河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初4263号原告(反诉被告)：魏金玲，女，1969年11月19日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市滨河路世博一品城东院。委托诉讼代理人：孙志刚，巩义市博昱法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：马国强，男，1977年10月27日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市南河渡邮政储蓄。委托诉讼代理人：赵建波，河南星光律师事务所律师。原告（反诉被告）魏金玲与被告（反诉原告）马国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏金玲的委托诉讼代理人孙志刚、被告（反诉原告）马国强及其委托诉讼代理人赵建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏金玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令马国强支付魏金玲租金9万元及利息；2、依法判令马国强向魏金玲支付物业费4,996元。诉讼中，魏金玲将第1项诉讼请求中的利息计算方式明确为：自2020年5月21日起至实际支付之日止按年利率6%计算，并将第2项诉讼请求中的物业费4,996元变更为6,364元。事实与理由：马国强租用魏金玲位于巩义市××路东方现代城西门20-9号商铺（以下简称20-9号商铺），面积为350平方米，租期五年，自2018年5月20日起至2023年5月20日止；租金第一年为6万元，以后每年9万元，于每年5月30日前付清，并支付租期内的物业费。2020年5月30日，马国强未按照约定支付租金，后经魏金玲多次催要一直未付。为维护魏金玲的合法权益，现特提起诉讼，请求判令如诉。马国强辩称，1、因受疫情影响，其和魏金玲多次协商要求缓交或减免租金，但魏金玲不同意。后经双方协商租赁合同于2020年6月30日已经解除。关于魏金玲诉请的2020年6月份房屋租金及其他费用，马国强已经以其房屋装修、装饰费用相抵扣，故应当驳回魏金玲要求支付租金9万元及利息的诉讼请求。2、被告愿意承担租用涉案房屋期间的物业费，具体数额应当以物业公司确定标准为准。马国强向本院提出反诉请求:判令魏金玲支付马国强为20-9号商铺增添基础设施费用9万元。事实与理由：2018年3月20日，马国强与魏金玲签订《房屋租赁合同》，租赁魏金玲的20-9号商铺，魏金玲向马国强交付的房屋系毛坯房，大门损坏，根本不具备进驻营业条件。马国强承租时，对该房屋进行了铺设地砖、安装水暖管道，加装卫浴、楼梯等装修，花费共计近20万元，该部分费用损失应当由魏金玲予以适当补偿。2020年春节以来，因受疫情影响，马国强的生意惨淡，在国家出台因受疫情影响，倡导减免租金的政策前提下，马国强提出按月向魏金玲支付租金，但魏金玲不同意，为此马国强被迫解除租赁合同。为维护马国强的合法权益，现特提起反诉，请求判如所诉。魏金玲针对马国强的反诉辩称，马国强的反诉不能成立。根据相关司法解释规定，在房屋承租期内，承租方提出解除租赁合同，主张装饰、装修残值费用损失，不应支持，装饰、装修物应当归出租方所有。现原告不同意解除房屋租赁合同，因为马国强对其提出的房屋装修设施费用根本没有事实和法律依据，应当驳回其反诉请求。本院经审理查明如下事实：2018年3月份，魏金玲将其20-9号商铺交由马国强进行装修。2018年3月20日，魏金玲作为甲方、马国强作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，其主要内容为：甲方将20-9号商铺租赁给乙方使用，一、甲方出租的房屋坐落地址：巩义市××路东方现代城西门，建筑面积350平方米。二、租期5年，自2018年5月20日起至2023年5月20日止。三、租金和付款方式：第一年6万元，以后每年9万元，租金每年5月30日前付清。四、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金2万元。五、合同终止条件：1、本合同期限届满，双方不再续签合同；2、双方通过书面协议解除本合同；3、因不可抗力致使合同目的不能实现；4、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。六、免责条件：若租赁房屋因为不可抗力的自然灾害导致损毁或者造成承租人损失的，双方互不承担责任；承租期间，若承租方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，承租方需立即书面通知出租方。合同中对双方的其他权利、义务也同时做了约定。同年5月28日，双方开始实际履行《房屋租赁合同》，马国强缴纳了2018年、2019年的租赁费共计15万元，后马国强未按照约定时间于2020年5月30日前支付第三年的租赁费，并提出因受疫情影响，要求按月支付租赁费，否则将解除合同，双方为此发生争执。2020年6月30日，马国强搬离20-9号商铺，同时通知魏金玲取走20-9号商铺钥匙，引起本案诉讼。同时查明，根据郑州缔华物业管理有限公司巩义分公司出具的《物业费书面催交函》及《东方现代城催费通知单》显示：20-9号商铺至2020年6月30日未缴纳物业费为5,834元,至2020年7月31日未缴纳物业费共计6,364元。另查明，诉讼中马国强称其装修20-9号商铺花去181,725元，并提供了河南金路源建筑装饰工程有限公司出具的装修清单予以证明。马国强为证明双方已经协商解除了《房屋租赁合同》，提供了微信聊天记录截图照片打印件1份、情况说明1份、停业公告1份等证据加以证明。魏金玲认为以上证据不能证明双方就解除《房屋租赁合同》达成了一致处理意见。本院认为，魏金玲、马国强经平等协商签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自义务。魏金玲依照合同约定将房屋交付给马国强使用，马国强支付了两年租金后，未再按照合同约定支付第三年应付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于马国强于2020年6月30日已经实际搬离20-9号商铺，不愿再租赁20-9号商铺，造成《房屋租赁合同》无法继续履行，双方签订合同的目的不能实现，故本院认定《房屋租赁合同》于2020年6月30日已经解除。马国强于2020年6月30日搬离20-9号商铺，其应当支付租金至2020年6月30日，即马国强应当向魏金玲支付2020年5月21日起至2020年6月30日期间的租金9,863.01元（90,000元÷365天×40天），同时，应当赔付自2020年5月21日起至实际付款之日止以9,863.01元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失。魏金玲诉请马国强支付租金9万元及利息没有事实依据，本院不予全部支持。马国强于2020年6月30日搬离20-9号商铺，故其应当支付在此之前所拖欠的物业费5,834元。魏金玲诉请马国强支付20-9号商铺2020年7月31日前拖欠的全部物业费6,364元缺乏依据，本院不予全部支持。马国强在征得魏金玲同意后对20-9号商铺进行了装修，因双方在《房屋租赁合同》中未约定合同解除后装修、装饰物如何处理，且魏金玲在诉讼中未明确表示同意利用装饰、装修物，故在因马国强违约导致合同解除的情形下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，马国强反诉要求魏金玲支付20-9号商铺基础设施费用9万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马国强于本判决生效之日起十日支付原告魏金玲房屋租金9,863.01元及逾期利息（自2020年5月21日起至实际付款之日止按照年利率6%计算）；二、被告（反诉原告）马国强于本判决生效之日起十日向原告魏金玲支付物业费5,834元；三、驳回原告（反诉被告）魏金玲的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马国强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,209元，减半收取1,105元，由原告（反诉被告）魏金玲负担925元，被告（反诉原告）马国强负担180元；反诉费1,025元，由被告（反诉原告）马国强负担。本判决为终审判决。审判员  刘庆文二〇二〇年十月二十六日书记员  赵昊阳