江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3322号上诉人（原审被告）：白树凯，男，1983年7月24日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：邹鑫，江西创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强，江西创兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈南京，男，1960年2月10日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人白树凯因与被上诉人陈南京房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院(2020)赣0702民初4266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白树凯上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人陈南京的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案不存在被上诉人垫付物业费的事实，只不过抵扣当时开发商未开具发票，被上诉人是为了本案诉讼专门在2020年4月到开发商处补开用违约金抵扣物业费的发票，但并未支付现金。如果如被上诉人诉状中所称，那么在签订合同时就应明确约定延期交房违约金抵扣物业费的部分由上诉人承担，亦或是签约后向上诉人说明并要求上诉人补交。但被上诉人并未向上诉人说明该情况，不符合常理。开发商向被上诉人发出的《告知函》的内容，上诉人并不知情，未参与，亦不认可，该《告知函》仅在开发商与被上诉人之间产生约束力。上诉人从未收到过物业公司催收物业费的通知。一审法院将被上诉人抵扣物业费的违约金直接判令上诉人给付现金，无疑给上诉人实现了现金期待，然而却严重违背双方签订合同的本意。如不是因开发商用违约金抵扣物业费，而是需要承租户或购房者现金缴纳物业费，物业费的单价标准肯定不会是1.5元／平方米计算，目前市场中未用违约金抵扣物业费的缴纳物业费标准有0.8元／平方米计算的，因此，即使需要上诉人缴纳物业费，物业费的标准也不应当是被上诉人用违约金抵扣的标准，而应当按目前的市场行情标准由上诉人与物业公司商定。一审判决的物业费12750元已经接近整个租赁期间租金的四分之一（租期三年，每年租金1.8万元，三年共计5.4万元）显然违背常理。被上诉人陈南京辩称：上诉人提到物业的问题，其陈述当时我没有说这个事，实际不是这回事。我与上诉人签合同是在上诉人的店面里签的，合同签得很简单，当时上诉人说两对面的邻居不需要这么复杂，当时合同是我手写的，我提出要打印，但上诉人说不要打。合同也明确了租赁期间的水电费及物业费由承租人承担，当时我也想问一下多少钱平方米不清楚，上诉人就说到时是多少就多少，所以，就没有去写。当时我也问了物业费、水电费是交给我，再由我来交纳，还是上诉人来交，上诉人说他来交。我就把我物业费及水电费的号码给了上诉人，所以，水电和物业都是由上诉人交。交房时每套要预交500元电费及150元的水电，我有两套总计1300元水电费是我自己交的，当时我问上诉人要，上诉人在使用应当交纳水电费，但当时上诉人没有给我，就讲以后来给。后来，在每次催缴房租的时候，我会提到我预交的水电费，也会问上诉人有没有交物业费，上诉人一直回答说会给我，上诉人说物业费该交的会交，有的人也没有交，叫我不要管。直到今年4月，物业公司是开发商的公司，物业公司通知我到了一批房产证叫我去拿，我4月去拿房产证的时候，刘经理问我延期交房滞纳金给不了业主现金，只能抵物业费，我的房屋出租了，物业公司应当向租房收取，滞纳金应当给我，但刘经理说大家都是这样抵扣的，其说我可以问上诉人拿回来，他当着我的面打了电话给上诉人，告知业主已经缴纳物业费，要上诉人把物业费给回业主，上诉人就回复刘经理物业费应当由业主交。我当时就把合同给刘经理看，合同明确约定了由上诉人交纳物业费。刘经理就叫了上诉人过来，如果我要拿房产证，需要缴纳一年的物业费，8月1日以后第四季度的物业费是上诉人交的，前面都等于是我交的。当时三人在场，刘经理对上诉人说，前面的物业费业主已经交掉了，上诉人表示要交物业费只会交给物业公司，刘经理说也可以，交给物业公司，就是代收，物业公司就再交给业主，要不然就直接交给业主。上诉人当时就叫我同他一起到办公室去谈，后来我找上诉人要物业费，上诉人就推说他交给了物业公司，物业公司找上诉人收物业费，他就说会交给我，踢皮球推来推去。最后，我再找到物业公司，问他们是否拿到了钱，刘经理说没有办法，你们该怎么处理就怎么处理。我是在没有办法的情况下只有提起民事诉讼。提起诉讼后，物业公司打了电话给我，说上诉人说会给我8000元，叫我撤诉，我不同意撤诉。一审我也不同意调解，该怎么判就怎么判。一审原告陈南京向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告垫付的物业管理费12750元;2.判令被告支付迟延履行利息(以垫付的物业管理费为基数，从起诉之日起至清偿之日止，按年利率6%计息);3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月31日，原告陈南京（甲方）与被告白树凯（乙方）签订《店面出租协议》，第一条载明：甲方同意把沙河金属产业商贸物流城17栋10-11号店铺出租给乙方使用，出租时间为2018年1月1日至2020年12月31日止（三年期）；第三条载明：乙方承租期间发生的水、电、物业费由乙方自行承担。2020年5月18日，金属产业商贸物流城物业服务中心（赣州金协商业运营管理有限公司）出具一份《情况说明》，载明：兹有一期17栋10-11号铺，面积137.11×2㎡，业主谢闽莲、陈南京，已缴纳2016.8.1-2020.7.30共48个月物业管理费19570（按1.5元/㎡收取）。另查明，业主谢闽莲是原告陈南京的妻子。2016年11月，赣州金协商业运营管理有限公司、赣州三江合置业有限公司向购买沙河金属产业商贸物流城的所有业主发送《告知函》，陈南京的《告知函》最后一段载明：根据以上决议，你所购买的物业17栋11号，合计137.11平方、延期交房违约金为9785元，折算成物业管理费48个月。共48个月可以免缴交物业管理费，缴交物业管理费时间为2020年8月1日起。业主谢闽莲的《告知函》，最后一段载明：根据以上决议，你所购买的物业17栋10号，合计137.11平方、延期交房违约金为9785元，折算成物业管理费48个月。共48个月可以免缴交物业管理费，缴交物业管理费时间为2020年8月1日起。一审法院认为，本案的《店面出租协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人应依约履行。被告使用原告店铺，根据合同约定，其负有承担物业费的义务。开发商将延期交房违约金折抵物业费，被告基于开发商的行为，财产获得消极增加；延期交房违约金系原告基于房屋买卖合同，应获得的利益，该利益现由被告享有，无约定和法律规定，故被告应予返还。对于原告要求被告支付迟延履行利息，因原告并未实际支付物业费，故不存在有损失，对原告的该诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告白树凯于本判决生效之日起十日内返还原告陈南京物业管理费12750元（2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费）；二、驳回原告陈南京的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，减半收取59.5元，由被告白树凯负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人白树凯于2017年12月31日与被上诉人陈南京签订的《店面出租协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，上诉人白树凯与被上诉人陈南京所签合同约定，在上诉人白树凯承租期间，物业费由上诉人白树凯承担。开发商将案涉2018年1月至2020年7月31日期间的物业费折抵了其应支付被上诉人陈南京的延期交房违约金，表明开发商已收取了被上诉人陈南京在该期间的物业费，而按照合同约定，该期间的物业费应由上诉人白树凯承担，故一审判决由上诉人白树凯返还被上诉人陈南京该期间的物业费，并无不当。综上所述，上诉人白树凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由上诉人白树凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年十月三十日代理书记员  葛颖婷代理书记员  姚冰霞