秦皇岛经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0391执异81号 异议人：赵炳信，男，1965年10月11日，汉族，现住秦皇岛市北戴河新区。 申请执行人：沈广楼，男，1968年7月11日出生，满族，现住秦皇岛市青龙满族自治县。 被执行人：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里**。 被执行人：李俊岐，男，1966年11月8日出生，现住秦皇岛市海港区。 被执行人：张庆波，男，1966年7月11日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 本院在执行申请执行人沈广楼与被执行人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司、李俊岐、张庆波民间借贷纠纷一案中，异议人赵炳信向本院提出异议，请求中止（2017）冀0391执177号之三执行裁定书对秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司所有的坐落于秦皇岛南戴河嶺灡国际公寓一层及负一层不动产的执行。本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月7日进行了审查。本案现已审查终结。 异议人称，南戴河中国红色公寓系秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司开发建设，2012年6月29日，瑞龙地产将整个中国红色公寓授权秦皇岛岭澜酒店管理有限公司办公经营使用，该委托在原抚宁县工商局进行了备案。2015年11月6日，岭澜酒店将中国红色公寓交给异议人管理，管理范围：中国红色公寓位于南戴河××号，共十七层，地上一，地上**、地下**限为2015年11月6日至2018年4月5日，自双方签订协议之日起生效。协议签订后，异议人依据协议约定内容，对整个公寓进行维修维护，对电梯进行保养维修，对消防设施进行维修维护达到检验标准，并承担全部费用。同时约定，异议人可以对经营的房间增加单人床，但不得增加双人床。异议人又对业主一楼配套食堂进行装修和添置满足使用条件的设备设施。上述协议到期后，2018年4月6日，异议人又与岭澜酒店公司续签委托协议，委托期限为2018年4月6日至2028年4月5日，协议内容系原协议内容，是原协议的继续，现在是异议人管理使用中。异议人依据与岭澜酒店签订的委托管理协议，瑞龙公司也向异议人交付了南戴河中国红色公寓，且异议人已经实际管理公寓多年，并将公寓经营收入用于支付业主的水电费、维修维护费、物业服务管理等各项费用，保证了酒店的正常使用状态。近日得知，沈广楼与瑞龙地产、李俊岐、张庆波的借款合同纠纷一案，瑞龙地产、李俊岐、张庆波均无能力履行，沈广楼申请强制执行，贵院于2019年12月26日下发的（2017）冀0391执177号执行裁定将南戴河中国红色公寓一层（大厅和餐厅）及负一层（车位和设备机房）不动产经拍卖流拍后抵偿给沈广楼，异议人认为该裁定违反了物权法，侵犯了异议人的合法权益，特向贵院提出异议，具体事实和理由：该裁定违法。1、依据物权法规定，查封拍卖的一层大厅在销售许可范围，属于整个公寓公共区域公摊面积，属于业主共同所有，一层餐厅属于公寓配套设施，并不在瑞龙地产销售许可范围。该项拍卖也涉嫌违反物权法第六章相关规定。该主张可以在房屋规划中证实和销售许可证销售范围证实。2、依据物权法第70条规定，查封拍卖地下负一层属于公寓人防工程和机房，同样不属于瑞龙地产。整个裁定查封拍卖一层大厅、一层餐厅、地下负、地下负**属于公寓人防工程和机房均不在瑞龙地产的销售范围得不动产登记证书和单独所有权，裁定书不但侵犯了购买公寓业主的所有权，还存在违反房屋规划和无权拍卖人防工程、业主共同使用的机房多项权利。未依据《最高人民法院关于查封的规定》通知异议人、管理人物业公司和其他已经取得房屋产权手续的业主。异议人与岭澜酒店公司之间委托管理协议已经履行至今，异议人前期投入了大笔资金对公寓进行添附，没有收回投资，对涉案裁定查封拍卖标的物享有合法权利。依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条规定提出异议，请求中止（2017）冀0391执177号之三执行裁定的执行，请求依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定、《最高人民法院关于查封的规定》第十条规定进行审查，维护异议人的合法权益。 本院经审查查明，原告沈广楼与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司、李俊岐、张庆波民间借贷纠纷一案，秦皇岛市中级人民法院于2015年3月4日作出（2013）秦民初字第89号民事判决，秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司不服上诉至河北省高级人民法院，河北省高级人民法院于2015年11月3日作出（2015）冀民一终字第419号民事判决，撤销秦皇岛市中级人民法院（2013）秦民初字第89号民事判决，秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还沈广楼借款6728196.8万元，并自2011年12月24日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息，李俊岐、张庆波承担连带清偿责任。判决生效后，秦皇岛市中级人民法院于2016年3月24日立案执行，于2017年2月13日作出裁定，指定秦皇岛经济技术开发区人民法院执行，执行案号为（2017）冀0391执177号。秦皇岛市中级人民法院在审理该案件过程中，于2013年7月17日作出（2013）秦民初字第89号民事裁定，依据该裁定于2013年7月26日预查封了秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司开发的岭澜国际公寓一层及负一层房产。本院在执行过程中，于2018年5月22日作出（2017）冀0391执177号之二执行裁定，拍卖被执行人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司所有的坐落于秦皇岛南戴河岭澜国际公寓一层及负一层房屋及相应土地使用权，因拍卖流拍，本院于2019年12月26日作出（2017）冀0391执177号之三执行裁定，将被执行人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司所有的坐落于秦皇岛南戴河岭澜国际公寓一层及负一层不动产以流拍价15681939.2元交付申请执行人沈广楼抵偿债务，上述不动产所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。异议人提交2015年11月6日与秦皇岛岭澜酒店管理有限公司签订的《委托管理协议》，约定秦皇岛岭澜酒店管理有限公司将位于秦皇岛市抚宁县委托异议人管理，该协议到期后，于2018年4月6日又续签了协议。 另查明，本院拍卖的坐落于秦皇岛南戴河岭澜国际公寓一层及负一层不动产系被执行人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司开发建设，根据抚宁县建设房产测绘有限公司出具的房屋面积测绘报告，该栋楼房各部位所在楼层及建筑面积情况是：地下停：地下停车场在负**积3284.04平方米；公寓在2至16层、建筑面积21764.44平方米；其它位于一层、建筑面积789.65平方米；物业位于一层、建筑面积181.35平方米。2020年9月11日秦皇岛市抚宁区人民防空办公室出具证明，证实红色公寓项目人防工程于2010年12月10日批准易地建设。2020年9月25日秦皇岛市自然资源和规划局北戴河新区分局出具说明一份：“经核实，中国红色公寓项目（南戴河岭澜国际公寓）一层房屋使用功能为小区公共配套。依据《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，我局无法为其办理独立产权”。本院拍卖的秦皇岛南戴河岭澜国际公寓一层及负一层房地产范围是：负一层的地下停车场、建筑面积为3284.04平方米以及一层的其它部分建筑面积为789.65平方米。 本院认为，根据秦皇岛市自然资源和规划局北戴河新区分局出具的说明，本院拍卖的秦皇岛南戴河岭澜国际公寓一层部分建筑面积为789.65平方米的房屋使用功能为小区公共配套，故该部分房产不属于被执行人秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司的财产，本院不应拍卖，应中止对该部分房产的执行。本院拍卖的秦皇岛南戴河岭澜国际公寓负一层建筑面积为3284.04平方米的地下停车场，根据秦皇岛市抚宁区人民防空办公室出具的证明，该项目的人防工程已经批准易地建设，本院执行的负一层的房产不属于人防工程，异议人以此为由对该部分房产提出的中止执行的异议不能成立，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下： 中止对秦皇岛南戴河岭澜国际公寓一层部分建筑面积为789.65平方米不动产的执行。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  孟凡江 人民陪审员  吴 娟 人民陪审员  刘贺** 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  杨 阳