云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2331民初1313号原告：张桂美，女，1968年3月5日生，汉族，云南省巍山县人，高中文化，无业，住大理州巍山彝族回族自治县。被告：张常兴，男，1976年10月30日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，农民，住禄丰县。委托诉讼代理人：龙秀萍，禄丰县碧城法律服务所法律工作者（特别授权）。原告张桂美与被告张常兴租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张桂美、被告张常兴及其委托诉讼代理人龙秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂美向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告签订的一江春农庄租赁合同，被告应将原告支付的66000元全部归还原告；2.诉讼费由被告全部承担。事实与理由：原告在不懂法的情况下，于2020年5月27日与被告签订《农庄租赁合同》，约定原告承租被告的一江春农庄经营，租赁期共五年，自2020年8月1日起至2025年7月31日止。年租金66000元，合同约定，租赁期间租金需要提前一个月支付，签订合同时需要支付20000元作押金，合同方可生效。原告在签字时把66000元转给了被告（5月27日转40000元一次，5000元一次，29日转21000元一次，转款记录为凭），回家期间原告闺女突然病，到医院检查需要住院做手术，导致不能正常去经营农庄。原告确定不能正常经营农庄，为了不耽误被告出租或者自己打理农庄，原告当晚就联系被告说好6月5日早上11点准时到禄丰县猪街一江春农庄等被告商量如何解除合同（微信聊天记录）。几经周折，被告及其股东按照合同约定只愿意退回原告33000元的合同款项，但被告拒绝和原告面谈，双方一直都是用微信或者电话沟通协商如何解除合同。7月16日被告通知原告他们股东不再商量，叫原告去起诉。根据双方签订的《租赁合同》的约定，原告没有在合同规定时间内支付租金，2020年5月27日签订合同，2020年6月5日原告就邀请被告面谈解除合同，虽然时间拖了几个月，但不是原告的责任，不需要承担三个月的租金。为此原告向法院起诉。被告张常兴辩称，1.2020年5月初，原被告双方经张正红、张涛介绍和苏光羽相互认识，成为朋友。后原告受苏光羽邀约到被告的农庄实地考察两次，经认真考虑双方达成了口头约定，原告和苏光羽共同出资于2020年5月27日以原告的名义签订了《承租合同》两份，双方各保存一份。合同签订前，原告、苏光羽让被告给出两个月装修、建设期，合同履行时间从2020年8月1日起计算，其实合同真正生效时间是2020年5月27日。合同签订当日，原告及时转账给被告保证金20000元，租金20000元。合同签订当天被告将该场地交由原告管理，也将该场地交给原告和苏光羽的朋友张涛开始管理，并建了养鸭的塑料大棚，并对原来的坝塘进行了改造，张涛在农庄内养鸭。2.合同签订后，原告跟被告商量将该农庄转租给其他朋友经营，被告积极配合原告的工作，还按照原告的要求客气接待了原告的朋友考察农庄。后原告和其股东苏光羽发生矛盾，便让苏光羽来跟被告谈解除合同一事，经双方商量后苏光羽和被告达成了双方都能接受的合理意见，但原告不同意。3.合同签订后，被告无法对该农庄进行管理，因为农庄二楼房内窗子未关好导致地板风吹雨淋、太阳晒，地板也损坏了一些，以上损失都是由原告直接造成的。4.由于被告无法对该农庄进行管理，导致农庄内板栗及葡萄损失近20000元。综上所述，根据《合同法》的相关规定，被告不存在过错或过失，更不存在违约；且2020年5月27日的承包合同是双方的充分考虑，原告在签合同当天及时交了20000元租金，20000元保证金，说明原告和苏光羽是考虑清楚，也明白合同当事人应当履行的权利及义务。至于原告所诉的自身原因，其跟股东之间的内部矛盾，是原告自身承担的责任，与被告无关。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。针对其诉讼请求，原告张桂美向本院提交了以下证据：1.承包合同一份，欲证实原、被告双方于2020年5月27日签订合同，被告将禄丰一江春休闲农庄租给原告及约定租赁场地范围、租金及支付方式、双方权利义务、违约责任、押金、争议仲裁进行了约定；2.微信转账及手机银行账户明细各一份，欲证实2020年5月27日通过微信转账40000元租金给被告，手机银行转账5000元，2020年5月29日通过微信转账21000元租金给被告，三笔转账都是租金，合计66000元；3.张正红微信聊天记录六张，欲证实原告和张正红商量解除合同的事实；4.张常兴微信聊天记录八张，欲证实原告把租金转给了被告张常兴；6月5日亲自找被告商量解除合同，之后在微信中也商量解除合同的事情，被告张常兴不同意商量，支持其起诉的事实。经质证，被告对证据1的三性认可，从合同可以看出承租范围为房屋建筑及农庄内的果树及土地，承租期是五年，违约责任为年租金的50%，根据合同第八条所转款项中20000元为押金；对证据2中微信转账关联性不认可，真实性、合法性认可，账单中可以看出钱是由苏关羽转给原告再转给被告，可以说明该合同是苏关羽和原告一并与被告签订的，并非原告一人；对证据3、4的真实性、合法性无异议，不认可关联性，不能证明原告主张。针对其辩解，被告张常兴向本院提交了以下证据：1.营业执照一份，欲证实禄丰一江春休闲家庄投资人为被告张常兴，登记时间为2016年4月12日，同时亦证实被告张常兴有合法手续，为禄丰一江春休闲农庄法人；2.食品经营许可证一份，欲证实时间为2016年10月24日，张常兴是该农庄法人及手续合法；3.照片三组，第一组（第一、二张）欲证实农庄全貌现状，地板损坏的现状，第**（第三张至五张）证实合同签订后原告及苏关羽朋友张涛在农庄内养鸭现状，第三组（第六至八张）证实合同签订后被告无法对该农庄进行管理导致葡萄及板栗损失的情况。经质证，原告对证据1、2、3真实性无异议，但认为与本案没有关联性，地板在承租前就已经损坏，照片上养鸭子的地方不在原告承租的范围内。本院认为，对原告提交的证据1，原、被告认可为双方所签订，且不违反相关法律、法规的规定，本院予以认定；对原告提交的证据2，被告虽有异议，但认可收到原告金额与原告主张的金额相符，本院予以认定；对原告提交的证据3、4，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院综合本案事实综合予以认定。对被告提交的证据1、2为相关职能部门颁发，本院予以认定；对证据3系孤证，无其他证据佐证，本院不予认定。根据原、被告的陈述、辩论，并结合当事人对其诉辩主张的举证、质证和本院的认证及庭审查明的事实，本院认定本案法律事实如下：被告张常兴系禄丰一江春休闲农庄的投资人。2020年5月27日，原告张桂美与被告张常兴签订《承包合同》，合同主要内容为：租赁场地范围，原告租赁被告仁兴村花果山一江春农庄房屋建筑用于餐饮经营（除何正华使用房屋外）；农庄内的果木树及土地，如被告不进行二期开发，由原告管理使用。租赁期限自2020年8月1日至2025年7月30日止，共计5年。租金及支付方式，本合同租金实行每年提前一个月支付，第一、二、三年租金每年66000元，第四、五年租金每年70000元。违约责任，原、被告双方未按合同约定履行本合同义务的，由违约方支付守约方年租金的50%，在租期内，被告不能以任何理由终止此合同，否则视为被告违约（国家征收除外）。押金，签字时原告支付被告20000元履约保证金，待租期满后若原告不再续租，设施无损坏，被告全额退还原告履约保证金。争议仲裁，发生争议双方进行友好协商解决，协商未果提交租赁农庄所在地法院解决。合同还对原、被告权利义务、续租等进行了约定，其中在被告权利义务第4项规定，在租赁期间，原告不得未经过被告的同意擅自转租第三方。合同上有原、被告的签名及捺印。合同签订当日，原告通过微信、转账方式支付45000元给被告。2020年5月29日，原告通过转账方式付给被告21000元。后原告就转租、解除合同与被告协商未果。原告认为，原、被告于2020年5月27日签订合同，2020年6月5日原告就邀约被告面谈解除合同，所以耽误几个月都不是原告的责任，原告不需要承担租金；而原、被告双方都没有按照合同的约定履行，原告不需要承担违约责任。被告则认为，此案被告不存在任何过错或过失，更不存在违约，况且2020年5月27日的承包合同是双方考虑成熟，原告在签订合同当天及时交了20000元的租金，20000元的保证金说明原告是考虑得很清楚，也应当明白合同当事人应当履行的权利及义务。至于原告所诉自身原因及跟股东之间的内部矛盾与被告无关，不同意解除合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案，原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效，双方均应如约履行。原告主张其未对农庄进行经营管理，而被告反驳认为合同签订当天已将场地交由原告管理，原告将该场地交由案外人张涛养鸭并修建塑料大棚，且对原来的坝塘进行了改造。本案从原、被告签订合同的租赁场地范围为原告承租被告仁兴村花果山一江春农庄房屋建筑用于餐饮经营，且无证据证实案外人的行为与原告有关，因而不能说明原告对农庄进行经营管理。承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收租赁物，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。本案被告作为出租人坚持不解除合同，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。因本案在合同第六条违约责任中明确约定，双方未按合同约定履行的，由违约方支付守约方年租金的50%。因此，对原告要求被告将租金全部归还的请求，不予全部支持。对于被告提出的地板损坏及无人管理导致葡萄和板栗损失的意见，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张桂美与被告张常兴于2020年5月27日所签订的承包合同；二、被告张常兴于本判决生效后十五日内返还原告张桂美租金33000元；三、驳回原告张桂美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，由原告张桂美负担362.50元（已交纳），被告张常兴负担362.50元（因原告已预交，由被告在履行上述所需执行款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  赵慧林二〇二〇年十月十四日书记员  李亚娟