贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终5896号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建民，男，1971年04月08日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州一桓物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路嘉信华庭********。法定代表人：马凤英，职务：经理。委托诉讼代理人：王越，女，该公司员工。原审第三人：龙潭春天小区业主委员会，，住所地贵州省贵阳市观山湖区黔灵山路**龙潭春天小区负责人：杨剑，职务：主任。上诉人张建民因与被上诉人贵州一桓物业管理有限责任公司（以下简称一桓物业公司）及原审第三人龙潭春天小区业主委员会（以下简称龙潭春天业委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建民上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人愿以1.1元/平米/月的标准缴纳物业费，只是不同意缴纳上调的0.3元/平米/月物业费，因此，一审认定上诉人拒缴物业费与本案事实不符，且一审以2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目星际作为管理水平的参考与事实不符，上诉人一审已提交证据证实。二、一审严重违反法定程序，一审被上诉人并未提交第三人制作的《征求意见书》，而一审以《征求意见书》为主要证据作出判决，即支持被上诉人物业费收费标准由每月1.1元/平米/月上调为1.4元/平米/月，且在判决过程中第三人也从未到庭。三、一审适法律错误，龙潭春天小区业主有300多住户，一审提交的《业主意见表》可以证明已超过2/3的业主签名不同意上调物管费，一审未根据《物权法》第七十六条、第七十八条和《合同法》第六十四条审理错误，一审被上诉人向法庭提交的由第三人制定上调物业费的《公告》、《通告》和《关于一桓物业管理有限公司龙潭春天物业管理处账目查询的报告》三份证据系复印件，且都是原告与第三人的自证行为,且未能提供相应的原始证据予以佐证，一审未根据《民事诉讼法》第六十八条进行判决错误，物业委托管理合同第六章（十）条违反物权法第三十五条规定，一审依据该条作出判决错误，一审认定小区物业管理方面存在不足，但未根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进行判决错误，被上诉人已经明显存在违反物权法第三十二条规定，一审仅以存在着问题淡化被上诉人违法的事实错误，一审认为“上诉人提供的车辆刮擦的照片不足以证明侵权行为发生在小区停车场，上诉人车辆停放处及小区门口均有监控，但这些监控在被上诉人处，上诉人无法获得，一审未根据《最高人民法院关于修改的决定》第四十七条、第四十八条进行事实认定错误，一审法院认为物业公司存在代业主进行管理的事实，但无法查明接受或分配收益的具体内容，且对于共益事项及返还共有区域经营所得收益，本案亦存在权利主体是否适格等问题，不宜在本案中处理”，一审未根据《贵州省物业管理条例》第八十五条进行判决错误。一桓物业公司辩称：一、被上诉人并非擅自提高物业管理费，上诉人要求按原缴费标准缴纳物业管理费没有事实及法律依据，被上诉人上调物管费是经过与龙潭春天业委会协商后达成一致意见，而业委会的决定，亦是通过《公告》、《征求意见表》等民主形式，少数服从多数形成的统一意见，故上调物管费完全符合《物业管理条例》第12条之规定，上诉人作为小区业主，应当服从业主大会及业委会的决定，缴纳物业管理费，上诉人所称一审提交的《公告》等系复印件不是事实，一审是提供了相应的原件予以质证，同时，本案所有证据已经（2017）黔0115民初363号、（2019）黔01民终3050号等生效案件认定，亦能证明对上调物业费一事在小区进行公告，通知全体业主的事实。二、一审判决并未违反法定程序。首先，第三人无故不到庭，一审依法缺席审理不违反法律规定。其次，上诉人适用《民事诉讼法》第178、179条系选民资格特别程序所适用的法律，本案系物业合同纠纷，属不同法律关系。三、一审在认定事实和适用法律上并无不当，应予维持。首先，被上诉人提交的《业主意见表》不具备证据三性，该份证据部分业主签字系同一人所签，且部分签署不同意涨价的业主事实上已根据调整后的物管费标准，按时交纳物管费，并不能因此证明调整物管费违法。其次，小区更换门禁卡系为提高小区安保措施而统一更换的，至于上诉人报警称被上诉人不给其办理门禁卡钥匙一事，系项目经理个人行为，且该经理现已被公司开除处理，项目经理的行为虽然欠妥，但也与业主的一些无礼行为有关，且该事件是偶发事件，被上诉人并未通过门禁卡限制业主。龙潭春天业委会未到庭述称，亦未提交书面陈述意见。一桓物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付物业管理费8,496.00元，并从2019年9月3日起按月利率2％承担逾期付款的违约金直至被告清偿拖欠的物业管理费为止；2．案件受理费由被告承担。张建民向一审法院反诉请求：1．判决被反诉人每月将收取的小区公共费用抵扣反诉人每月应交纳的物业费，抵扣金额为0.30元/㎡/月；2．反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：贵州一桓物业管理有限责任公司成立于2002年06月14日，注册资金为二千万元整，营业期限从2012年05月14日至长期。该物业服务企业为多个住宅小区和单位办公楼等提供物业管理服务。2015年07月01日，龙潭春天业委会与一桓物业公司签订《物业委托管理合同》约定由一桓物业公司为龙潭春天小区提供物业服务并收取每月1.10元/平方米的物业服务费用。《合同》第十一章第三十六条约定合同期限暂定三年（即2015年07月01日至2018年06月30日止），合同一年一签。之后，一桓物业公司即进入龙潭春天小区提供物业管理服务。2016年02月29日，龙潭春天业委会对拟调整物业管理价格一事制作征求意见的《公告》粘贴于小区公示栏。3月18日，龙潭春天业委会又就一桓物业公司要求增长物管费一事向580户业主发出《征求意见书》征求业主意见，后回收该意见书，同意上涨物业费的超过三分之二。2016年04月15日龙潭春天业委会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局，对龙潭春天小区首次上调物业综合服务费作情况说明。4月19日，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名制作《通告》，确定自2016年07月01日起物业费从每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米，并将《通告》粘贴于小区公示栏处向小区业主进行公示。2016年07月01日，一桓物业公司与龙潭春天业主委员会重新签订《物业委托管理合同》约定由一桓物业公司继续为龙潭春天小区提供物业管理服务并收取每月1.40元/平方米的物业服务费用。合同续签后，567户业主相继缴纳了2016年下半年物业服务费用。被告（反诉原告）系龙潭春天小区7栋2单元16楼1号房屋的业主，房屋面积为159.69㎡。2016年07月01日后未再缴纳物业服务费。另查明，2012年3月至2013年1月，龙潭春天小区业主完成筹建业主委员会工作。2015年06月08日，观山湖区住房和城乡建设局发出观住建通字［2015］31号文件，同意贵阳市龙潭春天业委会备案。2016年12月贵阳市住房和城乡建设局评定一桓物业龙潭春天小区为贵阳市2016年度物业服务管理市级示范项目，2016年3月贵阳市社会治安综合治理委员会评定其为五星级平安居住小区。2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级。再查明，龙潭春天小区电梯轿厢内设置有广告，共有区域存在经营性收益。龙潭春天小区业主委员会（甲方）与一桓物业公司（乙方）在《物业委托管理合同》第十二条第四项中约定“甲方同意授权乙方对电梯轿厢内左、右、正前方共三块同一规格尺寸的广告进行经营，并由甲乙双方对上述经营产生的收益分配进行协商。协商的内容另行签订相关协议（合同）”，第十三条还规定“本物业服务管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部分等，统一委托乙方经营，其收入甲乙双方按2：8比例分成”。一审法院认为，本案争议的焦点为：1．一桓物业公司上调物业服务费是否成立、合法的问题；2．一桓物业公司提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到张建民拒缴物业费的条件；3．住宅小区公共区域经营收益权归属及能否折抵物业费的问题。关于一桓物业公司上调物业服务费是否成立、合法的问题。一审法院认为，一桓物业公司系经贵阳市工商行政管理局依法注册成立的有限责任公司，注册资金二千万，自其成立以来已为多个住宅小区和办公楼等提供物业服务。龙潭春天业委会系龙潭春天小区业主推选产生，且已向贵阳市观山湖区住房和城乡建设局报请备案登记。2015年07月01日，龙潭春天业委会与一桓物业公司签订《物业委托管理合同》委托一桓物业公司为龙潭春天小区提供物业服务，还对其他合同事项进行了约定。《物业委托管理合同》系一桓物业公司与龙潭春天业委会的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性及效力性规定，合法、有效。龙潭春天业委会是业主大会的意思执行机构，业委会的决定，对业主具有约束力。《物业委托管理合同》的当事人一桓物业公司上调物业服务费应建立在双方协商的基础上，否则任何一方不得擅自变更合同的内容。一桓物业公司以物业成本提升，物业合同约定的收费标准不足以覆盖物业服务企业的成本，其可以与业主大会或者业主委员会协商对合同的收费标准进行变更或者订立新的物业服务合同。本案中，一桓物业公司在上涨物业费前与龙潭春天业主委员会核对账目计算盈亏。业主委员会对拟上调物业费事项在小区进行了公示公告，还制作了《征求意见书》征求业主意见，在其回收的《征求意见书》中绝大多数业主是同意将物业服务费的收费标准由每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米。此后，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局明确双方经磋商一致同意自2016年07月01日其将服务费上调至每月1.40元每平方米。在物业费上调后，已有567户按照1.40元/平方米的标准缴纳了2016年下半年的物业服务费。而被告提出的证据并不足以推翻该事实，故对于被告提出的物业管理服务费不应上涨的理由不予支持。关于一桓物业公司提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到被告（反诉原告）张建民拒缴物业费的条件。一方面，现有证据仅能证明一桓物业公司在物业服务过程中存在不足和不合理，一桓物业公司确需在以后的物业服务中予以改进和完善，若被告认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。另一方面，在2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级，也作为其物业管理服务水平的一个参考。此外，原告亦存在着以升级门禁系统变向制约未交纳物业服务费的业主等问题，双方对合同履行存在争议，故对原告主张违约金的诉请亦不予以支持。对于其中2016年7月至8月的物业费，按《龙潭春天小区物业委托管理合同》的约定应在每月20日前履行交纳义务（亦可按季度、年度预交），故对于2016年7月至8月的物业管理费被告提出已过诉讼时效抗辩事由成立，该部分主张不予保护。关于住宅小区公共区域经营收益权归属及能否折抵物业费的问题。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，电梯轿厢等区域应属共有区域，产生的经营性收益亦应当由全体业主享有共有权并进行共同管理。本案所涉的物业服务合同及附件2中，业主委员会确有授权物业公司对共有区域进行经营，但对电梯轿厢的经营收益的分配另行协商签订协议，其余共有部分经营项目，明确约定业主委员会与物业公司按2：8比例分成。现有证据能够证明物业服务公司存在代业主进行管理的事实，但无法查明接受或分配收益的具体内容，且对于共益事项及返还共有区域经营所得收益，本案亦存在权利主体是否适格等问题，不宜在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例（2018修订）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张建民于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司物业服务费8,048.38元；二、驳回原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张建民的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元、反诉费25.00元，合计50.00元，由原告（反诉被告）贵州一桓物业管理有限责任公司负担5.00元，由被告（反诉原告）张建民负担45.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中上诉人提交了如下证据：第一组证据：2016年龙潭春天小区财务收支公示表一份，拟证明一审判决书第七页有五百多户缴纳物业费，该份证据证明与实际缴纳住户不一致，实际只有四百多户。一桓物业公司经质证认为这个是刚签订的时候数据，五百户是审判时候的数据，是有时间段的。第二组证据：换届选举的2016年的公告一份，拟证明一审判决书第六页陈述是限定三年，实际是换届之前是签订合同的，选举用业委会之前签订合同的。一桓物业公司经质证认为与本案无关。经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，龙潭春天业委会于2015年7月1日与一桓物业公司签订的《物业委托管理合同》对业主具有约束力。合同履行过程中，一桓物业公司以物业成本提升，物业合同约定的收费标准不足以覆盖物业服务企业的成本为由，提出上调物业费标准，其可以与业主大会或者业主委员会协商对合同的收费标准进行变更或者订立新的物业服务合同。在协商过程中，一桓物业公司在上涨物业费前与龙潭春天业主委员会核对账目计算盈亏。业主委员会对拟上调物业费事项在小区进行了公示公告，还制作了《征求意见书》征求业主意见，在其回收的《征求意见书》中绝大多数业主是同意将物业服务费的收费标准由每月1.10元/平方米上调至每月1.40元/平方米。此后，龙潭春天业主委员会与一桓物业公司联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局明确双方经磋商一致同意自2016年7月1日起将服务费上调至每月1.40元每平方米，并重新与一桓物业公司签订《物业委托管理合同》。在物业费上调后，已有567户按照1.40元/平方米的标准缴纳了2016年下半年的物业服务费。从以上事实可以看出，龙潭春天业委会同意上调物业费前进行了公示公告并征求了业主意见等程序，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的规定，龙潭春天业委会与一桓物业公司于2016年7月1日重新签订的《物业委托管理合同》对小区业主具有约束力，上诉人应当按照该合同约定履行缴纳物业服务费的义务。若一桓物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。因此，一审判决张建民支付相应期间的物业服务费并无不当，本院予以维持。至于住宅小区公共区域经营收益权归属及能否折抵物业费的问题。因该公共区域的费用如何分担及分配，业主委员会与一桓物业公司已经进行了约定。如张建民认为该收益应当抵扣物业服务费，其可向业主大会或者业委会提出，且该行为系另一法律关系，张建民可另行主张。一审不在本案中处理并无不当，本院对此予以维持。综上所述，张建民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张建民负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十月三十日书记员 曹 艳