江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1012民初2512号原告：田庆华，男，1958年9月1日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：许秀珍，女，1948年9月10日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：许洪江，男，1973年4月24日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：施丽芹，女，1981年12月20日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：许洪娟，女，1969年5月1日出生，汉族，住扬州市。被告：陈长余，男，1972年9月14日出生，汉族，住扬州市江都区。原告田庆华与被告许秀珍、许洪江、施丽芹、许洪娟、陈长余房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，原告田庆华于2020年7月22日撤回对被告陈长余的起诉，本院予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田庆华、被告许秀珍、施丽芹、许洪娟到庭参加诉讼，被告许洪江经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田庆华向本院提出诉讼请求：1.判决被告许秀珍、许洪江、施丽芹、许洪娟向原告交付位于扬州市江都区房屋钥匙，并积极配合原告办理案涉房屋产权转移登记手续；2.判决四被告未及时交付房屋钥匙赔偿原告5万元；3.判决四被告退还原告案涉房屋的政府补贴29000元；4.判决四被告退还原告案涉房屋不足110平方米的政府补贴8750元×0.9平方米。事实及理由：2017年8月，被告许洪江因资金困难要求出售一套110平方米的在建拆迁安置房，价格70万元。经陈长余介绍，原告与被告许洪江、许秀珍、施丽琴以及许洪江父亲许国才（已故）签订购房协议。原告于2017年8月16日预付定金2万元、8月25日、8月29日分别支付30万元、18万元，合计支付房款50万元。余款20万元，双方约定5万元为过户保证金，15万元在原告拿到新房钥匙后一年内给付被告，若延期支付，则按银行同档储蓄利率支付本息。2018年10月，被告领取三套新房，其中两套为110平方米，11月上旬被告领取了新房钥匙。期间被告一直要求原告一次性支付剩余房款，原告表示在协议约定时间内积极给付款项。但之后，原告多次找被告商谈房屋交付事宜，几被告均不予理睬，故原告诉至法院。原告提供下列证据：1.2017年8月16日原告与被告许洪江签订的《预缴购房定金临时合同》，证明原告交付定金2万元；2.2017年8月24日原告与许国才及被告许洪江、许秀珍、施丽芹签订的《房地产买卖协议书》一份，证明原、被告就案涉房屋买卖事宜达成协议；3.2017年8月25日许国才及被告许洪江、许秀珍、施丽芹出具的《同意书》一份，证明被告家庭一致同意出售案涉房屋，并指定了付款账户；4.被告许秀珍、许国才于2017年8月25日、8月29日出具的收据各一份、中国工商银行流水一份，证明原告交付购房款50万元的事实；5.被告领取的春缇家园1栋2001室的张贴公示一份，证明被告户2001室收到政府补偿款47444元。被告许秀珍辩称，被告当时同意将房屋钥匙交付原告，是原告不同意给付15万元房款，原告违约在先，被告不同意出售房屋。被告施丽芹辩称，购房协议系原告自行草拟，被告不同意卖房。被告许洪娟辩称，许国才是痴呆，许秀珍不识字，购房协议无效，被告不同意出售房屋。被告许洪江未答辩，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对于当事人没有争议的下列事实，本院予以确认：许国才（已故）与被告许秀珍系再婚夫妻，结婚四十年左右，被告许洪江、许洪娟系许秀珍与前夫所生子女，被告施丽芹与被告许洪江系夫妻。许国才与许秀珍所有的位于扬州市江都区仙女镇建乐村前和组房屋于2011年拆迁，被告许国才作为被拆迁人于2011年2月17日签订《江都市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定以产权调换方式予以补偿，许国才与被告许秀珍、许洪江在协议上签字。2017年5月，被告许洪江因资金遇到困难，委托朋友陈长余出售家中在建的拆迁安置房。陈长余与原告田庆华系同事，得知原告有购房意愿时，介绍原告购买被告家中房屋。2017年8月16日，原告与被告许洪江订立《预缴购房定金临时合同》，约定因卖方许洪江（代理）自愿将补偿得到的安置房（储藏室及其他附属物）出售一套（110平方）给买方田庆华，经友好协商合同价格为柒拾万元，自本合同签字日起买方已预缴定金2万元给卖方，如有一方故意违约。买方2万元作为赔偿卖方的损失，卖方将双倍赔偿给买方（定金退还）。陈长余作为监督人在合同中签字。2017年8月24日，许国才（卖方）与原告田庆华（买方）签订《房地产买卖协议书》，约定买卖房屋面积约为110平方米，储藏室及其他附属物等，总价款为人民币柒拾万元整，该安置房面积经房管部门确认后面积超过110平方米的，由原告按拆迁实施单位实际补收的收费标准予以补足；原告于2017年8月16日向卖方支付定金2万元；于2017年8月25日前向卖方支付购房款30万元；原告收到住房公积金后，将再向卖方付购房款18万元，合计付购房款50万元（含定金）；未付购房款20万元，其中5万元为原告扣下的押金，待原告领取房屋产权证当日将此款项付给卖方，另外15万元待原告取得钥匙后，一年时间内即付清余款；卖方收到拆迁实施单位通知后，立即办理领取房屋的相关手续，及时通知原告共同参与选房，选房时拆迁实施单位无论用任何选房方式，原告享有第二次优先选房权，即卖方所有补偿安置房（相同面积）由原告任选；卖方应当在交房当日将交易的拆迁安置房屋、储藏室及其他附属物等全部交付给原告；卖方如果未按本协议约定的期限将该房屋、储藏室及其他附属物等交给原告使用，原告有权按已交付的房屋价款向卖方追究违约金；逾期不超过20天，违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付之日止，每延期一天日，卖方按原告已支付房屋价款金额的2%向原告支付违约金，协议继续履行。被告许洪江、许秀珍、施丽芹亦在协议书中签字。2017年8月25日，许国才与被告许洪江、许秀珍、施丽芹出具《同意书》，注明许国才户自愿将仙女镇建乐村前和组原住房拆迁补偿得到的安置房出售一套给田庆华，在2011年2月17日签订房屋拆迁补偿安置协议时，被拆迁人是许国才，现本家庭一致同意出售，同时将购房款70万元转入许秀珍名下。2017年8月25日，原告向被告许秀珍账户汇入30万元，被告许秀珍、许洪江出具收到30万元的收据。2017年8月29日，原告向被告许秀珍账户转入18万元，被告许秀珍、许洪江出具收到18万元的收据。2018年10月，许国才领取三套安置房，分别是位于扬州市江都区.1平方米）、1栋2001室（108.86平方米）、春和熙苑2幢501室（128平方米）。后原告要求被告交付房屋钥匙，被告要求原告一次性支付15万元房款，双方为此产生纠纷。现春缇家园3栋901室已装修，由被告许秀珍与其孙女居住，春和熙苑2幢501室已装修，由被告许洪江、施丽芹居住。因许国才去世，原告认为许洪娟是继承人之一，故将其列为被告。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告田庆华与许国才及被告许秀珍、许洪江、施丽芹签订的《房地产买卖协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制规定，合法有效。被告抗辩合同系原告草拟，且许国才是痴呆，购房协议无效，本院认为购房协议由买卖双方共同签字确认，草拟人不影响合同效力，被告亦未提供许国才痴呆的相关证据，该份合同经许国才、房屋共有权人许秀珍及家庭成员许洪江、施丽芹的共同签字确认，原告按约履行付款义务，被告亦收取款项，故对被告的抗辩，本院不予支持。现原告作为买房人按约交付购房款，卖房人应当履行房屋交付义务。被告许国才作为房屋产权人之一，现已去世，其相关权利义务由继承人继承，被告许秀珍、许洪江、施丽芹作为协议相对方应当履行房屋交付义务，被告许洪娟作为许国才的继承人之一，亦有义务履行房屋交付义务。购房协议约定原告有自行选择房屋的权利，但其选择的3栋901室房屋已装修，且被告许秀珍及其孙女居住使用，若按照原告意愿交付该套房屋易造成房屋迁让及装修价值认定等讼累，故本院结合被告领取的三套安置房面积、现状，并结合购房协议的约定，判定四被告向原告交付位于扬州市江都区房屋。关于原告主张的违约金，被告辩称系原告违约在先，未同意一次性支付15万元购房款，但其抗辩内容与协议约定不符，协议约定原告在取得房屋钥匙后一年内付清15万元，故被告拒绝交付房屋违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。现原告自认合同约定的违约金过高，自行调整至5万元，本院结合被告迟延交付房屋的时间、原告已付房款金额及损失、被告擅自装修原告选择的房屋等情况考虑，对原告主张的违约金5万元，本院予以支持。由于被告许洪娟并非协议相对方，其不存在违约行为，再结合目前三套安置房的实际占有情况，本院判定由被告许秀珍、许洪江、施丽芹支付原告违约金5万元。关于原告主张的政府补贴，因未提供相应证据，本院不予支持。关于原告主张的房产未足110平方米的差价，合同约定房屋面积约为110平方米，未对不足110平方米的处理方式进行约定，原告主张差价没有依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告积极配合办理房屋产权转移登记手续的主张，因购房款除押金外，尚有15万元未付，故办理房屋产权转移登记手续的条件尚未成就，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许秀珍、许洪江、施丽芹、许洪娟于本判决生效之日起十日内向原告田庆华交付位于扬州市江都区房屋；二、被告许秀珍、许洪江、施丽芹于本判决生效之日起十日内向原告田庆华支付违约金5万元；三、驳回原告田庆华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4834元、保全费4020元，合计8854元，由被告许秀珍、许洪江、施丽芹负担8670元，原告田庆华负担184元，三被告负担的部分已由原告垫付，三被告在给付上述款项时一并付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  颜 婷二〇二〇年十月九日法官助理  陆娇妮书 记 员  吴晓君