湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初7211号 原告：长沙新红奕商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道竹隐社区香江红星家具广场****。 法定代表人：杨炯。该公司总经理。 委托诉讼代理人：周一蕾，湖南泓锐律师事务所律师。 被告：李节胜，男，汉族，住湖南省宁远县。 被告：湖南沉湘木业有限公司，住所地湖南省长沙市开，住所地湖南省长沙市开福区秀峰街道竹隐社区第B4地块家居博览中心幢****房v style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：李冰胜。 原告长沙新红奕商业管理有限公司（以下简称：新红奕公司）诉被告李节胜、湖南沉湘木业有限公司（以下简称：沉湘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新红奕公司委托诉讼代理人周一蕾到庭参加了诉讼。被告李节胜、沉湘公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新红奕公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付租金、市场经营管理费、物业管理费153,114.4元及违约金18,678.86元，以上合计171,793.26元（违约金暂计算至2020年6月底，应计算至实际支付之日止）；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告李节胜于2019年6月26日与原告签订《商铺租赁及管理服务合同》，在1.1条中约定租赁原告管理的中国中部家具建材博览中心XXXXXX10个商铺共778.07平方米（其中554.72平方米于2019年7月1日起计算，223.35平方米于2019年10月1日起计算，详见《红星家博中心租赁合同及各项费用收取审核程序表》），用于经营板材，在附件1中约定了费用标准为租金每月每平米40元、经营管理费每月每平米5元、物业管理费每月每平米5元；在5.5及6.2中约定上述费用为每6个月预缴一次；在20.7中约定逾期支付上述费用的每日违约金为欠付总额的千分之三，截至2020年6月底，被告李节胜已欠原告租金、市场经营管理费、物业管理费共153,114.4元，合同约定的每日千分之三违约金，原告自愿降至每月2%，截至2020年6月底，共计171,793.26元。上述费用经多次催缴，被告李节胜均拒绝支付。另，被告李节胜租赁上述商铺后即以商铺地址为注册地注册了湖南沉湘木业有限公司并一直经营至今，其一直为唯一股东并担任法人代表，直到2020年4月2日才将公司股权转让给李冰胜，且2019年12月6日以公司账户向原告转账，备注为“沉湘木业有限公司租金”，可见湖南沉湘木业有限公司也为实际承租人且实际享受了合同利益，应对租金、市场经营管理费、物业管理费承担连带责任，被告为维护原告合法权益，现依法向法院提起诉讼，望判如所请。 被告李节胜、沉湘公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 经审理查明：2019年6月26日，原告新红奕公司（甲方、出租人）与被告李节胜（乙方、承租人）签订了一份《中国中部家具建材博览中心商铺租赁及管理服务合同》一份，该合同约定：1、乙方承租商铺为XXXXXX商铺，专用于经营板材类的商品，经营品牌为沉湘；2、该商铺的建筑面积（含室内和公摊部分）为778.07平方米，乙方按该面积计算支付租金、市场经营管理费、物业管理费；3、本合同的有效期为25个月，自双方签署本合同且甲方将该商铺交付给乙方之日开始起算，到期合同终止；4、履约保证金为10,000元，合同终止后30日内，如乙方已付清所有应付款项的，且乙方已完成注销注册地或者经营地为本合同商铺的各项证照、许可，则履约保证金余额（如有）甲方无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件；5、质保金为10,000元，在本合同终止之日起满12个月，如乙方和客户之间没有任何纠纷，或者虽有纠纷但是均已圆满处理的，在乙方提供相关书面担保的情况下，双方对该款项进行结算，结算后甲方凭乙方出具的质保金收据原件将余额无息退还给乙方；6、本合同商铺于2019年6月27日交付，商铺的交付条件为现状交付；7、该商铺应付承担的物业管理公司的物业管理费及其他物业管理性质收费由乙方承担，除另有约定外，全部由甲方代物业管理公司直接收取，物业管理费自乙方接受商铺之日开始计付。以6个月为一个付费期，每个付费期开始前的15个工作日之前，乙方需全额支付至甲方账户；8、租金、市场经营管理费以6个月为一个付款期，每个付款期开始前的15个工作日之前，乙方需全额支付该付款期的租金、市场经营管理费，第一个付款期自甲方通知乙方的开业日开始计算；9、乙方逾期支付租金、市场经营管理费、物业管理费或其他应由乙方承担的费用，每逾期一日，除应支付租金和以上各种欠费外，还应按日支付相当于租金或欠费金额3‰的逾期付款违约金，逾期超过30日的，除承担违约金外，甲方同时也有权解除合同。该合同附件1约定：1、该商铺的租金支付标准为每月每平方米40元，每个交租期的租金支付额=该商铺的月固定租金支付额；2、该商铺的市场经营管理费支付标准为每月每平方米5元，每个经营管理费缴费期缴费额=该商铺的月固定缴费额×6个月；3、该商铺的物业管理费标准为每月每平方米5元，每个物业管理费缴费期固定缴费额=该商铺的月固定缴费额×6个月。 原告提交了2019年6月27日出具的《红星家博中心租赁合同及各项费用收取审核程序表》，该表内容为：被告承租的铺位号XXXXX铺面共占合同内租赁面积554.51平方米，享受的租金优惠政策及缴纳方式为共计免租20个月；项目开业前免除物业管理费，项目开业后全额收取物业管理费；合同期限为25个月，免除20个月租金后，应收5个月租金，半年一付；第一个合同年支付5个月租金110,902元、支付物业管理费33,270.6元、支付市场推广费33,270.6元；第二个合同年支付物业管理费33,270.6元、支付市场推广费33,270.6元；第三个合同年支付物业管理费2,772.55元、市场推广费2,772.55元；在本次缴费时缴纳3个月租金66,541.2元、物业管理费16,635.3元、市场推广费16,635.3元。被告李节胜在该表上签字。 原告提交了2019年10月1日出具的《红星家博中心租赁合同及各项费用收取审核程序表》，该表内容为：被告承租的铺位号为XXXXXX铺面共占合同内租赁面积223.29平方米，享受的租金优惠政策及缴纳方式为共计免租19个月；项目开业前免除物业管理费，项目开业后全额收取物业管理费；租赁合同自2019年6月27日起算为25个月，该两个铺面于2019年10月1日起租，合同期限仅剩22个月，免除19个月租金后，应收3个月租金，半年一付；第一个合同年支付3个月租金26,794.8元、支付物业管理费13,397.4元、支付市场推广费13,397.4元；第二个合同年支付物业管理费12,280.95元、支付市场推广费12,280.95元；在本次缴费时缴纳3个月租金26,794.8元、物业管理费6,698.7元、市场推广费6,698.7元。被告李节胜在该表上签字。 被告李节胜于2019年6月26日向原告支付了履约保证金10,000元、质保金10,000元；于2019年6月27日向原告支付了物业费16,500元、市场推广费16,500元；于2019年9月12日向原告支付了租金20,000元；于2019年12月6日向原告支付了租金10,000元；于2020年5月26日向原告支付了租金5,000元；于2020年6月19日向原告支付了租金10,000元。 另查明，原告收取的市场推广费实际上即合同内约定的经营管理费，原告收取的物业费及经营管理费，其中554.51平方米（XXXXX号铺面）自2019年9月28日起算，其中223.29平方米（XXXXX号铺面）自2019年10月1日起算。在原告向本院起诉后，被告李节胜向原告支付了60,000元。 以上事实有《中国中部家具建材博览中心商铺租赁及管理服务合同》及附件1、《红星家博中心租赁合同及各项费用收取审核程序表》两份、收据、庭审笔录、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：一、关于被告李节胜欠付租金、经营管理费、物业管理费的认定。 原、被告签订的《中国中部家具建材博览中心商铺租赁及管理服务合同》及附件、《红星家博中心租赁合同及各项费用收取审核程序表》中明确约定了被告李节胜应支付租金、经营管理费、物业管理费，并明确了缴费数额的计算方式及支付周期，被告李节胜应依约履行付款义务。 关于租金的计付。原、被告明确了合同期内的免租期，但被告须在第一个合同年内支付除免租期以外的租金。根据2019年6月27日的《红星家博中心租赁合同及各项费用收取审核程序表》，被告应在当期支付554.51平方米的3个月租金66,541.2元，结合双方约定，该554.51平方米的另2个月租金44,360.8元应在2019年12月27日前支付。根据2019年10月1日的《红星家博中心租赁合同及各项费用收取审核程序表》，被告应在当期支付223.29平方米的3个月租金26,794.8元。被告共应支付的租金为137,696.8元，现被告仅支105,000元（含被告在原告起诉后支付的60,000元），尚欠32,696.8元应向原告支付。 关于经营管理费、物业管理费的计付。根据原告的陈述及主张，经营管理费、物业管理费自市场开业时间起算或市场开业后的铺面交付时间起算。依据两份《红星家博中心租赁合同及各项费用收取审核程序表》，被告租赁的554.51平方米铺面应自2019年9月28日起算经营管理费、物业管理费，计至2020年3月27日，产生的经营管理费为16,635.3元、物业管理费为16,635.3元；被告租赁的223.29平方米铺面应自2019年10月1日起算经营管理费、物业管理费，计至2020年3月31日，产生的经营管理费为6,698.7元、产生的物业管理费为6,698.7元。被告仅支付了经营管理费16,500元、物业管理费16,500元，故被告租赁的554.51平方米铺面截至2020年3月27日尚欠原告经营管理费135.3元、物业管理费135.3元，被告租赁的223.29平方米铺面截至2020年3月31日尚欠原告经营管理费6,698.7元、物业管理费6,698.7元。依据双方的约定，市场管理费及物业管理费均系以6个月为一个付款期，且在每个付款期开始前15个工作日内支付，故被告李节胜应在2020年3月28日前向原告支付其租赁的554.51平方米铺面的截至2020年9月27日的市场管理费16,635.3元、经营管理费16,635.3元，应在2020年4月1日前向原告支付其租赁的223.29平方米铺面的截至2020年9月30日的市场管理费6,698.7元、物业管理费6,698.7元。 综上，被告李节胜尚欠原告租金32,696.8元、物业管理费30,168元（其中554.51平方米铺面计算至2020年9月27日止，223.29平方米铺面计算至2020年9月30日止）、市场管理费30,168元（其中554.51平方米铺面计算至2020年9月27日止，223.29平方米铺面计算至2020年9月30日止）。 二、关于违约金的计算。 依据《中国中部家具建材博览中心商铺租赁及管理服务合同》约定，逾期付款违约金的计算标准为欠费金额3‰/日，该约定过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍计算。原告自愿将违约金的起算时间调整为2020年6月28日起，本院予以认可。 三、关于被告沉湘公司是否应当承担付款责任的认定。 根据合同的相对性，本案与原告签订《中国中部家具建材博览中心商铺租赁及管理服务合同》的是被告李节胜，故承担付款义务的主体应为被告李节胜。 被告李节胜、沉湘公司未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告李节胜于本判决生效之日起十日内向原告长沙新红奕商业管理有限公司支付租金32,696.8元、物业管理费30,168元（其中554.51平方米铺面计算至2020年9月27日止，223.29平方米铺面计算至2020年9月30日止）、市场管理费30,168元（其中554.51平方米铺面计算至2020年9月27日止，223.29平方米铺面计算至2020年9月30日止），合计93,032.8元； 二、被告李节胜于本判决生效之日起十日内向原告长沙新红奕商业管理有限公司支付逾期付款违约金（以93,032.8元为基数，自2020年6月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.5倍计算至实际付款之日止）； 三、驳回原告长沙新红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3,736元，因适用简易程序减半收取1,868元，由被告李节胜负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  许洪源 二〇二〇年十月九日 代理书记员  易瑞洁