贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终3068号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁碧，女，1974年5月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：蔡可青，贵州润澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路**保利国际广场**楼1-17-5，统一社会信用代码：91520100789798223J。法定代表人：何英，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师。委托诉讼代理人：余春洪，贵州乾民律师事务所律师。上诉人袁碧因与被上诉人贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁碧上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定错误且审理程序违法。一、一审法院认定案涉酒店的消防手续未办理的责任由上诉人承担属于事实认定错误。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定，乙方开展经营活动所需之消防手续，由甲方负责，在五个月内办理完毕，故由被上诉人负责办理该消防合格证合法、合理，一审法院无视双方之间的合同约定，判决涉案酒店消防手续未办理的责任由上诉人承担，属于事实认定错误。一审法院认为系上诉人未自行完善涉案酒店的消防设施、排污设施等经营必备条件，导致不具备办理消防手续的前提条件，首先，完善消防设施、排污系统等经营必备条件确系上诉人义务，该义务上诉人自开始经营涉案酒店时就已履行完毕，且完善消防设施与办理消防手续系两个完全独立的概念，分别应由双方各自完成。其次，上诉人从案外人胡霞处转让涉案酒店时，酒店装修早已完毕且酒店经营多时，上诉人承接后仅对酒店装修装饰及设施设备进行必要的微调和维护，不存在上诉人未自行完善经营必备条件这一事实，本案至今不能办理消防手续的原因系案涉酒店建筑本身就是违章建筑，未能通过消防验收合格、综合验收合格、未能办理房屋产权证，从而无法办理消防合格证。一审法院在未核实被上诉人提交的《建设工程消防验收意见书》、《建设工程规划许可证》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》三份证据的真实性、合法性的情况下，即认定本案案涉酒店建筑是合法建筑，属于事实认定错误。二、一审法院程序错误，未保障上诉人的合法权益，为了核实被上诉人一审提交的三份证据真实性上诉人向一审法院提交了《调取证据申请书》调取三份证据的原件，但一审法院无视上诉人提交的申请书，并未向相关行政机关调取本案资料，也未责令被上诉人提交本案涉案房屋所有面积的房屋产权证，仍然认定被上诉人的证据合法、有效、真实，仍然认定案涉酒店建筑是合法建筑，严重损害了上诉人的合法权益。另，上诉人接手酒店，被上诉人与胡霞对案涉酒店的经营有共同义务，但其没有完善责任与义务。上诉人接手时，酒店已经装修完毕，没有对酒店进行改变，上诉人不存在完善消防的义务。恒森公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1、恒森公司出租的房屋具有合法手续，租赁物已经取得建设工程规划许可证，并于2010年12月22日通过建设工程消防验收，属于合法建筑。2、上诉人提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防检查合格证》记载的内容，合格证包括案涉房屋的三、四层，表明恒森公司出租的房屋具备办理酒店消防合格证的条件。上诉人未取得消防合格证，是其没有履行相关义务造成，上诉人作为经营单位，应向消防部门提交装修报建资料，经消防部门审批后，取得许可装修函，消防工程完毕后，申请消防验收，符合规定，颁发合格证。上诉人应向消防部门提交的资料包括：消防系统设计图、消防给水和自动灭火系统、火灾自动报警系统、消防供电系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统等，但上诉人至今未提交资料报备。另，案涉租赁合同特别约定，出租房屋的二次装修消防工作由上诉人负责。2、上诉人违反合同约定，应当承担违约责任，即支付租金至实际返还房屋为止。3、上诉人与案外人的转让合同纠纷，与本案无关，且上诉人已经另案起诉了。袁碧向一审法院起诉请求：一、请求解除原被告双方2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议（内部）》；二、请求判令被告返还租房订金70000元；三、请求判令被告赔偿原告已缴纳的租金损失920500元；四、请求判令被告赔偿原告酒店转让费300万元；五、请求判令被告赔偿原告投入及经营损失1680000元；六、案件受理费、评估费由被告承担。诉讼中，原告将其诉请撤回第四项请求。恒森公司向一审法院反诉请求:一、判令解除反诉被告与反诉原告于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、判令反诉被告立即将租赁的房屋返还反诉原告；三、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金至实际返还房屋时止(截止反诉原告起诉时拖欠的租金为人民币879500元)；四、判令反诉被告向反诉原告支付逾期违约金为人民币263850元；五、反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：“恒森时代小区”系由被告恒森公司开发，于2009年5月31日取得《建设工程规划许可证》，小区六号楼于2010年11月22日经消防验收合格。2017年6月7日，原告袁碧（乙方）与被告恒森公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租房屋座落于南明区营业房，建筑面积2900平方米，装修状况无，乙方租用该房屋的用途为住宿酒店。租赁期限为十二年，自2012年1月10日至2024年1月10日止，房屋交付之日起四个月为乙方装修期，装修期满一年为优惠期甲方免于收取租金，优惠期满后，从第二年开始收取租金，第二年租金为40万元，第三、四年租金在第二年基础上递增5%，以后每两年递增5%，租金每半年支付一次，实行先交租金后使用的原则，合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金7万元，乙方不按照约定期限支付租金逾期超过10日，甲方不退还保证金，在合同解除或租赁期满后，乙方将该房屋返还给甲方并且无任何欠缴费用时，甲方将保证金全额退还给乙方，保证金不计算利息。合同“特别说明”约定：“甲方为现状出租，甲方安装水电表，保证水电到户，乙方承租后自行完善消防设施、排污系统等经营必备条件”。合同第五条约定：“……乙方开展经营活动所需之消防手续，由甲方负责，在五个月内办理完毕……”。双方另签订了《补充协议（内部）》，约定装修期四个月免租后，第一年租金85万，第二年租金五十万，第三、四年在第二年的基础上递增5%，以后每两年递增5%，以上款项甲方委托何英代为收取，租金缴纳方式同主合同，此协议租金和合同租金必须同时缴纳后，乙方方可享有使用权，并注明本补充协议和主合同于2017年5月22日由胡霞更名为袁碧，2017年7月10日前租金已由胡霞付清，2017年7月10日后租金由袁碧缴纳。同日，原告袁碧向被告恒森公司交纳7万元保证金。租赁期间，原告袁碧向被告恒森公司支付租金共计920500元，具体数额如下：2017年8月7日付220500元，2017年9月12日付53000元，2017年9月11日付49000元，2017年9月8日付49000元，2017年9月7日付49000元，2018年2月9日付200000元，2018年5月18日付56000元，2018年5月16日付49000元，2018年5月17日付45000元，2018年7月5日付49000元，2018年7月9日付49000元，2018年7月10日付49000元，2018年7月11日付3000元。庭审中，原告认可租赁房屋未返还给被告，为了减少损失，酒店陆续开展了经营，大概一周前被消防叫停，现在未营业。另查明，2017年5月19日，案外人胡涛（甲方）受胡霞委托与原告袁碧（乙方）签订《酒店转让协议》，约定：甲方将其自主经营的位于贵阳市南明区尚客优骏怡连锁酒店贵阳四方河路店转让给乙方，酒店建筑面积2900平方米，共有客房70间，转让价款300万元，甲乙双方签订转让协议后，乙方即向甲方支付转让费50万元作为定金，甲方在签订转让协议后的一个月内，将酒店的各种证照及所有设施设备及各类物品用品交接给乙方，乙方向甲方支付转让费200万元，甲乙双方将酒店交接完毕并确认酒店无债权债务纠纷，乙方开始经营酒店后的15日内将余款50万元付给甲方。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议（内部）》、律师函、贵阳晚报、收据、支付凭证，被告提交的《建设工程消防验收意见书》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《建设工程规划许可证》、发票、回复函、通知书以及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证核实。一审法院认为，原告袁碧与被告恒森公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均要求解除合同，可视为双方协商一致解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，双方租赁合同关系终止，原告应当将租赁房屋返还给被告。本案争议焦点为消防手续未办理的责任应由谁承担。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”原告承租的房屋用于经营酒店，属于公众聚集场所，在投入使用、营业前，应当申请消防安全检查。案涉房屋系由被告承建，取得了《建设工程规划许可证》，竣工后经消防验收合格。原告经营的酒店取得消防安全许可证的前提是酒店消防安全检查合格，原告未提供证据证明酒店的消防安全达标，符合办理消防安全许可证的申请条件，且原告庭审中陈述消防行政主管部门已责令原告经营的酒店停止营业，故不能认定酒店的消防安全已符合标准。根据合同特别声明“……乙方承租后自行完善消防设施、排污系统等经营必备条件”的约定，原告自行完善消防设施、排污系统系被办理原告经营酒店所需的消防手续的前提条件。原告未提供证据证明其已经完成合同特别声明约定的义务，被告为原告办理消防手续的前提条件不具备。被告将验收合格的房屋以“现状出租、无装修”的形式交付原告使用，已履行其作为出租方的义务，故不能认定系被告违约导致了合同目的不能实现。在被告不存在违约的情况下，原告主张返还保证金70000元、赔偿租金损失920500元、赔偿投入及经营损失1680000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告承租被告的房屋，应当向被告支付租金，根据双方约定，原告应支付2017年7月10日以后的租金，截至2019年7月9日，原告应支付租金共计1750000元，扣除已支付的920500元，尚欠被告已到期租金829500元，2019年7月10日之后的租金按合同约定计算至原告实际返还房屋之日止。被告反诉原告支付逾期违约金263850元问题，原告未按时支付租金，已构成违约，应承担违约责任。根据合同第四条“合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金7万元，乙方不按照约定期限支付租金逾期超过10日，甲方不退还保证金，在合同解除或租赁期满后，乙方将该房屋返还给甲方并且无任何欠缴费用时，甲方将保证金全额退还给乙方，保证金不计算利息”的约定，被告不予退还原告缴纳的70000元保证金，原告即已承担了违约责任，被告再行主张按尚欠租金的30%支付违约金，因双方《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》对此无约定，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除袁碧与贵阳恒森房地产开发有限公司于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》；二、驳回袁碧的其他诉讼请求；三、袁碧于本判决生效后十日内将位于南明区营业房返还给贵阳恒森房地产开发有限公司；四、袁碧于本判决生效后十日内支付贵阳恒森房地产开发有限公司租金829500元，2019年7月10日之后的租金按《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》约定计算至原告袁碧实际返还房屋之日止；五、驳回贵阳恒森房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25747元，由袁碧负担。反诉案件受理费7545元，由袁碧负担5474元、贵阳恒森房地产开发有限公司负担2071元。本院二审期间，上诉人提交了恒森公司与胡霞的租赁合同和李长林与胡霞的转让协议，拟证明2014年6月胡霞从李长林处受让酒店，明确胡霞对2900平方米的酒店重新办理消防手续，2014年7月，恒森公司与胡涛签订租赁合同，承诺5个月内办理经营所需消防手续，说明上诉人受让酒店前，应该是有完整手续的酒店，恒森公司应与胡霞、胡涛共同办理完毕。恒森公司经质证，对于转让协议，因其不是当事人，三性由法院认定，对于房屋租赁合同真实性无异议，但与本案无关，且达不到上诉人的证明目的，根据案涉租赁合同第一条第二款约定，甲方安装水电表，乙方自行完善装修和排污等设施，消防是承租人自行完善，不是出租方的义务。恒森公司提交建设工程规划许可证，商品房销售现房证明书，房屋所有权证，拟证明案涉房屋系合法建筑，案涉房屋第三层确定的建筑面积为1450.64平方米，可推算出案涉房屋第三层、第四层的建筑面积大于2900平方米。袁碧经质证，认为证据应当在以上开庭审理前提交，在二审调查前提交新证据，但恒森公司并未提交，属于逾期提交行为，不应采纳。且补交证据存在重大瑕疵，无法达到其证明目的，对建设工程规划许可证的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的不成立。第三层950平方米袁碧并未提出异议，本案核心焦点为第四层1950平方米为架空层，不能改为酒店经营，恒森公司将该层违规改建用于酒店经营，系违法出租。对于房屋所有权证，因没有发证日期，故不具备真实、合法、有效的产权类证据具备的信息。另，恒森公司并未提交第四层的产权证，进一步说明第四层系恒森公司违规改建、违规出租的事实。恒森公司还提交了案涉酒店个体工商户营业执照及副本、税务登记证及副本、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《贵州省排放污染物许可证》、《卫生许可证》、《特种行业许可证》，拟证明案涉房屋（第三、四层）均可出租用于经营酒店，根据《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载的内容，涉案房屋可以办理消防许可证。案涉房屋未取得全部面积的消防许可证，是因为酒店二次消防装修投入与2900平方米场地不匹配。袁碧经质证，对该组证据的关联性无异议，但认为该组证据为复印件，合格证上的面积为950平方米，而袁碧受让酒店所对应的房屋建筑门面2900平方米由第三层950平方米和第四层1950平方米组成，而第四层架空层系违规改建，直接导致无法经营酒店，合同目的不能实现，恒森公司用该合格证记载内容推定第三、四层均可办理消防许可证是偷换概念，故认为该组证据的真实性、合法性和证明目的不能成立。对于上诉人二审提交的证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予采信。对于被上诉人二审提交的证据，因系反驳证据，且与本案具有关联性，本院予以确认。二审经审理查明，2009年5月31日，恒森公司取得包括案涉房屋在内的恒森时代小区《建设工程规划许可证》，2012年4月23日《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明：场所名称：贵阳市南明区蓝泊湾商务个体酒店，，地址：贵阳市南明区适用面积950平方米，建筑层数：：地上**场所使用情况：地上：地上**为客房种行业许可证》载明：企业名称：贵阳市南明区蓝泊湾商务个体酒店，经营范围：住宿。筑房权证南明字第**产权证载明：房屋所有权人：恒森公司，房屋坐落：南明区四方河路39号恒森时代居住小区6号楼3层1号，登记时间：2013年11月20日，规划用途：商业，建筑面积：1450.64平方米，套内建筑面积1253.31平方米。2014年6月22日，李长林与胡霞签订《酒店转让协议》约定将贵阳市南明区蓝泊湾商务个体酒店转让给胡霞。2017年5月23日，胡霞向袁碧交付了前述酒店的工商营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、贵州省排放污染物许可证、劳动保障监察审查手册、食品流通许可证、南明区疾病预防控制中心检测报告、环评报告各类证照原件。此外，二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉房屋系由恒森公司开发，在出租前已取得《建设工程规划许可证》，竣工后经消防验收合格。故袁碧与恒森公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。另，双方签订案涉租赁合同是因为案涉合同签订前袁碧与案外人胡霞签订案涉房屋经营之酒店转让协议，而该酒店已经取得了相应的经营手续，胡霞也将案涉酒店的手续向袁碧交付，其中包含《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及《特种行业许可证》，也即袁碧转让酒店时对案涉房屋经营酒店已经取得的相关手续是明知的。袁碧上诉主张酒店至今不能办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》是因为案涉酒店建筑本身是违章建筑。对此，袁碧首先已经取得了950平方米的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且该合格证包含第三、第四层，故其认为案涉第四层系违章建筑的上诉理由本院不予采信，袁碧要办理2900平方米的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，按照案涉租赁合同特别声明“……乙方承租后自行完善消防设施、排污系统等经营必备条件”的约定，袁碧应当自行完善消防设施、排污系统等经营必要条件，但袁碧未提供证据证明其已经完成合同特别声明约定的义务，并向消防部门提交申报材料，故恒森公司为袁碧办理消防手续的前提条件并不具备。因此，袁碧的上诉理由并不成立，本院不予采信。恒森公司已将验收合格的房屋以“现状出租、无装修”的形式交付袁碧使用，已履行其作为出租方的义务，在恒森公司不存在违约的情况下，一审驳回袁碧的诉请并无不当，本院予以维持。袁碧承租恒森公司的房屋，应当向恒森公司支付租金，但截至2019年7月9日，袁碧仅支付租金920500元，尚欠恒森公司已到期租金829500元，其行为构成违约，恒森公司有权解除合同并要求袁碧承担违约责任。因此，一审判决袁碧向恒森公司支付租金及返还房屋并无不当，本院予以维持。另，因袁碧一审撤回其诉请第四项，故其交纳的案件受理费应相应予以退还。根据诉讼费收费办法的规定，袁碧应交纳一审本诉案件受理费14082元（已减半），一审多收取的25747元-14082元=11665元应予退还。袁碧不服一审判决本诉和反诉部分，其应当交纳的二审案件受理费为19556元，二审多收取的案件受理费51494元-19556元=31938元予以退还。但因袁碧应向恒森公司履行金钱给付义务，该费用可在恒森公司申请执行中一并予以处理。综上所述，袁碧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因案件受理费一、二审均多收取，故本院对案件受理费作相应调减。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费14082元，由袁碧负担。一审反诉案件受理费7545元，由袁碧负担5474元，贵阳恒森房地产开发有限公司负担2071元；二审案件受理费19556元，由袁碧负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十月十九日书记员 曹 艳