重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6534号上诉人（原审被告）：刘世君，男，1982年7月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：廖光丽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄幸，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆俊豪实业(集团)有限责任公司，住所地重庆市永川区渝西大道中段******，统一社会信用代码915001187748704130。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：刘靖宇，男，1990年1月20日出生，汉族。上诉人刘世君因与被上诉人重庆俊豪实业(集团)有限责任公司（以下简称俊豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2020)渝0118民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘世君及其委托诉讼代理人廖光丽、黄幸，被上诉人俊豪公司的委托诉讼代理人刘靖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘世君上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回俊豪公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由俊豪公司负担。事实和理由：1、一审法院未查明全部事实，认定事实不清。刘世君拖欠物管费和房屋租金的原因是由于俊豪公司提供的房屋存在油烟管道排不出油烟和房屋漏水。俊豪公司不履行维修义务，属于在合同履行过程中存在严重违约的情况。一审未查明俊豪公司不是收取物管费的适格主体。一审未查明租金的收取标准。刘世君与俊豪公司在2018年5月9日签订的《补充协议》就租金的收取标准约定为“自2018年8月20日起至2019年5月19日止，按建筑面积计不含税单价为60元/月/m2，自2019年5月20日起至2020年5月19日止，按建筑面积计不含税租金单价为61.8/月/m2”，因此即使收取租金，也应按照不含税的价格计算。俊豪公司在收取租金后并未向刘世君开具发票，双方的租金应当以不含税价格计算。一审对于租赁合同的解除时间认定错误。一审法院认定双方于2019年7月31日解除合同，但《解除协议书》上落款的时间为2019年7月26日。双方《解除协议书》的第五条约定“乙方撤离商铺后立即……持注销证明到甲方退还履约保证金”，刘世君与俊豪公司之间还办理了履约保证金的请款单，刘世君按照约定撤场后，俊豪公司应退还履约保证金并不再收取租金；2、一审适用法律不当。一审应查明而未查明俊豪公司在合同履行过程中的瑕疵履行和违约情况，俊豪公司作为出租人未能保障房屋的正常使用，也不履行维修义务，刘世君才行使先履行抗辩权，不愿意继续缴纳租金和物管费。俊豪公司不履行维修义务，刘世君逾期支付租金和物管费，双方都存在违约行为，刘世君缴纳的履约保证金应当予以退还；3、《租赁合同》为格式合同，显失公平，加重了刘世君的义务。俊豪公司辩称，刘世君所称的烟道不能排烟是由于其使用的排烟器功率不够，并非设计缺陷。刘世君在装修时俊豪公司就提醒过做好防水，刘世君承诺会自己改造防水，后续出现漏水的问题由刘世君自行承担。俊豪公司诉请物管费是基于双方之间的合同约定。关于租金收取标准，俊豪公司在收取租金后按规定缴纳了税费，刘世君要求按照不含税价格收取租金不应予以支持。刘世君实际向俊豪公司交还商铺的时间是2019年8月15日，俊豪公司仅主张租金到2019年7月31日合理。俊豪公司向一审法院起诉请求：1、要求刘世君支付2018年11月20日至2019年7月31日的房屋租金401496.56元、物管费31595.03元和2018年10月26日至2019年7月31日的电费103748.58元；2、刘世君交纳的履约保证金142397元不予退还；3、诉讼费由刘世君承担。一审法院认定的事实：2017年8月21日，俊豪公司与刘世君签订房屋租赁合同，约定俊豪公司将重庆市永川区玉屏路58号俊豪中央大街二期第15幢第二层15-201、202号商铺（建筑面积753.42平方米）租赁给刘世君经营餐饮，租赁期限从2018年5月20日至2023年5月19日。第一年租金为63元/平方米；第二年租金为64.89元/平方米；第三年租金为66.84元/平方米。物业管理费为5元/平方米，水、电、气费由刘世君负担。刘世君需在合同签订之日以现金或转账方式缴纳履约保证金，并于接房经营之日预交3个月租金。在租赁期限内，如承租人违反合同约定提前终止合同，俊豪公司除不予退还履约保证金外，还有权按未履行合同部分租金的10%收取违约金。合同签订后，俊豪公司按约将房屋交付刘世君，刘世君交付履约保证金142397元，并支付部分租金。截至2019年7月31日，刘世君欠房屋租金401496.56元、物业管理费31595.03元。双方确认于2019年7月31日已解除房屋租赁合同。一审庭审中，俊豪公司不能举证证明刘世君欠电费的准确金额，在本案中不主张电费。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。俊豪公司与刘世君签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。双方均应依约履行。双方一致同意解除合同后，刘世君逾期未支付租金，属违约行为，俊豪公司要求刘世君支付租金及物业管理费的诉讼请求成立，予以支持。双方在合同中约定承租人违约时出租人不予退还履约保证金，该保证金具有担保房屋租赁合同履行的违约金性质，如合同任何一方违反合同约定义务时，均应以双方确定的履约保证金标准向对方承担违约责任。虽然合同中未将“履约保证金”表述为“定金”或“违约金”，但在出现相关违约情形时其所体现的惩罚性和损失补偿性实属定金罚则性质。《担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案刘世君交付的履约保证金142397元没有超过合同租金总额的20%，故承租人出现违约情况时，出租人可以将履约保证金作为违约金收取而不予退还。刘世君不能举证证明俊豪公司的出租房屋给其经营造成损失，其要求俊豪公司赔偿损失的辩解意见，不予采纳。据此，判决：“一、刘世君于本判决生效后15日内支付重庆俊豪实业(集团)有限责任公司房屋租金401496.56元和物业管理费31595.03元；二、重庆俊豪实业(集团)有限责任公司不予退还刘世君交付的租赁保证金142397元。案件受理费减半收取5296.19元，由刘世君负担。”本院二审审理过程中，刘世君举示了聊天记录、照片、情况说明，拟证明俊豪公司出租给刘世君的房屋排不出油烟，地板裂，地板裂缝漏水重影响到了商户的正常经营，经刘世君多次与俊豪公司沟通，俊豪公司作为出租人不履行维修义务，也未提供任何可行的解决措施，俊豪公司存在瑕疵履行与违约行为。刘世君不缴纳租金和物管费系履行先履行抗辩权。刘世君举示了俊豪公司工商信息、重庆俊豪物业管理有限责任公司收据，拟证明俊豪公司并非收取物管费的适格主体。举示了《解除协议书》、《收条》、《请款单》、俊豪公司收据2张，拟证明俊豪公司与刘世君协商解除租赁合同，俊豪公司同意退还履约保证金。俊豪公司认可聊天记录、照片、工商信息、重庆俊豪物业管理有限责任公司收据的真实性。不认可情况说明、《解除协议书》、《收条》、《请款单》的真实性，同时对上述证据的证明目的均不予认可。俊豪公司举示了交铺确认表、装修申请表、承诺书、申请，拟证明刘世君申请改造排水且承诺由其产生的漏水其自行承担，举示了整改通知书、承诺书、通知书，拟证明刘世君商铺漏水给其他商铺造成影响，俊豪公司向刘世君下达了整改通知要求其整改。刘世君认可交铺确认表、装修申请表真实性，但认为上述证据仅能证明刘世君在交接商铺时商铺不存在问题，不能证明其在使用过程中烟道和防水不存在问题。认可承诺的真实性，但认为该证据可以证明刘世君对案涉房屋进行了极好的维护，排烟和漏水是房屋本身的设计及质量存在问题。认可整改通知书的真实性，不认可上述证据的证明目的，认为上述整改通知系物业公司所出具，并非俊豪公司向刘世君出具，不能证明俊豪公司有履行合同义务。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，俊豪公司与刘世君签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。刘世君自2018年5月20日租赁俊豪公司的案涉房屋即用于餐饮经营，且从其二审所举示的情况说明看美食广场开业后状况良好，其所举示的证据并不足以证明因俊豪公司交付其占有使用的案涉房屋因设计缺陷导致双方租赁合同目的完全无法实现，刘世君以此为由拒绝向俊豪公司支付租金缺乏法律依据与事实依据。俊豪公司在本院二审审理过程中举示了证据证明刘世君在对案涉房屋使用过程中进行了装修，且承诺由此产生的损失其自行承担。故即使在房屋使用过程中存在房屋漏水，刘世君亦不能证明漏水完全系由于俊豪公司的交付瑕疵所导致，其以此为由拒绝支付租金同样缺乏依据。故刘世君迟延交租的行为构成根本违约，根据双方租赁合同中关于租赁费用的约定，俊豪公司有权不退还刘世君履约保证金。刘世君上诉认为俊豪公司无权收取物管费，但俊豪公司收取物管费的依据是基于双方之间签订的租赁合同的约定，而并非基于俊豪公司向刘世君提供物业服务，故俊豪公司是否有物业服务资质不形成刘世君不向其缴纳物业管理费的合理抗辩。刘世君上诉主张租金标准应按照不含税单价计算，但俊豪公司向其出租房屋属于经营性行为，即应当依照法律规定缴纳相应的税费，即使俊豪公司未向刘世君开具发票，刘世君也不能以此为由要求俊豪公司按照不含税价格收取租金。刘世君上诉认为一审对于解除时间的认定错误，刘世君所举示的解除《租赁合同》协议书并未加盖俊豪公司的公章，不能证明双方就解除合同于2019年7月26日达成了合意。而俊豪公司在一审审理过程中所举示的退场申请表中明确载明租金与物管费收取截止时间为2019年7月31日，刘世君在该申请表上进行了签字确认，一审认定双方租赁合同解除时间为2019年7月31日正确。刘世君上诉认为案涉租赁合同为格式合同，加重了刘世君的负担。《中华人民共和国合同法》第三十九条二款规定，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。刘世君并未举示证据证明案涉合同条款存在俊豪公司预先拟定并重复使用的情形，且其在与俊豪公司订立合同时亦不存在不能与之进行协商的情况，其认为案涉合同属于格式合同的上诉理由不能成立。综上所述，刘世君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10592.38元，由上诉人刘世君负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二〇年十月二十六日（院印）书记员  王丽丽