德阳市罗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0626民初873号 原告：赵宗兵，男，汉族，1971年6月1日出生，居民，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：周娟，四川天启律师事务所律师。 被告：罗江区楠城巷子火锅店，住所地四川省德阳市罗江区黎明南路**附**。 经营者：刘伟，男，汉族，1980年7月11日出生，个体工商户，住四川省罗江县（现德阳市罗江区）。 委托诉讼代理人：颜永宇，四川蓉城律师事务所律师。 第三人：罗江馨洋市场开发经营有限责任公司，住所地罗江县万安北路万安建司院内**1-2-1。 法定代表人：刘刚，职务不详。 委托诉讼代理人：颜永宇，四川蓉城律师事务所律师。 原告赵宗兵与被告罗江区楠城巷子火锅店、第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司物权保护纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵宗兵的委托诉讼代理人周娟、被告罗江区楠城巷子火锅店的委托诉讼代理人颜永宇、第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司的委托诉讼代理人颜永宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵宗兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止装修行为并将德阳市罗江区万安镇黎明南路155号商品房预售许可证《(2018)房预售证第003号》下的第1栋X单元3层3-9、3-10两套房屋恢复原状。二、判令被告向原告支付自2020年7月1日至恢复原状之日止的房屋占用费(标准参考租金标准,按2万元/月计)。三、本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由： 德阳市罗江区万安镇黎明南路155号系由第三人开发,2018年11月21日,原告与第三人就该市场内1栋3层3-9、3-10两套房屋签订《商品房买卖合同(预售)》并办理预售登记。2020年7月初,原告发现被告私自侵占上述房屋并进行装修,拟开设火锅店。原告认为,案涉商铺已经备案登记为原告所有,被告私自侵占并用于开设火锅店的行为严重侵犯了原告的权益。为维护原告的合法权益,根据相关法律法规,特诉至贵院,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告罗江区楠城巷子火锅店辩称，一、被告是通过合法方式取得案涉房屋的使用权。被告与四川旌之阳商业管理有限公司签订了租赁合同，并按照约定支付了租金和保证金，旌之阳商业管理有限公司是第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司委托授权的，有权对外出租商铺，故被告系善意、有偿合法取得案涉房屋的使用权。二、本案原告并非案涉房屋的所有权人，原告没有提供房屋所有权证等证明其系案涉房屋的所有权人，在诉状中也说了是备案登记，备案登记仅是行政监管行为，无法产生物权变更效力。三、原告主张资金占用费缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司辩称，罗江馨洋市场开发经营有限责任公司系案涉商铺的开发单位，是真实的所有权人，根据相关法律规定，不动产的转让、变更需要依法登记，才发生效力，不动产的登记是物权归属的依据。本案中原告仅签订了商品房买卖合同和进行了备案登记，并没有办理房屋产权过户手续，故案涉商铺的所有权人为罗江馨洋市场开发经营有限责任公司，商品房买卖合同备案登记是行政监督行为，是为了规范房地产交易行为，并不代表物权进行了变更，案涉房屋没有进行物权变更登记，故本案是债权行为，不是物权关系，适用法律错误。原告在2018年11月21日与罗江馨洋市场开发经营有限责任公司签订了房屋买卖合同，但至今未交付购房款，已构成根本性违约，罗江馨洋市场开发经营有限责任公司也准备向法院申请解除合同并要求原告承担违约责任。在本案中，原告不享有物权，仅享有存在严重瑕疵的债权。综上，罗江馨洋市场开发经营有限责任公司有权出租给被告使用，原告没有履行交付房款的义务，也不是房屋的所有权人，无权干涉被告的正常经营，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年11月21日原告与第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，原告赵宗兵购买第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司开发的位于万安镇黎明南路155号的1栋3层3-9、3-10号房屋。2018年11月22日对上述两套房屋进行了备案登记。2020年1月16日第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司法定代表人刘刚与四川君垣建筑工程有限公司签订了《房屋折价抵偿工程款协议书》，主要约定：第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司将包括案涉房屋在内的10套房屋折价抵偿给四川君垣建筑工程有限公司。四川君垣建筑工程有限公司指定原告赵宗兵等四人作为接收上述抵工程款房屋的权利人。第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司向原告赵宗兵等四人签订房屋买卖合同、交付房屋、办理权属证书,即视为向四川君垣建筑工程有限公司交付抵偿工程款房屋。第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司已分别与原告赵宗兵等就上述房屋签订了《商品房买卖合同(预售)》并办理了商品房预售备案登记。其中8号、9号、10号预售备案在原告赵宗兵名下。本合同生效后，第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司与原告赵宗兵等四人签订的《商品房买卖合同（预售）》中涉及第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司向买受人收取购房款的全部权利转让给四川君垣建筑工程有限公司，第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司无权向上述买受人收取购房款。签署本协议即表示第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司与四川君垣建筑工程有限公司对上述房屋的交付工作已经完成。向买受人交付房屋的工作由四川君垣建筑工程有限公司负责等等。第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司法定代表人刘刚在协议书上签名并盖私章，四川君垣建筑工程有限公司在协议书上盖章、赵宗强盖私章。2020年6月24日被告罗江区楠城巷子火锅店经营者刘伟与四川旌之阳商业管理有限公司签订了《罗江城南综合市场商铺租赁合同》，租赁了三楼217-218号商铺。同日被告罗江区楠城巷子火锅店经营者刘伟缴纳了半年租金。2020年7月1日被告罗江区楠城巷子火锅店经营者刘伟缴纳了保证金。原告赵宗兵发现案涉房屋在装修，遂于2020年8月28日诉至法院。 另查明，2020年9月29日被告罗江区楠城巷子火锅店正式营业。2020年1月16日四川君垣建筑工程有限公司出具《证明》，主要内容为原告赵宗兵与第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买了位于德阳市罗江区房屋。按照《房屋折价抵偿工程款协议书》约定，第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司应收的房款已经由四川君垣建筑工程有限公司用工程款全部清偿。四川君垣建筑工程有限公司应向原告赵宗兵收取的房款，已由四川君垣建筑工程有限公司与原告赵宗兵协商处理妥当。原告赵宗兵已经取得与上述房屋有关的一切合法权利。同日四川君垣建筑工程有限公司与原告赵宗兵签订了《房屋交付确认书》。2017年7月15日第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司与四川旌之阳商业管理有限公司签订了《罗江城南综合市场委托管理协议》，第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司将包括案涉房屋在内的罗江城南综合市场项目交由四川旌之阳商业管理有限公司招商、经营、管理。在庭审中第三人对原告所举的《房屋折价抵偿工程款协议书》、《证明》、《房屋交付确认书》均不予以认可。 以上证据有原告的身份证复印件、被告营业执照复印件、第三人营业执照复印件、《商品房买卖合同（预售）》及四川省住宅专项维修资金专用收据各两份、《房屋折价抵偿工程款协议书》、《证明》、《房屋交付确认书》、《罗江城南综合市场商铺租赁合同》复印件、《罗江城南综合市场委托管理协议》复印件、当事人当庭陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，本案争议焦点在于原告赵宗兵是否享有案涉房屋的物权和实际占用。通过双方举证可以证明，原告赵宗兵仅办理了备案登记，并未办理房屋过户手续，因此，对案涉房屋，原告赵宗兵没有物权。第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司对原告所举的《房屋折价抵偿工程款协议书》、《证明》、《房屋交付确认书》均不予以认可，且原告赵宗兵没有足够的证据证明案涉房屋已被其实际占用。综上，原告赵宗兵没有足够的证据证明对案涉房屋拥有物权和实际占用。原告赵宗兵与第三人罗江馨洋市场开发经营有限责任公司之间关于案涉房屋的争议可另行诉讼解决。故原告赵宗兵的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告赵宗兵的诉讼请求，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 驳回原告赵宗兵的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告赵宗兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  吴筠 二〇二〇年十月十九日 书记员  米黎