浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终660号 上诉人（原审被告）：叶俭君，男，1981年10月2日出生， 汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：章丽鸿，浙江浙西律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江金和家居有限公司，住所地浙 江省江山市××镇××路××号。 诉讼代表人：浙江刚诚律师事务所，系该公司管理人。 委托诉讼代理人：程樟根，浙江刚诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周诗敏，浙江刚诚律师事务所律师。 上诉人叶俭君因与被上诉人浙江金和家居有限公司（以下简 称金和公司）合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2020） 浙08**民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7 月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶俭君上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被 上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事 实与理由：1.金和公司以合同约定的解除条件成就主张解除《场 地使用协议》。按照金和公司的主张，依据《场地使用协议》所 2约定的厂房使用期限有两种，一种是年限为五年，另一种是使用 期限为债务抵偿完毕为止，只要符合前述两种条件之一，其即可 主张合同解除。现金和公司以叶俭君使用场地所获收益足以抵偿 债务为由要求解除《场地使用协议》，诉请叶俭君腾空“其使用” 的厂房部分。因转租给他人的部分并不属于叶俭君使用的厂房部 分，故原审判决只能根据金和公司的诉请作出裁判，不应当涉及 除叶俭君自用以外的部分。经审理，原审判决认定《场地使用协 议》约定的解除条件为使用年限五年届满，现涉案厂房五年使用 期未届满，解除协议的条件未成就，原审判决未在金和公司的主 张和诉求范围内作出合法裁判，超越审判范围。2.叶俭君并不是 金和公司的债务人，也不是财产的完全持有人，原审判决依据《中 华人民共和国企业破产法》第十七条判令解除合同，属适用法律 错误。且叶俭君系根据协议约定的五年使用期，合理合法使用场 地，双方对于五年使用期内的场地使用费的收取时间、标准和方 式，既无约定又无法定依据，原审判决判令叶俭君支付厂房占 用费没有相关的事实、理由和裁判依据。即便要解除合同，根 据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同必须经确 认才能发生效力，并非主张权利之时即为当然解除之时。同时 必须给相对方合理期限，原审判决判令叶俭君十五日内腾房并 不合理。3.叶俭君取得场地使用权后已分别转租给浙江潘宏家 居有限公司（以下简称潘宏公司）、江山市旺居门业有限公司（以 3下简称旺居公司）等单位和个人，第三方承租人承租后投入了相 关设备和设施（包括消防、环保等），直接损失达350余万元。 《场地使用协议》一旦解除必然导致善意第三人利益受损。另一 方面场地闲置无收入，直接损害权利人的利益。且即便该财产要 进行处置，也不会受到影响，叶俭君要求和金和公司继续履行《场 地使用协议》。 金和公司辩称，1.金和公司一审诉请明确，在一审程序中也 提出了依据《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定解除合 同的主张，原审并未超越诉请进行裁判。叶俭君持有金和公司厂 房实际控制部分，占有金和公司的财产，虽然没有直接占有，但 叶俭君将部分厂房租赁出去也属于间接占有。现管理人仅是要求 叶俭君退出自己占有使用的那部分厂房。因叶俭君与旺居公司系 各半使用厂房，原审判决判令叶俭君腾退自己使用部分不存在其 他企业，也不存在无法执行或其他方面的限制。2.无论是叶俭君 与金和公司签订的《场地使用协议》还是叶俭君与其他人签订的 厂房租赁协议，均系在案涉厂房抵押权设定之后，未经抵押权人 同意签订。如果叶俭君认为租期未满解除合同造成其损失，可以 向管理人申报债权。综上，请求驳回上诉，维持原判。 金和公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年11月 27日签订的《场地使用协议》，并判令叶俭君腾空移交位于江 山市贺村镇贺丽路7号厂房内其所使用的厂房部分；2.叶俭君 4向金和公司支付自起诉之日即2020年3月15日起至房屋移交完 毕之日止以4000平方米为基数每月每平方米6元计算的使用费 用；3.案件诉讼费由叶俭君承担。 一审法院认定事实：2016年11月27日，金和公司作为甲 方，叶俭君作为乙方签订《场地使用协议》一份，约定：“甲方 因欠乙方人工费及油漆材料费共计人民币1213756.00元（其中 加工人工费及材料费等787659.00元）因厂房着火后改造水电 消防线路及粉刷内墙涂料及清理修复的人工费等为426097.00 元，因甲方在2016年11月3日发生火灾后，难以恢复生产，无 力支付乙方的上述款项，经双方友好协商达成如下协议：1、甲 方将二层厂房7-5和7-1、7-2、7-3号钢结构单层厂房交给乙 方使用，使用年限为5年，二层厂房7-5从2017年4月1日 开始执行7-1、7-2、7-3单层钢结构厂房租赁时间等金城消防 有限公司租期满后即2017年9月15日开始使用，直至乙方支 付完成民工工资及上述欠款为止。2、甲方同意乙方在5年的使 用期内，使用甲方的办公楼及设施及甲方的环评资质，安全生产 资质证书等，并同意乙方转租。3、在5年的使用期限未满之前， 甲方无权以任何理由叫乙方搬出去，乙方在5年的使用期内也 不得损坏甲方的全部资产，否则照价赔偿。4、乙方在满5年的 使用期到期后，如果需要继续使用，必须提前三个月通知甲方， 甲方将根据市场的行情开始收取租金。5、本协议一式两份，甲 5乙双方签字盖章后生效，款清自动失效。”签订协议后，就涉案 场地，叶俭君部分出租给他人使用，部分由自己使用。另查明， 因金和公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务， 2018年6月25日，该院裁定受理徐江水对金和公司的破产清 算申请，并于同日指定浙江刚诚律师事务所担任管理人。 一审法院认为，金和公司与叶俭君签订的《场地使用协议》 合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《场地使用协议》的 约定，金和公司因欠叶俭君油漆材料费及金和公司厂房失火后的 修复费等共1213756元无力偿还而签订该协议，以涉案厂房的 使用权抵偿前述欠款，故《场地使用协议》系金和公司“以物抵 债”向叶俭君清偿债务的合同，不具有叶俭君主张的债权担保合 同或房屋租赁合同的性质。 关于《场地使用协议》是否应解除的问题。金和公司主张协 议解除的条件是“使用期限5年”和“直至叶俭君支付完民工 工资及上述欠款为止”两者择其一，现叶俭君出租场地收取租金 及自己使用场地的获益已经足以清偿1213756元，协议已经达 到解除条件。叶俭君主张协议仅约定以厂房五年的使用期来抵偿 债务，现期限未到，故解除条件未成就。结合《场地使用协议》 全文文意来看，协议全文多次提到“使用年限为5年”“5年 的使用期内”等用语，且约定了5年使用期后，若叶俭君需继 续使用的解决方案，而对厂房使用权清偿“直至叶俭君支付完民 6工工资及上述欠款为止”的标准却无约定，故该院认为金和公司 系以涉案厂房五年的使用期清偿叶俭君债务，现叶俭君使用厂房 五年的期限并未届满，金和公司主张协议已经达到约定的解除条 件缺乏事实依据，不予采信。根据《中华人民共和国企业破产法》 第十七条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或 财产持有人应当向管理人清偿债务或交付财产。金和公司享有涉 案厂房的所有权，现金和公司已经进入破产清算程序，涉案厂房 为债务人财产，债务人财产由管理人统一管理和处分有利于公平 保护全体债权人的利益，叶俭君应向管理人交付涉案厂房，故金 和公司主张解除《场地使用协议》并要求叶俭君腾空移交其自己 使用部分的厂房于法有据，予以支持。金和公司于2020年3月 17日向该院提起诉讼，该院由此认定涉案《场地使用协议》于 2020年3月17日解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九 十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”。 庭审中，叶俭君自认其自己使用厂房面积有五千多平方米，且其 自用的厂房结构与其出租给旺居公司（徐益州）的厂房结构一致， 故金和公司要求叶俭君以4000平方米为基数按每月每平方米6 元的标准支付其自己使用部分的厂房使用费用于法有据，予以支 持。结合本案实际，叶俭君腾空并移交自己使用部分的厂房需要 一定的时间，该院酌情给予十五日的腾退期限，故叶俭君支付厂 房占用费的时间为自2020年4月1日起至房屋移交完毕之日止。 7叶俭君因解除《场地使用协议》所产生的损害可根据《中华人民 共和国企业破产法》第五十三条：“管理人或者债务人依照本法 规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请 求权申报债权”的规定向管理人申报债权，由叶俭君另行主张。 综上，金和公司诉讼请求合理的部分，予以支持；不合理的部分， 不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七 条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第五十三条之规 定，判决：一、解除金和公司与叶俭君于2016年11月27日签 订的《场地使用协议》；二、叶俭君于判决发生法律效力之日起 十五日内腾空位于江山市××镇××路××号厂房中其本人所使 用的部分，移交给金和公司管理人；并支付厂房占用费（自2020 年4月1日起至厂房移交完毕之日止以4000平方米为基数按每 月每平方米6元的标准计算）；三、驳回金和公司的其他诉讼 请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由叶俭君负担。 二审期间，上诉人叶俭君为证明其主张，提交了叶俭君与潘 日方于2017年9月15日签订的《租赁协议书》及《租赁补充协 议书》复印件各一份，以及评估范围和对象为旺居公司投资建设 的相关设备及设施的《评估报告书摘要》、评估范围和对象为潘 宏公司投资建设的相关设备及设施的《评估报告摘要》原件各一 8份，拟证明叶俭君将从金和公司租赁而来的场地大部分转租给潘 日方办厂，转租期限与租赁期限是相对应的。且双方约定潘宏公 司在承租期内因安装消防和环保设备所投入的费用可从房租内 直接扣减。现潘宏公司已投入资金安装了消防和环保设备，若解 除《场地使用协议》将有损其利益。 被上诉人金和公司质证认为，潘宏公司与金和公司也就案涉 场地签订过租赁协议，其已向法院起诉要求潘宏公司支付租金， 对于协议的真实性无法核实。对于评估报告，管理人接管后确实 发现有消防设施添附的情况。如果资产买受人本身需要消防设 施，则因其可以减少该部分投入，管理人可与买受人就该部分价 值进行单独协商以提高标的物总体处置价款，之后也可给承租人 相应的补偿。 被上诉人金和公司未向本院提交新的证据。 本院认证认为，两份《评估报告摘要》系两案外人单方委托 资产评估公司所作，在无其他相关证据佐证前提下，无法判定评 估对象的价值，故上诉人叶俭君提交该组证据并不能达到其证明 目的。对该组证据，本院不予采信。 本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，叶俭君承租 金和公司场地后将部分厂房转租给潘日方办厂，按照每年300000 元标准收取租金，已收取租金共计600000元。 本院认为，本案主要争议焦点为金和公司关于解除《场地使 9用协议》的主张能否得到支持。根据已查明的事实，2016年11 月27日，金和公司与叶俭君签订《场地使用协议》，约定以金 和公司所有的厂房的5年使用权抵偿所欠叶俭君的1213756元债 务。后叶俭君除部分自用外，还将厂房转租给旺居公司和潘宏公 司，其中转租给潘宏公司的价格为每年300000元。另，对于金 和公司管理人主张其自用部分面积为4000平方米，叶俭君并无 异议，且自认其自用的厂房结构与其出租给旺居公司（徐益州） 的厂房结构一致。当事人本应按照合同约定履行自己义务，不得 擅自变更或解除。但在本案中，金和公司已于2018年6月25日 被裁定进入破产清算程序，其履约能力已发生重大变化。特别是 结合叶俭君转租给潘日方的面积及价格来看，5年使用权抵偿 1213756元债务的抵偿标准远低于叶俭君转租的租赁价格。在破 产程序中，金和公司若继续履行案涉《场地使用协议》将对其显 失公平，有损债权人的合法权益。现金和公司管理人基于上述考 量主张解除合同，并不存在恶意违约的情形。叶俭君因解除合同 所产生的损失可根据《中华人民共和国企业破产法》的规定向管 理人申报债权。故对于金和公司关于解除《场地使用协议》的主 张，可予支持。 综上所述，叶俭君的上诉请求不能成立。依照《中华人民共 和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 10 二审案件受理费80元，由上诉人叶俭君负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生 效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关 当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强 制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王琳琳 审 判 员 舒红胜 审 判 员 鲁晓波 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 方 园 书 记 员 毛树曦