江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1288号上诉人（原审原告）：童雪高，男，1979年12月9日出生，汉族，住江西省弋阳县，现住江西省横峰县。委托诉讼代理人：谢良忠，江西廉诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西皇封生态科技开发有限公司，住所地江西省横峰县岑阳大道祥和家园售楼部，统一社会信用代码91361125688540098D。法定代表人：熊春秀，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：刘荣泉，江西瀛赣律师事务所律师。上诉人童雪高因与被上诉人江西皇封生态科技开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省横峰县人民法院（2020）赣1125民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。童雪高上诉请求：撤销一审判决，判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，退还上诉人的购房款294,378.67元，支付违约金暂计1,482.5元，租金暂计3,000元，共暂计298,982.5元。事实与理由：1、被上诉人没有向上诉人发过任何交房的通知。原审判决认定被上诉人提交了微信、短信、电话清单以及公告证实其通知了上诉人交房，但是被上诉人没有接到任何交房的通知，上诉人所谓的“微信、短信、电话清单以及公告”均不存在。2、被上诉人房屋至今都不具备交房条件。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而被上诉人在原审期间没有提交房屋已经竣工验收合格的任何证明，而仅以其单方的主张验收合格就草率采信，违反了法律规定交房必备条件。此外，上诉人在一审判决后还要求被上诉人提供房屋验收合格的证明，以证实房屋具备交房的前提，但被上诉人仍然无法提供房屋通过了验收的证明。综上所述，上诉人认为，因一审法院错误认定被上诉人的交房符合法定情形，导致判决结果不公，上诉人依法提起上诉，请求二审法院依法改判或发回重审。江西皇封生态科技开发有限公司辩称，1、被上诉人按照合同约定及时通知了上诉人交房，期间并未逾期交付房屋。2、关于上诉人在上诉状中称被上诉人交付的房屋并不具备交房条件，因上诉人在一审中未要求被上诉人出示，故此，被上诉人也未向一审法院提交相应材料证明被上诉人房屋已达到交付条件。事实上，被上诉人交付的房屋已达到合同约定的交付条件，但因上诉人未实际向被上诉人申请办理交房手续，所以被上诉人也未向其出示该证明材料。3、被上诉人开发项目经相应行政部门审核检查，无任何质量问题。4、即使构成逾期交房，但被上诉人违约程度显著轻微，并不影响合同目的实现。童雪高向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告双方签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告退还原告已付购房款暂计294,500元整，支付违约金暂计1,482.5元整，赔偿所造成的租金损失暂计3,000元整，共暂计298,982.5元整；3、依法判令被告为原告办理解除商品房按揭贷款合同；4、本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告江西皇封生态科技开发有限公司以出让的方式取得了位于横峰县西侧编号为2007-006的地块的土地使用权，2017年取得了建设工程规划许可证和施工许可证，并取得了赣建房开字××号企业资质证书，开始根据规划开发商品房。原告童雪高居住在被告开发的商品房200米处，原告童雪高于2018年2月27日与被告江西皇封生态科技开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于横峰县商铺，合同价469162元，原告首付购房款金额239162元，被告出具了收据，合同约定，房屋交付时间为2019年12月31日，合同第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。2018年11月原告就购房余款230000元办理了按揭贷款手续，按揭期限十年，原告每月支付购房款2596.42元，原告从2018年11月20日起按期交付按揭款至2020年2月20日止。2020年1月11日，被告江西皇封生态科技开发有限公司开始向买受人交房屋，被告销售部通过微信、短信、电话等方式通知房屋买受人办理交房手续。期间，陆续有买受人到被告处办理了交房手续并签订了《前期物业服务协议》。原告到被告售楼部、财务部门以及被告业务经理章新民处了解交房手续以及相关费用问题。2020年1月26日，为全力做好新型冠状病毒性××防控工作，横峰县住建局向各房开企业、房地产中介机构发出暂停营业通知，被告江西皇封生态科技开发有限公司暂停了商品房销售工作，直至3月中旬经过申请才开业。2020年3月7日原告向被告寄出了解除商品房买卖合同通知书，被告签收了通知书。之后，原告与被告就合同解除事项进行协商，2020年5月12日，原告委托被告在两个月之内将合同标的物销售，销售款中退还原告已付购房款及按揭款，双方合同解除，但被告不同意此协议，双方为此持续协调未果，故原告诉至法院，提出如上诉讼请求。一审法院认为，合同的解除有协议解除、约定解除与法定解除。本案中，原告与被告签订的合同第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。原告与被告合同约定的交房期限为2019年12月31日，合同到期后，被告未能在期限内交房，从被告提交的微信、短信、电话清单以及公告可以证实，被告向买受人交房的日期从2020年1月11日开始，该时间与原、被告约定的2019年12月31日延期了11天，但该期限并未超出合同约定的30日，因此，本案合同约定解除的情形不成立。2020年3月7日，原告以被告超过30天交房为由向被告发出解除合同通知书，原、被告就合同解除进行协商，原告提出了解除合同的单方意见，但是，被告不同意解除条件，因此，本案中，协议解除条件不成立。本案中，原告明确表示不履行合同的期限是向被告寄出解除合同通知书之日，也即2020年3月7日，并未在合同约定的履行期限届满2019年12月31日之前，也即本案被告交房之前提出，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除的情形，本案不具有合同解除的法定情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，被告存在迟延交房屋的情形，但根据原、被告合同约定，合理期限在30日之内，本案被告延迟交房的时间不足30天，未达到合同解除的法定条件与约定条件，且在延迟交房的情形解除后，本案原告放弃交房，并以此为由提出解除合同的权利，不符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，被告在疫情影响之前已经开始向买受人交付房产，在履行合同义务过程中，被告已经向买受人发出了通知交房事项，原告而且应当知道已经开始交房，因此，根据诚实信用原则，原告应该按照合同的约定接手购买房产，而不是以此为由，向被告提出解除合同。本案中，由于发生不可抗力的因素，致使被告向原告办理房屋交付手续期限延长，应该免除被告的合同责任。虽然被告作为违约方在合同履行中存在没有书面通知原告交房的过错，被告的过错程度显著轻微，且该过错并不影响原告接收到交房的信息，对合同相对方合同的实现没有实质性影响，因此，原告主张被告存在延迟交房屋的情形，要求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持，被告抗辩理由成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告童雪高的诉讼请求。案件受理费5,785元，减半收取2,892.5元，由原告童雪高承担。二审期间，上诉人童雪高提交一审庭审后2020年6月28日童雪高与被上诉人公司的员工章新明的电话录音一份（当庭用手机播放通话录音），证明被上诉人一直拒绝出示工程竣工验收报告。被上诉人江西皇封生态科技开发有限公司质证认为，对电话录音的真实性无法确定。电话录音的内容只能证明上诉人向被上诉人要求提交竣工验收的证据，由于双方的纠纷已经法院审理并在上诉期间，所以被上诉人只需要向法院提交相关竣工验收材料以证明工程何时竣工符合交房条件即可。被上诉人江西皇封生态科技开发有限公司向法庭提交以下四组证据：第一组证据：工程竣工验收报告，证明上诉人房屋所在三号楼经建设单位江西皇封生态科技开发有限公司、施工单位横峰县第一建筑公司、勘察单位核工业赣州工程勘察院、设计单位浙江恒欣建筑设计股份有限公司、监理单位江西省建筑工程建设监理有限公司五方验收合格，验收时间为2020年1月9日。该工程已达上诉人与被上诉人签订的商品房合同约定的交付条件。第二组证据：1、建设工程竣工验收消防备案受理凭证；2、江西省政府非税收入票据；3、中国农业银行股份有限公司横峰支行客户收付款入账通知，证明2018年10月17日，被上诉人开发的祥和家园项目已向横峰县公安消防大队进行了工程竣工验收消防备案，且未被确定为抽查对象。被上诉人也就该项目于2017年10月27日向横峰县人民防空办公室缴纳了人防异地建设所需费用。该工程的消防及人防设施于交房期限前已达交付条件。第三组证据：1、房屋面积测绘报告；2、商品住宅质量保证书；3、商品住宅使用说明书，证明被上诉人开发的祥和家园项目，已于2019年10月12日完成了上诉人房屋所在3号楼的房屋测绘工作。在横峰县房地产管理局监制下，为该项目的房屋买受人准备了相应的商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书。第四组证据：1、横峰县建设工程质量监督报告；2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；3、横峰县住房和城乡建设局出具的证明；4、建设工程竣工验收备案表，证明上诉人房屋所在三号楼于2020年7月22日经过横峰县建筑工程质量监督站审查评价无质量问题。项目竣工验收报告也向横峰县住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案，横峰县住房和城乡建设局于2020年8月28日向被上诉人出具了证明，并于2020年9月3日向被上诉人下发了建设工程竣工验收备案表，证明被上诉人已经向其递交了验收备案资料，且竣工验收备案符合要求。故上诉人房屋不存在任何质量问题或无法使用的情况。上诉人童雪高质证认为，对四组证据的真实性均无异议，对关联性有异议。虽然竣工验收报告的时间是2020年1月9日，但是竣工验收的备案时间是2020年9月3日，在这一段时间，被上诉人从未向上诉人提供任何房屋竣工验收的报告，因此被上诉人也一直没有实际上向上诉人交房，被上诉人仍然存在严重的违约行为。结合双方的质证意见，对上诉人提交的电话录音，因无法确定与上诉人通话的一方是被上诉人公司员工章新明，且对方说什么资料都没有，都还在办，与被上诉人二审提交的证据不符，本院对该证据不予采信。对被上诉人提交的四组证据因上诉人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。经审理查明，2018年10月17日，被上诉人开发的祥和家园3号楼向横峰县公安消防大队进行了工程竣工验收消防备案，且未被确定为抽查对象。被上诉人就该项目已于2017年10月27日向横峰县人民防空办公室缴纳了人防异地建设所需费用；2019年10月12日，横峰县房产测绘所完成了被上诉人开发的祥和家园3号楼的房屋面积测绘工作。在横峰县房地产管理局监制下，被上诉人为该项目的房屋买受人准备了相应的商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书；2020年1月9日，被上诉人开发的祥和家园3号楼经建设单位江西皇封生态科技开发有限公司、施工单位横峰县第一建筑公司、勘察单位核工业赣州工程勘察院、设计单位浙江恒欣建筑设计股份有限公司、监理单位江西省建筑工程建设监理有限公司五方验收合格；2020年9月3日，横峰县住房和城乡建设局向被上诉人下发了建设工程竣工验收备案表。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、被上诉人有没有向上诉人发过交房通知；2、被上诉人开发的商品房是否具备交付条件。关于争议焦点一，本院认为，根据被上诉人在一审提交的其销售部通知业主交房的微信通知、短信通知、电话通知详单以及《前期物业服务协议》等，可证明被上诉人自2020年1月11日开始就正式通知购房户交房。根据一审查明的事实，上诉人在此期间也到被上诉人售楼部、财务部门以及业务经理处了解交房手续以及相关费用等问题。虽然被上诉人在合同履行过程中没有书面通知上诉人交房存在过错，但被上诉人的过错显著轻微，且不影响到上诉人接收交房的信息，对合同的履行没有实质性影响。故上诉人提出被上诉人没有向上诉人发过任何交房的通知的主张不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，根据被上诉人二审提交的证据，可知被上诉人开发的祥和家园3号楼在2020年1月9日经建设单位江西皇封生态科技开发有限公司、施工单位横峰县第一建筑公司、勘察单位核工业赣州工程勘察院、设计单位浙江恒欣建筑设计股份有限公司、监理单位江西省建筑工程建设监理有限公司五方验收合格，符合上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件即：“该商品房经验收合格”，故被上诉人在2020年1月11日开始通知买受人办理交房手续时，被上诉人开发的房屋已具备交付条件。上诉人认为，被上诉人开发的房屋虽然竣工验收报告的时间是2020年1月9日，但是竣工验收的备案时间是2020年9月3日，被上诉人仍然存在严重的违约行为。对此，本院认为，商品房竣工验收备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。在上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》未将备案约定为交付条件的情况下，不能以未取得验收备案为由认定不符合房屋交付条件。故上诉人该上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，童雪高的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,785元，由上诉人童雪高负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 李 虹审判员 余林娣二〇二〇年十月二十二日书记员 李熙韵