山东省金乡县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0828民初2820号 原告：济宁市诚信置业投资发展有限公司，住所地金乡县化雨镇政府驻地，统一社会信用代码91370828595232547U。 法定代表人：王**伟，执行董事。 委托诉讼代理人：邵宁之，河北燕赵众诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊立江，男，1983年7月29日出生，汉族，济宁市诚信置业投资发展有限公司职工，住河北省石家庄市藁城区。 被告：许立，男，1966年4月3日出生，汉族，居民，住山东省金乡县金山北街15巷**，现住金乡县。 委托诉讼代理人：夏鲁超，山东缗城律师事务所律师。 原告济宁市诚信置业投资发展有限公司与被告许立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁市诚信置业投资发展有限公司的委托诉讼代理人邵宁之、樊立江，被告许立的委托诉讼代理人夏鲁超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济宁市诚信置业投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方租赁合同并判令被告将房屋交还原告；2、判令被告支付房租281699元及违约金30000元；3、判令被告支付水费25429元；4、判令被告负担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月1日，原告与被告签订编号为20170101的《商铺租用合同》，约定由被告租赁原告的诚信国际广场.金街坊1#楼1-10号商铺，建筑面积1064.7平方米；租期自2017年1月1日至2021年12月31日止，共5年；租金第一年度(2017年1月1日至2017年12月31日)100000元，第二年度(2018年1月1日至2018年12月31日)94308元，第三年度(2019年1月1日至2019年12月31日)97154元，第四年度(2020年1月1日至2020年12月31日)97154元，第五年度(2021年1月1日至2021年12月31)194308元，押金20000元；租赁期间产生的物业、水、电等费用由被告承担；逾期支付租金等费用的违约责任为每日按照拖欠数额的5‰(千分之五)支付滞纳金至交付完毕之日。被告支付租金的时间为合同签定之日起7日内支付30000元(含押金)，2017年12月31日前支付90000元，2018年12月31日前支付94308元，2019年6月30日前支付97154元，2020年1月1日前支付97154元，2021年1月1日前支付194308元。被告承租商铺后用于家庭经营餐饮至今。其间，被告仅支付租金66436元，截至2020年7月31日拖欠租金281699元未付。同时，根据合同第5条规定，逾期支付租金每天按5‰计算滞纳金，截止到2020年7月31日产生的滞纳金应是860527元。此外，被告还欠缴水费25429元。经原告不断催要，被告至今没有履行清偿所欠租金及滞纳金的义务。综上，被告长期拖欠租金等构成根本性违约，致使原告不能实现合同目的。故原告请求解除合同，判令被告支付拖欠的租金、水费并承担违约责任。为此，原告现诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 许立辩称，一、原、被告双方签订的房屋租赁合同早已解除。答辩人与原告签订房屋租赁合同后，因2020年1月新冠病毒爆发，全国范围内停工停产，答辩人的饭店也在停业范围内。2020年3月，答辩人与原告协商已经解除了房屋租赁合同，因此不存在合同继续解除问题。 二、原告诉求的房屋租金及滞纳金数额明显不正确。1、原告并没有如期交付房屋。答辩人和原告签订的《租赁合同》第七条约定，甲、乙双方应在合同签订之日起7日内办理商铺移交手续，由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期应相应顺延。原告实际交付房屋的日期为2017年3月份，因此原告请求从2017年1月1日起计算租金，明显不当。2、租赁期限应该扣除装修免租期。合同虽然没有书面约定装修免租期，但是双方签订的租赁合同第七条第三款明显体现出，如果乙方不能按照约定日期前来接收物业的，租金计算仍按本协议约定执行，装修免租期不顺延。事实上，双方约定的装修免租期为3个月，装修免租期不应计算租金。3、租赁合同中虽然约定了租金数额，但是原告承诺，实际支付的租金按照四周邻居租赁的房屋租金计算。答辩人租赁案涉房屋时，原告的房屋刚刚建成，为了抬高租赁房屋价格，原告要求按照合同约定的价格签订合同，并承诺如果今后四周邻居租赁价格低于合同约定的价格时，按照四周邻居最低价格执行。考虑到各方利益，答辩人同意了原告的请求。但是后来答辩人发现，四周邻居的租赁价格明显低于答辩人租赁价格，答辩人向原告提出后，原告也同意降价，因此租金的价格应按照四周邻居的租金计算。4、租金只能计算到2019年12月。2020年1月新冠病毒爆发，答辩人租赁的酒店一直停业，2020年3月，双方解除了租赁合同，因此租金只能计算到2019年12月。5、答辩人已经缴纳了66436元租金，下欠租金已经无力缴纳。答辩人租赁原告的房屋经营酒店，酒店装修、购买用品、接通水电花费100多万元，酒店营业后，由于地理位置偏僻，酒店一直赔钱经营，现在答辩人拖欠信用社贷款35万元、亲戚朋友借款40余万元，拖欠食材款12万元，拖欠酒店厨师、服务员人工工资3.8万元，答辩人已经是一无所有。并且答辩人年事已高，没有生活来源，无力偿还债务。现在答辩人仅有的就是经营酒店的投资、空调设备、座椅等物品，其他没有任何财产，答辩人同意用上述物品抵偿租金。 三、涉案房屋已经不欠水电费。因此原告请求水电费没有任何依据。综上，案涉租赁合同已经在2020年3月份解除，原告请求给付租金的计算方法不当，请求人民法院查明事实后依法处理。原告请求给付违约金3万元，违约金数额明显过高，答辩人认为即使需要给付违约金，也应当按照同期银行贷款利率计算。 本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，甲方济宁市诚信置业投资发展有限公司与乙方许立签订《商铺租用协议》，双方约定：“第一条商铺的位置、面积和用途1、商铺的位置和面积甲、乙双方同意按照本协议的约定出租和承租位于诚信国际.金街坊1#楼1-10号商铺，建筑面积共计1064.7平方米……第二条租期租期自2017年1月1日起至2021年12月31日止，共5年。第三条租金（不含税价）1、第一年度：从2017年1月1日起至2017年12月31日止，总租金为人民币￥100000元整（壹拾万元整）；第二年度：从2018年1月1日起至2018年12月31日止，总租金为人民币￥94308元整（玖万肆仟叁佰零捌元整）；第三年度：从2019年1月1日起至2019年12月31日止，总租金为人民币￥97154元整（玖万柒仟壹佰伍拾肆元整）；第四年度：从2020年1月1日起至2020年12月31日止，总租金为人民币￥97154元整（玖万柒仟壹佰伍拾肆元整）……2、支付期限和方式①支付期限乙方必须在签署本协议之日起7日内向甲方支付￥30000元（叁万元）（含押金），到2017年12月31日前支付￥90000元（玖万元），2018年12月31日前支付￥94308元（玖万肆仟叁佰零捌元），2019年6月30日前支付￥97154元（玖万柒仟壹佰伍拾肆元），2020年1月1日前支付￥97154元（玖万柒仟壹佰伍拾肆元），2021年1月1日前支付￥194308元（壹拾玖万肆仟叁佰零捌元）……第五条滞纳金乙方拖欠租金、房屋押金等应当向甲方支付的任何费用，每日应按照拖欠费用的5‰缴纳滞纳金，从应付日到实际偿还完毕之日止……第七条进场移交……3、如乙方不能按本条约定日期前来接收物业的，租金起算日仍按本协议约定执行，装修免租期不顺延……第十一条提前解除……2、因乙方在本协议期内单方面提出解除协议或乙方违约导致协议解除的，乙方应向甲方承担违约责任，向甲方支付相当于当年度的违约金。甲方有权不返还乙方全部已付款项直至乙方付清违约金……4、下述情况下，甲方有权解除本协议，本协议在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方按照本协议‘第十一条2款’的约定承担违约责任。①乙方拖欠本协议规定的任何一项应付甲方的费用和其他应付款项超过30日，因违反本款约定导致协议解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金……第十六条其他约定……2、本协议租用期间，该商铺所产生的物业管理费、水费、电费、电话、网络、有线电视、空调等，均由乙方自行向各单位足额缴纳，逾期产生的费用或给甲方造成的损失，由乙方承担和支付。” 2016年10月3日，许立向济宁市诚信置业投资发展有限公司交纳租金30000元。2018年9月28日，许立向济宁市诚信置业投资发展有限公司交纳租金20000元。2018年11月1日，许立向济宁市诚信置业投资发展有限公司交纳租金5570元。2019年1月23日，许立向济宁市诚信置业投资发展有限公司交纳租金10000元。2019年5月8日，许立向济宁市诚信置业投资发展有限公司交纳租金866元。上述款项合计66436元。2020年1月份以来，许立经营的饭店一直处于停业状态。因许立未按照约定支付租金，济宁市诚信置业投资发展有限公司来院提起诉讼。 另查明，2020年9月14日，许立向金乡县金思泉水务有限公司交纳自来水水费15235.3元。济宁市诚信置业投资发展有限公司当庭撤回要求许立支付水费的诉讼请求。庭审中，许立主张其曾提出向济宁市诚信置业投资发展有限公司返还承租房屋。 本院认为，济宁市诚信置业投资发展有限公司与许立签订的《商铺租用协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，上述租赁合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。济宁市诚信置业投资发展有限公司按照约定将案涉房屋交付给许立后，即享有主张相应租金的权利。 1、关于《商铺租用协议》是否已经合法解除的问题。 许立抗辩主张双方已于2020年3月份解除了《商铺租用协议》，但其未能提交证据予以证实，故对其该项主张，本院不予支持。由于许立至2018年9月28日尚欠应于2017年12月31日前交纳的租金70000元，且至今未交清租金，故根据《商铺租用协议》第十一条第4项的约定，济宁市诚信置业投资发展有限公司可以要求解除《商铺租用协议》。因此，济宁市诚信置业投资发展有限公司关于要求解除《商铺租用协议》的诉讼请求，证据充分，本院应予以支持。许立应将位于金乡县诚信国际.金街坊1#楼1-10号商铺返还给济宁市诚信置业投资发展有限公司。 2、关于许立应支付的租金数额及违约金认定问题。 许立虽然主张其曾提出返还承租的房屋，但双方至今未办理交付手续，济宁市诚信置业投资发展有限公司主张租金应计算至2020年7月31日，该项请求并未损害许立的民事权利，本院予以准许。根据《商铺租用协议》的约定，许立应交纳第一年度即从2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金100000元、第二年度即从2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金94308元、第三年度即从2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金97154元；对于第四年度即从2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金97154元，计算至2020年7月31日的租金为56673元（97154元/年÷12个月×7个月），上述租金合计348135元应由许立负担，扣除其已交纳的租金66436元，尚有租金281699元未交纳。因此，济宁市诚信置业投资发展有限公司要求许立支付租金281699元的诉讼请求，证据充分，本院应予以支持。 由于双方约定的“每日应按照拖欠费用的5‰缴纳滞纳金”的标准过高，综合考虑案涉房屋的位置、用于经营饭店受市场影响等情况，本院酌情认定许立应自2020年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息。 许立关于济宁市诚信置业投资发展有限公司迟延交付房屋应自2017年3月份开始计算租金、租赁期限应扣除免租期的辩解，证据不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告许立于本判决生效之日起十日内支付原告济宁市诚信置业投资发展有限公司租金281699元及违约金（以281699元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告许立于本判决生效之日起十日内将位于金乡县诚信国际.金街坊1#楼1-10号商铺返还给原告济宁市诚信置业投资发展有限公司； 三、驳回原告济宁市诚信置业投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6656元，减半收取计3328元，由被告许立负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  王红旭 二〇二〇年十月十九日 法官助理孙新鲜 书记员雷丹晨 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。