贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2627民初1989号原告：中国建设银行股份有限公司天柱支行。负责人：王新荐，该行行长。委托诉讼代理人：刘水英，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢凯斌，贵州七律律师事务所实习律师。被告：龙昭灯，男，1982年8月7日生，侗族，住贵州省天柱县。被告：王利芳，女，1985年8月7日生，汉族，原住贵州省天柱县。被告：贵州新界富地置业有限公司。法定代表人：云现波，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司天柱支行与被告龙昭灯、王利芳、贵州新界富地置业有限公司借款合同纠纷一案，本院2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司天柱支行的委托诉讼代理人刘水英、谢凯斌到庭参加了诉讼，被告龙昭灯到庭参加诉讼，被告王利芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司天柱支行诉称：2014年12月被告贵州新界富地置业有限公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告贵州新界富地置业有限公司对原告与被告龙昭灯、王利芳的借贷关系承担连带保证责任。2014年12月9日，原告与被告龙昭灯、王利芳因被告龙昭灯、王利芳需购买天柱县XX路XX号住房一套而签订《个人住房（商业用房）借款合同》，双方就借款金额、还款期限、还款日期、还款方式、贷款利率、违约责任等达成一致意见。原告为实现债权而实际发成的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由被告龙昭灯、王利芳承担。另外，被告龙昭灯、王利芳以其所有的天柱县XX路XX号住房一套作为该借款的担保，该房屋已经在天柱县房产局办理了抵押预告登记。2015年1月8日，原告中国建设银行股份有限公司天柱支行向被告龙昭灯、王利芳发放了足额贷款，被告龙昭灯、王利芳自合同生效之日起多次未按期履行合同义务，已构成违约。鉴于上述事实，原告认为，借款合同一经成立即具有法律约束力，合同双方应当严格遵守。被告龙昭灯、王利芳应当按照合同约定偿还原告本金及利息，同时原告对被告龙昭灯、王利芳抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。根据《合同法》、《担保法》、《物权法》的规定，诉请人民法院判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司天柱支行与被告龙昭灯、王利芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告龙昭灯、王利芳偿还原告借款本金人民币216994.35元，并按照借款合同约定的借款利率及罚息利率向原告支付自2020年7月3日起至付清本金及利息之日的借款利息、罚息；三、原告中国建设银行股份有限公司天柱支行对天柱县XX路XX号住房享有优先受偿权；四、被告贵州新界富地置业有限公司对上述借款本金、利息、罚息及律师费承担连带保证责任；五、三被告承担本案诉讼费。被告龙昭灯辩称：我向银行贷款是事实，也存在违约的情况，有时候是晚几天还款，而且违约主要是因为疫情期间，我养的几十头猪都死了，没有收入来源，但是疫情过后把未还的补上了，我每期都还款贷款，目前我已经把罚息交清，目前不存在违约情形了。被告贵州新界富地置业有限公司辩称：贵州新界富地置业有限公司与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》为龙昭灯、王利芳在贵州新界富地置业有限公司处购买的商品房提供担保，贵州新界富地置业有限公司认可，但就本案而言，贵州新界富地置业有限公司承担的保证责任已过期限。因贵州新界富地置业有限公司与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》中约定，贵州新界富地置业有限公司承担保证期间是原告与被告龙昭灯、王利芳办理抵押登记之日止，结合该案的情况，原告与被告龙昭灯、王利芳在2019年7月26日已经办理了房屋抵押登记，抵押权利人为原告，根据该条款规定，被告贵州新界富地置业有限公司保证责任期限已过，且被告贵州新界富地置业有限公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》担保责任作了规定，被告贵州新界富地置业有限公司承担的保证责任为债务到期，并不包括解除合同，原告诉请的没有法律依据，故请人民法院驳回原告对被告贵州新界富地置业有限公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年10月被告龙昭灯、王利芳到贵州新界富地置业有限公司购买天柱县XX路XX号住房。2014年12月9日，被告龙昭灯、王利芳与原告中国建设银行股份有限公司天柱支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，双方就借款金额、还款期限、还款日期、还款方式等达成一致意见。2014年12月11日，原告中国建设银行股份有限公司天柱支行与被告贵州富地置业有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同中约定被告贵州新界富地置业有限公司对原告与被告龙昭灯、王利芳的借贷关系承担连带保证责任。被告龙昭灯、王利芳以天柱县XX路XX号住房作为该借款的担保，该房屋于2019年7月26日到天柱县不动产登记中心办理了抵押登记。2015年1月8日，原告中国建设银行股份有限公司天柱支行向被告龙昭灯、王利芳发放贷款297000元，被告龙昭灯、王利芳在收到该贷款后，截至2020年7月2日陆续偿还了原告80005.65元本金及利息80295.21元，被告龙昭灯、王利芳在每月偿还贷款过程中，存在未按时履行还款义务的违约情况，特别是在2020年1月至3月期间，被告龙昭灯、王利芳未及时偿还每月贷款本息，直至2020年4月27日才将尚欠2020年1月至3月期间贷款补交，截止2020年7月2日，被告龙昭灯、王利芳尚欠原告216994.35元本金及相应利息未偿还。原告中国建设银行股份有限公司天柱支行便于2020年8月10日向本院起诉，诉请解除原告中国建设银行股份有限公司天柱支行与被告龙昭灯、王利芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及要求被告龙昭灯、王利芳偿还原告借款本金人民币216994.35元，并按照借款合同约定的借款利率及罚息利率向原告支付自2020年7月3日起至付清本金及利息之日的借款利息、罚息；判令原告中国建设银行股份有限公司天柱支行对天柱县XX路XX号住房享有优先受偿权；被告贵州新界富地置业有限公司对上述借款本金、利息、罚息及律师费承担连带保证责任；三被告承担本案诉讼费。该案在审理过程中，被告龙昭灯、王利芳已将2020年8月、9月、10月的每月应当偿还的分期贷款偿清，并将之前因迟还贷款存在违约情形产生的罚息支付完毕，目前被告龙昭灯、王利芳不存在违反与原告中国建设银行股份有限公司天柱支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》违约情形。另查明：被告龙昭灯与被告王利芳于2016年2月16日到天柱县民政局办理了离婚登记，离婚约定天柱县XX路XX号住房一套由被告龙昭灯所有，该房所欠债务由被告龙昭灯负担。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，被告龙昭灯、王利芳与原告中国建设银行股份有限公司天柱支行（以下简称天柱支行）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》后，双方形成合法的借贷关系，依法受到法律保护。被告龙昭灯在履行《个人住房（商业用房）借款合同》过程中曾有在每月规定的还款日未及时履行还款义务的违约情形，该违约行为表现为龙昭灯未在天柱支行指定的每月还款日偿还贷款，但被告龙昭灯、王利芳的主要违约行为发生在疫情期间，各行各业均受疫情影响，被告龙昭灯、王利芳违约并非故意违约，实属情有可原，且从该违约性质来看，被告龙昭灯的行为并非系根本性违约，且被告龙昭灯在违约之后主动履行了偿还贷款及支付罚息的义务，对该违约行为进行了修复，原告天柱支行亦认可了该修复行为，且在庭审过程中原告天柱支行表示被告龙昭灯、王利芳已将目前所欠每月应偿还的本息偿清，被告龙昭灯、王利芳目前无违约情形。故本院认为，双方签订的借款合同能够继续履行，继续履行该合同并未对原告造成不利后果，一旦原告与被告龙昭灯、王利芳签订的《借款合同》解除，既不利于保护原告的利益，也不能体现《中华人民共和国合同法》鼓励交易的原则和目的。因被告龙昭灯、王利芳的违约行为，给原告造成了一定损失，且在原告在起诉时该违约行为仍存在，故该案的案件受理费由被告龙昭灯、王利芳负担更为合理。同时被告贵州新界富地置业有限公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同中约定被告贵州新界富地置业有限公司对原告与被告龙昭灯、王利芳的借贷关系承担连带保证责任的，该保证期间是原告与被告龙昭灯、王利芳办理抵押登记之日止，结合该案的情况，原告与被告龙昭灯、王利芳在2014年12月16日、2019年7月26日分别办理了抵押权预告登记及房屋抵押登记，抵押权利人系原告天柱支行，被告贵州新界富地置业有限公司已经按照《个人住房借款最高额保证合同》约定履行了义务，被告贵州新界富地置业有限公司的保证责任期间已过，故无需承担该案的连带保证责任。因上述商品房已于分别于2014年12月16日、2019年7月26日分别办理了抵押权预告登记及房屋抵押登记，抵押权利人系原告天柱支行，故原告天柱支行对被告龙昭灯、王利芳用于抵押担保的天柱县XX住房一套有优先受偿权。综上，被告龙昭灯、王利芳延迟还款，未在指定期限内偿还贷款的行为并未构成根本性违约，目前被告龙昭灯、王利芳在履行《个人住房（商业用房）借款合同》过程中并未存在违约情形，且从鼓励交易的角度考虑，本院对原告中国建设银行股份有限公司天柱县支行的诉请解除合同、请求被告龙昭灯、王利芳一次性偿清贷款本金216994.34元及利息、被告贵州新界富地置业有限公司对上述债务承担连带保证责任的诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告中国建设银行股份有限公司天柱支行关于解除与被告龙昭灯、王利芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求。二、驳回原告中国建设银行股份有限公司天柱支行要求被告龙昭灯、王利芳偿还原告借款本金人民币216994.35元，并按照借款合同约定的借款利率及罚息利率向原告支付自2020年7月3日起至付清本金及利息之日的借款利息、罚息的诉讼请求。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司天柱支行要求被告贵州新界富地置业有限公司对上述借款本金、利息、罚息及律师费承担连带保证责任的诉讼请求。四、原告中国建设银行股份有限公司天柱支行对被告龙昭灯、王利芳用于抵押担保的天柱县XX路XX号成套住宅一套有优先受偿权。案件受理费4554元，减半收取2277元，由被告龙昭灯、王利芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员 龙 屹二〇二〇年十月二十八日书记员 徐明圣