湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终642号上诉人（一审原告、反诉被告）：武汉珞珈山宾馆有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区八一路**。法定代表人：张睿，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：中国人民解放军湖北省军区保障局。住。住所地：湖北省武汉市武昌区武珞路**/div>法定代表人：毛洪山，该局局长。委托诉讼代理人：杨超，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洪波，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉珞珈山宾馆有限公司（以下简称珞珈山宾馆）因与上诉人中国人民解放军湖北省军区保障局（以下简称省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初5012号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人珞珈山宾馆的委托诉讼代理人戴文琦，上诉人省军区保障局的诉讼委托代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珞珈山宾馆上诉请求：1、撤销（2018）鄂01民初5012号民事判决第一项，改判为“中国人民解放军湖北省军区保障局于本判决生效之日十日内向武汉珞珈山宾馆有限公司赔偿损失47867961.32元”；2、撤销（2018）鄂01民初5012号民事判决第二项，改判为“中国人民解放军湖北省军区保障局于本判决生效之日十日内向武汉珞珈山宾馆有限公司支付利息损失[以68855657.32元基数，分段计算：自2014年6月11日起至2019年8月20日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]”；3、判令省军区保障局承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、省军区保障局已就2496万元另行提起诉求，该诉求已经生判决处理，省军区保障局在本案主张抵扣，违反“一事不再理”的民事诉讼原则，不应被支持。2、一审认定“省军区后勤部为湖北易斯特国际酒店管理有限公司（以下简称易斯特酒店）的建设代其支付了2496万元的材料及工程款，应从珞珈山宾馆的建安成本中予以扣减”属于事实认定不清，适用法律错误。省军区保障局在合同履行期间投入的2496万元未用于酒店建筑建设，而是支付了“大项设施设备（中央空调、电梯、厨具、家具、锅炉）及外围环境整治”，未转化成易斯特酒店大楼的建安成本，不应在建安成本中抵扣。3、一审法院认定“涉案房屋内的物品系就地查封并移交省军区后勤部保管，省军区保障局在本案中亦明确表示对珞珈山宾馆内存放的物品不同意利用”，继而认为“珞珈山宾馆可以自行取走物品，并应向省军区保障局支付保管费用”，而省军区保障局不用向珞珈山宾馆支付物品对价，属于认定事实不清，适用法律错误。珞珈山宾馆于2014年6月11日将案涉房屋及物品交付省军区保障局，双方签字确认且未注明系为珞珈山宾馆保管，在自双方移交房屋及物品至省军区保障局提起反诉之时的5年内，省军区保障局从未要求珞珈山宾馆移走相关物品。此外，大部分物品与房屋的用途息息相关，要求珞珈山宾馆移走会扩大双方损失，不利于纠纷的解决。结合动产所有权按照占有认定的规则，物品所有权早已转移至省军区保障局，省军区保障局应就物品的价值对珞珈山宾馆进行赔偿。经珞珈山宾馆统计，上述物品的价值为5082552元，并为此提出了司法鉴定申请。但双方对现场物品登记造册后，省军区保障局拒绝鉴定人员赴现场勘验，使得鉴定工作无法开展，本质上属证据妨碍行为，应视为“控制证据无正当理由拒不提交”，应承担相应法律责任。故法院应当根据优势证据原则认定珞珈山宾馆关于物品价值的主张全部成立。综上，珞珈山宾馆认为一审判决在确定省军区保障局应向珞珈山宾馆支付损失金额少计算了30042552元（即24960000+5082552元）。省军区保障局辩称：1、对于尚未处理的投入2500万元，省军区保障局曾提起诉讼虽被湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）驳回，但未进行实质处理，因此在本案中要求一并处理，并未违反“一事不再理”的原则。因为2496万元的投入虽合同约定为大项设备购置费用，但实际已经投入到宾馆的建设之中，且宾馆的各类大项设备，也已经计入双方无争议的珞珈山宾馆的建安成本6377万余元之中。因此在计算珞珈山宾馆的损失时应当予以扣减。2、对于珞珈山宾馆内的物品，省军区保障局从2011年双方诉讼至今一直要求由其自行搬离，但珞珈山宾馆一直拒绝行使自己的权利。在该物品未形成附和的前提下，由其自行搬离符合法律规定，也未损害珞珈山宾馆的利益。省军区保障局上诉请求：1、撤销武汉中院（2018）鄂01民初5012号民事判决第一项、第二项，依法改判省军区保障局向珞珈山宾馆赔偿损失8912704.66元；依法撤销该判决第四项，依法改判珞珈山宾馆向省军区保障局支付保管费1475316元以及2500万元的停业损失。2、本案一、二审诉讼费用由珞珈山宾馆承担。事实与理由：一、一审法院判决对珞珈山宾馆新、扩建部分的房屋按照其建设时的造价判令省军区保障局全额补偿缺乏相应的法律和事实依据，明显不当。即使省军区保障局应折价对珞珈山宾馆的投入进行补偿，也应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，按照双方导致合同无效的过错程度分担损失，而不应全额补偿。本案双方在租赁合同中约定了承租人承担建房资金，建成后由承租人租赁使用，租期届满后地上建筑物归上诉人所有。基于珞珈山宾馆先行承担了建设资金，省军区保障局在合同中约定了极低的租金，故珞珈山宾馆先期投入的建设资金实质上属于预付的租金。按武汉中院一审判决确定的全额补偿标准，会造成珞珈山宾馆基于合同无效获得了比合同有效履行后更大的利益。珞珈山宾馆建设的酒店至今未办理建设规划手续，属于违章建筑，并非法律意义上的合法财产，不属于因合同无效而取得的财产，其能否正常使用、是否会被勒令拆除尚不确定，不应直接判令由省军区保障局对此部分进行补偿。对于新建房屋的损失，因珞珈山宾馆未履行向省军区保障局报建设手续的义务，导致珞珈山宾馆无建设规划手续属于违章建筑，且珞珈山宾馆明知没有任何规划手续就施工，应对合同无效承担主要过错责任，故对于该酒店的建安投入损失珞珈山宾馆应承担主要责任。且当前对该类无效合同的处理原则是出租人与承租人承担同等责任，故省军区保障局至多承担涉案酒店建安成本损失8912704.66元（17825409.32×50%）。二、一审法院判决省军区保障局从涉案房屋腾退之日起按照同期贷款利率及拆借中心公布的贷款报价利率向珞珈山宾馆支付利息损失没有法律依据。珞珈山宾馆自2014年6月11日被省军区保障局接管至今一直处于封存状态，并未营业，故省军区保障局未因此获益，不应向珞珈山宾馆支付利息损失。且珞珈山宾馆对导致合同无效存在过错，利息损失也应按照过错比例承担或按照银行存款利率支付。三、一审法院以涉案酒店一直处于封存状态，进而认定省军区保障局因此所支出的保管费用证据不足明显与事实不符，因安保公司已经出具书面情况说明证实了其工作范围包含了管理涉案酒店，且省军区保障局已经实际支出了该部分费用，故该部分费用应当得到支持。四、珞珈山宾馆同意对于湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终第00138号民事判决中所确定的未付款项20987696元的逾期履行期间应当加倍支付的利息进行抵扣，故应当予以抵扣后再计算各方的损失及赔偿的具体金额。五、2014年6月省军区保障局接管了涉案房屋，因珞珈山宾馆至今拒绝将宾馆内的物品搬离大楼，导致省军区保障局至今无法正常始终。珞珈山宾馆应当自2014年6月起，根据案涉房屋规模以及周边房屋的市场出租价格以每年500万元的标准向省军区保障局支付停运损失费用。珞珈山宾馆辩称：一、一审法院判定省军区保障局对珞珈山宾馆一期工程的投入进行补偿于法有据，应予以维持。关于法定补偿责任没有按照过错进行分担的规定，也没有补偿责任应当逐年分担的规定。案涉酒店大楼可正常使用并非违章建筑，且该大楼位于省军区保障局所有的划拨用地之上，根据相关法律规定相关施工规划的报批手续应由省军区保障局完成，而省军区保障局未依法完成相关规划的报批手续，致使合同无效，应当承担酒店大楼的的全部补偿责任。（2013）鄂民一终第00138号民事判决中对双方的责任划分是针对拆除造成的损失，珞珈山宾馆对酒店大楼的建设并无过错，不承担责任。二、合同无效后，省军区保障局收回案涉土地之后，就应依法向珞珈山宾馆承担补偿责任。省军区保障局不支付的，珞珈山宾馆必然存在该补偿金额的利息损失，一审法院按照LPR计算并无不妥，应予以维持。三、案涉酒店被省军区保障局收回后，省军区保障局自然应自行承担保管义务，且其主张的保管费用等没有证据支持，应承担举证不能的责任。四、一审法院对双方互负债务的抵扣处理方式合理合法，二审法院应予以维持。五、省军区保障局在二审中提起的经营损失的上诉请求，不是原一审的反诉请求，应当驳回。珞珈山宾馆向一审法院起诉请求：1、判令省军区保障局补偿珞珈山宾馆对宾馆相关投入72664188.70元；2、判令省军区保障局向珞珈山宾馆支付利息16566141元（按银行同期贷款利率，暂自2014年6月11日计算至2018年12月3日，后续利息以72664188.70元为本金，按银行同期贷款利率，自2018年11月29日计算至全款付清为止）；3、本案全部诉讼费用由省军区保障局承担。省军区保障局向一审法院反诉请求：1、请求法院依法判令珞珈山宾馆支付因其擅自施工易斯特酒店二期桩基工程给省军区保障局造成的损失1250万元；2、请求法院依法判令珞珈山宾馆支付涉案建筑物内动产保管费1475316元；3、请求判令珞珈山宾馆赔偿因其擅自施工易斯特酒店二期桩基工程给省军区保障局造成的3号楼房屋加固等损失8725800.71元；4、本案诉讼费用全部由珞珈山宾馆承担。一审法院经审理查明，2005年6月20日，省军区后勤部与易斯特酒店签订《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》，并于2005年10月20日签订《补充协议》。易斯特酒店就其与省军区后勤部之间的租赁合同纠纷，于2011年9月7日向武汉中院提起诉讼。武汉中院于2013年9月24日作出（2011）武民商初字第157号民事判决，查明事实如下：2005年6月20日，省军区后勤部与易斯特酒店签订《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》，该合同约定：“省军区后勤部为甲方，易斯特酒店为乙方，甲方同意将占地面积54亩坐落在武汉市武昌区珞珈山招待所营区的房地产和场地租赁给乙方用于开办酒店从事经营；租期从2005年8月1日起至2040年7月31日，租期为35年；其中建设期18个月免收租金，期满后如甲方继续出租，同等条件下乙方拥有优先续租权；甲方许可由乙方出资在该区域内新建与酒店经营配套的餐饮、娱乐、健身及相关服务综合经营设施，建筑总面积控制在十万平方米以内，房屋建设必须符合地方规划部门要求，并报省军区同意；房地产年租金为500万元整，租金采取每季度预付方式支付，在每季度终了十日内支付下一季度租金，前5年不递增，从第六年起每五年递增一次，每次递增在前一次的基础上递增全年租金的5%，以目前标准，今后如市场物价出现异常波动，银行贷款利率上升超过50%幅度时，租金应按同等幅度相应增长；租赁期限内乙方在该区域的承租期内享有使用管理权和依法经营权，新建、扩建的房屋、土地等固定资产在租赁期内产权归甲方，使用权归乙方，租赁期满后，新、扩、改建房屋、新增的固定设施设备等不动产均无偿移交给甲方，归甲方所有，乙方中途违约终止合同，租赁范围内的房地产及配套设施设备均无偿交给甲方所有；乙方因商业经营需要在租赁期限内与第三方合作时，须经甲方许可。项目按照甲乙双方确定的规划完成建设投入使用后，未经甲方许可，乙方不得擅自改、扩建；乙方不得将租用的土地、房屋产权和设备用于对外担保、变卖或抵押，不得将所承租的房地产整体转租、转借给他人使用或与他人互换使用，如确实需要转租的，必须书面报请甲方同意后方可实施；该区域所有过程建设均以甲方名义立项，项目设计图纸须经甲方审核通过后方可组织施工；为改善租赁区域条件，在乙方改建酒店同时甲方同步投入2500万元主要用于支付新建酒店大项设施设备（中央空调、电梯、厨具、家俱、锅炉）购置款项及外围环境整治（付款方式见补充协议），改建所需资金其余部分均由乙方投入；乙方如未按时缴纳租金，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回房地产及所有属于不动产范围内的配套设施设备；乙方拖欠或拒付租金超过30天甲方有权提前解除合同并由乙方支付当年全部租金和赔偿由其造成的一切直接、间接损失；甲方同意从本合同生效之日起对该区域办理移交。甲方给予乙方十八个月的建设装修期间免收租金；乙方在合同签订后向甲方支付一年租金即500万元作为保证金，在乙方开始工程施工后，乙方可动用200万元，其余300万元留作履约保证金，免租期限后冲抵租金，合同条款中未尽事项由双方另行议定，并可增订附加条款或签订补充协议与本合同具有同等法律效力，本合同经双方签字盖章后生效。”。2005年10月20日，省军区后勤部与易斯特酒店再签订《珞珈山招待所房地产租赁合同补充协议》，协议约定：“省军区后勤部为甲方，易斯特酒店为乙方，租赁房地产的交付1、于2005年8月1日前甲方向乙方提供租赁土地地下管线等隐蔽设施图纸和地上附着物的建筑资料；2、于2005年8月1日起无偿提供花园5号楼作为乙方筹备办公使用；3、于2005年10月30日前，完成新建别墅占地范围内附着物拆除和土地平整；于2005年11月5日前完成新建别墅占地范围内附着物拆除和土地平整；4、于2005年12月31日前完成入口加油站拆除工作；5、于2006年4月30日前，腾空租赁区域内其他所有附着物并移交乙方装修或拆除，以满足整体经营需要；甲方投入2500万元用于支付新建酒店主要设备购置款项，为确保建设顺利进行，双方约定乙方主楼施工至8层，甲方支付20%；主体封顶，甲方支付20%；电梯、空调管道等设备安装完毕，甲方支付20%；6、装修工程完成30%，甲方支付20%；装修工程完成70%，甲方支付20%；租赁合同起租时间为8月1日，若合同订立后，因甲方规划审批、场地拆迁、周边协调等原因导致延误的，给予乙方建设期应顺延。”同日，省军区后勤部向易斯特酒店发出《关于同意珞珈山招待所改造规划的复函》，该函主要内容为，经省军区首长批准，同意你公司委托北京市京旅建筑设计有限责任公司武汉分公司设计的关于珞珈山招待所改造的总体规划及一期工程酒店设计方案。请按此方案进行施工图纸设计，全套施工图报省军区备案审定。随后，易斯特酒店开始施工建设，2006年5月至2008年元月易斯特酒店建设期间，省军区后勤部为易斯特酒店的建设代其支付了2496万元的材料及工程款。2008年4月18日，易斯特酒店建成开始试营业。易斯特酒店至今未能办理建设施工的相关手续，也没有地方管理部门的建设规划批准及备案手续，省军区后勤部亦未取得易斯特酒店在房地产管理部门的权属登记备案的权属证明。2008年7月10日，湖北省军区房地产管理办公室向易斯特酒店出具《证明函》，该函证明：“我办现需加盖单位公章的制式《军队房地产租赁合同》系向我方上级申报审批需要填制。贵单位于2005年10月20日与我方签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》仍系甲乙双方租赁关系的唯一合法文书。”2009年10月19日，湖北省军区房地产管理办公室向易斯特酒店发出《关于申请完善酒店配套设施的复函》，不同意该酒店申请建公寓楼的总体规划，要求该公司月底前及时调整规划用途。2010年10月4日，省军区后勤部向武汉市公安消防局出具《证明》，证明易斯特酒店的土地系省军区租赁给其使用的，酒店的规划建设均经省军区核准同意，房屋产权属省军区所有，易斯特酒店具有使用管理和依法经营权，酒店的消防验收望给予大力支持。2010年10月11日，省军区后勤部以《复关于珞珈山租赁区域拆迁的请示》向易斯特酒店回复，“你公司于2010年10月9日关于租赁区域拟开发的《拆迁报告》已收悉，现复函如下：1、要先上报审批规划方案，待方案批准后在上报拆迁方案；2、在省军区批复同意拆除花园1、2、3号楼后3天内，由易斯特支付省军区3000万元的工程保证金，根据工程进度情况，再逐步拨还给易斯特。3、在省军区未正式批复拆迁前不得私自进行拆迁。”2011年6月24日，省军区后勤部向湖北省军区珞珈山招待所发《通知》，称：根据省军区首长指示，为严格落实省军区党委常务会议决定，确保建设过程按期有序进行，明确由你所配合机关对租赁区域内合作开发项目建设进行管理，并负责相关协调和监管事宜。请尽快协调并督促易斯特酒店在下周一（6月27日）前完成5号楼（原曹家花园）的搬迁工作并实施拆房，否则，可采取停水、停电及其他有效措施，以确保建设任务的顺利完成。次日，湖北省军区珞珈山招待所以《关于拆除五号楼的通知》向易斯特酒店转发了上述《通知》内容，要求易斯特酒店按通知要求时间完成五号楼的拆迁工作。2011年6月26日，易斯特酒店对珞珈山招待所复函，称暂不能实施五号楼的拆迁工作，理由为：一、与我公司签订租赁合同的单位是省军区后勤部，并不是贵所，因租赁区域内建筑物的拆除等工作涉及租赁合同的履行，有贵所通知搬迁和拆房没有合同依据，也没有法律依据。二、据悉五号楼原名曹家花园种因别墅，是市级文物保护单位，我公司在没有获得批准的情况，不能非法拆除市级文物建筑。三、省军区后勤部对租赁区域内二期改造工程的规划方案和建设方案的审批文件我公司至今没有收到，在没有收到上述审批文件前，我公司不能进行区域内建筑物的拆除工作。四、目前，五号楼由湖北省高级文化交流中心租赁使用，且正在租赁合同期限内，如让中心搬迁，还涉及合同不能履行的赔偿问题，近两天（特别是星期六、星期日）不可能达成解除租赁合同的协议。五、鉴于我公司尚未与省军区后勤部就租赁区域内二期工程的建设项目达成补充协议，而我公司与合作单位湖北华富房地产开发有限公司的合作产生了纠纷，有待协商处理。在补充协议签订前、在与华富公司的纠纷处理结束前，请贵所督促华富公司停工。六、如果贵所采取强制拆迁或停水、停电措施，所产生的一切责任将由贵所承担；我公司不承担任何责任。7月6日，易斯特酒店再向湖北省军区珞珈山招待所发《联系函》，称易斯特酒店二期工程的规划、建设方案目前没有得到省军区后勤部的审批，我公司与省军区后勤部对二期工程的补充协议也没有签订。在省军区有关部门要求停止施工通知下发后，我公司数次发函通知华富房地产开发有限公司停工。但华富公司不听劝阻仍执意施工，致使省军区后勤部的停工通知不能落实，二期工程的商品和补充协议的协商工作都受到了影响。为此，我公司特向贵所致函，请贵所采取包括停电在内的措施督促其停工。同年6月13日、27日、28日易斯特酒店三次向湖北华富房地产开发有限公司发函，要求解除与其签订的《项目合作开发协议》，并限期湖北华富房地产开发有限公司停工及撤场。2011年7月5日，湖北省军区珞珈山招待所向易斯特酒店发出《通知》，要求该酒店于2011年7月12日（一周）内上缴2011年上半年租金250万元。同月，省军区向易斯特酒店发出《关于履行合同有关问题的函》，通知要求易斯特酒店于2011年7月31日前与省军区签订补充协议，进一步明确双方权利义务关系；并按省军区党委批准的扩建方案动工建设不得再拖延工期；按2005年合同向省军区缴纳2011年第一、二季度租金；如不能落实上述要求即视为自行退出合作，解除原有合同。8月25日，省军区后勤部事业办再向易斯特酒店致《关于严格履行租赁合同的函》，该函称：为确保军队关于空余房地产质量管理进一步规范要求更高，为确保双方利益不受损害，现就严格履行租赁合同明确如下：1、根据合同第七条第七款约定：贵公司因商业经营需要，在租赁期内与第三方合作时，须经甲方许可。项目按照甲乙双方确定的规划完成建设投入使用后，未经甲方许可，乙方不得擅自改扩建。2、根据合同第七条第八款约定：贵公司不得将租用的土地房屋（包括新、扩、改建的房屋）产权和设备用于对外担保、变卖或抵押，不得将所承租的房地产整体转租、转借给他人使用或与他人互换使用，如确实需要转租的，必须书面报请甲方同意后方可实施。希望贵公司严格按照以上明确内容实施，如不按合同违反约定，因此产生的一切责任全部由贵公司承担。10月18日，易斯特酒店向湖北省军区事业办并后勤部提出《报告》，该报告称：为了改善易斯特酒店经营状况，我公司正在着手进行酒店区域内人员、车辆进出道路及绿化整体改造。根据我公司和省军区后勤部签订的《湖北省军区珞珈山招待所房屋租赁合同》第六条第四款规定：“甲方应按乙方要求拆迁影响施工的甲方现有房屋、线路、管道、锅炉及通讯等设施”和《补充协议》的第一条第5款规定：“2006年4月30日前，腾空租赁区域内其他所有附着物并移交乙方装修或拆除，以满足整体经营需要”。因此，望省军区珞珈山招待所尽快从现在办公场所中搬迁出来，以便我公司更好地开展工作。另查明，易斯特酒店自2007年4月11日起至2011年8月24日止共向省军区后勤部支付租金2168.26万元，尚欠103.4万元。其中含2010年12月9日，易斯特酒店向省军区后勤部支付40万元；2011年8月25日，由武汉市珞珈科技信息产业园有限公司代易斯特酒店支付的125万元。2012年8月28日，“湖北易斯特国际酒店管理有限公司”更名为“武汉珞珈山宾馆有限公司”。还查明，省军区后勤部为支持己方请求向武汉中院提出申请，要求对珞珈山宾馆已经拆除的位于洪山区八一路115号共16幢总建筑面积为10428.42平方米已拆除房产价值评估。武汉中院委托湖北国泰房地产估价咨询有限公司（以下简称国泰公司）对上述评估房地产做出国泰[2012]估（司）字第002号《房地产估价报告》。该报告载明：2005年9月拆除花房第16、17、19幢，建筑面积分别为46.88㎡和363.52㎡、14.82㎡，单价均为695.02元/㎡，总价3.26万元和25.27万元、1.03万元；拆除成品油库第20幢，建筑面积为69.3㎡，单价723.5元/㎡,总价为5.01万元；2005年10月拆除第18幢六号楼，建筑面积为119.06㎡，单价2485.03元/㎡，总价29.59万元；2010年9月拆除第23幢汽车修理间，建筑面积为203.06㎡，单价723.5元/㎡，总价为14.69万元；拆除第25幢锅炉热水交换房，建筑面积为141.93㎡，单价571.56元/㎡，总价为8.11万元；拆除第23幢汽车修理间，建筑面积为203.06㎡，单价723.5元/㎡，总价为14.69万元；拆除锅炉房第27、28幢，建筑面积分别为169.32㎡和126.29㎡，单价均为571.56元/㎡，总价9.68万元和7.22万元；拆除第29幢平房及水塔，建筑面积为412.67㎡，单价723.5元/㎡，总价为29.86万元；2010年10月拆除第32、33幢花园一、二号（其中二号仅拆除一半），建筑面积分别为1136.46㎡、5081.27㎡，单价均为2485.03元/㎡，总价为282.41万元、1262.71万元；11月拆除第30、31幢后楼伙房及花园二号，建筑面积分别为428.34㎡和1285.02㎡，单价为571.56元/㎡、2485.03元/㎡，总价24.48万元和319.33万元；2011年5月拆除第24幢大仓库，建筑面积为208.41㎡，单价723.5元/㎡，总价为15.08万元；7月拆除第26幢花园五号，建筑面积为622.07㎡，单价2485.03元/㎡，总价为154.59万元；上述已经被拆除房屋的评估总价共计2192.32万元。经省军区后勤部的申请，武汉中院委托北京中迪信众华工程造价咨询有限公司对珞珈山宾馆的建安成本进行造价鉴定，北京中迪信众华工程造价咨询有限公司依据双方在诉讼中提供的证据，出具编号司鉴定[2012]006号《武汉分公司珞珈山宾馆改扩建工程建安造价鉴定报告》，该报告称：鉴定结果及有关说明根据诉讼双方提供的材料，依据诉讼双方在施工合同中约定的合同价款确定和调整方式，结合现场实际勘察情况，关于易斯特酒店在租赁区域内新建酒店的造价，我们的鉴定意见如下：（一）土建工程：1、土建主体工程（地下1（地下**，地上**）汉市珞珈科技信息产业园有限公司与被告易斯特国际酒店管理有限公司、第三人山河建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案的判决书（2011）武民终字第793号民事判决书的结果为17466031.36元（我公司根据北京市京旅建筑设计有限责任公司武汉分公司设计的《省军区珞珈山宾馆改扩建工程结施、建施、暖施、电施、弱电施和水施图纸》及恒基造价咨询公司出具的咨询报告后附的设计变更资料，定额套用《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（鄂建[2003]43号文）；费用定额套用《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建[2003]44号文）一类工程；材料价格套用2006年4月武汉建筑工程价格信息后得出的结果为21200827.31元）。2、门窗工程造价，2006年6月8日易斯特酒店与湖北凌志装饰工程有限公司签订的《装饰工程合同》，工程内容为：点式玻璃幕墙、彩铝门窗、钢挂石材、门楼及旋转门制作等，合同价格为2000000元，未提供预算明细清单，我公司根据图纸量及市场价格核定的点式玻璃幕墙、彩铝门窗、钢挂石材的价格为2058263.36元（门楼和旋转门因无图纸及相关资料未含）。3、屋面钢结构，该部分工程仅有2007年1月20日湖北省易斯特酒店管理有限公司与湖北凌志装饰工程有限公司签订的《装饰工程合同》，其合同金额为320000元，因无其他计算依据，此造价无法核定。4、桩基工程和基行支护，这两部分无任何资料无法核定造价。（二）、装修工程1、1-3层大堂装饰工程造价，按照装修合同包干价5300000元和变更签证单计算的造价金额合计为5575614.72元；但由于已提供的由湖北羿天建筑装饰有限公司设计的1-3层客房施工图纸、联系函及签证单资料与现场踏勘的实际情况不符，我们无法根据现场情况计算出准确的造价，以上数据仅作为判决参考。2、4层为洗浴中心，装修及设备无任何资料未计入本次结果。3、5层装修造价因未见施工合同，但其装修标准及做法与6-11层装修做法一致，根据6-11层包干价合同每层造价均为825000元，此部分造价仅供判决参考。4、6-11层装饰工程施工单位为顶峰装饰，合同价为4950000元，此部分的变更资料甲方均未盖章签证认可，故无变更金额，以上数据仅作为判决参考。5、酒店12-17层客房装饰工程造价，按照装修合同包干价4800000元和变更签证单计算的造价金额合计为5531154.48元；但由于已提供的由湖北羿天装饰有限公司设计的12-17层客房施工图纸、联系函及签证单资料与现场踏勘的实际情况不符，我们无法根据现场情况计算出准确的造价，以上数据仅作为判决参考。（三）、安装工程酒店安装工程造价，合同第一条第4项工程造价写明为暂定价，金额7339173元，合同第五条第4项结算方式又为“按施工图预算价包干系数确定的包干造价结算，包干范围以外的费用按二类二级取费据实结算”，由于合同条款结算方式前后不一致，我公司根据北京市京旅建筑设计有限责任公司武汉分公司设计的《省军区珞珈山宾馆改扩建工程暖施、电施、弱电施和水施图纸》及恒基造价咨询公司出具的咨询报告后附的设计变更资料，定额套用《湖北省安装工程消耗量定额及统一基价表》（鄂建[2003]43号文）；费用定额套用《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建[2003]44号文）；材料价格参考采用2007年湖北省建设工程造价管理总站编制出版的《湖北省建设工程材料设备价格》，缺席部分参照同期的价格信息或类似工程采用的价格，参考文件：湖北省建设厅发布的《关于调整各类定额综合工日单价有关问题的通知》（鄂建文[2006]172号文），安装工程分部造价分别为：1、电话网络电视工程金额为462308.47元，仅按施工图计算了其管线部分，不含机房及其他专用设备。2、电力供电工程金额为2934264.53元。（1）该部分设备是从配电房到各专业用户的配电箱及图纸上涉及到的设备，没有考虑需要使用变频的设备，设计中注明由供货方配套供应；（2）供电工程中仅考虑了走道及相关的公共照明灯具，其他部分已含在专业装饰施工合同中；3、消防报警工程金额为887734.6元，其机房的设备价格参考施工单位的预算设备价格进行编制；4、中央空调工程金额为8236839.4元。（1）中央空调工程，涉及有两种材料可选择，我们根据合同预算选用的材料，除地下室通风排烟系统外，其他风管均采用不燃型保温复合风管考虑；（2）空调机房存在重大变更，原设计为3台螺杆机组，蒸发式制冷，现变为远大的吸收式制冷。因无变更后的施工图资料，本预算是按原设计考虑；5、给排水工程为2799080.84元；6、电梯工程为1336000元。（四）、室外配套工程1、市政室外配套（含加油站及广告牌、道路及停车场、护坡及围墙工程、发电机房、仓库、停车场亭子维修）：我公司于2012年11月29日到现场实地勘察，对照易斯特酒店提供的室外道路加油站等蓝图共10张在现场进行实测后，计算出加油站及广告牌、停车场及道路、护坡及围墙、发电机房及仓库的造价为1917348.75元，室外排水419991.15元。2、酒店1250KVA配电房工程造价150万元（采用武汉市武昌区人民法院（2009）武区民二初字第826号民事判决书）。3、园林绿化景观工程造价为568356元（采用武汉中院民事判决书（2009）武民商终字636号判决书）；通过资料和现场踏勘显示，此部分绿化只是其中一部分内容，其他部分无资料。4、因无设计施工图，室外电气、燃气管道、路灯、景观灯等不含在本次结果中。（五）、其他1、酒店自来水管道、厨房地板砖、游泳池墙面贴砖等零星工程造价为76506.71元（采用武汉市武昌区人民法院（2009）武区杨民初字第170号民事判决书）2、材料采购合同部分2173815元（1）公共部分地毯合同，威海山花华宝地毯有限公司武汉分，合同金额378420元。（2）客房部分地毯合同，德清县凯瑞地毯制造有限公司和武汉恒美装饰材料有限公司，合同金额462500元。（3）1-3层酒店窗帘合同，武汉市江汉区天缘布艺店，合同金额110000元。（4）洁具合同，武汉市硚口区永和陶瓷经营部，合同金额367155元。（5）洁具合同，武汉市金源装饰材料有限公司，合同金额257935元。（6）墙布合同，苏州皇冠壁纸有限公司，合同金额35960元。（7）5-11层墙纸合同，武汉彩洲装饰材料公司，合同金额125100元。（8）外墙涂料合同，武汉同兴涂料公司，按照合同单价30元/平方×4438.73平方=133161元。（9）感应门锁合同，中山市小榄镇阳光制锁厂驻湖北办事处，合同金额132000元。（10）厨房设备合同，武汉宏健不锈钢制品有限公司，合同金额146000元。（11）灯具合同，佛山市南海南豹（朗士照明）有限公司，合同金额25584元。3、易斯特提供珞珈山宾馆配套固定资产明细一套，包括珞珈山宾馆客服部、餐饮部、中西厨房餐厅、宴会厅、仓库、古玩店、部门办公室等配套固定资产总金额139811139.45元。我公司认为此部分为经营设备固定资产，不在本次建安工程造价鉴定范围内。4、易斯特要求计算酒店建设安装装饰设计合同及设计费用100万，不在本次建安造价鉴定范围。5、其他无资料的工程项目均未计入本次结果中。该判决书判项如下：一、省军区后勤部与珞珈山宾馆签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效；二、珞珈山宾馆向省军区后勤部移交位于其营地内所有占有的房屋及设备；三、珞珈山宾馆于判决生效之日起十日内向省军区后勤部赔偿已经拆除房屋的部分损失6576960元；四、珞珈山宾馆向省军区后勤部支付其欠付的占用期间的房屋使用费103.4万元及自2011年9月起至腾退完毕之日止的房屋占有使用费（按年租金525万元计算）；五、驳回省军区后勤部其他诉讼请求；六、驳回珞珈山宾馆的全部诉讼请求。如未按判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费263463元，由珞珈山宾馆承担237116.7元，省军区后勤部承担26346.3元，本案反诉费23400元由珞珈山宾馆承担，本案评估费8万元，由珞珈山宾馆承担3万元，省军区后勤部承担5万元，造价鉴定费70万元，省军区后勤部负担50万元，珞珈山宾馆负担20万元。上述判决作出后，省军区后勤部、珞珈山宾馆均提出上诉。2014年1月15日，湖北省高级人民法院作出（2013）鄂民一终字第00138号民事判决，认定事实与上述（2011）武民商初字第157号民事判决认定事实一致。该判决经湖北省高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）鄂民监二再字第00003号民事判决予以维持后为生效判决。（2013）鄂民一终字第00138号民事判决本院认为部分内容为：关于《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》是否有效的问题。该院认为，双方签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》约定，省军区后勤部将占地面积54亩的湖北省武汉市武昌区珞珈山招待所营区的房地产和场地租赁给易斯特酒店用于开办酒店从事经营，省军区后勤部许可由易斯特酒店出资在该区域内新建与酒店经营配套的餐饮、娱乐、健身及相关服务综合经营设施；新建、扩建的房屋、土地等固定资产在租赁期内产权归省军区后勤部，使用权归易斯特酒店，租赁期满后，新、扩、改建房屋、新增的固定设施设备等不动产均无偿移交给省军区后勤部，归省军区后勤部所有。从该合同约定看，易斯特酒店承租的系省军区后勤部的湖北省武汉市武昌区珞珈山招待所营区内的房产和土地，以及经省军区后勤部许可、由易斯特酒店出资在该区域内新建与酒店经营配套的相关服务综合经营设施。从合同履行情况看，易斯特酒店租赁上述房地产用于该酒店经营，而作为酒店的经营，主要是为客户提供客房、餐饮、娱乐、健身等相关服务，均系以房产利用为主，而非以土地利用为主。珞珈山宾馆仅以房产的占地面积比例主张租赁物是土地，或者以土地为主的理由不能成立。2005年6月20日，双方签订《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》。根据合同签订时尚处有效的《中华人民共和国城市规划法》（一九八九年十二月二十六日颁布）第二十九条“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”，第三十条“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”第三十一条“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”，以及第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”，以及其后修订的《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地”，第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，因易斯特酒店及省军区后勤部至今均未办理易斯特酒店的建设工程规划许可证，亦未取得有关房地产行政管理部门颁发的权属证明，该酒店属于违法建筑。对于违法建筑，行为人没有合法所有权，行为人就违法建筑作为标的物不能与他人之间形成合法的租赁关系，即使签订租赁合同也是无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审判决适用该条规定认定双方签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效并无不当。此外，本案讼争的房地产作为军产，其使用是否涉及国防利益或者国家安全，应由中国人民解放军有关管理部门进行审查。珞珈山宾馆认为不能以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国解放军房地产管理条例》认定合同无效的理由不能成立。珞珈山宾馆还认为，其已履行了合同义务，作为被动接受合同条件满足的主体是善意人，因单方原因就认定合同无效，明显有失公平。因珞珈山宾馆系承租人、代建人，根据《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》有关“甲方许可由乙方出资在该区域内新建与酒店经营配套的餐饮、娱乐、健身及相关服务综合经营设施，……房屋建设必须符合地方规划部门要求，并报省军区同意”的约定，其负有向地方规划部门报批并经中国人民解放军湖北省军区同意的义务，珞珈山宾馆没有向该院提供其曾向省军区后勤部要求协助向地方规划部门报批及办理权属证明的相关证据，对于其在建设之前即应完成报批手续，而至今尚未报批，珞珈山宾馆作为行为人应是明知的，珞珈山宾馆并非善意人。而且法律在有关合同效力的规定中也没有善意人制度的相关规定，珞珈山宾馆以此主张合同有效没有法律依据。（二）关于珞珈山宾馆对于合同无效是否存在过错的问题。该院认为，双方所签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效。对于合同无效，因珞珈山宾馆作为新建工程的代建人，有义务对其代建的工程进行报批。双方在合同中约定，该区域所有工程建设均以省军区后勤部的名义立项，省军区后勤部负责协助易斯特酒店协调与工程建设有关的地方部门之间的关系。对于报请地方相关管理部门对工程建设的规划批准，珞珈山宾馆与省军区后勤部共同负有报建义务。在明知没有办理规划批准手续的情况下，珞珈山宾馆即与施工单位签订建筑工程施工合同，违法从事建筑活动，其主观上明显存在过错。一审法院判令省军区后勤部承担合同无效的主要责任，珞珈山宾馆承担次要责任并无不当。至于珞珈山宾馆是否履行了合同约定的其他义务，与合同无效上的过错承担没有直接关系。珞珈山宾馆主张其在合同无效中不存在过错的理由不能成立。（三）关于珞珈山宾馆免租期应如何认定的问题。该院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然双方签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效，但珞珈山宾馆仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方在合同中约定，租期从2005年8月1日起至2040年7月31日，租期为35年，其中建设期18个月免收租金。参照该合同约定，珞珈山宾馆应从2007年2月1日起支付房屋占有使用费。珞珈山宾馆请求确认从2008年4月18日易斯特酒店试营业时起算房屋占有使用费，并自此后五年开始递增租金。因合同约定的是18个月的建设期免租，而非建设期均免租，珞珈山宾馆要求对超出18个月的建设期亦予免租没有合同依据，其理由该院不予支持。珞珈山宾馆还主张因省军区后勤部规划审批、场地拆迁、周边协调等原因导致延误的，应按照《补充协议》的约定给予珞珈山宾馆顺延建设期。该院认为，珞珈山宾馆对该主张，没有能提供充分证据证明在2008年4月18日前曾因省军区后勤部的原因致使其建设期延长，故其以此要求顺延建设期及免租期的理由亦不能成立。（四）关于一审鉴定结论能否作为本案定案依据的问题。该院认为，经省军区后勤部申请，一审法院委托国泰公司对已经拆除的16幢总建筑面积为10428.42平方米房产价值作出了国泰[2012]估（司）字第002号《房地产估价报告》，评估结论为已经拆除房屋的总价为2192.32万元。珞珈山宾馆上诉认为，应当对其酒店品牌价值进行鉴定，以及鉴定遗漏了桩基工程、基坑支护、园林绿化工程等等，并未对已拆除房屋的价值提出异议，一审法院采信国泰[2012]估（司）字第002号《房地产估价报告》认定已经拆除房屋的总价为2192.32万元并无不当。至于珞珈山宾馆的建安成本部分，因珞珈山宾馆要求确认合同有效，并继续履行合同，未提出赔偿其损失的相应诉讼请求，故有关珞珈山宾馆的建安成本不属于本次诉讼的审理范围，有关珞珈山宾馆的建安成本，包括桩基工程、园林绿化等等，由珞珈山宾馆另行主张权利。综上所述，省军区后勤部与易斯特酒店签订的《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效。易斯特酒店已更名为珞珈山宾馆，珞珈山宾馆应将其占用的营地内的所有房屋及设备移交省军区后勤部。一审法院支持了省军区后勤部的该项诉讼请求，但未确定履行期限不当。省军区后勤部的上诉理由成立，该院将移交营地内的所有房屋及设备的履行期限限定为本判决生效后三十日内。珞珈山宾馆上诉认为《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》有效的理由不能成立，其基于合同有效提出的要求继续履行合同、赔偿违约损失500万元的上诉请求该院不予支持。珞珈山宾馆当庭要求确认龙胜行公司支付的200万元为租金，因证据不足，该院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律略有不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，该院判决如下：一、维持湖北省武汉市中级人民法院(2011)武民商初字第157号民事判决主文第一、三、四、五、六项；二、变更湖北省武汉市中级人民法院（2011)武民商初字第157号民事判决主文第二项为珞珈山宾馆于判决生效后三十日内向省军区后勤部移交位于湖北省武汉市武昌区珞珈山招待所营区内的房地产及设备。一审本诉案件受理费263463元，由珞珈山宾馆负担237116.7元，由省军区后勤部负担26346.3元；反诉案件受理费23400元，由珞珈山宾馆负担。评估费8万元，由珞珈山宾馆负担3万元,由省军区后勤部负担5万元。造价鉴定费70万元，由省军区后勤部负担50万元，由珞珈山宾馆负担20万元。二审案件受理费28400元，由珞珈山宾馆负担。2014年12月17日，武汉中院作出（2014）鄂武汉中执字第00434-2号执行裁定书，载明：2014年4月25日、4月30日，该院责令省军区后勤部和珞珈山宾馆对于本市武昌区珞珈山招待所营区内的珞珈山宾馆的动产进行了清点，并登记造册。2014年4月29日，该院依法张贴了强制腾退的公告，同年4月30日，该院裁定提取被执行人珞珈山宾馆对中南电力设计院享有的收入1221264元（该款已于2014年5月14日、6月27日支付至该院）。由于珞珈山宾馆尚欠其一百余员工工资，强制执行前，省军区后勤部于2014年5月9日、6月13日分别先行垫付270201元合97057元用于发放宾馆员工工资。公告期届满后，2014年6月11日本院依法强制执行腾退。在本市武昌区珞珈山街道办事处、武汉市公安局武昌分局珞珈山派出所代表等的参加下，该院对上述宾馆未清点的房屋内财产在强制开启房屋后清点并登记造册，对双方已清点登记造册的动产进行核实后，就地查封并移交省军区后勤部保管，并将执行标的物即营区内的珞珈山宾馆移交给省军区后勤部。案涉《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》被上述民事判决认定合同无效后，珞珈山宾馆就相关损失赔偿向本院提出诉讼，省军区保障局亦就相关损失在本案中提出反诉。双方认可已经过司法鉴定确认的案涉房屋建安成本为63773105.32元。另查明：省军区后勤部于2017年6月15日变更名称为省军区保障局。综合珞珈山宾馆和省军区保障局的诉讼请求及答辩意见，双方同意本案争议焦点为：案涉《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效后的损失赔偿责任。对上述争议焦点，一审法院结合全案证据综合评判如下：案涉《湖北省军区珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》已经生效判决认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，合同无效后的损失赔偿在性质上是缔约过失赔偿，房屋租赁合同无效的损失赔偿应当遵循缔约过失责任的一般规则处理损失赔偿问题。（2013）鄂民一终字第00138号民事判决中已认定省军区保障局承担合同无效的主要责任，珞珈山宾馆承担次要责任。珞珈山宾馆已向省军区保障局返还了案涉房屋及设备，省军区保障局应向珞珈山宾馆赔偿珞珈山宾馆因建造案涉房屋所受到的损失。该院对珞珈山宾馆主张按案涉房屋的建安成本作为损失补偿标准的请求予以支持。根据（2011）武民商初字第157号案件中经该院委托北京中迪信众华工程造价咨询有限公司作出的司鉴定[2012]006号《武汉分公司珞珈山宾馆改扩建工程建安造价鉴定报告》的司法鉴定结论，案涉房屋的建安成本为63773105.32元。珞珈山宾馆认为该鉴定报告中存在遗漏项目并就遗漏项目申请鉴定，但因无法鉴定被退案，珞珈山宾馆关于遗漏项目的建安造价因证据不足该院不予支持。珞珈山宾馆主张的遗漏项目中包含交接珞珈山宾馆时存放的各项资产价值，其认为这些资产价值的鉴定之所以无法鉴定被退案是因为省军区保障局的不配合导致。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据（2014）鄂武汉中执字第00434-2号执行裁定书的内容，涉案房屋内的物品系就地查封并移交省军区后勤部保管，省军区保障局在本案中亦明确表示对珞珈山宾馆内存放的物品不同意利用，根据上述法律规定，珞珈山宾馆可以自行取走珞珈山宾馆内存放的物品。省军区保障局以涉案房屋内的物品已清点封存且其要求珞珈山宾馆自行搬离为由提出抗辩，符合法律规定，对该项抗辩理由予以支持。省军区保障局认为其不同意利用珞珈山宾馆内存放的物品，但因存放物品一直由其保管，故珞珈山宾馆应向其支付保管费用。省军区保障局在庭审中自认珞珈山宾馆自移交后所有物品就处于封存状态至今，其所提交的证据也不足以证明是为物品保管所实际发生的费用，对其该项反诉请求不予支持。关于珞珈山宾馆主张的二期工程投入损失，案涉租赁地块的第二期规划建设未办理合法的建设规划手续，也没有得到省军区保障局的审批，双方也未就二期工程签订补充协议，省军区保障局对珞珈山宾馆进行二期工程施工造成的损失并无过错，且二期基坑和桩基工程造价因无法鉴定而退案，对珞珈山宾馆就二期工程投入损失的请求本院不予支持。关于省军区保障局主张珞珈山宾馆因二期桩基工程给其造成了损失的反诉请求，珞珈山宾馆认为省军区保障局的该项反诉请求超过了诉讼时效。省军区保障局虽早已知道珞珈山宾馆进行二期桩基工程给其造成了侵害，但其对基坑进行加固回填及绿化所产生的损失发生在诉讼时效期间，省军区保障局对因基坑加固回填及绿化产生的损失提起诉讼未超过三年诉讼时效期间，该院对珞珈山宾馆的该项抗辩理由不予支持。省军区保障局虽因加固回填产生损失，但就其加固回填及绿化的实际发生费用未提供有效证据，故对其主张的该项费用金额不予支持。关于省军区保障局主张的3号楼加固损失金额，因无证据证明系珞珈山宾馆二期桩基工程造成其3号楼需加固并已实际发生加固损失，故对省军区保障局的该项反诉请求亦不予支持。珞珈山宾馆主张在本案中对（2013）鄂民一终字第00138号民事判决确定的未执行给付款项20987696元与省军区保障局应支付的款项进行抵扣，省军区保障局对该款项认可并同意在本案中进行抵扣，但认为20987696元仅是生效判决确定的应付款本金金额，珞珈山宾馆因未按生效判决指定期限履行还产生了迟延履行期间债务利息，该案件的受理费、鉴定费也未支付，故均应在本案中一并抵销。珞珈山宾馆对因未按生效判决指定期限履行而产生的费用有争议，不同意在本案中一并抵销。珞珈山宾馆主张对已确定的金钱之债进行抵销符合法律规定，对双方当事人无争议且同意在本案中抵销20987696元，予以照准。对有争议的未执行款项双方当事人可在湖北省高级人民法院（2013）鄂民一终字第00138号民事判决的执行案件中另行处理。省军区保障局还认为（2013）鄂民一终字第00138号民事判决中已查明“省军区后勤部为易斯特酒店的建设代其支付了2496万元的材料及工程款”，故2496万元应从珞珈山宾馆的建安成本中予以扣减。根据已查明事实，省军区保障局已支付的2496万元材料及工程款应从其应赔偿给珞珈山宾馆的建安成本中予以扣减。故省军区保障局应向珞珈山宾馆赔偿损失63773105.32-24960000-20987696=17825409.32元。珞珈山宾馆于2014年6月11日向省军区保障局移交涉案房屋和设备，其要求省军区保障局从该日开始按照同期银行贷款利率计算资金占用的利息损失符合法律规定，予以支持，省军区保障局应以（63773105.32-24960000=38813105.32）为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率向珞珈山宾馆支付自2014年6月11日起至实际付清之日止的利息损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9点30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，因此，前述利息损失自2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中国人民解放军湖北省军区保障局于判决生效之日起十日内向武汉珞珈山宾馆有限公司赔偿损失17825409.32元；二、中国人民解放军湖北省军区保障局于判决生效之日起十日内向武汉珞珈山宾馆有限公司支付利息损失[以38813105.32元为基数，分段计算：自2014年6月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]；三、驳回武汉珞珈山宾馆有限公司的其他诉讼请求；四、驳回中国人民解放军湖北省军区保障局的反诉请求。如未按判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费487952元，由武汉珞珈山宾馆有限公司负担292771元，中国人民解放军湖北省军区保障局负担195181元。反诉案件受理费77652.8元，由中国人民解放军湖北省军区保障局负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审鉴于双方当事人对一审认定的事实不持异议，对此予以确认。另查明：2019年1月21日，双方当事人对于（2013）鄂民一终字第00138号民事判决确定的珞珈山宾馆应支付的20987696元本金部分与本案珞珈山宾馆的债权予以抵销均陈述形成合意。本院认为本案二审的争议焦点为：案涉《湖北省珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》无效后的民事责任负担问题。本院认为：根据已查明的事实，已经发生法律效力的（2013）鄂民一终字第00138号民事判决明确认定“因省军区后勤部向珞珈山宾馆支付2496万元的设备款已经全部用于珞珈山宾馆的建设，珞珈山宾馆向省军区后勤部移交的房屋及设备已经含有其投入项购买的设备，省军区后勤部提出由珞珈山宾馆再返还2500万元投资款的请求，不予支持”，故珞珈山宾馆上诉主张不应抵扣的2496万元的投入款项已经物化于珞珈山宾馆向省军区保障局已交付的“珞珈山招待所营区内的房地产及设备”中。对于上述房地产及设备，一审系基于涉案的《湖北省珞珈山招待所房地产租赁合同》及《补充协议》在另案被认定无效后，珞珈山宾馆因无效合同向省军区保障局交付珞珈山招待所营区内的房地产及设备，而作为取得房地产及设备的省军区保障局亦应就所获不当得利返还对价，省军区保障局返还的是取得房屋的价值，而非赔偿的损失，故不涉及对损失的分担问题。省军区保障局请求对返还的折价款依过错予以分担缺乏事实及法律依据。一审采信的是（2011）武民商初字第157号案件中经该院委托北京中迪信众华工程造价咨询有限公司作出的司鉴定[2012]006号关于《武汉分公司珞珈山宾馆改扩建工程建安造价鉴定报告》的司法鉴定意见。该鉴定意见内容包括土建工程、门窗工程、屋面钢结构、安装工程（含电话网络电视、电力供电、消防报警、中央空调、给排水、电梯）、室外配套工程、其它工程，合计建安成本63773105.32元。由此可见，珞珈山宾馆关于上述鉴定的建安成本仅涉及“房地产”，即建筑主体工程的主张缺乏事实依据，对此不予采纳。如上所述，由于省军区保障局投入的2496万元款项已经物化其取得的“珞珈山招待所营区内的房地产及设备”，而本案所审理的省军区保障局就该房地产及设备向珞珈山宾馆支付的对价款中，应将该款项予以扣除，一审对此的处理正确。珞珈山宾馆上诉主张涉案房屋内的物品，现仍由省军区保障局予以保管，且该局不同意接受，故珞珈山宾馆对此享有返还原物的请求权。本案所涉的诉讼中，珞珈山宾馆没有行使物上请求权的前提下，直接要求省军区保障局对此予以赔偿，缺乏事实及法律依据。珞珈山宾馆还主张司鉴定[2012]006号鉴定报告存在遗漏项目，并就遗漏项目申请一审法院鉴定，但因无法鉴定被退案。一审法院据此认为珞珈山宾馆应对此承担举证不能的责任，对上述主张不予支持。经审查，珞珈山宾馆单方编制的《结算书》中载明，涉案的改扩建工程遗漏项目包括“1.珞珈山宾馆项目钻孔灌注桩与基坑支护部分；2.珞珈山宾馆改扩建项目旋转门部分；3.广告牌、电气、燃气及电缆沟工程；4.停车场及道路工程；5.固定资金金额”，其中第1项、第2项、及第3、4项中的广告牌以及部分室外电气、燃气管道、路灯、景观灯等均属于在司鉴定[2012]006号工程建安造价鉴定中因无任何资料而未能鉴定的范围。基于上述未鉴定工程项目客观存在，一审法院亦组织对此进行鉴定，但受客观条件限制而未能完成。有鉴于此，本院本着实事求是的原则，以定纷止争为目的，考虑珞珈山宾馆提交的全部证据、考量其关于鉴定报告存在遗漏项目总计19878779.38元的主张、以及该部分市场一般价值、装饰装修行业的折旧情况、运用逻辑推理和日常生活经验，衡平双方利益，酌定上述项目的建安造价为1987877.94元，并对此予以改判。本案所涉合同被确定无效后，双方均负有返还基于合同取得财产的义务。在一审法院另案判处珞珈山宾馆腾退房屋及设备并实际执行之时，省军区保障局亦负有返还相应价款及利息的义务，一审法院对此处理有事实依据。对于涉案房屋内的物品，（2014）鄂武汉中执字第00434-2号执行裁定将上物品系就地查封并移交省军区后勤部保管，省军区保障局的保管是基于人民法院的执行而非珞珈山宾馆的委托，相关物品处于封存状态，加之省军区保障局提交的证据不足以证明实际发生的保管费用，故一审对于保管费用的处理并无不当。对于双方当事人互负债务，一方当事人可以主张相互抵销，但抵销的前提是双方无争议的部分。对于有争议的部分，特别是省军区保障局主张的已纳入另案执行程序中相关费用，在双方存在争议的前提下，应由执行机关予以认定之后另行抵销。省军区保障局请求在本案中予以抵销的主张缺乏客观条件，不予支持。省军区保障局还主张，珞珈山宾馆应于2014年6月起，按照每年500万元的标准支付停运损失费用，因该上诉请求已超出省军区保障局一审反诉请求的范围，经本院对本案调解无果，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，省军区保障局可另行提起诉讼。此外，一审在判处省军区保障局向珞珈山宾馆支付利息的判项中，以38813105.32元为基数，分段计算自2014年6月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算时，未考虑其中20987696元另案款项已于2019年1月21日抵销的事实，因抵销作为债务的消灭方式之一，就双方而言，均不应再负担相应孳息，对于省军区保障局已经消灭20987696元的债务部分的利息不应再行计算，对此应予以更正。综上所述，珞珈山宾馆的部分上诉请求成立。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初5012号民事判决；二、中国人民解放军湖北省军区保障局于本判决生效之日起十日内向武汉珞珈山宾馆有限公司支付房地产及设备折价补偿款19813287.26元（63773105.32元+1987877.94元-24960000元-20987696元=19813287.26元）；三、中国人民解放军湖北省军区保障局于本判决生效之日起十日内向武汉珞珈山宾馆有限公司支付利息损失[以40800983.26元为基数，自2014年6月11日起至2019年1月21日按中国人民银行同期贷款基准利率计算；以19813287.26元为基数，自2019年1月22日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]；四、驳回武汉珞珈山宾馆有限公司的其他诉讼请求；五、驳回中国人民解放军湖北省军区保障局的反诉请求。如果未按本判决所确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费487952元，反诉案件受理费77652.80元，由武汉珞珈山宾馆有限公司负担280000元，由中国人民解放军湖北省军区保障局负担285604.80元；二审案件受理费499879.90元，由武汉珞珈山宾馆有限公司负担281139.80元，由中国人民解放军湖北省军区保障局负担218740.10元。本判决为终审判决。审判长  王潜勇审判员  郭登友审判员  兰 飞二〇二〇年十月二十九日书记员  虢 锡