浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙民初13号 原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****-2032。 法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（案外人）：王美珠，女，1972年9月11日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住，住所地浙江省东阳市江北新区广福路/div> 法定代表人：潘美姣，该公司经理。 被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路**/div> 法定代表人：贾贵文，该公司董事长。 被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。 被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告王美珠、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉，被告王美珠的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的东阳市××街道××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权。事实和理由：一、浙江省高级人民法院（2019）浙执异4号执行裁定（以下简称执行异议4号裁定）认定王美珠对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，认定事实不清，亦不符合法律规定。王美珠提交的商品房买卖合同及销售不动产统一发票、东阳市房管处商品房批量查档表、竣工验收备案表、商品房预售证、国有土地使用权证等证据不能证实其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。王美珠关于已经支付全部房价款、在浙江省高级人民法院查封前已经实际占有案涉房屋的执行异议没有相应证据证实。执行异议审查程序中，王美珠除提供一份销售不动产统一发票外，未提供其他证据证明其已经实际支付房价款，皮卡王公司也未提供王美珠购房款已经银行入账的凭证和记载王美珠交款性质的财务会计凭证，来证实王美珠已经实际支付款项并在财务凭证记载为购房款；王美珠也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查封前实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日查封前竣工并交付。此外，王美珠对案涉房屋未能办理初始登记存在过错。王美珠未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告，应承担不利的法律后果。王美珠不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。此外，王美珠也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，也不符合执行异议复议规定第二十九条的规定。二、执行异议4号裁定没有查明或者排除王美珠与皮卡王公司之间的民间借贷事实。王美珠等案外人提交的证据不能证实案涉房产系真实商品房买卖关系，王美珠等人均无法提交付款凭证、入账凭证、财务会计凭证等证实购房款已经实际支付。同时，王美珠等人未提供也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等交房的证据，均未办理预告登记。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，本案需查明王美珠与皮卡王公司之间是否属于民间借贷。三、执行异议4号裁定未查明王美珠的购房款支付时间，从而依据支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为。四、若双方实际系民间借贷关系，却主张该款项属于购房款，则系恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼。 王美珠答辩称，执行异议4号裁定认定事实清楚、适用法律正确。王美珠和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了《商品房买卖合同》，办理银行按揭贷款，支付了全部房款，王美珠对案涉房屋享有排除执行的民事权益。横琴公司主张执行异议4号裁定未查明或排除王美珠与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符。王美珠提供的证据证明与皮卡王公司之间系商品房买卖合同关系；案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪行为，与本案无关；横琴公司主张本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明。请求驳回横琴公司的诉讼请求。审理过程中，王美珠还主张案涉房屋已办理了预告登记，符合执行异议复议规定第三十条规定，其对案涉房屋享有排除执行的民事权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、北京市中信公证处（2013）京中信内经证字11548号至11556号公证书，拟证明横琴公司债权执行依据；二、北京市中信公证处（2015）京中信执字00632号执行证书，拟证明横琴公司申请执行公证债权文书履行法定程序；三、执行异议4号裁定，拟证明横琴公司系依法提起执行异议之诉的依据；四、（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间。 王美珠质证后，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为上述证据材料可以证明横琴公司享有的债权及执行债权履行法定程序的时间均在王美珠购买案涉房屋之后，王美珠对案涉房屋享有所有权，可以排除强制执行。 本院认为，因王美珠对上述证据材料的真实性、合法性、关联性无异议，对上述证据材料予以采信。 王美珠向本院提交以下证据材料：一、商品房预售证、竣工验收备案文件、商品房批量查档记录各一份；二、《浙江省商品房买卖合同》、选房确认书、具结书各一份；三、浙江省增值税普通发票一份，皮卡王公司收款收据三份；四、工行网上银行电子回单、工行个人业务凭证各一份；五、交通银行进账单、银行流水（按揭）一组；六、不动产权属查询结果单一份；七、业务回单（东阳明鉴会计师事务所有限公司收款）一份、代收费用表格、皮卡王公司收据一份；八、明细分类账、记账凭证各一份。拟证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，王美珠购买了案涉房屋、支付了部分房款并办理了抵押贷款，已实际占有使用了案涉房屋，东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋已经归王美珠所有。 横琴公司质证后，对证据材料一的形式真实性、合法性没有异议，但商品房批量查档记录不能证明双方存在商品房买卖关系，竣工验收备案记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日，但无论哪个验收交付时间都晚于被告庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使王美珠陈述2014年早已交付，也系王美珠与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封；对证据材料二、证据材料三的形式真实性予以确认，但对购房真实性不予确认，不能证明双方间存在商品房买卖关系，双方系商品房买卖还是民间借贷关系需进一步查明，应以款项最初形成的真实法律关系为准；对证据材料四、五的形式真实性无异议，但对购房真实性有异议，应以法院查明的最初基础法律关系为准；对证据材料六的形式真实性予以确认，应以法院查明的最初基础法律关系为准；对证据材料七的形式真实性无异议，但对购房真实性有异议，该款项是案外人东阳明鉴会计师事务所有限公司收取，代收行为合法性存疑，即使合法也不能确认购房真实性以及该公司存在代收权限；对证据材料八的证据三性有异议，无法查明证据出处，真实性无法查明。 本院认为，上述证据材料一、二、三、四、五、六、七的形式真实性横琴公司无异议，证据来源和取得方式合法。证据材料一、二与案涉房屋的选房确认、预售许可、签约备案、竣工验收等事实相关；证据材料三与收款确认、发票开具事实相关；证据材料四、五与案涉房屋购房款支付事实相关；证据材料六与案涉房屋预告登记事实相关；证据材料七的形式真实性横琴公司无异议，与案涉房屋的缴款事实相关，皮卡王公司出具收据予以确认，对上述证据材料均予以采信。证据材料八与证据材料四、五能够相互印证，横琴公司又未能提供反驳证据，对该证据材料亦予以采信。 本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。王美珠提起执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。本院于2019年9月23日作出执行异议4号裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。 2010年11月28日，王美珠与皮卡王公司签订金罗马帝景湾选房确认书一份。2011年10月18日，王美珠与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》一份约定，王美珠购买东阳市××街道××幢××室房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积315.08平方米，商品房总价3895536元，王美珠于2011年11月10日前支付总房款60%，计2345536元，余款155万元应在2011年11月30日前向皮卡王公司指定银行办理按揭手续，若未能通过银行贷款资格审核须在十天内一次性付清余款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付王美珠使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知王美珠办理交付手续。在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝王美珠查验房屋。购买商品房，当事人可以申请预告登记。皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给王美珠；王美珠委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。本商品房为预售商品房，由王美珠与皮卡王公司向当地房屋登记机构申请预告登记，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。皮卡王公司未按约申请预告登记的，王美珠可以单方申请预告登记。2011年10月18日，《商品房买卖合同》办理了备案登记。2011年11月4日，案涉房屋办理了预告登记，预告登记证明号：东房预江北字第1××6号。 2010年11月29日，皮卡王公司在王美珠汇入208万元后，开具收款收据，载明：收到王美珠帝景湾楼盘报名费208万元。2011年11月3日，皮卡王公司在王美珠汇入265536元后，开具收款收据，载明：收到王美珠案涉房屋款项265536元。之后，王美珠与交通银行股份有限公司金华东阳支行签订个人房产抵押贷款合同，以案涉房产抵押贷款155万元。2011年12月21日，交通银行股份有限公司金华东阳支行发放的抵押贷款155万元汇入皮卡王公司账户。上述款项均作为预收账款（帝景湾-王美珠-2-1103）登记在皮卡王公司记账凭证和明细分类账内。2017年12月28日，王美珠向东阳明鉴会计师事务所有限公司汇款24247.6元，其中房屋差价款7665元，其他费用429元，权证代办费1000元，房屋维修基金15153.6元。皮卡王公司开具收据，载明：收到王美珠24247.6元。2018年1月10日，皮卡王公司开具浙江省增值税普通发票，金额3903201元。 本院认为，根据各方当事人庭审诉辨主张，本案争议焦点为:（一）王美珠与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，与之相关的程序问题是王美珠与皮卡王公司的房屋买卖关系是否涉嫌虚假诉讼而需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；（二）王美珠对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 （一）王美珠与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系 根据前述认定的事实，王美珠与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》，已经支付首付款（含报名费）并办理了按揭贷款，皮卡王公司开具收款收据确认收到首付款（含报名费）和按揭贷款，并作为案涉房屋的预收账款登记在皮卡王公司记账凭证和明细分类账内，还办理了合同备案以及案涉房屋的预告登记手续，后期王美珠又补交了房屋差价款和相关费用，足以证明王美珠与皮卡王公司存在真实的商品房买卖合同关系。横琴公司主张王美珠与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持；横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为，与本案无关。 （二）王美珠对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益 执行异议复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。具体到本案，横琴公司申请执行金钱债权；案涉房屋系登记在被执行人房地产开发企业皮卡王公司名下的商品房；王美珠在2011年10月18日与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》后，于2011年11月4日办理案涉房屋预告登记。案涉房屋现已通过竣工验收并完成备案，皮卡王公司确认王美珠已支付全部购房款。因此，案涉房屋已符合物权登记条件，王美珠要求排除执行的请求，应予支持。 综上所述，王美珠符合执行异议复议规定第三十条的规定，得以据此请求排除执行。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下： 驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费24761元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长  刘国华 审判员  侯黎明 审判员  沈 伟 二〇二〇年十月三十一日 书记员  来益芸