四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3347号 原告：刘侨，男，汉族，生于1980年2月19日，住四川省达州市达川区。 原告：唐秀英，女，汉族，生于1979年7月18日，住四川省达县（现达川区）。 委托诉讼代理人：刘侨，男，汉族，生于1980年2月19日，住四川省达州市达川区。 被告：四川金世纪房产开发有限公司。住所地：四川省达州市通川区小北街**。 统一社会信用代码：91511702720892596B。 法定代表人：熊亭喜，总经理。 委托诉讼代理人:石得均，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。 被告：向元平，男，生于1969年9月24日，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李代波，四川渝达律师事务所律师。 原告刘侨、唐秀英诉被告四川金世纪房产开发有限公司（以下除判决主文外简称“金世纪公司”）、向元平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘侨及原告唐秀英的委托诉讼代理人刘侨、被告金世纪公司的委托诉讼代理人石得均、被告向元平的委托诉讼代理人李代波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘侨、唐秀英向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助原告立即办理位于达州市达川区的房产权属登记；2.判令二被告立即向原告支付从2010年12月31日起至2019年11月15日止以190587元为基数按照每日万分之一的违约金61769.25元；2019年11月16日后的违约金以190587元为基数按照每日万分之一支付至原告实际取得房屋所有权证书之日止；3.判令二被告立即退还原告两管三线费用6800元、维修基金1121.08元、面积差额3723元、其他费用4603元，合计16247.08元；4.本案诉讼费由二被告负担。庭审中，原告因其购买的房屋未办理产权证书，故放弃诉讼请求第2项，同时，放弃诉讼请求第3项中关于其他费用4603元的主张，其表示将另行主张权利。事实与理由：2009年3月18日，原告（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）、被告向元平（出卖人代理人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人，房屋价款为190587元；第二十条约定买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期满届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。后原告按照约定支付了全部房屋价款190587元和两管三线费用6800元、维修基金费用4764.675元，至今二被告未按照合同约定办理房屋产权属登记。根据四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知（川价发【2008】196号）》，对于已纳入配有基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。二被告应退还原告缴纳的两管三线费用。 综上所述，二被告的行为已经损害了原告的合法权益，故原告依法向法院提起民事诉讼，望判如所请。 被告金世纪公司辩称，1.原告要求二被告立即为其办理房产证的请求不能成立，逾期办证是因为政府原因及不可抗力导致的，在不可抗力情形消除后，原告在被告处收集了相关资料并向被告出具了收条，要求自己去办证，尽管如此，被告还是愿意协助原告办理房产证；2.原告要求判令二被告退还所交的两管三线费用6800元的诉讼请求不成立，其理由是这笔费用四川省物价局和四川省建设厅2008年196号文件规定不再收了，但是这个文件对当时原告购买的房屋来说，是没有溯及力的，因为原告购买的房屋是在2008年2月就取得了商品房预售许可证，4月取得物价局对该房屋的定价收费项目的文件；3.原告要求被告退还维修基金的诉讼请求不成立。因为原告购房属于商品房，双方自愿约定和履行合同，商品房按照规定是要缴纳维修基金的，是原告应该交的费用，没有证据证明维修基金到底是交多了还是交少了，所以不应该支持原告的该项请求；4.原告要求退还面积差额，按照合同约定以产权证记载的面积为准，因原告至今未办理产权证，故原告的该项请求也不应该支持。 被告向元平辩称，1.向元平不是本案适格被告，理由是根据合同的相对性原则，与原告签订《商品房买卖合同》的相对方是金世纪公司，向元平不是原告在合同中的相对方，原告在起诉状中也明确了向元平的身份仅仅是被告金世纪公司的代理人，所以向元平也不应当是本案适格的被告；2.关于原告要求协助办证，根据合同约定是双方共同办证，而事实上是2018年1月原告自行要求自己办证，被告已经尽了协助义务，至于原告现在又提出来要协助的话，请原告提出明确的如何协助的要求，因为被告不存在拒绝办证，原告也没举出证据证明被告拒绝了；3.对于维修基金，依据法律政策规定按购房款的2.5%交的，不能以原告自己在房管局去打了一个维修基金账户的交纳的金额来确定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织但是溶解性了证据交换和质证。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.购房合同；2.南城茗居附属设施及代收费用详单及相关票据；3.个人及家庭房屋登记记录及账户信息；4.按揭手续和抵押手续，5.川价发（2008）196号文件，证明该文件出台时间和相关规定，原告买房子的时间两管三线费用不应该交纳，被告应该退还两管三线费用6800元。 被告金世纪公司对原告出示的证据的质证意见：1.对商品房买卖合同的三性没有异议；2.对原告提供的南城茗居附属设施及代收费用详单及相关票据，上面没有金世纪公司的签字也没有盖章，上面只有购房人刘侨签字，对详单的来源和客观真实性均不清楚，不予认可。相关票据都是加盖的向元平的私人印章和南城茗居的财务专用章。因为金世纪公司开发南城茗居项目没有授权向元平办理营业执照，没有授权南城茗居项目能够刻制印章；3.对原告提供的个人及家庭房屋登记记录的真实性、合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，与本案原告主张权利的诉讼请求没有实质的关系；对达州市房产管理局维修资金的账户信息的真实性、合法性没有异议，但对原告的证明目的有异议。因为账户缴存余额不等于原告购买房屋时应该交多少，它只是反映了原告在达州市房管局对房屋维修基金现在还存了多少钱；4.对原告提交的四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成的通知的三性没有异议，对证明目的有异议，该通知第五条规定，在通知下发前交的两管三线安装费，维持执行不变，而原告所购买的商品房是2008年2月份就取得了商品房预售许可证，物价局所定的价格里面就包括了按照四川省和达州市的规定要收取两管三线费用，因此原告应当缴纳两管三线费用。 被告向元平对原告出示的证据的质证意见：1.对原告提交的合同的真实性、合法性不持异议，但对证明目的有异议；2.对原告提交的费用详单及票据，它的真实性不持异议，但是对证明目的有异议；3.对房管局查询的维修基金账户的余额情况的真实性不持异议，对证明目的有异议，维修基金是按国家文件规定按房价款2.5%交纳，原告应该交多少是文件规定的，而不是以原告去房管局查询出来的数字为准；4.对按揭手续真实性不持异议，与本案没有关联性；5.对川价发（2008）196号文件的真实性、合法性不持异议，对原告的证明目有异议，在该文件下发以前的仍然按以前的规定执行，因为南城茗居项目是在该文件下发之前政府有关部门就已经是办理有关手续的。 被告金世纪公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列举证： 第1份法定代表人身份证明书，第2份营业执照，证明金世纪公司的诉讼主体；第3份是投资建房的协议书，第4份是投资建房的补充协议书，是金世纪公司与社区签订，第5份施工许可证，第6份规划许可证，证明目的是南城茗居实为与社区合资合作开发的房产项目，并且金世纪公司开发南城茗居项目属合法建设，所以导致后面的不能办证是政府的责任；第7份证据物价局（2018）24号文件，第8份是商品房预售许可证，第9份两管三线发票，证明原告诉请请求不能成立；第10份商品房买卖合同、第11份气象局（2008）10号文件、第12份国土局（2010）136号文件、第13份达川府函（2017）91号文件、第14份补交出让金票据、第15份竣工验收备案书，证明原告的诉讼请求不能成立，本案是因不可抗力原因，政府为赔偿一直不准予竣工验收，导致办证的条件不成立，属被告因为无法预见和无法抗拒的不可抗力的事由所致；第16份证据向元平挂靠金世纪公司的挂靠合同，证明本案第一、第二被告之间的法律关系是典型的挂靠关系，本案裁判结果不管如何，向元平应该作为本案适格的主体来认定，应该承担责任；第17份证据收据，证明原告自愿自己去办理产权证的事实。 原告对被告金世纪公司所出示的证据的质证意见：1.对金世纪公司的第1-6份证据没有异议；2.对第7份物价局（2018）24号文件，该证据里面批准的房价和我买成的价格不一致，还收了阳台、栏杆费用，证明金世纪公司和向元平在售房价格上存在乱收费；3.对11份气象局文件，我们那栋楼是修的26层，不是被告说的25层；4.对于不可抗力因素，我们认为天灾等因素才是不可抗力，政府行为导致逾期办证，我认为不属于不可抗力因素，还有在2010年气象局就出了文件，我们接房在2009年，被告已经知道不可抗力因素的存在，怎么还给我们提前交房呢？并且交房的时候根本没有跟我们说这个房子存在任何问题；5.我是南城茗居的业主委员会主任，南城茗居相关事宜我都是比较清楚的，我们多次催促开发商给我们办理相关证件，以前我是有打算把房子卖了，但是房子没有相关手续，多次与被告协商无果下，我就自己去政务中心咨询办证事宜，最后了解到2018年7月的时候我房子的税都没有交，既然证没有给我办，就应该退给我代办费用，当初交的税也是一样的。被告方一直说是因为我的原因没有办证，也请你们拿出证据。被告什么时候给我打过电话主动叫我去缴纳税费或者办理房产证，请说出具体的时间以及拿出相关的证据。 被告向元平对被告金世纪公司所出示的证据的质证意见：对被告公司提交的证据除了第16份证据挂靠合同的之外，其余所有证据的三性都无异议。对第13份证据，无论是从被告的举证的还是从原告的举证来看，这份合同不是一个挂靠合同，是一份项目管理协议，因为本案审理的是商品房买卖合同纠纷，至于向元平与金世纪房产公司究竟是什么关系，不属于本案的审理，跟本案没有关联性。 被告向元平未向本院提交证据。 对当事人提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月21日，被告金世纪公司与达县南外镇店子梁社区一小区签订《投资建房协议书》，双方约定共同建设位于达县南外镇店子梁社区一小区的南城茗居项目。2007年8月10日，被告向元平与被告金世纪公司签订《房地产开发建设项目管理协议书》，约定案涉项目由被告向元平挂靠金世纪公司进行开发。2009年3月18日，原告刘侨、唐秀英（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》［合同编号：（2009）xx］，被告向元平以被告金世纪公司代理人的身份在合同上加盖私章。合同约定：金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人刘侨、唐秀英，房屋价款为190587元；合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十四条“面积差异处理”第3款约定：以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补；第二十条“产权登记”（一）初始登记约定：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日60日内向买受人支付；（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十五条“不可抗力”约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。在合同附件五“付款方式与期限的其他约定”中约定：所交房款以出卖人出具的收据为准。总房款为190587元，首付款60587元，剩余130000元银行按揭；其他配套费用经双方约定由买受人自行承担。 同时查明，一、2008年10月20日，四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发〔2008〕196号）第一条规定：“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程［含安装］的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。”第五条规定：“……在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行。”； 二、被告金世纪公司除房款外，另行收取原告两管三线费用6800元； 三、达州市房产管理局维修基金账户信息显示，原告维修基金交存金额为3643.6元，而原告向被告交纳的金额为4764.68元，原告多交了1121.08元； 四、原告刘侨、唐秀英所购买的南城茗居xx房屋，至今未办理产权证书。 本院认为，原告刘侨、唐秀英与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，综合全案情况，本案争议的主要焦点在于：一、关于被告向元平的主体资格的问题；二、关于原告主张被告协助办理案涉房屋产权证的请求是否属于民事法律关系调整范畴的问题；三、关于原告主张的两管三线费用6800元、维修基金1121.08元、面积差额3723元，被告是否应该退还的问题。 一、关于被告向元平的主体资格的问题。本案中，签订《商品房买卖合同》的相对方是原告刘侨、唐秀英与被告金世纪公司，被告向元平系该公司的委托代理人，其代为实施的民事法律行为对被代理人金世纪公司发生效力，故根据合同相对性的原则，向元平不是本案适格的被告，其在本案中所实施的民事法律行为产生的后果，应由被告金世纪公司承担。 二、关于原告主张被告协助办理案涉房屋产权证的请求是否属于民事法律关系调整范畴的问题。依照《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”和《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”之规定，原告主张办理房屋产权登记，系行政机关的一项行政职能；本案中诉争房屋能否办理产权登记，应由行政机关依据《房屋登记办法》第二十条等相关内容予以审查。若行政不予登记，利害关系人可通过行政复议或行政诉讼解决，而非向人民法院提起房屋登记的民事请求，让民事裁判权代替行政审批权，且相关部门已启动该项目的产权证办理工作。故原告主张被告协助办理房屋产权证的请求不属于民事法律关系调整范畴，本案不作处理。 四、关于原告主张的两管三线费用6800元、维修基金1121.08元、面积差额3723元被告是否应该退还的问题。（一）关于原告主张的两管三线费用6800元被告是否应该退还的问题。原告和金世纪公司所签订的《商品房买卖合同》第六条“附件五”中约定：“所交房款以出卖人出具的收据为准。总房款为190587元，首付款60587元，剩余130000元银行按揭；其他配套费用经双方约定由买受人自行承担。”此处的“配套费用”应系在支付房款过程中发生的如办理按揭时的公证费、银行等机构应收取的其他费用，并非商品房安装基础配套两管三线的安装基础配套费用。所谓的两管三线，是指开发商所出售的商品房应安装基础配套的燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线，这些基础配套设施的安装费用构成商品房价格的部分成本。四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》已明确商品房价格构成成本已包括配套基础设施两管三线费，各开发企业不得再向购房者另行收取。故金世纪公司应退还不应当收取原告的两管三线基础配套费用6800元；（二）关于原告主张的维修基金1121.08元被告是否应该退还的问题。达州市房产管理局维修资金账户信息显示原告维修资金交存金额为3643.6元，而原告向被告交纳的金额为4764.68元，故原告多交的维修基金1121.08元被告应予退还。庭审中，被告抗辩包括原告在内的购房户所交纳的维修基金已部分开支，达州市房产管理局维修资金账户信息显示的金额不能作为原告要求退还多交的维修基金的依据，但被告未举证证明包括原告在内的购房户所交纳的维修基金开支的具体情况及金额，其抗辩理由不能成立，本院不予支持；（三）关于原告主张的房屋面积差额的问题。因原告购买的房屋至今未办理产权证书，面积未能确定，根据双方签订的房屋买卖合同第十四条“面积差异处理”第3款约定：“以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补。”现原告主张房屋面积差额，本院不予支持，待该房屋产权证书办理后，原告可以另行主张权利。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川金世纪房产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘侨、唐秀英两管三线费用6800元； 二、被告四川金世纪房产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘侨、唐秀英多交的维修基金1121.08元； 三、驳回原告刘侨、唐秀英的其他诉讼请求。 上述一、二项合计7921.08元，限于本判决生效后十日付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费875元，由被告四川金世纪房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王显平 二〇二〇年十月三十日 书记员  孙高晴