湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2046号原告：辜智刚，男，1963年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。系原告辜智刚的特别授权代理人。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。系原告辜智刚的特别授权代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司。统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：张家界市永定区大庸西路（进机场口）。法定代表人：毛致平。职务：董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司。统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平。职务：董事长。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，系被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司的特别授权代理人。共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，系被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司的特别授权代理人。原告辜智刚与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、被告张家界山水天下置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告辜智刚的委托诉讼代理人刘奎到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辜智刚向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计764520元；2、判令两被告支付房屋收益款324472元（2016年8月17日至2020年8月17日）；3、判令两被告支付违约金3440.34元；4、判令两被告付连带责任；5、判令两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年8月17日，原告与被告张家界山水公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买坐落于张家界市南庄坪的张家界大成山水国际大酒店的大成座第8层866号房，建筑面积63.71平方米，总金额382260元，原告于当日一次性支付购房款382260元，被告张家界山水公司出具了收据。同日，原告与两被告张家界大成公司、张家界山水公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》（以下简称《房屋委托装修合同》），委托装修改造款总金额382260元，原告于当日一次性支付了装修改造款。合同约定委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年，并约定被告第一年、第二年向原告支付改造折旧款为委托装修改造款总额的15%，即每年57339元，第三年至第五年，为10%，即每年38226元。同日，原告与被告张家界大成公司签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》（以下简称《房屋承包经营合同》），合同约定租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。在本合同租赁期内，被告在第一年和第二年支付原告租赁收益为含税租金计每年57339元，第三年至第五年，每年支付含税租金38226元。同日，原告与两被告还签订了一份《三方承诺合同》，三方约定在2018年8月17日至2020年8月17日期间，原告可以无理由退房，并由张家界山水公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计764520元。被告从2016年8月起开始少付租金或拒付租金，截止2020年8月17日，被告未支付投资收益为324472元。根据《房屋委托装修合同》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，即1720.17元；根据《房屋承包经营合同》第九条约定，被告应向原告支付违约期内应支付的租金的1%作为违约金，即1720.17元，。以上共计违约金3440.34元。原告认为被告单方面违约，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特此起诉，请求依法判决。被告张家界大成公司和被告张家界山水公司共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）回购款及租金支付情况。1．2015年8月17日起至2020年8月17日止，被告已向原告共计支付17266元；2．被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益达成续签协议；3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与大成山水酒店、山水置业酒店签订的《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《房屋承包经营合同》亦于本案起诉之日解除；1.本案原告已丧失回购权利，其无权要求被告无条件回购，且尚未达到房屋回购条件，被告有权拒绝回购；2.原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4.原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《房屋承包经营合同》及《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。（四）被告愿意继续履行《房屋现房买卖合同》，协助原告办理过户登记。（五）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定。《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据庭审时原被告双方的陈述和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2015年8月17日，原告辜智刚与被告张家界山水公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》，合同约定原告辜智刚向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第8层866号房屋（建筑面积63.71平方米、套内面积46.5平方米、分摊面积17.26平方米），房屋总价款382260元。补充合同约定辜智刚将购买的湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第8层866号房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理。合同签订当天，辜智刚向张家界山水公司交纳866号房购房款382260元，原告辜智刚已履行《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》作为买受人的义务。2．2015年8月17日，原告辜智刚（甲方）与被告张家界大成公司（乙方）签订《房屋委托装修合同》。合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区××庄××路北侧的张家界大成山水国际大酒店（二期）8层866号房，建筑面积为63.71平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理；甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平米6000元，共计人民币382260元；双方同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。委托改造期限于甲方与张家界山水公司签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托装修改造折旧款标准及返还方式（第四条）：委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，即每年57339元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，即每年38226元。乙方按年向甲方返还委托装修折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。甲方有权在委托期限内，依时收取第四条规定的委托改造折旧款。在该物业委托期限内，丙方应监督乙方全面履行本合同的各项义务，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同签订当天，辜智刚按约定向张家界大成公司交纳866号的装修改造款382260元。3．2015年8月17日，原告辜智刚（甲方）与被告张家界大成公司（乙方）签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》。合同约定：甲方将购买的张家界大成山水国际大酒店8层866号房屋交乙方统一管理、经营，承包经营期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。甲乙双方协商同意该物业的承包经营期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。承包金收益及支付方式：本合同承包经营期限内，第一年、第二年甲方的年承包金标准为购房总额的15%，即人民币57399元整；第三年至第五年甲方的年承包金标准为购房总额的10%，即人民币38226元整。乙方按年向甲方支付承包金收益，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同第九条约定：本合同承包经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。在本合同的承包经营期内，甲方对所拥有的该房屋进行权益转让、赠与或其他权益处置时，甲方必须保证向乙方履行告知义务，同等条件下，乙方享有优先受让权。4.2015年8月17日，原告辜智刚（甲方）与被告张家界山水公司（乙方）、被告张家界大成公司（丙方）（担保方）签订《三方承诺合同》。合同约定：……2、甲方自2018年8月17日至2020年8月17日期间，可以向乙方提出无理由退房要求，同时乙方也可在此期间向甲方提出解除购房合同的要求。……4、甲乙双方在撤销房屋网签后两个工作日内，乙方按原价支付向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计柒拾陆万肆仟伍佰贰拾元整；5、乙方支付了以上述返还总费用，不再支付其它任何费用和其它违约金给甲方；6、丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。5．2019年5月14日，原告辜智刚向被告张家界山水公司提出回购退款申请，被告张家界山水公司盖章确认。6．合同签订后，第8层866号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2016年8月起，张家界大成公司未按合同约定足额向辜智刚支付委托装修改造折旧款和承包经营收益款，至2020年8月17日止，张家界大成公司下欠辜智刚装修改造款、承包经营收益款等费用共计324472元。上述事实，有原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《三方承诺合同》收据、银行交易明细、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。裁判的理由与结果本院认为，原告辜智刚与被告张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房现房买卖合同之补充合同》，原告辜智刚与被告张家界大成公司签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，以及原告辜智刚与被告张家界山水公司、被告张家界大成公司三方签订的《三方承诺合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。2015年8月17日，原告辜智刚作为甲方与被告张家界大成公司作为乙方签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》以及原告辜智刚与被告张家界山水公司，被告张家界大成公司签订的《三方承诺合同》第2项规定，原告在2018年8月17日至2020年8月17日期间，可以向被告张家界山水公司提出无理由退房要求，而原告在2019年5月14日向被告张家界山水公司提出退房申请，且被告张家界山水公司予以确认，故原告辜智刚要求被告张家界山水公司支付回购款、委托装修款和酒店开办费用总计764520元的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告张家界大成公司未按合同约定向原告辜智刚支付租金和装修改造折旧款，构成违约，依法应当承担向原告辜智刚支付下欠的租金、装修改造折旧款和相应违约责任。被告张家界大成公司自2016年8月起至2020年8月17日止，欠付房屋收益及委托装修款324472元，本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，本院认为酌情减免一个月的房屋收益款3185.5元及委托装修折旧款3185.5元为宜，故被告张家界大成公司应付房屋收益款及委托装修款为318101元（324472元-3185.5元×2），其违约金应为3181元（318101元×1%），故对318101元的投资收益及装修折旧款和3181元的违约金，本院予以支持。关于原告辜智刚诉请两被告负连带责任的问题。被告张家界大成公司在三方签订的《三方承诺合同》中，被告张家界大成公司作为张家界山水公司的担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，原告辜智刚可以要求被告张家界山水公司、被告张家界大成公司任意一方单独履行债务，也可以一并要求被告张家界山水公司、被告张家界大成公司共同履行债务。三方签订的合同合法有效，符合《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，原告辜智刚有权要求两被告承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辜智刚支付房款、委托装修款和酒店开办费用总计764520元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辜智刚支付房屋收益款及装修折旧款318101元和违约金3181元（自2016年8月17日至2020年8月17日止）；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司对上述第一项确定的被告张家界山水天下置业有限公司的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告辜智刚的其他诉讼请求。案件受理费14632元，适用简易程序减半收取7316元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年十月二十二日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权有合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。