中华人民共和国 江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初375号 原告：刘京华，女，1961年7月16日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：徐兴昌，江苏融悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡伟轩，江苏融悦律师事务所律师。 被告：谢玉娟，女，1963年1月4日出生，汉族，住南京市。 被告：谢宁超，男，1960年5月1日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：王苏闽，江苏当代国安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤之羽，江苏当代国安律师事务所律师。 被告：谢宁康，男，1958年3月24日出生，汉族，住南京市。 被告：吕淑善，女，1932年10月8日出生，台湾居民往来大陆通行证号码：xxxxxxxx。 被告：谢博闻，女，1984年3月18日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：陈惠敏（系谢博闻之母），女，1960年9月11日出生，汉族，住南京市。 被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市。 法定代表人：史立斌。 委托诉讼代理人：秦杰。 委托诉讼代理人：吴琼。 原告刘京华与被告谢玉娟、谢宁超、谢宁康、吕淑善、谢博闻、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘京华及其委托诉讼代理人徐兴昌、蔡伟轩、被告谢宁超的委托诉讼代理人王苏闽、被告谢博闻的委托诉讼代理人陈惠敏、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人秦杰、吴琼，到庭参加诉讼。被告谢玉娟、谢宁康、吕淑善，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘京华向本院提出诉讼请求：判令被告谢玉娟、谢宁超、谢宁康、吕淑善、我爱我家公司连带返还原告定金50000元，并支付违约金288000元；被告谢博闻对上述五被告返还定金义务承担连带责任；判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告和女儿在被告我爱我家公司处看中了位于南京市，因此委托我爱我家公司将被告约出洽谈购买事宜。原告从被告谢博闻处了解到案涉房屋的产权人为谢玉娟、谢宁康、谢宁超和吕淑善，系谢博闻的姑妈、叔叔、父亲和奶奶。被告谢博闻承诺自已获得了四人授权，可以代表全部产权人签署合同。原告经我爱我家公司确认，谢博闻确有委托权限，因此，原告和谢博闻于2019年9月1日签署了《南京市存量房买卖合同》，约定房屋总价为2880000元，支付方式为全额付款。原告于签署合同当日支付给谢博闻定金50000元。但到了2019年12月份，谢博闻表示案涉房屋产权人均不同意出售，因此无法继续履行合同。由于被告的行为明确表示其已经不会履行双方签订的合同，因此应当向原告承担违约责任。 被告谢宁超辩称：本人没有在售房合同上签字，也没有授权谢博闻签署出售案涉房屋的合约，仅仅曾委托谢博闻就买卖案涉房屋一事进行前期的谈判和议价。谢博闻签署买卖案涉房屋合约当日曾明确告知要等与其他房主商量后再决定，谢博闻也将此意见明确告知了原告以及中介我爱我家公司，我爱我家公司承诺签署的协议仅是一个初步的意向，待四位房主共同签字后才生效，并且把这一个协商的结果写入了协议中，因此，从本案证据看合同尚未成立，更没有生效。原告请求返还5万元定金也只能由谢博闻返还，并且谢博闻早就同意返还5万元，但原告以及我爱我家公司拒不接收，原告要求被告承担违约金不能成立。 被告谢博闻辩称：案涉房屋属谢玉娟、谢宁超、谢宁康、吕淑善共同所有，被告受谢玉娟的委托在我爱我家公司挂牌出售案涉房屋。被告于2019年9月1日接到我爱我家公司的电话，要被告前去洽谈房屋买卖事宜。被告到达我爱我家公司后，该公司工作人员就急着让被告卖房子。谈过价格后，被告向谢玉娟进行了汇报，由谢玉娟与另三位产权人协商一致后再委托被告签订房屋买卖合同，可是我爱我家公司急于成交，被告当时已言明手上只有谢玉娟的手写授权，而且没有公证，可我爱我家公司却说一切都没关系，由他们进行安排，于是被告听从其业务人员的指挥，当着原告的面让被告写了承诺书及谢宁超、谢宁康、吕淑善的委托书，欺骗被告当日就签订了房屋买卖合同，并急于让原告支付了购房定金，造成了本案纠纷。依据相关法律的规定和买卖合同的约定，被告需在12月10日前公证处正式公证委托书相关文件后，才能有相应代理人的地位，才能有权利代为签署买卖合同等，现谢宁超、谢宁康、吕淑善都没有正式委托被告，被告根本无权签订案涉房屋的买卖合同，无权出售案涉房屋，买卖合同并不成立。合同签订后，因吕淑善在台湾住院抢救，无法来南京，被告如实将该情况告知原告及我爱我家公司，并主动要求退履约保证金50000元，但原告将被告拉黑，导致被告无法退款。综上，因为我爱我家公司的欺诈，被告也是受害人，请求法院判令我爱我家公司承担相应责任。 被告我爱我家公司辩称：2019年9月1日，谢玉娟、谢宁超、谢宁康、吕淑善共同委托谢博闻至被告处与原告签订了案涉合同，在签约前，谢博闻当着被告以及原告的面，就合同约定内容通过电话、微信等方式与上述四人进行了确认。在正式签约前，被告以书面形式提醒原告此单存在的签约风险，建议原告与产权人本人签订买卖合同，原告签字表示知晓风险，如签约后卖方违约，不予追究被告责任，被告已经尽到了作为居间人的义务，未有任何故意隐瞒和过错行为。被告仅为本案居间人，没有过错也未对售房人义务作出任何担保，原告所说的连带责任的主张基础内容为空白，我方不应承担连带责任。 被告谢玉娟、谢宁康、吕淑善未答辩，也未提交证据。 本院经审理查明以下事实：位于南京市、谢宁超、谢宁康、吕淑善，与谢博闻存在亲属关系。 2019年9月1日，谢博闻（甲方）与原告（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订一份《南京市存量房买卖合同》，约定谢玉娟、谢宁康、吕淑善、谢宁超将案涉房屋出售给原告，房屋总价款为2880000元，定金50000元，三方就有关事项进行了约定。在合同附记中三方约定：“签约当日，定金人民币伍万元整作为履约保证金暂由丙方保管，甲方代理人谢博闻承诺于2019年12月10日前，所有产权人均在该合同上完成签字确认手续，并提供不动产权证原件至丙方处保管，手续齐全后，丙方将该履约保证金转交给甲方。如甲方在该期限内未能完成上述手续，由丙方将所收款项退还乙方，付款后原履约保证金收据客户联自动作废。甲方代理人谢博闻承诺已征得产权人谢玉娟、谢宁超和谢宁康的配偶同意出售此房，如产生纠纷，由甲方承担违约责任，定金双倍返还”。原告在签约时确认产权人未到场、房产证、土地证原件未查看。当日，谢博闻收取原告支付的定金50000元，并出具收条，载明：“出售方谢玉娟已收到买受方刘京华购买坐落于鼓楼区钟阜路30号幢一单元1502室房屋的定金计人民币伍万元整（￥50000）收款人：谢博闻”。此后，谢博闻称产权人不同意出售案涉房屋，我爱我家公司与产权人未能取得联系，原告遂向本院起诉。 双方当事人就谢博闻与原告签订买卖合同时有无全体产权人的授权产生争议。原告就签约时情况作出如下陈述：谢博闻签约时并没有带来授权委托书，应我爱我家公司的要求挨个打电话给产权人征求意见，产权人将写好的委托书以及身份证照片拍照发给谢博闻，谢博闻将委托书内容发给中介公司，再将委托书内容抄下（原告的委托诉讼代理人则陈述现在提供的委托书就是各位产权人书写的，系打印后再拍给原告，并不是谢博闻签约时当场书写），原告当时在场，但委托事务由谢博闻与中介公司沟通，原告没有参与。谢博闻作出如下陈述：当时给谢玉娟打了电话，让其写委托书还发了一个模板，谢玉娟按此书写后发回。谢宁康在电话联系时就表示不同意出售，但原告和我爱我家公司均说没有关系，照样写委托书。和谢宁超没有联系上。吕淑善没有手机，当时无法联系。谢宁超作出如下陈述：谢博闻打来过电话问过卖房子的事，具体时间记不清了，电话里询问房子是否要卖，谢宁超同意出售，但表示要征求其他产权人的意见，要全部同意后才能办理。我爱我家公司作出如下陈述：谢玉娟是通过手机微信的方式将委托书拍照传过来的，其他产权人均是由谢博闻电话确认后，由谢博闻手写的委托书。本院认为，通过当事人对签约时委托书出具情形的陈述，谢博闻出具委托书的具体事宜系由谢博闻与我爱我家公司之间沟通完成，原告未予审查，除谢玉娟的委托书外，另三份委托书的书写笔迹似一人书写，当时谢玉娟同意出售，并根据我爱我家公司发送的委托书模板书写委托书后拍照发回。但就其余三个产权人，我爱我家公司称谢博闻当时均予以电话联系，三位产权人均同意出售，但为何未采取与谢玉娟同样方式，由三位产权人书写委托书后拍照发回，其操作手段不一，与常理不符。我爱我家公司作为专业的房屋买卖中介公司，在居间办理当事人签署房屋买卖合同如此重大事项时，未要求携带权属证书并要求所有产权人到场，在谢博闻未能出具授权委托书的情况下，仅要求谢博闻电话获取授权，且对授权过程未予固定取证，对谢博闻已取得产权人授权可信度不高。签署合同时，产权人不在场，权属证书原件也未出示，双方在合同附记中约定于2019年12月10日前各产权人要在合同上签字完成确认手续，如原告及我爱我家公司均认为谢博闻已获得各产权人授权，有权签订买卖合同，又为何要求各产权人加以确认，也与常理相悖。综上，本院确认谢博闻在与原告签订《南京市存量房买卖合同》时未获得所有产权人的授权。 本院认为，行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据本院已查明事实，谢博闻未获得案涉房屋所有产权人的同意经我爱我家公司居间与原告签订了买卖合同，该合同并不发生相应的法律效力，原告认为谢玉娟、谢宁超、谢宁康、吕淑善、我爱我家公司违约，应连带赔偿合同约定的违约金288000元，无相应事实及法律依据，本院对原告该诉讼请求不予支持。谢博闻无相应授权与原告签订买卖合同并收取定金50000元，应予返还。 依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百三十八条、第五百五十一条规定，判决如下： 一、被告谢博闻于本判决生效之日起十日内返还原告刘京华定金50000元； 二、驳回原告刘京华对被告谢玉娟、谢宁超、谢宁康、吕淑善、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费6370元（原告已预交），由被告谢博闻负担1050元，原告刘京华负担5320元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 胡 斌 二〇二〇年十月十五日 书记员 张奕琪