山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0702民初2361号原告：赵娜，女，1988年6月6日生，汉族，住潍坊市潍城区。原告：梁玉娟，女，1985年2月26日生，汉族，住潍坊市潍城区。二原告共同委托诉讼代理人:唐巍，山东骏博律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：赵炳宇，山东骏博律师事务所实习律师。被告：山东翔凯地产集团有限公司，统一社会信用代码91370702695412393F，驻潍坊市潍城区西园街9号院内1号楼107室。法定代表人：何祥开，董事长。委托诉讼代理人：庄东，山东昌潍大鹏律师事务所律师。原告赵娜、梁玉娟诉被告山东翔凯地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵娜及赵娜、梁玉娟的共同委托诉讼代理人唐巍、赵炳宇，山东翔凯地产集团有限公司的委托诉讼代理人庄东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵娜、梁玉娟向本院提出诉讼请求：1、解除赵娜、梁玉娟与山东翔凯地产集团有限公司签订的上城国际上街X区XX号楼XX、XX商铺房屋租赁合同；2、山东翔凯地产集团有限公司退还原告缴纳的保证金30000元；3、山东翔凯地产集团有限公司赔偿赵娜、梁玉娟因解除房屋租赁合同受到的损失400000元；4、本案诉讼费用由山东翔凯地产集团有限公司承担。事实和理由：2018年7月21日，赵娜、梁玉娟与山东翔凯地产集团有限公司签订房屋租赁合同（房屋租赁合同系由二原告分别与被告签订），共同承租被告开发的上城国际上街X区XX号楼XX、XX商铺，承租商铺用于从事教育培训，由二原告共同经营，建筑面积499.42平方米，租期自2018年8月1日起至2021年7月31日止，并对租金、物业费的标准及支付方式做了明确约定。期间原告赵娜、梁玉娟曾多次要求购买108、109商铺，被告的答复是108、109不予出售。但2019年12月原告梁玉娟却接到被告通知108商铺被告已出售给李梅，108商铺需重新签订房屋租赁合同，因原告赵娜当时出差无法回潍，经与原告梁玉娟协商同意，由原告梁玉娟与李梅就108商铺重新签订房屋租赁合同，至此二原告从未接到108商铺要出售的任何通知。原告与被告已签订108、109房屋租赁合同，被告在未通知原告的情况下将108商铺出售给李梅侵犯了原告的优先购买权。2019年12月被告及李梅擅自提高108商铺物业费标准，后被告及李梅又对108商铺对外招租，被告并于2020年5月6日未经原告同意擅自对108、109商铺强行开锁进入，原告为此报警，潍城区西关警情纠纷人民调解委员会进行了调解。被告的行为严重损害了原告的合法利益，导致双方108、109商铺房屋租赁合同已无法履行。为此，原告特诉至贵院，请求解除双方房屋租赁合同，并请求被告赔偿原告合理损失400000元及退还保证金30000元，恳请贵院依法支持原告诉讼请求。山东翔凯地产集团有限公司辩称，赵娜、梁玉娟拖欠山东翔凯地产集团有限公司的租赁费，2020年5月6日强行开锁进入并非山东翔凯地产集团有限公司所为，赵娜、梁玉娟诉求的合同损失以及退还保证金没有法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年7月21日，山东翔凯地产集团有限公司与赵娜签订《房屋租赁合同》1份，山东翔凯地产集团有限公司将潍坊市潍城区上城国际XX号楼XX商铺租赁给赵娜使用。当日，山东翔凯地产集团有限公司与赵娜、梁玉娟签订《房屋租赁合同》1份，合同编号X-XX-XX，山东翔凯地产集团有限公司将上城国际X区XX号楼双层108、109店铺，建筑面积499.42平方米，授权赵娜、梁玉娟经营舞蹈教育。合同有效期自2018年8月1日至2021年7月31日，自2018年8月1日至2020年7月31日按照1.0元/平方米/天收取，2020年8月1日至2021年7月31日按照1.1元/平方米/天收取。2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费按照1.8元/月/平方米收取，2019年8月1日至2021年7月31日的物业费按照2.4元/月/平方米收取。场地使用费和物业管理费每半年缴纳1次，每缴纳期最后1个月的15日前赵娜、梁玉娟向山东翔凯地产集团有限公司交齐相关费用。赵娜、梁玉娟于合同签订之日向山东翔凯地产集团有限公司缴纳履约保证金3万元整，在合同期内赵娜、梁玉娟按时缴纳各项费用且无其他违约事项，履约保证金在合同期满或解除三个月后，山东翔凯地产集团有限公司全额无息退还赵娜、梁玉娟。山东翔凯地产集团有限公司减免2018年8月1日至2018年9月30日、2019年2月1日至2月28日、2019年8月1日至8月31日期间的场地使用费；2018年8月1日至2018年10月31日的物业费减免。合同6.5条约定，店铺装修为赵娜、梁玉娟自愿行为，提前终止合同或合同届满不再续约，赵娜、梁玉娟不得以装修问题要求山东翔凯地产集团有限公司赔偿。合同10.1条约定，合同有效期内提前3个月双方协商一致可提前解除合同。合同10.3条约定，赵娜、梁玉娟逾期15天未按合同约定支付场地使用费及其他费用，山东翔凯地产集团有限公司有权提前解除合同。合同10.4条约定，山东翔凯地产集团有限公司提前解除合同，应书面通知赵娜、梁玉娟。赵娜、梁玉娟应在接到书面通知后14天内搬离并交回店铺，店铺场地使用费照实结算；给山东翔凯地产集团有限公司造成损失的，山东翔凯地产集团有限公司有权要求赵娜、梁玉娟赔偿所遭受的损失。合同11.2约定，合同如提前终止，解除或届满时，赵娜、梁玉娟应按照山东翔凯地产集团有限公司当时房屋交付实际状态恢复原状，否则山东翔凯地产集团有限公司有权自行恢复，产生的费用从赵娜、梁玉娟交纳的押金中扣除。赵娜、梁玉娟有权拆除及取回赵娜、梁玉娟所有设施，但赵娜、梁玉娟不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体及水、电、消防等配套设施，赵娜、梁玉娟在终止日期前未拆除取回之物品，视为赵娜、梁玉娟放弃遗留物之所有权，悉归山东翔凯地产集团有限公司所有任其处理。2019年12月10日梁玉娟签署《同意书》1份，主要内容为：梁玉娟于2018年7月21日与山东翔凯地产集团签订《房屋租赁合同》（合同编号X-XX-XX）,租赁上城国际AX区XX-XX号商铺，合同期2018.8.1-2021.7.31.因租赁时已被告知商铺将会出售，本人接受先租再售的情况。2019年11月20日此两间商铺已经出售，本人同意此商铺于2019年11月20日前提前终止编号为X-XX-XX《房屋租赁合同》。上城国际X区XX号楼XX商铺面积195.25平方米出售给李梅。经赵娜、梁玉娟商量后，2019年12月10日，由梁玉娟与李梅签订房屋租赁合同。相关费用由赵娜、梁玉娟缴纳至山东翔凯地产集团有限公司，山东翔凯地产集团有限公司收款后再付款给李梅。合同签订后，赵娜、梁玉娟出现欠缴租金事宜，2020年4月22日山东翔凯地产集团有限公司向梁玉娟、赵娜催要所欠的租金费用，山东翔凯地产集团有限公司通知赵娜、梁玉娟需于2020年4月26日前缴纳拖欠的租金90894.4元。赵娜、梁玉娟在接到催缴通知后未按期缴纳租金。山东翔凯地产集团有限公司向赵娜、梁玉娟发出通知函，通知函的主要内容为：“按照合同约定应于2020年1月15日前交纳2020年2月1日至2020年7月31日的租金90894.4元，拖欠至今未交。现通知您于2020年4月26日前到我公司财务交纳所拖欠的费用，逾期未缴纳，按照合同第3.5条进行处理。……”赵娜在通知函上签字，并在该通知函上书写请尽快解释清楚商铺108收租承租人。对108提出异议。2020年4月27日山东翔凯地产集团有限公司及108商铺产权人李梅在涉案商铺门口张贴通知函并录制视频，通知函的内容为：“根据双方签订的房屋租赁合同约定，您拖欠商铺租金已超过30天，合同已提前终止，请您在2020年4月30日24点前将两间商铺内物品进行清理，并将商铺进行恢复，交回商铺钥匙，逾期未清理的视为您已放弃，我方有权进行处理，并且会依法追讨您所欠的全部费用。”本院认为，当事人对于自己的主张负有举证责任，举证不能要承担举证不能的法律后果。一、哪份合同是有效合同及有效合同是否解除以及解除的时间。根据原告诉状记载的情况、房屋使用情况及双方举证情况，认定赵娜、梁玉娟、山东翔凯地产集团有限公司三方共同签订的编号为X-XX-XX的房屋租赁合同为有效合同。赵娜同意梁玉娟与案外人李梅于2019年12月10日重新签订房屋租赁合同租赁，X-XX-XX的房屋租赁合同中关于108商铺的部分的内容于2019年12月10日解除。山东翔凯地产集团有限公司按照合同约定向赵娜、梁玉娟发送通知函并张贴通知函，赵娜、梁玉娟在2020年4月26日未缴纳房租，双方签订的X-XX-XX的房屋租赁合同中于2020年4月27日解除。二、赵娜、梁玉娟要求山东翔凯地产集团有限公司返还保证金30000元有无依据。根据双方签订地X-XX-XX的房屋租赁合同的3.5条，赵娜、梁玉娟在租赁房屋后未按期缴纳租金，保证金不予退还。故赵娜、梁玉娟要求山东翔凯地产集团有限公司退还30000元保证金的主张，无事实法律依据，本院不予支持。三、赵娜、梁玉娟要求山东翔凯地产集团有限公司支付损失400000元有无依据。本案中，赵娜、梁玉娟主张山东翔凯地产集团有限公司将108商铺出售给李梅侵害了承租人的优先购买权致纠纷成。山东翔凯地产集团有限公司提交的2019年12月10日的同意书中已经载明，梁玉娟接受先租再售的情形结合赵娜、梁玉娟诉状中陈述赵娜同意梁玉娟与案外人李梅签署租赁合同的事实，能够印证赵娜、梁玉娟均知晓108商铺先租再售的情形。山东翔凯地产集团有限公司将108商铺房产出售符合法律规定，并在108商铺重新签订租赁合同时得到赵娜、梁玉娟认可。赵娜、梁玉娟主张山东翔凯地产集团有限公司侵犯其优先购买权的主张，本院不予支持。因108、109商铺出租后由赵娜、梁玉娟对打通后的房产进行装修，截止至庭审之日108商铺的产权人为李梅、109商铺的产权人为山东翔凯地产集团有限公司，赵娜、梁玉娟提交的证据无法证实其装修花费和合同解除节点的装修残值，赵娜、梁玉娟未提交山东翔凯地产集团有限公司阻碍其拆除装修设备的证据，其要求山东翔凯地产集团有限公司支付损失400000元的主张，缺少事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、赵娜、梁玉娟与山东翔凯地产集团有限公司签订的X-XX-XX的房屋租赁合同中关于108商铺的部分于2019年12月10日解除；二、赵娜、梁玉娟与山东翔凯地产集团有限公司签订的X-XX-XX的房屋租赁合同于2020年4月27日解除；三、驳回赵娜、梁玉娟的其他诉讼请求。案件受理费7750元，减半收取3875元，由赵娜、梁玉娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 潘振刚二〇二〇年十月十六日代书记员 刘源鑫