江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初716号原告（反诉被告）：常州市钟楼区永红街道新华村村民委员会，住所地常州市钟楼区永红街道新华路**。法定代表人：肖廷坚，该村委会主任。委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏苏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：是梦宁，江苏苏正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：常州激光医院，住所地常州市钟楼区清潭路**。投资人：苗立梅。委托诉讼代理人：杨志勇，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：印霄龙，江苏友联律师事务所律师。原告（反诉被告）常州市钟楼区永红街道新华村村民委员会（以下“简称新华村委会”）与被告（反诉原告）常州激光医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。新华村委会委托诉讼代理人俞伯俊、是梦宁，被告常州激光医院投资人苗立梅及委托诉讼代理人杨志勇、印霄龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告常州激光医院立即支付拖欠的自2017年3月1日至2020年8月31日止的应付租金557万元，并支付自2017年2月11日起至2020年2月11日期间的逾期付款违约金1515065元，并以557万元为基数按照每天0.5‰的标准支付自2020年2月11日起至付清之日止的逾期付款违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月26日，原、被告双方签订《资产租赁协议》，原告将清潭路××号综合楼（除原交通银行以外原常州市天鹅娱乐城承租范围）建筑面积约10000㎡、场地约2.3亩的资产出租给被告，协议约定2016年9月1日至2019年8月31日的租金为每年158万元，2019年9月1日至2022年8月31日的租金为每年168万元（均不含税，相关税金由被告另行承担）。协议明确约定租金先付后用，每半年支付当年度半年租金，分别于每年7月31日、1月31日前支付，并约定如拖欠租金原告给予10天宽限期，从第11天开始每天按实欠租金及相关费用的0.5‰加收逾期付款违约金。协议还对其他相关条款作出了约定。协议签订后，原告向被告交付了出租资产，但被告却严重违约，仅支付了第一年度半年租金后即长期拖欠不付，并以交付房产证、赔偿损失为由向法院提起诉讼，法院经审理依法驳回了被告起诉。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告常州激光医院辩称，案涉《资产租赁协议》属于无效协议。由于原告明知被告租赁房屋是用于医疗事业，但其交付的房屋存在近3000平方米的无证房，严重损害了被告的合法权益，也违反了相关法律规定，故请求法院驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告实际产生的经济损失。反诉原告常州激光医院向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告常州激光医院与反诉被告新华村委会签订的《资产租赁协议》；2、反诉被告返还反诉原告已支付的房屋租金79万元，同时赔偿反诉原告因履行合同造成的各项损失共计250万元；3、本案的诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告将诉讼请求变更为：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的《资产租赁协议》无效；2、反诉被告赔偿反诉原告的各项损失149.6万（包含了租金79万元）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2016年2月26日签订了《资产租赁协议》，在合同履行期间，反诉原告发现反诉被告交付的租赁房屋存在3000多平方米无产权证的情况，且至今无法通过消防验收。另据反诉原告后续了解，案涉房屋还存在部分危房。因此，反诉原告认为反诉被告明知案涉房屋是用作医疗用房，但其交付的房屋却存在重大安全隐患，严重损害了社会公共利益。根据合同法的相关规定，应当依法认定《资产租赁协议》无效。反诉被告作为协议无效的主要过错方，应对协议无效造成的经济损失承担主要赔偿责任。新华村委会围绕诉讼请求依法提交了：《资产租赁协议》、（2018）苏0404民初1879号之一民事裁定书、案涉房屋产权证；常州激光医院则提交了《资产租赁协议》、租金付款凭证、建设工程设计合同、建设工程检测合同、付款凭证等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常州市清潭路××号综合楼属于常州市钟楼区永红街道的集体资产，后永红街道委托新华村委会对外出租。该266号综合楼的产权证上登记的建筑面积为6418.62平方米，超出部分的面积未领取产权证。常州激光医院欲租赁上述清潭路××号综合楼改扩建为医疗用房，遂在2016年2月26日与新华村委会签订《资产租赁协议》。租赁协议的主要内容为：1、新华村委会将位于清潭路××号综合楼（除交通银行以外原常州市天鹅娱乐城承租范围），建筑面积约10000㎡、场地约2.3亩的资产出租给常州激光医院；2、出租期限为八年，新华村委会给予常州激光医院6个月的免租装修期，自2016年3月1日至2016年8月31日止，该期间免收租金，常州激光医院自行对房屋等建筑进行维修、装饰等，实际租赁期限自2016年9月1日起至2024年8月31日止；3、2016年9月1日至2019年8月31日每年租金为158万元，2019年9月1日至2022年8月31日每年租金为162万元，2022年9月1日至2025年8月31日每年租金为168万元，租金先付后用，每半年支付当年度年租金；……6、常州激光医院如需对承租房屋进行装修或改造的，应自行按照国家相关规定办理所需手续，新华村委会有义务帮助办理相关手续……10、常州激光医院必须按本协议约定缴纳租金，如出现拖欠情形，新华村委会给予10天宽限期，从第11天开始常州激光医院需每天按欠付租金的0.5‰支付逾期付款违约金……。《资产租赁协议》签订后，常州激光医院于2016年4月19日先行支付了半年租金79万元。在上述《资产租赁协议》签订的同日，常州激光医院与永红街道又签订了《资产租赁承诺书》，主要内容为：永红街道将常州市天鹅娱乐城（不含交通银行承租场地）租赁给常州激光医院改扩建为医疗用房，新华村委会与常州激光医院签订租赁协议，但永红街道需协助常州激光医院办理第二期医疗楼建设相关审批手续。《资产租赁协议》签订后，常州激光医院于2016年8月完成了租赁房屋的改建设计、安全监测鉴定、房屋测绘、部分设施拆除等工作，并先后支付了设计费3.18万元、房屋质量检测与评估费1.8万元、室内及品牌设计费15.48万元（常州激光医院虽主张18.48万元，但其中一笔3万元备注的是医院品牌设计费，而该费用并非改扩建租赁房屋所产生的必要费用）、主体结构检测费3.5万元（常州激光医院虽主张4.23万元，但其中有0.73万元的票据并非由合同方江苏城工建设公司开具）、拆除费用5.56万元、垃圾清理费2万元（虽常州激光医院主张4万元，但其中一笔2万元备注为货款）、补偿前租户损失28万元，上述费用共计59.52万元。因案涉租赁房屋中约3000平方米没有产权证，房屋改建方案不能申报，为此消防部门拒绝受理，租赁房屋也无法通过相关消防验收，这也导致租赁房屋工程停工，房屋闲置。为此，常州激光医院希望永红街道和新华村委会能予以帮助解决，常州激光医院还曾于2017年5月31日向永红街道和新华村委会提交了《关于解决天鹅娱乐城缺少部分房产证影响房屋改建申报及使用问题的申请》，内容主要为：因租赁的部分房屋没有产权证，房屋改建方案不能申报，消防部门拒绝受理，导致工程停工了大半年，房屋全部闲置，故恳请永红街道和新华村委会帮忙解决，如到时不能解决补办房产证等问题，希望永红街道能商量其他解决办法，或给常州激光医院一个书面说明。之后，永红街道也多次做了相关协调工作，但双方并没有形成一致的协商意见。庭审中，常州激光医院称租赁的房屋双方已协商一致，即租赁关系至2020年4月30日终止，租金也计算至2020年4月30日。新华村委会则认为，常州激光医院仅于2020年5月1日先行返还了849.21平方米及2093.03平方米两处房屋，其余剩余房屋于2020年8月1日返还。常州市人民政府于2020年2月9日发布《关于应对新冠肺炎疫情助力企业恢复生产的意见（常政发〔2020〕16号）》文件，文件内容包括对承租行政事业单位国有资产类经营用房的中小微企业，自常州市启动重大突发公共卫生事件一级响应（2020年1月26日）之日起，免收3个月房租。本院认为，损害社会公共利益的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，常州激光医院租赁案涉房屋系用于改建为医疗楼使用，这将会涉及广大人民群众的公共利益，但事实上案涉房屋因部分面积无产权证，在改建为医疗楼后将无法通过消防验收，该租赁协议的履行必将损害社会公共利益，故新华村委会与常州激光医院签订的《资产租赁协议》无效。因新华村委会明知常州激光医院租赁案涉房屋的用途，却仍将未取得全部产权证的案涉房屋出租，导致之后的租赁协议无效，故新华村委会应承担合同无效的主要责任即70%的责任，常州激光医院应承担次要责任即30%的责任。新华村委会因案涉租赁协议无效所产生的损失为占有期间的使用费，虽常州激光医院一直未实际使用案涉租赁房屋，但仍应参照租赁协议约定的租金标准支付占有期间的使用费。对于使用费的截止计算日期，虽常州激光医院主张计算至2020年4月30日，但常州激光医院并未提交充分证据证明其将租赁房屋全部返还给新华村委会的具体时间，故本院采信新华村委会的自认，即至2020年5月1日常州激光医院先行返还了849.21平方米及2093.03平方米两处共计2942.24平方米房屋，其余剩余房屋于2020年8月1日返还，另根据政府相关文件规定免收疫情期间3个月（2020.2.1至2020.4.30）的租金。由此，新华村委会产生的使用费损失为：474万元（即2016.9.1至2019.8.31）+67.5万元（即2019.9.1至2020.1.31）+（10000-2942.24）㎡/10000㎡×13.5万元×3（即2020.5.1至2020.7.31）=570.08万元，其中应由常州激光医院承担30%即171.02万元。此外，常州激光医院因案涉租赁协议无效所产生的损失共计为59.52万元，该损失应由新华村委会承担70%即41.66万元。综上，在将双方各自需承担的损失相互折抵，并扣除常州激光医院已经支付的79万元租金后，常州激光医院还需支付新华村委会50.36万元（即171.02-41.66-79）。对于新华村委会主张的逾期付款违约金，考虑到新华村委会对租赁协议的无效承担主要责任，故本院对新华村委会该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、原告常州市钟楼区永红街道新华村村民委员会与被告常州激光医院签订的《资产租赁协议》无效；二、被告常州激光医院于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告常州市钟楼区永红街道新华村村民委员会503600元；三、驳回原告常州市钟楼区永红街道新华村村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告常州激光医院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费61396元，由原告常州市钟楼区永红街道新华村村民委员会负担36396元，由被告常州激光医院负担25000元；反诉案件受理费18300元，由反诉原告常州激光医院负担11300元，由反诉被告常州市钟楼区永红街道新华村村民委员会负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 张 锋人民陪审员 傅 燕人民陪审员 李文霞二〇二〇年十月二十六日书 记 员 包凌琪