山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4655号原告：烟台市芝罘区黄务街道东林居民委员会。住所地：烟台市芝罘区黄务街道办事处东林居委会。负责人：王宝森，该居委会主任。委托诉讼代理人：王玉平，山东誉岳诚恩律师事务所律师。被告：烟台东胜木业有限公司。住所地：烟台市芝罘区黄务镇东林村。法定代表人：孙志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕学经，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜勇，山东德扬律师事务所律师。原告烟台市芝罘区黄务街道东林居民委员会（以下简称东林居委会）诉被告烟台东胜木业有限公司（以下简称东胜公司）房屋租赁合同纠纷，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东林居委会的委托代理人王玉平，被告东胜公司的委托代理人吕学经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东林居委会向本院提出诉讼请求：（一）判令解除原、被告于2000年3月28日签订的《房屋租赁合同》，被告向原告腾退房屋；（二）判令被告向原告支付房屋租金1425000元，并自2016年7月7日起按每日425元计算违约金至被告足额支付房租之日；（三）判令被告支付原告房屋占有使用费114353.9元(自2019年3月28日起至2020年7月31日止)，并自2020年8月1日起按每日232.9元标准继续支付至被告实际退还房屋时止。事实和理由：原、被告于2000年3月28日签订了《房屋租赁合同》，由被告承租了原告位于烟台市芝罘区角房屋（编号为烟房权证芝字第**房屋所有权证书），合同约定，租赁期限从2000年3月28日起至2030年3月28日止；年租金为85000元。按照合同约定，被告本应当每年分三次向原告交付房租，截止到2019年3月28日，被告应付房屋租金总额为1615000元，然而至今仅付190000元，剩余租金1425000元未予支付。按照租赁合同约定，被告没有按照约定支付租金，应当补缴租金并支付违约金，被告没有缴纳租金的行为已经严重影响原告的合法权益，故提起诉讼。被告东胜公司答辩称：（一）被告不同意解除与原告签订的房屋租赁合同，涉案房屋现在面临拆迁，除涉案房屋外，被告在租赁地范围内新建了电力设施和3000余平方米的厂房、仓库等建筑物，现原告起诉被告要求解除房屋租赁合同具有主观恶意，其目的是让被告搬离此地。（二）原告主张被告仅付租金19万元，欠付房屋租金1425000元错误，被告曾向原告出借过资金，借款合同明确约定借款抵顶租金，本息合计为人民币39万元，所以被告实际已向原告支付租金58万元，原告所诉错误。（三）原告的诉请大部分已经超过诉讼时效期间，不应受到法律的保护，原告要求答辩人支付自2000年3月28日至2019年3月28日期间的租金，其中自2000年3月28日至2016年3月28日期间的租金已过诉讼时效期间，不应再受法律保护，原告只能主张自2016年3月28日至2019年3月28日期间的租金，该期间内被告于2016年7月7日向原告支付2万元应当予以扣除。（四）原告主张违约金计算标准按每日425元即一年租金85000元为基数按照日息千分之五计算明显过高，请求法庭予以调整。（五）原告要求自2019年3月28日至实际支付之日止的房屋占用费不应当予以支持，应当支持自合同解除之日至实际支付之日止。对占用使用费的计算标准由法庭认定。本院经审理，对双方无异议事实认定如下：2000年3月28日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于东林村东南角，房屋共三十九间，厂内用地面积3812㎡出租给被告，租赁期限30年，自2000年3月28日起至2030年3月28日止，房屋租金每年85000元，每年分三次缴纳，第一次是4月8日前缴纳租金3万元；第二次是8月8日前缴纳租金3万元；第三次是12月8日前缴纳25000元。合同同时约定，如果被告没有按时缴纳租金，除如数补交外，每逾期一日偿付当年租金的5‰的违约金，被告若欠租金超过一个月时，原告有权终止合同，收回房屋，并保留起诉权。合同签订后，被告分别于2014年11月10日支付租金85000元、于2015年4月29日支付租金20000元、于2015年5月29日支付租金20000元、于2015年12月11日支付租金25000元、于2016年3月23日支付租金20000元、于2016年7月7日支付租金20000元，合计190000元。2000年4月18日，原告向被告借款340000元，双方签订的借款协议书约定，价款期限自2000年4月18日起至2004年4月18日止，四年利息合计50000元，双方协议商定还款方式以被告向原告缴纳的房租来抵顶上述借款。双方法定代表人在借款协议书中签名盖印予以确认。2003年1月28日，烟台市圣麟工贸有限公司取得烟房房权证芝字第**屋所有权证书，房屋坐落于烟台市芝罘区，建筑面积2357.07平方米。案外人烟台市圣麟工贸有限公司向原告出具授权函，授权原告就上述房屋对外出租收益，并认可原告自2000年3月28日将房屋出租给被告的事实。2019年7月3日，原告向被告发送《关于解除房屋租赁合同通知书》，被告于2019年7月10日收到，并复函，提出异议如下：（一）原告在通知书中主张的租金数额并不明确；（二）在租赁土地范围内被告添建了厂房、仓库等建筑三千余平方米，且还添建的建筑、电力设施的费用，但原告至今未付，现原告要求解除合同并没有依据；（三）请原告在收到复函后5日内与被告协商支付添建的建筑、电力设施费用的相关事宜。被告复函后，原告就合同解除一事再无往来信函。被告一直占用涉案房屋及土地至今。对双方有争议的事实，即关于涉案房屋及场地内新建房屋权属问题，本院认定如下。被告主张其在涉案场地内西面二幢房屋，南面四幢房屋大部分房屋、东面五幢房屋、中间六幢房屋是被告新建的，大约有3000平方米的厂房和仓库。被告申请当时盖房的参与人于某出庭作证，证明上述房屋系被告法定代表人孙志刚通过其找人自行加盖的。被告认为，于某是被告公司工作人员，其证人证言无法证明涉案所有房产归属，涉案房屋的产权应当以相关行政部门的登记为准。本院认为，证人于某系被告工作人员，与被告有利害关系，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（三）项之规定，其证人证言不能够单独作为认定案件事实的依据，被告亦未提交其他证据证明涉案土地内的部分房屋为其后期加盖，故对被告的该项主张，本院不予认可。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、授权委托书、回复函件、证人证言等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》中约定，被告拖欠租金超过一个月时，原告有权解除合同，收回房屋。截止2019年7月10日被告收到原告发出的合同解除函时，被告拖欠原告房屋租金时间远超一个月，原告行使解除权于约相符，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方签订的租赁合同自2019年7月10日予以解除。被告应当支付原告自2000年3月28日起至2019年7月10日止（共计7044天）的房屋租金共计1060384元（85000÷365×7044-580000），并自2019年7月11日起至被告实际返还房屋之日止，按照年租金85000元支付房屋占有使用费，暂计算至2020年7月31日为90123元（85000÷365×387），合计1150507元。本案的焦点问题为：1.原告的起诉是否超过了诉讼时效；2.原告主张的违约金是否需要调整。关于第一个焦点问题，本院认为，同一笔债务具有整体性，诉讼时效应从该整体债务的履行期限届满之日起计算。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》有效的租赁期限长达20年，且被告至今仍然占有该房屋，双方签订的合同虽然约定了每年租金的付款期限，各分期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则会导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方之间的互信，背离诉讼时效制度的价值目标。故对被告自2000年3月28日至2016年3月28日期间的租金已过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。关于第二个焦点问题，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金为每逾期一日偿付当年租金5‰作为违约金，换算为年利率为182.5%,远高于因被告未按约支付租金导致原告产生的资金占用利息损失，对被告要求降低违约金的主张，本院予以准予。原告提起诉讼时仅主张自2016年7月7日起的逾期付款违约金，故对2016年7月6日前因被告逾期付款产生的违约金，本院不予处理。综合考虑原告的实际损失，本院酌情将被告自2016年7月7日至2019年8月19日期间的逾期付款违约金按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率分段计算，自2019年8月20日起至被告实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息。因原、被告双方对房屋占有使用费的付款方式没有约定，自2019年7月11日合同解除之日起，被告应当支付给原告的房屋占有使用费不再计付占有期间的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（三）项的规定,判决如下:一、确认原告烟台市芝罘区黄务街道东林居民委员会与被告烟台东胜木业有限公司签订的《房屋土地租赁合同》于2019年7月10日解除，被告烟台东胜木业有限公司自判决生效之日起十日内将租赁的房屋和土地腾空返还给原告烟台市芝罘区黄务街道东林居民委员会。二、限被告烟台东胜木业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告烟台市芝罘区黄务街道东林居民委员会支付房屋租金及占有使用费共计1150507元（暂计算至2020年7月31日），并自2020年8月1日起至实际返还房屋之日止，按照每年85000元的标准继续支付占有使用费。三、限被告烟台东胜木业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告烟台市芝罘区黄务街道东林居民委员会支付逾期缴纳房屋租金的违约金（以欠付房屋租金为基数，自2016年7月7日起分段计算至实际给付之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月19日之后按照银行间同业拆借报价利率计算）。四、驳回原告烟台市芝罘区黄务街道东林居民委员会的其他诉讼请求。如果被告烟台东胜木业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市芝罘区黄务街道东林居民委员会。案件受理费18655元减半收取为9328元，由原告烟台市芝罘区黄务街道东林居民委员会负担1751元，由被告烟台东胜木业有限公司负担7577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二〇年十月二十六日书记员 鲁方圆