江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏执监215号申诉人（利害关系人）：无锡惠山万达广场有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区花园街**。法定代表人：齐界，该公司董事长。委托诉讼代理人：浦峻，江苏盈捷律师事务所律师。申请执行人：陈彩君，女，1970年7月30日生，汉族，住江苏省江阴市。被执行人：徐庆洁，女，1986年7月1日生，汉族，住江苏省江阴市。被执行人：薛聪，男，1985年10月9日生，汉族，住江苏省江阴市。无锡惠山万达广场有限公司（以下简称万达公司）因不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2018）苏02执复1号执行裁定向本院申诉。本院依法立案监督，现已审查终结。江阴市人民法院（以下简称江阴法院）查明，2013年4月23日，万达公司与徐庆洁签订商品房买卖合同和补充合同，由徐庆洁向万达公司购买惠山万达商业广场第一幢73单元20层2002号房屋，双方在无锡市××山区房管局办理了合同备案手续（合同备案号201304230141）。合同签订后，徐庆洁支付30%首付款244903元。2014年2月12日，无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山区法院）因陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷的诉前保全申请，预查封了徐庆洁名下惠山万达商业广场第一幢73单元20层2002号房屋，并在无锡市××山区房管局办理了预查封登记手续。2014年2月17日，江阴法院受理了陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷一案，并于2014年3月28日作出（2014）澄民初字第0177号民事判决书。徐庆洁、薛聪不服该判决，向无锡中院提起上诉，该院于2014年5月15日作出（2014）锡民终字第0891号民事调解书：双方债务以90万元结算，并由徐庆洁、薛聪于2014年5月至2015年3月分期给付。徐庆洁、薛聪未履行调解书确定的义务，江阴法院根据陈彩君申请，于2014年6月4日立案执行。2015年6月1日，惠山区法院受理万达公司与徐庆洁商品房销售合同纠纷一案，并于同年9月7日作出（2015）惠民初字第01294号民事调解书：一、解除万达公司与徐庆洁签订的备案号为201304230141的商品房买卖合同和补充合同；二、徐庆洁支付万达公司违约金60947.5元及律师费12000元，合计72947.5元；三、万达公司返还徐庆洁房款171955.5元；四、案件受理费7052.5元，由徐庆洁负担。综上，万达公司返还徐庆洁购房款164903元。2015年1月19日，惠山区法院为执行申请执行人翟西柱与被执行人徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷一案，向万达公司送达（2014）惠执字第2345号执行裁定书和协助执行通知书，要求停止支付徐庆洁购房款244903元。2015年9月14日，惠山区法院作出（2014）惠执字第2345-1号执行裁定，提取徐庆洁在万达公司购房款164903元，并于同日至万达公司银行账户扣划了该款。江阴法院在执行陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷一案中，于2016年11月14日作出（2014）澄执字第3046号执行裁定，从万达公司银行账户扣划了其应返还徐庆洁的购房款237850元，并于同年11月30日解除了徐庆洁上述房屋的预查封。万达公司遂提出异议，认为徐庆洁仅向其交纳房款244903元，却被法院扣划402753元，要求确认江阴法院从万达公司账户扣划237850元属违法执行，请求返还该款及利息。江阴法院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。因此，惠山区法院根据陈彩君诉前保全申请，对徐庆洁购买的并办理了合同备案手续的惠山万达商业广场第一幢73单元20层2002号房屋进行预查封符合法律规定。根据《通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。因此，惠山区法院对徐庆洁购买的房屋预查封并办理预查封登记后，在未依法解除查封前，即具有排他的法律效力，任何机关及第三人不得对查封的财产有妨碍执行的行为。惠山区法院预查封的房屋尚未登记在徐庆洁名下，也即徐庆洁尚不享有预查封房屋的所有权，其仅享有房屋买卖合同的合同权利，该合同权利视房屋买卖合同履行情况而定。预查封期间，徐庆洁与万达公司房屋买卖合同如正常履行，所购房屋登记到徐庆洁名下，徐庆洁享有的合同权利则转为对所购房屋的所有权，根据《通知》第十六规定，预查封登记自动转为对所购房屋的查封登记；反之，如房屋买卖合同出现了诸如本案被解除的情形，徐庆洁享有的合同权利则转为要求万达公司返还购房款的特定到期债权，因预查封措施的效力及于该到期债权，故徐庆洁对万达公司享有的到期债权成为查封的财产。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定：保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。惠山区法院对陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷一案诉前保全后，该案经审理并进入执行程序，故惠山区法院的预查封措施自动转为江阴法院执行中预查封措施。执行中，因被执行人未自动履行义务，江阴法院有权对被执行人包括其到期债权在内的财产依法强制执行。万达公司与徐庆洁解除房屋买卖合同后，未及时向江阴法院履行已被江阴法院查封的徐庆洁对其享有的到期债权，且万达公司在与徐庆洁合同解除之诉中享有的违约金、律师费等并无优先于本案预查封债权的效力，故江阴法院在其银行账户扣划其应履行款项237850元并无不当。综上，万达公司所提异议不成立，其要求扣划款项及利息的请求，应予驳回。遂作出（2017）苏0281执异38号执行裁定：驳回万达公司的异议请求。万达公司向无锡中院复议称：惠山区法院于2015年9月14日根据惠山区法院（2015）惠民初字第1294号民事调解书至万达公司账上划走万达公司应返还徐庆洁的款项164903元。2016年11月14日，江阴法院以被执行人徐庆洁有其他执行案件为由，再次从万达公司账上划款237850元。由于被执行人徐庆洁一共向万达公司交了244903元的购房首付款，而两个同级法院重复执行。请求上级法院查明事实，返还财产，维护其合法权益。无锡中院认为，2014年2月12日，惠山区法院根据陈彩君与徐庆洁、薛聪民间借贷纠纷提出的诉前保全申请，对徐庆洁名下的惠山万达商业广场第一幢73单元20层2002号房屋进行了预查封登记手续。后该案虽移送至江阴法院审理，但在预查封的期限内，预查封的效力等同于正式查封，该预查封具有排他的法律效力。由于该预查封的房屋尚未登记在徐庆洁名下，徐庆洁尚不享有房屋所有权，但其合同的权利处于待定状态，该状态视合同的履行情况而变化。现万达公司因徐庆洁的履约情况，经惠山区法院主持调解，达成了与徐庆洁解除房屋买卖合同的协议，故徐庆洁支付的房屋首期款扣除合法去除的内容应为万达公司返还的款项，而万达公司与徐庆洁达成的违约金、律师费的内容，应属于万达公司对徐庆洁的一般债权，并不享有预查封债权的优先效力，故江阴法院扣划万达公司应履行的款项237850元并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁定亦无不当，该院应予维持。遂作出（2018）苏02执复1号执行裁定：驳回万达公司的复议申请，维持江阴法院（2017）苏0281执异38号执行裁定。万达公司向本院申诉称：江阴法院（2017）苏0281执异38号执行裁定、无锡中院（2018）苏02执复1号执行裁定错误，请求返还237850元及利息。被执行人徐庆洁一共只向万达公司交了244903元的购房首付款，惠山区法院依据调解书执行在先，江阴法院明知惠山区法院已经执行，仍重复执行，侵犯万达公司的合法权益。本院认为，在惠山区法院依据（2015）惠民初字第01294号民事调解书的内容采取执行措施后，江阴法院即不能再对该款项采取重复执行措施。对本案中江阴法院与惠山区法院就涉案款项发生的执行争议，应通过其它途径另行处理。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：撤销无锡市中级人民法院（2018）苏02执复1号执行裁定、江阴市人民法院（2017）苏0281执异38号执行裁定及该院2016年11月14日作出的（2014）澄执字第3046号执行裁定。审判长 苏峰审判员李晶审判员 唐  志  容二〇二〇年十月十三日书记员 王  莹  莹