广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12183号上诉人（原审被告）：深圳市新峰地产顾问有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路深房广场**1003。法定代表人：端然，董事长。委托诉讼代理人：詹楠楠。被上诉人（原审原告）：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路深房广场**。法定代表人：周建国，董事长。委托诉讼代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市新峰地产顾问有限公司（以下简称新峰公司）因与被上诉人深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称深房集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初13627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新峰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回深房集团的诉讼请求。事实和理由：一、2005年至今深房集团拖欠新峰公司（深房集团原持有新峰公司100%股权，现持有新峰公司20%股权，是新峰公司第二大股东）约1170万元，远超过新峰公司应付深房集团租金，深房集团欠款在先，新峰公司拒付租金是在积极维护新峰公司合法权益。一审法院认为新峰公司未对所欠租金、滞纳金提出异议，新峰公司不予认可。一方面，新峰公司未持异议的仅系所欠租金本金，且表明“在深房集团支付北京深房广场大厦项目代理佣金之前，新峰公司依法拒绝支付租金”。另一方面，新峰公司对因租金产生的所谓滞纳金和有关双倍房屋占有使用费（简称“一金一费”）均不认可。租赁合同虽有约定，但一金一费可能成就或可能实现的前提是承租方无正当理由拒不支付租金。事实上，新峰公司不支付租金本金存在正当事由，系依法行使顺序履行抗辩权。所以，深房集团关于一金一费的主张系不尊重双方历史，一审法院予以支持的裁判依据是片面的，且脱离客观实际。双方之间北京深房大厦项目委托代理法律关系与本案租赁合同法律关系存在客观的牵连关系。首先，从主体和股权关系上，两个法律关系的主体均系新峰公司与深房集团，且新峰公司系深房集团子公司；其次，从客体和债权关系上，两个法律关系均指向金钱债权/债务，且深房集团拖欠新峰公司代理佣金在先。至于法律依据，《中华人民共和国合同法》明确赋予后履行债务一方以顺序履行抗辩权及法定抵销权。租赁合同届满前，新峰公司主动提出书面续约申请，深房集团并没有拒绝续约的书面回复，且至今新峰公司一直根据租赁合同按时如数向深圳市物业管理公司（其系深房集团全资子公司）缴纳物业费、水电费等承租义务，充分说明双方已通过行为继续履行租赁合同，所以新峰公司并不认同“房屋占有使用费”的说法，实际上结合双方之间的债权和股权关系，双方已通过各种事实关系延续和履行租赁合同，所以根本不存在房屋占有使用费，进而更谈不上双倍缴纳该费用问题。二、一审判决虽经两次补正，但判项第三项依然存在计算错误。三、补充陈述。深房集团单方以不支付租金为由发出律师函要求解除合同，新峰公司也发出律师函回应不同意，故解除合同的通知对新峰公司不发生法律效力，租期届满后双方事实上形成了继续租赁关系（现仍在使用之中）。深房集团既未依照合同约定停水停电，或者发出通告要求搬离或采取其他措施，而是默认深圳市物业管理有限公司正常收取水电费、管理费、维修基金等必要费用，也充分说明双方通过行为在延续原租赁合同，拖欠的费用性质上并非房屋占有使用费而仍系租金。十余年来，新峰公司以积极的态度，以期全面解决双方往来账务，该抵销的及时抵销，如有差额则及时补差，但深房集团始终消极不作为的态度严重损害了新峰公司的利益。新峰公司原本就属改制的小微企业，多年来苦心经营。事实上，若深房集团不向新峰公司清偿借款和代理费债务，新峰公司也没有经济能力向其支付租金。深房集团辩称，一、新峰公司以其行使先履行抗辩权和抵销权为由拒付租金的上诉理由不能成立。1.深房集团没有拖欠新峰公司的任何款项，其所主张的欠款事实不存在或在争议诉讼中，其无权行使抵销权。2.新峰公司所述各种欠款，与本案租赁合同属于不同的合同关系，不存在先履行抗辩权的法律前提，其先履行抗辩权不能成立。二、新峰公司欠付租金的事实清楚，关于支付滞纳金和逾期搬迁期间相当于双倍租金的房屋占有使用费的约定清晰明确，且合法有效，一审法院判令新峰公司支付所欠租金、滞纳金、占有使用费、逾期搬迁占有使用费及限期交还涉案房屋，均有法律依据及合同依据。三、补充陈述。1.新峰公司称深房集团未向其发出搬离通知，与事实不符。一审中，深房集团已举证证明深房集团向其发出2018年2月6日之前结清欠租及搬离涉案房产的通知，新峰公司确认收到。2.新峰公司关于正常缴纳物业费意味着正常续租的观点不能成立，两者是完全不同的法律关系。事实上，租赁合同已于2017年1月16日到期终止，此后处于无租赁合同的实际使用状态，一直到2018年1月31日深房集团发出搬离通知，但新峰公司拒绝搬离，所以自2018年2月起，深房集团诉请按租金的双倍支付房屋占有使用费。3.先履行抗辩权存在于同一个双务合同之间，本案租赁合同关系中，深房集团早就履行完毕租赁合同的所有义务，不存在未履行事由，更不存在可以引发先履行抗辩权的未履行事项。4.法律规定的抵销权是指双方互负确定的债务，而新峰公司所述几项所谓的欠款或负债均没有事实依据，双方对此存在极大的争议，由此引发了5个正在进行的诉讼，所以不存在行使抵销权的问题。如果需要行使抵销权，必须在所有纠纷全部法律程序履行完毕，确定互负债务金额之后才能行使抵销权。深房集团向一审法院起诉请求：1.判令新峰公司偿还深房集团合同期间拖欠的57个月租金1852104元及2017年2月至2018年1月的12个月房屋占有使用费423756元，小计2275860元；2.判令新峰公司偿还深房集团2018年2月份至搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按双倍月租金计算），暂计至2018年4月为141252元；3.判令新峰公司向深房集团支付所欠57个月租金和12个月房屋占有使用费每日万分之五的滞纳金，暂计至2018年3月31日为1229465.35元；4.判令新峰公司立即搬离深圳市罗湖区人民南路深房广场10楼A座1001、1002、1003房屋，并将房屋返还给深房集团。一审法院认定：一、深房集团与新峰公司于2012年1月16日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：新峰公司承租深房集团所有的深圳市罗湖区部分，建筑面积610平方米，租金50元／平方米，租赁期限为2012年2月1日起至2017年1月31日止，新峰公司应于每月10日前交付租金；深房集团交付租赁房屋时，可向新峰公司收取两个月租金数额的租赁保证金70626元；合同终止后，新峰公司应于五日内搬离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应由新峰公司承担的各项费用并办理有关移交手续，逾期不搬离或不返还租赁房屋的，深房集团有权依据法律规定及合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向新峰公司收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，双方签订《租赁合同补充条款》，约定:如新峰公司拖欠租金超过两个月以上，深房集团有权解除租赁合同并收回房产；如新峰公司不按时交纳租金，除应清还所欠租金外，还应按所欠租金金额支付每日万分之五的滞纳金；从2012年2月1日至2014年1月31日止，每月每平方米50元，租金合计30500元；从2014年2月1日租金每年递增5%，2014年2月1日至2015年1月31日止每月每平方米52.5元、租金合计32025元，2015年2月1日至2016年1月31日止每月每平方米55.13元、租金合计33629元，2016年2月1日至2017年1月31日止每月每平方米57.89元，租金合计35313元。上述合同签订后，新峰公司起初按合同履行支付租金义务，2012年5月之前的租金双方已结清。自2012年5月份起（包括5月），新峰公司开始拖欠租金未交。庭审中，新峰公司陈述因深房集团拖欠新峰公司应付的北京深房大厦项目代理佣金，该佣金已超过本案应付租金之和，故拒交。双方确认双方关于北京深房大厦项目代理费的纠纷已由广东省深圳前海合作区人民法院立案审理。二、租金的计算。1.2012年5月1日至2017年1月31日期间的租金：2012年5月至2014年1月31日，按30500元/月计算，合计640500元。2014年2月至2015年1月31日，按32025元/月计算，合计384300元。2015年2月至2016年1月31日，按33629元/月计算，合计403548元。2016年2月至2017年1月31日，按35313元/月计算，合计423756元。2.2017年2月至2018年1月期间，深房集团主张房屋占有使用费按35313元/月计算，合计423756元。3.2018年2月起，深房集团要求按合同约定，以35313元/月的双倍计算，计至实际搬离之日止。三、关于滞纳金的诉讼请求。深房集团根据合同约定的每日万分之五，从2012年5月11日起计至2018年1月11日止，滞纳金为1229465.35元。一审法院认为，深房集团与新峰公司签订的《房屋租赁合同书》及《租赁合同补充条款》共同组成了双方的租赁合同，租赁合同未违反我国法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。新峰公司在答辩意见中并未对深房集团诉求所欠租金、滞纳金提出异议，而以双方之间存在北京深房大厦项目代理费纠纷，深房集团在该项目欠新峰公司费用为由抗辩，认为不应交纳涉案房屋的租金、房屋占有使用费。对此，一审法院认为，新峰公司以双方存在另外的法律关系作为不付房屋租金、房屋占有使用费的理由，没有法律依据，该主张不成立，不予采纳。深房集团根据租赁合同，要求新峰公司支付租金、房屋占有使用费、滞纳金，搬离所租房屋的诉讼请求理由充分，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、深圳市新峰地产顾问有限公司于判决生效后十日内支付深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司2012年5月1日至2017年1月31日之间的租金1852104元；二、深圳市新峰地产顾问有限公司于判决生效后十日内支付深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司2017年2月1日至2018年1月31日之间的房屋占有使用费423756元；三、深圳市新峰地产顾问有限公司于判决生效后十日内支付深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司2018年2月1日至28日之间的房屋占有使用费141252元，并按35313元/月的双倍计算房屋占有使用费直至实际搬离之日止；四、深圳市新峰地产顾问有限公司于判决生效后十日内支付深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司2012年5月11日至2018年1月11日之间的滞纳金1229465.35元；五、深圳市新峰地产顾问有限公司应于本判决生效后十日内迁出深圳市罗湖区人民南路深房广场10楼A座1001、1002、1003房屋，并将上述房屋交付深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35972元，由深圳市新峰地产顾问有限公司负担。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点及本院分析、认定如下：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁期间届满后，新峰公司继续使用涉案房产，新峰公司与深房集团形成不定期租赁合同关系，深房集团享有任意解除权，深房集团在新峰公司长期拖欠租金的情形下，于2018年1月31日向新峰公司发出解除合同的通知，具有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由此可见，先履行抗辩权的构成要件为：一是双方当事人互负债务，二是两个债务有先后履行顺序，三是先履行一方不履行或不适当履行。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”由此可见，债务抵销的条件为：一是双方互负到期债务，二是债务的标的物种类、品质相同，三是不属于法律规定或按合同性质不得抵销的债务。本案中，新峰公司主张其与深房集团互负债务，其拒付租金系行使先履行抗辩权及债务抵销的权利，但即便存在其所称的债务，也不符合上述法律规定。综上，按照上述法律规定及租赁合同约定，一审法院认定新峰公司应当向新峰公司支付相应的租金、房屋占有使用费和搬离及返还涉案房产，是正确的，但一审法院按照租金标准的四倍计算2018年2月房屋占有使用费有误，本院予以纠正。同时，依据上述法律规定，不定期租赁合同出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，结合双方的企业历史渊源及双方纠纷由来已久的事实，本院酌定新峰公司应于2018年2月28日（含本日）搬离涉案房屋，故2018年2月房屋占有使用费为35313元。综上所述，新峰公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初13627号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初13627号民事判决第三项为：深圳市新峰地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司支付2018年2月房屋占有使用费35313元及按70626元的标准支付2018年3月1日起计至深圳市新峰地产顾问有限公司实际搬离之日止的房屋占有使用费；三、驳回深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35972元，由深圳市新峰地产顾问有限公司负担35000元，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司负担972元；二审案件受理费35972元，由深圳市新峰地产顾问有限公司负担35000元，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司负担972元。因当事人同意诉讼费用由败诉方径付胜诉方，法院无须另行退收。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 黄国辉审判员 李小丽二〇二〇年十月二十一日书记员 杨博文附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。