贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14107号原告：杨绍江，男，1972年8月6日出生，苗族，住三穗县。委托诉讼代理人（特别授权）：邓成、杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被告：雷山县农村信用合作联社。住所地：雷山县丹江镇场坝街，社会信用代码：91522634216190894N。法定代表人：徐光。委托诉讼代理人（特别授权）：段富强、刘诚，贵州黔成起智律师事务所律师。原告杨绍江诉被告雷山县农村信用合作联社（以下简称：雷山信用社）拍卖合同纠纷一案，本院2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告杨绍江及其委托的诉讼代理人邓成与杨泽慧，被告雷山信用社的委托诉讼代理人段富强与刘诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨绍江向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告之间因拍卖“凯里市商业门面（产权证号：黔（20**）凯里市不动产权证第0015378号，建筑面积为597.65㎡）签订的网络购物买卖合同；2、判令被告返还原告保证金、购房款、佣金合计2914451.75元；3、判令被告向原告支付以保证金60万元为基数，自2020年1月21日起至2020年9月10日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率4倍计算的资金占用利息58225元；以及被告向原告支付自2020年9月11日起，以保证金60万元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率4倍计算的至还清保证金时的资金占用利息；4、判令被告向原告支付以购房款、佣金2314451.75元为基数，自2020年1月23日起至2020年9月10日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率4倍计算的资金占用利息226555元；以及被告向原告支付自2020年9月11日起，以购房款、佣金2314451.75元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率4倍计算的至还清保证金时的资金占用利息；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月17日，被告雷山信用社在其合作联社淘宝网资产竞价网络平台上发布《竞买须知》和《竞买公告》，公开竞卖其所有的坐落于凯里市产权证号为黔（2019）凯里市不动产权第0015378号、建筑面积为597.65平方米的商业门面。原告按照该公告与须知的要求和规则参与了此次竞卖活动，并成功竞得该门面。原告于2020年1月21日支付保证金60万元，同月23日支付购房款2257675元，购房佣金56776.75元。在支付前述款项后，原告依据房管局备案测绘图通过对所购门面进行实地考察和测量，发现门面专有面积仅有528.09平方米，而非现产权证上载明的569.94平方米。经原告反复咨询测量，发现所缺少的面积部分被州卫生局砌墙隔离占用做门卫室等。对于被占用面积被告不仅未在《竞买须知》、《竞买公告》中披露，被告反而将该部分被占用面积也作为竞卖门面出售。另外，涉案门面与一层门面间必经通道也已被堵塞，与《竞买须知》、《竞买公告》、测绘图上描述大不相符，测绘图上门面临街有出入口、有步梯，但现状即无临街出入口，从一层通往涉案门面的通道也无法出入。鉴于此，原告经与被告交涉，被告对“面积被侵权”和“通道不符”等问题表示认可，但至今也未提出任何实质的解决方案，原告便停止支付尾款。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，被告明知“门面部分面积被侵占”和“通道通行权被严重侵权”的事实，在《竞买须知》、《竞买公告》中未明确告知买受人，其行为属于欺诈行为，原告有权诉请法院撤销因欺诈而签订的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32、33条的规定。合同被撤销后，被告应返还原告已支付的购房款、保证金、购房佣金等共计2914451.75元。同时，被告为门面所有权人，其让原告误以为期待的物权“完整”，并作出错误的意思表示，存在重大过错，应赔偿原告因此受到的损失即支付这期间占有原告已支付款项的资金占用费，资金占用费应按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率4倍计算至返还全部款项为止。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告雷山信用社辩称：1、被告不存在原告所说故意欺诈行为，本案被告已尽到在竞买须知和公告中披露和告知义务，原告对案涉标的物核实清楚后，再进行竞买，但原告已经抱着懈怠的态度，原告未履行自身义务，导致双方产生争议纠纷，双方达成的拍卖合同系双方的真实意识表示，不存在法定的可撤销情形。原告应与被告继续履行拍卖合同。关于原告诉请中要求被告退还案涉保证金及佣金即便退一万步说没有任何的法律依据，双方并未约定损失赔偿方式。2、2020年1月15日杨绍江在竞买之前，曾到我社咨询过案涉标的物，且杨绍江是三穗农信社的一个中层管理人员，与被告同为一个系统，于公于私，被告都做到了披露义务。原告明知案涉标的物是抵债资产，在竞买之前，一再要求他核实案涉标的物的情况，被告主观上是没有过错，不存在欺诈。且竞买公告第二条重大事项披露第七款第八条特别提醒A、D款都提示对方进行核实。3、①佣金不是由被告所收；②LPR的4倍是针对民间借贷的利率上限根本不能适用买卖合同。经审理查明:2020年1月17日，被告在淘宝网上刊登《雷山县农村信用合作联社关于凯里市商业门面第一次拍卖的公告》，内容为：“雷山县农村信用合作联社将于2020年1月21日10：00起至2020年1月22日10：00止（如发生自动延时的，截止时间以延长后的结束时间为准）在淘宝网资产竞价网络平台上对凯里市商业门面（产权证号：黔（20**）凯里市不动产权第0015378号，建筑面积为597.65㎡）进行公开挂牌竞价，现就有关事项公告如下：一、竞买标的物：韶山南路25号宏宇大厦2单元2层2号商业门面（产权证号：黔（20**）凯里市不动产权第0015378号，建筑面积为597.65㎡）。二、重大事项披露：（一）标的物的名称：韶山南路25号宏宇大厦2单元2层2号商业门面；（二）证号：黔（2019）凯里市不动产权第0015378号；（三）房屋面积：597.65㎡；（四）查封情况：未查封；（五）租赁情况：已租赁，经营男娃女娃孕婴用品店，租赁期限为2016年1月1日至2026年12月31日。（六）是否提供贷款：由雷山县农村信用合作联社提供贷款。（七）其他已知瑕疵：该标的物位于二层，未能完全了解一层到该标的物楼层通道情况，产权证平面图与通道实际情况请竞买人在报名前自行到相关部门确认了解。三、挂牌价格：5677675.00元，保证金：600000元，加价幅度：10000元或整倍数。……五、竞买人须知，竞买者应为具备完全民事行为能力的自然人或者法人，竞买者报名并缴纳保证金即视为报名成功。本次拍卖禁止竞买者恶意抬价，若竞买者竞买成功后悔拍的，保证金不予退还。六、咨询、看样的时间：自公告之日起至2020年1月20日12时止接受咨询（节假日休息），有意者请与雷山县农村信用合作联社项目经理或转让方联系。雷山县农村信用合作联社根据实际情况安排有意者前往标的物所在地实地查看，如未联系我社实地查看标的物者，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。……八、特别提醒：ａ）标的物以雷山县农村信用合作联社交付时现状为准，雷山县农村信用合作联社不承担本标的物的瑕疵担保责任。请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。……ｄ）标的物转移登记手续由买受人自行办理，雷山县农村信用合作联社配合提供相应材料，交易环节需缴纳的税费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担。ｅ）能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。ｇ）竞买人在竞价前务必再仔细阅读竞买须知，若竞买人出价竞拍，则视为竞买人已经知晓本竞价公告以及竞买须知内容，届时由于竞买人失误导致发生损失的，由竞买人自行负担。2020年1月21日，原告为参与涉案门面的竞买，向被告交纳了60万元的保证金。2020年1月22日，原告以5734451.75元的价格竞买得涉案门面，于次日支付了购房佣金56776.75元以及购房首付款2257675元。原告以及被告在涉案门面竞买之前，都没有到涉案门面进行实地考察。2020年3月份，原告与被告单位的杨尤煌经理到涉案门面进行实地测量，发现涉案门面的实际使用面积减少，被黔东南州卫生健康局（以下简称：州卫健局）占有了38.25平方米用作扩大大门的面积和设置值班室。2020年9月17日，州卫健局向州人民政府请求解决办公用房相关费用的请求，予以解决占用涉案门面面积38.25平方米的问题，截止庭审结束，还没有得到解决方案。庭审中，因原告不同意调解，本院未能组织双方当事人进行调解。上述事实，有原告的起诉状、被告的口头答辩意见以及原、被告所举证据和庭审记录等在卷佐证,经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖活动不仅要遵守国家的法律法规，而且要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。对于涉案门面的面积减少30多个平方米，而对于面积减少会影响到购买价格以及使用效果等，因原告的出价没有得到与涉案门面不动产权证登记的面积相符的使用面积，故原告请求撤销与被告签订的涉案门面网络购物买卖合同，本院予以支持。因被告在发布拍卖公告之前都没有到涉案门面进行实地考察，对面积减少没有进行公示。而原告在进行竞买前也没有对涉案门面进行实地考察，故原、被告双方均存在过错，因本院准予撤销双方签订的买卖合同，故被告应退还原告保证金60万元以及首付款2257675元。对于购房佣金56776.75元是支付给中介方的，因双方在本次交易中均有过错，故由双方共同来承担佣金的损失，故被告应向原告支付佣金损失28388.38元。因原告本身也存在过错，故原告要求被告支付保证金、购房首付款以及佣金的资金占用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四条，第四十六条之规定，判决如下：一、撤销原告杨绍江与被告雷山县农村信用合作联社之间因拍卖“凯里市商业门面（产权证号：黔（20**）凯里市不动产权证第0015378号，建筑面积为597.65㎡）”签订的网络购物买卖合同。二、被告雷山县农村信用合作联社在判决生效后十五日内向原告杨绍江返还保证金60万元、购房首付款2257675元、佣金28388.38元。三、驳回原告杨绍江的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为16197元,由原告杨绍江负担8098.50元，被告雷山县农村信用合作联社负担8098.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇二〇年十月二十一日法官助理石本媛书记员周榕