湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终589号上诉人(原审原告)：饶浩松,男,1968年10月11日出生,汉族,武汉市人,身份证登记地址:武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陶长喜，北京市京师（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：易涛，湖北瀛楚律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：湖北鄂商股份有限公司，住所地:湖北省鄂州市鄂城区南浦路**。法定代表人：付小安，系公司董事长。委托诉讼代理人：杜光树，湖北鄂商股份有限公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：黄佳，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人饶浩松因与被上诉人湖北鄂商股份有限公司（以下简称鄂商公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人饶浩松的委托诉讼代理人陶长喜，易涛，被上诉人鄂商公司的委托诉讼代理人杜光树、黄佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人饶浩松的上诉请求：撤销（2019）鄂0704民初3479号民事判决书中第二项，改判由被上诉人返还人民币100万元，并承担资金占用利息（利息以100万元为基数，按月0.6%计算，自2019年9月25日算至款项付清为止）；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人拒绝按照合同约定条件向上诉人交付房屋，存在违约行为和过错，上诉人未认可并正式接受被上诉人的房屋，同时被上诉人房屋结构不符合现行消防规范及标准，造成上诉人承租该房屋开办酒店目的不能实现，上诉人解除合同并要求被上诉人返还已支付款项符合法律规定。上诉人于合同签订前支付的履约保证金100万元中40万元即预先冲抵第一年度租金，“实际保证金”仅为60万元。一审判决认定事实及适用法律错误。被上诉人鄂商公司辩称：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，被上诉人不存在隐瞒房屋结构和原有消防设施设备不符合消防强制性标准，被上诉人已经按照约定交付了租赁房产，因上诉人单方解除合同构成违约导致合同解除，上诉人支付的履行保证金不应予返还。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。饶浩松向一审法院起诉请求：1.依法确认饶浩松与鄂商公司就武昌鱼大酒店租赁事宜签订的《租赁合同》及《补充协议书》于2019年9月18日解除；2.判令鄂商公司向饶浩松返还人民币100万元，并承担资金占用利息（利息以100万元为基数，按月0.6%计算，自2019年9月25日算至款项付清为止）；3.本案诉讼费由鄂商公司承担。一审法院认定事实：2018年11月14日，鄂商公司在鄂州日报发布鄂州市武昌鱼大酒店整体招租公告，面向社会招租酒店经营者。2018年12月6日，汤志雄（饶浩松的合作伙伴）与鄂商公司就武昌鱼大酒店达成初步租赁意向，双方签订《武昌鱼大酒店租赁意向书》，约定若干租赁事项:包括租赁面积7715平方米(以房产证面积为准)，租期十五年，合同保证金100万元（其中40万冲抵第一年度租金，实际保证金为60万元），租金增幅幅度为3%,车棚和锅炉房作为酒店辅助设备房的使用，不计租金等事项。同日，饶浩松向鄂商公司支付合同预定金100，000.00元。2018年12月18日，鄂商公司（甲方）与饶浩松（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于鄂州市鄂城区南浦路特一号“武昌鱼大酒店”房屋，总面积为7715平方米（以不动产权证登记的面积为准），后院车棚及锅炉房作为酒店辅助设备房使用不计入租金；租期为15年，从2019年1月1日至2033年12月31日止，其中免租期及装修期为6个月，免租期以甲方将该房产正式交付给乙方之日起算；2019年1月1日至2020年12月31日租金为每年130万元,之后每年递增3%,所租赁的房屋及其附着的土地税费每年7.5万元由乙方承担;乙方须在本合同签订之日前向甲方支付100万元人民币作为履约保证金。双方还就租金的递增及支付方式、房屋的装修修缮、房屋的交付及收回等事项进行约定。签订合同当日，饶浩松通过许运贵账户向鄂商公司支付合同保证金900,000.00元,前后合计支付合同保证金1,000,000.00。同日，双方又签订一份《补充协议书》，补充下列条款：1、若延迟交付，原合同约定的执行日期对应顺延；2(1).甲方（鄂商公司）实际交付给乙方（饶浩松）时间为2019年8月18日；2(2).按原合同约定的装修期基础上，另增加叁个月的装修期;3、合同一式肆份，甲方两份，乙方两份，自双方签字盖章后立即生效。后涉案房屋的原承租人退出租赁房屋，鄂商公司于2019年7月30日、8月8日两次发函至饶浩松，告知其应按照双方合约尽快来验收交接武昌鱼大酒店。2019年9月1日，双方派出代表对所租赁的房屋进行了验收交接,并对房屋内主要设施、设备、水电表止码制作了移交清单，双方交接人叶军、饶浩松分别在《武昌鱼大酒店设施设备移交清单》上签字确认。同日饶浩松接收了部分租赁房屋的钥匙，其在验收房屋时，发现租赁房屋内遗留了大量原承租人遗弃的装修残留物、破损物品等垃圾，当即向鄂商公司发出书面《联系函》，要求鄂商公司尽快将承租房屋内的遗留物品清运走，或由承租方负责清理拆除，鄂商公司承担垃圾清理费。2019年9月5日，鄂商公司发出《复函》，以双方的租赁合同中明确约定：乙方对目标房产已有充分完整了解，同意按现状承租房产为由，拒绝清理房屋内的遗留物品以及承担垃圾清运费的请求。2019年9月18日，饶浩松向鄂商公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，以鄂商公司未按双方约定全面及时交付所租赁房屋，以及租赁房屋不符合消防强制性标准为由，要求解除双方于2018年12月18日签订的《租赁合同》及相关协议并退还其已交的100万元合同保证金。次日，鄂商公司回函，不同意饶浩松关于解除双方租赁合同的要求，双方均应依约继续履行合同义务。同年10月15日，饶浩松将租赁房屋的钥匙通过邮寄的方式返还给鄂商公司，鄂商公司又回寄给饶浩松，双方将租赁房屋钥匙互相邮寄送达若干轮回，至庭审当日涉案租赁房屋的钥匙存放于鄂商公司。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋是否已实际交付？以及案涉合同是否应解除？关于房屋是否已实际交付？《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。饶浩松与鄂商公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，其内容亦符合法律法规的相关规定，故该合同在双方签字（或盖章）确认时已成立并生效，对合同双方均具有法律约束力。经本院查明，双方代表在2019年9月1日对所租赁房屋进行了验收交接，饶浩松不仅接受了所租赁房屋的钥匙，而且还在设备移交清单上签字确认，对租赁房屋的水电表止码进行了核对确认，这一系列行为足以表明饶浩松对鄂商公司交付的租赁房屋状况是知晓且认可的，故其事后以鄂商公司未清空房屋内的设施设备为由主张鄂商公司交付的房屋不符合标准，不能成立。其二，从双方多次往来的函件中可以看出，饶浩松就承租房屋内的遗留物品、消防安全等问题与鄂商公司进行沟通，并且组织相关人员到租赁房屋内现场勘察，表明饶浩松已经在享受租赁合同项下的权利，着手处理承租房屋的使用管理问题，如根据其对租赁物的占有、使用整理租赁物的内部环境、解决消防安全问题等。根据常理推断，只有在房屋已经交付后，承租人才会开始着手处理承租房屋的使用问题，房屋的安全管理风险也随之转移至承租方。故对饶浩松诉称其未实际接受房屋的主张，法院不予采信，综合考虑全案证据材料，可以认定租赁房屋已经于2019年9月1日交付于饶浩松。关于饶浩松主张鄂商公司隐瞒现有房屋结构和原有消防设施设备不符合消防强制性标准，导致合同目的无法实现的观点。一审法院认为：饶浩松在考察和签订租赁协议时对系争房屋的现状是明知的，其租赁房屋作为酒店用途，作为酒店的经营者应当对经营酒店所必须的消防等规定和手续有充分的了解和预见；在此情况下饶浩松仍然签订租房协议，而且也未曾提出特别要求或约定。鄂商公司提供出租的房屋已经取得了合法的产权证件，表明该房屋已经通过了初次消防验收。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”依据该规定，出租人有义务保证租赁物符合约定用途，但此用途仅指该租赁物符合通常物类用途，并无义务保证承租人的具体用途，因为出租人对于租赁物以外的因素无法保证，并且具体用途所要具备的租赁物类用途以外的条件是针对使用者的。具体到本案而言，饶浩松租赁房屋用途为酒店，根据消防法规定，因经营需要进行的二次装修消防验收申报主体应为实际经营者，如果出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会加重出租方的责任，这明显违背公平原则。故本案中只要鄂商公司保持租赁物符合签约时的状态即完成了合同义务。所以，饶浩松所提出的消防问题本应由饶浩松在签约时预见到，鄂商公司并没有义务对此予以保证。关于案涉合同是否解除？一审法院认为,合同双方当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务,出租方依约将房屋交付原告使用,饶浩松应按月支付租金,现饶浩松以提起诉讼的方式表明其拒绝履行合同义务,已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，守约方享有合同的法定解除权，饶浩松现作为违约方，是否享有合同解除权？首先我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。相反，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。该规定为违约方合同解除权提供了明确的依据。其次，依照《中华人民共和国过民法总则》规定，民事主体从事民事活动应当遵循自愿、平等、公平、诚信原则，合理确定各方的权利义务。诚实信用原则要求民事主体在民事活动中要维持双方的利益平衡以及当事人利益与社会利益的平衡。就本案而言，现饶浩松以所租赁房屋不符合其商业用途为由拒绝接受所租赁房屋的钥匙，并以起诉的方式主张要求解除双方的合同，属于明示毁约，双方当事人陷入合同僵局，导致合同无法继续履行，《租赁合同》及其补充协议书的合同目的无法实现。若坚持不解除合同对出租方鄂商公司及承租方饶浩松均无现实意义，双方当事人通过签订合同想达到营利的目的无法实现。因此，允许本案违约方饶浩松解除合同，以赔偿损失来代替继续履行，更有利于维持双方的利益平衡，真正体现民事活动应遵循诚实信用的价值追求。而鄂商公司亦可以通过重新出租涉案房屋并追究饶浩松的违约责任来弥补因合同解除而造成的损失。故饶浩松向鄂商公司发出《解除房屋租赁合同通知书》的行为有效，案涉的租赁合同及补充协议已经解除。虽然饶浩松解除合同的行为有效，但其行为已构成违约。关于返还履约保证金？饶浩松与鄂商公司于2018年12月18日签订的《租赁合同》第四条约定，乙方须在本合同签订之日前向甲方支付100万元作为履约保证金，履约保证金仅作为乙方诚实信用履行本合同约定事项的相关保证,其中保证金的40万元冲减第一个支付租期的租金,另60万元的保证金在租赁期满或解除合同时……在乙方无任何违约行为的情况下，甲方无息退还给乙方。第九条第七款约定，因乙方违约导致解除本合同的，乙方交付的履约保证金不予退还，乙方添附的不动产按本合同约定处理，且乙方应赔偿甲方的损失（包括但不限于租赁期内实际使用的租金损失，未腾退房屋的占用费损失、诉讼费、律师费等），上述租金损失按合同约定的对应租金计算，占用费损失按当年度合同约定的每日租金乘以实际占用天数和面积计算）。涉案租赁合同经本院认定虽已解除，但其中关于履约保证金及违约条款的规定依然适用于本案。本案双方签订的租赁合同及补充协议中明确约定，出租方鄂商公司自向饶浩松交付房屋后，给予前后共九个月的装修免租期，本院查明双方实际交接房屋日期为2019年9月1日，九个月免租期后即至2020年5月31日。合同中约定100万元履约保证金中的其中40万元冲减第一个支付租期的租金，但截止庭审之日，九个月的免租期仍未届满，故该40万元依旧系履约保证金的性质，尚未转化为第一个支付租期的租金，故饶浩松请求返还履约保证金100万元的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条，《中华人民共和国过民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条之规定，判决：一、确认饶浩松与湖北鄂商股份有限公司于2018年12月18日签订的《租赁合同》及《补充协议书》于2019年9月18日解除；二、驳回饶浩松的其他诉讼请求。本案受理费13，800.00元，减半收取为6900.00元,由饶浩松负担。本院二审期间，上诉人和被上诉人均未提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实。本院认为，房屋租赁合同中，承租人解除合同的法定情形主要归纳为非承租人的原因造成承租人无法实现租赁合同目的。本案中，鄂商公司在双方《补充协议》约定时间内通知饶浩松接收承租房屋，饶浩松在接收房屋的过程中，以鄂商公司违反合同未清理原承租人留下的遗留物品和房屋结构达不到承租人开办酒店的消防安全验收标准而要求解除承租合同。承租合同虽在第三条约定“按现状承租目标房产”，但在合同第六条，房屋交付和收回条款中明确约定了鄂商公司“负责将房屋内原酒店设施设备清空后交付给乙方”，鄂商公司未对房屋进行清理，构成违约，但不构成能导致合同解除的根本性违约，房屋清理后是可以使用的，饶浩松可依照合同向鄂商公司要求补偿其清理房屋的损失。关于房屋结构不符合现行消防规范及标准的问题，一审法院作了充分的阐述，本院予以认同；在二审中，饶浩松也未提供有效证据证明承租的房屋结构达不到开办酒店的消防安全标准，故饶浩松要求解除承租合同属单方解除承租合同，应该承担合同违约责任。关于合同履约保证金的问题，合同约定饶浩松“在合同签订之日前向甲方支付100万元作为履约保证金”，但又约定“其中保证金40万元冲抵第一个支付租期的租金”，属合同条款对保证金金额约定不明，鉴于鄂商公司在房屋交付过程中有违约行为，依据公平原则，本院作有利于承租人饶浩松认定：该合同履约保证金金额为60万元。一审法院确认解除合同的判决理由充分，应予维持。上诉人饶浩松交纳的合同保证金60万元应用以补偿鄂商公司的损失，剩余40万元，应予退还饶浩松。综上所述，饶浩松的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3479号民事判决第一项，即确认饶浩松与湖北鄂商股份有限公司于2018年12月18日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年9月18日解除；二、撤销湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3479号民事判决第二项；三、湖北鄂商股份有限公司在本判决生效之日起十五日内退还饶浩松人民币40万元；四、驳回饶浩松的其他诉讼请求。一审案件受理费6900元由饶浩松承担4140元，由湖北鄂商股份有限公司承担2760元；二审案件受理费13800元，由饶浩松承担8280元，由湖北鄂商股份有限公司承担5520元。本判决为终审判决。审判长  刘岳鹏审判员  吴**军审判员  陈 萍二〇二〇年十月二十七日书记员  尹 瑞