浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初1873号原告（反诉被告）：长兴美欣达房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县龙山街道浙北商业广场****-1。法定代表人：张嗣旭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高晓芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈红，女，1976年12月26日出生，汉族，长兴县人，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：任广清，浙江湖兴律师事务所律师。原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陈红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案，依法适用简易程序，于2020年5月12日、10月23日公开开庭进行了审理。原告长兴美欣达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高晓芳，被告陈红的委托诉讼代理人任广清到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并已当庭宣判。原告长兴美欣达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年12月15日签订的《浙北商业广场商铺租赁合同书》已于2019年9月5日解除；2、被告立即向原告支付违约金128260.2元（按6个月租金计算）；3、被告立即向原告支付自2019年7月1日至2019年9月5日的逾期付款违约金5111元（逾期违约金以年度租金255580元为基数，按月利率2%计算）；4、被告立即向原告支付自2019年9月6日至2019年10月16日的商铺占用费28473元（商铺占用费按租金694.48元/日计算）；以上共计161844.2元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月15日，原、被告签订编号为浙北商字（2015）Ｂ121501号《浙北商业广场商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同）,约定被告向原告承租坐落于长兴县××路××路××广场××幢××号商铺,面积为725.16平方米，商铺租赁期（含装修期）自2015年12月15日至2020年7月31日止。租赁合同第4条约定，被告应于2019年7月1日前向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金127790元，因被告逾期支付租金，原告分别于2019年7月15日、2019年8月15日向被告寄发《关于催促缴纳应付费用违约金告知函》，被告均已签收上述函件，但未向原告支付相关款项。根据租赁合同约定，若被告未按约付清租金和物业管理费的，应当承担违约责任，每日逾期违约金按年度租金和管理费的1%计算。若逾期达到30天的，则原告有权单方面解除合同并将物业租给其他客户，同时，被告已支付的保证金不予退还。若被告的保证金不足于支付逾期违约金的，则被告仍需每日按年度租金和管理费的1%承担逾期违约责任。被告陈红经原告催告后仍未履行支付租金的义务，原告遂于2019年9月5日向被告寄发并现场送达《告知函》，通知由于其严重违约，解除与被告签订的租赁合同，并要求被告于收到该函件十日内付清所有欠款、腾空商铺，被告已签收该函件。被告于2019年10月16日才将商铺交还原告。根据租赁合同第6条约定，除原告同意被告续租并另行签订租赁合同或本合同约定的其他情形外,被告应在本合同的租期届满的当日返还该商铺。未经原告同意逾期返还商铺的，每逾期一日，被告应按20元／平方米向原告支付该商铺占用期间的使用费。此外，租赁合同第8-3条约定，如被告违反租赁合同7-2条款中（二）、（三）、（四）、（五）、（七）任一条款的约定，致原告单方解除本合同或被告擅自退租的，被告所支付的保证金和租金（含预付的租金）不退还，同时其应按该租赁物最后一年的租金标准赔偿给原告共两年半的租金。被告逾期支付租金、腾退商铺的行为已严重侵害了原告的合法权益。被告陈红辩称：原告诉称被告违约与事实不符。被告未收到原告所称的于2019年7月15日、8月15日寄发的函件。被告于2019年9月14日之前已将全部租金付清，从原告接受被告支付租金的行为来看，双方达成了支付租金变更日期的合意。请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告陈红向本院提出反诉请求：1、原告立即退还保证金19906元，退还剩余物业费6381元，赔偿财产损失51350元，支付违约金46966元，总计124603元；2、反诉诉讼费用、本诉诉讼费用均由原告承担。事实和理由：2015年12月15日，被告因开办“长兴潮童星文化创意有限公司”租赁原告位于长兴浙北商业广场5幢301号商铺，签订合同书一份。合同约定：租赁期从2015年12月15日至2020年7月31日止。先前由于原告的商铺冷清，开始19个月免租，后正式计算租金，且每次支付租金均在租赁期起止之间内（未按合同约定的支付日期），双方对支付租金在每次起止之间内（从每次支付租金的日期看）均认同，否则原告从被告第一次未按合同约定日期支付租金就已经书面告知被告已违约，可见原告对合同约定支付租金日期的变更从行为上看是同意的，因为后续一直是在起止日期内支付。原告认为被告未按合同约定支付租金与事实不符。原告在2019年下半年看到浙北商业广场商铺租赁情况好转，想增加租金，在被告租赁期未满的情况下，于2019年9月4日与案外人签订商铺租赁意向书（即涉案商铺）。2019年9月5日，被告收到原告发的告知函，以被告未按期缴纳租金为由让被告在接到告知函10日内归还商铺。被告多次与原告交涉，迫于原告蛮横，于2019年9月10日腾空商铺，交还原告。原告长兴美欣达房地产开发有限公司针对反诉辩称：被告长期存在逾期支付租金和物业管理费，双方从未达成变更租金、物业管理费支付方式或支付时间的合意，双方对租金的支付方式和日期在租赁合同作了明确约定，被告后续没有按期支付租金，是经原告催讨才陆续支付租金，不表示原告放弃对被告逾期支付租金违约责任的追索权，不表示双方对支付租金的方式作出变更。被告称原告接受了被告支付的租金，就是双方对支付租金的变更方式达成合意无依据，被告在原告催讨租金下仍没有支付租金，原告要求解除合同并承担违约责任。被告逾期支付租金，经原告催讨后仍未支付的行为已构成严重违约，无权要求原告返还保证金及赔偿损失。被告应按租赁合同的约定向原告支付商铺占用费。被告腾退商铺的时间为2019年10月16日，应承担自2019年9月6日至2019年10月16日商铺占用费。原告向本院提交的证据材料为：1、《浙北商业广场商铺租赁合同》一份，证明双方的租赁合同关系及约定；2、催促缴纳应付费用违约金告知函、签收证明各两份，证明因原告于2019年7月15日、8月15日向被告发出催促缴纳应付费用违约金告知函，被告已经签收；3、告知函、邮寄单、签收证明各一份，证明2019年9月5日，原告向被告邮寄解除合同告知函；4、付款凭证复印件五份、每日交账单两份，证明被告在合同解除后向原告支付租金共46532元；5、律师函、快递单，妥投记录各一份，证明2019年10月25日，原告向被告邮寄律师函，要求其支付违约金及商铺占用费；6、潮童星物品出售协议一份，证明2019年10月16日被告将商铺交给下一个承租人，被告应支付到2019年10月16日的商铺占用费。原告提交的证据交被告质证认为，对证据材料1真实性无异议，对合法性和关联性有异议；对证据材料2，2019年7月15日、8月15日告知函被告未收到；对证据材料3收到告知函，对告知函的证明对象有异议，原告于2019年9月4日与案外人达成了租赁商铺的意向（涉案商铺），5日要求与被告解除合同，从告知函看，应为原告违约；对证据材料4租金支付情况无异议，是经双方协商付清款项；对证据材料5律师函未收到；对证据材料6证明对象有异议，系原告违约单方解除合同造成商铺返还。经审查，本院对原告提供证据材料1、3、4、6的证明效力予以认定；对证据材料2能证明原告向被告催讨房屋租赁费用；对证据材料5真实性予以认定。被告向本院提交的证据材料为：1、《浙北商业广场商铺租赁合同书》复印件一份，证明合同约定租赁期截止日为2020年7月31日，2019年9月5日原告单方解除合同；2、支付租金转账凭证十三份，证明双方对租金的支付方式均认可，被告未违约；3、告知函一份，证明被告收到原告单方解除合同告知函时间在2019年9月5日，不是2019年7月15日、8月15日；4、意向书打印件一份，原告与案外人达成的，证明原在于2019年9月4日已将被告租赁的商铺租给案外人，原告显然违约；5、装修材料及工资等材料，证明原告违约造成被告直接经济损失51350元（租赁期未满）；6、收据两份及商户退场承诺书一份，证明原告应返还保证金19906元和物业费6381元。被告提交的证据材料交原告质证认为，对证据材料1真实性、合法性予以认定；对证据材料2原告收到款项，不能证明双方就租金的支付方式和时间达成新的合意；对证据材料3真实性予以认定；对证据材料4证据三性不予认定；即使原告与案外人达成协议，不能证明原告存在违约行为；对证据材料5三性都不认可；对证据材料6退场承诺书没有双方签字，证据三性均有异议，对收据的真实性予以认定。经审查，被告提交的证据材料1、2真实性予以认定，不能证明被告待证事实；对证据材料3真实性予以认定；证据材料4不能充分证明原告违约；证据材料5不能充分证明待证事实；对证据材料6商户退场承诺书没有签字，不予认定，对收据真实性予以认定。根据上述采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2015年12月15日，原、被告签订编号为浙北商字（2015）Ｂ121501号《浙北商业广场商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同）,约定被告向原告承租坐落于长兴县××路××路××广场××幢××号商铺,面积为725.16平方米，商铺租赁期（含装修期）自2015年12月15日至2020年7月31日止。租赁合同第4条约定，自2018年1月1日起租金按0.9元／平方米／天收取，被告应于2019年7月1日前向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金127790元，因被告逾期支付租金，原告于2019年8月15日向被告寄发《关于催促缴纳应付费用违约金告知函》，被告于2019年8月17日签收上述函件，但未向原告支付相关款项。根据租赁合同约定，若被告未按约付清租金和物业管理费的，应当承担违约责任，每日逾期违约金按年度租金和管理费的1%计算。若逾期达到30天的，则原告有权单方面解除合同并将物业租给其他客户，同时，被告已支付的保证金不予退还。若被告的保证金不足于支付逾期违约金的，则被告仍需每日按年度租金和管理费的1%承担逾期违约责任。被告陈红经原告催告后仍未履行支付租金的义务，原告遂于2019年9月5日向被告寄发并现场送达《告知函》，通知由于其严重违约，解除与被告签订的租赁合同，并要求被告于收到该函件十日内付清所有欠款、腾空商铺，被告已签收该函件。被告于2019年10月16日将商铺交还原告。根据租赁合同第6条约定，除原告同意被告续租并另行签订租赁合同或本合同约定的其他情形外,被告应在本合同的租期届满的当日返还该商铺。未经原告同意逾期返还商铺的，每逾期一日，被告应按20元／平方米向原告支付该商铺占用期间的使用费。被告在租赁期满或提前结束时，返还商铺应当恢复到原状。此外，租赁合同第8-3条约定，如被告违反租赁合同7-2条款中（二）、（三）、（四）、（五）、（七）任一条款的约定，致原告单方解除本合同或被告擅自退租的，被告所支付的保证金和租金（含预付的租金）不予退还，同时其应按该租赁物最后一年的租金标准赔偿给原告共两年半的租金。另查明，被告已交原告2018年12月15日至2019年12月14日物业管理费19144元。2019年10月16日，被告陈红与案外人签订潮童星物品出售协议，将空调、吧台、厕所隔断墙、四扇玻璃门、吊顶、地胶、四扇木门、卷闸门等物品出售，价格5万元。本院认为：原告与被告之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。被告未按合同约定支付租金构成违约，对于原告主张解除原、被告签订的租赁合同，本院予以支持。对于被告辩称原、被告通过行为已对交付租金日期实际上作出变更，另被告认为原告在与其解除合同之前与案外人签订租赁意向书构成违约，均无法律依据。本院对上述辩称不予采纳。被告于2019年9月5日收到原告解除合同的告知函，故原、被告于2015年12月15日签订的《浙北商业广场商铺租赁合同书》已于2019年9月5日解除。根据合同约定，因被告违约导致房屋租赁合同解除，其所支付的保证金不予退还，故对于被告反诉请求退还保证金，及原告承担违约金不予支持。对于原告主张的违约金，其自行调整以最后一年租金标准按6个月租金计算，本院从被告反诉请求，认为不应支持原告主张的违约金，且违约金过高，案外人已于2019年10月16日实际使用该租赁房屋，原告已将房屋出租给他人，结合原告主张不退还保证金及逾期违约金，本院确定违约金按1个月租金计算为21377元。对于原告主张的逾期违约金5111元，未超出双方约定，本院予以支持。对于原告主张的商铺占用费，经计算为26758.24元（自2019年9月6日计算至2019年10月16日，按652.64元/日计算）。对于被告反诉请求财产损失51350元，双方约定被告在租赁期满或提前结束时，返还商铺应当恢复到原状，且被告已将部分物品作价给案外人，本院对该反诉请求不予支持。对于原告反诉请求退还物业费6381元，因其实际腾退商铺在2019年10月16日，经计算，原告应返还物业费3084元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）陈红于2015年12月15日签订的《浙北商业广场商铺租赁合同书》于2019年9月5日解除；二、被告（反诉原告）陈红支付原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司违约金21377元，逾期付款违约金5111元，合计26488元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、被告（反诉原告）陈红支付原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司商铺占用费26758.24元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）陈红物业费3084元，限于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司其余的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈红其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3537元，减半收取1768.5元，由原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司承担1186.5元，被告（反诉原告）陈红承担582元；反诉案件受理费1396元，由被告（反诉原告）陈红承担1349元，原告（反诉被告）长兴美欣达房地产开发有限公司承担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  赵耀中二〇二〇年十月二十三日书记员  徐小燕