浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2261号上诉人（原审原告）：李勇，男，1970年12月30日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：朱磊莹，女，1975年6月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李勇，系朱磊莹之配偶。上诉人（原审被告）：嘉兴市新华洲投资开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内****A。统一社会信用代码：9133041109097051XX。法定代表人：胡泽波，总经理。委托诉讼代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴亿诚商业管理有限公司。。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内****D统一社会信用代码：91330411313514563T。法定代表人：金永彦，执行董事。上诉人李勇、朱磊莹，上诉人嘉兴市新华洲投资开发有限公司（以下简称新华洲公司）因与被上诉人嘉兴亿诚商业管理有限公司（以下简称亿诚公司）委托合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2020）浙0411民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李勇、朱磊莹上诉请求：请求对一审未审理的物权确认请求权作出判决，确认案涉商铺是否系有明确实质界限、物理分割、具有独立使用性的商铺。事实和理由：物权确认请求权系物权保护请求权的一种，物权归属或者内容发生争议，物权人可以请求有关行政机关、人民法院等部门确认物权的归属或内容。一审对李勇、朱磊莹的物权确认请求权不予受案及审理，系认定事实不清，适用法律错误。李勇、朱磊莹一审提交了（2016）浙04民终2321号民事判决书，从该判决书可以获知该案商铺有不动产权证，但法院认为该商铺目前实际状况并无实质意义上的四至之不动产界址，与传统的独立商铺存在明显区别；商铺竣工验收图标明李勇、朱磊莹的商铺系大空间商场设计。因此，李勇、朱磊莹有理由怀疑案涉商铺也为虚拟分割，并无实质意义上的四至之不动产界址，与传统独立商铺存在明显区别。另外，根据成都市中级人民法院课题组《关于全市法院审理涉产权式商铺案件的调研报告》，产权式商铺作为一种房地产经营模式很难在我国现有物权体系中找到其明确的法律定位，对产权式商铺的登记确权等问题也没有具体的法律规定。大部分法院在司法裁判中回避对产权式商铺经营模式进行物权类型的定性，转而利用《民法通则》《合同法》和《物权法》的其他法律规定加以判决，根据民法上平等自愿原则，维护多数业主的最大化利益、防止社会财富的浪费等理论依据进行裁判，这无疑会导致同案不同判现象的出现及裁判公信力不足的不良后果。再次，确认之诉的客体通常是争议的民事法律关系或权利，不能是纯粹事实，除非法律对此有例外规定；就有效性而言，提起确认之诉是原告除去担忧的法律不安性的有效手段，且该法律关系应当是纠纷的主要核心，而不是某一纠纷的前提问题。若不能确认该争议的民事法律关系或权利，物权的归属、内容发生争议，李勇、朱磊莹现实处于不安之状态，通过对该诉讼标的的权利或法律关系之存在与否作出判决，系消除这种不安有效且适当方法，法院应作出实体判决。新华洲公司辩称，李勇、朱磊莹的诉求不属于民事诉求的范围，应予驳回。新华洲公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李勇、朱磊莹要求新华洲公司承担连带责任的诉讼请求，亿诚公司按照李勇、朱磊莹已付房款总价的2%标准支付租金。事实与理由：一、一审认定新华洲公司承担连带责任错误。（一）商铺委托经营管理合同签订主体为李勇、朱磊莹与亿诚公司，实际管理人为亿诚公司。新华洲公司未参与委托经营管理合同的签订，也未参与管理。并且，新华洲公司从未与亿诚公司签订过管理运营商铺之类的合同。新华洲公司在栾英与亿诚公司签订的委托管理合同条款当中加盖新华洲公司销售部章系三方就栾英办理购房款按揭贷款方式进行的确认，并在按揭贷款字样上盖章，盖的也是销售部而非公司公章，并未加入委托管理合同，成为合同主体。（二）新华洲公司与亿诚公司系两个独立的法人，李勇、朱磊莹提供的证据不能证明两者存在财务人员及业务混同的情形。新华洲公司仅是帮助刘宝伟向社保部门代扣代缴社保费用，实际的承担人仍旧是刘宝伟本人。周敏系新华洲公司兼职财务人员，一人兼职数家企业的会计事务情形多有存在。亿诚公司设立之初，曾单方委托周敏办理社保信息及税务信息，但并没有聘请周敏处理公司的会计事务，亿诚公司的会计并非周敏，亿诚公司未向社保部门进行变更，故社保登记明细中记载的缴费单位专管员仍旧是周敏，办税人电话也是留的周敏的号码。基于李勇、朱磊莹与亿诚公司之间的委托经营管理关系，商铺业主委托亿诚公司办理商铺的交付手续及产权证，向亿诚公司支付了相应的待刻章费、代办三证税费及专项维修基金。亿诚公司将业主支付的专项维修基金支付给新华洲公司，新华洲公司出具相应的专项维修基金收据，符合常理。新华洲公司与亿诚公司财务独立运行，不存在业务混同。一审法院突破合同相对性认定新华洲公司承担连带责任错误。二、一审认定亿诚公司承担的租金金额过高，不符合当前萧条的市场环境，应当调低，酌情按照已付购房款2%的标准计算。近年来，受网络销售冲击、劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高影响，实体店纷纷关闭，此是亿诚公司在签订委托管理合同时无法预见的，属于非不可抗力，不属于商业风险的重大变化，如果不降低租金标准，继续按照原委托管理合同履行，对亿诚公司明显不公平，不能够实现合同目的。鉴于此，亿诚公司已与部分业主达成降租协议，按照已付款2%标准计算租金，若租金过高，可能导致亿诚公司无力运营案涉商铺，最终损害众多业主利益。李勇、朱磊莹辩称，关于连带责任，一审已明确有类同的判决，事实清楚。关于新华洲公司主张按照李勇、朱磊莹已付房款总价的2%标准支付租金，可以反映新华洲公司与亿诚公司系关联公司，若并非关联公司，则新华洲公司系案外人，无需提出对租金的减免，新华洲公司的上诉请求自相矛盾。亿诚公司对于李勇、朱磊莹以及新华洲公司的上诉均未发表答辩意见。李勇、朱磊莹向一审法院起诉请求：1、判令亿诚公司支付租金40585.96元（租金按房屋价格600000元计算，时间自2018年10月1日起算至2019年4月1日）、违约金1058.57元（按40585.96元分段分额计算，暂计算至2019年8月28日）；2、新华洲公司对亿诚公司上述付款义务承担连带责任；3、本案诉讼费由新华洲公司、亿诚公司共同承担。一审庭审中，李勇、朱磊莹增加要求确认其委托给亿诚公司经营管理的商铺是有明确实质界限、物理分割、具有独立使用性的商铺。一审法院经审理认定事实：2016年8月24日，李勇、朱磊莹与新华洲公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号：2016预0007568），约定李勇、朱磊莹向新华洲公司购买坐落于嘉兴市秀洲区××镇××道××号××室商品房（以下简称涉案商铺），建筑面积21.52平方米，房屋总价款为600000元，李勇、朱磊莹于2015年2月5日支付房款300000元，余款300000元办理贷款，具体办理时间为接到新华洲公司通知后15日内，办理完贷款相关手续。后李勇、朱磊莹又与亿诚公司签订了《商铺委托经营管理合同》一份，约定李勇、朱磊莹将涉案商铺委托亿诚公司经营管理，委托经营管理期限为10年，自2015年11月1日起计算至2025年10月31日止，无论开发商提前或推迟交房，双方均以约定的起止日期为准，但李勇、朱磊莹付清房款之日迟于2015年11月1日的，则起算日期为房款全清之月的次月起算；委托期限内，李勇、朱磊莹按照约定向亿诚公司收取商铺的收益，2015年11月1日至2020年10月31日期间为市场培育期，该期间五年的委托经营收益每年依次为涉案商铺合同总价的5％、5％、6％、7％、8％；在上述期间如商场实际年租金收益总额高于亿诚公司支付的年委托管理收益总额的，则李勇、朱磊莹同意将超出部分的租金收益与亿诚公司8：2分成，即李勇、朱磊莹得80％，亿诚公司得20％；涉案商铺年委托经营管理收益由亿诚公司分二期各半支付，每六个月为一期，不满一期的按实际天数折算收益；亿诚公司逾期向李勇、朱磊莹支付涉案商铺收益的，李勇、朱磊莹有权要求亿诚公司履行，亿诚公司在收到李勇、朱磊莹催告函七个工作日内未支付的，应按当期应支付收益每日万分之一的标准支付李勇、朱磊莹逾期付款违约金；双方还就其他事项作出约定。上述合同签订后，李勇、朱磊莹于2016年9月23日付清了购房款，并于2017年2月17日取得了涉案商铺的不动产权登记。嗣后，亿诚公司于2017年3月29日、6月14日和2018年1月31日分别支付李勇、朱磊莹租金收益2500元、15000元和15000元，扣除代扣个人所得税、房产税、印花税等税款后，实际支付李勇、朱磊莹2182.94元、13097.20元和13097.20元。因亿诚公司未能按约支付租金收益，李勇于2018年7月26日以ＥＭＳ邮政特快专递向亿诚公司寄发了《欠租催告函》，称亿诚公司未按合同约定支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金收益，已构成违约，要求支付租金收益并赔偿直接经济损失，在收函后的五个工作日内给予答复，拒绝履行合同义务的将通过诉讼方式解决。后亿诚公司又于2018年8月20日支付李勇、朱磊莹租金收益6000元，扣除代扣税款后实际支付李勇、朱磊莹5231.20元。2018年12月7日，李勇再次致函亿诚公司，称在其第一次发函后亿诚公司仅支付租金收益5231.20元，且2018年5月1日至10月30日的租金收益也未支付，要求亿诚公司支付租金收益，并赔偿直接经济损失，在五个工作日内给予答复，拒绝履行合同义务的将通过诉讼方式解决。2018年8月20日，亿诚公司支付李勇、朱磊莹租金收益6000元，扣除代扣税款后实际支付李勇、朱磊莹5231.20元。此后，亿诚公司未能再向李勇、朱磊莹支付租金收益，李勇、朱磊莹经催收未果，遂成讼。在被告同为亿诚公司、新华洲公司，而原告为王鑫佳、王琳炜的委托合同纠纷一案中，一审经审理于2020年1月7日作出了（2019）浙0411民初5080号民事判决，认定亿诚公司、新华洲公司在人员构成、营业场所、通讯方式等方面存在一定的关联关系，在涉案商铺销售及委托经营中系合作关系，新华洲公司应对亿诚公司所欠王鑫佳、王琳炜租金及逾期付款违约金承担连带责任，故判决亿诚公司、新华洲公司连带支付王鑫佳、王琳炜委托经营管理收益和逾期违约金。新华洲公司不服一审判决，提起上诉。嘉兴市中级人民法院经审理，于2020年5月27日作出终审判决，认定亿诚公司和新华洲公司在案涉项目上存在合作关系，其对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，且无证据表明新华洲公司对于其与亿诚公司系各自独立的经营主体一事已向业主作出明确披露说明，一审判决新华洲公司对亿诚公司的债务承担连带责任并无不当，遂判决驳回上诉，维持原判。一审法院经审理认为，李勇、朱磊莹与亿诚公司签订的《商铺委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均具有法律约束力。李勇、朱磊莹于2016年9月23日付清了购房款，依合同约定，委托经营期限自次月即2016年10月1日起算，并按每一期支付李勇、朱磊莹租金收益。李勇、朱磊莹可得租金收益为：第一期，2016年10月1日至2017年3月31日15000元；第二期，2017年4月1日至2017年9月30日15000元；第三期，2017年10月1日至2018年3月31日15000元；第四期，2018年4月1日至2018年9月30日15000元；第五期，2018年10月1日至2019年3月31日18000元。前三期截止2018年3月31日，亿诚公司共应支付李勇、朱磊莹租金收益45000元，实际仅支付32500元，尚欠12500元。李勇于2018年7月26日向亿诚公司发出催告函，亿诚公司依约当在收到李勇、朱磊莹催告函后的七个工作日内支付所欠租金收益。但鉴于李勇、朱磊莹未举证证明该函妥投时间，亿诚公司在前案审理中亦未否认收到该函件，故一审酌情扣除邮件在途时间3日，即亿诚公司于2018年7月30日收到催告函，应于2018年8月6日前支付所欠李勇、朱磊莹租金收益12500元。亿诚公司未能支付，构成违约，故应承担李勇、朱磊莹自2018年8月7日起以12500元为基数，按每日万分之一计算至8月20日逾期付款违约金计17.50元（共14天）；后亿诚公司于2018年8月20日支付李勇、朱磊莹租金收益6000元，故自2018年8月21日的逾期付款违约金应以6500元为基数，按每日万分之一计算至12月17日逾期付款违约金计77.35元（共119天）。由于亿诚公司未能付清前三期应付租金收益，且第四期租金收益亦未支付，李勇再次发出催告函，亿诚公司于2018年12月10日收函，应于12月17日前支付欠付租金收益，但其未能按期履行付款义务，则逾期付款违约金应以21500元（6500＋15000）为基数，自2018年12月18日起按每日万分之一计算至2019年10月7日计632.10元（共294天）。2019年9月9日，一审受理了李勇、朱磊莹提起诉讼的（2019）浙0411民初4518号案，亿诚公司于2019年9月30日收到了一审送达的起诉状副本、应诉通知书等法律文书，可以认定为李勇、朱磊莹以诉讼的方式催告亿诚公司履行租金收益支付义务，亿诚公司应于2019年10月7日前支付李勇、朱磊莹包括第五期在内的结欠租金收益计39500元（21500＋18000）。然亿诚公司仍未能支付，应承担的逾期付款违约金应自2019年10月8日起以39500元为基数，按每日万分之一计算至上述租金收益实际清偿之日止。至此，亿诚公司结欠李勇、朱磊莹租金收益共计39500元，李勇、朱磊莹在扣除亿诚公司已付租金时，存在仅扣除亿诚公司实际支付租金金额的情形，未将由李勇、朱磊莹承担的税款计入租金，该计算方法错误，予以纠正。同期同类的生效判决，已认定亿诚公司和新华洲公司在涉案商铺所在项目上存在合作关系，其对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，并判决新华洲公司对亿诚公司的债务承担连带责任，故李勇、朱磊莹要求新华洲公司承担连带责任的诉讼请求，予以支持。涉案商铺已经过不动产权登记，《不动产权证书》所附《房屋分户平面图》中亦标明了涉案商铺的位置，涉案商铺明确为李勇、朱磊莹共同共有，对此双方之间并无争议，故本案不属于《中华人民共和国物权法》第三十三条规定的关于利害关系人请求确认权利的情形。李勇、朱磊莹增加的诉讼请求即要求确认涉案商铺系有明确实质界限、物理分割、具有独立使用性的商铺，从形式上看似乎为确认之诉，但确认之诉是指原告请求法院确认其与被告之间存在或不存在某种法律关系之诉，确认之诉的确认对象为法律关系，不包括事实和事实关系，当事人不能就单纯的事实和事实关系提起确认之诉。李勇、朱磊莹的上述诉请涉及对事实的确认问题，而非对法律关系的确认，不属于人民法院的受案和审理范围。亿诚公司、新华洲公司经一审合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、亿诚公司于判决生效之日起十日内支付李勇、朱磊莹租金收益39500元，并支付李勇、朱磊莹逾期付款违约金（逾期付款违约金截止2019年10月7日为726.95元，自2019年10月8日起以39500元为基数，按每日万分之一计算至租金收益实际清偿之日止）；二、新华洲公司对上述亿诚公司所负债务承担连带清偿责任；三、驳回李勇、朱磊莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元，由亿诚公司、新华洲公司共同负担，于判决生效之日起七日内交纳一审。二审中，李勇、朱磊莹提交案涉一楼全部商铺的竣工平面图二张，证明其购买的系虚拟商铺。新华洲公司质证意见：上述证据的真实性由法庭核实，对关联性有异议，该证据无法证明案涉商铺系虚拟商铺。亿诚公司未发表质证意见。本院认证意见：该证据不能证明待证事实，且案涉房屋是否为虚拟商铺不属于法院审理范围，不予认定。二审中，新华洲公司、亿诚公司均未提交新的证据。二审中，本院调取了（2019）浙04民终2740号民事判决，该民事判决已生效，本院在卷佐证。本院对一审认定的事实予以确认。另认定，2018年8月15日，李勇、朱磊莹以新华洲公司为被告、亿诚公司为第三人，向一审提起委托合同纠纷一案，李勇、朱磊莹的诉讼请求之一系请求法院确认案涉商铺无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，不具有独立使用性，后一审于2019年8月15日作出（2018）浙0411民初3782号民事判决，对李勇、朱磊莹提出的上述诉请予以驳回。李勇、朱磊莹不服该判决，向本院提起上诉，上诉请求之一仍系请求法院确认案涉商铺无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，不具有独立使用性。本院于2019年12月12日作出（2019）浙04民终2740号民事判决，该判决中本院认为李勇、朱磊莹要求确认案涉商铺无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，不具有独立使用性，该请求非法院民事案件确认之诉的审理范围，案涉商品房的四至及分割模式等以相关行政机关依法颁发的权属证书记载为准，故驳回了李勇、朱磊莹的上诉。本院认为，李勇、朱磊莹请求本院确认案涉商铺是否系有明确实质界限、物理分割、具有独立使用性的商铺，但对于该项诉请，李勇、朱磊莹已在前案中提出，并被法院驳回，前案裁判文书已发生法律效力。现李勇、朱磊莹再提出该项诉请，违反一事不再理原则，本院不予支持。关于新华洲公司就亿诚公司支付委托经营管理收益及违约金的义务应否承担连带责任。经审查，新华洲公司与亿诚公司虽然分别与业主签订买卖合同、委托经营合同，但两家公司的对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，主要表现在：1.新华洲公司与亿诚公司对外共同发布广告宣传案涉商铺市场优势及委托经营收益标准。2.在同期同类的纠纷中，相关委托经营合同有“业主已与开发商新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同，业主保证按商品房买卖合同的约定履行义务”或“本委托的前提条件是业主已与新华洲公司签订该商铺的商品房买卖合同成立，并付清全部购房款”等约定，表明两份合同具有一定的整体性和关联性，并能反映双方有意共同促成交易的事实。3.新华洲公司与亿诚公司在同一场所与业主签订买卖合同和委托管理合同，虽分别出具了收取代刻章费、代办三证税费和物业专项维修资金的收据，但上述费用系由亿诚公司收取。上述事实足以认定新华洲公司与亿诚公司在案涉项目上存在合作关系，其对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，而本案并无证据表明新华洲公司对于其与亿诚公司系各自独立的经营主体一事已向业主明确予以了披露说明。因此，一审判决新华洲公司对亿诚公司的债务承担连带责任并无不当，本院予以维持。关于委托经营管理收益如何计算。《委托经营管理合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、社会及他人合法权益，应认定为合法有效。合同有关租金约定具体明确，亿诚公司应按照合同约定履行支付租金的义务。新华洲公司关于市场环境欠佳、经营成本增加等陈述，即便属实，此亦是可预见的商业风险，不属于不可抗力范畴，故新华洲公司要求调低租金标准无合法依据，不予支持。综上，李勇、朱磊莹以及新华洲公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费922元，由李勇、朱磊莹负担80元，由嘉兴市新华洲投资开发有限公司负担842元。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年十月二十九日法官助理  王旖辰书 记 员  朱晓俊书 记 员  胡玉婷