贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12501号 原告：毕节康泰物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威西路**，统一社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：王大斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：阳东海，1978年2月24日出生，汉族，该公司员工。 被告：范婷，女，1985年2月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区；现住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（一般授权）：熊杨，与被告范婷系夫妻关系。 原告毕节康泰物业管理有限公司（下称：康泰物业公司）与被告范婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康泰物业公司委托诉讼代理人阳东海、被告范婷的委托诉讼代理人熊杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康泰物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告范婷向原告支付第四、第五期物业费，即2018年4月1日至2020年10月31日的物业费3,374.00元、违约金1,012.00元，其余部分自愿放弃，各项请求金额合计4,386.00元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定诉至法院，望贵院判如所求;二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年4月26日,原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务费标准为(收费面积以产权登记建筑面积为准)，住宅:1.00元/平方米/月，被告应于每年4月1日前缴付当年物业服务费,每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。被告所购房屋面积108.83平方米，被告应于2020年4月1日前支付第四、第五期物业费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付义务并承担违约责任。原告依法诉至贵院请求判令如上所请为谢。 被告范婷辩称:就被答辩人诉答辩人物服务合同纠纷一案，依照相关法律规定，结合本案事实答辩如下： 一、被答辩人无向答辩人收取物业服务费用的合法资格。 第一、根据《物业管理条例》规定，前期物业管理第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期服务合同”。该条款指出《前期物业服务合同》应当在建设单位与其选聘的物业服务企业两个主体之间即毕节创美房地产开发有限公司与被答辩人之间签订，答辩人无签订资格。该合同旨在证明物业服务企业是由建设单位选聘的，经过建设单位授权手续，取得对业主收取物业服务费的资质。本案中，被答辩人未提供相关基础合同，视为无合法授权。 第二，答辩人作为创美世纪城物业买方，根据该《条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。自然受到建设单位与其选聘的物业服务企业之间签订的前期物业服务合同的约束，无需且无资格再次以自己名义与被答辩人签订所谓的《前期物业服务合同》。所以被答辩人在确定签订对象时发生认识错误。答辩人并无签订主体资格，根据《合同法》第九条，答辩人并无相应民事权利，签订的合同当然无效，自始无效。 第三、既然被答辩人与答辩人签订了《前期物业服务合同》，可以推定被答辩人与建设单位毕节创美房地产开发有限公司之间没有签署过《前期物业服务合同》，进而证明被答辩人不是建设单位毕节创美房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，没有取得建设单位的合法授权，无资格也无权向答辩人收取任何的物业服务费。答辩人无义务向被答辩人缴纳物业服务费。 二、《前期物业服务合同》本身部分条款侵害答辩人利益，限制甚至排除答辩人的主要权利。 第一、《前期物业服务合同》内容明显缺乏选聘物业服务企业合意。违背《合同法》规定的双方自愿、平等、协商的基础。 第二，合同充斥由被答辩人提供的格式条款。答辩人只有同意或不同意的选择，即答辩人签订时受到被答辩人不签就不给房屋钥匙之胁迫。 第三，格式条款存在加重答辩人责任，限制或者排除答辩人主要权利。相反对被答辩人的免责条款，被答辩人未向答辩人尽到提示、说明义务等情况。具体情形罗列如下:(1)《前期物业服务合同》第一条一5、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项服务与管理业务，但不得将本物业的整体服务责任转让给第三方，明显不符合一般人道德观念，增设了被答辩人权利，由此是否可以推导出被答辩人也可以把收取物业服务费用转委托第三方代收，该条款无效。(2)“五、二上列费用仅为甲方提供车位清洁、维护、场地使用等服务的费用，不包括车辆保管费用，车辆发生遗失、损坏的，若甲方已按本合同约定履行了物业管理义务，则甲方不承担赔偿责任，甲方可协助乙方向侵权方主张赔偿”、“在本合同期间小区内发生入室盗窃、抢劫、打砸等情况的，若甲方已尽到本合同约定的义务，相关损失由乙方自行承担”。不知道被答辩人已按本合同约定履行了物业管理义务是什么，被答辩人未作妥善解释，不合理地免除或者减轻其责任。约定不明，视为没有约定。(3)“6、依据本协议向乙方收取物业服务费用”。被答辩人本无收取物业服务费用资格，该条款无效。(4)“二、7、对其产权所属的单元具有法定的所有权，但所有异动(如出租，出售等)须在一个月内书面通知甲方。房产出售后，乙方须告知并负责促成受让人与甲方重新签订本协议，在协议未签订之前，视为乙方已将本协议的权利与义一并转让予受让人，房产出租后，乙方须保证承租人遵守并履行本协议和临时管理规约所制定的条款。房产异动后，如乙方未履行本条之义务应承担连带责任，对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度等造成的损失、损害承担民事责任”。明显被答辩人加重答辩人义务，且于法无据，属无效条款。(5)“9、自本协议终止时起5日内，与业主委员会招聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，办理移文手续后的三个月内，若新聘的物业服务企业因故未对创美世纪城实施管理，本协议继续执行”。剥夺答辩人对《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限”法律赋予的权利，属无效条款。(6)“第四条一、乙方交纳费用时间:每年4月1日之前缴纳，缴付当年物业服务费(首次缴付以开发商通知的交房之日起计算，一次性交纳一年物业服务费)，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金。首期物业服务费用从开发商通知的交房之日起计算，如在交房之日内未办理接房手续的视为自动接房，并从该日开始计收滞纳金”、“三、从开发商通知的交房之日起，乙方全额交纳物业服务费用”、“四、乙方出租物业时，物业服务费用仍由乙方交纳;如乙方与承租人另有约定，从其约定，乙负有连带缴纳责任”、“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及甲方代缴代垫的有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交金额每天千分之五交纳违约金”。排除答辩人主要权利，属无效条款。(7)“第十条广告牌设置及权益乙方委托甲方对楼顶、外墙、小区内、入户大厅、电梯、楼道等属于小区公共场所的广告位出租、广告发布、广告费收取等所有广告事务进行管理，由甲方统一经营管理二、广告收益用于补充物业服务经费的不足。属于开发商所有的房屋、配套设施、、地下车库等的广事务由开发商与甲方协商处理所得收益归开发商所有。未经甲方同意，乙方不得在任何位置设置广告，也不得私自出租甲方统一管理的广告牌。”排除答辩人主要权利，该条款无效。 三、被答辩人提供的服务未达法定标准，答辩人有权行使同时履行抗辩权。根据“二、乙方按照下列标准缴纳物业服务费(收费面积以产权登记建筑面积为准);1、住宅:1.0元/平方米/月;商业:2.2元/平方米/月”条款得知，被答辩人收取物业服务费住宅:1.0元/平方米/月。而根据物业费市场，经物价部门定价，物业费收取标准定为四级(附相关收费规定、收费标准)。被答辩人没有达到一级收费标准，答辩人可以行使法律赋予的同时履行抗辩权，并保留向有关部门举报的权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”答辩人不交物业服务费是正当行使法律赋予的权利，并无不当，而因被答辩人提供格式条款中“第十一条其他约定事项一、乙方不得因任何纠纷而拒交本协议所约定的一切费用”。排除答辩人主要权利，属无效条款。 综上，第一，答辩人认为被答辩人一无向答辩人收取物业服务费用的合法资格:二侵害答辩人利益，其提供的格式条款加重答辩人责任，限制或排除答辩人主要权利，未尽提示、说明义务:三没有达到相应服务标准，还排除答辩人依法行使抗辩权。请求人民法院依法驳回被答辩人所有诉讼请求。第二，请求被答辩人返还2013年至2017年向答辩人收取的不当得利，共计6,480.00元(108×12×5=6,480.00元)。 本院经审理认定事实如下：原告康泰物业与毕节创美房地产管理有限公司于2015年1月1日签订前期物业服务合同，合同期限从2015年1月1日起至2025年12月31日止，约定原告为毕节市七星关区草海大道创美世纪城的物业管理公司，被告是该小区业主。2015年4月，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业服务收费（收费面积以产权登记建筑面积为准），于每年4月1日前缴纳，缴付当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三的滞纳金，标准为：住宅1.00元/平方米/月；商业2.20元/平方米/月，代收代缴生活垃圾清运费10元/户/月。被告房屋的建筑面积为108.83平方米。合同附属的《临时管理规约》还约定了物业管理中双方的义务。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如垃圾堆放不规范、个别单元门禁系统不能使用等问题。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。被告从2018年4月1日起至2020年10月31日止未向原告交付物业服务费。为此，原告以前述诉讼请求诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述以及双方所举的证据，上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认并在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定向支付物业服务费，被告认可从2018年4月1日至2020年10月31日未向原告缴纳物业服务费，按合同约定的交费标准计算，被告欠原告2018年4月1日至2020年10月31日期间(31个月)的物业费为3,373.73元（1.00元×108.83×31=3,373.73元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任。故对原告主张被告支付物业费的诉请，本院支持2,698.98元（3,373.73×80%=2,698.98元）。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对被告要求原告返还其收取不当得利6,480.00元的意见，经法院释明后，被告表示不提出反诉，故不属于本案的处理范围；对被告主张本案载基础合同及双方签订的合同属于无效合同的抗辩意见，原告已提供基础合同，其合同效力不是本案的审理范围；对被告的其他抗辩意见，本院不予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告范婷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节康泰物业管理有限公司支付2018年4月1日至2020年10月31日期间的物业服务费2,698.98元； 二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由原告毕节康泰物业管理有限公司负担10.00元，被告范婷负担15.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇二〇年十月二十日 书记员  申巍