苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初12445号原告：苏州工业园区科技发展有限公司，统一社会信用代码913205947206770601，住所地苏州工业园区星湖街**。法定代表人：徐健。委托诉讼代理人：何骏，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巨，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州鼎晖网络科技有限公司，统一社会信用代码91320594091473531G，住，住所地苏州工业园区金鸡湖大道**国际科技园**/div>法定代表人：朱红玲。委托诉讼代理人：孙嘉明，江苏夺锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑾，江苏夺锦律师事务所实习律师。原告苏州工业园区科技发展有限公司（以下简称“园区科技发展公司”）诉被告苏州鼎晖网络科技有限公司（以下简称“鼎晖网络科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10年25日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘佳政独任审理，后因被告下落不明，依法转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏州园区科技公司委托诉讼代理人何骏到庭参加诉讼，被告鼎晖网络公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告园区科技发展公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原被告双方签署的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告支付拖欠租金，占有使用费共计251270.17元以及滞纳金57330.70元（暂计算至2019年10月20日，实际主张至实际支付之日）；3、请求法院依法判令被告支付拖欠物业费84984.24元以及滞纳金12733.47元（暂计算至2019年10月20日，实际主张至实际支付之日）；4、请求法院依法判令被告支付拖欠电费1182.9元以及滞纳金205.91元（暂计算至2019年10月20日，实际主张至实际支付之日）；5、请求法院依法判令被告缴纳的保证金127476.4元归原告所有；6、请求法院依法判令被告向原告补足免租期租金以及优惠租金509904元。事实与理由：原、被告于2016年11月12日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园内A0901-2单元之办公研发用房，合同中对租赁期限、租金标准、租金支付及违约责任等做了约定。合同中另约定物业费由原告的全资子公司即苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司代为收取。上述合同签订后，被告缴纳了127476.4元保证金，原告依约向被告交付了案涉房屋，被告于2018年4月9日实际入驻。后被告拖欠自2018年7月起的租金、2018年10月起的物业费、电费以及供电服务费。经原告多次催讨，被告仍未能支付。基于上述事实，被告的行为已经严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求支持原告诉请。被告鼎晖网络科技公司未到庭答辩，庭后发表答辩意见如下：双方的租赁合同已经解除并且被告于2018年10月27日已经搬离原告处，当时协商的是以当时缴纳的押金金额抵扣被告结欠的租金、电费、物业费等相关费用，截止被告搬离之日时，被告所缴纳的保证金金额是高于被告当时所欠的租金、电费及物业费等费用的。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月12日，原告园区科技发展公司（出租方，甲方）与被告鼎晖公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：Q4-2016（0429）X01），约定乙方承租甲方所有的位于苏州工业园区金鸡湖大道1355号国际科技园内A0901-2单元之办公研发用房，房屋建筑面积643.82平方米。合同第4.2条约定甲方授权苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司（以下简称“产业公司”）履行本合同项下全部物业管理、二次装修管理、二次装修验收管理和消防管理等配套管理工作，并直接履行收取物业服务费、押金、代收代缴费用及其他相关费用之职责。合同第4.5条约定甲方承诺在本合同签署之日起10日内将房屋交付给乙方。合同第5.3条约定乙方承诺自行承担本合同项下房屋的水电费和由甲方代垫的依照约定应由乙方支付的其他诸费。合同第5.12条约定，在租赁合同期满或合同因约定、法定程序解除、终止的，乙方在承租房内的装修，甲方不承担任何补贴费用。乙方应自费拆除二次装修的相关部分，并将房屋恢复原状。合同第7.1条约定，租赁期为24个月，从2016年11月18日至2018年11月17日止。合同第8.1条约定，甲方制定的本合同约定出租房屋的月标准租金为66元/平方米，合同标准租金总额为42492.1元。合同第8.2条约定乙方按照以下具体明细向甲方支付租金：2016.11.18-2018.11.17，租金为33.0元/平方米/月，合计RMB21246.1元/月。合同第8.3条约定，乙方按照22元/平方米/月向甲方支付物业服务费，合同月物业服务费总额为14164元，乙方同意甲方授权该物业服务费由产业公司收取。合同第8.6条约定，乙方须于本合同生效后租赁期开始前向甲方支付首期租金和首期物业服务费。合同第8.7条约定，除首期租金和物业服务费外，乙方应于每月10日之前支付当月的租金和物业服务费。合同第8.9条约定，在收讫租金和物业服务费后15日内，甲方向乙方提供发票。合同第8.10条约定，除租金及物业服务费外，出租房屋发生的水电费及其他有偿服务费用由甲方或甲方授权的产业公司代缴，乙方在接到甲方或甲方授权的产业公司的收费通知时，应在次月10日前支付相应费用。合同第9.1条约定，乙方应在本合同签订之当日，向甲方支付相当于3个月标准租金总额的保证金，本合同项下保证金金额为人民币127476.4元。合同第9.3条约定，上述保证金用于保证乙方正确全面及时履行本合同，若乙方存在拖欠租金、物业服务费、其它费用以及违约金或损害赔偿费用等情形的，甲方可以先行抵扣，但该抵扣行为不免除乙方逾期履行义务的违约责任的承担。第10.1条约定，乙方应将租金、保证金支付给甲方，将物业服务费用、装修保证金和代收代缴费用及其他费用支付给产业公司。第10.2条约定，乙方应通过银行转账或甲方、产业公司认可的方式支付相关费用，甲方及产业公司的银行账户如下：甲方的银行张华为：苏州工业园区科技发展有限公司，3220************5888，建行园区支行。产业公司账号为：苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司，3220************9999，建行园区支行。合同第12.1条约定，本合同终止或解除的，乙方应与甲方结清所有应付款项、将房屋恢复至交付时的原状且在搬离该房屋时书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到房屋钥匙并签署房屋验收交接单之日视为乙方完成交还义务之日。合同第13.3条约定，若乙方拖欠租金、物业服务费及其他相关费用任何一项2个月以上，或空关该房屋2个月以上的，甲方经书面通知乙方即可提前解除本合同。合同第14.4条约定，乙方未能按合同约定的时间支付租金、物业服务费、各项保证金计其他应付款项的，每逾期一日，乙方应按应付款项总额的万分之五向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清全额款项之日为止。合同第14.6条约定，若因本合同13.3条约定的情形提前解除合同的，甲方有权没收乙方交纳的9.1条约定的保证金，乙方还应按合同剩余期限租金总额的20%支付违约金。合同第14.7条约定，租赁合同期满或因其他原因提前终止租赁合同后，乙方逾期交换房屋的，除应按照标准租金及物业服务费支付相关费用外，每逾期一天，还应向甲方支付房屋日租金5%的违约金。合同第14.8条约定，租赁合同期满或因其他原因提前终止租赁合同后，乙方逾期交房超过十个工作日不办理交接手续，或无人负责办理交接手续或不承担拖欠的租金及物业服务费等一切费用，即视为乙方完全放弃租赁房屋内存放或安装的所有物品的所有权，所有物品为乙方的抛弃物，乙方并同意由甲方随时自行进入乙方承租之房屋并自行处置上述所有物品而对此无任何异议。合同第14.9条约定，若乙方存在本合同13.2或13.3约定的情形而导致甲方提前解除合同的，乙方根据政策或者合同约定已经享有的租金免除及优惠部分应按合同约定的标准租金向甲方据实补足。合同第14.10条约定乙方交还房屋时未将房屋恢复原状或与其办理交接超过十天或无人办理交还房屋手续的，甲方有权没收乙方交纳的9.1条约定的保证金，给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。2016年11月14日，被告领取入驻通知单，载明需向园区科技发展公司缴纳租金押金127476.4元，11月租金9206.6元，总计136683元，需向苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司缴纳11月物业管理费6137.8元，装修保证金25752.8元，钥匙押金520元，总计32410.6元。2016年11月14日，被告签署入驻登记表。原告陈述，被告在2016年11月14日实际入驻涉案租赁场地，被告则表示应该是在2016年11月18日实际入驻的。2018年10月16日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告鼎晖网络科技公司开具金额为469.3元的电费发票，金额为14164.04元的物业管理费发票各一张。2018年11月14日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告鼎晖网络科技公司开具金额为392.4元的电费发票，金额为14164.04元的物业管理费发票各一张。2018年12月14日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告鼎晖网络科技公司开具金额为321.2元的电费发票，金额为14164.04元的物业管理费发票各一张。对于上述发票，被告表示真实性予以认可，但关联性不认可，被告在2018年10月27已经搬离涉案租赁场地，不会产生2018年11月、12月的电费、物业费，2018年10月份的电费、物业费从保证金中进行抵扣。2018年10月22日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告鼎晖网络科技公司发出企业欠费催费通知单一份，通知被告鼎晖网络科技公司欠缴2018年10月物业费/电费14633.34元，被告公司应于2018年10月25日上午12点前支付该费用。2018年10月25日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告鼎晖网络科技公司发出企业欠费停电通知单一份，通知被告鼎晖网络科技公司欠缴2018年10月物业费/电费14633.34元，且未在之前通知的2018年10月25日上午12点前缴纳，现再次通知被告公司于2018年10月30日上午12点前交清欠款及滞纳金，否则将停止供电。2018年11月20日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告鼎晖网络科技公司发出企业欠费催费通知单一份，通知被告鼎晖网络科技公司欠缴2018年11月物业费/电费14556.44元，被告公司应于2018年11月23日上午12点前支付该费用。2018年11月23日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告鼎晖网络科技公司发出企业欠费停电通知单一份，通知被告鼎晖网络科技公司欠缴2018年11月物业费/电费14556.44元，且未在之前通知的2018年11月23日上午12点前缴纳，现再次通知被告公司于2018年11月28日上午12点前交清欠款及滞纳金，否则将停止供电。2018年12月20日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告鼎晖网络科技公司发出企业欠费催费通知单一份，通知被告鼎晖网络科技公司欠缴2018年12月物业费/电费14485.24元，被告公司应于2018年12月24日上午12点前支付该费用。2018年12月24日，苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司向被告鼎晖网络科技公司发出企业欠费停电通知单一份，通知被告鼎晖网络科技公司欠缴2018年12月物业费/电费14485.24元，且未在之前通知的2018年12月24日上午12点前缴纳，现再次通知被告公司于2018年12月27日上午12点前交清欠款及滞纳金，否则将停止供电。被告对于该四份通知单三性均不予认可，因为当时被告已经搬走，不会产生相应的费用，且这些通知单上并没有被告或者被告工作人员签收。此外，关于租金以及物业费、水电费支付情况，原告陈述被告鼎晖网络科技公司租金支付至2018年6月30日，累计支付至原告园区科技发展公司账户款项金额为583316.18元，最后一次缴费时间为2018年7月3日，其中127476.4元为保证金，2018年3月27日的86664.7元付款分为两部分，其中43707.02元作为房租、42957.68元作为物业费，园区科技发展公司实收费用为455839.78元。被告鼎晖网络科技公司物业费支付至2018年9月30日，累计向苏州工业园区国际科技产业管理有限公司账户支付物业费301526.6元，其中18246.6元为装修保证金（已退还），产业管理有限公司账户实收费用为283280元。因被告鼎晖网络科技公司2018年3月27日的一笔86664.7元的付款分43707.02元作为房租、42957.68元作为物业费。故起诉时诉请租金、占有使用费共251270.17元，物业费共84984.24元。如按照被告标注的租金物业费付款记录，则应当为租金、占有使用费共欠238765元，物业费共欠127476元。被告鼎晖网络科技公司陈述其累计向原告支付租金583316.18元，其中保证金127476.4元，被告截止2018年10月应付租金为497866.9元，实际支付455839.78元。被告累计向苏州工业园区国际科技产业管理有限公司账户支付物业费、水电费308459.14元（含装修保证金25752.8元，已退还），仅拖欠2018年10月份物业费14164、水电费469.3元。已支付的租金、物业费、水电费加上保证金金额，扣除拖欠的费用后，不存在欠费情况。此外，关于电费支付情况，原告表示被告电费支付至2018年9月30日，原告园区科技发展公司提交了企业欠费综合查询明细、电网系统电费情况截图各一份，用以证明被告鼎晖网络科技公司的电费欠付情况。被告表示，企业欠费综合查询明细系原告内部系统，对真实性不予认可，对于电网系统电费情况截图情况予以认可，该证据正好证明被告租赁场地10月份以后不再发生电费。同时，原、被告一致确认被告在原告处尚有127476.4元保证金。关于涉案租赁房屋的返还情况，原告表示公司在2019年3月6日将房租自行收回。被告则表示，已经在2018年10月27日搬离涉案房屋，且将钥匙交给了原告，被告公司已经解散，所以相应的交接材料无法提供。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、通知单、电表记录等证据及原、被告庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告园区科技发展公司与被告鼎晖网络科技公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院认定该租赁合同有效。一、关于涉案《房屋租赁合同》解除原告认为，涉案房屋租赁期限为2016年11月18日至2018年11月17日，根据合同7.3条的规定，租赁期限届满后，乙方既未续签租赁合同，又未在合同期满搬离所承租的房屋的，则双方同意租赁期限自动顺延三个月，该三个月的月租金及物业服务费按照本合同非优惠条件下月标准租金及物业服务费执行。在三个月内乙方仍未与甲方续约的，三个月期满乙方应按照本合同中违约条款的有关规定承担相应的责任。被告则表示，被告已在2018月10月27日搬离涉案房屋，不存在合同解除的问题。本院认为，根据原、被告提交的房租支付明细，被告鼎晖网络科技公司最后一次缴纳房租的时间为2018年7月3日，根据合同第13.3-3条的约定，乙方存在拖欠租金、物业服务费及其他相关费用任何一项2个月以上，或空关该房屋2个月以上的，甲方可经书面通知乙方即可提前解除合同，但原告并未在合同期满前提出解除合同。在被告未按期足额交付租金，构成违约且也以实际行为表示不再续租的情况下，原告系案涉房屋的所有权人，且管理案涉房屋的苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司系原告的关联公司，应当在合同期限届满之时采取适当措施防止损失的扩大。因此，涉案《房屋租赁合同》应属于2018年11月17日租赁期限届满终止。二、关于欠付租金、物业管理费和占有使用费关于被告总计支付给原告园区科技发展公司的租金以及支付给苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司物业管理费情况，原、被告之间对于总计金额并无异议。争议主要在于租金、物业费对应期限、欠费金额以及合同期满后占有使用费情况。原告称，原告于2019年3月9日自行收回涉案租赁场地，被告应支付截止2019年3月9日的租金、物业管理费占有使用费。被告抗辩其已于2018年10月27搬离案涉房屋，被告已支付租金加上保证金足以抵扣拖欠的租金、物业费。本院认为，被告作为承租方，在租赁期限届满时，应主动与原告办理交接手续，被告未能提交相应的证据证明其已于2018年10月27日搬离之时与原告进行了交接，应支付一定期限的占有使用费。在被告未按期足额交付租金，构成违约，且涉案房屋租赁已经届满之时，原告系案涉房屋的所有权人，且管理案涉房屋的苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司系原告的关联公司，应积极收回涉案房屋，原告未及时采取措施避免损失进一步扩大，应对损失扩大部分承担责任。本院根据本案事实情况，酌定被告应向原告支付截止2018年12月17日的租金、物业费，占有使用费。因案涉租赁合同系期满终止，占有使用费应该按照租赁期内的实际租金、物业费标准进行支付。根据原被告提交的租金支付明细、银行交易明细，经计算，截止2018年11月17日租赁期限届满之时，被告租期内应缴纳租金金额为509906.4元，被告实际缴纳租金金额（不含保证金）为455839.78元，拖欠租金金额为54066.62元。截止2018年11月18日租赁期限届满之时，被告租期内物业费应缴纳金额为339936元，实际缴纳总金额为275253.8元，拖欠物业费金额为64682.2元。截止2018年12月17日的占有使用费金额为35410.1元。总计拖欠租金、物业费、占有使用费154158.92元。关于电费，原告要求被告支付2018年10月至2018年12月期间的电费1182.9元，并提交了发票予以佐证。被告则表示其已与2018年10月27日搬离，电费拖欠金额为469.3元。本院认为，根据原告提供的2018年10月22日、10月25日由被告公司工作人员签收的催费通知单上，2018年10月份拖欠的物业费/电费金额为14633.34元，扣除每月固定的物业费14164元，电费金额为469.34元，且原告也仅提供了被告公司截止2018年10月份电网系统的电费情况。因此，本院确认被告结欠的电费金额为469.34元。综上，被告鼎晖网络科技公司应支付原告租金、物业费、电费、占有使用费合计154628.26元。关于补缴优惠期租金、支付滞纳金和没收保证金。原告要求被告补缴优惠期租金、支付滞纳金，以及没收被告缴纳的保证金，实际均系因被告逾期付款，原告要求被告赔偿损失。承上分析，涉案房屋租赁合同系期满终止，因此，对于原告要求补缴优惠期租金的诉请，本院不予支持。但被告拖欠租金、物业费、占有使用费，原告要求以欠付金额为基数，按照日万分之五的标准支付滞纳金，对于该主张，本院予以认可。同时，因原告的损失本院已经综合考量，故被告已缴纳的保证金127476.4元不应再由原告没收，而应与被告欠付的租金、物业费、电费、占有使用费抵扣。经核算，抵扣后被告还应支付原告27151.86元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州工业园区科技发展有限公司与被告苏州鼎晖网络科技有限公司之间签署的《房屋租赁合同》于2018年11月17日到期终止；二、被告苏州鼎晖网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司租金、物业费、电费、占有使用费合计27151.86元并支付滞纳金（滞纳金计算标准为：以27151.86元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年12月18日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告苏州工业园区科技发展有限公司其余诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14206元，公告费390元，合计14596元，由原告苏州工业园区科技发展有限公司负担13000元，由被告苏州鼎晖网络科技有限公司负担1596元。被告负担部分已由原告苏州工业园区科技发展有限公司预交，本院不再退还，被告苏州苏州鼎晖网络科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告1596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  冯慧林人民陪审员  陆旻霞二〇二〇年十月三十日法官 助理  张 端书 记 员  郭 朦拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。