浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0726民初2940号 原告：浦江浙农农批市场运营管理有限公司，住所地浦江县毛亚路**。 法定代表人：卢熊捷，系总经理。 委托诉讼代理人：黄晨骞、谢繁韬，浙江月泉律师事务所律师。 被告：徐声作，男，1966年3月5日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：徐声凯，浦江县塔山法律服务所法律工作者。 原告浦江浙农农批市场运营管理有限公司与被告徐声作物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦江浙农农批市场运营管理有限公司委托诉讼代理人黄晨骞、谢繁韬，被告徐声作及其委托诉讼代理人徐声凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦江浙农农批市场运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费4796.64元及违约金467.67元（以2398.32元为基数，按日利率万分之五，自2019年7月3日暂计算至2020年7月15日止为378天，计453.28元；以2398.32元为基数，按日利率万分之五，自2020年7月3日暂计算至2020年7月15日止为12天，计14.39元；今后违约金再计），合计5264.31元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系浦江县农副产品批发交易市场A2-307、A2-308商铺的业主，建筑面积共计133.24平方米。2017年7月3日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务；由原告每年预收一次物业费，物业费按每月1.5元/平方米计算；业主未能按时交纳物业费的，逾期按每天万分之五的标准向原告支付违约金。被告已交纳2019年7月2日前的物业费。按协议约定，2019年7月3日至2020年7月2日期间的物业费，被告应在2019年7月2日前交付；2020年7月3日至2021年7月2日期间的物业费，被告应在2020年7月2日前交付；但被告至今分文未付，经多次催讨未果，其行为己构成违约，应当支付原告物业费及违约金。故原告起诉并提出如上诉请。 被告徐声作辩称，被告购买的是住房，原告适用商铺管理模式向业主收费，产生不合理不合法的后果。原告诉请的物业费、违约金数字不事实，被告已预交了两年，原告多收了不合理、不合法的费用，被告是住户，应按最低农用住房的标准收取。房子前后、南边、北边都是停车位、绿化带，到2018年、2019年违规、违法占用了车位和绿化的地方，建立了26个花铺进行出租，影响住户生活和居住，把住户北边的道路、停车位改成古玩市场进行交易，扰乱了住户的生活。二楼、三楼的公用卫生间砸坏改成住房出卖，侵害了广大住户的权益。原告管理不到位，没有建立业主委员会参与管理、没有封闭式管理、没有门卫、24小时巡逻、卫生保洁质量差、不及时，公摊面积和能耗不公开，擅自提价收取。被告认为原、被告签订的商户管理守则和协议是无效服务合同，业主有权拒交，有权要求原告退还不合理的已收费用。被告要求整改，签订的合同一年一改，现在也没改。物业管理合同应该每年一次修改，收费应按每年度或按月到期后收取，服务行业都是服务后才收费，预收物业费无法律依据，诉请中的违约金无法律依据和事实依据。根据农批市场对业主侵权的实际，用车位绿化地盖花铺出租，用停车位和出口通路经营古玩市场，毁掉公用洗手间出卖，三项应有100多万元及已多收的费用部分返还优惠到业主的物业费上，足够能享受几十年。请求法院驳回原告的诉请。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并认定如下：一、原告向本院提交了不动产登记信息查询记录以证明浦江县农副产品批发交易市场A2幢307号、308号的权利人、用途为商业服务业设施用地、用房，被告对真实性无异议，但对商业用途有异议，认为是住房；原告向本院提交了浦江农批市场签约文件二份以证明原被告存在物业服务合同关系，被告所购是商铺及物业费收取的标准等事实，被告对真实性无异议，但提出订立时被告没仔细看，有霸王条款及原告没有按相关条款履行；原告提交的上述证据，客观真实，合法有效，本院予以认定。二、被告向本院提交了以下证据：1、浙江省商品房买卖合同（合同编号：第201707030008号），证明原告没有做到第四条，道路绿地等都属于业主所有，盖了花铺出租了，影响了业主的利益，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，合同相对方不是原告，原告没有出租过；2、浦江农批市场商户管理守则，证明被告是住户不是商户，原告对真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，原告提供的不动产登记证明能证明被告的房屋是商铺。3、浦江农批市场签约文件，证明原告违反了第二条甲方的权利和义务中第十二条，损害了被告的权益，原告认为公共设施或者公共部位有古玩市场，不是原告的行为，与原告无关，被告应向相关开发商主张。4、票据3张，证明原告多收了水电服务费，原告对真实性无异议，但系公共能耗费，按协议约定系另行收取。5、花卉市场照片证明原告占用住宅南边的停车位、绿化盖成花铺出租，影响了被告的居住和生活，原告认为与本案无关联性，照片中的苗圃在规划农批市场红线范围外；6、古玩市场照片证明杂乱的古玩市场占用了原来的车位和通路，影响了被告居住和生活，原告对真实性无异议，但古玩市场不是原告设置、出租的，与原告无关；7、公用厕所照片，证明原告将厕所改掉、出卖，原告对三性均有异议，原告没有卖掉厕所的情况。8、《关于要求取消不合理收费、违法侵占住户合法权益的报告》一份，证明农批市场住户联名报告，侵害了住户的利益，原告认为证据不合法，内容不真实，不能作为证据使用。对被告提交的证据1、2、3、5、6、7，不能达到被告的证明目的；证据4系公共能耗费，系原告主张的物业费之外的费用，并不能达到被告的证明目的；证据8不符合证据的形式要件。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月3日，被告以浦江县农副产品批发交易市场A2-307、A2-308商铺的业主身份与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务；本物业管理服务收费形式为“包干制”，由原告每年预收一次物业费，物业费按每月1.5元/平方米计算，由被告按其拥有物业[商铺]的建筑面积计算交纳；物业费不包含公共能耗费，公共能耗主要用于电梯[扶梯]运行、二次高压供水、公用照明、公共用水等，每月按实统计，据实分摊。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业费的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天万分之五的标准向原告支付违约金。A2-307、A2-308商铺的建筑面积共计133.24平方米。原告向被告提供了物业管理服务，被告已交纳2019年7月2日前的物业费。2019年7月3日至2020年7月2日期间被告的物业费计2398.32元，原告曾在2019年向被告催讨；2020年7月3日至2021年7月2日期间被告的物业费计2398.32元；合计物业费4796.64元被告至今未付原告。故原告起诉并提出如上诉请。 本院认为，浦江浙农农批市场运营管理有限公司与徐声作订立的《前期物业管理服务协议》合法有效，原被告之间存在物业服务合同关系。徐声作作为浦江县农副产品批发交易市场的业主理当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业费的义务，其不按约缴纳物业费，系违约行为，应承担相应的民事责任。因《前期物业管理服务协议》中仅约定每年预收一次物业费，但双方对物业费的预收具体时间约定不明，结合交易习惯，被告可在每交费年度内原告向其主张时交纳，因原告未向本院提交催讨证据，但被告自认2019年向其催讨过，故2019年7月3日至2020年7月2日期间的物业费至迟应于2019年12月31日交纳，2020年1月1日开始被告应按约计付相应的违约金。2020年7月3日至2021年7月2日期间的物业费，原告已向本院起诉，被告亦应交纳，但违约金无需支付。被告抗辩双方签订的物业管理服务协议无效，缺乏事实和法律依据；被告抗辩农批市场对业主侵权，不属本案审理范围；被告的其他辩解意见，证据不足，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告诉请中，合理合法部分，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、由被告徐声作支付原告浦江浙农农批市场运营管理有限公司物业费4796.64元及违约金（以2398.32元为基数，按日万分之五从2020年1月1日起计算至实际履行之日止），限于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告负担1元，被告徐声作负担24元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张创伟 二〇二〇年十月二十一日 代书记员 张 芝