广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1727号上诉人（一审原告）：中山市东来房地产投资有限公司，住所地：广东省中山市***************。法定代表人：刘娜，总经理。委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昳，广东尊一律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市秉承织造有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区********。法定代表人：郭秉承，执行董事。委托诉讼代理人：黄丽明，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨萌，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人中山市东来房地产投资有限公司（以下简称东来公司）与上诉人珠海市秉承织造有限公司（以下简称秉承公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东来公司上诉请求：1、改判（2019）粤0404民初3617号民事判决第三项为：判令秉承公司赔偿东来公司中介费、集装箱费、油费等损失399821.94元；2、撤销（2019）粤0404民初3617号民事判决第四项，改判为秉承公司向东来公司支付律师费30万元；3、撤销（2019）粤0404民初3617号民事判决第五项，改判为东来公司向秉承公司交回已经出租的部分厂房；4、撤销（2019）粤0404民初3617号民事判决第六项，改判为秉承公司向东来公司赔偿损失982万元；5、判令秉承公司承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院判决认定部分事实错误。1、一审判决认为东来公司向欧某华支付的中介费150000元未证明是何处厂房的中介费与事实不符，该笔中介费收据注明是东来公司承租秉承公司的厂房的中介费，案涉厂房正是在欧某华的居间撮合下由秉承公司与东来公司签订的《厂房租赁合同》。2、东来公司向案外人廖某玲支付升降机平台540**元定金，该升降机系根据案涉厂房量身定做的，其他厂房根本无法使用，因此秉承公司应当赔偿损失。3、公司的日常费用、油费等系东来公司承租本项目实际发生的支出，东来公司的员工每天从中山来珠海上班，该支出也是东来公司的实际损失，依法应予支持。4、东来公司购买的家具、空调、电脑、移动集装箱等设施是为案涉厂房经营管理而购买，如果涉案合同解除，这些设施东来公司根本也不需要，只能当废旧品处理，废旧品处理价格与购买价格相差太远，因此东来公司要求秉承公司赔偿损失后，将这些设备设施交给秉承公司。5、一审法院计算诉讼费的标的为五年的租金49236300元、租金保证金1641210元、租金及管理费820605元、损失1984555.9元、预期可得利益损失9820000元，总标的为63502670.9元，律师费的计算也是依据法院收费依据的标的来计算，参照广东省律师服务政府指导价本案律师费应为73万元左右，而秉承公司支出的律师费仅有31万元，请求二审改判秉承公司承担东来公司支出的全部律师费及诉讼费。6、东来公司对已经出租的厂房需要交回，而未出租的厂房在秉承公司的控制管理下，厂区大门一直有秉承公司保安及管理员在场，由其管理及把控，如有他人进入均需其同意，因此东来公司不需要交回全部厂房，一审判决要求东来公司交回全部厂房与事实不符。二、一审法院法律适用错误，秉承公司应当承担违约责任而非缔约过失责任。东来公司与秉承公司签订的《厂房租赁合同》已经成立并生效，缔约过失责任一般适用于合同未成立，成立但未生效、无效或者被撤销的情况。在合同有效的情况下，秉承公司有义务保证东来公司正常使用租赁的厂房，秉承公司可以通过法律途径要求红旗镇政府解除对案涉厂房的适用限制，但由于秉承公司不作为导致承租厂房难以实现合同目的，因此秉承公司构成根本违约。租赁合同签订后，东来公司通过与中介合作、广告宣传等方式已经出租了部分厂房，由于未能办理营业执照，部分次承租人取消了承租。东来公司与秉承公司约定的租金及管理费为每月12元/平方米，秉承公司对外转租收取的租金及管理费为每月18元/平方米，每平方米的差价为6元，厂房面积为63383平方米，很明显有利润可赚取。如果案涉厂房可以办营业执照，东来公司完全有能力将案涉厂房全部出租，中介的客户名单可以佐证。对于无法出租的损失也在秉承公司的预见范围之内，秉承公司也是知道东来公司通过转租获取差价的，而且向东来公司出具了同意转租的委托书。双方在合同中约定如果任何一方违约则违约方应当向守约方支付980万元违约金，即双方在签订合同时对于损失已经有一定的估算，因此东来公司要求秉承公司赔偿982万元的损失也是合情合理。三、东来公司已经出租的厂房面积大约有三千多平方米，涉及的租户有四家，如果合同解除，次承租户损失非常大，有些租户是将自己的住房抵押给银行贷款购买的设备及装修，对这些租户所产生的损失也应当由秉承公司承担责任。东来公司请求秉承公司承担四家次承租人的搬迁、装修等全部损失或者继续由秉承公司承接四家次承租人的租赁合同。综上，东来公司认为秉承公司应当承担违约责任，赔偿东来公司的全部损失，恳请二审法院依法改判支持东来公司的上诉请求。二审调查中，东来公司将第三项上诉请求变更为撤销一审判决第五项，无需判决交回厂房，因双方已约定二审调查当天下午进行厂房交接。补充以下上诉意见：一、秉承公司在履行合同过程中存在违约行为。《厂房租赁合同》第二条第1款明确约定建筑物的租赁用途是“用于创业基地、生产加工、办公、住宿、仓储等用途”，并且秉承公司出具的《确认书》可以证实其知道并同意东来公司将承租的厂房转租并以此获得收益。所以可以确定本案租赁房屋是用于生产、经营等商业用途。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，秉承公司作为出租人，应按照《厂房租赁合同》第二条第1款的约定将租赁物交付东来公司，并在租赁期间保持租赁物符合该条款约定的用途。但是秉承公司交付给东来公司使用的厂房不能作为经营场所办理营业执照，承租人不能在该厂房进行生产、经营及从事其他有关的商业活动，所以秉承公司交付的租赁物不符合合同约定，东来公司不能正常使用该租赁物，导致合同目的不能实现，秉承公司构成根本违约。二、东来公司的可得利益损失与秉承公司的违约行为之间具有因果关系。如前所述，东来公司承租秉承公司的房屋属于经营性房屋，众所周知，经营性房屋与商事主体的生产、经营行为密切相关，对于商事主体而言具有不可替代性，如果经营性房屋无法正常使用，商事主体的生产、经营活动必然会受到影响，进而产生经营损失。本案由于秉承公司违约，交付给东来公司的房屋不能作为经营场所办理营业执照，不符合合同约定的用途，导致东来公司的经营无法进行，必然产生经营利润损失，该经营利润损失就是东来公司的可得利益损失。三、东来公司所主张的可得利益损失具有确定性，且没有超出秉承公司的预见。其一，东来公司承租案涉厂房后经过招商宣传，已经先后与刘某波等六个次承租方签订了租赁合同，将承租的部分厂房以租金每月每平方米10元、管理费每月每平方米8元的标准转租。由于秉承公司的违约行为，导致东来公司与秉承公司的租赁合同不能履行，最终解除合同，必然造成上述转租合同随之解除，东来公司因转租而获得的收益为每平方米6元的差价合计1717239元将无法取得，对于该部分经营利润损失，由于转租合同均已签订，合同现在及将来实现的转租收益已被确定，所以该部分可得利益损失无论从性质上还是数额上来讲都是确定的。其二，东来公司承租秉承公司厂房总面积为68383.74平方米，除去上述已经转租的厂房6217.2平方米，剩余62166.54平方米，若全部转租，转租收益为62166.54×6×60=22379954.4元。对于这一部分可得利益损失，东来公司认为也是确定的。若法院认为无法精确计算，东来公司请求法院依法委托鉴定机构进行评估，以确定厂房转租情况以及转租后可能获得的利润。针对东来公司的上诉，秉承公司辩称，一、根据《厂房租赁合同》第八条第1款约定，东来公司是单方解除合同，秉承公司无需补偿东来公司租赁期间投入的改造费用。在秉承公司没有违约的情况下，东来公司要求解除合同属于单方解除，秉承公司无需补偿东来公司在租赁期间的装修费用。东来公司主张的公司日常费用、油费等属于企业正常经营所产生的费用，应由东来公司承担，升降机、家具、空调、电脑、移动集装箱等属可移动物品，其中部分物品也已搬离，东来公司主张该部分损失没有事实和法律依据。二、秉承公司没有违约，东来公司的律师费应由其自行承担。东来公司仅提交了30万元律师费的发票，而无支付凭证，无法证明律师费已实际支付。东来公司以诉讼费的计算方式主张律师费，违背了《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》中律师费的计算方式，并且东来公司要求按全部诉讼请求金额计算律师费没有依据。三、秉承公司已把案涉房产全部交付给东来公司，在合同解除的情况下，东来公司理应交还全部案涉房产。东来公司在一审庭审中已经承认秉承公司已经把案涉厂房全部交付其使用。至今，东来公司仍然未向秉承公司移交案涉厂房，次承租人继续在案涉房产中生产经营。而秉承公司出租给东来公司的厂房、宿舍均有相应的大门，东来公司至今也尚未交还钥匙。因此，东来公司基于其仅出租部分厂房而主张仅需交还部分厂房没有事实和法律依据。四、秉承公司没有缔约过失责任，也无违约责任。1、秉承公司没有恶意隐瞒等行为，不存在缔约过失。第一，案涉厂房至今尚未列入拆迁改造范围，也没有进入城市更新数据库中，政府前期调研行为不代表案涉厂房一定会被拆迁改造。政府部门至今没有正式文件通知秉承公司案涉厂房将被拆迁改造，更未告知秉承公司工商限制事宜。秉承公司不可能预料得到政府部门已对案涉厂房进行限制。第二，金湾区红旗镇人民政府出具的《关于协助做好红旗镇老旧工业园区产能效益再提升工作的函》（珠金红府【2018】112号，以下简称112号函）的公开方式是不公开，秉承公司是不可能知悉政府内部不公开文件的内容。况且112号函仅禁止包含为秉承公司在内的21家企业办理工商登记业务，并非禁止在案涉厂房所在片区注册登记新的公司。东来公司在起诉状中也称其从工商局了解到要在案涉厂房上注册登记新公司仅需征得政府招商办的同意即可办理。事实上，合同签订后，东来公司就在案涉厂房上工商注册登记了珠海市某某创客孵化器有限公司和珠海市小草管理有限公司，也将部分区域转租给次承租人正常使用至今。且在112号函出具后，案涉厂房所在片区上仍然有其他公司办理了工商注册登记，说明租赁合同仍然可以继续履行，合同目的可以实现。第三，秉承公司的股东和实际控制人所投资的珠海华信荣工艺品有限公司（以下简称华信荣公司）也是112号函所列的21家企业之一，在案涉合同签订前，华信荣公司就把案涉厂房所在片区中的厂房租赁给第三人经营孵化器。在租赁期间，没有发生东来公司所述的不能办理工商注册登记事宜。秉承公司是有理由相信案涉合同可以正常履行，不存在恶意隐瞒行为。因此，秉承公司不存在缔约过失。2、合同未约定秉承公司有保证办理工商注册登记的义务，秉承公司没有违约行为。案涉合同没有约定秉承公司有保证次承租人办理工商注册登记的义务。《关于金湾区人民法院调查函的复函》第三点也显示，红旗镇政府出具的112号函仅发至金湾区工商局，并未函告秉承公司。不能在案涉厂房上办理工商注册登记事宜，秉承公司也是东来公司转告后才得知，事先也并不知情。次承租人不能办理工商注册登记是政府具体行政行为所致，不是秉承公司的行为导致。因此，秉承公司没有故意违约行为。五、秉承公司没有违约，东来公司主张可得利益损失没有依据，且东来公司也没有任何证据证明其可得利益损失。第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，可得利益损失主张的前提是违约，秉承公司没有违约行为，东来公司无权主张可得利益损失。第二，案涉厂房是否能够全部转租以及租金受多种因素影响。东来公司提交的其与汇能特机械（珠海）有限公司之间签订的租赁合同显示转租金额为12元/㎡，而非其主张的18元/㎡，说明转租金额是不确定的。并且，东来公司转租也同时会产生招租、管理、维护、清洁、安保等服务费用及相应的经营支出，相应支出金额也直接影响东来公司能否获利。东来公司以其期许的转租差价主张可得利益损失没有依据。第三，东来公司也没有其他证据证明其可得利益损失，应承担举证不能的结果。六、次承租人王明智已经在案涉厂房上办理了工商登记，秉承公司也注册了新公司，即东来公司关于案涉厂房不能办理工商登记的主张不能成立，其解除合同的理由也不成立，故东来公司解除属于单方解除合同，根据《厂房租赁合同》第八条第1款的约定，秉承公司可以没收租赁保证金并要求支付欠付租金，且无需补偿改造费用。综上所述，东来公司的上诉请求及理由均没有事实和法律依据，依法应予驳回。秉承公司上诉请求：依法撤销（2019）粤0404民初3617号民事判决第二、三、四项，并驳回东来公司该三项诉讼请求。事实与理由：一、前期调研行为并不一定会拆迁改造，案涉厂房至今尚未列入旧改范围，政府没有告知案涉厂房准备拆迁、不能办理工商注册登记，秉承公司有理由相信案涉合同可以正常履行，不存在恶意隐瞒行为，没有过错，一审判决认为秉承公司存在缔约过失是认定事实错误。从《关于金湾区人民法院调查函的复函》第二点显示，案涉厂房所在片区产业升级改造事宜仅处于前期准备阶段，政府部门最终是否决定拆迁改造尚不可知。其次，政府至今没有正式通知秉承公司案涉厂房将被拆迁改造，没有征求秉承公司关于拆迁改造的意愿，也没有进行征收改造的实质性工作，更未告知秉承公司工商限制事宜。单凭政府曾委托机构测量评估就认定案涉房产必定会被拆迁改造、秉承公司就不能继续使用案涉厂房，这是不合理的。一审判决以政府进行了前期调研工作就认定秉承公司必定知悉案涉厂房已被限制工商注册登记，存在缔约过失，没有任何事实和法律依据。更何况，在政府112号函出具后至案涉合同签订前，已有几十家企业在华信荣公司名下的厂房办理了工商注册登记，没有发生东来公司所述的不能办理工商注册登记情况。二、东来公司承租后在案涉厂房上注册登记了两家新公司，并将部分区域转租给次承租人使用至今，且如前所述，案涉合同签订后，案涉厂房所在区域也有几十家企业办理了工商注册登记，且东来公司在起诉状中亦自认仅需征得政府招商办的同意即可办理工商注册登记。可见，合同签订后案涉厂房仍然可以工商注册登记。根据112号函及《关于金湾区人民法院调查函的复函》的内容显示，红旗镇政府仅要求工商部门暂停办理案涉厂房所在区域中21家企业的工商登记变更业务，而非禁止在案涉厂房所在区域注册登记新公司。若工商部门仅凭行政机关间的协调文件112号函而不予批准工商注册登记，违反了行政合法性原则，工商注册登记申请人可通过行政复议或者行政诉讼方式解决问题。因此，东来公司应通过合法途径解决工商注册登记事宜，而非以有关部门不合法不合规的做法为由要求解除与秉承公司的租赁合同。并且，东来公司已将案涉厂房部分区域转租给次承租人，次承租人没有因工商注册登记事宜提出解除合同或异议，东来公司也正常收取租金和管理费，说明案涉厂房可以正常使用，能否办理工商注册登记不一定会影响转租，也不会影响合同目的的实现。况且，在厂房上办理工商注册登记只是利用房屋的其中一个方式，但非唯一方式。根据东来公司与次承租人汇能特机械（珠海）有限公司签订的租赁合同显示，次承租人租赁用途仅为仓储，说明能否办理工商注册登记不是次承租人承租的必要条件。更何况，案涉合同并没有显示东来公司租赁房屋仅用于转租，东来公司是完全可以自用案涉厂房。综上，一审判决认定合同不能正常履行是认定事实错误。三、东来公司至今仍然占有使用案涉厂房，一审判决秉承公司返还2020年1月的租金和管理费，认定事实和适用法律错误。无论合同何时解除、何因解除，只要东来公司继续占用使用案涉厂房，其就应当支付租金或占用费。现东来公司仍然占有使用案涉厂房，仍然与次承租人维持租赁关系并收取次承租人的租金和管理费。在没有任何证据显示东来公司已经腾退并将案涉厂房交还给秉承公司的情况下，一审判决秉承公司返还2020年1月的租金和管理费没有任何事实和法律依据。四、东来公司既未腾退房屋，也未结清水电等费用，没有达到合同约定租赁保证金的返还条件，一审判决返还全部租赁保证金是认定事实和适用法律错误。另外，东来公司在可以正常使用案涉厂房的情况下解除合同属于单方解除，根据《厂房租赁合同》第八条第1款：“……乙方（东来公司）单方解除合同的，甲方（秉承公司）有权没收租赁保证金，并要求乙方支付欠付的租金、免租期间的租金及其他费用……”的约定，秉承公司可没收租赁保证金。五、东来公司未经秉承公司的同意装修，并且提交的证据不足以证明其主张的损失，且存在故意扩大损失的情况，一审判决秉承公司赔偿损失的金额是认定事实和适用法律错误。1、关于向中山市某某消防工程有限公司支付的装修款676100元。东来公司提交的证据存在收据与流水严重不符、违背正常交易习惯等问题。收据显示的支付时间金额为2019年8月9日350000元和2019年9月12日326100元，但所附的银行流水则是陈某叶在2019年11月13日向李某先支付596100元和中山市某某物业管理有限公司在2019年9月5日支付80000元，收据开具的时间在银行转账前2、3个月，且金额、收付款人完全不一致，596100元的付款更是在一审起诉后开庭前向第三方支付，这明显违背正常的交易惯例，是为了诉讼而准备。另外，东来公司还存在将其他项目的投资计入本案损失的情形，其中80000元的银行流水，付款方为中山市某某物业管理有限公司，是东来公司的关联企业，股权结构与东来公司设立的珠海市某某创客孵化器有限公司完全相同，是东来公司股东在中山市黄圃镇马新工业区另一投资的项目公司，在收据与流水不一致的情况下，该笔费用与本案无关。更何况，秉承公司提交的合同等材料中没有任何关于装修整改内容、范围、工程量、价格等信息，也没有常规工程承发包流程中存在的施工方案、开竣工材料、验收报告、工程款发票等一系列材料，没有形成完整的证据链证明东来公司所主张的工程存在，不能证明该合同已经实际履行，该费用与本案无关。再者，东来公司主张其在2019年8月底发现案涉厂房不能办理工商注册登记，但是在此之后仍然进行装修，存在故意扩大损失的情况，应由东来公司自行承担。2、关于向中山市某某消防工程有限公司支付消防系统安装工程款365800元。东来公司提交的证据同样存在收据与流水严重不符、违背正常交易习惯等问题。收据显示的支付时间金额为2019年8月5日100000元、2019年8月12日100000元和2019年8月29日165800元，但所附的银行流水则是盘某伟在2019年7月31日向李某先支付90000元、陈某叶在2019年8月26日向李某先支付90000元、陈某叶在2019年9月5日向中山市某某消防工程有限公司支付70000元、陈某叶在2019年11月13日向李某先支付115800元。收据的时间、金额与所附凭证的时间、金额完全不同，115800元的付款更是在一审起诉后开庭前向第三方支付，这明显违背正常的交易惯例，是东来公司为了诉讼而准备。并且，合同第四条约定了需开具专用发票而非收据，作为在中珠两地有多个大型投资项目的企业，东来公司不可能在合同有约定开具增值税专用发票的情况下，而仅要求交易对方开具收据。更何况，根据消防部门的规定和合同第八条第4款约定需要办理消防报验，现没有任何材料显示消防管道的整改内容、范围、工程量、价格等，也无施工图纸、竣工验收等材料，更无消防报验资料，没有形成完整的证据链证明东来公司所主张的工程存在，不能证明合同已经实际履行，该费用与本案无关。3、关于向珠海市某某清洁服务有限公司支付清洁服务费2593元。该笔费用是东来公司和次承租人使用案涉厂房期间所产生的垃圾清理费用，属于东来公司日常经营支出，应由东来公司自行承担。并且，根据《厂房租赁合同》第五条第1款约定，在租赁期限内，使用的卫生环保等费用均由东来公司自行支出和承担。因此，一审判决秉承公司承担东来公司使用房屋中自行产生垃圾的清理费用，没有任何事实和依据。4、关于向深圳市某某装潢工程有限公司支付工程款202213元。首先，一般情况下，同时期同一项目的装修只会找一个装修公司进行，但是东来公司提交的证据显示，东来公司找了中山市某某消防工程有限公司对案涉厂房进行装修整改期间，又找了另一间公司进行相同内容的施工，明显违背交易习惯和常理。其次，东来公司与次承租人庄宣发签订的《租赁合同》中补充约定，由庄宣发进行地面维修。而深圳市某某装潢工程有限公司的工程内容就是地面维修，两者约定的时间仅相差几天，也不符合常理。且东来公司并没有提交相应的工程范围、工程量和完工验收等材料，没有形成完整的证据链证明东来公司所主张施工工程的存在，不能说明该合同已经实际履行，该费用与本案无关。5、关于向案外人黄某全支付修门款4800元。根据《厂房租合同》第六条第4款约定，东来公司负责租赁物的保养维护及承担相应费用，而该修门费用的产生是因为东来公司在使用过程中导致门的损坏，因此，该笔维修费用理应由东来公司承担，一审判决秉承公司承担没有任何事实和依据。6、关于向案外人陈某支付中介费6500元、向案外人李某康支付中介费18342元、向案外人陈某支付5号厂房中介费18342元、A厂房-01中介服务费20600元、8号厂房中介费9700元。在东来公司提交的员工工资条和劳动合同显示，其团队6名员工中有4名为招商人员，且仅在2019年8月就发放了5万元的业务提成。若东来公司自身已有招商人员且已支付提成的情况下，又在同一时间支付全部转租场地的中介费用，明显互相矛盾。并且该费用应属东来公司的经营支出，不应由秉承公司承担。7、关于向案外人支付窗帘款5730元。窗帘属于可移动的日常用品，东来公司也已自行拆除搬走，一审判决支持该项主张是认定事实和适用法律错误。8、秉承公司没有违约也没有缔约过失，一审判决秉承公司支付东来公司的律师费没有依据。六、东来公司一方面以合同不能履行要求解除合同及赔偿，一方面又继续将案涉厂房转租给次承租人并一直收取租金至今，一审判决未考虑东来公司的获利情况，直接判决秉承公司退还全部款项及赔偿全部损失有违公平正义。在长达半年的免租期内，东来公司就已收保证金27万元、每月收取租金管理费9万元以上。至今东来公司仍未交还案涉厂房给秉承公司，占有使用案涉房产已将近1年而未支付租金，拖欠水电费30万元以上，但截止到2020年5月，东来公司已收取租金管理费达80万元以上。对秉承公司的上诉，东来公司辩称，一、红旗镇政府的112号函显示已经暂停案涉厂房工商登记，红旗镇政府向一审法院的复函中证明改造事宜已经通知了秉承公司，东来公司的租户一直无法办理营业执照，一审时已经提交了相应证据证明，秉承公司的法定代表人在谈话中也承认其对改造和限制工商登记的情况是清楚的。案涉厂房为何之前能办理，后来却不能办理营业执照，是秉承公司应当解决的问题，秉承公司交付给东来公司的厂房不符合合同约定，东来公司的合同目的不能实现，合同当然不能正常履行，秉承公司认为交付租赁物符合合同约定可以办理工商登记，应承担相应举证责任，秉承公司构成根本违约。二、根据合同约定，免租期从2019年7月15日到2020年1月15日，2019年8月底东来公司已经告知秉承公司停止了对外出租，秉承公司一直未采取任何措施，案涉厂房无法正常使用，因此秉承公司无权要求支付租金。对于水电费，因为有公摊损耗，秉承公司要求东来公司支付全部水电费，双方未就此达成一致。关于装修费部分，有合同、银行转账记录与发票等证据证明，该损失有法律依据。合同虽然约定的是装修需经秉承公司同意，但不是书面同意，本案中东来公司的装修是取得秉承公司的同意的，其从未对东来公司的装修提出过异议，秉承公司应予以赔偿装修损失。关于律师费部分，东来公司已经提交转账记录证明实际支付完毕。秉承公司要求将案涉厂房全部交付没有依据，因为东来公司只实际控制厂房的一小部分，其余部分是秉承公司自行控制的，东来公司只能处理已经出租的部分厂房。三、秉承公司签订合同时未告知东来公司厂房工商登记受限情况，导致合同后来无法履行，秉承公司理应为此承担违约责任，而不能以有理由相信合同可以正常履行免除责任，违约是客观存在的。四、关于厂房占用费问题，秉承公司有权另案起诉，本案合同解除后东来公司将存在可能向秉承公司支付占用费以及赔偿次承租人损失的相关问题，但秉承公司不能以东来公司未支付占用费而拒绝向东来公司赔偿合同解除造成的损失。五、王明智申请注册公司的经营场所并非秉承公司的厂房，其登记的经营场所与实际经营场所不一致，王明智是通过变更地址登记的行为规避案涉厂房不能作为经营场所直接申办营业执照的管理限制，王明智及该公司的登记行为是违法的，秉承公司不能以此违法登记行为主张秉承公司的厂房可以正常办理营业执照。东来公司向一审法院起诉请求：1、判令秉承公司向东来公司返还租赁保证金1641210元、租金和管理费820605元；2、判令秉承公司向东来公司赔偿装修损失1984555.9元；3、判令秉承公司向东来公司赔偿可得利益损失9820000元；4、判令秉承公司向东来公司支付律师费310000元。一审诉讼过程中，东来公司增加诉讼请求如下：判令解除东来公司、秉承公司于2019年7月12日签订的《厂房租赁合同》。变更上述第2项诉讼请求如下：判令秉承公司向东来公司赔偿装修损失1732241.94元。一审法院查明：2019年7月12日，秉承公司作为甲方，东来公司作为乙方，共同签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方名下的位于珠海市金湾区********侧秉承公司厂房出租给乙方东来公司，租赁面积为68383.74平方米。乙方拟将租赁物用于创业基地、生产加工、办公、住宿、仓储等用途；租赁期限为2019年7月15日至2025年1月15日止，免租期为2019年7月15日至2020年1月15日。租赁期满如双方协商同意续租的，应重新签订合同，续期合同一年签订一次；乙方应于合同签订之七日内，向甲方支付2461815元，其中1641210元作为租赁保证金，820605元作为第一个月（2020年1月）租金和管理费。乙方于2020年1月15日支付2月份租金和管理费；乙方在租赁期间，使用的水、电、电话、通讯网络、卫生环保等费用，均由乙方自行支付和承担；乙方对租赁物进行扩建、改建、装修，必须符合相关法规的规定，并经甲方同意，必须按规定向相关职能部门报批，若乙方违反规划、安全、消防等法规的，乙方必须自行承担责任。装修不能对房屋结构造成影响，否则乙方应承担全部责任；甲方同意乙方将租赁物转租、分租给其他第三人，但乙方应事先书面通知甲方，且乙方将租赁物转租、分租给其他第三人的租赁期限不得超过本合同约定的租赁期限。否则视为乙方严重违约。如发生纠纷或者其他非乙方原因，导致租赁期内租赁物不能由乙方或其他承租人使用租赁物的，应由甲方承担相应损失；租赁期间，任一方提前解除合同，需提前半年通知对方，经协商一致后方能解除本合同；未经另一方同意而单方解除合同的视为违约，违约方须向守约方支付980万元的违约金。乙方单方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，并要求乙方支付欠付的租金、免租期间的租金及其他费用，且甲方无需补偿乙方在租赁期间投入的改造费用；租赁期间遇到不可抗拒（包括政府征收）的情况发生，双方互不承担责任，租赁期间若碰到政府部门征收的，乙方装修部分的补偿归乙方；租赁物的坐落位置现为甲方工商注册地址，乙方在办理相关审批手续时，甲方不得影响乙方工商注册地址的合法使用，租赁期间，如乙方对租赁物进行扩建、改建的，需经甲方书面同意，乙方负责扩建、改建的报批手续及相应费用，甲方给予协助。上述《厂房租赁合同》签订后，东来公司于当日向秉承公司缴纳了租赁保证金1641210元，以及2020年1月份的租金及管理费820605元，秉承公司向东来公司出具了收据。东来公司于2019年8月9日在秉承公司宿舍A-101室注册了珠海市某某创客孵化器有限公司，于2019年8月21日在秉承公司宿舍A-102室注册了珠海市小草企业管理有限公司。2019年8月18日，秉承公司向东来公司出具《确认书》一份，内容为：为方便经营管理，东来公司委托新公司（珠海市某某创客孵化器有限公司和珠海市小草企业管理有限公司），新公司有权自行对以上工厂厂房的租赁、转租工作以及租赁期间的物业管理工作（包括签订合同及收取相应的租金水电管理费等费用）。东来公司提供的出租合同显示，其先后委托珠海市某某创客孵化器有限公司、珠海市小草企业管理有限公司与案外人刘某波、珠海恒阳电力设备有限公司、陈志锐、郑军宝、王明智、庄宣发、汇能特机械（珠海）有限公司签订了租赁合同，以租金每月每平方米10元、管理费每月每平方米8元的标准收取。2019年8月29日，东来公司在以“珠海市金湾区********珠海市秉承织造有限公司仓库A2”为承租户向工商机关申请注册登记经营地址的过程中，被工商部门告知秉承公司经营地址涉及红旗镇老旧小区改造项目，不适宜设立申请公司注册地址，要求另选地址登记。工商部门向东来公司提供了《关于协助做好红旗镇老旧工业园区产能效益再提升工作的函》（珠金红府函〔2018〕112号），载明红旗镇政府于2018年5月23日要求区工商局暂停办理包括秉承公司在内的21家企业的工商登记、工商登记变更等业务。东来公司遂于2019年9月3日向秉承公司发出联络函，该联络函称，经同红旗镇招商办了解，东来公司租赁的案涉厂房属于红旗镇老旧小区改造项目范围，不批准设立申请公司注册，红旗镇已经于2018年通知了秉承公司，并安排专业的测量机构测量过，秉承公司在签订合同的时候未告知东来公司相关情况，东来公司要求秉承公司明确：1、东来公司是否继续正常招商引资、正常签署相关租赁合同、继续正常维修厂房？2、东来公司是否停止目前开展的工作，是否停止招商引资，是否停止厂房维修整改？东来公司还于2019年9月6日、2019年9月10日、2019年9月17日、2019年9月29日向秉承公司发出《联络函》，在上述函件中，东来公司表示，由于东来公司租赁的案涉厂房无法办理证照，自2019年8月29日停止正常开展工作，此期间产生的时间不得计入合同期内（含免租期），并要求东来公司承担租户的赔偿诉求。2019年9月20日，秉承公司向东来公司复函一份，称不知其厂房被政府部门列入改造项目范围，秉承公司积极与相关部门沟通，提出可以在智造大街进行工商登记注册。秉承公司在本案诉讼过程中提供了金湾区城市更新中长期（2019年-2021年）计划初步成果公示，该公示项目中并没有珠金红府函〔2018〕112号）载明的老旧工业园区改造项目，此外，秉承公司还提供了部分在2018年5月份之后在案涉园区登记注册的企业工商登记资料，包括珠海市某某创客孵化器有限公司、珠海市小草企业管理有限公司、珠海艾威玛科技有限公司的多家企业在案涉的园区内成功登记注册。东来公司主张，其在与秉承公司签订《厂房租赁合同》后，对案涉厂房进行了装修、维修，购买了家具，为出租厂房支付了中介费。具体如下：1、于2019年8月3日与中山市某某消防工程有限公司签订《工程合同书》一份，对案涉厂房进行装修整改，约定合同价款为676100元，中山市某某消防工程有限公司于2019年8月9日出具《收据》一份，载明收到工程款350000元，于2019年9月12日向东来公司出具《收据》一份，载明收到工程余款326100元；东来公司提供的转账凭证显示于2019年9月5日由中山市某某物业管理有限公司向中山市某某消防工程有限公司付款8万元，于2019年1月13日由陈某叶向李某先付款596100元。2、于2019年7月21日与中山市某某消防工程有限公司签订《消防系统安装工程合同》一份，约定合同价款为365800元，由陈某叶分三笔分别向中山市某某消防工程有限公司支付工程款7万元、向李某先支付工程款9万元、115800元，由盘某伟向李某先支付工程款9万元。3、向珠海市某某清洁服务有限公司支付清洁服务费2593元；4、购买家具支付家具款17004元；5、于2019年7月25日与深圳市某某装潢工程有限公司签订《土建工程施工合同》一份，约定由深圳市某某装潢工程有限公司对室内地面、室外地面进行维修，共计支付工程款202213元；6、向欧某华支付秉承厂房中介费150000元；7、于2019年9月11日与刘某波解除租赁合同，并向刘某波退款73368元，双方协议互不赔偿；8、向黄某光支付集装箱款共计72000元；9、向案外人黄某全支付修门款4800元；10、购买台式电脑4台共计支付8400元；11、向案外人陈某支付中介费6500元；12、向案外人支付购买空调款项18000元；13、向案外人支付窗帘款共计5730元；14、向案外人廖某玲支付升降平台定金54000元；15、向案外人李某康支付中介费18,342元；16、向案外人陈某支付5号厂房中介费18342元、A厂房-01中介服务费20600元、8号厂房中介费9700元；17、公司日常费用、油费共计7049.94元。以上款项，秉承公司均不予认可。秉承公司称，东来公司装修没有事先告知秉承公司，付款凭证和装修合同存在不合常理之处，装修收款收据与转账时间、金额均不一致；与承租方庄宣发签订的租赁合同显示由租户负责地面维修，而东来公司与深圳市某某装潢工程有限公司签订的装修合同内容与前一个装修合同内容重复。人员工资及补贴、接待费用、中介费、办公用品、广告费、快递费等不属于装修费用，属于企业的经营成本，且东来公司有多处投资，相应费用主张没有依据，而且集装箱属于违建，事先未征得秉承公司同意。可移动的办公家具、电器，东来公司可搬回使用，不应计算在内。此外，东来公司还在本案一审诉讼过程中委托了广东悦盈律师事务所律师参加本案诉讼，双方约定律师费为31万元。东来公司提交了30万元的支付凭证、委托合同等证据予以佐证。秉承公司认为，其不存在违约行为，即便支付律师费也不应当由其承担。一审法院于2019年12月3日向红旗镇政府发出《调查函》一份，调查了以下问题：1、在红旗镇老旧工业园区产能效益再提升工作中，是否有发出过《关于协助做好红旗镇老旧工业园区产能效益再提升工作的函》（珠金红府函〔2018〕112号），如有，请提供该函件，无法提供原件的，请提供复印件，并加盖起证明作用的单位印章；2、红旗镇老旧工业园区的范围是否包含珠海市秉承织造有限公司的经营场所，如果包含，有否书面通知或者与珠海市秉承织造有限公司进行过谈判，具体通知时间、谈判时间是什么时候，如有相关资料，请予提供；3、你单位是否有向金湾区市场监督管理部门口头或书面提出过，在秉承公司经营场所范围内暂停办理工商登记手续。红旗镇政府向一审法院回函如下：1、红旗镇政府确于2018年5月23日向区工商局发出了《关于协助做好红旗镇老旧工业园区产能效益再提升工作的函》（珠金红府函〔2018〕112号），并附有包括秉承公司在内的21家企业基本信息；2、红旗镇老旧工业园区包含秉承公司，为推动红旗镇老旧工业区产能效益提升，金湾区对红旗镇老旧工业区升级改造事宜进行统一部署，红旗镇人民政府根据工作安排，于2019年4月开始开展涉地企业（业主）谈判工作，对涉及升级改造工作的21家企业（包括秉承公司）进行走访，告知升级改造事宜；经秉承公司同意，2018年9月测绘院进场测量和评估公司进场评估（测量评估工作是升级改造的前期准备工作），如有需要，可让测绘院和评估公司提供该项工作的依据；3.按照区统一部署，我镇致函区工商局商请了暂停红旗镇老旧工园业区内21家企业的工商登记、工商登记变更业务。秉承公司称，红旗镇政府上述函件仅表示对案涉片区进行升级改造的前期准备工作，未确定升级改造方案，也未最终确定征收，更未征求秉承公司意见或者与秉承公司协商过征收事宜，更未告知秉承公司案涉厂房被限制办理工商注册登记，秉承公司对案涉厂房被限制办理工商注册登记一事并不知情。东来公司在本案的诉讼过程中向一审法院提交了与秉承公司法定代表人郭秉承现场谈话录音一份，在该录音中，东来公司刘娜表示红旗镇政府2018年的时候就谈到过改造的问题，还进行了测量，秉承公司法定代表人郭秉承表示有口头讲过，从来没有给过任何文件，现在金湾区的网站上也都查不到什么。一审法院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：一、秉承公司是否存在违约行为和应承担的责任；二、是否应当解除东来公司、秉承公司于2019年7月12日签订的《厂房租赁合同》；三、秉承公司是否应当赔偿东来公司损失。结合东来公司、秉承公司提交的证据及庭审查明的事实评判如下：一、秉承公司是否存在违约行为和应承担的责任。东来公司、秉承公司于2019年7月12日签订了《厂房租赁合同》，租赁了秉承公司名下位于珠海市金湾区********侧珠海市秉承织造有限公司厂房，秉承公司依约向东来公司出租了案涉厂房。但是，东来公司租赁该厂房的目的即为转租，在签订合同的过程中，无证据表明秉承公司有向东来公司披露过案涉的厂房被划入红旗镇老旧工业区改造范围。秉承公司辩称其对厂房被划入老旧工业区改造范围，以及案涉厂房不能进行工商登记不知情。红旗镇政府的回函亦表示“于2019年4月开始开展涉地企业（业主）谈判工作，对涉及升级改造工作的21家企业（包括秉承公司）进行走访，告知升级改造事宜，经秉承公司同意，2018年9月测绘院进场测量和评估公司进场评估（测量评估工作是升级改造的前期准备工作）”，东来公司提供的录音资料显示，秉承公司也承认政府部门有口头告知过案涉厂房被划入老旧工业区改造范围，表明秉承公司对案涉厂房被划入老旧工业区改造范围是知情的。然而，秉承公司在出租厂房的过程中，应当向东来公司披露案涉厂房被纳入红旗镇老旧工业区改造范围的情况，其未向东来公司披露该情况，导致东来公司不能为租赁案涉厂房的承租户办理工商登记，影响了东来公司的经营使用，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第（三）项规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，秉承公司隐瞒重要缔约信息，导致合同不能正常履行，构成缔约过失。因此，秉承公司在本案中应承担的是缔约过失责任。至于东来公司主张的秉承公司未向东来公司披露案涉厂房被纳入红旗镇老旧工业区改造范围的情况，存在违约行为，导致承租厂房无法使用的理由不成立。二、是否应当解除东来公司、秉承公司于2019年7月12日签订的《厂房租赁合同》。如上所述，由于秉承公司在与东来公司签订租赁合同时，隐瞒东来公司案涉厂房被划入老旧工业区改造范围，可能影响案涉厂房办理工商登记，秉承公司应承担缔约过失责任。而东来公司租赁案涉厂房的目的在于转租，利用转租差价获取收益，由于无法办理工商登记，势必影响租赁用途，无法完全实现合同的目的，因此东来公司有权解除合同。东来公司现要求解除东来公司、秉承公司于2019年7月12日签订的《厂房租赁合同》，理据充分，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，东来公司向秉承公司缴纳了租赁保证金1641210元，以及2020年1月份的租金及管理费820605元，合同解除后，秉承公司应当向东来公司退还上述已经缴纳的保证金、租金及管理费。东来公司要求秉承公司退还保证金1641210元，租金及管理费820605元，一审法院予以支持。同时，合同解除后，东来公司也应将承租的厂房归还给秉承公司。至于《厂房租赁合同》解除后东来公司应支付秉承公司的厂房占用费问题，秉承公司可另循途径解决或另提起诉讼解决。三、秉承公司是否应当赔偿东来公司损失。东来公司在与秉承公司签订《厂房租赁合同》后，对案涉厂房进行了装修，并进行了招租，购买了部分家具、设备，东来公司有权要求秉承公司赔偿损失。就东来公司主张的损失项目，一审法院分别评判如下：1、向中山市某某消防工程有限公司支付的装修款676100元，有相应装修合同、付款凭证，一审法院予以认定。2、向中山市某某消防工程有限公司支付消防系统安装工程款365800元，有装修合同、付款凭证予以佐证，一审法院予以认定。3、向珠海市某某清洁服务有限公司支付清洁服务费2593元，一审法院予以认定；4、购买家具支付家具款17004元，该家具属于可以移动之财产，东来公司可以自行使用或者出售，一审法院不予支持；5、向深圳市某某装潢工程有限公司支付工程款202213元，有装修合同、付款凭证等予以佐证，一审法院予以认定；6、向欧某华支付中介费150000元，该笔款项，东来公司未举证证明支付的是何处厂房出租的中介费，一审法院不予认定;7、向刘某波退款73368元，该退款并非东来公司损失；8、向黄某光支付集装箱款共计72000元，该集装箱属于可以移动的财产，不应计算为损失；9、向案外人黄某全支付修门款4800元，应予认定；10、购买台式电脑4台共计支付8400元，该电脑属于可移动财产，一审法院不予认定；11、向案外人陈某支付中介费6500元，一审法院予以认定；12、向案外人支付购买空调款项18000元，空调属于可以移动的财产，东来公司可以自行处置，一审法院不予认定；13、向案外人支付窗帘款共计5730元，一审法院予以认定；14、向案外人廖某玲支付升降平台定金54000元，升降平台属于可以移动之财产，东来公司可以自行处置，一审法院不予认定；15、向案外人李某康支付中介费18342元，该中介费一审法院予以认定；16、向案外人陈某支付5号厂房中介费18342元、A厂房-01中介服务费20600元、8号厂房中介费9700元，前述中介费均指明了具体出租厂房的位置，应当予以认定；17、公司日常费用、油费共计7049.94元，属于公司经营性支出，并非损失，不应予以认定。综上，秉承公司应当向东来公司赔偿损失1330720元。至于东来公司主张秉承公司应当赔偿其预期损失，亦即租赁价款与转租价款之间的差额9820000元，东来公司于2019年8月29日即发现案涉厂房不能办理工商登记，并停止了招商工作，该期间亦处于免租期间，东来公司计算的预期利益损失，有赖于全部厂房出租完毕，且价格一致，且未扣除运营成本，明显不合理，其预期利益损失亦并非实际发生之损失，不应予以支持。关于律师费，在本案中，秉承公司应承担缔约过失责任，应当承担因此发生的律师费。但是，东来公司计算律师费的标的是按照其全部诉讼标的，如上所述，一审法院仅支持东来公司部分诉求，一审法院酌定，由秉承公司向东来公司支付律师费7万元，对于超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第（二）项、第（三）项、第六十条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、解除东来公司与秉承公司于2019年7月12日签订的《厂房租赁合同》；二、秉承公司于判决生效之日十日内向东来公司返还租赁保证金1641210元、租金和管理费820605元；三、秉承公司于判决生效之日十日内向东来公司赔偿损失1330720元；四、秉承公司于判决生效之日十日内向东来公司支付律师费7万元；五、东来公司于判决生效之日十日内将其承租的位于珠海市金湾区********侧珠海市秉承织造有限公司厂房交回给秉承公司；六、驳回东来公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费177749元、保全费5000元，两项共计182749元，由东来公司负担135235元，由秉承公司负担47514元。本院二审期间，东来公司围绕其上诉请求向本院提交如下证据：1、居间服务确认书及收据；2、与四家租户的解除协议；3、核准变更通知书；4、工程清单及结算单。秉承公司围绕其上诉请求向本院提交了以下证据：1、秉承公司设立批复；2、华信荣公司章程修改批复；3、112号函附件21家企业基本信息表；4、华信荣公司的租赁合同；5、2018年5月23日至2019年7月12日期间在华信荣厂房注册登记的企业信息；6、2019年7月12日以后在华信荣厂房注册登记的企业信息；7、2018年5月23日后案涉区域注册登记的企业信息（除华信荣公司、秉承公司外）；8、电费短信和发票（2019年11月-2020年5月）；9、税费、污水处理费账单和发票（2019年11月-2020年5月）；10、次承租人向东来公司支付租金的材料；11、中山市某某物业管理有限公司的企业信息；12、王明智注册公司的营业执照；13、2020年5月的电费、水费、污水处理费发票；14、2019年8月至2020年5月的电费通知单；15、广东齐创建设有限公司珠海第三分公司的营业执照及商事主体登记簿；16、次承租人陈志锐办理的营业执照及商事主体登记簿；17、签收清单及微信聊天记录；18、现场图片。本院组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证。本院查明，根据东来公司提交的劳动合同书与工资表中显示，陈某叶、盘某伟系东来公司的工作人员。东来公司二审提交的企业核准变更通知书显示，中山市某某消防工程有限公司的法定代表人于2020年3月9日之前是李某先。中山市某某物业管理有限公司的股东是唐华、盘某伟、刘娜。秉承公司于二审期间提交了：1、珠海市某某通风设备有限公司于2020年6月17日的核准登记，登记的经营场所为珠海市金湾区********珠海市秉承织造有限公司厂房A01，法定代表人为王明智；2、广东齐创建设有限公司珠海第三分公司于2020年6月29日的注册登记，登记的经营场所为珠海市金湾区********珠海市秉承织造有限公司宿舍A208；3、珠海市志锐水产店于2020年7月6日的注册登记，注册地址为珠海市金湾区********珠海市秉承织造有限公司1#厂房A01。二审调查中，对于案涉厂房在一审判决后相关政府部门对其能否办理营业执照的规定或政策有无发生变化，东来公司称没有发生变化，秉承公司称目前没有收到通知。秉承公司于2020年7月14日向本院提交了《关于案涉厂房交还情况说明》，主要内容为，双方于二审调查当天（2020年7月1日）下午进行场地交接，但东来公司的法定代表人刘娜表示因尚未结清相关费用，拒绝进行场地交接和租户交接，东来公司也没有把钥匙、建筑图纸等归还秉承公司。经秉承公司现场走访，发现案涉厂房并没有进行装修整改、室内室外地面维修及消防设备整改。2020年7月10日东来公司把案涉厂房内集装箱中的家具及空调搬走。东来公司于二审期间提交了装修工程整改工程报价表、结算表，拟证明案涉厂房装修和消防工程的具体项目及工程量。本院于2020年9月9日组织双方前往案涉厂房进行现场勘查，主要对照东来公司提交的上述报价表查看了其对厂房进行消防和装修改造的情况，经核查，东来公司主张的装修项目与实际装修项目基本一致。在本院现场勘查时，秉承公司对东来公司所主张的消防和装修工程的项目及数量、质量提出异议，并于此后向本院提交了鉴定申请书，申请本院对案涉厂房内中山市某某消防工程有限公司、深圳市某某装潢工程有限公司已做的消防和装修工程的工程造价进行鉴定。《厂房租赁合同》第九条第3款中约定：“败诉方须承担起诉案件的所有费用（包括律师费）”。东来公司于2019年10月15日向一审法院起诉本案。经审查，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见及提交的证据，本院对本案二审的争议焦点分析认定如下：一、关于涉案租赁合同应否解除的问题。双方在《厂房租赁合同》中约定的租赁用途是“乙方拟将租赁物用于创业基地、生产加工、办公、住宿、仓储等用途”，秉承公司于2019年8月18日出具《确认书》，确认了东来公司及其成立的新公司有权对案涉厂房进行租赁和转租。结合《厂房租赁合同》约定的租赁用途和《确认书》的内容，可以证明秉承公司在签订合同的过程中是知道东来公司租赁案涉厂房主要是用于转租的，而转租必然会涉及到使用租赁场地作为经营场所而申请工商注册登记。因此，作为出租方的秉承公司交付的厂房应当为不受工商注册登记限制并可办理营业执照的房屋。本案中，根据红旗镇政府向一审法院出具的复函以及2018年5月23日向金湾区工商局发出的《关于协助做好红旗镇老旧工业园区产能效益再提升工作的函》，明确将启动工业园区的升级改造工作，并要求工商局暂停涉及包括秉承公司在内的21家企业的工商登记、工商登记变更等业务。经过秉承公司的同意，2018年9月测绘院进场测量和评估公司进场评估。红旗镇政府于2019年4月左右走访告知了秉承公司升级改造事宜。因此，秉承公司对于案涉厂房的升级改造事宜是明知的，其辩称不知情与事实不符。秉承公司在此后与东来公司签订《厂房租赁合同》时应当将可能影响合同签订和履行的因素告知作为合同相对方的东来公司，但秉承公司隐瞒了对合同履行有重大影响的事实，违反了诚信原则产生的通知的先合同义务，并且客观上在合同履行过程中未能交付能够申请工商注册登记并办理营业执照的房屋，导致合同目的不能实现，构成根本违约。在秉承公司同时存在缔约过失和违约的情况下，东来公司在本案中以秉承公司违约为由诉请解除涉案合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。秉承公司主张案涉厂房不存在办理工商登记受限的情况，并于二审期间提交了三家企业以案涉厂房房产作为注册地址的证据。对此，本院认为，首先，《关于协助做好红旗镇老旧工业园区产能效益再提升工作的函》已经明确暂停包括秉承公司在内的21家企业的工商登记、工商登记变更业务，秉承公司上诉主张暂停的只是工商登记变更业务而非注册登记新公司，与该函件的内容不符，不应采信。其次，秉承公司所提交的证据显示其他公司新注册的时间均发生在二审期间，不能反映双方在签订《厂房租赁合同》时的情况，也不能推翻红旗镇政府发出的《关于协助做好红旗镇老旧工业园区产能效益再提升工作的函》以及向一审法院发出的复函的内容，且双方在二审期间均认可相关政府部门对案涉厂房是否能办理工商登记注册问题至今没有新的政策改变前述函件的内容。综上，故秉承公司主张本案租赁合同不存在因案涉厂房办理工商登记受限导致合同目的不能实现情形，依据不足，本院不予采纳。二、关于秉承公司应否退还保证金、2020年1月的租金及管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案租赁合同解除，秉承公司继续收取保证金已无合同依据，应当予以返还。鉴于本院已经认定东来公司有权解除合同，故秉承公司关于尚未具备合同约定的返还保证金条件的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于秉承公司预收的2020年1月租金和管理费是否应当返还的问题，东来公司于2019年10月15日提起本案要求解除合同，该解除合同通知到达秉承公司（即东来公司关于解除合同的诉请到达秉承公司）时本案租赁合同即告解除。合同解除后，东来公司即无需向秉承公司支付租金，至于东来公司因未腾退案涉厂房所产生的占用费、水电费等，并非本案审理的范围，双方可另循途径解决。秉承公司以东来公司仍然占用案涉厂房为由主张不应退还预收的2020年1月的租金和管理费不能成立，本院不予采纳。三、关于秉承公司应否赔偿东来公司损失的问题。如前所述，因秉承公司违约导致本案租赁合同解除，其依法应当向东来公司赔偿因违约造成的损失。针对东来公司在本案主张各项损失具体分析认定如下：1、装修费。秉承公司主张东来公司对案涉厂房进行装修整改未经其同意，故其无需赔偿东来公司的装修损失。对此，本院认为，一是《厂房租赁合同》约定了6个月的免租期，租赁合同中的免租期一般是给予承租人的装修期，该约定符合租赁合同的交易习惯；二是《厂房租赁合同》虽然约定了东来公司装修需经过秉承公司的同意，但并没有明确必须要经过书面同意，东来公司进场装修，秉承公司作为案涉厂房的产权人不可能不知道，而东来公司于2019年9月3日向秉承公司发函中也提到了其是否继续正常维修的问题，秉承公司在回函中对此并未提出异议，而是提出要积极与相关部门沟通工商登记注册事宜。因此，秉承公司在双方发生争议后以东来公司未经其同意为由主张无需赔偿装修损失，理据不足，本院不予采纳。东来公司在签订合同后即开始进行装修，与案外人签订装修合同的时间是在2019年7月至8月间，东来公司在2019年8月29日发现案涉厂房不能进行工商登记注册后多次发函与秉承公司协商沟通。因此，秉承公司主张东来公司在发现案涉厂房不能工商登记注册后仍然继续装修与事实不符，秉承公司据此主张装修费是东来公司扩大损失的理由也不能成立。另外，秉承公司在二审期间提出对装修造价鉴定的申请，对此，本院认为，东来公司在起诉本案时已经提出了装修费的请求，秉承公司对此仅予以否认并认为其无需赔偿，在本院勘查现场后，秉承公司才对东来公司主张的装修项目、数量及质量提出异议并申请鉴定，本院认为秉承公司的申请不符合法律规定，不予准许。故本案对东来公司主张的装修费按现有证据予以认定。关于东来公司装修损失的具体认定：（1）东来公司向中山市某某消防工程有限公司分别支付了厂房装修整改工程款676100元和消防工程装修款365800元，东来公司对此提交了《装修整改工程合同》、《工程合同书（消防系统安装工程）》、转账凭证以及收据等予以证实。秉承公司对东来公司提交的支付流水及收付款人提出了异议，根据本院查明的事实，付款人陈某叶、盘某伟系东来公司的工作人员，中山市某某物业管理有限公司是东来公司的关联企业，收款人李某先是中山市某某消防工程有限公司的法定代表人，即收付双方分别与合同双方有着密切的关系，且付款总额与合同约定的工程款总额相符，再结合本院现场勘查的情况，装修改造工程实际上存在的项目与东来公司提交的报价表基本相符，因此本院认为东来公司的证据可以形成一个相对完整的证据链，可以证明东来公司实际支出的装修费。该费用是东来公司为履行合同所发生的必要费用，系秉承公司违约造成的损失，一审法院对此予以支持并无不当，本院予以维持；（2）东来公司向深圳市某某装潢工程有限公司支付了工程款202213元，并提交了其与深圳市某某装潢工程有限公司的《土建工程施工合同》、付款凭证、发票予以证实，付款人系东来公司的工作人员陈某叶，并分别有深圳市某某装潢工程有限公司向东来公司的关联公司珠海市某某创客孵化器有限公司开具的相应金额的发票对应，再结合本院现场勘查的情况，该装修工程实际存在，且项目与东来公司主张的项目基本相符，一审法院认定东来公司向深圳市某某装潢工程有限公司支付的装修费202213元为本案的损失并无不当，本院予以维持。2、关于清洁服务费2593元、修门款4800元、窗帘款5730元，这些费用是东来公司为了履行合同所支出的必要费用，系秉承公司违约造成的损失，一审法院予以支持无误，本院予以维持。秉承公司上诉主张东来公司已经将窗帘搬走，但没有提供证据予以证明，本院不予采纳。3、关于家具款17004元、集装箱款72000元、台式电脑款8400元、空调款18000元、升降平台定金54000元，均属于可以移动的财产，东来公司可以自行取回，其求秉承公司赔偿损失不能成立，不予支持；关于东来公司向次承租人刘某波的退款73368元，不属于东来公司因违约所遭受的损失，一审法院对此费用不予支持并无不当，应予以维持。4、公司日常费用、油费7049.94元，属于经营性支出，不属于违约造成的损失，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。5、东来公司向欧某华支付的中介费150000元、向李某康支付的中介费18342元、向陈某支付5号厂房中介费18342元、A厂房-01中介服务费20600元、8号厂房中介费9700元，东来公司主张的这些费用均没有提供相应的居间合同予以佐证，且不属于订立或履行案涉租赁合同的必要费用，故不能认定为因秉承公司违约所造成的损失，本院均不予支持。一审法院对此处理部分不当，应予以改判。综上认定，秉承公司应向东来公司赔偿的各项损失为1257236元。四、关于东来公司主张的预期利益损失982万元（即转租价款与租赁价款的差额）应否获得赔偿的问题。本院认为，首先，东来公司于2019年8月29日知道案涉厂房不能办理工商注册登记时仅转租出去了一小部分厂房，东来公司主张参照已转租部分的租金差额计算全部可得利润的依据不充分；其次，东来公司在转租过程中其作为管理一方必然会产生成本，但其所主张的差额损失并未扣除成本，且案涉厂房能否全部转租存在不确定性，转租价格也会受到社会经济大环境及市场价格等多方面的因素影响，故其能否盈利也存在不确定性。因此，东来公司要求秉承公司赔偿预期利益损失982万元的依据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。五、关于律师费。双方在《厂房租赁合同》中约定败诉方须承担起诉案件的所有费用（包括律师费用），一审法院参照东来公司的胜诉比例酌情支持律师费用70000元，并无不当，本院予以维持。双方对此的上诉理由均不能成立，不予采纳。六、关于厂房交还的问题。东来公司上诉称其只转租了部分厂房，故只需交还部分厂房，且双方约定于二审期间交接转租部分，故二审已经无需对此作出判决。对此本院认为，合同解除后，承租方需交还《厂房租赁合同》约定的全部租赁范围，不管现在东来公司实际占有的范围是多少，合同解除后，其将合同约定的全部租赁范围交还完毕即可。虽然二审期间双方有进行过交接，但双方均没有向本院提交相应的证据证明具体的交接情况，只有秉承公司提交了单方的书面意见，故东来公司上诉主张本案无需判决交还厂房的理据不足，本院对一审法院关于交还厂房的判项予以维持。综上，东来公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。秉承公司的上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持，对无理部分本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院作出的（2019）粤0404民初3617号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更珠海市金湾区人民法院作出的（2019）粤0404民初3617号民事判决第三项为：珠海市秉承织造有限公司于本判决生效之日起十日内向中山市东来房地产投资有限公司赔偿损失1257236元；三、驳回珠海市秉承织造有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费177749元、保全费5000元，合计182749元，由中山市东来房地产投资有限公司负担137062元，珠海市秉承织造有限公司负担45687元。中山市东来房地产投资有限公司预交的二审案件受理费84499元由自行负担；珠海市秉承织造有限公司预交的二审案件受理费37700元由其自行负担36946元，中山市东来房地产投资有限公司负担754元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十月十二日书记员  梁 暐高培翔