北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11552号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市泰仑房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里**楼**101。法定代表人：王信，执行董事。委托诉讼代理人：许春明，北京伯彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋世博，北京伯彦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈轶东，男，1971年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈尚彬，男，1943年10月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈轶锋，男，1974年7月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京市泰仑房地产经纪有限责任公司（以下简称泰仑公司）因与被上诉人陈轶东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初11212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法由审判员蒙瑞独任审理。本案现已审理终结。泰仑公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.改判陈轶东向泰仑公司支付违约金30000元；3.改判陈轶东向泰仑公司赔偿室内家具损失及赔偿租户损失20000元；4.本案一审、二审的诉讼费用由陈轶东承担。事实与理由：一、泰仑公司将案涉房屋打隔断出租不属于违约行为，不应向陈轶东支付违约金。虽然“隔断房”不合法，但北京市政府相关主管部门一直也未明确禁止这一行为。泰仑公司与陈轶东于2018年5月签订的《北京市房屋出租委托合同》（以下简称案涉合同）中明确约定，房屋可以打隔断出租。陈轶东交付案涉房屋时即有隔断。泰仑公司作为房产中介，在取得业主同意的情况下，将案涉房屋打隔断出租不构成违约。陈轶东称合同中约定的同意打隔断是指“维持房屋现状的前提下，按照房屋管理部门要求打隔断”，但实际上房屋打隔断一直未被房屋管理部门允许。二、案涉房屋隔断拆除后，双方租赁合同可以继续履行，陈轶东单方解约导致合同无法履行。2019年，北京市住建委、北京市市监局发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本中明确规定，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。2019年7月，案涉房屋的隔断被相关部门拆除，但仍有3名租户承租案涉房屋的3间卧室。因情势变更，泰仑公司主动与陈轶东协商降低租金。在泰仑公司未继续打隔断且正常支付租金的情况下，陈轶东不顾案涉房屋仍有租户的情况下，收回案涉房屋，其行为构成违约。案涉房屋隔断被拆除后，泰仑公司对外出租，不存在群租问题，且按时足额向陈轶东支付租金，双方租赁合同一直正常履行，直至陈轶东单方解除合同。虽然泰仑公司曾与陈轶东协商降低租金，未达成一致意见，但并不妨碍合同履行。三、一审法院未查明陈轶东家具、家电损失、房屋现状的情况下，判令泰仑公司支付赔偿款，无法律和事实依据。陈轶东主张家具、家电损失和房屋修复费用，但未对其损失提供相应证据。因陈轶东强制收房，双方未作交接，泰仑公司自配家具也在案涉房屋中，一审法院未查明事实。陈轶东辩称，同意一审判决结果，不同意泰仑公司的上诉请求和事实理由，请求驳回泰仑公司的全部上诉请求。具体如下：第一，案涉合同上约定不得群租，泰仑公司对外群租被举报后强制拆除隔断。拆除隔断后，泰仑公司要求大幅降低房租，通过短信和微信的方式威胁陈轶东，表示如果陈轶东不同意降低房租还会继续打隔断。第二，陈轶东提交了案涉合同的附件，列明了房屋内的财产。第三，泰仑公司要求陈轶东赔偿租户损失，无事实及法律依据。泰仑公司向一审法院起诉请求：1.判令陈轶东赔偿泰仑公司未退还租金24500元；2.判令陈轶东赔偿泰仑公司违约金30000元；3.判令陈轶东赔偿泰仑公司室内家具损失及赔偿租户损失20000元。陈轶东向一审法院反诉请求：1.判令泰仑公司赔付陈轶东合同违约金30000元；2.判令泰仑公司赔付陈轶东家电、家具损失15000元；3.判令泰仑公司赔付陈轶东重新粉刷起居厅墙面、天花板费用7000元；4.判令泰仑公司赔付陈轶东拆除和安装防盗门费用2000元；5.判令泰仑公司赔付陈轶东房屋阳台垭口、地、地板房门锁装饰修复费用2000元；6.判令泰仑公司赔付陈轶东欠交水费和超额水费1196元；7.判令泰仑公司赔付陈轶东欠交电费和超额电费542元。一审法院认定事实：2018年5月10日，陈轶东作为甲方（委托人），泰仑公司作为乙方（租赁委托机构），双方签订案涉合同，约定甲方将位于北京市朝阳区广渠路66号院9号楼208房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方；租期自2018年11月11日至2021年11月11日止；租赁用途为居住、合租并同意打隔断；房屋租金为第一年月租金15000元，第二年月租金15000元，第三年月租金15750元，付款方式为季付；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达5日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，3.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，4.因甲方产权纠纷，给乙方造成不便和损失的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达7日以上的，2.擅自改变房屋用途的，3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，4.放任承租方的上述行为的；违约责任：1.出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，2.甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，3.乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，4.双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金，5.如甲方违约，乙方在甲方房屋内有装修情况的，甲方按月租金的200%向乙方支付违约金并赔付乙方装修所产生的费用；甲方将房屋交付乙方时，乙方有权拒绝接收房屋中存在的以下物品：动物、植物及类似物品；贵重物品；艺术品、古董等价值难以衡量的物品；易燃、易爆、剧毒等危险物品；甲方声明具有特殊意义的物品；家具清单上未列明的物品，如有损坏及丢失情况，乙方不负任何责任。合同附件二：房屋交割清单显示，房屋附属家具、电器有双人床4张、衣柜4件、电视及电视柜个1台、西门子冰箱2台、洗衣机2台、空调3台、热水器1台、燃气灶1台、抽油烟机1台、电卡1张、燃气卡1张。泰仑公司向陈轶东支付案涉房屋租金至2019年11月11日。2019年9月23日，陈轶东自行将案涉房屋门锁更换，并收回房屋。一审庭审中，泰仑公司认可欠缴水费996元。泰仑公司主张，双方签订的案涉合同中明确约定，陈轶东同意将案涉房屋打隔断出租，且泰仑公司向陈轶东支付的房屋租金远远高于未打隔断房屋租金价格，双方对打隔断出租案涉房屋达成一致意见，现陈轶东以泰仑公司私自打隔断出租案涉房屋将房屋收回的行为违反合同约定。陈轶东在收回案涉房屋时，将房屋内泰仑公司购置的家具、电器私自处理，未返回给泰仑公司。陈轶东主张，其在收回案涉房屋时，泰仑公司将案涉房屋内陈轶东配置的家具、家电均遗失。泰仑公司欠缴电费271.8元。陈轶东提交有电费缴费通知书，显示应缴电费为271.8元，泰仑公司对该证据真实性不认可，称房屋租赁期间的电费已经全部缴清。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。泰仑公司与陈轶东签订的案涉合同中，约定有合租并同意打隔断的条款。泰仑公司虽主张双方在合同中明确约定陈轶东同意将案涉房屋打隔断出租。但是陈轶东主张，同意打隔断系指维持案涉房屋原状的前提下，按照房屋管理部门要求所打隔断，陈轶东的解释具有合理性。泰仑公司虽主张，向陈轶东支付的房屋租金亦远远高于正常市场价格，但是房屋租金系案涉合同的主要条款，系根据双方真实意思约定，现泰仑公司据此扩大解释案涉合同的本意，不具有合理性，且泰仑公司作为专业的房屋租赁中介公司，应当熟知相关法律规定，对于群租是否违法应当具有合理的预判，故一审法院对泰仑公司的该主张不予认可。后案涉房屋因涉群租问题被街道社区部门拆除整改，泰仑公司与陈轶东就继续履行案涉合同无法达成一致意见，导致案涉合同无法继续履行，泰仑公司对合同提前解除负有责任，应当向陈轶东赔偿合同无法继续履行的相关损失。关于违约金的具体金额，一审法院结合双方履约情况、违约原因以及造成的实际损失，酌定泰仑公司向陈轶东支付违约金15000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。泰仑公司支付房屋租金至2019年11月11日，案涉房屋于2019年9月23日由陈轶东自行更换门锁收回房屋，故陈轶东应当退还泰仑公司2019年9月23日至11月11日期间未使用的房屋租金24500元。关于双方各自主张的家具、家电损失，根据双方提交的证据材料，双方均有家具、家电损失，但是对于具体损失数额双方均无法举证证明，故一审法院结合证据显示的各自的家具、家电情况，结合市场价格，对各自赔偿对方的损失予以核减后，酌定泰仑公司再向陈轶东赔偿家具、家电损失7000元。关于陈轶东主张的因恢复案涉房屋原状支出的粉刷、防盗门安装等各类修复费用，根据一审法院违约事实因素，对于陈轶东主张的上述各类修复费用，一审法院结合行业价格及查明的损失情况，酌定泰仑公司支付各类修复费4000元，该修复费用包括陈轶东主张的粉刷、防盗门、地、地面等修复费用再分项表述。陈轶东主张的欠缴水费996元，泰仑公司予以认可，一审法院不持异议。陈轶东主张的阶梯水价200元，并非泰仑公司房屋租赁期内产生，故一审法院不予支持。陈轶东主张的泰仑公司欠缴的电费271元，有缴费凭证为证，一审法院予以支持。陈轶东主张的阶梯电价271元，并非泰仑公司房屋租赁期内产生，故一审法院不予支持。泰仑公司主张的因处理承租户赔偿问题产生的损失，因案涉合同不能履行的责任在于泰仑公司，故其应当自行对该损失负责。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条之规定，判决：一、陈轶东于判决生效之日起7日内向泰仑公司返还剩余的房屋租金24500元；二、泰仑公司于判决生效之日起7日内向陈轶东支付违约金15000元；三、泰仑公司于判决生效之日起7日内向陈轶东支付家具、家电损失7000元、房屋修复费4000元、水费996元、电费271元；四、驳回泰仑公司的其他诉讼请求；五、驳回陈轶东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点包括以下两个方面：一是泰仑公司是否应当向陈轶东支付违约金；二是泰仑公司是否应当向陈轶东支付案涉家具、家电损失及房屋修复费等。一、关于泰仑公司是否应当向陈轶东支付违约金一项。泰仑公司主张，双方合同约定可以打隔断出租，且拆除隔断后仍可继续履约而陈轶东单方解除合同，故应当由陈轶东承担违约责任。陈轶东不予认可。对此，第一，虽双方合同中有同意合租并打隔断的约定，但陈轶东表示其同意按照房屋管理部门要求打隔断而非群租，泰仑公司作为专业的房屋租赁中介机构，应当对于群租是否违法具有预判能力。后案涉房屋因涉群租问题被街道社区部门拆除整改，泰仑公司与陈轶东就继续履行案涉合同无法达成一致意见，导致案涉合同无法继续履行。故，根据现有证据及已查明事实，一审法院认定泰仑公司对合同提前解除负有责任，泰仑公司应当向陈轶东承担违约责任，并无明显不当。二、关于泰仑公司是否应当向陈轶东支付案涉家具、家电损失及房屋修复费等一项。泰仑公司主张其在案涉房屋中亦存在房屋损失，且因陈轶东单方解除合同而未能做房屋交接，故其不应赔偿陈轶东相应损失，而应由陈轶东赔偿其家具损失、租户损失。陈轶东不予认可。对此，第一，关于双方主张的家具、家电损失，根据现有证据，双方均有家具、家电损失，但双方均未举证证明具体损失情况，故，一审法院根据现有证据中显示的家具情况及双方责任认定酌定泰仑公司赔偿陈轶东家具、家电损失7000元，并无不当，本院予以维持。第二，关于陈轶东主张的房屋修复费，因房屋改造、拆除、恢复原状等情况的发生，一审法院根据实际情况、违约事实酌定泰仑公司支付房屋修复费4000元，并无明显不当。第三，关于水费、电费，陈轶东提交相应票据予以佐证，故，泰仑公司应予赔偿。第四，关于泰仑公司主张的租户损失，因案涉合同无法继续履行责任在泰仑公司，故，泰仑公司向陈轶东主张租户损失，缺乏法律依据，本院不予支持。由上，一审法院认定泰仑公司向陈轶东支付家具、家电损失7000元、房屋修复费4000元、水费996元、电费271元，陈轶东无需向泰仑公司支付租户损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，泰仑公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1732元，由北京市泰仑房地产经纪有限责任公司负担（已交纳482元，剩余1250元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 瑞二〇二〇年十月三十日法官助理  刘茜倩法官助理  张倩倩书 记 员  张 朋