浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0110民初4482号 原告（反诉被告）：杭州乾唐商业经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街********。 法定代表人：吴缨。 委托诉讼代理人：高隽,浙江百元律师事务所执业律师。 被告：林守斌，男，1984年1月6日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人（特别）：金林慧，浙江**新律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司（以下简称乾唐公司）与被告（反诉原告）林守斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，被告林守斌于2020年8月26日提出反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理，并于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司的委托代理人高隽,被告（反诉原告）林守斌的委托代理人金林慧到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 乾唐公司起诉称，2018年4月13曰，原、被告就“杭州市佘杭区南苑街道乔莫东路285号1幢423铺位”的商铺租赁事宜签订了《租赁合同》一份及相关补充协议，双方对租赁期限、租金等相关费用及支付方式、违约责任作了明确约定。后因被告拖欠上述费用累计时间长达数月，构成严重违约，原告遂于2019年8月30曰向被告发送《解约函》一份，要求解除双方签订的《租赁合同》并办理相应终止手续。同时要求被告支付租金、综合物业服务费等相关费用及相应违约金。但被告收函后至今仍未支付任何款项。为了维护原告的合法权益，特起诉，请求判令：1、被告支付原告租金82057.4元；2、被告支付原告综合物业服务费52640元；3、被告支付公共事业费（电费）13949.15元；4、被告支付租金扶持费用20014元；5、被告支付垃圾清运费2550元；6、被告支付违约金103469.53元(详见费用计算清单)；上述费用合计274680.08元。7、本案诉讼费用由被告承担。 林守斌答辩称，1、第一项诉请原告计算有误，被告方在2019年5月21日已经由于原告强制停电的行为已经停止营业，使被告从2019年5月21日没有再使用过该铺位，所以租金只能计算至2019年5月21日。2、第二项诉请的意见同第一项，但是尽管在合同中约定了物管费的计算基数，但是根据杭州市物管条例原告在收取物管费时应当出具其业主同意收取物管费单价的依据，在本案中没有看到这个依据，所以我们认为其收取物管费的标准不合法；3、没有异议；4、第四项诉请根本不予以支持，租金起算时间是2018年8月1日起算，以协议内容为准。5、没有异议；6、有异议，其计算违约金的依据不符合法律规定，哪怕全部支持也就14万左右，明显违反法律规定；在双方租赁合同签订后，原告也多次违约：在合同中约定开业时间2017年6月26日，但实际开业是2017年6月29日，租赁合同附件中商铺业态布置图与实际开业时不符；在合同履行期间，其把被告的商铺停电，是被告无法经营；其电力设施的供应存在严重瑕疵，在营业期间经常停电，造成电机空调以及被告储存食材的冰柜无法使用，造成客流量大面积减少；在双方签订合同后，被告为履行合同向原告支付了10000元装修保证金，其保证金应在开业后退还被告，但至今没有退还。被告由于原告前面的违约以及对商场的管理不善，造成被告严重亏损，后续无法及时交纳租金。 林守斌反诉称，原、被告双方于2018年4月13日签订商铺租赁合同一份。合同约定：原告向被告租赁商铺一间，面积为94平方米，月租金10007元，租期三年，从2018年6月26日起至2021年6月25日止，商场开业时间为2018年6月26日；同时还对商场的布局、业务及营业时间也做了约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，向被告交纳了相应款项。但被告并没有按约履行合同义务；开业时间推迟到了2018年6月29日，开业时，商场人流量并没有被告在招商时承诺的一样，只有承诺的30%，许多在合同附件中所体现的业态并没有进驻；电力设施不到位，经常出现停电现象，且停电多的有半天以上，少者也有二、三个小时，造成客流量大幅减少，原告储存的食材变质。更为严重的是在2019年5月21日，被告强制停了原告铺位的电力供应，使原告无法正常营业，不得已与被告终止了合同。但被告迟迟不退换原告所交纳的商铺租赁押金、装修保证金及装修管理费。林守斌为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、反诉被告退还反诉原告押金30021元及质量保证金3000元；共计33021元；2、反诉被告返还反诉原告装修押金10000元；3、反诉被告返还反诉原告装修管理费1880元，4、反诉费用由反诉被告承担。 乾唐公司答辩称，1、关于被告的押金原告确实收到，30021元根据合同约定不予退还，3000元经营质量保证金同意抵扣；2、装修押金10000元同意抵扣；3、装修管理费是实际产生的费用，我们认为不用退还；4、本案全部诉讼费用应由被告承担。 本院经审理查明： 2018年4月13日，乾唐公司（甲方）与林守斌（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，甲方将坐落在杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢423铺位的房屋出租给乙方，该商铺计租面积为94平方米，甲乙双方约定的租赁期限是3个租赁年度，自2018年6月26日起算，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年6月26日。甲方同意在自2018年6月26日至2018年8月25日期间内给于乙方2个月经营期的减租扶持，扶持期内，乙方仍须按本合同的规定交纳各项物业服务费、水电费、装修保证金、垃圾清运费等因装修、使用该商铺所发生的一切费用。如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免 的所有租金。 乙方在该商铺装修期间，应自行承担冰箱甲方或甲方指定的物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费：装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕、经物业管理公司确认无任何违约行为后向收款方申请退还，经收款方确认无误并受到乙方交还的装修保证金收据后三十日内将装修保证金无息退还乙方。除此之外，乙方还应向甲方和或物业管理公司支付整体开业前装修期管理费人民币1880元和其他费用（详见物业费收费清单）。 租赁期限内，该商铺的租金价格为，从2018年6月26日至2019年6月25日，月租金合计人民币10007元；从2019年6月26日至2020年6月25日，月租金合计人民币10007元；从2020年6月26日至2021年6月25日，月租金合计人民币10808元。租金支付方式为季付，乙方在商铺交付使用前一个月支付3个月租金，计人民币30021元，自2018年6月26日开始至2018年11月25日。其后，乙方应在每期租金到期前一个月的10号前，向甲方预付下一期的租金（包括租金扶持期内物业费）。具体租金支付方式及租金扶持方式为，自2018年6月26日开始至2018年11月25日止，月租金人民币10007元，一次性支付3个月租金使用5个月。非因甲方原因，乙方暂停营业的（包括但不限于受到行政处罚的），乙方应按合同约定支付租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。 综合物业服务费人民币50元/月/平方米，包含物业服务费、公共区域水电公摊费用，不包含中央空调使用费，从2018年6月26日开始计算。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的10日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付人民币14100元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔递减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部递减完毕。 乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为“公用事业费”）由乙方承担，本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价人民币4.8元每立方米；电费单价人民币1.35元每度；燃气自行申请并结算。如公用事业部门调整公用事业收费标准的，则甲方有权调整上述公用事业收费标准。 乙方租赁场所产生的垃圾，由乙方根据甲方的要求自行收集、封装并运送至物业管理公司指定位置。日常垃圾费用包含在综合物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计（每桶人民币20元，每桶240L）。 乙方应在本合同签署时，向甲方支付相等于3个月之租金（合同首年）作为房屋租赁保证金，保证金为人民币30021元。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无需归还乙方。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。 为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币3000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。 甲乙双方同意，有乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金（金额同本合同7-1条约定的保证金金额）；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵扣一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。 合同还就其他事项进行了约定。 乾唐公司（甲方）与林守斌（乙方）签订《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》一份，约定租金计租日自2018年8月1日开始计算；综合物业服务费起交日自2018年7月1日开始计算。本补充协议为租赁合同补充及有效附件，本补充协议与租赁合同冲突之处，以本补充协议内容为准；本补充协议未涉事宜，仍按租赁合同相关条款执行。 2019年8月30日，乾唐公司向林守斌寄送一份《解约函》，《解约函》载明，根据合同“四、租金及其支付方式”“六、其他费用及支付”“十七、解除本合同的条件”之有关约定，我司特致函如下：于2019年9月6日解除与贵司签订的《商铺租赁合同》及相关《补充协议》；请贵司收函后，于2019年9月6日欠，前往我司办公点点办理相关合同文件的终止手续；请贵司收函后，腾空承租房屋，支付至合同解除之日止（即2019年9月6日）租金82057.4元、综合物业服务费52640元、公用事业费（电费）13947.72元、垃圾清运费5100元，退还此前已享受的租金扶持费用，并支付相应违约金。《解约函》还载明了其他事项。 2019年5月20日，乾唐公司向林守斌经营的商户（熊本一禾拉面）送达一份《停电通知书》，载明:我司曾多次向贵商户致函，要求贵商户支付欠缴的各类费用，但至今日，贵商户拖欠的费用仍未足额缴纳，给我司的正常经营造成了严重的影响。我司现根据合同相关条款向贵商户发出停电通知书，我司将在2019年5月21日8时30分终止对贵商户供电，并继续追缴所有欠费。望贵商户提前做好停电准备工作，此次停电造成的任何不良后果，我司概不负责。 本院认为，乾唐公司与林守斌签订的《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。林守斌未按约支付租金及综合物业服务费，其行为已构成违约。乾唐公司已书面通知林守斌，于2019年9月6日解除双方签订的《商铺租赁合同》及相关《补充协议》，因此本院确认《商铺租赁合同》、《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》已于2019年9月6日解除。 关于本诉部分，对乾唐公司的第一项诉讼请求，因乾唐公司于2019年5月21日中止对林守斌经营的商户供电，导致承租人林守斌无法使用房屋，在影响承租人使用期间的租金应当予以扣减，林守斌欠付乾唐公司的租金应从2019年1月1日算至2019年5月21日，故本院对乾唐公司第一项诉讼请求中的47032.9元部分予以支持。 对于乾唐公司的第二项诉讼请求，双方在庭审中确认，林守斌共计支付乾唐公司三个月综合物业服务费，林守斌欠付乾唐公司综合物业服务费应从2018年10月1日算至合同解除之日，故本院对乾唐公司第二项诉讼请求予以支持。 对于乾唐公司的第三项、第五项诉讼请求，林守斌在庭审中均予以认可，系其对自身权利的处分，不再予以调整，故本院对于乾唐公司的第三项、第五项诉讼请求均予以支持。 对于乾唐公司的第四项诉讼请求，根据案涉合同约定，如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金，补充协议为租赁合同补充及有效附件，补充协议未涉及事宜，仍按租赁合同相关条款执行，故乾唐公司的第四项诉讼请求，本院予以支持。 对于乾唐公司的第六项诉讼请求，林守斌虽存在违约行为，但案涉商场人流量不足，大部分商户经营惨淡，且林守斌已经支付房屋租赁保证金30021元，本院认为该部分保证金已足够弥补因林守斌违约导致乾唐公司所遭受的损失，故本院对乾唐公司的第六项诉讼请求不予支持，对林守斌第一项反诉请求中的退还履约保证金30021元亦不予支持。 关于反诉部分林守斌第一项反诉请求中的质量保证金3000元及第二项反诉请求，乾唐公司在庭审中表示愿意退还，故本院对林守斌第一项反诉请求中3000元部分以及第二项反诉请求均予以支持。 关于林守斌的第三项反诉请求，根据案涉合同，乙方应向甲方和或物业管理公司支付整体开业前装修期管理费1880元，故本院对林守斌的第三项反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）林守斌支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司租金47032.9元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告（反诉原告）林守斌支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司综合物业服务费52640元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告（反诉原告）林守斌支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司公共事业费（电费）13949.15元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告（反诉原告）林守斌支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司租金扶持费用20014元，于本判决生效后十日内付清； 五、被告（反诉原告）林守斌支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司垃圾清运费2550元，于本判决生效后十日内付清； 六、原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司退还被告（反诉原告）林守斌质量保证金3000元，于本判决生效后十日内付清； 七、原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司退还被告（反诉原告）林守斌装修押金10000元，于本判决生效后十日内付清； 以上七项折抵，被告（反诉原告）林守斌支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司123186.05元，于本判决生效后的十日内付清； 八、驳回原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回被告（反诉原告）林守斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费5420元,减半收取2710元，由原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司负担1198元,被告（反诉原告）林守斌负担1512元，于本判决生效后十日内缴纳；反诉案件受理费923元,减半收取461元，被告（反诉原告）杭州妙享餐饮管理有限公司负担398元，原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司负担63元，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员  冯 妍 二〇二〇年十月十二日 法官助理  黄若兰 书 记 员  柴 慧