湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初4311号原告：湖南金盘子置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘江东路金盘世界城。法定代表人：谢德仁，执行董事。委托诉讼代理人：陈剑，湖南中郡律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：翁佳宇，湖南中郡律师事务所实习律师，代理权限为一般授权。被告：肖渊元，女,1980年5月11日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原告湖南金盘子置业有限公司（以下简称金盘子公司）与被告肖渊元商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金盘子公司的委托诉讼代理人陈剑、翁佳宇，被告肖渊元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盘子公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的编号永（冷）房商合[2017]251号《商品房买卖合同》及补充协议；二、判令被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记撤销及预告抵押登记撤销手续；三、判令被告向原告支付违约金164717.4元及律师费8000元，共计172717.4元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月9日，原告与被告签订编号为永（冷）房商合[2017]251号的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，约定：被告购买原告开发的金盘世界城项目13幢12层1203号房，合同总价款823587元。被告应当于2017年7月9日前支付首期房价款173587元，余款650000元向银行申请贷款支付。长沙银行股份有限公司永州分行（以下简称“长沙银行永州分行”）向被告发放了一笔650000元的一手楼住房按揭贷款。原告与长沙银行永州分行签订了《住房按揭贷款合作协议》，约定：当被告未按期偿付贷款本金、利息和其他应付款项时，原告授权长沙银行永州分行直接从“保证金专户”直接扣收原告的债务金额，实现其在协议项下的担保权益。2020年3月30日，因被告未依约向其按期还款，长沙银行永州分行向原告出具《长沙银行一手房按揭贷款逾期催收通知书（保证人）》，要求原告履行清偿义务。原告多次向被告催告未果，被告一直未积极履行相应义务。2020年6月29日长沙银行永州分行从原告“保证金账户”直接扣划576696.16元结清了全部贷款。依据合同附件四第二条第四款的约定，因被告未按时还贷致使原告受贷款银行追缴所担保的贷款本金、利息以及实现债权的费用，由被告承担全部责任，并应在原告承担保证责任后三日内据实支付给原告。同时，原告有权：(1)主张因此发生的全部损失和费用（包括垫付费用、诉讼费、律师费、执行费等）；被告应当支付购房款总额20%的违约金；(2)解除合同，收回房屋另行出售。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，依法对双方具有法律约束力，被告未依约履行向长沙银行永州分行的还贷义务致使原告代为清偿，经原告催告仍未积极履行的行为已经构成对原告的重大违约，违背了诚实信用原则，且对原告造成了重大的经济损失，依照合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条等相关规定，被告应当承担支付违约金及律师费等违约责任，并积极协助原告到房管部门办理合同解除手续。原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告肖渊元辩称，我请求和解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并有（2020）湘1103民初1550号、（2020）湘1103民初2127号等同类民事判决书予以佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月9日，原告金盘子公司（出卖人）与被告肖渊元（买受人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告购买原告开发的金盘世界城项目13幢12层1203号房，合同总价款823587元。被告应当于2017年7月9日前支付首期房价款173587元，余款650000元向银行申请贷款支付。贷款方式为商业贷款，双方在附件四约定买受人承诺如果不能按时还贷致使出卖人被买受人贷款银行追缴所担保的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用（包括出卖人被银行或公积金中心划扣保证金）时，买受人承担全部责任，由买受人在出卖人承担保证责任后三日内据实支付给出卖人，如买受人延迟支付上述费用，出卖人有权同时采取下列措施：A、以一切合法途径和方式追索，买受人应赔偿出卖人的全部损失和费用（包括垫付费用、诉讼费、律师费、执行费等），并同时向出卖人支付购房款总额的20%的违约金；B、出卖人解除本合同，收回所售房屋另行出售。合同签订后，被告按约向原告支付购房首付款173587元，余款650000元，被告在长沙银行股份有限公司永州分行办理了住房按揭贷款。原告与长沙银行股份有限公司永州分行已签订《住房按揭贷款合作协议》，约定：长沙银行股份有限公司永州分行承诺对原告开发的金盘世界城项目提供个人住房按揭贷款，原告为本协议项下所有借款人向长沙银行股份有限公司永州分行申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任，其担保方式为全额不可撤销的连带责任保证，保证范围包括但不限于各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及长沙银行股份有限公司永州分行实现债权的费用；当借款人未按期付贷款本金、利息和其他应付款项时，原告授权长沙银行股份有限公司永州分行直接从“保证金专户”直接扣收原告应承担的债务金额，实现其在协议项下的担保权益。2020年3月30日，因被告未依约向长沙银行股份有限公司永州分行按期还款，该行向原告出具《长沙银行一手房按揭贷款逾期催收通知书》，要求原告在收到通知后的一个月内履行清偿义务，如一个月内未偿还，我行有权从湖南金盘子置业有限公司开立的“保证金专户”内直接扣收相应的金额。2020年6月12日原告向被告发出书面的催告函，要求被告在2020年6月25日前清偿所有逾期银行贷款本息。但被告肖渊元没有按时履行偿还银行贷款本息的义务。长沙银行股份有限公司永州分行于2020年6月28日向原告的长沙银行保证金专户直接扣划576696.16元以偿还被告肖渊元的银行按揭贷款本息。被告未向原告支付上述款项，原告多次向被告催收上述代为清偿的本息未果，遂诉至法院。另查明，原告聘请律师代理诉讼，其律师代理费为8000元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告金盘子公司与被告肖渊元签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，对合同当事人均具有法律约束力。本案原告代被告偿还贷款本息576696.16元后有权依照双方签订的合同主张权利。故原告主张解除与被告签订的编号永（冷）房商合[2017]151号《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院依法予以支持。但原告金盘子公司应返还被告交纳的购房首付款173587元及违约前被告已偿还的银行按揭贷款。原告主张要求被告立即协助办理《商品房买卖合同》备案登记撤销手续及预告抵押登记撤销手续的诉讼请求，因涉案《商品房买卖合同》已解除，故本院依法予以支持。原告主张要求被告向原告支付违约金164717.4元的诉讼请求，因违约金过高于原告的损失，本院依法予以部分支持。违约金应以房屋总价823587元为基数，自2020年6月29日起至本判决生效日止，按2020年6月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。原告要求被告向原告支付律师代理费8000元的诉讼请求，此为当事人为实现债权的合理费用，且有合同约定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款规定，判决如下：一、解除原告湖南金盘子置业有限公司与被告肖渊元签订的编号永（冷）房商合[2017]151号《商品房买卖合同》及补充协议，原告湖南金盘子置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还被告肖渊元首付款人民币173587元及被告肖渊元已偿还的银行按揭贷款；二、限被告肖渊元在本判决生效之日起十日内协助原告湖南金盘子置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记撤销手续及预告抵押登记撤销手续；三、限被告肖渊元在本判决生效之日起十日内支付原告湖南金盘子置业有限公司律师代理费人民币8000元及违约金（违约金以合同总价款823587元为基数，按2020年6月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，自2020年6月29日起计算到本判决生效之日止）；四、驳回原告湖南金盘子置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3755元，减半收取1877.5元，由原告湖南金盘子置业有限公司负担630元，由被告肖渊元负担1247.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  黄登飞二〇二〇年十月十四日法官助理瞿达代理书记员  谢佳霖