江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0921民初1474号 原告：奉新鹏安物业管理有限公司，住所：江西省宜春市奉新县碧水天河小区。统一社会信用代码：913609215662502604。 法定代表人：余克鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：符小串，女，1998年10月8日出生，汉族，九江市修水县人，该公司法务，住江西省九江市修水县。（特别授权） 被告：周振海，男，1965年10月20日出生，汉族，奉新县人，住奉新县。 委托诉讼代理人：周雲雲（系被告周振海女儿），女，1995年3月11日出生，汉族，奉新县人，住奉新县。（特别授权） 原告奉新县鹏安物业管理有限公司（以下简称原告）与被告周振海（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人符小串、被告及其委托诉讼代理人周雲雲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即支付锦绣江南小区36-3-602室的物业管理服务费3188.88元，违约金956.66元，共计4145.54元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为锦绣江南小区36-3-602室的业主。被告的房屋建筑面积为124.78平方米，储藏室面积为7.45平方米。原告和被告于2015年2月16日签订了锦绣江南前期物业管理服务协议，约定原告为该小区提供物业服务，被告房屋所在楼栋的物业管理服务费标准为每月每平方米0.68米，储藏室的物业管理服务费标准为每月每平方米0.5元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2017年1月1日起停止缴纳物业管理服务费，截止2019年12月31日，欠费36个月，每月金额88.58元。据此，被告欠缴物业管理服务费共计3188.88元。同时，按照约定被告违反协议，不按合同约定的收费标准交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，还应当自逾期之日起按逾期金额每日千分之三交纳违约金，被告拖欠物业管理服务费的行为侵害了原告合法权益，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金956.66元。综上，合计4145.54元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告拖欠物业管理服务费的行为严重影响了原告正常的管理服务工作。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告辩称：1、所谓拖欠物业费的主要原因是由于我方购买的41栋9号储藏室从2017年开始漏水，物业一直没有解决。我方没有主观拖欠物业费的意愿，我们于2016年7月15日有缴纳过一年的物业费，一个好的物业对小区的管理和维护至关重要，但原告没有尽到该有的义务，只收钱不办事，甚至忽悠业主先缴纳物业费，导致很多业主对他们的服务和态度非常不满。经常引起业主跟他们的冲突，吵架解决问题已成为常态。2、漏水问题非常严重导致我们储藏室处于闲置状态。外面下大雨里面下小雨。我们2017年3月15日开始报修，后面也有多次催促物业维修和登记，在物业有详细的报修记录，物业当初答应会帮忙维修让我们把储藏室钥匙放他们那，一直到现在漏水问题都没有解决，有拍照作证。储藏室总共花费34643元购买，总面积7.45平方（有购买合同和收据作证）。由于漏水导致处于闲置，本来是用来存放电动车以便充电和存放其他东西，因漏水严重，如果在里面充电存在重大安全隐患，导致现在一直闲置，损失巨大。我多次跟物业沟通，他们说不属于他们的责任，他们没有能力维修好，以储藏室以后不交物业费来忽悠。并且有时把责任推卸给开发商，自己都说反正开发商都自身难保就那样了，让我们自认倒霉。并且有意拖延到所谓保修期满再来起诉我们。开发商江西飞翔房地产开发有限公司及开发商股东自身面临多达79次裁决书，6次失信被执行，40次限制高消费，大多都是开发商败诉但没有履行能力。这导致有时物业无法解决问题时无法找到开发商申诉或维权。3、经我们查明，储藏室漏水的主要原因在于上面的绿化草坪，只要草坪藏有水都会渗漏下来，特别现在储藏室顶部出现开裂。绿化带属于物业管理的公共场所，并且储藏室有收取0.5元/月/平方米的物业费，物业却没有尽到自己应尽的义务。根据双方的物业管理服务协议第1条甲方的权利义务第1项，物业公司有义务对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务和管理。在物业没有尽到维修义务的情况下，业主有权依据《合同法》第66条主张同时履行抗辩权。《合同法》第66条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。由于物业公司一直没有履行修理储藏室漏水问题的义务，所以业主有权拒绝支付物业费。我方从未收到原告所谓的证据四书面催缴记录。4、抗辩的同时，我方有如下建议解决这个纠纷，如果原告无法解决漏水问题，我方自己请外面专业维修师傅来维修，具体的费用由物业承担，建议从拖欠的物业费中减扣。多退少补。另外，原告在服务中有明显的过错，我方不支付违约金。最后就是因为漏水导致储藏室一直处于闲置，我方损失巨大，索赔1000元/年，共3年3000元（经释明后确认不提起反诉）。以上抗辩和解决方案希望法院采纳并做出公正裁决。 本院经审理认定事实如下：被告系锦绣江南住宅小区36幢3单元602室的业主。其住宅面积124.78平方米，储藏室面积7.45平方米。锦绣江南住宅小区由江西飞翔房地产开发有限公司开发，土建工程由浙江国光建筑工程有限公司承建。被告周振海购买该住宅后，江西飞翔房地产开发有限公司、浙江国光建筑工程有限公司共同向被告周振海出具了商品住宅质量保修卡。保修卡载明：保修起算期自2014年12月30日起算。本住宅在合理使用寿命年限内由开发公司承担地基基础和主体结构的保修。国家法定的合理使用寿命为50年。在住户正常使用情况下，部件进行保修：1、房面防水工程，保修期五年；2、墙体裂缝、厨房、卫生间、洗脸室和地下室地面泛水，倒坡积水、管道渗漏均保修五年……2015年2月16日，原告作为甲方与被告作为乙方签订锦绣江南前期物业管理服务协议一份，双方于协议中约定，甲方的权利和义务：1、对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公正秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。……6、根据本协议向乙方收取物业管理费用。……乙方交纳费用时间：物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收，业主应在办理入伙之时一次性交清半年（或一年）的物业服务费用，以后每半年收取一次，具体交款时间以甲方的书面公告为准。多层住宅按建筑面积0.68元/月/平方米，储物间按建筑面积0.5元/月/平方米，商业用房按建筑面积0.8元/月/平方米。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费，乙方有权要求甲方清退多收费用，并从发生之日起按发生金额计算，支付每天的存款利息及每天千分之三的违约金。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，应从逾期之日起按应缴费用每天千分之三的标准向乙方（此处应为笔误）支付违约金。长期不缴纳物业管理之业主，物业管理公司有权按有关在规定向业主追究法律责任……被告周振海于2016年7月15日交纳了2016年度的物业管理费。2017年7月，被告周振海向原告反映其储藏室存在漏水问题，要求原告予以维修。原告经勘查后认为，漏水过于严重，属于房屋质量问题，不属于物业公司的维修范围，被告因此拒交物业管理费，拖欠2017年1月1日起的物业管理费至今未予以交纳。 本院认为：原、被告签订《锦绣江南前期物业管理服务协议》，就物业服务的范围、物业服务费用的收费标准及缴纳方式等进行了约定，合同所约定的权利、义务内容系双方真实意思表示且不违反国家法律规定，该合同自订立时起发生法律效力。被告以储藏室存在漏水问题而原告拒绝维修为由拒缴物业管理费，因储藏室在保修期内的维修义务由开发公司及建设公司负担，保修期满后由物业公司进行合理收费的有偿服务，故此，无论在保修期内还是保修期外，原告对储藏室均不具有无偿维修义务，故对被告的抗辩意见不予以采纳。被告拖欠原告物业管理费应予支付并应按合同约定给付违约金。被告拖欠原告物业管理费为（124.78×0.68+7.45×0.5）×3=3188.71元，原、被告约定迟延交付物业管理费的按每日千分之三的标准支付违约金，折合月利率9%，该约定违反国家法律规定上限，违约金调整为按月利率1%计算，经分段综合计算，截止于起诉日，即2020年8月19日，违约金为938.90元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告周振海应于本判决生效后十日内向原告奉新鹏安物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费3188.71元并给付违约金938.90元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周振海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费25元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期未缴纳，按自动撤回上诉处理）。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审 判 员 陈刚毅 二〇二〇年十月二十八日 代书记员 刘海淋