河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初14619号原告吕绣娟，住郑州市金水区。被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司，营业场所郑州市金水区玉凤路沈庄新城社区361号1号楼1-29号，统一社会信用代码91410105080817378G。负责人潘海涛。委托诉讼代理人曹洪源，住河南省睢县，该公司员工。原告吕绣娟（以下简称原告）诉被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司（以下简称被告）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吕绣娟、被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司委托诉讼代理人曹洪源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年5月31日，原告（甲方）和被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司（乙方）签订《房屋出租全程委托代理合同》，主要载明：原告将坐落于郑州市金水东区五星花园5号楼东1单元2层东户委托被告代理出租；代理期为贰年，自2019年6月3日至2021年6月3日；双方协商，被告代理原告房屋，每月代理租金5600元，一年共计61600元。代理房屋租金季交付。原告收取租金由被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司汇入原告指定的账户中（户名吕绣娟，开户行中国银行）。原告每年给被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司三十天，作为被告寻找合适客户的时间，此期间原告不收取被告费用。第五条：具体权利义务条款：第1项：代理期间，甲方不得无故收回房屋，如要求收回房屋，乙方（北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司）可以拒绝。如乙方同意甲方收回房屋，则按照违约条款处理。原告甲方赔偿被告一切经济损失。第8项：代理期间，房屋租户如有更换，乙方负责房内各项费用结算、清点检查修缮家具电器等设施，并免费为甲方寻找下拨客户。第12项：合同期满后，甲方不得与乙方客户私下建立租赁关系，否则视为违约，甲方需赔偿乙方2个月的租金作为违约金。第六条：违约及违约责任第一条：双方签字，合同即刻生效，双方均不得以合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付2个月房租作为违约金并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失。《房租交付清单》载明：2019年6月3日应交租金5600×2，2019年9月3日应交租金5600×3，2019年12月3日应交租金5600×3，2020年3月3日应交租金5600×3，2020年6月3日应交租金5600×2，2020年9月3日应交租金5600×3，2020年12月3日应交租金5600×3，2021年3月3日应交租金5600×3。合同还对其他事项进行了约定。2019年3月26日，被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司经理曹洪源向原告拒缴房租，让起诉法院。此后向原告申明凡是免租2月的打房租，否则不打房租。我申明疫情期间三方共担责，需要提供材料，对方不予理睬。我根据国家政策延长至7月底或更晚交房租，该公司仍坚持拒缴，说免租2月马上打款。经房管局涉黑举报，该公司于6.11日结清3个月的房租。经长期漫长催缴沟通直致举报，该公司不顾租客要求，合同第五条第八款规定，“代理2年期间，房屋租户如有更换，乙方负责房内各项费用结算、清点修缮家具电器等设施，并免费为甲方寻找下拨客户”的约定，欺骗租户说房屋合同期满，说我们要卖房等，强行让客户搬走，强行退租，不对房屋复原、财物清点和家电维修。2020年3月-7月，原告吕绣娟委托代理人多次询问和调查取证，租户一直向被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司正常缴纳租金，但该公司不予支付1分钱。催要房租10多次，微信几千文字留言交涉，答应免租金半月，对方仍不予缴纳租金，被告主张的免租2月的事宜协商未果。最后，不顾合同约定，于5.31日书面通知强行退租，严重违约。该公司5.31日正式书面通知强行退租，我们依合同规定6月30日收房，但该公司截止7.13延迟房屋复原长达1个月零13天，截至诉讼7.22，证据显示该公司承认还有财物损失、房屋设施损坏等现象仍不予修葺。其实，2020年4-6月，原告吕绣娟每日收到催缴燃气费通知，多次给被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司工作人员发信息称要求他把燃气费缴了，但是他们一直拒缴，据证据显示，租客其实每月多次被缴纳过燃气费，但该公司一直拒缴，使得我们每天被催缴，陷我们于失信和让租客误以为房屋存在燃气泄漏等问题，逼迫租客退租，最后无奈我们自己缴纳了燃气费114元。7月初，经多方部门举报，该公司才缴纳租金缴至2020年6月3日。截止7.22日，该公司没有完全复原房屋，房屋损失财物，损毁灯具达5组，走廊6个射灯、主卫床头灯、2处洗手台灯具、2处卫生间淋浴，2处浴霸均损毁。原告届时将视频证据一起提交诉至本院。综上，依《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应对原告所受损害承担以上所有赔偿责任。诉至贵院，请求判令：1.被告向原告支付违约金11200元；2.被告支付从5.31至7.13日的房屋租金共8026.66元及天然气费用114元；3.被告向原告支付丢失物品——藤椅2352元，四步梯215.25元，穿衣镜86.9元和损坏但不予维修射灯6个（42元），洗手台灯具2组60元，小太阳灯具267.9元（2个）共535.2元，淋浴花洒159（2个）共318元，保洁300元，刷墙、打磨隔断墙脏印，补墙漏洞费700元（2个人工1天），灯具淋浴等安装费300元（1工1天），购买、组织维护维修耽误租期200（6天）1200元，共计5791.35元。4.被告支付剩余一年的租金约61600元。5.被告承担本案诉讼费用。被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司答辩称，1、答辩人系分公司,不其有独立的财产,应当由总公司承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第十四条规定:“公司可以设立分公司、设立分公司、应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。”根据上述法律规定,答辩人不具备承担责任的资格,没有独立的财产,被答辩人诉讼主体不适格,不符合相关法律的规定。诉讼主体不适格限制了答辩人总公司举证、质证的权利。2、答辩人不应当支付2个月合同违约金11200元给被答辩人吕绣娟。答辩人与被答辩人2019年5月31日签订的《房屋出租全程委托代理合同》中第七条补充中明确约定;“房子到期恢复原状,双方有权利在合同第一年到期退房或收房”,双方明确约定了合同解除的条件。答辩人与被答辩人《房屋出租全程委托代理合同》第六条:“甲乙双方签字,合同即刻生效,甲方乙方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同,如有特殊原因,需提前一个月以书面形式通知对方,支付贰个月房租作为违约金并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失”,该约定内容依据文义解释,除了《房屋出租全程委托代理合同》约定的解除事由外,需提前一个月以书面形式通知对方。但结合本案的情况,答辩人解除托管合同的依据是答辨人与被答辩人约定的合同解除权(即2020年6月2日答辩人与被答辩人均有权解除托管合同),因此,答辩人就租期一年到期后行使约定解除权解除托管关系并非违约行为,不应当承担任何违约责任。3、答辩人不应当支付30天免租期的房屋租金及燃气费114元。答辩人与被答辩人经过充分协商,于2019年5月31日建立案涉房屋的托管关系,约定了答辩人每年享有30天的免租期用于寻找客户。第二点答辩理由已经充分反映答辩人解除案涉房屋托管关系合同约定的解除权,代理期限内,答辩人享有30天免租的权利,该权利不因答辩人行使约定解除权而丧失,因此,答辩人诉请索要的30天免租期的房屋租金没有事实与法律依据,案涉房屋的燃气费,答辩人并不拖欠燃气公司。答辩人提供的微信聊天记录中,2020年7月22日被答辩人回复:“多出来的100多电费”及电费缴纳截屏证明退租时被答辩人电费账户上下余146元。该事实充分证明答辩人多交146元电费给被答辩人,多交电费超过下欠的燃气费,因此,被答辩人诉请索要燃气费没有依据。4、答辩人不应当赔偿被答辩人诉请的相关物品损失情况。首先,答辩人与被答辩人《房屋出租全程委托代理合同》附件中明确载明案涉房屋内附属家具、电器、装修及其他设备设施状况,被答辩人在交房前对案涉房屋内的物品情况记载,然而被答辩人诉请的相关物品均没有登记在附件中。其次,被答辩人提供的相关证据不能证明案涉房屋中在交房时屋内存在上述物品,亦不能证明上述物品的损坏系答辩人原因造成。答辩人提供的屋内物品毁损的证据,不能证明视频、照片的形成时间,无法认定其为客观事实情况。基于此,答辩人不应当赔偿被答辩人诉请的的相关物品的损失。5、答辩人不应当支付剩余一年的租金约61600元给被答辩人,被答辩人该诉请于法无据,应予驳回。签辩人与被答辩人《房屋出租全程委托代理合同》中明确约定了:“房子到期恢复原状,双方有权利在合同第一年到期退房或收房”,该内容即为合同约定的解除条件,在约定的条件成就时,辩人与被答辩人均享有退房或收房的权利。案涉房屋答辩人已经实际归还给被答辩人,由被答辩人继续享有占有、使用、收益权能,答辩人在退房之后并未占有案涉房屋,不应支付剩余一年的房屋租金约61600元给被答辩人。被答辩人的该项诉讼请求于法无据,应予驳回。综上所述,答辩人并不存在拖欠被答辩人房屋租金、水电燃气费的事实,租赁期限所有的费用均已向被答辩人结清。答辩人行使《房屋出租全程委托代理合同》约定的解除权,并非违约行为,不应当承担任何违约责任。因此,被答辩人吕绣娟对答辩人的诉请没有事实与法律依据,请求依法判决驳回被答辩人吕绣娟对答辩人的全部诉讼请求!经审理查明，2019年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租全程委托代理合同》，主要约定，甲方将其所有的位于郑州市五星花苑5#2D2层东，合计面积140平方米的房屋委托乙方代理其房屋出租事宜。委托期限为贰年，自2019年6月3日至2021年6月3日止。每月租金为伍仟陆佰元整（￥：5600），一年共计陆万壹仟陆佰元整（￥：61600）。物业费共计2233元整。代理房屋租金及其他费用（不含物业费）按季缴纳。第四条：其他费用，1、租赁期内，如房屋所在地进行公共设施改造如：小区建设，电力增容，宽带入户等所需缴纳的相关费用由甲方承担。2、在租赁期内，甲方不承担与该房屋有关的以下费用：水费、电费、燃气费、物业管理费用、有线电视费用、网络费用、供暖费用、电话费用。第五条：委托方和代理方的权利及义务，1、在代理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒绝。如乙方同意甲方收回房屋，则按违约条款处理，赔偿一切经济损失。5、甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找合适客户的时间，此期间甲方不收取乙方费用。6、甲方在交房时，有义务对房内设施进行检查修缮，保证水、电、燃气及各项电器能够安全使用。8、在代理期间，房屋租户如有更换，乙方负责房内各项费用结算、清点检查修缮家具电器等设施，并免费为甲方寻找下拨客户。9、代理期间，房屋自然损坏，乙方应及时通知甲方修缮；如甲方不及时修缮房屋及各项设施给乙方造成损失的，甲方必须赔偿乙方一切经济损失。11、代理期满，乙方交房时，结清房内各项费用及清点家具电器等设施。12、合同期满后，甲方不得与乙方客户建立租赁关系，否则视为违约。甲方需赔偿乙方贰个月租金作为违约金。第六条：违约及违约责任，1、甲乙双方签字,合同即刻生效,甲方乙方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同,如有特殊原因,需提前一个月以书面形式通知对方,支付贰个月房租作为违约金并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失。第七条：其它，3、补充：1、甲方同意乙方客厅餐厅打隔断，共5室。2、房子漏水由甲方维修（人为除外）。3、房子到期恢复原状，双方有权利在合同第一年到期退房或者收房。合同附件房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况单显示：床数量3、空调数量3、洗衣机数量1、冰箱数量1、整体厨具1套、衣柜数量2。交房确认中交房时间为2019年5月31日。2020年5月31日，被告工作人员给原告发短信通知原告于2020年6月2日前后到被告处办理退房手续。庭审中被告承认拖欠燃气费114元由原告补缴，但交房时电费多交了146元，主张相互抵消，洗手台灯具2组60元以及射灯六个42元可以赔付，藤椅在原告处可以直接还给原告。原告称多交的电费应当是143元，但是交给电力公司的，并不是交给原告，所以不同意抵消。关于退房双方未办理书面交接手续，原告称被告于2020年7月13日交房，被告称其于2020年6月27日交房将案涉房屋钥匙交给原告。本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告签订的《房屋出租全程委托代理合同》系双方真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。本案委托合同第一年到期时间为2020年6月3日，被告于2020年5月31日短信通知原告于2020年6月2日前后到被告处办理退房手续，符合合同约定原被告双方有权利在合同第一年到期退房或者收房情形，并不属于合同以外的理由单方解除合同，因此无需提前一个月以书面形式通知对方，故原告主张被告向原告支付违约金11200元，本院不予支持。原告主张被告于2020年7月13日退房，但原告提交的证据不足以证明其主张，被告称其是2020年6月27日将案涉房屋的钥匙交给原告的，故本院认定被告退房的时间为2020年6月27日。原告主张被告支付从5.31至7.13日的房屋租金共8026.66元，本院自2020年6月3日至2020年6月27日按照月租金5600元的标准计算租金为4666.67元，原告主张超出部分证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付天然气费用114元，被告辩称愿意以多交的电费与原告代缴的天然气费相互抵消，多交的电费高于原告代缴的燃气费，对于被告的主张本院予以支持。原告主张被告支付丢失物品费用、维修费用、因维护维修延误租期费用共计5791.35元，但并未提供有力的证据证明该费用的存在，庭审中被告愿意赔偿原告洗手台灯具2组60元以及射灯六个42元，藤椅在原告处可以直接还给原告，本院予以认定。对于原告主张超出的部分，证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付剩余一年的租金约61600元，因合同已经解除，无法继续履行，原告的该项主张已无法实现，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司于本判决生效之日起十日内向原告吕绣娟支付租金4666.67元、物品损失102元并归还原告吕绣娟的藤椅；二、驳回原告吕绣娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取984元，由原告负担930元，由被告负担54元。本判决为终审判决。审判员  房舒二〇二〇年十月二十日书记员  李敏