杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初10887号 原告：浙江哨兵实业有限公司，统一社会信用代码913301092557854019，住所地杭州市萧山区城厢街道萧绍路**。 法定代表人：汤海苗。 委托诉讼代理人：陈强，浙江博方律师事务所律师。 被告：吴东梅，女，1983年10月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：郑陈良，浙江泽大律师事务所律师。 原告浙江哨兵实业有限公司（以下简称“哨兵公司”）诉被告吴东梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序于同年10月16日公开开庭进行了审理。哨兵公司的委托诉讼代理人陈强，吴东梅的委托诉讼代理人郑陈良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 哨兵公司向本院提出诉讼请求：1.解除哨兵公司与吴东梅于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同书》，吴东梅腾空并返还租赁房屋；2.吴东梅支付哨兵公司租金81250元；3.吴东梅支付哨兵公司违约金200000元。事实与理由：哨兵公司与吴东梅于2015年12月1日签订《房屋租赁合同书》一份，约定哨兵公司将坐落于萧山区××路××号房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给吴东梅，房屋面积为1509.13平方米，房屋租期为十年三个月；前三年年租金为300000元，第四年至第六年年租金为350000元，第七年至第十年年租金为370000元，同时双方对案涉房屋的装修、房屋配套设施及相关费用、使用及转租，合同的变更、解除、终止及违约责任等其他合同权利、义务进行了约定。关于案涉房屋的装修，双方还约定吴东梅在装修过程中不得破坏房屋建筑结构或增添建筑物。如因使用需要，确实需要更改房屋原有墙体和结构的，应事先书面报哨兵公司同意后方可施工；如吴东梅为满足消防要求而采取减少房间增添楼梯方式，哨兵公司可参照减少房间的50%租金给予减免年租金。合同履行过程中，吴东梅未事先书面报哨兵公司同意，擅自改变案涉房屋原有的墙体和结构，增设了楼梯。案涉房屋未因增设楼梯而减少房间数量，吴东梅历年仍按照减免后的金额向哨兵公司支付租金。哨兵公司于2020年发函吴东梅要求返还已被减免的租金，但均未果。吴东梅的行为已构成违约，哨兵公司可以依据《房屋租赁合同书》第七条行使解除权。故起诉来院，望判如所请。 吴东梅辩称：吴东梅承租案涉房屋后，根据合同约定及消防部门的整改要求对案涉房屋增设了消防楼梯，是执行消防要求而配备承租区域消防配套设施的行为，不属于对案涉房屋进行装饰装修的行为，不存在破坏房屋建筑结构或增添建筑物的违约行为；哨兵公司对吴东梅在案涉房屋内增设消防楼梯的行为是知晓并认可的。《房屋租赁合同书》第五条第三款约定，如为满足消防要求而采取减少房间增添楼梯方式，可参照减少房间的50%租金给予减免年租金。该约定中载明的“减少房间”应为房间面积，非房间数量。因增设消防楼梯，导致案涉房屋1-6层6个房间无法正常使用。2018年3月15日起吴东梅根据上述合同约定，向哨兵公司说明了租金减免事宜后，按减免3个房间的租金标准支付了全部租金，哨兵公司对此知情并予以认可。请求驳回哨兵公司的诉讼请求。 哨兵公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同书》复印件及附件《宿舍物品》一份，欲证明哨兵公司与吴东梅于2015年12月1日就案涉房屋签订《房屋租赁合同书》，双方对租赁期限、租金及支付的方式、装修、违约责任，哨兵公司的合同解除权等进行约定的事实；2.照片打印件八页，欲证明案涉房屋于《房屋租赁合同书》订立时状态的事实；3.《函》一份，欲证明因吴东梅违约增设楼梯，哨兵公司发函吴东梅要求承担违约责任的事实；4.照片打印件十三页，欲证明案涉房屋现状的事实。上述证据经庭审质证，吴东梅对证据1中《房屋租赁合同书》无异议，对附件《宿舍物品》有异议，认为《宿舍物品》未经双方签字确认。对证据2有异议，认为无法证实该组照片系案涉房屋签订合同时拍摄。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为无法证实吴东梅违约增设楼梯。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议。本院审查后认为，证据1中的《房屋租赁合同书》及证据2、3、4是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。证据1中的《宿舍物品》未经双方签字或盖章确认，真实性无法确定，对其证明效力不予确认。 吴东梅为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同书》一份，欲证明哨兵公司与吴东梅在合同中约定如消防部门要求必须设置两个楼梯的，吴东梅采取减少房间方式增添楼梯的，哨兵公司同意参照减少房间的50%减免租金的事实；2.《责令限期改正通知书》、《建设工程消防设计备案情况登记表》、《建设工程消防设计备案复查意见书》、《建设工程竣工验收消防备案申报表》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、竣工图各一份，欲证明因案涉房屋只有一部疏散楼梯，消防部门责令吴东梅限期整改，吴东梅按双方合同约定及消防部门要求其采取减少房间增添消防疏散楼梯的方式进行整改，并经消防部门验收通过，因增添消防楼梯，导致1-6层合计6个房间无法正常使用，实际使用面积减少的事实；3.吴东梅与哨兵公司工作人员任芳微信聊天记录及任芳名片、吴东梅与哨兵公司股东章伟良微信聊天记录打印件共十四份，欲证明吴东梅已经就案涉房屋只有一部消防疏散楼梯不符合消防要求的事项通知哨兵公司，哨兵公司同意按双方合同约定增加楼梯，自2018年3月起，吴东梅在扣除因增添消防疏散楼梯而减免租金的基础上支付相应房屋租金，哨兵公司对此知晓并予以认可的事实；4.照片打印件七份，欲证明因增添消防楼梯，导致1-6层合计6个房间无法正常使用，房间面积减少的事实；5.公司登记基本情况、变更登记情况各一份，欲证明吴东梅系杭州偶寓营销策划有限公司（以下简称“偶寓公司”）股东的事实；6.函件三份，欲证明哨兵公司早在2019年就知道吴东梅增设楼梯但未减少房间数量的事实；7.租金支付凭证三份，欲证明吴东梅向哨兵公司支付2019年3月15日至2022年3月14日租金的事实。上述证据经庭审质证，哨兵公司对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，认为该组证据是消防部门对偶寓公司的整改，不能达到吴东梅的证明目的。对证据3中吴东梅与任芳微信聊天记录的真实性无法核实，任芳已于2017年7月从哨兵公司离职，对关联性有异议，无法证明吴东梅的待证事实。因添加建筑物可能破坏哨兵公司房屋结构，故吴东梅应当按照《房屋租赁合同书》约定，由吴东梅书面将施工方案报哨兵公司同意后方可实施。对证据3中吴东梅与章伟良微信聊天记录的真实性无异议，关联性有异议，无法证明待证事实。从聊天内容看吴东梅与章伟良是2018年3月建立微信好友关系。当吴东梅说扣除三个房间的租金后，章伟良表示质疑，由此可以证实直至2018年3月，哨兵公司对吴东梅加装消防楼梯的事实尚不知情，此时吴东梅的消防楼梯已加装完毕。对证据4、5无异议。对证据6中2019年2月25日、同年3月1日哨兵公司向吴东梅发函的真实性无异议，对同年3月6日吴东梅的复函真实性有异议，没有吴东梅的签字确认。对证据7真实性无异议，该笔款项哨兵公司确实收到，但认为其中200000元系吴东梅向哨兵公司支付的违约金，并非房屋租金。本院审查后认为，证据1、2、3、4、5以及证据6中2019年2月25日、同年3月1日哨兵公司向吴东梅的二份发函是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。证据6中2019年3月6日吴东梅向哨兵公司的复函，因吴东梅未能提供证据原件，且无其他证据予以佐证，故对其真实性不予认定。对证据7的真实性予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2015年12月1日，哨兵公司作为甲方与吴东梅作为乙方签订《房屋租赁合同书》一份，约定哨兵公司将其所有的案涉房屋出租给吴东梅使用，房屋面积为1509.13平方米，房屋租期为十年零三个月；前三年年租金为300000元，第四年至第六年年租金为350000元，第七年至第十年年租金为370000元。《房屋租赁合同书》第四条“装修”中约定，乙方对该房屋进行装饰装修的，应事先将方案书面报甲方同意后方可施工。乙方在装饰装修过程中，不得破坏房屋建筑结构或者增添建筑物。如因使用需要，确实需要更改房屋原有墙体和结构的，则应事先书面报甲方同意后方可施工。第五条“房屋配套设施及相关费用”中约定，乙方应自行为承租区域配备必要的消防设施及相关人员，保证承租区域内符合国家和地方消防规定，并严格执行消防要求。如消防部门要求必须设置两个楼梯的，乙方为满足消防要求而采取减少房间增添楼梯之方式的，则甲方参照减少房间的50%租金给予减免年租金（比如：第2年为增添楼梯而取消6个房间的，则依照30万÷48×6×50%之金额给予减免租金）。第七条“合同的变更、解除与终止”中约定，乙方未经甲方书面同意，擅自拆改房屋建筑结构或增添建筑物，甲方有权解除合同，收回出租房屋。第八条“违约责任”中约定，若乙方未经甲方书面同意，擅自拆改房屋建筑结构或增添建筑物而致使房屋严重受损的，则乙方属于违约，乙方应向甲方支付200000元的违约金。同时双方对其他合同权利、义务进行了约定。合同订立后，哨兵公司将案涉房屋交付吴东梅使用，吴东梅在案涉房屋内经营偶寓公司，偶寓公司的经营范围为酒店式公寓。2017年4月23日，吴东梅微信联系哨兵公司员工任芳，告知因案涉房屋只有一部消防楼梯，无法通过消防部门抽查，要求哨兵公司将案涉房屋整改为楼梯双通道。任芳回复吴东梅，《房屋租赁合同书》有关于加楼梯的约定。2017年7月13日，杭州市公安局消防支队萧山区大队，向偶寓公司发出《责令限期改正通知书》，认定偶寓公司经营场所只有一部疏散楼梯，不具备疏散条件，要求在同年8月9日前改正。2017年7月18日，偶寓公司委托浙江恒欣建设设计股份有限公司进行消防设计，并由浙江梅霖设备安装有限公司进行施工，在案涉房屋1-6层添设消防楼梯一部。因添设楼梯，致使案涉房屋西面1-6楼套间房屋面积减少。2018年3月2日，吴东梅与哨兵公司监事章伟良微信联系确认租金事宜，吴东梅提出支付年租金281280元，因添设楼梯，按减免三个房间后的租金价格支付。章伟良回复需要请示法定代表人汤海苗。同年3月6日，章伟良回复要求吴东梅将租金打入哨兵公司银行账户，同日，吴东梅向哨兵公司指定账户打入281280元。2019年2月25日，哨兵公司向吴东梅发送函件一份，载明案涉房屋因消防部门要求必须设置两个楼梯，吴东梅承诺在房屋外围承建一个钢结构楼梯作为消防通道，但哨兵公司发现吴东梅将楼梯擅自改建在房屋里面，违反《房屋租赁合同书》第四条的约定，要求吴东梅返还减免租金37500元，支付违约金200000元，并恢复原状。同年2月28日，吴东梅向哨兵公司支付328125元。同年3月1日，哨兵公司向吴东梅发送函件一份，载明2019年2月28日收到吴东梅交付的违约金200000元，要求吴东梅在30日内腾空房屋。同年3月6日，吴东梅向哨兵公司发送复函一份，载明增加室内消防楼梯符合合同约定，不存在任何违约行为。2020年3月16日，哨兵公司制作书面函一份，载明因吴东梅在装修过程中为满足消防需要在增添楼梯的过程中，擅自改变房屋墙体和面积，且未向哨兵公司书面报备，已构成违约；同时，哨兵公司在核实现场房屋情况后发现，并未因增添楼梯而减少房间数量，不存在减免相应租金的情况。据此要求吴东梅在收到函件后3日内支付违约金200000元及租金81250元，否则哨兵公司有权解除合同并收回房屋。 本院认为：哨兵公司与吴东梅签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，成立并合法有效，当事人应当根据合同约定全面履行各自义务。现合同履行过程中，哨兵公司认为吴东梅违反合同约定，未经哨兵公司书面同意，擅自在案涉房屋内增设了楼梯，据此要求解除《房屋租赁合同书》；吴东梅认为其根据《房屋租赁合同书》的约定及消防部门的整改要求对案涉房屋增设了消防楼梯，已告知哨兵公司，哨兵公司知晓并认可，不存在违约行为。本院经审理后认为，首先《房屋租赁合同书》第四条“装修”中约定，乙方对该房屋进行装饰装修的，应事先将方案书面报告甲方同意后方可施工。乙方在装饰装修过程中，不得破坏房屋建筑结构或者增添建筑物。如因使用需要，确实需要更改房屋原有墙体和结构的，则应事先书面报告甲方同意后方可施工。第五条“房屋配套设施及相关费用”中约定，如消防部门要求必须设置两个楼梯的，乙方为满足消防要求而采取减少房间增添楼梯之方式的，则甲方参照减少房间的50%租金给予减免年租金。从《房屋租赁合同书》的体系结构来看，“装修”与“房屋配套设施及相关费用”属于不同约定范畴，关于增设消防楼梯，双方系在“房屋配套设施及相关费用”条款中予以约定，故应当认定双方在“装修”条款中的约定不适用于对“房屋配套设施及相关费用”的履行，吴东梅在订立合同时即存在如消防部门要求必须设置两个楼梯的，其即可采取减少房间方式增添楼梯的合同预期。其次，结合吴东梅提供的其与哨兵公司员工任芳微信聊天记录，可以认定吴东梅提出要求哨兵公司公司解决消防双通道的问题时，任芳提出《房屋租赁合同》对增设消防楼梯有约定，即哨兵公司同意吴东梅增设消防楼梯。结合吴东梅提供的其与哨兵公司监事章伟良的微信聊天记录，可以认定哨兵公司在2018年3月2日知晓吴东梅增设消防楼梯后未提出异议。故应当认定哨兵公司对吴东梅增设消防楼梯的行为是知晓并许可的。最后，吴东梅根据《房屋租赁合同书》的约定及消防部门的整改要求，委托有资质的设计单位及施工单位对案涉房屋进行增设消防楼梯施工，且现无证据证实增设楼梯施工已致使案涉房屋严重受损，故应当认定吴东梅增设消防楼梯的行为不构成违约。哨兵公司要求解除与吴东梅订立的《房屋租赁合同书》，并支付违约金200000元的诉讼请求缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。 审理查明，因添设楼梯，致使案涉房屋西面1-6楼套间房屋面积减少。2018年3月2日，吴东梅与哨兵公司监事章伟良微信联系确认租金事宜时提出按减免三个房间后的租金价格支付，章伟良就减免租金事宜向哨兵公司法定代表人汤海苗汇报后，哨兵公司就吴东梅提出的租金金额未提出异议，并要求吴东梅将租金打入哨兵公司银行账户，故应当认定双方对增设消防楼梯后年租金减免事宜已达成一致。根据《房屋租赁合同书》约定，吴东梅应于2019年2月28日前支付哨兵公司2019年3月15日至2022年3月14日的租金350000元，扣除减少三间房屋的租金21875元，实际应付328125元，该款吴东梅已于2019年2月28日向哨兵公司支付，故哨兵公司要求吴东梅支付租金81250元的诉讼请求缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回浙江哨兵实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费5518元，减半收取2759元，由浙江哨兵实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙立军 二〇二〇年十月二十八日 书记员  董向勇