浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5772号 上诉人（原审原告）：杭州情谊科技有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥符路**-B。统一社会信用代码：91330106MA27YQYBXN。 法定代表人：苏忠鹤，总经理。 委托诉讼代理人：宋泽军、罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许炳高，男，1955年9月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：金明萱，杭州市西湖区转塘法律服务所法律工作者。 上诉人杭州情谊科技有限公司（以下简称情谊公司）因与被上诉人许炳高房屋租赁合同纠纷一案，情谊公司不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初5789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，西龙农庄系许炳高设立的个人独资企业，已于2019年3月21日注销。2017年12月20日，西龙农庄和情谊公司分别作为甲乙双方签订《租赁协议》一份，约定：“根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其农庄部分房屋及配套设施出租给乙方使用的有关事宜，双方达成如下协议：一、租用范围：杭州西龙垂钓休闲农庄现有的房屋及配套设施（除前期已租赁给杭州路翔交通设施有限公司的农庄北侧部分房屋及配套设施外）。二、租用时间：自2017年12月20日至2023年1月19日止，若遇政府征用拆迁，协议自动终止，但甲方需提前一个月通知。三、租金及付款方式约定：乙方支付的租金第一年为伍拾叁万元，第二年起租金每年递增3%，每年的租金分四次支付，按一季度支付一次（租期当年的前三季度每一季度支付拾叁万元，第四季度支付拾肆万元）,第一季度的付款时间为协议签订后的三日内支付，第二季度起每季度开始后的第一天支付当季租金，如遇政府征用拆迁等不可抗拒因素则协议终止，租金按实际租用时间给予退还或补交。其中，2017年12月20日至2018年1月19日第壹个月为装修期，不计算房租，2019年1月20日起开始计算租金。四、租用期间，乙方需用的水、电、物业及日常经营保障费用由乙方负责。五、乙方租用产生的治安、生产安全、人身、财产安全由乙方负责。六、乙方租用期间，未经甲方同意，不得转租。七、租赁期间，乙方可根据自己经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。八、履约承诺及违约责任：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（人民币）捌万元整，租赁期间，如甲方无故（不含政府征用拆迁或不可抗力）提前终止协议而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金，定金由甲方没收。九、本协议未尽事宜，由甲乙双方友好协商解决。十、本协议连同附件共两页，一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签名盖章之日生效。” 2019年2月21日，杭州小叔房村股份经济合作社与西龙农庄分别作为甲乙双方签订《土地经营权流转补偿协议》一份，约定：为发展村级经济、提高村民收入，甲方将对乙方所承包（流转）经营的土地进行统一流转，为适当补偿乙方由此造成的损失，经甲乙双方协商一致，签订补偿协议如下：一、土地位置……二、用地面积：该宗地块面积14.682亩，属于乙方承包（流转）经营土地。三、补偿费用。甲方共补偿乙方1840812元……。信息确认表载明：砖混塘3.76亩，设施补助37600元（奖补标准为10000元/亩），清塘奖励为7520元（奖补标准为2000元/亩）。苗木补助为172352元，数量为4.53亩。菜地6700元（奖补标准为5000元/亩）。生产管理房奖补共计1616640元，其中奖补标准为400元/㎡的为3368㎡，金额为1347200元；奖补标准为80元/㎡的为3368㎡，金额为269440元。 2019年2月25日，杭州市双浦镇人民政府向许炳高下发《关于“大棚房”限期腾空的通知书》，要求许炳高于2019年2月27日前自行腾空并搬离包括案涉房屋在内的房屋。情谊公司实际使用至2019年1月30日，租金支付至2018年9月30日。 2019年6月11日，情谊公司起诉至原审法院，请求：1.解除情谊公司、许炳高双方签订的《租赁协议》；2.许炳高赔偿情谊公司装修损失1371629元；3.许炳高支付情谊公司拆迁补偿款276960元；4.本案诉讼费由许炳高承担。后情谊公司将第一、三项诉讼请求变更为：确认情谊公司、许炳高双方签订的《租赁协议》无效；许炳高支付情谊公司拆迁补偿款207520元。 原审另查明，案涉土地系西龙农庄与双浦镇小叔房村六组农户葛国产等农户承包取得，承包期限为2014年1月1日至2023年12月31日，承包费支付至2018年农历年底。承包合同及承包费支付经杭州市双浦镇小叔房村村民委员会见证。 2018年2月6日，包括案涉土地在内的土地承包经营权流转给杭州市西湖区小叔房村股份经济合作社，由农户与该股份经济合作社签订《农村土地承包经营权流转合同》，流转期限自2018年1月1日起至第二轮土地承包期满之日止。 为查明事实，该院于2020年5月20日向双浦镇小叔房村党委副书记葛洪章进行调查，并制作调查笔录一份。葛洪章陈述：案涉土地的流转模式为：村集体与农户签订流转协议，再由之江城投与村集体签订流转协议。农户与村集体签订流转合同后，小叔房村股份经济合作社已向农户转付了2018年1月1日起的流转费用，但相关土地一直未收回。该轮土地流转系第四期土地流转，目前第二期土地流转时的土地也未收回，村民仍在继续使用。案涉房屋被拆除系因大棚房整治，与土地流转无关。关于《土地经营权流转补偿协议》中奖补标准中80元/平方米的性质，其不清楚。 原审法院认为，关于情谊公司和西龙农庄2017年12月20日签订的《租赁合同》的效力问题。案涉租赁标的包括房屋、土地和配套设施等。其中房屋部分因未取得建设工程规划许可证，应归于无效。但其余部分的效力应予认定。对情谊公司要求确认合同无效的诉请，该院不予支持。 关于情谊公司主张的损失1371629元。情谊公司主张许炳高故意隐瞒案涉土地农户已于2018年2月与村委签订流转合同，将案涉土地流转给小叔房村村委，导致情谊公司投入装修因被拆迁而无法继续使用，造成其损失。对此，该院认为，许炳高与农户签订的土地租赁合同期限为2014年1月1日至2023年12月31日，许炳高2017年12月20日与情谊公司签订租赁合同时其对案涉土地享有流转的权利。农户与小村房村村委签订流转协议的时间为2018年2月6日，彼时，情谊公司、许炳高双方的租赁合同已在履行中。情谊公司现有证据也不能证明许炳高在与情谊公司签订合同时已明知案涉土地将流转给村委。且根据本案查明的事实，案涉房屋被拆除系因“大棚房”整治，与土地流转没有必然的关系。情谊公司现有证据亦不足以证明其对案涉房屋进行过装修及实际支出的装修损失。对此，情谊公司应承担举证不能的不利后果，对其要求许炳高赔偿损失1371629元的诉请，该院不予支持。 关于情谊公司要求许炳高支付拆迁补偿款207520元的诉请。情谊公司主张案涉鱼塘由其实际使用，故清塘奖励7520元应归其所有；许炳高因拆迁获得的80元/平方米的生产管理房奖补269440元性质为搬迁奖励，其系案涉房屋中2500平方米房屋的实际使用人，相应搬迁奖励200000元应归其所有。对此，该院认为，第一，清塘奖励是对鱼塘实际使用人的补偿。许炳高认可案涉租赁范围内的鱼塘“给情谊公司钓鱼作为一个景观”使用，且合同约定的租赁范围为“杭州西龙垂钓休闲农庄现有的房屋及配套设施（除前期已租赁给杭州路翔交通设施有限公司的农庄北侧部分房屋及配套设施外）”，现许炳高认可鱼塘不属于杭州路翔交通设施有限公司的租赁范围，故应认定鱼塘属于情谊公司租赁范围，相应清塘奖励7520元应判归情谊公司所有。第二，参照双政[2019]5号《双浦镇沿江区块农村土地承包经营权流转工作实施方案》关于“管理房拆除奖励……有产业结构调整或省市区其他审批文件的，批复内建筑按600元/平方米给予拆除奖励；其他房屋和建筑，由政策咨询组对其结构、质量等进行综合认定后，按时签约的，按不超过400元/平方米标准给予拆除奖励。无产业结构调整或省市区其他审批文件的，对积极配合整治工作的，可按200元/平方米给予奖励，强制拆除的不予奖励。对于有营业执照、纳税凭证、职工社保缴纳证明等正常经营的企事业，在3天内完成腾空签约的，给予80元/平方米的搬迁补贴奖励……”的规定，许炳高因拆迁获得的80元/平方米的生产管理房奖补属于对房屋实际使用人的补偿，应属于实际使用人所有。情谊公司称其承租房屋的建筑面积为2500平方米，许炳高则称仅为1250平方米，但均未提交证据证明。该院认为，许炳高称案涉场地和房屋其出租给情谊公司和案外人杭州陆翔交通设施有限公司，总面积为2600多平方米，两公司租赁范围大致相当；案涉房屋中另有架空的600多平方米未出租。该院认为，合同约定的租赁范围为“杭州西龙垂钓休闲农庄现有的房屋及配套设施（除前期已租赁给杭州路翔交通设施有限公司的农庄北侧部分房屋及配套设施外）”，许炳高认可架空的600多平方米未出租给杭州路翔交通设施有限公司。根据奖补明细，结合许炳高的上述陈述，案涉土地上总面积为3368平方米，情谊公司承租面积按（3368-600）/2+600平方米计，为1984平方米。故搬迁奖励158720元（80元/平方米*1984平方米=158720元）应判归情谊公司所有。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条的规定，个人独资企业解散后，原投资人对原个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。现西龙农庄已于2019年3月21日被注销。许炳高系西龙农庄的投资人，根据上述规定，许炳高应对西龙农庄上述债务承担偿还责任。综上，对情谊公司合理部分的诉请，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、许炳高于判决生效之日起十日内支付杭州情谊科技有限公司清塘奖励7520元、搬迁奖励158720元，共计166240元。二、驳回杭州情谊科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19638元，由杭州情谊科技有限公司负担19440元，许炳高负担198元。 宣判后，上诉人情谊公司不服，向本院提起上诉：一、一审法院认定事实不清。1.情谊公司对于一审法院于2020年5月20日向双浦镇小叔房村党委副书记葛洪章进行的调查笔录有异议。首先，许炳高是双浦本地人，在此经营农庄多年，与村委人员亦熟识多年。房屋拆除后根据情谊公司提交的录音证据，情谊公司与许炳高在村委协商多次，村委干部均偏向许炳高。其次，许炳高违章建房多年未被拆除，许炳高在庭审中也有陈述，可以看出许炳高在村里甚至在镇里均存在一定关系，故违章建房得以保留。最后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第62条的规定，一审法院在该份笔录未经质证且听取双方意见的情况下直接通过该笔录认定了：案涉房屋拆迁系“大棚房”整治，与土地流转没有必然关系。该做法显然错误，二审法院应当予以纠正。综上，一审法院于2020年5月20日向双浦镇小叔房村党委副书记葛洪章进行的调查笔录，该份证据存在严重瑕疵，违反证据规则，不应当采信。2.一审法院对于情谊公司是否进行房屋装修以及装修损失未查明。情谊公司提供的录音证据中，许炳高是住在案涉房屋内的，许炳高清楚情谊公司所支出的装修金额。情谊公司已经提供了零星的装修票据。一审法院称：情谊公司现有证据不足以证明其对案涉房屋进行过装修以及实际支出的装修损失，属于事实认定错误。3.一审法院未查明许炳高明知案涉土地发生流转的事实。在情谊公司提交的录音证据中，许炳高以及村长均明确答复，流转的事情是早就知道的，但是许炳高误以为土地流转不会拆除房屋，所以继续出租给情谊公司。而且根据许炳高提交的证据《土地续包合同》中大部分村民与情谊公司提交证据《农村土地经营权流转合同》中的村民重合，说明案涉土地确已发生流转。此时的土地使用权属于杭州市小叔房村股份经济合作社，许炳高之前享有的使用权消灭，即无权继续使用案涉土地，也无权就案涉土地及土地上的房屋签署相关的协议。根据葛洪章的陈述，小叔房村是第四期流转，流转情况早在2017年12月情谊公司与许炳高签署《租赁协议》的时候就已经在双浦镇展开，许炳高却向情谊公司隐瞒该事实，导致情谊公司几百万的装修损失。二、一审法院适用法律错误。1.本案中，双方签署的《租赁协议》为无效合同。根据许炳高自己提交的证《袁政2015批复》以及《房屋立项批复》可见，批复中审批的面积为200平方米，许炳高实际建造面积为2000平方米。经法庭询问，许炳高自认案涉房屋属于违章多建。《租赁协议》第一条明确了租用范围主要是房屋，其他都是配套设施。房屋租赁的有效与否直接关系到整个合同有效性。许炳高提供的建筑物均系违法建造的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第三条规定，案涉《租赁协议》系无效合同。2.本案系许炳高原因导致《租赁协议》无效，给情谊公司造成的损失应予赔偿。情谊公司基于对许炳高在此经营10多年的信赖，且具备合法营业执照，情谊公司承租房屋时已经尽到了一般人的注意义务，许炳高欺骗情谊公司，并通过不法手段办出营业执照，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，许炳高对情谊公司的损失应当承担赔偿责任。3.许炳高故意隐瞒案涉土地流转的事实，对情谊公司决策造成重大影响。许炳高故意隐瞒案涉土地已经流转，其已经无权继使用案涉土地、房屋的事实。情谊公司基于许炳高占有使用以及营业执照的权利外观，与许炳高签署了《租赁协议》并不存在过错。签署协议后，情谊公司基于合同的信赖对案涉房屋、土地进行装修，装修费用支出200-300万元，装修刚结束，试营业期间，案涉房屋被拆除，给情谊公司造成了数百万元的直接损失。故提起上诉，请求：1.维持原审判决第一项；2.撤销原审判决第二项，并依法改判许炳高赔偿情谊公司装修损失1371629元；3.一、二审诉讼费用由许炳高承担。 被上诉人许炳高发表答辩意见称：一、关于事实部分。1.葛洪章的调查笔录系人民法院依职权依法调取的证据，合法有效。调查笔录明确证明案涉土地根据上级要求虽流转给村集体，但土地仍归原承包人在继续使用，内容客观公正，情谊公司主张推翻，于法无据。2.情谊公司主张的装修损失问题。情谊公司一审提交的该组书证不符证据三性，所有费用凭证无一为正规票据，依法不成立。一审认定情谊公司现有证据不足以证明装修事实及装修损失，认定正确。情谊公司即便存在部分装修，但依照双方合同约定的“装修费用由乙方自负，甲方不作任何补偿”之规定，许炳高也无义务赔偿。3.关于涉案土地流转是否查清的问题。案涉土地流转的相关事实，一审已查明许炳高与农户土地租赁期间为2014年1月1日至2023年12月31日止，租期十年。情谊公司与许炳高间的租赁合同订立日期为2017年12月20日，而农户根据当地政府的要求补签的土地流转合同落款日期为2018年2月6日、7日，许炳高按政府指令与小叔房村签订的《土地经营权流转补偿协议》日期为2019年2月21日。一审法院根据以上事实，依法认定许炳高与情谊公司签订合同时享有土地流转权及不明知农户重复与村集体订立合同的事实，证据充分，事实清楚。现情谊公司诉称一审未查明该部份事实，与在案证据印证的事实不符。二、关于本案租赁合同的效力。情谊公司以农庄部分建筑物未获批准，主张合同全部无效理由依法不成立。理由如下：1.情谊公司主张合同无效于法无据。许炳高原经营的“杭州西龙垂钓休闲农庄”，由农业主管部门根据当时发展休闲渔业的产业政策，于2005年1月21日经杭州市西湖区农业局依法批准设立，2005年5月23日经工商部门核准经营。涉案的租赁场地内部分房屋虽为临时性建筑，扩建部分符合当时的产业政策，所以一直以来均征得有关部门的认可而保留。否则，许炳高在2019年2月份拆迁时，不可能依法获得地上附着物的相应补偿。情谊公司租用许炳高园区部分房屋及配套设施，租用的为用益物权，双方处分的并非所有权。且双方订立的租赁合同，租赁物既含管理用房也包括流转的土地，土地依法流转为法律允许，并未违反我国禁止性的法律规定，情谊公司主张合同全部无效于法无据。案涉农庄土地发生新一轮流转，系当地政府对双浦地区土地规划而实施，腾空“大棚房”属政府部门对流转土地统一整顿的拆迁措施，且情谊公司与许炳高订立的合同第八条明确规定，提前终止“不包括政府征用拆迁或不可抗力”，故合同中止属合同约定的预见情形。一审法院根据案件事实及以上情形，对情谊公司要求确认合同无效的诉请不予支持合法有据。2.情谊公司的赔偿损失主张依法不成立。情谊公司既承认许炳高持有合法的营业执照，又辨称许炳高通过不法手段办理出营业执照，其辨述与事实不符。情谊公司不能举证证明其损失的确切事实，也不能提供应当对其赔偿的依据，以许炳高企业成立不合法为由，主张赔偿其损失，无事实依据。3.情谊公司称许炳高故意隐瞒事实无证据证明。许炳高与小叔房村的土地流转补偿协议订立于2019年2月21日，双浦镇人民政府限期拆迁通知签发于2019年2月23日，在对该土地实施突击整治措施前，许炳高既不知情也不可能知道土地新的流转方案。另，农户与许炳高建立租赁关系期间，在收取2018年年度租金后，因服从配合政府土地流转，在拆迁时，未与许炳高解除合同的情况下，继而与小叔房村另行补签落款日期为2018年2月6日、7日的流转合同，该情况许炳高也是在一审答辩期间才予知悉。一审查明，许炳高与农户的土地租赁期间为2014年1月1日至2023年12月31日，情谊公司与许炳高的租赁合同在2017年12月20日订立，双方在合同订立时政府并未发布土地流转方案与拆迁指令，一审法院根据以上事实，认定许炳高与情谊公司签订租赁合同时对案涉土地享有流转的权利，该认定合理合法。情谊公司认为许炳高早已对新一轮土地流转知情，既与事实不符，也无确切证据证明许炳高知情隐瞒。情谊公司指称的录音，一审法院已经依法认定不能证明待证事实，情谊公司坚称许炳高知情隐瞒无证据证明。许炳高认为，情谊公司即使因本案合同终止存在部分损失，一审法院也已判赔许炳高支付其承租区域的全部清塘奖励7520元、全部搬迁奖励158720元，其相关损失已依法获赔。现诉请的赔偿装修损失费1371629元，无事实与法律依据，许炳高依约无赔偿义务。综上，一审认定事实清楚，责任划分明确，处理并无不当，请求二审法院维持一审判决，驳回情谊公司的上诉请求。 二审期间，情谊公司提交如下证据：双浦镇第四期农村土地经营流转工作实施方案（复印件），拟证明：该次流转对象包含了小叔房村和许炳高所在村落老沙村，2018年1月开始宣传工作，2018年2月完成流转签约，相关部门对于未完成或者完成质量不高的农户扣减相关的补贴。对情谊公司提交的证据，许炳高发表质证意见称：对该证据真实性无异议，但不属于二审新证据，且与证据目的无关联性。对情谊公司提交的证据，本院经审查后对该证据真实性予以确认，该证据可以证明杭州市双浦镇人民证明于2018年1月31日发布《双浦镇第四期农村土地经营流转工作实施方案》。许炳高未提交新的证据。 二审期间，本院向情谊公司出示了原审法院向双浦镇小叔房村党委副书记葛洪章所作的调查笔录，情谊公司称：该证据系证人证言，证人应当出庭作证。就此本院认为，该证据一审时未经当事人质证，且二审期间情谊公司明确表示该证据不符合证据形式要件，故对与该调查笔录相对应的原审判决认定的事实不予确认。原审判决认定的其余事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。另，情谊公司明确案涉《租赁协议》中所涵盖的租赁内容包括：房屋、鱼塘、菜园及超市。 本院认为，关于案涉《租赁协议》的效力问题。该协议约定租用范围为房屋及配套设施，且二审中情谊公司明确租赁范围除房屋外，还包括超市、鱼塘及菜园，因此房屋租赁仅是案涉《租赁协议》中的一部分，故情谊公司基于部分租赁房屋未取得建设规划许可证，而主张《租赁协议》整体无效，理由不成立，原审法院不予支持并无不当。关于情谊公司主张的装修损失赔偿问题。根据2019年2月25日，杭州市双浦镇人民政府向许炳高下发的《关于“大棚房”限期腾空的通知书》，案涉房屋系因“大棚房”整治而被拆迁。情谊公司主张的土地承包经营权流转发生于2018年2月6日，系农户与杭州市西湖区小叔房村股份经济合作社之间达成的协议，但该土地承包经营权流转发生于案涉《租赁协议》签订之后、《关于“大棚房”限期腾空的通知书》作出之前，情谊公司并无证据证明此次土地承包经营权流转导致案涉房屋被拆迁，也无证据证明许炳高对此知情，故情谊公司主张系因土地承包经营权流转导致案涉房屋被拆迁的理由不成立。案涉租赁房屋部分未取得建设工程规划许可证，并因“大棚房”改造而被拆迁，许炳高因就情谊公司的装修损失承担相应赔偿责任，但情谊公司应就其主张的装修损失承担举证责任。现情谊公司提供的装修合同与付款凭证无法一一对应，且装修合同与付款凭证据系案外人签字，故情谊公司提供的证据无法证明其所主张的装修损失，应当承担举证不能的不利后果，原审法院对此不予支持，并无不当。综上，情谊公司上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17145元，由上诉人杭州情谊科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜