四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川民申3044号 再审申请人（一审被告、案外人、二审上诉人）：杨珊，女，1978年12月6日出生，藏族，住四川省小金县。 委托诉讼代理人：杨砚，四川良讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲杰，四川良讼律师事务所律师。 被申请人（一审原告、申请执行人、二审被上诉人）：马锡强，男，1972年12月13日出生，回族，住四川省金川县。 被申请人（一审被告、被执行人、二审被上诉人）：四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司，住所地四川省广汉市南昌路一段**。 法定代表人：李调友。 再审申请人杨珊因与被申请人马锡强、四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司（以下简称城南公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终7904号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 杨珊申请再审称，一、根据“合同相对性”原则，杨珊将自己的钱拿给韩勇，由韩勇出面与城南公司签订借款协议，杨珊无权直接要求城南公司偿还，不需要指示韩勇在签订《协议书》时对其借款进行对账清算，只需要韩勇与城南公司自己进行对账清算，二审判决适用法律错误。二、二审判决以《协议书》未对债务本金、利息等内容进行过计算，亦无抵债面积、单价、总价等内容，也未对抵偿房屋价值进行评估为由，认定双方未就以物抵债达成一致意思表示，适用法律错误。（一）本案不存在将超出法律规定保护限额的高息转化为购房款，《协议书》未约定债务本金、利息等内容，不能推定《协议书》的意思表示不真实。（二）以未对抵债房屋进行评估为由，推定《协议书》意思表示不真实，缺乏证据。（三）《协议书》《商品房买卖合同》的签订过程以及已办理房屋预告登记的基本事实，是证明城南公司真实意思的直接证据。三、案涉房屋已办理预告登记的事实，是排除马锡强金钱债权强制执行的重要法律事实，二审判决只字未提，适用法律错误。（一）本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，判决支持杨珊的诉讼请求。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杨珊能够排除执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审，请求：1.裁定提审本案，中止本案执行；2.撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终7904号民事判决和四川省彭州市人民法院（2018）川0182民初4434号民事判决，改判驳回马锡强的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由马锡强承担。 本院经审查认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，人民法院应针对当事人主张的再审事由进行审查。依据事由审查的原则，对杨珊的再审申请事由审查如下： 关于本案基本事实的认定问题。经审查查明如下：一、2013年8月15日，城南公司、城南公司法定代表人李调友与案外人韩勇签订《担保借款合同》，约定城南公司向韩勇借款1000000元，借款期限为2013年8月16日至2013年11月15日，合同未约定借款利息，但约定逾期还款违约金为“未还金额的万分之十五”。《担保借款合同》第六条载明：“如乙方发生不能按期归还借款的违约行为时，甲方可根据签订的《商品房买卖合同》购买以上约定商品房，购买单价按建筑面积每平方米2000元，总房款10012180元（即单价×建筑面积），以乙方未归还的借款本金、利息、违约金相冲抵，冲抵后不足部分由乙方继续偿还。”《担保借款合同》第七条载明：“如乙方在约定期限内履行还款责任，在乙方履行完毕全部债务后，双方解除以上《商品房买卖合同》，甲方配合乙方办理合同备案撤销手续，产生的费用由乙方承担。（特别约定：乙方已充分认识到以上甲方购买单价明显低于《商品房买卖合同》载明的房屋单价，且明显低于市场价格，但这是乙方的真实意思表示，低于市场价格的损失，乙方自愿承担。”当日，为担保该借款，城南公司与韩勇另行签订《商品房买卖合同》，约定购买东顺苑含案涉房屋在内的商品房共计53套，其中29套房屋约定单价为建筑面积4000元／平方米，24套房屋未约定价格，全部房屋总价20024360元。同日20时59分，城南公司将其中48套房屋备案在韩勇名下。2013年8月16日，韩勇通过银行分两次向城南公司转款共计10000000元。二、杨珊与韩勇系内部出资关系，韩勇将杨珊以及另案当事人的资金集中后，以韩勇的名义向城南公司出借10000000元。三、2014年5月7日，马锡强与城南公司签订《商品房买卖合同》，约定以建筑面积每平方米3600元的价格购买案涉房屋，并于当日缴纳了全部购房款336636元。马锡强随后占有该房屋，并于2014年10月1日缴纳了物管费用。2015年2月10日，马锡强以城南公司已将案涉房屋出售给他人为由，向一审法院提出起诉，诉请：1.解除《商品房买卖合同》；2.城南公司赔偿马锡强各项损失。一审法院立案受理马锡强起诉后，马锡强与城南公司达成调解协议，该院作出（2015）彭州民初字第874号民事调解书，载明：1.城南公司于2015年5月30日前将案涉房屋备案在马锡强名下，并支付马锡强违约金8000元；2.若城南公司逾期未将案涉房屋备案在马锡强名下，则城南公司于2015年6月1日前退还马锡强购房款336636元及物管费585元，并支付马锡强以购房款336636元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，从2014年5月7日起计算至购房款退清之日止的利息；城南公司退清全部购房款之日，《商品房买卖合同》解除，马锡强立即将案涉房屋退还给城南公司。案件审理过程中，韩勇未作为案件当事人参加诉讼。2015年6月1日，因城南公司未按照生效民事调解书内容履行义务，马锡强向法院申请执行。四、2015年9月29日，韩勇与城南公司签订《协议书》，约定城南公司将东顺苑小区内38套房屋抵偿给韩勇，并将房屋备案到韩勇指定的人员名下，以偿还城南公司向韩勇借款的全部本金和利息。同日，杨珊与城南公司签订《商品房买卖合同》，约定以建筑面积每平方米2718元的价格购买案涉房屋。城南公司向杨珊出具编号为2005300的收据，载明收到杨珊购房款254160元，收据备注“抵偿借款”。当日，杨珊向韩勇出具委托书，委托韩勇办理案涉房屋的预购商品房预告登记证明。五、2015年10月13日，彭州市房地产产权监理所向杨珊核发了案涉房屋的《房屋预告登记证明》（编号：彭房预字第××号），合同备案号为55417。杨珊向东顺苑物管公司缴纳相应的物管费用。六、2015年11月6日，四川省彭州市人民法院作出（2015）彭州执字第1025-2号执行裁定书，裁定对案涉房屋予以查封。七、2017年11月3日，杨珊以四川省彭州市人民法院查封错误为由提出执行异议。该院于2017年11月14日作出（2017）川0182执异39号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。八、案涉房屋现由杨珊占有。九、韩勇已于一审法院受理本案诉讼前去世。十、杨珊庭审陈述以及杨珊在本案中向一审法院提交的《情况说明》，证实杨珊与城南公司签订《商品房买卖合同》中2718元／平方米单价系以欠款本金10000000元分摊到38套房屋面积所确定，只包含本金，不包含利息。上述事实，均经庭审审理中进行举证、质证，双方当事人均不持异议，证实《担保借款合同》《商品房买卖合同》《协议书》《情况说明》、购房款收据等证据真实性和关联性。一、二审法院认定的上述事实，符合审理程序和相关法律规定，并无不当的情形。 关于本案适用法律的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条是关于金钱债权执行中，预告登记权利人提出案外人异议的审查规则。根据该条规定，受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。如果受让人能够提出证据证明，其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记。反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。依照上述规定，本案审查的重点应为杨珊是否按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权。本案中，杨珊与城南公司的《商品房买卖合同》虽然于一审法院查封之前签订，但杨珊与城南公司签订《商品房买卖合同》系基于案外人韩勇与城南公司签订的《协议书》，该《协议书》约定的内容为城南公司以案涉房屋在内的房产抵偿债权人的借款，也即杨珊与城南公司签订《商品房买卖合同》并主张具有案涉房屋权益，均来源于韩勇与城南公司签订的以房抵债协议约定。因此，杨珊是否具有案涉房屋的权益，应对《协议书》约定的以房抵债行为效力予以认定。法律并不禁止以房抵债的行为，但是否能达成以房抵债的法律后果，还应当具备以下条件：抵偿双方存在真实债权债务关系、债务履行期限已经届满、双方就债务进行清算并就抵偿达成一致意思表示。本案中，虽然韩勇的继承人未作为本案当事人参加诉讼，但根据杨珊在本案中的陈述，杨珊与韩勇系内部出资关系，韩勇系将杨珊以及另案当事人的资金集中后，以韩勇的名义向城南公司出借，韩勇向城南公司出借10000000元的实际出借人包括了杨珊，因此，杨珊作为实际出借人，应就签订《协议书》时其指示韩勇就债权债务进行过对账清算承担举证责任。现有证据不能显示《协议书》签订时，杨珊指示韩勇对债权债务进行了对账清算，且《协议书》中也未载明抵偿双方已经对案涉债务本金、利息等内容进行过计算，更无案涉抵偿房屋面积、单价、总价等内容，杨珊亦未提交相应的证据证明双方在《协议书》签订时，已经就案涉抵偿房屋价值进行过评估。结合杨珊庭审陈述以及向一审法院提交的《情况说明》证实，杨珊与城南公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋面积单价2718元/平方米系以欠款本金10000000元分摊到38套房屋面积所确定，并不包含借款利息。故，进一步证实在《协议书》签订时，双方并未对债权债务进行对账清算，也未对案涉房屋价值进行评估，不能得出双方已经就以房抵债达成一致意见。杨珊依据《协议书》以及与城南公司签订的《商品房买卖合同》主张取得案涉房屋的权益，因《协议书》不能达到以房抵债的法律后果，杨珊对案涉房屋不享有物权期待权，不能排除人民法院对生效文书的强制执行。据此，一、二审法院对杨珊的诉讼请求不予支持并无不当。 综上，杨珊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回杨珊的再审申请。 审 判 长 向杜梅 审 判 员 肖黔蜀 审 判 员 王学东 二〇二〇年十月十三日 法官助理 卢 佳 书 记 员 陆 艺