上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9543号上诉人（原审被告）：奥迹科技股份有限公司，住所地上海市杨浦区吉林路****。法定代表人：李景，董事长。委托诉讼代理人：石坚，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟达，北京尚公（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴迪，女，1991年8月7日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘清萍，北京市中闻（上海）律师事务所律师。上诉人奥迹科技股份有限公司（以下简称奥迹公司）因与被上诉人吴迪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初14081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥迹公司上诉请求：撤销一审相应判决，发回重审或依法改判。事实和理由：首先，2020年1月8日之后，吴迪不再允许奥迹公司使用系争房屋，奥迹公司实际于春节前搬离。在吴迪未提供充分证据证明奥迹公司继续占有系争房屋的情况下，一审判决奥迹公司承担返还义务，缺乏依据。其次，在吴迪未举证证明其实际损失的情况下，一审同时判决奥迹公司支付解约违约金、并按照日租金的两倍支付房屋使用费、且确认吴迪有权没收奥迹公司支付的保证金，明显不公。事实上，奥迹公司支付的相当于2个月租金标准的押金已足以弥补吴迪的损失。吴迪辩称：不同意奥迹公司上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：系争房屋自始至终均由奥迹公司控制，并未返还吴迪。双方合同因奥迹公司过错而解除，依照约定，吴迪有权没收保证金，并要求奥迹公司支付当期租金的四倍作为赔偿，且奥迹公司逾期返还房屋的，每逾期一日，应当按照日租金的200%支付占用使用费。吴迪向一审法院起诉请求：一、确认吴迪与奥迹公司于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同》以及《九间堂51号租赁合同补充协议》于2020年1月8日解除；二、判令奥迹公司从上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋中迁出并将该房屋返还给吴迪；三、判令奥迹公司支付自2019年11月1日起按照月租金人民币24万元标准计算至2020年1月8日止的租金；四、判令奥迹公司支付自2020年1月9日起按照每日16,000元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费；五、判令奥迹公司支付解约违约金1,152万元。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋产权登记在吴迪、陆某、吴某名下。2017年8月20日，吴迪（甲方）与王海龙（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第1.2条约定，房屋用途是居住。第二条约定，乙方已查验了房屋全部信息并已充分了解该房屋情况，并向甲方承诺租赁该房屋作为居住。第4.1条约定，房屋月租金为24万元。第4.2条约定，租金12个月为一期支付，乙方每期租金超前15日支付，即每年10月15日支付租金（先付后租）。第5.1条约定，乙方支付甲方租赁保证金48万元。第9.3.1条约定，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的200%向甲方支付房屋占用期间的使用费。第9.4条约定，乙方逾期不支付租金累计超过7日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。同日，吴迪（甲方）与王海龙（乙方）签订《九间堂51号租赁合同补充协议》。该协议第2条约定，允许将承租方变更为乙方指定的公司（该公司须为乙方参股或控股公司），继续履行原合同条款不变。第5条约定，如果乙方不能按合同约定支付当期租金，则视为乙方违约，没收押金并须无条件支付给甲方当期租金的四倍作为对甲方的赔偿、合同解除。2017年9月1日，吴迪交付系争房屋，并收到押金48万元。2018年6月18日，吴迪（甲方）、奥迹公司（丙方）及王海龙（乙方）签订《承租人变更说明》，约定，根据甲、乙双方于2017年8月20日签订《房屋租赁合同》补充协议第2条约定，甲方同意乙方提出将承租方变更为乙方指定的公司，现将承租方变更为奥迹公司。除此变更之外，原合同及其补充协议中所有其他条款均不变。奥迹公司自2019年11月1日起欠付租金。2019年11月29日，吴迪向奥迹公司发送《律师函》催讨租金。一审法院认为：吴迪与奥迹公司签订的《房屋租赁合同》以及《九间堂51号租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。奥迹公司抗辩吴迪在签订合同时未如实告知系争房屋不能建造主控机房的情况，致使奥迹公司无法将系争房屋作为办公房使用，无法实现合同目的。因租赁合同第1.2条以及第2条明确约定系争房屋的用途是居住，奥迹公司租赁系争房屋作为居住使用。且奥迹公司未提供书面证据证明吴迪在签订合同时明知奥迹公司将系争房屋用于办公并安装主控机房，故对奥迹公司抗辩，难以采信。根据合同约定，奥迹公司逾期支付租金累计超过7日，吴迪有权解除合同，现奥迹公司自2019年11月1日欠付租金至今，故对吴迪确认合同解除的诉请，予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》以及《九间堂51号租赁合同补充协议》于奥迹公司确认进行诉调并收到诉状副本之日即2020年1月8日解除。合同解除后，奥迹公司理应从系争房屋中迁出并将房屋返还给吴迪。奥迹公司使用系争房屋期间，理应按照合同约定支付自2019年11月1日起按照月租金24万元标准计算至2020年1月8日止的租金。吴迪要求奥迹公司支付自2020年1月9日起按照每日16,000元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费符合双方合同约定，奥迹公司认为标准过高的观点，不予采纳。吴迪要求奥迹公司支付解约违约金1,152万元，奥迹公司认为标准过高，要求法院予以调整，综合考虑奥迹公司的过错程度、吴迪的实际损失、吴迪按照两倍租金标准主张房屋使用费等因素，将解约违约金按照三个月租金标准调整为72万元。吴迪要求没收奥迹公司支付的租赁保证金48万元，符合双方签订的补充协议约定，依法予以准许。综上所述，一审法院于二○二○年七月七日依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、吴迪与奥迹科技股份有限公司于2017年8月20日签订《房屋租赁合同》以及《九间堂51号租赁合同补充协议》于2020年1月8日解除；二、奥迹科技股份有限公司于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋中迁出并将上述房屋返还给吴迪；三、奥迹科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付给吴迪自2019年11月1日起按照月租金24万元标准计算至2020年1月8日止的租金；四、奥迹科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付给吴迪自2020年1月9日起按照每日16,000元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费；五、奥迹科技股份有限公司于判决生效之日起十日内支付给吴迪解约违约金72万元。一审案件受理费95,720元，由吴迪负担56,280元，由奥迹科技股份有限公司负担39,440元。二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，吴迪表示，系争房屋目前的市场租金每月为30万元以上；因双方对于逾期返还房屋的使用费明确作出约定，该房屋市场租金标准与使用费的确定无关，奥迹公司恶意违约，应当严格按照合同约定标准支付使用费。本院认为，本案奥迹公司于二审中对双方租赁合同因其逾期支付租金而解除本身并无异议，依其上诉请求，二审中双方争议仅在于合同解除后，奥迹公司是否已经返还系争房屋，以及一审对违约责任的认定是否合理。双方租赁合同解除后，返还房屋系奥迹公司作为承租人的主要义务。该义务的履行，并非仅以搬离为内容，而应现实地指向奥迹公司实际向出租人吴迪交付。在对房屋是否实际返还产生争议时，应当由负有返还义务的奥迹公司承担举证责任。在双方未办理交接手续，亦无证据证明吴迪经通知拒绝办理交接手续的情况下，奥迹公司以其已经实际搬离，吴迪未举证证明其继续占有系争房屋为由，主张无需再承担返还义务，于法无据。双方租赁合同约定，奥迹公司逾期支付租金致合同解除的，吴迪可没收押金且奥迹公司应当支付当期租金的四倍作为违约金。同时约定，合同解除后奥迹公司逾期返还房屋的，每逾期一日应当以日租金的两倍计算使用费。其中后者可视为对逾期返还房屋给吴迪造成损失的约定，性质上可归入违约金的范畴。应当说明的是，上述关于违约责任的约定，具有担保、促进合同履行和补偿损失的功能。基于禁止守约方因违约行为获利、诚实信用及公平原则，在确定违约方的整体违约责任时，仍应以守约方的实际损失为基准，充分考虑违约方的过错程度等因素。违约方认为约定违约责任过分高于守约方实际损失的，可依法请求人民法院进行调整。就本案而言，奥迹公司未及时返还房屋给吴迪造成的实际损失一般即为租金损失，该损失原则上可参照合同约定租金标准确定。吴迪于本案中主张相当于2倍租金标准的逾期返还房屋使用费，显然过分高于逾期返还房屋给其造成的实际损失。而房屋返还后，吴迪仍可能产生不能及时另行出租的空置损失，以及房屋可能以较低价格出租所产生的差价损失。吴迪于二审中主张系争房屋目前的市场租金在合同约定租金标准之上，虽无任何证据予以证明，致该事实难以认定，但据此在确定房屋返还后的损失时可不考虑租金差价问题。因房屋空置损失难以确定，在无相反证据的情况下，一般可按三个月租金标准认定。据此，吴迪于本案中同时主张没收相当于2个月租金标准的押金，以及相当于4年租金总和的解约违约金，亦显逾合同解除房屋返还后可能产生的实际损失。参照上述损失认定标准，结合奥迹公司过错程度等因素，本院酌情将逾期返还房屋的使用费标准调整为合同约定租金的120%，即按每日9,600元计算，确认吴迪可依约没收押金，但其主张的解约违约金应调整为2个月为宜。综上所述，奥迹公司的上诉请求部分成立，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初14081号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初14081号民事判决第四项、第五项；三、奥迹科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴迪自2020年1月9日起按照每日9,600元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、奥迹科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴迪解约违约金48万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费95,720元，由吴迪负担60,000元，由奥迹科技股份有限公司负担35,720元。二审案件受理费32,272元，由吴迪负担3,720元，奥迹科技股份有限公司负担28,552元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十月二十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。