贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初3739号原告：吴道涵，男，1991年7月11日出生，穿青人，住所地贵州省清镇市。委托诉讼代理人：彭起，贵州国喜律师事务所律师，执业证号：15201200510781330，特别代理。被告：张志琼，女，1966年8月10日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：朱碧，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号：15201201711905939，一般代理。第三人：贵州鑫龙凤投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团商业第******房，统一社会信用代码：91520115590785679Y。法定代表人：段全权，职务：经理。本院受理的原告吴道涵诉被告张志琼，第三人贵州鑫龙凤投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告吴道涵的委托诉讼代理人彭起，被告张志琼的委托诉讼代理人朱碧到庭参加诉讼，第三人贵州鑫龙凤投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告吴道涵诉请：1、确认原告与被告于2012年10月23日签订的《房屋权属转让合同》有效，被告继续履行合同义务；2、房屋征收安置超期过渡费由原告所有，被告归还其领取的2018年上半年的超期安置过渡费36000元；3、被告及第三人在涉案房屋具备过户条件时配合原告办理过户手续；4、律师费20000元由被告承担。事实及理由，2011年7月1日，贵阳市金阳建设投资（集团）有限公司与被告张志琼签订了156号《房屋拆迁安置补偿协议》，征收被告所有的位于金阳新区砖混结构房屋，面积240平方米，以二铺安置点小区建筑面积220平方米及营业面积20平方米与被告张志琼上述房屋进行产权调换，过渡期18个月。2012年10月23日，原告通过第三人与被告协商签订《房屋权属转让合同》，并签订《委托书》，由原告代被告办理上述《房屋拆迁安置补偿协议》的相关事宜，合同约定被告在补偿协议中享有的房屋权属及权益由原告享有，对该房屋18个月之后的超期拆迁安置过渡费由原告领取并享有，转让价504000元，同日，被告对《委托书》进行了公正，被告向原告提供其个人所有的银行存折及密码，由原告领取安置过渡费。其后原告在领取2018年上半年安置过渡费时，发现存折已被被告注销，且被告已经领取了前述费用，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告张志琼辩称，1、认为原被告签订的房屋买卖合同违反相关法律法规规定，应该确认为无效，且在确认无效的情况下，该安置费不应该由原告享有，即使合同有效，过渡费系对拆迁人搬迁进行的补偿，不是对房屋价值的补偿，是具有人身专属性，原告无权要求被告向其支付安置费和办理房屋过户手续。2、律师费的主张，因双方无约定，该项主张没有事实和法律依据，不应该由被告承担。第三人贵州鑫龙凤投资有限公司并未向本院提交书面答辩意见，亦未出庭答辩。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2011年7月1日，被告张志琼与贵阳金阳建设投资（集团）有限公司签署《房屋拆迁安置补偿协议》（编号：156），约定征收范围涉及金阳新区砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积砖混240㎡需拆除。甲方以“二铺安置点”建筑面积220㎡及营业面积20㎡与乙方进行产权调换。第七条约定，乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋合法建筑面积，付给乙方临时安置补助费21600.00元。（240㎡×5元／㎡·月×18个月）。违约责任和纠纷解决办法约定，甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定增发乙方过渡费。2012年10月23日，原告吴道涵（乙方）与被告张志琼（甲方）、第三人贵州鑫龙凤投资有限公司（丙方）签署《房屋权属转让合同》，约定甲方有位于贵阳市金阳新区，该房是经征收安置后的产权调换房，甲方自愿将该房屋出售给乙方。合同第二条约定：本合同确定的该房屋的交易面积为240平方米，其中住房面积为220平方米，营业面积为20平方米。以2100元／㎡的交易单价购买156号合同及该房屋，总价为504000元。合同第三条约定约定：该房屋尚在建，在该房建成交付前，甲方收到乙方支付的购房定金后，自愿将该《房屋拆迁安置补偿协议》及其权益交给乙方，并经公证机构公正，委托乙方办理一切权利事项。甲方的超期过渡费由乙方领取，甲方自愿将领取超期过渡费的存折交付乙方，并陪同乙方到银行修改密码。征收人交房时，丙方承诺乙方接到通知后有权在丙方有选房权的金阳新区二铺安置点安置房范围内任意选房。合同第四条约定：本合同经甲、乙、丙三方签字生效之日，乙方向甲方支付购房订金人民币10000元，购房订金支付后，甲、乙、丙三方即按合同第四条第一款的约定，办理权利委托手续及公正。公证书下发之日，由乙方向甲方支付购房款504000元。同日，被告张志琼出具《收据》一份，表明其收取了原告向其支付的转让款504000元。并且被告张志琼按照要求向原告吴道涵的父亲左显群出具了《委托书》，委托其办理涉案房屋的全部事宜，双方还在公证处对《委托书》进行了公正。其后原告方发现被告自行领取了截止2018年上半年的超期安置过渡费36000元，遂向法院起诉，引起本案。另，原告为本案诉讼聘请律师支付了律师费20,000元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《房屋拆迁安置补偿协议》（编号：156）、《房屋权属转让协议》、《收据》、《委托书》、《公证书》[（2012）黔筑立诚公字第11101号]、《委托代理合同》、转账凭证、存折等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于涉案的《房屋权属转让合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”审查涉案的《房屋权属转让合同》是否有效，应当严格按照法定的合同无效条件进行。首先，在本案的审理过程中，《房屋权属转让合同》并无证据证实具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）（二）（三）项的情形。其次，涉案的《房屋权属转让合同》并未损害社会公共利益。被告在《房屋拆迁安置补偿协议》中的权利系其原有房屋被征收而通过产权置换方式所得，系被告的私有财产，被告有全部的处分权。且即便被告因《房屋拆迁安置补偿协议》所得的房屋按照贵阳市相关规定享有经济适用房待遇，但是该拆迁安置房从性质上考察并非经济适用房类型的社会保障性住房，考虑到一个拆迁安置户可以分到多套安置房的现实情况，以货币为标杆进行房屋置换无损社会公共利益，该类拆迁安置房并无保障性、福利性因素，不能限制权利人按照意思自治行使自己的权利。第三，涉案的《房屋权属转让合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定。在同类型案件中有观点认为涉案的《房屋权属转让合同》违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定和贵阳市政府相关职能部门、观山湖区政府的相关规定、政策，属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”结合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”可以认定其为管理性规定而非效力性规定，故即便涉案的《房屋权属转让合同》违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，也不当然导致合同无效。再有，贵阳市政府相关职能部门和观山湖区政府禁止拆迁安置房转让的相关政策规定，系出于避免经济纠纷、保障拆迁户和相关人员合法权益的目的出台，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”前述政策规定并非法律和行政法规，不能作为认定合同效力的法律依据。最后，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，该《房屋权属转让合同》合法有效，原被告双方应当按照合同严格履行自己的义务。需要说明的是，《房屋权属转让合同》虽认定有效，但不必然导致物权变更的后果。合同有效要求合同相对人之间按照约定履行自己的义务，标的房屋产权能否变更登记至原告名下，应当受到人民政府及相关职能部门管理性规定的制约，此种风险应当由原被告双方自行承担，故原告诉请被告及第三人在条件成熟时配合其办理房屋过户手续属于尚未发生的事实，不属于本案审理的范围，该请求本院不予支持。原告主张被告违约领取了2018年上半年的超期安置过渡费36,000元，被告并未对该主张发表意见，本院认为，根据合同约定，被告张志琼领取超期安置过渡费的存折或者银行卡应当由原告持有，但系使用被告的身份信息在银行开办，被告有能力自行更换账户领取超期安置过渡费，故被告有义务向本院举证其并未注销原告持有的领取超期安置过渡费的账户，或者注销后按照合同约定将新的账户凭证交付原告持有，但被告并未向本院提交相关证据证实前述事实，应当承担举证不能的不利后果，故原告主张被告向其返还其领取的超期安置过渡费36,000元本院予以支持。关于律师费的诉请，合同中并无相关约定，故该诉请并无事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、原告吴道涵与被告张志琼于2012年10月23日签订的《房屋权属转让合同》合法有效，被告张志琼继续履行合同义务，《房屋拆迁安置补偿协议》（编号156）约定的超期安置过渡费由原告吴道涵领取；二、被告张志琼在本判决生效后三日内向原告吴道涵返还超期安置过渡费36,000元；三、驳回原告吴道涵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,400元(原告预交)，由原告吴道涵负担400元，由被告张志琼负担9,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  郑道刚人民陪审员  曹 瑾二〇二〇年十月十二日书 记 员  迟莹莹