广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初22490号原告：曾彩恩，女，1993年5月4日出生，汉族，住广西岑溪市*****************，公民身份号码：445************120。被告：温家良，男，1994年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区********************，公民身份号码：441************01X。原告曾彩恩诉被告温家良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2020年9月22日、2020年10月19日公开开庭进行审理，原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年3月13日签订的编号为NO：1000274的《房屋买卖合同》；2.判令被告退回原告已实际支付的购房款合计人民币13万元的两倍即26万元及6000元流程费（合计26.6万元）；3.被告承担本案全部诉讼费。原告在诉讼中变更诉讼请求：1.判令解除编号为NO：1000274的《房屋买卖合同》及其关联的2份补充协议（签订时间：2019年10月31日、2020年3月1日）及1份附加项（签订时间：2019年10月22日）；2.判令被告退回原告已实际支付的购房款合计人民币13万元的两倍即26万元、办理过户正常流程费6000元、按揭费3000元，合计269000元；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年3月13日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买位于佛山市顺德区*********************的房屋[不动产权证号：]，房屋成交总价为80万元。原告依约支付购房款，并积极配合经纪方办理相关过户事宜。事后，原、被告先后达成补充协议约定最迟应于2020年6月25日办理房屋的过户登记手续，且合同约定若任一方未按合同约定履行，应当按照转让价的日千分之一支付违约金，逾期30天，买方有权不购买合同约定房产，卖方应退回全部已收款项并向买方支付房产成交价的10%作为违约金。原告多次催促办理房屋过户登记手续，但被告均以各种理由推脱、不予办理。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法予以判决。被告辩称，双方签订的合同并无约定应双倍返还定金，合同中第十三条约定了违约责任。双方约定应该在2019年10月份办理过户手续，即在该房屋之前交易满2年后办理过户手续，但中介方没有将过户时间补充在合同的第二十条内容中。被告想在2019年10月份就办理房屋过户手续，但双方在原定过户时间前微信聊天时，原告想将交易价格调整到80万元，被告要求原告多支付5万元用作垫支解押的用途，双方后来就签订了补充协议。此后，被告在2019年11月份才在垫支公司办理好手续，原告在12月底才办好银行贷款手续。之后遇上疫情，双方推迟到2020年4月份协商过户的时候，垫支公司要求被告需要重新办理手续，此后垫支公司不再同意审批，导致被告无法将房屋过户给原告。在2020年6月底的时候，有另一个买家称可以帮被告办理好垫支手续，要求被告将房屋出售给他，但被告在合同签订后又将定金退回给该买家。现时房屋的抵押登记未涂销，但也无法找到公司办理还贷解押手续。被告同意解除合同，如果法院认为被告需要承担违约责任的，被告认为只需向原告返还17万元（含已收款项），因被告在该期间都需要供款故造成损失。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：身份证复印件（原、被告）、房屋买卖合同、补充协议（3份）、照片截图（9张）、交易记录打印件（13页）、微信聊天记录（群聊天记录和原、被告的聊天记录）、购房资格证明、佛山市个人住房查询结果、完税证明、社会保险参保证明、不动产登记申请表、不动产登记询问笔录、委托书、中共中国农业银行顺德分行委员会文件、营业执照复印件、个人购房担保借款合同、收据。本院组织双方当事人对上列证据进行质证、认证，被告对上列证据的真实性也没有异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：被告为位于佛山市顺德区**********************屋[不动产权证号：]的所有权人，现该房屋登记的抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司人和支行。原告（合同称：买方）与被告（合同称：卖方）、佛山市裕淳房地产中介服务有限公司签订一份《房屋买卖合同》（NO：1000274），约定卖方将位于佛山市顺德区**********************屋出售给买方，房屋价款86万元，付款方式为：按揭付款，签订合同10天内支付8万元作为定金，余款78万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同120个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权证登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；双方在合同第二十条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”约定如下内容：“1.如因国家政策变动原因导致买家没有购房资格，买家可自行转让该物业到第三方名下，转入第三方名下时，该物业成交价格高于原价时，高出部分买卖双方各占一半，买卖双方必须于2020年2月25日前完成过户手续，如果在指定过户时间内（2020年2月25日前）买方还没找到合适第三方，卖家只退还一半订金给买方。2.买卖双方在转按揭期间无法办理，须找第三方垫资，垫资费用由买方支付55%费用，卖方支付45%费用。3.签订本合同当天买方须支付2万订金给卖方，并在2019年3月14日前另支付3万元定金，再于2019年3月21日前另支付3万定金，合共3次定金总共8万元。”双方签订上述合同后，原告于2019年3月12日向被告转账了9000元、1000元、1万元，于2019年3月13日向被告转账了2万元、1万元、1万元、1万元，于2019年3月14日向被告转账了1万元，合计向被告支付了8万元。2019年10月22日，原、被告签订一份《房屋买卖合同NO：1000274附加项》，约定如下内容：“经双方在2019年10月22号协商后同意过户时间延期至2020年4月25号，2020年4月25号前必须完成所有过户手续。”此后，被告向原告提出再支付5万元以便于其办理垫资赎契及归还按揭贷款手续，原告要求调整成交价格。因此，原、被告及见证人叶健军于2019年10月31日再签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定如下内容：“经买卖双方于2019年10月31号协商，双方决定合同补充内容如下：1.本次房产佛山市顺德区*********************交易总价金额由捌拾陆万五仟元整（865000元）更改为捌拾万元整（800000元）。2.该单位所产生所有垫资费用由卖家支付，买家只需支付陆仟元整（6000.00元）正常流程费用。3.签订本次补充协议后买方需要两日内向买方支付部分首付人民币伍万元整（50000元）。本次首付支付完成后买家总共已支付卖家人民币累计拾叁万元整（130000.00元）为佛山市顺德区*********************购房定金。”双方签订上述协议后，原告于2019年10月31日向被告转账了1万元、1万元，于2019年11月2日向被告转账了1万元，于2019年11月1日向被告转账了2万元，于2019年12月11日向被告转账了6000元，合计支付了56000元。原告称在2020年春节前再次催促被告办理过户手续，但被告仍以各种理由推搪。在2020年春节后，原告返回顺德再次与被告协商房屋的过户事宜，双方于2020年3月1日又签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定如下内容：“经买卖双方于2020年2月26日协商，双方决定合同补充内容如下：1.因为在2019年12月31号时，农业银行已经同意放款，买方曾彩恩也到农业银行把贷款手续办好，按揭工作人员也把同意贷款资料拿回了汇和按揭公司。2.卖家温家良目前还在走垫资流程，由于目前是疫情期间，有很多不可把控因素，还不知什么时候可以审批通过，办理好垫资手续。3.由于买方的同贷书有效期只有三个月，所以经双方协商后，把过户时间延长两个月。在这期间买卖双方都必须配合汇和按揭工作人员安排，尽快把所需的相关资料补齐，双方约定最迟过户时间为：2020年6月25日。”此后，原告在与被告的微信聊天及在微信聊天群（由原告、被告及负责办理按揭手续的公司职员建立的聊天群，5人）中要求被告于2020年8月11日办理房屋过户登记手续，被告在聊天中没有拒绝。2020年8月11日，原告到房地产交易登记中心等待被告，但被告拒绝到场办理房屋过户登记手续。另查，原告具备在佛山市住房限购区域内住房购买资格。原告于2019年12月30日与中国农业银行股份有限公司顺德大良支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定中国农业银行股份有限公司顺德大良支行为原告购买涉案房产提供借款68万元。原告主张为办理抵押贷款向广州汇和按揭代理有限公司支付代理费3000元。庭审中，被告确认一直未能办理涉案房屋的抵押权涂销登记手续（即垫资赎契手续），原因曾经向负责垫资的公司申请了两次，前一次审批完成后没有办理过户，后一次未能通过审批。被告又称于2020年6月27日将与案外人签订另一份《房屋买卖合同》，但已将收取的款项退还给案外人。本院于2020年8月19日向被告送达起诉状等法律文书，于2020年10月10日向被告送达增加诉讼请求申请书，被告同意于2020年8月19日解除双方签订的《房屋买卖合同》，原告对此没有异议。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》（NO：1000274）及三份补充协议，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。关于原告主张解除合同的问题。原告与被告签订《房屋买卖合同》及三份补充协议后，原告依约向被告支付购房定金13万元，约定余款由原告申请以银行按揭贷款方式支付给被告，并约定双方办理过户登记时间为2020年6月25日，后再在微信聊天中约定办理过户变更登记手续的时间为2020年8月11日，但被告一直没有涂销涉案房屋的抵押登记，即被告在2020年8月11日是无法协助原告办理涉案房屋的过户登记手续，故被告行为应视为拒绝履行合同，构成根本违约。原告作为守约方请求解除合同符合法律规定及合同约定，且被告也同意解除合同，本院对原告该项请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。因原告在起诉前没有向被告发出解除合同通知，被告于2020年8月19日收到原告的起诉状，于2020年10月10日收到原告的增加诉讼请求申请书，双方均同意于2020年8月19日解除涉案合同，故涉案《房屋买卖合同》（NO：1000274）及相应的补充协议应自2020年8月19日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》既约定了违约金。又约定定金，在被告违约时，原告有权选择适用定金条款。原、被告在《房屋买卖合同》中约定的定金为8万元，原告已依约向被告支付完毕，双方于2019年10月31日签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定原告再向被告支付5万元，并约定“本次首付支付完成后买家总共已支付卖家人民币累计拾叁万元整（130000.00元）为佛山市顺德区*********************购房定金。”应视为双方约定变更定金金额为13万元，且该金额未超过双方变更后的合同价款（80万元）的20%，在原告完成支付5万元后，双方约定的定金条款生效。依前述认定，被告拒绝履行合同构成违约，其作为收受定金的一方不履行约定的债务的，应当向原告双倍返还定金共26万元，原告该请求有理，本院予以支持。被告抗辩认为双方约定的定金仅为8万元，理由不充分，本院不予采纳。被告收取的流程费6000元，因双方的《房屋买卖合同》解除，被告作为违约方应负向原告支付该款的责任，原告该主张有理，本院也予以支持。原告主张的按揭费3000元，属因被告违约行为造成的损失，因原告已选择定金条款，故原告要求并用违约损失和定金条款，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告曾彩恩与被告温家良签订的《房屋买卖合同》（NO：1000274）、于2019年10月22日签订的《房屋买卖合同NO：1000274附加项》、于2019年10月31日签订的《房屋买卖合同补充协议》、于2020年3月1日签订的《房屋买卖合同补充协议》自2020年8月19日解除；二、被告温家良中应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告曾彩恩双倍返还定金260000元；三、被告温家良中应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告曾彩恩返还款项6000元；四、驳回原告曾彩恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2667.5元，财产保全费1850元，两项合共4517.5元（原告曾彩恩已预交），由原告曾彩恩负担22.5元，由被告温家良负担4495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年十月二十三日书记员  李嘉濠