广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初36558号原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路**国贸大厦****，统一社会信用代码91440300G34777324D。负责人：邓楠。委托诉讼代理人：刘端，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810021518。委托诉讼代理人：邹剑珍，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201911082053。被告（反诉原告）：胡灿平，女，1983年11月6日出生，汉族，住江西省上饶市潘阳县。委托诉讼代理人：陈华，北京市京师（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200911785108。被告：方映华，男，汉族，1987年7月26号出生，住江西省上饶市潘阳县。被告（反诉被告）：深圳中维菁山房地产开发有限公司，住所地广，住所地广东省深圳市坪山区坪山街道六联社区浪尾工业区****302信用代码91440300MA5DFGYP48。法定代表人：邵志荣。委托诉讼代理人：万泓玮，北京市金杜（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201910097640。委托诉讼代理人：韩伟哲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201710890631。原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行（以下简称农行国贸支行）与被告胡灿平、方映华、深圳中维菁山房地产开发有限公司（以下简称中维菁山公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行国贸支行委托诉讼代理人邹剑珍、刘端，被告胡灿平委托诉讼代理人陈华，被告中维菁山公司委托诉讼代理人万泓玮、韩伟哲到庭参加诉讼。被告方映华经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行国贸支行向本院提出诉讼请求：1.原告与被告胡灿平、方映华、中维菁山公司签署的《个人购房担保借款合同》（下称“《借款合同》”，合同编号：81020120170022278)项下的借款立即到期，被告胡灿平、方映华向原告偿还贷款本金1210887.08元、利息5438.9元、罚息及复利，合计1216325.98元(利息、罚息、复利暂计至2020年7月19日，此后的实际利息、罚息、复利按《借款合同》约定计至全部款项还清之日止），并加倍支付迟延履行期间的债务利息；2.原告对被告胡灿平名下位于深圳市房产【深（龙）网预买字（2017)号】享有抵押权，处置该房产所得价款优先偿还原告上述贷款本息及实现债权的费用，不足部分由被告胡灿平、方映华继续清偿；3.被告中维菁山公司对被告胡灿平的上述债务承担连带偿还责任；4.三被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费）。事实与理由：2017年7月16日，胡灿平与方映华向原告提出个人信贷业务申请，两人为夫妻关系，共同在申请人及配偶栏与抵押人（共有人）栏签字捺印。胡灿平、中维菁山公司与原告于2017年8月28日签署了《借款合同》，该合同约定：原告为贷款人，被告胡灿平为借款人，中维菁山公司为保证人，合同第二十三条约定借款金额为156万元，第二十四条约定借款资金用途为购买深圳市,第二十五条约定借款期限为10年，第二十六条约定借款执行利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，合同第11.1及11.3约定借款人未按约定期限归还本金的从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。合同第二十九条约定还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为借款发放日对应日。合同第三十一条、三十五条约定中维菁山公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人胡灿平取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止，为借款人的债务提供连带保证担保责任。合同第三十二条约定胡灿平将其购买的深圳市房产作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，深圳市不动产登记中心于2017年12月14日办理了抵押登记【粤（2017)深圳市不动产证明第号】，原告于2017年9月14日发放了全部贷款。然而截至2020年7月19日，胡灿平仍未偿还其2020年7月14日的应还本息，胡灿平向原告提交了《停供申请》，胡灿平在该申请中称其与中维菁山公司已于2019年12月办理了退房手续，并表示停止偿涉案贷款。因此，原告有权依据《借款合同》第十一条11.4、十二条、十三条的约定提前收回已发放借款、提前行使担保权、要求被告按借款合同约定承担还款义务等。为保障原告的合法债权免受侵害，原告依据《合同法》《民事诉讼法》及《借款合同》等向法院提起诉讼，望判如诉请！被告胡灿平答辩称，答辩人因购置中维菁山公司的商品房并以该房产作为抵押担保向农行国贸支行借款，现房屋买卖合同已解除，致使借款合同目的无法实现，双方签署的担保借款合同应依法应予解除，答辩人无需向农行国贸支行偿还剩余未还贷款本金及相关费用，应由中维菁山公司承担。（一）答辩人因向中维菁山公司购买位于深圳市坪山区泰禾广场的商业房产支付购房款所需，与被答辩人签订借款合同，同时以该房产提供抵押、由中维菁山公司提供阶段性保证担保，并约定借款资金一次性划款至中维菁山公司的指定账户。（二）答辩人本着最终取得所购置房产的所有权为目的借款支付购房款，并在后续如期向被答辩人偿还房贷月供款，但因中维菁山公司不能实现按时在2019年3月31日之前交付房产，双方于2018年11月签署《无忧退房保障协议书》，约定答辩人在2019年12月1日至2019年12月31日期间享有退房权，由中维菁山公司负责办理房屋“赎契”并结清贷款本息和所有费用；至2019年3月31日，中维菁山公司未依房屋买卖合同约定按期交付房屋;2019年12月4日，答辩人与中维菁山公司正式解除房屋买卖合同。但中维菁山公司再次违约，未履行协议约定的任何义务，答辩人被迫无奈，依据约定向深圳国际仲裁院提请仲裁，请求中维菁山公司返还购房款。因答辩人、中维菁山公司与农行国贸支行三者之间无仲裁协议或仲裁条款，答辩人与农行国贸支行之间的购房金融借款合同纠纷无法并入仲裁一并审理，现答辩人与中维菁山公司的仲裁案件仍在审理过程中，尚未裁决，答辩人因中维菁山公司的屡次根本违约遭受了财产和精神上双重损害。（三）本案因中维菁山公司违约导致房屋买卖合同解除，最终影响到按揭贷款合同的履行并请求予以解除，答辩人应向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由中菁山维公司承担，为了减少不必要的重复繁琐和诉累，避免司法资源的浪费，最高院对此进行了明确的司法规定和释明。（四）因此，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，以及第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”之规定，本案毫无争议的是答辩人与中维菁山公司的商品房买卖合同已解除，答辩人基于该商品房而签署的担保贷款合同的目的根本无法实现，故请求解除其与农行国贸支行之间的商品房担保贷款合同，该商品房担保贷款合同解除后，应由中维菁山公司将已经收受的购房款返还给答辩人(该部分已提请仲裁解决)，将购房贷款本金及利息返还给农行国贸支行。综上，答辩人请求贵院查明事实，依法裁判由中维菁山公司承担本案的全部责任，向农行国贸支行偿还贷款本金、利息、罚息、复利等全部费用，答辩人同样作为受害人因中维菁山公司的根本违约行为已遭受了巨大损失，不再承担本案任何责任。被告中维菁山公司辩称，程序上我方要求中止审理，理由为第一，业主（即本案被告一）已经向我方提起仲裁要求我方偿还其已经向原告支付的月供，第二，本案原告提起诉讼请求要求的截止日期与仲裁请求存在重合，为避免已还款项的重复计算，我方认为，本案应当以仲裁案件的裁决结果作为前提条件，进而判断本案我方应当承担的。我方是作为保证责任的，仲裁程序中我们退还款项与本案承担保证责任这二者不作厘清和分割，对我们是非常不公平的。本案的实质争议是我方缺乏资金导致无法完成案涉项目的房地产开发建设。在此情况下解决本案实质争议的方式，应当是由我方继续完成项目的建设，根据当事人的说明，案涉项目将于下周进行复工。如果继续对本案进行审理，可能导致的后果是案涉项目的资金进一步紧缺，并将导致更多的业主选择退房及断供，更多的银行选择加速到期。如此恶性循环，最终将导致各方的利益进一步受到损失。实体上，第一，针对诉讼请求1，我方无法识别款项的具体组成，原告未提供具体的计算方式，在仲裁程序中，作为现在的业主一方也提出过还款的请求，他们也提供了具体的一些计算的明细，他主张的是，他已经向银行偿还了一部分款项，这部分款项是多少，该如何计算利息。在现在银行起诉的案件当中，实际上还是这同一笔债务。这二者在仲裁中算一遍，在这儿算一遍，他们实际上是一个事。所以我们认为，作为原告一方或者说作为现在的被告一业主都应该把这个债务的情况区分清楚，避免发生仲裁裁决我们承担的责任和在本案中判决我们承担的责任之间出现冲突。我们认为是最基本的一个案件事实。第二，我们认为，借款人实际是有偿还能力的，本案的法律关系为金融借款合同纠纷，借款人有偿还能力的情况下，拒不向贷款人偿还月供，导致贷款人行使加速到期的权利因此而扩大的损失，我们认为应当是由借款人自行承担，不应当由我方担保人承担。我方认为借款人在这个情况下，是存在恶意。其次，担保人签订担保合同时所期待的利益是借款人的善意偿还借款，在借款人无法偿还借款的情况下，担保人对借款人应付的月供承担一个保证责任，而不是在此借款人恶意断供的情况下，导致的一个加速到期的一个债务。被告胡灿平向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人农行国贸支行签署的《个人购房担保借款合同》；2.判令由被反诉人中维菁山公司承担本案反诉受理费和律师费14000元。事实和理由:反诉人因向被反诉人中维菁山公司购买深圳市坪山区房，与被反诉人农行国贸支行签署《个人购房担保借款合同》借款156万元，借款期限10年，并由被反诉人中维菁山公司作为阶段性保证人提供连带保证担保责任，同时以反诉人购买的该房产作为抵押物提供抵押担保。被反诉人发放了全部贷款至被反诉人中维菁山公司在农行国贸支行开立的银行账户。因被反诉人中维菁山公司项目停工无法按期交付房产，2018年11月25日与反诉人签署《无忧退房保障协议书》约定反诉人在2019年12月1日至2019年12月31日享有退房选择权，解除房地产预售合同，被反诉人中维菁山公司退还已付购房款并办理房屋“赎契”手续、结清贷款本息及所有费用。2019年12月4日，反诉人行使退房权与被反诉人中维菁山公司签署《解除协议》解除了双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但被反诉人中维菁山公司既未退还已付购房款，也未办理任何房屋“赎契”手续，使反诉人在解除房屋买卖合同后还继续背负每月按揭还款的义务。反诉人向深圳国际仲裁院提起仲裁申请，截至反诉之日尚未裁决。因反诉人与被反诉人中维菁山公司已解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条以及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，反诉人特提请反诉，请求解除与被反诉人农行国贸支行签署的《个人购房担保借款合同》，由被反诉人中维菁山公司依照上述规定承担合同解除后的全部法律责任，并承担因其根本违约而产生的全部诉讼和律师费用。请求法院查清事实，判如所请。反诉被告农行国贸支行针对反诉辩称，首先，银行在借款合同的履行中不存在过错，借款人与开发商之间达成的协议不应损害原告合法权益；其次，即便借款人与开发商最终解除了其购房合同，被告也应当按照签署的借款合同承担还款及担保义务；第三，借款人已经明确表示不再履行借款合同约定的按揭还款，各被告应当立即偿还剩余的本金及按照借款合同的约定付利息、罚息、复利至全部实际清偿之日止。关于借款人与开发商之间购房协议的纠纷，其仲裁结果不影响本案的审理，实际被告应承担的还款本金、利息等金额可以在执行或各方实际履行时进行确认，因相关利息、罚息、复利持续计算，中间借款人也有可能向原告偿还部分款项，因此实际金额可以在实际还款的时候进行清算，不必等待仲裁结果。反诉被告中维菁山公司针对反诉答辩称，首先我方对反诉当事人提出异议，根据民诉解释第223条的规定，反诉的当事人应当限于本案被告诉本案原告，本案业主方以我方作为被告提起反诉不合规定，应另案解决。其次，业主要求我方承担诉讼费及律师费无合同及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：一、2017年8月1日，被告胡灿平、方映华向原告提出贷款申请并填写《个人信贷业务申请表》，共同在申请人及配偶栏与抵押人（共有人）栏签字捺印。被告胡灿平、方映华二人系夫妻关系。二、2017年8月28日，被告胡灿平与被告中维菁山公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定，被告胡灿平向被告中维菁山公司购买位于深圳市房产，价款3136033元。签订本合同之日0日内首期支付购房总价款的50%，即1576033元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1560000元。三、被告胡灿平作为借款人、抵押人，被告中维菁山公司作为保证人与原告作为贷款人、抵押权人于2017年8月28日签署了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为156万元，借款用途为购买深圳市的房产,借款期限10年，借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发生日对应日。合同项下借款采用阶段性保证+抵押的方式担保，即由被告中维菁山公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止，为借款人的债务提供连带保证担保责任；同时，由合同签章的抵押人以其房产提供抵押担保。合同违约条款约定：借款人未按约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。原告于2017年9月14日向被告中维菁山公司名下4XXX3账户发放贷款1560000元。四、被告胡灿平于2017年12月14日以案涉房产办理了不动产抵押登记【粤（2017）深圳市不动产证明第号】，抵押权人为原告农行国贸支行，义务人为被告胡灿平。五、被告胡灿平（乙方）与被告中维菁山公司（甲方）于2019年12月4日签订《解除协议》，协议约定：甲、乙双方自愿解除上述房屋买卖合同，本协议签订后，乙方应配合甲方办理退房手续，本协议自双方盖章/签字之日起生效。六、被告胡灿平向原告邮寄《停供申请》，并在其中声明：“1.于贵行收到本申请之日解除本人与贵行于2017年8月28日签署的《个人购房担保贷款合同》；2.因与中维菁山公司的房屋买卖合同早已解除，自2020年月起，本人将停止每月偿还房屋抵押按揭贷款；3.因为以上产生的任何损失和问题，本人愿意配合贵行共同向中维菁山公司主张权益。”七、被告胡灿平自2020年7月14日起拖欠借款本息，截至2020年7月19日，被告胡灿平拖欠贷款本金1210887.08元，利息5438.90元，罚息0.00元，复利0.00元。八、被告胡灿平于2020年1月11日就解除与被告中维菁山公司之间的《深圳市房地产买卖合同（预售）》后的款项返还事宜向深圳国际仲裁院提出仲裁申请。本院认为,本案系金融借款合同纠纷。原告与被告胡灿平及中维菁山公司签订的《个人购房担保借款合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约发放了借款，但被告胡灿平未能依约如期偿还借款本息。本案中，被告胡灿平向原告借款，系用于向被告中维菁山公司支付购房款，但被告胡灿平与被告中维菁山公司已于2019年12月4日签订《解除协议》，解除了双方签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故，被告胡灿平反诉请求解除《个人购房担保借款合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述法律规定，被告中维菁山公司应承担向原告偿还贷款本金及利息的义务。原告要求被告胡灿平、方映华偿还贷款本金、利息、罚息及复利的诉讼请求，本院不予支持。原告要求对位于深圳市产【深（龙）网预买字（2017）号】享有抵押权，对处置该房产所得价款享有优先受偿权，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。被告胡灿平以被告中维菁山公司为被告提起反诉不符合反诉受理条件，对其要求被告中维菁山公司承担反诉受理费及律师费的请求，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行与被告胡灿平、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司于2017年8月28日所签的《个人购房担保借款合同》。二、被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行贷款本金人民币1210887.08元、利息人民币5438.9元、罚息0元、复利0元（利息、罚息、复利暂计至2020年7月19日，之后的利息、罚息、复利依照合同约定计至清偿之日止）。三、原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行对位于深圳市【深（龙）网预买字（2017）号】享有抵押权，对折价或拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7873元，保全费5000元，由被告深圳中维菁山房地产开发有限公司负担，原告预交的案件受理费7873元，保全费5000元由本院退回。被告深圳中维菁山房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费7873元、保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费7873元，由被告胡灿平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李业旺二〇二〇年十月三十日法官助理唐敏施书记员庄淼