安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初3530号 原告：张峰，男，1976年10月3日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 委托诉讼代理人：王立平，安徽俊诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋振东，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：太平洋（合肥）置业有限公司，住所地合肥市高新区香樟大道**科技实业园**第**，统一社会信用代码913401000636242242。 法定代表人：艾珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何鑫，该公司员工。 被告：姚保君，男，1973年12月23日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：华阳，安徽江玮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧紫龙，安徽江玮律师事务所实习律师。 原告张峰与被告太平洋（合肥）置业有限公司（以下简称太平洋置业公司）、姚保君执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张峰及其委托诉讼代理人王立平、被告太平洋置业公司的委托诉讼代理人何鑫、被告姚保君的委托诉讼代理人华阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张峰向本院提出诉讼请求：1.准许执行太平洋森活城二期（商业街）Ｂ1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计18套房产；2.本案的案件诉讼等相关费用由被告承担。事实和理由:原告张峰诉被告姚保君、张兰纪、安徽锦绣三杨建筑安装有限公司追偿权纠纷一案,经安徽省淮南市田家庵区人民法院于2019年10月30日作出（2019）皖0403民初3818号民事判决并已发生法律效力,而各被告均不遵照生效文书确定的义务履行。为此,原告申请法院给予强制执行诉前保全姚保君的太平洋森活城二期（商业街）Ｂ1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、12925、1927、1928共计18套房产。在执行阶段,执行的案外人太平洋置业公司对以上执行及标的提出异议,田家庵区人民法院作出（2020）皖0403执异28号执行异议裁定:裁定中止对太平洋森活城二期（商街）Ｂ1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计18套房产的执行（原告2020年7月27日签收该裁定）。原告不服该裁定,认为中止执行的依据不足且应当继续执行以上标的,理由如下:1、原告请求人民法院进行相应的诉讼保全内容为:保全被申请人姚保君购买的太平洋置业公司名下的位于的相应房产,并由申请人提供相应的保全担保。该申请基于被告姚保君实际已经购买并已经实际处置的太平洋置业公司名下相应房产而提出,符合保全相关规定。2、姚保君实际已经购买并已经实际处置的太平洋置业公司名下的相应房产,双方签订的有《商品房买卖协议》,该协议未经法定程序被解除或撤销或确认无效之前仍属有效,据此被告姚保君享有所购房产的权利。3、太平洋置业公司提出的购房款给付问题,仅仅涉及到买卖双方针对购房款形成新的债权债务关系,太平洋置业公司可以另行主张,不影响被告姚保君享有所购房产的权利,更不构成解除保全的理由。4、太平洋置业公司提出的网备问题,网备只是房产行政管理部门的登记等相关手续之一,申请人提出保全时并未提及也不知道房产是否网备及网备在何人名下,且房产管理部门作出的也是预查封。所以即便太平洋置业公司提出的没有网备在被告姚保君名下,在双方存在真实的房产买卖协议且属有效的基础上,亦不影响被告姚保君享有所购房产的权利,更不构成解除保全、中止执行及执行异议的理由。5、按照案外人提交的材料,其与姚保君之间的《商品房买卖协议》已经生效共计72套（包括本案涉及的房产）,且双方已经实际履行了该份合同。案外人提出的部分房产已经按照财产归属于姚保君履行了交付义务、针对包括本案涉及在内的部分房产认为并非姚保君的财产,进而提出的执行暨保全异议,那么对于同一的商品房买卖合同涉及的整体的72套房产,合同生效并具有履行性的效力应当是统一的、不可分割的整体。案外人提出的部分可以确认归姚保君、部分有效、部分无效的理由不能成立。为维护原告的合法权益,现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定向人民法院提起诉讼,恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告太平洋置业公司辩称：答辩人认为淮南市田家庵区人民法院作出的（2020）皖0403执异28号执行异议裁定书认定的事实清楚、适用的法律正确，应当予以维持。首先，答辩人对涉案的执行标的物具有足以阻止执行案涉标的物的实体权利。案涉标的物至今仍登记在答辩人名下，答辩人对其享有所有权。案涉的执行标的物本案的另一被告姚保君并未取得所有权，原告与姚保君等主体之间的追偿权纠纷，与答辩人无关，原告不能申请保全及执行答辩人名下的财产。其次，由于姚保君未能履行付款义务，所以至今本案涉及的执行标的物答辩人未交付给姚保君，姚保君也未实际占有，对此答辩人不存在任何的过错。本案涉及的执行标的物的买受人目前存在严重争议，姚保君是否是执行标的物的买受人目前尚不明确。案外人黄山君胜置业有限公司提出了案涉标的执行物的实际购买人是黄山君胜置业有限公司，而非姚保君。所以，现在案涉执行标的物姚保君是否是买受人都无法确定，根本就不能够恢复对案涉执行标的物的保全措施的恢复和执行。最后，答辩人作为原告与姚保君等主体之间的追偿权纠纷案件的案外人，答辩人对原告与姚保君等主体的争议并不知晓，答辩人完全是善意以及无辜的第三方，答辩人的合法权益应当受到更加严格的保护，原告的保全以及执行行为给答辩人造成了严重的经济损失，侵害了答辩人的合法权益。综上，答辩人对案涉的执行标的物享有所有权，原告的保全及执行行为给答辩人造成严重的经济损失，侵害了答辩人的合法权益，答辩人对执行标的物享有的物权足以阻止、排除原告对执行标的物的执行行为。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告姚保君辩称：本案答辩人与太平洋置业公司享有的是债权请求权，双方合同签订后房屋未备案，不享有物权变动效力。因此，原告对案涉房产查封没有法律依据。案涉房产产权具有不确定行，原告诉请依法应当驳回。其他答辩意见同太平洋置业公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的身份证、（2019）皖0403民初3818号民事判决书、（2020）皖0403执异28号执行裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.张峰提交的《商品房买卖协议》复印件1分，证明：案涉房产系姚保君个人购买，房产应当认定权利人为姚保君。太平洋置业公司质证意见：真实性无异议，案涉房屋的买受人是谁，以法院认定为准，该份合同至今未履行完毕，太平洋置业公司目前未收到全额购房款。姚保君质证意见：真实性无异议，证明观点有异议，该协议不是房产局规定的正式协议，只是双方私下的协议，只能产生债权效力。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 2.张峰提交的协助执行回执复印件1份，证明：确认姚保君购买房产的事实，认可姚保君支付购房款，太平洋置业公司将40套房产与姚保君履行了交付备案等合同内容，房屋买卖协议签订后已经生效且双方均已履行，可以确认姚保君为案涉房产权利人。太平洋置业公司质证意见：真实性无异议，出具该回执时，太平洋置业公司并不知晓黄山君胜置业有限公司，我公司认为姚保君是实际购买人，并且在回执上也注明了姚保君并未将购房款支付完毕，回执记载的拍卖一套房产是不属实的，当时公司不清楚情况，实际上没有拍卖房产。姚保君质证意见：真实性无异议，合法性、证明目的有异议，房产未备案，备案才能产生物权变动的法律效力。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 3.太平洋置业公司提交的《商品房买卖协议》复印件1份、不动产登记清单复印件3份，证明：双方虽签订了合同，但姚保君未足额支付房款，造成合同未履行完毕，案涉房产所有权仍属于太平洋置业公司所有。张峰质证意见：《商品房买卖协议》无异议，不动产登记清单与《商品房买卖协议》的关联性无异议，证明观点有异议。能够证明太平洋置业公司认可合同的相对人是姚保君，也是当然的房产权利人；购房款是否给付仅仅涉及到债权债务问题，不涉及房产权利归属，房产登记情况不影响合同履行，也不影响执行。姚保君质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 4.太平洋置业公司提交的民事诉状、受理案件通知书、传票复印件各1份，证明：案外人黄山君胜置业有限公司提出诉讼，主张其是涉案房产买受人，涉案房产是否为姚保君购买尚存争议，原告不能执行涉案房产。张峰质证意见：另案诉讼属于债权纠纷，与本案主张的执行涉及的房产归属并非同一法律关系。该组证据能够反映太平洋置业公司未如实陈述，主张的内容与客观事实不符，实际姚保君已全部支付完毕购房款，之后另行形成资金的处置不影响购房款全部支付完毕的基本事实。黄山君胜公司与姚保君之间关系紧密，姚保君个人签署的买卖协议，在黄山君胜置业有限公司诉讼案件之前从未有人提出过合同的购买方是黄山君胜置业有限公司，而非姚保君，从诉状表述内容合同总价款已经给付完毕，黄山君胜置业有限公司如认为是出资人，应当是与姚保君形成垫款的债权债务关系，黄山君胜置业有限公司物权主张属于合同相对方，也不是房产的权利人，该诉讼仅就购房款返还与否进行表述，不影响本案房产权属。姚保君质证意见：证明目的、合法性、关联性均有异议。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 5.太平洋置业公司提交的交易凭证2复印件份、付款委托书、收条、《欠款确认函》复印件各1份，证明：姚保君在2017年2月28日已经确认其尚未将案涉房屋的购房款全部支付完毕，当时太平洋置业公司并不知道有案外人黄山君胜置业有限公司，是否是涉案房屋的购买人，所以太平洋置业公司与姚保君之间对房屋购房款之间结算确认是合法有效的，并不能将一个交易的整体割裂为多个阶段，太平洋置业公司未全额收到购房款，无需向购买人交付房屋，案涉房屋仍登记在太平洋置业公司名下。张峰质证意见：真实性请法庭核实，付款委托没有体现出黄山君胜置业有限公司，只有姚保君代付款事宜，也能证明姚保君是案涉房款的权利人。上述证据内容，太平洋置业公司已足额收到购房款，在付款行为完毕之后，太平洋置业公司依据姚保君单方申请，将款项付给姚保君，而付款申请中明确讲到产生的后果由姚保君承担全部责任，据此太平洋置业公司是明知并认可的，所以在购房款全额付款后回款的行为，是太平洋置业公司、姚保君私下行为，不影响合同约定的购房款给付及房产归属。姚保君质证意见：银行回执真实性无异议，证明观点有异议，付款委托书和收条、欠款确认函真实性有异议。本院认证意见：该交易凭证记载黄山君胜置业有限公司于2017年3月1日向太平洋置业公司支付购房款47246851元；该付款委托书、收条均是姚保君出具，记载姚保君委托太平洋置业公司将黄山君胜置业有限公司支付的购房款中的500万元转至王宏账户，太平洋置业公司2017年3月1日向王宏账户转款500万元；该《欠款确认函》是姚保君2017年2月28日出具，内容“致：太平洋置业公司……鉴于此本人确认如下：1.鉴于贵司向本人退还500万元，依据2016-11-1号商品房买卖协议，现本人尚欠贵司该协议项下购房款人民币500万元；2.鉴于贵司已将2016-11-1号商品房买卖协议附件项下……（￥472468751.00）的全部房源根据本人的指定确认给第三方，依据补充协议约定扣除本人应向贵司支付履约保证金300万元，本人尚欠贵司购房款300万元。依据以上1-2向金额，本人尚欠贵司购房款合计800万元，本人确认尚欠贵司购房款800万元承诺2017年4月4日前向贵司支付完毕，如本人未能履行，本人将依据合同编号2016-11-1号商品房买卖协议、补偿协议的约定承担相应违约责任，同时贵司有权拒绝履行商品房备案合同的签订及备案，本人将承担一切责任。”对上述情况，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月28日，太平洋置业公司与姚保君分别作为甲乙方签订一份《商品房买卖协议》，内容“第一条、乙方购买甲方开发的位于肥西县共套房屋，建筑面积5374.12平方米。（具体见附件）……第二条、本协议第一条所述房屋在本协议约定的履行期间内销售的房屋单价及房号详见附件，本协议项下购房款总金额为￥47246851.00元。第三条、本协议签订后十日内，乙方向甲方支付￥47246851.00元购房款。第四条、针对本协议第一条所述房屋，乙方对单独每套房屋进行一次性付款方式购买，乙方在足额支付全部房款后，甲、乙双方另行网签正式的《商品房买卖合同》并进行预售登记（乙方有权指定他方与甲方网签并预售登记）。正式的《商品房买卖合同》签订并进行预售登记时间为：本协议第三条约定的全部款项交付后的30日内，甲方应与乙方或乙方指定的主体就当期的房屋签订正式的《商品房买卖合同》并进行预售登记。乙方选择房号时应按连号、整层、整栋且由内向外的原则进行，具体签订合同的房号由甲、乙双方协商后确定。第五条、本协议签字后，针对本协议第一条所述所有房屋，乙方在依约履行本协议的情况下甲方不得再向他人进行销售。若甲方非经乙方同意向他人销售本合同项下范围内的房屋，否则甲方依约承担违约责任。如乙方未能依约定按期向甲方付款的，甲方有权选择解除本协议，乙方承担违约责任。第六条、本协议为乙方购买甲方房屋而订立的框架性协议，相关具体的内容以双方签订的正式商品房买卖合同为准。……”附件房源包括太平洋森活城二期Ｂ1幢1901-1928房屋。 2017年2月28日，姚保君出具一份《欠款确认函》，内容“致：太平洋置业公司……鉴于此本人确认如下：1.鉴于贵司向本人退还500万元，依据2016-11-1号商品房买卖协议，现本人尚欠贵司该协议项下购房款人民币500万元；2.鉴于贵司已将2016-11-1号商品房买卖协议附件项下……（￥472468751.00）的全部房源根据本人的指定确认给第三方，依据补充协议约定扣除本人应向贵司支付履约保证金300万元，本人尚欠贵司购房款300万元。依据以上1-2项金额，本人尚欠贵司购房款合计800万元，本人确认尚欠贵司购房款800万元承诺2017年4月4日前向贵司支付完毕，如本人未能履行，本人将依据合同编号2016-11-1号商品房买卖协议、补偿协议的约定承担相应违约责任，同时贵司有权拒绝履行商品房备案合同的签订及备案，本人将承担一切责任。” 2017年3月1日，黄山君胜置业有限公司向太平洋置业公司支付购房款47246851元。当日，太平洋置业公司按照姚保君的要求，向王宏招商银行账户转账500万元。 2019年6月21日，本院受理张峰诉姚保君、张兰纪、安徽锦绣三杨建筑安装有限公司追偿权纠纷一案。案件审理过程中，根据张峰提起的诉讼保全申请，本院作出（2019）皖0403民初3818号民事裁定书，裁定：依法立即查封被申请人姚保君购买的太平洋（合肥）置业有限公司名下的位于的Ｂ1栋共计69套已网备房产予以查封。肥东县不动产登记中心依据本院作出的上述裁定于2019年6月28日协助办理了对太平洋森活城二期Ｂ1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计18套房产轮候预查封。2019年10月30日，本院作出（2019）皖0403民初3818号民事判决书，判决：一、被告安徽锦绣三杨建筑安装有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张峰支付代偿款项16515300元及利息损失1436377元，合计17951677元；二、若原告张峰未能受清偿的，有权在5983892.33元限额内分别要求被告姚保君、被告张兰纪清偿；三、驳回原告张峰的其他诉讼请求。 （2019）皖0403民初3818号民事判决书生效后，张峰向本院申请强制执行，太平洋置业公司认为本院查封的房产系其公司的财产而非姚保君，故据此向本院提出异议，要求解除对涉案房产的查封。2020年7月17日，本院作出（2020）皖0403执异28号执行裁定书，裁定：中止对涉案太平洋森活城二期B1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计18套房产的执行。 另查明，2020年1月13日肥东县不动产登记中心出具情况说明，内容为：经查询楼盘表，现太平洋森活城二期B1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计18套房产没有网签备案，仍在太平洋（合肥）置业有限公司名下，但有司法查封。根据2020年5月21日肥东县不动产登记中心出具的查询单，涉案18套房产的首封法院为淮南市田家庵区人民法院，首封案件号为（2019）皖0403民初3818号案件。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，张峰起诉要求准许执行太平洋森活城二期(商业街)B1幢1901-1904、1909-1914、1917-1921、1925、1927、1928共计18套房产。太平洋置业公司对上述18套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。经审查，姚保君虽与太平洋置业公司签订《商品房买卖协议》，但并未办理涉案18套房产的所有权预告登记、合同备案登记、合同网签登记或者过户登记等手续。根据在卷证据也无法证明太平洋置业公司对涉案房屋未办理登记手续存在过错，现涉案18套房产仍登记在太平洋置业公司名下，姚保君也未实际占有该房产，故太平洋置业公司对涉案18套房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据前述法律规定，应依法驳回张峰的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 驳回原告张峰的诉讼请求。 案件受理费53687元，由张峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  钮晓凤 人民陪审员  赵 莉 人民陪审员  钟琳珠 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  董 芹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。