浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4486号 上诉人（原审被告）：范承喜，男，1964年10月20日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：龚贺胜，北京盈科（金华）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李有星，浙江海之星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董斐，女，1987年10月19日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：雷建军,浙江红太阳（金华）律师事务所律师。 原审被告：徐瑞军，男，1961年3月21日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 上诉人范承喜与被上诉人董斐、原审被告徐瑞军房屋买卖合同纠纷一案，范承喜不服浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2006年1月17日，兰溪市国土资源局（出让人）与范承喜（受让人）签订了《国有土地使用权出让合同》一份，双方约定出让人将位于兰溪市经济开发区××区商业用地（九）总面积2644.85平方米土地使用权出让给受让人，该合同项下的土地使用权出让年期为40年。土地使用权出让金价格为每平方米600元，合计为1586910元。同年，该宗土地的土地使用权登记至范承喜名下。2007年3月1日，范承喜向徐瑞军出具授权委托书一份，载明：各位受买人：因诸多原因，现对座落兰溪市经济开发区××区红星村新西苑大酒店西边［兰国用2000第10Ｙ-913号］共有32间，地号10Ｙ-821-0-449，商业用地面积2644.9平方米拟出让，该事宜委托徐瑞军全权代理（出让、承建、办理房产证等有关手续）。2007年9月23日，以范承喜为甲方与以董斐为乙方的双方签订了《集资建房分割地基协议》，徐瑞军在甲方委托代理人处签名，董斐父亲董柏明在乙方处签了董斐的名字。该协议载明：甲乙双方（还包括其他人）于2006年3月30日，以范承喜名义受让了兰溪经济开发区轻工园区Ａ区地块……集资人现进行分割，为了依法维护甲乙双方的合法利益，特订立本协议……一、乙方从甲方名下分割取得商业用房地基叁间，编号为柒至玖间。二、对取得商业用地使用权的费用进行分摊，乙方应当支付给甲方取得土地使用权的各项费用伍拾万元……2007年10月10日，徐瑞军向董柏明出具收条一份，确认收到董柏明购买“地基款”（红星村范承喜商业地块第7-9间共三间）计伍拾万元整。2007年10月12日，徐瑞军向董柏明出具收条一份，确认收到董柏明房屋基建款计捌万元。2008年2月1日、2008年6月6日，徐瑞军分别向董柏明出具一份收条，分别确认各收到建房款10万元。2009年1月20日，徐瑞军向董斐母亲金海英出具一份收条，确认收到建房款10万元。2009年5月14日，徐瑞军的妻子杨翠花向金海英出具收条一份，确认收到建房款96814元，以上款项合计为976814元。 2008年12月，范承喜受让土地使用权的座落于兰溪市经济开发区××区地块上房屋建成竣工，建房审批4层，实际建成5层。后该幢房屋登记在范承喜名下，地址明确为兰溪市××街道××路××号。 2009年8月12日，范承喜与其妻子章美芳向徐瑞军出具了一份委托书，载明：……经慎重考虑全权委托徐瑞军以我们的名义办理坐落在兰溪经济开发区××层××幢，计建筑面积7046.75平方米（……）的房屋转让及产权证、土地证过户手续。其中第十一号（第12二十间至二十一间）两间一至四层商业用房…不在授权范围内。……委托期限自二〇〇九年八月十二日至二〇一一年八月十一日止。该委托书经兰溪市公证处公证。2015年，董斐提起诉讼，2015年3月16日，范承喜以徐瑞军将位于兰溪市经济开发区××区地块上营业房（第7-9间）及住宅先出卖给董斐收取款项后又将该房屋出卖给案外人胡嘉才涉嫌合同诈骗为由向兰溪市公安局报案，兰溪市公安局于2015年3月19日决定立案侦查。 2013年2月6日，范承喜、章美芳夫妻与案外人胡嘉才签订了《房地产买卖契约》一份，双方约定范承喜将位于兰溪市××街道××路××号部分房产出卖给胡嘉才，后该部分房产登记至胡嘉才名下，所涉面积为1层161.23平方米，2-4层500.78平方米。该部分房产即为范承喜与董斐签订的《集资建房分割地基协议》所载明的第7-9间房产，即本案诉争的房产。经董斐申请，该院委托了浙江博南土地房地产评估规划有限公司对本案所涉的房产市场价值进行了评估，该公司出具评估报告一份，确定房地产总价为363.39万元。 范承喜向原审法院提起诉讼，变更后的诉请为：1.请求解除董斐与范承喜签订的房屋买卖合同，范承喜退还购房款976814元，并判令范承喜赔偿董斐损失2657086元。2.本案诉讼费用由范承喜承担。 原审法院认为，双方争议的焦点：一、董斐在本案中是否为适格主体。二、范承喜、徐瑞军之间是否存在委托关系。三、案涉的合同是否为房屋买卖合同。 关于第一项争议焦点，范承喜、徐瑞军以案涉的《集资建房分割地基协议》中董斐的签名为其父亲董柏明所签，案涉三间房的款项均由董柏明夫妇支付、彼时董斐为在校学生为由，认为董斐并未作出意思表示，故在本案中其不具有主体资格。该院认为，2007年董斐已经成年，具有完全民事行为能力，董斐明确认可其父亲代替其在协议上签字并购买房屋的行为，该行为即作出了意思表示，故董斐应认定为合同的一方当事人，其在本案中提起诉讼并无不当，具有主体资格。董柏明夫妇支付款项的行为并不能否定董斐的合同当事人身份。 关于第二项争议内容，董斐主张范承喜、徐瑞军之间系委托关系，与董斐具有合同关系的是范承喜；范承喜认可将土地转让给徐瑞军开发，认为虽出具委托书给徐瑞军，也是为了形式合法，且徐瑞军买卖地基、在房屋未建好收取款项的行为均超出了委托的范围；徐瑞军称范承喜将土地转让给其开发。该院认为，本案中，范承喜先后出具了两份委托书给徐瑞军。2007年3月1日范承喜出具给徐瑞军的授权委托书，明确载明范承喜将位于兰溪市经济开发区××区的土地拟出让，其将该事宜委托给徐瑞军全权代理（出让、承建、办理房产证等有关手续），该委托书的抬头是“各位受买人”，徐瑞军将该委托书向包括董斐在内的各买受人出示过，徐瑞军是以受范承喜委托的人的身份和各买受人进行交易行为。2009年8月12日，范承喜与其妻子章美芳又向徐瑞军出具了一份委托书，载明：……经慎重考虑全权委托徐瑞军以我们的名义办理坐落在兰溪经济开发区××层××幢，计建筑面积7046.75平方米（……）的房屋转让及产权证、土地证过户手续。其中第十一号（第二十间至二十一间）两间一至四层商业用房…不在授权范围内。……委托期限自二〇〇九年八月十二日至二〇一一年八月十一日止。本案所涉的三间房屋为7-9间，包含在范承喜委托给徐瑞军的范围内。故董斐认为范承喜、徐瑞军之间系委托关系的意见，具有事实依据，该院予以支持。范承喜、徐瑞军称2007年的委托书因委托内容中包含土地买卖内容而违法，徐瑞军已经将该委托书原件交还范承喜销毁，2009年的委托书也只是为了形式合法，便于配合徐瑞军开发房屋、买卖房屋等行为。该院认为，即使范承喜、徐瑞军之间真的不存在委托关系，从对外公示的角度，与兰溪市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》的当事人（受让人）是范承喜，在2007年其向徐瑞军出具委托书时，该宗土地的土地使用权登记在范承喜名下，范承喜是该宗土地的使用权人，其有权委托徐瑞军在该宗土地上按照规划设计条件建房。徐瑞军向各买受人出示过2007年的委托书，范承喜、徐瑞军虽称该委托书已交回范承喜销毁，但均无证据证明其将该事实告知过董斐，且根据庭审中查明的事实，徐瑞军之后仍以范承喜名义与董斐等买受人签订了地基分割协议收取“地基款”，以范承喜名义对外签订建房合同，房屋建造过程中，分批次向各买受人收取款项，房屋竣工验收了，其又取得了另一份范承喜出具的委托书，配合各买受人办理房屋过户手续，董斐有足够的理由相信徐瑞军仍系受范承喜的委托与董斐进行交易行为，故范承喜仍应承担相应的合同责任。 关于第三项争议焦点：董斐认为其与范承喜之间签订了《集资建房分割地基协议》，按照该协议支付“地基款”，又按照双方口头约定分批次支付了建房款，双方之间存在房屋买卖合同。范承喜则认为该份《集资建房分割地基协议》是关于土地买卖的合同，双方之间实际上形成了集资建房协议。徐瑞军则认为，一开始是土地买卖，由其帮各买家建房，后是二手房买卖关系。该院认为，根据案涉的《集资建房分割地基协议》及庭审中董斐及徐瑞军均认可的事实，该宗国有土地在转让给范承喜时已经取得了规划设计条件，之后该房屋也是按照规划条件统一建成，结合徐瑞军以范承喜委托代理人身份与董斐签订了《集资建房分割地基协议》，将第7-9间商铺地基“分割确认”给董斐，并向董斐收取了范承喜一方取得土地使用权的各项费用50万元，后又按照每平方米500多元的价格计算“建房款”，董斐已经按照约定分期支付，可视为双方就案涉国有土地上确定的房屋建立了买卖合同，购房款是按照“地基款”和“建房款”分别计算予以预付，案涉的《集资建房分割地基协议》应视为合同的一部分，双方已经履行完毕的建房款支付等内容也属于合同的一部分。再结合庭审中徐瑞军陈述的内容，其他与董斐一起购房的16户买家，在办理房屋权证转移登记时，也都补签了房屋买卖合同，故董斐主张其与范承喜之间形成了房屋买卖合同，具有事实依据，该院予以支持。案涉的《集资建房分割地基协议》载明的“分割取得商业用房地基叁间，编号为柒至玖间”，虽使用“分割取得”字样，但实际上该三间商业用房地基土地使用权既未转移登记至董斐名下，范承喜也未将该部分土地实际交付给董斐自行建造房屋，不符合土地使用权的转让或者是土地的转让情形，故对于范承喜所述的该协议实际上是土地买卖合同的意见，该院不予采纳。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，范承喜通过公开招拍的方式受让取得了案涉的国有土地的使用权，并依法取得了建房规划许可，其委托徐瑞军在该土地上承建房屋、出售房屋、办理房产证件等，徐瑞军以范承喜委托代理人身份与董斐签订了《集资建房分割地基协议》，并向董斐收取了范承喜一方取得土地使用权的各项费用50万元，后又按照双方的口头约定收取董斐支付的建房款476814元，双方就案涉国有土地上第7-9间的房屋建立了房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合同成立。至董斐向兰溪市人民法院起诉时，该7-9间的商铺早已竣工，且已经转移登记至案外人胡嘉才名下，说明至董斐起诉时，该房屋已经具备交付及办理房屋产权转移登记手续的条件，董斐与范承喜之间关于商铺买卖合同内容至此也并不存在违反国家法律法规的强制性规定的情形，该合同有效并对双方均有约束力。案涉的房屋已经被出卖给案外人且登记至案外人胡嘉才名下，故董斐以不能实现合同目的为由要求解除双方之间的房屋买卖合同并返还已付房款976814元，具有事实和法律依据，该院予以支持。董斐以范承喜违约为由，要求参照房屋当前的市场价值扣除已付房款赔偿损失，亦有事实依据，该院予以支持，根据鉴定意见书，该房屋当前的市价约为3633900元，扣除976814元后为2657086元。徐瑞军认为案涉房屋价值被评估的过高，董斐主张的损失也过高，该院认为，根据徐瑞军所述，案涉的房屋于2013年2月被出卖给案外人胡嘉才的价格约为260万元，若按照年利率6%的标准计算利息至今已经超过109万元，两项合计的金额也超过房屋的评估价3633900元，故董斐主张损失按照目前的房屋市场评估价扣除已付房款来计算，该院认为基本合理，对徐瑞军该项意见，该院不予采纳。徐瑞军称董斐尚有部分费用未结清，包括税费、变压器费用、验收费用等，但未提供相应的证据证明存在以上费用且董斐应支付以上费用，故徐瑞军该项意见，该院亦不予采纳。徐瑞军称董柏明要求其出卖案涉的房屋，并将房款由其使用，但无相应的证据予以证明，徐瑞军该意见，该院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决：一、解除董斐与范承喜之间就位于兰溪市××街道××路××号三间房屋达成的房屋买卖合同。二、范承喜于判决生效后十日内向董斐返还购房款976814元。三、范承喜于判决生效后十日内向董斐支付赔偿款2657086元。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35871元，由范承喜负担。 宣判后，上诉人范承喜不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定范承喜与徐瑞军存在委托关系错误。2006年1月17日，范承喜与兰溪市国土资源局签订了一份《国有土地使用权出让合同》，由范承喜受让位于兰溪市经济开发区××区商业用地面积为2644.85平方米国有土地使用权，拟按建设用地规划设计条件开发。后应徐瑞军请求，范承喜于2007年3月同意将上述地块按成本价加上土地整理、围墙及财务费用折合210万元转让给徐瑞军开发。2007年3月1日，徐瑞军要求范承喜出具一份授权委托书，载明“各位买受人：因诸多原因，现对坐落兰溪市经济开发区××区红星村新西苑大酒店西边【兰国用2000第10Ｙ—913号】共有32间，地号10Ｙ-821-0-449，商业用地面积2644.9平方米拟出让，该事宜委托徐瑞军全权代理（出让、承建、办理房产证等有关手续）。”意即表面上还是以范承喜的名义，实际上由徐瑞军按集资建房的形式操作。以避免办理国有土地使用权转让手续，规避税费、节约成本。后徐瑞军到土地部门咨询，被告知购买土地集资建房违法，于是范承喜收回该授权委托书原件并销毁，同时要求徐瑞军自筹资金在案涉地块上建造房屋后再依法转让。2008年12月，案涉地块上房屋建成竣工,因房屋登记在范承喜名下，为配合房屋转让过户，2009年8月12日，范承喜、章美芳夫妇向徐瑞军出具了经过公证的委托书，委托徐瑞军办理房屋转让及产权证、土地证过户手续，期限为2009年8月12日至2011年8月11日。2013年2月6日，徐瑞军将本案讼争的房屋转让给案外人胡嘉才时，由于授权期限届满，故范承喜、章美芳至办事中心配合办理房产过户手续，但范承喜、章美芳对徐瑞军将董斐的集资建房的房屋转让案外人胡嘉才并不知情，一直认为胡嘉才就是购房人。在具体建造房屋过程中，由于徐瑞军自筹资金能力不足，其实际以分割地基、按建房进度收取款项的集资建房形式操作。集资建房户是由徐瑞军联系的、集资建房款是由徐瑞军计取的、房屋是由徐瑞军建造的，全部收益归徐瑞军所有，徐瑞军并未就此告知范承喜。综上，案涉地块的国有土地使用权实际上是由范承喜转让给徐瑞军开发，徐瑞军独立经营、自负盈亏。为了避免办理国有土地使用权转让手续，表面上以范承喜的名义开发，范承喜先后出具授权委托书给徐瑞军，以配合徐瑞军转让房屋、办理房产过户手续。董斐父母董柏明、金海英明知案涉地块由徐瑞军实际开发，故将集资建房款交给徐瑞军妻子杨翠花，原审判决认定徐瑞军是范承喜的委托代理人错误。2、原审判决认定范承喜和董斐之间成立房屋买卖合同并且合法有效错误。徐瑞军在案涉地块具体开发时采取的是与建房户分割地基收取地基款、按建房进度收取建房款的个人集资建房形式，待房屋建成竣工需要办理房产过户手续时，才与建房户签订形式上的房屋买卖合同，以实现房屋过户。本案中，徐瑞军与董柏明之间签订的是《集资建房地基分割协议》，尽管徐瑞军收取了董柏明的集资建房款，但双方并未签订房屋买卖合同，且采取分割地基集资建房的方式因违反法律强制性规定应归于无效，因此原审判决认为双方签订地基分割协议是一部分、收交集资建房款又是一部分，从而构成房屋买卖合同且合法有效是错误的。二、原审判决实体处理错误。原审判决将无效的集资建房地基分割协议当作有效的房屋买卖合同处理，实体判决错误。徐瑞军并非范承喜的代理人，事实上是范承喜将案涉地块转让给徐瑞军，由徐瑞军收取集资建房户的地基款和建房款，董斐并未就其购房款的付款完情况成举证责任，且案涉房屋于2008年12月竣工，2009年8月可以办理房屋过户，但董斐一直未要求办理过户，不符合常理。三、本案实际是国有土地使用权的合作开发，但案涉双方均没有相应资质，故应当认定合同无效，应该返还财产。2007年12月，因购买人董柏明原系当地交通局副局长。考虑个人影响，其决定不要案涉房屋，且董柏明和徐瑞军之间对房款后续的支付存有争议，因不可归结于双方的原因，未能签订正式合同，原审法院以现有房价的价值认定赔偿的额度，适用法律错误。故提出上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判由徐瑞军返还董斐地基款和建房款676814元并支付按年利率6%计算的利息；2.上诉费用由董斐承担。 被上诉人董斐发表答辩意见称：一、原审认定范承喜、董斐之间形成房屋买卖合同关系，事实认定清楚。范承喜在取得案涉土地使用权之时该地块已经取得规划设计条件，此后也是按照规划进行建造。范承喜与董斐之间，包括其与其他买受人之间都是基于规划设计当中的房屋达成的买卖合意，只是将款项分成地基款与建房款两部分，交易流程都相同，在房屋符合交付即办证的条件后，其他买受人均补签了房屋买卖合同。二、范承喜与徐瑞军之间系委托关系，徐瑞军作为代理人，在代理权限范围内从事代理行为。范承喜应当对徐瑞军的代理行为承担合同责任。从2007年以及2009年的出具的两份委托书都足以证明，范承喜与徐瑞军之间形成了委托代理关系，董斐及其他的买受人均是基于委托书认为徐瑞军是范承喜的代理人。徐瑞军能够代表范承喜，范承喜作为被代理人，理应承担合同责任。三、关于损失赔偿部分。本案从2015年提起诉讼，至今已经超过5年，距离房屋建成已经超过十年。董斐的全部损失远不止房屋评估价格，即使按照银行年利率6%计算，利息损失也超过了一审的评估价格。四、范承喜代理人徐瑞军在收到董斐父亲董伯明支付的地基款和建房款后，均出具了收条，范承喜系合同相对方，应当承担返还购房款以及赔偿损失的责任。五、本案是自然人签订的合同，并不涉及土地合作开发问题。相关的税费不在房屋评估的价格范围之内，且董斐并没有取得对房屋的所有权，相应的税费不应该让董斐承担。应当认定房屋的评估价值为董斐的直接损失。 原审被告徐瑞军陈述意见称：2006年，徐瑞军与范承喜达成土地转让协议，由范承喜将案涉土地转让给徐瑞军进行开发出售，但至相应部门办理手续时，被告知国有土地不能私人进行转让，需待房屋建成后才能进行出让。董斐的协议是由其父亲董柏明代签的，董柏明当时为交通局副局长，徐瑞军之前欠董柏明25万元，加上利息5万元，折合30万元，作为案涉三间房屋的地基款，但实际上由董柏明写了50万元的收据，后交由徐瑞军签字。另有2008年6月6日收条中的10万元，实际上徐瑞军也未收到。后董柏明认为收取该房屋不便，故将3间房屋交由徐瑞军处理，并由徐瑞军向董柏明出具一张150万元的收条。 二审期间，徐瑞军提交如下证据：1.案涉三间房屋附属费（系徐瑞军自行制作），拟证明董斐未支付附属费用；2.工商银行进账单（回单）一张及汇款凭证两张（复印件）、3.银行流水清单两页（打印件），拟共同证明范承喜将案涉土地使用权以210万元的价格转让给徐瑞军；4.税票五页（复印件），拟证明案涉房屋转让给胡嘉才时的各种税费。对徐瑞军提交的证据，范承喜发表质证意见称：三性均认可，上述证据证明范承喜与徐瑞军之间系国有土地使用权的转让关系，且买受人就此均知情，董斐未支付房屋税费，要求全额返还房款不应支持。对徐瑞军提交的证据，董斐发表质证意见称：上述证据均不属于二审新证据，证据1系徐瑞军单方面书写，三性均有异议，不符合证据要件；证据2、3真实性无异议，关联性，证明目的有异议，只能说明徐瑞军与范承喜之间的资金往来情况，不能达到徐瑞军的证明目的；证据4均为复印件，三性均有异议，与本案并无关联性。对徐瑞军提交的证据，本院经审查后认为：证据1系徐瑞军自行制作，不能证明其待证目的；证据2、3系徐瑞军与范承喜之间的资金往来关系，不能证明与本案之间的关联性，该证据不予采信；证据4系复印件，真实性不能确定，且系案外人支付的税费，与本案并无关联性。范承喜、董斐均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。另查明，2001年9月，兰溪市建设与城市管理局就案涉地块出具《建设用地规划设计条件及要求》。一审庭审过程中，范承喜称：其于2015年3月16日向兰溪市公安局举报徐瑞军涉嫌合同诈骗，后公安未认定构成诈骗。2017年11月6日，兰溪市人民法院经董斐方申请就案涉房屋市场价值进行评估，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司就案涉房屋于2017年10月30日确定的市场价值为260万元。 本院认为，案涉《集资建房分割地基协议》明确约定甲方为范承喜，乙方为董斐。其中董斐的签字虽为其父亲代签，但签订合同时董斐已成年，其事后亦认可其父亲的签字行为，故原审法院认定董斐系该协议乙方并无不当。关于该协议的甲方，范承喜及徐瑞军认为双方之间系国有土地使用权转让关系，案涉《集资建房分割地基协议》甲方实际为徐瑞军，但该协议明确约定甲方为范承喜，徐瑞军系在甲方委托代理人处签字。范承喜于2007年3月1日出具给徐瑞军的授权委托书以及范承喜及其妻子于2009年8月12日出具给徐瑞军的授权委托书，均载明范承喜与徐瑞军之间就案涉地块房屋的买卖、过户等系委托代理关系，且案涉三间房屋包含在双方的委托范围内，徐瑞军也向董斐及其他买受人出示过该委托书，且在范承喜向徐瑞军出具委托书时，范承喜系案涉国有土地使用权的使用权人，其有权委托徐瑞军就该宗土地上按照规划设计条件建房及出售，徐瑞军向包括董斐在内的各买受人出示过该委托书，故董斐有理由相信徐瑞军系受范承喜的委托出售案涉房屋。即便范承喜与董斐之间的委托书已经收回，其并无证据证明就此告知过董斐，故系范承喜于徐瑞军之间的内部关系，不具有对外效力。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。原审法院认定范承喜系本案合同当事人，由其承担相应责任并无不当。关于案涉《集资建房分割地基协议》效力问题，案涉三间商业用房地基的土地使用权并未转移登记至董斐名下，范承喜也未将该部分土地交由董斐自行建造，不属于分割转让国有土地使用权的情形，且案涉国有土地使用权在转让给范承喜时已经取得规划设计条件，之后房屋亦是按照规划条件统一建造，故不存在范承喜所称的无效情形。案涉《集资建房分割地基协议》签订后，徐瑞军向董斐父亲出具了确认收到案涉“地基款”50万元的收据并向董斐父母出具了合计476814元的建房款收据、收条。现徐瑞军主张收据、收条中载明的款项并未全部收到，并无证据证明，该主张本院不予采信，原审法院认定董斐向范承喜支付地基款及建房款共计976814元正确。结合案涉《集资建房分割地基协议》的内容以及此后的付款、收款行为，原审法院认定董斐与范承喜就案涉国有土地上第7-9间房屋事实上建立了房屋买卖合同关系，并无不当。董斐主张案涉房屋建房款为500元每平方米，总计476814元。徐瑞军认可该造价，但认为董斐还有附属费66430元、过户相关税费24万元未付清，但附属费部分系徐瑞军自行统计，并无证据证明，过户税费并非购房款，故范承喜、徐瑞军关于房款未付清的理由，本院不予采信。范承喜、徐瑞军称未与董斐签订房屋买卖合同的原因是董斐父亲将案涉房屋交由徐瑞军另行出售，就此并无证据证明，该理由不能成立。2013年2月6日，范承喜及其妻子将案涉三间房屋转让于案外人胡嘉才，且已办理过户登记手续，导致董斐合同目的不能实现，故董斐以合同目的不能实现为由要求解除双方之间的房屋买卖合同并要求范承喜退回已付款项976814元，符合法律规定，原审法院予以支持，并无不当。关于董斐主张的损失赔偿问题，范承喜将案涉三间房屋转让于案外人胡嘉才，导致董斐合同目的不能实现，董斐就此有权就合理损失要求范承喜予以赔偿，赔偿范围应为范承喜违约导致合同解除时的房屋价格与董斐就案涉房屋所支付的房屋价格之间的差额。2013年范承喜将案涉三间房屋出售于案外人胡嘉才的价格为260万元，经董斐方申请，兰溪市人民法院就案涉房屋市场价值进行评估，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司就案涉房屋于2017年10月30日确定的市场价值为260万元。故范承喜将案涉房屋出售于案外人时的价格并未低于市场价格，因此范承喜应当就该差额部分向董斐承担赔偿责任，即范承喜应赔偿董斐损失1623186元。原审法院以浙江博南土地房地产评估规划有限公司2019年8月28日的市场价值确定董斐方的损失不当。综上，范承喜的上诉理由合理部分予以支持。原审实体处理存有不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初1353号民事判决第一项、第二项； 二、撤销浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初1353号民事判决第三项及诉讼费负担部分； 三、范承喜于本判决生效后十日内向董斐支付赔偿款1623186元。 四、驳回董斐的其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费35871元，由范承喜负担25827元，由董斐负担10044元； 二审案件受理费35871元，由范承喜负担25827元，由董斐负担10044元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜