广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初20545号原告：崔佩霞，女，1979年10月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************54X。委托诉讼代理人：崔苗苗，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。被告：佛山市富艺置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************153、154号商铺，统一社会信用代码914**********725XT。法定代表人：方某1。被告：佛山市宝轮投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**************，统一社会信用代码914***********847A。法定代表人：孔某1。被告：广东富艺广告有限公司，住所地广东省广州市荔湾区**基36-38号七楼709房，统一社会信用代码914************392。法定代表人：陈某1。原告崔佩霞诉被告佛山市富艺置业有限公司（以下简称富艺置业公司）、佛山市宝轮投资有限公司（以下简称宝轮公司）、广东富艺广告有限公司（以下简称富艺广告公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔苗苗到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告富艺置业公司以202432元为本金按日万分之五向原告支付自2018年4月2日起至佛山市南海区*******之三风度国际名苑1-11栋首层136号商铺符合消防验收条件交付日止的违约金；2.被告富艺置业公司向原告返还购房面积误差款13038.3元(计算方法：套内误差建筑面积为0.3375平方米，套内建筑面积单价金额为38632元/平方米，误差款为0.3375平方米×38632元/平方米=13038.3元)；3.被告宝轮公司、富艺广告公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4.三被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确第一项诉请包含被告富艺置业公司交付通过消防验收的商铺给原告，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：自2012年2月起，被告富艺置业公司通过在《佛山日报》等各大媒体开铺天盖地的做广告等手段推销位于南海黄岐黄海路1号之三风度国际名苑的商铺，并邀请影视明星代言，声称涉讼商铺由被告聘请团队投入巨资，统一经营十年。在此情况下，原告与众多的业主失去了判断也购买一间所谓的商铺，并于2012年2月25日与被告富艺置业公司签订《商铺买卖合同》，购买了涉讼商场中1-11栋首层第136号商铺，总价202432元，面积8.31平方米。《商铺买卖合同》约定，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2017年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉，并且无须支付任何费用；在2017年9月31日前，如买受人未能与商场经营方就延续统一经营协商一致，出卖人应在2018年4月1日前按附件二（轻钢龙骨石膏板间隔）的装修标准将商铺移交给买受人，逾期超过45日移交，从最后交接期第二天起至实际交接日止，出卖人应按已付房款日1.2‰向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，并取得了商铺的产权证。2018年，被告富艺置业公司应交房时，原告发现涉讼商铺所在商场没有任何经营的迹象，是一座空场地，在此情况下，原告联合其他许多也购买了相关商铺的业主一起到现场以及相关部门查询，发现存在以下严重问题，尚不具备收楼条件：1、商铺及商场尚未通过消防验收，不具备使用条件；2、被告拒绝出示竣工验收表、消防验收表、住宅质量保证书等与收楼关联的文件；3、擅自加建商场自动扶手电梯、部分中空位置及擅自占用消防通道加建商铺达110多间，存在违建行为，造成商铺及商场存在严重安全隐患；4、电梯、扶梯、水电、中央空调等公用设施无法使用等。因被告富艺置业公司的上述违约行为，导致原告至今无法收铺，过错在于被告富艺置业公司，被告富艺置业公司应承担违约责任，应当支付原告违约金，并交付消防验收合格的商铺给原告。此外，原告到涉讼商铺现场查看房屋发现，原告所购买的涉讼商铺多了一个长75厘米、宽45厘米的实体墙，但原告与被告所购买的涉讼商铺并不包含该墙体，这一点从原告所提交的房产证、竣工图中可以看出。故原告要求被告富艺置业公司退还该部分面积差所对应的房价款13038.3元。被告宝轮公司和富艺广告公司作为被告富艺置业公司股东，双方存在多笔大额资金往来，且被告富艺置业公司高价出售商铺获利，上述两股东理应对被告富艺置业公司的债务承担连带清偿责任。三被告没有答辩。原告向本院提交了《商铺买卖合同》等证据材料。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，与本案相关联，且三被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以采信，并综合认定其证明力。综合当事人陈述和本院采信的证据，本院认定以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区*******之三风度国际名苑1-11栋首层136号铺。2012年2月25日，原告（买受人）与被告富艺置业公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告富艺置业公司购买涉讼商铺，总房价款202432元；出卖人应当于2012年12月31日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；买受人同意自本合同签署之日起至2017年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；在上述期间内，出卖人、商铺租用人/使用人或商场管理公司均无需向买受人支付任何费用；买受人须于2017年6月1日至9月31日与商场经营方协商是否延续统一经营期，若协商不成出卖人须于2018年4月1日前按不低于合同约定的装修标准将该商铺移交给买受人使用；出卖人逾期超过45日移交商铺，按合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金。合同签订后，原告已取得了涉讼商铺的房地产权证。已发生法律效力的（2018）粤0605民初24202号民事判决书查明：2018年4月8日，佛山市公安消防支队南海区大队向被告富艺置业公司作出《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2018]第0187号），评定：风度国际名苑裙楼商场室内装修工程（申报部位为1-11栋首层及13栋1-3层，装修面积14343㎡，装修后作商铺使用，顶棚装修材料为轻钢龙骨硅钙板、原楼板乳胶漆，地面装修材料为地砖，墙面装修材料为镀锌钢板、玻璃、ICI）消防验收复查合格；该工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2018年9月23日，佛山市公安消防支队南海区大队关于风度国际名苑裙楼商场的投诉作出回复，指出：该商场南区一至三层、北区首层在2018年3月29日前存在的消防问题已整改完成，经南公消验字（2018）第0187号《建设工程消防验收意见书》认定，该商场消防验收合格；但此后因该商场私自改建铺位约110间，商场私自装修改建区域并未申报消防手续，已责令富艺置业公司停止改建施工。另查，被告富艺置业公司由被告富艺广告公司、宝轮公司各出资50万元成立。本院认为，原告与被告富艺置业公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”涉讼商铺位于大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，通过消防验收是该商铺投入正常生产经营的必要条件。富艺置业公司作为涉讼商铺的卖方及该商铺交付给业主前享有使用权和收益权的经营方，依法应向原告交付通过消防验收符合正常使用标准的商铺。根据审理查明的事实，结合涉讼《商铺买卖合同》的约定及原告提供的竣工图等证据可知，被告富艺置业公司因私自装修改建区域并未申报消防手续，被消防部门责令停止改建施工，未能按合同约定于2018年4月1日前将消防验收合格的涉讼商铺交付予原告,构成违约。原告依法有权请求被告富艺置业公司向其支付违约金。鉴于涉讼《商铺买卖合同》约定的违约金计算标准过高，本院根据公平原则，结合涉讼合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定被告富艺置业公司应以已付房款为本金按日万分之五的标准向原告支付自2018年4月2日起至涉讼商铺通过消防验收之日止的违约金，违约金以购房本金为限。原告请求超出上述核定的违约金，本院不予支持。富艺置业公司的注册资本为100万元，而富艺置业公司开发建设的项目涉及远超过其注册资本的资金，同时产生了包括涉讼债务在内大量因违约导致的债务，富艺广告公司和宝轮公司作为富艺置业公司仅有的两个股东，没有提供财务账册等有效证据证明其未滥用公司法人独立地位和股东有限责任来逃避债务，亦未对此提供合理解释，依法应承担相应的不利法律后果。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，富艺广告公司和宝轮公司应对富艺置业公司的涉讼债务承担连带责任。三被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国消防法》第十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内交付通过消防验收的位于佛山市南海区*******之三风度国际名苑1-11栋首层136号铺予原告崔佩霞；二、被告佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以202432元为本金自2018年4月2日起至上述第一项的商铺通过消防验收之日止按日万分之五计算的违约金（以202432元为限）予原告崔佩霞；三、被告广东富艺广告有限公司、佛山市宝轮投资有限公司对被告佛山市富艺置业有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告崔佩霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计938.73元（原告已预交1101.71元），由被告佛山市富艺置业有限公司、广东富艺广告有限公司、佛山市宝轮投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1101.71元受理费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年十月二十三日书记员 程学斌