河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初3462号原告（反诉被告）：信阳报晓物业管理有限公司，住所地信阳市报晓新村**楼**。法定代表人：吴精华，该公司董事长。委托诉讼代理人：何畏，该公司工作人员。被告（反诉原告）：杨林，男，1976年2月13日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：李根生，男，1969年11月29日出生，汉族，住信阳市浉河区，系杨林所在社区推荐的公民。原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司与被告（反诉原告）杨林物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司的委托诉讼代理人何畏，被告（反诉原告）杨林及其委托诉讼代理人李根生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告交纳2018年3月至2020年3月所欠物业服务等费用2225.8元（其中水费286.5元、电费785.8元、物业费1057.5元、公摊费96元）；2、按银行利息三倍支付原告损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月30日与报晓新村开发商河南信房集团置业有限公司签订了《前期物业管理协议书》。多年来，原告按照《物业管理条例》认真履行，并按前期物业管理合同对小区公用设备设施和附属建筑进行维修、养护，对公用绿地花木、建筑小品进行维护和管理，对公共环境卫生、垃圾收集和清运，对雨污水管的更换与疏通，对小区内车辆停放与交通安全、公共秩序的管理，包括安全巡逻、保安执勤、综合治理等都做了大量工作，被市政府主管部门评定为三星级物业服务企业。交纳物业服务费用是业主履行的义务，被告以种种理由拖欠物业服务费，损害了原告的合法权利，影响了物业管理工作的正常进行。被告（反诉原告）杨林辩称，我不欠原告物业费。被告（反诉原告）杨林向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告信阳报晓物业管理有限公司支付维修房顶费4400元、汽车维修费860元，共计5260元。事实和理由：我居住在反诉被告所管辖的小区内，楼房顶楼常年漏水，我多次向反诉被告反映，后双方协商，报晓物业同意让我们先自行维修后，将维修费用交给报晓物业报销或者抵消物业费。2018年8月13日夜，我的一辆豫Ｓ×××**车停在小区内被车碰伤，到物业查看监控，保安说监控坏了，形同虚设，给我造成一定的损失，后经报晓物业协商，将维修费用抵消物业费。原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司对被告（反诉原告）杨林的反诉辩称，反诉人称其房屋常年漏水不属实，漏水存在。房屋维修的程序，个人申请维修，有维修基金的，该楼层每位业主签字同意维修。没有维修基金的，物业协调公摊。物业并未同意报销或抵消物业费。反诉人称2018年8月13日夜其车辆在小区停放时碰伤，在物业没有查到监控，物业同意抵消维修费也不属实。报晓新村车辆管理规定，凡交纳车辆管理费用的，车辆受损应及时向保安报告，同时到现场查看后调监控，谁造成的谁负责。反诉人2018年未交分文车辆管理费，车辆碰伤与物业无关。经审理查明：被告（反诉原告）杨林系报晓新村26号楼2单元7层702室（建筑面积84.59㎡）的业主。2017年元月1日，原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司（甲方）与报晓新村建设单位河南信房集团置业有限公司（乙方）签订《前期物业管理协议书》，约定河南信房集团置业有限公司委托信阳报晓物业管理有限公司对报晓新村小区业主提供物业管理服务，委托管理期限自2017年元月1日至2020年12月31日，委托管理事项包括共用设施和附属建筑物的维修、养护、运行和管理，如屋面、外墙、公共楼梯间等；小区内车辆停放秩序和交通安全的管理；公共秩序的管理等。原告（反诉被告）提供物业管理服务期间，被告（反诉原告）支付了2018年3月之前的相关费用。原告（反诉被告）于2018年1月8日在报晓新村小区公示《物业服务新标准》、2018年1月13日在小区公示《关于提高物业收费标准的公告》，主要将物业服务新标准对外公示，并对报晓新村小区的基本情况、物业收费标准、提高标准依据成本核算、提高服务级别等情况予以介绍、说明。自2018年3月1日起实施物业收费新标准，物业费由0.35元/㎡每月涨至0.5元/㎡每月。因房顶漏水等原因，被告（反诉原告）杨林未缴纳2018年3月之后的水电费、物业费等。截至2020年3月，被告（反诉原告）杨林欠付原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司物业费1057.38元、公摊费96元、水费286.5元、电费785.8元。另查明，2018年，报晓新村小区26位业主曾向本院提起诉讼，要求信阳报晓物业管理有限公司公示物业服务合同、停止违法涨价收取物业费等行为，本院经审理后作出（2018）豫1502民初2979号民事判决，驳回26人的诉讼请求。该26人不服判决，提出上诉，信阳市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）豫15民终3641号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。同年，报晓新村小区25位业主向本院提起诉讼，要求确认信阳报晓物业管理有限公司与河南信房集团置业有限公司签订的《前期物业管理协议书》等无效，本院经审理后作出（2018）豫1502民初5516号民事判决，驳回25人的诉讼请求。再查明，被告（反诉原告）杨林曾向原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司反映过其房顶漏水情况，因报晓新村26号楼的维修基金不足，被告（反诉原告）杨林等自行找人对房顶进行了维修。以上事实，有《前期物业管理协议书》、报晓新村业委会公告、民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。依据已经生效的（2018）豫1502民初5516号民事判决，原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司与河南信房集团置业有限公司签订的《前期物业管理协议书》对报晓新村小区全体业主均具有法律约束力，业主和物业公司均应按照该协议的约定行使权力义务。《河南省物业管理条例》第四十八条规定，“。确需调整的，物业服务企业与业主委员会协商，并经业主大会同意。”，原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司于2018年1月8日在报晓新村小区公示《物业服务新标准》、2018年1月13日在小区发布《关于提高物业收费标准的公告》，将物业服务新标准对外公示，并对报晓新村小区的基本情况、物业收费标准、提高标准的成本核算依据、提高服务级别等情况予以介绍、说明，自2018年3月1日起实行物业收费新标准，物业费由0.35元/㎡每月涨至0.5元/㎡每月。2018年6月16日，原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司与信阳市报晓新村业主委员会出具的《报晓物业提高物业管理费是合法的》声明，信阳市报晓新村业主委员会在该声明后盖章，并注明“情况属实、调价是通过业主委员会和物业服务公司共同协商制定的”。已生效的（2018）豫1502民初2979号民事判决确认事实：2018年1月13日，被告信阳报晓物业管理有限公司在会同××新村业主委员会协商后，作出《关于提高物业标准的公告》，2018年3月，被告公示新的标准收费后，有636户业主缴纳了物业费。以上事实并结合《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”之规定，原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司已通过书面形式也即通过张贴公告的方式征求过报晓新村业主的意见，且有636户业主（超过该小区一半业主数量）按照新标准缴纳了物业费，业主委员会也予以追认。该方式在形式上符合《物业管理条例》第十二条的规定，故原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司主张被告（反诉原告）杨林按提高之后的标准支付欠付的物业费，于法有据，本院予以支持。原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司要求被告（反诉原告）杨林按银行利息三倍支付损失，因不能明确具体计算方式和金额，且合同未约定，故本院不予支持。被告（反诉原告）杨林曾向原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司反映房顶漏水问题，原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司作为物业服务企业，应对小区共用部位发生的问题，积极向相关责任主体进行反映，在责任范围内编制修缮计划，并按计划组织修缮，但被告（反诉原告）杨林住房的维修基金余额不足，故被告（反诉原告）杨林要求原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司支付维修房顶费4400元的反诉请求，本院不予支持。被告（反诉原告）杨林要求原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司赔偿汽车维修费，但未提供证据证明其车辆在小区内受损的事实，故该项反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨林于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司水、电费、物业费等共计2225.68元。二、驳回原告（反诉被告）信阳报晓物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）杨林的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，反诉费25元，由被告（反诉原告）杨林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  王倩倩二〇二〇年十月三十日书记员  张梦雅