广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初3591号 原告：广西天蓝物业服务有限公司，住所地南宁市滨湖路**南湖国际广场**楼******，统一社会信用代码914501037821443743。 法定代表人：黄乾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麻强，广西双贺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓春燕，广西双贺律师事务所实习律师。 被告：韦丁铭，女，1987年5月22日出生，壮族，身份住址广西平南县安怀镇德赛村大峡屯82-1号，现住南宁市青秀区。 原告广西天蓝物业服务有限公司与被告韦丁铭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用普通程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告广西天蓝物业服务有限公司委托诉讼代理人麻强到庭参加诉讼，被告韦丁铭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告广西天蓝物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的物业管理费10329.2元、代收生活垃圾清运费472元、代收公摊电费586.4元、代收公摊水费44.4元、代收电费3800.9元、代收水费1684.5元，共16917.4元；二、被告支付违约金20000元（暂定，以16917.4元为本金，按每日千分之三的标准自欠费后第2日2014年8月6日开始暂计至2019年9月9日，以后另计，直至实际履行完毕之日止）；三、被告承担本案的一切诉讼费用。以上费用合计36917.4元。明凤事实与理由：2010年1月13日，原告与广西润兴房地产有限责任公司签订物业管理委托合同，由原告负责管理后者开发的南宁市民族大道199号“第一大道·尚城街区”项目。合同第六条约定：本物业区域对业主提供物业服务收费按物价部门审批的收费标准由乙方（即原告）按包干制方式执行（如政府有新的收费标准则按照最新的标准执行）；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅物业按照1.50元/月.㎡收取。第七条约定：电梯电费计入公摊。第八条约定：乙方向物业业主或使用人按8.00元/月.户收取城市生活垃圾清运费用。第三十三条约定：乙方向业主按0.20元/月.㎡代为收取专项维修基金。第十七条约定：在管理过程中公用水电费分摊原则为据实分摊。第三十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收欠缴金额千分之三的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告进入第一大道·尚城街区，依约提供了物业管理服务。被告系第一大道·尚城街区R17号楼1单元2202室业主，目前拖欠各项费用合计16917.4元。原告每月向被告发放收费通知单时均催促被告交纳拖欠的物业管理服务费，被告至今仍未交纳，2019年5月15日，原告委托律师给被告发出了催交物业管理费和有关费用的律师函。被告也置之不理。原告认为：根据《物业管理条例》第七条第五款的规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。原告已依法依约为被告提供了物业管理服务，被告拒不交纳物业管理服务费和原告代收的垃圾、水电费用，违反了《物业管理条例》规定的义务和前期物业管理合同的约定，损害了原告的合法权益，原告特依法起诉，希法院判如所请。 本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求，主张按被告欠费总额的30%来计算违约金。 被告韦丁铭未作答辩亦未向本院提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审核实，原告提交的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够互相印证，本院予以采信，作为定案的依据。 经审理查明，被告与广西润兴房地产有限责任公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00344600），购买位于南宁市青秀区，房屋建筑面积为138.82㎡。原告与广西润兴房地产有限责任公司于2010年1月13日签订《物业管理委托服务合同》，约定原告向涉案小区提供物业管理服务，物业服务相关费用的标准如下：住宅物业管理费为1.5元/㎡·月；生活垃圾清运费为8元/月·户；公用水电费据实分摊。《物业管理委托服务合同》第三十八条约定业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额千分之三的标准向原告支付违约金；第四十四条约定管理服务期限“自第一大道·尚城街区前期物业服务合同生效正式进驻该项目叁年后或业主委员会成立后，经业主大会授权与重新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。” 被告于2014年6月12日填写《业主（物业使用人）资料卡》，注明房号：R17-1-2202;房屋面积：138.82㎡；入伙时间：2014年6月12日。 根据原告在庭审中的陈述，被告所在小区尚未成立业主委员会，原告至今仍在为被告所在小区提供物业管理服务。原告在庭审中表示，物业管理费统一按照1.2元/㎡·月的标准收取。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应恪守。原告与开发商广西润兴房地产有限责任公司签订的《物业管理委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫的情形，亦不损害社会公共利益，属于真实、合法、有效的合同，双方当事人均应严格恪守。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为涉案小区的业主，《物业管理委托服务合同》对被告具有法律约束力。原告作为涉案小区的物业服务企业，为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，被告已接受了原告提供的物业服务，其作为受益人理应履行按时交纳物业管理服务费等相关费用的义务。根据原告提供的证据，原告向水务公司交纳了涉案小区的水费，并向被告催缴拖欠的物业服务相关费用。根据现有证据，无法证实被告于2014年8月至2019年9月期间向原告交纳物业服务相关费用。本院结合原告提交的欠费明细等证据及庭审查明的事实，对原告主张的被告于2014年8月至2019年9月期间拖欠的各项物业服务相关费用核定如下：物业管理费1.2元/月·㎡×138.82㎡×61个=10161.62元；代收生活垃圾清运费8元/月×61个=488元，原告主张垃圾清运费472元，系对其民事权利的自由处分行为，本院对其主张予以支持；代收公摊电费586.4元；代收公摊水费44.4元；代收电费3800.9元；代收水费1684.5元；以上费用共计16749.82元。 关于违约金。合同约定物业服务费按月收取，逾期交纳则须从逾期之日起每日按应缴费用的3‰计收违约金。本案中，原告以被告拖欠的物业服务费及水电费等费用总额为基数计算违约金没有事实和法律依据，应依据合同约定以物业服务费为基数计算违约金。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为10161.62元×30%=3048.49元，原告超出部分的违约金主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告韦丁铭向原告广西天蓝物业服务有限公司支付2014年8月至2019年9月期间的物业管理费10161.62元； 被告韦丁铭向原告广西天蓝物业服务有限公司支付2014年8月至2019年9月期间的代收垃圾清运费472元； 三、被告韦丁铭向原告广西天蓝物业服务有限公司支付2014年8月至2019年9月期间的代收公摊电费586.4元； 四、被告韦丁铭向原告广西天蓝物业服务有限公司支付2014年8月至2019年9月期间的代收公摊水费44.4元； 五、被告韦丁铭向原告广西天蓝物业服务有限公司支付2014年8月至2019年9月期间的代收电费3800.9元； 六、被告韦丁铭向原告广西天蓝物业服务有限公司支付2014年8月至2019年9月期间的代收水费1684.5元； 七、被告韦丁铭向原告广西天蓝物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金3048.49元；以上一至七项合计19798.31元。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费350元，由被告韦丁铭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 珊 二〇二〇年十月二十八日 书记员 覃柳花 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。