湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2172号原告：黄守国，男，1950年12月21日出生，汉族，户籍地长沙市开福区，现住长沙市天心区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告黄守国与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告黄守国到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄守国向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告张家界大成公司向原告支付所欠租金76458元（以每月1996元的标准计算，从2016年10月到2020年8月31日止，总额为93812元，其中己支付17354元，未付76458元）；2.请求判令被告张家界大成公司向原告支付欠违约金467元（计算至2020年8月31日止）；3.请求判令被告张家界大成公司向原告返还以回购房屋款217700元；4.请求判令被告张家界山水公司、湖南大成公司等三被告对原告承担共同偿还责任；5.判令三被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原、被告于2012年2月28日就湖南张家界大成山水国际大酒店中的第13层1319C号房屋，签订了《张家界市大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》（以下简称《房屋投资经营合同》）。合同约定，在本合同的投资期内，该房屋月投资收益计人民币1996元整，由乙方按月向甲方支付。乙方按月向甲方支付投资收益，在每月20号之前乙方将当月投资收益一次性拨入甲方指定的银行账户。年租金合计为23952元。原告一直按约定将上述房屋出租给张家界大成公司经营使用至今。被告在2016年9月之前也一直按约定每月底前按时支付月租金。但被告从2016年10月开始，停付或者少付租金。从2016年10月到2020年8月31日止，共计应付租金为93812元，实际已支付17354元，拖欠暨未付租金76458元。按原、被告签订的《房屋投资经营合同》第十条第三款约定，本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的千分之五作为违约金，若甲方违约或不可抗力情形除外。按2016年10月开始违约计算至2020年8月31日止，共计违约3.9个年度，实欠付违约金为467元。按原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》（以下简称《房屋销售回购合同》）第六条第一款约定，甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《房屋投资经营合同》投资期满3年后至第6年内，甲乙双方任何一方都有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋。第六条第二款约定张家界大成公司对回购甲方该房屋之义务提供担保。现合同已期满7年零10个月，被告应按合同规定结清回购房屋款给原告。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼、请求依法支持原告的诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司共同提交书面答辩状辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回原告要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。一、回购款及租金支付情况，对原告诉称支付的金额无异议。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。三、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成公司、张家界山水公司签订的《房屋投资经营合同》亦于本案起诉之日解除。四、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务，综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2012年2月28日，黄守国与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定黄守国向张家界山水公司购买13层1319C号房，总价款为217700元。合同签订当天，黄守国向张家界山水公司交纳1319C号房的购房款217700元。2.签订《商品房买卖合同》当天，黄守国（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订《房屋投资经营合同》一份。合同约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房，建筑面积21.77平方米；甲方将投资的房屋交乙方统一管理、经营；甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。在本合同的投资期内，该房屋月投资收益计1996元，由乙方按月向甲方支付，在每月20号之前，乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格（以甲方与丙方所签订的《房屋销售回购合同》第三条中约定的总价为准）的0.5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，在该物业委托期限内，如乙方不能按时支付甲方投资收益时，丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的投资收益，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保。丁方对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。3.2012年2月28日，黄守国（甲方）与张家界山水公司（乙方）、张家界大成公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订一份《房屋销售回购合同》一份。合同约定：甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《房屋投资经营合同》投资期满3年后至第6年内，甲方有权要求对方按217700元的价格提前回购该房屋；如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按本合同约定的价格提前回购该房屋，则乙方在接到甲方提出的回购书面报告65个工作日内必须与甲方到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方；任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同约定的购买价为准）0.5%的违约金，逾期60天内因乙方违约造成甲方投资收益损失或因甲方违约造成乙方的经济损失由违约方负责赔偿，逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同。4.合同签订后，第13层1319C号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2016年9月1日开始，张家界大成公司未按合同约定足额向黄守国支付投资收益，至2020年8月31日止，张家界大成公司仅向黄守国支付投资收益17354元，仍欠付黄守国投资收益76548元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》、收据、中信银行账户交易清单等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告黄守国与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》，原告黄守国与被告张家界山水公司、张家界大成公司、湖南大成公司签订的《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《房屋销售回购合同》约定，在原告黄守国与被告张家界大成公司所签订的《房屋投资经营合同》约定投资期满3年后至第6年内，原告黄守国与被告张家界山水公司的任何一方都有权要求对方按217700元的购买价回购该房屋，现《房屋投资经营合同》约定的6年投资期限已经届满，被告张家界山水公司没有按照合同约定履行回购义务已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。原告黄守国要求被告张家界山水公司按照《房屋销售回购合同》履行回购义务，并非是要求解除该合同，故被告辩称原告已丧失回购权利，原告无权主张回购房屋的辩称理由不成立，本院不予采纳。原告黄守国要求被告张家界山水公司履行回购房屋义务，支付回购房款217700元的诉讼请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，本院予以支持。《房屋投资经营合同》于2018年2月28日到期后，1319Ｃ号房仍由被告张家界大成公司经营使用，双方形成不定期租赁合同。在履行合同期间，被告张家界大成公司未按约定向原告黄守国支付投资收益，其行为已构成违约，依法应承担支付投资收益的违约责任。被告张家界大成公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店行业的冲击较大，被告张家界大成公司辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告张家界大成公司经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金为宜。故原告黄守国要求被告张家界大成公司支付2016年8月1日至2020年8月31日下欠的投资收益74462元（76458元-1996元）的请求，符合法律规定，本院予以支持。《房屋投资经营合同》约定被告张家界大成公司逾期超过3个月未向原告黄守国支付投资收益，应向原告黄守国支付该房屋本年度投资收益0.5%作为违约金。《房屋投资经营合同》还约定，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月被告张家界大成公司未向原告黄守国支付投资收益，原告黄守国有权要求被告张家界山水公司按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时被告张家界大成公司须向原告黄守国支付该房屋约定价格的0.5%作为违约金。因此，原告黄守国要求被告张家界大成公司支付违约金467元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于被告湖南大成公司对投资收益及回购是否承担责任，以及被告张家界山水公司对投资收益是否承担责任的问题。在涉案合同到期后，原告黄守国与三被告均没有续签合同，且在合理期限内未向被告湖南大成公司、张家界山水公司主张相关权利，故原告黄守国要求被告湖南大成公司对回购和投资收益承担责任，以及要求被告张家界山水公司对投资收益承担责任的诉讼请求，理由不正当，本院不予支持。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。被告张家界山水公司、张家界大成公司、湖南大成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告黄守国支付回购房款217700元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告黄守国支付2016年9月1日至2020年8月31日下欠的投资收益74462元及违约金467元；三、驳回原告黄守国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5720元，减半收取2860元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担577元，张家界山水天下置业有限公司负担2283元。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年十月十九日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。