黑龙江省桦川县人民法院行 政 判 决 书(2020)黑0826行初26号原告：常守明，男，1977年6月11日出生，汉族，农民，现住桦川县。委托代理人：孙立国，男，系桦川县悦来镇法律服务所法律工作者。被告：桦川县不动产登记中心，住所地：桦川县悦来镇。法定代表人：席佳，男，职务：主任。出庭行政负责人：张海良，男，职务：副主任。委托代理人：靳力红，女，系桦川县中心法律服务所法律工作者。第三人：常守成，男，1973年10月27日出生，汉族，无职业，现住桦川县。委托代理人：张淅，女，系黑龙江兴疆律师事务所律师。第三人桦川县农村信用合作联社，住所地：桦川县悦来镇。法定代表人：高纯芝，男，职务：理事长。委托代理人：李子栋，男，系该社悦来信用社工作人员。原告常守明不服原桦川县房产管理局房屋登记行为，向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，因常守成、桦川县农村信用合作联社（以下简称桦川信用社）与本案被诉行政行为具有利害关系，本院通知其参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告常守明的委托代理人孙立国、被告出庭负责人张海良及委托代理人靳力红、第三人常守成的委托代理人张淅，第三人桦川信用社的委托代理人李子栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原桦川县房产管理局系桦川县房屋登记机构。该局于2014年1月27日依据第三人常守成的申请对桦川县悦来镇华泰豪庭住宅小区5号楼011603室房屋作出了所有权人为常守成的房屋登记行为，并为第三人常守成颁发了桦房权证字第**房屋所有权证。2015年12月4日依据第三人常守成、案外人孙宇、李凤云的申请将该房屋为第三人桦川信用社分支机构悦来信用社办理了抵押权登记，并向悦来信用社颁发了桦房他证字第××号房屋他项权证。原告常守明诉称,原告的诉讼请求为：1、请求撤销原桦川县房产管理局为第三人常守成颁发桦房房权证字第**屋所有权证的房屋登记行为。2、请求撤销原桦川县房产管理局为桦川信用社分支机构悦来信用社颁发桦房他证字第××号房屋他项权证的房屋登记行为。3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月5日，原告与佳木斯宏兴房地产开发有限公司签订案涉房屋的商品房买卖合同，购买该公司开发建设的桦川县悦来镇华泰豪庭住宅小区5号楼1单元1603室房屋。并已将购楼款200000元付清。原告自2013年入户以来，对案涉房屋一直占有、使用至今。2020年4月原告到桦川县不动产登记中心办理该房的不动产权登记时，得知原桦川县房产管理局于2014年1月27日针对该房为第三人常守成颁发了房屋所有权证。第三人常守成于2015年12月4日将该房抵押给第三人桦川信用社的分支机构悦来信用社，原桦川县房产管理局为悦来信用社颁发了房屋他项权证。原告认为，原桦川县房产管理局在案涉房屋没有质检验收、没有消防验收、没有交税，且未到房屋实地调查核实的情况下，为第三人常守成办理房屋所有权证，不符合颁证条件，且程序违法。原桦川县房产管理局对案涉房屋作出的抵押权登记及颁发房屋他项权证的行为也是违法的。原桦川县房产管理局的房屋登记职能现由桦川县不动产登记中心行使，因此列桦川县不动产登记中心为被告，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张向法庭提供如下证据：证据1、原告与佳木斯宏兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及交付楼款的收据复印件各1份，证明案涉房屋系原告从佳木斯宏兴房地产开发有限公司购买，原告对该房具有所有权。证据2、原告交纳电费、供热费等票据复印件13份，证明原告对案涉房屋已占有、使用至今。证据3、桦字第××号房屋所有权证存根及桦房他字第××号房屋他项权证存根复印件各1份，证明原桦川县房产管理局在原告未知情的情况下，为第三人常守成颁发了案涉房屋的所有权证，为第三人桦川信用社的分支机构悦来信用社颁发了房屋他项权证，侵害了原告的房屋所有权。证据4、桦川县不动产登记中心于2020年4月2日出具的产权情况说明复印件1份，证明原告于2020年4月才得知权利受到侵害。被告桦川县不动产登记中心辩称，原桦川县房产管理局为第三人进行房屋登记是依据2008年7月1日开始实施的《房屋登记办法》办理的，行政行为程序合法，办理的证件有效，不应予以撤销。原桦川县房产管理局仅是履行房屋备案登记职责，原告与开发企业签订房屋买卖合同后均未到房产部门备案，原告与开发企业均有过错，应自行承担相应的法律后果。原告诉桦川县不动产登记中心为本案被告不适格。本案案涉房屋抵押的事实已发生，且案涉房屋所有权尚未确定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告桦川县不动产登记中心向法庭提供以下证据：证据1、案涉房屋权属登记档案1册，证明原桦川县房产管理局于2014年1月27日依据第三人常守成的申请为其办理了房屋所有权登记；证据2、房产抵押登记档案1册，证明原桦川县房产管理局于2015年12月4日依据第三人常守成、桦川信用社分支机构悦来信用社的申请，为其办理了房屋抵押权登记。证据3、《桦川县人民政府来文处理单》、《黑龙江省住房和城乡建设厅关于转发的通知》复印件各1份，证明自2016年6月起关于房屋产权登记、抵押权登记等相关行政职能由原桦川县房产管理局转移至桦川县不动产登记中心行使。被告向法庭提供的作出房屋登记行为所依据的规范性文件是：《房屋登记办法》第七条、二十条、三十条、四十三条，证明原桦川县房产管理局作出的房屋登记行为程序合法。第三人常守成述称，第三人常守成系为了在银行贷款将案涉房屋登记在常守成名下，案涉房屋的所有权人应是常守明，第三人常守成同意原告的诉讼请求。第三人桦川信用社述称，抵押物是真实存在的，也签订了贷款抵押合同，原桦川县房产管理局作出的房屋登记行为合法有效，不应予以撤销。第三人常守成及桦川信用社未向法庭提供证据。经庭审质证，被告对原告所举证据的真实性未提出异议，但认为原告所举证据不能证明原桦川县房产管理局所作出的房屋登记行为违法，且侵犯了原告的合法权益。原告购买，并居住案涉房屋多年，理应知道案涉房屋的产权及抵押权登记在本案第三人名下，原告的起诉已超过起诉期限。第三人常守成、桦川信用社对原告所举证据未提出异议。原告对被告所举证据的真实性未提出异议，但认为被告所举证据证明原桦川县房产管理局所作出的房屋登记行为违法。第三人常守成、桦川信用社对被告所举证据未提出异议。原告及第三人对被告所提供的作出行政行为所依据的规范性文件未提出异议。本院对上述证据认证如下：原告所举证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对其证明效力予以采信。被告所举证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对其证明效力予以采信。经审理查明，2013年年6月5日，原告与佳木斯宏兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同1份，合同约定原告购买该公司开发建设的华泰豪庭小区5号楼1单元1603室房屋。双方约定商品房价款为200000元，付款方式为：首付款60000元，以2011年借常守明60000元冲抵，余款分三期：2014年6月付40000元，2015年6月付50000元，2016年6月付50000元。原告于2016年6月7日将购楼款全部付清。原告在签订商品房买卖合同后对房屋占有，使用至今。2014年1月27日原桦川县房产管理局依据第三人常守成的申请针对案涉房屋为第三人常守成办理了所有权人为常守成的房屋初始登记。并为第三人常守成颁发了桦房权房权证字第**所有权证。被告向法庭提供的房屋权属登记档案审批表中显示的登记类别为初始登记，产权来源为继受取得，被告所提供的房屋权属登记档案中，未有第三人常守成获得案涉房屋所有权的合法有效的权利来源证明文件。未有房屋登记机构工作人员对案涉房屋进行实地查看的记录。2015年12月4日第三人常守成及案外人孙宇、李凤云向原桦川县房产管理局提出房屋抵押权登记申请，申请书中体现的抵押人为常守成，借款人为孙宇，抵押权人为桦川县农村信用合作联社悦来信用社。原桦川县房产管理局受理后，对案涉房屋办理了抵押权登记，并为桦川信用社的分支机构悦来信用社颁发了桦房他证字第××号房屋他项权证。被告提供的房屋抵押权登记档案中，未有主债权合同，且房屋抵押权登记询问笔录中，仅一名工作人员对抵押人常守成及案外人李凤云进行询问。2020年初，原告到桦川县不动产登记中心申请办理不动产权登记时，得知案涉房屋登记在第三人常守成名下，且已抵押给桦川信用社分支机构悦来信用社。原告认为，原桦川县房产管理局的房屋登记行为侵犯其合法权益，向本院提起行政诉讼。本院认为，原告作为案涉房屋的买受人及实际占有人，与房屋登记行为存在利害关系，有权提起行政诉讼。原桦川县房产管理局作为桦川县房屋登记机构有权对本行政区域的房屋进行房屋权属及他项权登记。但房屋登记必须在审慎审查房屋权属来源的情况下，严格依照法定程序进行。原桦川县房产管理局在未对房屋进行实地查看，且第三人常守成未提供合法、有效的权利来源证明文件的情况下，将案涉房屋初始登记所有权人为常守成，其所作出的房屋所有权初始登记行为证据不足、程序违法，依法应予撤销。根据《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”的规定和《城市房地产抵押管理办法》第三十条“房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记”的规定，办理房地产抵押登记必须由抵押人和抵押权人共同到登记机关办理。被告所提供的证据不能证明第三人常守成与桦川信用社分支机构悦来信用社共同办理抵押权登记。被告未举证证明第三人常守成在申请房屋抵押权登记时提供了主债权合同。原桦川县房产管理局在作出房屋抵押权登记时仅一名工作人员就申请事项对第三人常守成及案外人李凤云进行询问，亦未尽到审慎审查义务，原桦川县房产管理局所作出的房屋抵押权登记行为违反法定程序,依法应予撤销。第三人常守成在办理房屋所有权登记时建设工程相关手续尚未完善，不符合办理所有权登记的条件，且常守成并非房屋所有权人，而原桦川县房产管理局错误地将非所有权人常守成登记为房屋所有权人，并在初始登记的基础上作出的为第三人桦川信用社分支机构悦来信用社办理案涉房屋抵押权登记的行为，违反法律规定。在第三人常守成与第三人桦川信用社分支机构悦来信用社办理案涉房屋抵押手续时，案涉房屋中即有人居住，但桦川信用社分支机构悦来信用社未对抵押物的属性、价值及实现债权的可行性进行严格审查。且原桦川县房产管理局对案涉房屋作出的房屋所有权初始登记行为被撤销后，第三人常守成以案涉房屋设定抵押的基础和依据将不存在。本院不能认定第三人桦川信用社的分支机构悦来信用社对案涉房屋抵押权的取得构成善意取得。原桦川县房产管理局的房屋登记职权现已变更由桦川县不动产登记中心行使，原告以桦川县不动产登记中心作为本案被告提起行政诉讼符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。根据上述规定及本院查明的事实，原告的起诉并未超过起诉期限。依据《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二十六条第六款、第三十四条、第四十九条、第六十三条第一、三款、第七十条第（一）、（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第十二条第（四）项、第六十四条第一款，参照《房屋登记办法》第十二条、第十九条第（一）项、第二十二条、第三十条、第三十三条、第四十三条、《城市房地产抵押管理办法》第三十条之规定，判决如下：一、撤销原桦川县房产管理局于2014年1月27日依据第三人常守成的申请针对桦川县悦来镇华泰豪庭住宅小区5号楼1单元1603室房屋作出的所有权人为常守成的房屋初始登记行为，并撤销桦房权证房权证字第**有权证。二、撤销原桦川县房产管理局于2015年12月4日针对桦川县悦来镇华泰豪庭住宅小区5号楼1单元1603室房屋作出的房屋抵押权登记行为，并撤销桦房他证字第××号房屋他项权证。案件受理费50元，由被告桦川县不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  李井东审 判 员  冯玉环人民陪审员  孙永秀二〇二〇年十月二十六日书 记 员  杨文斌