四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初2960号 原告：刘绍坤，女，汉族，1963年8月23日生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：何知运，泸州市龙马潭区志成法律服务所法律工作者。 被告：泸州融豪房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区江阳南路**楼,统一社会信用代码91510500558239280Q。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：罗勇，四川远智事务所律师。 原告刘绍坤与被告泸州融豪房地产开发有限公司（以下简称“融豪房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘绍坤的委托诉讼代理人何知运、被告融豪房地产公司的委托诉讼代理人罗勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘绍坤向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办证违约金235,578元（以867,696元为基数，从2017年10月30日起按日万分之三计算至2020年4月22日）；2.判令被告返还原告已支付的契税和维修基金的费用共36,380元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买了被告开发的泸州市江阳区项目商品房，建筑面积180.77平方米，房屋总价款867,696元。合同签订后，原告按约付清了房款，但被告未向原告交付完税发票，且未按期为原告办理不动产登记，其行为已构成违约。经原告多次与被告协商支付违约金未果，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院请求判如所请。 被告融豪房地产公司辩称，1.合同对产权登记有明确的约定，依法应当按约定履行。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，我方应于2017年10月30日前办理初始登记，若逾期则应向原告支付违约金（已付房款的千分之一）后合同继续履行。我方已于2019年5月21日完成初始登记，按约定应当承担已付房款千分之一的违约金。另原告在合同中放弃了产权移转登记的违约责任；2.原告从2017年10月30日开始计算违约金的时间错误，计算违约金的时间应在初始登记完成后即2019年5月21日开始计算；3.原告所主张的违约金过高，我方认为应以百分之零点五计算，请求法院酌情减少；4.《商品房买卖合同》的根本目的在于居住，何时办理产权证不影响合同目的的实现，故办证违约金非预期利益，原告主张的违约金不应得到支持。 本院经审理查明认定事实如下：2015年7月21日，原告刘绍坤与被告融豪房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于泸州市江阳区住房一套，建筑面积180.77㎡，房款总价867696元，采取一次性付款方式支付房款。合同第十一条（一）约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十五条约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、办理房屋权属证件的相关税费、办理银行按揭的相关费用；第二十条约定，（一）初始登记，出卖人应当在2017年7月30日前，取得该商品房所载楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所载楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理：出卖人按照买受人已付房款的1‰向买受人支付违约金，合同继续履行；（二）转移登记，商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币（大写）。双方对合同的其他事项也进行了相应的约定。 合同签订后，原告刘绍坤于2015年7月21日向被告缴纳房款850240元、2016年8月25日向被告缴纳房款17456元，共缴纳房款867696元。2016年8月25日，原告刘绍坤向被告支付代缴契税及维修基金等相关费用共36380元，同时，被告向原告交付房屋。2019年5月21日，被告为位于泸州市江阳区的房屋办理首次登记，于2020年4月23日办理了移转登记，所有权人为刘绍坤。现原告以被告未能按期办理诉争房屋的权属登记为由，诉至本院。 以上法律事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《不动产权登记证书》、收款收据等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，原告刘绍坤与被告融豪房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方签订的《商品房买卖合同》中约定了被告办理初始登记的时间为2017年7月30日，被告实际于2019年5月21日办理初始登记的行为，已经构成违约。虽然合同未约定办理转移登记的时间及违约责任，但是依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起就是日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”的规定可知，协助原告办理案涉房屋产权转移登记系被告融豪房地产公司的附随义务，被告有义务在合理期限内为原告办理产权转移登记，被告于2016年8月25日向原告交付房屋、于2020年4月23日才办理转移登记，其行为构成违约。因合同约定在2017年7月30日办理初始登记，原告主张自2017年10月30日起计算逾期办理产权转移登记的违约金，扣除了办理移转登记的合理期限，故对原告主张自2017年10月30日起计付逾期办证违约金至2020年4月22日，予以支持。关于违约金的计算标准问题，本院认为，因双方未约定逾期办证违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，原告主张按照按每日万分之三计算违约金过高，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理。从2017年10月30日起，按原告已付房款的每日万分之一计付至案涉房屋完成转移登记之日止，被告应向原告支付的逾期办证违约金为78,526.5元（867,696元×0.1‰×905天）。关于原告诉请被告返还已支付的契税和维修基金费用问题，该费用系双方在合同中约定由被告代原告缴纳的费用，不因逾期办证而至委托关系撤销，故对原告该请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告泸州融豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘绍坤逾期办证违约金78,526.5元； 二、驳回原告刘绍坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本院减半收取2,690元，由原告刘绍坤负担1,808元，被告泸州融豪房地产开发有限公司负担882元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  陈佳 二〇二〇年十月十三日 书记员  许可