山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1082民初4921号 原告：孔祥帅，男，1992年3月12日出生，汉族，住荣成市。 委托诉讼代理人：殷建阳，山东华夏明德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李正浩，山东华夏明德律师事务所律师。 被告：威海嘉禾实业有限公司，统一社会信用代码：91371000790375965X，住所地：威海市沈阳路****网点。 法定代表人：康彦文，总经理。 委托诉讼代理人：姜海亮，山东东方未来律师事务所律师。 被告：荣成市荣利新亮置业有限公司，统一社会信用代码：913710825845419694，住，住所地：荣成市俚岛镇烟墩角村/div> 法定代表人：袁延尚，执行董事。 委托诉讼代理人：宗允强，该公司职工。 原告孔祥帅与被告威海嘉禾实业有限公司（以下简称嘉禾公司）、荣成市荣利新亮置业有限公司（以下简称荣利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔祥帅及其委托诉讼代理人殷建阳、李正浩、被告嘉禾公司委托诉讼代理人姜海亮、被告荣利公司委托诉讼代理人宗允强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔祥帅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告嘉禾公司签订的两份房屋买卖合同；2、判令被告嘉禾公司返还原告已支付的房款和费用103112元及相关利息（按法律规定计算）；3、判令被告嘉禾公司双倍返还原告购房定金60000元；4、判令被告荣利公司对上述债务承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月20日，原告与被告嘉禾公司在被告荣利公司的海云山售楼处签署了二份商品房认购协议书，其中一份协议书约定原告购买“荣利.海云山”楼盘3号楼2单元607室及储藏室一处，总价为208005元，其中定金10000元。第二份协议约定原告购买“荣利.海云山”楼盘3号楼2单元608室，总价为325543元，其中定金为20000元。上述协议签署时原告即向被告嘉禾公司交付了10000元储藏室款、30000元首付（定金）、30000元“团购费”。9月19日，原告又向该公司补交了40000元首付款。上述协议签订时，被告嘉禾公司口头承诺原告缴纳首付款后7日内即可取得案涉房屋钥匙。2019年7月，原告按照协议约定开始每月分期缴纳房款，至今已缴纳23112元，但该公司却一直未交付钥匙。2020年6月，被告嘉禾公司出具书面说明，允许原告无需再行还款，意即双方买卖合同关系解除。其时原告到不动产登记中心查询得知，案涉房屋被查封，被告根本不能履行合同。原告认为，因被告嘉禾公司及荣利公司原因不能履行合同，被告嘉禾公司应承担违约责任，不仅应当返还购房款，还应双倍返还定金；因团购款系为购房而发生，因原告合同目的不能实现的责任在被告嘉禾公司，该款也应当返还。被告嘉禾公司经销的是被告荣利公司的房产，且诉争合同是在售楼处签订，双方存在委托销售关系，故被告荣利公司应当承担连带责任。 嘉禾公司辩称，1、同意解除双方之间的房屋买卖合同；2、不同意原告双倍返还定金的诉讼请求。 荣利公司辩称，1、原告与被告嘉禾公司之间的房屋买卖合同纠纷，我公司并不知情，没有与原告签订任何协议，也没有收取原告任何款项与费用，我公司与本案无关。2、房产买卖合同应当是出卖人与买受人之间签订，原告明知本案被告嘉禾公司系代理商，不是开发商，不具备签约的代理权限，是超越代理权限的行为，而仍与其签订认购协议书，并将款项支付给该公司。原告与该公司签署的协议互为相对方，对我公司无约束力，我公司不承担任何责任。3、我公司与被告嘉禾公司签订的委托销售合同中明确约定，一切有关该项目之其他合同文件均须由我公司签订，任何单位或个人签订均属无效。每日收取资金情况，该公司须于次日10时前将前日销售情况书面报我公司一份。在双方签订的补充协议中，又进一步对收取房款作了约定，房款到我公司账户后，我公司即刻支付该公司30000元佣金。该公司明显没有遵守合同约定，私自与原告签订协议，收取原告房款，而没有将房款打入我公司账户。故该公司的违法行为应由其自行承担法律后果，我公司不承担任何责任。请求依法维护我公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，被告嘉禾公司与被告荣利公司签订了《海云山项目销售合作合同》，将荣利公司开发的包括涉案房屋在内的海云山项目委托嘉禾公司销售，该合同约定：嘉禾公司销售海云山项目为可售房产，对该房产拥有完全的销售权，有权将房产自由出售给第三方；荣利公司承诺完全配合办理该房产在交易过程中存在的包括银行贷款等各种手续。合同自签订之日起生效，合作期限自2018年6月30日起至2019年6月29日。合同同时对双方的权利义务作了约定，一切有关该项目之其他合同文件均须由荣利公司签订，任何单位或个人签订均属无效。 2019年6月20日，原告与被告嘉禾公司在被告荣利公司海云山售楼处签订了两份《荣利.海云山认购协议书》，约定原告分别认购“荣利.海云山”楼盘3号楼2单元607室及储藏室、2单元608室房产两处。前套房产总金额208005元，后套房产总价为325543元。为能优先购买房产，原告同意在本协议签署时向被告嘉禾公司分别支付定金10000元和20000元，分别向被告嘉禾公司借款88005元、95543元作为房屋首付款，借款协议在接到被告嘉禾公司通知后一周内统一签署，定金在买卖双方借款协议签署后转为房屋首付款。协议还约定，原告在接到通知后15日内携带本协议、身份证、付款凭证等材料到卖方售楼处签署商品房买卖合同。协议签订当日，原告向被告嘉禾公司支付两套房产首付款及团购费70000元。2019年9月19日，原告与被告嘉禾公司签订《荣利.海云山借款协议书》，内容为：原告购买荣利公司开发的位于荣成市《荣利.海云山》居民小区3号楼2单元607、608室，并于2019年6月20日与被告嘉禾签订《荣利.海云山认购协议》，总房款533548元，按照银行按揭贷款要求，原告需要向荣利公司交付首付款213548元，其余房款320000元采用银行按揭方式支付。鉴于原告无力支付全额首付款，原告向嘉禾公司借款127428元，指示嘉禾公司将所借款项直接付至账号为：62×××58，户名：康彦臣（嘉禾公司时任法定代表人）开户行民生银行威海分行的账户。原告从嘉禾公司的借款的还款期从2019年10月30日到2024年10月30日止，共60个月，分60期偿还所欠款项。同时协议还规定了逾期还款的违约责任。协议签订后，原告为被告嘉禾公司出具了127428元的欠据。当日，原告向被告嘉禾公司支付首付款40000元。2020年3月23日，原告向嘉禾公司支付首付款18864元。2020年4月26日、5月28日原告又通过银行转账方式向嘉禾公司分别付款2124元。 原告认购的该涉案两套房产，于2019年10月30日因被告荣利公司与案外人其他纠纷被法院查封。2020年6月24日，被告嘉禾公司为原告出具免责说明，载明：孔祥帅反映我司不按购房约定及时给付房屋钥匙，并于2020年6月23日申请退房退款；我司允许该业主无需履行双方签订的分期还款合同义务，我司亦不追求该业主不按期还款的责任。 本院认为，原告与被告嘉禾公司签订的两份房产认购协议书，属预约合同性质，是当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有约束力。在认购协议签订之后、正式的商品房买卖合同签订之前，涉案房产被人民法院依法查封，导致双方不能履行认购协议，无法实现房屋买卖的合同目的，故涉案房产认购协议应当予以解除。 对于原告诉请的返还购房定金及首付款数额的问题，因双方房屋认购协议无法履行导致合同目的无法实现，故被告嘉禾公司收取原告的所有款项应当予以返还，并自收款之日按照相关规定支付债务利息。原告主张的双倍返还定金问题，因认购协议约定定金在双方借款协议签署后转为首付款，且双方已经在借款协议中予以履行，该30000元定金的属性发生变化，不能按定金罚则要求双倍返还。 对于被告荣利公司应否承担连带责任的问题，因涉案房产系被告荣利公司开发，二被告之间存在委托销售涉案房产关系，且该认购协议是在被告荣利公司的售楼处签订，而认购协议中亦有约定换签商品房买卖合同的内容，故原告有理由相信被告嘉禾公司有权代理被告荣利公司签订该认购协议。二被告之间的销售合作合同及其他协议只是规范二者之间的行为，不能及于第三方并限制第三方的权利主张。因此，虽然原告将购楼款支付给被告嘉禾公司，但被告荣利公司亦应承担连带返还责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、解除原告孔祥帅与被告威海嘉禾实业有限公司签订的认购“荣利.海云山”楼盘3号楼2单元607室及储藏室、2单元608室两份《荣利.海云山认购协议书》； 二、被告威海嘉禾实业有限公司于本判决生效后10日内返还原告购房款133112元及利息（以70000元为基数，自2019年6月20日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以40000元为基数，自2019年9月19日至实际履行之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以18864元为基数，自2020年3月23日至实际履行之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2124元为基数，自2020年4月26日至实际履行之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2124元为基数，自2020年5月28日至实际履行之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、荣成市荣利新亮置业有限公司对上述第二条被告威海嘉禾实业有限公司应负债务承担连带责任； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1781元，原告负担275元，二被告负担1506元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙本明 二〇二〇年十月二十七日 书记员  王海莲