黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初9152号原告：于洪岩，男，1982年7月28日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：任胡玲，黑龙江宗邦律师事务所律师。被告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。原告于洪岩与被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告于洪岩委托诉讼代理人任胡玲，被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人张禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于洪岩向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金23767元（2017年10月4日期支付违约金至2018年10月17日共计378天，应支付违约金378天×628771元×0.0001＝23767元）；2.请求判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为请求法院判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金8425元（2017年11月24日起支付违约金至2018年4月7日共计134天，应支付违约金134天×628771元×0.0001＝8425元）。事实和理由：2015年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰香福汇10号楼2单元33层001号预售商品房，房屋总价款628771元，房屋于2015年12月15日交付，原告按照要求将办理产权证的所有材料和费用交付给被告，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定及附件四第六条约定：被告应该在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证明的，原告不退房的，被告在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。现因被告原因办理房屋产权证书已超期，依法应支付原告违约金。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司辩称，一、产权证件在未办理抵押权他项权证之前不能交付给原告。1、依据《合同补充协议》第二条第3款的约定：“因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）”。这就是说被告为原告在购买房屋时提供担保的时间直到在房产证上办理他项权证时止。不动产物权的公示效力为登记，其中包括抵押他项权利登记，本案中如果将未办他项权证的房产证交给原告，那么就难以在房产证上载明房产的权利限制，对外起不到公示作用，会带来交易的不稳定，损害的是其他社会公众的利益。2、依据《合同补充协议》第六条第3款的约定，原告应委托被告或被告指定的代办公司办理抵押登记。如果将房产证交给原告，意味着原告违反了《合同补充协议》关于委托办理的约定，被告可据此追究原告的违约责任。3、在未办理他项权时将产权证交给原告，那么对于是否办理抵押登记则完全取决于原告意愿，这对于提供全额担保的出卖人来讲存在巨大风险，且不符合合同约定。4、原告的该项诉讼请求属于错列诉讼主体，房产证的代办人和保管人均不是被告，该证书在代办公司保存。二、被告在《商品房买卖合同》履行过程中不存在任何违约行为，已完全履行了办理产权登记所需出卖人应履行的义务和责任，因此，不存在因被告的责任导致原告不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的问题。1、《合同补充协议》第六条第5款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”被告只有在交付房屋后的540日内进行房屋初始登记备案的义务，其他非被告原因导致的房产证逾期办理，被告不应承担违约责任。即使认为被告在履行协助义务（代收业主登记材料、缴纳公共维修基金、契税）的过程中存在影响房产证办理速度的因素，被告也只能基于原告的损失承担赔偿责任，而不是承担违约责任，在原告不能举证证明自身损失的情况下，法院也无法确定。2、依据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第六条第5款的约定：“出卖人应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该条款中明确约定了被告作为出卖人应承担的合同义务为：在房屋交付使用后540日内，将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案。本案中，出卖人已经在房屋交付使用后的540日内将项目竣工验收备案手续交至农垦产权登记机关，就足以证明出卖人已经履行了合同义务。根据2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。通过上述法律规定可以看出，本案中商品房买卖合同约定的甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，仅是办理初始登记的材料，初始登记证办理完毕，意味着出卖人提交的材料均符合规定，也就履行了合同约定的义务。办理房产证所需出卖人提供资料，出卖人也已履行协助义务向原告的委托人宏玛房产交付。在被告完成法定和合同约定的初始登记义务后，时隔一年多不能办结产权证，责任应该在于买受人（受托人）或者房产登记机关，不能笼统地归责于被告。因此，被告在产权证逾期事件中不存在任何违约行为及责任。3、原告的诉请所要求的违约金是基于合同中“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”的表述，此条款明确写明，出卖人支付违约金的前提是因出卖人的责任。本案中,出卖人在办理房屋产权过程中应承担的责任仅未提交竣工验收备案手续。如因开发商的初始登记材料不完备;建设项目违法不能取得规划、用地等手续;擅自变更规划设计等。如因开发商的上述原因造成房产证逾期，该开发商应承担违约责任。本案中，被告五证齐全，土地出让金按时足额缴纳，且已在房屋交付使用后在540日内递交了竣工验收备案手续，办理了初始登记，足以证明，被告不存在上述因开发商原因而造成房产证逾期的情形。因此，出卖人承担违约金的前提是不存在的。另外，从举证角度来讲，法律规定谁主张谁举证，原告有责任提供证据证实该违约金的支付前提是被告的原因导致其不能按期取得产权证。4、依据2017年实施的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”可见办理房产证是买受人的主要义务，并且是法定义务，而出卖人仅是协助义务。办理房产证涉及三方当事人参与，分别是买受人（受托人宏玛公司）、出卖人、房产管理部门，其间要遵循两次申请、审查、通知等。出卖人在约定期限内将办理产权证所需全部资料报送产权登记机关，产权登记机关全部接收并受理，就意味着在出卖人已履行了法定的义务。初始登记证的办理完成，意味着如不存在产权登记机关不作为、买受人及其委托人消极行使权利的原因则房屋产权证必定会如期办理完成。可见，在初始登记完成至产权证办理完成这一过程中，不涉及出卖人。本案中，被告依约定履行了报送材料的义务。至于初始登记办理完成后能否办理房产证或能否及时下证，出卖人起不到任何作用和影响。《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“由于政府原因或者买受人原因等非出卖人原因造成的该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。”；《合同补充协议》第六条第6项也明确约定：“因国家及地方政府政策、、地方政府主管部门原因工作程序或其他非甲方（被告）原因，造成产权登记机关不能如期接收甲方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任”被告作为出卖人，只有交付具备办理产权条件的相关手续的备案义务，不具有批准产权性质及发证的职权与义务。房屋是否具备发证条件，什么时间发证，属于房产登记机关的权利范围，被告也无权干涉。三、办理产权证事项原告已委托代办公司办理，原告与代办公司之间形成了委托代理关系，无权再向被告主张违约责任。依据《合同补充协议》第六条第3款的约定：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理，乙方承担代办费用。本案中，原告作为商品房的购买人，依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定具有办理房屋所有权登记手续的义务，且已经向代办公司哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司交纳了代办费用500元。双方之间已经形成了委托代办产权证的法律关系。后续代办过程中也是代办公司相关工作人员与原告进行对接联系，这也表明委托代理关系在商品房买卖合同签订后独立存在，人民法院应确认原告与代办公司之间的这种独立委托关系，判决被告不承担责任。四、原告主张计算违约金错误。1、如果被告真有责任导致原告不能在720日内取得产权证，被告仅存在协助义务，法院应该正确认识这种协助办证关系的独立性，不能加重被告的责任。本案中原告为按揭贷款买房，迟延拿到房产证对其来讲没有任何经济损失，原告也没有举证证明其损失的存在，如按每日万分之一计算违约金，违约金明显过高，应予调整。2、原告违约天数计算错误。被告提交备案材料后，登记机关能否按期办理相关手续不受原告控制，由于登记机关原因导致被告未在720日内取得房屋权属证书的超期部分被告不应承担违约责任。因此，被告违约天数应当是被告超过540天未提交备案材料的时间，而不是原告超过720天未取得房屋权属证书的时间。3、延误初始登记的政府原因。原告的房产证未及时下发的原因是农垦产权登记机关机构改革，办理人员数量少、设备不足，导致改革后周边多家房产开发公司都集中在同一时间办理房屋产权证，而农垦产权登记机关每天只能受理60件，造成了原告办理房产证出证时间延长。而原告却将此责任推给被告，实属歪曲事实。4、由于新冠疫情的影响，农垦房产登记机关自2020年春节假期结束（即2020年2月3日起）至今不予办理房产登记相关手续，根据最高人民法院关于妥善处理新冠疫情民事案件指导意见，本次疫情属于不可抗力，自2020年2月3日起至农垦房产登记机关恢复办理房产登记相关手续期间，不应作为计算违约金的期限，应予排除；5、《商品房买卖合同》中关于价款的表述有总价额（第四条）、购房款（第六条第三款）、已交付房价款（第九条、第十五条）；《合同补充协议》中关于价款的表述有：剩余房款、首付款（第二条第一款）、购房款总额（第三条第一款、第四条第四款）、合同总价款（第五条第六款）、已付购房款（第五条五款）等等。上述有关价款的表述，从文意中就可得出已付购房款就是指签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时被答辩人交纳的购房款数额。因原告是贷款购房，签订合同时的已付购房款就是指首付加上定金金额，不含贷款部分。所以原告在主张违约金时按照房屋总价款计算违约金是错误的，已付购房款不是房屋总价款。原告在2020年5月22日产权办理结算单中，已自认对商品房买卖合同再无任何纠纷，但现又提起诉讼，根据相关规定，应驳回原告请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无争议的原告提交的被告工商注册信息、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、永泰城管理处收费专用票据，被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、产权资料领取明细表、授权委托书、产权代办费收据、哈尔滨永泰城入伙手续流程引导单、个人住房/商业用房贷款保证金质押合同、永泰城产权办理结算单、被告申请法院调取的房屋权属登记审批书、房屋所有权××登记申请书、××垦区房屋交易××证（××）××、房屋所有权转移登记申请书、黑龙江省住宅专项维修资金票据、不动产登记申请书、中华人民共和国税收完税证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司出具的情况说明系原件，且有产权代办费收据佐证，该情况说明能够证明被告指定了哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司为原告办理房产登记事宜及办理房产登记手续的具体过程，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年11月18日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰·香福汇10号楼2单元33层001号预售商品房，房屋总价款628771元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押、登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。原告以首付款188771元，向银行按揭贷款440000元的形式向被告支付了全部购房款。被告于2015年12月15日向原告交付了房屋。根据本院调取的证据显示被告于2017年3月9日为案涉房屋办理了初始登记。2018年5月8日，原、被告向房产部门申请办理房屋所有权转移登记。案涉房屋不动产权证书现已办理完毕，原告于2020年6月5日自被告处领取了上述两份房屋不动产权证书，并在《永泰城产权办理结算单》上业主签字确认处签名并按捺手印，在其签名处左侧写有“应补（退）款金额均已结清，实缴票据原件，产权证原件本人均已领取，就商品房买卖合同再无纠纷”。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。本案的争议焦点在于被告所签订的《永泰城产权办理结算单》中载明的“就商品房买卖合同再无纠纷”这一条款是否有效。首先，原告签订的《永泰城产权办理结算单》是在领取产权证书时对于领取材料及费用金额一种确认，原告有权拒绝在该份结算单上签名。原告亦未能提供证据证明如果不签该份结算单就无法领取到房屋产权证书，且原告在结算单上签名并非解决问题的唯一途径。其次，本案中，该条款紧邻原告签名左侧且字体大小与结算单中其他字体一致，原告在签名时没有阅读到这一条款的可能性微乎其微。再次，如在原告签订这一结算单的过程中，被告存在欺诈或胁迫等行为，其应在上述行为发生时积极收集各项证据证实其主张，但原告未能提交任何证据证明上述行为的存在。综上，原告在结算单上签名的行为应视为其对自己的民事权利的一种行使方式，即应承担行使民事权利后带来的相应法律后果并应遵循诚信原则恪守承诺，即根据该条款，确认原、被告之间就商品房买卖合同再无纠纷，现原告依据商品房买卖合同起诉要求被告向其支付违约金，有违诚信原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告于洪岩的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，（原告已预交197.09元），由于洪岩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  陈彩霞二〇二〇年十月二十二日法官助理徐久洋书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。