江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初2125号原告：江西万科益达物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区艾溪湖北路**，统一社会信用代码：9136000075114235XG。法定代表人：安文滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁丽丽，女，汉族，1984年8月6日出生，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。被告：廖辉生，男，汉族，1962年7月15日出生，身份证地址：江西省上饶市玉山县，现住江西省南昌市青山湖区。原告江西万科益达物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告廖辉生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人袁丽丽、被告廖辉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费及违约金共计9490.21元(2019年7月至2020年6月的物业费8518.08元及违约金972.13元)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为万科海上传奇小区2栋3单元502室业主。2014年03月24日，原告与南昌万科高新房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定万科海上传奇多层物业服务费为4元/平米/月，业主应按付季交纳，逾期交纳的应向原告支付违约金。被告自2019年7月开始未按约支付物业费，原告多次催收未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，判如所请。被告廖辉生答辩称，其未缴纳物业费的理由如下：一、《前期物业服务合同》系原告与开发商于2014年3月24日签订的，但时隔6年半，至今未签订后期物业服务合同，所以被告不确认原告具备收取物业管理费的资格。二、根据江西省物业管理服务收费办法第十条、第二十四条及附件2规定，原告应向被告出示收费许可证，但原告从未向被告出示。三、原告于五月份诉请被告支付六月份的物业费，不符合法律规定，且原告诉请违约金没有根据。四、涉案房屋于2014年3月购买，系毛坯房且一直没有居住，根据相关法律规定，2019年7月及以后的物业费都应该按照50%收取物业费。五、原告没有尽心尽责的做好物业服务，排烟差、楼道味道重、楼上六楼邻居的天花板漏水问题也一直没有解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，在无相反证据的情况下，本院认定事实如下：2014年2月1日，万科物业与南昌万科高新房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：南昌万科高新房地产有限公司委托万科物业对万科海上传奇小区提供物业服务；本合同期限自2014年2月1日起至2019年1月30日止，但如合同到期，万科物业同意继续履行本合同，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效；物业服务费用为多层洋房为4元/平方米/月，小高层为3.8元/平方米/月，高层为3.4元/平方米/月。同时，合同还对双方权利义务、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任等进行了明确约定。2014年3月24日，廖辉生与南昌万科高新房地产有限公司订立《南昌市商品房买卖合同》及附件，约定廖辉生购买位于万科海上传奇小区2#住宅楼三单元502室房屋，楼房为多层住宅，房屋建筑面积为177.46平方米，房屋总价为2173582元，交付期限在2014年12月30日前。该合同附件四即《合同补充协议》第十三条约定：万科海上传奇小区的前期物业服务企业为江西万科益达物业服务有限公司；合同期限自2013年11月30日起至万科海上传奇小区业主委员会代表全体业主与万科物业或其他物业服务公司签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务收费实行包干制，买受人同意按多层洋房为4元/平方米/月，小高层为3.8元/平方米/月，高层为3.4元/平方米/月的标准交纳物业服务费；买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；因买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的房屋，其物业服务费由买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按季交纳，买受人或房屋使用人应于每季5日前向万科物业交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.5‰向万科物业支付违约金。同时，该合同附件五《前期物业管理》对物业服务内容、收费等事项做出明确约定。2015年8月26日，南昌市物价局发布物业公共性服务收费公示（公示编号为W080666号），载明：物业收费单位为江西万科益达物业服务有限公司，服务小区名称为万科海上传奇，收费项目及标准：多层住宅4元/㎡/月、小高层住宅3.8元/㎡/月、高层住宅为3.4元/㎡/月。还查明，廖辉生于2014年12月30日完成了涉案房屋的交付手续，至今未入住。房屋交付后，廖辉生按照多层住宅4元/㎡/月标准缴纳物业费至2019年6月30日，自2019年7月1日起未缴纳物业费。本院认为，《前期物业服务合同》和《南昌市商品房买卖合同》及附件系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，建设单位南昌万科高新房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，对万科海上传奇小区全体业主均有约束力。原告主张其按物业管理约定提供了物业服务，被告抗辩称《前期物业服务合同》已过合同时效，原告不具备收取物业管理费的资格。《前期物业服务合同》第六条约定合同期限至2019年1月30日止，但万科物业同意继续履行合同且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业的决议并签订新的物业服务合同时，合同继续有效。被告未举证证明涉案小区已解聘原告或签订新的物业服务合同，因此，《前期物业服务合同》合法有效，原、被告之间成立物业服务法律关系，故本院对被告前述抗辩主张不予采纳。《前期物业服务合同》及《南昌市商品房买卖合同》附件四中均约定买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起按多层洋房为4元/平方米/月按季交纳物业服务费，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故对被告以规范性文件江西省物业管理服务收费办法抗辩应按50%缴纳物业费的主张不予支持。此外，被告主张原告物业服务不到位，但未提供证据证明，应承担举证不利的后果，本院不予采信。综上，原告诉请被告支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费，被告廖辉生亦认可该期间的物业费尚未缴纳，故原告诉请被告廖辉生支付物业费8518.08元（177.46㎡×4元/㎡/月×12个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，原告履行物业服务后，被告逾期未交纳物业服务费，显属违约，应按合同约定每逾期一日按欠费总额的0.5‰向万科物业支付违约金，现原告主张被告支付逾期缴纳物业费的违约金972.13元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖辉生于本判决生效之日起十日内支付原告江西万科益达物业服务有限公司2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费共计8518.08元。二、被告廖辉生于本判决生效之日起十日内支付原告江西万科益达物业服务有限公司逾期缴纳物业费的违约金共计972.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告廖辉生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  周浩二〇二〇年十月十六日法官助理曾树华书记员万细珍