北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终11345号上诉人(原审被告)：俊豪保险销售有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区光华路******1215内1。负责人：叶俊君，经理。上诉人(原审被告)：俊豪保险销售有限公司，住所，住所地广东省广州市花都区新华镇新华路**01商铺div>法定代表人：孙溶庸。二上诉人之共同委托诉讼代理人：段志方，北京中银律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：常城，男，汉族，1988年8月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯磊，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人俊豪保险销售有限公司北京分公司（以下简称北京分公司）、俊豪保险销售有限公司（以下简称俊豪公司）、常城房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初80613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京分公司、俊豪公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，改判无需支付占用费人民币305409元。2、常城承担本案诉讼费。事实和理由：一、上诉人未能在2018年8月7日之前将涉案房屋中的办公用品全部清除在于常城。二、涉案房屋在2018年8月7日至2018年11月8日期间由常城实际占有和控制，上诉人没有也不可能“占用”该房屋。三、租赁合同对合同解除后被上诉人有权处理涉案房屋中的物品做了明确约定，上诉人不能巧借“交接”之名要求被上诉人与其分担房屋空置期的经营成本。四、“占用费”的判决不符合法律规定。常城辩称，同意一审判决，不同意北京分公司、俊豪公司的上诉请求。常城向一审法院起诉请求：1、判决北京分公司向常城支付2018年4月26日至2018年8月25日期间房屋租金398360元；2、判决北京分公司按照月99590元的标准向常城支付2018年8月7日至2018年11月9日期间的占用费308729.31元；3、判决北京分公司向常城支付逾期违约金271884.8元；4、判决北京分公司向常城支付提前解约违约金199180元；5、确认双方的房屋租赁合同已于2018年8月6日解除；6、判决北京分公司向常城支付维权费用3万元；7、俊豪公司对上述全部诉讼请求承担连带责任；8、俊豪公司、北京分公司承担本案诉讼费用、保全费。一审法院认定事实：2017年11月3日，常城作为甲方与北京分公司作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》，约定常城将涉案房屋租赁给北京分公司使用，用途为办公，免租期20天，自2017年11月6日至2017年11月25日止，乙方在免租期内免付租金，但水电费由乙方自理；租赁期限自2017年11月26日起至2020年11月25日止；租金为每月99590元，租金（押金）支付方式为押二付三；租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一期租金；本合同签订当日内，乙方向甲方缴纳押金相当于2个月的租金即199180元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定向甲方交付的保证金；本合同届满乙方如不再续租，在结清所有乙方消耗的费用及工商注册迁出或注销后，甲方应将押金全部退还乙方；首期三个月租金共计298770元，乙方需在2017年12月6日之前全额汇入甲方账户，本合同正式生效，否则甲方有权单方取消本租约，乙方所交定金不予退还，在此之前如甲方毁约，甲方需向乙方双倍返还定金；本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期不搬，视为乙方放弃物品所属权，甲方有权自行处理；甲方不能提供本房屋的产权证明，或所提供的产权证明与实际产权人不符，导致乙方不能正常注册或使用，乙方有权单方解除本合同，并无需支付任何赔偿；乙方拖欠租金超过15天，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过半个月房租，甲方有权单方解除合同，并无需支付任何赔偿，且甲方无需退还乙方所缴纳的押金及租金；乙方未按本合同约定支付租金或要求提前解除合同，逾期按日加付欠缴租金总额的5‰作为滞纳金，逾期15日仍未支付房租，视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，无需退还乙方所交付的押金及租金，押金及租金不够赔付给甲方造成的经济损失，甲方可再向乙方追偿；甲方应全力配合乙方办理工商注册等相关手续。2017年12月6日，北京分公司向常城代理人常亮的账户中汇入98770元，2017年12月7日，北京分公司向常城代理人常亮的账户中汇入20万元；2018年4月3日，北京分公司向常城代理人常亮的账户中汇入99590元；2018年5月10日，北京分公司向常城代理人常亮的账户中汇入99590元。双方均认可北京分公司已支付房租至2018年4月25日，常城表示曾同意将押金暂时抵扣2018年5月和6月的租金，待常城将其名下的一家公司迁出后，俊豪公司应当补足押金，现不同意押金抵扣租金。关于腾房情况，北京分公司主张于2018年8月1日搬离涉案房屋，但由于常城不配合，导致办公用品未能搬离涉案房屋。常城主张直至2018年11月9日双方才进行了交接，并提交光盘录像，证明交接情况。俊豪公司、北京分公司对光盘录像的真实性认可，但认为这是北京分公司员工王超的个人行为，不是公司交接行为。俊豪公司、北京分公司主张，涉案房屋上存在除北京分公司以外的其他6家公司，导致北京分公司无法开具增值税专用发票，影响了正常经营，北京分公司要求常城迁出其他公司，但至今仍有其他公司注册在涉案房屋地址上，故常城的行为构成违约。常城主张涉案房屋上可以注册7家公司，认可除了北京分公司外，另有北京清雅小筑文化传媒有限公司系常城注册的公司，但已于2018年7月19日迁出涉案房屋；北京佰福源企业管理咨询服务有限公司、北京贵远华夏健康管理有限公司、北京铭翔天成商贸有限公司均系北京分公司租赁涉案房屋后自行注册的公司，于常城无关；创世恒通（北京）投资管理有限公司涉案合同解除后，常城腾空出租给的新的承租人；北京瀚汭星辉影视投资有限公司系此前租户注册的公司，退租后未迁出注册地址，常城已多次向工商部门投诉，但无权将其注销；北京分公司已在涉案房屋地址办理了工商注册登记，且已向属地税务部门登记报道，至于税务机关是否发放税控机，是行政机关的管理职能，即使没有税控机，北京分公司也可以向税务机关办理发票，不存在拒付房租的理由。常城提交照片两张，证明在涉案房屋门口俊豪公司人事行政部张贴的通知中也认可了北京佰福源企业管理咨询服务有限公司、北京贵远华夏健康管理有限公司、北京铭翔天成商贸有限公司均系北京分公司原法定代表人李加玲自行迁入涉案房屋的公司。俊豪公司认可通知的真实性，但主张迁入三家公司的工商地址到涉案房屋是李加玲和常城的行为，俊豪公司不知情也并未授权；但北京分公司签订租赁合同前，涉案房屋就存在多个公司注册的事实，导致北京分公司无法开具增值税发票，故北京分公司有权要求解除租赁合同。关于合同解除，常城主张2018年8月6日收到北京分公司的解除通知，故合同于当日解除。俊豪公司、北京分公司主张于2018年8月1日向常城发出解除通知，合同于当日解除。双方均提交俊豪公司的工作人员陈小姐（以下简称陈）与常城代理人常亮（以下简称常）的微信聊天记录，其中2018年7月6日，陈向常发出两张银行回单的照片，常“好的，我先和我银行记录对一下”陈“好的”常“我查完了，确实支付了，如果按照这个计算，贵公司在租赁后总共支付过5个月房租，也就是2017年11月25日至2018年5月24日的”陈“好的，我跟公司领导汇报一下。具体怎么解决下周二联系你”常“好的”陈“谢谢”。2018年7月10日，陈“常先生您好，就上周我们沟通的问题，如上周电话所说的，押金先抵5、6月的租金，7月的租金我司正常支付。前提是等您的公司迁出完毕后支付，请知悉，谢谢。”常“不好意思上午忙没接到你电话。”陈“没关系”常“我那边公司迁出预计在7月中完成，到时候我会拍照给你看我这边新的执照，到时候上边会显示新的注册地址”陈“另外，我查到1215、1216两个单元一共有注册6家公司，其中有一家已注销”“好的”常“到时候押金怎么办”“在我们没有迁出之前，我可以答应押金先抵5、6月份押金，等我迁出之后，我希望我们依然按照原合同执行，即贵公司需要再给我补回两个月押金，同时，7月份以后的租金需要按照原合同规定按季度支付，而不是一个月一个月的支付”。2018年8月6日，陈“常先生你好，我司租用贵单元已有半年多，由于一址多户的原因，导致我司至今仍无法开票，严重给公司带来不便，经公司开会决定，不再租用贵单元。”常：“不租了可以，把欠的租金给我付了”，“而且，你们里边地址我该配合的已经配合，其余地址是你们自己人注册的，与我无关”陈“如之前所说，押金抵两个月租金”，“常先生，之前我司支付到四月份租金，如之前所说，押金抵五月六月的租金，七月照常支付，八月按天计算”。2018年8月8日陈向常发送《关于北京职场租赁的通知俊豪2018通知（HR……》的PDF文件，并表示“常先生你好，这个是我司不再租用贵单元的通知，昨天打您电话没人接，麻烦收到请回复，谢谢。”上述PDF文件内容为：“各部门、北京分公司：由于北京分公司原职场遗留的各种问题导致无法正常营业，总公司决定从2018年8月1日起，将不再租赁北京分公司原职场。”落款为俊豪公司人事行政部，日期为2018年8月7日。一审法院认为，《北京市房屋租赁合同》系常城与北京分公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。根据聊天记录可知，俊豪公司于2018年8月6日口头通知解除与常城的租赁合同，并于2018年8月8日向常城发送了书面的解除通知。常城认可2018年8月6日解除合同，并无不当，一审法院对此予以认可。俊豪公司、北京分公司主张2018年8月1日解除合同，缺乏事实依据，一审法院不予采信。故北京分公司应当向常城支付2018年8月6日前的租金。常城认可租金已支付至2018年4月25日，根据双方的聊天记录可知双方已就押金抵扣5月和6月的租金达成一致，故常城本案中主张2018年6月25日前的租金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。北京分公司仍需支付2018年6月26日至2018年8月6日的租金139426元（99590＋99590÷30×12）。关于房屋占用费，俊豪公司、北京分公司主张2018年8月1日就搬离了涉案房屋，但由于常城不配合未能搬走家具，但未就此进行举证，一审法院对此不予采信。常城提交的光盘能够证明双方于2018年11月9日进行了交接，一审法院对此予以采信。故北京分公司需向常城支付2018年8月7日至2018年11月8日期间的占用费，参照月租金的标准99590元共计305409元。关于逾期付款违约金的问题，根据微信聊天记录的内容，北京分公司曾就迁出其他公司注册地址事宜与常城进行沟通，且常城同意在迁出前暂缓租金的交纳，而以押金暂时抵扣两个月租金，说明双方曾另行协商过2018年5月、6月租金的支付时间，此部分不应认定为逾期交纳租金。但考虑到北京分公司在此前和之后的房租支付过程中确实存在一定的逾期行为，双方合同中约定的滞纳金标准又过高，一审法院整体上对逾期付款违约金的数额酌定为1600元。常城主张的提前解约违约金，缺乏合同依据，一审法院对此不予支持。关于维权成本，常城并未举证，一审法院对此不予支持。俊豪公司系北京分公司的分支机构，应对北京分公司的债务承担连带清偿责任。判决：一、确认二〇一七年十一月三日常城与俊豪保险销售有限公司北京分公司签订的《北京市房屋租赁合同》中的租赁关系于二〇一八年八月六日解除；二、俊豪保险销售有限公司、俊豪保险销售有限公司北京分公司于判决生效之日起七日内连带向常城支付二〇一八年四月二十六日至二〇一八年八月六日期间租金十三万九千四百二十六元；三、俊豪保险销售有限公司、俊豪保险销售有限公司北京分公司于判决生效之日起七日内连带向常城支付二〇一八年八月七日至二〇一八年十一月八日期间的占用费三十万零五千四百零九元；四、俊豪保险销售有限公司、俊豪保险销售有限公司北京分公司于判决生效之日起七日内连带向常城支付逾期付款违约金一千六百元；五、驳回常城的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28311元，由常城负担14155元（已交纳），由俊豪保险销售有限公司、俊豪保险销售有限公司北京分公司负担14156元（于判决生效后七日内交纳）。保全费4073元，由俊豪保险销售有限公司、俊豪保险销售有限公司北京分公司负担（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，各方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见和有关证据可以看出，本案二审争议的焦点在于使用费的负担问题。就此上诉人俊豪公司表示，在2018年8月已将物品打包准备搬出，但是由于没有业主开具的出门条，故门口的门卫不当将涉案物品搬出，所以物品一直在涉案房屋内放到2018年11月8日，11月9日办理的房屋交接手续，这期间一直没有使用该房屋，这期间的租金应予适当减少。对此，常城一方对此不予认可，表示其并未阻止俊豪公司搬运物品，俊豪公司对此亦未进一步举证，在这种情况下，俊豪公司应承担相应的举证不利后果；同时，根据查明的事实，双方办理房屋交接手续的时间为2018年11月9日，在这种情况下，一审法院判令的使用费的期间和数额处理正确，应予维持。综上所述，俊豪保险销售有限公司北京分公司、俊豪保险销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5881元，由俊豪保险销售有限公司北京分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二〇年十月二十二日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳