北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11720号上诉人（原审被告）：袁成法，男，1973年9月7日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：赵爱梅，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄海军，男，1983年3月22日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：张晶晶，女，1985年2月19日出生，汉族，住北京市顺义区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。上诉人袁成法因与被上诉人黄海军、张晶晶，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人袁成法的委托诉讼代理人赵爱梅，被上诉人黄海军、张晶晶及其委托诉讼代理人陈昊到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。袁成法上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回黄海军、张晶晶的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄海军、张晶晶承担。事实和理由：一、黄海军、张晶晶起诉时已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。双方的房屋买卖合同签订于2014年9月7日，2014年9月办理过户，截止2020年4月27日起诉时，已过三年诉讼时效。房屋买卖合同第九条第（三）项约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。房屋总价款120000元的5%的违约金为62500元，如果违约金按日万分之五计算，每日违约金为625元（1250000*5÷10000），从2014年9月办理房产证过户100天违约金已经计算够62500元，诉讼时效应该从2015年1月开始起算，而不应从起诉时向前连续计算三年。二、不是袁成法自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，一审法院判决袁成法承担违约金，属于认定事实错误。袁成法从原房主李润处购买房屋后，截止黄海军、张晶晶起诉时，一直不知道该房屋内有李某某的户籍，袁成法与李某某没有关系，涉案房屋内户口未迁出不是袁成法自身的原因，一审法院判决袁成法承担违约金，属于认定事实错误。三、涉案房屋内李某某的户口已于2020年9月4日迁出，已经不影响黄海军、张晶晶卖房或孩子上学。黄海军、张晶晶辩称，1.一审法院判决的违约金截止到2020年4月27日，黄海军、张晶晶依然有理由主张从2020年4月27日起至户口实际迁出之日的违约金；2.一审法院判决的6万元违约金已经是根据双方过错进行了大幅度酌减，与合同约定的相比已经很少了，不能再减少；3.黄海军、张晶晶是于2020年4月16日派出所进行入户调查的时候才知道房屋内还有别人的户口，因此关于违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。链家公司提交书面意见称，同意一审判决。黄海军、张晶晶向一审法院起诉请求：1.判令袁成法将位于北京市顺义区××××302处的户口立即迁出；2.判令袁成法、链家公司连带支付房屋总价款5％的违约金62500元及按照每日625元支付自2014年12月10日至户口实际迁出之日止违约金；3.诉讼费由袁成法承担。一审法院认定事实：2014年9月7日，在链家公司居间下，黄海军、张晶晶作为买受人与袁成法作为出卖人签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于顺义区××××302号，建筑面积59.77平方米，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为25万元。合同载明：第九条权属转移登记（三），出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户名迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，买卖双方依约逐步履行，于2014年12月10日办理完过户手续，黄海军、张晶晶于当日取得上述房屋产权证书。黄海军、张晶晶于2020年4月27日向以一审法院提起诉讼。诉讼中，依黄海军、张晶晶申请，一审法院调查核实，涉案房屋内存有案外人李某某的户口，李某某的户口于2004年6月15日迁入。黄海军、张晶晶表示购房后其家人户口并未迁入涉案房屋，并不知道涉案房屋有案外人户口，直至2020年4月17日派出所打电话调查房屋内人员情况时才得知房屋内登记了其他人的户籍。袁成法表示其并不认识李某某，涉案房屋系其从他人处购置，并不知晓房屋内有他人户籍直至黄海军、张晶晶起诉。庭审中，一审法院询问李某某户口未迁出是否给黄海军、张晶晶造成损失，黄海军、张晶晶表示因李某某的户口未迁出影响涉案房屋的交易价格，贬损约20万元，同时因户口未迁出影响其孩子上学。经一审法院询问，袁成法表示如果认定袁成法构成违约，其主张违约金过高，要求调整违约金额。一审法院认为，黄海军、张晶晶与袁成法签署的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于黄海军、张晶晶主张袁成法及链家公司因未迁出户口承担违约责任的请求，黄海军、张晶晶于2014年12月10日取得房屋所有权证，于2020年4月27日向一审法院提起诉讼，案外人李某某的户口至今仍未迁出涉案房屋。虽李某某的户口未自涉案房屋迁出非袁成法个人原因造成，袁成法亦无能力将该人户口迁出涉案房屋，但该理由不属于合同违约责任的免责事由，袁成法不能因此而免除违约责任。故袁成法未能按照合同约定办理原有户口迁出手续，已构成违约，应当向黄海军、张晶晶承担违约责任。链家公司并非买卖合同的相对方，黄海军、张晶晶要求链家公司与袁成法承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。关于袁成法提出黄海军、张晶晶的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，虽然黄海军、张晶晶称其在2020年4月17日派出所电话入户调查时才知道涉案房屋有案外人李某某户口未迁出的情况，但其理应在购买涉案房屋前后就涉案房屋的情况予以了解，黄海军、张晶晶在购买涉案房屋之时及其后一直怠于了解涉案房屋的情况，致其怠于向袁成法主张因案外人未迁户口的违约金，其怠于行使权利的行为应当适用诉讼时效相关规定。因逾期迁出户口的行为属于持续违约，而双方关于违约金的约定亦显示为按日计算，因此在考虑时效问题情况下，袁成法承担违约金责任的期间至迟应从黄海军、张晶晶提出本案起诉之日起向前计算3年开始。关于违约金的具体数额，根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，由于买受人取得房屋所有权，出卖人取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，而袁成法已依约履行将房屋过户并交付给黄海军、张晶晶之主要合同义务，黄海军、张晶晶的主要合同目的已获实现。黄海军、张晶晶未能充分举证证明袁成法的违约行为给其造成经济损失，亦未提交证据证明其已尽到告知督促义务。同时，袁成法亦于庭审中明确提出违约金过高，要求法院调整违约金之主张。综上，一审法院考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度、黄海军、张晶晶的损失举证情况及预期利益等因素，认为黄海军、张晶晶主张的违约金诉求明显过高。同时考虑到涉案房屋系案外人户籍，实际迁出时点尚不能确定，本案根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令袁成法支付至黄海军、张晶晶起诉之日即2020年4月27日期间的违约金6万元。后续袁成法未履行完毕将涉案房屋内户口迁出义务，会存在给黄海军、张晶晶造成损失的可能，黄海军、张晶晶可另行主张要求袁成法赔偿损失。对于黄海军、张晶晶要求袁成法将涉案房屋内原有户口迁出的请求，因户籍迁移系公安机关行政管理的职权范围，并非法院的民事纠纷受理范围，经一审法院释明，黄海军、张晶晶仍坚持该项诉讼请求，故一审法院对黄海军、张晶晶该项诉讼请求予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、袁成法于判决生效之日起七日内向黄海军、张晶晶支付逾期迁出户口违约金6万元；二、驳回黄海军、张晶晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁成法提交：原房主李润配偶冯某某的微信聊天记录截图，证明李某某的户口已从涉案房屋迁出。黄海军、张晶晶发表质证意见称：微信聊天发生在2020年4月27日之后，微信聊天的不是李某某本人，只是李润的配偶做的情况说明，不符合证据的形式要求，不认可作为二审的证据。黄海军、张晶晶未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合各方诉辩意见及查明的事实，本案二审期间的争议焦点为：一、袁成法是否应就李某某户口未迁出涉案房屋承担违约责任；二、黄海军、张晶晶的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，黄海军、张晶晶与袁成法签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的房屋买卖合同第九条第（三）项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。袁成法作为房屋出卖人，负有办理涉案房屋原有户口迁出手续的合同义务，根据查明的事实，截至黄海军、张晶晶起诉之日案外人李某某的户口仍在涉案房屋内未迁出，袁成法未能按照合同约定办理原有户口迁出手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。袁成法上诉主张其与李某某不相识，非因其自身原因导致户口未迁出，但该理由不属于合同违约责任的免责事由，袁成法不能因此而免除违约责任，该项上诉意见本院不予采纳。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，黄海军、张晶晶应在购买涉案房屋前后就涉案房屋户口情况予以了解，其自2014年12月10日取得涉案房屋所有权证，其后存在怠于向袁成法主张逾期迁出户口违约金的情况，但因逾期迁出户口的行为属于持续违约，而双方在房屋买卖合同中亦约定以日为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应分别适用诉讼时效。一审法院认定从黄海军、张晶晶提起本案诉讼之日即2020年4月27日倒推3年之内的债权部分未超过诉讼时效，并无不妥，本院予以维持。一审法院根据合同的实际履行情况、当事人过错程度、黄海军及张晶晶的损失举证情况及预期利益等因素，酌定袁成法支付黄海军、张晶晶至起诉之日即2020年4月27日期间的违约金6万元，数额合理，本院予以维持。综上所述，袁成法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由袁成法负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二〇年十月三十日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月