浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初7783号 原告：叶红苹，女，1974年11月21日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：周郑盛、郝玲玲，浙江天赞（杭州）律师事务所执业律师。 被告：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道海智中心**楼**，统一社会信用代码91330110352453652M。 法定代表人：鞠智昂。 委托诉讼代理人：李伟、唐嘉豪，系公司员工。 原告叶红苹与被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚新公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月2日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员卢燕适用简易程序审理。本院于2020年9月18日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人周郑盛、郝玲玲，被告上尚新公司的委托诉讼代理人唐嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶红苹起诉称，2017年3月18日，原告叶红苹与被告上尚新公司签订《房屋预转让合同书》，约定被告上尚新公司将位于捷瑞达科技园2号楼601室房转让给原告叶红苹，房屋面积64.4平方米，转让单价17062.764元/㎡，合同总价为1098842元，付款方式为一次性付清。交付时间2017年8月1日前。逾期交付的，若逾期超90日的原告可以解除合同；不解除的，被告按已付转让款每日万分之二支付违约金。另合同约定，被告应在房屋交付使用之日180日内通过经由受托第三方过户的模式为原告办理房屋权属证书。因被告原因，在本合同约定期限内尚不能办理该房屋权属转移登记的，逾期不超过90日，自约定日期至通知原告可以办理转移登记之日止，按日向原告支付已付转让款万分之一的违约金；逾期超90日且不选择解除合同的，支付已付转让款万分之一的违约金。合同签订后，原告一次性付清房款。2017年12月10日，原告签收交房通知书，涉案房屋交付。2017年12月10日，原、被告签订《房屋预告转让合同书》的补充协议，约定涉案房屋面积变更为65.48平方米，原告补缴房款18428元。后经原告多次催促，被告一直未办理房屋权属证书，已严重损害原告利益，特起诉至法院。请求判令：1、判令被告立即为原告办理捷瑞达科技园2号楼601室的房屋权属证书；2、判令被告立即支付原告逾期交房违约金28789.66元；3、判令被告立即支付原告逾期办证违约金75307.64元（以1117324元为基数，按每日万分之一的标准，暂自2018年6月8日计算至2020年4月13日，之后据实计算至权属证书办理完结之日止）；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 后原告叶红苹变更诉讼请求为：1、判令解除原被告双方签订的《房屋预转让合同书》及补充协议；2、判令被告返还原告购房款人民币1117270元并赔偿利息损失（按购房款的百分之十计算）；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 原告叶红苹为支持其诉请主张，向本院提交如下证据材料：1、《房屋预转让合同书》、《房屋预转让合同书》的补充协议各一份；2、收款收据、房屋租赁合同；3、交房通知书一份；4、杭州市不动产权属信息查询记录。被告上尚新公司对上述证据三性均无异议。 被告上尚新公司答辩称，我方确实存在逾期办证行为，该行为是不可抗力造成的，不存在违约行为。我方已经交付房屋给原告，原告已经产生收益，我方正积极筹措资金为原告办理房产证，合同不应当解除。请法院驳回原告全部诉请。 被告上尚新公司未提交证据材料。 本院经审理查明的事实如下：2017年3月18日，上尚新公司（曾用名杭州上尚资产管理有限公司、出让方、甲方）与叶红苹（受让方、乙方）签订一份《房屋预转让合同书》，约定：鉴于乙方有意受让本合同项下的部分房屋，为此双方签订本预约转让合同，待房屋过户条件具备时根据合同及相关法律设定的交易模式和条件签订正式房屋转让合同…考虑到政策需要和项目的实际情况甲方必要时可先行将房屋过户至政策许可的合法第三方公司，之后再根据相关规定过户至乙方，但甲方承诺和担保这一过户模式不会损害乙方的权益。…二、乙方受让的房屋为本项目中的2号楼，房号为601，建筑面积共64.4平方米。三、房屋单价为每平方米17062.764元，总金额1098842元。…五、付款方式为签订本合同之日一次性付清转让款1098842元。…七、交付期限：甲方应当在2017年8月1日前将经验收合格并符合本合同第十三条约定的房屋交付给乙方使用。…十三、关于房屋转让和产权登记的约定：该房屋是根据杭州市人民政府有关商务金融用地相关政策并经公示、批准开发建设的；鉴于此，甲乙双方确认：1、甲方承诺，本项目通过竣工验收和土地复核后，甲方在该房屋交付使用之日起180天内（以实际交房日期为准）通过经由受托第三方过户的模式为乙方办理房屋权属证书。如因乙方原因导致该房屋产权证书逾期办理的，甲方不承担逾期办证的违约责任。因甲方原因，在本合同约定期限内尚不能办理房屋权属转移手续的，甲乙双方同意按照下列约定处理：…②逾期超过90日，甲方仍不能将该房屋权属转移登记的，乙方有权选择下列其中一种处理方式：⑴乙方退房，甲方自乙方退房之日起60日内退还全部已付转让款，并按乙方累计已付转让款的10%向乙方支付违约金；⑵乙方不退房，甲方自约定日起至通知可以办理该房屋权属转移登记之日止，按日向乙方支付已付转让款万分之一的违约金。 同日，叶红苹（出租方、甲方）与案外人杭州尚泽房产营销策划有限公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为杭州市余杭区捷瑞达.瑞谷2幢601室，建筑面积64.4平方米。租赁期限为：以甲方办完交付手续并将钥匙转交给乙方的第31天起算，从起算之日起9年整。甲方预计在2017年10月1日交房（如交付时间延迟，则交房日期相应顺延）。租金及支付方式为第一、二、三年租金已抵扣购房款。双方还约定了其他权利义务。 2017年12月10日，上尚新公司（甲方）与叶红苹（乙方）签订一份《房屋预转让合同书》的补充协议，约定：一、根据实测报告内容显示，双方确认原合同书中受让的房屋为2号楼601室，建筑面积共65.48平方米（实际以房产证面积为准）。二、双方确认，单价为每平方米17062.76元，需补交房款的金额为18428元。乙方在签订本补充协议之日一次性付清需补交的房价款18428元。 2017年12月10日，上尚新公司向叶红苹交付了案涉房屋。 庭审中，双方确认案涉房屋的购房款叶红苹已按约支付完毕，支付总金额为1117270元。 另查明，案涉房屋已于2018年3月20日登记至上尚新公司员工姚娟名下，并于2020年1月14日设立了最高额抵押，债权数额为130万元。庭审中，上尚新公司自认设定抵押系公司授意行为。 本院认为：原告叶红苹与被告上尚新公司签订的《房屋预转让合同书》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于原告叶红苹是否享有合同解除权，首先，根据双方合同约定，被告上尚新公司承诺在房屋交付后的180日内为原告叶红苹办理房屋权属证书，逾期办证超过90日，原告叶红苹有权选择退房即解除合同，本案被告上尚新公司于2017年12月10日交付涉案房屋，应当在2018年6月9日前将涉案房屋过户至原告叶红苹，现被告上尚新公司逾期未按合同约定办理不动产权属证书，已构成违约；且涉案房产已转移至被告上尚新公司员工名下，并由公司授意设定抵押登记，上尚新公司虽抗辩愿意办理权属转移登记，但却以行为表示对权属转移登记设定障碍。故，对原告叶红苹诉请要求判决解除合同及补充协议的主张，本院予以支持；现因被告上尚新公司违约导致合同解除，原告叶红苹要求退还购房款1117270元及赔偿损失111727元（购房款的百分之十）的诉请，符合合同约定，本院予以支持。对原告主张的保全费5000元，该费用系原告的实际合理支出，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告叶红苹与被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司签订的《房屋预转让合同书》及补充协议于本判决生效之日起解除； 二、被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效后十日内退还原告叶红苹购房款款1117270元； 三、被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告叶红苹损失赔偿金111727元； 四、被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告叶红苹保全费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7930元，由被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担，由被告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  卢燕 二〇二〇年十月十二日 书记员  柴慧