江苏省南京市六合人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初4309号原告：中国工商银行股份有限公司南京六合支行，统一社会信用代码913201168357269260，住所地南京市六合区雄州街道延安路**。负责人：张波强，该支行行长。委托诉讼代理人：周文进，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿健，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：朱志树，男，1992年2月15日出生，汉族，住南京市六合区。被告：南京仁盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320116585098890R，，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路**恒利园区******法定代表人：徐广银，执行董事兼总经理。原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行（以下简称工行六合支行）与被告朱志树、南京仁盛房地产开发有限公司（以下简称仁盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行六合支行的委托诉讼代理人周文进到庭参加诉讼，被告朱志树、仁盛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行六合支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告朱志树立即清偿贷款本金合计人民币436322.39元（商业性贷款本金截至2020年8月26日为168876.37元，公积金贷款本金截至2020年9月15日为267446.02元），截止至2020年9月16日的利息、罚息合计人民币1452.16元，并支付相应的利息、罚息、复利至全部款项清偿之日止；2、请求判令被告仁盛公司对上述债务承担连带保证责任；3、请求判令原告有权对六合区雄州街道XX路XX号XX府X幢X单元XX室房屋变现价款优先受偿；4、案件诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：2016年9月13日，原告与被告朱志树签署《南京市个人住房公积金／组合性购房贷款合同》，约定原告向朱志树发放贷款47万元用于购房，其中商业性贷款金额为18万元，公积金贷款金额为29万元，贷款期限为30年，按月等额本息还款，被告仁盛公司作为保证人对上述债务承担合同项下第七条第三、（一）种方式范围内的保证责任。同日，朱志树、仁盛公司与原告签署了《南京市六合区房地产抵押合同》，约定以六合区雄州街道XX路XX号XX府X幢X单元XX室房屋为上述债权提供抵押担保。上述合同签署后，原告按约发放了贷款。后朱志树逐月拖欠还款，原告多次催告还款并通知主合同项下借款全部到期应当偿还，但朱志树至今仍未履行还款义务。根据《合同法》的相关规定，朱志树应当按照主合同约定的期限偿还借款本金并支付利息。鉴于朱志树经多次催告仍拒不履行合同义务，原告有权要求朱志树偿还主合同项下的全部本金及利息、罚息、复利并承担原告为实现权利所产生的所有费用。根据《担保法》第二十六条的规定，原告有求要求仁盛公司对于本案债务承担连带保证责任。根据《物权法》第一百七十条和第一百九十五条的规定，原告有权就抵押物变现价款优先受偿。为保护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告朱志树、仁盛公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月13日，朱志树（甲方、借款方）、工行六合支行（乙方、贷款方）与仁盛公司（丙方、保证方）签订《南京市个人住房公积金／组合性购房贷款合同》，合同约定：甲方向乙方申请住房公积金／组合性购房抵押贷款，用于购买坐落于六合区雄州街道XX路XX号XX府X幢X单元XX室房屋（以下简称案涉房屋）；甲方向乙方贷款人民币47万元整，其中住房公积金贷款金额为29万元，商业性贷款金额为18万元，贷款期限均为30年；住房公积金贷款按年利率3.25%计算，商业性贷款按年利率4.9%计算；公积金贷款与商业性贷款均按月等额本息还款，其中公积金贷款还款日为每月15日，首期还款日为贷款发放后次月15日，每期还款本息为1262元，商业性贷款每期还款本息为955.3元；丙方自愿为甲方所欠乙方的全部债务提供连带保证责任，保证期限自本贷款合同生效之日起至甲方取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》并将《房屋他项权证》交乙方执管之日止，担保范围为本合同项下甲方全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等）、因甲方违约而给乙方造成的损失和其他所有应付费用；甲方有违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息等情形构成违约，乙方有权按中国人民银行的相关规定对其逾期本息计收罚息，贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，住房公积金贷款罚息利率为本合同约定贷款利率上浮50%，商业性贷款罚息利率为本合同约定贷款利率上浮50%，且对到期未付部分按照与贷款本金相同的罚息计收罚息，乙方有权宣布本合同项下贷款提前全部到期，对抵押房屋行使抵押权，乙方有权要求丙方承担连带保证责任。同日，朱志树（抵押人）、工行六合支行（抵押权人）与仁盛公司（担保人）签订《南京市六合区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），合同约定：朱志树将其购买的案涉房屋抵押给工行六合支行，为本次借款提供担保；抵押担保的范围包括借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；仁盛公司愿为朱志树以上借款承担连带保证责任，保证担保的范围为本合同第一条载明的借款本金及其利息；朱志树有连续3个月或累计3个月未能按约归还借款，仁盛公司也未履行保证责任的，工行六合支行有权依法定程序处分抵押房屋，并可要求提前清偿上述借款。2016年10月19日，工行六合支行向朱志树发放商业贷款180000元。同年10月25日，工行六合支行向朱志树发放公积金贷款290000元。自2019年1月起，朱志树多次出现逾期还款。截至2020年8月26日，朱志树尚欠商业性贷款本金168876.37元；截至2020年9月15日，朱志树尚欠公积金贷款本金267446.02元。截止2020年9月15日，朱志树拖欠利息、罚息合计726.08元。另查明，案涉房屋已经办理预告抵押登记手续，尚未办理他项权利证书。上述事实，有《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、借款借据、贷款账户历史明细，原告方陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则和遵守合法约定。借款人应当按照约定的期限归还借款并支付利息。原告工行六合支行与被告朱志树、被告仁盛公司签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。合同生效后，工行六合支行依约向朱志树发放贷款，履行了合同义务，朱志树未能按约还本付息，构成违约，应承担相应的民事责任。工行六合支行要求朱志树归还剩余借款本金436322.39元(其中商业性贷款本金截至2020年8月26日为168876.37元、公积金贷款本金截至2020年9月15日为267446.02元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另朱志树应向工行六合支行支付截止2020年9月15日的利息、罚息726.08元，并按合同约定支付2020年9月16日之后的利息、罚息至款项全部还清时止。被告仁盛公司在《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》上签章，表示自愿对朱志树债务承担阶段性连带责任保证，在本案法庭辩论终结前，案涉抵押房屋并未办理房屋他项权证，仍处于保证期间，故应履行连带清偿责任，在其承担清偿责任后，可依法向朱志树行使追偿权。朱志树自愿以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续，在朱志树未能依约履行偿还借款本息义务的情况下，工行六合支行作为抵押权人，有权对该房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押合同约定的担保范围内优先受偿。朱志树经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告朱志树于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行借款本金436322.39元(商业性贷款本金截至2020年8月26日为168876.37元、公积金贷款本金截至2020年9月15日为267446.02元），支付截止到2020年9月15日所欠的利息、罚息726.08元，并自2020年9月16日起以未还借款本金为基数按双方《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》约定的标准支付利息、罚息至款项全部还清时止；二、如被告朱志树不履行本判决第一项所确定的给付义务，原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行有权对被告朱志树购买的位于南京市六合区雄州街道XX路XX号XX府X幢X单元XX室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押合同约定的担保范围内享有优先受偿权；三、被告南京仁盛房地产开发有限公司对本判决第一项所确定被告朱志树的债务承担连带清偿责任；南京仁盛房地产开发有限公司清偿上述债务后，可依法向朱志树追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7866元，减半收取计3933元，保全费2870元，由原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行负担案件受理费6元，被告朱志树、南京仁盛房地产开发有限公司负担案件受理费3927元、保全费2870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 王家权二〇二〇年十月十九日法官助理 赵红肖书 记 员 黄 莉