西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18222号原告：张陆佳，男，汉族，1991年11月24日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：佘欧洋，陕西益图律师事务所律师。被告：西安华安置业有限公司，住所地：西安市雁塔区东。法定代表人：史增光，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王佳琳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓东，陕西丰瑞律师事务所律师。原告张陆佳与西安华安置业有限公司（以下简称华安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张陆佳的委托诉讼代理人佘欧洋，被告华安公司的委托诉讼代理人王佳琳、张晓东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告按房屋总价款*万分之一*逾期天数向原告支付逾期交房违约金（自2020年6月1日起至2020年8月31日7717.71元），并支付至实际交房日止。2、本案律师费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的西安市雁塔区XX街XX号XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款为848100元。该合同约定被告应当在2020年5月31日向原告交付商品房，被告逾期交付房屋的，按日计算向原告支付全部房屋价款万分之的违约金。原告按合同约定支付了房款，已履行合同约定的全部义务，但被告未按合同约定的交房时间向原告交付房屋。2020年5月26日，被告书面通知原告交房时间变更为2020年8月31日，原告对该书面通知内容不认可。原告认为被告应当履行契约精神，按合同约定向原告交付房屋，并承担逾期交房的违约责任。现诉至法院，望判如所请。被告华安公司辩称，1、本案不符合简易程序的适用条件，本案案件事实及双方权利义务关系存在重大争议，不符合简易程序使用条件，案情复杂，社会影响力大，不应适用简易程序进行审理。2、被告延期三个月向原告交房系因不可抗力导致，不应承担违约责任。被告开发的华安紫竹苑项目系受新冠疫情影响的导致工期延后，并非被告过错导致。根据华安紫竹苑项目施工安排，原定于2月8日复工，5月即全部完工，但因疫情影响，于3月3日才正式组织复工。为保证华安紫竹苑项目工程进度，被告积极推动项目复工，敦促总包单位不存在任何拖延、懈怠行为，不应承担不利责任。因新冠疫情导致的被告无法按照《商品房买卖合同》约定交付房屋应视为因不可抗力导致的延期履行合同，被告不应承担违约责任。3、被告充分体谅业主的收房的迫切心情，愿意减免业主10个月的物业费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月18日，原、被告签订合同登记号为Y17184561的《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX村XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋总价款848100元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告缴纳了全部购房款，但被告未能按合同约定于2020年5月31日向原告交付房屋，并向原告发送《致华安紫竹苑一、二期业主告知书》以及《关于房屋延期交付相关问题的回复》，上载明因新冠肺炎疫情影响，涉案房屋不能按期交付，并定于2020年8月31日前向延期入住的业主交付房屋，并决定在业主缴纳物业后，凭相关物业费票据，向延期入住的业主退还2021年1月至2021年6月期间的物业费，作为延期交付综合补偿向业主支付。2020年8月31日后仍不能交房的，在补偿物业费的基础上，自2020年9月1日起，按《商品房买卖合同》约定的赔付标准承担违约责任。另查，截止至庭审之日（2020年9月15日），被告华安公司尚未取得涉案房屋的房产测绘成果报告及竣工验收备案表。庭审后，被告公司于2020年9月17日向本院提交涉案房屋的《房产测绘成果报告》，并于2020年10月15日向本院提交《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工备案表载明：该工程于2020年9月25日通过竣工验收备案。同时，被告提交邮单一份，证明其于2020年8月20日，通过邮寄方式通知原告办理收房手续。本院另行组织原被告双方进行了证据交换和质证，对于上述证据，原告对于证据的真实性予以认可，但认为该证据正好证明被告逾期交房的时间为2020年5月21日至9月25日。再查，庭审中，被告提交其与施工单位及材料供应商等单位的工作联系函等证据，证明因受2020年初新冠肺炎疫情影响，属于合同约定的不可抗力，其逾期交房的行为属于合同约定的免责条件。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、房屋测绘报告、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《致华安紫竹院一、二期业主告知书》、《关于房屋延期交付相关问题的回复》、邮寄单据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，被告应按合同约定，向原告交付符合合同约定的房屋。根据合同约定，被告交房时应向原告出具的《竣工验收备案表》的实际取得时间为2020年9月25日，截止至该日，涉案房屋方才满足交付条件，距合同约定迟延116日。故可以确定，被告存在逾期交房的违约行为。但被告辩称其因受新冠疫情的不可抗力影响导致施工延期等情况，亦属于客观事实。且其提交了其与施工单位、材料供应商等单位的工作联系函，证明其违约行为与不可抗力之间存在因果关系，亦提交《致华安紫竹院一、二期业主告知书》，证明在不可抗力发生后，及时履行了告知义务。故对于受不可抗力影响期间的违约责任，应予免除。结合公平原则以及被告在答辩状中自认工程原定于2020年2月8日复工，实际于2020年3月3日正式组织复工，对于应扣除的期限，本院确定为30日。综上，被告应承担违约责任的天数计算为86天，违约金标准按合同约定房屋总价款的日万分之一计算，计为7293.66元。现依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告西安华安置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告张陆佳支付逾期交房违约金7293.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张陆佳其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告西安华安置业有限公司承担。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张蓓欣二〇二〇年十月二十二日书记员  李 丹打印：相丽华校对：张桐铭2020年月日送1