黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6780号上诉人（原审原告）：黑龙江阳明江置业有限公司，住所地哈尔滨市松**万宝大道**。法定代表人：宋书玲，总经理。委托诉讼代理人：张福，男，1949年12月21日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨万宝特种钢制造有限公司，住所，住所地哈尔滨市松**万宝镇巨宝村罗家屯div>法定代表人：高旭升，经理。被上诉人（原审被告）：周书前，男，1960年10月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。上诉人黑龙江阳明江置业有限公司（以下简称阳明江置业公司）因与被上诉人哈尔滨万宝特种钢制造有限公司（以下简称万宝特种钢公司）、周书前确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2017）黑0109民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。阳明江置业公司的法定代表人宋书玲及其委托诉讼代理人张福到庭参加诉讼，万宝特种钢公司及周书前经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳明江置业公司上诉请求：撤销一审判决，支持阳明江置业公司的一审诉讼请求。事实和理由：1997年3月20日万宝特种钢公司与周书前签订了《房产抵债协议》,该协议明确约定因万宝特种钢公司欠周书前废钢款17万元，企业停产,周书前的债权未受清偿,所以万宝特种钢公司将院内尚没有建成完工的平房一栋作为抵押物抵债给周书前。并且该抵押物的所有权转移给了周书前。《房产抵债协议》直接违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定,所以该协议应属效力性强制规范所禁止的。另外，该协议中提到的(院内尚没有建成完工的平房一栋建房时没有申请建设用地规划许可证,抵押时没有办理抵押登记,经营使用该平房时没有房屋所有权证。院内占有的土地，面积为63440平方米，万宝特种钢公司于1994年7月31日抵押给银行贷款，在抵押贷款期间，在抵押的土地上又建起四、五房屋抵债。2009年7月28日，阳明江置业公司以拍卖方式获得土地使用权，并办理了土地使用权证。所以,万宝特种钢公司与周书前签订的协议所确定的抵押财产违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定。本案的抵押物不具备抵押条件，更不可能设定抵押权。若使该协议继续有效，必将损害国家利益和社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该协议应为无效合同。综上，一审法院认定事实不当，处理有失公正,特提出上诉请求,请二审根据事实和法律，作出公正裁判。万宝特种钢公司及周书前未到庭亦未提交书面答辩状。阳明江置业公司向一审法院起诉请求：判令万宝特种钢公司与周书前于1997年3月20日签订的《房产抵债协议》无效。一审法院认定事实：1997年3月20日，万宝特种钢公司与周书前签订《房产抵债协议》，协议约定万宝特种钢公司欠周书前废钢款17万元因无力偿还而将万宝特种钢公司院内的尚未建成完工的平房一栋抵债给周书前，没有产权证。该房屋坐落于地号为16-7-826，面积63440平方米的万宝特种钢公司享有土地使用权的土地范围内。万宝特种钢公司曾在哈尔滨银行股份有限公司龙青支行（以下简称哈尔滨银行龙青支行）贷款，将该地块抵押给银行，并办理了抵押登记手续，因万宝特种钢公司未偿还上述贷款，哈尔滨银行龙青支行向哈尔滨市南岗区法院申请了（97）南民督字第督92号支付令。1997年12月21日，哈尔滨市南岗法院以（1997）字第15号民事裁定书查封了万宝特种钢公司的63440平方米的土地使用权。2009年7月28日，上海丰瑞投资咨询有限公司作为甲方，哈尔滨银行龙青支行作为乙方，哈尔滨市五环加油站有限公司（以下简称五环加油站）作为丙方，共同签订债权转让协议书，将包括上述63440平方米的土地使用权在内的财产权益转让给五环加油站。2010年8月20日，五环加油站与阳明江置业公司签订债权转让协议书，将包括上述63440平方米的土地使用权在内的财产权益转让给阳明江置业公司。2011年9月9日，阳明江置业公司取得了土地的使用权证。现本案诉争的抵债房屋坐落于阳明江置业公司享有土地使用权的地号8-04-005-0059的土地上。2006年1月9日，周书前作为经营者取得了个体工商户营业执照，字号为哈尔滨市松北区阿山皮革服装厂（以下简称阿山服装厂），并将上述抵债房屋作为生产用房，使用至今。另查明，2015年9月24日，阳明江置业公司以阿山服装厂为被告，就诉争的抵债房屋所坐落的土地向一审法院提起诉讼，要求阿山服装厂返还非法占用的土地1000平方米并要求阿山服装厂赔偿占用土地期间的土地使用费及损失。一审法院于2017年7月24日作出（2015）松民初字第666号民事裁定书，裁定驳回了阳明江置业公司的起诉，理由为“阳明江置业公司在办理土地使用权证前，阿山服装厂即基于债权取得了房屋的使用权，不属于非法占有。因房地使用不可分的特殊性，该房屋所占用的土地使用权在阳明江置业公司办理土地使用证时即存在争议，行政机关应当予以处理。基于当时存在的土地使用权争议未予处理，导致阳明江置业公司虽于之后取得了土地使用证，但土地的实际使用人仍与土地使用证载明的权利主体不一致。该历史遗留的土地使用权争议，属于依照法律规定应当由其他机关处理的争议，应告知原告向有关机关申请解决的情形，不属于人民法院受案范围”。阳明江置业公司不服该裁定，向哈尔滨市中级人民法院提出上诉，哈尔滨市中级人民法院认为“阿山服装厂系基于债权取得了房屋的使用权，不属于非法占有。因房地使用不可分的特殊性，该房屋所占用的土地使用权在阳明江置业公司办理土地使用证时即存在争议，行政机关应当予以处理。基于当时存在的土地使用权争议未予处理，导致阳明江置业公司虽于之后取得了土地使用证，但土地的实际使用人仍与土地使用证载明的权利主体不一致。一审法院认定双方争议属历史遗留的土地使用权争议，属于依照法律规定应当由其他机关处理的争议，应告知原告向有关机关申请解决的情形，不属于人民法院受案范围并无不当”，并于2017年11月30日作出（2017）黑01民终7270号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。阳明江置业公司亦不服该裁定，向黑龙江省高级人民法院申请再审,黑龙江省高级人民法院认为，“阿山服装厂于1998年基于债权取得了案涉土地上房屋的使用权，阳明江置业公司于2011年经法院强制执行办理了案涉土地的国有土地使用权证。基于房地使用不可分的特殊性，该房屋所占用土地的使用权在阳明江置业公司办理土地使用证时即存在争议，行政机关应当予以处理。因该争议未予处理，导致阳明江置业公司虽取得了土地使用权证，但土地的实际使用人仍与土地使用权证载明的权利主体不一致。故原审法院认定该历史遗留的土地使用权争议，属依法应当由行政机关处理的争议，应告知阳明江置业公司向有关机关申请解决的情形，不属人民法院受案范围并无不当。阳明江置业公司的再审申请不符合法律规定的情形”，于2018年6月20日作出（2018）黑民申1213号民事裁定书，裁定驳回阳明江置业公司的再审申请。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。阳明江置业公司虽系案涉房屋所在地的土地使用权人，但在阳明江置业公司办理土地使用权证前，万宝特种钢公司与周书前已经签订了《房产抵债协议》，已经生效的一审法院（2015）松民初字第666号民事裁定书、哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终7270号民事裁定书及黑龙江省高级人民法院（2018）黑民申1213号民事裁定书均已认定周书前经营的阿山服装厂系基于债权取得了房屋的使用权，不属于非法占有。且阳明江置业公司提交的证据不能证明万宝特种钢公司与周书前签订的《房产抵债协议》存在合同无效的情形。故对阳明江置业公司的诉讼请求，不予支持。判决：驳回阳明江置业公司的诉讼请求。本院二审期间，阳明江置业公司围绕上诉请求提交了一份证据：执行裁定书及协助执行通知书各一份。意在证明：案涉土地已经被法院查封，并在查封之前已经抵押给贷款银行。万宝特种钢公司及周书前未到庭亦未发表质证意见。本院认证意见：该证据证明的问题已经一审法院确认，本院予以认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，万宝特种钢公司与周书前签订的《房产抵债协议》是在万宝特种钢公司在债务履行期届满后不能偿还债务的情形下与债权人周书前签订的以房抵债协议，该协议并未约定以周书前取得案涉房屋所有权为成立或生效要件，阳明江置业公司未举证证明万宝特种钢公司与周书前之间存在意思表示不真实或者协议内容违反法律法规的效力性强制规定等导致协议不成立或无效的情形，且另案三级法院认定周书前基于债权取得案涉土地上房屋的使用权，该历史遗留的土地使用权争议应当由行政机关处理，故阳明江置业公司请求确认《房产抵债协议》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，阳明江置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黑龙江阳明江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年十月二十二日法官助理孙志军书记员周小倩