河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12909号上诉人（原审被告）：蒋新平，女，1974年7月15日出生，汉族，住河南省巩义市。上诉人（原审被告）：蒋留平，女，1979年12月19日出生，汉族，住河南省巩义市。被上诉人（原审原告）：巩义市孝义街道龙尾村村民委员会，住所地巩义市孝义街道龙尾村。法定代表人：白本俊，村委会主任。委托诉讼代理人：赵建波，河南星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：张西武，河南星光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋欣华，男，1988年1月11日出生，汉族，住河南省巩义市。原审第三人：巩义市蓝天汽车贸易有限公司，住所地巩义市孝站路龙尾村口。法定代表人：王振标，总经理。上诉人蒋新平、蒋留平因与被上诉人巩义市孝义街道龙尾村村民委员会（以下简称龙尾村委会）、原审第三人巩义市蓝天汽车贸易有限公司（以下简称蓝天汽贸）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人蒋新平、蒋留平，被上诉人龙尾村委会的法定代表人白本俊及其委托诉讼代理人赵建波、张西武，原审第三人蓝天汽贸的法定代表人王振标到庭参加诉讼，被上诉人蒋欣华经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋新平、蒋留平上诉请求：1.撤销巩义市人民法院（2020）豫0181民初3330号判决书，驳回龙尾村委会要求解除租赁合同、返还土地的全部诉讼请求；2.被上诉人龙尾村委会承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院故意遗漏关键事实，偏袒龙尾村委会，损害上诉人切身利益，从而导致原审判决认定事实不清，偏离事实真相，在适用法律上也存在错误。具体理由如下：一、本案的案由原审定为“土地租赁合同纠纷”，判决认定龙尾村前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社在1985年1月1日与蒋某签订的《占地合同书》合法有效，2020年5月蒋某死亡，上诉人作为蒋某的继承人，可以成为占地合同中新的承租人，享有《占地合同书》相应权利、承担相关义务。对此，上诉人没有异议。原审判决查明，上诉人一方（蒋某）已经给龙尾村委会交纳赔产款（土地租金）至2019年底，即从1985年1月至2019年12月份，长达34年的时间。在这么长的时间，上诉人一方（蒋某）每一次都提前给龙尾村委会交纳土地租金，从无拖欠，已经合法使用案涉1.92亩土地长达34年。二、龙尾村委会不享有合同解除权，其单方提出解除合同的诉请没有事实依据，更与法律规定的精神不符，违背了合同法的规定。首先，龙尾村委会在立案之前从没有给上诉人一方（包括蒋某）发出过《解除合同通知》，2019年9月1日公布的《通告》不具备解除合同通知书的形式要件，不符合法定形式，不产生通知到上诉人一方的后果；龙尾村委会以诉讼立案的形式诉请解除合同，法院审查的重点就在村委会有无合同解除权，其行使合同解除权是否合情合法。原审判决认为龙尾村委会有解除权的依据主要是二点：1.合同没有期限，属于不定期租赁，可以随时解除合同；2.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该观点偏颇：一是蒋某在1985年租赁1.92亩土地后，已经在该土地上开办“巩县龙尾予龙塑料制品厂”，在耕地上实施了修建厂房、围墙、硬化土地等建筑行为，并取得了建设用地的土地使用证，耕地已经转化为建设用地，蒋某已经合法取得该地块的使用权，34年以来，龙尾村委会仅有按时收取土地租金的权利，根据本案实际情况，双方的合同没写日期，真实意思就是长期有效，事实上也是这样做的，最长20年届满后，双方并未新立合同明确期限，在农村农民的朴素认知就是继续长期有效。《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原审法院将执行了34年的合同曲解为不定期租赁，准许龙尾村委会单方解除合同有违法律基本的公平、公正原则。二是蒋某并非土地转租，34年以来，1.92亩的土地上已经建筑大量地上附属物，蒋某把整个“巩县龙尾予龙塑料制品厂”范围的车间、围墙、场地出租给蓝天汽贸，属于有权合法的租赁，根据“地随房走”的基本原则，此种情形并非土地转租，也不适用《合同法》第二百二十四条第一款的规定。上诉人认为龙尾村委会没有合同解除权，理由如下：上诉人一方（包括蒋某）是信守合同的守约方，从不拖欠村里的土地租金，而龙尾村委会是肆意撕毁合同的违约方，本案产生的背景是龙尾村委会出借348万元给蓝天汽贸无法收回，法院执行局拍卖了蓝天汽贸在租赁蒋某场地基础上加盖的汽车销售4S店展厅，孙无敌作为买受人不愿向上诉人交纳租金，就与龙尾村委会串通，私下签订《土地租赁合同》，越过上诉人。另龙尾村委会与孙无敌联合竞买了河南亚琪汽车贸易有限公司的展厅、维修车间等地上附属物，其中部分地上附属物的产权属于蒋某，上诉人所拥有的土地使用权手续就成了村委和孙无敌眼中的障碍。龙尾村委会为了获取更大的利益，早早就在村里张贴《通告》，企图把上诉人的土地使用权收回，由村委会进行出租，获取更大利益，实质上也是基层村组织与民争利的行为。为了达到该目的，龙尾村委会故意制造合同履行障碍，上诉人向村委会交纳2020年度的土地租金时，村委会既不提供银行账号，也不收取现金或微信转账，该情形在龙尾村发生多起，造成上诉人无法交纳下一年度的租金，构成合同违约的假象，根据合同法第六十条规定的诚实守信、严格履行原则，原审法院支持了龙尾村委会这种故意制造承租人违约、请求解除合同的诉讼请求，等于借助法院执法活动，披上合法的外衣，掩盖了非法相互串通、损害上诉人利益的违法行为。龙尾村委会早在2012年就知道蒋某把厂子租给了蓝天汽贸，蓝天汽贸建起了4S汽车展厅，经营多年，退一步讲，如果龙尾村委会以“转租”为借口认为损害集体的利益，就应该于2013年行使合同解除权，在一年之内通知或者起诉蒋某解除合同，超过一年不行使权利，龙尾村委会丧失了合同解除权。三、原审判决解除土地合同，给各方留下极大隐患，判决对地上附属物未作处置，对于上诉人一方办理持有的《建设用地使用权证》一笔带过，龙尾村委会属于典型的“摘桃子”行为，严重损害上诉人的利益，显失公平。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人龙尾村委会辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。二、上诉人的上诉理由均不成立。第一，作为不定期租赁合同的出租方，龙尾村委会依法享有租赁合同的解除权。1985年1月1日龙尾村委会的前身下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与上诉人父亲蒋某签订的占地合同书实为土地租赁合同，该合同中没有约定租赁期限，应视为不定期租赁合同。虽然为不定期租赁，龙尾村委会仍然按照有利于村民的原则，让上诉人一家一直使用到合同法规定的最长租赁期限20年，到2019年10月1日，龙尾村委会才提出解除合同，并且给上诉人一定的期限，要于2020年1月1日收回此块土地，期间已经让上诉人使用了34年；其次，上诉人父亲于2020年5月去世后，龙尾村委会与上诉人之间形成的事实租赁合同也未约定租赁期限，也同时应属于不定期租赁合同。根据合同法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，龙尾村委会对以上土地租赁合同享有法定的解除权。第二，上诉人未经龙尾村委会同意转租土地，龙尾村委会也可以行使合同解除权，且其解除权不受一年期限的限制。龙尾村委会与上诉人父亲蒋某签的合同约定，占地对象必须是本村社员，为新建或者发展企业所需，不准变为宅基地或出租给他人使用。2012年10月7日，未经龙尾村委会同意，蒋某将从龙尾村委会处承租的土地转租给蓝天汽贸使用。根据合同法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，龙尾村委会也可以解除租赁合同，且该权利是合同解除权，而不是合同撤销权（合同撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权），同时法律也没有“未经出租人同意转租的合同解除权，其在一年内行使”的限制性规定。第三，关于上诉人提出的合同解除后，地上附属物如何处置问题不是本案的诉讼请求范围。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，同时上诉人的上诉理由均不成立，故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人蓝天汽贸述称：第一，巩义市人民法院执行蓝天汽贸车间厂房，拍卖程序违规，到现在没有履行正常的交接手续。第二，巩义市人民法院原审判决忽视了上诉人和蓝天汽贸之间的权益，造成了上诉人与蓝天汽贸的权益受到侵害。第三，现在的事实是按照巩义市人民法院裁定蓝天汽贸的车间厂房已经归孙无敌所有，财产已经灭失。第四，请求法院依法公正判决。龙尾村委会向原审法院起诉请求：1.判令于2020年元月1日，解除关于被告租用原告龙尾岭公路北的1.92亩土地合同；2.判令被告返还该宗土地；3.本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定如下事实：1985年1月1日，原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与被告父蒋某签订《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，该合同主要约定：占地对象必须是本村社员，为新建或发展企业所需，不准变为宅基地或出租给他人使用；占地赔产标准按每亩每年伍佰元计算，以年为度到期一次向村经联社交纳（不足一年的按一年），否则经联社有权取消合同，拆除建筑顶抵赔产款；此合同在占地户变更时继续有效；占用土地为位于龙尾岭的1.92亩；每年赔产款为450.00元；双方还就其他事项进行了约定。后双方履行合同，原告方将土地交付给蒋某使用，被告方向原告方交纳赔产款至2019年底。2012年10月7日蒋某与第三人签订租赁协议，约定：蒋某把从原告处承租的1.92亩土地转租给第三人，该宗土地由第三人依据与蒋某签订的租赁协议实际占有。原审法院于2020年7月17日将原告的有关解除与被告方租赁合同的起诉书送达给蒋欣华、蒋新平，于2020年7月28日将原告的有关解除与被告方租赁合同的起诉书送达给蒋留平。巩县城关镇龙尾村经济联合社系原告的前身于二十世纪八十年代设立的相关机构，后被撤销，其原有的权利义务由原告承继。原告未提供通知被告自2020年1月1日起解除土地占用合同的充分证据。被告方未提供巩县龙尾予龙塑料厂的开办、年审、变更、吊销、注销等工商档案资料；被告方未提供原告方同意其将承租的土地转租给第三人的证据；蒋某于2020年5月死亡，被告未提供其父亲蒋某生前将与原告所签涉案土地租赁合同的土地向原告予以返还的证据，亦未提供其父亲蒋某死亡后，不同意继续履行其父与原告签订租赁合同义务、享有合同权利意思表示的证据。原审法院认为：合同的解除权可依法行使。本案中，原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与被告父亲蒋某签订的《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，原告系巩县城关镇龙尾村经济联合社的权利义务承继人，有权作为原告参加诉讼，享有相关权利，承担相关义务；2020年5月蒋某死亡后，原告与蒋某之间的占地合同的承租人即宣告灭失，被告作为蒋某的法定继承人，依照占地合同关于占地户变更时继续有效的约定，被告可以成为占地合同中新的承租人，被告未明确表示放弃承租合同中承租方的相关权利，亦未履行向原告返还土地的义务，据此，能够认定原被告之间形成了涉案土地的不定期的事实租赁合同。原被告双方签订的占用合同书实为土地租赁合同，且系现行合同法实施前签订的合同，该合同的履行跨越合同法实施的前后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条关于“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的规定，当时没有解决合同纠纷的具体规定，审理本案适用现行合同法的有关规定；依照上列解释第二条关于“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”的规定，本案系原被告方及第三人履行租赁合同产生的纠纷，应适用合同法第四章的规定；依照上列解释第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”的规定，原告方与蒋某签订的合同不违背当时的相关法律规定，为有效合同。原告方与蒋某签订的租赁合同，未约定租赁期限，原告与被告方之间形成的事实租赁合同亦未约定租赁期限，蒋某未经原告同意将其承租的1.92亩土地转租给第三人，原被告之间就涉案土地形成了不定期的事实租赁合同，原告请求解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，亦符合合同法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原审法院予以准许，解除合同自解除通知送达到承租人时起生效，因原告未提供通知被告自2020年1月1日起解除土地占用合同的充分证据，故应从2020年7月28日起解除原被告之间的事实租赁合同，被告方及第三人应在合理期限内返还原告方租赁的龙尾岭土地1.92亩。关于蒋新平、蒋留平的辩称。一、关于蒋新平、蒋留平作为本案被告主体不适格。因原被告之间形成了涉案土地的不定期的事实租赁合同，蒋新平、蒋留平的主张无事实及法律依据；二、关于原告的情况说明。原告的说明构不成对认定租赁合同效力及处理的影响；三、关于原告不具备合同解除权。蒋新平、蒋留平的该主张无事实及法律依据；四、关于被告主张其对涉案土地享有的占有、使用、收益的处分权利。因被告方未提供相关权利证书，其土地使用权不能对抗原告对租赁合同的法定解除权；五、关于原告毁约给第三人造成损失应由原告承担。原告依法行使法定解除权，第三人的损失应由责任人依法分担；六、原告已经放弃了被告应支付租金的有关请求；七、关于原告擅自与案外人孙无敌签订土地租赁合同。蒋新平、蒋留平的该主张不是本案解决的问题，本案不予裁判。综上，蒋新平、蒋留平的辩称，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、自2020年7月28日起解除被告蒋新平、蒋留平、蒋欣华在原告前身的下属机构巩县城关镇龙尾村经济联合社与蒋某于1985年1月1日签订的《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》的基础上，就涉案土地1.92亩与原告龙尾村委会之间形成的事实租赁合同；二、被告蒋新平、蒋留平、蒋欣华及第三人巩义市蓝天汽车贸易有限公司于本判决生效后30日内共同返还上述占地合同书所载明的龙尾岭土地1.92亩。本案受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告巩义市孝义街道龙尾村村民委员会负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：上诉人取得涉案土地使用权的基础是《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》，而非已经到期的《郑州市（临时）土地使用证》。涉案的《龙尾村经联社关于二户一体企业占地合同书》实质上系土地租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因被上诉人一审期间未提供确切证据证明其通知上诉人解除合同的时间，故从2020年7月28日（即一审送达起诉书时）起解除占地合同书符合《中华人民共和国合同法》的规定。上诉人关于合同解除条件未成就的上诉理由不能成立，本院不予支持。占地合同解除后，因蓝天汽贸基于其和上诉人之间的转租合同实际占有土地，在土地权利人已经通知蓝天汽贸作为转租合同前提的占地合同解除的情况下，蓝天汽贸负有协助返还土地的义务。地上附属物如何处置，不是本案审查范围。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人蒋新平、蒋留平的上诉请求不能成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蒋新平、蒋留平负担。本判决为终审判决。审判员  董正方二〇二〇年十月二十八日书记员  乔梦龙