四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1322民初2657号 原告：四川信智房地产开发有限公司，住所地营山县. 法定代表人：蒋小军，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚武俊，南充市天顺法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蒋时明，男，四川省营山县人，系该公司工作人员。 被告:任晓松，男，1984年10月11日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告四川信智房地产开发有限公司（以下简称信智房产公司）与被告任晓松商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后,依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告信智房产公司的委托诉讼代理人姚武俊、蒋时明到庭参加了诉讼，被告任晓松经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告信智房产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告偿还原告代为偿还的银行贷款327252.54元（包括代为偿还的银行按揭贷款本金及利息277252.54元和被告尚欠原告的首付款50000元）；3.被告依照合同约定承担违约金20849.39元【以代为偿还的银行贷款本息277252.54元为基数，自2019年12月26日至2020年6月30日（共计188天）按照日万分之四进行计算）】。诉讼中，原告将违约金变更为20846.80元（房屋总价款416936元的5%）；4.被告给付原告资金占用利息34748.96元。诉讼中，原告就此项请求予以放弃；5.诉讼费（包括案件受理费和诉讼保全费）及律师费由被告负担。诉讼中，原告放弃律师费的主张。事实和理由：原告为支持居民购买住房，与中国建设银行股份有限公司营山支行(以下简称建行营山支行)订立了《个人住房/商业用房借款业务协议》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》和《个人住房/商业用房贷款保证金质押合同》，为购房户提供担保。保证范围：建行营山支行向购买原告房屋发放个人住房和商业用房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金及债务人应向建行营山支行支付的其他款项、建行营山支行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、保函费、律师费等）。 2017年，被告任晓松购买了原告信智房产公司所开发位于营山县房屋一套，【预测】建筑面积92.77平方米。原、被告签订《商品房买卖合同》约定：该商品房4494.30元／平方米，总价款为416936元；被告选择按揭贷款方式支付房价款，首期支付房价款126936元，下余房款290000元在银行贷款支付。同时，原、被告签订补充合同（附件五）约定：若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿还贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失即产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担。若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之四的违约金，并有权单方解除合同及补充协议。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定向营山县房地产管理局申请办理了该商品房预售合同备案登记。 2017年7月31日，建行营山支行向被告任晓松发放个人住房贷款290000元。被告贷款后，未按照约定还款，截至2019年12月25日，被告连续拖欠借款本息846天，拖欠本息3737.54元，尚欠银行本金270464.34元。事后，建行营山支行向原告发出《个人贷款履行保证责任通知书》以及《关于逾期贷款提前收回函》，并于2019年12月26日从原告的保证金账户中扣划了被告应当偿还的借款本金、利息、罚息等共计277252.54元，解除了与被告的住房贷款合同。另外，被告尚欠原告房屋首付款50000元。因被告连续三期不履行偿还贷款本金及利息，导致建行营山支行对该笔贷款认定为不良贷款并解除贷款合同，原告为此承担了代为偿还债务的保证责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求作出诉讼请求之判决。 被告任晓松未作答辩。 经审理查明：2017年1月13日，原告信智房产公司与建行营山支行订立《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定：原告对购置营山县新营渠路南侧“信智上锦城”所属房产（住房/商业用房）的购房者在2017年1月13日至2020年1月13日期间而与建行营山支行发生借贷关系的全部购房债务人提供连带责任保证，保证最高限额为270000000元；保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金等……；如果主合同项下债务到期或者建行营山支行根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任；对于原告在本合同项下的全部应付款项，建行营山支行有权直接从原告的保证金专户中划收。不足部分，建行营山支行有权从原告在中国建设银行系统开立的任一账户中划收相应的款项。 2017年5月8日，被告任晓松与原告信智房产公司签订《商品房买卖合同》约定：被告购买原告所开发位于营山县【预测】建筑面积92.77平方米，4494.30元／平方米，房屋总价款为416936元；被告选择按揭贷款方式支付房价款，首期支付房款126936元，下余房款290000元在建行营山支行贷款支付。同时，原、被告签订补充协议（附件五）约定:买受人未按期足额偿还贷款本息，导致出卖人作为买受人担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担。若买受人一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之四的违约金，并有权单方解除合同及补充协议。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。双方在签订合同后，被告仅向原告支付房屋首付款76936元，目前尚欠首付款50000元，且由被告给原告出具借条一张。 2017年5月9日，被告任晓松与建行营山支行签订《借款合同》约定：其因购买原告信智房产公司开发的案涉住房向建行营山支行借款290000元、借款期限240个月（2017年6月14日至2037年6月13日）、还款日为每月/期的2日、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系……。2017年7月31日，建行营山支行向被告发放个人住房贷款290000元（直接转入被告指定的原告账户）。被告任晓松在履行其与建行营山支行的借款合同过程中，截止2019年12月25日，已经连续拖欠贷款本息86天，累计拖欠28期，拖欠本息3737.54元（其中本金1590.23元，利息2147.31元），另有罚息。建行营山支行在2019年12月25日和2019年12月26日先后向原告信智房产公司发出《个人贷款履行保证责任通知书》及《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书》，告知被告向其银行借款已经构成不良贷款，将按照其与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》宣布贷款立即到期（解除个人住房贷款合同），要求原告履行保证责任，代为偿还借款本息及相关费用共计273411.64元。2019年12月26日，建行营山支行从原告的保证金账户内扣划被告应偿还的贷款本息共计273513.47元（本金270464.34元、利息3015.10元、罚息34.03元）。在这之前，因被告未按时偿还借款利息与罚息，建行营山支行曾在2019年9月29日从原告的保证金账号内扣划3739.07元。 另查明，本院根据原告信智房产公司诉前的财产保全申请，作出（2020）川1322财保94号民事裁定书，裁定对案涉住房予以查封。 原告信智房产公司当庭陈述：被告任晓松还没有接收案涉住房。 本院认为，原告信智房产公司与被告任晓松签订的《商品房买卖合同》及补充协议（附件五）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。被告任晓松在订立《商品房买卖合同》后，通过首付款和向建行营山支行按揭贷款方式向原告已付购房款366936元，其中，被告向银行的按揭贷款290000元是原告向建行营山支行提供的担保。但是，被告在履行贷款合同过程中连续拖欠贷款本息，其违约行为导致建行营山支行解除与被告的借款合同，并要求原告承担担保责任,直接从原告的保证金账户内扣划了被告应偿还的贷款本息。被告至今未向原告进行偿还。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议（附件五）的约定（因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权单方解除合同及补充协议。同时有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。），原告要求解除双方所签订《商品房买卖合同》，并按照约定承担违约金的理由成立，本院予以支持。原告代被告向建行营山支行偿还了277252.54元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告要求被告向其偿还277252.54元的理由成立，本院予以支持。 原告自愿放弃律师费及资金占用利息的主张，本院予以确认并支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告给付尚欠商品房首付款50000元的理由不成立，本院不予支持。同时，因合同解除，原告应将被告已经缴纳的购房款予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告四川信智房地产开发有限公司与被告任晓松于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告任晓松向原告四川信智房地产开发有限公司偿还原告为其代为偿还的按揭贷款本息277252.54元； 三、被告任晓松向原告四川信智房地产开发有限公司支付违约金20846.80元； 四、原告四川信智房地产开发有限公司向被告任晓松退还购房款366936元； 五、驳回原告四川信智房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本判决主文所确定原告四川信智房地产开发有限公司与被告任晓松相互给付的金钱数额品迭（366936元-277252.54元-20846.80元）后，原告在本判决发生法律效力后十五日内向被告支付68836.66元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3261元、诉讼保全费2495元，由被告任晓松负担5092元，原告四川信智房地产开发有限公司负担664元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  罗钰蓉 二〇二〇年十月二十六日 书记员  董曲折