山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终3520号 上诉人（原审原告）：崔小英，女，1954年4月14日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：吴树军，山东民杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙春梅，山东民杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄路路，男，1986年1月16日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：闫奔，山东齐英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢顺法，山东齐英律师事务所律师。 原审第三人：丁连富，男，1986年10月5日出生，汉族，住山东省滨州市沾化区。 上诉人崔小英因与被上诉人黄路路以及原审第三人丁连富案外人执行异议之诉一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔小英上诉请求：1.撤销（2019）鲁1602民初2626号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定部分事实错误，采信证据不当。1.原审另查明“第三人丁连富系滨州市滨城区××路××号××号楼××室的预告登记权利人”。上诉人认为，该事实认定与庭审证据证明的事实严重不符，也与法律规定相悖。首先，原审中上诉人提交了滨州市不动产登记中心出具的“关于滨海家园12号楼4单元401室房产登记情况的说明”该“情况说明”能够证明：2017年8月，滨州市不动产登记中心对涉案房产的转移预告登记只是为满足其不动产登记流程，从而对之前转移预告信息的补录，而非根据补录时涉案房屋的真实权属状态和当事人的申请进行；同时，滨州市不动产登记中心亦清楚丁连富已非涉案房屋的登记权利人。该“情况说明”系作为国家行政机关的滨州市不动产登记中心在其职责范围内对其工作情况的说明，其证明力应当予以采信，而原审法院却置之未理。其次，原审中上诉人提交的山东滨州鑫和置业有限责任公司（以下简称鑫和置业公司）出具的“关于房屋买卖合同变更情况的说明”证明：2015年3月19日，第三人丁连富已将涉案房屋转让。据此，丁连富就涉案房屋与鑫和置业公司间的债权债务关系全部消灭。我国《物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，即使2015年3月19日前，第三人丁连富就涉案房屋申请过预告登记且进行了登记，但自2015年3月19日始，已进行的预告登记也已失效。2017年8月滨州市不动产登记中心补录的转移登记也只可能是无效的预告登记。第三，滨州市不动产登记中心出具的“情况说明”记载：“涉案房产的首次登记，权利人为滨州市滨城区市西街道办事处张八棍居民委员会，丁连富一直未办理房屋转移登记手续。”根据该内容，滨州市不动产登记中心对涉案房屋的转移补录实质上不属于依据《物权法》第二十条第一款规定的依当事人申请进行的预告登记行为，自然不具有法律规定的预告登记的法律效果。2.原审认为“原告崔小英提交证据不足以证实涉案房屋购房款的支付情况及本人是否在此处居住”。上诉人认为，原审该认为系证据采信不当，认定事实错误。首先，涉案房屋的购房款收据原件及《商品房买卖合同》均由上诉人持有；涉案房屋销售人鑫和置业公司亦作出说明认可上诉人购房人身份。上诉人持有载有其姓名的购房款收据作为履行了购房合同约定付款义务的证明，房屋出售人鑫和置业公司并无异议。因此，在没有证据证明上诉人取得购房款收据系违法取得的情形下，应视为上诉人已履行购房合同约定的付款义务。原审关于“不足以证实房屋购房款的支付情况”的认为明显与证据证明事实不符。其次，涉案房屋所在小区的滨州鑫和物业管理有限公司出具的说明真实合法有效。该公司作为小区的物业服务企业，其出具说明的内容是基于其在自身的职责和工作范围内对小区业主信息的掌握而作出，具有极高的证明力。在没有相反证据推翻的情形下，应当采信该证据证明的事实。原审判决关于上诉人“提交证据不足以证实在涉案房屋居住”的认为系主观臆断。二、原审判决适用法律不当。首先，承上所述，第三人丁连富不属于预告登记权利人，滨州市不动产登记中心进行的补录登记亦不具有预告登记的法律效力。同时，我国《物权法》第二十条关于预告登记的规定，目的是为了保护作为买受人的预告登记权利人的物权期待权，而并非限制预告登记权利人相应的处分权。预告登记需要当事人申请后并经依法登记才产生预告登记的法律效果。预告登记不具有物权登记的公示公信力，其不能作为当事人当然享有物权的证明。另外，该条法律规定第二款亦明确了预告登记失效的条件。原审法院如能正确适用上述法律规定，应得出第三人丁连富非预告登记权利人或预告登记已失效的结论，而不是相反的结论。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议从而排除执行的法定情形。本案中，涉案的房屋尚不属于已登记在被执行人丁连富名下的不动产，丁连富对涉案房屋既不享有物权，亦不享有债权；而上诉人具备了该条法律规定的法定情形。因此，原审法院应适用“举重以明轻”的法律规则，排除对涉案房屋的执行。第三，就涉案房屋，上诉人与第三人丁连富虽然均不享有相应的物权，但是，基于与鑫和置业公司签订的《商品房买卖合同》和购房收据，以及已在该房屋内实际居住生活的事实，上诉人对该房屋享有要求鑫和置业公司配合办理房屋登记的合法债权，该债权具有物权期待权属性；而第三人丁连富，既不能基于滨州市不动产登记中心的房屋转移补录登记享有物权，也没有任何证据证明其享有对该房屋的合法债权。即便其曾作为房屋买受人，享有过要求鑫和置业公司配合办理房屋不动产登记的债权，由于其已将合同权利义务转让，其自然不可能再对涉案房屋享有任何权利，涉案房屋亦不能再作为其责任财产予以执行。两相比较，上诉人享有的债权足以排除人民法院对涉案房屋的执行。综上，原审判决认定部分事实错误，采信证据及适用法律均有不当，严重损害了上诉人的合法权益。为此，上诉人特提起上诉，望贵院正确认定事实，支持上诉人的上诉请求。 黄路路辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应当驳回上诉人的请求。 丁连富述称，当时房子我转给孙鹏，转给孙朋以后，家里知道后又把这个房子买回来了。孙鹏说房子没在他名下，卖给了何关蓉，他说你想再买回房子，你只能找她谈，我的前岳母崔小英，就找到何关蓉，和她谈了后就买回来了。 崔小英向一审法院起诉请求：1.判决立即解除对滨州市滨城区××路××号××号楼××室的查封；2.确认崔小英与鑫和置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认崔小英享有该《商品房买卖合同》项下的各项权利；3.诉讼费用由黄路路方承担。 一审法院认定事实：黄路路与丁连富民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年1月10日立案，于同年3月20日作出（2019）鲁1602民初140号民事判决书，判决：一、丁连富于本判决生效之日起十日内偿还黄路路借款本金100000元、利息5600元，共计105600元；二、驳回黄路路其他诉讼请求。案件受理费2438.36元、减半收取计1219.18元，由黄路路负担15.03元，丁连富负担1204.15元；财产保全费1770元，由丁连富负担。案件审理过程中，黄路路向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年1月21日以（2019）鲁1602民初140号裁定对滨州市滨城区××路××号××号楼××室进行查封。崔小英向一审法院提出保全复议申请，对被查封的涉案房屋主张所有权，要求撤销该裁定，一审法院经审查后，于2019年5月8日作出（2019）鲁1602行保复14号民事裁定书，裁定驳回复议申请人崔小英的复议请求。崔小英不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉纠纷一案。另查明，第三人丁连富系滨州市滨城区××路××号××号楼××室的预告登记权利人。丁连富于2007年11月30日向鑫和置业公司购买涉案房屋，与雷超结婚后一直在该房屋中居住，2019年1月11日，双方在民政部门协议离婚，丁连富搬出。崔小英系雷超之母。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。本案中，第三人丁连富系涉案房屋的预告登记权利人，且自购房后至2019年初一直在涉案房屋中居住。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。崔小英提交的证据不足以证实涉案房屋购房款的支付情况及本人是否在此处居住，其对滨州市滨城区××路××号××号楼××房产不享有排除执行的民事权益，故对其要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，不予支持；其主张确认与鑫和置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉请，不属于本案的审理范围，不做处理。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决：驳回崔小英的诉讼请求。案件受理费3429.66元，由崔小英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：滨州市自然资源和规划局网站网页打印件一份，证明：涉案房产所在的小区，自2020年8月6日才可以办理不动产登记。上诉人未办理不动产登记，不存在过错。被上诉人质证称，真实性无异议。上诉人不具备本案的主体资格。对是否办理不动产登记不存在是否有过错，也就是说该证据与本案无关联性，不认可。原审第三人质证称，无异议。本院经审查认为，对上诉人提交证据的真实性予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人提交滨州市不动产登记中心及鑫和置业公司出具的情况说明，证实对涉案房屋进行的预告登记仅是对信息的补录，并非反映真实的房屋所有权情况。本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记是不动产登记的特殊类型，目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，即对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有对抗的效力。因此，在不动产登记中心作出预告登记时，该行为即具有公信力和执行力，在未经有权机关作出撤销情形下，滨州市不动产登记中心和鑫和置业公司出具的情况说明均不足以产生对抗案涉预告登记的效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。依据上诉人二审提交的证据，案涉房屋被查封时预告登记未失效。基于预告登记的法律效力，本案应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查上诉人对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，上述第二十八条规定的四项条件必须同时满足，才能产生排除强制执行的效力。首先，上诉人提交的《商品房买卖合同》存在多处涂改，且存在购房时间、购房款数额与上诉人当庭陈述不一致的情形，亦未对案涉合同是在何关蓉所签合同基础上修改所得，但是合同第一页何关蓉签名存在修改而最后一页落款处直接签署崔小英的情况作出合理解释，上诉人陈述因无新的空白合同书而从原购房合同手写涂改而得，不符合一般大众支付大额款项购买房屋的正常认知和日常交易习惯，故不能证实上诉人在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同。其次，上诉人对于购房款支付过程及支付款项来源不能作出详细的说明，上诉人陈述购房款来源为自有款及向亲戚朋友的借款，但未提交相关借条、转账凭证等证据证实，亦对购房款的明确数额前后陈述不一，不合常理，故上诉人主张已支付全部购房款依据不足。因此，上诉人的主张不足以证实其对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益，对其主张本院不予支持。 综上，崔小英的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3429.66元，由上诉人崔小英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张秀峰 审 判 员 唐顺江 审 判 员 王 琳 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 刘德霞 书 记 员 韩 静