宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2977号原告：齐某。委托诉讼代理人：陈某,宁夏冬雪律师事务所律师。被告：冯某。委托诉讼代理人：刘某,宁夏兴业律师事务所律师。第三人：宁夏中泰鼎盛营销策划有限公司。委托诉讼代理人：阮某,银川市西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。原告齐某与被告冯某、第三人宁夏中泰鼎盛营销策划有限公司（以下简称中泰鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理,本案现已审理终结。齐某诉讼请求：1、依法解除齐某、冯某签订的《房产交易合同》；2、判令冯某向齐某支付违约金12万元；3、本案诉讼费由冯某承担。冯某答辩要点：1、齐某所述部分事实与客观事实不符。冯某在2020年7月14日签订《房屋买卖业务签订文件合订本》时明确告知齐某，冯某可以暂时签署合同，最终是否确定购买该房屋需要冯某的的表弟予以定夺，齐某没有予以反对。冯某的表弟委托看房后觉得不满意，决定不再购买，冯某遂将其表弟不同意购买的情况电话告知了齐某，齐某电话中回复不购买就算了。2、中泰鼎盛公司对齐某损失扩大部分负有相应的责任。虽然冯某最终未与齐某实际履行《房产交易合同》，但是冯某在明确告知中泰鼎盛公司和齐某不购买涉案房屋情况下，仍然同意且通过法院调解及时清结的方式向中泰鼎盛公司支付了居间费用4700元，中泰鼎盛公司应当及时解除齐某与冯某之间签订的《房产交易合同》，中泰鼎盛公司久拖不决导致本案纠纷的发生。对于中泰鼎盛公司原因造成损失扩大部分，冯某不应当承担责任。3、齐某主张违约金数额严重过高，请求法院依法予以调整，仅支持齐某正当、合理且实际产生的损失为宜。现阶段银川市二手房交易市场价格并未出现下降趋势，仍处于上涨状态，冯某确因客观原因放弃购买，该行为并没有对齐某房屋价值本身产生实际或者逾期损失，仅仅是迟延了齐某交易时间，损失了交易时间成本。齐某、冯某签订的《房产交易合同》系中泰鼎盛公司提供的格式合同，约定以交易总额20%计算违约金的格式条款不符合银川地区二手房屋出售的实际情况，明显加重房屋买卖双方当事人的负担，任何一方无论何种原因反悔，另一方即可获得巨额收益，明显绝对的不公平，该格式条款约定应属无效。即便是法院认为该格式合同条款有效，约定的违约金比例还是畸高，仍应当予以调整。中泰鼎盛公司答辩要点：1、齐某、冯某签订了《房屋交易合同》，现齐某要求解除与冯某签订的《房屋交易合同》，与中泰鼎盛公司无任何的关联。2、齐某诉请冯某支付违约金12万元，中泰鼎盛公司不发表答辩意见，本案诉讼费的承担与中泰鼎盛公司无关。3、中泰鼎盛公司于2020年7月28日就冯某拖欠中介费6000元提起了民事诉讼，冯某向中泰鼎盛公司支付中介费4700元，现齐某应向中泰鼎盛公司支付中介费6000元。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实2020年7月14日，齐某为给其弟寻找房源，在中泰鼎盛公司的居间服务下，与冯某签订了《房产交易合同》，合同约定了齐某将其名下位于银川市××区的房屋出售给冯某、房屋成交总价60万元等内容，在该合同的第九条第三项约定，甲方（齐某）有权在乙方（冯某）拒绝购买该房屋的情形下，以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金。当日，中泰鼎盛公司在冯某没有交纳1万元定金的情形下，向其出具交纳定金1万元的保管条，冯某向中泰鼎盛公司出具了欠交1万元定金的《房屋购买定金欠款条》。2020年7月15日，冯某联系齐某，称因其弟对该房屋不满意，自己不愿购买涉案房屋。二、各方当事人有争议的事实1、冯某认为，中泰鼎盛公司对齐某损失扩大部分负有相应的责任，中泰鼎盛公司久拖不决导致本案纠纷的发生；中泰鼎盛公司认为，齐某、冯某签订了《房屋交易合同》，现齐某的诉求，与中泰鼎盛公司无任何的关联；本院认为，齐某与冯某签订《房屋交易合同》后，冯某明确表示不愿购买房屋，责任在冯某，对中泰鼎盛公司的主张本院予以采信。2、齐某认为，冯某违约应支付违约金12万元；冯某认为，齐某主张违约金数额严重过高，请求法院依法予以调整，仅支持齐某正当、合理且实际产生的损失为宜；本院认为，签订《房产交易合同》后，冯某明确表示拒绝购买涉案房屋，构成违约，应支付违约金,但双方约定的按照房屋总成交价20%计算违约金过高，齐某未提供证据证明其实际损失，《房产交易合同》签订后未实际履行，且冯某是为其弟寻找房源，签订《房产交易合同》的第二天就告知齐某不愿购买房屋，过错程度较小，故本院酌情支持冯某支付齐某违约金15000元。本院认为,齐某与冯某签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，本院予以确认。齐某诉请解除合同，冯某同意解除合同，本院予以确认。签订《房产交易合同》后，冯某明确表示拒绝购买涉案房屋，构成违约，应支付违约金,但双方约定的按照房屋总成交价20%计算违约金过高，齐某未提供证据证明其实际损失，合同签订后并未实际履行，且冯某是为其弟寻找房源，签订《房产交易合同》的第二天就告知齐某不愿购买房屋，过错程度较小，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院酌情支持冯某支付齐某违约金15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除齐某、冯某签订的《房产交易合同》；二、冯某于本判决生效之日起十日内支付齐某违约金15000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半实收1350元，由齐某负担1262元，由冯某负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 赵立军 二〇二〇年十月十五日法官助理 周梦涛书记员 史丽娜附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。