安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1202民初4790号原告(执行案外人):游泓，男，1965年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：时良达，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞飞，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。被告(申请执行人)：山东美达建工集团股份有限公司，住所地山东省济宁市任城区济嘉北路，统一社会信用代码91370800614093723B。法定代表人：唐延坦，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军,安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛媛，安徽金睿律师事务所律师。被告（被执行人）：安徽省阜阳市中南置业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区中南代城，统一社会信用代码91341200746765528P（1-1）。法定代表人：胡德超，该公司总经理。被告（被执行人）：安徽省阜阳市中南投资发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路**，统一社会信用代码913412006662057231（1-1）。法定代表人：胡德超，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：汪万海，安徽华人（六安）律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：李彪，安徽华人（六安）律师事务所律师。原告游泓诉被告山东美达建工集团股份有限公司（以下简称山东美达公司）、安徽省阜阳市中南置业有限责任公司（以下简称中南置业公司）、安徽省阜阳市中南投资发展有限公司（以下简称中南投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案后，依法使用普通程序，于2020年7月8日、9月18日公开开庭进行了审理，原告游泓及其委托诉讼代理人时良达、王飞飞，被告山东美达公司的委托诉讼代理人王军，被告中南置业公司、中南投资公司的共同委托诉讼代理人汪万海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告游泓向本院提出诉讼请求：1、依法解除阜阳市颍州区人民法院依据(2018)皖1202执746号之十裁定书对原告所有的房产查封；2、依法终止对颍州区颍西办事处西湖北路393号中南弘鑫花园2#商住楼1、3、4室,3#商住楼1、2、3室不动产评估、拍卖；3、依法确权被告申请查封的所有房产(颍州区颍西办事处西湖北路393号中南弘鑫花园3#商住楼702、906、1001、1102-1105室，3#商住楼4-6、8-14室，1#商住楼1-6室，2#商住楼204、301、501、601、1101、1102、1103室，2#商住楼1-4室;中南弘鑫花园2#商住楼1、3、4室不动产)归原告所有；4、本案诉讼费用由三被告承担。审理中原告变更诉讼请求为：1、依法判令位于颍州区颍西办事处西湖北路393号中南弘鑫花园3#商住楼702室、906、1001、1101-1105室。3#商住楼商4-6、8-14室，1#商住楼1-6室，2#商住楼204、301、501、601、1101、1102、1103室，2#商住楼商1-4室；中南弘鑫花园2#商住楼1、3、4室，3#商住楼商1、2、3室不动产所有权为原告所有，并停止对上述房产的执行；2、判令被告中南投资公司协助办理上述房产过户手续；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月20日，原告与中南投资公司签订项目合作协议，双方约定由原告出资14000000元获得被原告经法定程序拍的“宗地（2009）-24”号土地开发使用权，中南投资公司不承担合作项目任何风险并获得固定利润3000000元整，原告对以中南投资公司名义开发的地产项目“弘鑫花园”承担全部经营风险并获得全部利润。2011年9月16日，为保证项目顺利实施双方签订了“项目合作补充协议”并约定：房屋销售收据加盖中南投资的收款专用章，销售款一律存放在由原告控制使用的中南投资公司银行账户，中南投资公司代原告报税。合同生效后，原告按合同约定支付给中南投资公司17000000元，其中包含竞拍国有土地使用权费用14000000元和3000000元利润。原告作为自然人显然无法以个人名义开发涉案项目“中南弘鑫花园”，在获得土地使用权后并使用中南投资公司资质开发涉案项目是“项目合作协议”包含的必要内容，否则无法实现合同目的。案涉房产登记在中南投资公司名下系借用开发资质的表现，法院查封的房产土地使用权证等相关手续虽是中南投资公司名义办理，但这是借用资质过程中的必然行为。“中南弘鑫花园”涉案房产从办理开发手续、设计、建设施工、支付工程款、劳务费、各种税费、房屋销售、产权证办理均有原告实际办理，中南投资公司均未参与。被告山东美达公司辩称：一、游泓请求解除登记在被执行人中南投资公司名下的案涉房产查封，中止执行，并确定所有权，没有事实及法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条之规定，不动产的登记权利人推定为所有权人。只有几种特殊情形下，登记的所有权人不一致，才能要求按照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第七条规定判断真实权利人。登记的所有权人不一致的具体原因，主要是《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十条规定。本案游泓行为不符合，不是法律规定的真实权利人。二、本案基础事实是被执行人中南投资公司为房地产开发向游泓借款，游泓为确保资金安全，在房地产开发过程中全流程监控中南投资公司，其合同的目的是获得借款的利息回报。双方的合同内容，包括了多种合同，有借款合同、合作开发房地产合同、土地使用权转让合同等。游泓在诉状中自认双方合同为土地使用权转让合同，并确认适用的法律条文为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条。据此，游泓涉案房地产开发流程中的一系列行为，如作为中南投资公司代理人签订合同、付款行为，均是履行借款合同、合作开发房地产合同、土地使用权转让合同的行为。上述合同及行为，形成的权利为一般债权，而非物权、物权期待权或特殊债权，无排除执行的权利。三、游泓提交的案例法律性质为借名进行房地产开发，借名人与被借名人之间为借名合同关系。被借名人仅出借名义，项目开发、建设、管理等全部事项均由借名人实施。本案不是借名合同，因为游泓与中南投资公司签订的项目合作协议与补充协议，明确土地是甲方中南投资公司挂牌出让，并先期投资了3960000元并支付了竞拍保证金，甲方负责该宗用地范围内的拆迁赔偿还原工作，负责出让全部土地出让金和拆迁赔偿费用。游泓负责借款17000000元给甲方，乙方监管使用甲方账户，项目规划，建设和销售工作，甲方配合。甲方监督使用销售款，并派专职人员监督收款。拆迁还原房的结算以拆迁合同为准，而拆迁合同系甲方与被拆迁人签订。项目成本核算由甲乙双方共同商定。由此可见，中南投资公司参与了项目管理，双方关系是借款合同、合作开发房地产合同或土地使用权转让合同法律关系，而非借名合同关系。四、假设游泓是借名开发，其要求确权也仅是在合同双方当事人之间的确权，即游泓与中南投资公司之间的确权。因案涉房屋被执行查封之前未形成另案生效法律文书，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）项可以排除执行的规定。即便是游泓提交的最高人民法院（2019）最高法民申2036号民事裁定书，也明确该确权仅在借名合同双方当事人之间，“其要求执行案涉标的请求可在执行中按相关规定解决”，没有明确金钱债权执行中执行标的被查封之后，借名合同当事人之间确权可排除执行。被告中南置业公司辩称，中南置业公司与本案涉及的财产无关，请法院依法判决。被告中南投资公司辩称，一、原告诉请依据的裁定书程序不合法，该裁定书明确将中南投资公司列为被执行人，即使案外人提出异议，也应当送达给中南投资公司征求中南投资公司意见，但是中南投资公司确是在收到法院送达的起诉书及证据后才收到，侵犯了中南投资公司提出异议和申辩权利；二、中南投资公司认可游泓提出的停止对上述房产的执行，但不认可其提出的其他请求，双方之间是合作开发关系，双方权利义务是否明确，结算是否清楚应另案解决，本案是执行异议之诉，不可能处理这些。三、中南投资公司以书面形式向阜阳市颍州区人民法院执行局提出执行异议申请，明确不同意将中南投资公司列为被执行人，要求撤销阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202执746号之九、十执行裁定书，同时中南投资公司认为，阜阳市颍州区人民法院执行局告诉中南投资公司执行异议过期，没有任何依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条，案外人对执行标的提出执行异议的应在执行终结前提出，对于之前山东美达公司执行中南置业公司的案件，中南投资公司是案外人，中南投资公司有权利提出异议，法院应予受理，截止目前法院没有通知中南投资公司立案，这是错误的，综上中南投资公司请求法院依法裁判。经审理查明:2015年山东美达公司诉至本院，要求中南置业公司支付工程款20194053.43元及利息。2017年10月20日本院作出（2015）州民一初字第04284号民事判决，判决中南置业公司支付山东美达公司20128930.18元及利息。中南置业公司不服，提出上诉，2018年2月27日安徽省阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民终3721号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，山东美达公司申请强制执行，本院在执行过程中，追加中南投资公司为被执行人，并于2019年10月25日作出（2018）皖1202执746号之十执行裁定，划拨（冻结）中南投资公司的存款27538098元或查封（扣押）其同等价值的其他财产。本院依据上述执行裁定书，查封了中南投资公司名下位于颍州区颍西办事处西湖北路393号中南弘鑫花园3#商住楼702室、906室、1001室、1102-1105室，3#商住楼商4-6室、8-14室，1#商住楼1-6室，2#商住楼204室、301室、501室、601室、1101室、1102、1103室，2#商住楼商1-4室,2#商住楼1、3、4室,3#商住楼商1、2、3室。游泓向本院提出执行异议，本院于2020年5月19日作出（2020）皖1202执异20号执行裁定，裁定驳回游泓的异议请求。另查明：游泓与中南投资公司2009年11月20日签订“项目合作协议”，协议约定：中南投资公司经挂牌出让程序，取得了宗地[2009]-24号土地开发使用权；中南投资公司负责取得涉案土地的使用权、开发权，负责先期投入3960000元、在取得用地的过程中竞拍报名保证金的支付；中南投资公司负责该宗用地范围内的拆迁赔偿还原工作，并负责支付全部土地出让金和拆迁赔偿费用；因中南投资公司资金周转困难，游泓负责借给中南投资公司17000000元，用于本项目的费用支付，不准挪作他用。游泓保证资金到位中南投资公司指定账号。以后开发建设过程中，游泓保证借给本项目足够的费用，资金按项目需要陆续到位；为了确保以后资金安全，中南投资公司设立专户，17000000元由游泓监督使用，以后到位的资金由游泓直接控制使用；为了项目安全和运作顺利，本项目在中南投资公司名义下运作，游泓主持项目的规划、建设和销售工作，中南投资公司配合，意见如有分歧，以游泓意见为主；游泓必须确保项目正常运作，如出现亏损和资金不足停滞，游泓负全责；因为资金绝大部分是中南投资公司向游泓借支，中南投资公司除收回本金和利润合计17000000元外（其中土地出让金和拆迁补偿费用14000000元，利润3000000元），所余利润全部归游泓所有；中南投资公司除承担该宗土地的土地出让金和拆迁补偿费用外，不承担上述两项之外其他任何税、费。游泓在协议的乙方处签名，中南投资公司在甲方处盖章、刘春斌在甲方处签名。协议签订后，游泓通过其本人及吴显华、刘维军账户从2009年12月3日至2012年5月25日七次共计转款至中南投资公司账户和其公司个人账户共计17000000元（11.78亩地款）。2010年1月11日游泓向中南投资公司账户转款538000元支付契税。游泓按照协议约定为项目进行规划、建设，2011年5月6日以中南投资公司名义取得了中南?红星美凯龙配套项目中南?弘鑫花园1#住宅、商业楼十一层,2#住宅、商业、办公楼十一层，3#住宅、商业楼十一层，地，地下室地下**的建设工程规划许可证项目先期规划设计、勘验、综合服务等费用均系游泓负担。案涉工程项目运营过程中，中南投资公司将中国工商银行的账户（账号13×××97）、中国建设银行阜阳颍泉支行的账户（账号34×××30）、中国农业银行股份有限公司阜阳北京路支行的账户（账号01×××82）等账户，交给游泓监管使用，上述账户设立时银行预留印签均是游泓个人印章和中南投资公司财务章。游泓通过上述银行支付项目建筑工程款、燃气安装工程款、消防安装工程款、电梯安装工程款及税费等费用。项目开发的过程中，游泓在发包工程、签订合同以及实施各种建设和管理行为。2011年9月16日中南投资公司与游泓签订“项目合作补充协议”，补充协议约定：为保证项目运作的顺利实施和资金安全，项目内所有房屋的销售款收据加盖中南投资公司收款专用章，由中南投资公司监督使用，其款项一律存入由游泓控制使用的中南投资公司银行账户内；该项目应付的各种税费，由中南投资公司代为申报，其税费由游泓承担；本宗土地是政府批准的红星美凯龙项目专用安置用地，为减轻税赋，对外宣传口径一律为拆迁户还原用房；征用地契税含在由游泓承担的各种税费之内；为了土地增值税款的顺利结算，项目成本核算由双方共同商定；项目结束税收清算之前，游泓控制的银行帐户内应保留足以保证支付各种税费结算的余额。游泓在补充协议的乙方处签名，中南投资公司、刘春斌在补充协议的甲方处盖章、签名。2011年11月18日游泓与刘春斌、姜旭等人在姜旭办公室形成“关于中南投资公司名下11.76亩土地项目有关问题的会议纪要”，会议纪要载明：11.76亩土地的建设项目是市政府为招商红星美凯龙项目特别批准的由中南投资公司承建，用于中南红星美凯龙项目拆迁还原安置用地。因此要首先满足“拆迁还原户”安置还原后才能销售；该项目必须在条件齐全、程序完备的前提下才能开盘，不能因为销售程序不合法给投资公司带来不应有的损失；所有销售款项，都必须进入中南投资公司设立的专用共管帐户，不准许以私人名义接收客户的预交款；要确保项目结束后一旦有补税、质量问题、索赔、债务等及事件发生时，帐上有足够的资金用于应付；房屋销售要在现有的“销售中心”进行。中南投资公司指派专人负责收款、合同签订、收据的管理；工程款支付完毕和所有税费结清后，所有利润按原已签订合同和补充合同约定执行；按照拆迁条例有关规定，还原房除合同签定的具体住房数字外，另留五套住房的余量以备机动，以应付还原中的质量、位置、索赔、调还等特殊事件，处理后余房仍归游泓所有；所有涉及该项目的文件、证件、合同、图纸(含电子图纸)及有关单位的会议纪要记录报批手续登记造册移交中南投资公司保存。游泓、刘春斌、姜旭等人在会议纪要上签名。再查明：游泓与中南投资公司签订了项目合作协议后，在[2009]-24号土地上共开发建设三幢楼房，除拆迁还原房外均由游泓出售，并已经出售部分房屋，因开发房屋登记在中南投资公司名下，未出售的涉案房屋被本院查封。上述事实，由身份证、企业信息，项目合作协议、补充协议、会议纪要、建设工程规划许可证、银行账号、银行预留印鉴、银行明细清单、本院（2015）州民一初字第04284号民事判决书、（2018）皖1202执746号之十执行裁定书（2020）皖1202执异20号执行裁定书等及当事人庭审陈述等，予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。而游泓与中南投资公司之间并没有约定共同投资，共享利润、共担风险，而是约定中南投资公司只收回本金和利润合计17000000元，所余利润全部归游泓所有，如出现亏损和资金不足停滞，游泓负全责。故原被告之间不是真正意义上的合作开发。当事人签订的合作开发房地产合同应在符合下列条件的情况下，才能认定为借款合同：一是合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险；二是提供资金的一方当事人只收取固定数额的货币。而本案的项目合作协议则约定如出现亏损和资金不足停滞，游泓负全责，中南投资公司只获得3000000元利润，不承担任何风险。故被告山东美达公司辩称中南投资公司为房地产开发向游泓借款，游泓为确保资金安全，在房地产开发过程中全流程监控中南投资公司，其合同的目的是获得借款的利息回报，对此，本院不予采信。2011年11月18日会议纪要中载明：在还原房除合同签定的具体住房数字外，另留五套住房的余量以备机动，以应付还原中的质量、位置、索赔、调还等特殊事件，处理后余房仍归游泓所有。足以证明游泓与中南投资公司签订项目合作协议，名义上是合作，实际上是原告自己投资建设开发涉案房屋，游泓按双方约定支付了中南投资公司前期的投入资金和中南投资公司应得的利润，开发项目的后期工作均由游泓负责办理并负责出资，直至项目竣工后的销售工作。权利义务相一致是民事法律关系的基本原则，根据谁投资谁受益，涉案项目开发的房屋除拆迁安置的房屋外，均应归游泓所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案的中南投资公司虽取得了涉案土地开发使用权并先期投入3960000元，负责了拆迁赔偿还原工作、支付了全部土地出让金和拆迁赔偿费用，但上述费用游泓均已支付给中南投资公司，中南投资公司只收取约定的3000000元利润外，其余资金均有游泓负担。游泓和中南投资公司签订的项目合作协议、补充协议、会议纪要等证据可以认定游泓是借中南投资公司的名义开发房屋，房屋所有权归游泓，故游泓要求涉案房屋所有权归其所有，本院予以支持。其主张停止对涉案房产执行的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告中南投资公司协助办理上述房产过户手续，该请求不应在本案中处理，应另案诉讼。案经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、位于颍州区颍西办事处西湖北路**中南弘鑫花园**商住楼****,3#商住楼商4-6、8-14室，1#商住楼1-6室，2#商住楼204、301、501、601、1101、1102、1103室，2#商住楼商1-4室；2#商住楼1、3、4室，3#商住楼商1、2、3室不动产所有权为原告所有；不得执行上述房屋。二、驳回原告游泓的其他诉讼请求。案件受理费38800元，由被告山东美达建工集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  高 琳人民陪审员  徐永涛人民陪审员  王莉莉二〇二〇年十月二十二日书 记 员  桂超宇