河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0923民初2163号原告：吴辉玲，女，1987年2月15日出生，汉族，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：吕俊景，河南豫石律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛卫兵，男，1988年9月19日出生，汉族，系原告吴辉玲丈夫。被告：张存波，男，1972年4月16日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：郭智诚，濮阳市乐县智诚法律服务所法律工作者。被告：南乐县宜家不动产经纪有限公司，住所地：南乐县昌州西路南侧**，统一社会信用代码：91410923MA4553GD2Y。法定代表人：段欣欣。委托诉讼代理人：段国强，男，1973年2月19日出生，汉族，系该公司员工。原告吴辉玲与被告张存波、南乐县宜家不动产经纪有限公司（以下简称宜家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴辉玲及其委托诉讼代理人吕俊景、薛卫兵，被告张存波及其委托诉讼代理人郭智诚，被告宜家公司委托诉讼代理人段国强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴辉玲向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按照合同约定履行房产买卖合同，配合原告办理房产登记过户手续；2.判令被告张存波按照合同约定承担房屋总价的10%的违约金60000元。3.诉讼费、律师费、交通费等一切相关费用由被告承担。事实和理由：2019年2月17日，原告吴辉玲（买方）与被告张存波（卖方）通过被告宜家公司居间签订了房产买卖合同，买卖双方在合同中约定张存波出售坐落于南乐县城××楼××单元××房屋和地下室给原告，交易价格为58万元和地下室款2万元，共计60万元。原告依约向被告交付首付款378224元和地下室款2万元，向宜家公司支付了中介费6000元，并按照合同约定按月给付张存波银行按揭款，张存波也已将该房屋交付给原告居住，并由原告交清了物业费、维修基金、契税及水、电、气费和安装费，原告也进行了装饰装修。原被告签订的合同第十二条约定，卖方需在该房产相关产权证书下发后7日内，共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。现张存波于2019年12月28日已办理了房屋产权证并收到了房屋产权证书，原告给付了张存波不动产登记证书工本费80元，现张存波拒不履行合同约定办理房产过户手续，并要求原告额外支付4万元才办理房产过户手续。张存波的行为已构成严重违约，原告通过宜家公司给付张存波193342元尾款，宜家公司后退还原告尾款，宜家公司没有积极协调处理过户事宜。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼。被告张存波辩称，原告诉称原告与张存波签订房产买卖合同、约定房款60万元、首付款378224元及房屋交付情况、首付款履行情况、剩余房款201775.88元由原告按照分期支付的方法每月向张存波账户支付1758.51元均属实，但原告分期付款仅支付至2020年2月，下余分期款一直未支付，原告的行为已构成严重违约，张存波不存在违约的情况，原告的起诉无事实和法律依据，应依法驳回原告的起诉，原告应给付张存波代为偿还的5个月的分期款8927.55元；由于疫情的原因，2020年5月份张存波才拿到房产证，而原告早已违约，为了防止原告再次出现违约的情况，建议责令原告一次性将剩余的分期款项付清，张存波可以为原告办理过户手续。按照合同第13条约定，原告违约后，由违约方即原告承担房产全额10%的违约金60000元。被告宜家公司辩称，同意配合原告的第一项诉讼请求，要求原告吴辉玲补齐中介费并支付过户服务费1000元。不同意承担诉讼请求第三项。经审理查明，2019年2月17日，原告吴辉玲（买方）与被告张存波（卖方）通过被告宜家公司居间签订了房产买卖合同，合同第一条约定张存波出售坐落于南乐县城××楼××单元××西××房屋和地下室××＃××号给原告，第二条：该房产现状为银行按揭状态但未被查封，合同第三条第一项约定:……该房地产的权利被限制情况为：该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为南乐农业银行，张存波应于房产过户前办理抵押注销手续。第四条：该房产的交易价格为：人民币580000元整（含定金，不含地下室款20000元），本合同签订之日，买方向卖方支付人民币378224元整作为购房首付款，余款人民币201775.88元买方采用B付款方式：原告采取履行张存波已有的银行按揭付款，原告应于2019年2月17日给付张存波首付款378224元整（含定金），剩余房款人民币（大写）201775.88元履行张存波目前的银行按揭付款。备注：卖方每月月供是1758.51元归买方负责还款，详细以银行流水为准；最晚还款期限是每月20号不得超过最晚还款期限，避免给卖家造成信用不良。第七条税费承担：双方约定，由买方承担办理卖方名下房产证等相关手续按规定应缴纳的一切产生的税、费；由买方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。第八条房地产交付：卖方应当于2019年2月18日将该房地产交付买方，并履行下列手续：1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气、表的读数，并办理交接手续；2、交付该房地产钥匙；3、备注：因该房产目前办理的相关产权证书尚未下发，卖方承诺在相关产权证书下发后积极协助买方办理房屋过户手续。办理过户手续可能或产生的一切相关费用参照本合同第七条。第十二条产权转移登记：买卖双方须在该房产相关产权证书下发后7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。第十三条其他违约责任：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付首付款378224元和地下室款2万元，张存波依约将该房屋交付给原告，原告对案涉房屋进行了装修并居住。原告按照合同约定按月给付张存波银行按揭款至2020年2月，因原告与张存波应由谁办理房屋抵押注销手续及过户登记和付清下余购房款的顺序发生争议，自2020年3月原告停止了偿还银行按揭，张存波一直在偿还银行按揭。张存波于2019年12月27日已办理了不动产权证并收到了房屋产权证书，原告给付了张存波办理不动产权证工本费80元。2020年2月13日薛卫兵向张存波手机号185××××****发送短信“张哥你抽时间把房子解押去吧我钱准备好了完事那天能过户你通知我跟中介咱们去过户凑现在都不忙赶紧办了吧”。2020年4月22日原告通过其丈夫薛卫兵账号将房屋尾款193342元转至宜家公司法定代表人段欣欣账号，欲等张存波办理抵押手续和过户手续后，再通过宜家公司给付张存波尾款，张存波以原告未按时偿还2020年3月房贷为由，不同意办理抵押注销及过户手续，2020年5月13日宜家公司退还原告尾款。上述事实，由当事人陈述、房产买卖合同、中国农业银行交易明细、中国建设银行交易明细、微信转账凭证、2019年12月19日原告支付给被告张存波办理不动产权证工本费80元的微信转账记录、原告通过被告宜家公司工作人员（微信号为×××张**）两次转账房款共20000元的微信转账记录、原告丈夫薛卫兵与“×××张**”的微信聊天记录、宜家公司工作人员段欣欣及杨建斌的微信聊天记录、张存波与薛卫兵的微信聊天记录、落款为2020年4月22日宜家公司出具的收据、代理费发票1张、原告吴辉玲与薛卫兵的结婚证、宜家公司中介张**与原告丈夫薛卫兵的微信聊天记录及解释，本院自南乐县不动产登记中心调取的张存波案涉房屋不动产登记申请表、受理通知书、审批表、不动产权证存根、不动产权证，张存波申请办理不动产权证时的照片、身份证、离婚协议书、离婚证、户口本，维修基金缴存凭证、增值税发票、税收缴款书、商品房买卖合同，本院对南乐县不动产登记中心工作人员孙维军所作询问笔录两份等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告张存波签订的房产买卖合同中房屋买卖及协助办理房产证的条款系双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同签订后,当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,买卖双方应相互配合，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等法定的附随义务。2019年12月27日张存波已办理案涉房屋不动产权证书，根据合同第三条、第十二条约定张存波应于房产过户前办理抵押注销手续，买卖双方须在该房产相关产权证书下发后7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。2020年2月13日原告丈夫薛卫兵发短信要求张存波办理房屋解押手续并称钱已准备好了，但张存波未回复，亦未办理房屋解押手续。2020年4月原告将剩余尾款转至宜家公司段欣欣账户，但张存波未接收该款项，亦未办理相关手续，张存波的行为构成违约；原告在偿还2020年2月份贷款后，因张存波不配合办理解押及过户手续，停止支付房贷，亦构成违约，因原告已支付张存波超过60%首付款378224元及偿还了13个月房贷，张存波已将案涉房屋交付原告，故原告与张存波均未构成根本违约，故对原告要求被告张存波支付违约金60000元的请求本院不予支持。张存波称原告应支付其违约金60000元的理由亦不成立，本院不予采信。原告与张存波应继续履行房屋买卖合同。因张存波不同意原告以办理按揭贷款的方式支付房款，故原告应一次性向张存波支付2020年3月起的下余购房款，购房款数额以银行所出账单为准，被告在收到房款后应办理房屋解押手续及协助原告办理涉案房屋过户手续。原告要求张存波支付律师代理费5000元，因合同中无此约定，故对原告该请求本院不予支持。张存波辩称应由原告办理房屋解押手续与合同约定由张存波办理解押手续不符，对其辩称本院不予采信。张存波辩称原告恶意违约不配合办理过户，这与原告丈夫薛卫兵联系中介宜家公司及要求张存波办理解押手续的微信聊天记录相矛盾，原告未以行动表明其不想过户，故对张存波该辩称本院不予采信。宜家公司只是买卖双方的中介，办理过户手续仍需买卖双方履行，故对原告要求对宜家公司的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告吴辉玲于本判决生效后二十日内支付被告张存波2020年3月起的下余购房款（购房款数额以银行所出账单为准）。二、被告张存波应在收到原告吴辉玲下余购房款后25日内办理位于南乐县城泰隆新村4号楼1单元9层西903号的房屋（不动产证号：20190002605）解押手续及协助原告吴辉玲办理过户手续。三、驳回原告吴辉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告张存波负担50元，原告吴辉玲负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员 王 晓 伟二〇二〇年十月十六日书记员 鲁  陶书记员 端木双双