浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初2251号 原告（反诉被告）：宁波甬泉置业有限公司，住所地象山县丹东街道丹峰东路**，统一社会信用代码91330225071471408H。 法定代表人：张生海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建民，浙江象港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶罗杰，男，1995年12月28日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：郑月琴，象山县振兴法律服务所法律工作者。 原告宁波甬泉置业有限公司（以下简称甬泉公司）与被告叶罗杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告叶罗杰提出反诉，本院决定将本诉、反诉合并审理。审理过程中，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理。原告甬泉公司的委托诉讼代理人李先泉、陈建民，被告叶罗杰的委托诉讼代理人郑月琴到庭参加诉讼。 原告甬泉公司向本院提出诉讼请求：1.叶罗杰向甬泉公司支付购房款165317元；2.叶罗杰承担逾期付款违约金122087元（从2016年3月16日起暂算至2020年4月1日，共1477天，以本金165317元按日万分之五计算，以后按约定算至叶罗杰实际给付之日止）。庭审中，甬泉公司变更诉讼请求为：1.叶罗杰向甬泉公司支付购房款82867元；2.叶罗杰向甬泉公司支付逾期付款违约金（按日万分之五，以本金165317元自2016年3月16日起计至2019年11月25日止，以本金82867元自2019年11月26日起计至实际给付之日止）。事实和理由：2016年2月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，叶罗杰向甬泉公司购买象山县××街道××小区××幢××单元××室房屋，约定房屋价格为1137600元，首付537600元在合同签订之日支付，剩余房款600000元在2016年3月15日前支付，合同第八条还约定，买受人逾期付款，从第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，之后叶罗杰先后支付房款972283元，尚欠165317元。2019年11月25日，叶罗杰通过苗木款扣除的方式支付房款82450元，尚欠82867元至今未付。 被告叶罗杰在法定期限内未作书面答辩，在庭审中作口头答辩称，答辩人已经付清购房款，甬泉公司为此向答辩人开具了增值税发票，并在发票上备注房款已付清，故答辩人不存在违约行为。 被告叶罗杰在诉讼中向本院提出反诉请求：甬泉公司向叶罗杰支付逾期交房违约金（以已付房款972283元为基数，按日万分之五自2016年4月1日起计至2017年8月29日止为249390元，之后计至实际交房之日止）。事实与理由：双方签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋应在2016年3月31日前交付，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。反诉原告付清了全部购房款，反诉被告逾期交房达513天，依据合同约定甬泉公司应向叶罗杰支付逾期交房违约金。 反诉被告甬泉公司在庭审中口头答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第九条第4款约定，如叶罗杰未付清全部房款及其他应付款，则答辩人可以延期交付房屋。现叶罗杰未付清购房款，答辩人依约可以延期交付房屋。况且，2016年6月30日叶罗杰通过其父亲叶兴国担任物业经理的职务之便，冒名签字拿走了房屋钥匙，叶罗杰实际上已受领并占有案涉房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人的无异议证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院对本案如下事实予以认定： 2016年2月15日，甬泉公司与叶罗杰签订《商品房买卖合同》，约定如下内容：1.叶罗杰购买甬泉公司开发的象山县丹东街道蓝郡小区29幢601室房屋，房屋价格为1137600元；2.叶罗杰应在合同签订之日支付首付款537600元，剩余房款600000元在2016年3月15日前支付，如叶罗杰采用银行抵押贷款方式支付该款项，则上述约定的期限是银行放款至甬泉公司账户的期限，如甬泉公司未在前述约定期限内收到全额房款，则叶罗杰需在上述约定期限届满后十日内支付全额房款；3.甬泉公司应当在2016年3月31日前交付房屋，如叶罗杰仍有房款、违约金及甬泉公司代垫的其他费用未支付或结清的，甬泉公司有权推迟交付房屋且无须承担逾期交房责任，甬泉公司实际交付房屋的期限自动调整为叶罗杰支付全部上述款项15个工作日后。 2014年10月1日至2014年12月27日，叶罗杰通过叶兴国或罗月娥的账户向甬泉公司支付购房款共计372283元。2016年3月2日，通过银行贷款支付600000元。 2016年6月30日，叶罗杰父亲叶兴国领取案涉房屋的钥匙。 2017年8月28日，叶罗杰和父亲叶兴国向甬泉公司出具还款承诺书，载明尚欠甬泉公司购房款82867元，于2018年10月1日前付清，甬泉公司的工作人员在该承诺书上签字表示“同意办理”。2017年8月29日，甬泉公司向叶罗杰开具了宁波增值税普通发票，在发票上注明“蓝郡小区一期29-1-601，房屋面积126.35平方米，单价9000元/平方米，房款总价1137150元，房款已结清”。 2019年12月，甬泉公司与叶兴国、杭州绿风生态环境建设集团有限公司签订三方协议书载明：截至2019年11月25日，叶兴国的儿子叶罗杰尚欠甬泉公司购房款165317元，杭州绿风生态环境建设集团有限公司同意由甬泉公司以苗木款82450元直接扣除，用于抵扣叶罗杰所欠甬泉公司的购房款。 本院对本案主要争点评判如下： 争点一，叶罗杰是否付清购房款。 甬泉公司认为，扣除抵扣的苗木款82450元后，叶罗杰尚欠购房款82867元，甬泉公司为叶罗杰开具的增值税普通发票是在叶罗杰承诺于2018年10月1日前付清余款82867元的情况下开具给叶罗杰用于办理房屋产权证书，叶罗杰实际并未付清购房款。叶罗杰认为，82450元已经抵扣工程款，剩余购房款82867元已在开具增值税普通发票的当天通过现金方式向甬泉公司付清。本院认为，叶罗杰和父亲叶兴国于2017年8月28日出具还款承诺书，承诺尚欠购房款82867元于2018年10月1日前付清，次日甬泉公司就向叶罗杰开具增值税普通发票，增值税普通发票上载明已付清购房款，但此后2019年12月12日由叶兴国签名的三方协议书内容载明，截止2019年11月25日叶罗杰尚欠甬泉公司购房款165317元，其中82450元由苗木款扣除。甬泉公司声称为帮助叶罗杰办理房屋产权证书而开具增值税普通发票的解释理由成立，且叶罗杰辩称通过现金方式支付82867元未有相关证据予以佐证，本院难以采信叶罗杰关于已付清购房款的主张。 争点二，甬泉公司延期交房是否应承担违约责任。 叶罗杰认为甬泉公司在2017年8月29日才交付房屋，迟于合同约定日期2016年3月31日，应承担相应违约责任。甬泉公司认为依据《商品房买卖合同》约定，在叶罗杰未付清购房款的情况下，有权延期交房至叶罗杰付清全部购房款之后，且叶罗杰已于2016年6月30日实际领取房屋。本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条及附件八《补充协议》第八条第8款的约定，若买受人未按合同约定付清全部房款及其他应付款项，则出卖人可据实延期至买受人支付全部上述款项15个工作日后。本案所涉合同为双务合同，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。负有先履行付款义务的叶罗杰未按约付清房款，后履行一方的甬泉公司可以拒绝交付房屋。 综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合法有效的合同，各方当事人应当依约履行各自项下的义务，并依约享受相关权利。甬泉公司主张的未付购房款及相应的逾期付款违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。叶罗杰主张的逾期交房违约金不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）叶罗杰于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）宁波甬泉置业有限公司购房款82867元，并支付逾期付款违约金（按日万分之五，以本金165317元为基数自2016年3月16日起计至2019年11月25日止，以本金82867元为基数自2019年11月26日起计至实际给付之日止）； 二、驳回被告（反诉原告）叶罗杰的诉讼请求。 本案案件受理费5611元、由原告宁波甬泉置业有限公司负担2798元，被告叶罗杰负担2813元。反诉案件受理费2520元，由反诉原告叶罗杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李增光 二〇二〇年十月二十六日 代书记员 郑 波