甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终506号上诉人（原审原告、案外人）：朱某1，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：朱某2（系朱某1之弟），住甘肃省兰州市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：皋某。法定代表人：刘某，该联社理事长。委托诉讼代理人:任某，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵某，甘肃恒亚律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：甘肃丽园房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区静宁路**。法定代表人：陆某，该公司总经理。原审第三人：甘肃中辰房地产开发有限公司。法定代表人：韩某，该公司执行董事。上诉人朱某1因与被上诉人皋某（以下简称皋兰农信社）及原审第三人甘肃丽园房地产开发有限公司（以下简称丽园公司）、甘肃中辰房地产开发有限公司（以下简称中辰公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省林区中级法院（以下简称林区中院）（2020）甘75民初1号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人朱某1的委托诉讼代理人朱某2，被上诉人皋兰农信社的委托诉讼代理人任某、赵某到庭参加诉讼，原审第三人丽园公司、中辰公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱某1上诉请求：1.依法撤销林区中院（2020）甘75民初1号民事判决；2.依法撤销林区中院（2018）甘75执3号之三执行裁定，并判决不得对朱某1购买的安宁西路世纪佳苑第S65036001幢4层（建筑面积共395.69平方米）商品房进行强制执行；3.确认2018年5月8日朱某1与丽园公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018预16348）合法有效，判决安宁西路“世纪佳苑项目”第S65036001幢4层（建筑面积共395.69平方米）商品房归朱某1所有，并判令丽园公司协助和配合朱某1办理上述房屋的产权过户登记手续;4.判令中辰公司将上述涉案房屋返还给朱某1实际占有。事实与理由：朱某1与丽园公司于2018年5月8日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2018预16348)是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，应属有效合同，且已实际履行，并办理了预售房合同备案登记。该房产系新建房产，朱某1在兰州房地产交易中心登记前，该房产尚未办理备案登记，并且办理时兰州房地产交易中心工作人员也并未告知朱某1该房产已被查封、扣押、冻结等情况。朱某1是善意第三人，法律应当保护善意第三人的合法权益。同时，朱某1购买涉案房屋时，丽园公司也从未告知朱某1该房产已被皋兰农信社查封、扣押。虽然朱某1还没有拿到房屋产权证，但已在兰州房地产交易中心备案登记，并于2019年5月27日在兰州市房屋登记电子信息查询（证明第2424237号）到该商品房已在朱某1名下网上登记备案。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第10条规定“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人员或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”。林区中院未按照法律规定履行查封公示告知义务，对未登记的建筑物未进行法定查封公示程序即进入拍卖程序，显然违法。因该院未进行查封公示告知，在拍卖该房产前也未在兰州房地产交易中心对朱某1已合法登记的房产履行查封和告知义务，导致朱某1无从知晓涉案房屋被查封冻结的事实。朱某1在购买该房产前，也未见过有相关查封、冻结该房产的信息，而是在交易登记完成后才得知。更何况兰州房地产交易中心系兰州市政府组成部门，所出具的证明均具有国家公信力，更加能够证明朱某1已经在交易过程中尽到了必要的审查义务，故朱某1善意取得了该房产的所有权。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条指出:“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”。朱某1依法依约取得涉案房屋后，虽还未领取房屋产权登记证，但已完成网上备案登记，且朱某1在本案中并无任何过错。因此，人民法院不得查封、扣押、拍卖属于朱某1的合法财产。林区中院违反法律规定的查封、扣押公示行为，依法不得对抗善意第三人的利益。皋兰农信社辩称，一、涉案房屋已经三次查封，朱某1与丽园公司签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，属无效合同。本案中，朱某1于2018年5月8日与丽园公司签订《商品房买卖合同》，但涉案房屋已被司法机关于2017年6月13日、2017年7月5日、2017年7月31日三次查封。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，签订被查封房屋的买卖合同违反法律的强制性规定，属无效合同。二、涉案房屋已办理了抵押登记，《商品房买卖合同》应属无效。皋兰农信社诉丽园公司金融借款合同纠纷一案中，甘肃省高级人民法院以（2017）甘民初83号民事判决确定皋兰农信社对“世纪佳苑”在建工程享有抵押权。该抵押在兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局设定了抵押登记。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条及《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款规定，丽园公司出售被抵押房产必须经过抵押权人同意，否则该房屋买卖关系无效。朱某1无权就该房产的执行提出排除权利的异议。三、《商品房买卖合同》属恶意串通订立，损害了皋兰农信社的合法权益，应属无效合同。《商品房买卖合同》于2018年5月8日签订，此时涉案房屋已经被抵押查封，丽园公司是明知的，对于出售房屋损害皋兰农信社的抵押权、执行权益等合法权利存有明显的恶意;另，根据常理，朱某1在购买房屋前应当对房屋的基本状况、是否存在权利限制等情况到房产登记部门进行查询了解，但朱某1在该房屋存在明显的权利限制的情况下仍然签订房屋买卖合同，这完全不符合重大交易过程中的谨慎原则，存在相互串通的嫌疑。从双方签约时的交易背景、主观认识状态，足以证明双方的签约行为对皋兰农信社构成了恶意，损害了皋兰农信社的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同应属无效。四、林区中院拍卖系争房屋的程序正当合法，朱某1未取得涉案房屋的物权，本案不适用善意取得。系争房屋经三次查封并均已分别向兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局发送了协助执行通知书，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条之规定，林区中院可直接对涉案财产进行拍卖、变卖，不再进行查封，且查封本质就是一种公示行为，在房产登记部门即可查询了解，故林区中院拍卖系争房屋的程序正当合法。其次，不动产物权以登记时发生物权变动的效力，在本案中，朱某1虽就该合同办理了网签合同备案登记，但并未将涉案房屋办理物权登记，故朱某1并没有取得该房屋的物权，更不适用善意取得制度。另，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，第三人要求履行合同的前提是支付部分价款并实际占有该财产，但朱某1支付的253万元所谓购房款中，没有一分钱是付给丽园公司的，所以不存在支付部分价款的情形；朱某1所购买的是预售房，也就是期房，截止现在也没有交房，不存在实际占有的情形。所以，朱某1关于善意取得的主张不能成立。五、《商品房买卖合同》不具有排除强制执行的效力。房屋买卖合同签订时间在法院查封之后，且属于无效合同，朱某1从来没有实际占有购买的房屋，没有按照合同约定支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的能够排除执行的法定情形，其主张不能成立，应予驳回。综上所述，朱某1与丽园公司相互串通，签订虚假合同，损害了皋兰农信社合法权益;并且违反法律的禁止性规定，该房屋买卖合同应属无效，不能作为排除皋兰农信社执行的证据，请求驳回朱某1的上诉请求。中辰公司提交书面情况说明，述称该公司的竞买行为合理合法，应当受到法律的保护。朱某1向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销林区中院（2018）甘75执3号之三执行裁定，并判决不得对朱某1购买的安宁西路574号世纪佳缘S65036001幢4层建筑面积395.69平方米房屋强制执行;2.确认2018年5月8日朱某1与丽园公司签订商品房买卖合同合法有效，判决安宁西路574号世纪佳缘S65036001幢4层建筑面积395.69平方米房屋归朱某1所有，并判令丽园公司协助和配合朱某1办理上述房屋产权过户登记手续；3.判令中辰公司将上述房屋返还给朱某1实际占有；4.本案诉讼费由皋兰农信社承担。一审法院认定事实：皋兰农信社与丽园公司金融借款合同纠纷及诉讼保全案，甘肃省高级人民法院于2018年3月16日以（2018）甘执12号执行裁定书指定该院执行。该院于2018年4月11日立案执行，并于2018年11月19日作出（2018）甘75执3号之一执行裁定书，裁定对被执行人丽园公司名下（查封房产地上剩余144套共19446.59平方米）19446.59平方米房产拍卖。经2018年12月28日、2019年2月11日在淘宝网两次拍卖流拍后，该院于2019年2月25日作出（2018）甘75执3号之二执行裁定书，裁定对上述财产变卖。2019年5月3日，买受人中辰公司以1.21746352亿元的最高价竞得上述房产。随后该院于2019年5月8日作出（2018）甘75执3号之三执行裁定书，裁定上述变卖房产所有权归买受人中辰公司所有，以上房产及其土地所有权自本裁定送达买受人时起转移。买受人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月8日，该院向申请执行人、买受人送达了（2018）甘75执3号之三执行裁定书。2019年5月9日，该院对安宁区安宁西路574号世纪佳苑在建工程进行了清场，并将变卖标的物移交买受人中辰公司。同日该院作出（2018）甘75执3号之四执行裁定书，裁定解除对上述移交财产的查封措施。2019年5月20日，该院依据申请执行人皋兰农信社申请，作出（2018）甘75执3号之五执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年6月20日，朱某1向一审法院提出执行终结异议申请，2019年7月9日该院作出（2019）甘75执异3号裁定驳回案外人朱某1执行终结异议申请。朱某1遂向甘肃省高级人民法院申请复议，甘肃省高级人民法院2019年10月10日以（2019)甘执复141号执行裁定指令该院对朱某1所提异议进行审查。2019年11月28日，该院作出（2019)甘75执异14号执行裁定：驳回朱某1的异议。2019年12月12日，朱某1对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。另查明，皋兰农信社与丽园公司金融借款合同纠纷一案，兰州市中级人民法院依据甘肃省高级人民法院（2017）甘01民初453号民事裁定书，于2017年7月5日向兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局发出（2017）甘01执保306号协助执行通知书，查封了丽园公司所有的位于安宁西路574号，地，地号**1的世纪佳苑综合楼第**10663平方米；上述除世纪佳苑综合楼第一层1066.43平方米及一单元1302室、1503室，二单元604室、702室、904室、1202室、1502室、1602室、1803室、1903室，三单元502室、602室、701室、702室、802室、1102室、1202室、1302室、1402室、1502室、1601室、1701室、1801室、1902室、2102室外剩余22261.25平方米房产。皋兰农信社与丽园公司金融借款合同纠纷诉讼保全一案，甘肃省高级人民法院依据（2017）甘民初83号民事裁定书，于2017年7月31日向兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局发出（2017）甘执保68号协助执行通知书，轮候查封了丽园公司名下上述房产。以上协助执行通知书第四项均注明“查封期间不得办理买卖、转让、过户手续，不得设定抵押等其他他项权利负担。”甘肃省高级人民法院和兰州市中级人民法院协助执行通知书查封期限均为3年，查封截止期限为2020年7月30日。再查明，朱某1与丽园公司于2018年5月8日签订商品房买卖合同(合同编号：2018预16348)，购买其位于××路建筑面积395.69平方米办公用房（属法院查封房屋），支付了部分购房款并于合同签订当日到兰州房地产交易中心办理了预售房合同备案登记。还查明，2019年6月20日朱某1提出执行终结异议申请前，一审法院尚未向相关不动产登记部门送达协助办理过户的协助执行通知书。一审法院认为，朱某1对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案审理的重点问题是：朱某1对案涉执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。朱某1与丽园公司于2018年5月8日签订商品房买卖合同购买丽园公司位于××路建筑面积395.69平方米房屋属人民法院正在查封的房屋，协助执行通知书依法送达兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局，并载明“查封期间不得办理买卖、转让、过户手续，不得设定抵押等其他他项权利负担。”，朱某1与丽园公司就案涉不动产在兰州房地产交易中心办理了预售房合同备案登记的行为，不得对抗人民法院的查封。涉案房屋已经依法办理抵押登记，朱某1与丽园公司签订的房屋买卖合同未经抵押权人皋兰农信社同意，不得转让，不发生所有权转移的法律效力。朱某1与丽园公司签订商品房买卖合同成立，但该合同根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，属无效合同。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”朱某1与丽园公司虽就案涉不动产买卖合同在兰州房地产交易中心办理了预售房合同备案登记，但该登记只是买卖合同备案登记，不具有物权登记行为。另，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的取得以登记时发生物的转移，而本案案涉房屋朱某1未在不动产管理部门进行过物权登记，也就不存在取得该案涉房屋的物权，也就更无从讨论是否存在善意取得的问题。故朱某1对案涉不动产不享有排除人民法院强制执行的权益。朱某1与丽园公司的房屋买卖合同纠纷可通过其他途径解决。另根据查明的事实，本案指定一审法院执行之前，兰州市中级人民法院、甘肃省高级人民法院已分别向兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局发出协助执行通知书，对案涉财产进行了查封。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，一审法院对案涉财产直接进行拍卖、变卖，未再进行查封符合法律规定，朱某1提出的一审法拍卖、变卖案涉财产未进行查封公示的理由不成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决:驳回朱某1的诉讼请求。案件受理费100元，由朱某1负担。二审中，当事人为证明其主张分别向法庭提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。朱某1提交兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单一份，欲证明：案涉房屋未查封、未抵押。皋兰农信社质证认为，2019年5月8日林区中院已裁定世纪佳苑144套房产归中辰公司所有，在过户的同时已经解除了案涉房屋的抵押和查封措施，所以查询到的信息是未抵押、未查封。另补充一点，在我方查询过程中，不动产登记中心反映，丽园公司的网签信息是2010年开放网签端口时的信息，期间数据从未更新过，应当由丽园公司重新更新数据后撤掉之前的网签信息。皋兰农信社提交三组证据。第一组证据：甘肃丽园查封房屋情况一览表，欲证明：3单元4层02号房就是丽园公司网签给朱某1的房屋，在2017年法院查封的房屋范围之内，依法不得出售；第二组证据：不动产产权情况表、不动产权证书[甘（2019）兰州经济区不动产权第0009671号]、（2018）甘75执3号之三执行裁定书，欲证明：丽园公司网签给朱某1的××元房屋不在未变卖过户范围之内，该房屋已经于2019年5月8日过户给中辰公司所有，中辰公司已经取得该房屋的产权，而且实际占有该房屋，朱某1无权排除对该房屋的执行；第三组证据：兰州地区商品房预售许可证[兰住建商预字（2010）第021号]，欲证明：中辰公司取得了包括案涉房屋在内的所有权后，被住建部门批准预售，中辰公司已经实际占有案涉房屋，执行行为已经结束，朱某1无权排除对该房屋的执行。朱某1质证认为，对第一组证据的真实性认可，但朱某1办理网签时，房屋未被查封，法院查封了144套房屋，但并未特别指定包括案涉房屋。对第二组证据的真实性认可，对证明目的不认可。中辰公司办理登记是2019年9月20日，而朱某1购房登记时间为2018年5月8日，作为购房人并不知晓房屋被查封，也不知晓房屋如何网上备案登记以及不动产的相关手续，只知道兰州房地产交易中心网签备案登记后就归朱某1名下，且朱某1已经付了购房款，法院查封世纪佳苑的144套房屋并未指定案涉房屋，当时在购房现场也并未看到法院查封的相关公告信息。对第三组证据的真实性认可，对证明目的不认可。中辰公司取得房屋所有权在2019年9月20日，而朱某1购房时间是2018年5月8日，且该证据没有指定朱某1所购房屋在3931.95平方米之内。本院对上述证据的真实性予以确认，证明目的结合已查明的其他事实综合认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于朱某1是否在人民法院查封之前签订合法有效书面买卖合同的问题。经查，皋兰农信社与王夕佳、陆某、丽园公司金融借款合同纠纷一案，兰州中院于2017年7月5日向兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局发出（2017）甘01执保306号协助执行通知书，查封丽园公司所有的地号S65036幢1的世纪佳苑综合楼一层建筑面积1066.43㎡房产及除部分房产外剩余22261.25㎡房产。皋兰农信社与丽园公司金融借款合同纠纷案，本院于2017年7月31日向兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局发出（2017）甘执保68号协助执行通知书，轮候查封上述房产。朱某1与丽园公司于2018年5月8日签订《商品房买卖合同》购买上述地块上第S65036001幢4层_号建筑面积395.69平方米办公用房。虽朱某1所购房产与皋兰农信社提交的《甘肃丽园查封房屋情况一览表》中指向的房屋房号及面积不一致，但可以明确的是朱某1所购房产并非协助执行通知书中载明的不得查封冻结的已售房产，朱某1亦认可其所购房产是被抵押查封拍卖的房产。因此，朱某1是在案涉房产被人民法院查封之后才与丽园公司签订的房屋买卖合同。关于朱某1是否在查封之前已合法占有该不动产的问题。如上所述，朱某1于法院查封之后签订房屋买卖合同，而案涉房屋在查封时仍为在建工程，故朱某1并未在查封之前占有案涉房产。关于朱某1是否已支付全部房款的问题。《商品房买卖合同》约定案涉房屋总价为7122420元，付款方式为分期付款，但对具体付款时间及金额未做约定。朱某1二审庭审中陈述当时口头约定前期付款250万元，其实际支付253万元。经查，朱某1提交的九份付款凭证，收款人为陆某和王兰芝，并无朱某1向丽园公司付款的相关凭证，对此，朱某1称因丽园公司欠施工单位的款项，账户被法院查封，所以要求支付到个人账户，但朱某1亦未提交丽园公司向其出具的付款收据等凭证。因此，朱某1未能提交证据证明已支付了全部房款。关于朱某1办理网签的效力问题。朱某1认为如果案涉房产被查封应该不能办理网签，但房产交易中心并未告知房屋被查封，且已成功办理了网签手续，故林区中院的查封不成功，朱某1已善意取得案涉房屋的所有权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，未经登记不发生效力。朱某1虽办理了网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动性质，故朱某1对案涉房产享有的是债权请求权，并非物权请求权，不存在善意取得的基础。因朱某1所购房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行所需同时具备的四个要件，对其要求排除案涉房产被强制执行及确认房屋权属的上诉请求，本院不予支持。关于朱某1要求办理过户登记手续、返还房屋等上诉请求，因不属于执行异议之诉的审理范围，故本院不予处理。综上，朱某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱某1负担。本判决为终审判决。审判长 王军瑞审判员 王 芳审判员 牛 婧二○二○年十月二十一日书记员 邓 媛