四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3995号 上诉人（原审原告）：黄杨，女，1990年9月24日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川温资房地产开发投资有限公司。住所地：四川省成都市青羊区清江东路**温哥华广场**。 法定代表人：张家点，董事长。 委托诉讼代理人：杨延风，四川公生明律师事务所律师。 上诉人黄杨与被上诉人四川温资房地产开发投资有限公司（以下简称温资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄杨上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄杨的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费均由温资公司承担。 事实和理由：1.一审法院关于“能否以造价评估的方式确定案涉房屋的装修是否符合合同约定标准”的评判，是错误的。一审法院混淆了“装修标准”与“交付标准”的概念，错误认定“2200元/平方米是指房屋装修后的销售价，其性质仍然为房款。”案涉商品房买卖合同既然被认定为有效，合同第四条约定“（六）装修水平是[简装]，装修标准是2200元/平方米”的内容，是独立的装修条款，与独立的装修合同书具有同等的法律效力，对温资公司具有法律约束力。假设该条约定是指房屋装修后的销售价，则根本没有必要在合同中单独载明装修标准，而应约定为房屋装修销售价。一审法院对“装修标准”的解释错误，关于“2200元/平方米并非指房屋装修的成本价，也非仅包括装修材料费、装修人工费的价格之和”的认定，也缺乏法律依据。2.一审法院关于“温资公司对房屋装修销售价和房屋总价有自主定价权”的认定，是错误的。黄杨委托四川金利房地产土地资产评估有限公司（以下简称金利公司）对案涉房屋进行装修造价评估，评估结论为“室内装饰装修项目在评估基准日2018年12月29日的评估价值为85358元”，而案涉商品房买卖合同中约定的装修价格为200552元，由此可见，温资公司从装修款中赚取的纯利润为115194元，利润率为135%。国家税务局颁布实施的《关于房地产开发企业所科税预缴问题的通知》中，对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%。税务部门对建筑业的核定利润率为10%-20%。显然温资公司对装修价款的收取及暴利占用，违反了法律的强制性规定，却反而得到一审法院的错误肯定。3.一审法院采信证据错误，导致认定事实错误。一审中，黄杨提交的由金利公司出具的《价格评估报告》，其中载明了案涉房屋装修工程各项费用，包括安全文明施工费、规费、销项增值税、社会保险费等。一审法院未认真阅读该份证据，错误作出不予采信的意见，进而错误得出“2200元/平方米并非指房屋装修的成本价，也非仅指包括装修材料费、装修人工费的价格之和”的认定意见。4.一审法院未准予黄杨提出的鉴定申请，审理程序违法。一审认定“温资公司对案涉房屋所在楼盘6号楼室内精装修工程分别按北欧风格和中式风格两种施工方案的样板房精装修价格进行评估，造价均为2350元/平方米”，是错误的。温资公司从未让黄杨参观样板房，黄杨也不知晓有样板房，且温资公司提供的评估结论是针对精装修房屋，而案涉房屋是简装修，因此，温资公司提供的精装修价格评估报告与本案无关，一审法院对此予以采信，是错误的。黄杨在一审中提出司法鉴定申请，请求对案涉房屋的装修造价进行鉴定，一审法院不予准许，是审理程序错误。5.一审庭审结束后，温资公司的委托诉讼代理人在书记员所做电脑笔录上进行改动，修改了黄杨及温资公司在一审庭审中的发言，对庭审笔录的改动本应由书记员进行，温资公司的擅自改动行为属于程序违法。6.一审法院关于“黄杨所举证据不能证明温资公司交付房屋存在不符合约定的情形，其全部诉请缺乏事实依据，本院不予支持”的认定，是错误的。一审中黄杨提交的由金利公司出具的《价格评估报告》能够达到案涉房屋实际装修造价与约定装修价重复不符的事实，二者之间的价差即为黄杨主张的应返还装修款依据。一审判决对此不予支持，是认定事实及适用法律错误。 二审庭审中，黄杨补充如下上诉意见：1.简装修的房屋没有样板房，温资公司实际交付的案涉房屋，装修标准不符合合同约定，构成违约；2.温资公司在一审中提交的房屋装修单价评估报告，是针对精装修的样板房，不是针对如案涉房屋的简装修房；3.装修的标准不等同于装修成交价；4.一审法院将合同中约定的装修价认定为案涉房屋的成交价组成部分，是错误认定。 温资公司辩称，1.一审法院认定“2200元/平方米是指房屋装修后的销售价，其性质仍然为房款”，是正确的。案涉商品房买卖合同第七章第二十条第（三）款约定：“该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准”、“关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六”。而附件六对案涉房屋的公共部分、户内部分和装修配置、材料配置的品种、品牌等有明确约定，即为：买卖双方约定买卖和交付的是按照第七章第二十条第（三）款的质量要求和按照附件六的装饰装修标准完成装修的装修房。同时，合同第八条“计价方式和价款”约定（一）按照套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米10652.42元，总价款为826202元”，即双方约定的装修房销售成交单价、销售成交总价包含了清水房销售成交单价、总价和装修成果销售成交单价、总价。而合同第四条第（六）款“装修水平是简装，装修标准是2200元/每平方米”的约定，该价款包含在第八条第（一）款的单价、总价之中，且精装修后的房屋已交付黄杨。故，按通常理解，合同第四条第（六）款关于“装修标准是2200元/每平方米”应理解为“装修成果销售成交单价标准是2200元/每平方米”。清水房的房价款应是销售成交价，而不可能是清水房的成本造价，否则开发商从理论上将无利可得，这也有违商业常理。况且，一审法院也评述了影响装修费用的诸多因素，比如装修材料的销售渠道、人工、利润、管理等，这些因素涉及的具体对价受市场经济影响而无法做到固定、统一；此外，按照商品交易习惯，交易价格除去商品成本外至少还包括税金、规费、管理成本、利润等应予考虑的计价因素。故，一审法院认为“2200元/平方米并非是指房屋装修成本价，也非仅指包括装修材料费、装修人工费的价格之和，而是指房屋装修后的销售价，其性质仍然为房款”，是正确的。同时，一审法院据此认为不能以造价评估的方式确定案涉房屋的装修是否符合合同约定的标准，亦是正确的。2.案涉房屋的装修是否符合合同约定的评判标准，只能是合同约定内容。案涉商品房买卖合同合法有效，应作为确定签约各方权利义务的依据，黄杨主张的装修差价无合同依据。黄杨已签字确认装修符合合同约定，同意验收案涉房屋，证明温资公司已履行了合同约定的房屋装修和交付义务。3.黄杨的上诉理由中，对一审判决关于温资公司自主定价权的评述进行了断章取义。《中华人民共和国价格法》第六条规定：“商品价格和业务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。”一审法院认定“温资公司作为出卖方应市场价格变化因素拥有自主决定权，其在不违反价格政策的前提下对房屋装修销售价和房屋总价有自主的定价权，黄杨作为买受人有自主的选择权。”，并无不当。但黄杨在上诉理由表述时，却将一审判决评述温资公司享有自主定价权的前提删除，并将评述中确定的黄杨作为买受方的自主选择权也删除后进行理解，是断章取义。4.一审法院未采信黄杨在一审中提交的《价格评估报告书》，是正确的。该报告书是黄杨单方面委托评估，所评估的对象是案涉房屋室内装饰、装修项目的部分施工材料成本造价和部分施工人工成本造价之和。但该报告书中，评估的范围并不包括合同附件六所附的所示的“住宅公共部分”的装饰装修的造价，遗漏了合同关于装修销售成交价格所包含的重要范围和内容；也没有包括施工所必须装修装饰设计、监理、管理等造价，遗漏了装修工程所必须开支的费用，以及从清水房到装修房的结构改造的造价费用；此外，评估结论中没有考虑装修成果销售所必须支出的税、费、金成本支出。更何况，评估机构在没有得到任何装修施工资料的情况下，根本不知道施工工艺如何，更没法评估隐蔽工程价格，即便相同的装修公司使用相同的材料、设备，但因使用不同等级的施工人员、不同的装修工艺在装修价格上也会存在巨大的价格差异，因此该报告所作出的装修材料和人工费造价成本存疑。最重要的是，合同第四条第（六）款约定的“装修标准是2200元/每平方米”，是指房屋装修的销售成交价。故，与《价格评估报告书》针对的装修材料和人工费成本造价之和，二者之间根本没有可比性和证明效力。因此，《价格评估报告书》不具备证据的三性，不能达到黄杨拟达到的证明目的。5.装修销售成交价只要是买卖双方自愿协商达成一致的约定，就是双方的真实意思表示，不因成本造价的多少影响约定的合法效力。因此，温资公司没有证明装修的实际成本造价的举证义务，黄杨在一审中提出的评估案涉房屋装修成本造价的申请，一审法院未予准许，完全正确。6.黄杨上诉所称温资公司委托诉讼代理人在一审中擅自修改书记员记录的电脑笔录，不是客观事实。民事诉讼法第一百四十七条规定：“书记员应当将法庭审理的全部活动记入笔录，由审判人员和书记员签名。……当事人和其他诉讼参与人认为对自己的陈述记录有遗漏或者差错的，有权申请补正。如果不予补正，应当将申请记录在案。”温资公司的委托诉讼代理人一审庭审结束当庭阅读校正自己的笔录，并签字确认，没有任何违反程序法律和规定的行为，黄杨亦在一审庭审笔录上签字确认无误。请求驳回上诉，维持原判。 针对黄杨在庭审中补充的上诉意见，温资公司补充答辩认为：简装房是否有样板房与本案的处理无关，双方在合同中并未约定温资公司需按样板房的标准进行交付；黄杨所述案涉房屋未经验收，不是事实；本案中，双方均不负有证明案涉房屋装修价值成本的义务，一审中温资公司提交的两种不同风格装修方案单价报告，是按行政管理部门的要求由评估机构对装修价值进行的评估，温资公司提交该评估报告仅是供法院参考。 黄杨向一审法院起诉请求：1.判令温资公司赔偿其装修差价115194元；2.判令温资公司给付本案所涉的装修价格评估费用4000元、证据保全费1000元；3.判令温资公司支付资金占用利息，利息计算方法：以本金115194元为基数自2017年8月7日起，按照中国人民银行同期贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至付清欠款之日为止。 一审法院认定事实：2017年8月7日，黄杨与温资公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，1.黄杨购买温资公司开发的温哥华花园5.2期房屋，建筑套内面积77.56平方米，公摊面积13.6平方米，合计91.16平方米，装修水平为简装，装修标准为2200元/平方米；房屋价款按套内建筑面积计算，每平方米为10652.42元，总价款为826202元。2.该商品房交付时应符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证、房屋测绘报告书、买受人付清全部房款后交房。3.温资公司在2018年12月31日前交付房屋。4.该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量须符合国家强制性标准和双方约定标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按如下方式处理（可多选）：①及时更换、修理。②更换、修理成本过高，且不更换、修理未严重影响房屋的正常使用的，买受人只能要求出卖人赔偿其因此遭受的损失。具体的装饰装修和相关设备标准的约定见附件六。商品房买卖合同摘要载明，房屋清水成交价为625650元，装修成交价为200552元，合计826202元。 该合同附件六约定，交付的商品房达不到本附件约定的装修标准的，按照本合同第二十条第三款的约定处理；温资公司未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送。该附件还就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定为住宅户内部分的入户门为钢制成品防护门、阳台门为塑钢门并配中空玻璃、地面为地砖（蒙娜丽莎、萨米特、马可波罗、欧神诺、东鹏或同档次品牌）等。 双方在补充协议中约定，1.双方确认商品房买卖合同第十五条第一款约定的条件为房屋交付的充分必要条件，出卖人满足第一款条件的房屋可以交付，出卖人不具备第一款条件的房屋不能交付，但出卖人交付时无法提供第十五条第二款约定的条件的，不影响房屋交付。2.买受人可要求其在合理期限内提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。3.出卖人交付时的房屋为清水房。出卖人展示的装修（装饰）示范房屋仅为空间布局导向、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，买卖双方以合同和附件约定的标准进行房屋交付。 一审另查明，2017年8月8日，黄杨向温资公司支付了购房款。后，温资公司向黄杨交付了房屋。黄杨收房时认为该房整体装修与合同约定的装修标准相距甚远，房屋的实际装修整体价值远低于合同约定的装修总价。双方为此发生纠纷后，黄杨委托金利公司对该房进行装修造价评估，评估结论为“室内装饰装修项目在评估基准日2018年12月29日的评估价值为人民币85358元。” 温资公司也对该楼盘5.2期6号楼室内精装修工程分别按现代北欧风格和中式风格两种施工方案的样板房的精装修价格进行评估，评估结论为：北欧风格建筑面积单方面造价为每平方米2350元，中式风格为2350元。 一审诉讼中，黄杨提出对案涉房屋的装修造价进行重新鉴定。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》和补充协议以及《商品房买卖合同附件》、购房款收据、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，黄杨与温资公司签订的商品房买卖合同等系列合同文本系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按约履行各自的权利、义务。本案的争议焦点为：能否以造价评估的方式确定案涉房屋的装修是否符合合同约定的标准。对此，一审法院评判如下： 双方在合同中约定黄杨所购房屋为简装，结合《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于商品房价款按照套内建筑面积×商品房单价=商品房价款的构成方式、商品房交付条件和商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的约定、该合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，一审法院认为黄杨所购房屋的交付标准应为《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条、第十六条和该合同附件六约定的标准。虽然《四川省商品房买卖合同（预售）》中有“装修标准为2200元/㎡”的表述，但影响装修费用的因素较多，比如装修材料的销售渠道、人工、利润、管理等因素，这些因素涉及的具体对价受市场经济的影响而无法做到固定、统一。按照商品交易习惯，交易价格除去商品成本之外，至少还包括了税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素。因此，一审法院认为，2200元/㎡并非是指房屋装修的成本价，也非仅指包括装修材料费、装修人工费的价格之和，而是房屋装修后的销售价，其性质仍然为房款。 温资公司作为出卖方应市场价格变化因素拥有自主决定权，其在不违反价格政策的前提下对房屋装修销售价和房屋总价有自主的定价权，黄杨作为买受人有自主的选择权。黄杨在平等、自愿的基础上对《四川省商品房买卖合同（预售）》包含了装修销售价在内的房屋总价予以接受，且双方针对含装饰装修部分在内的商品房整体展开交易，未单独针对毛坯房和毛坯房的装饰装修展开交易，故一审法院对黄杨关于2200元/㎡为房屋装修造价或成本价的主张不予支持。因此，一审法院认为不能以造价评估的方式确定案涉房屋的装修是否符合合同约定的标准，故对黄杨提出的鉴定申请不予准许。 黄杨所举证据不能证明温资公司所交付的房屋存在不符合合同约定的情形，其全部诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回黄杨的全部诉讼请求。一审案件受理费1342元，由黄杨负担。 二审中，黄杨提交以下新证据： 1.2020年5月1日，金利公司出具的《关于对双流区房屋室内装饰装修价格评估项目评估价格的说明》，拟证明：一审中黄杨提交的由金利公司作出的《价格评估报告书》，其中认定案涉房屋装修评估价值中已包含30%的管理费、12%的利润在内，而温资公司就案涉房屋实际取得装修利润高达115194元，远超过国家税务总局的最高限定利润比例；同时证明，温资公司收取黄杨装修款的行为违反合同约定及法律规定，应向黄杨退还115194元。 2.2019年7月31日，中华人民共和国四川省富顺县公证处出具的（2019）川自富证民内字第2817号《公证书》，拟证明：案涉房屋的室内装饰装修实际情况，温资公司交付的房屋并不符合合同约定的装修标准。 3.拍摄于2019年9月11日的照片，拟证明：温资公司的委托诉讼代理人在一审庭审结束后在书记员电脑上擅自修改庭审笔录。 经质证，温资公司对证据1的三性均不认可，理由是该说明中加盖的评估机构公章与一审中所提交的《价格评估报告书》中的公章不一致、编号不同，且该说明中的内容不能对应《价格评估报告书》找到具体出处，不能达到黄杨的举证目的；对证据2形式上的真实性无异议，但与本案无关联性，照片中的内容不能证明案涉房屋的实际装修现状与合同约定存在不符的事实；对证据3的三性均不认可，照片的拍摄地点不明，不能证明是本案一审庭审的现场。 经审查，本院认为，从证据1的内容看，系金利公司对其作出的《价格评估报告书》所涉及的评估依据作出的说明，实质上是金利公司针对《价格评估报告书》的意见，对此，该份证据的证明内容不应超出《价格评估报告书》本身的证明内容范围，对于该说明的认定意见，本院在其后结合争议焦点的论述中予以阐述。证据2的真实性能够确认，但仅依据案涉房屋的现状照片，在黄杨未明确具体何处装修情况与合同约定不相符的情况下，该组证据并不能反映案涉房屋实际装修状况是否与合同约定相符的事实，故，该组证据不能达到黄杨的证明目的，本院不予采信。证据3中拍摄对象是温资公司的委托诉讼代理人，二审中法庭询问黄杨能否明确该代理人在一审庭审笔录中擅自篡改的具体内容以及对一审判决结果的影响具体体现，黄杨述称改动内容是针对温资公司在一审庭审中未表述到的观点进行了补充、增添，影响了一审法院采信温资公司的观点，最终影响本案一审判决结果。对此，本院认为，根据黄杨所述的一审庭审笔录被改动的内容，应系温资公司针对己方观点的补充，但并不存在温资公司的诉讼代理人擅自更改黄杨所述观点的情形，在此情况下，黄杨可在二审中针对温资公司于一审庭审中未当庭发表、庭后添加的观点进行抗辩及举证。 双方未提交其他的证据。 二审中，黄杨对一审判决第五页第一自然段倒数第一至四行关于“出卖人展示的装修（装饰）示范房屋仅为空间布局导向、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，买卖双方以合同和附件约定的标准进行房屋交付”的内容提出异议，认为一审法院认定上述事实无对应的合同出处。经查，上述内容对应的合同条款为：案涉《商品房买卖合同》附件十三第七条第4项。故，黄杨提出的该项异议，本院不予采信。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，黄杨明确表示坚持对案涉房屋装修造价进行司法鉴定的申请，鉴定事项以一审中已提交的司法评估申请书为准，即：“申请事项：申请对案涉房屋室内装饰装修项目进行价格评估”，“申请理由：黄杨与温资公司均在庭前会议中举示了各自的价格评估报告，由于两份报告的价格差异太大，为了公平原则，特申请由法院委托第三方鉴定机构作出新的价格评估。” 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：温资公司应否向黄杨返还装修差价款，以及温资公司应否向黄杨赔偿装修评估费损失4000元、证据保全费损失1000元和应返还装修差价款的利息损失。现评判如下： 根据《商品房买卖合同（预售）》第四条“商品房基本情况”和第八条“计价方式与价款”的约定，案涉房屋按套内建筑面积计算购房总价款，购房总价款中包含全部装修在内，没有针对装修部分拆分销售。该约定表明，双方买卖的标的物是简装修房屋，而非在毛坯房之外由开发商另行提供装修服务。因商品房本身属于交易商品，在销售中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值应是开发商综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等因素后，经交易双方自愿平等协商达成的合意，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。本案中，温资公司出售的系装修水平为简装的成品住宅，并将装修价包含在购房总价款中一并作价，因此，《商品房买卖合同（预售）》第四条中关于“装修水平是简装，装修标准是2200元/平方米”的内容，应是双方基于合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，就案涉房屋简装修总价达成一致的意思表示，而非基于合同附件六约定的装修标准所计算的装修工程造价。黄杨在一审中提交《申请法院委托司法评估申请书》，申请启动司法鉴定程序确定案涉房屋的实际装修工程造价，并以价格比对为由主张温资公司应返还装修差价的主张，因案涉房屋实际装修的工程造价与本案中双方约定的简装修价格之间不具有关联性，一审法院对该项鉴定申请未予准许，并无不当。同理，对二审中黄杨关于案涉房屋实际装修造价进行鉴定的申请，本院亦不准许。 如果黄杨认为温资公司未按合同附件六的装修标准交付房屋，可依约要求温资公司按此标准履行，但即使温资公司对案涉房屋装修使用的设备、材料不符合约定的事实客观成立，该事实亦不构成黄杨在支付包含装修款在内的购房总价款后要求温资公司返还装修价差的依据。一审判决对黄杨要求温资公司返还装修差价的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 本案中，黄杨要求温资公司赔偿装修评估费损失4000元、证据保全费损失1000元以及应返还装修差价款的利息损失这三项主张，系以温资公司交付的案涉房屋装修标准不符合约定为由要求温资公司承担违约责任。前已述及，黄杨以案涉房屋不符合约定装修标准为由要求温资公司退还装修差价款的主张不成立；黄杨亦未提交充分有效证据证明案涉房屋实际使用的建筑材料、构配件和设备及装置、装修、装饰所用材料存在质量问题。故，黄杨要求温资公司承担损失赔偿责任的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，黄杨的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由上诉人黄杨负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十月二十三日 书记员 王朝阳