贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12359号原告：贵阳深龙城物业管理有限公司，地址：贵州盛贵阳市云岩区中华北路金辉大厦。法定代表人：唐廷灿，职务：总经理。委托诉讼代理人：浦如华，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所律师。被告：龙某，女，1973年9月22日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳深龙城物业管理有限公司与被告龙某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳深龙城物业管理有限公司的诉讼代理人甄俊，被告龙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳深龙城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2016年7月1日至2020年5月30日期间的物业服务费7708元及逾期缴费违约金5511.22元（违约金按照7708元为基数，按照每日万分之五的标准从2017年1月1日起计算至清偿之日止，暂计算2020年5月30日为5511.22元）并赔偿原告因诉讼产生的律师费损失800元；2.请求判决被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月30日的代交水费70.4元及2020年1月1日至2020年5月30日代交垃圾处理费30元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，协议约定了相关物业费计收标准、违约金计算标准等。后被告未再交纳物业服务费，原告多次催收未果。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告龙某辩称，2015年换经理到上城以后物管费就涨价了，停车费2016年涨价。之前我们房产证是没有办理的，当时没有交物管费我是可以分期交，但是不可能一下子交。对方打电话给说让我缴费，我分期交他们不收，要一下子交。为了维护我们权益去找了物管公司，让她们提出以下１单元的电话，他们就拒绝提供。物管费也没有公开，停车场收费和广告收费都是不公开的。我们要成立业委会也无故阻止我们成立。到2018年7月份我们就没有交了，我们楼上22楼以前是房开的经理，然后他们想在楼上修房子，还在夜间拉东西进去，以前我们想上顶楼物管公司都不让，别人修房子他们就开。现在我们单元的复式楼不好居住，很多人都没在了，租房子我朋友来看房子4000元的房租，物管公司就要无故收2000元的中介费，还不开发票。在大厅里面半夜三更的修了一堵墙，拆墙的费用还是我们大家一起出钱拆的。物管公司是不合适的，态度特别恶劣。在成立业主委员会之前在他们经理那里有很多争辩，我很早以前的时候他们就停了我的门禁卡，当时我问了他们，他们就说我没有交物管费就停我的门禁卡。现在不能停水停电就停我的门禁卡。营业执照从来没有公开过，还有各个人员的上岗证、管理服务这些。前期物管协议没有办法我们才签，在里面有约定每年征询业主对其满意度调查，这个都没有看到过，现在调查一定没有80%以上。我们以前宽带都是拨号了，让人家电信公司进来换线他们还收3万元的费用，后面是我们自己找的电信公司才改的。物管办公室占用我们公共部分。我们去按个光纤叫一个师傅过来打洞都要收50元一个，这个收费依据是什么。。经审理查明：原告贵阳深龙城物业管理有限公司是位于贵阳市云岩区（后更名为“亨特上城”）物业服务企业，被告龙某是云岩区××路××大厦××栋××单元××层××号房屋（建筑面63.09平方米）的所有权人。2009年9月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告的上述房屋提供物业服务，公寓式酒店住房物业管理服务费按每月每平方米2.1元／，半年后物业公司根据物价局核定的收费标准执行；每次缴纳费用时间为每月10日前，逾期缴费，每逾期一天增交1‰违约金，逾期一个月不交者物业公司可通过合适的方法或法律途径追缴拖欠之费用及违约金。该合同签订后，原告即依约为该小区提供物业服务。2015年1月1日，原告作为乙方与作为甲方的小区建设单位贵州亨特房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，由贵阳深龙城物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2015年1月1日起至业委会成立止。物业服务收费标准为公寓楼由乙方按建筑面积每月每平方米2.60元向业主或物业使用人收取。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。2014年12月2日，原告发出《亨特上城公寓（1单元）上涨物业费的函》，主张调整物业费。经原告自行统计，该小区1单元总户数为200户，同意签名户数为130户，同意比率为65%。2014年12月15日，原告发出《“亨特上城”上涨物业费的函》《关于按照“新收费标准收费”时间执行的通知》，表示自2015年1月1日起按照公寓（1单元）2.60元／平方米收取物业费。被告从2016年7月1日至今未向原告交纳物业费。被告提供的照片等证据足以证明原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应当按约定履行义务。现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告主张2016年7月1日至2020年5月31日期间，被告共欠缴费47个月；被告房屋建筑面积63.09平方米，应缴纳物业管理服务费6226.98元（计算公式：63.09×2.1×47≈6226.98元）。关于原告要求按照2.60元/月/平方米的标向被告主张物业服务费的诉请，第一，建设单位仅在房屋出售前有权代表全体业主与物业服务企业签订前期物业服务合同，而本案中建设单位与原告签订的合同不属于此时间段，因此该合同对该小区业主没有拘束力；第二，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，而本案中，原告依据的签名簿不是法定形式，因此对被告不具有法律效力。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业服务费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。关于律师费的诉请，因双方合同中未对此进行约定，故本院不予支持。关于原告诉请的代收水费、代收垃圾处理费，因原、被告当庭确认该费用已缴清，故本院对该诉请不予支持。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条之规定，判决如下：一、被告龙某于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳深龙城物业管理有限公司物业服务费6226.98元；二、驳回原告贵阳深龙城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，减半收取76元，由原告负担51元，由被告龙某承担25元。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇二〇年十月二十七日书记员  张 宇