江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初4291号原告：中国建设银行股份有限公司盐城分行，统一社会信用代码913209008401419653，住所地在江苏省盐城市解放北路**。负责人：陈永斌，该行行长。委托诉讼代理人：韦乃华，江苏金链子律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁香，江苏金链子律师事务所律师。被告：王军，男，1973年6月28日生，住，住所地在江苏省盐城市/div>被告：凌粉翠（系王军前妻），女，1975年5月15日生，住，住所地在江苏省盐城市盐都区/div>委托诉讼代理人：王军，男，1973年6月28日生，住，住所地在江苏省盐城市/div>被告：盐城市燕达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320900761026280Y，住，住所地在江苏省盐城市盐都区振兴路**荷塘月色/div>法定代表人：谢新，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱桦，江苏鑫鼐律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司盐城分行（以下简称建行盐城分行）与被告王军、凌粉翠、被告盐城市燕某房地产开发有限公司（以下简称燕某公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，于同年9月29日公开开庭进行了审理。原告建行盐城分行的委托诉讼代理人丁香，被告凌粉翠及其诉讼代理人被告王军，被告燕某公司的委托诉讼代理人朱桦到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行盐城分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告一、二共同偿还原告截止2020年6月24日的贷款本息196709.16元，其中本金150854.49元，利息29387.81元，罚息16466.86元，并承担从2020年6月25日起至实际清偿之日止以150854.49元为本金按借款合同约定的利率标准计算的利息、罚息。2、判令被告一、被告二、被告三共同承担律师费9000元。3、判令被告三按保证合同约定对被告一、被告二的偿还义务承担连带保证责任。4、判令原告对位于市区和泰嘉园17-107的抵押物拍卖、变卖所得价款在抵押合同约定的范围内享有优先受偿权。5、判令被告一、二、三共同承担本案的诉讼费。事实与理由：被告一、二因购房于2011年5月13日与原告签订了《个人住房借款合同》，自愿以所购房屋抵押。借款本金为19万元，期限180个月，自2011年5月9日起至2026年5月9日止，还款方式为等额本息，所购房地址为和泰嘉园17-107，被告三于2009年9月11日与原告签订最高额保证合同，约定对因购和泰嘉园房产项目而与原告发生借贷关系的全部借款人的贷款本息及相关费用在最高限额内承担保证责任，最高保证限额内承担保证责任，最高保证限额为1亿元，所保证债权确定期间为2009年9月11日至2012年9月11日。原告于2011年5月16日履行了发放贷款的义务，但被告一、二未能按时还款，经原告催要仍未还款，截止2020年6月24日欠贷款本息合计196709.16元。综上，为维护国家信贷资金的安全，保护原告的合法权益，特具诉状，请贵院支持原告的诉讼请求。被告王军、凌粉翠共同辩称：对原告起诉的欠款的金额属实，该款项王军承诺偿还原告款项，不需要凌粉翠偿还。打算一年内分期还清，先将15万元本金偿还。被告燕某公司辩称：对被告一、二以向原告申请按揭贷款的方式购买我公司的商品房的事实无异议，对于被告一、二目前尚差欠原告的本金、利息、罚息、复利的数额请求法庭依法审核认定，对于被告三与原告签订的最高额保证合同的事实无异议，其中对债权确定的期限确定为2009年9月11日至2012年9月11日，最高债权额为一亿元，请求法庭审查在被告一、二向原告贷款前因购买被告三的商品房而向原告贷款，所形成的所有债权总额是否超过一亿元，如超过，超过部分被告三不承担保证责任。关于房屋的产权目前仍在被告三名下，故不宜进行司法处置，对原告提出的司法处置享有优先权，请求法院依法处理。本案的诉讼费被告三不应当承担，本案是因被告一、二对原告的违约所造成的，房产证目前未能办理，也不能归责于被告三，成为本案的被告，被告三也是受害方，故被告三不应当承担相关的诉讼费用。综上，请求法院依法查明事实，依法处理。经审理查明：2009年9月11日，燕某公司（保证人）与建行盐城分行（债权人）签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定：自2009年9月11日至2012年9月11日期间，债务人因购置和泰嘉园的房产向建行盐城分行贷款而形成的全部债权，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、评估费、律师费等）提供最高额1亿元的连带责任保证。保证期间自债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人办妥抵押财产的相关权属证书及抵押登记证书并交贷款人收执之日。2011年5月13日，王军（借款人）、凌粉翠（借款人、抵押人）与签订了一份《个人住房借款合同》，约定：借款金额：19万元，借款期限：自2011年5月9日起至2026年5月9日止，共计180个月。借款用途：购买位于盐城市区和泰嘉园17-107室房屋。借款利率：浮动利率，执行基准利率。还款：等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日期为每月16日。抵押人同意以盐城市区和泰嘉园17-107室房屋设定抵押。借款人的违约责任：借款人未按本合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施等。合同签订后，建行盐城分行于2011年5月16日将借款19万元支付到指定账户。同日，王军、凌粉翠就上述抵押房屋至盐城市盐都区房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记手续。王军、凌粉翠取得贷款后，正常还款至2014年9月，期间，偶有逾期，从2014年12月起又断续还款至2016年1月28日，以后一直未还款。截止2020年6月24日，王军、凌粉翠共欠建行盐城分行贷款本金150854.49元，利息29387.81元，罚息16466.86元，本息合计196709.16元。原告多次催要未果，遂诉至本院。王军、凌粉翠原系夫妻关系。据王军自述，双方于2013年6月协议离婚。王军、凌粉翠双方购买的房屋已具备办证手续，但至今未办理产权抵押登记。2020年7月，建行盐城分行与江苏金链子律师事务所签订委托合同，委托该所律师代为诉讼，并支付律师代理费9000元。上述事实，有当事人陈述、个人住房借款最高额保证合同、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、预抵押登记书、欠款明细、律师代理费发票等证据证明，本院经审核予以确认。本案经本院主持调解，因分歧较大，致调解未果。本院认为：原告建行盐城分行与被告王军、凌粉翠签订的《个人住房借款合同》，与燕某公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对各方均具有约束力。原告已按约将19万元出借给被告王军、凌粉翠，被告王军、凌粉翠未按合同约定履行还款义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告履行全部义务。原告建行盐城分行要求被告王军、凌粉翠偿还全部到期及未到期借款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院依法予以支持。因两被告未及时还款，原告因此委托律师代为诉讼，支付了代理费，按合同约定，应由两被告负担。被告燕某公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，原告未能享有现实的抵押权，故被告燕某公司应按合同约定对被告王军、凌粉翠所欠债务承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王军、凌粉翠应于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司盐城分行本金150854.49元，利息29387.81元，罚息16466.86元，本息合计196709.16元，并支付自2020年6月25日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的方法和标准计算）。二、被告王军、凌粉翠应于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司盐城分行律师代理费9000元。三、被告盐城市燕达房地产开发有限公司对上述一、二项款项承担连带责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4386元，减半收取2193元，由被告王军、凌粉翠、盐城市燕达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审判员  杨淑芬二〇二〇年十月三十日书记员  瞿 艳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。