文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初13937号原告（反诉被告）：尹果，男，1983年2月23日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：刘晔，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司，统一社会信用代码91320594MA1T7R2J5K，住所地苏州工业园区唯新路**。法定代表人：豆举重。委托诉讼代理人：梅娜，江苏均锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小兰，系公司员工。原告尹果与被告苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司（以下简称“智慧谷创业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，但法律适用明确，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，转为普通程序，由审判员胡志清独任审理。庭审中，原告尹果及委托诉讼代理人刘晔，被告委托诉讼代理人梅娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹果向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年10月23日解除；2、判令被告退还2019年11月1日至2020年5月31日的租金人民币27900元；3、判令被告返还押金人民币9300元、返还空调遥控器押金人民币300元及返还钥匙押金人民币200元；4、判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2019年10月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于苏州工业园区唯新路91号中旭鑫科技园2号楼518室出租给原告，租赁用途办公适用，租期自2019年10月18日起至2021年10月31日止，每六个月支付一次租金，租金每月4650元，保证金9300元。签约当日，原告支付了房租和保证金，被告按约交付房屋。后原告发现该房屋无法满足业务开展需要，于是将还未使用的房屋退还给被告，并于2019年10月23日向被告邮寄解除合同的《退租通知函》，但被告一直不予退还租金、保证金和相关物品的押金。原告为维护自身合法利益，遂诉讼来院。被告智慧谷创业公司答辩称：1、原告第一项诉请合同解除时间应该是2020年5月19日，双方交接的时间；2、被告无需返还租金27900元，因为原告承租的房屋是于2020年5月19日才进行的交接，原告另需支付2020年5月1日至2020年5月19日的租金。反诉原告智慧谷创业公司向本院提出反诉诉请：1、判令反诉被告尹果支付解除合同违约金18600元；2、判令反诉被告尹果支付装修补偿期间租金2100元；3、判令反诉被告尹果支付合同解除之日起至实际搬离之日（2020年5月19日）期间的房屋占有使用费。反诉被告尹果答辩称：1、关于解除合同违约金的金额，反诉被告在签署房屋租赁合同时，针对合同解除的违约金数额，向反诉原告的签约代表黄怡提出异议，黄怡解释这是公司固定的合同模板，无法修改。但是黄怡承诺，如果将来出现违约金的情况，只要付两个月的租金作为违约金即可。2、根据合同的约定，租金标准为月租金4650元，装修补偿期的周期为2019年10月18日至2019年10月31日，因此金额为4650/31*14=2100元。3、关于违约损失扩大的责任，首先，在为所租房屋咨询办理三类医疗器械（体外试剂类）许可证的过程中，反诉被告知悉涉案房屋不符合许可证的场地要求，便立即通知反诉原告，双方尝试过其他方案，均无法办理许可证。因涉案房屋尚在免租期，反诉被告为避免损失扩大，积极沟通退租事宜，但反诉原告一直不予办理退租手续，也不接受反诉被告的协商请求。其次，2020年1月14日，法院组织双方庭前会议，双方也同意办理交接手续，但当反诉被告于2020年1月15日前往反诉原告处办理手续时，反诉原告以双方处于诉讼阶段不便于解除合同为由，继续拖延办理交接手续。反诉被告无奈之下，向反诉原告寄送《告知函》，告知损失扩大部分由反诉原告承担。综上，请求法院依法判决。本院经审理查明的事实如下：2019年10月18日，尹果（承租方，乙方）与智慧谷创业公司（出租方，甲方）签署《企业入驻合同》一份，合同第1-1条约定，甲方出租给乙方的房屋位于苏州工业园区唯新路91号中旭鑫科技园2号楼518室，建筑面积为93平。乙方承租该房屋前已经充分了解该房屋及房屋周边的现有情况，若乙方对场地条件有除本合同约定之外的其他要求的，甲方无义务为满足该等要求而采取任何行动，乙方应在获得甲方书面同意后自行完成相关事宜（包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等）以适应该等要求。第3-1约定，租赁期限自2019年10月18日起至2021年10月31日止，甲方在收到乙方支付的足额保证金、首期租金等相关费用后1日内将该房屋交付乙方。乙方应当按照甲方要求的时间至甲方指定地点办理房屋交付手续，乙方逾期办理房屋交付手续的，则甲方要求的时间视为房屋实际交付日。第3-3条约定，乙方应在本合同期满前3个月以书面形式向甲方说明是否续租；如乙方未在租赁期限满前3个月以书面形式通知甲方，视为乙方放弃优先续租权，则甲方有权在租赁期满后将上述房屋出租给第三人并无需通知乙方；如双方都同意续租，则双方协商确认续租租期及续租租金后重新签订租赁合同；如经双方协商未能达成一致意见，则租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。如到期拒不归还该房屋的，甲方有权按照合同第7-4条的约定要求乙方支付逾期归还期间的房屋占用使用费，且甲方有权处置乙方的遗留物品而无需经过乙方同意，由此导致的不利后果由乙方承担。第3-4条约定，租赁期内，甲方同意给予乙方14天的装修补偿期，自房屋实际交付日起算。装修补偿期内，乙方享有无需交纳租金之权益。但在该期间内乙方仍须向甲方交纳适用该房屋而产生的费用（如电费等）。租赁期限内，如果发生乙方违约导致租赁合同终止的情况，则乙方应按第四条第1款约定之租金标准向甲方支付装修补偿期间的租金、物业等费用。第4-1条，甲、乙双方约定，该房屋月租金4650元（大写：肆仟陆佰伍拾元整）（上述租金价格包含该房屋的租金、物业费及税费）。第4-2条约定，租金支付方式及时间为：乙方每6个月支付一次租金，第二次租金需提前一个月支付。第4-4条，甲、乙双方约定，乙方应在签订本合同后，于2019年10月18日向甲方支付租赁保证金9300元（大写：玖仟叁佰元整），甲方收取保证金后仅需向乙方开具收款收据。第9-3条约定，租赁期内，非本合同约定的情况，任何一方擅自解除本合同的，应提前二个月以书面形式通知对方，就不足之通知期，应以本合同项下的租金予以补充。第9-4条约定，本合同下因乙方违约导致合同提前终止或解除的，甲方有权要求乙方按照保证金的2倍支付违约金，若该等违约金不足以弥补甲方因此造成的损失，乙方仍应就甲方的损失承担赔偿责任。2019年10月25日，尹果在尹果、智慧谷创业公司员工黄怡以及中介罗莹的“中旭鑫退租事宜沟通群”中发送《退租通知函》一份，《通知函》载明：“致苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司，我本人自2019年10月18日租用中旭鑫科技园2号楼518室以来，深受贵司照顾和支持，目前由于该办公场所无法满足业务开展需要，经过认真研究，决定自2019年10月23日起不再租用贵司的房屋。特此告知，请以书面的形式说明退租流程及其他必要事宜，以便配合，再次感谢！签名：李红，尹果。”并发送信息“黄怡，文件为退租通知函，就前天和李总的沟通，以书面的形式表达，很感谢李总后来的建议，但是和代办公司咨询，此建议实际无法执行，经认真研究最终做此决定”。黄怡在微信群中回复“好的，收到”。2019年11月10日，尹果在沟通群中发信息“明天上午去和你们李总讨论下换一个小户租下去，留一个喝茶的地方，这样我们双方都比较容易接受”，黄怡回复“好的，来了叫我吧”。2019年11月12日，尹果发送了涉案房租现场照片以及电表视频，同时向黄怡发送信息“贵司在2019年10月25日收到我方书面退租函的情况下，一直不给予任何形式的退租流程沟通（包括书面及口头通知）及退款，准备诉讼解决，特此告知！”同时发送《搬离通知函》电子文件，黄怡回复“好的，收到，我也已经把情况转达给了我们李总”。智慧谷创业公司表示，黄怡确系被告公司的员工，但并未收到尹果的《退租通知函》，尹果应该以书面形式提出申请。2020年1月15日，尹果向智慧谷创业公司邮寄《搬离通知函》一份，通知函载明：“致苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司，贵司在2019年10月23日和10月25日收到我方口头及书面退租通知的情况下，既不给予任何形式退租流程的沟通及配合，也不履行退还相关押金、租金的义务。为了避免扩大争议，我方于2019年11月12日在贵司拒不配合的前提下，单方面先行搬离，并以书面的形式通知贵司！签名李红，尹果。”智慧谷创业公司表示，黄怡确系智慧谷创业公司的员工，但并未收到尹果寄出的搬离通知函。关于相关款项的结欠情况，尹果、智慧谷创业公司双方的陈述为：1、涉案房屋的租金及物业费，尹果认为应该是交纳至2020年5月31日，金额是27900元，智慧谷创业公司则表示合同上租金对应期限有误，尹果租金缴纳时间为2019年11月1日至2020年4月31日，已缴纳金额为27900元；智慧谷创业公司于2019年10月18日出具《收据》一份，收款事由为“租中旭鑫科技园2号楼518室，6月房租27900元，（所属期为2019.11.1-2020.5.31）”经办人为黄怡。2、关于电费，双方确认，涉案租赁场地采用的是预充值电费方式，由承租户自行充值，余额不足则无法使用，因此不存在电费拖欠问题；3、关于押金，尹果、智慧谷创业公司一致确认，尹果在智慧谷创业公司处尚有押金9800元，智慧谷创业公司于2019年10月18日出具《收据》一份，收款事由“租中旭鑫科技园2号楼518室2月押金9300元，钥匙押金200元，空调遥控器押金300元”，经办人黄怡。关于涉案房屋的交付及搬离情况：1、尹果、智慧谷创业公司双方确认，涉案房屋是在2019年10月18日由智慧谷创业公司实际交付给尹果使用；2、尹果称，其在2019年11月12日即已搬离涉案租赁房屋，但未办理相应的交接手续，同时于2019年11月14日在中旭鑫退租事宜沟通群”向智慧谷创业公司工作人员黄怡发送办理通知函，黄怡回复“好的，收到，我已经把情况转达给了我们李总”。此外，2020年1月15日，在第一次庭前会议之后，尹果前往智慧谷创业公司办理交接手续，但是智慧谷创业公司以双方正在诉讼中不同意办理，为此尹果提交了其前往涉案房屋租赁场地进行交接的录像，智慧谷创业公司对于录像本身真实性没有异议；3、智慧谷创业公司表示，尹果2020年1月15日前往智慧谷创业公司处办理交接，智慧谷创业公司是知道的，但是当时智慧谷创业公司代理人在外面。同时，智慧谷创业公司认为，尹果来交接前应该与代理人进行联系。4、2020年5月19日，在法院组织下，尹果、智慧谷创业公司双方进行了涉案房屋的交接，尹果将钥匙4把、空调遥控器1个，德力西电表充值卡1张交还给智慧谷创业公司。另根据智慧谷创业公司提交的苏州工业园区社会保险（公积金）缴费汇总表，截止2019年12月，智慧谷创业公司仍在为黄怡缴纳社会保险。同时智慧谷创业公司也表示，黄怡系智慧谷创业公司员工，也是涉案租赁合同的经办人。以上事实有《房屋租赁合同》、《收据》、《退租通知函》、《办理通知函》、微信聊天记录等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，尹果与智慧谷创业公司之间依法成立租赁合同关系，双方应诚实信用地履行合同权利义务。关于合同的解除，尹果称其于2019年10月23日向智慧谷创业公司发送《退租通知函》，且于2019年10月25日在微信中向智慧谷创业公司工作人员发送电子版《退租通知函》，智慧谷创业公司工作人员黄怡回复“好的，收到”，因此，其认为2019年10月23日为《房屋租赁合同》解除的日期。智慧谷创业公司则表示，之前尹果并未以书面的形式向被告发送解除通知函，涉案房屋租赁合同解除日期应为双方在法院组织下办理交接的日期即2020年5月19日。本院认为，涉案《房屋租赁合同》第9-3条约定，租赁期内，非本合同约定的情况，任何一方擅自解除本合同的，应提前二个月以书面形式通知对方，就不足之通知期，应以本合同项下的租金予以补充。该条款赋予了任何一方附条件的单方解除权且结合《房屋租赁合同》第9-4条规定来看，擅自解除合同仍应承担违约责任。本案中，尹果于2019年10月25日在微信群中向智慧谷创业公司工作人员黄怡发送《退租通知函》，智慧谷创业公司工作人员回复“好的，收到”，智慧谷创业公司认为尹果应发送书面的解除通知函。本院认为，随着微信、邮件等通讯工具的发展，通过这些工具进行工作联系、通知等变得更为便捷和经常。因此，所谓的书面形式通知不应狭义地理解为纸质文件，以邮件、微信等形式发送电子文件也应视为书面形式。尹果在2019年10月25日向智慧谷创业公司工作人员黄怡发送《退租通知函》，智慧谷创业公司也认可黄怡的工作人员身份。因此，结合单方解除合同应提前二个月通知对方的约定，涉案房屋租赁合同解除时间为2019年12月25日。另外，合同解除后，尹果作为承租方应将涉案房屋返还给出租方智慧谷创业公司。本案中，尹果曾于2019年11月12日自行搬离涉案场地后，于2019年11月14日在微信中群告知智慧谷创业公司工作人员黄怡。在第一次庭前会议后，尹果于2020年1月15日前往智慧谷创业公司处进行交接，智慧谷创业公司在有员工上班的情况下，仅以尹果未提前联系为由拒绝交接，导致一直到2020年5月19日，在法院的组织下双方才进行交接，智慧谷创业公司对于逾期交接而导致损失的进一步扩大应承担更大的责任。结合全案，本院酌情认定智慧谷创业公司应及时收回房屋予以止损的日期为2020年1月23日。关于尹果本诉请求主张的退还房屋租金、押金，庭审中双方确认涉案房屋的租金交纳金额为27900元，尹果主张对应的期限是2019年11月1日至2020年5月31日，智慧谷创业公司则表示对应的期限是2019年11月1日至2020年4月30日，合同上系笔误。本院认为，结合涉案《房屋租赁合同》对于月租金以及租金支付的方式，涉案《房屋租赁合同》中租期确系存在笔误，本院认可尹果缴纳的27900元租金对应的租期是2019年11月1日至2020年4月30日。关于涉案押金，尹果、智慧谷创业公司一致确认，尹果尚有9800元押金（含空调遥控器押金300元、钥匙押金200元）在智慧谷创业公司处。鉴于双方租赁合同于2019年12月25日解除，经核算，智慧谷创业公司应返还尹果租金19500元、押金9800元。关于智慧谷创业公司反诉请求主张的占有使用费，承上述分析，本案中，《房屋租赁合同》解除时间为2019年12月25日，智慧谷创业公司合理止损日期为2020年1月23日，尹果应支付的房屋占用使用费期间应为2019年12月26日至2020年1月23日，按照月租金4650元进行计算，金额为4350元。关于智慧谷创业公司反诉请求主张的解除合同违约金18600元，根据《房屋租赁合同》第9-4条约定，违约方应支付2倍保证金即四个月租金的违约金。本院认为，该条款系双方合同约定且不违反相应法律法规规定，本院对此予以认可，对于智慧谷创业公司反诉请求主张的18600元亦予以支持。关于智慧谷创业公司反诉请求主张的装修补偿期间租金2100元，本案系尹果单方面解除合同，根据《房屋租赁合同》第4-4条的规定，智慧谷创业公司的该项反诉主张，有相应的事实和法律依据，本院对此予以认可。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认本诉原告尹果与本诉被告苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月25日解除；二、本诉被告苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司返还本诉原告尹果租金19500元、押金9800元（含空调遥控器押金300元、钥匙押金200元）；三、反诉被告尹果支付反诉原告苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司解除合同违约金18600元；四、反诉被告尹果支付反诉原告苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司装修补偿期间租金2100元；五、反诉被告尹果支付反诉原告苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司房屋占有使用费4350元；六、上述第二、三、四、五判项折抵后，本诉被告苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告尹果4250元；七、驳回本诉原告尹果的其余本诉请求；八、驳回反诉原告苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取742元，由本诉原告尹果自行负担，反诉案件受理费减半收取159.63元，由反诉原告苏州智慧谷文创创业孵化管理有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  胡志清二〇二〇年十月二十七日法官 助理  张 端见习书记员  朱佳丽拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。