北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12883号上诉人（原审原告）：张万军，女，1960年8月2日出生，住北京市顺义区。上诉人（原审原告）兼张万军之法定代理人：王廷成（张万军之夫），1961年5月5日出生，住北京市顺义区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：张红立，北京望和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张俊，男，1982年10月20日出生，住北京市顺义区。第三人：魏林海，男，1964年6月12日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：魏威，北京市致知律师事务所律师。上诉人王廷成、张万军因与被上诉人张俊、第三人魏林海确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人王廷成、及王廷成、张万军之共同委托诉讼代理人张红立、被上诉人张俊、第三人魏林海及其委托诉讼代理人魏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王廷成、张万军上诉请求：一、撤销一审判决；二、发回重审或依法改判：1．王廷成与张俊签订的房屋买卖协议无效。2．确认张俊与魏林海之间的房屋买卖协议无效。3．魏林海将北京市顺义区高丽营镇六村玉石井南街×号（以下简称×号院）前院、后院返还王廷成、张万军。三、本案诉讼费用由张俊、魏林海承担。事实和理由：一、王廷成与张俊签字的房屋买卖协议无效。1．王廷成实际是要与莽淑清签署《房屋买卖协议》，并无与张俊签署《房屋买卖协议》的意思表示。涉案落款时间为2004年7月11日的《房屋买卖草契》，虽有王廷成与张俊签字，但并非王廷成真实意思表示，该买卖协议根本没有成立，更没有生效。另该协议只是写上了村委会作为监证机关，但实际村委会并没不知情、也没有参与。2．涉案房屋系张万军与王廷成的夫妻共同财产；张万军系限制行为能力人，王廷成作为其监护人将其夫妻合法共同房产全部出售，导致张万军无合法住所，严重侵害了其合法权益。张万军现居住的是违法建筑，现已面临被拆除，居住需求急迫。而且，2004年7月王廷成的以8．2万元的价格出售房产，并非合理价款，在2005年张俊出售时是12万，张国才告知王廷成如果赎回需要是14万，王廷成得到的房屋兑价款明显低于市场价值，且受到了张国才的欺骗和隐瞒。3．2004年7月所谓张俊在签署房屋买卖协议时，张俊当时尚不足22周岁，尚未成家，与其父亲张国才尚无条件分户，实际也未分户，其家庭户下已有宅基地一块，该事实一审判决未能查明，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且同时《房屋买卖草契》中出售的时两块宅基地及房产，张俊再次购买且购买两块宅基地是违反《中华人民共和国土地管理法》规定而无效的。二、魏林海与张俊的协议无效。1．如前所述，张俊自始无权取得涉案宅基地及房产，其无权处置涉案宅基地及房产，而魏林海作为本村人，对王廷成家的情况是知情的，而且张俊也未变更宅基地使用权证，魏林海并不是善意第三人。2．魏林海在购买涉案房产时本身名下就有宅基地和房产，一审判决对此也未查明，魏林海的购买行为违反法律禁止性规定而无效。三、魏林海依法应当返还宅基地及房产。1．如前所述本案涉及的两次房屋买卖协议无效；且草契中也明确只是出售房产，宅基地并未出售，原房产消灭，宅基地应当收回。2．王廷成出售涉案房产时设置了赎回权。该赎回权并未设置年限，王廷成有权要求返还房产。3．张国才虽然在2005年询问过王廷成是否赎回房产，但那时距2004年出售房产仅隔一年，王廷成经济尚未好转，而且张国才还要求以远远高于售价8．2万元的14万元的价格赎回，王廷成只能表示当时无力收回，但并未放弃赎回权，张国才也无权随意处置房产。张国才实际以12万元价格将房产再次出售，欺骗了王廷成。4．现张万军、王廷成一家没有合法住房，其临时居住的养殖地住房属于违章建筑，且现在面临拆除，一家人包括儿子一家，已面临无家可归的局面。5．对于魏林海在涉案宅基地上的翻建和装修，王廷成、张万军愿意进行补偿，实际上王廷成和魏林海也曾就此协商，只是价格未达成一致；而魏林海不仅有自己的宅基地房产，还另有房产，可以满足住房需要，而王廷成、张万军一家却无家可归，极不公平。张俊辩称，卖房时候已经告知王廷成了，签订合同的时候是双方的真实意思表示，合同应该是有效的。魏林海述称，不同意王廷成、张万军的上诉请求，同意一审判决。王廷成、张万军向一审法院起诉请求：1．确认王廷成与张俊签订的房屋买卖协议无效。2．确认张俊与魏林海之间的房屋买卖协议无效。3．判令魏林海将×号院前院、后院返还王廷成、张万军。4．本案诉讼费由魏林海负担。一审法院认定事实：王廷成、张万军、张俊、魏林海为顺义区高丽营镇六村村民，编号为顺-高-六村集建（证）字第×号集体土地建设用地使用证登记在王守和名下，编号为顺-高-六村集建（证）字第×号集体土地建设用地使用证登记在王廷成名下，两个集体土地建设用地使用证对应的院落位置为×号院。王守和系王廷成之父，王守和共有子女四名，分别是王廷贵、王廷成、王敏荣、王敏华。王守和1998年去世，王守和妻子王淑芹1988年去世。王廷成、张万军户口登记在×号院。王廷成与张万军系夫妻关系，二人1985年登记结婚。王敏荣、王廷贵、王敏华均书写声明表示自愿放弃王守和×号宅院房屋及宅院继承权和使用权，由王廷成继承和使用。2004年7月11日，王廷成与张俊签订买卖房屋草契，约定卖房人王廷成将北房一所计四间，座落顺义区高丽营镇六村，凭中人魏某说合情愿卖与张俊名下永远为业，言明卖价每间一万三千元共计五万二千元，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉，恐口无凭立此草契为证。东至张启刚，西至杨凤江，南至王廷成，北至赵德忠。代笔人李连才，中证人魏某，监证机关高丽营六村村委会，卖房人处有王廷成签字，买房人处有张俊签字。2004年7月11日，王廷成与张俊签订另一份买卖房屋草契，约定卖房人王廷成将北房一所计五间，座落顺义区高丽营镇六村，凭中人魏某说合情愿卖与张俊名下永远为业，言明卖价每间六千元共计三万元，笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉，恐口无凭立此草契为证。东至王学忠，西至道，南至道，北至王守和。代笔人李连才，中证人魏某，监证机关高丽营六村村委会，卖房人处有王廷成签字，买房人处有张俊签字。王廷成表示共计收到房款82000元，侄女考上大学给了2万元，弄养殖地、贴补家用、还外债都花没了。张俊称其购房后其对房屋进行了装修，改暖气、吊顶、改上下水、贴瓷砖等等，还建了三间西厢房。2005年11月20日，张俊将两处宅院及房屋出售给魏林海，魏林海支付房款12万元，张俊、张国才出具收条一张，记载今收到魏林海卖房款12万元整。当日，张俊将涉诉两处宅院内房屋交付给魏林海。张俊称其将房屋出售后于2008年在本村又申请了一块宅基地，登记在张俊名下。王廷成、张万军表示之前二人一直居住在×号院，2002年共同搬至高丽营六村养殖地居住至今，现养殖地马上面临拆除，其将无处可住。王廷成出售房屋时张万军并不知情，因张万军有抑郁症，精神分裂症，动辄就自杀，故王廷成并未将出售房屋一事告知过张万军，后来张万军听说房子被卖了就闹着跟王廷成要房。王廷成表示张万军从1994年左右因精神疾病住院治疗，后多次住院，1996年出院后一直用药物控制，2004年时张万军病情加重，闹自杀、跳河、放火、割腕，时而清醒时而犯病，2008年再次住院，至今未愈。就此提交了住院病历、2009年7月23日颁发的精神残疾二级的残疾证。王廷成、张万军称房屋实际是出售给莽淑清的，莽淑清是非农业户口，不具备购房资格，但不知为何购房人最后写了张俊的名字，是张国才代张俊办理的房屋买卖事宜，双方口头约定等王廷成挣了钱可以把房子赎回来。张国才曾在2005年的一天给王廷成打电话问房子还要不要了，其询问赎回需要多少钱，张国才表示至少14万元，其就说赎不起，他该怎么处置就怎么处置吧。张俊表示当时是莽淑清癌症想要在农村买房养病，但后来病情加重就不买了，所以用张俊的名字购房，王廷成和张国才曾协商如果王廷成经济好转可以赎回房屋，但2005年张俊出售给魏林海之前曾询问过王廷成是否赎回，王廷成表示没有条件赎回让张国才自行处理，张国才就将房屋卖给了魏林海。魏林海称其购房后在2006年7月开始居住，2008年进行了重新装修，2010年左右其到养殖地居住，房屋让一个朋友居住，2019年将前院老房都拆了重建二层楼房，后院房屋没有变化。魏林海称其在本村原有宅基地一块，1996年出售给本村村民，在购房前其没有宅基地。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人签订的两份买卖房屋草契中关于房屋的转让约定系双方真实意思表示且已履行完毕，并未出现导致合同无效的法定事由，应属合法有效。即使存在王廷成所述的原购买人莽淑清系非农业户口问题，现房屋已经再次出售给魏林海，魏林海系顺义区高丽营镇六村集体经济组织成员，魏林海购买涉诉房屋属于张俊与魏林海之真实意思表示，魏林海亦支付了相应的房屋对价，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方之间的合同关系应属合法有效。在张俊转让房屋前征求了王廷成意见，王廷成明确表示无力回购，可对房屋进行处置，王廷成作为张万军的监护人，有权在不侵害张万军合法权益情形下对财产进行处分，因张俊按照当时购买房屋时市场价格支付了合理的房屋对价，王廷成将购房款用于夫妻家庭生活，并不存在侵害张万军合法权益之情形，现王廷成以张万军不知情、不追认为由要求确认合同无效，违反诚实信用原则，一审法院对其诉讼请求不予支持。判决如下：驳回王廷成、张万军的全部诉讼请求。一审案件受理费一千八百五十元，由王廷成、张万军共同负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。王廷成与张俊、张俊与魏林海分别签订的买卖房屋草契，对于有关房屋转让的意思表示真实，张俊、魏林海均支付合理对价，合同均在多年前履行完毕。现房屋买受方魏林海为顺义区高丽营镇六村集体经济组织成员，故上述两份合同均不违反法律及行政法规的强制性规定。有关王廷成出售其与张万军共同所有的房屋，是否损害张万军的合法权益，是否导致合同无效的问题。首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案不因王廷成出售双方共有房屋无效；其次，王廷成提交的现有证据，不能充分证明2004年房屋出售之时，王廷成即因张万军精神障碍而担任张万军的法定监护人。即使2004年王廷成是张万军的监护人，亦有权在不侵害张万军合法权益情形下对财产进行处分，因张俊按照当时购买房屋时市场价格支付了合理的房屋对价，王廷成将购房款用于夫妻家庭生活，并不存在侵害张万军合法权益之情形。现王廷成以张万军不知情、不追认为由要求确认合同无效，违反诚实信用原则，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，王廷成、张万军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由王廷成、张万军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙妍二〇二〇年十月三十日法官助理  何平