江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0106民初435号 原告（案外人）：丁爱国，男，汉族，1968年8月3日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：李爱华，安徽江南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤晓建，安徽江南律师事务所律师。 被告（申请执行人）：袁传素，女，汉族，1956年1月3日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市，现住南京市。 委托诉讼代理人：杨龙辉，北京大成（南京）律师事务所律师。 第三人：周定（被执行人），男，汉族，1968年1月26日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 第三人（被执行人）：周小龙，男，汉族，1988年4月29日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 第三人（被执行人）：俞春英，女，汉族，1968年3月26日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告丁爱国与被告袁传素，第三人周定、周小龙、俞春英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁爱国及其委托诉讼代理人李爱华、汤晓建，被告袁传素及其委托诉讼代理人杨龙辉到庭参加诉讼。第三人周定、周小龙、俞春英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丁爱国向本院提出诉讼请求依法判决：1.不予强制执行南京市；2.丁爱国支付完剩余30万余款后享有优先获得房屋产权的权利；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月7日，丁爱国与周定签订了房屋转让协议，约定周定、周小龙转让涉案房屋，总价款3360000元。协议签订后，原告于同年11月9日通过会计周爱鸣向周定妻子俞春英转账1560000元，周定将房屋交付给原告。丁爱国拿到房屋后进行了二次装修。期间，丁爱国多次敦促周定办理房屋过户手续，但周定一直拖延，要求丁爱国尽快付清余款后，承诺最迟于2018年底办理过户手续。为慎重起见，2017年1月26日丁爱国将1500000元汇给房屋买卖见证人李其国处，由李其国当日安排会计周根宝将该款汇给俞春英，两次共计汇款3060000元。征得周定同意后，余款300000元待房屋过户后再支付。事后，丁爱国又多次催促，但周定一直以各种借口拖延不办理过户。后因袁传素与周定之间的债务纠纷，对涉案房屋财产主张所谓的抵押权，请求对涉案房屋予以强制扣押、拍卖，优先受偿，丁爱国对此提起执行异议，未获法院支持。丁爱国在涉案房屋被抵押及法院查封之前，已经与周定签订了合法有效的房屋买卖合同，且已付清90%以上的房款，并实际占有居住该房屋，完全具备房屋所有权的内在实质要件。因此丁爱国是善意取得该房屋所有权并无过错。对于周定后来以此房屋再做抵押，丁爱国完全不知情，依照相关司法解释，袁传素对涉案房屋并不享有优先权。故丁爱国诉至法院，请求法庭查明事实判如所请。 被告袁传素辩称，丁爱国与周定之间签订的房屋买卖合同约定过于简单，没有其他共有人签名，对真实性不予认可。丁爱国名下不止一套房产，购买案涉房屋非消费者购房，不适用最高人民法院关于执行异议之诉意见第28条的规定，且丁爱国对涉案房屋未过户存在过错，不享有对抗执行的权利基础，请求驳回丁爱国诉请。 第三人周定、周小龙、俞春英未到庭，亦未作出答辩。 原告丁爱国围绕其诉讼请求提交（2019）鼓执字5137号执行裁定书、执行公告、（2019）执异168号裁定书、房屋转让协议、汇款凭证、收条、照片、交易明细、银行业务结算申请单、订购单、收据等证据。被告袁传素提交（2018）苏0106民初字10938号民事调解书、不动产登记资料查询结果证明、不动产登记申请表、借款合同、房地产抵押合同、转账凭证。第三人周定、周小龙、俞春英未提交证据。本院依法组织原、被告双方进行证据交换及质证，被告袁传素对除房屋转让协议、收条以外的证据真实性均无异议，对此本院予以确认并在卷佐证。对于房屋转让协议及收条，符合证据的形式要件，且被告亦未提交相反证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋登记的权利人是周定、周小龙、俞春英。该房屋目前存在的权利限制：2017年9月15日登记抵押权，合计担保主债权3500000元，其中包括抵押权人袁传素，担保主债权数额180万元。2017年9月30日被无锡市惠山区人民法院查封，日期自2017年9月30日至2020年9月29日。 2015年11月7日，丁爱国（受让方、乙方）与周定、周小龙（转让方、甲方）签订《房屋转让协议》，约定：周定、周小龙将案涉房屋转让给丁爱国，总价3360000元，前期付款1560000元，余款待产权过户后一次性付清，过户费用由受让方自理；转让方指定收款人俞春英，民生银行中央门支行，账号6226190800082723。上述转让协议，周定在甲方处签名，注明身份证号码及手机号码，丁爱国在乙方处签名注明身份证号码及手机号码，李其国在见证人处签名。 2015年11月9日，丁爱国名下尾号为2495账户转款1560002元至周爱鸣尾号5420账户，同日，周爱鸣名下尾号5420账户转款1560000元至俞春英名下尾号2723账户。2017年1月26日，丁爱国通过其名下尾号为2495江苏高淳农村商业银行账户向李其国名下尾号为5678招商银行账户转款1500000元，备注：往来。同日，周根宝名下尾号3027银行账户转款1500000元至俞春英名下尾号0440账户，付款用途：李其国工地的工程款。2018年10月20日，周定出具收条一张：今收到丁爱国转来二笔本人及周小龙名下案涉房屋的转让款3060000元（2015年11月9日第一笔周爱鸣代转1560000元至俞春英2723民生银行卡，2017年1月26日第二笔周根宝代转1500000元至俞春英0440农村商业银行卡）。 2019年4月10日，本院就袁传素与周小龙、周定、俞春英民间借贷纠纷一案，作出（2018）苏0106民初10938号民事调解书，确认：一、周小龙、周定、俞春英于2019年7月10日前偿还袁传素借款本金人民币1800000元及利息（自2018年5月21日起按照月息1.5%计算至实际清偿之日止）。二、周小龙、周定、俞春英于2019年5月10日前支付袁传素律师费70000元及诉讼费10500元、公告费300元。三、上述款项均汇入指定账户，如周小龙、周定、俞春英未能按期履行上述第一、二项约定的给付义务，则袁传素可立即向法院申请强制执行，可对第一项协议中约定的利率调整为2%，并对周小龙、周定、俞春英名下案涉房屋以折价或者拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。四、各方纠纷一次性解决，再无其他纠葛。该判决生效后，因周小龙、周定、俞春英未履行调解书所确定的付款义务，袁传素向本院申请强制执行，本院于2019年11月12日作出执行裁定书：拍卖被执行人周小龙、周定、俞春英名下案涉房屋。同日，本院发出执行公告：责令上述房屋的居住使用人迁出并清空房屋内的物品等。2019年11月19日丁爱国对本院查封涉案房屋提出书面异议，本院于2019年12月27日作出（2019）苏0106执异168号执行裁定书，认定丁爱国未取得对抗执行权利的基础，其要求停止对涉案房屋的执行本院不予支持，驳回丁爱国的异议请求，丁爱国不服该裁定，形成本次诉讼。 证人李其国（男，汉族，1974年8月20日生，住南京市，现住南京市，双方之间有钢材买卖关系，存在资金往来。李其国与周定曾因在同一个工程中分包部分项目相识。《房屋转让协议》由李其国起草，在其办公室签订，李其国作为房屋买卖的介绍人和见证人，在协议上签字。2017年1月26日，丁爱国已经知晓涉案房屋无法过户，但周定需要资金周转，遂以借款的名义要求丁爱国继续支付1500000元，丁爱国不放心，便向李其国账户转款1500000元，李其国按照周定的要求通过其妻弟兼会计周根宝向俞春英账户转款1500000元。 丁爱国当庭称述：与李其国系亲戚关系，双方之间存在经济往来，多通过银行转账方式，备注“往来”。不认识周定、周小龙和俞春英，整个房屋买卖过程全部由李其国与周定商谈，仅在签协议时与周定见过面。《房屋转让协议》在李其国办公室签署，由李其国草拟，丁爱国去现场看过房屋，但未看过房产证。在知晓房屋无法过户后，不放心再继续支付房款，但李其国称周定资金紧缺，急需钱款，李其国愿意担保房屋过户，所以同意将1500000元通过李其国账户转给丁爱国。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。如果案外人权利主张所指向的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据确定的权利义务关系的特定客体，应该认定该异议与生效裁判有关。本案中，原告丁爱国请求不予强制执行案涉房产，并对案涉房屋享有优先购买权，而执行依据即本院作出的（2018）苏0106民初10938号民事调解书明确“如周小龙、周定、俞春英未能按期履行上述第一、二项约定的给付义务，则袁传素可立即向法院申请强制执行，可对第一项协议中约定的利率调整为2%，并对周小龙、周定、俞春英名下案涉房屋以折价或者拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿”，客体均系案涉房屋，具有同一性，故此原告丁爱国提出的执行异议直接指向执行依据，系认为执行依据错误，应通过审判监督程序主张权利。对原告丁爱国提出的优先取得涉案房屋所有权的诉讼请求亦无审查基础。 第三人周小龙、周定、俞春英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃一审中举证、质证的抗辩权利。       综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第四百二十三条之规定，裁定如下： 驳回原告丁爱国的起诉。 案件受理费50293元，于本裁定生效后退还给原告丁爱国。 如不服本裁定,可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  余 敏 人民陪审员  张建新 人民陪审员  翁小英 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  张靖佳