北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9301号上诉人（原审原告）：北京伟鹏基业房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景东路****B320。法定代表人：张彦鹏，经理。委托诉讼代理人：王宝生，北京市嘉宋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨美玲，北京市嘉宋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨柏茂，男，1949年3月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：岳秀红，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷子丰，北京天驰君泰律师事务所实习律师。原审第三人：北京民丰房地产开发有限公司，住，住所地北京市通州区北苑南路****/div>法定代表人：刘广宏，经理。上诉人北京伟鹏基业房地产经纪有限公司（以下简称伟鹏公司）因与被上诉人杨柏茂、北京民丰房地产开发有限公司（以下简称民丰公司）债务转移合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初39601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟鹏公司上诉请求：1.改判一审判决第一、二项，判决杨柏茂赔偿伟鹏公司损失900万及利息（利息自2016年1月1日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），或将本案发回重审。2.杨柏茂承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定杨柏茂赔偿伟鹏公司300万元损失属于认定事实不清。杨柏茂理应赔偿伟鹏公司损失900万元及利息。1.《商业门市销售合同》应属于附条件的合同，而不应是无效合同。2.即使《商业门市销售合同》无效，也不影响杨柏茂承担违约责任。因民丰公司及杨柏茂均认可对合同不能履行应承担全部过错责任，杨柏茂应当承担直接损失及可得利益的损失。3.一审法院（2018）京0112民初10881号民事判决书对于杨柏茂应赔偿伟鹏公司损失的金额已经做出认定，在二审法院没有对该金额提出异议的情况下，现同一法院又对该金额做出不同认定错误。杨柏茂辩称：不同意一审判决，不同意伟鹏公司的上诉请求和理由。一审判决认定《商业门市销售合同》无效，认定事实清楚、适用法律正确。合同无效时双方对合同无效造成的损失，应依各自过错进行承担。一审判决认定《付款协议》有效属于认定事实错误。即便一审法院认定《付款协议》有效，其依据《付款协议》判决杨柏茂赔偿伟鹏公司300万损失，系认定事实错误，适用法律错误。一审判决认定杨柏茂要向伟鹏公司赔偿300万元，已让伟鹏公司的500万元获取了足额的经济利益。民丰公司辩称：同意一审判决，不同意伟鹏公司的上诉请求和理由。伟鹏公司向一审法院起诉请求：1.杨柏茂给付伟鹏公司欠款900万；2.杨柏茂支付自2016年1月1日起至给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；3.诉讼费由杨柏茂负担。一审法院认定事实：北京市通州区北苑南路63号（原杨庄一号院）土地使用人为印刷公司，土地使用权类型为国有划拨。依据相关批准，印刷公司欲对杨庄一号院北苑生活区进行危旧房改造。为此，印刷公司与民丰公司签订《合作开发改造北京市中科印刷有限公司杨庄一号院（生活区）改建项目协议书》、《补充协议书》、《北京市中科印刷有限公司杨庄一号院（生活区）改建项目委托代建合同》。2014年6月8日，民丰公司（甲方）与伟鹏公司（乙方）签订《商业门市销售合同》，约定：双方就北京市通州区北苑南路63号（原杨庄一号院）印刷公司北苑生活区危旧房改造项目（以下简称项目）商业配套收购事宜达成共识。一、根据该项目规划复函规定，商业配套房屋共计15500平方米，根据2011年8月18日民丰公司与印刷公司签订的《合作开发改造北京中科印刷有限公司生活区（通州杨庄一号）改建项目补充协议书》中约定，除民丰公司需归还印刷公司2500平方米外，剩余约13000平方米的商业配套用房全部由伟鹏公司购买。二、民丰公司为迅速引入资金，尽早开发北苑生活区危旧房改造项目，因此对剩余13000平方米的商业配套用房进行提前出售，回笼资金。三、伟鹏公司以剩余商业配套面积（约13000平方米），伟鹏公司同意将所有剩余商业配套面积进行全部收购，按每平方米3万元购买，认购总价约39000万元（以实际面积为准）。四、由民丰公司缴纳该部分面积的土地出让金，民丰公司在缴纳该部分面积土地出让金3日内，将缴付凭证或单据交伟鹏公司保管。六、民丰公司必须配合伟鹏公司完成商业房的销售工作，直至销售完毕。七、付款方式：于合同签订之日，伟鹏公司向民丰公司支付购置商业用房履约保证金500万元；在项目实施七通一平后，支付2500万元，由民丰公司上缴土地出让金；在商业配套用房封顶后2个月内，支付10000万元；待民丰公司项目全部验收合格后，支付13000万元；民丰公司配合伟鹏公司办理完成所有商业过户手续后，允许伟鹏公司对外销售，伟鹏公司支付全部尾款13000万元。九、违约责任：如因民丰公司原因或其他原因导致此项目终止（不可抗力的原因外），民丰公司应按伟鹏公司已交纳金额的2倍赔偿伟鹏公司直接与间接损失。此外，合同还约定了其他相关内容。合同签订后，伟鹏公司向民丰公司支付500万元。2015年7月9日，印刷公司向民丰公司发出通知书。通知书内容：关于科印家属院危改项目，民丰公司作为代建单位，由民丰公司自己合法解决资金问题，完成拆迁建设等工作。科印家属院土地为国家划拨用地，代建单位无权对国家产权进行私自转卖、代卖等销售及经营活动。私自签订的房屋（含商业门市）销售协议及合同，属违规操作，所签协议及合同均一律无效，不具有法律效力。近日有相关部门及多方人员反映，民丰公司为解决资金事宜，非法将建后新住宅（约7套），提前销售给社会人员，并将未建前的配套（商业门市）全部提前销售及转卖给其他公司。如情况属实，请立即终止废除一切已经签订的房屋及（商业门市）销售协议及合同，立即纠正错误，立即退还收取的资金，加快寻找投资合作商，解决资金问题，尽快启动小区危改项目。请积极响应，否则我司有权做出新的主张。2015年8月20日，民丰公司（甲方）与伟鹏公司（乙方）签订《付款协议》。约定：双方于2014年6月8日签订《商业门市销售合同》（以下简称合同），在合同履行过程中，伟鹏公司如约支付了民丰公司履约保证金500万元，后民丰公司擅自解除合同，已经构成违约。双方协商达成如下协议：民丰公司于2015年8月18日起30日内给付伟鹏公司600万元；于2015年12月31日前给付剩余900万元。如民丰公司未按上述约定履行付款义务，伟鹏公司可向北京市通州区人民法院提起诉讼。2015年9月18日，印刷公司向民丰公司发出函告。内容：我公司接到国管局土地管理司通知，于2015年9月15日对我公司代表进行了约谈，明确告知，通州区北苑生活区63号院科印家属院土地为国家划拨用地，该项目属于中央危改，经相关人士反映，是否有公司在倒卖商业门市及住宅，如有该情况发生，属于违反中央危改政策，明确要求利用土地建设中央国家机关职工住宅项目，按有关政策要求执行。不得利用合作开发、委托代建变相买卖，尽快处理违规倒卖或转卖的一切事宜。你公司作为该项目代建单位，危改项目按照法规要求，不得将该项目的商业门市、住宅转卖或销售给任何公司及个人，接到我司函告后，要求尽快解除一切违规协议，消除不良后果，否则我司有权作出新的主张，产生的后果全部由你公司承担。2015年11月3日，民丰公司依《付款协议》给付伟鹏公司500万元，伟鹏公司出具收条。收条内容：根据民丰公司与伟鹏公司在2015年8月20日签订的付款协议，伟鹏公司今收到民丰公司退还商业门市保证金500万元。2015年11月19日，民丰公司依《付款协议》给付伟鹏公司100万元，伟鹏公司出具收条。收条内容：根据民丰公司与伟鹏公司在2015年8月20日签订的付款协议，伟鹏公司今收到民丰公司商业门市保证金500万元所产生的利息总计100万元。民丰公司未向伟鹏公司给付剩余款项。2018年2月，伟鹏公司以民丰公司为被告向法院提起诉讼，法院于2018年2月11日立案受理。案号：（2018）京0112民初4758号。2018年3月27日，民丰公司（甲方）与伟鹏公司（乙方）及杨柏茂（丙方）签订《三方协议书》，约定：鉴于民丰公司、伟鹏公司于2014年6月8日订立《商业门市销售合同》，该合同未实际履行。后因民丰公司单方解除上述合同，民丰公司、伟鹏公司双方经协商就协议解除善后事宜于2015年8月20日订立《付款协议》（以下与《商业门市销售合同》合称原合同），伟鹏公司已就原合同向民丰公司提起诉讼。根据民丰公司、杨柏茂及第三方达成的相关协议，民丰公司根据原合同负有的全部债务、义务及责任均应由杨柏茂自负成本和费用负责清理。三方经协商，达成协议如下：自本协议订立之日起，民丰公司根据原合同对伟鹏公司负有之全部债务、义务、责任均转由杨柏茂独立承担（民丰公司不再承担），伟鹏公司仅可向杨柏茂主张上述债务、义务、责任。杨柏茂应自行承担与上述债务、义务、责任有关的成本和费用。伟鹏公司应撤回基于原合同对民丰公司提起之诉讼。同日，三方又签订一份《三方协议书》，约定：鉴于：1、根据2018年3月27日伟鹏公司、杨柏茂、民丰公司签订的《三方协议书》，杨柏茂对伟鹏公司负有约定的义务。2、根据北京京利融达置业有限公司（“京利融达”）与杨柏茂就转让民丰公司股权事宜订立的协议，京利融达公司将在符合约定条件后向杨柏茂支付股权收购款。各方经友好协商，达成协议如下：一、生效判决确定杨柏茂应向伟鹏公司付款后，如杨柏茂未按期足额履行，民丰公司应促使京利融达以应付杨柏茂之股权收购款代杨柏茂向伟鹏公司支付（支付后视为京利融达公司向杨柏茂支付等额股权收购款及杨柏茂向伟鹏公司偿还等额款项）。二、民丰公司就杨柏茂履行生效判决向伟鹏公司承担保证责任，如判决生效90日后杨柏茂未履行完毕，伟鹏公司有权要求民丰公司代偿（在此之前不应起诉民丰公司），民丰公司代偿后可向杨柏茂追偿（丙方可要求京利融达公司以股权收购款代杨柏茂向民丰公司偿还）。三、与本协议有关的争议涉诉时，应由本协议之签订地（为北京市通州区）有管辖权的人民法院管辖。伟鹏公司对该份《三方协议书》真实性认可，称签署该份协议书的目的是为了确保京利融达公司不要擅自将股权转让款支付给杨柏茂，从而保障杨柏茂应给伟鹏公司的款项得以支付。2018年4月2日，伟鹏公司向法院递交撤诉申请。法院于当日作出（2018）京0112民初4758号民事裁定书，裁定准予伟鹏公司撤诉。杨柏茂称民丰公司于2015年7月12日向伟鹏公司送达《废除商业门市销售合同的告知函》，函中载明民丰公司退还伟鹏公司500万元履约保证金，并同意将500万元产生的银行利息给予补偿，双方再无经济瓜葛。杨柏茂称伟鹏公司口头同意该函件的内容，后民丰公司指派王泽峰与伟鹏公司签订付款协议，但王泽峰超越代理权限，与伟鹏公司签订《付款协议》，约定民丰公司向伟鹏公司付款1500万元，民丰公司知悉后，不认可《付款协议》，最终双方协商仍按照《废除商业门市销售合同的告知函》所提方案处理，《付款协议》废除，基于对伟鹏公司的信任，双方并未签订书面协议。伟鹏公司对此不予认可，称从未收到《废除商业门市销售合同的告知函》，双方亦未协商废除《付款协议》。杨柏茂未提交向伟鹏公司送达《废除商业门市销售合同的告知函》的证据，亦未提交有关废除《付款协议》的证据。经询问，伟鹏公司称《商业门市销售合同》签订后其聘用大量人员进行房屋销售、发放宣传资料，销售行为持续数月，伟鹏公司的支出包括人员工资、印刷费用、广告费用、网站费用、购买办公设备等各项费用，此外，部分房屋销售后，由于不能履行，伟鹏公司赔偿了购房人损失。当时双方协商参照《商业门市销售合同》中的违约责任确定了1500万元，主要是考虑到伟鹏公司的各项损失，此外还考虑到该公司的一些利益，并非单纯按照违约责任中的2倍计算出来的数额。由于未保留相关材料，其无法提交各项损失的相应证据。杨柏茂认可伟鹏公司组织人员进行长达数月之久的现场销售和网上销售的事实。另查，民丰公司原法定代表人为杨柏茂，2017年10月17日变更为刘广宏。一审法院认为，伟鹏公司与民丰公司、杨柏茂签订的《三方协议书》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《三方协议书》明确约定自协议订立之日起，民丰公司根据《商业门市销售合同》及《付款协议》对伟鹏公司负有之全部债务、义务、责任均转由杨柏茂独立承担（民丰公司不再承担）。依上述约定，杨柏茂承担民丰公司对伟鹏公司所负债务。《中华人民共和国合同法》第八十五条规定：“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。”本案中，杨柏茂对民丰公司与伟鹏公司签订的《商业门市销售合同》、《付款协议》的效力提出异议，且不同意支付剩余900万元。本案主要争议焦点问题：一是《商业门市销售合同》及《付款协议》的效力，二是应否调整《付款协议》中约定的付款数额。对此，法院具体认定如下：一、关于《商业门市销售合同》的效力问题。法院认为，案涉项目系国有划拨土地危旧房改造项目，土地使用权类型为国有划拨，民丰公司作为该项目的代建单位擅自将未建的商业配套用房出售给伟鹏公司，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。从该合同名称及内容来看，系约定民丰公司将商业配套用房出售给伟鹏公司，合同中多次出现“销售”“收购”“购买”“提前出售”“全部收购”等字样，伟鹏公司主张双方系代理销售关系，显然与《商业门市销售合同》约定内容不符。就《商业门市销售合同》无效而言，伟鹏公司与民丰公司均有过错。二、关于《付款协议》的效力问题。杨柏茂称《付款协议》并非独立协议，是民丰公司与伟鹏公司根据《商业门市销售合同》中有关违约责任条款的约定达成的协议，由于《商业门市销售合同》无效，故《付款协议》无效。法院认为，《付款协议》是民丰公司与伟鹏公司在明知《商业门市销售合同》不能继续履行的情况下，对返还已付款及赔偿等事宜达成的合意，签订《商业门市销售合同》与《付款协议》是当事人不同的民事法律行为，二者虽有一定关联，但为两个独立的合同，二者并非主从关系，《付款协议》亦非《商业门市销售合同》的一部分，故《商业门市销售合同》无效并不必然导致《付款协议》无效，《商业门市销售合同》与《付款协议》的效力应分别认定。事实上，民丰公司与伟鹏公司对不再履行《商业门市销售合同》均无异议，双方对合同不能履行的原因亦明知，至于《商业门市销售合同》是否有效并不影响双方在合同终止履行后对有关钱款返还及赔偿等事宜达成的协议，《付款协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另，杨柏茂称《付款协议》已由民丰公司与伟鹏公司协商废除，伟鹏公司对此不予认可，杨柏茂、民丰公司亦未提交证据证明，故法院对杨柏茂提出《付款协议》已废除的主张不予采信。三、关于《付款协议》中约定的付款数额应否调整的问题。杨柏茂称伟鹏公司的实际损失仅是500万元占用期间的利息损失，民丰公司向伟鹏公司支付的100万元利息足以弥补伟鹏公司的损失。伟鹏公司对此不予认可，称《商业门市销售合同》签订后其聘用大量人员进行房屋销售、发放宣传资料，销售行为持续数月，伟鹏公司的支出包括人员工资、印刷费用、广告费用、网站费用、购买办公设备等，此外，部分房屋销售后，由于不能履行，伟鹏公司赔偿购房人损失等。由于未保留相关材料，故其无法提交有关各项损失的相应证据。杨柏茂认可伟鹏公司组织人员进行现场销售和网上销售，时间长达数月之久的事实。故，法院认为除利息损失外，伟鹏公司确有其他损失的发生，但具体数额无相应证据提交。且伟鹏公司表示当时双方协商参照《商业门市销售合同》中的违约责任确定了1500万元，主要是考虑到伟鹏公司的各项损失，但也考虑到该公司的一些利益。结合伟鹏公司的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院酌情认定民丰公司除应退还伟鹏公司已支付的500万元外，还应赔偿伟鹏公司损失300万元为宜。鉴于民丰公司已付600万元，故杨柏茂还应向伟鹏公司给付200万元。对于伟鹏公司有关利息的主张，法院不再支持。综上，一审法院判决：一、杨柏茂于判决生效之日起7日内给付北京伟鹏基业房地产经纪有限公司200万元；二、驳回北京伟鹏基业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：伟鹏公司上诉主张《商业门市销售合同》属附条件合同，民丰公司、杨柏茂对合同不能履行应承担全部过错责任，因此一审判决违约金数额过低。对此本院认为，《商业门市销售合同》所涉项目系对国有划拨土地危旧房改造，民丰公司作为代建单位未经法定程序擅自将未建的商业配套用房出售给伟鹏公司，违反效力性强制性法律规定，属无效合同，伟鹏公司就该协议为附条件合同的主张，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于《付款协议》《三方协议书》。《付款协议》系民丰公司与伟鹏公司在知晓《商业门市销售合同》不能继续履行后，就返还已付款及赔偿等事宜达成的合意，系与《商业门市销售合同》各自独立的不同法律行为，因此《商业门市销售合同》无效并不必然导致《付款协议》无效。《三方协议书》约定，民丰公司根据前述二协议对伟鹏公司负有的全部债务、义务、责任均转由杨柏茂独立承担，杨柏茂承担民丰公司对伟鹏公司所负债务。综上，《付款协议》《三方协议书》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。本案中，依据《三方协议书》，杨柏茂应承担违约赔偿义务。对于违约金。伟鹏公司上诉主张违约金数额过低，对此本院认为，伟鹏公司未提交充分证据证明其实际损失额，一审法院结合双方当事人陈述及伟鹏公司的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度，酌定除民丰公司已付600万元外，杨柏茂还应向伟鹏公司给付200万元，较好平衡了各方的利益，本院不再调整。另，对于杨柏茂关于违约金过高的答辩意见，因杨柏茂未提起上诉，本院依法不予处理。综上所述，伟鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60800元，由北京伟鹏基业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十月二十六日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪