山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2120号上诉人（原审被告）：中国人民解放军第四储备资产管理局济南区域管理站临沂储备资产管理办事处（原名中国人民解放军济南军区临沂房地产管理处），住所地临沂市兰山区解放路**。主要负责人：王春晓，处长。委托诉讼代理人：刘静华，山东兰亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王修利，男，1967年5月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：刘庆，山东世纪星律师事务所律师。上诉人中国人民解放军第四储备资产管理局济南区域管理站临沂储备资产管理办事处（以下简称临沂房管处）因与被上诉人王修利财产损害赔偿纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初3757号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂房管处上诉请求：1.依法发回重审或驳回被上诉人王修利的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人王修利承担。事实和理由：一、被上诉人王修利擅自转租并同意次承租人尚娟对租赁物进行装修改造，违反租赁合同约定。根据王修利与中国人民解放军71977部队签订的《军队房地产租赁合同》第六条第三款、第四款约定，承租人对房屋进行装修改造，应当征得出租人同意。承租人王修利在未征得出租人同意的情况下擅自同意次承租人对租赁物进行改造，王修利在履行合同过程中存在过错，应当承担违约责任，次承租人因此产生的损失不应当由出租人承担。二、次承租人尚娟在接到出租人停止建设、返还租赁物通知的情况下，拒不改正，继续施工，其行为违反《房屋租赁合同》第四条约定，应当承担违约责任。上诉人于2016年6月22日书面通知尚娟，通知其腾退搬离、排除妨害、恢复原状。尚娟与王修利签订的《房屋租赁合同》亦约定因军队政策发生调整需终止合同，次承租人接到通知后应返还租赁物。本案中，尚娟在接到书面通知后不予理会、继续施工，其在履行合同过程中存在过错，应当承担违约责任。次承租人因此造成的损失，不应当由出租人承担。三、中央军委于2016年2月下发通知，要求部队停止对外有偿服务。无论是王修利与71977部队之间的租赁合同，还是王修利与尚娟之间的租赁合同，均应当遵照通知精神立即解除。被上诉人王修利明知涉案土地权利人已发生变更，在未征求出租人同意的情况下于2016年4月19日签订《房屋租赁合同》，对合同的签订和履行均负有过错。上诉人在发现尚娟改造房屋的行为后，已尽通知义务，对因王修利、尚娟的过错导致的损害后果不承担赔偿责任。四、被上诉人王修利承担尚娟的经济损失及违约金5000元无法律依据。一审法院在审理6904号案件时，既适用合同法第九十四条规定又适用第二百三十一条规定，其对租赁合同解除的法律依据的认定自相矛盾，且直接影响违约金及损失数额的认定结论。本案系租赁合同纠纷，因此解除王修利与尚娟之间《房屋租赁合同》的依据应当是合同法第二百三十一条，即租赁物灭失。在租赁物灭失的情况下，一审法院依据第一百一十三条确定赔偿范围和违约责任属于适用法律不当。五、尚娟主张的损失不属实，一审法院认定的损失数额无事实依据。1、涉案评估公司在接受法院委托后出具的两份评估报告缺乏真实性、合法性，两份评估报告均提及化粪池建设，足以证实两份报告存在重叠的部分。两份报告系同时出具，评估公司在尚娟案评估报告中了解到尚娟进行了下水道改造、院内墙拆除、平房拆除、、地面砖铺贴以上建设项目均涉及对王修利装修项目进行拆除，但在王修利案中仍将相关项目列入评估结论作为认定损失的依据。2、尚娟主张的损失是基于《装饰装修合同》而发生的费用支出。但是尚娟与沈维利之间仅有一张14万元的收据，无转账记录。即使该收据依法被认定属实，尚娟也仅支出了14万元的装修费，一审法院认定的326640元损失数额无事实依据。综上，本案应发回重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求。王修利辩称，一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉。王修利向一审法院起诉请求：1、判令临沂房管处立即向王修利支付因2016年6月26日凌晨强拆行为造成王修利承担违约责任，向租赁王修利房屋的尚娟支付赔偿款并处理该赔偿事宜支出的诉讼费、评估费损失共计361415元，并自2019年4月16日开始按照年息6%支付利息损失至全部款项付清为止；2、本案诉讼费由临沂房管处负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。王修利提交证据如下：证据1、日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初5557号民事判决书、日照市中级人民法院（2018）鲁11民终2086号民事判决书各一份。证据2、日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6904号民事判决书与日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1942号民事判决书，证明王修利与案外人尚娟的纠纷过程及司法认定结果。证据3、日照市东港区人民法院（2019）鲁1102执567号结案通知书，执行标的额是357990元。证明王修利履行了法院判定的支付义务；证据4、房屋租赁合同和房产证住所产权证明，证明王修利出租房屋取得了原71977部队的认可；证据5、军队房地产租赁合同，证明租赁关系，后附证明一份，证明王修利可以在涉案土地上进行建设。临沂房管处提交如下证据：证据1、110处警现场情况登记、处结备案表，证明2015年10月31日张守玉曾经报警阻止临沂房管处拆除涉案房屋，可以证实王修利对于临沂房管处与海防九团交接土地一事完全知情，同时证明在2016年王修利起诉临沂房管处及林玉荣财产损害赔偿纠纷案件中，王修利对林玉荣接受临沂房管处的委托拆除涉案场地内的建筑是完全知情的，原因是在2015年10月31日张守玉报案时，林玉荣对场地内的房屋进行拆除由此发生纠纷，王修利对涉案土地存在争议和纠纷完全知情，在此前提下仍于2016年4月份与尚娟签订合同，王修利存在缔约过失责任。临沂房管处庭前申请一审法院调取了（2016）鲁1102民初6904号卷宗，阅卷后认为尚娟的损失不属实，证人证言存在做伪证的情形，尚娟在临沂房管处制止其装修三、四次的情况下，仍然继续使用，存在明显过错，对于卷宗中认定的事实，临沂房管处提出以下几点：1、证人沈维利发表证言，主张其与尚娟之间是装修合同关系，但是在派出所做出的询问笔录中可以明显看出与尚娟订立装修合同关系的并不是沈维利，施工人郑成军在做笔录的时候说包工头姓赵，在拆除后到达现场，并且到达现场后与尚娟联系。2、尚娟主张装修合同总价款是80万元，沈维利在作证的时候主张拆除前基本完工，但是鉴定结论是32万元，由此可见，对于装修标的总价款，尚娟和沈维利的陈述是相互矛盾的。3、尚娟和沈维利的装修合同签订于2016年4月20日，但是该合同中有双方于4月19日补充的违约条款，该违约责任在6904号判决书中也进行了判定，但是可以明显看出违约条款先于装修合同制定，临沂房管处认为可直接推定不属实。4、尚娟的损失是2019年4月19日签订合同后至2019年6月26日房屋拆除前的装修费用支出，临沂房管处认为该费用支出，是否真实应当参考装修方是否收到装修款，但是沈维利的证言明确其收到了14万元的装修款，而尚娟提交的装修款过付的证据是14万元的收据，没有转账凭证，临沂房管处认为即使房屋被拆除，如果装修行为实际发生，沈维利也应当收到足额的装修费用，根据沈维利的证言和尚娟提到的证据，尚娟的损失就应当是14万元。5、6904号案件中临沂房管处并不是当事人，但是经办人对刘勇律师做了调查笔录，并且技术室向临沂房管处送达了参与鉴定的通知书，以上行为临沂房管处均不认可，临沂房管处并未授权刘勇律师做调查笔录，技术室发布通知书也没有任何法律依据。临沂房管处对王修利提交的证据1真实性无异议，临沂房管处不服二审判决，已申请再审，申请期间王修利申请了强制执行。对证据2真实性无异议，但是对该判决书认定的损失数额有异议，不认可评估鉴定结论，并且对一审案件确定的解除合同的法律依据提出异议，通过二审判决可以看出，二审法院是依据合同法第231条，解除合同，那么尚娟主张的违约责任及基于违约认定的损失均不成立。对于证据3真实性无异议，对于王修利主动赔偿给尚娟的案款数额不予认可。对证据4真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，该份证据能够证实王修利与尚娟签订租赁合同存在缔约过失责任，王修利与张忠文签订协议时，征得海防九团的同意，且该部队在转租合同中盖章，但在实际履行过程中张忠文和王修利提前解约，2014年3月10日王修利又与陶怀江签订合同，2016年4月份，王修利与尚娟签订合同时，明知应当征得临沂房管处同意，而未征求临沂房管处意见，王修利擅自转租的行为违反其签订的证据5租赁合同的约定构成违约，因此该份证据不能够证实临沂房管处同意王修利将土地转租给尚娟。对证据5真实性无异议，合法性和关联性有异议，该份合同并不是71977部队和王修利签订，而是加盖的部队后勤处营房股的印章，无论是71977部队还是临沂房管处均未对该租赁合同进行追认，证据5中的证明也是由后勤处出具。王修利对临沂房管处提交的证据真实性无异议，但认为该证据不能证明临沂房管处的主张，临沂房管处没有证据证明王修利对临沂房管处与海防九团的交接是知情的。本案是租赁合同，买卖不破租赁，何况本案中该涉案房屋产权转移是部队无偿划转，王修利享有完整的租赁权，是受法律保护的，不存在任何的争议，根据军事实施保护法，拆除该营房须征得国务院和中央军委的批准，采取合法的方式解除租赁权，才能够进行相关的拆除，王修利与尚娟签订合同是王修利自主权利，不存在临沂房管处所说的存在争议和纠纷，就不能进行相关的自主经营。因临沂房管处的拆除行为引发了两个诉讼案件，即（2016）鲁1102民初5557号王修利诉临沂房管处、林玉荣、日照市华丰建筑工程有限公司财产损害赔偿纠纷案以及（2016）鲁1102民初6904号尚娟诉王修利房屋租赁合同纠纷案，上述两案审理过程中当事人均申请对损失情况进行了鉴定，由山东宸正价格评估有限公司分别作出了鲁宸价评字（2018）第03008号和鲁宸价评字（2018）第03009号价格评估报告。为防止上述两份评估报告的评估标的存在重合，一审法院依法向山东宸正价格评估有限公司出具函件，要求评估公司核实上述两评估报告的评估标的是否存在重合，并以书面形式交至法院。山东宸正价格评估公司复函称鲁宸价评字（2018）第03008号和鲁宸价评字（2018）第03009号价格评估报告中评估标的没有重合之处。对该复函，王修利无异议，临沂房管处提出异议称，对复函三性无异议，但评估公司复函意见恰能够说明其接受法院委托后出具的两份评估报告缺乏真实性、合法性。两份评估报告均提及化粪池建设，足以证实两份报告存在重叠的部分。两份报告系同时出具，评估公司在尚娟案评估报告中了解到尚娟进行了下水道改造、院内墙拆除、平房拆除、、地面砖铺设以上建设项目均涉及对王修利装修项目进行拆除。但在王修利案中仍将相关项目列入评估结论作为认定损失的依据。临沂房管处认为评估公司在两案中屡次出具不实证言，其评估结论及复函意见均不应采纳。对于临沂房管处的异议，山东宸正价格评估有限公司再次复函称：尚娟案中的化粪池是尚娟在进行民宿工程建设中重新建造的，而王修利案中的化粪池是王修利进行日照市大泉沟村营区铁结构大棚、平板房、围墙、、地面硬化十三间瓦房等改造工程中所建设的，两者建成时间不同，所处位置不同；尚娟案中的下水道改造，是尚娟在民宿工程项目中重新铺设建成的，为PVC管道，而王修利案中的下水道为水泥管道；对于院内墙、平房拆除项目是尚娟在民宿工程项目建设中为在其租赁区内大门口及通道进出客车方便通行所需，拆除与伙房同一排南平房南侧的一段院内墙体及南平房、洗澡间平房。。地面景观砖铺设项目尚未建设完成营区已被拆除，只有定金损失。对该复函，王修利无异议，临沂房管处称评估公司未对其提出的第三条异议进行明确答复。经审查，各方对于对方提供的证据真实性均无异议，一审法院予以确认。鲁宸价评字（2018）第03009号价格评估报告已经为法院生效判决所羁束，临沂房管处申请对尚娟的损失重新鉴定，一审法院不予准许。对于证据的证明力，一审法院将结合查明的其他事实予以综合认定。一审法院经审理认定事实如下，2007年4月18日，王修利（乙方）与71977部队（甲方）签订军队房地产租赁合同，合同约定，甲方自愿将坐落在日照泉沟村营房（济鲁字2366）的房屋建筑面积282平方米（共2排），土地面积3996平方米（6亩）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为经营加工。租赁期限二十年，自2007年5月1日起至2027年4月30日止。房地产租金共（不含水、电暖、煤气、设备等费用）为人民币4800元整。付款方式:签订合同当日支付前10年租金2400元整；2017年4月30日支付后10年租金2400元整。租赁期内乙方的义务有：负责所承租的营区房地产及营区内树木的看管维护，管理使用不当或者其他人为原因造成房屋损坏的，必须予以按评估价值赔偿。不得对所承租的房地产进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方同意，费用自理。乙方确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物时，须征得甲方同意，方可实施，费用自理。租赁期满后或者解除合同时，乙方有权拆除……同日，71977部队后勤处出具证明一份，内容为：兹证明71977部队（甲方）与王修利（乙方）签订的军队房地产租赁合同（日照市大全沟村营房和日照市秦楼街道后团岭村营房），租赁期限二十年，自2007年5月1日起至2027年4月30日止。甲方应将所出租的房地产按合同规定，在2007年5月1日完整的交付给乙方。若未能按时移交，根据实际交付之日算起，租赁期限不变，按实际日期顺延至期满为止。因出租房地产权属引起的纠纷，造成损失由甲方负责。在租赁期间由乙方依法经营管理，因经营需要可以进行地面平整、房屋维修、院墙围筑、钢构大棚等基础建设，其费用由乙方承担，甲方应维护好乙方的权益。在合同期内，任何一方违反合同，都须向对方按实赔偿。合同期满，乙方应将所承租的房地产完整的交还给甲方，并有优先承租权。合同签订坚持平等协商、公正原则，确保正常履行。当日，王修利交付至该部队租金2400元，部队将涉案房地产交付王修利管理经营使用。接收涉案房地产后，王修利进行了地面平整、房屋维修、院墙围筑、钢构大棚等基础建设，并将部分房地产租赁给他人经营使用。2016年4月19日，王修利（甲方）与尚娟（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将日照市大泉沟营房房屋租赁给乙方，从2016年4月19日起至2019年3月18日止，租金195000元，每年65000元，租赁用途为民宿客栈。尚娟租赁涉案部分房地产后即进行装修。2013年6月20日，济南军区联勤部根据军委总部指示，将涉案不动产移交给临沂房管处。2013年8月21日，青岛警备区海防第九团（即71977部队）与临沂房管处签订济鲁字第2366A、2366B号坐落交接协议书，将涉案房地产移交给临沂房管处，办理书面交接手续，2016年6月22日，临沂房管处办理鲁（2016）日照动产权第0005227号不动产权证书，将涉案房地产登记至自己名下。2016年6月26日凌晨，临沂房管处将王修利租赁的涉案土地上的建筑物（包括出租给尚娟的）均予以拆除。2016年8月3日，王修利向一审法院提起诉讼，要求临沂房管处、案外人林玉荣、日照市华丰建筑工程有限公司赔偿其财产损失。2016年10月17日，尚娟起诉王修利至一审法院，请求判令解除双方签订的租赁合同；判令王修利返还尚娟已付房屋押金5000元，并赔偿尚娟损失450000元并支付违约金5000元，诉讼费由王修利负担。审理过程中，一审法院委托评估机构对尚娟的损失进行了评估，最终认定尚娟损失为326640元。一审法院作出（2016）鲁1102民初6904号民事判决，判令解除王修利、尚娟于2016年4月19日签订的房屋租赁合同，王修利返还尚娟押金5000元，支付尚娟违约金5000元，赔偿尚娟损失326640元。评估费15000元，案件受理费6350元由王修利负担。王修利不服一审判决，提起上诉，案经日照市中级人民法院审理，作出（2018）鲁11民终1942号民事判决，驳回了王修利的上诉，维持了一审判决。二审案件受理费8425元，由王修利负担。2019年4月15日，王修利将各种款项共计357990元支付给尚娟。一审法院认为，王修利与原71977部队签订的军队房地产租赁合同已经法院生效判决确认其合法性。在合同履行过程中，虽涉案不动产权属发生了变化，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。临沂房管处作为涉案不动产的承继方，应当继续按约履行王修利与71999部队签订的军队房地产租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人的主要义务是按照约定交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。71977部队后勤处于2007年4月18日出具的证明证实，71977部队同意王修利依法进行经营管理，并根据经营需要进行地面平整、房屋维修、院墙围筑、钢构大棚等基础建设。王修利将涉案不动产转租给案外人尚娟进行民宿建设，符合军队房地产租赁合同及证明中约定的租赁物用途。在临沂房管处未解除涉案不动产租赁合同的情形下，临沂房管处具有保证承租人对租赁物按照约定用途正常使用的义务。但临沂房管处在未解除租赁合同的情况下将相关租赁物拆除，导致王修利不能履行与尚娟之间的租赁合同义务，并承担了违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。同时临沂房管处出具的证明亦约定了合同期内，任何一方违反合同，都须向对方按实赔偿。故因临沂房管处违约而给王修利造成的损失，临沂房管处应当赔偿。对损失的具体金额，根据已经生效的（2016）鲁1102民初6904号民事判决确认，王修利赔偿案外人尚娟损失326640元，支付违约金5000元，负担评估费15000元，负担一审案件受理费6350元，上述款项王修利已经法院执行程序支付给尚娟。王修利主张二审案件受理费8425元应当由临沂房管处负担，一审法院认为，二审案件受理费系王修利为减少违约损失而支出的合理费用，应予支持。上述款项共计361415元，系王修利的实际损失，应当由违约方临沂房管处负担。对于利息损失，王修利主张以361415元为基数，按照年利率6%支付至款项清偿之日止。该利息的计算不违反法律规定，予以支持。但因王修利的损失系由案外人尚娟向王修利主张违约责任而产生，尚娟并未直接向侵权人即临沂房管处主张侵权责任，因此利息起算以王修利实际向临沂房管处主张权利，即本案立案之日2019年5月9日起算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十九条规定，判决：一、临沂房管处于判决生效后七日内赔偿王修利损失361415元及利息（以361415元为基数，自2019年5月9日起按照年利率6%支付至全部款项清偿之日止）；二、驳回王修利本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6721元，由临沂房管处负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。王修利与71977部队签订的军队房地产租赁合同已经法院生效判决确认其合法性。临沂房管处作为涉案不动产的承继方，应当继续按约履行王修利与71999部队签订的军队房地产租赁合同。王修利将涉案不动产转租给案外人尚娟进行民宿建设，符合军队房地产租赁合同约定的租赁物用途。临沂房管处在未解除涉案租赁合同的情况下将相关租赁物拆除，导致王修利不能履行其与尚娟之间的租赁合同并承担了违约责任，给王修利造成损失，临沂房管处应当承担赔偿责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定及（2016）鲁1102民初6904号生效民事判决确认的损失认定本案赔偿数额亦无不当。综上所述，临沂房管处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6721元，由上诉人中国人民解放军第四储备资产管理局济南区域管理站临沂储备资产管理办事处负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年十月十九日书记员 辛 娜