河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民初1265号原告（反诉被告）：刘雪玲，女，1972年9月23日出生，汉族，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：任献国，男，1962年1月5日出生，汉族，住河南省栾川县，系原告亲属。委托诉讼代理人：王富奎，河南钼都律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭秋香，女，1963年11月1日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：曹**召，河南开物律师事务所律师。原告（反诉被告）刘雪玲与被告（反诉原告）郭秋香合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。两次开庭原告（反诉被告）刘雪玲及其委托诉讼代理人王富奎，被告（反诉原告）郭秋香及其委托诉讼代理人曹**召均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告郭秋香解除《房屋租赁协议》；2.依法判令被告退回房屋租赁款100000元；3.依法判令被告赔偿原告拆房损失款及其他损失款共计63777元（其中43777元是拆除蓝祥宾馆的所有费用，20000元为不能继续经营的损失）；4.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告刘雪玲租赁被告郭秋香位于重渡沟蓝祥宾馆，双方经协商后于2018年2月19日双方签订了《房屋租赁协议》一份，明确约定了双方的权利、义务及违约责任。后原告于2018年12月21日向被告交付租金10万元整，紧接着就组织人力、物力、财产拆除租赁范围内的房屋准备重建改造，期待整改后快速运营，此拆除房屋一项开支43777元，原告一切准备妥当，却因被告单方原因造成原告方不能正常开工改建，无法再继续履行房屋租赁协议内容，给原告带来巨大损失的后果。无奈，为了保护原告的合法权益，起诉至法院。被告（反诉原告）辩称：1.被告与原告刘雪玲签订的《房屋租赁协议》第六条明确约定，刘雪玲仅有改造、装修、经营的权利，其没有拆除全部房屋重建的权利，刘雪玲在2018年底左右在未告知本人的情况下将本人所建的蓝祥宾馆全部拆除已严重违反协议约定，本人不存在任何违约，本人收取的100000元房屋租金不应退还，另外，原告刘雪玲拆除房屋等开支63777元系其自身违约造成，与本人无关，本人不应赔偿刘雪玲任何损失；2.刘雪玲把本人所建的蓝祥宾馆全部拆除后，原蓝祥宾馆占用的土地系吴留印宅基地，是吴留印不让刘雪玲再盖房屋，刘雪玲应申请追加吴留印为本案被告，向案外第三人吴留印主张权利；3.刘雪玲在未告知本人的情况下将本人建造的蓝祥宾馆拆除，给本人造成巨大经济损失，刘雪玲应赔偿本人的全部损失；4.刘雪玲拆除蓝祥宾馆房屋时将房屋内属于本人的空调、电视、被子、褥子等物品私自进行了处理，刘雪玲应将原宾馆内的全部物品返还给本人。如物品无法返还，刘雪玲还应折价赔偿。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2018年12月19日签订的《房屋租赁协议》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告蓝祥宾馆房屋主体损失及装修损失共计683100元;3.判令反诉被告向反诉原告返还蓝祥宾馆内空调、电视、床、被子、褥子、床单、餐厅厨具、冰柜、微波炉、蒸箱、桌子、椅子、卫生间浴霸、室内名人字画、手工画等物品(详见物品清单);4.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告在栾川重渡沟景区经营蓝祥宾馆，反诉原告与反诉被告于2018年12月19日签订的《房屋租赁协议》将蓝祥宾馆租赁给反诉被告经营，租赁经营期限为十七年。协议第六条明确约定，反诉被告有权对原有房屋进行合理改造和装修。反诉被告依据协议仅有改造、装修、经营的权利，其没有拆除全部房屋重建的权利。但是，反诉被告在2018年底左右私自将反诉原告所建的蓝祥宾馆全部拆除，夷为平地，严重违反协议约定。反诉原告于2003年建造的蓝祥宾馆共三层半，主体建筑面积1035平方米，建房时包工包料每平方价格为420元，装修包工包料每平方价格为240元，房屋主体花费434700元，房屋装修花费248400元，两项共计683100元。而且，反诉被告在拆除蓝祥宾馆全部房屋时，将宾馆内原有的空调、电视、床、被子、褥子、床单、餐厅厨具、冰柜、微波炉、蒸箱、桌子、椅子、卫生间浴霸、室内名人字画、手工画等物品自行进行了处理，未将原宾馆内物品交付给反诉原告。综上所述，反诉被告私自将宾馆房屋全部拆除，宅基地使用权人已不允许再建房，租赁标的物已灭失，双方签订的协议无法继续履行，反诉被告存在严重违约，双方所签协议应依法解除。反诉被告违约拆除宾馆全部房屋给原告造成重大经济损失，反诉被告应依法赔偿，反诉被告从宾馆内拉走的物品也应依法返还给反诉原告。原告（反诉被告）辩称：反诉人诉被反诉人“私自将其蓝祥宾馆全部拆除”违背事实。2009年5月1日，反诉人郭秋香与重渡沟村民吴留印签订了《协议书》，协议约定郭秋香在吴留印的宅基地上建造宾馆一座（蓝祥宾馆），房产所有权归吴留印所有，由郭秋香经营27年（2009年5月1日—2036年4月30日），经营期满，郭秋香将经营权交给吴留印。宾馆建成后，郭秋香曾一度将宾馆出租给被反诉人租赁经营，经营期间双方合作愉快。2018年12月份，为了执行景区各农家宾馆要进行升级改造的要求，郭秋香与吴留印协商将该宾馆房屋拆除，重新建设升级版高档宾馆。反诉人郭秋香与吴留印协商后，将拆除宾馆房屋的工作委托给被反诉人实施，宾馆建成后由被反诉人继续租赁。因此，反诉人与被反诉人于2018年12月19日签订了《房屋租赁协议》，依据该协议被反诉人给反诉人预付租金100000元，反诉人给被反诉人打收条一张。令反诉人没有想到的是，当宾馆房屋拆除后吴留印拒绝反诉人重建，反诉人为弥补不得继续经营满27年的经济损失，将吴留印诉至法院，反诉人郭秋香在其诉起诉状中表述：“原告决定对蓝祥宾馆进行转型升级，并于2018年12月、2019年1月初拆除了原在被告宅基地上建筑的蓝祥宾馆。但是，原告准备在原址建造升级版的新宾馆时，被告拒绝重建。”此案经法庭调解吴留印赔偿反诉人经济损失350000元，此350000元包括反诉人没有经营满27年的所有损失，当然也包括拆除宾馆房屋的费用和中止合同给被反诉人造成不能继续经营的损失。因此，人民法院不但不应该支持反诉人的反诉请求，而且，应当判令反诉人退还被反诉人预交租金100000元、垫付拆除蓝祥宾馆房屋费用43777元，终止租赁合同损失酌情赔偿20000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告主张由被告返还的拆除房屋等相关损失，原告提供的证据可以相互佐证证明：搬运物品费用7350元、拆房费用22000元（拆除一、二层费用12000元；拆除三、四层费用10000元）、废渣运输费用8640元、平整废渣费用3240元，合计41230元，该费用具有合理必要性，应予认定。依据有效证据本院认定以下案件事实：2009年5月1日，郭秋香与吴留印签订《协议书》，约定由郭秋香在吴留印位于栾川潭头镇重渡沟村下组的宅基地上建造蓝祥宾馆，由郭秋香经营27年，其每年向吴留印支付15000元，到期后蓝祥宾馆内不动产归吴留印所有。双方依约履行合同至2018年。2018年郭秋香决定对蓝祥宾馆进行转型升级。2018年12月19日，原告刘雪玲与被告郭秋香经协商，就蓝祥宾馆改造后的租赁经营签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限为2018年12月19日至2036年4月30日，由原告向被告支付租金。2018年12月21日，刘雪玲向郭秋香支付租金100000元，并经郭秋香同意拆除了蓝祥宾馆，并垫付搬运、拆除、运渣、平整费用共计41230元。后因吴留印拒绝郭秋香继续建造宾馆，郭秋香将吴留印诉至本院，本院经调解作出（2019）豫0324民初1411号民事调解书，对2019年5月1日的《协议书》予以解除，郭秋香同意不再继续建造经营宾馆，并由吴留印及其儿子吴立国补偿郭秋香各项损失共计350000元。现原告刘雪玲以租赁协议无法继续履行为由诉至本院，请求解除租赁协议，被告返还租金100000元，并赔偿损失63777元。被告提起反诉，请求解除租赁协议，赔偿损失683100元，并返还宾馆物品。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。关于《房屋租赁协议》的解除问题，因原告本诉的第一项请求与被告反诉的第一项请求均为解除该协议，且该协议确已无法继续履行，因此对该请求应予支持。关于原告请求被告返还租金100000元的主张，因被告未实际建造原告待租赁的宾馆，原告无法实施租赁经营，故被告应予返还该款。关于原告主张其因拆除房屋支出的搬运费用、拆除费用、运渣费用、平整费用41230元，系其实际垫付，且确因被告意图改造宾馆，也是在被告同意的情况下实施相关行为产生，被告应对此予以赔付。关于原告主张的其他损失，因无有力证据证明，也与本案无直接关联性，本院依法不予支持。关于被告请求原告赔偿的损失，因经调解吴留印方已作出补偿，且已部分履行，故该请求无事实和法律依据，不予认可。被告要求原告返还的物品，没有明确特定的品牌、型号、价值等信息，且该物品都是在被告同意允许的情况下存放，被告并未失去实际控制和处理权限，原告也述称被告随时可以处理，因此，本院对此不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）刘雪玲与被告（反诉原告）郭秋香于2018年12月19日签订的《房屋租赁协议》。二、被告（反诉原告）郭秋香在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘雪玲租金100000元。三、被告（反诉原告）郭秋香在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘雪玲因拆除房屋（蓝祥宾馆）支出的费用41230元。四、驳回原告（反诉被告）刘雪玲的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）郭秋香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3575元，由原告（反诉被告）刘雪玲负担450元，由被告（反诉原告）郭秋香负担3125元（被告负担的部分已由原告垫付，待执行中一并返还）；本案反诉受理费5315元，由被告（反诉原告）郭秋香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  程延涛审判员  刘小伟审判员  祁武锁二〇二〇年十月二十九日书记员  曲浩冉后附相关法律规定及上诉须知：附录：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。上诉须知当事人如果对判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：应向栾川县人民法院立案庭提供如下材料：上诉状副本（份数按被上诉人数另加六份提交）。盖有送达时间的一审判决书。是公民个人的应提交身份证复印件，是法人或其他组织的应提交营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书。如果是律师办理上诉事项的，应提交公函和委托书。上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉费缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于七日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。