天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初17597号原告:融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路**泰达服务外包产业园**楼5601-17。法定代表人：曹鸿玲，总经理。委托诉讼代理人：贾琳琳，女。委托诉讼代理人：刘庆琳，女。被告：刘作辉，男，1971年10月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王俐苹（系刘作辉妻子），女，1974年10月28日出生，汉族，住址同××。原告融创物业服务集团有限公司与被告刘作辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告融创物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人贾琳琳，被告刘作辉的委托诉讼代理人王俐苹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。融创物业服务集团有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.请依法判令被告支付原告自2018年1月1日至2020年3月31日的物业服务费9937.51元以及违约金2981.25元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方系物业合同关系。被告系碧海明珠16-2-201（面积为：141.56㎡）房屋业主。按照原告与天津融政投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》、原告与社区小区业委会签订的《天津市住宅物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。而被告自2018年1月1日起，便不再履行缴纳物业服务费的义务。经原告多次向其催收，均无果。原告认为，原、被告双方之间以书面形式订立合同，合法有效，形成物业服务合同关系，双方都应当诚实履行合同义务。但被告在接受原告物业服务后拒不支付物业管理费的行为给原告造成了重大的经济损失。故，为维护原告合法权益，诉至贵院请求法院依法支持原告全部诉讼请求。刘作辉辩称，就原告主张的欠费时间以及房屋面积被告均无异议，但根据原告的物业服务水平及质量，被告仅同意承担50%的物业费，并不承担违约金，具体理由为：1.无论是业主与涉诉小区开发商签订的商品房买卖合同还是业主手册均明确约定，不得擅自在房屋外立面安装防盗网或其他设施、不得违法搭建建筑物、构筑物；2.2016年10月，被告准备就涉诉房屋进行装修时，发现紧邻楼下的16-2-101号业主在装修房屋时房屋外立面安装防盗网，全小区仅此一户安装防盗网，原告未有任何制止行为。案外人房屋外立面安装防盗网的行为严重影响被告居住安全，存在极大的安全隐患，为此，被告多次找原告协商，要不由物业劝导业主拆除防盗网，要不允许被告安装防盗网，以保证自身居住安全，但原告既不要求案外人拆除外立面防盗网，亦不允许被告安装防盗网。综上，可见原告严重怠于履行其义务，未尽到物业服务，且给被告造成巨大经济损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津融创物业管理有限公司2013年7月15日与天津融政投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定天津融创物业管理有限公司为碧海明珠小区提供物业服务，服务期限自2013年7月15日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制的形式收取，其中高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.44元交纳，商业按建筑面积每月每平方米1.64元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米1.16元的标准/商业2.86元交纳；业主应于每月5日前交纳，逾期交纳的从逾期之日起按应交物业管理服务费的＿（空白）比例交纳违约金；因房屋建筑质量、设备设施质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由天津融政投资有限公司承担责任并作善后处理…2015年8月18日，天津融创物业管理有限公司名称变更为融创物业服务集团有限公司。2019年8月1日，融创物业服务集团有限公司与天津市滨海新区碧海明珠小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由融创物业服务集团有限公司继续为涉诉小区提供物业服务，收费标准不变，交费时间变更为每月15日前，物业管理服务期限为2019年8月1日至2021年7月31日止，逾期交纳的从逾期之日起按应交物业管理服务费的＿（空白）比例交纳违约金；因房屋质量原因、设施设备质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由天津市滨海新区碧海明珠小区业主大会向开发建设单位反映并作善后处理…另查，刘作辉系涉诉碧海明珠16-2-201房屋业主，房屋建筑面积为141.55平方米，其拖欠2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业费，就刘作辉拖欠的物业服务费融创物业服务集团有限公司通过EMS特快专递的方式向其进行了催收。根据庭审情况，本院就涉诉小区物业服务情况进行了现场勘验，小区整体环境尚可，存在部分绿植缺失，楼宇外墙破损，小区道路裂缝，楼房地基沉降，部分一楼环境较差，，地库地面破损等情况勘验时，就小区物业服务情况本院随机找小区业主（3位）进行了询问，业主反映小区物业服务良好，但感觉不如刚开始的物业服务。涉诉小区仅有16-2-101室房屋安装有室外防盗网，涉诉小区《装修服务和告知书》、《物业服务合同》以及《临时管理规约》均明确要求禁止在外墙安装存在安全隐患、有碍观瞻或者破坏小区整体环境的物品。本院认为，原告与天津融政投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》以及与涉诉小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，均系合法有效合同，对小区业主具有约束力。故原、被告均应按照合同约定享有各自的权利、同时亦承担各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应按约履行交纳物业费的义务。针对庭审中业主反映的物业服务情况以及本院现场勘验情况，原告提供的物业服务确存在瑕疵，其主张被告承担物业费全部以及交纳违约金不符合法律规定，本院予以酌减5%，故被告应给付原告物业费141.55平方米×2.6元×27个月×95%=9439.96元。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。原告作为物业服务企业，应主动接受广大业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务水平，同时根据广大业主重点呼吁的问题比如一楼秩序的管理提出解决方案并予以公示，对于不属于物业公司负责的部分联合业主大会做好解释工作，同时对于利用全体业主共有的场地占地费或者设施收取的费用定期予以公布等积极措施消除业主的对抗情绪；同时，对于业主而言，应积极支持、理解物业服务企业的工作。物业服务系一动态服务过程，如对原告提供的物业管理服务有所不满，应通过合法、有效途径表达，不能以拒交物业费作为手段予以对抗。只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。具体本案，原告应着重考虑如何做好业主的解释工作，如何提高特殊区域的具体管理问题以及矛盾问题的解决，而不能仅仅要求业主交纳物业费，希望物业公司在以后的工作中予以改善且有改进思路。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告刘作辉于本判决生效之日起十日内给付原告融创物业服务集团有限公司2018年1月1日至2020年3月31日期间物业管理服务费9439.96元；二、驳回原告融创物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61.5元，原告融创物业服务集团有限公司担负17.5元，被告刘作辉担负44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 柳 斌二〇二〇年十月九日书记员 唐艺翾附:法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。