福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5924号 上诉人（原审原告）：魏小晶，女，1992年3月7日出生，汉族，住福建省古田县。 上诉人（原审被告）：刘景瑜，女，1961年1月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人魏小晶因与上诉人刘景瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 魏小晶上诉请求：撤销一审判决第二项，改判刘景瑜返还魏小晶4月22日至4月27日房租1500元，退还魏小晶案涉房屋内由魏小晶购置的家具或等折算费用15862.6元。事实和理由：一审判决认定双方合同于2020年4月27日解除是错误的，合同解除时间应为2020年4月22日。1.魏小晶在2020年4月7日收到福州市自来水有限公司断水公告的当晚，即微信告知刘景瑜次日断水之事，4月8日上午约10:34开始处于停水状态，已经不符合出租标准，魏小晶与刘景瑜电话协商解除合同，刘景瑜拒绝。4月13日魏小晶已经将案涉房屋租赁人员清空，案涉房屋已经处于可以被收回的状态，但刘景瑜再次拒绝收回，并表示魏小晶应配合相关部门，房租仍要继续付。4月16日约定在案涉房屋内当面商议退押金，但刘景瑜拒绝收回房屋且拒退押金，故魏小晶报警。2.案涉房屋内的物品是因为刘景瑜原因未能搬出。4月22日刘景瑜与物业交代不允许魏小晶搬走剩余的物品，4月22日晚魏小晶搬离物品被保安拦住要求出示出门条，4月23日再次搬离物品时物业告知魏小晶，刘景瑜有交待案涉房屋的物品一律不得搬离，4月25日再次搬离物品时，结果与上次一致，魏小晶遂报警。本案是因刘景瑜的原因导致房屋无法被实际收回，并导致案涉房屋内魏小晶的合法财产被恶意扣留，该损失不应由魏小晶承担，刘景瑜应返还魏小晶4月14日至4月27日房租3500元（7500元÷30天×14天）。二、魏小晶提交的新证据可以证明在刘景瑜收回案涉房屋后，房屋内仍然有属于魏小晶的物品。4月26日刘景瑜微信告知魏小晶“接社区电话，我的房子明天要被强拆”，并未告知魏小晶其会私自处理案涉房屋内物品，且魏小晶并未同意屋内物品归刘景瑜所有。魏小晶提交的视频和照片可以证明案涉房屋在强拆后仍有价值15862.6元的家具，社区通知强拆只是针对违规的墙体和装修，案涉房屋内由魏小晶自行购置的家具是被刘景瑜私自处分，刘景瑜应赔偿相应物品或折算费用15862.6元。 刘景瑜辩称，请求驳回魏小晶的全部上诉请求。一、一审判决认定合同解除时间为2020年4月27日正确。魏小晶违规装修是导致案涉房屋违规结构被相关部门拆除的原因，而并非刘景瑜的过错导致合同无法继续履行。魏小晶在上诉状中也确认2020年4月27日前双方未对合同解除达成一致意见，在此之前合同应继续履行。二、刘景瑜并未处置魏小晶放置在案涉房屋内的财物。魏小晶于2020年4月25日曾尝试搬走屋内剩余物品，说明案涉房屋在被强拆前一直是魏小晶实际管理，而强拆前刘景瑜提前通知魏小晶到场，已尽到善意提醒义务，但魏小晶怠于维护自己财产权利，由此导致的损失应由其自行承担。刘景瑜对案涉房屋内的财物情况并不知情，在门锁被破坏后也无法确定处置财物的具体人员。魏小晶没有证据证明刘景瑜私自处置魏小晶财物，魏小晶要求刘景瑜赔偿相应物品或折算费用没有依据，也没有证据证明财物的具体数量以及折价的依据。三、魏小晶在一审程序中仅要求退还家具或折算费用7600元，其上诉请求退还费用15862.2元，超出一审诉请，超出部分应另行起诉。 刘景瑜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回魏小晶全部诉讼请求，或裁定发回重审。事实和理由：一、一审判决认定刘景瑜明知案涉房屋系用于群租，并对刘景瑜关于“魏小晶违反合同约定改变房屋使用功能，已构成违约，无权返还押金”的意见未予采纳，属认定事实错误。虽然《房屋租赁合同》约定“乙方有权依据营业需求对上述房产进行装修分割出租”，但并不代表刘景瑜同意魏小晶改变卫生间格局，分7套出租。在魏小晶装修期间，楼下401邻居投诉魏小晶改变卫生间管道，故双方于2019年6月22日签订《补充协定书》，约定魏小晶在租赁期间不能改变卫生间格局和排污地下水管道，刘景瑜同意给魏小晶半个月整改时间，免租期延长半个月。二、一审未认定魏小晶未继续履行合同构成重大违约，属认定事实不清。案涉合同约定的租赁期限为6年，魏小晶经营使用不当被要求整改，其在整改后仍可继续经营该房屋，现魏小晶无力经营、要求提前终止合同，属违约，故其支付的履约保证金应不予返还。 魏小晶辩称，一、刘景瑜要求魏小晶赔偿房屋隔断拆除费15000元、电线线路、管道恢复费用7000元、恢复房屋原状费用46995.3元、拆除安装房锁费300元、煤气表损失403元，共计69698.3元，没有法律依据。1.4月7日、8日、13日、16日、21日，魏小晶通过微信和电话多次与刘景瑜协商在租客清退后由刘景瑜退还押金15000元，刘景瑜均拒绝。4月13日魏小晶已经将案涉房屋租赁人员清空并微信告知刘景瑜案涉房屋已经处于可以被收回的状态。且《限期整改通知书》要求“于2020年4月12日前自行拆除恢复原状”，案涉房屋于4月27日被强拆，这期间刘景瑜实际上可自行整改，但其却不整改，导致被收拆除费15000元，这是刘景瑜自身原因造成的。2.《限期整改通知书》第六条第2点要求“自收到《限期整改通知书》起15日内，由房屋产权人负责自行拆除恢复原状”，第七条第1点（1）要求“产权人、转租人、承租人自行解除房屋租赁合同，及时退还租金”，第七条第2点（1）要求“整改期限内拒不整改或整改不到位的群租房，由相关部门对违规装修部分实施强制拆除，强制拆除所产生的费用由房屋产权人承担”。《房屋租赁合同》第十条第2点约定“租赁期满，乙方按装修后的结构将房屋交房甲方”。可见，该通知中明确了强拆费用由房屋产权人承担。3.魏小晶并没有破坏房内电线设施、自来水管道等相关装修。4.魏小晶已提前告知刘景瑜其4月27日上午预约了做产检，无法抵达现场，刘景瑜却约相关部门当日上午入户强拆，故强拆开锁费100元不应由魏小晶承担，且该费用实则是由刘景瑜不及时整改导致的。5.安装费200元是刘景瑜自身行为，本该由其自行承担。案涉房屋自魏小晶接手后，刘景瑜已提前处理其所需的物品及家电，并已确认屋内剩余的所有物品均可由魏小晶自行处理，刘景瑜不取走不应归咎于魏小晶。6.魏小晶承诺待刘景瑜退还押金时归还煤气表，由于刘景瑜一直拒绝退还押金，故未归还。且案涉房屋是2005年的房子，煤气表至今已有15年，不能保证其功能正常，故刘景瑜自行花费403元购买新燃气表，该费用不应由魏小晶承担。 魏小晶向一审法院起诉请求：1.刘景瑜向魏小晶返还押金15000元；2.刘景瑜向魏小晶返还空置期4月14日至4月15日押金500元；3.刘景瑜承担本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、财产保全费、公告费等）。在诉讼过程中，魏小晶增加一项诉讼请求：刘景瑜退还魏小晶房屋内剩余由魏小晶购置的家具家电等物品或按8折价7600元赔偿。 一审法院认定事实：2019年4月22日，刘景瑜（甲方）与魏小晶（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市鼓楼区温泉街道湖东路187号隆发大厦1号楼9层501单元出租给乙方；租赁期限6年，从2019年4月22日起至2025年6月15日；租赁期间乙方有权出租该房屋且甲方不得无故干涉；前面三年租金每月7500元，后面三年租金每月8000元；甲方同意自签订本合同至2019年6月15日止作为乙方的装修期，在装修期内甲方不收租金；租金按月支付，支付时间为每月22日前；如乙方未按时全额缴纳房租，按日收取欠费总额1%的滞纳金，经甲方提醒，超出七日仍未缴纳房租，甲方有权单方面终止合同，收回出租房屋，承租押金不予返还；甲方收取乙方押金15000元，待合同终止时，所有费用结清后，甲方在三个工作日内无息一次性归还乙方；乙方应承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费、闭路费、宽带费、卫生费、维修费、其他公用公摊及租金水费等实际使用的费用，若乙方未及时缴纳上述相关费用，由此产生的滞纳金由乙方承担；自然灾害等不可抗力因素无法履行合同以及造成损失，双方互不承担责任，租金按实际时间计算，多退少补，甲乙双方不承担任何责任；在租赁期内，乙方有权依据经营需要对上述房产进行装修分隔出租，并调整该房产布局、设施、设备等，但不得改变该房产的承重结构；租赁期满，乙方按装修后的结构将房屋交房甲方，但房屋内可移动物品（如空调、冰箱、洗衣机、热水器、床、衣柜、桌椅）乙方可搬走。同日，魏小晶向刘景瑜支付押金15000元。2019年4月26日，魏小晶向物业报备后，开始对上述房产进行分隔装修，用于群租。 2019年6月22日，刘景瑜（甲方）与魏小晶（乙方）签订《补充议定书》，约定：乙方在租赁期间不能改变卫生间格局，不能更改排污地下水管道；甲方同意免租期适当延长至6月30日，交租时间改为每月15日前，即先交租后使用。 2020年3月23日，福州市开展五城区群租房整治百日攻坚专项行动。2020年3月29日，福州市鼓楼区温泉街道办事处向魏小晶、刘景瑜发出《限期整改通知书》，认定上述房屋存在改变房屋结构等问题，要求在2020年4月2日前清退租户，于2020年4月12日前自行拆除恢复原状。 因刘景瑜、魏小晶未按期整改，刘景瑜于2020年4月26日通过微信通知魏小晶“接社区电话，我的房子明天要被强拆，通知明天早上10点强拆”。2020年4月27日，社区相关部门人员开锁后，对房屋内的违规结构进行强制拆除，刘景瑜更换门锁，魏小晶当天未到场。 一审法院认为，魏小晶与刘景瑜签订的《房屋租赁合同》、《补充议定书》，系双方真实意思表示，合法有效。因案涉房屋被认定为群租房并被强制拆除，致使合同无法继续履行，且刘景瑜已收回案涉房屋，双方的租赁合同已实际解除。从双方的微信聊天记录来看，魏小晶曾提出解除合同的意思表示，但未经刘景瑜同意，故一审法院以刘景瑜收回案房屋之日即2020年4月27日，作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于刘景瑜收取的押金15000元，扣除魏小晶尚欠的2020年4月16日至2020年4月27日的租金3000元（7500元÷30天×12天）、电费667.64元后，剩余11332.36元，应退还魏小晶。根据《房屋租赁合同》关于“乙方有权依据经营需要对上述房产进行装修分隔出租”的约定，双方均明知案涉房屋系用于群租，故对刘景瑜关于“魏小晶违反合同约定改变房屋使用功能，已构成违约，无权返还押金”的辩解，一审法院不予采纳。关于魏小晶要求刘景瑜返还案涉房屋内由魏小晶购置的家电等物品，对此，魏小晶并未举证证明刘景瑜收回案涉房屋时，魏小晶购置的家电等物品仍在案涉房屋内或在收回案涉房屋前已由刘景瑜私自处分，且经刘景瑜提前通知，魏小晶未到现场处理，由此导致物品丢失的后果，应由魏小晶自行承担，故对魏小晶的该项诉请，一审法院不予支持。刘景瑜要求魏小晶赔偿恢复电路、管道及强制拆除费用、开锁费用等损失，并返还煤气表，应另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、刘景瑜应于本判决生效之日起十日内向魏小晶退还押金11332.36元；二、驳回魏小晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，由魏小晶负担192元，刘景瑜负担185元。 二审中，刘景瑜向本院提交报警回执，拟证明其于2020年4月28日因门锁被破坏报警，其对屋内物品情况并不知情。魏小晶向本院提交1.公告、通话录音、微信记录、报警回执、限期整改通知书等，拟证明案涉房屋已于4月7日被通知断水，4月8日，魏小晶请求解除合同，刘景瑜拒绝且拒退押金，4月12日是最后整改期限，魏小晶已告知刘景瑜将于4月13日清退完毕，刘景瑜超期不自行整改。2.屋内物品购买记录及视频、照片，拟证明刘景瑜收回房屋时，屋内仍有物品。本院经审查认为，刘景瑜、魏小晶提交的上述材料，涉及本案合同解除时间、屋内物品损失等问题认定，本院将在下文进行综合认定。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,因涉案房屋被相关部门认定为违法群租房且被限期搬离,导致魏小晶无法继续使用租赁房屋,双方所签订的《房屋租赁合同》的合同目的已经无法实现,刘景瑜现已收回案涉房屋，双方间的租赁合同已实际解除。根据查明的事实，魏小晶曾提出解除合同，未经刘景瑜同意，故一审法院以刘景瑜收回案涉房屋之日即2020年4月27日作为合同解除之日，并无不当。 合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同解除后,刘景瑜理应退还魏小晶支付的房屋押金，一审法院在扣除租金及电费后将剩余押金予以返还，处理正确，本院予以维持。刘景瑜主张押金不应予以返还，本院认为，根据《房屋租赁合同》第十条关于“乙方有权依据经营需要对上述房产进行装修分隔出租”的约定，可见双方当事人均明知案涉房屋系用于群租，双方对合同不能履行均存在过错，故刘景瑜关于合同可以继续履行及其并不明知群租用途的主张，因缺乏依据，本院不予采信。 魏小晶要求刘景瑜返还案涉房屋内由魏小晶购置的家电等物品，但其提交的材料未能充分证实刘景瑜收回案涉房屋时，魏小晶购置的家电等物品仍在案涉房屋内或在收回案涉房屋前已由刘景瑜私自处分，且2020年4月26日刘景瑜通过微信通知魏小晶“接社区电话，我的房子明天要被强拆，通知明天早上10点强拆”，魏小晶当天未到场，由此导致物品丢失的后果，应由魏小晶自行承担，一审法院驳回魏小晶的该项诉请，处理得当，本院予以维持。 综上，刘景瑜、魏小晶的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费377元，由魏小晶负担192元，刘景瑜负担185元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十月二十日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君