浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初5273号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路******。 主要负责人：王柯丁，总经理。 委托诉讼代理人：孙满文、钱玲红，该公司员工。 被告：雷占成，男，1983年12月6日出生，汉族，住河南省淮阳县。 委托诉讼代理人：於锴伦，上海江怀律师事务所律师。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）与被告雷占成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理，依法由审判员朱跃飞适用简易程序独任审判。本案于2020年4月8日、2020年6月16日两次公开开庭进行了审理。原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人钱玲红、孙满文，被告雷占成及其委托诉讼代理人於锴伦均到庭参加庭审。原、被告双方在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 原告嘉凯城新埭分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋占有使用费161096.90元（自2017年1月5日至2018年11月30日，按月租金4457.15元及物业管理费810.40元标准计算）；2、判令被告向原告支付能耗费813.20元；3、判令被告向原告支付清铺费9503元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年底，根据原告已经和被告方口头约定的房屋租赁商务条款，被告拟租赁原告位于浙江省嘉兴市平湖市××镇××路××号××新埭城市客厅2层231-235商铺，建筑面积为266.43平方米，用于经营武术馆，品牌为“占鸿武术馆”。租金0.55元／平方米／天，物业费单价为0.1元／平方米／天。被告承租商铺旁边商铺“知音艺术培训中心”的面积177平方米，租金0.7元／平方米／天，“绿叶生活馆”的面积103.44平方米，租金0.9元／平方米／天，两家商户平均租金单价为0.77元／平方米／天，平均物业费单价为0.1元／平方米／天。被告承租商铺租金远比旁边商铺低。 原告于2017年1月1日将房屋交付至被告，被告于2017年1月5日进场装修并于2017年5月1日正式开业。被告进场后，支付了合同保证金13300元及开业保证金8800元,标准为3个月租金及2个月租金。之后，原告多次催告被告方与原告签署《房屋租赁合同》并支付租金和物业管理费，但被告一直拒绝与原告签署《房屋租赁合同》并拒绝支付租金及物业管理费。原告经多次催告无果后，只得在2018年11月份强制清铺，向第三方支付清铺费用9503元。被告至今未予支付上述费用。 综上，被告一直拒绝支付房屋占用费、能耗费及清铺费用，给原告造成了巨大的经济损失。 被告答辩称，房屋占用费的计算时间应自2017年9月22日起至2018年的7月31日，中间有三个月的装修免租期应扣除，另外经营免租期2017年10月、2018年1月、2018年4月、2018年7月这四个月也应扣除，一共扣除7个月。租金计算标准应为0.55元每平方每天，被告已经预缴了能耗费1361元，应当折抵。另外本案诉讼费应当由原告承担。 原告为支持自己的诉讼主张，提供了如下证据材料： 1、被告周边两个商铺的房屋租赁合同及预约服务管理协议，证明被告周边商铺的物业费及租金标准。 2、《告知函》4份及相应照片25页和快递信件单3份，证明2018年6月4日张贴《告知函》催告被告签订《租赁合同》；2018年6月25日张贴《告知函》催告被告签订《租赁合同》；2018年7月张贴《告知函》告知被告及消费者，原告对被告停止服务；2018年10月15日张贴《告知函》催告被告自行清铺；2018年7月25日寄出《告知函》催告被告签订《租赁合同》，2018年7月27日签收；2018年10月15日寄出2份《告知函》催告被告尽快清铺，分别于2018年10月17日和2018年10月24日签收。 3、进场文件1组（包括商户商铺装修开工申请表1份、商户装修手册资料签收单1份9页），证明原告于2017年1月1日将房屋交付至被告使用，约定装修保证金及装修管理费。 4、收据5份，证明原告收到被告缴纳的合同保证金13300元、开业保证金8800元、装修保证金2000元、物业管理费1200元、电费1361.20元。 5、电费明细1份，证明被告使用铺位需缴纳的电费。 6、清铺费用明细1份、清铺费发票1份、中国建设银行网上电子回执1份、情况说明1份，证明原告清铺所产生的费用。 7、营业执照及变更登记情况2份，证明原告名称变更。 被告质证认为，对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，这两个商铺的租金不等于武道馆的租金，这上面约定的租赁期限都是从2017年9、10月开始的，也有装修免租期和经营免租期。证据2，照片应提供原始的拍摄载体，而不是彩色打印件，对于书面邮寄的告知函，应提供相应的邮寄面单作为原件，被告没有收到。证据3，签了文件不代表原告把房屋交付给被告使用了，被告于2017年9月份实际使用涉案商铺。证据4，无异议。证据5，这个是影印件，没有原始载体，应以原始的数据核实后为准。证据6，真实性无法核实，被告没有收到清铺告知函，原告强制清铺，费用应当由原告承担。证据7，无异议。 被告为支持自己的抗辩主张，提供了如下证据材料： 1、房屋租赁合同及附件1关键商务条件1份，证明起算年限为2017年9月22日，装修免租期为三个月、经营免租期四个月（2017年10月、2018年1月、2018年4月、2018年7月），租金为0.55元每平方米每天。 2、律师函1份、EMS快递面单1份，证明2018年7月31日被告商铺被停水停电无法正常营业。 3证人李某出庭作证，证言如下：证人和被告是朋友关系，关键商务条件是被告和证人从原告的工作人员处获得的，因为这个人是从原告的办公室拿出来的，这个人个子比较小，小青年。具体什么时候记不清了，好像2017年冬天穿羽绒服的时候。跟原告提供的照片中的工作人员有点象。 4、光盘5份，证明合同双方签订过，被原告拿去公司未归还的事实，以及房租起算日期为开业时间等，关键商务条款早已约定的事实。 原告质证认为，证据1，真实性无法确认，房屋租赁合同上盖了一个好像是原告以前的公章，原告不知道是怎么回事，但是从上面的内容来看，这是被告办理工商登记需要，双方具体的权利义务还是要以签订的房屋租赁合同为准，房屋租赁合同上把租赁期限、租用商铺的门牌号、租金都写明了，这个租赁合同的真实性原告无法确认，如果被告已经办理工商登记的话，法院可以去调取相关信息，房屋租赁合同上载明的租赁期限、租用商铺的门牌号、租金、用途都是对的。证据2，等被告拿到签收记录原告方再去核实。证据3，原告询问证人什么时间获得房屋租赁合同及关键商务条件及是谁给他的，证人都某不记得了，但是被告后来给证人看了一个视频，证人就说就是这个人，前后矛盾了，因为时间间隔比较久了，但是后来一眼就认出是谁了，不符合常理。证据4，对于视频文件Ａ01，只有三句话，看不出是什么意思，烟囱垫子造成的损失原告不清楚是怎么回事；视频文件Ａ02，曹迪枫说的话都是反问的形式，说明曹迪枫并不认同，就算真有这么一回事也不是原告的责任；视频文件Ｂ01说的是电费的事情，也看不出来什么，应该讲的是签合同的事，被告说电费不欠的，曹迪枫说的话也是反问的形式，说明电费还欠着，但究竟有没有欠可以综合本案相关证据来认定；视频文件Ｃ01、Ｃ02、Ｃ03，经过原告核对和确认，原告没有一个叫朱佳欢的员工，录音时间是2020年4月7日，即使视频是真实的话，只能说明合同是上交到原告总部去了，最后有没有签下来并不能确定；视频文件Ｄ说的也是电费，只能说明被告大概交了1361元；视频文件Ｅ，因为原告租赁给被告的商铺是按每平方米每天5毛5计算的，但周边商铺的租金都是7毛以上，如果真的签合同也是按7毛签的，被告主张原告承诺其免租期好几个月，但原告从来没有给过任何一家商铺这么高的优惠。 经审核本院对证据认证如下： 一、原告提供的证据：证据1，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定。证据2、证据6，结合本案的其它证据及双方陈述，本院予以认定。证据3，系被告签名确认，本院予以认定。证据4、证据7，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据5，不能证明其主张，本院不予认定。 二、被告提供的证据：证据1中的房屋租赁合同盖有原告的公章，本院对其真实性予以认定，但该合同没有被告的签名，且合同上也载明了该合同的用途，故不能作为定案依据；附件1关键商务条件，不是完整的合同，故本院对双方陈述一致的内容予以认定。证据2，结合本案其它证据，本院予以认定。证据3、证据4，本院对其中能相互印证的合理部分予以认定。 基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：原、被告双方约定由被告承租原告位于平湖市××镇××路××号××层××号商铺，建筑面积为266.43平方米，用于经营武术馆，品牌为“占鸿武术馆”，租金为0.55元／平方米／天，物业管理费0.1元／平方米／天。 2017年1月11日，被告签署了商户商铺装修开工申请表等文件，申请装修施工周期时间自2017年1月5日至2017年2月5日。2017年1月11日至2017年1月13日，被告向原告交付合同保证金13300元、开业保证金8800元、装修保证金2000元、物业管理费1200元。2018年5月28日，原告出具收据1份，载明其收到被告交付的2017年1-12月份电费311.20元、2018年1-4月电费1050元，共计1361.20元。 2018年6月4日及2018年6月25日，原告张贴《告知函》，载明被告于2017年1月11日进场装修，并于2017年5月1日正式开业，催告被告于收到本函件之日起3个工作日与原告签订房屋租赁合同，并于2018年7月25日将《告知函》邮寄给被告，被告于2018年7月27日签收。2018年7月，原告张贴《告知函》告知消费者，将于2018年7月31日起对被告停止服务。2018年8月1日起，原告停止对涉案商铺的水电等能源供应。2018年10月23日，原告邮寄《告知函》催告被告缴纳房屋占用费，并腾退案涉房屋，否则原告将停止一切物业服务并采取清铺措施，被告于次日签收后未采取措施。原告委托浙江同益物业服务有限公司新埭分公司对案涉商铺进行清铺，2018年11月30日，平湖市新埭镇徐建忠五金经营部完成清铺，浙江同益物业服务有限公司新埭分公司支付清铺费9503元。浙江同益物业服务有限公司新埭分公司同意由原告向被告主张上述清铺费。 另查明，案涉商铺中231-233号商铺分别为案外人陈川华和芦苇岸、陈川龙和黄丽珍、陈宁罡和沈红燕委托给原告进行经营管理，委托期限预计自2016年8月1日起共计十年。2017年8月22日，原告名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限公司（甲方）与原告(乙方)签订授权书1份，载明：甲方合法拥有浙江省平湖市新埭镇虹桥路669号土地的使用权，并就该地开发建设了“嘉凯城?新埭城市客厅”项目。现为了项目更好的开展，甲方就相关工作，授权乙方权限包括：1、授权乙方全权处理与本项目商业物业有关的招商、运营、管理，内容为：选择招商对象、租赁条件与招商对象的谈判；与承租人签订租赁合同；负责房屋租赁合同的具体履行以及合同履行过程中出现的问题，包括签订补充协议、解除、终止等，以及其他与房屋租赁合同签订及履行相关的事宜。2、物业事项，内容为：物业租赁合同的签订、租金等事宜；物业费用的收取、物管费、水电费等；物业的管理；物业的设备维护，以及有关物业租赁和日常管理的一切其他事宜。3、授权期限自2017年1月1日起至2032年9月21日止。 本院认为，原、被告均未能提供证据证明就案涉房屋的租赁事宜形成了书面合同，根据双方当事人提供的证据及各自的陈述，被告早已对案涉房屋进行了装修，并实际用于开设武馆从事经营活动。从以上事实分析，被告出资对案涉房屋进行装修并开展经营活动，都得到了原告的许可。虽然原、被告之间最终没有形成书面的租赁合同，但根据日常生活经验，原、被告双方应当就案涉房屋有关租赁事项中的期限、价款等均达成了口头一致。综上，原、被告之间未签订书面合同，本院根据合同法第二百三十二条的规定确认原、被告之间存在不定期租赁合同关系。有关不定期租赁合同关系中租赁价款的认定，本院进一步分述如下：（一）不定期租赁合同的租赁期间。原告主张自2017年1月5日计算至2018年11月30日，被告则主张2017年9月22日起至2018年7月31日。本院认为，根据原告提供的商户商铺装修开工申请表等文件，被告申请装修的施工周期确实自2017年1月5日开始，但一系列的装修文件的签署时间均为2017年1月11日，且原告在多份《告知函》中均认可被告方于2017年1月11日进场装修，故本院以该日作为租赁期限的起算点。被告抗辩称租金（占有使用费）应自2017年9月22日起开始计算，但并未提供相应证据加以证明，本院不予采信。原告多次发函给被告，要求与被告签订书面租赁合同，但最终双方并未签订。2018年10月23日，原告又发送《告知函》给被告，要求被告腾退案涉商铺，被告于2018年10月24日签收，故本院酌情确认原、被告之间的不定期租赁关系于2018年10月24日解除。此后，被告仍占用涉案房屋，直至原告于2018年11月30日完成清铺活动，故双方的不定期租赁合同解除后，被告仍应支付截止到2018年11月30日的占有使用费。（二）租金及占有使用费、物业管理费的计算。对租金及占用使用费按0.55元/平方米/天，物业管理费为0.1元/平方米/天计算，原、被告在庭审中达成一致，故本院予以确认，但被告抗辩称在原告对涉案商铺停止水电等能源供应后导致被告无法正常经营，故不应再计算租金及占用使用费，且应扣除“装修免租期”及“经营免租期”的租金。本院认为，原告在采取停水停电措施前在涉案商铺张贴《告知函》，要求被告支付能耗费；原告在致广大消费者的告知函中亦声明将于2018年7月31日对包括被告在内的4家商铺停止各项服务，包括但不限于水电等能源的供应；被告提供提供律师函中亦载明原告于2018年8月1日起停止对涉案商铺的水电等能源供应服务，故本院认定原告自2018年8月1日起对涉案商铺采取了停水停电的行为。因此虽然自2018年8月1日起至2018年11月30日被告仍然占有案涉商铺，但由于原告采取了停水停电等行为，导致被告无法正常经营，故该期间的租金及占有使用费、物业管理费可酌情按照原租金、物业管理费标准的50%计算。被告对案涉商铺进行了装修，原告自认为了整个商贸综合体的健康成长，习惯上会给予承租商铺一定期限的“装修免租期”及“经营免租期”，一般“装修免租期”、“经营免租期”不超过1个月，个别客户不超过2个月。原告提供的商户商铺装修开工申请表及附件中载明被告申请的装修期限自2017年1月5日起至2017年2月5日，考虑到被告系开办武馆需要一定的招生周期，故本院根据商业习惯酌情确认原告给予被告的“装修免租期”为1个月，“经营免租期”2个月。综上，被告应承担的租金及占用使用费为78690.10元，物业管理费为16705.16元。（三）能耗费（电费）的计算。原告要求被告支付能耗费813.20元，其提供了电表照片及相应的费用清单，对此被告不予认可。本院认为，费用清单系原告自行制作，不具有证明力，故仅凭电表照片，尚不能证明被告还应支付813.20元能耗费，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。（四）清铺费的计算。经原告许可，被告对案涉商铺进行了装饰装修，但双方均未举证证明曾就合同关系终止时已经形成的装饰装修部分如何处置形成了一致的意思表示。原告已告知被告要求其自行清铺，否则将采取清铺措施，但被告未采取行动，故在原告委托案外人进行清铺后，该费用应由被告承担。 综上所述，被告应支付原告租金及占用使用费78690.10元，物业管理费为16705.16元、清铺费用9503元，合计104898.26元。扣除被告已缴纳的合同保证金13300元、开业保证金8800元、装修保证金2000元、物业管理费1200元，故被告尚需支付原告各项费用79598.26元。原告主张被告缴纳的合同保证金其有权予以没收，本院认为，原告未提供相应的合同依据，故本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告雷占成于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司款项共计79598.26元； 二、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3728元，减半收取1864元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担998元，由被告雷占成负担866元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  朱跃飞 二〇二〇年十月三十日 书记员  戴 丹