贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终760号上诉人（一审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。负责人：何斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨波，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：山东能源集团贵州矿业有限公司，住，住所地：贵州省清镇市湖滨路**红枫湖会议中心/div>第三人（被执行人）：贵州睿力房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**睿力上城物业服务中心**/div>法定代表人：陈建国，该公司执行董事兼总经理。第三人（被执行人）：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司，住所地，住所地：贵州省铜仁市碧江区睿力新城特**iv>法定代表人：陈建国，该公司执行董事。诉讼代表人：贵州驰铭律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人山东能源集团贵州矿业有限公司（以下简称山东能源公司）、第三人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开公司）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称睿力铜仁公司）、陈林申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一审法院认定事实错误，依法应予撤销。一、上诉人作为案涉房屋抵押权人，依法享有对案涉房屋优先受偿的权利。自2011年起，第三人睿力房开公司开发的睿力上城项目已全部抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行，并办理了在建工程抵押登记。2013年因睿力房开债务重组，上诉人受让了招商银行股份有限公司贵阳分行，对睿力房开的全部债权，同时将抵押的在建工程变更抵押给上诉人，并办理了抵押登记。抵押物建成后，就包含了本案所涉的房屋。上述事实已经最高人民法院（2017）最高法民终字959号民事判决书确认，并判决上诉人对案涉房屋享有优先受偿权，根据担保法第33条的规定，物权优先于债权原则。被上诉人对案涉房屋不享有对抗抵押权人的权利。二、案涉房屋的买受人没有履行合理的注意义务，致使案涉房屋无法办理过户登记，依法不具备中止执行案涉房屋强制执行的权利。如上所述，本案案涉房屋早在2011年作为在建工程抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行，2013年9月2日上诉人作为债权受让方，并于2013年9月10日对于案涉房屋在内的其他房屋办理了在建工程抵押登记，抵押物建成后就包含了本案所涉的房屋，被上诉人对所购买的案涉房屋是否存在抵押，因尽到合理的注意义务，而被上诉人在购买时没有履行合理的注意义务，忽略了他人的权利障碍，导致案涉房屋应存在他人抵押权。而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人自身原因导致，因此被上诉人不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，第28条的规定的要件，故无权请求对案涉房屋排除执行。被上诉人山东能源公司、第三人睿力房开公司、第三人睿力铜仁公司、第三人陈林二审未提交答辩意见。华融公司一审诉讼请求：1、撤销（2019）黔01执异269号执行裁定书；2、继续执行贵阳市观山湖区房屋；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月2日，华融公司受让了招商银行贵阳有限公司贵阳分行的债权，与睿力房开公司签订《抵押协议》，并对案涉房屋办理抵押登记，抵押期限为2013年9月8日至2016年9月8日。华融公司诉睿力房开公司、睿力铜仁公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷一案，贵州省高级人民法院作出（2016）黔民初144号民事判决，判令：一、由贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及债务重组收益（2016年5月13日以前的债务重组收益为13775897.05-8000000＝5775897.05元；2016年5月14日后的债务重组收益以55070000元为基数，以20%的年利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林对本判决主文第一项所列债务承担连带清偿责任；贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林承担连带清偿责任后，有权向债务人贵州睿力房地产开发有限公司追偿；三、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其他诉讼请求。华融贵州分公司不服上诉至最高人民法院，最高人民法院于2018年4月19日作出（2017）最高法民终959号民事判决，判决内容如下：一、维持贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第二项；二、撤销贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第三项；三、变更贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第一项为：由贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及截至2017年8月23日债务重组收益5032908.16元，自2017年8月24日后的债务重组收益应以5507万元本金，按20%年利率标准计算至一审法院确定的履行期限届满之日止；四、中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司在本判决第三项确定的债权范围内对登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下21套房屋，以及登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下4套房屋有权优先受偿；五、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其余诉讼请求。一审法院依据已发生法律效力的最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决及贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决，依法受理华融贵州分公司与睿力房开公司、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷执行案件，执行案号为（2018）黔01执1050号。在执行过程中，一审法院作出2018黔01执1050号执行裁定书，于2018年12月4日查封了案涉睿力·上城Ａ组团1幢2层1号、Ａ组团1幢2层2号、Ａ组团1幢1单元3层1号、Ａ组团1幢1单元4层1号、Ａ组团1幢1单元5层1号、Ｂ组团、Ｃ组团3幢1单元17层3号、Ｂ组团、Ｃ组团3幢1单元3层3号房屋。于2019年2月25日在涉案房屋处张贴（2018）黔01执1050号《公告》，拟对案涉房屋启动评估、拍卖程序。山东能源公司遂提出执行异议，一审法院作出（2019）黔01执异269号执行裁定书，裁定：中止对位于贵阳市观山湖区房屋的执行。华融公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。山东能源公司与睿力房开公司签订七份《商品房买卖合同》约定由山东能源公司购买睿力·上城B1楼1单元3层3号房，购房款为556790元；B3楼3单元17层3号房购房款为437945元；A1栋1单元3层1号房购房款为656123元；A1栋1单元4层1号房购房款为651095元；A1栋1单元5层1号房购房款为651095元、A1栋1单元2层1号房购房款为14872342元；A1栋1单元2层2号房购房款为13235210元。上述七套房屋，购房款总计31060600元。2012年1月6日，李正东向睿力房开公司转账支付100万元；2012年1月20日山东能源公司向睿力房开公司开具支票支付31125175元，支票备注用途为购房款，2012年4月24日，山东能源公司向睿力房开公司转账支付886111元，交易用途载明“预付印花税、契税等”。2016年4月睿力房开公司开具发票，A区2-1号房对应购房款金额为14882617元；A区2-2号房对应购房款金额为13222954元；3-3-17-3号房对应购房款金额为437366元；1-1-3-1号房对应购房款金额为656264元；1-1-5-1号房对应购房款金额为651235元；1-1-4-1号房对应购房款金额为651235元；3-1-3-3号房对应购房款金额为556039元。山东能源诉睿力房开公司商品房买卖合同纠纷一案，案号为（2016）黔0115民初1538号，2018年12月5日贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出（2016）黔0115民初1538号民事判决，认定2012年1月山东能源公司与睿力房开公司签订了九份《商品房买卖合同》，并对合同约定的房号、购房价款、付款金额等事实作出了认定，并判令睿力房开公司于判决生效之日起三十日内为山东能源公司办理位于贵州省贵阳市观山湖区房屋的所有权登记。2012年起山东能源公司向贵州正鼎物业服务公司交付物管费、水电公摊费等费用，贵州正鼎物业服务公司出具收款收据。一审法院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，山东能源公司作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。山东能源公司提交的其与睿力房开公司签订的七份《商品房买卖合同》明确约定由山东能源公司购买案涉房屋。签订合同后，山东能源公司通过转账及开具支票的方式向睿力房开公司支付九套房屋（其余二套不再本案主张范围内）购房款32125175元及各项代收费用共计886111元，由睿力房开公司向山东能源公司开具收款收据及发票。且贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1538号民事判决已对上述事实作出认定。故一审法院确认山东能源公司已在案涉房屋被法院查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并履行了支付购房款的义务。关于房屋占有使用情况，山东能源公司自2012年起山东能源公司向物管公司缴纳物管、水电公摊费等费用，物管公司均出具收款收据。因此，可以认定山东能源公司已在法院查封前时间占有、使用案涉房屋。由于2013年9月睿力房开公司将案涉房屋办理抵押登记，该房屋不具备办理产权过户的条件。现有证据亦不能证明山东能源公司对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。综上所述，一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，山东能源公司对案涉房屋享有的实体权利符合上述规定的条件，足以排除法院强制执行。华融公司主张其作为案涉房屋的抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，对此一审法院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时该条也规定了但书情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，足以排除强制执行的条件，该条规定即为第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，即房屋买受人符合上述二十八条规定条件的，可以排除享有担保物权优先受偿权申请执行人的强制执行。故原告该主张不能成立，一审法院不予支持。华融公司提出继续执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，一审法院依法予以驳回。据此，一审判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。而执行过程中，案外人对执行标的主张所有权等其他阻止执行的实体权利的情况下，依据法律、司法解释规定，申请执行人对执行标的的优先受偿权足以对抗案外人权利的，人民法院对案外人异议不予支持。但在法律、司法解释另有规定的情况下，如果申请执行人的优先受偿权不能对抗案外人权利的，人民法院对案外人异议则应予支持。因此，本案审理的核心问题在于购房人山东能源公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。本院认为，山东能源公司不享有足以排除强制执行的民事权利。理由如下：首先，山东能源公司并未取得案涉不动产的物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”前述规定确立了不动产物权变动登记生效及归属原则。本案中，山东能源公司虽与第三人签订《房屋转让协议书》，然因尚未完成过户登记，故山东能源公司尚未取得所有权，其仅享有债权及物权变动请求权，该不动产仍属于该案第三人所有。其次，华融资产公司已合法取得案涉不动产的担保物权。本案华融资产公司对于涉案标的物享有合法抵押权，属于担保物权，并据此享有优先受偿权，前述权利业经最高人民法院(2017)最高法民终959号民事判决确认，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，山东能源公司与第三人之间的房屋转让关系不能对抗华融资产公司享有的抵押权，也不能排除人民法院的执行行为。第三，从保护交易安全的角度看，《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。物权的“公示公信”是我国物权法确立的基本原则，也是我国不动产登记制度的核心要义所在。除法律、司法解释基于购房消费者的生存权、建设工程优先受偿权等特殊权利作出规定外，对抗登记物权的权利不得任意扩大解释，否则将导致不动产登记制度形同虚设，交易安全极易受到冲击。本案中，山东能源公司基于商品房买卖合同关系享有的债权系一般债权，不足以对抗已登记的担保物权，其与第三人之间因房屋转让引起的纠纷，可另行依法主张。综上，华融资产公司请求继续执行的主张成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初1097号民事判决；二、继续执行贵阳市观山湖区房屋。一审案件受理费60.00元，二审案件受理费197103.00元，由山东能源集团贵州矿业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何陆坤审判员  伍 静审判员  陈 荣二〇二〇年十月十日法官助理杨劭禹书记员刘竹