广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初8998号原告：珠海市华港商贸有限公司，住所地：珠海市**************，统一社会信用代码：914**********053X6。法定代表人：张耀荣，总经理。委托诉讼代理人：徐海亭，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁华烜，广东国硕律师事务所实习律师。被告：李巧丽，女，汉族，*年*月*日出生，住河南省平顶山市新华区薛庄乡姬庄**，公民身份号码：******************。原告珠海市华港商贸有限公司与被告李巧丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市华港商贸有限公司的委托诉讼代理人徐海亭与被告李巧丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海市华港商贸有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2019年7月至2020年3月租金59500元；2.请求判令被告向原告支付2019年4月28日至2020年3月28日期间的水费15947.1元、电费12257.4元；3.请求判令被告向原告支付违约金100301元（按照欠费总额每日千分之五的标准计算，暂计算至2020年6月10日，具体计算至被告全部付清欠款之日）；4.请求判令被告支付的14000元履约保证金归原告所有；5.请求判令本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：珠海市香洲区********商场由原告从该商场的产权人陈少莲处承租，根据原告与陈少莲之间的租赁合同约定，原告可以根据经营需要进行分租。2018年9月10日，原告将珠海市香洲区******瑞华大厦“港澳商业城”二楼B6号商铺出租给被告经营鲜品堂餐饮。当日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定承租期限为2018年9月10日至2021年9月30日，计租期为2018年10月11日起，月租金7000元，同时约定每月5日前，被告需将当月的租金以及其他费用支付到原告指定账户。被告承租案涉商铺后，在2018年10月至2019年5月，均能按照约定支付租金及水电费。从2019年6月起，被告就开始拖欠租金、水电费不付。在原告的多次催促下，被告在2019年10月21日才交齐2019年6月的租金7000元（其中2019年9月30日支付5000元,2019年10月21日支付2000元），此后被告就再未向原告支付租金及水电费。因被告已经连续拖欠10个月的租金及水电费未支付，被告已经构成严重违约，根据双方合同约定，原告与被告在2020年3月31日解除租赁合同关系，2020年4月初被告搬离案涉商铺。因疫情的影响，原告同意案涉商铺2月的租金减半收取。截止至2020年6月10日，被告共欠原告2019年7月至2020年3月租金共计59500元，电费共计12257.4元，水费15947.1元。租金及水电费合计欠付87705元。根据双方签订的《租赁合同》第五条第5款约定：“乙方必须按时向甲方缴纳租金和各种费用。否则，逾期在5天内的，按欠费总额每日2%支付违约金，逾期超过5日仍未全部付清款项时，甲方有权停止供电乃至终止合同，没收履约保证金，停电期间租金及其他费用照常由乙方承担。”根据该约定，原告有权要求被告支付违约金并没收被告支付的14000元履约保证金。因双方约定违约金标准过高，原告愿意将违约金标准调低至按欠费总额每日5‰标准收取。截止到2020年6月10日，被告应当支付原告违约金100301元。原告多次催促被告支付拖欠租金、水电费及违约金，被告以各种理由推诿，为了维护原告合法权益，故诉之贵院，恳请贵院查清事实，支持原告的全部诉讼请求。原告提供了如下证据：1.租赁合同、被告身份证复印件、商铺照片；2.付款凭证截图；3.租赁合同书；4.租赁合同书第一页；5.商户自用水电费及公摊水电费计算说明、2019年商铺用电明细表、2019年6月份到2020年4月收费通知单、B06商户缴款通知单11份。被告李巧丽辩称，被告在2019年5月就与原告协商是否能退租，原告一直让被告继续经营，最终合同解除是在2020年3月31日，中间双方一直协商，但没有达成一致意见。租金是付到2019年6月，6月已经付清。2019年9月，被告又回来珠海开始经营，借钱交租给原告。2019年5月之前（不含5月）的水电费已经付清。被告不认可需要支付违约金。被告是向原告支付了14000元履约保证金，被告跟原告协商时希望用押金抵扣租金，但是原告不同意退回押金。被告没有提供证据。经审理查明,2018年9月10日，原告珠海市华港商贸有限公司（甲方）与被告李巧丽（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区******瑞华大厦“港澳商业城”二楼B6号商铺出租给乙方，乙方在该商铺经营鲜品堂餐饮，商铺建筑面积118.2平方米；租赁期限从2018年9月10日起至2021年9月30日止，从2018年10月11日起开始计租；商铺租金为每月7000元（不含税），自2020年10月1日起租金递增为每月7420元，保洁费为每月每平方米10元，商铺自用水电费由乙方自负，商场公用水电费每月由甲方按计租面积分摊到乙方交纳，乙方在每月5日前向甲方交纳当月租金、保洁费和其他费用；合同签订时，乙方需向甲方交纳14000元履约保证金；乙方必须按时向甲方交纳租金和各项费用，逾期在5天以内的，按欠费总额每日2%支付违约金，逾期超过5日仍未全部付清的，甲方有权停止供电乃至终止合同，没收履约保证金；乙方违约导致甲方单方面解除合同的，甲方没收履约保证金，乙方交清所欠费用后自行搬离商铺，逾期不搬，视为乙方放弃铺内财产所有权，交由甲方自行处理，乙方不得在甲方处理财物后提出任何异议。上述租赁合同签订后，被告向原告支付了履约保证金14000元并支付租金至2019年6月30日，支付保洁费等费用至2019年4月。2020年3月31日，原告同意被告解除租赁合同，并同意对于2020年2月份的租金减免一半，但履约保证金不予退还，被告于2020年4月初搬离并将商铺交还给原告。原告称，因被告长期拖欠租金等费用，且被告提出提前解除租赁合同，故双方约定不退回履约保证金。被告在2019年5月至2020年1月期间是正常营业的，因受疫情影响，被告在2020年2月没有营业，原告同意对于2020年2月份的租金减半收取。被告称，被告曾与原告协商转租事宜，原告予以同意，并表示若转租出去则将押金退给被告，若转租不出去则不退押金，后来被告转租不出去，被告向原告表示押金该如何处理就如何处理。被告在2019年5月底至2019年9月底期间没有营业，且自2019年5月开始就找原告协商希望解除租赁合同，但原告不同意，直到2020年3月31日原告才同意解除租赁合同，原告之前同意对于2020年2月和3月的租金均减免一半，但后来仅同意对于2020年2月的租金减免一半且不退押金。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。被告支付租金至2019年6月30日后即不再支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告确定双方之间的租赁合同于2020年3月31日解除，被告应向原告支付租赁期间拖欠的租金，原告自愿对于2020年2月份的租金减免一半，是原告对于自身权利的处分，本院予以确认，故被告应向原告支付拖欠的自2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金59500元。关于原告主张的2019年4月28日至2020年3月28日期间的水电费，被告予以认可，本院径行予以认定，被告应向原告支付水电费28204.5元。关于原告主张的违约金，有合同依据，但合同中约定的标准过高，原告自行调整后的标准依然过高，本院予以调整，按照每日万分之四予以支持。经计算，截止至2020年6月10日违约金为8024.1元，2020年6月11日之后的违约金以欠付款项87704.5元为基数，按照每日万分之四，自2020年6月11日计算至实际付清之日止。按照租赁合同的约定，被告逾期付款超过五日，原告有权解除租赁合同并没收履约保证金，且原、被告在协商解除租赁合同时也确定不退还履约保证金，故原告有权不予退还履约保证金，被告抗辩以履约保证金抵扣租金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告李巧丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市华港商贸有限公司支付自2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金人民币59500元；二、被告李巧丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市华港商贸有限公司支付水电费合计人民币28204.5元；三、被告李巧丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市华港商贸有限公司支付违约金（计算至2020年6月10日违约金为人民币8024.1元，2020年6月11日之后的违约金以欠付款项人民币87704.5元为基数，按照每日万分之四，自2020年6月11日计算至实际付清之日止）；四、原告珠海市华港商贸有限公司可不向被告李巧丽退还履约保证金人民币14000元；五、驳回原告珠海市华港商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2165元，由原告珠海市华港商贸有限公司负担人民币989元，被告李巧丽负担人民币1176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年十月十五日书记员 卢燕婷李洁仪