江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0691民初1985号原告：盛燕兵，男，1976年10月15日生，汉族，住南通市崇川区。原告：陆笑月，女，1978年8月1日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：秦晓飞，上海盛联律师事务所律师。被告：苏州好信物业服务有限公司，住所地苏州工业园区月亮湾**慧湖大厦****。法定代表人：吴志斌，总经理。被告：江苏乐活投资集团有限公司，住所地，住所地苏州工业园区月亮湾**慧湖大厦****iv>法定代表人：吴志斌，总经理。第三人：南通邻里投资发展有限公司，住所地南通开发，住所地南通开发区振兴东路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>诉讼代表人：邹蜀云，该企业管理人上会会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所负责人。委托诉讼代理人：陈标，该事务所职员。原告盛燕兵、陆笑月与被告苏州好信物业服务有限公司（以下简称好信物业公司）、江苏乐活投资集团有限公司（以下简称乐活投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法追加第三人南通邻里投资发展有限公司（以下简称邻里投资公司）和汤海胜参加诉讼，后原告申请撤回对汤海胜的诉讼，本院依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人到庭参加了庭审。被告好信物业公司、乐活投资公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告好信物业公司关于开发区振兴东路9号乐活邻里B幢132室的商铺租赁合同及补充协议已于2019年8月2日解除；2、被告好信物业公司向原告支付商铺租金30084.80元，并自2019年1月12日起支付按照每日千分之二标准计算至租金付清日止的逾期付款违约金；3、被告乐活投资公司作为被告好信物业公司的股东，对其不能清偿原告的债务，在减资范围内承担补充赔偿责任；4、被告好信物业公司将上述商铺拆除装修、恢复原状后交还原告；5、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第2-4项诉讼请求变更为：判令被告好信物业公司向原告支付商铺租金人民币23985.40元，向原告支付自2019年1月14日起至租金付清日止按照每日千分之二标准计算全部逾期付款违约金；第三人邻里投资公司对此承担连带保证责任；被告乐活投资公司对好信物业公司不能清偿原告债务，在其减资范围内承担补充赔偿责任。事实和理由：2017年6月2日，原告与被告好信物业公司签订商铺租赁合同，约定原告将位于南通开发区振兴东路9号B幢132室商铺出租给被告好信物业公司使用，租期五年，约定租金为72203.58元/年，先付后用，每半年支付一次，每届半年之日起10日内支付。逾期支付租金按未付租金的日千分之二加收违约金，同时第三人邻里投资公司对此承担连带担保责任。因被告好信物业公司欠付租金，原告于2019年8月1日向被告好信物业公司发函解除合同，次日送达该公司。被告好信物业公司于2019年4月8日实施减资注册，注册资本从500万元变更为50万元。被告乐活投资公司作为股东，在公司减资过程中，明知原告系被告好信物业公司的债权人，却未依法采用合理、有效的方式就减资事项告知原告，使原告利益受到严重损害。被告乐活投资公司主观上存在过错，客观上降低了公司偿债能力，对被告好信物业公司不能清偿的债务在其减资范围内承担补充赔偿责任。原告为维护自身合法权益，提出如前诉请。被告好信物业公司未应诉答辩。被告乐活投资公司未应诉答辩。第三人邻里投资公司辩称：原告在法定期限内未要求保证人承担保证责任，邻里投资公司的保证责任应予免除。根据合同约定担保范围仅限于租金不包括违约金部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了不动产权证、商铺租赁合同、租金支付凭证、企业信用信息公示报告、催告函、解除函等证据。经质证，各方对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告为南通市开发区振兴东路**乐活邻里**商铺所有权人。2017年6月3日，原告与被告好信物业公司签订商铺租赁合同，约定被告好信物业公司承租该商铺，租赁期限为五年，不晚于2018年1月4日作为租赁起始日，年租金为72110.70元/年，每年租金按先付后用原则，每半年支付一次。第一次租金，自租赁起始日起10日内支付；之后的租金，自每届满半年之日起10日内支付。逾期未付租金的按日千分之二加收逾期付款违约金。租赁期满时，不再继续维持租赁关系时，出租方不愿意接受商铺现状的，承租方承诺将商铺恢复至原有状态，全部费用由承租方承担。第三人邻里投资公司作为担保人，同意对合同期限内被告好信物业公司的租金支付义务承担连带担保责任。后双方还签订补充协议，租金变更为72203.58元/年。2019年1月31日，被告好信物业公司支付2019年上半年租金18051元，此后再未支付。因被告好信物业公司欠付租金，2019年8月1日，原告向被告好信物业公司发送解除函，通知该公司双方解除合同和补充协议。另查明，2018年11月27日，被告好信物业公司的股东被告乐活投资公司和吴志斌召开股东会决议，修改公司章程，将公司注册资本5000000元变为500000元，并于11月28日登报公告。其中被告乐活投资公司将出资3200000元变更为320000元，吴志斌将出资1800000元变更为180000元。2019年3月29日，被告好信物业公司向工商部门申请注册资金的变更登记，于2019年4月8日完成变更登记。再查明，本院于2020年3月16日作出（2020）苏0691破1号民事裁定书，受理申请人南通市万泰建筑安装工程有限公司对被告邻里投资公司的破产清算申请。本院认为，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告好信物业公司签订的商铺租赁合同合法有效，该公司应当于2019年1月14日前支付2019年1月4日至2019年7月3日的半年租金，被告未支付，构成违约，原告有权解除双方之间的租赁合同。原告主张自2019年1月4日至2019年8月2日的租金，共计210天，未付租金为23490.79元（72203.58÷365×210-18051），自2019年7月14日起应对2019年1月4日至2019年7月3日期间的未付租金18050.79元计算逾期付款违约金于法有据。但合同约定日千分之二的违约金过高，本院酌情调整为以年利率24%标准计算。被告好信物业公司减少注册资本虽然经股东会决议并在报纸上公告，且修改公司章程，办理了工商变更登记手续，但并未履行通知已知债权人原告的法定程序，致使原告未能及时行使要求其清偿债务或提供担保的权利，从而影响其债权的实现。被告乐活投资公司作为股东，其不当减资行为违反了公司资本维持原则，故对于被告好信物业公司对原告的债务应当在其减资范围内承担补充赔偿责任。第三人邻里投资公司对好信物业公司的租金给付义务进行担保，应依法承担连带责任，但根据合同约定担保范围仅限于租金，不包含违约金部分。依照《中华人民共和国公司法》第一百七十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告盛燕兵、陆笑月与被告苏州好信物业服务有限公司签订的关于南通开发区振兴东路9号B幢132室房屋的商铺租赁合同于2019年8月2日解除；二、被告苏州好信物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告盛燕兵、陆笑月支付2019年1月4日至2019年8月2日的未付租金23490.79元，并自2019年1月14日起以18050.79元为基数按年利率24%支付逾期付款违约金至实际给付时止；三、被告江苏乐活投资集团有限公司对被告苏州好信物业服务有限公司的上述债务在其减资的2880000元范围内承担补充赔偿责任；四、确认第三人南通邻里投资发展有限公司在上述租金23490.79元的范围内对原告盛燕兵、陆笑月负有债务；；五、驳回原告盛燕兵、陆笑月的其他诉讼请求。案件受理费6708元，由原告承担708元，两被告共同负担6000元（原告已预交3354元，本院退还2646元，两被告于本判决发生法律效力之日起七日内将6000元汇至本院账户）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6708元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  施永华人民陪审员  杨亚新人民陪审员  成卫东二〇二〇年十月二十二日法官 助理  张邢霖书 记 员  盛夏昱