黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黑01民终6366号上诉人（一审原告）：王春发，男，1939年2月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王树峰（王春发之子），男，1969年2月22日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：庞春生，黑龙江珍珑律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：李晓光，男，1963年3月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人王春发因与被上诉人李晓光物权保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初337号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王春发的委托诉讼代理人王树峰、庞春生，被上诉人李晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春发上诉请求：撤销一审裁定;依法改判，支持王春发诉请。事实与理由:（一）一审裁定事实不清，证据不足。一审认定本案属于一房两证，认定事实错误，两个房证并不是指向同一不动产。仅从房证就能区别王春发房证明确是车库。本案的关键性证据是房产档案，只需查阅档案资料事实真相就一清二楚，案件纠纷就迎刃而解。从法律层面，房证只是形式要件，房屋原始档案是实质要件，房产证是房产档案的外部表现形式。原始档案才能真实反映争议房屋的真正权利人是谁，事实上，王春发在法定期限内申请法院调取该证据，正式递交了申请，可是开庭前法院未能调取。推脱开庭后去调取，由于对方房证多次更改，其已经不具有作为认定客观事实的依据，按照物权法及最高法院的判例，当房证与登记不符，应以登记为准，而登记来源于档案，因此当房屋的房产证与档案不一致时，应以档案为准。以原始档案为准，已经成为审判实践中应当遵循的原则。所以本案不调取原始档案，造成关键性证据缺失势必造成案件的事实不清，证据不足。调查原始档案，让原始档案揭露案件的事实真相，还纠纷的本来面目。一审在没有调查原始档案的情况下，就错误的认定为一房两证。（二）双方仅属民事争议与行政机关并没有争议。对于此类民行交叉案件，因为案涉的主要是民事争议，因此应遵循民事优先原则，先处理民事争议，推向行政部门解决毫无法律依据。（三）王春发的房屋取得是基于动迁属于产权调换，而对方是房屋买卖，因此王春发享有的是优先权属于特殊债权，按照最高法院的判例，法律赋予王春发物权的优先效力与对方一般债权权利不能等同对待。因此，签订调换时即取得了该争议房屋的所有权。（四）王春发诉讼提交了登记中心主任的录音，证明对方不享有争议房屋的所有权，责令对方变更。一审没有采纳，也理应调查核实。一审未于理财。综上一审裁定认定事实错误，使用法律错误，程序违法，请求二审依法拨乱反正。李晓光辩称，（一）李晓光认为一审法院判决是认定事实清楚，适用法律正确，王春发的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回王春发的上诉，维持原判。（二）涉案房产系李晓光于2002年现房购买签订了正式的买卖合同，开发公司向李晓光交付河柏小区27栋东侧路边车库及涉案这个房产，根据物权法的规定涉案房产物权已发生了转移。李晓光于2006年办理了登记涉案房产已归李晓光所有，开发公司无权处置。十多年以后开发公司由于王春发签订虚假的涉案房产的买卖协议为无效协议。王春发据此协议办理的产权登记是无效登记。（三）因房产登记机关的登记错误导致李晓光最初办理的产权登记错误，影响了王春发调换产权的登记，为配合李晓光，王春发办理8号车库的产权登记，双方共同签署申请协议将李晓光登记错误的产权证进行了变更，因不动产工作人员业务能力太差导致变更了两次才对。其责任在不动产登记中心。（四）王春发主张的以不动产登记簿内容原始档案作为裁判依据的主张不能成立。依据物权法第十九条的规定，原不动产登记簿有错误，李晓光向不动产登记中心提交了申请，开发商提交了变更申请，居委会出具了位置证明，已经明确原登记簿确有错误，不动产登记中心已于2016年变更了产权。这登记簿都有记载。至于不动产登记中心工作人员的业务不精登记错误，李晓光有权要求其继续更正直到登记正确为止。至于后来不动产登记中心为逃避承担一房两证的法律责任，未经李晓光同意也未经相应的法律程序私自将李晓光的坐落图进行更改，李晓光将在另案中予以解决。（五）王春发并不是动迁安置到涉案房产，是安置到其他地方不满意，调换到207栋7号、8号两个相邻的车库，与开发商谈话录音可以证实。李晓光于2002年购买的车库于2014年开发商给王春发调换的7号、8号车库没有任何关系，李晓光购买占有使用涉案房屋已经近20年，不可能因为产权登记把李晓光的房产便没了。王春发在接受开发公司调换房屋时，对以上情况完全清楚，否则不可能与李晓光共同签署申请协议来变更产权登记，王春发之所以与开发商签署虚假的房屋买卖协议并据此办理涉案房屋的产权证，是王春发且不动产登记业务漏洞钻空子，企图侵占李晓光位置更好价值更高的车库，王春发如存在编造事实隐瞒真相意图非法占有李晓光房产，其行为不排除涉嫌犯罪。（六）李晓光取得了房产，依据系开发商公开发公司给王春发调换的房产，开发公司无权将李晓光以购买使用多年的房产调换给王春发，王春发应当向开发商主张权利而不是向李晓光主张权利。涉案房产系李晓光以购买使用近20年的房产与王春发无任何关系。综上，李晓光请求确定本人是涉案房产的合法权利人，驳回王春发的上诉，维持原判，王春发向一审法院请求：判令李晓光停止侵权，将道里区河柏小区207栋1层1号车库腾退给王春发；判令李晓光支付占用车库的使用费22000元。一审法院认为，王春发依据其与哈尔滨市新阳开发建设指挥部签订的调房协议书，且其取得了哈尔滨市国土资源局于2018年向其颁发的登记地址为道里区河柏小区207栋1层1号车库，证号（2018）哈尔滨市不动产权第0366247号不动产权证书，主张其系河柏小区******车库的权属人，该车库现由李晓光占有，故要求李晓光迁出。而李晓光现实际占有使用的车库系其自哈尔滨市新阳开发建设指挥部处购买，双方签订了商品房买卖合同，并于2006年取得了房屋所有权证，证号哈房权证里字第**，当时登记的车库地址为河柏小区207栋1层8号。因河柏小区207栋车库在销售时存在排序错误问题，李晓光向不动产登记机关提交居委会证明、开发商变更申请、不动产申请书等材料申请坐落变更，2016年11月20日，哈尔滨市国土资源局向李晓光颁发了变更后的不动产权证，证号：黑（2016）哈尔滨市不动产权第0015690号，登记的地址为道里区河柏小区207栋1层1号。李晓光依据该不动产证主张其为争议车库的权利人，不同意迁出。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，物权经依法登记，发生法律效力。显然，同一不动产不应该由同一房屋登记机构核发给不同的人。哈尔滨市国土资源局在将涉案车库的权属证书核发给李晓光的情况下又将该车库的权属证书核发给王春发，造成“一房两证”的情形。要解决本案的纠纷，应先解决涉案房屋“一房两证”的问题，因此，王春发应先循行政途径予以解决，其提起本案民事诉讼不予审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回王春发的起诉。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，起诉是公民、法人和其他组织之间因财产关系和人身关系发生纠纷，其中一方向人民法院提出诉讼请求，要求人民法院行使国家审判权，依法裁决纠纷双方的民事法律关系，以保护自己合法权益的诉讼行为。起诉应符合法律规定的条件，即符合民事诉讼法第一百一十九条规定：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，王春发、李晓光所持有的权属证书均指向同一标的物并出现“一物两证”的情形，不符合“一物一权”的物权法定原则。造成“一物两证”的原因不是建设单位对案涉建设项目权属初次登记引发的争议，而是王春发、李晓光取得合同权利后的交易过程中，登记机构所进行的登记发证行为在当事人之间引发的民事纠纷，属于物权的内容和归属纠纷。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第一条规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。一审法院在王春发先行提起民事诉讼的情况下，再告知通过行政途径予以解决属于适用法律错误。本院予以纠正。综上，王春发的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初337号民事裁定；二、本案指令黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦（）二〇二〇年十月三十日书记员  赵春莹