贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6522号上诉人（原审被告、反诉原告）：张莲，女，1963年1月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州一桓物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路嘉信华庭********。法定代表人：马凤英，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗春宇，贵州慧原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越。原审第三人：龙潭春天小区业主委员会，，住所地贵州省贵阳市观山湖区黔灵山路**龙潭春天小区负责人：杨建，系该业主委员会主任。上诉人张莲因与被上诉人贵州一桓物业管理有限责任公司（以下简称一桓物业）、原审第三人龙潭春天小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张莲向本院上诉请求：一、撤销原判第一、二项，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人拒缴物业费与事实不符。物业费标准为1.1元/平米/月期间，上诉人均按时缴纳。上诉人不同意上调0.3元/平米/月物业费，应以1.1/平方米/月缴纳。2、一审法院以2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目星级，作为管理水平的参考与事实不符。一桓物业存在不给业主办理门禁卡、公司工作人员在小区聚赌等情况。二、原审严重违反法定程序。一审中被上诉人并未向法庭提交由第三人制作的《征求意见书》，一审以此为作为主要证据，判决支持被上诉人物业费收费标准由每月1.1元/平方米/月上调至1.4/平方米/月。上诉人认为应适用《民事诉讼法》第一百七十八条、第一百七十九条的规定，且第三人在审理过程中从未出庭。三、一审法院适用法律错误。1、龙潭春天共有300多户业主，已有超过2/3的业主签名不同意上调物管费。一审法院未根据《物权法》第七十六条、第七十八条和《合同法》第六十四条的规定作出裁判，适用法律错误。2、被上诉人向法庭提交由第三人制定上调物业费的《公告》、《通知》和《关于一桓物业管理有限公司龙潭春天物业管理处账目查询的报告》均为复印件，未根据《民事诉讼法》第六十八条进行判决，适用法律错误。3、龙潭春天业主委员会与一桓物业所签《物业委托管理合同》第六章第十条违反《物权法》第三十五条的规定，一审依据该约定作出判决，适用法律错误。4、一审判决认为“原告亦存在着升级门禁系统变向制约未缴纳物业服务费的业主等问题”，在一桓物业已经明显存在违反《物权法》第三十二条规定的情况下，一审仅以存在着问题淡化被上诉人违法的事实，适用法律错误。5、一审法院认为“本案所涉的物业服务合同及附件2中，业主委员会确有授权物业公司对公共区域进行经营，但对电梯轿厢的经营收益的分配另行协商签订协议，其余共有部分经营项目明确约定由业主委员会与物业公司按2:8比例分成。现有证据能够证明物业服务公司存在业主进行管理的事实，但无法查明接受或分配收益的具体内容，且对于公益事项及返还共有区域经营所得收益，本案亦存在权利主体是否适格等问题，不宜在本案中处理”，一审法院未根据《贵州省物业管理条》第八十五条进行判决，存在适用法律错误。综上，请求二审法院查明本案事实，依法判决支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人一桓物业二审答辩称：一、被上诉人并非擅自提高物业管理费，上诉人要求按原缴费标准缴纳物业管理费没有事实和法律依据。2015年7月1日，被上诉人与“龙潭春天”业委会签订《龙潭春天住宅小区物业委托管理合同》，该合同第三章第六条约定物业费用1.1元/月/㎡，第十一章第三十六条约定合同期限暂定3年，合同一年一签。因项目入不敷出，难以维持，被上诉人于2015年底向“龙潭春天”业主委员反映，业委会于2016年2月派员到被上诉人公司查阅账目，并于2016年2月29日出具《关于对一桓物业管理有限公司龙潭春天物业管理处账目查阅的报告》，认定上诉人公司账目清楚，真实可靠。同日，被上诉人通过小区公告栏及每栋单元楼入口粘贴《公告（征求意见）》向小区业主告知涨价原因并将该情况报送观山湖区物价局和住建局进行备案。之后业委会又向小区业主发放《征求意见表》。2016年4月19日，经业委会统计的《征求意见表》，龙潭春天80.52％业主同意上调物管费，并协定2017年7月1日起实施。2016年7月1日被上诉人与业委会重新签订《龙潭春天住宅小区物业委托管理合同》。二、一审判决并未违反法定程序。第三人无故不到庭，一审依法缺席审理不违反法律规定。《民事诉讼法》第178、179条系选民资格特别程序所适用的法律，本案系物业合同纠纷，属不同法律关系。三、一审判决认定事实和适用法律并无不当，应予维持。首先，被上诉人提交的《业主意见表》证据三性不予认可，该份证据除出现部分业主签订系同一人所签，且无法证明系各业主所签。根据客观事实，部分签署不同意涨价的业主事实上也根据调整后的物管费标准按时缴纳物业管理费。其次，小区门禁卡更换，系被上诉人响应观山湖区政府的要求，目的是提高小区安保措施而统一更换的，答辩人从未借助更换小区安保系统来制约业主。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应当予以维持。原审原告一桓物业向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付物业管理费7098.11元，并从2019年9月3日期按月利率2％承担逾期付款的违约金直至被告清偿拖欠的物业管理费为止；2、案件受理费由被告承担。反诉原告张莲向一审法院反诉请求：1．判令反诉被告每月将收取的小区公共费用抵扣反诉人每月应交纳的物业费，抵扣金额为0.30元/㎡/月；2．反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院查明事实：一桓物业公司成立于2002年6月14日注册资金为二千万元整，营业期限从2012年5月14日至长期。该物业服务企业为多个住宅小区和单位办公楼等提供物业管理服务。2015年7月1日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司签订《物业委托管理合同》约定由一桓物业公司为龙潭春天小区提供物业服务并收取每月1.10元/平方米的物业服务费用。《合同》第十一章第三十六条约定合同期限暂定三年（即2015年7月1日至2018年6月30日止），合同一年一签。之后，一桓物业公司即进入龙潭春天小区提供物业管理服务。2016年2月29日，龙潭春天业主委员会对拟调整物业管理价格一事制作征求意见的《公告》粘贴于小区公示栏。3月18日，龙潭春天业主委员会又就一桓物业公司要求增长物管费一事向580户业主发出《征求意见书》征求业主意见，后回收该意见书，同意上涨物业费的超过三分之二。2016年4月15日龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局，对龙潭春天小区首次上调物业综合服务费作情况说明。4月19日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名制作《通告》，确定自2016年7月1日起物业费从每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米，并将《通告》粘贴于小区公示栏处向小区业主进行公示。2016年7月1日，一桓物业公司与龙潭春天业主委员会重新签订《物业委托管理合同》约定由一桓物业公司继续为龙潭春天小区提供物业管理服务并收取每月1.40元/平方米的物业服务费用。合同续签后，567户业主相继缴纳了2016年下半年物业服务费用。被告（反诉原告）张莲系龙潭春天小区4栋1单元11楼2号房屋的业主，房屋面积为158.44㎡，2017年1月1日后未再缴纳物业服务费。另查明，2012年3月至2013年1月，龙潭春天小区业主完成筹建业主委员会工作。2015年6月8日，观山湖区住房和城乡建设局发出观住建通字［2015］31号文件，同意贵阳市龙潭春天业主委员会备案。2016年12月贵阳市住房和城乡建设局评定一桓物业龙潭春天小区为贵阳市2016年度物业服务管理市级示范项目，2016年3月贵阳市社会治安综合治理委员会评定其为五星级平安居住小区。2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级。再查明，龙潭春天小区电梯轿厢内设置有广告，共有区域存在经营性收益。龙潭春天小区业主委员会（甲方）与一桓物业公司（乙方）在《物业委托管理合同》第十二条第四项中约定“甲方同意授权乙方对电梯轿厢内左、右、正前方共三块同一规格尺寸的广告进行经营，并由甲乙双方对上述经营产生的收益分配进行协商。协商的内容另行签订相关协议（合同）”，第十三条还规定“本物业服务管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部分等，统一委托乙方经营，其收入甲乙双方按2：8比例分成”。一审法院认为，本案争议的焦点为：1．一桓物业公司上调物业服务费是否成立、合法的问题；2．一桓物业公司提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到张莲拒缴物业费的条件；3．住宅小区公共区域经营收益权归属及能否折抵物业费的问题。关于一桓物业公司上调物业服务费是否成立、合法的问题。一审法院认为，一桓物业公司系经贵阳市工商行政管理局依法注册成立的有限责任公司，注册资金二千万，自其成立以来已为多个住宅小区和办公楼等提供物业服务。龙潭春天业主委员会系龙潭春天小区业主推选产生，且已向贵阳市观山湖区住房和城乡建设局报请备案登记。2015年7月1日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司签订《物业委托管理合同》委托一桓物业公司为龙潭春天小区提供物业服务，还对其他合同事项进行了约定。《物业委托管理合同》系一桓物业公司与龙潭春天业主委员会的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性及效力性规定，合法、有效。龙潭春天业主委员会是业主大会的意思执行机构，业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业委托管理合同》的当事人一桓物业上调物业服务费应建立在双方协商的基础上，否则任何一方不得擅自变更合同的内容。一桓物业公司以物业成本提升，物业合同约定的收费标准不足以覆盖物业服务企业的成本，其可以与业主大会或者业主委员会协商对合同的收费标准进行变更或者订立新的物业服务合同。本案中，一桓物业公司在上涨物业费前与龙潭春天业主委员会核对账目计算盈亏。业主委员会对拟上调物业费事项在小区进行了公示公告，还制作了《征求意见书》征求业主意见，在其回收的《征求意见书》中绝大多数业主是同意将物业服务费的收费标准由每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米。此后，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局明确双方经磋商一致同意自2016年7月1日其将服务费上调至每月1.40元/平方米。在物业费上调后，已有567户按照1.40元/平方米的标准缴纳了2016年下半年的物业服务费。而被告提出的证据并不足以推翻该事实，故对于被告提出的物业管理服务费不应上涨的理由不予支持。关于一桓物业公司提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到被告（反诉原告）张莲拒缴物业费的条件。一方面，现有证据仅能证明一桓物业在物业服务过程中存在不足和不合理，一桓物业确需在以后的物业服务中予以改进和完善，若被告认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。另一方面，在2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级，也作为其物业管理服务水平的一个参考。此外，原告亦存在着以升级门禁系统变相制约未交纳物业服务费的业主等问题，双方对合同履行存在争议，故对原告主张违约金的诉请亦不予以支持。关于住宅小区公共区域经营收益权归属及能否折抵物业费的问题。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，电梯轿厢等区域应属共有区域，产生的经营性收益亦应当由全体业主享有共有权并进行共同管理。本案所涉的物业服务合同及附件2中，业主委员会确有授权物业公司对共有区域进行经营，但对电梯轿厢的经营收益的分配另行协商签订协议，其余共有部分经营项目，明确约定业主委员会与物业公司按2：8比例分成。现有证据能够证明物业服务公司存在代业主进行管理的事实，但无法查明接受或分配收益的具体内容，且对于共益事项及返还共有区域经营所得收益，本案亦存在权利主体是否适格等问题，不宜在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条，《物业管理条例（2018修订）》第十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张莲于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司物业服务费7098.11元；二、驳回原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张莲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、反诉费25元，合计50元，由原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司负担5元，由被告（反诉原告）张莲负担45元。二审审理过程中，上诉人张莲向本院提交以下证据：物业服务财务收、支公示表，证明缴费人数并非一审陈述的567户，一审判决认定567户在物业费上调后按照每月1.4元/平方米/月的标准缴纳认定错误。根据2016年龙潭春天物业服务财务收支公示年已交纳物业服务费的是431户，真实性不确定，且费用缴纳须以发票收据佐证。被上诉人一桓物业质证称，业主缴费存在拖欠一两年是比较正常的，431户支持涨价的业主已经超过半数，业委会是2017年通过重新选票选举的业委会，并且2015年已经报备，《物业委托管理合同》已经签订且合法有效。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1．一桓物业公司上调物业服务费是否成立、合法的问题；2．一桓物业公司提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到张莲拒缴物业费的条件；3．住宅小区公共区域经营收益权归属及能否折抵物业费的问题。关于争议焦点一，本案中，一桓物业公司在上涨物业费前与龙潭春天业主委员会核对账目计算盈亏，业主委员会对拟上调物业费事项在小区进行了公示公告，并制作《征求意见书》征求业主意见，在收回的《征求意见书》中超过三分之二的业主同意将物业服务费的收费标准由每月1.1元/平方米上调至1.4元/平方米。此后，龙潭春天业主委员会与一桓物业联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局，明确双方经磋商一致同意自2016年7月1日起将服务费上调至每月1.4元/平方米。一桓物业公司在物业管理费涨价过程中可能存在程序瑕疵，但在物业费上调后，已有567户业主按照1.4元/平米的标准缴纳了2016年下半年的物业服务费，可视为对一桓物业上调物业服务费的追认。因此，上诉人张莲不同意上调0.3元/平米/月物业费，要求按1.1/平方米/月缴纳物业费的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于争议焦点二，即一桓物业公司提供的物业管理服务质量问题。现有证据证明一桓物业确实存在物业服务不足和不合理的情形，确需一桓物业公司在以后的物业服务中予以改进和完善。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，业主可就物业管理企业不完全履行合同义务向其主张违约责任，也可以要求物业管理企业限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但业主不得以此作为拒缴物业服务费的理由，因此，上诉人张莲的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点三，即小区业主共有部分的经营收益能否折抵物业费的问题。案涉小区电梯轿厢等区域应属小区业主共有，所产生的经营性收益应当由全体业主共同享有。案涉物业服务合同及附件2中业主委员会确有授权物业公司对共有区域进行经营，但对电梯轿厢的经营收益的分配另行协商签订协议，其余共有部分经营项目，明确约定业主委员会与物业公司按2：8比例分成。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第三项“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：物业服务合同、共有部分的使用和收益情况”的规定，业主有权要求业主委员会或物业管理企业公布共有部分的使用和收益情况并对上述资料进行查阅，但电梯轿厢等共有区域产生的经营性收益属全体业主共同享有，共有部分的收益分配问题依法应当由业主大会讨论决定，业主不得单独就共有部分的收益向物业管理企业主张权利，因此，上诉人张莲要求以共有部分收益折抵物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人张莲的上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张莲负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十月十九日书记员 潘盛机