广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1052号 上诉人(原审原告)：黄赵，男，1983年5月9日出生，瑶族，住广西永福县。 委托诉讼代理人：欧志梅，女，1981年10月17日出生，汉族，现住广西永福县。系黄赵配偶。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：才越超，男，1984年7月7日出生，满族，户籍所在地内蒙古通辽市科尔沁区，现住广西防城港市防城区。 被上诉人（原审被告）：张建华，女，1975年4月19日出生，汉族，户籍所在地内蒙古通辽市科尔沁区，现住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：梁维刚，广西昊弘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西客尚居房地产有限公司。住所：广西防城港市港口区江山大道**北部湾财经中心国际港时代广场**楼****。统一社会信用代码：91450600MA5MTDQC3F。 法定代表人：杨奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦惠，女，该公司副总经理。 上诉人黄赵因与被上诉人才越超、张建华、广西客尚居房地产有限公司（以下简称客尚居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄赵的委托诉讼代理人欧志梅、邬江月，被上诉人张建华及其委托诉讼代理人梁维刚，被上诉人客尚居公司的委托诉讼代理人韦惠到庭参加质证并接受询问。被上诉人才越超经本院合法传唤，无正当理由未到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人黄赵上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持黄赵的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由才越超、张建华、客尚居公司负担。事实和理由：一、才越超、张建华在前期履行涉案合同中存在违约行为，黄赵有权行使合同解除权。虽然才越超、张建华后续表示愿意继续履行合同，但黄赵有权表示拒绝。2019年3月25日，防城港市中级人民法院作出（2019）桂06民终35号判决，认定才越超、张建华须支付房屋全部价款并按照国家相关规定缴纳各种税费后，黄赵才交付房屋并办理过户手续。2019年9月24日，因才越超、张建华没有支付相关购房款，黄赵委托广西海狮律师事务所出具《律师函》对其进行催告，但才越超、张建华不予理会。直至本案一审开庭，才越超、张建华仍未支付完相关购房款。才越超、张建华的违约行为已经严重损害黄赵利益，黄赵有权基于才越超、张建华的上述违约行为要求解除合同。二、在涉案房屋尚未达到交付条件的情况下，客尚居公司于2018年3月将涉案房屋钥匙交给才越超、张建华，才越超、张建华在取得房屋钥匙后未征取黄赵的同意下搬入涉案房屋并使用至今，该行为已经严重侵犯了黄赵对涉案房屋的所有权，才越超、张建华应向黄赵赔偿房屋占有使用费，房屋占有使用费应参照同地段同类型房屋租金以1500元每月标准计算为宜。此外，黄赵将涉案房屋钥匙交付客尚居公司时，仅是为其方便员工带领客户看房以达成出售目的，并没有授权其将涉案房屋钥匙交给才越超、张建华，所以客尚居公司已经超出其代理权限，损害了黄赵的权益，也应对才越超、张建华房屋占有使用费承担连带责任。才越超、张建华的侵权行为系基于房屋买卖的事实而产生，与本案合同解除的诉请有不可分割性，理应一并审理，一审法院却判定黄赵另行起诉实则增加诉累。 被上诉人张建华辩称，一、才越超、张建华在履行涉案合同过程中不存在违约行为，事实上是黄赵单方违约，拒绝履行合同。1.《房屋买卖三方合同》经（2019）桂06民终35号生效判决书确认成立并成效后，为推动合同继续履行，才越超、张建华多次和黄赵沟通，要求黄赵尽快将房屋解押并商量房款支付、房屋过户等具体细节，均遭到黄赵拒绝。2.黄赵罔顾合同条款约定的房价，私下要求才越超、张建华多付6万元购房款，否则就拒绝卖房。黄赵拒绝履行合同真实原因是要求才越超、张建华支付其更多的房款，违背诚实信用原则。3.才越超、张建华收到律师函催款期间，正是才越超、张建华根据（2019）桂06民终35号生效判决向法院申请强制执行阶段，才越超、张建华一直在推动涉案合同的继续履行，并未拒绝支付房款。二、即便黄赵认为才越超、张建华没有在律师函规定时间内完成房屋尾款支付系违约行为，也属于轻微的违约行为，尚未达到根本违约，应当解除涉案合同的程度。从合同目的来看，才越超、张建华购买房屋是为了居住。在签订合同时，才越超、张建华已经明确支付的首付款是供黄赵办理银行解押使用，但黄赵并没有如约去办理银行解押。为保险起见，才越超、张建华要求黄赵去银行办理解押后再交付尾款的意见，并按照合同价款支付房款，但双方因为一些细节没有谈拢，才越超、张建华不敢贸然支付尾款。本案一审期间，才越超、张建华明确要求继续履行合同，将剩余房款支付给黄赵，且愿意当场履行。因此，才越超、张建华属于程度轻微的违约行为，考虑到合同目的，以及维护市场交易的稳定性，涉案合同不应被解除。三、才越超、张建华并非强行侵占房屋，而是在支付首期款后，经客尚居公司同意搬入房屋内居住。黄赵要求才越超、张建华支付房屋使用费与解除涉案合同属于两个不同的法律关系，应当另行起诉。另外，在涉案合同签订之前，客尚居公司明确告知才越超、张建华，黄赵已通过公证将房屋买卖、过户、办理贷款、交付等事宜委托给客尚居公司并同意才越超、张建华支付首付款之后即可搬进去居住。才越超、张建华在征询居间方意见后，才对房屋进行装修，并于2018年7月29日入住涉案房屋，黄赵对此知情，且从未提出异议。现黄赵要求才越超、张建华支付房屋使用费，没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人客尚居公司辩称，涉案房屋的钥匙交接及房屋过户手续是张建华与客尚居公司联系的，公司法定代表人并未直接明示交付钥匙，而是建议张建华咨询律师是否符合交付条件。请求二审法院公正处理。 被上诉人才越超未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃其依法享有的举证、质证及辩论等诉讼权利。 黄赵向一审法院起诉请求：一、解除黄赵与才越超、张建华、客尚居公司签订的《房屋买卖三方合同》；二、才越超、张建华向黄赵返还坐落于防城港市防城区远通上城1幢2单元3层301号房屋；三、才越超、张建华向黄赵支付房屋占有使用费暂计为3万元（房屋占有使用费按1500元每月的标准自2018年3月起计至2019年11月21日止为3万元，此后另计至才越超、张建华将坐落于防城港市防城区远通上城1幢2单元3层301号房屋返还给黄赵之日止）；四、客尚居公司对才越超、张建华上述第三项房屋占有使用费承担连带责任；五、客尚居公司向黄赵返还防城港市防城区远通上城1幢2单元3层301号房屋所有权证书；六、本案诉讼费由才越超、张建华、客尚居公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月19日，黄赵、张建华、客尚居公司签订《房屋买卖三方合同》，约定张建华购买黄赵房屋，成交价格为400000元。该合同同时对当事人权利义务都作出了约定。张建华支付给黄赵110000元首付款后，黄赵及才越超、张建华、客尚居公司产生纠纷诉至法院，该《房屋买卖三方合同》经（2019）桂06民终35号生效民事判决书确认成立并生效，该合同继续履行。现黄赵认为才越超、张建华未予支付购房款，构成违约将才越超等人诉至法院。庭审中，张建华提供个人账户存款有275637.93元，并表明愿意支付完全部剩余购房款给黄赵，并要求黄赵给予账户用于转账支付，但黄赵并未接受。 一审法院认为，《房屋买卖三方合同》经（2019）桂06民终35号生效民事判决书确认成立并生效，且继续履行。现张建华表明愿意继续履行合同，并支付完全部剩余购房款给黄赵，经黄赵催告后也有履行意愿，且具备履行能力，该《房屋买卖三方合同》尚未达到根本违约，需要解除的程度，且考虑市场经济秩序的稳定性，对黄赵解除《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，不予支持。黄赵请求返还房屋等其它诉讼请求与本案非同一法律关系，也为更精准处理本案合同类法律关系，一审法院不予合并审理，黄赵可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决：驳回黄赵的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由黄赵负担。 本院二审期间，张建华向法院提交以下证据：1.张建华与黄赵通话录音（光盘）及短信来往记录，证明张建华与黄赵进行交涉，要求主动履行合同，支付房款，张建华不存在违约的情况；2.张建华与客尚居公司负责人杨奎通话录音（光盘），证明黄赵通过公证委托，将涉案房屋的买卖、贷款办理、交付等事项全部委托给客尚居公司的事实。经质证，黄赵对证据1的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法证明通话双方的真实身份。客尚居公司对证据1和2均予以认可。本院认为，证据1属于短信记录，双方的电话号码显示正确，与本案有关，予以采信，证据2因客尚居公司认可其真实性，予以采信。 一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院另查明，《房屋买卖三方合同》第三条关于付款方式的约定为：1、才越超、张建华将首付款111000元存入防城港市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户，待才越超、张建华领取《房屋产权证》后，资金解除监管，由银行划转到黄赵银行账户。2、才越超、张建华采取银行贷款的方式支付剩余房款。如经办理贷款银行的审批，才越超、张建华因自身原因不符合贷款条件的，自银行做出不予批贷决定之日起7日内，才越超、张建华自筹资金，以现金方式向黄赵支付清全部房款。合同签订后，才越超、张建华通过客尚居公司向黄赵支付了首付款111000元。黄赵收取首付款至今仍未办理房屋解押。2019年9月24日，黄赵通过广西海狮律师事务所向才越超、张建华邮寄《律师函》，要求才越超、张建华在收到律师函十日内全额支付剩余房款259000元。 本院认为，《房屋买卖三方合同》经本院作出的（2019）桂06民终35号民事判决确认成立且合法有效，并判决黄赵、才越超、张建华继续履行后，黄赵以才越超、张建华未支付剩余房款构成违约为由请求解除合同。经查，《房屋买卖三方合同》第三条关于付款方式的约定为：1、才越超、张建华将首付款111000元存入防城港市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户，待才越超、张建华领取《房屋产权证》后，资金解除监管，由银行划转到黄赵银行账户。2、才越超、张建华采取银行贷款的方式支付剩余房款。如经办理贷款银行的审批，才越超、张建华因自身原因不符合贷款条件的，自银行做出不予批贷决定之日起7日内，才越超、张建华自筹资金，以现金方式向黄赵支付清全部房款。从上述约定可知，黄赵履行向银行办理涉案房屋解押的义务在先，才越超、张建华通过采取银行贷款的方式支付剩余房款的义务在后。本案中，因黄赵至今未办理涉案房屋解押，导致才越超、张建华无法按照约定通过银行贷款支付剩余房款，并非因才越超、张建华自身原因未办理银行贷款，才越超、张建华在履行涉案合同过程中不存在违约，现黄赵直接要求才越超、张建华一次性支付剩余房款与合同约定不符。同时，黄赵未办理涉案房屋解押，违反其在先义务，已构成违约，其作为违约方不能依据合同法第九十四条的规定行使合同解除权，因此，黄赵请求解除其与才越超、张建华、客尚居公司签订的《房屋买卖三方合同》于法无据，一审法院不予支持，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，考虑到涉案合同继续履行的情况现无法确定，黄赵请求才越超、张建华返还房屋及支付房屋占用费、客尚居公司返还涉案房屋所有权证书等诉讼请求本院暂不予处理。 综上所述，黄赵的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元（上诉人黄赵已预交），由上诉人黄赵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  王景山 书 记 员  刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。