广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1940号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司，住所地广东省中山市东区凯茵豪园商住小区*****，统一社会信用代码914************060。负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：莫敏静，系该司员工。被告：蓝伟康，男，1961年6月24日出生，澳门特别行政区居民，内地住址广东省中山市东区***************，澳门身份证件号码7423739（7）。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司（以下简称雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司）与被告蓝伟康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司委托诉讼代理人莫敏静到庭参加诉讼。被告蓝伟康经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付2019年2月至2019年9月期间共8个月的物业管理费5712元及违约金（以每月物业管理费714元为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计算至清偿之日止，暂计至2019年9月20日为556元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月2日，原告与小区业委会签订《中山市凯茵豪园商住小区物业服务合同》，约定合同期限从2019年4月2日起至2024年4月1日止，乙方企业采取包干制形式约定物业服务费用；由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，含利用公共部位进行经营的管理费，盈余或者亏损均由乙方企业享有或者承担的物业服务计费方式，乙方按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，且服务费包含政府规定的全部公摊费用；高层洋房是指有电梯住宅，按建筑面积每月每平方米2.5元收取；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从次月一日起每天按欠缴物业服务费总额的1‰交纳违约金。被告是中山市东区***************的业主，交楼时间为2007年8月26日，建筑面积为285.52平方米，物业管理费每月714元，未支付2019年2月至2019年9月期间的物业服务费5712元。原告于2019年4月通过EMS邮寄律师函方式催收。被告蓝伟康在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院核对证据原件后附卷。经审理认定事实如下：被告蓝伟康是中山市东区***************的业主。案涉1102房于2007年7月26日登记在蓝伟康名下，建筑面积、专有建筑面积均登记为243.76平方米。2019年4月4日，原告雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司（乙方）与中山市东区凯茵豪园小区业主委员会（甲方）签订了物业服务合同，主要约定：本物业坐落于中山市东区*********，甲方代表本物业全体业主续签本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方采取包干制形式约定物业服务费用，由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，含利用公共部位进行经营的管理费；物业服务收费标准根据物业不同类别和交付使用时间，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的及实际中存在二手房买卖后，登记机关只登记套内面积不登记建筑面积的情况，以商品房买卖合同中约定的建筑面积为准，由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取；高层洋房是指有电梯住宅，按建筑面积每月每平方米2.5元收取；逾期交纳物业服务费的，从次月1日起每天按欠缴物业服务费总额的1‰交纳违约金；服务期限自2019年4月2日起至2024年4月1日止。雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司称，开发商告知其案涉1102房实际面积为285.52平方米，房地产权证未计算公摊面积41.76平方米；蓝伟康是二手房业主，之前一直按285.52平方米的标准支付物业服务费，自2019年2月开始没有支付物业服务费，雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司多次催讨无果；双方没有约定案涉物业服务合同纠纷适用法律的问题，雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司同意适用内地法律为准据法。另查明，雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司提供的证据中：1.商品房买卖合同复印件，显示2006年7月11日，案外人陈开铭与中山市**乐房地产开发有限公司签约购买案涉1102房，合同约定该房建筑面积共284.94平方米，其中套内建筑面积255.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.77平方米。2.不动产权复印件，显示中山市东区***************的房屋面积为284.94平方米，专有建筑面积为255.17平方米。本院认为，本案系涉澳物业服务合同纠纷。双方当事人未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案物业服务合同履行地及一方当事人的住所地均在内地，内地法律与本案纠纷有最密切联系，本案物业服务合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。被告蓝伟康经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司与凯茵豪园小区业主委员会签订的物业服务合同，对业主蓝伟康具有约束力。雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司为案涉物业提供了物业管理服务，蓝伟康应依约向雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司交纳物业服务费。不动产登记资料记载案涉房屋的建筑面积为243.76平方米。雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司主张蓝伟康应按建筑面积285.52平方米计付物业服务费，但未能提供充分有效的证据证实案涉房屋建筑面积达到285.52平方米，应承担举证不能的不利后果，故本院对此不予采信。按不动产登记的建筑面积计算，蓝伟康每月应交物业服务费609.4元（2.5元/月/平方米×243.76平方米）。经核算，蓝伟康应向雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司支付2019年2月至2019年9月期间的物业服务费为4875.2元（609.4元/月×8个月）；对雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司诉求超出部分，本院不予支持。关于违约金。合同约定违约金自欠费次月1日起每日按欠缴物业服务费总额的1‰计算，该违约金明显过高。雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司没有举证证明蓝伟康拒交物业服务费给其造成的损失达到上述程度，根据公平合理原则，考虑因蓝伟康违约给雅居乐雅生活公司凯茵豪园分公司造成的资金占用期间利息损失，本院调整违约金为按年利率6%计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蓝伟康于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司支付2019年2月至2019年9月期间的物业服务费4875.2元，并支付违约金（以每月应交物业服务费609.4元为基数，按年利率6%自欠费次月的1日起计算至清偿之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司负担10元，被告蓝伟康负担40元（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司）。如需以公告形式向被告蓝伟康送达诉讼文书的，由此产生的公告费用由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司预付，再由被告蓝伟康在本判决发生法律效力之日起七日内按原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司实际预付的金额返还给原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司。如不服本判决，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司凯茵豪园分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告蓝伟康可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  巫洁涛人民陪审员  李伟建人民陪审员  蔡少琼二〇二〇年十月十四日书 记 员  雷绮婷简培华