江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3883号上诉人（原审被告）：王露，男，1988年9月25日生，汉族，住福建省永春县。被上诉人（原审原告）：宋京顺，女，1971年5月21日生，朝鲜族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：范婵媛，江苏谊沣宏睿律师事务所律师。上诉人王露因与被上诉人宋京顺房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初15609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王露的上诉请求：撤销原审判决，依法进行改判。事实和理由：1、我方在2019年5月20日就已经腾房了,随后被上诉人宋京顺更换了租赁房屋的门锁,由于本人在外地没有及时发现前述情况。后来我方电话通知宋京顺不再租赁涉案房屋，但是她不同意。2019年6月16日我方报警处理，派出所通知双方调解，宋京顺说要起诉我。原审法院组织调解时，宋京顺不同意调解，她一直在拖延时间，因此我方不应当承担这么长时间的租金。2、我方和苏州仁隆家具公司的张卫并非合伙关系，涉案房屋交付给我方时，没有缴纳物业费和电费，导致我方无法正常经营，我方对此有忌讳。3、被上诉人宋京顺和她的丈夫朴永燮已经离婚，她在2019年5月31日之后即丧失租赁房屋的所有权和使用权。被上诉人宋京顺隐瞒房屋产权信息，因其违约在先，依法应当赔偿我方6万元，并解除双方之间的《商铺租赁合同》。宋京顺辩称：双方约定租金从2019年6月1日开始起算，上诉人王露声称2019年5月20日其已经腾空了房屋，明显不是事实。原审法院诉前共组织了两次调解，由于上诉人王露不同意迁让导致调解失败。王露在一审中拒绝签收传票，也不提供送达地址，属于拖延诉讼的行为。我和朴永燮离婚属实，但是我有房屋的使用权和出租权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。宋京顺向一审法院起诉请求：1.要求与原审被告解除房屋租赁合同，返还商铺；2.要求原审被告支付房屋租赁违约金6万元，拖欠的房租5万元（2019年6月1日至2019年11月30日租金）及之后的占有使用费（以合同约定的租金为标准，从合同解除之日起计算至实际搬出之日）、物业费2227元（2019年6月1日至2019年11月30日）、电费1171元（2019年6月1日至2019年11月30日）。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：宋京顺（出租方、甲方）与王露（承租方、乙方）于2019年4月24日签订一份《商铺租赁合同》，宋京顺将位于昆山市商铺出租给王露使用。合同约定：“三、甲、乙双方约定的租期为六年（自2019年6月1日至2025年5月31日），年租金为人民币壹拾万元，（此租金不包含租金税费，租金税费由乙方自行承担，否则甲方有权调整租金）。四、付款方式：一年一付（到期提前1个月支付）。五、甲乙双方的权利和义务：2.租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，提前终止合同一次性赔偿对方六万元违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的8%个点向乙方加收滞纳金。租赁期满，并在退出之前结清水费、电费、物业管理费等所有应由乙方支付费用。……5.租赁期间的一切费用由乙方承担（包含物业费）。……六、保证金的支付及用途1.乙方应在签订本合同的同时一次性付清租赁保证金……2.该保证金用以保证乙方：①如期支付租金②在退租前及时结清相关费用，包括水费、电费、有线电视费、物业管理费等。……七、违约责任：1.乙方应如期付清相应租金，若逾期超过一个月，则甲方有权单方终止本合同，将上述商铺收回另行处置。……”。合同第三条右下方手写载明：“第一年房租壹拾万元正，第二年开始每年递增8%的房租金”，但未有双方当事人的签字。合同签订后，宋京顺将商铺交付王露使用，但王露一直未向宋京顺支付租金及保证金。现宋京顺为维护其合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。另查明：涉案商铺王露未返还宋京顺，商铺中仍存放有王露的物品。位于昆山市房屋系朴永燮于2007年向昆山市莘闵房地产有限公司购买，商铺登记在朴永燮名下，宋京顺与朴永燮原系夫妻关系。在王露承租商铺期间，宋京顺为其缴纳2019年6月、2019年7月电费138元、44元。上述事实，有商铺租赁合同、照片、短信聊天记录、不动产登记簿查询记录、登记申请表、江苏增值税电子普通发票及庭审笔录、当事人的陈述等予以证实，原审法院予以认定。原审法院认为：王露经原审法院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。本案中，宋京顺与王露签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行义务。合同第七条约定：“1.乙方应如期付清相应租金，若逾期超过一个月，则甲方有权单方终止本合同，将上述商铺收回另行处置。”，本案中，宋京顺将房屋交付给王露使用，王露未能按照合同约定向宋京顺支付租金，已构成违约，宋京顺要求与王露解除租赁合同，于法有据，原审法院予以支持。关于解除合同的时间，以王露收到本案应诉材料的时间，即2019年11月10日。合同依法解除后，王露应向宋京顺返还房屋并恢复原状，故原审法院对宋京顺要求王露返还商铺并恢复原状的诉请予以支持。关于宋京顺要求王露支付租金及占有使用费的诉请，原审法院认为，本案中，双方之间的租赁合同于2019年11月10日解除，现宋京顺要求王露支付2019年6月1日至解除合同前的租金即截至2019年11月10日的租金，按年租金10万元的标准计算，于法不悖，原审法院予以支持。合同解除后，王露仍未向宋京顺返还商铺，应向宋京顺支付占有使用费。参照租赁合同约定，以每年10万元的标准支付商铺占有使用费至实际返还之日止。为了防止损失的扩大，实际返还之日以判决生效之日为限。关于宋京顺要求王露支付违约金的诉请，租赁合同第五条约定：“2.租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，提前终止合同一次性赔偿对方六万元违约金……”，本案中，王露未按约定向宋京顺支付租金，已构成违约，导致合同提前终止，应支付宋京顺违约金。考虑到原审法院已支持宋京顺要求王露支付租金及占有使用费的诉请，双方约定的违约金超过宋京顺的实际损失，原审法院将违约金调整为20000元。关于宋京顺要求王露支付物业费、电费的诉请，合同约定：“租赁期间的一切费用由乙方承担（包含物业费）”，本案中，根据宋京顺提供的2019年6月、7月缴纳电费的发票，认定王露应向宋京顺支付电费182元。关于物业费，宋京顺未能提供缴费凭证，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、宋京顺与王露之间签订的《商铺租赁合同》于2019年11月10日解除。二、王露于本判决生效之日起十日内将昆山花园104幢4室商铺返还给宋京顺并恢复原状。三、王露于本判决生效之日起十日内支付宋京顺租金及占有使用费（以每年10万元的标准，从2019年6月1日起计算至实际返还之日止，以判决生效之日为限）。四、王露于本判决生效之日起十日内支付宋京顺违约金20000元及电费182元。五、驳回宋京顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9880元，公告费690元，以上合计10570元，由王露负担。宋京顺预交的案件受理费原审法院予以退还，王露应当负担的9880交纳至原审法院。宋京顺直接交付第三方的公告费690元，王露应负担的690元直接支付给宋京顺。拒不交纳诉讼费的，原审法院将依法强制执行。上诉人王露在二审中提供昆山市公安局新镇派出所的接处警工作登记表一份，证明被上诉人宋京顺存在将涉案房房屋门锁更换的行为。被上诉人宋京顺的质证意见为：对于接处警工作登记表的真实性认可，但是对其证明内容不认可，该份证据反而能够证明上诉人王露直到2019年6月20日仍然没有搬离，他在上诉状中陈述的2019年5月20日腾空并交还房屋明显是虚假的。被上诉人宋京顺二审中未提供新证据。本院认为上诉人王露提供的接处警工作登记表形式合法，内容客观、真实，依法应当予以采信，但是该份证据只能证明双方曾经因房屋租赁事宜发生矛盾并报警的事实。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《商铺租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案的《商铺租赁合同》中约定租金采取提前一个月预付的方式，且明确承租人逾期支付租金超过一个月时间的，出租人有权单方解除合同。上诉人王露在《商铺租赁合同》签订之后，至今未支付任何租金及物业费、水电费，被上诉人宋京顺行使约定解除权合法有据，其诉请依法应当得到支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被上诉人宋京顺按照约定履行了交付房屋的义务，上诉人王露在涉案房屋中经营日立变频中央空调的旗舰店，现有证据无法证明上诉人王露已经将涉案房屋清空并交还给被上诉人宋京顺，也无充分证据证明被上诉人宋京顺存在阻碍承租人正常使用房屋等违约情形，故原审法院判决上诉人王露继续履行租金支付的义务，并赔偿合同解除后的占有使用费损失应属正确。被上诉人宋京顺虽然并非涉案房屋的所有权人，且已经和所有权人朴永燮离婚，但是被上诉人宋京顺已经履行了交付房屋的义务，且朴永燮也从未对房屋租赁的事实持有异议，故上诉人王露以此为由主张拒付租金，依据并不充分，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9880元，由上诉人王露负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十月二十一日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。