陕西省西安市中级人民法院民   事   判   决   书 （2020）陕01民终8037号上诉人（原审被告）：徐烈根，男，1979年10月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。委托诉讼代理人：刘柯，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏，陕西众致律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:西安汇亨置业有限公司，住所地西安国际港务区。 法定代表人：郭武，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘增良，陕西圣迪律师事务所律师。上诉人徐烈根因与被上诉人西安汇亨置业有限公司（以下简称汇亨公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2018)陕0111民初113号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。徐烈根上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汇亨公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。第一，根据（2016）陕0111民初3268号、（2017）陕01民终7429号民事判决书查明事实，徐烈根已于2017年3月2日搬离涉案房屋，不存在占有使用汇亨公司出租房屋的事实。一审判决徐烈根支付2017年3月8日至2018年6月11期间占有使用费无事实依据。第二，徐烈根无法使用租赁房屋的原因是：1.涉案租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证等审批手续而导致无效，上述事实经（2018）陕0111民初234号、（2018）陕01民终11231号民事判决确认，且该合同无效的责任全部由汇亨公司承担。2.根据徐烈根一审提交照片、西安市公安局灞桥分局纺织城派出所接处警记录及询问笔录，XX园XX村委会租金致徐烈根租赁房屋自2017年1月19日至2017年1月22日被拉土车堵门，且被汇亨公司用铁丝网围栏整个围挡至2018年，徐烈根已不具备占用汇亨公司出租房屋获取利益的条件，此系汇亨公司原因造成，与徐烈根无关。第三，关于汇亨公司诉称商铺占用损失费。1.徐烈根已于2017年3月2日搬离涉案租赁房屋，客观上也未实际占有使用，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，合同无效的占有使用费系承租人实际使用房屋并获得利益而按照合同约定标准支付费用，汇亨公司要求支付占有使用费用无依据。2.汇亨公司诉请商铺占有使用费用但并未提交证据证实损失，应承担不利后果。二、一审判决适用法律错误。一审以徐烈根于2018年6月11日返还涉案租赁房屋钥匙为时间截止点判令徐烈根承担商铺占有使用费明显错误。汇亨公司出租房屋无任何审批手续，也不满足对外出租条件，徐烈根未实际占有使用该房屋，汇亨公司所谓“商铺占有使用费”于法无据。汇亨公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（2017）陕01民终7429号生效判决中已经认定事实，2017年3月2日，徐烈根单方搬离，并未办理相关交接手续。庭审中徐烈根承认2018年6月11日向汇亨公司交付房屋钥匙。一审根据上述事实，认定徐烈根占有使用涉案房屋的事实正确。本案是合同无效纠纷引起的，汇亨公司要求徐烈根支付房屋占有使用费与合同无效责任无关。（2019）陕01民再251号民事判决认定合同无效由汇亨公司承担主要责任，徐根烈承担次要责任，并非徐烈根所称全部责任由汇亨公司承担，且合同无效纠纷在其他民事案件中已处理完毕，徐烈根以合同无效责任划分为由拒绝承担使用费无事实和法律依据，汇亨公司要求徐烈根支付占有使用费合法合理。徐烈根自2015年12月8日起，一直实际占有租赁房屋， 2018年6月11日汇亨公司才收到涉案房屋钥匙收回房屋，在此期间，涉案房屋被徐烈根实际支配占有系客观事实，（2016）陕0111民初3268号民事判决已对2017年3月8日前的房屋占有使用费作出判决，要求徐烈根支付该笔费用。汇亨公司向一审法院起诉请求：1.判令徐烈根立即搬离位于西安市灞桥区XX路XX园XX村XX市场现有商铺，清空其放置在商铺内的物品，拆除其自行添置的设施，恢复商铺原貌；2.判令徐烈根向汇亨公司支付商铺占用损失费441667.55元（自2017年3月8日起至2017年11月27日，之后按每日1666.67元计算自2017年11月27日起至徐烈根实际清空场地并还原商铺原貌为止）；3.诉讼费由徐烈根负担。诉讼过程中，汇亨公司撤销诉讼请求第一项，变更诉讼请求第二项为：判令徐烈根向汇亨公司支付商铺占用损失费766668.2 元（自2017年3月8日起至2018年6月11 日，共460日，按每日1666.67元计算）。诉讼请求第三项不变。一审法院认定事实如下：2015年9月8日，汇亨公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）即徐烈根签订商铺租赁合同一份，合同约定甲方将位于西安市灞桥区XX城XX路XX园XX村XX市场现有商铺整体地上一至四层，地下**在良好及可租赁的状态下租给乙方使用，出租商铺3650㎡，租赁期限为15年，自2015年12月8日起至2030年12月7日止。合同签订后，徐烈根对房屋进行装修，开办了西安市灞桥区XX超市。2016年9月20日，徐烈根将汇亨公司诉至法院请求确认双方签订的商铺租赁合同无效，汇亨公司退还其已交纳的租金600000元、预付定金600000元、房屋押金50000元并承担诉讼费用。2017年4月1日，西安市灞桥区人民法院作出（2016）陕0111民初3268号民事判决书，判决：一、徐烈根与西安汇亨置业有限公司于2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》无效；二、徐烈根于判决生效后15日内向西安汇亨置业有限公司给付房屋占有使用费250000元；三、驳回徐烈根要求西安汇亨置业有限公司退还其房屋租金及定金各600000元的诉讼请求；四、驳回西安汇亨置业有限公司要求解除其与徐烈根签订《商铺租赁合同》的诉讼请求。宣判后，徐烈根上诉至西安市中级人民法院，2017年11月1日，西安市中级人民法院以（2017）陕01民终7429号民事判决驳回上诉，维持原判。2017年3月2日，徐烈根单方搬离租赁场所，但未与汇亨公司办理相关交接手续。2018年1月2日，徐烈根诉至西安市灞桥区人民法院要求汇亨公司赔偿装饰装修损失，汇亨公司亦提出反诉，要求徐烈根支付恢复房屋原状所需费用606705.91元。2018年6月11日，汇亨公司收回徐烈根交付的涉案房屋钥匙。2018年8月23日，西安市灞桥区人民法院作出（2018）陕0111民初234号民事判决书，判决：一、西安汇亨置业有限公司于判决生效后15日内赔偿徐烈根装饰装修损失1377439.98元；二、驳回徐烈根其余诉讼请求；三、驳回西安汇亨置业有限公司要求徐烈根支付恢复房屋原状所需费用606705.91元之反诉请求。宣判后，汇亨公司上诉至西安市中级人民法院，2018年11月26日，西安市中级人民法院以（2018）陕01民终11231号民事判决驳回上诉，维持原判。2018年1月2日，汇亨公司诉至法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为：民事主体的合法权益依法受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯为我国民法的基本规定。本案徐烈根、汇亨公司签订的商铺租赁合同业经确认无效，但徐烈根一直对涉案房屋实际占有使用，至2017年3月2日单方搬离，并未办理相关交接手续，直至2018年6月11日交付涉案房屋钥匙，现生效判决已对2017年3月8日之前的房屋占有使用费作出判决，徐烈根虽对汇亨公司所述不予认可，但并无证据证实其所主张的相关事实，故徐烈根的辩驳理由不能成立，不予采信，因此，汇亨公司要求徐烈根支付自2017年3月8日起至2018年6月11 日的房屋占有使用费，于法无悖，依法予以支持，惟具体数额以本院核定为准。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：被告徐烈根于判决生效之日起十五日内向原告西安汇亨置业有限公司支付房屋占有使用费756164.38元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，（2016）陕0111民初3268号案件2017年3月16日海文博谈话笔录显示，对于XX超市XX园XX村用铁栅栏将大门封堵是否属实”，XX园XX村考虑到安全问题对大门进行围挡”；2017年3月27日庭审中，西安市灞桥区纺织城街道办事处枣园苏村民委员会称“为了安全，村委会对整栋楼封闭，包括路边，装置围栏，3月4日与开发商达成协议由开发商全权管理”；2017年6月16日询问中，西安市灞桥区纺织城街道办事处枣园苏村民委员会称“3月2日搬走属实，村里确实堵门了，但是我们是合法的，对方不交房租所以才堵门的，我堵的是汇亨的门”。再，二审经询，徐烈根称其于2017年3月2日撤场后在现场留有货架等未搬离。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据前述规定，房屋租赁合同被人民法院宣告无效后，承租人应向出租人返还其占有使用房屋期间所获得的财产性利益，一般而言参照双方约定的租金标准确定该财产性利益，但前提是该财产性利益应当符合房屋占有使用费用的市场价值以及当事人在订立合同时对使用房屋所需支付对价的预期。本案中，双方租赁合同已被生效判决宣告无效，汇亨公司主张徐烈根参照双方约定租金标准向其支付涉案房屋自2017年3月8日至2018年6月11日占用损失费，对此徐烈根称其已于2017年3月2日搬离未再使用房屋故不应承担房屋占用费，经审查徐烈根确于2017年3月2日撤场，但其未与汇亨公司办理交接手续，且其在涉案房屋内留存有部分物品未完全清腾，确实存在占用房屋的客观事实，故本院对徐烈根不应承担房屋占用费的抗辩理由不予采纳。关于徐烈根应当负担占用费的金额，房屋租赁合同无效后参照双方约定租金标准确定房屋占有使用费的前提是承租人基于占用房屋取得的财产性利益符合房屋占有使用费用的市场价值以及当事人订立合同时对使用房屋所需支付对价的预期，本案中，徐烈根在2017年3月2日撤场后虽确实存在相关物品未清腾的事实，但涉案房屋亦存在被案外人设置围栏造成无法正常使用的客观情况，在此情况下房屋的使用价值显然有别于双方合同约定的情况，故该期间徐烈根占用房屋取得的财产性利益不应参照双方合同约定租金标准全额计算；同时，根据本案查明事实，2016年双方就涉案租赁合同已有诉讼，徐烈根于2017年3月2日撤场，涉案租赁合同被生效判决宣告无效，此后双方就涉案房屋租赁各有诉请，其中涉及鉴定事宜等，在此过程中双方均未能妥善解决清腾交接事宜形成涉案房屋自2017年3月2日徐烈根撤场至2018年6月11日交还钥匙期间的未作正常经营使用的客观状态，对此双方均有过错，另外2016年至今双方之间的数起诉讼均系涉案租赁合同无效引起，而对于合同无效汇亨公司负有主要责任。基于以上审查情况，关于汇亨公司主张房屋占用费，本院酌情徐烈根负担40%即302465.8元为宜。综上，徐烈根的部分上诉请求成立，应予支持，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初113号民事判决为：徐烈根于本判决生效之日起十五日内向西安汇亨置业有限公司支付房屋占有使用费302465.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11466元，西安汇亨置业有限公司已预交，由西安汇亨置业有限公司负担6879.6元，徐烈根负担4586.4元；二审案件受理费11362元，徐烈根已预交，由徐烈根负担4544.8元，西安汇亨置业有限公司负担6817.2元。本判决为终审判决。 审 判 长  刘   琪审 判 员  师   婷审 判 员  卫  婉  莹二〇二〇年十月十九日 书 记 员  程      姣     202001803719791018132018011111320160111326820170174292017322017382018611120180111234201801112312201711920171222018120173222018611201701742920173220186112019012512015128201861120160111326820173812660000693002019415201911141244166755201738201711271666672017112737666682201738201861146016666720159836501520151282030127201692060000060000050000201741201601113268201598152500006000002017111201701742920173220181260670591201861120188232018011123415137743998606705912018112620180111231201812201732201861120173820173820186117561643820160111326820173162017327342017616322017322017382018611201732201732403024658120173222016201732201732201861120162018011111330246581146668796458641136245448681722020018037197910187334022219791018351291610139575050439820180111113202005212018011111320180111113201801111131