青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初97号原告（案外人）：赵以朝，公民身份号码×××，男，汉族，1990年9月11日出生，户籍所在地青海省海东市，住青海省海东市。委托诉讼代理人：沈宁、甘迎春，青海乾润律师事务所律师。被告（申请执行人）：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地西宁市民和路**创业大厦第**。法定代表人：林明安，董事长。委托诉讼代理人：朱林、刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住，住所地西宁市城**小桥大街**/div>法定代表人：王九生，总经理委托诉讼代理人：王静，副总经理。委托诉讼代理人：鲁国铭，该公司法务。原告赵以朝与被告青海亿邦小额贷款股份有限公司（以下简称亿邦公司）、第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告赵以朝及其委托诉讼代理人沈宁、被告亿邦公司的委托诉讼代理人刘婷婷、第三人九海公司的委托诉讼代理人王静、鲁国铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵以朝向本院提出诉讼请求：一、撤销西宁市中级人民法院作出的（2020）青01执异26号《执行裁定书》，停止对位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1单元1072室房屋的强制执行程序。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月17日，赵以朝与九海公司达成房屋买卖协议，约定九海公司将其位于青海省乐都区景都乐苑7号楼1单元1072室出售给赵以朝，总价款37万元，后赵以朝交付首付款12万元，并于2018年5月9日入住，该房屋自此由赵以朝占有使用至今。而西宁市中级人民法院以本案亿邦公司与九海公司办理了抵押为由，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关理由驳回了赵以朝的执行异议错误。首先，亿邦公司声称其与九海公司在民间借贷事项发生时，办理了抵押权手续，但在亿邦公司诉九海公司民间借贷纠纷一案中，亿邦公司并未要求法院对其抵押权行使的优先权进行确认，也就是说，其优先权是否成立、优先权的具体范围是多少均没有相关的生效裁决予以确认。且根据赵以朝所掌握的由乐都区不动产登记服务中心出具的证明显示，亿邦公司声称的抵押权早已超出抵押权期限，故而该中心出具的证明中载明该房屋无抵押信息。其次，根据相关司法解释对消费者（商品房买买受人）提起的执行异议之诉的处理规定，金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房实施强制执行，商品房买受人提起执行异议之诉请求排除执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，买受人已基于购买商品房之目的与房地产开发企业之间签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住，且在买受人经常居住所在地直辖市或设区的市区域内其名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。在本案中，赵以朝购买的位于乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1单元1072室的房屋系赵以朝名下唯一住宅，并实际居住至今长达2年之久，在本案中亦无任何过错，至于未支付的购房款问题，因九海公司承诺由其办理贷款，但其一直拖延至今未能办理，此原因不能归责于赵以朝，若本案需要，赵以朝可随时将剩余购房款提存或者交至人民法院，故此赵以朝应当享有物权期待权。依据案外人异议之诉的法定要件，消费者购买商品房所享有的权利远远大于在建工程的优先权和一般担保物权的债权，足以排除强制执行，故恳请人民法院依法保护赵以朝的唯一用于居住的房屋的合法权利，停止对该套房屋的强制执行。亿邦公司辩称，第一，案涉房屋于2014年2月18日即办理了在建工程抵押登记手续，且至今该不动产未办理抵押注销手续，而赵以朝与九海公司于2018年5月4日在未经亿邦公司同意的情况下签订《商品房买卖合同》，根据《担保法》第49条第一款、《物权法》第191条的规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，否则转让行为无效。因上述条款的属于法律强制性规定，故赵以朝与九海公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同，不符合《关于办理执行异议和复议案件的若干的规定》第29条第一款第一项的规定。第二，赵以朝自认案涉房屋总价款为37万，已交付12万，支付的款项不足房屋总价款的50%。且已交付的款项中1万元是通过支付宝转账给个人，11万元是通过刷卡方式向九海公司直接支付。由于九海公司并未能出具公司授权个人代收房款的委托书，且九海公司也不能证明该转给个人的购房款已到九海公司账户且用于案涉房屋的建设，故赵以朝的诉求也不符合《关于办理执行异议和复议案件的若干的规定》第29条第一款第二项的规定。第三、赵以朝自认以贷款方式交纳购房款，但自赵以朝与九海公司订立《商品房买卖合同》后的三年内一直未办理贷款手续，其仅凭交纳了32%的购房款在案涉房屋住了3年之久，对何时办理不动产权证书不闻不问，可见赵以朝不属于无过错的不动产买受人，不能排除强制执行。九海公司述称，认可赵以朝的诉求，对于案涉房屋未交纳的款项要求继续交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月22日亿邦公司与九海公司民间借贷纠纷一案，本院作出(2017)青01民初360号民事判决,判令:一、九海公司于本判决生效之日起十日内返还亿邦公司借款7802251.76元,支付利息5027894.25元(截止2017年7月15日),并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息(按年利率24%计算)以及支付律师费180000元。案件受理费100250元由九海公司负担98245元,亿邦公司负担2005元。判决书生效后,因九海公司未按期履行生效法律文书确定的义务,亿邦公司向本院申请强制执行。2019年7月18日本院作出(2019)青01执364号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书,据申请执行人亿邦公司提供的“青房建乐都字第005756号”“青房建乐都字第14-171号”他项权利证,于2019年12月12日向海东市房产局、海东市乐都区自然资源局发出《协助执行通知书》,对被执行人九海公司抵押给申请执行人的位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”1号楼1单元1111、1121、1124室、3号楼1单元1071、1072、1073、1074室、7号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室、7号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室共计27套不动产予以查封。2019年12月13日本院发出(2019)青01执364号《查封公告》,告知与上述查封财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议的人,在五日之内向本院提出异议。2020年1月13日案外人赵以朝向本院提出执行异议。2020年1月21日本院作出（2020）青01执异26号执行裁定书，驳回了赵以朝的异议请求。赵以朝遂提起执行异议之诉。另查明,2018年5月4日案外人赵以朝作为买受人与出卖人九海公司于签订《商品房买卖合同》,约定赵以朝购买位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”7号楼1单元7层1072房屋,建筑面积81.13m,单价每平方米3714.49元,总价款370000元;付款方式约定为按揭贷款方式付款。2017年11月1日前支付首期房价款120000元,占全部房价款的32%,余款贷款支付。合同签订后,赵以朝按约定支付首付款120000元后,九海公司于2018年5月9日将“景都乐苑”7号楼1单元7层1072房屋交付赵以朝,余款因贷款未果,未予支付。2020年1月17日乐都区不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果显示赵以朝名下无其他商品房。2020年8月21日赵以朝将涉案房屋余款25万元交于本院案款账户。再查明，2014年1月15日九海公司取得涉案房屋景都乐苑7号楼商品房预售许可证。2016年8月11日九海公司与亿邦公司在乐都县房地产管理局办理在建工程抵押登记，权证号：青房建乐都字第**，债权数额5000000元，抵押范围：2453.07平方米，抵押期限：2014年2月18日至2014年5月16日。2016年8月15日九海公司作为抵押人,将其开发的位于青海省乐都区“景都乐苑”7号楼1单元的1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室不动产抵押给申请执行人亿邦公司,并办理“青房建乐都字第005756号”抵押登记。本院认为,本案争议的焦点为：案外人赵以朝对被执行人九海公司名下,位于青海省乐都区“景都乐苑”**楼**的1072不动产是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十七条明确规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该规定第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形，是对金钱债权执行中，对于无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。申请执行人亿邦公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十九条规定的商品房消费者，即保护商品房消费者的生存权。本案中,案外人赵以朝虽是在涉案房屋已被抵押的情况下签订《商品房买卖合同》,但从本案事实分析：首先，2018年5月4日赵以朝即与九海公司签订《商品买卖合同》，2019年12月12日涉案房屋被人民法院查封，故赵以朝与九海公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且赵以朝于2018年5月4日实际入住房屋；其次，赵以朝所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故涉案房屋为赵以朝唯一住房；第三、在法院查封时赵以朝仅支付房屋首付款120000元，占总房款的32%，但赵以朝现已主动将剩余房款250000元交付至本院账户执行，故应认定赵以朝已支付全部房款。综上，赵以朝所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，应当对其以居住为目的的购房权益予以特殊保护。亿邦公司对九海公司的抵押权，相对于消费者生存权，不具有法定优先的地位。赵以朝要求排除强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。赵以朝主张的其他诉求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”7号楼1单元1072房产。二、驳回赵以朝的其他诉讼请求。案件受理费100元，由青海亿邦小额贷款股份有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。本院（2020）青01执异26号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李宏宁审判员 王 鹏人民陪审员 张玉萍二○二○年十月十六日书记员 吉 静附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;