山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初397号原告：烟台矩深物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路**柏林春天小区**楼**。法定代表人：芮杨，该公司经理。委托诉讼代理人：黄健圣，该公司工作人员。被告：孙洪梅，女，1972年9月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲新育（系被告之夫），男，1974年11月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台矩深物业管理有限公司与被告孙洪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄健圣、被告孙洪梅及其委托诉讼代理人曲新育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台矩深物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付物业管理费4268.80元及延期付款违约金1482.97元（暂计至2019年12月），水电费496元，合计6247.77元。事实和理由：2010年6月21日，原、被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告对被告位于烟台市芝罘区柏林春天小区63号楼1西1单元802号房产提供物业服务。被告自2016年1月1日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，经原告多次催要，被告仍拒不缴纳，已严重违约，理应按协议缴纳延期付款违约金。被告孙洪梅辩称，被告于2009年11月购买柏林春天小区经济适用房，于2010年6月21日拿到新房钥匙并与海港物业签订物业服务合同，后来物业的服务越来越差，导致物业与业户的矛盾越来越尖锐，到2013年止爆发了两次大规模的集会，但物业仍然我行我素，直至2014年原告办房产证时，不交物业费不给办房产证，大部分业户无奈下交了物业费，2015年因为断水断电又交了一次物业费，2017年4月18日烟台利嘉置业有限公司发出通知称解除了与原告的委托合同，原告的服务也不合格，被告家中厨房的下水道堵了，原告不管，中户从一楼总管堵了，原告不管，被告列举了10个原告服务不合格的例子（均有水印照片为证），住建局选出的物业黑名单中原告排在了第二位，涉案小区最早提供物业服务的是海港物业公司，后来更换成了原告，但被告并没有看到原告公司张贴的公示文件，不同意交纳欠缴物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：被告是坐落于烟台市芝罘区房屋（建筑面积68.39平方米）的业主。案外人烟台利嘉置业有限公司与原告在签订的《前期物业管理委托合同》中约定，烟台利嘉置业有限公司将柏林春天小区委托于原告实行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共用部位、公用设施、设备的维修、养护和管理，其他配套设施和附属物、构筑物的维修、养护、运行和管理等；烟台利嘉置业有限公司负责处理非原告原因而产生的各种纠纷事件，协调处理本合同生效前发生的房屋本身存在质量问题、维保期内施工方不予配合的管理遗留问题；住宅房屋的管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；高层住宅电梯运营费，按照建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取；物业服务费等费用按半年缴纳，业主或物业使用人应于购房之日起交纳物业服务费，未按时足额交纳物业管理费的，自逾期之日起每天应按物业管理费的千分之三交纳违约金；物业管理服务期限自2013年1月11日起至2016年1月10日止，合同期满双方均可选择是否继续履行，如均未对是否继续履行合同提出书面异议，则合同自动顺延至任何一方提出终止合同或业主成立业委会并选聘新的物业公司止。后烟台利嘉置业有限公司与原告续签《前期物业管理委托合同》，合同约定物业管理服务期限为三年，自2016年1月11日起至2019年1月10日止，合同期满双方均可选择是否继续履行，如均未对是否继续履行合同提出书面的异议，则合同自动顺延至任何一方提出终止合同或业主成立业委会并选聘新的物业公司止。2010年6月21日，被告孙洪梅与海港物业公司签订《入住合约》，合约上载明：被告已认真阅读柏林春天《前期物业服务协议》、《前期管理规约》、《房屋装修管理规定》，愿意严格遵守上述协议、规约、规定及国家、省、市有关的法律、法规、柏林春天小区相关管理制度。被告孙洪梅在合约上签字，海港物业公司盖章并由代表刘潇潇签字，原告在与海港物业公司交接时在合约上盖其单位的合同专用章。《柏林春天前期物业服务协议》中约定，物业服务收费标准为物业服务费1元/平方米/月，电梯管理费0.3元/平方米/月，起始层不收电梯费。2017年7月5日，烟台市住房和城乡建设局出具证明，载明：原告于2011年受烟台利嘉置业有限公司委托管理烟台市芝罘区柏林春天项目，并在我局办理项目备案手续。原告提交2013年1月18日原告和烟台海港物业管理有限公司共同发布的公告，证明自2013年1月18日起，柏林春天小区的物业服务由烟台海港物业管理有限公司移交至原告，原《柏林春天小区入住合同》中约定的烟台海港物业管理有限公司的权利义务及烟台海港物业管理有限公司在前期物业管理中所产生的权利义务由原告承接并完全履行。被告辩称从未见过上述公告。为证明原告提供的物业服务差，被告提交2020年6月27日烟台大众网发布的烟台物业“黑名单”新闻，载明烟台市住建局根据《烟台市物业行业“红黑榜”管理试行办法》的规定，现将拟纳入烟台市物业行业“黑名单”情况进行公示，原告在“黑名单”内。被告另提交照片20张，拟证明小区内部分电梯已超半年未维护，接电盒走线混乱，门口环境卫生差，绿地任由私人侵占，空地上杂草、蔬菜遍布，小区水泥地坑坑洼洼等，原告对被告提交的证据有异议，称不清楚照片是在哪里拍摄的。本院认为，（一）本案原告与案外人烟台利嘉置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同效力及于柏林春天小区包括本案被告在内的每一位业主。且被告在2014年和2015年已向原告缴纳过物业费，结合原告提供的烟台市住房和城乡建设局出具的证明，可以认定自2013年起原告即为柏林春天小区提供物业管理服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。庭审中被告对应缴纳4年物业费的时间无异议，且涉案时间段被告一直在接受原告的服务，故原告要求被告支付2016年1月至2019年12月的物业费4267.68元（68.39平×1.3元×12月×4年），于法有据，本院依法予以支持。被告虽以原告服务存在瑕疵为由主张不向原告缴纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，对被告的该项主张本院亦不予支持。关于原告主张的水费496元，被告无异议，同意缴纳，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。（二）根据被告提供的证据，原告提供的物业服务存在瑕疵，原告未及时改正，亦未尽到与被告妥善沟通之义务，故对原告向被告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告孙洪梅于本判决生效之日起10日内向原告烟台钜深物业管理有限公司支付2016年1月至2019年12月期间的物业费4267.68元、水费496元；二、驳回原告烟台钜深物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告孙洪梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告烟台钜深物业管理有限公司承担25元，由被告孙洪梅承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 王  克  荣人民陪审员 宿    利人民陪审员 刘    菁二〇二〇年十月十六日书 记 员 慕惠洋（代）