浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2064号上诉人（原审被告暨反诉原告）：嘉兴市中迪汽车销售有限公司。住所地：嘉兴市二环北路北振兴路西（嘉兴中菲公司工业有限公司内1、2、3幢）。统一社会信用代码：9133040169237706XT。法定代表人：谢伟，执行董事。委托诉讼代理人：贺民，浙江圣文律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺群，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：嘉兴中菲电子工业有限公司。住所地：嘉兴市经济开发区**振兴路西。统一社会信用代码：913304006094542213。法定代表人：郭承志，董事长。委托诉讼代理人：岳丛啸，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘玲源，浙江国傲律师事务所律师。上诉人嘉兴市中迪汽车销售有限公司（以下简称中迪公公司）因与被上诉人嘉兴中菲电子工业有限公司（以下简称中菲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初5351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中迪公司的委托代理人贺民、贺群及被上诉人中菲公司的委托代理人潘玲源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中迪公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判被上诉人中菲公司赔偿上诉人2172300元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、有关本案基本情况。2009年上诉人为了开设汽车4S店，经向政府咨询可以在场地上建造汽车展厅，遂与被上诉人签订租赁合同，自2009年起租赁包括三幢厂房在内的整个厂区，花费三百余万元在场地上依法审批建造汽车展厅，经营4S店，并装修原有厂房，按时支付租金，双方相安无事。2017年双方又再次续签。2010年，嘉兴经开区管委会发出《区内企业整体搬迁的通知》，其中就包括中菲公司。至2018年，搬迁事宜进入快车道，嘉北街道办事处发出城北区域部分企业搬迁的通知，并对中菲公司发出搬迁相关事宜的通知及搬迁补偿评估报告，然中菲公司在搬迁谈判中漫天要价，索要高额补偿五千万、甚至一亿元，阻碍了整体搬迁。对此上诉人原不知情，至2018年底，上诉人到工商部门办理营业执照手续，变更汽车经营品牌，但因嘉北街道办事处已发出嘉北办函[2018]4号文件，对已列入拆迁的企业，包括中菲公司地块，不再办理变更手续，故未变更。此时，上诉人已经营困难，为此要求中菲公司与政府协商，但中菲公司不予理睬。2019年4月，上诉人收到街道拆违通知后，立即要求中菲公司与政府协商，并多次要求与中菲公司协商双方租赁合同的终止与赔偿事宜，但中菲公司一方面对于政府部门的通知置若罔闻，仍坚持高额赔偿，不与政府部门协商，另一方面，也不与上诉人协商租赁合同的终止与赔偿；2019年5月，上诉人租赁场地上的展厅及附属用房被强制拆除，无法经营。2019年6月后，上诉人又再三要求中菲公司与政府沟通，又与上诉人协商租赁合同终止及赔偿事宜，但中菲公司置之不理。故上诉人也没有再支付6月后的租金。此种情况一直持续到2019年11月中菲公司提起本案诉讼。二、租赁合同终止，过错不在上诉人。一审判决中，法院仅以上诉人未按约支付租金这一表面现象，认定合同终止是上诉人违约造成的，但却忽视了租赁合同终止的真正原因。租赁合同终止的真正原因是：案涉地块从2010年起，就已经涉及政府部门要求整体搬迁，而到了18、19年，只是加快了工作节奏，加大了工作力度，这从嘉北街道办事处的证明就可以看出，从2010年开始通知、协商，到2018年评估工作，一切都在按部就班进行，而且是势在必行，所以案涉租赁合同的终止是必然的。这一真正原因，加之中菲公司恶意在搬迁中漫天要价，甚至拒绝与政府部门协商，也不与上诉人协商妥善处理租赁合同，而是置之不理，直接导致了中迪公司的4S展厅及附属用房被强行拆除，没有了4S展厅，中迪公司作为一个销售汽车的公司，已经没有了继续经营的基础和可能，上诉人租赁合同的目的已经无法实现。同时，政府搬迁评估中已包括了上诉人被拆除的展厅、附属用房和三幢厂房中的装修，共计210余万元。再次说明政府拆除展厅、附属用房的起因是为了城市改造、整体搬迁，而不是拆违。租赁合同的终止，并非是表面上所表现的中迪公司不支付租金的原因所致，而是政府整体搬迁的大势所趋。三、从案涉租赁合同的签订到终止，中菲公司存在重大过错。1.早在2010年，中菲公司收到搬迁通知，就已明知租赁场地即将搬迁的事实，却未告知中迪公司，故意隐瞒，有违诚信原则；至2017年双方再次续签合同时，其仍不将厂房面临搬迁的事实告知中迪公司，此时其已具有欺诈的故意。这一点从嘉北街道办事处出具的说明就可以证明，从2010年起至今，嘉北街道辖下28家企业，已有25家完成搬迁工作，余下的三家，包括中菲公司，街道早已通知，并根据企业提供的厂房基础信息进行了评估，并经多次商谈。本来，在租赁合同履行过程中，遇到政府搬迁或拆迁，这是常有的事，出租人完全可以告知承租人，并与承租人协商解决。但是中菲公司却故意隐瞒，且恶意漫天要价，不与政府达成协议，也不与上诉人协商处理合同终止和赔偿事宜，任由所有的不利后果都降临到上诉人头上。这是不诚信的，具有严重过错。2.根据租赁合同第八条第3款约定：中菲公司同意中迪公司按经营需要，在厂区内建造展厅和附房，租赁期内，中菲公司收回厂房或者其他原因，需按中迪公司的损失进行赔偿。第8款约定：中菲公司为中迪公司协调厂房所在地政府和有关部门的关系。而实际上，中菲公司与政府的协调，就是恶意向政府索要高额补偿，致使中迪公司赖以生存的4S展厅、附属用房被强行拆除，中菲公司此行为目的明确，一是在与政府的讨价还价中获得高额补偿（浙江和诚房地产估价有限公司评估价为940余万，其要求的是5000万，甚至1亿元），二是把中迪公司应得补偿据为已有（评估价为940余万，其中的210余万元应为中迪公司所有）。面对此高额利益，中菲公司弃整个国家社会的大义于不顾，同时侵害了中迪公司的合法权益，使积极响应国家号召、配合政府部门搬迁的中迪公司本应获得的210余万元补偿，无法获得。中菲公司在一审中，口口声声说其未委托房屋评估公司，所以不认可，其实，从嘉北街道出具的说明来看，当时，街道搬迁工作人员与评估公司一起到现场与中菲公司进行了交接工作，评估公司正是根据中菲公司提供的厂房基础信息材料进行估价。故被上诉人系因估价没有达到其过份的要求，才不认可。上诉人认为，法院应当认定中菲公司按照上诉人实际损失进行赔偿的条件已成就，中菲公司在合同终止时应当对中迪公司进行赔偿。四、目前租赁场地上尚未拆除的三幢房屋中的装修赔偿问题。租赁合同项下，中迪公司在承租的中菲公司的空厂房里进行装修及在租赁的场地上修建水泥场地和建造临时房屋，在法律上属于添附行为。租赁合同第八条第3款约定：租赁期内，如中菲公司收回厂房或者其他原因，需按中迪公司的损失进行赔偿。而本案中，中迪公司的添附行为，已被浙江和诚房地产估价有限公司评估，该地块总价值9417198元，其中中迪公司2172300元；这2172300元包括了在中菲公司三幢厂房中的装修636368.50元和其他建造时经主管部门批准的展厅、附属用房。搬迁补偿之所以迟迟未能落实，是因为中菲公司恶意的漫天要价行为所致。对于添附行为的处理，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行）的通知》第86条之规定，即便最终法院认定，中迪公司关于展厅这一部分的补偿，应当在中菲公司与政府达成协议，取得补偿后再主张；则这三幢厂房的添附损失636368.50元，由于中菲公司强行阻却条件的成就，法院也应当认定中菲公司在租赁合同终止的同时，将上述款项赔偿给中迪公司。另外，中菲公司一直认为搬迁评估的价格很低，对比，中迪公司可以在此承诺，不论中菲公司就搬迁取得多少补偿，中迪公司只要求这2172300元，当然三幢厂房中的装修636368.50元应在合同终止时赔付给中迪公司。五、关于中菲公司和嘉兴市久通汽车维修服务有限公司（以下简称久通公司）的关系。中迪公司在2017年与中菲公司续签了5年的租赁合同后，将3幢厂房转租给久通公司，期限为至2019年5月止。久通公司一直按约支付租金。到2019年5月，案涉场地上4S店展厅被强行拆除后，整个租赁厂房的使用者就是久通公司，租赁合同已到期，但继续支付租金。2019年11月，中菲公司向久通公司申明：其享有案涉厂房的权利，已起诉中迪公司解除租赁合同。这明显是在告诉久通公司，中菲公司才是房东，才是出租方，久通公司应该把租金付给中菲公司。中菲公司与久通公司原本为出租人与次承租人关系，但自从2018年底，中迪公司无法办理变更汽车经营品牌后，已无法经营，2019年5月，中迪公司的展厅被强行拆除后，中迪公司的经营彻底瘫痪，此时，租赁标的只剩下三幢厂房，只为久通公司所用，中菲公司和久通公司的关系应是直接的实际租赁关系。至少到了法院认定的租赁合同解除的日期，2019年11月21日，中迪公司与中菲公司租赁合同解除时，中菲公司和久通公司的关系，已演变成直接出租人与承租人的关系，久通公司直接向中菲公司支付租金也充分说明了这一点。这一点又涉及到一审判决两个问题。其一是租赁厂房的腾退问题。当中菲公司与久通公司形成实际的租赁关系后，承担支付租金和腾退厂房义务的应当是久通公司，而久通公司已于2020年5月初，向中菲公司支付了2019年11月-2020年4月的租金，并于5月初腾退厂房。故一审判决中迪公司向中菲公司腾退交付厂房不妥。其二是占有使用费问题。据上理由，久通公司已向中菲公司支付租金，并腾退厂房，一审再判决中迪公司支付自2019年11月22日开始的占有使用费不当，亦是变相鼓励不诚信者得益的行为。中菲公司辩称，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据。第一，嘉北街道办事处是于2016年6月之后才与被上诉人开始沟通搬迁事宜，且嘉北街道办事处一直所称的是搬迁，而非征迁。故搬迁就应当得到被上诉人的同意，在被上诉人不同意的情况下是不能强制搬迁的。被上诉人在2017年与上诉人续签合同，并无任何隐瞒，更没有欺诈。第二，2018年6月份后，被上诉人一直与嘉北街道办事处对于搬迁进行积极沟通，不存在上诉人所称的漫天要价的情况。第三，上诉人自2009年起承租案涉厂房，如果案涉厂房确实被通知列入搬迁范围，甚至如上诉人所述，有评估公司进行评估等情况，则第一时间得知情况的应该是上诉人，但上诉人在上诉状中说直至2018年底才得知，而其在一审诉讼的反诉状中又称是2019年5月份汽车展厅被拆除后才得知，明显其陈述自相矛盾，且有悖于事实。第四，2019年4、5月份，上诉人的汽车展厅被拆除，其提供的证明材料也清楚载明，是由于汽车展厅系违章建筑，才导致被拆除，与是否搬迁没有任何关联。第五，上诉人所称汽车展厅被拆除后其无法经营也非事实，实际上其从被上诉人处承租房屋后，转租给多家企业。第六，上诉人主张合同因其合同目的不能实现而终止，没有事实和法律依据，对此一审判决已作出详细说理，不再赘述。第七，关于上诉人主张的装修部分的补偿，双方在合同第八条第8.3款中已作出了明确约定，且现在合同是由于上诉人违约而终止，则根据约定，合同终止，或装修及设施无偿归还被上诉人所有，或恢复原状，不存在所谓的补偿。第八，关于腾退和占用使用费的问题，由于被上诉人是和上诉人建立的租赁关系，被上诉人要求上诉人支付占用使用费，并履行腾退义务，于法有据，上诉人主张被上诉人与久通公司直接形成租赁关系，与事实不符。久通公司向被上诉人支付租金，也是上诉人和久通公司达成人民调解协议后，在上诉人的确认下才将房租直接支付至被上诉人处。综上，请求二审驳回上诉，请求维持。中菲公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《厂房租赁合同》，中迪公司将承租厂房腾退返还给中菲公司；2.中迪公司支付中菲公司租金及占有使用费150000元（暂计算至2019年10月14日，请求支付至实际腾退之日止），违约金7260元（暂以150000元为基数，计算至2019年10月14日，请求以实际欠付租金及占有使用费为基数，按照每日万分之四，自2019年6月16日起支付至实际清偿之日止）；3.诉讼费用由中迪公司承担。中迪公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.中菲公司赔偿中迪公司损失2011851元。一审审理中，中迪公司明确合同解除时间为2019年5月31日，并变更第二项反诉诉讼请求为中菲公司赔偿中迪公司损失2172300元。一审法院认定事实：自2009年6月15日起，中迪公司一直租赁中菲公司所有的坐落于嘉兴市××路××路××国道北侧）厂房，双方签订《厂房租赁合同》约定：租赁期间内甲方（即中菲公司）同意乙方（即中迪公司）按生产经营管理需要，合法改造厂内布局和厂区内建造必要的展厅和附房，所涉审批手续和费用由乙方自行承担。2009年7月17日，经嘉兴市城乡规划建设管理委员会批准，涉案租赁土地获准建设临时汽车展示厅，临时期限二年，使用期满或因城市建设需要，应无条件自行拆除，否则视为违法建设处理。2017年6月，双方续签《厂房租赁合同》，主要约定内容为：“甲方（即中菲公司）向乙方（即中迪公司）提出租赁厂房系能独立使用能保证安全性，具有整体性，包括主楼（建筑面积一层660平方米二层660平方米）、车库（建筑面积250平方米）、食堂（建筑面积250平方米）、场地及厂区全部；年租金为第一年2017年6月15日至2018年6月14日400000元，第二年2018年6月15日至2019年6月14日425000元，第三年2019年6月15日至2020年6月14日450000元，第四年2020年6月15日至2021年6月14日475000元，第五年2021年6月15日至2022年6月14日500000元；支付方式为每年分二次支付，即每年6月15日、12月15日前支付；租赁期间内甲方同意乙方按生产经营管理需要，合法改造厂内布局和厂区内建造必要的展厅和附房，所涉审批手续和费用由乙方自行承担；乙方退还厂房时，或装修及设施无偿归还甲方所有，或恢复原状；乙方在厂房及室内外一切改造项目，一旦合同终止，所有已改造的设施及物体未经甲方的同意，不准任意拆除；如乙方拆除，应恢复甲方原有厂房的布局和结构；若乙方逾期缴纳租金，除应信时足额补交外，乙方应每逾期一天按逾期实际付款的每日万分之四向甲方支付违约金；如乙方逾期交纳租金三个月，甲方有权单方面终止本合同。”中迪公司分别于2017年6月14日、12月27日向中菲公司支付180000元、270000元，后又付清了2018年6月15日至2019年6月14日的租金425000元。2010年5月25日，嘉兴经济技术开发区管理委员会出台嘉开管[2010]97号《嘉兴经济技术开发区管理委员会关于对区内部分企事业单位实施整体搬迁的通知》，主要内容为，根据嘉兴市城市总体规划和旧城改造计划，调整优化开发区产业结构和空间布局，改善区内环境，提高城市品位，经管委会研究，决定对区内城南路、中环路、城东路北侧等部分企事业单位实施整体搬迁，附件搬迁名单中列明“中菲公司”。2018年4月1日，嘉北街道办事处出台嘉北办[2018]13号《关于对城北区域部分企业实施搬迁的通知》，主要内容为，为优化城北区域产业结构和空间布局，改善城区面貌和居民生活环境，完善配套设施，实现产城融合发展，由嘉北街道作为实施主体，对城北区域部分低小散企业实施搬迁，自2018年1月1日起实施。2018年6月25日，嘉北街道办事处向中菲公司发送嘉北办函[2018]3号《函》，要求中菲公司单位法定代表人或委托代理人前来与政府协商涉案土地拆迁签约事项。2018年7月6日，中菲公司向嘉北街道办事处发《函》，称不接受嘉北街道办事处单方面对中菲公司有关土地、房屋征用而作出的补偿条款，等。2018年7月10日，中菲公司向嘉北街道办事处发《答复函》，称已收到嘉北办函[2018]3号、嘉北办[2018]13号文件，但不同意搬迁或出让，公司也从未委托任何人员洽谈搬迁事宜，等。2018年7月11日，浙江安策律师事务所律师徐海明作为中菲公司的委托代理人向嘉北街道办事处发《律师函》，称中菲公司已书面回复不同意搬迁或出让，也未看见相关征收文件，不清楚属于何种搬迁，等。2019年4月11日，嘉北街道办事处向中迪公司下发《责令限期拆除违法建筑通知书》，称中迪公司擅自在中菲公司处进行违法建设，用于汽车4S店经营，根据法律规定，限定中迪公司在收到通知书之日起35日内将违法建设的建筑物自行拆除，逾期不拆除，街道将依法实施拆除。2019年5月，嘉北街道办事处对涉案租赁土地上的汽车展示厅进行了拆除。2019年10月25日，嘉北街道办事处向中菲公司发《函》，要求中菲公司就拆迁事宜尽快与政府达成一致意见。2019年7月5日，中菲公司发《律师函》要求中迪公司支付2019年6月15日至2019年12月14日的租金225000元，但中迪公司迟迟未付,中菲公司遂提起诉讼。中迪公司以中菲公司迟迟未与政府就搬迁事宜达成合意，致使其搭建的临时汽车展厅被强制拆除，无法获得赔偿款造成损失为由，提起反诉。一审另查明，双方租赁关系存续期间，中迪公司将部分涉案厂房转租给久通公司。2020年5月7日，经嘉北街道人民调解委员会调解，中迪公司与久通公司达成协议，久通公司结欠中迪公司租金130000元于2020年5月30日前汇至中菲公司账户内，久通公司于2020年5月7日至5月14日腾退房屋。截止2020年6月3日中菲公司已收到次承租人久通公司支付的租赁费130000元，并同意从中菲公司向中迪公司主张的租金中予以扣除。一审法院认为，本案的争议焦点有三，一是租赁合同是否合法有效；二是若租赁合同合法有效，则中迪公司是否存在违约行为，是否应支付租金并承担何种违约责任；三是中迪公司反诉提出的损失是否应由中菲公司承担。争议焦点一。中迪公司辩称中菲公司隐瞒租赁物即将搬迁的事实，与中迪公司签订长期的房屋租赁合同，存在严重的欺诈行为。对此，一审法院认为，双方自2009年起便存在长期的房屋租赁关系，近期涉案租赁合同于2017年6月续签。中迪公司虽辩称嘉兴市经济技术开发区管理委员会已于2010年5月25日下发了针对案涉厂房进行搬迁的通知，但现并无证据表明中菲公司已收到并知晓上述文件，相应搬迁事宜已于该时段启动，现仅有证据表明嘉北街道办事处于2018年6月25日向中菲公司发送嘉北办函[2018]3号《函》告知搬迁事宜，故中迪公司辩称中菲公司在合同签订时明知搬迁事宜并刻意隐瞒，存在欺诈，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，中迪公司未能按期履行租金支付义务，中菲公司发函催收未果，现中菲公司诉请要求解除合同，则涉案合同自本案起诉状副本、应诉通知书等法律文书送达中迪公司之日即2019年11月21日解除。合同解除后，中迪公司应及时腾退返还租赁的厂房。争议焦点二。租赁合同合法有效，则双方均应按约履行各自的义务。中迪公司辩称因中菲公司过错致使汽车展示厅被嘉北街道办事处拆除，租赁合同目的无法实现，故合同应于汽车展示厅被拆除时即2019年5月31日解除，中迪公司亦无需支付相应租金。对此一审法院认为，汽车展示厅于2009年7月17日获准建设，嘉兴市城乡规划建设管理委员会批准该临时建筑期限为二年，使用期满或因城市建设需要，应无条件自行拆除，否则视为违法建设处理，而该汽车展示厅至2019年使用已近10年，被嘉北街道办事处拆除也正是基于该汽车展示厅系违法建筑。同时，根据合同约定在厂区内建造展厅所涉审批手续及费用应由中迪公司自行承担，中迪公司未提交证据表明其曾要求中菲公司协助办理审批手续遭拒，故汽车展示厅被拆除的原因不能归结于中菲公司。另合同约定，中迪公司的租赁物包括涉案厂房主楼、车库、食堂、场地及厂区全部，汽车展示厅并非是租赁合同的唯一标的物，故其虽被拆除，但中迪公司仍可继续使用合同所涉其余租赁物，且事实上中迪公司仍继续使用涉案厂房，其中与次承租人久通公司约定的腾退期尚至2020年5月14日，迟迟未办理交接手续将涉案厂房腾退归还中菲公司，可见合同目的并非无法实现。故中迪公司反诉要求合同于2019年5月31日解除，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。2017年6月14日、12月27日，中迪公司向中菲公司支付款项共计450000元，超出合同约定的该时间段应支付的租金50000元，中菲公司主张多支付的款项系中迪公司依照口头约定自愿支付的租金涨价金额，中迪公司辩称该款项系押金应从结欠的租金中予以扣除，对此一审法院认为双方之间的数份合同均对租金金额、支付方式等进行了明确约定，中菲公司的陈述缺乏证据证明，一审法院不予采信，对于中迪公司要求在尚欠租金中予以扣减的辩称，一审法院予以采纳。另中菲公司于2020年6月3日同意从主张的租赁款中扣除次承租人久通公司代为中迪公司支付的租金130000元，故中迪公司应支付中菲公司合同解除前的租金16027.4元（450000元÷365日×159日-50000元-130000元，其中2019年6月15日至2019年11月21日共159日）。中迪公司违反合同约定逾期支付租金，应按约赔偿中菲公司逾期付款违约金，且用以抵扣的130000元租赁款最后付款时间发生于2020年6月3日，而前期逾期付款的行为已然存在，现中菲公司要求中迪公司以逾期未付租赁款为基数计算逾期付款违约金，并无不当，但其诉请的标准过高，一审法院依法调整为：以逾期未付租金146027.4元为基数，自2019年6月16日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的二倍计付，2019年8月20日后按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场利率（LPR）的二倍计付至2019年11月21日止。中迪公司在租赁合同解除后，仍占有、使用涉案厂房，中菲公司主张参照租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，具有事实及法律依据，一审法院予以支持，具体为自2019年11月22日起，以每日1232.88元（450000元÷365日）计算至实际腾退返还中菲公司租赁厂房之日止，但该费用并无逾期付款之说，中菲公司要求在占有使用费的基础上计算逾期付款违约金，缺乏事实及法律依据，相应诉请一审法院不予支持。争议焦点三。中迪公司反诉主张中菲公司赔偿损失2172300元，对此一审法院认为，嘉北街道办事处一直就涉案厂房搬迁事宜与中菲公司协商，但双方至今尚未达成一致方案，故对于涉案厂房最终能否搬迁、何时搬迁、损失如何确认等均悬而未决。中菲公司为涉案厂房所有权人，也是征收补偿的权利主体，只有在中菲公司与政府部门就涉案厂房整体达成一致补偿方案后，中迪公司方能以承租人的身份就其中可能涉及的装饰装修补偿、停业损失赔偿等，依据相关政策及合同约定向中菲公司主张。现中迪公司诉请要求中菲公司赔偿相应损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决：一、中迪公司于判决生效之日起十五日内将所承租的嘉兴市××路××路××国道北侧）厂房腾退返还中菲公司；二、中迪公司于判决生效之日起十日内支付中菲公司租金16027.4元，赔偿中菲公司逾期支付租金的违约金（以未付租金146027.4元为基数，自2019年6月16日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的二倍计付，2019年8月20日后按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场利率（ＬＰＲ）的二倍计付至2019年11月21日止）；三、中迪公司于判决生效之日起十日内支付中菲公司房屋占有使用费（自2019年11月22日起，以每日1232.88元计算至实际腾退返还中菲公司租赁厂房之日止）；四、驳回中菲公司的其余诉讼请求；五、驳回中迪公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3446元，财产保全费1345元，合计4791元，由中迪公司负担，于判决生效之日起十日内交纳至一审法院。反诉受理费减半收取11447元，由中迪公司负担。二审中，中迪公司向本院提交下列证据：证据1.嘉兴市秀洲区人民政府嘉北街道办事处（以下简称嘉北街道）出具的《关于中菲电子实施整体搬迁的情况说明》（落款时间为2020年7月2日），证明：1）中菲公司从2010年5月就已经知道案涉租赁厂房所在地块将实施搬迁。2）2018年6月4日，嘉北街道工作人员和浙江和诚房地产估价有限公司的评估人员曾到现场与中菲公司的邱会计等工作人员进行对接。评估公司根据中菲公司提供的厂房、基础设施、基础信息进行了评估，并把估价报告送达给了中菲公司。3）中菲公司认为估价过低，拒绝到嘉北街道协商。中菲公司质证称，该证据的真实性无法核实。合法性和关联性，该证据类似于证人证言。依照民事诉讼法的相关规定，证人证言应当出庭作证，说明情况。同时，根据证据规则，单位证明应当由单位负责人和制作证明材料的人员签名或盖章，该证据只有公章而无负责人签名和制作人签名，不符合证据形式要件。此外，嘉北街道与中菲公司就搬迁事宜存在利害关系，其情况说明不应予以采信。一审中，中迪公司已通过一审法院向嘉北街道调取了对中菲公司实施搬迁的一整套的证据材料，但其中没有任何证据材料可以证明嘉北街道已经于2010年通知中菲公司需要搬迁，更没有中菲公司共同委托评估或者说由中菲公司一同去办理评估事宜的证明材料，所以对于该情况说明所列事实，中菲公司不予认可。也认为和本案没有关联。证据2.久通公司致中迪公司《告知函》（落款时间为2020年3月19日），证明因中菲公司告知久通公司其是真正房东，其与中迪公司存在租赁纠纷，久通公司遂告知中迪公司其只能停止支付租金。说明到后期，出租人和承租人已变成了中菲公司与久通公司，中迪公司已退出租赁关系。中菲公司质证称，该证据的真实性无法核实。关联性有异议，该证据是一份告知函，只是久通公司的一种说法，证据性质上属于证人证言。证人证言应当由证人出庭作证。其次，单凭久通公司的这份告知函也不能证明久通公司已与中菲公司建立租赁关系。事实上，根据人民调解协议，久通公司是向中迪公司转租的。久通公司从未向中菲公司支付过房租。最后一笔租金是中迪公司在人民调解协议中要求久通公司直接付到中菲公司的账户，中菲公司也确实收到了。本院认证意见为，证据1属于单位证明，根据我国民事诉讼法的规定，单位向人民法院提供的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。该证明仅有单位印章，而无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合证据的形式要件。同时就嘉北街道在2010年5月就曾多次通知中菲公司搬迁事宜，及中菲公司派员参与评估等事实，在仅有拆迁一方的陈述，而无其他证据予以佐证的情况下，无法加以认定。证据2系复印件，真实性无法确定。同时从该告知函的内容来看，该告知函系久通公司因中迪公司与中菲公司之间存在纠纷，故为自己利益考虑，决定暂停向中迪公司支付租金。从该内容中并不能得出久通公司与中菲公司建立租赁关系的事实。中菲公司未提供新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，中菲公司向本院出具《腾退确认说明》，确认中迪公司租赁房屋已于2020年5月14日完成腾退。本院认为，首先，有关中菲公司与中迪公司2017年续签租赁合同时是否存在欺诈一节，中迪公司上诉认为，中菲公司早在2010年就已得知其公司所在地块即将搬迁，但却未告知中迪公司，存在欺诈故意。中菲公司则否认其在2010年已被告知需要搬迁。对此，现有证据确无法表明中菲公司早在2010年就接到了当地政府部门下发的有关搬迁的通知。退一步讲，即便中菲公司当时确已知晓其公司所在地块已被政府列入搬迁计划，但在未与政府达成搬迁协议的情况下，其仍有权出租自有房屋。倘若出租后因搬迁造成承租方损失的，不影响承租方依法向其主张权利。故中菲公司是否在签订租赁合同时已知政府搬迁计划不影响其与中迪公司租赁合同的效力。中迪公司以此主张欺诈，理由不能成立。其次，有关中迪公司是否构成违约一节。根据双方租赁合同的约定，每年租金分两次支付，于每年6月15日和12月15日支付。中迪公司在第二年租赁期满，第三年租赁期（2019年6月15日至2020年6月14日）开始后未按约支付租赁。中菲公司于2019年7月5日向中迪公司发《律师函》催讨2019年6月15日至12月14日的租金，但中迪公司未按期支付，违约事实清楚。其主张因中菲公司未与政府部门协商一致，导致其4S展厅及附属用房被拆除与事实不符。4S展厅及附属用房被拆除系因其系违法建筑而被拆除，与中菲公司是否与政府部门协商一致无关。因中迪公司未按约支付租金，一审判决其支付租金并承担逾期支付租金的违约金并无不当。同时因租赁合同已解除，则中迪公司还应支付房屋占有使用费至其实际腾退之时。二审中中菲公司明确中迪公司已于2020年5月14日腾退完毕，则一审判决第二项的计付时间应为2019年11月22日至2020年5月14日止。第三，有关中迪公司反诉主张的损失赔偿问题，因中菲公司尚未与政府部门就厂房搬迁达成一致，故就案涉厂房是否搬迁、何时搬迁、损失如何确定等尚无法明确。中迪公司可在中菲公司与政府部门就案涉厂房达成补偿方案后，以承租人的身份就其中可能涉及的装饰装修补偿、停业损失赔偿等向中菲公司主张。综上所述，中迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4592元，由上诉人嘉兴市中迪汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 坤审判员 张 涛审判员 杨 剑二〇二〇年十月三十日书记员 张琳嫣