上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16229号原告：黄海挺，男，1980年5月11日出生，汉族，身份证地址上海市宝山区吉浦路******。委托诉讼代理人：杨燕亭，上海市勋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。被告：徐菊，女，1958年1月11日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区国货路**。委托诉讼代理人：居长骏，上海市金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，上海市金马律师事务所律师。原告黄海挺与被告徐菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海挺及其委托诉讼代理人杨燕亭、被告委托诉讼代理人居长骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄海挺向本院提出诉讼请求：(1)确认黄海挺与徐菊于2015年8月16日所签《上海市房地产买卖合同》无效；(2)将上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)产权人变更登记为黄海挺。事实和理由：黄海挺与案外人吴某某于2015年8月8日登记结婚，徐菊系黄海挺岳母。黄海挺于2009年9月26日以人民币682,000元购买系争房屋，考虑到婚后另行购房所存在限购问题，以及无法享受购买首套房之优惠政策，黄海挺于2015年8月16日通过房地产买卖方式将系争房屋产权转至徐菊名下，由徐菊代持系争房屋，该项房屋交易所涉转让款人民币800,000元并未实际结算，交易所涉税费均由黄海挺实际支付，更名后之产权证亦由黄海挺实际持有。鉴于上述买卖交易系以合同交易方式掩盖非法目的而予以操作，而房地产买卖交易并非签约双方之真实意思表示，黄海挺遂以此为由起诉来院，要求确认上述买卖交易行为无效，并要求将系争房屋产权恢复登记至黄海挺名下。徐菊辩称，本案所涉房屋买卖交易真实有效，黄海挺与吴某某结婚时拟共同出资购房，但资金不足。吴某某与其祖母名下原有产权房，2015年7月11日出售后得房款人民币1,250,000元，该款均交付吴某某，且祖母明确其所享房款人民币625,000元均归徐菊夫妻所有。2015年7月21日，徐菊将祖母所送625,000元中人民币285,000元用以系争房屋清贷以注销抵押登记，剩余人民币340,000元则交付吴某某用于支付婚房部分首付款。另徐菊曾于2018年交付吴某某款项人民币350,000元，其中人民币175,000元系徐菊资助吴某某之生活费用，其余人民币175,000元则系徐菊支付系争房屋之剩余购房款。综上，徐菊以祖母所送房款人民币625,000元及2018年交付吴某某人民币350,000元中部分款项人民币175,000元已实际支付系争房屋之购房总款人民币800,000元，徐菊与黄海挺之间系争房屋买卖交易应属真实有效，故对黄海挺之诉请均不予认可。黄海挺提供以下证据：(1)结婚证，以证明黄海挺与吴某某于2015年8月8日登记结婚；(2)户籍户籍资料，明徐菊与吴某某之间系母女关系；(3)《上海市房地产买卖合同》及(4)契税缴款书及(5)上海市不动产登记信息(历史)，以证明黄海挺于2009年9月26日以人民币682,000元签约购买系争房屋；(6)《上海市房地产买卖合同》及(7)销售不动产统一发票，以证明系争房屋出售情况；(8)税收缴款书及(9)广发银行信用卡对账单，以证明黄海挺于2015年3月13日支付系争房屋转让契税人民币30,900元；(10)《上海市房地产权证》及(11)上海市不动产登记薄，以证明系争房屋所有权于2015年12月25日转移登记至徐菊名下；(12)上海市不动产登记薄，以证明吴某某名下在婚前即拥有上海市虹口区大连西路XXX弄XXX号房屋(下称大连西路婚前房)一套，故存在限购情形；(13)退房单及(14)住户情况表及(15)上海市不动产权证及(16)上海市房地产买卖合同，以证明系争房屋在物业处备案登记之产权人信息并未进行更新；(17)《律师函》，以证明物业公司委托律师向黄海挺出具2010年7月1日至2019年12月31日期间系争房屋欠付物业费之函件；(18)系争房屋煤气缴费通知书，以证明系争房屋在上海燃气有限公司登记之户主名称仍系黄海挺，并未进行变更。徐菊提供以下证据：(1)《动迁协议》、产权证及户口簿，以证明徐菊及其配偶吴祖千、婆婆徐士英、女儿吴某某曾分得位于上海市绿莲路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房屋(下称绿莲路安置房)，产权登记为徐士英与吴某某两人共有，徐士英于动迁时曾明确绿莲路安置房中其名下产权份额留予徐菊夫妻；(2)绿莲路安置房出售合同及房款收取银行记录，以证明吴某某为婚后购房而出售绿莲路安置房，售房所得房款人民币1250,000元均由吴某某收取，其中吴某某享有房款人民币625,000元，徐士英所享房款人民币625,000元归徐菊夫妻所有，徐菊将此售房款人民币625,000元中人民币285,000元交予吴某某清偿系争房屋剩余房贷，在黄海挺清贷之后，徐菊即与黄海挺就系争房屋买卖交易签订合同；(3)大连西路房屋(下称大连西路婚后房)买卖合同、房款支付所涉银行记录及契税缴纳凭证，以证明吴某某将绿莲路安置房出售所享房款均用于支付大连西路婚后房首付款，同时证明该婚后房购置时契税计付方式并不存在黄海挺所称首套购房税收优惠情节；(4)银行凭证，以证明徐菊转账支付吴某某人民币350,000元，吴某某将此款用于归还婚后房房贷；(5)短信记录内容，以证明黄海挺曾就本案纠纷向宝山区人民法院提起诉讼，但被法院裁定驳回；(6)黄海挺与吴某某之间谈话视频及内容摘要，以证明黄海挺与吴某某协商将各自名下房产出售以筹资购买婚后房，黄海挺名下系争房屋出售予徐菊，徐菊将绿莲路安置房出售后一半房款人民币625,000元用以冲抵系争房屋购房款，另徐菊曾于2018年交付吴某某人民币350,000元，其中部分款项人民币175,000元亦用以冲抵之前系争房屋尚未足额支付之房款；(7)房屋出租委托协议及租赁合同，以证明徐菊自2016年起即将系争房屋对外出租，系争房屋始终处于徐菊支配状态；(8)离婚诉讼诉调材料，以证明吴某某起诉黄海挺要求离婚，黄海挺系因婚姻关系恶化后拟竭力谋夺财产，对于系争房屋权利归属在婚姻关系尚可期间从未存在任何争议；(9)收据，以证明系争房屋所产生之费用均由徐菊支付，水电煤费用均由租客予以缴纳；(10)补办之房地产权证，以证明徐菊放置予家中之房地产权证未见后予以补办。经审理查明：2015年8月8日，黄海挺与案外人吴某某登记结婚，徐菊系吴某某之母。吴某某及徐菊户籍户籍曾登记予上海市黄浦区国货路**房屋(下称国货路房屋)2009年，国货路房屋发生动拆迁，同年7月16日所签《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(下称《拆迁补偿协议》)尾部落款处被拆迁人签章系吴祖千(吴某某父亲)、徐士英(吴某某祖母)及陈琇珠，该房动拆迁所得安置房屋位于上海市闵行区绿莲路XXX弄XXX号XXX室(下称绿莲路安置房)，房屋产权于2011年8月17日登记予吴某某及徐士英两人名下。2015年7月11日，吴某某及徐士英将绿莲路安置房以人民币1,250,000元签约转让予案外人夏某某。2015年6月15日至2016年1月4日期间，吴某某账户全额收讫上述转让款。另查明：2009年9月26日，黄海挺以人民币682,000元签约购买位于上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)。2009年12月9日，黄海挺依法登记为系争房屋权利人。同日，交通银行股份有限公司上海闸北支行(下称交行闸北支行)登记为系争房屋之他项权利人，债权金额为人民币400,000元。2015年8月16日，黄海挺与徐菊签订《上海市房地产买卖合同》(下称《买卖合同》)一份，约定黄海挺以人民币800,000元将系争房屋产权转让予徐菊，合同中仅对过户手续办理时间予以明确，对于买卖交易具体条件均未作约定。2015年8月21日，系争房屋注销抵押登记。2015年12月13日，税务部门开具税收缴款书中记明徐菊应予支付系争房屋买卖交易契税人民币30,900元。同日，该项契税由黄海挺实际支付。2015年12月25日，系争房屋产权转移登记至徐菊名下。2016年9月18日，徐菊委托吴某某将系争房屋对外出租，之后系争房屋长期处于对外出租状态，租金均由吴某某实际收讫。再查明：2016年9月28日，黄海挺及吴某某以人民币2,800,000元向案外人余蕾及余臣连签约购买位于上海市大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称大连西路婚后房)，所签《上海市房地产买卖合同》(下称《房地产合同》)约定交房时间系2017年2月28日。期间，吴某某向余蕾分别于2016年9月23日转付人民币80000元、2016年9月28日转付人民币1,270,000元、2017年3月1日转付人民币50,000元，上述50%购房款共计人民币1,400,000元均由吴某某实际支付。本案审理期间又查明以下情节：(1)2005年11月24人，吴某某依法登记为上海市杨浦区大连西路XXX弄XXX号303室房屋(下称大连西路婚前房)权利人；(2)2015年7月21日，吴某某向黄海挺转账人民币285,000元，款项摘要记明系房款，徐菊于庭审中陈述该款系其交予吴某某转付黄海挺，款项用途系清偿系争房屋所涉黄海挺剩余房贷，黄海挺对于该款用以清贷一节未作否定；(3)2018年1月8日及3月24日，徐菊向吴某某分别转款人民币150,000元及人民币200,000元；(4)黄海挺于2020年6月28日起诉状中称系争房屋交易目的系为享受首套购房之税收优惠政策，之后于2020年9月1日补充提交证据时方才提及限购情节。综上，现黄海挺称其与徐菊就系争房屋所进行之买卖交易并非真实交易行为，因黄海挺、吴某某婚前个人名下均有产权房，两人就此无法再行购置婚房，亦无法享受首套购房之优惠政策，虑及上述情形，系争房屋产权遂转移登记至徐菊名下。黄海挺就此称上述买卖交易行为实质系通过表面显示之买卖方式以规避购置婚房时之国家相关购房限制政策，黄海挺并以此为由起诉来院。本院认为，黄海挺与徐菊就系争房屋所进行之买卖交易行为是否系属真实交易行为，关键在于徐菊就受让系争房屋产权一节是否实际向黄海挺支付房屋对价。对此，本院现作如下分析。一、黄海挺与徐菊所签《买卖合同》中仅对产权过户时间予以明确约定，对于房款支付等重要买卖交易条件均未作约定，但仅以此约定形式即予认定买卖行为并不真实显然过于草率，毕竟黄海挺与徐菊之间存在特殊身份关系。二、黄海挺及徐菊均确认系因黄海挺及吴某某拟购置婚后房而将系争房屋产权转移登记至徐菊名下，黄海挺称产权转移登记系为规避购房限制并享受首套购房优惠，徐菊则称系为购置婚后房筹措资金。三、结合本案，黄海挺所称购房政策因素确实存在，但如徐菊所称筹措房款情形属实，且徐菊就购买系争房屋确已实际支付对价，则两人所进行之系争房屋买卖交易仍应依法认定为真实且有效。四、本案证据显示大连西路婚后房于签约购买当日已实际支付购房款人民币1,350,000元，在房屋交付后又实际支付尾款人民币50,000元，而上述款项系大连西路婚后房购房总款之50%，且支付人均系吴某某。按照常理，新婚夫妻购置婚房，除房屋贷款部分外，实际支付房款部分一般系由男女双方共同支付，且女方分担比例一般不会高于男方。庭审中，黄海挺对于上述人民币1,400,000元之房款支付情节，并未提供证据以证明部分款项系黄海挺转予吴某某后由吴某某对外进行支付，换言之，吴某某对外所付购房款人民币1,400,000元中包含黄海挺所承担之房款部分，而徐菊所称黄海挺所承担房款系由徐菊应付系争房屋购房款予以部分抵充则与上述付款细节相吻合，吴某某作为女方全额支付除房贷外之购房款项亦可得以作出合理解释。五、系争房屋在售予徐菊之前尚有房贷未予清偿。2015年7月21日，吴某某向黄海挺转款人民币285,000元，款项内容记明系房款，而吴某某与黄海挺之间并不存在须予结算之房款。庭审中，徐菊称该款系用于系争房屋清贷，黄海挺对于该项陈述未作否认，基于此项陈述内容，结合本案证据所显示之系争房屋签约买卖时间、抵押登记注销日期、吴某某转付款项时所注明之房款用途，应可依法认定上述人民币285,000元系徐菊所付之系争房屋部分购房款。结合上述分析内容，应可依法认定徐菊就系争房屋已实际向黄海挺支付房屋对价，至于黄海挺所陈述之其他反驳细节，本院再作如下分析。一、徐菊登记为系争房屋权利人后，系争房屋由吴某某代为出租，租金由吴某某实际收取，即使租金收益未予交付徐菊，但鉴于徐菊购买系争房屋系为女儿婚后购房筹备购房款，而并非基于居住抑或获取租金收益之目的，徐菊并不要求吴某某交付租金收益亦符合常理，且与伦理亲情无悖。二、徐菊购买系争房屋时交易契税系由黄海挺实际支付，在徐菊系为帮助女儿女婿婚后购房而出资购买系争房屋情形下，黄海挺支付该项购房契税亦属正常情形。综上，黄海挺所提出之反驳细节并不足以否定系争房屋买卖交易之真实性。再则，黄海挺所述交易情形存在不尽合理之处。一、如黄海挺将系争房屋产权转移登记至徐菊名下仅为规避限购政策及享受首套购房优惠政策，则黄海挺经系争房屋产权转移登记至本人父母名下更为妥当，亦减少风险，现黄海挺将系争房屋产权转至徐菊名下，且与徐菊之间并未就产权实际归属作出特别约定，黄海挺该项行为缺乏合理性。二、排除筹措购房款之买卖目的，如黄海挺与徐菊签约买卖系争房屋确实为规避限购政策及享受首套购房优惠，则黄海挺须在不受限购情形下方可考虑享受首套购房优惠问题，但黄海挺在最初提交本院之起诉状中丝毫未提及最为根本之限购问题，而是在之后补充提交证据中方予提及，黄海挺此项行为显然缺乏合理性。综上所述，依据本案现有证据应可证明徐菊就购买系争房屋已实际支付对价，鉴此，本院对黄海挺之诉请依法予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第四项之规定，判决如下：驳回原告黄海挺要求确认其与被告徐菊就上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年8月16日所签《上海市房地产买卖合同》无效等所有诉讼请求。案件受理费人民币11,800元(原告黄海挺已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币5,900元，由原告黄海挺负担，本院退还原告黄海挺人民币5,900元；财产保全费人民币5,000元(原告黄海挺已预缴)，由原告黄海挺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年十月二十九日书记员  芦笛附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……第九十三条……下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……