湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初1726号原告：唐杨玉，女，1970年10月1日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原告：朱金华，男，1971年3月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。二原告的共同委托诉讼代理人：钟建宁，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：张培亮，男，1957年10月9日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：中国建设银行股份有限公司永州凤凰路支行。住所地：永州市冷水滩区凤凰路**。负责人：李支林，行长。委托诉讼代理人：覃琬婷，女，1985年1月3日出生，汉族，住，住永州市冷水滩区理权限为一般授权。被告：永州中泰饲料实业公司。住所地：永州市冷水滩区零陵南路**/div>法定代表人：雷鸣，该公司经理。被告：邓忠庆，男，1952年5月26日出生，汉族，住永州市，住永州市冷水滩区v>原告唐杨玉、朱金华与被告张培亮、中国建设银行股份有限公司永州凤凰路支行（以下简称建设银行）、永州中泰饲料实业公司（以下简称中泰公司）、邓忠庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐杨玉及其委托诉讼代理人钟建宁，被告张培亮及委托诉讼代理人周耀军，被告建设银行的委托诉讼代理人覃琬婷，被告中泰公司法人代表人雷鸣到庭参加诉讼。被告邓忠庆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐杨玉、朱金华向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于永州市冷水滩区××路××号××号门面（原零陵中路中泰饲料公司房产20号门面一至三层房屋）的不动产权证办理到原告唐杨玉名下，并承担过户税费；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告唐杨玉与原告朱金华原是夫妻关系。在婚姻关系存续期间，2000年11月22日，朱金华与张培亮签订了一份《售房合同》，张培亮将其购买的位于永州市冷水滩区××路××房××房××号××层房屋（现永州市冷水滩区××路××号××号门面）转买给朱金华。合同约定售价为52000元，先付42000元，余款10000元在房产过户到朱金华名下时付清。合同约定张培亮负责办理房产证过户手续。朱金华向张培亮支付了42000元购房款，房屋也于签订合同时交付给了朱金华、唐杨玉。原告唐杨玉及家人在该房屋居住至今。原告唐杨玉与原告朱金华于2016年10月11日协议离婚，离婚协议约定该房屋分割给原告唐杨玉所有。原告一直要求张培亮办理房产过户手续，但一直未能办理。后才知道该房屋是张培亮从建设银行永州第一支行处购买的，是永州中泰饲料实业公司和邓忠庆为偿还建设银行的贷款本息，用该房屋抵偿给建设银行永州第一支行的，被告负有房产过户的义务。原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告张培亮辩称，一、原告未能办理房产证是原告和建设银行、邓忠庆三方的原因，在2001年张培亮就已经陪同原告朱金华找到邓忠庆，答应为其办理，此后原告一直未向被告张培亮提起和主张过办理房产证一事，由于张培亮卖给原告的房屋是建设银行因抵贷卖给张培亮的，且售房合同中明确了原告朱金华为购房人，因此建设银行负有给朱金华办理产权过户的法定义务和合同义务。邓忠庆系涉案房屋的产权登记人，邓忠庆应当无条件配合办理产权过户手续。二、原合同约定的是给原告办理房产证，不包括土地使用权证。如果说张培亮负有承担相关办证费用的义务的话，根据合同约定，也只能承担房产证过户的税费，有关土地使用权过户手续的费用应由原告自行负担。综上，被告张培亮虽然负有办证义务，但最终办证义务应当由建行和产权登记人邓忠庆负责，请求依法驳回原告对张培亮的诉讼请求。被告建设银行辩称，原告所诉的房屋买卖合同是与被告张培亮订立，凤凰路建行并没有与原告签订房屋买卖合同，不是房屋买卖合同的当事人，不是本案的适格被告，不应承担办理不动产权证的义务。据原告诉状所称，原告唐杨玉的配偶朱金华，于2000年11月22日与被告张培亮签订《售房合同》，原告朱金华购买张培亮的房屋，并按照合同支付了部分款项，同时合同约定张培亮负责办理房产证过户手续。原告的诉请，也是要求被告根据该合同，履行合同义务办理不动产权证。根据合同的相对性原则，合同的权利义务只能约束合同当事人，不能约束合同当事人以外的其他人。在本案中，《售房合同》是原告朱金华与被告张培亮所签订，原告只能以合同的相对方张培亮为被告提起诉讼，要求被告张培亮办理不动产权证。而凤凰路建行不是《售房合同》的当事人，不是本案的适格被告，也不应当承担办理不动产权证的义务。请求法院驳回原告的起诉。被告中泰公司辩称，房子不是中泰公司卖给他的，产权也不是我们的，中泰公司也不是适格的被告，与中泰公司没有任何关系。据说邓忠庆现在为什么拒不将房产证拿出来，邓忠庆已经办出了房产证，以前他占用了我们的地，挖了我们的地建了三层楼，最后我们发现了，与他进行了结算，把建房的钱给他了，但是房产证也没有给我们，也许是建行现在还欠了邓忠庆的钱，所以他拒不将房产证拿出来。被告邓忠庆未予答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2000年11月20日，中国建设银行永州市第一支行（甲方）与张培亮（乙方）签订了一份《售房合同书》，主要内容为：一、甲方现将中泰公司位于零陵中路的房子（以房抵贷，房权字第0×**，20号门面的一至三层房产证另有）出售给乙方。20号门面一至三层，面积为150平方米，26号门面面积为43.33平方米，23号-26号门面上的第二层住宅二套、第三层住宅一套、第四层住宅半套，总面积为598平方米出售给乙方。二、甲方将上述房子一次性全部出售给乙方，总价为14万元，订立合同后乙方交款10万元给甲方，其余4万元在甲方将所卖房子的房产手续全部过户给乙方后，一次性交清给甲方。三、甲方负责办理房产过户手续（必须为私产），过户费由乙方负责。如在过户时甲方的房产存在一些问题和手续没有办清的，所需要再办理手续的一切费用由甲方负责。过户时间20号门面一至三层将在2001年2月28日以前办理好过户手续，其他房子将在2000年11月底办理好过户手续给乙方。中国建设银行永州市第一支行在甲方代表处加盖公章，被告张培亮在乙方代表处签名摁手印。合同签订后，被告张培亮于2000年11月21日向中国建设银行永州市第一支行支付购房款10万元，建设银行交付了房屋。2000年11月22号，被告张培亮（甲方）与原告朱金华（乙方）签订了一份《售房合同》，约定甲方将中泰公司位于零陵中路20号门面一层至三层面积约为160平方米卖给乙方，总价为52000元。签订合同时乙方交定金10000元给甲方，五天内再交付32000元给甲方，其余10000元在甲方将房产证手续过户给乙方时一次性支付给甲方。甲方负责办理房产证过户手续，过户费由甲方负责，乙方出工本费。合同签订后，原告朱金华于2000年11月22日向被告张培亮支付购房定金（20号门面一至三层）10000元，2000年12月10日交付购房款20000元，2001年7月31日交付购房款12000元，被告张培亮分别出具了收据，并交付了房屋，但一直没有为原告办理房屋过户登记。另查明，原告唐杨玉与原告朱金华原是夫妻关系，双方2016年10月11日协议离婚，约定永州市冷水滩区一至三层楼房属于夫妻共同财产，离婚后归唐杨玉所有，双方自愿依法登记离婚，领取了离婚证。中国建设银行永州市第一支行现已经变更为中国建设银行股份有限公司永州凤凰路支行。该宗房产位于永州市冷水滩区××路××商住楼,现门牌号码为零陵南路806号。包括20号门面一至三层，建筑面积约150平方米，26号门面，面积42.33平方米，23号-26号门面上的住宅三套。除20号门面一至三层没有办理房屋所有权证外，26号门面及23号-26号门面上的三套住宅出售后均已经办理了房屋所有权证。2020年5月27日打印的永州市不动产信息查询房屋单元登记薄资料显示：20号门面一至三层的房屋登记的所有权人是被告邓忠庆，房屋所有权证号为××，房屋坐落冷水滩区零陵中路185号，且被告邓忠庆于2009年12月3日将20号门面一至三层的每一层办理了房屋所有权分证，其中20-1号的分户证号为××,20-2号的分户证号为××,20-3号的分户证号为××。被告中国建设银行永州市第一支行将涉案房产出售给被告张培亮,涉案房产的由来是被告中泰公司将拥有处分权的房产交给建设银行处置,用于偿还中泰公司的贷款本息。虽然被告建设银行、中泰公司均认可涉案房屋经过了数次抵债转让的事实，但均不能提交房产抵偿债务（借款）的合同书等相关证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。中国建设银行永州市第一支行与张培亮签订了《售房合同书》、被告张培亮与朱金华签订了《售房合同》，约定购买包括20号门面一至三层房屋在内的房产。虽然买方按合同约定给付了购房款，卖方按合同约定交付了房屋，该房屋现由原告占用、使用至今，但一直没有办理房屋所有权证。根据永州市不动产信息查询房屋单元登记薄资料显示：20号门面一至三层房屋的登记所有权人是被告邓忠庆，房屋所有权证号为××，且被告邓忠庆于2009年12月3日将20号门面一至三层的每一层办理了房屋所有权分证。被告张培亮与朱金华签订的《售房合同》，因被告张培亮不是涉案房屋的所有权人，被告张培亮与朱金华签订的《售房合同》属于无权处分,在法庭辩论终结前当事人未提交邓忠庆做出追认的相关证据，应视为未追认，故《售房合同》无效。综上所述，原告的诉讼请求，不符合法律规定,本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告唐杨玉、朱金华的诉讼请求。本案受理费300元，公告费560元，共计860元，由被告张培亮负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  黄登飞人民陪审员  屈荣华人民陪审员  李建军二〇二〇年十月十二日法官助理瞿达代理书记员  谢佳霖