黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0881民初460号原告：胡桂凤，女，1971年8月15日出生，汉族，个体，住同江市。委托代理人：王俊全，黑龙江东风律师事务所。委托代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更请求事项，进行和解，提起上诉，代收法律文书，代为各阶段立案。被告：王魁，男，1970年7月31日出生，汉族，无职业，住同江市（现羁押于同江市看守所）。被告：邢瑞，男，1984年8月4日出生，汉族，无职业，住同江市。被告：佳木斯昆仑房地产开发有限公司，统一社会信用代码：92230881MA1998，地址同江市翰林苑售楼处。负责人：高治国，该公司总经理。原告胡桂凤诉被告王魁、邢瑞、佳木斯昆仑房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡桂凤及其代理人王俊全到庭参加诉讼，被告王魁远程视频参与诉讼，被告邢瑞、被告佳木斯昆仑房地产开发有限公司（以下简称“昆仑公司”）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡桂凤向本院提出的诉讼请求：1、请求确认被告王魁与被告邢瑞签订的涉案（同江市翰林苑小区3号楼000105号商服）房屋买卖合同无效。2、请求确认同江市翰林苑小区3号楼000105号商服房屋是原告胡桂凤优先取得、实际占有适用的回迁楼房，依法归原告胡桂凤所有；并办理房产证、办理房产证所需税费由被告承担。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告昆仑公司开发同江市翰林苑小区，拆迁原告胡桂凤自有房屋77.86平方米，胡桂凤购买吴永铭有照房屋77.86平方米，无照房屋11.72平方米。2009年10月8日原告胡桂凤与被告昆仑公司签订拆迁产权调换协议，原告胡桂凤自有房屋调换由胡桂凤选择新建设楼房标准房一套，购买吴永铭房屋调换由胡桂凤选择新建设楼房标准房一套，其中的一套就是涉案门市楼3号楼00015号商服房屋，胡桂凤在2014年8月份入住该楼房至今。经过同江人民法院(2016)黑0881民初2525号以及佳木斯中级人民法院(2017)黑08民终426号判决认定，原告胡桂凤对涉案楼房具有优先权。对该房屋具备占有、使用收益的部分物权权能。胡桂凤应为该涉案房屋的真实权利人,(2015)同民初字第502号判决书判项中对涉案房屋即同江市翰林苑小区3号楼000105号商服的判决损害了胡桂凤的民事权益，判决撤销(2015)同民初字第502号民事判决书中判项“被告佳木斯昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日将同江市翰林苑小区3号楼000105号商服交付给原告王魁，并提供上诉楼房办理产权证所需的一切手续”，王魁依据(2015)同民初字第502号错误判决取得该楼房并出卖给了刑瑞，既然该(2015)同民初字第502号错误判决有关判项已经被撤销，王魁以及刑瑞都丧失合法依据，其二人之间买卖合同当然无效，不受法律保护。案涉同江市翰林苑小区3号楼00005号商服房屋依法归原告所有。被告王魁答辩称，其不认可原告所诉事实。1、原告胡桂凤歪曲事实，在2014年8月15日繁荣派出所的询问笔录上,原告父亲、母亲亲口承认其回迁的房子是3号楼102门，因102门被别人装修,原告又去抢103门，因为105门在2011年已登记在王魁的名下，但是没有装修，2014年王魁又补了40000元并有收据，胡桂凤去装修105门时被王魁发现，双方发生争执时，派出所给胡桂凤做笔录时其父、母亲口承认回迁的并不是105门。2、王魁是合法购买的105门，价值人民币100多万元，而胡桂凤回迁的房子在诉讼请求中明确约定该房屋价值人民币10万元，该房屋明显与王魁购买的门市价值不等。3、原告胡桂凤利用回迁身份多次上市里相关部门上访、闹访、缠访、法院受到他上访的威胁，原告的诉请是跟昆仑房地产开发公司之间的协议约定，王魁买卖协议合法有效，并已办理了产权证照，两者之间没有关联性，原告胡桂凤的诉请只是10万元的拆迁房屋，应该直接对昆仑房地产有限公司对102门市进行维权，王魁多次找到同江市不动产登记中心要求，如果胡桂凤同意把105门市登记在胡桂凤名下，102门市给王魁也可以，但是不动产登记明确告知，登记中心来源于同江市房产局信息中心只有原回迁户主动放弃102门市的产权登记才能把102给王魁。被告邢瑞、佳木斯昆仑房地产开发有限公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告胡桂凤提供如下证据支持其主张：证据一、房屋拆迁产权调换协议书两份、原告胡桂凤被拆迁的房屋产权证照凭证和对外租赁合同两份、房屋买卖合同一份。证明案涉诉争房屋是原告胡桂凤购买，于2004年8月14日胡桂凤在吴永铭处购买的原案涉拆迁房屋，胡桂凤行使回迁优先权取得的房屋，早于2014年就入户该楼房，对该房屋行使占有使用等物权权能，案涉房屋所有权归属原告胡桂凤所有，一直到现在都由胡桂凤占有使用，邢瑞并未实际占有。经庭审质证，被告王魁认为该证据与本案没有关联性，原告的回迁与买卖合同不发生交集。对两份产权调换书有异议，产权调换协议书中未标明回迁楼房位置，不能证明与本案涉案楼房有关，产权调换协议书019置换楼房的房型为112.94平方米一套住宅，产权调换协议书020中置换楼房标准为77.86平方米一套住宅，此合同未标明回迁位置，此合同置换应得楼房性质应为住宅。2、两份置换协议中加盖了同江市房屋征收管理办公室公章但未有经办人，不符合民诉证据规则，房屋征收管管理办公室作为政府房屋征收单位，并不具有回迁职权，合同中公章部分体现的内容不具有法律效力，超出了征收办职权并且其加盖位置是拆迁单位，与其职权不符。吴永铭跟原告之间的交易合法性有所欠缺，根据房产的底案胡桂凤只拥有一套房屋而吴永铭跟胡桂凤的协议缺少吴永铭书面的委托，无法证实其合法性，并且吴永铭没有跟翰林院签署拆迁合同，吴永铭的房照是住宅性质，既不是临街也不是低层。本院经审查认为，原告提供证据能够证明房屋调换至3号楼000105室，对原告提供该组证据的真实性予以采信。证据二、同江市长恒热电有限公司供热费票据、案涉房屋装修保证金，电卡、水卡收据、诚信物业收费专用票据以及电费手机网上缴费截图。证明从2014年8月至今原告胡桂凤一直缴纳案涉房屋的供热费、水电费、物业费等各项费用的事实，能进一步证明胡桂凤始终实际占有、使用该房屋，行使该房屋的物权权能。（包括2017年案涉房屋被非法登记在被告邢瑞名下期间也是一直由原告胡桂凤实际缴纳，邢瑞并未实际占有、使用案涉房屋，更未缴付过任何费用）。经庭审质证，被告王魁认为，1、原告从2014年8月强行抢占房屋后开始缴纳费用。2、证明该房屋系王魁合法购买并办理了产权证照转给邢瑞之后，邢瑞一直没有实际占有该房屋，该门市楼被胡桂凤抢占至今。根据物权法规定，我方已依法办理了产权证照应受到法律保护，原告应该主张3号楼102号登记到原告名下，而不是案涉房屋。本院经审查认为，该组证据能够证明原告胡桂凤从2014年8月至今一直缴纳案涉房屋的供热费、水电费、物业费等各项费用，本院对该组证据予以采信。证据三、同江市人民法院（2015）同民初字第502号民事判决书、同江市人民法院（2016）黑0881民初2525号民事判决、佳木斯市中级人民法院（2017）黑08民终426号民事判决书。证明1、同江市人民法院（2015）同民初字第502号民事判决侵害了胡桂凤的民事权益。2、撤销（2015）同民初字第502号民事判决书中判项“被告佳木斯昆仑房地产开发有限公司于判决生效之日将同江市翰林院小区。3、号楼000105号商服交付给原告王魁，并提供上述楼房办理产权证所需的一切手续”。并已经发生法律效力，王魁对同江市翰林院小区3号楼000105号商服取得第2016002152房屋所有权证丧失法律根据，邢瑞从王魁恶意变更其名下的第2016002156号房屋所有权证也同样丧失法律根据，依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”案涉房屋归原告所有。经庭审质证，被告王魁对该组证据真实性无异议，证明问题有异议。称其不具备本案诉讼主体资格，证实不了其回迁楼房是本案涉案楼房，被告是从昆仑公司购买的房屋，经法院确认办理的房屋产权证。原告回迁的房屋是3号楼102号门市，而105号门市原告在派出所笔录中亲口承认是其抢占的，102号门市至今未给任何人办理过产权证，3号楼102号门市仍属于原告所有。本院经审查认为，该组证据系法院生效文书，本院予以采信。被告王魁提供如下证据支持其主张：证据一、收据、购房协议、（2015）同民初字502号民事判决书、2016002152号房屋登记档案各一份。证明其以购买的方式取得了本案争议的楼房，后经法院判决确认被告王魁享有此楼房的所有权并办理了房屋所有权证。经庭审质证，原告胡桂凤对证据、购房协议真实性无异议，对证明的问题有异议，被告购买该楼房时是在原告拆迁回迁入住之后，该买卖行为不能对抗原告的回迁合同。且被告与昆仑公司不是购买关系，是以购买形式对债权做的抵押。昆仑公司未到庭，对这两份证据真实性无法核实。本院经审查认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。证据二、房屋买卖合同、2016002156号房屋所有权证一份。证明被告取得本案争议的商服物权后，将商服出卖给邢瑞并办理了过户手续，产权已登记在邢瑞名下，并已取得此楼的物权。经庭审质证，原告对真实性和证明问题均有异议，其认为被告是用该楼抵债而不是买卖，案外人购买该楼时原告已经回迁入住多年，案外人不构成善意购买，即使构成也不能对抗原告的物上请求权。本院经审查认为，对该组证据真实性予以认定。证据三、协议书、收据、房屋租赁合同书、诚信物业收费专用收据、电业局收据票据、自来水公司收费票据。证明邢瑞购买本案涉案楼房后依法接受管理本案争议房屋。经庭审质证，原告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，该楼原告在2015年10月30日租赁给刘剑波3年，法院将该楼判给被告王魁后，王魁将该楼又出卖给案外人邢瑞，但邢瑞和刘剑波一致没有占有该楼。刘剑波是因为该楼已经过户到邢瑞的名下才不再继续租赁原告的该回迁楼。本院经审查认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。证据四、派出所情况说明2份。证明邢瑞取得商服物权接受管理后，原告强抢商服邢瑞依法报案，2014年原告强行入住本案案涉楼房，开发商蓝洪涛与原告及其家人发生争执，开发商向繁荣派出所办案。经庭审质证，原告对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议；2014年7月15日情况说明只能证实开发商与胡美善有房屋拆迁的问题，并不能证实该楼不是原告的回迁楼房，也不能证实该楼房是原告强抢入住的，且发生纠纷是在2014年7月15日，原告的实际回迁入住是2014年8月18日，2016年7月13日情况说明也不能证实原告是强抢入住的，因为原告与邢瑞确实有房产纠纷，但并不涉及该楼房是原告强抢的。本院经审查认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，但不能证明房屋的所有权。被告邢瑞、佳木斯昆仑房地产开发有限公司未到庭，未对上述证据发表质证意见，亦未向法庭提供证据。根据本院审查认定的证据，结合原告胡桂凤、被告王魁的陈述，认定本案基本事实如下：王魁以购买的方式在昆仑公司取得涉案房屋，2015年11月13日，本院作出（2015）同民初字第502号判决书中，予以认定王魁与昆仑公司签订房屋买卖合同是2014年9月18日，被告昆仑公司与原告胡桂凤签订拆迁产权调换协议时间是2009年10月8日，判决佳木斯市昆仑房地产开发有限公司与判决生效之日将同江市林苑小区4号楼000102商服、000103号商服、3号楼000105号、0000107号商服交付给王魁，并提供上述楼房办理产权证所需的一切手续，其中包括本案涉案的同江市翰林苑小区3号楼000105号商服。在此期间王魁办理了该商服的所有权证，2016年4月20日与邢瑞签订了房屋买卖合同，2016年5月5日办理了移转登记。后胡桂凤向本院提起第三人撤销之诉，本院于2017年3月12日作出（2016）黑0881民初2525号判决书，判决撤销（2015）同民初字第502号判决书中判项“被告佳木斯市昆仑房地产开发有限公司与判决生效之日将同江市林苑小区3号楼000105号商服交付给原告王魁，并提供上述楼房办理产权证所需的一切手续”，王魁对该判决不服，提起上诉，佳木斯市中级人民法院于2017年7月4日作出（2017）黑085民终426号判决书，驳回王魁的上诉，维持原判。现胡桂凤诉至法院，请求确认被告王魁与被告邢瑞签订涉案房屋买卖合同无效，涉案房屋应该归原告胡桂凤所有。本案审理过程中，原告胡桂凤对诉讼请求第一项“请求确认被告王魁与被告邢瑞签订的涉案（同江市翰林苑小区3号楼000105号商服）房屋买卖合同无效”申请撤回起诉，是其对诉讼权利的自主处分，不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以准许。本院认为，该案系确认房屋所有权纠纷。首先协议签订时间优先，王魁与昆仑公司签订房屋买卖合同是2014年9月18日，被告昆仑公司与原告胡桂凤签订拆迁产权调换协议时间是2009年10月8日。其次，拆迁补偿安置优先，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，胡桂凤与昆仑公司签订的协议中标注了回迁位子是“原位”，用途是“一带二门市”，该约定符合上述最高院的规定。第三，安置位置明确。在2014年8月份，原告胡桂凤已与被告昆仓公司办理了房屋入住手续并已实际入住，证明双方已就此房屋安置给原告达成了合意。昆仑公司将补偿安置房屋另行出卖给王魁，原告胡桂凤为被拆迁人，应优先取得安置房屋。其请求确认同江市翰林苑小区3号楼000105号商服房屋是原告胡桂凤优先取得、实际占有适用的回迁楼房，依法归原告胡桂凤所有诉讼请求本院予以支持。因原告胡桂凤要求对“请求确认被告王魁与被告邢瑞签订的涉案房屋买卖合同无效”的诉讼请求撤回起诉，故本院对该项诉讼请求不予审理。原告要求被告办理房产证及承担税费的诉讼请求不明确且未提供证据证明，本院不予支持。依照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条规定，判决如下：同江市翰林苑小区3号楼000105号商服房屋由原告胡桂凤优先取得，归原告胡桂凤所有；2、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1150元，由被告王魁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张前英审 判 员  马永新人民陪审员  石玉龙二〇二〇年十月十六日法官助理王圆圆书记员王海强