四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6086号 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭州市余航五金装饰材料厂，住所地：四川省彭州市军乐镇黑龙社区**。 经营者：余友林，厂长。 委托诉讼代理人：王珊，彭州市通济法律服务所工作者。 委托诉讼代理人：钟秉洪，男，1940年12月5日出生，汉族，住四川省彭州市，系该厂法律顾问。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员会，，住所地：四川省彭州市军乐镇黑龙社区** 法定代表人：芶彦。 委托诉讼代理人：刘云钰，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟华，四川英贤律师事务所律师。 原审第三人：罗腊友，男，1980年7月13日出生，汉族，住四川省隆昌县。 上诉人彭州市余航五金装饰材料厂（以下简称“余航五金厂”）因与被上诉人四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员会（以下简称“黑龙居委会”）、原审第三人罗腊友租赁合同纠纷一案，不服彭州市人民法院（2019）川0182民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余航五金厂上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持余航五金厂一审第一项、第三项诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。第一，一审法院在没有土地主管部门出具证明材料的清况即出具判决，存在不当。一审法院并未查清黑龙居委会是否是本案适格主体，涉案土地大部分是村民的承包地和生产队的土地，余航五金厂系与案涉土地的居民签订的《土地入股合同》。第二，一审法院判决余航五金厂支付2004年1月1日至2019年1月1日的房屋占用费150000元及2019年1月2日至实际腾退之日的房屋占用费每年10000元均系认定事实不清。余航五金厂建厂共计出资132640元，该款项作为黑龙居委会的借支，用于抵扣逐年租金），且对每年租金10000元的支付方式亦有明确约定。按照该约定，付给村民部分由余航五金厂每年按时给付，该部分租金余航五金厂已按年支付完毕，且有村民出具的证明，村民们亦未提出异议。付给黑龙居委会部分（3750元）在132640元借支款中逐年扣除，该款项尚未扣完，故不存在欠付租金的问题。第三，一审法院对黑龙居委会未按约定提供210KV变压器给余航五金厂造成的经济损失不予支持亦属于认定事实不清。余航五金厂生产经营用电并非超过210KV，之所以重新安装400KV变压器完全是出于共同使用该315KV变压器的百思得塑料包装厂排斥所致，而黑龙居委会亦未协调好。一审法院认定的重新购置和安装400KV变压器是上诉人“扩容”的需要不是事实。二、一审法院对本案的判决缺乏大局意识，而有损稳定、和谐和地方经济的发展。因为余航五金厂是建厂投资，必须具有相对稳定的投资环境，因此，在与黑龙居委会签订土地使用的《协议书》和《补充协议书》时特别约定了15年租期届满后的续租事宜。余航五金厂诉求续签协议完全出于生产经营的需要，并有利于地方经济的发展和减少因搬迁企业所造成的不必要的经济损失，也是在履行协议的约定，并无不当之处。 黑龙居委会辩称，一审判决事实认定清楚。余航五金厂提供的证据不能证明其诉讼请求，应承担举证不能的责任后果。租赁合同已经期满，请求法院依法驳回余航五金厂的诉讼请求，维持原判。 罗腊友未作述称。 黑龙居委会向一审法院提出诉讼请求：1．判令余航五金厂立即腾退厂房；2．判令余航五金厂向黑龙居委会支付转租费用300000元，自2019年1月2日起至实际腾退之日期间的占用费，暂计算至2019年2月1日为22500元；3、判令余航五金厂向黑龙居委会支付2004年1月1日至2019年1月1日的租金150000元。经一审法院释明，黑龙居委会变更第三项诉讼请求为：判令余航五金厂按合同约定的租金标准支付2004年1月1日至2019年1月1日的房屋占用费150000元。 余航五金厂向一审法院提出反诉请求：1．判令黑龙居委会赔偿因违约给余航五金厂造成的经济损失835380元；2．判令黑龙居委会与余航五金厂继续签订《厂房租赁协议》，确保余航五金厂的正常的生产经营；3．判令确认黑龙居委会至2019年1月1日租期届满时尚欠余航五金厂预交房租140140元（该款项继续用于抵扣今后续租厂房的租金）。 一审法院认定事实如下：2003年9月7日，四川省彭州市军乐镇金星村委员会（以下简称“金星村委会”）与浙江省台州市余航五金有限公司（以下简称“台州余航五金公司”）签订了《协议书》，约定金星村委会向台州余航五金公司预借6万元用于修建4000平方米厂房及基础设施，后租赁给台州余航五金公司使用，每年租金15000元，借支在租金中逐年偿还，租期为15年，从2003年12月1日至2018年12月1日止；还约定了台州余航五金公司有权将厂房转租给他人或其他企业使用。 2005年1月25日，金星村委会与余航五金厂在协议书的基础上签订了《补充协议》，约定金星村委会向余航五金厂预借132640元用于修建厂房，后租赁给余航五金厂使用，租金每年10000元，其中6250元以现金方式支付给金星村委会，以保证农户的土地面积租用费，余款3750元用于归还余航五金厂的借支；租期为15年，从2004年1月1日至2019年1月1日止。《补充协议》第六条约定，余航五金厂若将厂房转租给他人或其他企业使用，必须经金星村委会同意方可实行，第七条约定，由金星村委会负责安置的315KV变压器一台，产权属金星村委会所有，余航五金厂有权使用210KV电力供应。2006年3月15日，彭州市百思得塑料包装厂、余航五金厂共用一台315**变压器，后因用电量增加分户。 2016年2月1日，余航五金厂与罗腊友签订了《厂房租赁合同》，约定余航五金厂将累计4500平方米厂房出租给罗腊友使用，租期为2016年2月1日起至2019年1月30日止，月租金为12500元。 2017年6月23日，余航五金厂与国网四川省电力公司彭州市供电分公司签订了《高压供电合同》，约定由国网四川省电力公司彭州市供电分公司向余航五金厂提供400千伏安用电容量等内容。 2019年3月26日，黑龙居委会向彭州余航五金厂发出律师函，要求其在租赁合同期满后腾退厂房。2019年4月1日，余航五金厂向黑龙居委会进行回函，对相关问题进行回复。 一审法院另查明，2005年6月15日，彭州市军乐镇黑龙村与金星村合并，合并后称黑龙村；案涉厂房占地7.4448亩，北临彭州市军乐镇黑龙社区道路，南临彭州市军乐镇黑龙社区15组土地，西临余航五金厂钢结构厂房，东临成都商霖塑料包装有限公司，现由余航五金厂和罗腊友使用，罗腊友同意腾退房屋。 一审法院认为，黑龙居委会将厂房出租给余航五金厂，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点在于：第一、协议书以及补充协议是否有效；第二、余航五金厂是否应当腾退厂房；第三、余航五金厂是否应向黑龙居委会支付转租费及占用费；第四、黑龙居委会是否应当赔偿余航五金厂经济损失及是否欠付预交房租；第五、双方是否应继续签订《厂房租赁协议》。 关于协议书及补充协议是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，在案没有证据证明案涉厂房办理了建设工程规划许可证或取得主管部门批准建设，一审法院认为，协议书及补充协议应为无效合同。 关于余航五金厂是否应当腾退厂房的问题。协议书及补充协议为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，两份合同已经履行完毕，余航五金厂没有合法理由继续使用案涉厂房，应当向黑龙居委会腾退厂房。余航五金厂抗辩其享有优先承租权，本案中，协议书及补充协议为无效合同，关于优先承租权的约定亦无效，且余航五金厂未举证证明黑龙居委会已经将厂房另行出租他人，侵害其权益，故对余航五金厂享有优先续租权的意见，一审法院不予采纳。 关于余航五金厂是否应向黑龙居委会支付占用费、转租费的问题。关于房屋占用费问题，补充协议约定，厂房租金每年10000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审法院认为，余航五金厂应按合同约定的租金标准向黑龙居委会支付房屋占用费，2004年1月1日至2019年1月1日的房屋占用费为150000元，2019年1月2日至实际腾退之日的房屋占用费按每年10000元计算。余航五金厂抗辩已经将部分租金支付村民和黑龙居委会，剩余租金根据合同约定用于抵扣出借给黑龙居委会的借款，但余航五金厂未举出支付租金和支付借款的证据，应当承担举证不能的不利责任，故对该意见，一审法院不予采纳。 关于黑龙居委会是否应当赔偿余航五金厂经济损失的问题。根据《补充协议》第七条约定“电力安置情况。由甲方负责安置的315KV变压器一台，产权属甲方所有，乙方有权使用210KV电力供应。……”在案证据证明厂房原有315KV变压器一台，余航五金厂使用期间因用电量增加而分户，余航五金厂主张因百思得塑料包装厂拒绝其使用，导致其不得不另行购置和安装变压器供生产经营，但未举证证明，故对余航五金厂要求黑龙居委会赔偿经济损失的反诉请求，一审法院不予支持。 关于双方是否应继续签订《厂房租赁协议》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，一审法院认为，案涉协议书及补充协议已经履行完毕，黑龙居委会有权不与余航五金厂签订合同，收回厂房，故对余航五金厂所提继续签订《厂房租赁协议》的反诉请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、余航五金厂于判决生效之日起五日内腾退位于彭州市军乐镇黑龙社区15组的厂房（北临彭州市军乐镇黑龙社区道路，南临彭州市军乐镇黑龙社区15组土地，西临余航五金厂钢结构厂房，东临成都商霖塑料包装有限公司）；二、余航五金厂于判决生效之日起五日内向黑龙居委会支付2004年1月1日至2019年1月1日的房屋占用费150000元；三、余航五金厂于判决生效之日起五日内按每年租金10000元的标准，向黑龙居委会支付2019年1月2日至实际腾退之日的占用费；四、驳回黑龙居委会的其他诉讼请求；五、驳回余航五金厂的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4194元，由黑龙居委会负担2000元，由余航五金厂负担2194元，（该款已由黑龙居委会垫付，余航五金厂在支付上述款项时一并给付黑龙居委会），反诉案件受理费6671元，由余航五金厂负担。 本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 余航五金厂提交以下证据：证据1．四川省村级集体经济组织专用票据、谢会松出具的《证明》一份，拟证明余航五金厂有付款事实。证据2．刘应述、刘应忠证人证言，拟证明余航五金厂就其占用的案涉土地已向村民支付了租金。 对上述证据，黑龙居委会发表质证意见称，对票据的真实性、合法性予以认可，对其关某不予认可。对《证明》的真实性、合法性、关某不予认可，谢会松不是黑龙村的书记，对证人证言的真实性、合法性、关某均不予认可。 罗腊友未发表质证意见。 本院对证据1中的专用票据的真实性、合法性予以认可，但因余杭五金厂与黑龙居委会存在另案土地入股关系，且该票据载明的租用面积与本案的厂房占地面积不符，故本院无法确信该票据与本案的关某，故不予采信；对《证明》，因谢会松本人未到庭，本院无法核实其真实性，不予认可。对证据2证人证言，因无其他证据佐证，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，在黑龙居委会与余杭五金厂因土地入股协议发生纠纷的另起（2019）川0182民初2486号案件中，双方达成调解协议，由余杭五金厂向黑龙居委会支付租赁费9000元，该租赁费实系双方签订的《土地入股协议》中的管理费。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于黑龙居委会的诉讼主体身份问题。余航五金厂认为涉案土地系村民的承包地和生产队的土地，故黑龙居委会非适格主体。对此，本院认为，余航五金厂提交的其与村民签订的《土地入股协议》期限为2019年1月1日至2034年12月30日，而案涉合同租赁期限为2004年1月1日至2019年1月1日，故两份合同并不存在冲突。且因案涉《协议》与《补充协议》的甲方均系金星村，故，合同相对方系金星村。故依《彭州市人民政府文件》，黑龙村与金星村合并成黑龙村，原金星村与余航五金厂签订的案涉合同，因两村合并，原债权债务由黑龙居委会概括承受。同时，通过余航五金厂向黑龙居委会发出的《续租申请》以及其庭审中的陈述，其对黑龙居委会的主体地位亦是认可的。故，黑龙居委会系案涉合同的一方主体，其有权就本案提起诉讼。一审法院认定无误，本院予以确认。 关于案涉合同的效力问题。虽然据彭州市规划和自然资源局出具的《关于协助咨询案件情况的回函》中指明，余航五金厂属于建设用地，即黑龙居委会可在该土地上建设建筑物，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”之规定，就案涉厂房，黑龙居委会并无足以采信的证据证实其已取得批准许可进行建造，故该厂房的权利瑕疵导致该租赁合同归于无效。一审法院认定无误，本院予以确认。 关于房屋占有使用费的计算问题。从合同内容以及庭审中双方均认可租赁标的物系同一，故《补充协议》系对原《协议》内容的变更，因而案涉租赁约定的权利义务应以后签订的《补充协议》为准。虽案涉合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，占有使用费可参照租金标准计算。《补充协议》约定租金每年10000元，且余航五金厂一直对案涉厂房享有占有利益。故，余航五金厂应当支付立实际占有期间的房屋占有使用费。 关于余航五金厂主张的借款抵销问题。因《补充协议》约定每年10000元租金给付方式包括6250元以现金方式支付给金星村委会，以保证农户的土地面积租用费；3750元用于归还余航五金厂的借支。对于余航五金厂主张已履行支付给村民的租金问题。其仅提供了12户村民收到租金的证明材料及证言，并未提供其他证据佐证其已实际付款的事实，亦未提交证据证实其向村民支付的款项与案涉的争议租金之间存在必然关联，进而本院对其主张抵销不予支持；同时，根据双方《补充协议》约定，该6250元亦应“以现金方式支付给甲方（村委会）”而非直接向村民进行支付，余航五金厂该抵销主张亦欠缺法律依据。关于余航五金厂述称村委会须每年支付3750元用于归还余航五金厂的借支问题。余航五金厂系依双方《补充协议》“乙方预借给甲方132600元作为甲方修建厂房时的预借款，逐年从租金中扣除，所有借款不得计息”进行主张，该主张成立的前提系余航五金厂实际借支了132600元给村委会修建厂房；对此，黑龙居委会认为该132600元从未到账，尽管合同约定了该款项，但该款项并未实际支付。本院认为，因借款合同属于实践合同，其构成要件包括：一是借贷双方达成借款的合意；二是出借方需有支付借款的行为。本案中，余航五金厂并未提交足以采信的证据证实其实际支付过该款项，故本院对余航五金厂主张其与黑龙居委会存在借款的事实不予认定，进而对因案涉借款关系的存在主张抵销亦不支持。 关于黑龙居委会是否违约的问题。余航五金厂认为，黑龙居委会并未按照案涉《补充协议》第七条之规定提供变压器供其使用。对此，本院认为，按照合同约定黑龙居委会已提供了315KV的变压器，对于余航五金厂述称百思得塑料包装厂排斥其使用变压器的事实，其并未提供足以采信的证据予以证实。故，本院对其该上诉理由不予采纳，进而对其以此主张黑龙居委会承担经济损失的上诉请求不予支持。 综上，余航五金厂的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13555元，由彭州市余航五金装饰材料厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年十月十三日 书记员  崔金枝