浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7842号 上诉人（原审被告）唐永，男，1979年12月22日出生，汉族，户籍地杭州市余杭区，现住杭州市余杭区。 上诉人（原审被告）洪苏娟，女，1986年11月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）杭州理想四维物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道人民大道康城国际约克郡****。 法定代表人陶惠英，总经理。 委托诉讼代理人赵帅、莫玲霞，公司员工。 上诉人唐永、洪苏娟因与被上诉人杭州理想四维物业管理有限公司（以下简称四维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初5568号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韩圣超独任审判，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人唐永、洪苏娟，被上诉人四维物业公司的委托诉讼代理人赵帅、莫玲霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：唐永、洪苏娟系杭州市余杭区南苑街道康城一品花苑×幢×单元×室的房屋业主，建筑面积130.22平方米。2017年5月13日，杭州市余杭区康城一品小区第一届业主委员会与四维物业公司签订《康城一品花苑物业服务合同》，约定四维物业公司自2017年5月13日起至2020年5月12日止对唐永、洪苏娟所在的康城一品小区进行物业管理。合同约定，唐永、洪苏娟应承担每月每平方米2.70元的物业管理费，物业服务费每12个月预缴一次，于每12个月的第1个月上旬预缴。合同签订后，四维物业公司按约履行了物业管理职责。但唐永、洪苏娟自2018年1月1日起至2019年12月31日止物业管理服务费至今未交，四维物业公司以发函等方式催讨无果，四维物业公司于2020年4月诉至原审法院，请求判令唐永、洪苏娟支付四维物业公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8438.26元，并承担本案诉讼费用。 原审法院认为：四维物业公司与杭州市余杭区康城一品小区业主委员会签订的《康城一品花苑物业服务合同》系双方真实意思表示，对康城一品小区全体业主均具有约束力。四维物业公司按合同约定履行了物业管理服务，唐永、洪苏娟作为该小区×幢×单元×室业主，在接受四维物业公司物业服务的同时，理应按照合同约定及时向四维物业公司支付物业管理服务费。唐永、洪苏娟未按合同约定支付相关费用是造成本案纠纷的原因，对此应当承担相应的民事责任。四维物业公司要求唐永、洪苏娟支付拖欠物业管理费的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。至于唐永、洪苏娟辩称康城一品小区业主委员会主体不合法、唐永、洪苏娟因厨房下水道进水及阳台天花板被砸出现二个漏洞等受到的损失，唐永、洪苏娟可通过其他途径另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：唐永、洪苏娟于判决生效后十日内支付杭州理想四维物业管理有限公司物业管理服务费8438.26元；如未按判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由唐永、洪苏娟负担。 宣判后，唐永、洪苏娟不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人不具有物业合同法律关系，被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同，对上诉人不具有法律约束力。根据物权法第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。康城一品花苑物业服务合同期限于2017年05月13日届满，在合同期限即将届满时，业主委员会没有组织召开业主大会选聘物业服务企业，而是自行决定由被上诉人对小区继续进行物业管理，并于2017年05月13日与被上诉人签订了新的物业管理服务合同。业主委员会在未召开业主大会投票表决的情况下，自行决定由被上诉人对小区进行物业管理，违反了物权法关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对小区进行共同管理的权利。二、上诉人之所以没有缴纳物业费用，是因为没有享受到基本的物业服务，基于权利义务相一致原则，被上诉人没有充分履行物业服务的义务，其要求收取物业服务费的主张亦不应得到支持。具体如：厨房下水总管堵塞，导致下水道污水三次进入厨房、餐厅、客厅，家具遭受损坏；阳台天花板被楼上不明物品砸出两个漏洞，维修事宜至今没有得到处理；由于阳台天花板的漏水，使得硅藻泥鼓包，亦在所谓维修服务范围之中；上诉人所在的10号楼地面停车场被当作垃圾场，给上诉人及其他住户身心均造成一定程度负面影响等。一审认定被上诉人按约履行了物业管理职责，既有悖于事实，又无其他证据支持，恰恰相反上诉人在一审中对于被上诉人没有尽到物业管理职责列举了诸多事实，原审法院在对事实无异议的前提下，草率以没有关联性为由而不予采信，显然有失公平正义。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人四维物业公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）原审法院认为被上诉人与余杭区康城一品小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，对康城一品小区全体业主均具有约束力，是正确的，而非上诉人所提出该合同对上诉人不具有法律约束力。（二）原审法院认为被上诉人履行了物业管理服务是正确的，被上诉人已履行物业服务合同中第二章第三条约定的物业服务内容，而非上诉人所提出的其没有享受到基本的物业服务。1、针对上诉人提出的“下水总管堵塞，导致下水道污水三次进入厨房、餐厅、客厅，家具遭受损坏”。被上诉人共收到两次水管堵塞的反馈：第一次是在装修贴砖结尾时即2017年4月1日，第二次是在2018年2月10日傍晚时分，被上诉人在每次接到反馈后都积极地进行了处理。除前述两次堵塞，截正目前，上诉人未向被上诉人反映其他堵塞或返水问题。2、针对上诉人提出“阳台天花板被楼上不明物品砸出两个漏洞”。从上诉人户的原始平面图可以看出，朝南的两个阳台是独立，其为了使用方便，将连接处的护栏敲掉后连接铺地砖使用，且把楼上独立分开的两个阳台连接处用石膏板做了封闭，被砸天花板不是房屋自带天花板。即使是高空坠物导致上诉人天花板被砸，维修赔偿责任也不应由被上诉人承担。被上诉人在此过程中履行了告知与沟通的义务。3、针对上诉人提出“阳台天花板漏水，使得硅藻泥鼓包”。阳台天花板漏水原因是楼上302室使用人在阳台上搞卫生所致，非房屋质量问题，且被上诉人在接到电话后，第一时间与302室使用人沟通。根据物业服务合同第二章第三条的规定，物业的维修义务是针对公共部位、共有部位。屋内阳台作为业主的专有部位，根据物业合同的约定，由业主承担维修责任和费用，被上诉人在此问题上已尽到协调处理的职责。4、针对上诉人提出“10号楼地面停车场被当作垃圾场”。×幢北边共有25个临时车位，×幢北边西北角当时有8个停车位设置了建筑垃圾零时堆放点，该临时堆放点在小区2014年12月底交房时就存在，便于前期业主装修垃圾的临时堆放，物业定期会进行清理处置，上诉人于2016年9月购买该小区商品房，对该事项事先知晓。目前由于小区业主装修已经接近尾声，已将原来的8个停车位减少为3个停车位用做零星建筑垃圾临时堆放，且之后会恢复为正常停车位。二、原审法院适用法律正确，程序合法。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条是正确的。被上诉人和上诉人依法成立物业服务合同法律关系，被上诉人积极履行了物业管理服务，在上诉人欠缴物业费等费用的情况下，多次向上诉人进行催缴，但上诉人仍未缴纳。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。 二审中，上诉人唐永、洪苏娟向本院提交微信聊天记录一份，欲证明业主委员会在未召集业主大会投票表决的情况下，自行决定由四维物业公司对小区进行物业管理。被上诉人四维物业公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，且无法达到证明目的。本院认为，微信聊天相对方的身份无法确认，从聊天内容看亦无法证明待证事实，故不予认定。 被上诉人四维物业公司未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：小区业主委员会系业主大会决议的执行机构，故四维物业公司有理由相信康城一品小区业主委员会系代表全体业主与其订立物业服务合同。该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，合同双方及小区业主均应依约履行。唐永、洪苏娟作为案涉小区的业主，已经接受了四维物业公司提供的物业服务，应当依约履行缴纳物业服务费的义务，而其提出的业主大会的召开、表决等事宜属业主自治范围内的事项，故唐永、洪苏娟以物业服务合同对其不具有法律约束力为由拒绝缴纳物业服务费依据不足，本院不予支持。唐永、洪苏娟主张因四维物业公司提供的物业服务存在瑕疵导致其房屋出现反水，缺乏充分有效的证据佐证，反而根据当事人陈述，四维物业公司在唐永、洪苏娟报修后已对相应的公共管道进行了疏通，同时，亦无证据证明唐永、洪苏娟所述的阳台天花板问题与四维物业公司提供的物业服务存在关联，又基于物业服务具有涉众性和动态性，个别业主对物业服务的评价不能代表全体小区业主意见，个别业主以此为由拒交或少交物业费也会影响物业公司的正常运营和服务，进而对其他已缴费业主权益造成影响，故唐永、洪苏娟以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费的上诉理由不能成立。据此，原审法院判令唐永、洪苏娟向四维物业公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业服务费8438.26元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由唐永、洪苏娟负担。 本判决为终审判决。 审判员  韩圣超 二〇二〇年十月二十八日 书记员  姚亦驰