黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2676号原告：大庆市安厦物业管理有限公司，住所地大庆市高新区建设路北南湖景苑综合服务楼。法定代表人：李铁民，执行董事。委托代理人：丁俊霞，黑龙江衡平律师事务所律师。被告：彭鹏，男，汉族，1979年11月2日出生，住大庆市。原告大庆市安厦物业管理有限公司（以下简称安厦物业公司）与被告彭鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理，依法适用简易程序进行审理。于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告安厦物业公司法定代表人李铁民、委托代理人丁俊霞、被告彭鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安厦物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付2015年1月1日-2019年9月30日期间的物业服务费8,458.00元；2．判令被告支付以本金8,458.00元为基数，自2020年5月29日起至实际支付履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息，暂计算至2020年8月5日为61.51元；3．判令被告承担本案全部诉讼费及律师费。事实与理由：2002年9月9日，原告与大庆市大正房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，约定由原告为被告所居住的南湖景苑小区提供物业服务，由被告支付相应的物业服务费用。但被告拖欠2015年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费8,458.00元未交纳。被告拖欠物业服务费的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。诉讼过程中，原告安厦物业公司放弃主张违约金和律师费。被告彭鹏辩称，对欠费时间及数额无异议，未交费的原因如下：一、合同和收费许可不合法。1．物业合同不合法：只有原来与大庆市大正房地产开发有限公司签订的相关合同，并且合同期限只有三年，没有后期与业主委员会签订的合同。并且原告所提供的合同与业主掌握的原始合同不一致，合同违法。2．收费依据不合法：其物价局审批的收费许可证已过期，后期收费应重新按照法律法规确定标准，不应再按照原收费标准继续收费，该收费不合法。3．安厦物业公司在2012年已被城管局列为物业服务不达标黑榜，并且后期2018年所拍图片依然未进行整改，时间长达6年之久。二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1．不履行物业公司相关义务。物业管理条例和物业管理委托合同中均约定了原告方的义务，可实际管理中，原告方不作为，小区环境脏乱差、公共区域内保洁极差，南北门车辆随意进出，小区内车辆乱停乱放，治安管理相当混乱，不公布物业公司收支项目以及大修基金的使用去向等等，远未达到标准。2．根据南湖景苑业主委员会第一次公告内容，安厦物业公司服务极差，业主满意度极低，一共549户业主参与调查，调查结果显示同意解聘原告的539票，同意继续服务的9票，弃权的1票，满意度极低，可见原告服务远未达到标准。3．不履行安全保卫义务，小区治安环境非常混乱。原告从未按合同约定运转监控设备和24小时巡逻、立岗和巡岗结合，给居民居住安全造成隐患。被告居住的6号楼3单元302室在2016年11月3日发生入室盗窃案件（丢失财物折合人民币十多万元）。由于原告方管理不善，小区车辆随意进出，安保措施为零，小区内的监控只有对物业公司门口一个点位好使，其他点位都是黑屏，形同虚设，给被告造成了很大经济损失，并且在案件发生后并没有带现场协助公安机关和被告进行破案，对此次案件不管不问，这次案件严重影响了被告及家人的正常生活，心里产生极大的阴影并导致神经衰弱。小区治安环境混乱是造成业主被盗的直接原因，并且由于监控瘫痪，也是导致迟迟破不了案的直接原因。4．不履行维护公共设施的义务。物业管理委托合同约定了原告有维护公共设施的义务，但原告并未按照合同约定履行维护义务，防盗门出现故障后不维修。随便一把钥匙就能打开单元防盗门，致使防盗门形同虚设。对于破损严重的单元防盗门，原告也不进行更换或彻底维修，给整个单元的安全造成了威胁。5．保洁服务不达标，楼道清洁不及时，长时间不打扫楼道。而且小区垃圾经常不及时清理，导致小区脏乱差。小区路面破损严重无人维护，下雨积水导致出行难。冬季下雪，小区主道积雪无人清扫，路面打滑，机动车剐蹭现象频发。6．原告无合同，不履行物业服务项目和义务。2002年9月签订的物业管理委托合同约定，原告提供物业服务的期限应当截至小区竣工之日起三年内。但是原告在委托合同终止之后，未经广大业主签字同意，擅自延续已经没有法律效力的过期合同。原告起诉时向法院递交的委托合同与原合同不符，期限是自小区成立业主委员会后终止。三、被告主张先履行抗辩权，在原告没有合同，收费许可过期等情况下，非法收取物业费以及在小区物业管理上混乱、安保极差、案件频发的情况下，业主有权拒绝支付物业服务费用。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。针对被告方的答辩意见，原告陈述如下：刑事案件是受刑法调整的，物业公司没有直接赔偿的责任。根据城管局的规定，物业服务是无缝对接，原告方于2019年9月30日交接。业主委员会的成立，原告方不参与，业主委员会成立之前，原告方是事实管理。原告方的保洁是符合规定的，否则不会通过物业办的检查。小区内地面上原始设计无停车位。路面破损应启动大修基金，原告方每年只能零星修补，启动大修基金的工作也每年在做。原告前期合同是与开发商签订的，合同期间业主委员会未成立，没有选聘新的物业公司，原告方不能弃管，所以后期是事实服务。法律没有要求与各个业主签订合同，而是要求和业主委员会签订物业服务合同。原告方在小区内实行的是包干制收费，不是薪酬制。原告方的服务符合行业要求。小区内的监控设施是开发商配置的，后来老化瘫痪，申请大修基金没有申请下来，原告方后来自行更新了监控设备。案件发生后是由公安机关向原告方调查取证。关于2012年上黑名单的问题，原告方已整改，不能代表以后的物业服务的实际情况。被告彭鹏为证明其主张成立，向本院提供照片打印件12份，欲证明其在答辩意见中提及的问题。经质证，原告质证意见同针对被告答辩意见的陈述。物业服务是持续长期的过程，被告所提供的照片打印件，只能反映拍摄时的场景，不能全面反映原告在提供物业服务期间的情况，不能以此认定服务质量达不到标准，故对被告提供的证据本院不予采信。经审理查明，本案事实如下：2002年9月9日，大庆市大正房地产开发有限公司与原告安厦物业公司与签订物业管理委托合同，委托原告为南湖景苑小区提供物业服务，物业服务费收取标准为13.2元/平方米·年，原告服务期限至2019年9月30日。被告彭鹏系南湖景苑小区居民，所居住房屋位于该小区6-3-302室，建筑面积为134.89平方米。被告彭鹏自述因对原告安厦物业公司提供服务不满意，拖欠2015年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费8,458.00元未交纳，原告诉至法院要求被告交纳该费用。本院认为，原告安厦物业公司为南湖景苑住宅小区提供物业服务，被告系该小区业主，已接受原告提供的服务，即有义务及时足额交纳物业费。被告拖欠物业服务费未交纳，原告要求被告交纳物业服务费的请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。依据《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告彭鹏于本判决生效之日起三日内支付原告大庆市安厦物业管理有限公司2015年1月1日-2019年9月30日期间的物业服务费8,458.00元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告彭鹏承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  张孟义二〇二〇年十月九日书记员  陈洪涛