云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8788号上诉人（原审被告）：陈强，男，1989年11月18日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：王纪元，男，1990年5月5日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：赵春宏，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈强因与被上诉人王纪元租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市晋宁区人民法院（2020）云0122民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序进行了独任审理，本案现已审理终结。陈强上诉请求：1、对一审判决第一项违约金支付金额予以改判；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人确实存在一定的违约行为,但上诉人与被上诉人关于租金支付已重新商定新的期限,因疫情发生导致上诉人所经营的酒吧停业整5个月，直到5月20日才复工,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠状肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定及精神要旨，上诉人认为违约金计算错误且过高。被上诉人王纪元辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。王纪元向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。二、判令被告将《房屋租赁合同》中位于昆阳街道办事处××“××广场”××商铺××层房屋交还原告。三、判令被告支付租金164853元，违约金49455.9元，合计：214308.9元。四、本案诉讼费由被告承担。一审法院确认如下法律事实:原告王纪元与被告陈强双方于2018年5月28日签订了《房屋租赁合同》，原告将自有的位于晋宁区（建筑面积915.85平方米）房屋租给被告陈强作为商业经营活动使用，约定租期为8年，自2018年9月1日至2026年8月31日止，租金按每年支付；前三年租金为每年164853元，每年8月1日前付清当年度租金；同时双方约定未按约定时间支付租金的，30天内每天按合同总价的5%支付违约金，30天后原告可以单方解除合同；如因房屋权属原因导致被告损失，原告承担损失并按总租金的30%支付违约金。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告管理使用至今，但是，2019年度的租金没有按时支付，至原告起诉时止，一直拖欠。一审法院认为:针对本案是否应当追加案外人昆明烨煜文化娱乐有限责任公司作为第三人参加诉讼？《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。合同只是对签订合同的“当事人”具有约束力，其权利义务关系一般仅涉及合同相对方，本案原、被告双方签订《房屋租赁合同》时，原告王纪元与被告陈强是合同当事人，没有涉及第三人。对于被告认为其已将房屋转租给昆明烨煜文化娱乐有限责任公司，公司已投入大额资金进行装修，本案的处理结果直接影响公司利益，所以公司应当参加本案诉讼的主张，与法律的规定不符；“转租”是被告与转租承租人之间的另一法律关系，相应后果由转租双方自行承担，对本案原告不应当产生效力，所以，对被告的该项主张不予支持。针对违约金是否应该支付？如何计算？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案原、被告双方在其《房屋租赁合同》第八条第5项约定：乙方未按约定时间支付租金的，30天内每天按合同总价的5%支付违约金，30天后原告可以单方解除合同。而被告未按时支付租金，是双方均认可的事实，原告提出支付违约金的主张，有法律依据，并且符合双方的约定，应予支持。对于被告提出的2020年1月22日原告已答应延期，并且后来发生疫情属于不可抗力，所以不应该支付违约金的主张。经审查，1、案外人杨阳2020年1月22日与被告微信语音，因杨阳未经原告王纪元授权，其对本案租赁纠纷的处理行为对本案原告不能产生约束力，所以对被告认为原告已答应过延期支付租金的事实不予认可；2、依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，2020年1月底发生的疫情，确属不可抗力，但是，本案被告应当支付原告所诉租金的时间是2019年8月1日前，即疫情发生前被告早就构成了违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。所以，被告以疫情影响为由免除支付违约金责任的观点不符合法律的规定。对于违约金数额的计算，双方已在合同中约定：“30天内每天按合同总价的5%支付违约金”，即便仅按照年度租金额计算，被告应当支付的违约金额也达247279.5元，而在诉讼中原告仅提出49455.9元违约金，没有超过按照双方约定的方法计算的结果；另外，原告的计算方法符合《房屋租赁合同》约定的原告违约时的违约金的计算方法，即总租金的30%（第八条第6项），依据对等原则，原告也是按照年租金的30%计算得来的，一审法院应当认定本案违约金的数额为49455.9元，应当支付。针对合同是否应该解除？本案原告与被告均没有对涉案合同的效力提出异议，经审查双方是在平等、自愿的前提下签订的合同，并且不违反法律的规定，双方应当据此诚实、全面履行自己的义务。对于原告提出的解除合同的主张，因第一，被告表示愿意支付拖欠的租金，继续履行合同的主要义务，双方签订的《房屋租赁合同》并没有丧失继续履行的基础；第二，被告确实具有违约的行为，但并不因此必然导致合同目的不能实现，因此给原告带来的不便和损失，被告可以用其他方式进行弥补；第三，被告的违约行为是发生在疫情发生以前，但一直处于持续违约的状态，客观上疫情发生对被告现在的生产经营产生了影响，双方应当参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定的精神，从有利于恢复生产生活的目标出发，互谅互让处理已经发生的纠纷。所以，对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、由被告陈强于本判决生效之日起十日内向原告王纪元支付2019年当年应当支付的房租租金164853元；同时由被告陈强支付原告王纪元违约金49455.9元。二、驳回原告王纪元的其他诉讼请求。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审认定的案件事实，双方当事人对一审认定的法律事实均未提出异议，本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认事实:被上诉人同意租金延期支付。经审查，另案当事人杨阳同意延期支付租金并未经本案被上诉人确认，对其不产生法律效力。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人逾期支付租金的违约金应如何认定？本院认为：上诉人主张其与被上诉人关于租金支付已商定好新的期限,因疫情发生导致上诉人所经营的酒吧停业整5个月，直到5月20日才复工,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠状肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定及精神要旨，违约金计算错误且过高。经本院审理,上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定每年的8月1日付清当年租金，上诉人未按时支付租金，已构成违约，新冠疫情发生时其违约行为早已产生,其抗辩应减少违约金的抗辩不能成立,故应按合同约定支付违约金，且被上诉人主张的违约金远未超过合同约定，一审对该违约金金额予以支持并无不当,本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费4515元，由上诉人陈强承担。本判决为终审判决。审判员  金馨二〇二〇年十月十日法官助理李俊波书记员向薇芳