上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10499号上诉人（原审被告）：上海云晓烧烤吧，住所地上海市浦东新区川沙路******。投资人：刘云晓，总经理。委托诉讼代理人：袁峰，男，该企业员工。被上诉人（原审原告）：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山，住所地上海市宝山区呼玛路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人上海云晓烧烤吧（以下简称云晓烧烤吧）因与被上诉人上海范仕达实业发展有限公司（以下简称范仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人云晓烧烤吧的委托诉讼代理人袁峰，被上诉人范仕达公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云晓烧烤吧上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人免除上诉人2020年1月至4月期间的房屋使用费，并改判按照上诉人与被上诉人约定的租金标准的一半计算剩余期间的房屋使用费。事实和理由：一、2018年末上诉人提出续签租赁合同并向被上诉人递交续签租赁合同的申请，被上诉人的工作人员多次口头承诺让上诉人放心经营，上诉人承租上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层188室房屋（以下简称系争房屋）用于餐饮经营用途，需要投入装修、设备及物品，投入较大，故对租期要求较长；二、疫情期间春节假期延长、复工推迟，限制人员外出等情况导致上诉人停产数月，没有任何收入，结合最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的相关规定，对上诉人2020年1月至4月期间的房屋使用费应予以减免；三、争房屋存在漏水、渗水等瑕疵，上诉人与被上诉人多次交涉但被上诉人均未履行出租方的义务和责任，上诉人不得不负担高额的修缮费用。综上，请求支持上诉人的上诉请求。范仕达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。使用费标准本应按照合同约定来履行，一审判决已经调整为按照2018年期间的租金标准来计算；关于疫情的问题，被上诉人是民营企业，上诉人因为自己拒绝返还房屋导致的损失应由上诉人自行承担。上诉人所称系争房屋存在漏水问题，但租赁期间内上诉人从未向被上诉人主张过维修或主张租金减免。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。范仕达公司向一审法院起诉请求：1.判令云晓烧烤吧返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层188室房屋；2.判令云晓烧烤吧支付房屋占用使用费：按照每日人民币（以下同）1,760元的2倍，自2019年1月1日起计算至云晓烧烤吧实际返还房屋之日止。一审法院认定事实：2018年1月1日，范仕达公司、云晓烧烤吧签订《租赁合同书（续）》，约定范仕达公司将XX路XX号XX幢底层188室房屋出租给云晓烧烤吧，面积320平方米，经营烧烤吧，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金642,400元。一次支付4个月租金即214,134元，先付后用，每期提前10天支付下期租金。合同签订后，乙方支付保证金54,000元，上期合同押金顺延至本合同。合同第六条约定，租赁期间，如房屋结构发生重大自然损坏，由范仕达公司负责修缮，或在征得范仕达公司书面同意后由云晓烧烤吧修缮。由云晓烧烤吧代为修缮的，维修方案报范仕达公司同意批准后，修缮费用可凭有效单据另行结算。合同第七条约定，租赁期限届满或合同解除，云晓烧烤吧必须于租赁届满或合同解除的当日内迁出，未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，云晓烧烤吧应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费。合同甲方签章处盖有范仕达公司公章，下方手写部分载明“法人委托人：王某、徐某”。同日双方签订《补充协议》，就水电费及物业费的标准等事项作了约定。协议甲方签章处亦有范仕达公司公章及手写字样“法人委托人：王某、徐某”。租期届满之后，范仕达公司向云晓烧烤吧开具水电费及物业费的付费通知，云晓烧烤吧交纳上述费用，范仕达公司出具相应收据。2019年9月，范仕达公司诉至一审法院，要求云晓烧烤吧返还房屋并支付房屋使用费。一审审理中，范仕达公司、云晓烧烤吧确认保证金54,000元，要求在本案中一并处理。一审法院认为，范仕达公司、云晓烧烤吧之间的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，范仕达公司、云晓烧烤吧未达成续租的合意，范仕达公司诉请要求云晓烧烤吧返还房屋，依法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费的标准，范仕达公司主张按照租赁合同第七条约定“未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费”。对此，一审法院认为，租期届满之后，范仕达公司并未提供证据证明其要求云晓烧烤吧立即搬离房屋，而是继续向云晓烧烤吧开具水电费及物业费付费通知，范仕达公司缴纳上述费用，可知云晓烧烤吧是在范仕达公司授意下使用房屋，并非未经范仕达公司同意逾期返还房屋，故不适用租赁合同第七条房屋使用费按租金2倍计算的约定。结合本案实际情况，一审法院酌定房屋使用费参照合同约定的租金标准计算。关于保证金，范仕达公司主张抵扣云晓烧烤吧应付房屋使用费，并无不当，一审法院予以照准。一审法院判决：一、上海云晓烧烤吧于判决生效之日起十日内向上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层188室房屋；二、上海云晓烧烤吧于判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年642,400元的标准，自2019年1月1日起计算至上海云晓烧烤吧实际返还上述房屋之日止（上海云晓烧烤吧支付的保证金54,000元可予以抵扣）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,420元，减半收取计6,710元，由上海范仕达实业发展有限公司、上海云晓烧烤吧各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人称其与案外人Z公司（以下简称Z公司）就房屋租金及使用费的结算事宜尚未履行，如Z公司给予被上诉人减免，则被上诉人会考虑该因素酌情减免涉案商铺的房屋使用费。本院认为，上诉人与被上诉人达成的房屋租赁合同及补充协议，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。根据本案查明事实，一审判决确认本案双方的租赁关系于2018年12月31日终止，有事实及法律依据，本院予以认同。上诉人关于双方已达成口头续租合议的意见，在被上诉人对此不予认可的情况下，上诉人未能提供充分证据予以佐证，故对上诉人该意见，本院难以采信。上诉人关于使用费标准的异议，一审判决考虑本案的实际情况、参照合同约定的租金标准酌定的使用费数额，并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的疫情期间租金的减免，首先，本案双方租赁关系于2018年12月31日终止，双方亦未能达成新的房屋租赁协议，故上诉人负有向被上诉人返还系争房屋的义务，但上诉人一直未予返还直至疫情发生；其次，被上诉人表示其与Z公司之间就疫情期间占有使用费尚未结算，并无证据证明Z公司已免除了被上诉人疫情期间的相应费用，故对上诉人的上述主张，本院难以支持。综上所述，上诉人云晓烧烤吧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,757元，由上诉人上海云晓烧烤吧负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十月三十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……