上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5934号原告：上海锦龙物业管理有限公司，住所地：上海市徐汇区龙华西路**华富大厦。法定代表人：许经锡，董事长。委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖，上海市晨升律师事务所律师。被告：上海钛孚机电工程有限公司，住，住所地上海市浦东新区牡丹路****/div>法定代表人：陈世民，总经理。委托诉讼代理人：李冰，上海孚邦律师事务所律师。原告上海锦龙物业管理有限公司诉上海钛孚机电工程有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李颖、被告的委托诉讼代理人李冰到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的2018年9月至2020年9月物业管理费共计77,947.25元;2.请求判令被告支付物业管理费相应的滞纳金(按照应缴纳费用为基数，按照日利率万分之五，自应缴纳之日起计算至判决生效之日止)。事实与理由：2010年起,原告受上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司(以下简称“开发商”)委托,为被告实际使用的上海市漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路XXX号XXX幢XXX室提供物业管理服务,约定物业管理费每月人民币2.63元/m,2018年4月1日起物业管理费调整为每月人民币5.19元/m。原告认为,被告作为涉案房屋的实际使用人,应当根据约定向原告支付相应的物业管理费,但经原告多次催收,被告尚未支付2018年9月至2020年9月的物业管理费,总计人民币77,947.25元。根据《中华人民共和国合同法》以及我国相关法律规定,被告未按时履行支付原告物业管理费之行为,已经侵害原告合法权益。故诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉请。物业费标准应当按照每平米每月2.63元计算，不应当按照每平米每月5.19元计算；滞纳金标准过高；原告提供的物业服务有瑕疵，其在交通、车辆管理方面未尽到义务；2018年6月被告支付了装修押金7,000元、出入证押金50元，被告多次要求原告退还，但原告均未退还。本院经审理查明：被告名下位于上海市松江区莘砖公路XXX号XXX号楼201房产位于上海市漕河泾开发区松江高科技园一期园区内。2011年3月3日，原、被告签订一份物业管理服务协议，约定，由原告为上述被告名下的21号楼201房屋提供物业服务，房屋的建筑面积为600.75平米，物业费按每月每平米2.63元计算，物业管理费从2010年5月10日起计付，被告每月十日前向原告交纳当月物业管理费，逾期交纳的，应从逾期之日按应交纳费用的千分之三交纳滞纳金。合同还对其他事项作了约定。协议签订后，原告即为被告的物业提供物业服务至今。2018年4月1日，原、被告签署一份备忘录，约定从2018年4月1日起物业管理费调整，被告应承担的物业费调整为每月每平米5.19元。2018年6月11日，被告因需要装修涉案物业，向原告交纳了押金7,000元、出入证押金50元，装修完成后，被告多次向原告要求退还上述押金，原告至今未退还。原告则称是因为被告未向其提出申请，如果被告提出申请，其会很快退还被告押金。从2018年9月开始至今，被告未支付原告物业管理费，原告多次催讨，被告均未支付。本院另查明：从2010年开始，原告与上海漕河泾开发区松江高科技园一期园区的开发商上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司(以下简称“园区开发商”)签订物业服务合同、为上海市漕河泾开发区松江高科技园一期园区提供物业服务。期间，各份物业服务合同到期后，双方进行了续签。原告与园区开发商所签署的2018版物业服务合同约定：原告为上海漕河泾开发区松江高科技园一期园区提供物业服务，物业座落位置在上海市松江区新桥镇莘砖公路XXX号；合同期限从2018年3月1日起至2020年2月29日止；二层及以上的物业费按每月每平米5.19元收取；合同还对其它事项作了约定。2018版物业服务合同到期后，原告又与园区开发商签订了一份2020版的物业服务合同,该合同期限从2020年3月1日起至2022年2月28日止，其他内容同2018版物业服务合同内容大体相同。以上事实，由原告提供的物业服务合同、物业管理服务协议、备忘录、律师函、快递单、物业服务费催收函、被告提供的收据、以及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告所签订的物业管理服务协议、备忘录对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按约定履行义务。原告与园区开发商所签订的物业服务合同属于前期物业合同，对园区内的业主即被告有法律约束力。现原告履行了提供物业服务的义务，被告未按约定支付物业管理费，经催讨后仍未支付，故被告应按照约定支付物业管理费。因原、被告双方明确约定从2018年4月1日起物业费按每月每平米5.19元计算，故被告主张物业管理费按每月每平米2.63元计算，无事实依据，本院不予准许。故对于原告第一项诉讼请求，本院予以支持。对于原告第二项要求支付滞纳金的诉讼请求。因被告在2018年6月11日向原告交纳了装修押金、出入证押金，装修完成后，原告至今未退还被告，故被告不支付物业管理费有一定理由，原告虽然称被告未向其提出退押金申请，但即便被告未提出申请，原告也有义务主动将押金退还被告。同时，物业管理服务协议所约定的滞纳金标准过高。基于以上原因，本院将滞纳金的计算标准减按每日万分之一计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告上海钛孚机电工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司2018年9月至2020年9月期间的物业管理费77,947.25元；二、被告上海钛孚机电工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司滞纳金(按照应交纳费用为基数，按照日利率万分之一自应交纳之日起计算至判决生效之日止)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,281元，减半收取640.50元，由原告上海锦龙物业管理有限公司负担100元(已付)，由被告上海钛孚机电工程有限公司负担540.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 白志中二〇二〇年十月十二日法官助理 魏 琳书 记 员 魏 琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。