河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初359号原告（反诉被告）：景存芳，女，汉族，1956年5月1日出生，住登封市。委托诉讼代理人：李晶晶，河南崇迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：铁璐洋，河南崇迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州兴盛房地产开发有限公司，住所地：登封市少林大道**尚城国际**楼****401。统一社会信用代码：914101850508717013。法定代表人：李腾飞，经理。委托诉讼代理人：冯梦龙，河南班固律师事务所律师。委托诉讼代理人：王希瑞，河南班固律师事务所律师。被告：李艮五，男，汉族，1962年5月10日出生，住登封市。监护人：李振伟，男，汉族，1984年12月10日出生，住河南省登封市。系李艮五之子。委托诉讼代理人：乔顺道，河南知德律师事务所律师。景存芳与李艮五、郑州兴盛房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称兴盛房地产）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，景存芳的委托诉讼代理人李晶晶，兴盛房地产的委托诉讼代理人冯梦龙，李艮五的委托诉讼代理人乔顺道到庭参加诉讼，本案现已审理终结。景存芳向本院提出诉讼请求：1、兴盛房地产、李艮五支付景存芳1200000元及利息损失（以1200000元为基数，按照年利率6％，从2019年4月21日计算至实际还本付息之日）；2、兴盛房地产、李艮五按照建筑行业安全标准修复景存芳所有的位于嵩山路与××大道南××西的房产；3、景存芳有权以兴盛房地产抵押的位于尚城国际二期4号楼1单元6楼东户和西户两套房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、本案诉讼费、鉴定费由兴盛房地产、李艮五承担。事实和理由：2013年初，兴盛房地产开始建设尚城国际二期旧城改造项目，该项目紧邻景存芳所有的房屋。兴盛房地产的施工造成了景存芳房屋地基下沉，房屋损坏严重，景存芳的房屋一楼、二楼原先为商铺，租赁给了两家商户，也因兴盛房地产的施工，两家商户均被迫搬离。为了弥补景存芳的损失，兴盛房地产的原法定代表人李艮五2018年3月4日向景存芳出具《保证书》，保证兴盛房地产拆迁过程中造成的后果承担一切责任。2019年4月6日，李艮五又代表兴盛房地产与景存芳签订了《协议书》，其中载明，就景存芳房产的损失和损害进行补偿，并约定兴盛房地产在2019年4月20日前支付景存芳1200000元，兴盛房地产在2019年5月31日前按照建筑行业安全标准将房产修复到位，并自愿提供位于尚城国际二期4号楼1单元6楼东户和西户两套房产（每套面积不少于150平米）作为履约担保。但李艮五出具《保证书》及签订《协议书》之后，兴盛房地产、李艮五违背诚实信用的原则，拒不履行协议，请求判令如上所请。兴盛房地产答辩及反诉称，涉案房产在建设时并没有取得相关的行政许可，属于违建，涉案房产产生的相应租金属于违法收益，应不予支持；协议中抵押的两套房产没有办理抵押登记，不具有优先赔偿的权利。涉案房屋受损属于双方的责任，损失应由双方共担，兴盛房地产与景存芳签订的协议书属于重大误解，请求法院予以撤销，反诉费由景存芳承担。李艮五辩称，主要答辩意见同兴盛房地产，补充答辩意见为，在签订协议书、保证书期间，李艮五系兴盛房地产的法定代表人，李艮五案涉行为系履行职务行为，在本案中不应承担相应责任；签订案涉协议主要原因在于景存芳多次阻挠兴盛房地产正常施工，兴盛房地产为配合政府拆迁工作的需要，才签订的案涉协议；涉案房屋裂缝主要存在三至五层，根本原因在于景存芳在原房产二层基础上加盖三层，为避免景存芳阻挠施工，兴盛房地产已经对房屋裂缝进行修复，景存芳再要求兴盛房地产承担修复费用没有事实依据。景存芳对兴盛房地产反诉辩称，法定撤销权的除斥期间为1年，兴盛房地产提出撤销的时间为2020年10月10日，已经超过了法定的除斥期间，不应得到支持；兴盛房地产的建设行为经过鉴定是造成房屋受损的主要原因，本案并不存在签订协议时双方有重大误解的情形，如果鉴定结果与兴盛房地产无关，才构成重大误解。当事人围绕自己的诉讼请求，依法向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证，结合当事人的质证意见，本院对各方提交的证据材料认定如下：1、景存芳提交的兴盛房地产的工商登记信息，兴盛房地产出具的民事反诉状，登记在景存芳名下的（登宅）国用（2008）第00108号土地使用证，李艮五分别于2018年3月4日书写的保证书、2019年4月6日与景存芳签订的协议书，2020年8月22日河南省基本建设科学实验研究院有限公司针对涉案房屋受损的原因作出的豫基研（2020）建质鉴字第24号司法鉴定意见书及支付的40000元鉴定费，涉案房屋的面积测绘报告显示为879.01平方米；兴盛房地产提交的登封市不动产登记资料查询结果证明，证号为(登规地字第410185201800008号)的《建设用地规划许可证》，本院审查认为，各方虽然对上述证据证明的内容提出了不同的质证意见，但对证据的真实性均没有提出异议，且上述证据与本案事实的认定具有关联，本院均予以采信；2、兴盛房地产提交的2017年3月21日登政通（2017）5号《登封市人民政府通告》系复印件，景存芳对其真实性提出了异议，但本院审查认为，该通告虽然为复印件，但结合其内容及本案的其他证据材料，本院对其真实性予以认可，且该通告内容与本案案件事实的认定具有关联，本院予以采信；3、景存芳提交的涉案房屋周边环境照片，相关网站有关涉案房屋附近的租赁价格以及景存芳出租房屋的协议及收据照片，兴盛房地产、李艮五对上述证据证明的内容提出了异议，本院审查认为，上述证据的内容虽然与涉案房屋有一定联系，但与本案案件事实的认定没有关联，且房屋的出租价格不能一概而论，它不但要根据房屋状况、坐落位置、租房经营的业务作为基础，而且最终还要根据租赁双方通过协商才能确定租赁价格，因此对上述证据本院不予采信；景存芳提交的招标文件，因系单方制作，反映的修复成本主观性较强，兴盛房地产、李艮五对此也提出了异议，本院也不予采信；4、兴盛房地产提交的尚城国际二期安置小区建设施工监理日记；登封市嵩阳街道办事处于2019年8月19日发出的《登封市尚城国际旧城改造项目回迁安置方案》以及回迁安置公示栏照片，上述证据景存芳对证据的真实性及证明内容均提出了异议，本院审查认为，上述证据证明的内容与本案的案件事实没有关联，且系复印件，本院均不予采信。根据当事人的陈述以及本院采信的证据，本案的事实认定如下：2017年3月21日登封市人民政府下发登政通（2017）5号通告，决定对登封市尚城国际旧城改造项目国有土地上的房屋实施征收，涉案房屋属于征收的范围，但没有达成补偿协议。兴盛房地产在施工过程中与景存芳发生纠纷，2018年3月4日的兴盛房地产法定代表人李艮五出具保证，保证兴盛房地产在施工过程中造成房子倒塌所造成的后果，由该公司承担。2019年4月6日兴盛房地产与景存芳对涉案房产造成的损失和损坏达成协议，双方认可房屋损失为1200000元，兴盛房地产于2019年4月20日将该款项支付到景存芳指定的账户；对房屋造成的损坏，兴盛房地产承诺于2019年5月31日按照建筑行业安全标准修复到位，并同时约定如兴盛房地产2019年5月20日前未支付补偿资金，兴盛房地产将尚城国际二期4号楼1单元6楼东、西户两套房产抵偿给景存芳，协议签订后，因兴盛房地产没有履行协议，景存芳向本院提起诉讼。本案在诉讼过程中，景存芳、兴盛房地产均向本院提出申请，对造成涉案房屋损坏的原因进行鉴定，2020年8月22日根据本院的委托，河南省基本建设科学实验研究院有限公司针对涉案房屋受损的原因作出豫基研（2020）建质鉴字第24号司法鉴定意见书，该鉴定意见书认为，受鉴房屋损害原因主要是与其西侧尚城国际二期旧城改造项目3号楼施工有关，同时受鉴房屋改建扩建等行为会对自身产生损伤，也不排除温度变化、材料干缩等因素对受鉴房屋产生损伤，景存芳支付40000元鉴定费。后兴盛房地产根据上述鉴定情况，又向本院申请对房屋受损的价值进行鉴定，2020年10月9日根据本院的委托，河南众慧工程咨询有限公司作出终止鉴定告知书，认为该鉴定机构不具备对受损房屋价值进行鉴定的资质，将鉴定材料予以退回，双方均不再申请鉴定。本院认为，兴盛房地产虽然与景存芳就涉案房屋受损达成了补偿协议，但根据河南省基本建设科学实验研究院有限公司作出的鉴定结论，涉案房屋受损主要原因为兴盛房地产造成，但涉案房屋的改建扩建及自身材料的干缩也是引起房屋受损的原因之一，而兴盛房地产的原法定代表人李艮五基于对涉案房屋受损原因完全由自身造成的错误认识，在签订补偿协议时作出了错误判断，属于重大误解，2019年4月6日双方签订的补偿协议应予解除，兴盛房地产的反诉理由成立，本院予以支持；但房屋的损失数额1200000元系双方达成的共识，本院予以采纳，该损失应当由双方共同承担，本院酌定应由兴盛房地产承担80%，即兴盛房地产应当补偿景存芳房屋损失960000元，下余20%应由景存芳自行承担。景存芳支付的40000元鉴定费也应按照该比例支付，其中兴盛房地产应当负担32000元。李艮五、郑州兴盛房地产认为涉案房产并没有办理相关的行政许可，景存芳建筑的房屋属于违法建筑，其租赁的收益属于违法收益应不予保护的辩论意见，没有法律依据，本院不予支持。关于景存芳认为，双方签订的补偿协议合法有效，且双方签订协议的时间为2019年4月6日，已经超过了除斥期间，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项规定，当事人知道或者应当知道撤销事由起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中兴盛房地产是在河南省基本建设科学实验研究院有限公司作出司法鉴定意见后才知道涉案房屋受损的原因，从其知道撤销事由起计算并不超过撤销期间，因此景存芳的辩由没有事实依据，本院不予支持。关于景存芳要求兴盛房地产对房屋的损坏情况进行修复的诉讼请求，本院认为，兴盛房地产在庭审过程中称已经对房屋裂缝进行修复，因此双方对房屋的修复情况存在争议，且涉案房屋损坏的原因系双方共同在造成，因此景存芳要求兴盛房地产单方进行修复的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于景存芳要求对兴盛房地产抵押的位于尚城国际二期4号楼1单元6楼东户和西户两套房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，该两套房产双方虽然有约定，但并没有办理抵押登记，景存芳对该两套房产并不享有抵押权，因此景存芳的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持；李艮五出具的保证书及在协议书上的签字行为，均系代表兴盛房地产履行职务的行为，该行为后果应由兴盛房地产承担，景存芳要求李艮五共同承担责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百四十七条、第一百五十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）景存芳与被告（反诉原告）郑州兴盛房地产开发有限公司于2019年4月6日签订的协议书；二、被告（反诉原告）郑州兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）景存芳房屋损失补偿款960000元；三、驳回原告（反诉被告）景存芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7800元，由郑州兴盛房地产开发有限公司负担6700元，景存芳负担1200元；鉴定费40000元，由郑州兴盛房地产开发有限公司负担32000元，景存芳负担8000元；反诉费50元，由景存芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  韩绍锋二〇二〇年十月十六日书记员  高 畅