山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10341号 上诉人（原审原告）：王**，男 上诉人（原审原告）：马步录，男 二上诉人共同委托诉讼代理人：郭文禄，系胶州李哥庄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：隋同发（曾用名隋明），男 被上诉人（原审被告）：隋同强，男 委托诉讼代理人：刘伟，山东海沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，山东海沃律师事务所实习律师。 上诉人王**、马步录因与被上诉人隋同发、隋同强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初4461号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马步录及其与上诉人王**共同的委托诉讼代理人马步录，被上诉人隋同发，被上诉人隋同强的委托诉讼代理人王凯、刘伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王**、马步录共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王**、马步录一审诉讼请求，一、二审诉讼费由隋同发、隋同强承担。事实与理由：一、王**、马步录与隋同发三人投资租赁厂房，并签订合伙协议一份，在王**、马步录不知情的情况下，隋同发私自将投资的厂房、车间及办公室等卖给隋同强，隋同发的行为严重侵害了上诉人的合法利益，根据民法通则第78条共有财产可以由两个以上的公民、法人共有，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。第三款是“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”也就是说如果隋同发要出售或转让该土地，王**、马步录也享有知情权或者优先购买的权利。隋同发在王**、马步录不知情的情况下私自将共同投资的厂房转让出售，严重损害了王**、马步录的合法利益，三人的共有财产，两个人不知道，买卖应为无效。二、隋同发与隋同强系兄弟关系，二人属于恶意串通，将占地约5亩，建筑面积约1500平方米的厂房、车间及设备以220万元的价格出售，显失公平，一审说价格合法，违背事实，纯属故意偏袒隋同发、隋同强，依据《合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益，应为合同无效。三、一审当中，因为隋同强提供的买卖合同上村委的盖章，是隋同强通过个人关系找村委的人盖的公章并无签字，隋同发也不知道，经王**、马步录核实，村委会主任不知合同上的公章是谁盖的，为了查明本案事实，王**、马步录申请一审法院追加胶州市村委会为本案被告，一审法院不予追加，不予查实，做出该判决，一审法院在没有查清事实的情况下，下达了该判决书，损害王**、马步录利益，违背公平公正的原则。综上所述，隋同发与隋同强系兄弟关系，二人恶意串通，损害王**、马步录的合法利益，违背合同法公平公正的原则，三人财产，二人不知情的情况下，一个人卖掉，合同应无效。 隋同发答辩称没有意见。 隋同强答辩称，一、隋同强与隋同发签订的《工厂转让协议》合法有效。本案中，隋同发、隋同强于2016年12月31日签订的《工厂转让协议》系双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。二、王**、马步录以《合伙协议》中约定的优先购买权被侵害为由主张《工厂转让协议》无效，缺乏法律依据。首先，该《合伙协议》系王**、马步录与隋同发之间的协议，隋同强对该《合伙协议》不知情，也不属于协议的签订方，因此，该《合伙协议》对隋同强并不产生法律拘束力。同时，《合伙协议》对优先购买权的行使时间没有约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第11条和第12条第2款的规定，王**、马步录以其优先购买权受到侵害为由，仅要求确认《工厂转让协议》无效的，人民法院不应予以支持。三、隋同强受让工厂时是善意的，并不存在与隋同发恶意串通的情形。涉案工厂所在的地块是隋同发在2001年以个人名义从胶州市中云街道办事处村委会租赁的，在隋同发与村委会签订的土地租赁《合同书》中未体现租赁地块与王**、马步录存在任何关联性。同时，涉案工厂在转让前一直由隋同发实际控制和管理，且隋同发自始至终未向隋同强透露与王**、马步录存在合伙的情况。因此，隋同强在村委会的见证下与隋同发签订《工厂转让协议》时，认定隋同发对涉案工厂具有处分权符合常理，其受让工厂时是善意的。王**、马步录在无任何证据证明的情况下，仅凭被上诉人隋同强与隋同发系兄弟关系，就主张隋同发、隋同强恶意串通，其主张缺乏基本的事实基础，且毫无法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 王**、马步录向一审法院起诉请求：判令隋同发、隋同强签订的买卖合同无效，并由隋同发、隋同强承担本案诉讼费等费用。 一审法院认定证据及事实如下： 王**、马步录提交《合伙协议》一份，显示协议甲方为隋明，乙方为王**，丙方为马步录，合伙协议部分内容为：一、甲乙丙三方共同出资陆拾万元（每人出资贰拾万元）建设位于胶州市西侧，水库以南、生产路以北的厂房，其中办公室两趟、车间一趟。二、本协议第一条所涉厂房系2001年所建，截止本协议签定之日前三方互不追究该厂房所产生的收益；本协议签订之日起，该厂房所产生的收益三方平均分配……六、厂房出售、转让，须二人以上同意，合伙人在同等条件下有优先购买权……八、任何一方违约，应赔偿未违约方的损失，按照（甲乙丙三方）出资总额的两倍给付。协议下方隋明、王**、马步录分别在甲乙丙三方处签字，落款为2008年7月28日。王**、马步录据此主张隋同发未经其同意，私自将共同投资的厂房、车间及办公室出售给了隋同强，隋同发、隋同强签订的买卖合同应视为无效。隋同发对上述合伙协议无异议。隋同强质证称，对上述合伙协议真实性不予认可，其对此协议并不知情。2016年12月31日，隋同强与隋同发签订工厂转让协议后，一直由隋同强交纳土地租赁费，即使王**、马步录与隋同发存在该协议，该协议仅为其三人的内部协议，并未公示，不能导致隋同发、隋同强之间的工厂转让协议无效。 隋同强提交胶州市中云街道办事处村民委员会与隋明签订的《合同书》一份，主要内容：胶州市中云街道办事处村民委员会将位于柳州路西46米处西侧，水库以南、生产路以北的地块一宗，出租给乙方隋明使用，折合5亩。租赁费以6000元/年为基数，每五年递增一次，递增幅度为2%。村委会作为甲方在下方盖章，隋明作为乙方在合同下方签字并加盖手戳，合同落款时间为2001年10月8日。隋同强据此欲证明：本案所涉土地隋同发（隋明）为唯一使用权人，有权进行处分。王**、马步录对上述证据真实性无异议，但认为该合同书所涉及的车间、厂房及办公室应属于三方所有，隋同发无权单方处理。 隋同强提交《工厂转让协议》一份，主要内容为：隋明将位于胶州市，柳州路西46米处西侧，本村水库以南、生产路以北的工厂转让给隋同强。工厂总占地约5亩，建筑面积约1500平方米，实际数量以现状为准。总价款为贰佰贰拾万元整。隋明和隋同强分别在合同下方甲乙方处签字捺印，胶州市中云街道办事处村民委员会在见证人处盖章。落款时间为2016年12月31日。 隋同强提交《收条》、银行转账记录1宗，收条载明：今收到隋同强厂房现金人民币2200000元正（大写贰佰贰拾万元整）已付清2017年4月6日。隋明和马海英在收条下方签字。隋同强依据上述证据欲证明：隋明（本案被告隋同发）将本案所涉土地及构筑物等于2016年12月31日转让给隋同强，协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。隋同强已依约支付《工厂转让协议》款项。王**、马步录对工厂转让协议的真实性无法确认，表示系隋同发、隋同强之间签订，王**、马步录不知情。对收条所记载以现金交付2200000元整有异议，大额现金不符合正常交易习惯，转账记录日期早于隋同发、隋同强之间签订工厂转让协议的时间。在工厂转让协议签订之前四个月开始转账，明显不符合正常交易习惯，王**、马步录认为该转账记录与本案无关。 隋同强提交胶州市中云街道办事处村民委员会出具的《证明》、《通知》及《收款收据》，《证明》记载：村委对双方（隋明和隋同强）于2016年12月31日签订的厂房转让协议是知情并认可的，该村委会在落款处加盖公章。《通知》记载：2018年12月1日，胶州市中云街道办事处村民委员会通知隋同强到村委会结算租赁费。收款收据记载：2018年2月9日、2019年1月10日、2020年1月8日，胶州市中云街道办事处村民委员会收取隋同强交纳的租赁费，包括东厂、西厂。隋同强据上述证据欲证明：本案所涉土地等系经胶州市中云街道办事处村民委员会同意转让给隋同强，隋同强受让后一直向胶州市村民委员会支付相关费用。王**、马步录质证为：《证明》无经办人签名，《通知》、《收款收据》无法证明系涉案的厂房、办公室所在的位置，也无经办人签名，故对证明事项不认可。 隋同强提交照片打印件一张，照片显示隋明出具的收条两张，分别为隋明于2016年7月7日收到隋同强的款项1000000元，于2016年9月29日收到隋同强的款项700000元，合计1700000元。隋同强称，2016年隋同发与隋同强有过1700000元借款，后隋同发无力偿还，将涉案厂房转让给了隋同强。涉案厂房出售价款为2200000元，多出的款项由隋同强向隋同发转账支付，并且，双方的借款经过转让厂房折抵后，隋同发又向隋同强借过款项。王**、马步录对隋同强上述照片真实性和证明事项均不予认可。 隋同发对隋同强提交的上述所有证据的真实性及证明事项均无异议。 对本案相关事实，一审法院依法进行了询问： 关于涉案厂房现在的状态，王**、马步录庭后提交了书面意见称，涉案土地厂房、办公等房屋与以前一致。隋同发与隋同强均称，现在厂房一直由被告隋同强使用。 关于涉案厂房及设施在转让之前是否经营，王**、马步录称，出租着，但未具体说明由谁租赁使用。隋同发称，出租着，租给四五家，但2000年的租赁了，年限太久没有证据提交。 关于王**、马步录和隋同发对涉案厂房的投资、出租收益及分配情况，王**、马步录庭后提交书面意见称，2008年7月，隋同发（隋明）找王**、马步录商议他在租赁土地约5亩，没有钱建设，与王**、马步录签订了合伙协议，王**、马步录多次投资近百万元，用于建设大厂房2栋，约1500平方，东面一圈小厂房约500平方，建办公室10间，约240平方，平房5间，约200平方，配电室2间，约40平方，航吊设备3台，约20万元，投资后由隋同发全权管理，每年给王**、马步录出租费每人2万元，扣除土地租赁费每人2000元，实际每年收益每人18000元。王**、马步录对上述说明未提交证据佐证。隋同发称，当时都是现金交接，没有证据提交。 一审法院认为，根据法庭调查，双方当事人对隋同发以自己的名义与胶州市中云街道办事处村民委员会签订合同书，租赁该村位于胶州市中云街道办事处黄埠岭北，柳州路西46米处西侧，水库以南、生产路以北的地块（5亩）均无异议，对隋同发以自己的名义与隋同强签订转让协议将上述地块上的厂房、车间、办公室等进行了转让的基本事实无异议。隋同发认可已经收到了转让款由其自己使用了，亦认可现在工厂由隋同强使用，对上述无异议的事实一审法院予以认定。根据法庭调查，本案争议的焦点在于转让协议的效力认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案隋同发（隋明）与隋同强之间签订的《工厂转让协议》约定了被告隋同发（隋明）将涉案工厂的土地、房屋、构筑物及相关设施一次性转让给隋同强，该转让协议具有买卖合同的性质。根据合同书记载，隋同发以自己的名义从胶州市中云街道办事处村民委员会租赁涉案地块，合同中未体现与王**、马步录或合伙存在关联。隋同强依据合同书对权利人的记载认定隋同发有权对涉案工厂进行处分，遂与隋同发签订了《工厂转让协议》并支付了合理对价，隋同发亦将工厂交付给了隋同强。双方之间的买卖合同成立并履行完毕。另，隋同强提交收费收据、通知书、证明等，证明其已经与土地出租方形成了租赁关系并缴纳了租赁费。现王**、马步录以与隋同发之间系合伙，隋同发没有处分权为由要求确认《工厂转让协议》无效，一审法院认为，虽隋同发对合伙协议予以认可，但该自认仅对王**、马步录与隋同发之间产生约束力，不能对抗隋同强。王**、马步录和隋同发未对合伙投资、经营、收益分配等提交客观证据，亦未举证说明被告隋同强对此合伙知情。综上所述，隋同强在受让工厂时应为善意，且支付了合理对价，即应取得涉案工厂的所有权。综上，王**、马步录的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回王**、马步录的诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由王**、马步录负担。 二审查明，涉案房屋的建设未经相关行政部门批准，未取得规划审批手续。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案的焦点问题是《工厂转让协议》的效力问题。王**、马步录以隋同发未经其二人同意为由，要求确认隋同发、隋同强于2016年12月31日签订的《工厂转让协议》无效。经审查，本案所涉《工厂转让协议》项下的厂房、车间、办公室等建筑物，至二审法庭调查结束仍未取得规划审批手续，更未办理合法产权证书，故上述建筑物为非法建筑，隋同发、隋同强于2016年12月31日签订的《工厂转让协议》无效。一审法院认定隋同强取得了涉案工厂的所有权，认定错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，隋同发应将已收取的220万元转让款返还给隋同强，隋同强亦应将涉案《工厂转让协议》项下建筑物返还给隋同强。 综上所述，上诉人王**、马步录的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初4461号民事判决； 二、确认隋同发、隋同强于2016年12月31日签订的《工厂转让协议》无效； 三、被上诉人隋同发于本判决生效之日起15日内将涉案房屋转让款220万元返还给被上诉人隋同强； 四、被上诉人隋同强于本判决生效之日起15日内将位于胶州市的工厂返还给被上诉人隋同发。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由被上诉人隋同发、隋同强负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十月二十五日 书记员 黄鹤颖 书记员 韩明玉