陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异846号案外人：范雪梅，女，汉族，1979年9月23日出生，住西安市灞桥区。申请执行人：邓杰，男，汉族，1971年8月23日出生，住四川省巴中市巴州区观音井镇马林村**。被执行请人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内****。法定代表人：黄建强，该公司经理。陕西敬瑁建设工程有限公司与西安世纪熙源房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号裁决书已经发生法律效力，因被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人陕西敬瑁建设工程有限公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，第三人邓杰向本院申请变更其为本案申请执行人并提供了相关证据，本院于2020年7月7日依法作出（2020）陕01执异264号执行裁定书，裁定：变更第三人邓杰为本案的申请执行人。现案外人范雪梅向本院提出执行异议申请并提供了相应证据材料。因案件事实清楚，权利义务关系明确，本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。案外人范雪梅执行异议称：一、被执行主体不适格,陕西敬瑁建设工程有限公司与西安世纪熙源房地产开发有限公司建筑工程款纠纷一案，被执行主体是西安世纪熙源房地产开发有限公司，而不是案外人范雪梅，法院对其所有的房产进行强制查封拍卖，缺乏事实和法律依据。二、被执行房产系案外人范雪梅合法所有，不应被强制执行拍卖。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人范雪梅与西安世纪熙源房地产开发有限公司于2018年6月21日签订《商品房买卖合同》，并于合同签订之日按照约定支付了77%的首付款751100元，剩余23%房款220000元做银行按揭贷款。西安世纪熙源房地产开发有限公司作为出卖人，在明知该房产于2018年2月已经被法院查封的情况下，依然出售于案外人，属于欺诈行为，该事实符合上述规定第一条、第三条规定。该套房产系案外人范雪梅名下唯一房产，符合上述规定第二条规定。以上事实均属于法律明确规定能够排除执行的情况，人民法院应予支持，依法裁定中止该套房产的拍卖。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案外人范雪梅与西安世纪熙源房地产开发有限公司签订的商品房购房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，因此双方签订的合同合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行相关义务。案外人范雪梅按照合同约定履行了付款义务，西安世纪熙源房地产开发有限公司一直不予办理相关手续及网签手续，严重构成违约，依法应承担违约责任。据此，案外人请求法院依据事实和法律，维护申请人的合法权益。申请执行人邓杰答辩称：法院对涉案房屋的查封符合法律规定，案外人要求解除观澜天下小区3-2302号房屋查封没有法律依据，应当予以驳回。一、案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》系无效合同。2018年6月21日案外人与被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》，约定案外人购买世纪熙源开发的位于生态区米秦路××、××以西熙源观澜天下3幢1单元23层02号房，但涉案项目一直未能取得商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，案外人范雪梅虽主张其与被执行人签订了合法有效的商品房买卖合同，但该涉案房产至今未取得预售许可证。故案外人与被执行人就涉案房产签订的《商品房买卖合同》系无效的，无法排除人民法院的执行。二、案外人并不符合法律规定的排除执行的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人并不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一项。故案外人范雪梅主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不符合上述规定不能成立，应当不予支持。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议请求。审理查明，申请执行人陕西敬瑁建设工程有限公司与被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决书，裁决：一、被申请人西安世纪熙源房地产开发有限公司自收到本裁决之日起十五日内给付申请人陕西敬瑁建设工程有限公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元）。逾期，按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息。二、被申请人西安世纪熙源房地产开发有限公司自收到本裁决之日起十五日内给付申请人陕西敬瑁建设工程有限公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数。）。三。本案仲裁费371764元，由被申请人西安世纪熙源房地产开发有限公司承担252800元，申请人陕西敬瑁建设工程有限公司承担118964元。仲裁费陕西敬瑁建设工程有限公司已预交，西安世纪熙源房地产开发有限公司承担的部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付陕西敬瑁建设工程有限公司。依据上述裁决书，申请执行人陕西敬瑁建设工程有限公司依法向本院申请执行，本院于2018年3月29日立案执行。执行中，本院于2018年6月4日作出（2018）陕01执704号之二执行裁定书，依法查封了被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司名下位于生态区××以南，浐河路以西熙源观澜天下项目2号楼38套、3号楼92套房产（详见查封清单）。2020年5月28日作出（2018）陕01执704号之九执行裁定书，裁定对上述查封房产进行拍卖，并于2020年5月25日在司法拍卖网络平台上发布公告，对上述房产进行公开拍卖。拍卖公告期间，案外人范雪梅以上述拍卖房产中3幢1单元23层02号房产系其所有为由，向本院提出执行异议，并提交以下证据：1.《商品房买卖合同》该合同约定，范雪梅购买了上述项目中的3幢1单元23层02号房产，付款方式在合同中约定，案外人范雪梅于2018年6月21日交购房首付款77%，即751100元，剩余23%房款，即220000元做银行按揭贷款。该合同未办理网签备案登记手续；2.购房转账凭证，案外人范雪梅通过POS机于2018年6月21日向被执行人账户分六次转入100000元、100000、60000元、8000元、9100元、2000元；2018年6月24日向被执行人账户分三次转入各100000元，合计为300000元；2018年6月29日向被执行人账户转入100000元；2018年12月9日向被执行人账户转入1650元和18052.50元，上述款项合计金额为698702.50元。3.2018年6月21日和29日，被执行人向范雪梅出具《收款收据》分别载明：今收到范雪梅观澜天下3-2302室房款651100元和100000元，天然气材料费1650元，大修基金18052.50元。另查，2020年4月23日，陕西敬瑁建设工程有限公司与邓杰签订《债权转让协议》，将本案债权转让予第三人邓杰，2020年7月7日，本院依法作出（2020）陕01执异264号执行裁定书，裁定：变更第三人邓杰为本案申请执行人。上述事实有裁决书、裁定书、购房合同、转款凭证等在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人范雪梅与被执行人西安世纪熙源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买的“观澜天下”3幢1单元23层02号房产，未在房屋登记管理机关办理商品房预售许可登记及网签合同备案信息；故在执行异议审查程序中无法证实案外人范雪梅《商品房买卖合同》的合法有效性。此外，案外人提交合同签订时间即支付购房款均在本院查封之后，现涉案房屋仍登记在被申请人西安世纪熙源房地产开发有限公司名下，法院依法查封并无不当。案外人范雪梅对涉案房屋主张权属，可通过异议之诉实体审查认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人范雪梅的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 冯 健审判员 黄金华二〇二〇年十月二十二日书记员 王 文