成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3925号 原告：成都宏鹏物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区永丰场**。 法定代表人：朱小平，总经理。 委托诉讼代理人：罗钢，男，1962年1月4日出生，蒙古族，住成都市金牛区，系公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：郭明，男，1984年11月14日出生，汉族，住成都市温江区，系公司员工，特别授权代理。 被告：赵柏林，男，1990年6月21日出生，汉族，住四川省通江县。 原告成都宏鹏物业管理有限公司（以下简称宏鹏公司）与赵柏林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宏鹏公司的委托诉讼代理人罗钢、郭明，被告赵柏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都宏鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付所欠物业管理服务费、水费及垃圾处置费人民币2,795.1元及违约金2,756.3元，共计5,551.4元，并支付到被告支付费用之日的物业费、垃圾处置费及违约金；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与【蜀城·8号公馆】小区业主大会授权机构业主委员会签订了【蜀城·8号公馆】物业服务合同，双方约定了物业服务标准、收费依据、计算方式、起始时间及违约责任（逾期交纳物业服务费用的按照千分之三收取违约金）。被告身为蜀城8号公馆12栋1单元3002号业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务等费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2018年7月1日至2020年4月30日，累计欠物业服务费、水费、垃圾处置费及违约金5,551.40元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告赵柏林辩称，2017年6月30日，【蜀城·8号公馆】小区业主大会、第一届业主委员会决定不续聘宏鹏公司，要求公司退场。业主委员会与宏鹏公司签订的物业合同无效。 经审理查明，2017年6月30日，【蜀城·8号公馆】业主大会发布了《蜀城8号公馆第一届业主大会会议表决结果公告》，其中载明：本次大会采取书面征求意见的形式，经过在小区公示栏、QQ群、微信群等多渠道公示会议筹备事项，公示期满，通过上门派发、小区现场发送、短信、QQ、微信、电话等方式通知送达表决票，对是否续聘宏鹏公司并签订物业服务合同和选聘物业公司方案进行表决。根据宏鹏公司提供的数据，本小区总户数为1359户，其中开发商未出售的房屋计104户，根据《物权法》和《物业管理条例》的有关规定，为1个投票权数。本次会议总业主数1256个，专有物业总面积219699平方米。本次业主大会会议共收回表决票812张，其中不同意续聘签约宏鹏公司、同意按照表决票上C项的条件和方案公开招标选聘评标第一名的中标的729张，占总业主数58.04%，专有物业面积和为127617.98平方米，占总面积的58.09%。空白票43张、弃权票25张。送达未投回的表决票443张。根据《物业管理条例》第十二条的规定，大会决定如下：一、不续聘宏鹏公司，也不与其签订物业服务合同。二、按照选聘物管公司方案（表决票C项内容）招标选聘物管公司，评分第一名中标签订物业服务合同。2018年1月1日，8号公馆业委会与宏鹏公司签订《物业服务合同》，约定宏鹏公司为蜀城8号公馆提供物业服务，合同自2018年1月1日至2018年6月30日止。若业委会未作出续聘或选聘决定的，本合同效力继续延伸……收费标准：小高层每月每平方米1.2元，高层住宅每月每平方米1.5元。业主或物业使用人及其他缴费义务人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。 2018年7月30日，8号公馆业委会发布《关于启动公开招标选聘物管公司工作公告》，其中载明：“2017年6月开始，在涌泉街办的指导和清泉社区的监督下，温江区蜀城8号公馆第一届召开业主大会表决聘请物业公司相关事项，作出了由本届业委会主持按照大会表决条款公开招标择优选聘一家物业公司服务本小区的决定。涌泉街办及清泉社区建议给宏鹏公司6个月的整改，现整改结束。经蜀城8号公馆第一届业主委员会研究决定，从即日起正式启动按照业主大会会议表决通过的有关要求公开招标选招蜀城8号公馆物管公司工作。”2018年9月10日，8号公馆业主大会、8号公馆业委会发布公告，载明：“温江区蜀城8号公馆小区业主大会会议决定，按照大会表决通过的招标方案招标选聘物管公司、综合得分最高者中标。本届业主委员会执行业主大会决定，启动公开招标选聘物业公司，采取登报公告报名，初评资信标选出前8名共10家报名企业，接受考察在管服务项目并听取拟任项目经理答辩，最后参加商务和技术标竞标，经过三轮竞聘综合得分第一名中标方法。至9月9日下午五点半，蜀城8号公馆招标选聘物管公司揭晓，综合得分排名前三名如下：第一名：仙都公司；第二名：四川悦华置地物业管理有限公司；第三名：成都中骏物业管理有限公司。即日起，办理其他各家投标物业公司所转保证金和会务费。”2018年9月13日，8号公馆业主大会、8号公馆业委会向仙都物业公司发出了中标通知。 2019年9月11日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终13552号民事判决书，认为8号公馆业主大会和8号公馆业委会不能按照一审法院的要求提供应当保存决议表决票，致使人民法院根本无法审核表决结果公告内容的真实性和合法性。8号公馆业主大会形式上的表决结果已经决定不续聘原物业服务企业宏鹏公司并通过招标方式选聘新的物业服务企业，但该决议作出后，8号公馆业委会又于2018年1月1日又与宏鹏公司签订了物业服务合同，2017年6月30日的决议到底是不再执行还是变更，没有新的业主大会决议予以明确。2018年7月30日8号公馆业委会有进行发布公告开展选聘新物业服务企业的公告，2018年9月10日，8号公馆业主大会和8号公馆业委会公告已经决定选聘仙都物业公司为新的物业服务企业。若选聘仙都物业公司为新物业服务企业作为2017年6月30日决议并于2018年9月10日完成的结果，其决议不符合业主大会议事规则和物权法规定的表决要求，且与2018年1月1日续聘宏鹏公司为物业服务企业的事实冲突。若作为2018年7月30日启动招标选聘并于2018年9月10日完成的新决议事项，则违反物权法关于选聘物业服务企业的法定要求。因此，8号公馆业主大会、8号公馆业委会选聘仙都物业公司的决定不符合法律规定，判决撤销温江区蜀城8号公馆小区业主大会、温江区蜀城8号公馆小区第一届业主委员会选聘四川省仙都物业服务有限公司为物业服务企业的决定。 另查明，被告为蜀城8号公馆12栋1单元3002号业主，2018年7月1日至2020年4月30日，被告累计欠物业管理服务费、水费及垃圾处置费人民币2,795.1元。 上述事实，有原、被告陈述、物业服务合同、电梯维保资料、绿化维护保养资料、保洁、日常的消杀、疫情期间消毒工作、消防维保资料、日常服务记录、外来人员登记表、日常巡检、违规搭建表、设备巡视记录、供水报告、欠费统计表、所欠物业费依据、（2019）川01民终13552号民事判决书等证据予以证实。 本院认为，关于2018年1月1日，8号公馆业委会与宏鹏公司签订《物业服务合同》的效力问题。虽然赵柏林提交了2017年6月30日，8号公馆业主大会不续聘宏鹏公司，不与宏鹏公司签订物业服务合同的表决结果公告，但8号公馆业主大会和8号公馆业委会不能提供应当保存的决议表决票，无法审核表决结果公告内容的真实性和合法性。且该决议作出后，8号公馆业委会又于2018年1月1日又与宏鹏公司签订了物业服务合同，2017年6月30日的决议到底是不再执行还是变更，没有新的业主大会决议予以明确。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。被告没有提交证据证明存在上述情形以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。8号公馆业委会与宏鹏公司签订《物业服务合同》自2018年1月1日至2018年6月30日止。若业委会未作出续聘或选聘决定的，本合同效力继续延伸……因8号公馆小区业主大会、8号公馆小区第一届业主委员会选聘四川省仙都物业服务有限公司为物业服务企业的决定已被撤销，该《物业服务合同》合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”宏鹏公司提供了物业服务，赵柏林应当按照物业合同约定履行义务。被告自2018年7月1日起至2020年4月30日欠交欠物业管理服务费、水费及垃圾处置费人民币2,795.1元，原告主张的被告支付费用之日止的物业费、垃圾处置费，因原告尚未书面催收，且支付费用日期无法确定，本院不予支持。赵柏林未按时足额支付物业管理服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，但宏鹏公司并无证据证明其因赵柏林违约行为造成的实际损失，本院酌情支持200元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赵柏林于本判决生效之日起五日内向原告成都宏鹏物业管理有限公司支付2018年7月1日起至2020年4月30日物业服务费、垃圾处置费2,795.1元，违约金200元； 二、驳回成都宏鹏物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告赵柏林负担。 本判决为终审判决。 审判员 黄 晖 二〇二〇年十月二十六日 书记员 刘小侨