河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初3284号原告:孙海银，男，1959年2月21日出生，汉族，住平顶山市新华区。被告:平顶山市帝荣房地产开发有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段建行煤支行**，统一社会信用代码91401400776541103C。法定代表人:王宗盛，总经理。委托诉讼代理人:王广生，河南旭宏然律师事务所律师。原告孙海银与被告平顶山市帝荣房地产开发有限公司(以下简称帝荣公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海银、被告帝荣公司的委托诉讼代理人王广生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙海银向本院提出诉讼请求：1、要求帝荣公司向孙海银交付房屋权属证书，并协助孙海银办理房屋所有权变更登记手续;2、要求帝荣公司向孙海银支付逾期交付房屋权属证书的违约金暂计1506元(违约金按日以已交付房价款212720元的万分之0.1为标准计算，自2018年7月24日起暂计算至起诉之日2020年6月30日，以后产生的违约金顺延计算，直至帝荣公司交付房屋权属证书之日止)；3、要求帝荣公司向孙海银退还房屋面积误差价款10129.52元；4、诉讼费由帝荣公司承担。事实及理由：2011年1月2日，孙海银与帝荣公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙海银购买帝荣公司位于蝶湖湾?未来域9公寓层8号的房屋一套，合同约定面积为56.96平方米，单价为3745.73/㎡。该《商品房买卖合同》还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、违约责任等内容做了详细约定。《商品房买卖合同》签订后，孙海银按照合同约定方式支付了购房款等相关付款义务，并向有关部门缴纳了契税及住房专项维修资金，帝荣公司于2012年12月31日交付了该房屋，但帝荣公司却未按合同约定时间(即2014年12月31日前)交付房屋权属证书，致使孙海银的房屋至今无法办理不动产所有权证书。根据《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定:“…出卖人承诺于2014年12月31日前取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托代理人申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任;2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按第2项处理；……(2)买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受入支付已交付房价款的万分之0.1的违约金”。孙海银曾于2018年因帝荣公司逾期交付权属证书为由向平顶山市新华区人民法院提起诉讼，法院经审理，于2018年12月22日作出了(2018)豫0402民初3043号民事判决书。但因孙海银第一次起诉时仅请求支付违约金至诉讼之日，故法院也仅能判决帝荣公司支付违约金至孙海银诉讼之日(即2018年7月23日)。现帝荣公司至今仍未履行交付房屋权属证书之义务，无奈之下孙海银只好再次提起诉讼，请求帝荣公司支付自2018年7月24日起应支付的违约金。帝荣公司除了存在上述逾期交付权属证书的违约行为之外，还存在实际交付房屋面积与合同约定面积不符的违约情形。在双方签订的合同中约定的房屋面积为59.96平方米(房屋价款为212720元)，但是在帝荣公司向孙海银出具的《销售不动产统一发票》上却载明房屋面积为56.79㎡(房屋价款为20259.48元)、计算面积误差比绝对值在3％之内。根据《商品房买卖卖合同》第六条1、(1)：“面积误差比绝对值在3％以内(含3%)的、据实计算房价款”。因此，帝荣公司应退还孙海银多支付的房屋价款10129.52元。另外，让孙海银无法接受及容忍的是，因孙海银曾于2018年提起起诉，要求帝荣公司支付违约金，帝荣公司不仅未对自身的违约过错行为感到歉意，反而恶意针对孙海银，在冬天小区已通暖气的情况下，拒绝将孙海银所在房屋的暖气阀开通，使孙海银无法正常使用暖气。在孙海银多次找帝荣公司沟通协调下，帝荣公司均置之不理，并恶语相加，明确告知这就是起诉的代价。综上，为维护孙海银的合法权益，特提起诉讼。被告帝荣公司辩称，一、逾期办证不是帝荣公司的原因造成的，系人防部门的工作失误，将已经验收过的人防资料因下属公司分家丢失，最终导致涉案房屋人防工程二次验收，拖延了时间。办理房屋产权初始登记逾期，责任不在帝荣公司，且在房屋产权证的办理过程中，帝荣公司一直以积极主动的态度办理产权证，至于帝荣公司向人防主管部门提出申请后，人防主管部门延迟办证，则不在帝荣公司能力控制范围之内，现在不具备办证条件，应驳回孙海银此项起诉。二、本案中，孙海银未受到任何实际损失，逾期办证违约金应不支持或比照合同约定适当减少。买房主要目的是住宿，这是房地产的主要和唯一的作用，炒房与法律、国家政策相违背的。孙海银已经住上所买的房屋，因房价上涨，孙海银所购房屋取得了不菲的上涨收益，而没有任何损失。根据《合同法》司法解释应不支持或减少本案合同约定违约金。按照《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定中：“出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：按日向买受人支付已交房款的万分之0.1的违约金”，相当于0.365%的年利率，超过中国人民银行活期存款利率0.35％，且孙海银付款已经按时得到住房，仅仅逾期办证的违约金超过活期存款利率已经够高。即使开发商在办证时间上有延迟，孙海银也没有任何证据证明其因为逾期取得产权证而受到损失，并且双方签订的合同中约定的违约金过高、应予以减低。违约金应该是确定的，否则无法计算诉讼费、诉讼标的等，违约金应明确要求的具体时间，否则应予以驳回。帝荣公司没有交付证书的义务，具有在条件具备时协助办证，不存在给付证书、也没有交付证书之日。三、房屋面积不确定、未经办证部门实际测量，不应退还面积价差，待办理下来房产证，根据证与合同的面积，按合同约定处理。综上所述，请求法院考虑孙海银起诉超时效及孙海银并末受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻帝荣公司承担的违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月2日，孙海银与帝荣公司签订《商品房买卖合同》(合同备案编号：第410400201101020008号)，合同约定孙海银购买帝荣公司开发建设的位于平顶山市新城区福佑路南侧、清风路东侧蝶湖湾?未来域9层9-公寓8号的住房一套，建筑面积56.96平方米，单价每平方米3745.73元，总价款213357元，交付时间为2012年12月31日。合同第六条规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准”。“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按一下方式处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”合同第十六条规定：“关于产权登记约定。购买商品房，当事人选择申请预告登记就该商品房的预告登记有关事项，当事人可约定于附件五。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》(大证);建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登房，取得房屋所有权证明。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托代理人申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任;2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第2项处理:⑵买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。”合同签订后，孙海银按约定交纳了购房款213357元。双方认可交房时间是2012年12月31日。2016年8月2日，帝荣公司为孙海银开具了销售不动产统一发票，显示房屋面积为56.79平方米，价款212720元。因帝荣公司一直未能取得涉案楼房的《房屋所有权证》（大证），进而无法协助孙海银办理房屋权属证书，孙海银于2018年向本院提起诉讼，要求帝荣公司支付自房屋交付90日起至实际交付权属证书之日止按银行逾期贷款利息承担违约责任，支付孙海银至诉讼之日止的违约金104288元等。本院于2018年12月24日作出（2018）豫0402民初3043号民事判决书，判决帝荣公司向孙海银支付2014年12月31日至2015年3月31日止的违约金1920.213元（按孙海银已付购房款213357元日万分之一计算）及按日自2015年4月1日起以已交付房价款213357元的万分之0.1标准计算至2018年7月23日止的违约金。双方均对一审判决不服，均提出上诉。2019年8月26日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04民终1041号民事判决，驳回上诉，维持原判。后孙海银提起再审申请，2019年8月28日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04民申307号民事裁定，驳回再审申请。因帝荣公司至今仍未取得涉案房屋的《房屋所有权证》（大证），进而仍无法协助孙海银办理房屋过户手续，孙海银再次起诉，引起本次诉讼。本院认为：帝荣公司向孙海银出售房屋，应当协助孙海银办理涉案房屋的过户手续，但由于帝荣公司尚未取得涉案楼房的权属证书（大证），无法为孙海银办理过户手续，故孙海银要求帝荣公司向其交付房屋权属证书，并协助其办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，本院暂不予支持。根据双方合同约定及本院（2018）豫0402民初3043号民事判决书及平顶山市中级人民法院作出的（2019）豫04民终1041号民事判决书，帝荣公司应继续向孙海银支付因未能及时办理房屋产权过户手续的违约金，自2018年7月24日起以已交房款为本金按日万分之0.1计算。关于孙海银要求违约金支付到帝荣公司交付房屋权属证书之日止的诉讼请求，本院酌定应计算到帝荣公司取得涉案楼房权属证书（大证）之日（以大证上显示的时间为准）止，结合孙海银的起诉请求，帝荣公司应自2018年7月24日起以212720元为本金基数按日万分之0.1计算向孙海银支付违约金至帝荣公司取得涉案房屋权属证书（大证）之日（以大证上显示的时间为准）止。因涉案房屋尚未办理权属证书，房屋的实际面积尚不确定，故对孙海银要求帝荣公司退还房屋面积误差价款10129.52元的诉讼请求，本次诉讼不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、平顶山市帝荣房地产开发有限公司应自2018年7月24日起以212720元为本金基数按日万分之0.1计算向孙海银支付违约金至平顶山市帝荣房地产开发有限公司取得涉案房屋权属证书（大证）之日（以大证上显示的时间为准）止。其中本判决生效之日前的违约金于本判决生效之日起十日内支付完毕；之后违约金，每满六个月支付一次，直至平顶山市帝荣房地产开发有限公司取得涉案房屋权属证书（大证）之日支付完毕。二、驳回孙海银的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由平顶山市帝荣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王**二〇二〇年十月二十二日法官助理李韶珂书记员刘淑华附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。