黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0881民初318号原告:刘敏童，女，1991年4月28日出生，汉族，住同江市。被告:谢振国，男，1970年5月31日出生，汉族，住同江市。委托代理人梁春丽，女，黑龙江郝忠辉律师事务所律师。代理权限：一审参加诉讼、参加调解、提供证据，承认、放弃、变更诉讼请求、代签、代收法律文书。被告:同江市阳光房地产开发有限公司，统一社会信用代码:912308815742175326，住同江市五金小区**楼。法定代表人:姜爱华，该公司执行董事兼总经理。委托代理人温婧婵，女，佳木斯市郊区嵩晟法律服务所工作者。代理权限：一审参加诉讼、参加调解、提供证据，承认、放弃、变更诉讼请求、代签、代收法律文书。原告刘敏童与被告谢振国、同江市阳光房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘敏童，被告谢振国及其委托代理人梁春丽、同江市阳光房地产开发有限公司及其委托代理人温婧婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘敏童向本院提出诉讼请求：1.要求依法判决确认同江市阳光房地产开发有限公司与谢振国签订的同江市泰之源小区高层3单元1303室(产权证:同江市不动产权第0002456号)买卖合同无效；2.要求二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年2月1日，王子锋受同江市阳光房地产开发有限公司委托，开发建设同江市泰之源名筑小区。2014年4月10日，原告与王子锋签订商品房购销合同，购买同江市泰之源名筑小区高层3单元1303室，建筑面积122.5平方米单价3880元，总价款475300元，当日，原告交纳全部购房款，后装修入住至今。由于同江市泰之源名筑小区后期建设出现诸多问题，经原告多次催促王子锋协助办理不动产权证未果。2019年8月，原告得知案涉房屋的不动产权证已经办理在谢振国名下，即向同江市公安局报案。经公安机关侦査，案涉房屋的不动产权证之所以办理在谢振国名下，是因为同江市阳光房地产开发有限公司原法定代表人王魁欠谢振国借款10万元。案涉房屋办理到谢振国名下后，贷款20万元，偿还谢振国10万元，其余10万元被王魁的姐姐王梅拿走。原告认为，二被告的房屋买卖合同不是真实买卖合同关系，且其行为严重侵害了原告合法权益，应当依法判决确认无效并恢复产权原始状态。被告谢振国辩称，谢振国与同江市阳光房地产开发有限公司间的合同合法有效。原告的证据不能证明其诉讼主张。一、原告自己提供的来源于不动产中心关于案涉房屋登记的相关材料，该组证据并不能证明谢振国与阳光房地产公司就案涉房屋签订的合同不是真实的买卖合同关系。法院调取的另案证据，该组证据为王梅、刘敏童、谢振国在同江市公安局经侦大队的做的笔录。众所周知，经侦大队系公安机关侦查经济类刑事案件的部门，既是刑事案件，就应有案件受理或不予立案的文书，在该组证据中明显没有。该组证据合法性根本无法确认，因此法院应不予采信。二、谢振国与阳光房地产公司间的合同不具备法定合同无效条件，因此，该合同是合法有效的。现行法律中规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”阳光房地产公司法定代表人王魁对谢振国有欠款，用案涉房屋抵顶欠款。因案涉房屋价值高于欠款数额，需谢振国返款，谢振国用案涉房屋办理贷款，将贷款的一部分给付王魁。谢振国不具备专业的法律知识，对法律关系判断不准确，但基于客观事实可以看出谢振国具有与王魁达成的以房抵债的合意，并已履行该合同。案涉房屋已办理至谢振国名下，谢振国享有案涉房屋的所有权，所有权是物权，是绝对权，而刘敏童享有的是债权，是相对权，债权是不能优于物权。谢振国与阳光房地产间也没有恶意串通损害刘敏童权益的情形。在本案中，是一房两卖后为其中一位买房者办理了产权证，将房屋交付给另一买房者，目的是获取利益，并不是要损害其中一方的权益，未能实现债权的一方是能通过追究违约行为来弥补债权的。刘敏童可能有损失，但其损失并不是谢振国造成的，不应由谢振国来承担后果。被告同江市阳光房地产开发有限公司辩称，因被告同江市阳光房地产开发有限公司原法定代表人王魁欠被告谢振国27万元欠款，故欲将泰之源小区3号楼1303室的房屋抵顶给被告谢振国用于偿还债务，双方达成协议后按照不动产登记中心要求提供相关材料办理权属登记，双方提供的材料均为真实材料办理登记的程序也符合法律规定，以上行为均系双方真实意思表示，因此答辩人与被告的以房抵账行为合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告刘敏童提供如下证据支持其诉讼主张：证据一、商品房销售合同一份、收据一份、授权委托书一份。证明2014年4月10日，原告在被告同江市阳光房地产开发有限公司处购买同江市泰之源名筑小区高层3单元1303室，并缴纳了购房款。经庭审质证，被告谢振国对证据三性有异议，该份合同甲方加盖的公章为同江市泰之源名筑小区与合同首页所记载的甲方是同江市阳光房地产开发有限公司不符，包括收据的财务章也是同江市泰之源名筑小区，该公章名称与本案没有关系。授权委托书系复印件，不能证明其真实性，因是授权委托书即使该委托书是真实的也应以阳光房地产开发公司的名义对外进行民事活动，但商品销售合同和收据上均是以同江市泰之源名筑小区名义进行的，不能证明与本案有关。被告同江市阳光房地产开发有限公司的意见与被告谢振国意见一致。授权委托书公章与其公司实际的公章不符。证据二、被告谢振国在不动产中心办理案涉房屋产权证的材料。证明同江市阳光房地产开发有限公司已将案涉房屋办理在谢振国名下，同时在证据中买卖发票证据上体现该房屋售价20万元与被告谢振国所述作价42万元抵偿严重不符。经庭审质证，被告谢振国对原告出示的证据真实性没有异议，对关联性有异议，案涉房屋登记在谢振国名下这事实没有异议，材料中的发票20万元与本案没有关系，而且材料中发票按264519.90元开具的，并未影响房屋价值。被告同江市阳光房地产开发有限公司的意见与被告谢振国意见一致，该份证据的相关材料能够证明阳光房地产与谢振国办理的权属登记是合法的。被告谢振国提供如下证据证明其主张：证据一、不动产权证书。证实谢振国已取得涉案房屋所有权，并已登记完毕。原告刘敏童、被告同江市阳光房地产开发有限公司对该证据没有异议。本院依法调取的证据如下：证据一、同江市公安局关于原告控告同工市阳光房地产开发有限公司、谢振国将案涉房屋不动产权证办理在谢振国名下的相关材料。经庭审质证，被告谢振国对合法性有异议，因不能确定该份笔录是取自王梅涉嫌刑事案件所做的笔录还是同江市公安局就本案原告所说控告事宜讯问王梅取得的笔录，因此对合法性有异议，对材料的真实性没异议，对王梅陈述的内容有异议。王梅笔录中对谢振国购房想法一事系其推测，不能证明谢振国没有购房的真实意思表示，至于其他内容谢振国不清楚。被告同江市阳光房地产开发有限公司的意见与被告谢振国意见一致。证据二、谢振国、王梅、刘敏童在公安机关询问笔录、查询财产通知书、查询结果。经庭审质证，被告谢振国对证据真实性无异议，证据内容真实性有异议。对本案法庭调取证据的合法性无异议，但对另案法庭调取证据的合法性、公安机关出具该组证据的合法性、对该组证据中采集的各人笔录合法性有异议。本组证据为王梅、刘敏童、谢振国在同江市公安局经侦大队的做的笔录。众所周知，经侦大队系公安机关侦查经济类刑事案件的部门，既是刑事案件，就应有案件受理或不予立案的文书，在该组证据中没有。假设此笔录作为王魁案件的调查所需而制作的，但王魁案件尚未审结，笔录在开庭前是机密文件是需要严格保密的，该组证据法院向公安机关调取的时候，王魁案还未开庭，那公安局将该组证据提交给法院就是违法的。再假设该笔录系因刘敏童报案而制作的，后因某些原因并未单独成案，那就应有结案文书或不予立案通知等文书，断不应只将笔录提交给法院，却不说明出处也没有目录。该组证据只有第一页上有经侦大队盖章，没有目录怎么确定哪些是经侦大队提供的?另案法庭调取的证据也未让公安机关出具目录、出具笔录出处的说明等，这也是不符合规定的。证据的合法性，是材料能否成为证据的前提，该组证据合法性根本无法确认，请求法院不予采信。被告同江市阳光房地产开发有限公司对证据真实性没有异议，此证据可以证实被告同江市阳光房地产开发有限公司原法定代表人王魁与被告谢振国确有债权债务关系，并委托王梅将涉案房屋用于抵偿谢振国的事实。对于上述证据，本院经审查认为，原告提供的商品房销售合同一份、收据一份、授权委托书一份。该组证据能够证实原告于2014年4月10日在被告同江市阳光房地产开发有限公司处购买同江市泰之源名筑小区高层3单元1303室，并缴纳了购房款的事实，本院予以采信。证据二、被告谢振国在不动产中心办理案涉房屋产权证的材料、被告提供证据一不动产权证书。该二组证据能够证实2016年12月13日，被告谢振国申请不动产登记案，现该涉案房屋登记在谢振国名下的事实，本院予以采信。本院依法调取的证据一、同江市公安局关于原告控告同工市阳光房地产开发有限公司、谢振国将案涉房屋不动产权证黑（2016）同江市不动产权第0002456号办理在谢振国名下的相关材料。证据二、谢振国、王梅、刘敏童在公安机关询问笔录、查询财产通知书、查询结果。可以证实该房屋是原告购买在先，被告谢振国称其购买的该房屋，但是该房屋自2014年已由原告装修入住，被告谢振国过户时知晓有人居住的事实，故一直未入住。根据本院审查认定的证据，结合原、被告陈述，本案基本事实如下：2012年2月1日，王子锋受同江市阳光房地产开发有限公司委托，开发建设同江市泰之源名筑小区。2014年4月10日，原告与王子锋签订商品房购销合同，购买同江市泰之源名筑小区高层3单元1303室，建筑面积122.5平方米单价3880元，总价款475300元，并于当日原告交纳全部购房款，后装修入住至今。因同江市阳光房地产开发有限公司原法定代表人王魁欠谢振国借款。用该房屋贷款偿还谢振国，其余贷款给了王魁的姐姐王梅。2016年12月13日，被告谢振国就涉案房屋申请不动产登记并将涉案房屋登记在谢振国名下。本院认为，关于原告要求确认同江市阳光房地产开发有限公司与谢振国签订的同江市泰之源小区高层3单元1303室(产权证:同江市不动产权第0002456号)买卖合同无效的诉讼请求。原告在被告同江市阳光房地产开发有限公司处于2014年优先购买了本案争议房屋，被告同江市阳光房地产开发有限公司原法定代表人因拖欠被告谢振国借款，故以涉案房屋抵债的行为属于一房多卖。法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，原告与被告同江市阳光房地产开发有限公司签订合同在先，合法占有在先，被告同江市阳光房地产开发有限公司在明知案涉房屋已出售给原告的情况下，再次将房屋抵顶给谢振国，被告同江市阳光房地产开发有限公司主观上是恶意的，并且被告谢振国在案涉房屋过户至其名下之前，其已经知晓房屋已由他人占有并存在产权争议的事实，谢振国在明知房屋已出售的情况下购买，其非善意所有人。另外，对于谢振国购房款交付的问题，庭审中，谢振国称同江市阳光房地产开发有限公司因拖欠其借款而将案涉房屋抵顶给谢振国，后被告谢振国又以该涉案房屋贷款后退给被告同江市阳光房地产开发有限公司原法人部分钱款，剩余款项用以偿还其借款，因此，从本案现有证据来看，被告谢振国并未实际交纳案涉房屋的全部购房款。综上所述，被告同江市阳光房地产开发有限公司与被告谢振国的行为属于恶意串通抢先办理争议房屋的产权证，该行为损害了原告刘敏童的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定，应当认定被告同江市阳光房地产开发有限公司与被告谢振国于2016年12月9日签订的商品房买卖合同无效。由于谢振国办理争议房屋的房照是与被告同江市阳光房地产开发有限公司恶意串通所得，谢振国、同江市阳光房地产开发有限公司均存在恶意，因此，谢振国不能以其取得房照对抗刘敏童的实际合法占有，故对于刘敏童要求确认同江市阳光房地产开发有限公司与谢振国之间的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十八条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下同江市阳光房地产开发有限公司与谢振国签订的同江市泰之源小区高层3单元1303室(产权证:同江市不动产权第0002456号)买卖合同无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8430元由被告同江市阳光房地产开发有限公司、谢振国共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  王金涛审 判 员  张前英人民陪审员  张国君二〇二〇年十月三十日书 记 员  冷 言