四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3635号 上诉人（原审原告）：周雪，女，1967年11月11日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被上诉人（原审被告）：四川西晶集团有限责任公司。住所地：四川省达州市通川区西外紫金路街巷**。 法定代表人：李达锋，董事长。 委托诉讼代理人：唐迪，四川祥裕律师事务所律师。 上诉人周雪与被上诉人四川西晶集团有限责任公司（以下简称西晶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周雪上诉请求：撤销一审判决，改判支持周雪的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定西晶公司已履行案涉《商品房买卖合同》第十一条约定的合同义务，该认定是错误的。该条约定中关于“西晶公司承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照合同约定的日期达到下列条件：……市政基础设施：（1）上水、下水：2009年12月31日达到设计及规范要求。……”的内容，明确了供水方式为“使用直接相关的市政基础设施”及“市政自来水管网供水”，同时明确水压、水质等供水指标为“2009年12月31日达到设计规范及要求”，故，案涉房屋应满足业主日常生活安全用水的需要。但根据本案查明的事实，西晶公司最初采用市政管网供水，但水压严重不足，不能满足业主日常生活用水需求，后西晶公司单方改为了地下水井供水，由此可见，实际供水要么是与案涉双方关于供水水压的约定不符，要么是与双方关于供水方式的约定不符。一审法院仅依据“缴纳了自来水配套费和管网费”、“通过竣工验收”、“另采取地下水的方式解决”等表象，就认定西晶公司履行了合同约定的供水义务，既没有正确理解合同约定内容，也忽视了表象与事实之间的矛盾。如果供水水压严重不足，则为何能通过供水工程部分的竣工验收；既然已通过供水工程部分的竣工验收，则为何又另行采地下水。2.西晶公司未按约履行市政基础设施的配备义务，未采用自来水管网供水，不能满足业主的正常生活用水需求。西晶公司提供的自来水水压严重不足，改采地下水井供水的举措也未取得业主同意，应认定西晶公司构成违约，承担相应的违约责任。3.《商品房买卖合同》第十一条约定：“如果房屋实际交付后3个月内仍未达到以上使用条件的，由出卖人从第91天起按已付房款每日万分之零点二向买受人支付违约金。”据此，周雪请求西晶公司向成都市自来水公司申请报装缴费接通案涉房屋自来水，并自2010年4月1日起承担违约金（暂计至2019年10月1日为7280元，最终按西晶公司实际违约天数计算），符合合同法第一百零七条和第一百一十四条的规定，应予支持。4.案涉双方约定的供水是自来水供应，但西晶公司单方面将供水设施改为地下水供应，无论地下水供水能否满足业主生活安全用水需求，只要未经业主同意更改供水方式，西晶公司均构成违约。案涉房屋所在楼盘因自来水水压严重不足的后果，作为开发商的西晶公司应是明确知晓并预见的，但西晶公司在向周雪出售房屋时，隐瞒了这一事实，构成欺诈，违背公平、诚信原则，也导致周雪如今丧失免费切换接入自来水公司大管网的机会。地下水井的采水缺乏日常监测，水质难以保证，严重损害了周雪的合法权益。 西晶公司辩称，案涉房屋已按约完成修建并经竣工验收合格，在交付业主实际使用前，已安装配备了房屋上水、下水的基础设施设备，西晶公司履行合同不存在违约情形。目前案涉房屋所在行政区域郫都区团结镇施行的自来水管网接入工程，是按照业主自愿原则缴纳；成都市自来水公司收取的费用，性质是供水管网改造费，并非自来水接通费，周雪在本案中未提交任何证据证明案涉房屋要接入自来水管网工程存在符合免费接入政策要求的情形，也无证据证明案涉房屋不能免费接入自来水大管网是因西晶公司违约导致。因此，周雪要求由西晶公司向成都市自来水公司申请报装缴费以接通自来水大管网并承担违约责任的主张，不应予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 周雪向一审法院起诉请求：1.西晶公司按照购房合同第十一条市政基础设施和其它设施的承诺，为周雪向成都市自来水公司申请报装缴费接通自来水；2.西晶公司向周雪赔偿违约金7280元；3.诉讼费由西晶公司承担。 一审法院认定事实：2006年4月19日，西晶公司缴纳了200000元的配套费，郫县团结镇财政所出具统一收据。2007年1月4日，成都中石化一腾燃油有限公司与团结镇自来水厂签订《鸿盛花园总平供水管网安装合同》，约定由团结镇自来水厂负责团结镇预制厂门到鸿盛花园小区门口的供水管网的水管安装、计量表、破路及修补、挖填土方等相关项目工程，并承担该工程的全部费用。同时约定包干总价为16000元。2017年1月12日，团结水厂支国成出具《收条》，载明：今收到鸿盛花园自来水安装工程款14000元。2007年1月29日，支国成就鸿盛花园自来水供水管网安装一事进行申请审批。2008年7月10日，西晶公司向郫县团结镇自来水厂发出《关于鸿盛花园水压不足的函》，载明：……，到2008年4、5月份，该小区的水压仅能供应到四楼左右，四楼以上平时几乎没有水压，只有凌晨1-2点左右水压稍好一些。……，不仅鸿盛花园小区存在水压严重不足的现象，团结镇上其他楼盘及一些较高一点的楼房均存在水压不足的问题，……若团结镇政府和自来水厂不能解决本公司反映的上述问题，请书面函告，本公司将另想办法确保鸿盛花园小区的全体住户生活用水。2008年10月20日，四川省物价局、四川省建设厅联合发布《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》，第一条规定：商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程[含安装]的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。 2009年7月27日，周雪与西晶公司签订《商品房买卖合同》，约定由周雪购买西晶公司开发的位于郫县团结商务中心房屋。合同第十一条第一款第一项约定：上水、下水：2009年12月31日达到设计及规范要求。2010年12月29日，案涉房屋通过竣工验收并备案。2012年10月12日，周雪取得该房屋的房屋产权证书。2009年8月26日，鸿盛花园的生活饮用水经郫县疾病预防控制中心检验合格，所检项目符合国家《生活饮用水卫生标准》ＧＢ5749-2006之规定。2018年11月22日，中央第五生态环境保护督察组转交群众信访举报件，显示因群众反映鸿盛花园小区生活用水是抽的地下水，水含泥浆、沙子、绣严重等问题，要求用自来水。2018年11月19日，郫都区水务局、卫生局、团结街道、成都市自来水公司进行现场调查，内容为鸿盛花园小区建成后，由团结自来水水厂一厂供水，因业主反映其水压不足问题后，开发商采取地下水供水方式予以解决，由成都市胜凯物业服务有限公司进行管理维护。现场检查未发现泥浆和沙子，小区供水设施配套的除铁、除锰和消毒设备正常运行，但设备顶部出现破损，未及时修复，由于小区供水设施陈旧及管理不规范等多种原因，造成水质偏黄。同时，区疾控中心对小区的饮用水进行采样监测。针对成都市胜凯物业管理有限公司未向水行政主管部门申请领取取水许可证，获得取水权的行为，区水务局执法大队进行调查并下达限期整改通知书。2019年1月4日，成都市胜凯物业管理有限公司获得位于成都市郫都区采取地下水的取水许可证。2019年4月15日，鸿盛花园小区自来水安装协调小组发布《公告》，就收费措施及标准、工程施工、缴费等进行告知。2019年6月28日，郫都区针对鸿盛花园小区供应自来水问题明确答复如下：1、鸿盛花园不属于全域供水政策范围，不属于现状移交切换范围，小区业主主要接用成都市自来水公司自来水，必须申请报装并缴纳相关费用。2、鸿盛花园小区业主于2018年10月8日向成都市自来水公司申请报装自来水，包干价2700元／户。2019年4月1日，小区自来水管道改造工程由成都市兴蓉安科建设工程有限公司进场施工，……，截止2019年6月20日，已有1018户用户缴费（含新巢108户），……未申请报装自来水的用户继续使用原自备水源。3、……。4、……。 2019年11月26日，由周雪等人委托四川省中环博环境检测有限公司对位于团结镇的水质进行检测，结果显示：菌落总数检测结果不符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》的规定，其余检测结果均符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》的规定。 一审另查明，1、此次安装成都市自来水公司的管网系按照成都市自来水公司的相关要求对原有管网进行改造，仅收取管网改造费用。2、团结商务中心即新巢商务中心，与鸿盛花园共用一套供水系统和管网。3、团结镇在进行全域供水前尚无自来水公司大管网。4、新巢商务中心已有部分业主安装了成都市自来水有限公司的管网并接通自来水。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及附件、团结商务中心住宅质量保证书、团结商务中心使用说明书、《竣工验收备案书》、房屋产权证、《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》、成都市人民政府市网络理政平台情况回复、中央第五生态环境保护督察组转交群众信访举报件、周雪和西晶公司各自提供的照片、收据、公告、成都中石化一腾燃油有限公司工程款申请审批表、收条、鸿盛花园总平供水管网安装合同、取水许可证、《郫县疾病预防控制中心检验报告书》《四川省中环博环境检测有限责任公司检测报告》《团结商务中心·住宅物业管理协议》、一审法院依职权调取的关于鸿盛花园水压不足的函、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 本案争议焦点为，1、周雪主张西晶公司按照购房合同第十一条市政基础设施和其它设施的承诺，为周雪向成都市自来水公司申请报装缴费接通自来水是否有依据的问题；2、周雪主张西晶公司赔偿违约金7280元是否有依据的问题。对此，一审法院做如下评述。 一审法院认为，引发上述争议的关键在于西晶公司是否按照双方所签订的《商品房买卖合同》的约定履行了义务。从收据、收条等证据来看，西晶公司先后在2006年和2007年向团结镇财政所和团结镇自来水厂缴纳了配套费和自来水供水管网安装费；从照片和竣工验收备案表等证据来看，西晶公司开发的团结商务中心的上水、下水符合设计及规范要求并通过竣工验收。后因鸿盛花园小区自来水水压严重不足，不能供应团结镇上其他楼盘及较高一点的楼房的自来水，且当时在整个团结镇并无自来水大管网的客观条件下，西晶公司在向团结镇自来水厂反映情况后另行采取地下水的方式解决上述存在的问题。因此，由此看出导致周雪等未能使用团结镇自来水厂的自来水的原因系由客观条件造成。而本次接通成都市自来水有限公司的自来水系因对以往管线所进行的一次升级改造，由周雪缴纳的费用也系成都市自来水有限公司根据相关要求对以往管网进行改造所收取的改造费，也即周雪所主张的向成都市自来水有限公司缴纳的新报装的费用，而该费用与周雪此前向西晶公司支付的房款中包含的“两管三线”中的费用并不属于同一笔费用。因此，从一审庭审查明的事实来看，西晶公司已经履行了购房合同第十一条市政基础设施和其它设施的承诺，周雪主张由西晶公司为其向成都市自来水公司申请报装缴费接通自来水的请求缺乏事实依据和法律根据，一审法院不予支持。 关于周雪主张西晶公司支付违约金的主张。因该主张系建立在第一项主张的基础上的，而第一项主张因缺乏事实和法律依据未被支持，因此，该项违约金的主张理所当然的不能得到支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回周雪全部诉讼请求。一审案件受理费25元，由周雪承担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，2019年6月25日，成都市郫都区政府网络理事平台针对鸿盛花园小区供应自来水问题的群众反映信件，回复如下：“经调查，1.鸿盛花园小区建于2005年，新巢商务中心属于鸿盛花园小区二期高层，目前该小区通过设备供水的方式供水，由成都市胜凯物业管理有限公司进行管理维护，保证供水设施设备正常运行，确保供水安全。2.该小区已于2018年10月8日向成都市自来水公司提交申请报装自来水，目前成都市兴蓉安科公司正在鸿盛花园小区实施该小区供水设施设备和管网改造工程建设。以上情况已于2019年6月24日和来话人联系。” 2019年6月28日，成都市郫都区政府网络理事平台针对鸿盛花园小区供应自来水问题的群众反映信件，回复如下：“经调查，1.鸿盛花园小区前期采用设备供水，按照郫都区全域供水政策规定，该小区不符合全域供水政策范围规定，不属于现状移交切换范围，小区业主要接用成都市自来水公司自来水，必须申请报装并缴纳相关费用。2.鸿盛花园小区业主于2018年10月8日向市自来水公司申请报装自来水，市自来水公司受理且安装费为包干价2700元/户。2019年4月1日，小区自来水管道改造工程由成都市兴蓉安科建设工程有限公司进场施工，2019年4月30日业主代表签订施工合同，5月30日前签订完成已交费用户的户表供用水合同并实施通水，截止2019年6月20日，已有1018户用户缴费（含新巢108户），已通水788户，业主所缴纳费用已全部按照合同约定，按期向成都市兴蓉安科建设工程有限公司转款，未申请报装自来水的用户继续使用原自备水源。3.市自来水公司管网改造施工单位不具体针对每户收缴工程分摊费用，只针对申请主体单位（整个小区业主）进行统一收费，并统一出具国家税收发票。4.在小区接通大管网自来水后，原有供水设施系统的运行管理仍由物业负责，期间产生的运行、管理、维护、抢修和漏损的所有费用由实际用水的业主按用水量进行分摊。如实际用水的业主不承担相关费用，物业有权决定是否停止运行原有供水设施系统，造成的损失和责任由实际用水的业主共同承担。小区接用自来水管网用户达到95%后，由区水务区依法关停原有供水水源。以上情况已于2019年6月27日和来话人联系。” 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、周雪要求西晶公司向成都市自来水公司申请报装并缴费以接通案涉房屋自来水供水的主张能否成立。 本案中，周雪提出该项主张的请求权基础，是认为案涉房屋不符合《商品房买卖合同》第十一条关于“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1.市政基础设施：（1）上水、下水：2009年12月31日达到设计及规范要求”的约定，据此主张西晶公司构成违约并要求西晶公司按约定履行合同义务。对此，本院认为，根据庭审查明的事实，西晶公司作为案涉楼盘的开发商，于2007年起即与郫都区团结镇自来水厂接洽安装案涉楼盘自来水供水管网事宜，签订了相应的施工合同并缴纳工程所需费用，结合案涉楼盘所在房地产项目经竣工验收合格的客观事实，一审法院认定案涉房屋的上水、下水符合设计及规范要求，并无不当。 一审中，西晶公司提交了其于2008年7月10日向郫县团结镇自来水厂发出的《关于鸿盛花园水压不足的函》，其中载明案涉楼盘因楼层较高，小区供水水压严重不足，希望政府部门及郫县团结镇自来水厂能够予以解决，并表示若不能解决，西晶公司将另想办法以确保小区住户生活用水需求。该函件虽系西晶公司单方作出，但案涉楼盘自建成确系先由郫县团结镇自来水厂供水，后才改为地下水设备供水，且在西晶公司采用地下水设备供水后案涉楼盘的业主并未对该供水方式的变更提出异议，在此情况下，一审法院采信西晶公司关于其采取地下水设备供水原因的陈述意见，进而认定案涉楼盘变更为地下水设备供水这一事实系不可归责于西晶公司的原因导致，亦无不当。故，周雪以西晶公司擅自更换案涉房屋供水方式为由认为西晶公司构成违约的主张，缺乏事实依据；相应地，周雪以西晶公司未按约定配备案涉房屋供水基础设施为由要求判令西晶公司继续履行合同义务，该主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 根据成都市郫都区政府网络理事平台针对鸿盛花园小区供应自来水问题的群众反映信件回复内容可知，按照成都市郫都区全域供水政策的相关规定，案涉楼盘不属于现状移交切换的范围，小区业主若需接用成都市自来水公司的自来水，须自行申请报装并缴纳相关费用，若不报装及缴费的业主，将继续使用案涉楼盘的原自备水源。由此可见，本次接用成都市自来水公司的自来水供水系统，属于对案涉楼盘所在供水管网进行的升级改造，遵循自愿原则，业主选择不接入该供水系统的，并不影响其使用原有供水设备。而本案中周雪诉请由西晶公司承担的报装费用，是为接入成都市自来水公司的自来水供水系统而需缴纳的改造费，此费用与周雪基于案涉《商品房买卖合同》已缴纳的“两管三线”费用并非同一性质。故，一审法院对周雪要求西晶公司为其向成都市自来水公司申请报装及缴费的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 二、周雪要求西晶公司承担违约金的主张能否成立。 二审中，周雪明确表示，其主张案涉房屋不符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，主要体现在两个方面：一是认为西晶公司擅自变更供水方式，未安装成都市自来水公司的管网供水系统；二是认为西晶公司采取地下水的供水方式，是非法采水，且水质不符合相关标准。对此，本院认为，根据前述争议焦点一的分析，周雪关于西晶公司未按约定配备案涉房屋供水基础设施的主张不成立，故，周雪据此主张违约金，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。庭审已查明，郫县疾病预防控制中心于2009年8月26日出具《检验报告书》，载明案涉楼盘生活饮用水检验合格；2018年11月19日，经郫都区水务局、卫生局、团结街道、成都市自来水公司对案涉楼盘进行现场调查，确认未发现泥浆和沙子，供水设备配套的除铁、除锰和消毒设备正常运行，但供水设备顶部出现破损未及时修复，并因供水设施陈旧及管理不规范等多种原因造成水质偏黄；同时，针对成都市胜凯物业管理有限公司未向行政主管部门申请领取取水许可证的行为，由区水务局执法大队进行调查并下达限期整改通知后，成都市胜凯物业管理有限公司于2019年1月4日获得案涉楼盘采取地下水的取水许可证。上述事实，能够证明西晶公司采取地下水设备供水方式提供的用水符合生活饮用水检验标准。故，周雪上诉要求西晶公司承担违约金的第二项理由，亦缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，周雪的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周雪负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十月二十六日 书记员 王朝阳