江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初4247号 原告：李芬，女，1980年2月10日生，汉族，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：邵浩、朱璇，江苏彭城律师事务所律师。 被告：张道元，男，1968年10月8日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：广达铁路工程集团有限公司，住所地徐州市解放南路**。 法定代表人：毕祥光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李涛，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。 原告李芬与被告张道元、广达铁路工程集团有限公司（以下简称广达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李芬及其委托诉讼代理人邵浩、被告张道元、被告广达公司的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李芬向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告购房款127万元及利息（以80万元为基数、以月利率2%为标准自2016年4月15日计算至实际给付之日止；以47万元为基数、以月利率2%为标准自2019年9月3日计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年初，被告张道元持其与被告广达公司签订的《关于以部分房款冲抵工程款的协议》及广达公司出具的《委托支付证明》，向原告称其有权出售位于御景湾五期X组团X室房屋（以下简称涉案房屋）。2016年4月12日，原告与被告张道元签订《协议》，约定原告以254万元的价格购买涉案房屋，被告张道元协助办理一切手续，如被告张道元违约，则退还本金并按月利率2%支付利息。《协议》签订后，原告支付定金及购房款合计80万元、接收涉案房屋并进行装修。此后，被告张道元拒不配合签订网备合同，也不提供相关手续，致使原告无法办理银行贷款和权属登记。2017年12月8日，经原告催促，被告张道元出具《承诺书》，承诺将积极协助原告办理房屋的权属登记，超过254万元的费用由被告张道元负担，如涉案房屋无法登记至原告名下，被告张道元返还80万元购房款，按照《协议》承担利息及违约金，或赔偿房屋增值部分及原告实现权利的费用。此后，被告张道元一直推脱。2019年9月3日，原告又支付了47万元购房款，但仍无进展。后涉案房屋的开发企业即徐州苏商实业发展有限公司（以下简称苏商公司）欲出售该房，通知原告迁房。因已投入大量精力和财力对涉案房屋进行装修，原告无奈与苏商公司协商处理，并于2020年3月10日签订《商品房买卖合同》，原告支付苏商公司330万元购房款。2020年3月11日，原告获得了涉案房屋的权属登记。原告认为，被告张道元持与被告广达公司签订的协议等材料与原告签订买卖合同，这证明被告张道元系代理被告广达公司出售房屋，涉案买卖合同的出卖人应为被告广达公司，其应承担返还房款、赔偿损失的责任。被告张道元在原告起诉前表示同意返还房款并支付利息，但一再推脱。请求人民法院判如所请。 被告张道元辩称，涉案房屋系被告广达公司用以折抵欠付被告张道元的工程款，按照双方约定，被告张道元有权予以处置。两被告约定在工程结算完毕后再办理涉案房屋的权属证书，故虽然被告张道元与原告签订买卖协议，但房屋一直未能办证，只是手续没有完善。后苏商公司因为房价上涨的因素欲另售涉案房屋，侵犯了被告张道元的合法权益。经被告张道元协调，苏商公司与原告签订合同，原告也已经办理了权属证书。被告张道元确实收到原告支付的127万元购房款，其并未将该款交给任何公司，因为该款应归其所有。被告张道元并未违约，不应退还房款并赔偿损失。请求人民法院依法驳回原告对被告张道元的诉讼请求。 被告广达公司辩称，原告无权向被告广达公司主张权利。两被告之间系建设工程施工合同关系，原约定由被告张道元垫资施工，但考虑到其成本过高，被告广达公司遂委托被告张道元对外出售包括涉案房屋在内的13套房屋来解决其资金问题。在被告张道元出售房屋时，被告广达公司不欠其任何工程款，其也不享有房屋的所有权。两被告约定由被告张道元寻找买受人，买受人将购房款支付给苏商公司，苏商公司在收到被告广达公司出具的确认收据后，再将相关款项支付给被告张道元作为购房款，被告张道元必须严格遵守上述流程方才能够领取工程款。从原告与被告张道元签订的买卖协议来看，原告对涉案房屋能否办证是存疑的，对风险是明知的。事实上，13套房屋中的10套小高层住宅已经按照上述流程出售完毕，而涉案房屋系别墅，为被告张道元私自出售。苏商公司与两被告曾约定，13套房屋中于2014年前未能出售的房屋由苏商公司对外出售。被告张道元于2016年与原告签订买卖协议，违反了双方的约定。请求人民法院依法驳回原告对被告广达公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年6月11日，被告张道元以“苏商御景湾广达项目部张道元施工队”的名义与被告广达公司签订《关于以部分房款冲抵工程款的协议》。该《冲抵协议》主要约定：1.被告广达公司将该公司分得的苏商御景湾五期13套房屋（价值约1500万元、含涉案房屋）交与被告张道元销售，购房款冲抵工程款。2.无论销售情况如何，被告张道元应于2014年7月20日前向苏商公司付款500万元整，否则无权支取任何费用，且应就超额部分按年利率24%支付利息。3.被告广达公司配合出具收据等手续，授权被告张道元在苏商公司领款。被告张道元领款时以苏商公司审计部门的核算结果为依据。 2014年6月16日，被告广达公司向苏商公司出具《委托支付证明》，内容为“经广达公司研究决定，委托苏商御景湾项目部张道元施工队销售的13套房源所收房款，向售楼处交足500万元之外的房款全部冲抵该施工队工程款。有关手续齐全后，经驻御景湾工作小组负责人签字并持有广达公司收款收据，同意将该款直接打入张道元施工队账户。” 2016年4月12日，原告与被告张道元签订《协议》。其内容为“双方经过协商，同意将御景湾五期88-105房由张道元转让给李芬，转让价为254万元。协议签订之日4月12日付定金20万元整，并在4月15日前再付20万元整。其余款项必须在三个月内付清（如贷款应在四个月内完成）。张道元配合李芬办理一切手续。如若违约（因张道元原因），张道元应按月息2%的利息和本金退还李芬。如果张道元将此房另卖他人，张道元应赔偿违约金10万元。若李芬原因违约，李芬按差额部分的金额月息2%给予张道元补助。此协议双方签字生效”。在双方缔约期间，被告张道元将《关于以部分房款冲抵工程款的协议》及《委托支付证明》的复印件交与原告。 2017年12月8日，被告张道元向原告出具《承诺书》。其内容为“本人张道元，因2016年4月12日将位于御景湾五期X号房屋出售给李芬女士，约定总房款254万元，现已收取房款80万元。现本人承诺积极协调各方将该房屋产权变更登记至李芬名下，过程中如产生超出254万元的额外费用，由本人全部赔偿给李芬。如该房不能变更登记至李芬名下，本人应返还李芬已付的80万元购房款，还应按照原2016年4月12日《协议》的约定承担利息及违约金，或赔偿该房屋市场价值增值部分的损失及李芬实现权利的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等等）。特此承诺。” 2019年9月3日，被告张道元向原告出具《收条》。其内容为“今收到李芬交来御景湾五期X组团X号X房款47万元整。” 2020年3月9日，原告应苏商公司要求向徐州雅庐房地产管理有限公司转款330万元。同日，苏商公司向原告出具金额为212449.72元的《收据》。 2020年3月10日，原告与苏商公司签订《商品房买卖合同》。该《合同》主要约定，原告以3087550.28元的价格自苏商公司处购买涉案房屋。同日，苏商公司向原告出具金额为3087550.28元的发票。后原告获得涉案房屋的权属登记。 2020年8月13日，原告以诉称理由诉至本院。 庭审中，原告陈述：1.原告通过朋友得知被告张道元有房屋对外出售，当时同类房屋的市场价格约270万元。原告于签订《协议》的前后并未因涉案房屋而去过苏商公司或被告广达公司。2.因为原告现在的邻居也是通过与被告张道元签订买卖协议的方式购得房屋并办理权属证书，所以涉案《协议》中并未提及苏商公司或被告广达公司。3.原告于签订《协议》的当天或次日向被告张道元支付80万元，被告张道元于三四个月后将房屋钥匙交付原告，原告于2016年10月许开始装修。4.原告多次催促被告张道元协助办理权属登记，被告张道元总答复尚未结算完毕。2019年9月3日，被告张道元称原告将房款付至一半后可协助办理权属登记，原告遂继续支付房款47万元。5.2017年3月，苏商公司要求原告迁出，经被告张道元协调作罢。2019年9月，苏商公司又要求原告迁出，在原告向被告张道元支付47万元后作罢。2020年2月，苏商公司再次要求原告迁出并对装修部分恢复原状，否则要求原告出资购买。原告无奈，遂同意另行购买该房。苏商公司起初要求400万元，但当时房地产市场有价无市，且原告已经装修，房屋另售存在困难。经协商，双方同意由原告一次性支付330万元。6.因此前苏商公司以其员工名义签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋对外抵押借款，该《合同》约定的金额即为3087550.28元（相关抵押登记于2019年8月方才注销），故双方订立的《商品房买卖合同》延续原有条款。但原告实际支付购房款为330万元，苏商公司另行出具《收据》对差额部分予以确认。 本院认为，合同具有相对性，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告主张被告张道元在双方缔约时向其出示《关于以部分房款冲抵工程款的协议》及《委托支付证明》的复印件，故涉案房屋的出卖人应为被告广达公司。对此本院认为，被告张道元是以自己而非被告广达公司的名义与原告签订《协议》并出具《承诺书》，这并不符合代理或表现代理的情形。故涉案房屋买卖合同关系的出卖人应为被告张道元，应由其向原告履行合同义务。对于原告关于被告广达公司在本案中应承担民事责任的主张，本院不予支持。 当事人一方迟延履行或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，并有权根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、赔偿损失。本案中，被告张道元与原告订立《协议》并出售房屋，其应当确保合同顺利履行并及时协助原告办理房屋的权属登记。现其未能履行上述合同义务，致使原告与苏商公司另行签订《商品房买卖合同》并另行支付购房款，被告张道元应当承担返还已收购房款127万元并赔偿损失的民事责任。原告主张利息的实质是要求被告张道元赔偿损失，月利率2%虽符合双方约定，但已超过现行法定借贷利率上限，本院依法予以调整。原告的损失主要有127万元于被告张道元占有期间按银行贷款利率或拆借报价利率计算的利息损失,以及原告另行购房多支付的76万元房款损失（330万元-254万元），且被告张道元在《承诺书》中亦承诺原告所付超出254万元的部分由其承担,故本院酌定被告张道元向原告赔偿上述利息损失及房款损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决如下： 一、被告张道元应于本判决发生法律效力后十日内向原告李芬返还购房款127万元,并支付占用该款期间的利息（以80万元为基数，自2016年4月15日起计算至实际清偿之日止，且2019年8月19日前按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以47万元为基数，自2019年9月3日起计算至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告张道元应于本判决发生法律效力后十日内向原告李芬赔偿房款损失76万元； 三、驳回原告李芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24960元，减半收取12480元，由被告张道元负担，于本判决生效后七日内交纳（该款交至本院送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内,逾期不交，将移交本院执行部门强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  杨瑞 二〇二〇年十月二十六日 书记员  赵静