山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0812民初2038号原告：张秀菊，女，1961年8月25日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：李莉，山东九州匡正律师事务所律师。被告：冉祥光，男，1959年11月29日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：周敏（系冉祥光之妻），住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：李峰，山东华安御桥律师事务所律师。原告张秀菊与被告冉祥光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年9月14日第一次开庭，原告张秀菊及其委托诉讼代理人李莉、被告冉祥光及其委托诉讼代理人李峰到庭参加了诉讼。2020年10月16日第二次开庭，原告张秀菊及其委托诉讼代理人李莉、被告冉祥光及其委托诉讼代理人周敏、李峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张秀菊向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2015年7月16日签订的《购房协议》有效（购房款56万元）；2.判令被告冉祥光协助原告张秀菊办理房屋确权手续；3.判令被告冉祥光支付违约金5万元；4.由被告冉祥光承担本案诉讼费用。诉讼过程中，张秀菊变更第1.2.3项诉讼请求为：1.解除原、被告于2015年7月16日签订的《购房协议》；2.判令被告冉祥光返还原告张秀菊购房款56万元；3.判令被告冉祥光支付原告张秀菊违约金39万元。事实和理由：2015年7月16日，张秀菊、冉祥光签订《购房协议》，协议约定甲方将其位于兖州区房屋出售给张秀菊，房屋总金额56万元，协议签订后，张秀菊于2015年7月17日，通过银行转款支付给冉祥光56万元，冉祥光将房屋钥匙交给张秀菊，张秀菊对房屋进行装修后入住。协议第五条约定“本房屋因政府暂未办理房屋权证、土地使用证，待两证下发后，甲方应在三十日内告知乙方办理房屋产权移转手续，并配合乙方办理过户手续，出具相应证件。如因甲方或乙方原因三个月不办理过户手续，责任自负。”2016年底，政府开始对奎星苑小区房屋办理确权手续，张秀菊多次要求冉祥光尽快办理房屋过户手续，但均遭冉祥光拒绝。因此起诉。冉祥光辩称，对于原告的原诉讼请求辩称，一、张秀菊购买涉案房产，并支付冉祥光购房款56万元，冉祥光将房屋钥匙交给张秀菊，对此事实无异议。二、涉案房产是2012年房屋拆迁安置而来，房屋所有权人是曹玉春，并不是冉祥光，因此无法直接或协助张秀菊将涉案房产过户到其名下，这一点张秀菊是知情的，所以冉祥光不存在违约行为，更不应支付违约金。涉案房产在未拆迁之前位于兖州区（以下简称被拆迁房屋），房屋所有权人曹玉春（系冉祥光之母），1997年12月10日去世。2009年9月23日被拆迁人曹玉春，冉祥光作为现住人（乙方）与拆迁人兖州市惠民城建投资有限公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》。2012年8月19日冉祥光作为被征收人（乙方）与征收人兖州市惠民城建投资有限公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿结算协议书》，约定“甲方为乙方在奎星苑小区C-10号楼第3单元1002室提供产权调换住房一套，住宅面积137.29平方米……”2015年7月16日原告与冉祥光签订《购房协议》，原告以56万元的价格购买了涉案房产，原告对涉案房产的相关手续《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿结算协议书》等明知。根据《购房协议》第五条约定“本房屋因政府暂未办理房屋权证、土地使用证，待两证下发后，甲方应在三十日内告知乙方办理房屋产权移转手续，并配合乙方办理过户手续，出具相应证件。如因甲方或乙方原因三个月不办理过户手续，责任自负。”原告对涉案房产是有一个全面综合的认知，不存在误解或理解错误，签订《购房协议》时，涉案房产是无法办理房权证、土地使用证。至今两证都未能下发，也就不存在冉祥光三十日内告知原告办理房屋产权转移手续，并配合原告办理过户手续之说，更不存在冉祥光违约支付原告违约金之说。三、被拆迁房屋所有权人为曹玉春，房屋拆迁安置后涉案房产产权人并没有变化。曹玉春与冉凡江系夫妻关系，育有冉祥云、冉祥光、冉祥玉、冉卫华四兄妹。被拆迁房屋系夫妻共同财产。由于1996年冉凡江去世，1997年12月10日曹玉春去世，涉案房屋产生法定继承。在冉祥云、冉祥玉、冉卫华未放弃继承权的情况下，四兄妹对涉案房屋均享有继承权。所以涉案房产无法直接过户到原告或冉祥光名下。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院查明事实后依法公正判决。对于原告变更后的诉讼请求辩称：一、原告要求解除双方所签订的购房协议，被告同意解除，也同意返还其购房款56万元。二、原告要求赔偿其违约金39万元无事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月16日，卖方冉祥光（甲方）与买方张秀菊（乙方）签订《购房协议》一份，约定：甲方所售房屋位于兖州区（建筑面积137.29平方米），附属设施储藏室3-6（面积23.58平方米）、水电齐全、太阳能已缴费、供暖设施已安装完毕，交钥匙后天然气及供暖开口等费用有乙方负担；房屋售价56万元，一次性付清；本房屋因政府暂未办理房屋权证、土地使用证，待两证下发后，甲方应在三十日内告知乙方办理房屋产权移转手续，并配合乙方办理过户手续，出具相应证件。如因甲方或乙方原因三个月不办理过户手续，责任自负；违约责任“甲方如不按合同规定的日期办理过户，每逾期1天按房价总额3%计算违约金给乙方（如因乙方原因甲方不违约）”；及其它条款。原、被告双方及中间人房殿启等在协议上予以签名。合同签订后，2015年7月17日，通过银行转账，张秀菊向冉祥光支付了购房款56万元，冉祥光向张秀菊交付了房屋钥匙。另查明，曹玉春与冉凡江系夫妻关系，育有冉祥云、冉祥光、冉祥玉、冉卫华四兄妹。曹玉春于1997年12月10日去世，冉凡江于1996年去世。曹玉春名下有坐落于兖州区住宅一处（房权证字第**），该房屋的国有土地使用证号为兖国用（99）字第××号，载明土地使用者冉祥光。2009年8月23日，冉祥光作为该房屋的居住人，代表被拆迁人曹玉春，与拆迁人兖州市惠民城建投资有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。2012年8月19日，征收人兖州市惠民城建投资有限公司与被征收人冉祥光签订《房屋拆迁补偿结算协议书》，约定由被拆迁的房屋补偿安置了拆迁人位于兖州区（建筑面积137.29平方米），附属设施储藏室3-6（面积23.58平方米），即涉案买卖房屋。庭审中，原告张秀菊主张，双方签订《购房协议》时，原告不知道涉案房屋存在产权争议，被告也没有将涉案房屋需要继续继承的事实告知原告，存在严重过错，而原告审查了被告交付的用电合同、物业合同、及《房屋拆迁补偿结算协议书》，上面均为被告冉祥光的名字，原告有理由相信涉案房屋被告有处分权，履行了审慎义务。现涉案买卖房屋因被告冉祥光的原因不能协助原告办理过户登记，被告应承担违约责任，故要求解除合同，返还购房款56万元，由冉祥光依据合同约定支付张秀菊违约金39万元（根据同一单元601室的房权证系2017年5月24日办理，自2017年5月24日至2020年9月14日，以56万元为基数，按3‰计算违约金为2026080元，仅要求39万元），并且该违约金数额也不超过原告的实际损失。对于原告的实际损失，原告提供了支付票据、合同、订货单等证据证明装修损失220977.70元，提供了法院拍卖兖州区奎星苑小区D区5号楼1单元1502室拍卖详情，证明房屋增值损失约20万元。被告冉祥光主张，原告购买涉案房产是对房产现状进行了全面综合的了解后才与被告签订的购房协议，涉案房产不能直接办理过户原告是知情的，被告不存在隐瞒之说，涉案房产对原、被告来说均是大件商品，不可能向原告所说没有房权证、《房屋拆迁补偿结算协议书》就与被告签订了购房协议，因此，原告在整个购房过程中，并没有尽到其自称的审慎义务，被告不存在违约行为，不应支付违约金。另，介绍购房事宜也是通过中间人房殿启签订购房协议，房殿启系原告配偶的哥哥，与被告系战友关系，买房也是原告主动找的被告，原告对房屋的状况均知情。得知奎星苑小区可以办理房权证后，被告也积极办理过房权证，但无法办理，所有办理房权证的手续也交给房殿启去办理过，但也无法办理，所以不存在原告不了解房屋情况之说。后双方也多次协商，被告给原告保证同意房屋归原告所有，想退房也可以，被告同意返还房款并赔偿一部分损失，但双方未协商一致。对于原告主张的装修损失220977.70元，被告只认可燃气开口费3240元、暖气开口费4942元，对其它装修损失不予认可。对于原告主张的房屋增值损失20万元不予认可。庭审中，本院依法询问原告即要求违约金39万元，还提出装修损失220977.70元，房屋增值损失20万元，让其进行明确。原告主张，被告存在违约行为，只要求违约金39万元，装修损失及房屋增值损失只是间接证明其所主张的违约金并未超过实际损失。本院又依法释明，询问原告对装修损失及房屋增值损失是否申请司法评估，原告明确表示不申请评估。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告张秀菊要求解除其与被告冉祥光于2015年7月16日所签订的《购房协议》，返还购房款56万元，被告冉祥光予以同意，本院予以准许，但原告张秀菊同时应返还被告冉祥光涉案房屋。本案争议的焦点问题是：原告张秀菊要求被告冉祥光承担违约责任支付其违约金39万元是否应予支持。根据庭审查证的整个购房过程分析，造成合同解除的根本原因在于双方缔结合同时没有充分考虑到涉案房产无法直接办理过户登记的因素，致使合同目的不能实现，因此，应系一种缔约过失责任，而不是合同履行过程中的违约责任。从购房协议的内容分析，第五条约定“本房屋因政府暂未办理房屋权证、土地使用证，待两证下发后，甲方应在三十日内告知乙方办理房屋产权移转手续，并配合乙方办理过户手续，出具相应证件。如因甲方或乙方原因三个月不办理过户手续，责任自负。”可见，原告购房时知道被安置的涉案房产没有房权证、土地证，且两证至今也未下发，因此，被告也无法协助原告办理过户，据此无法认定被告违约，原告以被告违约为由，要求被告依据违约责任条款“甲方如不按合同规定的日期办理过户，每逾期1天按房价总额3%计算违约金给乙方（如因乙方原因甲方不违约）”承担违约责任，支付违约金39万元，本院不予支持。对于原告主张的装修损失及房屋增值损失，本院已向其释明，原告明确表示只要求违约金，对装修损失及房屋增值损失不予申请评估，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告张秀菊与被告冉祥光于2015年7月16日所签订的《购房协议》；二、被告冉祥光于本判决生效后十日内返还原告张秀菊购房款560000元；三、原告张秀菊于本判决生效后十日内返还被告冉祥光兖州区及储藏室3-6。四、驳回原告张秀菊的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，减半收取计6650元，由原告张秀菊负担1950元、被告冉祥光负担4700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  赵长刚二〇二〇年十月二十六日法官助理燕东芳书记员崇宏艳