江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初5200号原告：盛明花，女，1961年10月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张天宇，上海达尊律师事务所律师。被告：启东通誉置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心**东。法定代表人：吴海，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，该公司员工。原告盛明花与被告启东通誉置业有限公司（以下简称通誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛明花的委托诉讼代理人张天宇、被告通誉公司的委托诉讼代理人顾彬菁到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告盛明花向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金270164元（以1972000元为基数，自2016年8月31日至2020年5月30日按日万分之一计算），保留2020年6月1日至实际交房之日止的违约金的诉权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年12月24日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：T0016753），合同约定：原告购买被告位于江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯第******号的房屋，房屋价款为1972000元，合同对房款的履行、房屋交付时间及交房标准等事项进行了约定。合同第九条规定，逾期交房的，逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付购房款1972000元。交房期至，被告无法按期交房，原告等待至今，被告仍无法按照合同标准交付房屋，被告应当按照合同约定承担逾期交房的违约金。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告通誉公司辩称：1、案涉房屋在合同约定的交付日期前已完成竣工验收手续，没有理由不予交付房屋；2、补充协议约定原告应在合同约定的时间或收楼通知书确定的时间自行到被告处办理收楼手续，且原告无证据证明被告在履行过程中拒绝交房；3、合同并未约定被告未履行书面通知交房的违约责任；4、原告已于2018年3月20日领取了案涉房屋产权登记卡，已实际取得案涉房屋；5、案涉房屋合同约定的交房时间为2016年8月30日，原告的诉请已超过了诉讼时效；6、即便被告逾期交房，按照补充协议约定逾期超过180天后原告要求继续履行合同的逾期交房违约金支付比例不超过总房价的2%，原告诉请过高；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，原、被告双方签订合同编号为T0016753号的《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买位于江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外则东南部启东市寅阳镇恒大海上威尼斯第*******号商品房一套，房屋建筑面积为189.52平方米，房屋总价为人民币1972000元。付款方式：2015年12月26日前支付首期房款681600元，余款1380400元于2016年1月3日前支付。第八条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人的，逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告盛明花在买受人处签字并捺印，被告通誉公司在出卖人处加盖公章。嗣后，原、被告双方又就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议》一份。该协议第六条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第七条约定：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已交付房屋。第十一条约定：买受人应当按照合同约定的时间或者收楼通知书确定的时间自行到出卖人指定地点办理收楼手续，如出现保修范围内质量问题的，不影响房屋的使用和交付，买受人不得以此拒绝收楼，买受人不按约定时间收楼或无故不收楼的，视为从合同约定之日或收楼通知中确定之日起该商品房已达到交付条件并已实际交付给买受人。第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议签订后，原告盛明花在买受人处签字并捺印，被告通誉公司在出卖人处加盖公章。另查明，原告已支付案涉房屋全部房款1972000元。2018年3月20日，原告盛明花在交房资料领取单上签字，确认领取了上述房屋的产权登记卡。2018年12月，被告向原告发出“恒大海上威尼斯敦促收楼通知书”一份，通知原告尽快办理上述房屋的相关收楼手续，原告收到该份通知书后，至今未办理收楼手续。上述事实，由商品房买卖合同、补充协议、增值税发票、交房资料领取单、商品房产权登记卡、恒大海上威尼斯敦促收楼通知书、EMS面单、会计凭证清单及双方当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按合同约定全面履行义务。本案中，被告认为案涉房屋在交付日期前已完成竣工验收手续，没有理由不予交付房屋，但可以交付房屋并不能由此推定被告已完成了案涉房屋的交付。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，明确了通誉公司具有书面通知的义务。《补充协议》第十一条约定：买受人应按合同约定的时间或收楼通知书确定的时间自行到出卖人指定地点办理收楼手续，该“指定地点”亦需要通誉公司的通知来确定，因此通知交付义务是被告的合同义务。被告未能书面通知原告办理交付手续，应当承担违约责任。因本案原告于2018年3月20日签字确认领取了房屋产权登记卡，持房屋产权登记卡及相关资料即可办理商品房权属登记，故被告已于2018年3月20日将案涉房屋实际交付原告。本案违约金的计算期间为2016年8月31日至2018年3月19日，共计565天。关于本案违约金的计算方式，原告主张按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的已付房款的万分之一按日计算违约金，被告辩称双方签订的《补充协议》第六条约定逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的违约金最高不超过房屋总价的2%，本院认为，《补充协议》系被告提供的格式条款，将违约金设定上限的约定免除了被告的责任、限制了原告的权利，显失公平，因此该条款无效，本案违约金按双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的方式计算为111418元（1972000元×0.0001×565天）。被告抗辩原告的诉请已过诉讼时效，本院认为，原告于2018年3月20日领取了房屋产权登记卡，且2018年12月底被告曾向原告发出“恒大海上威尼斯敦促收楼通知书”通知原告收楼，故本案原告的诉请未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告启东通誉置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告盛明花支付违约金111418元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告盛明花的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2676元（原告已预交），由原告盛明花负担1572元，由被告启东通誉置业有限公司负担1104元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5352元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。（此页无正文）审 判 员  施 瑜二〇二〇年十月二十一日法官助理  高 颖书 记 员  陆梦娇