江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再311号抗诉机关：江苏省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：赵博。委托诉讼代理人：田伟，北京索朗律师事务所律师。申诉人（一审被告、二审上诉人）：张庆兰。委托诉讼代理人：田伟，北京索朗律师事务所律师。被申诉人（一审原告，二审被上诉人）：睢宁县棉麻总公司。法定代表人：魏维强，该公司经理。委托诉讼代理人：梁帮松，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：朱品高，睢宁县群星法律服务所法律工作者。原审被告：姜奎。委托诉讼代理人：薛嘉暕，睢宁县飞龙法律服务所律师工作者。原审被告：朱怀秀。委托诉讼代理人：薛嘉暕，睢宁县飞龙法律服务所律师工作者。申诉人赵博、张庆兰因与被申诉人睢宁县棉麻总公司（以下简称棉麻公司），一审被告姜奎、朱怀秀确认合同无效纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院(2015)徐民终字第2571号民事判决，向检察机关申诉。江苏省人民检察院以苏检民（行）监[2018]32000000103号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2018）苏民抗13号民事裁定，提审本案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察官姚广建、检察官助理张嫔清出庭。申诉人赵博、张庆兰及其共同委托诉讼代理人田伟，被申诉人棉麻公司的委托诉讼代理人梁帮松、朱品高，原审被告朱怀秀及原审被告姜奎、朱怀秀共同委托诉讼代理人薛嘉暕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省人民检察院抗诉认为，江苏省徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第2571号民事判决认定赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀恶意串通签订房屋买卖合同损害棉麻公司利益，属适用法律错误。理由是：（一）本案存量房买卖合同合法有效。1.虽然赵博、张庆兰在与棉麻公司存在房屋买卖协议且收取房款并转移占有的情况下，另行将房屋出售给姜奎、朱怀秀不符合诚实信用原则，但该事实不足以推定购买人姜奎、朱怀秀存在过错。2.物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。作为登记权人，赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订房屋买卖合同行为合法。且在签订合同前姜奎的法定代理人朱怀秀专程到房产部门查询了房屋登记事项，确定了赵博、张庆兰的房屋所有权人身份，该房屋在权属上并无争议，姜奎、朱怀秀已经尽到购买人的注意义务，主观上无过错。3.虽然存量房买卖合同约定的交易价格与税务机关开具的房屋销售发票有差额，但不足20%，不属于显著低于市场价格，不能据此认定以不合理低价转让案涉房屋的事实，房管部门亦依法为房屋产权办理过户手续。因此本案存量房买卖合同系当事人真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。（二）二审判决认定姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰签订合同时恶意串通损害棉麻公司利益，适用法律错误。1.棉麻公司应当对姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰签订合同时均有恶意并相互串通损害其利益的事实承担举证责任，且应达到待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑，否则不应认定。2.民事主体并不负有主动维护他人利益的法定义务，合法的民事行为受法律保护，不论该行为对他人利益是否造成影响，均不足以认定为恶意。二审判决认为只要行为人实施的行为造成他人利益受损即属恶意不当。3.姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰不构成恶意串通。根据不动产物权公示公信原则，棉麻公司不是案涉房屋产权人，姜奎、朱怀秀没有与其商议的义务，二审据此认定姜奎、朱怀秀存在恶意不当。其次，根据庭审查明的事实，2014年姜奎的父亲在案涉房屋中病逝，赵博、张庆兰认为房屋价值受到影响，要求朱怀秀购买，朱怀秀当时独自抚养三个未成年人，房款筹措较为困难，上述因素对房屋交易价格产生影响。二审据此认为姜奎、朱怀秀谋取不法利益依据不足。另外二审并未对房屋交易价格合理性进行调查，径行认定双方恶意串通不当。棉麻公司也未提供任何证据证明姜奎、朱怀秀之间进行恶意沟通并损害其利益。因此本案认定姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰恶意串通的事实证明，达不到法定证明标准。综上，二审判决适用法律确有错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第一项、第二百条第六项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉，请依法再审。赵博、张庆兰申诉称，1.棉麻公司在睢宁县法院申请破产案件中编制的破产材料中明确将交付给赵博的30.8万款项列为其他应收款项科目的应收债权，棉麻公司是该应收款项债权人，赵博是债务人，表明棉麻公司已经确认双方之间的房屋买卖关系已经解除，不存在案涉的房屋买卖关系。原买卖关系已经转化为租赁关系。2.棉麻公司于2012年3月26日吊销营业执照，其法定代表人明确说不知道诉争房屋的真实建设、买卖及转化情况，其他证言不足以证明。3.王兰玲、李良书签署的证词、朱怀秀的起诉书、说明、魏维强的谈话录音等新证据证明，棉麻公司于2014年9月起诉时的证据材料是相关人员强迫他人签署文件，是非法证据，不应当采信。综上，请求再审改判驳回棉麻公司的诉讼请求。棉麻公司再审答辩称，1.二审判决适用法律正确。本案系由房屋买卖合同而引起的纠纷，赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订涉案房屋买卖合同时恶意串通，故意损害棉麻公司的利益，双方签订的存量房买卖合同无效。本案中，赵博、张庆兰、姜奎、朱怀秀四人在处分涉案房屋的过程及行为均符合恶意串通所构成的要件。赵博、张庆兰明知其已将涉案房屋转让给棉麻公司近20年，己收取了棉麻公司支付的全部购房款、过户费用，已将涉案房屋交付给棉麻公司占有、使用、收益近20年。姜奎、朱怀秀明知其租赁的涉案房屋是棉麻公司职工梁帮松、王凤两家的职工福利房，其已经从梁帮松手中租赁达十年之久，租赁费用也是按年交付给梁帮松。从王凤手中租赁达三年之久，租赁费也都是按年并通过张庆兰手准时交给王凤的。如果处分该房屋，就势必损害棉麻公司及其职工梁帮松、王凤的利益。赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订《存量房买卖合同》，违法处分涉案房产，其行为显然是恶意串通，存在合同法规定的无效情形。因此，二审法院依法确认赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的涉案《存量房买卖合同》无效，符合本案的客观事实和法律规定。棉麻公司提供的证据足以证明赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀进行恶意沟通，共谋损害棉麻公司的利益。2.赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的《存量房买卖合同》成交价格明显低于市场价格。双方已对涉案房屋进行了买卖，房屋建筑面积为163.18㎡，双方约定成交价格30万元，与税务机关向姜奎、朱怀秀开具的涉案房屋销售发票载明的价格相比，成交价格低了58900元，明显存在虚假的成分。涉案房屋所在区位、房屋面积的总价超过60万元，远远超过双方成交总价，进一步印证赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订房屋买卖合同时，双方恶意损害棉麻公司利益。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，抗诉机关的抗诉理由没有事实和法律依据。姜奎、朱怀秀再审陈述称，对赵博、张庆兰的申诉理由认可，检察院抗诉的理由成立。在签订新的租赁房屋协议时原租房没有到期，同时王凤、梁帮松以将朱怀秀煎饼炉强行搬出，断其生存后路作胁迫，迫使朱怀秀在丈夫刚去世，家中有三个孩子需要抚养的情况下才达成的协议。当时，朱怀秀丈夫在承租房内去世，按照民俗房子中死过人的租户给房主造成了晦气，导致房屋降价，即便出租也没有别人再租赁。赵博和张庆兰找上门来，强迫朱怀秀买他的房子。在购买房屋前，朱怀秀的弟弟陪她到房产局进行询问，并查证该房主是赵博、张庆兰，朱怀秀才敢购买房屋。且在购买过程中通过评估和办理产权证书，已经完成了房屋交易的合法手续，没有恶意串通的行为。因此姜奎、朱怀秀与赵博张庆兰之间买卖房屋行为合法。2014年9月，棉麻公司向江苏省睢宁县人民法院起诉称，棉麻公司于1995年5月与赵博、张庆兰夫妻俩口头约定，以29.5万元购买被告所有的房屋两处，其中一处房屋坐落在睢城镇城南居委和平村36号（原和平村94号）（包括三上三下楼房，院内平房四间，院落及房屋坐落下的土地使用权），该处房屋价格为12.5万元，另一处房屋坐落在城南居委刘井村26号，（包括二上二下楼房，院内平房两间，过道两间、院落及房屋做落下的土地使用权）。棉麻公司分别于1995年5月10日付给赵博和平村36号购房款12.5万元，1996年付给赵博刘井村26号购房款。赵博收到棉麻公司购房款先后将上述两套房屋交付给棉麻公司。棉麻公司于1995年8月将和平新村36号房屋分配给单位职工梁帮松、王凤两家居住，将刘井村26号房屋分配给原公司副书记韩长琦（离休）居住至今。后棉麻公司多次要求办理过户手续，赵博、张庆兰同意办理并于1997年7月4日收取了原告房屋过户登记手续费5000元，但一直未能办理房屋过户登记。2004年，梁帮松将其享有的和平村36号房屋租赁给朱怀秀（朱金皊）使用，2011年王凤将其享有的和平村36号房屋也租赁给朱怀秀使用，由朱怀秀按年支付租金。2014年7月24日朱怀秀分别与梁帮松、王凤续签订2014年8月至2015年8月一年的租赁合同，年租金分别为1500元和3000元，共计4500元，朱怀秀已支付了4500元租金。2014年8月，棉麻公司得知赵博、张庆兰将案涉房产卖给了姜奎、朱怀秀后，棉麻公司多次交涉并书面通知赵博、张庆兰在2014年8月20日前纠正其违法行为，将购买的两处房屋过户在棉麻公司名下，赵博、张庆兰都置之不理。赵博、张庆兰夫妇明知已将其所有的房屋转让并交付棉麻公司，占有使用至今已20年，朱怀秀明知其租赁的房屋系棉麻公司所有，由职工梁帮松、王凤占有使用，朱怀秀租用该房屋多年，租赁合同也是其分别与梁帮松、王凤签订，租金也是交付给梁帮松和王凤，而四人却恶意串通处分棉麻公司的财产，违反了法律的强制性规定，其行为构成了恶意串通，损害了棉麻公司的合法财产权益。请依法判决：1.依法确认赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的房屋买卖合同无效；2.判令赵博、张庆兰协助棉麻公司办理房屋过户手续；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，1995年，时任棉麻公司经理的仝德颖与赵博、张庆兰达成口头协议，约定由棉麻公司购买赵博、张庆兰在建的坐落在睢城镇城南居委和平村94号（包括三上三下楼房，院内平房四间，院落及房屋坐落下的土地使用权）及坐落在城南居委刘井村26号（包括二上二下楼房，院内平房两间，过道两间、院落及房屋做落下的土地使用权）的两处房产。1995年5月10日至1997年7月14日，赵博先后分5次从棉麻公司处领取30.8万元用于建房，其中标明购房款29.5万元，借款8000元，办证费5000元。房屋建成后，赵博、张庆兰交付给了棉麻公司，棉麻公司安排其职工梁帮松（居住楼上）、王凤（居住楼下）在睢城镇城南居委和平村94号的房屋居住。后梁帮松、王凤相继搬出该房屋，将该房屋租赁给朱怀秀一家使用。第一年房租经他人转交给梁帮松，后朱怀秀将租金直接给付梁帮松。就该房产赵博、张庆兰与棉麻公司之间一直未有办理产权变更登记手续，涉案房产一直登记在赵博、张庆兰名下。2014年7月7日，赵博、张庆兰与姜奎签订一份《存量房买卖合同》，约定将睢城镇城南居委和平村94号的房屋卖给姜奎，价款30万元，朱怀秀作为姜奎的监护人在合同上签名。2014年7月9日，朱怀秀通过建设银行将30万元购房款支付给赵博、张庆兰。2014年7月11日，姜奎取得涉案房屋的房产证及土地使用证，房产证号为房权证睢宁字第**，土地证号为睢土国用（2014）第210**。棉麻公司及梁帮松、王凤得知此事后，立即进行交涉，应梁帮松、王凤的要求，2014年7月24日朱怀秀分别与梁帮松、王凤续签订2014年8月至2015年8月一年的租赁合同。2014年8月12日，棉麻公司向赵博发出书面通知，要求其将房产过户至棉麻公司名下。一审庭审中，棉麻公司主张与赵博、张庆兰之间就涉案房产系买卖关系，涉案房产价格为12.5万元，两处房产的价格为29.5万元，棉麻公司不仅付清购房款且赵博、张庆兰亦实际交付，赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀之间的房屋买卖行为系恶意串通，损害了棉麻公司的合法权益，应确认他们之间的买卖合同无效。赵博、张庆兰则认为其与棉麻公司之间开始是买卖关系，根据赵博、张庆兰与时任棉麻公司仝德颖之间的口头约定，两处房产的价格为40万元，两年之内如不付清购房款、办理产权过户手续，则棉麻公司不再购买涉案房屋而变更为租赁关系。由于棉麻公司没有付清房款且不办理过户手续，赵博、张庆兰多次找棉麻公司要求解决涉案房屋的遗留问题，而棉麻公司一拖再拖不予解决，所以其与棉麻公司之间系租赁关系，赵博、张庆兰有权处分自己的房屋。赵博、张庆兰为证明自己的观点，提供了时任经理仝德颖书写的书面证明及音像视频，仝德颖在证明中证实了赵博、张庆兰的观点。对于仝德颖书写的证明，经主审人当庭电话核实，仝德颖认可该证明系其书写且是真实的，视频已当庭播放。棉麻公司否认该证明的真实性，认为证人应出庭作证，表示庭后予以核实，但至今没有提供核实的情况。一审法院认为，棉麻公司购买赵博、张庆兰的两处房产，由于双方没有签订书面合同，导致双方在价格上存在争议，棉麻公司主张购房价款为29.5万元，赵博、张庆兰主张为40万元。从棉麻公司提供的王凤与赵博、张庆兰的录音内容及赵博、张庆兰已收取了棉麻公司的过户费5000元来看，应认定棉麻公司与赵博、张庆兰之间系买卖关系，且棉麻公司已付清了购房款。赵博、张庆兰虽提供仝德颖的书面证明，及证人王某,4、胡某,4的证言，证明涉案房产系租赁关系及赵博对该房屋进行修缮等情况，但证人证言并不能对抗书面证据。从1995年5月棉麻公司购买房屋，至2014年7月，时间长达20年之久，在棉麻公司付清购房款，赵博、张庆兰将该房屋交付给棉麻公司使用的情况下，赵博、张庆兰又将该房屋另行卖给他人，赵博、张庆兰存在过错。姜奎、朱怀秀长期租住在该房屋中，且朱怀秀将房租直接交给梁帮松，对该房屋已出卖给棉麻公司应是明知的，或应当知道该房屋与棉麻公司及梁帮松、王凤有直接的关系，其在购买时没有向棉麻公司及梁帮松、王凤打听情况或征求意见，而是与赵博、张庆兰直接签订合同，因此姜奎、朱怀秀亦存在过错。赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀相互串通，将已出售的房屋再次进行买卖，损害了棉麻公司的合法权益。故棉麻公司关于依法确认赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求成立，予以支持。棉麻公司关于要求赵博、张庆兰协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，因涉案房屋的产权现登记在姜奎名下，在产权登记没有被变更或撤销的情况下，赵博、张庆兰并不具备协助的条件，待具备协助条件后棉麻公司可另行主张。赵博、张庆兰关于涉案房屋系租赁而非买卖关系的意见，未提供充分的证据证实且与棉麻公司提供的录音光盘内容不符，其辩解意见不予采纳。赵博、张庆兰在2014年7月将涉案房屋进行买卖，棉麻公司得知后即与赵博、张庆兰进行交涉并提起诉讼，并未超过诉讼时效。遂判决：一、确认赵博、张庆兰与姜奎于2014年7月7日签订的《存量房买卖合同》无效；二、驳回棉麻公司的其他诉讼请求。赵博、张庆兰不服一审判决，提起上诉称：1.赵博、张庆兰与棉麻公司之间并不存在有效的房屋买卖合同关系。张庆兰系棉麻公司职工，在福利分房待遇后，时任棉麻公司经理仝德颖与赵博、张庆兰达成一致意见，依照赵博、张庆兰房屋建设的需要将相关款项分批分次支付给赵博、张庆兰。双方之间并不是单纯的房屋买卖关系，而是基于张庆兰与棉麻公司之间的劳动关系而享有的福利待遇。一审法院脱离了福利分房时期的历史背景，依照目前的法律法规对双方以前的交易行为进行判断，棉麻公司也没有提供证据证明双方之间存在买卖关系。2.原审法院将涉案5000元款项认定为过户费是错误的，该款是赵博、张庆兰为办理房屋权属证书向棉麻公司所借款项，且原审法院基于该5000元借条的字面意思就认定棉麻公司付清全部购房款，也是错误的，并没有证据可以证明双方买卖关系已经履行完毕。3.一审中的相关书证虽能证明双方之间存在买卖关系，但却无法确定买卖价款，棉麻公司在履行买卖合同过程中没有按照双方口头约定进行付款。棉麻公司与赵博、张庆兰曾就房屋转让价款达成一致（40万元），但后来棉麻公司争取政策另建80余套房屋，没有必要再向赵博、张庆兰购买房屋，遂违反约定不再支付购房款，但赵博、张庆兰的房屋已被棉麻公司占有，故多次要求棉麻公司支付余款，仝德颖曾承诺棉麻公司在一定时间内确定是否购买该房屋，如不购买，则按照实际使用时间支付租金。当时赵博、张庆兰因建房、装修已投入40余万元，负债累累，不具备向棉麻公司退还购房款的能力，只能接受仝德颖的安排。后仝德颖从棉麻公司离任，此事再度搁浅，赵博、张庆兰曾多要找棉麻公司明确意见，要么支付剩余购房款，要么结算租金，但均无结果。4.朱怀秀承租房屋期间，该房屋的管理人均为赵博、张庆兰，朱怀秀对该房屋的所有权人为赵博、张庆兰是明知的，故赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀之间的《存量房屋买卖合同》合法有效。后王凤等人得知房屋被转让后，带领社会人员到朱怀秀家去闹事，强迫朱怀秀签订租赁协议，强行收取租金。原审法院认定赵博、张庆兰与朱怀秀、姜奎之间恶意串通，显然缺乏依据。5.一审法院适用法律错误。本案系房屋权属纠纷，一审法院没有援用《物权法》却适用《合同法》的规定认定合同无效，本案应首先确认物权，再考虑合同的效力问题。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。本案二审争议的焦点为：一、棉麻公司与赵博、张庆兰之间就涉案房屋是否存在买卖合同关系。二、如何判断赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的《存量房买卖合同》的效力。二审中，赵博、张庆兰提供以下证据：1.棉麻公司原经理仝德颖于2015年5月22日出具的书面证明，内容为：“大约在97年7月我任职期间，我们单位职工张庆兰因建房后资金紧张，向公司借款伍仟元为新建两处房屋办两证。确有此事，特此证明。注：不是给的过户费，公司与张庆兰也不存在什么房屋买卖关系，只是公司给张庆兰解决困难问题，这是当时的真实情况。”证明涉案5000元系赵博、张庆兰为办证向棉麻公司借的钱，并非过户费，双方之间不存在买卖关系。2.房屋所有权证书、土地使用权证书各一份，证明赵博是房屋权利人，涉案5000元借款就是当时为办理该权属证书之用，不是过户费。棉麻公司质证后对证据1的真实性有异议，认为其内容不属实，对证据2的真实性认可，但该权属证书所载明的房屋中有一半已卖给棉麻公司，棉麻公司将该房屋分给韩长琦（已离休）居住至今。姜奎、朱怀秀对上述证据均无异议。二审法院认为，一、关于棉麻公司与赵博、张庆兰之间就涉案房屋是否存在买卖合同关系问题。棉麻公司主张1995年其与赵博、张庆兰达成口头协议，约定由棉麻公司以29.5万元购买赵博、张庆兰所建造的包括涉案房屋在内的两处房屋，并称其已经足额向赵博、张庆兰支付了购房款（其中涉案房屋价格为12.5万元），赵博、张庆兰也将两处房屋交付给了棉麻公司。对于棉麻公司的上述主张，赵博、张庆兰认可双方起初确曾口头约定过买卖房屋事宜，但称当时约定的两处房屋价款为40万元，并非棉麻公司主张的29.5万元，后棉麻公司陆续支付了30万元左右的价款，不再支付剩余价款，双方遂约定将涉案房屋的买卖关系变更为租赁关系。二审法院综合全案证据作如下分析：1.棉麻公司与赵博、张庆兰曾就涉案房屋达成过口头买卖协议，这是双方所均认可的事实。从棉麻公司提供的证据来看，双方达成房屋买卖协议后，赵博在1995年、1996年期间先后收取棉麻公司购房款29.5万元，赵博、张庆兰也将房屋交付给了棉麻公司。由此可见，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立，并且也已经实际履行。2.棉麻公司与赵博、张庆兰未签订书面房屋买卖合同，也未就房屋价款签订书面协议，双方在诉讼中就房屋买卖价款存在不同陈述。从赵博向棉麻公司出具的领款条、借条等证据来看，赵博收取了棉麻公司的29.5万元购房款，另外，赵博还在1996年、1997年两次向棉麻公司借款合计1.3万元（其中5000元借款用于房屋办证之用），该借款一直未还，其收取的购房款、借款累计达30.8万元。在棉麻公司提供的王凤与张庆兰之间的对话录音中，双方有如下对话内容：王凤：你那会不是仝经理（注：仝德颖）说这房子卖给她的吗？没办手续？没写手续？张庆兰：俺就是想卖给她的。王凤：仝经理说这房子就是卖给他的。张庆兰：说卖的。王凤：就是因为说卖的才去住的。张庆兰：说卖的，俺那会老是催她，后来，又一年多以后，俺说你该过户，俺把证拿给她，说说仝经理就出事了。老魏（注：棉麻公司后任经理）搁那以后，俺又去找老魏了，找过户，俺钱证两清，对吧？俺把证给你，你过户，你把条给俺，俺不就结束了嘛。……王凤:你这房子卖给公司过了,公司这钱也给过你了,这两清,但手续没给办清。张庆兰:对，就是没办，仝经理就出事了。从王凤与张庆兰的上述对话来看，棉麻公司向赵博、张庆兰支付的款项已经将购房款付清，房屋过户手续之所以没有办理，是基于张庆兰所谓的“仝经理出事”。3.涉案房屋从赵博、张庆兰交付给棉麻公司，至棉麻公司将房屋分配给职工梁帮松、王凤居住，后又由梁帮松、王凤出租给朱怀秀一家，直至赵博、张庆兰于2014年签订《存量房买卖合同》前，前后历时近20年。在此期间内，棉麻公司及其职工梁帮松、王凤是房屋的控制人、使用人或该房屋所产生租金收益的受益人，赵博、张庆兰并未采取有效措施追索其所谓的欠付购房款，或者控制该房屋及其产生的收益。赵博、张庆兰虽称棉麻公司在未足额向其付清购房款后，双方经协商又将涉案房屋由买卖关系变更为租赁关系，并提供棉麻公司原法定代表人仝德颖的证言为证，但是，综合全案证据来看，仝德颖的证言缺乏其他证据佐证，其证言的证明力不及棉麻公司所提供的证据。综合上述分析，棉麻公司与赵博、张庆兰就涉案房屋存在买卖合同关系，且棉麻公司在付清购房款后实际接收了房屋并安置其职工占有、使用多年，赵博、张庆兰关于双方就涉案房屋不存在买卖关系的主张不能成立。二、关于如何判断赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的《存量房买卖合同》的效力问题。棉麻公司主张赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的《存量房买卖合同》无效，其请求权基础为《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项关于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效之规定。赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀否认双方签订《存量房买卖合同》时存在恶意串通情形。本院认为，“恶意”是相对于善意而言，指当事人明知或者应知其行为会造成他人利益损害，但仍故意而为之；在合同效力之诉中，“恶意串通”是指当事人双方具有共同目的，都希望通过订立合同造成他人利益损害。恶意串通属于人的主观内心活动范畴，在认定是否构成恶意串通时，人民法院应当在查明的案件事实基础上，结合日常生活经验法则、行为习惯等加以判断。本案中，赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀于2014年7月签订《存量房买卖合同》，双方以30万元价格对涉案房屋进行了买卖（房屋建筑面积为163.18平方米，双方约定的成交单价为每平方米1838.46元），与税务机关向姜奎、朱怀秀开具的涉案房屋销售发票载明的价格相比，该成交价格低了58900元。涉案房屋包括上下两层，在与赵博、张庆兰买卖房屋之前，姜奎、朱怀秀已经承租涉案房屋多年，楼上房屋系其从棉麻公司职工梁帮松处租赁、租金与梁帮松结算，楼下房屋系王凤经张庆兰之手出租给姜奎、朱怀秀，张庆兰仅是租赁关系的中间人。如果处分该房屋，就势必损害棉麻公司及其职工梁帮松、王凤的利益，对此，不但赵博、张庆兰心知肚明，而且作为涉案房屋多年的承租人，姜奎、朱怀秀也是清楚的。现赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀绕开棉麻公司及其职工梁帮松、王凤签订《存量房买卖合同》，双方虽以合同签订时赵博系涉案房屋登记权利人为由进行抗辩，但从本案具体情况来看，双方签订的《存量房买卖合同》显然损害棉麻公司及其职工梁帮松、王凤的利益。因此，赵博、张庆兰与姜奎、朱怀秀签订的《存量房买卖合同》存在合同法规定的无效情形，原审法院认定该合同无效并无不妥。综上，赵博、张庆兰的上诉请求缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人赵博、张庆兰负担。本院再审对一、二审判决查明的事实部分予以确认。本院再审中，赵博、张庆兰提供以下证据：1.王兰玲、李良书共同署名出具的证词，证明朱怀秀与王凤、梁帮松租赁协议是在胁迫下签署。2.朱怀秀于2017年9月12、13日署名出具的证词，证明梁帮松、王凤与朱怀秀签订协议时是胁迫的。3.赵博、张庆兰于2017年9月13日与棉麻公司法定代表人魏维强的谈话录音与书面摘要，证明棉麻公司早于2013年2月26日吊销营业执照，法定代表人都明确说不知道诉争房屋的真实建设、买卖及转化关系。4.从睢宁县市场监督管理去调取的棉麻公司的工商企业档案和破产案件，证明棉麻公司吊销营业执照及申请破产，将诉争款项列为债权的事实，证明本案原告诉争的买卖关系转化为租赁关系。上述王兰玲、李良书、朱怀秀陈述笔录均是赵博书写，由相应人员签名。棉麻公司质证认为，对申诉人提供的证据的三性有异议，因证人没有出庭接受咨询，无法确认该证据内容真实性，同时因证词的内容是赵博书写，有串通的嫌疑，该证据不合法，对涉案房屋买卖合同的效力以及是否构成恶意串通没有证明力。对证据2谈话录音真实性不予认可。对查询表、破产材料真实性予以认可，但不能证明其证明目的。朱怀秀、姜奎质证认为，对王凤、梁帮松的租房协议的事实不予认可，对于其他均予以认可。本案再审争议焦点为：一、朱怀秀对案涉赵博、张庆兰将房屋出售给棉麻公司的事实是否存在明知或应知的情形；二、朱怀秀与赵博、张庆兰之间是否存在恶意串通损害棉麻公司的行为；三、姜奎与赵博、张庆兰之间的房屋买卖合同的效力。本院认为，（一）棉麻公司提供的证据不足以证明朱怀秀、姜奎对赵博、张庆兰与棉麻公司之间的房屋买卖事实存在应知或者明知的情形。1.棉麻公司没有取得案涉房屋的所有权证，也未经登记，不具有对外公示证明效力。赵博、张庆兰与棉麻公司之间的房屋买卖协议仅是口头协议，双方的房屋买卖行为并未经房产登记管理部门登记。虽然赵博领取了棉麻公司支付的房款，但该买卖事实仅发生在赵博、张庆兰与棉麻公司之间，不具有对外公示的效力。而棉麻公司自取得房屋后至纠纷发生，一直未办理变更登记，也未取得案涉房屋的所有权证，故棉麻公司并没有取得案涉房屋的物权，棉麻公司对赵博、张庆兰享有的仍然是房屋买卖合同产生的债权请求权，而不是具有对外公示力和排他性的不动产物权。一、二审及再审中，棉麻公司相应的账册中及债权登记表中记载赵博的房款是应收账款，进一步表明棉麻公司与赵博之间仍然是房屋买卖合同关系产生的债权，而非取得案涉房屋的所有权。因此，即便棉麻公司与赵博、张庆兰之间存在口头房屋买卖协议的事实，对外也不具有公示力，姜奎、朱怀秀并不负有相应知悉他人之间合同纠纷的义务。2.棉麻公司未提供证据证明梁帮松、王凤将房屋出租给朱怀秀一家时告知朱怀秀房屋买卖的事实。首先，朱怀秀与其丈夫姜超承租案涉房屋时并未与梁帮松、王凤签订书面承租合同表明案涉房屋系棉麻公司买卖所得。虽然案涉房屋是梁帮松、王凤出租给朱怀秀及其丈夫，但梁帮松、王凤并非案涉房屋的所有权人，棉麻公司也未提供证据证明，梁帮松、王凤在出租房屋时告知朱怀秀棉麻公司与赵博、张庆兰之间存在房屋买卖的事实。其次，即便在赵博、张庆兰将房屋出售给姜奎发生纠纷后，2014年7月24日，梁帮松、王凤与朱怀秀签订的房屋租赁协议中仍然没有载明棉麻公司是房屋实际所有人的事实。因此，朱怀秀作为承租人而言，仅从房屋租赁关系角度无从得知赵博、张庆兰与棉麻公司关于房屋买卖的事实。棉麻公司在房屋租赁的过程中并没有主张过房屋所有权，也没有证据证明朱怀秀一家在承租案涉房屋过程中对赵博、张庆兰与棉麻公司之间的房屋买卖事实存在明知或应知的情形。因此，棉麻公司提供的证据不能证明朱怀秀知晓案涉房屋曾出售棉麻公司的事实。3.姜奎、朱怀秀作为房屋买受方已尽到合理注意义务。房屋所有权证是权利人享有不动产物权的证明，案涉房屋交易前一直登记在赵博、张庆兰名下，表明赵博、张庆兰是具有相应的物权及对外公示效力。姜奎、朱怀秀作为房屋买受人在与赵博、张庆兰签订房屋买卖协议前，已经查验案涉房屋登记在赵博名下的情况，尽到不动产交易买受方的应当注意的合理义务，且双方在房产管理部门签订了存量房买卖合同，并办理存量房交易资金监管协议，后朱怀秀将房款存入共管账户进行交付，尽到了买受人应当履行的合理义务，并无过失。虽然交易房屋价格30万元与税务部门核定发票上的35万余元存有差额，当事人解释是房屋老旧，朱怀秀丈夫病死在房屋中的传统认识有关，但该解释具有合理性，且差额也非显著过低核定价格，不能据此认定朱怀秀存在明显恶意。（二）棉麻公司提供的证据不足以证明姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰之间存在恶意串通损害棉麻公司利益的事实。1.棉麻公司并未提供证据证明赵博、张庆兰与朱怀秀之间存在恶意串通的事实。恶意串通是指行为人和相对人均具有损害国家、集体或者第三人利益的意图，并相互勾结通谋，实施损害相应主体利益的行为。本案中，首先，如前（一）所述，棉麻公司并未提供证据证明朱怀秀在购买房屋的过程中，对赵博、张庆兰与棉麻公司之间的房屋买卖存在明知或应知的情形，且朱怀秀在已尽到一般买受人应尽的注意义务，并支付了相应对价，故现有证据不足以证明姜奎、朱怀秀在房屋买卖过程中具有损害棉麻公司利益的恶意。其次，棉麻公司也未提供证据证明姜奎、朱怀秀在买卖房屋的过程中，与赵博、张庆兰之间存在相互勾结通谋，损害棉麻公司利益的行为及事实存在。2.赵博、张庆兰单方违背诚实诚信一房二卖的行为，无从得出姜奎、朱怀秀参与恶意串通的结论，也不必然导致姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰之间的房屋买卖合同无效。虽然在诉讼过程中，赵博、张庆兰一直主张与棉麻公司之间还有款项没有结清，买卖转为租赁，但其没有提供相应证据证明。因此，赵博、张庆兰在没有依法解除与棉麻公司之间的房屋买卖合同的情形下，又将房屋出售给姜奎、朱怀秀，显然是违背诚实信用的一房二卖的行为。但此系赵博、张庆兰的单方恶意行为，不能据此得出交易相对方姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰串通的结论。况且赵博、张庆兰持有案涉房屋的所有权证，基于房屋所有权证的证明效应，姜奎、朱怀秀在房产管理部门与赵博、朱怀秀进行房屋交易的行为，并不违反法律规定，不能得出房屋买卖合同无效的结论。（三）姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰双方之间的房屋买卖合同有效。姜奎、朱怀秀与赵博、张庆兰签订存量房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定。虽然赵博、张庆兰出售房屋时存在违背诚实信用的一房二卖行为，但此系赵博、张庆兰单方恶意行为，棉麻公司并未提供证据证明朱怀秀、姜奎与赵博、张庆兰之间存在恶意串通损害棉麻公司利益的行为，因此朱怀秀、姜奎与赵博、张庆兰之间所签订的房屋买卖合同有效。一、二审判决认定朱怀秀与赵博、张庆兰恶意串通损害棉麻公司利益、签订的房屋买卖合同无效，属认定事实、适用法律错误，本院予以纠正。检察院的抗诉意见成立，本院予以采纳。棉麻公司的一审诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，一、二审判决认定事实、适用法律错误，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市中级人民法院(2015)徐民终字第2571号民事判决、江苏省睢宁县人民法院（2014）睢民初字第02601号民事判决。二、驳回睢宁县棉麻总公司诉讼请求。一审案件受理费3000元，保全费1145元，二审案件受理费3000元，由睢宁县棉麻总公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 祥审判员 周晓璐审判员 左其洋二〇二〇年十月二十三日书记员 常 晨