河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初6509号原告：张丙成，男，1970年5月31日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王萌，河南大为律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张立全，男，1977年6月15日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。被告：田林果，女，1980年10月29日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。原告张丙成与被告张立全、田林果确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告张丙成及其委托诉讼代理人王萌，被告张立全、田林果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丙成向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告双方于2020年7月20日签订的定金合同《收据》无效；2．依法确认原、被告双方于2020年8月13日签订的房屋合同书无效；3．依法判令二被告向原告返还定金30000元，并自起诉之日起按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款付清之日止。诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月，原告想购买一套房子当仓库使用，打听得知，二被告在南阳市××区××办事处坡桥村××号有一套房子准备出售。2020年7月20日，经双方协商一致，由原告先支付3万元的购房定金并继续筹款。原告当日即向被告田林果支付了3万元定金，被告田林果为原告出具了《收据》（定金合同）。2020年8月13日，原告作为乙方与作为甲方的二被告签订正式的《房屋合同书》一份。约定房屋四至为：左临张立中，右临林春德，前边是路，后边是耕地。该合同第一条约定：房屋总价款60万元，合同签订日首付四十万元，剩余贰拾万元于2021年正月15日前付完。同时，合同第三条约定：甲方应保证该房屋产权无任何争议和纠纷，也未用于任何抵押债务、担保及租金等情况。第九条约定：合同签订之日起，双方权益交互，双方如有违约，按本合同总房款8%作为违约金。合同签订后次日，原告要求被告提供房屋的合法建造手续，被告仅向原告出示了一份《指界通知书》，拿不出合法建造手续。由于合同签订之前，二被告曾告诉原告他们欠下了不少债务，才不得不卖房子。原告担心房子有纠纷，就找律师网上检索二被告的资信状况和房屋是否有法律纠纷。2020年8月15日，合同签订后第三天，经网上检索发现：2016年12月5日，南阳市卧龙区人民法院作出（2016）豫1303行审358号非诉执行审查行政裁定书，查明：南阳市卧龙区国上资源局认定张立全“于2015年5月未经县级以上人民政府批准，非法占用靳岗街道办事处坡桥村前桥组土地195平方米建房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定。”对张立全作出的处罚为：“1、责令退还非法占用的土地：2、限十五日内自行拆除在非法占用土地195平方米上新建的房屋”。卧龙区法院裁定：准子执行南阳市卧龙区国土资源局作出的宛龙国土资处［2016］第202号行政处罚决定。该行政处罚决定由申请执行人南阳市卧龙区国土资源局组织实施，本院协助。原告将该事实告知二被告，二被告先是说没有这种情况，原告将裁判文书发给二被告后，被告张立全又称这个事儿属实，自己忘记了。原告再次要求被告提供房屋已经转化为合法的审批手续，被告却拒不提供，并坚称房屋没有问题。原告不得不要求被告返还定金，而被告却拒不返还。综上，根据《土地管理法》和《合同法》等法律规定，本案双方买卖的房屋系违章建筑，双方签订的《房屋合同书》因违法国家的强制性规定，依法应属无效合同。为维护原告的合法权利，特起诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告张立全辩称，原告说房屋非法占用国家土地不属实，被告盖房子是在被告的老宅上盖的，当时被告去找村里，村里说这是应分的宅基地，不出手续，乡里也没有去现场看过。被告去卧龙区土地局问过，区里说是航拍拍住了说是违章建筑，自动上传出的裁定，实际上不是违章建筑，被告的房子都不用交罚款。出卖房子前被告已经告知过原告这个事情了。被告田林果辩称，定金的事情，当时条上写了，如果反悔了不返还定金，被告的房子没有纠纷也没有贷款。违章的事情，区土地局和乡里都说被告的房子没事。签订合同时说的是当天打款，原告也没有给被告打款。签合同之前给原告说过所有的事情，乡里就是不出手续。宅基地是以前分给被告的宅基地，是被告的伯在世的时候的四间草房，后来草房塌了。本院经审理认定事实如下：原告张丙成系南阳市卧龙区七里园乡白塔村村民，被告张立全、田林果南阳市卧龙区靳岗乡坡桥村村民。被告张立全、田林果在南阳市××区靳岗乡××房宅。2020年7月20日卖方田林果、买方张丙成达成定金协议，出具收据：今天是2020年7月20号，田林果收到张丙成房屋出售定金叁万元整（30000元），给张丙成时间凑买房钱，凑钱时间最多20天，如果期间买方凑买房钱反悔不买田林果的房，定金叁万元分文不退买家张丙成。如果因卖房家田林果反悔的话，如数退还定金叁万元整。卖方田林果（签名）买方张丙成（签名）2020年7月20号。同日，张丙成通过微信转账、取现支付田林果30000元。2020年8月13日张立全、田林果作为甲方与张丙成作为乙方签订房屋合同书，主要内容：甲方自愿将位于南阳市卧龙区靳岗乡坡桥村坡桥73号左邻张立中、右邻林春德、前边是路、后边是耕地房产出售给乙方。总价陆拾万元整（600000元），分两次付款，合同签订日，乙方向甲方首付肆拾万元整（400000元），剩余贰拾万元整（200000元）于2021年正月15日前乙方保证全部房款付完。甲方应保证该房屋产权无任何争议和纠份，也未用于任何抵押、债务、担保及租金等情况。甲乙双方自合同签订当日起视为甲方将房屋所有权利归乙方所有，甲方不得在任何时候对该房屋主张权利及其他相关权利，乙方享有房屋买卖自由权。甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷。甲方张立全、田林果（签名指印）乙方张丙成（签名指印）。合同签订后，原告未按合同约定支付房款，被告并未按合同约定交房，双方并未履行购房合同。以上事实，由身份证复印件、收据、房屋合同、银行流水明细、行政处罚决定书、行政裁定书、当事人陈述等予以证实，经庭审举证、质证，并记录在卷。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条的相关规定可知，农村宅基地属于以村为单位的农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得农村宅基地的使用权。本案中，原告张丙成系南阳市卧龙区七里园乡白塔村村民，被告张立全、田林果南阳市卧龙区靳岗乡坡桥村村民，双方不是同一村集体经济组织成员。案涉房屋的房屋建造在在南阳市××区××办事处坡桥村××号。基于不动产房与地的关联性，向集体经济组织外的成员转让农村房屋，势必会将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，因此，原、被告之间签订的定金协议、房屋买卖合同违反了法律禁止性规定，应属无效合同。故对原告要求确认其与二被告签订的定金协议、房屋买卖合同无效的请求，本院予以支持。关于原告要求二被告返还其已经支付的定金30000元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，二被告取得的定金30000元是基于无效的定金协议、房屋买卖合同而取得的，合同确认无效后，其应当返还，故对原告要求二被告返还定金30000元请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张丙成与被告张立全、田林果2020年7月20日签订的收据无效。二、原告张丙成与被告张立全、田林果2020年8月13日签订的房屋合同书无效。三、本判决生效后十日内，被告张立全、田林果退还原告张丙成定金款30000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元（原告已预交4900元，多交部分应予退还），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  孙伟二〇二〇年十月二十六日书记员  姚远