山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2980号上诉人（原审原告）：文登市金城绣品有限公司，住所地威海市文登区河右路**。法定代表人：丛晓东，总经理。委托诉讼代理人：林鹏，山东昆嵛先锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜妍莉，女，1971年3月3日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：孙显广，山东联志律师事务所律师。上诉人文登市金城绣品有限公司（以下简称金城绣品公司）因与被上诉人姜妍莉房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。金城绣品公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审认定姜妍莉家庭自行装修开始居住，但没有证据证实姜妍莉对涉案房屋进行装修，仅凭姜妍莉口头陈述认定上述事实是错误的，违反了基本的证据规则;2.金城绣品公司提交的证据符合证据高度盖然性的要求应支持其主张。该公司提交的“三笔冯夕花的交款收据记载为住房存款及三笔许明丽的租金单据”，结合该房屋无产权证书的实际情况，足以认定金城绣品公司与姜妍莉之间是房屋租赁关系，而不是姜妍莉主张的房屋买卖关系。姜妍莉答辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。金城绣品公司向一审法院起诉请求：请求判令解除金城绣品公司和姜妍莉之间的房屋租赁合同。一审法院查明，姜妍莉原系金城绣品公司的职工。涉案房产坐落于威海市文登区金城绣品公司院旁，由金城绣品公司出资建造，但房屋至今无法办理不动产产权登记证书。涉案房屋位于楼房的五单元三楼东位置，现由姜妍莉家庭自2011年11月份自行装修后开始居住至今。金城绣品公司主张其与姜妍莉之间以口头协商方式约定租赁事宜，双方之间成立房屋租赁关系，但姜妍莉予以否认。金城绣品公司于2014年8月7日退还姜妍莉在2012年11月28日交纳的8万元，同日收取姜妍莉5万元（实际退还姜妍莉3万元）。金城绣品有限公司称根据另案被告冯夕花在2006年12月26日、2007年10月22日、2008年10月22日交款的三张收款收据，收据上事由一栏载明了所交款项属于“住房存款”，而本案与冯夕花一案情况相同。该“住房存款”产生的利息用于抵顶租金，若双方租赁合同解除，则全额退还“住房存款”，2014年因为公司政策调整，公司只保留姜妍莉5万元的“住房存款”，这是公司给职工的一种类似福利性租房政策。姜妍莉不认可金城绣品公司提出的“住房存款”的说法，并表示对住房存款一事不清楚，其所交款项属于房款，金城绣品公司退还3万元的原因是房屋无法办理产权登记。为反驳金城绣品公司的主张，姜妍莉提交了金城绣品公司出具给姜妍莉2014年8月7日的收款收据，收据中载明的收款事由是“房款”，以及金城绣品公司于2014年7月29日向部分职工（另案被告许明丽、蒋以刚）的通知，通知载明交房款超过5万元的部分在8月底退还，保留5万元，交款不足5万元的，自2014年8月1日起按五万元的差额部分收取利息。姜妍莉认为以上证据可以证实金城绣品公司收取的款项为房款并非租金。金城绣品公司对通知真实系不予认可，对收款收据真实性表示认可，但认可房款与购房款是不同概念。2020年3月15日，金城绣品公司在姜妍莉居住房屋入户门口张贴通知一份，内容为：“姜妍莉，你租住的金城绣品有限公司住房，现因需要决定终止租赁，请于30日内搬出，公司将于搬出后3日内退还住房存款”。姜妍莉称其因不认可双方之间存在房屋租赁合同关系，故并未理会该通知。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金城绣品公司主张其与姜妍莉之间存在房屋租赁合同关系，作为主张法律关系存在的当事人，其应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，但其提交的收款收据等证据不足以证实该房屋租赁的法律关系存在，双方也未就金城绣品公司主张的租赁事宜签订书面合同，故金城绣品公司应当承担举证不能的不利后果，即金城绣品公司主张其与姜妍莉之间存在房屋租赁合同关系并要求解除该合同，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（一）项的规定，判决：驳回文登市金城绣品有限公司要求解除与姜妍莉之间的房屋租赁合同的诉讼请求。案件受理费50元，由文登市金城绣品有限公司负担。二审中，金城绣品公司提交如下证据：证据1、2005年、2012年和2013年金城绣品公司的财务账簿，证明金城绣品公司将收取姜妍莉等人的房款记入长期应付款，姜妍莉主张双方系房屋买卖关系不属实；证据2、金城绣品公司原12名职工签字出具的证明一份，该证明系金城绣品公司写好让上述职工签字，证明双方间系租赁合同关系，并非房屋买卖合同关系；证据3、申请证人张某、姜某出庭作证，该二证人系上述证据2中签名的职工，张某陈述上述证据2的证明系金城绣品公司的毕厂长打印好的，其阅看后认为内容属实在证明下面签名；该证人原某是金城绣品公司的副总经理，2003年-2016年分管行政和财务，2004年为解决职工住房问题，金城绣品公司建设了诉争房屋，有的收5万元、有的收8万元，后期统一收5万元，如职工不愿住就将收的钱退还，房屋交还给金城绣品公司；证人江某陈述证据2中的证明内容不是其书写的，其看过内容后认为属实就签字了；该证人于2009年-2018年在金城绣品公司担任办公室主任兼后勤部主任；当时宿舍住的人搬走后，证人检查无损坏的情况下，汇报给公司财务后将5万元退还给住宿的人；2014年开始都交5万元，多交的退回，当时这种性质住职工宿舍的有很多户，大部分不在单位工作后申请退钱，公司一次性退款。经质证，姜妍莉主张证据1系金城绣品公司单方记载，对其真实性和关联性不予认可；证据2属证人证言，证人应出庭作证，且证明中的内容系金城绣品公司打印好后找证人签字，取证方式不符合法律规定，对该证据不予认可；主张证据3中的证人与金城绣品公司有利害关系，证言不具有客观性，证人张某证明当时公司有政策文件，金城绣品公司应提交当时公司的政策文件。针对上述争议，本院结合双方提交的相关证据认定如下：2004年左右，金城绣品公司在单位院内建设涉案住房，公司职工交纳5-8万元左右的款项后可以入住，2014年统一收取5万元，多余的部分退还；如不再居住，金城绣品公司将职工交纳的款项退还，职工将房屋退还给公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，金城绣品公司2004年左右为解决职工住房问题和缓解公司资金压力，向职工收取5-8万元左右的款项后将涉案房屋交由职工居住，如职工不需要居住该房屋，金城绣品公司将职工交纳的款项退还并收回房屋。从上述查明的事实来看，双方当事人各自主张的双方间系房屋租赁关系和房屋买卖关系的证据均不充分，双方之间的法律关系应属有条件的居住涉案房屋。金城绣品公司如想收回涉案房屋，应由双方达成合意，即该公司不享有单方解除权，在另一方不同意收回交纳款项退还房屋的情况下，金城绣品公司无权单方主张收回涉案房屋，一审对该公司的诉请未予支持是正确的，本院予以确认。综上所述，金城绣品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由文登市金城绣品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  蒋 涛审判员  侯善斌二〇二〇年十月二十二日法官助理赵娟书记员李冬菊