江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1182民初1249号原告（反诉被告）：赵纪发，男，1963年11月23日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。被告（反诉原告）：扬中市机关事务管理中心，统一社会信用代码12321182674401011G，住所地扬中市中电大道**。法定代表人：高琴，主任。委托诉讼代理人：常纪成，江苏求尚律师事务所律师。原告（反诉被告）赵纪发与被告（反诉原告）扬中市机关事务管理中心租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告赵纪发和被告扬中市机关事务管理中心委托诉讼代理人常纪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵纪发向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2019年5月28日签订的房屋租赁合同自2020年4月1日起终止；2.判令被告立即返还原告合同履约金10万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月28日，被告对外招标出租市行政中心宴会厅房屋，原告经市公共资源交易中心一次性报价中标，从事餐饮经营服务，双方签订房屋租赁合同一份，租期三年。合同签订后，原告按约支付第一年租金及租房保证金10万元，并招聘员工从事餐饮经营。2019年10月1日至2020年1月13日订出春节期间至2020年4月婚宴八场次，收取订金28000元；2019年9月25日至12月30日订出2020年6月至7月婚宴四场次，收取订金18000元；2020年1月12日至23日订出春节期间生日宴、聚会、年夜饭等包厢11个，收取订金4100元。因新冠××爆发致使原告停业而取消了2020年6月1日之前的所有订单，现如今仍不允许承办人数众多聚集的婚宴、生日宴等酒席，面临继续取消后续订单并赔偿损失的局面，已导致原告经营损失一百多万元，且恢复正常经营遥遥无期。为此，原告于2020年3月24日向被告送达书面终止合同的通知，确定终止时间为2020年4月1日。被告函复不同意终止合同，只同意减免2个月租金，并要求原告诉讼解决，故原告诉至法院。被告扬中市机关事务管理中心辩称，2019年5月28日，原告经招标程序与被告签订租赁合同，约定：租期3年，自2019年6月15日起至2022年6月14日止，每年租金140万元，实行先交租金后使用原则；若原告擅自解除合同，则原告无权要求被告返还已缴纳的租金并按合同3年总租金的10%支付违约金，并承担被告维权律师代理费。后被告将承租房提前17天交付原告，原告按约支付第一年租金140万元及履约保证金10万元。2020年3月24日，原告以扬中市南江大酒店的名义致函被告，要求在2020年4月10日提前终止双方所签租赁合同。对此，被告在2020年3月3日书面回复原告，不同意原告单方终止合同，仍按原合同执行，并同意减免2个月租金。原告提前终止合同的行为违反了合同的约定，请求依法驳回原告的诉讼请求。如法院判令准予原告单方解除合同，原告应承担擅自解除合同的违约责任，为此被告提起反诉，请求判令:1.原告承担擅自解除合同的违约金42万元；2.原告承担自2020年6月15日起至返还承租房之日止的租金，暂按3个月计算34.8万元；3.原告赔偿被告租金损失4.4万元（4个月招投标的租金扣除42万元违约金）；4.原告承担被告律师代理费9万元；5.本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2019年5月28日，被告作为出租人、原告作为承租人签订租赁合同一份，约定：被告将行政中心宴会厅的一楼宴会大厅、一楼食堂操作间一间和二楼包厢及操作间、三楼办公室租给原告使用；租赁期限为3年，自2019年6月15日起至2022年6月14日止；原告承诺租赁房屋仅作为餐饮经营服务使用；经市公共资源交易中心一次性报价中标，年租金140万元，按照先交租金后使用的原则，每年6月15日前交付租金；原告产生的水电费用，在整个宴会厅总水电费用中原告承担60%，被告承担40%，水电费用收缴与收费公司收缴同步。原告燃气费用由原告直接向收费公司缴纳；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；本合同除不可抗力或者本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除终止合同。若被告擅自解除本合同的，则被告应当退还原告缴纳剩余时限内的租金，并按照合同3年总租金的10%向原告支付违约金；若原告擅自解除本合同的，则原告无权要求被告退还已缴纳的租金，并按照合同3年总租金的10%向被告支付违约金；签订合同后七日内原告需向被告缴纳10万元，租赁合同期满后该履约金如数、无息全部退还。若租赁期间原告擅自终止合同或违反合同规定导致合同终止则履约金不予退还；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行造成损失的，甲乙双方互不承担责任。“不可抗力”系指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况；本合同若一方违约，另一方维权所请律师代理费由违约方承担。2019年5月25日，原告向被告支付租金140万元，并支付租房保证金10万元。被告将房屋交付原告，原告用于经营饭店。2020年3月24日，原告以“扬中市南江大酒店”名义向被告提交报告一份，称从春节前新冠××爆发开始，该酒店积极响应市委市政府关于做好病毒防疫工作的通知精神，坚持做到不接待婚庆喜宴、不聚会等各项要求，自2020年1月23日至2020年3月15日，已累计退回婚庆宴席6场，产生直接经济损失122万元，其他经济损失31万元。由于疫情的影响，饭店暂时不能正常运营，对餐饮业及扬中上半年河豚节的影响会更大，根据双方签订的租赁合同第十二条的规定，特提出终止合同，终止时间为2020年4月1日。由于2020年已预订婚庆喜宴20多场（4、5月均有）并已收取定金，不给政府添麻烦，该酒店争取待被告重新招租确定新的承租人后再停止营业。2020年3月31日，被告向原告出具回复函：1.不同意原告提出的2020年4月1日终止合同的提议或请求，仍按原合同执行；2.同意减免原告2020年2月全部租金，2020年3、4月两个月租金减半计收。后原告继续占有、使用承租房经营饭店。另查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布1号通告，各离汉通道暂时关闭。2020年2月7日，扬中市委市政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业共渡难关的政策意见》，其中第11条“减免中小企业房租”中规定，对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。第19条“协调处理合同纠纷”中规定，受疫情影响，企业无法如期履行或不能履行与我市政府或国有企业签订的合同的，不予追究；无法如期履行或不能履行民营企业间合同的，政府部门积极予以协调。2020年9月21日，原告向本院提供书面调解意见一份，称根据国务院2020年4月21日常务会议规定要求，减免上半年3个月租金，从6月30日开始到新冠××疫情防控结束（时间以国家发布的公告为准），每月支付原租赁合同规定房租金额的60%。为此，原告提供了从中国政府网下载的“国务院总理*****于2020年4月21日主持召开国务院常务会议，部署加大对贫困人口、低保人员和失业人员的帮扶保障力度等”文档，其中载明：“为减轻小微企业和个体工商户房租负担，会议确定，推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金”。被告不同意原告的调解意见，被告严格执行扬中市人民政府的相关规定，减免原告2个月租金；原告不是中央规定的贫困人口、低保人口或失业人员，无权要求或享受租金减免60%的权利。2020年4月29日，扬中市市场监督管理局向全市各餐饮发出“提醒”：鉴于5.1假期临近，承办大型集中宴席会增加疫情防控风险。要“继续严格执行不得承办婚庆、生日聚会。”的规定。擅自承办集中宴席的，后果自负。再查明，被告在本案中委托江苏求尚律师事务所代为参加本案诉讼，并签订委托代理合同一份，约定被告应交纳代理费9万元，并特别约定：本诉代理费6万元、反诉代理费3万元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，依法应予确认。新冠××疫情虽属于不可抗力，但疫情的影响并不导致原、被告的租赁合同无法继续履行，不属于合同的法定解除情形。原告虽在2020年3月24日向被告提出解除合同，但被告未同意解除，故双方未达成解除合同的合意。后原告又继续占有、使用承租房，原告以自己的行为继续履行合同，故原告要求确认双方的合同于2020年4月1日终止，并要求返还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告于2019年5月28日签订的租赁合同继续履行，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同约定先交租金后使用，每年6月15日前交付租金，原告应在2020年6月15日前支付2020年6月15日至2021年6月14日期间的租金140万元。因原告承租被告房屋用于经营饭店，且主要承办宴会，疫情对其正常经营造成较大影响，考虑当地的疫情防控情况，综合本案的具体情况，依据公平原则以及政府的相关政策精神，本院认为免除2020年1月23日至4月22日期间3个月的租金，2020年4月23日至6月22日期间2个月的租金减半为宜。减免的租金（合计46.6667万元）抵充后，原告应支付第二年的租金93.3333万元。因租赁合同未解除，故被告要求原告赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。因合同约定如一方违约，另一方维权所支付的律师代理费由违约方承担，故被告要求原告支付律师代理费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同未明确约定律师费的计算标准，根据本案的具体情况，本院认为原告承担被告律师代理费1万元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告赵纪发的全部诉讼请求；二、原告赵纪发应于本判决生效之日起十日内支付被告扬中市机关事务管理中心自2020年6月15日起至2021年6月14日止的租金93.3333万元；三、原告赵纪发应于本判决生效之日起十日内支付被告扬中市机关事务管理中心的律师代理费1万元；四、驳回被告扬中市机关事务管理中心的其他诉讼请求。原告赵纪发预交的案件受理费1150元，由原告赵纪发负担；被告扬中市机关事务管理中心预交的反诉费4265元，由被告扬中市机关事务管理中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  肖丽容二〇二〇年十月二十六日书记员  徐 霞附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。