福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5933号 上诉人（原审原告）:林建民，男，1952年9月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国贤，福建汇成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所律师。 原审第三人：沈建红，女，1978年7月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人林建民因与被上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称为仁文公司）、原审第三人沈建红商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序，本案现已审理终结。 林建民上诉请求：撤销一审判决，改判支持林建民的全部诉讼请求。事实与理由：一、林建民早已签订了商品房买卖合同，并已支付了全部购房款，是案涉房产的所有权人，依法有权要求仁文公司依照合同约定交付房产并承担逾期交房的违约责任。2014年3月，仁文公司与沈建红签订了《店面买卖协议》将福州市鼓楼区仁文大儒世家D与洪光小学置换地42间店面整体出售给了沈建红，其中就包括了案涉3＃楼*层*商业网点、*层*商业配套用房(下称“案涉房产”)。2014年4月21日，林建民与仁文公司根据上述《店面买卖协议》的约定，签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉房产。合同签订后林建民向沈建红支付了全额购房款，仁文公司也于2014年5月16日将案涉房产预告登记至林建民名下。除案涉房产外，林建民还购买了大儒世家3＃楼*层*商业网点和*商业网点的另外两套房产，经(2019)0102民初11323号、(2019)01民终9786号、(2020)民申2148号生效法律文书均确认仁文公司应当履行合同义务，交付房产，并承担相应的违约责任。二、林建民购买案涉房产并办理预售登记在前，而晋安区法院错误冻结案涉房产在后，一审法院适用《执行查扣规定》第二十六条第一款的规定属于法律适用错误。案涉房产预售登记在林建民名下的登记时间为2014年5月16日，晋安区法院错误查封冻结时间为2016年12月15日。在案涉房产被冻结之前，仁文公司就已经将案涉房产预告登记至林建民名下，对外已经产生了物权公示效力。晋安区法院查封了林建民的房产，存在严重的查封冻结错误。三、案涉《商品房买卖合同》亦不存在“合同客观不能履行”的问题，一审法院对该事实的认定缺乏事实依据，不能成立。虽然仁文公司已经将案涉房产预售登记在林建民名下，却未依照合同约定按期交房。案涉房产的交付并不涉及“财产的移转、设定权利负担”等事项，仁文公司也不存在客观上无法交付房产及支付违约金的“合同已经无法履行情形”。另外，如前所述，林建民此前曾就13商业网点提起了与本案事实相同的另案诉讼，各级法院已经通过生效判决确认仁文公司应当交付房产并承担违约责任。 仁文公司辩称，一、林建民并未向仁文公司支付案涉店面购房款，其并非案涉店面所有权人，林建民无权要求仁文公司交付案涉店面，也无权主张逾期交房违约金。2014年3月13日，仁文公司与沈建红签订《店面买卖协议》，将包括案涉店面在内的42间店面整体出售给沈建红。2014年4月21日，仁文公司根据沈建红的指令与林建民就案涉店面签订《商品房买卖合同》，该合同系为履行仁文公司与沈建红之间《店面买卖协议》的约定。无论是根据《店面买卖协议》第四条的约定，还是根据《商品房买卖合同》第六条的约定，案涉店面的款项需要直接支付给仁文公司，而目前仁文公司并未收到林建民支付的任何款项，也没有证据证明仁文公司指示林建民可以直接向沈建红付款用以履行商品房买卖合同项下付款义务。此外，现有证据也无法证明林建民向沈建红支付了案涉店面款项。林建民提供收款收据以及其向沈建红汇款的凭证予以证明其主张，但根据沈建红2020年3月26日会议纪要的确认，该收款收据是2019年下半年才出具的，沈建红也并未收到3000多万元。林建民提供的汇款金额为1150万元，而案涉店面购房款总额为1092.5215万元，二者金额也并不相符，故林建民提供的收款收据以及汇款凭证，不能证明其已向沈建红支付了案涉店面款项。即使认定林建民已向沈建红支付了案涉店面款项，也不能视为林建民向仁文公司付款的证据。林建民所述其系案涉店面所有权人没有法律依据。案涉店面仅办理了预告登记，并非所有权登记。目前案涉房屋并未办理房屋所有权过户手续，尚未登记至林建民名下，林建民并不享有案涉房屋的所有权。林建民另案起诉仁文公司要求交付3#*号店面的案件情况与本案并不一致，3#*号店面并未被晋安区人民法院查封，而3#*号店面已被晋安区人民法院查封，另案的裁判结果不能适用于本案。此外，就另案判决要求仁文公司交付3#*号店面，仁文公司将继续采取法律途径进行申诉。二、因案涉店面已作为沈建红的资产被晋安区人民法院查封，一审法院适用《执行查扣规定》第26条的规定正确。晋安区人民法院基于沈建红与仁文公司签订店面买卖协议并支付部分购房款的事实，从实质重于形式的角度，查封了案涉店面。林建民如果认为晋安区人民法院的查封是错误的，其应当履行向晋安区人民法院提出执行异议等法律救济程序。晋安区人民法院的查封在被解除之前是依然是合法有效的，鼓楼区法院无权也无法审查晋安区法院的查封行为。在案涉店面查封解除之前，如果本案判决仁文公司向林建民交付案涉店面并支付逾期交房违约金，就是鼓楼区法院以法律文书的形式在被查封的财产上新加了一个林建民享有的权利，即增加了一个权利负担，且这个权利是无法实现的。三、因案涉店面已被查封，仁文公司与林建民之间的商品房买卖合同客观上已无法履行，一审法院适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 沈建红未做陈述。 林建民向一审法院起诉请求：1.判令仁文公司立即向林建民交付位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地3＃楼*层*商业网点、*层*商业配套用房；2.判令仁文公司承担逾期交房违约金（逾期交房违约金按已付购房款金额日万分之一的标准，从2015年1月1日起，计至仁文公司实际向林建民交付符合约定条件的商品房之日止，现暂计至2019年11月1日为1765天，共计（下同）1928300元）；3.本案的诉讼费用由仁文公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月13日，仁文公司与沈建红签订了《店面买卖协议》(编号：****)，约定：一、购买标的。1.沈建红整体购买仁文公司开发建设且所有的福州市鼓楼区仁文·大儒世家D与洪光小学置换地42间店面面积8040.15㎡(详见该协议附件一)（注：含本案讼争店面）。2.沈建红已经确切了解并接受上述42间店面的全部情况和现状，且已知悉店面目前均处于抵押状态。二、购买价款及方式。双方确认，沈建红集体购买上述42间店面的购房款为20145.1244万元。三、交易程序约定。1.该协议签订后5个工作日内，协同抵押权人向福州市房地产交易中心提交注销抵押登记申请……四、特别约定……5.在沈建红支付4000万元定金后，仁文公司同意沈建红向第三人再次销售上述标的房产，价格由沈建红确定，销售方式为沈建红向仁文公司提出撤销原购房合同请求，并向交易中心办理相关登记手续，由仁文公司将上述房产标的按照沈建红指定的价格售予其指定的购房人。该《店面买卖协议》后经法院生效判决确定为合法有效的合同。 2014年4月21日，林建民、仁文公司根据上述《店面买卖协议》的约定签订了《商品房买卖合同》，约定林建民向仁文公司购买位于“福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地3＃楼*、*层*商业网点12商业配套用房；建筑面积235.54平方米，商品房按套计价，总价款为10925215元。合同第八条约定仁文公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付林建民使用；合同第九条约定，仁文公司如未按本合同规定的期限将商品房交付林建民使用，若逾期不超过90天，则自第八条约定的逾期交房第二天起至实际交付之日止，仁文公司应按已付款日万分之零点五向林建民支付违约金；若逾期超过90天，则从第八条约定的逾期交房第二天起至实际交付之日止，仁文公司应按已付款日万分之一向林建民支付违约金。”同日，第三人沈建红向林建民出具收款收据，确认收到林建民购买的大儒世家3号楼12号店面235.54平方，计10925215元整。2014年5月16日，仁文公司为林建民办理了预购商品房预告登记（榕房预ＹＲ字第××号）。现仁文公司仍未向林建民交房。 另查，林建民于2014年4月2日、2014年4月21日、2014年5月23日、2014年6月9日、2014年7月9日向沈建红转账6500000元、2000000元、1000000元、1000000元、1000000元，合计11500000元。2020年3月26日，沈建红等人与仁文公司的会议纪要中，沈建红确认向林建民开具三千多万元的收款收据，但实际未收到款项。 再查明，因沈建红与案外人存在债权债务纠纷，福州市晋安区人民法院依据（2016）闽0111民初4279号民事裁定查封了讼争房产，查封期限自2016年12月15日至2019年12月15日，并依据（2017）闽0111执3265号之二民事裁定于2019年11月29日继续查封至2022年12月15日。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行，但因本案讼争房产已被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，该查封具有排他的法律效力。在现有状态下，合同已无法履行，在客观履行不能的情况下，林建民要求福建仁文建设有限公司继续履行《商品房买卖合同》，交付房屋并支付逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。沈建红经一审法院传票传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决：驳回林建民的诉讼请求。本案受理费87351元，减半收取计43675.5元，由林建民承担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”（2016）闽0111民初4279号民事裁定的被申请人为沈建红，并非本案当事人仁文公司或林建民，申请查封的标的为被申请人沈建红的财产，亦非本案当事人仁文公司或者林建民的财产。林建民与仁文公司于2014年4月21日签订了《商品房买卖合同》，案涉房产于2014年5月16日预告登记至林建民名下，预售号为榕房预ＹＲ字第××号，登记时间在晋安区法院2016年12月15日查封冻结之前。同时，预查封系对享有物权期待权的房地产所采取的一种预先的限制性措施，不导致不动产物权的设立或变动，一审法院认为案涉合同已无法履行，本案已经客观履行不能，认定事实及适用法律均有错误。 除案涉房产外，林建民同时购买了大儒世家3＃楼*层**商业网点，经(2019)闽0102民初11323号、(2019)闽01民终9786号、(2020)闽民申2148号生效法律文书确认，林建民履行了购房者主要义务即支付购房款，进行了房屋预告登记，认定为善意买受人，买卖合同有效，仁文公司应当履行合同义务，交付房产，并承担相应的违约责任。因此，本案焦点为林建民是否已经支付购房款，是否为善意买受人。 一审已经查明林建民于2014年4月2日、2014年4月21日、2014年5月23日、2014年6月9日、2014年7月9日向沈建红转账6500000元、2000000元、1000000元、1000000元、1000000元，合计11500000元。沈建红向林建民出具了收款收据。仁文公司提供2020年3月26日仁文公司的会议纪要，证明沈建红确认向林建民开具三千多万元的收款收据，但实际未收到款项。本院认为，沈建红为本案第三人，经通知未到庭陈述案件事实，仁文公司亦未举证沈建红签名的真实性，同时，沈建红陈述实际未收到三千万元收款收据中的任何款项，与(2019)闽01民终9786号生效判决认定的事实不符，也未到庭说明林建民在本案中所转账11500000元款项性质，因此仁文公司的会议纪要不能作为本案证据使用。 一审法院认定案涉双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均未就合同有效性提出异议，合法有效的合同对缔约当事人依法产生约束力。本案在案证据相互印证，可以证明林建民已经交付了购房款。仁文公司对沈建红出具的收款收据真实性不予认可，以林建民未按照《商品房买卖合同》约定向仁文公司支付购房款为由，主张林建民未付清购房款，理由不能成立。至于沈建红尚有其他欠款未支付等，仁文公司应与沈建红另行结算。林建民作为普通购房者，按照《商品房买卖合同》约定履行了购房者的主要义务，即支付购房款，仁文公司应依约交付诉争房屋。本案林建民已经支付了全额购房款，进行了房屋预告登记，属善意买受人，其诉请要求仁文公司交付房产并支付相应逾期交房违约金，于法有据，应予支持。 关于逾期交房违约金问题，仁文公司系将42间店面以20145.1244万元价格整体出售给沈建红，讼争《商品房买卖合同》是基于沈建红的指定而签订，双方未就每个店面的具体价格作出约定，而沈建红已支付的11000万元购房款是否包括本案讼争店面的全部购房款尚无法确定。即林建民虽已支付讼争店面的购房款，但仁文公司实际未收到全部购房款，双方因此产生争议亦属正常。讼争店面于2017年4月20日前通过单位竣工验收合格、2017年4月20日经消防验收合格后符合合同约定的交付条件等情况，仁文公司应自2017年4月21日起每日按已付购房款10925215元的万分之一计算支付逾期交房违约金。综上所述，林建民的上诉请求部分成立，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初790号民事判决； 二、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向林建民交付位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地3＃楼*层*商业网点、*层*商业配套用房； 三、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付林建民逾期交房违约金（自2017年4月21日起至福建仁文建设有限公司通知林建民交付店面之日止，每日按已付购房款10925215元的万分之一计算）； 四、驳回林建民一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费87351元，减半收取43675.5元，由福建仁文建设有限公司负担40181元，由林建民负担3494.5元。本案二审案件受理费87351元，由福建仁文建设有限公司负担80363元，由林建民负担6988元。 本判决为终审判决。 审 判 员 余秋萍 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 陈 奇 书 记 员 王 惠