贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7265号上诉人（原审被告）：田兴华，男，1965年3月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：代佳宏，贵州仪程律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻龙云，贵州仪程律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：易家，女，1980年8月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审被告）：贵阳尚逸酒店有限公司，住所贵州省贵阳经济技术开发区花溪大道中段**。法定代表人：马菲。被上诉人（原审原告）：贵州睿源众合汽车销售服务有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区花溪大道中段****。负责人：付黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李龙泽，贵州航建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州睿源众合汽车销售服务有限公司，营业场所贵州省贵阳市花溪区孟关乡汽车城汽车超市D区1-1号。负责人：付黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李龙泽，贵州航建律师事务所律师。原审第三人：杨培亮，男，1987年6月20日出生，汉族，住，住贵州省贵阳市南明区/div>原审第三人：贵阳经济技术开发区房屋征收中心，住，住所贵阳经济技术开发区浦江路**/div>法定代表人：李永生，该征收中心主任。委托诉讼代理人：杨欢，贵州吉远律师事务所律师。委托诉讼代理人：羊雪萍，贵州吉远律师事务所实习律师。上诉人田兴华因与被上诉人易家、贵阳尚逸酒店有限公司（以下简称“尚逸酒店”）、贵州睿源众合汽车销售服务有限公司贵阳分公司（以下简称“睿源公司贵阳分公司”）、贵州睿源众合汽车销售服务有限公司（以下简称“睿源公司”）、原审第三人杨培亮、贵阳经济技术开发区房屋征收中心（以下简称“经开征收中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人田兴华上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初617号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定本案各当事人的租赁合同均约定如因拆迁产生装修补偿由承租人享有属于以偏概全。上诉人与被上诉人易家签订《房屋出租补充协议》第四条约定如遇政府拆迁或不可抗力因素，甲方不承担乙方任何经济补偿，但遇政府拆迁时给予相关装修等补偿时，对原建筑物之外乙方新添置的装修物，按政府评估补偿标准给予补偿……。上诉人对易家的装修补偿系基于在原装饰基础上新添置部分的补偿，不应该将全部装修补偿款支付承租人。2、一审认定易家将相关权利转让给了被上诉人睿源公司及其睿源公司贵阳分公司，与事实严重相悖。上诉人与被上诉人睿源公司及其睿源公司贵阳分公司不存在租赁合同关系，双方不存在任何权利义务关系，一审认定睿源公司有权获取装修补偿款没有事实和法律依据。其次，即使被上诉人睿源公司贵阳分公司对案涉房屋进行装修装饰，其装修装饰拆迁时的实际价值未查明。作为正常的房屋出租，上诉人在将房屋出租给易家时已就房屋进行了必要的装修装饰，期间本案的多个承租人均有进行装修装饰的事实，睿源公司不能获得全部补偿款。被上诉人睿源公司贵阳分公司与贵阳尚逸酒店有限公司存在租赁合同关系，即便睿源公司能举证证明其对案涉房屋进行了装修装饰，装饰装修款的支付义务主体也应该是贵阳尚逸酒店有限公司自行承担，与上诉人无关。最后，被上诉人睿源公司起诉要求确认对案涉房屋的拆除行为属于违法行为的行政案件尚未生效，本案应当中止审理。贵州睿源众合汽车销售服务有限公司贵阳分公司、贵州睿源众合汽车销售服务有限公司答辩称，被上诉人贵州睿源众合汽车销售服务有限公司贵阳分公司系本案的实际承租人，有权获得装饰装修的补偿款。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。被上诉人易家向本院邮寄提交如下答辩意见：被上诉人易家2019年9月14日出具的《承诺》对被上诉人睿源公司无效。被上诉人易家出具该承诺时，经开征收中心尚未出具装饰装修补偿明细，被上诉人易家不清楚本案实际补偿情况，该承诺中的“易家不争”不代表被上诉人易家放弃权利。被上诉人易家实际对案涉房屋进行装修，有权获得应属于自己的装饰、装修补偿款。贵阳尚逸酒店有限公司司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审第三人杨培亮述称，同意被上诉人睿源公司及其睿源公司贵阳分公司答辩意见。经开征收中心述称，本案系租赁纠纷，经开征收中心不是租赁关系的当事人，本案与经开征收中心无关。睿源公司贵阳分公司、睿源公司向一审法院起诉请求：1．判令被告尚逸酒店、田兴华支付原告室外附属设施补偿款159,866元、设备机械搬迁补偿款20,040元、临时安置费64,991.4元、装修补偿款361,300元、停产停业损失及员工失业补助费用为1,461,042.6元，合计2,067,240元；2．判令被告尚逸酒店退还原告房屋租金38,004元及租房押金20,000元；3．本案诉讼费等费用由被告负担。一审法院认定事实，2013年8月28日，田兴华（甲方）与易家（乙方）签订房屋租赁协议，甲方将位于花溪大道中段868号的自有房屋大小楼整体租赁给乙方，租赁期为15年（2014年3月1日至2029年3月1日止），如合同存续期间遇政府拆迁等不可抗拒因素，则甲方收取土地、土建赔偿金，乙方收取装修赔偿金及搬迁补偿，甲方同意乙方在合同租赁期限内可以分租或者转租给他人使用。此外，合同对其他事宜进行了约定。2013年9月8日，易家（甲方）与马菲（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将其租赁的位于花溪大道中段868号房屋转租给了乙方，用于开设酒店，租赁期限为2014年3月8日至2029年3月8日，如确有甲方不可预见市政统一规划、土地批租事件发生，则甲方应自收到通知7天内，将该通知复印件传送乙方，同时以尽量保全乙方在此经营为原则，协同房屋产权人与拆迁人及有关部门磋商，如因拆迁、市政规划或征用引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于乙方所有，乙方可按国家和当地有关房屋拆迁管理的规定享有补偿金额，如无相关规定，乙方有权按租赁面积与所涉房产总面积的比例与甲方分成有关的补偿金额。此外，合同亦对其他事宜进行了约定。之后，马菲在该租赁房屋上注册了贵阳尚逸酒店有限公司。2018年9月25日，尚逸酒店（甲方）与杨培亮（乙方）签订租赁协议，甲方将位于贵州省贵阳市靠联塑旁的房屋租赁给乙方，用于汽车销售，租赁期为5年（2018年10月10日起至2023年9月30日止），租赁期满或提前终止时，乙方装修、改建后形成的固定添附物所有权归属甲方，若因政府征用拆迁等不能预见的原因无法继续履行本协议的，乙方必须无条件配合政府征用或拆迁的决定，同时甲方按照政府有关相应规定属于乙方装修补偿的应补偿给乙方。杨培亮系睿源公司监事，睿源公司于2018年12月17日在该租赁的一层房屋上设立了睿源公司贵阳分公司，杨培亮亦系分公司管理人。杨培亮受公司委托以其个人名义与尚逸酒店签订租赁协议，系履行其职务行为，相关的权利和义务均应由睿源公司负担，睿源公司对此亦予以认可。此后，因花溪大道综合整治建设（经开区段）道路工程项目，案涉睿源公司租赁所在楼栋的房屋被征收，经开征收中心（甲方）与田兴华（乙方）签订《房屋货币补偿协议》，主要内容有1、征收范围内涉及乙方位于贵阳市尖山村砖混结构的房屋，总建筑面积541.62平方米（其中合法房屋建筑面积541.62平方米，无证自建房屋建筑面积1265.56平方米）；2、乙方被征收房屋的合法建筑面积，甲方货币补偿乙方16225851.96元；3、甲方一次性补偿给乙方被征收房屋合法建筑面积的室内装饰装修包干补偿费216648元（541.62平方米×400元／平方米）；4、乙方在甲方规定期限内签约、搬家、交房的，甲方给予乙方一次性货币奖励：（1）乙方房屋结构为砖混，甲方按被征收房屋评估单价29958元／平方米的标准上浮30%，货币补偿乙方4867755.59元；（2）甲方给予乙方按期签约搬家奖励费50000元；（3）室外附属设施补偿合计159866元、设备机械搬迁补偿合计20040元、无证面积补偿合计1803423元、选择货币补偿给予三个月临时安置费541.62平方米×40元／平方米×3个月＝64994.40元、无证自建房装修补偿合计1265.56平方米×400元／平方米＝506224元，合计补助2554547元。5、甲方应补偿乙方征收补偿费用合计为23914802.95元。合同签订之后，经开征收中心按照协议于2019年9月26日向田兴华支付征收补偿款23914802.95元。2019年9月29日，田兴华（甲方）与易家（乙方）签订拆迁补偿协议，该协议主要内容有：1、甲方补偿乙方无证房屋拆迁款1288100元；2、甲方支付乙方室外附属设施补偿款159866元；3、甲方支付乙方搬迁补偿款20040元；4、甲方支付乙方安置补偿费64994.40元；5、甲方支付乙方装修费（901.58平方米×400元／平方米）补偿款360632元。双方同时对租金及补偿款制作清单，再扣除租金后田兴华实际应向易家支付767198元，易家同时向田兴华出具收条，该收条对应付补偿款及租金再次进行说明，并明确了支付的时间及金额。2019年9月14日，易家向睿源公司出具《承诺书》，该承诺书明确小楼一楼由恒八酒店（指尚逸酒店）转租给超级座驾杨培亮经营汽车销售，政府征用的装修补偿款易家不争作出承诺，可跳过易家转款。2019年9月30日，易家根据经开征收中心的涉外附属设施评估明细表，将属于睿源公司的款项15047元（其中4Ｓ店冲孔板门头5895元、4Ｓ店ＬＥＤ发光大字4928元、4Ｓ店ＬＥＤ发光小字4224元）及设备机械搬迁补偿款5010元通过微信转账方式支付给了杨培亮。原告认为其有权依据享有装饰装修补偿款、停产停业损失、员工失业补助的补偿款项，并以田兴华与经开征收中心签订的补偿协议第三条第4点约定为计算依据，同时提供社会保险核缴通知单、员工名单作为其计算停产停业损失及员工失业补助费用的计算基础而诉至一审法院，诉请如前。诉讼中，尚逸酒店认可睿源公司诉请的押金及租金38004元，并表示愿意退还。此外，一审法院将依职权在其他案件中与本案同涉花溪大道综合整治建设（经开区段）道路工程项目中经开征收中心针对涉拆迁事宜作出的回复交由当事人质证，各方均予以认可。该回复主要内容为“《搬迁方案》第一条规定，被搬迁人是指被搬迁房屋的所有权人，《搬迁方案》《奖励方案》中规定的安置补偿方式及奖励、补助条款、有证面积经营性搬家奖励均是针对被搬迁人，房屋搬迁工作只针对被搬迁人开展，奖励和补助均由被搬迁人享有”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，田兴华与易家签订的《房屋租赁协议》、易家与马菲签订的《房屋租赁合同》、尚逸酒店与杨培亮签订的《租赁协议》，均系当事人自愿签订，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照协议履行义务、享有权利。杨培亮受睿源公司委托以其自己名义代睿源公司与尚逸酒店租赁合同，该合同的权利和义务均应由睿源公司负担，睿源公司依据合同主张权利，符合约定，其具有诉讼主体资格，故一审法院对田兴华辩称其诉讼主体不适格的抗辩意见不予采信。虽然案涉房屋的被征收人系房屋所有权人田兴华，经开征收中心亦根据法律及贵阳市经济技术开发区管理委员会的《搬迁方案》《奖励方案》之规定，与田兴华签订补偿协议，支付了补偿费用。但当事人之间租赁合同中，均明确约定如因拆迁产生装修补偿由承租人享有，同时根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……”之规定，睿源公司有权获得其承租部分的装饰装修补偿款，故田兴华应当按照合同约定向承租人支付其从经开征收中心获得的装饰装修补偿款中属于睿源公司承租部分的款项。田兴华已从经开征收中心共计获得装饰装修补偿款722,872元，其仅向易家支付了案涉二层及以上房屋面积901.58平方米计360,632元的装饰装修补偿款，但未根据合同约定向睿源公司支付一层房屋面积905.6平方米计362,240元装饰装修补偿款，故一审法院对原告诉请田兴华支付装饰装修补偿款的请求予以支持，现原告仅主张361,300元，一审法院从其自愿。关于原告主张的停产停业损失及员工失业补助，因田兴华系个人，不符合该两项补偿费用的规定，经开发中心并未作出补偿，田兴华亦未获得该两项补偿费用。同时当事人之间的租赁合同并未约定在租赁房屋被征收时，出租方应补偿承租方前述费用，故原告该主张不符约定及法律规定，一审法院不予支持。关于原告主张尚逸酒店支付上述费用的请求，尚逸酒店并未获得该款，没有承担责任的事实基础，一审法院亦不予支持。关于原告主张被告尚逸酒店退还租金及押金38,004元的请求，尚逸酒店在诉讼中予以认可，并愿意退还，一审法院从其自愿。关于睿源公司贵阳分公司的诉讼请求，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，故一审法院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决：一、被告贵阳尚逸酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向原告贵州睿源众合汽车销售服务有限公司退还租金及押金38,004元；二、被告田兴华于本判决生效之日起三日内向原告贵州睿源众合汽车销售服务有限公司支付装饰装修补偿款361,300元；三、驳回原告贵州睿源众合汽车销售服务有限公司其余诉讼请求；四、驳回原告贵州睿源众合汽车销售服务有限公司贵阳分公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,901元（已减半收取），由原告贵州睿源众合汽车销售服务有限公司负担9,665元，由被告贵阳尚逸酒店有限公司负担212元，由被告田兴华负担2,024元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人田兴华向本院提交了如下证据：1、（2020）黔0102行初247号《行政判决书》，证明被上诉人睿源公司提起确认拆除行政行为违法的行政诉讼尚在二审审理过程中，本案应当中止审理。被上诉人睿源公司及其睿源公司贵阳分公司、杨培亮对真实性、合法性无异议，但达不到证明目的。被上诉人尚逸酒店、经开征收中心对真实性、合法性、关联性均无异议。2、上诉人田兴华与被上诉人易家签订的补充协议，证明上诉人田兴华与被上诉人易家对装饰装修补偿款存在明确的约定。被上诉人睿源公司及其睿源公司贵阳分公司、杨培亮对证据的三性无异议，但达不到证明目的，不能排除该协议系上诉人田兴华与被上诉人易家为了应付本案诉讼签署，有伪造的嫌疑。被上诉人尚逸酒店、经开征收中心认为其不是该合同的相对人，不能确认都是真实，即便真实也与其无关。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1、各方对（2020）黔0102行初247号《行政判决书》的真实性均无异议，且认可该案尚处于二审审理阶段，本院对该事实依法予以确认。2、被上诉人易家未到庭，本院难以确认其真实性。即便该补充协议系真实协议，被上诉人易家2019年9月14日做出的承诺也明确将案涉装修补偿款的权利进行让渡。二审审理过程中查明，一审判决宣判后被上诉人尚逸酒店已经退还租金及押金38,004元。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决认定的事实依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项的规定：如果不等待另一案件的审理结果而继续对案件审理，必然会在认定事实和适用法律上遇到难以逾越的障碍，甚至导致相互矛盾的裁判结果，所以需要中止案件的诉讼程序，等待另一案件的审结。睿源公司、睿源公司贵阳分公司提起行政诉讼的诉讼请求为确认经开征收中心强制拆除其所租赁适用的房屋、场地及附属设施的行为违法，本案审理不需要以该行政案件的审理结果为依据，对于上诉人田兴华提出的本案应当中止审理的主张，本院不予支持。本案争议的焦点是：原审判决判令上诉人田兴华向被上诉人睿源公司支付装饰装修补偿款361,300元是否正确的问题。本案审理过程中，各方当事人均认可被上诉人睿源公司贵阳分公司实际租赁、使用案涉房屋的一楼和夹层（面积共计905.6平方米）及案涉房屋的装饰装修补偿款按照400元／平方米的标准进行补偿。上诉人田兴华为了证明其与易家约定对原建筑物之外易家新添置的装饰物，按照政府评估补偿标准给予补偿之约定向本院提交了上诉人田兴华与被上诉人易家2019年9月29日签订的《房屋出租补充协议》。本院认为，被上诉人易家未到庭，本院难以确认其真实性。即便该补充协议系真实协议，被上诉人易家在2019年9月14日已经做出承诺将案涉装修补偿款的权利进行让渡。此外，易家答辩称2019年9月14日承诺属于无效协议，经审查该《承诺》无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故易家提出的2019年9月14日的承诺属于无效协议主张缺乏事实和法律依据，本院对易家的该答辩主张不予采纳。田兴华与易家签订的《房屋租赁协议》、易家与马菲签订的《房屋租赁合同》、尚逸酒店与杨培亮签订的《租赁协议》均约定如因拆迁产生装修补偿由承租人享有。案涉房屋的所有权人田兴华，经开征收中心亦根据法律及贵阳市经济技术开发区管理委员会的《搬迁方案》《奖励方案》之规定，与田兴华签订补偿协议，支付了补偿费用。虽然与上诉人田兴华存在租赁关系的承租人为易家、与易家存在租赁关系的承租人为尚逸酒店，与尚逸酒店存在租赁关系的承租人为杨培亮，但是易家已于2019年9月14日出具承诺不争案涉房屋装修补偿款，可跳过易家直接向杨培亮转款。尚逸酒店、杨培亮在本案的审理过程中表示同意被上诉人睿源公司直接向上诉人田兴华主张案涉房屋装饰装修补偿款，原审判决判令田兴华向承租人被上诉人睿源公司支付装饰装修补偿款361,300元并无不当，本院予以维持。被上诉人睿源公司贵阳分公司系睿源公司的分支机构，原审法院驳回睿源公司贵阳分公司的诉讼请求，被上诉人睿源公司贵阳分公司并无异议，本院从起自愿。因被上诉人尚逸酒店已于一审判决宣判后主动退还租金及押金38,004元，原审判决第一项判决内容已无必要本院予以撤销。因此，本判决对睿源公司诉讼请求支持部分发生变化，一审判决第三项“驳回贵州睿源众合汽车销售服务有限公司其余诉讼请求”的内容和范围也发生变化，本院重新作出驳回贵州睿源众合汽车销售服务有限公司其余诉讼请求的判项。综上所述，上诉人田兴华的上诉理由依法不能成立，本院对其上诉请求依法予以驳回。一审判决宣判后被上诉人尚逸酒店已经退还租金及押金38,004元，原审判决第一项判决内容已无必要，本院依法予以撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初617号民事判决第二项、第四项，即二，被告田兴华于本判决生效之日起三日内向原告贵州睿源众合汽车销售服务有限公司支付装饰装修补偿款361,300元；即四、驳回原告贵州睿源众合汽车销售服务有限公司贵阳分公司全部诉讼请求。二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初617号民事判决第一项、第三项。三、驳回贵州睿源众合汽车销售服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11,901元（已减半收取），由贵州睿源众合汽车销售服务有限公司负担9,665元，由贵阳尚逸酒店有限公司负担212元，由田兴华负担2,024元。二审案件受理费用4,048元，由上诉人田兴华负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十月二十九日书记员  黄桃