苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3755号 原告：刘沙沙，女，1988年4月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：沈明敬，男，1985年8月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：骆晓辉（代理以上二原告），江苏竹辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏青青（代理以上二原告），江苏竹辉律师事务所律师。 被告：蔡宏楼，男，1982年4月26日出生，汉族，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：张彦春，江苏德善律师事务所律师。 第三人：孔亚君，女，1989年12月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 原告刘沙沙、沈明敬与被告蔡宏楼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依法通知孔亚君为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告刘沙沙及两原告的委托诉讼代理人骆晓辉、被告蔡宏楼的委托诉讼代理人张彦春、第三人孔亚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘沙沙、沈明敬向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间《房屋买卖合同》解除；2.判令被告支付违约金78.6万元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，因被告及第三人均确认双方之间的买卖合同在诉前即已解除，原告刘沙沙、沈明敬不再主张第1项诉讼请求。事实和理由：两原告系夫妻关系，原、被告间系房屋买卖合同关系，第三人系被告的代理人。2019年12月17日，被告与第三人签订协议1份，载明因被告户口正在办理中，由第三人以自己名义与原告签订购房合同。2019年12月21日，第三人以自己名义与原告签订《房屋买卖合同》及补充协议各一份，约定：买方购买卖方所有的位于苏州市姑苏区房屋，房屋总价为393万元；买方应于2020年4月15日前分期支付给卖方购房款合计390万元，余款房屋交接时支付；买方逾期付款超过15日的，卖方有权解除合同，且买方应按照房屋价款的20%向卖方支付违约金。合同及补充协议签订后，被告未能依约履行付款义务，截至2020年5月20日，被告仅支付110万元，已逾期35天，故原告于2020年5月20日向第三人发送了解约通知书，依法解除了双方间的房屋买卖合同及补充协议。被告的违约行为给原告家庭造成了巨大损失并严重影响了原告的家庭生活。案涉房屋本为原告自住，原告为解决子女教育问题，不得不出售该房屋以筹集资金参加新房认购，被告的逾期付款行为，导致原告无足够资金参加新房的摇签认购，已经彻底丧失了购买新房的机会。且为方便房屋出售及解决过渡期居住问题，原告将案涉房屋的贷款提前还清并出资另行装修了他处住所。合同解除后，原告多次与被告沟通赔偿问题，但双方无法就赔偿金额达成一致。 被告蔡宏楼辩称，被告同意解除合同，但不同意支付违约金，理由如下：1.原告对合同的解除负有不可推卸的责任。原告和第三人签订合同时已经知道被告没有购房资格，也有办不成集体户口的可能，其对于合同解除有严重过错，原、被告双方过错情节相当。且被告不具备购房资格不是出于主观恶意，而是受疫情影响而造成。双方为了规避国家税款，网签价确定为275万元，实际成交价格为393万元，属恶意串通签订的阴阳合同，主合同及补充协议均无效。2.原告无直接损失。截至2020年8月20日，各家中介机构网站所显示的同地段房屋价格均高于合同签订时涉案房屋的成交价格，涉案房屋价值有所上升，原告未有实际损失。原告所主张的损失均非法律规定的实际损失，根据合同法的填补原则，被告无需支付违约金。即便需要支付违约金，原告主张的金额也过高，法院应当予以调整。3.被告已支付购房款110万元，合同解除后，原告应当予以返还。 第三人孔亚君述称，买卖合同的相应权利义务由被告享有和承担，同意被告的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，并结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 2019年12月17日，蔡宏楼（甲方）与孔亚君（乙方）签订协议书1份，约定甲方欲以全款购买苏州市姑苏区房屋，因甲方集体户口在办理中，现无购房资格，以乙方名义先与出卖方签订购房合同，于2020年4月30日前办理购房手续时更换购买人，具体操作方案为：甲方以乙方名义签订合同，定金由甲方支付；如甲方2020年3月30日前集体户口办理未成，乙方无偿配合甲方办理婚迁落户手续，并无条件配合甲方办理离婚手续及完成购房合同变更购买方为甲方；乙方无条件全程配合甲方完成相关手续，如中途产生任何非乙方人员原因造成的问题，均与乙方无关，还有甲方自行处理并承担相应的法律责任。 2019年12月21日，刘沙沙、沈明敬（出卖人）与孔亚君（买受人）与、我爱我家公司（居间代理机构）签订编号为×××的房屋买卖合同，就买卖云庭城市中心花园×幢×室房屋事宜作出约定，合同约定产权证登记建筑面积137.94平方米，成交价格为275万元，买受人于2020年4月15日前一次性支付，房屋的交付日期为2020年4月25日。关于买受人逾期付款违约责任，合同约定，逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照合同约定的房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同附件二约定，任何一方违约，违约方承担各方的所有损失，包括但不限于直接损失、间接损失（可得利益损失、对其他方的违约金等），守约方所支出的差旅费、律师费、担保费、鉴定费、律师费等也由违约方承担；买卖双方约定于2020年4月15日前将首付款（房款）打入资金托管账户，如有逾期不办理手续的，逾期超过15天后，守约方有权解除网签合同，并由违约方按约定房屋价款的20%向守约方支付违约金。签订上述合同同时，双方另签订补充协议1份，内容为：房屋网签价为275万元，买方于签订合同当日向卖方支付定金3万元；房屋的实际总价为393万元，除资金托管275万元及定金3万元外，买方于2019年12月31日前支付15万元，2020年1月20日前支付47万元，2020年4月15日前支付50万元，交房当日再支付3万元；双方约定资金托管前可更改购买人一次。 协议签订后，蔡宏楼除按约支付定金3万元外，分次向沈明金转账支付了107万元购房款，分别为：2019年12月29日支付10万元，2020年1月20日支付47万元，4月20日至22日期间支付50万元，累计付款金额为110万元。时至双方约定办理资金托管手续的2020年4月15日，因蔡宏楼未办理成功苏州户籍，其未将购房资金打入资金托管账户。之后，刘沙沙通过微信与孔亚君联系，催促其尽快办理相关事宜，并表示如在4月底前仍不能办理则要追究对方的违约责任。5月1日，刘沙沙向孔亚君发送微信“因你未按房屋买卖合同按期支付房屋价款，已逾期超过15日，现正式通知你我方解除合同，从110万房屋定金中扣除违约金55万，其余55万如数退还”。之后，蔡宏楼仍未取得苏州市户籍，也未再支付购房款，双方未办理资金托管等交易手续。2020年5月20日，刘沙沙、沈明敬发出解约通知书送达我爱我家公司，并通过微信方式告知孔亚君，通知对方解除双方之间的房屋买卖合同，并要求对方承担违约责任，同时要求对方提供银行账号以退还扣除违约金后的余款。之后，双方未再继续履行房屋买卖合同。截至本案诉前，蔡宏楼仍未具备买房资格。 本案审理中，各方当事人均确认房屋的实际买受人是蔡宏楼，因房屋买卖合同产生的权利义务由蔡宏楼作为买受人享有和承担。 关于房屋买卖合同解除给出卖方造成的损失问题，刘沙沙、沈明敬提出，因蔡宏楼违约致使合同解除给其造成多项损失，具体包括：1.无法购买新房所造成的损失，其计划以出售涉案房屋的价款用于购买新房，现市场新房价格与同区域二手房价格存在倒挂现象，其在确定可以购房的情况下因对方的资金不能到位只能放弃购买，造成的实际损失超过100万元。为此，其提供与新盘销售人员微信聊天记录予以证明。2.提前归还贷款的资金占用损失，为履行买卖合同按期办理交易手续，其于2020年4月8日提前结清了买卖标的房屋之上的贷款（2013年12月23日申请，金额80万元，期限20年），其提供贷款结清证明予以证明。3.其他房屋提前解除租赁合同并进行装修产生的租金及装修费用损失，其另拥有乐村8号付405室房屋一套原用于出租，为按时向蔡宏楼交付买卖标的房屋，其提前与承租人解除租赁合同并耗资2万元进行装修用于过渡期居住使用，提供住宅装饰工程合同予以证明。 关于已付购房款，蔡宏楼要求在本案中一并结算但表示不再提出反诉；刘沙沙、沈明敬同意在本案中一并结算，表示可在抵扣法院确定的违约金后，剩余部分可直接判决其向蔡宏楼返还。 本院认为，蔡宏楼与孔亚君达成协议后，以孔亚君的名义与刘沙沙、沈明敬签订关于云庭城市中心花园×幢×室房屋的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应当遵照执行。蔡宏楼抗辩合同无效的观点，本院不予采纳。合同虽由孔亚君作为买受人签订，但各方当事人均知晓并认可蔡宏楼系房屋的实际买受人，刘沙沙、沈明敬要求蔡宏楼履行合同义务，蔡宏楼不持异议，本院予以确认。从证据材料来看，各方当事人对蔡宏楼不具备苏州市户籍及购房资格是明知的，由此约定了变更购买人等事项，并给予了相应的履行期限，故在办理相关资金托管等手续前取得购房资格的义务应由蔡宏楼承担。合同履行过程中，蔡宏楼在支付部分购房款后，因未能取得苏州市户籍而具备购房资格，未能在约定的期限内办理资金托管手续并支付剩余购房款，以致双方交易不能完成，应认定为违约行为。蔡宏楼逾期支付购房款超过15日后，出卖人有权依约形式合同解除权。刘沙沙、沈明敬在2020年5月1日、20日通过微信通知等方式向孔亚君发送了解除通知书，蔡宏楼、孔亚君在本案中审理中也确认双方合同关系已经解除，故应当认定双方之间的买卖合同及补充协议在诉前即已解除。合同解除后，双方应根据合同的履行情况进行结算，刘沙沙、沈明敬应当将已经收取的购房款110万元返还蔡宏楼。双方之间的买卖合同关系因蔡宏楼违约而解除，刘沙沙有权按照合同约定要求其承担违约责任。根据合同约定，违约金金额为买卖合同约定的购房价款275万元的20%即55万元，蔡宏楼以房价未下跌、对方无实际损失为由抗辩称无需承担违约金，或应当调低违约金。本院审查后认为，违约金兼具补偿性、惩罚性功能，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行衡量，蔡宏楼在合同履行过程中，未能取得购房资格并按时付款直至最终无法履行，客观上造成了刘沙沙、沈明敬的多项损失。合同约定275万元购房款打入资金托管账户的时间为2020年4月15日，刘沙沙、沈明敬对收取购房款的时间有合理预期，其在履行期限届满前归还贷款、装修旧房等行为均系积极履行合同的行为，虽不能认定为直接的实际损失，但能印证其确有购买新房的资金需求。结合其陈述的认购新房的相关情况，蔡宏楼的违约行为确实给其造成了相应的资金困难，从而产生预期利益的损失。同时，房屋空置、维权费用等实际损失也难以避免。补充协议约定的损失赔偿条款中特别指出了实际损失包括直接损失和间接损失，可见双方对合同不能履行可能造成的损失均应当能够预见，现蔡宏楼仅以房价未下跌而认为对方无损失，进而不同意承担违约金的观点，本院不予采纳。但从房地产价格的综合走向分析，涉案房屋的价格并未发生贬损，合同约定的违约金金额确实过高。因此，本院以刘沙沙、沈明敬遭受的实际损失为基础，综合考虑合同的实际履行、违约方的过错、解除合同的时间、房地产市场价格趋势等因素，根据公平和诚实信用原则，酌请将违约金金额调整为35万元，对于刘沙沙、沈明敬主张超出部分，本院不予支持。 综上，本院确定刘沙沙、沈明敬应向蔡宏楼返还购房款110万元，蔡宏楼应向刘沙沙、沈明敬承担违约金35万元，两项相抵后，刘沙沙、沈明敬向蔡宏楼返还购房款75万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 原告刘沙沙、沈明敬向被告蔡宏楼返还购房款110万元，被告蔡宏楼向原告刘沙沙、沈明敬支付违约金35万元，两者相抵后，原告刘沙沙、沈明敬向被告蔡宏楼返还购房款75万元，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11660元，减半收取5830元，由被告蔡宏楼负担，于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇二〇年十月十六日 书记员  邓 琴