湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂9005民初1797号原告：肖双喜，女，1962年10月3日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：江峰，湖北江汉律师事务所律师。被告：毛诗刚，男，1977年5月25日出生，汉族，湖北省荆州市人，医师，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：程龙洲，湖北楚天律师事务所律师。被告：金龙，男，1965年3月5日出生，汉族，湖北省潜江市人，教师，住湖北省潜江市。被告：龚光秀（系金龙之妻），女，1968年7月24日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业，住湖北省潜江市。被告：潜江市园林办事处袁桥社区居民委员会。住所地：湖北省潜江市园林街道袁桥社区**。法定代表人：龚红艳，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：涂光清，潜江市园林法律服务所法律工作者。原告肖双喜与被告毛诗刚、金龙、龚光秀、潜江市园林办事处袁桥社区居民委员会（以下简称“袁桥居委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖双喜及其委托诉讼代理人江峰，被告毛诗刚及其委托诉讼代理人程龙洲，被告金龙，被告袁桥居委会委托诉讼代理人涂光清到庭参加诉讼，被告龚光秀经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖双喜向本院提出诉讼请求：1、确认毛诗刚与金龙、龚光秀于2013年4月26日签订的《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》无效；2、判令毛诗刚、金龙、龚光秀、袁桥居委会返还肖双喜于2011年7月9日订购的袁桥公寓13栋603号房屋。事实和理由:2011年，袁桥居委会为改善居民的居住条件而按市场化运作建设农民公寓，规定每户居民可按团购优惠价购买一套住房。2011年7月9日，肖双喜向袁桥居委会交付了10万元首付款，经中间人黄**义引荐，2011年7月15日，肖双喜与毛诗刚签订了一份《袁桥村农民公寓收购房指标转让协议》，肖双喜将袁桥公寓的购房指标转让给毛诗刚。2013年4月26日，毛诗刚又与金龙、龚光秀签订了《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》，将该房屋转让给了金龙、龚光秀俩夫妻。因毛诗刚一直不付肖双喜先期支付的10万元首付房款，2020年4月28日，肖双喜向法院起诉要求毛诗刚等人支付房款10万元并赔偿损失。2020年6月18日，潜江市人民法院以（2020）鄂9005民初706号民事判决书判决“原告肖双喜与被告毛诗刚于2011年7月15日签订了一份《袁桥村农民公寓收购房指标转让协议》无效”，驳回肖双喜要求支付房款并赔偿损失的诉讼请求。现该民事判决书已生效。为此，特诉至法院，请求判如所请。毛诗刚辩称，1、涉案的《袁桥村农民公寓收购房指标转让协议》及《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》均无效的责任在肖双喜。肖双喜作为袁桥村村民应该知道涉案房屋指标是不能买卖的。2、房屋转让协议毛诗刚并未授权朱力签订。《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》是朱力与金龙、龚光秀签订的，毛诗刚并未授权于朱力。3、肖双喜应该向袁桥居委会会计王强主张返还100000元。4、本案已过诉讼时效。金龙辩称，1、肖双喜九年前确实转让了原先属于她的房子这一事实；2、2013年4月26日，金龙与朱力（毛诗刚的受托人）签订了房子转让协议，是合情合理的，至今双方没有异议；3、房子现已装修并居住多年，金龙不同意返还房屋，若返还房屋，金龙要求肖双喜按潜江房屋市场价赔偿损失；4、肖双喜没有收回100000元房屋首付款与金龙没有关系。龚光秀在法定期限内未向本院提交书面答辩状。袁桥居委会辩称，袁桥居委会在本案中不是房屋买卖合同当事人，既不是卖方，也不是买方，更不是中介，与本案房屋买卖没有任何利害关系，肖双喜要求袁桥居委会返还房屋没有事实依据，应依法驳回肖双喜对袁桥居委会的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院经审查认定如下：毛诗刚对肖双喜提交的证据三《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》有异议，认为该协议非毛诗刚签订，且没有委托其他人签订该协议，因此协议产生的纠纷与毛诗刚无关。本院认为，根据毛诗刚的陈述，朱力是其涉案房屋指标转让办理的代理人，涉案房屋转让后毛诗刚自认朱力给付毛诗刚140000元，且毛诗刚对朱力在与金龙签订《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》中明确表明是毛诗刚的代理人未持异议；金龙陈述，朱力手中持有涉案房屋袁桥居委会出具的全部资料的原件，朱力是代理毛诗刚与其签订了《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》，协议签订后金龙向朱力支付了253000元购房款。据此，本院认定，2013年4月26日，朱力作为毛诗刚的代理人与金龙签订了《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》，协议签订后金龙向朱力支付了253000元购房款的事实存在。2、肖双喜对毛诗刚提交的证据一100000元存款凭条的关联性有异议，认为该存款凭条是毛诗刚的个人行为，没有袁桥居委会的收据，不能证明袁桥居委会收到了100000元。本院认为，该存款凭条只能表明王军强与黄发义之间发生100000元的资金流转的事实，不能证明存款凭条上100000元是毛诗刚代替肖双喜向袁桥居委会交纳的首付款。该证据与本案不相关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：肖双喜系原潜江市园林办事处袁桥村村民，其经该集体经济组织抽签分配，享有“袁桥村农民公寓”13栋602室购房资格。2011年7月9日，肖双喜向原潜江市园林办事处袁桥村交付购房首付款100000元。2011年7月15日，肖双喜和毛诗刚经黄**义介绍签订了一份《袁桥村农民公寓收购房指标转让协议》，协议约定，肖双喜将其分配的“袁桥村农民公寓”购房指标转让给毛诗刚，转让价格为30000元。协议签订后，毛诗刚给付肖双喜购房指标转让款30000元，给付黄**义中介费10000元，随之肖双喜将原潜江市园林办事处袁桥村对其出具的购房首付款100000元的收据交给毛诗刚。2012年8月2日原潜江市园林办事处袁桥村收到肖双喜名下13栋602室房屋的架空层款47200元（肖双喜未实际支付）、2012年8月5日原潜江市园林办事处袁桥村收到肖双喜名下13栋602室房屋的房款25020元、水电开户费13000元（肖双喜未实际支付）。2013年4月26日，毛诗刚的代理人朱力与金龙签订了《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》，协议签订的当日，金龙向朱力付清购房款253000元。同时查明，2018年6月，原潜江市园林办事处袁桥村变更为潜江市园林办事处袁桥社区居民委员会。“袁桥村农民公寓”是为解决原潜江市园林办事处袁桥村村民宅基地遗留问题，经潜江市发展和改革委员会于2010年8月10日批复的建设项目，该建设项目用地性质为农村集体所有的土地，批复强调项目建设仅用于解决袁桥村宅基地遗留问题，不得以商品房开发形式对外销售。毛诗刚、金龙均不是原潜江市园林办事处袁桥村居民。“袁桥村农民公寓”13栋602室现为金龙、龚光秀实际占有使用，金龙和龚光秀为夫妻关系。本院认为，湖北省潜江市人民法院民事判决书（2020）鄂9005民初709号作出裁判，确认肖双喜与毛诗刚于2011年7月15日签订的《袁桥村农民公寓收购房指标转让协议》无效，基于此毛诗刚的代理人朱力与金龙签订的《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》亦应无效。涉案的房屋“袁桥村农民公寓”是在农村集体土地所有的土地上农村集体经济组织成员出资共建的房屋，用地性质仍属于宅基地，肖双喜作为原潜江市园林办事处袁桥村村民，对该公寓13栋602室具有人身的专属性，故《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》无效，金龙和龚光秀占有使用的涉案房屋应予返还肖双喜，毛诗刚的代理人朱力收到金龙的购房款253000元，毛诗刚应返还金龙。“袁桥村农民公寓”在建设过程中，原潜江市园林办事处袁桥村收到肖双喜名下13栋602室房屋的架空层款47200元、房屋的房款25020元、水电开户费13000元，共计85220元，肖双喜未实际支付，此款应为毛诗刚的代理人朱力支付，涉案房屋返还肖双喜，肖双喜应给付毛诗刚85220元。至于毛诗刚给付肖双喜购房指标转让款30000元，给付黄**义中介费10000元，毛诗刚可基于《袁桥村农民公寓收购房指标转让协议》无效而另行主张权利。关于金龙和龚光秀返还房屋后的损失赔偿问题。金龙和龚光秀返还房屋后，金龙和龚光秀则失去了房屋的使用权。金龙于2013年4月26日向毛诗刚的代理人朱力支付购房款253000元，现已时隔七年有余，金龙当时支付的房款已不足以购买同类地段的商品房，因合同无效而产生一定的信赖利益损失，同时金龙和龚光秀因涉案房屋装修也产生一定的损失，金龙和龚光秀可根据目前涉案房屋的居住情况、同地段房价的实际水平等因素，向相关责任人另行主张权利。关于袁桥居委会是否承担责任的问题，袁桥居委会不是涉案合同的相对人，在本案中不应承担责任，其抗辩理由成立，本院予以采纳。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算。本院认为，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定实质上是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。本案中，肖双喜基于本院确认肖双喜与毛诗刚于2011年7月15日签订的《袁桥村农民公寓收购房指标转让协议》无效，继之请求确认毛诗刚的代理人朱力与金龙于2013年4月26日签订的《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产和赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本院确认《袁桥村农民公寓收购房指标转让协议》无效的时间是2020年6月18日，肖双喜于2020年8月4日向本院提起本案诉讼，并没有超过诉讼时效期间。故毛诗刚关于肖双喜的起诉已过诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、毛诗刚的代理人朱力与金龙于2013年4月26日签订的《关于袁桥公寓13栋603号房转让协议》无效；二、金龙和龚光秀于本判决生效之日起30日内腾退“袁桥村农民公寓”13栋602室房屋，返还肖双喜；三、毛诗刚于本判决生效之日起十日内返还金龙购房款253000元；四、肖双喜于本判决生效之日起十日内给付毛诗刚“袁桥村农民公寓”13栋602室房屋的架空层款47200元、房屋的房款25020元、水电开户费13000元，共计85220元；五、驳回肖双喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3980元，减半收取计1990元，肖双喜负担995元，毛诗刚负担995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员 李 明二〇二〇年十月十九日书记员 苏惠敏