浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1122民初1404号 原告（反诉被告）：胡则仁，男，1958年7月3日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：詹敏丰，浙江丽阳（缙云）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚晓兵，浙江丽阳（缙云）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈春奎，男，1959年10月12日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：徐得志，男，1970年2月3日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被告（反诉被告）：潜某，女，1964年3月22日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被告：陈封博，男，1984年10月23日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告（反诉被告）胡则仁与被告（反诉原告）陈春奎、被告（反诉被告）潜某、被告陈封博房屋买卖合同纠纷二案，原告胡则仁以陈春奎、潜某、陈封博为被告于2020年6月1日向本院起诉。反诉原告陈春奎以胡则仁为被告于2020年6月17日向本院提出反诉，本院经审查后于2020年6月23日作出（2020）浙1122民初1404号民事裁定书，裁定对陈春奎的反诉不予受理。反诉原告陈春奎对该裁定不服，向浙江省丽水市中级人民法院提出上诉。该院于2020年7月16日作出（2020）浙11民终630号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。反诉原告陈春奎之后又提出新的反诉诉讼请求，并以胡则仁、潜某为反诉被告向本院再次提出反诉，本院予以受理。本院立案后依法适用简易程序，于2020年9月8日第一次公开开庭进行了合并审理。后因案件疑难复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年9月29日第二次公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）胡则仁及其委托诉讼代理人詹敏丰、被告（反诉原告）陈春奎及其委托诉讼代理人徐得志、被告陈封博两次开庭均到庭参加诉讼，被告（反诉被告）潜某仅第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡则仁向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈春奎、潜某、陈封博立即将坐落于缙云县××街道××路××巷××号××室房屋及附属地下车库（以下简称102室房屋）腾空，并交付给原告胡则仁；2.判令被告陈春奎、潜某向原告胡则仁支付自2020年6月22日起至房屋实际腾空交付之日止按月利率1%计算购房款112万元的利息；3.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：陈春奎、潜某原系夫妻，共生育二子，长子即为陈封博。2013年9月13日，陈春奎、潜某协议离婚。2018年8月13日，陈春奎、潜某与胡则仁签订《缙云县存量房转让合同》，陈春奎、潜某将共有的102室房屋转让给胡则仁，并办理了房屋权属转移登记手续。后陈春奎起诉到缙云县人民法院，要求解除与胡则仁签订的《缙云县存量房转让合同》。缙云县人民法院作出（2018）浙1122民初3751号民事判决后，胡则仁不服上诉至丽水市中级人民法院，该院作出（2018）浙11民终1868号终审民事判决，驳回了陈春奎的诉讼请求。此后，陈春奎又向浙江省高级人民法院申请再审，该院经审查后作出（2019）浙民申1203号民事裁定，驳回了陈春奎的再审申请。《缙云县存量房转让合同》第四条约定“自本合同签订之日起7天内，甲方将房屋交付给乙方”，但陈春奎、潜某至今未交付案涉房屋，且房屋仍由陈封博居住。该合同第六条约定“除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利率按1%计算”。综上，胡则仁已支付全部购房款，102室房屋现系胡则仁所有，陈春奎、潜某、陈封博无权对案涉房屋占有、使用、居住，应当予以腾空搬离，并将案涉房屋腾空交付给胡则仁以及支付违约利息。 被告陈春奎答辩称：一、胡则仁无权要求陈春奎腾空交房和支付违约利息。大量事实证明胡则仁没有实际购买案涉房产，其也没有购买案涉房产所必备的经济能力，产权过户只是陈春奎为方便后续房屋买卖手续办理，暂时委托胡则仁代为保管。胡则仁以丽水市中级人民法院作出的终审判决为据，主张占有案涉房屋依据不足，终审判决只是勉强地撤销了缙云县人民法院的公正判决。该院判决书中说理部分载明：“关于案涉《缙云县存量房转让合同》是否应当解除的问题。虽然胡则仁并未付清案涉房屋的全部房款，尚需支付35万元，但综合考虑胡则仁履行了案涉《缙云县存量房转让合同》约定的主要付款义务、目前尚无证据证明案涉《缙云县存量房转让合同》约定的付款期限届满后陈春奎向胡则仁主张过房款而胡则仁拒不付款、二审中胡则仁明确表示若法院认定其未全额支付房款其愿意继续履行合同、陈春奎亦未按照合同约定腾空案涉房屋，现有证据并不足以证明胡则仁系恶意拒不支付房款，一审法院判决解除案涉《缙云县存量房转让合同》不当，本院认为案涉《缙云县存量房转让合同》应继续履行为宜”。但判决书“本院认为”部分的说理和解释，仅体现判决书认证是否充分，并不涉及法律效力，判决书的效力仅体现在判决结论。二、本案应移送公安机关或检察机关查处。胡则仁认为案涉房屋现系其所有，并要求陈春奎等人将案涉房屋腾空交付原告。陈春奎认为胡则仁以非法占有为目的，将他人交给自己保管的财物非法占为己有，数额较大，拒不交还的行为，已经触犯刑法第二百七十条规定的侵占罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，法院应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处。三、胡则仁就案件事实故意作虚假陈述。在（2018）浙1122民初3751号案件中，胡则仁伪造、变造证据以证明其主张，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定，人民法院应对胡则仁依法进行教育。四、胡则仁涉嫌配合他人诈骗巨额财物。案涉房产原属陈封博两兄弟所有，已离婚多年的陈春奎、潜某仅享有养老居住权。胡则仁诉称已向潜某支付房款，而且是在签订《缙云县存量房转让合同》前以现金方式支付，陈春奎作为房产权利人对此根本不知情，胡则仁在原一审中也未提交相关证据证明。潜某在未签订《缙云县存量房转让合同》前就已收到胡则仁诉称的47万元现金，可能是他们几人之间有其他资金往来，也有可能是预付房款。若确实是预付房款，在缙云县人民法院判决解除《缙云县存量房转让合同》后，潜某理应向胡则仁归还私自收取的现金。胡则仁无权对陈春奎、潜某及其家人的财产进行分配，胡则仁未经陈春奎同意擅自将部分房款暗地里交给潜某，有为潜某谋取不当利益之嫌。陈春奎于2011年7月15日注册成立缙云汇丰建材经营部，以批发销售全国十大品牌东鹏磁砖为主，一直经营到2018年8月。2013年，陈春奎与潜某协议离婚，离婚时两个儿子已成年。当时潜某因与他人有不正当关系，在陈春奎店里拿走34万元款项并搬离原家庭不久后就与他人同居。而陈春奎与两个儿子、儿媳，还有孙女一起生活，以店为家。因家庭开支大，经营管理不善，资金紧总是借钱。今年年初，小儿子又将磁砖店也占为己有，从而导致陈春奎资金周转失灵。为了帮助父亲还债，两个儿子同意将已归属其所有的房产出售，但潜某实际能分得多少房款有待家庭成员共同决定。陈春奎因家庭不和致使经营亏损严重，直接负债300多万元，其中银行欠款和信用卡透支约50多万元。依据《中华人民共和国刑法》第一百九十六条规定，信用卡恶意透支坐牢是必然的，为了表明不是以非法占有为目的，且无恶意透支的动机，陈春奎于2018年7月8日左右在表弟徐得志的陪同下，向缙云县公安局投案自首。陈春奎从2018年4月起一直在商量卖房归还信用卡及银行欠款，另外尽力归还个人欠款，第一个考虑的就是归还胡则仁。2018年7月，潜某提出要分走一半售房款。若真分一半，那么卖房就是帮潜某抢占利益，明显损害二个儿子的既有利益。因此，陈春奎经表弟徐得志劝说后决定不再考虑卖房，并向缙云县公安局投案自首。当天投案前应陈汝连要求，徐得志、胡则仁等人再次进行了协商，期间陈汝连一直坚持讲有能力说服潜某配合。徐得志在交谈中感觉陈汝连有帮潜某争抢利益的动机，陈春奎还是坚持不卖房并直接投案自首，同时也告知在场的胡则仁依法向法院起诉。综上，胡则仁诉称以房抵债是假，陈春奎准备卖房还债是真。首先为了不坐牢要还信用卡欠款，其次根据房款剩余情况尽最大能力还胡则仁借款。而胡则仁却骗取朋友信任，在获得房屋产权证后就昧着良心欲私吞陈春奎全部房款，根本不顾其可能坐牢的法律风险。胡则仁在原一审诉讼过程中不择手段地编造大量虚假证据，同时又曾利用自己的人际关系企图影响法官的公正判决，这是法院所不能容忍的，胡则仁应尽快退回房屋。 被告陈封博答辩称，一、胡则仁无权要求陈封博腾空交房。胡则仁没有按照合同约定时间支付房款，也根本没有购买案涉房屋所必备的经济能力。胡则仁以丽水市中级人民法院作出的终审判决为依据主张占有案涉房产依据不足，该院终审判决只是勉强地撤销了缙云县人民法院的公正判决。该院判决书中说理部分载明：“关于案涉《缙云县存量房转让合同》是否应当解除的问题。虽然胡则仁并未付清案涉房屋的全部房款，尚需支付35万元”。2020年6月22日，虽然胡则仁偷偷地向陈春奎被查封银行账户付款35万元，但这恰能证明胡则仁在事实面前承认自己未按照《缙云县存量房转让合同》的约定向甲方即陈春奎支付购房款。根据《缙云县存量房转让合同》第六条“乙方逾期付款的违约责任，乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按下述第2种约定追究乙方的违约责任：（2）乙方向甲方支付违约金共计人民币5万元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方”，胡则仁显然构成合同违约。在合同争议期间，胡则仁无权主张案涉房屋，也无权要求陈封博何时腾空交房。二、胡则仁与潜某恶意串通，侵占陈封博合法权益。案涉房屋原系陈封博两兄弟所有，因潜某离婚后又与其他男人同居，其无案涉房屋的所有权和居住权。潜某、陈春奎离婚协议约定：102室房屋所有权归陈封博、陈龙博兄弟俩所有；离婚后房屋只能允许陈春奎、潜某自己本人拥有长期居住权（如果某方另组家庭必须自行出屋另住）。陈封博当时出于道德良心，为帮父亲陈春奎归还信用卡欠款，故同意放弃102室房屋产权，但没想到胡则仁与潜某却恶意串通非法侵占该房屋。三、根据买卖不破租赁原则，胡则仁无权要求陈封博腾空交房。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。陈封博虽与陈春奎系父子关系，但陈封博作为完全独立民事行为能力人且有妻小，其是否需腾空房屋与陈春奎无关。陈春奎实际上也并未将102室房屋出卖给胡则仁，胡则仁也无经济能力购买该房屋。若房屋买卖属实，陈封博因长期居住在该房屋，依法应享有优先购买权。当时实际情况是该房屋过户需要潜某签字，而潜某利用签字的权利提出要先拿到50万元款项的无理要求。陈汝连之后找到陈春奎说不愿看到陈春奎因信用卡欠款而坐牢，潜某工作他去做，陈封博对陈汝连后来是如何做通潜某工作使其同意签字并不知情。为了防止潜某随时不同意签字，陈春奎最初是想把房屋产权先过户至胡炳金名下。胡则仁事先对该房产进行了保全，只有先过户至胡则仁名下，其才同意解除保全。过户时胡则仁未支付一分钱房款，胡则仁诉称以房抵债不属实。陈春奎提起原案诉讼后，胡则仁伙同他人编造了合伙买房协议书。胡则仁系以欺诈手段故意告知相关当事人虚假情况、隐瞒真实情况，诱使相关当事人作出错误的意思表示。胡则仁和潜某为实现自身目的恶意串通，已侵害陈封博及陈春奎的合法权益。四、胡则仁诉称以房抵债是假，陈封博同意陈春奎卖房还债是本意。首先为不坐牢要先归还信用卡欠款，其次根据卖房款剩余情况尽最大能力还款给胡则仁。而胡则仁却骗取朋友信任，在获得房屋产权证后就昧着良心欲私吞陈春奎全部房款，根本不顾其可能坐牢的法律风险。胡则仁在原一审诉讼过程中不择手段地编造大量虚假证据，法院应驳回胡则仁的所有诉讼请求。 被告潜某答辩称，潜某并没有欺骗任何人，同意将房屋卖给胡则仁抵债。当时商谈房屋买卖时陈封博等人都在现场，陈封博同意不要房子并卖房抵债。《缙云县存量房转让合同》是陈春奎他们协商好之后让潜某签字，当时两个儿子也在场，陈春奎最先签字，再潜某签字。102室房屋属于潜某和陈春奎各半所有，两个儿子不享有份额，目前潜某仅取得40余万元购房款，还未拿足售房款112万元的一半。对胡则仁的诉讼请求及诉称的事实和理由均没有意见，只是潜某与陈春奎内部之间对售房款还没有分好。 反诉原告陈春奎向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原告陈春奎与反诉被告胡则仁、潜某签订的《缙云县存量房转让合同》无效；2.判令反诉被告胡则仁违约，由反诉被告胡则仁向反诉原告陈春奎支付违约金5万元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年8月13日，陈春奎、潜某与胡则仁签订《缙云县存量房转让合同》，陈春奎同意出售案涉房屋，双方约定房屋转让价为116万元，为减轻交易成本合同仅写100万元。该合同第三条付款方式约定为一次性付款：本合同签订之日起7天内，乙方即胡则仁一次性向甲方即陈春奎支付房款100万元。陈春奎已于2018年8月15日前将房屋过户给胡则仁，胡则仁事实上已取得案涉房屋所有权。因胡则仁未按合同约定期限向陈春奎支付房款，陈春奎多次要求胡则仁履行合同义务，而胡则仁却没有能力支付该房款，只有把案涉房屋再次转卖后才能支付。陈春奎通过诉讼等司法途经要求胡则仁依法履行合同约定，而胡则仁却捏造各种虚假证据欺骗法官，企图逃避法律责任，构成根本违约。根据该合同第五条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按下述第2种约定追究乙方的违约责任：（2）乙方向甲方支付违约金共计5万元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。陈春奎据此请求解除《缙云县存量房转合同》。陈春奎原一直认为胡则仁资金困难、心无恶意、为人善良，针对其理应支付的5万元违约金本不作追究。时至今日，胡则仁一切恶劣行为暴露无遗，在骗取朋友信任获得产权证后，就昧着良心欲私吞陈春奎的全部房款，根本不顾陈春奎可能坐牢的法律风险。故胡则仁应尽快退回房屋，并向陈春奎支付违约金5万元。结合缙云县人民法院（2018）浙1122民初3751号、丽水市中级人民法院（2018）浙11民终1868号两案查明的事实，现陈春奎有充分证据证明胡则仁以欺诈手段，故意告知陈春奎虚假情况、隐瞒真实情况，诱使陈春奎作出错误的意思表示。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，应判令胡则仁与潜某、陈春奎签订的《缙云县存量房转让合同》无效。胡则仁还与潜某恶意串通，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取陈春奎的巨额财产，造成陈春奎、陈封博的利益受损。胡则仁涉嫌构成诈骗罪，公安机关已立案侦查。综上，在案件事实发生新的重大变化情况下，陈春奎依法反诉，请求法院依法支持反诉原告陈春奎的反诉诉讼请求。 针对反诉原告陈春奎的反诉，反诉被告胡则仁答辩称，一、关于胡则仁是否构成违约问题。原生效裁判已认定胡则仁享有同时履行抗辩权，不构成违约。现案件相关事实并未发生重大变化，不得再次认定胡则仁构成违约，故胡则仁不应支付陈春奎违约金5万元。其一，丽水市中级人民法院在（2019）浙11民终1868号判决书中认定胡则仁履行了《缙云县存量房转让合同》的主要付款义务，且不存在恶意不支付剩余房款的情形，陈春奎亦未按照合同约定履行腾房义务，故不应解除《缙云县存量房转让合同》，胡则仁不构成根本违约；其二，浙江省高级人民法院认定陈春奎未按约定将案涉房屋交付给胡则仁，胡则仁享有同时履行抗辩权，故胡则仁未支付剩余房款并不构成根本违约，亦不适用《缙云县存量房转让合同》关于违约责任的约定；其三，陈春奎至今也没有将案涉房屋交付给胡则仁，导致胡则仁又向缙云县人民法院提起本案诉讼要求陈春奎腾空房屋并交付；其四，胡则仁已经将剩余房款35万元全部支付给陈春奎。因此，关于胡则仁是否构成根本违约、是否应当解除《缙云县存量房转让合同》的问题，原案件已作出生效裁判。陈春奎至今未交付案涉房屋也说明案件相关事实并无变化，所以陈春奎不得反诉要求胡则仁支付违约金5万元。二、胡则仁与陈春奎、潜某签订的《缙云县存量房转让合同》合法有效。首先，陈春奎在原案件中以及本案件中均陈述其是自愿将案涉房屋转让给胡则仁，目的是为了还债。故胡则仁与陈春奎、潜某签订《缙云县存量房转让合同》系买卖双方的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，合法有效；其次，在胡则仁与陈春奎、潜某关于房屋买卖合同纠纷原案件中，缙云县人民法院已判决认定双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。丽水市中级人民法院对该观点也没有予以否定，并且认为双方签订的房屋买卖合同应继续履行。故本案中陈春奎不得再次要求法院确认合同无效，否则就推翻了丽水市中级人民法院的终审判决。该院同时认定陈春奎、潜某均为合同的甲方，而《缙云县存量房转让合同》仅约定胡则仁将房款支付给甲方，并未约定胡则仁必须将房款支付给陈春奎，故胡则仁将房款支付给潜某的行为也应当认定为履行支付房款义务的行为，故胡则仁与潜某不存在恶意串通损害陈春奎利益的情形。三、陈春奎在反诉状中陈述公安机关已受理侦查胡则仁涉嫌诈骗罪，但后来公安机关并未立案受理。综上，请求法院依法驳回陈春奎的反诉诉讼请求。 针对反诉原告陈春奎的反诉，反诉被告潜某答辩称，房屋转让给胡则仁属实，不存在欺骗情形。陈春奎和胡则仁、胡炳金、陈汝连等人之前关系都很好，平时也都有来往，不可能帮潜某讲话。之前也确实讲过用房子来给他们三人抵债，潜某对此也同意。房屋实际出售价格为112万元，该房款应由潜某和陈春奎均分，潜某目前还有几万元房款未分到手。因为不存在欺骗和违约，陈春奎要求确认合同无效和要求胡则仁支付违约金没有依据。 针对反诉原告陈春奎的反诉，陈封博陈述称，同意反诉原告陈春奎的诉讼请求，具体意见同本诉部分陈封博辩称的第二、三、四点意见。 胡则仁为证明其本诉诉称和反诉辩称的事实，向本院提交了以下证据材料： 1.胡则仁的身份证复印件、陈春奎、潜某、陈封博的身份信息查询结果原件各一份，待证本案各方当事人的身份情况； 2.《缙云县存量房转让合同》复印件一份，待证胡则仁与陈春奎、潜某于2018年8月13日签订房屋买卖合同，合同对相关违约责任进行了约定的事实； 3.缙云县人民法院（2018）浙1122民初3751号民事判决书复印件、丽水市中级人民法院（2018）浙11民终1868号民事判决书、浙江省高级人民法院（2019）浙民申1203号民事裁定书原件各一份，待证胡则仁与陈春奎、潜某关于房屋买卖的相关事实已经法院审理认定，因陈春奎、潜某并未腾空房屋，法院认定胡则仁享有同时履行抗辩权，其未按合同约定的期限全额支付购房款并不构成违约，双方应当继续履行合同，且案涉房屋仍由陈封博居住等事实； 4.短信聊天记录照片复印件六页，待证因原二审认定陈汝连、胡炳金的借款不能抵扣购房款，故胡则仁在原二审结束后即要求陈春奎提供银行账号以支付剩余35万元购房款，但陈春奎拒绝提供的事实； 5.浙江省农村信用社汇款回单原件一份，待证之前因陈春奎拒绝提供银行账号，胡则仁2020年通过执行案件才知晓其银行账号，后于2020年6月22日将剩余35万元购房款转账支付给陈春奎的事实； 6.缙云县公安局出具的《不予立案通知书》复印件一份，待证公安机关并未立案受理陈春奎报称“陈春奎被诈骗”的事实； 7.陈春奎与潜某的《离婚补充协议》复印件一份，待证陈春奎与潜某之子陈封博、陈龙博自愿放弃102室房屋所有权并归还给陈春奎、潜某的事实； 8.浙（2018）缙云不动产权第0××0号《不动产权证书》原件一份，待证102室房屋已过户至胡则仁名下，该房屋属于胡则仁所有的事实。 陈春奎为证明其本诉辩称和反诉诉称的事实，向本院提交了以下证据材料： 1.《缙云县存量房转让合同》复印件一份，待证胡则仁未按合同约定的“合同签订之日起7日内”付款，其已构成根本违约的事实； 2.原缙国用（2006）第010070025号土地使用权证、浙（2018）缙云不动产权第0××0号《不动产权证书》复印件各一份，待证102室房屋原为陈春奎所有，其已在2018年8月13日过户给胡则仁，系胡则仁违约的事实； 3.缙云县人民法院（2018）浙1122民初3751号民事判决书复印件一份，待证事实：①胡则仁不清楚合同价款且未按合同约定支付购房款，其已构成违约；②陈汝连、胡炳金支付给潜某的35万元款项并非帮胡则仁支付购房款，而是帮陈春奎垫付给潜某； 4.丽水市中级人民法院（2018）浙11民终1868号民事判决书复印件一份，待证事实：①胡则仁仍未支付35万元购房款；②陈汝连与胡炳金抵债不真实；③潜某与陈春奎有直接利益关系，潜某陈述不可信；④胡则仁、潜某、陈汝连、胡炳金有恶意串通行为； 5.陈春奎与潜某签订的《离婚协议书》复印件一份，待证潜某对102室房屋无所有权的事实； 6.浦发银行信用卡催款通知及中信银行信用卡催款律师函原件各一份，待证陈春奎卖房是为归还30万元左右的信用卡欠款而非抵债，若陈春奎擅自出售房屋抵债并支付房款给前妻，就有恶意转移资产嫌疑并涉嫌刑事犯罪的事实； 7.胡则仁、胡炳金、陈汝连签订的落款时间为2018年8月13日的《协议书》复印件一份，待证事实：①胡则仁未按合同约定付清购房款，并捏造联合购房的虚假证据；②胡则仁没有购房的事实；③胡则仁对合同约定的价款根本不知情；④35万元购房款也并非胡则仁支付，陈汝连、胡炳金在原一审庭审中陈述帮胡则仁垫付；⑤与胡则仁诉称的购房和支付全部购房款的事实相矛盾； 8.胡则仁与陈春奎2018年10月至2019年3月期间的通话录音光盘两张，待证事实：①胡则仁没有真实购买案涉房屋的意愿；②胡则仁未按约支付购房款；③胡则仁对潜某收取购房款不知情；④胡则仁对房屋的实际买卖价格不知情； 9.陈春奎于2017年10月8日出具给胡则仁的《借条》、抵押协议复印件各一张，待证胡则仁主张用欠款抵购房款不成立的事实； 10.浙江民晖律师事务所律师向潜某制作的调查笔录复印件一份，待证潜某在签订案涉《缙云县存量房转让合同》之前就已收到陈汝连、胡炳金支付的35万元款项，之后再去缙云县不动产登记中心办理过户手续，在潜某收到款项性质不清楚的情况下，胡则仁便与潜某合谋将该款项作为已付房款的事实； 11.缙云县人民法院（2018）浙1122民初2940号、（2018）浙1122民初2940号之一民事裁定书复印件各一份，待证胡则仁并非真实买房和支付房款，因其采取保全措施而取得将案涉房屋过户至其名下之权利的事实； 12.缙云县人民法院（2019）浙1122民初825号民事判决书、（2019）浙1122民初826号民事判决书、（2020）浙1122执80号之一执行裁定书、（2020）浙1122执120号之一执行裁定书复印件各一份，待证胡则仁等人出具的《协议书》及卖房抵债不属实的事实； 13.公安机关分别向潜某、陈春奎、胡则仁制作的询问笔录复印件各一份，待证事实：①潜某对房屋出售价格不知情，也不清楚卖房后自己能分到多少钱；②胡则仁无买房的意愿、不具有合同约定的付款能力、未支付购房款； 14.徐得志与潜某以及缙云县公安局的通话记录详单复印件各一份，待证徐得志2018年4月11日即开始与潜某沟通，潜某最初并不同意卖房，后经徐得志沟通又同意卖房，之后又提出要收取购房款50万元，陈春奎便不再同意卖房并以无力偿还信用卡为由向公安机关投案自首的事实。 潜某、陈封博未提交证据。 对上述证据，本院组织当事人进行举证、质证： 对胡则仁提交的证据，陈春奎、陈封博质证意见为：对证据1无异议。对证据2的待证事实有异议，该合同对双方的权利义务均进行了约定，胡则仁未按照合同第三条第1款、第五条第2款约定付款，系乙方即胡则仁违约，即使胡则仁于2020年6月22日偷偷向陈春奎支付35万元，但陈春奎对此并未接受，因双方对合同继续履行还是进一步协商解决并未确定。对证据3的待证事实有异议，缙云县人民法院已明确判定胡则仁未按合同约定期限支付购房款已构成根本违约；丽水市中级人民法院也认定胡则仁欠付购房款35万元，同时也否认了以房抵债事实的存在，以上事实足以说明胡则仁已违约，但该院的判决违背事实存在瑕疵；浙江省高级人民法院超越法律权限和合同自治原则，按照自己的思想为胡则仁开脱，陈春奎已于2018年8月13日在未收到房款的情况下将房屋过户给胡则仁，因胡则仁已对该房屋进行保全且潜某容易变卦，所以过户的目的并非是卖房给胡则仁，而是为方便以后的买卖。对证据4的三性均有异议，电话号码确实属于陈春奎，但陈春奎平时不看短信，有没有收到不清楚，其中胡则仁在2019年3月4日的短信中也认可少付购房款35万元，其发送该短信的目的是证明其愿意付款，但也能证明胡则仁未按案涉房屋买卖合同履行。对证据5的待证事实有异议，丽水市中级人民法院已在2019年2月19日作出终审判决，而胡则仁在一年之后才支付剩余35万元房款，足以证明胡则仁未按约定履行合同构成违约。对证据6的真实性无异议，虽然公安机关未作为刑事案件立案，但公安机关已经受理并对有关人员进行了询问，询问笔录能够证明胡则仁有欺骗和恶意串通行为。对证据7的待证事实有异议，该证据能够证明案涉房屋原系陈封博、陈龙博所有，由于特殊原因将房屋归还给陈春奎、潜某共同共有，胡则仁的行为构成欺诈和恶意串通。对证据8的真实性无异议，但不能待证102室房屋属于胡则仁所有，胡则仁在未付清购房款的情况下就于签订协议当天办理过户手续，其之后也未按合同约定履行义务，因双方的争议还在诉讼程序中，胡则仁对该房屋并非实际拥有，该证据同时能证明陈春奎已按合同约定配合胡则仁办理了过户手续，但胡则仁没有履行合同约定的付款义务，其已构成根本违约的事实。 对胡则仁提交的证据，潜某质证意见为：对证据1、2、3、7、8无异议，对证据4、5、6不清楚。 对陈春奎提交的证据，胡则仁的质证意见为：对证据1的三性均无异议，相关事实已经法院审理认定。对证据2的三性无异议，102室房屋原系陈春奎、潜某共同所有，现房屋已转移登记至胡则仁名下属胡则仁所有。对证据3三性无异议，该判决已对相关事实作出认定，但实体处理结果应以生效判决为准。对证据4三性无异议，丽水市中级人民法院认定胡则仁与潜某并未恶意串通损害陈春奎利益，根据该院判决胡则仁需要支付购房款35万元，因为陈春奎未腾空房屋，所以并非胡则仁恶意不支付购房款，案涉合同应当继续履行。对证据5的关联性有异议，根据2018年签订的《离婚补充协议》，102室房屋属于陈春奎、潜某共同所有。证据6与本案不具有关联性。对证据7的三性无异议，陈汝连、胡炳金与胡则仁一起购买案涉房屋的事实已在原二审判决书中予以确认，但至于胡则仁与谁一起购买案涉房屋系胡则仁与案外人之间的事情，与陈春奎等人并无关联，该证据也足以证明胡则仁有能力支付购房款。对证据8的合法性和关联性有异议，其一，所有录音均系截取并不完整，无法确认双方的真实意思表示，存在断章取义情况；其二，该录音证据形成于原一审、二审期间，相关事实已由原审法院予以确认；其三，文字摘要并不完整；其四，通话内容与本案没有关联，陈春奎起诉要求解除合同时，胡则仁与陈春奎代理人有进行协商，但最终并未达成一致意见；其五，陈春奎实质是对潜某拿走部分购房款不服气，所以向法院起诉解除合同和提起本案反诉；其六，胡则仁系合伙购房，本人无能力支付房款，但合伙购房人愿意支付该房款，法律对此并不禁止；其七，胡则仁与潜某根本不可能串通，胡则仁对房屋交易价格以及向潜某付款均知情，该录音不能否认胡则仁在原审中的应诉行为。对证据9中的《借条》三性无异议，胡则仁以该借条向法院起诉，经法院调解后出具民事调解书，因未办理抵押登记，抵押协议与本案并无关联。对证据10的待证事实有异议，反能证明潜某收到房款的事实。对证据11的三性无异议，保全目的是为实现债权，解除保全当天即进行房屋买卖，足以证明胡则仁已将30万元债权抵扣购房款。对证据12无异议，胡则仁、陈汝连、胡炳金的本意确实是想用全部债权抵扣购房款，但丽水市中级人民法院并未将陈汝连、胡炳金的债权纳入抵扣范围，故陈汝连、胡炳金在原二审判决后便以相应债权凭证向缙云县人民法院起诉。对证据13的待证事实有异议，陈春奎的笔录能够证明其系自愿卖房，并不存在恶意串通。对证据14的三性均有异议。 对陈春奎提交的证据，潜某的质证意见为：对证据1、3、4、7、9、11、12无异议。对证据2、5无异议，但102室房屋属于陈春奎、潜某共同所有。对证据6、8不清楚，但对出售房屋的事情清楚，徐得志当时也向潜某提出要将102室房屋出售抵债，潜某当时提出至少要收取购房款50万元。对证据10无异议，签订协议当天收到35万元，之后收到12万元，共计47万元房款。对证据13中陈春奎笔录讲到的潜某、胡则仁一起骗陈春奎不属实，其他无异议。对证据14中与潜某的通话记录属实，潜某当时已明确提出卖房条件是至少收取购房款50万元，对另外的通话记录不清楚。 对陈春奎提交的证据，陈封博均无异议。 对上述证据材料，本院认定如下： 胡则仁提供的证据，本案各方当事人对证据1-3、5-8的真实性均未提出实质性异议，以上证据可以作为认定本案事实的依据，予以认定；证据4中接收短信的电话号码属陈春奎所有，该证据能够证明胡则仁有要求陈春奎提供银行账号以支付剩余购房款的事实，予以认定。 陈春奎提供的证据，证据1-4、7、9-11、13、14能够证明本案的基本事实，本院对其真实性予以确认，待证事实结合本案其他证据进行综合评定；证据5《离婚协议书》中关于102室房屋的处理方式已被《离婚补充协议》所替代，该房屋的归属应以《离婚补充协议》约定为准，本院对陈春奎主张的待证事实不予认定；证据6与本案不具有关联性，不予认定；证据8形成于前案再审审查之前，通话内容更多体现的是胡则仁与徐得志双方协商过程，相关事实认定应结合生效判决书及本案其他证据进行综合认定；证据12系原生效民事判决书认定陈汝连、胡炳金对陈春奎享有的债权不宜抵扣购房款后，陈汝连、胡炳金另行向陈春奎主张权利的法律文书，该证据与本案不具有关联性，不予认定。 根据各方当事人的陈述、答辩，结合上述认定的证据，本院认定本案法律事实如下： 陈春奎、潜某原系夫妻，生育二子即长子陈封博、次子陈龙博。2006年11月10日、12月20日，陈春奎、潜某分别办理了102室房屋的房屋所有权证、土地使用权证，证载：夫妻共同共有。2013年9月13日，陈春奎、潜某协议离婚，离婚协议约定102室房屋归陈封博、陈龙博所有，保留居住权。2018年7月19日，胡则仁以其持有的《借条》为凭向本院起诉，要求陈春奎归还借款30万元及利息。2018年8月7日，本院作出（2018）浙1122民初2940号民事调解书，陈春奎应于2018年8月12日前归还胡则仁借款30万元及利息。2018年8月13日，经胡则仁申请，本院作出（2018）浙1122民初2940号之一民事裁定书，裁定解除对陈春奎名下102室房屋采取的保全措施。2018年8月13日，陈春奎、潜某签订《离婚补充协议》，载明：陈封博、陈龙博不接受2013年9月13日陈春奎、潜某在离婚协议中关于102室房屋的赠与，将该房屋归还陈春奎、潜某共同共有，陈春奎、潜某、陈封博、陈龙博在该补充协议上签字、捺印。2018年8月13日，陈春奎、潜某作为甲方、胡则仁作为乙方在缙云县不动产登记中心签订《缙云县存量房转让合同》一份，约定陈春奎、潜某将102室房屋以100万元价格转让给胡则仁，陈春奎、潜某、胡则仁均在合同上签字、捺印。该合同第三条付款方式约定：本合同签订之日起7天内，乙方一次性向甲方支付房款100万元。该合同第四条交房方式约定：自本合同签订之日起7天内，甲方将房屋交付给乙方。该合同第五条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期付款超过7天，甲方有权按下述第2种约定追究乙方的违约责任：（2）乙方向甲方支付违约金共计5万元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。该合同第六条甲方逾期交房的违约责任约定：除不可抗拒因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算。逾期交付超过7天，乙方有权按下述第2种约定追究甲方的违约责任：（2）甲方向乙方支付违约金共计5万元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。该合同第七条关于产权登记约定：甲乙双方同意2018年8月15日前向不动产登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。 2018年9月19日，陈春奎以胡则仁为被告向本院提起民事诉讼，本院在诉讼过程中根据胡则仁的申请，通知潜某作为第三人参加诉讼。陈春奎的诉讼请求为：1.解除2018年8月13日陈春奎与胡则仁签订的《缙云县存量房转让合同》；2.胡则仁协助办理102室房屋过户手续。本院经审理后于2018年11月15日作出（2018）浙1122民初3751号民事判决：一、解除陈春奎、潜某与胡则仁于2018年8月13日签订的《缙云县存量房转让合同》；二、胡则仁协助陈春奎、潜某办理102室房屋的过户登记手续。胡则仁不服该判决，向丽水市中级人民法院提起上诉，案号为（2018）浙11民终1868号。该院经审理除对一审查明的事实予以确认外还查明：二审中，胡则仁明确表示若法院认定其未全额支付房款其愿意继续履行合同支付尚未支付的房款；一、二审中，胡则仁和潜某一致认可案涉房屋的交易价为112万元。丽水市中级人民法院经审理认为：关于胡则仁是否已经按约定付清案涉房屋的全部房款的问题。案涉房屋的房款总额应为112万元。胡则仁已经支付的房款包括以下几部分：1.2018年8月13日，陈汝连和胡炳金之妻陈丽莉代胡则仁分别支付给潜某17万元和18万元；2.生效调解书确定陈春奎应于2018年8月12日前归还胡则仁30万元借款，胡则仁以行使抵销权的形式支付了30万元房款；3.2018年8月28日，胡则仁转账支付潜某12万元。综上，胡则仁已经支付的房款数额应为77万元，尚需支付35万元。因《缙云县存量房转让合同》中陈春奎、潜某均为甲方，而该合同仅约定胡则仁将房款支付给甲方，并未约定胡则仁必须将房款支付给陈春奎，故胡则仁将房款支付给潜某的行为也应当认定为履行支付房款义务的行为。关于案涉《缙云县存量房转让合同》是否应当解除的问题。虽然胡则仁并未付清案涉房屋的全部房款，尚需支付35万元，但综合考虑胡则仁履行了案涉《缙云县存量房转让合同》约定的主要付款义务、目前尚无证据证明该合同约定的付款期限届满后陈春奎向胡则仁主张过房款而胡则仁拒不付款、二审中胡则仁明确表示若法院认定其未全额支付房款其愿意继续履行合同、陈春奎亦未按照合同约定腾空案涉房屋，现有证据并不足以证明胡则仁系恶意拒不支付房款，案涉《缙云县存量房转让合同》应继续履行为宜。该院经审理后于2019年2月19日作出（2018）浙11民终1868号民事判决：一、撤销缙云县人民法院（2018）浙1122民初3751号民事判决；二、驳回陈春奎的诉讼请求。因陈春奎不服丽水市中级人民法院的生效判决，向浙江省高级人民法院申请再审。该院经审查认为：在2018年8月13日双方签订案涉《缙云县存量房转让合同》后，双方当事人互付到期债务，胡则仁可依单方意思表示将自己的30万元债务与陈春奎的债务抵销。双方对各自的义务并无先后履行顺序，应当同时履行。而至原审诉讼时，陈春奎并未依约向胡则仁交付房屋，案涉房屋仍由陈春奎之子陈封博居住，双方均享有同时履行抗辩权。胡则仁未支付剩余购房款并不构成违约，亦不适用《缙云县存量房转让合同》关于违约责任的约定。因不符合法定解除或约定解除条件，陈春奎诉请解除《缙云县存量房转让合同》，缺乏依据。该院于2019年6月27日作出（2019）浙民申1203号民事裁定：驳回陈春奎的再审申请。 丽水市中级人民法院作出二审判决后，胡则仁有向陈春奎索要银行账号支付购房款，但陈春奎未提供。2020年6月22日，胡则仁向陈春奎被法院冻结的银行账户付款35万元。2020年6月24日，陈春奎向缙云县公安局五云中心派出所报案称陈春奎被诈骗，该局经审查后认为没有犯罪事实，并于2020年7月20日向陈春奎出具《不予立案通知书》一份。现102室房屋一直由陈封博居住。 本院认为，陈春奎、潜某与胡则仁签订的《缙云县存量房转让合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中陈春奎、潜某的主要合同义务是过户并腾空交付102室房屋，胡则仁的主要合同义务是支付购房款。根据生效裁判文书确认的事实，在丽水市中级人民法院作出（2018）浙11民终1868号民事判决之前，胡则仁已支付购房款77万元，尚欠购房款35万元。陈春奎、潜某虽已按合同约定将102室房屋过户给胡则仁，但并未将该房屋腾空交付给胡则仁，反而继续允许陈封博居住，陈春奎、潜某并未完全履行合同义务。因双方签订的《缙云县存量房转让合同》第三条、第四条对支付房款和交付房屋并未约定先后履行顺序，故双方应当同时履行。陈春奎、潜某至今并未依约向胡则仁交付102室房屋，该房屋仍由陈春奎之子陈封博居住至今，故胡则仁享有同时履行抗辩权，其在陈春奎、潜某未腾空交付房屋的情况下未支付剩余购房款并不构成违约。据此，本院对陈春奎要求判令胡则仁违约并支付违约金5万元的诉讼请求不予支持。陈春奎、潜某与胡则仁就案涉房屋买卖的意思表示真实，至于胡则仁系独自买房还是与他人合伙买房，并不会对陈春奎的权利造成实质性影响。生效裁判文书已认定，胡则仁将部分房款支付给潜某也应当认定为履行支付房款义务，故陈春奎、陈封博关于潜某与胡则仁恶意串通损害陈春奎利益的主张，依据不足，本院不予采信。陈春奎现已履行全部付款义务，至于陈春奎是否实际能据此偿还信用卡，与胡则仁并无法律上的利害关系。综上，陈春奎主张胡则仁存在欺诈行为，依据不足，案涉《缙云县存量房转让合同》也并不存在无效的情形，本院对陈春奎主张案涉《缙云县存量房转让合同》无效的诉讼请求不予支持。在陈春奎、潜某未将102室房屋腾空交付胡则仁的情况下，胡则仁已于2020年6月22日向陈春奎支付剩余购房款35万元。因胡则仁已全部履行支付房款的合同义务，陈春奎、潜某理应按合同约定将102室房屋腾空交付给胡则仁，但至今仍未腾空。陈封博并非该房屋的实际权利人，案涉房屋已登记为胡则仁所有，陈封博至今仍居住在案涉房屋内已侵害胡则仁的所有权，其也理应予以腾空。故本院对胡则仁要求陈春奎、潜某、陈封博腾空并交付102室房屋的诉讼请求予以支持。陈封博并非案涉房屋的承租人，其主张具有优先购买权的抗辩，本院不予采纳。在胡则仁已付清全部购房款的情况下，陈春奎、潜某不再享有同时履行抗辩权，其至今仍未按照《缙云县存量房转让合同》的约定将房屋交付给胡则仁，陈春奎、潜某已构成违约。根据该合同第六条约定，胡则仁有权要求陈春奎、潜某支付从最后交付期限第二天起至实际交付之日止，以已付房款112万元为基数按月利率1%计付违约金。结合合同约定的房屋交付时间，因胡则仁于2020年6月22日付清全部房款，故违约金应从2020年6月30日计算至房屋实际腾空交付之日止为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈春奎、潜某、陈封博于本判决生效后十五日内将缙云县××街道××路××巷××号××室房屋及附属地下车库腾空并交付给原告胡则仁； 二、被告陈春奎、潜某向原告胡则仁支付自2020年6月30日起至房屋实际腾空交付之日止按月利率1%计算购房款1120000元的利息； 三、驳回原告胡则仁的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告陈春奎的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15330元，由被告陈春奎、潜某、陈封博共同负担，该费用限本判决生效日即向本院缴纳，逾期本院将强制执行；反诉案件受理费808.50元，由反诉原告陈春奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  李万军 人民陪审员  施佩剑 人民陪审员  陈善智 二〇二〇年十月二十八日 法官 助理  张 昱 代书 记员  陈潇羽 ? 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ? 附件一 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 缙云县人民法院