江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2446号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站，住所地：江西省南昌市西湖区清平巷**，统一社会信用代码：91360100MA35GH57XC。 法定代表人：孙永春，该站站长。 委托诉讼代理人：郑一村，江西中山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌日兴实业有限公司，，住所地：江西省南昌市西湖区清平巷**统一社会信用代码：91360100756769290T。 法定代表人：徐月华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：桂松华，北京市中银（南昌）律师事务所。 上诉人南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站（以下简称物业管理站）因与被上诉人南昌日兴实业有限公司（以下简称日兴公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院(2019）赣0103民初7488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 物业管理站上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人不承担赔偿被上诉人损失150000元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.2003年10月1日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）就南昌市西湖区万寿宫商城二区二楼房屋租赁事宜，签订了一份《承租（经营）合同书》，租赁期间为2003年10月1日至2018年5月31日。2011年4月19日，上诉人与被上诉人对该合同进行了修改，签订了一份《承租（经营）合同书》，该合同主要约定：①租赁物（市场）的位置、面积及用途：上诉人将位于南昌市西湖区红楼梯房屋及附属物一并租赁给被上诉人经营；②租赁期限：自2003年10月1日至2018年5月31日止（即租赁期间没有变）等等；2.被上诉人在2003年10月1日签订合同后对该租赁物自行进行装修，将租赁物化整为零，一间间隔开转租给34名经营户，从中收取比上诉人更多的租金，十多年来，被上诉人租金纯收入超过千万元，但其装修物已不复存在、不值分文，基本上是34户经营户对租赁物进行装修的，所以2017年5月，南昌市西湖区人民政府对万寿宫商城进行改造时，对34户经营户进行了各种补偿，对上诉人没有进行任何补偿，原审判决驳回了被上诉人第一项诉讼请求即没有支持被上诉人要求上诉人赔偿被上诉人装修残值费用；3.2017年5月至今，西湖区政府部门对万寿宫商城进行消防改造，将上诉人的房屋即被上诉人的租赁物纳入消防整改范围，致使上诉人、被上诉人的租赁合同无法履行，上诉人认为，由于南昌市人民政府委托西湖区人民政府对万寿宫商城进行消防改造行为，也造成了上诉人巨大的损失，且上诉人、被上诉人双方合同约定：如遇不可抗力造成建筑物的毁损或国家政策及政府规划需要，致使本合同无法履行，双方不承担任何责任，原审判决驳回了被上诉人第二项诉讼请求即没有支持被上诉人要求上诉人赔偿其13个月剩余租期未能履行而遭受的租金差价；4.原审法院酌定150000元由上诉人赔偿显然错误，由于消防改造，被上诉人无法租赁上诉人11个多月的房屋，上诉人也无法收取被上诉人11个多月的租金，上诉人同样遭受了巨大损失，综上，请求贵院驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。 日兴公司答辩称，上诉人出租的房屋在消防上不达标，存在重大消防隐患，为此，政府下达消防整改的通知；又由于此次消防整改，使被上诉人租赁合同未满的情况下被迫提前终止，所以上诉人理应承担对被上诉人造成的经济损失。 日兴公司向一审法院起诉请求：1、判令被告因消防整改赔偿拆除原告装修物的剩余残值损失200000元；2、判令被告因单方违法解除租赁合同既成事实，赔偿原告十三个月剩余租期未能履行而遭受的租金差价损失945244元；3、本案诉讼费由被告承担。 物业管理站向一审法院反诉请求：1、判决原告（反诉被告）日兴公司给付拖欠被告（反诉原告）物业管理站房屋租金17931元及拖欠租金287931元的利息30000元、违约金170372元，合计218303元（反诉之日起至付清款之日的利息，按银行同期同率贷款利率计算）。2、本案诉讼费、反诉费由原告（反诉被告）日兴公司承担。 一审法院查明：原、被告于2011年4月19日签订《承租（经营）合同书》一份，合同约定由被告将位于南昌市西湖区并租赁给原告并用于经营，租赁期限为2003年10月1日至2018年5月31日（合同为续签、补签）。租金及综合管理费用等（含消防整改费）：其中第（2）项2011年4月1日至2013年3月31日每年租金410200元，消防整改费175800元，年合计586000元，第（4）项2013年6月1日至2018年5月31日每年租金437920元，消防整改费187680元，年合计625600元，原告每月应交52133元（租金36493.1元、消防整改费15639.9元），合同押金人民币叁万元…。南昌市西湖区公安消防大队于2017年4月18日决定，对被告出租给原告的物业实施停业进行消防改造。2017年5月18日，南昌市西湖区人民政府下发了《关于责令万寿宫商城一区、二区、三区停业消防整改的决定》。原告认为此次整改原因是消防不过关，责任在被告，造成原告损失，故诉至法院，同时被告提起反诉。 另查明：本案审理过程中，原告申请对其所租赁房屋转租后租金收益进行鉴定，2019年12月25日，经江西国辰会计师事务所有限责任公司司法会计鉴定报告书鉴定，原告2016年租赁收益为754904.73元，2017年租赁收益为-326651.96元（原告提供的送审会计资料2017年营业收入为零）。原告支付鉴定费用30000元。 再查明：南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站诉南昌日兴实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，2018年10月30日经南昌市西湖区人民法院调解，双方达成调解协议，南昌日兴实业有限公司一次性支付南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站租金270000元（租金到2017年4月30日止，其中押金30000元，转款240000元)，双方在调解笔录上签名同意以调解结案。 上述事实有原、被告在庭审中的陈述，《承租（经营）合同书》、停业消费整改的决定、消防改造文书、调解笔录、鉴定报告书等予以证实。 一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实,原、被告双方签订了租赁合同,后原告按合同约定履行了向被告交纳租金等合同义务,合同履行期间,原告承租的涉案被告房屋进行消防整改。本案的争议焦点为:一、关于原告主张被告因消防整改赔偿拆除原告装修物的损失？二、关于原告主租赁合同余租期未能履行而遭受的租金差价损失？三、关于被告反诉主张的认定？ 对于第一个焦点:关于原告主张被告赔偿因消防整改拆除原告装修物的剩余残值损失200000元,对于装修具体项目、报价、范围等均未提供相应证据,故原告该主张，因证据不足,无法确定其具体的损失，该院不予支持。 对于第二个焦点:关于原告要求被告给付房屋租金剩余租期未能履行而遭受的租金差价损失945244元的诉讼请求，根据本案查明的事实,原、被告双方签订了租赁合同,后原告按合同约定履行了向被告交纳租金及消防整改费等合同义务,租赁期限为2018年5月31日止，对不能继续租赁，涉案房屋是南昌市西湖区人民政府进行消防改造导致的，责任不在被告，原告的实际损失只是可得利益,考虑到对涉案房屋实际情况,故结合原告租期交纳消防整改费、鉴定报告书、涉案房屋租赁合同解除双方的责任，该院酌定上述损失150000元由被告予以赔偿。 对于第三个焦点：原、被告双方对租金、利息、违约金提起诉讼，2018年10月30日经南昌市西湖区人民法院调解，南昌日兴实业有限公司一次性支付租金270000元，双方同意以调解结案。被告的反诉属于重复诉讼，该院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、被告（反诉原告）南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）南昌日兴实业有限公司损失150000元。二、驳回原告（反诉被告）南昌日兴实业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15107元、反诉费2287元、鉴定费用30000元，共计47394元，由原告（反诉被告）南昌日兴实业有限公司负担26807元,被告（反诉原告）南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站负担20587元。 本院二审期间，上诉人物业管理站提交了新证据，用以证明2015年5月26日南昌市人民政府印发《关于万寿宫商城一期改造工程有关问题协调会议纪要的通知》，各租户及经营者均已明知万寿宫商城一期改造工程即将进行，南昌市西湖区人民政府受南昌市人民政府指定2017年5月18日起对南昌市西湖区万寿宫商城进行消防改造，在改造过程中消防改造指挥部根据政府规定对公私有产权人不发放补助，对被上诉人日新公司等未实际经营的经营户也没有任何补助，这与本案双方当事人签订的承租（经营）合同书第五条相一致，即上诉人不承担被上诉人任何费用。 被上诉人日兴公司质证称，对证明目的有异议。一审法院已经查明，项目整改与合同第五条无关，系由于上诉人的消防原因导致整改，而不是政府的行为或不可抗力导致，上诉人应承担损害赔偿责任。 被上诉人日兴公司未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方的举证、质证意见，对当事人争议的事实，本院认定如下：2015年5月26日南昌市人民政府印发《关于万寿宫商城一期改造工程有关问题协调会议纪要的通知》，一期改造工程所涉区域为商城一、二、三区，具体范围为：东到珠宝街，西到翠花街，南到带子街，北到中山路。2017年5月18日，南昌市西湖区人民政府下发了《关于责令万寿宫商城一区、二区、三区停业消防整改的决定》：……根据《消防法》第五十八条第一款第五项以及第七十条第五款之规定，经西湖区人民政府第十六届十次常务会议研究，决定责令万寿宫商城一区、二区、三区于2017年5月19日停业消防整改，由公安、消费等相关部门依法依规实施，逾期未执行停业的，将强制执行。而后南昌市西湖区人民政府对南昌市西湖区万寿宫商城进行消防改造，在改造过程中消防改造指挥部根据南昌市西湖区人民政府规定对万寿宫商城批发市场经营户发放了租金补助款。 本案查明的其他事实与原审查明的其他事实一致。 本院认为，物业管理站与日兴公司签订的《承租（经营）合同书》约定：租赁期限为2003年10月1日至2018年5月31日。而万寿宫商城一期改造工程2015年已经发布，各租户及经营者均已明知。2017年5月19日，案涉租赁物因南昌市西湖区人民政府对南昌市西湖区万寿宫商城进行消防改造而停业。本案中，日兴公司诉请物业管理站给付2017年5月1日至2018年5月31日未能履行合同13个月而遭受的租金差价损失945244元，但是因为物业管理站收取日兴公司的租金截至2017年4月30日，此后日兴公司并未支付租金，其并没有实际产生租金损失。日兴公司诉请的租金差价损失为转租的可得利益，在物业管理站没有获取利益的前提下，要求物业管理站赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。 日兴公司主张物业管理站赔偿因消防整改拆除其装修物的剩余残值损失200000元，经江西国辰会计师事务所有限责任公司司法会计鉴定报告书鉴定，日兴公司的实际损失为2008年发生的装修费用，按十年分摊尚余成本56248元。物业管理站上诉称日兴公司的装修物已不复存在、不值分文，与鉴定结论不符，本院不予支持。因万寿宫商城的消防整改，不能完全归责于物业管理站，按照公平原则，该损失56248元，应由物业公司与日兴公司各自承担一半，即由物业管理站赔偿日兴公司实际损失28124元。 综上所述，物业管理站的上诉请求部分成立。物业管理站在一审提出反诉，属于重复诉讼，应为驳回反诉，一审判决驳回反诉请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百四十七条规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初7488号民事判决第二、三项； 二、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初7488号民事判决第一项为：南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站于本判决生效后十五日内赔偿南昌日兴实业有限公司损失28124元； 三、驳回南昌日兴实业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站的反诉。 一审案件受理费15107元、鉴定费用30000元，由南昌日兴实业有限公司负担40596.3元,南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站负担4510.7元；反诉费2287元退回南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站。二审案件受理费3300元，由南昌日兴实业有限公司负担2970元，南昌市市场建设物业管理服务中心直属物业管理站负担330元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十月三十日 法官助理  李丽霞 书 记 员  余 奕