天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初19123号原告:绿城物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市河**渌水道南侧流苏园**楼101。法定代表人：赵忭，总经理。委托诉讼代理人：张京津，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李桂燕，女，该公司职员。被告：王雷，男，1989年7月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：高建琴（系王雷之母），女，1966年4月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告绿城物业服务集团有限公司天津分公司与被告王雷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司天津分公司的委托诉讼代理人张京津、李桂燕，被告王雷的委托诉讼代理人高建琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿城物业服务集团有限公司天津分公司向本院提出如下诉讼请求：1.请依法判令被告支付原告自2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费19947.24元以及违约金8264.81元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方系物业合同关系。被告系滨海新区中国塘观山苑1号楼1门904室，每月应交物业服务费554.09元，其拖欠原告2017年6月1日至2020年5月31日止的物业费19947.24元以及违约金8264.81元。上述物业费经原告多次催要未果，故为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。王雷辩称，就原告主张的欠费时间以及房屋面积被告均无异议，但就原告主张的收费标准4.4元每月每平方米有异议，被告自入住始即被告知物业费收费标准为3.61元每月每平方米，从未有人或原告通知物业费按照4.4元的标准收取。其次，物业公司提供的物业服务严重存在瑕疵，如小区大片公共建筑墙皮脱落，维修不及时；小区死树、死花随处可见，从未进行补种更换；小区流浪猫狗肆意流窜，随意大小便，且对业主人身造成安全隐患；小区卫生极差，垃圾随意丢弃，不及时打扫干净；小区南门随意开口让行人随意出入、无人管理，也无人核实业主身份，导致闲散人员随意进出小区；东门门禁孙华，至今未修好，安保人员在岗时间吃饭，脱岗现象时有发生；业主车位经常被其他不明车辆占用，严重影响车位使用，且被告购买车位后，车位前管道处又修建围挡，导致车位无法正常使用，被告多次找物业公司，物业公司多次推诿至今未予解决，迫于无奈，被告自己找其他业主自行解决。最后，房屋交付后，物业承诺两年之内房屋内各项装饰、设备如有问题由业主向其反映物业公司予以协调解决，但被告购买房屋厨房电路存在问题，导致被告冰箱里的食物全部坏掉，这系物业公司物业服务跟进不利所致；小区的四季大堂是小区配套设施，但物业公司一直未有使用，最后迫于无奈响应业主呼声才开始使用。上述问题的存在，物业公司不仅不反思如何改进工作，反倒对欠费业主以踹门、发送骚扰短信的方式进行恐吓，严重影响业主的正常生活。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：绿城物业服务集团有限公司天津分公司2013年11月19日与天津宁瀚房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定绿城物业服务集团有限公司天津分公司为观山苑小区提供物业服务，服务期限自2013年11月19日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制的形式收取，其中高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.61元交纳，商业按建筑面积每月每平方米5.25元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.79元的标准/商业1.2元交纳；业主应于每月10日前交纳，逾期交纳的从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金…其后，观山苑小区成立业主委员会，于2020年6月30日与绿城物业服务集团有限公司天津分公司签订了物业服务合同。另查，王雷系涉诉观山苑1-1-904房屋业主，房屋建筑面积为125.93平方米，其拖欠2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业费，就王雷拖欠的物业服务费绿城物业服务集团有限公司天津分公司通过书面方式向其进行了催收。就物业费收费标准一事，涉诉小区业主办理入住时的结算明细单上明确记载物业管理费收费标准为3.61元每月每平方米，物业公司自助交费APP上也明确记录交费标准为3.61元每月每平方米。本院认为，原告与天津宁瀚房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系合法有效合同，对小区业主具有约束力，故原、被告均应按照合同约定享有各自的权利、同时亦承担各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应按约履行交纳物业费的义务。至于物业费收费标准，根据庭审查明，涉诉房屋开发商代原告收取的物业费明细以及原告自行开发的自助交费APP上均明确记载物业费收费标准为3.61元每月每平方米，故应视为原告对原收费标准的变更，故物业费收费标准应按3.61元计算。同时，针对庭审中业主反映的物业服务情况以及各业主提供的小区环境照片，原告提供的物业服务确存在瑕疵，其主张被告承担物业费全部以及交纳违约金不符合法律规定，本院予以酌减5%，故被告应给付原告物业费125.93平方米×3.61元×36个月×95%=15547.56元。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。原告作为物业服务企业，应主动接受广大业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务水平，同时根据广大业主重点呼吁的问题比如小区花坛的维修等问题提出解决方案并予以公示，对于不属于物业公司负责的部分联合业主大会做好解释工作；同时，对于业主而言，应积极支持、理解物业服务企业的工作。物业服务系一动态服务过程，如对原告提供的物业管理服务有所不满，应通过合法、有效途径表达，不能以拒交物业费作为手段予以对抗。只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王雷于本判决生效之日起十日内给付原告绿城物业服务集团有限公司天津分公司2017年6月1日至2020年5月31日期间物业管理服务费15547.56元；二、驳回绿城物业服务集团有限公司天津分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252.5元，原告绿城物业服务集团有限公司天津分公司担负113.5元，被告王雷担负139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 柳 斌二〇二〇年十月十四日书记员 唐艺翾附:法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。