浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3913号 上诉人（原审被告）：杭州畅玩文化创意有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道璞悦湾商铺****，统一社会信用代码：91330108MA27W1E38R。 法定代表人：李俊，经理。 委托诉讼代理人：李飞，浙江五前律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某1，男，汉族，2008年6月25日出生，住浙江省杭州市滨江区。 法定代理人：张某2，系张某1父亲。 法定代理人：张某3，系张某1母亲。 上诉人杭州畅玩文化创意有限公司（以下简称畅玩公司）因与被上诉人张某1房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初5607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年12月20日，杭州万科锦南置业有限公司（甲方、出租方）与杭州酷玩文化创意有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于杭州市滨江区××路××路××，实测建筑面积3768.36平方米，租赁期限自2016年6月1日至2022年6月1日，并约定了租金支付方式和金额、保证金、水电押金、双方权利义务、合同终止、违约责任等条款。之后，杭州万科锦南置业有限公司（甲方、出租方）与畅玩公司（乙方、承租方）又就同一房屋签订《房屋租赁合同》，约定实测建筑面积为3789.58平方米，房屋租赁期限自2016年6月1日至2022年6月1日；并约定了租金支付方式和金额、保证金、水电押金、双方权利义务、合同终止、违约责任等条款。 2016年11月17日，杭州万科锦南置业有限公司（甲方、原出租方）、畅玩公司（乙方、承租方）与张某1（丙方、新出租方）签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定：现甲、丙双方于2016年签订了《浙江省商品房买卖合同》，丙方购买了甲方开发的位于杭州市滨江区××街道××路××号××室商铺，该房屋的面积为80.56平方米；自本协议生效之日起，甲方将其在租赁合同项下针对17-127商铺的出租方全部权利、义务转让给丙方承继履行；丙方同意接受甲方转让的其在租赁合同项下该商铺出租方的全部权利、义务，并同意与乙方继续全面履行已签署的租赁合同；乙方同意上述甲方对丙方的转让行为；产权及主体转让不应影响租赁合同及补充协议的效力和强制执行性；甲方关于17-127号商铺在租赁合同中的每一项和任一项声明和保证均由丙方承接，应在本协议生效后继续对乙方有效；甲方在本协议签订之后，与乙方再无租赁关系以及权利义务关系；本补充协议与租赁合同冲突之处，以本补充协议内容为准。 2016年11月22日，杭州万科锦南置业有限公司与畅玩公司签订补充协议，变更租赁商铺门牌号与门牌证，原门牌号17幢127室变更为璞悦湾商铺24号。 2017年，张某1（甲方）与畅玩公司（乙方）签订《房屋托管协议》，协议约定：甲方将其所有的位于杭州市滨江区××街道××商铺××号房屋托管给乙方，该房屋建筑面积为80.56平方米，租赁用途为商业；托管时间为6年，甲方从2016年6月1日起将房屋交付至乙方托管，至2022年5月31日收回；第1期于2018年11月15日支付2016年6月1日至2018年11月30日的租金66913元，第2期于2018年11月15日支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金72881元，第3期于2019年5月15日支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金75479元等，共8期租金总额605000元；上述费用仅包含租金，不包括由乙方承担的与房屋有关的费用：包括但不限于物业服务费、商管费、各项设施费用、能源使用费等；乙方须按合同约定的方式和时间缴纳租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日，按逾期缴纳租金的万分之八支付违约金，逾期超过30天及以上的，甲方有权单方解除合同；解除后，乙方需在15日内搬离，逾期的商铺内物品视为乙方自动放弃相关权利；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权进行以下选择：依附于房屋的装修归甲方所有，或要求乙方恢复原状，或向乙方收取恢复工程实际发生的费用；甲方按商铺面积比例向杭州万科锦南置业有限公司收取保证金、水电押金；未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同的，甲方不退还保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿；本协议没有约定的，可适用甲、乙双方和杭州万科锦南置业有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》及补充协议的内容，如内容不一致的，以本协议为准。畅玩公司已支付2016年6月1日至2018年11月30日的租金66913元。 2018年10月24日以及2018年11月14日，畅玩公司通过微信向张某3发送提前解除房屋租赁合同的告知函，载明：我司规划调整，于2018年11月30日提前解除房屋租赁合同，自房屋租赁合同解除之日起，我司不再继续租用该房产；我司于2018年11月15日正常支付您第一期租金66913元；请您于房屋租赁合同解除之日起三日内退回租赁保证金4490元；请您于收到函3日内积极配合我司办理提前解除房屋租赁合同的相关手续。2018年11月19日，张某3微信回函：不同意解除房屋租赁合同。之后，双方发生争议，张某1提起本案诉讼。2019年10月12日，畅玩公司将修复好的房屋退还张某1。张某1认可收到畅玩公司押金2000元。 另查明：张某3系张某1的母亲。 现张某1起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、解除张某1、畅玩公司之间的房屋租赁合同；2、畅玩公司恢复原状交付承租的房屋；3、畅玩公司支付商铺租赁期间的租赁费和实际占用期间的费用（从2018年12月1日起计算至2019年5月31日期间按半年租金72881元计算，2019年5月31日起至畅玩公司退还房屋之日止按半年租金75479元的标准计算）；4、畅玩公司支付违约金36440.50元（以三个月房租计算，按半年房租72881元的标准）；5、本案诉讼费由畅玩公司承担。 原审法院认为：张某1与畅玩公司之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该院予以确认。畅玩公司于2018年向张某1发送解除合同的告知函，没有约定或法定的事由，并且张某1明确表示不同意解除，故畅玩公司的单方解除行为不产生解除合同的效力。2019年4月16日，张某1的诉讼请求明确要求解除合同，表明张某1同意解除合同，也符合畅玩公司迟延支付租金30天及以上张某1可解除合同的约定，故该院确认合同解除之日为2019年4月16日。合同约定解除合同张某1可选择恢复原状，恢复需要一定的合理期限，该院酌定恢复期为3个月。因此，该院认定畅玩公司应支付自2018年12月1日起2019年7月15日止的房屋租金。按照合同约定的标准，经计算该期限内的租金为91751元。畅玩公司直至2019年10月12日才将恢复原状的房屋退还张某1，因双方一直处于诉讼期间，双方对损失的扩大均有过错，故对2019年7月16日起至2019年10月12日之间产生的租金损失（按照合同约定的标准经计算为36482元）由双方各半负担，即畅玩公司应承担18241元。关于违约金，因畅玩公司的单方解除行为不产生解除合同的效力，故畅玩公司已迟延支付租金，按合同约定应支付相应的违约金。张某1主张的标准过高，该院调整为20000元。关于保证金及押金，畅玩公司未提供有效证据证明，张某1自认收到畅玩公司的押金2000元，该款项应从畅玩公司应支付的款项中予以扣除。综上，对于张某1要求畅玩公司支付租金及占用费用共计107992元（减去押金2000元）、违约金20000元的诉讼请求，该院予以支持；超过部分，不予支持。现涉案房屋已修复退还张某1，故对张某1要求恢复原状的诉讼请求，该院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、张某1与畅玩公司签订的《房屋托管协议》于2019年4月16日解除。二、畅玩公司于判决生效之日起十日内支付张某1租金及占用费共计107992元，并支付违约金20000元。三、驳回张某1的其他诉讼请求。案件受理费3189元，由张某1负担329元，由畅玩公司负担2860元。 宣判后，畅玩公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实与法律适用均存在错误。原审法院认定畅玩公司的单方解除合同行为不产生解除合同的效力错误。《房屋托管协议》约定：乙方逾期交付租金超过30天以上的，甲方有权单方解除合同……乙方单方面要求提前解除合同的，甲方不予退还保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿。据此，双方均享有该合同的单方解除权。 畅玩公司于2018年10月24日、2018年11月14日两次发函解除合同，张某1虽不同意，但并未向司法机关请求确认解除合同的效力。因此，根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月内以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 畅玩公司提前通知了张某1解除合同的意愿，并积极联系张某1办理交接手续，且支付了当期租金。在2018年11月30日前将商铺腾空达到交付的条件，但张某1一直不予配合接收，畅玩公司无奈联系物业处理，然而张某1于2019年初，向原审法院起诉，并未提出解除合同的异议，而是仅提出要求支付租金与违约金，并且在此期间拒不接收房屋，造成更多的损失。原审法院认定2019年4月16日张某1提出解除合同，双方的合同解除日期为2019年4月16日，无法律与事实依据。 畅玩公司认为双方之间的租赁合同已于2018年11月30日解除。2018年12月1日之后的损失，全部系由张某1拒不接收房屋造成的，不应当由畅玩公司分担。 二、原审法院认为畅玩公司直至2019年10月12日才将恢复原状的房屋交给张某1是严重错误认定。 本次案件经过一、二审发回重审后，畅玩公司于2018年11月30日将房屋腾空，张某1一直不接收，亦不曾提起要拆除畅玩公司对房屋所作的增益装修，坚持要求畅玩公司继续承租付租，直至案件一审判决驳回其诉讼请求后，于2019年5月与畅玩公司沟通，要求恢复原状。畅玩公司基于诚信、公平的角度，为张某1进行了恢复工作，并支付了相应的费用，而这一行为反倒成了法院认定2019年10月才交还房屋的说辞。 畅玩公司遂亦向原审法院提起诉讼，要求确认双方于2018年11月30日解除合同。而此事亦告知了本案审理法官。最终却得到一个双方合同于2019年10月恢复原状才完成交付房屋的结论。 三、原审法院关于押金数额事实认定有误，畅玩公司交付的押金应为4490元，而非张某1自认的2000元。 综上，请求：依法确认双方合同于2018年11月30日解除，畅玩公司无需承担任何租金及占有使用费。畅玩公司愿意支付违约金。 被上诉人张某1辩称：一、畅玩公司于2018年11月向张某1发送解除合同的告知函，没有约定或法定事由，因对方只提解约不提违约赔偿故张某1也回函明确表示不同意解除。在此期间违约方畅玩公司也未与守约方商讨恢复原状退房及承担违约责任等事宜，迫于无奈张某1于2018年11月23日（对方付租金至11月30日）提前向原审法院提交诉状，故一审法院认为单方解除行为不产生解除合同效力。二、畅玩公司自认2018年11月30日将商铺腾空，与事实不符，事实是2019年9月才开始拆商铺内空调、送餐梯等设备，在此期间畅玩公司实际占有和使用争议商铺（并有意对外转租），在法院努力和张某1方的要求下，畅玩公司才于2019年10月12日将商铺全部清空钥匙交与张某1，此据已有一审法院核实。三、张某1一方在法院要求变更诉请的第一时间（2019年4月16日）向法院变更诉讼请求，符合畅玩公司迟延支付租金30天及以上张某1可以解除合同的约定，故一审法院确认合同解除之日为2019年4月16日，事实清楚符合法律规定。本案的实质是：畅玩公司享受了前期两年半6万多的极低租金待遇（当时市场价两年半40多万元），（总合同是6年60万租金，租金递增的方式收取），却在约定商铺租金接近市场价时选择违约，违约方想随意解除合同且不想承担任何法律责任，畅玩公司的商业信誉荡然无存。如果合同可以单方面随意解除且不负任何违约责任，那合同的意义何在？综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人畅玩公司向本院提交下列证据： 证据一、2019年3月21日的微信聊天记录截图，欲证明畅玩公司曾与张某1沟通恢复原状事宜遭到拒绝的事实； 证据二、回单一份，欲证明交付的押金为4490元的事实。 被上诉人张某1对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院对该证据的真实性予以确认，该聊天记录表明畅玩公司在2019年3月21日就是否恢复原状砌墙的问题征求张某1母亲张某3的意见，但双方沟通不畅，未就恢复事宜达成一致意见。张某1对回单真实性、合法性以及关联性均无异议。本院对该证据的证明力予以确认。 被上诉人张某1未向本院提交二审新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致，二审中，双方当事人均认可张某1一方实际收取的押金是4490元。 本院认为：一、案涉《房屋托管协议》属合法有效，对双方当事人均具有约束力，本案争议焦点是合同解除问题，处理该争议焦点应以租房协议为依据。首先，《房屋托管协议》2.2条约定：“租赁期满或者乙方提前终止合同的，在乙方已腾空所有物品，并付清所有与房屋租赁相关的应付费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后的十个工作日内，甲方应将保证金及押金余额无息退还乙方”。2.4条约定：“未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同的，甲方不退还保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿。…”本院认为，从条款放置位置来看，该条款既不是放在双方权利义务部分，也不是放在合同终止部分，而是放在保证金和押金部分，表明该条款是对保证金如何处理作出安排而非对合同解除权作出约定。并且，条款内容亦未明确约定乙方即畅玩公司有任意解除权，条款内容仅是对违约责任后果进行了部分约定。故畅玩公司主张上述条款表明其有任意单方解除权，本院不予采纳。其次，《合同法》第九十六条有关合同自通知到达对方时解除的规定，前提是发解除通知一方有约定或者法定的解除权，而畅玩公司发函告知解除合同时，不享有法定或约定解除权，故该条款不适用于本案。再次，张某1于畅玩公司发函解除后3个月内提起诉讼，要求畅玩公司依约支付租金和违约金，其诉讼请求实质是要求继续履行合同，张某1起诉的行为即是对畅玩公司解除合同的异议，故畅玩公司上诉主张张某1未在法定期限内提出异议，亦与事实不符。 二、关于恢复原状问题。案涉《房屋托管协议》3.5条约定“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：…2、要求乙方恢复原状。”本案系因畅玩公司原因导致提前退租，故张某1要求畅玩公司在合同解除后恢复原状，有合同依据。其次，案涉房屋因双方当事人对合同解除以及违约责任后果方面一直存有争议，2019年10月12日最终完成恢复原状和返还交接，原审法院据此将占有使用费计算至2019年10月12日，并根据双方的过错情况，对占有使用费进行了酌减，并无不当。 三、关于押金数额问题。畅玩公司作为主张返还押金一方，其对已交付押金数额负有举证责任，但其一审中未举证予以证明，原审法院依据张某1的自认确定押金数额为2000元并判令在畅玩公司应付款中予以扣除，事实认定和实体处理均无不当。现畅玩公司二审中举证证明实际支付押金数额是4490元，张某1无异议，根据双方二审新确认的事实，已付押金数额应为4490元，该款依约应予以扣除。鉴于该事实变动系因畅玩公司在一审中怠于举证造成，本院据实予以改判，但一审不属于错判，对一审的诉讼费分担本院不予调整。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持（2019）浙0108民初5607号民事判决第一项； 二、变更（2019）浙0108民初5607号民事判决第二项“被告杭州畅玩文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某1租金及占用费共计107992元，并支付违约金20000元”为“杭州畅玩文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付张某1租金及占用费共计105502元，并支付违约金20000元”； 三、撤销（2019）浙0108民初5607号民事判决第三项； 四、驳回张某1的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3189元，由张某1负担329元，由畅玩公司负担2860元；二审案件受理费2460元，由杭州畅玩文化创意有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十月二十六日 书记员  张诗雯