吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终1582号上诉人（原审原告）：陈邦来，男，1966年3月1日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安图县诚信房地产开发有限公司，住所地吉林省安图县明月路**。法定代表人：朱东风，经理。委托诉讼代理人：李德忱，吉林林岗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安图县第一建筑有限责任公司，，住所地吉林省安图县明月镇明月路**法定代表人：刘志祥，经理。委托诉讼代理人：王魁文，该公司第五项目部经理。被上诉人（原审被告）：王魁文，男，1964年2月1日出生，汉族，安图县第一建筑有限责任公司项目部经理，住吉林省安图县。上诉人陈邦来因与被上诉人安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称为：诚信公司）、安图县第一建筑有限责任公司（以下简称为：一建公司）、王魁文合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2020）吉2426民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈邦来上诉请求：1.撤销安图县人民法院作出的（2020）吉2406民初887号民事判决，并依法改判支持陈邦来一审诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费用由诚信公司和一建公司负担。事实与理由：1.原审法院认为诚信公司已经将福聚苑小区商品楼的开发权转让给了一建公司，由一建公司自行出资建设并享有所有权的认定错误。根据2012年1月20日签订的协议书第一条、第三条可知，该协议书中没有明确诚信公司将商品楼部分开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资建设并享有所有权的意思表示，反而反复确认了小区所有权归诚信公司、陈邦来。协议书第十条也只是表示一建公司可以出售小区商品房来抵偿其工程款。2013年6月24日签订的补充协议书第六条也只是约定陈邦来要用房屋抵顶一建公司、王魁文的工程款。如按照原审法院事实认定，陈邦来、诚信公司将福聚苑小区商品房开发权转让给一建公司，转让事实发生后双方签订的2012年9月17日陈邦来与诚信公司签订的协议书中却依然约定“福聚苑小区的经营成果由陈邦来享有，小区的所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有”亦与原审认定的事实不符。原审法院认定案涉小区商品楼开发权转让给了一建公司的事实与法院已经生效的大多数相关案件认定的事实存在矛盾，此前的判决均认定福聚苑小区的实际开发人为陈邦来，由陈邦来承担福聚苑小区关于房屋出售产生的相关责任，而轮到由陈邦来主张本案房屋权利时却不予认定陈邦来为实际开发人，也即只承担义务，不享有权利。2.原审认定无法确定一建公司、王魁文是否足额给付拆迁补偿款，属认定错误。依照民事诉讼证据规则，一建公司和王魁文主张以房屋已经足额支付陈邦来拆迁补偿款，但未提供证据证明，应作出对其不利的认定，且根据双方协议书约定，整个小区房屋所有权归诚信公司、陈邦来，王魁文也没有权利以小区所属房屋抵顶陈邦来拆迁款。（2017）吉2426民初42号、（2017）吉24民终1188号判决书中也认定一建公司到该案诉讼为止，未按照协议书内容，向诚信公司支付拆迁补偿款。3.原审判决认为本案各方当事人应当尽快结算，如结算后尚欠陈邦来拆迁补偿款，陈邦来可以依据协议书、补充协议书主张拆迁补偿款的权利的观点错误。此种解决方式将对陈邦来造成巨大经济损失。福聚苑小区前期拆迁工作均由陈邦来投资完成，故一建公司、王魁文应向陈邦来支付的拆迁补偿费本就是为了弥补陈邦来前期投入的拆迁成本，而陈邦来又需要按照协议约定向一建公司、王魁文按廉租房1520元/平方米，回迁楼1420元/平方米支付一建公司工程款，因廉租房和回迁房业主无须支付购房款，不能为陈邦来带来经济利益，只属于开发的成本，导致所有开发成本部分属于陈邦来，一建公司、王魁文享有工程款，开发小区，出售小区商品房带来的利益，造成利益失衡。诚信公司、一建公司、王魁文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。陈邦来向一审法院起诉请求：1、判令诚信公司、一建公司、王魁文赔偿陈邦来损失337,645元(房屋面积67.26平方米，单价5020元/平方米)；2、判令诚信公司、一建公司、王魁文支付陈邦来违约金101,293.5元(诚信公司、一建公司、王魁文给陈邦来造成损失的30%)，两项共计438,938.5元；3、判令诚信公司、一建公司、王魁文支付陈邦来投入资金占有使用费(以337,645元为基数，从2010年9月3日(开工之日)起算至2019年8月19日之间，按照中国人民银行同期贷款利率双倍计算，从2019年8月20日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率双倍计算)；4、诚信公司、一建公司、王魁文承担诉讼费。事实与理由：2008年，珲春江山房地产开发有限公司安图分公司取得案涉福聚苑小区的国有土地使用权，并缴纳了土地出让金。2009年，陈邦来通过挂靠诚信公司的方式取得了福聚苑小区的开发权并投入资金对该小区土地进行了拆迁。2012年，陈邦来与诚信公司签订协议书，约定该小区最终所有权、使用权、开发土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。陈邦来与一建公司、王魁文约定，该小区1号楼-6号楼的面积以办房照的面积为准，陈邦来支付一建公司、王魁文工程款每平方米1420元，其中该价格包含该小区开发建设的一切税费。但是一建公司以及王魁文擅自将陈邦来回迁安置给案外人唐国忠、韩淑清的位于福聚苑小区1号楼1层东侧第4家的门市房出售给了案外人郝建军，面积为67.26平方米。诚信公司认可以上一建公司、王魁文的售房行为。诚信公司、一建公司、王魁文的行为违反合同约定，侵犯了陈邦来的合法权益。故诉至法院，请求法院依法判据。一审法院认定事实：因陈邦来没有房地产开发资质，便与诚信公司达成协议，挂靠诚信公司，为诚信公司的项目部，以诚信公司名义对安图县福聚苑小区进行开发包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈邦来按工程总造价的2%（不包括拆迁费）向诚信公司交纳管理费。2012年1月20日，诚信公司作为甲方，陈邦来作为甲方代理人，一建公司作为乙方，王凤岐、王魁文（系父子关系）作为乙方代理人签订了协议书，达成如下协议：“一、福聚苑小区工程由甲方开发后授权陈邦来对福聚苑小区的所有房屋进行了拆迁、建筑，拆迁的一切款项都由陈邦来用自己的钱支付，整个小区房屋所有权归甲方，小区总房照按国家和地方有关规定执行；二、由甲方授权代理人陈邦来将其中的2#、3#、4#楼的施工工程承包给乙方（第五项目部）。2#楼为回迁楼，3#、4#楼为廉租房，廉租房户数不够分配，由未施工的1#、5#楼来补充；三、2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1420元的价格支付乙方工程款，3#、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1520元的价格支付乙方工程款；四、乙方按2#、3#、4#楼验收后测绘图合计总面积每平方米440元的价格支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费。乙方保证2#、3#、4#楼的收尾程，及时完工和验收，保证回迁户、廉租房住户2012年1月20日前入住；五、甲方授权代理人陈邦来将1#、5#楼承包给乙方施工，甲方下拨廉租房工程款时需经代理人陈邦来签字同意后生效；六、1#、5#楼其中回迁部分（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款后方有销售权；七、乙方按以下方式支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款，1#楼按验收后测绘图总面积每平方米450元，5#楼按验收后测绘图总面积每平方米440元支付；八、未经甲方代理人陈邦来签字同意，不得直接向甲方要求廉租房资金；九、福聚苑小区开发建设项目，涉及的各项就缴税费等均由乙方承担(营业税、附加税、印花税、所得税、土地增值税及所有的配套费等)；十、乙方完工时，如不能全部支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费，余额未付部分乙方必须在2012年12月30日前一次性付给甲方代理人陈邦来，如乙方不能按期支付，陈邦来有权将乙方所建房屋按每平方米1420元的价格收回(按单元1-6层立体砍快计算)，每延期一天，应支付福聚苑小区工程部面积的拆迁补偿费×1%，从签订合同之日起计算；十一、乙方未能按期交工，回迁户不能正常回迁，由此产生的回迁户补偿费用按法律、法规及安图县城市房屋拆迁管理办法的相关规定，由2#楼转5#楼的费用全部由乙方负责支付，甲方代理人陈邦来负责主张该项权利；十二、1#楼其中的回迁面积(按验收后测绘图面积)由甲方代理人陈邦来以每平方米1420元的价格付给乙方，5#楼回迁面积(按验收后测绘面积)由甲方代理人陈邦来以每平方米1420元的价格付给乙方；十三、整个小区的绿化、硬化及配套设施由乙方负责完成，质量以上级质检部门验收合格为准，产生的费用按照建筑面积均摊；十四、协议后的一切手续由甲方代理人提供便利，工程竣工的验收手续及验收后的相关手续均有乙方负责办理，手续办完之后交由甲方代理人陈邦来；十五、在施工期间及工程交工后保修期间，因质量问题及安全问题所造成的一切损失及后果均由乙方负责；十六、今后楼房涨价与陈邦来无关”。2013年6月24日，双方依据2012年1月20日签订的协议书，达成如下补充协议：一、残联办公楼与3#楼交接部分（三层）建筑面积400平方米。二、4#、5#楼东头办公室建筑面积1400平方米，由甲方以每平方米1250元付给乙方。基础完工以后，甲方付给乙方肆拾万元，一楼完工付叁拾伍万元，二楼完工付肆拾伍万元，剩余部分整体算账。三、一号楼地下防水工程，由甲方直接承包给专业防水施工队施工，防水剂及人工费由甲方购买支付，乙方免费供应水泥、沙子，防水工程质量由甲方负责。四、一号楼地下室封闭后，因乙方资金不足，甲方向乙方拨工程款伍拾万元，二楼封闭后再付伍拾万元。五、六层钢筋混凝土框架结构（地（地下**总建筑面积7399平方米，其中地下室1350平方米、一层门市房1350平方米，二层门市房1350平方米，三至六层住宅3349平方米。乙方按建筑面积每平方米440元向甲方支付土地使用费（不含地下室1350平方米），共计人民币2,661,560元(440元×6049平方米)；六、甲方用一层门市房319.2平方米(16轴—24轴)、二层门市房809.4平方米(14轴-32轴)、三至六层住宅3349平方米，顶工程款给乙方，在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商；七、甲方将一二层回迁楼1680.6平方米定价每平方米1420元，计2,386,452元(1420×1680.6)、地、地下室1350平方米单价1250元1,687,500元(1250×1350)。两笔合计人民币4,073,952元，作为工程款付给乙方；八、1#楼与6#楼竣工后，甲乙双方就一至六号楼进行综合结算，在双方互不欠款的前提下办理交工手续，交付使用。说明：上述所列面积为预算面积，工程结算时以实际竣工面积为准。诚信公司和一建公司虽然没有加盖公章，但对该协议予以认可。2012年9月17日，陈邦来与诚信公司签订协议，福聚苑小区土地已由陈邦来出资购得，陈邦来需要借用诚信公司的名义在该块土地上进行开发，由陈邦来自主开发、自主经营，经营成果由陈邦来享有。诚信公司应积极配合协助陈邦来办理开发建设的相关手续，但最终所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。陈邦来负责该地块的开发建筑、施工、小区房屋出售等事宜，对外都要以诚信公司名义进行。诚信公司负责积极配合陈邦来办理开发、建设、销售手续的相关资料，陈邦来负责承担该项目的债权债务、负责办理福聚苑小区规划、设计、勘探等开发建设相关的合同签订、办理手续等相关事宜。一切开发费用由陈邦来承担，诚信公司收取管理费。管理费竣工结算后付清，如陈邦来未交管理费按银行同期贷款利率双倍加收利息。诚信公司如违反土地使用权和所有权的规定，按整体项目工程造价的2倍加上利润承担违约责任，并自福聚苑小区开工之日起按工程总造价加收按银行同期贷款利率的双倍利息。陈邦来负责福聚苑小区的拆迁工作，现1至5号楼已经入住使用。2013年6月起至2015年8月止，陈邦来向王魁文支付工程款共计1,820,909元，王魁文和一建公司称以上工程款用于1号楼地下室和6号楼。诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文相互之间关于开发、建设福聚苑小区的工程尚未结算。一建公司、王魁文称以回迁房、廉租房抵顶了陈邦来拆迁补偿款，且超过了陈邦来拆迁补偿款的数额，陈邦来对此不予认可，称并没有占有使用回迁房、廉租房。2014年春季，经一建公司、诚信公司同意，王魁文将包括1号楼1层东侧第4家门市房67.26平方米在内的房屋出售给了案外人郝建军。2019年9月17日，经吉林信达房地产估价有限公司评估，同等位置房屋单价为5020元/平方米，67.26平方米房屋评估总价为337,645元。福聚苑小区1号楼1层东侧第4家门市房在1号楼一层门市房16轴-24轴之间。一审法院认为，一、关于诚信公司、一建公司、王魁文是否存在违约行为的问题。陈邦来挂靠诚信公司开发福聚苑小区由一建公司第五项目部施工建设，王魁文挂靠一建公司，系一建公司第五项目部经理。陈邦来作为诚信公司的代理人与王魁文作为一建公司的代理人于2012年1月20日签订协议书、2013年6月24日签订补充协议书，系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行自己的义务。协议书内容包括：“约定1号楼在确定回迁楼后，其余部分为商品楼，一建公司给付陈邦来拆迁补偿款后有权销售，回迁楼部分工程款由陈邦来付给一建公司，商品楼部分未约定给付一建公司工程款，且楼房涨价与陈邦来无关。如不能按期支付拆迁补偿款，陈邦来有权按每平方米1420元的价格收回”。补充协议对1号楼作了进一步的约定“1号楼一层门市房（16轴-24轴）一建公司向诚信公司支付土地使用费，诚信公司将1号楼一层门市房（16轴-24轴）顶工程款给一建公司。竣工结算前不得随意销售，如销售需双方协商”。根据协议书及补充协议书的内容，诚信公司已经将1号楼一层门市房（16轴-24轴）的开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资建设并享有所有权，但为陈邦来设定了取得以上房屋拆迁补偿款的权利。陈邦来作为诚信公司的代理人签订了以上两份协议书，应当对其内容知晓并认可，故陈邦来认为自己对涉案房屋享有所有权的主张不成立。王魁文经过一建公司、诚信公司的同意将1号楼1层东侧第四家门市房出售给案外人郝建军，因陈邦来对涉案房屋不享有所有权，故各方对陈邦来不存在违约行为。二、关于拆迁补偿款的问题。一建公司和王魁文称通过房屋抵顶的方式已经超额给付陈邦来拆迁补偿款，但诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文之间至今未就福聚苑小区的开发建设工程进行结算，现无法确定是否足额给付拆迁补偿款。为了彻底解决陈邦来与诚信公司、一建公司、王魁文之间的纠纷，各方应当尽快结算，如结算后尚欠陈邦来拆迁补偿款，陈邦来可以依据协议书、补充协议书主张拆迁补偿款的权利。综上，陈邦来要求赔偿房屋价值的损失、支付房屋价值30%违约金、给付资金占有使用费的主张，没有事实和法律依据，一审法院未予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告陈邦来的诉讼请求。案件受理费6086元，减半收取3043元，由原告陈邦来自行承担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，2012年1月20日，陈邦来作为诚信公司的代理人与王魁文作为一建公司的代理人签订的《协议书》中约定，一建公司（王魁文）在支付陈邦来拆迁补偿款后有权销售1号楼、5号楼中的商品房,房屋售价与陈邦来无关；如一建公司（王魁文）不能按期支付拆迁补偿款，陈邦来有权按每平方米1420元的价格收回。福聚苑小区在建设过程中，原有的廉租房、回迁楼、商品楼分配方案被打乱，导致除1号楼和5号楼之外的其他楼栋亦存有商品房，但一建公司（王魁文）施工的事实没有改变，上述协议亦未解除或被撤销。依照协议约定，一建公司（王魁文）对商品房部分有对外出售的权利，或者由诚信公司（陈邦来）以按照协议约定将相应的建设费用支付给一建公司（王魁文）后将房屋取得，但因一建公司（王魁文）与诚信公司（陈邦来）至今未对福聚苑小区项目进行结算，致福聚苑小区实际发生的拆迁费、建设费用无法核实，陈邦来主张一建公司（王魁文）已以各种形式超额取得了相应的建设费用缺乏事实依据。在双方未就商品房的建设费用、拆迁费用及是否由陈邦来取得等问题清算之前，一建公司（王魁文）依照上述协议约定出售商品房的行为不宜认定为违约行为，故对陈邦来在本案中提出的诚信公司、一建公司、王魁文存在违约行为应赔偿其损失的主张，不予支持。关于福聚苑小区商品楼的开发权归属问题。因福聚苑小区大部分楼栋为廉租房、回迁房，小区商品房分散在廉租房、回迁房所在的不同楼栋中，相关部门至今未将小区开发手续变更至一建公司名下前，故在诚信公司（陈邦来）与一建公司（王魁文）未就商品房问题结算前，不宜在本案中确认小区开发权的转让事宜，一审对此部分的认定有误，本院予以纠正。综上，一审认定事实清楚，部分处理虽有不当，但判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3043元，由上诉人陈邦来负担。本判决为终审判决。审 判 长 母龙刚审 判 员 陈立晖审 判 员 金 花二〇二〇年十月二十二日法官助理 赵镜云书 记 员 薛 超