四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1381民初3105号 原告：阆中市国有资产管理中心，住所地四川省阆中市巴都大道财政局办公楼，统一社会信用代码12511181450727485L。 法定代表人：杨正义，主任。 委托诉讼代理人：张小云、岳强，四川源正律师事务所律师。 被告：王玲平，女，生于1964年5月12日，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：苟桂华，四川源正律师事务所律师。 第三人：阆中市皇室名爵餐饮有限公司，公司住所地四川省阆中市商城路西段**，统一社会信用代码915113816804226289。 法定代表人：汪小明，执行董事兼总经理。 原告阆中市国有资产管理中心（以下简称国资中心）与被告王玲平、第三人阆中市皇室名爵餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法由审判员和人民陪审员组成合议庭并适用普通程序，于2020年8月27日、2020年9月24日、2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告国资中心之委托诉讼代理人张小云、岳强，被告王玲平之委托诉讼代理人苟桂华和第三人餐饮公司之法定代表人汪小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告国资中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告王玲平立即支付下欠2017年6月1日以来的房屋租金136万元，并从2017年5月1日起按年利率6%向原告国资中心支付资金利息直至付清为止。2、本案诉讼费由被告王玲平承担。事实和理由：2012年5月，阆中市供排水总公司（以下简称供排水公司）与被告王玲平就租赁供排水公司名下的位于阆中市共同签订《房屋租赁合同》，双方约定了租期、租金以及违约金。2012年8月29日，中共阆中市委办公室印发《中共阆中市委会议纪要》要求：全市所有行政企事业单位必须在2012年9月5日前将经营性资产无条件划转到市国资中心统一登记管理，并由市国资中心对回收的经营性资产统一公开进行租赁。因双方约定的给付租金期限已经届满，经原告国资中心多次催要租金均无结果。 被告王玲平辩称，1、对涉案《房屋租赁合同》不持异议，但被告王玲平仅承租涉案房屋至2016年底。从2017年起，由第三人餐饮公司与原告国资中心发生租赁关系，故被告王玲平不是本案适格的主体，应由第三人餐饮公司负责向原告国资中心支付房租；2、涉案房屋租赁费较同地段房屋租金偏高，应当随行就市进行调整房租。驳回要求被告王玲平支付租金的诉讼请求。 第三人餐饮公司述称，1、第三人餐饮公司虽未与原告国资中心签订书面的租赁合同，但我方是在被告王玲平处交接的房屋，故认为双方的租赁关系客观存在；2、我方在2018年支付年租金20万元，后因经营困难多次要求原告国资中心降低租金均无结果，认可年租金20万元比较合适。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月，供排水公司（甲方）与王玲平（乙方）就供排水公司名下的位于阆中市租赁事宜签订《房屋租赁合同》，其主要内容为：一、租赁房屋及附件的名称、数量、质量与用途，甲方将所属位于阆中市整体出租给乙方用于经营。二、租赁期限，2012年6月1日起至2020年5月31日止，租期8年。三、租金和租金的交纳时间，其中2017年6月1日至2018年5月31日的租金为44万元，在2017年4月30日前一次性交清；2018年6月1日至2019年5月31日的租金为46万元，在2018年4月30日前一次性交清；2019年6月1日至2020年5月31日的租金为46万元，在2019年4月30日前一次性交清。四、甲方房屋产权变更及转租约定，1、租赁期间，甲方将出租房屋所有权转移给第三方，不必征求乙方同意，但应告知乙方所有权转移情况；签订所有权转移合同时该出租房屋所有权取得方即成为本合同的当然出租房，享有甲方享有的权利，承担原甲方承担的义务。2、乙方如因经营需要，将租用的房屋转租、转让给第三方承租经营使用的，必须事先征得甲方的书面同意，否则转租、转让经营无效，视为乙方单方终止租赁合同，甲方有权单方终止本合同，收回出租房；转租、转让合同必须事先交甲方审核同意，合同须经甲方审核同意后签订。3、租赁期间，甲方如因阆中市人民政府收回使用、国有资产管理体制改革、市政府拆迁等原因形成的不可抗力因素终止合同，不视为甲方违约，甲方有权终止本合同，甲乙双方重新协商结算租金。五、违约责任，如有一方违约，违约方向守约方付给当年租金30%的违约金，并应承担违约造成的其他经济损失，合同可就此终止。双方还对其他租赁事宜进行约定。供排水公司、王玲平在《房屋租赁合同》上签章或签字。 2012年8月29日，中共阆中市委办公室印发《中共阆中市委会议纪要》[阆委纪（2012）14号]，要求：全市所有行政企事业单位必须在2012年9月5日前将经营性资产无条件划转到市国资中心统一登记管理，并由市国资中心对回收的经营性资产统一公开进行租赁。 合同签订后，王玲平承租并使用涉案房屋；餐饮公司也在涉案出租房屋中从事餐饮经营至今。 2018年9月21日，餐饮公司法定代表人汪小明向阆中市财政局银行转账20万元，转款用途备注为“房租”。诉讼中，国资中心认可该笔费用。 2020年1月16日，餐饮公司向国资中心提交《申请》，申请事项主要内容为：因经济下行，经营不景气，承租的一楼门面从2019年1月起至今，一直处于停业状态，请求收回门面并免去停业期间的租金。国资中心工作人员海平备注：鉴于承租业主对所租用的一楼门面退回不再租用，请对一楼门面清理腾空后，确认无遗留问题后对租金方面做相应扣减。 2020年4月22日，餐饮公司法定代表人汪小明与国资中心就案涉出租房签订《资产移交清单》，载明内容为“资产座落位置：商城路西段131号；资产名称：原自来水公司门面五间；资产数量：五间；房屋面积：五间。” 同时查明，国资中心举示的餐饮公司于2017年11月25日向国资中心提交《关于减免房租的申请》，载明的主要内容为：1、餐饮公司承租房屋面积仅为1,852平方米；2、2012年至2016年，我公司每年所交租金40-44万元不等，2017年房租涨至46.2万元上涨幅度大。3、餐饮公司所交税费达390万元，但面临经济不景气，房租压力极大，与同地段的房屋租金偏高，故房租不应高于21万元/年；4、希望将2017年及以后的年租金降到21万元，如果国资中心不能同意餐饮公司的申请，则只能从2018年1月1日起停止租用涉案房屋。该《关于减免房租的申请》有王玲平的签字；王玲平在庭审中称该签字行为系在餐饮公司与国资中心居中协调租赁事宜而签字。 还查明，国资中心举示的四川源正律师事务所于2017年12月3日向王玲平出具的《律师函》[川源函字2017第（46）号]，函告内容为：因王玲平未缴纳2017年度房租费44万元，限王玲平在收到《律师函》5日内向国资中心办理结算。诉讼中，王玲平称，没有收到该《律师函》。 另查明，王玲平举示国资中心与刘燕萍签订的阆中市天然气公司门面房年租金21万元的《阆中市行政事业单位“非转经”房屋租赁合同书》，以及案外人牟兴平、张永雪租用国资中心房屋门面房年租金在6,500元-7,500元等书证，拟证实涉案房屋租金与同地段房租相差很大的事实。 再查明，2020年1月25日，阆中市市场监督管理局因新冠肺炎疫情发布《关于暂停餐饮服务单位有关宴会活动的通告》，决定：从2020年1月25日起暂停婚庆、祝寿、宴请等大型宴会以及其他集中聚餐活动。2020年3月25日，四川省应对××应急指挥部发布第14号《公告》，《公告》要求：终止“暂时停止群体性聚餐（含农村自办群体性宴席）”。 上述事实，有身份证复印件、房屋租赁合同、中共阆中市委会议纪要、关于减免房租的申请、律师函、情况说明、阆中市行政事业单位“非转经”房屋租赁合同书、书证、转账凭证、申请、资产移交清单，当事人的当庭陈述等为据。 本院认为，本案争议的焦点是承租人的认定和租金的认定问题。 一、关于承租人的认定问题。 本案中，王玲平与供排水公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，本院予以认定，故各方当事人均应按约履行合同义务。根据《房屋租赁合同》约定的“租赁期间，甲方将出租房屋所有权转移给第三方，不必征求乙方同意……”内容来看，因涉案房屋的产权人由供排水公司变更为国资中心，根据合同约定，故《房屋租赁合同》应对国资中心与王玲平均有约束力。王玲平未按约支付到期租金，怠于履行民事责任，故国资中心要求王玲平支付租金的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，王玲平辩称，其承租房屋至2016年底就再未承租涉案房屋，实际承租人为餐饮公司，但餐饮公司自认在王玲平处接管涉案房屋并从事餐饮服务至今，综合以上事实，足以证明涉案房屋系王玲平转租给餐饮公司使用。根据《房屋租赁合同》“乙方（王玲平）如因经营需要，将租用的房屋转租、转让给第三方承租经营使用的，必须事先征得甲方（供排水公司）的书面同意……”约定的内容，即或王玲平单方解除合同或者转租给餐饮公司，但均未征得国资中心的同意，故王玲平要求由餐饮公司向国资中心支付租金的抗辩意见，没有事实依据和法律依据，本院不予采信。至于王玲平与餐饮公司之间的民事法律关系，本案不予评判和处理。 二、关于租金金额的认定问题。 1、约定租金部分。根据合同约定的2017年6月1日以来的三年房屋租金约定共136万元的事实，有国资中心举示的《房屋租赁合同》等为据，本院予以认定。 2、调整租金部分。第一、根据国资中心收取餐饮公司《关于减免房租的申请》载明的“希望将2017年及以后的年租金降到21万元，故国资中心不能同意餐饮公司的申请，则只能从2018年1月1日起停止租用涉案房屋……”内容来看，国资中心对王玲平单方降低房租的变更合同的民事法律行为是明知的；第二、国资中心在收到汪小明支付的20万元租金后但在较长时间内未提出异议等事实来看，并结合每届满一年提前收取下一年的房屋租金的交易习惯，足以证明，双方对房屋租金调整达成了默示；第三、根据国资中心与案外人牟兴平、张永雪签订的租赁合同所约定的租金价格等来看，如果王玲平仍然按照原约定的租金价格支付租金，对王玲平明显不公。因此，结合本案实际，本院酌定以王玲平从2017年6月1日起按照年租金21万元计算为宜，三年的租金总计为63万元。 3、免除租金部分。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”内容，结合本案实际和本市疫情实际，本院酌定免除三个月的租金，以年租金21万元为基数，故可免除租金金额为5.25万元。诉讼中，餐饮公司称诉争出租房的一楼门面房五间自2019年1月起就移交给国资中心，国资中心当庭不予认可，且其与国资中心办理房屋移交手续为“2020年4月22日”，故本院对餐饮公司的述称意见不予采纳。 综上，扣减汪小明已经支付的租金20万元，王玲平实际还应向国资中心支付租金为37.75万元。国资中心主张逾期给付租金的资金占用费，于法有据，本院认为以王玲平从每一笔实际欠付到期租金之日起按年利率6%计付资金占用费。其中，计算基数和起算时间为，1万元从2017年5月1日起、21万元从2018年5月1日起、15.75万元从2019年5月1日起分段计算资金占用费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及上引法条之规定，判决如下： 一、被告王玲平在本判决生效后二十日内向原告阆中市国有资产管理中心支付房租费共37.75万元（已品迭）；并以1万元为基数从2017年5月1日起、以21万元为基数从2018年5月1日起、以15.75万元为基数从2019年5月1日起，均按年利率6%计付资金占用费直至被告王玲平清偿完毕为止。 二、驳回原告阆中市国有资产管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费收取17,040元（原告阆中市国有资产管理中心已预交），由原告阆中市国有资产管理中心负担100,00元，由被告王玲平负担7,040元。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南充市中级人民法院。 审 判 长  李大敏 人民陪审员  杜劲松 人民陪审员  李春梅 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  陈玉娇