湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终1766号上诉人（原审被告）：张国建，男，生于1953年3月18日，汉族，住湖北省房县。被上诉人（原审原告）：徐兴奎，男，生于1971年9月19日，汉族，住湖北省房县。被上诉人（原审原告）：房泽云，女，生于1971年7月16日，汉族，住湖北省房县,系徐兴奎之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王希明，房县民生法律服务所法律工作者。上诉人张国建因与被上诉人徐兴奎、房泽云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。张国建上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐兴奎、房泽云的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由徐兴奎、房泽云承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人提交的本案至关重要的证据是武汉原点勘测设计工程有限公司出具的“证明”，一审判决仅以该证据存在的微小瑕疵即“该证据未有经手人签名”为由，对该证据不予采信是错误的。如果证据存在瑕疵，法院也应当释明，并要求当事人限期补充完善。一审判决草率地对上诉人提供证据证明的事实不予认定，做出的判决是违背客观事实的错误判决。二、一审判决适用法律错误。上诉人所建房屋是拆旧建新，房屋的销售主体是上诉人个人，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定明显错误。徐兴奎、房泽云书面答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。徐兴奎、房泽云向一审法院起诉请求：1、判令张国建返还二原告支付的房屋面积误差款8391.96元（面积误差138.8平米×3%=4.16平米×2017.3元/平米=8391.96元），并从2018年9月30日起以8391.96元为基数按年利率6%支付资金占用费至债务实际清偿之日止；2、判令张国建立即支付二原告房屋面积误差双倍赔偿款25579.36元[（合同面积138.8㎡-3%的误差面积4.16㎡-房屋实际面积㎡128.3）=6.34㎡×2017.3元/㎡×2倍]；3、本案的诉讼费由张国建承担。一审法院认定事实如下：2016年3月4日，徐兴奎、房泽云（乙方：购房人）与张国建（甲方：房屋开发商业主）签订了一份《东方公寓售房合同书》，该合同书约定乙方购买甲方开发的东方公寓单元楼房，位置在房陵××××中队对面的第四层404现房一套。合同中具体约定：“一、房屋性质、结构及布局标准：1、该房屋为全框剪力结构，国有大产权，三室两厅两卫，包括公摊面积约138.8㎡，每平米售价为2017.30元，总售价为28万元。办证平方按房产部门为准。2、该房设有电梯，电梯费用由使用户分摊承担支付，由甲方统一管理。3、甲方对所有的单元楼负责安装进户门一道和所有外墙窗以及水电进户，其他均由乙方负责。二、付款方式：甲乙双方签订协议时，一次性首付房款20万元，剩余的8万元在年底12月份一次性无条件付清否则承担3分利。三、手续办理：甲方负责房产证以及土地使用证和水电入户的办理，费用由甲方承担，其他费用由乙方承担。四、房屋交付时间为2016年3月4日，从交付房屋之日起十日内，乙方必须向甲方提供首次购房证明以及身份证复印件。五、乙方不得私自改动房屋外观和主体结构如果乙方乱改结构所造成的损失和他人损失，由乙方承担……。六、……。七、……。”合同签订当日，张国建按照合同约定交付了位于房陵大道××中队对面××404房屋。徐兴奎、房泽云分三次向支付了购房款280000元，分别是2016年3月6日支付200000元、2016年12月21日支付70000元、2017年4月22日支付10000元。2018年9月29日，张国建将其办理的鄂（2018）房县不动产权第00002253号不动产权证书交给徐兴奎、房泽云，该不动产权证书载明：房屋建筑面积：128.3㎡，专有建筑面积：116.14㎡，分摊面积：12.16㎡。徐兴奎、房泽云收到该不动产权证书后，发现合同书所载明的面积138.8㎡与不动产权证书所载明的128.3㎡，相差10.5㎡。双方因房屋建筑面积发生争议，经协商无果而引起诉讼。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点应为双方对于买卖标的即位于房县城关镇花宝村一组1幢404房屋的出卖人交付使用的房屋建筑面积与买卖合同中约定面积不符的问题。张国建辩称其出售给的现房合同约定面积与鄂（2018）房县不动产权第00002253号不动产权证中登记的面积之所以不一致是因不动产权证中徐兴奎、房泽云房屋分摊建筑面积未包括其应该分摊的涉案楼房四楼以下及八楼以上的公摊面积。张国建为证实这一主张提交了一份2019年10月17日武汉原点勘测设计工程有限公司出具的证明一份，因该证明只有武汉原点勘测设计工程有限公司的签章，而没有出具该证明的经办人签名，不符合民事诉讼证据的形式要件，不予采纳。此外，徐兴奎、房泽云持有的鄂（2018）房县不动产权第00002253号不动产权证是设计经过房屋登记部门审查核实后办理的具有公示公信效力的证件，该证件中登记的分摊建筑面积12.16㎡是经过实际测量和充分计算的。故张国建的这一辩解意见不予采纳。张国建辩称其与徐兴奎、房泽云已就“所谓的面积误差”达成一致意见，但其申请出庭的证人并不能证明这一事实，张国建也未提供其他证据证实其这一主张，故该辩解意见不予采纳。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张国建作为出卖人所交付给徐兴奎、房泽云房屋建筑面积为128.3㎡，与合同约定的约138.8㎡的面积不符，相差面积达10.5㎡。徐兴奎、房泽云作为房屋买受人选择继续履行合同，请求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，由出卖人张国建返还面积误差比在3%以内的房价款及利息，以及要求出卖人张国建双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款，合乎法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、张国建于本判决生效后10日内返还徐兴奎、房泽云房屋实际面积小于合同约定面积的3%的面积误差比部分的房价款8391.96元（138.8㎡×3%×2017.3元/㎡）及其利息（以房价款8391.96元为基数，自2018年9月30日起按照年利率6%计算利息直至清偿之日为止）；二、张国建于本判决生效后10日内双倍返还徐兴奎、房泽云房屋实际面积小于合同约定面积的超出3%面积误差比部分的房价款25579.36元【（138.8㎡-128.3㎡-138.8㎡×3%）×2017.3元/㎡×2】。案件受理费649元，减半收取324.5元，由张国建负担。因徐兴奎、房泽云已预交，故徐兴奎、房泽云应在给付徐兴奎、房泽云欠款时一并给付。二审中，张国建提交了如下三份证据：1、房子的设计图纸（家居布置图）一份。拟证明：该图纸上设计的本层房屋建筑面积是138.2㎡，包含了电梯、步梯、机房、发电机房，不动产权证书登记的面积没有包含这些应该列入公摊部分的面积；2、与赵萍共同的“建房规划红线图”。拟证明：其不是开发商进行建设，是拆旧建新，牌子挂着公司的名字是涉及城市形象；3、武汉原点勘测设计工程有限公司相关人员签名的“证明”一份，拟证明：不动产权证书所载明的128.3㎡没有包含部分公摊面积。徐兴奎、房泽云质证认为：1、对图纸真实性无异议，但是对证明目的有异议，设计图纸和施工图纸存在不一致，设计图纸上有10㎡的阳台没有建造；2、当时建设的时候就是挂着东方公寓的名称进行广告宣传，是按照商品房标准销售的。合同上也注明是东方公寓，而不是张国建个人房屋；3、武汉原点勘测设计工程有限公司的“证明”没有不动产权证书证明效力高。公摊面积是分摊本楼层的面积，张国建提供的该证据证明需要分摊四楼以下和八楼以上的公摊面积，没有法律依据。本院认为：以上证据将结合全案其他证据予以综合评判。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，举证不能的应当自行承担不利后果。1、关于案涉房屋是否存在面积误差的问题。本案中，徐兴奎、房泽云提交了鄂（2018）房县不动产权第00002253号不动产权证书以证明买卖合同约定面积与不动产权证书登记面积相差10.5㎡。不动产权证书是国家相关登记机关向不动产权利人发放的法定凭证，具有权利确认和推定、公示及公信的功能，证明效力高。如果不动产权证书房屋面积登记错误，张国建可以向该机关提出异议，申请对登记面积予以更正。但张国建仅以武汉原点勘测设计工程有限公司出具的“证明”、标准层家居布置图等图纸作为本案反驳证据，上述反驳证据的证明效力不能对抗鄂（2018）房县不动产权第00002253号不动产权证书的证明效力。故一审判决认定案涉房屋面积出现10.5㎡的面积误差并无错误。2、关于面积误差部分房款数额的认定及如何处理问题。本案中，案涉《售房合同书》约定为：“房屋包括公摊面积约138.8㎡，每平米售价为2017.3元，总售价为28万元。”按照不动产权证书登记的面积128.3㎡和单价2017.3元计算，实际房价款为258819.59元，面积误差部分的房款数额为21180.41元。张国建收取该部分房款没有合同依据和法律依据，应予返还。商品房销售行为是特指房地产开发企业将其开发建设的房屋向社会销售的行为。本案中，张国建作为个人，其无权进行商品房开发。其将拆旧建新的房屋出售给徐兴奎、房泽云并办理了不动产转移登记的行为应视为普通的房屋买卖行为，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定属于适用法律不当，应予纠正。利息属于法定孳息，一审判决确定从不动产权证书颁发之日按照年6%的标准计付利息比较公平合理，本院不予调整。综上，张国建的部分上诉理由成立，对该部分上诉主张予以支持。一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律和判决结果不当，应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初2164号民事判决；二、张国建于本判决生效后10日内返还徐兴奎、房泽云房屋面积误差部分的房价款21180.41元及其利息（以房价款21180.41元为基数，自2018年9月30日起按照年利率6%的标准计付利息至清偿之日止）；三、驳回徐兴奎、房泽云的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费324.5元，二审案件受理费649元，合计973.5元，由上诉人张国建负担649元，由被上诉人徐兴奎、房泽云负担324.5元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇二〇年十月九日书记员  刘亚琼