湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10593号原告：胡婷，女，1984年10月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：艾珂，湖南湘天律师事务所律师。被告：长沙逸东酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道中一九骏小区**，统一社会信用代码：91430104097139286Q。法定代表人：左爱明，董事长。委托诉讼代理人：刘雨欣，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄博，湖南吟正律师事务所实习律师。原告胡婷诉被告长沙逸东酒店管理有限公司（以下简称逸东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡婷及其委托诉讼代理人艾珂，被告逸东公司的委托诉讼代理人刘雨欣、黄博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡婷向本院提出诉讼请求：1、被告支付欠付租金7280元以及逾期腾房占有使用费（按照1820/月，自2020年5月21日计算至实际腾房之日止）和滞纳金524.16元（暂计算至2020年5月10日，按日0.05%计算至实际清偿之日止）；2、被告支付违约金18367.2元；3、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月21日解除；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原、被告2015年2月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将名下长沙市枫桥苑（中一·九郡）7栋2615房租赁给被告，租期为2015年6月1日至2027年5月31日，租金在2018年6月1日至2021年5月31日范围为每月每平米35.67元，支付时间为每月10日前，逾期按每日0.05%计算滞纳金，如被告提前解除合同应向原告支付本房屋购房款5%的违约金。原、被告签订后当日原告签订《收房委托书》和《代缴水电费委托书》依约将房屋交付给被告，被告正式承租房屋。合同履行至2020年5月21日，被告尚欠2019年3月以及2020年2月、3月、5月租金未向原告支付，并且被告当日无正当理由通知原告提前违约解除合同，主观上无继续履行合同的意愿，并未履行腾房义务。原告认为，被告提前终止合同、迟延履行合同付款义务的主观恶意明显，影响恶劣，已给原告造成巨大经济损失。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告逸东公司辩称：一、2019年11月被告购买逸东酒店100%股权后紧接着进行了装修，装修后就遭遇了新冠疫情。受疫情影响和政府管控，被告在2019年1月29日至4月6日期间一直未开业，无任何收入，因此无法按期支付租金，并非恶意欠租。二、原告已经同意减免2、3月租金，属于合同法105条规定的因债权人许可债务部分免除的情形，重复主张有违诚实信用。2019年3月及2020年5月的部分租金，其中3月的租金是逸东酒店的前老板所欠，被告在疫情爆发后才得知存在欠付原告去年3月租金的情况，也一直在积极要求原告提交2019年3月的银行流水证明确实没有支付租金，并通过电话和微信向前老板不停的催付，包括2020年5月租金因被告疫情期间无任何收入，因此也属于最艰难的时期而无力支付，但庭后会尽快予以支付。三、关于腾房占有使用费，被告并非故意不想继续履行合同，而是遭遇了疫情的不可抗力，无法继续履行。2020年5月21日被告通过微信通知了原告这一情况，希望解除合同。并要求胡婷尽快来办理退房收房手续，同时告知了其如不来办理手续等相应的后果。也表达了被告愿意酒店装修投入等其他可以带走的家电等财产作为给予原告的一次性补偿。但原告经多次催促仍未来办理收房手续，被告认为其所提到的拒绝腾房不是事实。其要求的腾房占有使用费属于因其导致的扩大的损失，应由其自身来承担。四、关于违约金，被告认为，新冠疫情属于不可抗力，被告为求自救不得已与部分成本较高的户型房东解除合同，实属无奈之举，并不属于恶意违约，已经以8万元的装修投入进行补偿，而装修投入的数额远超出违约金的18000多元，原告已经获得超额的补偿。原告所诉请的租金数额为3094元，但原告所请求的违约金已经近十万元，在被告没有恶意的情况下，原告所诉请的违约金属于法律规定的过分高于的损失，被告认为违约金应当以装修损失为限。经审理查明：长沙市岳麓区金星南路29号枫桥苑7栋2615房（以下简称涉案房屋）系原告胡婷所有，该房屋面积为50.96㎡，购房总金额为367344元。2015年2月15日，原告胡婷（甲方）与被告逸东公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋基本情况：房屋位置：长沙市枫桥苑（中一·九郡）7栋2615房，建筑面积：51.02㎡（最终面积以长沙市房屋产权管理局核定的产权面积为准）二、租赁经营期限租赁期为12年，自2015年6月1日至2027年5月31日止。2015年6月1日前为乙方的装修试运营期，甲方免收租金。三、租金支付……2018-6-01日至2021-5-31日（3年），按面积每月每平米35.67元来计算……3、支付方式……从2015-12-01开始，乙方按月支付房屋租金，每月10日前由乙方直接支付到甲方账户；户名：胡婷开户行：格林星城建设银行账号：6236********……五、乙方的权利……4、经有关部门批准，乙方有权进行相关装修改造，相关费用由乙方承担……六、乙方义务1、按合约要求支付租金……九、违约责任……·3、在租赁期内，若逾期3个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付所欠租金的0.5‰为违约滞纳金，违约滞纳金从违约之日起第二天开始计算……4……如乙方单方提前解除合同，乙方以该物业的装修作为赔偿，并向甲方支付本委托物业购房款5%的违约金。”上述合同签订后，被告于2015年6月开始向原告支付租金，但未向原告支付2019年3月、2020年2月、2020年3月、2020年4月、2020年5月的租金。2020年4月10日，被告向原告发送短信，询问原告因新冠疫情影响是否同意免除2020年2月租金、2020年3月租金以代金券形式发放给业主，4月房租会在10日正常支付，原告以短信方式回复表示同意。之后被告支付了原告2020年4月租金。2020年5月21日，被告通过微信向原告发送通知：因疫情原因请求与原告签订的《房屋租赁协议》正式解除，请原告尽快前来酒店办理房屋退房手续，如原告不来办理手续，被告也无力再继续支付房租，并要求以房内的附着装修装饰物以及该房屋内的家具、电器等财产作为租赁合同解除的一次性补偿。原告未予同意，认为被告系单方提前解除合同，遂酿成本案诉讼。上述事实有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、银行流水、微信聊天记录、购房合同、房产证照片，被告提交并经庭审质证的短信聊天记录等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原告胡婷与被告逸东公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。原告依约将涉案房屋交付被告使用后，被告本应依约向原告支付租金。但被告仅向原告支付部分租金，对于剩余租金一直未向原告支付，且在2020年5月21日单方通知原告解除《房屋租赁合同》，其行为构成违约。现原告要求确定《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付2019年3月、2020年2、3、5月租金7280元，因原告已同意免除被告2020年2月、2020年3月的租金，故被告还应向原告支付租金2020年5月1日至21日的租金1820元÷31天×21天=1233元及2019年3月租金1820元，共计3053元；关于滞纳金实际为逾期付款违约金，因被告逾期支付租金，故应支付截至判决之日即2020年10月23日的逾期付款违约金经计算为640.44元，之后的逾期付款违约金以欠付的租金为基数按日利率0.5‰继续计算至本案租金支付完毕之日止。对于原告诉请的逾期腾房占有使用费，因被告已通知原告办理退房手续，系原告自己不去办理退房手续而导致的扩大损失，应由原告自行承担，故对于原告的该项诉请本院不予支持。关于违约金，《房屋租赁合同》中明确约定被告单方提前解除合同，被告以该物业的装修作为赔偿，并向原告支付本委托物业购房款5%的违约金。因合同中约定的租赁期限届满时间为2027年5月21日，被告于2020年5月21日以新冠疫情原因为由要求解除合同，因疫情已缓解，并不影响被告对涉案房屋的使用，故被告以经营困难为由解除合同的理由不当，系单方提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。对原告要求被告支付18367.2元违约金的请求,因合同约定的购房款5%的违约金明显高于原告实际造成的损失，综合考虑被告违约的疫情原因、原告因此可能造成的损失、合同的履行情况及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院部分予以支持，酌情确定被告向原告支付违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告胡婷与被告长沙逸东酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除。二、限被告长沙逸东酒店管理有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告胡婷租金3053元，逾期付款违约金640.44元，并自2020年10月24日起以尚欠租金为基数按日利率0.5‰向原告支付逾期付款违约金至租金全部支付完毕之日止。三、限被告长沙逸东酒店管理有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告胡婷违约金10000元。四、驳回原告胡婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费442元，减半收取221元，由被告长沙逸东酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇二〇年十月二十三日书记员  陈旸芷