河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初3262号原告：安先强，男，汉族，1957年11月13日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：牛晓儒，河南昊宏律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，组织机构代码74577649-5。住所地：南阳市人民北路。法定代表人：冯居朝，任董事长职务。委托诉讼代理人：尤德广，男，汉族，1951年7月26日出生，户籍地南阳市卧龙区。系淯阳公司工作人员。代理权限为一般代理。原告安先强诉被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告安先强及其委托诉讼代理人牛晓儒、被告淯阳公司的委托诉讼代理人尤德广均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安先强向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；2．判令被告退还购房本金1,693,500元，并按照购房款的30%支付违约金；3．案件受理费由被告承担。事实与理由：2006年9月7日，被告在南阳市××区××与××路交叉口兴建“淯龙苑”小区项目。经原、被告协商，原告支付被告300,000元，约定月息1.5分，如果淯龙苑小区开盘，则该资金可以折抵购房款。2011年11月17日，淯龙苑小区开盘，经原、被告协商，原告以1,693,500元的价格购买淯龙苑小区2号楼二层B2-005、B2-003商铺，购房款于2012年8月1日支付完毕。但是被告迟迟不能交房，因为被告手续不全，至今不能办理产权登记手续，被告债权债务关系复杂，其将原告所购房产另行处置给其他人。被告违约事实清楚，原告要求解除合同，退还购房资金，赔偿违约金，被告置之不理。原告无奈之下，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告淯阳公司辩称，1．借款300,000元属实，但约定月息1.5分没有事实根据，合同没有约定。原告在诉状中认可900000是购房款，原告如果认可是购房款，那被告就不应当支付利息。2．原告主张按30%支付违约金没有法律和事实根据。原告要求被告退还购房款没有根据，被告只收取了原告两笔款项，一笔是300,000元，一笔是980,000元，故原告所说的1,693,500元不属实。原告要求退还购房款的理由不充分，原告称以1,693,500元购买的淯阳公司B2-005、B2-003商铺被告手续不全，但实际上被告五证齐全，符合办证条件。请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2006年9月7日，原告安先强出借给被告淯阳公司300,000元，双方约定借款利息为月息1.5分，前期借款利息计入后期借款本金并重新计算利息。2011年11月21日，原告安先强与被告淯阳公司达成协议，原告安先强购买被告淯阳公司开发的位于南阳市××与××路交叉口淯龙苑项目B2-005、B2-003号商铺，商铺总面积为112.9平方米，单价15,000元/㎡，总价款1,693,500元；出借给淯阳公司的300,000元自2006年9月7日至2011年11月17日的本息结算为710,344元，用于抵扣购房款。2011年11月22日，原告安先强向被告淯阳公司缴纳购房款550,000元，被告淯阳公司向原告安先强出具收款收据一份，收据中备注“商品房：B2-005B2-0032#2层”，并加盖被告淯阳公司财务印章。2012年8月1日，原告安先强向被告淯阳公司缴纳购房款430,000元，被告淯阳公司向原告安先强出具收款收据一份，收据中备注“商品房：B2-005B2-0032#2层”、“已付清”，并加盖被告淯阳公司财务印章。后被告淯阳公司一直未向原告安先强交付淯龙苑B2-005、B2-003商铺，也未为原告办理房屋产权登记手续，且案涉商铺因被告淯阳公司自身的债务问题被网签在其他案外人名下。现原告安先强诉至本院，要求解除房屋买卖合同关系，并要求被告退还购房款1,693,500元及违约金。另查明，本院于2015年4月23日受理的周平诉南阳市淯阳房地产开发有限公司采光权纠纷一案，本院作出的（2015）宛龙七民初字第201号民事判决书查明“2008年9月5日，南阳市房地产市场管理处作出宛市房预售证第2008028号商品房预售许可证，许可该项目（淯龙苑）02#、3#商住楼预售，2014年5月22日，南阳市房地产市场管理处作出宛房预售证第2014010号商品房预售许可证，许可该项目1#、4#、5#商住楼预售。”本院向被告淯阳公司工作人员核实淯龙苑项目的完工时间，被告淯阳公司的工作人员称该项目完工有三四年了，但建设资料一直在建设公司处，未交付给淯阳公司。以上事实，由原、被告庭审陈述及借款结算单、房款收据、汇款凭证等证据予以证实。以上证据已经庭审举证、质证，并记录在卷。本院予以确认。本院认为，原告安先强与被告淯阳公司达成的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原、被告之间的房屋买卖关系成立并生效。被告淯阳公司在双方达成房屋买卖关系后长达七八年的时间内，既未向原告安先强交付所购商铺，也未为其办理房产产权登记手续，被告淯阳公司长期不履行主要义务，致使原告安先强购买商铺的目的长期不能实现，严重损害了原告安先强的合法权益，故原告安先强主张解除其与被告淯阳公司的房屋买卖合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告安先强主张被告淯阳公司退还购房款1,693,500元的请求。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，要明确被告淯阳公司应当返还的购房款数额，就必须首先确定原告安先强支付的购房款数额，对于原告安先强所称的购房款中的710,344元部分，该710,344元中的300,000元是原告安先强出借给淯阳公司的借款本金，本院予以认可；该710,344元中的410,344元是300,000元借款本金经“利滚利”产生的利息（自2006年9月7日至2011年11月17日），该利息的计算标准违反最高人民法院关于“借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和”的规定，300,000元自2006年9月7日至2011年11月17日按照该标准计算的利息为372,000元，超出该规定的38,344元利息部分，因违反法律法规的强制性规定而不应作为购房款。原告安先强于2011年11月22日支付的550,000元购房款、于2012年8月1日支付的430,000元购房款，由被告淯阳公司出具的收款收据予以证实，本院予以认定。综上，原告安先强支付的购房款总额为1,652,000元，被告淯阳公司应退还原告安先强购房款1,652,000元。对于原告安先强主张被告淯阳公司支付购房款30%的违约金的请求。本院认为，原、被告在达成房屋买卖合同关系时未对双方的违约责任进行约定，原告安先强主张按购房款的30%支付违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。但考虑到被告淯阳公司的违约行为确实给原告安先强造成了一定的经济损失，再结合淯龙苑项目的大致完工时间及办理预售许可证明的时间，本院酌定被告淯阳公司自2016年1月1日起向原告安先强支付违约金至款还清之日止（2016年1月1日至2019年8月20日的违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日至款付清之日的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告安先强与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司就淯龙苑B2-005、B2-003商铺达成的房屋买卖合同关系。二、本判决生效后十五日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司退还原告安先强购房款1,652,000元及违约金（违约金以1,652,000元为基数，2016年1月1日至2019年8月20日的违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日至款付清之日的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告安先强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,412元，由被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南南阳市中级人民法院。审判长 康 宏审判员 胡进锋审判员 王建业二〇二〇年十月十二日书记员 杨 萍