黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书(2020)黑8111民初953号原告（反诉被告）：黑龙江省二龙山农场，统一社会信用代码912330051320642769，住所地黑龙江省五大连池市二龙山农场。法定代表人：李成，该场场长。委托诉讼代理人：杨扬，黑龙江立江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴臣，黑龙江立江律师事务所律师。被告：郝艳萍（反诉原告），女，1978年1月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省五大连池市。被告：郝艳玲（反诉第三人），女，1971年4月20日出生，汉族，中国农业银行二龙山分理处员工，住黑龙江省五大连池市。原告（反诉被告）黑龙江省二龙山农场（以下简称二龙山农场）与被告（反诉原告）郝艳萍、郝艳玲（反诉第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日、10月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人张兴臣、杨扬，被告（反诉原告）郝艳萍到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）郝艳玲经依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）二龙山农场向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告偿还所欠购房款156197.4元，利息265691.78元，本息合计421889.18元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由，2010年被告郝艳萍购买了黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限责任公司（以下简称兴达公司）在二龙山农场开发建设的“二龙山农场龙发住宅小区”1号楼020号门市楼，被告预先支付了部分款项先行入住，后为兴达公司出具了所欠购房款158823元的欠据。减去二层门的价格，尚欠156197.40元。并由农行二龙山分理处员工郝艳玲作为担保人。欠据中约定如不能按期还款，欠款人及担保人按银行贷款利息的三倍偿还利息。根据相关法律规定，要求被告偿还所欠购房楼款本息421889.18元。被告郝艳玲履行连带保证责任，承担连带还款义务。被告（反诉原告）郝艳萍辩称：当时签购房合同时，约定的付款方式是按揭方式付款。郝艳萍交了一部分房款179560元。同时约定在交房后180天内办理房屋产权证，现在原告没有给郝艳萍办理按揭贷款，造成郝艳萍剩余房款没有能力给付，责任在于原告，原告的诉讼请求和理由不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告没有依照合同约定在180天内办理产权证，至今超过约定期限长达8年，依照合同法第九十四条第二、三、四项，以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释第十八、十九条，原告行为已经构成根本违约，请求法院解除商品房买卖合同，返还郝艳萍已经交付的购房款179560元，并按照中国人民银行计算利息标准，赔偿郝艳萍经济损失132255元。被告（反诉第三人）郝艳玲未出庭，也未提出答辩意见。被告（反诉原告）郝艳萍向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉被告二龙山农场未依约定办理房屋产权证的行为构成根本违约，请求解除商品房买卖合同；2.请求判令反诉被告二龙山农场返还购房款179560元，并按银行计收利息的标准赔偿损失150291.72元，合计329851.72元；3.反诉被告二龙山农场承担本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由，反诉原告于2010年5月向反诉被告交付购房首付款179560元。2012年3月21日，反诉原告与反诉被告订立商品房买卖合同，合同约定反诉原告购买反诉被告开发的龙发小区1号楼020号商服，面积59.451平方米，单价5860元每平方米，总价款348383元。反诉被告承诺反诉原告支付部分房款后剩余房款以反诉被告为反诉原告办理按揭贷款的方式给付，同时约定反诉被告在交房后180天内为反诉原告办理产权证。反诉被告因并非反诉原告的原因未能办理按揭贷款，致使反诉原告未能给付剩余房款，责任在反诉被告一方，至今已超过约定期限长达8年。依照相关法律规定，反诉被告的行为已构成根本违约，请求解除商品房买卖合同，返还购房款179560元，并按银行计收利息的标准赔偿损失150291.72元，合计329851.72元。原告（反诉被告）针对反诉辩称：双方房屋买卖合同的总房款348383元，其中贷款100000元，现金248383元，反诉原告已经交款179560元，尚欠部分房款未付，反诉原告违约，应承担违约责任。双方商品买卖合同没有约定反诉被告办照时间，而是约定因反诉原告原因未能及时办理产权登记（在交房时180日办理），由反诉原告承担全部责任。反诉原告在交房后180天办理贷款手续，交清现金部分欠款，反诉被告才办理产权证，不是反诉原告所说反诉被告在180天内办证的情况。反诉原告违约，应承担违约责任。反诉原告的房屋是可以办理产权证的，不存在根本违约的情况，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。被告（反诉第三人）郝艳玲未出庭，也未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，对本案证据和事实，本院认定如下：1.2012年３月12日商品房买卖合同一份。原告（反诉被告）举证欲证明2012年3月12日，郝艳萍与二龙山农场签订商品房买卖合同，郝艳萍购买二龙山农场开发建设的龙发住宅小区１号楼20号门市房，合同自签订之日起生效，郝艳萍应当履行合同义务。被告（反诉原告）郝艳萍对证据的真实性和证明的问题均无异议。被告（反诉第三人）郝艳玲未到庭提出质证意见。本院认为，被告（反诉原告）对该证据的真实性和证明的问题均无异议，本院对该证据予以采信。2.欠条及协议各一份。原告（反诉被告）举证欲证明郝艳萍购买二龙山农场的房屋欠房款158823元，扣出二层门价差2625.6元，实欠156197.4元。约定办理贷款还款，因郝艳萍不符合贷款条件而无法办理贷款，被告应该用现金支付欠款。约定郝艳玲提供担保，协议约定如不按期还款被告与担保人按银行贷款利息的三倍偿还利息。被告（反诉原告）郝艳萍对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为并不是因为郝艳萍不符合贷款条件而无法办理贷款。被告（反诉第三人）郝艳玲未到庭提出质证意见。本院认为，协议的签订主体为黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限公司、郝艳萍、郝艳玲。欠条上只体现出郝艳萍、郝艳玲的主体身份，另一方主体身份未予注明。欠条及协议是在同一张A4纸上形成的，且欠条的最后注明“附协议一份”。原告（反诉被告）未举证充分证据证明欠条的另一方签订主体为二龙山农场，根据证据的关联性和高度概然性，应认定欠条的签订主体应为黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限公司、郝艳萍、郝艳玲。该组证据的签订主体并无二龙山农场，故二龙山农场对该组证据不享有权利并承担义务。本院对该组证据的真实性予以采信，对证明的问题不予采信。3.2020年6月5日的委托书一份。原告（反诉被告）举证欲证明郝艳萍所欠二龙山农场房款及利息的收取事宜及担保人担保事宜。原告委托牡丹江垦区兴达建筑工程有限公司办理，兴达公司因此所签的文书对原告产生法律效力。被告（反诉原告）郝艳萍对证据的真实性和证明的问题均无异议。被告（反诉第三人）郝艳玲未到庭提出质证意见。本院认为，虽然被告（反诉原告）郝艳萍对该证据的证明问题无异议，但经法庭调查，该委托书的委托方为二龙山农场，被委托方为兴达公司。委托的时间为2020年6月5日。委托的权限为“办理郝艳萍购买二龙山农场龙发住宅小区1号楼020号门市楼、李希华购买二龙山农场场建16号楼001号门市楼、吴力杰购买二龙山农场场建16号楼004号门市楼的拖欠房款及利息的相关事项，以及向上述所欠房款担保人收取房款及利息的相关事项，全权代表二龙山农场办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我单位均予以认可。”本案中，兴达公司与赫艳萍、赫艳玲签订欠条及协议的时间为2012年，二龙山农场委托兴达公司办理该证据中委托事项的时间为2020年6月5日。二龙山农场没有充分证据证明该委托书的委托事项是对2012年签订欠条及协议行为的追认，2020年6月5日的委托书对在此之前的法律行为无约束力。兴达公司与郝艳萍、郝艳玲于2012年签订的欠条及协议不能视为是二龙山农场委托兴达公司所为的委托行为。本院对该份证据的真实性予以采信，对证明的问题不予采信。4.历史遗留房屋建筑工程现场确认单１份、商品房预售许可证１份。原告（反诉被告）举证欲证明郝艳萍购买的楼房已经经过竣工验收，可以办理不动产登记手续，是郝艳萍没有付清楼款所以没有办证，其责任是郝艳萍的。原告有售楼许可证，双方买卖合同合法有效。被告（反诉原告）郝艳萍对证据的真实性和证明的问题均有异议。认为郝艳萍没有看到验收报告，二龙山农场认为可以办理不动产登记手续，但实际情况是没有任何商服办理完了产权证。本院认为，涉案房屋因什么原因至今未能办理房屋产权证的原因不明，审理过程中，经依法示明，双方当事人均未举示有效证据予以证明，本院对该组证据的真实性予以采信，对证明的问题不予采信。5.商品房买卖合同一份15页（复印件）、共计金额179560元的收据2张。被告（反诉原告）举证欲证明郝艳萍和二龙山农场签订房屋买卖合同，并于2010年交付购房款179560元。原告（反诉被告）二龙山农场对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，异议理由详见反诉答辩。被告（反诉第三人）郝艳玲未到庭提出质证意见。本院认为，结合其他证据和庭审中查明的事实，该证据能够证明待证问题，本院对该证据的真实性和证明的问题予以采信。6.涉案房屋建筑前图纸一份（复印件）。被告（反诉原告）郝艳萍举证欲证明郝艳萍在购房合同上签订商品房结构是两层，图纸上也是两层，但在实际建设过程中出卖方对该商品楼开发负一层地下室，属于违规建设。根据商品房销售管理办法第二十四条规定，买受人有权退房。买受人退房的由房地产开发企业承担违约责任。郝艳萍在2010年5月交付首付款179560元，2012年3月份与二龙山签订商品房买卖合同。该合同明确规定，剩余房款以贷款方式给付，但是由于出卖人五证不全一直未筹备按揭贷款相关手续，使郝艳萍至今未能办理成按揭贷款。二龙山农场之所以办理不了产权证，是因为房产五证不全，没有验收合格。郝艳萍等购房业主都没有见过验收报告。二龙山农场建设科也提供不出房产五证，没有房产证就是土地手续有问题，也没有预售许可证，所以无法验收。该商品房至今未进行验收，没有消防通道，说明该商品房质量不合格并且也未按照法律规定向买受人提供住宅质量保证书，住宅使用说明书，也没有建筑工程认定书，竣工验收备案表及房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。据此应依法解除郝艳萍和二龙山农场的商品房买卖合同，返还郝艳萍交付的购房款179560元及利息。原告（反诉被告）对证据的真实性和证明的问题均有异议，认为该证据系复印件，图纸过小，证明不了所要证明的问题。被告（反诉第三人）郝艳玲未到庭提出质证意见。本院认为，经示明，郝艳萍不能提交该证据的原件以核对真伪，且该证据不能完全证明欲证明的问题，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年郝艳萍购买了兴达公司在二龙山农场开发建设的“二龙山农场龙发住宅小区”1号楼020号门市楼，郝艳萍预先向兴达公司支付了179560元预付款，2012年，郝艳萍向兴达公司出具了所欠购房款158823元的欠条，由郝艳玲在担保人处签字。同时，该欠条附协议一份，郝艳萍与兴达公司在同一张A4纸上同时签订了协议。协议约定了兴达公司协助郝艳萍办理楼房贷款，办理不成贷款手续应以现金方式给付剩余房款，以及如还不上欠款按银行贷款利息的三倍偿还购房欠款等问题。郝艳玲在担保人处签字。二龙山农场在取得商品房预售许可证后，2012年3月21日，郝艳萍与二龙山农场签订了商品房买卖合同，约定购买二龙山农场龙发住宅小区1号楼020号门市楼，约定房款总金额为348383元。约定因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因买受人原因未能及时办理产权登记时（在交房后180日办理）由买受人承担全部责任。另查明，2020年6月5日，委托方二龙山农场向被委托方兴达公司出具委托书一份。委托的权限为“办理郝艳萍购买二龙山农场龙发住宅小区1号楼020号门市楼、李希华购买二龙山农场场建16号楼001号门市楼、吴力杰购买二龙山农场场建16号楼004号门市楼的拖欠房款及利息的相关事项，以及向上述所欠房款担保人收取房款及利息的相关事项，全权代表二龙山农场办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我单位均予以认可。”本案中，兴达公司与赫艳萍、赫艳玲签订欠条及协议的时间为2012年，二龙山农场委托兴达公司办理该证据中委托事项的时间为2020年6月5日。二龙山农场没有充分证据证明该委托书的委托事项是对2012年签订欠条及协议行为的追认，2020年6月5日的委托书对在此之前的法律行为无约束力。兴达公司与郝艳萍、郝艳玲于2012年签订的欠条及协议不能视为是二龙山农场委托兴达公司所为的委托行为。付款方式及期限约定为“总金额348383元，现金248383元，已付179560元，贷款100000元”。未明确约定付款期限。买受人逾期付款的违约责任约定为“买受人逾期付款的违约责任约定为逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三十的违约金，合同继续发行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的18%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹佰的违约金。”第十二条约定“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因买受人原因未能及时办理（在交房后180日办理产权登记）产权登记时由买受人承担全部责任”。截止目前为止，涉案楼房仍未办理产权登记，核发房产证。又查明，被告（反诉原告）郝艳萍的反诉请求无充分的证据证明郝艳萍与二龙山农场之间的房屋买卖合同在履行过程中二龙山农场存在根本违约的客观事实。经示明，郝艳萍明确表示不申请就涉案房屋原价值与现价值、房屋进行装修所发生的费用以及房屋折旧情况进行评估作价。郝艳萍的反诉请求解除合同后相应过错责任的划分和承担无法评判。上述事实有原告（反诉被告）二龙山农场、被告（反诉原告）郝艳萍的陈述意见及提供的证据在卷佐证。本案的争议焦点和调查重点为：1.原告（反诉被告）的诉讼请求事实和理由是否有事实和法律依据，是否应得到法律的支持；2.被告（反诉原告）的反诉诉讼请求事实和理由是否有事实和法律依据，是否应得到法律的支持。对于以上焦点和重点问题，本院认为，原告（反诉被告）二龙山农场在取得商品房预售许可证后与被告（反诉原告）郝艳萍于2012年3月21日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立，合法有效，合同双方应按照合同约定享有权利并履行义务。经审理查明，二龙山农场与郝艳萍均认可房屋买卖合同中约定的房款总金额为348383元，郝艳萍已给付兴达公司179560元，该给付金额二龙山农场予以认可。二龙山农场在诉讼请求中主张郝艳萍应履行给付剩余房款156197.4元，该数额小于房款总金额减去已给付金额的余额，二龙山农场在诉讼请求中只主张部分诉讼权利，其放弃部分是其真实意思表示，本院对原告（反诉被告）二龙山农场诉讼请求要求郝艳萍给付房款156197.4元的诉讼请求予以支持。因二龙山农场与郝艳萍签订的房屋买卖合同中第七条就买受人逾期付款违约责任有明确的约定，但并未约定付款期限，其约定的付款方式及期限中约定的“其他方式”条款无法查明付款期限内容，应以原告（反诉被告）向被告（反诉原告）主张要求付款之时为付款期限，本案付款期限应以原告（反诉被告）就本案提起诉讼之日即2020年6月1日的次日起计算至实际给付之日止。因二龙山农场与郝艳萍签订的房屋买卖合同中约定买受人逾期付款违约责任条款超过了法律保护的范围，本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付利息损失的标准和数额在法律保护的范围内予以支持，超过法律保护范围外的诉讼请求不予支持。本案原告（反诉被告）诉讼请求中主张的利息损失应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准予以支持。2012年，兴达公司与郝艳萍、郝艳玲签订的欠条及协议，是兴达公司与郝艳萍、郝艳玲之间的真实意思表示，签订的主体为兴达公司与郝艳萍、郝艳玲，该欠条及协议只在签订主体之间发生法律效力，不能约束签订主体之外的本案原告（反诉被告）二龙山农场。2020年6月5日，委托方二龙山农场向被委托方兴达公司出具委托书一份。委托的权限为“办理郝艳萍购买二龙山农场龙发住宅小区1号楼020号门市楼、李希华购买二龙山农场场建16号楼001号门市楼、吴力杰购买二龙山农场场建16号楼004号门市楼的拖欠房款及利息的相关事项，以及向上述所欠房款担保人收取房款及利息的相关事项，全权代表二龙山农场办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我单位均予以认可。”本案中，兴达公司与赫艳萍、赫艳玲签订欠条及协议的时间为2012年，二龙山农场委托兴达公司办理该证据中委托事项的时间为2020年6月5日。二龙山农场没有充分证据证明该委托书的委托事项是对2012年签订欠条及协议行为的追认，2020年6月5日的委托书对在此之前的法律行为无约束力。兴达公司与郝艳萍、郝艳玲于2012年签订的欠条及协议不能视为是二龙山农场委托兴达公司所为的委托行为。本院对原告（反诉被告）二龙山农场诉讼请求中要求被告（反诉第三人）郝艳玲承担连带保证责任的诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）郝艳萍的反诉请求无充分的证据证明郝艳萍与二龙山农场之间的房屋买卖合同在履行过程中存在根本违约的客观事实。经示明，郝艳萍明确表示不申请就涉案房屋原价值与现价值、房屋进行装修所发生的费用以及房屋折旧情况进行评估作价。郝艳萍的反诉请求解除合同后相应过错责任的划分和承担无法评判，本案房屋买卖合同在签订和履行过程中不存在可撤销的情形，被告（反诉原告）郝艳萍的反诉请求本院不予支持，被告（反诉原告）郝艳萍可在充分搜集证据后，另行提起诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郝艳萍于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）黑龙江省二龙山农场房款156197.4元；二、被告（反诉原告）郝艳萍给付原告（反诉被告）黑龙江省二龙山农场按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以156197.4元为基数，以2020年6月2日起至实际给付之日止计算的利息损失；三、驳回原告（反诉被告）黑龙江省二龙山农场的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郝艳萍的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3814.17元由原告（反诉被告）黑龙江省二龙山农场负担2403.17元，由被告（反诉原告）郝艳萍负担1411元。反诉案件受理费减半收取3814.17元由被告（反诉原告）郝艳萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员 高 勇二〇二〇年十月二十九日书记员 宋艳双