湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3540号上诉人（一审原告）:岳阳市巴陵尚都业主委员会，住所地岳阳市巴陵中路**。负责人：吴**安，委员会主任。委托诉讼代理人：刘金灿，男，1957年10月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：李浩，湖南跃海律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:湖南贤恩物业管理有限公司，住，住所地长沙市天心区五凌路**四0二家园小区**负**西/div>法定代表人：蔡镇业，公司经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。上诉人岳阳市巴陵尚都业主委员会（以下简称“尚都业委会”）因与被上诉人湖南贤恩物业管理有限公司（以下简称“贤恩物业”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。尚都业委会上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认《巴陵尚都商住小区物业服务合同》于2017年7月19日解除；3、判令贤恩物业立即移交小区设施设备（包括给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统）的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、由贤恩物业承担本案诉讼费用。事实和理由：1、（2018）湘0602民初6230号民事裁定是以尚都业委会没有得到全体业主的授权，不具备诉讼主体资格为由驳回的起诉；“由业主代表大会行使解聘物业服务企业职权，违反了法律的强制性规定为无效决议，不得作为起诉的依据”的表述，是该裁定书的说理部分而不是事实认定部分，该裁定认定的事实本身与判决的主文无关；此外，只有合同条款违反法律强制性规范的无效，不存在依据违反法律强制性规范的无效，而业主代表大会的决议不属于任何合同条款，该裁定适用合同法认定业主代表大会决议无效，没有法律依据；没有任何法律法规规定，禁止业主代表大会解除物业合同，也没有明确规定业主大会不得授权业主代表大会解聘物业合同；反之，现有充分证据证明，全体业主推选并授权的业主代表大会，有权就解除物业合同作出决定。2、业主代表大会能否代替业主大会作出解除物业合同的决定，实质是有无代理权的问题，不能适用合同法强制性规定；即使业主代表大会、业主委员会就解聘物业无代理权，相关决定也处于效力待定的状态，在经业主大会追认后，相关决定也就具有效力，而经追认的决定自始有效，故解除物业合同的效力上溯至2017年7月。3、一审将诉争双方关于退场的约定，认定为解除物业合同的约定，并将资料移交完成的2020年2月28日认定为物业合同解除的时间，没有法律和事实依据；正是因为贤恩物业长期拒不退场，在政府部门的协调下双方才达成退场移交的约定，该约定明确没有任何关于解除物业合同的意思表示；且该约定是尚都业委会签订的，若认定业委会无权代表全体业主解除物业合同，同样尚都业委会也无权就物业退场作出约定，该约定也应当认定违反法律强制性规定而无效。贤恩物业辩称：1、对生效裁判认定的事实有异议，应当进行再审；尚都业委会的相关上诉主张都是自己的推论和主张，并不是生效裁判确认的事实。2、业主代表大会作出解除物业合同的决定，并非有无代理权的问题，而是业主代表大会能否代替业主大会作出决定的问题；即便业主大会对业主代表大会作出的决议进行追认，该追认也是对全体业主产生效力，而并不必然对相对人有效。3、贤恩物业长期不退场，是因尚都业主代表大会作出的解聘决议违法，不具有效力，而贤恩物业与尚都业委会的物业服务合同尚在合同期限内，贤恩物业不退场和移交相关资料，并不违法。4、双方于2019年12月23日达成的《人民调解协议书》，是双方解除合同、退场、移交物业资料的真实意思表示，虽然该协议于2019年12月23日签署，但协议约定服务期限至2019年12月31日，后续还有两个月代管期，故一审法院认定协议解除的时间为退场并全面移交的2020年2月28日，并无不当。尚都业委会向一审法院起诉请求：1、确认《巴陵尚都商住小区物业服务合同》已于2017年7月19日解除；2、判令贤恩物业立即移交小区的施工竣工图纸资料（包括小区总平面图、建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图）；3、判令贤恩物业立即移交小区设施设备（包括给排水、消防、电讯、电气、燃气、空调、智能化系统）的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、由贤恩物业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月27日，巴陵尚都商住小区（以下简称“尚都小区”）开发商岳阳福隆置业有限公司和贤恩物业《物业管理委托服务合同》，约定将尚都小区的物业管理委托给贤恩物业，合同期限自2013年9月30日至2016年10月1日。贤恩物业自2013年10月开始为尚都小区提供物业服务。2014年5月5日，尚都小区成立了“福隆巴陵尚都业主委员会”，并报请相关部门备案，业委会主任为徐湘平。2016年4月1日，该业主委员会和贤恩物业签订了《巴陵尚都商住小区物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定由贤恩物业为小区提供物业服务，合同期限自2016年4月1日至2021年3月31日。2017年5月2日，尚都小区成立新一届业主委员会，名称为“岳阳市巴陵尚都业主委员会”，业委会主任为吴**安，并报请相关部门备案。2017年7月19日，尚都小区在未召开业主大会情况下，由业主66名代表召开了第三次代表会议，会议投票结果为同意解聘贤恩物业，并于次日通知了贤恩物业。因贤恩物业未按通知退场，尚都业委会遂于2018年9月6日提起诉讼，一审法院于2019年6月1日作出（2018）湘0602民初6230号民事裁定书（已生效），以起诉未经过业主大会通过，主体不适格为由，裁定驳回起诉。2019年7月12日，尚都业委会召集召开尚都小区第二次业主大会，表决通过相关决议，其中包括：“授权业主委员会代表全体业主开展物业管理相关事项：提起与物业有关的诉讼，包括解除物业服务合同和确认物业服务合同无效以及涉及小区其他物业管理和公共财产利益和管理重大事项的诉讼，决议追认首届业主代表大会历次会议决议和首届业主委员会历次会议决议，追认2017年7月19日第三次业主代表大会表决决定解聘贤恩物业的决议”。2019年12月23日，诉争双方在岳阳楼区站前路街道人民调解委员会主持下，达成调解协议，约定“贤恩物业于2019年12月31日交接退场，交接期为2个月，至2020年2月28日止。2020年3月1日前按‘新老物业移交规定’，贤恩物业将资料交给尚都业委会完成交接工作，现有的资料正常移交，没有的资料进行备注说明，设备设施移交做好登记注册，并进行录像、公证、保全”。2020年1月30日，诉争双方进行发电、变压设备移交；2020年2月28日，对小区设施设备进行了移交，对业主水费进行核对，对业主档案资料、竣工资料进行移交并签收了移交清单（移交表载明收到竣工资料95本）。进行移交后，贤恩物业退出了尚都住宅区的物业服务。一审法院认为:生效的（2018）湘0602民初6230号民事裁定书已认定，由业主代表大会行使解聘物业服务企业职权，违反了法律的强制性规定为无效决议，不得作为起诉的依据。尚都业委会于2019年7月12日召开业主大会就上述业主代表大会决议进行追认，亦不能使该决议具有合法性，业主大会的决议的溯及力更无法律依据；其次，诉争双方于2019年12月23日就物业退场进行约定为协议解除物业管理合同，并按该协议进行了设备、资料的移交，物业服务关系解除时间应为2020年2月28日，故对尚都业委会要求确认《巴陵尚都商住小区物业服务合同》已于2017年7月19日解除的诉讼请求，不予支持。尚都业委会要求贤恩物业移交小区的施工竣工图纸资料（包括小区总平面图、建筑、设备、配套设施及地下管网竣工图）的诉讼请求，因贤恩物业提交证据证明了其已移交了竣工资料95本，故对该诉讼请求不予支持。根据《物业管理条例》第二十九条第二款、第三十七条的规定，开发商与前期物业服务企业、前物业服务企业与业主委员会应办理相关资料移交手续，并由业主委员会移交给贤恩物业；但本案中贤恩物业并非开发商聘请的前期物业公司、未从开发商处接受相关资料，也无证据证明上一届业主委员会即福隆巴陵尚都业主委员会或物业公司向贤恩物业移交了上述资料，故尚都业委会要求贤恩物业移交小区设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料等文件的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条，《物业管理条例》第十一条、第二十九条第二款、第三十七条的规定，一审法院判决：驳回尚都业委会的诉讼请求。一审案件受理费减半收取100元，由尚都业委会负担。本院二审期间，诉争双方未提交新的证据。二审查明的事实与原审一致。本院认为，诉争双方就解除物业服务合同的纠纷由来已久，尚都业委会为此曾于2018年9月6日提起过诉讼，但未获得人民法院的支持。最终，双方在人民调解委员会的主持和见证下达成了《人民调解协议书》，就贤恩物业退场、交接以及交接期间双方的权利义务达成了一致，该调解协议理应是双方解除物业服务合同的真实意思表示。尚都业委会上诉主张，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，“合同权利义务终止”即“合同解除”，与“退出”即“退场”是截然不同的法律概念和状态，调解协议仅就贤恩物业的退场进行了约定，通篇没有解除物业合同的表述，不能将“退场”视为“解除”物业服务合同；且调解协议明确调解的内容不包括物业服务合同的解除。对此，本院认为，调解协议通篇的确没有“解除”的表述，但也没有调解内容仅限于“退场”而不包括“解除”物业服务合同的特别说明。就《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定而言，“退出”和“解除”显然不等同，但同一词语在不同的情境或语境下含义可能不同，甚至同一词语在不同的法律条文中就有不同的内涵。在民事审判中，不能不顾前因后果，仅因当事人的某一陈述甚至某一词语，与相关法律条文中的法言法语一致，便根据该条文认定法律关系进而得出结论；而应当从民事活动反映的整体事实，综合来判断当事人真实的意思表示。本案中，在达成《人民调解协议书》之时，案涉物业服务合同期限尚未届满，就物业服务合同的解除也争议已久并无论断，在此情形下双方达成了“退场”的约定；“退场”在文义上虽与“解除”不同，但在日常生活中，退场就是退出物业服务区域不再提供物业服务，不再提供物业服务也就意味着解除或终止物业服务合同。双方既不解除合同，又约定终止合同权利义务的情况，难以想象。据此，一审判决认定“退场”是双方解除物业合同的真实意思表示，并无不当。但需指出，《人民调解协议书》约定贤恩物业于2019年12月31日退场，之后至2020年2月28日的两个月是交接期间，双方也就交接期间的权利义务另行作出了约定，故应当认定案涉物业合同于2019年12月31日解除。一审判决认定案涉物业服务合同于2020年2月28日解除，存在不当。但尚都业委会请求确认的是案涉物业服务合同于2017年7月19日解除，故一审判决对解除时间的认定虽不准确，但对实体裁判不产生影响。如上所述，因已认定《人民调解协议书》是双方解除案涉物业服务合同的真实意思表示，故尚都业主大会“追认”相关解聘决议的性质和法律后果，已无实际审理的必要。此外，尚都业委会虽还上诉请求判令贤恩物业移交相关资料、质量保修文件、物业使用说明文件，但在二审过程中，尚都业委会既未提供新的证据，又未就此陈述任何观点或意见。通过审查，也未发现一审判决就此存在不当，故尚都业委会该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，一审判决虽认定事实虽存在偏差，但适用法律正确，最终处理结果恰当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由岳阳市巴陵尚都业主委员会自行承担。本判决为终审判决。审判长  许震鹏审判员  刘景镔审判员  王延红二〇二〇年十月三十日书记员  王泊涵