湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初2282号 原告：中国工商银行股份有限公司仙桃支行。住所地：仙桃市仙桃大道中段**。 负责人：姚官军，该行行长。 委托诉讼代理人：谌杰，男，该行员工，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：许泽洪，男，该行员工。代理权限为一般代理。 被告：龚诚，男，1984年11月13日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。 被告：周芬，女，1985年5月4日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。 被告：湖北鑫汇置业发展有限公司。。住所地：仙桃市沔州大道** 法定代表人：周世祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永红，男，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。 原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行（以下简称工商银行仙桃支行）与被告龚诚、周芬、湖北鑫汇置业发展有限公司（以下简称鑫汇置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。工商银行仙桃支行的委托诉讼代理人许泽洪，鑫汇置业公司的委托诉讼代理人王永红到庭参加诉讼，龚诚、周芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行仙桃支行向本院提出诉讼请求：1、判令龚诚、周芬偿还原告贷款本金161852.38元（截止2019年11月21日积欠本金87123.90元，未到期本金74728.48元）及支付相应利息（截止2019年11月21日利息56295.72元，2019年11月22日以后的利息按合同约定年利率7.007%计算至还清贷款之日止）；2、判令原告依法对位于仙桃市沔州大道中段8号豪布斯卡1单元2楼2005号的房产和土地使用权享有抵押权，对抵押物处置所得价款享有优先受偿权；3、判令湖北鑫汇置业发展有限公司对龚诚及其共同还款人周芬的上述债务承担连带担保责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年1月，工商银行仙桃支行与龚诚、周芬、鑫汇置业公司签订了《个人购房借款/担保合同》，约定工商银行仙桃支行向龚诚、周芬发放个人商用贷款19万元，用于购买鑫汇置业公司开发的“豪布斯卡”商铺，贷款期限120个月，自2013年1月24日起至2023年1月24日止，龚诚、周芬以其购买商铺进行抵押担保，鑫汇置业公司提供阶段性连带保证责任。贷款发放后，龚诚、周芬连续出现还款违约，截止2019年11月21日，累计违约57期，已还本金28147.62元，未还本金161852.38元（其中积欠本金87123.90元，未到期本金74728.48元），并积欠利息56295.72元。工商银行仙桃支行已于2017年1月25日宣布贷款提前到期，向龚诚、周芬、鑫汇置业公司发出《提前还款函》，要求龚诚、周芬、鑫汇置业公司在规定的期限内清偿全部贷款本息，但龚诚、周芬、鑫汇置业公司至今未还。 龚诚、周芬未作答辩。 鑫汇置业公司辩称，工商银行仙桃支行要求鑫汇置业公司承担保证责任已超过担保期和诉讼时效。 工商银行仙桃支行围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，龚诚、周芬、鑫汇置业公司未向本院提交证据。本院经审查认为，工商银行仙桃支行提交的个人购房借款/担保合同、担保函、借款凭证、贷款流水，客观真实、来源合法，能够证明其拟证事实，依法予以采信；工商银行仙桃支行提交的产权预抵证，虽然客观真实、来源合法，但不能证明其享有优先受偿权，对其证明对象依法不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月18日，工商银行仙桃支行为贷款人、龚诚为借款人及抵押人、周芬为共同借款人、鑫汇置业公司为保证人，四方签订了1份《个人购房借款/担保合同》，约定工商银行仙桃支行向龚诚发放个人购置商用房贷款19万元，用于购买仙桃市仙洪路东沔州大道南的房屋；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入鑫汇置业公司在工商银行账号为18×××80的账户；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定，贷款利率按合同约定进行调整的，利率调整后的罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；保证人为该借款提供阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，本合同约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对到期后的借款人的债务免除保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期限为贷款提前到期之日起两年；抵押人自愿以其购买的仙桃市仙洪路东沔州大道中段8号豪布斯卡1单元2楼2005号商铺为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费用、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用等。合同签订后，龚诚、周芬于同年1月23日在仙桃市房屋登记管理所办理商品房预售抵押预告登记。同年1月24日，工商银行仙桃支行向龚诚发放贷款19万元，借据载明当期执行年利率为7.205%，借款到期日为2023年1月24日。从2015年2月开始，龚诚、周芬拖欠工商银行仙桃支行借款本金及利息。截止2019年11月21日，龚诚、周芬欠工商银行仙桃支行借款本金161852.38元，利息56295.72元。 另查明，龚诚、周芬所购房屋未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记。 本院认为，工商银行仙桃支行与龚诚、周芬及鑫汇置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。工商银行仙桃支行履行了合同约定的义务，龚诚、周芬从2015年2月开始未按约定支付工商银行仙桃支行贷款本金、利息，工商银行仙桃支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，工商银行仙桃支行要求龚诚、周芬返还借款本金及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。关于利息计算标准，中国人民银行于2019年8月16日公布，自2019年8月20日起，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。原告诉请的截止至2019年11月21日的利息56295.72元，既符合合同约定也不违反法律规定，本院依法予以认可。关于2019年11月22日之后的利息，应当按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮10%的基础上上浮30%计算，对于超出的部分，本院不予支持。鑫汇置业公司为本案借款提供阶段性连带责任保证担保，龚诚、周芬所购房屋未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记，鑫汇置业公司依约应当承担连带清偿责任。关于工商银行仙桃支行对抵押房屋是否享有优先受偿权的问题，对此，本院认为，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。本案中，因龚诚、周芬对涉案房屋只办理了抵押预告登记，未办理抵押登记，工商银行仙桃支行对该房屋不享有抵押权，故工商银行仙桃支行的该项诉讼请求，本院不予支持。鑫汇置业公司辩称工商银行仙桃支行诉讼已过担保期限和诉讼时效，因双方签订的合同约定保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人宣布贷款提前到期的，保证期限为贷款提前到期之日起两年，因工商银行仙桃支行通过诉讼要求龚诚、周芬偿还余欠借款本金及利息，其实质为通过起诉宣布借款提前到期，担保期限应从诉讼的次日开始计算，故工商银行仙桃支行要求鑫汇置业公司承担连带清偿责任在担保期限内且未超过诉讼时效，鑫汇置业公司辩称理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告龚诚、周芬共同返还原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行借款本金161852.38元，并支付利息（截止2019年11月21日的利息为56295.72元；从2019年11月22日起至清偿之日止，以161852.38元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的基础上再上浮30%计算）； 二、被告湖北鑫汇置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告湖北鑫汇置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告龚诚、周芬追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行的其它诉讼请求。 上列应付款项于判决书生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4572元，由被告龚诚、周芬、湖北鑫汇置业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  李 旺 人民陪审员  高成振 人民陪审员  杨仁俊 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  王 昊