广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初4515号原告(反诉被告)：达相金属制品（深圳）有限公司，住所深圳市龙岗区坪地街道，统一社会信用代码×××。法定代表人：陆伟财。委托诉讼代理人：刘海斌，广东深丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴伟程，男，1967年7月27日出生，汉族，住深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：唐明山，广东佐君律师事务所律师。第三人：深圳市坪山田头股份合作公司，住所深圳市坪山区石井街道，统一社会信用代码×××。法定代表人：赖泽雄。委托诉讼代理人：陈梓盛，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段惠欣，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。上述原告与被告、第三人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。2020年8月13日，被告对原告提出反诉，本院依法合并审理。原告的委托诉讼代理人刘海斌，被告吴伟程及其委托诉讼代理人唐明山，第三人的委托诉讼代理人陈梓盛、段惠欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还保证金55000元（人民币，下同）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告自2003年1月1日开始承租现位于深圳市坪山区石井街道的租赁物业，并自行装饰装修租赁物业室内。原告与被告于2019年1月1日签订测绘编号为Ｄ-372等的最后一份《物业租赁合同》，租赁厂房、宿舍、配电房等，租赁面积为6282平方米，租赁期限至2020年5月30日；2016年10月11日签订测绘编号为Ｄ-372等的最后一份《物业租赁合同》，租赁钢构厂房、宿舍，租赁面积为3333.3平方米，租赁期限至2026年11月1日。租赁物业面积合计9615.3平方米。原告共交纳保证金180000元给被告。因租赁物业在深圳市高新区较大面积产业空间土地整备项目范围内，石井街道办事处土地整备中心要求原告必须于2019年12月31日前完成腾空移交。2019年12月27日，原告与第三人签订《深圳市坪山区田头社区土地整备利益统筹项目承租户搬迁补偿协议》。原告按照协议约定履行了搬迁义务。原告搬离租赁物业后，原告与被告的租赁合同关系终止，但被告尚有55000元的保证金未退还给原告，因客观原因致使双方终止租赁合同，被告应当全部返还保证金给原告。现诉至法院，望判如所请。被告辩称，确实存在原告尚有55,000元保证金没有退还的事实。第三人陈述，按照合同相对性的原则，合同约定的权利义务仅对合同当事人具有约束力，第三人与原告之间不存在房屋租赁合同关系，涉案房屋也尚未签订补偿协议或移交给第三人，目前由被告实际控制，关于原、被告双方之间的履约保证金、租金或占有使用费等房屋租赁合同纠纷，应由原、被告双方自行解决。为尽快推进深圳市坪山区田头社区土地整备利益统筹项目，第三人已与原告签订了承租户搬迁补偿协议，并按照协议的约定向原告支付了搬迁补助费、停产停业损失补偿费共计1,979,235元，承租户搬迁补偿协议第二条约定，对于租赁物业内属于原告投资的本协议未补偿的其他构筑物室内自行装饰装修等项目第三人保留原告的权益，全部的最终补偿权益以原告与被告的最后补偿协议为准，另行签订补充协议。目前原、被告双方就涉案的房屋全部最终补偿权益未协议一致，第三人也尚未与被告就涉案房屋的补偿达成一致，涉案房屋未签订搬迁补偿协议。被告向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付反诉人2020年1月1日起至2020年4月16日期间的物业场地占用费595,000元；2.被反诉人支付反诉人因未移交变压器供电公司产生费用30,683.74元。事实与理由：被反诉人承租反诉人两处物业，签订了两份《物业租赁合同》，其中一份为租赁坪山区石井街道建筑面积6282平方米，租期壹年，从2019年1月1日起至2020年5月30日，每平方米21元，每月租金131,922元。该合同因政府拆迁，双方同意在2019年12月31日解除该份《物业租赁合同》。另一份《物业租赁合同》为租赁坪山区田头社区金田路255-1钢构厂房建筑面积3333.3平方米，租期壹拾年，从2016年11月1日起至2026年11月1日，租金按每平方13.5元计算，月租为45,000元。该合同因政府拆迁，双方同意在2019年12月31日解除该份《物业租赁合同》。根据双方合同12.1约定，租赁因解除合同导致合同终止时，必须在合同终止当天内搬出承租物业，并将承租物业设施以正常运行、适租状态完整归还。如逾期不迁离、不腾空、不交还租赁物业的，应当承担赔偿责任，被反诉人延至2020年4月16日才腾空，逾期搬出长达3个半月的时间。被反诉人两处物业占用期间，租金发生额为595,000元﹝(45,000元+125,000元)×3.5个月﹞。该损失被反诉人应当赔偿给反诉人。被反诉人于2020年4月16日腾空祖赁物业后，两处厂房变压器及电表至今未至南方电网变更户名至反诉人名下。按合同厂房变压器未更名期间发生的费用由被反诉人承担，产生费用为30,683.74元。为维护出租人的合法权益，特提出反诉，请支持反诉人的反诉请求。针对反诉，原告辩称，原告与第三人签订搬迁补偿协议后开始着手搬迁厂房内的机器设备和企业的人员安置，根据原告与第三人签订的搬迁补偿协议约定原告于2020年2月10日前将涉案厂房腾空交给第三人。众所周知，2020年受新冠疫情影响原告很难找到搬迁公司和搬迁人员进行搬迁，因此原告延迟至2020年3月9日将厂房内的机器设备腾空交付给第三人。因此原告认为延迟搬迁腾空是受客观因素的影响而导致的，在法律上属于不可抗力，不应当承担相应的赔偿责任。同时根据第三人的确认涉案厂房在原告与第三人签订搬迁补偿协议后也是不允许再另行出租，因此，原告的延迟搬迁行为并没有给被告造成实际的经济损失。综上所述，原告不应当承担支付被告2020年1月1日至2020年4月16日期间的物业场地占有费。关于被告主张的未移交变压器供电公司产生的费用30,683.74元，被告主张没有事实和法律依据。首先该变压器的开户名不是原告，是案外人深圳志品五金有限公司，原告也去供电局销过户，但因供电局变压器所登记的户名并非原告，所以原告没有资格办理变压器销户手续。因此原告不承担所产生的费用30,683.74元。针对反诉，第三人陈述意见与本诉部分的意见一致。经审理查明，2016年10月11日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定：原告承租被告位于坪山区石井街道厂房一座，租期拾年，从2016年11月1日起至2026年11月1日，在2019年期间每月租金45000元；在原、被告签订合同当日，原告需缴纳保证金80000元；被告提供给原告变压器300千瓦，电费及低压费用，由原告负责支付。2019年1月1日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定：原告承租被告位于坪山区石井街道的厂房、宿舍、配电房、保安室等钢结构建筑房，租期壹年，从2019年1月1日起至2020年5月30日，每平方米21元，每月租金125000元；被告提供给原告变压器200千瓦，电费及低压费用，由原告负责支付。原、被告均在上述两份《物业租赁合同》尾部签名、盖公章确认，上述两份《物业租赁合同》均约定了“在本合同履约期内，获知政府相关部门拆迁通知，此种情形下：（1）被告须提前三个月通知原告。（2）合同提前解除，被告须向原告退还履约保证金。（3）原告享有同政府拆迁部门谈判权利，且原告必须服从并配合政府相关单位的拆迁工作，政府相关部门对装饰、装修、增添的附属建筑物、构筑物等进行赔偿属于原告所有。（4）按规定的补偿标准获得拆迁补偿，除属原告投资的生产设备和经营性拆迁补偿款归原告所有外，其余所有补偿款归被告所有；因解除合同导致合同终止时，原告必须在合同终止当天内搬出承租物业内的全部物品，并将承租物业设施以正常运行、适租状态完整归还被告。如逾期不迁离、不腾空、不交还租赁物业的，被告将就逾期部分向原告收取相当于租金的赔偿金，如造成被告经济损失的，原告还应承担赔偿责任。”上述两份《物业租赁合同》签订后，被告将涉案租赁物交付原告使用，原告按约定将上述两处租赁物的租金支付至2019年12月31日。石井街道办事处土地整备中心出具证明，证明位于深圳市坪山区的厂房（现为达相金属制品深圳有限公司即原告）在深圳市高新区较大面积产业空间土地整备项目范围内，权利人或实际承租人需于2019年12月31日完成腾空移交。2019年12月27日，原告与第三人签订《深圳市坪山区田头社区土地整备利益统筹项目承租户搬迁补偿协议》，约定：第三人向原告支付搬迁补助费1158891元，停产停业补偿费820344元，原告应于2020年2月10日前将被搬迁物业腾空、搬迁完毕并交给第三人。原告应自行清理房屋所有人与次承租人、房屋实际使用人等案外第三人的经济关系；自行结清包括租金、水费、电费、排污费及物业管理费在内的一切相关费用，如因上述任一事项产生的经济纠纷或法律责任由原告自行负责，与第三人无关。签订拆迁补偿协议后，原告开始着手搬迁。石井街道办事处工作人员确认原告于2020年3月9日将涉案租赁物清租腾空，第三人分别于2020年1月8日、5月19日分两次将原告的补助费全额支付完毕。案件审理中，被告自认上述两份《物业租赁合同》因政府拆迁，双方均同意在2019年12月31日解除了该两份《物业租赁合同》，被告尚欠原告55000元保证金未返还。上述事实，有两份《物业租赁合同》、石井街道办事处土地整备中心出具证明、《深圳市坪山区田头社区土地整备利益统筹项目承租户搬迁补偿协议》、《股份公司清租腾空确认表》等证据及庭审笔录予以证明，足以认定。本院认为，（一）原、被告签订的两份《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照《物业租赁合同》的约定履行各自的义务。因政府拆迁，双方于2019年12月31日解除《物业租赁合同》，根据《物业租赁合同》中“合同提前解除，被告须向原告退还履约保证金”及“因解除合同导致合同终止时，原告必须在合同终止当天内搬出承租物业内的全部物品，并将承租物业设施以正常运行、适租状态完整归还被告。如逾期不迁离、不腾空、不交还租赁物业的，被告将就逾期部分向原告收取相当于租金的赔偿金”之约定，被告应立即向原告退还55,000元保证金，原告应于2019年12月31日当日搬出租赁物，如未及时搬出应向被告参照租金标准支付房屋占有使用费作为赔偿。被告主张原告2020年4月16日才腾空租赁物，但因其未提供证据予以证明，故本院采信《股份公司清租腾空确认表》中确认的原告于2020年3月9日腾空租赁物。原告抗辩因受新型冠状病毒影响造成迟延搬迁，属于不可抗力不应当承担赔偿责任，因原告搬迁开始时尚未受到新型冠状病毒的影响，但在2020年2月3日至2月9日为延迟复工期间对搬迁有一定影响应予扣除，故原告应向被告支付2020年1月1日-3月9日（扣除7天）场地占有使用费351,333.33元（170,000元÷30天×62天）。关于原告抗辩其因与第三人签订拆迁补偿合同中约定了搬迁期为2020年2月10日且在政府拆迁过程中被告不可以自行出租租赁物获益，也就是说在2020年1月1日至2020年2月10日期间被告无实际损失，原告无需支付该期间的场地占有使用费的抗辩意见，根据合同的相对性原则，原告与第三人签订的拆迁补偿合同不能对抗被告，且原告在腾空租赁物期间仍在占有使用租赁物，其应向被告支付场地占有使用费。（二）关于被告要求原告支付因未移交变压器产生的损失30,683.74元的诉讼请求，变压器系固定存放于租赁物内不涉及原告向被告移交问题，庭审中被告主张系因原告不配合将变压器更名至被告名下才产生了30,683.74元的费用应由原告承担，原告抗辩变压器系在案外人深圳志品五金有限公司名下其无法配合过户，只能注销但被告不同意，事实上在2020年4月14深圳市坪山区石井街道办事处田头社区工作站出具证明后就完成了变压器的过户也证明了不需要原告的配合就完成了过户，且庭审中被告确认原告不欠电费，根据《物业租赁合同》中“被告提供给原告变压器300千瓦，电费及低压费用，由原告负责支付”之约定，该30,683.74元不需要由原告承担，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴伟程于本判决生效之日起十日内向原告达相金属制品（深圳）有限公司返还保证金55,000元；二、原告达相金属制品（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告吴伟程支付场地占有使用费351,333.33元；三、驳回被告吴伟程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587.5元（原告已预交13,043元），由被告负担，多预交的12,455.5元予以退还原告；反诉受理费2,793.23元（被告已预交），由原告负担1,396.61元，由被告负担1,396.62元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  邱艳红二〇二〇年十月十四日书记员  黄淑惠