江苏省丰县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0321执异136号异议人（案外人）：华润置地（徐州）发展有限公司，住所地徐州市云龙区。法定代表人：陈刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：汪令钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。申请执行人：程国栋，男，1989年11月25日生，汉族，个体工商户，住丰县。被执行人：刘治江，男，1988年9月18日生，汉族，无业，住丰县。被执行人：王莉，女，1988年10月29日生，汉族，个体工商户，住丰县。被执行人：刘永森，男，1957年6月1日生，汉族，农民，住丰县。被执行人：陈桂云，女，1956年2月20日生，汉族，农民，住丰县。被执行人：刘馨文，女，1987年6月6日生，汉族，无业，住徐州市云龙区。在本院执行程国栋与刘治江、王莉、刘永森、陈桂云、刘馨文民间借贷纠纷一案中，华润置地（徐州）发展有限公司（以下简称华润公司）于2020年8月18日提出执行异议，请求对（2020）苏0321执825号执行案件中拍卖的徐州市云龙区橡树湾41-1-1301室房屋所得款在1083094.37元范围内向异议人优先分配。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明：程国栋与刘治江、王莉、刘永森、陈桂云、刘馨文民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月10日作出（2019）苏0321民初7498号民事判决书，判项为：“被告刘治江、王莉、刘永森、陈桂云、刘馨文于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告程国栋借款本金900000元及利息（以900000元为本金，按年利率24%计息，从2019年2月3日起计算至实际付清之日止）。”另程国栋于2019年9月16日向本院申请财产保全，同日，本院作出（2019）苏0321财保378号民事裁定书，裁定冻结被申请人刘治江、王莉、刘永森、陈桂云、刘馨文名下的银行存款1100000元或查封其同等价值的财产。并实际查封了被申请人刘治江、王莉名下位于徐州市橡树××小区××单元××号的房产一处（产权证明号：苏（2017）徐州市不动产证明第1005733号），查封期限为三年。2020年3月12日，本院根据程国栋的申请立案执行，案号为（2020）苏0321执825号。在案件执行过程中，案涉房屋经淘宝网司法拍卖平台公开拍卖，由买受人肖秀萍以2367000元的最高价竞得，并于2020年7月14日作出（2020）苏0321执825号之二执行裁定书，裁定如下：一、登记在被执行人刘治江、王莉名下的位于徐州市橡树××小区××室不动产一处的所有权归买受人肖秀萍所有。该不动产所有权自本裁定送达买受人肖秀萍时起转移。二、买受人肖秀萍可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户手续。2020年8月6日，本院作出《关于被执行人刘治江、王莉执行财产的分配方案》，对案涉房屋拍卖款作出如下分配：1.网拍费用5000元；2.不动产鉴证咨询评估费10000元；程国栋一案执行费11465元；3.程国栋申请执行刘治江、王莉、刘永森、陈桂云、刘馨文民间借贷纠纷一案（第一顺位查封），共执行到位1217450元；4.陈习习与刘治江民间借贷纠纷一案（第二顺位查封），共执行到位561542.5元；5.王莉分得拍卖款561542.5元。案外人华润公司提出执行异议称，丰县法院于2020年8月6日作出的《关于被执行人刘治江、王莉执行财产的分配方案》，异议人认为，根据江苏省高院的相关法律规定，应当向异议人优先分配该房屋执行款1083094.37元，现贵院作出的分配方案中，并未列明异议人的优先分配地位，于法无据。理由如下：1.异议人系案涉房屋的开发商，且已为刘治江承担了阶段性担保责任。案涉房屋系刘治江、王莉共同通过向中国银行徐州分行贷款的方式向异议人购买，后由于二人逾期归还贷款，构成违约，中国银行徐州分行向徐州市泉山区人民法院起诉，要求解除案涉借款合同、返还借款并支付相应利息、律师费等。现该案已经审理终结，泉山区人民法院于2019年12月19日作出（2019）苏0311民初6833号判决书，该判决已生效。此后，异议人于2019年12月31日向中行徐州分行清偿了贷款本金997977.07元、利息25117.3元及律师费60000元，共计1083094.37元，中行徐州分行也出具了结清证明。另外，案涉房屋系预售房屋，异议人承担了阶段性担保责任，代偿了被执行人所欠银行的相关款项，根据相关法律规定，执行款中应当予以优先拨付。2.根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉审理指南（二）》及《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》的相关规定，对于异议人代偿的相关款项，亦应当在案涉房屋的变价款中预先支付给异议人。综上，请支持异议人的异议请求。申请执行人程国栋辩称，我认可华润置地的意见，华润置地享有优先权。被执行人刘治江、王莉等人辩称，均认可华润置地的意见，华润置地享有优先受偿权。另查明：刘治江、王莉为购买华润公司开发销售的徐州市橡树湾小区房屋，在2017年11月1日与中国银行徐州分行及华润公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定刘治江、王莉向中行徐州分行借款102万元，用于购买橡树湾小区41-1-1301室房屋，房屋贷款期限360个月。同时华润公司为上述借款承担阶段性担保责任。合同签订后，因刘治江、王莉二人未能按约偿还借款，中行徐州分行向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，经审理，泉山区法院于2019年12月19日作出（2019）苏0311民初6833号民事判决书，判项为：“一、解除原告中国银行股份有限公司徐州分行与被告刘治江、王莉、华润置地（徐州）发展有限公司签订的编号为2017年ZF字1144号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告刘治江、王莉给付原告中国银行股份有限公司徐州分行借款本金997977.07元、利息10414.36元、罚息118.92元（自2019年11月1日起至实际清偿之日的利息、罚息按贷款合同约定计算）；三、本判决生效之日起十日内，被告刘治江、王莉赔偿原告中国银行股份有限公司徐州分行律师费60000元。四、被告华润置地（徐州）发展有限公司对被告刘治江、王莉的上述债务承担连带清偿责任。”判决生效后，因刘治江、王莉未按该判决履行还款义务，华润公司主动承担连带清偿责任，于2019年12月31日向中行徐州分行偿还借款本金997977.07元，利息25117.3元，律师费60000元，共计1083094.37元。同时，中行徐州分行向华润公司出具结清证明一份，证明案件所涉全部款项已结清。本院认为：《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第13条第（2）款规定：“被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购付款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。”《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第三条亦规定：“……对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。”本案中，华润公司作为房地产开发企为被执行人刘治江、王莉在购买其开发的案涉房屋时提供了阶段性担保责任，并代二人向银行偿还借款本金等计1083094.37元，基于上述法律规定，对于代偿的款项应优先从案涉房屋变价款中支付给华润公司，丰县法院在2020年8月6日作出的《关于被执行人刘治江、王莉执行财产的分配方案》未优先扣除房地产开发企业华润公司代偿的款项1083094.37元是错误的，应予以撤销，对案涉房屋变价款进行重新分配。综上，本院认为，异议人华润公司的异议请求，符合相关法律规定，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十三条及《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第三条之规定，裁定如下：撤销本院对（2020）苏0321执825号执行案件作出的财产分配方案，在扣除华润置地（徐州）发展有限公司已偿还的按揭贷款1083094.37元后，对拍卖的徐州市橡树湾小区41-1-1301室房屋变价款剩余财产重新分配。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省徐州市中级人民法院申请复议。审判长 王 苹审判员 刘承训审判员 李念鑫二〇二〇年十月十九日书记员 尹晓倩