广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1888号 上诉人（原审被告）：郭续哲，男，1973年11月21日出生，汉族，住吉林省桦甸市。 委托诉讼代理人：陈玲丽，广西先导联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李彩云，女，1980年2月25日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。 原审被告：王炎可，男，1990年1月5日出生，汉族，住北海市银海区。 委托诉讼代理人：陈美瑛，广西南珠律师事务所律师。 上诉人郭续哲因与被上诉人李彩云及原审被告王炎可确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020)桂0503民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭续哲上诉请求：1.依法撤销北海市银海区人民法院(2020)桂0503民初618号民事判来；2.改判确认上诉人与被上诉人签订的《土地出租协议》有效； -2- 3.驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《土地出租协议》合法有效，一审法院认定该协议名为出租实为土地出让，而判决确认该协议为无效，系没有考量其实质情况，属认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人之间签订的《土地出租协议》是双方真实意思表示，并未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对双方应有约束力。1.双方签订的土地出租协议是双方真实意思表示。首先双方是经过多次沟通并实地考察土地情况、测量好准确坐标才达成的租赁合意，并于2017年6月13日签订了相应的土地出租协议,被上诉人也支付了相应的租金，上诉人随即也将土地交与被上诉人自由支配使用。双方所签订的土地出租协议是双方真实意思表示，并已依约履行完毕，因此该协议系真实、有效的。2.双方签订的土地出租协议的内容是合法有效的，并未违反法律、行政法规的强制性规定。首先，案涉土地系上诉人方从案涉土地所在的曲湾村委小驿马村的村民处承租而来。在一审中,上诉人也提交了其与涉案土地村民所签订的相应的土地出租协议作为证据，协议内容亦明确了土地坐落、四至、租赁期限等。上诉人转租给被上诉人的土地亦是在该协议所约定的面积及期限等范围内的。涉案土地出租协议约定的租赁期限之所以为70年，系该集体组织反映涉案土地的性质为林地，有一审提交的照片及一审法院组织双方当事人到涉案土地进行现场勘验（周边除了新起的建筑，仍有成片状剩余树）可印证；且该土地出租协议模板也是由涉案土地村民提供的。按照合同法第214条，租赁期限超过20年的也仅是超过20年的部分无效。因此，一审法院不应以协议约定租赁期70年为由即认定该协议名为出租，实为土地出让，而判决该协议无效。3.被上诉人在一审中认为上诉人明知涉案土地即将被政府征收还进行转让也非事实。上诉人迄今为止都未知晓案涉土地有将被征收的情况，也未了解到政府有相关公告或通知，事实上也不存在被上诉人声称的征收 -3- 情况。且即便以后可能遇到有征收的情形，针对该种情形在双方签订的《土地出租协议》的第四点内容里也明确作了具体约定。二、被上诉人不存在任何实际损失，一审判决适用法律错误。被上诉人没有举证证明其遭受的损失，反而，自双方签订土地出租协议至今，上诉人已实际占有使用案涉土地已有三年，且一审法院已于2020年6月29日组织双方当事人到涉案土地进行了现场勘验，涉案土地上有被上诉人所堆放的木板、钢筋、砖头等。也证实了被上诉人已实际占有及使用了案涉土地，如若协议无效后，被上诉人占有和使用上诉人土地的占有使用费又该如何计算？按照《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该份协议是被上诉人在经过深思熟虑，多方考察的前提下，才签订的，如若被确认无效，那么其过错不仅仅是在于一方，要么是双方要么是不存在过错方。因此，双方应当各自承担相应的责任，被上诉人主张资金占用费没有事实与法律依据。综上，一审法院作出的退还所有租金并支付资金占用费的判决无事实与法律依据，是一份明显事实不清，法律适用错误的判决。请求贵院依法撤销北海市银海区人民法院(2020)桂0503民初618号民事判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《土地出租协议》有效。 被上诉人李彩云辩称：对于上诉人郭续哲提出的上诉请求不予认可。理由：一审法院对事实查明是清楚的，适用法律是准确的，而且一审法院庭后到现场查看涉案土地的现状，已经证实合同目的无法实现，与此同时涉案土地没有权属来源证明，涉案土地的取得是以合法的形式掩盖非法的目的。合同效力认定为无效，一审法院对事实认定及法律适用是恰当的，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 -4- 原审被告王炎可陈述称：郭续哲与李彩云签订土地出租协议是有效的，一审法院认定该协议名为出租视为转让是断章取义。1.协议约定是出租，收据上所收取载明的是租金，不存在被上诉人所称转让一事。一审法院以该协议违反法律相关强制性规定而认定无效，属于扩大合同效力的范围，破坏了当事人真实意思表示原则。根据合同法第214条的规定，租赁期限不能超过20年，但仅仅是超过20年部分不予保护，而非协议全部无效；2.李彩云主动找到郭续哲了解是否有土地出租，郭续哲没有隐瞒关于土地任何信息，双方进行反复协商。李彩云签订合同时是知晓土地是郭续哲从小驿马村承租的，清楚了解各方面信息之后自愿签订土地出租协议。被上诉人捏造事实，以土地被列为征地范围请求合同无效，显然将自己置于有利地位，将对方置于不利地位。合同认定无效说明双方违反法律规定，都有过错，应当承担责任。李彩云没有权利要求郭续哲支付资金占用费，被上诉人应按市场价格支付三年多土地使用费给郭续哲，一审判决支持占用费的支付是错误的。 被上诉人李彩云向一审法院起诉请求：一、确认李彩云与郭续哲于2017年6月13日所签订的《土地出租协议》无效；二、郭续哲、王炎可返还李彩云款项200000元整及支付资金占用费29295元（资金占用费以200000元为本金，按年利率6%自2017年12月14日起暂计至2020年3月30日，直至还清止），合计229295元。 一审法院判决：一、郭续哲向李彩云退还200000元并支付资金占用费（资金占用费以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类存款基准利率，自2017年12月14日起计至实际清偿之日止）；二、驳回李彩云的其他诉讼请求。 二审期间，双方均无新证据提交。 -5- 一审法院查明的事实,本院二审予以确认。 本院认为，本案涉及下列两个法律问题： 一、土地流转的合法性问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位不得侵占、买卖或者其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”本案流转的土地有十多亩，面积较大,是村民个人出租的，但是，权属不明，无权属证书，无土地承包发包材料，也无出租流转备案及有关的批准手续等，至法院判决时止当事人都末能提供有关证明文件。因此，当事人之间是非法转让土地。 二、土地的利用问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，“建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”；第五十九条规定，“乡镇企业、乡村公共设施…住宅等乡村建设应按照村庄规划…配套建设，…并办理审批手续。”；第八十二条规定“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本规定，将集体经营性用地通过出让、转让使用权或者出租等方式交由单位或个人使用的，由县级以上人民政府自然管理主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以罚款”。由上规定可见，郭续哲以农业生产的名义租用农民集体的土地70年，再将土地划分为小块流转给本案被上诉人及有关个人，用于建造住宅，将农用地变为建设用地，改变了土地的用途，无审批手续，有关部门责令停工，拆除上诉人及有关人员的违章建筑是正确的。 根据上述规定，一审判决认定案涉《土地出租协议》无效是正确的。但是，效力待定合同与无效合同还是有区别的，本案是因未办审批手续而被认定合同无效，双方都有过错。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此 -6- 受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任。”，由该规定可见，一审判令郭续哲返还李彩云款项200000元是正确的，但判令郭续哲赔偿李彩云的利息损失缺乏依据，故本院二审予以纠正。 综上所述，上诉人郭续哲的上诉请求具有事实法律依据的部分本院予以支持，无事实法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初618号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初618号民事判决第一项为：郭续哲向李彩云退还200000元； 三、驳回李彩云的其他诉讼请求。 一审案件受理费2370元（李彩云已预交），二审案件受理费4740元（郭续哲已预交），合计7110元，由李彩云负担2110元，郭续哲负担5000元（郭续哲应负担的部分其在履行上述给付义务时一并支付给李彩云）。 上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 -7- 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 王 琼 书 记 员 林 雪