江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初4540号原告：黄传永，男，1974年3月12日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告：刘素侠，女，1972年6月20日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。两原告共同委托诉讼代理人：周东辉，江苏健行律师事务所律师。被告：南通华大置业有限公司，统一社会信用代码9132061256783599X2，住所地江苏省南通市通州经济开发区**世纪大道东、文昌路北。法定代表人：凌魏。委托诉讼代理人：刘孟钰，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明明，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告黄传永、刘素侠与被告南通华大置业有限公司（以下简称华大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄传永及两原告共同委托诉讼代理人周东辉、被告华大公司委托诉讼代理人刘孟钰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助两原告将坐落于南通高新技术产业开发区富都豪园11幢2306号房产登记到两原告名下；2.判令被告支付原告违约金51087.93元（以1005668元为基数，按照每日万分之二的标准从2019年11月1日至2020年7月14日共计254天）。事实与理由：两原告系夫妻关系。原、被告于2017年12月27日签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：hd766；合同网上备案号：6n281a2631691214），合同约定由两原告购置被告开发的坐落于南通高新技术产业开发区富都豪园11幢23层2306号商品房一套，房价总金额为1005668元。房产的交付期限为2019年10月31日前，逾期交房被告按日计算向原告支付全部房价万分之二的违约金。合同签订后，原告支付首付款505668元，2018年1月17日通过贷款支付房屋尾款500000元。在合同约定的交付期限届满后，被告虽通知原告办理房产交付、登记手续，但却以原告尚欠100000元房款，或欠第三方购房款为由，拒绝向原告交房、办理过户登记。直至2020年7月14日，被告才将案涉房屋交付原告，但被告至今仍然拒绝协助原告办理过户手续。被告华大公司辩称，1.办理房屋登记手续未超过约定期限，故原告第一项诉讼请求不成立。根据双方签订的买卖合同，出卖人应在商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书，双方在2020年7月14日办理了房屋交付手续，至今未超出合同约定的宽限期，故不应当承担违约责任。2.根据双方签订的买卖合同补充协议第六条、第十条之约定，2020年5月20日前，第三人俞冠华曾通知答辩人，原告未能按期偿还其借款100000元，该100000元用于支付本案房屋首付款，且俞冠华要求答辩人停止为原告办理交房手续，此时，原告即有义务消除该种情形，答辩人认为原告与第三人的债务纠纷，存在应付款项未付清的情形，便依据正当理由延期交付房屋，因此，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。且答辩人于2020年5月20日再次发函，明确通知原告前来办理交房手续，但原告并未前来办理。3.原告并无实际损失，主张的违约金过高。原告围绕其主张向本院提交了结婚证、认购单、《商品房买卖合同（预售）》（以下简称房屋买卖合同）、刷卡单、收房费用清单、收费须知、交付通知书、律师函、照片、告知函，被告华大公司对原告提交的证据真实性均不持异议，本院经审查对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月27日，原告黄传永、刘素侠（买受人）与被告华大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：hd766）一份，合同约定：买受人购买富都豪园11幢2306号房，房屋用途为住宅，建筑面积119.58平方米，单价8410元/平方米，总金额1005668元。合同第七条第二项约定：买受人采取其他方式付款，贷款方式：商业贷款，于2017年12月27日与甲方签约，并付首付款计人民币505668元；（大写）：伍拾万零伍仟陆佰陆拾捌元整。于2018年1月27日前应付房款计人民币500000元；（大写）：伍拾万元整。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。房屋买卖合同的补充协议（以下简称补充协议）第六条“主合同第七条“付款方式及期限”的补充”约定：……2.买受人声明并保证其支付（包括通过第三人代付）的购房款及有关费用的所有资金来源完全合法，且买受人和代为付款的第三人对该等资金享有合法权利。若除买受人外的任何第三方向出卖人主张其对该笔资金的权利或异议的，买受人有义务消除该种情形；若出卖人作为房款等而收取的该等资金全部或部分被他人通过法律程序主张或被依法强制退还给原代付第三人或任何第三方的，即视为买受人自始未付清房价款，按买受人逾期付款处理。为案涉合同，两原告共支付购房款1005668元，其中2017年12月17日付款50000元，2017年12月27日付款455668元，2018年1月17日通过银行贷款方式付款500000元。2019年10月28日，被告华大公司向两原告发送《收房须知》《收房费用清单》《富都豪园交房通知书》，《收房费用清单》中载明：“1.房屋欠款金额100000元，其中房屋面积补差金额：-757元，合计金额99243元……备注：1.请您仔细核对已付、应付房款。如有误，以《商品房买卖合同》约定内容及实际付款情况为准。”同年11月15日，被告向原告发出《富都豪园交房第二次通知书》。2020年1月6日，被告向原告发出《关于富都豪园办理产权登记有关事项的通知函》。2020年4月9日，被告向原告发出《律师函》。2020年4月24日，原告向被告发出《告知函》，载明被告发出的《收房费用清单》中记载的金额有误，原告已经付清全部购房款，因被告多次无故拒绝交房，故要求被告在收函5日内安排人员协助办理交房和办理产权证。同年5月20日，被告向原告发出《富都豪园交房通知函（第四次）》，载明：“你们寄送给我公司的《告知函》我司已收到，现就函件中你们提到的相关问题，作出如下回复，1.我司开发的富都豪园项目二期，自启动销售以来，房屋的销售、商品房买卖合同的签署、房屋的首付、不动产和抵押的办理等工作均已全权委托南通富坤房地产营销策划有限公司（以下简称“代理公司”）负责处理。办理交房相关手续，请联系我司委托的南通富坤房地产营销策划有限公司具体办理。2.代理公司已在《商品房买卖合同》约定的交付期限内，通过电话、寄送《富都豪园交房通知书》《富都豪园交付第二次通知书》等并通过我司委托的律师事务所寄送《律师函》等方式通知你前来办理收房手续缴纳相关费用。3.我司在正式交付前，接到俞冠华的通知，他以你方向其借款100000元用于购买我司开发的富都豪园11幢2306室房屋，未能按期偿还为由，要求我司停止为你办理交房手续。俞冠华出具了你与其签署的《专项借资协议书》和……请你方前来办理交房手续前妥善处置，否则我司将只能按照《商品房买卖合同》之补充协议的第六条的相关约定处理。”2020年7月14日，原、被告办理案涉房屋交付手续，但至今未办理过户登记。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约定力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张，被告虽自2019年10月28日起多次通知原告办理房屋交付手续，但均以原告尚有欠款为由拒绝交付房屋，致使案涉房屋最终于2020年7月14日完成交付，故要求被告按照合同约定，承担自2019年11月1日至2020年7月14日止的迟延交付违约金。被告华大公司辩称，在2020年5月20日之前，因案外人俞冠华主张原告欠其100000元，故被告依据补充协议第六条之约定延期交付，符合合同约定，被告不应承担迟延交付违约金。对此，本院认为，两原告在2018年10月17日前，已经通过自筹及银行贷款方式，全额向被告华大公司缴纳了购房款，完成了房屋买卖合同中约定的买受人的付款义务。被告华大公司公司辩称，因第三人向被告主张原告向其借款100000元用于支付案涉房屋的首付款，该情形符合补充协议第六条的规定，被告有权迟延交付房屋，且在本案庭审过程中，被告仍然以此为由拒绝协助原告办理过户登记。根据补充协议第六条之规定，“买受人声明并保证其支付（包括通过第三人代付）的购房款及有关费用的所有资金来源完全合法，且买受人和代为付款的第三人对该等资金享有合法权利。当除买受人外的任何第三方向出卖人主张其对该笔资金的权利或异议的，买受人有义务消除该种情形。”根据该约定，当第三方对购房款主张权利的情况下，买受人有义务消除该种情形，但并未授予被告华大公司迟延交付或者其他权利。仅当“出卖人作为房款等而收取的该等资金全部或部分被他人通过法律程序主张或被依法强制退还给原代付第三人或任何第三方的”，才视为“买受人自始未付清房价款”，此时被告华大公司才能按买受人逾期付款处理。具体到本案中，被告华大公司提及的第三人俞冠华仅仅只是告知被告华大公司其与原告之间存在欠款纠纷，而并未起诉，更未产生合同约定的“当出卖人作为房款等而收取的该等资金全部或部分被他人通过法律程序主张或被依法强制退还给原代付第三人或任何第三方的”，且本案审理中，被告华大公司对于原告已经全额支付房屋价款并不持异议，故被告华大公司主张系依据合同约定迟延交付，无事实及法律规定，对被告华大公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。现案涉房屋已经符合过户登记条件，被告华大公司应协助两原告办理过户登记。被告华大公司另辩称，房屋买卖合同约定的违约金过高，要求予以调整，但被告未能提交任何证据予以佐证，故对被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳，被告华大公司应当自约定的交房次日起，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金至2020年7月14日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告南通华大置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助将位于南通高新技术产业开发区富都豪园11幢2306号的房屋过户至原告黄传永、刘素侠名下。二、被告南通华大置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄传永、刘素侠逾期交付违约金51087.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计543元，由被告南通华大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1086元。审判员  葛娟二〇二〇年十月二十三日书记员  李倩