广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1878号原告：佛冈县利鑫物业管理有限公司，住所地：广东省佛冈县**********，统一社会信用代码：914************300。法定代表人：张大青，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳丽花，该公司法务专员。被告：徐爱文，男，1969年8月18日出生，汉族，住广东省佛冈县**********，身份证号码：440************253。委托诉讼代理人：徐伟雄，男，住广东省佛冈县*************，推荐社区：佛冈县*******委员会。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司与被告徐爱文物业服务合同纠纷，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人欧阳丽花、被告徐爱文的委托诉讼代理人徐伟雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2011年4月-2019年12月物业管理服务费用共18886.8元及滞纳金89479.15元（以自然年度为计算周期，每一周期的滞纳金从下一年度的1月11日起每天按应交管理费的千分之三交纳，直至被告向原告付清全部费用之日止，暂计至2020年6月10日的滞纳金共计89479.15元）；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：被告于2009年12月31日就其名下物业（枫仕丹顿B栋19D室）与原告签订《枫仕丹顿前期物业管理服务委托合同》，合同明确约定相关物业管理服务费用的收费标准、缴费时间以及逾期交纳需承担应交管理费3‰日的滞纳金。原告依合同约定向被告提供物业管理服务，被告却未依合同约定向原告支付物业管理服务相关费用。被告已构成违约，应依合同约定承担相关违约责任。被告一直拖欠原告的物业管理服务费用迟迟不予交纳的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现原告特向法院申请诉讼，恳请法院支付原告的诉讼请求。被告徐爱文辩称，1、原被告于2009年12月30日签订了位于佛冈县*******************前期物业管理服务合同，该合同约定被告向原告支付每平方1元的物业服务费，且该合同的有效期是从2009年12月30日至2014年12月29日止，为期五年。该合同已于在2014年12月29日已终止，终止后至今原告并未向被告要求过支付相关的费用，依照民法总则第一百八十八条规定，原告的诉讼时效已过，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2、被告虽然与原告签订物业管理服务合同，但被告直至今日对该房屋没有进行装修及居住，被告并未享受原告所提供的物业服务。3、按照合同约定，每平方支付1元的物管费，而被告的房屋的面积为143.86元平方米，每月物业服务费是143.86元，因合同委托期是五年，即计算标准是143.86元×12个月×5年。4、虽然原被告签订物业管理合同，但签合同至今未收到过原告的催收告知，因此原告以被告拖欠物业费为由要求被告支付庞大的滞纳金，是故意增加被告的损失，违反相关法律规定，因此请求法院不予支持原告的诉讼请求。5、根据原告提供的证据《广东收费许可证》，此法定收费年限为2017年9月2日止。但原告所主张的收费期限超过该收费许可证的期限，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、被告身份证；证据二、《前期物业管理服务委托合同》；证据三、广东省收费许可证复印件；证据四、交费通知单；证据五、《前期物业管理服务合同》、《关于枫仕丹顿前期物业管理合同期与物业公司情况说明》。被告徐爱文向本院提交了五张毛坯房照片作为证据。本院组织当事人对证据进行质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：被告徐爱文是涉案枫仕丹顿小区B栋19D室的业主，该房屋的建筑面积为143.86㎡。2009年12月31日，被告（甲方）与涉案小区开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司下设的枫仕丹顿物业管理服务中心（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定乙方为枫仕丹顿小区提供物业管理服务，甲方按照住宅房屋建筑面积每月每平方米1元交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主每月10日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金，合同有效期限至2014年12月29日。另查明，原告佛冈县利鑫物业管理有限公司成立于2011年5月26日，经营范围包括物业管理、清洁服务、物业租售代理等。公司成立后，原告与涉案小区的开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，但落款时间倒签为2009年12月25日，合同约定：佛冈利鑫房地产开发有限公司将涉案的枫仕丹顿小区委托原告实行物业管理；物业服务费按住宅房屋的建筑面积每月每平方米1元交纳；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的百分之0.3交纳滞纳金。但对于物业服务费的交纳时间，上述《前期物业管理服务合同》并未约定。合同签订后，原告依约对枫仕丹顿小区的物业进行管理。原告与被告于2009年12月31日签订的《前期物业管理服务合同》到期后，双方未续签合同，但原告仍在枫仕丹顿小区进行物业管理。原告通过在门口张贴催收通知书的方式向被告催收物业费，被告的房屋至今未装修居住。本院已经生效的（2020）粤1821民初1886号民事判决书认定，2019年11月13日，佛冈县枫仕丹顿业主委员会召开全体业主临时会议，决定不再续聘原告佛冈县利鑫物业管理有限公司，同日向原告发出《关于不再续聘佛冈县利鑫物业管理有限公司的通知》，但该通知未指定撤场期限。2019年12月2日，佛冈县枫仕丹顿业主委员会向佛冈县住房和城乡建设局请求协助处理原告撤场事宜，原告于2019年12月24日撤场。对于原告与涉案小区的开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》日期倒签问题，原告称其公司成立之前属于开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司下设的枫仕丹顿物业管理服务中心，随着物业服务行业管理的逐步规范，遂成立具备独立法人资格的有限责任公司与开发商签署《前期物业管理服务合同》，并继续为涉案小区提供物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告佛冈县利鑫物业管理有限公司作为有资质的物业管理公司，其与涉案小区开发商佛冈利鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》虽然存在合同日期倒签的问题，但原告自成立后一直依约为涉案小区提供物业服务，开发商与原告就涉案小区物业服务关系上自行处分权利义务内容的约定，并未违反法律禁止性规定，其效力依法应当予以确认。原告与被告徐爱文签订的《前期物业管理服务委托合同》到期后虽然未续订物业服务合同，但被告作为涉案枫仕丹顿小区的业主，享受了原告提供的相应的物业服务，原告与被告之间已经形成了事实物业服务关系。在《前期物业管理服务委托合同》到期前，原、被告的权利义务应受该合同约束，《前期物业管理服务委托合同》到期后，因双方未续订合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”和《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，该《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，被告应当依约支付物业服务费给原告。原告要求被告交纳拖欠的2011年4月至2019年12月24日期间的物业服务费用，有事实和法律依据，本院予以支持，物业服务费经计算为15076.53元（143.86㎡×1元/㎡/月×104个月+143.86㎡×1元/㎡/月÷30天×24天）。原告主张的公摊电费为3498.99元，被告不予认可且尚未入住，原告提交的证据不足以证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。至于原告主张的滞纳金问题，原、被告签订的《前期物业管理服务委托合同》约定业主每月10日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金，现原告主张滞纳金按年度为计算周期，每一周期的滞纳金从下一年度的1月11起计算是其自行处分诉讼权利的行为，本院予以支持，即2011年4月至2011年12月物业服务费1294.74元的滞纳金自2012年1月11日起计算，2012年1月至2012年12月物业服务费1726.32元的滞纳金自2013年1月11日起计算，2013年1月至2013年12月物业服务费1726.32元的滞纳金自2014年1月11日起计算，2014年1月至2014年12月物业服务费1726.32元的滞纳金自2015年1月11日起计算。至于滞纳金的计算标准，被告对原告主张年度滞纳金不予认可，按每日千分之三计算过高，原告又未提供证据证实其因被告逾期交款造成的损失等实际情况，本院酌定逾期交款滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。《前期物业管理服务委托合同》到期后，原、被告的权利义务受《前期物业管理服务合同》约束，而该合同中并未约定物业服务费等各项费用的交纳期限，原告明知被告未装修入住，而在被告的房屋门口张贴交费通知单不能视为已经向被告催收，又未提供其他证据证实已经将交费通知送达被告。原告主张2015年1月至2019年12月24日物业服务费8602.83元的滞纳金按年度为计算周期，每一周期的滞纳金从下一年度的1月11日起每天按应交管理费的千分之三计算，于法无据，本院不予支持，原告主张的此阶段的滞纳金应从原告起诉之日即2020年7月20日起计算至被告付清拖欠的费用之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。对被告认为原告的起诉已过诉讼请求及只支付至2014年12月29日的物业服务费的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐爱文于本判决生效之日起十日内支付物业服务费15076.53元及滞纳金（①2011年4月至2011年12月物业服务费1294.74元的滞纳金自2012年1月11日起计算；②2012年1月至2012年12月物业服务费1726.32元的滞纳金自2013年1月11日起计算；③2013年1月至2013年12月物业服务费1726.32元的滞纳金自2014年1月11日起计算；④2014年1月至2014年12月物业服务费1726.32元的滞纳金自2015年1月11日起计算；⑤2015年1月至2019年12月24日物业服务费8602.83元的滞纳金从2020年7月20日起计算，上述滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至实际付清之日止）给原告佛冈县利鑫物业管理有限公司；二、驳回原告佛冈县利鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2468元，减半收取计1234元，由原告佛冈县利鑫物业管理有限公司负担1062元，被告徐爱文负担172元，并于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年十月十九日书记员  邝美娜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。