河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初5550号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。被告：黄江涛，男，1983年5月22日出生，汉族，住河南省荥阳市。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行，统一社会信用代码914101826716516801，营业场所河南省荥阳市棋源路龙德苑1号楼。负责人：赵军亭，行长。委托诉讼代理人：黄腾，该公司员工。原告郑州瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）与被告黄江涛、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司荥阳市支行（以下简称邮政银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚宇公司的委托诉讼代理人蒲英杰、第三人邮政银行的委托诉讼代理人黄腾到庭参加诉讼，被告黄江涛经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚宇公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年9月15日签订的编号为XY16002736157的《商品房买卖合同》及附件；2.判决被告立即返还位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××号房屋并向原告支付违约金及律师费等损失暂计10,000元；3.判决被告配合原告办理解除预购商品房抵押权预告登记、解除预购商品房买卖预告登记等合同解除手续；4.判决第三人在原告代为清偿银行房屋按揭抵押贷款后，出具贷款结清证明，并配合原告办理上述房屋的抵押权预告登记解除手续；5.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。在庭审过程中，原告瀚宇公司增加诉讼请求为：要求被告赔偿损失34,281.88元（包括代偿款项22,511.88元、律师费10,000元、诉讼保全保函费1,770元）。事实和理由：2016年9月15日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号XY16002736157），被告购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××号房屋，建筑面积134.25㎡，每平方米单价5,275.03元，总价款708,173元。合同约定分期付款，首付142,173元，剩余566,000元为银行按揭贷款。被告于2016年10月18日与第三人签订《个人购房/购车借款及担保合同》，办理银行按揭贷款手续，原告为该债务提供阶段性连带担保。因被告拖欠银行贷款，导致原告承担了担保责任，截止2020年4月24日，第三人已经从原告的保证金账户扣除了8,323.63元。经原告多次催收，被告拒不归还原告被扣划的款项，且其个人贷款仍在不断逾期，导致原告被扣划的费用一直在增加，其行为已经构成严重违约。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告未按约定付清原告代其偿还银行的贷款本息及违约金时，原告有权解除本合同，并应当按日支付原告全部损失万分之五的补偿金；自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，被告应按本合同的有关约定承担违约责任。现合同约定的解除条件已成就，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。在庭审过程中，原告瀚宇公司补充事实为：根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告应当支付原告代其向银行偿还的全部款项及原告因此遭受的全部损失，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等。如因买受人不能按月付清代偿全部款项30日构成严重违约，出卖人有权解除合同，同时有权扣除代被告向按揭银行支付的全部款项。截至2020年8月7日，原告向银行支付的款项为22,511.88元。被告黄江涛未作答辩。第三人邮政银行述称，在贷款结清本息之后，愿意配合原告办理这些解押手续，出具相关结算手续和结清证明。本院经审理认定事实如下：2016年9月15日，被告黄江涛作为买受人与原告瀚宇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号XY16002736157）及附件，合同约定：被告黄江涛购买原告瀚宇公司开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××号房屋，建筑面积134.25㎡，总价款708,173元。首付款142,173元，银行商业贷款566,000元。原告瀚宇公司应于2018年4月30日前向被告黄江涛交付该涉案房屋。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中（2）约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第3款约定：“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。”上述合同签订后，被告黄江涛向原告瀚宇公司交纳首付款142,173元及维修基金8,727元。2016年10月18日，原、被告与第三人邮政银行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，被告黄江涛向第三人邮政银行借款566,000元，第三人邮政银行将566,000元转给原告瀚宇公司。原、被告及第三人邮政银行分别于2017年4月12日和2017年8月21日到房管部门办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。被告黄江涛按期向第三人邮政银行还款至2019年12月，此后未再偿还贷款。自2020年1月10日至2020年8月7日第三人邮政银行从原告瀚宇公司保证金账户扣划被告黄江涛所欠贷款本金、利息及罚息共计22,511.88元。原告瀚宇公司于2020年6月16日向被告黄江涛邮寄了催款通知书，于2020年7月21日向被告黄江涛邮寄了解除合同通知书。2020年8月27日，原告瀚宇公司诉至本院，要求处理。另查明，原告瀚宇公司于2018年5月14日将涉案房屋交付被告黄江涛。本院认为，原告瀚宇公司与被告黄江涛签订的《商品房买卖合同》及附件均成立有效，但附件四合同补充协议第二条第3款约定：“（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。”上述关于附解除条件的约定内容具有重复之处，考虑本案的事实情况，从该内容、格式条款、本案事实等角度考虑，该约定解除条件应为原告瀚宇公司承担上述保证责任，即原告瀚宇公司承担全部保证责任后并依法具有追偿权，该条件才能成就，但结合本案实际情况，原告瀚宇公司仅代被告黄江涛偿还第三人邮政银行贷款本金、利息及罚息共计22,511.88元，并未完全履行了保证义务，故该条件并不成就，原告瀚宇公司不享有约定解除权，对原告瀚宇公司的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的诉讼请求。案件受理费5,441元（已减半收取），保全费4,061元，均由原告郑州瀚宇置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  陈明飞二〇二〇年十月二十九日书记员  马钰航