河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初3394号原告（案外人）：吴水利，男，1978年8月29日生，汉族，住汝阳县，农民。委托诉讼代理人：布浩雷，河南洛城律师事务所律师。特别授权。被告（申请执行人）：赵延贞，男，1973年12月25日生，汉族，住汝阳县，县政法委职工。被告（被执行人）：吕留会，女，1969年6月20日生，汉族，住汝阳县，农民。被告：王洪杰（被执行人），男，1970年8月8日生，汉族，住汝阳县，现住汝阳县，农民。原告吴水利与被告赵延贞、吕留会、王洪杰案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年8月27日起诉。本院立案后，向被告送达了应诉文书及开庭传票，适用普通程序组成合议庭于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告吴水利及委托诉讼代理人布浩雷，被告赵延贞到庭参加诉讼，被告吕留会、王洪杰经本院传唤逾期未到庭。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对汝阳县古城寨××大道北移民安置小区××楼××单元××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、依法确认上述房屋归原告所有。3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2019年9月7日通过房产中介公司与被告吕留会、王洪杰签订《房屋买卖合同》，购买了该二被告名下位于汝阳县古城寨××大道北移民安置小区××楼××单元××号房屋，约定房屋总价款34万元。当日，原告按约支付了购房款20万元，吕留会、王洪杰将房屋钥匙及他购买房屋的“现金缴款单”交给了原告，原告接收了该房屋。2019年10月18日支付了下余14万元房款，并对该房屋水电已施工安装。今年4月份疫情刚结束，其去装房子时见到法院公告，即与小区保安联系，得知县人民法院于2019年9月9日将上述房屋查封。原告提出异议后，法院于2020年8月25日作出(2020)豫0326执异63号执行裁定书，驳回了原告执行异议请求。原告认为，原告与被告吕留会、王洪杰签订有书面《房屋买卖合同》，系合法占有涉案房屋，且支付了合同约定的全部价款，房屋不能过户的原因并非在原告，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房屋享有权利，足以排除强制执行。被告赵延贞辩称：被告王洪杰与其亲戚，王洪杰因无钱偿还银行贷款而向答辩人借款，其替王洪杰归还银行贷款后，王洪杰给其出具了《借条》。后王洪杰没有归还答辩人借款，其于2019年7月22日申请诉前保全，汝阳县人民法院于2019年9月9日作出（2019）豫0326财保132号民事裁定书，对王洪杰名下涉案房屋予以查封，查封期间三年。其起诉后，汝阳县人民法院经审理于2019年11月12日作出一审民事判决，判决王洪杰归还赵延贞借款本金10万元及相关费用。法院判决后王洪杰上诉，2020年2月17日二审结束。后其申请执行(欠款13万元)，法院立案执行[案号（2020）豫0326执217号]该房屋时，被告吕留会、王洪杰将该房屋出售。被告吕留会、王洪杰未提交答辩意见。本院针对当事人诉辩意见，归纳争议焦点并分配举证责任后组织双方进行了举证、质证和辩论。原告出示证据：1、本院（2019）豫0326民初财保132号民事裁定书、(2020)豫0326民初63号执行裁定书各1份。2、原告与被告吕留会、王洪杰签订的《房屋买卖合同》1份；3、2019年9月7日转款凭证4份（19万元）、银行流水明细1份（2019年10月18日、14万元），2019年9月1日中介机构《收据》1份(定金1万元)，王洪杰《收据》1份(收到原告20万元），王洪杰指定打款账户的签名及银行卡复印件2份。原告陈述：《收据》中的20万元系四份转账19万加定金1万元；四份转账凭证（农商银行三份，工商银行一份），均支付至王洪杰指定的郭海营账户，另外的14万元也是支付至王洪杰指定的郭海营账户；因王洪杰说他的账户转不了钱（有可能是怕被法院冻结查封），转入郭海营账户里便于取款。以证明原告将34万元购房款全部支付至王洪杰指定账户。4、现金交纳单1份，以证明王洪杰、吕留会对涉案房屋具有权所有。5、有吕留会签名的身份证复印件1份，以证明出售房屋时吕留会本人知情并同意。被告赵延贞质证意见：对证据一、二无异议。证据三的钱转给郭海营了，没有转给王洪杰，与购房无关；证据四与原告无关；吕留会与王洪杰2018年已离婚，2019年9月7日已无处分权。被告赵延贞出示证据：1、本法院（2019）豫0326民初裁保132号民事裁定书，及(2020)豫0326执异63号执行裁定书各1份。2、复制于法院执行卷宗的执行员询问王洪杰笔录，及执行员与王洪杰的手机通话录音各1份；以证明2020年4月22日执行员询问王洪杰时，他表示已知道被查封，没有说已出售给原告。3、十八盘乡鸭兰村委《证明》1份，鸭兰村委与王洪杰的《前坪水库移民安置协议书》1份。该“协议书”第六条明确规定该房不能转让、出售。原告质证意见：对证据一的真实性无异议，但原告购买房屋在人民法院查封之前。对证据二真实性及关联性均有异议，录音中均未提及房屋座落，无法确定录音中的房屋是案涉房屋。证据三不符合证据形式要件，没有证明人签字，真实性有异议。该“移民安置协议书”原告没见过，王洪杰也未提供过；代表鸭兰村委一方未签字盖章，真实性有异议，即便该“移民安置协议书”真实存在，但因为未向原告出示且王洪杰在签订“买卖合同”时保证他具有出售该房屋权利，原告也有理由相信他有权出售该房。本院依认证规则确认事实如下：2019年9月7日，原告（乙方）与被告吕留会、王洪杰（甲方）通过房产中介公司签订《房屋买卖合同》，约定，二被告将其名下位于汝阳县古城寨××大道北移民安置小区××楼××单元××号房屋以34万元出售给原告；原告分两次支付购房款，当日20万元（包括定金一万)，2019年10月10日前付清余款14万元，甲方给乙方开收据以示证明；甲方将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收，接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使；甲方负责将该房屋所有权转让给乙方，办理产权过户时，所发生的相关费用由乙方承担；甲方保证交易时该房屋没有产权纠纷，无按揭、无抵押债务等情况；因本房屋房产证暂未办下来，不能过户，交易完成之日起，甲方将购房合同、契税发票、购房发票等原件及户主个人身份证复印件给予乙方，确保乙方权益，等可以办房产证时，甲方无条件帮助乙方完成过户。合同签订后，被告王洪杰给原告提供了案外人郭海营工商卡复印件并注明“本人同意房款打入郭海营此卡账户”，原告当日分4次向该卡转账19万元，加定金1万元支付了首批购房款20万元，二被告将房屋钥匙及他购买房屋的“现金缴款单”交给了原告，双方并进行了房屋交接。后原告对该房屋施工了水电安装。被告赵延贞与王洪杰系亲戚。2019年7月22日，赵延贞因王洪杰借款10万元未还而申请诉前保全，本院于2019年9月9日作出（2019）豫0326财保132号民事裁定书，对被申请人王洪杰名下前述案涉移民安置小区12号楼2单元601号房屋予以查封。后赵延贞起诉，本院经审理于2019年11月12日作出一审民事判决（王洪杰归还赵延贞借款本金10.2万元并承担诉讼费、保全费2190元）；王洪杰提出上诉后，洛阳市中级人民法院经审理于2020年2月27日作出（2019）豫03民终7170号民事判决，驳回上诉，维持原判。后赵延贞申请执行，该执行案[（2020）豫0326执217号]仍在执行中。原告的第二批购房款付款到期前一日2019年10月18日，其以王洪杰前述指定账号汇款支付了“下余的14万元房款”。2020年4月，原告欲装修而去现场时发现该房屋被法院查封，即提出异议，本院经审查于2020年8月25日作出(2020)豫0326执异63号执行裁定书，驳回了原告执行异议请求。本院认为：本案系案外人就金钱债权执行不动产的异议之诉。原告提出排除执行异议之诉，本院应当对原告是否系该房产权利人及该权利的合法性、真实性和能否排除执行进行全面审理。该诉争房产虽至今没有房产登记，但系政府统一规划建设的移民安置房，应当以物权的设立、转让规则并参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》确定相应权利。被告吕留会、王洪杰与原告的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且成立于涉案查封之前，合同不违背法律禁止性规定，应为有效。原告与王洪杰、吕留会通过房产中介于2019年9月7日支付了首批购房款并交付了涉案房屋、实施了水电安装，原告应系在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告与王洪杰、吕留会交接的“剩余价款14万元”发生在人民法院涉案查封之后，当事人行为违法，不发生法律效力，主张的已支付全部价款理由不成立；现原告对该“剩余价款14万元”重新筹措并按法院要求已交付执行，原告该行为可以认定为符合法律规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”要件要求。涉案房产尚未办理房产证书，过户条件尚不具备，未办理过户的原因不在原告。原告对房产虽不享有完整物权，但也享有部分物权权能，可以确认原告享有物权性的过户期待权。被告赵延贞对王洪杰享有的是金钱债权清偿的请求权，其申请查封该房产，表明其自此就房产享有请求依法处分而实现金钱债权的权利，仍系债权。原告的权利优先于被告，原告要求的停止对涉案房屋强制执行，应予支持；主张的确认该房屋归原告所有，因该房屋还存在其他查封限制，不属本案审处范围。查封本身是一种强制措施而非处置行为，原告主张的解除对该房屋查封，本案不做处理，其可在此判决生效后向执行机构提出申请；原告的其他诉讼请求，应予驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行汝阳县古城寨瑞云大道北移民安置小区12号楼2单元601号房产。二、驳回原告吴水利的其他诉讼请求。诉讼费6400元，由原告王洪杰、吕留会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李建华人民陪审员  陈水平人民陪审员  李志怀二〇二〇年十月二十八日书 记 员  李嘉熙