江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6501号上诉人（原审原告）：苏州工业园区鑫玛置业有限公司。委托诉讼代理人：徐燕，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢瑜，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会。负责人：张良，主任。委托诉讼代理人：张连生，江苏寒山律师事务所律师。上诉人苏州工业园区鑫玛置业有限公司（以下简称鑫玛置业公司）与上诉人苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会（以下简称阳澄湖滨花园业委会）因返还原物纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初4523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫玛置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判阳澄湖滨花园业委会支付鑫玛置业公司房屋使用费484348元，以及自2020年1月1日起至实际返还房屋之日按每年42316元的标准计算的使用费；2、撤销一审判决第三项，改判阳澄湖滨花园业委会支付鑫玛置业公司评估费12000元；3、一、二审诉讼费用由阳澄湖滨花园业委会承担。事实和理由：一、阳澄湖滨花园业委会自2006年8月8日就开始使用案涉房屋，而鑫玛置业公司自2006年8月8日就拥有案涉房屋的所有权，鑫玛置业公司于一审中提交的案涉房屋的初始登记信息也证明了这一点，且阳澄湖滨花园业委会对此也无异议。因此，阳澄湖滨花园业委会向鑫玛置业公司支付案涉房屋使用费的起始时间应为2006年8月8日，而非2018年2月13日。二、阳澄湖滨花园业委会应按评估报告确定的标准全额向鑫玛置业公司支付房屋使用费。一审法院认定陈清宽系鑫玛置业公司股东与事实不符。陈清宽也系案涉小区的业主，其使用部分案涉房屋的责任非由鑫玛置业公司承担。三、因阳澄湖滨花园业委会拒不支付案涉房屋的使用费，鑫玛置业公司为确定案涉房屋使用费申请进行评估而支付的评估费，理应由阳澄湖滨花园业委会全额承担。阳澄湖滨花园业委会辩称，2006年8月8日房屋刚刚竣工，并未销售，更没有业主入住，鑫玛置业公司要求全体业主从2006年8月8日支付所谓的使用费不成立。鑫玛置业公司从2018年2月13日取得的不动产权证是陈清宽伪造鑫玛置业公司的营业执照的有效期限非法取得的，鑫玛置业公司要求支付使用费不成立。鑫玛置业公司要求评估房屋租金，实际上该房屋并没发生租金，评估费完全应当由鑫玛置业公司承担。阳澄湖滨花园业委会上诉请求：撤销一审判决，驳回鑫玛置业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由鑫玛置业公司承担。事实和理由：一、一审法院在立案时并未查清起诉材料的真实性，错误受理本案，导致被人利用公司公章，企图获取不法利益。鑫玛置业公司早已在2010年12月22日被苏州工业园区工商局销了营业执照，公司法定代表人邹启滂己于2014年1月6日去世。本案即使是鑫玛置业公司起诉，也应当由鑫玛置业公司的清算组启动。而鑫玛置业公司在该案立案时仍然递交的是邹启滂先生的法定代表人任职证明，岂非是幽灵再现?二、一审法院认定错误。本案背后实际操纵的陈清宽并非是鑫玛置业公司的股东，其仅是前董事、副经理，任职期限为三年早已过期。鑫玛置业公司是由台湾财团法人中华营建基金会与中建一局苏州工业园区紫微房地产开发公司、唯亭农工商总公司等共同成立。唯亭农工商总公司和中建一局苏州工业园区紫微房地产开发公司分别于2004年5月、2006年5月17日退出在鑫玛置业公司的全部股份。2014年1月6日鑫玛置业公司的发起人及法定代表人邹启滂先生逝世。2015年6月4日台湾财团法人中华营建基金会注销，公司的实际投资人及股东均已消亡。根据鑫玛置业公司的《公司章程》第五十八条，合营期限为十一年，自营业执照签发之日起计算。鑫玛置业公司注册成立的日期是2000年12月18日。但陈清宽利用其实际掌控鑫玛置业公司的印章，不但长期不启动清算程序，反而利用该公章谋取私利。鑫玛置业公司的银行账户未注销，鑫玛公司所有的应收款，包括2009年销售的4套房屋，至少有1429128元房款被转移到陈清宽个人账户。三、一审法院对102室及101室的实际占有状况未查明。即使是个别业主占用，该使用费也不能由阳澄湖滨花园业委会承担。102室及101室属于公共配套用房，是该大厦必不可少的设施。后来该餐厅未能正常经营是另有原因，但不能改变其规划性质和用途。湖滨花园大厦项目原来规划为为台湾军公教及工程界退休人员以及远在加美等地区的海外侨胞回国养老疗养。规划设计时101室设计为交谊厅(咖啡厅)，102室设计为大厦的大餐厅作为公共配套用房，有阳澄湖滨花园业委会递交的《湖滨花园大厦购房合同及附件三》为证。小业主支付的购房款中已包含了该大厅和小咖啡厅的使用费用。一审查明102室中的2个小房间实际是由陈清宽在占有使用，该两间的面积大约60平方米。即使要支付使用费，也应该由陈清宽个人承担。鑫玛置业公司辩称，1.关于主体问题，根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定》的复函明确规定吊销企业法人营业执照只是工商行政管理机关对违法的企业法人的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。因此本案中鑫玛置业公司有权以自己的名义提起诉讼并维护自身的权利。2.本案的诉讼主体是鑫玛置业公司，而非陈清宽个人。3.一审中阳澄湖滨花园业委会已承认业主和业委会可自由进入案涉房屋并对其进行使用。一审判决业委会承担使用费并无不当。案涉房屋并不是公共配套用房。鑫玛置业公司向一审法院起诉请求：1.判令阳澄湖滨花园业委会立即将占用的苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦3幢102室房屋恢复原状并返还给鑫玛置业公司，并向鑫玛置业公司支付使用费暂计456000元(暂按每月3000元的标准，从2006年8月8日计算至2019年4月7日，最终应按鉴定机构确定的使用费标准计算至实际返还之日止)；2.判令阳澄湖滨花园业委会承担本案诉讼费用。诉讼中，鑫玛置业公司将诉请第一项中返还房屋的主张变更为将苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦3幢102室房屋腾空并返还。一审法院认定事实：根据鑫玛置业公司提交的不动产权登记证书显示，涉案苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦1幢101室、3幢102室房屋于2018年2月13日登记至鑫玛置业公司名下。关于涉案房屋的使用情况，阳澄湖滨花园业委会陈述：对于101、102室,业主和业委会可以自由进入并对其进行使用。在102室中有一些业主会在里面进行电瓶车的充电，里面还有一些桌子等物品。而在101室有业主自行堆放的沙发、会议桌等物品。另外，102室除了开放的空间以外，里面还有朝西的四个小房间由鑫玛置业公司股东陈清宽占用并将其锁起来，该四个房间的面积总共约80平方米。鑫玛置业公司称：涉案的房屋均由阳澄湖滨花园业委会在占有使用，其中102室中是有两间由鑫玛置业公司股东陈清宽占用，该两间的合计面积大约为60平米。诉讼中，因双方对于涉案房屋的使用费用标准存有争议，鑫玛置业公司申请就此进行鉴定，一审法院依法移送鉴定后，2020年3月27日江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司出具了《房地产估价报告》一份，该报告记载：第一部分，对于苏州工业园区唯亭镇阳澄路202号的湖滨花园大厦1幢101室的评估价值：1、2006年8月8日至2006年12月31日，市场租金价值4586元；2、2007年1月1日至2007年12月31日，市场租金价值11932元；3、2008年1月1日至2008年12月31日，市场租金价值12247元；4、2009年1月1日至2009年12月31日，市场租金价值12572元；5、2010年1月1日至2010年12月31日，市场租金价值12904元；6、2011年1月1日至2011年12月31日，市场租金价值13247元；7、2012年1月1日至2012年12月31日，市场租金价值13596元；8、2013年1月1日至2013年12月31日，市场租金价值13959元；9、2014年1月1日至2014年12月31日，市场租金价值14327元；10、2015年1月1日至2015年12月31日，市场租金价值14709元；11、2016年1月1日至2016年12月31日，市场租金价值15098元；12、2017年1月1日至2017年12月31日，市场租金价值15497元；13、2018年1月1日至2018年12月31日，市场租金价值15909元；14、2019年1月1日至2019年12月31日，市场租金价值16331元。第二部分，对于苏州工业园区唯亭镇阳澄路202号的湖滨花园大厦3幢102室的评估价值：1、2006年8月8日至2006年12月31日，市场租金价值11879元；2、2007年1月1日至2007年12月31日，市场租金价值30914元；3、2008年1月1日至2008年12月31日，市场租金价值31737元；4、2009年1月1日至2009年12月31日，市场租金价值32574元；5、2010年1月1日至2010年12月31日，市场租金价值33434元；6、2011年1月1日至2011年12月31日，市场租金价值34323元；7、2012年1月I日至2012年12月31日，市场租金价值35234元；8、2013年1月1日至2013年12月31日，市场租金价值36174元；9、2014年1月I日至2014年12月31日，市场租金价值37129元；10、2015年1月1日至2015年12月31日，市场租金价值38114元；11、2016年1月1日至2016年12月31日，市场租金价值39135元；12、2017年1月1日至2017年12月31日，市场租金价值40156元；13、2018年1月1日至2018年12月31日，市场租金价值41229元；14、2019年1月1日至2019年12月31日，市场租金价值42316元。以上事实有不动产权证、《房地产估价报告》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，鑫玛置业公司于2018年2月13日取得了涉案苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦3幢102室房屋的不动产权登记，其作为所有人有权对涉案房屋进行占有、使用和支配，而根据双方在庭审中的陈述，涉案房屋目前由阳澄湖滨花园业委会及小区的业主在实际使用，鑫玛置业公司现要求阳澄湖滨花园业委会腾空并返还相应房屋具有相应事实及法律依据，一审法院对此予以支持。至于鑫玛置业公司主张的房屋占有使用费，因涉案房屋系在2018年2月13日才取得不动产权登记，在此之前双方对于房屋的实际性质及归属均存有争议，故一审法院认为相应的占有使用费用应自不动产权证取得后开始计算为宜，之前的使用费部分一审法院不予支持。至于使用费的计算标准，参考江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，再结合双方确认102室中有部分房间由鑫玛置业公司股东予以占用等情形，一审法院酌情按照38500元/年计算。综上，房屋占有使用的费用，一审法院认定按38500元/年，自2018年2月13日起计算至实际返还房屋之日止。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会于判决生效之日起二十日内将苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦3幢102室房屋腾空并返还苏州工业园区鑫玛置业有限公司；二、苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会于判决生效之日起十日内向苏州工业园区鑫玛置业有限公司支付房屋占有使用费（费用计算方式：按38500元/年，自2018年2月13日起计算至实际返还房屋之日止）;三、驳回苏州工业园区鑫玛置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费8140元，由苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会负担7500元，由苏州工业园区鑫玛置业有限公司负担640元。二审中，阳澄湖滨花园业委会提交如下证据：1.鑫玛置业公司2000年和2003年《企业法人营业执照》，证明鑫玛公司的经营期限是从2000年12月18日至2011年12月17日止。2.鑫玛置业公司2018年2月13日申办产权证时提供的《企业法人营业执照》，系从苏州工业园区国土环保局不动产登记材料中查询，证明鑫玛置业公司在申办产权证时将营业执照副本上的经营期限变造为自2000年12月18日至2020年12月17日。3.《园区不动产登记委托书》及陈清宽身份证件，证明陈清宽作为鑫玛置业公司的代理人办理涉案房屋转移登记，没有鑫玛置业公司法定代表人签字。上述证据共同证明涉案房屋不动产权证系通过违法手段取得，产权来源不合法，鑫玛置业公司主张房屋使用费没有法律依据。鑫玛置业公司质证认为，对证据1真实性无异议，但与本案无关。对证据2真实性无法确认，即使是真实的，也与本案无关。既然鑫玛置业公司已经获得涉案房屋产权证书，证明公司为房屋产权人，况且房屋原始登记为鑫玛置业公司所有，即使营业执照信息有误，也不影响鑫玛置业公司对涉案房屋有所有权的事实。对证据3真实性无法确认，即使真实也与本案无关。授权委托书中有鑫玛公司盖章即可，无需法定代表人签字。对于二审中提交的证据，本院认定如下：对证据1真实性鑫玛置业公司认可，本院予以确认。证据2、3加盖有苏州工业园区国土环保局不动产登记查询专用章，本院认定系鑫玛置业公司在申请不动产登记时提交。二审另查明，鑫玛置业公司与小业主签订的商品房预售合同第九条约定，鑫玛置业公司同意在签署本合同前由鑫玛置业公司、鑫玛置业公司委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书、样品房等房地产广告和宣传资料所标明的房屋平面布、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等明示的事实，作为本合同的附件。另在一审中阳澄湖滨花园业委会举证了鑫玛置业公司售房时的宣传资料，其中显示涉案的101室为餐厅。鑫玛置业公司对该证据真实性不予认可。本院认为，关于鑫玛置业公司是否有权作为房屋的所有权人提起本案诉讼的问题。首先，吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。阳澄湖滨花园业委会以鑫玛置业公司被吊销营业执照为由主张不应受理鑫玛置业公司的起诉没有依据。其次，鑫玛置业公司的起诉材料盖有公司公章，阳澄湖滨花园业委会未能举证证明公司股东已不存续或本案诉讼非鑫玛置业公司真实意思。最后，虽然阳澄湖滨花园业委会的举证反映鑫玛置业公司申请不动产权证时提交的营业执照中的经营期限与实际不符，但鑫玛置业公司确系涉案房屋的所有权人，有权作为所有权人提出权利主张。至于所获利益如何处理系鑫玛置业公司内部事务，不影响鑫玛置业公司对外主张权利。关于小业主应否支付占有使用费问题。房屋规划设计的配套设施并不等同于全体业主可无偿占有使用的设施。即使鑫玛置业公司在销售房屋时宣传涉案房屋用于咖啡厅，也没有证据证明业主支付的购房款中包括了该咖啡厅的使用费用，或者鑫玛置业公司同意将该场地给业主永久免费使用。阳澄湖滨花园业委会主张涉案房屋属小区规划的配套设施业主不应支付任何使用费没有依据，本院不予采信。关于占有使用费的金额及计算期限问题。双方二审确认陈清宽不是鑫玛置业公司股东，但鑫玛置业公司认可陈清宽曾是公司董事，因公司吊销现仍在负责处理后续事务。102室中有部分房间由陈清宽个人占用，不应由其他业主承担费用。一审法院酌情扣减占有使用费并无不当。因在鑫玛置业公司取得不动产权登记前，双方对于房屋的实际性质及归属均存有争议，一审法院认定阳澄湖滨花园业委会应自不动产权证取得后支付占有使用费并无不当，本院予以确认。关于鉴定费用，鑫玛置业公司在一审中申请对房屋使用费标准进行鉴定，并交纳鉴定费12000元。一审对鉴定费负担未作认定。根据案件胜败诉情况，本院认定由鑫玛置业公司负担一审鉴定费10835元，阳澄湖滨花园业委会负担鉴定费1165元。综上所述，鑫玛置业公司关于鉴定费的上诉请求部分成立，鑫玛置业公司的其他上诉请求以及湖滨花园业委会的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决遗漏鉴定费负担的认定，但实体处理认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审鉴定费12000元，由鑫玛置业公司负担鉴定费10835元，阳澄湖滨花园业委会负担鉴定费1165元。二审案件受理费16280元，由上诉人苏州工业园区鑫玛置业有限公司负担8140元，苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会负担8140元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十月十九日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。