陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终1335号上诉人（原审被告）：陕西广厦投资发展集团有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码91610700295449648M。法定代表人：朱晓军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冀晓彤，陕西嘉盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：段雨欣，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宁，男，1990年12月26日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。委托诉讼代理人：王龙，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇妍，陕西益图律师事务所律师。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司因与被上诉人王宁商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院（2020）陕0702民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司上诉请求：1、依法撤销汉台区人民法院（2020）陕0702民初1403号民事判决第一、二项，并予以改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：一审判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率上浮30%向被上诉人支付违约金畸高，上诉人对上浮30%有异议，请求二审法院予以降低。上诉人承认因历史遗留问题，导致上诉人未按合同约定的时间取得初始登记，但业主实际使用房屋，对其占有、使用、收益以及在按揭贷款未偿还的情况下对其处分权也没有造成实质影响。另外，双方在合同中虽未约定逾期办证的违约责任，但约定了逾期交房按万分之一的标准承担违约责任。逾期办证对业主造成的损失远小于逾期交房，上诉人认为其违约责任的标准可以同类适用。但一审在作出判决时未能充分考虑逾期备案的历史原因、集团诉讼给企业造成的震荡等严重后果，以及业主故意扩大损失的情形，请求二审法院综合考虑上述原因，重新调低违约金。被上诉人王宁辩称，1、一审判决对违约金标准的认定符合法律规定和合同约定，未超过法律规定的上限；2、案涉商品房买卖合同是由上诉人一方提供的格式合同，上诉人不能以违约金过高推翻其自己提供的合同；3、上诉人不能以集团诉讼导致企业动荡为由，挟持法律及法院判决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王宁向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付违约金，以房屋总价款（42.6808万元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2018年5月10日开始计算至将办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止（暂计算至2019年10月31日为39459元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月12日，原告王宁与被告广厦公司就购买位于汉中市汉台区XX路XX号XX号楼XX室房屋签订《商品房预售合同》，该合同中约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3959.99元，总金额426808元；买受人于2017年2月12日付136808元，剩余房款290000元办理按揭贷款手续；出卖人应当在2016年10月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。原告后按照约定付清购房尾款，被告于2017年5月15日向原告出具了相应的陕西增值税普通发票(第二联)并交付了上述房屋。迄今为止，被告未将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告广厦公司应当在案涉商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得“大产权证”，此义务亦是广厦公司的法定义务，据此广厦公司逾期未办理显系违约，其应当按照约定履行义务并承担违约责任。故对于原告诉请被告将办理房地产权属登记应由被告提供的资料报产权登记机关备案，此符合法律规定，予以支持，但结合本案实际，宜酌定被告在本判决生效之日起三十日内将相关资料报产权登记机关备案。对于原告主张的违约金，此于法有据，予以支持，但其应以案涉房屋总价款426808元为基数，自交房时间（2017年5月15日）向后推算360天即2018年5月10日的次日作为违约责任的起算时间，并一直计算至上述确定的报送资料办理房屋产权登记备案之日止，至于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,同时因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，所以对于2018年5月11日至2019年8月19日期间的违约金，应以中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，对于2019年8月20日起至本判决确定的报送资料备案之日止的违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，遂判决：一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理案涉房屋应由被告提供的房地产权属登记资料报产权登记机关备案；二、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王宁支付违约金（以426808元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，自2018年5月11日起计算至2019年8月19日止；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月20日起计算至本判决第一项中确定的报送备案之日止）;三、驳回原告王宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2042元，减半收取计1021元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担971元,原告王宁负担50元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决认定的违约金计算标准是否适当，上诉人广厦公司的上诉请求应否支持。本案中上诉人未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，确属违约，而双方签订的《商品房预售合同》中没有明确约定违约金及违约金计算标准。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，并参照中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，以购房款为基数、以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，利率标准再行上浮30%确定上诉人逾期办理产权证的违约金，符合本案实际情况及法律规定，本院依法予以确认。综上，上诉人广厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司负担,多预交的634元（786元-152元）予以退还，由其持据到本院领取。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年十月二十日法官助理 王雅泽书 记 员 王 梦1