贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8077号原告：吴刘莹，女，汉族，1987年10月19日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：潘兴艳，贵州云初律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，男，1985年2月8日生，该公司员工，住贵阳市云岩区。第三人：中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行，住所，住所地贵阳市云岩区公园北路**公园****div>负责人：程点，该行行长。委托诉讼代理人：严阵，贵州心典律师事务所律师。原告吴刘莹诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行（以下简称中行紫林支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴刘莹及其委托诉讼代理人潘兴艳，被告宏益房开的委托诉讼代理人罗涵晖、第三人中行紫林支行的委托诉讼代理人严阵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴刘莹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；3、判令被告立即支付原告首期购房款733777元及资金占用费（以733777元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年6月20日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计至起诉之日为69031元），并立即支付原告违约金14676元；4、判令被告立即支付原告专项维修资金48476元及资金占用费（以48476元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年6月20日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计起诉之日为4560元）；5、判令被告立即支付原告已归还的按揭贷款本金及利息179860.68元（从2018年12月23日起暂计至2020年5月23日），同时向原告支付自2020年5月23日至判决生效之日止原告已向第三人归还的贷款本金及利息；6、判令被告向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息、及提前还款产生的违约金；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于南明区房屋，总价款2423777元，首期房款为733777元，余款1690000元以银行按揭方式支付。并约定被告应当在2019年6月30日前向原告交付房屋。合同签订当日，原告向被告支付了首期购房款733777元及专项维修基金48476元。2018年12月6日，原告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向第三人借款1690000元用于购买上述房屋。合同签订后，第三人将该笔借款支付给被告，截止2020年5月23日原告已经归还第三人本息共计179860.68元。但被告至今未向原告交付房屋，已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院提出如前诉请，请求判如所请。被告宏益房开辩称：1、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2019年6月30日前向原告交付房屋，超出约定日期180工作日后，原告有权退房，即从2020年5月17日起原告享有合同约定的解除权，依照《商品房买卖合同附件十二“补充协议”7.3条之规定，原告应于2020年5月17日前行使解除权，但原告并未行使。原告起诉解除合同时，该合同解除权已经超过合同约定的除斥期间，解除权已经消灭，原告无权单方解除合同，请求驳回原告全部诉请。2、自新型冠状病毒爆发以来，为避免病毒大规模传播，全国全面进入疫情防控阶段，导致房地产企业的建设生产受到严重影响，工程进度也因疫情影响严重滞后。但随着疫情情况好转，企业开始逐渐复工复产，被告也在加大建设力度，力求尽快完成案涉房屋的建设，并将案涉房屋交付给原告。为维护交易及合同的稳定性，在被告有能力交付房屋，且合同存在继续履行可能性的情况下，恳请法院考虑被告实际情况，驳回原告全部诉请。3、本案所涉房屋的维修基金被告已交至逐渐部门，如果判令解除合同，被告不应承担退还该笔款项的义务，原告可凭相关票据到住建部门退还该笔费用。4、根据合同附件十二20.2条，若判决合同解除，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。第三人中行紫林支行述称：1、是否解除原、被告双方购房合同，请求法院依法裁判。如解除，请求法院判令被告向第三人支付剩余贷款本息；2、判决生效前原告仍应履行贷款合同义务。原告围绕其诉讼请求提交以下证据：1、原告身份证、被告及第三人工商公示信息报告各1份，拟证明主体资格适格。被告及第三人无异议；2、商品房买卖合同、备案登记表各1份，拟证明原告购买被告开发建设的花果园项目一期22栋2-37-1号房，房屋建筑面积199.78平方米，房屋总价款2423777元；合同约定原告于本合同签订之日向被告支付首期房款733777元，余款1690000元以银行按揭方式支付；合同约定被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房，预期超过180日，原告有权退房。被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的2%向原告支付违约金。被告对合同、备案登记表的真实性无异议，但认为该合同恰好证明被告所称原告起诉解除合同时，合同解除权已经超过合同约定的除斥期间，解除权已经消灭，故应视为原告选择继续履行合同。同时，违约金的计算也不应按照应付款的2%计算，应按合同约定的按日万分之0.5进行计算逾期交房违约金。第三人无异议；3、收据3份、银行存根4份，拟证明原告向被告支付首期购房款733777元、专项维修金48476元。被告对证据的真实性无异议，但认为被告收到维修基金后已交至住建部门，故不应承担退还该笔款项的义务。第三人无异议；4、《个人一手住房贷款合同》、银行还款流水明细清单各1份，拟证明原告向第三人借款1690000元用于购买上述房屋，借款期限共计360个月。截止2020年5月23日，原告已归还第三人借款本息共计179860.68元。被告及第三人无异议；5、手机聊天记录1份，拟证明原告于2020年5月7日一直在与被告销售人员谈判退房事宜。被告对聊天记录的三性不予认可，认为无法核实聊天对象的身份情况。该证据也无法证明原告曾经通过合法的手段向被告提起退房申请。第三人无异议。被告围绕其主张提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告及第三人无异议；2、照片2张，拟证明涉案房屋所在楼栋的现状，被告正在积极修建，以期尽快交付。原告认为照片上未明示是属于哪一栋住房，从现状看根本无法交付，正好证明了被告持续违约的事实。第三人无异议；3、维修基金专用收据1份，拟证明被告已将维修基金转交给住建部门，如合同解除，由原告自行向住建部门申请退款。原告对收据的真实性、关联性无异议，但认为因被告已经向原告出具维修基金的收据，作为收款方应该具退还义务，故达不到被告证明目的。第三人无异议；4.公告1份，拟证明被告受疫情的不可抗力影响，被告工程进度受到严重影响。原告对公告的真实性无异议，关联性有异议，认为因商品房买卖合同约定的交房日期为2019年6月30日，那时候还不存在疫情，故在本案中不属于不可抗力。同时，该公告发布时间为2020年1月24日，截止今日已将近八个月之久，被告仍未通知交房具体时间，故达不到被告证明目的。第三人无异议；5、商品房买卖合同、备案登记表各1份，拟证明根据合同附件12补充协议7.3条之约定，原告所述解除权已经消灭，原告无权单方解除合同。原告对证据的真实性无异议，但对被告阐述的该条款不予认可。认为该条款在合同中明显免除了被告的责任，加重了原告责任，且排除了原告的主要权利，系格式条款，且并未加粗加黑等特别方式告知原告，因此无效，不能成为被告免除责任的工具。第三人无异议。第三人围绕其主张提交如下证据：《个人一手住房贷款合同》、还款明细清单各1份，拟证明原告与第三人有贷款合同关系，原告截止2020年9月9日，剩余本金为1648289.83元，同时，原告截止庭审时没有逾期还款情况。原、被告无异议。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2018年6月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：300398）一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区房屋，建筑面积199.78平方米，套内建筑面积146.11平方米，总价款242377元；买受人贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款733777元，余款1690000元以银行按揭支付；合同第十一条交付时间及条件载明：“（一）出卖人应当在2019年6月30日向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；……”；合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第二十二条房屋登记约定：“预告登记：双方约定申请预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……”；合同第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。该《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2019年6月30日。第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。”。合同签订当日，原告向被告支付了首期购房款733777元及维修基金48476元，被告在向原告出具的维修基金收据上注明代收。2018年12月6日，原、被告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号为：2018年紫零房花字096号），原告通过向第三人贷款向被告支付1690000元。2018年9月28日，被告将代收的维修基金48475元交纳至贵阳市住房和城乡建设局。2020年6月2日，原告以被告未按约交付上述所购房屋为由，向本院递交民事起诉状，诉请如前。另：2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国发生。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。原告在与被告签订《商品房买卖合同》之后，已依约将全部购房款支付给被告，但被告未按合同约定于2019年6月30日前将涉案商业用房交付原告使用，且至一审庭审时被告认可案涉房屋尚未修建完毕，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。同时，合同约定交房时间为2019年6月30日，此时，新型冠状病毒感染的肺炎疫情尚未发生，故被告辩称因疫情影响建设进度的理由亦不成立，本院依法不予采纳。合同解除后，被告收取的购房款733777元应向原告退还。对原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付资金占用费及违约金14676元的诉请，根据《商品房买卖合同》约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对于逾期交付房屋解除合同及所交付房屋不符合约定解除合同的违约责任进行了明确约定，该约定对双方具有约束力，故原告诉请被告支付资金占用费的主张，不符合合同约定，本院不予支持。原告诉请被告支付违约金14676元的主张，符合合同约定，本院予以支持。对于原告诉请被告返还维修基金48476元并支付资金占用费的主张。因该维修基金48476元原告代收后已交纳至贵阳市住房和城乡建设局，在原、被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，该费用不是被告收取，被告不负有退款义务，故对原告的该主张，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的《个人商业用房贷款合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本息返还给第三人。对于被告提出如解除合同，应在判决中明确原告配合办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记的主张，本院认为合同解除以后，注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故本院对相关备案登记、预告登记的注销在本案中一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴刘莹与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2018年6月20日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：300398）。二、解除原告吴刘莹与第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行于2018年12月6日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号为：2018年紫零房花字096号）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴刘莹首期购房款733777元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吴刘莹违约金14676元。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告吴刘莹截止至2020年5月23日已向第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行归还的贷款本息179860.68元（最终计算至本判决生效当月为止，以第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行出具的对账单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司贵阳市紫林支行偿还原告吴刘莹就《商业用房贷款借款（抵押）合同》剩余的贷款本金、利息等。七、原告吴刘莹于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区房屋的《商品房买卖合同》备案登记、预告登记的注销手续。八、驳回原告吴刘莹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14254元，减半收取7127元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担（该款原告吴刘莹已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告吴刘莹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十月二十九日书记员  谭博文