广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17063号原告：佛山市南海区狮山镇务庄社区穗丰股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇务庄社区，统一社会信用代码：N144***********982。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：周东赤，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁舒妍，广东群豪律师事务所实习律师。被告：林国房，男，汉族，1980年2月15日出生，住广东省始兴县************，公民身份号码440************41X。原告佛山市南海区狮山镇务庄社区穗丰股份经济合作社与被告林国房租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案。本案依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黎某1、原告的委托诉讼代理人周东赤、梁舒妍，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告和被告2016年9月1日签订的《厂房租赁合同书》于2019年3月15日解除；2.被告向原告支付2019年3月20日之前的租金132811.4元及违约金（按年利率24%从被告逾期支付租金之日起计至租金支付完毕之日止）；3.原告没收被告支付的履约保证金33000元；4.被告向原告支付因追偿租金支出的律师费15000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月17日，被告参加了在狮山镇公共资源交易中心罗村工作站举行的狮山镇务庄村穗丰经济社物业租赁权竞租会，并中标取得位于佛山市南海区**务庄大丰田68-69号的石龙墟2号厂房的租赁权。2016年9月1日，原告和被告签订了《厂房租赁合同书》，约定原告将位于佛山市南海区**************的石龙墟2号厂房及其附属物、现有水电等设备设施等出租给被告。合同约定租赁期限自2016年10月1日起至2021年12月31日止，每年应缴租金为131871.48元；使用费支付时间为租金按半年支付，先交租后使用，被告应该在每年12月15日前和6月15日前缴清下一年度上半年和下半年租金。根据合同约定，被告应当在2017年12月15日前支付2018年上半年的租金。但直至2018年8月6日和2018年8月7日，被告才合计向原告支付了2018年的租金28128.52元。此后被告一直没有向原告支付租金。被告拖欠租金达60日的，原告有权单方解除合同、没收履约保证金，且被告应当在收到原告书面通知五天内退还租赁物。2019年3月15日，原告根据合同约定通知被告解除合同并要求被告5日内返还租赁物。根据合同约定，租赁物移交期限届满日后，原告可先行单方收回租赁物。因被告未在5日内移交租赁物，2019年3月21日应视为租赁物已经移交给原告。被告拖欠租金情况如下：尚欠2018年租金103742.96元、2019年1月1日至2019年3月20日租金29068.44元。按照合同约定，原告有权解除合同、没收履约保证金，要求被告退还租赁物、支付拖欠的租金和违约金，并有权要求被告支付原告因追偿拖欠的租金而支出的律师费。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由为：1.对2018年拖欠的租金数额为103742.96元无异议，但该部分租金被告无需支付，因为被告的设备存放在租赁物内，原告应将设备还给被告，被告再支付租金予原告；2.2019年1月，原告以被告没有支付租金为由将租赁物封锁，被告已无法使用，被告无需支付2019年期间的租金；3.不同意支付违约金、履约保证金、律师费。诉讼中，原告围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据，被告没有证据提交。经质证，当事人对对方举证无异议或真实性无异议的，本院均予以确认并在卷佐证。原告举证6未显示已送达予被告或通知张贴的情况，对该证据的证明力，本院不予确认。原告举证8与本案相关，本院予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年9月1日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区**************的石龙墟2号厂房（以下简称涉讼租赁物）租赁给乙方；该租赁物未办理土地证、房产证；租赁期为2016年10月1日起至2021年12月31日止，其中2016年10月1日至2019年9月30日每年租金131871.48元；租金按半年支付，先交租后使用，每年12月15日前和6月15日前缴清下一年度上半年和下半年租金；乙方交纳33000元履约保证金；乙方逾期支付租金，逾期支付租金达十天(含十天)以上的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之八的标准，计收乙方的延期付款违约金，直至乙方付清欠款之日止；在租赁期间内，若乙方出现拖欠工人工资等问题，损害甲方利益的，甲方有权解除合同，并有权向乙方追偿(包括但不限于甲方因此而承担的经济责任，以及甲方为追偿而支付的诉讼费用、仲裁费用、律师费以及其他必要费用)。等等。另查明，原告为本案支出律师费15000元。诉讼中，原被告均确认被告已足额支付2016、2017年租金，并交纳了33000元保证金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告出租予被告的涉讼租赁物未办理规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告于2016年9月1日签订的涉讼合同为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，原告请求确认涉讼合同解除，理据不足，本院依法不予支持。虽然租赁合同无效，但被告在占用租赁物期间应按合同约定标准支付使用费予原告。对原告诉请的使用费，本院具体分析如下：首先，原告主张被告未支付2018年的使用费共103742.96元，被告予以确认，本院对该使用费数额予以确认。针对被告抗辩无需支付的理由，被告未举证反映涉讼租赁物留存的设备情况，也未举证反映原告已处理该些租赁物，原告对被告该主张予以否认，对被告该意见，本院不予采纳，被告应支付2018年所欠使用费103742.96元予原告。其二，对于2019年使用费计付期限，被告作为承租人，未举证反映租赁物交还予出租人的时间或被告存在交还障碍的情况，应承担相应举证不能的责任。现原告主张于2019年3月20日自行收回涉讼租赁物，本院予以确认，并认定被告应支付2019年1月1日至2019年3月20日的使用费29068.44元。最后，合同无效后因合同取得的财产应予返还，原告具有返还保证金33000元给被告的义务，原告主张没收该保证金，理据不足，本院不予支持。该保证金属于被告到期债权，本案中一并予以抵扣。综上，被告应支付使用费99811.4元（103742.96+29068.44-33000）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。无效合同约定的违约责任也无效，考虑到被告逾期支付使用费给原告造成利息损失，本院酌定被告应分别以37807.22元为本金自2017年12月16日起、以65935.74元为本金自2018年6月16日起、以29068.44元为本金自2018年12月16日起均至实际清偿之日止按年利率6%计付利息予原告，原告请求被告按24%支付违约金理据不足，超出本院核定部分不予支持。涉讼租赁合同无效，原告主张被告支付律师费15000元没有法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告林国房应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费99811.4元予原告佛山市南海区狮山镇务庄社区穗丰股份经济合作社；被告林国房应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以37807.22元为本金自2017年12月16日起、以65935.74元为本金自2018年6月16日起、以29068.44元为本金自2018年12月16日起均至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息予原告佛山市南海区狮山镇务庄社区穗丰股份经济合作社；驳回原告佛山市南海区狮山镇务庄社区穗丰股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3097.86元（原告佛山市南海区狮山镇务庄社区穗丰股份经济合作社已预交5920元），由被告林国房负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于原告预交的受理费5920元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年十月十六日书记员  罗静雯