甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初1136号原告：兰州市安宁区九洲台国有林场，住所地安宁区安宁东路洄水湾**，统一社会信用代码12620105438140147W。法定代表人：罗显花，系该单位场长。委托诉讼代理人：徐政，男。被告：王琳，女，汉族，1965年9月21日出生，住兰州市七里河区。原告兰州市安宁区九洲台国有林场与被告王琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰州市安宁区九洲台国有林场委托诉讼代理人徐政及被告王琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州市安宁区九洲台国有林场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的暖气费7894元、物业费420元卫生费210元、城市垃圾处理费150元、水费欠费370元、改造智能水表及管道配件欠费550元，共计9594.2元；2、判令被告按照上述每日千分之一标准支付延迟付款违约金，自违约日起至2020年4月30日，共4585元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：被告于2001年1月1日购买并入住兰州市安宁区安宁××路××号××室居住使用长达19年。在此期间，因该小区未成立专门物业公司，由原告作为该小区的物业代管单位并收取基本费用。原告履行了物业管理义务，但被告拖欠物业费、卫生费、水费、更换智能水表费用、城市垃圾处理费、暖气费等如诉请金额。原告多次催要无果，故诉至法院。被告王琳辩称，一、此房屋发生纠纷时，出租他人居住，产生一切费用应当由租房人承担，原告没有及时收取产生费用，被告不承担任何责任。二、本案纠纷系2017年水费、水表更换费用产生异议发生，原告不听被告解释要求结清所有费用，否则水卡不予发放，其行为可以称职场“霸凌”，对他人身心造成伤害，原告扣留被告水卡三年之久，至今未还，在此间将门用泡沫胶封堵，造成被告物质和精神损失，严重侵权。三、2017年自水卡扣留后，与原告多次沟通无果，室内无水不能正常生活，迫使被告无法履行租房合约，造成违约，赔偿租房人违约金2000元，此费用应由原告承担，以及这三年的房屋租金54000元（1500元/月）。四、对引起纠纷案水费、水表更换费、暖气费做如下解释：1、半年137吨用水量。租房人不接受，水表读数1087，拆水表时原告为什么不收费、不拍照，留为原始证据，而是在水表拆除后，由被告再三询问后发图片，水表是否是被告的。另外此前水表读数950，17年用了950吨，平均每年53吨，而半年137吨，由此证明与实际不符。最后从用电量看，每月59.3度电属于正常用量，而用水量超出正常范围。以上费用及物业费，原告与租房人纠纷，被告负“连带”责任。2、上水管、水表更换费用。上水管完好无损，下水管长期漏水，简单维修十多年，多次向原告说明，原告只是简单解释“自己家管子自己修”，后面解释没有扣留施工单位质量保证金，现在解释业主没有交修缮资金，这是典型不作为。其次下水管长期漏水维修费已经超出550元，就在20天前，下水管又开始漏水，已经渗到楼下，只能从外边找水修理。找原告冲水卡，长达一星期后，充一吨水，解释说修下水不用水。上下水管相互交叉接触，不符合施工验收规范，如果以后更换主下水管，此上水管只能截断，此费用原告能付吗？上水管穿楼板，破坏的楼面，至今没有修复。管子穿楼板，没有穿套管，只能说是不合格工程，有权拒绝付款。3、暖气费及物业费，自2017年原告将水卡扣留，房子无法正常使用，反而又向我收取三年暖气费。谁造成有房不能住、有家不能回。而且自入住以来，暖气只是早晚供，室温未达标，有住户证明。四、综上所述，被告拒绝原告要求所交费用，此房长期出租（有电费交费凭证），要求原告赔偿这三年的房屋租金5.4万。拒交物业费、暖气费等的原因是基于原告在履行物业服务合同过程中存在严重瑕疵，包括小区公共环境差、绿地覆盖率低、暖气分时供暖温度不达标、电梯故障、门禁无法使用等，且原告未整改到位，即原告根本违约致使合同目的无法实现，故被告行使先履行抗辩权；二、原告的物业服务合同于2019年6月30日到期，原告索取其后的物业费没有法律依据；三、原告主张逾期支付费用产生利息没有依据，因为被告多次要求交费，原告均拒收，且双方没有约定逾期交纳费用需支付利息，被告未交费也是物业服务不达标所致；四、原告确实未按照物业合同约定提供相应的物业服务，存在重大瑕疵，理应减免被告部分物业费、楼道亮化费、暖气费等费用。本院经审理认定事实如下：被告王琳作为安宁区安宁东路洄水湾20号402室的业主，居住使用该房屋近二十年。因房屋所在小区未成立物业公司，由原告兰州市安宁区九洲台国有林场作为物业代管单位向该小区提供物业服务并收取基础费用。收费项目及标准为：按照相关物价、费用征收标准，暖气费按照5元/平米进行收取，垃圾处理费为5元/月/户，卫生费为5元/月/户，物业费为10元/月/户，水费为2.7元/吨。就物业费、卫生费部分，被告王琳在交清2016年度全年费用后再未缴纳，水费部分交至950吨用水计数后再未缴纳，暖气费部分预交2016-2017采暖季暖气费1775元后再未缴纳（全年暖气费应当为2417.3元）。此外，2017年小区内所有住户进行智能水管更换，更换费用为763元，其中原告作为物业代管单位承担213元，住户承担550元由原告代收，被告所有的房屋也进行了水表更换，但更换费用被告未予交纳。截止原告起诉，被告王琳再未向原告缴纳过其他费用。结合法庭调查及当事人质证，对原告提交的《安宁区九洲台国有林场小区物业收费价目表》、《会议纪要》两份、被告交纳费用收据3份、水表底数照片本院予以采信。对原告提交的欠费通知书及相应张贴照片，因系原告单方出具，无被告签收信息，照片内容无法反映具体张贴地点，本院不予采信。对被告提交的封堵门照片、上下水管照片，因照片内容无法反映拍摄时间、具体地点，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。对被告提交的同住业主的采暖调研表以及拟证明半年用水137吨不合理且案涉房屋一直处于出租状态的电费清单，因无第三方测温记录及用水记录、原水表底数以佐证，本院不予采信。本院认为，原、被告已成立事实上的物业服务合同，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。被告作为业主，在原告提供物业服务后应及时足额缴纳物业费及其余合理费用。此外，若原告提供物业服务的过程中存在服务瑕疵，作为业主的被告理应依法请求原告依约继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而非以此作为个人拖欠物业费、暖气费等各项费用的理由。故对原告关于物业费、暖气费、卫生费、城市垃圾处理费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。物业费、卫生费，原告均主张2017年至2020年上半年，即截止2020年6月30日，被告应付物业费为420元（2017-2019年每年120元，2020年60元），卫生费210元（2017-2019年每年60元，2020年30元），、城市垃圾处理费部分，原告自2018年主张至2020年上半年，即城市垃圾处理费为150元（2018-2019年每年60元，2020年30元）。暖气费部分，被告应依实际发生予以交纳为7894.2元（2016-2017采暖季642.3元，2017-2018、2018-2019、2019-2020三个采暖季每年2417.3元）。水费部分，被告虽辩称137吨用水不合理，但未提交有效证据证明自己的主张，而原告方提供交费前后水表底数予以证明，故对原告关于水费的主张本院予以支持，被告应付水费369.9元[（1087-950）吨×2.7元/吨]。改造智能水表及管道配件欠费部分，被告所居住房屋的水表确已更换完毕，原告作为代收单位有权对更换费用予以收取，因此对原告要求被告支付改造智能水表费用550元的诉请，本院予以支持。对原告请求被告承担迟延付款违约金的主张，因双方并无相关约定，且原告作为物业服务提供者无权征收滞纳金，故该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王琳于本判决生效之日起十日内向原告兰州市安宁区九洲台国有林场支付欠缴的暖气费7894.2元（2016-2020采暖季）、欠缴的物业费420元（2017年1月1日起至2020年6月30日）、欠缴的卫生费210元（2017年1月1日起至2020年6月30日）、欠缴的垃圾处理费150元（2018年1月1日起至2020年6月30日）、欠缴的水费369.9元、改造智能水表欠费550元，以上共计9594.1元。二、驳回原告兰州市安宁区九洲台国有林场的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元,减半收取81元，由被告王琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 刘惠娟二〇二〇年十月十七日法官助理 崔智强书 记 员 杨建红