浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2577号 上诉人（原审原告）：朱继成，男，1972年9月22日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审被告）：许娅君，女，1974年3月12日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：徐国水，浙江徐星律师事务律师。 委托诉讼代理人：徐奇星，浙江徐星律师事务律师。 上诉人朱继成因与被上诉人许娅君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2020）浙1023民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 朱继成上诉请求：1.依法撤销（2020）浙1023民初2542号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审中，上诉人请求解除房屋租赁合同、退还租金63000元、赔偿装修费用90000元有两个事实与理由，一是疫情影响无法经营，二是租赁房屋本身不符合出租条件，是法律规定不能出租住人的房屋。一审只审查了第一个事实与理由，没有审查第二个事实与理由，做出对上诉人不利的判决。现在上诉人对第二个事实与理由重新陈述如下：上诉人向被上诉人承租房屋分两部分，底楼一层是街面用于商业经营，第二部分六楼用于住人。2020年4月27日，天台县消防大队对该房屋下达了消防整改通知书，明确六楼不能住人及其他消防不合格地方。接到通知后，上诉人找被上诉人要求协商解决该问题未果，后来，该房屋被停电。六楼房屋至今不能住人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的应该得到法院的支持。又因被上诉人是明知该房屋六楼不能住人且存在其他消防不合格不能正常使用的情况下，将房屋出租给上诉人，给上诉人造成租金和装修费用的损失，被上诉人应该赔偿上诉人以上损失。 许娅君辩称：一、上诉人的上诉请求依法不能成立。上诉人认为是疫情影响无法经营，但是租赁合同履行是在疫情爆发之后的，根据司法解释指导原则应保护交易的继续履行。二、上诉人提到的一个出租房屋本身不符合出租条件的问题，一审的时候上诉人从未提起过这个事实。一审庭审的时候上诉人主张因疫情原因要求解除，从未提出过是因为消防原因导致其无法经营。民诉法规定有禁止反言原则，上诉人的主张在一审已经明确阐述了，二审却突然变更，有违诚信原则。上诉人提出的消防问题也从来都是没有的，即便有，上诉人说是六楼消防问题，租赁合同的标的物是店面，也就是一楼商铺租给上诉人经营，不涉及本案租赁关系合同是否有效的问题。 朱继成向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间于2020年2月25日签订的房屋租赁合同；被告返还全部租金63000元并赔偿装修费用90000元，合计153000元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告朱继成与被告许娅君在2020年2月25日签订《房屋租赁协议书》一份，该协议载明“甲方（被告）自愿出租坐落于天台县××路××号商铺××方（原告），乙方自愿承租；乙方承租房屋的租期为六年，自2020年4月8日至2026年4月8日；租金为每年租金110000元，一年一付，次年前一个月支付（支付保证金10000元）；六年不涨，逾期支付租金的，甲方可解除本协议。解除协议时：1.乙方应即时出屋。2.因乙方装修行为而添附在房屋不宜拆除的装修设施、设备，乙方不得拆除且甲方不给予任何的折价。3.解除协议前或因甲方行使解除协议权利过程中，乙方尚占用该租赁房屋的，占用期间乙方应按本协议约定租金的1倍支付房屋使用费……租赁期内，如遇不可抗力原因（如非典、瘟疫、自然灾害等），甲乙双方协商，酌情解决……”。该协议还对双方其它权利义务进行了约定。协议书签订后，原告向被告支付房租50000元及保证金10000元并向被告出具了一份欠条，欠条载明“今欠许娅君房屋人民币陆万元整（60000）于2020年7月30日前支付伍万元，2020年12月30日前支付壹万元”。被告依约将房屋交付原告使用，原告对房屋进行装修并投入使用。后在该协议履行过程中，双方发生争议，原告向该院提起诉讼要求解除合同，且原告在诉讼过程中停止经营并在2020年8月底单方腾空了房屋。另查明：案涉坐落天台县××街道××路××号的房屋属案外人许娅敏所有，由许娅敏委托许娅君管业。 一审法院认为：一、案涉《房屋租赁协议书》能否解除问题。本案原、被告双方签订房屋租赁协议书的时间为2020年2月25日，此时距疫情爆发及浙江省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应已经一个多月，疫情已经基本得到控制，双方对此应当明知，且从2020年2月8日开始，天台县人民政府已经就复工复产发布相关通告并组织复工复产。原、被告双方约定的租赁期限从2020年4月8日开始，天台县已实施复工复产、恢复堂食等，不存在因疫情防控等导致无法继续经营的情形。因此，原告以其向被告租赁的房屋因受新冠疫情的影响无法继续营业，要求按照房屋租赁协议书第十条约定解除合同的请求，缺乏依据。同时，原告实际也未按照约定向被告支付房屋租金。综上，原告作为违约方，原则上无权单方要求解除合同。但是结合本案原告实际上开业不多久就无力继续经营并停业且已经搬空房屋、被告也提出在符合一定条件下同意解除合同（虽然原告并未同意被告解除合同的条件）等情况，该院认为案涉合同实际已缺乏继续履行的基础，且强行要求原告继续履行合同也显失公平，故对原告要求解除合同的请求予以支持。二、关于合同解除后的法律后果问题。虽然该院对原告要求解除合同的请求予以支持，但是这并不能改变原告在案涉合同履行过程中存在违约的事实，其作为违约方应当承担的违约责任并不能因为合同的解除而减少或者免除。至于解除合同后，原告实际应承担的违约责任的大小问题，因被告在庭审中提出的解除合同的条件过于苛刻，有违诚实信用及公平原则，酌情予以调整。结合本案原、被告约定的租金标准、租期、双方实际履行情况并考虑在目前情况下合同解除后被告转租的难度以及可能产生的房租差价、被告可预见的利益损失等因素，酌情确定由原告赔偿被告经济损失人民币70000元。因原告在之前已经交付给被告10000元保证金，该10000元保证金可以从上述应付款项中扣除，故原告目前还应另外再赔偿被告经济损失60000元。此外，因原告并无有效证据证明被告违约、其实际交付63000元租金、装修花费90000元以及被告需要承担赔偿其装修损失等，故原告所提的要求被告返还租金63000元并赔偿装修费用90000元的请求，缺乏事实与法律依据，对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告朱继成与被告许娅君于2020年2月25日签订的《房屋租赁协议书》。二、限原告朱继成在本判决生效之日起十日内赔偿被告许娅君经济损失60000元（原告已支付给被告的10000元保证金不再退还）。三、驳回原告朱继成其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取1680元，由原告朱继成负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：二审期间，双方当事人对于解除房屋租赁合同没有异议，现争议的焦点在于解除房屋租赁合同的原因以及被上诉人许娅君是否应返还上诉人朱继成租金63000元并赔偿装修费用90000元。上诉人主张解除租赁合同系受疫情影响无法经营以及租赁房屋六楼因消防验收不合格不符合出租条件，故要求被上诉人退还租金、赔偿装修费用。被上诉人则主张房屋租赁合同从2020年4月开始履行，未受疫情影响，且六楼房屋是免费给上诉人使用，不属于出租合同约定的租赁物。对此，本院认为，双方签订的租赁合同期限从2020年4月8日至2026年4月8日，2020年4月台州市已经恢复生产生活，上诉人主张解除合同是受疫情影响不符合客观事实。至于上诉人主张的租赁房屋六楼因消防验收不合格不能住人问题，上诉人在一审期间并未提出该主张，且合同约定的租赁物系商铺，并不包括房屋六楼，上诉人以此为由主张解除合同依据不足。综上，上诉人认为解除租赁合同系受疫情影响无法经营以及租赁房屋六楼因消防验收不合格不符合出租条件的主张均不能成立，上诉人系房屋租赁合同的违约方，一审法院已支持其解除房屋租赁合同的诉讼请求，其要求被上诉人返还租金以及赔偿装修费用不符合法律规定，本院对上诉人的上述请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3360元，由上诉人朱继成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐黎明 审 判 员 陈文杰 审 判 员 张淑娅 二〇二〇年十月三十日 代书记员 应一娇