江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6715号上诉人（原审原告）：石磊，男，1992年8月17日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：南京群罡投资管理有限公司，住所地南京市建邺区云龙山路****。法定代表人：周浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：许新，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人石磊因与被上诉人南京群罡投资管理有限公司（以下简称群罡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。石磊上诉请求：1、群罡公司继续履行合同；2、改判群罡公司支付违约金自2019年10月13日至2020年8月14日共计307天的违约金（1000元×307天）；3、群罡公司支付一审证据突袭延误开庭的石磊乘车费用10元。二审庭审期间，石磊表示因涉案合同于2020年8月14日已届满，其放弃上诉请求第一、三项。事实与理由：一、程序上适用法律错误。1、一审判决书上被告误写成被代，一审承办人工作不负责任；2、一审乱用释明权，在双方均未提出明确的诉讼请求判令解除合同的情形下，强迫石磊提出解除合同的诉讼请求，违反不诉不理的基本常识；3、石磊申请一审法院向秦淮区安全生产办公室调取《关于公布秦淮区三条巷18号51街区“10.13”坍塌事故处理结果的通知》，一审法院不予调取，该证据能证明群罡公司发包有违法违规行为。二、认定事实错误。一审判决书中“群罡公司与2019年10月22日在“in天地商户管理群”中通知商户签订租赁合同退款进度确认书”是错误的，上诉人在一审庭审中明确表达了自己的意见。三、实体上适用法律错误。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。群罡公司辩称，双方租赁合同已无法继续履行，一审法院多次向上诉人释明，但上诉人不予理睬，仍坚持主张要求继续履行合同。其次，上诉人与被上诉人之间的合同标的为房屋租金3万元/年，但上诉人主张的违约金高达30余万元，明显已经超出了法律的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。石磊向一审法院提出诉讼请求：1、群罡公司采取补救措施，排除阻碍，使石磊能正常经营；2、群罡公司按合同约定按1000元/天为标准赔偿违约金，从2019年10月13日起计算至判决之日；3、群罡公司因违法证据出现造成延期开庭，石磊因此额外到庭乘车费用10元；4、群罡公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月1日，案外人南京世联郡业商业管理有限公司（以下简称世联郡业公司）与群罡公司签订《房屋租赁合同》，约定世联郡业公司将三条巷18号一楼、二楼出租给群罡公司，租期自2019年7月1日起至2029年6月30日止。2019年8月15日，群罡公司（出租人、甲方）与石磊（承租人、乙方）签订《商业房屋租赁合同》一份，约定群罡公司将位于本市秦淮区出租给石磊，计租建筑面积为16平方米，租期一年，自2019年8月15日起至2020年8月14日止；第十五条“违约责任”约定：本合同签署后，合同各方应当按照本合同约定全面履行义务，任何一方违反本合同约定义务均应向对方承担违约责任，按照1000元／天的标准支付违约金。合同签订后，石磊向群罡公司支付代办服务费2500元、半年租金15000元、履约保证金5000元、半年物业费2400元，合计24900元，群罡公司于2019年8月15日向石磊交付商铺。2019年10月13日，三条巷18号辅楼发生局部坍塌事故，经应急检查后被建议多处拆除。后坍塌部位及毗邻区域被拆除，楼宇剩余部分被围挡至今，对该事故处理的结果尚未最终确定。事故发生后，群罡公司于2019年10月22日在“ｉｎ天地商户管理群”中通知商户签订租赁合同退款进度确认书，石磊在该群中。2019年11月21日，石磊向群罡公司寄送通知函，要求群罡公司按照合同履行义务，赔偿相关损失。庭审中，群罡公司另提交了南京市公有房屋所有国有土地使用权证复印件、原中国人民解放军南京军区空军后勤司令部（以下简称原南空后勤司令部）与深圳世联资产管理有限公司（以下简称世联资产公司）签订的《军队房地产租赁合同》复印件，证明三条巷18号房屋的使用单位为原南空后勤司令部，原南空后勤司令部将其出租给世联资产公司，后承租方由世联资产公司变更为世联郡业公司。石磊质证称由法院核实。关于案涉房屋现状，石磊陈述其不知道案涉房屋现在由谁控制及使用；群罡公司陈述，据其了解案涉房屋已由部队收回，且石磊租赁房屋所在的内部隔挡部分也已拆除。群罡公司另陈述，因辅楼倒塌，其无法使用完整的房屋，对于房屋安全性也无法确认，且房屋所在的五老村街道已经明确不允许继续做餐饮使用，与此前约定业态不符，故其认为世联郡业公司的租赁合同无法继续履行，并与之协商解除合同但未协商成功，准备诉讼。经一审法院释明，石磊认为案涉房屋具备继续履行租赁合同的条件，坚持继续履行租赁合同，不同意解除租赁合同，并确认其所主张的赔偿损失系建立在继续履行情况下。一审法院认为，案涉房屋因坍塌事故导致剩余部分至今处于围挡状况，且群罡公司已失去对案涉房屋的控制，其与案外人世联郡业公司的租赁合同关系亦处于不稳定状态，案涉租赁合同客观上已不宜继续履行，在此情形下，石磊应适当选择主张权利的方式，以公平、合理的解决双方争议。但经一审法院释明，石磊仍坚持继续履行租赁合同，不同意解除租赁合同，故一审法院对其主张继续履行租赁合同及以此为基础的违约金不予支持。关于石磊主张因群罡公司举证而重新开庭产生的交通费，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回石磊的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为662.5元由石磊负担。二审中，石磊提交三组证据：证据1、国家企业信用信息系统查询到被上诉人的工商信息网页截图，证明被上诉人将注册资金从500万元变更为50元，意图抽逃资金。证据2、一审庭审笔录第14页照片截图一份，证明被上诉人一审陈述世联郡业公司要求继续履行，被上诉人拒绝继续履行合同。证据3、涉案房屋招商广告照片，证明涉案房屋用途仍为商业用途，部队未因军事需要被收回。群罡公司质证认为：证据1、被上诉人工商信息公示不属于新证据，其注册资金和出资情况与本案无关。证据2是一审庭审笔录，对一审法官询问，被上诉人作出了明确陈述。证据3不属于二审中的新证据，目前无任何商户使用涉案房屋。石磊、群罡公司对一审法院查明的事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。在合同履行过程中，现因被上诉人群罡公司的原因导致上诉人不能使用涉案商铺，被上诉人群罡公司应承担相应违约责任。从查明事实情况来看，涉案商铺至今仍不具备继续承租使用条件，双方租赁合同客观上已不宜继续履行。上诉人石磊经一审释明后仍坚持要继续履行租赁合同，不同意解除租赁合同，由于石磊确认其所主张的违约金系建立在继续履行合同的基础上，故其一审诉请的法律基础与客观情况及合同约定承担责任不符，一审法院以此为由驳回其诉讼请求，并无不当。对合同解除后的财产返还及赔偿损失的请求，上诉人可另案主张。综上所述，石磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由上诉人石磊负担。本判决为终审判决。审判员  涂甫二〇二〇年十月二十三日法官助理孙成艺书记员戴苗