云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初2410号原告：弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司，住所地：弥勒市弥阳镇依云时光小区。负责人：刘宾，系该分公司经理。委托诉讼代理人：张媛，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：丁怡，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张艳春，女，1988年9月25日出生，居民，住弥勒市。委托诉讼代理人：黄世飞（系被告丈夫），男，1989年1月20日出生，汉族，居民，住曲靖市罗平县，现住弥勒市。代理权限：特别授权。原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司与被告张艳春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司的委托诉讼代理人张媛、丁怡及被告张艳春的委托诉讼代理人黄世飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2018年7月1日至2020年6月30日两个年度的物业管理费1928元及逾期缴纳物业费违约金385.6元（1928元20%），共计2313.6元。2.请求判令被告支付2018年7月1日至2020年6月30日两个年度的垃圾清运费240元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系从事物业管理、楼宇机电配套设施管理维修等的企业法人。被告因购买商品房入住依云时光小区，按《物业管理条例》之规定，被告属于依云时光小区的业主，依法负有缴纳物业管理费及其他相关费用的义务。2016年7月5日，原告受依云时光小区开发商委托入驻管理依云时光小区，与开发商签订《前期物业管理合同》。原告入驻小区后，为得到小区业主的支持，根据与开发商签订的《前期物业管理合同》于2018年5月19日拟定了《依云时光小区物业管理服务委托合同》，依云时光小区大部分业主在《依云时光小区物业管理服务委托合同》上签字确认，同意原告对小区进行管理。合同明确约定“合同涉及概念的解释、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务费用及相关费用的收取”等事项，其中住房物业管理费按0.9元/平方米/月收取，生活垃圾外运处置费按10元/月/户计算，全年120元/户计收。原告自进驻小区以来，依约认真履行自己服务职责，且得到小区绝大多数业主的认可。被告购买依云时光小区10栋1单元601号商品房居住，经房管所实测产权面积89.28平方米，每年应当缴纳物业管理费964元，但被告自2018年7月1日起至今已拖欠物业管理费1928元及垃圾清运费240元，经原告多次催交，被告仍拒不缴纳。综上所述，原告已按约定履行为依云时光小区服务的义务，被告拖欠物业管理费和垃圾清运费，其行为已构成违约，除支付应付物业费外，还应承担逾期缴纳物业费的违约责任。原告特提起诉讼要求解决。被告张艳春辩称：一、原告存在挂靠资质的行为。原告于2016年7月8日与“红河坤岚物业服务有限公司弥勒分公司”签订《承接验收证明确认书》，但提供的营业执照显示的成立日期是2016年7月15日，即原告在没有取得行政机关审批的营业执照的情况下就以物业管理公司的名义从事物业管理合同的承接签订，违反法律规定。在原告签订上述确认书前并未告知过任何业主，业主对此毫不知情，在更换指定的物业管理公司时被告作为业主理应有知情权。在前一家物业公司提出退出合同关系时，理应和业主进行相关事项的交接，特别是公共维修资金等涉及财务相关问题进行公示说明。原告接手后也未向业主公布过涉及财务的相关事项。二、关于《依云时光小区物业管理服务委托合同》的问题。2018年5月19日签订该份合同，并没有加盖公章，只有负责人签字。该合同业主方的签字有将近50%是无效的。且根据相关规定，前期物业管理服务合同是开发商与物业公司签订即可，但被告至今未看见过该份合同。三、原告履行合同义务不符合收费标准和合同义务。根据2015年《弥勒市物业服务收费标准备案回执》（弥价）字（2015）第02号，被告小区执行的是一级收费标准，至今一直执行的也是该标准，未进行过变动。根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准》以及《红河州物业服务收费管理实施细则》，一级标准的定义比较明确，原告提供的物业管理服务未达一级标准，履行合同存在不符合标准的情况，比如：总体服务上，原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与原告矛盾激化，对于小区不按时交纳物业费的业主也从未真正了解是什么原因以及如何解决业主问题让业主去主动交纳物业费，只是进行电话催收、停水、停电、发律师函最后法院诉讼；财务标准上来看，原告只开收据拒绝开发票，涉嫌偷税漏税；从公共秩序维护标准上来看，原告仅雇佣两名保安进行安保服务，小区另外一道门长期上锁，小区随便车辆和人都可以随意进出，没有业主专门使用的门禁卡，部分单元门禁毁坏后未进行修理，任何人可以随意进出，小区摄像头不知是否能使用，导致很多业主汽车被划被刮蹭，小区内水池水质很脏，部分木质道路已经损毁；从保洁服务标准来看，小区楼道清理非常差，基本上是7天以上才清扫一次；绿化服务标准方面，对已经枯死的植物没有进行更换，没有专业的人员养护，仅让保安时不时进行浇水灌溉。合同签订后，双方均应按照各自的义务履行，原告在自身没有能按照一级标准进行服务的前提下，要求被告按照一级标准进行缴费，不符合合同的约定。四、其他服务存在的问题。小区水电费公摊过高，尤其是电费，每度电单价0.5元，但每个月公摊还要在用量上多分摊10-50%不等，极不合理，物业公司对该问题一直不找原因，也不解决。电力公司已经同意上划本小区电表，物业公司一直不组织，该行为对业主极不负责。五、被告迟延缴纳物业费是因为原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合标准的服务，所以被告有权根据合同法第67条规定，拒绝履行约定。在原告按合同执行并解决以下列出的问题后，被告再缴纳所欠费用：1.原告在判决后15天内在小区公告栏公布物业费的收支情况、车位租金及广告位租金的收入流向，以后每6个月公布一次。2.对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。3.对水池的水定期更换。4.配合业主成立业主委员会。5.加强对各楼的楼梯灯检修维护。6.打开小区另一道门，加强保安巡逻对无人值守的岗亭增设保安。7.清理小区楼道内的垃圾和扶手上的灰尘。8.恢复枯死的树木和草地，配备专业的人员对花草植物进行养护。9.修缮公共设施，定期进行维护，达到一级标准规定的完好率。10.上划小区电表，改为电力公司直接收费。六、原告要求支付违约金缺乏事实依据和法律依据。因原告提供的物业服务未达到一级标准，在业主提出改进意见后，为节省开支成本，一直拒不改进，由此导致双方矛盾升级，原告存在违约行为在先。合同中也未约定迟延缴纳物业管理费需要支付违约金，原告也未举证证明因迟延缴纳物管费给原告造成了哪些具体损失及损失金额。综上所述，原告在按照一级标准收费的同时，提供的服务却未达一级标准，存在诸多问题，故被告不同意按照一级标准缴纳物业管理费，应由双方按照各自过错承担相应的比例，或在原告整改完毕后再支付物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的《依云时光小区物业管理服务委托合同》，被告认为签字没有达到总入住户413户的80%，合同无效。该证据能证实原告与物业管理区域即依云时光小区390户业主签订了《依云时光小区物业管理服务委托合同》，双方对物业管理相关事宜做了约定。2.原告提交的《依云时光前期物业服务委托合同》，被告认为该合同无效。该组证据能证实，弥勒昌峰房地产开发有限公司与弥勒市宏华达物业管理有限责任公司于2016年7月5日签订《依云时光前期物业服务委托合同》，采信上述事实。3.被告提交的照片11张，能证实拍摄照片时小区相关区域内的情况。4.测绘报告，能证实依云时光小区总建筑面积为49698.58㎡（其中商铺部分建筑面积为4024㎡，别墅建筑面积为3970.44㎡，公寓部分建筑面积2138.28㎡，公共用房建筑面积148.38㎡）。5.依云时光小区产权面积统计表，能证实在《依云时光小区物业管理服务委托合同》上签字住户产权面积为40566.37㎡。本院经审理认定事实如下：原告系弥勒市宏华达物业管理有限责任公司的分公司，经营范围为：物业管理、维修、养护；保洁等。被告系依云时光小区10幢1单元601号的业主，房屋建筑面积为89.28平方米。2016年7月5日，弥勒市宏华达物业管理有限责任公司与弥勒昌峰房地产开发有限公司签订《依云时光前期物业服务委托合同》，双方就依云时光小区物业管理相关事宜做了约定，委托管理期限自2016年7月1日至小区选举产生业主委员会后选聘物业管理企业。原告已向弥勒市住房和城乡建设局进行物业服务备案登记。就依云时光小区物业服务收费标准，弥勒市物业服务收费标准备案回执单（弥价）字（2015）第02号文件回复：依云时光小区物业服务收费标准合计为0.9元/平方米/月，收费标准于2015年7月1日起执行，该收费标准仅用于业主委员会成立之前，另小区电动车充电、商业用房服务费、别墅服务费、车位费属市场调节价。弥发改价复（2010）1号、弥政复（2010）16号文件确定，城镇居民（含社区、小区、单位小区等住户）生活垃圾处理收费标准为10元/户/月。原告承接依云时光小区物业管理服务后，共有390户业主与原告签订了《依云时光小区物业管理服务委托合同》，就小区实际入住业主户数原告认为有412户，被告认为有413户，小区共有482套房屋。《依云时光小区物业管理服务委托合同》就物业管理服务相关事宜做了约定，约定委托期限自2018年7月1日至2021年6月30日止；住房按建筑面积收取0.9元/平方米/月物业管理服务费、电费0.5元/度、水费每方按照自来水公司规定收取、生活垃圾处置费为住户10元/户/月，物业管理服务费、生活垃圾处置费按年度收取，逾期缴纳的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的0.5%支付违约金，逾期日期约定为上一年度物业委托合同终止后的第三个月开始计算。水、电费按月收取，逾期三个月未缴纳的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的0.5%支付违约金。被告未交纳2018年7月1日至2020年6月30日两年度的物业费共计1928元、生活垃圾处理费240元。另查明，依云时光小区至今未成立业主委员会，小区总建筑面积49286.74㎡，签名业主在物业管理区域内的专有部分面积为40566.37㎡。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。弥勒市宏华达物业管理有限责任公司与弥勒昌峰房地产开发有限公司签订《依云时光前期物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告系弥勒市宏华达物业管理有限责任公司设立的分公司，其依据总公司签订的《依云时光前期物业服务委托合同》为依云时光小区提供物业服务，符合法律规定。约定的委托管理期限自2016年7月1日至小区选举产生业主委员会后选聘物业管理企业，小区至今尚未成立业主委员会，故前期物业服务委托合同尚未终止。此外，已有390户业主与原告签订《依云时光小区物业管理服务委托合同》，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条的认定方法，已签字业主人数、专有部分面积的比例已远超过过半数，故依云时光小区业主已同意聘请原告作为小区物业服务企业，合同约定的物业价格适用的是政府指导价格，符合法律规定。原告已按照合同约定为管理区域提供物业服务，被告应按照约定交纳物业费及垃圾清运费。因被告未按约定交纳物业费，原告要求支付违约金，合同约定“逾期日期约定为上一年度物业委托合同终止后的第三个月开始计算”，被告2018年7月1日至2019年6月30日未交物业费违约金应自2019年9月1日开始计算，2019年7月1日至2020年6月30日的未交物业费违约金应自2020年9月1日开始计算。双方约定的每天按0.5%计收违约金标准过高，本院参照贷款市场报价利率标准酌定支持由被告支付违约金60元。对于被告的辩解，本院评析如下：1.原告存在挂靠资质的问题。依据2018年3月8日中华人民共和国住房和城乡建设部第39号令《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》已决定废止《物业服务企业资质管理办法》。2.《依云时光小区物业管理服务委托合同》的效力问题，被告并未提供证据证实无效签字的部分，合同上已有390户业主签字，已签字户数已远超过半数且专有部分占建筑物总面积过半数，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，且合同内容并未违反法律、行政法的强制性规定，故被告认为合同无效无依据。3.原告履行合同不符合收费标准和合同义务。《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条规定：“物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅小区实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅及非住宅实行市场调节价”，原告按照政府指导价收取物业费有事实和法律依据，并未超过标准。被告列举了多处对原告提供物业服务不满的地方，业主有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利，但小区至今尚未选举产生业主委员会，业主决定重大事项及表决权时，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，或者经专有部分占建筑物总面积过三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。此外，被告要求原告公开相关情况和资料，可另行提起诉讼要求解决。4.原告主张违约金缺乏事实和法律依据。违约金具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能，被告已享受原告提供的物业服务，其未按时交纳物业费应支付违约金。综上，被告辩解拒缴物业费的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、第二十一条、第三十五条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告张艳春于判决生效之日起五日内一次性支付原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司2018年7月1日至2020年6月30日的物业服务费1928元、垃圾清运费240元及违约金60元，共计2228元。二、驳回原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张艳春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年十月二十二日书记员  张稚涓