江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1965号 上诉人（原审原告）：张国香，女，彝族，1993年4月13日出生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴强，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中诚国际置地（江西）有限公司，住所地：江西省南昌市高新区火炬大街高新七路高迅大楼，统一社会信用代码：913600007897XXXXXX。 法定代表人：熊浩江，职务：董事长。 委托诉讼代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈阳，江西豫章律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌市正途营销策划有限责任公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区紫阳大道**卓成大厦******房，统一社会信用代码：913601000947XXXXXX。 法定代表人：涂云琴，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：陈星杰，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱杨，江西豫章律师事务所律师。 上诉人张国香因与被上诉人中诚国际置地（江西）有限公司（以下简称中诚置地公司）、南昌市正途营销策划有限责任公司（以下简称正途公司）合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初2474号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张国香的上诉请求为：1.请求依法撤销原审判决，发回重审或依法改判支持张国香的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费由中诚置地公司、正途公司承担。事实与理由：一、商品房买卖合同应当为买卖双方最终确认购房款的依据。尽管签订合同之前有口头磋商，但签订合同之后应以合同价款作为支付房款的依据。江西商品房实行“一价清”制度，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，现双方并无补充协议，上诉人超付的费用没有依据，第三方公司开具的收款收据明确了具体房号，故该笔款项与上诉人购买的房屋有关，不能排除中诚置地公司的责任。二、中诚置地公司未告知上诉人需支付费用给第三方公司。上诉人的行为发生在售楼部，不清楚第三方公司的存在，并未享受居间服务。开发商委托第三方中介销售，费用应由开发商承担。无论该款项是购房款还是服务费，被上诉人未提供相关服务合同予以说明，中诚置地公司未尽告知义务，也未纳入合同总价或另行签订补充协议。第三方公司收费没有依据。即使被上诉人之间签订了代销合同或其他协议，也与上诉人无关，上诉人仅需支付商品房买卖合同总价。三、超付的合同款发票也应由中诚置地公司开具给上诉人。上诉人只与中诚置地公司签订合同，所以退一步说，即使上诉人超付了合同款项，也应由中诚置地公司开具发票。此外，即便是居间费，该中介费用过高，不符合一般的交易习惯，一般的中介费用只出现在二手房交易中，应该是1-1.5个点左右。 中诚置地公司答辩称：一、原判决不存在需要发回重审的事由。一审不存在认定事实不清或者违反法定程序等需要发回重审的事由，相反，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。二、中诚置地公司根据商品房买卖合同收取款项，未在合同约定价款外收费，上诉人称应当以合同价款作为最终上诉人支付房款的依据，根据中诚置地公司与上诉人就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，中诚置地公司按照合同约定的价款向上诉人收取房款，不存在收取价外款项的行为，上诉人在一审中要求返还的不是向中诚置业公司支付的款项，上诉人仅以收款收据上明确了案涉房屋具体门牌号即认定与中诚置地公司有关联，要求中诚置地公司承担相关责任，没有根据。三、上诉人事实上已享受相关居间服务，并在购房款中享受相应优惠，无权要求中诚置地公司代其承担相关费用。根据上诉人提供的收款收据以及上诉人在购买案涉房屋时所实际享受到的购房款优惠，上诉人享受了居间服务是事实。因此，上诉人作为委托方向居间方支付居间服务费合理合法，上诉人无权要求将相关居间服务费转嫁给中诚置地公司承担，也无权要求由中诚置地公司开具购房款发票。四、上诉人在二审中主张居间服务费标准过高应当视为新的诉请，其在一审中未主张，不应成为本案二审的审理范围。居间服务费收费标准应当以双方当事人意思自治为准，本案中已经提供了居间服务，上诉人也已经缴纳了服务费用，双方关于居间服务所形成的债权债务已经消灭，不存在居间服务费过高予以调整的说法。 正途公司答辩称：一、原审判决事实清楚，判决依据充分，亦不存在违反法定程序的情形，故上诉人要求将案件发回重审于法无据。二、正途公司并非本案适格的诉讼主体,从上诉状的事实理由来看，上诉人仍然认为本案为商品房销售合同纠纷，正途公司并非出售案涉房屋的主体，故上诉人将正途公司列为本案被告于法无据。三、正途公司为上诉人提供的居间服务已完全履行，其要求正途公司返还居间服务费于法无据。正途公司与上诉人虽未签订书面居间服务合同，但上诉人已经享受了居间服务是客观事实。主要服务为，正途公司帮助上诉人在已签字的《认购合同书》确定的房屋总价的基础上再行优惠。双方基于居间法律关系所产生的权利义务已经完全履行而消灭，双方达成的居间服务合意既未有合同可撤销的情形，也不符合无效合同的构成要件。故上诉人要求正途公司返还居间服务费无事实根据，亦无法律依据。上诉人是完全民事行为能力人，购买房屋事宜所支出的每笔钱款都有相应的收款凭证，收款凭证上亦有不同公司的印章，应当知道其支付每笔款项的意义所在，现其在享受了居间服务后又要求正途公司返还购房款项，此种违反诚实守信原则的行为，不应受到法律保护。关于上诉人主张的居间服务费标准过高问题，应当视为新的诉请，但该诉请未经一审法院审理，不应成为本案二审的审理范围。居间服务费收费标准应当以双方当事人意思自治为准，本案中正途公司已经提供了居间服务，上诉人也已经缴纳了服务费用，双方关于居间服务所形成的债权债务已经消灭，不存在居间服务费过高予以调整的说法。 张国香向一审法院提起的诉请：1.中诚置地公司和正途公司向其返还超额支付的合同款40000元；2.中诚置地公司和正途公司向其超额支付合同款的利息1400元（暂计算至2019年8月19日，后续利息按年化率6%计算至清偿本息之日止）；3.中诚置地公司和正途公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实为：2019年1月19日，张国香在中诚置地公司售楼处签订《认购合同书》，其上记载张国香认购的房屋为914室，折前总价为645163元，付款方式按揭，定金40000元。同日，张国香与中诚置地公司签订《南昌市商品房买卖合同》，双方就张国香向中诚置地公司购买914室事宜做了详细约定，其中，房屋用途为写字楼，房屋总价为480000元，张国香在签订该合同前已向中诚置地公司支付定金40000元，该定金于交首付款时抵作房屋价款，张国香于2019年1月19日前支付首付款，余款240000元以贷款方式支付。 2019年1月19日，张国香向中诚置地公司分两笔支付共计240000元，中诚置地公司向其开具收据两张，一张为定金收据，其上记载张国香40000元914室定金，一张为首付款收据，其上记载张国香200000元914室首付款；之后，中诚置地公司将该两张收据的款项开出一张内容为首付款240000元的发票。同日，张国香向案外人南昌市高新区个体户涂亮支付40000元，正途公司确认收到该笔款项并开具收据一项，其上记载张国香40000元914室。 一审法院认为，张国香签名的《认购合同书》、其与中诚置地公司签订的《南昌市商品房买卖合同》均是其真实意思表示，成立并生效，各方应依约履行合同义务。张国香要求中诚置地公司和正途公司向其返款超额收取的款项40000元；经查，首先，张国香与中诚置地公司均确认双方依照《南昌市商品房买卖合同》的约定支付和收取购房款，中诚置地公司不存在多收取购房款的情形；其次，正途公司确认收取张国香40000元居间服务费并提出本案案由应为居间合同纠纷或不当得利纠纷，虽然一审法院征求张国香对案由变更的意见后，其表示不清楚居间服务，并认为本案案由应为商品房销售合同纠纷，但出于减轻当事人诉累的考虑，本案案由应为居间合同纠纷。中诚置地公司与正途公司在案涉房屋销售过程中系合作关系，中诚置地公司对正途公司接待的购房人给予房款优惠；张国香虽未向其委托诉讼代理人陈述购房经过，但其填写的《认购合同书》中载明的914室房屋原价为645163元，《南昌市商品房买卖合同》中载明的房屋购买价为480000元，且张国香在向中诚置地公司支付首付款的同时，还向正途公司支付40000元，两公司分别向其开具收据，收据上均有公司印章；综上，一审法院确认张国香系因得到正途公司的居间服务而享受房款优惠，张国香未举证证明在居间服务关系中存在可撤销或无效的情形，故其要求正途公司向其返还40000元的主张，无事实和法律依据，不予支持。 案涉纠纷起源于中诚置地公司的销售程序不公开、不透明。中诚置地公司的销售程序，对内，其与正途公司系合作关系，正途公司帮其招揽客户和商谈售价；对外，其仅与购房人发生房屋销售关系，对商品房买卖合同中载明的房屋总价与购房人实际在其售楼处交纳的金额不一致的情况，其理应在双方在合同上签字之前明确告知购房人并征求购房人的意见，而不是以其仅向购房人收取合同所载款项来推脱购房人多支付的钱与其无关。多支付的钱恰恰与其紧密相关，售楼处为销售房屋的场所，购房人从普通消费者的辨识角度，有正当和合理理由相信接待其的人为中诚置地公司的销售人员，售楼处仅有一个财务室，购房人亦相信所交的钱均进入作为开发商的账户。售楼处的工作人员在各环节均应向购房人明确说明中诚置地公司与正途公司之间的关系，对能接受正途公司居间服务的购房人，还应明确向其告知商品房买卖合同上的房屋总价事宜，因案涉房屋为写字楼，还应清晰告知合同载明的房屋总价低于双方谈妥的房屋总价所产生的相关法律风险。希望中诚置地公司对未售出的房屋采取公开、透明的销售方式，杜绝此类纠纷再次发生，切实担起应尽的社会责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回张国香的全部诉讼请求。案件受理费835元减半收取计417.5元，由张国香负担。 二审期间，各方均未提供新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于中诚置地公司、正途公司应否返还张国香4万元。本院认为，张国香通过参加“以少抵多”等优惠活动，在购房时实际获得了总价优惠，最终达成支付价格为52万元。本案纠纷的产生源于在此过程中，无论是中诚置地公司还是正途公司均未明确告知张国香前述折抵优惠活动是中诚置地公司和正途公司合作进行的，导致张国香认为其已付总价与商品房买卖合同约定价款不一致，对此，本院认为，中诚置地公司与正途公司在此过程中存在不当，但综合《认购协议书》《商品房买卖合同》内容，以及实际付款情况，支付52万元完成交易是双方真实的意思表示，张国香也确实享受到了购房优惠，现要求全部或部分返还4万元款项并支付相应利息没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，应予维持，张国香的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费835元（上诉人张国香已预交），由张国香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇二〇年十月十六日 法官助理 李 璇 书 记 员 万志新