重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初9358号原告：余慧仙，女，汉族，1972年8月3日出生，住重庆市巴**。被告：黄浩，男，汉族，1994年8月18日出生，住重庆市綦江区。原告余慧仙诉被告黄浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告余慧仙与被告黄浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2019年4月1日至2020年5月10日期间的房屋租赁费23666.67元、物管费158.3元、税费43元、天然气费399元、电费9元，共计24275.97元；2、判令被告赔偿原告其租赁期间损坏沙发、照明灯、柜门、墙体、玻璃等财产维修费4580元。事实和理由：原告与被告及重庆优澜房地产营销策划有限公司龙洲湾店（以下简称“优澜房产龙洲湾店”）于2018年1月26日签订《房地产买卖及居间合约》约定原告将位于重庆市巴南区龙海大道5号4幢16-10的房屋出售给被告。后因被告未能获得贷款审批，双方于2018年3月23日签订《协议》约定：被告承诺如本次贷款不通过或不购买案涉房屋，按每月1500元计算租金，押金2000元，一年起租；如后期全款支付则租金全免，半年内审批通过按照550000元房价计算；今日预付定金20000元，实际金额按银行凭证为准；房租从4月1日开始计算；2018年1月26日的购房定金转为房租钱。原告于签订《协议》当日将房屋交付被告使用。后优澜房产龙洲湾店将其收取并保管的被告支付的定金20000元支付给了原告作为被告交纳的房租和押金。2018年6月，被告以原告违反《房地产买卖及居间合约》为由向本院起诉要求原告赔偿违约金110000元。本院判决生效后，原告多次通知被告返还房屋，被告均予以决绝。2019年9月19日，原告书面通知被告房租从2019年10月1日起调整为每月2000元，如被告不同意调整则在2019年9月30日前返还房屋并结清欠付的租金9000元。被告在收到通知后仍未现给原告返还房屋。2020年5月11日，原告与被告房屋买卖合同纠纷一案达成执行和解协议，原告于当日按照和解协议向被告支付了违约金，后被告才向原告返还房屋。被告应支付原告2019年4月1日至2020年5月10日的房租23666.67元并支付租赁期间欠付的物管费158.3元、税费43元、天然气费399元、电费9元。同时原告接房后发现被告在租赁期间造成原告沙发、照明灯、柜门、墙体、玻璃等损坏，原告请人维修产生维修费4580元。为此，原告起诉至本院，请求判如所请。被告黄浩辩称，被告系因为购买原告的房屋才入住的，后因房价上涨，原告就违约不再将房屋出售被告，当时银行贷款已经审批通过，但原告不同意将房屋过户给被告。原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷经一审、二审审理判决并生效，最终法院判决被告向原告支付违约金110000元，加上被告已支付的定金20000元、诉讼费4650元、保全费3270元，共计136920元。最终在执行和解中，被告同意原告仅为81000元，其余金额用于抵扣了房租。被告当时同意和解也系基于原告称所有钱均被冻结，系同情原告才同意原告仅支付81000元，只是在执行和解时未在和解笔录中载明违约金抵房屋租金。原告与被告签订执行和解协议之后，双方的债权债务关系已全部了结。被告现不同意向原告支付其诉请的全部费用。经审理查明，2018年1月26日，原告和被告与优澜房产龙洲湾店签订《房地产买卖及居间合约》约定被告向原告购买位于重庆市巴南区龙海大道X的房屋，总价550000元，购房定金为20000元，其余房款在银行贷款审批通过后支付。同年3月23日，原告与被告签订协议约定：被告承诺如本次贷款不通过或不购买案涉房屋，按每月1500元计算租金，押金2000元，一年起租；如后期全款支付则租金全免，半年内审批通过按照550000元房价计算；今日预付定金20000元，实际金额按银行凭证为准；房租从4月1日开始计算；2018年1月26日的购房定金转为房租钱。原告于当日将上述房屋交付被告居住。优澜房产龙洲湾店于同年3月28日将被告支付的定金20000元支付给了原告。后原告在被告的银行按揭贷款审批通过后拒绝办理银行贷款按揭手续，被告遂于2018年6月11日向本院起诉请求判令解除双方签订的房屋买卖合同并请求判令原告退还定金20000元和支付违约金110000元，同时要求原告赔偿房价上涨损失。本院审理后作出（2018）渝0113民初8154号民事判决书确认被告已支付的定金20000元已转为租金，并判决确认原告与被告的房屋买卖合同已解除，同时判决原告向被告支付违约金110000元，该案案件受理费4650元和诉讼保全措施费3270元由原告承担。该判决书生效后，被告向本院申请了强制执行。2020年5月11日，被告与原告就该案达成执行和解协议约定由原告一次性支付被告违约金81000元。原告于当日向被告支付了和解协议载明的违约金81000元（其中4488.52元通过法院扣划支付）。被告在执行和解后向原告交还了上述房屋。现原告诉请被告支付2019年4月1日至2020年5月10日期间的房租和欠付的物管费、水电气费等费用，被告则辩称双方在房屋买卖合同纠纷案的执行和解中已经了结了双方的全部债权债务，被告不应再向原告支付其诉请的费用。双方对此各执一词，本院调解未果。另查明，2019年9月19日，原告向被告通过圆通速递邮寄《租金调整通知书》一份，告知被告从2019年10月1日起房屋租金调整为每月2000元并每年按照上一年度租金递增5%。被告支付的定金20000元已冲抵2018年3月至2019年3月的租金。后被告未再向原告支付租金。上述事实，有原告和被告的到庭陈述以及原告提交的《租金调整通知书》、圆通速递快递单、短信记录、水电气费收据及发票、物管费收据、结案通知书、执行和解协议书、收条、（2018）渝0113民初8154号民事判决书和被告提交的短信记录等证据在卷为凭，足以认定本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同关系是在房屋买卖合同关系的基础上建立，该房屋租赁合同关系与房屋买卖合同关系存在关联性。原告经法院生效判决确认其存在违反房屋买卖合同的违约行为，并被判决向本案被告支付违约金110000元和承担诉讼费及保全费。在该案的执行过程中，被告放弃的执行标的金额超过36000元。虽然原告与被告在执行和解协议中未明确载明被告放弃的该部分金额是用于冲抵租金和冲抵多少租金，但该金额在扣除被告应支付给原告2019年4月1日至2020年5月10期间的租金共计20000元及物管、水电气等费用后，尚有超过10000多元的结余。被告同意执行和解并放弃该部分金额系明显对原告有利的行为。如按原告陈述的减免违约金与租金无关，那被告在明知还要向原告支付租金的情形下还同意对自己应当获得的违约金赔偿减免36000多元明显不符合常理。而被告辩称双方为全面了结因房屋买卖产生的包括租金在内的债权债务关系才放弃了部分违约金的执行更加符合常理及交易习惯。如被告在已放弃执行36000多元的情况下，再另行承担向原告支付租金的义务，明显对被告不公平。本院根据原告与被告履行合同的实际情况并结合双方陈述，认为被告的辩称具有高度可能性。因此，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本院对被告的该项辩称理由予以采信，被告无需再向原告支付2019年4月1日至2020年5月10期间的租金以及所欠物管、水电气等费用。另对于原告要求被告赔偿房屋内物品维修费的诉讼请求，因原告未举证证明物品损坏的实际状况，也未提交与第三方签订的相关维修合同等，本院对物品损坏的事实和维修费用无法予以确认，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告余慧仙的全部诉讼请求。本案案件受理费406，减半收取203元，由原告余慧仙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  郑雯雯二〇二〇年十月二十八日书记员  秦彩云