新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初1916号 原告（反诉被告）：伊犁广进房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新华西路**州财政局老干活动中心**。 法定代表人：祁家锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭峰，新疆长信合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玥，新疆长信合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马峰，男，1980年8月26日生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：马贵莲（系马峰妻子），女，1981年2月12日生，回族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：曹勇，伊宁县联众法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告，以下简称原告）伊犁广进房地产开发有限公司（以下简称广进房地产公司）与被告（反诉原告、以下简称被告）马峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告广进房地产公司委托诉讼代理人谭峰、张玥，被告马峰委诉讼托代理人马贵莲、曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广进房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出租赁房屋；2、判令被告支付迟延返还房屋的占用使用费截止2020年5月28日计为19,761元，并将所欠的各项费用（暖气费1399.97元、物业管理费1085.37元）交齐，直至被告实际搬出为止；3、本案涉诉费用由被告承担。事实与理由：2017年11月11日，原、被告双方签订租赁合同，约定将位于伊宁市××街面房出租给被告，租赁期限为1年，从2017年12月1日起至2018年12月1日止，租金为13,000元／年，租赁合同到期后，原告屡次要求被告搬出出租房屋，被告均以各种理由拒不搬出，原告无奈诉至贵院。同时，我方认为本案的案由系物上请求权，请求排除妨害。 被告马峰辩称，本案是以租赁合同引起，我方认为案由应为房屋租赁合同纠纷，对原告所提出的诉求我方请求依法驳回。按照合同约定，被告依法对房屋进行使用，被告在使用房屋过程中，原告强行将房屋门锁掉，导致被告无法正常使用，被告不存在侵占原告房屋之说。由于原告的违约行为造成的损失应当由原告自行承担，我方要求原告承担违约行为给被告造成的直接损失和间接损失。 被告马峰提出反诉请求：1、依法解除原、被告签订的租赁合同；2、判令反诉被告赔偿反诉原告直接和间接经济损失302,000元，其中间接损失计162,000元（自2018年12月2日至2020年6月2日，每日损失300元），直接经济损失140,000元（保健设备，保健品，店面装修费用）或按照第三方评估的损失进行赔偿；3、判令反诉被告返还房屋押金2000元；4、本案涉诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年11月11日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，合同签订后反诉人对店面进行了装修并购进设备及保健品合计140,000元，依法办理延生养生会所的合法经营相关手续，第一年即发展会员100多个。经营至2018年11月，反诉人欲缴纳第二年租金时，被反诉人称合同已经到期，要求我方搬走，并称如要继续承租需缴纳租金28,000元。我方不同意。事后被反诉人阻挠我方正常经营，封门和堵门，给我方造成巨大的经济损失。2019年5月，被反诉人用砖封堵了会所门。我方发展的100个会员要求退费。被反诉人的行为给我方造成了巨大直接损失和间接损失，请求法院支持我方诉讼请求。 原告广进房地产公司辩称，我方认为应当驳回反诉原告的反诉请求，反诉原告提出的损失没有事实依据，2018年-2020年期间双方没有任何法律关系，2018年反诉原告非法占有了我方的房屋，因此，应当予以驳回。 原告广进房地产公司为证实其主张，提交证据如下： 证据一、租赁合同、授权委托书，拟证实2017年11月11日，原告股东苏艳春代表原告与被告签订租赁合同，租赁期限1年，自2017年12月1日至2018年12月2日。双方约定续租条件为被告应在合同到期前1个月内交清房租，被告未按合同续租房屋，2018年12月2日租赁期限已届满，被告未搬出涉案房屋，其行为已构成侵权。 被告质证意见：对该组证据真实性、关联性均认可，对其证明目的不认可。合同系长期合同，双方签订合同约定了房屋使用性质是经营门面，双方约定了租金的交付方式及第二年租金按照第一年租金上浮10%，同时约定原告提前解约需征得被告同意。 证据二、照片，拟证实租赁期限届满后，原告通知被告搬离本案房屋，时间为2018年12月17日。 被告质证意见：对该组证据不认可。 本院认为，对证据一，被告认可该合同真实性，该合同亦具有合法性及关联性，本院予以采信；对证据二，因被告对该证据不认可，原告也未提供其他证据与该证据予以印证，故本院不予采信。 被告马峰为证实其主张，提交证据如下： 证据一、租赁合同，拟证实：1、2017年11月11日双方签订了门面租赁合同，约定年租金13,000元；2、第二年租金在第一年租金基础上上浮10%，明确约定门面房长期出租给被告使用；3、经原告同意，我方对门面房进行装修；4、合同约定在租赁期间被告不得随意解除合同，解除合同需征得原告同意；5、我方向原告交纳了租金13,000元及押金2000元。 原告质证意见：对该证据真实性无异议，合同只证明租赁的事实，期限为1年。没有约定是长期租赁合同。合同的终止期限是2018年12月1日。 证据二、天眼查工商登记信息，拟证实被告租赁房屋的目的是从事养生会所经营。 原告质证意见：对该证据真实性认可，该证据只证明被告在2018年1月30日成立了伊宁市延生养生会所，与本案没有关系。 证据三、照片，拟证实原告违约，强行将我经营的养生会所门封死，造成我方的经济损失。 原告质证意见：对该证据真实性认可，对证明目的不认可，该证据没有显示时间，房屋是我方于2019年7月1日封的。 证据四、仪器订货单、票据，拟证实被告经营会所购买设备花费的费用，原告违反合同约定使被告养身会所无法经营，导致购置产品无法使用，给被告造成损失。 原告质证意见：对该组证据不认可，是被告自行制作。 证据五、证人柳秀芳出庭作证，其证人证言内容为：2018年10月，原、被告因租金事宜产生纠纷，被告提前一周准备好第二年租金，但原告要求涨价，双方未达成一致。原告封堵了本案房屋的门，但具体时间记不清。 原告对该证人证言质证认为，对其真实性不予认可，其陈述封门，但记不清封门时间。其陈述发生争执的事实并不存在。证人系被告的雇员，具有利害关系。 被告对该证人证言认可，其记不清封门时间系因为原告对店面封门不止一次。 证据六、证人摆玉明出庭作证，其证人证言内容为：2018年，我想与被告合伙干会所，原、被告签订合同时我也在。合同快到期被告去交房租，原告说已经把房子卖掉了，要求被告搬走。过了几个月，原告就把房屋用砖封了，之前也用封条和锁子封过门。 原告对该证人证言质证意见：对该证人证言真实性认可，能够证实合同到期的事实，原告通知了被告，被告也知道通知其搬走的事实，能证明合同到期后被告未搬离的事实。 被告对该证人证言予以认可。 本院认为，对证据一，原告对该证据真实性没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信；对证据二，原告对该证据真实性认可，且能证实被告租赁房屋的用途，本院予以采信；对证据三，原告对该证据真实性认可，本院予以采信；对证据四中仪器订货单，系被告自行制作，无其他证据予以印证，且原告不予认可，本院不予采信，对证据四中票据，被告提交原件，且与本案有关联性，本院予以采信；对证人柳秀芳的证人证言，因原告不予认可，且柳秀芳确与原告存在雇佣关系，故本院不予采信；对证人摆玉明的证人证言，因原、被告对其真实性均予以认可，故本院予以采信。 综合原被告提交证据、当事人陈述，本院认定事实如下：2017年11月11日，原告广进房地产公司委托其公司副总经理苏艳春与被告马峰签订《租赁合同》。合同约定出租方（甲方）广进房地产公司将位于伊宁市××街出租给承租人（乙方）马峰经营使用，面积为78.65平方米。租赁期限为2017年12月1日至2018年12月1日止。乙方每年向甲方缴纳租金总额为人民币13,000元，签订合同时一次性付清，若合同到期前一个月乙方有优先续租权，且房租在每年基础上浮10%，应在房租到期前一个月内缴清。乙方应按时足额支付租金，逾期未付清租金的，甲方有权单方终止合同，并收回门面，押金不予退回。乙方必须对甲方的财产妥善爱护使用，并负责维修，若有损坏，应照价赔偿。租赁期间，水费、电费、暖气费、物业管理费、工商、税收卫生、房屋出租税费等其他一切费用由乙方交纳。租赁期间，乙方如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得甲方同意后方可进行，所需各项费用由乙方自负。乙方租赁期间满，必须将门面、房屋完整无损交还甲方，所经营的商品乙方自行处理。如需续租，乙方应在合同到期前一个月向甲方告知，在同等条件下，享有优先权。本合同签订之日，乙方交押金2000元给甲方，合同期满，如果乙方没有违约且不续租的情况下，甲方将押金退还乙方。合同还约定其他相关事宜。合同后附租赁房屋交接清单，写明房屋装修状况：：地面瓷砖防盗窗、卫生间门、蹲便器、门、窗、水、暖、电完好无损。 合同签订后，原告向被告交付房屋，被告向原告支付第一年租金13,000元及押金2000元。被告于2018年1月24日购买碧玺频谱电热床垫套装及膳食纤维蔬果粉-新年体畅套组共计金额59,600元，2018年1月25日购买金苓胶囊、蛹虫草子实体胶囊、壳聚糖胶囊、蔓越莓片、葛仙米复合蛋白固体饮料、半导体激光治疗仪、帝妃思能量养生衣（女款）等，共计金额15,704元。被告于2018年1月30日注册登记伊宁市延生养生会所，该会所注册地址为本案涉及房屋所在地址。 庭审中，原、被告自认每年暖气费1339.97元，被告自认交纳1-5月物业管理费530元。 2018年底，原告公司人员向被告告知房屋已经出售给案外人，要求被告在合同期限届满后搬离。因被告未搬离，原告先后使用封条、锁链封门、堵门，被告均自行拆除后继续经营。原告陈述认为其在2019年7月1日砌砖墙将房屋门封堵。被告陈述原告砌砖封堵房门是在2019年6月。被告自原告砌墙封门后未再经营。 2020年6月8日，被告向本院申请对延生养生会所2018年12月2日至2020年6月2日经营利润及投入（装修、设备、剩余保健品）价格进行评估。 本院认为，本案争议焦点：一、本案案由如何确定，反诉能否一并审理；二、双方签订租赁合同的效力及期限；三、被告是否应向原告支付物业费、管理费；四、被告是否存在损失，损失的具体数额，是否应由原告承担。 针对争议焦点一、本案案由如何确定及反诉能否一并审理。原告主张被告立即搬出房屋及支付房屋占用费，系基于原告认为双方租赁合同期限届满，被告应当向其腾退房屋。因此，本案的基础法律关系是双方的房屋租赁合同，故本诉案由应当为房屋租赁合同纠纷。被告的反诉系因被告认为原告在履行租赁合同过程中存在违约行为给其造成损失而主张，因此，被告的反诉案由也是房屋租赁合同纠纷。因本诉与反诉基于相同的法律关系，且具有关联性，为节约司法资源，减少当事人诉累，本案对本诉、反诉一并审理。 针对争议焦点二、双方签订租赁合同的效力及期限。原告与被告自愿签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，租赁合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，租赁期限自2017年12月1日起至2018年12月1日止，故该合同期限为一年。被告辩称，合同约定双方签订的是长期租赁合同，第二年租金上浮10%，现合同尚未到期。本院认为，合同已经明确约定租赁期限为一年，而合同约定的“合同到期前一个月乙方有优先续租权，且房租在每年基础上浮10%，应在房租到期前一个月内缴清”，该条款本意为合同到期后，如原告将房屋出租给其他人，在同等条件下，被告具有优先续租权，并不是指合同到期后，只要原告缴纳第二年租金，合同就继续履行，因此，该条款并非约定该合同为长期合同。故对被告的此项辩称意见，本院不予采信。据查明的事实，合同已经到期，原告明确表示不再向被告出租，双方也未就继续出租房屋达成一致并签订租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故对原告主张被告立即搬出租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。但庭审中原告自认其已经将房屋门砌砖封堵，在此种情况下，被告无法将房屋内物品拿出并腾空返还房屋，因此，原告具有先行拆除房屋门墙的义务。 针对争议焦点三、被告是否欠缴物业费、管理费，应否在本案中交齐。虽然双方合同约定物业费、暖气费由被告承担，但原告并非收取物业费、暖气费的主体，也未代被告缴纳以上费用，本案中，原告主张被告将物业费、暖气费交齐，系主张被告向案外人履行交纳物业费、管理费的义务，但原告并不具有该请求权主体资格，故本院对原告此项诉讼请求，不予支持。 针对争议焦点四、被告是否存在损失，损失的具体数额，是否应由原告承担。被告反诉主张原告向其支付直接损失140,000元（其中包括保健设备、保健品、店面装修费用），间接损失162,000元（自2018年12月2日至2020年6月2日，每日损失300元）。本院认为，双方租赁期间届满，被告具有向原告返还房屋，恢复原状的义务，但被告继续占有使用房屋，经原告通知其搬出仍不返还，被告侵犯原告权利在先，原告通过砌砖封门维护自身权利，未占有、使用被告留在本案房屋中的物品，被告留存物品也未灭失，且被告因原告砌砖封门导致不能经营并非原告过错。同时在双方租赁期限届满后，被告对房屋不能继续承租可能导致的损失具有采取适当措施防止损失扩大的义务。综上，被告反诉所称保健设备、保健品，原告拆除砖墙后，被告可自行取出，对被告主张原告承担该项损失的反诉请求，本院不予支持。对被告反诉主张原告支付其店面装修费用的诉讼请求，庭审中，原告对被告就承租房屋进行装饰装修的事实并不认可，被告也未提交证据证实其经原告同意对该房屋进行了装饰装修并因此产生了费用，同时，即便被告对房屋进行了装饰装修，根据法律规定，合同期限届满后，对装饰装修未形成附合的，被告应当拆除，对已形成附合的，被告请求原告补偿费用的，不予支持。故本院对该项诉讼请求不予支持。因被告侵犯原告对本案房屋物权在先，导致其不能经营并非原告过错，故对被告反诉主张原告向其支付间接损失的诉讼请求，本院亦不予支持。故对被告提出评估申请，本院不予准许。 对原告主张被告支付迟延交付房屋占有使用费（自2018年12月2日起至2020年5月28日止）的诉讼请求。租赁合同期间，被告未返还房屋并继续占有使用，应当向原告支付占有使用房屋产生的费用。庭审中，被告陈述其自2019年6月原告砌砖封门后不再经营，被告应当提供相应证据予以证实，现被告未提交证据证实，故本院根据原告自认砌砖封门时间确定为被告使用房屋截止时间，即2019年7月1日。故被告应当向原告支付自租赁期间届满之日即2018年12月2日至2019年7月1日止占用房屋产生费用，该费用参照租赁合同金额计为7443.8元（13,000元÷365天×209天）。对原告主张被告支付占用房屋费用至实际搬出之日止的诉讼请求，本院认为，由于原告砌砖封门，已经将房屋置于其自身控制之下，被告无法再使用房屋，因此，对原告主张砌砖封门后的房屋占有使用费，本院不予支持。 对被告反诉主张解除合同的诉讼请求，据查明的事实，合同期满已经终止，无需继续解除合同。故本院对该项诉讼请求不予支持。 对被告反诉主张原告返还房屋押金2000元的诉讼请求。双方合同已经终止，原告应当向被告返还押金2000元。故对被告此项反诉请求本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一项、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）马峰于原告（反诉被告）广进房地产开发有限公司拆除位于伊宁市××街房屋门口砖墙之日起十日内搬出该房屋； 二、被告（反诉原告）马峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）伊犁广进房地产开发有限公司支付房屋占用期间费用7443.8元； 三、驳回原告（反诉被告）广进房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、原告（反诉被告）广进房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）马峰返还押金2000元； 五、驳回被告（反诉原告）马峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费356元，减半收取178元，反诉案件受理费5860元，减半收取2930元，由原告（反诉被告）伊犁广进房地产开发有限公司负担178元，被告（反诉原告）马峰负担2930元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 员  沈 玲 二〇二〇年十月十六日 法官助理  左 雷 书 记 员  隋华月