广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15213号原告（反诉被告）：中山腾泓电子有限公司，住所地广东省中山市南朗镇第三工业区“侨光工业园”内厂房第****，统一社会信用代码914***********775X。法定代表人：陈火木，董事长。委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山火炬开发区广隆实业有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******之四，统一社会信用代码914**********987X6。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈红，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奕庭，广东奥纪律师事务所律师。第三人：中山市卓域物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区********之二十第1卡，统一社会信用代码91442000MA4UNTJQX8。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：张某1，女，该公司经理。第三人：中山市新势力投资有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区******之二第1卡，统一社会信用代码91442000MA5398LX3R。法定代表人：张某1。原告中山腾泓电子有限公司（以下简称腾泓公司）与被告中山火炬开发区广隆实业有限公司（以下简称广隆公司），第三人中山市卓域物业管理有限公司（以下简称卓域公司）、中山市新势力投资有限公司（以下简称新势力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，被告广隆公司提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾泓公司委托诉讼代理人陈冠荣，被告广隆公司委托诉讼代理人陈红、刘奕庭，第三人卓域公司委托诉讼代理人即第三人新势力公司法定代表人张某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾泓公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告返还租赁押金213390元及支付利息（利息从起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际支付之日）；2.被告向原告支付电费16500.16元及利息（利息从起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际支付之日）。庭审过程中，原告将其第2项电费金额变更为11778.16元，同时利息计算基数也进行相应变更，理由为案外人施工队向其支付了4722元电费故予以相应扣减。事实与理由：2009年9月24日，被告与原告签订厂房租赁合同书，把位于火炬开发区沙边村的厂房和宿舍合共7113平方米的物业出租给原告，租赁期限从2010年1月1日至2019年12月30日（十年）。签订租赁合同当日，原告支付租赁押金213390元给被告。被告收款后出具了押金收据给原告。租赁合同一直以来都能正常履行。后来，被告把租赁物业内部发包给卓域公司和新势力公司，由上述两公司进行实际运营和管理。在租赁期限到期之前的2019年11月左右，原告已经向被告表明租赁期限到期之后，原告不再续租。从2019年11月开始，原告陆续把机器等物品搬离租赁物业（搬至位于中山市************的新厂房），于2019年12月底把租赁物业交还给被告。2019年12月30日，第三人新势力公司向原告发出一份联络函，要求原告清空厂房、拆除墙体、复原厂房。原告认为，根据厂房租赁合同书第三条第2点的约定，合同期满终止时，固定装修及固定设施乙方（原告）不能拆走，无偿归甲方（被告）所有。双方之所以进行如此约定，是因为双方在签订租赁合同时，都预计到租赁合同解除或终止时，原告出资添附的固定装修或固定设施，对于被告或者后续使用方来说，还有一定的利用价值，归被告所有。这是被告享有的合同权利。但是，很少机会出现承租方出资添附的固定装修或固定设施全部都能被出租方或者后续使用方利用，通常是部分保留，部分拆除，而且拆除费用不高。事实上，原告出资添附的固定装修和固定设施，大部分都能保留。根据权利义务对等的原则，出租方不能只享有权利，不承担义务。如果被告认为原告出资添附的部分固定装修或部分固定设施没有利用价值，完全可以自行拆除，但拆除费用应当由被告自行承担。原告无权拆走固定装修及固定设施，也没有义务拆走固定装修及固定设施。厂房等物业，经过装修和固定设施的添附，又经过十年的正常使用，一般会有折旧和磨损，不可能（也没有必要）复原至出租时的状态。原告把机器等物品搬离租赁物业之后，已经安排人员进行现场清洁处理。但被告不依不挠，其后多次要求原告再次清理现场。2020年3月12日，被告再向原告发出一份关于2020年3月15日办理沙边路10号厂房交接手续的联络函，主张2020年1月份、2月份、3月份的租金继续计算，并要求原告再支付垃圾清理费37970元，主张原告之前缴交的租赁押金已经被全部抵扣完毕，不予退还。另外，被告在租赁物业旁边兴建新的建筑物，借用了原告的电表和线路，作为建筑工地用电。建筑工地2020年1月份的电费为16500.16元，该电费已经由原告垫付。被告应当向原告支付电费16500.16元及利息（利息从起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际支付之日）。卓域公司和新势力公司是关联企业，是租赁物业的承包运营方和管理方，实际参与本案租赁合同纠纷的处理过程，与本案的处理结果有利害关系，应作为本案的第三人参加本案的审理。综上，恳请法院作出公正裁判，支持原告的诉讼请求。原告腾泓公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.厂房租赁合同书、收据；2.租赁合同、搬运费发票、垃圾废物清理费收据；3.联络函2份；4.网上银行电子回单、电费发票；5.电费发票2份（2019年11月、2019年12月）；6.水电费发票3份。被告广隆公司辩称，广隆公司不同意腾泓公司起诉的返还租赁押金、支付利息请求，腾泓公司所述不符合实际情况。广隆公司确认2009年5月24日与腾泓公司签订了厂房租赁合同，租期是2010年1月1日至2019年12月30日，是双方在合同中共同确认的。签订合同后被告依约履行了合同义务，如期将厂房交付给腾泓公司。2018年10月18日，腾泓公司将厂房委托给卓域公司及新势力公司代为管理。2019年11月腾泓公司确实提出了不再续租，为此广隆公司多次通知腾泓公司需在合同届满之日清空厂房，并与广隆公司办理厂房交接手续及水、电、电梯的过户手续。2019年12月30日合同期限届满之日，新势力公司向腾泓公司发送联络函，提出如上要求。但腾泓公司没按合同约定将租赁物清理干净，包括水电过户及相关电箱电梯、厂房物业未全面交接，且走了之后还取走了钥匙。厂房是很大的车间，待被告在几次过去看都是被锁在外面无法进入，后广隆公司以撬锁方式进去看，发现卫生没搞好，广隆公司证据照片有显示，所有电箱用金属锁锁住了，无法清理处理。在该情况下，广隆公司与第三人给腾泓公司发过函件，通知腾泓公司办理交接手续，在该情况下腾泓公司没进行配合，一直锁住，实际占用至2020年3月份，导致被告无法继续处理物业。现腾泓公司提出归还押金并退还费用，与实际情况不符。当时双方还进行多次沟通，腾泓公司同意由广隆公司雇佣案外人对厂房进行清理，并由其承担清理费，于是广隆公司才撬开厂房门锁对厂房开展清理工作，但当厂房清理工作完成一半时，腾泓公司又通知广隆公司表示其不愿意承担厂房的清理费用。由于清理工作已经展开，为了避免损失扩大，广隆公司便让腾泓公司继续完成厂房的清理工作。2020年3月12日，广隆公司向腾泓公司发出关于2020年3月15日办理沙边路10号厂房交接手续的联络函，通知腾泓公司在2020年3月15日前与广隆公司办理厂房交接手续及水、电的过户手续，拖欠的厂房占用费及垃圾清理费将在押金中抵扣，且不足部分广隆公司有权继续追索。但是腾泓公司仍无动于衷，直至2020年3月15日仍不与广隆公司办理厂房的交接手续。广隆公司认为，腾泓公司在厂房租赁期限届满后，怠于清理厂房及修复厂房损坏的地方，不与广隆公司办理厂房交接手续及水电、电梯的过户手续，并将厂房持续上锁持续占用的行为已经构成违约，依约应承担占用厂房期间的占用费、厂房被占用期间的水电费及广隆公司为顺利收回厂房而支出的厂房清理费用。为此，广隆公司特向法院提起反诉，主张：1.腾泓公司向广隆公司支付2020年1月1日至2020年3月15日的厂房占用费211792.425元；2.腾泓公司向广隆公司支付厂房的清理费用39970元；3.腾泓公司向广隆公司支付2020年2月的电费15014.9元及2020年3月的电费31268.1元；4.腾泓公司向广隆公司支付厂房2020年3月的水费1093.44元。被告广隆公司为其辩解和反诉主张向本院提交的主要证据有：1.腾泓公司工商信息；2.厂房租赁合同；3.微信截图；4.联络函、邮单、签收单；5.关于2020年3月1日前返还沙边路10号厂房及缴纳2020年1月、2月租金的联络函、邮单、签收单；6.关于2020年3月15日办理沙边路10号厂房交接手续的联络函、邮件交寄单（收据）；7.图片；8.视频；9.图片；10.清理沙边路10号厂房笔录；11.收据、转账截图、李伟洪身份证；12.供用电合同（高压）；13.非居民客户变更用电业务受理表；14.电费明细表；15.转账截图；16.2020年1月、2月、3月份电费账单；17.转账截图；18.用户用水清单；19.用水业务受理表；20.特种设备变更登记申请表。第三人卓域公司、新势力公司共同述称，原告是2020年1月3日完全搬空机器的，但是垃圾还没有清理，也没有办好交接手续，两第三人并未收到原告交付的任何钥匙。原告称合同没到期前在建厂房，是因为租给他们的是一栋宿舍，对于空地，广隆公司确定没租给原告的，广隆公司怎么处理是其权利。对于空地（施工队）在使用的水、电费，也是与原告商量过的，是每个月施工队支付给原告的，当时有协商每月租金水电费多少。对于招商处，我方2020年2月份进驻作为招商处，并非合同期内进行占用。第三人卓域公司、新势力公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2009年9月24日，广隆公司（甲方）与腾泓公司（乙方）签订厂房租赁合同书，约定甲方将座落在火炬开发区沙边村的厂房/宿舍合共7113平方米自愿出租给乙方，作为生产或加工五金、塑胶、3C电子类工业厂房用途。租赁期限自2010年1月1日到2019年12月30日，期限为10年。从2010年1月1日到2012年12月30日，每月租金为71130元，2013年1月1日到2015年12月30日每月租金为75397.8元，2016年1月1日到2018年12月30日每月租金为79921.67元，从2019年1月1日到2019年12月30日每月租金为84716.97元。本合同签订时乙方应向甲方缴纳三个月押金213390元。合同期间因乙方违约或乙方无故单方终止租约而导致本合同不能履行时，甲方无需返还按金。合同期满乙方不再续约且乙方退回该物业和乙方退回按金收据时，甲方无息将按金返还给乙方。该物业属乙方的财产及增加的设施由乙方自行搬走，固定装修及固定设施乙方不能拆走的无偿归甲方所有。本合同履行期间，乙方无故单方终止租约或拖延租金1个月以上经甲方催交未果的，视为乙方违约，甲方有权收回该物业的使用权，追回乙方所欠租金和其他欠交费用及没收按金，该物业的固定装修物和不可拆移设施均无偿归甲方所有。合同签订后，腾泓公司向广隆公司缴纳了押金213390元。合同履行过程中，广隆公司将涉案厂房委托卓域公司、新势力公司代为管理。2019年11月，腾泓公司通过微信方式向广隆公司提出合同届满后不再续签，并将于2019年12月搬出涉案厂房。广隆公司在微信中也告知腾泓公司于2019年12月30日前搬离涉案厂房，并办好变压器、水、电梯等过户手续。新势力公司于2019年12月30日发函给腾泓公司，要求腾泓公司及时清空、复原厂房，将该拆除的墙体及损坏的地方及时处理，并办理好水电及电梯的过户手续，逾期的话将继续收取租金。2019年12月底，腾泓公司基本搬离涉案厂房至“侨光工业园”，并与中山侨光纺织有限公司签订了新的租赁合同。腾泓公司未能按广隆公司要求全面恢复原状及全面交接（包括返还钥匙、办理水电、电梯转户手续等），广隆公司对此持有较大异议，并于2020年1月与腾泓公司协商对于装修费（恢复原状费用）进行报价，后双方未能达成一致意见。广隆公司提供的照片反映，截至2020年1月，涉案厂房存在部分墙体损坏较为严重未处理、部分水泥地面（地秤处）未填充、宿舍未清理、天台等各处留有大量垃圾的情形；此外，还有变电箱上锁、卷闸门关闭等情形。腾泓公司对照片真实性无异议，主张损坏的墙体无修复必要广隆公司可以自行拆除，水泥地面凹陷处可作地磅使用故未予填充，宿舍在合同期内的租金确实由其收取但卫生情况等不由其控制，对于垃圾清理方面，其还聘请了人员进行厂房清理工作，并支付了费用4900元。为此，广隆公司还申请了证人黄海明出庭作证。黄海明述称广隆公司2019年12月底委托其在腾泓公司1至4楼厂房搞清洁，共2天半，主要是把移动的垃圾（不包括宿舍）清走，地面也擦了一次，楼顶也清理完毕，含其在内总共8个人，含搬运的费用。广隆公司对于该证人证言不予确认，主张7000余平方米的清理费用不可能这么低，而且即使有搞卫生也不可能清洁地面，因为目前人工较高，同时腾泓公司也确认了宿舍未清理。2020年2月底，广隆公司委托案外人李伟洪施工队负责对涉案厂房及宿舍进行清理及恢复原状工作，具体包括：拆墙、拆天花、油乳胶漆、清理垃圾及砖渣，厂房及宿舍刷灰水、修理门窗、电线路、玻璃即新装卷闸门一个。广隆公司为此向李伟洪转账支付了39970元工程款。2020年3月12日，广隆公司再向腾泓公司发出一份关于2020年3月15日办理沙边路10号厂房交接手续的联络函，主张其已于2020年2月28日找人清理了厂房垃圾等支付37970元，要求腾泓公司于2020年3月15日交回厂房钥匙并与广隆公司办理水电缴费过户手续，并主张2020年1月份、2月份、3月份的租金继续计算，且上述费用从押金中直接抵扣。腾泓公司未予同意，广隆公司亦未向腾泓公司返还押金。腾泓公司遂诉至本院，主张前述实体权利。广隆公司亦提出反诉，主张前述反诉请求。另查，涉案租赁场所外的空地2020年1月至3月有施工队施工，借用了腾泓公司户名用电。腾泓公司支付了涉案租赁场所2020年1月电费16500.16元（含施工队支付的4722元）。广隆公司支付了2020年2月的电费15014.9元、2020年3月的电费31268.1元及2020年3月的水费1093.44元。腾泓公司主张其并未收取2020年2月、3月施工队支付的电费。关于电费方面，广隆公司主张工业用电涉及变压器，是630KW，23元1KW，无论是否用电，每月都要缴纳基本电费14490元；如果腾泓公司及时过户用电手续给其公司，疫情期间其公司可以申请按需量计算电费，但腾泓公司没过户，导致广隆公司无法申请，所以每个月都按基本电费扣费。腾泓公司确认有该基本电费的事实存在，但是2020年2月、3月涉案工地有广隆公司委托的施工单位用电，如果将用电户关停，则该工地无法用电，造成更大损失，因此该期间的基础电费不应由其缴纳。又查，2020年4月，腾泓公司与广隆公司办理完用电业务过户手续。2020年8月，腾泓公司与广隆公司办理完电梯过户手续。广隆公司主张系腾泓公司怠于履行上述合同附随义务故导致相关手续如此延迟办理，腾泓公司对此不予确认，主张系广隆公司自身资料不全所致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。腾泓公司与广隆公司签订的厂房租赁合同书系双方自愿真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”涉案厂房租赁合同书届满即至2019年12月30日，腾泓公司应当向广隆公司返还涉案厂房（含宿舍），办理好相关交接手续（含水电、电梯等过户手续），并保证厂房系按正常使用后的状态予以返还，或保证之后可以正常使用。但经本案查明的情形而言，腾泓公司基本于届满前搬离了涉案厂房（卓域公司、新势力公司主张为2020年1月3日搬离），但并未及时办理交接手续，包括返还钥匙、进行水电、电梯过户等，此外，厂房及宿舍的状态远未达到可以正常使用的标准，如存在部分墙体损坏较为严重未处理、部分水泥地面（地秤处）未填充、宿舍未清理及卷闸门封闭等。腾泓公司主张的聘请人员清洁仅为清理可移动的垃圾及地面基本清理，宿舍未清理，也未进行任何恢复原状的行为。故于此情形下，广隆公司有必要另行雇请人员进行基本的恢复原状工作，7000余平方米的厂房及宿舍清理费用（含拆墙、刷漆、清理砖渣、维修门窗线路等）为39970元并非畸高，属于合理范围，本院予以采信，且该费用的支出因腾泓公司未全面履行合同义务而产生，应由腾泓公司负担。关于2020年1月至3月厂房未能及时交接归还导致的扩大损失问题。腾泓公司主张于2019年12月底搬离涉案厂房，并未提供相关证据，卓域公司、新势力公司主张腾泓公司于2020年1月3日完全搬离构成自认，故本院认定腾泓公司完全搬离时间为2020年1月3日。腾泓公司搬离厂房时未能与广隆公司或卓域公司、新势力公司办理相关交接手续，亦未将厂房恢复至正常使用状态，导致厂房该3个月期间产生空置并要重新进行恢复工程。此外，该3个月期间较为特殊的情形，既包括春节期间又属于疫情最为严重的时期，并结合广隆公司于2020年2月底基本完成修缮的情况，故本院认定因腾泓公司导致广隆公司的扩大损失仅计算至2020年2月底。因2020年1月、2月腾泓公司未能有效使用该厂房，但考虑到因其未全面履行合同义务导致厂房被空置，故2020年1月、2月的厂房占用费参照原合同标准计算的80%计算，即为135547.15元（84716.97元/月×2个月×80%）。腾泓公司2020年1月才搬离涉案厂房，并已收取施工队支付的电费，故已支付的2020年1月电费无权要求广隆公司返还。此外，2020年2月电费问题。腾泓公司2020年2月虽未实际用电，但基础电费14490元持续产生，因其原因广隆公司无法另行租予他人，故该月基础电费14490元应由腾泓公司负担。2020年3月后的电费、水费，根据本院上述认定的损失计算截止时间，且腾泓公司2020年3月未实际用涉案租赁场所水电，故应由广隆公司自行负担，广隆公司该部分反诉请求本院不予支持。关于腾泓公司已缴纳的押金213390元问题。厂房租赁合同约定，合同期满腾泓公司不再续约且退回该物业和押金收据时，广隆公司将无息返还押金。现合同已届满且广隆公司已收回该物业，故应当无息向腾泓公司返还押金213390元。腾泓公司主张的利息请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，腾泓公司、广隆公司各自诉讼请求合理部分，本院予以支持，理据不足之处，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区广隆实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山腾泓电子有限公司返还押金213390元；二、反诉被告中山腾泓电子有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告中山火炬开发区广隆实业有限公司支付2020年1月至2月的厂房占用费135547.15元、清理费39970元、2020年2月基础电费14490元，合计190007.15元；上述一、二项抵销，则被告中山火炬开发区广隆实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山腾泓电子有限公司返还剩余押金23382.85元（213390元-190007.15元）；三、驳回原告中山腾泓电子有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告中山火炬开发区广隆实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4748元，减半收取计2374元（原告腾泓公司已预交），由原告腾泓公司负担174元，被告广隆公司负担2200元（被告广隆公司于判决生效之日起七日内迳付原告腾泓公司）。反诉案件受理费5560元，减半收取计2780元（反诉原告广隆公司已预交），由反诉原告广隆公司负担900元，反诉被告腾泓公司负担1880元（反诉被告腾泓公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付反诉原告广隆公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇二〇年十月十日书记员  刘浩峰孙永辉