北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11513号上诉人（原审原告）：王伟，男，1980年1月7日出生，住河北省遵化市。委托代理人：焦建，北京市在线律师事务所律师。委托代理人：黄平平，北京市在线律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:孙金香，女，1964年2月9日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）:白玉柱，男，1963年8月4日出生，北京聚朋居餐厅经营者，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）:北京聚朋居餐厅（个体工商户，经营者白玉柱），住所地北京市朝阳区。以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：王永利，北京易和展达律师事务所律师。以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：李泽仁，北京易和展达律师事务所律师。原审第三人：北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社，住所地北京市朝阳区。负责人：李春光，书记。委托代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。上诉人王伟因与被上诉人白玉柱、孙金香、北京聚朋居餐厅（以下简称聚朋居餐厅）及原审第三人北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社（以下简称吕家营合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王伟上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或改判支持我的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对于涉案证据的关联性未进行实质审查，属认定事实不清。1．白玉柱与吕家营合作社签订的租赁合同于2017年3月1日解除，自此白玉柱即丧失房屋的转租权，且吕家营合作社从合同解除后未向白玉柱收取任何房租，根据公平原则，白玉柱也应退还我2017年3月1日后的剩余租金，一审判决酌情确定数额错误；2．根据补偿协议，白玉柱因我的装修获得额外的拆除腾退补偿权益，一审判决认为白玉柱未获利属事实认定错误；3．涉案房屋系吕家营合作社强拆，而非我方主动腾退，一审判决认定事实错误。二、一审法院超期审理，违反法定程序。三、白玉柱未按合同约定提前30天履行通知义务，致使我在毫无准备的情况下被强拆，财产损失严重，其应承担违约赔偿责任。孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅辩称，同意一审判决，不同意王伟的上诉请求。吕家营合作社述称，同意一审判决。王伟向一审法院起诉请求：要求孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅赔偿我房屋装修损失60万元，并退还2017年5月2日至同年7月28日期间的租金38000元，吕家营合作社对此承担连带责任。一审法院认定事实：孙金香与白玉柱系夫妻关系，白玉柱系个体工企业北京聚朋居餐厅的经营者。2015年11月30日，白玉柱与吕家营合作社签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》（以下简称租赁经营合同）约定：吕家营合作社将位于十八里店乡吕家营村占地面积和建筑面积均为95平方米的房屋出租给白玉柱，租期自2015年8月1日至2017年7月31日。合同履行中如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，合同自动解除。凡因政府整体规划因素导致本合同不能继续履行时，由吕家营合作社资产所有权产生的补偿归吕家营合作社所有，双方终止本合同，互不承担补偿责任，吕家营合作社把白玉柱已交纳剩余期间的租金退还给白玉柱。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。2016年3月24日，王伟与孙金香签订合同书，约定：孙金香将白玉柱向吕家营合作社承租场地范围内的140平方米门面房出租给王伟，租期自2016年3月24日至2017年12月24日，年租金13万元。王伟不得任意损坏门面房场地建筑及其相关设施，如有实际需要，须经双方协商后，才可自行处理。租赁期间，如遇国家或上级部门（乡村等）本身政策性征地，提前30天通知王伟本合同自动终止。王伟私自构建的房屋不给予任何赔偿，孙金香应返还王伟终止合同的租赁余款（按终止后剩余的时间计算）。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同书签订后，孙金香将租赁房屋交付给王伟使用，合同履行期间王伟共给付租金17万元。2017年4月25日，北京市朝阳区十八里店乡吕家营村村民委员会发出通知称，租赁房屋所在地区在功能疏解地块范围之内，要求收到通知的单位在2017年5月2日前搬离，2017年5月2日将对疏解房屋停水停电。2017年5月16日，吕家营合作社发出《租赁合同》终止协议书的通知，要求功能疏解项目腾退户于2017年5月22日前到腾退办公室签订租赁合同终止协议书，否则将不再享有工程配合奖和提前搬家奖励费。吕家营村将于2017年5月22日后，对村属集体资产房屋进行拆除，如逾期未腾空房屋、场地，则相关滞留物品视为自动放弃，吕家营合作社有权自行处理，由此造成的损失，由腾退户自行负责。2017年6月1日，吕家营合作社向聚朋居餐厅发出终止租赁合同、房屋疏解拆除通知书，要求聚朋居餐厅于2017年6月4日前，腾空承租房屋及场地，并自行清理干净，将相关资产完好的交还给吕家营合作社。2017年6月5日后，吕家营合作社将拆除该处房屋，如聚朋居餐厅逾期未腾空房屋、场地，则相关滞留物品将视为自动放弃，吕家营合作社有权自行处理，由此造成的损失，由聚朋居餐厅负责。后白玉柱与吕家营合作社签订租赁解除协议书，约定：双方协商一致同意于2017年3月1日解除租赁经营合同，白玉柱在2017年5月20日前返还租赁房屋及附属设施。协议签订后，由于王伟未腾退房屋，白玉柱未能按约定将房屋交还给吕家营合作社。2017年7月26日，白玉柱与吕家营合作社签订拆除腾退补偿协议，约定：吕家营合作社对由白玉柱租用的房屋建筑物及附属设施进行拆除腾退。双方于2015年8月1日所签租赁经营合同约定由吕家营合作社出租给白玉柱的房屋建筑面积为95平方米。租赁期间，经吕家营合作社同意白玉柱在原租赁场地内进行的房屋建筑物翻建、改扩建及装饰装潢部分补偿收益，双方经过协商达成一致：拆除房屋建筑物总面积251．37平方米，根据本次拆除补偿标准补偿款总额为251370元；拆除房屋建筑物中吕家营合作社权属房屋建筑面积95平方米，根据本次拆除补偿标准补偿款金额95000元，白玉柱权属房屋建筑面积156．37平方米，根据本次拆除补偿标准补偿金额为156370元。吕家营合作社给予白玉柱房屋建筑物补偿款156370元、提前搬家奖励37706元、工程配合奖励50274元，共计244350元。白玉柱应在2017年7月29日前将本协议第一条约定的土地及房屋、附属物腾空，并交付吕家营合作社予以拆除。如白玉柱未在本协议约定的期限内将上述土地及房屋腾空并交付吕家营合作社的，白玉柱每迟延一日须按总补偿款的千分之三承担相应违约责任。2017年7月28日，吕家营合作社对涉诉房屋实施了拆除。案件审理过程中，王伟提供装修工程施工协议书、工程概算表、工程款付款发票，证明：其在2016年3月18日与案外人签订施工协议对租赁房屋进行了装修，支出装修费637786元。孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅否认王伟曾对房屋进行过装修，并称：合同书约定租期不满两年，租金也才17万元，王伟却称花费60万元进行装修，不合常理；且施工协议书的签订时间为2016年3月18日，早于王伟与孙金香签订合同书的时间（2016年3月24日），说明装修没有经过孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅的同意；且施工协议书上并没有王伟本人的签字，故孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅对上述证据均不予认可。吕家营合作社表示，自己不了解王伟是否对租赁房屋进行过装修。案件审理过程中王伟表示，涉诉房屋自2017年5月2日开始被停水、断电，故从该日起至2017年7月28日房屋被拆除期间其一直没有经营。孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅及吕家营合作社则称：虽然村委会发出通知称，要在2017年5月2日开始停水、断电，但实际上并未实施。王伟称：涉诉房屋是在2017年7月28日被吕家营合作社强拆的。孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅则称，2017年7月28日王伟将涉诉房屋交还给孙金香，后白玉柱又交还给了吕家营合作社，吕家营合作社并非强拆。吕家营合作社对孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅的上述陈述表示认可。庭审中白玉柱和聚朋居餐厅表示：白玉柱与吕家营合作社签订租赁解除协议书约定租赁经营合同于2017年3月1日解除，故吕家营合作社未向白玉柱收取过之后的租金。上述事实，有租赁经营合同、合同书、租赁解除协议书、拆除腾退补偿协议、通知及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，合同书虽然是王伟与孙金香签订，但白玉柱与孙金香系夫妻关系，而租赁房屋亦是原聚朋居餐厅的经营场地，说明白玉柱与孙金香共同经营聚朋居餐厅，王伟向孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅主张权利合法有据。吕家营合作社与王伟之间并不存在租赁合同关系，王伟以租赁合同纠纷为案由向吕家营合作社主张权利，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。王伟与孙金香签订的合同书约定：租赁合同履行期间王伟不得任意损坏门面房场地建筑及其相关设施，如有实际需要，须经双方协商后，才可自行处理。如遇国家或上级部门（乡村等）本身政策性征地，提前30天通知王伟本合同自动终止。王伟私自构建的房屋不给予任何赔偿，孙金香应返还王伟终止合同的租赁余款。在合同书履行期间，租赁房屋因非首都功能疏解腾退被拆除，合同无法继续履行。王伟主张租赁房屋自2017年5月2日开始被停水、断电，导致其无法经营，并要求三被告退还此后的租金，但其未能就此提供相应证据，法院不予采信。但是考虑到在腾退工作实施期间，王伟的经营活动却会受到一定影响，且自2017年3月1日开始，吕家营合作社亦不再向白玉柱收取租金，王伟给付租金的金额亦应作相应的减免。王伟要求孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅退还租金的诉讼请求合理，法院予以支持，退还金额法院根据本案实际情况确定。王伟主张自己在使用租赁房屋期间花费637786元进行装修，并要求孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅对此进行赔偿。但合同书约定的租期不满两年，即便王伟因经营需要确需进行装修，也应就装修方案与出租人协商一致，装修造价也应与租期相适应。现王伟主张的装修造价明显不能与租期相适应且证据亦不充分，法院无法采信。另外，现有证据显示，白玉柱与吕家营合作社之间是按照各自权属房屋的建筑面积分配补偿款，没有证据证明孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅因王伟的装修添附行为获利，王伟要求孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅赔偿装修损失的诉讼请求缺乏合同依据和事实依据，法院不予支持。判决如下：一、白玉柱、孙金香、北京聚朋居餐厅于判决生效之日起十日内返还王伟租金二万元；二、驳回王伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10180元，由王伟负担9430元（已交纳），由白玉柱、孙金香、北京聚朋居餐厅负担750元（于判决书生效后七日内交纳）。二审中，各方当事人均未提交新证据。对于一审判决查明的事实，王伟表示就施工协议书的签订时间，是看房的同时签订的。孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅及吕家营合作社均不认可王伟的陈述，对一审判决查明的事实无异议。对于一审判决查明的其他事实，各方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、王伟主张的房屋装修损失应否支持；二、一审判决确定的孙金香、白玉柱、聚朋居餐厅应退还王伟的租金数额是否适当。关于焦点一，王伟主张其接收涉案房屋后对房屋进行了装修，花费装修款六十余万元，对此其提交《装修工程施工协议书》及预算明细、《发票》等证据予以佐证。但经查，《装修工程施工协议书》的签订时间早于王伟与孙金香之间的涉案房屋租赁合同签订时间，亦早于房屋交付时间，且《装修工程施工协议书》中并无王伟的签字或盖章，装修预算明细的出具时间亦接近协议约定的工期结束之时，明显有违常理；关于装修款的支付，王伟仅提供《发票》佐证，而《发票》中载明的付款单位及品名无法与本案涉案房屋准确对应，王伟亦未能提交相应的款项支付凭证，故综合以上分析，王伟提交的证据不能充分证明装修损失的实际发生，故本院对其该项主张不予支持。关于焦点二，王伟主张涉案房屋自2017年5月2日起被停水、停电导致其停止经营，孙金香、白玉柱及吕家营合作社对此皆不予认可，王伟亦未能提交相应证据予以证明，本院对此不予采信。其主张白玉柱退还2017年5月2日后的全部租金，缺乏事实依据，本院不予支持。另，关于王伟主张自2017年3月1日起，吕家营合作社未再向白玉柱收取租金，故自此白玉柱亦不应向王伟收取租金一节，根据合同相对性原则，吕家营合作社是否向白玉柱收取租金，不应影响白玉柱与王伟之间的租金收取情况，故其该项理由亦不能成立。一审判决结合房屋年租金、房屋拆除时间、王伟的实际经营情况等酌情确定退还王伟剩余租金二万元，数额适当，本院予以维持。关于王伟主张的一审法院超期审理一节，经本院核查，一审法院不存在违反法定程序、应予发回重审的情形，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10180元，由王伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二〇年十月二十六日法官助理  孙亚男法官助理  黄 蕾