河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6548号原告：付志娟，女，1991年9月7日生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：张圣涛，河南锦盾律师事务所律师。被告：河南省多元投资开发有限公司，住所地：郑州市**长江东路**院。法定代表人：王紫煜，系公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅、原甫（实习），河南思敬律师事务所律师被告：兴业银行股份有限公司郑州分行，，住所地：郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场负责人：刘健，行长。委托诉讼代理人：王静，银行员工。原告付志娟与被告河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元公司）、兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付志娟的委托诉讼代理人张圣涛，被告多元公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫，被告兴业银行的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3、判令被告返还原告已付购房款首付款382614元及利息33709.34元（自2018年6月8日暂计算至2020年4月15日，共计677天，按照银行同期贷款利率4.75%计算），以及暂计至2020年4月15日的月供107204.4元，共计523527.74元；4、判令被告支付原告违约金12526.14元；5、判令被告赔偿原告维修基金、按揭代理费、产权工本费、工公证费等损失共计6822元；6、判令被告偿还原告尚欠第三人兴业银行股份有限公司郑州分行的贷款本息；7、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告河南省多元投资开发有限公司于2018年6月8日签订《商品房买卖合同》，协议约定：被告正在建设的位于二七区××南、××南××单元××层××房，房屋面积为87平方米，房屋总价款为1252614元，被告应于2019年4月30日前将房屋交付原告使用。原告按照合同支付了首付款，并与第三人银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，第三人银行也按照上述合同约定履行了相关合同义务。截至到2019年4月30日被告并未履行交房义务，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款“逾期超过180日交房，××有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。”及《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，并由被告向原告支付违约金，被告应返还原告已支付的购房款及月供，并由被告偿还原告尚欠第三人兴业银行股份有限公司郑州分行的贷款本息，原告因购买房屋所产生的维修基金、产权登记费、按揭代理费、公证费等各项损失应当由被告承担。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判处。被告多元公司辩称：一、根据合同约定及法律规定，如有相关政策、法律法规、发生不可抗力情形的交房日期等应当予以顺延，案涉房屋在建设施工过程中遭遇环保等政策影响被迫停工，停工期间应属于不可抗力因素对交房时间予以顺延，故答辩人不应当承担任何逾期交房违约金。原告与答辩人签订《商品房买卖合同》后，答辩人积极履行合同义务，但受政府政策、政府通知停工等客观因素影响，严重影响工程进度。根据统计，答辩人因政策以及环保要求等影响交房的天数共计534天，而且该事项属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，应当适用不可抗力相关规定。同时根据《商品房买卖合同》第八条约定，《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条规定，因在合同履行过程中发生不可抗力，答辩人不承担民事责任，交房期限应当相应顺延，即自合同约定交房之日（即2019年01月15日）起顺延534天，根据顺延后的期限答辩人不存在逾期交房行为，不应当承担逾期交房的违约责任。二、涉案房屋在办理竣工备案过程中也存在大量不可抗力，如今不可抗力的时间依然在持续，应当根据顺延交房时间。根据《郑州市房屋建筑工程联合验收实施细则（暂行）》等相关文件可知，在2019年年底当时竣工验收的正常业务流程被中止，而且当时处于机构改革、内部领导变更的时期，新的联合验收办法未颁布，直到2020年4月9日才正式颁发新的联合验收实施细则，由于该不可抗力因素导致竣工备案无法正常办理，进一步影响交房，由此造成的逾期应当予以顺延。同时根据目前最新落实的情况，该房屋马上完成竣工验收备案的工作，很快可以取得竣工备案表，答辩人不断的积极履行交房义务，因此直接解除合同不符合实际情况也没有合同依据。三、根据签订的《商品房买卖合同》的约定，原告不具有解除合同的权利。由于不可抗力导致交房期限顺延，根据顺延后的交房期限，即使认为答辩人存在逾期交房的情况，逾期期限也远远未超过180日，根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期未超过180日的，合同继续履行。并没有约定原告享有解除合同的权利。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，因此即使认为原告有解除合同的权力，其并未事先向答辩人主张解除合同也未通知答辩人，并不具备解除合同的条件。因此原告要求解除合同没有事实和法律依据，其解除合同的诉讼请求不应得到支持。四、原告所主张的违约责任过重，应当予以减免。根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释(二)》二十九条规定，原告准主张违约金过高，不符合损失填平的原则，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及外界客观因素等，综合认定相关责任。鉴于未按期交房主要原因在于不可抗力，而且答辩人也采用各种方式加快工期，原告并未因此受到损失，故应当在抵扣不可抗力天数后，按照合理的赔偿标准进行赔偿。五、结合案件实际情况及双方合同履行情况，答辩人不存在违约情形，不应当承担违约责任，本案的诉讼费应由原告承担。被告兴业银行辩称：原告无权解除合同。2018年6月29日，原告与我行及多元公司签订合同后，我行依据合同约定向原告发放贷款87万元，履行了借款义务，原告应当按照合同约定按时足额偿还贷款本、息。《个人购房抵押（保证）借款合同》明确约定，借款合同是独立于房屋买卖合同的效力，房屋买卖合同的任何变更不影响借款合同的效力。二、即使本案房屋买卖合同最终被确认解除，从而导致借款合同解除。原告仍应当承担还款责任，偿还借款合同项下全部贷款本、息，多元公司共同承担还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、付志娟（××）与被告多元公司（出卖人）于2018年6月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），协议主要约定：第二条，××购买的商品房为预售商品房。第三条，××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：二七区××南、××南××单元××层××房，建筑面积87平方米。第四条，该商品房总价款1252614元。第六条，首付款为382614元、商业贷款为870000元。第八条，出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.××在交房之前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任，交房时间相应顺延。3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遭遇自然灾害、恶劣的天气、区域性公共安全事件、重大城市规划、市政工程、、地下文物障碍政府要求停工等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。第十条，规划、设计变更的约定。××退房的，出卖人须在××提出退房要求之日起60天内将××已付款退还给××，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。合同附件四：合同补充协议，二、关于预售资金监管的约定，该项目已实行预售资金监管。预售款监管银行为中国建设银行股份有限公司郑州直属支行；预售款存款专用账户为河南省多元投资开发有限公司；预售款存款专用账号为41×××55。二、上述商品房买卖合同签订后，原告付志娟于2018年6月8日、6月20日、12月16日分三次向被告多元公司交纳购房首付款382614元；于2018年6月8日当日交纳维修基金5055元、产权工本费80元、公证费220元、按揭代理费867元。被告多元公司向原告出具了《收据》。三、2018年6月29日，付志娟（借款人）与被告兴业银行（贷款人）、被告多元公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：461801648201000），主要约定：贷款金额870000元。四、2019年4月30日，本案买卖合同约定的交付期限届满后，被告多元公司未能向原告如期交付房屋，故原告诉至本院。五、2017年至2020年期间，因大气污染防治、环保治理以及新冠疫情等因素，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市建设安全监督站、郑州市城乡建设委员会、中华人民共和国海关总署国家卫生健康委员会、河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省财政厅、河南省自然资源厅、河南省地方金融监督管理局、国家税务总局河南省税务局、郑州市城乡建设局、郑州市自然资源规划局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公司等相关部门相继发文，要求停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业。本院认为：本案《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立后生效，当事人应按该合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该合同虽然约定了交房日期，但同时还约定有关遭遇严重恶劣天气、出卖人不能预防和控制的因素等出卖人可据实延期交房的情形，被告多元公司提交的有关证据可以表明其延期交房的主要原因系因政府对大气污染管控、环保治理以及新冠疫情等其不能实际控制的因素导致，依照该合同的约定应据实扣除不定因素的停工日期，并据此顺延其交房日期；据实扣除顺延的期间后，截止本案法庭辩论之日，被告多元公司交房的时间均未超出有关合同约定逾期交房180日、买房人有权解除合同的期限，当前解除合同条件尚未成就，且无其他法定解除情形，因此，原告有关解除合同的请求和以解除合同为前提的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告付志娟的诉讼请求。案件受理费减半收取4514元，由原告付志娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  井柏年二〇二〇年十月九日书记员  郭关伟