山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异173号案外人：张东方，男，1968年6月22日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：王凯，山东柏瑞律师事务所律师。申请执行人：张谦，男，1972年5月18日出生，汉族，住济南市历下区。被执行人：胡家麟，男，1971年11月1日出生，汉族，住青岛市市**。在本院执行申请执行人张谦与被执行人胡家麟等借款合同纠纷一案中，案外人张东方对执行青岛市市南区香港中路XX号X号楼XXX户房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张东方称，一、请求贵院确认张东方与胡家麟2011年4月2日签署的《租赁合同》合法有效，并确认张东方对青岛市市南区××中路××号××楼ＸＸＸ户房产在承租期间内（自2011年4月5日至2026年4月4日）享有占有、使用权及优先购买权。二、请求贵院依法判决在承租期间内不得强制执行移交青岛市市南区××中路××号××楼ＸＸＸ户房产。三、请求贵院确认（2019）鲁01执恢45号案中针对青岛市市南区××中路××号××楼ＸＸＸ户房产拍卖程序无效，并重新拍卖该房产。事实与理由：一、涉案房屋早于2011年4月就由张东方依法承租，贵院无权强制移交房屋。2011年4月2日，胡家麟将其所有的涉案房屋出租给张东方，为此双方签订租赁合同，租赁期间自2011年4月5日至2026年4月4日止，租金总金额为45万元。租赁合同签订后张东方一直实际占有使用房屋，并已按约定支付房屋租金。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。贵院应确认张东方合法承租房屋，在租赁期间内不强制执行移交涉案房屋。二、（2019）鲁01执恢45号案拍卖程序侵犯申请人的优先购买权，应认定违反法定程序。根据《合同法》第二百三十条，申请人作为承租人依法享有优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。贵院在拍卖涉案房产前应通知张东方，但张东方从未收到相关书面通知。贵院在未通知张东方的情况下，将涉案房产拍卖及拍卖流拍后作价190.25万元交付申请执行人抵偿债务并办理产权过户手续，该行为严重侵犯张东方作为承租人的正当权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行的优先购买权的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。贵院应确认（2019）鲁01执恢45号案拍卖程序无效，并重新拍卖青岛市市南区××中路××号××楼ＸＸＸ户房产。综上所述，张东方对涉案房屋享有占有、使用及优先购买权，贵院拍卖程序无效，申请人依据《民事诉讼法》第227条规定，向贵院申请执行异议。为证明其主张，张东方提交了《房屋租赁合同》、转账凭条等证据材料。申请执行人张谦未提交答辩意见。本院查明，济南农村商业银行股份有限公司（原山东济南润丰农村合作银行，以下简称济南农商行）与济南科真工贸有限公司（以下简称科真公司）、山东百通经贸有限公司（以下简称百通公司）、山东润通投资担保有限公司（以下简称润通公司）、济南晶官设计装饰工程有限公司（以下简称晶官公司）、济南千堆雪裘革服饰有限责任公司（以下简称千堆雪公司）、马克、王连弟、杨宗霖、江星、赵珂、胡家麟、马冀、黄晓微、董鹏借款合同纠纷一案，本院于2013年9月16日作出（2013）济商初字第18号民事判决,确认：一、被告科真公司于本判决生效后十日内偿还原告济南农商行借款本金500万元及利息42087.70元(利息已计至2013年5月20日，嗣后至本判决确定的履行期限届满之日止的利息按照合同约定计算）；二、被告科真公司于本判决生效后十日内支付原告济南农商行律师代理费216992.77元;三、被告百通公司、润通公司、晶宫公司、千堆雪公司、马克、王连弟、杨宗霖、江星、赵珂、胡家麟、马冀、黄晓微、董鹏对于本判决第一项、第二项确定的债务，在其提供的担保最高额500万元的范围内承担连带清偿责任；四、被告百通公司、润通公司、晶宫公司、千堆雪公司、马克、王连弟、杨宗霖、江星、赵珂、胡家麟、马冀、黄晓微、董鹏承担担保责任后，有权向被告科真公司追偿;五、驳回原告济南农商行的其他诉讼请求。因科真公司、百通公司、润通公司、晶官公司、千堆雪公司、马克、王连弟、杨宗霖、江星、赵珂、胡家麟、马冀、黄晓微、董鹏未履行（2013）济商初字第18号民事判决确定的义务，经济南农商行申请，本院于2019年2月28日立案恢复执行。2019年4月25日，本院作出（2019）鲁01执恢45号之一执行裁定，认为济南农商行将其对科真公司、百通公司、润通公司、晶官公司、千堆雪公司、马克、王连弟、杨宗霖、江星、赵珂、胡家麟、马冀、黄晓微、董鹏享有的债权通过拍卖和签订债权转让协议的方式转让给张谦，系其自愿行使权利，并履行了通知的义务，张谦据此向本院申请变更其为申请执行人，符合法律规定，裁定变更张谦为申请执行人。本案在执行过程中，本院依法向被执行人科真公司、百通公司、润通公司、晶官公司、千堆雪公司、马克、王连弟、杨宗霖、江星、赵珂、胡家麟、马冀、黄晓微、董鹏（以下简称被执行人）发出执行通知书、报告财产令，责令其履行（2013）济商初字第18号民事判决确定的义务。经查询被执行人名下的不动产、车辆、对外投资、银行存款等财产状况，查明：被执行人马冀、王连弟、杨宗霖、赵珂、董鹏、马克银行和网络存款合计29620.41元已扣划并过付给申请执行人张谦8020.41元、缴纳执行费21600元；首查封被执行人胡家麟名下位于青岛市市南区××中路××号××楼ＸＸＸ户房产及相应土地使用权。本院于2019年3月5日作出（2019）鲁01执恢45号执行裁定，裁定拍卖涉案房产。2019年4月17日，本院作出（2019）鲁01执恢45号拍卖公告，公告拍卖标的、拍卖机构、联系人、联系电话等信息，并明确载明：“对本案拍卖财产享有担保物权等优先受偿权的，应于拍卖财产处置完毕前向本院提交申请及有关证据。上述房屋有承租人并愿参加竞买的，应于2019年4月15日前向本院提交书面申请及有关证据，经本院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不申请的，视为放弃优先购买权。”本院在涉案房产门外张贴了该拍卖公告。经两次拍卖流拍后，本院于2019年6月3日作出（2019）鲁01执恢45号之二执行裁定，裁定将被执行人胡家麟名下位于青岛市市南区××中路××号××楼ＸＸＸ户房产及相应土地使用权作价190.25万元，交付申请执行人张谦抵偿190.25万元的债务。本院已作出（2019）鲁01执恢45号之一协助执行通知书，将被执行人胡家麟名下位于青岛市市南区××中路××号××楼ＸＸＸ户房产及相应土地使用权过户至张谦名下，并于2020年5月28日作出（2019）鲁01执恢45号之五裁定，裁定终结本次执行程序。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、拍卖公告、《租赁合同》等证据材料在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，张东方主张在租赁期间内不得强制执行移交涉案房屋，系作为案外人对执行标的提出排除执行异议；同时，其认为本院对涉案房屋的拍卖行为侵害其优先购买权，系作为利害关系人提出行为异议，其所提异议均是基于租赁权，故本院依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。关于张东方主张在租赁期间内不得强制执行移交涉案房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，张东方未能提交其在本院查封之前实际占有涉案房产的证据，故其请求在租赁期内不强制执行移交涉案房屋，本院不予支持。关于本院拍卖行为是否侵害张东方优先购买权的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。本案中，本院依法作出拍卖公告，并在涉案房产门外张贴，该通知方式属于能够确认承租人等其他优先购买权人收悉的合理方式。张东方并未于2019年4月15日前向本院提交书面申请及有关证据，应视为放弃优先购买权。故本院网络拍卖程序合法有效，张东方以此主张撤销本院的拍卖行为，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，案外人张东方的异议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人张东方的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 李富建审判员 王齐亮二〇二〇年十月十日书记员 魏煜圻