浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3513号 上诉人（原审被告）：杭州车乐通汇科技有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路******。 法定代表人：葛婷婷，总经理。 委托诉讼代理人：邵国斌，浙江金麟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州北部软件园发展有限公司，住所地，住所地：杭州市拱墅区祥园路****楼**iv> 法定代表人：马洪伟，总经理。 委托诉讼代理人：徐徐，浙江朗铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张岚，女，1969年7月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人杭州车乐通汇科技有限公司（以下简称车乐公司）因与被上诉人杭州北部软件园发展有限公司（以下简称北部软件园公司）、张岚房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初2688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年6月23日，北部软件园公司（甲方、出租方）与车乐公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方将坐落于杭州市拱墅区××路××号××栋××楼的房屋租赁给乙方办公使用，建筑面积为1265平方米；2.租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，甲方给予乙方的装修期为2015年7月1日起至2015年12月31日止；3.第一年每日每平方米建筑面积租金为1.98元，装修期内不计算租金，租金由计租日开始计算。前两年租金单价不变，第三年起租金单价开始按每年8%递增。租金半年一付，采用先付后用的方式。签约后5个工作日内，乙方支付甲方一个月的房屋租赁押金76185元并支付半年的房租租金457108元。甲方在收到上述款项后3日内，将房屋交付乙方，以后各期房屋租金按乙方应缴纳当月（从计租日起算后的六个月）的25日前向甲方支付下期的房屋租金款。如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按每日千分之一的标准支付应缴纳租金的资金占用费；4.甲方收取的押金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；5.乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的，一方可书面通知另一方解除合同，违约方应向守约方支付按第一年月租金的三倍计算的违约金；6.另有约定外，乙方应在本合同计租租赁期届满或合同解除等提前终止的当日返还该房屋，保证房屋符合正常使用后的状态。双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，北部软件园公司依约将房屋交付给车乐公司使用并收取了押金76185元。后车乐公司支付了北部软件园公司2016年的租金及2017年的部分租金350000元，未支付2017年租金563960元及自2018年1月1日起的租金。另，北部软件园公司、车乐公司、张岚签订《协议书》一份，确认车乐公司截至签订该协议之日，共计欠北部软件园公司租金1057891.87元（2017年1月1日至2018年6月30日），并承诺于2018年6月10日前付清上述租金。张岚自愿以其名下的浙Ａ3××××奔驰牌轿车为车乐公司上述所欠租金提供抵押担保。北部软件园公司与张岚为此另于2018年5月9日签订《抵押合同》一份，约定为车乐公司所欠1057891.87元租金提供抵押担保并于当日办理了抵押登记，抵押权人为北部软件园公司。审理中北部软件园公司陈述车乐公司于2018年9月15日关门歇业，北部软件园公司当日对涉案房屋进行锁门处理。北部软件园公司另陈述车乐公司现仍有物品存放在租赁房屋内，并同意双方于2018年9月15日解除租赁合同。 现北部软件园公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1.判令确认北部软件园公司、车乐公司之间就杭州市拱墅区××路××号××幢××楼建筑面积1265平方米房屋签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月15日解除；2.车乐公司腾退案涉杭州市拱墅区××路××号××幢××楼建筑面积1265平方米房屋；3.车乐公司向北部软件园公司支付拖欠的自2017年1月1日至2019年1月20日的租金1609320元；4.车乐公司向北部软件园公司支付违约金76184元；5.张岚承担抵押担保责任，北部软件园公司就张岚所有的浙Ａ3××××的奔驰牌小型轿车的折价或者拍卖、变卖所得款项有限受偿；6.车乐公司、张岚承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为：案涉《房屋租赁合同》、《协议书》、《抵押合同》等均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。租赁期间内，车乐公司于2018年9月15日关门歇业，属以自己的行为表示不愿继续履行租赁合同，北部软件园公司亦同意该日解除合同，故该院认定双方已于2018年9月15日实际解除了案涉租赁合同。北部软件园公司主张车乐公司支付截止至2018年9月15日的租金1187292.65元（已扣除押金）并腾退涉案房屋，该院予以支持。车乐公司未按约履行合同义务，北部软件园公司主张车乐公司支付违约金76184元，有事实和法律依据，该院亦予以支持。张岚以其浙Ａ3××××奔驰牌轿车为车乐公司1057891.87元所欠租金提供了抵押担保，北部软件园公司对此享有优先受偿权。车乐公司未到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，相应的不利后果由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认北部软件园公司与车乐公司于2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月15日解除；二、车乐公司于判决生效之日起十五日内腾退位于杭州市拱墅区××路××号××幢××楼的房屋；三、车乐公司于判决生效之日起十日内支付北部软件园公司租金1187292.65元及违约金76184元，合计1263476.65元；四、北部软件园公司有权对张岚名下车牌号为浙Ａ3××××奔驰牌轿车在《抵押合同》约定的抵押担保范围内折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、驳回北部软件园公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16171元，由车乐公司负担，张岚对其中14321元部分连带负担。 宣判后，车乐公司不服，向本院提起上诉称：一、北部软件园公司已于2018年8月2日对涉案房屋采取强行加锁以及停水停电的措施，一审判决认定的北部软件园公司对涉诉房屋进行停水停电措施的时间有误。二、车乐公司不应向北部软件园公司支付2018年8月2日以后的租金或者占有使用费，一审判决第三项应予撤销，并且予以改判。综上，请求：一、撤销原审判决第一项、第三项；二、判决确认双方签订的房屋租赁合同已于2018年8月2日解除，同时判决车乐公司不需要支付涉案房屋2018年8月2日之后的租金或者占有使用费。三、本案一、二审的诉讼费均由北部软件园公司负担。 被上诉人北部软件园公司辩称：一审认定事实清楚，车乐公司长期拖欠租金，虽承诺筹钱支付，但最后电话不接，微信不回，北部软件园公司无法联系到车乐公司，无奈采取锁门措施，并要求其尽快腾退，但车乐公司置若罔闻。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人张岚未到庭，亦未提交书面答辩状。 二审中，上诉人车乐公司向本院提交4张照片，欲证明2018年8月2日，车乐公司员工张杰去公司，发现门已经被北部软件园公司上锁，车乐公司无法使用。北部软件园公司对该照片的真实性、合法性以及关联性均有异议，认为照片的拍摄地点看不出来，并且照片即便真实，照片上的锁本身就是在门上的，内外都有，并不是北部软件园公司从外部加的锁。本院认为仅凭该证据难以认定北部软件园公司在2018年8月2日对租赁房屋实施了加锁行为，对该证据的证明力不予确认。 被上诉人北部软件园公司、张岚均未向本院提交二审新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为：首先，车乐公司未提交有效证据证明北部软件园公司在2018年8月2日采取了锁门措施，原审法院根据北部软件园公司的自认确认锁门日期为2018年9月15日，并无不当。其次，车乐公司拖欠北部软件园公司租金且经催告后在约定期限内仍不支付，北部软件园公司依据《房屋租赁合同》的约定有权采取锁门措施。车乐公司主张锁门后的占有使用费无需支付，与合同约定不符。综上，车乐公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5347元，由杭州车乐通汇科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十月二十九日 书记员  张诗雯