安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2815号 上诉人（原审原告）：吴庆华，男，1967年10月17日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人:李天麒，安徽谷水律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈金苹，女，1969年2月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被上诉人（原审被告）：邹小梅，女，1979年9月13日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王雷，安徽祖庭律师事务所律师。 上诉人吴庆华因与被上诉人沈金苹、邹小梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初8316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴庆华上诉请求：1.撤销（2019）皖1602民初8316号民事判决，改判被上诉人赔偿我损失208.4935万元；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人存在无权处分,案涉租赁物原产权人是被上诉人婆婆刘艳琴（已于2007年12月29日死亡），两被上诉人作为儿媳无处分权。案涉五楼无规划许可证建设的房屋，被上诉人无处分权。被上诉人存在侵权行为,2018年10月份，被上诉人以我拖欠租金为由，将案涉房屋锁住，不让我经营。上诉人因被上诉人的无权处分行为及侵权行为遭受了208.4935万元的损失。上诉人为了实现经营宾馆的合同目的对案涉房屋进行室内装修，另购置客房床具、被褥、电器，添置了变压器，缴纳了电费及租金，共投资208.4935万元。二、一审适用法律错误。一审认定案涉《租房协议》有效并判决解除《租房协议》错误。三、一审程序违法。一审未支持我鉴定遗书上的文字书写时间和指纹形成时间，程序错误。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，程序违法，恳请二审支持我的上诉请求。 沈金苹、邹小梅辩称，一、本案为房屋租赁合同关系，通过被上诉人出示的房屋租赁合同、承诺及补充协议，可证明案涉合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，一审判决并非认定事实错误。二、邹小梅2018年10月锁住案涉房屋是因为上诉人违反合同约定不支付房租，同时该上锁行为是因上诉人明确告知被上诉人其欠别人的费用，怕债权人拉走房内物品。该上锁行为也是上诉人承诺和补充协议约定的，并不是侵权行为。三、本案适用法律正确。四、一审程序并不违法，上诉人在一审要求鉴定遗书的申请未被法院采纳的原因是与案涉结果无必然联系。 吴庆华向一审法院起诉请求：1.判令解除《租房协议》；2.判令两被告赔偿原告损失208.4935万元；3.判令两被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月16日，原告吴庆华（乙方）与被告沈金苹、邹小梅（甲方）签订《租房协议》，约定：甲方将建安路路西的两间门面，及二、三、四、五楼的房子租给乙方使用，租期为10年，第一年(自2017年8月16日至2018年8月16日)。租金前两年不变，租金为每年贰拾万元整，一年一付，两年以后，租金每年递增一万元。从第6年开始每年递增15000元。协议另约定了其他内容。协议签订后，原告吴庆华分别于2017年、2018年向被告沈金苹、邹小梅支付租金20万元、4万元。2018年8月22日，原告吴庆华向被告沈金苹、邹小梅出具《关于延迟付房租款的说明》，内容为：由于家庭里的特殊原因，原订于2018年8月16日所付房租款（贰拾万元）因故不能付。特请房东方宽限两个月，也就是2018年10月16付清，到时如付不清由房东安排处理。2018年9月19日，原告吴庆华（乙方）与被告沈金苹（甲方）签订《房屋租赁补充协议》，内容为：乙方因单方原因不能按期缴纳全年租金，原定于2018年8月16日所付房租款（贰拾万元）因故不能付给甲方，特请甲方宽限两个月，2018年10月16日付清全年房租，先交付肆万元作为押金，到期交付做房租时减收，乙方不可逾期，逾期按每日收取全年租金的10%做违约金。逾期房租达到六个月，甲方有权解除合同，处理房屋内所有设施，乙方不经甲方同意不可转租他人。双方分别签字确认。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告吴庆华、被告沈金苹、邹小梅之间的租房协议，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方同意解除租房协议,一审法院予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。针对原告吴庆华的经济损失，结合其民事诉状及其委托诉讼代理人的当庭陈述，存在以下矛盾：一、原告提供的《装饰工程施工合同》显示签订时间为2017年7月13日，但《租房协议》于2017年8月16日签订，吴庆华与案外人王瀚东签订《装饰工程施工合同》时，《租房协议》尚未签订。二、原告诉称两被告的锁门行为给其带来直接经济损失208.4935万元，但未提供证据证明。综上，原告吴庆华提供的证据不足以证明两被告存在无权处分及侵权行为并给其造成直接经济损失，对其该项诉讼请求,一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告吴庆华与被告沈金苹、邹小梅2017年8月16日签订的《租房协议》自本判决生效之日起解除。二、驳回原告吴庆华的其他诉讼请求。案件受理费23559.48元，由原告吴庆华负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1.一审判决解除租赁合同是否正确；2.本案的违约责任如何确认；3.上诉人赔偿损失的诉讼请求应否支持。 一、关于案涉租赁合同应否解除的问题。双方当事人2017年8月16日签订的租房协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。吴庆华主张被上诉人无权处分，并不影响案涉租房协议的效力。吴庆华一审诉讼请求判令解除《租房协议》，沈金苹、邹小梅同意解除合同，一审法院依法判决解除租赁合同并无不当。 二、关于违约责任认定问题。根据2018年8月22日吴庆华向沈金苹、邹小梅出具的《关于延迟付房租款的说明》和2018年9月19日吴庆华与沈金苹签订的《房屋租赁补充协议》内容，吴庆华因单方原因不能在2018年8月16日按期缴纳全年租金，被上诉人同意宽限两个月，于2018年10月16日付清全年房租。双方约定逾期房租达到六个月被上诉人有权解除合同，处理房屋内所有设施。本院认为，吴庆华未能在双方约定的宽限期内付清全年房租构成违约。 三、关于上诉人赔偿损失的诉讼请求应否支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。双方当事人签订的租房协议、房屋租赁补充协议并未明确约定装饰装修物的处理，被上诉人也不同意利用案涉房屋装饰装修的价值，故对吴庆华主张赔偿已形成附合的装饰装修损失本院不予支持。如被上诉人其后利用吴庆华对案涉房屋已形成附合的装饰装修物的价值，吴庆华可固定证据后另行主张。对于吴庆华主张其在案涉租赁房屋添加的没有形成附合的物品，双方当事人应当按照诚信原则和《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定妥善处置。吴庆华主张的租金损失及电费支出，系租赁房屋的对价和租赁合同约定其应承担的费用，其请求返还于法无据。 综上所述，一审虽裁判理由存在瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23479元，由吴庆华负担。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  沙启峰 审判员  王艳东 二〇二〇年十月二十一日 法官助理高辛冉 书记员张依隽