安徽省滁州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）皖11行终123号上诉人（一审原告）滁州市山水人家小区业主委员会，住所地安徽省滁州市山水人家会所**,统一社会信用代码Q99341103001965108。负责人吴艳斌，该业委会主任。委托代理人王国富，安徽清流律师事务所律师。被上诉人（一审被告）滁州市自然资源和规划局，住所地安徽省滁州市龙蟠大道**，统一社会信用代码11341100MB1510942F。法定代表人许莉，该局局长。出庭负责人毕仕林，该局二级调研员。委托代理人翁伟，该局不动产登记中心法规科负责人。委托代理人曾朝阳，安徽苏滁律师事务所律师。一审第三人滁州市新纪元房地产开发有限公司，住，住所地安徽省滁州市经济技术开发区丰乐南路**(山水人家)****一社会信用代码91341100752986669L。法定代表人黄国庆，该公司总经理。委托代理人倪升山，安会峰律师事务所律师。一审第三人滁州市南谯区山水人家大地幼儿园，住所地安徽，住所地安徽省滁州市丰乐南路**山水人家小区内用代码52341103085242841W。法定代表人曲宁，该园园长。委托代理人石金星，该校校董。委托代理人纪婕，该园园长。上诉人滁州市山水人家小区业主委员会（以下简称山水人家业委会）因诉滁州市自然资源和规划局（以下简称市资规局）不动产管理行政登记一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103行初35号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。一审法院查明，2008年3月27日和28日，滁州市新纪元房地产开发有限公司（以下简称新纪元房产公司）分别就山水人家会峰山庄80幢（幼儿园）和81幢（会所）向市资规局申请首次登记，为此分别提交了登记申请书、单位营业执照、国有土地使用证等材料；2008年6月17日，市资规局向新纪元房产公司颁发了山水人家会峰山庄80幢（幼儿园）不动产权证（滁2008005516）和山水人家会峰山庄81幢（会所）不动产权证（滁2008005515）。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、山水人家业委会的主体是否适格；二、山水人家业委会的起诉是否超过起诉期限。针对焦点一，一是依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，山水人家业委会提供的证据不足以证明市资规局的行政登记行为侵害了其合法权益，也无证据证明有其他直接的、确定的利害关系，其与新纪元房产公司的纠纷也并非属于本案的审理范围，应另行处理；二是依据物权法的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定，本案中，虽然法律赋予了业主委员会诉讼主体的资格，但其是否具有诉讼权利仍需依法办理相关手续，而山水人家业委会并未提供业主大会决议等相关材料；综上，山水人家业委会作为原告的主体不适格。针对焦点二，市资规局辩称山水人家业委会的起诉超过了起诉期限，经审查，市资规局于2008年6月就已作出相关的行政登记，后新纪元房产公司又与山水人家业委会进行了交接，山水人家业委会应当知道涉案房屋的权属登记情况，并且本届山水人家业委会于2018年9月就完成了换届，但直到2020年6月才提起诉讼，超过了法定起诉期限。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条的规定，裁定：驳回原告滁州市山水人家小区业主委员会的起诉。上诉人山水人家业委会上诉称，1，其诉讼主体适格。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条：有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的。案涉会所、幼儿园是与其有利害关系的。因为，首先，案涉的会所、幼儿园是建设在其小区内，在业主所有地块中；其次，新纪元房产公司补税的依据是估价报告计算得出的，如果否认估价报告的真实性，就等于否认新纪元房产公司补缴土地出让金的真实性及补缴土地出让金的依据。估价报告已经把小区的配套设施费已按每平方米13.5元摊入到商品房价中；最后小区到2009年建筑面积约383669平方米，物业用房除了两个门卫室，别无一平方米用房。根据该司法解释第十八条“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”该裁定明显适用法律错误，业主委员会不但有权以自己的名义起诉且不需要业主大会或业主代表授权；二、其起诉没有超过诉讼时效。案涉不动产权证是新纪元房产公司于2008年3月27日申请登记的，根本没有超过法律规定的20年诉讼时效；三、一审认定事实不清。滁州市南谯区山水人家大地幼儿园法定代表人并未出庭，但一审裁定认定其到庭参加诉讼；另市资规局于2019年机构改革才成立，但裁定书查明新纪元房产公司于2008年向市资规局申请登记并颁发权属证书，明显事实认定不清。综上，请求撤销一审裁定，发回重审。被上诉人市资规局答辩称，首先，涉案会所及幼儿园的登记符合当时《城市房屋权属登记管理办法》的规定，登记行为合法；其次，土地估价报告是为了确定开发商补交的土地出让金数额，并不能证明涉案会所及幼儿园归业主共有；再次，提起诉讼属于业主共同决定的重大事项，山水人家业委会没有取得业主大会的授权，不能行使诉讼权利，其主体不适格；最后，涉案会所、幼儿园的登记发生在2008年6月，山水人家业委会在办理交接时就应当知道涉案房屋的权属登记情况，提起本案诉讼已超过法定的起诉期限。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。一审第三人新纪元房产公司述称，首先，山水人家业委会诉讼主体不适格，对此一审裁定已经分析说明。山水人家业委会上诉称依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，认为幼儿园和会所登记在其名下的行为有利害关系，理由是涉案会所和幼儿园在小区内，据此认为有利害关系，该观点是荒谬的，不能成立。不能以建筑物在小区内，就与产权登记行为有关系是不正确的，也不能据此认为有利害关系；其次，一审认定山水人家业委会不是适格主体，有事实和法律依据；最后，山水人家业委会以其补税的估价报告为依据，认定幼儿园和会所属于全体业主共有，无证据支撑，属认识错误所致。理由如下：一、幼儿园和会所属于独立规划的建筑物，该幼儿园和会所的建设是由其出资建设，所以市资规局将会所和幼儿园登记在投资人名下，符合物权法的规定，有充分的事实依据；二、山水人家业委会将估价报告中小区的配套设施费等同于会所和幼儿园的相关费用，并分摊到商品房价中，属于对配套设施的理解和认识错误。根据物权法第七十三条规定，已将公共场所、公有设施进行区分，所以山水人家业委会将配套设施费理解为会所的费用是错误的；三、即使是估价报告中的配套设施费，小区的会所和幼儿园包含在总建筑面积中，也需要对公共设施费承担成本费用。综上，山水人家业委会的上诉请求无事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律得当，应予以维持。一审第三人滁州市南谯区山水人家大地幼儿园述称，本案系请求撤销登记在新纪元房产公司名下的会所及幼儿园权属登记案，其中涉及到撤销幼儿园权属登记证的诉求法院应作出实体上的审理并作出裁判，不应以剥夺诉权方式处理。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明除外。本案涉及的会所及幼儿园系新纪元房产公司建造并依法办理所有权登记，山水人家业委会以全体业主在购买房屋时“分摊了建设费用”、“公共配套设施归全体业主所有”为由，主张涉案会所及幼儿园归业主共有无事实和法律依据。故山水人家业委会与涉案登记行为不具有法律上的利害关系。一审据此裁定驳回山水人家业委会的起诉正确，本院依法予以维持。至于山水人家业委会上诉提出一审裁定中部分事实认定有误的问题，但并不影响本案一审裁判结果的正确性，故本院不予采纳。因此，山水人家业委会的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。预交的二审案件受理费50元，退还给滁州市山水人家小区业主委员会。本裁定为终审裁定。审判长  宋珺梅审判员  王忠良审判员  苏春琴二〇二〇年十月三十日书记员  王俊计附本案适用法律条款：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。