云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初796号原告（执行案外人）：褚凤仙，女，汉族，1964年8月16日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李本纪，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：杨莹莹，女，汉族，1988年11月26日出生，云南省芒市人，本科文化，律师，住云南省德宏州芒市。第三人（被执行人）：杨其川，男，汉族，1991年10月15日出生，住云南省腾冲市。第三人（被执行人）：刘小飞，女，汉族，1983年12月18日出生，住云南省腾冲市。原告褚凤仙与被告杨莹莹、第三人杨其川、刘小飞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告褚凤仙委托诉讼代理人李本纪、被告杨莹莹到庭参加诉讼，第三人杨其川、刘小飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告褚凤仙向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院中止执行贵院做出的（2020）云3103民初174号民事裁定书，并解除对芒市团结大街芒市泛亚壹城8幢2单元1001号【云（2019）芒市不动产权第××号】房屋的查封；2.请求人民法院确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效，并确认原告为【云（2019）芒市不动产权第××号】房屋的所有权人。事实与理由：原告有意在芒市购买房屋，经德宏州鸿房房地产经纪有限公司居中介绍，与杨其川、刘小飞达成买卖意向，后原告委托魏丽琴为其办理购买房屋相关的合同签订及其他手续。2019年11月19日，魏丽琴代原告与杨其川、刘小飞二人签订《房屋买卖合同》，约定二人将其位于芒市泛亚壹城8幢2单元1001号的【云（2019）芒市不动产权第××号】单元房出售给原告，房屋交易总价为人民币730000元。合同签订后，原告按照合同约定分四笔支付购房款，至2019年12月17日已支付前三笔购房款共计664277.39元。2020年1月16日，原告到芒市不动产交易中心对此房屋的产权状况进行查询，确认无任何限制信息后，于2020年1月20日与杨其川、刘小飞二人将所有购房款全部付清。同日，杨其川、刘小飞将不动产证原件交付原告，向原告交房并更换了房屋钥匙。至此，原告已实际占有该房屋。原告付清全部房款后即要求杨其川，刘小飞二人按照合同约定办理不动产变更登记手续，但因恰逢春节假期，双方准备于2020年2月5日春节假期结束后到芒市不动产登记中心办理相关手续。后因新冠疫情，芒市不动产权证中心2020年2月21日才上班。本地疫情缓解后，为保证安全且考虑到去芒市、回昆明都需要隔离14天，所以又将办理不动产变更登记手续时间推后。之后，芒市不动产登记中心因住建局搬迁，于2020年3月4日停止已办理业务，直到2020年3月11日下午恢复办理业务。2020年3月3日芒市人民法院作出了（2020）云3103民初174号《民事裁定书》，查封了前述不动产。2020年3月20日，原告对执行标的提出书面异议。芒市人民法院于2020年4月7日作出（2020）云3103执异2号执行异议裁定：驳回原告的异议。驳回的理由为原告怠于行使权利，过户手续应在年前办理结束。但在2020年3月3日以前，该房屋并不存在任何权利纠纷和风险，而且原告与第三人曾口头约定，在付清购房款后才能办理过户，原告直到2020年1月20日才结清购房款。2020年春节为1月24日，原告已不可能在过年前几天办完过户登记，因此不存在怠于行使权利的情况，裁定中法律适用错误。综上所述，原告与杨其川、刘小飞二人在人民法院查封前已签订书面买卖合同，付清了全部购房款且已实际占有不动产，后来仅仅因为春节假期和新冠疫情导致没有及时办理过户登记手续，即非因买受人原因未办理过户登记手续。原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告杨莹莹辩称，一、芒市人民法院依法作出的（2020）云3103民初174号民事裁定书，符合法律规定，应不予撤销。答辩人2020年2月25日向芒市人民法院提出财产保全申请，查封被申请人杨其川、刘小飞名下的位于芒市泛亚壹城8-2-1001号的房地产【不动产权证号：云（2019）芒市不动产权第××号】，该房地产明确记载产权人为被申请人杨其川、刘小飞名下，并非案外人褚凤仙，法院依据法定程序作出查封该房地产的（2020）云3103民初174号民事裁定书，事实清楚，程序合理合法，并没有违反任何法律规定，（2020）云3103民初174号民事裁定书应不予撤销。二、案外人褚凤仙提供的证据不充分，并不能证实其为产权人，不符合权利能够排除执行的情形，查封的房地产应不予解除。首先，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。本案涉案的查封房产权利人明确登记为被申请人杨其川及刘小飞，并非登记为案外人褚凤仙，案外人褚凤仙提交的证据不足以证明其为涉案房产所有权人。其次，本案中案外人褚凤仙提交的《房屋买卖合同》效力有待确定，不能证实双方存在真实合法有效的房屋买卖关系，案外人褚凤仙也无证据证实其已合法占有查封的不动产，且案外人褚凤仙无任何向被申请人杨其川、刘小飞支付过购房款的转账凭证。从房屋买卖合同的时间2019年11月16日至法院查封涉案房产时间2020年3月3日，期间长达4个月之久，未办理产权变更登记手续，与常理不符。案外人褚凤仙陈述2019年12月17日就已付清购房款664277.39元，仅剩尾款未支付，此时，案外人褚凤仙与被申请人就可以到不动产登记中心办理变更登记手续。案外人褚凤仙称其考虑在疫情期间，为保证安全，纯属狡辩，案外人褚凤仙提交的证据显示其委托德宏州鸿房房地产经纪有限公司的魏丽琴办理购房的相关手续，所以，办理房产变更登记手续完全可以由受托人代为办理。在法院查封前，案外人褚凤仙有足够宽裕的时间办理变更登记手续，而未办理，不能排除是案外人褚凤仙自身的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人褚凤仙不具备规定的四个必备条件，不能排除执行。再次，案外人褚凤仙申请排除执行，应负有举证责任，案外人褚凤仙主张其享有涉案查封房产的所有权，但提供的证据无法证实其为该房产的产权人，也无证据证实完全具备权利能够排除执行的四个必备条件，应当承担举证不能不利的后果。因此，查封的房地产不应解除。综上，法院依法作出的（2020）云3103民初174号民事裁定书没有违反任何法律规定，案外人褚凤仙不符合权利能够排除执行的情形，请求法院驳回案外人褚凤仙的诉讼请求。第三人杨其川、刘小飞未到庭答辩，亦未向本庭提交书面答辩状及相关证据材料，本院依法视为第三人杨其川、刘小飞自动放弃答辩、举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交被告无异议的证据（即第四、五组）本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据褚凤仙身份证、委托书复印件，第二组证据【云（2019）芒市不动产权第××号】不动产权证、房屋买卖合同、不动产信息查询证明复印件，第三组证据收据、收款说明、还款凭证、魏丽琴银行卡交易明细清单，微信记录复印件，本院认为原告提交的一、二、三组证据真实合法，与本案具有关联性，能证明原告的主张，故本院予以采信。被告杨莹莹未向本院提交证据。第三人杨其川、刘小飞未向本院提交证据。根据庭审查明，本院认定事实如下：原告经德宏州鸿房房地产经纪有限公司居中介绍，与第三人杨其川、刘小飞达成买卖意向，后原告委托魏丽琴为其办理购买房屋相关的合同签订及其他手续。2019年11月19日，魏丽琴代原告与杨其川、刘小飞二人签订《房屋买卖合同》，约定二人将其位于芒市泛亚壹城8幢2单元1001号的【云（2019）芒市不动产权第××号】单元房出售给原告，房屋建筑面积为129.75㎡，房屋交易总价为人民币730000元。合同签订后，原告按照合同约定分四笔支付购房款，2019年11月19日转账支付90000元；同年12月13日转账支付300000元；另2019年12月17日代第三人杨其川、刘小飞归还贷款270000元。至2019年12月17日已支付前三笔购房款共计664277.39元。2020年1月16日，原告到芒市不动产交易中心对此房屋的产权状况进行查询，确认无任何限制信息后，于2020年1月20日与杨其川、刘小飞二人将所有购房款全部付清。同日，第三人杨其川、刘小飞将不动产证原件交付原告，并向原告交房，原告更换了房屋钥匙。至此，原告已实际占有该房屋。原告付清全部房款后即要求杨其川，刘小飞二人按照合同约定办理不动产变更登记手续，但因恰逢春节假期，双方准备于2020年2月5日春节假期结束后到芒市不动产登记中心办理相关手续。后因新冠疫情，本地疫情缓解后，为保证安全且考虑原告来芒市后、回昆明都需要隔离14天，所以又将办理不动产变更登记手续时间推后。芒市人民法院于2020年3月3日作出了（2020）云3103民初174号《民事裁定书》，查封了前述不动产。2020年3月20日，原告对执行标的提出书面异议。芒市人民法院于2020年4月7日作出（2020）云3103执异2号执行异议裁定。原告为此诉至本院，请求：1.请求人民法院中止执行贵院做出的（2020）云3103民初174号民事裁定书，并解除对芒市团结大街芒市泛亚壹城8幢2单元1001号【云（2019）芒市不动产权第××号】房屋的查封；2.请求人民法院确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效，并确认原告为【云（2019）芒市不动产权第××号】房屋的所有权人。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。原告褚凤仙与第三人杨其川、刘小飞所签订的《房屋买卖合同》，原告已按约定支付了合同价款，房屋已交付原告管理、占有。未能办理的过户手续的理由，符合实际情况，本院予以采信。故原告的两项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行本院（2020）云3103民初174号民事裁定书所查封的杨其川、刘小飞所有的位于芒市泛亚壹城8幢2单元1001号【不动产权证号：云（2019）芒市不动产权第××号】房屋，并解除（2020）云3103民初174号民事裁定书对杨其川、刘小飞所有的位于泛亚壹城8幢2单元1001号【不动产权证号：云（2019）芒市不动产权第××号】房屋的查封，本院（2020）云3103执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、原告褚凤仙与第三人杨其川、刘小飞所签订《房屋买卖合同》合法有效。案件受理费11100元，由被告杨莹莹负担（未付），限本判决生效之日一次性向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  李同法人民陪审员  庄林梅人民陪审员  曹 坤二〇二〇年十月十六日书 记 员  刘虹言