常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0413民初3773号原告：张国华（案外人）:男，1964年03月06日出生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：陈辉平，江苏必正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦，江苏必正律师事务所律师。被告：张小明（申请执行人）：男，1971年05月03日出生，汉族，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：糜新元，常州市天宁区天平法律服务所法律工作者。第三人：常州市金坛区瑞嘉房地产开发有限公司（被执行人），组织机构代码91320413063242250H，住所地江苏省常州市金坛区直溪镇振兴南路**。法定代表人：江迪钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛龙，该公司职员。原告张国华与被告张小明、第三人常州市金坛区瑞嘉房地产开发有限公司（以下简称瑞嘉公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张国华的委托诉讼代理人陈辉平、李钦，被告张小明的委托诉讼代理人糜新元，第三人瑞嘉公司的委托诉讼代理人薛龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令不得执行常州市金坛区某小区A-甲-402室房屋；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告分包了第三人瑞嘉公司建设的金坛区某小区工程中的水电安装施工工程。2016年9月2日，双方签订了房屋抵付工程款合同，约定由原告购买某小区A-甲-402室房屋，价款32万元。用工程款折抵全部房款，第三人将房屋交付给原告出租给他人使用至今。原告享有优先受偿权。因第三人未及时将房产登记的全部资料报送有关部门，导致案涉房屋至今未能办理产权登记。被告张小明与第三人租赁合同纠纷一案，经金坛法院判决生效并执行，你院查封了包括案涉房产在内的第三人名下的相关房产。原告依法提出执行异议，你院驳回了原告的异议申请，原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。被告张小明辩称：本案原告张国华的诉讼属于滥用诉权。金坛法院查封的房产与张小明没有关系。原告张国华没有提供足以排除强制执行的证据，不享有足以排除强制执行的民事权益。以房抵工程款是可以的，但必须依照规定办理物权变更手续。张国华递交的房屋抵付工程款合同、建设工程施工合同以及商铺验收交接确认书包括租赁协议，依据相关法律规定，以房抵款协议并不产生房屋所有权的转移。基于物权的要物性，原告主张他的工程款有优先权，这是不对的。优先权也要通过法律途径来解决，而不是你在执行当中再来提出优先权。对以物抵债的协议，同时还要订立商品房买卖合同或者签订商品房备案登记手续，这样才能锁定物权有效对抗第三人，现在的房子都在开发商名下，原告要适用最高人民法院执行异议的解释28条，我们法院几次裁定都是适用的29条，所以说金坛法院适用29条是对的。综上所述，原告滥用诉权，没有足以排除强制执行的理由。我们请求驳回其诉讼请求。第三人瑞嘉公司陈述：就张国华抵付工程款的这套房子，我公司于2015年与张国华签订过房屋施工的合同，涉及到的是一个内部的装修和水电工程，后于2016年9月份已经将涉案的房屋抵付给张国华用于清偿工程款，并于2016年9月2日直接将房屋交付给张国华使用。由于我公司原法人代表离开我公司，导致公司的资金比较困难，至今一直未办理竣工验收手续。所以导致整体的房屋至今未办理产权登记，也未能办理网签的预售。经审查查明，2017年12月6日，本院对张小明与瑞嘉公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）苏0482民初1307号民事判决：一、解除原告张小明与被告瑞嘉公司于2015年1月16日签订的租赁合同；二、被告瑞嘉公司于判决生效之日起15日内给付原告张小明人民币500000元及配合心理测试损失2500元，合计人民币502500元。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告负担。该款原告已预交，被告应与上述义务同时履行一并给付原告。根据张小明的执行申请，本院于2018年4月2日立案强制执行，案号为（2018）苏0482执1148号。执行中，本院于2018年4月20日作出（2018）苏0482执1148号之一执行裁定，查封瑞嘉公司所有的位于金坛区西侧不动产。案外人张国华向本院提出书面异议称：常州市金坛区人民法院查封瑞嘉公司所有的位于金坛区西侧不动产，案涉房屋在查封房屋范围内。因该房屋在2016年9月2日由瑞嘉公司抵偿给张国华所有，张国华合法占有并进行装修后出租给他人使用至今。请求不得执行并解除对案涉不动产的查封。本院在对原告张国华的执行异议经依法审查后作出（2020）苏0413执异50号执行裁定书，驳回了异议申请。原告遂依法提起诉讼。另查明，2015年3月1日，原告张国华与第三人瑞嘉公司签订建设工程施工合同，约定：第三人瑞嘉公司将直溪某小区及商住楼项目附属工程水电部分发包给原告施工，工程价款336000元，2015年7月30日完工。2016年9月2日，双方就工程款给付事宜进行结算并签订房屋抵付工程款合同，约定第三人瑞嘉公司将自己开发的直溪某小区及商住楼A-甲-402室房屋折抵工程款320000元给原告。当日，瑞嘉公司将案涉房屋交付给原告。此时，瑞嘉公司开发的直溪某小区及商住楼工程尚未竣工验收。嗣后，原告将案涉房屋出租给他人使用至今。上述事实，由原告提交的（2020）苏0413执异50号执行裁定书、建设工程施工合同、房屋抵付工程款合同及工程款结算清单、商品房交接确认书，被告提交的（2017）苏0482民初1307号民事判决书及四份裁定书等证据在案佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案双方当事人争议的焦点为原告就案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为原告对案涉不动产并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由：原告张国华与第三人瑞嘉公司签订的房屋抵付工程款合同，属以房抵债即以物抵债协议，不具备商品房买卖合同的要件。在作为抵债物的案涉房产未办理权属转移登记的情况下，以物抵债行为并未完成，以物抵债协议并不必然导致不动产所有权的转移，不能适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。〔详见《全国法院民商事审判工作会议纪要第44条的理解与适用》〕。在原告未依法主张对建筑物优先受偿权的情形下，并不仅因抵债协议的形成而改变原告享有债权的普通债权性质，原告张国华的债权本质上仍为普通债权。因此，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求本院停止对案涉不动产强制执行的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告张国华的诉讼请求。案件受理费7100元，由原告张国华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  蒋 勇人民陪审员  岳锡林人民陪审员  徐小才二〇二〇年十月十九日书 记 员  李 珏