江苏省南京市六合人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初1366号原告：中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行，住所地江苏省南京市江北新区大厂街道新华路**。负责人：陈峰，行长。委托诉讼代理人：邓小秋，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，江苏维世德律师事务所律师。被告：董标，男，1985年6月20日生，汉族，住安徽省阜南县。被告：焦梅梅，女，1988年5月7日生，汉族，住安徽省阜南县。被告：江苏朗盛地产集团有限公司，住，住所地江苏省南京市六合区横梁街道兴镇路**/div>法定代表人：刘金根,该公司董事长。委托诉讼代理人：卜晓宁，江苏衡顺达律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行（简称建行江北新区支行）与被告董标、焦梅梅、江苏朗盛地产集团有限公司（简称朗盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行江北新区支行委托诉讼代理人张磊，被告朗盛公司委托诉讼代理人卜晓宁到庭参加诉讼，被告董标经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼、被告焦梅梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行江北新区支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告董标、焦梅梅共同偿还借款本金余额485139.98元，截止2020年8月20日的逾期利息51457.07元、利息罚息4940.37元、本金罚息5872.88元，本息合计545110.30元；2.判令被告董标和被告焦梅梅承担自2020年8月21日起至实际付清之日止的利息及罚息（贷款利率为基准利率上浮30%，罚息利率为贷款利率上浮50%）；3.判令原告对被告董标、焦梅梅拥有的位于六合区××街道××路××号××幢××室房屋享有优先受偿权；4.判令被告董标、焦梅梅承担本案原告的律师代理费30000元;5.判令被告董标、焦梅梅承担本案的全部诉讼费用；6.被告朗盛公司对被告董标、焦梅梅上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年2月5日，原告与被告董标、焦梅梅、朗盛公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告董标、焦梅梅提供借款人民币51万元用于其购置房屋，还款方式为等额本息法。同日，原告与被告董标、被告朗盛公司签订了《南京市房地产抵押合同》，约定被告董标将其所有的位于六合区××街道××路××号××幢××室的房屋抵押给原告，作为前述合同项下债务履行的担保。被告朗盛公司在原告取得案涉房屋的他项权利证书前对案涉债务及相关费用承担连带保证责任。上述合同签订后，原告于2018年3月5日履行了发放贷款的合同义务。被告董标、焦梅梅系夫妻关系，该贷款发生于夫妻关系存续期间，是双方的共同债务。但至2019年3月27日止，被告董标、焦梅梅己经拖欠了多期欠款和利息。原告多次催告还款并通知主合同项下借款全部到期应当偿还，但被告董标、焦梅梅至今仍未履行还款义务，故诉至法院。被告朗盛公司辩称，原告诉请的本金、利息、罚息、律师费均无异议。但被告朗盛公司仅为阶段性担保，原告应先行使担保物权。如担保物权折价、拍卖、变卖价款不足以偿还债务，被告朗盛公司承担补充责任。被告董标、焦梅梅未作答辩。本院经审理认定事实如下：1.2018年2月5日，原告与被告董标、焦梅梅、朗盛公司签订《个人住房借款合同》，合同约定：借款人董标、焦梅梅，贷款人建行江北新区支行。借款本金为51万元，期限为120个月（2018年2月5日至2028年2月5日），贷款利率为基准利率上浮30%，罚息利率为贷款利率上浮50%。用途购买六合区××街道××路××号××幢××室房屋。还款方式为等额本息法。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告朗盛公司为保证人，保证方式为连带责任保证。保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括诉讼费、律师代理费等）。保证责任中还约定，无论贷款人是否有其他担保，贷款人均可以直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。2.2018年2月5日，原告与被告董标、朗盛公司签订《南京市房地产抵押合同》约定，被告董标将其位于六合区××街道××路××号××幢××室抵押给原告，抵押担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现债权费用。被告朗盛公司为担保人，担保期限为原告领取上述被告董标所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止。被告董标连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，被告朗盛公司也未履行保证责任的，原告有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。由于本案被告董标未办理房产证，原告未取得他项权利证书。3.《个人贷款付款凭证》一份，原告于2018年3月5日发放贷款51万元。4.被告董标、焦梅梅于2010年2月25日登记登记结婚。被告焦梅梅于2018年1月5日向原告出具《共同还款承诺书》载明，借款人因购买位于××街道××路××号××幢××室房产，向贵行借款51万元，贷款期限为10年，本人焦梅梅作为共同还款人，向贵行承诺如下：一旦借款人未按合同履行还款义务，在贵行向本人发出书面还款通知后，本人即无条件按贵行要求履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。5.2020年1月10日，原告与江苏维世德律师事务所签订《委托代理协议》。江苏维世德律师事务所指派律师参加本案诉讼，原告就本案支付律师代理费30000元，江苏维世德律师事务所开具了相应的发票。6.原告出具的《欠款清单明细》载明，截止2020年8月20日被告董标欠本金余额为485139.98元、利息余额51457.07元、本金罚息5872.88元、利息罚息4940.37元，合计547410.30元。另，被告朗盛公司原公司名称为江苏嘉佑置业有限公司。上述事实，有当事人的陈述、《个人住房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《个人贷款付款凭证》、《共同还款承诺书》、《委托代理协议》、《欠款清单明细》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告董标、焦梅梅、朗盛公司签订《个人住房借款合同》、原告与被告董标、朗盛公司签订《南京市房地产抵押合同》，内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，建行江北新区支行依约向被告董标指定的收款账户发放贷款51万元，履行了合同义务，被告未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。因此，原告要求被告董标偿还贷款本金485139.98元并按合同约定支付逾期利息、罚息至实际付清之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告为实现债权聘请律师进行本案诉讼，支付律师代理费30000元，且该律师代理费符合相关部门规定的收费标准。原告要求被告董标偿付此款，本院予以支持。原告与被告董标、焦梅梅等签订《个人住房借款合同》时，被告焦梅梅作为共同借款人，且被告焦梅梅向原告建行江北新区支行出具《共同还款承诺书》，承诺与被告董标共同还款，直至贷款本息全部结清为止。故原告建行江北新区支行主张被告焦梅梅对被告董标的上述债务承担共同还款责任，有事实及法律依据，本院予以支持。原告与被告朗盛公司等签订《个人住房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》约定，被告朗盛公司为担保人，担保期限为原告领取上述被告董标所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止。无论贷款人是否有其他担保，贷款人均可以直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。现非原告自身原因未取得商品房他项权利（抵押权）证书，故原告要求被告朗盛公司承担连带清偿责任，有事实及法律依据。担保人承担责任后，有权向债务人追偿。至此，被告朗盛公司辩称，原告应先行使担保物权。如担保物权折价、拍卖、变卖价款不足以偿还债务，其承担补充责任，无事实及法律依据，本院不予采信。原告建行江北新区支行与被告董标签订《南京市房地产抵押合同》，约定被告董标将其位于六合区××街道××路××号××幢××室抵押给原告，抵押担保的范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现债权费用。上述房屋进行了抵押预告登记，由于被告董标办理产权证，原告未取得他项证权利证书，但原告仍享有优行受偿权。故在被告董标未能依约履行偿还借款本息义务的情况下，建行江北新区支行有权以抵押物南京市六合区××街道××路××号××幢××室的房屋的折价或者以拍卖、变卖价款在抵押担保登记范围内对涉案债务优先受偿。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告董标、焦梅梅于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行归还借款本金485139.98元及逾期利息、利息罚息、本金罚息复利（截止2020年8月20日为59970.32元），合计485139.98；并支付自2020年8月20日起至实际给付之日止的逾期利息、罚息（以485139.98元为基数，按《个人住房借款合同》约定的标准计算）；偿付律师代理费30000元。二、被告江苏朗盛地产集团有限公司对上述第一项义务承担连带清偿责任。被告江苏朗盛地产集团有限公司承担义务后有权向被告董标、焦梅梅追偿。三、如被告董标、焦梅梅不履行本判决第一项所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行对被告董标名下位于南京市六合区××街道××路××号××幢××室的房屋的折价、拍卖、变卖价款在抵押担保登记范围内优先受偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9344元，其他诉讼费560元，合计9904元，由被告董标、焦梅梅、朗盛公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王家权人民陪审员  汪庆生人民陪审员  吉 磊二〇二〇年十月十日书 记 员  彭 飞