宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终994号 上诉人（原审原告、反诉被告）:彭阳县汽车客运站。住所地:宁夏彭阳县城闽宁大街西侧。 法定代表人:冯满银，该站站长。 委托诉讼代理人：张文召，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:宁夏崇福商贸有限公司。住所地:宁夏彭阳县城商场**。 法定代表人:刘素文，该公司经理。 委托诉讼代理人：李玉忠，宁夏益成律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人彭阳县汽车客运站因与被上诉人宁夏崇福商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2020）宁0425民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭阳县汽车客运站的法定代表人冯满银及其委托诉讼代理人张文召，被上诉人宁夏崇福商贸有限公司的法定代表人刘素文及其委托诉讼代理人李玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭阳县汽车客运站上诉请求：1、依法撤销宁夏回族自治区彭阳县人民法院(2020)宁0425民初636号民事判决第二项、第三项；2、改判被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费163345元，2019-2020年度采暖费7762元，并驳回被上诉人一审反诉请求；3、本案一审案件受理费、反诉案件受理费、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对被上诉人应向上诉人支付的房屋占用费计算错误，判决结果错误。1、被上诉人占用使用房屋直至2020年7月27日返还上诉人，被上诉人应当按约定的每月4667元，向上诉人支付至2020年7月27日共计35个月的房屋占有使用费163345元，且被上诉人2019年4月4日之后产生的电费在一审认可，说明被上诉人在2019年4月4日之后仍在使用房屋，故一审判决被上诉人17个月房租明显错误。二、因涉案房屋由被上诉人占有使用，2019-2020年度供热期间的暖费7762元应由其承担。三、一审判决上诉人向被上诉人支付经济损失50000元无事实依据。被上诉人一审提交的全部证据均不能有效证明其实际装修支付的费用。本案中未形成附合的装饰品已由被上诉人拆除带走，即使由双方按照过错分担损失，也是分担形成附合的现值损失，一审法院未查明形成附合的装饰装修物的现值，即判决由上诉人赔偿被上诉人50000元缺乏事实依据。 宁夏崇福商贸有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 宁夏崇福商贸有限公司向一审法院起诉请求：1．解除彭阳客运站与崇福商贸公司签订的《房屋租赁合同》，崇福商贸公司返还房屋，支付拖欠房屋租金113333元（截止2019年11月15日）并按月租金4667元支付租金至房屋实际交还之日；2．被告向原告支付电费8270元、违约金11200元。本案在审理过程中，彭阳客运站增加诉讼请求，要求崇福商贸公司支付2019至2020年度采暖费7762元及增加的电费842元。事实和理由：2017年9月6日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，彭阳客运站将其所有的营业房（225.7平方米）出租给崇福商贸公司使用，租赁期限4年，年租金56000元。合同签订后，彭阳客运站依约将涉案房屋交付崇福商贸公司使用，但崇福商贸公司未按合同约定支付房屋租金，仅支付8000元。崇福商贸公司的行为违反合同约定，导致彭阳客运站的合同目的不能实现。 一审法院认定事实：2007年7月27日，彭阳县建设与环境保护局审批许可县交通局建设县汽车站综合楼，层数为三层，建筑面积3929．32平方米。彭阳客运站建成并运营后，于2011年在未取得建设工程规划许可证情况下在紧邻该站办公楼北侧建成247.6平方米的彩钢房一栋。该彩钢房建成后，未办理不动产登记手续。2017年9月6日，彭阳客运站与崇福商贸公司签订房屋租赁合同，彭阳客运站将位于紧邻其办公楼北侧的彩钢房出租给被告经营家具，租赁期限4年。年租金56000元。合同约定，自签订合同时先缴清半年房租28000元，如不按时缴清房费，彭阳客运站有权终止合同并转租他人。合同期内崇福商贸公司必须按时缴清房租及各项代收代缴费用。若有一方违反合同条款者，由违约方付对方年租金20％的违约金。合同签订后，崇福商贸公司支付租金8000元，彭阳客运站代缴电费8270元。经彭阳客运站同意，崇福商贸公司花费140770元对该彩钢房进行装饰。房屋租赁合同签订时，彭阳客运站未向崇福商贸公司告知该租赁房屋未取得建设工程规划许可证、未办理不动产登记以及该租赁彩钢房屋系可燃夹芯泡沫板搭建，不符合消防技术标准等基本信息。 2018年2月12日，彭阳县公安消防大队在检查案涉租赁彩钢房屋时，确认该场所消防车通道畅通，防火间距符合要求，该场所建筑使用可燃夹芯泡沫板搭建，不符合消防技术标准。 另查明，2020年7月27日，崇福商贸公司除租赁房屋顶符合安装的88个装饰灯及符合的装饰物外，搬走2个花瓶及装饰在房屋墙面上的方框饰物，向彭阳客运站正式交付案涉彩钢房屋。 一审法院认为，一、关于合同效力的问题。公民、法人和其他组织行使权力不得违反法律法规的强制性规定，且不得在其违反法律法规前提下获得利益。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”彭阳客运站在城市规划区内进行建筑物建设，应当遵守该法有关规定。彭阳客运站在未取得建设工程规划许可证的情况下在城市规划区内紧邻其办公楼北侧建成彩钢房，其行为违反法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”一审法庭辩论终结前，彭阳客运站未提供其已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，应认定彭阳客运站未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。据此，彭阳客运站与崇福商贸公司签订的房屋租赁合同，应认定为无效合同。对彭阳客运站要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持，应宣告该合同无效。二、关于房屋返还及支付拖欠的房屋占用费的问题。因彭阳客运站根据房屋租赁合同将彩钢房交给崇福商贸公司使用。虽然合同归于无效，但崇福商贸公司应支付彭阳客运站房屋占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故对彭阳客运站要求支付房屋占用费的诉讼请求，部分予以支持。根据查明的事实，合同履行已不可能，且崇福商贸公司已经腾退了彭阳客运站彩钢房屋。本案在审理过程中，崇福商贸公司自认占用租赁房屋实际经营了17个月，应按17个月支付房屋占用费79334元。彭阳客运站认为崇福商贸公司占用租赁房屋超过17个月，但未能提供证明予以证明。已付8000元，剩余房屋占用费71334元应由崇福商贸公司支付。三、关于代缴电费8270元、违约金11200元以及2019-2020年暖气费7762元由谁支付的问题。因房屋租赁合同无效，违约条款亦无效，故对彭阳客运站要求崇福商贸公司承担违约金11200元的诉讼请求，原审法院不予支持。彭阳客运站代缴2017年9月15日至2019年4月4日电费8270元及之后新增电费842元属于崇福商贸公司实际发生的费用，崇福商贸公司对此予以认可，应由崇福商贸公司支付给彭阳客运站。彭阳县客运站主张租赁房屋2019年-2020年度暖气费应由崇福商贸公司支付的诉讼请求，因2018年2月13日彭阳县公安消防大队以案涉房屋不符合消防技术标准已经查封，崇福商贸公司自认占用17个月时间以及导致合同无效的过错大小来看，案涉房屋自2019年2月之后的发生的有关费用，应由导致合同无效的主要过错方彭阳县客运站承担。故对彭阳客运站主张的2019年-2020年度的暖气费由崇福商贸公司承担的诉讼请求，原审法院不予支持。四、关于崇福商贸公司反诉请求赔偿损失140770元的问题。根据查明的事实，崇福商贸公司装修租赁房屋经过彭阳客运站同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因此，基于合理利用、节约资源的初衷，崇福商贸公司装修租赁房屋所安装的各类灯饰、电表以及墙面装饰，彭阳客运站完全可以利用，且彭阳客运站对导致合同无效亦存在一定过错责任，因此彭阳客运站应承担现值损失50000元。综上，本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、宣告原告彭阳县汽车客运站（反诉被告）与被告宁夏崇福商贸有限公司（反诉原告）签订的房屋租赁合同无效；二、被告宁夏崇福商贸有限公司（反诉原告）于判决生效后十日内支付原告彭阳县汽车客运站（反诉被告）房屋占用费71334元、电费9112元，共计80446元；三、原告彭阳县汽车客运站（反诉被告）于判决生效后十日内赔偿被告宁夏崇福商贸有限公司（反诉原告）经济损失50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3221元，由彭阳县汽车客运站承担1447元，宁夏崇福商贸有限公司负担1774元；反诉案件受理费1631元，宁夏崇福商贸有限公司负担1080元，彭阳县汽车客运站承担551元。 本院二审期间，彭阳县汽车客运站围绕上诉请求依法提交证据照片十张，证明被上诉人装修形成附合的仅为壁纸和一个木制框架，价值不足5万元的事实。宁夏崇福商贸有限公司质证认为该证据系拆除后的照片，不具有完整真实性，不能全面反映装修原貌，达不到上诉人的证明目的。本院认为，该证据能够与被上诉人提供的证据相互印证案涉房屋装修的事实，但达不到上诉人主张的案件证明目的。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，上诉人彭阳县汽车客运站建设的案涉出租房屋未取得规划许可证，且在一审法庭辩论终结前仍未取得相关部门的审批手续，该行为违反了法律强制性规定，原审法院据此认定双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院予以确认。 本案二审争议的焦点是：1、被上诉人宁夏崇福商贸有限公司基于无效合同占有使用案涉房屋的期间及应付占用使用费的标准数额；2、装饰装修案涉房屋的损失负担问题；3、被上诉人应否承担案涉房屋2019-2020年度的采暖费。 一、关于被上诉人占有使用案涉房屋期间的问题。根据双方当事人陈述及一审调取的消防部门临时查封案涉房屋决定书及有关情况说明，上诉人出租的案涉房屋因系可燃夹芯泡沫板搭建的彩钢房屋，不符合消防技术标准，曾被消防部门多次检查询问并予以临时查封，故案涉房屋不符消防技术标准影响被上诉人经营的事实客观存在，故上诉人主张被上诉人占有使用案涉房屋为35个月明显与上述事实不符。因此，在上诉人就影响案涉房屋使用的上述情形未提供予以排除的相关证据时，应按被上诉人认可的17个月认定占有使用期及占有使用费，一审按此期间并参照合同约定的租金标准认定被上诉人应付的房屋占有使用费，处理并无不妥，本院予以维持。 二、关于案涉房屋装饰装修物的价值及损失负担问题。本案中，因导致房屋租赁合同无效的主要过错在于上诉人，且案涉房屋装饰装修是经过上诉人的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，对已形成附合的装饰装修物的现值损失应由双方按各自的过错予以分担。对于装饰装修的范围及价值，被上诉人提供的装饰协议、收款收据、银行交易凭证、销售清单等证据，可以证实其实际投入的具体装修费用，一审中，上诉人认可除被上诉人带走三个大灯外，其他均未拆除且为已形成附合的装饰装修物，一审据此确定该装饰装修物归上诉人所有的同时，根据被上诉人实际投入的装修费用，认定上诉人分担的现值损失，符合各自的过错程度及本案实际，本院予以确认。 三、关于被上诉人应否承担案涉房屋2019-2020年度的采暖费问题。因上诉人提供的现有证据不足以证实其已实际垫付该期间的采暖费，亦无其他证据证实被上诉人在该期间实际使用案涉房屋，故该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，彭阳县汽车客运站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3221元，由上诉人彭阳县汽车客运站负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴俊良 审判员  李凤玲 审判员  王喜军 二〇二〇年十月三十日 书记员  成 宁