浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2341号上诉人（原审原告）：浙江锐盈电子科技有限公司。住所地：嘉善县姚庄镇锦绣大道**。统一社会信用代码：913304217877141617。法定代表人：倪春平。委托诉讼代理人：林惠艺，浙江卢军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴众筹汽车配件有限公司。住。住所地：嘉善县姚庄镇锦绣大道****厂房一社会信用代码：9133042132790073XK。法定代表人：闫银霞。委托诉讼代理人：戴文珺、何佩文，浙江甚昶律师事务所律师。上诉人浙江锐盈电子科技有限公司（以下简称锐盈公司）因与被上诉人嘉兴众筹汽车配件有限公司（以下简称众筹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锐盈公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方2015年5月13日签订的《厂房租赁协议》于2020年3月15日解除，判令众筹公司腾退涉案厂房并支付自2020年3月16日至实际腾退之日期间的占用费（按每天2082.12元计算）。事实和理由：一、《厂房租赁协议》第七条为任意解除条款。该条的标题为“提前解除约定条件及违约责任”；从具体内容看，该条明确双方无需经对方同意即可提前解除协议，赋予双方任意解除权。此外，双方签约时姚庄镇工业经济发展不景气，发展前景不明朗，众筹公司虽然签订了十年的租赁协议，但并不是很有信心，也做好了撤离准备，故双方协商一致约定了任意解除条款，符合当时的交易背景。二、退一步讲，即便协议第七条不被认定为任意解除条款，也应认定双方约定了解除条件，即以提前3个月书面通知和支付一定赔偿金作为合同解除的条件。锐盈公司提前3个月发送解除通知并支付了1个月租金的赔偿金，合同解除条件已成就。三、全国法院民商事审判工作会议纪要（以下简称九民会纪要）第四十八条规定了“违约方起诉解除”，在一些长期性合同中，双方形成合同僵局的情况下，有条件的允许违约方通过起诉解除合同。即便锐盈公司的前述观点都不被采纳，现双方形成合同僵局，根据九民会纪要也应允许锐盈公司解除合同。四、诉讼前双方发生过数次争执，众筹公司采取封堵厂门、报警等过激方式加深双方矛盾，合同已不适合继续履行。且众筹公司在2019年因环保问题受过行政处罚，对整个厂区产生负面影响，其经营的项目属于高能耗、低产出项目，不符合政府制定的产业规划要求。一审调解过程中，众筹公司也希望获得锐盈公司的赔款后另行寻找厂房。一审判决强行让双方继续履行合同，强人所难。五、锐盈公司前股东将股份转让给现股东，现股东曾向政府承诺将引进更节能高效的企业，提升亩均产值和税收，如果判决合同继续履行，无法实现盈利的目的。因为房价上涨导致租金上涨，也应当允许锐盈公司主张情势变更调整租金。众筹公司辩称，一、《厂房租赁协议》第七条不属于任意解除权，锐盈公司主张解除合同无法律和合同依据。二、本案情况不符合九民会纪要第四十八条的情形。众筹公司按约支付房租，锐盈公司将厂房交付给众筹公司使用，合同一直在履行，未形成僵局。三、众筹公司为了稳定合同关系，保障公司长远发展；锐盈公司考虑到能从众筹公司处获取稳定收益，同时对未来房租形势有预判，故双方签订了为期十年的租赁合同并约定了每年房租涨幅。锐盈公司提起诉讼的真实目的是为了涨房租，其违反了诚实信用原则、依合同履行原则。如果判令合同解除，将给众筹公司造成高额的搬迁费、设备、环评等损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。锐盈公司向一审法院起诉请求：1.确认双方2015年5月13日签订的《厂房租赁协议》于2020年3月15日解除；2.判令众筹公司腾退位于嘉兴市嘉善县××镇××道××号的4号厂房；3.判令众筹公司向锐盈公司支付占有使用费，按每天2082.12元的标准，自2020年3月16日计算至实际腾退之日。一审法院认定事实：2015年5月13日，锐盈公司与众筹公司签订《厂房租赁协议》一份，合同约定锐盈公司将位于嘉善县姚庄镇锦绣大道128号的4号厂房（包含一楼至二楼）租赁给众筹公司，租赁期限十年，自2015年5月12日起至2025年5月11日止。合同还约定了租赁费用、租金支付方式及房租押金、厂房使用要求及合同的变更、解除与终止免责条款。其中，第六条约定：1.双方可以协商变更或终止本合同；2.锐盈公司有以下行为之一的，众筹公司有权解除合同：不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。众筹公司有下列行为之一的，锐盈公司有权解除合同，收回出租房屋：未经锐盈公司书面同意，转租、转借承租房屋；未经锐盈公司书面同意，拆改变动房屋结构；损坏承租房屋，在锐盈公司提出的合理期限内仍未修复的；未经锐盈公司书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；未按时支付房租、水电、物业等费用。第七条约定了提前解除约定条件及违约责任，合同签订日起三年内若遇甲方提前终止协议，须提前3个月以书面形式通知乙方，退还尚未履行合同的租金并另行向乙方支付6个月租金的款项作为赔偿。有效期内合同签订日起三年后若遇甲方提前终止协议，须提前3个月以书面形式通知乙方，退还尚未履行合同的租金并另行向乙方支付1个月租金的款项作为赔偿。2019年12月10日，锐盈公司向众筹公司发出通知，简要内容为：于2020年12月10日开始全面线路检修，排查过程中被停电的租户会提前通知到，暂停用电等。2019年12月11日，锐盈公司向众筹公司出具《解除厂房租赁协议通知书》，简要内容为：将于2020年3月15日提前解除双方签订的《厂房租赁协议》，告知众筹公司确保在2020年3月15日腾退厂房。2019年12月16日，众筹公司向锐盈公司出具《回复函》，简要内容为：众筹公司不同意解除《厂房租赁协议》，若锐盈公司执意解除，除约定赔偿外，还需赔偿装修损失、安装环评设备投入及体系认证的申请费等各项损失。2020年1月11日、2月11日、3月5日，锐盈公司三次向众筹公司出具《友情告知书》，简要内容为：告知众筹公司确保在2020年3月15日腾退厂房。2020年1月16日，众筹公司委托律师向锐盈公司出具《律师函》，简要内容为：不同意解除《厂房租赁协议》，但双方可以友好协商妥善处理租赁事宜。后双方多次协商未果。一审法院认为，锐盈公司与众筹公司签订的《厂房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。现锐盈公司依据《厂房租赁协议》第七条，认为其有权就此解除合同。一审认为，该条款系关于提前解除约定条件及违约责任的约定，不属于对合同任意解除权的约定。锐盈公司依据《厂房租赁协议》行使解除权的，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十三条行使约定解除权，或者第九十四条规定的法定解除权，《厂房租赁协议》第六条已经明确约定可以解除合同的条件，故第七条仅能视为对违约责任的约定，并非赋予当事人任意解约权，锐盈公司有悖诚信履约原则，无权据此行使合同解除权。综上，本案房屋租赁合同未达到法定或约定解除条件，对于锐盈公司要求解除《厂房租赁协议》，要求众筹公司腾退厂房并支付占用费的诉讼请求，不予支持。众筹公司对此提出的抗辩意见，予以采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回锐盈公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由锐盈公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。经审理，一审认定的“2019年12月10日，锐盈公司向众筹公司发出通知，简要内容为：于2020年12月10日开始全面线路检修……”应为“2019年12月10日，锐盈公司向众筹公司发出通知，简要内容为：于2019年12月10日开始全面线路检修……”。对一审认定的其余事实本院予以确认。本院认为，双方签订的《厂房租赁协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。本案争议焦点在于《厂房租赁协议》第七条性质如何认定。本院认为，涉案协议第七条约定“合同签订日起三年后若遇甲方提前终止协议，须提前3个月以书面形式通知乙方，退还尚未履行合同的租金并另行向乙方支付1个月租金的款项作为赔偿”，该条款实际上赋予了出租人享有单方任意解除权而仅需承担一个月租金的违约责任。此条款与合同中租赁期限条款及第六条约定的“双方可以协商变更或终止本合同”的内容在逻辑上存在矛盾，如出租人享有任意解除权，就没有必要约定合同期限及终止合同需双方协商决定的条款。第七条实际上免除了出租人的重要合同责任，严重排除了承租人的重大权益，对承租人明显不公，严重违背了公平合理的基本民事法律原则。且锐盈公司并未举证证明在签订合同时，其对这一严重侵害合同相对方合法权益的条款向众筹公司进行了充分明确的解释。基于上述理由，锐盈公司依据该条款向众筹公司发出解除通知及腾退通知，要求解除合同，不具有法律效力，不产生合同解除的法律后果，一审驳回锐盈公司要求确认合同已经解除、众筹公司腾退房屋的请求，并无不当。综上，锐盈公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人浙江锐盈电子科技有限公司负担。审 判 长 帅国珍审 判 员 倪 勤审 判 员 王世好二〇二〇年十月二十九日法官助理 沈文潇书 记 员 陆燕瑜书 记 员 黄晓琴