呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2773号上诉人（原审被告）：内蒙古荣鑫叉车有限公司。法定代表人：李杰，该公司经理。委托诉讼代理人：李琳，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐建中，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：侯月珍，女，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区海拉尔西路汽修厂**楼****。上诉人内蒙古荣鑫叉车有限公司（以下简称荣鑫公司）因与被上诉人徐建中、侯月珍房屋租赁合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2020）内0121民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣鑫公司上诉请求：1.请求撤销（2020）内0121民初645号民事判决书，依法改判或者发回重审。2.本案诉讼费用由徐建中、侯月珍承担。事实和理由：一、一审法院事实不清。荣鑫公司法定代表人李杰于2019年9月与徐建中的电话录音，充分证明双方己达成解除2017年1月25日签订《租赁合同》的合意，一审法院并未采信该证据，而是在是否解除合同的焦点问题上全篇引用土默特左旗人民法院作出的（2019）内0121民初3072号民事判决，并未对该问题进行实质性审查与判定。二、2019年9月底，荣鑫公司已搬离涉案院落，在履行期限届满之前明显以自己的行为表明不愿再继续履行租赁合同，况且双方已达成解除合同的合意，此时《租赁合同》解除。而一审法院不尊重案件事实，判令荣鑫公司继续给付徐建中、侯月珍下半年租金140000元及滞纳金2800元，共计142800元，返还徐建中、侯月珍租赁期间的水费900元，电费520元，共计1420元。综上所述，一审判决无视客观事实，认定事实不清，请求二审法院查明事实，维护荣鑫公司的合法权益。徐建中、侯月珍辩称，对荣鑫公司的上诉请求不予同意，请求驳回该上诉请求，维持原判。理由：徐建中、侯月珍认为，土默特左旗人民法院对本案的判决，事实认定非常清楚，没有错误。依据土默特左旗人民法院（2019）内0121民初3072号判决书第一条：徐建中、侯月珍与荣鑫公司于2017年1月25日签订的租赁合同于本判决生效之日起解除。生效日是对方拿到判决书的2020年3月2日之后的15日，也就是3月17日是合同的解除日。有对方律师李伟的签收单据为证。第二条：荣鑫公司于本判决生效之日起五日内一次性支付徐建中、侯月珍房屋租金20万元整并支付滞纳金4000元。案件受理费4306元，诉讼保全费1540元，反诉案件受理费4300元均由荣鑫公司负担。判决生效后，荣鑫公司没有按时支付徐建中、侯月珍所判决的金额，故徐建中、侯月珍申请了强制执行。上半年20万房租租金是自2019年4月1日至2019年9月30日，而且荣鑫公司在一审法庭也认可，有庭审笔录作证。下半年房租自2019年10月1日－2020年3月31日，所以徐建中、侯月珍向土默特左旗人民法院提出了下半年房租140000元和滞纳金2800元，以及租赁期间所拖欠的徐建中、侯月珍垫付的水费900元，电费520元的诉讼请求。土默特左旗人民法院依据事实支持了徐建中、侯月珍的诉讼请求，所以根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决：一、荣鑫公司于判决生效后十日内给付徐建中、侯月珍自2019年10月1日起产生的下半年租金140000元及滞纳金2800元，共计142800元。二、荣鑫公司于判决生效日十日内返还徐建中、侯月珍垫付的租赁期内的水费900元，电费520元，共计1420元。案件受理费3185元，由荣鑫公司负担。证据：2019年10月14日，荣鑫公司法定代表人的弟弟和工人在租赁院内工作院子里，房子里还有大量的配件和叉车以及物品，有照片为证。2019年11月5日，荣鑫公司还在租赁院内整理物品，有照片为证。2020年4月1日，因为已经到了合同解除期，荣鑫公司还没有和徐建中、侯月珍交接租赁物及房屋。所以徐建中、侯月珍给荣鑫公司发了邮件，通知4月2日来房屋租赁处交接房屋，过时不来一切后果自负，这里有发邮件内容和快递单作证。结果荣鑫公司没来，徐建中、侯月珍请了专业人员进行了强制开锁，也请了公证处的工作人员做了公证，这里都有照片和视频U盘作证。再有，依据双方签订的房屋租赁合同第十一条约定，在争议解决期间，除有争议的问题之外，双方应继续履行合同其他条文规定的各自义务。还有荣鑫公司在使用租赁物期间给租赁物、院落、房屋地面、地暖管道、树木等造成了极大的破坏，由于签订十年合同且荣鑫公司中途违约，徐建中、侯月珍经营了十年的招待所设施以及营业执照、特殊行业许可证都作废，更造成了极其严重的损失，接下来徐建中、侯月珍将继续诉讼进行赔偿。至于荣鑫公司提到的电话录音，并非是双方协商解除合同，而是荣鑫公司要求的能否降低房租的通话。之后，荣鑫公司给徐建中、侯月珍发了《解除租赁合同的通知》，徐建中、侯月珍随即发邮件回复了对方《不同意解除租赁合同的通知》，因为不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、第二百三十三条规定的承租人单方解除合同的条件。所以，徐建中、侯月珍分别在2019年9月16日、2020年4月诉讼至土默特左旗人民法院。法院经过庭审，主张正义，作出如上合理合法的判决。综上所述，土默特左旗人民法院的判决，事实认定非常清楚，有理有据，没有错误，所以请求驳回荣鑫公司的上诉请求，维持原判。徐建中、侯月珍向一审法院起诉请求：一、荣鑫公司给付徐建中、侯月珍自2019年10月1日起产生的下半年租金140000元及滞纳金2800元，共计142800元；二、荣鑫公司给付徐建中、侯月珍租赁期内拖欠水费900元、电费520元，共计1420元；上述两项合计144220元；三、本案诉讼费由荣鑫公司承担。一审法院认定事实：2017年1月25日，荣鑫公司与徐建中、侯月珍签订一份《租赁合同》，约定荣鑫公司租赁徐建中、侯月珍所有的位于内蒙古自治区呼和浩特市××镇建筑一处。其他合同约定内容简述如下：1.租期为十年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止；租金为每年340000元人民币；租金给付方式为每年分两笔支付，荣鑫公司每年首月首批向徐建中、侯月珍付款200000元，余款140000元租赁期之日起下半年首月内付清，延期支付租金承担2％滞纳金。合同签订后，正常履行至2019年3月31日，荣鑫公司陆续向徐建中、侯月珍支付两年租金66万元整。2019年4月，荣鑫公司未向徐建中、侯月珍支付2019年至2020年租期内上半年租金，且于2019年9月4日向徐建中、侯月珍发出解除租赁合同通知。徐建中、侯月珍于2019年9月8日向荣鑫公司发出不同意解除租赁合同通知后，于2019年9月16日以荣鑫公司违约为由将荣鑫公司诉至土默特左旗人民法院。该案经土默特左旗人民法院依法审理，于2020年1月20日作出（2019）内0121民初3072号民事判决书。该判决书具体判令如下：“一、徐建中、侯月珍与荣鑫公司于2017年1月25日签订的租赁合同于本判决生效之日起解除。二、荣鑫公司于本判决生效之日起五日内一次性支付徐建中、侯月珍房屋租金20万元整，并支付滞纳金4000元。三、徐建中、侯月珍收到租金后十五日内，为荣鑫公司开具所收取所有租金的发票。四、驳回荣鑫公司其他诉讼请求。本诉案件受理费4306元，诉讼保全费1540元，反诉案件受理费4300元，由荣鑫公司负担。”徐建中、侯月珍认为依据该生效判决，徐建中、侯月珍、荣鑫公司之间的租赁合同自判决生效之日解除，按照租赁合同，荣鑫公司尚欠徐建中、侯月珍2019年至2020年租期内下半年租金140000元及逾期滞纳金2800元，共计142800元未予给付。另外，荣鑫公司在使用租赁物（即徐建中、侯月珍拥有的院落及三层建筑）期间，拖欠水费、电费未予缴纳。徐建中、侯月珍为荣鑫公司垫付水费900元、电费520元，共计1420元，故徐建中、侯月珍诉至法院请求支持其诉请。一审法院认为，徐建中、侯月珍、荣鑫公司签订的《租赁合同》明确约定在合同期内租金为每年340000元人民币；租金给付方式为每年分两笔支付，荣鑫公司每年首月首批向徐建中、侯月珍付款200000元，余款140000元租赁期之日起下半年首月内付清。现双方因是否解除合同发生纠纷业经土默特左旗人民法院作出（2019）内0121民初3072号民事判决书明确判决：一、徐建中、侯月珍与荣鑫公司于2017年1月25日签订的租赁合同于本判决生效之日起解除。二、荣鑫公司于本判决生效之日起五日内一次性支付徐建中、侯月珍房屋租金20万元整，并支付滞纳金4000元。该判决于2020年3月已生效且只判决了前半年的租金200000元，现双方租赁合同在2020年3月解除，因此在合同未解除的下半年租金140000元及滞约金2800元应由荣鑫公司支付徐建中、侯月珍，并且在租赁期内由徐建中、侯月珍给荣鑫公司垫付的水电费1420元也应由荣鑫公司返还给徐建中、侯月珍。故徐建中、侯月珍的诉讼请求该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决：一、荣鑫公司于判决生效后10日内给付徐建中、候月珍自2019年10月1日起产生的下半年租金140000元及滞纳金2800元，共计142800元。二、荣鑫公司于判决生效后10日内返还徐建中、侯月珍垫付的租赁期内的水费900元、电费520元，共计1420元。案件受理费3185元由荣鑫公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，徐建中、侯月珍于2020年4月通过强行开锁的方式实际接收了租赁房屋。本院认为，本案争议焦点为荣鑫公司应否向徐建中、候月珍支付自2019年10月1日起产生的下半年租金及滞纳金，以及徐建中、侯月珍垫付的租赁期内的水电费，具体数额是多少。针对该争议焦点，本案《租赁合同》是双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。荣鑫公司二审中提供了呼和浩特市回民区人民政府发布的《房屋征收公告》，主张因房屋征收导致租赁合同解除。鉴于荣鑫公司没有证据证明其租赁房屋属于征收范围，且根据徐建中、侯月珍二审中提供的强行开锁视频直到2020年4月租赁房屋尚未被征收，故荣鑫公司主张因房屋征收导致租赁合同解除没有事实和法律依据。双方当事人于2019年9月就房屋租赁合同是否解除发生争议，根据《租赁合同》第十一条第2项之约定，在争议解决期间，除有争议的问题外，双方应继续履行合同其他条文规定的各自义务。鉴于徐建中、侯月珍在2019年9月8日明确复函表示不同意荣鑫公司解除房屋租赁合同，随后又向人民法院依法提起诉讼，故基于上述约定荣鑫公司在诉讼期间应当继续履行相应的合同义务，其主张2019年9月底已搬离租赁房屋并不能产生合同解除的法律后果。因徐建中、侯月珍直到2020年4月才实际接收诉争房屋，故其请求荣鑫公司支付自2019年10月1日起产生的下半年租金及滞纳金、垫付的租赁期内的水电费有事实和法律依据。至于上述费用的具体数额，因徐建中、侯月珍提交的垫付水费发票的金额为879.75元，低于其一审诉讼请求数额，且二审中徐建中、侯月珍亦主张水费金额以票据为准，应当视为其对水费诉讼请求进行了变更，故本院对垫付水费数额予以变更。综上所述，荣鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持土默特左旗人民法院（2020）内0121民初645号民事判决第一项，即“内蒙古荣鑫叉车有限公司于判决生效后10日内给付徐建中、候月珍自2019年10月1日起产生的下半年租金140000元及滞纳金2800元，共计142800元”；二、变更土默特左旗人民法院（2020）内0121民初645号民事判决第二项“内蒙古荣鑫叉车有限公司于判决生效后10日内返还徐建中、侯月珍垫付的租赁期内的水费900元、电费520元，共计1420元”为“内蒙古荣鑫叉车有限公司于判决生效后10日内返还徐建中、侯月珍垫付的租赁期内的水费879.75元、电费520元，共计1399.75元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3185元，二审案件受理费3185元，由内蒙古荣鑫叉车有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 张蒙江审判员 姜 怡二〇二〇年十月十二日（法官助理 董 丽书记员 解海波