江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6288号 原告（反诉被告）：南京市江宁区有鱼婴幼儿游泳馆，住所地南京市。 经营者：陈丹丹，女，1991年2月17日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：杨龙辉，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京国际广场购物中心有限公司，住所地南京市。 法定代表人：刘志强。 委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京市江宁区有鱼婴幼儿游泳馆（以下简称有鱼游泳馆）与被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司（以下简称国际广场公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月14日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）有鱼游泳馆的经营者陈丹丹及委托诉讼代理人杨龙辉、被告（反诉原告）国际广场公司的委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告有鱼游泳馆向本院提出诉讼请求：1.国际广场公司赔偿有鱼游泳馆店铺装潢、设施设备损失300000元；2.国际广场公司赔偿有鱼游泳馆前期会员的服务费244579.2元；3.国际广场公司赔偿有鱼游泳馆2020年4月21日至2021年3月19日期间的经营损失和预期利益损失715000元（按照65000元/月标准）；4.国际广场公司赔偿有鱼游泳馆2019年10月31日至2020年4月20日期间的经营损失110100元（按照30000元/月标准并扣除两个月），并返还该期间租金、商场管理费、推广费、POS机使用费52095.74元；5.国际广场公司赔偿有鱼游泳馆员工补偿费30000元；6.国际广场公司返还有鱼游泳馆物品若干（含面霜、护手霜、展示架、消毒液等等），不能返还部分按价赔偿；7.国际广场公司赔偿有鱼游泳馆品牌加盟费、管理系统续费43433.33元；8.国际广场公司返还有鱼游泳馆保证金60000元、押金5000元和租金31980元（预付的2020年4月21日之后的租金）；9.国际广场公司赔偿有鱼游泳馆律师费20000元、误工费25000元、会员纠纷案件诉讼费300元、店铺名誉损失4700元，合计50000元。事实和理由：有鱼游泳馆租赁国际广场公司位于南京市、L402商铺，用于经营婴幼儿游泳馆，合同期限至2021年3月19日。合同履行过程中，有鱼游泳馆花费巨额费用进行装修装潢并采购各类设施设备，但国际广场公司却进行大范围的商场装潢和撤除商场店铺的行为，致使有鱼游泳馆经营困难、损失巨大。2020年4月，国际广场公司更是直接将有鱼游泳馆租赁的上述商铺围挡封闭，并扬言撤除有鱼游泳馆的店铺，致使有鱼游泳馆无法经营并遭受客户投诉索赔，严重影响有鱼游泳馆的声誉并遭受了更为严重的损失。有鱼游泳馆与国际广场公司协商未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告国际广场公司辩称，1.其对有鱼游泳馆主张的各项损失均不认可。一是装潢和设施设备损失，该损失未考虑装潢及设施设备的折价，考虑到有鱼游泳馆实际仅向其前手承租方支付商铺转让费354396元，其所主张的该笔损失应远远低于300000元；二是前期会员服务费损失，据国际广场公司了解，有鱼游泳馆实际上存在拖欠会员退费的情形，且在退费的情况下，有鱼游泳馆并未对会员提供服务，已经提供的会员服务，有鱼游泳馆已收取相应会费，故该笔损失没有依据；三是2020年4月21日前有鱼游泳馆承租的商铺属于持续正常经营的状态，该状态可从有鱼游泳馆自行递交的2020年4月前的营收记录中看出。2020年4月21日后的经营损失与预期利益损失因双方系协商一致解决合同，该损失亦不存在。即使存在，有鱼游泳馆主张的标准也不合理，未扣除有鱼游泳馆经营所应支付的租金、人员工资、税费等必要的成本。故有鱼游泳馆主张的该项损失不应得到支持，即使支持，标准和期间也应当调整；四是物品损失，因有鱼游泳馆主张的该部分物品均为可移动物品，国际广场公司在收回租赁商铺后，对于该部分物品已妥善保管和存放，有鱼游泳馆可以取回，国际广场公司也同意并能够返还；五是其余损失部分，有些损失并未发生，如员工的补偿费用，有些系有鱼游泳馆维权自行支付的相关成本，此类损失也不应由国际广场公司承担；2.双方于2020年4月22日就解约达成的磋商中，已对赔偿金额上限作出了规定，超出该上限的损失，有鱼游泳馆亦无权主张；3.国际广场公司同意退还有鱼游泳馆保证金60000元、押金5000元和租金31980元。综上，请求法院依法判决。 反诉原告国际广场公司向本院提出反诉请求：判决确认国际广场公司与有鱼游泳馆签订的《南京金茂汇铺位租赁合同》及其补充协议于2020年4月22日解除。事实和理由：2018年1月9日，国际广场公司与案外人侯晓玥就南京市A、L401、L402商铺签订了《南京金茂汇铺位租赁合同》，双方对租赁期限、租金标准、双方权利义务、违约责任等均予以约定。2018年10月30日，国际广场公司与侯晓玥就上述租赁合同签订了补充协议（一），将租赁商铺变更为L401、L402，租赁面积变更为185.37平方米。2019年4月19日，国际广场公司与侯晓玥、有鱼游泳馆签订了《权利义务转让协议》，租赁商铺的承租人自2019年1月1日起变更为有鱼游泳馆。上述合同履行过程中，国际广场公司自2019年10月起就租赁合同的解除事宜多次与有鱼游泳馆协商，双方于2020年4月22日形成《金茂商业租户沟通访谈记录表》，对有鱼游泳馆搬离商铺期限、解约赔偿、退还保证金等事宜作出约定。后国际广场公司已依据双方协议内容收回L401、L402商铺。鉴于双方对合同解除达成一致，且案涉房屋租赁合同在法律上和事实上均无法继续履行，故国际广场公司提起反诉。 反诉被告有鱼游泳馆辩称，有鱼游泳馆的经营者陈丹丹于2020年4月22日在《金茂商业租户沟通访谈记录表》签字，仅是与国际广场公司协商有关租赁商铺的赔偿或处理善后问题，并未与国际广场公司就租赁合同解除及解除时间等内容达成一致。现双方之间的租赁合同因国际广场公司恶意违约，在客观上已不具备履行的可能，事实上已终止履行，有鱼游泳馆只能被迫接受。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：位于南京市.18平方米，即南京国际广场）登记所有权人为南京国际集团股份有限公司。2010年6月20日，南京国际集团股份有限公司向国际广场公司出具授权委托书，授权国际广场公司对南京国际广场裙楼部分房屋（从地下负一层至裙楼八楼）进行全面的经营管理工作、就出租、联营与相关客户进行商谈、签署正式的房屋租赁合同、收取租金、物业管理费、推广费等费用；委托期限暂定20年，从2010年7月1日起等等。2014年5月起，南京国际广场更名为南京金茂汇。 2018年1月9日，国际广场公司（甲方）与侯晓玥（乙方）签订了《南京金茂汇铺位租赁合同》，约定乙方承租南京金茂汇L401A/L401/L402铺位，租赁面积208.4平方米，铺位仅供乙方以鱼乐贝贝（品牌）或/和/（商号）经营SPA按摩推拿、游乐（含附属品销售）（品类）之自用；交付日期为2018年1月20日，乙方应于租赁期间的第一期内，自2018年1月20日起至2018年3月19日止，完成该铺位的装修工作，且乙方的装修工作应配合甲方场地的整体要求；租赁期间自2018年1月20日起至2021年3月19日止，铺位租金分为保底租金、抽成租金，每月的保底租金与抽成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。第一期2018年1月20日起至2018年3月19日，保底租金单价1.25元/平方米/日，抽成扣率/；第二期2018年3月20日起至2018年7月19日，保底租金单价0元/平方米/日，抽成扣率/；第三期2018年7月20日起至2020年7月19日，保底租金单价2.2元/平方米/日，抽成扣率10%；第四期2020年7月20日起至2021年3月19日，保底租金单价2.31元/平方米/日，抽成扣率11%；推广费为8元/平方米/月，作为公共推广促销活动费用。管理费为75元/平方米/月，按租赁面积计算为15630元/月，公共区域的中央空调使用费（如有）、公共能耗费用包含在管理费中，但管理费不包括乙方自身经营活动产生的能耗费用。自租赁合同约定的开业之日始，乙方应向甲方支付POS系统月使用费500元/台（距当月底不足整月的，超过15日（含15日）按一个月计算，不足15日按半个月计算，即50元/台），POS系统使用费与当月租金和商场管理费同时支付；乙方应于2018年1月20日前向甲方支付人民币60000元作为租赁保证金，甲方应于收到租赁保证金后5个工作日内向乙方开具正式收据；由于一方的过失造成本合同不能履行或不能完全履行时，由过失方承担违约责任，如属双方过失，根据实际情况，由双方分别承担各自的违约责任；由于一方的疏忽或过错或一方与其顾客或第三方的纠纷或一方违反本合同或有关法律法规的行为而导致另一方遭受的损失或损害，由过错方承担全部责任并赔偿另一方由此所遭受的经济损失；租赁期间内，甲方无合同约定的理由提出提前终止本合同，应在合同提前终止日30日前书面通知乙方，除需退还租赁保证金外，甲方还需支付乙方等额于租赁保证金的违约金，但在此之前，乙方应按照本合同相关规定退房；除本合同另有约定外，一方违约，若在另一方书面通知10个工作日内仍无法改进导致本合同目的不能实现的，另一方除有权向违约方索赔外，并有权终止本合同，守约方如同意继续合作，违约方须赔偿守约方因违约方的违约行为而遭受的经济损失；因本合同引致的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向物业所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用（含合理的律师费用）全部由败诉方承担等等。 2018年10月30日，国际广场公司（甲方）与侯晓玥（乙方）签订了《南京金茂汇购物中心租赁合同》补充协议（一），约定自2018年9月14日起，乙方承租铺位变更为L401/L402铺位，租赁面积变更为185.37平方米；自变更日起该铺位的租金、管理费及以租金面积为基础计算的其他任何费用均按185.37平方米计收；双方确认2018年3月1日至2018年9月13日期间乙方多交纳的租金、推广费、管理费共计8778.31元，乙方同意前述款项自动转为乙方应支付的租金、管理费以及其他费用，且甲方无需开具对应金额的发票等等。 2019年4月19日，有鱼游泳馆（丙方）与国际广场公司（甲方）、侯晓玥（乙方）签订了《权利义务转让协议》，约定甲方与乙方于2018年1月8日就甲方负责运营的南京金茂汇购物中心L401A/L401/L402号商铺签订了《南京金茂汇商铺租赁合同》，于2018年10月30日签署了补充协议，乙方拟转让、丙方拟受让乙方在租赁合同项下的权利义务，并由丙方承租该商铺，甲方对此表示认可；自2019年1月1日起，乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务（包括与甲方的债权债务关系）一并转让给丙方；丙方同意概括继受租赁合同项下承租方的全部权利和义务（包括但不限于转让日前乙方于租赁合同项下应付而未付的款项及/或违约金），取代乙方作为承租方继续履行租赁合同；甲方同意乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给丙方，并在本协议生效后按照租赁合同的约定向丙方行使权利、承担义务；乙方依据租赁合同约定已向甲方支付的租赁保证金和公用事业费保证金（如有）、预付款项（指转让日前乙方已支付但未实际使用的租金、管理费、公用事业费等），自转让日起自动转为丙方作为承租方于租赁合同项下的应付款项，租赁保证金及/或公用事业费保证金不足部分（如有）丙方应于本协议签署日予以补足；乙方应于本协议签署日向甲方退回保证金收据原件，甲方收到乙方退回的保证金原件后，向丙方重新开具保证金收据等等。 2019年10月25日，陈丹丹向国际广场公司提出申请函，明确如有鱼游泳馆配合国际广场公司的整体调整，希望撤场由商场负责，并给予一定金额的补偿共计119万元。 2019年11月9日、2020年4月21日、2020年4月22日、2020年5月7日，陈丹丹因租赁商铺被围挡等事宜报警。 2020年1月9日、2020年1月16日、2020年4月22日，陈丹丹就租赁商铺的相关事宜多次与国际广场公司进行协商。双方于2020年4月22日协商一致：1、鱼乐贝贝在2020年4月29日下午16:00前将相关损失证明材料提供给国际广场公司，在损失证明材料真实合法且能够证明解约损失金额不低于62万元的基础上，国际广场公司同意一揽子赔偿62万元；2、2020年1月24日至闭店期间的租金、管理费、推广费、POS机使用费全免，但鱼乐贝贝需按实支付能耗费；3、鱼乐贝贝须于2020年4月30日前搬离L401-L402铺位可移动物品，剩余物品南京国际广场有权处理，铺位有鱼游泳馆无需恢复毛坯；4、鱼乐贝贝承诺自行处理储值卡会员善后工作，在鱼乐贝贝交还铺位、处理好会员问题后，国际广场公司按租赁合同约定退还保证金。 2020年4月30日，国际广场公司向有鱼游泳馆发送通知，载明：根据2020年4月22日的洽谈内容，双方对协商结果达成一致，并签订相关洽谈纪要。根据第3条内容，鱼乐贝贝需于2020年4月30日前搬离L401A/L401/L402铺位可移动物品，剩余物品国际广场公司有权处理，铺位无需有鱼游泳馆复原毛坯。故请有鱼游泳馆尽快按照约定完成可移动物品的搬离，国际广场公司将不晚于2020年5月6日收回铺位，并进行铺位毛坯复原。同时，请尽快补全相关折损材料证明，以加速双方协议的签订。 2020年5月6日，国际广场公司再次向有鱼游泳馆发送通知，载明：国际广场公司于2020年5月6日收回铺位，请有鱼游泳馆尽快自行将可移动物品搬离现场。如到期仍未搬离，国际广场公司将转移铺位内可移动物品并暂时存放，有鱼游泳馆于7个工作日内将物品搬离，逾期视同放弃，国际广场公司有权处理物品。 为提起本案诉讼，有鱼游泳馆与北京大成（南京）律师事务所于2020年5月6日签订《委托代理协议》，约定签订合同之日支付律师费20000元，以及相应的风险代理律师费。该所于2019年5月7日开具20000元的江苏增值税普通发票。 审理中，有鱼游泳馆与国际广场公司一致确认有鱼游泳馆支付了保证金60000元、押金5000元，且有鱼游泳馆按约定标准支付租金至2020年3月31日，商场管理费、推广费、POS机使用费至2020年1月31日，亦已付清能耗费；国际广场公司于2020年4月21日对租赁商铺L401、L402进行围挡，于2020年5月6日拆除该商铺固定的装饰装修，并于2020年5月8日收回该商铺。 2020年8月26日下午，本院组织有鱼游泳馆与国际广场公司办理可移动物品的交接手续。有鱼游泳馆确认其已收回在本案中主张的第六项诉讼请求中的全部物品，部分绿植等物品受损不再主张，但一台电脑屏幕受损，有鱼游泳馆坚持因其于2019年5月购买时支付2600元，故国际广场公司应赔偿该电脑损失2600元。 有鱼游泳馆向本院表示，为尽快调解处理本案，除国际广场公司应返还的押金、保证金及2020年1月24日之后的租金等费用外，仍对2020年4月22日同意国际广场公司一揽子赔偿62万元的方案予以确认。因国际广场公司不同意按照62万元向有鱼游泳馆赔偿各项损失，致本案调解未果。国际广场公司于2020年9月12日向本院提出对有鱼游泳馆主张的经营损失进行鉴定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，国际广场公司与侯晓玥、有鱼游泳馆签订的《南京金茂汇购物中心租赁合同》及其补充协议、《权利义务转让协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同依法成立并有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。 关于解除合同问题。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，有鱼游泳馆与国际广场公司于2020年4月22日就解约赔偿进行协商，并就返还商铺期限及标准、租金等费用标准、赔偿金额等事宜达成一致，应视为双方已协商一致，解除合同。故国际广场公司主张确认双方租赁合同及补充协议解除，于法有据，本院予以支持。 关于返还费用问题。根据双方于2020年4月22日达成的一致意见，国际广场公司对于有鱼游泳馆自2020年1月24日至闭店期间的租金、管理费、推广费、POS机使用费全免，并在有鱼游泳馆妥善处理会员后续问题、交还商铺后，退还保证金；现国际广场公司已收回案涉租赁商铺，并明确表示同意返还保证金及押金。故本院经计算，国际广场公司应向有鱼游泳馆返还保证金60000元、押金5000元，以及租金、商场管理费、推广费、POS机使用费32219元【=12404.34×2+（12404.34+13902.75+1482.96）÷30×8】，合计97219元。有鱼游泳馆亦主张返还2020年1月24日之前的部分租金、商场管理费、推广费、POS机使用费等费用，但并未提供证据证明该期间费用应予部分返还，故本院不予支持。 关于返还物品问题。因本院已组织双方办理了可移动物品的交接手续，现有鱼游泳馆仅主张返还的电脑屏幕受损，故本院结合案情，酌定国际广场公司赔偿有鱼游泳馆可移动物品损失400元。 关于损失赔偿问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方虽就解除合同达成一致，但解除合同的起因系国际广场公司所致。现国际广场公司已收回案涉租赁商铺并进行拆除，租赁商铺中形成附合的装饰装修物已不具备评估鉴定条件，国际广场公司申请鉴定有鱼游泳馆主张的经营损失亦缺乏必要性，本院不予准许。故本院根据双方达成的有鱼游泳馆提供解约损失不低于62万元的真实合法的材料，国际广场公司一揽子赔偿62万元的约定，综合本案案情，确定国际广场公司赔偿有鱼游泳馆店铺装潢、设施设备、经营损失、预期利益损失、员工补偿费、店铺名誉损失、品牌加盟费、管理系统续费等各项损失62万元。 关于赔偿会员服务费及会员纠纷案件诉讼费问题。因双方明确有鱼游泳馆应自行妥善处理储值卡会员善后工作，故有鱼游泳馆该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于律师费及误工费问题。根据双方约定，因合同引致的一切争议，合同双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向物业所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用（含合理的律师费用）全部由败诉方承担，该承诺对合同各方均具有法律约束力。本案因南京国际广场先提出解除合同，双方在赔偿方案达成一致的情况下均未能妥善化解矛盾所致，故本院结合律师费金额、双方履行情况等因素，酌定国际广场公司支付有鱼游泳馆律师费10000元。有鱼游泳馆主张误工费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）南京市江宁区有鱼婴幼儿游泳馆与被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司就南京市、L402商铺订立的房屋租赁合同于2020年4月22日解除； 二、被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）南京市江宁区有鱼婴幼儿游泳馆保证金60000元、押金5000元以及租金、商场管理费、推广费、POS机使用费32219元，合计97219元； 三、被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）南京市江宁区有鱼婴幼儿游泳馆损失620400元； 四、被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南京市江宁区有鱼婴幼儿游泳馆律师费10000元； 五、驳回原告（反诉被告）南京市江宁区有鱼婴幼儿游泳馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19580元，减半收取计9790元，反诉案件受理费2963元，合计12753元，由原告（反诉被告）南京市江宁区有鱼婴幼儿游泳馆负担5453元，被告（反诉原告）南京国际广场购物中心有限公司负担7300元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙燕 二〇二〇年十月十四日 书记员  沈婷