山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2020）晋1002民初3879号原告：洪洞县君福小额贷款有限公司。住所地：临汾市洪洞县虹通南路与朝阳东街交汇处。法定代表人：武向前，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪庆，山西天锋律师事务所律师。被告(申请执行人)：山西尧信融资再担保有限公司。住所地：临汾经济技术开发区河汾路西大街城投大厦**。法定代表人：狄学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：李轩，系该公司员工。委托诉讼代理人：张弘枚，系该公司员工。原告洪洞县君福小额贷款有限公司（简称君福小额贷公司）与被告山西尧信融资再担保有限公司（简称尧信再担保公司）一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告君福小额贷公司的法定代表人武向前和委托诉讼代理人李洪庆，被告尧信再担保公司的委托诉讼代理人李轩、张弘枚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认临汾市洪洞县虹通大道与朝阳东街十字路口东北角虹通综合楼项目中商铺两层101-107室和201-207室建筑面积约1478.94平方米房产产权归原告所有。2、请求法院停止对临汾市洪洞县虹通大道与朝阳东街十字路口东北角虹通综合楼项目中商铺两层101-107室和201-207室建筑面积约1478.94平方米房产的执行。事实和理由：2020年6月12日，原告收到临汾市尧都区人民法院下发的（2020）晋1002执异63号执行裁定书，对原告的执行异议申请予以驳回，原告坚决不服，特提出案外人执行异议之诉。2015年3月1日，原告与山西虹通酒业有限公司签订了商铺门面出售合同，约定以14849900元的价格，将临汾市洪洞县虹通大道与朝阳东街十字路口东北角虹通综合楼项目中商铺两层101-107室和201-207室建筑面积约1478.94平方米房产及商铺占用范围内的土地使用权全部转让给原告。合同签订后，原告按照合同约定于2015年3月31日付购房款4849900元，于2015年5月31日付购房款7500000元，于2015年8月30日付购房款2500000元，付清全部14849900元购房款。2016年11月10日山西虹通酒业有限公司将该两层门面房全部交付给原告实际占有、使用该门面房。原告将门面房全部出租，由原告收取租金，一直占用至今，产权归原告所有。上述事实与理由在原告提出执行异议时已全部阐明，并提供了商铺门面出售合同、转款手续、收款收据、房屋入住通知单，房屋租赁合同等一系列证据材料。但贵院未支持原告的异议申请，下发（2020）晋1002执异63号执行裁定书，驳回原告异议申请，为此原告特依据《民事诉讼法》第227条法律规定诉至贵院，请求贵院依法确认临汾市洪洞县虹通大道与朝阳东街十字路口东北角虹通综合楼项目中商铺两层101-107室和201-207室建筑面积约1478.94平方米房产产权归原告所有，依法判令终止对位于临汾市××县口东北角虹通综合楼项目中商铺两层101-107室和201-207室建筑面积约1478.94平方米房产的执行。被告尧信再担保公司辩称：一、原告对争议房产不享有所有权，不能对抗被告依法设定的抵押权。诉争房产在房产管理部门办理了抵押登记。二、原告不符合阻却执行的条件，不能阻却被告的执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据：1、洪洞县君福小额贷款有限公司营业执照复印件，法定代表人身份证明书，法定代表人身份证复印件。2、临汾市尧都区人民法院（2020）晋1002执异63号执行裁定书。3、商铺门面出售合同。4、山西省农村信用社结算业务委托书、回单、中国工商银行个人业务凭证。5、收款收据。6、入住通知书户型面积图。7、15套门面租赁合同及收到租金收据。8、广告位租赁协议。原告主张以上证据证明目的是相互印证，共同证明本案争议的1-2层门面房，原告与山西洪洞酒业有限公司签订了商铺门面出售合同，支付了全部购房款，接受了房产并占有、使用、受益，对外出租至今，产权已归原告所有。至于办理房产登记手续，依据商铺门面出售合同第六条的约定，由山西洪洞酒业有限公司在6个月内为原告办理并将房产证交付原告，属山西洪洞酒业有限公司违约，应由山西洪洞酒业有限公司继续为原告完善理顺产权登记手续，并承担违约责任。被告质证意见：证据1、2、7、8、无异议。证据3、4、5、6、不认可，是其他业务往来的合同。是后补的。被告提供的证据：1、调查访谈记录。2、在建工程抵押证书。证明抵押贷款时间早于小额贷款入住时间。3、抵押反担保合同。原告质证认为：证据2、真实性无异议，该抵押登记时间是2016年2月2日，我公司与山西洪洞酒业有限公司签订购房合同是2015年3月1日，之后三期的购房款也在2016年2月2日前，只是交房时间迟于抵押时间。没有具体到哪些房产，无法证明与本案争议的门面有关系。证据1、复印件，没有提交原件，无法证明其真实性。访谈记录证据形式不合法，访谈记录人员未到庭，无法核实是否是其真实意思表示。也无法证明是否为其签字。无法证明真实性合法性。3、抵押物为450万元担保。抵押物是两层商铺及住宅楼17套的房屋，总价在3000万余元。抵押登记证明中没有具体的抵押范围，不能证明办理抵押登记时登记的与合同一致。经审理本院认定事实如下：2016年1月19日，案外人张会香与案外人尧都农商行签订了《个人借款合同》，张会香向尧都农商行借款450万元，借款使用期限为2016年1月19日至2017年12月15日。被告山西尧信融资再担保有限公司与张会香签订了《贷款担保委托合同》，就该笔贷款委托被告进行担保。同时，被告与山西虹通酒业有限公司签订了《抵押反担保合同》，山西虹通酒业有限公司以临汾市洪洞县虹通大道与朝阳东街十字路口东北角虹通综合楼项目中商铺两层101-107室和201-207室建筑面积约1473平方米、职工住宅楼三层17套建筑面积约1653.16平方米的房屋为该笔450万元贷款提供抵押反担保。2016年02月02日在洪洞县房屋登记发证办公室办理了抵押登记，证号为洪洞县房建城东字第2016001号。登记证上记载为在建工程，坐落洪洞县大槐树镇城东村虹通大道与朝阳街交汇处东北角；抵押权人山西尧信融资再担保有限公司。国有土地证号：洪国用（2010）字第0**。当时案涉房屋尚未交付使用。根据原告提供的证据入住通知书可知，案涉房屋于2016年11月10日收到入住通知书。前述贷款期限届满后，张会香未能偿还贷款本息，山西尧信融资再担保有限公司作为该笔贷款的担保人于2017年12月14日向银行代偿借款。被告山西尧信融资再担保有限公司代偿后以追偿权为由将张会香及其他担保人诉至本院，本院审理后于2018年10月31日作出（2018）晋1002民初4076号民事判决书，判决主文：一、被告张会香于本判决生效后十日内偿还原告山西尧信融资再担保有限公司3792341.11元本金，并支付自2017年12月14日至2018年6月30日的逾期利息及违约金，按月息2%计算。三、被告山西虹通酒业有限公司以临汾市洪洞县虹通大道与朝阳东街十字路口东北角虹通综合楼项目中商铺两层101-107室和201-207室建筑面积约1473平方米、职工住宅楼三层17套建筑面积约1653.16平方米的房屋折价或变卖、拍卖价款优先支付原告山西尧信融资再担保有限公司以上款项。（查封裁定于2018年8月27日作出。）山西尧信融资再担保有限公司申请本院强制执行，在执行阶段，本案原告洪洞县君福小额贷款有限公司提出案外人执行异议。本院于2020年6月11日作出（2020）晋1002执异63号执行裁定书，裁定驳回洪洞县君福小额贷款有限公司的异议请求。洪洞县君福小额贷款有限公司于2020年6月19日提起案外人执行异议之诉，即为本案。原告洪洞县君福小额贷款有限公司主张：2015年3月1日，原告与山西虹通酒业有限公司签订了商铺门面出售合同，约定以14849900元的价格，将临汾市洪洞县虹通大道与朝阳东街十字路口东北角虹通综合楼项目中商铺两层101-107室和201-207室建筑面积约1478.94平方米房产及商铺占用范围内的土地使用权全部转让给原告。合同签订后，原告按照合同约定于2015年3月31日付购房款4849900元，于2015年5月31日付购房款7500000元，于2015年8月30日付购房款2500000元，付清全部14849900元购房款。2016年11月10日山西虹通酒业有限公司将该两层门面房全部交付给原告实际占有、使用该门面房。原告将门面房全部出租，由原告收取租金，一直占用至今。被告对此不认可。原告请求依法确认临汾市洪洞县虹通大道与朝阳东街十字路口东北角虹通综合楼项目中商铺两层101-107室和201-207室建筑面积约1478.94平方米房产产权归原告所有，原告具有排除强制执行的权益。被告抗辩认为：一、原告对争议房产不享有所有权，不能对抗被告依法设定的抵押权。诉争房产在房产管理部门办理了抵押登记。二、原告不符合阻却执行的条件，不能阻却被告的执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。双方各持己见，以上为本案事实。另查明，本案立案时，按照原告主张的房屋买卖总价14849900元合同标的额计算案件受理费，减半收取为55449.50元。而被告山西尧信融资再担保有限公司申请执行的债权本金为3792341.11元。本院认为，原告洪洞县君福小额贷款有限公司主张与案外人山西虹通酒业有限公司于2015年3月1日签订了案涉商铺门面出售合同，于2015年8月30日即付清全部购房款14849900元。山西虹通酒业有限公司于2016年11月10日将该两层门面房全部交付给原告。本院认为，原告洪洞县君福小额贷款有限公司本身系发放贷款的公司，其于案涉房屋交付前一年多即付清全款，有违常理，双方可能是借款合同关系，并非真实的房屋买卖合同关系。即使其房屋买卖合同真实，因其未向房屋登记机关办理备案登记或预告登记，不具有对抗第三人的效力。案涉土地房屋的抵押权人系被告山西尧信融资再担保有限公司，依法办理的抵押登记，具有对抗效力。被告为抵押权人。被告代偿债务后，依法具有实现抵押权的权利。原告不具有排除强制执行的民事权益。本案立案时，按照原告主张的房屋买卖总价14849900元合同标的额计算案件受理费减半收取为55449.50元不当。本案为执行异议之诉，被告山西尧信融资再担保有限公司申请执行的债权本金为3792341.11元，应按照申请执行的债权标的额计算案件受理费为37139元。综上所述，依照《中华人共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告洪洞县君福小额贷款有限公司的诉讼请求。原告应负担案件受理费37139元，原告预交了55449.50元，应退还原告18310.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 陈琦辉人民陪审员 刘永勤人民陪审员 杨润静 二〇二〇年十月十四日书 记 员 何瑞雪