江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣10执异22号案外人：江西建天置业有限公司，住所地抚州市临川区上顿渡建设路威龙大厦，统一社会信用代码91361000556027495N。法定代表人：黄彬，公司董事长。委托代理人：戈萍，该公司员工，代理权限为一般授权代理。申请执行人：抚州农村商业银行股份有限公司，住所地江西省抚州市临川区抚临大道中段，统一社会信用代码91361000060757152M。法定代表人：陈迎宾，公司董事长。委托代理人：黄渊，该公司客户经理，代理权限为一般授权代理。委托代理人：万敏，江西澍正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被执行人：江西鸿士杰置业有限公司，住所地江西省抚州市临川区上顿渡镇临川大道，统一社会信用代码91361002584037287Y。法定代表人：胡长华，公司执行董事兼总经理。被执行人：胡长华，男，1969年10月9日出生，汉族，住所地江西省抚州市临川区。被执行人：胡缎金，女，1972年3月3出生，汉族，住所地江西省抚州市临川区。被执行人：杨华，男，1980年9月29日出生，汉族，住所地江西抚州市临川区。被执行人：陈薇，女，1987年9月1日出生，汉族，住所地江西省抚州市临川区。在本院执行抚州农村商业银行股份有限公司（以下简称抚州农商行）与江西鸿士杰置业有限公司（以下简称鸿士杰公司）、胡长华、胡缎金、杨华、陈薇金融借款合同纠纷一案中，案外人江西建天置业有限公司（以下简称建天置业公司）对本院查封的江西省抚州市临川区上顿渡建安大厦1#楼朝公园西路1-16号、1-17号、1-18号、1-19号4间店面的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人建天置业公司称，请求解除江西省抚州市中级人民法院（2020）赣10执36号执行裁定书对江西省抚州市临川区上顿渡建安大厦1#楼朝公园西路1-16号、1-17号、1-18号、1-19号4间店面的查封。事实如下：2013年8月15日，建天置业公司与鸿世杰公司经协商一致签订《临川建安公司旧房改造安置补偿协议书》，双方约定对建天置业公司所有的被改造的临街一楼房屋选择以房置店的方式进行补偿；鸿世杰公司按被改造后临街店面建筑面积1：1的比例无偿返还建天置业公司店面面积，超出原有面积153.8平方米的，每平方米按4500元计算，由建天置业公司在店面基础完成时一次性付款；鸿世杰公司按1:1.2返还建天置业公司住宅楼面积，超出面积（144.24平方米）在正负5平方米内每平方米按3000元计算，超出5平方米外按市场价计算，由建天置业公司在房屋基础完成时一次性付款；双方还就其他事项进行了约定。2016年1月26日，建天置业公司与鸿世杰公司经协商一致签订《补充协议书》，双方补充约定鸿士杰公司以上顿渡建安大厦1#楼朝公园西路店面用于返还建天置业公司原一层房屋，面积约为170.68平方米，店面编号为1-16号、1-17号、1-18号、1-19号，共四间；鸿士杰公司以上顿渡建安大厦2#楼一单元（东边单元）三室两厅住宅401室用于返还建天置业公司原二层房屋，面积约131.49平房子；房屋交付后，鸿士杰公司有义务免费办妥产权证等所有证件给建天置业公司；双方还就其他事项进行了约定。2016年，鸿士杰公司将上述涉案店面和房屋实际交付给建天置业公司，建天置业公司从接收上述店面和房屋后，一直使用至今，并于2018年4月10日补交店面与房屋面积的差额部分。2020年5月，建天置业公司突然发现上述涉案店面被查封。抚州农商行对涉案店面抵押权的行使不能对抗建天置业公司。理由如下：第一，《临川建安公司旧房改造安置补偿协议书》及《补充协议书》已经明确约定涉案4间店面归属建天置业公司所有，且已早于2016年实际交付使用，并于2019年到临川区房产交易中心进行备案，建天置业公司从交付店面至今多次找鸿士杰公司办理过户登记手续，鸿士杰公司一直以需要完善手续为由未协助办理，故建天置业公司未及时变更登记不是主观上的过错。第二，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但不能对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的买受人，故抵押权行使亦不能对抗买受人上述权利。建天置业公司作为涉案房屋的拆迁补偿安置户，其性质等于交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人。抚州农商行称，不同意解封，抵押权合法有效，经过了法院生效予确认，异议人提交的2013年和2016年的协议书上，明确约定了需向房屋改造主管部门进行备案登记，异议人和鸿士杰公司应共同到房管备案部门进行备案登记，但是上述两公司未进行备案登记。鸿士杰公司向申请执行人出具的承诺书中承诺本次异议争议的房屋与异议人公司拆迁户无关，抚州市临川区城镇综合开发管理办公室在承诺书中也予以了确认。申请执行人与鸿士杰公司于2015年8月25日签订了抵押合同，并于2015年8月31日在房管登记部门办理了他项权证并进行了公示公告。本抵押权合法有效的，异议人和鸿士杰公司在2016年的补充协议中才确定了具体的房号、面积，本案的抵押先于异议人和鸿士杰公司于2016年签订的补充协议。请法院依法驳回异议人的异议请求。鸿士杰公司、胡长华、胡缎金、杨华、陈薇未作答辩。本院查明，2015年8月25日，抚州农商行临川支行与鸿士杰公司签订一份编号为【2015】抚农商行流借字第185732015082510040001号的《流动资金借款合同》，约定鸿士杰公司向抚州农商行临川支行借款人民币3000万元。同日，抚州农商行临川支行与鸿士杰公司签订一份编号为【2015】抚农商行抵字第D18573201508250002号的《抵押合同》，约定为确保【2015】抚农商行流借字第185732015082510040001号《流动资金借款合同》的履行，保障债权的实现，鸿士杰公司愿意以其拥有的在建工程为主合同所规定债务人应履行的义务提供抵押担保；担保范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约赔偿金和法律服务、评估、登记、保险、保管、鉴定、公证以及为实现债权的所有费用。抵押在建工程房产（共计55套，包含了涉案1-16号、1-17号、1-18号、1-19号4间店铺），并于2015年8月31日在房管部门办理了抵押登记，他项权证号为抚房建临字第T010140号、T010141号。同日，抚州农商行临川支行向鸿士杰公司发放了3000万元贷款。2015年8月11日，鸿士杰公司出具了一份承诺书，承诺建安大厦1#楼29套住房、2#楼12套住房、1#楼二/三层写字楼4间、商铺5间（1-16号~1-20号）、2#楼商铺5间所有权人为鸿士杰公司，与原建安公司拆迁户无关，不属于原住户返还房。上述承诺书空白处手写内容“以上属鸿士杰开发公司商品房住宅41套、店面10只、写字楼4间，未办理商品房合同网上备案，网上已锁定房号。”并加盖了抚州市临川区城镇综合开发管理办公室印章。上述55套房屋与抵押物明细表记载的楼栋、房号一致。2016年8月24日，抚州农商行临川支行与鸿士杰公司（借款人、担保人）签订一份编号为【2016】抚农商行展字第1857320160824180001号的《借款展期协议书》，约定将【2015】抚农商行流借字第185732015082510040001号《流动资金借款合同》项下的借款期限展期350天，并以原担保方式为本合同项下的展期借款提供担保的仍按【2015】抚农商行抵字第D18573201508250002号《抵押合同》的约定执行。2019年8月1日，本院受理了抚州农商行起诉鸿士杰公司、胡长华、胡缎金、杨华、陈薇金融借款合同纠纷一案，并于2019年8月12日裁定查封、扣押、冻结鸿士杰公司、胡长华、胡缎金、杨华、陈薇价值29492094.95元的财产，同年8月15日查封了上顿渡临川大道以南、公园西路东侧建安大厦1栋1楼1-16号、1-17号、1-18号、1-19号等房屋，查封期限为2019年8月15日起至2022年8月14日止。同年12月26日，本院判决鸿士杰公司于判决生效之日起十日内偿还抚州农商行借款本金2235万元及利息，抚州农商行就上述借款本金2235万元及全部利息有权以鸿士杰公司提供的42套登记抵押在建工程房产（包含涉案4间店铺）折价或者以变卖、拍卖前述抵押物的价款优先受偿。2013年8月15日，鸿士杰公司（甲方）与建天置业公司（乙方）签订临川建安公司旧房改造安置补偿协议书，约定乙方现有一楼被拆除改造建安公司原食堂及传达室，临街面总宽15.5米，面积153.8平方米，甲方应在乙方原址的基础上，按被改造后的临街店面建筑面积1:1的比例无偿返还给乙方店面面积153.8平方米，返还店面临街面宽度不能低于原临街面宽度15.5米。2016年1月26日，双方又签订了补充协议书，约定甲方以上顿渡建安大厦1#楼朝公园西路店面用于返还乙方原一层房屋，面积约为170.68平方米，店面编号为1-16号、1-17号、1-18号、1-19号，共4间，临街宽度为15.5米。面积差价按原协议执行。上述两份协议书均明确约定协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份报房屋改造主管部门备案。2020年8月3日，建天置业公司就涉案1-16号、1-17号、1-18号、1-19号店铺的查封向本院提出书面执行异议。建天置业公司主张鸿士杰公司于2016年将涉案店面交付给异议人，其接收后一直使用至今，并于2018年4月10日补齐店面与房屋面积的差额部分。上述事实有江西省抚州市中级人民法院（2019）赣10民初150号民事判决书、（2020）赣10执36号执行案件立案审查、流程管理信息表、强制执行申请书受理案件通知书、执行裁定书、（2019）赣10执保48号、（2019）赣10执保48号之一、二、三、四协助执行通知书、临川建安公司旧房改造安置补偿协议书、补充协议书、承诺书等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述司法解释规定可知，被拆迁人、普通消费者、建设工程承包人、抵押权人之间存在层层递进的优先权关系，即：1.被拆迁人对位置、用途特定的安置房屋之取得权优先于之后签订买卖合同的普通消费者；2.已经给付全部或者大部分款项的普通消费者就商品房享有的取得权优先于建设工程承包人的工程价款受偿权；3.建设工程承包人的工程价款受偿权优先于建设工程抵押权人。本案中，建天置业公司就4间涉案店铺能否对抗抵押权人的关键在于该4间店铺是否于抵押权设置之前就已经明确了属于交付给该公司的拆迁安置房屋。如果属于，那么建天置业公司就该4间店铺享有取得权的优先级别最高；反之，建天置业公司在抵押权已经登记公示之后再与鸿士杰公司明确安置房屋的房号，显然存在过错，其主张不能得到支持。就建天置业公司提供的证据来看，其在抵押权登记公示之前，仅仅与鸿士杰公司明确了安置房屋为旧房原址基础改造的临街店铺，但是尚未明确具体房号；在抵押权登记公示之后才明确了安置房屋房号，显然存在一定过错。与之相对应的是，抚州农商行提供的证据显示鸿士杰公司在办理抵押权登记之前出具的承诺书明确承诺涉案店铺不属于拆迁安置房屋，该内容经抚州市临川区城镇综合开发管理办公室盖章确认。可见，抚州农商行在办理抵押权登记过程中已经尽到了合理注意义务，不存在过错。综上所述，建天置业公司未能提供充分证据证实在他项权证办理之前，其属于涉案4间店铺的权利人，其主张解除查封不符合法律规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回江西建天置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周建平审判员  刘长峰审判员  张 玲二〇二〇年十月三十日法官助理王文婷书记员李璟云