云南省梁河县人民法院民 事 判 决 书(2020)云3122民初506号原告：德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司，住所地云南省德宏州梁河县怡心花园小区物业办公楼，统一社会信用代码：915331220804132185。法定代表人：何学斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张国华，男，1959年3月13日生，汉族，住黑龙江省友谊县。代理权限为特别授权代理。被告：黄仁华，男，1978年9月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，现住梁河县。原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司（以下简称古蔺物业梁河分公司）与被告黄仁华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告古蔺物业梁河分公司的委托诉讼代理人张国华、被告黄仁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古蔺物业梁河分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务合同纠纷各项费用人民币4326元；2、本案诉讼由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原告与梁河县怡心花园小区业主委员会签订了《怡心花园物业服务合同》，合同一直续签延续到2016年9月1日，期间原告按合同约定履行义务，开展管理工作。合同约定：业主及物业使用人每月需交纳的物业管理费按建筑面积，每平方米0.5元，代收垃圾费每年每户100元，公摊水电费每年每户50元，被告于2014年11月一直接受物业服务，被告的房屋建筑面积109.68平方米，自2014年11月至2016年8月，共计22个月的物业费及代收代缴费用一直拖欠，原告多次催收，但被告仍然以各种理由拒绝支付，被告的行为给原告的经营和管理带来了严重问题，同时违反物业服务合同的约定，每日应按收取额的3‰交纳违约滞纳金。被告所欠的费用为：物业费1206.48元(109.68平方米×0.5元×22个月)、代收代缴城市垃圾清运费183元（100元/年÷12个月×22个月）、公摊水电费92元（50元/年÷12个月×22个月）、违约滞纳金2844元（1481.48元×1‰×1920天）。根据物业服务合同约定，物业服务合同对小区业主及物业使用人具有约束力，物业使用人应该履行交纳费用的义务，因此，特向法院起诉，请求判如所请。被告黄仁华辩称，未交物业费的原因：（1）、该物业代收垃圾费每户100元，未经政府和相关执法部门授权批准，不合法、不合规、不合理。（2）、公共屋面屋顶一直漏水，该物业和开发商一直未彻底解决，严重影响本人的居住环境。（3）、原告在2015年12月17日停止了对被告的物业服务，原告的维护人员不让被告进入小区大门，公共楼道灯不亮了，卫生也不打扫了，原告负责人说被告不交物业费，已停止了服务，停止物业服务造成了本人房屋的贬值，被告没有办法，2018年7月7日低价出售了该房地产（有证据一份）。原告并未与被告签订合同和协议，原告单方跟业主委员会签订的合同被告没有见过。综上所述，请求法院取消违约金、公摊水电费、垃圾清运费，诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：对原告提交的营业执照复印件1份、证明1份，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2014年9月1日签订的《怡心花园物业管理委托服务合同》1份，原告负责人2015年8月31日与怡心花园业主委员会代表人李文兴《怡心花园（一期）物业服务合同》一份，欲证明原告与怡心花园小区业主委员会主任张恩尚、李文兴分别签订了合同，约定了双方的权利和义务，原告依法收取物业费，被告交纳物业费是法定义务，也是合同义务，经质证，被告认可合同的真实性，但认为业主委员会没有把合同复印给被告，也没有把合同的内容口头告知被告，该合同是无效的，本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告当庭提交以下证据，1、收款收款复印件2份，证明原告已经收取了2013.10--2014.10的楼道灯费、物业费，经质证，原告认可，本院予以采信。2、原告2015年12月14日发出的《关于暂停拖欠物业费用户服务的通知》1份，欲证明原告于2015年12月17日停止了对被告一切物业服务，经质证，原告认可该证据的真实性，但认为与本次诉讼无关，本院认为，该通知是德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司的发出的，是真实的。3、被告提交的《二手房买卖合同》、《存量房买卖合同确认信息表》各1份，欲证明2018年8月6日被告的房地产已低价出售给闫某某，出售后的物业费应当由闫某某承担，经质证，原告认为该证据与原告无关，本院经核实后认可其真实性，但与本案无关联性。根据庭审举证、质证及双方当事人的自认情况，本院认定以下法律事实：被告黄仁华系梁河县怡心花园小区一期的业主。2014年9月1日、2015年8月31日，原告古蔺物业梁河分公司（乙方）与梁河县怡心花园业主委员会（甲方）签订了《怡心花园物业服务合同》，约定合同期限从2014年9月1日至2015年8月31日又至2016年9月1日止，在此期间内原告为梁河县怡心花园小区提供物业管理服务，该合同约定业主每月需交纳的物业管理服务费按建筑面积，多层单元住宅0.5元／平方米，公摊水电费每年50元（包干制，不足部分由物业企业承担），合同还约定业主交纳费用的起算时间（以年为一个收费周期）。被告的房屋系多层单元住宅，建筑面积109.68平方米，按每月每平方米0.5元的标准，每月的物业服务费用是54.84元。2015年12月17日中午12时起原告就暂停了被告的一切物业服务，自2014年11月起原告实际给被告提供物业服务的时间是13.5个月，物业服务费为740.34元。本院认为，原告古蔺物业梁河分公司与梁河县梁河县怡心花园业主委员会签订的怡心花园物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，梁河县梁河县怡心花园业主委员会代表业主与原告签订的合同对业主具有约束力，被告黄仁华作为梁河县怡心花园小区的业主，理应遵守合同约定，按时、足额交纳物业服务费用。本案中，梁河县怡心花园业主委员会与原告签订的合同约定合同期限从2014年9月1日至2015年8月31日又至2016年9月1日止，被告作为业主，在合同约定的期限内理应交纳物业服务费等相关费用，即此期间被告应当向原告交纳物业服务费1206.48元（54.84元/月×22个月），公摊水、电费92元（50元/年）＋垃圾清运费183元（100元/年÷12个月×22个月），合计1481.48元，故对原告要求被告支付物业费1206.48元、公摊水电费92元、垃圾清运费183元的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持740.34元和公摊水、电费92元，合计832.34元；对于原告要求被告支付代收城市垃圾清运183元的诉讼请求，虽然合同对该费用有约定，但该费用是城建部门依法应当收取的费用，原告无证据证明收取该费用系城建部门委托，故本院不予支持；对原告要求被告支付违约滞纳金2844元的诉讼请求，因该物业服务合同第六条第一款仅约定“业主交纳费用的起算时间（以年为一个收费周期）”，没有明确交纳费用的时间，且原告未提交证据证明其向被告催收过物业服务费，故本院不予支持。对被告认为原告没有达到四级服务标准，而按三级服务标准收取物业费的主张，因无证据证明，本院不予采纳；对被告认为公摊水电费已包含在物业费中的主张，因与合同约定不符合，本院不予采纳；对被告认为2018年7月7日其将自己的房地产低价出售给闫某某，出售后的物业费应由闫某某承担的主张，因被告出售房屋是在后几年，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告黄仁华向原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司支付2014年11月1日至2015年12月17日期间的物业服务费、公摊水电费等共计人民币832.34元，限于本判决生效后五日内付清；二、驳回原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告德宏州古蔺物业管理有限公司梁河分公司负担15元，由被告黄仁华负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向申请强制执行。审判员  倪成显二〇二〇年十月二十六日书记员  克正鑫附本案所适用的法律：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。