湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3768号原告：左国平，男，1968年9月25日出生，汉族，湖南省衡阳市人，无业，住湖南省衡南县。原告：肖满姣，女，1971年4月14日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡南县。两原告共同委托诉讼代理人：王妤琛，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘纯，湖南众望归律师事务所律师。被告：郴州市鲲鹏房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道招商大楼**。法定代表人：邓集多，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，男，1961年2月15日出生，汉族，湖南省郴州市人，郴州市鲲鹏房地产开发有限公司惠民大楼管理人，住湖南省郴州市苏仙区。原告左国平、肖满姣与被告郴州市鲲鹏房地产开发有限公司（以下简称鲲鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左国平、肖满姣的共同委托诉讼代理人刘纯，被告鲲鹏公司的委托诉讼代理人周乘宇、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左国平、肖满姣请求判令：1、解除原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20171707）及《地下车位使用合同书》；2、被告向原告支付购房款161264元及车位款100000元，合计261264元；3、被告向原告支付一倍房款的赔偿金161264元；4、本案诉讼费由被告承担。被告鲲鹏公司的答辩要点：1、答辩人未与原告签订购房合同，也没有收取购房款，原告与首鑫之间就涉案房屋进行交易并未告知答辩人。2、原告所提交的两份收据上所盖的鲲鹏公司惠民住宅楼项目部的印章系他人伪造的，答辩人已向郴州市公安局北湖分局报案，该局已正式立案侦查。综上答辩人与原告之间未形成合同关系，根据合同相对性规则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据原、被告的诉辩主张及举证质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：一、2016年12月26日，以鲲鹏公司为发租方（甲方）、左国平为承租方（乙方）签订了《地下停车位使用合同书》，合同约定：1、本停车位位置及面积12㎡，车位号：20号，本停车位位于郴州市××街××号小区。该车位长5米，宽2.4米，适于停放车辆类型为小轿车。甲方应确保本停车位处于适租状态。2、乙方租用本停车位期限为年，自2018年1月1日起至2058年1月1日止。乙方向甲方支付全部本停车位租赁费后，甲方同意于交房时交予乙方使用。3、车位租赁费。乙方应一次性向甲方支付使用费人民币100000元整。4、违约责任。甲方责任：甲方逾期交付停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位月租赁费千分之三的违约金，逾期达十五日，乙方有权解除本合同，甲方应当返还使用期间的车位租赁费，同时，甲方应按应返还的车位租赁费的5%向乙方支付违约赔偿金。乙方责任。乙方未按本合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应交纳款项千分之三的违约金，逾期达十五日，仍未全额交纳的，甲方有权解除合同，收回车位。因乙方原因合同解除的，乙方并应当承担本车位租赁费总额5%的违约赔偿金等。该合同盖有鲲鹏公司惠民住宅楼项目部印章，并由该大楼管理人李**签名。合同签订当日，左国平依约交纳了车位使用费100000元，鲲鹏公司惠民住宅项目部向左国平出具了收条。二、2017年8月8日，鲲鹏公司（出卖人）与首鑫（买受人）签订了《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为青年公社项目中的第1栋17层1707号房。该商品房的设计用途为住宅，属混合结构，该幢房屋建筑层数地上20层，地，地下**商品房卖合同约定建筑面积共89.24平方米，其中套内建筑面积72.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.23平方米。单价为每平方米3600元，总金额为321264元。买受人按银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）161264元，余款160000元向银行申请贷款。商品房达到交付使用条件后，买受人应在2017年12月31日至2018年1月31日期间前来与出卖人办理交付手续。出卖人不再另行书面通知。由于出卖人原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理（不作累加）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等。2017年8月10日，惠民大楼管理人李**向首鑫出具了《承诺书》，载明：本人李**代表鲲鹏公司收到首鑫交来惠民大楼1-1707#房的首付款161264元，此款由本人指定转入万娅辉个人，一切法律和经济责任均由本人承担。房号1-1707#，面积89.24㎡，单价3600元/㎡，总价款321264元。因网签合同暂未开通，故签订文本合同，网签系统开通后，再行补签网签合同。三、2017年9月28日，鲲鹏公司（甲方）与郴州市北湖区大鸣房策信息有限责任公司（乙方）签订了《独家销售代理合同》，合同约定：1、代理物业名称：甲方开发的物业：青年公社（原火车站惠民大楼，以下简称本项目），位置：郴州市解放北路火车站电脑城后面，需委托乙方承包销售的部分为：住宅、商铺可售部分；2、代理期限：2017年9月28日至2018年7月27日；3、由乙方工作人员负责主导与客户签订预定合约《认购书》和签订《商品房买卖合同》，客户所缴的定金及房款由政府工作组和甲方派专人直接向客户收取，并向客户开具收据，同时由政府工作组和甲方负责合同签字、盖章。后续相关服务，由甲方内场人员负责，乙方予以配合。为更有利于销售的把控，乙方须派销售人员进驻销售中心进行销售，乙方须派经严格选拔及培训，并具销售经验的员工到销售中心处理有关销售事宜。本项目上任代理商所销售物业由其派专人处理后续工作，乙方不予干涉。外场分销商由乙方自行负责，产生盈利由乙方收取，甲方不得干预。账户名：雷桥英，账号6217********，开户行：郴州市东塔支行。该合同盖有鲲鹏公司惠民住宅楼项目部印章，并有该大楼管理人李**作为授权代表签名。2018年3月5日，经鲲鹏公司同意，首鑫将所购惠民大楼项目中的1栋17层1707号房转让给了左国平、肖满姣，并由鲲鹏公司与左国平、肖满姣重新签订了《郴州市商品房买卖合同》，合同内容与首鑫与鲲鹏公司于2017年8月8日签订的《郴州市商品房买卖合同》的内容基本一致。该合同盖有鲲鹏公司惠民住宅楼项目部印章。合同签订后，左国平将购房款161264元及其他费用共计190000元汇入郴州市北湖区大鸣房策信息有限公司雷桥英账户。同日，鲲鹏公司住宅楼项目部向左国平出具了收据，并注明：本房原业主现更名为左国平，原票据作废。2018年8月29日，鲲鹏公司（甲方）与郴州市北湖区大鸣房策信息有限责任公司（乙方）签订了《解除销售合同协议》，该协议约定：一、甲乙双方签订本协议起，自动解除双方原来所签订的销售代理合同；二、乙方自愿退还22套房源其中的团购费40000元，乙方于两个工作日内转入该项目政府工作组账户，除双方已核定22套所售房源外，乙方保证并无销售其他房源，若有，将由乙方负责处理；三、甲乙双方应结的销售佣金已全部结清；四、签订此协议后，所产生的退房退款责任均由甲方承担处理，乙方不承担任何退房、款责任。该协议加盖了鲲鹏公司印章。以上协议中双方核定的22套所售房屋包含了左国平、肖满姣所购买的1栋1707号房屋。四、惠民大楼项目由于拆迁、规划等诸多问题，造成烂尾，引发诸多纠纷，存在重大不稳定隐患。为此，郴州市北湖区人民政府成立了处置惠民大楼遗留问题工作组，对鲲鹏公司的遗留问题进行清处。由于左国平、肖满姣所购房屋经协调处理未果，故酿成纠纷。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案的责任主体是谁，鲲鹏公司在本案中应否承担责任；二、左国平、肖满姣的诉请能否得到支持。关于焦点一：左国平、肖满姣所购房屋系在鲲鹏公司委托销售方郴州市北湖区大鸣房策信息有限责任公司处购买，签订的《郴州市商品房买卖合同》虽然加盖的是鲲鹏公司惠民住宅楼项目部的印章，而鲲鹏公司与郴州市北湖区大鸣房策信息有限责任公司所签订的《销售代理合同》亦是加盖鲲鹏公司惠民住宅楼项目部印章，但在与该公司签订的《解除销售合同协议》中又是加盖的鲲鹏公司的印章。由此可见，鲲鹏公司对其设立的惠民住宅楼项目部对外进行的民事活动是认可的。因项目部不具有法人资格，对外不承担民事责任，本案的民事主体是鲲鹏公司，应由鲲鹏公司承担责任。鲲鹏公司抗辩称不是合同的相对方，惠民住宅楼项目部印章系他人伪造，与事实不符，本院不予采信。关于焦点二：由于鲲鹏公司的原因，导致左国平、肖满姣认购的房屋不能按双方分别于2016年12月26日、2018年3月5日签订的《地下停车场使用合同书》、《郴州市商品房买卖合同》中所约定的内容履行，鲲鹏公司已构成违约，应承担违约责任。现左国平、肖满姣要求解除双方签订的《地下停车位使用合同书》、《郴州市商品房买卖合同》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持；合同解除后，左国平、肖满姣要求鲲鹏公司返还购房款161264元及车位使用费100000元，于法有据，本院予以支持。左国平、肖满姣主张鲲鹏公司将其购买的房屋转售他人，已构成“一房二卖”的欺诈行为，要求鲲鹏公司赔偿一倍房款161264元，本院认为，导致左国平、肖满姣无法取得所购房屋，是由于该楼盘建设项目存在诸多遗留问题，造成烂尾，引发诸多纠纷所造成，鲲鹏公司并不存在主观的“一房二卖”的行为，因此，左国平、肖满姣要求鲲鹏公司赔偿一倍的房款161264元，本院不予支持；根据鲲鹏公司的实际情况，参照法律规定，本院酌定鲲鹏公司应按年利率6%支付左国平、肖满姣资金占用期间的利息损失44947元（161264元×6%÷360天×868天=23330元，自2018年3月6日至2020年8月4日止；100000元×6%÷360天×1297天=21617元，自2016年12月27日至2020年8月4日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告左国平、肖满姣与被告郴州市鲲鹏房地产开发有限公司分别于2016年12月26日、2018年3月5日签订的《地下停车场使用合同书》、《郴州市商品房买卖合同》；二、被告郴州市鲲鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告左国平、肖满姣购房款161264元、车位使用费100000元、利息44947元（计算至2020年8月4日止，之后的利息按年利率6%计算至购房款及车位使用费清偿之日止），合计306211元；三、驳回原告左国平、肖满姣的其他诉讼请求。如果被告郴州市鲲鹏房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3819元，原告左国平、肖满姣负担819元，被告郴州市鲲鹏房地产开发有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  肖文二〇二〇年十月三十日法官助理袁文舟书记员何玮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。