河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初992号原告：南阳泰祥国际汽车城有限公司，住所地南阳市迎宾大道**，统一社会信用代码9141130006137863XP。法定代表人：刘宝人，任公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市德荣汽车销售服务有限公司，住所地南阳市示范区白河办事处白河镇溧园路社区居委会双铺B11路泰祥国际汽车服务产业园**，统一社会信用代码91411300MA3X53C12N。法定代表人：陈柏君，任公司总经理。委托诉讼代理人：时大中，姬吉平（实习），河南大统律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告南阳泰祥国际汽车城有限公司（以下简称泰祥公司）诉被告南阳市德荣汽车销售服务有限公司（以下简称德荣公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南阳泰祥国际汽车城有限公司的委托诉讼代理人张伟，被告南阳市德荣汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人时大中、姬吉平（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳泰祥国际汽车城有限公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.追加依法解除原被告2019年1月7日签订的《土地租赁协议书》；2.被告立即支付原告土地租金欠款268290元及违约金2682元（违约金计算至2020年4月8日），共计270972元，违约金支付至款付清之日止；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2019年1月7日签订了《土地租赁协议书》，双方约定：被告租赁原告21#地块，面积5824㎡，租期15年，自2019年5月5日起至2034年5月4日止，2019年5月5日起至2021年5月4日租金为4.5万元/年/亩，租赁期内每两年租金上涨10%。第一期用地的首年租金在协议签订后10日内一次性支付，租金金额为180000元（后经测算租金为224145元），后续年度租金于前一租赁年度届满30日前支付。乙方如未按本协议规定时间付款，逾期在15日之内，自协议规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权无条件解除合同。《土地租赁协议书》签订后，被告于2019年1月11日支付了第一年的租金180000元。依据《土地租赁协议书》约定，被告最迟应于2020年4月5日交纳第二年的租金款项（包括第一年的面积差价44145元），合计268290元，但该款项经原告多次催告，被告一直未交。2020年4月5日至2020年4月8日，被告逾期支付租金合计2日，累计违约金2682元，上述本金及违约金截止2020年4月8日共计270972元。综上，被告的违约行为已经使原告的合法权益受到损害，原告遂诉至法院。被告德荣公司辩称：泰祥公司违法占地，并违法出租土地牟利，其原告主体不适格。泰祥国际汽车服务产业园目前仅建成A区，占地500多亩。该500多亩土地，没有举行招拍挂程序，泰祥公司没有土地证，没有与政府签订土地出让合同，没有缴纳土地出让金，泰祥公司仅仅支付了200多亩土地的补偿费，且该200多亩土地补偿费，还不包括本案涉及的答辩人德荣公司所租用的21#地块。泰祥公司对泰祥国际汽车服务产业园A区土地没有取得合法合规的土地使用权属，完全属于违法违规占地，下一步如果政府对该宗土地举行招拍挂，土地权属被谁摘走，尚未可知。泰祥公司因违法占地，2019年已经受到南阳城乡一体化示范区行政执法局行政处罚。因此，答辩人德荣公司虽然与泰祥公司签订了土地租赁合同，但泰祥公司对合同涉及的土地并没有依法取得使用权，完全属于以建设国际汽车服务产业园为名，而违法违规占地，且违法违规出租土地，非法牟利。泰祥公司原告主体不适格。答辩人请求人民法院依法追缴泰祥公司违法所得。2.泰祥公司与答辩人德荣公司所签订的土地租赁合同因违法而应认定为无效合同。3.泰祥公司作为出租人，没有履行土地租赁合同所约定的合同义务。泰祥公司招商时，曾承诺负责在答辩人德荣公司雷诺汽车销售店建成开业之前将1号地临雪枫路开口，保障答辩人能够开展正常的经营活动，方便消费者出入园区进店看车购车。但是至今没有兑现该承诺。导致答辩人德荣公司雷诺店处于园区偏僻位置，无法开展正常的经营活动。每天进店看车客户比员工还少，长期处于亏损状态。泰祥公司向园区商户违法加价收取高额电费。电力公司平峰、高峰电价综合为7.3元每度，但是泰祥公司却按每度9.2元收取。此违法行为加重了园区商户的经营负担。泰祥公司没有对泰祥国际汽车服务产业园项目进行任何广告宣传活动，园区没有知名度，南阳人根本不知道有这个产业园，很少有消费者来园区看车购车。综上所述，原告泰祥公司违法占用国家土地，并违法出租牟利，其原告主体不适格，所签土地租赁合同因违法而无效。恳请人民法院依法裁定驳回原告泰祥公司的起诉。补充意见：本案应当查清两个问题1.案涉土地是耕地还是商业用地，我们的观点是案涉土地目前为止还是耕地。2.原告对案涉土地是否依法取得使用权。被告提交的四份行政处罚决定书可以证明原告违法占地，从而签订的土地租赁合同应当认定无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据，《土地租赁协议书》一份，证明2019年1月7日，原、被告双方签订《土地租赁协议书》，约定原告将21#地块租赁给被告使用，租期15年，自2019年5月5日起至2034年5月4日止；第二组证据，交通银行回单一张，证明被告于2019年1月11日支付了第一年的租金18000元，被告认可双方签订的《土地租赁协议书》；第三组证据，照片3张，证明被告一直占有使用涉案土地，正常经营；第四组证据，南阳新区管委会与原告签订的《南阳新区汽车服务业产业聚集区项目合同》及《补充协议》一份，证明新区政府同意原告使用案涉土地，原告系受政府委托建设，政府同意原告自主建设、自主经营，原告有权对外出租使用，原告代替政府垫支了土地出让款，租赁合同合法有效，该土地经政府批准可以先建后批。第五组证据，《河南省企业投资项目备案确认书》一份，证明案涉土地得到南阳新区发展改革规划局确认，且经市发改委同意，汽车城项目手续齐全，政府予以认可，原告有权使用该土地，原、被告签订的租赁合同合法有效；第六组证据，新区管委会情况说明一份，证明新区管委会同意原告使用涉案土地，土地性质为商业用地，该项目是新区政府和泰祥公司的合作项目，原、被告双方签订的协议合法有效；第七组证据，《南阳市人民政府关于宛城区2014年度第六批村镇建设农用地转用的批复》及《河南省人民政府关于南阳市2014年度第六批乡镇设征收土地的批复》各一份，证明案涉土地(耕地、林地等)已经被宛城区政府征用，转为建设用地，南阳市政府、省政府已经批复同意，原告根据主合同有权使用案涉土地。第八组证据，原告缴纳耕地占用税、补偿款票据各一组，证明原告缴纳了相关税费，属于有偿使用，没有侵害国家、集体利益，原告有权使用涉案土地，原、被告签订的租赁合同合法有效。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，合同强调原告对土地有合法使用权，但是实际没有。对第二、三组证据的真实性无异议和对证明方向无异议。对第四组证据的真实性无异议，对证明方向有异议。该合同第4页2.1条明确新区管委会将原告作为拟建项目的意向方，没有明确说明将土地给原告使用，合同第1.4条原告承诺自己建设土地使用，但是后来确将土地租赁给各个经销商让经销商建设，合同第8页3.5.2条约定，新区政府支持原告在同等条件下优先使用土地使用权，可以证明原告没有取得土地使用权，故该合同不能证实原告已经取得涉案土地的合法使用权，补充协议同样不能证实原告已经取得涉案土地的合法使用权。对第六、七、八组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，不能证实泰祥公司具有合法土地使用权，强调原告将项目建成后无偿返还政府，项目备案书并不代表原告对土地享有合法使用权，原告仅仅提供2014年的土地占用税，实际情况是此后原告经济困难已经拖欠政府多年未缴纳土地使用税，土地补偿费是用地人向政府缴纳的用于补偿失地农民的费用，不是土地使用金，原告缴纳的土地补偿费并不包括租赁给被告的3号土地，即原告租赁给被告的3号土地根本不享有土地使用权，2019年8月13日南阳市自然资源和规划局因泰祥公司违法占用耕地、林地296.4亩，依法对其罚款1273161.2元（详见宛示范土罚决字2019第17号、18号、19号、20号行政处罚决定书），罚款之后，该宗土地属性至今没有改变耕地性质，且泰祥公司仍然没有取得合法的使用权，该宗土地至今没有举行招拍挂程序，泰祥公司至今没有与政府签订土地出让合同，没有缴纳一分钱的土地出让金，更没有取得土地证，两个批复所指的土地是否包含本案案涉土地，与本案案涉土地有无关联性，原告应当举证，两份批复从2014年至今并没有得到落实执行，若得到落实，耕地性质转变为商业用途，2019年8月13日政府就不会对原告违法占用耕地、林地作出四份处罚决定书，这四份处罚决定书更能证实，原告提交的两份批复没有得到落实，案涉土地仍然属于耕地，不是商业用地。被告就其答辩主张向本院提交以下证据：第一组证据，南阳泰祥国际汽车服务产业园平面图一份、泰祥公司工程部负责人周伟通过微信向商户发出重要通知的微信截图一张、行政处罚决定书四份，证明德荣公司虽然与泰祥公司签订了土地租赁合同，但泰祥公司对合同涉及的土地并没有依法取得使用权，完全属于以建设国际汽车服务产业园为名，而违法违规占地，且违法违规出租土地，非法牟利，2019年其违法占地行为已经受到行政处罚，泰祥公司原告主体不适格，泰祥公司违背招商时的承诺，至今没有将德荣公司租用地块附近的雪枫东路路口打开，导致德荣公司所租用的地块处于园区死角，无法开展正常的经营活动，长期处于亏损状态；第二组证据，南阳新区国土建设环保局关于泰祥国际汽车服务产业园项目用地预审的意见（宛新土建环函2013第4号）一份，证明该意见中明确载明：“原则同意泰祥国际汽车服务产业园项目用地预审（有效期两年）。本预审意见不作为取得项目用地的批准文件，请按程序和规定依法办理用地手续。”但是案涉土地至今没有举行招拍挂，泰祥公司至今没有与政府签订土地出让合同，没有缴纳土地出让金，没有依法取得合法土地使用权。第三组证据，国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知一份，证明原告的行为属于违法占用耕地，按照文件应当受到查处，而不应该受到法律保护。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对产业园平面图的真实性无异议，对证明方向有异议，该份证据不能证实被告观点，规划图显示内容原告已经做到，不影响备案土地租赁协议。对微信截图的真实性有异议，被告没有提出证据获得渠道，没有证据原件，对证明方向有异议，该证据并没有确认涉案土地违法，被告不能使用，只是要求原、被告配合新区政府进行检查，被告所述路口已经打开不影响使用，该路口不涉及本案合同内容，不是原告的合同义务，而且该路口是市政道路，原告是无法处理的。对处罚决定书真实性无异议，对证明方向有异议，该份证据恰恰证实政府只是处罚不是收回土地。综上，被告提交的证据均不是导致合同无效的情形，不能证实合同无效，不能作为被告不缴纳租金的理由。经庭审质证，对原告的举证,对方无异议或对真实性无异议的证据,本院确认其真实性，根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2012年11月22日，南阳市新区管委会与原告泰祥公司签订了《南阳新区汽车服务产业聚集区项目合作框架协议》，约定对南阳新区双铺附近建设南阳新区汽车服务产业聚集区合作事宜进行合作。2012年12月28日，南阳市新区管委会与原告泰祥公司签订了《南阳新区汽车服务业产业聚集区项目合同》及补充协议，约定南阳市新区管委会委托泰祥公司完成南阳新区汽车服务产业聚集区项目用地区域道路设施、安置房、公益事业配套项目的建设事宜并无偿移交南阳市新区管委会，泰祥公司作为拟建该项目的二级开发商意向方，由泰祥公司自主建设、自主经营该项目，泰祥公司在土地一级开发过程中代南阳市新区管委会垫支的有关土地征收、房屋征收费用、安置社区建设、基础设施建设费用等涉及土地成本的全部支出均用以抵泰祥公司应缴纳的该项目用地摘牌时的土地出让价款；项目规划用地942亩，东至省道S103，西至姚庄村，南至虎庙村潘庄，北至魏营村张相公庄，南阳市新区管委会承诺对上述规划用地予以协调解决，项目地块土地性质为商业用地，项目启动后，先期保证泰祥公司一期净用地不低于300亩；南阳市新区管委会负责协调办理该项目立项、规划、土地勘界、征地拆迁、土地征收报批等手续，在项目实施期间协调落实项目所需建设用地指标，落实按双方商定的计划及时列入土地储备和土地招、拍、挂等出让工作；南阳市新区管委会承诺在泰祥公司报批手续符合向省、市相关部门报批条件时，即可先期启动一期不低于300亩供地的市场开发建设工作，该用地相关报批报建手续将由新区管委会后期补充完善；项目用地通过招拍挂出让的方式依法出让。2013年8月26日，经南阳市发改委同意，南阳新区发展改革规划局出具《河南省企业投资项目备案确认书》对该项目予以备案确认。2013年6月14日，南阳新区国土建设环保局向泰祥公司出具了《南阳新区国土建设环保局关于南阳市泰祥国际汽车服务产业园项目用地预审的意见》，该意见载明：“……南阳市泰祥国际汽车服务产业园项目已经南阳新区发展改革规划局备案……该项目采用招拍挂方式供地……拟用地符合《白河镇土地利用总体规划（2010-2020年）》……原则同意南阳市泰祥国际汽车服务产业园项目通过建设项目用地预审（有效期两年）。本预审意见不作为取得项目用地批准文件，请按程序和规定依法办理用地手续……”。2013年11月20日，南阳新区发展改革规划局向南阳新区国土环保局出具了《关于规划B11路以南、经十三路两侧区域土地储备项目建设用地规划意见的函》，载明该区域A区内即南阳市泰祥国际汽车服务产业园项目所在的地区面积为19413.3平方米的土地用于土地储备，用地性质为商业用地。泰祥公司按照与南阳新区管委会签订的协议约定向南阳新区财政局交纳了该项目的预收土地补偿款9220.1056万元、耕地占用税469.9992万元。南阳新区管委会出具情况说明，载明该项目地块性质为商业用地，项目用地已经南阳新区发展改革规划局予以备案确认，初步确定项目用地为1013亩。2019年1月7日，原告泰祥公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告德荣公司于签订了《南阳市泰祥国际汽车服务产业园土地租赁协议书》，载明：“……一、乙方租赁的商业用地位置及用途（1）基本情况：1、位置21#地块（见附图）。2、面积5824㎡……3、性质：乙方租赁的土地性质按目前政府规划为商业用地……租赁用途：只能用作建设汽车4S店整车销售、汽车配件、汽配用品销售、汽车美容装饰……二、租赁价格、租赁期限及付款方式1、租期暂定为15年，自2019年5月5日起至2034年5月4日止。双方约定2019年5月5日起至2021年5月4日租金为4.5万元/年/亩……租赁期内每两年租金上涨10%……该地块第一期用地的首年租金在本协议签署后10日内一次性支付，租金金额￥180000元。后续年度租金于前一租赁年度届满30日前支付……乙方如未按本协议规定时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本协议规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，甲方有权单方无条件解除合同……”。协议签订后，原告按照约定向被告交付了土地，被告于2019年1月11日支付了第一年的租金180000元。后被告未按照协议约定支付租金，经原告多次催告，被告一直未交纳租金，原告遂诉至法院。另查明，2019年8月13日，南阳市自然资源和规划局以泰祥公司于2019年4月17日未经县（区）级以上人民政府批准擅自占用白河街道办事处双浦村和魏营村土地29997.1平方米（（地类为村镇建设用地位置符合南阳市中心城区土地利用总体规划）建南阳市泰祥国际汽车服务产业园为由，对泰祥公司决定处239976.8元的行政处罚；以泰祥公司于2019年4月17日未经县（区）级以上人民政府批准擅自占用白河街道办事处双铺村和魏营村土地23769.7平方米（（地类为耕地位置符合南阳市中心城区土地利用总体规划）建南阳市泰祥国际汽车服务产业园为由，对泰祥公司决定处427854.6元的行政处罚；以泰祥公司于2019年5月10日未经县（区）级以上人民政府批准擅自占用白河街道办事处双浦村和魏营村土地11772.2平方米（（地类为耕地位置符合南阳市中心城区土地利用总体规划）建南阳市泰祥国际汽车服务产业园为由，对泰祥公司决定处211899.6元的行政处罚。本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《南阳市泰祥国际汽车服务产业园土地租赁协议书》是否合法有效。一方面，根据原告泰祥公司与南阳新区管理委员会签订的《南阳新区汽车服务业产业聚集区项目合同》及补充协议可知，泰祥公司有权自主建设、自主经营南阳新区汽车服务业产业聚集区项目，项目规划用地由南阳新区管委会协调解决，后该项目建设经南阳市发改委备案同意、南阳新区发展改革规划局备案确认，项目土地经南阳新区管委会研究同意，由南阳新区发展改革规划局同意用于土地储备并报南阳新区国土建设环保局办理土地预报手续，项目用地土地性质确定为商业用地，泰祥公司按照与南阳新区管委会签订协议中约定缴纳相关土地一定的补偿费及耕地占用税等。截止起诉前，泰祥公司虽未办理涉案土地的土地出让手续，但关于办理土地出让手续泰祥公司与南阳新区管委会有明确约定，泰祥公司可按照约定依法办理相关手续，并不影响目前原告泰祥公司对涉案土地的使用，按照与南阳新区管委会的约定，泰祥公司对南阳新区汽车服务业产业聚集区项目有自主建设、自主经营的权利，对外招商出租土地系自主经营的一部分，故泰祥公司为本案适格的原告，被告德荣公司的相关辩解意见不能成立，本院不予采纳；另一方面，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方在平等自愿基础上,于2019年1月7日签订的《南阳市泰祥国际汽车服务产业园土地租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示,并不存在法律规定的合同无效的情形，该协议合法有效，原、被告应当按照协议约定履行相关义务，原告依约向被告交付了土地，被告交纳了部分租金并已使用涉案土地，在双方签订的协议已经履行的情况下,德荣公司拒绝继续支付租金，明显违背了诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。按照原被告双方签订的协议，被告逾期付款超过30日后，原告有权单方解除合同，故原告泰祥公司要求解除其与被告德荣公司于2019年1月7日签订的《南阳市泰祥国际汽车服务产业园土地租赁协议书》的诉讼请求合法合约，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同的性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”的规定，被告德荣公司应当继续支付拖欠的租金并支付相应的违约金，故原告泰祥公司要求被告宏运公司支付拖欠租金268290元（含第一年面积价差44145元）及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，原、被告双方签订的协议中约定“按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金”，折合年利率为182.5％，该约定明显过高，被告请求予以适当减少，本院结合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应支付的违约金为应付租金的利息，利息以应付租金268290元为基数，自逾期之日即2020年4月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计付至款付清之日止。关于被告德荣公司提出的原告泰祥公司未履行合同约定义务的辩解意见，因当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担相应不利后果，被告并未提供相应证据证明其该部分辩解主张，故对被告该部分意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告南阳泰祥国际汽车城有限公司与被告南阳市德荣汽车销售服务有限公司于2019年1月7日签订的《南阳市泰祥国际汽车服务产业园土地租赁协议书》；二、被告南阳市德荣汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告南阳泰祥国际汽车城有限公司支付租金268290元，并以268290元为基数，自2020年4月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％支付利息至款付清之日止；三、驳回原告南阳泰祥国际汽车城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5365元，由被告南阳市德荣汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘文祥人民陪审员  钱相云人民陪审员  张 涛二〇二〇年十月十五日书 记 员  张永生