云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0129民初2030号原告：杨振君，男，1993年12月8日出生，傣族，住保山市昌宁县。委托诉讼代理人：马光辉，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈艳，女，1988年2月10日出生，汉族，住寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：赵明武，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。原告杨振君与被告陈艳租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨振君及其委托诉讼代理人马光辉、被告陈艳及其委托诉讼代理人赵明武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨振君向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告的商铺租赁关系，判决被告归还原告的房屋订金50000元、房租10000元，赔偿原告装修费55000元，合计115000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年11月，原被告双方对属被告所有位于寻甸县租赁事宜进行协商，同年11月9日双方达成口头协议：1、由原告租赁被告的商铺用于从事餐饮经营，年租金88000元，租赁期限为5年；2、预付订金50000元，装修期间不计算租金；3、后院停车位、后院水井归原告与“誉龙湾虹鳟鱼”店共用；4、店铺门前停车位给原告单独使用；5、2019年12月1日签订书面合同。协议当天，原告支付了50000元的订金。2019年11月17日，被告将商铺内的私人物品搬走后，原告便组织人员入场进行装修，2019年12月7日，原告投入了55000元装修完毕正式开业。期间，原告一再催促被告按双方协议内容签订房屋租赁合同，被告一直拖着不签。同年12月9日，原告预付了被告10000元的房租，12月11日，被告到商铺告诉原告他父母离婚了，后院是他爸爸租赁给卖虹鳟鱼店的，水井和后院停车场他爸爸答应过只给卖虹鳟鱼店的使用，不能给原告使用，要求原告和客户的车只能停在商铺门前，不能停在后院。原告认为被告违返约定，不同意被告的要求，双方为此发生争执，被告还要求原告搬走，不租给原告使用了。同年12月16日早上，原告商铺门前的停车位全部被被告家收费的车停满。原告找到被告的母亲质问，被告母亲不承认，原告向一个还没有离开的车主询问，是其母亲喊来停车并收取了5元的停车费，双方发生争吵。原告因门口被外来的车停满，无法进行营业，原告再次与被告的母亲发生争吵，被告得知情况后，邀约其姐姐赶到现场，伙同其母亲三人共同将原告打伤。此后，被告就一直阻止原告营业，把原告租赁的商铺面墙租赁给他人贴广告、停车位租赁给他人销售旧家具，把门面堵死，导致原告至今无法开门营业。原告多次要求被告按照约定继续履行合同，遭到被告的拒绝。被告违背诚信原则，不与原告签订租赁合同，随意更改双方的约定，阻止原告使用商铺，原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告陈艳辩称，涉案商铺产权人不是陈艳，陈艳只是家庭成员，受父母的指派来管理商铺。原告与相关涉案产权人的租赁关系已经生效，陈艳已将商铺交付给原告从事生产经营，陈艳在这个过程中是一个管理人，在租赁过程中陈艳及产权人没有违约，也没有阻止过原告，原告一直没有付清租金88000元，到现在只付了60000元，剩余的28000元一直没有支付。综上所述，陈艳不是本案的适格被告，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议杨振君提交的收款收据、微信转账截屏记录、银行转账凭证、陈艳提交的产权房屋调查登记表、房屋所有权证、土地使用权证、委托书、营业执照照片、商铺门头上的图片、现场图片，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对杨振君提交的商铺现场照片、通话录音光碟、微信截屏记录、装修合同、销货清单、证人证言，陈艳不认可证据的真实性，本院认为，商铺现场照片、微信截屏记录来源合法，且与本案有关联性，本院予以采信，其他证据不能证明本案待证事实，在本案中不予认定；2、对陈艳提交的现场情况录像，杨振君对录像的时间有异议，本院认为，陈艳提交了手机录像的原始载体，录像时间为2020年3月24日，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年11月，杨振君与陈艳口头约定，由陈艳将位于寻甸县仁德街道凤梧路9号房屋北端一楼的两间商铺及后面附属楼二楼餐厅出租给杨振君作为经营餐馆使用，租赁期限为5年，房屋租金每年88000元，房屋在原有装修基础上由杨振君根据需求自行装修。2019年11月9日，杨振君向陈艳支付订金50000元，陈艳出具收据并注明“12月1日签合同，租期5年”，陈艳当天将房屋交付杨振君，杨振君对房屋水管、电线及厨房等进行加装、改装。2019年12月7日，杨振君经营的“农香园”餐馆开业经营，2019年12月9日，杨振君向陈艳支付租金10000元。因双方对餐馆门前停车位及后院停车位、水井使用存在争议，未协商达成一致意见，未签订书面合同。2020年4月8日，杨振君通过微信告知陈艳如不能使用后院停车位、水井要退租房屋，之后，杨振君自行搬离承租房屋，并拆除其购买安装的灯具、电表等物品，陈艳允许他人在商铺门口销售旧家具，并在商铺门上张贴销售广告。案件审理中，双方于2020年9月25日移交了商铺后门钥匙。另查明，本案陈艳出租的房屋所有权人为寻甸回族彝族自治县立信饲料公司（陈艳父母出资成立），共有人为陈艳的父母，产别为私有，陈艳登记为产权人家庭成员，公司法定代表人系陈艳的父亲陈朝贵，陈艳受其父亲陈朝贵委托管理房屋，在出租本案房屋时取得其父母同意。综合诉辩双方的主张,本案争议的焦点为:一、陈艳是否是本案的适格被告？二、本案租赁合同是否应当解除?三、对于杨振君请求陈艳返还租金及赔偿装修费的相应主张是否应当得到支持?本院认为:针对争议焦点一，因涉案商铺产权的性质为私有，陈艳作为涉案商铺产权人家庭成员，受其父亲陈朝贵委托管理房屋，出租本案商铺取得其父母同意，陈艳与杨振君口头约定租赁事宜，且收取50000元订金及10000元租金，建立租赁合同关系的相对方为陈艳与杨振君，双方对房屋租赁事宜的约定符合法律规定，故陈艳是本案的适格被告。针对争议焦点二，本案陈艳与杨振君虽然没有签订书面合同，但双方经口头协议建立租赁关系。本案审理过程中，陈艳同意解除租赁合同，本院对杨振君请求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。针对争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第二百一十五条规定:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据本案查明的事实，本案因双方约定租赁期限为五年，属于应当采用书面形式签订租赁合同的情形，双方口头约定租赁事宜后，在杨振君使用承租房屋过程中，双方对门前停车位及后院停车位、水井使用事宜发生争议，杨振君认为双方口头协议约定后院停车位及水井由其与房后“誉龙湾”餐馆合用，商铺门前车位由其使用，但在其营业时，被陈艳告知不准其使用后院停车位、水井，且商铺门前车位也常被其他车占停，陈艳则认为双方口头协议约定商铺前后停车位均为共用，水井使用没有约定，未签订书面合同的原因是杨振君没有按约定支付下欠的28000元租金。本院认为，双方对争议主张及交清租金的时间均未提交证据证实，视为对争议事项约定不明，因约定不明导致口头协议无法继续履行，双方当事人均存在过错，应当各自承担相应的责任。因双方存在前述争议，未能协商处理，也未能在约定的时间2019年12月1日签订书面合同，本案视为不定期租赁。对于租金的计算，双方约定年租金88000元，即月租金为7333.33元，陈艳于2019年11月9日向杨振君交付房屋，庭审中，陈艳认可自2019年12月1日起算租金，本院予以确认。本案因双方当事人的过错导致口头协议不能继续履行，2020年4月8日，杨振君通过微信向陈艳表达了如不能使用后院停车位、水井要退租房屋的意思，之后，杨振君自行搬离承租房屋，双方未办理房屋交接手续。根据杨振君起诉时提交的照片能证实陈艳在2020年6月已允许他人在商铺门口销售旧家具，并在商铺门上张贴销售广告，陈艳的行为视为其已认可杨振君退租房屋的行为，杨振君应支付截止2020年6月1日6个月的房屋租金43999.98元（7333.33元×6）。杨振君已向陈艳支付了50000元订金及10000元租金，在使用房屋后，50000元订金转为租金，合计支付60000元租金，故陈艳应退还租金16000.02元（60000元-43999.98元）。对于杨振君主张赔偿的装修费，杨振君承租房屋后对部分管线进行加装、改装并对厨房进行部分改造，鉴于双方对房屋出租后的装修事宜未作约定，且杨振君在搬离商铺时，能拆除带走的装饰装修物品均已带走，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零八条、第一百二十条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告杨振君与被告陈艳约定的房屋租赁合同；二、由被告陈艳于本判决生效后十日内返还原告杨振君租金16000.02元；三、驳回原告杨振君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取计1300元，由原告杨振君负担1120元，被告陈艳负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王琼芬二〇二〇年十月十日书记员  毕馨予