浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6527号 上诉人（原审被告、反诉原告）：牟书云，女，1986年3月20日出生，汉族，住山东省鄄城县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹庆裕，女，1990年5月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省桐乡市，现住浙江省杭州市。 上诉人牟书云因与被上诉人曹庆裕房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员陈艳适用普通程序独任审理，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。上诉人牟书云、被上诉人曹庆裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2019年3月19日，出租方（甲方）曹庆裕与承租方（乙方）牟书云签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租位于海通街71号下一层房屋，租赁期限自2019年3月20日起至2022年3月19日止。第一年租金为48000元，协议签订之日支付，之后每年租金在上一年基础上递增5%，之后租金在每年2月20日前支付，逾期交付房租的滞纳金按每日万分之五计算。如超过一个月不支付房租，按乙方违约处理。乙方承租期间发生的水电费、物业费等有关费用由乙方自行承担。甲方收取押金5000元，租赁期满后乙方未造成房屋损坏则退还。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下无提前征得乙方同意，甲方单方面解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方向乙方支付赔偿违约金30000元。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下无提前征得甲方同意，乙方单方面解除合同或租给他人，视为乙方违约，乙方向甲方支付赔偿违约金30000元。若因乙方经营不善，确无能力继续经营，乙方需提前3-6个月告知甲方，征得甲方同意后提前结束合同或转租给他人。2019年12月2日，牟书云发送微信给曹庆裕表示：“明年我这边不租了，提前近4个月和你讲下！你这边可以贴出租信息了！”曹庆裕回复：“租出去了可以提前搬走吗？”2020年3月17日，牟书云表示19日可以搬走，但因双方对押金未达成一致而未搬离。后牟书云于2020年4月19日腾退房屋，期间物业费528元、电费21.17元牟书云无异议。曹庆裕于2020年4月15日向原审法院提出诉讼请求（变更后）：1.判令牟书云支付曹庆裕物业费528元、电费21.17元；2.判令牟书云支付曹庆裕占有使用费4200元；3.判令牟书云支付曹庆裕违约金30000元及按每日万分之五向曹庆裕支付滞纳金（滞纳金自2020年2月20日起按2020年租金50400元的日万分之五暂计算至2020年4月10日为1260元，上述违约金及滞纳金暂合计为31260元）；4.本案诉讼费由牟书云承担。 原审法院认为：曹庆裕、牟书云之间为房屋租赁合同关系，双方约定租赁期限为3年，牟书云在一年租期未满时告知曹庆裕第二年不再租赁案涉房屋。双方合同虽约定“若因乙方经营不善，确无能力继续经营，乙方需提前3-6个月告知甲方，征得甲方同意后提前结束合同或转租给他人”，但牟书云未举证证明其提前解除合同符合合同该条款约定，也未提交证据证明出租方曹庆裕同意提前解除合同且不主张违约金，故其抗辩提前解除合同且不承担违约责任的抗辩意见不予采纳。牟书云未按约支付租金，占用案涉房屋，已经构成违约，曹庆裕主张的占有使用费符合合同约定，予以支持。占用期间的物业费、电费牟书云无异议，应由其承担。关于曹庆裕主张的违约金，综合考量租赁合同履行期间的情况酌情调整为12600元。牟书云支付给曹庆裕的押金应在上述款项中予以抵扣，牟书云的其余反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，于2020年6月10日判决：一、牟书云于判决生效之日起十日内支付曹庆裕物业费528元、电费21.17元、占有使用费4200元、违约金12600元；二、曹庆裕于判决生效之日起十日内返还牟书云押金5000元；（上述一、二项相抵后，牟书云应支付曹庆裕12349.17元）三、驳回曹庆裕的其他诉讼请求；四、驳回牟书云的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费350元，由曹庆裕负担181元，由牟书云负担169元。反诉案件受理费337.50元，由曹庆裕负担48元，由牟书云负担289.50元。曹庆裕于判决书生效之日起十日内向原审法院申请退费。牟书云于判决书生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，牟书云不服，向本院提起上诉称：牟书云已于2019年12月2号13:24提前近4个月微信明确告知曹庆裕明年不再继续承租本商铺，曹庆裕并没有反驳牟书云提前结束合同的提议。反之曹庆裕给出了明确的态度，同意牟书云提前结束合同的要求。表明曹庆裕已明确同意牟书云提前结束合同的要求的事实有以下几点：1、牟书云于2019年12月2日13：24通过微信方式提前近4个月告知曹庆裕提前结束合同时，曹庆裕询问牟书云租出去是否可以提前搬走（如若曹庆裕未同意牟书云提前结束合同的要求的话，此时牟书云在此商铺承租期内，曹庆裕不会提出征求牟书云提前搬离的要求）。2、2019年12月2号13：37曹庆裕责令牟书云公司注册地址迁移出去（如若曹庆裕未同意牟书云提前结束合同的要求的话，此期间牟书云在此商铺承租期内，曹庆裕无权责令牟书云公司注册地迁移出去，同时此举动也表明曹庆裕违反了双方合同中第十条：违约金与违约责任中的第1小条）。3、2019年12月2号曹庆裕通知牟书云打印几张广告：商铺出租，150××××5196（曹庆裕手机号）（如若曹庆裕未同意牟书云提前结束合同的要求的话，此期间牟书云仍在此商铺承租期，那么曹庆裕将无权不经得牟书云同意任意支配此商铺使用权。此举动也表明曹庆裕违反双方合同中第十条：违约金与违约责任中的第1小条）。4、曹庆裕于2019年12月31日上午09：42微信通知牟书云：现在在谈的这个基本可以确定，我们也谈一下接下来的交接吧（如若曹庆裕未同意牟书云提前结束合同的要求的话，此期间牟书云毅然在此商铺承租期内，那么曹庆裕此时无此商铺支配权，那曹庆裕和他人商讨此商铺的使用权并责令牟书云过来办理此商铺交接事宜，此举动也表明曹庆裕违反了双方合同中第十条：违约金与违约责任中的第1小条）。5、2019年12月31日下午14：20曹庆裕态度很不友好的说：我最后再跟你说一下，也帮你算了一下，如果这次能谈成，（1）你尽快搬走后，我还能退你1万多，还有押金5000，过年这段时间空着也得付房租，你这样的行为多少给我们造成了麻烦，也造成了损失，（2）其实就是你早点搬走，房租算到这个月底，而且过年这20来天本来就空着，你还能退回钱。（此举动已明确两次提出让牟书云尽快搬走，即明确表明曹庆裕已同意牟书云提前结束合同，同时，曹庆裕说：如果这次能谈成，此举动也已确表明曹庆裕已同意牟书云提前结束合同，与此同时，曹庆裕也再行使与牟书云结束合同后才拥有支配此商铺的权利，反之：在牟书云承租期间，未经牟书云同意，曹庆裕单方面全权与新租客商讨此商铺的支配使用权，此举动已明确表明曹庆裕违反了双方合同中第十条：违约金与违约责任中的第1小条）。6、3月17号晚上18：36牟书云于微信向曹庆裕提出19号搬走，当面结清水电表费用及交出商铺使用权并要求曹庆裕退还押金，曹庆裕态度强硬不予退还反口说未同意牟书云提前结束合同的要求，当牟书云反驳曹庆裕为什么通知牟书云过来办理此商铺交接。白纸黑字，有图有真相时，曹庆裕回答：那不是没谈扰么。（此举动也已明确表明曹庆裕已同意牟书云提前结束合同，与此同时曹庆裕也再行使与牟书云结束合同后才能拥有的此商铺的支配权—自行全权与新租客商谈此商铺租赁事宜。反之：曹庆裕违反了双方合同中第十条：违约金与违约责任中的第1小条）。7、牟书云与曹庆裕所签署的合同第十条：违约金与违约责任。若因乙方经营不善，确无能力继续经营，乙方需提前3-6个月告之曱方，征得甲方同意后提前结束合同或转租给他人。并没有要求牟书云有责任与义务必须使得曹庆裕找到其他承租人后并达成曹庆裕与新租客承租合同成功后，牟书云才可结束此合同。综上，请求二审法院：1、依法撤销原判第一项，改判牟书云无需向曹庆裕支付违约金；2、一、二审诉讼费均由曹庆裕承担。 被上诉人曹庆裕在二审中辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审维持原判。 上诉人牟书云及被上诉人曹庆裕在二审中均未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为：本案二审争议焦点在于牟书云是否应支付曹庆裕违约金。曹庆裕与牟书云于2019年3月19日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。合同第十条约定“若因乙方（牟书云）经营不善，确无能力继续经营，乙方需提前3-6个月告知甲方，征得甲方同意后提前结束合同或转租他人。”该约定并未赋予牟书云合同的任意解除权，牟书云未举证证明其于2019年12月2日告知曹庆裕提前解除合同符合该条约定的条件，虽在此之后双方曾就解除合同事宜进行了协商，但并不能认为曹庆裕同意提前解除双方的租赁合同并不向牟书云主张违约金，因此，牟书云提前解除合同已构成违约，应向曹庆裕支付违约金。牟书云的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费115元，由牟书云负担（牟书云已向本院预缴上诉案件受理费234元，牟书云应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费119元）。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年十月二十七日 书记员 袁其伟