云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8784号上诉人（原审被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人:李云波，总经理。委托诉讼代理人:王娟,系该公司法务,特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李朝仲，男，彝族，1976年1月27日出生，住云南省宣，住云南省宣威市>被上诉人（原审被告）：施益兰，女，白族，1979年8月8日出生，住址云南省，住址云南省昆明市官渡区>共同委托诉讼代理人：薛贵兴，云南冰鉴律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：孙静文，男，汉族，1975年9月28日出生，住云南省红，住云南省红河哈尼彝族自治州石屏县>上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司因与被上诉人李朝仲、施益兰、原审第三人孙静文居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初7302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序进行了独任审理，本案现已审理终结。昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付23220元及违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案合同是因被上诉人未能按期赎出房产证、单方变更合同履行条件、单方不配合过户手续，导致房屋买卖合同未能继续履行，并且另案生效判决也是认定被上诉人是合同违约方。一审已确认涉案合同依法成立，上诉人可以根据法律规定及合同约定收取全额居间报酬的，一审以涉案房屋买卖合同为“预向性的合同”，错误认定上诉人未履行完毕居间义务，毫无事实及法律依据。李朝仲、施益兰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。昆明尊园地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、两被告立即向原告支付人民币23220元；2、两被告立即向原告支付违约金（以23220元为基数，从2017年9月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为2780元（暂计至起诉之日总计为26000元）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。一审法院确认如下法律事实:原告李朝仲、施益兰系夫妻关系，被告李朝仲系昆明市房屋登记所有权人，房权证号：昆明市房权证官字第**。2017年7月22日，被告李朝仲（出售方、甲方）、施益兰（代理人、共有权人）通过原告尊园公司（经纪方、丙方）介绍与第三人孙静文（购买方、乙方）三方共同签订了一份《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ:0044998），合同主要内容为：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，该房产有抵押，成交价1548000.00元；甲、乙双方约定由甲方在2017年8月5日前自筹资金还贷赎证，并约定于2017年8月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金人民币50000.00元，该款由乙方支付给丙方；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款25万元，除定金和首付款外剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，若银行未发放贷款或者实际放款额不够支付房款，乙方应在合理期限内补足。合同第十五条约定：甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服各,乙方同意向丙方支付佣金人民币23220.00元，佣金支付时间为2017年8月31日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同三方还对交房时间和条件、物业管理、房屋相关材料等事项进行了约定。合同签订后，第三人孙静文向被告施益兰交付定金5万元，由被告施益兰向第三人孙静文出具了收款《收条》。2017年10月12日，被告施益兰以手机微信方式与第三人孙静文联系，告之其“已准备就绪，可以安排办理”，第三人孙静文回复“这边新铺面装修太忙”。同年11月10日，被告施益兰再次以手机微信方式与第三人孙静文联系，要求第三人一星期时间内办理，否则将房屋重新处理。第三人孙静文回复被告施益兰，因突发性病情，现在住院治疗，出院后再办理。2018年3月期间，原、被告及第三人多次就何时履行合同内容等进行协商，两被告以办理赎回房产证的资金损失大、时间延长为由，要求第三人承担一定损失。因两被告与第三人未能协商一致，至今均未能继续履行所签订的《房屋买卖暨居间合同》。两被告及第三人均未向原告支付居间费用，现原告诉至法院主张上述诉讼请求。另两被告亦于2018年10月9日向一审法院提起诉讼，要求解除与第三人所签订的《房屋买卖暨居间合同》。一审法院认为：本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案原告尊园公司与被告李朝仲、施益兰及第三人孙静文签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人有按照协议约定全面履行的义务。根据涉案《房屋买卖暨居间合同》的约定，在本案所涉房屋买卖关系实际完成的情况下，应由第三人向原告支付所约定的佣金，而如果由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。本案中原、被告及第三人所签订的《房屋买卖暨居间合同》至今均未能继续履行，故应由导致合同不能履行的违约方承担相应的佣金。根据涉案《房屋买卖暨居间合同》的约定，两被告应在2017年8月5日前还贷赎证，并在2017年8月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，但本案中，两被告未提交证据证明其在合同约定的2017年8月31日前已经通知第三人其已经完成“还贷赎证”义务，具备办理房屋权属转移登记的条件，两被告直至2017年10月12日才以手机微信的方式告之第三人“已准备就绪、可以安排办理”，此时已经超过双方合同约定的应当还贷赎证及办理产权变更登记的时间，两被告已经违反合同的相关约定，存在违约行为，之后三方协商处理的过程中，两被告又提出要第三人支付经济补偿等条件，单方变更合同履行条件，导致涉案《房屋买卖暨居间合同》至今未能继续履行，对此应认定两被告存在违约行为，两被告应按照约定向原告支付相应的佣金。对于原告要求两被告全额支付佣金23220元的诉讼请求，一审法院认为，原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但所签订的《房屋买卖暨居间合同》仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于仅促成买卖双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同，以促使双方实现合同目的。本案中，原告虽已促成买卖双方签订了预向性的房屋买卖合同，但未能最终促成双方签订正式的二手房买卖合同并完成交易过户，故考虑原告前期提供居间服务的实际情况，故酌情判令两被告向原告支付居间服务费3000元。对原告主张的违约金，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决：一、被告李朝仲、施益兰于本判决生效后十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间服务费3000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应当向上诉人支付的居间服务费用？本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。经审查，从本案在案证据、双方当事人的陈述以及市场通行的房屋买卖居间交易习惯判断，上诉人作为居间人的居间义务应当包含:提供房源信息,并最终促成被上诉人与原审第三人签订房屋买卖合同。即签订该涉案《房屋买卖暨居间合同》(预约合同)的目的是为了签订作为房屋过户口交易依据的《房屋买卖合同》以及完成房屋过户交易。涉案《房屋买卖暨居间合同》中明确载明，甲（被上诉人）乙（原审第三人）双方确认，双方委托丙方（上诉人）提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。以上合同条款属上诉人为重复使用而预先拟定的格式条款，该格式条款有悖于市场通行的房屋买卖居间交易习惯，在没有促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，完成房屋买卖交易的情况下，即约定收取全部佣金，明显属于免除上诉人应当承担的责任，排除对方权利，属于对消费者不公平、不合理的约定，应属无效，故一审法院考虑上诉人前期已提供的居间服务，酌情确定两被上诉人向上诉人支付居间服务费3000元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求因无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费450元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  金馨二〇二〇年十月十日法官助理李俊波书记员向薇芳