黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初1510号原告：哈尔滨东北亚建材城市场有限公司（原哈尔滨东北亚石材城市场有限公司），住所地哈尔滨市道外区先锋路**。法定代表人：韩国栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张羽，黑龙江太平律师事务所律师被告：黄济景，男，1971年6月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。原告哈尔滨东北亚建材城市场有限公司（以下简称东北亚公司）与被告黄济景租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东北亚公司的委托诉讼代理人张羽，被告黄济景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东北亚公司向本院提出诉讼请求1.判令黄济景支付东北亚公司租金108934元；2.判令黄济景支付东北亚公司物业费4324元；3.判令黄济景支付东北亚公司违约金33977元；4.本案诉讼费由黄济景支付。事实和理由：2016年7月28日东北亚公司与黄济景签订《东北亚石材城租赁合同》，黄济景承租东北亚公司位于D区6号房屋及门前、门后场地，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，年租金为61912元，物业费1922元，共计63834元（实际租金57304元）。合同约定黄济景必须按签订年限一次性交齐租金，不按时交纳租金的必须在15日内退出市场并支付违约金。合同到期后，东北亚公司与黄济景于2017年6月14日续签2017-2018年度租赁合同，租期自2017年4月1日至2018年3月31止，其他条款与上述租赁合同内容相同。现东北亚公司已经履行交房等全部义务，但黄济景未按约定一次性完成付款，仅支付了2016-2017年度部分租金20000元，并于2018年7月搬离租赁场地，剩余款项至今付清。共拖欠东北亚公司两年零3个月租金108934元，物业费4324元，共计113258元。在此期间，东北亚公司曾与黄济景多次协商，黄济景仍未履行支付租金及物业费的义务，严重损害了东北亚公司的合法利益，根据合同条款，东北亚公司有权要求黄济景按照逾期款项总额的30%支付违约金，故东北亚公司诉至法院。黄济景辩称，黄济景在2018年4月之前已通知东北亚公司，2018年3月31日合同期满后不再续租。租赁期间东北亚公司未按采暖要求提供暖气，和生活生产用水，造成每年11月份至次年4月份无法正常运营。2017年4月5日物业开始供水，因此前未供暖造成水管漏水，导致黄济景所租场地及办公用品被水泡坏，损失严重。东北亚公司在未通知黄济景的情况下，将黄济景放于所租场地门前门后的货物拉走造成损失。综上，承认租金94608元和物业费3844元，违约金不同意支付，2018年4月份以后的租金14806元及物业费480元也不同意支付，另外因漏水及供水供暖造成的损失要求抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.东北亚公司提交的证据A1东北亚石材城租赁合同两份，能证明东北亚公司与黄济景于2016年7月28日签订东北亚石材城租赁合同，合同约定黄济景承租东北亚公司位于D区6号房屋及门前、门后场地，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，年租金为61912元，物业费1922元，共计63834元。合同第三条约定所签合同必须按签订年限一次性交齐租金，不按时交纳租金的必须在15日内退出市场，每推迟一天需向东北亚公司支付10%月租金作为违约金。合同第七条约定本合同有效期内，因自然灾害、战争、政府或铁路部门政策调整等不可抗力原因，导致合同不能继续履行或造成损失，双方互不担责。2017年6月14日北亚公司与黄济景续签东北亚石材城租赁合同，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，其他条款与2016年所签合同一致。本院予以采信。2.东北亚公司提交的证据A2收据复印件及明细账，黄济景对该组证据无异议，能证明黄济景于2017年8月11日向东北亚公司支付2016年4月1日至2017年3月31日期间租金2万元，本院予以采信。3.东北亚公司提交的证据A3通话录音，与本案无关联性，本院不予采信。4.黄济景提交的证据B1照片11张，不能证明黄济景因所租赁房屋漏水造成的经济损失，且与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，东北亚公司与黄济景签订东北亚石材城租赁合同，合同约定黄济景承租东北亚公司位于D区6号房屋及门前、门后场地，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，年租金为61912元（双方认可实际年租金为57304元），物业费1922元，共计63834元。合同第三条约定所签合同必须按签订年限一次性交齐租金，不按时交纳租金的必须在15日内退出市场，每推迟一天需向东北亚公司支付10%月租金作为违约金。合同第七条约定本合同有效期内，因自然灾害、战争、政府或铁路部门政策调整等不可抗力原因，导致合同不能继续履行或造成损失，双方互不担责。2017年6月14日北亚公司与黄济景续签东北亚石材城租赁合同，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，其他条款与2016年所签合同一致。黄济景于2017年8月11日向东北亚公司支付2016年4月1日至2017年3月31日期间租金2万元。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”具体到本案，东北亚公司租赁给黄济景的案涉房屋，在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，双方签订的房屋租赁合同无效，合同中关于违约条款的约定无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同约定“本合同有效期内，因自然灾害、战争、政府或铁路部门政策调整等不可抗力原因，导致合同不能继续履行或造成损失，双方互不担责。”属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，该条款有效。东北亚公司诉请黄济景支付租金108934元，本院支持2016年4月1日至2018年3月31日期间扣除已交纳2万元的占有使用费94608元（57304元/年×2年-20000元），超出部分不予支持。东北亚公司诉请黄济景支付物业费4324元，本院支持2016年4月1日至2018年3月31日期间的物业费3844元（1922元/年×2年），超出部分不予支持。东北亚公司诉请黄济景支付违约金33977元，因违约条款无效，本院不予支持。黄济景主张因漏水及供水供暖造成的损失予以抵扣租金及物业费，因与本案不属于同一法律关系，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄济景向哈尔滨东北亚建材城市场有限公司支付2016年4月1日至2018年3月31日期间扣除已交纳2万元的占有使用费94608元（57304元/年×2年-20000元）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄济景向哈尔滨东北亚建材城市场有限公司支付2016年4月1日至2018年3月31日期间的物业费3844元（1922元/年×2年）；三、驳回哈尔滨东北亚建材城市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3245元（哈尔滨东北亚建材城市场有限公司已预交），由哈尔滨东北亚建材城市场有限公司负担984元，由黄济景负担2261元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘 明人民陪审员  邱文友人民陪审员  刘海龙二〇二〇年十月二十九日书 记 员  马 睿