云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1299号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤家祺，男，1971年4月25日生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：张崇斌，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永红，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳菊，女，1986年10月20日生，白族，住云南省洱源县。委托诉讼代理人：范垒，云南千一律师事务所律师，特别授权代理。上诉人汤家祺因与被上诉人张艳菊房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤家祺上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，改判由被上诉人支付上诉人房屋占用费以合同约定的每年58000元计算至房屋归还上诉人之日止；2.增加判决第四项恢复原状的内容，即对四楼楼梯及电梯墙壁瓷砖脱落部分予以维修并拆除七楼过道临时房屋；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定上诉人负主要责任，被上诉人负次要责任没有依据，被上诉人明知房屋未取得建设规划许可，上诉人并未隐瞒事实真相；2.一审认定形成附合的装饰装修的现值酌定为50000元缺乏基础数据；3.一审判决机械理解《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条的内容，实质上让被上诉人因合同无效获得重大利益，上诉人蒙受重大损失；4.上诉人给予2个月免租期，并不意味着上诉人同意被上诉人装修，关于瓷砖脱落，合同中明确约定被上诉人对经营管理部分有维修的义务，房屋楼道的临时房屋是被上诉人用于厨房，是被上诉人在使用，无需上诉人进行举证。张艳菊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。本案合同无效，双方应当相互返还所占财物，一审判决被上诉人按照每年16600元的标准返还房屋的占用费符合会议纪要的规定，应当得到支持；上诉人并未举证证明瓷砖脱落是上诉人造成的，也未举证证明临时房屋是上诉人建盖的，合同约定的是室内装修由上诉人负责，被上诉人在2019年2月后就未进入租赁房屋，瓷砖脱落与被上诉人无关，被上诉人不应承担损失。张艳菊向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效；2.判令被告返还租金704000元；3.判令被告赔偿原告投资损失440470.1元；4.判令被告赔偿原告停业损失90000元；5.判令被告返还原告水电费90175.9元；6.诉讼费用由被告承担。汤家祺向一审法院反诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令反诉被告将租赁房屋恢复原状（维修破损部分、拆除七楼过道的临时房屋及屋外招牌）并返还给反诉原告；3.判令反诉被告参照约定的租金标准支付反诉原告计算至房屋返还之日止的占有使用费；4.判令反诉被告支付反诉原告2018年10月至2019年1月的水电费6591.9元；5.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定以下案件事实：2014年4月25日，张艳菊与汤家祺签订《房屋租赁合同》，其后，双方又于2014年5月19日、2014年6月13日、2014年8月19日、2014年11月14日、2015年3月27日、2015年4月5日签订补充协议，约定汤家祺将大理市下关镇大关邑村202号房屋1层北边铺面（1间）以及2-7层（共36个标间）出租给张艳菊用于经营酒店。双方约定，除张艳菊自行投资床、床上用品、电视、电视柜、床头柜、窗帘、洗漱用品外，租赁物其余的装修由汤家祺负责，汤家祺应于2014年9月10日前将租赁物按约定装修完成后交付给张艳菊并给予张艳菊2个月的免租装修期；租期为13年，自租赁物交付给张艳菊且2个月的免租装修期届满时起算；1层北边铺面（1间）的租金为8000元/年，张艳菊应于2015年1月30日一次性支付5年的租金共计40000元，剩余的租金每3年一付；2-7层（共36个标间）的租金为50000元/年，张艳菊应于2015年1月30日一次性支付13年的租金650000元；租赁期间的水费、电费等费用由张艳菊承担，水费3元/吨，电费0.9元/度，若因国家政策调整水费、电费，则随之增加。合同还对转租、续租等进行了约定。截至2015年1月30日，张艳菊共支付给汤家祺1层北边铺面（1间）5年的租金40000元、2-7层（共36个标间）13年的租金650000元，另外还支付给汤家祺建盖冷水池的费用14000元。2014年9月1日，汤家祺将租赁物交付给张艳菊，张艳菊购置物品予以装修后开始经营酒店，但该酒店未经工商登记并领取营业执照。经营过程中，张艳菊已经支付截至2018年9月的水费及电费，其中水费前期为3元/吨，后期为4.5元/吨，电费为0.9元/度，2018年10月至2019年1月的水电费6591.9元张艳菊未支付。因张艳菊未支付水电费，汤家祺于2019年1月18日关闭电源，张艳菊遂将酒店关闭未再经营。2019年2月，汤家祺对租赁房屋大门的门锁进行了更换（租赁房屋有大门及酒店门各一道）。一审法院认为，汤家祺出租给张艳菊的房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效，根据双方的过错程度，确定汤家祺负主要责任，张艳菊负次要责任。关于租赁房屋返还问题，《房屋租赁合同》及补充协议无效，张艳菊应当拆除其安装在租赁房屋外的两块招牌并将租赁房屋返还给汤家祺。汤家祺反诉请求张艳菊对四楼楼梯及电梯墙壁瓷砖脱落予以维修，并对七楼过道的临时房屋予以拆除，但未能举证证明瓷砖脱落系张艳菊不当使用造成，亦未举证证明临时房屋系张艳菊搭建，对汤家祺该部分反诉请求不予支持。关于对张艳菊对租赁房屋装饰装修的损失赔偿问题，张艳菊向汤家祺租赁房屋用于经营酒店，双方明确约定进行装饰装修，现因合同无效，且汤家祺明确表示不同意利用张艳菊的装饰装修物，故未形成附合的装饰装修物，可由张艳菊拆除，已形成附合的装饰装修物，由双方按照各自的过错分担现值损失。张艳菊进行的装饰装修且未形成附合的装饰装修物包括床、床上用品、床头柜、床头灯、桌凳、镜子、衣架、拖鞋、电视机、沙发、饮水机、时钟、绿植、冰箱、电磁炉、电饭煲、碗筷、网络及监控设备，由张艳菊予以拆除。张艳菊进行的装饰装修且已形成附合的装饰装修物包括纱窗、窗帘、防护栏、玻璃门、冷水池，由双方按照各自的过错分担现值损失。张艳菊主张卫生间吊顶、换气扇、毛巾架、墙面乳胶漆以及太阳能亦为其装饰装修，汤家祺对此不认可，仅认可张艳菊增添了太阳能基层发热管。因张艳菊对其主张的该部分装饰装修未提交证据证明，不予认可，汤家祺认可张艳菊增添的太阳能基层发热管，因与太阳能形成附合，由双方按照过错分担现值损失。关于已形成附合的装饰装修物的现值，酌情确定为50000元，汤家祺应赔偿35000元（现值损失50000元×70%）。关于租金返还及房屋占有使用费承担问题，租赁合同无效，汤家祺应当将收取的租金690000元返还给张艳菊，但张艳菊实际占有、使用租赁房屋，其亦应参照合同约定的租金标准即58000元/年承担房屋占有使用费，该费用应自2014年11月1日起（租赁房屋交付时间为2014年9月1日，扣除2个月的免租装修期）计算至租赁房屋实际返还之日止。张艳菊抗辩称汤家祺于2019年2月更换房屋大门门锁，之后其不能再进入酒店，因张艳菊的该抗辩意见与酒店有独立门以及其仍占有使用租赁房屋放置经营物品的事实不符，不予采纳。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵消，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无需支付利息。汤家祺占有价款690000元，以年利率6%计算，资金占用费41400元/年，该费用与张艳菊应当承担的房屋占有使用费相互抵消后，张艳菊实际还应按16600元/年支付汤家祺房屋占有使用费。关于水电费问题，应由张艳菊参照租赁合同约定的标准承担，2018年9月之前的水电费张艳菊已经支付，且在持续数年的支付过程中并未对水费单价3元/吨增加至4.5元/吨的事实提出异议，应视为双方就水费单价的变更达成一致，现张艳菊要求返还水电费90175.9元，不予支持，2018年10月至2019年1月的水电费6591.9元，系张艳菊实际使用产生，现汤家祺反诉请求其支付，依法应予支持。关于停业损失问题，一方面，张艳菊经营的酒店未经工商登记，其所主张的经营收入缺少合法性基础；另一方面，因张艳菊未支付水电费，汤家祺关闭电源，电源关闭后，张艳菊亦未采取有效措施予以处理，而是关闭酒店不再经营，张艳菊停业行为不可归责于汤家祺，对张艳菊主张的停业损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）张艳菊与被告（反诉原告）汤家祺于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议（2014年5月19日《补充协议》、2014年6月13日《补充协议》、2014年8月19日《补充协议》、2014年11月14日《水电费协议》、2015年3月27日《房租费交纳协议书》、2015年4月5日《水电费协议》）无效；二、被告汤家祺于判决生效之日起二十日内返还原告张艳菊租金690000元；三、被告汤家祺于判决生效之日起二十日内补偿原告张艳菊已形成附合的装饰装修物现值损失35000元；四、反诉被告张艳菊于判决生效之日起二十日内将租赁的大理市下关镇大关邑村202号房屋1层北边铺面1间以及2-7层恢复原状（拆除屋外的两块招牌，拆除、搬离判决第六页第十八行至第二十行所列未形成附合的装饰装修物）并返还给反诉原告汤家祺；五、反诉被告张艳菊于判决生效之日起二十日内支付反诉原告汤家祺自2014年11月1日起至租赁房屋实际返还之日止按16600元/年计算的房屋占用使用费；六、反诉被告张艳菊于判决生效之日起二十日内支付反诉原告汤家祺水电费6591.9元；七、驳回原告张艳菊的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告汤家祺的其他反诉请求。本诉案件受理费15904元，由原告张艳菊负担7205元，被告汤家祺负担8699元。反诉案件受理费减半收取350元，由反诉原告汤家祺负担175元，反诉被告张艳菊负担175元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，双方当事人在二审中争议的主要是：第一，租赁房屋占有使用费的计算标准；第二，已形成附合的装饰装修现值损失的确定以及分担；第三，瓷砖脱落的修复义务以及七楼过道临时房屋的拆除义务的承担。关于第一点，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效，张艳菊应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但在起诉后，双方已经缺乏履行合意，张艳菊承担房屋占有使用费的同时，汤家祺亦应当支付已收取的剩余租金的资金占用费。房屋占有使用费参照租金标准以58000元/年计算，张艳菊于2019年3月25日起诉，起诉前应计算租金的租期为2014年11月1日起（租赁房屋交付时间为2014年9月1日，其后两个月为免租装修期）至2019年3月25日，近53个月，相应的占有使用费为256167元（58000元/年÷12月/年×53个月）；此后张艳菊继续占用租赁房屋的，应继续支付房屋占有使用费，汤家祺继续占用剩余租金433833元（690000元-256167元），应支付资金占用费，资金占用费的标准为26030元/年（433833元×6%），两相抵扣，张艳菊实际还应按31970元/年的标准向汤家祺支付费用。关于第二点，一审结合已形成附合的装饰装修物的种类、数量、价格、使用时间等情况，酌情确定现值为50000元，汤家祺上诉主张该部分确定为50000元缺乏依据，但未举证证明一审对该部分价值的确定存在严重不符，本院不予支持。关于双方责任的分担比例，汤家祺将违章建筑对外出租营利，应当承担主要责任，一审对双方的责任划分符合本案实际情况，本院予以维持。关于第三点，汤家祺并未举证证明七楼过道的临时房屋是张艳菊搭建，汤家祺主张由张艳菊拆除缺乏依据；汤家祺未举证证明瓷砖脱落系张艳菊的行为导致，且双方未对室外装饰装修的修理维护进行有效约定，因此，汤家祺主张由张艳菊对瓷砖脱落部分进行维修缺乏依据，一审驳回汤家祺相应的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，汤家祺的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初84号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项，即“一、确认原告（反诉被告）张艳菊与被告（反诉原告）汤家祺于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议（2014年5月19日《补充协议》、2014年6月13日《补充协议》、2014年8月19日《补充协议》、2014年11月14日《水电费协议》、2015年3月27日《房租费交纳协议书》、2015年4月5日《水电费协议》）无效；三、被告汤家祺于判决生效之日起二十日内补偿原告张艳菊已形成附合的装饰装修物现值损失35000元；四、反诉被告张艳菊于判决生效之日起二十日内将租赁的大理市下关镇大关邑村202号房屋1层北边铺面1间以及2-7层恢复原状（拆除屋外的两块招牌，拆除、搬离判决第六页第十八行至第二十行所列未形成附合的装饰装修物）并返还给反诉原告汤家祺；六、反诉被告张艳菊于判决生效之日起二十日内支付反诉原告汤家祺水电费6591.9元”；二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初84号民事判决第二项、第五项、第七项、第八项；三、汤家祺于判决生效之日起二十日内返还张艳菊租金433833元；四、张艳菊于判决生效之日起二十日内支付汤家祺自2019年3月26日起至租赁房屋实际返还之日止按31970元/年计算的房屋占有使用费；五、驳回张艳菊的其他诉讼请求；六、驳回汤家祺的其他反诉请求。一审本诉案件受理费15904元，由张艳菊负担7952元，汤家祺负担7952元；一审反诉案件受理费减半收取350元，由张艳菊负担175元，汤家祺负担175元。二审案件受理费13120元，由张艳菊负担6560元，汤家祺负担6560元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十月二十六日法官助理刘国放书记员杨泽