陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终12360号   上诉人（原审被告）：陕西年丰动力科技有限公司，住所地西安市未央区纬二十六街宏林名筑1幢1单元12001室。   法定代表人:张尧波，该公司总经理。   委托诉讼代理人:黄劲雄，新疆仕诚律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：吴庚，男，1974年9月6日出生，汉族，西安市高陵区姬家街办泾吴村**村民，住该村。   委托诉讼代理人梁瑾，陕西科健律师事务所律师。   上诉人陕西年丰动力科技有限公司(以下简称年丰动力公司)因与被上诉人吴庚租赁合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   年丰动力上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回吴庚的诉讼请求；2.由吴庚承担本案一、二审诉讼费、邮寄费等相关费用。事实和理由：双方在履行涉案《房屋租赁合同》过程中，年丰动力公司往年支付租赁费时也并未按照合同约定的期间支付，但吴庚并未对此提出异议，收取了租赁费并向年丰动力公司出具收条。因此吴庚以其实际行为向年丰动力公司表示同意年丰动力公司不按照合同约定的期间支付租赁费。双方在履行合同过程中就租赁费的支付方式和支付期间以实际行为达成了新的合意。年丰动力公司在履行合同过程中并不存在违约行为。吴庚在一审中请求解除涉案《房屋租赁合同》，但并未达到法定的解除条件，一审认定年丰动力公司存在违约行为属认定事实、适用法律错误。    吴庚辩称，因年丰动力公司多次未按照合同约定时间履行支付租金义务，吴庚无奈之下于2019年12月27日向年丰动力公司送达书面的《房屋租赁合同解除函》，年丰动力公司在12月29日回复不同意解除合同。吴庚在年丰动力公司迟延交付租金后向年丰动力公司出具收条，并非与年丰动力公司达成新的合意。年丰动力公司一再违反合同约定，损害了吴庚的合法权益，吴庚有权根据合同约定解除双方租赁合同并向年丰动力公司追究违约责任。请求驳回上诉。   吴庚向一审法院起诉请求：1、解除吴庚、年丰动力公司于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》。2、年丰动力公司立即向吴庚支付违约金43750元；3、年丰动力公司立即向吴庚支付拖欠租金110753.42元（2019年10月10日至12月26日）；4、年丰动力公司向吴庚支付占用费（按照合同约定的年租金525000元标准，自合同解除之日2019年12月27日起计算至年丰动力公司实际搬离之日止）；5、本案诉讼费由年丰动力公司承担。   一审法院认定事实：2015年10月10 日，吴庚（出租方、甲方）与年丰动力公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：吴庚将其位于西安市高陵区泾河工业园泾吴村三组的整体厂房出租给乙方使用；租赁期限为10年，即2015年10月10日起至2025年10月9日止；双方关于租金及支付方式的约定为：年租金为500000元，第一年为每半年支付一次，后期为每年一次性付清年租金，租金每三年递增5%；该租赁合同第十三条4款约定：乙方提前一个月给甲方支付租金，如乙方违约甲方有权解除合同。吴庚、年丰动力公司当事人均在该合同落款处签字盖章确认。上述合同签订后，吴庚依约交付整体厂房给年丰动力公司使用。合同履行过程中，年丰动力公司第一年租期（2015年10月10日至2016年10月9日）的租金交纳明细为：2015年9月9日缴纳厂房租赁订金10万元、2015年9月10日缴纳10万元、2015年9月30日缴纳15万元、2016年3月30日缴纳10万元、2016年4月25日缴纳5万元，共计支付50万元；第二年租期（2016年10月10日至2017年10月9日）租金交纳明细为：2016年10月14日缴纳5万元、2016年10月20日缴纳7万元、2016年10月26日缴纳18万元、2017年4月20日缴纳10万元、2017年7月6日缴纳10 万元，共计支付50万元；第三年租期（2017年10月10日至2018年10月9日）租金交纳明细为：2018年2月13日缴纳10万元、2018年3月6日缴纳7万元、2018年4月13日缴纳25万元、2018年4月14日缴纳8万元；第四年租期（2018年10月10日至2019年10月9日）租金交纳明细为：2018年9月10日缴纳2.5万元、2018年9月15日缴纳5万元、2018年9月26日缴纳10万元、2018年10月11日缴纳32.5万元、2018年10月16日缴纳2.5万元，共计支付52.5万元。此外，年丰动力公司于2019年12月1日、12月25日分别向吴庚缴纳第五年租期（2019年10月10日至2020年10月9日）租赁费5万元、47.5万元，共计52.5万元，2019年12月26日，吴庚将该租赁费52.5万元退回年丰动力公司。2019年12月27日，吴庚向年丰动力公司送达《房屋租赁合同解除函》，通知年丰动力公司解除房屋租赁合同，并要求年丰动力公司腾空出租场地。2019年12月29日，年丰动力公司向吴庚作出《回复函》，该函件称吴庚的要求不符合双方约定及法律规定，要求吴庚继续履行合同。   一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，吴庚、年丰动力公司签订《房屋租赁合同》系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。吴庚已按约定将租赁房屋交付年丰动力公司，年丰动力公司理应依照合同约定支付房屋租金，但合同履行过程中，年丰动力公司多次未按合同约定的支付期限交纳租金，其行为实属不当，已构成违约，故吴庚要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，应依法予以支持。合同法规定，当事人基于约定和法定而行使合同解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，结合本案吴庚于2019年12月27日向年丰动力公司发送《房屋租赁合同解除函》、年丰动力公司亦向吴庚作出《回复函》的事实，故应确认合同解除日为2019年12月27日。由于涉案合同解除的原因系年丰动力公司违约所致，合同解除后，年丰动力公司继续使用案涉房屋已无合同及法律依据，理应支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋占用费，故吴庚要求年丰动力公司支付拖欠租金及占用费的主张事实清楚，符合合同约定及法律规定，应依法予以支持，关于拖欠租金的具体数额，结合吴庚向年丰动力公司退回第五年租期（2019年10月10日至2020年10月9日）租赁费52.5万的案件事实，应确认年丰动力公司应以年租金525000元标准承担自2019年10月10日起至2019年12月26日止的租金共计110833.33元，现吴庚仅主张110753.42元，应予以支持；关于房屋占用费的计算标准，吴庚要求按照双方租赁合同所约定的租金标准予以计算，并无不当，应予以采纳。关于违约金一节，因双方未有明确约定，且吴庚未就其因年丰动力公司违约所导致的实际损失提供有效证据予以证明，故依法不予支持。庭审中，年丰动力公司以双方的交易习惯已改变合同中约定的租赁费交付时间及方式为由提出抗辩，但缺乏充分的证据予以佐证，故不予采信，至于年丰动力公司提出系吴庚要求增加租金未果，导致吴庚要求解除合同的意见，因其未能提供有效证据，亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告吴庚与被告陕西年丰动力科技有限公司签订的关于西安市高陵区泾河工业园泾吴村三组整体厂房的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除。二、被告陕西年丰动力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴庚自2019年10月10日起至2019年12月26日止的房屋租金人民币110753.42元。三、被告陕西年丰动力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴庚自2019年12月27日起至实际迁出房屋之日止的占用费（按年租金525000元标准计算）。四、驳回原告吴庚的其它诉讼请求。如果未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3390元减半收取1695元，由吴庚负担475元，陕西年丰动力科技有限公司负担1220元（履行本判决时支付吴庚）。吴庚已预交3390元，由一审法院退付其1695元。      经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案吴庚与年丰动力公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，因年丰动力公司未按照合同约定提前一个月交纳2019年10月10日至2020年10月9日的租金，吴庚于2019年12月27日向年丰动力公司发送《房屋租赁合同解除函》要求解除涉案《房屋租赁合同》。根据双方合同约定如年丰动力公司违约吴庚有权解除合同。本案中，年丰动力公司未按照合同约定期限交纳租金，确系违约，吴庚据此发函要求解除合同，符合双方合同约定。年丰动力公司虽主张双方在合同履行过程中已通过实际行动变更了租金交付期限，对此吴庚不予认可。因虽然在合同履行过程中对于年丰动力公司未按照合同期限交付的租金，吴庚予以收取，但仅凭该收取行为不足以证明双方就合同约定的租金支付期限进行变更达成合意，故对于年丰动力公司该主张应不予支持。一审根据吴庚主张及本案实际情况判令涉案《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除，年丰动力公司向吴庚支付欠付房屋租金及自2019年12月27日起至实际迁出房屋之日止的占用费，符合法律规定。   综上所述，年丰动力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3390元，由陕西年丰动力科技有限公司负担。   本判决为终审判决。       审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                         审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年十月二十九日                         书 记 员  张舒涵                      1