吉林省柳河县人民法院   民事判决书   （2020）吉0524民初715号   原告楚俊杰（反诉被告），男，1961年11月5日出生，汉族，住柳河县。   委托代理人：郭秋珍（原告之妻），女，1968年9月20日出生，汉族，住址同原告，代理权限为特别授权。   委托代理人：蔡仁鲁，吉林金梅律师事务所律师，代理权限为一般代理。   被告李铭（反诉原告），男，1988年2月27日出生，汉族，住柳河县。   委托代理人：李庆和（被告之父），男，1959年9月7日出生，汉族，住柳河县，代理权限为特别授权。   楚俊杰诉李铭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭秋珍、蔡仁鲁，被告的委托代理人李庆和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付房款68000元及违约金8477.33元，并从2020年7月23日起，支付以68000元为本金，按月2%计算的违约损失，直至本金还清止。2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年7月30日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于柳河县柳河镇前进九区（原县外贸办公楼），面积1275.53平方米（房产证标注）的房屋出售给被告，该房屋的产权证号为：“柳房字第0001XX**”买卖房屋四至以房权证、土地使用证标明数字为准，价款共计180万元，合同签字之日付款120万元，房屋过户后，一次性付清余款60万元，各种税费由被告承担，同时约定违约方向对方支付相当于房价总款5%的违约金，按日计算。被告于2020年1月15日办理了房屋过户手续，但至今为止，被告尚有68000元未付给原告，为此提出上述诉讼请求，请求支持。   被告李铭（反诉原告）的委托代理人李庆和辩称，1、原告没有完全履行买卖合同出卖方的义务，买卖合同的范围是以图纸和土地使用权证标明的界限为准，其中含门洞部分建筑，但是在被告对门洞部分进行装饰时，有相邻刘某予以阻拦，称该门洞有其通行权。买卖时双方约定所产生的纠纷由原告进行处理，发生纠纷时被告通知原告，并一同去找刘某进行协商一直未果。2、所欠余款不是68000元，是50000元，是土地使用证和实际土地面积不一致，少了宽1米，长40余米，故原告少要2万元，后来被告收取2000元的房屋租金，还差18000元，所以还差原告房款50000元。3、原告存在违约，被告不产生违约金。4、由于原告提供的房屋使用权不真实，导致装饰门洞时收到行政机关责令停止，给被告造成七万余元损失，故提出反诉。   反诉请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人违约造成的经济损失人民币65500元的70%计45850元。2、要求被反诉人承担反诉诉讼费用。反诉事实与理由：2019年7月30日，反诉人与被反诉人经冯永涛、孙玉林居间介绍，双方达成房屋买卖协议，被反诉人将原柳河县外贸办公楼整体（1200余平方米）出售给反诉人（附有图纸），约定价格180万元；合同签订后，反诉人依约给付反诉人购房款173万元，余款7万元，按照约定办理产权变更登记后给付；并约定买卖出现的一切纠纷由被反诉人负责解决。签订合同后，被反诉人及中间人主动告知反诉人并确保楼体后墙外有一米，长四十余米土地使用权面积，空闲地和门洞归反诉人所有；双方依约办理房屋产权变更登记手续过程中，因房临拒绝签字，导致案涉房屋四至无法确定；经反诉人与被反诉人协商，被反诉人自愿放弃2万元购房款，因此反诉人尚欠被反诉人购房款为五万元。由于被反诉人对案涉房屋空闲地及门洞拥有使用权的肯定承诺，反诉人于2020年6月为此购买了价值六万余元的装饰、装修材料，并对门洞进行装修，期间，房临柳某出面阻止，言称对该门洞拥有一般所有权，被反诉人经与柳某多次协商未果，2020年7月3日，经柳某多次反映到行政执法局，行政执法局给反诉人下达《责令整改通知书》、《行政处罚决定书》，反诉人遂自行拆除了违章装修，导致反诉人装修、装饰活动被迫中止，造成装修、装饰材料等损失人民币65500元。反诉人认为，被反诉人应当对自己出售的标的物附有排除一切权利瑕疵的义务，保证出售的标的物无瑕疵，由于被反诉人的欺诈行为，导致了反诉人直接经济损失65500元，被反诉人的行为构成了违约，因违约给合同相对方造成的损失应当赔偿，故提出上述反诉请求。   针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）书面答辩如下：1、原告出售的是房屋，房屋权属及土地权属其相关证件上都有记载没有瑕疵，被告购买前已经现场勘验和到相关部门咨询确认。根据合同第一条确定四至，根据合同第二条买方现场勘验确认后双方才协商的价格为180万元。2、现被告已经办理了房屋和土地的权属登记，根据合同第四条约定，办理权属登记是被告的义务，原告只是协助，对权属的取舍是被告的事情，与原告无关。3、被告没有办理相关建筑等手续，私自将门洞彻底封闭，改建成门市房，被处罚，与原告无关，损失应自负。门洞原只是楼房前面（南面）院子的通道，不是原告出售房屋的专有附属物，更不是一个建筑物，没有房屋产权证书，根据合同第一条约定得知，门洞不是原告出售的内容，180万元是原告出售房屋的价款，并不涉及门洞。原告在出售前，涉案门洞南面院子就被政府征收，自己曾经使用该门洞放杂物，出售房屋时原告无偿将该门洞交给被告使用，现门洞是被告占有使用，用卷帘门封闭着。如果被告想将门洞改变用途，即永久封闭成门市房使用，必须经过相关邻居同意，并办理相应的建筑、规划等手续方可进行，否则相关部门必然进行处罚。4、2020年1月21日，原告曾提议如果马上付清房款，可以减少房款2万元，但最后双方并未达成协议，被告至今仍欠房款6.8万元。综上，原告没有违约，出售标的物没有瑕疵，被告违约。   经审理查明，原、被告于2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》约定：“一、卖方所售房屋坐落于柳河县柳河镇前进九区（原县外贸办公楼）面积1275.53平方米（房产证标注），该房屋的产权证证号为：柳房字第0001XX**买卖房屋四至以房产权证、土地使用权证标明数字为准。二、成交价与付款方式（一）：成交价买方现场勘验后，对卖方出售的该房产的权属状况、设备、设施、装饰装修等情况进行了了解确认后，经买卖双方协商确定该房屋成交价格为人民币壹佰捌拾万元（180万元）。上述房价款包括房屋的设施、设备装饰装修和其他与该房屋相关的所有权利。（二）付款方式：1、自本合同签订之日，买方向卖方首期支付人民币壹佰贰拾万元（120万元），含定金拾万元。2、该房屋过户到买方名下后，买方向卖方一次性支付余款陆拾万元（60万元）。三、税费相关规定：买卖双方承担的各种税费均由买方承担。四、权属转移登记：自本合同签订之日起三个月内，卖方无条件协助买方办理房屋权属转移登记手续。五、现该房屋处于租赁状态，经双方协商自本合同签订之日起，由买方继续履行租赁合同，卖方返还2019年剩余的租金给买方。六、自本合同签订之日起三日内卖方将房屋交付给买方。七、因卖方楚俊杰健康原因，本合同履行均由其妻子全权代理，所办理的全部事宜具有同等法律效力。八、如一方违约，按双方确定的总价款，向对方支付相当于房总款5%的违约金，按日计算。九、本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采取书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”   合同签订之日被告按约定付款给原告120万元。原告也按照约定将买卖房屋交付给被告。2020年1月15日将该房屋办理了过户手续，过户到被告夫妻名下。该房屋产权证显示信息包括：李铭与孙丽丽共同共有，分摊土地面积：255.11平方米/房屋建筑面积1273.33平方米；国有建设用地使用权2019年12月26日至2059年12月；房屋所在层数第1-5层；房屋用途：办公。房屋过户以后至今被告分批支付给原告共计50万元；原告应当返给被告该房屋租金3.2万元，则被告共计支付给原告房款为120万元+50万元+3.2万元=173.2万元，则尚欠6.8万元。   另查明，该涉案房屋2013年9月6日：柳河县人民政府土地收购储备中心与楚俊杰签订《拆迁货币补偿协议书》记载：“原外贸办公楼（楚俊杰所有）南侧壹米以外由用地单位承担占地费用”，说明本案涉案房屋办公楼南侧土地使用范围为壹米。关于涉案门洞，被告反诉主张在合同约定范围之内，而原告不认可，则目前证据无法认定合同约定。   原告提供证据如下：1、2019年7月30日原、被告签订的《房屋买卖合同》，预证明原告主张的事实。2、2001年10月30日办理的土地使用者楚俊杰的土地使用权证（复印件）（原件没有查到）。3、证人冯永涛出庭证言证明：其系原、被告买卖房屋的联系人、中间人，证人原来不认识原告，跟被告父亲李庆和的亲家孙玉林关系不错，听说原告家要卖房子就通过孙玉林跟他们合计的这个房子。我陪着李庆和，还有郭秋珍到现场去看了两回，李庆和楼里、楼外，还上楼盖往下瞅；李庆和想确认房子到底怎么回事，我与李庆和去土地局收储中心查看土地大照两次，没找到人，后来我去调出来复印件交给李庆和，收储中心的人说楼南侧到大墙6米，收储了5米，剩一米，也如实跟李庆和说过。房照在法院查封我没看到，向法院交的钱抽回的房照后签订合同。过户我没在家，李铭给我打电话说不给测绘，让我找人问问，我问了说邻居不给签字不能测绘，我说放弃测绘就可以过户；过户的时候郭秋珍给我打电话说钱没给，我给李庆和打电话，李庆和说山东官司没给钱，给了就给原告；我2020年1月份回来以后过完户了，郭秋珍找我说没给钱，我给李铭夫妻和李庆和都说过过户了郭秋珍要钱，都说晚两天给；过完户后我回来李庆和说过门洞有争议，争议解决了就给钱，过户之前没提过土地、门洞有争议的事。门洞原来就是过道，签合同时就提过门洞也是原告家的，就是往后院走的过道。   被告提供证据如下：1、涉案房屋不动产登记证（提交复印件2页）。2、证人孙玉林出庭证言证明：与李庆和系亲家。冯永涛告诉我楚家要卖楼，我就告诉亲家李庆和给他们搭桥。去过现场两次，第一次跟冯永涛，第二次跟李庆和、冯永涛三个人。这个楼还有门洞，还有一米的地方。证人裘明柱出庭证言证明：系与李庆和原来是同事。我跟李庆和到县医院后面有一个打更的保安室找李铭买的该楼房原来的一个邻居，姓什么忘了挺胖的；协商李铭买的楼与其产生纠纷一事，楚俊杰夫人和儿子到现场，跟该邻居说她有文件，我们家都买下来了，跟你没关系，你争议的都是我们家的，都卖给李庆和家了；李庆和跟楚俊杰妻子就说我买的是整体，纠纷楚家解决。   法院依职权调取证据如下：1、楚俊杰拆迁补偿协议书（来源柳河县土地收储中心），证明涉案办公楼南侧拆迁后预留壹米土地使用权。2、房屋分户平面图（来源柳河县不动产登记中心），证明涉案办公楼土地使用范围没有记载具体数据的四至范围。3、执行笔录（来源于2013柳行初字第9号案件案卷），证明涉案拆迁房屋交出土地3367平方米以及交出砖墙等附属设施的事实。4、申请执行书和执行裁定书（来源于2014柳执字第541号案件案卷），证明涉案办公楼面积为1826.05平方米。5、现场勘查笔录：证明涉案办公楼南侧和门洞的现状。   本院认为，双方的争议焦点主要为：1、涉案楼房南侧土地使用权如何约定的？是否在合同履行过程中原告因为土地使用权不足1米承诺放弃购房款2万元？2、涉案楼房签订合同时涉及到的门洞如何约定的？3、双方是否存在违约及各自的请求是否应该予以支持？   关于买卖案涉楼房南侧土地使用权事实的认定：双方签订的《房屋买卖合同》第一条对此约定：“买卖房屋四至以房产权证、土地使用权证标明的数字为准。”原告提供的2001年11月2日原登记人楚俊杰名下房屋所有权证复印件（原件本院到柳河县收储中心、不动产登记中心及本院关联案件没有调取到该房屋产权证原件）没有记载具体四至范围，仅有附记记载：五行计算数字结果为1275.53平方米（2001.12.28）；2001年10月30日登记在楚俊杰名下的案涉土地使用证系大照记载总面积为4354.16平方米，该平面示意图标注：案涉办公楼长40.75米，办公楼前侧空地没有具体标注数字，勾画的线位没有数字；与办公楼相邻的1992年新建家属楼之间应该是门洞标注；被告提供案涉房屋2020年1月15日办理的（2020）柳河县不动产权第0000XXX号登记在孙丽丽、李铭名下的房屋产权证，附属图仅有宗地示意图和房产分户平面示意图，未标注具体数字。双方均没有再提供其他土地使用权约定的书面证据。本院调取2013年9月6日柳河县土地收储中心与楚俊杰在县法院共同签订的《拆迁货币补偿协议书》备注记载：“原县外贸办公楼楚俊杰所有南侧壹米以外由用地单位承担占地费用”表明南侧有1米的使用权，并结合本院调取的征收、执行相关法律手续，冯永涛证言，确定其真实性。通过本院组织双方到现场勘查见到办公楼南侧西侧楼与大墙之间有6米距离，说明1米使用权存在，而办公楼南东侧系多年前楚俊杰建的平房与办公楼一层门市房相连，没有1米空地。对此原告陈述该平房建设于多年前，被告买卖办公楼时就该状态，被告在认真查看并到土地部门核实后签订的买卖合同，双方签订的买卖合同中也有记载；原告申请出庭的证人冯永涛也证实在签订合同之前李庆和去办公楼现场看过两次，楼里、楼外，并站在楼盖往下看了，同时调取收储中心土地大照查看了。本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》第一条约定：“买卖房屋四至以房产权证、土地使用证标明的为准”，第二条约定：“买方经现场勘验后，对卖方出售的该套房产的权属状况、设备、装饰装修等情况进行了解确认后，经买卖双方协商确定该房屋成交价为180万元”，第九条约定：…对本合同未约定或者约定不明，或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充。”综上，对于案涉办公楼东部南侧1米，被与办公楼相连接的平房占用的部分，属于未约定或者约定不明，但是合同履行过程中没有达成书面补充协议，按照合同第二条记载，属于被告已经在合同签订之前两次详细查验认可，并到土地收储中心核实，属于明知该部分权属现状况的情况下，确定的合同价格180万元；同时被告也没有证据证明，在该合同履行过程中，因为缺少该1米而减少2万元的充分证据予以证明；原告提供的证人冯永涛明确证明，在房屋过户之前被告没有跟他提出异议，房屋过户过程中原告催要欠款时，被告始终表示差不了钱，也没有跟他提出异议，只是在过完户之后原告要钱时提过一句；并且对于原告少要2万元，原告陈述是在2020年1月15日过完户的1月21日原告提议：“如果马上付清房款，可以减少2万元，但最后没有达成合意”，在此前提之下放弃2万元；即使达成协议，在口头约定期限之内被告没有给付，也视为放弃该口头补充约定；同时原告陈述也没有提到因为该壹米争议而减少2万元，被告也没有任何证据予以证实，中间人冯永涛并没有证实该事实；孙玉林也没有证实，即使证实因存在利害关系也不能单独认定其效力。故主张原告放弃减少了2万元的辩称，证据不足，不予认定。   对于案涉门洞争议：从原、被告陈述与答辩，以及证人冯永涛、裘明柱的证言，可以认定该案涉门洞双方签订合同之前明确属于出售方在使用、有权使用。但是，原告陈述和冯永涛证实，均阐明该门洞系原来过道通行所用。原告陈述，被告对该门洞过户，系其自己向土地部分了解之后购买，原告不负责；原告去城管目的是说明该过道情况。原告出售之前，案涉门洞南面院子就被征收，出售房屋时原告无偿交给被告使用；不是出售案涉楼房的附属物；180万元并不包括该门洞；被告要对门洞封闭改变用途成为永久门市房使用，必须经过邻居同意，并办理相关手续方可进行；被告因装饰装修被处罚的损失与原告没有关系。本院认为，被告没有充分的证据证明该门洞属于买卖案涉办公楼房屋同样性质的门洞，即没有证据证明双方约定了该门洞买卖属于可以封闭做门市房的属性，而买卖之前属于过道通行之用途为事实；案涉《房屋买卖合同》也对该门洞没有约定；在合同履行过程中，被告对该门洞进行装饰、装修导致邻居阻拦时，原告妻子和儿子在与邻居交涉时，提到原告买卖有文件，全部卖给被告，也没有明确该门洞的性质即可以用作门市房，实际情况为过道之用；该门洞出售前堆放杂物属于临时仓储；被告的被处罚、装饰装修损失均系改变门洞用途所形成，所以被告的损失即反诉请求，无事实与法律依据应该判决由原告即被反诉人承担，反诉人的反诉证据不足予以驳回。   关于被告的违约赔偿问题：被告欠付房款68，000元没有支付，按照合同约定应当在房屋过户后一次性给付，2020年1月15日已经过户，李铭应当给付尚欠房款68,000.00元。关于原告违约金的诉请：关于案涉房屋土地使用权，被告方过户过程中，因为测绘需要邻居签字配合而与邻居存在争议，结果没有具体测绘数值，被告提供的不动产证及附属房屋分户平面图和宗地图均没有记载土地四至具体数值说明了这个事实；而双方签订的《房屋买卖合同》第一条约定的“四至以房产权证、土地使用证标明数字为准”，通过原告提供的案涉原登记在楚俊杰名下的房产证，以及案涉房屋土地大照，均没有明确具体的土地四至数值，说明双方对此没有约定或者约定不明，合同履行过程中也没有达成书面补充协议；关于案涉门洞，被告在给予门洞进行装饰、装修时，邻居阻拦的事实存在，原告方也确实参与解决的过程之中，证人裘明柱证明原告也表示有文件包括该门洞，该门洞属于原告整体出售给被告，与该邻居无关的陈述，合同履行过程中被告装饰、装修过程中与邻居产生争议，原告妻子参与同邻居沟通过程中提出该门洞属于楚家整体购买，整体出售给李铭，可能造成被告方误认为该门洞可以独立所有，进而认为与邻居的纠纷应该由原告方出面解决，解决后再付清剩余房款；原告申请的证人冯永涛证实：过完户后我回来李庆和说过门洞有争议，争议解决后就给钱，门洞原来是过道，签合同时就提过门洞也是原告家的，就是往后院走的过道；所以，仅是因为双方关于该两方面争议涉及到的事情未明确约定清楚而写在合同条款之中，事后合同履行过程中也未形成书面补充协议而导致约定不明；因而被告因为没有证据证明而需要承担举证不能的法律不利后果的责任，因而，欠付房款没有给付是因为一直在解决涉案门洞争议，与被告无缘无故的故意拖延不给欠款不一样，故不宜认定被告未付清房款属于违约而让被告承担8477.33元的违约金请求或者请求从2020年7月23日起，支付以68，000元为本金，按月2%计算的违约损失。   关于被告提供的证人孙玉林的证人证言，本院认为，该证人与被告父亲李庆和系亲家，有亲属关系，在与冯永涛证言比较，证明力相对较低；而冯永涛确与李庆和的亲家孙玉林关系不错，与原告卖房之前不认识，则按照认定证据的原则：冯永涛证实对被告不利的事实应予以确认，而孙玉林证实对原告不利的事实没有辅证情况下不予认定，况且孙玉林证实李庆和去案涉楼房查看时，所去的人员与冯永涛证实不一致；故冯永涛的证言予以认定，孙玉林的证言不予认定；裘明柱的关于原告妻子对邻居表明的楚家整体购买，整体出售给被告的部分证言，与冯永涛证实相关联，予以认定。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百三十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十七条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一.被告李铭（反诉被告）于本判决书生效后立即给付原告楚俊杰尚欠房款68，000.00元及利息（利息自2020年7月23日起至还清欠款之日止，按照银行同业间同期公布的LPR利率计算）。   二.驳回原告其他诉讼请求。   三.驳回被告（反诉原告）李铭的反诉请求。   义务人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   申请执行的期限，从本判决确定给付期限届满时起为二年。   原告缴纳的案件受理费1712元，减半收取856元由被告李铭承担，另一半退给原告；被告李铭缴纳的反诉费474元，由被告自行承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。   审判员 薛文龙     二〇二〇年十月十日   书记员 贺 鹏