江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5835号 原告：南京易锦养老产业有限公司，住所地南京市。 法定代表人：杨庆丰。 委托诉讼代理人：赵继林，江苏鼎原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。 被告：南京市下关区滨江实业发展总公司，住所地南京市。 法定代表人：殷杰。 委托诉讼代理人：江建华，江苏致邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆翩翩，江苏致邦律师事务所律师。 原告南京易锦养老产业有限公司（以下简称易锦公司）与被告南京市下关区滨江实业发展总公司（以下简称滨江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易锦公司的法定代表人杨庆丰及其委托诉讼代理人赵继林、顾志贤，被告滨江公司的委托诉讼代理人江建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易锦公司向本院提出诉讼请求：被告滨江公司赔偿原告改造、装饰装修损失11576945.64元。事实和理由：原告易锦公司系2016年12月2日成立的养老企业。2017年8月25日，江苏省人民政府颁布了省政府关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见，该实施意见进一步放宽准入条件，优化审批流程，完善优惠扶持政策，保证养老服务设施供地，鼓励社会力量对闲置的医院、学校、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及其他可利用的社会资源进行整合改造后用于养老服务，明确民间资本举办的非营利性养老机构和政府举办的养老机构可依法使用农民集体所有的土地。2018年7月31日，南京市人民政府宁政发[2018]125号文件进一步明确引导各类资源兴办养老设施，鼓励社会力景对闲置的医院、学校、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及其他可利用的社会资源，整合改造后用于养老服务。为此原告积极响应省、市政府号召，着手对进一步扩大、提升养老服务组织了认真调研，经与原五塘村村委会洽谈、调研，确认窑上村原炸药库地块（占地约10亩）系村集体土地，内有房屋约2800平方米，建于上世纪80年代初，且用于出租。基于上述事实，原告认为虽然房屋未提供产权证明，但土地为村集体所有，村委会当然享有占有、使用和处分的权利。据此，双方就原告承租上述房屋及地块开办宇泽养老公寓事宜达成共识。原告于2018年3月29日支付了首期上半年租金及押金共计15万元，五塘村村委会即将上述房屋及地块交付原告进行改造、装修。此后双方于2018年4月10日签订了租赁协议书一份，约定考虑到原告的投资规模、风险、回报周期及其他综合因素，约定租赁期限十五年，同时考虑到原告需要对现有租赁物进行必要的改造及装修，给予原告免租期至2018年8月31日。2019年3月1日，原告支付了首期下半年租金10万元。后原告在向有关部门申请办理宇泽养老公寓登记时，方得知五塘村村委会被撤销。在此情况下，由负责管理五塘村原有农村集体资产的被告与原告重新签订了与前述协议书内容及落款时间一致的租赁协议书。原告接收上述房屋及土地后即投入巨额资金，对所有的房屋进行翻修、改造、装潢，增添了消防设备、设施，同时对周边环境进行改造、整治，对道路进行重新铺设，并实施雨污分流。2019年7月31日，原告领取了南京市鼓楼区宇泽养老公寓的民办非企业单位登记证书。2019年8月，原告已接受23位客户的入住预约，收取押金合计12900元。然而令原告万万没想到的是，被告于2019年8月底告知原告上述房屋被认定为违建要拆除，并派人看守院门，不让原告进入。2019年11月18日，上述房屋被拆除，造成原告直接经济损失达壹仟壹佰余万元。为了寻求法院依法固定相关证据，原告于2019年11月5日起诉，法院于2019年12月30日作出（2019）苏0106民初13161号民事判决书，认定上述租赁协议书无效，判决被告退还原告押金5万元并支付相应的利息。在此次诉讼期间，原告获取了（2017）苏0106民初1893号民事判决书及相关的和解协议书，得知原承租人朱义华租赁上述房屋及场地的协议已于2017年8月2日被认定无效。基于上述事实，原告认为原告兴办养老机构，承租上述房屋和土地符合上述文件的要求，被告对集体土地享有出租、收益的权利，与被告签订的合同应受到保护。因上述房屋被有关部门强行拆除，造成原告重大经济损失，被告对此应承担责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告滨江公司辩称，原告承租被告房屋是事实，其遭受装修改造损失也是事实，但是被告认为该损失并不是由被告的违约行为所引起的，且损失金额被告不能认同，关于损失应由双方进行分担，故请求法院依法认定。 本院经审理认定事实如下：2018年4月10日，南京市、出租方，以下简称五塘村委会）与原告易锦公司（乙方、承租方）签订租赁协议书，约定甲方将坐落于南京市，合计建筑面积约2800平方米，占地面积约10亩整体出租给乙方（包括仙人湖度假村山顶茶楼），考虑到乙方的投资规模、风险、回报周期及其他综合因素，双方约定租赁期限为15年，考虑到乙方需要对现有租赁物进行必要的改造及装修，另给予乙方免交租金期限4个半月，此协议签订时已让出免租期即从2018年4月15日至2018年8月31日，缴费租赁期限为2018年9月1日至2033年8月31日；2018年9月1日至2021年8月31日，按照20万元每年的标准支付租金，租金支付采用先付后用方式，每半年支付一次租金，每期租金分别应于每年的2月1日前和7月31日前支付，首期应交的租金为10万元应在本协议签订之日起三日内支付；乙方应于本协议签订时向甲方支付押金5万元，本协议期满十日内，甲方将押金退还乙方（押金不计利息）；房屋及建筑物的装修费用、租赁期内的修理修缮以及租赁期内涉及到房屋使用的所有费用（包括违规使用导致的罚款等）等均由乙方自行承担；租赁标的物为无产权房屋及所占土地为集体土地的性质，甲方已告知乙方，乙方确认已知悉，租赁期间如政府有关部门征收、征用、拆除租赁物，本协议终止，双方互不追究违约责任，甲方享有房屋、建筑物补偿款，甲方预收的房租及押金退还乙方，乙方应配合国家拆迁工作，乙方享有经营损失和装修损失的补偿权，具体补偿事宜按相关拆迁政策执行等等。后因五塘村委会被撤销，原告易锦公司与负责管理上述资产的滨江公司重新签订了一份时间亦为2018年4月10日的租赁协议书，该协议书内容与原告、五塘村委会签订的租赁协议书内容一致。 上述协议签订前，原告易锦公司已于2018年3月29日支付押金50000元及首期半年租金100000元。上述协议签订后，被告将上述租赁房屋及场地交付原告使用，原告开始对上述房屋及场地进行改造装修用于经营养老服务。2019年3月1日，原告支付了首期下半年租金10万元。 审理中，原告易锦公司向法庭提交了购销合同、安装协议、收条、转账记录、情况说明、工程竣工结算书等证据证明其扣除规费和税金后应付工程改造装修费及设施设备费用10601821.1元，已付4258000元，尚欠6343821.1元未支付。 另查明，2019年8月底，被告告知原告租赁房屋被认定为违法建筑要拆除，并派人看管租赁房屋大门，导致原告无法正常进出租赁房屋。2019年11月18日，上述租赁房屋被拆除，原告在租赁房屋被拆除前尚未实际经营。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，租赁房屋尚未取得建设工程规划许可证，且涉嫌系违法建筑已经被拆除，故原、被告就涉案房屋签订的租赁协议书无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方对租赁房屋系无产权房屋及所占土地为集体土地的性质均明知，双方均应预知到租赁房屋存在拆除的风险，故双方对涉案房屋被拆除造成的损失均存在过错，对于原告主张被告赔偿的改造、装修装饰损失11576945.64元，本院结合双方的过错程度及原告的实际损失情况，酌定由被告承担6000000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告南京市下关区滨江实业发展总公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京易锦养老产业有限公司改造及装修等损失6000000元。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91262元，减半收取计45631元，由原告南京易锦养老产业有限公司负担22815元，被告南京市下关区滨江实业发展总公司负担22816元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 朱玉梅 二〇二〇年十月三十一日 法官助理 刘 超 书 记 员 陈 悦 履行告知书