安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初3612号原告：宿松碧祥房地产开发有限公司，住所地安徽宿松经济开发区振兴大道与湾塘路交叉口。法定代表人：黄宇奘，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孟冉君，公司员工。被告：石水娇，女，1994年7月24日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：肖富军，宿松县孚玉镇法律服务所法律工作者。原告宿松碧祥房地产开发有限公司（以下简称碧祥公司）与被告石水娇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告碧祥公司的委托诉讼代理人孟冉君、被告石水娇及其委托诉讼代理人肖富军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除碧祥公司、石水娇双方签订《商品房预售合同》及附件及补充协议，并判令石水娇十日内协助碧祥公司办理商品房备案注销手续；2、判令石水娇赔偿碧祥公司违约金121133.1元；3、本案诉讼费由石水娇承担。事实和理由：碧祥公司、石水娇双方于2020年1月21日签订了《商品房预售合同》及《补充协议》，石水娇向碧祥公司购买位于宿松县经济开发区振兴大道西侧、湾塘路北侧宿松碧桂园8幢2单元905室洋房，总价款807554元。根据合同约定，石水娇需在2020年2月29日前支付商品房第二期房款110000元，在2020年4月10日前付清第三期房款600000元。现石水娇至今未履行给付房款710000元的义务。特依据《补充协议》第四条第二款：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金”。石水娇逾期还款的行为已构成根本违约，碧祥公司订立合同目的已经无法实现，现碧祥公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。石水娇辩称，碧祥公司、石水娇之间签订合同属实，签订合同时石水娇已支付了购房款97554元，碧祥公司要求石水娇支付违约金没有事实及法律依据，合同签订后石水娇准备履行合同时出现不可抗力疫情期间，石水娇于2020年5月31日前往碧祥公司处支付剩余款项11万元并办理银行手续时，因碧祥公司要求石水娇支付违约金，故双方未达成协议，石水娇未签订银行贷款手续系碧祥公司的责任，石水娇未构成根本违约；同意于碧祥公司解除商品房预售合同，但是已支付的房款因予以返还。本院经审理认定事实如下：碧祥公司系宿松县经济开发区振兴大道西侧、湾塘路北侧“宿松碧桂园”项目的开发商。2020年1月21日，碧祥公司与石水娇签订商品房预售合同及补充协议，合同约定：石水娇购买宿松碧桂园8幢2单元905室，建筑面积113.74平方米，房屋总价款807554元；并约定石水娇在签订合同时，付该商品房总房价款的12.08%即97554元给出卖人，并于2020年2月29日前向贷款机构办理按揭申请手续；在2020年2月29日前付该商品房总房价款的13.62%即110000元；在2020年4月10前付该商品房总房价款的12.30%即600000元（按揭款项）给出卖人。同时约定，石水娇如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同订立后，石水娇于当天支付了价款97554元。碧祥公司分别于2020年4月10日和5月3日向石水娇送达了“律师函”和“办理按揭贷款手续通知书”。2020年5月31日石水娇前往碧祥公司交购房款，双方因违约金未达成共识。现碧祥公司遂涉诉来院，要求判如所请。上述事实，有碧祥公司与石水娇签订的《商品房预售合同》及补充协议、宿松碧桂园认购书、石水娇逾期付款图、催款函、律师函及2020年5月31日电话录音以及双方的陈述等证据在卷佐证，双方当事人均对其真实性无异议，本院依法予以采信。本院认为，碧祥公司、石水娇签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。本案碧祥公司、石水娇在履行合同过程中，碧祥公司因石水娇逾期未履行付款义务为由，要求解除双方签订的《商品房预售合同》及补充协议，石水娇亦同意解除，故本院对该诉求予以支持。至于双方解除合同的时间，因石水娇的履行期正是疫情期间，未按期履行不能完全归责于石水娇的原因，且2020年5月31日石水娇前往碧祥公司处办理，但由于碧祥公司缺乏灵活的疫情应对措施致双方就违约金协调未果，本院综合考量碧祥公司的实际损失、合同的实际履行情况以及石水娇未履行的原因，故视2020年5月31日为双方解除合同日，石水娇违约的期间为自2020年4月11日（2020年4月10日为双方约定最后一笔付款日）至2020年5月30日，共计50天。另因双方签订的《商品房预售合同》未约定双方同意解除合同情形下的违约责任，故而酌情参照该合同中“逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，即本案的违约金应为10650元（710000元×3/10000元/天×50天）。石水娇要求碧祥公司返还其购房款97554元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条，《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告宿松碧祥房地产开发有限公司与被告石水娇就“宿松碧桂园”商品房8幢2单元905室房屋于2020年1月21日签订的《商品房预售合同》、附件以及补充协议；被告石水娇协助原告宿松碧祥房地产开发有限公司办理商品房备案注销手续。二、被告石水娇于本判决生效之日起三日内支付原告宿松碧祥房地产开发有限公司违约金10650元。三、原告宿松碧祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还被告石水娇支付购房款97554元，扣除被告石水娇应支付的违约金10650元，应返还给被告石水娇86904元。四、驳回原告宿松碧祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2722元，减半收取1361元，由原告宿松碧祥房地产开发有限公司负担1000元，被告石水娇负担361元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  彭旺鸿二〇二〇年十月二十八日法官助理周玲书记员沈丽珍附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。三、《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限支付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。