甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初329号原告：梁军，男，汉族，1970年9月8日出生，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：匡应水，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：许珂，甘肃合睿律师事务所律师。被告：甘肃天宇房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区安宁东路**学生城。统一社会信用代码91620100719030307G。法定代表人：冯祁洲，该公司总经理。委托诉讼代理人：司培俊，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧，甘肃正天合律师事务所实习律师。原告梁军与被告甘肃天宇房地产开发有限公司(以下简称甘肃天宇公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁军的委托诉讼代理人匡应水、许珂，被告甘肃天宇公司的委托诉讼代理人司培俊、徐慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁军向本院提出诉讼请求:1、判令被告依法立即协助原告办理案涉房屋的所有权登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办理违约金101500元（2015年11月13日至2020年2月15日减去540天共计1015天，1015天×100元／天＝101500元）；3、判令被告向原告支付2020年2月16日至被告实际将办理《房屋所有权证》所需的全部权属登记资料送交至兰州市房管局之日的逾期办理违约金；4、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年1月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于兰州市安宁区培黎街道安宁××路××号××座××小区××幢××单元××号房屋，房屋面积123.68平方米，总价款970371元。2015年1月21日双方签订《委托办理权属登记协议书》，约定被告在原告付清房款并交付使用后540天内将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交至兰州市房地产管理局，并将代收的办理房产证所需的税费代缴给相关部门，若被告未按约定履行递交材料义务的，每逾期一天支付100元违约金。合同签订后，原告依约于2015年2月10日付清全部房款970371元，并于2015年11月12日向被告缴清全部办理产权所需的税费。于2015年11月12日签订《“又一城?尚座”入伙须知》、《入伙通知书》完成收房义务。原告现入住多年，但却于2019年9月18日被告知：因被告单方原因，虽已将所有办理产权所需资料和手续整理完毕，也经受理部门核准完成，但并未递交房管局。原告已于2015年11月12日依约履行完毕全部付款、收房义务，但截至起诉之日，被告却并未按照合同约定的时间将办理房产证所需的全部资料递交房管局，致使至今未能完成房产证的办理工作，构成违约，给原告造成巨大损失。原告遂诉至法院，望判如所请。甘肃天宇公司答辩称，一、答辩人仅负有“协助”被答辩人办理案涉房屋的所有权登记手续向登记部门递交案涉商品房权属登记资料的义务，无为被答辩人办妥房屋权属证书的义务；答辩人并未怠于履行该协助义务，且目前答辩人已就案涉房屋办妥不动产首次登记，后续，答辩人将及时向登记部门递交案涉商品房的所有权转移登记手续，以配合被答辩人办理案涉房屋的所有权登记手续。根据答辩人与被答辩人间《商品房买卖合同》之约定，答辩人负有为被答辩人办理房屋产权证而向登记部门递交办证资料的协助义务，答辩人从未推诿与怠于履行该等义务。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定，商品房应办理不动产首次登记后方可办理不动产其他类型登记，将之转移登记至买受人名下。前期，案涉房屋所在的建设用地之使用权及答辩人之银行账户因答辩人牵涉的其他案件被采取保全措施致使答辩人办理案涉房屋的首次登记受到阻碍；其后，答辩人经过多方沟通与努力，于2020年5月26日就案涉房屋向兰州市不动产登记事务中心申请不动产首次登记且已于2020年7月10日取得由兰州市自然资源局核发的首次登记之不动产权属证书（权证号为甘（20**）兰州市不动产权第0××8号）。因此，被答辩人办理案涉房屋的权属登记已具备条件，答辩人将继续积极协助被答辩人取得案涉房屋的权属登记证书。同时，房屋权属登记属于行政登记机关的行政行为，且将原登记在答辩人名下之不动产转移登记至被答辩人名下尚需被答辩人提供包括但不限于按照《委托办理权属登记协议书》等文件约定的相关资料、办理面签手续等的协助后方可进行；因此，答辩人将在被答辩人提供协助的情况下，继续积极履行递交办理房屋权属登记资料及代缴税费等的义务，以协助／配合被答辩人及登记部门尽快依法办理将案涉房屋权属由答辩人转移至被答辩人名下的登记。二、被答辩人要求答辩人向其支付“逾期办证违约金101500元”及自2020年2月16日至实际递交全部办证资料至兰州市房管局之日的“逾期办证违约金”无事实依据和法律依据。首先，答辩人不负有办理房屋产权证的义务。我国《不动产登记暂行条例》第二十一条及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条规定，办理房屋不动产权登记及核发不动产权属证书应由不动产登记机构实施。同时，我国《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第三十四条第三款及《城市房地产开发经营管理条例》（2020修订）第三十二条后段规定，房地产开发企业所负有的是协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续的义务。根据答辩人与被答辩人于2016年5月24日签订的《商品房买卖合同》第十五条及《委托办理权属登记协议书》第四条之约定，答辩人在该等合同项下所负义务仅为将办理权属登记需由被答辩人提供的资料报产权登记机关备案，具体取得房屋所有权证的时间应由登记机关确定，因此，答辩人不负有办理房屋权属证书的义务。其次，被答辩人无权要求答辩人向其支付“逾期办证”违约金。我国合同法第一百一十四条之规定，违约金的支付均应以双方当事人有明确约定为前提。本案中，其一，根据答辩人与被答辩人间《商品房买卖合同》之约定，天宇房地产应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需由被答辩人提供的资料报产权登记机关备案，被答辩人未在约定时间取得房屋产权证书的，其享有提出退房请求并要求答辩人退还已付购房款并按已付购房款的1%赔偿损失的权利，如被答辩人不退房则其无权要求答辩人向其支付违约金；除此之外，无任何与办理权属登记相关的违约责任的约定。其二，根据答辩人与被答辩人间《委托办理权属登记协议书》之约定，答辩人仅负有递交案涉商品房权属登记资料的义务且该等递交义务的履行仍需同时满足的四个前提条件为：1、被答辩人已向答辩人付清房款、税款及其他一切代办费用；2、已按登记部门要求提供办理房屋产权证所需要的一切文件；3、已无异议接收并办理收楼手续；4、已按兰州市房地产管理局的要求办理所有权证面签手续。自上述需由被答辩人先履行的义务履行完毕之日起540天内，答辩人将办理房屋所有权证所需的权属登记资料递交至兰州市房地产管理局并代缴相关税费，在此种情形下，如答辩人迟延履行该等递交资料协助义务则应承担的违约责任。被答辩人主张于2015年2月10日付清全部房款与事实不符，事实上，被答辩人于2018年1月22日向答辩人补交房款1255元；同时，被答辩人主张于2015年11月12日缴清全部办理权证所需税费与事实不符，事实上，被答辩人于2018年1月22日补交代办税费等20元。2015年11月12日被答辩人即办理收楼手续，截至其起诉时其仍未办理面前手续，却要求答辩人支付自其收楼之日（即2015年11月12日）起540天内逾期办证违约金，实属将《商品房买卖合同》与《委托办理权属登记协议书》约定的“逾期递交资料”概念混淆为“逾期办证”，更是无视《委托办理权属登记协议书》约定的应由被答辩人先履行的全部义务的行为。因此，被答辩人要求答辩人向其支付“逾期办证违约金101500元”及自2020年2月16日至实际递交全部办证资料至兰州市房管局之日的“逾期办证违约金”无任何事实依据和法律依据。三、违约金为对守约方损失的填补，被答辩人未因答辩人迟延递交房屋权属登记资料而遭受实际损失，其要求答辩人承担高额违约金有违公平原则，应当不被支持。根据我国合同法第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。同时，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条关于“违约金过高标准及举证责任”亦表明：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益”。从上述立法精神可以看出，违约金的实质是作为损害赔偿额的预定，在实际发生时是对守约方损失的填补，强调的是对因违约造成损害的补偿，违约金的数额与守约方的损失额应大体一致，而本案项下被答辩人未因答辩人迟延递交办理房屋权属登记资料而遭受任何实际损失：其一，答辩人已于2015年11月12日履行商品房交付的主要义务，被答辩人亦因对案涉房屋的实际占有、使用而实现了房屋的使用价值，商品房买卖合同之合同目的已基本实现，即便答辩人存在迟延递交办理房屋权属证书所需资料情形，也并未对被答辩人对案涉房屋的占有、使用、收益等权利行使造成现实的障碍。其二，因近年来案涉房屋所在区域房价上涨因素，案涉房屋所在“尚座?又一城”小区房价自2015年至今已由7600元／平方米增长至14000元／平方米以上，被答辩人非但未因迟延取得房屋产权证遭受实际损失，反而因房价上涨获得较高的增值收益。其三，我国城市房地产管理法第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。同时，兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局于2018年1月8日联合发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》第三条“实行住房限售措施”规定，案涉商品房位于兰州市政府实施限购限售区域，案涉房屋因不满足自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易之规定而不能以权属转移的方式进行处分。其四，根据现实的交易实践，被答辩人即便拟出让案涉房屋，亦可通过“合同更名”等方式间接实现其对案涉房屋的处分权利并取得收益，不存在因答辩人迟延递交办证资料而致使其无法取得处分收益的情形。因此，被答辩人不存在任何因答辩人迟延递交办证资料而遭受的实际损失发生，对于其主张答辩人支付违约金的请求应不予支持。此外，在本案中，被答辩人无任何损失发生，其亦未提供任何证据证明其遭受损失，其要求答辩人支付的高额违约金无支付前提；且，本案中，即便答辩人存在迟延递交办证资料的情形，对此存在过错，但被答辩人在无实际损失发生而需由答辩人填补的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，被答辩人不能因答辩人的过错而受益，从这个角度出发，亦不应支持被答辩人要求答辩人向其支付违约金的主张。综上，根据《商品房买卖合同》和《委托办理权属登记协议书》等之约定，答辩人并不负有为被答辩人办理房屋权属证书的义务，被答辩人诉请答辩人向其支付“逾期办理房屋产权证书违约金”的请求无任何事实依据与法律依据。答辩人即便存在迟延递交办证资料的情况，但该迟延行为并未给被答辩人造成任何损失；后续，答辩人将积极履行在上述合同项下所负的向登记机关递交办证资料的义务，以协助被答辩人尽快取得房屋权属证书，恳请人民法院依法驳回被答辩人之全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审中双方的质证意见和庭审发言认定本案事实如下：2015年1月19日，出卖人甘肃天宇房地产开发有限公司与买受人梁军签订《商品房买卖合同》，合同编号2015预02071。合同约定，买受人所购房屋为第01【幢】1【单元】1204号房，建筑面积123.68平方米，套内建筑面积93.83平方米……，第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1.0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0%向买受人支付违约金。合同还约定计价方式与价款等其他内容。2015年1月21日，双方签署《委托办理权属登记协议书》一份，该协议书约定，买受人自愿委托出卖人办理该商品房合同备案、预告登记、抵押权预告登记、房屋所有权证、领取该商品房的房屋所有权证或房屋所有权证复印件（付款方式为银行按揭分期付款的）、房屋他项权证。买受人及其配偶（如有）应于出卖人通知的时间到达兰州市房地产管理局登记部进行面签。买受人同意出卖人下列条件同时具备之日起540天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交兰州市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门，1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房《房屋所有权证》所必须的一切文件；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；买受人已完成本协议第二条约定事宜。出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付壹佰元违约金。合同签订后，梁军于2015年2月10日交纳房款970371元，又于2018年1月22日补交房款1255元。剩余800000元由银行按揭贷款支付。2015年11月12日，甘肃天宇公司向梁军发出《“又一城·尚座”入伙须知》，《“又一城?尚座”入伙须知》，通知梁军于2015年11月12日11时30分至12时00分办理收楼手续并交纳相关费用，包括甘肃天宇公司代收代缴的办理产权费、税费。2015年11月12日，梁军办理了收楼的相关手续，交纳了相关费用并收取了钥匙、门禁卡等物品。同日，梁军向甘肃天宇公司交纳了由甘肃天宇公司代缴的办理产权的相关税费等费用18589元，2018年1月22日，梁军又向甘肃天宇公司补交相关税费等费用20元。2019年9月18日，甘肃天宇公司向业主发出《致歉信》，载明：由于房产证办理一事给各位业主造成的不便与困惑，我司深表歉意。现我司正在积极解决产权办理问题，我们非常理解由此给您造成的疑虑，但请您放心，办理产权本就是我司的责任和义务，我司绝不逃避责任，一定保证大家产权证的取得。我司感激各位业主给予我司的理解和支持，现我司郑重承诺2020年春节前一定完成首批业主的房产证办理。……。2020年7月10日，甘肃天宇公司领取到甘（2020）兰州市不动产权第0××8号《不动产权证书》。该不动产权证书的权利人为甘肃天宇房地产开发有限公司，共有情况为单独所有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。依据本案双方签订的《商品房买卖合同》并结合合同附件四补充协议及委托办理权属登记协议书的约定，能够明确本案双方当事人负有的合同义务为：梁军按照合同约定支付首期购房款并办理银行按揭贷款，按时收房并交纳相关税费和费用；甘肃天宇公司按照合同约定将商品房屋交付买受人并向房地产行政主管部门提交办理房屋所有权证的相关资料，协助符合《商品房买卖合同》及《委托办理权属登记协议书》中约定条件的业主办理房屋所有权证书。庭审中，梁军就其履约情况提交了《商品房买卖合同》及附件、《入伙通知书》及相关交费票据，足以证明梁军已经按照约定完成了缴纳房屋首付款的合同义务，并在2015年11月12日办理完毕收房手续，2018年1月22日付清全部相关税费及办理产权证的费用。双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条对办理产权登记事项已进行了约定，但在同日签订的《委托办理权属登记协议书》中对如何办理权属登记作了具体的补充约定，对《商品房买卖合同》第十五条作出了变更，故就办理房屋权属证书的事宜，应适用双方签订的《委托办理权属登记协议书》。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，梁军与甘肃天宇公司签订的《委托办理权属登记协议书》第三条约定了双方具体的权利义务，在梁军符合约定的条件后540天内，甘肃天宇公司就应当将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交房地产行政主管部门协助购房人办理权属证书，但甘肃天宇公司因自身原因，直至2020年7月10日方取得甘（2020）兰州市不动产权第0××8号《不动产权证书》，致使无法将办理房屋权属证书所需的材料提交至房地产行政主管部门。甘肃天宇公司在履约过程中不能按照合同约定和法律规定履行其合同义务和法定义务，其行为构成违约。综上，甘肃天宇公司在本案合同履行过程中已然构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。因梁军的收房日期为2015年11月12日，付清全部税费的时间为2018年1月22日，故应当按照双方所签订的《委托办理权属登记协议书》的约定来确定甘肃天宇公司的违约责任为：1、未及时向房地产行政主管部门提交办理房屋权属证书的相关手续；2、自交纳办理产权证的相关税费之日第二天起（2018年1月23日）开始计算540天，之后每日按照100元向梁军支付违约金至将办理房屋权属证书的相关手续提交房地产行政主管部门之日。自2018年1月23日至2020年2月15日，共计753天，减去540天为213天，甘肃天宇公司应向梁军支付违约金21300元（213天×100元/天）。对于甘肃天宇公司在庭审中提出的辩解意见，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”甘肃天宇公司的首要义务是提供必要的证明文件后，方可谈及通知业主去面签和协助办理房屋所有权登记手续，而甘肃天宇公司因自身原因直至2020年7月10日方取得首次登记之不动产权属证书，在取得该证书后方可向房地产行政主管部门提交相关手续为业主办理分户的权属证书，故其辩解意见本院不予采纳。对于甘肃天宇公司提出的因房屋增值原告未受到实际损失而不应当赔偿违约金的辩解意见，双方在《委托办理权属登记协议书》中对违约金的计算标准已有明确而具体的约定，且房屋增值与否与实际损失之间并无关联，故对其该辩解意见本院不予采纳。综上所述，原告的诉请部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、甘肃天宇房地产开发有限公司自本判决生效之日起六十日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助梁军办理房屋所有权登记手续；二、甘肃天宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向梁军支付截至2020年2月15日的违约金21300元；三、甘肃天宇房地产开发有限公司承担自2020年2月16日起至将办理房屋权属证书的相关手续提交房地产行政主管部门之日止的违约金，违约金按照每日100元计算；四、驳回梁军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2330元、保全费1028元，合计3358元，由甘肃天宇房地产开发有限公司负担。该费用已由梁军预缴，甘肃天宇房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内一并向梁军支付。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 雷文霞审 判 员 刘光临审 判 员 师 磊二〇二〇年十月十六日法官助理 陈 琛书 记 员 吴 楠