河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初16631号原告吴某某（反诉被告）,男,汉族,1980年2月16日出生,住郑州市金水区。委托代理人周贯龙，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告樊某某（反诉原告），女，汉族，1989年12月23日出生，住河南省新密市。委托代理人张若琼，河南泰豫恒律师事务所律师。委托代理人安瑞，河南泰豫恒律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吴某某诉被告（反诉原告）樊某某买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托代理人周贯龙、被告樊某某及其委托代理人张若琼、安瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某诉称：2020年4月21日原告吴某某与被告樊某某签订郑州市房屋买卖合同。约定原告将位于郑州市金水区天明路9号院25号楼42号房屋以总价1528000元的价格卖给被告，被告首付购房款850000元后，原告吴某某依约与被告樊某某在西区房地产交易中心进行网签、过户，下午将房产交付给被告樊某某。根据合同约定，剩余650000元购房款由被告樊某某向银行按揭贷款支付给原告。但时至今日被告一直怠于履行贷款义务，拒绝前往银行办理贷款手续，导致原告将房屋过户给被告后，剩余尾款至今无法收回。根据《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”已构成违约，应当承担违约责任。原告早已将房屋交付并把产权过户给被告，但原告至今无法拿到剩余房款，已严重侵犯原告合法权益，特依据《民事诉讼法》《合同法》等规定诉之法院，请求法院判如所请，以维护原告合法权益。诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同支付购房尾款650000元；2、依法判令被告支付违约金100000元；3、本案的诉讼费等均由被告承担。被告樊某某辩称：一、原告所述的与事实内容不符，本案系原告虚假陈述，构成事实违约，导致银行中止房款，并非被告怠于履行贷款义务。2020年4月21日，被告樊某某与原告吴某某签订了房屋买卖合同，在前期看房时原告告知被告此房屋带有固定车位，且此前原告在贝壳网上售卖房屋时，房屋详情上注明房主自荐此房屋带有固定车位。但在房屋登记过户之后，小区物业告知被告，此房屋一经出卖，车位自动变为临时车位。自此，被告才知道原告在出售房屋时虚假陈述且隐瞒重要事实，以欺骗之手段达成交易。而被告之所以购买此房屋，正是相信原告的陈述认为此房屋带有固定车位，否则被告根本就不会购买此房屋。房屋买卖合同第十五条中约定：“物业交割后7日内甲方协助乙方变更车位车牌登记”，此条说明原告默示此房屋附带固定车位，若是临时车位，房屋所有人可以自行请求物业变更车牌登记，无需甲方协助，且同小区内的所有业主均可以办理车牌登记进出车辆，这其中的区别就在于是固定车位还是临时车位，原告隐瞒重要事实以欺骗之手段达成交易，构成事实违约。此后，被告在房屋过户后仍按照约定与银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》并办理了房屋抵押手续，但中介顾问了解到被告与原告之间的车位纠纷后将此情况如实告知了抵押权人（兴业银行股份有限公司郑州分行）的信贷部门，银行在了解了相关情况后依照规定及《个人购房抵押（保证）借款合同》第九条第一款“本合同签订后，借款发放前，债务人与售房者就本合同项下房产有关质量、交房条件、权属或其他事宜发生纠纷的，本合同自动终止”的约定中止了房款。因此，不论是为国家资金安全考虑还是因银行的规定，被告与原告之间有未决纠纷，银行中止发放贷款均具有其合理性，并非原告吴某某所述的“被告一直怠于履行贷款义务，拒绝前往银行办理贷款手续”，也非被告恶意阻拦银行房款。且双方之间明确约定的付款方式为首付+贷款的形式，该房款的贷款发放的决定权取决于银行，而非被告，银行中止房贷是原告虚假陈述且隐瞒重要事实所导致，被告已经履行完毕贷款抵押义务，剩余购房款项的支付义务不在于被告。二、被告已经履行贷款义务，原告主张的100000元违约金无任何事实和法律依据。根据上述所述，本案实系原告虚假承诺且隐瞒重要事实，实系原告构成事实违约，被告已经按照合同约定与银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》并办理了房屋抵押手续，被告已经积极配合银行完成相关按揭手续，并办理了抵押登记，且银行已经通过贷款审批，被告已经履行了相应的合同义务，不存在违约的情形。相反，银行之所以中止房贷是原告的不诚信引发被告与原告的房屋买卖纠纷所导致，系原告自身的过错，银行为国家资金安全考虑而中止房贷具有其合理性，并非被告恶意阻拦银行放款，且被告与原告签订的《郑州市存量房买卖合同》第五条第二款第3点明确约定了被告贷款的发放时间以及银行放款时间为准，银行何时发放贷款由银行决定，被告也无法控制银行是否放款，原告主张的100000元的违约金没有任何事实和法律依据，不应当予以支持。综上所述，系因原告的不诚信导致银行中止放款，实系原告违约，被告已履行完贷款义务，银行的贷款发放由银行自行决定，被告并非放款义务人，原告的诉请没有事实和法律依据、法律关系错误，应当驳回原告的起诉。被告樊某某提出反诉请求：1、依法判令反诉被告吴某某返还反诉原告10万元的车位款；2、依法判令反诉被告吴某某支付反诉原告违约金10万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年4月21日，反诉原告樊某某与反诉被告吴某某签订了房屋买卖合同，在前期看房时反诉被告告知反诉原告此房屋带有固定车位，且此前反诉被告在贝壳网上售卖房屋时，房屋详情上注明房主自荐此房屋带有固定车位。但在房屋登记过户之后，小区物业告知反诉原告，此房屋一经出卖，车位自动变为临时车位。自此，反诉原告才知道反诉被告在出售房屋时虚假陈述且隐瞒重要事实，以欺骗之手段达成交易，构成事实违约，严重损害了反诉原告的合法权益。为维护反诉原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起反诉，请求法院依法查明事实维护反诉原告的合法权益。针对被告樊某某的反诉原告吴某某辩称：反诉原告的诉讼请求不应当得到支持，应当予以驳回。双方在房屋买卖合同签订时已经明确反诉被告是协助反诉原告办理车位车牌变更登记，且反诉被告已经履行了上述义务，办理了车位车牌变更登记，反诉原告的车辆可以正常出入小区，因此反诉被告没有违反合同约定，故应当驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：一、2020年4月21日，原、被告在居间方郑州瑞军房地产经纪有限公司居间服务下，原告吴某某（出卖人、甲方）与被告樊某某（买受人、乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：“甲方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为郑州市金水区天明路9号丰乐花苑25号楼东4单元42号，建筑面积共111.53平方米。该房屋不动产权证号为0601007634，土地使用权证号为0214301559。房屋成交总价格为人民币1528000元整。乙方的付款方式为贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。乙方于核房当日以银行资金存管的方式向甲方支付第一笔定金人民币20000元整。乙方于网签合同前5个工作日内将第一笔首付款人民币900000元整以房管局监管的方式支付甲方。乙方拟贷款金额人民币600000元整，甲乙双方应于2020年5月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方因自身原因未获得贷款机构批准，乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，如未按期继续申请或申请后仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹集剩余房价款，以自行支付的方式支付给甲方。乙方贷款购买交易房屋的。物业交割保证金：甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同，乙方从本协议约定的房款中留存人民币80000元作为物业交割保证金，该保证金乙方应于物业交割当日以银行资金存管的方式支付甲方。房屋的交付：按照本项约定时间或约定条件：网签合同办理后两日内将房屋给付给乙方。网签：甲乙双方应当于2020年5月30日前共同到交易房屋所在地房管局办理网上签约手续，乙方必须配合办理网签预约手续。权属转移登记：甲、乙双方应于资金监管尾款到账后10个工作日共同向房屋权属登记申请部门办理房屋权属转移登记手续。关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定，其他：物业交割后7日内甲方协助乙方变更车位车牌登记。甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”上述合同签订后，被告樊某某于2020年4月23日向原告吴某某交付购房定金20000元。二、2020年5月14日，原告吴某某（甲方）、被告樊某某（乙方）及居间方（丙方）签订《变更协议书》一份，主要约定：“原《房屋交易保障服务合同》第五条第二项约定：“乙方于网签合同前5个工作日内将第一笔购房款/首付款850000元整（不包含前期支付全部定金）以银行资金存管的方式支付甲方。”现变更该项约定为：“乙方于网签后且房产转移登记之前将第一笔购房款/首付款850000元整（不包含前期支付全部定金）以银行资金存管的方式支付甲方。”其他事宜，均按照原协议约定继续履行。”上述变更协议签订后，被告樊某某于2020年5月24日向原告吴某某交付购房首付款850000元。2020年5月28日，原告吴某某与被告樊某某完成金水区天明路9号丰乐花苑26号楼东4单元3层42号房屋产权过户登记，不动产登记证号为：豫（2020）郑州市不动产第0097679号，权利人樊某某。2020年5月29日，被告樊某某交付8000元物业保证金。之后，剩余购房尾款650000元，因固定车位问题被告樊某某未再支付原告吴某某。原告多次催要未果，原告遂诉至本院。三、庭审中，被告樊某某提交的涉案房屋的交易信息打印件显示：原告作为房主自荐房子信息中显示有固定车位内容；证人冯某出庭作证并出具书面证言，证明被告樊某某与原告吴某某最终商定房屋连带楼下大树旁的固定车位成交价为1528000元。对此，原告持有异议，原告陈述曾表示有车位使用权限，并非表示有所有权，原告可以协助被告办理车位车牌登记，且原告已履行完义务。本院认为，原告吴某某与被告樊某某签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告吴某某已经履行交付房屋及过户义务，被告樊某某因固定车位问题未支付剩余房款650000元，因该合同约定的房屋总成交价构成中并不包含固定车位价款，即使原、被告在签订合同前就固定车位曾进行协商，但该协商结果并未以合同形式进行固定，固定车位内容并不构成该合同的权利义务内容，故剩余房款650000元被告应当及时支付原告。原告吴某某称被告樊某某违约，鉴于原告在签订合同前就固定车位问题并未向被告尽到明确说明义务，对被告造成一定误导，故原告称被告违约，本院不予支持；被告樊某某反诉称原告违约，因合同对固定车位并无约定，被告反诉请求返还车位价款及请求原告支付违约金，证据不力，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告樊某某应当于本判决生效后十日内支付原告吴某某购房款650000元。二、驳回原告吴某某其他诉讼请求。三、驳回被告樊某某全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5650元，原告吴某某负担1150元，被告樊某某负担4500元；反诉费2150元，由被告樊某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  安淑云二〇二〇年十月十二日代理书记员  王 帅