内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民再253号抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。申诉人(一审被告、二审上诉人):巴彦淖尔市五原县东源房地产开发有限公司。法定代表人:郝旭东,该公司总经理。委托诉讼代理人：石轩东，内蒙古恒衡律师事务所律师。被申诉人(一审原告、二审被上诉人):王强,男,1990年6月8日出生,汉族,个体工商户，住内蒙古自治区五原县。委托诉讼代理人：李宏伟，内蒙古宏隆律师事务所律师。申诉人巴彦淖尔市五原县东源房地产开发有限公司（以下简称东源房地产公司）因与被申诉人王强房屋买卖合同纠纷一案,不服内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院(2018)内08民终1200号民事判决,向巴彦淖尔市人民检察院申请监督,该院提请内蒙古自治区人民检察院抗诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民(行)监(2020)150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）内民抗47号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察员王某、检察官助理白国花出庭。申诉人东源房地产公司的委托诉讼代理人石轩东、被申诉人王强及其委托诉讼代理人李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，巴彦淖尔市中级人民法院(2018)内08民终1200号民事判决适用法律确有错误。理由如下:本案中,双方当事人在《商品房买卖合同》中没有约定逾期办理权属证书的违约金,同时,鉴于王强购买房屋办理了按揭贷款,在东源房地产公司给王强办理了权属证书后,贷款仍未还清,房屋仍处于抵押状态,产权证书也由贷款银行保管。对于王强因东源房地产公司逾期办理房屋权属证书给其造成的实际损失无法确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第四款规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”此处所述“逾期贷款利息的标准”应当指同期同类贷款逾期后的利息计算标准。2015年至2017年间,中国人民建设银行住房贷款年利率为5.88%,月利率为4.9‰。法院按月利率8.19‰上浮50%计算利息,缺乏法律依据,适用法律错误。另,因东源房地产公司逾期近28个月后为购房人办理了权属证书,法院判决其承担的违约金相当于房屋总价款的34%左右,与给王强造成的实际损失相比悬殊较大,显失公平。东源房地产公司称，同意内蒙古自治区人民检察院抗诉意见。再审请求依法纠正二审判决，驳回王强的诉讼请求。王强辩称，（一）东源房地产公司的再审请求没有事实和法律依据。1.东源房地产公司称《商品房买卖合同》约定办理产权证的时间由当地房管部门确定的时间来办理，且合同中并未约定违约金。按照合同约定，东源房地产公司是不承担违约责任的。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条的法律规定，东源房地产公司提供的《商品房买卖合同》中上述合同约定无效。在《商品房买卖合同》中未约定违约责任，违约责任可以按法定责任请求和判决。2.本案一审查明的基本事实清楚，证据充分。本案有《商品房买卖合同》、付款凭证等证据加以证明。（二）检察机关抗诉意见缺乏法律依据。“没有约定违约金”不意味着不承担违约责任。“贷款仍未还清”是王强与巴彦淖尔市临河黄河村镇银行股份有限公司（以下简称黄河村镇银行）之间的关系，自王强贷款后东源房地产公司即取得了王强的购房款，东源房地产公司理应承担由此而产生的法律后果。王强向一审法院起诉请求：1.东源房地产公司限期为其办理房屋所有权证。2.东源房地产公司支付逾期办理房屋所有权证违约金，按已交付房屋的总金额818684元，从2014年5月7日起计算，至2017年8月30日止，赔偿金额为407329.97元。3.东源房地产公司支付王强的利息及违约金以日计算。一审法院认定事实：东源房地产公司于2014年2月12日将其开发的的座落××座市部出售给王强，建筑面积87.02平米，每平米为16777.75元，总价款为146万元。合同约定于2014年3月1日前交付房屋。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同方式处理。当天，双方签订了《补充协议》，双方同意取消装修配送商品，甲方同意销售折让价款641316元，按每平米成交单价为9408元，双方成交总价为818684元；双方签订了《商品房买卖合同》《补充协议》，并经网签登记。王强将房屋的首付款全部付清，剩余款项于2014年4月28日通过银行办理了按揭贷款给付东源房地产公司。东源房地产公司认可。2014年5月6日，王强将办理房屋所有权证应缴纳的房产契税、公共维修基金、他权证工本费、产权登记费、工程测绘费、交易费、面积退补费等费用全部交于东源房地产公司。东源房地产公司于2017年8月24日给王强办理了土地证，2017年8月30日给王强办理了房屋不动产登记证。因王强未还清按揭贷款，证书抵押在贷款银行黄河村镇银行。另外，王强同贷款银行约定的借款利率是比照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。按贷款利率为0.819%，逾期月利率为1.2285%计算。一审法院作出（2017）内0821民初1907号民事判决：东源房地产公司于本判决生效后一个月内给付王强逾期办理房屋不动产权证的违约金（损失应当以已付购房款818684元从2015年5月6日起按照8.19‰上浮50%计算至办理房屋权属证书之日2017年8月30日止）。案件受理费7410元，诉讼保全费2520元，合计9930元,由东源房地产公司负担。东源房地产公司不服一审判决，上诉请求依法撤销五原县人民法院（2017)内0821民初1907号民事判决，驳回王强的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。二审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。东源房地产公司与王强签订了《商品房买卖合同》，王强按合同约定将房屋首付款全部付清，剩余款项于2014年4月28日通过按揭贷款给付东源房地产公司。2014年5月6日，王强将办理房屋所有权证应缴纳的房产契税、公共维修基金、他权证工本费、产权登记费、工程测绘费、交易费、面积退补费等费用全部交于东源房地产公司。双方合同约定自房屋初始登记完毕之日起365日办结房屋权属转移登记，东源房地产公司于2017年8月24日给王强办理了土地证，2017年8月30日给王强办理了房屋不动产登记证。东源房地产公司未按合同约定按期给王强办理相关房屋转移登记及办理房屋权属证书，应当承担违约责任。作为房地产经营开发企业，东源房地产公司销售并与购买方签订《商品房买卖合同》时，应当预知办理房屋产权证过程中可能出现的迟延情形，并重点详尽告知房屋买受方，明确详细的处理方式，东源房地产公司仅以未按照约定时间办理完毕是房管部门原因，该抗辩理由无事实及法律依据。双方对迟延办理房屋产权证的违约金未作出明确约定，理应按照法律规定执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由东源房地产公司承担违约责任，东源房地产公司以其迟延办证行为没有给王强造成任何损失的主张不能成立。综上，二审法院作出（2018）内08民终1200号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7410元，由东源房地产公司负担。本院再审查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点为东源房地产公司应否承担逾期办理房屋产权证的违约责任及违约金如何计算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的，出卖人应当承担违约责任。本案中，东源房地产公司逾期办理房屋产权证书的事实客观存在。东源房地产公司作为商品房出卖人，交付房屋并办理房屋产权证是其主要合同义务，在合同约定的办理房屋产权证期限内，其未能依约办理，应当依法承担相应责任。东源房地产公司关于王强按揭贷款尚未还清，购买房屋用于抵押，逾期办理产权证未给王强造成实际损失，且逾期办证的原因是当地房管局原因所致，其不应承担违约金给付责任的主张缺乏依据，本院不予支持。关于违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。案涉《商品房买卖合同》未约定逾期办理房屋产权证违约金，东源房地产公司已依约交付房屋，且案涉房屋仍在抵押状态，据此，违约金参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人自主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持”的规定，按照年利率6%的标准计算，自2015年5月6日起算至2017年8月30日止。故，原审判决依据王强与黄河村镇银行之间的借款合同利率计算违约金缺乏依据，应予纠正。综上所述，原审判决对违约金数额的计算标准有误，本院予以纠正。东源房地产公司关于其不应承担逾期办证违约责任的主张缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2018）内08民终1200号民事判决及五原县人民法院（2017）内0821民初1907号民事判决；二、巴彦淖尔市五原县东源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王强逾期办理房屋产权证的违约金（以已付购房款818684元为计算基数，按照年利率6%自2015年5月6日起算至2017年8月30日止）。如果未按本判决所确定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7410元，二审案件受理费7410元，共计14820元，由王强、巴彦淖尔市五原县东源房地产开发有限公司各自负担一半。诉讼保全费2520元，由巴彦淖尔市五原县东源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付建斌审判员 闫少波审判员 张国婷二〇二〇年十月二十七日书记员 崔月婷