贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14316号 原告（反诉被告）：糜从凡，男，汉族，1946年9月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：钱娜（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：左智祥，男，汉族，1983年10月7日出生，住贵州省毕节市纳雍县。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告（反诉被告）糜从凡与被告（反诉原告）左智祥土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）糜从凡的委托诉讼代理人钱娜，被告（反诉原告）左智祥的委托诉讼代理人黄海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）糜从凡向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付从2016年5月起至2020年5月拖欠原告的土地租金7084.66元及逾期违约金1771.16元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2006年5月，毕节市磐石采石场与原告签订了《土地租赁协议》，协议约定原告将其1.377亩土地的使用权出租给毕节市磐石采石场使用，租金按每年每亩900市斤玉米的市场价格计算，玉米市场价按1.4元每斤计算，如逾期超过30日，则按年租金25%支付违约金。协议签订后，原告按照协议约定将土地交给毕节市磐石采石场使用。2016年5月至今，被告从未向原告支付过租金。2016年8月9日，左智祥在未通知债权人的情况下将毕节市磐石采石场注销了。毕节市磐石采石场被注销前系个人独资企业。原告认为，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第19条、20条的规定，原告已经全面履行了自己的义务，将土地交付给毕节市磐石采石场使用，毕节市磐石采石场未按时支付租金已经构成违约，现该采石场未经清算便办理了注销登记，被告左智祥是毕节市磐石采石场的投资人，应对原告承担赔偿责任。特依据民事诉讼法的有关规定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）左智祥答辩称：一、关于租赁合同，出租方主张租金权利的，应受一年期的诉讼时效约束，本案中，原告的主张已超过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。二、磐石采石场于2014年1月31日被毕节市国土资源局强制责令关闭，处于停办状态，于2016年8月9日注销工商登记，故而事实上被告从2014年1月31日起，就没有实际使用涉案土地，因此，不应当支付租金。本案合同约定租期为20年，涉案合同客观上存在法定的不可抗力解除情形，涉案合同是可以解除的。综上，被告从2014年1月31日起没有得到涉案土地使用，合同处于可解除的状态，因此被告不应当承担租金。本案中，原告也不应当以租赁合同予以起诉要求被告支付租金，如果原告认为被告在没有实际使用土地的状态下，在合同处于可解除的状态下给原告造成损失，应另案主张赔偿。三、合同约定的违约金过高，请求法院下调处理，可参照银行规定的同类金融机构之间借贷的拆借利率进行计算。 被告（反诉原告）左智祥提出反诉请求：1．请求判决解除原被告之间的《土地租赁协议》；2．本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原被告于2006年5月16日签订《土地租赁协议》，租赁原告（反诉被告）土地用于开办毕节市磐石采石场。因采矿权有效期至2013年12月31日届满，其后不能续期，主管部门根据七星关区人民政府常务会议纪要及专题会议精神，责令采石场在采矿期满后须于2014年1月31日前关闭厂区、停止生产。其后毕节市磐石采石场停止生产，并于2016年8月9日获得许可准予注销公司登记。综上，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）的土地是为了开办毕节市磐石采石场，现该采石场因政策因素被责令关闭，并已注销登记，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）的土地已经不能实现合同目的，因此，请求解除双方之间的《土地租赁协议》。 原告（反诉被告）糜从凡对被告（反诉原告）左智祥的反诉答辩称：对被告（反诉原告）称采矿期限届满及国土局责令其停产，上述理由均不能对抗原告（反诉被告），双方签订的《土地租赁协议》合法有效，合同内容对双方均有约束力。本案合同租赁期限为20年，因被告（反诉原告）未按照约定按时支付租金，故而被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）拖欠的租金及违约金，且合同期限未届满，不能够解除合同。对部分约定租赁期限为至本厂停办之日的，因被告（反诉原告）已经使用了涉案土地，导致涉案土地不能耕种农作物，如要解除合同，被告（反诉原告）应恢复土地原状交付原告（反诉被告）使用，如不能交还土地，则不能解除合同。被告（反诉原告）在砂厂注销时并未通知债权人，注册人应当承担相应的连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。对原、被告提交的身份证复印件、《土地租赁协议》、税务事项通知书、关于同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内开采石料的函和准予注销登记通知书，双方当事人对上述证据真实性均无异议。经本院审查认为，上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2006年5月16日，原毕节市磐石采石场与原告（反诉被告）糜从凡签订《土地租赁协议》，该协议约定糜从凡将其1.377亩土地使用权出租给毕节市磐石采石场使用，租期20年，先付租金后使用，年租金按每年每亩900斤玉米市场价计算，定于每年的5月10日至16日支付租金。协议约定如逾期30日内未支付，另按租金日2‰支付违约金；逾期超过30日未支付，另按年租金的25%支付违约金。协议签订后，原告（反诉被告）糜从凡按协议约定将土地交由毕节市磐石采石场使用。2013年3月19日，毕节市国土资源局七星关分局以七星国土资函［2013］13号《关于同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内开采石料的函》，同意毕节市磐石采石场在原矿区范围内临时开采建筑石料用灰岩，有效期至2013年12月31日止，采矿期满后须于2014年1月31日前无条件拆除矿内设施、设备等内容。2016年8月9日，毕节市磐石采石场向毕节市七星关区市场监督管理局申请注销登记（解散）。 本案审理过程中，原、被告认可本案处理的争议期间玉米市场价格按每市斤1.1元价格计算。诉讼中原告（反诉被告）明确本案诉请被告给付租金及违约金的期间为：2016年5月至2020年5月期间。双方认可上述诉请期间被告（反诉原告）未按《土地租赁协议》约定支付原告（反诉被告）糜从凡租金。 另查明：毕节市磐石采石场被注销登记前系个人独资企业，登记资料载明投资人为被告（反诉原告）左智祥。原告（反诉被告）糜从凡等人出租给左智祥的土地原系耕地，现已被左智祥作为矿场使用，用于堆放砂石等。毕节市磐石采石场已向毕节市七星关区土地储备开发中心缴纳土地复垦保证金100万元。2017年12月18日，毕节市七星关区国土资源局向“田坝桥镇磐石采石场”下发通知，要求其按照已编制的《矿山地质环境保护与综合治理方案》开展矿山地质环境治理恢复工作，在60日内完成并报国土局组织相关部门验收，逾期不治理或未完成治理的，将支取已缴存的矿山地质环境治理恢复保证金进行治理，不足部分将依法追缴。审理过程中，被告（反诉原告）左智祥表示涉案土地复垦工作复杂，其因客观条件未完成也无法（无力）完成涉案土地复垦。 本院认为，本案争议的焦点是：1．原毕节市磐石采石场与原告签订的《土地租赁协议》所约定的权利义务是否终止？2．被告左智祥的反诉应否支持？3．原告主张的租金是否超过诉讼时效？ 关于《土地租赁协议》的效力认定及所约定的权利义务是否终止问题。毕节市磐石采石场与原告签订的《土地租赁协议》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性管理规定，合法有效，理由为：虽然原告（反诉被告）出租给毕节市磐石采石场的土地原系耕地，现作为矿坪使用，用于堆放砂石，但毕节市磐石采石场已向毕节市七星关区土地储备开发中心缴纳土地复垦保证金100万元，前述行为属于对土地的合理利用，应认定《土地租赁协议》有效。对有效的协议，原、被告双方应按照协议约定全面履行自己的义务。本案中，毕节市磐石采石场应按《土地租赁协议》的约定向原告（反诉被告）支付租金，其采矿期限届满被申请注销登记（解散）后，所欠原告（反诉被告）的租金已成为毕节市磐石采石场的债务。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担责任……”之规定，被告（反诉原告）左智祥作为毕节市磐石采石场的投资人，应对毕节市磐石采石场所欠原告（反诉被告）的土地出租租金承担清偿责任。 对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金及违约金问题。根据双方当事人认可的争议期间玉米市场价格按每市斤1.1元价格计算，被告（反诉原告）左智祥应支付原告（反诉被告）2016年5月至2020年6月四年的租金为5452.92元（1.377亩×900市斤/亩×1.1元/市斤×4年）。由于原告（反诉被告）与原毕节市磐石采石场约定的违约金过高，原告（反诉被告）的实际损失认定为因被告（反诉原告）逾期支付租金给其造成的利息损失较为公平合理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失，结合最高人民法院审判委员会于2020年8月18日第1809次会议通过并于2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。”的规定，以及我国自2019年8月20日起中国人民银行不再公布同期贷款基准利率的市场利率改革政策，取而代之的是由全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起于每月20日发布贷款市场报价利率。综上，违约金应分段计算，即2019年8月20日前的违约金按照中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%，以1363.23元为基数从2016年5月16日起计算至2017年5月15日，以2726.46元为基数从2017年5月16日起计算至2018年5月15日，以4089.69元为基数从2018年5月16日起计算至2019年5月15日，以5452.92元为基数从2019年5月16日起至2019年8月19日；2019年8月20日后的违约金按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的130%，以5452.92元为基数从2019年8月20日起计算至2020年5月15日。 关于左智祥辩称原告（反诉被告）所诉超过诉讼时效不应支持的问题。因从2014年采石场停止开采后拖欠原告（反诉被告）等土地出租人租金，原告（反诉被告）等人陆续不断向政府及相关部门反映解决被告（反诉原告）拖欠租金问题，从原告（反诉被告）等人向被告（反诉原告）提出履行请求及向有关部门反映解决租金问题时起，诉讼时效发生中断，诉讼时效期间重新计算，原告（反诉被告）的该部分诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故对被告的该抗辩意见不予采纳。 关于被告（反诉原告）左智祥提出解除合同的反诉请求问题。原毕节市磐石采石场因其采矿权有效期至2013年12月31日届满未获续期，主管部门根据七星关区人民政府常务会议纪要及专题会议精神，责令其在采矿期限届满后须于2014年1月31日前无条件拆除生产设备设施，按规定搞好矿山环境恢复治理工作并报验收，致使采石场停办后合同目的不能实现，出现了协议履行过程中承租土地人无法克服的不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”的规定，结合本案的实际情况，宜解除原、被告双方签订的《土地租赁协议》，故对左智祥解除涉案合同的反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于左智祥未提供证据证明本案诉讼前已通知原告解除合同，庭审中双方也未就是否解除合同等达成一致意见，本案中解除合同时间应以本判决生效之日起为解除涉案合同的时间。对合同解除前左智祥所欠付原告的租金等，因该时段内合同为有效合同，双方均应履行各自义务，左智祥仍应按双方协议约定承担给付未支付给原告的租金及依法承担违约责任的义务，故对前述原告本诉中本院已认定的租金及违约金，左智祥仍应向原告支付。对本诉中原告主张的截止日期到解除合同生效日期期间的租金等，因原告未主张，本案中不作处理。对《土地租赁协议》合同解除后涉案土地的返还，鉴于原毕节市磐石采石场的开采行为造成涉案土地地貌已经发生重大变化，因而租赁标的物的四至界线不清、面积可能缩水，且相关职能部门已经收取涉案土地复垦保证金，被告左智祥对恢复土地耕种条件持消极态度的客观情况，结合复垦土地系行政权的调整范畴，不属于人民法院民事案件的处理范围，故对糜从凡主张返还土地等请求，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）左智祥于本判决生效之日起十日内支付原毕节市磐石采石场所欠原告糜从凡（反诉被告）2016年5月16日至2020年5月16日期间土地租金人民币5452.92元及违约金（违约金分段计算为：2019年8月20日前的违约金按照中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%，以1363.23元为基数从2016年5月16日起计算至2017年5月15日，以2726.46元为基数从2017年5月16日起计算至2018年5月15日，以4089.69元为基数从2018年5月16日起计算至2019年5月15日，以5452.92元为基数从2019年5月16日起至2019年8月19日；2019年8月20日后的违约金按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的130%，以5452.92元为基数从2019年8月20日起计算至2020年5月15日）。 二、解除原告（反诉被告）糜从凡与原毕节市磐石采石场2006年5月16日签订的《土地租赁协议》。 三、驳回原告（反诉被告）糜从凡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取后为人民币25元、反诉案件受理费25元，合计50元，由被告（反诉原告）左智祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  聂健 二〇二〇年十月二十九日 书记员  颜娟