福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0902执异89号 异议人（案外人）：宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司，住所地宁德市蕉城区宁川路与天湖路交汇处南侧**，统一社会信用代码91350901062291392L。 法定代表人：冯德星，总经理。 申请执行人:阮xx，男，1972年10月2日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：蒋XX，男，1988年9月14日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：吴XX，女，1990年3月3日出生，汉族，住宁德市蕉城区。 申请执行人阮xx与被执行人蒋XX、吴XX借款合同纠纷一案，异议人宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司于2020年6月12日向我院提出执行异议。 异议人宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司（以下简称中维地产东侨分公司）提出请求:对于（2016）闽0902执2161号执行裁定书裁定拍卖被执行人蒋XX、吴XX名下位于宁德市东侨经济开发区泰禾红树林12幢1704单元房有异议，请求不得执行该房屋，或归还案外人不应被执行的财产711419.98元。事实和理由：2013年3月30日，异议人中维地产东侨分公司与蒋XX、吴XX签订合同编号为20140300899的《商品房买卖合同》，约定蒋XX、吴XX以总价971631元购买其开发建设的位于宁德市东侨经济开发区泰禾红树林12幢1704单元房。2014年9月15日，蒋XX、吴XX作为借款人，中国建设银行股份有限公司宁德分行（以下简称建设银行宁德分行）作为贷款人，异议人中维地产东侨分公司作为保证人签订《个人住房借款合同》，蒋XX、吴XX向建设银行宁德分行借款680000元，借款期限自2014年9月15日起至2034年9月15日止。上述合同签订后，异议人中维地产东侨分公司交付房屋，建设银行宁德分行发放按揭贷款，并办理了预告登记及预抵押登记。因蒋XX未按约如期偿还贷款，异议人中维地产东侨分公司于2016年8月31日、9月30日被建设银行宁德分行分别扣划9390.67元、4629.46元。2017年4月5日，中维地产东侨分公司就上述代偿款项起诉蒋XX，宁德市蕉城区人民法院（2017）闽0902民初2102号判决判令蒋XX偿还按揭代垫款14020.13元。因商品房被拍卖，2017年2月至2018年3月，建设银行宁德分行陆续扣缴账户保证金698104.85元。除已经受偿的705元，仍有711419.98元未追回。中维地产东侨分公司认为，上述商品房虽办理预告登记，但预售商品房合同在履行过程中有可能解除合同或不能履行，被执行房产尚未完成所有权变更登记，房屋所有权始终归其所有；该商品房虽被预查封，但只有登记至被执行人名下才转为查封登记，上述商品房的处置应通知中维地产东侨分公司和建设银行宁德分行等相关权利人，法院执行程序违法，导致其丧失救济途径；建设银行宁德分行的按揭贷款享有优先受偿权，中维地产在承担担保后向购房人追偿也享有优先权，故商品房拍卖后应将拍卖款优先归还银行按揭贷款及中维地产东侨分公司代垫款项，法院执行对象错误，导致其承担保证责任造成损失。 经审查查明：2013年3月30日，中维地产东侨分公司与蒋XX、吴XX签订关于宁德市（泰和红树林）12幢16-17层1704号房产的《商品房买卖合同》（商品房合同编号20140300899）。2014年9月15日，蒋XX、吴XX作为借款人，中国建设银行宁德分行作为贷款人，中维地产东侨分公司作为保证人签订《个人住房借款合同》，约定蒋XX、吴XX向中国建设银行宁德分行借款680000元，借款期限自2014年9月15日至2034年9月15日止。2016年9月30日，被执行人蒋XX因未如期偿还贷款，中国建设银行宁德分行从中维公司东侨分公司账户扣划贷款本息14020.13元。 根据福建省宁德市东侨经济技术开发区房管局截止至2016年7月17日的房屋登记簿显示位于宁德市（泰和红树林）12幢16-17层1704号（商品房预告登记号：201401592）房产预告登记在被执行人蒋XX、吴XX。 2016年10月11日，因被执行人蒋XX、吴XX未履行（2016）闽0902民初3225号民事判决书所确定的义务，申请执行人阮xx向本院申请执行。本案在执行过程中，2016年11月20日，本院作出（2016）闽0881执2431号执行裁定书，拍卖被执行人蒋XX、吴XX名下位于位于宁德市（泰和红树林）12幢16-17层1704号房产。 2017年4月5日，因蒋XX未偿还中维地产东侨分公司垫付的银行贷款本息，中维地产东侨分公司向本院提起诉讼。2017年6月2日，本院（2017）闽0902民初2102号民事判决书判决蒋XX应于判决生效之日偿还中维地产东侨分公司按揭代垫款14020.13元。2018年1月17日，中维地产东侨分公司就该案向本院申请执行。 2017年5月2日，本院依法在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖被被执行人蒋XX、吴XX名下位于宁德市（泰和红树林）12幢16-17层1704号房产。经拍卖，买受人钟XX于2017年5月3日以人民币990000元成功竞得上述房产，并于2017年5月24日签署拍卖成交确定书。2017年5月19日，本院依法作出（2016）闽0902执2161号之二执行裁定书，裁定将该房产交付给竞买人。2017年6月13日，本院将（2016）闽0902执2161号之二执行裁定书和协助执行通知书送达宁德市不动产登记中心。 2018年2月11日，中维地产东侨分公司参与分配并从本院领取宁德市（泰和红树林）12幢16-17层1704号房产的拍卖款705元。 2020年6月8日，中维地产东侨分公司以其是涉案房产的实际所有人为由，向本院提出书面异议请求不得执行该房屋或归还不应被执行的财产711419.98元。 本院认为，案外人提出执行标的异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。涉案房产经拍卖成交后，本院依法作出（2016）闽0902执2126号之二执行裁定书，裁定将涉案房产交付给竞买人的执行行为符合法律规定，且该案房屋拍卖款于2018年2月11日已全部分配完毕。案外人中维地产东侨分公司的异议请求，应当在拍卖成交确认交付之前或执行款分配时提出，现该案执行程序已经终结，因此，对中维地产东侨分公司的异议申请本院依法不予受理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条的规定，裁定如下： 对异议人宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司的执行异议申请，本院不予受理。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省宁德市中级人民法院申请复议。 审判长  林亦霖 审判员  黄常凯 审判员  刘 颖 二〇二〇年十月二十一日 书记员  黄 萱 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。