江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初3355号原告：韩峰，男，1971年9月16日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告：吕运霞，女，1973年4月15日出生，汉族，住河南省新乡市卫滨区，系原告韩峰的妻子。上述两原告委托代理人：管芳婷，江西红谷律师事务所律师，执业证号：13601201711011618。上述两原告委托代理人：杨康辉，江西红谷律师事务所实习律师，实习证号：36012005110112。被告：万江贵，男，1982年6月4日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被告：温琴凡，女，1983年3月11日出生，住江西省南昌市进贤县，系被告万江贵的妻子。上述两被告委托代理人：蒋坤洪，南昌县法律服务所法律工作者，执业证号：31401011101170。第三人：南昌腾宇（上海）物业管理有限公司，地址：江西省南昌市南昌县象湖新城金沙二路**景城名郡****。统一社会信用代码：9136010079949934XF。法定代表人：张胜。原告韩峰、吕运霞与被告万江贵、温琴凡，第三人南昌腾宇（上海）物业管理有限公司（以下简称腾宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩峰、吕运霞的委托代理人管芳婷、杨康辉，被告万江贵及其与温琴凡的委托代理人蒋坤洪到庭参加诉讼。第三人腾宇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告韩峰、吕运霞诉称：原告韩峰、吕运霞系夫妻关系，两人共同所有位于“景城名郡店23栋101室”的店面。2015年11月20日，原告吕运霞与被告万江贵签订一份《店面房出租合同》，约定：1、原告将该店面出租给被告万江贵，店面面积104.85平方米，租期3年，自2015年12月1日至2018年12月1日止。2、店面月租金5500元，被告万江贵一次性支付保证金5000元，租金为三个月缴纳一次，计人民币16500元。以后交租时间为第三个月的15号以前一次性付清后三个月的租金，以此类推，如过期不付，出租方有权收回该店面，并且不退还保证金。3、租赁期内所产生的水、电、卫生、物业、电话、宽带、有线电视等费用，由被告万江贵承担，并且应按时缴纳。4、被告万江贵如在合同期未满前提出退租，应提前一个月通知出租人，经出租人同意并且结清所有费用，保证金不退。原告依约交付了店面，被告万江贵亦履行了租赁合同约定。2018年12月1日租赁合同到期后，被告万江贵继续租用了该店面。由于之前被告万江贵租用店面已有3年，出于对被告万江贵的信任，双方没有立即签订书面的续租合同，半年后也就是2019年6月1日，原告韩峰与被告万江贵在原来的那份《店面房出租合同》上直接修改，将出租方由“吕运霞”改为“韩峰”，将租期由“自2015年12月1日至2018年12月1日止”改为“自2019年6月1日至2022年6月1日止”，其余合同内容均保持不变，被告万江贵重新签字、捺印确认。然而，自续签租赁合同后，被告万江贵继续租赁店面却没有按约支付租金。按照《店面房出租合同》第四条的约定，被告万江贵本应于2020年2月15日前一次性付清2020年3月、4月、5月这三个月的租金，但一直拖延到2020年4月8日才付清，2020年6月、7月及之后的租金更是拖欠至今未交。而且，被告万江贵自2015年12月1日起从未按合同约定缴纳过物业费。被告万江贵未按时支付租金、物业费等费用，显属违约。因被告万江贵违约导致原告解除合同，原告重新寻找新的承租人又需要时间，势必给原告造成损失，被告万江贵应承担给原告造成的违约损失16500元（按3个月的租金计算）。另外，被告万江贵租用店面系用于与其妻子温琴凡共同经营“芙蓉兴盛超市”，万江贵与温琴凡应共同承担上述所有夫妻共同债务。原告多次与被告沟通无果，基于此，原告特向贵院起诉，恳请法院查明事实，判令：1、解除原告韩峰与被告万江贵签订的《店面房出租合同》，且不予退还被告万江贵缴纳的保证金5000元；2、被告万江贵腾空位于景城名郡店23栋101室的房屋并还给原告韩峰；3、被告万江贵、温琴凡向原告韩峰支付拖欠的的租金（租金标准为每月5500元，从2020年6月1日起计算至被告腾退房屋之日止，暂计算至2020年7月31日的租金为11000元）；4、被告万江贵、温琴凡支付拖欠的物业费、物业费违约金（物业费标准为每月262.125元，从2015年12月1日起计算至被告腾退房屋之日止，暂计算至2020年7月31日的物业费为14679元；物业费违约金标准为每日万分之五，从拖欠之日起计算至物业费结清之日止，暂算至2020年7月31日的物业费违约金为6055.09元）；5、被告万江贵、温琴凡承担给原告韩峰、吕运霞造成的违约损失16500元（按3个月的租金计算）；6、本案诉讼费用由被告万江贵、温琴凡承担。被告万江贵、温琴凡辩称：第一，被答辩人不退还合同保证金，该理由不能成立，本来在终止合同时被答辩人就应将保证金退还，事情都过去这么久，答辩人没有违约，终止合同是正常进行的，向被答辩人收取保证金也是答辩人的权利，现拖延了这么久被答辩人不但要退，还要支付这段时间的利息。第二，房屋已经在2019年6月1日前就已经交付了，不存在占用一说；第三，也就不存在要交二个月的租金。第四，关于欠付物业费的事情，是另外一个法律关系，被答辩人无权向答辩人催交的事情。请物业公司起诉。况且物业没有做好服务工作，交费是有争议的。第五，本次租赁纠纷中到底谁违约，答辩人认为是守约很好人没有违约。关于没有继续租赁经营，没有交6、7月份的租金是有争议的，由于某种原因在5月份被答辩人韩峰当面表态，要求答辩人立即搬迁，所以答辩人从5月开始搬家，6月就基本搬空了，答辩人将锁匙交还给被答辩人，他不接受到7月30日才收去，导致答辩人原来的店铺转让费都没有用完，何况答辩人在6、7月份没有使用答辩人的房子，且有那二个月的该房水电费用可以佐证。现被签辩人要收取这二个月的租金没有权利，答辩人原打算租用6年的，给了原先的出让人张辉学15万元，就目前的现状，答辩人只用了4年，只消耗了10万元，被答辩人还应还给答辩人5万元才是合情合理。本次纠纷答辩人认为不会到今天这样对簿公堂的，三年前的合作是好的，为什么会到这个地步，完全是被答辩人的错误，答辩人要求被答辩人将漏水的地方修好，因漏水严重影响到生意，提出意见，可被答辩人只知道收租金，对其出租房屋的质量环境全然不管，何理之有。答辩人的作为，被答辩人在诉状中也是有评说。故答辩人提出本案中租金方面的事情，就此了结，物业费的问题待物业公司起诉时再说。答辩人的意见，请人民法院予以支持。经审理查明：2019年6月1日，原告韩峰（甲方）与被告万江贵（乙方）签订一份《店面房出租合同》，约定：1、甲方将位于南昌县的店面出租给乙方，店面面积104.85平方米，租期3年，自2019年6月1日至2022年6月1日止。2、店面月租金5500元，乙方一次性支付甲方保证金5000元，租金为三个月缴纳一次，计人民币16500元。以后交租金时间为第三个月的15号以前一次性付清后三个月的租金，以此类推，如过期不付，甲方有权收回该店面，并且不退还保证金。3、租赁期内所产生的水、电、卫生、物业、电话、宽带、有线电视等费用，由乙方承担，并且应按时缴纳。4、甲方如在合同期未满前中止合同，应赔偿乙方的合同期内的经营损失及装修费用以及货物损失、搬运费用等开支。5、乙方如在合同期未满前提出退租，应提前一个月通知出租人，经出租人同意并且结清所有费用，保证金不退。原告依约交付了店面，被告万江贵向原告支付了保证金并在2020年4月8日付清了原告出租店面2020年3月、4月、5月租金。此后，被告以原告不维修店面漏水影响生意而未支付原告店面租金，并称在5月份就搬离了涉案店面，7月30日将店面锁匙给了原告。原告认为从被告提供的2020年6月10日的照片仅能反映被告没有经营，但货架及杂物仍在店里但被告万江贵仅在2020年10月16日通知我爱人吕运霞拿店面锁匙。原告向法庭提供了第三人腾宇公司出具的涉案店面《拖欠物业费说明》，《前期物业管理服务协议书》系复印件未有双方当事人的签名或盖章。庭后提交的向第三人腾宇公司交缴的物业费发票及业主规约总则复印件亦没有第三人腾宇公司盖章，物业管理人与第三人腾宇公司也不一致。又查明：涉案店面登记的房屋所有人为原告韩峰（南房权证莲塘镇字第**），原告方认可系夫妻共同财产；被告万江贵、温琴凡夫妻用涉案店面经营“芙蓉兴盛超市”零售店。上述证据材料有原、被告提供的：原、被告身份信息、结婚证、房产证、《店面出租合同》、《拖欠物业费说明》、《前期物业管理服务协议书》、微信截图和银行流水、照片等证据予以证实。本院认为，原告韩峰与被告万江贵签订的《店面房出租合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，合法有效，对双方均具有约束力，本院予以确认。关于原告诉请解除合同，被告亦表示在2020年7月30日将店面锁匙给了原告，故双方合意同意解除合同，本院支持原告韩峰诉请与被告万江贵解除《店面房出租合同》。关于是否不予退还保证金5000元。《店面房出租合同》约定“店面月租金5500元，乙方一次性支付甲方保证金5000元，租金为三个月缴纳一次，计人民币16500元。以后交租金时间为第三个月的15号以前一次性付清后三个月的租金，以此类推，如过期不付，甲方有权收回该店面，并且不退还保证金。”被告未按合同约定向原告支付2020年3月、4月、5月租金，故原告韩峰诉请不予退还保证金5000元，符合合同约定，本院予以支持。关于交缴租金并腾空交还店面。原告并不认可被告在2020年6月10日交还了涉案店面，被告诉亦未提供证据证明其在2020年6月10日将涉案店面交给了原告，仅在庭后的10月14日通知了原告交还涉案店面钥匙。故本院视为原告在2020年10月14日接收了涉案店面；原告未认可被告在答辩中称在2020年7月30日交回了涉案店面钥匙，其又诉请被告暂支付租金至2020年7月份，故本院支持原告诉请被告支付租金至2020年7月份，即11000元。关于物业费及物业费违约金。本案审理的是原告韩峰与被告万江贵于2019年6月1日签订的《店面房出租合同》，原告诉请要求被告支付拖欠的物业费、物业费违约金（物业费标准为每月262.125元，从2015年12月1日起计算至被告腾退房屋之日止，暂计算至2020年7月31日的物业费为14679元；物业费违约金标准为每日万分之五，从拖欠之日起计算至物业费结清之日止，暂算至2020年7月31日的物业费违约金为6055.09元），第三人未应诉答辩，原告仅提供了第三人腾宇公司出具〈〈拖欠物业费说明〉〉，《前期物业管理服务协议书》和《业主规约总则》未有双方当事人的签名或盖章，且系复印件，不能作为本案证据采纳。原告是否应向第三腾宇公司交缴物费及缴纳物业费标准、物业费交纳到何时等不是本案审理的范围，故原告诉请被告支付物业费及违约金诉请，本案暂不审理，原告可另行途径主张权利。关于原告诉请被告承担违约损失16500元（按3个月的租金计算）。合同约定了逾期支付租金的违约责任，即不退还保证金，故原告该诉请，本院不予支持。被告以原告未维修漏水的店面和自2020年6月10日以后就没有使用店面为由进行抗辩，未提供确实证据证明在2020年7月31日前返还了原告的店面，故本院不予采纳被告的抗辩。涉案店面由被告万江贵、温琴凡夫妻共同经营“芙蓉兴盛超市”零售店，由此产生的纠纷应由被告万江贵、温琴凡夫妻共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告韩峰与被告万江贵签订的《店面房出租合同》于2020年7月31日予以解除，并由被告万江贵将涉案店面返还给原告韩峰；二、被告万江贵支付给原告韩峰的租赁保证金5000元，不予退还；三、被告万江贵、温琴凡在本判决生效后十五日支付原告韩峰、吕运霞2020年6月1日至2020年7月31日涉案店面租金11000元；三、驳回原韩峰、吕运霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，减半收取1470元，被告万江贵、温琴凡承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邓小强二〇二〇年十月二十六日书记员  熊文丽