上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32941号原告：华侨城物业(集团)有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区浦星路。法定代表人：丘学梅，总经理。委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤萍，女，该公司员工。被告：陈灏，男，1973年6月4日出生，汉族，住上海市闵行区江桦路。委托诉讼代理人：贺萍，江苏震川律师事务所律师。原告华侨城物业(集团)有限公司上海分公司(以下简称“华侨城物业”)与被告陈灏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，由审判员陈娟娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华侨城物业(集团)有限公司上海分公司的委托诉讼代理人方莉、李凤萍，被告陈灏委托诉讼代理人贺萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华侨城物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈灏向原告支付自2016年11月1日起至2017年7月31日的物业管理费9,244.17元及滞纳金3,000元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃滞纳金的诉讼请求。事实与理由：原告受上海天祥华侨城投资有限公司的委托对本市闵行区江桦路“新浦江城首期”小区进行前期物业管理，被告系该小区业主。该业主的房屋物业管理费为每月每平方米4.5元，业主逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用3‰加收滞纳金。现被告自2016年11月1日起至2017年7月31日一直未向原告缴纳物业管理费，共欠费9,244.17元，及应支付滞纳金3,000元。经原告多次催缴未果，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告陈灏辩称，其房屋物业费适用标准应为每月每平方米4元。理由是：第一，被告房屋在上海市不动产登记簿明确显示为联列住宅，事实上被告房屋也是联接式低层住宅；根据该小区物业服务合同约定：联排别墅物业费为每月每平方米4元，院墅物业费为每月每平方米4.5元；故被告房屋物业费标准应为每月每平方米4元。第二，上海市房屋土地资源管理局一份文件《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》明确按下列分类标准进行认定建筑类型：1.四面或三面临空，并附有一定花园空地，具有成幢独用住宅形态的独立式或和合式低层住宅，其建筑类型为花园住宅；2.多单元(三个或三个以上)联列的，具有分单元住宅形态，各有门牌号及专门出入，成单元独用的联接式低层住宅，其建筑类型为联列住宅……，由此按照被告的房屋现状，应为联列住宅。第三，在中国裁判文书搜索到的文书显示，同样为浦江镇新浦江城一期房屋，类型为联列住宅的物业费收费标准为每月每平方米4元。综上，被告应按照每月每平方米4元计算物业费。被告在2011年前缴纳物业费系因需原告物业公司给予被告房屋进行修缮，不得已缴纳；2011年后的物业费，系因原告物业公司诉至法院并判决执行，并非认可原告的物业费标准。对于被告的辩称意见，原告认为，该小区的物业费收费标准自小区成立开始即施行至今，物业合同中约定的院墅与联排别墅的收费标准不同，区别即是否有独立院落；被告房屋虽为联排住宅，但其有独立院落，适用物业服务合同中院墅收费标准，若同样为联排住宅，但未有独立院落，则适用物业服务合同中联排别墅标准；被告自2007年入住该房屋，一直都适用该收费标准交纳物业费。经审理查明，2016年1月25日，上海市闵行区浦江镇新浦江城一期业主大会与原告华侨城物业签订《物业服务合同》，该合同约定，原告为坐落位置在闵行区江桦路199弄、200弄、399弄、400弄、600弄；江柳路200弄、400弄；浦申路XXX号、XXX号、会所的上海市闵行区浦江镇新浦江城一期提供物业服务；物业按建筑面积向业主收取物业服务费(地下室按地下建筑面积50%计算收费面积)，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修基金中列支，并按规定分摊：(一)住宅：毛坯小高层、多层带电梯公寓2.7元/月/平方米，(二)院墅4.5元/月/平方米，(三)联排别墅4元/月/平方米，(四)底层商铺6元/月/平方米，(五)商业10元/月/平方米(不含中央空调)；物业服务费按季交纳，业主应按规定时间履行交纳义务，在每季度的第一个月，即1、4、7、10月份的10日前业主自行到物业服务中心交纳；合同期限为一年，自2016年1月25日至2017年1月24日止；合同还对其他权利义务进行了相关约定。合同到期后，原告仍继续提供物业服务至2017年7月31日。又查明，被告陈灏系本市闵行区江桦路房屋权利人之一，2007年12月17日核准办理房地产权证，该房屋建筑面积228.25平方米，房屋类型为联列住宅。原告出示被告房屋交纳物业费记录：2009年6月16日-2009年8月交纳2,567.75元，2009年9月、10月、11月每月交纳物业费1,027.10元，2010年4月至2010年9月每月交纳物业费1,027.10元，2009年12月至2010年3月及2010年10月至2011年2月交纳物业费共计9,243.90元。另，原告自2011年3月起未按时交纳物业管理费，2016年8月原告起诉被告至本院，要求被告支付2011年3月至2016年10月的物业费，被告辩称其房屋适用的物业费标准应为每月每平方米4元，对此本院采信了原告的辩称意见即联排住宅与院墅的区别即是否带有独立院落，因被告房屋系带有独立院落的院墅，故应按每月每平方米4.5元收费，并作出(2016)沪0112民初24840号民事判决书，判决被告应按每月每平方米4.5元标准交纳2011年3月11日至2016年10月31日止的物业费。该民事判决书生效后，被告按照判决结果交纳了物业费。以上事实，由上海市房地产登记簿、上海市闵行区浦江镇新浦江城一期物业服务合同、证明、上海增值税普通发票、上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告、(2016)沪0112民初24840号民事判决书、现金收款单、被告提供的照片等证据以及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告系物业服务公司，与小区业主大会签订的物业服务合同合法有效，该合同对包括被告在内的该小区全体业主均有约束力，各方均应按照合同的约定履行各自义务。根据权利义务相一致的原则，原告实际为被告提供了小区物业服务，被告理应按约定支付物业服务费。被告对物业费收费标准质疑，认为其上海市房地产登记簿中的房屋类型为“联列住宅”，应与物业服务合同中“联排住宅”收费标准相对应，即应按4元/月/平方米的标准缴纳物业费，本院认为上海市房屋土地资源管理局对于房屋建筑类型的分类是从房屋建筑类型角度进行分类，其对应上海市房地产登记簿中的房屋类型，而物业服务合同系物业公司与小区业主大会或业主委员会订立的合同，系从收取物业管理费角度进行分类，两者或有重合，但不是一一对应的关系。另，被告自入住该房屋，其物业费收费标准即为每月每平方米4.5元，且(2016)沪0112民初24840号案件中本院已对该小区物业费收费标准的区别进行了认定，故被告的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：被告陈灏于本判决生效之日起十日内支付原告上海华侨城物业管理有限公司物业服务费9,244.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取25元，由被告陈灏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈娟娟二〇二〇年十月十六日法官助理 安 冉书 记 员 顾丹蓓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。……