陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终10547号上诉人（原审被告、反诉原告）：乔育刚，男，1985年12月19日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨旻，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊家齐，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安景恒房地产开发有限公司,住所地西安市曲江新区临水路**正荣彩虹谷******。法定代表人：林艺超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑艳艳，陕西德伦律师事务所实习律师。上诉人乔育刚因与被上诉人西安景恒房地产开发有限公司（以下简称景恒房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔育刚上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回景恒房地产公司的诉讼请求，支持乔育刚的反诉请求，或将本案发回重审；2.本案本诉、反诉全部诉讼费用由景恒房地产公司负担。事实与理由：景恒房地产公司开发的正荣·彩虹谷属于大型商业主体，客户群体大多为家庭亲子顾客，一审法院忽略商场的经营性质，认为消防未通过这样巨大的隐患不属于合同目的不能实现的违约行为，属认定事实错误。双方于2017年11月14日签订《租赁合同》，2018年6月23日乔育刚撤离所承租商铺，2018年9月25日解除《租赁合同》，全部在2018年12月20日取得消防验收许可的日期之前，景恒房地产公司违反双方合同约定，一审法院却判令乔育刚败诉，并驳回乔育刚的反诉请求，在景恒房地产公司隐瞒不符合承租条件的情况下，将涉案房屋出租给乔育刚造成的所有损失由乔育刚承担，显失公平。景恒房地产公司辩称，双方之间的租赁合同对租赁面积、租赁期限、装修期、租金支付标准、租金支付周期进行了明确约定。2017年11月21日，乔育刚依照合同约定接收了商铺，并按照其经营需要对商铺进行了装修改造，继而开业经营。经营期间，乔育刚均合法占有、使用该商铺，经催要，乔育刚未缴纳任何租金。乔育刚因经营不善，擅自关闭店铺，拒不开门营业，景恒房地产公司先后多次致函请其恢复营业并及时缴纳租金等费用未果后，无奈于2018年9月25日按照合同约定通知乔育刚解除《租赁合同》。乔育刚在承租期间拒不交纳任何租金及物业费已构成违约，应当按照约定承担支付租金及违约金的法律后果。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予维持。景恒房地产公司向一审法院起诉请求：1、乔育刚给付拖欠的租金28100.13元及违约金9326.85元；2、本案诉讼费、保全费用、律师费均由乔育刚承担。乔育刚向一审法院反诉请求：1、景恒房地产公司赔偿乔育刚装修款损失75000元、装修施工图纸费用3000元、装修保证金5000元、履约保证金10000元、消防工程款2872.80元，上述金额共计95872.80元；2、景恒房地产公司支付乔育刚第1项反诉请求中实际资金占用的利息4365.50元（自合同解除之日暂计算至起诉之日，要求实际支付至全部款项偿还为止）；3、景恒房地产公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月14日，景恒房地产公司（甲方、出租人）与乔育刚（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同约定：乙方乔育刚承租甲方所有的位于西安市雁塔区妇女儿童医院南侧正荣彩虹谷7#楼4层09号商铺，经营水吧甜品业态。租赁面积为：47.83㎡；租赁期限为：2017年11月16日至2020年11月15日；装修期为：2017年11月16日至2017年12月15日；租金支付标准为：第1年75元/月/㎡，月租金为3587.25元。第2年90元/月/㎡，月租金为4304.70元。第3年94.5元/月/㎡，月租金为4519.94元。计租期间为：第1年2017年12月16日至2018年12月15日、第2年2018年12月16日至2019年12月15日、第3年2019年12月16日至2020年12月15日；租金支付方式为：一个租赁季度支付一次。第五条保证金：乙方应当向甲方支付人民币10000元作为履约保证金。第六条商铺交付：本合同项下的交付日为2017年11月16日。第十三条乙方责任：乙方不得以下列理由向甲方或物业公司主张减免租金、物业服务费或其他费用;乙方经营状况、本项目内其他商铺的经营状况、本项目周边环境等客观因素；第十四条甲方责任：甲方保证拥有该商铺所有权及相应土地使用权，有权将商铺出租给乙方使用，甲方应当向乙方提供为申请办理该商铺商业经营证照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件；第十九条违约责任：因乙方违约或因乙方原因违约导致甲方解除本合同的，乙方应向甲方承担违约责任和赔偿责任。甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并要求乙方双倍支付当年度保底租金。第二十一条商铺交还：无论何种原因导致本合同被解除或被终止后，乙方于迁出商铺的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备管线，不得拆除或损坏任何以各种形式固定、附着于商铺天花板、吊顶、墙壁、立柱、地面上的、地面上的一切装饰装修物和设施设备管线等物品：不可移动物），该等不可移动物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方给予任何赔偿或补偿；乙方按照约定向甲方交还商铺时，双方应当签订《商铺交还确认书》，如双方未签订《商铺交还确认书》，或虽未签订《商铺交还确认书》，但乙方已经实际撤离该商铺，届时乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置。如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。合同签订后，乔育刚于2017年11月16日向景恒房地产公司缴纳履约保证金10000元。2017年11月21日，景恒房地产公司、乔育刚签订《商铺进撤场交接确认书》，景恒房地产公司将所租商铺交付给乔育刚。乔育刚收到商铺后进行了装修，并于2017年12月23日开业经营。后乔育刚未按合同约定向景恒房地产公司缴纳房屋租金。2018年6月23日乔育刚以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低无法继续经营为由，主动停业撤离所租商铺，景恒房地产公司经办人在配合申请单上签字确认。并收回了商铺。庭审中，景恒房地产公司也予以认可。2018年9月27日景恒房地产公司以特快专递方式向乔育刚发出解除租赁合同的通知函，并在当庭向本院出具了快递单。经查，2018年12月19日，西安市公安消防支队雁塔区大队雁公消竣备字（2018）第0208号建设工程竣工验收消防备案凭证，记载显示乔育刚所租赁的7号楼购物中心公共区域装修建设工程的竣工验收消防备案。依法核发备案凭证。2018年12月20日，西安市公安消防支队雁塔区大队向景恒房地产公司出租的景恒广场7号楼购物中心颁发了雁公消安检字（2018）第0095号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另查，乔育刚在2017年11月28日向西安景恒商业物业管理有限公司交纳商铺装修保证金5000元。在2017年12月2日和2018年1月10日向冯欣个人账户转账商铺消防装修改造款共计2872.80元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，景恒房地产公司、乔育刚签订的租赁合同系当事人双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法予以保护。景恒房地产公司按照合同约定向乔育刚交付租赁房屋，乔育刚未按合同约定履行向景恒房地产公司支付房屋租金，其行为显系违约，损害了景恒房地产公司的合法权益。故景恒房地产公司要求乔育刚支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，证据充分，一审法院予以支持。关于合同解除一节，乔育刚承租使用涉案房屋后，应当按照合同约定及时足额支付景恒房地产公司租金，而乔育刚至今未向景恒房地产公司交纳租金。景恒房地产公司有权依照合同约定，依法享有合同解除权。2018年9月27日景恒房地产公司通过顺丰速运向乔育刚邮寄《关于解除商铺租赁合同的通知函》，正式通知乔育刚双方签订的租赁合同于2018年9月25日解除，乔育刚未提供证据证明其在合理期限内对解除双方合同一事提出异议。故双方签订的租赁合同已经解除，一审法院予以确认。鉴于乔育刚在2018年6月23日以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低，无法继续经营为由，停止经营撤离了所租商铺，景恒房地产公司经办人也在配合申请单上签字确认，并收回商铺。故乔育刚拖欠景恒房地产公司租金起算日期应从2017年12月16日至2018年6月23日止为宜。关于乔育刚以景恒房地产公司隐瞒经营商场未取得消防验收，商场气味大、客流量低无法继续经营为由，向本院提出反诉一节。因景恒房地产公司、乔育刚签订租赁合同时，涉诉商铺消防验收虽尚未通过。但2018年12月20日包含涉诉商铺在内的购物中心全部工程消防验收合格，景恒房地产公司并不构成导致乔育刚签订租赁合同的目的不能实现的根本违约。故乔育刚反诉请求的导致合同目的无法实现的理由，不能成立。且造成本案租赁合同不能继续履行的违约责任在于乔育刚，根据双方租赁合同的约定，乔育刚的反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。另外，景恒房地产公司所诉的保全费用、律师费等，因未提供相关证据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告乔育刚应于本判决生效后十日内支付原告西安景恒房地产开发有限公司房屋租金22360元及违约金2788元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余之诉讼请求。三、驳回被告乔育刚反诉请求。一审案件受理费736元，由被告乔育刚承担；反诉费1152元，由被告乔育刚承担。鉴于原告已预交案件受理费736元。故被告支付上述款项时一并向原告支付。二审审理中,景恒房地产公司主张乔育刚在撤离涉案商铺时并未提出涉案商铺消防未通过验收及商场气味大的主张。其余一审审理查明事实属实，本院予以确认。本院认为，景恒房地产公司与乔育刚签订的《外街租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。景恒房地产公司已经将案涉房屋交付乔育刚，但乔育刚并未按照合同约定向景恒房地产公司交纳租金，并于2018年6月23日撤离所租商铺，乔育刚上述未按照约定交纳租金及提前撤离商铺的行为，均构成根本违约，导致涉案租赁合同解除。2018年12月19日，西安市公安消防支队雁塔区大队雁公消竣备字（2018）第0208号建设工程竣工验收消防备案凭证，记载显示乔育刚所租赁的7号楼购物中心公共区域装修建设工程的竣工验收消防备案，依法核发备案凭证。2018年12月20日，西安市公安消防支队雁塔区大队向景恒房地产公司出租的景恒广场7号楼购物中心颁发了雁公消安检字（2018）第0095号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。涉案商铺在2018年6月23日乔育刚撤离前，虽未经过消防验收合格，但因乔育刚作为承租人对所租赁房屋基本情况负有必要的审查义务，乔育刚并未提交证据证明其在使用房屋过程中就涉案房屋未经消防验收合格一事向景恒房地产公司提出过异议，且乔育刚并未提交有效证据证明因消防验收原因导致其无法正常使用涉案商铺。故乔育刚主张景恒房地产公司向其出租的涉案商铺未经过消防验收属导致合同目的无法实现的违约行为，依据不足。一审判令乔育刚向景恒房地产公司支付实际占有案涉房屋期间的租金22360元，并无不妥。因乔育刚的违约行为导致合同解除，故乔育刚应承担相应违约责任。涉案租赁合同关于违约责任约定甲方对乙方所支付的各项保证金不予返还并要求乙方双倍支付当月度租金，但乔育刚在本案中主张其不应支付违约金，可以视为乔育刚认为景恒房地产公司依据合同约定主张违约金数额过高，故本院根据乔育刚欠付租金及提前解除合同的行为给景恒房地产公司造成的租金利息损失及房屋再次出租前的空置损失，并结合乔育刚已向景恒房地产公司支付装修保证金、履约担保金可以填补景恒房地产公司部分损失的事实，酌情认定乔育刚另行向景恒房地产公司支付违约金2683元。在乔育刚根本违约导致合同解除的情况下，乔育刚主张景恒房地产公司向其赔偿装修损失、装修货架损失、消防工程款，依据不足，应不予支持。综上所述，乔育刚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1069号民事判决第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1069号民事判决第一项为：乔育刚应于本判决生效后十日内支付西安景恒房地产开发有限公司房屋租金22360元及违约金2683元；三、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1069号民事判决第二项；四、驳回西安景恒房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费736元，西安景恒房地产开发有限公司已预交，由西安景恒房地产开发有限公司负担243元，由乔育刚负担493元；一审反诉案件受理费1152元，乔育刚已预交，由乔育刚负担。二审案件受理费1738元，乔育刚已预交，由西安景恒房地产开发有限公司负担243元，由乔育刚负担1495元。上述款项相抵后，乔育刚应负担的款项于执行时直接给付西安景恒商业物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判长 刘 琪审判员 师 婷审判员 卫婉莹二〇二〇年十月二十一日书记员 刘明明