湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初3417号原告：武汉市江夏区老年大学，住所地武汉市江夏区纸坊古驿道**。负责人：夏友元，校长。委托诉讼代理人：向世斌、魏宏桂，湖北泽深律师事务所律师。被告：胡中文，男，1971年9月25日出生，汉族，住武汉市江夏区。原告武汉市江夏区老年大学（以下简称江夏老年大学）诉被告胡中文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江夏老年大学的委托诉讼代理人向世斌，被告胡中文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江夏老年大学向本院提出诉讼请求：1.认原告与被告签订的《租赁房屋协议书》己于2020年3月1日终止；2.被告腾退《租赁房屋协议书》中租赁的教学楼一楼六小间房屋，并返还给原告；3.被告向原告支付2019年3月1日起至2020年3月1日止的房屋租金38383元；4.被告向原告支付2020年3月1日起至腾退之日止的逾期腾房占用使用费计3559元（现暂计算至2020年7月1日，要求判决计算至腾退之日止）；5.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月7日，原、被告签订了《租赁房屋协议书》一份，约定：原告将其教学楼一楼六小间房屋（面积约120平米）租给被告，租金每年42000元，租赁时间为五年，自2015年3月1日起至2020年3月1日止，并约定于每年2月10日前一次性缴清租金。鉴于《租赁房屋协议书》中约定的租赁期限已于2020年3月1日届满，并且原告因教学规模扩大需收回租赁的房屋作为教室，故被告胡中文理应按照合同约定和法律规定向原告腾退并返还房屋。另被告自2019年3月1日起至2020年3月1日期间的租金未付。根据江夏区应对新冠××疫情减免中小微企业房屋租金实施细则，原告免收2020年2月至4月房屋租金，故截止到2020年3月1日，被告尚欠原告房屋租金38383元（42000-42000/12-42000/360）。原告为收回上述房屋，多次与被告沟通，但被告置之不理，2020年6月15日，原告委托湖北泽深律师事务所向被告发出律师函，通知被告《租赁房屋协议书》的租赁期限已届满，双方合同已于2020年3月1日终止，要求被告向原告腾退并返还租赁房屋，结清租金。被告收到律师函后未作出回应。原告认为，双方的合同已于2020年3月1日届满，原告也通知被告双方合同终止，但被告一直在经营使用，故被告还应支付实际使用期间至腾退之日止的房屋占用使用费。被告的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告胡中文辩称，我本是一个残疾人，小孩也刚当兵退伍回来不久，爱人也没有工作，一家人就只能经营这个店来维持生活，我还要赡养85岁体弱多病的岳母。本盼望路修好后，可以好好经营，还向亲戚朋友借钱用于门面装修，总投资已达40多万元，可江夏老年大学的领导们现在要把我们赶走，这是要把我们逼上绝路。合同到期后，并非不愿缴纳租金，而是依国家防疫精神，应该是免三减六，不应缴纳到期后的租金。合同到期后，因疫情影响，属于不可抗力造成的违约，应免除我方的违约责任。我为残疾人，仅仅靠微薄之力维持家庭生活，在此经营时间较长，四处借钱投入了大量资金装修商铺，有一定的熟客户，强行解除合同，会导致我再次失业，不利于社会稳定。合同到期后，我们享有优先承租权，原告应按法律规定适当调整商铺租金，而不是因为个别人的私利解除所有合同。我要求继续承租商铺进行经营，按照新的规定重新签合同。本院经审理认定事实如下：2015年1月7日，原告与被告签订《租赁房屋协议书》一份，约定原告将教学楼一楼六间面积约120平方米的房屋租赁给被告，租金为每年42000元（月租金即为3500元），租赁时间五年，即2015年3月1日起至2020年3月1日止，并约定每年2月10日前一次性缴清年租金。被告租赁该房屋开办了武汉市江夏区华岚经典窗饰店（个体工商户）用于经营窗帘生意，自2019年3月1日起欠付租金。2020年6月15日，原告向被告出具律师函，告知其双方合同已于2020年3月1日终止，并要求结清截止2020年3月1日的租金38383元。另查明，《江夏区应对新冠××疫情减免中小微企业房屋租金实施细则》规定对承租区行政事业单位经营性用房、且持续经营确有困难的中小微企业（包括个体工商户）免收2020年2月至4月房屋租金，减半收取2020年5月至10月房屋租金。江夏老年大学属于事业单位。本院认为，江夏老年大学与胡中文签订的《租赁房屋协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。根据《租赁房屋协议书》的约定，租赁期限于2020年3月1日届满，胡中文应缴纳租金至2020年3月1日，且在租赁期限届满时应腾退租赁房屋。因胡中文于2019年3月1日起欠缴租金，其应当按照双方约定的租金标准向江夏老年大学缴清上述期间的房租。因自湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日（2020年1月24日）起至政府通告撤除武汉市交通管控卡口，有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市交运行之日（2020年4月8日）止为疫情期间，上述期间当事人不能履行合同或未及时行使权利属不可抗力，依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，本院按照公平原则酌情减免胡中文在此期间的租金。江夏老年大学要求胡中文支付2019年3月1日起至2020年3月1日欠付的租金38383元，其自愿免除2020年2月整月及3月1日的租金，本院予以支持。租赁期间届满后，胡中文未腾退房屋，双方亦未就续签合同达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，胡中文继续占有使用该房屋已无法律依据。江夏老年大学要求支付占用费，合法有据，根据《江夏区应对新冠××疫情减免中小微企业房屋租金实施细则》的优惠政策，胡中文应向江夏老年大学支付2020年5月1日至实际腾退之日止的房屋占用费（其中2020年5月至10月的租金按照1750元/月的标准予以支付，之后按照3500元/月的标准予以支付）。胡中文辩称，要求继续履行合同，因双方合同约定的租赁期限已届满，依照法律规定合同已终止，是否续签合同取决于双方当事人能否达成合意，现江夏老年大学无续签合同的意愿，故胡中文要求继续履行合同没有法律依据，本院不予采纳；胡中文辩称，其享有优先承租权，优先承租权是在江夏老年大学有出租意愿的前提下，胡中文与其他想承租者相比在同等条件下享有的权利，现江夏老年大学无意出租涉案房屋，故该辩称意见，本院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：一、武汉市江夏区老年大学与胡中文于2015年1月7日签订的《租赁房屋协议书》于2020年3月1日终止；二、胡中文于本判决生效之日起十日内向武汉市江夏区老年大学腾退位于武汉市江夏区纸坊古驿道72号教学楼一楼六小间房屋（面积约120平方米）；三、胡中文于本判决生效之日起十日内向武汉市江夏区老年大学支付2019年3月1日至2020年3月1日的租金38383元及房屋占用费（自2020年5月1日起支付至实际腾退之日止，注：2020年5月1日至10月31日按照1750元/月标准计算，2020年11月1日之后按照3500元/月标准计算）。案件受理费减半收取424元，由被告胡中文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王倩二〇二〇年十月十八日法官助理刘慧敏书记员王路露