青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1837号上诉人（原审原告）：贾永生，公民身份号码×××，男，汉族，1975年4月1日出生，住青海省平安县。被上诉人（原审被告）：张良，公民身份号码×××，男，汉族，1982年9月28日出生，住河南省镇平县。上诉人贾永生因与被上诉人张良租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾永生上诉请求：1.撤销青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初2288号民事判决；2.依法改判，即判令依法解除商铺转让协议，判令张良立即退还解除协议后支付的未实际使用的商铺租金及转让费5000元，依法判令张良支付做门头广告牌的费用4300元；3.张良承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：第一、一审判决认定事实错误。合同第九条写明“本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效”，韩剑英在场但未在合同上签字，故一审法院认定双方签订转让合同时，韩剑英在场且未作出反对表示，故应当视为韩剑英对转让行为知情，该事实认定错误、证据不足，且不合逻辑。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”故转让合同并未成立。第二、一审判决认定贾永生、张良的租期应当为2020年5月10日至2020年7月20日，剩余租期部分应当为无效约定，判决驳回贾永生诉讼请求，侵害了贾永生的合法权益。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”贾永生以长期经营为目的，支付转让费5000元，制作门头广告牌费用4300元，并与张良签订商铺转让协议，一审判决认定租期为2020年5月10日至2020年7月20日，剩余租期部分为无效约定，贾永生在此期间经营达不到收益，没有必要支付该笔转让费用及制作门头广告牌，也无签订协议的必要。一审法院的事实认定及判决，导致贾永生的合法权益无法保障。张良辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。贾永生向一审法院起诉请求：1．依法解除双方签订的《商铺转让协议》，判令张良立即退换商铺租金7000元及转让费5000元，共计12000元；2．依法判令张良支付做门头广告牌的费用4300元及搬运的运费2000元，共计6300元；3．本案诉讼费用由张良承担。一审法院认定事实，2020年5月份贾永生与张良签订的《店铺转让协议书》，该协议约定由张良将位于西宁市城东区果洛路221号一楼西宁城东方达汽车装潢店商铺一间转让给贾永生，双方约定租期为一年，租金每年35000元。合同第二条约定水电费按照实际数量交纳。该商铺系张良从原房东韩剑英处租赁，张良与韩剑英租赁合同到期日期为2020年7月20日，故双方签订的合同租赁期间实际为70天。在贾永生与张良签订协议时，韩剑英亦在场且并未提出异议。一审法院认为，因张良与韩剑英的租期自2020年7月20日到期，且在贾永生、张良签订转让合同时，韩剑英在现场且未作出反对表示，故应当视为韩剑英对二人转让行为知情。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”在庭审中，张良陈述其与贾永生的实际租期为70天。故贾永生、张良的租期应当为2020年5月10日至2020年7月20日，剩余租期部分应当为无效约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗拒致使合同不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。本案中，贾永生、张良签订的是铺面转让协议，故转让铺面系张良的主要债务，贾永生亦未提交证据证实因下水堵塞导致铺面全面无法经营，导致其与张良签订合同的目的无法实现。贾永生、张良在合同订立过程中，亦未约定下水堵塞系合同的解除条件，故贾永生要求解除与张良之间的租赁合同，欠缺法律及合同依据。关于贾永生陈述的下水堵塞问题，张良作为出租方，应负有联系房东维修的义务，或贾永生可待自行维修后，就费用部分向张良主张权利。关于水电问题，应以双方合同约定为准。遂判决：驳回贾永生的诉讼请求。案件受理费258元，减半收取129元，由贾永生承担。双方当事人除对一审法院认定的签订店铺转让协议书的时间有异议外，对其他事实均无异议，对双方无异议的事实，予以确认。另查明，张良与房主韩剑英租赁期限时间截止为2020年7月20日；贾永生与张良于2020年5月8日达成口头店铺转让协议；贾永生向张良支付转让费5000元、2020年5月10日至2020年7月20日的租金7000元。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点主要为：1.店铺转让协议的效力问题？2.贾永生与张良签订的店铺转让协议是否应予解除？3.如果应予解除，贾永生支付给张良的7000元租金及5000元转让费是否应予退还，张良是否应负担贾永生为租赁该店铺制作门头而支出的广告牌费用4300元？本院认为，张良虽对其与贾永生签订的店铺转让协议书载明的“租期到2021年5月10日止”不予认可，但张良认可该店铺转让协议书落款处其本人的签字，应当认定张良与贾永生签订的店铺转让协议约定的租期截止时间为2021年5月10日。根据张良陈述，其认可其与韩剑英租赁期限于2020年7月20日届满。又根据贾永生认可的张良与韩剑英的微信聊天记录载明“20号了你转租的那个人不租的话，我就收回铺子”的内容，贾永生关于“韩剑英铺子里来过，但没说让我搬离”的陈述，以及贾永生与韩剑英就水电费的微信聊天记录，可以认定韩剑英对张良转租铺子知情且并未反对。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”且贾永生与张良均认可二人于2020年5月8日达成口头店铺转让协议，据此张良与贾永生签订的店铺转让协议书在2020年5月8日至2020年7月20日期间有效，2020年7月21日至2021年5月10日期间的协议无效。贾永生陈述其于2020年5月9日进驻店铺，2020年6月10日基本搬离店铺，韩剑英于2020年7月20日更换店铺的门锁，贾永生未提交在2020年6月10日至2020年7月20日向张良或韩剑英交还店铺的证据，可以认定2020年5月10日至2020年7月20日部分有效的店铺转让协议已经履行完毕，故对贾永生关于解除与张良签订的店铺转让协议的主张不予支持。因2020年5月10日至2020年7月20日部分有效的店铺转让协议已经履行完毕，且贾永生与张良之间未就2020年7月21日至2021年5月10日的店铺转让产生债权债务关系，故虽认定在2020年7月21日至2021年5月10日的店铺转让协议无效，因双方在此期间未产生债权债务，故对贾永生要求退还租金7000元、转让费5000元的主张不予支持，对贾永生主张更换门头4300元的费用亦不予支持。综上所述，贾永生的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由上诉人贾永生负担。本判决为终审判决。审判长 左志萍审判员 尹菲菲审判员 张 薇二○二〇年十月二十三日法官助理 雷 蕾书记员 冶秀花附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。