民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5600号 原告：高兵，男，1984年11月7日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被代：上海高地物业管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 负责人：西中杰。 委托诉讼代理人：汪源，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张培诗，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告高兵与被告上海高地物业管理有限公司南京分公司（以下简称高地物业南京分公司）物业服务合同纠纷、物权纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高兵、被告高地物业南京分公司委托诉讼代理人汪源、张培诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高兵向本院提出诉讼请求：1、要求立即恢复小区15、16、17、18、19、20、22各楼栋内各楼层间消防设施设备、消防通道、消防空间（目前这些消防通道和消防空间已经被其他业主侵占），拆除上述七栋楼楼顶的业主建造的阳光房和违章建筑；2、被告退还原告2015年12月至2018年1月所交纳的相关物业费用2000元；3、判令被告赔偿被告经济损失1万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告所购买的南京市，由被告提供物业管理及服务。所购买的房屋于2015年11月29日交付，并且原、被告签订了《复地新都国际前期物业服务协议》。该协议中明确约定，被告应对小区内房屋共用设施设备及其运行维护和管理，其中明确指出消防设施、共用线路等，并明确要求确保消防设施设备完好无损，遇有火警可随时启用，且在被告义务中明确规定不得擅自占用共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。但被告对原告所住小区进行物业管理期间，其并没有按照协议进行相应管理，严重违背了双方所签订的本协议，且严重违反国家相关法律法规，配合业主对消防设施设备进行遮挡、对消防通道进行封闭、对消防空间和区域进行大规模的私有化改造等；在公摊水电费用上存在严重私拉乱接，利用公共照明用电大量对私有的电动车进行充电，对公共照明进行私有化改造且存在大幅提高照明功率；在电梯使用上，原告为一楼业主，被告以存在地下室为由要求收取相关费用，而原告从入住至今没有乘坐过一次电梯，且被告采用梯控的方式擅自剥夺原告的相关合法权益；在被告对小区的管理期间，被告利用小区公共共有区域进行收益，包括张贴广告（包括电梯间、单元门厅、小区内走道、进出口等等，同时包括被告的广告）、商品售卖（牛奶、南北货、麻糖、移动宽带等等），被告从未在小区内进行公开公示收益等入账明细，也从未对小区共有区域收益的使用进行公开公示。综上所述，被告存在严重失职，工作中存在严重的不作为和乱作为，严重侵害原告应受到国家相关法律法规和协议保护的相关权益，严重背离物业服务协议中自愿、平等、协商、合作等原则，因此原告不予缴纳被告物业费用和公摊费用，要求对原告己缴纳的费用（包括物业费和公摊费用）进行全额退款，要求被告对其失职和侵害行为进行相应赔偿，并要求被告立即停止一切对原告的侵权行为。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告高地物业南京分公司辩称，原告的第一项诉讼请求是在主张其作为业主的建筑物区分所有权，原告应该起诉相关行为人，而不是被告。原告所陈述的事实及提供的证据材料均指向的是建筑物的共有空间，并非原告的专有部分。在本案中，原告没有共有部分业主的有效授权，不具有诉讼主体资格，应当驳回。对于第二项诉讼请求是新增加的，原告和被告的物业服务合同纠纷正在法院审理中，需要核实。对于第三项诉讼请求，被告不存在原告所述的违约行为，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 原告高兵系南京市。2014年12月24日，原告高兵（甲方）与被告高地物业南京分公司（乙方）签订《南京复地新都国际公寓前期物业服务协议》一份，协议约定：一、甲方的权利义务包括：依法参加本物业业主大会、业主代表大会、业主委员会，并享有选举权、被选举权和监督权；监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议等；依据国家相关法规和政策及本协议，遵守本物业的物业管理制度、《复地新都国际公寓业主临时管理规约》、《复地新都国际公寓业主手册》；二、乙方的权利义务包括：根据国有关规定和政策，结合本物业实际情况，制定《业主临时管理规约》、《复地新都国际公寓业主手册》、《复地新都国际公寓装修手册/及装饰装修管理协议》等并以书面形式告知甲方；制止违反本物业的物业管理制度、《复地新都国际公寓业主临时管理规约》、《复地新都国际公寓业主手册》、《复地新都国际公寓装修手册/及装饰装修管理协议》的行为；不得擅自占用本物业的共有部位、共用设施设备或改变其使用功能等；三、物业管理公共服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理，单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、内外承重柱、梁、楼板、屋顶等）、主体结构、抗震结构、共用通道、共用楼梯间等；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，包括该幢建筑物内给排水管道、落水道、水泵、消防设施、避雷设施；3、本物业区域内全体业主共有的共用部位和设施设备，包括公共绿地、道路、路灯、消防设施等；四、物业管理的公共服务标准包括房屋装饰和装修符合国家标准，无私改乱拆现象；确保消防设施完好无损、遇有火警可随时启用；五、物业服务费为高层住宅1.9元每平方米。 同日，原告与南京润昌房地产开发有限公司签订《复地新都国际公寓业主临时管理规约》，该规约第九条规定，业主不得擅自拆除、移装、占用或损坏供水、消防等物业共有设施。第十一条规定，业主和使用人在装饰装修时，应当事先向物业服务企业登记，并签订装饰装修管理协议，服从相关单位和物业服务企业的管理；不得擅自在房屋建筑外墙上安装遮阳篷、封闭阳台等。第二十一条规定，业主和使用人违反本规约有关规定的，相关业主、物业服务企业可以采取批评、规劝等方式制止，制止后业主和使用人拒不改正的，物业服务企业有权对有关业主、使用人的行为予以公示。业主违规装饰装修的，同时可以采取下列措施予以制止：1、禁止施工人员进入本物业区域；2、禁止用于违规装修的建筑材料进入本物业区域。 《复地新都国际公寓业主手册》规定：物业服务中心应指定防火责任人和义务消防员，经常检查防火安全工作，纠正消防违章行为，整改火险隐患，管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通；有下列情形之一的，可报公安机关处理：1、占用或封堵消防区、楼梯、走道或安全疏散出口；2、封闭或损坏消防标志、消防设备、设施的；家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止家居装修涉及公共设施、公共空间；物业服务中心人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受物业管理服务中心工作人员的检查、监督，对违反规定者，物业服务中心有权作如下处理：1、责令停工；2、责令恢复原状；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失；6、参照建设部《住宅装饰装修管理办法》和《南京市建筑装饰装修结构安全管理规定》规定的相关罚则承担相应的违约金。 原告居住小区的部分业主，在入户门处搭建柜子，将楼道内安装的消火栓柜等消防设施遮挡，部分业主将消防门上锁，部分楼顶业主装修时，在楼顶搭建阳光房等建筑设施。原告居住的楼栋，被告对单元电梯实施了梯控措施。针对业主实施的入户搭建柜子挡住消火栓的行为，被告向相关业主送达了违章整改通知书，要求业主停止上述行为，恢复原状。针对业主存在的开阳台平台、墙体、私自搭建阳光房的行为，被告向相关业主送达了违法行为整改通知书，要求业主恢复原样，并表示按法律程序进行诉讼。2016年4月，被告高地物业南京分公司起诉原告高兵，要求高兵将复地新都国际公寓18幢一单元101室房屋入户门部位恢复原状。本院于2016年5月13日作出（2016）苏0106民初3232号民事判决，对高地物业南京分公司主张的诉讼请求予以支持。 庭审中，原告就其第一项诉讼请求明确，要求被告将消防栓用壁橱进行封闭，把业主侵占消防空间的物品进行清除，消防门打开保持畅通，取消梯控，并拆除业主搭建的阳光房等违章建筑。原告认为，根据《南京复地新都国际公寓前期物业服务协议》、《复地新都国际公寓业主手册》的相关约定及《中华人民共和国消防法》、《江苏省物业管理条例》中的相关规定，被告应当履行上述职责。关于第二、三项诉讼请求，原告主张，被告未按前期物业服务协议、业主手册及法律规定履行上述职责，存在严重违约和不作为，造成对原告公摊面积的侵占，故应退还2015年12月至2018年1月的物业服务费2000元，并赔偿损失1万元。 上述事实，有房屋所有权证、《南京复地新都国际公寓前期物业服务协议》、《复地新都国际公寓业主临时管理规约》、《复地新都国际公寓业主手册》、违章整改通知书、相关照片、视频及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原告高兵与被告高地物业南京分公司签订《南京复地新都国际公寓前期物业服务协议》，双方存在物业服务合同关系。根据合同约定，《复地新都国际公寓业主临时管理规约》及《复地新都国际公寓业主手册》作为合同组成部分，对全体业主及物业服务公司亦具有约束力。 根据前期物业服务协议的约定，被告应当履行对全体业主共有的公共部位相关设施及空间管理和维护的职责，但被告履行职责所采取的措施应符合合同约定及法律规定。根据《复地新都国际业主手册》的规定，业主存在占用或封堵消防区、或封闭、损坏消防设备等行为的，物业公司可以报送公安机关处理。业主存在侵占公共空间的行为，物业公司可以采取责令停工、责令恢复原状、扣留或没收工具、停水、停电、赔偿经济损失、违约金等措施。《物业管理条例》第四十五条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”《江苏省物业管理条例》第六十七条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：……（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；……（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”因此，被告作为小区物业服务企业，其针对小区业主实施的封堵消防区、封闭损坏消防设备、搭设违法建筑等行为，可以采取制止、责令恢复原状、扣留或没收工具及向相关行政主管部门报告等措施，但物业公司并无强制清除或拆除的权利。故原告要求被告将业主侵占消防空间的物品清除、打开上锁的消防门，拆除屋顶违法建筑等诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告将消防栓用壁橱进行封闭的请求，原告提供的照片及视频显示，小区楼道内的消火栓本身已处于壁橱封闭状态。前期物业服务协议约定被告负有维护消防设施的职责，并无对消防栓进行壁橱封闭的义务。关于原告主张要求取消梯控的请求，电梯的使用涉及多家业主的权益，电梯如何使用应由全体业主共同决定，原告未经其他业主同意单方要求被告取消梯控没有事实及法律依据，本院均不予支持。 被告针对小区业主实施的搭建柜子遮挡消防设施、搭建阳光房等违反规约的行为，发放了整改通知书。对某些违规行为已提起诉讼。原告以被告不履行管理职责为由，要求被告返还2015年12月至2018年1月的物业服务费2000元，没有事实依据。原告认为被告未按前期物业服务协议、业主手册及法律规定履行职责，存在严重违约和不作为，造成对原告公摊面积的侵占，要求被告赔偿损失1万元。本院认为，对公共空间及消防设施的侵占系相关业主实施的行为，原告要求被告赔偿损失亦没有事实依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条、《物业管理条例》第四十五条、《江苏省物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 驳回原告高兵的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告高兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审判员 李     彭 二〇二〇年十月二十四日 书记员 竺青