山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初7339号 原告：青岛铁建物业服务有限公司，住所地胶州市胶北办事处逄家庄村村东，统一社会信用代913702810773595139。 法定代表人：赵成和，经理。 委托诉讼代理人：李先玉，女，1988年1月26日生，汉族，住胶州市，系公司员工。 委托诉讼代理人：欧阳自远，男，1990年10月15日生，汉族，住山东省巨野县，系公司员工。 被告：鹿杰，女，汉族，1975年6月30日生，住胶州市。 原告青岛铁建物业服务有限公司（以下简称铁建物业公司）与被告鹿杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁建物业公司的委托诉讼代理人李先玉及被告鹿杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业费4876.6元；2、判令被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至实际支付之日期间的违约金，暂计至2020年3月31日人民币9206.6元，与第一项合计为人民币14083.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系胶州市中央公园小区C30-3-1102户的业主，于2016年6月10日办理入住手续。截至2020年3月31日，被告应交纳2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业费4876.6元及违约金9206.6元，共计14083.2元。因被告一直未缴纳，故提起本案诉讼。 被告辩称，欠付物业费的时间和数额属实，被告要求涉案房屋的开发商取得验收资格后被告再交物业费，被告于2019年6月份就不在该小区内居住；被告购买的附房内有电缆条架约2平方米，当时物业与开发商协商答应被告以3400元抵物业费，但该费用一直没有履行，而且附房进水4次，2017年10月29日因开发商对被告楼上安装供暖管道，导致被告家里漏水；被告家里墙面有接近20处的裂缝，物业也多次去测量过，以上问题给被告造成了经济损失，也希望物业进行赔偿。对违约金的计算方式不正确，不应当缴纳违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月24日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与鹿杰（乙方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定其所购房屋坐落于中央公园小区30号楼3单元1102室，在本物业业主委员会成立前，乙方同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。该协议附件五房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中第三十八条：1、中央公园项目物业服务费的标准为：高层住宅1.5元/月/平方米（含电梯费）；多层住宅2.9元/月/平方米（按地上建筑面积收取）……第三十九条违约责任：1、业主或物业使用人违反本规约之规定，未能按时足额缴纳费用的，自从逾期之日起，每日按欠费总额的千分之三的标准向物业服务企业支付为违约金。2020年1月6日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与铁建物业公司（乙方）签定的《中央公园物业服务合同》中第二十条第二款，花园洋房住宅：1.6元/平方米/月（含电梯费）……第二十一条第三款，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车场场地维护费等费用（包括代收代缴费用）的除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用总金额的千分之三支付滞纳金。被告鹿杰自2016年6月10日起入住涉案房屋，该房屋面积83.56平方米，物业费每平米1.5元/月。被告尚欠原告自2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业费4876.6元。 对双方存在争议的事实，双方的举证及质证意见如下： 被告为证明房屋质量存在诸多问题，提交《关于本小区30#、29#楼需开发商解决的问题实施方案》复印件，被告说明，该所列的问题是小区业主集体反映的问题，答复内容是开发商的销售总监郜军所写，证明房屋存在质量问题是真实的。 原告对该证据不认可，是否真实不清楚，因为当时物业并不在场。 被告提交被告与原告工作人员的微信聊天记录一份，欲证明通过物业联系，因房屋问题与开发商协调，物业工作人员告知开发商答应赔偿3400元用于抵顶物业费。 经原告落实，以上微信告知只是赔偿意向，因被告与开发商之间就赔偿问题最终没有达成一致、办理相关手续，因此，因赔偿未到位无法抵顶物业费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告具有物业管理资质，其与开发商签订的《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。被告系中央公园小区的业主，原告作为中央公园小区的物业公司在该小区提供了物业服务，在原告已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系被告应当履行的义务。对于被告提出的关于房屋质量存在问题、房屋多次进水、漏水、不属于物业服务范畴，对于被告主张的开发商答应因附房问题赔偿被告3400元用于抵顶物业费，其未能提交有效证据证明其已与开发商达成一致赔偿意见及开发商已经将赔偿款支付给物业公司，不能作为抵扣物业费的理由，对于被告与开发商之间的纠纷可另行主张。因此，被告以以上理由抗辩拒交物业服务费，于法无据，本院不予支持。故原告主张被告拖欠自2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业费4876.6元，事实清楚，现原告要求被告支付拖欠的物业费，符合物业合同约定及法律规定，本院予以支持。 对于原告要求违约金的主张，本院认为，结合同期原告在本院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，业主反映了中央公园小区存在市政路通行、立体车位、楼道堆放杂物和停放电动车、房屋质量存在问题、垃圾清理、外来人员、消防设施损坏等问题，以上问题虽然不是原告的原因造成的，但原告作为该小区的物业服务公司，对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通，并将相关结果反馈给业主，原告或多或少的存在管理服务不尽完善、与业主沟通不够到位等情形，亦是造成业主未能及时缴纳物业费的部分原因，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。 物业管理作为一个生活中必要的服务行业，现实生活中需要物业公司与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面。若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，原告也应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告鹿杰自本判决生效之日起十日内支付原告青岛铁建物业服务有限公司自2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业费4876.6元； 二、驳回原告青岛铁建物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理152元，减半收取76元，由被告鹿杰负担26元，原告负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  管清娟 二〇二〇年十月十一日 书记员  杜 静