四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5289号 原告：成都市中锦建设投资有限责任公司，住所地：成都市金牛区侯家桥**。 法定代表人：曾涛，成都市中锦建设投资有限责任公司董事长。 委托诉讼代理人：孙军，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向雪，四川明炬律师事务所律师。 被告：龙开成，男，1964年3月10日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：韦欢，四川中沛律师事务所律师。 被告：曾德军，男，1955年12月1日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张金全，成都市锦江区人南法律服务所法律工作者。 原告成都市中锦建设投资有限责任公司（以下简称“中锦公司”）与被告龙开成、曾德军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序分别于2020年7月24日、9月3日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，中锦公司的委托诉讼代理人向雪、龙开成的委托诉讼代理人韦欢、曾德军的委托诉讼代理人张金全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中锦公司向本院提出诉讼请求：1．龙开成、曾德军立即腾退并归还中锦公司位于成都市锦江区皇经楼一街一楼11-35号、43-49号及二楼的营业用房（其中一楼建筑面积797.57平方米、二楼建筑面积948.01平方米）；2．龙开成、曾德军向中锦公司支付一楼11-35号、43-49号建筑面积797.57平方米营业用房的欠付租金274,060.98元（按57.27元/平方米/月标准计算，从2018年5月1日起至2018年10月30日止）；3．龙开成、曾德军向中锦公司支付二楼建筑面积948.01平方米营业用房的欠付租金380,900.95元（按31.5元/平方米/月从2017年10月12日起计算至2017年10月30日，按31.82元/平方米/月从2017年10月31日起计算至合同届满之日止）；4．龙开成、曾德军向中锦公司支付一楼11-35号、43-49号及二楼营业用房的房屋占用费2,614,039.89元（按一楼57.27元/平方米/月、二楼31.82元/平方米/月标准的双倍计算，从2018年10月31日起计算至实际搬离之日止，暂计算至2020年3月31日为2,614,039.89元）；5．龙开成、曾德军向中锦公司支付违约金10,000元；6．本案诉讼费用由龙开成、曾德军承担。 事实和理由：2012年10月31日，中锦公司与曾德军签订了《房屋租赁合同》，约定由曾德军租赁中锦公司位于成都市皇经楼一街11-49号，建筑面积共1896.02平方米，其中一楼948.01平方米、二楼948.01平方米的营业用房，租期叁年，租赁期限自2012年10月31日起至2015年10月30日止。合同到期后，中锦公司与龙开成、曾德军签订了《房屋续租合同》，约定由龙开成、曾德军继续租赁中锦公司上述营业用房，租期叁年，租赁期限自2015年10月31日起至2018年10月30日止。房屋租金一楼54元/平方米，二楼30元/平方米，从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年进行递增。第八条第3款约定“龙开成、曾德军应当于租赁期限届满或合同提前终止之日起十五天内将租赁房屋完好无损的交还中锦公司，并得到中锦公司书面签收认可。否则，视为龙开成、曾德军逾期归还房屋，每逾期一日，龙开成、曾德军应按当年的日租金的双倍支付违约金给中锦公司”。同时合同其他违约责任等相关事宜也进行了明确的约定。2017年10月16日，曾德军、龙开成向中锦公司申请退租一楼“37、39、41号”面积150.44平方米以及二楼面积948.01平方米的营业用房，但中锦公司仅同意龙开成、曾德军退租一楼“37、39、41号”面积150.44平方米营业用房，并未同意二楼面积948.01平方米营业用房退租，也未与龙开成、曾德军签订补充协议或新的租赁合同。2018年8月14日，龙开成、曾德军仅按一楼“11-35、43-49号”面积797.57平方米支付了2017年10月12日至2018年4月30日期间的租金，后未再支付房屋租金。现租期已届满，龙开成、曾德军强行占用租赁房屋至今。为此中锦公司多次向龙开成、曾德军催告，龙开成、曾德军仍拒绝向中锦公司支付拖欠租金及返还租赁房屋，也未与中锦公司协商签订续租合同。综上，龙开成、曾德军拖欠房屋租金、超期占用房屋等行为已严重违反了房屋租赁合同的约定，侵害了中锦公司的合法权益。 龙开成辩称：1．关于一楼150.44平方米房屋，龙开成、曾德军与中锦公司已协商一致，并于2017年10月12日退租返还，龙开成、曾德军不存在腾退和支付房屋占用费情况。2．关于二楼948.01平方米房屋，龙开成、曾德军已于2017年10月底向中锦公司退租，且在双方2018年8月的租金结算中，该部分租金并不包括二楼948.01平方米房屋的租金，以上行为表明中锦公司已实际接受二楼948.01平方米房屋退租。3．关于一楼剩余797.57平方米房屋，双方原约定租期届满后，龙开成、曾德军曾多次表示欲签订书面租赁合同及支付租金，中锦公司以各种理由推脱，龙开成、曾德军便使用一楼剩余797.57平方米房屋至今，中锦公司也未提出过异议，双方实际就此形成了不定期租赁合同，因此龙开成、曾德军不应腾退房屋，也不应支付所谓违约金和双倍租金标准的占用费。4．中锦公司主张的租期内的租金已过诉讼时效，主张违约金没有事实依据。 曾德军辩称：1．双方于2017年10月16日针对一楼150.44平方米房屋、二楼948.01平方米房屋已达成退租协议，并已将前述房屋返还，租金已结清，龙开成、曾德军无需就前述房屋向中锦公司支付租金及占用费。2．双方对一楼剩余797.57平方米房屋在原约定租期届满后，中锦公司并未要求龙开成、曾德军腾退，龙开成、曾德军也实际使用前述房屋至今，双方实际形成了不定期租赁合同关系，应按法律规定计算房屋租金，不应按双倍租金标准支付所谓占用费。3．双方对不定期租赁期间的租金没有结算，诉讼时效应为一年，中锦公司从未催收，诉讼时效已经过。 本院经审理认定事实如下：2012年10月31日，中锦公司（出租方，甲方）与曾德军（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋位于成都市皇经楼一街11-49号，建筑面积共1896.02平方米，其中一楼948.01平方米，二楼948.01平方米，该房屋性质为营业用房。房屋租赁期限为三年，自2012年10月31日起至2015年10月30日止。在此期间，任何一方要求提前终止合同，须提前三个月通知对方；租赁期满后如甲方仍继续出租该房屋的，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但甲方有权按照房屋租赁市场价格对房屋租金作适当调整。房屋租金每月按一楼20元/平方米，二楼15元/平方米计算，月租金共计33,180.35元。在合同签订后七日内，乙方向甲方支付头半年租金1,990,832.1元。以后房屋租金由乙方在每半年届满前15日内向甲方支付下半年租金。从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增，作为乙方当年租金的计算标准。房屋出租保证金：乙方在本协议签订后七日内一次性向甲方交纳租赁保证金33,180.35元。该保证金在租期到期后，若乙方无违约行为，由甲方一次性无息退还乙方。 2015年10月31日，中锦公司（出租方，甲方）与龙开成、曾德军（承租方，乙方）签订《房屋续租合同》，合同载明：甲乙双方于2012年10月31日签订的《房屋租赁合同》，现租赁期限已满。甲方按相关政策规定评估并报批租赁方案后，经甲乙双方友好协商，将此营业房继续出租乙方，为此达成如下续租协议。甲方出租的房屋位于成都市皇经楼一街11-49号，建筑面积共1896.02平方米，其中一楼948.01平方米，二楼948.01平方米，该房屋性质为营业用房。房屋租赁期限暂定为三年，自2015年10月31日起至2018年10月30日止，在此期间，若乙方要求提前终止合同，须提前三个月书面通知甲方。房屋租金一楼54元/平方米，二楼30元/平方米，月租金共计79,632.84元，在合同签订后七日内，乙方向甲方支付头半年租金477,797.04元。以后房屋租金由乙方在每半年届满前15日内向甲方支付下半年租金。从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年进行递增，作为乙方当年租金的计算标准。乙方任何一次未按照本合同个约定向甲方支付房屋租金超过15日或任何一次逾期交纳租赁房屋物业管理费、水、电、煤气、光纤、电话等费用超过30日的，甲方可提前终止合同并收回房屋且不对乙方作任何赔偿。若甲方、乙方有违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10,000元。 2017年10月16日，龙开成、曾德军向中锦公司提交的《房屋退租申请书》载明，由于经济不景气，租金太高，龙开成、曾德军经营实在困难，租金难以为继，故现在申请退租。根据双方于2015年10月31日签订的《房屋续租合同》，现申请退租的房屋面积为一楼150.44平方米，二楼948.01平方米。 2017年11月14日，中锦公司形成2017年第24次办公会议纪要，其中“关于营业房租赁递增相关事宜”载明参照《城投集团国有资产出租管理细则》，会议原则同意资产管理部提出的“自2017年10月30日起，营业用房出租递增率均调整为1%，合同期内租赁户以下一个交款期为调整起始日”的议案。 2018年4月20日，中锦公司（出租方，甲方）与余海蓉（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋位于成都市皇经楼一街37、39、41号，建筑面积共150.44平方米，其中一楼150.44平方米，该房屋性质为营业用房。房屋租赁期暂定三年，自2018年4月20日起至2021年4月19日止。该合同与《房屋续租合同》的附件图纸看，余海蓉租赁房屋为《房屋续租合同》租赁房屋的一部分。 2018年8月14日，中锦公司工作人员通过短信催告曾德军交纳租金，短信载明：皇经楼一街11-35号、43-49号，面积797.57平方米，2017年10月12日至2018年4月30日租金302687.4元，此金额按面积比例分摊，曾德军占42.9%，李某占57.1%，曾德军应交129852.9元，李某应交：172834.5元。龙开成之前应补曾德军35568元，此次相抵，故本次曾德军应交129852.9元-35568元＝94284.9元，龙开成应交172834.5元＋35568元＝208402.5元。 2018年8月14日，曾德军向中锦公司支付房租94284.9元，2018年8月27日，李某代龙开成向中锦公司支付房租208402.5元。 2019年7月19日，中锦公司在皇××××号营业用房楼下张贴《催款通知书》，要求龙开成、曾德军支付承租的位于成都市锦江区皇经楼一街11-49号面积1896.02平方米的房屋自2017年10月12日起的租金，并签订房屋租赁合同。 2019年12月，中锦公司在成都市公共资源交易服务中心网站对皇经楼一街11-49号，出租面积948.01平方米的房屋进行资产出租公告，竞价结果公示显示：流标。 2019年12月16日，中锦公司在案涉营业用房楼下张贴《腾退房屋通知书》，要求龙开成、曾德军腾退《房屋续租合同》中承租的位于成都市锦江区皇经楼一街11-49号房屋，面积1896.02平方米。中锦公司现场查看，此时二楼商铺已空置无人经营。 曾德军于2017年11月7日、2019年2月20日、2019年9月6日分三次缴纳了2017年11月至2018年6月、2018年8月至2020年7月326平方米租赁房屋的物业费。龙开成于2017年11月8日、2019年2月28日分两次缴纳了2017年11月至2019年10月471平方米租赁房屋的物业费。根据物业费缴纳情况，龙开成、曾德军自2017年11月起缴纳的物业费按797平方米计算。 庭审中，中锦公司陈述龙开成、曾德军于2017年10月16日向中锦公司申请退租一楼150.44平方米房屋和二楼948.01平方米房屋，但中锦公司仅同意龙开成、曾德军退租一楼150.44平方米房屋。曾德军、龙开成自2017年10月16日开始未支付二楼948.01平方米房屋租金，自2018年4月30日后未支付一楼剩余797.57平方米房屋的租金。 证人李某和曾某一致陈述，2017年11月中锦公司工作人员来租赁房屋二楼开设的友军休闲茶坊办理退租事宜。曾某向中锦公司工作人员交还二楼房屋钥匙，交钥匙后茶楼设施已经处理，能搬的都搬走了。 庭审后，龙开成、曾德军向本院提交2份《情况说明书》载明，龙开成实际使用一楼房屋面积474.005平方米，租金按单价56.7元每平方米，自2018年5月1日至2020年9月3日，共28.5个月，龙开成应交款765,968.37元。曾德军实际使用一楼房屋面积323.565平方米，单价56.7元每平方米，自2018年5月1日至2020年9月3日，共28.5个月，曾德军应交款522,864.86元。 上述事实，有中锦公司提交的中锦公司营业执照、龙开成和曾德军身份证复印件、《房屋租赁合同》2份、《房屋续租合同》、《催款通知书》及催款通知书粘贴在租赁房屋处的照片、《腾退通知书》及照片、《会议纪要》，龙开成提交的《房屋续租合同》、《房屋退租申请书》、结算短信记录、现金缴款单、收据、案外人的《房屋租赁合同》、成都市公共资源交易服务中心公告、物业费票据、房屋照片，曾德军提交的中国银行交易流水明细清单、房屋照片，证人李某和曾某的证言及各方的庭审陈述在案佐证。 本院认为，综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点为双方对二楼948.01平方米房屋的租赁合同是否已解除；双方对一楼剩余797.57平方米房屋是否形成不定期租赁合同；本案诉讼时效是否已经过。对此，本院评析如下： 关于二楼948.01平方米房屋的租赁关系是否已解除问题。根据查明事实，双方原租赁的房屋为一楼、二楼共计1896.02平方米房屋，龙开成、曾德军曾于2017年10月16日对一楼150.44平方米房屋、二楼948.01平方米房屋提出书面退租申请。龙开成、曾德军陈述已退租一楼150.44平方米房屋和二楼948.01平方米房屋且中锦公司收回了前述房屋。中锦公司对一楼150.44平方米房屋退租认可，却否认二楼948.01平方米房屋退租。本院认为，证人李某、曾某均出庭陈述2017年11月中锦公司即派人接收二楼948.01平方米房屋。中锦公司工作人员2018年8月14日向龙开成、曾德军结算租金的短信及2017年11月之后龙开成、曾德军物业费缴纳记录，均不包含二楼948.01平方米房屋的租金及物业费。李某和曾某的证言能够与租金收缴情况及物业费缴纳记录相互印证，而中锦公司未对租金结算短信及长期未收取二楼948.01平方米房屋租金作出合理说明，两相对比，龙开成、曾德军的陈述更具有高度盖然性，故本院确认双方对二楼948.01平方米房屋的租赁关系已协商一致解除。中锦公司要求腾退并归还二楼948.01平方米房屋和支付二楼948.01平方米房屋租金、占用费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于一楼剩余797.57平方米房屋是否形成不定期租赁合同问题。根据双方的约定，前述房屋的租期于2018年10月30日届满，而龙开成、曾德军继续使用前述房屋至今。中锦公司陈述曾于2019年7月19日张贴通知催要租金，并要求签订书面租赁合同，该行为表明，中锦公司对龙开成、曾德军继续使用一楼剩余797.57平方米房屋并未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，故本院确认双方对一楼剩余797.57平方米房屋自租期届满次日即2018年10月31日起形成不定期租赁合同关系。中锦公司陈述于2019年12月16日在租赁房屋门前张贴《腾退房屋通知书》，并提交了照片予以证明，龙开成、曾德军对此予以否认。本院认为，《腾退房屋通知书》张贴于租赁房屋门前，龙开成、曾德军作为承租人应当能知晓《腾退房屋通知书》，且龙开成、曾德军在此前长期未支付租金，本院对该事实予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，中锦公司发出腾退通知，属解除合同的通知，故双方之间的不定期租赁合同应于2019年12月16日解除，曾德军、龙开成继续占有使用一楼剩余797.57平方米房屋不具有法律上的理由，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院确认龙开成、曾德军应腾退并返还一楼797.57平方米房屋。 如前所述，双方对一楼剩余797.57平方米房屋从2018年10月31日起至2019年12月16日止，原租赁合同继续有效，龙开成、曾德军应按合同约定“从第二年起，房屋租金按5%比例在上一年租金基础上逐年递增”支付租金。根据查明事实，中锦公司自2017年10月30日起将租金增长调整为按1%比例递增，系对自身权利的处分，且不损害龙开成、曾德军的权益，本院予以确认。故2018年5月1日至2018年10月30日租金标准为57.27元/平方米/月，2018年10月31日至2019年10月30日租金标准为57.84元/平方米/月，2019年10月31日至2019年12月16日租金标准为58.42元/平方米/月。据此，2018年5月1日至2019年12月16日的租金应为897,529.45元。龙开成、曾德军辩称应按二人实际使用的面积，各自支付相应租金。本院认为，2018年10月31日起的租赁关系仅是租赁期限为不定期，关于租金支付方式应以原租赁合同为准，而原租赁合同中，龙开成、曾德军为共同承租人，未见有约定二人各自使用面积支付租金，龙开成、曾德军提交的租金结算短信不足以认定双方对变更租金支付方式达成一致，该辩称事由，本院不予采信，故本院确认龙开成、曾德军应向中锦公司支付2018年5月1日至2019年12月16日的租金应为897,529.45元。双方之间不定期租赁合同解除后，龙开成、曾德军应及时向中锦公司返还房屋，而龙开成、曾德军使用一楼剩余797.57平方米房屋至今，实属违约，应当承担违约责任。中锦公司主张的房屋占用费、违约金均系要求承担违约赔偿。本案中，中锦公司的损失主要表现为龙开成、曾德军无权占用房屋造成的出租收益损失。我国违约赔偿以弥补损失为主要目的，中锦公司的主张虽符合双方约定，但在中锦公司未提交证据证明实际损失情况下，结合当事人的违约程度，并参考原租赁合同租金的标准，本院酌情确定违约金以2019年10月31日至2020年10月30日期间的租金标准58.42元/平方米/月计算，龙开成、曾德军每月应支付的违约金为46,594.04元，自2019年12月17日起计算至房屋实际腾退之日止，对中锦公司多主张部分，本院不予支持。 关于本案诉讼时效是否已经过。《房屋续租合同》租赁期限于2018年10月30日届满，租赁期限届满后双方形成不定期租赁合同关系。曾德军、龙开成欠付的租期内租金，合同约定每半年届满前的15日支付下半年租金，2018年5月1日至2018年10月30日的租金应支付时间为2018年5月1日前，但双方又在2018年8月结算2018年5月1日前租金，2019年7月19日中锦公司再行张贴《催款通知书》，属诉讼时效的中断，截至本案受理之日诉讼时效尚不满《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年，曾德军、龙开成抗辩诉讼时效已过，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 一、被告龙开成、曾德军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市中锦建设投资有限责任公司腾退位于成都市锦江区皇经楼一街11-35号、43-49号一楼面积为797.57平方米的营业用房； 二、被告龙开成、曾德军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市中锦建设投资有限责任公司支付2018年5月1日至2019年12月16日的租金897,529.45元。 三、被告龙开成、曾德军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市中锦建设投资有限责任公司支付违约金，违约金计算方式：自2019年12月17日起至房屋实际腾退之日止，按每月46,594.04元计算； 四、驳回原告成都市中锦建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16,516元，由原告成都市中锦建设投资有限责任公司负担9,446元，被告龙开成、曾德军负担7,070元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年十月九日 书记员 刘素莲