浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初4631号 原告：杨如彦，男，1966年3月16日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：陈国芳，浙江振源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思思，浙江振源律师事务所律师。 被告：王贤法，男，1969年10月5日出生，汉族，住安吉县。 被告：安吉县晓墅木行，经营场所安吉县梅溪镇晓墅大桥北，统一社会信用代码92330523MA2F4XYB2P。 经营者：王贤法，男，1969年10月5日出生，汉族，住安吉县。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：金水，浙江浦源律师事务所律师。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：黄永刚，浙江浦源律师事务所律师。 原告杨如彦与被告王贤法房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王磊独任审判。诉讼过程中，原告申请追加安吉县晓墅木行作为本案被告，本院经审查后予以准许。本院于2020年4月14日、2020年6月5日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告杨如彦及其委托诉讼代理人陈思思，被告王贤法及作为被告安吉县晓墅木行的经营者，以及二被告的委托诉讼代理人金水到庭参加诉讼。第二次庭审，原告杨如彦的委托诉讼代理人陈思思，被告王贤法及作为被告安吉县晓墅木行的经营者，以及二被告的委托诉讼代理人金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨如彦向本院提出如下诉请：1.二被告支付原告装修补偿139695元、实际营业面积补助114000元及搬迁、停产、停业等过渡补助11248元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年起，原告承租被告位于安吉县晓墅下街的房屋用于开设经营安吉梅溪鑫惠装饰材料商行，双方未签订书面的房屋租赁合同，经被告同意，原告对所承租房屋出资进行了装饰装修。直至2018年，原告所承租的房屋遇政府拆迁。2018年8月，拆迁人梅溪镇小城市培育小城镇环境综合整治征迁工作指挥部委托评估机构对上述房屋进行了评估，2019年原告应拆迁人要求腾空房屋。原告认为，原告因经营需要对所租赁房屋出资进行了装修，因政府拆迁无法继续经营，故对于装修补偿款、停产停业费、搬迁费等与原告经营相关的补偿费用应由原告享有。被告作为被拆迁人已领取到上述款项，应当支付给原告。现原告向被告主张未果，故原告诉至本院，请求判准诉请。 被告王贤法、安吉县晓墅木行共同辩称：一、2013年起原告是从他人处经转让，取得了安吉县晓墅木行第2至7间的门面，其中的4到7间从2015年开始承租，另两间是2013年开始承租；二、承租的房屋在2019年被拆迁是事实，没有异议；三、二被告认为，原被告双方之间的租赁合同和被告与安吉县梅溪镇人民政府之间的房屋拆迁补偿是分别属于两个合同关系，原告诉请被告支付与梅溪镇人民政府所签订的拆迁补偿协议当中涉及装修补偿款，实际营业面积补助、搬迁、停产停业等过渡补助，缺乏事实和法律的依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2013年起，原告杨如彦承租了被告安吉县晓墅木行所位于安吉县××镇××街的两间店面用于经营。2015年起，原告又向被告安吉县晓墅木行承租了另外四间店面。期间，双方于2016年1月1日就后四间店面签订《租房协议》，约定租赁期限至2016年12月31日，年租金为40000元，一次性付清，先付后用。其余时间段，租金仍为一年一付，双方均未提供书面租赁合同，另仅有2018年5月1日被告安吉县晓墅木行出具给原告的租金收据一份，载明：今收到杨如彦两间门面及后面钢棚仓库2018年5月1日-2019年4月29日房租合计贰万伍仟元整，中途如遇政府征用，按实租时间为准，未到期租费照时间退给承租方，装修费各半收益，其他费用与木行无关。 原告杨如彦在承租期间，对店面陆续进行装修、改造。2018年起，安吉县梅溪镇人民政府因工作需要需征收被告安吉县晓墅木行内包括原告承租的店面。2018年8月5日，委托浙江原野房地产估价有限公司对被告安吉县晓墅木行内房屋、室内装修及附属物评估，其中原告承租的店面内装修部分价值为139695元。此后原告承租的其中四间店面租金于2018年12月31日到期，原被告协商后同意原告继续使用，上述六间店面使用至2019年4月29日。2019年4月30日后，原告即腾空并搬离了其承租的房屋。2019年5月20日，被告安吉县晓墅木行与安吉县梅溪镇人民政府签订《梅溪镇企业拆迁安置补偿协议书》，补偿房屋、装修、土地、营业面积补助、搬迁、停产停业安装过渡补助等款项5287520元，上述款项已由二被告领取。 另原告杨如彦承租的被告安吉县晓墅木行所属六间店面在建设时未取得建设工程规划许可证，也未取得权属登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告安吉县晓墅木行将其所属六间店面出租给原告杨如彦，双方形成租赁合同关系，但该租赁物并未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故双方由此形成的租赁合同应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。具体到本案，被告安吉县晓墅木行在2018年5月1日出具的收据中载明“中途如遇政府征用，按实租时间为准，未到期租费照时间退给承租方，装修费各半收益，其他费用与木行无关”，虽该条款不属于双方租赁合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，但不失为处理本案纠纷的参考依据。原告在承租期间投入装修，即使在双方约定的租赁期届满，对未形成附合装修原告仍可拆除取回，现案涉租赁物内装修因征收业已拆除，原告丧失了拆除取回的可能，其利益必然受有损失，故其有权主张装修补偿费用。但双方对装修实际投入、贡献大小产生争议，且均无明确证据证明，故本院参照上述约定条款，兼顾民事活动中的公平原则，确定被告安吉县晓墅木行按征收评估金额139695元中的一半补偿原告装修费，即69847.5元。被告认为评估价值并非装修财产实际价值，而是其与安吉县梅溪镇人民政府协商确定的价格，无事实和法律依据，本院不予采信。原告主张被告安吉县晓墅木行支付实际营业面积补助及搬迁、停产、停业等过渡补助，对此本院认为，租赁物被国家征收，其征收补偿对象是该租赁物所有权人，承租人并非征收补偿的对象，承租人不能根据征收补偿协议主张其中载明的补偿款和奖励，而应根据双方约定及合同法上相关规定处理。现原告在双方确定的租赁期届满后租赁物被拆除前已自行停止营业并搬离，并不存在该部分损失，原告并无主张该损失的法定或约定情形，故对原告的该部分诉请本院不予支持。 至于原告杨如彦主张被告王贤法应与被告安吉县晓墅木行承担共同支付义务，从本案查明的事实看，与原告存在租赁合同关系的相对方是被告安吉县晓墅木行，应由被告安吉县晓墅木行向原告承担支付义务。如被告安吉县晓墅木行经生效判决确定支付义务后仍未履行的，被告王贤法作为被告安吉县晓墅木行的经营者在执行阶段可作为被执行人一并执行，而无需在审理径直予以处理，故对原告的该部分诉请本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、被告安吉县晓墅木行补偿原告杨如彦装修费69847.5元，限于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告杨如彦的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2635元（已减半），由原告杨如彦负担1940元，由被告安吉县晓墅木行负担695元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  王磊 二〇二〇年十月二十二日 书记员  陈静