浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初4305号 原告:宁波集物堂实业投资有限公司，住所地：宁波市鄞州区徐戎路临******，统一社会信用代码为91330204316881596K。 法定代表人：林志敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈科、毛文彬，浙江合创律师事务所律师。 被告：楼海波，男，1977年12月4日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：宁波云顶健康管理有限公司，住所地，住所地：宁波市鄞州区徐戎路临****103会信用代码为91330212MA2AG3L17X。 法定代表人：胡仁祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶甬蓉,浙江浙甬律师事务所律师。 原告宁波集物堂实业投资有限公司为与被告楼海波房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案于2020年7月31日转为普通程序进行审理。经原、被告申请，本院依法追加宁波云顶健康管理有限公司（以下简称为宁波云顶公司）为本案被告。本案于2020年6月11日、9月17日两次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人毛文斌、被告楼海波及被告宁波云顶公司委托诉讼代理人叶甬蓉（第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以被告楼海波、宁波云顶公司未按时支付租金、商管服务费等费用为由，向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告楼海波、宁波云顶公司腾退位于宁波市鄞州区××路××号××号××商铺，并立即办理以该商铺为注册地或营业地址的工商、税务登记证明的注销或变更手续；2.被告楼海波、宁波云顶公司支付原告拖欠的租金396536元；3.被告楼海波、宁波云顶公司支付拖欠的商管服务费232800元（按20元／平方米／月的标准自2017年10月15日起计算暂至2020年4月14日，要求计算至实际腾退之日止）；4.被告楼海波、宁波云顶公司支付原告滞纳金117059.41元（暂计算至2020年4月14日，要求以拖欠的商管服务费及租金为基数按按月利率2%计算至实际履行日止）；5.被告楼海波、宁波云顶公司支付房屋占有使用费78492.40元，并要求计算至实际腾退之日止（房屋占有使用费自2020年4月15日起暂计至2020年5月20日以日租金4.8元／平米／天的1.24倍即5.95元／平米／天，建筑面积388平方米标准计算，要求计算至实际腾退之日止）；6.被告楼海波、宁波云顶公司支付原告为维护权益支出的律师费3000元。 被告楼海波答辩称，房屋租赁的事情，原告及被告宁波云顶公司均知情与其无关，希望原告与被告宁波云顶公司能协商处理。其并未参与被告宁波云顶公司经营，也未参与任何交易、交涉及谈判过程。在被告宁波云顶公司成立前，其以宁波云顶公司员工身份与原告签订《商铺租赁合同》，离职前，也督促原告与被告宁波云顶公司签订合同未果，要求驳回原告对其的诉讼请求。 被告宁波云顶公司答辩称，首先，本案承担责任的主体应为被告宁波云顶公司。签订合同时，原告在筹建阶段，被告楼海波作为员工身份与原告签订《商铺租赁合同》，被告宁波云顶公司成立后，二被告均要求原告变更租赁合同主体，原告一直未办理变更手续，且原告所开的水电费、租金发票均是开给被告宁波云顶公司，其亦愿意承担相应的义务。其次，被告宁波云顶公司尚在使用涉案房屋，被告宁波云顶公司在与原告洽谈续签合同事宜，原告要求腾退诉请于理不合。且原告交付涉案房屋后，被告宁波云顶公司在装修时发现漏水情况，原告多次维修并未修好，其中最大一个包间的漏水问题，直到在2019年8月才修好，持续的漏水给其财产造成较大损失。因被告宁波云顶公司与原告协商漏水损失赔偿未果，担心租金支付后，漏水损失无法得到赔偿，故一直未支付租金。因原告原因未及时维修漏水问题，给被告宁波云顶公司造成较大损失，对原告主张商管服务费及滞纳金不予认可。再次，疫情期间，因政府管控，被告宁波云顶公司不能正常营业，涉案房屋所有人为宁波大学，系事业单位，被告宁波云顶公司要求免除三个月的租金。最后，对占有使用费，因原告及被告宁波云顶公司尚在协商签订新的合同，原告要求按1.24倍计收占有使用费，于法无据，不予认可。被告宁波云顶公司同意按原有的租金标准支付占有使用费，如双方重新签订的合同租金低于原来的租金，希望能够按照新的租金计算。对于律师费，由法院依法处理。 本院经审理认定以下事实： 2015年4月28日，杭州集物堂实业有限公司与原宁波市江东区人民政府及宁波大学签订《合作协议》，原宁波市江东区人民政府提供政策扶持，宁波大学提供位于宁波大学曙光路校区东面部分，东临徐戎路、西至原学校操场东边围场为隔的25491.13平方米场地出租，杭州集物堂实业有限公司自主经营自负盈亏，并以第三方专业运营机构的形式开展现代化的复合型跨界产业园区建设、经营，并对各自的权利义务进行约定。原告系该合同中杭州集物堂实业有限公司的权利、义务承继者。2017年4月7日，原告与被告楼海波签订编号为JHZS20170406001的《商铺租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落于宁波市鄞州区徐戎路临39号，商铺号1-102铺位租赁给被告用于销售，建筑面积为388平方米，经营业态为体验，经营品牌为足浴SPA；租赁期限为3年，自2017年4月15日至2020年4月14日止；房屋先付租金后使用，租金按季度支付，1-102租金为6元/平方米/天。被告应在合同签订之日起三日内向原告支付第一期的租金，以后每期需提前30日支付。商管服务费按建筑面积计为20元/月/平方米（含公共能耗费），首季度预收共计23280元，被告须在办理入驻手续时（二次装修前）向原告缴纳。次年起商管服务费则按季度预收，以后每期需提前30日支付；被告需在支付第一期租金的同时缴纳履约保证金212430元，合同到期后，履约保证金无息返还；若被告违约，原告可在履约保证金中扣除水费、电费、租金、商业管理费、违约金等。被告违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、商管费及其他各项费用，原告有权每日向被告按所欠费用的1%计算收取滞纳金。被告应于租赁期满日或合同解除之日向原告交还房屋。被告逾期不交还房屋或未能按合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后一个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，被告还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至交还为止。交还房屋时，被告楼海波应尽快办理完毕以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证明的注销或变更手续。同日，原、被告双方签订《补充协议》一份，将涉案商铺租金下调为4.8元/平方米/天，履约保证金下调为169944元。被告支付了2019年9月15日前的租金及2017年10月15日前的商管服务费，并支付169944元履约保证金。 另查明，被告宁波云顶公司工商注册登记时间为2017年12月1日，被告楼海波曾系被告宁波云顶公司员工，后于2018年底离职。涉案商铺一直由被告宁波云顶公司占有使用。2020年2月1日至2020年3月16日，因受新冠病毒影响，被告宁波云顶公司属于管控企业，应政府要求在2020年2月1日至2020年3月16日期间停止营业。涉案商铺存在漏水情况。 再查明，涉案商铺在租赁期间，原告所开具发票的对手名称基本为被告宁波云顶公司。 以上事实由原告提交的《商铺租赁合同》、《补充协议》《合作协议》，被告楼海波提供的情况说明、发票、证明，被告宁波云顶公司提供的照片、视频以及原、被告庭审陈述予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为：一、承担义务的主体？二、被告能否享受三个月免租期。 关于第一个争议焦点：根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，被告楼海波与原告签订《商铺租赁合同》时，被告宁波云顶公司尚未成立。被告宁波云顶公司对被告楼海波代表公司签订《商铺租赁合同》的行为予以认可。虽楼海波曾支付过租金等相关费用，被告宁波云顶公司亦认可被告楼海波系代表公司进行支付，而原告所开具发票的对手名称基本为被告宁波云顶公司，故被告楼海波已经向原告披露了被告宁波云顶公司系涉案商铺实际使用者，被告宁波云顶公司系享有合同权利和履行合同义务的主体，故本案中承担支付义务的主体应为被告宁波云顶公司。 关于第二个争议焦点，根据国家发展和改革委员会、住房城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局出台的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二款第一条，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年三个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。该意见中，享受三个月免租的对象是承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业，现被告宁波云顶公司并未举证证明原告属于该类企业，故对被告宁波云顶公司要求免除三个月房租的抗辩本院不予支持。考虑被告宁波云顶公司受疫情防控的影响期间、经营行业及实际损失等因素，本院酌情减免两个月的房租。 本院认为：原、被告楼海波签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行，原告依约交付租赁房屋，被告宁波云顶公司应当按照约定支付租金和其他约定费用。被告宁波云顶公司至今未缴纳2019年9月15日后的租金及2017年10月15日后的商管服务费，已构成违约，且《商铺租赁合同》于2020年4月7日到期后，被告宁波云顶公司并未与原告续签合同。故原告有权要求被告宁波云顶公司腾退涉案商铺，并办理以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商、税务登记证明的注销或变更手续。因被告宁波云顶公司未按约向原告支付租金和商管服务费，原告要求被告宁波云顶公司按《商铺租赁合同》及《补充协议》约定的标准支付租金、商管服务费，符合双方合同约定及法律规定。对原告主张按1.24倍收取房屋占有使用费过高，本院酌情调整为按租金标准收取房屋占用使用费。对延期支付的租金、商管服务费，合同约定每日按所欠费用的1%计算滞纳金过高，原告自愿下调为按年利率24%计算，本院依法予以支持。经核算，暂计算至2020年4月14日，被告宁波云顶公司应支付原告的租金为283240元，商管服务费为232800元；经核算，暂计算至2020年9月30日，被告宁波云顶健康管理有限公司应支付给原告的租金滞纳金为61012.22元，商管服务费滞纳金为102773.87元。对律师费，因原告未提供法律服务合同，且根据文义解释，《商铺租赁合同》中约定的应是对因被告留置物品处置导致的纠纷所发生的律师费用由被告承担，而本案并非因由被告留置物品导致的纠纷，故对原告律师费的诉请，本院不予支持。因被告并未提供足够证据证明原告懈于进行维修及因漏水给被告宁波云顶公司造成的实际损失，故对被告宁波云顶公司提出延迟支付租金、不予支付商管服务费及滞纳金的抗辩本院不予支持。关于被告宁波云顶公司向原告缴纳的履约保证金169944元，双方均同意抵扣，因未约定抵冲的顺序，根据法律规定，该169944元履约保证金应先用于抵冲滞纳金。原告自愿将租金及商管服务费的滞纳金抵扣到2020年9月30日（总额为163786元），剩余的6158元（169944元-163786元）用于抵扣租金，本院依法予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告宁波云顶健康管理有限公司于本判决生效后十日内将宁波市鄞州区徐戎路临39号1-102的商铺返还给原告宁波集物堂实业投资有限公司； 二、被告宁波云顶健康管理有限公司于本判决生效后三十日内办理其以宁波市鄞州区徐戎路临39号1-102的商铺为注册地址或营业地址的工商、税务登记证明的注销或变更手续； 三、被告宁波云顶健康管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波集物堂实业投资有限公司租金277082元； 四、被告宁波云顶健康管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波集物堂实业投资有限公司商管服务费232800元（按20元/平方米/月的标准自2017年10月15日起暂计算至2020年4月14日），并按上述标准继续支付自至被告宁波云顶健康管理有限公司履行上述判决第一项确定的返还责任之日止； 五、被告宁波云顶健康管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波集物堂实业投资有限公司自2020年10月1日起至实际履行日止以509882元为基数按年利率24%计算的滞纳金； 六、被告宁波云顶健康管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波集物堂实业投资有限公司房屋占有使用费67046元（按4.8元/平方米/天的标准自2020年4月15日起暂计算至2020年5月20日），并按上述标准继续支付自至被告宁波云顶健康管理有限公司履行上述判决第一项确定的返还责任之日止； 七、驳回原告宁波集物堂实业投资有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费12078元，减半收取6039元，由原告宁波集物堂实业投资有限公司负担1075元，由被告宁波云顶健康管理有限公司负担4964元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李晓玲 二〇二〇年十月二十三日 代书记员 戚丹燕