江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初4326号 原告（反诉被告）：南京宁列经贸公司，住所地南京市。 法定代表人：贾柏萍。 委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋殿朝，男，1960年1月19日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：安俐，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：从小堞，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京宁列经贸公司（以下简称宁列公司）与被告（反诉原告）蒋殿朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁列公司的委托诉讼代理人吴华祥、被告（反诉原告）蒋殿朝及其委托诉讼代理人安俐、从小堞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁列公司向本院提出诉讼请求：1.被告蒋殿朝腾空南京市；2.被告蒋殿朝支付原告宁列公司2020年1月1日至2020年5月31日期间的占有使用费24988.8元，并按照164.4元/天标准继续支付2020年6月1日起至实际迁出之日止的占有使用费。事实和理由：2010年1月1日，原、被告签订租赁合同，约定原告宁列公司将南京市.5平方米出租给被告蒋殿朝，租期五年，自2010年1月1日至2014年12月31日，期满除政府拆迁外，被告继续承租的，租金仍按照合同约定6万元/年，每半年支付等。2016年8月16日，原告认为租赁合同为不定期租赁及被告存在转租、消防等问题，将被告诉至法院请求解除租赁合同。2016年10月24日，南京市鼓楼区人民法院作出（2016）苏0106民初7659号民事判决书，认为租赁期限应截至2019年12月31日，遂驳回原告诉讼请求。2017年2月26日，江苏省南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终9698号民事判决书，维持一审判决。2019年10月28日，南京市鼓楼区滨江发展建设指挥部发函，要求租赁所涉方家营地块尽快搬迁。2019年12月10日，原告通知被告2019年12月31日租赁期满及时迁让，但被告占用至今。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告蒋殿朝辩称，1.租赁合同应于2020年10月30日届满，原告现无权要求被告迁出，原、被告2010年1月1日签订的租赁合同虽然约定第一期租期自2010年1月1日至2014年12月31日，但同时也约定了原告作为出租方，须清空租赁的房屋和场地，保证水、电、下水畅通，自房屋实际使用日起为租赁起始日期。2011年11月22日，双方签署租赁协议补充协议，在补充协议中被告详述了其为使租赁物达到出租条件所采取的各项措施，双方一致确认直至2010年11月，被告才正式接手租赁物实行统一管理。因此，租赁合同的实际租赁期限应自2010年11月1日起算，第一期租赁期限应为2010年11月1日至2015年10月30日，第二期租赁期限应为2015年11月1日至2020年10月30日，现租赁合同尚未到期，原告无权要求被告迁出；2.被告已向原告支付了2020年全年租金，原告要求支付房屋占有使用费无事实依据；3.涉案租赁物如遇政府拆迁，原告须将被告的房屋装修、设施等给予补偿。综上，请求依法判决。 反诉原告蒋殿朝向本院提出反诉请求：反诉被告宁列公司支付反诉原告本市煤炭港6-2号建设费用204750元、改造费用140000元、装修费用751653.54元、设施设备费用58560元，合计1154963.54元。事实和理由：反诉原、被告于2010年1月1日签订租赁合同，约定如遇政府拆迁，出租方须将承租方的房屋装修、设施等给予补偿。现租赁房屋煤炭港6-2号面临拆迁，反诉被告要求反诉原告迁出租赁物，却拒绝按照合同约定就房屋装修及设施给予补偿，且未向反诉原告支付其作为承租方应得的拆迁补偿款，故蒋殿朝提起反诉。 反诉被告宁列公司辩称，1.涉案租赁合同是无效合同，合同条款对双方无约束力；2.从之前的庭审记录可以看出双方在签约时均知道涉案租赁房屋在将来的租期内面临拆迁，只是不知道什么时候拆，合同租金已考虑了上述情况，远低于市场同地段价值，如果不分情形都给予反诉原告补偿是不公平的，也不是对合同诚信的解释，从公平角度讲，合同约定补偿的前提应是不可抗力，应当是面临不确定因素时对合同的处理，但本案中合同约定的租期已经履行完毕，反诉原告的装修预期已经完全实现，不存在任何损失，且涉案房屋是上海铁路局所有，由南京市政府与上海铁路局通过异地重建的方式补偿，反诉被告作为使用单位包括上级单位都没有从反诉原告的任何添附设施设备获得额外补偿。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：上海铁路局系本市下关区（现为鼓楼区）车站街道171529平方米国有土地的使用权人，土地用途为铁路用地，使用类型为划拨。南京市，原由南京洁源洗涤中心使用，后由宁列公司经营使用。 2010年1月1日，原告宁列公司（甲方）与被告蒋殿朝（乙方）签订了一份租赁合同，约定甲方将其坐落在原南京洁源洗涤中心的所有建筑和场地承包给乙方使用，具体包括厂房七间679.6平方米，办公室十四间206平方米，合计885.5平方米，主要用途为改造大众浴室，解决职工洗澡问题；租赁期限为五年，出租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止，期满除政府拆迁外，乙方继续承租，租期租金仍按照本合同的约定；租金每年6万元，每半年支付一次租金；内外部装修及设施由乙方承担，甲方须清空租赁的房屋和场地，保证水、电、下水畅通，自房屋实际使用日起为租赁起始日期；如遇政府拆迁等不可抗力因素，须将乙方的房屋装修、设施等给予补偿等等。 上述合同签订后，宁列公司将涉案房屋及场地交付给蒋殿朝。2011年11月22日，蒋殿朝向宁列公司提交了一份租赁合同补充协议，主要内容为蒋殿朝承租涉案房屋之后，对原居住人员进行了清理，对涉案房屋进行了改造维修，消防也已达标,蒋殿朝具体实施的行为包括消除重大用电隐患、重新排线、安装分户电表；开挖下水、铺设下水管、铺设水泥路面、新建公厕；因原二楼屋顶年久失修，防水层全部破坏，在二楼屋顶上加盖一层，重新做防水；清理积压多年的垃圾，美化环境等。因老住户和皮鞋厂的搬迁、房屋的清理和维修改造等花费了大量的时间和财力，以致蒋殿朝到11月份才正式统一管理，并垫付17400元，故蒋殿朝向宁列公司申请减免1-10月份房租等费用，用垫付款抵后面房租，多余部分冲抵水电费，实际租赁租金按2010年11月正式起算等等。当日，宁列公司关于老洗涤出租补充协议会议纪要载明经双方协商及公司办公会议讨论决定蒋殿朝垫付的17400元费用与公司2010年11、12月房租费及水费相抵，各不相找，蒋殿朝补交2011年水费2000元，其余继续按原合同执行。 2016年8月16日，宁列公司将蒋殿朝诉至本院，要求确认双方就南京市，被告立即迁出上述房屋，同时要求被告支付房屋租金及房屋占有使用费。本院于2016年10月24日作出（2016）苏0106民初7659号民事判决，认为双方就涉案房屋签订的租赁合同合法有效，2014年12月31日第一期租期届满后，蒋殿朝也继续承租了涉案房屋，宁列公司未提出异议，涉案房屋也未被拆迁，因此双方就涉案房屋租赁的第二期租期仍为5年，应于2019年12月31日止。故驳回原告宁列公司的诉讼请求。宁列公司不服提起上诉，南京市中级人民法院于2017年2月16日作出（2016）苏01民终9698号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2017年6月21日，蒋殿朝将宁列公司诉至本院，要求宁列公司恢复其对南京市，并赔偿因限制转租所造成的租金损失。2017年9月20日，本院作出（2017）苏0106民初6157号民事判决，认为租赁合同中明确约定租赁物为“厂房七间，679.6平方米，办公室四间，206平方米，合计885.5平方米”，并不包括涉案房屋第三层，且涉案房屋第三层系宁列公司出资建设，与原二层房屋形成添附，宁列公司否认将涉案房屋第三层出租给蒋殿朝，且蒋殿朝没有证据证明双方就涉案房屋第三层的出租、租金和租赁期限形成合意，故涉案房屋第三层并未出租给蒋殿朝，蒋殿朝对涉案房屋的第三层并无承租权，即没有使用、收益的权利，更无权对外转租。故驳回蒋殿朝的诉讼请求。蒋殿朝不服提起上诉，南京市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）苏01民终10186号民事判决，认为根据双方达成的补充协议及会议纪要，加盖的第三层房屋系为解决二楼屋顶漏水之用，并未列入可供正常使用的租赁房屋范围，涉案加盖第三层房屋未取得相应的建设规划许可，也未通过消防竣工验收，故驳回上诉，维持原判。 2019年12月10日，宁列公司向蒋殿朝发送通知书，载明双方签订的租赁合同至2019年12月31日租赁期限将届满，现因政府拆迁需收回出租房屋和场地，要求蒋殿朝于2020年1月10日前根据租赁合同约定腾空出租房屋，将出租房屋和场地交还宁列公司。 2020年7月15日，南京市，载明其为本市鼓楼区方家营地块的拆迁实施单位，根据2012年2月16日南京市人民政府与上海铁路局签订的南京西站地区铁路迁建框架协议，涉及西站地区铁路房屋总建筑面积20.97万平方米（不含铁路第二招待所）由南京市人民政府通过异地迁建方式予以安置，因此上述铁路房屋无装修等其他补偿。该西站地区铁路房屋总建筑面积20.97万平方米（不含铁路第二招待所）是根据原上海铁路局统计的房产面积，经其核实后确定。 另查明，2010年11月5日，南京市住房和城乡建设委员会在现代快报发布了拆迁公告，涉案房屋在拆迁范围之内。 2012年2月16日，南京市人民政府与上海铁路局签订南京西站地区铁路迁建框架协议，约定按照“异地置换土地，补偿建设资金”的原则进行搬迁。宁列公司称异地迁建面积中仅包含涉案南京市，并不包含加盖的三层面积及仓库架空层面积。 2020年1月8日，蒋殿朝支付宁列公司30000元，载明2020年1-6月房租。2020年3月6日，宁列公司将上述款项退还蒋殿朝。2020年7月7日，蒋殿朝再次支付宁列公司30000元，载明2020年7月至12月房租。蒋殿朝称其承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修改造，并购买了浴室桑拿房、更衣柜、开水器、监控、电动卷帘门、洗衣机等设施设备，共花费建设费用204750元、改造费用140000元、装修费用751653.54元、设施设备费用58560元，合计1154963.54元。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，宁列公司与蒋殿朝就涉案房屋签订了租赁合同，宁列公司称由于涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同应为无效，由于涉案房屋系由铁路相关部门建造使用，尚未取得建设工程规划许可证具有一定的历史原因，宁列公司在之前的诉讼中也从未对此提出过异议，且涉案房屋在拆迁时亦计入了异地迁建的面积中，综合以上因素，不宜认定为无效，故对宁列公司关于合同无效的意见，本院不予采信。 关于房屋返还及占有使用费问题。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。宁列公司与蒋殿朝签订的租赁合同在租赁期限内房屋被拆迁，合同应当终止履行。合同终止后，蒋殿朝作为承租人应当返还租赁物，故宁列公司要求蒋殿朝腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于宁列公司主张的占有使用费，由于租赁合同因征收已终止，本院结合合同的实际履行情况及拆迁对经营的影响情况，对宁列公司主张的2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费不再予以支持。 关于费用补偿问题。租赁合同约定如遇政府拆迁等不可抗力因素，须将乙方的房屋装修、设施等给予补偿，涉案房屋在租赁期限内被拆迁，蒋殿朝虽然至今仍在实际占有使用涉案房屋，由于拆迁对经营客观上造成了一定影响，本院结合涉案房屋的实际使用情况、装修及设施设备情况以及拆迁对经营的影响情况，酌定宁列公司补偿蒋殿朝30000元。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蒋殿朝于本判决生效之日起七日内腾空占有使用的南京市； 二、反诉被告南京宁列经贸公司于本判决生效之日起七日内补偿反诉原告蒋殿朝30000元； 三、驳回原告南京宁列经贸公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费424元，减半收取计212元，由原告南京宁列经贸公司负担；反诉案件受理费7597元，由反诉原告蒋殿朝负担7400元，反诉被告南京宁列经贸公司负担197元（反诉案件受理费蒋殿朝已预交，南京宁列经贸公司负担部分在给付上述款项时直接支付蒋殿朝）。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 朱玉梅 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 刘 超 书 记 员 陈 悦 履行告知书