贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12374号原告：贵阳深龙城物业管理有限公司，地址：贵州盛贵阳市云岩区中华北路金辉大厦。法定代表人：唐廷灿，职务：总经理。委托诉讼代理人：浦如华，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所律师。被告：张某，女，1973年4月4日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳深龙城物业管理有限公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳深龙城物业管理有限公司的诉讼代理人甄俊，被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳深龙城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2018年12月31日至2020年4月30日期间的物业服务费2047.10元及逾期缴费违约金3408.42元并赔偿原告因诉讼产生的律师费损失800元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，协议约定了相关物业费计收标准、违约金计算标准等。后被告未再交纳物业服务费，原告多次催收未果。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告张某辩称，收到法院电话的时候。之前物管公司没有打电话给我或者面对面说交物管费。物管公司就从来没有通知。我接到法院的电话以后，才收到了他们通知我交物管费。物管费是肯定是要交的，我还以为是法院让我去物管缴费，我去物管公司缴费，他们员工就说不收。物业他们服务有问题。他们没有向业主公示收支情况。我们也递交了整改通知书给物管公司，但是物管公司就没有整改。停车问题、被盗问题、山上掉落石头的问题。如果物业做得好肯定会交物业费，就是他们做得不好才缓交。物业服务有很多问题。停了很多外单位的车在地下停车场导致业主自己都找不到停车位。大家都想起诉物业公司，但是大家都比较忙没时间来处理。经审理查明：原告贵阳深龙城物业管理有限公司是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告张某是云岩区××路××“××”××号楼××单元××层××号房屋（建筑面71.08平方米）的所有权人。2015年9月30日，原告作为乙方与作为甲方的小区建设单位贵州裕美房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，由贵阳深龙城物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2015年8月起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自然中止，或乙方违约被甲方解除委托，中止合同。物业服务收费标准为住宅1.8元／月·平方米、商业住宅8元／月·平方米,按建筑面积缴纳。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。该合同签订后，原告即依约为“××”小区提供物业服务。2018年4月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定备案预定××小区住宅物业服务收费标准为2元／㎡，经乙方与贵州裕美房地产开发有限公司协商前两年的物业费收费标准业主缴纳为1.8元／㎡，裕美房开补贴缴纳0.2元／㎡，两年后由业主按照备案物业服务费标准2元／㎡全额缴纳；甲方不按协议约定缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰向乙方支付违约金。被告从2018年12月31日至今未向原告交纳物业费。被告提供的照片、盗窃案立案告知书等证据足以证明原告在应对违章搭建、车辆停放管理、小区安保等方面存在质量瑕疵。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州裕美房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，由此原告成为了“××”小区的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告主张2018年12月31日至2020年4月30日期间，被告共欠缴费16个月；被告房屋建筑面积71.08平方米，应缴纳物业管理服务费2047.10元（计算公式：71.08×1.8×16≈2047.10元）。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业服务费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。关于律师费的诉请，因双方合同中未对此进行约定，故本院不予支持。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。对于被告辩称家中被盗原告应当承担赔偿责任等在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳深龙城物业管理有限公司物业服务费2047.10元；二、驳回原告贵阳深龙城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张某承担25元。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇二〇年十月二十三日书记员  张 宇