四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初4419号 原告：徐丽，女，1988年8月20日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：谢世才，四川恒智达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林鹏，四川恒智达律师事务所律师。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区滨江路四段**，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：刘文，执行董事。 委托诉讼代理人：王益，男，被告公司员工。 委托诉讼代理人：颜宁，男，被告公司员工。 原告徐丽与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，因原告提出所购房屋墙面返碱渗水问题一直存在，要求解除合同，故申请对案涉房屋的现值进行鉴定，因被告同意鉴定，故本院委托四川正和房地产评估有限公司对案涉房屋的现值进行评估。现评估结论已出，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐丽及其委托诉讼代理人谢世才，被告同汇房地产委托诉讼代理人王益、颜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐丽向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令被返还购房款505334元；2.判令被告赔偿原告损失380000元；3.判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求，将第一条请求撤回，变更为判令被告立即对位于江阳区房屋装修进行整改；第二条诉讼请求变更为判令被告向原告支付违约金50535元（按购房款10%计算）；第三条诉讼请求增加要求被告承担鉴定费18948元。事实和理由：原告与被告于2016年2月4日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同书”）以及《补充协议》，合同约定原告购买被告位于泸州市江阳区房屋，总价505334元。合同签订后，原告依约完成了付款义务。依合同书约定，被告应于2017年12月30日前将该房交付原告。2017年12月被告通知原告接收房屋，但在交房过程中，原告发现房屋墙面出现渗水，原告即向被告提出整改，被告在此后对案涉房屋进行了整改，但依然漏水，导致原告无法入住，为维护原告的合法权益，特诉至本院。 被告同汇房地产辩称：1.被告无违约行为，原告不享有房屋解除权，我方已经按照合同约定的时间向原告交付房屋，不存在逾期交房的行为，因此原告主张的违约金不应支持；2.被告一直在按合同约定积极履行保修义务，原告主张的房屋返碱渗水问题已得到妥善解决，不影响房屋的使用；3.即使法院认定我方存在逾期交房行为，但原告主张的违约金过高，我方请求法院调减违约金。 经审理查明：2016年2月4日，原告徐丽与被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买由被告公司开发的位于泸州市江阳区房屋，房屋面积146.74平方米，单价每平方米3343.74元，总价款505334元，原告采取公积金贷款方式付款；房屋交付条件：被告应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书收到之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。《补充协议书》第六条约定，保修期内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人有权解除合同。 合同签订后，原告按约支付完毕购房款505334元。涉案房屋所涉工程已于2017年12月29日竣工验收备案。该房屋的屋面防水、房间和外墙面防渗漏保修期为5年。2017年12月中下旬，被告公司通知原告接房，原告查验房屋时，发现-1层墙面返碱出现渗水、木地板被损坏以及其他设施安装不规范等情况，原告遂未办理交付验收手续。此后，被告对案涉房屋进行整改，原告通过微信多次与被告方工作人员沟通整改事宜，被告均答复在整改，截至2019年7月案涉房屋仍未交付原告。2019年8月原告向本院提起诉讼。因房屋返碱渗水问题一直未得到完全解决，原告请求解除合同，要求退房，并按房屋现值进行赔偿。故申请对案涉房屋的现值进行评估，被告同意评估，故本院委托四川正和房地产评估有限公司对案涉房屋的现值进行评估。经评估，案涉房屋现值757912元。原告垫付了鉴定费18948元。 评估结论出具后，本院进行了开庭审理，庭审中被告提出案涉房屋返碱问题已妥善解决，不存在无法入住问题。因原告提出返碱时间主要在每年的5-6月期间，要求在此期间再进行查勘，故本院于2020年7月2日组织双方到现场进行了查勘。现场查勘发现存在以下问题：1.-1层书房墙面和屋顶、1层饭厅屋顶有少部分返碱；2.-1层客厅、楼梯间、1层饭厅、客厅墙面存在新旧色差问题；3.-1层卧室墙体部分开裂；4.厨房油烟机安装歪斜、橱柜石膏线有裂缝。被告在勘验现场同意对上述问题进行整改。但至今未将整改情况告知本院。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收备案书》、《住宅质量保证书》、《房屋面积初始登记测绘报告》、《期楼售楼通知书》、快递单回执、现场勘察笔录、《房地产估价报告书》、鉴定费发票等证据在案佐证，本院予以确认。原告提交的现场照片和微信聊天记录，被告以聊天对象无法确认系被告公司人员，现场照片无法确认是案涉房屋照片为由予以否认，但微信聊天内容以及现场图片与其他证据能相互印证，故本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。 本案争议的焦点为：一、被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付；二、若被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定。针对上述争议焦点，本院作如下评判： 一、关于被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据举重以明轻的原则，房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝接受房屋。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到基本的入住条件。然而根据四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司于2018年6月29日依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论可以得知，该房屋现在存在的问题已经严重影响房屋的正常居住使用功能，虽经被告整改返碱渗水问题已基本解决，但仍存在部分质量问题至今未得到解决，故应视为被告未按约交房。被告应按照2020年7月2日《现场查勘笔录》上载明的问题进行整改，涉案房屋的保修时间应从被告交付合格房屋之日起计算。 二、如上所述，被告已经存在逾期交付合格房屋的行为，应按约承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题。被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。由于被告至今未将整改完毕的房屋交付原告，故违约金应计算至判决之日。本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理。截至2020年10月10日，被告应支付原告逾期交房的违约金为51291元（以购房款505334元为基数，505334元×1015天×0.1‰/天），已超过原告主张的50533元（按购房款10%计算），故本院按原告的主张计算违约金。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对位于江阳区房屋按照2020年7月2日《现场查勘笔录》上载明的问题进行整改，整改合格后将房屋交付原告徐丽，房屋的保修时间从交付合格房屋之日起计算； 二、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告徐丽逾期交房违约金50533元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12653元，适用简易程序减半收取6326元，鉴定费18948元，合计25274元，由原告徐丽承担5794元，被告四川省同汇房地产开发有限公司承担19480元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  黄茜 二〇二〇年十月十日 书记员  郑义