辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10548号上诉人（原审被告）：辽宁华威汽车销售服务有限公司，住所地沈阳市铁**北二中路**。法定代表人：雷继胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志红，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鹃，该公司员工。被上诉人（原审原告）：付继涛，男，满族，1968年5月20日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王聪，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人辽宁华威汽车销售服务有限公司（以下简称“华威公司”）因与被上诉人付继涛房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。华威公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判欠付租金数额、违约金数额和利息；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人应支付2019年8月5日至2020年2月4日期间的租金数额错误，应为151679.5元；二、一审法院认定违约金过高且没有法律依据。付继涛辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。付继涛向一审法院起诉请求：1.要求被告给付2019年8月5日至2020年2月4日期间欠付的剩余租金169847.5元;2.要求被告给付逾期付款违约金100210元；3.被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：原、被告签订《商铺租赁协议书》，约定原告将其所有的位于沈阳市铁西区8门商铺出租给被告用于汽车销售使用。租赁期限为60个月，自2015年2月5日至2020年2月4日止。租金按半年结算，每年的1月5日及7月5日前支付租金，租金每年递增10%。第十二条第2款约定，乙方逾期交付租金、物业费或任何一项费用的，每逾期一日，由甲方按应付未付款项金额的千分之五收取违约金，逾期超过三十日仍未缴纳的，甲方有权解除本协议。协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告也一直交纳房租。后被告未能按期交纳2019年8月5日至2020年2月4日期间的租金，直至诉讼时，被告仅交纳了该期间租金3万元。一审法院另查明，2019年1月，双方曾就降低租金数额一事进行沟通，被告提供的与原告方工作人员的微信聊天记录中显示，原告方工作人员在向被告催收2019年2月5日至2019年8月4日的租金时，用微信语音的方式对被告说：“租金的话这边今年不给你涨了，还是按去年的租金走，这样的话让您这边尽快交租金”，并称拟就降租事宜签订补充协议。双方沟通后，被告实际按2018年2月5日至2019年2月4日的租金标准，即363359元，交纳了2019年度上半年的租金181679.5元。原告在庭审中表示被告不拖欠2019年8月4日以前的租金。一审法院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。案涉《商铺租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应本着诚实信用原则，行使合同权利、履行合同义务。原告主张被告欠付2019年8月5日至2020年2月4日期间的租金共计169847.5元，被告承认拖欠租金的事实，但对原告主张的该期间内应付租金标准不予认可，并认为应按2018年度的租金标准计算拖欠期间的应付租金数额。关于双方的这一争议，应在正确认定证据材料的基础上，结合合同履行的具体情况，根据诚实信用原则予以确定。被告以与原告方工作人员之间的微信聊天记录，和其按照2018年标准交纳2019年度上半年租金的付款凭证为据，主张双方已经就降低2019年度租金标准达成协议。从该份聊天记录中可以看出，虽然原告方工作人员称“租金今年不给你涨了，还是按去年的租金走”，但该对话是在被告已经迟延交付2019年上半年租金的情况下，原告向其催收该期间租金时做出的；结合被告在此后按2018年标准交付了2019年上半年租金，原告受领给付后未提异议的事实及市场普遍交易习惯，可以认定原告同意降低租金的前提，是被告能够按照降低后的标准及时交付，而并非是双方变更了协议约定的每年递增10%租金的条款。现被告在迟迟未能给付2019年下半年租金的情况下，主张仍按2018年标准计付租金，于法无据，不予支持，拖欠期间的租金标准应为199847.5元，即在2018年度租金基础上上浮10%。被告已经交付3万元，故还欠付169847.5元。关于被告逾期支付租金的违约金，《商铺租赁协议书》约定按应付未付款项的日千分之五计算违约金。被告在答辩中主张约定的违约金过高，请求予以适当减少。被告迟延交付租金，导致原告未能按约定取得款项并使用收益，一审法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金调整为：以欠付租金数额即169847.5元为基数，自被告欠付租金之日即2019年7月5日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。一审法院判决：根据依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告辽宁华威汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内偿还原告郝洪（应为付继涛）欠付租金169847.5元；二、被告辽宁华威汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告郝洪（应为付继涛）违约金（以169847.5元为基数，自2019年7月5日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币5350元,由原告承担4630元，由被告承担720元（原告已经垫付，被告直接支付给原告）。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商铺租赁协议书》是基于上诉人与被上诉人的真实意思表示而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事双方均应恪守履约。《商铺租赁协议书》第三条中明确约定，2019年2月5日至2020年2月4日期间的租金为399695元。现上诉人华威公司对拖欠租金的事实无异议，仅对拖欠的金额及违约金的计算基数和标准持异议，因被上诉人一方通过微信语音与上诉人华威公司商讨2019年租金按照2018年标准结算的前提是上诉人能够尽快交纳租金，同时就此事双方未达成书面协议，上诉人华威公司拖欠2019年8月5日至2020年2月4日期间的租金至今仍未交纳，故不具备适用2018年租金标准给付2019年租金的条件。一审法院按照《商铺租赁协议书》的约定并结合上诉人华威公司实际缴纳了下半年租金3万元的事实，确定上诉人华威公司尚欠租金的数额及其应支付违约金的计算基数均为169847.5元并无不当。《商铺租赁协议书》第十二条第二款又约定，“乙方逾期交付租金、物业费或任何一项费用的，每逾期一日，由甲方按应付未付款项金额的千分之五收取违约金，逾期超过三十日仍未缴纳的，甲方有权解除本协议。”协议书中约定的违约金计算标准明显过高，一审法院依据公平原则，并综合考虑被上诉人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等相关因素，判令按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金，符合国家的立法精神及最新的相关立法规定内容，一审裁判结果对上诉人华威公司而言较为公平合理。综上，对上诉人华威公司的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人华威公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人辽宁华威汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二〇年十月二十九日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；