广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4050号原告：佛山农村商业银行股份有限公司三水支行，住所地佛山市三水区****************（住所申报），统一社会信用代码91440607MA53JPYM74。负责人：邝荣彬，该行行长。委托诉讼代理人：罗志锋，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小燕，广东度明律师事务所律师。被告：胡铭杰，男，1995年3月6日出生，汉族，住佛山市三水区************，公民身份号码440************716。被告：胡启文，男，1973年1月8日出生，汉族，住佛山市三水区************，公民身份号码440************613。被告：佛山市三水鸿安房地产开发有限公司，住所地佛山市三水区************************、134-136（住所申报），统一社会信用代码914***********797U。法定代表人：冯安光，该公司总经理。委托诉讼代理人：左贤生，广东众淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，广东众淼律师事务所实习律师。原告佛山农村商业银行股份有限公司三水支行（以下简称农商行三水支行）与被告胡铭杰、胡启文、佛山市三水鸿安房地产开发有限公司（以下简称鸿安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月25日公开开庭进行了审理。原告农商行三水支行的委托诉讼代理人罗志锋及被告鸿安公司的委托诉讼代理人左贤生、张丹到庭参加诉讼，被告胡铭杰、胡启文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席审理，现已审理终结。原告农商行三水支行向本院提出诉讼请求：1．被告胡铭杰清偿贷款本金482642.12元及暂计至2020年9月9日止的正常利息1103.64元，从2020年9月10日起至实际清偿之日止，罚息按照尚欠本金482642.12元为基数，按照罚息标准即年利率6.174%计收，复利按照应收利息1103.64元为基数，按罚息标准即年利率6.174%计收；2．被告胡铭杰向原告支付原告为实现本案债权而产生的律师费3000元；3．判令原告对胡铭杰提供抵押的佛山市三水区*********************屋在上述第一、二项债权范围内享有优先受偿权；4．被告胡启文、鸿安公司对被告胡铭杰上述第一、二项债务承担连带清偿责任；5．本案诉讼费用由三被告共同负担。事实与理由：一、签约情况。1.借款合同：2016年9月29日，原告（变更前为“佛山市三水区**信用合作联社”）与被告胡铭杰签订合同编号为100***********870号的《个人购房抵押借款合同》，约定被告胡铭杰因购买位于佛山市三水区**********************而向原告借款，借款金额为520000元，借款总期限为30年，即2016年9月29日至2046年9月28日止，具体期限以借款借据上记载为准。借款利率采取浮动利率，按照中国人民银行公布的5年以上期档次贷款基准利率下浮16%执行，据此确定年利率4.1160%，若借款期限在一年以上的，自基准利率调整之日的次年一月一日开始，按照最后一次调整的基准利率及前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为等额本息偿还法，于每月21日还本付息，借款人因还款账户余额不足未能在规定还本付息日还款，则从逾期日起原告根据逾期本金的金额在合同载明的借款利率水平上加收50%的罚息，对未按时偿付的利息按中国人民银行规定对所欠利息（包括逾期利息）计收复利。若借款人连续超过三期以上（含三期）或累计六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，贷款人有权提前收回借款本息。2.合同抵押内容：被告胡铭杰自愿以合同第二条所述房地产即佛山市三水区**********************抵押予原告，担保范围包括本合同项下的本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、损害赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用。此外，合同对权利义务、文书送达地址等作了约定。后，各方于2017年3月27日为上述不动产办理预购商品房抵押权预告登记[登记号为粤（2017）佛三不动产证明第00*****1号]。3.保证合同：2016年9月29日，原告与被告胡启文签订合同编号为信保合字第101***********891号《保证担保合同》，约定胡启文应胡铭杰的要求，为确保原告与胡铭杰签订的编号为100********061870号借款合同的履行，胡启文自愿为主合同所形成的债权向原告提供连带责任保证担保。被保证的主债权为原告依据主合同而形成的债权，包括主合同项下的本金和因本金发生的所有利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、手续费、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权及担保权而发生的诉讼费、律师费、财产保全费、仲裁费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费及其他相关的费用。保证期间为本合同生效之日起至主合同项下的债务履行期限届满后两年止，并对双方权利义务和违约责任等作出约定。二、开发商保证责任。2016年8月5日，原告与被告鸿安公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告向本协议项下楼宇即鸿安花园的业主发放按揭贷款之日起至相应抵押房产办妥正式抵押登记之日止即办妥正式的房地产他项权利证书之日止，被告鸿安公司无条件对按揭借款承担连带保证责任。保证担保范围包括借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）以及实现债权的全部费用。三、原告履约情况。上述合同签订后，原告于2016年10月12日向被告胡铭杰发放了520000元贷款。从借款借据显示，借款年利率为4.1160%，借款到期日为2046年9月28日，还款方式为等额本息。原告依约足额履行了放贷义务。四、被告违约情况。被告胡铭杰自2020年1月21日起未按《个人购房抵押借款合同》之约定偿还贷款本息，已构成违约。根据该合同第十六条的约定，原告有权解除合同，提前收回借款本息。同时，为追究胡铭杰的违约责任，原告委托广东度明律师事务所代理本案，约定前期律师费为3000元，依借款合同约定该费用应由胡铭杰承担，故为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告胡铭杰、胡启文在诉讼中未提交答辩意见亦未提供证据。被告鸿安公司辩称，1.胡铭杰与原告签订的《个人购房抵押借款合同》应继续履行，理由如下：胡铭杰因今年疫情及刑事拘留等原因短期拖欠借款，现胡铭杰已将所有拖欠的本金及利息、罚息等全部向原告支付完毕，因此《个人购房抵押借款合同》具有继续履行的可能性及必要性；2.原告主张的罚息及复利过高，恳请法院依法裁定；3.原告主张对佛山市三水区**********************在涉诉的债权内享有优先受偿权，而原告与鸿安公司签订合同的目的是为原告设定抵押权，若法院支持原告上述关于享有优先受偿权的诉请，则鸿安公司不应承担相应的保证责任。原告农商行三水支行向本院提交了原告营业执照、金融许可证、关于农村商业银行股份有限公司高明区域及三水区域分支机构开业的批复、胡铭杰及胡启文身份证、鸿安公司企业信用信息公示报告、《个人购房抵押借款合同》《保证担保合同》、粤（2017）佛三不动产证明第0010730、0010731号不动产登记证明、借款借据、《楼宇按揭合作协议》、胡铭杰欠息清单、桶子表、民事委托合同、胡铭杰交易流水各一份，上述证据来源、形式合法，能形成证据链条，本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告诉请的除“依借款合同约定律师费3000元应由胡铭杰承担”之外的事实予以确认。另查明，2019年7月经批复同意，佛山市三水区**信用合作联社（以下简称农信社三水分社）变更为佛山市**商业银行股份有限公司三水支行。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。《个人购房抵押借款合同》是合同当事人在自愿平等、协商一致的基础上签订，属当事人的真实意思表示，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力。农信社三水分社已依约向胡铭杰发放贷款，但胡铭杰截止至起诉日已出现连续三期逾期及累计逾期超六期的情形，现本案原告农商行三水支行作为农信社三水分社之债权债务继受人，根据《个人购房抵押借款合同》“借款人连续超过三期以上（含三期）或累计超过六期以上（含六期）不能按时偿还应付本金或利息的，贷款人有权解除合同、提前收回借款本息”的约定，主张胡铭杰提前偿还合同项下的全部借款本息，合法有据，本院予以支持。截止至2020年9月9日，被告胡铭杰尚欠原告借款本金482642.12元、未付利息1103.64元，根据《个人购房抵押借款合同》的约定，胡铭杰应向原告支付上述借款本息；2020年9月10日起至胡铭杰实际清偿之日止，应分别以所欠借款本金482642.12元和应付未付利息1103.64元为基数，按合同约定的罚息利率（按照中国人民银行公布的5年以上期档次贷款基准利率下浮16%基础上上浮50%，即为年利率6.174%）计算罚息和复利。关于律师费问题，农信社三水分社与胡铭杰签订的《个人购房抵押借款合同》对律师费的负担并未作出约定，故原告诉请律师费3000元由被告胡铭杰承担，缺乏合同依据，本院不予以支持。关于优先受偿权问题。原告在本案涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故其现诉请就涉案房产享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。被告胡启文自愿签订《保证担保合同》，对《个人购房抵押借款合同》项下的本金及利息等费用承担连带保证责任，故此，原告诉请胡启文对胡铭杰在本案中应承担的债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。鸿安花园于2016年8月5日签订《楼宇按揭合作协议》，承诺对佛山市三水区***********名称为鸿安花园的楼宇按揭借款承担保证担保责任，担保范围为借款本金、利息及实现债权的费用。现因胡铭杰未按时偿还贷款本息，故原告诉请鸿安花园对本案债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。保证人胡启文及鸿安公司承担保证责任后，有权向债务人胡铭杰追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡铭杰应于本判决生效之日起十日内向原告佛山农村商业银行股份有限公司三水支行偿还借款本金482642.12元和利息、罚息、复利（截止至2020年9月9日未付利息为1103.64元，2020年9月10日起至胡铭杰实际清偿之日止，应分别以所欠借款本金482642.12元和应付未付利息1103.64元为基数，按合同约定的罚息利率即年利率6.174%计算罚息和复利）；二、被告胡启文、佛山市三水鸿安房地产开发有限公司应对上述第一项债务承担连带清偿责任。被告胡启文、佛山市三水鸿安房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告胡铭杰追偿；三、驳回原告佛山农村商业银行股份有限公司三水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即4413元、财产保全费3033元，合计7446元，由被告胡铭杰、胡启文、佛山市三水鸿安房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二〇年十月十六日书记员  范楚妤