江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初4120号原告：上饶市信州区国有资产事务中心，住所地江西省上饶市信州区白鸥园商城**，统一社会信用代码：1236090349224158XM。法定代表人：甄永强。委托诉讼代理人：熊志民，江西贤和律师事务所律师，特别授权。被告：黄崇浩，男，汉族，1994年11月13日出生，江西上饶人，身份证地址为江西省上饶市信州区。被告：黄某，女，汉族，2008年6月15日出生，江西上饶人，身份证地址为江西省上饶市信州区。二被告法定代理人：陆晓云，女，汉族，1973年1月27日出生，江西上饶人，身份证地址为江西省上饶市信州区。被告：陆晓云，女，汉族，1973年1月27日出生，江西上饶人，身份证地址为江西省上饶市信州区。原告上饶市信州区国有资产事务中心与被告黄崇浩、黄某、陆晓云房屋租赁纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊志民到庭参加诉讼。被告黄崇浩、黄某、陆晓云经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市信州区国有资产事务中心诉称：被告黄崇浩、黄某系被告陆晓云与黄加阳的子女。被告陆晓云与黄加阳系夫妻关系。2007年12月28日，原告与黄加阳签订《吉阳大厦房产整体租赁合同》，该合同约定：1、由黄加阳承租位于赣东北大道36号吉阳大厦整体房产共计7845.6平方米；2、租赁期限为12年，自2009年元月1日至2021年3月31日止；3、租金标准和支付方式为租金按季支付，即每季前一个月的25日付清下一季度租金，首季租金应于标的交付前付清，第一年向原告缴纳租金为66万元，之后每两年年租金递增5%，具体每年租金额度见附件；4、不能按期交租的，应承担违约责任，并按每日万分之五支付滞纳金，超过30天仍未交租，则原告有权解除合同，所产生的损失由黄加阳自行承担。同时，黄加阳与被告陆晓云共同将所租吉阳大厦用于酒店经营。本来，租赁合同双方均应当如实履行的义务，但自2019年4月1日起，黄加阳均未按时支付租金，截至2020年4月30日止，尚欠原告租金共计752062.5元。因此，根据双方所签订的租赁合同以及合同法第94、227、248条规定，原告有权解除合同，并要求黄加阳承担违约责任。同时，黄加阳所租赁该房屋的目的在于与被告陆晓云共同经营吉阳酒店，故该租金债务应当为夫妻共同债务，被告陆晓云应当承担连带偿还责任。另据原告了解，黄加阳已经去世。故根据《中华人民共和国继承法》之规定，三被告为黄加阳之继承人应当偿还上述债务。因此，为了维护自身的合法权益，原告特提起诉讼。请求：1、依法判令解除原告与黄加阳于2007年12月28日签订的《吉阳大厦房产整体租赁合同》及补充协议；2、依法判令三被告共同支付原告租金752062.5元（暂计算至2020年4月30日，实际租金计算至搬离之日止）；3、依法判令三被告向原告支付逾期利息损失40000元（暂计算至2020年4月30日，实际计算至付清租金之日止）；4、依法判令三被告立即搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还给原告；5、本案诉讼费由三被告承担。三被告未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。原告上饶市信州区国有资产事务中心针对其主张，向本院提交如下证据：一、原告企业信息，证明原告主体适格；二、土地证及房产证，证明涉案房屋所有权人为原告；三、租赁合同及补充协议、上饶市吉阳酒店有限公司企业信息，证明黄加阳及被告陆晓云以黄加阳的名义租赁原告名下涉案房产，并将该房产用于经营吉阳酒店的事实。其中黄加阳、陆晓云均为股东。根据合同约定，拖欠租金长达三十天，原告有权解除合同，并追究违约责任；四、已经缴款明细、催缴通知书2份及照片，证明因黄加阳及被告拖欠租金，原告对此以书面形式催缴租金，但至今未付；五、不动产查询结果单、上饶市吉阳酒店有限公司企业信息，证明黄加阳的部分遗产范围。经审查，本院对原告提交的上述证据予以确认采信。经审理查明：2007年12月28日，原告与黄加阳签订《吉阳大厦房产整体租赁合同》，该合同约定：1、由黄加阳承租位于赣东北大道36号吉阳大厦整体房产共计7845.6平方米；2、租赁期限为12年，自2009年元月1日至2021年3月31日止；3、租金标准和支付方式为租金按季支付，即每季前一个月的25日付清下一季度租金，首季租金应于标的交付前付清，第一年向原告缴纳租金为66万元，之后每两年年租金递增5%，具体每年租金额度见附件；4、不能按期交租的，应承担违约责任，并按每日万分之五支付滞纳金，超过30天仍未交租，则原告有权解除合同，所产生的损失由黄加阳自行承担。同时，黄加阳与被告陆晓云共同将所租吉阳大厦用于酒店经营。本来，租赁合同双方均应当如实履行的义务，但自2019年4月1日起，黄加阳均未按时支付租金，截至2020年4月30日止，尚欠原告租金共计752062.5元。另查明，黄加阳于2020年4月29日病逝，被告陆晓云与黄加阳于1994年4月27日结婚登记。被告黄崇浩、黄某系被告陆晓云及黄加阳的子女。被告陆晓云、黄崇浩、黄某系黄加阳的继承人。另查明，黄加阳所欠租金具体如下：1、2019年4月1日至2019年9月30日401100元；2、2019年10月1日至2020年10月31日912502.5元。按相关政策规定，疫情期间应减免三个月房租计210577.5元，故至2020年10月31日黄加阳共欠原告房租金额为1103025元。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否符合解除合同的要求；二、被告陆晓云是否承担连带还款责任；三、被告黄崇浩、黄某是否承担还款责任。关于焦点一，本院认为，涉案租赁关系系原告与逝者黄加阳的真实意思表示，合法有效，且庭审过程中原告亦提供了租赁合同、缴款明细、欠缴通知书等证据予以证明逝者黄加阳自2019年4月1日起未再支付过租金，且经原告多次催要后至今仍然拖欠租金。故原告主张根据租赁合同的约定以及合同法第九十四条之规定，解除合同并缴付租金，本院予以支持。关于焦点二，本院认为，被告陆晓云是否承担连带清偿责任在于该租金债务是否属于夫妻共同债务。本案涉案租赁标的系用于经营上饶市吉阳大酒店有限公司，而上饶市吉阳大酒店有限公司的股东为黄加阳与被告陆晓云，被告陆晓云明显系该租赁关系的受益人，且该租赁关系亦发生在其夫妻关系存续期间。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生产经营的，应当认定为夫妻共同债务。故本案租金为被告陆晓云与黄加阳的夫妻关系存续期间的共同债务，原告主张被告陆晓云承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持；关于焦点三，被告黄崇浩、黄某作为逝者黄加阳的继承人，根据《中华人民共和国继承法》三十三条之规定，应当在继承遗产范围内对上述债务承担还款责任。对于原告请求三被告向原告支付逾期利息损失40000元的请求，于法无据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第九十四条、二百一十二条、《中华人民共和国继承法》三十三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除原告与黄加阳签订的《吉阳大厦房产整体租赁合同》及补充协议；二、被告陆晓云于本判决生效之日起十日内向原告支付租金1,103,025元；三、被告黄崇浩、黄某在继承黄加阳遗产范围内对上述债务承担连带清偿责任；四、被告陆晓云、黄崇浩及黄某于本判决生效之日起十日内搬离房屋，并将房屋返还给原告；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9123元，由被告陆晓云、黄崇浩、黄某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  徐小飞二〇二〇年十月二十二日书记员  张梦霞