广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1469号上诉人（原审被告）：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地广东省中山市******“八十亩”，统一社会信用代码914**********871X1。法定代表人：蔡锦文，董事。委托诉讼代理人：张喻忻，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈雪梅（SAM,SUTMUI），女，1974年1月7日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：邓飞娇，广东精诚粤衡律师事务所律师。上诉人中山市东升镇三鸟批发市场有限公司（以下简称三鸟公司）因与被上诉人沈雪梅（SAM,SUTMUI）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初9493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鸟公司上诉请求：撤销一审判决第二项关于支付购房款利息损失的部分。事实和理由：涉案《中山市商品房买卖合同》及附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，沈雪梅清楚了解合同内容并愿意遵守。合同第九条第2款关于逾期交房的违约金计算系双方真实意思表示，未违反相关法律或法规，应属有效。一审判决三鸟公司支付的利息损失已超过合同约定的数额，应予撤销。沈雪梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案合同关于逾期交房违约金计算的前提是合同继续履行，而本案由于三鸟公司违约，沈雪梅依据合同约定要求解除涉案合同，并依据《中华人民共和国合同法》第九十七条要求三鸟公司返还购房款及按银行同期贷款利率赔偿损失。一审法院已查明涉案合同第九条关于三鸟公司承担逾期交房违约金累计金额最高不超过该商品房总房价款的1%系减轻违约责任，抑制并排除了沈雪梅的主要权利，属于无效条款，沈雪梅向一审法院起诉请求：1.解除沈雪梅与三鸟公司签订的《商品房买卖合同》及附件；2.三鸟公司向沈雪梅返还已支付的购房款660215元；3.三鸟公司支付沈雪梅已付的购房款利息（其中购房款10万元，按照银行同期贷款利率从2018年7月24日起算至实际返还之日止；购房款560215元，按照银行同期贷款利率从2018年8月21日起算至实际返还之日止）；4.三鸟公司支付沈雪梅为订立合同所支出的法律服务费300元；5.三鸟公司支付沈雪梅为涉案房屋支付的软装费用利息（其中的费用3万元，按照银行同期贷款利率从2018年7月6日起算至实际返还之日止；费用2万元，按照银行同期贷款利率从2018年8月21日起算至实际返还之日止）。一审法院认定事实：沈雪梅与三鸟公司于2018年8月21日签订《中山市商品房买卖合同》，约定：沈雪梅向三鸟公司购买涉案商品房，价款为660215元，付款约定时间为2018年8月21日；如沈雪梅未按约定时间付款的，三鸟公司有权要求沈雪梅每日按照总房价款的0.05%的标准支付违约金，逾期达30天的，三鸟公司有权在无需催告沈雪梅的情况下解除合同，将涉案商品房另行出售（出售所得全部款项归三鸟公司所有），同时沈雪梅还应按照总房价的30%向三鸟公司支付违约金；三鸟公司应当在2018年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给沈雪梅使用；因政府机关行政行为，或者三鸟公司在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致三鸟公司无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，三鸟公司的交付期间可据实予以延期；三鸟公司如未能按合同约定和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向沈雪梅支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日未交房的，沈雪梅有权解除合同，三鸟公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过涉案商品房总房价款的1%。合同还约定了其他事项。前述《中山市商品房买卖合同》附有六份附件，分别是房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰装修及相关设备标准、住宅质量保证书、住宅使用说明书、合同补充协议一。其中合同补充协议一于2018年8月21日签订，约定除本合同其他条款有特别约定外，沈雪梅根据法律规定或者合同约定有权解除合同的，应在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面退房要求，否则视为沈雪梅放弃解除合同的权利。沈雪梅在约定时间内行使合同解除权的，沈雪梅配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，三鸟公司在前述各项手续办理完毕后三十个工作日内退还沈雪梅已付款项，按照约定或者法律规定应计算违约金或者利息的，退款时一并计算。沈雪梅于2018年7月24日向三鸟公司支付涉案商品房的首期款10万元，于2018年8月21日支付剩余的房款560215元。在签订商品房买卖合同及附件当日，沈雪梅向广东邦仁律师事务所支付法律服务费300元。涉案商品房已办理了商品房销售登记备案，但三鸟公司截止至一审判决作出之日仍未取得涉案房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及将符合合同约定的房屋交付给沈雪梅。2019年7月12日，沈雪梅向三鸟公司送达解除商品房买卖合同通知书。另，2018年8月21日，沈雪梅与景象公司签署《室内软装设计及购销合同》，约定：沈雪梅委托景象公司承包涉案商品房的软包购买及安装业务；项目完工日期为2018年12月31日，如遇开发商未按期交楼的，可以顺延工期；合同总价款为5万元。合同还约定了其他事项。沈雪梅于2018年7月6日、2018年8月21日分别转账3万元、2万元至中熙公司。景象公司分别于前述转账日期出具收据，确认收到软装费用合计5万元。2019年9月11日，沈雪梅与景象公司解除了室内软装设计及购销合同，景象公司将前述5万元软装费用退还给了沈雪梅。诉讼中，三鸟公司确认中熙公司是其指定的房产销售代理商。一审法院认为，本案属涉澳商品房预售合同纠纷，应比照涉外案件处理。涉案商品房买卖合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法律作为解决本案争议的准据法。沈雪梅、三鸟公司双方签订的《中山市商品房买卖合同》及附件系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。沈雪梅作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，三鸟公司作为商品房出卖人应当按照合同约定取得涉案房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及于2018年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给沈雪梅使用，但三鸟公司至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及交付符合约定的房屋给沈雪梅，且逾期交房超过了180天，因此三鸟公司已构成严重违约，沈雪梅按照合同约定要求解除《中山市商品房买卖合同》及附件，理据充分，应予支持。合同解除后，三鸟公司取得的购房款应该予以返还，并赔偿沈雪梅的利息损失。故沈雪梅诉请三鸟公司返还购房款660215元及支付购房款利息的主张，应予支持。至于三鸟公司关于其因市政规划故可延期交楼的抗辩意见，未提供证据证明，不予采纳。至于三鸟公司主张按照《中山市商品房买卖合同》约定的三鸟公司按商品房买卖合同第九条所承担的逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的意见。因《中山市商品房买卖合同》是三鸟公司提供的格式合同，三鸟公司应该遵循公平原则确定双方的权利义务，不得免除其责任而加重对方责任、排除对方主要权利。根据一审法院查明的事实，《中山市商品房买卖合同》第九条中关于三鸟公司所承担的逾期交房违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的条款，减轻了自己的违约责任，抑制并排除了沈雪梅作为买受方的主要权利，故一审法院认定《中山市商品房买卖合同》第九条关于逾期违约金总金额不超过总房价款1%的条款为无效条款，三鸟公司主张逾期交房违约金累计总额最高不超过商品房总房价款的1%的意见，理据不足，不予支持。关于沈雪梅主张三鸟公司承担法律服务费300元及软装费用利息损失的诉请，因沈雪梅、三鸟公司双方并未在合同中对法律服务费及软装费用利息的损失的承担作出约定，且前述两项费用并非因诉讼所产生的必要费用，故一审法院对沈雪梅的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除沈雪梅（SAM,SUTMUI）与中山市东升镇三鸟批发市场有限公司于2018年8月21日签订的《中山市商品房买卖合同》及附件；二、中山市东升镇三鸟批发市场有限公司于一审判决生效之日起七日内向沈雪梅（SAM,SUTMUI）返还购房款660215元及支付购房款利息损失[其中购房款10万元自2018年7月24日起，购房款560215元自2018年8月21日起，均以尚欠的购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率为标准计算）；三、驳回沈雪梅（SAM,SUTMUI）的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5357元，诉讼保全申请费3977元，合计9334元，由中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉澳商品房预售合同纠纷。一审法院依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定确定内地法律作为本案解决争议准据法正确，本院予以维持。围绕三鸟公司的上诉请求，本案的争议焦点为一审判决认定的购房款利息损失是否适当。经查，双方签订的《中山市商品房买卖合同》是三鸟公司提供的格式合同条款，该合同将出卖人逾期交房的违约金设定为累计总额不超过该商品房总价款的1%，明显属于提供格式条款一方免除自身责任、加重对方责任的条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定上述出卖人逾期交房的违约金为累计总额不超过该商品房总价款的1%的条款为无效条款，故一审法院按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率为标准计算逾期交房违约金且违约金总额不受商品房总价款1%的限制并无不当，应予维持。综上所述，上诉人三鸟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868元（上诉人中山市东升镇三鸟批发市场有限公司已预交），由上诉人中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 卢俊廷二〇二〇年十月十五日书记员 吴淑贞