河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12895号上诉人（原审被告）：白周智，男，1940年9月1日出生，汉族，住巩义市。委托诉讼代理人：韩鸣，河南魁达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巩义市孝义街道龙尾村村民委员会，住所地巩义市孝义街道龙尾村。统一社会信用代码：54410181090922809X。法定代表人：白本俊，村委会主任。委托诉讼代理人：赵建波，河南星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：张西武，河南星光律师事务所律师。原审第三人：巩义市蓝天汽车贸易有限公司，住所地巩义市孝站路龙尾村口。注册号：410181100000937（1-1）。法定代表人：王振标，总经理。上诉人白周智因与被上诉人巩义市孝义街道龙尾村村民委员会（以下简称“龙尾村委会”）、原审第三人巩义市蓝天汽车贸易有限公司（以下简称“蓝天汽贸”）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初3175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法采取独任审理方式，于2020年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人白周智及其委托诉讼代理人韩鸣，被上诉人龙尾村委会的法定代表人白本俊及其委托诉讼代理人赵建波、张西武，原审第三人蓝天汽贸的法定代表人王振标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白周智上诉请求：1.撤销巩义市人民法院作出的(2020)豫0181民初3175号民事判决书,依法发回重审或改判。2.由被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误,适用法律不当,应当依法驳回被上诉人全部诉讼请求。一、关于事实认定问题。（一）关于郑土权字第孝00041号土地使用证的问题。1.郑土权字第孝00041号土地使用证长期有效。根据一审证据显示,巩县孝义新风机械厂在1986年10月1日与巩县城关镇龙尾村经济联合社签订了《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》,1986年10月巩县孝义新风机械厂获批使用涉案土地进行建设,1988年10月26日主管部门向巩县孝义新风机械厂核发了郑土权字第孝XXXXX号土地使用证,至今巩县孝义新风机械厂仍然合法持有该证。涉案土地证上显示的“86.10-96.10”是每10年进行一次年检,并非是土地证的有效期。2.涉案的土地租赁合同与郑土权字第孝XXXXX号土地使用证所反映的不是同一法律关系。涉案的土地租赁合同相对方为巩县孝义新风机械厂、巩县城关镇龙尾村经济联合社(被上诉人),反映的是民事主体间的租赁关系,而郑土权字第孝XXXXX号土地使用证是行政机关依职权向相对人作出的一种具体行政行为,是行政法律关系,两个法律关系的主体、法律依据及确立的权利义务关系均不相同。3.郑土权字第孝XXXXX号土地使用证是本案不可回避的问题。涉案土地原始的性质是耕地,该土地证的存在意味着相应权利人才能在涉案土地上按“建设用地”性质建房并进一步搞开发利用,否则,在涉案土地上的所有建筑物均为违法建筑,自签订《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》至今三十余年,正是因该土地证,地上的建筑物才能合法的存在,恰恰说明该土地证的合法有效性,而目前该土地上的建筑物已经被巩义市人民法院通过强制执行程序拍卖,若该土地证只有10年期限,那么经合法拍卖程序的建筑物会因没有合法的用地手续而被认定为违法建筑,应予拆除,这是一审判决认定事实后造成的矛盾之一;其次,涉案土地的所有权系集体所有,但使用权已经通过主管部门核发的使用权证确定给了新风厂,一审判决在认定事实部分没有正面回应该土地证的效力等相关问题,但绝不能漠视土地使用权人的合法权益,土地所有权与使用权分属两个主体,这是矛盾之二;最后,若按照一审判决结果,将土地返还给村集体,按照《土地管理法》、《农村土地承包法》相关规定,应将该土地恢复为耕地,依法承包到户,绝非村委所有的财产。综上,在没有证据证实涉案土地证无效或被依法撤销的情况下,一审判决以“土地使用权不能对抗租赁合同的法定解除权”缺乏法律依据,剥夺了新风厂对涉案土地的使用权及相关权益,并要求返还涉案土地,明显不当。（二）关于巩县孝义新风机械厂的主体问题。1986年10月1日的《龙尾村经联社关于**一体企业占地合同书》的相对方是巩县孝义新风机械厂与巩县城关镇龙尾村经济联合社(被上诉人)。一审开庭前白周智就到工商部门询问了新风厂的工商登记情况,得到的答复是距离新风厂登记注册时间太长,当年没有实现电子化办公,新风厂的工商登记材料找不到了,没有新风厂登记、吊销、注销的证据并不代表新风法人主体资格的消失。被上诉人依据《占地合同书》起诉,却将白周智列为被告,其作为原告对相关的工商登记材料负有不可推卸的举证责任,而一审却将举证责任全部推卸给白周智,缺乏法律依据。一审以“没有新风厂的开办、年审、变更、吊销、注销的工商档案资料以及白周智作为新风厂负责人及开办人、代表承租人签字”,认定承租人的权利义务应由白周智承继,那么,一审判决既然说白周智签字是代表新风厂,说明新风厂是存在的,加之没有证据证实新风厂法人主体资格消失了,则得出白周智承继新风厂权利义务的结论显然是自相矛盾且缺乏证据支持的。综上,既然原告起诉依据的是《占地合同书》,一审也将本案定性为租赁合同纠纷,那么新风厂才是本案适格被告。二、关于法律适用问题。《中华人民共和国经济合同法》(1982年7月1日起实施)中有关于合同变更或解除的相关规定,根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条之规定,涉案合同的解除应当适用的是《中华人民共和国经济合同法》第三章“经济合同的变更或解除”第26条之规定,结合本案,尽管龙尾村委一直擅自上涨租金,但白周智代表新风厂一直按照约定向其交纳租金,并不存在第26条合同变更或解除的情形之一,因此,涉案合同不应解除。另外,即便适用现行法律规定,尤其是《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第46条、47条,合法有效的合同并非随意就能解除,本案中,白周智作为新风厂法定代表人一直按约交纳租金,将涉案土地出租给蓝天汽贸后,蓝天汽贸已经投入巨额资金在涉案土地上修建了建筑物,根据本案租赁合同履行情况及被上诉人合同目的的实现情况,再结合诚实信用原则,被上诉人不具备法定或约定的合同解除权。三、关于本案的定性问题。因土地使用证的存在,新风厂对涉案土地有合法的使用权,即便涉案的租赁合同被解除,但因土地使用权归新风厂所有,一审判令返还土地明显不当,因此,上诉人认为本案实质上仍是土地使用权的争议,本案不属于民事案件的受案范围,先行解决土地使用权的争议,这样有利于化解土地所有权与使用权的分属不同主体的矛盾以及解决土地是否需要依法复耕、目前地上建筑物存在的合法性问题,根据《土地管理法》第十四条的规定,依法驳回起诉较为适宜。综上,请求二审法院查清本案事实,并依法公正判决。被上诉人龙尾村委会辩称：一、一审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,依法应予以维持。二、上诉人的上诉事实与理由均不成立。(一)本案案由和性质应为土地租赁合同纠纷。答辩人作为涉案土地的所有者，将其所有的土地交付上诉方,由其有偿使用,合同终止时上诉人将土地交付答辩人,完全符合租赁合同的特征,是土地租赁合同纠纷。(二)上诉人是本案适格的被告。一审审理时,上诉人未提供巩县孝义新风机械厂的开办、年审、变更、吊销、注销等工商资料，上诉人作为巩县孝义新风机械厂的负责人及开办人,代表承租人签字,承租人的权利义务均应有上诉人承继。同时孝义新风机械厂不干后,作为自然人的上诉人个人多年来一直又向答辩人龙尾村委会缴纳租金，且双方对合同相对方均相互认可,上诉人与答辩人双方成为后来不定期租赁合同的当事人。故上诉人是本案适格的被告。(三)作为不定期租赁合同的出租方，答辩人依法享有租赁合同的解除权。1986年10月1日,答辩人的前身下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与上诉人开办的巩县孝义新风机械厂签订的《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》,实为土地租赁合同。该合同中没有约定租赁期限，应视为不定期租赁合同。虽然为不定期租赁,答辩人按照有利于村民的原则让上诉人一直使用到合同法规定的最长租赁期20年,即2019年10月1日,才提出于2020年1月1日解除合同,让其使用30多年之久。根据《合同法》第二百三十二条的规定，答辩人享有法定的租赁合同解除权。(四)上诉人未经出租人同意转租土地，答辩人也可以行使合同解除权。答辩人与上诉人签订的合同约定:占地对象必须是本村社员,为新建或发展企业所需,不准变为宅基地或出租给他人使用。上诉人在租赁期间,未经答辩人同意,将从答辩人处承租的土地转租给第三人使用。根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，答辩人也可以解除租赁合同。(五)上诉人提供的土地使用证等证据,不能阻碍答辩人法定解除权的行使。上诉人提供的郑州市土地使用证,仅证明上诉人在证件规定的有效期内，占用耕地进行建设是合法的。但超期后没有办理手续,已作废。被告超期之后占用耕地的建设是非法的。同时,租赁合同在先,土地使用证在后，租赁合同是上诉人取得土地使用证的前提和基础。退一步讲,即使上诉人的土地使用证有效也不能阻碍答辩人对不定期租赁合同解除权的行使。(六)关于上诉人提出的合同解除后,地上附属物如何处置问题，不是本案的诉讼请求范围。综上,应当依法判决驳回上诉，维持原判。原审第三人蓝天汽贸述称，第三人与上诉人签订房屋租赁合同，是基于上诉人的土地使用证和上诉人与村委会签订的土地租赁合同，有这两份证明能够保证第三人新建设的厂房车间的物权不受侵害。现在由于一审法院解除了上诉人与村委会的土地租赁合同。请求法院依法判定第三人在土地上的建筑物的补偿问题，依据上诉人与村委会签订的土地使用合同，应该赔偿建筑物损失。龙尾村委会向一审法院起诉请求：1．依法判令于2020年元月1日，解除关于被告租用原告巩义市孝义街道龙尾村村民委员会龙尾岭1.3768亩土地合同；2.依法判令被告返还原告该宗土地；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定如下事实：1986年10月1日，原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与被告白周智开办（负责）的巩县孝义新风机械厂签订《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，该合同主要约定：占地对象必须是本村社员，为新建或发展企业所需，不准变为宅基地或出租给他人使用；占地赔产标准按每亩每年伍佰元计算，以年为度到期一次向村经联社交纳（不足一年的按一年），否则经联社有权取消合同，拆除建筑顶抵赔产款；此合同在占地户变更时继续有效；占用土地为位于龙尾岭的1.3768亩；每年赔产款为688.40元；双方还就其他事项进行了约定。后双方履行合同，原告方将土地交付给被告方使用，被告方向原告方交纳赔产款，后赔产款数次上调，被告方已经将赔产款交纳至2019年底。原被告在履行上述合同期间，被告方于1988年以巩县龙尾新风机械厂名义办理了10年期的郑土权字第孝00041号土地使用证；被告方与第三人就上述涉案土地签订由第三人承租的协议，第三人实际占有涉案土地。该院于2020年7月28日将原告的有关解除与被告方租赁合同的起诉书送达给被告。巩县城关镇龙尾村经济联合社系原告的前身于二十世纪八十年代设立的相关机构，后被撤销，其原有的权利义务由原告承继。被告方未提供巩县孝义新风机械厂的开办、年审、变更、吊销、注销等工商档案资料；被告方未提供原告方同意其将承租的土地转租给第三人的证据；原告未提供通知被告自2020年1月1日起解除土地占用合同的充分证据。一审法院认为，合同的解除权可依法行使。本案中，原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与被告白周智开办的巩县孝义新风机械厂签订的《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，原告系巩县城关镇龙尾村经济联合社的权利义务承继人，有权作为原告参加诉讼；被告方未提供巩县孝义新风机械厂的开办、年审、变更、吊销、注销等工商档案资料，被告作为巩县孝义新风机械厂的负责人及开办人、代表承租人签字，承租人的权利义务均应由被告承继。原被告双方签订的占用合同书实为土地租赁合同，且系现行合同法实施前签订的合同，该合同的履行跨越合同法实施的前后，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条关于“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”的规定，当时没有解决合同纠纷的具体规定，审理本案适用现行合同法的有关规定；依照上列解释第二条关于“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”的规定，本案系原被告及第三人履行租赁合同产生的纠纷，应适用合同法第四章的规定；依照上列解释第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”的规定，原被告方签订的合同不违背当时的相关法律规定，为有效合同。原被告签订租赁合同，未约定租赁期限，被告方未经原告同意将承租的土地转租给第三人，原告请求解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，亦符合《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，应予以准许，解除合同自解除通知送达到承租人时生效，因原告未提供通知被告自2020年1月1日起解除土地占用合同的充分证据，故应从2020年7月28日起解除原被告之间的租赁合同，被告方及第三人应在合理期限内返还原告方出租的龙尾岭土地1.3768亩。关于被告的辩称。一、关于白周智作为本案被告主体不适格。因被告方未提供巩县孝义新风机械厂的开办、年审、变更、吊销、注销等工商档案资料，被告作为巩县孝义新风机械厂的负责人及开办人代表承租人签字，承租人的权利义务均应由被告承继，被告的主张无事实及法律依据；二、关于原告的情况说明。原告的该说明构不成对一审法认定租赁合同效力及处理的影响；三、关于原告不具备合同解除权。被告的该主张无事实及法律依据；四、关于被告主张持有郑土权字第XXXXX号证书及对涉案土地的享有占有、使用、收益的处分权利。因被告享有的郑土权字第孝XXXXX号证书上的权利，来源于原被告方的租赁合同，其土地使用权不能对抗原告对租赁合同的法定解除权；五、关于原告毁约给第三人造成损失应由原告承担。原告依法行使法定解除权，第三人的损失应由责任人依法分担；六、原告无权向被告主张2019年6月30日至2020年1月1日的占地费用1万元。原告已经放弃了该项请求；七、关于原告擅自与案外人孙无敌签订土地租赁合同。被告的该主张不是本案解决的问题，本案不予裁判。综上，被告的辩称，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，判决：一、自2020年7月28日起解除原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与被告白周智开办（负责）的巩县孝义新风机械厂于1986年10月1日签订的《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》；二、被告白周智及第三人巩义市蓝天汽车贸易有限公司于本判决生效后30日内共同返还上述占地合同书所载明的龙尾岭土地1.3768亩。本案受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告巩义市孝义街道龙尾村村民委员会负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、关于上诉人白周智的主体资格问题。上诉人作为巩县孝义新风机械厂的开办人及负责人，对巩县孝义新风机械厂主体资格是否存续负有举证责任。因上诉人未提供巩县孝义新风机械厂的开办、年审、变更、吊销、注销等工商档案资料，且承租人的权利义务亦由白周智承继，故龙尾村委会以白周智为被告起诉，并无不当。上诉人认为其主体不适格的上诉理由不能成立。二、关于上诉人白周智与被上诉人龙尾村委会争议的性质问题。根据《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》的约定，被上诉人将其所有的土地交付上诉人有偿使用，符合租赁合同的特征，案涉合同实质上系土地租赁合同。上诉人取得涉案土地使用权的前提和基础是签订于1986年10月的《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，而非标注用地时间为1986年10月至1996年10月的郑土权字第孝XXXXX号土地使用证，其土地使用权不能对抗原告对租赁合同的法定解除权。上诉人关于本案实质上是土地使用权的争议、不属于民事案件的受案范围的上诉理由不能成立。三、关于涉案合同是否应予解除的问题。因案涉合同实质上系土地租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因被上诉人一审期间未提供确切证据证明其通知上诉人解除合同的时间，故从2020年7月28日（即一审庭审时）起解除占地合同书符合《中华人民共和国合同法》的规定。占地合同解除后，因蓝天汽贸基于其和上诉人之间的转租合同实际占有土地，在土地权利人已经通知蓝天汽贸作为转租合同前提的占地合同解除的情况下，蓝天汽贸负有协助返还土地的义务。地上附属物如何处置，不属于本案的审理范围。一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，在本案中适用合同法的有关规定正确。上诉人关于涉案合同解除应适用《中华人民共和国经济合同法》的规定及涉案合同不应解除的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人白周智的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人白周智负担。本判决为终审判决。审判员  吕家祥二〇二〇年十月二十八日书记员  时颖杰