江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初5294号原告：李传军，男，1973年6月9日出生，汉族，居民，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：刘洋，江苏阜一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨璐，江苏阜一律师事务所实习律师。被告：阜宁中垦三农农产品市场有限公司，统一社会信用代码91320923MA1MP6DG5F，住所地江苏省盐城市阜宁县上海路****C。法定代表人：李陈新，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈前辉，该公司员工。原告李传军与被告阜宁中垦三农农产品市场有限公司（以下简称中垦三农公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李传军的委托诉讼代理人刘洋、李晨璐，被告中垦三农公司的委托诉讼代理人陈前辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李传军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方之间签订的房屋租赁合同；2.判令被告中垦三农公司返还原告李传军已缴纳的租金26400元、经营保证金2000元、装修保证金3000元，合计31400元，并承担利息损失（以31400元为基数，自2019年11月25日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月24日，李传军因经营早餐店需要，与中垦三农公司签订房屋租赁经营协议一份，约定：李传军租赁中垦三农公司市场内25栋S114、115房屋两间，共计253.46平方米；租赁期限三年（自2020年1月1日起至2022年12月31日止）；租金70000元/年，总计210000元，优惠后实收26400元；装修保证金3000元；经营保证金2000元；协议对双方的权利、义务、违约责任等同样作出了约定；同时中垦三农公司承诺给予李传军两个月的装修期。协议签订后，李传军依约全额履行了缴费义务，协议交房到期后，李传军多次以微信、电话等方式要求中垦三农公司履行协议义务，中垦三农公司以各种理由搪塞，至今未能履行协议义务。李传军无奈要求解除合同退还已交费用，中垦三农公司态度暧昧、拖延时间。故原告李传军为维护自身的合法权益，诉至法院，请求支持诉讼请求。被告中垦三农公司辩称，1.中垦三农公司未能在合同约定的2020年1月1日交房，是因为204国道通向市场的道口未开通，需要到省交通厅办手续，但年前未来得及办理；年后因新冠疫情影响导致停工，直至2020年5月办理手续，同年7月份获批，中垦三农公司在2020年8月15日即已经通知租户于9月1日交房；同年9月8日，李传军等七人到市场提出退房要求，双方产生矛盾。2.中垦三农公司是响应政府打造长三角特色农产品加工和出口示范基地的号召而建设的，在新冠疫情影响工程进度的情况下，组织施工队进场，尽早完成工程，积极推进工程竣工验收，目前已具备开业条件。而新冠疫情是公共卫生事件，属于不可抗力，导致未能按照约定的时间交付租赁房屋，但双方签订的租赁协议约定的租期为三年，李传军承租房屋系用于经营使用，结合合同期限、疫情对合同的影响等综合判断，中垦三农公司延迟交房，未能导致合同根本不能履行，也未造成明显的利益失衡，不能实现合同目的，故不应支持原告李传军解除合同的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月24日，李传军作为乙方与中垦三农公司作为甲方签订房屋租赁经营协议1份，合同约定：中垦三农公司将坐落于江苏省盐城市阜宁县城东迎宾大道南侧（新2**国道城北大桥向南500米，阜宁农产品批发市场内）C区25栋S114、115，共贰间253.46平方米，按现状出租给乙方作早餐店经营使用；租赁期限为叁年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。合同还约定：租金标准为70000元/年，叁年合计租金费用210000元，优惠后实收26400元；在签订合同时，乙方向甲方支付经营保证金2000元/间，经营保证金用于日常经营守法性的保证；在签订合同时，乙方向甲方支付装修保证金3000元/间，乙方装修结束后，经甲方物业部检验合格后30天内无息退还装修保证金；如因甲方原因导致租赁协议提前解除的，租金按实结算。李传军依照合同约定向中垦三农公司分别交纳租金26400元、装修保证金3000元、经营保证金2000元。上述租赁经营协议签订后，中垦三农公司未能在2020年1月1日向李传军交付约定房屋。2020年8月15日开始，中垦三农公司陆续向租户发出交铺通知书，通知租户于2020年9月1日到通城农副产品交易中心（原阜宁中垦三农农产品批发市场）收铺。2020年9月8日，李传军、梁某等人到中垦三农公司要求退出连同另案原告梁某、徐某、贺某、李某1、朱某、李某2共七人的所租房屋，双方发生纠纷未果。后上述七人一起向本院起诉要求解除合同、退还租金等。另查明，李传军与另案原告梁某、徐某、贺某、李某1、朱某、李某2，均为安徽省临泉县人，存在一定亲戚关系，陆续与中垦三农公司签订租赁协议，均约定于2020年1月1日交房。2020年3月24日，李某2微信联系中垦三农公司员工朱建龙，李某2：“兄弟市场领导开会还没决定好吗”；朱建龙：“政府还是不让复工，开业，这样吧，下个月我给你们申请退款吧，我这边也觉得不好意思了，我这边三个月工资也没发呢，也着急”；李某2：“市场是不是不开了，老这样他们都不想去了，要是有个准确的时间也可以啊”……朱建龙：“做兄弟的，我也不好意思，老板这边要去省里找人，学校开学我们如果不开，我就给你们申请退款吧，你看呢，也让你对他们好说点”；李某2：“我是想让他们干啊！市场老没话他们都等急了”。2020年4月1日，李某2微信联系中垦三农公司员工李忠，李某2：“李总咱们那市场什么时候开啊，在没有准确他们都可能要退了”；李忠：“因疫情原因，推迟了，6月份应该没问题，请大家理解一下，我们是诚心诚意的，请给我们时间”；李某2：“老给我打电话问我我也不知道怎么回答他们，实在不行我们都退掉算了，老这样等也没准确的时间了”……李忠：“过完清明一定给个答复”……同年4月14日，李忠：“不是说6月份进场，现在正在验收”；李某2：“好的知道了”；李忠：“不好意思，让你们久等了”；李某2：“这也不是你们的事，我和朋友说说吧谁愿意干就干不愿意干的就退吧！”；李忠：“可以，不勉强”；李某2：“要是退的什么时候能给退啊”；李忠：“也要到6月份，放心”。2020年8月13日，朱某与中垦三农公司员工朱建龙微信联系，朱建龙：“你这样吧，我马上问一下你那几个亲戚，谁不想做了你们就过来吧，你们一起过来直接到老总那边去退钱吧，我先统计一下”；“哎呀，而且因为你这个事情你这些亲戚以为我们不退钱呢，孙宏超的儿子还打电话到这个工商管理局的呢，现在误会已经产生了，也马上给你们几个统计，反正月底进场了，我正常运营了，人月底统计一下几个人，然后我这边帮你们催吧，不行你们就过来一下，你过来一下也不要多少时间了是吧，过来一下把钱拿到就走了嘛是吧”。2020年5月9日，贺某与中垦三农公司员工李忠微信联系，贺某：“李总，我们退铺的什么时候解决啊”；李忠：“月底应该没问题”；贺某：“我们是真心想来阜宁的，我们一起共事，结果等的时间太长了，等不了啦！退铺的时候打个招呼”；李忠：“好的，可以等待6月中旬吗？给我个面子”；李忠：“最快要到月底，最近疫情资金也比较紧张”；5月17日，贺某：“李总，退铺，退钱，抓紧时间，越快越好”。2020年2月7日，李传军与中垦三农公司员工朱建龙微信联系，朱建龙：“不过真的要等疫情过了，不要着急，我们也急死了，天天躺在家里”；4月10日，朱建龙：“等这个月底开始退，因为疫情到现在也没收入，我们工资也没发，月底差不多回笼资金了”；4月27日，朱建龙：“报告已经交上去了，不用过来，我通知你们银行卡号发过来就行了，最近老板们都在弄股权的事”；4月30日，李传军：“朱老板啥时候退吗？我还等钱用”；8月5日，李传军：“朱老板你好，我们的那个合同什么时候退呀？”。本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告李传军与被告中垦三农公司签订的房屋租赁经营协议是双方真实意思表示，依法成立并已生效。原告李传军已按照合同约定履行了交付租金、装修保证金、经营保证金的义务，被告中垦三农公司应按照合同约定于2020年1月1日交付租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定,有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。由于被告中垦三农公司未能按期履行合同义务，即交付租赁房屋，原告李传军与另案原告梁某、徐某、贺某、李某1、朱某、李某2中的多人，多次与被告中垦三农公司联系何时交房，但被告中垦三农公司迟迟未有明确答复，后答复等到6月份，但6月份仍然未能交房；期间，双方又协商退房事宜，被告中垦三农公司表示退房也要到6月份，双方最终也未能具体达成一致。被告中垦三农公司虽抗辩未能及时交房系因204国道通向市场的道口未开通、以及新冠疫情影响施工的原因，但关于道口被告中垦三农公司未能举证予以证明，且双方约定的交房时间并未附加其他条件，即使道口未开通亦不构成合同约定的迟延交付的理由；而合同约定的交房时间2020年1月1日，系在新冠疫情开始之前，且在2020年2月中旬，阜宁县工业企业已在陆续复工，但被告中垦三农公司直至2020年9月1日才向租户交房，故新冠疫情亦不能成为被告中垦三农公司迟延至2020年9月份交房的理由。综上，被告中垦三农公司未能按合同约定期限交付房屋，经催告后，亦未能在合理的期限内交房，原告李传军及另案原告梁某、徐某、贺某、李某1、朱某、李某2均有权解除租赁合同，故对于原告李传军要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告李传军已向被告中垦三农公司交纳了租金26400元、装修保证金3000元、经营保证金2000元，合同解除后，被告中垦三农公司应当予以返还。对于原告李传军主张的自2019年11月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下：一、解除原告李传军与被告阜宁中垦三农农产品市场有限公司于2019年11月24日签订的房屋租赁经营协议；二、被告阜宁中垦三农农产品市场有限公司于本判决生效后十五日内向原告李传军返还租金、装修保证金、经营保证金合计31400元，以及利息损失（计算方式：以31400元为基数，自2019年11月25日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取计294元，由被告阜宁中垦三农农产品市场有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 郑文君二〇二〇年十月三十日法官助理 韩建伟书 记 员 刘子杰