广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2403号上诉人（原审被告）：清远市优越置业地产代理有限公司，住所地：广东省连山壮族瑶族自治县*******。法定代表人：向x燕，执行董事。委托诉讼代理人：丘芳桂，广东思汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店，住所地：广东省清远市清城区********************。经营者：欧永强。委托诉讼代理人：雷雪梅，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫嘉琦，广东平正信诚律师事务所实习律师。原审被告：清远市优融信息咨询服务有限公司，住所地：广东省清远市清城区**********************）。法定代表人：莫x杰，执行董事。原审第三人：朱红兰，女，1990年10月31日出生，汉族，住江西省上饶市余干县*****，公民身份号码：362***。上诉人清远市优越置业地产代理有限公司因与被上诉人清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店、原审被告清远市优融信息咨询服务有限公司、原审第三人朱红兰商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人清远市优越置业地产代理有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，涉案房屋佣金的支付条件未成就，上诉人暂且无需支付佣金。上诉人与被上诉人签订的《阳光城愉景公馆项目授权分销协议》第5条，第一款结佣流程明确约定：“乙方将成交客户的购房者身份证复印件、《带客确认登记表》、《认购书》复印件提交给甲方：甲方收到该项目发展商出具《分销成交确认单》后通知乙方结佣”。可知，上诉人在收到开发商出具的《分销成交确认单》后才予以结算服务费。但在本案中，上诉人至今尚未收到该确认单，合同约定的付款条件未成就，上诉人暂且无需向任何一方支付服务费。待付款条件成就后，上诉人愿意依据法院的判决向其中一方支付佣金费。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店答辩称：一审判决认定事实清楚、证据确凿充分，适用法律正确，应当予以维持。一、一审判决认定涉案房屋佣金应当由上诉人支付给被上诉人的事实，证据充分，各方对涉案房屋佣金应支付给被上诉人而非原审被告已无异议。二、一审法院对上诉人主张未收到开发商出具的《分销成交确认单》故佣金支付条件未成就的抗辩不予采纳，适用法律正确。（一）本案诉讼系因涉案房屋客户归属存在争议而引发，并非上诉人所称的支付条件为成就。上诉人一直向被上诉人承诺的是确定了客户归属即可支付佣金，一审依据《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》第一条第5点的约定判决上诉人应当支付佣金给被上诉人，符合双方约定，适用法律正确。（二）《分销成交确认单》是由上诉人和开发商进行确认的手续，是上诉人而非被上诉人的义务，非被上诉人可以控制，上诉人一次为由认为付款条件未成就明显系拖延时间。（三）上诉人和被上诉人之间的委托销售期限是至2019年11月30日止，相关佣金也应当在委托期限届满后合理期限内结付。涉案房屋购买人朱红兰于2019年11月29日已签订《商品房认购书》，上诉人仍未支付涉案房屋佣金有违交易习惯。原审被告清远市优融信息咨询服务有限公司述称其没有意见。原审第三人朱红兰经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未向本案提交书面意见。被上诉人清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店向一审法院起诉请求：1.清远市优越置业地产代理有限公司和清远市优融信息咨询服务有限公司共同向清远市清城区xxxxxx支付服务佣金35837.60元（716752元×5%=35837.60元）；2.清远市优越置业地产代理有限公司和清远市优融信息咨询服务有限公司共同向清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店支付上客奖100元和现金奖1000元；3.清远市优越置业地产代理有限公司和清远市优融信息咨询服务有限公司共同向清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店给付成交首单奖励电动车一辆价值约2000元；4、清远市优越置业地产代理有限公司、清远市优融信息咨询服务有限公司共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店作为乙方与清远市优越置业地产代理有限公司作为甲方签订《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》，约定甲方就阳光城愉景公馆项目委托乙方作为场外渠道客户导入服务一事，主要内容为：委托期为2019年10月1日至2019年11月30日；甲方委托乙方提供客户导入服务，后续工作由甲方负责。客户到访并签署《带客确认登记表》后，客户有效保护时间至甲方与开发商约定的合同期结束之日；乙方应将乙方导入客户所成交单位的资料复印件交给甲方，及时将交易进度告知甲方，以便甲方进行成交明细核对。甲方承诺乙方客户符合渠道客户导入服务费结算条件后，甲方须支付渠道客户导入服务费；乙方导入客户认购的房源佣金，按成交价5%结算。另外，前述合同的附件《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》第一条中5-7点约定：若在被推荐客户到访前，该客户的直系亲属（父母、子女、配偶）在开发商明源系统中有记录的，则该客户不视为乙方推介客户（即无效客户）；对于直系亲属关系的客户，各方都进行了首访确认，但以其中一方名义购买，则该客户归属最先进行客户首访确认的推荐方；按有甲方及开发商现场销售签名的《带客确认登记表》上的到访时间起计算，客户有效保护时间至甲方与开发商约定的合同期结束之日。另查明，清远市优融信息咨询服务有限公司作为乙方也与清远市优越置业地产代理有限公司作为甲方签订了《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》及附件《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》，约定甲方就阳光城愉景公馆项目委托乙方作为场外渠道客户导入服务一事，主要内容与清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店和清远市优越置业地产代理有限公司之间的前述合同一致。2019年11月23日，朱红兰与清远市优融信息咨询服务有限公司签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》，同年11月29日，朱红兰与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订《商品房认购书》，约定朱红兰以716752元价格认购清远市清城区********************屋。清远市优越置业地产代理有限公司和清远市优融信息咨询服务有限公司、朱红兰均确认，朱红兰现已就前述房屋与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订《商品房买卖合同》。因清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店与清远市优融信息咨询服务有限公司对应当由哪一方收x佣金产生争议，故清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店诉至一审法院。清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店主张，其与清远市优越置业地产代理有限公司签订《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》后即对房屋进行推介销售，并于2019年10月28日与朱红兰的丈夫程学华签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》，同日清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店通过微信向清远市优越置业地产代理有限公司进行客户信息报备。2019年11月20日，程学华进行了复访，并再次与清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》；此后，双方通过微信对xxxxxxxxxxxxx屋的相关信息及价格进行沟通和确认；因朱红兰已经与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订《商品房认购书》，根据清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店与清远市优越置业地产代理有限公司签订的《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》第一条第六点约定：对于直系亲属关系的客户，各方都进行了首访确认，但以其中一方名义购买，则该客户归属最先进行客户首访确认的推荐方，故涉案房屋的佣金及奖励应归属于清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店。清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店为证明前述主张，向一审法院提交了《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》、《微信聊天记录》、朱红兰与程学华的《婚姻登记查询信息》。《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》载明的时间为2019年10月28日，客户信息一栏的姓名为“程生”，推荐人为清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店的员工邓伟成，客户签字处显示为程学华。2019年10月28日的《微信聊天记录》内容为清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店向清远市优越置业地产代理有限公司进行了以下客户信息报备：客户姓名“程生”，经纪公司盛福置业，经纪姓名邓x成；2019年11月21日的《微信聊天记录》中，清远市优越置业地产代理有限公司的工作人员在微信工作群中向清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店等人发送了以下信息：上客奖100元，前五名成交即奖1000元现金奖，每天成交首单送电动车，活动时间11月22-24日。《婚姻登记查询信息》显示朱x兰与程x华于2017年1月23日登记结婚。清远市优越置业地产代理有限公司对上述《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》及《微信聊天记录》的真实性予以认可，但抗辩认为《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》的客户信息一栏的姓名为“程生”，无法确认是否为程学华；对于2019年11月21日的《微信聊天记录》中提及的奖金1100元，愿意支付给应当收取涉案房屋佣金的一方，但电动车是涉案房屋开发商清远市泽辉利远房地产有限公司准备的奖品，且已被清远市优融信息咨询服务有限公司领取，故不同意给付。一审法院认为：本案系商品房委托代理销售合同纠纷。清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店与清远市优越置业地产代理有限公司签订的《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》及《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。根据查明的事实，朱红兰于2019年11月23日与清远市优融信息咨询服务有限公司签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》，并作为清远市优融信息咨询服务有限公司推介的客户，与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订了《商品房认购书》，购买愉景xxxxx屋。但清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店提供的《婚姻登记查询信息》显示，朱红兰与程学华系夫妻关系，程学华于2019年10月28日与清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店签订《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》，根据《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》中约定“对于直系亲属关系的客户，各方都进行了首访确认，但以其中一方名义购买，则该客户归属最先进行客户首访确认的推荐方”，故朱红兰应视为清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店推介的客户，清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店有权按照《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》的约定向清远市优越置业地产代理有限公司主张涉案房屋佣金35837.6元（716752元×0.05）。清远市优越置业地产代理有限公司抗辩提出《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》客户信息一栏的姓名为“程生”，无法确认是否为程学华以及涉案房屋的开发商未向其出具《分销成交确认单》，故涉案房屋佣金的支付条件未成就。对此，一审法院认为，首先，《广州区域公司愉景公馆项目客户首访确认单》的客户签字处已显示为程x华，且清远市优越置业地产代理有限公司对该首访确认单的真实性亦无异议；其次，朱红兰已与开发商清远市泽辉利远房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，涉案房屋已交易成功，现清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店主张涉案房屋佣金的依据是《阳光城愉景公馆项目客户判定准则》第一条第5点，但《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》并未约定此种情况下清远市优越置业地产代理有限公司支付佣金的条件为收到开发商的《分销成交确认单》，故对清远市优越置业地产代理有限公司的上述抗辩主张，一审法院均不予采纳。关于奖金1100元，因清远市优越置业地产代理有限公司同意支付该笔款项，故对清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店主张的电动车，并非《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》中约定的佣金组成部分，且清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店未提供证据证实其符合领取电动车的条件，故对清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店的该项诉讼请求，一审法院不予支持。另外，关于清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店要求清远市优融信息咨询服务有限公司支付佣金35837.6元、奖金1100元及给付电动车的诉讼请求，因清远市优融信息咨询服务有限公司并非与清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店签订《阳光城愉景公馆项目授权分销协议书》的合同相对方，故清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店的该项诉讼请求没有事实及法律的依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条的规定，一审法院于2020年3月10日作出（2020）粤1802民初4号民事判决：一、清远市优越置业地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内xxxxxxxxxxxx城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店支付奖金1100元；三、驳回清远市清城区小市盛福房屋中介服务部东方巴黎店的其他诉讼请求。案件受理费362元，由清远市优越置业地产代理有限公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审中，各方均未提交新证据。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，结合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是涉案房屋佣金的支付条件是否成就。本案中，上诉人上诉主张涉案房屋佣金的支付条件未成就主要是根据双方订立的《阳光城愉景公馆项目授权分销协议》第5条第一款的约定，其未收到开发商出具的确认单。本院经审查认为，双方订立的《阳光城愉景公馆项目授权分销协议》第5条第一款结佣流程约定：“乙方将成交客户的购房者身份证复印件、《带客确认登记表》、《认购书》复印件提交给甲方；甲方收到该项目发展商出具《分销成交确认单》后通知乙方结佣”。可见，该条款是约定双方结佣的流程，并非约定付款的条件，而且，上诉人作为地产代理公司，其与开发商之间产生相关的权利义务关系，被上诉人并未参与它们之间的业务往来，如以开发商出具确认书才支付佣金对被上诉人存在不确定性，也显失公平。因此，原判的认定及处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人清远市优越置业地产代理有限公司的上诉人请求及事实理由依据不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724元，由上诉人清远市优越置业地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年九月二十八日书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。