江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8344号上诉人（原审被告）：沈继华，女，1936年1月5日出生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈金荣，女，1975年4月3日出生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：姚方勇，江苏朗华律师事务所律师。上诉人沈继华因与被上诉人沈金荣房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人沈继华及其委托诉讼代理人夏为胜，被上诉人沈金荣及其委托诉讼代理人姚方勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈继华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回沈金荣的诉讼请求；2、由沈金荣承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审认定案涉房屋由被上诉人全额出资购买，系事实认定错误。上诉人在生活能自理时一直与被上诉人共同生活，上诉人的其他子女给予上诉人的生活费，包括上诉人自己做生意和捡拾废品所换来的收入基本上全部交给被上诉人，也有几十万。购房款是由被上诉人账户支出，但并非为被上诉人的自有资金，其中大部分是上诉人的钱。上诉人是念了初中一年是识字的老年人，完全能够书写自己的姓名，但《借名买房协议》上没有上诉人的签名，只有手印，证明上诉人是被胁迫按的手印。2、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人间的《借名买房协议》违反了住房限购政策，应当认定为无效协议。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现案涉房屋登记在上诉人名下，除非被上诉人证明该登记存在程序上的错误或上诉人欺诈，案涉不动产产权应当归上诉人所有。被上诉人为规避法律法规的购房行为不应得到法律保护。一审法院没有要求被上诉人提供任何证人证言证明《协议》取得的有效性，就予以采信，存在不当。双方系母女关系，上诉人在多年的经商过程中也积累了不少钱财。而被上诉人的购房的资金来源一审并未调查。即使如一审中上诉人的代理人所言，被上诉人的购房行为是为了照顾母亲的生活。购房款绝大部分来源于上诉人，剩余款项为被上诉人的赠与，赠与行为完成即不可撤销，上诉人拥有房屋产权合理合法。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。沈金荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，沈继华的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回沈继华的上诉请求，维持原判。事实和理由：沈继华从未做过生意和捡拾垃圾，被上诉人与上诉人共同生活，上诉人的生活开销均是由被上诉人承担，沈继华经常趁被上诉人不注意，将家中的现金拿走给其小儿子。上诉人主张签订借名买房协议时受到胁迫，但协议上的指纹非常完整，不存在胁迫的情况。如果上诉人受到胁迫，其并未立即报警。关于上诉人未在协议上签名，因为上诉人年事已高，写字相对吃力，被上诉人出于对母亲的爱护，才让上诉人按手印。上诉人在本案中未能提供任何证据证明协议无效，其提交的地方性规定不能证明案涉协议无效。上诉人在上诉状中引用的《物权法》第19条规定并不完整。沈金荣向一审法院起诉请求：确认位于南京市鼓楼区的房屋（以下简称案涉房屋）为沈金荣所有。诉讼过程中，沈金荣将诉讼请求变更为：1.确认沈金荣与沈继华之间的借名买房协议有效；2.沈继华协助将案涉房屋过户至沈金荣名下。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区的房屋（建筑面积为31.36平方米，即案涉房屋）登记的产权人为沈继华。据产权证显示，该房屋产权来源为买受，登记时间为2020年1月8日。沈继华系沈金荣的母亲。2019年12月9日，在南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的居间下，沈金荣代理沈继华（乙方、买方）与案外人刘扬阳（甲方、卖方）签订了《南京市存量房买卖合同》及补充协议，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，转让价款为92万元等等。上述合同签订后，沈金荣依约向案外人刘扬阳支付了购房款并支付了居间费及税费，案涉房屋过户登记至沈继华名下。沈金荣为证明其与沈继华存在借名买房的事实，向一审法院提交了《借名买房协议》，载明：“2019年10月6日，在方家营大桥新村××单元××室的房屋里，小女儿沈金荣和母亲协商上下楼困难的问题，妈妈现居住在方家营大桥新村××单元××室，3楼没有电梯，妈妈腿脚不便，下楼困难，由小女儿沈金荣一人出资，借妈妈沈继华的名字买一套电梯房，方便妈妈上下楼。2020年1月7日，由沈金荣一人出资92万元，借妈妈沈继华的名字购买了由中海地产开发的公寓，房屋坐落于鼓楼区，建筑面积31.36平方。为了让出资人沈金荣借妈妈的名字买房放心，妈妈沈继华特立此借名买房协议。此房屋由小女儿沈金荣一人出资，仅用于妈妈一人居住，妈妈沈继华本人对此房无任何处置权利，只有出资人沈金荣一人拥有对此房屋的所有权。”沈继华在同意借名买房人处捺了手印。沈继华认为，该份《借名买房协议》为协议，应双方共同签名才生效，而沈金荣并未在该份协议上签名，且沈继华的手印系被沈金荣强迫所捺。一审庭审中，负责案涉房屋买卖事宜的居间人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的工作人员严某出庭作证，其陈述：“沈金荣最初打算是用其大姐胡某的名义购买案涉房屋的，后因其大姐胡某过不去，卖家又催得紧，沈继华才选择用其母亲名义购买了案涉房屋”。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，双方是否存在借名买房的事实，应从购房款支付、借名与出名人的关系、购房合同、票据等原件由谁持有、房屋的使用情况等多方面予以综合评判。从购房款支付上看，案涉房屋的购房款、居间费及税费均由沈金荣支付，支付金额与《南京市存量房买卖合同》及补充协议上载明的面积相对应的购房款、购房发票的金额一致，故认定案涉房屋的购房款由沈金荣支付。从案涉房屋购买手续、资料保管上看，票据、购房合同等原件均由沈金荣持有，一审法院认为，房产作为一项重要的生活资料，沈继华虽系沈金荣母亲，如将案涉房屋赠与沈金荣，通常应将购房资料、发票等一并交付给沈金荣，作为不动产权的重要凭证，产权人通常亦会妥善保管好购房合同、发票原件等相关资料，而不会轻易将此委托他人予以保管。对于《借名买房协议》问题，沈金荣虽未签名或捺印，其并未否定该份协议的效力，沈继华虽不予认可，但并未提交证据证明其受胁迫而捺印的事实。沈继华称案涉房屋系由沈金荣赠与，其亦未提交能够排除合理怀疑的相关证据，故对沈继华辩称案涉房屋系由沈金荣赠与的意见，因无事实依据，不予采纳。综上，一审法院认定沈金荣与沈继华之间系借名买房的法律关系，双方达成的借名买房的协议应系真实的意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。沈金荣为规避房地产调控政策，以沈继华的名义与案外人订立合同并办理产权登记，在法庭辩论终结前，沈金荣名下有两套房产，仍不具备南京市关于购买住宅商品房的相关资格，故其要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，无事实依据，不予支持。一审法院据此判决：一、沈金荣与沈继华就位于南京市鼓楼区的房屋达成的借名买房协议有效；二、驳回沈金荣的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈继华提交：沈继华名下中国邮政储蓄银行“一本通”、中国农业银行、中国建设银行账户清单，拟证明沈继华在与沈金荣生活期间，一直做生意，生意收入非常好，其名下有资金，且都被沈金荣取走了。经质证，沈金荣认为该证据不属于二审中的新证据，不应作为认定事实的依据。认为中国邮政储蓄银行“一本通”的真实性予以认可，但认为与本案没有关联性。沈继华自2006年跟随沈金荣生活，所有生活开销都是由沈金荣承担。沈金荣会将收取的现金放在家中柜子里，有些钱会被沈继华拿走。案涉房屋买卖发生在2019年12月9日，这些存款是2016年和2017年形成的，与本案没有任何关联性，不认可沈继华的证明目的。沈继华一直没有做过生意，其一直跟随沈金荣生活，沈继华的其他子女也对此事知情。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，沈继华陈述其已经到南京生活13年，其没有工作及退休工资。其主张靠之前的积蓄为生，其之前在泗洪卖水果、香烟等，没有固定门面，拉板车卖东西。其在南京生活期间，与沈金荣居住在一起，衣物由其子女购买，看病费用由沈金荣承担。其于2020年4月18日离开沈金荣家，与小儿子胡忠平在泗洪生活。上述事实，有《南京市存量房买卖合同》、不动产权证书、汇款凭证、证人严某、胡某的证言以及双方当事人陈述等证据予以证实。本案二审主要争议焦点为：诉争《借名买房协议》是否有效，位于南京市鼓楼区房屋的实际权利归谁所有。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，沈继华主张诉争《借名买房协议》系受胁迫所按手印，对此负有举证责任。但沈继华并未提供沈金荣对其实施胁迫的相关证据，其也并未在协议签订后向公安机关报警，其现仅以其仅在协议上按印，未在协议上签名为由，主张诉争协议系受胁迫签订的上诉意见，缺乏事实依据，本院对此不予采信。沈金荣虽然未在诉争协议上签名，但其对该协议的真实性及内容均予以认可，故一审法院认定诉争协议系双方经协商达成一致意见，均为双方的真实意思表示并无不当。该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，沈继华仅以诉争协议违反南京市政府住房限购政策为由，主张协议无效的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，案涉房屋的购房款、居间费和税费均由沈金荣支付，相关票据及购房合同原件均由沈金荣持有，沈继华女儿胡某及办理案涉房屋买卖事宜的中介人员在一审亦出庭作证证明沈金荣为该房屋的实际购买人，上述证据均与《借名买房协议》相互印证，足以形成完整的证据链，能够证明案涉房屋虽然以沈继华名义购买，登记在沈继华名下，但该不动产登记簿的记载与房屋真实权利状态不符，沈金荣应为案涉房屋的实际权利人，故沈继华仅以案涉房屋现登记在其名下为由，主张其为该房屋权利人的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。沈继华二审中自认其自2007年到南京，并无工作和退休工资，长期与沈金荣共同生活，虽主张其之前做生意的积蓄及捡拾垃圾收入约几十万元交给沈金荣，案涉房屋购房款并非全部由沈金荣出资，但其对于其所陈述的自身资金来源未能提供相应证据，其提交的存折及银行明细亦不能证明其将自己名下的存款交给沈金荣用于购买案涉房屋，故其主张案涉房屋购房款大部分系由其出资，一审判决认定事实错误的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。沈继华另主张沈金荣的购房出资款系对其的赠与，该意见与双方在《借名买房协议》中约定的内容明显不符，亦无其他证据证明沈继华对其有明确赠与的意思表示，故沈继华该项上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，沈继华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13000元，由上诉人沈继华负担。本判决为终审判决。审判员  相媛媛二〇二〇年十月三十日书记员  宋龙雯