山西省高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初2163号原告：姚某，男，1962年12月7日生，汉族，山西省晋城市陵川县人，住址陵川县，陵川县市场监督管理局科员，非农户。委托诉讼代理人：刘某，女，1965年10月9日生，住址山西省晋城市，系原告姚某妻子。被告：陵川县崇文镇城北社区居民委员会，住所地陵川县崇文镇望洛北路。法定代表人：李某，任居委会主任。委托诉讼代理人：张某，山西子昱律师事务所律师。被告：焦某，男，1948年5月5日生，汉族，住址山西省陵川县，陵川县城关供销社退休职工。委托诉讼代理人：赵某，北京隆安（太原）律师事务所律师。原告姚某与被告陵川县崇文镇城北社区居民委员会（以下简称城北社区居委）、焦某房屋买卖合同纠纷一案，陵川县人民法院于2020年5月8日立案受理后，因不能行使管辖权向晋城市中级人民法院报请指定管辖，晋城市中级人民法院指定高平市人民法院审理，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚某及其委托诉讼代理人王亚秋、被告城北社区居委委托诉讼代理人张某、被告焦某的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚某向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销两被告签订的房屋征收协议，并赔偿我房屋应置换面积75平米*5000元计375000元、拆迁补助款8150元、违约金30000元、9年的安置费（每年2000*9年）18000元、提前拆迁奖金2000元、交通补助以及精神损失费和律师咨询费70000元，合计503150元。2、判令解除我与焦某的房屋买卖合同，并支付我精神损失费、交通补助以及律师咨询费15000元，减去焦某买房本金11000元以及利息款（年息300，合月息25*40个月）1000元，实际还应付我3000元。3、两被告合计应付506150元。4、本案诉讼费用由城北社区居委承担。事实和理由：1998年7月7日，我与被告焦某签订第一次房屋买卖合同，我将坐落在崇安东街十字巷的南楼房三间，后院小平房一座，约定价款22000元，先付10000元，余款当年国庆节付清，谁反悔了赔偿3000元。焦某付了10000元后搬至该房居住。在居住期间焦某因和邻居郑长春生气，找到我要求退房，因我当时正在修房，没有钱退给被告焦某，于是经过口头协商说等到下家买房了就退给焦某。因别人知道该房屋有纠纷，导致拖了多年的时间没有人来谈买房的。在这个期间焦某多次找到我家威胁恐吓，因不堪骚扰也不想再生气，我妻子答应被告焦某11000元砍断房价，被告焦某在办理过户手续的时候再支付过户费就可以了。房款付清后，被告焦某拿走了该房产手续。但是因为被告焦某想省下办理过户手续的费用，一直没有办理过户手续，该房产权仍在我名下。2009年被告焦某因与邻居郑长春、姚建花生气，诉至陵川县人民法院，并将我列为第三人。法庭经审理后，于2009年7月28日以焦某还没有依法办理不动产物权，尚未取得该房屋的物权，不具备主体资格为由，驳回了焦某的起诉（内容详见（2009）陵民初字第184号案卷）。根据《物权法》规定，焦某没有完全完成房屋买卖程序，其购买房屋无效，应承担自接手房屋一直到现在的房屋租金，减去买房本金还应支付3000元。2013年8月，被告城北社区居委在没有通知我的情况下，私下与焦某完成了量房及签订《崇文镇城北社区房屋征收与补偿协议书》等相关拆迁手续，两被告的行为侵犯了我的合法权益。原告多次找被告协商未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告城北社区居委辩称，1、原告的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求分别属于不同的法律关系，如果撤销城北社区居委和焦某签订的房屋征收协议，属于合同法中规定的可撤销可变更的情形，被告焦某依法应为撤销之诉的第三人，在本案中，原告将城北社区居委和焦某均列为撤销征收协议的被告，从主体层面来讲显然不当。其次，原告的第二项诉讼请求是解除与焦某的房屋买卖合同，从合同相对性来讲，原告和焦某分别是房屋买卖合同的相对人，如果解除房屋买卖合同，不能将城北社区居委列为被告，因此，原告的两项请求无论从法律关系还是主体层面来讲，均不能混为一谈，请求驳回原告的起诉。2、原告要求撤销被告城北社区居委与被告焦某签订的房屋征收协议，缺乏事实依据和法律依据。原告与被告焦某于2004年3月13日通过中人李银成、杨秋林、赵改花签订了房屋买卖协议，原告将位于陵川县崇文镇城北社区十字街上圪洞路西南楼房三间、小平房一座出卖给被告焦某，当时双方约定房屋价款11000元，当日被告焦某支付原告11000元，之后被告焦某入住该房。2015年城北社区进行规划改造，需要拆迁被告焦某居住的房屋，同年3月份焦某将该房屋的草契、税契及房屋买卖协议等相关手续一并交给社区，同年3月31日，双方签订了“房屋征收与补偿协议书”，4月中旬，房屋由被告焦某自行拆除，拆除至今原告从未找过城北社区，未提过任何异议。原告提供的1998年与被告焦某签订的另一份买卖协议中约定房屋价款22000元，原告声称因被告焦某多次威胁恐吓，只好将房价款从22000元变更为11000元，并于2004年再次签订了房屋买卖协议书，但未提供威胁恐吓的相关证据，退一步讲，即使原告受到威胁恐告，被逼无奈签订房屋买卖协议书，理应在法定的除斥期间一年内行使撤销权。原告与被告焦某第二份协议的签订时间是2004年，至房屋被拆迁过去了11年，原告并未提起撤销之诉，因此原告诉称不能成立。其次，原告提供的与社区领导的录音模糊不清，录音内容不能反映原告的证明目的。因此原告与被告焦某于2004年签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，原告出售房屋时，被告焦某按照合同约定支付了房屋价款（包括集体土地使用费和地上建筑物相应价款），且被告焦某从购买后实际居住房屋长达11年，至拆除期间双方均无异议。虽未办理房屋变更手续，未发生物权变动效力，但不影响买卖合同的成立，不影响被告焦某对房屋的占有和处分，被告城北社区居委在审查双方的房屋买卖协议后，与支付了集体土地使用费和地上建筑物相应价款的被告焦某达成房屋征收与补偿协议书，是符合法律规定的，原告要求撤销房屋征收与补偿协议书并赔偿503150元是没有任何法律依据的。3、原告请求判令解除与被告焦某的房屋买卖合同，说明原告认可双方的房屋买卖合同是合法有效的，合同合法有效，一方违约，守约方才享有合同解除权，焦某按约支付了房屋价款（包括集体土地使用费和地上建筑物相应价款），即取得了房屋的占有和处分权，在房屋买卖合同中无违约行为，根据《合同法》第九十四条之规定，原告无权行使解除权。4、原告诉争的房屋于2015年已经拆除，截至目前过去了5年，原告方才提起诉讼，超过了法定诉讼时效，法院应依法驳回原告起诉。被告焦某辩称，1、原告诉求不符合撤销两被告之间签订的安置补偿协议及解除原、被告之间合同的条件。原告要求撤销两被告之间签订的安置补偿协议，但其并非合同当事人，无权要求撤销两被告之间签订的协议，并且已超过5年的最长行使期。合同解除意味着合同已经成立并生效，原告要求解除合同不符合《合同法》第九十四条的规定，该合同已履行完毕，也不具有其他法律规定的行使法定解除的条件2、原告声称是该农村房屋的产权人，但并未出具相关产权证书。从二被告签订的房屋征收与补偿协议可看出被告焦某为城北社区居委登记认可的房屋产权人，在签订房屋征收与补偿协议前，城北社区居委需要进行产权核实、摸排，进行所在房屋的测量等一系列工作，还需要就征收安置补偿人及标准上报陵川县人民政府核准，并需要对征地补偿安置方案进行公告，对有异议的进行行政协调和复议。而城北社区改造项目在2013年就开始进行，这么多年被告焦某不知道原告究竟有没有要求当地政府对该农村房屋的实际产权进行核实，对补偿提出异议，进行行政协调和复议。但城北社区居委是在陵川县人民政府核准的情况下与被告焦某签订了征收补偿协议。3、民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用，秉持诚实，恪守承诺，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，各方均应遵照执行。从最高人民法院（2017）最高法民再87号、（2017）最高法民再407号两个判例，可以看出即便合同无效，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为是物权变动的必要条件，也即未经审批将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。《物权法》第十五条也对该事项进行了明确规定，物权合同无效也不影响被告取得征收补偿的债权效力。该征收房屋并没有产权证书，如有依据《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”该产权的变更责任方也是原告，要求被告因原告怠于履行自己义务，而承担不利后果，显然不公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告姚某向本院提供如下证据：1、1998年7月7日，原告姚某与被告焦某签订的《房屋买卖协议书》，用于证明当时被告焦某同意22000元购买原告的房屋。2020年7月4日，城北社区发的地籍调查法人代表身份证明书一份，用于证明原告是城北村民，系诉争房屋的主人。山西省陵川县人民法院（2009）年陵民初字第184号民事裁定书一份，用于证明被告焦某对涉案房屋不具备所有权。2004年3月13日，原告姚某与被告焦某签订的第二份《房屋买卖协议》，用于证明此份合同是原告妻子在被告焦某威胁、恐吓的情况下签的，属于无效的合同。2020年4月15日，原告姚某与城北社区居委的书记李某的通话录音及根据该录音整理的文字资料。二被告对原告提供的第1、3、4项证据的真实性、合法性均予以认可，本院对该三项证据的真实性、合法性予以确认；二被告对第2项证据的真实性不予认可，本院认为原告姚某系非农户，不享有农村土地承包经营权，该项证据的真实性存疑，本院不予采信。二被告对第5项证据未发表质证意见，本院认为该项证据与本案缺乏关联性，不予采信。被告焦某向本院提供如下证据：1、2004年3月13日原告与被告焦某签订的《房屋买卖协议》，约定购房款11000元，用于证明被告焦某购得原告房屋。2、2004年3月13日，原告出具的11000元收据一支，用于证明被告焦某依约支付原告11000元购房款，合同履行完毕。3、1987年4月原告与原房主王存珠签订的《买房草契》、1988年8月20日办理的草契、1989年11月14日陵城序第46号税契，用于证明原告卖房给被告焦某时把原始的买房手续交付给被告焦某。4、2015年3月31日，被告城北社区居委与被告焦某签订的《崇文镇城北社区房屋征收与补偿协议书》，用于证明诉争房屋现已被拆除。5、被告焦某的户口本，用于证明焦某的登记户籍地为陵川县崇文镇崇安东街十字巷**。被告城北社区居委亦提供上述第1-4项证据，增加提供：6、（89）陵公证字第214号公证书一份。原告姚某对二被告提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1987年4月，原告姚某与案外人王存珠签订《买房草契》，购买王存珠位于陵川县崇文镇十字上上圪洞路西的南楼房三间、另附小房地基一段小房一处，并对该协议办理公证。1988年8月20日，经陵川县城关镇北关村民委员会、陵川县城关镇人民政府批准办理草契，1989年11月14日，原告姚某向陵川县人民政府交纳契税250元。原告姚某购得房屋后，于1998年7月7日与被告焦某签订《房屋买卖协议》，约定原告将上述房屋以22000元价格卖给被告焦某，被告焦某先付给原告房款10000元后即可对此房进行整修并搬入居住，剩余款项必须在国庆节前付清。到期后被告焦某未付清余款，2004年3月13日被告焦某与原告姚某重新签订《房屋买卖协议》，约定原告愿将自己座落在十字上上圪洞路西南楼房三间、另附小平房一座，出卖给被告焦某作为死业居住，房价11000元。除被告焦某之前已付的10000元外，被告焦某另付原告房款1000元，原告为被告焦某出具11000元收款收据，并将与王存珠签订的《买房草契》，办理的草契、税契、公证书等手续交付被告焦某。因城北社区改造，被告焦某购买的上述房屋在征收范围内，2015年3月31日，被告城北社区居委与被告焦某及其子女焦俊卿、焦俊丽签订《崇文镇城北社区房屋征收与补偿协议书》，约定房屋征收及安置补偿的相关事宜，后该房屋于2015年4月由被告焦某自行拆除。本院认为，享有撤销权的权利人为实施民事法律行为的行为人，撤销权的对象为行为人自己实施的民事法律行为，本案中原告请求撤销两被告签订的《崇文镇城北社区房屋征收与补偿协议书》，因原告并非签订该协议的当事人，不享有对该协议的撤销权，故对原告的该项请求本院不予支持。被告城北社区居委依据与被告焦某签订的《崇文镇城北社区房屋征收与补偿协议书》将拆迁补偿款支付给了被告焦某，原告请求被告城北社区居委赔偿原告房屋置换面积折价款375000元、拆迁补助款8150元、违约金30000元、9年的安置费18000元、提前拆迁奖金2000元、交通补助以及精神损失费和律师咨询费70000元，共计503150元，原告称其仍然是诉争房屋的登记的产权人，但其并未提供该房产相关的产权证明，1988年8月20日其与案外人王存珠办理的草契，系合同性质，并非产权登记证明，原告请求被告崇文镇城北社区居委支付其拆迁补偿款并赔偿损失没有依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告请求解除与被告焦某2004年3月13日签订的《房屋买卖协议》，但该合同早在签订时已经履行完毕，不存在约定或者法定解除的情形。原告请求解除合同的理由是签订合同时受到被告焦某的威胁恐吓，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条的规定，受胁迫方享有的权利为撤销权。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的规定，当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭；当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告与被告焦某签订协议的时间为2004年3月，至今已17年，早已超过了撤销权行使的除斥期间，撤销权消灭。对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告请求被告焦某支付其精神损失费、交通补助以及律师咨询费15000元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告姚某的诉讼请求。案件受理费减半收取4430元，由原告姚某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 程建义 二〇二〇年十月九日法官助理 崔佩洁书 记 员 赵 静