福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3787号 上诉人（一审被告）：成浩，男，1974年8月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陆鹭（系成浩配偶），住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许晓雷，男，住福建省厦门市湖里区，由厦门葆姿文化传播有限公司推荐。 上诉人（一审被告）：厦门葆姿文化传播有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**第****。 法定代表人：唐书全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许晓雷，男，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：陈东江，男，1982年3月30日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区坂尚村县。 委托诉讼代理人：商博雅，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人成浩、厦门葆姿文化传播有限公司（以下简称葆姿公司）因与被上诉人陈东江房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初965号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 成浩、葆姿公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需支付被上诉人任何费用。事实与理由：首先，2013年2月5日，陈东江与成浩、葆姿公司签订《房屋租赁协议》，约定将厦门市湖里区枋湖东路五楼整层（面积约1400平方米）出租作为办公经营使用，租赁期限自2013年4月10日至2023年4月9日止。还约定，租赁期间如遇国家征用或其他不可抗力的原因，双方应无条件终止合同。2013年4月2日，双方又就相同地址的四楼整层签订《房屋租赁协议》，租赁期限自2013年6月10日至2023年4月9日止。该协议其他内容与2013年2月5日双方签订的《房屋租赁协议》内容一致。2017年7月5日，根据厦湖府[2017]×××号、厦湖府[2017]×××号《房屋征收的公告》等文件，案涉房屋全部应予征收，公告载明征收房产最后搬迁时间为2017年10月31日。自收到该拆迁事项起，上诉人积极配合被上诉人方工作。被上诉人给予上诉人搬迁事宜的协助达成共识，并于2017年10月18日上诉人一次性支付租金50000元，作为整体搬迁前费用结清，上诉人不再经营后，终止双方存在的合同关系。其次，上诉人不存在未付房屋租金的情况，且被上诉人直至2020年1月17日起诉至一审法院前未就未付租金进行过任何方式的主张。一审法院依据被上诉人提交的轨道交通3号线工程项目用地企业搬迁补助协议书内容，确认上诉人最后搬迁时间为2018年5月31日前，该协议书为上诉人与厦门市湖里区禾山街道与厦门市湖里区国有资产投资集团有限公司三方协议合同书，未将被上诉人列为第四方，不应就此协议书确认终止合同时间为2018年5月31日。原审据此作出判决缺乏事实和法律依据。请求依法改判。 被上诉人陈东江答辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，应当予以维持。一、上诉人成浩、葆姿公司实际于2018年5月31日腾房，双方租赁合同自该日终止；陈东江与上诉人从未达成任何有关免除部分租金的合意，上诉人之主张不应采信，其应依法向陈东江支付合同终止日前拖欠的租金621290.67元。1、上诉人所谓其于2018年2月便搬离租赁房屋的说法，不符合客观事实，也无任何证据证明，不应采信。双方《房屋租赁协议》第十三条约定，租赁期间如遇国家征用或其他不可抗力之原因，双方应无条件终止合同。租赁期间，根据厦湖府[2017]×××号、厦湖府[2017]×××《房屋征收公告》等文件，案涉租赁房屋全部应予征收。根据用地企业搬迁补助协议，上诉人应于2018年5月31日前搬迁完毕，而上诉人亦实际于2018年5月31日腾房，故两份《房屋租赁协议》自该日自动终止履行，上诉人应支付租金至2018年5月31日。2、上诉人所谓“陈东江同意其一次性再支付50000元、退房前的其余租金无需支付”不符合事实，上诉人无任何证据证明双方达成类似合约，应不予采信。一审庭审中，上诉人确认其租金支付至2017年7月9日，之后便未再支付，因此自2017年7月10日至实际腾房之日，上诉人应依据合同约定向陈东江足额支付相应租金。陈东江已确认已收押金56000元以及2017年10月18日上诉人支付的50000元用于冲抵2017年7月10日至2017年8月26日租金，故上诉人仍需向陈东江支付2017年8月27日至2018年5月31日期间的租金合计621290.67元。二、上诉人成浩、葆姿公司未按《房屋租赁协议》约定的期间支付租金，已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。根据合同约定，违约金应以当期未付租金为基数自每期逾期之日起计算至实际付清之日止。陈东江在起诉时，已自愿将违约金标准调低至日千分之一，而一审判决又综合案件情况，将违约金标准酌情调整为按年利率6%计算。故违约金标准不应再进行任何调降，否则亦将损害陈东江的合法权益。综上所述，上诉人成浩、葆姿公司拖欠租金之行为已构成违约，依法应向陈东江支付合同终止前的拖欠租金，并支付相应违约金。 陈东江向一审法院起诉请求：1.判令成浩、葆姿公司立即向陈东江支付拖欠的租金626117元（2017年8月2日至2018年5月31日期间共302天）及逾期付款违约金（按未付租金日1‰自各逾期之日分段计算至实际清偿之日）；2.判决本案诉讼费用（案件受理费15480元、保全费5000元）由成浩、葆姿公司承担。 一审法院认定的事实： 址于厦门市湖里区禾山镇坂尚村尚忠社（地籍号06-（地籍号06-002-04-60011，图幅号17-9房证市禾山字第××号）的五层钢混房屋的原所有权人系厦门市湖里区顺大实业有限公司。厦门市湖里区人民政府于2017年7月5日发出《关于厦门市轨道交通3号线工程项目（五缘湾停车场及湖里法院站至双十中学站区间）集体土地上房屋征收的公告》（厦湖府［2017］×××号），该房产被征收，公告载明征收房产最后搬迁时间为2017年10月31日。 陈东江系厦门市湖里区顺大实业有限公司的法定代表人、公司股东。厦门市湖里区顺大实业有限公司出具《证明》表明前述房产自2010年至被拆迁止，由陈东江承包经营，租金及相关收益归陈东江个人所有。 2013年2月5日，陈东江（甲方，出租房）与成浩、葆姿公司（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：1.甲方将坐落于湖里区五楼的房屋（面积约1400平方米）出租给乙方；2.房屋租赁用途为办公、展厅及仓储，不得另作他用；3.租赁期限为十年，即从2013年4月10日至2023年4月9日止，租金从第三年起每两年在前一年的基础上递增10%的租金；4.月租金28000元，每季度付一次，每次交付84000元，每期租金应提前十五天付清，房屋租赁产生的一切税收由乙方负责，租赁期间，乙方承租房屋所发生的费用（保安费、电梯维保维修费、卫生费、水电费、电话费等）由乙方承担；5.租赁期间，乙方应爱护和合理使用房屋及附属设施，不得改变房屋结构，若确需对房屋进行装修或增扩设备的，应事先征得甲方同意，所产生的费用乙方自理；租赁期间，乙方不得将上述房屋转租、转借给他人，确需转租、转借他人的，应征得甲方同意，并另行签订合同；6.违约责任：甲方应在合同签订后1日内将上述房屋及设施交给乙方，否则每逾期一日应向乙方支付租金的1%为违约金；乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的1%加收滞纳金，拖欠租金达10天时，甲方可提前解除合同，收回房屋，并有权追回乙方所欠的租金及滞纳金；乙方租赁过程中，不得占用公共通道，阻碍交通，否则甲方有权提前终止合同收回房屋；7.租赁期满，乙方不再续租，则应清空房屋归还甲方，并处理好相关手续，否则押金不予退还；8.租赁期间，如遇国家征用或其他不可抗拒之原因，双方应无条件终止合同；9.本合同双方签字后，乙方应向甲方交付押金28000元，押金在本合同期满，乙方不再续租并抵扣费用后，退还乙方。 2013年4月2日，陈东江（甲方，出租房）与成浩、葆姿公司（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于湖里区的房屋（面积约1400平方米）出租给乙方；租赁期限为十年，即从2013年6月10日至2023年4月9日止。该协议其他内容与2013年2月5日双方签订的《房屋租赁协议》内容一致。 案涉房屋因厦门市轨道交通3号线工程项目（五缘湾停车场及湖里法院站至双十中学站区间）被政府征收。葆姿公司作为实际使用人与征收人厦门市湖里区禾山街道办事处签订《搬迁补助协议》，该协议约定葆姿公司应于2018年5月31日前搬迁完毕。厦门市湖里区顺大实业有限公司作为被征收人与厦门市湖里区街道办事处于2018年6月25日签订《房屋征收补偿协议书》，约定厦门市湖里区顺大实业有限公司应在2018年6月30日前搬迁，并将房屋交由厦门市湖里区街道办事处验收交付拆除。 另查明，陈东江因本案诉讼支出保全费5000元。 庭审中，双方共同确认成浩、葆姿公司支付租金情况为：已支付押金合计56000元，截至2017年7月9日的租金已足额付清，之后于2017年10月18日支付租金50000元。 本案诉讼过程中，成浩、葆姿公司陈述，其在2017年7月湖里区政府拆迁公告发出后，与陈东江协商房租事宜，双方达成共识：其按时在政府约定的拆迁日前搬离，在搬迁前一次性向陈东江支付租金50000元，已支付的押金65000元陈东江不用退还，则之后到其搬离前的租金就不用再付了。 一审法院认为，陈东江与成浩、葆姿公司签订的两份《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应当依约履行义务。 《房屋租赁协议》约定“租赁期间，如遇国家征用或其他不可抗拒之原因，双方应无条件终止合同”。在租赁期间，案涉房屋因厦门市轨道交通3号线工程项目被湖里区政府依法征收，因此，双方房屋租赁关系已终止。 成浩、葆姿公司主张陈东江诉请的租金已超法定一年的诉讼时效，经查，陈东江诉请成浩、葆姿公司支付2017年8月至2018年5月期间的租金，依据双方租赁协议约定，案涉房屋租金为按季度支付，诉请租金最早付款日为2017年6月25日。根据已于2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持”的规定，本案陈东江的诉请并未超过法定诉讼时效,一审法院对成浩、葆姿公司的该抗辩意见不予采纳。 成浩、葆姿公司主张其与陈东江就租金事宜已达成共识，在其同意陈东江不退换押金65000元并另行支付租金50000元后，陈东江同意其搬离前的租金不用支付，但其未提供证据证明，对其主张难以采信。 陈东江主张要求葆姿公司、成浩支付租赁期间拖欠的房屋租金，与法不悖，予以支持。关于应支付租金的截止日期，葆姿公司、成浩主张其于2018年2月即已搬离，但其提供的证据不足以证明，且未提供交接手续等证明搬离日期的材料，应承担举证不能的相应后果，故对其主张一审法院不予采纳。葆姿公司与厦门市湖里区禾山街道办事处签订《搬迁补助协议》约定，葆姿公司应于2018年5月31日前搬迁完毕。陈东江主张葆姿公司于2018年5月31日搬离案涉房产，予以采纳。根据《房屋租赁协议》的约定，案涉房产(四层、五层)头两年每层月租金28000元，从第三年起每两年在前一年的基础上递增10%的租金，可算得2017年7月10日至2018年5月31日的每层月租金为33880元（28000×110%×110%=33880）。葆姿公司已足额支付2017年7月9日之前的租金，诉讼过程中，陈东江同意将葆姿公司支付的押金56000元及2017年10月18日支付的租金50000元用于抵扣2017年7月10日至2017年8月26日期间[106000÷(33880×2÷30)=47天]的租金，一审法院以确认。因此，葆姿公司、成浩应支付陈东江2017年8月27日至2018年5月31日期间租金621290.67元[（33880×2×3-106000）+33880×2×3+33880×2×3+（33880×2+33880×2÷30×22）=621290.67]。 关于违约金，葆姿公司、成浩未按《房屋租赁协议》约定的期限支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁协议》的约定及双方确认，葆姿公司、成浩应于2017年6月25日支付2017年8月27日至2017年10月9日期间租金97280元（33880×2×3-106000），于2017年9月25日支付2017年10月10日至2018年1月9日期间租金203280元，于2017年12月26日支付2018年1月10日至2018年4月9日期间租金203280元，于2018年3月25日支付2018年4月10日至2018年5月31日期间租金117450.67元（33880×2+33880×2÷30×22）。陈东江主张违约金以当期未付租金为基数自每期逾期之日起计至实际还款之日止，合法有据，予以支持。至于违约金计算标准，《房屋租赁协议》约定每逾期一日违约金为租金的1%，陈东江调低为按日千分之一计算，根据公平和诚实信用原则,结合本案实际情况,以违约造成的实际损失为基础,综合考虑合同履行程度、违约方的过错、预期利益等因素综合衡量，案涉房产因政府征收拆迁不能继续租赁，陈东江已获得政府拆迁补偿款，其实际损失并未扩大，一审法院对其主张的违约金标准酌情调整为按年利率6%计算，即葆姿公司、成浩应支付的违约金计算方式为：97280元自2017年6月26日起、203280元自2017年9月26日起、203280元自2017年12月27日起、117450.67元自2018年3月26日起，均按年利率6%计至实际付清租金之日止。 陈东江主张葆姿公司、成浩承担其因本案诉讼支付的财产保全费5000元，合法有据，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、成浩、厦门葆姿文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈东江租金621290.67元及逾期付款违约金（其中97280元自2017年6月26日起、203280元自2017年9月26日起、203280元自2017年12月27日起、117450.67元自2018年3月26日起，均按年利率6%计至实际付清租金之日止）；二、成浩、厦门葆姿文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈东江财产保全费5000元；三、驳回陈东江的其他诉讼请求。 经审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。双方均无新的证据提交。 本院认为，本案的争议焦点为葆姿公司、成浩于何时搬离讼争房屋。葆姿公司、成浩在二审时主张其于2017年10月31日之前已经搬迁，但其在一审庭审时陈述搬迁时间为2018年1月31日前、2018年2月，葆姿公司、成浩对其搬迁的时间前后陈述相互矛盾，且无证据证明其于2017年10月31日搬离讼争房屋，本院对此不予采信。原审综合案件的相关事实，采信葆姿公司与厦门市湖里区禾山街道办事处签订《搬迁补助协议》的约定，认定葆姿公司于2018年5月31日搬离讼争房屋是正确的。葆姿公司、成浩主张其与陈东江就租金事宜已达成共识，并于2017年10月18日一次性支付租金50000元作为整体搬迁前的费用结清，双方的合同关系终止，但其未提供证据证明，陈东江对此亦予以否认，故对葆姿公司、成浩的该主张本院不予采纳。葆姿公司、成浩据此提出的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10896元，由上诉人成浩、厦门葆姿文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年十月三十日 书记员  林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。