湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0821民初1201号原告：陈文，男，1986年11月17日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区,被告：京山岭南房地产开发有限公司，住所地湖北省京山市经济开发区温泉景观大道东侧**，统一社会信用代码914208215506600540。法定代表人：尹前卫，董事长。委托诉讼代理人：王志刚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：阳杰，湖北金卫律师事务所律师。原告陈文与被告京山岭南房地产开发有限公司（以下简称岭南房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告陈文，被告岭南房产公司的诉讼代理人王志刚、阳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文向本院提出诉讼请求：1.判令解除商品房买卖合同，逾期交付已超过60天；2.判令岭南房产公司返还房款707687元；及利息自买受人付款之日起，按照年2.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款利率）计算给付利息；其中217687元为2018年7月28日支付，余款49万元为贷款，放款日为2019年3月18日，2018年7月28日至2019年3月18日利息8511.257元（6.125%÷365天×217687元×233天），2019年3月18日至2020年7月28日为59140元（6.125%÷365天×707687元×498天），利息截止2020年7月28日，利息以清偿之日为止；3；退还房屋维修资金7602.1元，产权代办费500元；4.按全部房价款的1%支付违约金7076.87元；5.岭南房产公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，陈文明确第二项诉讼请求为，因其贷款合同约定的年利率为6.125%，故要求以217687元为基数从2018年7月28日起计算至2019年3月18日，以707687元为基数从2019年3月19日计算至清偿之日止。事实和理由：合同约定出卖人应在2019年11月30日向买受人交房，但实际未交付。未按约定送达方式书面交付通知书；在约定好交付房屋时间后，不能出示合同第九条约定的证明文件，且交付时房屋内有堆放杂物，个人用品、生活电器简易床等，不能满足第九条约定。小区路面也未能铺设到位。收房未果后我发出解除购房合同通知书（顺丰速运单号：SF1073797515729）；出卖方表示收到解除购房合同通知书，但15日内未书面提出异议；未按合同约定第十二条第（2）履行逾期交付责任。岭南房产公司辩称，陈文诉请解除房屋买卖合同的请求不符合合同法规定。1.岭南房产公司于2020年1月13通过微信向陈文送达交房通知，陈文明确表示在有时间的情况下办理交房手续，逾期时间未超过60天；2.2020年疫情在1月爆发，4月份官方才宣布解禁，疫情属于不可抗力，陈文于2020年4月1日发出解除合同通知书，该时间在疫情期间；3.岭南房产公司销售给陈文的房屋已具备交付条件，工程竣工验收时间为2020年1月10日，取得房屋面积测绘报告时间为2020年1月6日，案涉房屋符合合同约定的交付条件，陈文诉请解除房屋买卖合同无法律依据；4.如果符合合同约定的解除条件，陈文的诉请与合同约定不一致，合同约定房屋买卖合同解除后，岭南房产公司应按年利率2.5%（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计付利息，但陈文的依据是贷款合同利率6.12%，无事实依据；5.房屋维修资金并非岭南房产公司收取，不应由岭南房产公司退还；6.500元的代办费系中介机构收取，不应由岭南房产公司退还。陈文围绕诉讼请求依法提交了证据：A1.陈文身份证复印件一份、岭南房产公司营业执照网页截图一份；A2.《商品房买卖合同》一份；A3.收款收据二张；A4.维修资金专用票据一张、收据一张；A5.住房贷款合同一份；A6.中国银行APP贷款利率截图；A7.解除购房合同通知书一份、快递底单、物流信息；A8.微信截图；A9.手机照片；A3.手机通话短信截图一份；A3.手机短视频一个、手机通话三段。岭南房产公司为支持其抗辩依法提交了证据：B1.建筑工程竣工验收报告；B2.房屋面积测绘报告；B3.微信截图一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年7月28日，陈文（买受人）与岭南房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定陈文购买岭南房产公司开发的位于京山经济开发区温泉景观大道19幢1单元1层102号房屋。商品房总价款为707687元，于2018年7月28日前支付首期房价款217687元，余款49万元向（贷款机构）申请贷款支付。第九条、商品房交付条件为，该商品房应符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.如工程已竣工验收且取得房屋测绘报告也视为符合交付条件。第十一条出卖人应在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任为，按照逾期时间分别处理。1.逾期在60日之内，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年2.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2018年7月28日，陈文支付岭南房产公司首付款217687元（含2018年5月20日支付的1万元），岭南房产公司出具了收款收据。2019年2月27日，为购买案涉房屋，陈文、徐敏与中国银行股份有限公司京山支行签订个人一手住房借款合同，向中国银行股份有限公司京山支行借款49万元，中国银行股份有限公司京山支行于2019年3月18日放款。2020年1月13日，岭南房产公司房屋销售人员杨妍通过微信信息向陈文送达入伙通知书一份，通知陈文办理房屋交付手续，其中明确了办理时间、地点、应携带的资料及逾期办理的后果。当日下午，陈文通过微信回复“嗯，看什么时间回来再过来”并要求查看工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告，杨妍回复上班后让行政给陈文看。2020年3月27日晚，陈文通过微信提出次日收房，杨妍回复有人。2020年3月28日，陈文在收房过程中，因物业公司无法提交工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告且案涉房屋内有他人生活用品而拒绝收房。2020年4月1日，陈文向岭南房产公司寄送解除购房合同通知书一份，岭南房产公司于4月5日收到该通知书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”陈文与岭南房产公司签订的《商品房买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案陈文主张解除合同，理由主要有三点。一是岭南房产公司未能在交付房屋时向其出示工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告；二是岭南房产公司未按合同约定向其书面送达交房通知；三是案涉房屋在交付时存放有他人生活物品。本院认为，陈文无权解除案涉《商品房买卖合同》。（一）关于出示工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告的问题。首先，根据庭审查明情况可知，案涉房屋已于2020年1月6日取得房屋面积测绘报告，所在建设工程已于2020年1月10日取得建筑工程竣工验收报告，依据《商品房买卖合同》约定已竣工验收且取得房屋测绘报告也视为符合交付条件，即案涉房屋于2020年1月10日已符合约定的房屋交付条件。其次，陈文提交的证据不足以证明岭南房产公司在交房时不出示证明文件。从陈文与岭南房产公司工作人员的微信记录来看，该工作人员一直承诺在上班后将相关证明文件交陈文查看，2020年3月28日因该工作人员休息，陈文直接与相关物业公司联系收房，与物业公司联系的具体情况陈文未能提供证据予以证明，考虑到当天负责与陈文联系的岭南房产公司工作人员休息且湖北省企业受疫情的影响并未完全消除，不能认定岭南房产公司交房时违反合同约定。最后，《商品房买卖合同》约定岭南房产公司应于2019年11月30日前向陈文交付商品房，逾期超过60天的，陈文有权解除合同。陈文于2020年1月13日收到收房通知。岭南房产公司逾期发出收房通知，陈文可据此主张违约金，但无权解除商品房买卖合同。（二）关于书面送达交房通知的问题。虽岭南房产公司系通过微信信息的方式向陈文送达交房通知，但该通知明确了交房的时间、地点及应准备的材料，陈文亦收到了该通知，对陈文实体权利的行使无不当影响，送达方式的瑕疵不构成根本违约，陈文无权解除合同。（三）关于案涉房屋在交付时存放有他人生活物品的问题。虽案涉房屋在交付时存放有他人生活物品，但该类物品可在短时间内搬离，并不构成实质的交付障碍，该情形并未构成根本违约，陈文无权解除合同。其于上述理由，陈文无权行使法定或约定的合同解除权，其向岭南房产公司送达解除合同通知的行为，不发生合同解除的效果，对其要求解除商品房买卖合同的诉请本院不予支持。陈文其他诉请均以解除合同为前提，在不发生案涉合同解除效果的情形下，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回陈文全部诉讼请求。案件受理费5852.5元（已减半），由陈文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 姜 文二〇二〇年十月二十日书记员 向延园