湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初4769号原告：陈盛兴，男，1987年1月6日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：刘志国、王淼，湖北多能律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉盘龙卓尔置业有限公司。住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特**。统一社会信用代码：914201166823278197。法定代表人：江波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐宾、周天，北京市立方（武汉）律师事务所律师（特别授权）。原告陈盛兴诉被告武汉盘龙卓尔置业有限公司（以下简称卓尔置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年09月03日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈盛兴的委托代理人刘志国、王淼，被告卓尔置业公司的委托代理人唐宾、周天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈盛兴向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金人民币12358.73元（以下币种均为人民币）即（718531元×0.01%/天×172天，暂算自2019年12月21日至2020年06月10日止），并承担以718531元为基数，以0.01%/天为标准，自2020年06月11日起至符合交付条件之日止的逾期违约金；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金5891.95元（718531元×0.01%/天×82天，已扣减90天，暂计算自2019年12月21日起至2020年06月10日止），并承担以718531元为基数，以0.01%/天为标准，自2020年06月11日起至符合办证条件之日止的逾期违约金；3、本案诉讼费、保全费等合理费用由被告承担。事实和理由：2017年12月6日，原告与被告卓尔置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村的盘龙?翰林公馆第1幢1单元14层2号房屋，房屋价款718531元，卓尔置业公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；原告按约定向卓尔置业公司交付全部购房款，但至今涉案房屋的供电、供水未能分表入户，仍未经国家电网、水务验收通过，不能实现一户一表终端结算。涉案房屋仅有临时用电、临时用水，无法正常使用水、电，经常出现电压不稳定、水压不够的情况，严重影响原告的生活；且卓尔置业公司至今没有为原告办理房地产初始登记，也没有提供办理房地产产权属证书的相关手续材料，导致原告至今不能办理房地产权属证书。综上，被告房屋不符合法定和约定的交付条件，损害了原告权益。故诉至法院，望判如所请。卓尔置业公司辩称，一、因政府通知停工导致房屋竣工验收和备案时间稍有延后，不构成逾期；二、原告购买的房屋已于2019年12月31日取得黄陂区住房和城乡建设局颁发的《建设工程竣工验收备案表》，符合交付条件；翰林公馆项目在2019年12月20日即已正式通水、电，交房时未能生成每户水、电编码，但不影响正常使用，不能据此说明房屋不符合交付条件；三、即使我公司应承担交房不符合约定的违约金，也只能计算至2019年12月30日；四、我公司不存在逾期办理初始登记的违约行为，按合同约定出卖人应在房屋交付使用之日起90日内办理完房屋初始登记，因出卖人原因导致买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照附件六第八条处理，即房屋交付买受人满360天，因出卖人原因买受人仍不能办理房屋所有权转移登记手续的，则承担违约责任；五、因新冠疫情不可抗力导致相关政府部门停止办公，办理房屋初始登记的时间应相应顺延，我公司已经在顺延后的约定期限内为原告办理了房屋初始登记。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。本院查明：2017年12月6日,陈盛兴（买受人）与卓尔置业公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》,约定:“陈盛兴购买卓尔置业公司开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村盘龙?翰林公馆第1幢1单元14层2号房屋,总金额718531元。”合同第九条约定:“出卖人应当在2019年12月20日前,将符合下列条件的商品房交付买受人使用:1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成,并满足使用功能要求;3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成,并经有关行业单位认可达到正常使用条件;4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;5、供电:交付时通电;6、给水:交房时通水;7、燃气：完成所有楼宇的管线铺设……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因,需延期交付使用的,出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人。”合同第十一条约定:“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用,按下列第1.2种方式处理:1、按逾期时间,分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行。（2）逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、如遇下列情况，出卖人可据实延期；遭遇不可抗力（包括但不限于重大恶劣天气、政府通知的非因本项目原因导致的停工等情形）；”合同第十六条规定:“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的,双方同意按照下列第3项处理:……3、详见附件六第八条。”该合同附件六《合同补充协议》第六条约定:“6.1、出卖人通过买受人所购商品房所在楼栋的建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收视为买受人所购商品房已符合主合同第九条规定的第1至7款所有条件，可以交付买受人；”《合同补充协议》第八条约定:“8.1如房屋交付买受人满360天起，因出卖人原因,买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的,自房屋交付361天起，出卖人应按日向买受人支付已付房价万分之一的违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止；8.2由于买受人原因或其他非出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，陈盛兴如约向卓尔置业公司支付了购房款718531元，卓尔置业公司开具销售不动产统一网络发票。2019年12月20日，卓尔置业公司向业主发出入伙通知书，陈盛兴未办理收房手续。嗣后，陈盛兴因办证等问题诉至本院，请求依法予判。另查明，卓尔置业公司建设的案涉工程在2019年12月31日取得建设工程竣工验收备案证明，2020年06月03日办理房屋初始登记。本院认为：陈盛兴与卓尔置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务；针对本案争议焦点，本院评判如下：一、关于卓尔置业公司就涉案房屋的交付是否构成逾期交房问题。本院认为，工程竣工验收备案证明是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，只有取得工程竣工验收备案证明书的房屋才能视为符合法定的交付条件；涉案房屋于2019年12月31日取得《建设工程竣工验收备案表》，自此方符合法定及合同约定（《武汉市商品房买卖合同》合同附件六补充协议第六条6.1）的交付条件。鉴于卓尔置业公司未能按照双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的期限（2019年12月20日前）交付符合法定条件的房屋，根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定从本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至取得工程竣工验收备案证明的前一日止的天数为卓尔置业公司逾期交房的天数，即从2019年12月21日起计算至2019年12月30日止，共10天，对此，卓尔置业公司应承担逾期交房10天的违约责任；二、关于卓尔置业公司是否构成逾期办证的问题。本院认为，为防控新型冠状病毒××疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。武汉市自2020年01月23日封城，至同年04月08日解除离汉通道管控，共计76天，该期间按合同约定办证的期限应相应顺延；卓尔置业公司在2020年06月03日办理了房屋初始登记，按照《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定的90日，扣除前述不可抗力期间，卓尔置业公司办理房屋初始登记期间亦未超过90日；同时，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条、合同附件六补充协议第八条约定：8.1如房屋交付买受人满360天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，自房屋交付361天起，出卖人应按日向买受人支付已付房价万分之一德违约金。本案中卓尔置业公司于2019年12月31日获得竣工验收备案证，自此才视为交付房屋，则根据上述约定内容，陈盛兴应在2020年12月26日前不能取得权属证书的，才可以向卓尔置业公司主张承担逾期办证的违约责任；三、关于格式条款问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的,双方同意按照下列第3项处理:……3、详见附件六第八条”，该约定并未免除卓尔置业公司的违约责任,也未加重陈盛兴的责任。同时,《商品房买卖合同》第十六条加以黑字体、“3、详见附件六第八条”下面加以下划线，该条款约定的内容不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形,不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条应当认定无效的情形,该《商品房买卖合同》第十六条应合法有效。陈盛兴在该《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议买受人处签字进行了确认，亦未举证证明《商品房买卖合同》第十六条存在法律规定的无效情形,故其现主张该合同条款无效,依据不足,本院不予支持。综上，卓尔置业公司应以陈盛兴已付涉案房屋总价718531元为基数，按日万分之一的标准，向陈盛兴支付自从2019年12月21日起至2019年12月30日止的逾期交房违约金718.53元（718531元×0.0001×10天）；陈盛兴的其他诉讼请求，无合同依据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、武汉盘龙卓尔置业有限公司于本判决生效后十日向陈盛兴支付逾期交房违约金718.53元；二、驳回陈盛兴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取128元，由武汉盘龙卓尔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  秦志奇二〇二〇年十月二十七日书记员  肖怡爽