湖北省谷城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0625民初926号 原告：某公司。 法定代表人：谢某。 委托诉讼代理人：高某。 委托诉讼代理人：彭某。 被告：余某。 委托诉讼代理人：聂某。 原告某公司（下称某公司）与被告余某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，因内部调整分案又于2020年7月22日转至张勇名下承办，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人高某、彭某，被告余某及其委托诉讼代理人聂某均到庭参加诉讼，本案现己审理终结。 某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款190775.37元；2.判令被告支付原告从2017年9月11日起计至2020年4月30日止的违约金55057.62元；3.判令被告支付原告从2016年9月11日起计至2020年4月30日止的利息损失29601.68元；4.判令被告支付原告从2016年4月1日起计至2020年4月30日的物业管理费6432元。5.被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2010年12月25日，原告以挂牌出让的方式，取得了位于谷城县城关镇康乐西路75-1号编号为：g2010-00062、2000-2601、2008-18三块地的土地使用权，于2013年元月8日以“襄审批房开暂”（2016）10号商品房开发资质，在上述三块地上开发兴建了“康乐鑫苑”商住楼一幢共17层60套8209.92平方米。2013年12月25日，经谷城县城乡建设管理局综合验收合格备案。该综合楼工程按规定分别取得了“鄂规工程”（420625201700011）号《规划许可证》、（420625201708160101）号《建筑工程施工许可证》、“谷土资（出）补字〔2014〕”第003号用地批准书。2016年4月1日，原被告签订商品房买卖合同，双方约定：余某出资购买康乐鑫苑第16层1603号房屋，建筑面积为138平方米，单价2753.62元／平方米，合计价款380000元，付款方式：合同签订当日起累计付180000元，余款200000元由买受人向银行办理按揭、贷款支付。同时约定了违约责任。原告于合同签订的当天向被告交付了房屋，并于2019年3月18日为被告办理了房屋不动产权证书，该证书核准面积为134.65平方米，产权登记面积小于合同面积3.35平方米，按2752.62元每平方米购房单价计算，被告实际违约190775.37元。被告除在2016年4月1日交纳购房款180000元外，所欠购房尾款190775.37元经数次催索无果，故请求人民法院判如所请。 余某辩称：不认可原告方的诉讼请求。双方持有的合同载明的购房款数额不一致，原告的合同金额为38万元，被告的合同金额为36万元。因原告证件不齐全导致被告无法办理按揭手续；被告于2016年购买的房屋，原告在2018年才交付证件及发票，其行为已构成违约。同时原告的房屋质量也存在很多隐患，例如：水量很小以致热水器无法使用、房屋面积与合同面积不符。其存在乱收费现象；房产证办理、备案亦存在问题。原告也具有违约行为，故其诉请不能成立。 某公司围绕诉讼请求依法提交了国有建设用地使用权出让合同；商品房买卖合同；诉讼请求中2—4项欠款利息、违约金、物业管理费的计算明细；以国内挂号信函方式向被告送达催收通知及办理按揭手续的通知；商品房销售管理办法；建筑工程规划许可证；建筑工程施工许可证；；建设用地批准书；给余某办理的不动产权利证。余某提交了商品房买卖合同、购房发票及收款收据。对经质证双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于余某所购房屋价格的认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”第七十五条规定“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。”当事人的陈述是民事诉讼证据的一种，在民事诉讼中，当事人对于案件的一切事实、证据的判断、法律的适用，以及对方当事人主张的事实和理由，有权表示同意或者提出反驳。当事人的陈述往往带有片面性，甚至会掩盖事实的真相。因此，在案件审理中应当把当事人的陈述和其他证据如书证、物证、证人证言等结合起来，进行综合分析判断，审查其是否符合案件的真实情况。本案中，某公司持有的商品房买卖合同中载明：“该商品房单价为（人民币）每平方米2753.62元，总金额380000元整。”而余某持有的商品房买卖合同中载明：“该商品房单价为（人民币）每平方米2608.69元，总金额360000元整。”以上两份商品房买卖合同中的落款处均有余某的签名、捺印。本院结合某公司于2016年4月2日向余某出具的160000元收据、2018年4月27日开具的160000元（价税）增值税发票及双方各自持有的商品房买卖合同中第六条第3款“……余款人民币贰拾万元整，由买受人向银行办理按揭、贷款支付。”的一致约定认为某公司均在以上两份合同中加盖印章，且其举出的余某交纳购房首付款的证据与被告所举一致，而未能提交诸如“首付18万元”或“余款22万”此类能够证明其诉请数额的证据，据此本院认定余某所购买房屋价款为360000元系双方订立合同时形成的合意；但根据某公司为余某办理的房屋不动产权证书载明的核准面积为134.65平方米，产权登记面积小于合同面积3.35平方米，则以合同约定的2608.69元每平方米购房单价计算，房屋价款为351260元。 二、原被告双方是否在合同履行中存在违约行为。 原被告双方在商品房买卖合同中约定：买受人余某在合同签订当日支付购房款160000元，余款200000元由买受人向银行办理按揭、贷款支付；附件四：合同补充协议明确约定：1.买受人确认本合同签订之日起七天内按照按揭贷款银行的要求准备好按揭所需全部资料并提交给出卖人及按揭银行，逾期未提交的，视为买受人改变付款方式，买受人确认将在本合同书签订之日起十天内以现金方式一次性支付原约定的按揭之房屋价款，逾期未支付的，视为买受人逾期付款，买受人按照本合同书约定承担违约责任。买受人向出卖人及按揭贷款银行提交办理按揭贷款银行审核不符合要求的，买受人应当在收到出卖人通知之日起5天内按照通知要求将资料补充齐全，如买受人再次提交的资料仍然不符合按揭贷款银行要求的，买受人确认被视为改变付款方式，买受人承诺将在收到出卖人交款通知之日起十天内以现金方式一次性支付本合同书约定的按揭之房屋价款，逾期未支付的，视为买受人逾期付款，买受人按照本合同书约定承担违约责任。……5.本合同项下相关事宜的通知方式为挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式，双方确认在挂号信、特快专递（以邮政部门的回执日期为准）或公告见报之日起三天后即视为该通知已经送发。……。某公司于合同签订的当天向余某交付了房屋，余某除交付了160000元购房首付款外，余款部分未办理按揭贷款手续。某公司在2018年4月20日出具的关于余某购房合同备案证明情况说明中，自认该商品房买卖合同于2018年1月11日才办理登记备案手续，同时申请增加余某购房合同备案证明。该事实证实某公司未能及时向余某提供办理按揭贷款的相关材料，系违约在先；其违约行为导致余某未能在合理期限内办理按揭贷款手续。某公司在2017年数次以张贴小区通知、关于催办不动产权证登记手续的函的形式在康乐鑫苑小区对未办理权证登记手续的住户予以告知；并于2017年11月17日向余某下达了关于催办不动产权证登记手续的函，同年12月25日以国内挂号信函的方式向余某邮寄送达。被告余某于2018年4月4日办理了异地贷款职工住房公积金缴存使用证明、个人公积金缴存流水等办理按揭贷款需提交的手续后，虽经多次催告仍未办理按揭贷款手续，则系违约在后。综上，某公司、余某在合同履行中均存在违约行为。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月16日，原告某公司以挂牌出让的方式，取得了位于谷城县城关镇康乐西路以南宗地编号为（2010）32，合同编号为鄂xf(gc)-2010-00062土地使用权，后期又取得宗地编号为（2010）32-1，合同编号为鄂xf(gc)-2010-00062-1的土地使用权，其规定办理了谷城县建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续后开发兴建了“康乐鑫苑”商住楼一幢，并取得了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；其开发的商品房属商品房现售形式。2016年4月1日，原被告签订商品房买卖合同，双方约定：余某出资购买康乐鑫苑1幢1单元1603号房屋，建筑面积为138平方米，单价2608.69元／平方米，合计价款360000元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，购房款实行多退少补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。付款方式：合同签订当日起累计付160000元，余款200000元由买受人向银行办理按揭、贷款支付。同时约定了违约责任。原告于合同签订的当天向被告交付了房屋，因该商品房买卖合同于2018年1月11日才办理登记备案手续，以致被告余某一直未能办理按揭贷款手续。某公司在2017年数次以张贴小区通知、关于催办不动产权证登记手续的函的形式在康乐鑫苑小区对未办理权证登记手续的住户予以告知；并于2017年11月17日向余某下达了关于催办不动产权证登记手续的函，同年12月25日以国内挂号信函的方式向余某邮寄送达。2018年4月20日，某公司出具关于余某购房合同备案证明情况说明，该证据载明“余某合同编号gc××××049（证件号码：420625198808182519）于2018年1月8日向某公司康乐鑫苑商品房项目，坐落于******，购房合同约定面积134.65平方米，该商品房买卖合同已于2018年1月11日办理了登记备案手续。因登记备案时未发现他符合住房公积金贷款，申请增加一份余某购房合同备案证明。”被告余某于2018年4月4日办理了异地贷款职工住房公积金缴存使用证明、公积金缴存流水等按揭贷款需提交的手续后，至今仍未去实际办理，亦未还款。2019年3月18日，某公司为余某办理了房屋不动产权证书，该证书核准面积为134.65平方米，产权登记面积小于合同面积3.35平方米，以合同约定的2608.69元每平方米购房单价计算，房屋价款为351260元，则余某实际未付购房款191260元。经原告多次催索无果，故诉至本院。 本院认为：《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。某公司与余某签订的商品房买卖合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交谷城县仲裁委员会仲裁。《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定：仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充；达不成补充协议的，仲裁协议无效。根据上述规定，虽某公司与余某约定了除协商外解决争议的方式为仲裁，但双方约定提交的谷城县仲裁委员会尚未设立，则属约定不明确，双方亦未对此进行协议补充，故商品房买卖合同中第十九条提交谷城县仲裁委员会仲裁的协议无效；且本案在审理中余某也未对本院受理该案提出异议；综上，本案属于人民法院审理范畴。华中置业与余某签订的商品房买卖合同（房屋价款为360000元）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同；因在实际履行中双方均以各自行为表示已对原约定的付款方式进行了改变，而本案房屋已进行了交付，且余某亦已装修入住，双方均未要求解除合同，则原合同继续履行；房屋实际价款以房产证上载明的面积按照合同中约定的单价计算。对于原告要求被告支付从2017年9月11日起计至2020年4月30日止的违约金55057.62元的诉讼请求，鉴于某公司存在违约在先的法律事实，本院不予支持；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更……。”的规定，余某在某公司提供了办理按揭贷款必需材料后，仍不办理且不以其他方式还款的违约行为，应自原告起诉之日起计付违约金至清偿之日。对于商品房买卖合同中双方约定的逾期付款违约金“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”的约定，换算成日利率为0.03%，年利率则为10.95%，未超出以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（lpr）标准的4倍的司法保护上限，本院予以支持。对某公司主张从2016年9月11日起计至2020年4月30日止的利息损失29601.68元的诉讼请求，因合同中对利息没有约定，本院亦不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，基于其基础法律关系，某公司主张的物业管理费则属另案处理范畴，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下： 一、余某于本判决生效之日起三日内向某公司偿付所欠购房款191260元，并自2020年6月16日起，按日付万分之三利率标准计付违约金至清偿之日止。 二、驳回某公司要求余某支付从2016年9月11日起计至2020年4月30日止的利息损失29601.68元的诉讼请求。 三、驳回某公司要求余某支付从2016年4月1日起计至2020年4月30日的物业管理费6432元的诉讼请求。 四、驳回某公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4116元，减半收取为2058元，由余某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张勇 二〇二〇年十月十一日 书记员  张峥