黑龙江省克东县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0230民初1129号原告：管梓轩，男，1994年3月29日出生，汉族，农民，住黑龙江省克东县。被告：吴振江，男，1956年2月5日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省五大连池市。原告管梓轩诉被告吴振江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告管梓轩、被告吴振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管梓轩诉称:一、依法判令被告立即给付原告购房房款95,000.00元。二、依法判令诉讼费用全部由被告承担。事实与理由，2008年7月24日管梓轩父亲管学君（已病故）与吴振江签订买卖房屋协议书购买吴振江名下位于宝泉镇××铁道北道东原小卖店及小卖店东，车库西三间正房，卖给原告父亲管学君。房屋成交价款为95,000.00元，先预付10,000.00元。余款于2008年8月10日前付清，协议签订后，我父亲将购房款支付给了吴振江，同时吴振江也将房屋交给了我父亲管学君，我父亲曾多次联系吴振江办理过户手续、他总是说这两天忙等过两天为由一直推脱。2011年8月6日吴振江与我的姐姐管大影后补一份房屋买卖协议。2016年1月14日我父亲管学君因病去世，我于2018年11月6日合法继承我父亲名下财产。2018年接到齐齐哈尔市中级人民法院的通知，该房屋已经被查封，查封依据为（2018）黑02执23号执行裁定书。我以案外人身份向齐齐哈尔中级人民法院提出书面异议请求停止查封该涉案房屋。齐齐哈尔中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）黑02执异253执行裁定书，驳回了我的异议请求。我又于2019年9月3日向齐齐哈尔市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，后因证据不足被齐齐哈尔中级人民法院驳回。我认为该查封的房屋已经不属于吴振江，而是属于我的个人财产，因为该房屋是我父亲合法购买，但现吴振江不肯将买卖房屋款返还与原告，故无奈起诉到法院要求吴振江返还买卖房屋价款95,000.00元。望克东法院支持。被告吴振江辩称，我方不同意答辩人的诉讼请求，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求，诉讼费用全部由被答辩人承担。一、2008年7月24日答辩人将其名下房屋小卖店及小卖店东、车库系三间正房卖给管学君，价款为人民币95,000.00元。合同签订后，管学君交付全部价款，答辩人交付了房屋，管学君对该房屋进行了装修、占有、出租至今12年有余。该房屋买卖合同依法成立，合法有效，且已履行完毕。被答辩人无权要求返还购房款。二、该房买受人管学君已办理国有土地使用证，已取得该房土地使用权，根据《物权法》房随地走，房地一体的原则，管学君已取得该房屋的房屋所有权。三、被答辩人不具备诉讼主体资格。2011年8月6日双方又重新签订了一份买卖协议，该房屋买受人变更为被答辩人的姐姐管大影，该合同依法成立，合法有效，故该房屋的买受人为管大影。我方认为该房屋的买受人、所有人为管大影，不再属于管学君的遗产，被答辩人作为继承人无权提起诉讼。四、关于该房被查封扣押，被答辩人提出执行异议，提起执行异议之诉，一审二审败诉有关问题。我方认为系被答辩人不积极提供证据造成的，对于一审、二审错误判决，被答辩人可以申请高院再审，依法主张自己的合法权益。被答辩人一审二审败诉不能成为确认买卖合同无效或解除合同的理由，被答辩人无权毁约，故被答辩人起诉要求我方返还购房款95,000.00元，应依法不予支持。综上所述，被答辩人不具备诉讼主体资格，双方买卖合同依法成立，合法有效，被答辩人一家占有使用房屋多年（12年）办理了国有土地使用证，已取得该房屋所有权，没有法定无效、解除的理由。无权要求返还购房款。恳请人民法院驳回其诉讼请求，诉讼费用由被答辩人负担。经审理查明：原告管梓轩之父管学君于2008年7月24日，与被告吴振江签订《买卖房屋协议书》一份，双方约定：“将吴振江名下的房产，原小卖店及小卖店东，车库西三间正房卖给管学君，先预付一万元，全额95,000.00元，余款2008年8月10日前付清，违约定金不返。”该合同签订后，管学君支付了全部房款，入住并装修了涉案房屋，并将其出租使用，但双方并未办理房屋过户手续。管学君于2016年因病去世，其家属因担心房屋买卖合同效力不被认可，故由管学君之女管大影再次与吴振江签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议书约定：“今有吴振江名下房产，原铁道北道东原小卖店及小卖店东，车库三间正房，于2011年8月16日卖给管大影，房款总价为95,000.00元，房照在吴振江名下为办理过户，但使用权和买卖权等权益都归管大影所有，因甲方房屋和所卖的在一个房本上，不好过户，所以房屋暂未办理过户，钱款笔下付清。”该协议书的落款日期被刻意提前，标注为2011年8月16日。同时查明，在管、吴双方第二次签订协议前，被告吴振江因与刘佰威发生股权转让纠纷，其名下的、位于克东县××街砖木结构436.19平方米房产（丘地号：4-050）被黑河市中级人民法院依据（2011）黑中民商初字第5-4号民事裁定书进行了财产保全，保全时间为2011年7月26日。2012年7月31日，黑河市中级人民法院做出了（2012）黑中商初字第13号民事判决书，判决：“一、被告吴振江在本判决生效之日起十日内给付原告刘佰威违约金750,000.00元;二、驳回原告刘佰威的其他诉讼请求。”该案判决后，吴振江不服提起上诉，经黑龙江省高级人民法院二审，做出驳回上诉维持原判的二审裁决。该案进入执行阶段后，经齐齐哈尔中级人民法院作出的（2013）齐执字第24号民事裁定书，对财产吴振江名下的房产执行查封。本案涉案房屋因此被查封至今。还查明，2018年11月6日原告管梓轩经公证手续继承管学君名下所有遗产后，管梓轩向齐齐哈尔中级人民法院提出了案外人执行异议，要求解除涉案房屋的查封，该申请被受理后，齐齐哈尔市中级人民法院作出的（2019）黑02执异253号裁定书，裁定驳回申请。管梓轩又于2019年9月3日在齐齐哈尔市中级人民法院起诉执行异议之诉，该案审理后，齐市中院于2020年4月30日作出（2019）黑02民初261号民事判决书，判决驳回管梓轩的诉讼请求。因此，管梓轩在本院提起诉讼，要求被告吴振江返还购房款并承担本案诉讼费用。最后查明，关于本案涉案房的具体情况，由于管学君和吴振江的合同中只粗略的记录了合同房屋的位置和房屋间数，故本院无法通过合同知晓涉案房屋的具体面积。通过庭审时向双方的询问、调取证据以及查阅管梓轩案外人执行异议案件的法律文书得知，涉案房屋的面积约为208.47平方米，在《宗地档案》中的登记信息为：宗地编号ⅰ-12-61②，土地使用面积208.47平方米，建筑面积为208.47平方米，登记土地使用者为管学君、土地用途为商服。但该土地使用证上的房屋并没有办理房屋产权证。在2008年该房最初交易时，只有其中的约70平方米房屋有吴振江名下的房产证，其余房屋均为无照房屋。目前，涉案房屋已全部处于执行查封状态。上述案情，有原告所举证据：1、房屋买卖合同两份，2、齐齐哈尔市中级人民法院的判决书及裁定书各一份；被告所举证据：1、宗地档案两份；2、房屋产权证、国有土地使用证各一份以及原告陈述在卷为凭。上列证据，经庭审中质证、认证，其真实、充分，足以证明案件事实的成立。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。在本案中，原告管梓轩之父管学君与被告吴振江于2008年8月10日签订房屋买卖合同时，合同标的房屋便已经有约130平方米为无照房屋，依照法律规定，无照房屋的交易不发生法律效力，交易方各自按责任承担风险。虽然此后管学君办理了《宗地档案》，获得了208.47平方米的城镇土地使用权，但依据国家房地产登记制度，只有《房屋产权证》的登记完成，业主才能获得真正的房屋产权，仅以土地登记不能作为房地产交易完成的标志。于此同时，本案合同中尚有吴振江名下有产权登记的70平方米房屋，该房屋虽然已经实际交付管学君入住并使用12年之久，但由于双方均怠于办理房屋过户手续，致使吴振江因他案败诉后，名下房产均被查封执行，使得该70平方米的房产也失去了登记过户的可能性。因此，本案合同已经无继续履行的可能性，有产权的70平方米房产的合同应按无效处理。当事人因无效合同所获得的财产，应予以返还。管梓轩作为管学君的遗产继承人，有权获得因本案房屋买卖合同无效所产生的退款。故本院对于原告管梓轩所诉求的、要求被告返还购房款人民币95,000.00元的诉求依法予以支持。关于庭审中，被告吴振江提出的抗辩意见，本院认为其抗辩意见的第一、二、四条意见不符合法律规定及本案事实，本院依法不予支持，其抗辩意见三、即管大影与吴振江补签合同的效力，本院认为，该补签合同明显违背了管学君已经购买并占有使用房屋的事实，合同的内容记录、落款时间均系违背已发生事实的造假行为，故本院对管大影与吴振江所签订的补充合同效力不予认可，对吴振江的第三条抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三条第七款、第八条之规定，判决如下：被告吴振江于本判决生效之日起10日内返还原告管梓轩购房款人民币95,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,175.00元减半收取1,087.50元由被告吴振江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  赵纹冉二〇二〇年十月十五日书记员  李 玉