江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0321民初760号原告：江苏国丰置业有限公司，住所地丰县中阳大道**丰泽园小区售楼部。法定代表人：汪文淦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘景良，江苏汉地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，江苏汉地律师事务所律师。被告：王裕山，男，1967年1月20日出生，汉族，住丰县。第三人：中国建设银行股份有限公司丰县支行，住，住所地丰县人民路与向阳路交汇处/div>负责人：王前峰，该支行行长。委托诉讼代理人：师静，该支行职员。原告江苏国丰置业有限公司（以下简称国丰置业公司）与被告王裕山、第三人中国建设银行股份有限公司丰县支行（以下简称中国建设银行丰县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国丰置业公司的委托诉讼代理人刘景良、刘洋，第三人中国建设银行丰县支行的委托诉讼代理人师静到庭参加诉讼，被告王裕山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国丰置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号9964647）；2.确认被告违约并判令被告支付违约金171000元；3.判令被告赔偿原告已被第三人扣划的银行贷款及利息等36500元；4.判令被告承担合同解除后产生的银行罚息、撤销抵押、产权鉴证和过户相关的全部费用；5.承担律师服务费用42000元；6.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求第二、三项变更为：2.确认被告违约并判令被告支付违约金145000元；3.判令被告赔偿原告已被第三人扣划的银行贷款及利息等62500元。同时，原告撤回第四项诉讼请求并保留诉权。事实与理由：2018年2月5日，原被告签订《商品房买卖合同》(合同号：9964647)，约定被告购买原告开发建设的丰泽园小区一期12幢1单元801号商品房一套，合同总价款855000元，其中首付款265000元，余款590000元由被告在第三人处办理银行贷款支付。合同签订后，被告支付了首付款265000元，在第三人处办理的银行贷款590000元于2018年3月29日由第三人支付给原告。自2019年7月开始至今，被告拒不归还在第三人处办理的银行贷款及利息，第三人已经从原告的账户内扣划了被告应承担的银行贷款及利息等共计62500元。根据《商品房买卖合同》第八条1及附件十一补充协议四(5)的约定，被告拒不归还银行贷款及利息已经累计超过5个月，被告的行为已构成根本违约，被告应依约定承担房款总额20%的违约金及损失赔偿责任。综上，被告侵犯原告的合法权益，故提起诉讼。被告王裕山未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人发表意见为：要求原被告归还第三人贷款本息及其他费用。经审理查明：2018年2月5日，原告国丰置业公司与被告王裕山签订《商品房买卖合同》(合同号:9964647)一份，约定被告购买原告开发的丰县丰泽园小区一期12幢1单元801号房屋，建筑面积139.43㎡，单价6132.11元/㎡，房款总价款为855000元；原告应于2018年2月5日付款265000元，下余房款590000元，由被告向银行办理按揭贷款手续后支付;交房时间为2018年12月31日前。其中合同第八条约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计应付款项的0.5%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同补充协议附件十一-1第四条第二款第5项还约定，出卖人为买受人承担按揭还款担保期间，如买受人连续三个月或者累计三个月没有偿还银行贷款本息的或者出卖人催告后买受人明确放弃还款的，自欠付期限届满三个月之日起或买受人明确放弃还款之日起，出卖人有权解除合同，房屋所有权归属出卖人而无论买受人是否实际占有使用该房屋，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金。若买受人配合出卖人以非诉讼、非仲裁的方式办理合同效力解除相关事宜的，出卖人于合同效力解除后30天内将已收房款（含定金）扣除买受人应付违约金额、出卖人代偿银行按揭款后无息退还给买受人。若经出卖人作上述催请后买受人未答复或者拒绝配合办理合同效力解除相关事宜的，出卖人通过司法程序将该房屋各项登记注销手续办理完毕后剩余款项退还买受人，除上述违约金和费用外，买受人还需承担出卖人为此支付的合法范围内的律师费及诉讼、仲裁费用。合同签订后，原告向被告支付购房款265000元。另查明，2018年3月29日，被告王裕山在第三人中国建设银行丰县支行处抵押按揭贷款590000元（贷款账号为32001071713600000002663005），被告王裕山在合计偿还本息95743.58元后，自2019年7月起未足额履行还款义务，第三人遂从保证人即原告的账户中扣划了相应金额，截止至2020年7月6日，扣划金额共计62500元，该款项被告至今未向原告返还。被告逾期偿还第三人贷款本息后，亦未按照《商品房买卖合同》补充协议附件十一-1第四条第二款第5项的约定履行其相应义务。原告向本院提起诉讼，支出律师费42000元。本案争议焦点为：1、涉案商品房买卖合同应否予以解除；2、被告应否向原告支付违约金并赔偿被告向第三人垫付的银行贷款本息；3、律师费用42000元，被告应否承担。本院认为，一、关于原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告赔偿原告代为清偿的贷款本息及违约金的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实的意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应全面履行合同规定的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案中，被告王裕山购买原告开发的商品房,并向第三人申请办理按揭贷款手续,原告为被告按揭还款担保。涉案《商品房买卖合同》签订后，被告王裕山连续3个月以上未按合同约定及时偿还每期的贷款本息,导致第三人从原告的账户扣款,且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。被告王裕山的行为已构成违约，合同约定的解除条件已成就。根据双方签订的商品房买卖合同第八条及补充协议附件十一-1第四条第二款第5项的约定,原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告偿还原告代为支付的贷款利息。故，原告主张解除原被告于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》及要求被告偿还原告代为支付的贷款本息62500元的诉讼请求,于法有据，本院予以支持。关于涉案《商品房买卖合同》解除后，被告王裕山应予协助原告返还涉案房产。原告应返还被告已付购房款项，且鉴于涉案房产已实际交付被告等客观情况，根据公平原则，应由原被告及第三人根据《商品房买卖合同》解除生效时的涉案房屋市场价格另行结算处理。二、关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的商品房买卖合同第八条及补充协议附件十一-1第四条第二款第5项的约定,原告有权要求被告偿还其代为支付的银行贷款利息及违约金。对于违约金的数额，根据该合同约定，被告应当按照总房款的20%向原告支付违约金，即171000元（855000×20%），但原告在其诉讼请求中明确主张被告应支付违约金145000元，是原告对其权利的自由处分。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。就本案实际情况而言，原告实际代偿款金额为62500元，原告主张应当按照总房款的20%向其支付违约金的约定明显过高，依法应予调整。本院结合被告违约给原告造成的实际损失、合同履行情况等事实，依法将违约金数额调整为按实际垫付金额62500元的30%计算，即18750元。对于原告过高的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告主张的律师费用的问题。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议附件十一-1第四条第二款第5项对此已明确约定，且有原告提供的票据为证。故，原告主张被告承担律师费用42000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告王裕山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江苏国丰置业有限公司与被告王裕山于2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:9964647)；二、被告王裕山应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏国丰置业有限公司支付违约金18750元；三、被告王裕山应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏国丰置业有限公司偿还代为支付的贷款本息62500元；四、被告王裕山应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏国丰置业有限公司支付律师代理费42000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5042元、诉讼保全费5000元，合计10042元（原告已预交），由被告王裕山负担7042元，其余原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁国栋人民陪审员  张红侠人民陪审员  王文婷二〇二〇年十月二十日法官 助理  沙轩羽书 记 员  黄萌萌