文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1629号上诉人（原审被告）：咸丰县新城购物中心，经营场所湖北省咸丰县高乐山镇皇城广场颐丰公司门面。经营者：廖芳，女，1989年8月27日出生，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭鑫，湖北施南律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李剑华（曾用名李敬华），男，1987年12月13日出生，汉族，住湖北省建始县。委托诉讼代理人：李必慧（系李剑华堂姐），女，住湖北省咸丰县。上诉人咸丰县新城购物中心（以下简称新城购物中心）因与被上诉人李剑华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2020）鄂2826民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新城购物中心上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判；一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清。2013年8月1日，李必慧以李剑华的名义与湖北省咸丰县颐丰电力开发有限公司（以下简称颐丰公司）签订《房屋租赁合同》，约定将皇城广场大门面出租给李剑华，2013年至2014年度租金5万元，2015年至2018年租金6万元，租赁期限6年。2015年8月，经颐丰公司同意，李必慧将门面转租给新城购物中心，新城购物中心向李必慧支付18万元，双方未签订任何转租协议。即使支付的该18万元中6万元系房屋租金，也系由新城购物中心支付给李必慧。一审中李必慧提交的与廖芳的微信聊天记录证明新城购物中心与李必慧对房屋租金交付方式约定不清的事实。新城购物中心作为次承租人，未与房屋出租人签订任何租赁合同的情况下，也未就房屋租金支付方式达成合意，此时仅与承租人成立租赁关系，房屋租金理应由次承租人交付给承租人，承租人与出租人之间房屋租金约定方式与次承租人无关。对李必慧与颐丰公司之间关于房屋租金的约定并不影响到新城购物中心房屋租金的交付。在此条件下，李剑华作为次承租人自2016年10月7日起理应知道权益受到侵害。且2018年9月李剑华已收到催缴房租的通知，对新城购物中心未交房屋租金的事实理应知晓，李剑华作为承租人与颐丰公司约定的租金交付方式并不影响到新城购物中心与李剑华之间的转租关系及租金的交付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条之规定，李剑华作为承租人起诉次承租人新城购物中心要求支付房屋租金已过诉讼时效，一审法院仅根据李必慧与廖芳的微信聊天记录认定李剑华不知合法权益受到侵害，对2018年9月收到的催交房租通知也未进行认定，判决诉讼时效未过明显不公。庭审中，新城购物中心补充上诉理由：被上诉人在另外的案件中答辩认可与廖芳属于转租关系，一审法院认定被上诉人不知道其权利受到侵害的时间属于认定事实错误，适用法律错误，不能因当事人不知道法律规定而认定不知道权利受到侵害的时间，被上诉人既然认为是转租法律关系，就应当知道廖芳没有给被上诉人支付租金就已经侵害了被上诉人的合法权利，被上诉人的主张已经超过诉讼时效。被上诉人李剑华辩称，一、当初李必慧和廖芳及原房东协商是廖芳将2016年至2018年的房租直接交给原房东，微信聊天记录可以证明，所以在2016年至2018年李必慧并不清楚廖芳没有将这两年的房租交给原房东。从知道廖芳没有交房租起，李必慧一直在组织协调交房租事宜，但三方一直没有达成一致意见。在咸丰县家家健大药房连锁有限公司起诉的判决结果没有出来之前，李必慧确实不知道应由其支付租金。二、在一、二审中除了一次口误说是转租关系外，其他时候的意见都是转让关系。三、根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，本案应适用三年的诉讼时效的规定。李剑华向一审法院起诉请求：1、请求判令新城购物中心支付李剑华2016年8月1日至2018年8月1日期间的租金120000元；2、判令新城购物中心支付李剑华迟延履行租金利息15200元，计算方式为从2018年8月1日租赁合同到期之日起，以120000元为基数按银行同期贷款利率2倍计算利息至2019年12月1日；3、由新城购物中心承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、2013年8月1日，李必慧受李剑华的委托以李敬华（承租方、简称乙方）名义与颐丰公司（出租方、简称甲方）签订《房屋出租合同》，约定内容，1、出租房屋门面：皇城广场大门面；2、租金：2013-2014年度伍万元整（50000.00元），2015年-2018年度，每年房租费陆万元整；3、租赁期限：6年（2013年8月1日至2018年8月1日）；4、租金交纳方式：于合同签订后三日内一次付清2013年度房租费，次年的同期分别付清当年度房租。……。合同签订后,颐丰公司将出租的房屋门面交付李必慧用于经营使用至2015年8月。2015年8月，经颐丰公司同意，李必慧受李剑华委托将门面转租给新城购物中心，新城购物中心支付李必慧人民币180000元，新城购物中心使用门面至2018年9月。李必慧与新城购物中心均认可新城购物中心每年按李敬华与颐丰公司签订的《房屋出租合同》记载的租金金额支付租金。李必慧向一审法院陈述，李必慧与新城购物中心在李剑华与颐丰公司签订的《房屋租赁合同》的第二页签订了补充协议，双方约定：租赁时间以李剑华与颐丰公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁时间一致，由于李必慧已向颐丰公司支付了2015年8月1日至2016年8月1日之前的房租，该期间的房租由新城购物中心支付给李必慧，之后的租费由新城购物中心直接支付给颐丰公司。新城购物中心向李必慧支付的180000元，其中的60000元系新城购物中心支付的2015年8月1日至2016年8月1日期间的房屋租费，另120000元系支付的房屋转让费。新城购物中心向一审法院陈述，新城购物中心支付给李必慧的180000元，系支付租赁期间的全部租赁费用。新城购物中心认可李必慧已将李剑华与颐丰公司签订的《房屋租赁合同》交付给新城购物中心的事实，但不认可在该合同的第二页双方签订有补充协议。2016年10月7日，李必慧与廖芳的微信语音聊天记录（摘要）如下：廖芳：李孃（指李必慧），跟你打听点事情，就是这门面的事情，之前不是说卖嘛，但是我上次问老板，好像是说卖的话又没说卖给哪里，就是支支吾吾的那种，然后那么久又没来收房租……。李必慧：你房租还没有交的么？我以为你们早就交了哟，那你没有跟老板联系啊？你给他交房租的时候就顺便问哈这件事情撒，直接交流好些。你问哈他们房租交到哪里？……。廖芳：我那天问达的，我直接给那个高总打电话的，我说我们房租没交，是交给你们还是交给现在老板，他说给现在老板，我说那是哪里呢？她说她也不大清楚……。二、2016年1月13日，颐丰公司与咸丰县家家健大药房连锁有限公司（以下简称家家健大药房）签订《门面房买卖合同》，颐丰公司将涉案门面出卖给家家健大药房。2018年5月28日，颐丰公司（甲方）与家家健大药房（乙方）签订《合同变更协议》。该协议载明，甲乙双方一致同意将2016年1月13日签订《门面房买卖合同》第六条第二款“本协议签订后，甲乙双方共同对全部出售门面房的出租情况与承租人进行现场确认，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同履行期限内的租金全部归甲方所有，并由甲方自行向承租人收取，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同到期后，由乙方对所购门面自行处理。”变更为“本协议签订后，甲乙双方共同对全部出售门面房的出租情况与承租人进行现场确认，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同履行期限内的租金全部归乙方所有，并由乙方自行向承租人收取，甲方与现有承租人签订的房屋租赁合同到期后，由乙方对所购门面自行处理。”。2019年4月17日，家家健大药房向一审法院提起诉讼，请求判令新城购物中心、李剑华、李必慧支付家家健大药房关于本案涉案房屋2016年8月1日至2018年8月1日期间的房屋租赁费120000元。2019年6月11日，一审法院作出（2019）鄂2826民初1095号民事判决书，判决李剑华支付家家健大药房房屋租赁费120000元。李剑华不服判决，上诉于恩施州中级人民法院，恩施州中级人民法院于2019年11月6日作出（2019）鄂28民终2165号民事判决书，驳回李剑华的上诉，维持（2019）鄂2826民初1095号民事判决。一审法院认为，李剑华与新城购物中心虽均未提交书面的门面转租协议，但李必慧与新城购物中心均认可由李必慧与新城购物中心协商将涉案门面转租给新城购物中心，李剑华对李必慧受李剑华委托办理转租事宜的事实无异议，故认定李剑华与新城购物中心之间的转租合同成立且合法有效。李剑华与新城购物中心对租金金额按李剑华与颐丰公司签订的《房屋出租合同》约定金额履行的事实无异议，对该事实予以认可。根据双方的诉辩意见，将本案的争议焦点归纳如下：一、李剑华的起诉是否已过诉讼时效；二、咸丰县新城购物中心向李必慧支付的费用是否包含李剑华主张的2016年8月1日至2018年8月1日期间的租赁费用，李剑华的诉讼请求是否应予支持。对此分析评判如下：一、李剑华的起诉是否已超过诉讼时效新城购物中心认为，根据法律规定，主张租金的诉讼时效为1年，李剑华主张权利已过诉讼时效。李剑华认为，双方签订转租合同约定由新城购物中心将房租交给颐丰公司，李剑华不知道新城购物中心没有交房租，也告知廖芳将房租交给颐丰公司，直到2018年9月才收到交纳房租的通知。后又组织廖芳与房东协商，因租金问题从2018年就开始诉讼，今年又受疫情影响，不存在过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为1年。《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。李必慧与廖芳的微信聊天记录只能说明收取房租的权利人没向新城购物中心收取房租，不能说明李剑华从2016年10月7日就知道其合法权益受到侵害。2018年9月李剑华收到催缴房租的通知后，因房租事宜于2019年4月17日与家家健大药房、新城购物中心产生诉讼，其诉讼过程持续至2019年11月。李剑华收到恩施州中级人民法院于2019年11月6日作出的（2019）鄂28民终2165号民事判决书后，才知道2016年8月2日至2018年8月1日期间涉案房屋的租金应由其交纳，才知道权利被侵害，李剑华于2020年4月10日提起诉讼未超过诉讼时效，故对新城购物中心的辩称意见不予采纳。二、新城购物中心向李必慧支付的费用是否包含李剑华主张的2016年8月1日至2018年8月1日期间的租赁费用，李剑华的诉讼请求是否应予支持李剑华认为，新城购物中心向李必慧支付的180000元，其中的60000元系新城购物中心支付2015年8月1日至2016年8月1日期间的房屋租金，另120000元系支付的房屋转让费。新城购物中心认为支付给李必慧的180000元，系支付的租赁期间的全部租赁费用。李必慧与新城购物中心经营者廖芳的聊天记录说明新城购物中心对未支付的房租可不直接支付给李剑华，由新城购物中心直接支付给收取房租的权利人，房租支付时间到期后，廖芳告知李必慧没有人来找新城购物中心收房租。微信聊天记录可以印证新城购物中心支付给李必慧的180000元，并非全部是支付的租金，从而说明李剑华的陈述客观真实，故认定新城购物中心向李必慧支付的180000元中包含了一年的租金60000元，另外的120000元应为支付的转让费，未包含2016年8月2日至2018年8月1日期间的租金。结合双方的陈述，新城购物中心每年应支付的租金按《房屋租赁合同》执行，即2016年8月2日至2018年8月1日，租金共计为120000元。根据生效判决，2016年8月2日至2018年8月1日涉案门面的租金120000元由李剑华支付给家家健大药房。可见新城购物中心未按与李剑华之间的约定履行租金支付义务。2016年8月2日至2018年8月1日，涉案门面由新城购物中心使用，新城购物中心理应支付租金，新城购物中心未举证证明已向收取租金的权利人家家健大药房支付租金，也未举证证明已向李剑华支付租金，而向家家健大药房支付租金的义务已经生效判决确认给李剑华，故新城购物中心应将租金支付给李剑华，李剑华要求新城购物中心支付租金120000元，证据充分，理由正当，予以支持。李剑华要求新城购物中心支付迟延履行支付租金的利息15200元，无事实及法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、咸丰县新城购物中心于判决生效后10日内支付李剑华租金120000元。二、驳回李剑华的其他诉讼请求。案件受理费1502元(已减半收取)，由李剑华负担172元，咸丰县新城购物中心负担1330元。本院二审期间，上诉人新城购物中心向本院提交了（2019）鄂2826民初1095号民事判决书一份以及家家健大药房给李剑华的告知书一份，拟证明被上诉人答辩时认可与上诉人之间是转租关系。被上诉人未向本院提交证据。本院组织当事人进行了质证，被上诉人对上述证据的真实性无异议，但表示未收到过该份告知书，上诉人明确表示在收到该告知书后并未向被上诉人告知。经审查，上诉人所提交的上述两份证据虽然真实性可以确认，但因欠缺与本案二审审理焦点的关联性，本院不予采信。一审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，新城购物中心上诉认为，与李剑华之间形成了转租法律关系，从2015年8月，经颐丰公司同意李必慧受李剑华委托将门面转租给新城购物中心，新城购物中心支付李必慧2015年8月1日至2016年8月1日期间的房屋租金后，作为次承租人的新城购物中心理应直接将租金交给承租人李剑华，2016年8月2日至2018年8月1日期间涉案房屋的租金从欠付之日起，作为次承租人的合同相对方的承租人李剑华就理应知道其权利受到侵害，李剑华直到2020年才提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。综合双方当事人的上诉理由及答辩意见，归纳本案二审审理焦点为李剑华的起诉是否超过诉讼时效。本案中，双方当事人均认可经颐丰公司同意李必慧受李剑华委托将门面转租给新城购物中心后三方在一起就转租后相关事宜进行协商的事实，虽然上诉人与被上诉人对后续租金由谁收取的事实陈述不一致，但是从李必慧与廖芳的微信聊天记录内容可以确认，转租后经三方协商，后续租金由次承租人新城购物中心直接交给出租人颐丰公司。虽然在转租法律关系中，出租人与承租人之间以及承租人与次承租人之间系彼此独立的两个合同，应遵守合同相对性原则，但法律并不禁止将合同义务转由合同外第三人代为履行，出租人、承租人以及次承租人三方可以在一起协商将次承租人对待承租人的支付租金的合同义务转由次承租人直接向出租人履行，此时，应最大化地尊重当事人的意思自治。后来，李剑华因房租事宜于2019年4月17日与家家健大药房、新城购物中心产生诉讼，直到2019年11月6日本院才作出（2019）鄂28民终2165号民事判决，判由李剑华支付2016年8月2日至2018年8月1日期间涉案房屋的租金，此时，作为承租人的李剑华才知道，因新城购物中心没有遵守三方约定，没有代为履行其与出租人之间支付租金的合同义务，也直到此时李剑华才知道其权利被侵害，一审法院对李剑华于2020年4月10日提起诉讼未超过诉讼时效的认定准确。综上，上诉人新城购物中心的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3004元，由上诉人咸丰县新城购物中心负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇二〇年十月九日书记员 吴素云