江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8136号上诉人（原审原告）：苏州市佶婧企业管理有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区迎春南路**。法定代表人：王丽娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：花振运，江苏九谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金志鸿，男，1982年10月12日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：罗荣根，男，1964年2月27日生，汉族，住苏州市相城区，系金志鸿舅舅。上诉人苏州市佶婧企业管理有限公司（以下简称佶婧公司）因与被上诉人金志鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初6336号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佶婧公司上诉请求：撤销原审判决并改判支持佶婧公司诉讼请求。事实与理由：一审认定除租赁协议中明确的四堵内墙和铝合金窗应恢复原状，其余恢复事项是我方要求新增恢复内容，该认定是错误的。一审判决明确涉案房屋“顶部吊顶破旧不堪”，但又认为我方未提供证据证明金志鸿的恢复未达到合同目的，两者矛盾。此外，一审认为我方存在干预金志鸿将房屋恢复原状的行为，亦属认定事实错误。金志鸿则表示服从原审判决。佶婧公司向一审法院起诉请求：1、判令金志鸿将苏州吴中经济开发区迎春南路76号南楼的三楼西侧编号301、303、305、307、309的租赁房屋按规定恢复原状后交还；2、判令金志鸿支付至房屋恢复原状后实际交还之日止、按每年租金270000元、分摊公共费用6000元计算的租金和分摊公共费用。审理中，佶婧公司明确其诉讼请求第一项有待恢复的损坏范围为：1、西侧正对迎春南路的，除南首和北首外的7个窗户被拆除并改为以房屋立柱为界的7个整体玻璃，需要恢复；2、四堵内墙拆除后，原有的吊顶损坏，金志鸿对吊顶做了部分和原吊顶不一致的简单处理，需要恢复；吊顶上面的原有强、弱电全部废弃；需要重新安装；3、四堵内墙拆除后，内墙上原有的强、弱电路，开关、插座、电箱等需要和内墙一起整体配合恢复；4、、地面原有的地毯被废弃改为地板后又拆除，致地面有所损坏；需要恢复；5、东侧朝向客厅处的装饰墙面被打开了门，致装饰损坏，东侧其余装饰面被整体用材料涂刷后致损坏：需要恢复；6、西侧外墙朝向迎春南路的整体广告牌被城管拆除后致使外墙面损坏和相应位置的顶层楼面损坏：需要恢复；北侧墙面上的广告牌和房屋内的广告标识需要拆除：需要恢复。佶婧公司明确其诉讼请求第二项的租金、分摊公共费用起算点为2019年4月1日起。一审法院认定事实如下:2017年3月1日，金志鸿（承租方、乙方）和佶婧公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同纠纷一案，约定：甲方将位于苏州吴中经济开发区个半间（编号301、303、305、307、309）出租给乙方使用，三楼中间的出行通道、东北侧的客厅、卫生间和楼梯为共用，乙方不得私自占用。租期自2017年4月1日起至2020年3月31日止，每年租金180000元（不含税、费），共用水费、电费、共同性质的卫生费、治安费由乙方按每年6000元支付。乙方为保证全面、实际履行本合同，应向甲方提供20000元的保证金作为担保，若乙方能完全依约履行本合同的，该保证金在本合同终止时予以退还，否则，甲方有权不予退还。该合同第五条合同的终止第（七）项载明：合同终止或解除后，乙方必须在7日内将其能够移动的物品办理并清场，根据物的本身性质不能移动或移动后有损其价值的装修、装饰及相关设施则无偿归甲方所有。合同终止或解除7日后，甲方恢复行使对该出租范围的权利，届时，若该出租范围内仍有余物，则视为乙方放弃所有权和处置权，由甲方随意处置。该合同第六条其他事项中明确：甲方同意乙方在出租范围内进行调整装修，将出租范围内相互之间的四堵内墙全部拆除，将窗户全部进行改换。为此，乙方承诺：在本合同终止时，由乙方负责恢复原状，调整装修所涉及的费用、风险、责任等事项均由乙方自行负责，与甲方无关。该合同落款处还以手写字体记载：在三年租期内如果乙方搬出，应恢复拆除墙体隔断，三年期租满，甲方墙体自行恢复与乙方无关。2018年10月11日，佶婧公司和金志鸿在一审法院达成调解，一致确认涉案房屋租赁期限缩短一年，租赁期限终止时间为2019年3月31日。2019年4月8日，金志鸿和孟海英因迎春南路76号尹西商务楼3楼租用房子装修复位事宜产生纠纷，向110报警；2019年4月11日，金志鸿和房东王伟再次因迎春南路76号尹西商务楼装修事宜发生纠纷，金志鸿报警房东现在不让工人把房子复原。双方当事人一致确认，金志鸿已向佶婧公司缴纳保证金20000元，金志鸿已支付截至2019年3月31日止的租金和分摊公共费用。另查，2019年9月4日一审法院第一次庭审时，双方当事人产生如下争议：1、关于房屋的恢复事宜。佶婧公司陈述涉案房屋仍由金志鸿占有，并不存在佶婧公司阻挠金志鸿恢复的情况，实际是佶婧公司先主动和金志鸿交流恢复事项，但金志鸿比较强势，金志鸿拟按自己想法将内墙砌起来，佶婧公司认为金志鸿准备安装的内墙不标准也不是之前的标准，内墙砌了后会影响其他的修复，导致损失的扩大，为了避免损失扩大佶婧公司规劝金志鸿，主动和金志鸿沟通施工方案，也就是金志鸿答辩时说的施工协议内容，但双方未能达成一致意见，故搁置到现在。金志鸿陈述双方签订合同时并未就恢复有特殊要求和约定，也没有约定如何恢复，更没有说恢复时需要佶婧公司参与，其施工时多次受到佶婧公司的阻挠，无法继续施工。2、关于涉案房屋交付时的原状。佶婧公司陈述合同第六条中有载，现无法提供涉案房屋交付时的状态；涉案房屋规划了5间，用作5个办公室，于2014年统一装修，部分涉案房屋在出租金志鸿前有过出租行为。金志鸿表示，佶婧公司的统一装修仅涉及公共部分，其承租时涉案房屋隔了5间，但是否用于办公其不清楚，承租时房屋里面很乱，都有出租痕迹。南边第一间已搬空，有旧地毯，该地毯被房东取走，第二、第三、第四间里面脏乱，有破桌子等垃圾，吊顶也有破损，第五间有隔墙玻璃，部分吊顶坏了，里面隔了小幕墙后被其拆掉了，有的房间没有地板，承租时房屋内除了很旧的吊顶其实没有其他可以利用的东西。吊顶其并没有更换，只是将坏的吊顶修复，已将老式日光灯拆除后放在三楼门口交给了佶婧公司。3、关于房屋的恢复要求。佶婧公司认为涉案房屋当时是统一整体装修的，可以参照涉案房屋东侧的房屋装修情况进行恢复。金志鸿否认，表示东西两侧不一样，东侧是承租户自行进行的装修，佶婧公司仅对公共区域进行装修。金志鸿陈述涉案房屋被其拆除的四堵内墙的位置现仍清晰可见，其中四堵内墙的线路、开关都放在了顶上，如果恢复也很容易，窗户恢复可以参照未拆除的。一审法院于2019年12月12日至涉案房屋进行调查，发现大门敞开，涉案房屋系一个大通间，顶部吊顶破旧不堪，窗户以不能打开的大玻璃居多，部分系未改动的移窗，房屋内有较多砖块堆积，也有中间有圆孔的扣板堆积。房屋公共墙壁脱落严重。经承办人走访，涉案房屋二楼租户的吊顶和涉案房屋的基本相同。经质证，金志鸿认可法院调查的房屋的确是涉案房屋，并陈述铺设在地面的砖块系其搬运过去拟恢复原状砌内墙使用的，窗户的确尚未恢复，但已联系好了商家，堆积在地面的中间有圆孔的扣板是金志鸿取下来的。佶婧公司对法院拍摄的照片的真实性、合法性、关联性均无异议，认可二楼有空置房间的吊顶与涉案房屋现存吊顶基本相同的情况。但认为上述照片显示吊顶有部分金志鸿未能恢复，格条有差异，吊顶上面的线路无法使用，需要重新排线，另外窗玻璃也未恢复。金志鸿将门锁全部拆除并刷成白色，没有办法进行恢复，吊顶的板有损坏，这些板是佶婧公司装修时存放在二楼的，金志鸿就将这些吊顶板拿来放在上面。佶婧公司认为金志鸿的恢复原状是为了应付的形式主义，导致损失的扩大，金志鸿的砌墙其也无法使用。又查，一审法院2020年5月25日第二次庭审时，双方当事人产生如下争议：1、佶婧公司提供了设计图纸、照片图纸、效果图，证明涉案房屋出租时的状况，佶婧公司陈述涉案房屋装修时有4堵隔墙、5个入户门以及窗户状况，公共区域中的西北角客厅是四周装饰墙；3层顶面图统一装修时灯具共28个，并有线路开关；佶婧公司还提供了公共过道的设计效果图。佶婧公司认为，金志鸿将其中一堵装饰墙改为入户门，电梯厅原有的装饰也需要金志鸿修复。3层顶部金志鸿设立的整体广告牌被拆除后墙面损坏还有固定物，金志鸿在承租期间设置了很多广告，留下很多痕迹均需要修复。金志鸿认为双方约定金志鸿对房屋内的墙、窗户有恢复义务，户外广告等均系经过佶婧公司同意后安装设立的，并未约定金志鸿对公共区域有恢复义务。2、金志鸿提供了EMS快递及信内函件、材料费用清单、电话记录、微信截图等、其中快递及函件显示，2019年4月8日金志鸿联系佶婧公司，表示因佶婧公司派员现场阻止金志鸿恢复现状的施工，导致装修人员和材料无法进入施工，再次表明态度，如果佶婧公司拒绝金志鸿恢复房屋原状义务，后果由佶婧公司承担，该函件寄送至苏州市吴中区但被拒收退件。材料费用清单及聊天记录显示2019年3月17日起金志鸿陆续准备恢复所需的砖、水泥，并因佶婧公司阻挠恢复支付员工误工费。通话记录显示自2019年3月6日起金志鸿即频繁联系137××××****，该号码与2019年4月8日金志鸿向佶婧公司所发函件的收件号码一致。金志鸿认为其积极履行恢复原状的义务，但遭到佶婧公司阻碍。佶婧公司表示信件被退系邮局原因，并非金志鸿拒收，对金志鸿和第三方之间材料的真实性不予认可。3、佶婧公司当庭陈述涉案房屋其已于2020年年初出租给案外人，并对房屋进行了整体恢复。涉案房屋的吊顶和隔间均由新承租户装修。以上事实，由佶婧公司提供的房屋租赁合同复印件、（2018）苏0506民初7385号民事调解书，设计图、照片、效果图，金志鸿提供的接处警工作登记表，一审法院调取的照片材料，一审法院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，佶婧公司和金志鸿签订的租赁合同系双方真实意思的表示且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应由双方按约履行。在租赁合同履行过程中，双方当事人通过调解，达成缩短租期一年，租期截至2019年3月31日的协议，亦属双方自愿，应由双方按约履行。双方当事人签订的租赁协议中，明确金志鸿返还房屋时应恢复拆除的四堵内墙，恢复铝合金窗，庭审中，依据金志鸿提供的证据及双方当事人当庭陈述，可证实佶婧公司对金志鸿的恢复要求新增了公共区域、房屋内吊顶等内容，金志鸿在合同到期日前已积极履行了恢复原状的准备工作，但恢复方案因佶婧公司不同意而未能实际履行。在金志鸿着手恢复的情况下，佶婧公司即予以先行干预，佶婧公司未能提供证据证明金志鸿的恢复无法达到合同的约定，故未能恢复原状的责任在于佶婧公司。考虑到现在涉案房屋佶婧公司已交付案外人使用，故佶婧公司诉讼请求要求恢复原状的诉讼请求，已无履行可能，一审法院不予支持。关于佶婧公司要求金志鸿自2019年4月1日起向其支付租金及公摊公共费用的问题。一审法院认为，根据双方当事人签订的租赁协议的约定，金志鸿应于合同终止7日内搬离并清场，即正常情况下金志鸿搬离清场、恢复原状的最终时间点为2019年4月7日。现有证据可证实金志鸿已于2019年3月起即清空房屋，为恢复原状做准备，因佶婧公司原因未能继续恢复，佶婧公司的上述干预行为可视为其以实际行动已收回房屋。事实上，在本案诉讼过程中，佶婧公司亦将涉案房屋出租给第三人使用。故佶婧公司应为其扩大的损失承担责任，佶婧公司主张自2019年4月1日起的租金、公摊公共费用的意见，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回苏州市佶婧企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1526元，由苏州市佶婧企业管理有限公司负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，佶婧公司提供（2018）苏0506民初7385号调解笔录一份，证明金志鸿有责任将涉案房屋恢复原状后交付佶婧公司。金志鸿经质证认可该份笔录真实性，但表示其并未拒绝将房屋恢复原状。该事实由佶婧公司提交的调解笔录以及本案二审庭审笔录予以证实。本院认为,双方当事人在合同中约定金志鸿承租房屋后可以将四堵内墙全部拆除，将窗户全部更换，并约定合同终止时需负责恢复原状，一审认定金志鸿承担将房屋恢复原状的范围为恢复拆除的四堵内墙及铝合金窗，并无不当。佶婧公司上诉认为金志鸿还应当恢复除上述范围以外的包括房屋吊顶、公共区域、开发插座等内容，但金志鸿予以否认，佶婧公司也未提供原交付房屋状况等证据予以证实，本院不予采信。金志鸿提供EMS快递及信内函件、材料费用清单、通话记录、微信截图等证据，能够证明金志鸿在合同终止时着手将房屋恢复原状，但佶婧公司不予配合，责任不在于金志鸿；佶婧公司提供的（2018）苏0506民初7385号调解笔录虽显示金志鸿愿意将房屋恢复原状，但本案诉讼过程中佶婧公司将房屋另行出租给他人并重新进行了装修，其主张金志鸿将房屋恢复原状已无可能，一审据此驳回佶婧公司的诉讼请求，并无不当。综上，佶婧公司上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1526元，由上诉人苏州市佶婧企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年十月二十六日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。