贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8516号原告：邱克慧，女，1973年10月12日出生，汉族，住贵州省贵定县。原告：萧雅茹，女，1997年12月4日出生，汉族，住贵州省贵定县。两原告共同委托诉讼代理人：萧云阳，贵州宇泰律师事务所律师，特别代理。两原告共同委托诉讼代理人：余佳赛，贵州宇泰律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵阳恒大德祥旅游开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**。法定代表人：王志坚，职务：董事长。委托诉讼代理人：曹亚军，男，系公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：尹佳佳，女，系公司员工，特别代理。原告邱克慧、萧雅茹与被告贵阳恒大德祥旅游开发有限公司（以下简称恒大德祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告邱克慧、萧雅茹的共同委托诉讼代理人萧云阳，被告恒大德祥公司的委托诉讼代理人曹亚军到庭参加诉讼。审理中，因当事人申请和解，依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告邱克慧、萧雅茹向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告双方商品房买卖合同。2.被告返还购房款274822元及资金占用费10992.88元（按照同期中国人民银行贷款利率计算，自2019年6月25日暂计算至2019年8月28日），共计285814.88元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年6月25日签订了《贵州恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1074672），约定被告购买恒大文化旅游城11号地块6栋1单元903号房，购房款总金额为914822元，付款方式为按揭付款，原告应于2019年6月26日前支付首期房款274822元。2019年6月25日，二原告与被告签订《无理由退房协议》（编号：LYGWLC0609），约定原告付款30%以上，则享有无理由退房权利。两份协议书成立并生效后，原告向被告转账274822元，被告出具收据。后原告主张行使无理由退房权利，被告不予退款。根据《合同法》相关规定，原告享有解除权，有权解除商品房买卖合同并要求赔偿损失。故现诉至法院，请求如前。审理中，原告明确第一项诉请要求解除的是2019年6月25日与被告签订的《认购书》。被告恒大德祥公司辩称，1.原告未与我公司签订《商品房买卖合同》，原告诉请解除对象不存在。2.认购书系双方真实意思表示，原告未按照认购书的约定按时签署商品房买卖合同，未按时办理银行贷款手续，系原告违约。3.不存在约定解除或法定解除的情形。原告应当承担继续履行的责任。原告应当于2019年6月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，但因原告萧雅茹不在现场，且一再要求延迟签订合同。我公司于2019年8月11日前书面催告原告于8月18日前签订《商品房买卖合同》，原告于8月14日签收，但拒绝签订合同，办理贷款义务。我公司已经给原告合理时间履行合同义务。双方签订认购书后，我公司基于正常履行的信赖向推荐人高鸿美支付佣金12148元，相对我公司对销售中投入广告费、活动费、各项成本费及签订认购书时双方能预见的可期待利息，损失很大，从减少损失角度，我公司不同意解除认购书。原告应承担继续履行的违约责任。4.认购书与《商品房买卖合同》属于不同文书，不能混同。认购书明确约定在6月26日前签署《商品房买卖合同》，要实现目的指向明确。且《无理由退房协议书》对认购书和《商品房买卖合同》在描述中亦作出区分。认购书虽约定当事人信息、商品房基本状况，销售方式、总价款、付款方式及付款时间的信息，但仍不符合《商品房销售管理办法》中规定的作为商品房买卖合同应当包括的13项内容，如缺少了交付条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热等配套设施及公共设施的交付承诺和有关权益，面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等信息，恒大德祥公司亦未完整收受购房款。故认购书不是《商品房买卖合同》。5.原告要求退房退款理由，系无理由退房，但根据双方签订的无理由退房协议约定，无理由退房必须满足以下条件：一是原告按照认购书及《商品房买卖合同》约定履行到期义务，不存在任何违约行为；二是原告选择按揭贷款，按揭资料须经银行审核通过；三是付款30%以上；四是时间条件，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间；五是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，应当扣除恒大德祥已经支付的佣金或奖励。而根据合同实际履行情况，原告未按照认购书约定时间签订《商品房买卖合同》，按揭资料亦未经过银行审核通过，存在明显违约，故原告不具备无理由退房条件。6.原告单方要求退房退款已构成违约，其作为过错方，要求我方退款并支付资金占用费等没有法律依据及合同依据，认购书及《无理由退房协议书》中均无资金占用费的约定，法律也没有赋予违约方相关权利。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：被告恒大德祥公司成立于2017年1月11日，营业期限长期，类型有限责任公司，经营范围为旅游开发、房地产开发经营、酒店管理、健身服务等。2019年6月22日，恒大旅游集团有限公司向原告邱克慧、萧雅茹出具《无理由退房承诺书》，记载：我司向你郑重承诺，您所购买的恒大属下公司开发的贵阳恒大文化旅游城楼盘6幢1单元903房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并付款30%以下，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年6月25日，原告邱克慧、萧雅茹（乙方，买受人）与被告恒大德祥公司（甲方，出卖人）签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1074672），约定：乙方自愿按该认购书约定的条件向甲方认购贵阳恒大文化旅游城11号地块6栋903号房。该商品建筑面积81.37平方米，单价11243元/平方米，总金额为914822元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。二、乙方须于2019年6月26日前支付首期房款254822元（不含定金）。同时签署《商品房买卖合同》；余款由银行提供按揭贷款，乙方需要2019年6月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售房屋。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年6月25日，原告邱克慧、萧雅茹（乙方）与被告（甲方）签订《无理由退房协议书》（编号：LYGWLC0609），约定鉴于双方于2019年6月22日签订恒大文化旅游城楼盘6幢1单元903房《楼宇认购书》时，恒大旅游集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。2019年6月26日，原告向被告支付包含定金20000元在内的首期房款274822元。首期款支付以后，原告未按前述约定到银行办理按揭贷款相关手续。2019年8月11日被告向原告发出《关于签订〈商品房买卖合同〉的通知》，载明：请于2019年8月18日前往贵阳恒大文化旅游城销售中心签署《商品房买卖合同》，否则我司将按认购书约定，收回房源，另行销售该房屋。所涉法律后果由您自行承担。原告收到该通知后仍未与被告签订合同，后原告诉至本院请求如前。另查，1.被告恒大德祥公司取得位于贵阳市花溪区甲秀南路11#地块（1＃-10＃楼）的商品房预售许可证{（2018）筑商房预字第214号}，有效期从2018年12月11日至2021年2月26日。2.因案外人高鸿美通过“恒房通”App推荐客户邱克惠、萧雅茹至恒大德祥公司处认购案涉房屋，2019年6月26日，恒大旅游集团有限公司向其支付佣金12148元，恒大旅游集团有限公司明确该款项所有权人为恒大德祥公司，因该款项所产生的权利义务由恒大德祥公司享有及承担。原告在庭审中陈述邱克惠与高鸿美系朋友关系。上述事实，有原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明、《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、收据及银行交易明细及、通知及快递派送信息、当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合各方陈述及举证、质证意见，归纳本案的争议焦点为：原告能否要求被告无理由退房。本案中，原告与被告双方于2019年6月25日签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，该认购书系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中双方签订的认购书属于本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。前述认购书约定双方应当在2019年6月26日前签订正式的《商品房买卖合同》，原告于2019年6月26日支付包含定金20000元在内的首期房款274822元，但双方未签订《商品房买卖合同》，原告亦未按约定履行办理贷款的手续，之后被告书面通知原告签订合同，原告仍拒绝签订，原告现以其行为明确表示不履行签约的义务，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任，原告行为导致双方签约的合同目已无法实现，故对其诉请解除双方签订的认购书，符合法律规定，本院予以支持。对被告辩解不同意解除认购书的意见，不予采纳。依照双方签订的《无理由退房协议书》约定“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”，因双方并未签订《商品房买卖合同》，故不适用该协议书的约定，因此，对原告要求无理由退房不符合双方约定，应结合双方的过错及是否违约来对原告诉请进行分析。原告诉请退还购房款274822元（包含20000元定金），被告辩称双方认购书约定有“乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还”，该约定支付首期款原告已按约支付，只是未签署《商品房买卖合同》，该两项系并列条件，故不予适用，对被告辩解不予退还原告所付款项，不予采纳。结合本案实际，双方解除《认购协议书》后，对解除的法律后果应一并处理，原告所交的购房款254822元被告应予退还。因本案系原告违约所致，其应承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”之规定，本案应适用定金罚则，即被告不予退还原告定金20000元。对原告主张支付资金占用费，双方未进行约定，且因原告违约导致签约未能履行，故依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告邱克慧、萧雅茹与被告贵阳恒大德祥旅游开发有限公司于2019年6月25日签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1074672）；二、被告贵阳恒大德祥旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邱克慧、萧雅茹购房款254822元；三、驳回原告邱克慧、萧雅茹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5587元，由原告邱克慧、萧雅茹负担606元，被告贵阳恒大德祥旅游开发有限公司负担4981元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  唐克辉人民陪审员  杨大德二〇二〇年十月十六日法官助理康志刚书记员吴啸旭