云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民1452号上诉人（原审被告）：云南大通大理房地产开发有限公司，住所地大理市下关榆祥路**。法定代表人：陈晓彤，职务总经理。委托诉讼代理人：黄燕春，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：段志琴，女，1977年12月7日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审原告）：吴云，男，1980年4月4日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人共同委托诉讼代理人：薛乔、芮刚，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人云南大通大理房地产开发有限公司（以下简称大通公司）因与被上诉人段志琴、吴云商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大通公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审判令上诉人代被上诉人办理不动产权证，不动产权证系房屋所有权证和土地使用权证两证合一，双方签订的《商品房购销合同》仅约定上诉人代被上诉人办理房屋所有权证及协助办理土地使用权证，未约定代为办理土地使用权证。2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》才规定了不动产要办理不动产权证，双方签订合同时尚无不动产权证的规定。一审混淆了双方合同约定的房屋所有权证和不动产权证。二、一审适用法律错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，被上诉人是办理房产证的权利人和义务人，上诉人只负有协助和配合义务。基于此，2013年8月31日，被上诉人要求上诉人移交办理权证的购房合同原件、销售凭证、户口迁移凭证等材料，被上诉人要自行申请办证。上诉人依被上诉人要求移交上述材料后，被上诉人迟迟未缴纳契税是其未能办理房产证的根本原因，由此导致延迟办理的责任不应归咎于上诉人，上诉人不存在违约行为。2015年1月22日，上诉人取得花韵蓝山初始登记证书，将被上诉人作为购房人登记在初始登记名册中，忠实、全面、准确地履行了协助配合义务。双方签订的合同未约定上诉人负有通知被上诉人提交办证资料的义务，但上诉人仍在小区物业公告栏粘贴通知，善意提醒被上诉人自2015年1月23日起持购房发票到税务局缴纳房产契税。大理市房地产管理处也以公告形式告知被上诉人案涉房产初始登记已经完成。上诉人的通知行为不该产生加重上诉人义务的后果。根据双方合同约定和最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分第18条之规定，自2013年8月31日交付房屋之日起24个月为办证时限，该时限届满之日为2015年8月31日，被上诉人主张违约责任的诉讼时效至2017年8月31日届满，被上诉人关于自2014年4月29日起至办理完成不动产权证登记手续之日止计算逾期违约金的主张已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。段志琴、吴云辩称，请求驳回上诉，维持原判，诉讼费用由上诉人负担。一、双方签订的合同第十二条约定，上诉人应按照物权法的规定办理土地使用权证和房屋所有权证，案涉房产的权证目前已经办理完成；二、答辩人请求上诉人承担违约责任的诉讼请求没有超过诉讼时效。双方签订的合同约定上诉人应当履行办证义务，直到2019年上诉人才签署了变更土地性质的相应材料，答辩人才能向税务部门缴纳契税，才有可能申办房屋产权证书。由于上诉人怠于办理产权证导致被上诉人的损失扩大，应承担违约责任。段志琴、吴云向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理位于大理市房屋的不动产登记手续；2.判令被告向原告赔偿因逾期未办证所产生的违约金共计192411.96元（2014年5月30日至2019年11月30日止）；3.判令被告向原告赔偿自2019年12月1日起至办理完房屋不动产权登记手续之日止，以483675元为基数按中国人民银行一至五年期逾期贷款年利息标准7.125％计算的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原、被告双方于2012年5月30日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发花韵蓝山小区4幢第2单元负一层1-27号房屋（商铺），总价款为478655元。双方关于产权登记约定的主要内容：由乙方交足办理房屋所有权证所需资料及相关税费，甲方代为办理。甲方代乙方办好证照的时限为24个月。合同签订后，原告交纳了房款，被告于2013年9月25日将房屋交付原告使用，原告于当日交纳了公共维修基金，并补缴因面积误差增加的房款5020元，原告实际支付房款483675元。涉案房屋于2015年1月22日进行了房屋所有权初始登记。2019年10月被告办理了涉案房屋土地的出让使用权变更审批手续（由住宅用地变为商服用地）；2019年10月18日，原告自行向税务机关缴纳涉案房屋的印花税和契税。2020年2月28日，原告段志琴已取得涉案房屋的不动产权登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同有效。合同约定，房屋产权证由被告代办，办证期限为24个月，前提是原告提交办证所需资料。从上述约定看，双方对于24个月的开始时间约定不明，也未约定逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……本案中，双方交易的是“期房”，参照上述规定，24个月应从交房之日即2013年9月25日起计算至2015年9月25日。原告实际取得不动产登记的时间是2020年2月28日，已明显超过合同约定的办证截止时间。关于被告应否担责的问题。根据上述规定，出卖人承担逾期办证责任的前提条件是“由于出卖人的原因”。本案中，根据查明的事实，直到2019年10月，原告才缴纳税款，被告才办理完土地使用权变更审批手续，而上述两个条件均是办理不动产登记的必备条件，故对于逾期办证，双方均有责任。结合双方的过错程度、原告主张权利的实际情况以及办理土地使用权变更审批的现实情况，酌情确定由被告赔偿原告实际支付房款483675元的10%，作为逾期办证违约金。因涉案房屋已办理了不动产登记手续，故原告要求办证的诉请无事实依据，不予支持。综上所述，原告段志琴、吴云的诉讼请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、由被告云南大通大理房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告段志琴、吴云违约金48367.5元；二、驳回原告段志琴、吴云的其他诉讼请求。案件受理费4648元，减半收取2324元，由原告段志琴、吴云负担1394元，由被告云南大通大理房地产开发有限公司负担930元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，除上诉人认为一审遗漏认定双方关于办理案涉不动产土地使用权证的约定，根据大理市的实际，房屋所有权证办理完成后由业委会委托土地事务所代办土地使用权证外，双方当事人对一审认定的其余事实无异议。上诉人的异议主张与在案《商品房购销合同》约定一致，异议主张成立。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人针对应否就案涉不动产权证延迟登记承担违约责任及诉讼时效是否届满提起上诉。双方于2012年5月30日签订《商品房购销合同》对房屋所有权证和土地使用权证的办理进行约定，根据《商品房购销合同》第十二条之约定，双方对上诉人代为办理房屋所有权证并无争议，对土地使用权证，上诉人应协助被上诉人办理。2015年1月22日上诉人办理了案涉不动产商铺所有权初始登记后未及时按合同约定为被上诉人申请领取房屋所有权证，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后被上诉人只能申请办理不动产权证。双方未就不动产权登记事宜进行重新约定，因案涉不动产产权登记为房屋所有权和土地使用权合二为一，应视为双方此前约定在不动产权登记制度施行后仍然适用。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第三款之规定，申请办理不动产登记应提交不动产权属来源证明。2019年8月22日，上诉人与大理市自然资源局签订了《国有建设用地使用权改变土地用途协议》，2019年12月10日，大理市自然资源局出具了《出让土地使用权转让手续审批表》，案涉商铺不动产权属才得以明确，被上诉人才具备申请办理不动产权的条件。故上诉人未办理上述土地变更审批手续是案涉房屋产权证未按约定及时办理的主要原因，一审据此认定上诉人存在违约行为，应承担违约责任并无不当。双方均约定逾期办证的违约责任承担，一审根据案件实际情况酌情认定购房款10％的违约金亦无不当。对诉讼时效是否届满问题，上诉人在一审时未提出诉讼时效抗辩，应视为已放弃诉讼时效抗辩权，本院不再对时效问题进行审查。综上所述，大通公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1009元，由上诉人云南大通大理房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  马明纳审判员  左丽梅二〇二〇年十月二十七日书记员  洪 泓