甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1022民初2504号 原告：慕宗朋，男，1986年8月18日出生，甘肃省环县人。 委托诉讼代理人：董鹏宇，甘肃煜立律师事务所律师。 被告：环县农村信用合作联社。 住所地：甘肃省庆阳市环县县城环江大道**。 法定代表人：段亚民，该社理事长。未到庭。 委托诉讼代理人：任佳欣，甘肃环江律师事务所律师。 被告：黄春伟，男，1983年3月12日出生，甘肃省环县人。 原告慕宗朋与被告环县农村信用合作联社、黄春伟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 慕宗朋向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于环县环城镇某小区***室商品房的强制执行，并解除查封；2.请求确认原告系某小区***室商品房的实际所有人；3.判由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月18日，原告与黄春伟签订房屋买卖合同，黄春伟将其自有的位于环县环城镇某小区***室房屋以585000元售于原告，并约定在合同签订后三日内，双方共同申请办理房屋权属登记手续。合同签订当日，原告即向黄春伟交付购房款285000元，同时黄春伟原告出具收条一张，并将涉案房屋交付原告，原告遂开始装修并于2015年正式入住，但因涉案房屋产权证至今未办理，致使双方至今无法办理过户登记手续。下剩300000元购房款，原告于2016年8月18日以银行转账方式向黄春伟全部付清。2018年5月23日，环县人民法院作出（2018）甘1022民初1929号民事裁定书，裁定对位于环县环城镇某小区***室商品房进行保全。2019年4月，原告才得知环县农村信用合作联社以黄春伟、沈彩娥短欠其借款为由申请法院对该房屋进行保全，且已进入执行程序。2019年6月12日，原告向环县人民法院提出执行异议申请，2019年12月25日法院作出驳回原告申请的裁定，原告提起复议，庆阳市中级人民法院裁定发回重审。环县人民法院作出驳回原告复议申请的裁定。原告于2013年6月18日即实际取得涉案房屋，黄春伟也向原告交付了该房屋钥匙及商品房买卖合同原件，为此原告对该房屋进行装修并换锁入住，原告应为该房屋合法的实际所有人，黄春伟以涉案房屋向庆阳市鼎盛恒基投资担保有限责任公司提供抵押担保的时间为2017年9月19日，且沈彩娥和黄春伟向环县农村信用合作联社借款的时间为2017年9月30日，而原告与黄春伟签订买卖合同的时间为2013年6月18日，最后一次付清房款的时间为2016年8月18日，不论是沈彩娥和黄春伟向信用社借款还是以涉案房屋抵押担保，均发生在原告购买房屋，甚至是付清全部房款之后，再次，原告经人介绍与黄春伟自愿协商一致签订买卖合同，且当时涉案房屋并不存在抵押担保等情形，且原告已向黄春伟付清全部购房款，故自2013年6月18日后，原告即为涉案房屋合法所有人，且自始至终不存在任何过错，因此环县农村信用合作联社以其与黄春伟、沈彩娥之间的金融借款合同纠纷向法院申请对原告所有的房产采取保全措施，法院裁定准许并执行严重损害了原告的合法权益，故现原告现提出前述诉讼请求，请予依法判处。 环县农村信用合作联社辩称：一、不动产物权的转让，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。慕宗朋与黄春伟即使签订房屋买卖合同，但未登记就说明慕宗朋并未实际拥有涉案房屋的物权，且慕宗朋和黄春伟签订的房屋买卖合同也未经公正。二、被告在与沈彩娥、黄春伟的金融借款合同纠纷案件立案后，及时申请对涉案房屋予以保全，环县人民法院经审查后作出了查封房屋的裁定。根据原告所述，其于2013年6月份即占有该房屋，但其在房屋被保全后未提出异议，却在被告申请执行后突然提出执行异议，该行为是否善意仍待商榷。黄春伟于2013年3月10日与环县某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，2013年6月9日在环县房地产管理局办理备案登记。而根据原告陈述，黄春伟于2013年6月18日将该房屋出售于原告，如果黄春伟有意出售房屋，为何会在出售前不久完成房屋备案登记，不符合逻辑顺序。从环县某房地产开发有限责任公司出具的收据来看，沈彩娥实际系2015年6月11日才交纳购房款的，而这一笔购房款不存在分期支付的情形，而是一次性支付完成，黄春伟虽与环县某房地产公司签订了房屋买卖合同，但其也并非对房屋有完全的处分权，更不存在2013年就将该房屋出售给原告的情形。三、沈彩娥、黄春伟在向被告借款时，庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司为该笔借款提供保证担保，根据被告向担保公司了解到的情况，沈彩娥、黄春伟同时以环县某小区***室房屋向担保公司提供反担保，并将商品房买卖合同原件、商品房预售合同备案申请审批表及房屋钥匙交由担保公司保管，该房屋一直没有人居住使用，但在被告申请执行后，该房屋被强行换锁并入住。原告持有的商品房买卖合同与实际合同不一致，该合同封面没有环县房产管理局商品房合同备案专用章。另外，原告诉称合同签订当日，黄春伟向其交付房屋钥匙及商品房买卖合同，为何原告后期还要更换门锁入住，因此，即便原告与黄春伟之间达成房屋买卖协议，也不能排除其二人存在恶意损害被告利益的可能。退一步讲，如果黄春伟确将房屋出售于原告，那么其行为明显涉嫌合同诈骗，被告要求将本案移交公安机关侦查。综上所述，被告认为，原告提出的诉求不能成立，依法应予驳回，并要求执行环县新艺家园2号楼四单元901室房屋。 黄春伟辩称，被告与被告母亲沈彩娥曾共同经营环县某宾馆。2013年初，被告母亲沈彩娥出资订购环县某小区***室房屋，并将房屋备案至被告名下。同年6月，因宾馆经营困难，被告与沈彩娥商议将该房屋转让，便对外发布转让消息。2013年6月18日，经张立衡介绍，原、被告签订房屋买卖合同，原告于当日向被告交付购房款285000元，被告向原告交付购房合同及房屋钥匙。下剩房款300000元，原告于2016年8月18日付清。沈彩娥与环县农村信用合作联社金融借款合同中，庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司与环县农村信用合作联社签订了保证合同，故其对该笔贷款具有担保责任。沈彩娥向担保公司交付了担保费，故担保公司在享受权利的同时也应承担相应义务，因此，原债务应由担保公司承担清偿责任后再向债务人追偿。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织双方进行了质证。 原告提交的证据： 第一组：原告的身份证复印件一份，证明原告的身份情况； 第二组：1.商品房买卖合同复印件一份，2.房屋买卖合同复印件一份，3.收条一份，4.甘肃银行环县支行存款账户交易明细查询一份，5.收据一份；6.证明复印件一份，7.房屋装修照片5张，证明（1）原告2013年6月18日签订合同购买涉案房屋，（2）房屋价款585000元于2013年6月18日支付285000元、2016年8月18日支付300000元，（3）原告在2018年5月23日法院查封前已实际装修房屋、缴纳物业费、水电暖费，实际占有了房屋； 第三组：1.环县法院（2019）甘1022执异8号民事裁定书复印件一份，2.庆阳市中级人民法院（2020）甘1022执复5号民事裁定书复印件一份，3.环县法院（2020）甘1022执异8号民事裁定书一份，证明原告提起执行异议和法院审理情况； 第四组：证人张立衡当庭证言一份，证明原告购买房屋的具体经过。 被告环县农村信用合作联社对原告提交的第一组证据无异议；对第二组证据1有异议，该合同与被告持有的合同不一致，该合同没有进行备案；对证据2有异议，仅根据合同不能证明慕宗鹏和黄春伟真实有效的发生合同关系，不排除二人合伙损害他人权益的可能；对证据3有异议，黄春伟向慕宗鹏出具该收条是否善意无法确定，不能完全证实房款的交付，无法确定是现金交付还是银行转账等交付方式；对证据4无意见，但该交易无法证明是交付购房款，不排除慕宗鹏和黄春伟之间存在其他债权债务关系；对证据5经核对原件后，对真实性及证明目的均有异议，该收据印章非物业用章，开票时间是2018年，该小区2018年供暖应该不是由物业负责，应为供暖公司；对证据6的真实性和证明目的均有异议，盖章非物业用章，出具证明的主体无法确定，出具证明的主体是否能够证明其证明内容无法确定；对证据7的真实性和证明目的均有异议，无法确定是否为涉案房屋，也无法确定装修时间；对第三组证据无异议；对第四组证据有异议，对交付285000元事实无意见，对其他有意见，证人只是听说，不是亲历。 被告环县农村信用合作联社提交的证据： 第一组：营业执照复印件一份、法人代表身份证明一份、法人代表身份证复印件一份，证明被告的身份情况； 第二组：1.个人借款/保证担保合同复印件一份，2.财产共有人共同还款责任承诺书复印件一份，3.庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司股东会议决议复印件一份，4.贷款资料真实性承诺书复印件一份，证明沈彩娥向环县农村信用合作联社申请金融借款，黄春伟与庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司为该笔借款承担连带还款责任的事实经过； 第三组：1.环县法院（2018）甘1022民初1929号民事裁定书一份；2.环县法院（2018）甘1022民初1929号民事判决书一份；证明环县农村信用合作联社起诉沈彩娥、黄春伟、鼎盛担保公司金融借款合同纠纷对本案涉案房屋予以保全以及该案件的判决结果； 第四组：1.庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司财务抵押清单一份，2.反担保抵押合同一份，3.商品房预售合同备案申请审批表一份，4.收据一份，5.商品房买卖合同一份；证明黄春伟以其所有的环县某小区***号房屋向鼎盛担保公司进行反担保，并将涉案房屋相关手续交由鼎盛公司的事实经过。 原告对被告环县农村信用合作联社提交的第一组证据无异议，对第二组证据的真实性无异议，对关联性有意见，借款事实、反担保抵押与本案原告所主张的诉请无关联性；对第三组证据没有意见；对第四组证据的真实性没有意见，对与本案的关联性有意见。 被告黄春伟对原告、被告环县农村信用合作联社提交的证据均无意见。 被告黄春伟未提交证据。 根据当庭质证和原、被告的陈述，本院认定事实如下：2013年3月10日，出卖人环县某房地产开发有限责任公司环县某小区与被告黄春伟签订商品房买卖合同一份，将环县某小区***号房（建筑面积134.37平方米）以477013元售于黄春伟，同年6月9日，经环县房地产管理局审查同意备案。2015年6月11日，环县某房地产开发有限责任公司向黄春伟母亲沈彩娥出具购房款477013元收据一份。2013年6月18日，经张立衡介绍，原告慕宗朋与黄春伟房屋买卖合同一份，约定将黄春伟购买的位于环县某小区***号房以585000元售于慕宗朋,慕宗朋当日向黄春伟交付购房款285000元，黄春伟向慕宗朋交付房屋钥匙一把及其与环县某房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同一份，此后慕宗朋对该房屋进行装修。2016年8月18日，慕宗朋向黄春伟通过银行转账方式交付下剩购房款300000元。2017年9月19人，庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司与黄春伟、沈彩娥签订反担保抵押合同一份，约定黄春伟以环县某小区***号房屋向沈彩娥在环县农村信用合作联社营业部的借款116万元提供抵押。2017年9月30日，沈彩娥、环县农村信用合作联社、庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司签订个人借款/保证担保合同一份，同时黄春伟向环县农村信用合作联社营业部出具财产共有人共同还款责任承诺书一份，各方约定，庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司为沈彩娥在环县农村信用合作联社营业部的转贷款116万元提供担保，黄春伟对该笔贷款负连带责任，借款期限为2017年9月30日至2018年3月29日。2018年5月14日，环县农村信用合作联社起诉沈彩娥、黄春伟、庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司，要求还款，并于同年5月21日申请对环县某小区***号房屋进行保全，环县人民法院于2018年5月23日作出（2018）甘1022民初1929号民事裁定书，裁定：保全环县某小区***室商品房，并于同年10月30日作出（2018）甘1022民初1929号民事判决书，判决：沈彩娥向环县农村信用合作联社归还借款本金116万元、支付拖欠的借款内利息37488元并支付逾期利息，黄春伟、庆阳鼎盛恒基投资担保有限责任公司对上述借款本金及利息承担连带保证还款责任。该案进入执行阶段，慕宗朋于2019年6月12日向本院提交执行异议申请书，请求解除对位于环县某小区***室房屋的查封，本院经审查，于2019年12月25日作出（2019）甘1022执异8号民事裁定书，裁定驳回慕宗朋的复议申请。慕宗朋对该裁定不服，向庆阳市中级人民法院申请复议，庆阳市中级人民法院于2020年5月19日作出（2020）甘10执复5号执行裁定书，裁定本案发回环县人民法院重新审理。本院于2020年7月27日作出（2020）甘1022执异8号民事裁定书，裁定驳回慕宗朋的复议申请。 本院认为，原告慕宗朋与被告黄春伟签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，该合同已经实际履行，合同有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”环县农村信用合作联社起诉黄春伟等金融借款合同纠纷，并申请财产保全，本院于2018年5月23日对涉案房屋进行保全，但慕宗朋早在2013年6月18日与黄春伟签订了房屋买卖合同，并实际交付，慕宗朋对该房屋进行装修并实际入住。慕宗朋分别于2013年6月18日、2016年8月18日向黄春伟支付购房款共计585000元。房屋购买并交付后，因该房屋所在小区整体不能在房管部门办理房屋产权证书，致房屋过户登记手续至今未能办理，故原告慕宗朋的诉请符合上述法律规定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得对环县某小区***室房屋执行； 二、确认原告慕宗朋系环县某小区***室房屋的实际所有人。 案件受理费70元，由被告环县农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长 韩鹏云人民陪审员何洲人民陪审员唐珍 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 王                 燕 书 记 员 李        鑫        媛