宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初6316号原告：闫向军，男，1970年5月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李永福，系闫向军妻子。被告：娄芳树，男，1987年1月10日出生，汉族，住云南省文山壮族自治州广南县。被告：冯玉铖，男，1983年9月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告闫向军与被告娄芳树、冯玉铖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告闫向军委托诉讼代理人李永福，被告冯玉铖到庭参加诉讼，被告楼芳树经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告闫向军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》，被告将房屋退还原告；2.被告按现有市场价向原告支付自2020年2月17日至归还房产之日拖欠的租金等费用5367.30元，其中自2020年2月17日至2020年4月5日的租金1960元，自2019年10月1日至2020年3月31日的采暖费2243.60元（含滞纳金64.30元），自2019年2月17日至2020年5月29日的物业费533.70元、开锁费130元、打扫卫生费500元；3.判令原告不返还被告保证金1200元，被告支付原告违约金1176元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月26日，原告通过银川市邦卖房屋中介服务中心与被告冯玉铖签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于银川市兴庆区某室房屋租赁给冯玉铖，租赁期限12个月，自2018年8月26日至2019年8月25日止。2019年2月17日，被告冯玉铖因家庭原因无法继续租住，将房屋转租给被告娄芳树，经三方同意后，原告与被告娄芳树签订《房屋租赁合同》，约定被告娄芳树承租位于银川市兴庆区某室房屋，租赁期限12个月，自2019年2月18日至2020年2月17日止，月租金1200元，原告向被告娄芳树收取保证金1200元。合同约定，租赁期间，承租人有下列行为之一，出租人有权解除合同、收回房屋：1.未经出租人同意转租、转借、拆改变动房屋结构；2.利用承租房屋存放危险物品或进行非法活动；3.逾期缴纳按约定应当由承租人缴纳的各类费用；4.下期房屋租金未提前一个月支付。原告将房屋租赁给被告后，被告屡次违反合同约定，拖欠房屋租金及相关费用。2020年1月，原告多次协调追讨都被拒绝，发微信打电话均不回应。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定，行使单方解除权，告知被告一个月后将收回房产，被告在接到通知一个月后，说还想续租，但拒不支付房租。时至今日，被告仍拒不将房产交还原告，租金自2020年2月至今一直未缴纳，相关费用也未缴纳。2020年4月5日，原告拨打110及1****电话，协助打开房门查看房屋情况，被告已经不知何时搬走，房屋内脏乱不堪。被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告娄芳树未作答辩。被告冯玉铖辩称，被告冯玉铖因家庭原因不想继续租赁案涉房屋，经与原告协商，原告同意由被告冯玉铖帮忙发布租房信息，后原告与被告娄芳树签订了《房屋租赁合同》，原告主张的各项费用与被告冯玉铖无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了审查并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月26日，原告与被告冯玉铖签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于银川市兴庆区某室房屋租赁给冯玉铖，房屋面积88.95平方米，租赁期限12个月，自2018年8月26日至2019年8月25日止。租赁期间，被告冯玉铖因家庭原因不再继续租赁该房屋。2019年2月17日，原告（甲方）与被告娄芳树（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将上述房屋租赁给乙方，租赁期限12个月，自2019年2月18日至2020年2月17日止，每月租金1200元；合同签订之日，乙方向甲方支付押金1200元，待不租或期满费用算清后，甲方将押金无息退还乙方；租赁期间，乙方应负责支付水、电、暖气费、电话费、卫生费、管理服务费；租赁期满，乙方应按时将房屋归还甲方，如乙方续租，需提前半个月与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权；租赁期满后，乙方退出时，若有家具杂物等布置不搬者，甲方将视其为废弃物，任由甲方处理，乙方不得有异议。双方还约定，被告娄芳树先付半年房租8400元（含押金1200元），一个月采暖费338元，合计8738元，剩余房租7200元于2019年8月20日前付清。上述《租房合同》签订后，被告娄芳树向原告支付了自2019年2月18月至2020年2月17日止的房屋租金14400元及押金1200元，但未支付自2019年11月起的采暖费以及自2019年2月18日起的物业费。租赁期限届满后，被告娄芳树未与原告办理退房手续，未将房屋钥匙退还给原告。2020年4月5日，原告联系银川市兴庆区小虎开锁店将房门打开，原告为此支付开锁服务费130元。2020年5月29日，原告向内蒙古益邦物业管理集团有限公司星光华客服中心支付支付了案涉房屋的物业费，其中包括自2019年2月18日至2020年5月31日止的物业费，物业费的计费标准为0.4元∕月·平方米。同日，原告向宁夏西部热点有限公司支付了案涉房屋的采暖费2179.30元、滞纳金64.3元，合计2243.6元，采暖费的计费标准为4.9元∕月·平方米。在案件审理过程中，本院通过电话联系到了被告娄芳树，被告娄芳树称其本打算要续租案涉房屋，故没有将房屋钥匙退还原告，后因新冠疫情影响，不能从云南回到银川续租房屋，2020年3月底，被告娄芳树才让其妻子将房屋打扫干净，并将房屋钥匙放在小区商店。原告称没有找到房屋钥匙，所以在2020年4月5日联系银川市兴庆区小虎开锁店将房门打开、收回房屋。本院认为，原告与被告冯玉铖签订的《房屋租赁合同》、与被告娄芳树签订的《租房合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。在原告与被告冯玉铖签订的《房屋租赁合同》履行期间，原告于2019年2月17日将案涉房屋租赁给了被告娄芳树，被告冯玉铖不再继续租赁该房屋，原告与被告冯玉铖之间的《房屋租赁合同》已经于2019年2月17日解除，本院对此予以确认，并不再通过判决予以解除。此后履行的是原告与被告娄芳树签订的《租房合同》，应由被告娄芳树承担相应的付款责任，故原告要求被告冯玉铖承担此后的付款责任，本院不予支持。上述《租房合同》约定的租赁期限届满后，原告已经收回了案涉房屋，原告与被告娄芳树之间的房屋租赁合同关系事实上已经解除，本院对此予以确认，并不再通过判决予以解除，也不再判决退还房屋。关于原告主张的各项费用。上述《租房合同》约定，租赁期满，被告娄芳树应按时将房屋归还原告，但是被告娄芳树没有与原告办理退房手续，没有将房屋钥匙退还给原告，表明被告娄芳树仍在在继续使用该房屋，双方的《租房合同》仍然有效，但租赁期限为不定期，被告娄芳树应当按照合同约定的标准支付相应的房屋租金及其他费用，直至原告于2020年4月5日通过银川市兴庆区小虎开锁店打开房门、收回房屋之时。按照《租房合同》约定的租金计算标准以及采暖费和物业费的收费标准，被告娄芳树还应支付原告自2020年2月18日至2020年4月5日止的房屋租金1920元【1200元＋1200元÷30天×18天】、自2019年11月1日至2020年3月31日止的采暖费2179.30元（88.95平方米×4.9元∕平方米×5）及滞纳金64.3元（64.3元÷5×4）、自2019年2月18日至2020年4月5日止的物业费483.89元【（88.95平方米×0.4元∕平方米×13）＋（88.95平方米×0.4元∕平方米÷30×18）】。被告娄芳树未将钥匙退还给原告，原告为此花费了开锁服务费130元，被告娄芳树应当向原告支付开锁服务费130元。以上房屋租金、采暖费及滞纳金、物业费、开锁服务费合计4777.49元（1920元＋2179.30元＋64.30元＋483.89元＋130元）。根据《租房合同》约定，押金1200元待租赁期限届满、费用算清后，原告无息退还被告娄芳树。鉴于被告娄芳树未能结清上述各项费用，该笔押金应当冲抵上述费用，冲抵后，被告娄芳树还应支付原告3577.49元（4777.49元－1200元）。原告主张打扫卫生费500元及违约金1176元，合同对此没有约定，本院不予支持。被告娄芳树经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告娄芳树于本判决生效之日起十日内支付原告闫向军3577.49元；二、驳回原告闫向军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告娄芳树负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李海波 二〇二〇年十月九日法官助理 李金玉书记员 段 钰附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。