天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初9139号原告：天津华信物业管理有限公司，住所地南开区鼓楼西街**商业**负**。法定代表人：杨培军，该公司经理。委托诉讼代理人：任泉，男。委托诉讼代理人：王楠，女。被告：欧阳伶俞，女，1989年2月26日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：欧阳旭津（被告之兄），男，住天津市河**。原告天津华信物业管理有限公司（以下简称：华信物业公司）与被告欧阳伶俞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华信物业公司的委托诉讼代理人任泉及王楠、被告欧阳伶俞的委托诉讼代理人欧阳旭津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华信物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付自2013年1月1日至2013年12月31日拖欠的物业费8597.4元，2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费25491.73元，共计34089.13及滞纳金10084.81元，共计44173.94元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年5月18日，原告与天津耀华投资发展有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告对“梅江湾红树花园、棕榈花园”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日万分之三收取滞纳金。被告2006年7月11日与天津耀华投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买天津耀华投资发展有限公司开发的“梅江湾红树花园”住宅一套（其住宅面积为291.24平方米），同时根据“梅江湾红树花园”《业主临时公约》，双方约定前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任。被告身为“梅江湾红树花园”住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2013年1月1日至2013年12月31日拖欠物业费8597.4元，2017年1月1日至2019年12月31日拖欠物业费25491.73元及滞纳金10084.81元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。被告欧阳伶俞辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。事实与理由:被告自2008年入住该房屋以来,主卧室飘窗上部外墙、主卧室卫生间窗户上部外墙因防水砂浆开裂的施工质量问题,一遇下雨顺着窗户内部向室内流水,造成室内墙面、地、地板多次被泡此,被告多次向原告报修,尤其一到每年的雨季之前被告几乎是天天到原告的小区物业管理处报修、协商,但是,原告总是以各种理由推脱不予维修，被告于2018年自行对外墙体进行了维修,原告的行为违反了《天津市前期物业管理服务合同》第二条第一款的合同约定。棕榈电梯近10年不合格带病运行,配重块缺少，原告的行为违反了《天津市前期物业管理服务合同》第二条第二款、第六条第二款、第三款、第四款的合同约定。2008年棕榈花园小区入住后,原告将属于全体业主共有的棕榈花园的物业用房私自出借改作他用,2018年4月红树棕榈小区成立业委会后，经多次与原告协商无果,于2018年9月10日向西青区人民法院提起了民事诉讼(2018)津0111民初8169号、(2018)津0111民初8170号要求排除妨害,诉讼请求得到了法庭的支持，原告的行为违反了《国务院物业管理条例》第三十七条、《天津市物业管理条例》第四十四条，同时也违反了《天津市前期物业管理服务合同》第八条的合同约定。原告在业主不知情的情况下擅自拆除了全小区消防控制室的消防控制设备,造成了全小区消防设施瘫痪起不到任何作用,并且，原告将消防控制室进行出租，2018年9月在业委会发现这一情况后要求原告说明问题,向当时的西青区安监部门、西青区消防支队进行了报告,引起了高度重视,西青区安监部门领导、西青区消防支队领导数次现场办公调查情况,最终确认业委会反映情况属实，但原告谎称消防控制设备移到了棕榈号楼地下一层的监控控制室内,业委会要求到监控室查看遭到原告的百般阻挠,无奈业委会进行了110报警,在公安民警的协助下,业委会成员、业主代表闯进了监控室对消防控制设备进行了查验,经查验消防控制设备不起任何作用，天津电视台“都市报导”节目对此事进行了报道，原告的行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条,同时违反了《天津市前期物业管理服务合同》第二条第二款、第五条第十二款、第六条第二款、第三款、第四款的合同规定。由于原告的不专业及疏于管理，2018年原告在红树棕榈小区内砍伐了128棵枯死树木,并且小区内的公共绿地大部分枯死，黄土裸露,2019年7月原告才进行了部分恢复,原告的行为违反了《天津市前期物业管理服务合同》第二条第四款、第六条第六款的合同约定。自2006年原告签订《天津市前期物业管理服务合同》至今从未向全体业主公布过物业管理服务费收支账目,原告的行为违反了《天津市前期物业管理服务合同》第五条第十款的合同约定。2015年棕榈业主在其屋面接了一层违章建筑,在其违章建筑施工过程中原告从未制止过,以及后续的时间内,也从未向政府相关管理部门报告，原告的行为违反了《天津市前期物业管理服务合同》第五条第四款的合同约定。2012年开始棕榈业主私自圈占小区绿地种菜,原告从未制止,至今也并未向政府相关管理部门报告,原告非但不予制止还给这位业主提供尽可能的便利，原告的行为违反了《天津市前期物业管理服务合同》第五条第四款的合同约定。2013年原告在未征求全体业主意见的前提下,擅自对全小区(包括棕榈5号楼)的电梯安装了刷卡电梯梯控,并且,梯控卡与物业费挂钩,如不缴纳物业费业主的电梯卡原告只授权三天，原告的行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第六款的规定,同时违反了《天津市前期物业管理服务合同》第五条第十二款的合同约定。2018年4月原告在未向相关行政主管部门申请、未征求全体业主意见的情况下,擅自将棕榈地下车库入口旁的地下车库改做冷库使用,变更了规划批复的使用功能,并且至今还在使用，原告的行为违反了《天津市城乡规划条例》第五十六条的规定,同时违反了《天津市前期物业管理服务合同》第五条第十二款的约定。综上,因原告在棕榈花园小区的物业服务管理中存在着违反法律、法规以及未履行《天津市前期物业管理服务合同》内约定的责任、义务的事实。被告依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定,行使同时履行抗辩权。请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求,保护被告的合法权益不受侵害。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系天津市西青区江湾路与翠波道交口富力津门湖棕榈花园房屋的业主，房屋面积291.24平方米。原告华信物业公司与天津市西青区梅江湾棕榈花园小区的开发建设单位天津耀华投资发展有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定前期物业服务合同自2006年5月18日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业管理服务费采取包干制的形式收取，住宅房屋2.46元/月/平方米。业主于每月的25日前交纳本月费用，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告自2013年1月14日至2014年1月13日未交纳物业费8597.4元，自2017年1月14日至2019年12月31日未缴纳物业费25491.73元，合计34089.13元。上述费用经原告催要被告至今尚未给付。本案在审理过程中，原告撤回了要求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与天津市西青区梅江湾棕榈花园小区的开发建设单位天津耀华投资发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系合同当事人真实意思表示，该合同合法有效，对原告及作为小区业主的被告均具有约束力。原告按照合同约定履行了物业服务义务，有权向业主收取物业费，被告接受了原告提供的物业服务，应当向原告支付物业服务费。原告自愿撤回要求被告给付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告主张原告物业服务不到位，请求法院驳回原告的诉讼请求，并以照片及视频证据予以佐证。对此，本院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务,基于物业服务的特性,物业服务存在瑕疵在所难免,在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定,而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。本案中，被告提供的证据不足以证明华信物业公司提供的物业服务构成根本性违约，但鉴于华信物业公司对涉诉小区提供的物业服务确实存在部分瑕疵，根据合同履行情况及公平原则，本院酌定被告按照95%的标准向原告支付自2013年1月14日至2014年1月13日、自2017年1月14日至2019年12月31日的物业服务费，即32384.7元。被告主张拒交全部物业费，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告欧阳伶俞于本判决生效之日起五日内给付原告天津华信物业管理有限公司自2013年1月14日至2014年1月13日及自2017年1月14日至2019年12月31日的物业服务费共计32384.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取452元，原告天津华信物业管理有限公司负担147元，被告欧阳伶俞负担305元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  沈余海二〇二〇年十月十四日书记员  李雅俐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。