湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初5552号原告：益阳市银晨百货有限公司，住所地益阳市赫山区益阳大道**。法定代表人：王国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱富贵，男，1966年8月6日出生，汉族，住益阳市赫山区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：益阳市银天酒店有限公司，，住所地益阳市赫山区益阳大道**法定代表人：刘育才，该公司总经理。原告益阳市银晨百货有限公司（以下简称原告）与被告益阳市银天酒店有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱富贵、潘子龙及被告法定代表人刘育才到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2016年1月1日至2016年8月31日欠付的租金350360.96元；2、判令被告支付违约金24万元（剩余违约金另行主张）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月2日，原、被告签订《租赁合同》。2013年12月24日，原、被告签订《补充协议》。2015年1月16日，原、被告签订《补充协议书》。上述合同原告为甲方，被告为乙方，合同约定租赁地点为甲方同意将银晨百货商场第五层和第一层部分面积的商铺及商场现有公共设施、设备租赁给乙方经营，《补充协议》约定乙方申请将原定于大楼一层东头用于大堂的面积暂移至西面甲方大厅。租赁期限为15年，从2013年10月28日起至2028年5月30日止。上述合同还对租赁面积、租金、物业费、违约金等进行了约定。从2016年1月1日至2016年8月31日，被告拖欠租金350360.96元，另应支付违约金840866.304元（原告暂主张24万元），经多次催要，被告均未给付，故原告起诉，要求判如所请。被告辩称，2016年1月1日前的租金已全部支付，2016年3、4月份缴纳了租金456600元，加上租赁合同约定2个月免租期，因此原告多收被告租金53045.76元。租赁物所有权人益阳中奇房地产开发有限责任公司于2015年就要求各租户停止向朱富贵等人支付租金及相关费用，原告与中奇公司的租赁合同已经于2015年7月19日终止，自2016年6月底起，益阳中奇房地产开发有限责任公司已进驻租赁物进行管理，原告丧失了收取被告等承租人租金与服务费的资格，也不具有向被告主张违约金的前提条件。被告已经与益阳中奇房地产开发有限责任公司重新签订租赁合同，并已向该公司支付租金，故原告的诉讼请求应予驳回。经审理查明，2013年5月28日，朱富贵、蔡友章、蔡礼辉与益阳中奇房地产开发有限责任公司（以下简称中奇公司）签订《房屋租赁合同》，约定中奇公司将益阳大道东一号中奇家世界商业大楼第一楼至第五楼整体租赁给朱富贵等三人，租赁面积为23500平方米，租赁期限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），第一年租金为388万元，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3%，双方于2014年1月1日开始计算租金。该合同还约定，朱富贵等三人有权自行成立公司承担承租人的权利和义务，但双方应按本合同条款另行签订租赁合同。上述《房屋租赁合同》签订后，朱富贵等三人按合同约定向中奇公司支付了第一年租金388万元及保证金100万元。2013年6月13日，朱富贵、蔡礼辉及蔡友章的女儿蔡婷成立原告公司，登记的住所地为益阳市赫山区益阳大道**（同上述租赁物所在地）。2013年8月12日，蔡礼辉退出原告公司，并办理了工商变更登记。2013年11月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，2013年12月24日签订《补充协议》，2015年1月16日，签订《补充协议书》。其中《租赁合同》约定，甲方拥有位于益阳市赫山区××路××市场东侧现定名“银晨百货”商场整栋（一至五层）的对外租赁权。甲方将银晨百货商场第五层全部和第一层东头部分面积的商铺及商场现有公共设施、设备租赁给乙方经营，甲方向乙方收取租金和设施折旧费，合同租赁期限为15年，从2013年10月28日起至2028年5月30日止。关于租金和设施折旧费的计价与收取方式约定，甲方提供本栋大楼第一楼靠东面的营业面积作为乙方的接待厅（大堂），租价按80元∕㎡／月计算，五楼面积4807.76㎡，租金和设施折旧费按13元／㎡／月计取，每3年递增10%。第一年租金分三次交纳，合同签订之日交纳三分之一的租金，另外的租金每隔4个月交总额的三分之一。第二年的租金和设施折旧费分两次交纳，每半年交纳一次，第三年及以后每年度的租金和设施折旧费按每年度一次性交纳。合同期内，乙方按合同所确定面积每平方米分担服务费，收取方式为每经营年度前十天一次性收取全年费用。服务费主要用于公共分摊部分卫生清扫、垃圾清运，公共分摊部分设备使用、管理、维修、维护（其中不包括乙方装修安装的设备、设施及乙方自行单独使用的设备设施）。甲方同意暂给乙方3个月装修期，如3个月内装修开业，按3个月，否则延长1个月装修期。《租赁合同》另对经营方式及项目、税、费处理、违约责任等进行了约定。《补充协议》第一条约定，乙方申请将原定于大楼一层东头用于大堂的面积暂移至一层西面甲方大厅，设乙方位于五楼的银天大酒店服务台一个，并负责承担一层整个大厅和西面大厅门外的装修及费用。计费标准按主合同约定价格计价，面积按壹佰伍拾肆平方米计算，物业管理费按同栋同租户同等价格收取。《补充协议书》约定，房屋租金按主合同约定内容不变，银天大酒店按主合同约定至2015年6月31日前应交租金1496486元，减去已交租金72万元，应付租金776486元，为支持酒店工作的发展，银晨公司同意在2015年至2016年减少租金4个月，2015年减少租金149648元，还应付租金626838元。2016年减少租金149648元，自此一切按本补充协议时限付款。银天大酒店的管理服务费物业费，按主合同规定项目都不变，按每平方米3.5元计费，屋面维修：除广告位及中央空调主机位置外，其余都由甲方负责维修（即银晨百货）。在每平方米3.5元的基础上，以协议签订之日起，每五年递增10%，从合同签订之日至2015年12月31日止，应交管理服务费451452元，减去已交纳的20万元及装修期减少的3个月管理费52090元，银天大酒店还应交纳管理服务费199362元。此后的交款期限按本协议时限付款。该《补充协议书》还对广告位租赁费及上述所有费用的支付方式、支付期限均进行了约定。上述租赁合同及两份补充协议签订后，被告按双方约定向原告付清了2016年1月1日前的租金、服务费等所有费用，另于2016年3月和4月共计向朱富贵支付456600元，双方对该笔款项是否包含管理服务费在内存在争议。2014年12月15日，朱富贵等三人应当向中奇公司支付下一年度的半年租金，但未交付。2015年2月6日，中奇公司起诉至法院，要求解除与朱富贵等三人签订的房屋租赁合同，该案经一审、二审，益阳市中级人民法院于2016年6月23日作出（2016）湘09民终214号民事判决，确认中奇公司与朱富贵等三人于2013年5月28日签订的房屋租赁合同于2015年7月19日予以解除，并判决三承租人将租赁房屋返还给中奇公司。2015年12月18日，中奇公司发出通告，内容为：2013年5月28日，中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章签订《房屋租赁合同》后，朱富贵等承租人仅交付了第一年租金，之后租金分文未付，经起诉后，法院判决朱富贵等人向中奇公司支付所有租金、滞纳金及诉讼费，但朱富贵等人至今未付，为不再扩大中奇公司的损失，特公告致所有承租人，即日起停止向朱富贵等人支付租金及相关费用，并退出本楼，中奇公司将强制收回本楼后重新整体招商。2016年7月和8月，中奇公司依据益阳市中级人民法院的生效判决从朱富贵等人处收回租赁物，并已出租给各商户，重新签订了租赁合同。后（2016）湘09民终214号民事判决经湖南省高级人民法院裁定撤销，并被发回本院重审。本院审理后作出（2019）湘0903民初2097号民事判决，双方当事人均不服，再次上诉，益阳市中级人民法院于2020年9月21日作出（2019）湘09民终2038号民事判决，该判决认定与中奇公司成立房屋租赁合同关系的是朱富贵、蔡友章、蔡礼辉三人，而非本案原告，并判决解除中奇公司与朱富贵、蔡友章、蔡礼辉于2013年5月28日签订的房屋租赁合同，由该三人向中奇公司支付2015年1月1日至2015年7月19日期间欠付的租金1138172元；该判决另认定朱富贵等人实际使用租赁物至2016年7月之前，故判决朱富贵、蔡友章向中奇公司支付2015年7月20日至2016年6月30日的租金3681828元及水、电费77262.33元。益阳市中级人民法院另于2020年9月21日作出（2019）湘09民终1932号民事判决，认定本案原告与中奇公司之间不存在租赁合同关系，原告并非涉案房屋的承租人，故驳回原告要求继续履行与中奇公司之间的租赁合同、返还租赁物并承担违约责任的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》、通告、（2019）湘09民终1932号民事判决书、（2019）湘09民终2038号民事判决书等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。朱富贵、蔡友章、蔡礼辉与中奇公司签订的《房屋租赁合同》约定朱富贵等三人有权自行成立公司承担承租人的权利和义务，之后朱富贵等人成立了原告公司，并以原告公司的名义将租赁物部分分租给被告，因朱富贵等人系原告公司股东，实际负责原告公司的经营管理，故原告与被告签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》确系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方签字或盖章时起，上述合同和协议即发生法律效力，双方均应按约履行义务。原、被告签订租赁合同后，原告按约向被告交付了租赁物，自第一次签订租赁合同之日（2013年11月2日）起至2016年1月1日期间，长达两年多的时间，双方对租金支付均无争议，足以证明在中奇公司依法收回租赁物之前，原告基于其股东朱富贵等人具有合法的承租人身份，有能力实际履行与被告签订的租赁合同，因此，原告有权依据生效的租赁合同向被告主张租金。关于租金的计算期限。（2019）湘09民终2038号民事判决认定朱富贵等人实际占用租赁物至2016年6月30日，之后中奇公司收回租赁物，故被告应向原告支付租金至2016年6月30日。原告提出的2016年7月1日至2016年8月31日期间的租金请求，本院不予支持。关于欠付租金的认定问题。根据涉案《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》约定，原告出租给被告的租赁物包括两部分，其中一部分为银晨百货商场一楼西面大厅（经双方协商由东面大厅变更而来），面积154㎡，租金为80元∕㎡/月；另一部分为五楼整层，面积4807.76㎡，租金和设施折旧费为13元∕㎡/月，每3年递增10%，第三年及以后每年度的租金和设施折旧费按每年度一次性交纳。按此计算标准，2016年1月1日至2016年6月30日，被告应付一楼租金73920元（154×80×6）；因租赁合同签订于2013年11月2日，2016年11月2日前均属于3年内，故不需递增计算租金，被告应付五楼租金375005.28元（4807.76×13×6）。上述两部分租金合计448925.28元。根据《补充协议书》约定，原告同意2016年度减少租金149648元，因涉案租赁合同自2016年7月1日起无法继续履行，故减租金额只应计算半年为74824元，扣减后，被告应付租金374101.28元（448925.28－74824）。《租赁合同》及《补充协议书》另约定被告应按3.5元/㎡/月支付管理服务费物业费，于每经营年度前十天一次性收取全年费用，因此被告于2016年3月、4月交纳的456600元中包含了全年的管理服务费物业费，该项费用同样只应计算半年，为104196.96元〔（4807.76+154）×3.5×6〕，扣减后，被告实际支付2016年租金352403.04元。应付租金减去实付租金后，被告还应向原告支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金21698.24元（374101.28－352403.04）。原告超过部分的租金请求，本院不予支持。关于被告是否应当支付违约金24万元的问题。根据审理查明的事实，2015年2月初，中奇公司与原告公司股东朱富贵等人因租金争议引发诉讼，中奇公司作为涉案房屋的所有权人于2015年12月向各次承租人发出通告，要求所有次承租人不再向朱富贵等人交纳租金，且中奇公司最终胜诉，其与朱富贵等人的租赁合同因朱富贵等人欠付租金而解除，故朱富贵等人及其控制之下的原告公司自中奇公司收回租赁物之日起亦失去对于涉案房屋的出租权，致使本案租赁合同无法继续履行。被告在2016年4月支付部分租金后停止支付其余租金的行为，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项的规定，不构成违约。对于原告要求被告支付违约金24万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十八条第一款第（一）项、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告益阳市银天酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告益阳市银晨百货有限公司支付2016年1月1日至2016年6月30日期间欠付的租金21698.24元；二、驳回原告益阳市银晨百货有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费9703元，财产保全费3520元，两项合计13223元，由原告益阳市银晨百货有限公司负担12737元，由被告益阳市银天酒店有限公司负担486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  孙黎丽人民陪审员  汤正兵人民陪审员  吴志高二〇二〇年十月二十六日书 记 员  贺春晖附：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。