云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3644号原告：红河万祥物业服务有限公司。住所地：蒙自市经济技术开发区管理委员会办公大楼**。法定代表人：王娅，职务：总经理。委托诉讼代理人：张程，男，1969年5月7日生，汉族，住，住蒙自市理权限为特别授权。委托诉讼代理人：车伦，云南云都律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：谢丹，男，1978年5月13日生，汉族，住，住蒙自市/div>原告红河万祥物业服务有限公司与被告谢丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红河万祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人张程、车伦，被告谢丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红河万祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年3月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2149.81元、垃圾清运费360元、消防检测费161.91元，共计2671.72元；违约金534.34元，两项合计3206.06元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与蒙自万联房地产开发有限公司、蒙自荣升房地产开发有限公司签订了《蒙自万联茗景物业服务合同》，约定：蒙自万联房地产开发有限公司将由其投资开发建设的蒙自市万联茗景小区的前期物业管理委托给原告进行管理服务；委托管理服务期限自2017年3月1日至2018年12月31日止；业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用：物业服务费单元房0.8元/月·平方米、别墅房1.3元/月·平方米、非住宅用房物业费2.00元/月·平方米，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为2元/月·平方米；物业服务费用（物业服务资金）按全年交纳，业主应在物业服务合同签订之日起30个日历天内缴纳全年费用；业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期1日支付应缴金额的2%作为违约金。合同签订后，原告进驻小区，并依约提供物业管理服务至今。在履行过程中，应小区开发商要求，原告主动下调了合同约定的单元房物业服务标准，将原来的0.8元/月·平方米下调为2017年0.59元/月·平方米、2018年0.75元/月·平方米，别墅房1.3元/月·平方米下调为1.1元/月·平方米；非住宅用房2018年物业费由2.00元/月·平方米下调为1.5元/月·平方米。2018年12月29日，原告与蒙自万联房地产开发有限公司、蒙自荣升房地产开发有限公司续签2019年《蒙自联茗景物业服务合同》，合同服务期：2019年1月1日起至2019年12月31日止，收费标准与2018年一致。被告购买了万联茗景小区B2幢1单元502室的房屋，建筑面积为89.95平方米。自原告接管小区提供物业服务至今，虽经原告以口头、电话、书面等方式多次向被告催交物业服务费等费用，但被告至今均拒不交纳。故提起诉讼，请予支持。被告谢丹辩称，一、原告所说被告欠物业管理费无法律依据。被告购房于2014年10月19日，与蒙自荣升房地产开发有限公司和前期物管个旧市家福物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，并于2015年12月7日预交了物管费及卫生费1320元、装修押金2500元，领取了钥匙，于2017年3月入住。被告何时与原告签订了《物业服务合同》？蒙自荣升房地产开发有限公司和原告解除变更前期《物业服务合同》时没有采用书面形式等通知业主，双方于2017年3月1日、2018年12月29日签订的两份《物业服务合同》没有业主的签名，合同不成立，不受法律保护。二、蒙自荣升房地产开发有限公司解除前物业服务个旧市家福物业管理有限公司对小区的经营管理权，违反合同法，原合同仍然有效，并承担履行义务及债务，应赔偿被告的经济损失3820元及精神损害抚慰金10000元。三、原、被告的第一次物业服务案，原告于2018年12月17日向法院申请撤诉，法院已准许，可见双方没有签订《物业服务合同》。四、原告必须与业主补充签订《物业服务合同》，收费标准按前物业管理公司价格主管部门及住建局备案的0.59元/平方米收取，原告在收费时必须扣除前物业服务公司3820元后再补交余款，并赔偿精神损害抚慰金10000元。五、原告并不是本案的适格原告。与被告签订前期物业管理服务协议的是蒙自万联房地产开发有限公司，合同的相对方是该公司，不应是协议书以外的第三人。原告的请求并没有依据佐证，属无理起诉。六、关于物业费用的问题：即便物业管理服务合同有效，双方应同时履行各自的义务。而原告没有通过公开竞争、竞标，私下与蒙自万联房地产开发有限公司签订了物业管理服务合同，严重违法，管理的小区杂乱无章、收费混乱。对于消防检测费没有法律依据，消防设施本身是小区的配套设施；物业管理费过高；对于垃圾清运费，没有提供蒙自市环卫局的代收委托证明、代缴费用的票据依据；对于违约金，不存在违约一说，诉讼费由原告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，一、关于红河万祥物业服务有限公司是否具有诉讼主体的问题。涉案蒙自市万联茗景小区的建设单位为蒙自荣升房地产开发有限公司、蒙自万联房地产开发有限公司，该建设单位与红河万祥物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，由红河万祥物业服务有限公司对涉案小区提供物业服务，故红河万祥物业服务有限公司具有诉讼主体资格，是本案适格原告。二、关于合同效力的问题。本案原告系登记注册的有限责任公司，经营范围为贰级物业服务，符合《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定。原告与蒙自荣升房地产开发有限公司、蒙自万联房地产开发有限公司于2018年12月29日签订的《万联茗景（前期）物业管理合同》，由于被告购买的房屋系蒙自荣升房地产开发有限公司开发建设，小区业主委员会至今未成立，按照《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同属前期物业服务合同，是物业建设单位即蒙自荣升房地产开发有限公司、蒙自万联房地产开发有限公司与物业服务企业即原告就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。被告认为原告的物业服务资质已过期，现已无资质的辩解，国务院在2016年1月13日修改《物业管理条例》时就删除了与企业资质管理相关的条款；其认为合同无效的辩解理由，未提供证据证实；就其辩称物业公司的选聘未进行招投标的问题，《物业管理条例》第二十四条第一款规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但该条款并非强制性规定，只是对于涉及面大、数量多的住宅物业要求必须采取招投标的方式选聘物业服务企业，同时根据《中华人民共和国合同法》就五十二条的规定，即使小区开发商没有按照该规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，也不导致其采取协议的方式与物业公司签订的物业合同无效。故被告辩解理由不成立，不予采纳。就原告提交的与蒙自万联房地产开发有限公司于2017年3月1日签订的《万联茗景物业服务合同》，与被告无关，不予采信；提交的与蒙自荣升房地产开发有限公司于2017年3月1日签订的《万联茗景（前期）物业服务合同》，原告庭审中承认在2018年就本案被告提起诉讼时，从未与蒙自荣升房地产开发有限公司签订过前期物业服务合同，被告也予以否认，不予采信。三、关于原告主张的费用计算是否合理及被告应否交纳的问题。依法成立的合同受法律保护。本案被告系蒙自荣升房地产开发有限公司开发的蒙自市万联茗景小区B-2幢1单元502号房屋业主，套内建筑面积78.21平方米，双方签订的《商品房购销合同》约定物业服务收费为0.59元/平方米/月。原告与蒙自荣升房地产开发有限公司、蒙自万联房地产开发有限公司于2018年12月29日签订的《万联茗景（前期）物业管理合同》，明确原告提供物业服务的建筑区划名称为万联茗景小区（一期二期），类型为住宅、别墅、商业。合同主要约定：1.期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。2.原告按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用：住宅建筑区划内：物业服务费：单元房0.75元/月·平方米，别墅房1.1元/月·平方米；非住宅房物业费1.5元/月·平方米。3.供电、供水系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊。合同签订后，原告为蒙自市万联茗景小区全体业主提供了物业管理服务，但被告作为小区业主未向原告交纳物业服务费、垃圾清运费、消防检测费，其行为违反了法律规定，故原告要求被告交纳物业服务费、垃圾清运费、消防检测费的主张，予以支持。就计算面积，原告同意本案按《商品房购销合同》上约定的套内建筑面积计算，本院尊重其意见。对于计算标准，物业服务费按原告发布的《公告》上载明的标准即2017年3月1日至12月31日以原物业服务公司确定的0.59元/月·平方米、2018年1月1日至12月31日以0.75元/月·平方米，以及《万联茗景（前期）物业管理合同》约定的0.75元/月·平方米标准计算；垃圾清运费按政府规定收取，即10元/月·户；消防检测费按0.6元/年·平方米计算。经计算，1.2019年1月1日至12月31日的物业服务费为703.89元（78.21平方米×0.75元/月·平方米×12月）、垃圾清运费为120元（10元/月·户×12月）、消防检测费为46.93元（78.21平方米×0.6元/年·平方米×1年）。2.2017年3月1日至2018年12月31日期间的费用：（1）被告购买的房屋在交房后是由个旧市家福物业管理有限公司负责前期物业，其已于2015年12月7日向该物业公司交纳物管费1146元、代收费174元，并领取房屋钥匙，被告陈述代收费为卫生费，所交费用均为两年，但认为原物业公司承诺的起算时间为其入住即2017年3月底起开始，却未提供证据证实。依照法律规定，本院认定被告已交费用的起算时间从其接房之日即2015年12月7日起开始计算两年，至2017年12月6日止，故此期间的物业服务费、垃圾清运费、消防检测费不应再重复交纳。（2）2017年12月7日至2018年12月31日的费用：虽然原告在2018年提起诉讼时未与蒙自荣升房地产开发有限公司签订过前期物业服务合同，但其提供的《公告》及照片能证实原告为涉案小区提供了物业服务，并已得到建设单位的认可，且被告在2018年12月13日的庭审笔录中也认可原提供物业服务的个旧市家福物业管理有限公司已撤离，还有人向业主催收过费用，故原告确实从2017年3月1日起为涉案小区提供了物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告应支付原告物业服务费750.03元[（78.21平方米×0.59元/月·平方米×1月）+（78.21平方米×0.75元/月·平方米×12月）]、垃圾清运费为130元（10元/月·户×13月）、消防检测费50.84元（78.21平方米×0.6元/年·平方米÷12月×13月）。综上，原告主张的合理费用为：物业服务费1453.92元、垃圾清运费250元、消防检测费97.77元，合计1801.69元，本院予以支持。被告辩称消防设施属服务安全设施配套，不应支付费用，在《万联茗景（前期）物业管理合同》中约定“建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在物业服务费用外合理分摊”，而消防设施是建筑物附属的设施，必须按国家规定强制检测，故被告的辩解理由不成立，不予采纳。对被告要求原告赔偿的损失及精神损害抚慰金，本案中不作处理，可另案诉讼；要求原告抵扣未退装修押金的辩解，原告不同意，且该押金系个旧市家福物业管理有限公司收取，不予采纳。就原告主张的违约金，《万联茗景（前期）物业管理合同》中有约定，原告要求按总欠付款的20%予以计算，虽被告存在逾期交纳物业服务费的行为，但本案双方一直因原告是否为小区提供物业服务而产生纠纷，故被告未按约支付相关费用的行为不构成根本性违约，原告主张的违约金534.34元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、由被告谢丹于本判决生效之日起十日内一次性支付原告红河万祥物业服务有限公司物业服务费1453.92元、垃圾清运费250元、消防检测费97.77元，合计1801.69元。二、驳回原告红河万祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢丹负担。本判决为终审判决。审判员  李建英二〇二〇年十月二十三日书记员  郭宜鑫