西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2020)陕01**民初9533号原告：陕西罗泰律师事务所，住所地西安市莲湖区。法定代表人：谢小兢，事务所主任。委托诉讼代理人：谢小兢，陕西罗泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁孜，陕西罗泰律师事务所实习律师。被告：西安金辉居业房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：林茂旗，公司执行董事。委托诉讼代理人：朱晔，陕西立腾律师事务所律师。原告陕西罗泰律师事务所(以下简称“罗泰事务所”)诉被告西安金辉居业房地产开发有限公司（以下简称“金辉居业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。罗泰事务所法定代表人谢小兢及金辉居业委托诉讼代理人朱晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗泰事务所向本院提出诉讼请求：1、判令金辉居业退还应该减免的2020年2、3月房屋租金30936.16元；2、判令金辉居业向罗泰事务所退还多扣的租房押金30936.16元；3、诉讼费由金辉居业承担。事实与理由：罗泰事务所与金辉居业于2015年12月28日签订为期三年的房屋租赁合同，2018年11月9日续签三年。合同约定金辉居业将位于西安市莲湖区XX路XX段XX号XX广场XX层XX室出租给罗泰事务所办公，并对租赁标准、租期、租金、物业费及支付方式等作了明确约定。合同签订后，双方各自履行义务，未有纠纷。2020年1月23日，疫情爆发，陕西省启动公共卫生安全一级响应，公共场所停止营业，金辉居业也因此响应，封闭办公楼。罗泰事务所自2020年1月22日放年假，准备于2月1日复工，但受疫情影响直至3月9日才有限复工，并未实质性营业。在此期间，金辉居业多次要求罗泰事务所支付2020年2、3月的租金，对此罗泰事务所多次向金辉居业回函，告知本次疫情完全属于合同约定中的不可抗力，导致罗泰事务所无法正常经营，资金困难，况罗泰事务所租赁房屋时，已经交付2个月房屋租金作为租房押金，实际上并未拖欠金辉居业租金，加之金辉居业在2月也未开放楼宇办公，故罗泰事务所结合实际情况向金辉居业请求减免或缓交房屋租金。但金辉居业表示本次疫情并非不可抗力，不同意罗泰事务所所提请求，要求继续履行合同义务，并从罗泰事务所之前支付的租房押金中扣去了房屋租金，该行为直接导致罗泰事务所丧失继续经营的能力，无奈只得与金辉居业终止房屋租赁协议。为维护合法权益，诉至贵院，望判如所请。金辉居业辩称：1、罗泰事务所逾期交租违约行为的发生时间早于不可抗力的发生时间，罗泰事务所无权援引不可抗力主张免责。2、金辉居业写字楼在2020年2月正常开放，2020年3月1日经批准全面复工，罗泰事务所也自述于2020年3月9日复工，故罗泰事务所3月期间正常使用租赁房屋，无权主张2020年2、3月的租金减免。3、本案诉讼系罗泰事务所违背诚实信用引发，双方就解约及押金事宜已自愿达成书面协议并履行完毕，房屋租赁合同已再无任何纠纷。综上，请求法院查明事实，驳回罗泰事务所之诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实，即罗泰事务所与金辉居业于2015年12月28日就位于西安市莲湖区XX路XX段XX号XX广场XX层XX室房屋签订房屋租赁合同，租赁期限届满后于2018年11月9日续签三年。该事实有罗泰事务所提交证据①、房屋租赁合同、三方协议及本院之庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：为支持诉讼请求，罗泰事务所向本院提交证据②、中国银行国内支付业务付款回单，证明在合同履行期间，罗泰事务所与金辉居业以实际行为变更了合同部分内容，房租支付形式变更为罗泰事务所于每月月底将房屋租金转入金辉居业账户，合同履行应当以变更内容为准；证据③、2019年1-4月及2020年1-4月罗泰事务所基本账户存款明细，证明2020年1-4月，罗泰事务所受疫情影响无法正常复工，业绩较2019年同期大幅下滑，企业资金困难，情况完全符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》关于处理房屋租赁纠纷中，应当减免、延期支付租金的条件；证据④、罗泰事务所与金辉居业往来函件，证明受疫情影响，罗泰事务所至2020年3月9日才有限复工，双方就疫情期间房屋租金问题多次复函，但金辉居业要求继续按合同履行，拒绝对涉案房租进行减免或延期支付；证据；证据情期间房屋租金问题多次复函，但金辉居-4月罗泰事务所基本账户存款明细，证明2020年1-4月，罗泰事务所受疫业上述行为直接致罗泰事务所丧失继续经营的能力，只得与金辉居业终止房屋租赁合同；证据；证微信聊天记录及金辉居业将罗泰事务所大门上锁照片，证明罗泰事务所负责人与金辉居业员工就疫情期间的房租减免、缓交进行交涉，但金辉居业始终无视疫情对罗泰事务所产生的影响，拒绝房租减免和缓交，并采取停电、锁门方式令罗泰事务所无法继续经营，并于4月30日向罗泰事务所发函解除合同。金辉居业质证认可证据业质证认可证据事务所大门上锁照片，证明罗泰事务所负责人与金辉居业员工就疫情期称合同明确约定租金按季度提前支付，而罗泰事务所经多次催交，仍按月支付，不能说明房屋租金支付方式变更。证据。证据交涉，但金2020年3月31日支付了2020年2月房租，2020年5月7日支付3月房租，从支付时间上证明罗泰事务所已经构成逾期和违约；罗泰事务所递交减免申请时已经逾期交纳租金，金辉居业3月-4月的催款函中均给予租金交纳宽限期，罗泰事务所所述金辉居业拒绝延期支付与事实不符；金辉居业基于合同约定及罗泰事务所的违约情形于4月30日发出解约通知，大门虽然上锁，但金辉居业也明确告知罗泰事务所随时可以找客服开门，不会对其经营产生影响，罗泰事务所直至5月22日才将租赁房屋交还金辉居业。双方已经就解约事宜协商一致，并签订终止协议，罗泰事务所在协议上签字盖章的行为证明认可协议内容，现罗泰事务所要求退还押金，违反协议约定，不应得到支持。罗泰事务所将自己的经营困难等同于受疫情影响业绩下滑，而事实上罗泰事务所逾期交纳房租在前，不可抗力在后，因此无权以不可抗力免除责任。同时，金辉居业为抗辩罗泰事务所的诉讼请求，向本院提交证据⑴、房屋租赁合同、网页截图，证明罗泰事务所应于2020年1月20日前向金辉居业交纳2020年2-4月租金，而陕西省启动一级公共卫生事件响应时间为2020年1月25日，罗泰事务所违约在先，无权援引不可抗力进行免责，基于罗泰事务所的违约事实，金辉居业有权从押金中扣除应交租金；证据⑵、金辉居业催款函5份、复函2份，证明罗泰事务所逾期交租后，金辉居业持续催收，并一再放宽限期，但罗泰事务所仍未履行付款义务；证据⑶、终止协议，证明协议系自愿签订，双方就解约及押金处理已协商一致并履行完毕，罗泰事务所无权要求返还押金，根据撤场时间，罗泰事务所正常交纳2020年4月租金合理合法。罗泰事务所质证对证据⑴、⑵的真实性无异议，不认可证明目的，称只收到12日催款函及复函，且证据清楚表明从2019年起租金都是按月支付，合同实际履行中对支付方式进行了变更。2020年2月的租金因遇上春节假期，XX居XX沟通约定到2月1日上班时交纳，但2月1日疫情已经开始，所以在3月上班后第一时间就交纳了租金。金辉居业没有在任何函件中有过宽限表示，罗泰事务所回函中提出减、免、缓申请方案，金辉居业都未表示同意，只是一味催交。对证据⑶质证真实性、证明目的均不认可，终止协议的落款没有日期，协议签订应当在5月10日左右。综合双方陈述及举证、质证意见，本院认可罗泰事务所提交证据②-⑥及金辉居业提交证据⑴-⑶的真实性，认可金辉居业对证据②-⑥的质证意见及证据⑴-⑶证明目的。罗泰事务所在陕西省启动一级公共卫生事件响应之前已经逾期交纳房租属实，同时作为司法服务行业，与直接依靠社会公众日常生活消费为必需的餐饮、住宿、旅游等行业相比，受疫情影响相对较小，本次疫情对罗泰事务所不构成房屋租赁合同中所约定的不可抗力条件。2020年5月双方所签订的终止协议，是双方协商解除房屋租赁合同的法律行为，对解除合同意思表示一致且已履行完毕。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。遵循诚实信用，严格按照合同约定全面履行自己的义务是合同履行的基本原则。罗泰事务所将合同履行中不按约定支付房屋租金的行为视为对租金支付方式的变更，显然与双方订立合同的初衷相悖。如果需要变更租金支付方式，作为职业从事司法服务的罗泰事务所，完全可以书面方式与金辉居业协商确定。至于罗泰事务所称本次疫情属于合同约定中的不可抗力一节，本院权衡本次疫情对本地区司法服务行业相对影响较小的实际，依法确定本案所涉房屋租金支付不适用不可抗力条款。鉴于罗泰事务所在陕西省启动一级公共卫生事件响应之前，按照双方订立的房屋租赁合同已经逾期交纳房租的基本事实，尤其根据2020年5月双方所签订并已履行完毕的终止协议，现罗泰事务所诉至本院，要求金辉居业退还2020年2、3月的房屋租金30936.16元及退还租房押金30936.16元，缺少事实及法律依据，依法不予认可。金辉居业所述罗泰事务所逾期交租违约行为的发生时间早于不可抗力的发生时间，双方就解约及押金事宜已自愿达成书面协议并履行完毕的抗辩理由成立。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、驳回原告陕西罗泰律师事务所要求被告西安金辉居业房地产开发有限公司退还应该减免的2020年2、3月房屋租金30936.16元之诉讼请求；二、驳回原告陕西罗泰律师事务所要求被告西安金辉居业房地产开发有限公司退还多扣的租房押金30936.16元之诉讼请求。诉讼费1347元，陕西罗泰律师事务所已预交，减半收取673.5元，由陕西罗泰律师事务所承担。本判决生效后，本院退还陕西罗泰律师事务所673.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    员      邱洪安 二〇二〇年十月十九日 书    记    员      吴 娜1