云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1300号上诉人（原审被告、反诉原告）：解西伟，男，1984年7月11日生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市大理镇东门村委会****。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段仙月，女，1969年1月19日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市大理镇东门村委会****。委托诉讼代理人：周秀，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：大理市缦景客栈，住所地云南省大理白族自治州大理市大理镇东门村委会****，统一社会信用代码92532901MA6NEJQTXG。经营者：解西伟。上诉人解西伟与被上诉人段仙月、原审被告大理市缦景客栈房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解西伟上诉请求：一、请求撤销（2019）云2901民初4374号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，判决被上诉人赔偿上诉人违约金60万元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定解西伟未支付2017年6月11日至2020年6月10日租金15万元错误，遗漏认定双方签订《房屋租赁合同》后，变更租金支付方式以上诉人继续建设和改造房屋冲抵三年租金的案件事实。1.根据合同约定，被上诉人在交付上诉人房屋时须保证水、电可使用状态，二楼和三楼的大卫生间及大厅墙体,一楼前台阶改造的材料费和人工费由被上诉人承担，且房屋竣工验收后才能交付。但合同签订后被上诉人未完成房屋封顶、内外墙水泥层粉刷层的施工，通水电及一至三层的改造就将房屋交付上诉人。后双方达成被上诉人按现状交付房屋，由上诉人出资继续完成建设和改造，被上诉人免除三年租金的协议。一审上诉人已提交相应照片予以证实，但一审将上诉人对房屋进行封顶、抹灰、通水电的主体建设认定为装修，属认定错误。2.合同约定租金支付方式为分期付款，采用先付款后使用的原则。如双方没有变更合同的租金支付方式，被上诉人不会把房屋交付上诉人使用三年后才主张房租，被上诉人的主张不符合逻辑及常识。合同约定2017年4月3日前付清3年房租，合同签订日期为2017年4月8日，双方已确认在合同签订之前上诉人已经将房租支付给被上诉人。3.2019年4月4日，被上诉人儿子段刘冲要求上诉人支付租金解除合同，被上诉人丈夫刘占学不同意儿子做法，二人发生矛盾，上诉人出面调解不成反而牵连其中，该过程在古城派出所接警记录中记载，该过程充分证实因为被上诉人承诺给上诉人免租，其儿子想违约而引发的家庭内部矛盾。一审将被上诉人家庭矛盾认定为被上诉人与上诉人发生冲突，属认定事实错误。二、一审认定被上诉人对上诉人经营场所内晾晒物品进行破坏，对上诉人经营予以干扰造成影响，认定事实正确，但以上诉人未交纳租金存在违约判决双方各自承担违约责任，互不支付违约金错误。上诉人与被上诉人协定免租三年，上诉人不支付租金基于双方约定，上诉人并未违约，一审判决结果错误，应当予以纠正。2019年6月以后，被上诉人经常在上诉人租赁的客栈内吵闹，撵走上诉人雇请的前台工作人员，撵走住宿客人，截断电闸，毁损上诉人晾晒的衣物，上诉人不得不在2019年11月15日停业，被上诉人的以上行为违反合同第八条第四款、第十条第五款、第十条第四款的约定，被上诉人应赔偿上诉人60万元的违约金。段仙月辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.双方签订的租赁合同依法成立并生效，双方应本着诚实信用原则依照合同执行，上诉人应向被上诉人支付租金。2.关于双方口头变更合同内容不是事实。被上诉人向上诉人主张租金是依据合同产生的权利，上诉人陈述被上诉人没有书面形式向上诉人主张租金说法不能成立。上诉人称被上诉人出具过房租收条是因为上诉人与他人有合伙关系，要向合伙人交代，让被上诉人配合出具收条，但实际未支付任何租金。3.被上诉人从一审到现在都认可上诉人对房屋进行改造和装饰装修，合同也对上诉人对房屋改造进行了明确的约定，而对房屋进行装修改造并不能否定支付租金的事实。4.一审已确认对上诉人经营阻碍是在2019年3月和2019年4月两次，但不影响生产经营效果，该干扰行为只持续一到二天，而合同约定60万元的违约金是以合同解除为前提，本案被上诉人没有主张解除合同，且干扰行为没有实际造成损失后果，违约金不能依照此执行。段仙月向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2017年5月20日起至合同实际解除之日止拖欠的租金（暂定为119452元）、违约金15000元；2.本案诉讼费由被告承担。解西伟向一审法院提出反诉请求：请求判令原告赔偿被告违约金60万元及由原告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定如下事实：2017年4月8日，原告（甲方）与被告解西伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于云南省大理市房屋出租给乙方作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用，房屋现状，该房屋内的水井由甲方负责建好，甲方保证水、电开通可使用状态（应乙方装修需求改动的水、电产生的材料费、人工费由甲方负责）。二楼和三楼的大卫生间以及大厅墙体、一楼前台台阶改造产生的材料费和人工费由甲方负责。计租面积共计500平方米，2楼一个房间为房东使用。甲方同意乙方可在租赁房屋大楼楼顶位置放置、安装酒店所需的相关设施、设备及搭建活动休闲区，太阳能,布草间，自助早餐厅及厨房，加建费用由乙方承担。甲方应于2017年4月10日前向乙方交付租赁房屋，甲方同意给予乙方二个月免租装修期。租赁期限15年，乙方在本合同签订之日付清前三年房租15万元。三年之后租金暂定为每两年支付一次。合同还对租金及支付方式、租赁房屋相关费用、租赁房屋交付条件、权利义务、违约责任等作了约定。2017年4月10日，原告将租赁房屋交付给被告解西伟，被告解西伟接收房屋进行装修后开设“大理市缦景客栈”经营至今，但其未向原告支付自2017年6月11日起至2020年6月10日止的租金15万元。2019年3月，原告曾对被告经营场所内晾晒物品进行破坏。2019年4月，原告及其家人在被告经营客栈大厅内与被告发生冲突、打架并报警。2019年10月10日，原告向本院提起本案诉讼。一审法院认为，一、大理市缦景客栈是否应承担合同责任。本案租赁主体为段仙月和解西伟，根据合同相对性原则，原告要求大理市缦景客栈承担合同责任无据，一审不予支持。二、被告解西伟是否应支付原告前三年（2017年6月11日至2020年6月10日）的租金。双方提交的《房屋租赁合同》对前三年租金交付作了约定，被告解西伟主张此后双方经协商对此约定予以变更，由其对合同中约定由原告负责改造的工程进行施工，原告同意装修费冲抵前三年租金。就该事实被告解西伟不能举证证实，一审不予采纳。被告解西伟应向原告支付前三年租金。另合同约定2017年4月10日至2017年6月10日止为免租装修期，故原告要求被告支付自2017年5月20日至2017年6月10日期间的租金主张，于法无据，一审不予支持。三、在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应承担违约责任。在合同履行过程中，被告解西伟未按约定履行支付租金义务，其行为已构成违约；原告在被告解西伟未交纳租金情况下，对被告经营予以干扰的行为，亦属违约，双方均应承担违约责任。结合双方的违约情形，一审确定由双方各自承担违约责任，互不支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告解西伟在本判决生效之日起三十日内支付原告段仙月2017年6月11日至2020年6月10日的房屋租金15万元。二、驳回原告段仙月的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）解西伟的反诉请求。本诉案件受理费2989元，由原告段仙月负担989元，由被告解西伟负担2000元；反诉案件受理费减半收取4900元，由被告解西伟负担。二审中，上诉人解西伟向本院提交通话记录资料三份，证明双方口头变更合同租金支付方式，用装修房屋来冲抵租金的事实。被上诉人段仙月向本院提交《收条》和《作废声明》，证明收条中15万元租金实际未支付。经质证，被上诉人对上诉人解西伟提交的三段录音不予认可，不能证明上诉人的证明方向。上诉人解西伟对被上诉人段仙月提交的收条三性予以认可，对作废声明不认可，并非解西伟本人签字按印。本院审查后认为上诉人提交的证据不足以证明上诉人的证明方向，本院不予采信。被上诉人提交的证据证明内容与二审查明的案件事实一致，不属新证据，本院不予采信。二审查明的案件事实与原审认定一致。本院认为，上诉人解西伟与被上诉人段仙月签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，即出租人段仙月应履行交付租赁房屋的义务，承租人解西伟应履行支付租金的义务。本案合同履行过程中，段仙月已按约定交付了案涉房屋由解西伟管理使用，但解西伟却未履行支付租金的主要合同义务。解西伟主张其与段仙月已达成口头协议以改造装修案涉房屋的费用来冲抵前三年的租金，对此，段仙月并不认可，解西伟也未提供充分证据证实该主张，其对租赁房屋进行装修改造的行为也并不必然导致双方达成免租三年的事实和结果，故其应承担举证不能的法律后果。解西伟的该上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决解西伟承担前三年租金正确，本院予以维持。解西伟主张段仙月有干扰其经营的违约行为，应承担违约金的赔偿责任。本院认为，段仙月户的干扰行为对合同的履行并未造成实质的影响，且在短期内已消除，解西伟未支付租金行为亦构成违约，故段仙月不应承担违约责任；解西伟该上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人解西伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6900元，由上诉人解西伟负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十月十三日书记员 段杰润