贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3264号上诉人（原审原告）：张世珍，女，侗族，1959年5月10日出生，住凯里市。上诉人（原审原告）：李本建，男，回族，1959年1月31日出生，住凯里市，系张世珍丈夫。被上诉人（原审被告）：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所凯里市北京东路**。法定代表人：姜兵，公司董事长。委托诉讼代理人：杨再学、熊彦屹，贵州万木春律师事务所律师。上诉人张世珍、李本建因与被上诉人凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：利保公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张世珍、李本建上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判撤销《商品房买卖合同》，退还购房款218863元；3、判令被上诉人支付上诉人因购房在银行按揭贷款产生的利息26493.92元；4、判令被上诉人按合同第十二条（2）约定赔偿2000元（总共三项合计247356.92元+218863元=466219.92元）；5、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人起诉被上诉人是因为上诉人在2019年7月发现了被上诉人在2014年5月售房时对上诉人进行了合同欺诈和商业欺诈。早在2013年利保公司就与世恒公司签订《富丽园大厦商业运营管理合同》将全部商铺委托给世恒公司经营管理十年，利保公司是先委托后售卖。利保公司售房时故意告知上诉人虚假情况，说利保公司联手世恒公司对商业部分统一招商、统一管理，全部实现本土化操作，最大限度保障投资者利益。利保公司承诺上诉人每年收益可抵月供，0压力无需还款，十年固定回报率每年8%。上诉人是因为利保公司承诺十年固定回报率每年8%，利保公司联手世恒公司一起经营，才购买的商铺。上诉人看了《富丽园大厦商业运营管理合同》后才知道商场是世恒公司独家经营，利保公司隐瞒了《富丽园大厦商业运营管理合同》就是欺诈。被上诉人承诺上诉人十年固定回报率每年8%，从买商铺到现在没有得到一分收益，不存在撤销权消灭问题。利保公司辩称，1、上诉人称被上诉人对其存在合同欺诈和商业欺诈的行为，并隐瞒了《富丽园大厦商业运营管理合同》，不是事实；2、被上诉人已按合同约定向上诉人交付了房屋，被上诉人已履行完《商品房买卖合同》约定的主要义务，上诉人签订合同的目的已实现；3、上诉人要求被上诉人赔偿其2000元违反了民事诉讼法“一事不再理”的原则。4、本案不存在撤销合同的事实，假设存在撤销合同的事实，也已过撤销权的行使期限。张世珍、李本建向一审法院起诉请求：一、撤销原告与被告利保公司签订的《商品房买卖合同》，退还购房款218863元；二、判令被告支付原告因购房而在银行按揭贷款产生的利息26493.92元；三、判令被告按合同第十二条（2）约定赔偿2000元；四、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告利保公司于2001年11月12日依法注册登记成立，经营范围为房地产开发、销售、装饰材料销售等。2014年5月21日以原告张世珍、李本建为买受人，被告利保公司为出卖人，签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014004409），合同主要约定：原告购买被告开发的富丽园商住楼第1幢2层2-67号商品房，房产规划用途为商业用房，房屋建筑面积为10.06㎡，房屋价款为218863元，原告于当月13日向利保公司支付首付款118863元，余款10万元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月27日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十二条约定：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖；4、燃气：2015年6月30日达到使用条件；……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列2种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.01%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为人民币2000元整。原告于同年5月13日已经向利保公司支付购房首付款118863元，同年9月6日已向银行按揭支付了利保公司尾款10万元。同年5月13日，又以原告张世珍、李本建为甲方，世恒公司为乙方，签订了一份《商铺委托经营管理协议》，该协议主要载明：甲方将购买的位于富丽园大厦D+(谛迦)时尚购物中心2层67号商铺，委托世恒公司管理经营，委托经营管理期限为10年，预定开业时间为2014年9月30日前，则返祖时间为2014年9月30日至2024年9月29日止，如因其他原因导致商场开业时间延期，则此委托经营管理期限顺延，最迟时间不超过2014年12月31日，则返租时间为2014年12月31日至2024年12月30日止。乙方在开业满三年之日起年底前付足甲方其购买商铺合同总价8%租金。委托经营管理期间，乙方有权以自己名义与商户签订租赁协议或者联营协议。乙方负责商户的招商、续租，管理等事宜。甲方应于上述商铺签订买卖合同时签署办理商铺交付手续，甲方并同意授权乙方在出卖人公告的交付日期届满后三日内代为甲方办理商铺交付手续，交付手续办理完毕后商铺即正式移交给乙方经营及管理，办理房产证所需费用由甲方自行缴纳……。世恒公司在与原告签订《商铺委托经营管理协议》后，亦对涉案商铺进行管理经营并产生收益。2020年5月21日原告以被告存在合同欺诈和商业欺诈为由，向该院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，该院未能主持双方当事人进行调解。另查明：凯里市富丽园大厦于2015年7月16日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。2014年12月20日世恒公司对富丽园大厦D+(谛迦)时尚购物中心所涉案商铺开业经营管理。2015年7月10日，利保公司在黔东南日报刊登《交房公告》，公告内容为：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续，请广大业主提前到富丽园大厦物业管理办公室办理房屋交付手续。”现利保公司已为涉案商铺办理了产权初始登记。再查明：2018年1月15日，购买了“富丽园”商铺的业主向凯里市公安局控告利保公司、枫火企业、世恒公司合同诈骗。凯里市公安局认为该案件没有犯罪事实，不构成合同诈骗案的要件，属于合同纠纷，于2018年5月31日作出“凯公刑不立字[2018]11号”不予立案通知书。同时查明：2018年6月，原告分别向利保公司邮寄《退房申请》和《关于退还购房款通知》，要求利保公司退涉案商铺以及购房款。利保公司收到该通知后，向该院起诉原告，要求：“1、判决确认张世珍、李本建向利保公司发出《退房申请》和《关于退还购房款通知》无效。2、本案的诉讼费由张世珍、李本建承担。”该院于2018年12月17日作出（2018）黔2601民初5649号《民事判决书》，判决“驳回原告凯里市利保房地产开发有限责任公司的诉讼请求。”利保公司不服该判决后，上诉至黔东南州中级人民法院，黔东南州中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）黔26民终443号《民事判决书》，判决：“一、撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初5649号《民事判决书》；二、李本建、张世珍分别于2018年6月20日和6月22日向凯里市利保房地产开发有限责任公司发出的《退房申请》和《关于退还购房款通知》无效。”2018年6月24日，原告向该院起诉被告，要求“一、解除原告与被告利保公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告利保公司退房，退房款218863元；三、判令被告支付违约金10329.72元（房屋总价款218863元×0.0002×236天）；四、判令被告支付原告因购房而在银行按揭贷款产生的利息26493.92元；五、判令被告按合同第十二条（2）约定赔偿2000元；六、由被告承担本案诉讼费用。”本院于2019年9月27日作出（2018）黔2601民初5123号《民事判决书》，判决：“驳回原告张世珍、李本建的诉讼请求。”原告不服该判决后，上诉至黔东南州中级人民法院，黔东南州中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）黔26民终2658号《民事判决书》，判决：“驳回上诉，维持原判。”一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中原告与利保公司签订的《商品房买卖合同》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，该院予以确认。对于原告述称被告存在欺诈行为，凯里市公安局已经作出“不予立案通知书”，认定被告不存在合同诈骗的事实，故该院不予采纳原告该意见。至于原告认为被告存在虚假商业宣传的问题。本案原告提起的是撤销合同之诉，其依照的是《中华人民共和国合同法》第五十四条，即一方重大误解或订立合同时显失公平的，以及一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求撤销合同。本案中，原告认为被告存在欺诈行为，导致原告订立合同时产生重大误解，合同显失公平。被告在对外发布的宣传广告单中，确实出现过“特安心、特增值、特赚钱、特正规”等内容，被告的这些行为是否导致原告作出了违背真实意思、错误的判断？原告购买房屋的目的是用于投资，是否具有投资价值才是原告购买房屋时的真实意思。房屋作为贵重商品，买受人在购买房屋时往往会实地观看、反复斟酌，本案中，原被告的签约地点就在“富丽园大厦”项目内，可见原告对涉案房屋的现状是明知的。况且涉案房屋确实位于凯里大十字中心地带，房屋的成交价格并没有明显虚高（合同是按套内面积计价）。也就是说，被告在宣传广告上发布的内容并不足以造成原告误判而产生重大误解。另外，原告在购买涉案房屋时，原告也已经与世恒公司签订了《商铺委托经营管理协议》。综上，被告的行为不足以导致原告作出违背真实意思的错误判断，不足以影响原告合同目的的实现。该院认为本案讼争的《商品房买卖合同》合法有效，且合同已实际履行，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定可撤销合同的法定情形，为此原告对本案讼争的商品房买卖合同不具有撤销权。关于原告要求被告退回购买商铺金额218863元以及支付购商铺款的违约金以及银行贷款产生的利息。结合本案来看，上述费用的退还，系建立在涉案商品房买卖合同撤销的基础上，根据庭审查明来看，在涉案合同不符合撤销条件的情况下，原告要求退还上述款项，于法无据，该院不予支持。在本案中原告以商铺内相关设施设备未能按照合同约定设置开通为由，要求退房，并支付赔偿金2000元的问题。虽然商品房买卖合同中明确约定相关设施未安装所产生的违约后果，但根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案在原、被告签订合同后，原告有义务对涉案商铺的设施是否全面履行建设负有检查义务，其将涉案商铺交付案外人管理经营后，长达5年之久未对涉案设施问题向被告提出催告或其他形式通知，原告以该理由提出退房，该解除权利已经消灭。同时在该院2019年9月27日（2018）黔2601民初5123号《民事判决书》中对2000元的诉请已经作出处理，原告实质上系通过诉讼来否定原裁判结果，违反了民事诉讼法“一事不再理”原则，该院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告张世珍、李本建的诉讼请求。案件受理费已减半收取为4147元，由原告张世珍、李本建负担。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，民法总则第一百四十八条规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。民法总则第一百五十二条第二款规定，当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，张世珍、李本建上诉称，其在2019年7月发现被上诉人利保公司在2014年5月售房时，隐瞒利保公司2013年与世恒公司签订《富丽园大厦商业运营管理合同》将全部商铺委托给世恒公司经营管理十年的事实，对张世珍、李本建进行了合同欺诈和商业欺诈。假定利保公司在2014年5月21日与张世珍、李本建签订涉案《商品房买卖合同》时实施了欺诈行为，那么依照民法总则第一百四十八条和第一百五十二条第二款之规定，张世珍、李本建最迟应在2019年5月20日前行使撤销权，请求人民法院或仲裁机构撤销涉案《商品房买卖合同》。张世珍、李本建于2020年5月21日才向法院提起诉讼以利保公司欺诈为由请求撤销涉案《商品房买卖合同》，撤销权已归于消灭。张世珍、李本建请求撤销涉案《商品房买卖合同》、退还购房款218863元、支付因购房产生贷款利息26493.92元、支付违约赔偿金2000元等，因于法无据，本院不予支持。综上所述，张世珍、李本建的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条和第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8294元，由张世珍、李本建负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年十月二十一日法官助理梁红云书记员汪玲