上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初15011号原告：周成其，男，1967年9月9日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：毛燕芳，女，1972年5月22日出生，汉族，住上海市普陀区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：陈露津,上海捷勋律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：岳天奇,上海捷勋律师事务所律师。被告：上海保源物业管理有限公司,住所地上海市宝山区锦秋路****。法定代表人：冀海周,总经理。委托诉讼代理人：张运红，员工。委托诉讼代理人：王振，员工。原告周成其、毛燕芳与被告上海保源物业管理有限公司(以下简称保源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告周成其、毛燕芳的共同委托诉讼代理人陈露津，被告保源公司的委托诉讼代理人张运红、王振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周成其、毛燕芳向本院提出诉讼请求：1、要求判决周成其、毛燕芳与保源公司之间的《物业管理服务合同》解除；2、要求保源公司支付违约金13,600元；3、要求保源公司支付2020年6月20日起至合同解除之日止的房屋物业租金；4、要求保源公司支付60天房屋空置期间的租金13,161元；5、要求保源公司返还周成其、毛燕芳支付的空调补贴费2,200元；6、要求保源公司支付房屋清理费3,000元。事实与理由：2018年4月20日，周成其、毛燕芳与保源公司订立《物业管理服务合同》，约定周成其、毛燕芳授权保源公司对上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行经营出租，合同期限自2018年4月20日至2023年6月19日，物业租金为前三年月租金6,800元，后两年月租金7,150元，房屋空置期共计60天，房屋空置期不收取租金，但是自2020年6月20日起，保源公司一直未按约支付租金，经周成其、毛燕芳多次催讨，保源公司均以公司不赚钱为由拒绝支付租金并要求提前终止合同，保源公司的上述行为构成违约，应当按约支付双倍租金的违约金并赔偿损失，周成其、毛燕芳将系争房屋交付给保源公司时，保源公司要求周成其、毛燕芳补贴2,200元用于其自行购置空调，但现保源公司在搬离系争房屋时将购置的空调也一并搬走，因此保源公司应当将补贴购买空调的2,200元返还周成其、毛燕芳，房屋腾退过程中产生的清理费用也应当由保源公司承担，关于合同解除时间，要求由法院依法确定。保源公司辩称，同意解除双方之间的《物业管理服务合同》，解除时间是2020年6月22日，同意支付2020年6月20日至2020年6月22日的租金，保源公司于该日向合同上所留的毛燕芳的手机号码发送短信通知退租事宜，但无人回应，2020年6月28日，周成其与保源公司见面协商退租事宜，周成其要求保源公司赔偿损失，保源公司不予同意，故双方协商未果，保源公司在2020年7月7日将系争房屋内自行配置的家具家电搬走，2020年7月11日将系争房屋的钥匙寄往周成其的身份证地址，但被拒收退回，2020年7月19日再次将系争房屋的钥匙寄往周成其的身份证地址，但再次被拒收退回，2020年7月28日，周成其、毛燕芳前往保源公司门店将系争房屋的钥匙取回并出具收条。保源公司按照约定应支付违约金，但是保源公司对系争房屋进行了装修，在搬离时系争房屋内的固定装修均没有拆除，因此装修价值可以抵扣违约金，合同约定的60天空置期系给予保源公司装修、寻找租客的，不同意支付空置期的租金，关于周成其、毛燕芳主张的2,200元补贴购置空调的费用，当时由于系争房屋的墙面发霉需将墙面铲掉后重新粉刷和厨房橱柜严重损坏需更换，而一般情况下保源公司装修是将客厅隔断、粉刷房间背景墙、客厅墙面刷白、更改房间电路，因此经双方沟通，周成其、毛燕芳口头同意从第一期房租中扣减2,200元用于墙面粉刷和更换厨房橱柜，保源公司搬离时系争房屋内很整洁，周成其、毛燕芳主张清理费缺乏依据。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，周成其、毛燕芳(甲方)与保源公司(乙方)订立《物业管理服务合同》一份，约定甲方委托乙方管理运营的物业为系争房屋，甲方授权乙方对物业进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供物业出租管理服务；管理期限5年零60天，自2018年4月20日至2023年6月19日；甲方应于2018年4月20日向乙方交付物业，双方应当签署房屋交接书，视为双方对物业有效交付及交付状态的确认；该物业合理租金为6,800元/月；在管理期内，因装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受空置期为首年60天，甲方同意空置期不收取租金；乙方运营该物业所实际收取的租金低于约定租金的，由乙方补足甲方的租金，乙方自行承担亏损，乙方运营该物业所实际收取的租金高于约定租金的溢价部分归乙方所有，作为乙方运营管理物业的运营收益；双方认可自2018年6月20日开始计收租金，每个履约年度内每3个月为一次结算周期，每个结算周期第一周支付租金，最后一次结算日为合同终止后一个月内；管理期内，甲方同意乙方对该物业进行任何必要的装修、改造及不定期对物业进行一定程度的翻新，甲方认可并接受乙方对物业装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由单方解除合同；管理期内，乙方会为物业购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有；乙方迟延支付当期甲方应得租金达15个工作日的或者乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未纠正违约行为的，甲方有权随时单方解除合同；合同终止后，乙方应向甲方返还物业，已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还，甲方认可其提供的固有装修老化，物业返还时以物业当时现状交付，双方对此不持异议；违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失；乙方违约导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月租金的违约金并赔偿甲方相应损失。该合同附件二为房屋交接书，随房交付家电、家具清单为空白。上述合同订立后，周成其、毛燕芳向保源公司交付系争房屋，保源公司于2018年4月27日向毛燕芳转账支付18,200元，该笔款项系2018年6月20日至2018年9月19日的租金，保源公司向周成其、毛燕芳支付租金至2020年6月19日，嗣后未再支付租金。周成其、毛燕芳与保源公司于2020年6月28日见面就保源公司退租、支付违约金等事宜协商未果。2020年7月28日，周成其前往保源公司位于嘉定区丰庄路XXX号的门店将系争房屋钥匙取回，并对此出具了收条。2020年7月20日，周成其、毛燕芳提起本案诉讼，本案进入诉前调解程序。审理中，保源公司向本院提交了其工作人员与周成其、毛燕芳之间的短信往来记录，分别如下：1、2020年6月22日，保源公司向《物业管理服务合同》上留有的毛燕芳的手机号XXXXXXXXXXX发送短信，内容主要是“因你租给我公司的房租过高现导致我公司已支付不了房租，给你打了很多电话你都不接，希望你能看到信息后给我回个电话我们把房屋协商下退还给你”。2、2020年7月7日，保源公司向《物业管理服务合同》留有的毛燕芳的手机号XXXXXXXXXXX再次发送短信“房东你好，你房子我们已经确定不租了，现已退房给你，也没人住了，有什么问题可以随时和我联系”。3、2020年7月18日，保源公司向周成其的手机号XXXXXXXXXXX发送短信，主要内容是“我公司向你方退还系争房屋，但你方一直拒绝前往交接房屋，现我公司已经清空上述房屋，并且水、电、煤等公共事业费用已出账单已经结清，由于你方拒绝交接房屋我公司于2020年7月11日向你方寄送房屋钥匙，希望你方自行前往接受房屋，但你方拒收钥匙，并将快递退回，今我公司再次寄送退房告知函与房屋钥匙至你方的联系地址上海市普陀区普陀三村XXX号XXX室，希望你方勿要再拒收，并且尽快去接受房屋，以免你方不必要损失，不论你方是否接受，基于我方已经两次寄送房屋钥匙，依据法律规定该房屋已实际退还你方”。4、2020年7月20日，保源公司向周成其的手机号XXXXXXXXXXX发送短信，内容是系争房屋钥匙和告知函的照片，周成其回复“你们公司拒绝履行合同条约，我已走诉讼程序，将由我聘用的律师全权处理此事”。周成其、毛燕芳对上述短信表示，其仅收到2020年7月20日的短信，内容是钥匙和告知函的照片，并当天回复告知保源公司因其未按约定履行，违约在先，将走诉讼途径解决，保源公司未有回复。审理中，保源公司表示其分别于2020年7月13日和7月18日将系争房屋钥匙、告知函通过中国邮政EMS寄送给周成其身份证地址，但均因拒收被退回，为此向本院提交了2020年7月13日和7月18日的邮件交寄单、7月13日的邮件被退回凭证、告知函，告知函内容是通知周成其系争房屋已清空，已出水、电、燃气费用已经结清，请周成其收到告知函后自行前往接受房屋，房屋全部钥匙五把随本告知函一并寄送周成其，自本函寄出之日，视为已退还房屋。周成其、毛燕芳对此表示，其并未收到钥匙、告知函，周成其的身份证地址早已拆迁，期间曾有快递员电话联系周成其，但显示为骚扰电话故一开始未接听，后接听电话得知邮件为系争房屋钥匙，故要求快递员将邮件转寄至丰庄路XXX号保源公司门店，7月28日周成其直接前往丰庄路XXX号保源公司门店取回钥匙。本院认为，周成其、毛燕芳与保源公司订立的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，保源公司支付租金至2020年6月19日，此后再未支付租金，显然已违反合同的约定，周成其、毛燕芳有权解除合同，关于合同解除时间，保源公司无正当理由要求提前退租，构成违约，无权行使单方合同解除权，故其于2020年6月22日向毛燕芳发送短信的行为并未导致合同解除的后果，现周成其于2020年7月28日接受了系争房屋钥匙，即表明周成其、毛燕芳同意于该日解除双方之间的《物业管理服务合同》，因此根据本案实际情况确定该日为合同解除日。保源公司在双方就退租事宜协商未果的情况下，自行搬离系争房屋并擅自将钥匙邮寄给周成其、毛燕芳的行为既有欠妥当，也并不发生返还房屋的效力，因此保源公司应当按照合同约定的租金标准补付租金至合同解除之日，即2020年6月20日至2020年7月28日。同时，保源公司还应承担合同约定的违约责任，即支付相当于两个月租金的违约金，保源公司辩称以固定装修抵违约金，缺乏依据，本院不予采信。关于周成其、毛燕芳主张的60天空置期的物业租金，缺乏合同依据，本院难以支持。关于2,200元的补贴购买空调费用，虽然保源公司第一季租金确实少支付了2,200元，但周成其、毛燕芳无证据证明该2,200元系用于补贴购买空调的费用，在保源公司对此予以否认的情况下，本院亦难以支持。另周成其、毛燕芳亦未提供证据证明其为清理系争房屋支出3,000元，故对该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、确认原告周成其、毛燕芳与被告上海保源物业管理有限公司订立的《物业管理服务合同》于2020年7月28日解除；二、被告上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周成其、毛燕芳2020年6月20日至2020年7月28日期间的租金8,812.05元；三、被告上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周成其、毛燕芳违约金13,600元；四、驳回原告周成其、毛燕芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10元，由被告上海保源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 戴 燚二〇二〇年十月九日书记员 计晓菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。