重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5163号上诉人（原审被告）：陈绍余，女，汉族，1987年6月10日出生，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：杨晓勇（系陈绍余之夫），男，汉族，1971年11月22出生，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）：重庆葆成房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区金凤路**，统一社会信用代码91500000051734928R。法定代表人：潘华斌，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人陈绍余因与被上诉人重庆葆成房地产开发有限公司(以下简称“葆成房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初3854号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈绍余上诉请求：撤销重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初3854号民事判决，依法改判支持上诉人的一审应诉请求。事实和理由：一审中上诉人才得知被上诉人出售的车库于2017年4月24日已能办理网签手续，但被上诉人却没有提供网签合同与上诉人签订，一致欺瞒上诉人不能网签，而用无法按揭贷款的合同以按揭贷款的约定让上诉人签订履行，因此，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》自始至终均是非法无效的合同。按照双方签订的合同约定要在网签备案合同后才具备接收车位的条件，也才向被上诉人支付购房余款，被上诉人在具备网签合同条件的情况下一直不与上诉人签订正式的网签合同，逾期向上诉人交付购买车位，由于被上诉人的违约行为，上诉人向被上诉人发出书面《解除合同通知书》，被上诉人于2019年11月1日接收，但一直无人处理，因此，上诉人发出的《解除合同通知书》已经发生解除合同的效力。现被上诉人请求上诉人支付购房尾款承担逾期付款的违约金，缺乏事实依据，请求二审法院查明事实，依法改判。葆成房地产公司答辩称：上诉人与被上诉人于2017年4月27日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同对付款时间节点进行了明确约定，上诉人购买的车位被上诉人已经于2017年4月24日取得了预售许可证，一审法院也进行了相关核实。被上诉人也按时通知了上诉人接车位，办理网签手续，但上诉人不同意，导致产生本案诉讼。被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。葆成房地产公司向一审法院起诉请求：1、陈绍余向葆成房地产公司支付剩余房款60000元及代收的税费5811.80元；2、陈绍余以60000元为基数从2019年12月26日起至付清之日止按日万分之五的标准向葆成房地产公司支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费由陈绍余承担。审理中，葆成房地产公司当庭申请撤回要求陈绍余向葆成房地产公司支付5811.80元代收税费的请求，一审法院口头裁定予以准许。一审法院查明：2017年4月27日，葆成房地产公司（甲方）与陈绍余（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定：1、乙方购买甲方开发的保利爱尚里二期车库，该车库位于重庆市九龙坡区云龙大道211号A00-x号车库负4-xxx，属于停车用房，建筑面积36.73平方米，总价75000元；2、付款方式为按揭付款，乙方应于签订合同当日支付7500元、于2017年12月5日支付7500元、于2018年6月30日内由乙方与银行办理贷款手续，向银行申请60000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分；乙方应于签订合同当日付清首付款并缴清由甲方代收的相关税费（包括但不限制于契税、印花税、权证工本费等）；乙方应于签订合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料，乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的违约责任；3、乙方逾期付款的违约责任：逾期在30日（含）之内，自合同约定的应付款期限之第二天至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，乙方应按应付款的百分之五向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际应付款之日起30日内向甲方支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》附件中的合同补充协议约定：案涉车位属人防工程车位，乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务；乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款，因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款；乙方采用按揭方式支付房款的，如银行将按揭款划到甲方的时间超过合同约定的交房期限的，则合同约定的交房期限顺延至全部按揭款划到甲方账户且乙方向甲方提出书面接房申请后，甲方收到该申请后15日内交付房屋；双方同意将合同第十条变更为：乙方逾期付款，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。陈绍余于2017年4月27日支付葆成房地产公司购房款7500元，于2017年12月12日支付葆成房地产公司购房款7500元及违约金26.30元，陈绍余未办理按揭贷款手续，剩余购房尾款60000元未支付。葆成房地产公司于2018年6月15日通知陈绍余于2018年6月21日接案涉车位，陈绍余于2018年6月20日收到《接车位通知书》，该《接车位通知书》载明：按照合同约定于2018年6月30日交付车位，通知陈绍余于2018年6月21日到交房现场办理接车位手续，如在前述时间届满前还未完清房款（含按揭款）、交存大修基金，请在完清房款交存大修基金后及时办理接车位手续。另查明，涉案车位属于保利爱尚里二期车库项目，该项目的预售许可新建登记于2017年4月24日办结，办结后即可正常办理该车位的商品房网签手续。审理中，葆成房地产公司举示《关于催告履行房价款支付义务的律师函》，拟证明葆成房地产公司于2019年12月26日按照合同约定的地址向陈绍余邮寄律师函，催告陈绍余支付剩余车位款并要求承担违约责任，邮寄查询单显示未妥投、拒收被退回。葆成房地产公司于审理中明确主张违约金的起算时间为发函时间即2019年12月26日。审理中，陈绍余举示《解除商品房买卖合同通知书》及挂号信，拟证明陈绍余于2019年10月30日向葆成房地产公司发出解除合同通知书，葆成房地产公司称无法办理网签合同，不能交接车位，葆成房地产公司构成违约，陈绍余通知葆成房地产公司解除双方于2017年4月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并要求退还已支付的房款及其利息并支付违约金。葆成房地产公司质证后称未收到《解除商品房买卖合同通知书》，不同意解除合同，也不认可陈绍余的解除合同理由。陈绍余举示通话录音称系陈绍余的配偶杨晓勇于2019年12月21日与葆成房地产公司销售人员小李的通话及与葆成房地产公司销售人员的短信记录，拟证明涉案车位未达到交付标准，房管部门不能办理网签备案，原因在于葆成房地产公司。葆成房地产公司质证后认为小李的身份无法核实，且陈绍余至始至终想解除合同，并称愿意承担20%的滞纳金（即违约金），陈绍余未接到车位是其不同意配合办理网签。一审法院认为，葆成房地产公司与陈绍余签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点是：陈绍余主张解除合同能否成立，合同是否应当继续履行。针对上述争议焦点，作如下评述：首先，陈绍余称无法办理网签、交接车位的原因在于葆成房地产公司。葆成房地产公司对陈绍余举示的通话录音及短信记录，无法确认对方身份，也无法确认内容的真实性，且该内容也并未明确系葆成房地产公司的原因无法办理网签及交付车位，对陈绍余举示的通话录音及短信记录不予采信。根据查明的事实，涉案车位在双方签订《重庆市商品房买卖合同》时即可正常办理该车位的网签。陈绍余举示的证据不足以证明葆成房地产公司违约，陈绍余无权解除合同，且葆成房地产公司不同意解除合同，合同不发生解除的效力；其次，陈绍余未能证明其继续履行合同对其显失公平，故根据诚实信用原则，合同应当依照守约方的要求继续履行。葆成房地产公司所主张的购房尾款、逾期付款违约金的计算方式符合合同及补充协议的约定，陈绍余应当支付。因逾期付款违约金的计算标准系双方当事人的真实意思表示，符合双方签订合同时的预期，应予尊重。陈绍余虽辩称违约金约定过高，但其并未举示证据予以证明，故其辩称理由不能成立，不予采纳。另合同约定陈绍余未能办理银行按揭贷款支付尾款的从该期限届满后3日内陈绍余需一次性支付全部房价款，根据约定从该时限起陈绍余就应承担逾期付款的违约责任，本案葆成房地产公司主张违约金的起算时间为催告陈绍余付款发函时间即2019年12月26日，不违反法律规定与约定，予以尊重并予以支持，故陈绍余应当支付葆成房地产公司剩余房款60000元及逾期付款违约金，违约金的计算方式为：以60000元为基数，按照每日万分之五的标准从2019年12月26日计算至房款付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：被告陈绍余于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆成房地产开发有限公司支付购房尾款60000元及逾期付款违约金，违约金的计算方式为：以60000元为本金，按照每日万分之五的标准从2019年12月26日起计算至本金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元，由被告陈绍余负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否享有涉案合同的解除权，应否承担向被上诉人支付剩余房款及逾期付款的违约责任。现就双方争议焦点评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案上诉人与被上诉人于2017年4月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方在自愿基础上的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方在签订的合同中对当事人名称和住所、商品房基本情况、商品房的销售方式、购房总价款、付款方式及期限等均作出了明确具体的约定，虽然双方在合同中约定接房时间以正式网签合同为准，但双方并未对正式网签合同何时签订进行相应约定，根据庭审查明的事实，被上诉人在合同约定的上诉人支付最后一次房款前已经向上诉人发出了《接车位通知书》，要求上诉人在完清房款后办理接车位手续，而上诉人并未按照双方合同约定的付款期限履行付款义务，理应按照双方合同约定向被上诉人支付剩余购房款并承担逾期付款的违约责任。鉴于上诉人所举示的证据尚不足以证明被上诉人存在违反双方合同约定的违约情形，上诉人主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费1496元，由陈绍余负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  申 威二〇二〇年十月十四日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋