安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1602民初3511号 原告（反诉被告）：王保军，男，1972年5月6日出生，汉族，户籍地河北省邯郸市磁县，现住河南省永城市新城区。 委托诉讼代理人：刘建军，永城市人和法律服务所法律工作者。执业证号：31614091195017。 被告（反诉原告）：孙磊，女，1966年6月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：李龙云，男，1963年9月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。（系孙磊的丈夫） 委托诉讼代理人：罗宗岭，安徽香樟律师事务所律师。执业证号：13416201110789405。 原告王保军与被告孙磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日按照简易诉讼程序立案，后转为适用普通程序审理。诉讼过程中，被告孙磊于2020年4月25日向本院提出反诉请求，本院依法受理后予以合并审理，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告王保军及其委托诉讼代理人刘建军，被告孙磊及其委托诉讼代理人李龙云、罗宗岭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王保军向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除王保军与孙磊于2016年4月6日签订的租房合同；2、依法判令孙磊退还王保军10000元保证金；3、本案诉讼费用由孙磊承担。事实与理由：王保军经营餐饮生意，于2016年4月6日与孙磊签订租房合同，租赁孙磊临街四间门面及楼上四间房屋经营餐饮业。双方签订合同后王保军按照双方约定装修，但在厨房东墙开口进行安装升降电梯时，才发现孙磊称厨房外侧通道属于孙磊所有，可以随意使用是隐瞒事实欺骗王保军。该区域权属属于邻居，王保军要求孙磊协调，孙磊根本不问，致使东墙开了口又堵上，合问约定的电梯无法安装使用，王保军为此多雇佣两名上楼送菜的服务员，四年时间多开支花费十余万元。2019年初，三曹路改造时封闭路面并实行单行道，无法停放车辆致使客流大幅减少，左右相邻店铺均降了房租，王保军多次和孙磊协商降租金未果。王保军交的房租需第二天到账，孙磊还将王保军正在营业的店铺门上锁阻拦经营。王保军的饭店勉强维持，收入还挣不够房租。2020年春节时，我国发生“新冠××”疫情，王保军响应国家号召在家封闭期间，作为餐饮业由于疫情的原因，政府及各有关部门多次严令推迟营业，亏损已经在所难免。王保军多次和孙磊协商降租金，但孙磊不仅不降还要求支付滞纳金，孙磊的行为己经致使合同无法再继续履行。综上，孙磊多次违约的情况及疫情不可抗力的原因致使王保军无法继续经营，现与孙磊协商无果，为此具状起诉，请求依法支持诉请。 孙磊辩称，王保军主张孙磊隐瞒事实的主张没有任何事实依据，根据《租房合同》第11条规定，孙磊同意王保军在东墙开口安装电梯，既没有隐瞒事实也没有任何欺骗行为，至于王保军是否事实开口和安装电梯，以及作何用途都是王保军租房自由。三曹路改造期间政府允许单向通行，这是政府出于城市管理的需要，便利市民通行和利于商业往来及繁荣，有利于王保军充分利用所租房屋生产经营。至于王保军所说亏损甚至不挣钱是其经营方法和模式问题，与单向通行无关。2020年春节疫情不影响王保军租房合同目的的实现，按照合同法的原理、最高人民法院的司法解释、安徽高院的指导意见，王保军负有给付房租的金钱义务，不受疫情的影响，更不能以疫情作为不可抗力当作其不履行合同义务的抗辩。综上，请法庭依法驳回王保军的诉求。 孙磊向本院提出反诉请求：1、继续履行双方签订的《租房合同》；2、判令王保军给付租金420000元，并支付违约金42000元（租金的10%）；3、判令王保军支付水电费、卫生费等3000元、律师费10000元；4、本案诉讼费由王保军承担。事实与理由：2016年4月6日，孙磊与王保军签订《租房合同》，孙磊将位于亳州市间租给王保军，期限自2016年4月15日至2021年4月14日。租金为350000元，按年结算。每年3月15日王保军支付租金（即每年按合同约定提前一个月缴纳下一年租费，第四年按380000元、第五年按420000元缴纳房租）。租赁期间的水费、电费、燃气费、物业费由王保军缴纳。任何一方要求终止合同，需要提前三个月通知对方。承租方转租需征得出租方的同意。逾期缴纳租金的违约责任为当年租金的10%。合同签订后，孙磊如期履行合同，并且该合同已经履行了四年，双方相安无事。2020年3月15日是王保军支付租金的最后期限，王保军不但没有支付租金，反而提起诉讼，王保军根本违反了合同。为此，特提出反诉，请求依法查清事实，支持反诉请求。 王保军就反诉答辩称，2020年初疫情发生，各级政府下达了限行令，王保军经营的餐馆于2020年1月26日按照政府的规定停业，停业后王保军多次和孙磊进行协商要求减免房租，但孙磊坚持履行合同。这次疫情国家已经定为不可抗力，因此按照合同法第九十四条规定，王保军可以解除合同。王保军在合同到期前向法院提起诉讼，孙磊要求履行合同的条件不成立，应驳回其诉求。从孙磊反诉请求第2项可以看出截至目前其都不同意减免房租，而且租房合同第8条规定因不可抗力影响双方互不承担责任，现要求王保军承担全额租金和违约金没有事实和法律依据。孙磊补充的诉讼请求王保军不应承担，因为在此期间的水电费和卫生费王保军没有经营，其要求承担律师代理费也没有事实和法律依据。综上，请法庭依法驳回反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认为孙磊提交的缴纳水电费凭证无其他证据佐证与本案的关联性，对其证据效力不予认定；委托代理合同及发票达不到其证明目的，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年4月6日，孙磊（甲方）与王保军（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将位于亳州市的房屋上下8间房屋出租给乙方经营使用；租赁期限自2016年4月15日至2021年4月14日；本房屋年租金为人民币35万元（叁拾伍万元），按年结算，每年3月15月前，乙方向甲方支付全年租金（即每年按合同约定提前一个月缴纳下一年租费），第四年按38万元（叁拾捌万元），第五年按42万元（肆拾贰万元）缴纳房租；乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费以及其他在乙方经营期间而产生的所有税费均由乙方负担；乙方同意预交1万元作为保证金（2016年5月1日以前交付），合同到期时，如乙方没有违约现象，且其他税费交清后，退还乙方（无息）；房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方；在租赁期间，由于城市改造而拆迁影响该房屋无法继续经营，甲方提前三个月通知乙方，并退还剩余月份的租金，因不可抗力而影响该房屋无法继续使用，双方互不承担责任，因乙方原因造成提前终止合同，乙方应提前三个月通知甲方，且甲方不予退还乙方已付租金；甲方同意乙方在厨房东墙开口（一楼一个，二楼一个）安装升降电梯使用等内容。双方另在该合同中备注：“违约责任：乙方应按合同规定向甲方交纳租金，如逾期未交租金，甲方有权按租金的10%加收滞纳金。甲方不能单方终止合同，否则甲方应赔偿乙方一年租金作为违约金，同时退还当年租金。”《租房合同》签订后，孙磊按约定将案涉房屋交付王保军使用，王保军按约定支付了保证金和前四年租金，第五年租金未支付，经孙磊催要未果。王保军以孙磊存在违约及因疫情原因导致不能实现合同目的为由起诉要求解除合同，孙磊予以拒绝，双方协商未果。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙磊与王保军签订的《租房合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。孙磊已按照合同约定将标的房屋交付王保军使用，王保军未按照约定将房租及时足额付清，且经孙磊催要未果，已构成违约，侵害了孙磊的合法权益，故对孙磊反诉要求王保军支付房租420000元并按照约定赔偿违约金42000元的诉讼请求本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王保军以孙磊多次违约及疫情不可抗力致使无法继续经营为由主张解除案涉《租房合同》并返还保证金，因其就相关主张所依据的事实未举证证明，故本院不予支持。孙磊反诉要求王保军支付水电费、卫生费等3000元、律师费10000元，因其就相关反诉请求未提供合法有效的证据证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)王保军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙磊房屋租金420000元及违约金42000元； 二、驳回原告(反诉被告)王保军的诉讼请求； 三、驳回被告(反诉原告)孙磊的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费4115元，均由原告(反诉被告)王保军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  胡向国 人民陪审员  田秀伟 人民陪审员  李 敏 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  席 静