福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5929号 上诉人（原审原告）：福建宇诚房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县旅游局大楼**。 法定代表人：林珠香，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，福建沃博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵英，福建沃博律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：薛由武，男，1965年1月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：欧存华，福建中亚海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳杰，福建中亚海天律师事务所实习律师。 上诉人福建宇诚房地产开发有限公司（以下简称宇诚公司）因与被上诉人薛由武房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宇诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持宇诚公司的诉请或发回重审；2.本案诉讼费由薛由武承担。事实与理由：一、本案系房屋买卖合同纠纷，不是欠款合同纠纷，虽然薛由武出具了《还款承诺书》，但该承诺书系薛由武单方向宇诚公司作出的承诺保证，并不改变双方的买卖合同关系，最多是薛由武向宇诚公司作出的关于逾期付款违约责任的变更保证，一审法院脱离《商品房买卖合同》审理本案属于事实认定错误。二、宇诚公司在一审中提交的证据已能证明薛由武确实存在未足额缴纳购房款的事实，且双方已用实际行动表明薛由武逾期付款60日后，仍愿意继续履行合同，因此双方应当按照合同的约定履行。三、虽然宇诚公司没有直接证据证明向薛由武催缴购房款，但通过宇诚公司提交的证据，特别是由宇诚海景国际酒店出具的证明，结合客观实际及生活常识，可以证明宇诚公司曾向薛由武催缴购房款，具有高度盖然性，一审法院选择性遗漏了该证据，认定宇诚公司催讨证据不足，不符合客观常识与规律，亦加重了宇诚公司的举证责任，间接侵害其合法权益。四、一审法院未查明并认定案涉房屋的办证情况错误。五、本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》明确约定的情况下，一审法院仅凭薛由武单方作出的《还款承诺书》即认定本案属于欠款，薛由武时效抗辩成立，属于法律适用错误。根据宇诚公司依法调取的《房屋所有权转移登记申请书》可知，宇诚公司因未收到薛由武的购房余款而未给薛由武申请办理房屋所有权转移登记手续，宇诚公司至一审诉讼中，才知晓薛由武私自办理了房屋产权变更手续，即宇诚公司于2020年5月25日才知道其对薛由武的购房余款的催讨权利受到了损害。根据《民法总则》第188条第2款规定，在房屋买卖合同中，诉讼时效起算日期应从买卖合同履行完毕之日起计算，因此，一审法院以《还款承诺书》上约定的时间作为宇诚公司与薛由武之间《商品房买卖合同》的履行完毕时间，并继而起算诉讼时效，属于法律适用错误。 薛由武辩称，一、宇诚公司的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效。1.宇诚公司与薛由武与2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》和薛由武于2014年9月15日出具的《还款承诺书》均是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，均是合法有效的。2.根据《商品房买卖合同》第六条的约定：“买卖总价款为5373030元，付款方式为一次性付款。”《还款承诺书》约定：“本人承诺三个月内支付剩余的购房款2913030元，如逾期支付，最迟延至2014年12月31日前归还，逾期未付款按月利率1.8%支付利息”等内容，可以确定薛由武付清购房款的最后期限为2014年12月31日。3.依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定,本案的诉讼时效从薛由武履行付款义务最后期限的2014年12月31日次日的2015年1月1日开始计算至2016年12月31日止届满二年诉讼时效，而宇诚公司于2020年3月6日才提起诉讼，且期间不存在中止、中断的情形，宇诚公司的诉请明显超过法定的诉讼时效。二、1.依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》【法释（2008）11号】第六条的规定，不论《商品房买卖合同》，还是《还款承诺书》，双方均明确约定薛由武履行付款义务的最后期限为2014年12月31日,一审判决认定宇诚公司的诉请已超过诉讼时效是正确的。本案主要是针对薛由武一审中提出的“诉讼时效”抗辩进行审查的，并没有针对宇诚公司履行合同情况审查，无需审查宇诚公司履行合同的情况和履行时间。根据《还款承诺书》和宇诚公司提供的销售不动产统一发票等内容，结合商品房买卖合同中“开具不动产销售统一发票或增值税发票，就表明发票上记载的款项已全部支付完毕”的交易习惯，宇诚公司开具购房款全额发票给薛由武，就表明薛由武已支付完毕合同价款；而薛由武以《还款承诺书》形式确认尚欠的款项和还款时间，表明商品房买卖的金钱给付义务已转化为单纯的简单金钱给付债务。2.三张通知的时间相隔二年时间，但原件纸质、新旧程度却完全一样。即便上述通知真实，薛由武始终未收到该通知，该通知行为不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定。林某系宇诚公司法定代表人林珠香的父亲，与本案审理结果有直接的利害关系，证言明显矛盾，没有通话记录或其他证据佐证，证人更无法确定具体催讨日期。宇诚酒店管理有限公司与宇诚公司同样有直接的利害关系，《证明》内容明显虚假。宇诚公司的实际办公地址在宇诚国际酒店第22层，宇诚公司与酒店管理公司的注册地在同一地点；所谓多次联系薛由武，却没有通知记录佐证；将催款通知粘贴方式粘贴于2109号单元门外醒目位置，但却未能提出具体的位置和提供照片等证据予以佐证有粘贴的事实。宇诚酒店于2018年8月1日开始承包给外部人员经营管理，承包期限5年，既然承包后不了解公司情况，而为何却在承包后的2020年6月份出具证明，且证明内容跨越承包后的2019年。本案主要审理的是诉讼时效问题，而案涉房屋转移登记时间不但与薛由武履行付款时间无关，更与诉讼时效无关。3.所谓“房屋买卖合同中，诉讼时效起算日应当从买卖合同履行完毕之日起算”的说辞毫无依据，《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条作出明确规定。一审判决认定宇诚公司的起诉超过诉讼时效，并判决驳回宇诚公司的诉讼请求并无不妥。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，依法应予维持，驳回上诉。 宇诚公司向一审法院起诉请求：1.确认宇诚公司与薛由武签订的MF-2007-01-№0584260的《商品房买卖合同》及薛由武于2014年9月15日出具的《还款承诺书》有效；2.薛由武配合宇诚公司办理房屋过户手续，并由薛由武承担因办理房屋过户手续产生的一切费用（包括但不限于手续费、税费等）；3.薛由武向宇诚公司付清购房余款2913030元；4.薛由武向宇诚公司支付逾期付款利息（以2913030元为基数，按月利率1.8%自2014年12月31日起计算至全部购房款付清之日止）；5.本案诉讼费用由薛由武承担。诉讼过程中，宇诚公司撤回第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年9月15日，薛由武作为买受人与宇诚公司作为出卖人签订编号MF-2007-01-№0584260的《商品房买卖合同》，约定：买受人以总价5373030元向出卖人购置宇诚•海景国际大厦第1幢17层2109号商品房，付款方式为一次性付款，买受人应于签订认购确权时向出卖人支付100000元作为履行本合同的定金，定金折抵购房款，买受人应于2014年12月31日前付清购房款5373030元。同日，经双方协商，宇诚公司向薛由武出具总金额5373030元的销售不动产统一发票一份，薛由武向宇诚公司出具一份《还款承诺书》，内容载明：“本人薛由武，于2014年9月15日购买宇诚公司开发项目“宇诚海景国际”住宅壹套，房号**，面积233.61平方米，单价23000元/平方米，住宅总，住宅总价5373030元销售不动产统一发票，发票金额共计5373030元。本人现已支付购房款2460000元，其中包含2014年9月14日汇入用于先支付税款的款项460000元，剩余房款2913030元尚未支付。本人承诺三个月内支付剩余的购房款2913030元，如逾期支付，最迟延至2014年12月31日前归还，逾期未付款按月利率1.8%支付利息”。嗣后，宇诚公司与薛由武就上述购房款产生纠纷，宇诚公司遂于2020年3月6日提起本案诉讼。 一审法院认为，宇诚公司与薛由武于2014年9月15日签订的编号MF-2007-01-№0584260的《商品房买卖合同》及薛由武于2014年9月15日向宇诚公司出具的《还款承诺书》均是双方当事人的真实意思表示，内容真实合法，未违反法律、行政法规强制性规定，均应认定为合法有效，一审法院予以确认。 宇诚公司诉称薛由武在出具《还款承诺书》后未还款，并提出薛由武应向其支付购房余款2913030元及相应利息的诉讼请求，薛由武辩称该诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院对此诉讼时效抗辩分析如下：案涉《还款承诺书》约定最迟延至2014年12月31日前归还剩余购房款2913030元。本案中，宇诚公司提供落款时间2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日的催讨通知，欲证明其向薛由武催讨剩余购房款的事实，但并未提供证据证明已向薛由武送达该催讨通知，薛由武当庭否认有收到该催讨通知。证人林某系宇诚公司法定代表人林珠香的父亲，出庭时陈述其有通过电话向薛由武催讨案涉款项。但其无法确定具体催讨日期，亦未提供相应的通话记录予以佐证，且薛由武予以否认，故一审法院对证人林某的证言不予采信。宇诚公司提供的证据不足以证明其已向薛由武催讨剩余购房款的事实，即案涉诉讼时效期间不存在中止、中断的情形。为此，本案诉讼时效起算日期应是2015年1月1日，宇诚公司直到2020年3月6日才向一审法院提起诉讼主张案涉购房余款。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效期间为二年。宇诚公司在诉讼时效有效期间内怠于行使其相应的权利,应承担相应的不利后果,据此，薛由武关于本案超过诉讼时效的抗辩主张成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决：一、福建宇诚房地产开发有限公司与薛由武于2014年9月15日签订的编号MF-2007-01-№0584260《商品房买卖合同》及薛由武于2014年9月15日向福建宇诚房地产开发有限公司出具的《还款承诺书》均合法有效；二、驳回福建宇诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费55253元，由福建宇诚房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于宇诚公司主张是否超过诉讼时效。2014年9月15日宇诚公司与薛由武签订的《商品房买卖合同》约定薛由武应在2014年12月31日前支付购房尾款，同日，薛由武出具《还款承诺书》，确认购房款尚余2913030元未支付，并承诺三个月内支付，如逾期支付最迟延至2014年12月31日前归还。《商品房买卖合同》和《还款承诺书》并未变更薛由武最迟还款期限，薛由武主张应以2014年12月31日作为履行期限届满之日并据此起算诉讼时效符合双方约定，应予采信。宇诚公司作为出售案涉房屋的开发商及签订、履行《商品房买卖合同》的出卖人，其主张对案涉房屋由薛由武办理产权事宜完全不知情，明显有悖常理。且，即便如其所述薛由武或相关部门未经其同意办理产权登记，亦应另行向相关部门反映或主张。宇诚公司主张其在一审诉讼中方知道案涉房屋过户且应从该日起计算诉讼时效于法无据，不予采信。 宇诚公司主张其在2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日进行催讨，但均未能证明其已经送达薛由武，其提交的福建宇城酒店管理有限公司证明及林某证人证言，因二者均与宇诚公司存在利害关系，且无其他证据予以佐证，一审不予采信并无不当，宇诚公司认为应根据高度盖然性原则认定其已多次催讨依据不足。综上，宇诚公司主张构成时效中断证据不足，一审法院据此驳回宇诚公司的相应诉求正确，予以维持。 综上所述，福建宇诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55253元，由福建宇诚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒