杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初8846号 原告（反诉被告）：孙海南，男，1996年3月23日出生，汉 族，住杭州市下城区。 被告（反诉原告）：孙涛，男，1986年7月25日出生，汉族， 住杭州市余杭区。 委托代理人：李素萍，与孙涛系夫妻关系。 原告孙海南诉被告孙涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020 年6月16日受理,依法适用简易程序由审判员俞丽丽进行审理。 在诉讼过程中，孙涛提起反诉,本院审查后受理了孙涛提起的反 诉，对本诉与反诉进行了合并审理。本案于2020年9月14日公 开开庭进行了审理。孙海南及孙涛的委托代理人到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 原告孙海南起诉称：原被告于2018年12月双方签订租房合 同，被告孙涛将位于××街道××室拆迁安置 毛坯房简单装修后租给原告，房屋用于电商员工居住公司库存打 包发货，交付使用时间为2019年1月12日（后来因为被告未在 合同期限内完成安装实际交付使用日期为2019年1月15日）， 19年原告租满一年，并在2020年1月2号向被告支付了2020年 1.月15日-2020年7月14号半年的房租，春节后被告曾多次未经 原告同意擅自用钥匙开门进入原告出租屋内，原告发现后致电被 告，被告也承认进入过原告出租屋内，因疫情原因，快递停运， 因原告在该屋工作员工为温州地区人员在，社区多次通知员工暂 时不能回来工作，并且疫情期间该小区实行封闭式管理，非业主 不得入内（包括租户也不得入内公司近两个月无法开工，没有销 售和收入，2020年4月30号原告向被告提出要退租，5月1号将 出租屋内的物品清空并请保洁打扫干净后并主动提出按照租房合 同房租算到5月30号，要求原告将剩余房租和押金合计10625元 退还,被告拒绝退还,特诉请人民法院立案审理并依法判决。诉讼 请求：1.判决被告退还2020年5月31日至7月14日45天房租 费5625元；2.判决被告退还租房押金5000元；3.判决被告因疫 情影响，社区通知租户不得进入出租房内，减免两个月房租合计 7500元；4.诉讼费用由被告承担。 被告孙涛答辩称：不同意原告的诉请，是原告先违约的，第 二年的租金没有按期支付，且没有按照合同约定交满一年，才交 了半年。被告通过微信向原告催讨过，原告表示很忙，直到4月 30日的时候原告要退租了，我当时表示剩余的租金和押金可以退， 但是原告要向我支付未按期支付房租的违约金。我把该退的退给 原告，原告把该赔的赔我。不同意减免疫情期间的租金。答辩人 与被答辩人于2019年初签订房屋租赁合同，约定将位于杭州市余 杭区南苑街道翁梅新苑三区7幢2单元902室的房屋租赁给被答 辩人，合同期限自2019年1月12日起，至2021年1月11日至。 约定租金支付方式为第一年租金半年一付，第二年租金一年一付。 在整个租赁过程中，答辩人都严格按照合同约定办事，但被答辩 人却始终只站在自己立场办自己的事，完全没有按照合同按照法 律办事。按照合同约定，2019年12月10日前，被答辩人应当向 答辩人缴纳第二年整年租金，但事实上被答辩人不但迟延了近一 个月(2020年1月3日缴纳的)缴纳租金，且才缴纳了半年租金， 严重违反了合同约定。就在答辩人继续催缴剩余部分租金的时候， 被答辩人却提出了要退租。答辩人基于相互尊重相互信任的原则， 在被答辩人提出了退租要求(2020年4月30日提出退租)后，也与 被答辩人进行协商，因对方违约在先，按照合同约定，答辩人提 出了要求对方承担2个月的违约金，外加提前退租，要求对方承 担1个月租金，合计要求被答辩人承担3个月租金共计人民币 11250元，同时同意退还押金。但被答辩人不同意，且无理纠缠。 根据合同约定，除去被答辩人已缴纳的2个半月(5月1日至7月 14日)的租金，还应支付给答辩人半个月的租金，所以请求法院 驳回被答辩人提出的退还一个半月租金5625元的诉讼请求。被答 辩人转而又提出的因为疫情影响要求答辩人退还2个月房租，这 个请求无事实依据也无法律依据。在疫情防控之初，余杭区政府 对于返杭人员的政策是绿码+身份证+测温+签订承诺书即可进入 出租房内，被答辩人从事的是淘宝线上销售，受疫情影响也远没 有实体店线下销售影响那么大，也根本不属于政府明令暂停营业 的行业。杭州市政府在疫情期间出台了《关于做好疫情防控落实 国有企业免收房租措施有关事项的通知》中，对承租市属国有企 业及所属国有及国有控股子企业经营用房的企业和个体工商户， 免收2、3月份房租，切实减轻疫情对企业和个体工商户的影响。 但答辩人的房屋是自己的私有财产，并非是商场也不是店铺，更 不是国有资产，所以请求法院驳回被答辩人提出的退还2个月房 租的无理请求。 反诉原告孙涛反诉称：反诉人与被反诉人于2019年初签订房 屋租赁合同，约定将位于杭州市余杭区××街道×× 幢2单元902室的房屋租赁给被反诉人，合同期限自2019年1月 12日起，至2021年1月11日至。约定租金支付方式为第一年租 金半年一付，第二年租金一年一付。按照合同约定，2019年12 月10日前，被反诉人应当缴纳第二年整年租金，但被反诉人并未 履约，经反诉人屡次催缴，被反诉人才于2020年1月3日缴纳了 第二年的半年房租，注意是半年的房租，而且迟延了近一个月缴 纳，违反了双方在租赁合同第三条中关于租金的约定。反诉人之 后也继续通过微信、电话催缴剩余部分租金，可被反诉人依然拒 不缴纳且单方面提出了解除租赁合同的要求。按照合同第七条第 三款的约定，逾期支付房屋租金达10日的，反诉人有权解除合同 且被反诉人应向反诉人按照2个月的租金标准支付违约金。被反 诉人的行为已严重违反合同约定，造成了反诉人租金损失，侵害 了反诉人合法权益。诉讼请求：1.要求被反诉人承担违反合同约 定的违约责任，向反诉人支付违约金7500元。2.被反诉人承担全 部诉讼费用。 反诉被告孙海南答辩称：不同意被告的反诉诉讼请求，我在 2020年1月23日付钱是经过房东同意的，到了2020年4月份我 已经提出退租了，之前也是跟房东在4月份沟通过退租的事情，4 月30日我正式向房东提出了退租的想法。 本院查明本案事实如下： 2019年初，孙涛（出租人，甲方）与孙海南（承租人，乙方） 签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租坐落于 余杭区南苑街道翁梅新苑3区7幢2单元902室的房屋，建筑面 积160.86平方米，租赁期限自2019年1月12日起至2021年1 月11日止，甲方于2019年1月12日前将房屋交付乙方使用。租 赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的40日内向甲方 提出书面或口头意向。经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金 为每半年22500元，2年总计租金为9万元。因甲方资金紧张，故 乙方允许甲方对首年租金做分期支付。具体租金支付方式为：乙 方在2019年1月10日前向甲方支付首期半年租金22500元，于 2019年4月10日前支付第二期的半年租金22500元。于2019年 12月10日前支付第二年整年租金45000元。押金5000元，租赁 期满，乙方结清所有相关费用后，甲方应该在当日将剩余押金全 额无息退还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合 同，收回房屋，并且乙方应按2月租金标准向甲方支付违约金： 1.……4.逾期约定支付房屋租金达10日的；5.欠缴各项费用的金 额达到2000元的。合同第八条违约责任，租赁期两年期限内，甲 方需提前收回该房屋的，需提前两个月告知乙方并支付2个月房 租租金的赔偿金，如乙方租期未满一年需提前退租需赔偿1万元， 租满一年乙方退房，提前一月告知甲方，在结清水电费用后，乙 方退还甲方押金5000元。 上述合同签订后，孙海南向孙涛支付押金5000元，按合同约 定支付了第一年的租金。但未按合同约定于2019年12月10日前 支付第二年整年的租金45000元。孙海南于2020年1月3日向孙 涛支付半年租金22500元。此后未向孙涛支付过租金。2020年5 月1日，孙海南腾退案涉房屋。 7- 庭审中，孙涛陈述称，5月31日至7月14日的租金及押金可 以退还给孙海南，但孙海南需支付孙涛违约金7500元。孙海南陈 述，孙涛实际交付房屋的时间为2019年1月15日，房租可计算 至2020年5月30日。 本院认为，孙海南、孙涛签订的《杭州市房屋租赁合同》系 双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同 约定全面履行义务。 本诉部分。孙海南要求孙涛退还2020年5月31日至7月14 日的租金5625元及押金5000元，因孙海南已于2020年5月1日 腾退案涉房屋，孙海南已于2020年年初支付了2020年1月15日 至2020年7月14日的房租，孙涛对退还上述费用亦无异议，本 院予以支持。孙海南要求孙涛减免疫情期间2020年1月24日起 至2020年3月24日之间的租金7500元，考虑到案涉房屋的用途 系用于经营，根据公平原则，本院酌情支持减免一个月租金即3750 元。因此，孙涛共应退还孙海南房屋租金9375元，押金5000元。 反诉部分。孙涛要求孙海南支付违约金7500元，因孙海南确 实存在逾期支付租金的行为，结合双方就第二年租金的协商过程， 本院酌情支持3750元。 综上所述，对孙海南合理部分的诉讼请求，本院予以支持。 不合理部分，本院予以驳回。对孙涛合理部分的反诉请求，本院 8- 予以支持。不合理部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民 共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中 华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）孙涛退还原告（反诉被告）孙海南房 租9375元； 二、被告（反诉原告）孙涛退还原告（反诉被告）孙海南押 金5000元； 三、原告（反诉被告）孙海南支付被告（反诉原告）孙涛违 约金3750元； 四、上述一、二、三项进行抵扣，被告（反诉原告）孙涛应 退还原告（反诉被告）孙海南10625元，于本判决生效后十日内 付清； 五、驳回原告（反诉被告）孙海南的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）孙涛的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费254元，减半收取127元，由原告（反 诉被告）孙海南负担26元，由被告（反诉原告）孙涛负担101元； 反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）孙海南负担13元， 9- 被告（反诉原告）孙涛负担12元。 原告（反诉被告）孙海南于本判决生效之日起十五日内向本 院申请退费；被告（反诉原告）孙涛于本判决生效之日起七日内， 向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中 级人民法院。 审判员  俞丽丽 二〇二〇年十月十二日 书记员  陈秋夏