文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初1640号原告：彭之全，男，1957年9月3日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：江未，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭敏，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：彭之富，男，1949年12月29日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：彭泽敏（彭之富之女），住重庆市巴**。委托诉讼代理人：谭程双，重庆弘双律师事务所律师。被告：彭支秀，女，1954年11月27日出生，汉族，住重庆市巴**。原告彭之全与被告彭之富、彭支秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月23日、2020年6月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告彭之全及委托诉讼代理人江未、彭敏，被告彭之富及委托诉讼代理人彭泽敏、谭程双，被告彭支秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭之全向本院提出诉讼请求：1、确认原告与彭之友于2017年10月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决被告彭之富、彭支秀协助将位于重庆市巴南区云水苑房屋产权登记至原告彭之全名下。事实和理由：案外人彭之友于2017年9月28日选购位于重庆市巴南区云水苑房屋一套，面积67.14平方米。因彭之友无能力支付购房款，故彭之友将该房屋出卖给原告，并于2017年10月26日与原告签订《房屋买卖合同》。2017年10月26日，原告将购房款195972元支付给重庆市巴南区人民政府征地办公室，同日彭之友将案涉房屋交付原告使用，现案涉房屋可以办理房屋产权登记。因彭之友于2018年去世，案涉房屋需要法定继承人协助才能办理产权转移登记至原告名下，二被告作为彭之友的法定继承人，应当继续履行《房屋买卖合同》并协助原告办理房屋产权登记手续，但二被告未履行协助义务，原告遂诉请如上。被告彭之富辩称，原告诉请确认其与彭之友签订的《房屋买卖合同》有效，被告彭之富不是合同相对方，不应作为确认合同有效案件的被告。彭之友系精神二级残疾，属无民事行为能力人，案涉《房屋买卖合同》无效。对原告述称的其与彭之友签订合同的时间、地点、在场人存在质疑。同时，原被告的父亲彭子荣于2013年去世，案涉房屋包含有彭子荣的安置房指标，被告对彭子荣的遗产享有继承权。即使原告与彭之友关于案涉房屋的买卖属实，彭之友亦不能将属于彭之富应继承的份额变卖。被告彭支秀辩称，因原告照顾彭之友，彭之友将征地拆迁安置房购房指标拿给原告。原告与彭之友于2017年10月26日签订《房屋买卖合同》属实，案涉房屋购房款系原告的女儿代原告支付。同意原告的诉讼请求，愿意协助办理案涉房屋产权过户登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的火化证、彭之友身份证复印件、常住人口登记表、死亡注销户口证明、注销户口证明、（2013）巴法民初字第02354号民事调解书、重庆市巴南区南彭街道鸳鸯村村民委员会出具的证明二份、收据、银行交易明细、选房信息卡、接房通知单、查询证明、情况说明、短信截屏、协助办理房产登记通知信、快递回执、结婚登记申请书、残疾人基本信息表、彭之友住院病历、《征地房屋拆迁住房货币安置协议》、安置补偿费和土地补偿费领款表等证据，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。当事人对证据真实性有争议的证据，本院认证如下：原告举示了落款时间为2017年10月26日的《房屋买卖合同》，原告陈述《房屋买卖合同》签订的时间、地点、在场人等信息，与被告彭支秀陈述的一致，再结合原告支付了案涉房屋购房款、接房并占有至今的事实，本院对《房屋买卖合同》的真实性予以确认。证人彭億作证称其代原告支付了案涉房屋的购房款，与原告举示的收据、银行交易明细相佐证，本院对彭億证言的真实性予以确认。证人胡中奎系被告彭之富女婿，其作证称彭之友曾说过拿了20万左右给彭億放高利贷，因原告及被告彭支秀对该证言有异议，且无其他证据相互印证，本院对胡中奎上述证言的真实性不予确认。胡中奎作证称彭之友曾在精神病医院治疗，与彭之友的住院病历相佐证，本院对上述证言的真实性予以确认。证人廖德伦、李超群的证言能相互印证，本院对两位证人证言的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告彭之全、被告彭之富、被告彭支秀与彭之友系兄弟、姐弟关系，彭之友系精神二级残疾，其残疾证上载明的监护人姓名彭之秀(即被告彭支秀）。彭之友于2018年1月12日去世，彭之友去世时，无配偶、无子女。彭之友的父母、祖父母、外祖父母均先于其去世，彭之友的父亲彭之荣于2012年10月27日去世。2013年7月24日，彭之友（乙方）作为户主与重庆市巴南区人民政府征地办公室、重庆市巴南区人民政府南彭街道办事处、重庆市巴南经济园区建设实业有限公司（甲方）签订《征地房屋拆迁住房货币安置协议》，约定甲方应安置乙方面积60平方米，安置人员为彭之友、彭子荣。填表时间为2017年9月28日的选房信息卡，载明户主彭之友所选房号为云水苑XX-X-X，建筑面积67.14平方米，房屋总价款195972元。原告妻子朱春容在认购人信息确认一栏处代签名。2017年10月26日，彭之友（甲方）与原告彭之全（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定彭之友将鱼洞云水苑XX-X-X、建筑面积67.14平方米房屋出卖给原告；原告将购房款按开发商通知的时间或方式支付至开发商指定账户；彭之友应在开发商将产权办理到其名下后7天内将产权变更到原告指定的名下，或彭之友接到办理产权登记通知后15天内协助原告在开发商处直接将产权登记到原告指定的名下；彭之友应无条件配合原告完成过户手续，办理产权登记或变更登记的所有税、费均由原告承担，彭之友不承担任何费用。2017年10月26日，原告女儿彭億代原告向重庆市巴南区人民政府征地办公室支付了云水苑XX-X-X房屋购房款195972元。同日，重庆市巴南区人民政府征地办公室向重庆互悦物业管理有限公司出具接房通知单，载明安置户彭之友，购买云水苑房屋，建筑面积67.14平方米，按规定办理房屋相关手续，拟办理产权登记人员为彭之友共壹人。原告妻子朱春容在安置户签名处代签名。此后，云水苑XX-X-X房屋由原告接房，并占有至今。2020年3月31日，重庆市巴南区征地事务中心（原重庆市巴南区人民政府征地办公室）、重庆巴源建设投资有限公司出具情况说明，载明：云水苑安置房，面积67.14平方米，产权人彭之友；我司分别于2019年5月和8月在云水苑小区告示栏张贴公告，通知该套房屋所在批次的安置房业主签订限价房申购协议书及收取办理产权证相关资料，该户均未到场。另查明，彭之友于2013年10月19日至同年11月4日期间在重庆市巴南区界石中心医院住院治疗，出院诊断为精神分裂症。2015年12月27日至同年12月31日期间，彭之友在重庆市巴南区界石镇中心卫生院住院治疗，出院诊断为酒精所致精神障碍。2016年1月27日至同年2月1日期间，彭之友在重庆市巴南区界石镇中心卫生院住院治疗，出院诊断为酒精所致精神障碍，出院医嘱为到上级医院继续治疗。彭之友上述三次住院治疗，均是被告彭支秀及其丈夫将其送到医院。本院认为，根据当事人诉辩称、举证质证及庭审查明情况，本案的争议焦点在于原告提交的《房屋买卖合同》的效力问题。被告彭之富认为《房屋买卖合同》无效，理由是彭之友系精神二级残疾，属无民事行为能力人，同时，案涉房屋包含彭子荣30平方米的安置房指标，被告彭之富对彭子荣的遗产享有继承权，彭之友将案涉房屋转让给原告的行为属无权处分。本院认为，虽彭之友系精神二级残疾，但根据《中华人民共和国民法总则》的规定，对不能辨认或不能完全辨认自己行为的成年人的认定，应由人民法院最终认定。彭之友在与原告签订《房屋买卖合同》时，是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，因未经人民法院作出认定，故不能仅仅以其系精神二级残疾，便推断出其系无民事行为能力人或限制民事行为能力人。同时，证人廖德伦、李超群均作证称彭之友去世前租房居住，照顾自己生活起居。再结合彭之友去世前，原告已缴纳案涉房屋全部购房款并接房的事实，本院推定《房屋买卖合同》系彭之友的真实意思表示。关于被告彭之富抗辩案涉房屋包含彭子荣30平方米的安置房指标，原被告对该30平方米安置房指标享有继承权。本院认为，彭子荣于2012年10月27日去世，根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”、第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产……”之规定，彭之友于2013年7月24日作为户主签订的《征地房屋拆迁住房货币安置协议》中约定安置人员彭之友、彭子荣，安置面积60平方米，其中30平方米并不是法律意义上彭子荣的遗产，而是彭之友户享有的购买安置房资格。接房通知单、重庆市巴南区征地事务中心和重庆巴源建设投资有限公司出具的情况说明，均载明案涉房屋的产权人为彭之友。彭之友作为案涉房屋的产权人，有权对案涉房屋进行处分。本院对被告彭之富辩称彭之友系无权处分行为的抗辩理由不予采纳。综上所述，原告与彭之友签订了《房屋买卖合同》，该合同依法成立并生效，原告已缴纳了全部购房款，履行了《房屋买卖合同》约定的义务。在彭之友去世后，原告有权依照《房屋买卖合同》的约定，要求彭之友的继承人履行协助办理案涉房屋产权登记的义务。彭子友死亡时无配偶、无子女，其父母均先于彭子友死亡。二被告作为彭之友第二顺序继承人，因未放弃对彭子友遗产的继承，故应承担《房屋买卖合同》中约定的义务，协助原告将案涉房屋产权登记在原告名下。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条之规定，判决如下：一、原告彭之全与彭之友于2017年10月26日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告彭之富、彭支秀于本判决生效之日起十五日内协助原告彭之全将位于重庆市巴南区云水苑房屋产权登记至原告彭之全名下。案件受理费80元，由被告彭之富、彭支秀负担。此款原告彭之全已自愿垫付，限被告彭之富、彭支秀本判决生效之日起十五日内支付给原告彭之全。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 琼人民陪审员  冉瑞芳人民陪审员  魏忠智二〇二〇年十月十五日法官 助理  聂源岐书 记 员  吴科琼