江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2652号 上诉人（原审原告）：刘钦强，男，1977年3月出生，汉族，住江西省樟树市。 被上诉人（原审被告）：江西满威实业有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：吴来斌，总经理。 委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 上诉人刘钦强与被上诉人江西满威实业有限公司（下称满威公司）买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘钦强提出上诉请求：依法撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人12万车位预付款。事实和理由：1、国家强烈要求任何单位或个人不得以车位使用权的名义变相买卖防空地下室，车位使用权认购协议本身就是违法合同。2、满威公司预售车位的行为违反了《南昌市城市地下空间开发利用管理办法》（南昌市人民政府令第151号）第二十八条“地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租”的规定，且满威公司也未向法院提供车位预售许可证明。3、上诉人不存在任何违约行为。4、刘钦强在向满威公司认购的“XX小区（力高XXXX）”商品房时被强制要求先购买车位才能购房，根据协议第二条第二款约定，也明确了刘钦强必须先签订车位认购协议才可以签订商品房买卖合同，根据我国《中华人民共和国反不正当竞争法》第12条：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”购买商品房时必须购买车位，排除了刘钦强的自主购买权利，加重了刘钦强的购房负担，严重损害了刘钦强的合法权益。5.一审法院在满威公司提供不了有力证据的情况下，仅以此案经过本院审判委员会讨论决定直接作出判决，没有依法审理，严重损害刘钦强的合法权益。6.车位预付款是满威公司对房屋价外加价、捆绑销售，以销售人防车位和销售天价车位为手段，以谋取暴利为目的，增加了老百姓的经济负担，一审法院对满威公司有严重偏袒的行为，没有做到真正的公平、公正的依法判决。综上所述，希望二审法院查清事实，依法公平、公正的判决。 满威公司辩称：一审判决事实清楚，证据充分，满威公司没有变相买卖车位，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘钦强向一审法院起诉请求：1、刘钦强、满威公司于2017年6月26日签订的XX小区（力高XXXX）车位使用权认购协议无效；2、满威公司返还刘钦强已付的车位预付款12万元；3、该案诉讼费用2700元由满威公司承担。 一审法院认定事实：位于南昌市红谷滩新区XX小区（力高XXXX）系满威公司开发的楼盘。2017年6月26日，刘钦强（认购方、乙方）与满威公司（开发商、甲方）签订了一份XX小区（力高XXXX）车位使用权认购协议，约定：1、乙方自愿认购甲方开发的位于“XX小区（力高XXXX）”地下车位。2、乙方同意在本认购协议签订时向甲方支付预付款120000元。乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，后携本认购协议及收款收据到营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号并签署车位使用权出让协议（表格内载明车位共计6类，价款26万至40万元不等，仅限认购一个类别的车位）。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。4、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款，乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结，在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效等。 上述车位使用权认购协议为满威公司提供的格式合同。签订当日，刘钦强向满威公司支付了车位预付款120000元，满威公司向刘钦强出具了收据。同日，刘钦强、满威公司签订了一份XX小区项目认购书，约定由刘钦强认购满威公司开发的XX小区X栋X单元XXX号房。此后，刘钦强、满威公司于2017年7月19日签订了南昌市商品房买卖合同。房屋买卖合同签订后，刘钦强按约定支付了全部购房款，房屋至今未交付，也没有办理产权证。期间，因双方对车位认购协议存在分歧，刘钦强未交付车位尾款，至今未签订《车位使用权出让协议》。 一审法院认为：刘钦强、满威公司签订的XX小区（力高XXXX）车位使用权认购协议属于预约合同，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效，故刘钦强要求确认车位认购协议无效，该院不予支持。合同签订后，刘钦强依约向满威公司支付预付款12万元，但未按合同约定期限交清车位尾款、选购车位，也未签订车位使用权出让协议（本约），事实清楚。因刘钦强违反合同约定，拒绝签订本约并履行预约合同约定的义务，故应承担相应的责任。鉴于车位涉及众多业主，为调整刘钦强、满威公司双方的利益，结合其他大部分业主已调解结案情况，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条的规定精神和《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”的规定，该案酌定由刘钦强按照微型车位总价款26万元的百分之二十标准向满威公司支付违约金5.2万元。扣除该款项满威公司应返还刘钦强车位预付款6.8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：1、江西满威实业有限公司在该判决生效之日起十日内返还刘钦强车位预付款6.8万元；2、驳回刘钦强其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案由刘钦强预交案件受理费2700元，由刘钦强承担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，涉案《XX小区项目认购书》、《南昌市商品房买卖合同》及《XX小区（力高XXXX）车位使用权认购协议》均系满威公司与刘钦强的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。因《XX小区（力高XXXX）车位使用权认购协议》属预约合同，刘钦强并未按协议约定交清尾款、选购车位且拒不签订《车位使用权出让协议》，刘钦强理应承担违约责任。由于该协议关于“刘钦强在约定时间内未缴清尾款，视为刘钦强放弃认购权，满威公司……有权自行处理该物业，刘钦强所付预付款不予退还”的约定，超出法律规定，一审法院为平衡双方的利益，并考虑到其他大部分业主已调解结案的实际情况，按微型车位26万元的20%酌定刘钦强向满威公司承担违约责任并无不当，本院予以维持。对于刘钦强提出《XX小区（力高XXXX）车位使用权认购协议》系违法合同并要求改判满威公司退回12万元预付款的上诉理由，经查，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”、第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”及《中华人民共和国防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的相关规定，满威公司作为小区地下车位的出资修建人，依法对涉案车位享有使用、收益的权利。故刘钦强提出的该上诉理由，于法无据，本院不予支持。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人刘钦强负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年十月二十九日 书记员 陈 琦 书记员 邹佳诗