贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6182号上诉人（原审原告、反诉被告）：米静，女，1986年11月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李田，贵州龙在田律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州缤纷地商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市府路**懿府裙楼**。委托诉讼代理人：李旭，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳，贵州佳合律师事务所律师。上诉人米静与贵阳缤纷地商业管理有限公司（以下简称“缤纷地公司”）因租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初5459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人米静向本院上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定上诉人应支付商铺使用费及运营管理费，并以上诉人主张返还的保证金抵销相应费用，属于认定事实不清，适用法律错误。一、《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。双方在合同中约定被上诉人交付租赁店铺的时间最晚不超过2017年4月20日，但直至2017年10月后，都未能向上诉方交付店铺，致使上诉人只能选择堆放货物在商场过道，且一直未与上诉人协商租金、位置等问题。因此，不能认为上诉人默认同意商场的安排，且租赁费用并非实际产生，只是被上诉人预估的，原审按照合同约定的20000元/月的标准收费属认定事实不清，以此抵扣保证金损害了上诉人的合法权益。二、根据《合同法》之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。被上诉人承诺的L2层01BL2005N的区域一直未能正常经营，也未交付，属于违约在先，上诉方从签订合同开始积极履行义务，支付保证金、购买相应货物以正常营业，并在过道通电使用娃娃机属于合理措施防止损失扩大，而被上诉方一直怠于履行义务，上诉人也给予合理期限至2017年10月，但被上诉人仍然没有履行合同，上诉人购买娃娃机后一直无法正常运营，无法实现合同目的，并非租赁五个月，原判不符合公平原则。设备堆放商场也会产生必要的损耗，被上诉人应当赔偿上诉人购买娃娃机的损失16万元。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，诉请如前所述。缤纷地公司二审答辩称：一、双方在租赁合同中虽然对店铺进行约定，但没有约定总体面积及装修期间。双方签订的补充协议中，约定乙方设备摆放须经甲方进行调整，且米静从2017年5月起就开始将设备摆放在商场LG层的过道，将娃娃机通电经营至2017年底，并向商场缴纳电费。也无其他显示上诉人提出异议。显然将娃娃机摆放在LG层营业系双方协商一致，是对合同履行地点的变更，是双方真实意思表示，故缤纷地公司不存在违约交付的违约行为。二、双方租赁协议真实有效。米静将娃娃机摆放至一楼商场大厅更有利其经营。一审判决米静按租赁协议中租赁费的标准支付租赁费，认定事实清楚，适用法律正确。三、米静从营业至今并未缴纳费用，已构成违约。根据租赁协议第四条第五款第二项第九点的约定，米静拖欠相关租赁费用应予以抵扣，且我方对此已经提起反诉，故一审判决保证金抵扣尚欠租赁费用，于法有据。四、不存在缤纷地公司未按约定交付商铺的行为，反而系米静自身经营不善导致违约在先，故米静主张的损失与缤纷地公司无关，且涉案张贴告示于2018年5月张贴，但米静于2017年9月就未再经营。显然其未正常营业与张贴告示的行为无关，何况娃娃机经营所在的商场有合法产权，米静购买娃娃机是其自身经营的正常投入，其擅自搬离10台娃娃机，不存在购买20台娃娃机的16万元损失。上诉人缤纷地公司向本院上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、五项，并依法改判支持上诉人的全部反诉请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定“2017年10月，米静将部分娃娃机搬离商场，剩余娃娃机因未缴清后续费用，被告缤纷地公司拒绝其搬离。此后，被告缤纷地公司亦未向原告催收任何费用。故，原、被告双方及其行为已实际解除合同，原告米静主张《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》于2017年10月已经解除”是错误的，与事实不符。首先，一审中上诉人反诉请求第一项已经写明“请求解除反诉原告与反诉被告于2017年4月17日签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补偿协议》”，截止2019年6月及上诉人提出反诉前，被上诉人从未向上诉人提出解除合同的通知或申请，上诉人认为《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议》的具体解除时间应以判决生效的日期为准。其次，根据米静代理人一审当庭陈述，米静是以机器需要返厂维修为由，向上诉人提出搬离娃娃机，且米静搬走10台娃娃机时并未书面通知上诉人解除租赁合同的事宜，上诉人与米静从未就合同解除达成合意，上诉人在提出反诉前也未有过解除合同的意思表示。双方签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且上诉人按照上述协议履行所有合同义务，但被上诉人进场营业至今，仅向上诉人缴纳租金保证金6万元、履约保证金2万元及5-9月份的电费，商铺场地使用费、运营管理费等从未缴纳，故不存在剩余娃娃机系未缴清后续费用而缤纷地公司拒绝其搬离的情况，且被上诉人主张的20万元娃娃机费用均未提供相关证据。再次，被上诉人一直占用上诉人商铺至今系客观事实，双方存在事实上的租赁关系。不管基于租赁关系还是占用关系，被上诉人都应当按照合同约定的标准向上诉人支付相应的商铺使用费。被上诉人未按照合同约定支付商铺使用费、运营管理费系未履行合同主要义务，其私自搬离部分娃娃机的行为并不能认定双方合同已经实际解除，上诉人认为《商铺场地使用及管理合同》并未因双方的行为而解除，合同解除的时间应以判决生效的时间为准，一审判决认定《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》已于2017年国庆后解除存在错误，依法应当予以纠正。二、一审法院认定“因合同已解除，……。虽米静未按时足额缴纳商铺使用费用及管理费，但缤纷地公司亦未及时返还米静剩余娃娃机。双方因此互有违约及违反法律规定，故本院不予支持”，系认定事实不清，证据不足。被上诉人支付商铺场地使用费和运营管理费系合同主要义务，但开业至今，其从未缴纳上述费用，系被上诉人违约在先，且已构成根本违约，应当承担违约责任。上诉人已经按照合同约定履行合同义务，不存在违约行为，并且在《商铺场地使用租赁合同》期限届满后，米静仍然占用商铺至今，应当向上诉人支付相应的商铺使用费，故上诉人的反诉请求应当得到支持。综上，双方签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补偿协议》合法有效，上诉人已经按照合同约定履行完毕合同义务，但被上诉人开业一直欠缴相关费用至今，严重违约，请求二审法院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。米静向原审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补偿协议书》无效；2、判决被告退还履行保证金共计80000元；3、判决被告赔偿原告购买娃娃机产生的损失费16000元；4、判决被告赔偿原告将租赁店铺内的物品（娃娃机）及设备搬离时不得阻拦；5、本案诉讼费由被告承担。缤纷地公司向原审法院反诉请求：1、解除双方于2017年4月17日签订的《商铺场地使用租赁合同》、《补偿协议书》；2、判令米静向缤纷地公司支付2017年8月至2019年6月期间的商铺使用费230000元、商铺运营管理费230000元，以上共计费用460000元；3、判令反诉被告立即腾空交还之日止每月按照合同约定的标准向反诉原告支付商铺场地使用费10000元、商铺运营管理费10000元，即每月20000元；4、判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金，暂计至2019年6月为341880元，之后滞纳金以第2、3项欠付金额为计算基数按每日0.2％计算；5、判令反诉被告向反诉原告支付违约金20000元；5、本诉及反诉费由反诉被告承担。原审查明：案涉商铺系贵州宇虹房地产开发有限责任公司于2010年3月26日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第520000201023094号筑规建字2010（南明）019），2012年6月6日通过消防验收。贵州宇虹房地产开发有限责任公司与贵州懿府百货有限公司于2013年4月12日签订《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》，将涉案商铺划归贵州懿府百货有限公司。贵州懿府百货有限公司于2016年1月4日将涉案商铺出租给被告缤纷地公司进行租赁、管理、占有、使用等处分行为。2017年4月17日，原告（反诉被告）米静（乙方、承租方）与被告（反诉原告）缤纷地公司（甲方、出租方）签订《商铺场地使用租赁合同》，该合同共有二十五条及六个附件，主要内容为：“一、甲方同意按下述条款和条件将位于缤纷地购物中心L2层店铺号01BL2005A，实用面积为平方米，建筑面积为平方米租赁给乙方做商业用途；二、本合同租赁期为壹年，自2017年4月20日起至2018年4月19日止；三、甲方同意乙方将租赁店铺用于经营娃娃机品牌，经营状态为功能/配套；四、甲、乙双方同意商铺场地使用费标准按如下方式计算按使用面积计算：2017年4月20日至2018年4月19日期间月使用费标准为500元/月/平方米，月使用费合计10000元。甲、乙双方同意商铺营运管理费标准按如下方式计算：按使用面积计算：2017年4月20日至2018年4月19日期间月商铺运营管理费为：500元/月/平方米，合计为10000元/月。甲方按政府有关收费标准和实际损耗计算乙方所租赁商铺产生的水费和电费，水费和电费由甲方代收代缴；五、1、乙方应在合同签订一周内向甲方支付人民币20000元作为租赁保证金（保证金即为首年租赁的二个月场地使用费、商业服务费额、商业推广费、商铺管理费等），以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同，并追究乙方责任。2、甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的场地使用费、商业服务费其它费用、其它应付款项（包括但不限于违约赔偿金、滞纳金、其它损害赔偿金等），或由于乙方、乙方职员的行为而给甲方带来的损失赔偿，但扣减或抵销后甲方应给予乙方通知。由此造成的保证金不足部分，乙方须在接到甲方通知后三个工作日内将其补足，否则甲方有权按每日0.2%收取滞纳金并终止合同。若乙方对甲方的扣减、抵销存在异议，应当先行补足，然后再循相应法律程序解决。八、甲方交付租赁商铺时间最迟不超过2017年4月20日……十四、除协商一致终止本合同及本合同约定的终止条件外，甲乙双方在本合同约定的经营期间内不得无故单方中止或终止本合同的履行。”合同其余条款对甲乙双方责任承担、税费、保险等进行了约定。合同附件一为租赁店铺所在商场位置展示、附件二为租赁店铺面积图例、附件三为缤纷地购物中心交铺标准，包括装饰、上下水、强电、弱电、消防、空调、新风、其他等对材料、数量、口径等，其中消防包括消防栓：消火栓按商场设计安装完毕；喷淋：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；报警按钮：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；烟（温）感器：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；附件四为履约保证金收取账号；附件六为缤纷地租赁商户商务条件书，系米静对“娃娃机”经营的商铺使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、推广费、收银手续费、保证金金额、收银设备使用费、商铺面积、水电费等进行确认。同日，双方还签订《补充协议》，约定：1、乙方承诺在合同租赁内费用已（以）季度缴纳支付给甲方。2、乙方设备摆放需配合甲方做出的调整。合同签订后，缤纷地公司将铺位交付米静，2017年4月19日米静向缤纷地公司支付了履约保证金80000元。后米静认为缤纷地公司向其出租的商铺部分系违章建筑，遂诉至法院，提出如前诉请。另查明，米静租赁经营娃娃机的店铺号系L2层01BL2005N区域，米静共投入20台各类娃娃机。后因商场二楼（L2）未能正常经营，原告米静的20台各类娃娃机于2017年5月1日开始摆放于商场一楼（LG），并通电运营至2017年9月底。期间，米静向商场缴纳了上述娃娃机运营产生的电费。2017年10月国庆节后，米静经商场同意搬走其中10台娃娃机。因相关费用未结清，商场拒绝其搬走剩余10台娃娃机，上述剩余10台各类型娃娃机至今仍摆放于商场一楼通道处。另2017年10月后，被告从未对米静进行租赁费用的催收。再查明,2018年5月3日，贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴《告示》一张，载明“贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的部分建筑物，总面积6480平方米，未经规划行政主管部门审批，属于违法建筑。贵阳市城市综合执法支队南明大队已对贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的违法建筑进行立案调查，现我队正对该违法建筑完善处罚程序”。原审认为：本案系租赁合同纠纷，本案中，原、被告租赁的商铺，实为娃娃机摆放区域。原告米静（反诉被告）与被告缤纷地公司（反诉原告）签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》，不违反法律法规的规定，合法有效。虽《商铺场地使用租赁合同》约定的摆放区域为L2层店铺号01BL2005A，但实际摆放区域为LG层（一层）过道。因原告米静从2017年5月1日起已经对摆放在LG层（一层）过道处的娃娃机通电使用至2017年9月底，亦未有证据显示其提出异议。故该行为属于双方协商一致，对合同履行地点进行的变更，该《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》对双方具有约束力。2017年10月（国庆后），米静将部分娃娃机搬离商场，剩余娃娃机因未缴清后续费用，被告缤纷地公司拒绝其搬离。此后，被告缤纷地公司亦未向原告催收任何费用。故原、被告双方以其行为已实际解除合同，原告米静主张《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》于2017年10月（国庆后）已经解除，原审予以采纳。因米静仅缴纳80000元，其实际租赁使用期间为5个月，故根据《中国人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，关于被告缤纷地公司主张的商铺使用费及运营管理费，原审支持20000元即5个月×20000元/月-80000元。对原告米静主张退还履约保证金20000元，虽合理有据，但因已用于折抵上述商铺使用费、运营管理费，故本院不予支持。同理，因合同已经解除，对原告诉请返还娃娃机十台（各类），原审予以支持。关于被告缤纷地公司诉请支付逾期缴纳滞纳金及违约金的诉讼请求，以及米静诉请赔偿原告娃娃机损失费的诉讼请求。虽米静未按时足额缴纳商铺使用费及运营管理费，但缤纷地公司亦未及时返还米静剩余娃娃机。双方在此互有违约以及违法法律规定，故原审均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认米静与贵阳缤纷地商业管理有限公司于2017年4月17日签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》已于2017年国庆节后解除；二、米静于本案判决生效之日起十日内支付贵阳缤纷地商业管理有限公司商铺场地使用费、商铺运营管理费欠款20000元。三、贵阳缤纷地商业管理有限公司于上项同时返还米静剩余（各类）娃娃机共十台。四、驳回米静其余本诉诉讼请求。五、驳回贵阳缤纷地商业管理有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元，由米静负担。反诉受理费6109元，由米静负担145元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担5964元。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人米静与上诉人缤纷地公司签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方具有约束力。关于案涉商铺场地实际租赁情况，虽然《商铺场地使用租赁合同》约定米静承租区域为L2层店铺号01BL2005A，但实际履行过程中米静将娃娃机摆放于LG层（一层）过道，并从2017年5月1日起通电使用至2017年9月底，米静未提出异议，故应视为双方协商一致对合同履行地点进行了变更。关于合同解除的时间，因2017年10月国庆节后米静经商场同意搬走其中10台娃娃机，原审据此认定双方租赁合同于2017年10月国庆节后解除，符合双方合同履行情况，本院予以确认。缤纷地公司上诉否认双方租赁合同于2017年10月国庆节后解除，并主张米静此后仍占用商铺等理由，因米静于2017年10月国庆节后经商场同意将其中10台娃娃机搬离是客观事实，而缤纷地公司不能举证证明此后米静继续承租经营，故其该项诉讼理由不能成立，本院不予采信。综上，原审根据双方对于合同解除均存在过错的情况，确定由米静支付缤纷地公司商铺使用费及运营管理费10万元（5个月×20000元/月），抵扣米静交纳的履约保证金80000元后，米静还应支付缤纷地公司20000元，并无不当，本院予以维持。米静上诉要求缤纷地公司赔偿娃娃机损失16万元的诉讼理由，因本案系商铺租赁合同纠纷，米静购买娃娃机进行经营系其自身经营投资性质，在原审法院责令缤纷地公司返还米静存放在商场的剩余10台娃娃机的情况下，米静仍要求缤纷地公司赔偿20台娃娃机的经济损失，不具有事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10864元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担5964元，由米静负担4900元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十月十九日书记员 潘盛机