江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初5515号 原告：郑明杰，男，1967年7月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：刘凯，江苏泰耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑捷，江苏泰耀律师事务所律师。 被告：丰球集团(淮安)房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区水渡口大道105号丰球白鹭湖庄园会所。 法定代表人：何志昂，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈辉，江苏律轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨培刚，江苏律轩律师事务所律师。 原告郑明杰与被告丰球集团(淮安)房地产有限公司（下称丰球公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑明杰及其委托诉讼代理人刘凯，被告丰球公司委托诉讼代理人沈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑明杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担2018年10月17日至2020年6月30日期间逾期交房违约金291096元（1170000元×622天×万分之四），之后逾期交房违约金按每日万分之四标准计算至被告提供竣工验收备案表，且房屋及设施符合合同约定之日止；2、判令被告支付逾期办证违约金2340元；3、判令被告在30日内将涉案房屋屋顶保温材料改造为合同约定的材质；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年11月11日签订商品房买卖合同一份，约定被告将位于淮安市清江浦区房屋销售给原告，建筑面积为235.69平方米，房价款为1170000元。合同第八条约定：2017年12月31日前交房，交房条件为该商品房经验收合格并符合本合同约定；第十三条约定：交付使用商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，即屋顶：批白，屋面保温（隔热）形式：坡屋面，保温材料名称：聚氨酯。同时，要求供电设置满足合同附件约定的标准：供电电缆地下化施工，电线管均采用暗管铺设。每户均统一外设独立电表，单项式220伏供电，电源入户等。第十四条约定：房屋交付时供水、供电系统满足正常使用，房屋交付时交付范围内道路完整。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已支付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2017年12月31日，因被告无法按期交房，被告向原告出具承诺书，载明：1、交房日期顺延至2018年4月30日，违约金支付标准按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条款执行（即违约金每天按照万分之一标准支付）；如开发公司在2018年4月30日未能交付，向后每延迟一天，则违约金支付标准按照每天万分之二执行，每两个月支付一次；如在2018年8月30日前未能交付，向后每迟延一天，则违约金支付标准按照每天万分之四执行，每两个月支付一次。被告于2018年10月17日交付商品房，交付时房屋供电系临时用电，小区道路未完工，房屋未取得竣工验收备案表，屋顶保温材料与合同约定不符，且原告截止2020年7月20日才办理不动产登记，已经超过合同约定的90日，即2019年1月16日。原告认为被告交付房屋并不符合合同约定，接收房屋的行为并非认可房屋质量问题，而是为了降低双方损失，因此并不免除被告继续履行的义务及赔偿损失的责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求支付原告诉讼请求。 被告丰球公司辩称，我方已将涉案房屋于2018年10月17日交付给原告，并于2018年10月29日取得了主体验收合格证明，故原告提出的第一项诉讼请求不能成立；原告诉称小区存在的临时用电情况并不影响原告对涉案房屋的使用，涉案房屋的用电符合要求且提供给原告无偿使用了很长时间；对于逾期办证违约金我方认可；涉案房屋屋顶的材料符合规划设计要求，是在合同约定时销售人员的笔误，我方建设符合国家规定，并不影响原告的使用及房屋价值，法院不应要求我方改变行政部门核准的规划设计，因此原告提出的第三项诉讼请求不符合法律规定，我方对该项诉讼请求履行不能。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，原告郑明杰（买受人）与被告丰球公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告郑明杰购买被告丰球公司开发的位于淮安市清江浦区房屋（下称103室），建筑面积为235.69平方米，房屋总价款为1170000元。该合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”第十三条关于出卖人装饰、设备标准承诺的违约责任：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.达不到约定标准的，出卖人30日内予以修复达到承诺的标准。”附件三：装饰、设备标准中3.顶棚：批白，屋面保温（隔热）形式：坡屋面，保温材料名称：聚氨酯。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告郑明杰依约向被告丰球公司支付全部购房款1170000元。 2018年10月17日，原、被告办理了103室的交房手续，在一并交付的《住宅使用说明书》中载明屋面保温材料种类为挤塑聚苯板。交房后原告郑明杰未对103室房屋进行装修。2018年10月29日，丰球白鹭湖庄园颐园73幢楼工程通过了建设、监理、施工及设计单位的验收，结论为合格。2020年7月8日，被告丰球公司取得涉案房屋初始产权登记证书。2020年7月15日，原告郑明杰取得涉案房屋不动产权证书。 另查，对于2018年10月15日之前（包含当日）的逾期交房违约金，原、被告之间已达成赔偿共识并实际履行完毕。庭审中，被告丰球公司对于其存在逾期办证违约的事实不表异议。原告郑明杰提供小区供电设施施工照片，意在证明2019年11月13日小区的供电设施施工尚未完工，103室尚没有满足供电条件，之前交房属于瑕疵交付。经质证，被告丰球公司对照片的三性均表异议，并陈述其他业主接收房屋正常使用并进行装修，印证了交房时水电均已到位，即使原告所述情况属实，原告也因此而获益，因为如果分表不到户，原告是不用交纳电费。现有证据不能证明被告瑕疵交付房屋。另，被告丰球公司提供竣工图等图纸一组，意在证明丰球白鹭湖庄园颐园73幢楼的屋面保温材料的原设计就是挤塑聚苯板材质，而非聚氨酯，双方商品房买卖合同附件三中载明的“保温材料名称：聚氨酯”内容系其工作人员套打合同过程中发生的工作失误所导致。经质证，原告郑明杰对图纸的真实性不表异议，但认为竣工图等图纸不是双方合同的组成部分，且在缔约时被告并未向原告出示该图纸并告知保温材料的具体材质，因此，双方权利义务关系应以双方合同约定为准。即使设计备案的材料满足国家或者行业标准也并不能取代双方之间明确的合同约定。 以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、《住宅使用说明书》、《住房质量保证书》、发票、物业费收据，被告丰球公司提供的单位工程质量竣工验收记录、竣工图等图纸以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋于2018年10月17日实际交付，2018年10月29日涉案房屋所在楼宇经四方验收合格，故被告丰球公司在2018年10月17日的交房构成瑕疵交付，其行为构成逾期交房违约，应当依法承担逾期交房违约责任。考虑到原告郑明杰已实际收房可使用房屋，瑕疵交房并未给原告郑明杰造成严重的损失，再结合被告丰球自行承诺2018年8月30日后交付房屋的违约金按每天万分之四执行，本院酌情认定2018年10月17日至2018年10月29日期间的逾期交房违约金为1825.2元（1170000元×日万分之四×13日×30%）。对于原告郑明杰主张超出部分，本院不予支持。关于原告郑明杰主张逾期办证违约金2340元，被告丰球公司对其存在逾期办证违约的事实及原告主张的金额不表异议，故对于原告郑明杰提出被告丰球公司支付逾期办证违约金的诉讼主张，本院依法予以支持。关于原告郑明杰主张被告丰球公司为涉案房屋的屋面保温材质进行改造的问题。本院认为双方之间的商品房买卖合同第十三条对于涉案房屋的装饰、设备标准进行了约定即应符合双方约定（附件三）的标准，且附件三中明确载明屋面保温材料为聚氨酯材质，有关约定未违反我国法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力，被告丰球公司应当按照双方合同约定在30日内予以改造修复，但由于涉案房屋的屋面保温材料原设计为挤塑聚苯板，而非聚氨酯，涉案房屋为联排别墅且已交付使用，且整个丰球白鹭湖庄园颐园内房屋的屋面保温材质均存在同样问题，如改造修复将涉及变更原有规划设计且影响到相邻其他业主权益，构成法律上不能履行，故对于原告郑明杰提出被告丰球公司改造修复屋面保温材质的诉讼主张，本院不予支持。同时，本院注意到挤塑聚苯板和聚氨酯同为保温材料，但二者在工艺、造价、保温性能、阻燃性能、耐溶剂性等方面存在差异，相较之下，聚氨酯材质的性能更为优良。原告郑明杰日后如有证据证明屋面保温材质不同给其造成具体的损失数额可通过另案向被告丰球公司主张权利。关于被告丰球公司抗辩提出屋面保温材质的原设计与涉案房屋的屋面保温材质实际情况相符，合同附件三有关聚氨酯的记载内容系工作失误导致，不应承担违约责任。即使该抗辩事实成立，亦不能对抗原、被告之间的有关合同约定，不影响被告丰球公司应向原告郑明杰依法承担违约责任，故被告丰球公司提出的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告丰球集团(淮安)房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑明杰支付2018年10月17日至2018年10月29日期间的逾期交房违约金1825.2元、逾期办证违约金2340元，合计4165.2元； 二、驳回原告郑明杰其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5702元，减半收取2851元，由原告郑明杰负担2500元，被告丰球集团(淮安)房地产有限公司负担351元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  潘树林 二〇二〇年十月三十日  法官助理董淑敏 书记员范文静 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。