福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5803号 上诉人（原审原告）：陈鸣，男，1957年9月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人（原审原告）：吴时昭，女，1957年10月23日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈鸣，男，系吴时昭配偶。 被上诉人（原审被告）：福州市万科发展有限公司，住所地福建省福州市台江区振武路**万科金域花园**楼**。 法定代表人：王维忠，总经理。 委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。 上诉人陈鸣、吴时昭因与被上诉人福州市万科发展有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序进行了审理。本案现已审理终结。 陈鸣、吴时昭上诉请求：撤销一审判决，判令讼争条款（附件六补充协议第八条第三项）不得作为本案违约金的计算依据及标准，应当以《商品房买卖合同》第十四条约定为基本依据，改判违约金的计算标准比例。事实和理由：一审审理和判决，均使用《商品房买卖合同》第十四条确定违约构成及违约责任，但在违约金计算标准比率上，却使用附件六补充协议第八条三项，审判理念前后失衡，无法一以贯之。调低违约金计算标准，减轻了万科公司的违约成本，排除和削弱了通过违约金保证万科公司履行办理房屋权属证义务的债权。《商品房买卖合同》主条款已经明确约定违约金计算标准前提下，附件六补偿条款又出现一个新的违约金计算标准，造成双重标准，属万科公司单方擅自写入补充协议的减免责任条款来排除和减轻自己的违约责任，属违约和违法。本案万科金域榕郡第三期商品房，从第一期商品房的开发和适用，土地核验的历史遗留问题早已存在且没有被排除，这是造成第三期商品逾期办证及违约构成的主要原因。万科公司与购房人订立《商品房买卖合同》时，明知并隐瞒上述事实，对第三期项目土地核验及权属证书逾期，适用免责条款，不应该支持。一审庭审中万科公司辩称陈鸣、吴时昭没有实际损失是一种重大误读，实际损失包括直接损失还应当包括履行利益的损失。案涉逾期办证违约金的约定更具有惩罚性质，确定较高的违约金支付标准是合法合约合理的。合同法规定，合同条款变更需双方当事人协商一致，虽然陈鸣、吴时昭在合同文本上签字，并不说明诉争条款对主合同第十四条的有效变更。诉争条款作为限制责任型格式条款，本质上是一种违约责任风险转移的约定，根据诚信原则，万科公司应对条款内容进行重点提示，对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知。因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生，万科公司主张适用免责条款排除自身违约责任，不应支持。 福州市万科发展有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确。一、案涉《商品房买卖合同》及其附件文本，并未存在胁迫、欺诈等法定无效情形，为双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。二、在附件六合同补充协议第八条第3款第2项与主合同第十四条对万科公司承担逾期办理产权初始登记违约金标准均有约定的情况下，应当适用附件六合同补充协议第八条第3款第2项的约定，即万科公司应按日万分之一标准承担逾期办证违约金。一审法院对此认定事实和适用法律正确。在陈鸣、吴时昭事实上没有实际损失且没有证据可以证明其存在损失情况下，主张万科公司按照购房款日千分之一标准支付逾期办证违约金也没有事实依据且大大超出其实际损失，依法也不应予以支持。请求法院驳回上诉。 陈鸣、吴时昭向一审法院起诉请求：万科公司立即向陈鸣、吴时昭支付逾期办证违约金103281.37元（以陈鸣、吴时昭入住时支付的商品房价款1912618元为基数，自2018年4月11日至2018年6月4日按日0.1%计算）。2.本案的诉讼费由万科公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月2日，陈鸣、吴时昭与万科公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定陈鸣、吴时昭购买万科公司开发的坐落晋安区新店镇福飞北路139号万科金域榕郡三期高层19#楼701单元房屋（以下简称讼争房屋），建筑面积120.75平方米，总价款1900186元，出卖人应当在2017年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买卖合同第二十二条载明，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。买卖合同附件六《合同补充协议》第八条第三项约定，出卖人应当于商品房交付使用后365日内办理所有权初始预登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第十八条约定，本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致时，按此补充协议的约定执行。 合同签订后，陈鸣、吴时昭履行了付款义务。2017年4月10日，陈鸣、吴时昭向万科公司支付房屋面积补差款12432元。万科公司于2017年4月11日将讼争房屋交付陈鸣、吴时昭使用。后陈鸣、吴时昭与万科公司又签订面积补差补充协议，确认讼争房屋的实际面积为121.4平方米、陈鸣、吴时昭应补面积差异值部分的房价款为10229元，房屋总价款应为1910415元。2018年6月4日，万科公司向陈鸣、吴时昭退还了多支付的面积补差款2203元。2018年5月28日，万科公司完成讼争房屋的首次登记。2018年5月29日，万科公司向陈鸣、吴时昭寄发《商品房产权办理提示函》，通知陈鸣、吴时昭于2018年6月4日至2018年6月10日至指定地点领取办证材料、于2018年8月28日前办理完毕房屋产权登记所有手续。 一审法院认为,陈鸣、吴时昭与万科公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人具有约束力。 讼争房屋交付时间为2017年4月11日，根据合同约定，万科公司应于2018年4月11日前完成房屋所有权初始预登记（首次登记），并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，现万科公司未按约定期限完成上述协助义务，构成违约，违约期间为2018年4月12日起至2018年6月3日止，共计53天。 合同约定逾期办证违约金以已付房款为基数计算，万科公司违约期间，陈鸣、吴时昭已付房款金额为1912618元，应以该金额作为违约金计算基数。 陈鸣、吴时昭与万科公司对逾期办证违约金的计算标准有争议，陈鸣、吴时昭主张按合同十四条约定的已付房款日千分之一计算，万科公司主张按附件六补充协议第八条第三项约定的已付房款日万分之一计算。一审法院认为，附件六合同补充协议是《商品房买卖合同》的有效组成部分，其中第八条三项将逾期办证违约金计算标准变更为已付房款的日万分之一，该标准虽然低于《商品房买卖合同》第十四条约定的日千分之一，但参考一般商品房预售交易习惯，日万分之一属于合理的逾期办证违约金标准范围，补充协议第八条第三项对违约金标准的调整并未不合理减轻或免除出卖人责任，且附件六合同补充协议第十八条明确约定补充协议内容与合同正文内容约定不一致时按补充协议的约定执行，故应认定本案约定的逾期办证违约金标准为已付房款的日万分之一。 综上，万科公司应支付陈鸣、吴时昭违约金10136.88元（1912618元×0.01%×53天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、福州市万科发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈鸣、吴时昭支付逾期办证违约金10136.88元（1912618元×0.01%×53天）；二、驳回陈鸣、吴时昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2366元，减半收取为1183元，由陈鸣、吴时昭负担1067元，福州市万科发展有限公司负担116元。 二审中，陈鸣、吴时昭提供：材料1关于万科金域荣郡三期未能按时办理房屋产权证的有关问题，证明案涉第三期商品房是万科金域榕郡郡区域开发的最后一期楼盘，由于第一期开发和投入使用楼盘项目中的部分（吉的堡金域荣郡幼儿园2013年9月开办）产权不移交教育部门，致使第三期项目，多次申请土地核验一直耽搁不能通过；材料2吉的堡金域榕郡幼儿园互联网校园介绍，证明吉的堡金域榕郡幼儿园是万科金域榕郡第一期开发项目，幼儿园开办于2013年9月，早于案涉《商品房买卖合同》签订日期。以上两份材料并非新证据，不予采纳。根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，案涉《补充协议》第十九条明确双方当事人在签字前已仔细核对，确认本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日生效。陈鸣、吴时昭已在《补充协议》上签名，说明《补充协议》是在双方平等协商基础上自愿签订的。《补充协议》第十八条约定，“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致的，按此补充协议的约定执行”。《补充协议》第八条第3款第2项约定，“若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金”。故，虽然《商品房买卖合同》第十四条约定了出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已付款的千分之一向买受人支付逾期办证违约金，但基于双方在《补充协议》中对此又进行了约定，且明确了《补充协议》的约定与合同正文内容的约定不一致时，按《补充协议》的约定执行，因此，一审法院按照日万分之一的标准计算万科公司逾期办理产权初始登记的违约金正确，予以维持。陈鸣、吴时昭关于《补充协议》第八条第3款第2项的约定减轻了出卖人应当承担的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，故不能适用的主张，本院认为，案涉《补充协议》第四条及第八条，对买受人逾期付款违约金比率和出卖人逾期办理所有权初始登记违约金比率都作了变更，万科公司作为出卖人并没有单方变更减轻自己的违约责任或加重陈鸣、吴时昭的违约责任。同时，《补充协议》第八条第3款第2项对逾期违约金变更调低，系双方对违约条款的重新约定，并不是免除责任，不符合《中华人民共和国合同法》规定的无效情形。因此，陈鸣、吴时昭上诉提出《补充协议》第八条第3款第2项约定系万科公司减轻自己责任应为无效或排除适用的主张，没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，陈鸣、吴时昭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2366元，由陈鸣、吴时昭负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 余秋萍 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 陈 奇 书 记 员 王 惠