天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4123号上诉人（一审原告）：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区******楼**。法定代表人：郭占生，大区首席运营官。委托诉讼代理人：苏鹏刚，北京玮衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津浩天房地产开发有限公司，住所地天津开发区晓园东路**101。法定代表人：王国胜，总经理。委托诉讼代理人：樊伟，男，该公司职员。被上诉人（一审被告）：天津沛轩沛航科技发展有限责任公司，住所地天津市南开区水上西路浩天天娇源**楼**501。法定代表人：朱学利，总经理。上诉人长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称长城物业天津分公司）因与被上诉人天津浩天房地产开发有限公司（以下简称浩天房地产公司）、天津沛轩沛航科技发展有限责任公司（以下简称沛轩沛航公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初16713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城物业天津分公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏并忽略了重要事实。1．一审判决未查明xxx花园小区业主大会召开及表决过程，即否认上诉人一审中所依据的《xxx花园物业服务合同》。xxx花园关于选聘上诉人的业主大会召开于2018年4月7日，其召集程序和表决方式完全符合《物业管理条例》第十二条、第十四条的规定，为已生效的法律行为。业主大会表决通过后，2018年4月8日上诉人才与业主会签订了涉案《xxx花园物业服务合同》。因此，该合同才是经业主大会表决的有效合同。2．一审法院忽略了上诉人在xxx花园的物业服务范围，即否认上诉人诉讼请求的合法性，与事实不符，也侵害了xxx花园广大业主利益。无论上诉人提交的《xxx花园物业服务合同》与备案的《天津市住宅物业服务合同》，都改变不了涉案18号楼在上诉人提供物业服务的xxx花园项目范围内的事实。上诉人根据相关法律、法规及合同约定向xxx花园提供的物业服务包括物业共用部位，公用设施设备的日常维修、养护和管理；公共绿地、景观水系的日常管理、养护；维护小区秩序等。被上诉人所持有或使用的建筑物即在小区范围内，也接受了上诉人提供的上述物业服务，上诉人向被上诉人主张支付合法费用，应得到法院支持。二、一审法院认定事实错误。一审法院根据备案的《天津市住宅物业服务合同》认为天津市南开区xxx花园业主会对18号楼未委托上诉人提供物业管理服务明显错误。首先，该事实认定违反了《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”的规定，且与上诉人依约实际提供服务的事实严重不符。其次，备案的《天津市住宅物业服务合同》为住宅物业服务合同，仅对xxx花园小区总建筑面积16.77万平方米的住宅部分进行了备案，而案涉18号楼为非住宅，没有标注在备案的住宅物业服务合同中。但并不能因此就否定上诉人提供物业服务的事实以及《xxx花园物业服务合同》的效力，将涉案18号楼排除在上诉人服务范围之外。三、一审判决违反法律规定。《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条中“违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者违背公序良俗的民事法律行为无效”及《天津市物业管理条例》第五十八条仅为管理性规定，而非上述民法总则规定的效力性强制性规定。一审法院依据合同是否备案而认定合同的法律效力，违反上述规定。浩天房地产公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。沛轩沛航公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。长城物业天津分公司向一审法院起诉请求：1．判令浩天房地产公司给付长城物业天津分公司物业服务费375300元，逾期付款违约金60798.60元；2．判令沛轩沛航公司在其实际使用房屋范围内承担连带给付责任；3．本案诉讼费用由浩天房地产公司、沛轩沛航公司负担。一审法院认定事实：长城物业天津分公司向法庭提供《xxx花园物业服务合同》一份，签订日期为2018年4月8日，甲方为天津市南开区xxx花园业主会，乙方为长城物业天津分公司。该合同约定物业项目名称为xxx花园，物业类型为普通住宅，坐落位置天津市南开区××道××路××处西北侧，总建筑面积21万平方米，其中地上面积16.77万平方米。物业服务期限为三年，自2018年6月1日始至2021年5月31日止，物业服务费收费方式采取酬金制。合同第十条约定，业主应当按月交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月十日前；第十二条停车服务费第二款约定，业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方应按照5元／月／平方米物业服务费价格标准收取相应的物业服务费；合同第二十四条约定，业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。庭审中，长城物业天津分公司提交2018年8月29日在天津市南开区房××室取得的物业管理服务合同备案证明，述称备案的就是上述合同，已按上述合同约定为该小区提供物业服务，浩天房地产公司、沛轩沛航公司应按合同约定履行交纳物业费的义务。诉讼中，经浩天房地产公司申请，一审法院向天津市南开区住房和建设委员会物业管理科调取长城物业天津分公司与案外人天津市南开区xxx花园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》，签订日期为2018年5月10日，甲方为天津市南开区xxx花园业主会，乙方为长城物业天津分公司。该合同约定物业项目名称为xxx花园，物业类型为高层住宅，坐落位置天津市南开区××道××号，总占地面积9.03万平方米，总建筑面积16.77万平方米，高层住宅16.77万平方米。物业管理服务期限为三年，自2018年6月1日始至2021年5月31日止。物业服务费收费方式采取酬金制。高层住宅按建筑面积1.70元／月／平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.30元的标准由业主交纳。合同第六条第五款约定，业主于每月10日前交纳物业管理服务费用；第七款约定，业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费用，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。该合同附件一物业构成细目中房屋建筑细目列表为1号楼至4号楼、6号楼至17号楼以及19号楼，总计17幢楼，45个门。另查，沛轩沛航公司租赁天津市南开区××道××号xxx花园内的18号楼1至6层（包括首层游泳馆及篮球场部分），租赁面积约为3700平方米，用途为社区健身及老年性公益事业活动。长城物业天津分公司及浩天房地产公司提交的天津市规划局行政许可事项《建设工程规划许可证》通知书载明：批准项目18号楼配套，性质为居住区公共服务设施用地。一审法院（2019）津0104民初1459号民事判决书查明，xxx花园小区18号楼经向房管部门查询无权属登记，亦无初始登记。2018年5月31日，中共天津市南开区委水上公园街道工作委员会出具《关于xxx花园小区物业交接等有关事项决定的通知》，其中载明：天津市南开区xxx花园业主委员会、天津浩天集团有限公司、天津市华大物业管理有限公司、长城物业集团股份有限公司天津分公司：按照强化党对社区各类组织和各项工作的全面领导有关要求以及5月28日公布的《天津市物业管理条例》第九条、第十条之规定，为了保证xxx花园小区物业工作的顺利交接，保障广大业主权益，维护小区安全稳定局面，结合xxx花园小区建设管理现状的实际，经水上公园街道工委第十九次会议研究，现将xxx花园小区物业交接等有关事项的决定通知你们，……一、小区西侧地块停车场存在权属争议，在确定产权归属前，维持原管理状态不变，6月1日至10月30日暂时由开发商天津浩天集团有限公司进行管理并收取费用，收费标准和以前相同，不得以任何理由涨价；二、小区一、二期两个地下车库以及18号楼和20号楼存在权属争议，在确定产权归属前，维持原管理状态不变，6月1日至10月31日暂时由开发商天津浩天集团有限公司进行管理并收取费用，收费标准和以前相同，不得以任何理由涨价；三、物业用房装饰装修问题应据《天津市物业用房管理办法》的相关规定办理；……六、10月31日以后的管理问题根据确权实际情况、水上公园街道工委另行决定。一审庭审中，浩天房地产公司主张长城物业天津分公司与案外人天津市南开区xxx花园业主会签订的物业服务合同并非备案的《天津市住宅物业服务合同》，未经业主大会表决通过，属于无效合同。沛轩沛航公司提供其与案外人远大低碳技术（天津）有限公司空调机组年服务协议、与案外人天津海澄源机电维修有限公司二次供水泵房维修合同及支付生活垃圾清运费凭证等，主张长城物业天津分公司并未提供相关物业服务。庭后，长城物业天津分公司提供其与案外人天津安佳保洁服务有限公司生活垃圾清运服务合同、与案外人深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司工程服务合同、与案外人天津市蓝林物业服务有限公司保洁服务分包合同、与案外人天津市振东保安服务有限公司秩序服务分包合同、电梯维护资料以及付款凭证等，主张其已按《xxx花园物业服务合同》约定，提供相关物业服务，包括18号楼。一审法院认为，案涉两份物业服务合同，其一为长城物业天津分公司与案外人天津市南开区xxx花园业主会于2018年4月8日签订的《xxx花园物业服务合同》，另一份为长城物业天津分公司与案外人天津市南开区xxx花园业主会于2018年5月10日签订的《天津市住宅物业服务合同》。《天津市物业管理条例》第五十八条规定，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区物业管理行政主管部门备案。长城物业天津分公司提供2018年8月29日的备案证明，证明其已按规定执行。备案的《天津市住宅物业服务合同》与长城物业天津分公司提供的《xxx花园物业服务合同》约定不符，其中《天津市住宅物业服务合同》服务范围中双方对18号楼提供物业服务并无约定，对物业费收取标准5元/月/平方米亦无约定，违约金约定亦与长城物业天津分公司主张的标准不一致。长城物业天津分公司主张按《xxx花园物业服务合同》约定提供了物业服务，即享有收费的权利，缺乏事实和法律依据。备案的《天津市住宅物业服务合同》依法成立，对合同双方当事人具有法律约束力。故，备案的《天津市住宅物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应依照合同约定行使权利并履行义务。合同中案外人天津市南开区xxx花园业主会对18号楼并未委托长城物业天津分公司进行物业管理服务，长城物业天津分公司收取18号楼物业费并无合同依据。庭后长城物业天津分公司虽提供部分证据试图证明其与xxx花园小区具有事实上的物业服务关系，但与本案不具有关联性，不予采信。一审法院判决：驳回长城物业集团股份有限公司天津分公司的全部诉讼请求。案件受理费7841元，由长城物业集团股份有限公司天津分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2018年1月15日xxx花园业主委员会公示、2018年2月22日xxx花园选聘物业告知书，证明上诉人依据的物业服务合同是经过业主大会讨论决议后签订。浩天房地产公司、沛轩沛航公司质证认为，对上述证据的真实性、证明目的均不认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据不足以证实其主张的事实成立，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。长城物业天津分公司主张2018年4月8日与天津市南开区xxx花园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系经xxx花园业主委员会讨论决议后签订，但未提供相应证据予以证实，其主张本院不予采信。长城物业天津分公司与天津市南开区xxx花园业主会于2018年5月10日签订的《天津市住宅物业服务合同》系长城物业天津分公司按照《天津市物业管理条例》规定向相关物业管理行政主管部门备案的合同，该合同为双方真实意思表示，但天津市南开区xxx花园业主会并未将18号楼委托长城物业天津分公司提供物业服务，长城物业天津分公司以其按照物业服务合同提供了物业服务为由，要求浩天房地产公司、沛轩沛航公司支付物业费的主张，依据不足，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，长城物业天津分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7841元，由长城物业集团股份有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年十月三十日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……