浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3932号 上诉人（原审被告）：林茂军，男，1962年10月26日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：陈肖依，浙江天淳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：相璐，女，1987年8月14日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人：方晓燕，浙江钱王律师事务所律师。 上诉人林茂军因与被上诉人相璐房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年6月1日，林茂军（作为甲方）与相璐（作为乙方）签订《租赁协议》。《租赁协议》第一条约定：“甲方承租房东沈成力名下位于杭州市临安区××街道××路××号××房××幢××层，并签订了一份《房屋租赁协议》，租赁期限为2016年5月1日起至2021年4月30日止。一楼三间分别为235、237、239号，一楼为宾馆和餐饮前台、大堂及餐饮大厅等区域，二楼为餐饮包厢，三楼以上为宾馆房间。甲方保证：沈成力系房屋合法所有权人，甲方与房东之间的租赁关系合法有效。”第二条约定：“甲方同意将其所承租房屋的一、二楼整体转租给乙方，并且甲方自愿将其现有的餐饮部分的全部设施、设备、餐具、装潢等一并租赁给乙方使用。”第三条约定：“乙方承租后用于餐饮经营。”第四条约定：“租赁期限为3年，自2018年6月1日起至2021年4月30日止，以实际交付日期为租赁开始日。”第五条约定：“1.房屋转租及财产租赁的租金共计人民币每年180000元，第二年起房屋租金涨10%。……。2.乙方使用租赁房屋所需支付的水费、电费，应按时交给甲方，由甲方向主管单位缴纳。其他所有费用由乙方自行缴纳，与甲方无关。”第七条约定：“1.基于目前案涉房屋一楼235、237、239号均已相应注册经营主体，因乙方办理经营主体的注册登记所需，本协议甲方应当配合乙方注销其中一个门牌号所对应的经营主体，便于乙方注册登记新的经营主体。2.甲方应积极配合乙方办理餐饮经营主体的营业执照、卫生许可证、食品安全许可证、消防许可证等手续，并允许乙方利用房屋内现有设施设备办理上述证件，费用由乙方承担。3.……。4.……。”第八条约定：“1.乙方承租之后，有权在不改变房屋主体结构和设施设备的情况下，对房屋及包厢等进行一定装修和整改，但甲方有权对乙方的装修进行监督。装修的有关手续、费用及安全责任由乙方自行办理和承担，甲方应积极予以配合。2.本协议履行期满后，乙方经营过程中自行购买添置的可移动物品归乙方所有，其他装潢归甲方所有。因甲方违约而导致本协议提前终止的，则违约方应赔偿乙方的装潢损失，损失按附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内残值计算。”第九条约定：“1.……。2.如因甲方原因或者房东原因或者法规、政策原因导致乙方无法办理出营业执照、卫生许可证、食品安全许可证、消防安全许可证等手续，导致无法正常经营的，乙方有权解除合同，并要求甲方计算日后的多余房租甲方退还已支付的租金，如因乙方自身原因，无法办理上述证件，导致无法正常经营的，乙方仍有权解除合同，但已支付的所有租金，甲方有权不予退还。3.……。4.租赁期内，房东转让房屋所有权或在房屋上设定抵押等他项权利或因债务问题房屋被查封、拍卖等情形，造成本协议不能继续履行，属甲方违约，甲方应支付违约金50000元，违约金明显低于乙方实际损失的，可另行主张赔偿损失。5.……。”第十条约定：“1.因本合同发生争议时，应协商解决，协商不成的，任何一方均可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。因诉讼产生的律师费等相关费用，均由违约方承担。2.……。3.……。4.……。”该《租赁协议》另约定了其他的权利义务。 上述协议签订后，林茂军同意第一年租金减免两万元，相璐于2018年6月1日支付第一年租金160000元。相璐租赁上述房屋后在此开设了杭州临安福玲珑酒楼，并对酒楼进行了相应的装饰装修。 2018年9月18日起，双方因对水电费的计算标准、额外用水用电及电梯使用费的分摊产生争议。林茂军要求电费按照每度1.1元计算，水费按照每吨4元计算，并要求相璐支付电梯的使用费及保养费。相璐只愿意按照合同约定及水电部门规定的标准交纳相关费用，额外费用及电梯费用其不承担。双方经协商未能达成一致意见，相璐也未及时交纳2018年8月、9月、10月的水电费。林茂军在2018年11月1日通过微信向相璐发送《解除租赁合同通知书》，通知相璐双方的租赁合同自本通知书送达之日起解除，并要求相璐在接到本通知之日起三日内腾退房屋，付清费用，并承担相应的违约责任。相璐在收到该通知后，认为水电费其会按相关部门规定的标准支付，合同里没有约定电梯使用费，其不同意支付，并表示不同意解除合同。相璐在当日支付给林茂军水电费18736.4元。 2018年11月10日，双方至杭州市临安区××街道人民调解委员会就相关纠纷进行调解，经综治办工作人员调解，双方未能达成一致意见。回来后，林茂军对相璐经营的酒楼断水断电。后来相璐将水电重新接上，继续经营酒楼。 因双方之间的纠纷未解决，林茂军也停止向相关部门缴纳水电费，后相璐先行支付了后续的水电费。庭审中双方确认：2018年11月份产生的电费为8042.1元、2018年12月份产生的电费为11121.83元、2019年1月份产生的电费12091.4元，共计31255.33元，该费用为相璐、林茂军共同使用产生，全部为相璐交纳；2018年11月份产生的水费为1091.5元、2018年12月份产生的水费为1261.7元、2019年1月份产生的水费为784.4元，共计3137.6元，该费用为相璐、林茂军共同使用产生，全部为相璐交纳。 另，因林茂军一直未先行交纳2018年11月之后的水电费，导致用电部门在2018年12月25日左右切断了双方的用电。2019年1月左右，相璐交纳了相关费用。在2019年1月25日左右，相璐将配电箱上锁。林茂军经营的杭州临安宝鑫酒店大概于2018年12月25日左右停业，电梯也不再使用。 另查明，因案涉房屋未经消防设计备案、竣工消防备案及未经消防安全检查擅自投入使用、营业，杭州市公安局消防支队临安区大队曾于2019年2月26日对相璐经营的杭州临安福玲珑酒楼进行罚款及责令停产停业的行政处罚。 另查明，林茂军曾于2019年3月19日将房东沈成力诉至原审法院，要求解除双方之间的《营业房租租赁合同》及赔偿相关费用等。在该案的审理中，林茂军认为：一方面，其租赁的整幢房屋因一侧楼梯太窄不符合相关规定，所以无法通过消防验收，其要改单身公寓，房东沈成力不同意，所以导致其经营不下去；另一方面，因房东沈成力不配合处理电表分表事宜，导致相璐将整个酒店的电闸拉断并上锁，导致其无法营业，归根结底是沈成力未出面配合分表事宜导致。 另查明，原审法院于2019年10月18日再次查看现场时，相璐经营的杭州临安福玲珑酒楼已不再营业。 相璐的诉讼请求为：1.判令解除双方于2018年6月1日签订的《租赁协议》；2.判令林茂军退还合同解除之日起至2019年5月30日的租金，并赔偿相璐装修损失300000元及停业财产损失30000元；3.判令林茂军支付相璐垫付的水电费31787.33元；4.判令林茂军支付相璐律师代理费15000元；5.判令本案的受理费用由林茂军承担。 原审法院认为：关于双方有争议的水电费的约定体现在双方签订的《租赁协议》第5条第2点中即“乙方使用租赁房屋所需支付的水费、电费应按时交给甲方，由甲方向主管单位缴纳”。对“所需支付”的范围，双方产生争议，相璐认为仅仅是其自身经营产生的相关费用，林茂军认为还需包括额外的水电损耗；原审法院认为，在双方没有特别约定的情况下，该处“所需支付”的范围应指相璐自身经营使用产生的水电费用，故对林茂军认为需弥补水电损耗要求按高于水电部门规定的收费标准来收取水电费的主张，原审法院不予采纳。 因双方的水电并未完全分开，故相璐所需支付的确切水电费较难确定，在该种情况下，林茂军依据其单方的水电数据以及高于相关部门的收费标准向相璐收取水电费，相璐表示异议并迟延支付相关费用符合常理。该情况系不可归责于相璐一方的原因所致，故原审法院认为，林茂军发出的《解除租赁合同通知书》对相璐不发生合同解除的效力。庭审中，经释明，双方均表示同意解除双方签订的《租赁协议》，故原审法院对相璐要求解除案涉《租赁协议》的诉讼请求予以支持。 水电问题是双方产生纠纷的起源，而水电表的彻底分开需要双方的配合协作，但双方在此过程中均未尽到各自的义务。在双方对水电问题协商未果的情况下，双方应通过合理合法的途径来解决纠纷，但林茂军却于2018年11月10日左右对相璐经营的酒楼进行断水断电，该做法不妥；另其作为整幢房屋的承租人，有及时向相关部门先行缴纳相关费用的义务，其缴纳后可向次承租人相璐主张相应的费用，但其却对2018年11月之后（含本月）产生的水电费不再履行缴纳义务，该做法亦不妥。相璐作为次承租人，应与承租人相互沟通协作，在其缴纳2018年11月之后（含本月）的水电费后（双方的费用），亦应通过合理合法的途径去向林茂军主张，但其却于2019年1月25日左右对双方共用的配电箱上锁，此做法亦不妥。综上，结合本案实际情况，根据公平原则，原审法院认为双方在履行《租赁协议》的过程中均存在违约行为，故对相璐主张律师代理费15000元的诉讼请求，原审法院不予支持。 对于相璐要求林茂军承担装修损失的诉讼请求，原审法院认为，对于可以搬离的设备及物品，应当由相璐自行搬离，对已形成附合的装修，由双方根据各自的过错承担相应的责任。据相璐陈述，导致其最终停止经营主要是因为案涉房屋办不出消防许可证。原审法院认为，相璐租赁案涉房屋是用于餐饮经营，其作为经营者，应在租赁房屋时就应当充分考虑房屋的状况是否符合消防安全的需要并提前采取相应的措施，相璐未尽到上述义务，对经营风险考虑不足，故相璐自身应当承担一定的责任。林茂军作为整幢房屋的承租人，其从房东沈成力处租赁整幢房屋（含案涉房屋在内）经营酒店时，未充分考虑房屋的实际状况，且在消防验收通不过时，其作为承租人也未尽积极义务与房东进行沟通协调对房屋进行整改，最终导致相璐经营的酒楼无法整改，进而受到消防部门的处罚（责令停产停业），并最终导致原告停止经营，因此，林茂军亦应承担一定的责任。综上分析，根据本案的实际情况，原审法院酌情认定由林茂军对相璐的装修损失承担60%的责任。对于相璐的装修损失，根据上述证据认证，原审法院根据实际情况，酌情认定相璐当时的装修费用为185884元（不可搬离的部分），另结合相璐的使用时间以及上述责任的认定比例，原审法院酌情认定林茂军赔偿相璐装修损失50000元。对于相璐要求林茂军赔偿停业财产损失的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。 对于相璐退还租金的诉讼请求。原审法院认为，虽然相璐一直经营至2019年10月左右，但因案涉房屋一直未通过消防验收，相璐也因此受到消防部门的处罚，该情况对相璐的经营还是有一定的影响。在原审法院2019年10月18日看过现场后，房东沈成力就将整幢房屋上锁（含案涉房屋在内），且沈成力与林茂军也于该日解除了房屋租赁关系，故原审法院根据公平原则并结合本案实际情况酌情认定该日之前的租金，可适当减少，该日之后的租金相璐可予以免交。根据上述分析，对于2019年10月18日之前的租金，可适当减少，因相璐之前已支付租金160000元，原审法院结合本案实际情况酌情认定该日之前的剩余租金相璐无需再支付；而对相璐要求退还租金的诉讼请求，原审法院亦不予支持。 根据庭审查明的事实，2018年10月份的水费、11月份的水电费、12月份的水电费及2019年1月份的水电费均为相璐缴纳。根据案涉房屋所在的整幢房屋自2018年6月至2019年4月的水电费情况，原审法院酌情认定由林茂军支付给相璐水电费11000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、相璐与林茂军于2018年6月1日签订的《租赁协议》自判决生效之日起解除。二、林茂军于判决生效之日起十日内赔偿相璐装修损失50000元。三、林茂军于判决生效之日起十日内支付相璐垫付的水电费11000元。四、驳回相璐的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6952元，由相璐负担5600元，由林茂军负担1352元。 宣判后，林茂军不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定双方在合同履行上均存在过错，由林茂军承担60%的责任，属于事实认定错误。林茂军在房租租赁合同履行上，并未存在任何过错。林茂军根据租赁协议约定，相璐使用涉案房屋所需支付的水电费应按时交纳给林茂军。林茂军根据实际情况，在考虑到能耗分摊后，收取电费，于法有据。林茂军这种结合考虑到额外的损耗，适当的增加了极少的每度电的费用，合情合理，符合正常的租赁经营规则，并未侵害到相璐的权益。然相璐拒不支付2018年8月，9月，10月的电费，且在林茂军催告后，仍拒不支付，林茂军根据租赁协议约定，有权单方通知解除双方的租赁关系。相璐收到《解除租赁合同通知书后》拒不腾退涉案房屋，一直占有使用，直至2019年10月中旬。二、一审法院直接根据相璐当庭陈述的固定的装修装饰物，并根据相璐提供的固定装修装饰物的收据，即认定固定装修装饰物的实际存在，并认可其价值，属于事实认定错误。相璐陈述的有关装修装饰物，是否实际存在，并投入使用在涉案房屋装修之中，一审法院未现场核实，涉案房屋距离法院近3公里内，法院无视林茂军提交的司法鉴定申请，也不到涉案房屋现场核实，只根据相璐陈述及提供的有关收据，即认定固定装修装饰物的价值。相关的装修装饰物的价值，相璐也仅仅只是提供了收据，而不是发票，且无银行，支付宝，微信，网银转账纪录佐证。为此，一审法院以这种方式直接认定固定装修装饰物价值，严重侵害了林茂军的合法权益。三、一审法院在收到林茂军的《房屋装修评估司法鉴定申请书》，属程序错误。一审法院对本案依法受理后，分别于2019年4月22日，2019年8月15日，2020年1月13日开庭审理，因本案涉及到相璐承租房屋后，对涉案房屋进行了装修，在诉讼请求中，涉及到的装修赔偿费用金额过高，林茂军对于相璐的装修费用当庭提出异议，在第二次开庭审理后，林茂军于2019年8月30日根据法庭要求，依法向一审法院提出了书面《房屋装修评估司法鉴定申请书》，要求对涉案房屋装修价值进行评估。一审法院就林茂军依法提出的可能直接影响案件事实认定的鉴定申请，一审法院既未予准许，亦未予作出任何回应，而予直接忽略。对此，一审程序存在重大问题。四、一审法院违背了不告不理原则。林茂军与相璐于2018年6月1日签订《租赁协议》，自2018年6月1日起至2021年4月30日止，每年房租18万元，第二年起房屋租金涨10%。因第一年租赁期间从2018年6月1日至2019年4月30日止，总计为11个月，为此，林茂军实际只收取相璐租金16万元。本案于2019年3月19日立案受理，第一年的租金截止时间为2019年4月30日，因案件关系，相璐未再缴纳2019年5月1日后对应的租金。事实上，相璐一直正常经营，占有使用涉案房屋，直至2019年10月中旬，期间长达5个半月租金，相璐一直未支付。根据双方的合同约定，第二年的租金是在第一年的基础上增长10%，也就是年租金为198000元。为此，相璐拖欠的5个半月的租金总计为90750元。一审法院审理期间，相璐未提及要求减免2019年5月1日起至实际搬离涉案房屋这个期间的相应房租90750元，一审法院直接认定相璐无需支付上述期间的租金，有失公正，违背了不告不理原则，严重侵害了林茂军的合法权益。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回相璐的诉讼请求，并由相璐承担本案一、二审诉讼费用。 针对林茂军的上诉，相璐发表答辩意见称：一、原审法院通过三次庭审、查看现场、组织调解等，对于双方租赁事实已经审查的非常清晰且适用法律正确、程序合法。相璐尽管认为，最终原审法院仅支持了一部分诉请有失公平，但也表示能够接受。二、林茂军2018年11月1日出示的解除租赁合同通知书不发生解除合同的效力。林茂军系违约方，违约人不享有解除合同的权利。双方在租赁合同中对于水、电费的计算标准、收取时间、电梯费、保养费等费用均没有明确约定的情况下，林茂军于2018年9月18日向相璐出示8月产生的水、电费，及合同约定之外的电梯费、保养费，相璐对费用标准及度数均有异议，并明确告知水、电费不会欠，但价格不对，并通过微信、电话多次要求林茂军当面沟通，但林茂军一直拒绝当面沟通，故相璐不同意按其要求的金额支付，林茂军于2018年10月8日又额外要求相璐支付滞纳金及房租2万元，导致双方矛盾进一步升级，因此，相璐不存在无正当理由迟延支付租金的违约情形，但林茂军却存在不按时交纳水电费、提供的租赁标的物无法办理并取得消防许可证，导致相璐无法正常经营、擅自断水断电、擅自变更经营范围等诸多违约行为，直接导致本案所涉租赁合同无法继续履行，构成根本违约。三、林茂军未在原审中提出过鉴定申请，反而是相璐为证明装饰装修付出向法院申请过评估，但由于林茂军不配合导致最终撤回评估申请。本案中，林茂军提出的事实及理由均在一审中提出过，原审法院在判决书中也有详细的分析，因此林茂军的此举仅为拖延时间，请求二审查明事实后依法判决。 二审举证期限内，相璐未提交属于二审程序的新的证据。林茂军提交如下证据材料： 房屋装修评估司法鉴定申请书、Ems的面单，还有Ems的单号查询证明：林茂军于第二次开庭审理后于2019年8月30日，向一审法院提出了装修价值评估申请，且一审法院已经实际收到了这个申请。 上述证据材料经出示，相璐发表意见称：三性均有异议，对司法鉴定申请书，包括面单，相璐在本案中都是没有见过的。司法鉴定申请书里也非常明确的可以显示被申请人是沈成力。据相璐了解是林茂军与一手房东之间的租赁合同纠纷的案件中，其可能是提出过司法鉴定申请。但最终林茂军与一手房东的租赁合同是以调解结案的。 本院经审核认为，经与林茂军核实，其认可其在本案原审审理过程中并未提交过司法鉴定申请，上述司法鉴定申请及面单均非本案材料，相璐的异议成立，对上述证据材料，本院均不予采信。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：经庭审确认，相璐明确表示，其对一审判决予以认可。双方在合同中仅约定“乙方使用租赁房屋期间所需支付的水费、电费应按时交给甲方，由甲方向主管单位缴纳”，该约定并未明确相璐缴纳水电费的标准，林茂军依据其单方制作的水电费数据以及高于相关部门的收费标准向相璐收取水电费，相璐提出异议系行使自己的权利，林茂军据此发出《解除租赁合同通知书》，依法不发生合同解除的效力。本院同意原审法院的下述意见，即在双方对水电费问题协商未果的情况下，双方应通过合理合法的途径来解决纠纷，但对本案合同解除双方之过错持有不同意见，因涉及林茂军上诉所称的装修损失问题，故评析如下：本案争议系由林茂军依据其单方制作的数据以及高于有关部门的收费标准向相璐收取水电费所引起，林茂军在此后又采取了断水断电的措施，并且停止向相关部门缴纳水电费，导致用电部门在2018年12月25日左右切断双方的用电，亦即林茂军停止缴纳水电费用的问题导致其自身亦无法经营，相璐嗣后缴纳了相关的费用系属防止损失扩大的措施，其将配电箱上锁确有不当，但在其上锁之前，用电部门已经因林茂军未缴纳水电费的问题而切断了双方的用电。原审法院在2019年10月18日查看现场后，案涉房屋房东沈成力将整栋房屋上锁，且李茂军与沈成力的租赁合同亦于该日解除，案涉租赁合同已经实际无法履行。综合以上，本院认为，案涉租赁合同无法履行系可归责于林茂军的原因所致，相璐有权要求解除合同，李茂军应当赔偿相璐装饰装修损失。原审对案涉装修价值未进行鉴定，林茂军上诉认为原审未准许其鉴定申请，但根据其提交的证据及其陈述，可以认定其在原审中并未提出鉴定申请。二审中，相璐对原审判决的装饰装修损失的数额不持异议，而林茂军亦认可，相璐对案涉房屋装饰装修所支出的费用大于五万元，根据上述合同解除责任的分析，本院认为原审法院虽以不同的理由，但作出的判决结论可以维持。 原审中，相璐提出的请求为要求林茂军退还合同解除之日起至2019年5月30日止的租金损失，案涉合同于判决确定之日解除，故对于解除之前的租金是否需要支付的问题，并非本案审查的范围，原审法院对此作出处理不当，但不影响本案的实体处理结果。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1325元，由上诉人林茂军负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年十月二十七日 书记员  姚丽萍