浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初3854号原告（反诉被告）：陆黎萍，女，1976年4月3日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：沈锡林，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘振芸,女，1963年6月26日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托代理人：汤小民、王婷，浙江百易律师事务所律师。被告：李育生,男，1958年5月4日出生，汉族，住浙江省长兴县。第三人:长兴鼎信房地产经纪有限公司,住所地浙江省长兴县龙山街道太湖中路**。法定代表人:叶衣禄。原告（反诉被告）陆黎萍与被告（反诉原告）刘振芸、被告李育生及第三人长兴鼎信房地产经纪有限公司（以下简称鼎信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，刘振芸于2020年9月7日向本院提出反诉，本案予以受理。本院于2020年9月16日、2020年10月21日公开开庭进行了审理。陆黎萍及其委托诉讼代理人沈锡林、刘振芸及其委托诉讼代理人汤小民、鼎信公司的法定代表人叶衣禄到庭参加诉讼。被告李育生经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并已当庭宣判。陆黎萍向本院提出诉讼请求：1.判令刘振芸、李育生向陆黎萍履行房屋买卖过户义务；2.判令刘振芸、李育生支付违约金92400元；3.本案诉讼费由刘振芸、李育生承担。诉讼过程中，诉讼请求变更为“1.判令刘振芸、李育生返还购房款20000元；2.判令刘振芸、李育生支付违约金92400元；3.判令刘振芸、李育生补偿陆黎萍获利金额2000元”。事实与理由：2020年5月8日陆黎萍与刘振芸在鼎信公司的见证下，刘振芸作为该房屋产权人的代表签订了关于长兴县××小区××室房屋的买卖合同，总房价616000元，约定2020年5月15日过户并支付首付款256000元，余款银行贷款后支付，并约定违约方承担全部房款15%的违约金，当日支付20000元定金。但5月15日因刘振芸、李育生不愿过户而导致未能完成过户手续，后5月19日陆黎萍通过本票方式向李育生支付250000元首付款，但刘振芸仍未履行过户义务，己属完全违约，应当承担完全违约责任，陆黎萍多次要求刘振芸、李育生履行义务但未果故纠纷成讼。鼎信公司系本案房屋交易的中介机构，交易全程由其经手。现向本院起诉，请求依法支持陆黎萍的诉讼请求。刘振芸辩称，涉案房屋为房改房未经审批合同成立但不生效；根据双方协议约定在5月15日过户签字之前陆黎萍必须要支付首付款25.6万，余款进行贷款，因为5月15日之前陆黎萍首付款未支付导致过户不能；5月19日陆黎萍通过本票方式支付的25万元，2020年10月21日刘振芸当庭已退还陆黎萍；刘振芸、李育生认为陆黎萍违约，已收取的2万元定金应抵作陆黎萍的违约金，2020年10月9日刘振芸、李育生已将涉案房屋出售给李闯。综上，请求驳回陆黎萍的全部诉讼请求。李育生未作答辩。鼎信公司辩称，房改房上市审批表只是为了过户少交税，不批也可以过户，不是审批合同；2020年5月10日、11日刘振芸微信方式告知鼎信公司张小华说不同意卖房了，2020年5月15日鼎信公司联系双方调解，刘振芸说房子不卖的原因是李育生不想卖了。刘振芸向本院提出反诉请求：1.判令陆黎萍向刘振芸支付违约金92400元；2.本案诉讼费用由陆黎萍承担。事实和理由：2020年5月8日，刘振芸与陆黎萍通过鼎信公司签订了一份《房屋产权转让（居间）协议》，刘振芸将其所有的位于长兴县雉城街道望春小区18-1-102室的房屋转让给陆黎萍。双方约定房屋转让价款为616000元，协议签订当日陆黎萍向刘振芸支付定金20000元。协议约定付款方式为陆黎萍与2020年5月15日前前期付款256000元，余款360000元通过银行贷款付清，如违反协议约定违约方应支付购房款的15%作为违约金。合同签订后，陆黎萍未能于2020年5月15日前支付首付款反而要求刘振芸先办理过户手续。后又于2020年5月19日用律师信函要求刘振芸办理过户并通过银行本票支付了250000元，现提起诉讼要求刘振芸支付违约金。刘振芸认为，陆黎萍未能按约履行支付首付款的义务违约在前，并且逾期后支付250000元亦不符合协议关于首付款256000元的约定，刘振芸对本票也未进行兑付。现陆黎萍要刘振芸承担违约责任无事实与法律依据。现刘振芸为维护自身的合法权益，故向法院提出反诉，请求判如所请。陆黎萍辩称，转让协议约定2020年5月15日前（5月15日）付25.6万，余款36万由银行贷款付清，房产三证过户手续5月15日前往办证中心办理，实际上陆黎萍、刘振芸及鼎信公司约定过户和支付首付款时间是同一天；首付款已支付了本票25万加上定金2万共27万元，超过了首付款的约定；本案是刘振芸违约在先，刘振芸在5月15日当天凌晨就开始通知表示不能按协议履行（违约的意思表示），5月15日当天刘振芸也向鼎信公司进行了意思表达，之后鼎信公司有工作人员和陆黎萍进行了微信沟通。综上，请求驳回刘振芸的反诉请求。陆黎萍为了证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：1.房屋产权转让（居间）协议一份，证明双方之间交易的事实及约定的房屋价格、付款时间等；2.购房定金收条一份，证明刘振芸收到陆黎萍2万定金的事实；3.律师信函、本票、邮寄信息一组，证明陆黎萍已支付房款27万元；4.婚姻登记证审查处理表一份，证明刘振芸与李育生系夫妻关系的事实；5.不动产登记查询证明一份，证明涉案房屋登记在李育生、刘振芸名下；6.微信聊天记录一份，证明2020年5月15日刘振芸表示出了点状况，不能按计划行事，是因为没有和家里人衔接好，5月17日说要退还定金，证明了刘振芸、李育生的违约行为；7.与“独猫”（鼎信公司工作人员孙玉兰）微信聊天记录一份，证明5月15日中介联系陆黎萍让刘振芸再考虑一下，给刘振芸一天时间；8.询问笔录三份，证明刘振芸、李育生违约的事实；9.叶建华账户明细及微信定位截图、陆黎萍银行卡账户余额图片及个人信用报告各一份，证明过户当天陆黎萍首付款金额充足及符合余款的贷款条件；10.上市审批表一份，证明5月15日之前第三人已准备好过户的审批手续。经质证，刘振芸对陆黎萍提交的证据1无异议，认为约定2020年5月15日之前要支付25.6万元；对证据2收到2万定金无异议；对证据3真实性无异议，但认为陆黎萍违约在先，要求刘振芸支付违约金不合理，25.6万的首付款也只支付了25万，陆黎萍应承担违约责任；证据4、5无异议；证据6真实性无异议，但未表明不卖房了；证据7是发生纠纷以后的微信聊天，可能是旁人对事情不全面的看法，刘振芸对证据7真实性不清楚；对证据8签名认可，但认为第三人陈述内容与客观事实不符，叶建华刘振芸未见过，孙玉兰与陆黎萍系朋友且旁听过本案件；证据9真实性无异议，但不能达到其证明目的；证据10未看到过，真实性不认可。鼎信公司对证据1、2、7、10真实性无异议；对其余证据不予质证。经本院审查，陆黎萍提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。刘振芸为证明其辩驳向本院提交以下证据材料：1.网签合同及不动产登记信息各一份，证明涉案房屋已出售他人的事实；2.上市审批表一份，证明涉案房屋出售需经审批；3.微信截图一份，证明刘振芸已通知陆黎萍解除合同的事实；4.银行短信通知截图一组，证明李闯已将购房款支付刘振芸。经质证，陆黎萍对证据1、3、4无异议；证据2系复印件，真实性不认可；证据5真实性无异议，不能证明是李闯支付的购房款。鼎信公司无异议。经本院审查，刘振芸提交的证据2真实性不予认定，其余证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。李育生、鼎信公司未向本院提交证据，李育生未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。根据上述采信的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院查明本案事实如下：2020年5月8日，刘振芸（甲方）与陆黎萍（乙方）签订《房屋产权转让（居间）协议》一份，约定甲方将其所有的位于长兴县雉城街道望春小区18-1-102室的房屋（建筑面积约71平方）转让给乙方，房屋转让价款为616000元；协议签订当日乙方向甲方支付定金20000元；乙方于2020年5月15日前（过户签字的当日）前期付款256000元，余款360000元由银行贷款付清（商公组合贷）（包含定金20000元）；房产三证过户手续在签订合同后5月15日前往办证中心办理；甲乙双方如违反本协议，由违约方支付守约方购房款的15%作为违约金。同日陆黎萍向刘振芸支付购房定金20000元。2020年5月15日5:54分刘振芸微信告知陆黎萍“很抱歉出了点状况不能按计划行事了。主要是我没能和家里的那位衔接好，使他钻了牛角尖出不来。现在只能先和你说一声对不起了”。2020年5月15日鼎信公司调解陆黎萍、刘振芸买卖房屋事宜未果。2020年5月17日刘振芸微信告知陆黎萍“抱歉妹妹我真的没想到会这样的，错的是我急促了没有沟通好，老公钻牛角尖出不来，真不好意思给你添麻烦了”。2020年5月19日陆黎萍向刘振芸邮寄要求刘振芸支付违约金92400元并要求3日内办理过户手续的《律师信函》一份，同时邮寄了购房首付款250000元的银行本票，2020年5月21日刘振芸进行了签收，2020年10月21日刘振芸当庭退还陆黎萍250000元银行本票。另查明，刘振芸、李育生系夫妻关系，涉案房屋登记在刘振芸、李育生名下；2020年10月9日刘振芸、李育生将涉案房屋出售给李闯，交易总金额为618000元李闯已支付，涉案房屋于2020年10月12日登记在李闯名下。本院认为，陆黎萍与刘振芸之间签订的《房屋产权转让（居间）协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于刘振芸辩称该协议未经审批不发生法律效力，因刘振芸当庭陈述房屋过户前需到建设局填审批表，未涉及房屋买卖合同的审批，且未提交证据证明其辩称，故本院不予支持。因李育生与刘振芸系夫妻关系，涉案房屋出售事宜李育生事先知情，故该《房屋产权转让（居间）协议》对李育生具有约束力。关于支付首付款的时间，协议载明"乙方于2020年5月15日前（过户签字的当日）前期付款256000元……房产三证过户手续在签订合同后5月15日前往办证中心办理"，由此可见，支付首付款的截止时间为2020年5月15日。关于首付款的金额，结合协议载明的内容"余款360000元由银行贷款付清（商公组合贷）（包含定金20000元）"，因为定金20000元已支付无需贷款亦不属于余款范围，则双方约定的首付款金额为256000元（含定金20000元）。关于谁承担违约责任的问题。经审理查明，陆黎萍与刘振芸、李育生约定支付首付款256000元（含定金20000元）的截止时间为2020年5月15日，办理房屋过户手续的时间为2020年5月15日，在过户当天的凌晨刘振芸通过微信表示因为李育生不同意卖房了所以2020年5月15日不能去办理房屋过户事宜，2020年5月15日经鼎信公司调解未果，刘振芸、李育生已将涉案房屋转卖他人，涉案房屋已登记在案外人名下，刘振芸、李育生属于根本违约，应承担违约责任。关于违约金的金额，双方约定为购房款的15%即92400元（616000元×15%），故对陆黎萍主张的违约金本院予以支持。刘振芸在陆黎萍支付首付款截止时间的当天凌晨明确表示不能协助办理过户手续，陆黎萍有权拒绝按协议约定时间支付首付款，不应承担违约责任。因刘振芸、李育生已将涉案房屋转卖他人，刘振芸、李育生收取陆黎萍2万元房款无依据，应予以退还。陆黎萍主张的其余诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告（反诉原告）刘振芸及被告李育生向原告（反诉被告）陆黎萍退还购房款20000元及支付违约金92400元，合计112400元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）陆黎萍的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘振芸的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1055元，由被告（反诉原告）刘振芸及被告李育生负担；反诉案件受理费减半收取1055元，由被告（反诉原告）刘振芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 张周芳二〇二〇年十月二十一日法官助理 李成毅书 记 员 邵 池