淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5486号原告：顾黎明，男，1986年7月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：陈春艳，女，1985年8月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：吴本喜，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。被告：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区楚天置业清城创意谷**楼**。法定代表人：郑健军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈兆东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨庚银，江苏穿石律师事务所律师。原告顾黎明、陈春艳诉被告江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾黎明、陈春艳的共同委托诉讼代理人吴本喜，被告楚天置业委托诉讼代理人陈兆东、杨庚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾黎明、陈春艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金28718元【房屋总价款753047元*232天（2019年10月1日-2020年5月19日）*年利率6%/365天】；2、判令被告立即返还多收的购房款181558元及利息损失；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2018年6月签订商品房订购单并缴纳5万元定金，截至2018年9月28日，原告按照被告要求缴纳了全部费用。2018年9月29日，原、被告签订正式的商品房买卖合同，该份合同对交房日期、房屋总价值、产权办理期限均作出了明确约定，但被告未能在约定的期限内为原告办理房屋产权证书且存在不合理收费。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法支持诉请。被告楚天置业辩称：一、关于原告逾期办证违约金的诉讼请求。1、原告主张按年利率6%标准计算违约金无依据，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期办理权属证书的三种处理方式，双方选择了第1或3项的约定，因第3项不适用于本起纠纷，故只能适用第1项，即退房屋款并赔偿损失，现原告不愿退房，是原告违反约定，其无权要求被告承担违约责任。但被告为解决纠纷，同意按该条的第2项约定处理，按已付房屋价款的1%支付违约金；2、关于原告提出的违约金计算期限，原告房屋的实际交付时间是2019年7月5日，而被告向原告发出办理产权证通知时间是2020年5月14日，原告实际办理产权证的时间为2020年5月18日，实际逾期223天。二、关于原告要求被告返还购房款及利息的诉讼请求。1、《商品房定购单》是双方实际履行的买卖合同。被告销售给原告的房屋属于抵债房，由债权人委托被告销售，在销售时已与原告言明，房屋价款以定购单约定为准，网签备案时按备案价格填写《商品房买卖合同》，供网签备案和办理产权证使用，原告对此并无异议，并且原告按《商品房定购单》的约定支付了购房款，此后在办理网签时也未提出异议，其对《商品房买卖合同》仅供网签备案和办理产权证使用是完全清楚的；2、《商品房定购单》的价格是双方的真实意思表示。原告所购房屋的备案价格，职能部门在2017年8月22日已经备案并向社会公示，原告对此是知晓的。原告在2018年6月29日与被告签订《商品房定购单》就表明其接受了该定购单的价格，且在合同的实际履行中，双方也是按照《商品房定购单》约定的价格履行，证明该定购单才系双方的真实意思表示；3、原告从未对房屋价款提出过异议。原告按照《商品房定购单》付清房屋款后，在网签《商品房买卖合同》并签字时，对房屋价款无任何异议，在交付房屋及办理权属证书时均未提出异议，更从未向原告提出过要求返还。现原告起诉，明显违背事实，违背双方的真实意思。综上，请求法院依法判决。审理中，原告申请撤回第二项诉讼请求，因不违反法律规定，本院予以照准。本案争议焦点为：被告应否按年利率6%的标准承担逾期办证违约金。针对上述争议焦点，原告提供案涉房屋不动产权证、《商品房买卖合同》、购房款发票及淮安开明物业服务有限公司收据2张，证明原告实际取得房屋的时间2019年6月30日，依据合同约定被告应在2019年9月30日前为原告办理不动产权证，而事实上原告实际取得不动产权证时间为2020年6月22日，按照合同约定被告已构成违约，应承担原告迟延办证违约责任。经质证，被告对上述证据真实性无异议，但认为物业公司的收据不能证明原告实际收房时间。被告为证明自己的抗辩理由，向法庭提供了下列证据：1、业主手册签收回执、资料及物品交接清单各1份，证明两原告接受的房屋时间是2019年7月5日，且交接清单中载明交付了房屋钥匙。2、涉案房屋大产权证，办理时间是2020年5月13日，证明交付给原告的房屋在2020年5月13日已经具备了办理产权证的条件。3、邮寄办理交房及产权证通知的交寄清单各1份，证明2019年6月26日被告通知原告拿房，2020年5月14日被告通知原告办理产权证。经质证，原告对上述证据真实性均无异议，但表示其未实际收到被告通知交房的材料，同时原告也表示其在被告处留存的住址及手机号码仍为有效联系方式。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月30日，原告顾黎明、陈春艳在被告处签订《商品房定购单》1份，载明：客户：顾黎明(乙方)，定购房号：清城亿园1幢901室，房屋建筑面积139.66平方米，房屋单价：6692元，房屋总价：934605元(不含自行车库款、公共维修基数、契税及供暖供热初装费)，定金5万元，支付时间：2018年6月30日。同时，该定购单的附注中载明：一、本定购单经买卖双方同意签订，拟签订的《商品房买卖合同》乙方亦已确认，乙方所交定金在缴付首付款时冲抵房款；二、本定购单签订完毕后，乙方须在7日内凭本定购单前来办理签订《商品房买卖合同》及其补充协议手续，乙方所交定金不予返还；三、房款乙方可选择一次性付款和按揭贷款两种付款方式。一次性付款必须在《商品房买卖合同》签订之日起7人将房款全额全部付清；按揭贷款必须在签订《商品房买卖合同》之日起3日内办理完按揭手续；四、乙方签订《商品房买卖合同》时，必须同时付清自行车库款及供暖供热初装费；五、本定购单一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，经甲乙双方签章后生效。乙方所执的壹份于双方签订《商品房买卖合同》时交甲方收回，签约手续完妥后本定单失效。后双方约定，两原告以39877元价格购买上述房屋同小区储藏室1间及以54000元的价格购买同小区车位使用权。当日即2018年6月30日，原告向被告缴纳房屋定金3万元、储藏室定金1万元及车位定金1万元，合计5万元；2018年9月28日，原告通过银行转账至被告账户232924元（其中房屋首付款203047元、储藏室余款29877元），同日原告根据被告指示，又通过银行转账至被告公司副总陈兆东账户225558元（该款中包含车位使用费余款44000元），被告就该225558元分别向原告出具了金额为181558元、44000元收据各1张，其中181558元收据载明的收款事由为代收额外款。2018年9月29日，原告顾黎明、陈春艳（买受人）与被告楚天置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定两原告购买被告楚天置业开发的位于淮安市清江浦区房屋（下称901室），建筑面积为139.66平方米，房屋总价款为753047元。付款方式约定为按揭贷款方式：买受人签订本合同时支付首期房价款计人民币233047元，余款52万元由买受人向银行申请按揭贷款，买受人应承担的义务与责任与本合同附件四执行。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。该合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”；关于交接，约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；3.如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担。”2018年10月29日，原告顾黎明(借款人、抵押人)、陈春艳(抵押人)与案外人中国农业股份有限公司淮安新区支行(贷款人，抵押权人)签订《个人购房担保借款合同》1份，约定：原告为购买涉案房屋向农行淮安新区支行贷款52万元。同年12月3日，农行淮安新区支行依约将该笔52万元贷款通过原告顾黎明个人账户转账支付至被告楚天置业账户。2019年6月14日，案涉房屋经验收合格，2019年6月26日被告向原告发出交房通知。2019年7月5日，被告至原告处办理案涉房屋交接手续。2020年5月13日，被告楚天置业取得案涉房屋不动产权证书。2020年5月14日，被告通过EMS邮政快递方式按照合同载明的两原告地址（江苏省滨海县滨淮镇河西村六组21号）和联系电话向两原告发出了办理房屋产权证书的通知。通知载明“……请您在收到本通知之日起5日内带齐相关资料到清城亿园6＃楼二楼办公室办理房屋所有权证的相关手续”，并列明至被告处办理房屋所有权证相关手续时务必携带的资料。原告于2020年5月18日至被告处领取了办理不动产权证书的相关材料并于次日取得案涉房屋不动产权证书。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。2019年9月20日至2020年5月20日的1年期LPR利率分别为4.2%、4.2%、4.15%、4.15%、4.15%、4.05%、4.05%、3.85%、3.85%。庭审中，被告楚天置业自认将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2020年5月13日。本院认为，我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两原告与被告楚天置业之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。现案涉房屋已于2019年7月5日交付，被告楚天置业应于2019年10月3日前将办理产权登记需要的资料报登记机关备案。被告楚天置业庭审中自认于2020年5月13日才将相关资料报登记机构备案，次日通知两原告可以办证的事实，故楚天置业应承担逾期办证的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不要求退房的情形下，出卖人逾期办理产权证的违约责任如何承担进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现两原告主张按年利率6%计算被告逾期办理产权证违约金，不违反相关法律的禁止性规定，本院予以支持。因被告楚天置业至2020年5月14日才通知两原告携带相关资料至被告处办理房屋所有权证的相关手续，且发出的通知书载明业主至被告处办理上述手续的期限为收到通知之日起5日内，同时考虑邮寄在途的时间，本院酌定逾期办证违约金的截止日为2020年5月18日，逾期天数计229天（2019年10月4日-2020年5月18日）。经计算，被告楚天置业应向两原告支付逾期办证违约金28347.58元（753047元×年利率6%/365天×229天），超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏楚天置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告顾黎明、陈春艳支付逾期办证违约金28347.58元；二、驳回原告顾黎明、陈春艳其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518元，本院减半收取259元，由原告顾黎明、陈春艳负担4元，被告江苏楚天置业有限公司负担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员 杨新红二〇二〇年十月二十二日法官助理 严 欢书 记 员 梁 霄附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。