江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8475号 原告：张学梅，女，汉族，1968年11月13日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住安徽省马鞍山市和县。 委托诉讼代理人:高黎，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：江苏天亿实业集团有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京市。 法定代表人:蒋国北,该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾永成，江苏洪武律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张继业，江苏洪武律师事务所律师。 原告张学梅与被告江苏天亿实业集团有限公司（以下简称天亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学梅委托诉讼代理人高黎，被告天亿公司委托诉讼代理人顾永成、张继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张学梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告支出的维修材料费用178945元；2、判令被告赔偿原告支出的维修人工费用36600元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定 由原告承租被告位于南京市，用于经营旅馆。租赁期间，租赁房屋分别于2017年8月8日、2018年5月6日和2019年7月31日发生大面积漏水，导致租赁物多处受损，严重影响了原告的正常经营。经原告与物业、被告多次沟通，物业告知漏水系被告在租赁物楼顶平台自行搭建彩钢瓦所致，无法修复，被告要求原告自行维修，原告为继续经营先行垫付了维修费用。后原告多次沟通，被告一直拖延支付维修费用。根据《合同法》的相关规定，出租人应该承担租赁物的维修义务，原告作为承租人垫付了维修费用后有权向出租人追偿，但被告一直拒绝支付该费用。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告天亿公司辩称：1、原告属于转承租方，在被告与第一手承租人陶建的租赁合同书中有明确约定，故对于原告主张的装修损失也是被告的损失，并非属于原告；2、对于屋顶的维护义务在于物业，被告保留追究物业管理失当的法律责任；3、对于漏水并非被告原因，损失也是属于被告；4、本案缺少主体物业公司，请求追加物业管理公司为本案第三人或者被告。 本院经审理认定事实如下：2019年5月26日，天亿公司作为甲方、出租方，张学梅作为乙方、承租方，签订《房屋租赁合同书》，约定：甲乙双方为租赁关系，即甲方同意将其拥有产权的坐落于金贸花园12栋2楼的门面房，约计400平方米（建筑面积）的商业用房，出租给乙方用于经营。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更经营项目。经营所需要的有关工商、税务、环保、卫生、消防等行政审批手续及未能取得行政许可而造成不能经营的风险由乙方自行承担，与甲方无关。甲、乙双方一致同意起租日为2014年8月1日，甲方于2014年8月1日将该房屋按约定条件交付乙方使用。租赁期为5年，自起租日起计算，租期为2014年8月1日至2019年11月14日。租金共计1547177元，租金支付方式以先付后用为原则。……除租金外物业管理费、水费、电费、燃气费、电话费等，其他单独使用、计量的费用，由乙方按照有关部门的规定自行缴纳。若乙方未按时缴纳，甲方代为缴纳以后，有权向乙方追偿。经甲方书面同意后，乙方可以根据经营的需要，在不影响房屋结构安全的前提下，对房屋进行必要的装修装潢、设备添置，其工程设计、装饰施工和工程费用均由乙方承担，且须符合消防、环保、治安、卫生、规划、质检、城建等相关政府部门的要求并自费负责办理有关许可证或验收报告等手续，装修、设计、施工方案及图纸须于开工前报甲方审核同意后方可进行……本合同因乙方违约提前解除或终止时，乙方承诺不以任何理由向甲方提出偿还因内部装修、不可移动设备和财产而支出的各种费用等主张。房屋内可移动的设施设备由乙方拆除，但不得因此损毁房屋内原有装饰装修。对于乙方设置的不能移动的设施设备和装饰装修，无偿归甲方所有，甲方不给予乙方任何赔偿或补偿。……合同还对其他事项进行了约定。 2017年8月8日的接处警工作登记表载明：民警到鼓楼许府巷49号26°宾馆，宾馆里面淹水了，水淹到脚踝了，民警协助报警人处理，备案登记。2018年5月6日的接处警工作登记表载明：民警陈鹏电话联系报警人，2018年5月6日8时19分，报警人称许府巷49号张学梅宾馆楼顶漏水，需要做个登记；民警帮其登记并告知报警人漏水情况自行取证，报警人表示了解。2019年7月31日的接处警工作登记表载明：民警前台电话联系报警人，报警人称自己是许府巷26°宾馆，二楼平台漏水，现在物业也不管，房东也不来修理，需要民警在接处警平台登记该警情，后续找物业和房东打官司，民警按照报警人要求登记。 审理中，原告张学梅为证明其主张的维修材料费用及人工费用，提交了：1、2017年8月21日南京市六合区辉腾装饰材料经营部的收款收据两张，金额分别为14055元、143941元，销货清单三张，购买的材料为地板、石膏板、钢钉、踢脚线等。2、2018年5月11日的收款收据三张，金额分别为6704元、10475元、870元，销货清单三张，购买材料为水泥、沙、踢脚线等。3、2019年7月31日的收款收据、销货清单各一张，金额为2900元，购买材料为腻子粉、绷带、滚筒等。4、原告手写的清单一份，载明2017年请人拆搬旧地板2600元，装修工资28000元，2018年请人拆搬旧地板2000元，装修工资3000元，2019年装修工资1000元，总计36600元，因是在三牌楼大街找的工人，故没有收据。 审理中，原告张学梅提交了一份谈话笔录，被谈话人系金贸花园物业管理处工作人员陆长柏，该工作人员陈述“金贸花园门面房屋是我们物业服务管理的对象，也要缴纳物业费的。我们小区门面房大多用来对外经营的，业主或租户有什么需求也是来找我们物业的。小区12栋门面26°宾馆发生漏水后租户来报修过的。这个业主是天亿公司，我们小区门面房都是他们公司的。26°宾馆来报修过三次，我们每次都让租户报警，前两次我们去查看过的，在他之前经营的租户也发生过漏水，当时那个租户也来报修过。漏水是2楼平台那里，原来是消防通道，天亿公司加盖了彩钢瓦的，下暴雨来不及排水，水就从排水管里倒灌出来。这个漏水没办法完全修复的，我们也只能每次把漏水的地方清理一下，疏通一下下水管，但是这个方法是不能从根本上解决漏水问题的。26°宾馆是2014年开始经营的，在它之前这个门面房是租给另外一户，是经营会所的，当时也是二楼同一个地方漏水，然后因为漏水问题这个租户也跟公司闹过矛盾。26°宾馆接手后没有对房屋进行过二次装修，第一次漏水之后装修的”。 审理中，张学梅陈述根据合同法第220条和221条约定，天亿公司作为出租人负有维修义务，因其未能及时维修，故应当承担原告支出的维修费用。天亿公司认为原告所述的维修义务，已经依据原告与物业公司签订的物业管理合同，依法由物业公司承担，因物业公司未尽到管理义务导致的损失，应当向物业公司追究。 本院认为，张学梅与天亿公司签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 根据合同法相关规定，出租人应当履行出租物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，张学梅在租赁使用天亿公司的案涉房屋期间，房屋发生漏水，有相应的照片、接处警登记表为证，本院予以确认。天亿公司应当履行维修义务，在其未履行时，张学梅自行维修，相应的维修费用应由天亿公司承担。关于张学梅主张的维修材料费用178945元，有相应的收据、清单为证，且与接处警工作登记表能够对应，本院予以支持。关于张学梅主张的维修人工费用36600元，因无相应证据为证，本院结合维修的事实与次数，予以认定15000元，对超出部分，不予支持。天亿公司辩称应由相应的物业管理公司承担维修义务，依据不足，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏天亿实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张学梅维修材料费用178945元； 二、被告江苏天亿实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张学梅维修人工费用15000元； 三、驳回原告张学梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4533元，减半收取2266.5元，由原告张学梅负担200元，被告江苏天亿实业集团有限公司负担2066.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二〇年十月三十日 书记员  宋小雨