江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2148号 上诉人（原审原告）：喻建勇，男，1981年8月出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被上诉人（原审被告）：南昌盛源领航投资有限公司。住所地：江西省南昌市经济技术开发区。 法定代表人：朱雄辉，董事长。 委托诉讼代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建涛，江西联创律师事务所实习律师。 上诉人喻建勇与被上诉人南昌盛源领航投资有限公司（下称盛源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 喻建勇提出上诉请求：1、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初607号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1、一审判决中关于商品房交付条件适用了《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的第二条之规定，但是原合同约定的违约金为每日万分之0.5及喻建勇请求对逾期交房违约金的调整，未适用《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的第四条第二款之规定；2、结合《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条第四款之规定，本案合同约定的买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金的条款应进行效力审查，依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、一审判决认定事实错误。一审判决认为：被上诉人在2019年6月14日才完成建设工程竣工验收备案登记，以此为时间节点计算逾期天数，上诉人在对建设工程竣工验收备案表质证意见中明确提出，上诉人因无竣工验收备案表等原因拒绝收房，即便涉案房屋已取得竣工验收备案，被上诉人也未及时告知上诉人，上诉人是在法院通知下才得以知道，一审判决中按过错原则处理上诉人的质证意见，显失公平。综上所述，一审法院在判决本案过程中对于延迟交房违约金每日计算标准、延迟收房天数、逾期办证违约金计算标准及金额出现明显错误，适用法律错误，结果显失公平。请二审法院依法查明事实，依法予以纠正。 盛源公司辩称：1、一审法院在上诉人的一审诉讼请求范围内的审查、裁判无异议，被上诉人不同意上诉人的对违约金的调整请求。2、建设工程已经备案登记，且被上诉人多次联系上诉人收房，一审法院将违约金认定截止时间为2019年6月14日符合事实，因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 喻建勇向一审法院起诉请求：1、请求法院判令盛源公司继续履行合同，给付喻建勇因延迟收房产生的违约金从2019年1月1日截止到2020年3月25日，违约金41.96元/天，逾期450天，暂定18882元（由2019年1月1日至房屋实际交付之日止）；2、请求法院判令盛源公司限期无条件交付喻建勇之房屋不动产产权合法手续，给付因盛源公司延期交房造成房屋不动产产权合法手续未办理的违约金839.26元；3、请求法院判令该案包含诉讼费在内的一切费用由盛源公司承担。 一审法院认定事实：喻建勇、盛源公司签订商品房买卖合同（合同编号1XXXXXXXX5）一份，喻建勇系买受人，盛源公司系出卖人，合同约定由喻建勇购买盛源公司开发的位于南昌市经济技术开发区房屋，房屋建筑面积为117.94平方米，每平方7115.99元，房屋总价为839260元，喻建勇支付了首付款259260元，其余购房款项人民币58万元通过银行按揭付款，总房款839260元已全部支付到盛源公司指定账户，喻建勇一直按时履行银行按揭还款义务。该商品房买卖合同第八条对交付期限约定如下：“出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同对交房交接约定如下：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。” 另查明，2018年11月28日，诉争房屋所在的6#楼通过施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位、设计单位联合验收，验收结果为合格。2018年12月31日，盛源公司以邮寄房屋交付通知书和房屋交付办理须知等材料方式通知喻建勇交房。喻建勇2019年1月8日现场验房时，该房屋未通水电。喻建勇于2019年2月25日缴完维修基金，于2019年3月4日缴完契税。 还查明，2019年6月14日，盛源公司完成建设工程竣工验收备案登记。 一审法院认为，该案争议焦点为：一、案涉房产XXXX小区6栋X单元XXX室于喻建勇、盛源公司办理交房手续时是否符合房屋交付标准。二、盛源公司是否在合同约定的时间内履行了为喻建勇办理产证登记手续的义务。 关于盛源公司应按何标准向喻建勇交付房屋。该院认为，根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第二条规定，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。该案中，喻建勇、盛源公司签订的商品房买卖合同第八条规定，以“该商品房经验收合格”为交付条件，该合同约定的交付条件明显低于上述标准,因此适用“合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。”的规定即开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。故，盛源公司以竣工备案登记表不是确定房屋是否验收合格的法律依据，而应以五方验收合格即合同第八条中“该商品房经验收合格”作为涉案房屋竣工合格时间节点的主张，该院不予支持。因盛源公司在2019年6月14日才完成建设工程竣工验收备案登记，所以，该院支持盛源公司向喻建勇支付从2019年1月1日开始到2019年6月14日止，逾期165天的延迟收房违约金6923.4元（165天×41.96元/天）。关于盛源公司是否在合同约定的时间内履行了为喻建勇办理产证登记手续的义务。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，由盛源公司发给小区业主的《XXXXXX房屋交付办理须知》规定，小区业主办理不动产证及他项权证由江西海X营销策划有限公司代办。喻建勇提交了一张现场照片，以证明其将办证材料交给江西海X营销策划有限公司，但该照片中没有显示办证材料的接收单位及办证材料清单等信息，无法证明喻建勇所主张的事实即将办证材料交给了产证代办机构江西海X营销策划有限公司，且喻建勇没有提供其他证据予以证明。因此，对喻建勇提出因盛源公司责任导致房屋产权手续未能如期办理并要求盛源公司赔付违约金的主张，该院不予支持。 综上，喻建勇与盛源公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同双方均要全面、及时履行合同义务，喻建勇诉求盛源公司继续履行合同，给付因延迟收房产生的违约金理由正当、充分，于法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、南昌盛源领航投资有限公司于该判决生效后继续履行与喻建勇于2017年9月28日签订《商品房买卖合同》；二、南昌盛源领航投资有限公司于该判决生效之日起十日内给付喻建勇因延迟收房产生的违约金6923.4元；三、驳回喻建勇的其他诉讼请求。如未按法律文书确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元，减半收取计146.5元，由喻建勇和南昌盛源领航投资有限公司各自承担73.25元。 二审期间，上诉人向本院提交一份新证据：喻建勇与江西海X营销策划有限公司之间的《委托代办协议》复印件一份，欲证明根据合同约定，上诉人已经履行了房屋办理产权证所需的所有手续且已办齐。被上诉人对上诉人提交的证据质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人无法明确印章的真实性，该证据也无相关单位的经办人员的签字，备注的内容也无法确定收件与否及收件时间，其证明目的不能成立。本院认为，因该《委托代办协议》中“已收到客户喻建勇维修基金缴存单、契税发票原件”手写内容已加盖江西海X营销策划有限公司公章，而江西海X营销策划有限公司系盛源公司委托的代办证单位，故结合喻建勇确已于2019年3月4日前缴纳涉案房屋维修基金、契税的事实，虽然该证据系复印件，但盛源公司在未提交相反证据予以反驳的情况下，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 本院除对一审法院查明的事实予以认定外，另查明：喻建勇与盛源公司签订的商品房买卖合同（合同编号1XXXXXXXX5）中关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”2019年3月4日，喻建勇向盛源公司委托的代办证单位江西海X营销策划有限公司提交了涉案房屋的维修基金缴存单、契税发票原件。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、逾期交房违约金的计算标准及逾期时间；二、喻建勇关于逾期办证违约金的主张是否能得到支持。 一、关于逾期交房违约金的计算标准及逾期时间的问题 经查，喻建勇与盛源公司签订商品房买卖合同（合同编号1XXXXXXXX5）中明确约定：“出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”但实际上，喻建勇接到收房通知并于2019年1月8日验房时，该房屋未通水电，且盛源公司直至2019年6月14日才完成涉案房屋的工程竣工验收备案登记。因开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。本案中，因喻建勇实际收房并缴纳房屋契税、维修基金的时间早于涉案工程竣工验收备案登记之日，故一审判决以涉案房屋完成竣工验收备案登记之日为盛源公司交房之日并按合同约定的逾期交房违约金计算标准（日万分之0.5）判决盛源公司应向喻建勇支付自2019年1月1日起至2019年6月14日止的逾期交房违约金6923.4元并无不当，因喻建勇一审诉请即主张按日41.96元标准计算逾期交房违约金，故喻建勇提出一审判决关于逾期交房违约金计算标准及逾期时间错误的上诉理由，证据不足，本院不予支持。 二、喻建勇关于逾期办证违约金的主张是否能得到支持的问题 经查，涉案商品房买卖合同（合同编号1XXXXXXXX5）明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，而现有证据充分证实，2019年3月4日，喻建勇已向盛源公司委托的代办证单位提交了相关办证材料，因喻建勇至今未取得房产权属证书，故盛源公司理应按合同约定“已付房价款的0.1%”向喻建勇支付逾期办证违约金839.26元，故喻建勇的该上诉理由成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初607号民事判决第一、二项； 二、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院（2020）赣0192民初607号民事判决第三项； 三、南昌盛源领航投资有限公司于该判决生效之日起十日内给付喻建勇逾期办证违约金839.26元； 四、驳回喻建勇其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费293元，减半收取146.5元，二审案件受理费293元，共计439.5元，由喻建勇负担266.5元，由盛源公司负担173元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年十月十二日 书记员 陈 琦 书记员 王 娉