四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异56号 案外人：黄利萍，女，汉族，生于1969年8月28日，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：李文生，四川永升律师事务所律师。 申请执行人：闫文洪，男，汉族，生于1963年2月15日，住四川省广元市利州区。 被执行人：广元市赛格实业有限公司，住所地广元市利州区利州东路一段赛格大赛。 法定代表人：黄道力，该公司董事长。 被执行人：黄道力，男，汉族，生于1957年11月21日，现住浙江省温州市鹿城区。 上述被执行人的委托诉讼代理人：龙飞，四川同方正（广元）律师事务所律师。 第三人：四川皇嘉房地产开发有限公司，住所地广元市利州区南河蜀门南路中段****。 法定代表人:黄松武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜洪，四川天称律师事务所律师。 在本院执行申请执行人闫文洪与被执行人广元市赛格实业有限公司、黄道力民间借贷纠纷一案中，案外人黄利萍对本院查封位于广元市利州区东坝办事处万育街皇尊公寓2栋1-X-X号房屋的执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄利萍称，一、请求解除对广元市赛格实业有限公司名下位于广元市利州区东坝办事处万育街皇尊公寓2栋1-X-X号房屋的查封并终止对该房屋的执行。事实及理由：广元市赛格实业有限公司系从事房地产开发的企业法人，广元市利州东路广元市工商行政管理局左侧的“皇尊公寓”系赛格公司开发的住宅小区。2014年，案外人的妹妹黄小菊经朋友介绍认识赛格法定代表人黄道力后,经双方协商,赛格公司同意将“皇尊公寓”小区2幢2楼5号住房作价人民币40万元出卖给案外人，2014年5月29日，案外人以现金方式向黄道力支付购房款15万元,2014年7月22日向黄道力指定的银行账户支付购房款10万元,2015年2月16日向黄道力指定的银行账户转款10万元,2015年6月29日,案外人与赛格公司、广元市皇嘉房地产开发有限公司签订《皇尊公寓房屋认购协议》一份,各方对案外人所购房屋的房号、面积、价款等事项进行了明确约定,同日案外人再次向赛格支付购房定金2万元。此后,赛格公司以种种理由推脱未与案外人签订《商品房买卖合同》,至今未将房屋交付给案外人。案外人认为,案外人与赛格公司、皇嘉公司签订的《皇尊公寓房屋认购协议》具备商品房买卖合同的全部条款,该协议是双方真实意思的表示,合法有效,在案外人已向赛格公司支付绝大部分购房款的情况下,案外人有权要求赛格公司继续履行合同,且有权主张对所购房屋享有所有权。现案外人得知其购买的皇尊公寓2栋1-X-X号房屋已被闫文洪、王海江、广元市福森建设有限公司等人申请贵院查封,所涉案件已进入强制执行程序,现案外人特提出执行异议，请求贵院依法解除查封并终止对该房屋的强制执行,以维护案外人的合法权益。 申请执行人闫文洪称，一、案外人黄利萍主张其购买案涉房屋，其应提供房屋买卖合同，支付购房款项的相关凭证，否则应承担举证不力的法律后果。二、案外人黄利萍分别在2014年5月29日支付15万元，2014年7月22日支付10万元，2015年2月16日支付10万元的情况下不可能于2015年6月29日与广元市赛格实业有限公司签订《皇尊公寓房屋认购协议》，并支付定金2万元，如果以前是支付购房款项，则应签订房屋买卖合同而并非认购协议，当日所交款项应为购房款项而并非定金。三、2015年2月16日签订认购协议，并支付定金，充分说明案外人黄利萍在此之前所支付的款项并非购房款项,而系其它款项，不排除存在民间借贷的可能。四、申请执行人闫文洪依法采取保全措施及执行时，案涉房屋权利人为广元市赛格实业有限公司而非案外人黄利萍。综上所述，案涉房屋权利人为广元市赛格实业有限公司而非案外人黄利萍，法院的强制执行措施合理合法，案外人黄利萍的执行异议申请不符合法律规定，请求驳回案外人黄利萍的执行异议请求。 被执行人广元市赛格实业有限公司和黄道力称，对案外人黄利萍与广元市赛格实业有限公司、四川皇嘉房地产开发有限公司签订《皇尊公寓房屋认购协议》无异议，对转款凭证、收条及承诺无异议，案外人黄利萍就是单纯的购房，已付的购房款无异议且已用于广元市赛格实业有限公司，被执行人广元市赛格实业有限公司和黄道力认为案外人黄利萍的执行异议成立。 第三人四川皇嘉房地产开发有限公司称，案外人黄利萍当时确实与我们公司签订了《商品房认购协议》，同时缴纳2万元订金，但至今没有与我们签订《商品房买卖合同》，且原来的《商品房认购协议》中对房屋单价、总价没有约定；对转款凭证、黄道力书写的收条及承诺的三性均不认可，是黄道力的个人行为，不能代表公司，且部分收款人既不是广元市赛格实业有限公司也不是广元市赛格实业有限公司的职工。综上，我公司只认可黄利萍向我公司缴纳的两万元购房定金，我们同意退还黄利萍购房定金，但房屋属于我公司，理由是没有签订正式的《商品房买卖合同》，对房屋的价格也未做约定，我们不同意黄道力将当时价值80万元的房屋以40万元的价格卖给他人。 本院查明，2015年12月11日，原告闫文洪与被告广元市赛格实业有限公司房屋买卖纠纷，向本院申请要求查封被告广元市赛格实业有限公司位于“皇尊公寓”的房屋12套，其中包括案涉的“皇尊公寓”2栋1-X-X号的房屋。2015年12月14日本院作出（2015）川0802民初259号民事裁定书，裁定：查封被告广元市赛格实业有限公司位于“皇尊公寓”的房屋12套，其中包括案涉的“皇尊公寓”2栋1-X-X号的房屋。2015年12月21日广元市不动产登记中心协助执行（2015）川0802民初259号民事裁定书的查封。2016年4月7日本院作出（2016）川0802民初129号民事判决书，判决被告广元市赛格实业有限公司返还原告闫文洪370万元及利息，宣判后被告广元市赛格实业有限公司不服一审判决上诉于四川省广元市中级人民法院，四川省广元市中级人民法院于2016年9月9日作出（2016）川0802民终510号民事判决书，判决：撤销本院（2016）川0802民初129号民事判决，驳回原告闫文洪的起诉。四川省广元市中级人民法院（2016）川0802民终510号民事判决书生效后，双方当事人未申请解除（2015）川0802民初259号民事裁定书的查封措施，本院亦未依职权解除查封措施。 2016年9月18日，原告闫文洪诉被告广元市赛格实业有限公司、黄道力民间借贷纠纷一案，本院立案受理，原告闫文洪于2016年9月14日向本院申请财产保全，2016年9月20日本院作出（2016）川0802民初3970号民事裁定书，裁定查封被告广元市赛格实业有限公司位于“皇尊公寓”的房屋12套，其中包括案涉的“皇尊公寓”2栋1-X-X号的房屋，2016年9月21日广元市不动产登记中心协助执行（2016）川0802民初3970号民事裁定书查封案涉的“皇尊公寓”2栋1-X-X号的房屋。经本院审理后于2016年10月31日作出（2016）川0802民初3970号民事判决书，判决被告黄道力偿还原告闫文洪借款370万元及利息，被告广元市赛格实业有限公司承担连带责任。该判决生效后原告闫文洪向本院申请执行，本院于2017年5月22日作出（2017）川0802执514号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人广元市赛格实业有限公司、黄道力银行存款4118127.00元（本金370万元，利息342327.00元，诉讼费36400元，执行费39400元）；或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产；或扣押、提取其同等金额的合法收入。2019年9月20日，本院向广元市不动产登记中心发出（2017）川0802执514号之一执行裁定书和协助执行通知书，要求继续查封被告广元市赛格实业有限公司位于“皇尊公寓”的房屋12套，其中包括案涉的“皇尊公寓”2栋1-X-X号的房屋。2019年9月21日广元市不动产登记中心继续查封。 2015年6月29日，案外人（买售人）黄利萍与（出卖人）广元市赛格实业有限公司、四川皇嘉房地产开发有限公司签订《皇尊公寓房屋认购协议》，协议约定相关内容：买售人购买出卖人开发的位于“皇尊公寓”商品房，房号2栋2楼5号，建筑面积110.69平方米，套内面积93.07平方米。同时约定签订本协议当日支付定金2万元，买售人选择一次性支付房款，并约定买售人须于2015年7月8日前到出卖人销售部签署《商品房买卖合同》，若买售人逾期未前来签署《商品房买卖合同》，则本协议自动失效，出卖人有权将上述房屋另行出售，而不作另行通知。协议签订后当日买售人黄利萍支付定金2万元。 2014年5月29日，黄利萍以现金方式向广元市赛格实业有限公司支付购房款15万元,2014年7月22日黄利萍通过唐亚雄向黄道力转账支付10万元,2015年2月16日在建设银行通过何银秀向黄道力转账支付10万元。 2015年7月1日,黄道力书写承诺一份，内容为“黄利萍、母佳：你于2015年6月29日与本公司签订‘皇尊公寓’房屋认购协议，我公司承诺按照每套房价肆拾万元（400000.00）的价格（共计人民币捌拾万元）将认购协议中的房屋出卖给你们，税费按法律规定承担。其余事项以认购协议为准，特此承诺。承诺人：广元市赛格实业有限公司，法定代理人黄道力”。2015年10月17日，黄道力书写收条一张，内容为“今收到黄小菊（母佳、黄利萍）购住房两套共计收人民币陆拾伍万元正（650000.00）房屋坐落东坝“皇遵公寓”房号为：2-2-5号面积110.069㎡，另外一套1-3-5号面积112.07平方米。此房是我本人：黄道力经手，通过转账的方式、部分现金。交房时间约定在2015年12月25日前交清余款，办结各种购房合同和住房钥匙等相关手续。如超过期限按违约处理（按交款时间分段结算，不超过银行利息四倍补偿）。注：2014年6月28日转账20万元；2014年5月29现金15万元；2015年2月12日转账10万元；2015年2月16日转账10万元；2014年7月22日转账10万元，合计65万元。收款人黄道力，广元市赛格实业有限公司，法人：黄道力，2015年10月17日。” 本次异议审查中，案外人黄利萍陈述称：黄小菊是我亲妹妹，是母佳的母亲。我购买房屋是通过黄小菊介绍购买的。我与母佳两个人一人买了一套，每套40万元，所以两套共计为80万元。母佳是我侄女，我和母佳与黄道力之间在签订房屋认购协议之前，没有经济往来，这次支付款项就是单纯的购房，购买房屋交第一笔款的时候房屋主体建成，门窗未安装。就是想买内部价的房屋所以才先付款后签订协议，母佳也是这样。我支付了37万元，分4次支付，下欠3万元。支付款项后，没有将房屋交付给我们2人，我们也没有入住装修。最后一次交款的时候，广元市赛格实业有限公司的印章在四川皇嘉房地产开发有限公司黄松武处，我们签订合同需要印章，一直等待黄道力拿印章过来，黄道力一直说最近拿过来，但是黄道力就一直拖起的，所以没有签订正式的商品房买卖合同。我要房，并愿意向法院补交下欠房款。同时提交了广元市不动产登记中心和广元市房地产管理处及广元市利州区不动产登记中心的证明两份，两份证明均证明了黄利萍及其配偶刘仕荣在辖区内无房产登记信息。 另，广元市赛格实业有限公司于2013年9月6日取得“皇尊公寓”《商品房预售许可证》。对案涉房屋经本院在广元市不动产登记中心房产信息查询：位于广元市利州区东坝办事处万育街皇尊公寓****房屋，现所有权人为广元市赛格实业有限公司、四川皇嘉房地产开发有限公司共同共有，房屋性质为市场化商品房，规划用途为住宅，首次登记时间为2016年4月8日，登记原因建造商品房。皇尊公寓2栋只有一个单元，即黄道力书写收条中房号为2-X-X号的房屋即是房号为2栋1-X-X号的房屋。 本院认为,案外人黄利萍以房屋购买人的身份，提出请求解除对广元市赛格实业有限公司名下位于广元市利州区东坝办事处万育街皇尊公寓2栋1-X-X号房屋的查封并终止对该房屋的执行，实质是以案外房屋物权期待权人身份提出排除执行异议，因此，案外人黄利萍的异议申请若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的三种条件和情形，案外人的异议即成立。 首先，申请执行人闫文洪与被执行人广元市赛格实业有限公司、黄道力民间借贷纠纷一案，本院所作出的（2016）川0802民初3970号民事判决书生效后，判决明确广元市赛格实业有限公司、黄道力偿还闫文洪借款370万元及利息，为此申请执行人闫文洪与被执行人广元市赛格实业有限公司、黄道力之间为金钱债权执行给付义务，申请执行人闫文洪不直接享有皇尊公寓2栋1-X-X号房屋的物权。 而案外人黄利萍于2015年6月29日签订《皇尊公寓房屋认购协议》一份，约定出资购买出卖人广元市赛格实业有限公司、四川皇嘉房地产开发有限公司开发的“皇尊公寓”商品房，房号2栋2楼5号，建筑面积110.69平方米，套内面积93.07平方米。该认购协议虽未约定房屋价款，但2015年7月1日,黄道力书写承诺按照每套房价40万元的价格出卖认购协议中的房屋，为此该承诺构成《皇尊公寓房屋认购协议》的附件，系对《皇尊公寓房屋认购协议》内容的补充，事后双方虽未签订正式商品房买卖合同，但该《皇尊公寓房屋认购协议》和承诺约定了购买住房面积、位置楼层和价款，双方约定的内容具有商品房买卖合同的主要条款，明确了住房面积、位置和价款，能够区分和体现双方的主要权利义务，因此该《皇尊公寓房屋认购协议》的主要条款已经具备商品房买卖合同本约的主要内容和特征，且案外人黄利萍是善意购买权利人，加之广元市赛格实业有限公司于2013年9月6日取得“皇尊公寓”《商品房预售许可证》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，应当认定其物权期待权所依据的基础法律关系买卖关系成立，且案外人黄利萍作为购买权利人自2015年7月1日签订《皇尊公寓房屋认购协议》和接受承诺之日起其权利具有了合法性。 其次，案外人黄利萍出资购买位于广元市利州区东坝办事处万育街皇尊公寓2栋1-X-X号房屋早于原告闫文洪案件中法院的查封时间。申请执行人闫文洪虽于2016年9月14日向本院提出财产保全措施，本院于2016年9月21日作出（2016）川0802民初3970号民事裁定书裁定查封皇尊公寓2栋1-X-X号，本案案涉住房在案外人黄利萍2015年7月1日签订《皇尊公寓房屋认购协议》和接受承诺及付款之前未查封，且广元市不动产登记中心和广元市房地产管理处及广元市利州区不动产登记中心均证明了黄利萍及其配偶刘仕荣在辖区内无房产登记信息，申请执行人闫文洪亦未提供证据证实黄利萍及其配偶在经常居住地存在多套房屋的事实成立，因此，应当认定首次（即2016年9月21日）人民法院查封前案外人黄利萍购买该房的事实和购房人所购房屋系用于居住的事实成立。 最后，案外人黄利萍与广元市赛格实业有限公司负责人黄道力约定购房价款40万元，案外人黄利萍于2016年9月21日在本院查封前已出资37万元购房款并提供了部分银行转账付款依据和现金收据，广元市赛格实业有限公司负责人黄道力在本院查封该房前已经进行了确认，说明案外人黄利萍已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，同时案外人黄利萍愿意向法院指定账户补交下欠房款3万元，因此应当认定双方买卖房屋的行为真实且在客观履行，买卖双方不具有恶意串通对抗执行的行为，案外人黄利萍对案涉的皇尊公寓2栋1-X-X号住房物权期待权具有排他性。 综上所述，案外人黄利萍的执行异议，理由成立，本院予以支持。关于第三人四川皇嘉房地产开发有限公司称只认可两万元购房定金，同意退还购房定金，但房屋属于公司，理由是没有签订正式的《商品房买卖合同》，对房屋的价格也未做约定，不同意黄道力将当时价值80万元的房屋以40万元的价格卖给他人的观点，因广元市赛格实业有限公司与四川皇嘉房地产开发有限公司虽为合作开发关系，但案涉房屋由广元市赛格实业有限公司于2013年9月6日取得“皇尊公寓”《商品房预售许可证》，故广元市赛格实业有限公司的卖房行为并不违反法律规定，且广元市赛格实业有限公司与四川皇嘉房地产开发有限公司之间因合作开发产生的内部争议，不属本案执行异议审查范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对被执行人广元市赛格实业有限公司开发的位于广元市利州区东坝办事处万育街皇尊公寓2栋1-X-X号商品房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  欧彩凤