广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终5298号 上诉人（一审被告、反诉原告）：丁锋，男，1979年2月11日出生，汉族,住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：杨清娟，广西司善律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：南宁市金江实业有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市广西-东盟经济技术开发区武华大道**，统一社会信用代码：91450100768925406R。 法定代表人：LUNFUNGNG，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金麟，北京盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人丁锋因与被上诉人南宁市金江实业有限公司（以下简称“金江公司”）买卖合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院（2019）桂0122民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本 院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定于10月15日召集双方当事人进行询问、调查和调解。上诉人丁锋及其委托诉讼代理人杨清娟、被上诉人金江公司的委托诉讼代理人金麟到庭参加诉讼。本案经调解无果，现已审理终结。 丁锋对本案本诉提出上诉请求：一、撤销(2019)桂0122民初3485号民事判决第一至第三判项,裁定将本案发回重审；二、本案本诉的一、二审诉讼费均由金江公司负担。事实与理由:一审判决遗漏必要诉讼当事人。案涉厂房已由丁锋出租给案外人南宁市三好公司有限公司（以下简称“三好公司”），即三好公司系涉案厂房的实际使用人，与本案的处理结果具备直接的利害关系，其应参与本案诉讼而未参与，属于严重程序违法。 丁锋对本案反诉提出上诉请求：一、撤销（2019）桂0122民初3485号民事判决第四判项，改判支持丁锋的全部反诉请求；二、本案反诉的一审、二审诉讼费用均由金江公司负担。事实与理由：一、一审判决在本诉部分认定丁锋已支付案涉合同项下定金218.75万元，在反诉部分却认定丁锋支付的定金部分系用他人财产抵扣，属认定事实错误。（一）2018年8月9日至9月27日期间，丁锋通过银行转账累计向金江公司时任法定代表人吴伦安 支付84.5万元；（二）丁锋通过代金江公司清偿债务的方式支付金江公司124.9633万元；（三）丁锋通过微信累计向金江公司时任法定代表人吴伦安支付5.9444万元；（四）剩余定金3万元，由丁锋通过现金方式向金江公司时任法定代表人吴伦安进行支付。二、丁锋与金江公司签订的《土地、厂房转让合同》解除后，金江公司应将定金返还丁锋。案涉合同解除后，丁锋应返还案涉厂房，则金江公司亦应返还定金218.75万元。三、一审判决对本诉和反诉的诉讼费用分配错误，应作出新处理。丁锋在一审本诉中属于无过错方，金江公司提起本诉的事实与理由均不成立，故本案本诉部分的诉讼费应由金江公司负担；一审判决反诉部分错误，应在改判的基础上对诉讼费的负担进行处理。 金江公司对丁锋就本案本诉提出的上诉书面答辩称：本案不存在其它诉讼当事人。首先，丁锋与金江公司之间的法律关系是买卖合同法律关系，而丁锋与三好公司签订《厂房租赁合同》产生的是租赁法律关系，案涉债权导致土地厂房所有权的转移并不必然导致三好公司的用益物权受损；其次，三好公司若认为案涉土地厂房的所有权争议影响到其租赁合同的履行，亦可另案提起诉讼，而非以无独立请求权的第三人参与本案；最后，三好公司未在一审过程中以“利害关系”为由提出参与诉讼，丁锋却以三好公司可能受损要求将本案发回重审的请求不能成立。 金江公司对丁锋就本案反诉提出的上诉口头答辩：一、金江公司不认可丁锋已经履行支付定金的义务。一审判决认定丁锋支付定金的证据是金江公司出具的收条，但丁锋主张其付款时间多发生在该收条出具时间之前，故丁锋在该收条的出具日并未履行支付定金义务，该收条并不发生法律效力。二、一审判决对案件受理费的判定是正确的。 金江公司提出的本诉诉讼请求是：一、确认解除金江公司与丁锋于2018年8月11日签订的《土地、厂房转让合同》；二、判令丁锋立即向金江公司返还占用的位于南宁市东盟经济技术开发区厂房1栋（土地产房总价8750000元）；三、判令丁锋向金江公司支付合同解除违约金84207元（以2187500元为基数按银行同期贷款利率计算，自2018年8月11日暂计至2019年6月30日，具体数额计算至实际付款之日止）；四、本案诉讼费用由丁锋负担。 丁锋提出的反诉请求是：一、判令金江公司向丁锋返还其已支付的定金2187500元；二、本案诉讼费用由金江公司负担。 一审法院认为：金江公司与丁锋签订的《土地、厂房转让合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，当事人应严格按照约定履行各自义务。金江 公司已向丁锋交付厂房，丁锋亦应按照在合同约定期限内向金江公司支付定金。丁锋提交的《收条》有证据原件，记载内容明确，经由法定代表人签字，并已加盖金江公司公章，金江公司也未对《欠条》上的签字、公章以及收条的真实性提出异议。另外，丁锋提交《厂房租赁合同》《厂房购买投资协议》、朱忠伟向SUBIANTORO（吴伦安）转账记录、与SUBIANTORO（吴伦安）通话录音等证据，申请证人出庭用于佐证与金江公司、借款债权人达成抵扣合意的事实。依照我国法律规定，当事人对自己的主张有责任举证证明，没有证据或者证据不足以证明主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。丁锋已提交的《收条》有其他相关证据加以佐证，形成证据链且具有证明优势，故丁锋已履行支付定金的义务。结合庭审情况及双方诉讼主张，双方当事人对解除合同没有异议，故对解除《土地、厂房转让合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及合同的履行情况，金江公司要求丁锋返还位于南宁市东盟经济技术开发区厂房，有事实根据及法律依据，该院予以支持。虽然合同解除后当事人有权要求赔偿损失，但丁锋已履行了支付定金的义务，故金江公司主张以2187500元为基数按银行贷款利率支付违约金的诉讼请求，没有事实根据及法律依据，该院不予支持。虽然金江公司出具《收条》 确认丁锋支付定金2187500元，但定金条款的履行包括案外人朱忠伟与金江公司的借款、朱忠伟租金及投资份额的抵扣，涉及他人权利，丁锋无权要求金江公司用他人财产进行抵扣的部分向其返还，故丁锋要求金江公司返还定金2187500元的反诉请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条的规定，判决：一、解除金江公司与丁锋签订的《土地、厂房转让合同》；二、丁锋向金江公司返还位于南宁市东盟经济技术开发区厂房一栋；三、驳回金江公司其他诉讼请求；四、驳回丁锋的反诉请求。一审本诉案件受理费73639元，由金江公司负担702元，丁锋负担72937元；一审反诉案件受理费12150元由丁锋负担。 本院二审期间，丁锋向本院提交了如下证据：证据1.金江公司营业执照、证据2.委托书，均用以证明吴伦安有权代表金江公司开展经营活动，其相关行为属职务行为，行为后果由金江公司承担。 金江公司质证认为：上述证据均属于逾期证据。证据1真实、合法，但与本案无关；证据2中林文光和吴伦安的名字均非本人所签，吴伦安的行为不能代表金江公司，且一审判决已查明吴伦 安与丁锋存在其它债务关系，故其证明目不能达成。 本院认证为：本案的主要债权债务行为均发生在2017年11月24日至2019年3月7日SUBIANTORO（吴伦安）担任金江公司法定代表人期间，该期间之外SUBIANTORO（吴伦安）的行为是否具有代表金江公司的法律效力，则不是本案的待证事实。故本院对于丁锋所举的上述证据均不予采纳。 丁锋主张一审法院遗漏查明以下事实，本院分别分析认证如下： 1.关于丁锋于2018年8月9日向SUBIANTORO（吴伦安）转账支付65000元、2018年8月11日总计向SUBIANTORO（吴伦安）转账支付150000元的事实：2018年8月9日支付65000元的事实虽然有丁锋在一审期间所举的银行卡交易明细清单予以证实，但该付款行为发生在《土地、厂房转让合同》签订之前，且双方也未在合同中对此前已经支付的款项进行约定。故丁锋无法证实该款的支付与本案讼争的定金有关，本院不予认定为已付定金；2018年8月11日支付除80000元之外的70000元的事实，因无证据予以证实，本院不予采信。 2.关于丁锋代金江公司向案外人林同、朱忠伟偿还欠款1249633元的事实：丁锋所主张的上述事实仅有林同、朱忠伟的 证人证言予以证实，其二人主张与金江公司存在借贷合同关系，但并未能提供与金江公司订立的书面合同或其他可以证实借贷关系存在的证据。因此，本院对于林同、朱忠伟的证词不予采纳，同时对丁锋所主张的该项事实不予采信。 3.关于丁锋通过微信向SUBIANTORO（吴伦安）转账支付59444元的事实：从双方的微信聊天记录可见，丁锋通过微信转账给吴伦安的款项，具有不定期、多笔和小金额的特点，且大部分转账行为发生在双方签订《土地、厂房转让合同》之前，付款的原因也多为吴伦安以个人名义向丁锋借款。因此，在《土地、厂房转让合同》没有明确约定的情况下，丁锋在微信中向吴伦安支付的款项均不应计入定金。 4.关于丁锋向SUBIANTORO（吴伦安）现金支付30000元的事实：现金支付的事实仅有证人吴某的证词佐证，其与丁锋不仅为表兄弟关系，而且二人还合伙经营超市，存在经济利益方面的利害关系。因此，吴某的证词不足以产生法律效力，本院不予采纳，丁锋所主张的该项事实本院亦不予采信。 金江公司主张丁锋与案外人三好公司签订《厂房租赁合同》，与案外人朱忠伟、贾加龙、黄良签订《厂房购买投资协议》的事实，不属于本案的待证事实，一审法院不应予以认定。本院分析 认证认为：本案是因《土地、厂房转让合同》所引发的纠纷，案件的审理不宜突破合同的相对性，丁锋对案涉土地和厂房的使用和处置，不在本案认定和处理的法律关系范围之内，相关的权利人可另案提起诉讼主张权利。故本院采纳金江公司的主张，纠正一审法院对上述事实的认定。 本院经审理查明以下法律事实： 一、合同的签订 2018年8月11日，金江公司（甲方）与丁锋（乙方）签订了《土地、厂房转让合同》约定：将金江公司位于南宁市东盟经济技术开发区，厂房1栋建筑面积6528平方米，土地总面积27.43亩的厂房，以总价8750000元的价格转让给丁锋。合同第三条付款方式中约定：1.乙方应于本合同签订之日起10个工作日内将上述房地产定金人民币2187500元付给甲方。2.甲方收到乙方定金之日起将上述房地产的产权及使用权交付乙方。 南宁市东盟经济技术开发区厂房，即印尼工业园A区1号厂房。 合同签订后，丁锋一直使用案涉厂房至今，且案涉的土地和厂房至今仍未办理使用权人变更登记手续。 二、丁锋向SUBIANTORO（吴伦安）付款的情况 2018年8月11日，丁锋通过其中国农业银行62×××71账户向SUBIANTORO（吴伦安）转账80000元；2018年8月15日转账150000元；9月25日转账50000元；9月27日转账200000元；11月9日转账50000元。 2018年8月12日，丁锋通过其中国农业银行62×××70账户向SUBIANTORO（吴伦安）转账80000元；9月5日转账150000元。 上述付款总金额为760000元。 2018年8月15日，金江公司向丁锋出具收条，载明：“今收到丁锋厂房及土地25%定金2187500元（贰佰壹拾捌萬柒仟伍佰元正）。”金江公司在收条上加盖公章，并由法定代表人SUBIANTORO（吴伦安）签字。 三、合同的解除通知 2019年4月8日，金江公司委托律师向丁锋邮寄律师函，以丁锋未支付2187500元为由主张解除双方签订的《土地、厂房转让合同》。该邮件于2019年4月10日妥投。 四、金江公司法定代表人的变更情况 2017年11月24日至2019年3月7日期间，金江公司的法定代表人为SUBIANTORO（吴伦安）。2019年3月7日金江公司法定代表人变更为LUNFUNGNG。 五、其他相关事实 SUBIANTORO（吴伦安）曾多次向丁锋、朱忠伟、林同借款。 本院认为：本案系因房地产使用权转让合同中定金条款的履行所引发的纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》以及相关司法解释的规定认定和处理。一审法院关于案涉《土地、厂房转让合同》法律效力的认定正确。 一、关于丁锋是否依约履行了定金支付义务的问题 本院经审理查明，金江公司在与丁锋签订《土地、厂房转让合同》之后的第四天，即2018年8月15日，就出具了收到2187500元定金的收条。但是，丁锋自证的付款行为中有大量的付款时间发生在当日之后，表明收条是在定金付清之前既已出具，则本案不应单独以收条为据认定定金的实际支付情况。同时，金江公司将标的厂房交由丁锋使用的行为也表明，金江公司关于丁锋完全没有履行定金支付义务的主张既不符合合同的约定、也与交易习惯不符。故对于案涉定金的实际支付情况，应综合多项事实和因 素进行认定。 首先，《土地、厂房转让合同》第三条第2项关于“甲方（金江公司）收到乙方（丁锋）定金之日起将上述房地产的产权及使用权交付乙方”的约定，并未明确标的厂房的交付条件为丁锋全额付清定金。而依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条关于“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”的规定，定金条款的部分履行在收受定金一方没有提出异议并拒绝接受的情况下，视为双方变更定金数额。现有证据也表明，丁锋在合同签订后分多次向时任金江公司法定代表人的SUBIANTORO（吴伦安）银行转账支付了760000元。因此，本院结合金江公司已将标的厂房交付给丁锋使用的事实，认定金江公司业已确认了丁锋支付给法定代表人个人的款项为公司收到的定金。 至于丁锋关于其以向SUBIANTORO（吴伦安）微信转账、现金支付部分款项，代金江公司向其债权人清偿债务的方式抵销定金的主张，经本院分析后均不予采信，且不再赘述。 因此，丁锋为履行《土地、厂房转让合同》已向金江公司支付的定金为760000元。丁锋关于其业已付清2187500元定金、以 及金江公司关于丁锋未履行定金支付义务的主张，均缺乏充分的事实和法律依据，本院均不予支持。 二、关于合同解除和定金返还的问题 一审法院关于解除《土地、厂房转让合同》以及丁锋无须向金江公司支付违约金的问题的认定和处理，金江公司和丁锋均未提出上诉，故本院予以维持并不再赘述。 关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。” 因此，《土地、厂房转让合同》解除之后，丁锋应将该合同项下由其使用的南宁市东盟经济技术开发区厂房，即印尼工业园A区1号厂房，返还给金江公司。至于该厂房由案外人实际占有和使用的，可由丁锋另行与案外人协商处理，但该法律关系不在本案的审理范围之内。故丁锋关于其已将案涉厂房出租给三好公司，本案应追加三好公司参加诉讼的主张，本院予以驳回。 此外，《土地、厂房转让合同》解除之后，鉴于本案不存在 适用定金罚则双倍返还定金的情形，丁锋也并未提出该项诉讼请求，故金江公司应将通过其原法定代表人SUBIANTORO（吴伦安）收取的760000元定金返还给丁锋。一审法院对返还定金的诉讼请求全部予以驳回的认定和处理不当，本院予以纠正。 综上所述，丁锋对本诉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；丁锋对反诉的部分上诉理由成立，其上诉请求应予部分支持。一审判决认定事实不清，适用法律和处理部分有误，应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持南宁市武鸣区人民法院（2019）桂0122民初3485号民事判决主文第一项、第二项、第三项； 二、撤销南宁市武鸣区人民法院（2019）桂0122民初3485号民事判决主文第四项； 三、被上诉人南宁市金江实业有限公司返还上诉人丁锋定金760000元； 四、驳回上诉人丁锋的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华 人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审本诉案件受理费73639元，由上诉人丁锋负担72937元，被上诉人南宁市金江实业有限公司负担702元；一审反诉案件受理费12150元，由上诉人丁锋负担7929元，被上诉人南宁市金江实业有限公司负担4221元；本诉案件二审受理费73639元（上诉人丁锋已预交），由本院退回给上诉人丁锋；反诉案件二审受理费12150元，由上诉人丁锋负担7929元，被上诉人南宁市金江实业有限公司负担4221元，上诉人丁锋已预交12150元，余款4221元由本院退回上诉人丁锋。 本判决为终审判决。 审 判 长 仇彬彬 审 判 员 陈 健 审 判 员 陆 敏 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 尚志龙 书 记 员 叶勇志