浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初3545号 原告（反诉被告）：斯氏(杭州)新媒体科技有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区西兴街道江陵路**星耀城****，统一社会信用代码91330108322916599B。 法定代表人：斯迪光，总经理。 委托诉讼代理人：邱丽娜,浙江援手律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：杭州楼友资产管理有限公司，住所地杭州市滨江，住所地杭州市滨江区西兴街道江陵路**星耀城****91330108070999016W。 法定代表人：郑卫星，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：齐网丹，公司员工。 原告斯氏(杭州)新媒体科技有限公司与被告杭州楼友资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理，杭州楼友资产管理有限公司于2020年8月28日提起反诉，因案情复杂，本案依法转为简易程序，并于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原、被告代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告斯氏（杭州）新媒体科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年4月28日签订的合同编号为20190428-1的《房屋租赁合同》已于2020年6月22日解除。2、被告退还原告合同保证金30426.64元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2019年4月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁位于杭州市滨江区××街道××路××号××幢××室××室，建筑面积178.63平方米，场地用于公司办公。合同约定房屋租赁期限为2年，自2019年5月5日起至2021年5月4日止，房屋租赁费为2.8元每天每平方米，租金每年递增5%，第二年房租为2.94元每天每平米即第一年房租为182559.86元，第二年房租为191687.85元，同时收取2个月租金30426.64元作为合同保证金。合同签订后，原告依约于2019年6月12日向被告支付合同保证金30426.64元；又分别于2019年6月12日和2019年11月6日分两次，每次付款91279.93元，将上述款项足额支付于被告，共计182559.86元。后由于全球××的传播，严重影响包括原告公司的大部分业务，致使原告方主营业务停滞，资金链断裂，现金流严重不足并无力支付原合同规定的租金。原告于2020年2月29日搬离位于杭州市××街道××路××号××幢××室××室，并另外寻求场地以供原告方办公。原告确己退租搬离原地址的行为致使《房屋租赁协议》根本不能履行，原告工作人员曾试图与被告方协商解除合同，遭到被告方拒绝。 被告杭州楼友资产管理有限公司辩称，同意解除涉案《房屋租赁协议》，解除时间应为本案判决生效之日。 反诉原告杭州楼友资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决生效之日起解除房屋租赁合同；2、反诉被告支付反诉原告2020年5月5日到解除合同之日止的租金(暂计算至2020年9月7日止，计算方式：178.63平方米*2.94元每平方米每天*126天，金额为66171.69元)、物业管理费及公共能耗费(计算方式：178.63平方米*7元每平方米每月*12个月/365天*126天，金额为5179.78元)；3、反诉原告不予退还租赁保证金(金额为30426.64元)；4、反诉被告支付违约金112274.31元(计算方式：374247.71元*0.3)；5、反诉被告腾空承租的房屋；6、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月28日，反诉原告与反诉被告作为甲、乙双方签订了《房屋租赁合同》，约定由反诉被告向反诉原告承租杭州市滨江区西兴街道江陵路2028号星耀城3幢1701-12/13室房屋共178.63平方米房屋作为办公使用；租赁期限自2019年5月5日起至2021年5月4日止。首年租金单价为2.8元/平米/天，每年递增5%。租金按照先付后用的原则，每6个月一付，每期租金需在上期租金期满前15日支付下一期租金。物业管理费及公共能耗费每月每平方米7元计算，与租金支付时间一致。逾期支付租金的，由乙方按当年租金总额千分之一/天的标准向反诉人支付违约金，直至付清为止。其中十-2还约定，乙方拖欠租金超过30日，甲方有权单方解除本合同，不予退还保证金并追究乙方违约责任。十一-6约定，非出现本合同约定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退租的，甲方不予退还保证金同时乙方应向甲方支付本合同总金额30%的违约金。合同签订后，反诉原告按约如期向反诉被告交付了租赁房屋。在合同履行过程中，反诉被告对2020年4月20日前应付的第三期租金(2020年5月5日至2020年11月4日)租金95843.93元以及物业费、公共能耗费7502.46元，至今不能按约支付。反诉原告曾多次上门及发函向反诉被告催收租金，但至反诉原告起诉时止，反诉被告仍未能支付。 反诉被告斯氏(杭州)新媒体科技有限公司辩称，请求驳回反诉原告的诉请，反诉被告于2020年6月9日发出合同终止申请书，反诉原告回函知悉，反诉被告于2020年2月29日搬离，同时回函回函明确可就违约金进行协商。反诉原告在知道反诉被告搬离后已修改门禁密码。反诉被告代理人于2020年6月22日与反诉原告协商解除合同事宜，反诉原告仍要求被告支付租金等款项缺乏依据，且其中主张的违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据：要求切实维护合法权益申请书，被告经质证认为未收到过。本院经审查认为，申请书上载明系原告等人向工商局提交，与本案无关，故本院不予认定。 被告提交的证据：缴费通知单及快递单，原告经质证认为没收到。本院经审查认为，被告未提交签收证据，且原告不认可，故本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（原名杭州教你文化策划有限公司、乙方）与被告（甲方）于2019年4月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁位于杭州市滨江区××街道××路××号××幢××室××室，建筑面积178.63平方米，场地用于公司办公。合同约定房屋租赁期限为2年，自2019年5月5日起至2021年5月4日止，房屋租赁费为2.8元每天每平方米，租金每年递增5%，第二年房租为2.94元每天每平米即第一年房租为182559.86元，第二年房租为191687.85元，同时收取2个月租金30426.64元作为合同保证金。租金每六个月支付一次，第一期租金于合同签订之日起三日内一次性支付，此后每期租金需在上期租金期满前15日支付下一期租金。物业管理费及公共能耗费每月每平方米7元计算，每6个月一付。逾期支付租金的，按当年租金总额千分之一／天的标准向被告支付违约金，直至付清为止。原告拖欠租金超过30日，被告有权单方解除本合同，不予退还保证金并追究乙方违约责任。非出现本合同约定的情况，原告擅自解除本合同，提前退租的，被告不予退还保证金同时原告应向被告支付本合同总金额30%的违约金。合同签订后，原告于2019年6月12日向被告支付合同保证金30426.64元；又分别于2019年6月12日和2019年11月6日分两次，每次付款91279.93元，将租金支付给被告，共计182559.86元。原告应2020年4月20日前应付的第三期租金（2020年5月5日至2020年11月4日）租金95843.93元以及物业费、公共能耗费7502.46元，但原告未按期支付。被告于2020年5月6月分别向原告发送催款函，催要第三期租金及物业能耗费。 2020年6月9日，原告向被告发送《房屋租赁合同终止申请》，载明：由于新冠病毒疫情影响，致使原告业务受到重大影响，造成公司严重亏损，资金链断裂，为此决定缩减办公开支，退租此办公地，并已于2020年2月29日搬离。现申请2020年6月10日前提前终止租赁合同。被告于6月11日回函表示原则上不同意租户单方面提前退租，如原告坚持单方面解除合同，按约定被告不予退还已交剩余租金及保证金，同时应支付被告损失及违约金。2020年6月22日，原、被告双方商谈解除合同事宜，被告同意解除，但双方未谈妥违约金数额。 本院认为，原、被告双方于2020年6月22日协商一致解除合同，故本院认定涉案《房屋租赁合同》已于2020年6月22日解除，原告应付清此前的租金25558元、物业费及能耗费共2001元。因原告尚有30426.64元保证金，可先用于折抵欠付租金。被告虽同意解除合同，但因原告未按期支付房租及提前退租，构成违约，被告有权追究原告违约责任。原告在要求不予退还保证金同时，要求按合同总租金的30%主张违约金，明显偏高，本院考虑到原告违约在先，××影响及被告陈述涉案房屋尚未租出等因素，准许被告不予返还剩余保证金2867.64元，并酌情调整违约金为2万元。对于被告要求原告腾退房屋的请求，因原告明确早已搬离且房屋中的物品不属于原告或已不要，故被告可自行处理，本院对其腾退请求不再支持。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告斯氏(杭州)新媒体科技有限公司与被告杭州楼友资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月22日解除； 二、反诉被告斯氏(杭州)新媒体科技有限公司支付反诉原告杭州楼友资产管理有限公司违约金2万元，于判决生效之日起十日内付清； 三、反诉原告杭州楼友资产管理有限公司不予退还反诉被告租赁保证金； 四、驳回原告斯氏(杭州)新媒体科技有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告杭州楼友资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费280元，由原告斯氏(杭州)新媒体科技有限公司负担。反诉案件受理费1629元，由反诉原告杭州楼友资产管理有限公司负担1099元，由反诉被告斯氏(杭州)新媒体科技有限公司负担530元。反诉原告于本判决生效之日起十日内来本院退费；反诉被告本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  靳幸佳 二〇二〇年十月三十日 书记员  濮卒燕