贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终7018号上诉人（原审被告）：贵州赫莱克斯健康管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区东山路**中天世纪新城**团环岛南侧商业****房。法定代表人：周云飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈晓茵，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王浚，贵州睿卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州汉唐佳华酒店管理有限公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安新城**团水东社区服务中心办公用房****/div>法定代表人：袁银娥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石红伟，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨太玺，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州赫莱克斯健康管理有限公司（以下简称赫莱克斯公司）因与被上诉人贵州汉唐佳华酒店管理有限公司（以下简称汉唐佳华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赫莱克斯公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审减免的租金不符合最高法院的司法解释及国家政策的规定。依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款“承租国有企业房屋及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”以及国家发改委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第一款“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”的规定，应予减免3个月租金。二、上诉人不应承担违约责任。新冠疫情系不可抗力，上诉人没有按照约定支付租金不应承担违约责任。根据医疗机构的相关规定，上诉人承租的物业在酒店内，楼上整层是餐厅，选址不符合省卫建委的要求，导致上诉人未能办理经营所需手续，无法开业。根据约定，上诉人只需承担物业期间的承包费用，无需承担违约责任，不应承担滞纳金和律师费。汉唐佳华公司辩称：一、案涉房屋并非国有企业房屋及政府部门、高校、研究所等行政事业单位房屋，上诉人关于减免3个月租金的诉请于法无据。一审综合考虑疫情减免2个月租金虽于法无据，但被上诉人考虑到疫情带来的影响，并未上诉，已经做出了最大让步。二、案涉合同合法有效，上诉人亦未提交有效证据证明其因国家主管职能部门不予办理经营所需手续导致其承包物业的目的不能实现，不符合合同约定情形，其应按约承担违约责任。三、上诉人尚未返还租赁物，不存在被上诉人私自占用案涉房屋的事实，上诉人应按合同约定标准支付房屋占用费至返还房屋之日止。汉唐佳华公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2019年11月20日签订的《房屋承包合同》；2.被告自2020年1月21日起，按每日3417.53元的标准（年租金为1247400.00元）向原告支付租金至被告将案涉租赁物全部移交给原告之日止，并按每日0.5%的标准，自2019年12月21日起，以欠付金额为基数，向原告支付滞纳金，暂计至2020年3月10日租金为167458.97元，滞纳金为66983.59元，被告腾退贵阳市云岩区东山路217号汉唐希尔顿花园酒店三楼整层；3.被告支付原告因本案支出的律师费30000元；4.本案诉讼费、保全费等其他因本案产生的费用由被告承担。一审法院认定事实：原告汉唐佳华公司（甲方）与被告赫莱克斯公司（乙方）于2019年11月20日签订《房屋承包合同》，约定：1.甲方将坐落于贵阳市云岩区东山路217号汉唐希尔顿花园酒店三楼整层（总面积1750平米）出租乙方告用于血液透析中心使用，乙方对房屋使用性质、结构等相关情况已经了解；2.承包期8年，计租时间从2019年6月21日起至2027年1月20日止。3.每月租金94500元（每平方米54元），按年支付，合同签订3日内乙方支付第一年的房屋承包金为人民币1134000.00元（其中2019年6月21日起至2020年1月20日止的租金为634000.00元，乙方支付给甲方的空调、装修使用费为500000.00元）；4.乙方应按合同签订日期提前30日支付房屋承包金，从2020年1月21日开始每两年递增10%的承包金，即2020年1月21日起至2021年1月20日止，承包金为1247400.00元......；5.乙方须按照约定向甲方支付承包金至甲方指定账号，承包金支付活动期为三天。三天后，每逾期一天，则甲方有权按年承包金的0.5%收取滞纳金。如超过60天，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；6.任何一方违约，除赔偿守约方的一切损失外，还应当承担守约方因此产生的（包括但不限于）诉讼费、保全费、评估费、律师费、执行费、差旅费等费用；7.因地震等自然灾害或其他不可抗力原因致使房屋损毁、灭失或造成其他损失的，或因国家主管职能部门不予办理乙方经营所需手续导致乙方承包物业目的不能实现的，乙方只承担使用物业期间的承包费用的，合同终止，甲乙双方互不承担责任。合同签订后，被告使用案涉房屋。但从2020年1月21日起未向原告足额支付房屋租金。2020年3月18日，赫莱克斯公司向汉唐佳华公司邮寄发出《告知函》，载明在长达一年多的筹备期间，均因国家主管职能部门不予批准项目经营所需手续，致使赫莱克斯公司“血透”项目迟迟不能启动，无法开展经营活动，租赁该房屋的目的已无法实现，“贵司收到我公司本《告知函》之日起，终止贵我双方于2019年11月20日签订的《房屋承包合同》，其他相关事宜贵我双方另行协商处理”。上述函件于当月20日送达汉唐佳华公司。截止本案开庭时，被告未将案涉房屋交还原告。另查明，原告汉唐佳华酒店与贵州瀛黔律师事务所就本案签订《民事委托代理合同》，原告向该律师事务所支付律师费30000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告汉唐佳华公司与被告赫莱克斯公司签订的《房屋承包合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，原告汉唐佳华公司与被告赫莱克斯公司应当按照合同约定全面履行合同义务。原告诉请解除合同，庭审中被告予以认可，一审法院予以确认。原告请求被告返还案涉房屋并无不当，予以支持。被告赫莱克斯公司主张不应承担违约责任的意见，其主张理由依据合同中“因国家主管职能部门不予办理乙方经营所需手续导致乙方承包物业目的不能实现的，乙方只承担使用物业期间的承包费用的”约定，但庭审中仅提供网上下载的医疗机构设置选址报告模板，无其他证据佐证，不予采纳，且亦未提交证明医疗主管部门拒绝其设立血透中心申请的相关行政文书的证据，故被告以此主张免除违约责任的抗辩意见，不予支持。但因对于被告提出考虑疫情情况，请求对租金进行一定减免的意见。因案涉合同履行期间正值新冠肺炎疫情防控，在停工停产情况下，因该不可抗力致使被告不能使用房屋，符合《中华人民共和国合同法》第十七条的规定，对被告主张减免租金的意见，一审法院酌情支持免除二个月房屋租金。关于原告主张被告支付自2020年1月21日起，按每日3417.53元的标准（年租金为1247400.00元）向原告支付租金（暂至2020年3月10日为167458.97元）直至案涉租赁物全部移交给原告之日止的租金的诉请。但从2020年1月21日至3月10日为50日，在免除二个月房屋租金后，计租时间应作相应变更，即从2020年3月21日起至2020年5月9日，即房屋租金167458.97元，被告从2020年5月10日起以年租金1247400.00元为标准，直至案涉房屋返还之日止。应特别说明，租赁合同解除前为房屋租金，合同解除后应为房屋占有使用费。原告主张每日0.5%的标准，以欠付金额为基数计算违约金的诉请。被告主张违约金过高的意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告赫莱克斯公司未按照合同约定履行缴纳租金义务，原告汉唐佳华公司主张以欠付金额为基数，按照每日0.5%的标准计算滞纳金，其并未提交证据证实其损失达至上述违约金的计算所得，并考虑疫情对合同履行的影响，一审法院酌定以欠付租金为基数的15%计算违约金，截止2020年5月9日，违约金为167458.97元×15%≈25118.85元，并从2020年5月10日起计算违约金，以实际欠付租金（房屋占有使用费）为基数，直至清偿完毕之日止。原告主张被告支付律师代理费30000元的诉请，符合合同约定，且有委托代理合同、收据及发票佐证，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司与被告贵州赫莱克斯健康管理有限公司2019年11月20日签订《房屋承包合同》；二、被告贵州赫莱克斯健康管理有限公司自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省贵阳市云岩区整层腾退给原告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司；三、被告贵州赫莱克斯健康管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司支付房屋租金167458.97元，房屋占有使用费自2020年5月10日起按1247400元／年的标准计算至被告贵州赫莱克斯健康管理有限公司腾退房屋之日止；四、被告贵州赫莱克斯健康管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司支付违约金25118.85元，并从2020年5月10日起以欠付租金（房屋占有使用费）为基数支付违约金，直至清偿完毕之日止；五、被告贵州赫莱克斯健康管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司支付律师代理费30000元；六、驳回原告贵州汉唐佳华酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5254元，减半收取计2627元，由原告贵州汉唐佳华酒店管理有限公负担215元，被告贵州赫莱克斯健康管理有限公司负担2412元（案件受理费已由原告预交，被告在履行本判决时直接给付原告）。二审中，赫莱克斯公司提交了照片，拟证明2020年5月底对方已经占用了案涉房屋，上诉人不应该承担新的占用费和违约金。汉唐佳华公司经质证，该证据不能证明照片中的房屋系案涉房屋，亦不能证明房屋中的物品系被上诉人存放，无法达到其证明目的。对于赫莱克斯公司提交的证据，因无其他证据予以佐证，且汉唐佳华公司不予认可，本院对其关联性及证明目的不予确认。二审庭审后，赫莱克斯公司向本院申请调查令要求调取省卫建委不予办理审批手续的相关证明。本院认为，其是否申请以及是否被相关部门批准的证据材料上诉人应持有或能自行调取，不属于法院开具调查令的情形，且其在二审庭审后才提出，故本院不予准许。二审经审理查明，2020年7月30日赫莱克斯公司的法定代表人变更为周云飞。此外，二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，汉唐佳华公司与赫莱克斯公司签订的《房屋承包合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。案涉合同签订后，汉唐佳华公司依约交付了租赁房屋，赫莱克斯公司未按约支付租金，其行为构成违约，其应承担相应的违约责任。赫莱克斯公司上诉主张一审减免租金不符合相关司法解释及国家政策。对此，赫莱克斯公司所持依据为国有企业房屋及行政事业单位房屋，而本案案涉房屋并不属于前述规定性质的房屋。一审未适用前述规定进行减免并无不当。同时一审考虑新冠疫情的影响酌情免除2个月租金符合客观事实，且较为公平，本院予以维持，对赫莱克斯公司该项上诉理由不予采信。关于赫莱克斯公司是否应当承担违约金及律师费的问题。案涉合同虽约定了“因国家主管职能部门不予办理乙方经营所需手续导致乙方承包物业目的不能实现的，乙方只承担使用物业期间的承包费用”，但赫莱克斯公司并未提供其申请办理后，相关医疗主管部门拒绝其设立血透中心申请的相关行政文书等证据，其要求免除违约责任的理由无证据予以证明，本院对该上诉理由亦不予采信。赫莱克斯公司二审中虽主张案涉房屋于2020年5月底被汉唐佳华公司实际占有，其不应承担此后的房屋占用费及违约金。但其并未提交相应证据予以证明，且该主张与一审查明案涉房屋截止一审开庭时尚未返还的事实不符。故本院对该主张亦不予采信。综上所述，赫莱克斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4824元，由上诉人贵州赫莱克斯健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇二〇年十月十三日书记员 曹 艳