四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2332号 上诉人（原审被告）：四川易都尚城建筑装饰工程有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区石塘镇瓦店村易都商场，统一社会信用代码：91510700720819225B。 法定代表人：邓明全，董事长。 委托诉讼代理人：黄斌，四川兴蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绵阳市霍特加节能科技有限责任公司，住所地：四川省绵阳市涪城区毅锦街**绵阳西部现代物流城，统一社会信用代码：91510703314538348H。 法定代表人:王霖，执行董事。 委托诉讼代理人：雍帆，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚远，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 原审被告：绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农业合作社。 负责人：陈治高。 原审被告：杨德全，男，汉族，1983年2月3日出生，住四川省绵阳市涪城区。 原审第三人：邓明全，男，汉族，1968年11月17日出生，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人四川易都尚城建筑装饰工程有限公司（简称易都尚城公司）因与被上诉人绵阳市霍特加节能科技有限责任公司（简称霍特加公司），原审被告绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农业合作社（简称石塘镇瓦店村八社）、杨德全，原审第三人邓明全房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人易都尚城公司的法定代表人邓明全及其委托诉讼代理人黄斌，被上诉人霍特加公司的委托诉讼代理人雍帆、姚远，原审第三人邓明全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易都尚城公司上诉请求：1.撤销绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1466号民事判决，查清事实后依法判决驳回被上诉人霍特加公司的全部诉讼请求，或者裁定撤销绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1466号民事判决，发回绵阳市涪城区人民法院重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决严重违反法定程序。1.在一审诉讼期间，上诉人在收到应诉资料及开庭传票的第二天就向一审法院依法提出反诉，遭到承办法官的拒绝，理由是必须三被告共同提出反诉。2.在一审诉讼第二次开庭时，双方对案涉房屋审批手续举证、质证期间，上诉人就向一审法院递交调取证据申请书，请求法院依法调查、核实建设项目规划、建设、审批等与行政许可相关的证据材料，承办法官不予接收，严重影响了案件的判决质量。二、原判决认定事实错误。1.上诉人与被上诉人于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》未违反法律的禁止性规定，应属合法有效。（1）2014年3月26日，绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农业合作社为了有效利用荒芜多年的闲置土地，经小组党员、村民代表会议讨论决定，使用闲置土地联营修建市场服务配套设施。同年28日经绵阳市涪城区石塘镇党委、政府审批同意。2016年8—11月，绵阳市涪城区石塘公共服务设施建设项目已经在绵阳市涪城区发展和改革局备案。（2）2018年6月6日，上诉人的前身绵阳沁源村林业有限责任公司独资建设完成了石塘镇瓦店村八社公共服务设施建设项目，项目名称为易都商城。（3）案涉房屋位于绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农村合作社，纯属农村集体经济组织在集体土地上的自建房屋，该房屋并非位于城镇，法律并未要求集体土地上修建房屋必须办理建设工程规划许可证、建设工程用地规划许可证，何况该项目已经主管部门批准，属合法建设。（4）2019年10月8日，上诉人的前身沁源村林业公司法定代表人邓明全（甲方，易都商城出租方）与被上诉人的前身绵阳市茂泰节能科技有限责任公司（乙方，承租方）、绵阳市涪城区金美不锈钢加工店经营者杨德全（丙方）签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，上诉人按约将房屋交付给被上诉人，被上诉人接收房屋后在未付清当年租金、物管费、保证金前对房屋进行了隔墙施工，并在施工过程中拆除了消防栓两处。（5）参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并非无效合同。2.原审第三人邓明全代表的仅仅是上诉人易都尚城公司，并不代表绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农业合作社、杨德全。2018年6月6日，绵阳市涪城区石塘镇瓦店村村民委员会、绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农业合作镇国土资源所、绵阳市国土资源局涪城分局，绵阳市涪城区人民政府等部门规划、批准。2018年4月8日，石塘镇瓦店村八社社的联合《证明》，该证明证实：该项目实际由绵阳沁源村公司独资建设，于2018年6月份已经完工，现名称易都商城，沁源村公司可自主经营管理、自主使用至2054年，瓦店村委会和八组将一如既往同沁源村公司继续积极履行《联营协议》。因此，案涉房屋的出租人应当是上诉人易都尚城公司。3.2019年10月、11月，邓明全没有收到被上诉人的代表人王霖的任何信息及函件。《房屋租赁合同》签订后，邓明全向被上诉人的代表人王霖告知了租金收款账户，却迟迟不予交付，还否认合同约定的“付清款项方可施工装修”这一重要条款，而是在仅支付了30000元定金后就进场擅自隔墙施工，在施工过程中还拆除了两处消防栓，人为制造消防隐患。邓明全找王霖沟通希望认真按照双方签订的合同内容履行约定义务，但是王霖拒绝承认合同有乙方付清款项、提交装修方案并且得到相关部门同意才能施工这些重要约定内容（详见视频），经过多次沟通王霖仍然胡搅蛮缠并且持续无理取闹，邓明全不胜其烦恼，认为王霖这个人无法沟通，不得已将王霖的手机号码拉入黑名单，之后便没有收到王霖的任何信息及函件。王霖违约后单方提出解除合同，既不符合合同的约定，也不符合法律的规定，双方之间的租赁合同至今仍然合法有效。三、原判决适用法律严重错误。1.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为合法有效。原审法院应当根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”等相关法律规定，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.原判决严重违反《土地管理法》第五十九条、第六十条、第六十一条之规定。该法明确规定：乡（镇）村公共设施、公益事业等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划；农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位以土地使用权联营等形式共同举办企业的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。上诉人在一审诉讼期间举证的相关批文，完全符合法律的规定。因涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，集体土地上的建设绝对不能混同国有土地上房屋建设的审批程序，根本不可能取得等同国有土地建设的相关手续！从而绝对不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准。况且，案涉房屋已经主管部门批准，应属合法建设。现无证据表明双方签订的合同存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形，更没有行政主管部门认定是违法建设，反而是相关部门审批同意建设的房屋！一审法院在没有引用任何法律规定的情况下，擅自认为《房屋租赁合同》违反法律的禁止性规定，属无效合同，并依照《合同法》第五十八条之规定判决上诉人返还被上诉人定金30000元，纯属适用法律错误。3.由于被上诉人无视合同的明确约定，故意违约不履行在《房屋租赁合同》中约定的合同义务，根据《合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，上诉人也不应当返还给被上诉人30000元定金。4.一审法院即便判决合同无效，却没有依法判令被上诉人支付房屋占用费。 霍特加公司辩称，原判决符合法定程序，上诉人已就其所谓的反诉另案起诉了被上诉人，案号为（2020）川0703民初3923号，且上诉人在另案中已经自愿撤诉。原判决认定事实无误，案涉租赁场地没有规划许可，房屋租赁合同依据法律法规属于无效合同。本案的事实是被上诉人在未知晓房屋租赁合同的内容详情之前已经和上诉人缔约先行支付了30000元定金，合同的订立目的已经达到，定金已经转为合同的一部分，合同的无效或者解除转化后的定金均应当退还。综上，请求驳回上诉，维持原判。 邓明全述称，同意上诉人的上诉理由和请求。 霍特加公司向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告定金30000元；2.判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等诉讼成本费用；3.判令三被告及第三人在第1、2项诉请范围内承担连带责任。 一审法院认定事实：2019年10月8日,绵阳市茂泰节能科技有限责任公司(乙方，承租方，2019年11月更名为绵阳市霍特加节能科技有限责任公司)与易都商城联合经菅业主方（甲方,出租方）、绵阳市涪城区金美不锈钢加工店业主杨德全（丙方）签订了《房屋租赁合同》,约定:乙方自愿租用甲方联合经营者的易都商城部分房屋，该房屋是甲方联合经营者们与集体经济组织全作，由丙方承包施工建设；乙方租用位于易都商城(A区)—栋二楼,靠露台三跨房屋约621平方米及露台约270平方米,乙方在满足符合城市管理和留足通道后使用,折算租赁面积100平米。即总租赁面积约721平方米,租金单价:第一年每平米20元/月,合计应支付年租金约173040元;付款方式:合同签订前已支付定金30000元,第一年租金余款143040元在2019年10月20日内交清;定金:合同签订前,乙方已向甲方支付定金30000元；三方定于2019年10月10日将商铺交由乙方进场,乙方付清款项后方可施工装修;本合同自乙方付清全款后生效。绵阳市茂泰节能科技有限责任公司在合同上加盖了印章,其代表人王霖在合同上签名,邓明全在甲方代表人处签名,杨德全在丙方法定代表人处签名。合同签订后,甲方按约将房屋交付给乙方。乙方接收房屋后在未付清当年租金前对房屋进行了隔墙施工,并在施工过程中拆除了消防栓两处。双方为此发生争议，被告的代表邓明全要求原告停止施工。2019年10月11日，原告的法定代表人王霖向邓明全发送短信内容有：邓明全同志，我方已按照你的意思停止施工，我方已将余下租金及其他费用以现金方式等你收款，因现金必须提前一天报银行，请告知一下具体时间，我们好准备，另收款时希望丙方在场同时商议装修事宜。邓明全未回复。2019年11月19日，王霖再次向邓明全发送短信，通知邓明全收余下租金。邓明全也未回复。2019年11月21日，王霖向邓明全发送短信催告函，以出租方拒收租金、收回房屋钥匙（在房门上另加了一把锁）为由，告知出租方解除房屋租赁合同，并要求出租方支付违约金及赔偿损失。同月22日,原告向邓明全邮寄了《告知函》一份，告知解除合同。 另查明：租赁合同签订前,原告方已支付被告定金30000元。 2019年10月8日,四川易都尚城建筑装饰工程有限公司给绵阳市茂泰节能科技有限责任公司（2019年11月后更名为绵阳市霍特加节能科技有限责任公司）出具《情况说明》一份,载明:“邓明全先生是易都商城联合经营者业主方的代表”。案涉房屋系绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农业合作社、绵阳市沁源村林业有限责任公司（2019年8月更名为四川易都尚城建筑装饰工程有限公司）、杨德全联合经营。 2016年8月26日，绵阳市涪城区石塘镇人民政府向绵阳市国土资源局涪城分局报送商请函，商请该分局对石塘镇瓦店村八绵中公路东侧闲置集体建设用地3.87亩，用于修建公共服务设施用房（公厕、治安执勤室、社区日间照料中心）土地作出预审手续。2016年9月2日，该分局作出了规划预审许可。被告未提供本案所涉地块建设的建设工程用地规划许可证及建设工程规划许可证。 2019年，原告以邓明全个人作为被告提起诉讼，要求返还定金，一审法院审理后裁定驳回起诉。 一审法院认为，三被告未提供本案所涉房屋的建设工程规划许可证及建设工程用地规划许可证，因此，第三人邓明全代表联合经营方业主即三被告与原告方签订的《房屋租赁合同》，违反法律的禁止性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到位的损失，双方都要有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告要求三被告返还其支付定金30000元，予以支持。同时，原告应对本案所涉房屋恢复原状后返还三被告，由原告拆除其搭建的隔墙，恢复其拆下的消防栓。因被告绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农业合作社、杨德全经一审法院通知，未到庭参加诉讼，三被告如认为有损失，要求原告赔偿，可另案主张权利。第三人邓明全是作为三被告的代表签订租赁合同，原告要求其个人承担连带责任，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农业合作社、四川易都尚城建筑装饰工程有限公司、杨德全在本判决生效之日起五日内返还原告绵阳市霍特加节能科技有限责任公司定金30000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、原告绵阳市霍特加节能科技有限责任公司在本判决生效之日起五日内将本案所涉租赁房屋恢复原状后返还被告，由原告拆除其搭建的隔墙，恢复其拆下的消防栓；三、驳回原告绵阳市霍特加节能科技有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费275元，由被告绵阳市涪城区石塘镇瓦店村第八农业合作社、四川易都尚城建筑装饰工程有限公司、杨德全承担。 二审中，上诉人向本院提交了石塘镇瓦店村村民委员会及石塘镇瓦店村八社共同出具的《证明》一份，拟证明案涉房屋的业主方为上诉人，与石塘镇瓦店村八社和杨德全无关。被上诉人质证认为，该证据在一审已提交过，且不能达到上诉人的证明目的。本院认为，经查阅卷宗，该《证明》在一审中已经举证、质证，故不再重复接收。 经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的甲方为石塘镇瓦店村八社、易都尚城公司、杨德全还是易都尚城公司；二、案涉《房屋租赁合同》应属有效还是无效。 关于合同主体的问题。案涉《房屋租赁合同》封面载明“出租方（甲方）：易都商城联合经营者”、最后一页载明“甲方（易都商城出租方）：联合经营业主方”，可知案涉《房屋租赁合同》的甲方为易都商城联合经营的业主，即石塘镇瓦店村八社、易都尚城公司、杨德全，故易都尚城公司认为只有其为合同相对方的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于合同效力的问题。从易都尚城公司提供的证据可知，案涉石塘镇瓦店村八社土地系集体土地，经审批用于修建公共设施服务用房（公厕、治安执勤室、社区日间照料中心），结合四川省固定资产投资项目备案表载明的“新建日间照料中心，为老年人提供文化、休闲、娱乐场所。总建筑面积6800平方米，其中：仓储管理用房2000平方米，日间照料中心4800平方米。总投资3000万元”等内容，可以确认案涉土地用途为修建社区老年人日间照料中心。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地；且从《中华人民共和国老年人权益保障法》第七条规定及中华民族传统美德可知，保障老年人合法权益是全社会的共同责任，而易都尚城公司将案涉房屋出租给霍特加公司用于商业经营，系擅自改变土地用途，且损害了社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故案涉《房屋租赁合同》应认定为无效合同。至于易都尚城公司诉请房屋占用费的问题，因易都尚城公司未就其该项主张在一审提起反诉，且一审已释明可另案主张权利，故本案不予处理。 综上所述，易都尚城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费557元，由上诉人四川易都尚城建筑装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 维 审判员 田 苑 审判员 刘云锋 二〇二〇年十月九日 书记员 龚泾羽 附法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十四条集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国老年人权益保障法》 第七条保障老年人合法权益是全社会的共同责任。 国家机关、社会团体、企业事业单位和其他组织应当按照各自职责，做好老年人权益保障工作。 基层群众性自治组织和依法设立的老年人组织应当反映老年人的要求，维护老年人合法权益，为老年人服务。 提倡、鼓励义务为老年人服务。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。