浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初5635号 原告：王梦涨，男，1958年8月13日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：胡妙安、金磊，浙江三星律师事务所律师。 被告：楼挺，男，1968年6月26日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：楼晓莉，女，1968年6月4日出生，汉族，住永康市，与被告系夫妻关系。 第三人：林朝峰，男，1963年6月25日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：陈燕清，女，1966年10月7日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告王梦涨与被告楼挺、第三人林朝峰、陈燕清案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告王梦涨及其委托诉讼代理人胡妙安、被告楼挺的委托诉讼代理人楼晓莉到庭参加诉讼；第三人林朝峰、陈燕清经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王梦涨向本院提出诉讼请求：一、确认《房地产买卖契约》合法有效，原告对坐落在永康市××街道××幢××号的案涉房地产享有所有者权益。二、依法撤销（2017）浙0784执3162号执行裁定，撤销（2020）浙0784执异52号执行裁定书。三、依法解除案涉房产的查封。 在庭审中，原告将诉讼请求变更为：一、确认《房地产买卖契约》合法有效，原告对坐落在永康市××街道××幢××号的案涉房地产享有所有者权益；二、不得执行本案所涉的房产。 事实与理由：原告系执行案件的案外异议人，被告楼挺系执行案件的申请人。第三人林朝峰、陈燕清系执行案件的被申请人。第三人因与被告的民间借贷执行一案，法院作出（2017）浙0784执3162号执行裁定书，裁定将不动产权证仍登记在第三人林朝峰、陈燕清名下的，但由原告建造所有的永康市江南东虹花苑北区53幢3号的住宅予以查封。对此，原告于2020年8月5日提出执行异议，法院于2020年8月12日作出（2020）浙0784执异52号执行裁定书，驳回原告的异议申请，原告对此不服，提出本案起诉。 原告在2010年6月3日以60万元的价格向第三人林朝峰、陈燕清购买××街××弄××号拆迁安置房（宗地号4××5号），面积为27.95平方米，拆迁后的安置面积为40平方米。原告另购买的安置面积60平方米解放街拆迁老房，合计二处房产的安置面积为100平方米。原告按约向第三人林朝峰支付了全部购房款60万元，后为办理登记过户手续另增加购房款5万元，共计支付购房款65万元，原告为取得国有土地使用权，缴纳了国有土地出让金779040元（原转让的房产的土地使用性质属国有划拨），承担了规划、建筑、人防许可证等手续和费用，购买新建的房屋于2016年6月竣工。在2016年下半年，原告会同共同购买人徐某与林朝峰、陈燕清到永康市公证处办理了房产办证、转让过户等手续的委托公证，指定徐某为委托代理人，根据公证委托，代理人依此申请了办证。并领取了浙（2016）永康市不动产权第0××1号不动产权证书，该证书产权人仍署名在原产权人名下，第三人林朝峰、陈燕清仍为共有产权的共有人之一。由于存在一些客观原因，原告不能及时办理过户手续，直到2020年7月17日才去登记机关办理过户，但发现原告的房屋已被法院查封。原告认为，自购自建的房产的所有权归原告自己所有，第三人对此不享有任何权利，被告申请查封该房产是错误的。 原告在异议审理期间，提供了房地产买卖契约、收条、工商银行业务委托书、工商银行转账记录。结算票据，公证书、不动产权证书、管理天然气供气协议等证明原告对案涉房产享有所有权的系列证据。该系列证据充分证明了：1、双方房屋买卖契约合法有效，原告已支付了全部房款。2、第三人的不动产已经完全转移，原告一直占有并使用案涉房产。3、原告未办理不动产转移登记存在客观原因，且不存在过错。4、原告购买安置房产权利，建筑房屋的发生时间在第三人与被告楼挺借贷关系发生之前，执行的债权发生在案涉财产转让之后，因此买卖双方不存在恶意转移财产的问题。5、法律依据。《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。《合同法》第133条规定买卖合同的标的物从交付时转移，《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述法律规定，原告认为法院查封裁定及驳回原告异议的裁定存在错误，查封行为与现行法律规定相悖，与原告对案涉的房产享有完全的所有权客观事实不符。 综上，原告的证据足以证明原告已取得该房屋的所有权，享有案涉财产的完全权益。根据相关法律规定，原告的事实和理由足以对抗和排除执行裁定所认定的事实。 被告楼挺答辩称：林朝峰欠楼挺钱是事实，法院查封也是事实。但对原告与第三人之间的房产买卖不清楚。法院是通过正常程序查封了第三人的房产。 第三人林朝峰、陈燕清未作答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据1、（2017）浙0784执3162号、（2020）浙0784执异52号《执行裁定书》各一份，欲证明原告位于永康市××街道××幢××号的不动产被法院裁定查封，原告提出执行异议，但被法院驳回的事实。 被告楼挺的质证意见：没有意见。 证据2、房地产买卖契约原件一份，欲证明原告与第三人林朝峰、陈燕清在2010年6月3日签订了房地产买卖契约，协议内容合法、经双方签字生效。协议内容证明了双方实际买卖的是房屋拆迁安置的权利。 证据3、收条原件四份、工商银行本票原件一份，欲证明原告通过工行向第三人林朝峰支付购房款51万元，先后三次以现金方式支付14万元，共交付购房款计65万元的事实。 被告楼挺的质证意见：对证据1-3被告不清楚。 证据4、土地出让金专用票据复印件三份，徐某的借记卡账户历史明细清单一份，欲证明原告向国土地部门缴纳土地出让金649200元的事实。 证据5、资金往来结算票据一份，欲证明原告在2011年11月16日自行交纳安置凑间面积的费用59862元。 证据6、公证书一份，欲证明第三人林朝峰将转让安置房屋的办证、过户等一切手续全权委托原告的共同购买人徐某代理。公证书也是一种向社会公示的行为。 证据7、房产所有权登记申请书一份，欲证明委托代理人徐某在2016年7月18日办理了房屋所有权初始登记申请，所填写的申请登记人仍为第三人林朝峰、陈燕清。 证据8、不动产权证书一份，欲证明在2016年9月14日发放了浙（2016）永康市不动产权第0××1号不动产权证书，载明林朝峰、陈燕清系该房屋的共同共有人之一。 证据9、不动产权证领证签收单一份，欲证明由代理人徐某领取并保管不动产权证书，证明原告本人不能及时办理房产过户的客观原因。 证据10、管道天然气供气协议一份，欲证明原告以自已的名义申请安装天然气。 证据11、保险单一份，欲证明原告以自己的名义对案涉的房产投保了家庭财产综合险。 证据12、不动产登记信息查询记录，欲证明原告在2018年2月将原有的住宅转让，现在居住的房产系原告唯一的住宅。 被告的质证意见：对证据4-12没有意见，但对这些房产买卖情况我是不清楚的。 证据13、林朝峰的身份证复印件、合并抓阄委托书、安置区块选择单，欲证明第三人林朝峰将拆迁房的拆迁安置地块选择抓阄委托给共同买受人徐某，该委托书是转让安置房全部权益的表现形式之一的事实。也证明买卖双方向重点办公示房屋转让的事实。 证据14、协议书一份，欲证明第三人转让的拆迁房，安置在溪心安置区D地块53幢，原告建设拆迁安置房的工程发包给胡成海，承包的形式是包清工，证明目前登记在第三人林朝峰名下的现已查封房屋是由原告自己建造。 证据15、解放街拆迁D地块53幢收支情况一份，原告在建设安置房时与共建人进行应付建筑款的计算所形成的清单，欲证明被查封房产是由原告自己建造的事实。 证据16、建材销货清单，欲证明原告以包清工方式发包工程，建房所用的材料均由原告方自已购买的事实。 被告的质证意见：对证据13-16没有意见，但我们是不清楚的。 证据17、证人徐某的证言，欲证明其受委托参与王梦涨购房、建房、办理过户登记等手续，原告曾要求其办理过户登记手续，但其希望直接办理至王梦涨女儿女婿名下，未得王梦涨同意，故一直未协商一致，而未办理过户登记手续的事实。 被告的质证意见：对证人证言无意见。 本院的认证意见：原告提交的证据符合证据的形式要件，内容能够相互印证，经被告质证对真实性无异议，故本院对原告提交的证据真实性予以确认。 经审理查明：2016年12月15日本院因楼挺诉与林朝峰、陈燕清民间借贷纠纷一案作出（2016）浙0784民初9513号民事判决书，判决：由被告林朝峰、陈燕清于判决生效后十五日内归还原告楼挺借款5万元并赔偿利息损失（利息损失从2016年10月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际还款之日止）。上述判决生效后进入执行程序，本院于2017年12月11日查封了林朝峰与他人共有的坐落于永康江南东虹花苑北区××幢××号的不动产（权证号码为：浙（20**）永康市不动产权第0××1号）。2020年，原告以其是案涉房产的实际所有人为由，向本院提出执行异议，本院于2020年8月12日作出（2020）浙0784执异52号裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，原告又于2020年8月28日提出本诉。 另查明，2010年6月3日，王梦涨与林朝峰、陈燕清签订《房地产买卖契约》，契约约定：“林朝峰、陈燕清自愿将坐落在西街三弄5号的拆迁房卖给王梦涨；房屋四至以拆迁安置房抽签确定土地的四至为准；购房款为人民币60万元；立契约之前已交付定金4万元，第二次在签订契约之日起两日内支付51万元，余款5万元待卖方提供一切房地产过户手续，协助买方过户完毕时付清”。2010年5月19日，林朝峰向原告出具收条一份，载明“今收到王梦涨购西街3弄5号拆迁安置房定金肆万元”。2010年6月3日，林朝峰向原告出具收条一份，载明“今收到王梦涨购西街三弄5号拆迁房购房款伍拾壹万元正”。2016年7月18日，林朝峰向原告出具收条一份，载明“今收到王梦涨人民币贰万元正”。2013年，原告向国土部门缴纳土地出让金。后，原告所购拆迁房经拆迁安置，原告在拆迁安置地上进行建房，即案涉东虹花苑北区53幢3号房屋，房屋于2016年建成。2016年7月18日，原告与林朝峰约定在办理房产证办证过户公证手续后，原告补偿林朝峰5万元，在公证办理完毕时，由王梦涨支付8万元，其中3万元为购房款。2016年8月18日，林朝峰、陈燕清办理了委托书公证手续，委托书载明林朝峰、陈燕清将东虹花苑北区53幢3号房地产中属于其所有的部分转让，并委托徐某办理该房产的过户手续等事宜。同日，原告向林朝峰支付了购房余款及补偿款8万元。2016年9月14日，涉案房屋经初始产权登记，确定权利人为胡美君、胡美湘、王绍庭、胡美媛、林朝峰、陈燕清、杨洪亮。但由于原告与其亲家徐某就房产证转户到谁名下达不成一致意见，而未过户。2018年4月30日，原告就案涉房屋与永康新奥燃气有限公司签订《管道天然气供气协议》。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王梦涨从林朝峰、陈燕清处取得拆迁安置权，并建造了本案案涉房产，在本院查封之前，原告王梦涨已完成案涉房屋的建造和管业，并支付了所有的房屋价款，且具备了房屋过户的条件，由于原告与其家人之间在房产证做在谁名下产生纠葛，导致未及时过户，属合理的原因。因此，本案案涉房产虽仍在林朝峰、陈燕清名下，原告王梦涨还不享有所有权，但王梦涨对该房产享有期待的权益，足以排除强制执行。故，对其主张本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、不得执行永康市××街道××幢××号的房地产； 二、驳回原告王梦涨的其他诉讼请求。 本案案件受理费26000元，由被告楼挺负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张丽英 人民陪审员  吴高飞 人民陪审员  梅凌宵 二〇二〇年十月二十七日 代书 记员  陈珩俐