贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初12733号原告（反诉被告）施雨鑫，女，汉族，2000年2月7日出生，住址：贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：杨佐盛，贵州德大律师事务所律师，特别代理。委托代理人：蔡国兴，贵州德大律师事务所律师，一般代理。被告(反诉原告)：贵州太升房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520000569215022K，地址：贵州省贵阳市南明区龙洞堡机场路**。法定代表人：黄学涛，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：钟赘，贵州时格律师事务所律师，特别代理。委托代理人：刘丽霞，贵州时格律师事务所律师，特别代理。原告施雨鑫与被告贵州太升房地产开发有限公司（以下简称“太升房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。审理中，被告贵州太升房地产开发有限公司向本院提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，原告（反诉被告）施雨鑫的委托代理人杨佐盛、蔡国兴，被告（反诉原告）贵州太升房地产开发有限公司委托代理人钟赘、刘丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告施雨鑫向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年6月3日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告立即退还原告的已付房款151825元、维修基金2918元、产权登记费550元（共计155293元）；三、判令被告自2018年6月3日起，以155293元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费至购房款退清之日止；四、诉讼费（包括保全费、保函费）由被告承担。事实及理由：2018年5月底，被告向原告兜售位于贵阳市南明区门面，原告方经初步了解后，向被告说明了自身没有购买能力，只能靠家庭扶持购买该门面，如家庭经济出现困难则无法继续购买，被告表示同意。为此，双方于2018年6月3日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房屋总面积为13.14㎡，总价款为291825元，付款方式为分期付款，首付款为151825元。合同签订后，原告方按合同约定将首期购房款155293元等费用（维修基金2918元、产权登记费550元）支付给被告方。然原告方支付首期购房款后，家庭经济情况急剧下滑，现已是负债累累，无法继续购买该门面。为此，原告方多次与被告协商退房退款，但均未达成一致。综上，原告方为维护自身合法权益，诉至法院。本诉被告贵州太升房地产开发有限公司辩称：一、施雨鑫与太升房开依法签署的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，应当继续履行。二、施雨鑫与太升房开自愿签署的《商品房买卖合同》合法有效，且不存在解除情形。退还施雨鑫购房款、维修基金及产权登记，无事实及法律依据。三、施雨鑫无权主张资金占用费，且计算基数及方式均错误，无合同依据，也无法律依据，应当予以驳回。原告提交以下证据：第一组：企业信用信息公示报告和原告身份证，拟证明原告被主体身份适格，被告无异议；第二组：《商品房买卖合同》、收据和付款凭证，被告无异议；第三组：户口本和学生证，拟证明原告系案外人王淑云的女儿以及原告系学生身份，拟证明原告自身没有购买能力，靠母亲经济支持。被告对关联性有异议，认为原告系年满十八周岁的成年人，学生身份与原告购买能力无关。第四组：公安机关立案告知书、欠款凭证、催收短信以及个人信用报告，拟证明原告母亲因受诈骗损失巨额资产，家庭经济困难，导致原告无法继续履行合同。被告对关联性有异议，该类证据是案外人王淑云的，且公安机关只是立案并非有最终侦查结果，并不能说明王淑云实际被诈骗的金额，该组证据与本案原告无关。反诉原告贵州太升房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告继续履行《商品房买卖合同》支付购房款140000元整；2.增加反诉被告逾期付款违约金，判决反诉被告以140000元为基数，按金融机构一年期贷款基准利率4.35%（日利率约万分之一点二）计算，向反诉原告支付自2018年12月4日起至购房尾款支付完毕之日期间的逾期付款违约金。暂计至2020年9月18日，违约金约为10987.2元（以上暂共计150987.2元）3、反诉被告承担反诉诉讼费。事实和理由：施雨鑫与贵州太升房地产开发有限公司（下称“太升房开”）于2018年6月3日自愿协商一致，签署《商品房买卖合同》（下称“合同”），合同约定施雨鑫购买太升房开开发建设的，位于本市南明区，建筑面积13.14㎡，房屋用途为商业，按套计价总价为291825元。约定施雨鑫以分期付款方式支付房款，在2018年6月3日前支付购房款151825元，剩余140000元于2018年12月3日前支付完毕。后太升房开依约向施雨鑫交付了商品房。但时至今日，施雨鑫仅向太升房开支付了首期房款151825元，尚欠购房尾款140000元。经太升房开多次催促，施雨鑫拒绝支付。太升房开无奈之下，遂诉至法院。另外，合同法第十条逾期付款责任约定，施雨鑫逾期超过90日支付房款，应按日计算向太升房开支付逾期应付款万分之0.05的违约金，现施雨鑫逾期支付购房款，依约应当承担支付违约金的责任。而依据《合同法》114条规定及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》16条，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案合同约定的违约金过低，现太升房开依法请求增加，要求施雨鑫以140000元为基数，按金融机构一年期贷款基准利率年利率4.35%）日利率约为万分之一点二），支付自2018年12月4日起至购房尾款支付完毕之日止期间的逾期付款违约金。暂计至2020年9月18日，违约金为10987.2元。反诉被告施雨鑫辩称：一、本案系因发生了双方在签订合同时无法预见的情势变更情况，双方均无过错，但如果继续要求原告履行合同，则对反诉被告方非常不公平，况且本案反诉被告及反诉被告的家庭无任何履行能力，要求反诉被告继续履行合同，已不切合客观实际。另外，原告根据《合同法司法解释二》第二十六条及公平原则之规定，请求解除该《商品房买卖合同》亦有理有据；二、本案系因情势变更所导致的，双方并无过错，反诉被告亦不存在违约情况，故反诉原告无主张违约金之依据，另外，本案反诉原告主张违约金并不符合合同约定，也并未提供任何有效证据来证明其实际损失超过了合同约定的违约金标准。故其违约金诉请依法应不予支持。反诉原告提交以下证据：第一组：太升房开营业执照和反诉被告身份证，拟证明双方主体身份适格，反诉被告无异议。第二组：《商品房买卖合同》、客户分期付款补充协议、《贵阳市商品房预售许可证》，拟证明反诉被告购买的房屋符合销售条件，买卖合同真实合法有效，反诉被告应当于2018年12月3日前支付购房尾款140000元，反诉被告已违约。反诉被告认为其不支付尾款系不可抗力，不属于违约，自身无过错。第三组：《商品房现房备案证明》、《商铺委托经营管理协议》、《入伙验房手续》、《前期物业服务协议》、《业主管理临时规约》、《业主区域防火责任协议书》、《收据》及水电费交付发票（租户）、《房屋交接单》及水电费交付发票（租户）、《收据》（首期购房款）、金融机构人民币贷款基准利率（2015年10月24日更新）。拟证明反诉原告已经履行了商品房买卖合同约定的交付房屋义务以及依据反诉被告的指示，与第三方签署商铺委托经营管理协议，反诉被告已经将房屋出租给他人使用。反诉被告认为以上证据无法证明房屋已交付，达不到证明目的。第四组：《太升国际房屋合同签署流程表》，拟证明维修基金与产权登记费系代收，无需退还。反诉被告认为依据合同相对性，反诉原告理应退还。经审理查明：原告施雨鑫于2018年6月3日与被告太升房开签署了《商品房买卖合同》（合同编号ＴＳ-180603-Ｂ-负3-17），双方约定原告购买被告开发的位于贵阳市南明区门面，房屋总面积为13.14㎡，总价款为291825元，付款方式为分期付款，首付款为151825元。合同签订后，原告方按合同约定将首期购房款155293元等费用（包含维修基金2918元、产权登记费550元）支付给被告，尾款140000元于2018年12月3日支付完毕。如未按期履行，原告将按日计算向被告支付逾期应付款万分之0.05的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向被告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告将房屋交付给第三人使用。被告按约支付了155293元首付款、维修基金以及产权登记费后，房屋尾款140000元一直未支付。另查明，原告施雨鑫于2018年6月3日与贵州恩多商业地产投资有限公司签订商铺委托经营管理协议，将房屋委托交付给第三人使用。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、发票、商品房现房备案证明、《商铺委托经营管理协议》、《入伙验房手续》、支付凭证等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于本诉：合同约定施雨鑫以分期付款方式支付房款，在2018年6月3日前支付购房款151825元，剩余140000元于2018年12月3日前支付完毕。后太升房开依约向施雨鑫交付了商品房且原告施雨鑫与第三方签订了委托经营合同，应根据诚实信用原则履行支付尾款的义务。原告辩称的因案外人其母亲王淑云发生经济困难属于情势变更的不可抗力，应该解除合同。首先情势变更是指作为合同的法律行为基础或者环境的一切客观事实。包括政治、国家政策、行政措施、物价、币值、国内和国际市场运行状况等发生客观异常变动，本案中原告母亲的经济出现困难并非属于上述情况。其次，原告作为独立的完全民事行为能力人，订购合同时应该充分评估商业风险，原告母亲发生经济困难也非被告过错导致，也并不当然导致原告无法履行合同，原告要求解除合同的请求不符合《合同法》第九十四条的规定，本院依法不予支持。关于原告其他诉讼请求，因商品房买卖合同未解除，故对其主张本院均不予支持。关于反诉：因本诉中合同未解除，且根据双方签订的《商品房买卖合同》中第十条第1款第（2）项之约定，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。……合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.05的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。反诉原告太升房开有权解除合同，也有权要求反诉被告继续履行合同，支付房屋尾款140000元。故反诉原告的第一项诉请本院予以支持。关于诉请第二项，反诉原告请求调高违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，太升房开应提供证据证明合同约定的违约金不足以弥补其损失，而太升房开就此并未提供证据予以证实，故对该请求该主张，本院依法不予采纳。施雨鑫应支付太升房开的违约金按照双方约定执行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告的全部诉请请求；二、反诉被告施雨鑫继续履行与反诉原告贵州太升房地产开发有限公司于2018年6月3日签订的《商品房买卖合同》；三、反诉被告施雨鑫于本判决生效之日起十日内向反诉原告贵州太升房地产开发有限公司支付房款140000元以及逾期付款违约金（以140000元为基数，按日计算万分之0.05，自2018年12月4日起至购房尾款支付完毕之日止）。四、驳回原告和反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取3670元，由本诉原告施雨鑫承担。反诉案件受理费1660元，由反诉原告贵州太升房地产开发有限公司承担1000元，反诉被告施雨鑫承担660元。（该款反诉原告已预交，反诉被告在支付上述款项时一并支付给反诉原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 赵 钧二〇二〇年十月二十日书记员 李嘉迪