江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初4308号原告：连云港市二月花物业管理有限公司，住所地连云港市海州区人民路**利玛锦苑小区**。法定代表人：郑振铎，该公司总经理。被告：涂小云，男，1971年9月27日出生，汉族，住所地连，住所地连云港市海州区v>委托诉讼代理人：李凤荣（系被告妻子），女，1972年8月16日出生，汉族，住所地连，住所地连云港市海州区v>原告连云港二月花物业管理有限公司（以下简称二月花物业公司）与被告涂小云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告二月花物业公司法定代表人郑振铎、被告涂小云的委托诉讼代理人李凤荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告二月花物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费693元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年1月1日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了物业管理服务合同，合同对双方的权利义务做了明确约定，被告在该小区居住房屋面积为127.72平方米，2019年1月至2019年11月份，被告没有依约缴纳，并以种种理由推脱责任，现根据法律的相关规定依法诉至贵院，请求依法判令被告支付10个月26天的物管费共计693元。被告涂小云辩称，1.2014年1月1日-2018年12月31日止，原告分别与第一届业委会和东望社区签订物业服务合同，我方对此予以认可并按时足额缴纳物业费；2.2018年10月份东望社区发布通知，因二月花物业对小区管理不善，造成诸多问题，东望社区决定不再与二月花物业续签2019年度物业服务合同；3.根据2019年12月15日东望社区和水墨江南小区第二届业委会发布公告第四条“二月花物业和新物业平稳交接完成后，由东望社区和第二届业委会发布收费通知，二月花物业方可收取2019年1月至2019年11月代管期间物业费”。被告至今没收到东望社区和第二届业委会发布收费通知（因二月花物业公司侵占小区公共收益至今未返还，海州区法院一审已判决二月花物业公司返还水墨江南小区公共收益49350元），答辩人特具上述意见，请求法院查清事实，裁定驳回被答辩人诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，原告二月花物业公司（乙方）与连云港市海州区新南街道办事处东望社区居民委员会（甲方、以下简称东望社区）就水墨江南小区签订《小区物业管理服务合同书》，合同约定：本合同期为试用合同，即自2018年1月1日起至2018年12月31日止，合同前三个月为整改期，根据广大业主建议前期服务不足的地方整改到位，三个月整改期满后合同生效，否则合同将终止，合同期满后，乙方的管理服务工作做得好没有纰漏，并得到上级直管部门的认可及大部分业主认可，甲乙双方可以续签合同；物业服务费用收费标准为：住宅每月每平方米建筑面积0.50元，阳光排房每月每平方米建筑面积0.75元，商业用房每月每平方米建筑面积1.00元；收费方式为：每年度3月份收取该年度上半年的物业费；9月份收取该年度下半年的物业费，公摊水电费预收200元/户，用完再行收取，逾期不交按0.3%收取滞纳金，预收公共水电费200元/户。合同还对双方的权利义务等其他相关内容进行了约定。2018年12月29日，东望社区通知水墨江南业主，通知内容为：2018年12月29日上午，在新南街道办事处，部分业主代表、二月花物业公司、东望社区居委会、新南街道办事处物管科等就水墨江南小区物业管理问题开展讨论，并达成以下共识，现公示如下：一、二月花物业公司与江南小区的物业管理合同将于2018年12月31日到期，2019年1月1日起至新聘物业公司入住前，由二月花公司临时代管小区，代管期间暂不收取物业费。二、即日起，新南街道物管科依法指导小区成立业主委员会。三、由新成立的业主委员会召集业主大会，以法定程序聘请物业公司。2019年12月15日，东望社区和海州区水墨江南小区第二届业主委员会共同向水墨江南小区全体业主公告，公告的主要内容为：一、2019年12月14日，二月花物业无条件撤出小区，公司和个人财物搬离小区，将所有物业用房移交给昆山烨德物业；二、二月花物业按照市住建局的查验文件规定将所有资料移交给业委会，所有费用交清，否则海州区住建局针对拒绝移交行为予以处罚；三、二月花物业公司在新老物业交接工作完成前，不得收取代管期间物业费；四、新老物业平稳交接完成后，由东望社区、第二届业委会发布收费通知，二月份花物业方可收取2019年1月1日至2019年11月25日代管期间的物业费，收费时间另行通知。2019年12月14日，二月花物业公司与昆山烨德物业服务管理有限公司进行交接，因交接发生纠纷，海州区水墨江南小区第二届业主委员会对二月花物业公司提起诉讼，该案正在处理之中。被告涂小云系海州区水墨江南14-1-202室业主，房屋建筑面积127.72平方米，被告涂小云至今未向原告二月花物业公司交纳自2019年1月1日起至2019年11月25日止的物业费。上述事实有《小区物业管理服务合同书》、通知、公告、交接清单、（2020）苏0706民初569号民事判决书，以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告二月花物业公司与东望社区签订《小区物业管理服务合同书》的内容，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告涂小云具有约束力。原告二月花物业公司为水墨江南小区提供物业服务，被告作为小区业主未能按约向原告二月花物业公司缴纳物业费用，应当承担支付物业费的民事责任。被告涂小云抗辩称，根据2019年12月15日东望社区和水墨江南小区第二届业委会发布公告，只有二月花物业公司和新物业平稳交接完成后，由东望社区和水墨江南小区第二届业委会发布收费通知，二月花物业方可收取2019年1月至2019年11月25日代管期间物业费，其至今没收到东望社区和水墨江南小区第二届业委会发布收费通知。本院认为，原告二月花物业公司与新物业已经交接，在交接过程出现的有关问题，海州区水墨江南小区第二届业主委员会已经代表水墨江南小区的全体业主采取司法救助措施进行处理，待处理完毕后，被告涂小云应得的份额由海州区水墨江南小区第二届业主委员会与其结算。即使原告二月花物业公司参与该次公告内容的协调会，但二月花物业公司与新物业的交接时至今日已经多月，但东望社区和海州区水墨江南小区第二届业主委员会仍未向水墨江南小区业主发布交费通知，也不能确定东望社区和海州区水墨江南小区第二届业主委员会何时发布交费通知，应当认定履行期限不明确，原告二月花物业公司可以随时要求被告涂小云支付物业费。在庭审中，被告涂小云还提出，因二月花物业公司对小区管理不善，造成诸多问题，东望社区决定不再与二月花物业公司续签2019年度物业服务合同。本院认为，选择物业服务企业是全体业主的权利，被告涂小云提出原告二月花物业公司在水墨江南小区存在管理不善而造成很多问题，并未提供证据证实，本院对其抗辩意见不予采信。本案中，被告涂小云欠缴费期间为20个月，被告涂小云应当支付自2019年1月1日起至2019年11月25日止的物业管理服务费为691.82元（0.5元/平方米·月×127.72平方米×10个月+0.5元/平方米·月×127.72平方米÷30天/个月×25天）。综上所述，原告二月花物业公司向被告涂小云主张支付物业管理费693元的诉讼请求，其中支付物业管理费691.82元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告涂小云于本判决生效之日起十日内给付原告连云港二月花物业管理有限公司物业管理费691.82元。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由涂小云负担（连云港二月花物业管理有限公司已预交，涂小云在支付上述款项时一并支付给连云港二月花物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  孟善业二〇二〇年十月十六日书记员  武 蓓法律条文附录（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。