江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初833号原告：杨雅丽，女，1966年6月13日出生，汉族，户籍地南通市崇川区，现住南通市港闸区。委托诉讼代理人：顾亚倩，江苏江花律师事务所律师。被告：南通秀瑾房地产咨询有限公司，住所地南通市港闸区赛格时代广场****。法定代表人：彭东奔，总经理。委托诉讼代理人：施元芳，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：严楚楚，江苏通成律师事务所律师。被告：上海玥康建筑装饰设计有限公司，住，住所地上海市宝山区罗芬路********/div>法定代表人：徐向生，总经理。被告：南通观玺装饰设计有限公司，住所地南通市崇，住所地南通市崇川区天安花园****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：成箭，经理。原告杨雅丽与被告南通秀瑾房地产咨询有限公司（以下简称“秀瑾公司”）、上海玥康建筑装饰设计有限公司（以下简称“玥康公司”）、南通观玺装饰设计有限公司（以下简称“观玺公司”）装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨雅丽及其委托诉讼代理人顾亚倩，被告秀瑾公司的委托诉讼代理人施元芳、严楚楚，玥康公司的法定代表人徐向生，观玺公司的法定代表人成箭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雅丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告秀瑾公司向原告支付违约金55447元（其中2019年5月1日至2017年7月31日期间为124600*0.001*91=11338.6元；2019年8月1日至2019年11月27日期间为124600*0.003*118=44108.4元）；2、判令被告玥康公司向原告支付2019年9月18日至2019年11月27日期间因延迟交房所产生的违约金8722元（124600*0.001*70=8722元）；3、判令被告观玺公司向原告支付2019年5月1日至2019年5月19日期间因迟延交房产生的违约金2367.4元（124600*0.001*19=2367.4）；4、被告玥康公司立即完成赛格时代广场2幢1303室装修工程并达到验收标准（具体需要修缮的部位：地板、卫生间墙面、地：地板口地漏、楼梯、地面出水口地漏二楼门框、二楼天花板、厨房大理石台、卫生间橱门、厨房间水池、吸顶灯等）；5、案件受理费由被告共同承担。事实和理由：秀瑾公司系南通赛格时代广场发展有限公司（以下简称“赛格公司”）的销售代理商，原告于2018年11月21日购买了赛格时代广场2幢1303室房屋，秀瑾公司要求原告必须与其指定的公司签订装修合同。为此，原告与观玺公司签订了《装饰装修合同》一份，约定竣工时间为2019年4月30日，如工期延误的，每延误一日应当支付工程造价金额的千分之一作为违约金。因观玺公司未能按约装修，为弥补原告损失，秀瑾公司与原告达成补充协议，约定秀瑾公司对房屋的装修承担担保责任，违约责任由秀瑾公司承担，并承诺于2019年7月31日完成装修。之后，秀瑾公司重新安排玥康公司进行装修，原告与玥康公司于2019年5月20日签订《装饰装修合同》，约定装修周期为120天，如延误工期需向原告每日支付工程造价金额的千分之一作为违约金。但玥康公司至今未能完成装修，原告因租住房屋到期无奈于2019年11月27日拿到房屋钥匙后搬至未完工的房屋，三被告至今未支付任何款项，故成讼。秀瑾公司辩称，原告起诉的装饰装修合同纠纷与秀瑾公司无关，与原告签订补充协议是因为当时有一批业主与装修公司发生纠纷并至秀瑾公司处大吵大闹，秀瑾公司无奈与这些业主签订了补充协议。因原告直到2019年5月16日才交房，不符合签订补充协议的条件，故该补充协议应属无效，故原告要求秀瑾公司承担违约责任没有依据。即便秀瑾公司需要承担责任，原告主张的违约金也过高，且没有对其实际损失进行举证，违约金应予核减。玥康公司辩称，原告与玥康公司于2019年5月20日签订《装饰装修合同》，玥康公司施工确有延期，但这是因为原告要求增加卫生间及调整楼梯造成的。现原告已于2019年11月16日验收入住，地板不平整的问题玥康，地板不平整的问题玥康公司后期将予以维修题不能认可。原告主张的违约金过高，如果原告执意主张违约金，原告也应将增项工程款支付给玥康公司。观玺公司辩称，原告与观玺公司没有装修合同关系，观玺公司也没有参与原告房屋的装修，请求驳回原告对观玺公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨雅丽提供的证据为《商品房买卖合同》、《补充协议》、《装饰装修合同》、微信聊天记录、照片、视频等；秀瑾公司提供的证据为《房屋交付办证确认单》、《装修申请表》、《工程标准验收单》、一房一价表等；玥康公司、观玺公司未提供证据。经审理，本院认定事实如下：秀瑾公司系赛格公司赛格时代广场项目的代理销售方。杨雅丽购买赛格时代广场的房屋及装修事宜一直均与秀瑾公司磋商，2018年11月21日至2019年2月19日期间，杨雅丽陆续向秀瑾公司支付了购房款755400元及装修款124600元，合计880000元。2019年4月25日，杨雅丽（甲方）与秀瑾公司（乙方）签订《补充协议》，载明基于甲方与观玺公司于2019年1月1日签订的《装饰装修合同》，现乙方承担该合同装修担保责任，违约责任由乙方承担；因未能如期完成装修工程，双方确认于2019年7月31日完成装修工程；因装修工程延期交房产生的违约金由乙方来承担，违约金按装饰装修合同约定赔偿；若未能按本协议约定的日期完成装修工程，则超过本协议交付日期所产生的违约金按每天千分之三的标准赔偿，由乙方承担……《补充协议》中还手写有“约定交房日期为2019年4月30日”。2019年4月28日，杨雅丽与赛格公司签订《商品房买卖合同》，约定由杨雅丽购买赛格时代广场2幢1303室房屋，总价款为755400元，交付时间为2019年5月31日前，交付标准中不含室内装修。2019年5月16日，赛格公司向杨雅丽交付了该房屋。2019年5月20日，杨雅丽根据秀瑾公司提供的装修套餐与玥康公司签订《装饰装修合同》，将案涉房屋交由玥康公司进行装修，约定工期120天，工程造价124600元，工程款付至秀瑾公司；施工期间对合同约定的工程内容变更需双方协商一致，并签署书面变更单，《工程变更单》是竣工结算和顺延工期的依据；由于玥康公司责任延误工期的，每延误一日，应向杨雅丽支付工程造价金额千分之一的违约金；在正常使用条件下室内装饰装修工程保修期限为1年。装修期间，杨雅丽要求增加一个卫生间，玥康公司予以同意并收取了7000元增项费用，但双方未就是否延长工期达成书面协议。因装修质量及验收问题，杨雅丽与秀瑾公司总经理施元芳多次通过微信进行交涉。其中，2019年10月11日杨雅丽表示“是要交房验收了吗”，施元芳回复“对，验收一下，然后里面有些东西没有弄完的你就在那个验收单上写”，杨雅丽又表示“都验收好了之后才帮我装橱、卫浴之类的是不是”；2019年10月12日杨雅丽表示“昨天看了房子，墙面不光滑，地面地板不平整，地砖，地面地板不平整，地砖缝墙面缝没有做好”的，初步基础验收”，杨雅丽又表示“就是这不用改的意思吗，我的权益不会受影响吧”，施元芳回复“不会”，后杨雅丽在《工程标准验收单》中基础验收合格处签字；2019年10月12日杨雅丽表示“这个月能彻底完工吧”；2019年11月14日杨雅丽表示“无论如何我这月是一定要搬的，我不好意思再跟房东拖了”；2019年11月24日杨雅丽表示“我房子的钥匙在哪里拿”，施元芳回复“问一下”，后杨雅丽又表示“问到了吗”，施元芳回复“因为今天物业休息，估计钥匙在物业那边”。2019年11月27日，杨雅丽至物业公司处领取了房屋钥匙后入住。此后，杨雅丽继续通过微信向施元芳反映装修质量问题，例如地砖和墙面砖有缝隙、橱柜抽屉存在问题、门需要更换等。庭审中，玥康公司对杨雅丽反映的地板不平整问题予以认可。另查明，案涉房屋房租约为每月2300元。本院认为，本案的争议焦点为：1.秀瑾公司、玥康公司、观玺公司应否承担违约责任？2.如需承担违约责任，约定的违约金是否过高？3.玥康公司应否继续施工案涉装修工程并达到验收标准？关于争议焦点1，杨雅丽与玥康公司签订的《装饰装修合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨雅丽已支付装修款，根据约定玥康公司应在2019年9月16日前交付装修工程，但直至杨雅丽于2019年11月27日领取案涉房屋钥匙并入住，双方也未办理最终的竣工交付手续。现杨雅丽主张以2019年11月27日作为装修工程的竣工日期，本院照准。关于玥康公司认为案涉工程存在增项故需延期以及杨雅丽已于2019年10月16日验收的抗辩意见，经审查，装修工程确有关于卫生间的施工增项，双方虽未签署书面变更单，玥康公司主张延期不符合以书面变更单作为顺延工期依据的约定，但是考虑到增加施工项目必然会增加施工时间，本院结合增项的费用酌定工期顺延5天；对于装修工程是否已经验收，施元芳虽然并非玥康公司员工，但其作为案涉房屋装修项目的推荐方，通过其与杨雅丽的聊天记录反映出该验收仅是针对基础施工项目，当时橱柜、卫浴尚未安装，整体并未完工，该聊天记录反映的事实与《工程验收单》载明的基础验收合格内容相印证，故玥康公司主张的验收并非装修工程最终的整体验收，本院对玥康公司的该抗辩意见不予采纳。顺延5天工期后，玥康公司应在2019年9月21日前交付装修工程，但最终逾期67天，应当承担违约责任。关于秀瑾公司与观玺公司应否承担违约责任的问题。根据杨雅丽与秀瑾公司于2019年4月25日签订的《补充协议》可以看出，协议基于杨雅丽与观玺公司于2019年1月1日签订的《装饰装修合同》而补充，秀瑾公司自愿承担该《装饰装修合同》中约定的逾期交房违约金，但杨雅丽并未能提供其与观玺公司之间的《装饰装修合同》，因该补充内容具有从属性，在杨雅丽不能证明主合同具体内容且仍然生效的情况下，其要求秀瑾公司承担2019年5月1日至2019年7月31日期间违约金、观玺公司承担2019年5月1日至2019年5月19日期间违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杨雅丽与秀瑾公司在《补充协议》中重新约定案涉房屋装修于2019年7月31日完成，如未能按该日期完成的按每天千分之三的标准赔偿违约金，该约定系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。秀瑾公司抗辩《补充协议》内容存在重大误解，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。而且，从该《补充协议》的形成来看，秀瑾公司作为案涉房屋销售及装修的中介方，于2019年2月19日即收取了全部的购房款及装修款，并在此后居间协调装修事宜，故虽然杨雅丽未能提供其与观玺公司之间的《装饰装修合同》，但本院有理由相信秀瑾公司是在杨雅丽与观玺公司之间的装修合同未能有效履行的情况下所作的承诺，秀瑾公司应当按约履行义务。虽然杨雅丽此后又与玥康公司签订合同，约定在2019年9月16日前交付装修工程，但并不代表其放弃了追究秀瑾公司逾期交付违约责任的权利。因玥康公司已承担2019年9月22日之后的逾期交付违约责任以及增项造成工期顺延，故由秀瑾公司承担2019年8月1日至2019年9月17日（9月17日至9月22日增项时间不计入违约时间）期间的违约责任为宜。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。秀瑾公司逾期47天，玥康公司逾期67天，影响了杨雅丽对房屋的占有、使用和收益，客观上造成了一定损失，根据约定秀瑾公司应支付违约金17568.6元（124600*0.003*47），玥康公司应支付违约金8348.2元（124600*0.001*67）。两公司认为该违约金约定过高，主张调减。本院结合案涉房屋的房租损失、当事人过错程度等综合因素，酌情调减秀瑾公司违约金为4700元，玥康公司违约金为6700元。关于玥康公司主张杨雅丽应向其支付增项费用，玥康公司在本案中并未提出反诉申请，如有证据可另行主张。关于争议焦点3，案涉装修工程虽未经最终验收，但杨雅丽已实际入住使用，其也主张以领取钥匙时间作为竣工日期，现杨雅丽又以存在质量问题要求玥康公司继续施工至验收合格，本院不予支持。杨雅丽入住尚未满一年，其所主张的装修质量问题可由玥康公司履行工程保修义务解决。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条第三款规定：经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。本案中，杨雅丽诉请主张的装修质量问题距入住已超过六个月，但结合杨雅丽提供的照片、视频等证据以及玥康公司自认，该装修工程中存在的地板不平整、地砖及墙面砖存在缝隙、地砖及墙面砖存在缝隙、地漏无法正常使用及天花板存在裂缝、卫生间橱门掉落、水池接缝处漏水、吸顶灯部件掉落问题，应属于玥康公司施工不规范造成，应由玥康公司承担保修责任。对于其它的墙砖损坏、墙面污迹及厨房大理石台面裂缝问题，因杨雅丽已入住该房屋，仅凭现有证据本院无法认定是否属于保修范围，应由杨雅丽承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、南通秀瑾房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向杨雅丽支付违约金4700元；二、上海玥康建筑装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内向杨雅丽支付违约金6700元；三、上海玥康建筑装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内对南通赛格时代广场2幢1303室房屋存在的地板不平整、地砖及墙面砖缝隙、地、地砖及墙面砖缝隙、地漏无法正常使用及天花板裂缝、卫生间橱门掉落、水池接缝处漏水、吸顶灯部件掉落问题维修至符合行业标准；四、驳回杨雅丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元，由杨雅丽负担1212元，南通秀瑾房地产咨询有限公司负担180元，上海玥康建筑装饰设计有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1592元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  陈怀新审 判 员  徐剑峰人民陪审员  李志明二〇二〇年十月十四日法官 助理  金 琦书 记 员  江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。