山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0684民初2201号原告：刘少林，男，1981年10月24日出生，汉族，户籍地河北省衡水市安平县，现住山东省烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：张同军，蓬莱德源法律服务所法律工作者。被告：蓬莱裕源置业有限公司，住所地山东省烟台市蓬莱区武霖村，统一社会信用代码91370684587180660N。法定代表人：陈静，任总经理。委托诉讼代理人：贺建平，山东蓬祥律师事务所律师。原告刘少林与被告蓬莱裕源置业有限公司（以下简称裕源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘少林及其委托诉讼代理人张同军、被告裕源公司的委托诉讼代理人贺建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘少林向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付2016年7月1日至2019年11月11日的违约金153,469.08元；2.请求诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求数额增加至191,362元。事实和理由：2015年3月27日，刘少林与蓬莱裕源置业有限公司签订了商品房买卖合同，原告刘少林购买被告裕源公司开发的蓬莱武霖·紫金世家16号楼3单元202号住宅，总价款为631,560元，原告刘少林是按揭贷款的方式交付了全部的房款。合同第八条规定交房期限为2015年6月30日前，交付条件为1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、《建设工程竣工验收备案表》；3、取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但被告裕源公司至今没有取得上述条件。经全体业主多次与蓬莱裕源置业有限公司协商，达成补充协议，在补充协议第二款中约定，业主与被告裕源公司签订补充协议当日向业主支付2016年6月30日前的违约金。自2016年7月1日起至紫金世家综合验收前的违约金，甲方按照补充协议第一款的约定支付日万分之二的违约金。2016年7月5日被告裕源公司向全体业主承诺，已交钥匙装修的业主，在未综合验收前，仍享有裕源置业赔付的违约金。2017年11月26日蓬莱裕源置业有限公司又向全体业主承诺，2018年1月20日前开始支付业主违约金。但被告至今没有履行承诺，故原告诉至贵院望依法予以照准。被告裕源公司辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告诉讼请求。第一，诉争的房产，原、被告双方于2016年3月27日办理交房手续，被告与原告签订的交房确认单和交付协议书，在该交付协议当中，原告已自认该房符合交房条件，在交付协议书的第四条明确约定，2016年3月27日之后被告不再承担任何违约责任，那么通过上述证据能够证实原、被告双方已将交房条件予以变更，变更为现状交房。如果被告的房屋不符合交房条件的话，那么作为原告应该依法予以拒绝接收，但是原告的接收行为已经说其同意按现状接房，因此原告是认可当时的交房条件。第二，诉争的房屋在2016年8月16日取得五家竣工验收，已具备基本的使用功能。作为原告向本院提出请求要求支付逾期交房违约金，根据证据规则，原告应该提交因被告违约而给其造成相关损失的证据，否则其主张不应予以支持。但是作为被告在原告接房后无偿提供了水、电及物业费，因此被告的逾期交房行为并没有给原告造成实际损失，且作为被告也已经按照双方的约定，将第一笔违约金支付给了原告，该笔违约金足以弥补被告逾期交房而给原告造成的损失。现在原告向法院要求被告支付至2020年7月1日的违约金与合同约定相悖，于法无据，不应支持。第三，诉争的房屋在2017年底取得了配套设施全部到位并交付使用，而原告在接房后自全部设施配套到位期间的损失，作为被告不但无偿提供了水、电和物业费，而且还支付了19710元的违约金，完全可以弥补其上述违约行为所造成的损失。第四，原告根据双方签订的补充协议作为其主张的依据，因该补充协议第二条所约定的内容与国家法律相悖，因此该条款约定的也不再适用，作为法院应该根据原告接房行为以及在诉争房屋已经取得五家验收和配套设备全部到位的时间，以及结合原告是否因违约而造成损失等实际情况合理确定违约金的具体数额，而不能单单根据已废止的条款作为其主张权利计付违约金的根据。第五，原告主张按照日万分之二计违约金不但与购房合同相悖，而且与原告并未造成实际损失的客观事实相悖，根据补充协议第一条被告逾期交房并未超过一年，因此按照原告日万分之一的违约金的计算方式，原告按日万分之二计违约金没有合法依据，且该约定即使存在也过高，请法院依法予以调整。综上理由，被告请法院依照公平合理的原则合理认定违约金标准和违约金截止日期，以维护当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并认定事实如下：2015年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的蓬莱市武霖?紫金世家16号楼2单元202号住宅，建筑面积105.26平方米，总房款631,560元。合同第八条约定，卖方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。合同第九条约定，逾期交付商品房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告未按约定时间交付商品房。2016年3月27日，原、被告签订《紫金世家房屋交付协议书》，原告接收了涉案房屋。2016年9月6日，被告作为甲方与原告作为乙方签订补充协议，约定“一、因甲方延期交房，双方约定延期时间在一年内的，违约金按原合同约定的每日万分之一执行；延期时间超过一年的，自超出之日起至综合验收前，甲方按照每日万分之二支付乙方违约金。二、甲、乙双方签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年6月30日，截止2016年6月30日，甲方应支付乙方违约金15450元，甲方于本协议当日支付乙方；自2016年7月1日起至紫金世家综合验收前的违约金，甲方按照本协议第一款在综合验收完毕30日内陆续支付乙方……”。补充协议约定的违约金15,450元被告已向原告支付。另，涉案房屋于2016年8月16日通过勘察、设计、施工、建设、监理五家单位竣工验收。同年10月31日，涉案工程取得了建设工程竣工规划核实合格证。2020年1月21日，被告在蓬莱市住房和城市建设管理局完成房地产开发项目竣工综合验收备案证书。原、被告争议的焦点为被告是否存在延期交房违约责任、违约金的计算时间及计算标准。一、被告是否存在延期交房违约责任？被告提交2016年3月27日《紫金世家房屋交付协议书》，辩称已经按照上述协议将逾期交房违约金付给原告，另根据该协议书中第四条“本次交钥匙视为甲方将该房已完全移交乙方，因该商品房产生的风险与甲方无关，且甲方再无需承担任何违约责任。”，之后的违约金原告已经放弃，不再追究被告的违约责任。原告对被告提交2016年3月27日《紫金世家房屋交付协议书》的真实性不予认可，主张被告提交协议书中的签名“刘少林”并非本人签署，申请对其提交的该协议书进行鉴定，经青岛万方司法鉴定所出具青万方司[2020]文鉴字第65号鉴定意见书，经鉴定被告提交2016年3月27日《紫金世家房屋交付协议书》中“刘少林”为原告本人签署。原、被告对上述鉴定意见书的真实性均无异议，原告主张虽被告提交《紫金世家房屋交付协议书》系原告本人书写，但被告手中所持有的另外一版本的交付协议中与被告提交的不一致，两份协议均系被告拟定并提供，应以原告手中的合同版本为准，因此该协议中并没有免除被告承担违约金的责任。本院认为，原、被告均持有《紫金世家房屋交付协议书》，两份协议中关于第四条的约定存在区别，且协议的签订时间均为2016年3月27日，现原、被告持有的合同中关于违约责任的约定不一致，视为对《紫金世家房屋交付协议书》第四条约定不明，双方就违约责任的部分应根据双方签订其他补充协议予以认定。2016年9月6日，双方签订补充协议，该协议中关于违约金的计算中包含“紫金世家综合验收前”的约定，故原告即使在2016年3月17日签订房屋交付协议，若不满足“紫金世家综合验收前”的约定，原告向被告主张违约责任，符合双方约定。二、原、被告对于因延期交房产生的违约金计算时间及计算标准？第一、计算期间问题。原告主张被告于2020年1月21日完成了综合验收，根据合同等约定和承诺，违约金应计算至综合验收之日，但被告没有按照约定在30日给付原告违约金，故综合验收后至今的违约金，被告也应予以承担。被告不认可，认为国家已经取消了“综合验收”，“补充协议”上载明的“综合验收”的意思为勘察、设计、施工、建设、监理五家单位的竣工验收。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。商品房必须通过竣工验收合格才能交付使用。此处的竣工验收合格即为勘察、设计、施工、建设、监理五家单位的验收。原、被告补充协议约定的违约金计算截止时间为“综合验收”，虽原、被告对于综合验收的理解有分歧，原告认为应为取得综合验收备案表，被告则主张为五家验收，但对于各自主张，双方均未提交证据予以证实，本院均不予采信。鉴于对于综合验收的约定不明，无法确定给付期间、给付时间。考虑到原告接房时相关附属设施及配套设施确实未全部配置，结合原、被告认可的涉案商品房水、电、暖等基础设施及配套设施具备基本使用功能的时间，原告亦无证据证明其损失情况，本院根据公平原则，酌情认定违约金支付至2017年12月31日止。第二、计算标准问题。原告主张按照双方签订的补充协议和被告作出的承诺书，应自2016年7月1日计算至综合验收之日，按万分之二计算。被告则认为原告已经接房，并无损失，违约金标准过高且根据补充协议约定，原告在逾期一年之内已经接房，应按日万分之一计算，且已经履行完毕。原、被告2016年9月6日签订的补充协议约定“因甲方延期交房，双方约定延期时间在一年内的，违约金按原合同约定的每日万分之一执行；延期时间超过一年的，自超出之日起至综合验收前，甲方按照每日万分之二支付乙方违约金”，据此约定，原、被告合同中约定的交房日期为2015年6月30日前，原告实际接房时间2016年3月27日，故违约金应按照补充协议约定的每日万分之一计算。被告单方出具的承诺书早于双方签订的补充协议，应以双方签订的补充协议为准。即被告应支付2016年7月1日至2017年12月31日期间的延期交房违约金共计34,609.49元（631,560元×0.01%×548天）。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同有效，被告应按约定向原告履行交房义务。现被告延期交房事实清楚，其应按约向原告支付违约金。被告抗辩理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、限被告蓬莱裕源置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘少林逾期交房违约金34,609.49元；二、驳回原告刘少林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,064元，减半收取计2,064元，由原告刘少林负担1701元，被告蓬莱裕源置业有限公司负担333元。案件鉴定费3,200元，由原告刘少林负担（已由原告预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求向本院立案庭交纳上诉费并在山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荆 超二〇二〇年十月十五日书记员 李昕岩