河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫04执复831号申请复议人（案外人）路帅龙，男，1984年7月15日生，汉族，住河南省汝州市。被执行人潘江涛，又名潘高杰，男，1981年7月12日出生，汉族，捕前住河南省汝州市。现羁押于河南省豫西监狱。第三人陈秋艳，女，1985年9月5日生，汉族，住河南省汝州市。申请复议人路帅龙不服舞钢法院（2020）豫0481执异25号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院认为，案涉房屋虽预告登记在陈秋艳名下，但该房屋系在陈秋艳与潘江涛婚姻关系存续期间购买，且该房屋抵押权预告登记的抵押人为陈秋艳与潘江涛，不动产权属证书中亦未明确记载系陈秋艳单独所有，依法应当属于夫妻共同财产。陈秋艳虽称案涉房屋实际是由其父母出资，但未出示证据证明，不能充分证明该房产系其父母的房产或其父母购买后赠予陈秋艳。虽潘江涛承诺称该房产为陈秋艳个人所有，但该承诺系潘江涛与陈秋艳之间的内部约定，不能对抗善意的第三人，也不能对抗本院刑事罚金刑的执行。其次，虽路帅龙提供有与陈秋艳针对涉案房产在本院查封之前签订的书面购房协议，但该购房协议签订于2019年3月。此时潘江涛此时已被采取刑事强制措施，陈秋艳出卖案涉房屋存在转移财产的嫌疑。第三，关于房款交付，路帅龙并未支付陈秋艳全部购房款，而是支付合同价格的20%部分房款，其余按月打入陈秋艳账户由陈秋艳偿还该房按揭的形式支付，在本院向其发出通知要求其将未支付的购房款中的10万元交付本院执行后，路帅龙并未交付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的精神。路帅龙的异议理由不足以排除强制执行，其异议请求不能成立。申请复议人路帅龙称：2019年3月7日申请人路帅龙与第三人陈秋艳签订了“汝州碧桂园30#302转售协议”，申请人在签订协议之前在汝州市不动产登记部门对该处房产的登记情况进行了查询，该处房产虽然是在第三人与被执行人婚姻关系存续期间购买的，但是该处房产的备案合同是第三人一人与房地产开发公司签订的，而且被执行人在2016年11月28日就已经签署了《放弃房屋权承诺书》（该承诺书在汝州市不动产登记部门有备案），因此申请人才与第三人签订转售写，并于当天向陈秋艳支付了合同约定的全部款项，因该处房产是分期购买的，剩余房款是该处房产在银行机构的按揭款项。申请人将房款支付给第三人陈秋艳时，陈秋艳即将房屋买卖合同及房屋钥匙等该处房产的所有手续全部交付给申请复议人，申请复议人在2019年3月7日已经占有该处房产，之后对房屋进行了装修。舞钢市人民法院认为不动产权属证书中未明确记载系陈秋艳单独所有，依法应当认定属于夫妻共同财产的认定是错误的，因为潘江涛已经签署了《放弃房屋产权承诺书》，不动产权属证书也并未显示有共有人，应当依法认定该处房产是陈秋艳一人所有，作为政府部门的不动产登记部门记载的资料应当具有公信力，申请复议人作为买受人应为善意第三人。另外，申请人已经将房屋转让的全部价款支付给陈秋艳，申请人已经不欠陈秋艳任何款项，剩余部分为该房产在银行的每期应还款项，申请人每月将每期应还款项转入陈秋艳的银行卡用于银行划扣，舞钢市人民法院让申请人将10万元房款交给舞钢市人民法院用于支付潘江涛的罚金并无任何事实及法律依据。舞钢法院（2020）豫0481执异25号执行裁定认定事实和适用法律错误，请求撤销该裁定书，停止对汝州市碧桂园30号楼1单元3层302室的执行。本院查明：一、本案的执行依据为舞钢市人民法院（2019）豫0481刑初222号刑事判决书及平顶山市中级人民法院（2020）豫04刑终128号刑事判决书。（2019）豫0481刑初222号刑事判决书涉及潘江涛判决内容为，“十一、被告人潘江涛犯参加黑社会性质组织罪，判处有期徒刑四年，并处罚金10万元；犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑三年六个月；数罪并罚，决定执行有期徒刑七年，并处罚金10万元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，自2018年9月18日至2025年9月17日，罚金限于判决生效后十日内缴纳。）”。判决后，潘江涛不服，提出上诉，平顶山市中级人民法院作出（2020）豫04刑终128号刑事判决书，对潘江涛定罪量刑部分予以维持。判决生效后，潘江涛未履行判决书确定的缴纳罚金义务。二、2020年4月27日，舞钢法院刑事审判庭将该案移送强制执行。执行过程中，舞钢法院于2020年5月12日作出（2020）豫0481执439号执行裁定书，查封了被执行人潘江涛所有的位于汝州市××楼××单元××层××号房屋一套，产权证号豫（2016）汝州不动产证明第0003556号。查封期限为3年，自2020年5月12日至2023年5月11日。三、陈秋艳与潘江涛系夫妻关系，于2013年9月10日登记结婚。2016年11月20日，陈秋艳（买受人）与汝州碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）一份，其上不显示共有人。合同主要内容为：陈秋艳购买位于汝州碧桂园30号楼1单元3层302号房屋一套，建筑面积149.3平方米，单价为每平方米人民币5407.59元，总价款为807354元。买受人采取商业贷款方式付款，首期房款价167354元，余款人民币64万元向贷款机构申请贷款支付。潘江涛于2016年11月28日签署放弃房屋产权承诺书一份。承诺书其上盖有汝州市不动产登记中心档案管理专用章，内容为：我叫潘江涛，身份证号4104821981××××××××与陈秋艳身份证号4104821985××××××××系夫妻关系。现购买位于汝州碧桂园小区第30栋1单元3楼302号房，我自愿放弃该房屋产权，归陈秋艳一方所有。以后将不再主张对此房屋的产权所有权权利，由此产生的一切法律责任由我全部负责。四、陈秋艳（甲方）与路帅龙（乙方）于2019年3月7日签订汝州碧桂园30#302转售协议一份，主要内容为：乙方同意购买甲方拥有的座落在汝州市南环路汝州碧桂园30#302房产，建筑面积149.3平方米。交易价格为单价人民币6349元/平方米，总价人民币947900元整。付款方式为甲乙双方同意以一次性付款方式付款（首付款），人民币338000元。甲方应于收到乙方首付房款之日起当天内将交易的房产（购房合同、钥匙、维修基金发票、税票、发票、银行抵押合同）交付乙方使用，并应在过户当日将押金等费用结清。其他事项：1、双方共同解押甲方需配合乙方，解押款应遵照银行剩余款双方各付解押款一半。2、合同签订日期后，中间不得抵押或贷款，后期涨价与卖方无关，不得肆意抬价，最终以双方签订合同房价为准。3、房屋过户前乙方应向甲方每月支付房屋银行按揭款（3264.5元）每月18号为准，不得逾期（如逾期，乙方应向甲方支付违约金月房贷的百分一点五，按天计算）。4、过户前甲方向乙方支付押金两万元整，过户后乙方向甲方退还。5、期限五年内必须办理过户，乙方要求过户时如需甲方房产共有人签字办理的话，甲方及共有人应积极到场配合，否则将承担相应的法律责任。五、路帅龙于2019年3月7日通过手机银行向陈秋艳转账318000元。陈秋艳于2019年3月6日出具收据，内容为：今收到路帅龙汝州碧桂园房款（叁拾叁万捌仟元整）。路帅龙自2019年3月起于每月19日左右向陈秋艳账户转账3264.5元或3265元。路帅龙提供2019年3月——2020年5月银行交易明细为证。路帅龙提供2019年电器、家具订货单及装修合同若干份，其上显示时间为2019年3月7日——5月，订货地点显示为碧桂园30号楼302。路帅龙以此证明其在2019年对案涉房屋进行了装修并入住。广东碧桂园物业服务股份有限公司汝州分公司物业服务中心于2020年6月8日出具业户证明一份，内容为：兹有路帅龙身份证号4104821984××××××××是汝州碧桂园业主。此证明仅可用于出入苑区，有效期自2019年3月7日至2020年7月8日止。御园30幢1单元302号。路帅龙出具碧桂园住宅物业服务费票据一份，其上显示房屋地址御园30幢1单元302号陈秋艳（30-1-302），预交收款2020.5.1——2021.4.30，金额3524.52元。交款人路帅龙。听证过程中，路帅龙称案涉房屋未过户是因为该房产存在商业贷款无法过户。路帅龙主张案涉房屋系其于本院查封之前自潘江涛妻子陈秋艳处购买，且潘江涛在不动产中心签署过承诺，认可该房产为陈秋艳个人财产，认为应当排除本院刑事财产刑的强制执行。六、经汝州不动产登记中心查询，案涉房屋预告登记号为豫（2016）汝州市不动产证明第0003454号，权利人为陈秋艳。案涉房屋办理有预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国农业银行股份有限公司汝州市支行，权证号：豫（2016）汝州市不动产证明第0003556号，抵押人为陈秋艳、潘江涛。舞钢法于2020年7月2日向路帅龙发出通知，要求其在接到通知后三日内将未支付的房款中的10万元打入本院执行款账户。路帅龙未按通知交款。本院认为，陈秋艳购买汝州碧桂园房地产开发有限公司开发的汝州市碧桂园30号楼1单元3楼302室，虽然双方签订了商品房买卖合同（预售），办理了不动产预先登记，但该登记并不发生物权效力，即陈秋艳并未取得案涉房屋的所有权，在此情况下陈秋艳将案涉房屋转卖给路帅龙亦不能取得案涉房屋的所有权。因此，路帅龙以其拥有案涉房屋的所有权为由提出异议，排除执行，缺乏事实和法律依据。综上，申请复议人路帅龙的复议理不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十二条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回路帅龙的复议申请。本裁定送达后立即生效。审判长  王云阳审判员  宋新亮审判员  陈西斌二〇二〇年十月二十日书记员  刘 芳