贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3297号上诉人（一审原告）：刘光平，男，1973年10月16日出生，汉族，户籍地：重庆市铜梁县，现住凯里市。委托诉讼代理人：姜滔，贵州辅正（雷山）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：凯里市金龙房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市风情西路**。法定代表人：伍逢春。委托诉讼代理人：张安权，贵州贵信（黄平）律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：凯里市鑫利物业服务有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市凯丰一路（天一商贸城内）。法定代表人：张汝萍，系公司执行董事。委托诉讼代理人：贺振华，男，1974年4月28日生，汉族，住贵州省凯里市，系公司员工。上诉人刘光平因与被上诉人凯里市金龙房地产开发有限责任公司（以下简称“金龙公司”）、凯里市鑫利物业服务有限公司（以下简称“鑫利物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2020）黔2601民初6503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘光平上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉求或者裁定中止审理该案。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）金龙公司在未告知上诉人情况下，提前于2012年7月19日将涉案门面租给案外人，不仅违反了上诉人享有优先承租权的合同约定，而且违反其自行发通知交纳租金的截止期限。（二）金龙公司2012年7月1日发出预收2012年7月5日至2034年7月5日房租有违合同法中最高租赁期20年的规定，属于无效单方行为。（三）上诉人已经一次性交纳了2010年7月5日至2017年7月4日的租金，现金龙公司又发出交纳2012年7月5日至2034年7月4日租金，属于违反合同约定并重复收取上诉人5年租金，侵犯了上诉人的有限续租权。（四）上诉人只是转租小部分门面，且该事实被上诉人亦已知情，均未提出异议，故上诉人未构成违约。二、一审判决适用法律错误，涉案门面已于2020年3月20日被查封，2020年7月27日黔东南州中级人民法院作出的（2020）黔执26执18号公告第一、二条明确规定了续租时间等内容。可知，一审判决在此之后，故应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六规定，但一审判决在未释明情形下认定上诉人无优先续租权，属于适用法律错误。被上诉人金龙公司、鑫利物业公司均未提交书面的答辩意见。刘光平向一审法院起诉请求：1、确认原告对位于A栋2层60、61号门面房屋(面积56.64平方米)享有优先承租权。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年7月，原告与被告经协商后，就位于凯里市门面房屋租赁事宜达成一致意见，合同约定：乙方承租甲方Ａ栋2层60、61号门面，租期10年，即从2010年7月5日至2020年7月4日。一次性交纳前7年租赁费，租金每月按17元收取，后3年每月按36元收取，以后按年度交纳，租赁期满，提前两个月办理续签合同，同等条件下乙方有优先承租权。在租赁期限内，被告委托给第三人管理。因合同即届满，原告找到被告及第三人要求继续承租，被告不愿将该门面继续出租给原告，双方发生争议。另查明，2012年7月1日，金龙公司向天一商场二楼商户发出通知：为了延续我公司的租金的优惠政策，决定对二楼所有门面预收2012年7月5至2034年7月5日的租金每平方20元,如果愿意一次性交纳的商户请于2012年7月31日前交清，原告承租方有优先续租的权利，如果不愿意交纳的商户，执行原合同到2020年7月5日止，原天一商贸城门面租赁合同终止。2020年7月5日后的租期将由一次性交清的商户或其他购买人租赁。再查明，原告在承租期间将涉案门面转租给他人。一审法院认为，原、被告签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。本案中，被告金龙公司于2012年7月1日发出通知，预收2012年7月5日至2034年7月5日的租金每平方米20元，如果原告一次性交纳的商户请于2012年7月31日前交清，承租方有续租的权利，不愿意交纳的商户执行原合同到2020年7月5日。原告未按通知中的优惠政策交纳相应的租金，故视为对优惠政策的放弃，双方只能按照原《租赁合同》约定的权利义务全面履行，即合同履行期限至2020年7月4日止。关于原告诉称，按照《租赁合同》，原告对该门面享有优先承租权。经庭审调查，原告刘光平当庭表示已将该涉案部分门面转租给案外人，原告无证据证明其转租行为经金龙公司同意。根据合同约定，该转租行为已构成根本违约，在同等条件下续租该涉案商铺是在没有违约的情况下享受的同等条件。另外，因该门面2020年7月5日后已经出租给其它案外人，原告的续租目的已不能实现，故原告的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费已减半收取30元,由原告刘光平承担。本院二审期间，上诉人刘光平提交了如下证据材料：1、（2020）黔26执18号之二执行裁定书，拟证明天一商场二楼门面已被本院查封；2、（2020）黔26执18号公告，拟证明本院已明确被执行人（凯里市金龙房地产开发有限公司）不得对天一商场设立权利负担，各承租户暂停向被执行人支付门面租金，被执行人并不能决定续租权问题。经举证质证，被上诉人鑫利物业公司对证据1和证据2无异议，但认为法院的执行裁定书及公告与本案无关。本院认为上诉人提交的证据1及证据2系本院依法作出的法律文书，予以采信。被上诉人金龙公司、鑫利物业公司未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。另查明：金龙公司所有的天一商贸城A区二层房产已被本院于2020年3月20日查封。2020年7月27日本院向天一商贸城A区二层各门面租期届满承租户作出（2020）黔26执18号公告，主要载明：“一、天一商贸城A区二层各门面租期届满承租户，因你们承租的门面已被人民法院查封，依照法律规定，你们不得续租。”现涉案门面仍由上诉人刘光平实际占用。本院认为，本案争议焦点是上诉人刘光平对位于天一商贸城A栋2层60、61号门面房屋是否享有优先承租权。本案中，双方当事人于2010年7月签订的《天一商贸城门面租赁合同》已明确约定：“合同期满，提前两个月办理续租合同，刘光平无违约事例，同等条件下刘光平有优先续租权。”而被上诉人金龙公司在未与上诉人协商情况下，于租赁合同签订的第二年（2012年7月1日）自行发出关于租金优惠政策的通知，并将涉案门面租给案外人。该行为违反了以上双方约定的“合同期满，提前两个月办理续租合同。”的续租内容，侵害了上诉人的优先续租权，故金龙公司自行发出的该通知并不产生对涉案租赁合同内容的变更效力。上诉人仍可依据租赁合同的约定，在合同期满，提前办理续租合同的权利。加之，上诉人仍对涉案门面进行实际占用，并非续租目的不能实现，一审判决对此事实认定有误，本院予以纠正。对于上诉人将部分门面转租问题，经审查，其转租的部分仅为门面的小部分，尚未构成根本违约，不影响其续租的权利。综上，本案上诉人享有涉案门面的优先承租权。但因涉案门面已于2020年3月20日被本院查封并明确告知各承租户不得续租，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，若上诉人欲主张续租权利则需暂缓，待法院采取的查封等司法强制措施解除后，方可行使续租的权利。一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初6503号民事判决。二、刘光平对位于天一商贸城A栋2层60、61号门面房屋具有优先承租权一审案件受理费30元、二审案件受理费60元，均由被上诉人凯里市金龙房地产开发有限责任公司、凯里市鑫利物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审判员王山地审 判 员 陈   生   燕二〇二〇年十月三十日法官助理 梁   红   云书 记 员 蒋   诚   霄