陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异890号案外人：茹群慧，女，汉族，1964年4月28日出生，住西安市雁塔区。申请执行人:中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地陕西省西安市高新区博文路唐南大厦****。负责人：王立民，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琦磊，陕西尚文律师事务所律师。被执行人：西安中登房地产开发有限公司，住所地，住所地西安市未央区未央大道**中登大厦**iv>法定代表人：宋玉庆。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央，住所地西安市未央路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宋玉庆。被执行人：陕西中登实业（集团）有限公司，住所地西安市泾河工业园泾，住所地西安市泾河工业园泾渭一路tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李红梅。被执行人：西安大基实业有限责任公司，住所地西安经济技术开发区，住所地西安经济技术开发区明光路**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宋玉庆。被执行人：陕西铭澜科技实业有限公司，住所地西安市未央区未央大道，住所地西安市未央区未央大道**中登大厦**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宋宽。被执行人：宋玉庆，男，1960年11月20日出生，住上海市黄浦区。被执行人：徐秀英，女，1965年6月6日出生，住上海市黄浦区。被执行人：宋宽，男，1988年9月2日出生，住上海市黄浦区。中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城公司）与西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）、西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登德胜洋楼公司）、陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登集团）、西安大基实业有限责任公司（以下简称大基公司）、陕西铭澜科技实业有限公司（以下简称铭澜公司）、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同纠纷一案，本院在执行中，案外人茹群慧以本院查封的被执行人中登德胜洋楼公司名下位于西安市未央区未央大道138-1号中登大厦项目地下负一层B1-05号车位属其所有为由对本院查封行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人茹群慧称，案外人系中登集团员工，因公司经营困难，长期拖欠案外人职工工资，故经与公司协商，用中登集团所属的中登大厦项目地下一层车库中的车位抵偿给案外人，协商后，公司与案外人签订《车位买卖合同》，用案外人被拖欠的工资冲抵了全部车位款，案外人至今一直在使用B1-05号车位。故案外人特向法院提出异议，申请停止对该车位的执行。申请执行人长城公司称，1.中登德胜洋楼公司以包括案涉不动产在内的若干套房屋为中登房地产公司在申请执行人处的债务提供抵押担保，并在西安市房屋管理部门办理有抵押登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款、第一百七十九条第一款之规定，中登德胜洋楼公司对案涉不动产享有的所有权及申请执行人对案涉不动产所享有的抵押权、优先受偿权，系法定物权、系对世权利，即中登德胜洋楼公司、申请执行人对案涉不动产享有直接支配和排他的权利。2.依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第九条第一款、第二十五条第一款之规定，中登德胜洋楼公司是案涉不动产的建造者，基于合法建造的事实行为取得案涉不动产的物权所有权；案外人主张其购买的车位系不动产，该不动产的转让必须依法办理过户登记方生效，现案外人不能提供案涉不动产已在不动产登记部门办理过户至其名下的证据，则不能认定案外人系案涉不动产的所有权人，其所主张的权利不能排除法院的强制执行。即便案外人与中登德胜洋楼公司签订了车位买卖合同，其所享有的也只是依据合同对中登德胜洋楼公司的债权。3.案外人仅提供了所谓的购买车位的收款收据，并未依法提供车位购买款的银行转账记录或是车位购买款的资金来源证明，显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规，其权利显然不能排除法院的强制执行。综上，案涉不动产系依法登记在被执行人中登德胜洋楼公司名下的合法财产，法院对案涉不动产采取的执行措施符合法律规定，案外人不是案涉不动产的权利人，其所主张的权利不能排除法院的强制执行，应依法驳回其异议。本院查明，长城公司与中登房地产公司、中登德胜洋楼公司、中登集团、大基公司、铭澜公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处于2013年12月16日作出的（2013）陕证经字第007477号公证书、于2016年3月16日作出的（2013）陕证经字第007477号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书以及于2016年3月22日作出的（2016）陕证执字第077号执行证书已经发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人长城公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年4月11日以（2016）陕01执511号之三执行裁定书、（2016）陕01执511号之四协助执行通知书查封了被执行人中登德胜洋楼公司名下位于西安市未××大道××号，包括房权证号为1100116005-11-3-1F101的共计49套房产，查封期限为三年。2019年4月2日，本院以（2018）陕01执恢131号之七执行裁定书、（2018）陕01执恢131号之八协助执行通知书续行查封了被执行人中登德胜洋楼公司名下位于西安市未××大道××号，包括房权证号为1100116005-11-3-1F101的共计39套房产，续行查封期限三年。本案审查中，案外人茹群慧为支持其异议主张，向本院提交了以下证据：1.茹群慧与被执行人中登德胜洋楼公司于2012年1月8日签订的《中登大厦地下车位销售协议》，该协议约定由中登德胜洋楼公司将位于西安市××××区未央路中登大厦地下停车位壹个出让给茹群慧，出让价格为135000元；2.中登德胜洋楼公司出具的0009524号收据，载明交款人为茹群慧，金额为壹拾叁万伍仟元，收款事由为大厦车位，日期为2012年1月8日。上述事实有公证书、执行裁定书、车位销售协议、收据等证据在卷予以佐证。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人茹群慧称中登集团拖欠其多年工资，经协商以中登大厦项目地下负一层B1-05号车位抵偿工资，后案外人与中登德胜洋楼公司签订了《中登大厦地下车位销售协议》，并以被拖欠的工资冲抵全部车位款，且一直使用该车位至今。但经查明，执行中裁定查封的中登大厦项目负一层不动产权证号为1100116005-11-3-1F101，案外人所主张的该项目地下负一层B1-05号车位位置无法确认，其向本院提交的《中登大厦地下车位销售协议》亦未载明具体位置，规划用途等基本情况，无法认定为合法有效的书面买卖合同，且案外人主张的以中登大厦项目地下负一层B1-05号车位冲抵被拖欠工资的情况在异议程序无法审查。经查，案涉不动产仍登记在被执行人中登德胜洋楼公司名下，并已为申请执行人长城公司办理抵押担保，在房管部门办理了抵押登记，因被执行人中登德胜洋楼公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下案涉不动产的查封行为于法有据，并无不当。故，案外人所主张的执行异议申请不符合上述规定，其异议理由不能成立，本院依法不予支持。另，案外人茹群慧如对案涉查封不动产主张实体权利，可依法通过案外人异议之诉予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人茹群慧的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年十月二十六日书记员  樊 辉