河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民再54号再审申请人（原审被告）：吴大巧，女，1947年12月18日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：宋伟强，河南银海律师事务所律师。被申请人（原审原告）：孙伟东，男，1971年11月6日出生，汉族，住舞阳县。被申请人（原审被告）：漯河市幸福园房地产营销策划有限公司，住所地：漯河市源汇区空冢郭镇翟庄村。法定代表人：刘长安，该公司执行董事兼总经理。被申请人（原审第三人）：李亚仿，女，1973年3月2日出生，汉族，住南昌市青云谱区。再审申请人吴大巧、被申请人孙伟东、被申请人漯河市幸福园房地产营销策划有限公司（以下简称幸福园公司）、被申请人李亚仿物权保护纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初1571号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月20日作出（2020）豫11民申138号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吴大巧及其委托诉讼代理人宋伟强、被申请人孙伟东、被申请人幸福园公司法定代表人刘长安、被申请人李亚仿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴大巧申请再审称，1.撤销漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初4399号民事判决；2.驳回孙伟东的起诉。事实和理由：一、孙伟东不具有合同撤销权，不是合同撤销权的适格主体，其在原审诉讼中诉讼主体资格不适格。二、原审判决适用法律错误。原审法院据以认定《认筹协议》无效的法律依据适用错误，本案应适用“一房二卖”的裁判规则进行审理。三、原审法院未向本案关键证人翟某1、翟某2取证证明孙伟东与吴大巧支付购房款的真实数额，从而导致判决认定的事实不清。孙伟东辩称，房子是其与李亚仿夫妻关系存续期间购买的，房款交完后的防盗窗是其自己实际支付的，防盗窗是单独的。房款收据是打给孙伟东和李亚仿的，幸福园公司与吴大巧签的合同是无效的，合同是吴大巧侵吞其与李亚仿夫妻共同财产在空白合同上填上去的，之前交的没有名字的预付款不能证明是吴大巧所交，吴大巧没有任何证据证明房款是吴大巧支付的。原审判决正确。幸福园公司辩称，对其他诉讼参与人都不认识，这个案件不清楚。李亚仿辩称，幸福园公司开16.5万元总条的时候，其已经起诉离婚，孙伟东欠吴大巧2.6万元卖梨钱，房子第一次交了5万元、第二次3万元，都是现金。其与吴大巧一起交3万元的时候与幸福园公司翟某2签订的合同，幸福园公司给了4把钥匙和购房合同。孙伟东与其一起交了8.5万元，合同不是伪造的，翟某2承认以购房合同为准，答应给16.5万元的总条，写了总条之后，孙伟东说把孙伟东、李亚仿两个名字都写上去，拿总条的时候，其没有反对。孙伟东向原审法院起诉请求：1.撤销吴大巧与幸福园公司签订的“漯河幸福家园内部认购协议”；2.确认位于漯河市××区空冢郭乡××家园东单元××号房屋归孙伟东与李亚仿婚姻存续期间的共同财产。原审法院认定事实：2012年10月孙伟东与李亚仿通过网络相恋建立恋爱关系，2013年1月14日登记结婚，2017年12月28日双方在舞阳县人民法院通过诉讼程序离婚。在离婚诉讼期间，孙伟东主张位于空冢郭镇××村××超市路西边××家园东单元××号（最东头第二家）住房**，系夫妻共同财产，李亚仿主张该房产系其母亲吴大巧购买，孙伟东提供了两份收据和河南省农村信用社转账凭证一份，即2016年8月9日收款人翟某2签名并加盖有幸福园公司公章，编号为0023225号的收据，该收据载明“今收到李亚仿、孙伟东房款拾陆万伍仟元整”；2016年8月13日收款人翟某2签名并加盖有幸福园公司公章，编号为0023226号的收据，该收据载明“今收到孙伟东防盗窗壹仟陆佰元整”；孙伟东通过河南省农村信用社于2016年8月9日向收款人翟某2转款85000元的账户历史交易明细清单和客户回单。李亚仿提供了其母亲吴大巧与幸福园公司签订的落款日期为2016年5月5日、代表人签名为翟某2的加盖有幸福园公司公章的关于购房的内部认筹协议一份和收据两份即2016年5月5日收款人翟某2签名并加盖有幸福园公司公章，编号为0023170号的收据，该收据载明“今收到东单元南户预付款叁万元整”；2016年5月11日收款人翟某2签名并加盖有幸福园公司公章，编号为3030584号的收据，该收据载明“今收到东单元南户预付款伍万元整”。舞阳县人民法院以孙伟东和李亚仿所提供的证据均不能排除对方证据的效力，吴大巧作为离婚纠纷案件案外人无法参与诉讼为由，对房产未做处理。对吴大巧持有的两份购房预付款收据，孙伟东认为是与李亚仿在第一次离婚诉讼中因李亚仿以购买房屋才能不离婚，孙伟东为不离婚才给李亚仿钱，让李亚仿交的预付款，李亚仿认为当时双方正在闹离婚，孙伟东不可能给李亚仿钱去买房子，预付款是李亚仿的母亲吴大巧用自己的钱交的。对于孙伟东提供的离婚协议，李亚仿认为是被孙伟东软禁后胁迫签订的。孙伟东、吴大巧、李亚仿均认可购房款交付给了翟某2。本案各方当事人均未能提供所争议的房屋所在小区即幸福家园建筑物的土地使用权证、规划许可证、建筑许可证等房地产开发、销售所必须的全部证件中的任何一个证件；均未能提供争议房产系翟某2个人开发的相关证据；均未能提供吴大巧与幸福园公司签订的落款日期为2016年5月5日、代表人签名为翟某2的加盖有幸福园公司公章的关于购房的内部认筹协议原件。幸福园公司否认该公司系争议房产开发商、否认翟某2系其公司工作人员、否认授权委托翟某2销售相关房产，不认可公司收到任何一方的购房款项。孙伟东、吴大巧、李亚仿均未能提供任何证据予以反证。孙伟东未能提供充分证据证明收款人翟某2签名的两份收到预付款共计80000元的款项系李亚仿支付而非吴大巧支付。孙伟东及李亚仿均认可争议房屋已通过翟某2交付。原审法院认为，幸福园公司否认该公司系争议房产开发商、否认翟某2系其公司工作人员、否认授权委托翟某2销售相关房产；其他当事人均未能提供相关证据证明争议的房产符合法律规定的开发销售条件，均未能提供充分的证据确认争议房产的实际开发商是幸福园公司或翟某2个人，均未能提供充分证据证明翟某2系幸福园公司工作人员和公司授权委托翟某2销售相关房产，故吴大巧虽然持有代表人签名为翟某2的加盖有幸福园公司公章的关于购房的内部认筹协议，但其有效性原审法院不予采信。同时，因购房的内部认筹协议载明的争议房产的开发商不认可认筹协议，虽然孙伟东、李亚仿均认可该房已由翟某2交付，但购房合同能否继续履行且能否登记为孙伟东和李亚仿名下难以确定，故孙伟东诉请确认争议房产属于其与李亚仿婚姻存续期间的共同财产不当，鉴于孙伟东所持有的收据载明“今收到李亚仿、孙伟东房款拾陆万伍仟元整”，同时2016年8月13日收款人翟某2签名并加盖有幸福园公司公章，编号为0023226号的收据，该收据载明“今收到孙伟东房盗窗壹仟陆佰元整”，基本可以表明幸福园公司认可争议房屋购房款已经交齐，应当作为孙伟东对幸福园公司享有的与李亚仿婚姻存续期间的共同债权和房产交付登记的期权。吴大巧虽然持有收款人翟某2签名的两份收到预付款共计80000元的收据，但收据未能注明交款人姓名，收据载明的房屋编号与孙伟东相同，因此不宜再视为对幸福园公司享有本案争议房产交付登记的期权。至于吴大巧是向孙伟东与李亚仿婚姻存续期间的共同债权中主张有其交付的80000元，还是吴大巧向幸福园公司或翟某2主张债权，与本案不是同一法律关系，吴大巧可另行通过其他途径解决，本案不予处理。幸福园公司虽然否认该公司系争议房产开发商、否认翟某2系其公司工作人员、否认授权委托翟某2销售相关房产，不认可收到购房款，但属于内部管理不当，故幸福园公司收取孙伟东、吴大巧、李亚仿购房款并出具购房款收据，应当承担依约向孙伟东、李亚仿履行合同的义务，或向孙伟东、吴大巧、李亚仿返还购房款、赔偿损失的义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、确认被告吴大巧与被告漯河市幸福园房地产营销策划有限公司签订的“漯河幸福家园内部认购协议”无效；二、确认原告孙伟东对被告漯河市幸福园房地产营销策划有限公司享有与第三人李亚仿婚姻存续期间的共同债权165000元和房产交付登记的期权；三、驳回原告孙伟东的其他诉讼请求。案件受理费200元由被告漯河市幸福园房地产营销策划有限公司承担100元，被告吴大巧承担100元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：孙伟东在两次一审诉状中均提出撤销“漯河幸福家园内部认购协议”，并未诉请确认“漯河幸福家园内部认购协议”无效。本院再审认为，一、关于“漯河幸福家园内部认购协议”是否符合被撤销的法定条件。“漯河幸福家园内部认购协议”的当事人是幸福园公司与吴大巧，孙伟东不是协议的当事人，只有协议当事人有权依法撤销协议，孙伟东无权诉请撤销协议。原审法院在孙伟东未诉请确认协议无效，且不是协议当事人的情况下，判决确认协议无效于法无据，应予撤销。二、关于孙伟东诉请确认位于漯河市××区空冢郭乡××家园东单元××号房屋属于其与李亚仿共同财产是否有事实根据和法律依据。孙伟东提供的加盖幸福园公司印章、翟某2签字的收到孙伟东、李亚仿165000元购房款收据、收到孙伟东1600元防盗窗款收据以及孙伟东的农信社转款凭证，结合加盖幸福园公司印章、翟某2签字但未注明付款人的两张分别为30000元、50000元购房预付款收据、孙伟东与李亚仿二人离婚协议，足以证明孙伟东、李亚仿在夫妻关系存续期间，就涉案房屋已经交付全款。因涉案房屋尚不具备确认物权法规定的所有权归属的条件，应确认孙伟东、李亚仿享有幸福园公司不交付涉案房屋时返还购房款的债权，或者能够交付涉案房屋时办理产权登记手续的期待权，该期待权在本质上亦属于债权。按照最高人民法院的司法解释规定，夫妻关系存续期间的债权属于共同财产。故孙伟东诉请确认位于漯河市××区空冢郭乡××家园东单元××号房屋属于其与李亚仿共同财产，本院予以支持。原审判决判项错误，应予撤销。两张分别为30000元、50000元的购房预付款收据的性质为“预付款”，应与交付全款的收据相互印证，证明其交付主体，该两份收据不能直接证明的付款主体是谁。李亚仿辩称离婚协议系受孙伟东胁迫的情况下所签，但未提供证据予以证明。孙伟东与李亚仿已经人民法院判决准予离婚，但未就涉案房屋作出处理，孙伟东或李亚仿可就涉案房屋向人民法院提起诉讼，诉请就该夫妻共同财产进行依法分割。三、关于吴大巧的权益如何保护。翟某2在人民法院向其所作的询问笔录中自认收到吴大巧购房预付款80000元，且幸福园公司、翟某2亦与吴大巧签订“漯河幸福家园内部认购协议”，如果“漯河幸福家园内部认购协议”符合《商品房销售管理办法》关于商品房买卖合同的成立生效要件，吴大巧有权在履行支付全额购房款的情况下，要求幸福园公司另外交付房屋，或者在幸福园公司不能按照协议约定交付房屋的情况下，要求幸福园公司退还已收取的购房预付款。如果吴大巧认为交付的80000元预付款系交付的孙伟东、李亚仿夫妻关系存续期间购房预付款，因吴大巧未交付购房全额款项，孙伟东、李亚仿对涉案房屋尚不享有所有权，则吴大巧交付的80000元购房预付款应认定为对孙伟东、李亚仿的出借款项，吴大巧可另案向人民法院提起诉讼，主张孙伟东、李亚仿向其清偿所借款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初1571号民事判决；二、确认位于漯河市源汇区空冢郭乡翟庄村的幸福家园东单元102号房屋属于孙伟东与李亚仿的共同财产；三、驳回孙伟东的其他诉讼请求。原审案件受理费200元，由漯河市幸福园房地产营销策划有限公司负担100元，由吴大巧负担100元。再审案件受理费200元，由漯河市幸福园房地产营销策划有限公司负担100元，由吴大巧负担100元。本判决为终审判决。审判长  李胜利审判员  宋跃武审判员  陶京涛二〇二〇年十月二十六日法官助理任伟鹏书记员刘雨桐