湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2062号原告：肖小英，女，1966年9月4日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。系原告肖小英的特别授权代理人。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司。统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：张家界市永定区大庸西路（进机场口）。法定代表人：毛致平。职务：董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司。统一社会信用代码91430800732877414P。住所地：张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平。职务：董事长。原告肖小英与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告肖小英及其委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖小英向本院提出诉讼请求：1．判令被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付房屋回购款595920元，被告张家界山水天下置业有限公司承担抵押连带担保责任；2．判令被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付装修折旧款和房屋租金共计217493元，支付违约金7260元，被告张家界山水天下置业有限公司承担抵押连带担保责任（自2017年8月至2020年8月）；3．本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年8月31日，原告与被告张家界山水公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买坐落于张家界市南庄坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第18层1808号房，建筑面积49.66平方米，总金额265200元，原告于当日一次性支付购房款248300元。同日，原告与两被告张家界大成公司、张家界山水公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》（以下简称《房屋委托装修合同》），合同约定委托装修改造款总金额347620元，原告一次性支付装修改造款347620元，原告支付的房屋原始总价值为595920元。合同约定委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年，并约定被告第一年、第二年向原告支付改造折旧款为委托装修改造款总额的15%，即每年52143元，第三年至第五年，为10%，即每年34762元。同日，原告与两被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），合同约定租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。在本合同租赁期内，被告在第一年和第二年支付原告租赁收益为含税租金计每年37245元，第三年至第五年，每年支付含税租金24830元。被告从2017年8月起开始少付租金或拒付租金，截至2020年7月，被告未支付投资收益为217493元，为维护原告合法权益，特此起诉，请求依法判决。被告张家界大成公司和被告张家界山水公司向本院提交的答辩状共同辩称，1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）回购款及租金支付情况。1．回购款不应计算违约金，原告与被告1一直存在房屋租赁关系，原告并向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告1用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，本案尚未达到回购条件，被告不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2.2013年8月31日起至2020年8月31日止，被告已向原告共计支付224481元；3．被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的房屋装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就房屋装修达成续签协议，也没有新的装修事实产生；4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．本案原告已丧失回购权利，其无权要求被告无条件回购，且尚未达到房屋回购条件，被告有权拒绝回购；2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。（四）原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。（五）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定。《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下法律事实：1．2013年8月31日，原告肖小英与被告张家界山水公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》，合同约定原告肖小英向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第18层1808号房屋（建筑面积49.66平方米、套内面积35.85平方米、分摊面积13.81平方米），房屋总价款248300元。补充合同约定肖小英将购买的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第18层1808号房屋租赁给张家界大成山水国际大酒店有限公司统一经营管理。合同签订当天，肖小英向张家界山水公司交纳1808号房购房款248300元，原告肖小英已履行《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》作为买受人的义务。2．2013年8月31日，原告肖小英（甲方）与被告张家界大成公司（乙方）、被告张家界山水公司（丙方）签订《房屋委托装修合同》。合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店18层1808号房，建筑面积为49.66平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理；甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平方米7000元，共计人民币347620元；双方同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。委托改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托装修改造折旧款标准及返还方式（第四条）：委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，即每年￥52143元，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，即每年￥34762元。乙方按年向甲方返还委托装修折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。甲方有权在委托期限内，依时收取第四条规定的委托改造折旧款。在该物业委托期限内，丙方应监督乙方全面履行本合同的各项义务，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取；丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修折旧款提供连带担保。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同签订当天，肖小英按约定向张家界大成公司交纳1808号的装修改造款347620元。3．2013年8月31日，原告肖小英（甲方）与被告张家界大成公司（乙方）、被告张家界山水公司（丙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将购买的张家界大成山水国际大酒店18层1808号房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。甲乙双方协商同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租金收益及支付方式：本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥37245元整，第三年至第五年甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥24830元整。乙方按年向甲方支付租金收益，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。另约定：租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》约定的装修总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”。）转让该物业，乙方须接受转让；租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。在该物业委托期限内，丙方应监督乙方全面履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方租赁收益按时收取；丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。4．合同签订后，第18层1808号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2016年9月起，张家界大成公司开始欠付原告肖小英的房屋租金及装修折旧款，截至2020年7月31日，共欠付房屋租金及装修折旧款共计217493元。上述事实，有原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、收据、银行交易明细、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。裁判的理由与结果本院认为，原告肖小英与被告张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》；与两被告张家界大成公司、张家界山水公司签订《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。现房屋回购期限已届满，被告张家界大成公司应依约履行回购义务，故原告肖小英要求被告张家界大成公司支付房屋回购款595920元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。补充协议到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成公司经营使用，应向原告支付租金及装修折旧款。现原告肖小英要求被告张家界大成公司支付2016年9月30日至2020年7月31日期间欠付的租金及装修折旧款，且被告所欠付租金及装修折旧款共计为217493元，本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金2069元及委托装修折旧款2897元为宜，即被告张家界大成公司向原告肖小英支付欠付房屋租金及委托装修折旧款共计212527（217493元-2069元-2897元）元，本院对该部分诉讼请求予以支持。原告肖小英要求被告支付房屋租金违约金2918元［24830元/年×（3+11/12）年×3%］及装修折旧款违约金1362元［34762元/年×（3+11/12）年×1%］的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告肖小英要求被告张家界大成公司支付回购违约金3162元的诉讼请求，因在约定的回购期届满后，原告肖小英并未要求被告张家界大成公司予以回购，原告与被告张家界大成山水一直履行《张家界大成山水大酒店房屋租赁合同》，原告收取固定的投资收益，双方均没有违约，故对原告要求被告张家界大成公司支付回购违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予以支持。被告张家界山水公司以自有的资产和物业提供担保，属于保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告肖小英未在保证期间内向被告张家界山水公司主张在保证期间承担保证责任，保证人免除保证责任，故对于原告肖小英要求被告张家界山水公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予以支持。被告张家界大成公司、张家界山水公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，依法承担不举证，不质证，不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖小英支付房屋回购款595920元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖小英支付租金和装修改造折旧款共计212527元及违约金4280元（自2016年9月至2020年7月31日止）；三、驳回原告肖小英的其他诉讼请求。案件受理费12006元，适用简易程序减半收取6003元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年十月二十二日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权有合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十九条抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。