河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初2626号原告：王喆，男，回族，1987年11月30日出生，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：张文静，女，汉族，1990年1月22日出生，住河南省拓城县，系王喆妻子。被告：平顶山恒建置业有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段中央花园小区**楼****。统一社会信用代码：91410400MA40F7XC34。法定代表人：张明，执行董事。委托诉讼代理人：潘婷，女，1990年8月2日出生，汉族，住河南省新安县，系公司员工。原告王喆与被告平顶山恒建置业有限公司（以下简称“恒建置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王喆的委托诉讼代理人张文静，被告恒建置业公司的委托诉讼代理人潘婷到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告王喆向本院提出诉讼请求：1、要求恒建置业公司退还定金20000元；2、诉讼费由恒建置业公司承担。事实和理由：王喆于2020年5月5日在恒建置业公司处认购恒大悦珑湾27楼1幢606单元，认购书上面第三条约定“楼盘价格下调，甲方承诺补差价”，但是5月7日王喆通过安居客联系恒建置业公司的另一员工，发现价格比王喆购买的价格要低，所以王喆要求退还差价，恒建置业公司拒绝其请求，侵害了王喆的合法权益，且恒建置业公司承诺无理由退房，故要求退还定单，为此特向法院起诉，望判如所请。被告恒建置业公司辩称，按照认购书的约定王喆应于2020年5月7日前支付首付款并签订商品房买卖合同，余款于2020年7月5日前付清，若未能按期支付剩余房款的需按照日万分之一支付违约金，按照认购书第六条约定，王喆未按期履行上述义务视为放弃购买房屋，已付款项不予退还，现王喆违约，定金不予返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月5日,恒建置业公司作为甲方(出卖人)、王喆作为乙方(买受人),双方签订《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》(编号:0002074),其中约定:“乙方自愿依下列条件向甲方认购平顶山恒大悦珑湾楼盘271幢606单元。该商品房建筑面积共99.75平方米，按建筑面积计算，单价为6683元/㎡，总金额为666604元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元整作为定金(定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款)。二、乙方选择下列第1种方式付款：1、一次性付款：乙方须于2020年5月7日前支付首期房款179921元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款（即466623元）须于2020年7月5日前付清,如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、自该商品房的《商品房买卖合同》签署之日至2020年5月10日期间，如该楼盘价格下调，甲方承诺补差价。六、乙方必须在约定的付款方式和期限内到平顶山恒大悦珑湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。八、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房,若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约,甲方可以单方面终止本认购书,另行销售该房屋,乙方无权要求返还定金。十、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示。十一、本认购书一式四联，经双方签字或盖章后有效”。2020年5月6日，恒建置业公司作为甲方(恒大某楼盘项目公司)、王喆作为乙方(买受人),双方签订《商品房优惠认购书》约定:“乙方已通过“恒房通”网上购房平台对所购恒大楼盘进行了解,甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备《合同法》及相关法律规定的合同基本要素,有效并受法律保护。一、乙方自愿依照本认购书约定认购平顶山恒大悦珑湾楼盘小高层-27号楼-2-203单元（以下简称“该商品房”）……三、自认购书签署之日起7日内，乙方可享有以下权益及优惠：……（二）最低价购买及无理由退房权益1、甲乙双方签署该商品房的《商品房买卖合同》之日至2020年5月10日期间,如该楼盘价格下调,甲方承诺补差价。2、签署《商品房买卖合同》后，乙方可按照与甲方签署的《无理由退房协议书》享受无理由退房权益。四、乙方同意,在其缴纳定金人民币20000元并签署《商品房认购书》前,甲方有权将该商品房另行销售给任意第三方而无需通知乙方。六、本认购书经甲乙双方签字或盖章后生效……”。王喆并向恒建置业公司缴纳了定金20000元。后王喆通过微信联系恒建置业公司的员工武宝林，认为价格比自己购买的价格要低，所以要求退还差价，恒建置业公司拒绝其请求。2020年5月20日，恒建置业公司向王喆邮寄《通知》一份，内容是“王喆先生：您好!阁下于2020年5月5日与我司签订了《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》（编号：0002074，下简称“认购协议”），认购了平顶山恒大悦珑湾27-1栋606单位。依据认购书，阁下须于2020年5月7日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则构成违约，所付定金不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付定金不予退还。特此通知”。另，王喆提供恒建置业公司官网宣传页截屏一张，显示“恒大集团无理由退房”，拟证明在恒建置业公司买房是可以无理由退房的。恒建置业公司称无理由退房仅针对签订无理由退房协议且满足协议中条件的客户，王喆认为其缴纳定金及欲购买该房屋正是因恒建置业公司宣传了无理由退房，且在其购房过程中恒建置业公司并没有告知需要另行签订无理由退房协议，故恒建置业公司应无理由退房即退还定金。本院认为，对于王喆与恒建置业公司在2020年5月5日签订的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》，现王喆要求解除定单，恒建置业公司也通过邮寄《通知》的方式表示另行处理该房屋，双方意思表示一致，应予解除。依据王喆出具的恒建置业公司官网宣传页截屏，可以证实恒建置业公司在其广告中承诺过“无理由退房”，该宣传按照一般公众理解应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任，该承诺对客户是否交付定金进而是否订立《商品房买卖合同》具有重大影响，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，应当视为要约，但恒建置业公司以认购定金形式和格式条款及需要另行签订《无理由退房协议》对“无理由退房”做出限制，违反诚实信用原则，属于合同法中“提供格式条款的一方排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，双方认购书中定金条款对王喆不具有约束力，在合同解除时，恒建置业公司应当退还王喆已交的20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:平顶山恒建置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还王喆定金20000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取150元，由平顶山恒建置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王**二〇二〇年十月十八日书记员  张珂附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。