新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初1157号 原告：闵广勇，男，1969年11月7日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：黄淑华，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。被告：马俊财，男，1977年4月17日出生，回族，驾驶员，住乌鲁木齐市。原告闵广勇与被告马俊财农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闵广勇及其委托诉讼代理人黄淑华、被告马俊财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵广勇向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订院落宅基地转让合同无效；2、要求被告返还购买2015年11月3日合同中所购买的院落即房屋款1,000,000元利息245,000元（1,000,000元×2015年11月合同签订之日至起诉之日2019年12月共计49个月×年利率6%）；3、邮寄费60元由被告承担。上述合计1,245,060元。事实与理由：2015年11月3日，原被告签订院落宅基地转让合同，约定被告将位于上沙河私有的院落即房屋转让给原告所有，转让费1,000,000元，转让合同中对被告所转让的院落即房屋的权属约定得非常清楚，该转让的院落即房屋无任何的债权债务，转让符合法律规定条件，可是，原告按照合同约定履行义务将转让款交付被告，但被告所转让的院落上的房屋却被相关部门拆除，导致原告的权利丧失，因合同相关款项返还事宜双方协商未果后，原告诉至法院。被告马俊财辩称：请依法予以驳回原告的各项诉讼请求。2015年11月3日双方签订转让合同，合同金额是100万元，但是只支付了40万元，但是没有支付给我，具体给谁我不清楚。2018年9月份左右，拆迁办给涉案房屋补偿款720,000元（960元/平方米×750平方米），给原告打电话不来，不同意签字就没有给钱。征迁办也没有给钱。涉案房屋已经于2019年10月以系违章建筑为由被国土资源局拆除。根据当事人陈述及原、被告提交的证据，本院认定事实如下：2015年11月3日，甲方被告马俊财与乙方原告闵广勇签订《院落宅基地转让合同书》，约定：甲方自愿将宅基地永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，一、宅基地东至于金彦，西至耕地，南至马俊艳，北至耕地，房屋式层间，房间结构为砖混，该院落没有房产证、土地使用证，只有甲方提供的村委会于2007年3月19日出具的《证明》一张共一页。二、转让金额：壹佰万元。双方议定此院落宅基地现价为人民币壹佰万元，包括该宅基地上现有房屋折算价值。三、付款方式：双方在协议签字之日，乙方一次性付给一次性付清。四、产权归属：甲方陈述：该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。协议双方签字付款之日起，该院落宅基地所有权属于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建房屋，本族及异性人等无权干涉、争议。乙方在房屋建成后，在国家政策允许的前提下，甲方必须无条件配合乙方办理土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。五、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。六、违约责任：本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如果甲方反悔，导致乙方丧失对宅基地的占有使用权，甲方应对乙方进行地上物及土地升值的赔偿，具体包括如下：1、甲方需退还乙方已支付的转让费的三倍及利息；2、乙方已翻建的房屋，应按市场价予以补偿；3、对于土地应按照区位补偿价予以补偿；4、如甲乙方发生诉讼，甲方需赔偿乙方全部诉讼费用（包括但不限于聘请律师的费用）。七、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权与甲方无关。该宅基地如遇拆迁或其他方式的征收、征用，地上物及土地补偿等全部归乙方所有，甲方配合办理拆迁补偿的相关手续。八、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。九、本合同自双方签字之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。被告向原告提供了2015年10月19日由古牧地镇财政所盖章的涉案土地使用费交费收据。关于双方存在争议的原告是否向被告支付涉案款项及房屋是否实际交付，双方各执一词，但均未提供证据证明。原告称合同签订当日向被告支付40万元现金，被告未向其出具收条，且双方协商剩余60万元用原告一块价值60万元的玉石折抵，合同签订当日被告向原告交付房屋。原告在第二次庭审过程中本人陈述价值60万元玉石一直在原告家中，被告未取走。被告称未收到原告支付的40万元现金及价值60万元玉石，并在签订合同当日向原告交付房屋。第二次庭审过程中，被告称一直未向原告交付房屋。被告户籍所在地为乌鲁木齐市××区，为农村户籍。原告户籍所在地为乌鲁木齐市××区，为城镇户籍。原告提供2020年6月6日原告在本案中的委托代理人黄淑华与被告的手机通话录音，拟证明原告向被告支付的40万元没有打收条和玉石一块价值60万元。该录音中原告代理人说：我们能不能调解一下？被告：那他现在啥意思？原告律师：其实他就是想的这个房子也没有了，能不能把本金壹佰万购房款退掉。被告：本金咋成了一百万了？四十万么，咋成了一百万了？原告律师：不是还有一个石头吗？总共一百万，你们转让合同书上的。被告：那个他当时写的征收掉的话石头归我，奥，归他。要是征收掉的话那就按四十万元走。现在不征收的时候不算，现在房子被挖了他又找我来了。原告律师：你的意思就是说你们当时商量好的给你现金给了四十万是不是？被告：对！原告律师：后面又用一块石料顶账顶了六十万，是不是？这样是一百万。被告：对。原告律师：那你石头拿了没有？被告：没有！原告律师：那你现在认可的是四十万是不是？被告：那四十万我现在不管，我管那么多呢吗。被告对该录音的真实性认可，但是40万元现金我没有拿到，没有支付给我，石头也没有拿到。录音的最后我说了一句：40万元的事我不管。但是称原告对双方录音进行截选，后面双方说的话原告说要给我40万元现金再顶一块石头，并不是说给了我40万元。双方均认可，2019年6月，被告马俊财名下位于乌鲁木齐市××区砖混房屋一处，主体已完工，总建筑面积576平方米，因未办理《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，被认定为违法建筑责令拆除，逾期不拆除的，本机关将依法强制拆除。上述涉案房屋已于2019年9月被实际拆除。上述事实有：宅院转让合同书、手机通话录音，庭审笔录等证据证实。本院认为，关于本案的争议焦点之房屋是否交付的事实认定。民事诉讼法第二百二十九条规定，当事人庭审中对其在审理前的准备阶段认可的事实和证据提出不同意见的，人民法院应当责令其说明理由。必要时，可以责令其提供相应证据。本案中，被告将房屋是否向原告交付二次庭审过程中陈述自相矛盾，且未能提供充分证据及理由证明其第二次陈述，故本院按照被告第一次庭审当中自认的陈述认定签订合同当日由被告向原告交付房屋。关于被告是否收取购房款40万元的事实认定方面，虽然被告未向原告书写收条，但根据合同中关于签订合同当日交付房屋的约定，被告向原告交付土地使用权收据的行为，以及第一次庭审当中被告认可签订合同当日向原告交付房屋的陈述、双方2020年6月6日手机通话录音内容，结合日常交易习惯，合同履行情况，本院综合认定，被告收取原告40万元合同款项。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告闵广勇与被告马俊财所达成的出售农村宅基地的买卖合同协议虽系双方合意，但涉及国家农村宅基地的使用，原告闵广勇作为宅基地买受人并不具有该村户籍，故原告闵广勇与被告马俊财所签订的宅基地买卖合同因违反了法律的强制性规定，该合同应被确认为无效。原告要求确认原、被告双方于2015年11月3日签订宅基地转让合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于本案争议焦点二为合同无效后的处理问题，即：被告是否应当返还原告购买宅基地款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还已经支付的部分购房款40万元的诉讼请求，因本案中房屋被政府强拆的直接及根本原因是该房屋在性质上属于违法建筑，因此，即使房屋未出售给原告，被告涉案房屋也必将会被拆除。故原告要求被告返还购房款40万元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付利息损失245,000元的诉讼请求。本案中，原告作为非本村集体经济组织成员，违反规定购买农村宅基地及房屋，对于涉案房屋和土地合法性未尽审慎审查之注意义务，鉴于本院已经认定房屋已经自2015年11月签订合同时至2019年10月被拆除时实际交由原告使用，即使该房屋属于违法建筑，但并不影响原告占有期间的合理使用，从公平原则考虑，原告的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告闵广勇与被告马俊财于2015年11月3日签订的《宅基地院落转让合同》无效；二、被告马俊财于本判决生效后三日内返还原告闵广勇宅基地及房屋购置款400,000元；三、驳回原告闵广勇要求被告马俊财支付利息245,000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件起诉金额1,245,060元，本院支持金额400,000元，占诉讼标的32.13%。案件受理费16,005.54元，因适用简易程序，受理费减半收取8,002.77元（原告预交），邮寄送达费60元，合计8,062.77元，原告负担67.87%，即5,472.45元，被告负担32.13%，即2,590.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   张 娜二 〇 二 〇 年 十 月 八 日书  记  员   刘纹汐