重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初11901号原告：余智梅，女，1975年5月4日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏利，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆互康房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**龙德路**，统一社会信用代码91500113305214843T。法定代表人：盛容，执行董事。委托诉讼代理人：袁宁，重庆凡赛提律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜智勇，重庆凡赛提律师事务所律师。原告余智梅与被告重庆互康房地产开发有限公司（以下简称互康房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员金宏独任审理。于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原告余智梅委托诉讼代理人孙世林，被告互康房地产公司委托诉讼代理人袁宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余智梅向本院提出诉讼请求：1.请求被告互康房地产公司支付自2017年9月30日至2019年6月30日的逾期交房违约金38226元；2.请求被告互康房地产公司支付自2019年6月30日至2020年3月16日的逾期办理不动产权登记违约金11983元。事实及理由：原、被告于2015年7月30日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告余智梅购买被告互康房地产公司开发的位于重庆市巴南区（以下简称15-7号房屋）一套，总价为599157元，被告互康房地产公司在2017年9月30日前交付房屋，在预售商品房实际交付使用之日起60日内提交不动产权变更登记申请并取得登记受理单，并约定了逾期交房和逾期办理产权证违约金等。履行过程中，原告余智梅已支付全部购房款，但被告互康房地产公司直至2019年6月30日才交房，且逾期办理产权证，构成违约。经向被告互康房地产公司催收违约金未果，原告余智梅遂向本院提起诉讼。被告互康房地产公司辩称，1、对于违约金的计算起点，双方购房合同补充协议第五条明确约定，如原告余智梅逾期支付房价款的交房时间顺延，逾期交房违约金起算时间也应顺延；2、被告互康房地产公司的通知接房日为2019年9月30日，自愿在通知接房日前先行接房的，违约金计算截止日应以实际接房日为准，在通知接房日之后实际接房的，违约金计算截止日应以通知接房日为准；3、2020年1月24日至2020年3月10日期间我国为战胜新冠肺炎疫情，停产停工，属于不可抗力事件，应当扣除该期限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：原告余智梅举示的《重庆市商品房买卖合同》、不动产权证、房款发票、专项维修资金专用收据、税收完税证明、承诺书、银行按揭还款明细、不动产登记受理通知单，经审查，核实原件，本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年7月30日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告余智梅共同购买被告互康房地产公司开发的位于重庆市巴南区，总价为599157元，于2015年7月30日支付首付款180157元，余款于2015年7月30日前到银行办理按揭手续；约定被告互康房地产公司于2017年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的15-7号房屋交付给原告余智梅，逾期交付的，以已付购房款为基数按每天0.01%的标准支付违约金；约定在预售商品房实际交付使用之日起60日内提交不动产权变更登记申请并取得登记受理单，逾期以已付房款为基数按每天0.01%的标准支付违约金；并在附件《合同补充协议》中约定逾期付款的交房时间相应顺延等。履行过程中，原告余智梅按约定支付了购房款。原告余智梅已经于2019年6月30日接房，接房时15-7号房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证。另查明，被告互康房地产公司通知15-7号房屋所在小区业主在2019年9月30日前接房，被告互康房地产公司于2020年1月8日提交办理15-7号房屋不动产权登记的申请，于2020年3月16日取得不动产登记受理通知单。原、被告就逾期交房及逾期办证违约金产生纠纷，经协商未果，原告余智梅遂向本院提起诉讼。审理中，被告认可原告陈述的约定接房时间和实际接房时间，且原告已按约付清房款。本院认为，原、被告于2015年7月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告余智梅已支付了全部购房款，被告互康房地产公司应于2017年9月30日前交付15-7号房屋，被告互康房地产公司逾期至2019年6月30日才交付房屋，且逾期办理不动产权登记，构成违约，应当承担支付违约金等责任。逾期交房违约金，根据认定的事实和相关法律，结合原被告的陈述。原告已经按约定支付了全部购房款，被告互康房地产公司应于2017年9月30日交房，实际于2019年6月30日交房，经计算，自逾期交房日2017年10月1日至实际交房日2019年6月30日，共计逾期638天，故本院主张违约金38226元（599157元×0.01%×638天）。逾期办理不动产权登记违约金，根据认定的事实和相关法律，首先，计算起点，被告互康房地产公司通知15-7号房屋所在小区业主在2019年9月30日接房，原告自愿于2019年6月30日先行接房，在其自愿接房时，15-7号房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备办理不动产权证的条件，故，应当视为原告余智梅自愿放弃了2019年9月30日前的相应违约利益，逾期办理不动产权证的时间应当为2019年10月1日起的60日，即自2019年11月30日为逾期日，自该日起计算违约金。其次，计算终点，被告互康房地产公司于2020年1月8日提交办理15-7号房屋不动产权登记的申请，于2020年3月16日取得不动产登记受理通知单。被告互康房地产公司抗辩应当扣除2020年1月24日至2020年3月10日期间因新冠肺炎疫情导致的不可抗力时限，符合法律规定，本院予以支持。经计算，本院主张自2019年11月30日至2020年3月16日期间61天（已扣除新冠肺炎疫情时限47天）的违约金3654.86元（599157元×61天×0.01%），超出部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆互康房地产开发有限公司在本判决生效后七日内支付原告余智梅逾期交房违约金38226元；二、被告重庆互康房地产开发有限公司在本判决生效后七日内支付原告余智梅逾期办理不动产权登记违约金3654.86元；三、驳回原告余智梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1055.22元，减半收取527.61元，由被告互康房地产公司负担（此款原告余智梅已经垫付，被告互康房地产公司在本判决生效后七日内支付原告余智梅527.61元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  金 宏二〇二〇年十月十九日法官助理  何 茜书 记 员  颜泠雪