安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7185号 上诉人（原审被告）：魏雯，女，1991年5月19日出生,汉族，住安徽省巢湖市巢湖路市。 委托诉讼代理人：郭俊斌，安徽天辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省邻加医康复大药房连锁有限公司,住所安徽省合肥市巢湖市向阳南路与旗山路交叉处巢湖市佳龙食品有限公司**厂房**。 法定代表人:刘道鑫,董事长。 委托诉讼代理人：汪伦，安徽蒋平华律师事务所律师。 上诉人魏雯因与被上诉人安徽省邻加医康复大药房连锁有限公司（以下简称邻加医公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181民初2742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 魏雯上诉请求：改判魏雯与邻加医公司继续履行《房屋租赁合同》。事实与理由:一、一审判决遗漏当事人。案涉房屋系属魏雯、舒某、王雨三人所有，租赁合同虽然以魏雯名义签订，但本案判决结果与另外两人有利害关系，一审法院应当列其他两人为被告。二、一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》没有事实与法律依据。魏雯签订合同时系得到其他两人的授权，邻加医公司也加盖了公章，这是双方真实意思表示，邻加医公司也预交了50000元。在续租协议签订后，邻加医公司于2020年1月8日将其中的部分房屋转租给了刘亚娟，并收取了转租租金，说明邻加医公司认可转租协议是合法有效的。一审认定邻加医公司与王某签订续租协议时魏雯知情是错误的。 邻加医公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回魏雯上诉请求，维持原判。 邻加医公司向一审法院起诉请求：1.依法解除邻加医公司、魏雯双方的《房屋租赁合同》;2.依法判令魏雯立即向邻加医公司退还房屋定金50000元及利息(以5万元为基数,按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算,自2020年1月1日计算实际给付之日);3.依法判令魏雯立即向邻加医公司退还房屋预付款50000元及利息(以5万元为基数,按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算,自2020年1月1日计算实际给付之日);4.依法判令魏雯立即向邻加医公司给付房屋修理费15020元;5.判令本案的诉讼费用全部由魏雯承担。 一审法院认定事实：2014年10月31日,邻加医公司、魏雯双方签订《房屋租赁合同》,约定由魏雯代表其他二位房主共同将分属于三户的位于健康东路与向阳路交叉的七间约350平方门面租给邻加医公司,租赁期为五年,即从2014年10月31日至2019年10月31日止;租金每年37万元;邻加医公司当日向魏雯给付50000元保证金。在合同履行期间内,邻加医公司按期支付房租费。2019年9月,邻加医公司、魏雯一直在协商续租房屋。2019年9月27日,双方协商租金为每年40万元,邻加医公司也按照约定预先50000元房租费。9月29日,邻加医公司与魏雯签字确认在原《房屋租赁合同》基础上补充续租条款，双方约定“合同续租事宜即在本合同的及出生，经甲乙双方协商商定租赁期限为伍年（2019年12月31日-2014年12月31日），年租金为人民币肆拾万元整（￥400000元）”。违约方支付对方违约金十万元整，造成损失的应予赔偿；每年房租须于9月1日之前给付甲方。（一次性付清）。后邻加医公司预交租赁费50000元。另查明，邻加医公司首次租赁时缴纳保证金5万元，续租时预付租金5万元。《房屋租赁合同》中载明其中一位业主王某已经和邻加医公司另行签订租赁合同，并履行。再查明，邻加医公司租赁房屋时同意对于包括魏雯在内的三房东的隔墙于租赁期满时负责砌筑，恢复原状。 一审法院认为，邻加医公司与魏雯签订《房屋租赁合同》及其续租合同条款系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同有效，双方应当全面自觉履行。现因涉案房屋王某户已经与邻加医公司签订房屋租赁合同并履行，且邻加医公司明确表示不再履行《房屋租赁合同》，魏雯对于王某户单独出租知晓并认可，故由于双方原因已经导致《房屋租赁合同》及其续租条款无法实际履行，故邻加医公司请求确认解除合同一审法院予以支持。邻加医公司、魏雯约定停止租赁后，恢复房屋隔墙，故邻加医公司诉请隔墙费用，一审法院不予支持。魏雯辩称隔墙没有按照实际丈量面积进行隔断，魏雯没有举证证明，另一审法院认为魏雯如果认为邻加医公司隔断致其房屋面积受损，其可以另案起诉主张，故一审法院于本案不予处理。邻加医公司诉请退还保证金和预交的房屋租金，一审法院认为原合同到期后，涉案租赁合同及其续租条款一直未完全履行，现双方均未提供房屋面积证明，一审法院无法查清合同实际履行情况，从而对于魏雯应得租金金额作出裁判，故一审法院认为邻加医公司、魏雯关于合同履行及保证金退还、租金结算可另案诉讼或调解解决。综上，一审法院对于邻加医公司诉请确认解除合同予以支持，对于其他诉请予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认邻加医公司与魏雯《房屋租赁合同》及其续租协议于2020年6月8日解除。二、驳回邻加医公司其他诉讼请求。案件受理费2600元，适用简易程序减半收取1300元由邻加医公司承担1000元，魏雯承担300元。 二审期间，魏雯申请证人舒某出庭作证，舒某称其是房主之一，一审没有通知舒某。2014年案涉三间房屋整体出租给邻加医公司，三人委托魏雯签订租赁合同。2019年9月《房屋租赁合同》到期，三人还是继续委托魏雯办理续租，魏雯称其已经续租了，邻加医公司给了50000元定金。一直到诉讼舒某才知道有纠纷，事情都是魏雯在处理。魏雯质证称，证人证言属实，可以证明舒某系案涉租赁房屋房主之一，一审法院应追加其为被告。签订续租合同时，魏雯得到另外两人的授权。邻加医公司质证称，对真实性有异议，与一审证人王某的证言矛盾。证人称重新签订合同不属实，只是加了一个条款。王某办公室地点不属实，办公室在东方国际15层，不是在东方新世界，可以证明舒某并未到王某办公室商谈续租情况，也不能达到证明目的。 魏雯向法庭提交了以下证据，证据一，房产证，证明案涉房屋有三个产权人，分别是魏雯、舒某和王雨，2014年舒某和王雨授权魏雯处理房屋租赁事宜。证据二，收条（2020.1.8刘亚娟付给邻加医公司40000元），证明邻加医公司在2019.9.29虚构合同，将部分案涉房屋转租给刘亚娟并收取房租预付款40000元。邻加医公司质证认为，对证据一真实性无异议，授权委托的时间是2014年，但没有看到2019.9.29的授权。对证据二真实性没有异议，收条备注如果原房东不出租给刘亚娟，则预付款退还给刘亚娟，恰能证明该房屋仍由舒某所有，邻加医公司收取房租预付款是无因管理。 双方当事人对一审判决认定的均无异议的事实，本院依法予以确认。 本院认为，关于一审程序是否遗漏当事人。邻加医公司与魏雯签订的《房屋租赁合同》首部明确列明出租方为魏雯，且《房屋租赁合同》第六条明确约定魏雯作为王雨、舒某的全权代表，具全权代表权，合同并不直接约束王雨与舒某，故王雨与舒某并非本必须加入本案诉讼当事人，魏雯以此主张一审程序违法，无法律依据，本院不予支持。 关于合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。魏雯与和邻加医公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效并已实际履行。在履行中，邻加医公司以其行为明确表示不再继续履行合同，以诉讼的方式解除双方签订的合同，魏雯仍坚持双方继续履行合同，不同意解除合同。现双方一直处于诉讼状态，邻加医公司已自行搬离租赁的房屋，且案涉《房屋租赁合同》所涉部分房屋已由房主出租给邻加医公司，故魏雯与邻加医公司双方自愿履行合同的基础已不存在，合同的目的已无法实现，强行履行合同已存在实际困难，应通过判决予以解除合同，一审法院认为《房屋租赁合同》及续租条款客观上无法实际履行并指引邻加医公司、魏雯可另循法律途径解决保证金退还、租金结算等问题，并无不当，本院予以维持。 综上，魏雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由魏雯负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  马枫蔷 审判员  王 莉 二〇二〇年十月二十三日 法官助理陈思 书记员陈晓妹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。