上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初23116号原告(反诉被告)：奢居会餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吕斌，执行董事。委托诉讼代理人：王建东。被告(反诉原告)：上海荐玺酒店管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李菊宝，执行董事。委托诉讼代理人：周平，上海普若律师事务所律师。奢居会餐饮管理(上海)有限公司(以下简称奢居会公司)与上海荐玺酒店管理有限公司(以下简称荐玺公司)房屋租某合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，荐玺公司于2019年11月18日提起反诉，本院合并进行了审理，依法适用普通程序，于2019年11月12日、2020年9月10日、2020年10月21日公开开庭进行了审理，奢居会公司的委托诉讼代理人王建东、荐玺公司的委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奢居会公司向本院提出诉讼请求：1.要求奢居会公司和荐玺公司签订的《场地使用合作协议》自2019年5月26日起解除；2.要求荐玺公司支付场地使用费人民币(以下币种均为人民币)1,444,593元；3.要求荐玺公司自合同解除之日起三日内将奢居会8楼宴会厅腾空交给奢居会公司。事实与理由：2016年10月21日，奢居会公司和荐玺公司签订《场地使用合作协议》，就荐玺公司使用奢居会8楼从事婚庆等活动进行约定。合同订立后，荐玺公司搭建宴会厅，并自2017年3月15日起承接婚庆活动，但始终未按照约定全额支付场地使用费，之后奢居会公司又依据补充协议约定向荐玺公司支付劳务费500,000元。2019年5月22日，因荐玺公司未支付使用费，奢居会公司发函要求解除合同，未果。2019年8月15日，荐玺公司向奢居会公司发出《合同终止函》，莫名要求终止合同，并提出合同于2019年8月15日解除，人员及设施于2020年12月31日才搬离。双方多次协商未果，故诉至法院。荐玺公司辩称，双方签订的《场地使用合作协议》实际为租某合同，奢居会公司明知楼顶未经规划不得建造建筑物，仍和荐玺公司签约，由荐玺公司出资在8楼违章建造宴会厅，该宴会厅已被认定为违章建筑，故《场地使用合作协议》为无效合同，故不同意解除合同的诉请。双方合作模式为宴会厅建成后周一至周五由奢居会公司使用，周六、日及法定节假日由荐玺公司使用，双方在非自己使用时间使用宴会厅向对方支付使用费。荐玺公司已经按协议第2.7条累计支付奢居会公司场地使用费442,315元，奢居会公司尚拖欠荐玺公司场地使用费129,500元。双方合作期间，奢居会公司单方将场地使用费涨至15,000元，故荐玺公司不同意付款，奢居会公司采取锁门、禁止使用化妆间等手段导致荐玺公司多场次婚宴客户无法使用场地，双方为此报警调解，但未达成一致意见。鉴于双方的协议为无效合同，荐玺公司不同意按照约定的每年保底800,000元支付场地使用费，荐玺公司已经按照实际使用次数结清了场地使用费，故不同意支付场地使用费1,444,593元的诉请，奢居会公司拖欠的129,500元应一并处理。荐玺公司最后一次使用宴会厅为2019年10月25日，可移动的物品已经全部搬离场地，钥匙在奢居会公司处，但荐玺公司建造宴会厅花费2,938,000元，仅仅使用了3年，奢居会公司应进行赔偿，故不同意在诉讼中办理宴会厅交接手续。荐玺公司向本院提出反诉诉讼请求：1.要求确认奢居会公司和荐玺公司签订的《场地使用合作协议》及《补充协议》为无效合同；2.要求奢居会公司赔偿装修损失2,000,000元。事实与理由：2016年10月21日，奢居会公司和荐玺公司签订《场地使用合作协议》，约定荐玺公司在奢居会公司场地搭建玻璃宴会厅并进行装修，合作期间双方共同使用该玻璃宴会厅，合作期满可续签5年合同，期满装修硬件设施归奢居会公司。荐玺公司共投入2,600,000元建造、装修宴会厅，2017年3月15日，宴会厅装修结束投入使用。2018年5月开始，双方因费用结算问题产生矛盾，奢居会公司多次采取锁门等极端措施迫使荐玺公司无法营业。2019年1月开始，奢居会公司单方面要求宴会厅使用费从每场10,000元增加到15,000元，如不同意将在婚宴举办当天锁门不让顾客入场等。2019年10月18日，双方资金结算矛盾再次升级，在小东门派出所协调下，荐玺公司无奈支付了当天场地使用费15,000元。奢居会公司在没有通过政府部门审批情况下，擅自将顶楼出租给荐玺公司存在过错，《场地使用合作协议》实际是违法租某合同，应当属于无效合同，荐玺公司按10年时间作为使用期限投资建造宴会厅，装修费2,600,000元，宴会厅仅使用了3年，故提起反诉要求奢居会公司赔偿装修残值。奢居会公司辩称，荐玺公司提交宴会厅残值评估申请后又撤回，当庭提供的施工合同原件与复印件不一致，无法确认真实性，且未提交付款凭证，不能证明宴会厅的建造成本，且双方的合同是有效合同，荐玺公司违约导致合同解除，奢居会公司不同意赔偿宴会厅的残值。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：上海市黄浦区新码头街XXX号XXX号楼(该地址为产证地址，园区地址为中山南路XXX号XXX号楼)6层、7层房屋系奢居会公司向案外人租某的房屋。2016年10月21日，荐玺公司(甲方)和奢居会公司(乙方)签订《场地使用合作协议》，约定协议有效期自2016年10月21日起至2022年3月17日止，协议期满后，若双方继续合作，则另行签订协议，协议有效期仍为5年；甲方在乙方的中山南路XXX号XXX号楼7楼楼顶搭建宴会厅(即本案争议的奢居会8楼宴会厅)，甲方自行承担宴会厅所有搭建费用，甲方在施工搭建前须向乙方提交所有设计图纸、施工图纸等所有相关文件，经双方确认后方可进行施工；玻璃厅内灯具、音响、投影等硬件及装潢设备由甲方负责购买，甲方拥有该玻璃宴会厅内装潢设备、硬件设施的所有权，本协议期满后，上述所有权归乙方所有，双方在合同期内均拥有该玻璃宴会厅内装潢设备、硬件设施的使用权；宴会厅搭建完成后，周一至周五该宴会厅包括内部设施设备的使用权归乙方，周六至周日及法定节假日使用权归甲方，双方与对方协商确认后，可承接对方宴会厅未销售的活动档期，按照本协议约定的活动类型确定场地使用费；甲方宴会厅建成后，每使用一档，向乙方支付婚宴用场地使用费10,000元、活动用场地使用费8,000元、非婚宴类团宴(如年会、宝宝宴)用场地使用费5,000元；甲方向乙方保证每年不低于800,000元的场地使用费，不足800,000元按800,000元计，由甲方在协议期限届满后30日内向乙方补足，超过800,000元的，按实际使用计，第一个800,000元的计算周期为自甲方宴会厅搭建完工6个月后起计，之后每个计算周期自上一个计算周期结束之日顺延365天，宴会厅搭建完工之日起6个月内，甲方据实向乙方支付场地使用费；乙方应向甲方提供工商营业执照、餐饮许可证等所有证照；除不可抗力因素外，双方在协议有效期内不可擅自终止本协议，由此给对方造成的损失由违约方承担全部责任并承担经济赔偿，宴会厅建设过程中或建设完成后的合作期限内，因相关政策原因导致宴会厅被强行拆除或违章拆除，双方互不承担对方损失赔偿及违约责任；甲方应按照约定向乙方支付款项，逾期超过30日的，每逾期一日，甲方应按照迟延支付金额的5‰向乙方支付违约金，逾期超过60日，乙方有权解除本协议。同日，双方签订《场地使用合作协议补充协议》，约定甲方负责全部筹建事宜，乙方为此向甲方支付劳务费500,000元，如物业对宴会厅建设事宜审批不能通过，双方合作终止，互不承担对方损失及违约责任。上述协议签订后，荐玺公司搭建奢居会8楼钢结构宴会厅并进行装修、购买安装灯具、音响、投影等硬件，于2017年3月15日起承接婚庆活动。奢居会公司按照《场地使用合作协议补充协议》，向荐玺公司支付500,000元。根据《场地使用合作协议》的约定，2017年9月15日前，荐玺公司按照实际使用次数和标准向奢居会公司支付场地使用费87,500元。自2017年9月15日起，荐玺公司每年应向奢居会公司支付场地使用费800,000元，但荐玺公司未按照约定支付。奢居会公司在荐玺公司档期使用8楼宴会厅，亦未按照约定支付全部费用。2019年5月22日，奢居会公司向荐玺公司发函，表示截至2019年3月15日，荐玺公司拖欠奢居会8楼宴会厅场地使用费1,225,082.20元且均已逾期超过60日，根据《场地使用合作协议》的约定，通知荐玺公司《场地使用合作协议》自本公函发出三日立即解除，欠费在三日内支付，滞纳金自欠费之日起计算到实际支付之日止。2019年8月14日，上海市黄浦区城市管理行政执法局向奢居会公司发出《上海市黄浦区城市管理行政执法局责令限期拆除违法建筑决定书》，要求其10日内拆除中山南路XXX号老码头13号楼房顶上的违法搭建，即钢结构的玻璃阳光房的建筑物，逾期将强制拆除。2019年8月15日，荐玺公司向奢居会公司发出《合同终止函》，表示奢居会公司在未经荐玺公司知晓并同意情况下，两次更换经营团队和公司负责人，在沟通过程中，新负责人多次提及打算将奢居会6楼和7楼对外租某，对于荐玺公司是无法正常开展经营业务的严重隐患，且新团队未按合同约定提供荐玺公司所需的化妆室、工作人员工作场地，已不具备继续履行《场地使用合作协议》的意愿和能力，故书面通知自本函发出之日起单方解除《场地使用合作协议》，荐玺公司将于2020年12月31日前(荐玺公司承接的最后一档活动结束后)将荐玺公司所有的奢居会8楼玻璃宴会厅及装潢设备、硬件设施等全部搬离。奢居会公司和荐玺公司此后就宴会厅使用问题多次发生冲突并报警，双方在警察调解下达成一致，2019年10月的场地使用费按时结算，荐玺公司按照实际使用情况向奢居会公司支付场地使用费165,000元。2019年10月，奢居会公司向本院起诉。2019年11月，荐玺公司向本院提出申请，要求对中山南路XXX号老码头13号楼“房顶钢结构婚宴房、8楼卫生间及楼梯改建工程、5楼化妆间装饰工程、8楼宴会厅音响灯光项目、传菜电梯、电梯设备(包括扶梯、人行道)”装修残值进行审价。本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对上述装修残值进行审价。审价过程中，荐玺公司迟迟未缴纳审价费用，并于2020年7月向本院提交撤回司法评估的申请。庭审中，双方当事人一致确认，荐玺公司最后一次使用宴会厅为2019年10月25日，荐玺公司已将可移动的物品全部搬离，奢居会公司持有宴会厅的钥匙。双方另确认，荐玺公司使用8楼宴会厅期间共向奢居会公司支付442,315元，奢居会公司欠付荐玺公司场地使用费129,500元，奢居会公司表示已在诉请中扣除。关于宴会厅的残值，荐玺公司提供一系列合同证明建造成本2,938,000元，但荐玺公司当庭提供的原件与复印件有不一致之处，亦未提供工程款支付凭证，并表示只支付了部分工程款，尚有余款未结清。奢居会公司对建造和装修成本不予认可，亦不同意支付装修残值。上述事实，由双方当事人陈述，奢居会公司提交的《场地使用合作协议》《场地使用合作协议补充协议》、奢居会公司向荐玺公司发出的解除合同函、荐玺公司向奢居会公司发出的《合同终止函》、上海公安局案(事)件接报回执单、上海市房地产权证及相关租某合同、奢居会公司付款清单及明细、荐玺公司付款清单及明细、《上海市黄浦区城市管理行政执法局责令限期拆除违法建筑决定书》、照片等，荐玺公司提交的《酒店宴会合同》、荐玺公司付款清单及明细、奢居会公司付款清单及明细、收条等证据予以证实。本院认为，奢居会公司和荐玺公司在明知未经批准不得建造建筑物的情况下签订《场地使用合作协议》，约定由荐玺公司在奢居会公司承租的房屋楼顶搭建宴会厅，该宴会厅已被政府部门认定为违章搭建，故奢居会公司和荐玺公司签订的《场地使用合作协议》无效。虽然《场地使用合作协议》无效，但奢居会公司和荐玺公司对场地使用费的约定系真实意思表示，荐玺公司亦实际使用宴会厅，荐玺公司按实际使用次数结算的意见无事实和法律依据，奢居会公司要求荐玺公司按照每年保底800,000元的标准支付场地使用费并无不当，本院依法予以支持，但奢居会公司的诉请中包含13号楼117-1室房租，该部分诉请与《场地使用合作协议》无关，应另案主张。奢居会公司同意欠付荐玺公司的场地使用费129,500元从荐玺公司应付的费用中予以扣除，本院予以确认。关于奢居会公司要求荐玺公司腾空交还房屋的诉请，鉴于相关政府部门已要求奢居会公司拆除违章搭建的钢结构玻璃房的建筑物(即双方争议的宴会厅)，荐玺公司应将建筑物腾空交还给奢居会公司，由奢居会公司拆除。关于荐玺公司要求奢居会公司赔偿宴会厅及其附属设施残值的诉请，本院认为，荐玺公司提供的证据不能证明宴会厅的价值，在诉讼中亦撤回了对宴会厅残值的评估申请，本院无法认定宴会厅的残值，且荐玺公司在明知未取得建设工程规划许可证的情况下同意承担搭建宴会厅的费用，奢居会公司亦按照约定向荐玺公司支付了劳务费500,000元，现该宴会厅被认定为违章建筑面临拆除，相关损失应自行承担，故荐玺公司该反诉诉请，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租某合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、反诉原告上海荐玺酒店管理有限公司与反诉被告奢居会餐饮管理(上海)有限公司签订的《场地使用合作协议》《场地使用合作协议补充协议》无效；二、被告上海荐玺酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告奢居会餐饮管理(上海)有限公司场地使用费人民币1,280,685元；三、被告上海荐玺酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区新码头街XXX号XXX号楼(中山南路XXX号XXX号楼)楼顶的钢结构玻璃房的建筑物腾空交还原告奢居会餐饮管理(上海)有限公司，由原告奢居会餐饮管理(上海)有限公司拆除；四、双方其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币17,801元，由原告奢居会餐饮管理(上海)有限公司负担人民币3,561元，被告上海荐玺酒店管理有限公司负担人民币14,240元；反诉案件受理费人民币11,400元，由反诉原告上海荐玺酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙韵清审 判 员  常彩玲人民陪审员  陈 越二〇二〇年十月三十日书 记 员  殷莉萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。