新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新22民终733号 上诉人（原审原告）：牛俊霞，女，1971年3月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：牛明泉（系牛俊霞丈夫），男，住新疆维吾尔自治区哈密市。上诉人（原审被告）：张明智，男，1988年10月14日，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。上诉人牛俊霞因与张明智房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初5210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛俊霞及其委托诉讼代理人牛明泉，上诉人张明智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛俊霞上诉请求：1.请求撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院(2019)新2201民初5210号民事判决书，依法改判或发回重审；2.依法判令张明智支付牛俊霞租赁费40000元，物业费、暖气费、水费10045.84元，合计：50045.84元；3.判决被上诉人张明智支付牛俊霞违约金12000元；4.本案的一、二审诉讼费由张明智负担。事实及理由：1.2016年10月25日张明智承租牛俊霞位于哈密市××园商铺一间，租金为每年70000元，租赁期限五年，自2016年11月1日至2021年10月31日。另双方约定张明智租赁期间的物业费等相关费用由张明智自行承担。2016年至2018年的租赁费已付清。2018年至2019年的租赁费只付了30000元，剩余租赁费40000元至今未予支付。且张明智在使用租房屋期间，仅缴纳了部分物业费、水费、暖气费，剩余物业费用共计10045.84元未缴纳。一审法院在没有依法解除合同的情况下，漏判40000元的房屋租金没有法律和事实依据；2.牛俊霞没有提出解除合同，张明智亦没有反诉，法院也没有判决解除合同，因此，有效的合同应当受到法律的保护，一审不支持牛俊霞40000元的房租没有法律根据；3.张明智向牛俊霞微信转账其垫付的购水费是500元，法院却判成5000元，判决核对有误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律有误、证据不足，请求依法改判或发回重审。张明智辩称，对双方之间的合同，我承认水电费没有交，暖气费有一年的没有交。张明智上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令牛俊霞承担本案一、二审受理费及其他费用。事实及理由：1.门面房出租协议未约定违约金相关事宜，一审法院要求我方支付违约金12000元于法无据；2.我方已经明确告知牛俊霞不再租赁其房屋，并且已经缴纳完毕相关费用，一审法院查明事实不清，适用法律不当。牛俊霞辩称，双方的合同是在履行中的，张明智应承担，若其不再租了，应提前一个月并做交接工作。牛俊霞向一审法院起诉请求：1.依法判令张明智支付牛俊霞租赁费40000元，物业费、暖气费、水费合计10045.84元，共计50045.84元；2.依法判令张明智支付违约金12000元；3.由张明智承担本案的诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2016年10月25日，牛俊霞与张明智签订《门面房出租协议》一份，约定：张明智承租牛俊霞位于哈密市××园商铺一间，租金为每年70000元，租赁期限为五年，自2016年11月1日至2021年10月31日，自2016年11月1日起所有物业费用与牛俊霞无关。合同签订后，牛俊霞将门面房租给张明智，张明智承租店面后进行经营从事洗车业务，在租赁期间向牛俊霞全部交清2016年至2018年的租赁费140000元，2018年至2019年的租赁70000元只支付30000元。后张明智以生意不佳为由向牛俊霞提出适当降低房租，牛俊霞不同意，因此张明智于2019年4月13日向牛俊霞发微信，载明“你好！因为行情不好！收益差！双方沟通适当调整房租不能达成共识！实在××园地上门面的生意！现于2019年4月12日！停止营业！店面已经腾空！特此声明”，停止营业后牛俊霞要求张明智支付剩余租金40000元，相关物业费、暖气费、水费等费用共计10045.84元，双方未达成一致意见，引起诉讼。再查：张明智租赁过程中除了2017年10月至2018年3月期间的采暖费2337.2元外，其他相关费用未按照合同约定交付。2019年5月10日牛俊霞向哈密优顺物业服务有限公司交付并垫付该店面于2016年1月至12月的物业费1050元，含在张明智租用期间的两个月的物业费175元，2017年1月至2019年4月的物业费2972元，牛俊霞垫付张明智物业费共计3147元。牛俊霞于2017年6月16日向新疆华电哈密热电有限责任公司交付并垫付该店面于2016年10月15日至2017年3月15日止的采暖费2337.2元含在张明智应承担的四个半月的采暖费2103.48元，于2018年10月15日至2019年3月15日止的采暖费2337.2元以及滞纳金147.24元替张明智予以垫付。另查：2016年10月27日牛俊霞在给张明智承租该店面前对水表上面的水用量进行拍照后交付给张明智使用，当时水表上显示的水量为3212.2立方，2017年6月6日换新水表原因卸下旧水表时进行拍照当时显示的水量为3379立方，期间张明智用水水量为167立方，牛俊霞于2017年6月6日向新疆哈密水务有限公司交付水费金额为12407.52元，其中含在张明智应承担的水费为2224.44元。牛俊霞换新水表安装后，张明智向牛俊霞微信转账其垫付的购水费5000元。一审法院认为，牛俊霞与张明智签订的《门面房出租协议》系双方的真实意思表示，内容不违反国家的相关法律规定，合法有效，原审予以确认。张明智按合同约定向牛俊霞提出协商降低租赁费问题未能进行协商一致意见，2019年4月13日腾空店面并通过微信通知牛俊霞停止营业的行为表明不履行合同义务致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定双方之间的《门面房出租协议》无法继续履行，双方之间的租赁合同关系视为于2019年4月13日视为终止。因此牛俊霞主张张明智支付剩余租金40000元，应按2018年11月1日至2019年4月13日止的实际使用租赁期为164天计算即31451.92元(70000元：365天×164=31451.92元)扣除张明智已付租金30000元，剩余租金1451.92元张明智应向牛俊霞支付。根据相关法律规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，牛俊霞主张张明智支付违约金12000元原审予以支持。牛俊霞主张张明智支付物业费、采暖费、水费等10045.84元合理部分共计7734.92元，原审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、张明智于本判决书生效之日起五日内向牛俊霞支付房屋租赁费1451.92元。二、张明智于本判决书生效之日起五日内向牛俊霞支付违约金12000元。三、张明智于本判决书生效之日起五日内向牛俊霞支付物业费、采暖费、水费等共计7734.92元。四、驳回牛俊霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，减半收取676元，330元由牛俊霞负担，346元由张明智负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据证明其主张。本院查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《门面房出租协议》系双方真实意思表示，属合法有效，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点问题是：1.本案双方之间的合同是否已经解除；2.牛俊霞在一审主张的租赁费等相关费用是否应予以支持；3.张明智是否应支付牛俊霞违约金12000元。关于焦点一：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“合同的法定解除，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案双方签订《门面房出租协议》的时间是2016年10月25日，期限自2016年11月1日至2021年10月31日，2019年4月13日张明智腾空店面并通过微信通知牛俊霞已停止营业不再承租涉案房屋的行为表明其不履行合同义务致使不能实现的合同目的，故双方之间的《门面房出租协议》已无法继续履行，原审认定双方之间的合同关系自2019年4月13日起视为终止并无不当，本院应予维持。关于焦点二：根据一、二审查明的事实，张明智在租赁期间向牛俊霞交清了2016年至2018年的租赁费140000元，2018年至2019年的租赁已支付30000元。据此，原审按照剩余天数计算未支付的租赁费正确，张明智应支付剩余的租金1451.92元。关于焦点三：张明智是否应支付违约金的问题。本案中，张明智虽已通过自己的行为表明不再履行双方之间的合同，但未提前告知，给牛俊霞造成了损失。因本案双方合同未约定违约事宜，根据牛俊霞的主张，张明智应支付牛俊霞一个月租赁费（70000元/12个月=5833元）作为补偿。综上，张明智共计应向牛俊霞支付租赁费7284.92元（1451.92元+5833=7284.92元）。关于牛俊霞在上诉状中提到的一审将原审法院将张明智垫付的购水费500元写成5000元的问题，原审于2020年5月15日对该笔误问题进行了补正，牛俊霞于2020年5月15日收到了补正裁定。综上所述，牛俊霞的上诉请求不能成立，应予驳回。张明智的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院(2019)新2201民初5210号民事判决第三项，即“三、张明智于本判决书生效之日起五日内向牛俊霞支付物业费、采暖费、水费等共计7734.92元”。二、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院(2019)新2201民初5210号民事判决第一、二、四项，即“一、张明智于本判决书生效之日起五日内向牛俊霞支付房屋租赁费1451.92元；二、张明智于本判决书生效之日起五日内向牛俊霞支付违约金12000元；四、驳回牛俊霞其他诉讼请求”。三、上诉人牛俊霞与上诉人张明智签订的《门面房出租协议》自2019年4月13日终止。四、上诉人张明智于本判决书生效之日起五日内向牛俊霞支付租赁费7284.92元。五、驳回牛俊霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1352元，减半收取676元，由牛俊霞负担330元，张明智负担346元；二审案件受理费1057元，由牛俊霞负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓      丰审  判  员   张   晓   丽审  判  员   阿仙古丽买买提二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 二 日书  记  员   穆巴热克卡得尔