云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1329号原告：韩黎，男，1981年10月22日出生，汉族，农民，住昆明市宜良县。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际****商铺**。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告韩黎与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩黎、被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩黎向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方于2017年9月8日签署的《委托投资经营合同》；2.判令被告向原告支付2019年9月1日起至2020年8月31日的房屋租金37458元；3.判令被告以欠付租金37458元为基数，按每日0.5‰向原告支付自2019年9月13日至2020年4月21日共计221日的逾期违约金4139.1元；4.判令被告以欠付租金37458元为基数，按每日0.5‰向原告支付自2020年4月22日至全部租金付清之日止的逾期违约金；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月16日，原告与被告签署了《商品房购销合同》，合同编号为10002931。被告将其建设的位于弥勒县房屋出售给原告。该房屋的建筑面积为67.53平方米，单价为6933.56元每平方米，房屋总价款为人民币468223元。购房合同签订后，原、被告协商一致用欠付的工程款抵扣购房款。为支持被告的经营计划，2017年9月8日，原、被告双方又签署了一份《委托投资经营合同》，约定原告将该房屋交由被告投资经营，期限为12年，即自2017年9月1日至2029年8月30日。被告每年按照该房屋总价款的8%即人民币37458元向原告支付房屋租金（投资收益）。其中，《委托投资经营合同》第六条第二款约定了房屋租金的支付期限，即第一年的房屋租金被告应当在原告将房屋交付其使用之日起7个工作日内一次性向原告支付，剩余年限的房屋租金按年支付（当上年租金到期后的7个工作日内，被告应当将当年的房屋租金向原告一次性支付完毕）。同时，《委托投资经营合同》第九条第四款还约定，被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定的租金的0.5‰向原告支付违约金。但《委托投资经营合同》签订后，被告仅向原告支付过一年的租金，之后的租金经原告多次索要，被告不但没有支付，还以无力支付为由，意图毁约，并明确表示不会再按原《委托投资经营合同》履行付租义务。现该房屋已由被告出租给了第三方骊都国际大酒店管理公司用于经营酒店业务，而被告在向酒店经营方收租。综上，原告认为，原、被告双方签署的《委托投资经营合同》并未违反我国现行法律的任何强制性或禁止性规定，该合同真实、合法、有效，被告应依约履行合同义务。被告明确拒不履行合同义务又将该房屋出租给第三方经营并收取租金的行为，已严重违反了《委托投资经营合同》的约定，侵害了原告的正当合法权益。据此，为维护自身的合法权益，原告特依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向法院提起诉讼。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，1.对原告诉称的事实和理由认可；2.《委托经营投资合同》已无履行基础，现在酒店未在经营，无法实现合同目的，应该解除；3.2020年1月25日至2020年3月25日的租金应该免除，该期限我国发生新冠肺炎疫情，属于不可抗力；4.逾期支付租金对原告没有造成实际的损失，不应该支持。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》复印件、（2019）云2504民初379号民事判决书、（2019）云25民终1300号民事裁定书各一份，欲证实原告向被告购买“吉成骊都”第1幢第8层820号房屋，双方协商用工程款抵扣房屋购房款，原告系房屋的权利人。2.《委托投资经营合同》《委托经营合同之补充协议书》复印件各1份，欲证实原告将房屋租给被告使用，双方对租赁相关事宜及违约金进行了约定。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。本院依职权调取了本院制作的（2020）云2504执异36号执行裁定书、（2020）云2504民初1916号民事判决书各一份，该组证据能证实本案涉诉房屋于2020年5月15日被本院查封，原告提出执行异议，经本院审理后，以（2020）云2504执异36号执行裁定书裁定“中止云南省弥勒市人民法院（2020）云2504执876号执行裁定书中对位于弥勒市房屋（不动产权证号：云［2017］不动产权证第**）的查封”；原告于2020年6月12日起诉被告商品房销售合同纠纷，经本院审理后，以（2020）云2504民初1916号民事判决书判决“一、原告韩黎于判决生效之日起七日内向被告云南吉成投资有限责任公司提交办理位于弥勒市交汇处‘吉成·骊都’1幢8层820号面积为67.53平方米房屋所有权证书所需的全部资料。被告云南吉成投资有限责任公司于原告韩黎提交上述资料之日起十日内为原告韩黎向登记机关申请办理上述房屋的不动产登记手续，并将取得的该房屋所有权证书等交于原告韩黎。二、驳回原告韩黎的其他诉讼请求。”经过举证、质证，本院认为，原告提交的证据，真实、客观，被告无异议，能证实原告欲证实的内容，本院予以采信。本院依职权调取的证据，系本院制作的裁判文书，已发生法律效力，予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年4月16日，原告韩黎与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第8层820号房，房屋建筑面积67.53平方米，每平方米价格6933.56元，房屋总价为468223元。2017年9月8日，原告与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2017年9月1日至2029年8月30日；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金标准为：按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为37458元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原、被告经协商一致用欠付的工程款抵扣了该购房款。被告按约支付了原告自2017年9月1日起至2018年8月30日止的租金。因2018年9月1日至2019年8月30日的租金未付，原告起诉要求处理，经本院（2019）云2504民初379号民事判决书及红河州中级人民法院（2019）云25民终1300号民事裁定书确认，由被告支付原告租金及违约金。在诉讼过程中，本案涉诉房屋于2020年5月15日被本院查封，原告提出执行异议，经本院审理后，以（2020）云2504执异36号执行裁定书裁定“中止云南省弥勒市人民法院（2020）云2504执876号执行裁定书中对位于弥勒市房屋（不动产权证号：云［201：云［2017］不动产权证第**原告于2020年6月12日起诉被告商品房销售合同纠纷，经本院审理后，以（2020）云2504民初1916号民事判决书判决“一、原告韩黎于判决生效之日起七日内向被告云南吉成投资有限责任公司提交办理位于弥勒市交汇处‘吉成·骊都’1幢8层820号面积为67.53平方米房屋所有权证书所需的全部资料。被告云南吉成投资有限责任公司于原告韩黎提交上述资料之日起十日内为原告韩黎向登记机关申请办理上述房屋的不动产登记手续，并将取得的该房屋所有权证书等交于原告韩黎。二、驳回原告韩黎的其他诉讼请求。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉诉房屋，经本院执行异议程序、商品房销售合同纠纷案件审理后确认原告系该房屋的权利人。原告韩黎与被告云南吉成投资有限责任公司自愿协商签订的《委托投资经营合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原告要求支付租金及违约金的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持，就原告主张支付自2019年9月13日起至2020年4月21日止的违约金，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，故被告最迟应于2019年9月10日前支付租金，现原告要求支付自2019年9月13日的违约金，本院予以尊重，自2019年9月13日起至2020年4月21日止的违约金为4139.1元（37458元×0.0005×221天）。针对被告的辩解，本院认为，被告在本案中未就解除合同提起反诉，故对合同是否解除在本案中不予处理；违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，本案被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果，且案涉合同系被告提供的格式合同，合同中已明确约定违约金的计算方式，被告现要求不承担违约金的辩解意见，无事实和法律依据，其辩解不成立；被告辩解因受新冠肺炎疫情影响，要求免除2020年1月25日至2020年3月25日期间的租金，根据约定，被告应于2019年9月10日前支付该租金，其未按约定期限支付租金，已经违约，现以疫情为由主张免除无法律依据。综上，对被告的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告韩黎与被告云南吉成投资有限责任公司于2017年9月8日签订的《委托投资经营合同》继续履行。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告韩黎自2019年9月1日起至2020年8月31日止的房屋租金37458元及自2019年9月13日至2020年4月21日的违约金4139.1元，合计41597.1元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年4月22日起至上述租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费840元，减半收取计420元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年十月十三日书记员  张稚涓