湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初4725号原告：武汉丽岛物业管理有限公司。住所地：武汉市洪山区野芷湖西路**武汉创意天地**高层办公楼******楼单元****。法定代表人：陈同举，该公司董事长。委托诉讼代理人：张剑，女，该公司员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：赵静薇，湖北德来颂律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉浩瀚影院管理有限公司汉阳分公司。住所地。住所地：武汉市汉阳区琴断口街金龙花园社区百灵路**铁桥广场项目****B316商铺iv>主要负责人：林建黔，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张坤，国浩律师（武汉）事务所律师。一般授权代理。原告武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称丽岛物业公司）与被告武汉浩瀚影院管理有限公司汉阳分公司（以下简称浩瀚影院汉阳分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序审理。审理过程中，被告浩瀚影院汉阳分公司提出异议认为本案不宜适用小额诉讼程序。经审查，本院口头裁定本案转为简易程序，并公开开庭进行了审理。原告丽岛物业公司的委托诉讼代理人张剑、赵静薇，被告浩瀚影院汉阳分公司的委托诉讼代理人张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽岛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令浩瀚影院汉阳分公司支付自2020年1月18日至2020年6月30日的物业费45,247元，以及自2020年1月18日起至实际支付日止每天按应交物业费的千分之五支付违约金（截至起诉日暂计24,772元）；2、本案诉讼费由浩瀚影院汉阳分公司负担。事实和理由：2015年9月1日，丽岛物业公司与武汉铁桥广场商业管理有限公司（以下简称铁桥广场管理公司）签订了《铁桥广场物业管理合同》，约定铁桥广场管理公司委托丽岛物业公司对铁桥广场实施全面的物业管理服务，丽岛物业公司有权自房屋交付之日起向承租户收取物业费用，其中商业物业费按建筑面积每月每平方米15元计算，并约定了物业服务费的缴费方式及逾期违约责任，并约定铁桥广场管理公司与物业承租户签订的房屋租赁合同，应当包含本合同约定的内容，物业承租户签订房屋租赁合同，即为对接受本合同内容的约定。2018年4月，浩瀚影院汉阳分公司与铁桥广场商业公司签订了《铁桥广场商业管理服务合同》，约定浩瀚影院汉阳分公司承租铁桥广场商业公司管理的铁桥广场X座X层X号商铺作为经营场所。丽岛物业公司按约提供了物业服务，浩瀚影院汉阳分公司至今未交纳2020年1月18日至2020年6月30日的物业费45,247元。被告浩瀚影院汉阳分公司辩称，《铁桥广场物业管理合同》系丽岛物业公司与铁桥广场管理公司签订，浩瀚影院汉阳分公司并未与丽岛物业公司签订过物业服务合同，根据合同相对性，丽岛物业公司无权依据该合同向浩瀚影院汉阳分公司主张物业费及违约金；丽岛物业公司未向浩瀚影院汉阳分公司提供物业服务，双方并无事实上的物业服务关系，丽岛物业公司无权主张物业费；即便双方存在事实上的物业服务关系，但2020年1月以来，受××××××影响，影院直至7月20日才能开始营业，因不可抗力原因，浩瀚影院汉阳分公司无需支付物业费，也无法享受到物业服务，此期间物业费应予以免除或减免。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，铁桥广场管理公司（合同甲方）与丽岛物业公司（合同乙方）签订一份《铁桥广场物业管理合同》，约定甲方委托乙方对铁桥广场实施专业化、一体化的物业管理，乙方提供的物业服务包括综合管理服务、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务；物业服务费选择包干制方式，物业服务费用由甲方承租户按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为写字楼物业8元/月/平方米，商业物业12元/月/平方米，洗浴中心物业1元/月/平方米，酒店物业1元/月/平方米；房屋交付乙方之日起发生的物业服务费用由甲方承租户承担，纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出租，或者因甲方原因未能按时交给甲方承租户的物业，视为空置房，甲方向乙方全额支付空置房物业服务费；甲方委托乙方将商业物业管理费12元/月/平方米提高至15元/月/平方米，税费由甲方承担，双方每季度与空置房物业费一同结算；甲方承租户物业管理费首次预交一年，以后每半年缴纳一次，承租户交纳物业管理费时间为每半年度第一个月的10日内；甲方承租户逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按未交数额的5‰向乙方支付违约金；甲方与物业承租户签订的房屋租赁合同，应当包含本合同约定的内容，物业承租户签订房屋租赁合同，即为对接受本合同内容的承诺；该合同还对物业的经营与管理、承接查验、使用和维护及违约责任等进行了约定。丽岛物业公司按照上述约定对铁桥广场提供物业服务。2018年4月20日，浩瀚影院汉阳分公司与湖北铁桥经贸股份有限公司签订《铁桥广场商铺租赁合同》，约定浩瀚影院汉阳分公司承租铁桥广场项目X座X层编号为X的商铺，建筑面积1655.26平方米；租赁期自2017年4月27日起至2029年4月26日。该租赁合同第十条第二款约定“其他费用：在本合同期限内，乙方商铺内发生的水、电、天然气、通讯费及其他一切费用由乙方自行承担（电费、水费涨跌根据国家规定）。商业管理及服务合同由乙方与铁桥广场管理方另定。”第16.1条约定“乙方签订本合同的同时需一并签订《铁桥广场商业管理服务合同》以及《铁桥广场商铺物业服务协议》”。同日，铁桥广场管理公司（合同甲方）与浩瀚影院汉阳分公司（合同乙方）签订《铁桥广场商业管理服务合同》，合同约定乙方承租甲方负责管理的位于武汉市汉阳区百灵路铁桥广场项目的X座X层编号为X的商铺的物业作为经营场所，乙方承租的该商铺详细建筑位置、使用范围、用途以乙方与湖北铁桥经贸股份有限公司签订的《铁桥广场商铺租赁合同》的约定为准；本合同的服务期为12年，服务期自2017年4月27日起至2029年4月26日止；乙方按季度向甲方支付管理服务费；管理服务费用是指乙方使用本合同约定的商铺应向甲方支付的营运管理、整合营运服务费用；合同约定了管理服务费的缴费金额及时间，以及商铺的装修、使用、争议解决等内容。另查明，浩瀚影院汉阳分公司在2020年1月18日前按每月每平方米5元的标准向丽岛物业公司支付物业费，丽岛物业公司提供了2019年1月18日至2020年1月17日期间浩瀚影院汉阳分公司支付物业管理费的发票予以证明。还查明，国家电影局于2020年7月16日下发《国家电影局关于在××防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，通知低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。本院认为，丽岛物业公司主张浩瀚影院汉阳分公司向其支付物业费，浩瀚影院汉阳分公司辩称其向丽岛物业公司支付物业费无依据，无需支付，本案的争议焦点之一为浩瀚影院是否应向丽岛物业公司支付物业费。浩瀚影院汉阳分公司对其承租铁桥广场X座X层编号为X建筑面积1655.26平方米的商铺的事实无异议，其辩称丽岛物业公司仅与铁桥广场管理公司签订物业服务合同，但铁桥广场管理公司并非铁桥广场的建设方或业主，二者签订的物业服务合同对浩瀚影院汉阳分公司并无约束力。虽铁桥广场管理公司并非铁桥广场商铺的业主，但业主湖北铁桥经贸股份有限公司委托铁桥广场管理公司对铁桥广场进行管理，铁桥广场管理公司签订物业服务合同亦是代为行使业主权利，丽岛物业公司根据该物业服务合同为铁桥广场提供物业服务，有事实依据。虽浩瀚影院汉阳分公司未与丽岛物业公司签订物业服务合同，但根据本院审理的其他案涉铁桥广场商铺物业服务合同纠纷案件查明的事实，丽岛物业公司确为铁桥广场的物业服务企业，并提供了物业服务。浩瀚影院汉阳分公司承租铁桥广场商铺并实际使用，丽岛物业公司实际为浩瀚影院汉阳分公司提供了物业服务，该事实与浩瀚影院汉阳分公司向丽岛物业公司支付过物业费的事实相印证。在丽岛物业公司提供物业服务的事实基础上，浩瀚影院汉阳分公司应向丽岛物业公司支付物业费。浩瀚影院汉阳分公司亦辩称，其向铁桥广场管理公司支付的管理服务费用已包含物业费，其不应再向丽岛物业公司支付物业费。但根据铁桥广场管理公司与浩瀚影院汉阳分公司签订的《铁桥广场商业管理服务合同》的约定，浩瀚影院汉阳分公司向铁桥广场管理公司支付的管理服务费用，系针对营运管理、整合营运服务，并未约定包含物业费用。根据铁桥广场管理公司与丽岛物业公司签订的物业服务合同，明确约定由商铺承租方向丽岛物业公司支付物业费。且根据本院查明的事实，在丽岛物业公司主张的欠付物业费期间之前，浩瀚影院汉阳分公司已实际向丽岛物业公司支付物业费。虽浩瀚影院汉阳分公司辩称其已向丽岛物业公司支付的物业费会与铁桥广场管理公司在管理服务费中进行核算抵扣，但其未提交证据予以证明，且该辩称与常理不符，也与案涉《铁桥广场商铺租赁合同》约定浩瀚影院汉阳分公司需一并签订商业管理服务合同以及物业服务协议的约定目的不符，故本院对浩瀚影院汉阳分公司的上述辩称意见均不予采纳。本案的争议焦点之二为浩瀚影院汉阳分公司应向丽岛物业公司支付物业费的金额。根据丽岛物业公司提交的浩瀚影院汉阳分公司之前支付物业费的发票载明的缴费金额，结合浩瀚影院汉阳分公司承租商铺的建筑面积以及缴费期间，可知浩瀚影院汉阳分公司按照每月每平方米5元的标准支付物业费。现丽岛物业公司主张按照上述标准计算物业费，在浩瀚影院汉阳分公司未提交证据证明其此前支付物业费并非其真实意思表示的情形下，本院对丽岛物业公司主张的上述物业费标准予以认定。按照上述标准，浩瀚影院汉阳分公司应向丽岛物业公司支付2020年1月18日至2020年6月30日的物业费44,967.90元。浩瀚影院汉阳分公司辩称因××原因，丽岛物业公司在其主张物业费的上述期间未实际提供物业服务。根据丽岛物业公司提供的微信截图以及陈述，结合本院审理的丽岛物业公司与铁桥广场其他商铺承租人的物业服务纠纷案件所查明的事实，丽岛物业公司在疫情期间提供了物业服务。浩瀚影院汉阳分公司还辩称因××原因，其所经营的影院至2020年7月20日才准许恢复营业，其未享受到物业服务，丽岛物业公司也未提供等价物业服务，物业费应予减免。综合考虑浩瀚影院汉阳分公司承租商铺用于经营影院受××××××影响无法营业的事实，以及××对丽岛物业公司提供全面物业服务的影响，根据公平原则，本院酌定免除浩瀚影院汉阳分公司38天的物业费，浩瀚影院汉阳分公司应向丽岛物业公司支付物业费34,484.59元。丽岛物业公司还主张浩瀚影院汉阳分公司向其支付逾期付款违约金，鉴于××××××导致浩瀚影院汉阳分公司不能经营属实，且疫情属不可抗力，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，对浩瀚影院汉阳分公司逾期支付物业费所产生的违约责任，本院酌定予以免除。综上所述，丽岛物业公司要求浩瀚影院汉阳分公司支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支持；丽岛物业公司要求浩瀚影院汉阳分公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、武汉浩瀚影院管理有限公司汉阳分公司向武汉丽岛物业管理有限公司支付2020年1月18日至2020年6月30日的物业费34,484.59元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回武汉丽岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计466元，由武汉丽岛物业管理有限公司负担135元，武汉浩瀚影院管理有限公司汉阳分公司负担331元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张大国二〇二〇年十月二十六日法官助理伊雅茜书记员李杰