江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6447号 原告：张洪宝，男，1959年1月28日生，汉族，住南京市。 原告：王莉，女，1962年9月25日生，汉族，住南京市。 原告：王**，男，1988年5月14日生，汉族，住南京市。 三原告共同委托诉讼代理人：贾小江，江苏爱信律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市。 法定代表人：张兵。 原告张洪宝、王莉、王**与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洪宝、王莉、王**委托诉讼代理人贾小江到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张洪宝、王莉、王**向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告之间的《郑和国际广场商铺房屋及委托经营合同》并返还租赁物；2.请求判令友谊华联公司返还租赁回报金177986.43元及自每期逾期之日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算的利息，其中欠2018年下半年租金14945.43元，逾期利息自2018年10月28日起计算；欠2019年上半年租金54347元，逾期利息自2019年4月24日起计算；欠2019年下半年租金54347元，逾期利息自2019年10月29日起计算；欠2020年上半年租金54347元，逾期利息自2020年4月24日起计算至实际给付之日止；3.请求判令被告给付原告已扣税款的单据；4.请求判令郑和国际公司对上述租赁回报金及利息承担一般担保责任。事实和理由：2012年3月9日，原告与郑和国际公司签订了《阅景龙江国际公寓商品房预售合同》，原告购买其开发的鼓楼区江东北路319号阅景龙江国际公寓01幢504号（三层），建筑面积为49.52平方米，商铺总价为1431326元。同日原告与两被告签订了《郑和国际广场商铺房屋及委托经营合同》，约定原告将自有504号（三层）铺位出租给友谊华联公司，并委托其统一经营管理，友谊华联公司有权自行确定、调整经营范围、经营布局及经营模式，委托经营期限八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止，租赁回报率前两年为房屋总价款的6%，后六年为房屋总价款的8%，前两年累计12%的租赁回报金直接充抵购房首付款，从第三年开始实际支付租赁回报金。原告的504号铺位每年支付的租赁回报金为114506元。友谊华联公司实际支付时间及方式为一年内支付两次，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间是当年的9月30日前；第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间是次年的3月31日前。同时合同还约定，被告逾期向原告支付租赁回报的，原告有权要求被告按照本合同履行。若被告在逾期15个工作日内仍未支付的，原告自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向被告收取违约金。郑和国际公司对友谊华联公司依合同向原告支付租赁回报金的义务承担一般保证责任。友谊华联公司从2018年下半年开始拖欠租赁回报金，原告多次交涉无果，截至2020年3月累计已欠款186138.48元。另依据《郑和国际广场商铺房屋及委托经营合同》第七条违约责任第2款约定，“乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿。”现乙方早已超过30天的期限，故原告请求法院判令解除双方的合同。现原告起诉至法院，请求判如所请。 被告友谊华联公司未到庭参加诉讼，书面提交答辩意见称，友谊华联公司不同意与原告解除合同，被授权经营的门店是以教培为主的纯收租金的门店，友谊华联公司收取的租金除基本开支都用于给小业主的返租款。受疫情影响，门店上半年几乎都在闭门歇业，租金无法按时收取，造成无法按时返款，应当给予适当的减免。违约金按合同约定进行计算。友谊华联公司从2020年6月开始已按楼层顺序陆续支付返租款，但由于涉及到七百多小业主的利益，不可能单独先满足个别小业主返租，只能按顺序分比例和批次进行支付。 被告郑和国际公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：张洪宝、王莉、王**从郑和国际公司处购买了位于南京市，总价1431326元。 2012年3月9日，原告张洪宝、王莉、王**（甲方、购买方）与被告友谊华联公司（乙方、营运单位）、郑和国际公司（丙方、担保方）签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将南京市，乙方可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营；委托经营期限为8年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；租赁回报率：前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订《商品房预售合同》时，直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率；自第三年起，每年的租赁回报114506元（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。 上述合同签订后，张洪宝、王莉、王**支付了购房款并将案涉商铺交付给了友谊华联公司进行经营，友谊华联公司依约向张洪宝、王莉、王**支付了2018年6月30日之前按照5%标准扣除后的租金回报。2018年7月1日至2020年6月30日期间的租赁回报尚未支付。 上述事实，有不动产权证、郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同、借记卡账户明细清单及当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，案涉租赁及委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。案涉商铺系产权式商铺，原告虽享有所有权，但案涉商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，除通道、楼梯等公共空间以外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生的管理混乱，提升整体的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，统一出租商铺，符合整体利益，如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响整体的使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对原告无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整体规划布局的限制和约束。且合同未到期，如此时返还案涉商铺，将损害业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的，故本院对原告要求解除合同、返还案涉商铺的诉讼请求不予支持。 现原告已将案涉商铺交付友谊华联公司经营出租，友谊华联公司应按照约定向原告支付租赁回报。根据合同约定，友谊华联公司应于2018年9月30日前向原告支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报14945.43元；于2019年3月31日前向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日期间租赁回报54347元；于2019年9月30日前向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报54347元。因2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法正常经营，故本院酌定友谊华联公司按4个月的标准支付上述期间的租赁回报即36231.33元（54347÷6×4）。友谊华联公司未按约给付租赁回报，原告要求友谊华联公司按合同约定自每期应付款之日起十五个工作日后支付利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。违约金应分别自2018年10月29日、2019年4月24日、2019年10月29日、2020年4月24日起算。自2019年8月20日起，中国人民银行不再公布贷款基准利率，改为授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故违约金计算标准亦予以相应调整。 在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，故应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月。友谊华联公司应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别向后推算六个月。原告于2020年7月16日提起诉讼，2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日应获得的租赁回报所对应的保证期间已超过六个月，郑和国际公司不再对该三笔租赁回报及逾期付款违约金承担保证责任，2020年3月31日应获得的租赁回报36231.33元及逾期付款违约金所对应的保证期间未超过，郑和国际公司承担一般保证责任。 原告要求被告交付已缴纳税款的单据，因交付的单据为特定物，原告并未提供证据证明其主张的单据由被告友谊华联公司持有，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十五条、《关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效后五日内给付张洪宝、王莉、王**2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报14945.43元及违约金（以14945.43元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年10月29日起计算至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）； 二、南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效后五日内给付张洪宝、王莉、王**2019年1月1日至2019年6月30日期间的租赁回报54347元及违约金（以54347元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年4月24日起计算至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）； 三、南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效后五日内给付张洪宝、王莉、王**2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报54347元及违约金（以54347元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月29日起计算至实际给付之日止）； 四、南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效后五日内给付张洪宝、王莉、王**2020年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报36231.33元及违约金（以36231.33元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月24日起计算至实际给付之日止）； 五、南京郑和国际广场建设有限公司对上述第四项债务（租赁回报及违约金）承担一般保证责任（在对南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）； 六、驳回张洪宝、王莉、王**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费4023元，减半收取2011.5元，由南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年十月十三日 书记员  吴 丹