宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院执 行 裁 定 书（2020）宁0104执异192号案外人：长枫建设集团有限公司，住所地陕西省西安市碑林区友谊东路**天伦大厦****。法定代表人：单淳铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷桂莲，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴妍，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。申请执行人：冯占军，男，1969年4月8日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：韩其杞，宁夏沙都律师事务所律师。被执行人：银川胡商投资有限公司，住所地宁，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北塔东路北侧胡商国际商贸城**楼**v>法定代表人：林登科，该公司经理。被执行人：牡丹江胡商国际商城开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区天安路西祥伦街爱民区政府院内style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘恩新，该公司董事长。本院在执行冯占军与银川胡商投资有限公司（以下简称银川胡商公司）、牡丹江胡商国际商城开发有限公司（以下简称牡丹江胡商公司）民间借贷纠纷一案中，案外人长枫建设集团有限公司（以下简称长枫公司）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人长枫公司称，一、我公司承建了由银川胡商公司开发的“XX国际商贸城二期”6号楼和8号楼，银川胡商公司需向我公司支付工程款，2013年4月19日双方签订《协议书》，约定银川胡商公司以“胡商国际商贸城二期”8号楼一层至十九层的全部房屋抵顶工程款，并约定我公司有权将抵顶的房屋出售或再抵顶给第三方，银川胡商公司根据我公司的授权委托书直接与第三方签订《商品房买卖合同》。该工程于2013年10月前已达到预售条件，我公司在此后陆续将8号楼的房屋部分出售或抵顶工程材料款。二、2019年8月8号楼办理了竣工备案手续，因案涉房屋已抵顶给我公司，我公司无需再向银川胡商公司交付抵顶房屋，也就是说抵顶房屋一直由我公司实际占有和留置。综上，案涉房屋已抵顶我公司，且抵顶在前、法院查封在后，因银川胡商公司对外债务导致抵顶房屋无法办理过户手续，我公司对此没有过错，现请求：一、依法确认银川胡商公司已将“XX国际商贸城二期”8号楼1904室、1908室、1909室、1914室、1915室、1916室、1918室、1919室房屋抵顶给长枫公司；二、依法停止对上述房屋的执行，并解除查封。申请执行人冯占军称，一、长枫公司称其与银川胡商公司于2013年4月19日签订《协议书》，案涉房屋已抵顶给长枫公司，2013年10月前已达到预售条件，但依据上述协议并不能发生房屋所有权转移效力，且案涉房屋所有权至今仍登记在银川胡商公司名下。二、长枫公司与银川胡商公司签订的《协议书》，实为以房抵债协议，该协议以消灭金钱债务为目的，房屋交付仅为以房抵债的履行方式，其本质属于债的范畴，并不发生房屋所有权转移效力，结合本案，长枫公司与银川胡商公司之间未就案涉房屋达成买卖合意，不存在以房屋买卖为基础的法律关系，基于以房抵债协议仅对案涉房屋享有普通债权请求权，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止冯占军对案涉房屋主张权利。综上，法院应驳回长枫公司的异议。本院查明，案涉土地银国用（2011）第20907号土地位于银川市××区规划北××路北侧，使用权面积20069.58平方米，土地使用权人于2011年8月5日登记在银川胡商公司名下，后银川胡商公司在该宗土地上开发建设了编号为4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼共计7栋商品楼。2016年11月16日宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称宁夏高院）受理冯占军诉银川胡商公司、牡丹江胡商公司民间借贷纠纷一案，2016年11月22日宁夏高院根据冯占军的财产保全申请作出（2016）宁民初95号民事裁定，裁定对银川胡商公司价值3588万元的财产予以查封、冻结，2016年11月23日宁夏高院向银川市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，查封了银川胡商公司名下银国用（2011）第XXX号土地使用权，同日，宁夏高院向银川市房屋产权交易管理中心发出协助执行通知书，对银川胡商公司名下“XX国际商贸城”1号楼一层至十四层全部房产，8号楼1908室、1913室、1914室、1915室、1916室、1918室、1919室，12号楼101室、102室、103室、104室、136室，13号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室进行了预查封，2017年6月29日宁夏高院作出（2016）宁民初95号民事判决，判决银川胡商公司、牡丹江胡商公司偿还冯占军借款本金2600万元及利息，该判决生效后银川胡商公司、牡丹江胡商公司未履行判决确定的义务，冯占军向宁夏高院申请强制执行，2017年10月24日宁夏高院作出（2017）宁执46号执行裁定，裁定该案由本院执行，本院于2017年11月2日立案执行，案号为（2017）宁0104执5646号，2019年11月6日本院向银川市不动产登记事务中心和银川市房屋产权交易管理中心发出（2017）宁0104执5646号协助执行通知书，对宁夏高院查封的前述土地使用权和房屋产权进行了续查封。现长枫公司提交《协议书》、《工程价款优先权确认函》、《情况说明》，欲证明银川胡商公司以“XX国际商贸城二期”8号楼一层至十九层的全部房屋抵顶其应付长枫建设公司的工程款。本院认为，2016年11月23日宁夏高院将案涉土地使用权查封，因案涉土地使用权人及地上建筑物所有权人均登记在胡商公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，法院查封案涉土地使用权的行为将影响购房者的权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人在购买不动产后，虽未取得物权登记，但在符合上述第二十八条规定的情形下，仍然享有排除其他金钱债权执行的权利。本案中，本院在执行冯占军与银川胡商公司、牡丹江胡商公司民间借贷纠纷一案过程中，将被执行人银川胡商公司名下的案涉土地使用权和房屋续查封，涉及到本案案涉房屋，法院查封了8号楼1908室、1914室、1915室、1916室、1918室、1919室房屋，而8号楼1904室、1909室房屋虽未查封，但法院查封案涉土地使用权的行为将影响1904室、1909室购房者的权益。长枫公司称其与银川胡商公司达成以“胡商国际商贸城二期”8号楼一层至十九层全部房屋抵顶工程款，其系案涉房屋的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，因案涉房屋产权登记在银川胡商公司名下，长枫公司所提异议不能成立。执行异议审查属于程序审查，如果案外人主张的民事权益涉及实体权利，应通过审判程序即执行异议之诉予以认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回长枫建设集团有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 周 勇审判员 李霭杭审判员 刘 城二〇二〇年十月九日书记员 梁金宇附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。