四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初2039号 原告：万冰，男，汉族，生于1972年11月22日，住四川省广元市市中区。 原告：王瑞宝，男，汉族，生于1962年5月2日，住四川省广元市利州区。 二原告共同委托诉讼代理人：陶伟，四川同渡律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：周栩如，四川同渡律师事务所律师。 被告：广元农村商业银行股份有限公司，住所四川省广元市利州区利州东路二段**，统一社会信用代码91510800MA692RBF3D。 法定代表人：伍家荣，董事长。 委托诉讼代理人：李青衡，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海峰，男，汉族，生于1971年2月2日，住，住四川省广元市利州区公司员工。 被告：四川远信房地产开发有限公司，住所广元市利州区南河办事处南京路老邻居·尊城A栋，统一社会信用代码91510802731594199M。 法定代表人：孟元宾。 被告：广元市拍卖有限公司，住，住所四川省广元市利州区东坝办事处万源新区滨河路南侧万达广场（**）**写字楼****一社会信用代码91510802MA6252862U。 法定代表人：章荣光，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛冬元，男，汉族，生于1962年12月27日，住四川省广元市利，住四川省广元市利州区 被告：广元市天恒拍卖有限公司，住所广元市东坝文，住所广元市东坝文化路91510802590489685X。 法定代表人：赵爱民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：程持，男，汉族，生于1968年8月23日，住四川省广元市利，住四川省广元市利州区div> 原告万冰、王瑞宝诉被告广元农村商业银行股份有限公司（以下简称“广元农商银行”）、四川远信房地产开发有限公司（以下简称“远信房地产”）、广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万冰、王瑞宝的委托诉讼代理人陶伟，被告广元农商银行的委托诉讼代理人李青衡、黄海峰，被告广元市拍卖有限公司的委托诉讼代理人薛冬元，被告广元市天恒拍卖有限公司的委托诉讼代理人程持到庭参加诉讼，被告远信房地产经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告万冰、王瑞宝向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将位于广元市利州区依法过户于原告（成交价190万）;2、请求判令被告将位于广元市利州区的实际成交款91.3881万元及利息（从2016年9月7日按照被告同期贷款利息月0.9%计算至付清为止）退还给原告，同时承担原告诉讼案件受理费损失1.464万元;3、本案诉讼费用及原告律师代理费14万元由被告承担。 事实与理由：2016年8月18日在被告广元市利州区农村信用合作联社委托被告广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司抵债资产拍卖会上，原告持8号牌买受了系列抵债资产，并与被告广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。2016年9月7日，原告依约支付了全部拍卖价款。 但在办理原告竞得的位于广元市利州区手续时，该房产系登记在广元市华丽房地产开发有限公司（现变更为四川远信房地产开发有限公司）名下，系该公司抵债资产。因委托人的原因，导致不能过户。原告多次催告，被告均未解决。 在原告欲取得位于广元市利州区实际房产时，发现该房产已被他人占据使用、出租多年。原告无法实际取得该房产，被告与案外人张才学经过诉讼，现人民法院生效判决已确定该处案涉房产所有权归案外人张才学，被告已无法实际交付该房产，鉴于拍卖合同目的不能实现，特请求返还该处房产成交款91.3881万元，鉴于原告在2018年5月提起诉讼，因被告的原因导致原告撤诉，诉讼案件受理费损失14640元，该损失当然应由被告承担。同时原告为维护自身合法权益，委托四川同渡律师事务所律师代理诉讼，代理费14万元，该费用也系被告违约形成，应当由被告承担。 原告认为在本案中，被告广元市利州区农村信用合作联社委托拍卖标的物存在瑕疵，被告广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司亦未对该情况向原告释明，均应承担相应的责任。 综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉诸贵院，请求判令支持。 被告广元农商银行在庭审中辩称：1、蜀门北路229号房产已被原告实际控制，在拍卖之初被告已如实告知其拍卖标的存在的瑕疵，其中最重要的是已经告知了该房产登记在广元市华丽房地产开发有限公司名下，没有进行过户，原告接受了这一瑕疵。我们愿意配合其办理过户手续，但该主要义务系四川远信房地产开发有限公司义务。2、被告农商银行同样对该标的物的状况及瑕疵进行了告知，原告是知情的。该房屋系经合法拍卖以后再经人民法院判令归案外人，被告农商银行不存在故意或者重大过失。3、关于第2项诉讼请求主张退还913881元的购房款及其利息，在整个商业街9号的房产交易过程中，被告农商银行始终处于善意的，且该房屋是依法过户在被告农商银行名下的，承担其利息等相应义务是不合理的。关于1.464万元的案件受理费损失，系原告自主权利行使后的结果，与被告无关。4、关于本案的诉讼费用由法院依法裁决。关于14万元的律师代理费用非必然产生，也无合同约定，且不合理，不应予以认可。 被告远信房地产提交书面答辩状称：本案中答辩人不应承担对应法律责任，应当依法驳回原告对答辩人的起诉。理由如下：一、答辩人不是拍卖合同相对人，根据合同相对性原则答辩人不应为拍卖双方及拍卖公司买单，故不应在拍卖纠纷中承担责任。根据原告的起诉，本案的委托人是被告一广元农村商业银行股份有限公司，买受人是原告，拍卖人是被告三广元市拍卖有限公司，答辩人在整个拍卖过程中均未参与，也全不知情，更不是拍卖程序的相对人。而根据答辩人与被告一之间于2007年4月3日签订的《抵偿协议》，也仅仅是约束答辩人与被告一，若需要过户也仅是直接过户给被告一，而不是跳跃后直接过户给原告，至少没有任何合同约定答辩人应当直接过户给原告。根据合同的相对性原则，在拍卖合同中答辩人不应担责。二、答辩人对涉案房产拍卖与否全不知情，也没有人要求答辩人配合办理产权登记，故原告诉讼的诉请和事实理由均不应由答辩人担责。原告在起诉中称其不能过户等等原因实际上均与答辩人无关，答辩人自始至终均不知道拍卖的事，整个过程答辩人全不知情，也没有人要求答辩人配合过户或要求办理过户手续，现在直接被起诉要求承担过户责任及损失赔偿责任等，实属“不告而取”的行为，加之这所有事宜本身全与答辩人无关，在整个过程中答辩人也没有过错，故答辩人不应承担责任。三、该案拍卖委托人广元农村商业银行股份有限公司未依法经营，将答辩人违规拉黑，导致答辩人失信，应当予以纠正，纠正之后，答辩人便配合过户给广元农村商业银行股份有限公司。根据答辩人与被告一之间签订的《抵偿协议》约定，答辩人有义务在被告一要求过户时配合为被告一办理过户，但直至目前为止被告一从未要求办理过户。同时被告一违法将答辩人拉黑导致答辩人的资信受损，现属于失信单位且有不良贷款未还的记录，但实际上答辩人并没有在被告一处贷款或应承担还款义务而未履行的情况，答辩人曾多次书面、口头、电话等方式要求被告一取消答辩人的不良记录和删除答辩人被拉黑的状态，均被无视。答辩人现再次借本案书面要求被告一立即解除答辩人的失信状态和被拉黑状态，之后答辩人便将涉案房产按照双方的协议直接过户给被告一，否则答辩人将拒绝过户。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人的起诉部分。 被告广元市拍卖有限公司在庭审中辩称：广元市拍卖有限公司于2016年7月20日与现广元农村商业银行股份有限公司签订了拍卖合同，我们按照合同约定于2016年7月22日在广元日报刊登了拍卖公告，8月17日在广元利州工商局进行了拍卖前的备案，2016年8月18日我们举行了拍卖会，并且完成了利州农村信用合作社委托我们拍卖的部分项目。我们认为我们公司按照与委托人的合同约定，我们完成了我们的拍卖合同大部分的标的，原告提出的3个诉讼请求，我们认为与我公司无关。 被告广元市天恒拍卖有限公司在庭审中辩称：我们和广元市拍卖有限公司一起按照国家的法定程序公开、公正、公平的进行了这次拍卖活动，我们认为我们公司在这次拍卖活动中没有任何责任。 庭审中，原告提交以下证据: 第一组：万冰、王瑞宝身份证复印件，证明原告身份信息。 第二组：广元农村商业银行股份有限公司、四川远信房地产开发有限公司、广元市拍卖公司、广元市天恒拍卖有限公司登记基本情况，证明被告身份信息。 第三组：拍卖成交确认书，证明2016年8月18日，二原告在被告广元市利州区农村信用合作联社抵债资产拍卖会上，持8号号牌以894万元买受包括案涉房产在内的8处房产，并与被告广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。 第四组：收据;广元市利州区农村信用合作联社房地产拍卖成交价格清单，证明二原告已按照《拍卖成交确认书》约定履行完毕付款义务。 第五组：拍卖标的移交协议;广房权证城字第××号房产证;广国用（2002）字第××号国有土地使用证。 证明被告广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司将为原告买受的标的相关资料移交给二原告，但案涉广元市利州区登记在广元市华丽房地产开发有限公司（现变更为四川远信房地产开发有限公司）名下。且因被告广元市利州区农村信用合作联社原因，现上述房产仍未过户给二原告。 第六组：广元市利州区（2019）川0802民初125号民事判决书;广元市中级人民法院（2019）川08民终1068号民事判决书。 证明终审判决确认张才学享有二原告买受的广元市利州区房屋的所有权，二原告已无法取得上述房产的所有权。 第七组：1、广元市利州区人民法院（2018）川0802民初2822号之一民事裁定书;2、人民法院诉讼收费专用票据（预收）。 证明2018年，二原告为维护自身权益，向广元市利州区人民法院提起诉讼，但因被告的原因撤诉，导致诉讼案件受理费损失14640元，该费用理应由被告承担。 第八组：四川同渡律师事务所（2020）同渡律代字第14号委托代理合同，证明因被告违约，现二原告为维护自身合法权益，委托四川同渡律师事务所律师代理诉讼，代理费为14万元，也应当由被告承担。 被告广元农商银行对原告所举证据质证如下： 1、第一组、第二组身份信息证据三性不持异议; 2、第三组真实性、合法性、关联性不持异议，但对其证明目的不予认可。同时，该份证据明确记载了蜀门北路229号一层营业房两证齐全，没有过户，相关瑕疵也是进行了告知; 3、第四组收据三性不持异议，价格清单三性不持异议; 4、第五组拍卖标的移交协议同样记载了案涉两处房产存在的瑕疵以及移交的资料，两处房产都有相应的资料移交;广房权证城字第××号房产证及广国用（2002）字第××号国有土地使用证三性不持异议，上面同样记载了该房屋的所有人系广元市华丽房地产开发有限公司，原告是知情这一瑕疵的。 5、第六组（2019）川0802民初125号民事判决书三性予以认可，但这份判决书在上诉至中级人民法院以后就失去了意义;（2019）川08民终1068号民事判决书三性予以认可，对其证明目的不予认可。 6、第七组（2018）川0802民初2822号之一民事裁定书真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，对其证明目的不予认可。相反，该证据证明了原告的案件受理费14640元系原告自行行使权利后应当负担的费用;与之对应的专用票据同裁定书质证意见一致。 7、第八组真实性、合法性不持异议，但关联性不予认可。该委托合同与本案无直接关系，非必然产生，其代理费用被告也没有参与、没不知情，更无合同约定被告需承担相应的代理费用。另，也没有相应的发票或者收据作为补证。 被告广元市拍卖有限公司对原告所举证据质证认为，第一组—第七组证据三性没有异议。第八组证据真实性认可，关联性不予认可。 被告广元市天恒拍卖有限公司对原告所举证据质证认为，第一组—第七组证据三性没有异议。第八组证据真实性认可，关联性不予认可。 被告广元农商银行提交以下证据：民申字民事裁定书。 原告对被告广元农商银行所举证据质证认为，三性无异议，案涉房产还是归了案外人所有，恰好能证明原告的诉请及理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下： 2016年8月18日，广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司于广元春秋国际大酒店举行广元市利州区农村信用合作联社抵债资产拍卖会。万冰、王瑞宝作为买受人持8号号牌买受了系列抵债资产，其中包括本案案涉两处房产，即原告诉请的位于广元市利州区。万冰、王瑞宝作为买受人与广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司作为拍卖人签订了《拍卖成交确认书》，内容：1、拍卖标的概况（仅列明涉案房产）。拍卖标的之3：位于广元市利州区。备注：出让期限至2051年1月2日止，两证齐全，未过户。拍卖标的之5：位于广元市利州区。备注：有房产证，无国有土地使用证。2、拍卖成交金额：人民币捌佰玖拾肆万元整（系列拍卖标的总价款）。3、买受人须在拍卖成交之日起30个工作日内向拍卖人交清全部成交价款。2016年9月7日，万冰、王瑞宝支付了拍卖价款8940000元。 根据广元市利州区农村信用合作联社制作的《房地产拍卖价格成交清单》显示，案涉拍卖标的之3位于广元市利州区的证载产权人为广元市华丽房地产有限公司（现为四川远信房地产开发有限公司），《房屋所有权证》证号为广房权证城Ｅ字第××号，《国有土地使用证》证号为广国用（2001）字第××号，成交总价为190.0552万元。案涉拍卖标的之5位于广元市利州区的证载产权人为广元市市中区建银农村信用合作社，《房屋所有权证》证号为广房权证城Ｂ字第××号，无《国有土地使用证》，成交总价为91.3881万元。 上述拍卖交易完成后，买受人之一王瑞宝与拍卖人广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司签订《拍卖标的移交协议》，协议约定：一、买受标的（仅列明涉案房产）。标的之3：位于广元市利州区。备注：出让期限至2051年1月2日止，两证齐全，未过户。标的之5：位于广元市利州区。备注：有房产证，无国有土地使用证。二、按照拍卖会《竞买协议》第九条的约定，拍卖人将拍卖标的相关资料移交给买受人，移交资料如下：1、拍卖成交确认书原件叁份；2、拍卖成交证明书原件叁份；3、广房权证城Ｂ字第××号《房屋所有权证》原件壹份；4、广房权证城字第××号《房屋所有权证》原件壹份、广国用（2007）字第××号《国有土地使用证》原件壹份；5、广房权证城Ｅ字第××号《房屋所有权证》原件壹份、广国用（2001）字第××号《国有土地使用证》原件壹份；6、广房权证城字第（2015）ＸＸＸ号《房屋所有权证》原件壹份、广国用（2015）第××号《国有土地使用证》原件壹份、广国用（2016）第××号《国有土地使用证》原件壹份；7、广房权证城Ｂ字第××号《房屋所有权证》原件壹份；8、广国用（2012）字第××号《国有土地使用证》原件壹份；9、广国用（2012）字第××号《国有土地使用证》原件壹份；10、广他项（1999）字第XX号《土地他项权利证明书》原件壹份。标的移交后由买受人所有、使用、管理。所有权益由买受人享有，义务由买受人承担。 同时查明，①2007年4月3日，广元市市中区南方农村信用合作社（现为广元农村商业银行股份有限公司）与广元市华丽房地产开发有限公司（现为四川远信房地产开发有限公司）签订了《抵偿协议》，约定：远信房地产用位于广元市市中区（现利州区）蜀门北路229号营业房共计317.48平方米抵偿远信房地产在广元农商银行的借款。本协议达成后，广元农商银行与远信房地产的上述借款即结清。本协议签订后，远信房地产将该房产及权属证书移交广元农商银行，后须办理过户，远信房地产应当协助，但办理过户的所有费用由广元农商银行承担。②2019年5月21日，案外人张才学向广元市利州区人民法院提起案外人执行异议之诉，广元市利州区人民法院作出（2019）川0802民初125号民事判决书，判决确认原告张才学对位于广元市利州区房屋享有所有权（产权证号：广权城**，建筑面积542.44平方米）。2019年9月24日，申请执行人、原审被告广元农商银行不服广元市利州区人民法院作出的（2019）川0802民初125号一审判决提起上诉，四川省广元市中级人民法院作出（2019）川08民终1068号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年7月2日，广元农商银行不服四川省广元市中级人民法院作出的（2019）川08民终1068号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2020）川民申1464号民事裁定书，裁定驳回广元农村商业银行股份有限公司的再审申请。 另查明，①2019年11月14日，原告万冰、王瑞宝起诉被告广元农村商业银行股份有限公司、广元市拍卖公司、广元市天恒拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，广元市利州区人民法院作出（2018）川0802民初2822号之一民事裁定书，裁定准许原告万冰、王瑞宝撤回起诉。案件受理费29280元，减半收取14640元，由原告万冰、王瑞宝负担。②2020年3月10日，万冰、王瑞宝与四川同渡律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定：万冰、王瑞宝委托四川同渡律师事务所指派律师担任广元农村商业银行股份有限公司、广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案万冰、王瑞宝的诉讼委托代理人，至该案件程序终结为止。本案代理费按本案标的额的5%收取代理费用，合计14万元。 庭审中，广元农商银行称愿意配合办理过户，但履行过户义务应当是由原告及远信房地产的共同义务，被告农商行仅是一个协助义务，而且被告农商行也愿意协助。远信房地产公司未出庭，但提交了书面答辩状，称其不是案涉合同的相对人不应承担案涉民事责任；且根据《抵偿协议》约定，自己有义务协助过户，被告广元农商银行一直未要求其过户，同时广元农商银行违法将其列为失信人名册，导致其资信受损，请求被告删除不良记录则其同意配合过户。 本院认为，拍卖合同是指出卖人通过公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的一种特殊买卖合同。因此，其既具有一般买卖合同的属性，但因其缔约过程采用了拍卖的方式，进而使其又具有自身所特有的属性。在本案中，万冰、王瑞宝属于竞买人和实际的买受人、广元农商银行属于委托人和实际的出卖人、广元市拍卖有限公司和广元市天恒拍卖有限公司属于受托人和拍卖人。因此，万冰、王瑞宝与广元农商银行之间属于实际的买卖合同关系，广元农商银行与广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司之间属于拍卖委托合同关系，万冰、王瑞宝与广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司之间属于拍卖合同关系，案涉拍卖合同符合《中华人民共和国拍卖法》相关规定，无违法内容，应属有效合同。酿成本案纠纷在于拍卖合同的委托人广元农商银行委托拍卖标的之3以及拍卖标的之5过户不能。 关于原告第一项诉讼请求的问题。被告广元农商银行基于与被告远信房地产于2007年4月3日签订的《抵偿协议》，将该协议中约定抵偿其借款的蜀门北路229号营业房（面积317.48平方米，案涉拍卖标的之3）委托拍卖后成交，被告广元农商银行虽然对该标的没有物权所有权，但基于上述债权合同被告广元农商银行对该标的享有处分权，被告远信房地产对该标的处分权没有进行抗辩，故原告与被告广元农商银行对该标的买卖合同关系成立并有效。被告广元农商银行应将位于广元市利州区依法过户于原告；基于诚信原则及善意取得规则，被告远信房地产应予积极配合办理过户手续，被告广元农商银行应依约定向有关机关交纳相关办理过户的费用。因被告远信房地产不是本案合同相对人，故不承担本案所涉民事责任。 关于原告第二项诉讼请求的问题。案涉拍卖标的之5即位于广元市利州区，被告广元农商在委托拍卖该标的时享有处分权，故原告与被告广元农商银行对该标的买卖合同关系应成立并有效。因该营业用房的实际占有人张才学提出执行异议之诉，经人民法院审理作出确认案外人张才学对该标的享有所有权，案外人张才学对被告广元农商银行的处分权无追认的意思表示，导致原告无法取得该拍卖标的物，被告广元农商银行应当承担违约责任，赔偿原告的相应损失，现原告请求返还拍卖成交价款91.3881万元及利息，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。 关于原告要求被告承担（2018）川0802民初2822号案件受理费1.464万元，该项费用产生系原告起诉主张权利，而后又基于自己对权利的处分撤诉而形成的，故本院不予支持。 关于原告要求被告承担律师代理费14万元，被告抗辩原告与被告之间并未约定律师费的承担，且也不属于法律规定须承担律师费的情形。但根据本案实际情况，原告因为被告的违约行为进行维权必然产生相关费用和损失，且该诉讼委托合同为至该案件程序处理终结，故本院酌情支持被告广元农商银行承担律师费7万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条之规定，缺席判决如下： 一、被告广元农村商业银行股份有限公司于本判决生效后二十日内将位于广元市利州区依法过户给原告万冰、王瑞宝。被告四川远信房地产开发有限公司协助被告广元农村商业银行股份有限公司办理过户手续，办理过户手续相关费用由被告广元农村商业银行股份有限公司负担； 二、被告广元农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告万冰、王瑞宝拍卖价款91.3881万元和支付利息（从2016年9月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 三、被告广元农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告万冰、王瑞宝律师费7万元； 四、被告四川远信房地产开发有限公司、广元市拍卖有限公司、广元市天恒拍卖有限公司不承担本案所涉民事责任； 五、驳回原告万冰、王瑞宝其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30548元，由被告广元农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  赵 伟 人民陪审员  周海英 人民陪审员  任坤秀 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  郝梦雪