浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初10814号 原告杭州童悦城品牌管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区杭海路**三堡产业大厦**2-06A。 法定代表人张华东。 委托代理人王侨、夏玉萍，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告爱萝卜科技（杭州）有限公司，住，住所地浙江省杭州市江干区杭海路**三堡产业大厦**2-13/div> 法定代表人陈文质。 被告杭州爱萝卜编程培训有限公司，住所地，住所地浙江省杭州市江干区杭海路**三堡产业大厦**2-14iv> 法定代表人陈文质。 以上二被告共同委托代理人毕井涛，安徽邦运律师事务所律师。 原告杭州童悦城品牌管理有限公司（以下简称童悦城公司）诉被告爱萝卜科技（杭州）有限公司（以下简称爱萝卜科技公司）、杭州爱萝卜编程培训有限公司（以下简称爱萝卜编程公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王侨、二被告共同委托代理人毕井涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2018年7月13日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告坐落在杭州市江干区钱江新城杭海路601号2-13号、2-14号商铺，租期自2018年7月15日起至2024年9月15日止。合同同时约定承租人提前解除合同应当按当年度六个月房屋租金总额向出租人支付违约金并追缴免租期租金。违约金不足以抵付出租人损失的，承租人还应负责赔偿。2019年2月28日，因被告资金困难，原、被告签订《补充协议》，原告同意被告2019年租金改为季付。（被告2为被告1全资子公司，法定代表人均为陈文质。因操作不规范，原告与被告1《租赁合同》，被告2加盖公章，原告与被告2签订《补充协议》。租金由被告1账户支付。被告1以租赁物**作为公司住所地，被告2以租赁物**商铺作为公司住所地。）现被告不支付到期租金，搬空租赁物，要求提前解约却不承担违约责任。故原告诉请： 一、判令解除原、被告签订的《租赁合同》； 二、判令两被告立即向原告支付租金（按合同标准日租金，自2019年11月16日起计算至《租赁合同》实际解除之日止）； 三、判令两被告立即向原告支付违约金合计417339.3元； 四、本案诉讼费用由两被告承担。 被告爱萝卜科技公司辩称，其不是合同相对人，被告主体不适格，请求驳回原告诉讼请求。 被告爱萝卜编程公司辩称，一、案涉租赁合同已经于2019年11月15日双方合意解除；二、案涉补充协议签订的背景是原告招商时描绘的高人气、大客流图景一致没有实现，被告2持续亏损，营业收入尚不足支付租金，无资金一次支付6个月租金。因此，原告与被告2签订了补充协议，将租金等支付方式由6个月一付调整为3个月一付。2019年下半年，三堡产业大厦的商户陆续闭店撤场止损，甚至原告参与自营的童悦城课管中心也于2019年10月份闭店。原告对三堡产业大厦众多承租人的经营状况是了解的，对三堡产业大厦未来整体营商环境以及被告2的经营状况均有充分的风险预见并采取相应止损措施。原告根据合同9.6的约定要求被告支付违约金417339.3元，与租金三个月一付方式下可以合理预计的风险以及可能的损失极不匹配，且租金合同由原告提供，与案涉三堡产业大厦众多承租人签订的条款一致。原告没有遵循公平原则确定双方的权利义务，也没有采取合理方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，租赁合同第八条、第九条明显免除了原告责任，加重了被告2的责任、排除了被告2的主要权利，依据合同法及司法解释的相关规定，案涉合同的条款为格式合同，条款无效，故原告违约金的主张不应支持。 经审理本案事实认定如下： 2018年7月13日，童悦城公司（出租方，甲方）与爱萝卜科技公司（承租方，乙方）签订租赁合同一份，约定甲方出租位于杭州市江干区××路××号××商铺××方，建筑面积为514.81平方米；租赁期共6年，自2018年7月15日起至2024年9月15日止，装修期为2个月，从2018年7月15日起至9月15日；租金标准为3.8元／㎡／天，年租金合计714041元，租金按6个月结算一次，先付后用，合同签订之日应支付第一期租金357020.5元，此后每期提前一个月支付，即每年的2月15日和8月15日；合同签订之日起5日内支付租赁保证金58688元，如乙方违反合同约定，甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金和甲方所受损失的赔偿金；合同终止或解除时，乙方应当将其工商注册地址迁出该租赁物业并办结工商登记手续；乙方返还租赁物业前，应自费拆除七对该租赁物业的装修，并使该租赁物业恢复至交付时的状态，否则乙方应向甲方支付核算的恢复费用。合同生效后，除甲方未按约交付该租赁物业之外，乙方如解除或提前终止合同，应书面通知甲方，乙方应按合同终止或解除时年度六个月房屋租金总额向甲方支付违约金并追缴免租期租金，违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方有权以租赁保证金抵充违约金等并就不足部分向乙方追偿。若因乙方未于本合同终止或解除日或之前将其注册地址迁出，导致甲方或该租赁物业新的租户遭受损失，乙方应承担赔偿责任，并按当期租赁年度的月租金总额的二倍向甲方支付违约金；等等。 2019年2月28日，童悦城公司（甲方）与爱萝卜编程公司（乙方）签订补充协议一份，载明：鉴于乙方逾期缴纳2019.3.16-2019.9.15期间的租金费用，且因整体环境、资金原因，乙方申请租金结算由原来的六个月调整为三个月，故签订补充协议。协议约定：2019年期间租金结算方式变更为三个月结算一次，于2019年3月1日前支付租金178510.25元，此后于2019年5月15日、8月15日、11月15日支付租金；2020年起，租金结算方式恢复为六个月结算一次，物业管理及能耗费支付方式仍与租金同步。 庭审中，童悦城公司确认租赁保证金58688元以及截至2019年11月15日之前的租赁费用均已支付。租赁合同履行期间，户名为饶乐群的银行账户曾向童悦城公司转款，并摘要“代爱萝卜科技（杭州）”，附言“代爱萝卜科技（杭州）有限公司支付”；爱萝卜科技公司账户也曾多次向童悦城公司账户转款并注明系房租费。2019年8月15日，爱萝卜科技公司向童悦城公司转款224843元，摘要为“房租款”。 庭审中，被告述称其于2019年11月15日向童悦城公司发送停业告知书，通知解除合同，后将房屋钥匙交于物业，童悦城公司否认收到过解除通知，且钥匙系被告自行放置，未经童悦城公司同意，其只能保管起来；童悦城公司确认于2019年11月25日开始进入了案涉租赁场地进行了清理、拆除装修等。 另查明，二被告原法定代表人均为饶乐群，后均变更为陈文质，爱萝卜编程公司系爱萝卜科技公司100%控股的独资企业。 上述事实，有原告提交的租赁合同、补充协议、付款凭证，被告提交的工商变更登记情况、停业告知书、付款凭证及原、被告的陈述等予以证明。 本院认为，案涉租赁合同及补充协议合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。补充协议约定2019年8月15日应支付2019年度第三期即2019年9月16日至2019年12月15日的租金，被告提供证据显示2019年8月15日爱萝卜科技公司向童悦城公司转款224843元，高于三个月租金178510.25元，故本院确认案涉租赁合同的租金已支付至2019年12月15日。 关于案涉合同的主体，本案租赁合同由爱萝卜科技公司与童悦城公司签订，合同履行过程中租赁费用的支付均通过爱萝卜科技公司银行账户转款或他人注明代爱萝卜科技公司转款的方式支付，结合二被告法定代表人前后均相同，爱萝卜编程公司系爱萝卜科技公司100%控股的独资企业，且二被告均将工商登记的经营场所登记在案涉租赁房屋的情况，本院认为二被告均为案涉合同的主体，均应按照合同的约定享有权利、履行义务，爱萝卜科技公司关于其不是合同主体的辩解与事实不符，本院不予采信。 关于案涉合同是否解除。被告称其于2019年11月15日通知原告解除合同，未提供有效证据，但结合原告关于被告擅自放置钥匙其只能保管以及其于2019年11月25日开始对案涉租赁场地进行清理的陈述，本院认为被告关于其通知过原告解除合同的说法可信。根据案涉租赁合同的约定被告如解除或提前终止合同，应书面通知原告，被告应按合同终止或解除时年度六个月房屋租金总额向甲方支付违约金并追缴免租期租金，违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，可见合同约定了一方在承担违约责任的情况下有终止合同的权利。结合前述原告保管钥匙并开始清理租赁场地的事实，可视为原告于2018年11月25日确认退租，故案涉租赁合同及补充协议于2019年11月25日解除。因案涉合同已经解除，故原告关于解除案涉租赁合同并要求被告支付自2019年11月16日起至合同解除日止租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告是否违约。被告在合同期限届满之前提前解除合同，应属违约，应承担相应的违约责任。被告主张案涉违约条款系原告单方面提供的格式条款，免除原告义务限制被告权利并加重被告义务，相关条款应属无效，本院认为案涉合同关于被告提前解除合同时应承担违约责任的约定，其内容体现了双方的真实意思表示，相关约定条款并不直接改变双方的权利义务，不属于法律规定的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，被告该辩解缺乏事实依据，本院不予采信。 关于被告应承担违约责任。原告主张为租赁合同约定的6个月租金及2个月免租期租金并扣除租赁保证金，本院认为原告主张的违约金过高，考虑本案被告的违约程度、原告的损失以及双方签订补充协议的客观背景，且合同解除后有部分租金及物业管理费、能耗费未实际产生但被告已支付的情况，本院酌情确定被告应承担的违约金为3个月租金即714041÷12×3=178510.25元，扣除租赁保证金58688元后为119822.25元。 综上，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告爱萝卜科技（杭州）有限公司、被告杭州爱萝卜编程培训有限公司支付原告杭州童悦城品牌管理有限公司违约金人民币119822.25元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告杭州童悦城品牌管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7560元，减半收取3780元，由被告爱萝卜科技（杭州）有限公司、杭州爱萝卜编程培训有限公司共同负担人民币1085元，原告杭州童悦城品牌管理有限公司负担人民币2695元。 原告杭州童悦城品牌管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告爱萝卜科技（杭州）有限公司、杭州爱萝卜编程培训有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王**辰 二〇二〇年十月二十二日 书记员  金 鑫