河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4285号原告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：罗晓玉，河南焦点律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告:周佩剑，男，1981年11月13日出生，满族，大专文化程度，户籍所在地吉林省长春市双阳区，现住洛阳市涧**。第三人：中信银行股份有限公司洛阳分行，，住所地：洛阳市西工区中州中路**负责人：杨**，行长。原告洛阳尚锦置业有限公司（简称尚锦置业公司）诉被告周佩剑、第三人中信银行股份有限公司洛阳分行为房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚锦置业公司的委托诉讼代理人畅陶杰、罗晓玉，被告周佩剑到庭参加诉讼。第三人中信银行股份有限公司洛阳分行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚锦置业公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2016年5月4日签订的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；二、判令被告腾空、搬离涉案房屋并向原告返还洛阳市涧××路洛阳升龙城B区第15幢2单元2-3902号房屋；三、判令被告配合原告办理上述《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续；四、判令被告与第三人配合原告办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；五、判令被告向原告支付原告代其向第三人偿还的款项（含罚息）（暂计至2019年12月为57442.75元，之后以第三人出具的扣划清单为准）；六、判令被告向原告支付代其偿还款项的违约金（以原告代其向第三人偿还的款项为本金，按日百分之一，从原告代其实际还款之日起计算至被告将原告代其偿还的款项全部还清之日止）；七、判令被告向原告支付解除《商品房预售合同》违约金105000元；八、判令本案诉讼费、保函费、保全费、律师费、公告费、邮寄费等费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月4日签订编号为YS0346539《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议，合同约定被告购买原告开发的洛阳市涧××路洛阳升龙城B区第15幢2单元2-3902号房屋，合同总价款为525000元。付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为105000元。原、被告及第三人于2016年7月15日签订《中信银行个人借款合同》，合同约定被告向第三人贷款420000元，原告为该贷款合同承担阶段性担保责任，被告用位于涧××路洛阳升龙城B区第15幢2单元2-3902号房屋做抵押。合同履行过程中，被告未能按约定向第三人按时履行还款义务，致使第三人以从原告保证金账户扣划的方式要求原告承担保证责任,截止至2019年12月，第三人已从原告保证金账户扣划57442.75元。根据《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第4项、第5项的规定，由于被告不按时向第三人履行还款义务，导致原告多次承担保证责任，其行为已构成违约。为此，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉求。被告周佩剑辩称，被告不同意解除合同，但是希望能和原告协商，把钱还给原告。第三人中信银行股份有限公司洛阳分行未陈述意见。本院经审理认定事实如下：2016年5月4日，原告尚锦置业公司（出卖人）与被告周佩剑（××）签订一份《商品房预售合同》（YS0346539），约定周佩剑向尚锦置业公司购买位于涧××路××区××单元××号××房产××套（房屋代码1212790），价款为525000元，首付105000元，贷款420000元。《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第4款约定：如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第5款约定：如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》(包括合同附件、本补充协议)，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。《商品房预售合同》附件四补充协议第八条约定：合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款百分之二十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用(包含但不限于出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用)由××承担，××应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续。2016年7月15日，被告周佩剑、原告尚锦置业公司、第三人中信银行股份有限公司洛阳分行签订了《中信银行个人借款合同》一份，约定周佩剑以其购买的珠江路369号升龙城B区15幢2单元2-3902号房屋作抵押，向中信银行股份有限公司洛阳分行贷款420000元，用于购买前述房产，借期20年，尚锦置业公司为上述贷款向提供阶段性保证担保。上述贷款发放后，因周佩剑未按约定偿还贷款本息，尚锦置业公司于2019年12月9日被第三人中信银行股份有限公司洛阳分行扣划保证金57441.75元。之后，中信银行股份有限公司洛阳分行向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，要求周佩剑、尚锦置业公司承担还款责任，该案经洛阳市西工区人民法院审理及执行后，共扣划尚锦置业公司执行款392428.75元（含诉讼费、执行费）。本院认为，原告尚锦置业公司与被告周佩剑签订商品房预售合同》含附件及补充协议），以及原、被告与第三人中信银行股份有限公司洛阳分行签订的借款合同，均是各方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。被告周佩剑未按合同约定偿还贷款，属违约行为，原告尚锦置业公司按合同约定代其偿还了部分借款本息后，根据约定提出解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。在预售合同解除后，被告有义务返还位于涧××路××区××单元××号房屋，并协助原告办理上述房屋的备案登记注销手续以及预告登记注销手续。关于原告提出要求被告及第三人配合办理抵押权预告登记注销手续的请求，与本案不属同一法律关系，双方可另行处理。原告尚锦置业公司在代被告周佩剑偿还借款后，按约定向周佩剑予以追偿，故其要求被告偿还代偿款及违约金的请求，本院予以支持，但合同约定的违约金超出法律规定的部分不予保护。关于原告尚锦置业公司主张被告周佩剑支付总房款20%的违约金的诉求，合同约定违约金标准较高，本院酌定违约金标准按总房款10%计算即52500元。对于原告主张从应退还房款中扣除上述相关费用和违约金的主张，属于生效后双方如何履行债务问题，不宜在判决中予以确定。关于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告周佩剑于2016年5月4日签订的编号为YS0346539《商品房预售合同》(包括合同附件及补充协议)。二、被告周佩剑于判决生效后三十日内，向原告洛阳尚锦置业有限公司返还位于涧西区珠江路369号升龙城B区第15幢2单元2-3902号的房产。三、被告周佩剑于判决生效后三十日内，协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理涧西区珠江路369号升龙城B区第15幢2单元2-3902号房产的备案登记注销手续以及预告登记注销手续。四、被告周佩剑于本判决生效后十日内，向原告洛阳尚锦置业有限公司支付代偿款57441.75元及违约金（以57441.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2019年12月10日起计至实际付清偿之日止。）四、被告周佩剑于判决生效后十日内，向原告洛阳尚锦置业有限公司支付解除合同的违约金52500元。五、原告洛阳尚锦置业有限公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费4564元，保全3145元，均由被告周佩剑承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 康 理二〇二〇年十月九日书记员 黄佳华