湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0321民初1955号原告：熊雄，男，1974年9月8日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。委托诉讼代理人：胡梦晓，湖南康泰律师事务所律师。被告：杨志，男，1975年11月5日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。被告：杨树林，男，1971年12月24日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。第三人：湘潭易佳房屋经纪有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金桂北路**锦绣湘江风临洲****。法定代表人：陈海泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：马金群，女，1983年11月17日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。原告熊雄与被告杨志、杨树林、第三人湘潭易佳房屋经纪有限公司（简称易佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，根据原告的申请，本院于2020年8月31日裁定：准予原告熊雄对被告杨志、杨树林的个人财产在850000元范围内采取保全措施。2020年10月13日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊雄及委托诉讼代理人胡梦晓、第三人易佳公司的委托诉讼代理人马金群到庭参加诉讼。被告杨志、杨树林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊雄向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与两被告、第三人签订的《房屋买卖合同》，并判令由两被告共同向原告双倍返还定金306800元，预付款146600元，合计453400元；2、请求判令两被告共同向原告支付房屋装修费用202782元；3、请求判令两被告共同向原告支付因实现债权而产生的鉴定费12000元、律师费28000元，合计40000元；4、请求判令两被告共同向原告支付居间费用15340元；5、请求判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年9月4日，原告通过第三人居间购买了两被告位于湘潭县××镇××路××单元××栋××号××号的《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定，由两被告将上述两套房屋出售给原告，原告应于2019年9月4日向两被告支付购房定金300000元，两被告应于2019年12月5日前办理解除抵押及过户手续，原告应在被告完成上述手续后支付467000元，两项合计767000元。同时，三方当事人共同确认，案涉房屋产权证号为0×**，房屋状态为抵押在农村信用社银行，抵押金额约45万元整。合同签订后，原告依约通过银行转账的方式向两被告支付了购房定金300000元整，向第三人支付了购房佣金15340元，被告杨树林及第三人分别向原告出具了《收条》。2019年10月15日，原告在两被告同意的情况下开始对其所购房屋进行装修，并于2020年1月17日完工。装修完成后，原告多次要求两被告办理房屋过户登记手续，被告以资金紧张未及时偿还银行借款，解除案涉房屋抵押为由，要求延缓办理过户登记。在原告多次催促下，原告与被告于2020年3月24日达成《补充协议》，该协议确认两被告应在2020年6月30日前将案涉房产解除抵押，并办理相关公证或过户手续。《补充协议》所约定的公证或过户日期到期后，两被告仍未解除案涉房产抵押，导致原告所购买的案涉房产迟迟不能交付。原告的装修费用经湖南锦湘价格评估事务所鉴定为202782元。综上所述，原告与两被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，两被告应当按照上述协议的约定全面履行合同义务，及时办理房屋过户登记，两被告不能履行上述义务已构成根本违约。根据相关法律规定，原告有权解除案涉合同，并要求两被告承担相应的违约责任。据此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明以上事实，依法公证判决。被告杨志、杨树林放弃举证、质证、答辩的权利。第三人易佳公司称：房屋买卖进行过协商，主要是房屋进行了抵押贷款，被告杨志、杨树林的银行还款出了问题，无法促成房屋买卖的履行。本院经审理认定事实如下：2019年9月4日，原告熊雄通过第三人易佳公司居间介绍购买被告杨志、杨树林位于湘潭县××镇××路××单元××栋××房屋，房屋产权证号为0×**，房屋状态为抵押在农村信用社银行，抵押金额约450000元整。三方签订了合同编号为2019090301号的《房屋买卖合同》。合同约定，两被告将上述两套房屋以767000元价格出售给原告，原告应于2019年9月4日向两被告支付购房定金300000元，两被告应于2019年12月5日前办理解除抵押及过户手续，原告应在被告完成上述手续之时支付完467000元购房余款。2019年9月4日原告通过银行转账的方式向被告杨树林支付了购房定金300000元，同日被告杨树林出具收条给原告。原告并向第三人支付了居间佣金15340元。2019年10月15日，原告对其所购涉案房屋进行装修，并于2020年1月17日完工。房屋装修价格于2020年8月24日经湖南锦湘价格评估事务所【2020】第182号价格评估报告书评估为202782元（大写贰拾万贰仟柒佰捌拾贰元整），评估费12000元。原告多次要求两被告办理房屋过户登记手续未果。2020年3月24日原告与被告杨志签订《补充协议》，补充协议杨志承诺于2020年6月30日之前将两套房产解除抵押，不动产证到手交于原告，配合原告办理相关公证或过户的手续。逾期后，两被告仍未解除案涉房产抵押，导致案涉房产权不能办理过户手续。原告于2020年8月24日向本院起诉，提出上述诉讼请求，原告并提交一份律师代理费28000元的发票。上述事实有原、被告及第三人身份信息、工商登记信息、房屋买卖合同、湖南锦湘价格评估事务所【2020】第182号价格评估报告书及鉴定费发票、《收据》、律师费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告熊雄与被告杨志、杨树林在第三人易佳公司的介绍下签订《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，合同合法、有效，合同对双方当事人具有约束力，双方应按合同全面履行。被告杨志、杨树林因出卖的房屋已抵押贷款，不能按《房屋买卖协议》和《补充协议》约定的时间解除抵押，无法为原告办理房屋过户手续，致使不能实现合同目的，构成根本违约，应当承担违约责任。原告请求解除《房屋买卖协议》的诉请，符合法律规定，本院予以支持；原告按约向被告杨志、杨树林支付了定金300000元，但定金数额超过了主合同标的额的百分之二十，原告变更诉讼请求，要求按主合同标的额767000元的百分之二十，双倍返定金306800元（153400元×2），余款146600元作为购买房屋的预付款，符合法律规定，故原告要求被告双倍返还定金306800元，预付款146600元，合计453400元的请求，本院予以支持；因《房屋买卖协议》解除房屋应该返还，而附着房屋的装修不能拆移，由此给原告造成装修费损失202782元，鉴定费损失12000元，律师费损失28000元，居间费损失15340元，被告应该予以赔偿。本案立案案由为商品房销售合同纠纷错误，本院经审理应为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告熊雄与被告杨志、杨树林于2020年9月4日签订的《房屋买卖协议》，由被告杨志、杨树林在本判决书生效后十日内返还原告熊雄的双倍定金306800元，预付款146600元，合计453400元；二、由被告杨志、杨树林在本判决书生效后十日内赔偿原告熊雄的房屋装修损失202782元，评估费损失12000元，合计214782元；三、由被告杨志、杨树林在本判决书生效后十日内赔偿原告熊雄支付的居间费损失15340元；四、由被告杨志、杨树林在本判决书生效后十日内赔偿原告熊雄因实现债权而产生的律师费28000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12382元，减半收取6191元，财产保全费4770元，合计10961元，由被告杨志、杨树林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  伍中奇二〇二〇年十月二十日法官助理彭尚高代理书记员  严冰彬附：本判决书所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。