贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初8464号 原告：遵义隆君祥物业有限公司，所在地：遵义市红花岗区蟠桃路九鼎时代家园**，统一社会信用代码：915203020760148554。 法定代表人：李小龙，董事长。 委托诉讼代理人：陈丹，女，1985年1月24日出生，汉族，住贵州省播，住贵州省播州区> 被告：李光敏，女，汉族，1987年10月8日生，住贵州省遵，住贵州省遵义市红花岗区> 原告遵义隆君祥物业有限公司（以下简称隆君祥公司）与被告李光敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义隆君祥物业有限公司的委托诉讼代理人陈丹、被告李光敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告隆君祥公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院支持原告向被告收取2015年1月1日至2019年10月31日的物业服务费2542元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系遵义帝豪房地产开发有限委托的物业管理公司，双方签订《物业管理委托合同》，合同约定，原告向其开发的鼎诚家园小区全体业主提供物业管理服务，业主按0.7元/月/平方米交纳物管费。被告系该小区A10栋132号业主，房屋面积为62.63平方米，被告自2015年1月1日起经房开公司及物业公司多次催收仍未交纳物管费，截至2019年10月31日共计拖欠58个月物业管理费2542元，为此特诉请法院判令被告支付物业费。 被告李光敏辩称，其与原告未签订《物业服务合同》，双方不存在物业服务合同关系，原告主体不适格，原告主张的物管费缺乏依据，即使双方形成了事实上的物业服务管理关系，但原告没有履行《鼎诚家园物业管理服务协议》的约定，未提供服务或者提供的服务严重不符合同约定。主要表现在：业主提出小区变电箱存在噪音、电线起火等安全隐患，未得到整改和回复。物业共用设施不完善，物业共用部位和相关场地的清洁污水管道堵塞，公共绿化养护和管理不到位，车辆乱停放，堵塞消防交通要道，僵尸车辆停放多，且时间较长。往来人员管理不到位，影响小区安全。占用小区维修基金账目，未公布收支情况。由于我未享受到物管带来的服务，小区的卫生管理及安全方面存在严重问题。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月8日，原告与开发方遵义帝豪房地产开发有限责任公司签订了《鼎诚家园前期物业管理服务协议》，约定由原告为“鼎诚家园一期”（建筑面积约4万平方米）提供前期物业管理服务，物业服务期限为2013年9月8日至2020年12月31日,高层住宅为0.7元/月/平方米，商业物业为1元/月/平方米，装修保证金为1500元/户，装修垃圾清运费为5元/平方米。被告李光敏系该小区A10栋132号业主，住房建筑面，住房建筑面积为62。原告为涉案小区提供物业服务期间，履行了巡查、管理、卫生清洁、垃圾清运等物业服务义务，并支付了垃圾清运费用、公用部分的电费等相关费用，原告提供物业期间对于涉案小区出现的房屋楼顶漏水、化粪池堵塞、污水井堵塞、井盖损坏、楼梯损坏、楼道扶手送达、防盗门损坏、水管损坏、消防设备未配置、绿化损坏等小区出现的各项问题均积极向遵义帝豪房地产开发有限公司工程部积极反映、报告，请求予以解决。因涉案小区入住居民增多，小区未规划垃圾池，原告就涉案小区垃圾运输问题向小区所在的办事处提出报告，申请对小区垃圾运输问题予以帮助解决。 另查明，原告为便于管理，制作并使用了遵义帝豪房地产开发有限责任公司“鼎诚家园物业管理处”印章，被告接房时，在原告制作并加盖“鼎诚家园物业管理处”印章的《鼎诚家园物业管理服务协议》上签名。2019年10月31日，原告撤出涉案小区，停止提供物业管理服务。被告以小区的卫生管理及安全等方面存在严重问题为由，未缴纳2015年1月1日至2019年10月31日的物业服务费2542元。为此，双方酿成诉争。 上述事实，有双方提交的《鼎诚家园前期物业管理服务协议》、《鼎诚家园物业管理服务协议》、房开公司关于印章的情况说明、通知、工作记录表、员工考勤签到表、房屋质量问题的报告、从事物业服务支出的相关发票、物业费收款收据、欠费通知书，被告提供的照片及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。 本院认为，原告与遵义帝豪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，遵义帝豪房地产开发有限公司系涉案小区的开发商，其与原告签订的《前期物业服务合同》，对业主具有法律约束力，业主应当按照《物业服务合同》履行相应的义务。因此对被告所持其与原告不存在物业服务合同关系，原告主体不适格的辩解意见，本院不予采信。对被告所持原告未履行物业服务义务，小区管理混乱，因此不应缴纳物业服务费的辩解意见，本院认为，原告提交的工作记录表、小区存在问题的各种报告、通知、帝豪公司出具的回复、从事物业服务支出的相关发票能够相互印证，证明原告在提供物管服务过程中针对小区出现的各种问题均在积极协调报告，以盼能为业主解决实际问题，体现了原告已积极履行了物业服务义务，但由于涉案小区属经济适用房小区，小区各项硬件配套设施有待完善，小区共用设施、消防、车位不足及绿化等事宜，并非物业公司在其业务范围内提供物业服务即能达到业主要求，而是需要包括房开公司、业主等在内共同协作完善；房屋漏水属于房屋质量问题，并不在物业服务范围内，不能成为被告不交物业服务费的理由，另外包含被告在内的小区部分业主长期未交纳物业服务费，一定程度上影响了原告对小区物业服务质量的提高，而原告已基本按协议的约定履行了相关的物业服务。因此，被告辩称不交物业服务费的理由不充分，本院不予采纳，被告应按协议约定支付相应的物业服务费。庭审中，被告对未交纳2015年1月1日至2019年10月31日物业服务费的事实无异议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条第（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定以及双方合同的约定之规定，对原告要求被告支付该期间的物业服务费2542元，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 由被告李光敏在本判决生效后五日内向原告遵义隆君祥物业有限公司支付2015年1月1日至2019年10月31日的物业服务费2542元。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10元（已减半收取），由被告李光敏承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或者直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员 梁仕刚 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 沈 妍 书 记 员 魏 钰