河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初934号原告：刘楠，女，汉族，1973年6月20日出生，住郑州市金水区。被告：原阳县公园世纪大酒店有限公司，住原阳县新城区富康路与民主路交叉口西侧公园世纪大酒店**。法定代表人：陈建锋，任总经理。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。原告刘楠与被告原阳县公园世纪大酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘楠、被告原阳县公园世纪大酒店有限公司委托诉讼代理人邢体兴到庭参与诉讼。本案现已审理终结。刘楠向本院提出诉讼请求：一、判令被告原阳县公园世纪大酒店有限公司向原告刘楠支付约定款项2122660元及违约金（以2122660元为基数，按照日万分之二的标准自2019年11月20日计算至实际支付之日止)；判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月22日，原告刘楠与被告原阳县公园世纪大酒店有限公司签订了《清竹苑商业街商铺销售转让协议》，取得了上下2层，建筑面积310.38平方米的原阳县黄河大道南侧清竹苑小区1号楼第06号商铺（以下简称“标的商铺”)；原告购买标的商铺后，同意委托被告管理标的商铺至2019年10月21日；被告应于2019年11月20日前向原告支付2122660元，如逾期支付，被告应另行向原告支付逾期违约金，违约金的计算方式为：以2122660元为基数，按照日万分之二的标准自2019年11月20日计算至实际支付之日止。《清竹苑商业街商铺销售转让协议》签订后，原告积极履行约定义务，按照协议约定支付购房款，并将标的商铺交由被告管理。现被告向原告支付款项的期限届满，且经原告多次催要，仍不予支付。被告原阳县公园世纪大酒店有限公司辩称，一、2014年10月11日双方签订的“清竹苑商业街商铺销售转让协议”为无效协议。(一)、“清竹苑商业街商铺销售转让协议”缺乏合同要件,不是答辩人的真实意思表示。（二)、“清竹苑商业街商铺销售转让协议”约定“返本”、“返租”、“双倍回购”，是以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规强制性规定,涉及了金融安全、商品房买卖的市场秩序国家商品房宏观政策等公序良俗,该协议为无效协议。1、违法的事实。2、“清竹范商业街商铺销售转让协议”违反行政部门规章的规定。3、“清竹苑商业街商铺销售转让协议”违反其他行政管理规章及国家商品房宏观调控政策的规定。4、上述的事实及行政规章、宏观调控政策,证明“清竹范商业街商铺销售转让协议”约定的“返本”、“返租”、“双倍回购”违反强制性规定、违反国家商品房宏观调控政策。二、“原阳县清竹苑商业买卖合同”系有效合同。1、“原阳县清竹苑商业买卖合同”符合商品房买卖的性质与特征。2原告依据“原阳县清竹苑商业买卖合同”,在原阳县住建局房管所备案、登记、办理房产证,该商品房买卖已完成。三、被答辩人刘楠与何怀卿、马政珍签订“原阳县清竹苑商业买卖合同”。四、无论“清竹范商业街商铺销售转让协议”是否有效,答辩人均不应返还被答辩人购房的本金。五、本案房屋的备案出卖人何怀卿,因涉嫌集资诈骗刑事犯罪被判处有期徒刑十五年,判决时尚有1.8亿元非法吸收公众存款无法清偿,其作为“清竹苑商业街商铺销售转让协议”的委托人,应由何怀卿承担返还责任,被答辩人作为受害人,可向郑州市公安局报案,依据“清竹苑商业街商铺销售转让协议”,要求公安机关对何怀卿进行刑事追诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月22日，原告与被告原阳世纪酒店公司签订《清竹苑商业街商铺销售转让协议》，原阳世纪酒店公司为甲方，原告为乙方，协议的主要内容是：甲方与本协议标的商铺的产权人签订了《清竹苑商业街商铺代售授权协议》，取得了标的商铺的销售资格。乙方充分了解了该标的商铺的现状，愿意以本协议约定的方式购买该商铺，甲、乙双方就商铺买卖转让的相关事宜达成如下协议:第一条:商铺基本情况：标的商铺位于原阳县黄河路与富康路口东南角的“清竹苑商业街”商1号楼，第06号铺。该商铺建筑面积共310.38平方米，属框架结构，上下三层；第二条:计价方式与价款：商铺单价为每平方米6838.91元人民币，总金额2122660元；第三条:销售方式选择及责任：5年返本:乙方购买标的商铺满五年(即从购买商铺2014年10月22日起至2019年10月21日满五年)后，甲方按照本协议第二条所签定商铺价格返还乙方购买标的商铺的本金，甲方有义务将上述返还款项于30日内全部返还完毕。在乙方书面申请回购或返本后，甲方不能在规定期限内双倍回购或返本，将按总房款的日万分之二支付逾期违约金直至回购或返本；第四条：付款方式：本协议签订生效后1日内，乙方必须一次性把房屋总房款2122660元汇入甲方指定的银行账户，逾期乙方应支付应付款日万分之二的违约金。甲方收到全部房款后，甲方协调产权人在2015年1月31日前为乙方办理商铺过户手续；第五条：权利义务：乙方在付清房款后7日内，甲方将代收取的该期商铺租金交于乙方。如该商铺在5年回购或返本期内未能对外出租且乙方未自用或出租时，甲方按下列标准向乙方支付保底租金:第一年月租金标准15元/㎡/月人民币，年租金合计人民币55869元，以后每年在上一年的基础上递增20%，租金支付方式采用一年一付，第一年度租金在乙方购铺款全部付清后一周内返还到位。从第二年度开始，在每年的10月29日前，将下年度的年租金返还给乙方。如甲方未能按时支付租金，应按当期应付租金数的日万分之二支付违约金直至支付为止。乙方同意取得房屋产权后，将该房屋委托给甲方管理，甲方对此商铺具有5年管理权。未经甲方许可，乙方不得私自将所购商铺另行出租，如若违反协议规定，甲方不承担回购和返本义务，乙方还应承担给相对方造成的全部损失及与之相关的双倍经济赔偿等内容。协议签订后，原告向被告支付了购房款。2014年12月31日，原告与马淑珍签订了《原阳清竹苑商业买卖合同》，该合同约定原告购买马淑珍位于原阳县××大道南侧××小区××房产，交易价格为每平方米售价6282.62元，共计款1950000元。2015年1月30日，为原告办理了《房屋所有权证》。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；违背公序良俗的民事法律行为无效。人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”。违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，约定认定合同无效。本案原告与被告原阳世纪酒店公司签订的《清竹苑商业街商铺销售转让协议》中“五年返本”的约定应认定无效。理由是：一、建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。该办法虽属于规章，但该规章的内容涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，当事人签订的《清竹苑商业街商铺销售转让协议》约定的五年返本，违反了该规定；二、马淑珍与原告签订的《原阳清竹苑商业买卖合同》内容不涉及五年返本，视为没有对原告与被告原阳世纪酒店公司所签协议约定五年返本的认可和追认，协议和合同约定的价款也不同，认定被告原阳世纪酒店公司超越了委托授权范围，基上述，应认定《清竹苑商业街商铺销售转让协议》中“五年返本”的约定无效。在审理过程中，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，已向原告方明释其主张的法律关系的性质与本院根据案件事实做出的认定不一致，可以变更诉讼请求以维护其合法权益。经本院多次释明后，刘楠仍不变更诉讼请求。综上所述，由于刘楠主张的法律关系性质与本院根据事实认定的不一致，其主张没有事实根据与法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘楠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11890.64元，由原告刘楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  徐献国人民陪审员  王云江人民陪审员  梁 锋二〇二〇年十月二十八日书 记 员  王**英