安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终3422号 上诉人（原审第三人）：徽商银行股份有限公司砀山支行，住所地安徽省砀山县砀城镇政务新区科技路与砀郡路交叉口东南角七彩世界御景国际**楼**，统一社会信用代码913413210739414421。 负责人：李艾，该行行长。 委托诉讼代理人：蒋智伟，该银行职员。 被上诉人（原审原告）：陈亚亚，男，1987年3月16日出生，汉族，住安徽省砀山县。 被上诉人（原审原告）：万凤存，女，1989年12月12日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区，系陈亚亚妻子。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：砀山中茂置业有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省砀山县道北西路**（土产公司住宅楼**）代码91341321MA2MYXCD9F。 法定代表人：何斌，该公司董事长。 上诉人徽商银行股份有限公司砀山支行（以下简称徽商银行砀山支行）因与被上诉人陈亚亚、万凤存、砀山中茂置业有限公司（以下简称砀山中茂置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽砀山县人民法院(2020)皖1321民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徽商银行砀山支行上诉请求：1.撤销砀山县人民法院（2020）皖1321民初1887号民事判决；2.改判并驳回陈亚亚解除个房借字第××号《个人住房（商业用房）抵押借款合同》并不继续履行还款义务的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清，不能全面反映合同的内容和订立合同的目的。（一）一审法院遗漏了陈亚亚、万凤存未按照《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第二十二条22.3款约定履行提前告知义务就单方面擅自申请解除合同的事实。（二）一审法院对《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第二十二条“本合同效力的独立性”所约定的内容未作表述。（三）一审对陈亚亚和万凤存的义务、违约责任和违约救济措施等也未能调查清楚。二、一审法院适用法律条款错误。本案应当适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》等法律规定，而一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决免除陈亚亚的还款责任，显然属于适用法律错误。（一）徽商银行砀山支行和陈亚亚、万凤存依法签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》不应解除，应当依据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、第121条等相关规定和合同约定，陈亚亚、万凤存应该继续承担还款责任。（二）依据《中华人民共和国民法总则》第5条“自愿原则”、第7条“诚信原则”、第18条“完全民事行为能力人”的规定，陈亚亚作为完全民事行为能力人应当了解知晓合同标的尚未竣工并验收，存在无法按期交付的可能性。徽商银行砀山支行依据陈亚亚的收入情况及信用情况作为其履行还款义务的主要依据，向其发放贷款，陈亚亚作为借款人应当履行还款义务。上述借贷行为与砀山中茂置业公司无关，一审法院免除陈亚亚还款义务的判决将陈亚亚和砀山中茂置业公司之间的合同义务强加于徽商银行砀山支行，这与《中华人民共和国合同法》第3、4、5条规定不相符。（三）即使按揭贷款合同解除，依据《个人住房（商业用房）抵押借款合同》第二十二条“本合同独立性”的约定，陈亚亚、万凤存仍应当偿还剩余贷款本金及产生的利息，并赔偿徽商银行砀山支行因按揭贷款合同解除造成的损失。（四）即使一审判决砀山中茂置业公司承担对剩余贷款本息的还款责任，但是仍不得免除《个人住房（商业用房）抵押借款合同》借款人的还款责任。 陈亚亚、万凤存答辩称：陈亚亚、万凤存与砀山中茂置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系主合同。陈亚亚、万凤存与徽商银行砀山支行签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系从合同，所以该从合同在主合同解除的情况下也一并解除。根据《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第二十四条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 砀山中茂置业公司未到庭答辩。 陈亚亚、万凤存向一审法院起诉请求：1、解除陈亚亚、万凤存与砀山中茂置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、砀山中茂置业公司返还陈亚亚、万凤存购房款416000元及向徽商银行砀山支行支付的购房贷款本金及利息（以徽商银行砀山支行判决生效当月出具的还款明细清单为准）；3、解除陈亚亚、万凤存和徽商银行砀山支行签订的《个人住房抵押借款合同》，由砀山中茂置业公司将陈亚亚、万凤存尚未偿还的贷款金额直接支付给徽商银行砀山支行；4、砀山中茂置业公司支付给陈亚亚、万凤存以416000元为本金，自2018年3月14日起至判决生效日止按中国人民银行5﹪利率计算的利息；5、砀山中茂置业公司支付给陈亚亚、万凤存自2018年3月14日至判决生效日止，按照全部房款（736000元）的2﹪支付违约金；6、诉讼费由砀山中茂置业公司承担。 一审法院认定事实：砀山中茂置业公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发与经营、物业管理等经营活动。 2018年3月14日，陈亚亚、万凤存与砀山中茂置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的皇城御街2幢0105号商品房（商铺）。约定：该商品房单价13700.68元/平方米，房屋总价款736000元。买受人应当于2018年3月14日前支付首期购房款416000元，余款320000元申请贷款支付；出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金； 涉案商品房买卖合同的协商、签订过程中，陈亚亚于2018年3月12日交付给砀山中茂置业公司购房款376000元、于2018年11月9日交付购房款40000元，合计416000元。 2018年11月29日，陈亚亚（甲方、借款人、抵押人）与徽商银行砀山支行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，以前述涉案商品房作抵押向该行贷款320000元，万凤存作为共同借款人、抵押人董共有产权人在该合同上签字。约定：借款期限120个月，自2018年11月29日至2028年11月29日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准。借款月利率，执行利率：4.9‰，在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20.0﹪。贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率的变动执行浮动利率，利率自次年1月1日调整；贷款支付对象为砀山中茂置业有限公司，支付金额为人民币320000元。同时约定还款方法为等额本息还款、按月还款、按月计息、还款付息日为每月20号，等相关权利义务。 前述合同约定的交房日期2018年12月30日到期后，砀山中茂置业公司也没有通知陈亚亚、万凤存前来办理交付房屋。至2019年1月30日前，砀山中茂置业该公司仍未通知陈亚亚、万凤存向其交付房屋。2020年5月24日，陈亚亚、万凤存的诉讼代理人向砀山中茂置业公司邮寄送达解除合同通知书，并于2020年5月25日由该单位相关工作人员签收。之后，砀山中茂置业公司亦未将前述所收取的购房款退还给陈亚亚、万凤存。砀山中茂置业公司至一审法庭辩论终结前亦未提交涉案商品房的竣工验收等符合交房的证明文件以及通知陈亚亚、万凤存向其交付涉案商品房。 一审法院认为：2018年3月14日陈亚亚、万凤存与砀山中茂置业公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实的意思表示，不违反相关法律法规的规定，该合同成立并有效，予以确认。当事人应当依据合同的约定享有权利及负担义务。合同签订后，陈亚亚、万凤存按照约定向砀山中茂置业公司支付了首期购房款416000元，余款320000元办理了按揭贷款，其已经履行了交付购房款的合同义务。砀山中茂置业公司应当按照合同约定的交房日期于2018年12月30日前将符合交付条件的涉案商品房交付给陈亚亚、万凤存。涉案合同约定的交房日期逾期超过30日后，砀山中茂置业公司仍没有向陈亚亚、万凤存交付涉案商品房，其行为构成根本违约。依据涉案合同约定出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内日退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金，陈亚亚、万凤存要求行使涉案《商品房买卖合同（预售）》解除权的请求，合法有据，应予支持。该商品房预售合同应于陈亚亚、万凤存解除合同的通知到达砀山中茂置业公司时解除。陈亚亚、万凤存解除合同的通知于2020年5月25日由砀山中茂置业公司的相关工作人员签收，视为该解除通知送达给了砀山中茂置业公司，即：涉案《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月25日解除，予以确认。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，陈亚亚、万凤存要求同时解除与徽商银行砀山支行签订的涉案《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的诉讼请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》解除后，砀山中茂置业公司应返还陈亚亚、万凤存已付购房款416000元和利息（分别以376000元为本金自2018年3月12日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止；以40000元为本金自2018年11月9日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止）以及陈亚亚、万凤存已向徽商银行砀山支行归还的贷款本金和利息（以本判决生效当月陈亚亚、万凤存归还徽商银行砀山支行的实际款项为准），并支付给陈亚亚、万凤存违约金14720元（全部购房款736000元×2﹪）；依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，陈亚亚、万凤存要求砀山中茂置业公司向徽商银行砀山支行归还剩余部分贷款的诉讼请求，合法有据，予以支持，即：砀山中茂置业公司应向徽商银行砀山支行归还前述陈亚亚、万凤存尚未归还的剩余部分贷款本息，具体数额以徽商银行砀山支行出具的还款明细单为准。砀山中茂置业公司清偿前述余下贷款本息等债务后，徽商银行砀山支行应及时办理涤除涉案商品房（皇城御街2幢0105号商品房﹤商铺﹥）的抵押登记手续。陈亚亚、万凤存的其他诉讼请求，无法律依据，不予支持。徽商银行砀山支行的前述抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条、第二十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认陈亚亚、万凤存与砀山中茂置业有限公司于2018年3月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年5月25日解除；二、解除陈亚亚、万凤存与徽商银行股份有限公司砀山支行于2018年11月29日签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；三、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内返还给陈亚亚、万凤存（已付）购房款416000元及利息（分别以376000元为本金自2018年3月12日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止；以40000元为本金自2018年11月9日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止），以及返还给陈亚亚、万凤存已向徽商银行砀山支行归还的贷款本息（以本判决生效当月止陈亚亚、万凤存归还徽商银行砀山支行的实际款项为准）；四、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内支付给陈亚亚、万凤存违约金14720元；五、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内向徽商银行股份有限公司砀山支行归还陈亚亚、万凤存自本判决生效之日起就涉案《个人住房（商业用房）抵押借款合同》剩余部分的贷款本息（具体数额以徽商银行股份有限公司砀山支行出具的还款明细单为准）。自砀山中茂置业有限公司清偿前述贷款之日起七日内，徽商银行股份有限公司砀山支行办理涉案商品房（皇城御街1幢0105号商品房）上抵押登记的涤除手续。案件受理费3770元，由砀山中茂置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于按揭贷款合同能否解除及解除后的处理。 关于按揭贷款合同能否解除，本院认为，一审法院依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定及陈亚亚、万凤存的起诉请求，判决解除陈亚亚、万凤存与砀山中茂置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并解除陈亚亚、万凤存与徽商银行砀山支行签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》并无不妥，故对徽商银行砀山支行提出涉案《个人住房（商业用房）抵押借款合同》不应解除的上诉请求，本院不予支持。 关于按揭贷款合同解除后果的处理，本院认为，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。一审法院判决涉案《个人住房（商业用房）抵押借款合同》剩余部分的贷款本息由开发商砀山中茂置业公司承担，同时砀山中茂置业公司赔偿陈亚亚、万凤存支付银行的本金及贷款利息，就结果而言与前述处理原则并无本质差别，并无不妥。故，对徽商银行砀山支行要求即使按揭贷款合同解除，陈亚亚、万凤存仍应当偿还剩余贷款本金及产生的利息，并赔偿徽商银行砀山支行因按揭贷款合同解除造成的损失的上诉请求，本院不予支持。 综上，徽商银行股份有限公司砀山支行的上诉请求，本院不予支持。原审法院根据查明事实所作判决结果并无不当，应予维持。同时，合同解除后，陈亚亚、万凤存应配合砀山中茂置业公司办理相应的解除房屋购买备案登记手续，为避免当事人重复诉讼，一次性解决纠纷，本院一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、驳回上诉，维持原判； 二、合同解除后，陈亚亚、万凤存应配合砀山中茂置业公司办理解除房屋购买备案登记手续。 二审案件受理费7540元，由徽商银行股份有限公司砀山支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年十月三十日 法官助理王志 书记员李秋琳 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。