安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终2951号上诉人（原审原告）：邓世梅，女，1973年09月11日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人（原审被告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市长江商贸城****楼第**,统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。上诉人邓世梅、滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓世梅上诉请求：1、撤销原判,改判茂业公司支付逾期办证违约金103771元(比一审判决多20589.11元);2、由茂业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉及茂业公司的系列案件就逾期办证违约金的起算时间，一审判决均从实际交付之日顺延90日起算。鉴于茂业公司存在逾期交房的情形,一审判决统一将逾期交房违约金计算30日至2018年1月31日,逾期办证违约金按道理应该从2018年2月1日顺延90日起算,但是为了保护开发商利益,一审判决均从购房者实际拿房(实际交付)之日顺延90日起算,即物业费收据上记载的时间顺延90日起算。购房者为了节省司法资源,统一没有上诉。就本案而言,其交付之日为2018年2月9日,合同约定的交付时间为2018年3月31日，逾期办证违约金应该从2018年2月9日顺延90日起算，但是一审判决却从2018年3月31日顺延90日起算错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“房屋交付使用之日起90日”的规定,应该指的是实际交付之日。茂业公司辩称，合同已经约定交房时间，根据案件的审理应该有约定从约定，无约定按法定。茂业公司提前交房是因邓世梅所请，此时邓世梅上诉坚持以交房时间为计算违约办证时间显失公平。茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回邓世梅的一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费由邓世梅承担。事实和理由：茂业公司不存在逾期办证的违约事实,不应承担违约责任。涉案合同第十四条约定:“在甲方(茂业公司)办理了新建商品房房地产初始登记手续,取得房地产权证后30日内,由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。“甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内,由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续,申领房产证。“据此,茂业公司协助购房者办证的起始日是涉案商品房完成初始登记后,办证的期限是45日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,商品房买卖合同约定了办理房屋所有权登记期限的,超过约定期限未办理的,茂业公司应承担违约责任。2018年12月24日，茂业公司取得了涉案商品房的初始登记,随后,茂业公司的销售人员电话通知购房者未果,遂根据补充条款第三款的约定于2019年1月14日在滁州市最大平面媒体《滁州日报》刊登了相关公告。从2018年12月24日取得涉案房屋的初始登记到2019年1月14日的公告,中间只有20日,茂业公司为购房者办证的期限不超过涉案合同约定的45日。根据上述司法解释的规定,茂业公司不应承担违约责任。一审判决认为,双方未约定办理初始登记的起始时间,从而排除适用约定而适用法定不符合法律规定。有约定的,排除法定。从司法解释的行文顺序看,体现了约定优于法定的思想,即有约定的按约定,无约定的按法定。涉案合同对办证期限有约定,应按约定处理,不应按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定处理。约定和法定的区别在于起始日不同,涉案合同约定的起始日是初始登记日,《城市房地产开发经营管理条例》规定的起始日是房屋交付日。初始登记日作为茂业公司为购房者办理房产证的起始日期,这一约定不违反法律、行政法规效力性强制规定,合法有效。不能以没有约定初始登记的具体日期就认为这一约定违法。该解释第十八条第(一)项规定的是办理房屋所有权登记的期限而不是初始登记的时间,故不约定初始登记时间不构成违法。该司法解释第(二)项、第(三)项就“房屋交付之日”或“合同订立之日”规定可作为办证起始日,既然房屋交付之日、合同订立之日可以作为办理房产证的起始日,那么,当事人约定的初始登记日当然也可以作为办理房产证的起始日。相类似者应作相同处理。房屋交付之日、合同订立之日作为起始日合法,那么初始登记日作为起始日也应合法。涉案合同明确约定了茂业公司协助购房者办理房屋所有权登记的期限是45日。比法定期间90日少了一半,并没有损害购房人的利益。违约金的功能是填补损失，本案购房人没有实际损失,故茂业公司不应支付违约金。邓世梅辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，茂业公司应在交房90日内提供办理房屋产权证的证明原件（初始登记证明），鉴于茂业公司没有在上述法定期间内履行自身的义务，已经违约，依法应承担逾期办证违约金，其起算点应从房屋实际交付之日起算，而并非合同约定的房屋交付之日起算。邓世梅向一审法院起诉请求：1、判决茂业公司支付邓世梅逾期办证违约金103771元(自2018年5月11日起暂计算至2019年1月17日,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);2、由茂业公司承担本案的诉讼费。一审查明事实：邓世梅、茂业公司于2017年12月12日签订两份《滁州市商品房预售合同》,约定茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》17幢商业单元05、06室房屋出售给刘超。合同约定：1、05室房屋价款1341070元，06室房屋价款1317558元,总价款2658628元(发票金额共计2657894元)；2、房屋交付时间均为2018年3月31日前，房屋交付需符合条件为该商品房验收合格；3、若茂业公司未按期交付房屋，应按已交付的房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。一审另查明，邓世梅于2018年2月9日提前拿房。茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。一审法院认为，双方签订的《滁州市商品房预售合同》并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助邓世梅办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司办理涉案房屋交付手续后，茂业公司直至2018年12月24日才取得初始登记证，致邓世梅不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的情形，故茂业公司应承担逾期办证的违约责任。对邓世梅主张的逾期办证违约金支持以总房款按照年利率5.655%(中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准），自2018年6月29日起计算至2019年1月17日（2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）的金额，故对邓世梅诉请予以支持83181.89元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付邓世梅逾期办证违约金83181.89元；二、驳回邓世梅的其他诉讼请求。案件受理费2375元，减半收取1187.5元，由邓世梅负担187.5元，由滁州茂业投资发展有限公司负担1000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助邓世梅办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与邓世梅办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致邓世梅不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。对于逾期办证违约金的起算点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，承担违约责任的前提条件应当系出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证明。而本案中合同约定的交付时间为2018年3月31日，邓世梅虽提前拿房使用，但其提前交房的天数系其个人与茂业公司协商的结果，此期间出卖人尚无房屋交付义务，故此提前交房的期间不应算作系出卖人原因导致未取得产权证书的逾期天数，一审依据合同约定的房屋交付时间顺延90日起算逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。综上，邓世梅、茂业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2690元，由上诉人邓世梅负担315元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担2375元。本判决为终审判决。审判长  王献梅审判员  刘先勇审判员  张 倩二〇二〇年十月二十七日书记员  李晓月附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；