广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6727号 原告：潘能秀，女，1965年12月11日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：王江福，广西新鸣律师事务所律师。 被告：广西聚联市场投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年7月28日 开庭时间：2020年9月2日 当事人到庭情况： 原告潘能秀：本人及其委托诉讼代理人王江福到庭 被告广西聚联市场投资有限公司（以下简称聚联公司）：未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.确认被告与原告2018年1月24日签订的《合作建设商住楼房合同》无效，被告退还原告171575元合作建房款；2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年1月24日，原被告签订《合作建设商住楼合同》，约定原告以分期付款方式向被告购买聚联名苑商住楼5栋2单元1905号房屋。合同签订 后，原告向被告支付了171575元购房款，但被告依然无实质上动工迹象。被告向社会不特定公众销售房产获利，双方签订的合同名为合作合同，原告既无需承担风险，只分配固定数量的房屋。双方签订的合同应认定为本质上属于房屋买卖合同。被告销售给原告的房屋占地为集体所有土地，由于未转化为国有土地，该土地使用权禁止转让，故合同系无效。合同无效，被告应当将购房款返还给原告。 被告答辩要点 被告聚联公司未作答辩。 认定事实及法律适用 经审理查明：2018年1月24日，原告潘能秀（乙方）与被告聚联公司（甲方）签订了《合作建设商住楼合同》（合同编号：20180124[5-2-1905]），约定：乙方与甲方合作建房的房屋为聚联名苑5栋2单元19层1905号房，房屋建筑面积为122.09平方米，房屋使用权期限为60年，合作建房房屋总价款为490214元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即171575元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35%即171575元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20%即98043元，在接到交付该套房通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即49021元。甲方应当在2019年12月30日前将房屋交付乙方使用。合同对回建安置住宅楼合作建房单价、房屋面积确认及面积差异处理、逾期付款和逾期交房的违约责任、房屋交付条件及楼房交接手续、房屋装饰配套设施及房屋保修责任等进行约定。其他事项约定：依据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见（南府发[2013]11号）》文的相关政策，如该项目所占之集体土地的物业可以转变办理全产权房屋的，在乙方承担土地出让金、税费及其他所有费用的情况下，甲方协助乙方办理相关手续；具体费用等事宜届时以有关部门的规定为准。 此外，该合同首页中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为回建安置土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询……4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：回建住宅用地、配套用地；2、项目位置：南宁市兴宁区天德路；3、土地权属：南宁市三塘镇山场坡围村村委；4、土地规划用途为住宅用地、配套用地”合同第二条“合作建房模式”中记载“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村的合作建设回建安置商住楼关系、模式、土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼……”等。 2018年1月24日，原告向被告支付合作建房首期款171575元，被告就此向潘能秀出具收据予以确认。 另查明，本院受理的涉聚联公司相关案件显示案涉土地系案外人南宁市三塘镇山场坡围村村委村民小组与聚联公司合作开发，土地用地、建设单位为围村村委山场坡，项目名称为农民拆迁安置房项目。 2020年7月28日，原告认为其与被告签订的合同无效为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 上述事实有《合作建设商住楼合同》、收据、当事人陈述、庭审笔录等为证。 本院认为，一、关于案涉合同的性质问题 原告潘能秀与被告聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》，首先，从合同内容来看，潘能秀一方仅提供资金而不承担经营风险，只获取特定的房屋，其实质并不属于合作建房的性质。其次，从合作表现形式上来看，潘能秀并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但潘能秀并不参与建房、经营管理等事务，对聚联公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向聚联公司支付相应款项，聚联公司到期交付房屋。结合双方合同约定为提供资金一方办理房屋不动产产权证书的内容，且合 同的体例用词、使用权期限、支付房款、面积确认及差异处理、交付房屋及违约责任等方面均具有房屋买卖合同明显特征，以及潘能秀自认订立合同的目的是取得具有产权的房屋来看，涉案合同实际上是对房屋产权的转让，故应认定案涉合同为房屋买卖合同。 二、关于案涉合同的效力问题 因潘能秀与聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》实质为房屋买卖合同，而聚联公司作为出卖人，在涉案房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当受到商品房预售的相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，聚联公司未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，双方签订的合同应属无效。 三、关于原告要求被告聚联公司返还购房款问题 由于潘能秀与聚联公司签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，聚联公司应当返还潘能秀已经向其支付的购房款171575元。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告潘能秀与被告广西聚联市场投资有限公司于2018年1月24日签订的《合作建设商住楼合同》（合同编号：20180124[5-2-1905]）无效； 二、被告广西聚联市场投资有限公司向原告潘能秀返还购房款171575元。 上述给付金钱债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1866元，由被告广西聚联市场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 王 星 二〇二〇年十月二十日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。