新疆生产建设兵团第六师中级人民法院     民 事 判 决 书     （2020）兵06民终368号   上诉人（原审被告）：新疆元吉房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市人民南路。   法定代表人：汤有根，该公司总经理。   被上诉人（原审原告）：魏杰，男，汉族，1979年9月29日出生，住四川省成都市青羊区。   委托诉讼代理人:张志才，新疆井然律师事务所律师。   原审被告：新疆元吉房地产开发有限公司五家渠分公司，住所地：新疆五家渠102团。   负责人：汤有根，该分公司经理。   上诉人新疆元吉房地产开发有限公司（以下简称元吉公司）因与被上诉人魏杰，原审被告新疆元吉房地产开发有限公司五家渠分公司（以下简称元吉分公司）商品房销售合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2020）兵0601民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人元吉公司的法定代表人汤有根，被上诉人魏杰及其委托诉讼代理人张志才，原审被告元吉分公司的法定代表人汤有根到庭就案件事实及法律适用阐述了自己的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   元吉公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定上诉人“一房二卖”的基本事实缺乏证据证明，属认定事实错误。本案中，元吉公司与魏杰从未签订《商品房买卖合同》，元吉公司认可魏杰买房的事实，但诉争房屋的《商品房买卖合同》复印件系伪造的，魏杰未按元吉公司的要求交清购房款，元吉公司不存在一房二卖的情况。2、一审法院判令由元吉公司协助魏杰办理诉争房屋权属证明错误，因双方的协议已在2017年12月16日解除。元吉公司在一审时向法庭提交的2017年12月8日元吉公司在《准噶尔时报》上发布的公告、2017年11月28日元吉公司向魏杰发出的通知以及元吉公司与魏杰母亲的微信记录可以证实魏杰未按元吉公司要求交清房款，已构成违约，且魏杰也同意解除合同的事实。因魏杰未交清房款，元吉公司有权将涉案房屋另行出售，魏杰要求元吉公司继续履行合同，无事实和法律依据。3、一审审理中遗漏该案件的利害关系人唐玉姹、杨任春，造成认定事实错误。元吉公司与魏杰解除协议后，于2018年1月22日与唐玉姹、杨任春签订了《商品房买卖合同》，并在2018年4月4日，双方在五家渠102团梧桐镇房管所进行交易产权以及备案登记，且办理了《房屋交易和产权意见书（转让）》。根据债权平等原则以及确定权利保护的顺位，不应判令元吉公司与魏杰继续履行合同。4、一审法院判决由元吉公司支付魏杰公证提存费用3200元错误。因元吉公司多次催促魏杰交清剩余购房款，但其一直未交纳，已构成违约，双方协议已解除，元吉公司不应承担公证提存费用。综上，一审法院认定事实错误，判决错误，请求二审法院查明事实，依法判决。   魏杰辩称，1、元吉公司称其未与魏杰签订《商品房买卖合同》不属实。经新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2018）兵0601民初744号民事判决书、第六师中级人民法院（2019）兵06民终142号民事判决书认定魏杰与元吉公司签订《商品房买卖合同》的事实。2、元吉公司没有明确表示要求解除合同，魏杰也从未表示同意与元吉公司解除合同，双方之间根本不存在协议解除。元吉公司并非想要解除合同，其只是想通过发公告和通知的方式催促魏杰去向德美公司要回24万元购房款，然后将这24万元购房款向元吉公司缴纳，这才是元吉公司不履行涉案《商品房买卖合同》的根本原因。元吉公司催告魏杰支付剩余购房款未在合理期限内行使合同解除权，致使解除权消灭。3、一审法院未遗漏案外人唐玉姹、杨任春。魏杰先于唐玉姹、杨任春与元吉公司签订《商品房买卖合同》，已将购房款全部支付完毕，且涉案房屋在签订合同后实际占用至今。但唐玉姹、杨任春与元吉公司之间并未就涉案商铺办理过户登记手续，也未实际占有涉案商铺。一审法院判令元吉公司与魏杰继续履行合同于法有据。4、魏杰按照生效判决确定的尾款数额向元吉公司交纳涉案房屋的剩余尾款，但元吉公司无正当理由拒绝受领。提存费的产生完全是由于元吉公司自身原因造成，理应由其自行承担。综上，元吉公司的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。   元吉分公司辩称，同意元吉公司的上诉请求及事实理由。   魏杰向一审法院起诉请求：1、判令元吉公司、元吉分公司继续履行与魏杰之间于2013年7月签订的购买102团凤凰商贸城（综合中心农贸市场）1幢1层A1-15号商铺的《商品房买卖合同》；给魏杰办理该商铺的房产证、土地证等权属手续；2、判令元吉公司、元吉分公司向魏杰支付公证提存费用3200元；3、由元吉公司、元吉分公司承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：2018年4月23日，魏杰就本案讼争门面提起诉讼，要求确认与元吉公司、元吉分公司所签订的《商品房买卖合同》有效，并要求确认讼争门面归魏杰所有，元吉公司、元吉分公司协助办理讼争门面权属手续。2018年11月15日一审法院作出（2018）兵0601民初744号民事判决书，元吉公司、元吉分公司不服上诉至第六师中级人民法院，第六师中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）兵06民终142号民事判决书，对本案讼争门面确认事实为：2011年10月15日，魏杰委托其母亲王丽玲与德美公司签订定制意向书一份，双方约定，魏杰购买德美公司开发的位于102团中心农贸市场1幢1层A1-15室商铺一间，应付定制金100000元，魏杰于签订意向书当日支付了该笔定制金；经魏杰要求，2012年1月6日，德美公司经理黄国余在2011年10月15日双方签订的定制意向书上批示“每平方米按7000元计算”；同日，魏杰向黄国余交纳了240000元的购房款，黄国余出具了金额分别为120000元的收条二份。后元吉公司全盘接受了德美公司在五家渠市102团的全部业务并接收和德美公司签订协议的客户资料。元吉公司接手项目后，在魏杰家人要求下，元吉分公司给魏杰补开了日期为2011年9月2日的交纳房款100000元收据一份。2013年7月，魏杰与元吉分公司签订《商品房买卖合同》，对讼争门面的单价约定为每平方米7367元，总价款为520037元，对于交付期限、讼争门面的产权办理和违约责任等双方均做了约定。2013年7月22日，元吉分公司向魏杰发出“102梧桐镇综合中心农贸市场1幢1层A1-15室”的入住通知单，并给魏杰办理了入住；2013年7月23日，魏杰向元吉分公司交纳房款115518.15元、契税15601.11元、维修金10400.74元、其他费用2000元，合计143520元。2013年7月28日，魏杰委托其父魏德林将已接收到的梧桐镇综合中心农贸市场1幢1层A1-15室出租给王前防用于商业使用，王前防持魏杰与元吉分公司所签的《商品房买卖合同》交给102团工商管理部门办理了营业执照并备案留存。2017年7月28日，魏杰向元吉分公司交纳物业费2000元。2017年11月8日，元吉公司总经理汤有根与魏杰之母王丽玲建立微信联系，元吉公司要求魏杰按照每平方米7367元的价格交付购房款，房屋总价520037元，并确认魏杰已交房款215518元，扣除交给德美公司黄国余的240000元，还应交纳64519元，要求王丽玲在本月月底前交至公司，如不交纳元吉公司将毁约，把涉案房屋另售他人。2018年1月22日，元吉分公司就讼争门面与案外人唐玉姹、杨任春签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为550602元，截止本案诉讼期间案外人唐玉姹、杨任春已交纳总价款的70%购房款；2018年4月4日，双方在五家渠102团梧桐镇房管所进行《商品房买卖合同》备案。（2019）兵06民终142号民事判决书判决确认魏杰与元吉公司、元吉分公司就102团中心农贸市场1幢1层A1-15室商铺于2013年7月所签订的《商品房买卖合同》有效，黄国余收取的240000元应认定为讼争门面房款，讼争门面单价应为每平方米7367元。   另，魏杰在收到（2019）兵06民终142号民事判决书后，多次要求按照2013年7月所签订的《商品房买卖合同》确定单价向元吉公司、元吉分公司履行支付剩余房款64518.85元的合同义务，元吉公司、元吉分公司均拒绝受领。魏杰于2019年12月16日，将剩余房款64518.85元提存至乌鲁木齐市诚信公证处，为此次提存事由魏杰支付公证提存费用3200元。   一审法院认定上述事实的证据有：《合作开发协议》、《定制意向书》、《收据》、《租赁合同》、证明、微信记录、《商品房买卖合同》、《房屋交易和产权意见书（转让）》、调查笔录等证据及双方当事人的当庭陈述。   一审法院认为：本案争议焦点为元吉公司、元吉分公司是否应当继续履行合同义务，为魏杰办理讼争门面的权属证书。本案讼争门面处于“一房二卖”情况下，合同的履行应当从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间、付款程度、合同备案、讼争不动产占有、预登记以及权利主张等方面综合予以考虑。魏杰于2013年7月与元吉分公司签订的《商品房买卖合同》以及案外人唐玉姹、杨任春于2018年1月22日与元吉分公司签订《商品房买卖合同》，元吉公司及元吉分公司均认可与魏杰及案外人系买卖合同性质，且魏杰及案外人唐玉姹、杨任春向元吉分公司交纳房款的事实相吻合，故对魏杰与元吉分公司签订的《商品房买卖合同》及案外人唐玉姹、杨任春与元吉分公司签订的《商品房买卖合同》真实性予以确认。魏杰于2013年7月与元吉分公司签订的《商品房买卖合同》经生效判决认定为有效合同，予以确认。虽然债权形成的先后顺序是考量物权分配的重要因素，但结合本案已查明事实，魏杰已交纳涉案房屋的价款为455518.15元（定金100000元＋黄国余代收240000元＋115518.15元），按照生效判决确定合同单价每平方米7367元，魏杰累计付款达总价款520037元的87%，剩余64518.85元房款魏杰在元吉公司拒绝受领情况下提存至公证处；案外人唐玉姹、杨任春已支付385421.4元房款，按照所订立合同案外人已交纳总购房款550602元的70%。魏杰，案外人唐玉姹、杨任春同作为涉案房屋的买受人，在支付房款的程度上，可以看出魏杰对于履行合同义务是积极的，对于积极履行合同义务的买受人，理应得到更优保护。本案中，魏杰于2013年7月与元吉分公司签订的《商品房买卖合同》以及案外人唐玉姹、杨任春于2018年1月22日与元吉分公司签订《商品房买卖合同》均未在行政机关对讼争门面进行预告登记，但案外人唐玉姹、杨任春已在102团房管所对其与元吉分公司签订《商品房买卖合同》进行了预售登记备案，而魏杰未申请备案。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权登记效力”的规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故案外人唐玉姹、杨任春进行合同备案只能作为物权分配的参考因素。本案中讼争房屋，魏杰与案外人唐玉姹、杨任春均未付清全部房款，但魏杰已支付房款达87%，且魏杰按照生效判决确定的单价积极履行剩余房款的付款义务，在元吉分公司拒绝受领情况下已将剩余房款提存至公正处，案外人已支付房款为70%，其优势在于其已对《商品房买卖合同》进行了备案登记。对于讼争门面，魏杰自始至终都在其实际控制之下，魏杰将讼争房屋出租于他人达7年之久，表明魏杰持续对讼争房屋进行占有、收益、处分，故元吉分公司虽然与案外人在2018年1月22日就讼争门面重新签订了《商品房买卖合同》，但对于2018年1月22日案外人所签订的《商品房买卖合同》不能实现交付效果。综前所述，魏杰与元吉分公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，其在现取得债权并如约完成乙方主要合同义务即付清购房款（剩余房款以提存方式予以交纳）并合法占有讼争门面，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，元吉分公司应当继续履行乙方未尽合同义务，即根据其与魏杰所签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，按照国务院《不动产登记暂行条例》第十四条第一款关于“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”、第十六条第一款关于“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”等规定要求，主动配合、积极协助魏杰共同向产权登记机关提出位于102团凤凰商贸城（综合中心农贸市场）1幢1层Ａ1-15号商铺门面的不动产权属登记申请，并提交办理权属登记须有出卖人提供的材料。案外人唐玉姹、杨任春虽对其与元吉分公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，但其签约在后、债权形成时间晚且备案行为不具备物权公示、对抗效力，加之其未能合法占有讼争门面以及其未向人民法院起诉要求元吉分公司履行合同义务，故对魏杰要求元吉公司、元吉分公司继续履行合同义务，给讼争102团凤凰商贸城（综合中心农贸市场）1幢1层Ａ1-15号商铺办理房产权属证书的诉请予以支持。案外人唐玉姹、杨任春可另行向元吉公司、元吉分公司主张权利。魏杰提出元吉公司及元吉分公司应当支付公证费及提存费用合计3200元，因元吉公司及元吉分公司与魏杰所订立《商品房买卖合同》真实有效，应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百零一条“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；”、第一百零三条“标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。提存期间，标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担。”的规定，元吉公司、元吉分公司无正当理由，拒绝收取剩余房款64518.85元，魏杰可以将剩余房款提存，提存费用由元吉公司、元吉分公司承担。魏杰请求元吉公司、元吉分公司支付提存费用3200元，符合法律规定，予以支持。元吉公司、元吉分公司应将提存至乌鲁木齐市诚信公证处的64518.85元房款受领至元吉公司或元吉分公司处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、元吉公司、元吉分公司于判决生效之日起五日内协助魏杰办理位于××镇××市场××幢××层××号商铺的相关权属证书；二、元吉公司、元吉分公司于判决生效之日起五日内支付魏杰公证提存费用3200元。案件受理费125元（已减半收取），邮寄送达费140元，财产保全费3120元，合计3385元（魏杰已预交），由元吉公司、元吉分公司负担。   二审期间，上诉人元吉公司、原审被告元吉分公司未提交新证据。被上诉人魏杰提交新证据1份，即新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院（2020）兵民申171号民事裁定书，欲证实其与元吉分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。经质证，上诉人元吉公司，原审被告元吉分公司对该证据的真实性认可。   本院查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。   本院认为，关于魏杰与元吉分公司是否签订了《商品房买卖合同》，以及该合同是否有效的问题。2018年4月23日，魏杰向法院起诉要求确定双方签订案涉商铺《商品房买卖合同》有效，以及该商铺归其所有。该案经新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2018）兵0601民初744号、本院（2019）兵06民终142号民事判决、新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院（2020）兵申171号民事裁定，确认双方签订了《商品房买卖合同》。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款之规定,已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实系免证事实,元吉公司、元吉分公司未提供相反证据予以推翻,故一审认定双方签订了《商品房买卖合同》，并确认该合同合法有效并无不当。结合元吉分公司收取魏杰交纳的购房款、契税等款项，并给魏杰办理入住手续，可以认定双方已实际履行《商品房买卖合同》。关于元吉公司主张其分公司与魏杰签订的《商品房买卖合同》已于2017年12月16日解除的问题。元吉分公司虽然在2017年11月28日向魏杰发出过“不交清房款另行出售”的通知，但由于双方对房屋单价及黄国余收取的240000元应否定为讼争房屋房款存在争议，双方对剩余房款的看法不一致，而且元吉分公司亦没有明确要求与魏杰解除合同，故对元吉公司主张魏杰未交清房款，双方签订的《商品房买卖合同》已解除的理由，本院不予采纳。关于案外人唐玉姹、杨任春与元吉分公司就案涉商铺签订《商品房买卖合同》的权利保护问题。案外人唐玉姹、杨任春虽对其与元吉分公司签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，但其签约在后，债权形成时间晚且备案行为不具备物权公示、对抗效力，加之其未能合法占有案涉商铺，故一审法院对魏杰要求元吉分公司继续履行合同义务，为案涉商铺办理房产权属证书的诉请予以支持正确。关于元吉公司及元吉分公司应否支付提存费3200元的问题。一审法院对魏杰剩余购房款提存事实的认定及法律适用已作明确的阐述，本院对其观点认同，不再赘述。   综上,元吉公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:   驳回上诉,维持原判。   二审案件受理费200元,由上诉人新疆元吉房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。         审判长  王宏   审判员  慕新伟   审判员  李霞     二○二○年九月三十日     书记员  黄洁茹        1