河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5906号原告：洛阳荣大物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区王城南路**院。法定代表人：李秀萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏征，河南魏征律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：位一，河南魏征律师事务所执业律师。被告：胡方，男，汉族，1981年11月15日生，户籍第地洛阳市西工区，现住洛阳市。委托诉讼代理人：张雅雯，女，汉族，1989年10月1日生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市。系胡方妻子。原告洛阳荣大物业管理有限公司（以下简称荣大公司）与胡方物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。荣大公司的委托诉讼代理人魏征，胡方及其委托诉讼代理人张雅雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣大公司向本院提出诉讼请求：1.判令胡方给付拖欠其的物业服务管理费2952元、违约金4173.24元（从2018年1月31日至2020年7月31日，合计金额7125.24元；2.由胡方承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：胡方系洛阳市西工区六和院小区10号楼2单元1701室业主。2014年10月6日，胡方与荣大公司签订了《前期物业服务协议》。该合同约定，由荣大公司向胡方所居住的“六和院”小区提供物业服务。根据双方达成的物业服务合同之规定，荣大公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对胡方居住的小区实施规范的物业管理，为其提供了完善的物业管理服务。但胡方自2018年1月31日起至2020年7月31日拖欠物业管理费2952元，并因此产生违约金4173.24元，以上合计7125.24元。经荣大公司多次向胡方催交物业管理费但无果，故向提起本案诉讼。胡方辩称，一、荣大公司主张的物管费收取标准缺乏依据。（一）荣大公司收取的物业费标准与约定标准不符。按照2018年1月1日施行的《河南省物业管理条例》（下文简称《条例》）第四十八条物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。……物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，……没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。荣大公司与胡方2014年10月份签订的《前期物业服务协议》（下文中简称《协议》）中条款第四条第二项中关于物管费收取标准约定为每平方米1.1元，而事实收取业主1.2-1.35元不等，涨价收取物业费，业主提出过质疑，但荣大公司并未给出涨价依据等明确答复，且从未公示过物业费收支明细。在《协议》中条款第四条第七项明确说明“物业服务费用标准按政府指导价调整”，荣大公司擅自涨价，没有提前向业主公示说明，没有向本地物价局报批、备案，其物业费用标准设置是否符合我市物业相应的资质级别标准?在本案中也未提供这方面的相关证据。（二）荣大公司提供的物业服务侵犯了胡方的相关权利。《条例》第十六条规定，业主在物业管理活动中，享有以下权利：…(四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与权、决定权和监督权，第三十八条规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，第三十九条规定：物业服务区域显著位置公示下列信息：…(四）业主交纳物业服务费用情况。公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况、（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况…。可事实中胡方所在的十号楼二单元的电梯口宣传栏长期投放“遇见蛋糕”商业广告，此公共区域收益明细从未向业主公示，更不用说由业主共同享有。其中维修资金收支明细也从未公示。而2018年6月自小区车库车位销售完毕后，荣大公司私自容留外来车辆停放在业主所有的车位上，并收取日间3元，夜间10元的停车费用，同样未公示收益明细。（三)荣大公司的物业收费与服务水平不符合相适应的原则。1.《条例》第三十七条第一款规定：“物业服务企业应当依照物业服务合同的约定，提供物业管理服务。”第四款规定：“维护物业管理区域内的环境卫生……”“第五款规定：定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修”；《协议》第二条物业管理服务内容中第三款第2项约定“垃圾日产日清日运”，但事实中，2017年至2018年夏季小区内垃圾箱臭气熏天，污水横流；小区观景池塘砖裂严重，长期干涸。2.《协议》第二条物业管理服务内容中第五款交通秩序与车辆停放约定“指导车辆停放在指定停车场内”，但荣大公司车位对面的243号车位经常不按规定方向停放、超出车库行车道很多，且大部分时间同时超线并排停放两辆车，严重影响其他业主车辆通行及人身财产安全。该问题已存在近两年之久，胡方也向荣大公司反映有两年之久。3.《协议》第三条物业管理服务质量第八款消防，“定期对消防设施设备进行检查维护，定期开展防范和消防知识宣传、消防演练”，胡方所在楼层17楼的消防器材，2019年查看的是保质期到2016年，2020年是未再配备。4.2018年，荣大公司置广大业主权益于不顾、置广大业主反对声不顾，擅自将八九号楼之间的门岗室改建为名优建材城的公共厕所。5.胡方所居住的十号楼二单元单元防盗门，自出现故障后荣大公司一直不修复，致使防盗门形同虚设，至今仍然24小时空敞，给业主的人身财产安全造成威胁。本来每楼每户均安装有可视电话，胡方多次要求荣大公司修复可视电话，但从2015年入住至今，从未理睬过胡方诉求。6.按照《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票……”，那么可以明确，荣大公司没有理由拒绝开具发票。但胡方从2015年至今缴纳的物业费，荣大公司从未出具过正规发票，严重违背了上述《票据管理办法》，且胡方多次前往物业办公处要求其开具正规发票，物业均以财务不在，本月额度已用完等各种理由塘塞胡方，仅为胡方提供手写收据，拒绝为胡方提供正规发票。当胡方就上述问题向荣大公司反映时，其声称：“我们的工资就那么一点，我们也只能干那么一点的活”。或者就是“我们管不了，你想怎么样就怎么样”之类败衍塞责的话语，荣大公司主张物业费却不提供符合相应服务水平要求的服务，对业主的合理要求置之不理，其行为明显严重违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。二、荣大公司主张的违约金缺乏依据。综合前述几项答辩意见，本案中荣大公司违约在先，且《协议》第11页第十一条第三项约定“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金”，荣大公司提供的服务质量与《协议》约定不符，有长期不作为的现象。因此，荣大公司违约金的主张缺乏事实依据。且荣大公司主张的违约金金额明显高于诉求中物业费的金额，不符合我国《合同法》中关于违约金的相关规定。建议法庭不予支持。在2019年下半年期间，因为荣大公司单方更换工作人员，服务质量有所改观，胡方曾前往九号楼物业办公室主动要求缴纳2019年物业费，但是荣大公司却告知必须先补缴2018年的物业费才能缴纳2019年的物业费，几经协商未果，故胡方并非恶意不缴纳物业费。综上所述，鉴于荣大公司提供物业管理服务、收取物管费及其标准无任何依据，胡方无需支付荣大公司主张的物管费及滞纳金。相反，荣大公司强行提供的物业服务直接违背了包括胡方在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，胡方保留要求荣大公司返还已缴纳物管费的权利，并请法院驳回荣大公司的诉讼请求。本院认为，荣大公司出具的《前期物业服务协议》系荣大公司与胡方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。荣大公司应按照合同约定提供物业管理服务，胡方作为洛阳市西工区六和院小区10号楼2单元1701室的业主接受物业服务，也应当按照合同约定支付物业管理服务费。关于物业管理服务费计算标准，双方合同约定的计费标准是每月每平方米1.1元，胡方物业面积为89.49平方米，其每月应缴物业管理服务费为98.4元。荣大公司庭审时明确胡方自2018年1月31日起开始欠缴物业管理服务费，其此次主张2018年1月31日至2020年7月31日间的物业管理服务费。故胡方应缴物业管理服务费2952元（98.4元×30个月）。胡方称其未足额缴纳物业管理服务费的原因是荣大公司未按物业服务合同约定履行物业管理义务。主要表现在小区公用设施、消防设施日常管理维护不到位；公共秩序、交通秩序与车辆停放管理不严格；环境卫生、绿化的维护方面存在瑕疵；小区公共区域收支账目不公示。上述问题其向本院提交部分照片作为证据。荣大公司称小区设施损坏是属于开发商的问题。小区门禁损坏及车辆乱停乱放等均是业主违反物业管理规定，胡方所列问题均与荣大公司物业管理无关。那么荣大公司述称的理由不能成立。根据荣大公司与胡方签订的《前期物业服务协议》的约定，其需要履行小区设施的维护和管理，如有损坏需要维修，其可根据相关的法律规定的程序进行，而不是放任不管。合同另约定其需进行公共秩序、交通秩序与车辆停放方面的管理，但根据庭审查明，其并未尽到应尽的管理义务。荣大公司及胡方也认可自2019年下半年荣大公司更换经理后服务有部分改观，据此也可以证明荣大公司的服务未达到部分业主满意，存在改善的空间。综上，为避免双方当事人的诉累，本院酌定胡方向荣大公司缴纳尚欠的物业费2509元。荣大公司与胡方签订的《前期物业服务协议》中明确约定了物业服务费收费标准问题，故胡方对收费标准提出的异议，不能成立。荣大公司主张的违约金过高，且无充足证据证明其实际损失，故对其主张的违约金，本院不予支持。关于律师费，荣大公司未提交相关证据证明实际产生该项损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、胡方于本判决生效后十日内向洛阳荣大物业管理有限公司支付物业管理服务费2509元；二、驳回洛阳荣大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如胡方未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由洛阳荣大物业管理有限公司负担16元，胡方负担9元。本判决为终审判决。审判员  郭小岚二〇二〇年十月二十六日书记员  李诗雨