河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4969号原告：洛阳市西工区名吃锦祥炝锅鱼店，住所地洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际广场**手扶梯南侧。经营者：朱金鸽。委托诉讼代理人：赵伊国，河南松盛永进律师事务所执业律师。被告：洛阳逸境足浴服务中心（有限合伙），，住所地洛阳市西工区纱厂南路金阳国际财富广场****执行事务合伙人：马玉雷。委托诉讼代理人：万芳芳，河南广文律师事务所执业律师。被告：洛阳亿和置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**。法定代表人：康现末，总经理。委托诉讼代理人：刘帅凤，河南洛神律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李博，河南洛神律师事务所实习律师。被告：洛阳华洋教育科技有限公司，住所地，住所地洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**iv>法定代表人：郑献礼。被告：洛阳富群物业管理有限公司，住所地洛阳市，住所地洛阳市洛龙区牡丹大道与张衡街交叉口亿和SOHO国际****洛阳市洛龙区牡丹大道与张衡街交叉口亿和SOHO国际****TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：熊智乐。被告：马玉雷，男，汉族，1990年11月11日出生，户籍所在地河南省洛阳市洛龙区。原告洛阳市西工区名吃锦祥炝锅鱼店（以下简称锦祥炝锅鱼店）诉被告洛阳逸境足浴服务中心（有限合伙）（以下简称逸境足浴中心）、洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）、洛阳华洋教育科技有限公司（以下简称华洋公司）、洛阳富群物业管理有限公司（以下简称富群公司）、马玉雷相邻关系纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦祥炝锅鱼店的经营者朱金鸽及委托诉讼代理人赵伊国，被告逸境足浴中心的执行事务合伙人马玉雷及委托诉讼代理人万芳芳、被告亿和公司的委托诉讼代理人刘帅凤、李博到庭参加诉讼，被告华洋公司、富群公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦祥炝锅鱼店向本院提出诉讼请求：1.判令五被告共同赔偿原告装修价值损失184208元；2.判令五被告共同赔偿原告物品损失52794元；3.判令五被告共同赔偿原告停业损失419000元；4.判令五被告共同承担原告支出的鉴定费17000元；5.本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：原告于2018年4月7日和亿和公司签订房屋《租赁合同》，租用其位于洛阳市××工区纱厂××路××号的“金阳国际广场”内“二层手梯南侧（轴线6-9、轴线B-F）”号商铺地用于经营“洛阳市西工区名吃锦祥炝锅鱼店”，另与华洋公司签订《市场管理及经营服务合同》一份，由华洋公司负责对该店铺的正常经营提供管理服务，并向富群公司缴纳物业费，由富群公司提供物业服务。2018年6月16日原告店铺开业，同月逸境足浴中心在原告三楼开始装修并试运营。2018年7月位于三楼的逸境足浴中心，多次出现大面积严重漏水、漏泥土砂浆、污水、污泥等情况，直接导致原告无法正常经营，并且导致原告火锅店的装修损毁严重，冷藏柜、机器设备、电器设备、电气设备、被褥湿水损坏。期间，原告多次和逸境足浴中心协商停业侵害及赔偿事宜，终没有结果，原告被迫于2018年10月24日停业，停业后逸境足浴中心仍未解决漏水等问题，导致原告不得不于2019年11月11日撤场停止营业。原告认为逸境足浴中心租用亿和公司的房产，因逸境足浴中心的过错，侵害了原告的合法权益，马玉雷为逸境足浴中心合伙体的投资人及执行事务合伙人，故该三被告应共同承担侵权的赔偿责任，华洋公司、富群公司怠于对受损的物业行使管理权，导致原告损失不断扩大被迫营业，也应当承担赔偿责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。逸境足浴中心辩称，对于房顶滴水的事情，答辩人再次向原告表示诚挚的歉意，答辩人愿意承担对应的法律责任。但出现滴水问题，逸境足浴也是受害者。而且需要指出的是，原告诉称的与事实严重不符：第一，原告诉称的2018年7月至10月期间多次漏水不属实，实际上，自逸境足浴开始装修到原告停业期间，二楼房顶出现过2次滴水情况。第二，逸境足浴在出现问题后，一直积极解决问题。第一次发现滴水，是2018年7月20日答辩人装修期间，系铺水泥常见现象，足浴中心为此专门到原告处赔礼道赚过，水泥干了之后滴水问题就消失了。第二次发现滴水，原告没有通知答辩人，答辩人是2018年10月18日经物业公司通知后才知道的，知道后第一时间就通知装修公司进行维修，但原告却故意阻挠维修，装修公司只能在三楼采取了相应的维修措施。第三，出现问题后，原告根本就没有与答辩人协商过，突然就关门停业了，之后还锁了门不让答辩人进去排查滴水原因，阻碍维修。第四，两次滴水问题都不严重，远没有到影响二楼正常经营的地步。逸境足浴在二楼关门后，仍然多次联系原告沟通维修事宜，均被拒绝，是原告恶意阻挠才导致问题久拖不决。第五、原告关门停业的根本原因是经营不善，想提前解除租赁合同。原告与亿和置业公司签订的《租赁合同》显示，原告承租涉案房屋的期限是5年，实际仅经营4个月。原告自开业以来就生意惨淡，房租到期前就打算解除租赁合同退场，在2018年10月18日房顶出现滴水问题之前，原告已经处于拖欠房租的状态。如果原告经营良好，绝不可能因为楼顶滴水就直接彻底关门停业。答辩人一直在积极维修，只要不是房屋主体结构问题肯定是可以维修好的。第六、逸境足浴在本案中存在不承担责任或减轻责任的情形，法庭应对原被告之间的责任承担比例依法进行划分。第1，装修装饰损失与本案的侵权行为之间没有因果关系，该项费用是因原告单方提前解除合同导致的，应由其自行承担。案涉的滴水问题刚开始出现时并不严重，根本没有到影响经营的程度。原告关门停业是为了与亿和置业解除租赁关系，是蓄谋已久。第2，原告对损害后果的产生存在故意或过错。逸境足浴在二楼房顶出现滴水问题后，一直积极解决问题，但原告恶意阻挠，才导致问题久拖不决，损失不断扩大。原告恶意扩大损失，相应责任应当由其自行承担。第3，逸境足浴的侵权行为仅仅是导致现有损害状态的原因之一，还存在其他案外原因，共同导致了目前的损害结果。装修损失和物品损失鉴定的现场堪验时间和评估基准日是2019年11月19日，答辩人有证据证明在此日期之前，在2019年5月20日，二楼室内水管破裂，积水严重，该事件必然产生新的损害后果。第4，原告主张的物品损失中的大部分项目与本案逸境足浴的侵权行为之间没有法律上的因果关系，系经营不善、自然损耗、库存积压等原因导致，不应当将该部分纳入本案赔偿责任的范围。综上，原告主张赔偿数额畸高，请法院依法查明事实，驳回原告不合理的诉讼请求。亿和公司辩称，1、涉案三楼房屋已出租给马玉雷，由马玉雷和逸境足浴中心实际占有使用，亿和公司不是本案适格被告；2、亿和公司并非本案直接实施侵权之人，与本案原告诉求的损失不具有法律因果关系，原告起诉亿和公司承担连带赔偿责任没有事实和法律依据；3、亿和公司作为出租方，在漏水发生之后，积极协调物业公司、承租方等各方积极采取补救措施，不具有任何过错，故亿和公司不应该承担任何责任。综上请求法院驳回对亿和公司的诉讼请求。马玉雷辩称，答辩意见同逸境足浴中心一致。华洋公司、富群公司未到庭，未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.锦祥炝锅鱼店为洛阳市××工区纱厂××路××号金阳国际广场内二层手扶梯南侧（轴线6-9）、（轴线B-F）商铺的使用者，逸境足浴中心系锦祥炝锅鱼店经营场所的楼层上方即三楼商铺的使用者，双方系上下楼商铺邻居。亿和公司为锦祥炝锅鱼店、逸境足浴中心两商户的出租方，两间商铺的物业产权属亿和公司所有。2.2018年4月7日，亿和公司（甲方、出租人）与锦祥炝锅鱼店经营者朱金鸽（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份，约定，甲方有权出租的房屋位于洛阳市××工区纱厂××路××号的金阳国际广场内商铺场地（下标“商业广场”）；甲方同意将商业广场中的二层手扶梯南侧（轴线6-9）、（轴线B-F）号商铺场地（以下简称该房屋）出租给乙方使用；乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；该房屋建筑面积为579.6平方米；每月租金为13910元，2018年4月16日至2019年4月15日年租金为97373元，2019年4月16日至2020年4月15日年租金为166925元；本合同签署当日，乙方应向甲方支付46368元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付1159元相当于第一个租约年1个月物业服务费作为物业服务费保证金……后亿和公司出具《产权证明》一份，载明，朱金鸽的经营场所由洛阳亿和置业有限公司有偿提供，该物业产权属亿和公司所有。2018年4月7日，华洋公司（甲方、市场管理方）与朱金鸽（乙方、承租方）签订《市场管理及经营服务合同》，约定甲方提供市场设施及管理服务。亿和公司于2019年4月7日向朱金鸽出具租赁保证金46368元、房租13910元的收据。华洋公司于2019年4月7日向朱金鸽出具管理费9274元的收据。富群公司分别于2018年4月7日、2018年9月25日向朱金鸽出具物业押金1159元的收据、6个月物业费6955元的收据、2018年8月水电费3978元的收据。3.2018年5月7日，亿和公司（甲方、出租人）与马玉雷（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份，约定，甲方有权出租的房屋位于洛阳市××工区纱厂××路××号的金阳国际广场内商铺场地（下标“商业广场”）；甲方同意将商业广场中的三层304、305、306、307、320、321、322、323号商铺场地（以下简称该房屋）出租给乙方使用；该房屋建筑面积为1800平方米；如乙方对该房屋进行装饰装修造成第三方财产损失，应由乙方自行负责全部赔偿；如因乙方原因导致该房屋水、烟、燃气等物质外泄……乙方应当对甲方及第三方因此而蒙受损失给予赔偿。2018年5月7日，马玉雷与物业管理公司签订《写字楼装修管理协议》，显示装修施工期限自2018年5月9日至2018年11月9日。4.锦祥炝锅鱼店陈述，自2018年7月开始，逸境足浴中心发生渗漏,导致原告商铺顶部楼板发生漏水，漏泥土砂浆、污泥等情况，导致原告无法正常经营，导致原告火锅店的装修损毁严重，冷藏柜、机器设备等物品湿水损坏。对于漏水的具体时间，原告称2018年7月23日至31日发生漏水，8月、9月无漏水现象且正常经营，10月18日发生第二次漏水，漏水持续至2019年11月，并于11月将店铺转让。原告向法庭提交的漏水视频截止至2019年3月底，原告称后期没有再营业故未去店里，后因逸境足浴中心也停止营业便不再漏水，直至其将店铺转让前未对漏水部位进行维修。逸境足浴中心称2018年7月23日漏水后即对漏水部位做了修复，几天后便不再漏水。10月18日开始发生第二漏水，漏水后即对漏水部位做了修复，但效果不好，与锦祥炝锅鱼店沟通需要在原告商铺顶部楼板进行维修，并提供2018年11月2日装修工人与原告的通话录音，称原告不同意其进行维修。原告称逸境足浴中心并未提供可行的维修方案。逸境足浴中心认可第一次漏水发生时其正在进行装修，装修人员称装修于2018年9月底结束。5.河南众惠工程鉴定服务有限公司受本院委托对洛阳市××工区纱厂××路××号金阳国际广场二楼手扶梯右侧房屋（6-9轴交B-F轴）漏水原因进行鉴定，于2019年12月6日出具《建筑工程质量鉴定意见书》，鉴定分析显示：根据勘验结果，锦祥炝锅鱼店租赁的涉案房屋顶板多处有明显漏水痕迹，漏水痕迹多位于管道穿楼板根部及管道附近位置，并且漏水位置均位于逸境足浴中心各包间的卫生间正下方及其附近位置，结合逸境足浴中心所述其足浴中心装修情况，判断锦祥炝锅鱼店内顶板最初漏水及漏泥沙系逸境足浴中心在进行地面装修时，其卫生间内穿楼板的管道与洞口间未封堵严密，管理根部的防水失效或管道根部防水施工不到位，造成水体甚至泥沙通过管道根部渗漏至下层。逸境足浴中心在装修完成之后的初次维修时，并未解决管道根部的渗漏问题，故再次发生了渗水现象，同时也不排除卫生间地面的防水层失效导致管道根部其他位置渗水。鉴定意见为：锦祥炝锅鱼店房屋顶板漏水系逸境足浴中心卫生间穿楼板的管道与洞口间未封堵严密，管道根部的防水失效或管道根部防水施工不到位导致，同时也不排除卫生间地面的防水层失效导致管道根部其他位置渗水。锦祥炝锅鱼店为此支付工程质量检测费10000元。洛阳明诚资产评估事务所受本院委托对锦祥炝锅鱼店房屋整体装修的市场价值、因漏水造成的房屋装修损失、因漏水造成的物品损失进行评估，于2020年3月16日出具《资产评估报告》，评估结论为房屋整体装修价值为184208元、房屋装修损失14925元、物品损失52794元。锦祥炝锅鱼店为此支付2000元鉴定费。洛阳信德资产评估事务所受本院委托对锦祥炝锅鱼店自2018年10月24日-2019年11月11日期间的停业损失进行评估，于2020年6月19日出具《评估报告书》，评估结论为：在公平市场条件交易的假设前提下，锦祥炝锅鱼店自2018年10月24日-2019年11月11日期间的停业损失为41.90万元，平均每月停业损失为3.35万元。锦祥炝锅鱼店为此支付5000元鉴定费。6.逸境足浴中心为有限合伙企业，系由马玉雷、孙浩、乔苗玲、丁冠阳、孟义博合伙成立的有限合伙企业，马玉雷为逸境足浴中心的执行事务合伙人。本院认为，锦祥炝锅鱼店的经营场所位于逸境足浴中心经营场所的楼层下方，双方系上下楼相邻商铺的使用人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。锦祥炝锅鱼店主张因逸境足浴中心漏水导致其受损，根据鉴定公司现场勘查后作出的鉴定意见为：锦祥炝锅鱼店房屋顶板漏水系逸境足浴中心卫生间穿楼板的管道与洞口间未封堵严密，管道根部的防水失效或管道根部防水施工不到位导致，同时也不排除卫生间地面的防水层失效导致管道根部其他位置渗水。该鉴定机构具备相应资质,鉴定程序合法,在无反证下,本院予以采纳，故可以认定锦祥炝锅鱼店的漏水与逸境足浴中心的装修及不当使用存在因果关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失，故原告诉求逸境足浴中心承担赔偿责任，本院予以支持。漏水系发生在逸境足浴中心装修后并结合鉴定结论，不能显示亿和公司为直接至损人，故原告诉求亿和公司承担赔偿责任，本院不予支持。华洋公司系涉案商铺的经营管理服务公司、富群公司系涉案商铺的物业管理公司，并非直接致损人且已尽到相关服务义务，故对逸境足浴中心诉求华洋公司、富群公司承担赔偿责任，本院不予支持。逸境足浴中心为有限合伙企业，马玉雷为逸境足浴中心的执行事务合伙人。《中华人民共和国合伙企业法》第二条第三款的规定：“有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成,普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任,有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任”，第六十一条第二款规定：“有限合伙企业至少应当有一个普通合伙人”，第六十七条规定：“有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务”，故马玉雷为逸境足浴中心的普通合伙人，应对合伙企业债务承担无限连带责任。关于赔偿金额的认定，根据洛阳明诚资产评估事务所出具的评估意见显示：因漏水造成原告房屋整体装修价值为184208元、房屋装修损失14925元、物品损失52794元；根据洛阳信德资产评估事务所出具的评估意见显示：锦祥炝锅鱼店自2018年10月24日-2019年11月11日期间的停业损失为41.90万元，平均每月停业损失为3.35万元。上述评估机构具备相应资质,评估程序合法,在无反证下,本院予以采纳。故本院认可原告店铺的装修损失为14925元、物品损失为52794元。原告诉求的店铺整体装修价值184208元，非系因漏水造成的损失，本院不予支持。原告诉求的停业损失，应当结合房屋漏水的持续时间、漏水对该房屋正常使用的影响程度、权利人主张权利和实施减损措施的手段等因素综合考虑。原告商铺第一次漏水大概持续9天，双方均认可逸境足浴中心维修后暂不再漏水。后第二次发生漏水，逸境足浴中心提交证据证明其在第二次漏水后已与原告沟通维修相关事宜，但因逸境足浴中心要求从原告商铺顶部进行维修，双方就维修方案存在争议，维修未能进行，漏水状况持续，原告也未采取措施及时止损。综合考量以上因素，本院酌定按平均每月停业损失为33500元的标准计算2个月，为67000元。原告进行司法鉴定是确定漏水原因及损失数额的必要途径,因鉴定产生的鉴定评估费用共计为17000元,亦应由被告承担。故逸境足浴中心应赔偿锦祥炝锅鱼店各项损失共计151719元（14925元+52794元+67000元+17000元）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条第三款、第六十一条第二款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、洛阳逸境足浴服务中心(有限合伙)于本判决生效之日起二十日内向洛阳市西工区名吃锦祥炝锅鱼店赔偿各项损失151719元；二、马玉雷对上述第一项债务承担连带清偿责任;三、驳回洛阳市西工区名吃锦祥炝锅鱼店的其他诉讼请求。如果洛阳逸境足浴服务中心、马玉雷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5265元，由洛阳逸境足浴服务中心(有限合伙)负担2000元，由洛阳市西工区名吃锦祥炝锅鱼店负担3265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘煜二〇二〇年十月三十日书记员  周超