贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12209号原告：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。负责人：何艳苹，该公司经理。委托诉讼代理人：彭婧，贵州云纳律师事务所律师。被告：张某，男，1991年8月7日生，汉族，住福建省福清市。被告：沈某，女，1968年10月12日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称“万科物业贵阳分公司”）诉被告张某、沈某物业服务合同纠纷一案。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人彭婧，被告张某到庭参加了诉讼，被告沈某经传票传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司诉称：原告为万科公园5号物业服务企业，原告按照合同约定提供物业服务，被告未履行按时交纳物业费的义务，自2018年1月1日起至2020年3月31日，拖欠物业费合计17028.29元，其中物业费本金14190.24元，违约金2838.05元。经原告催收无果，故诉至法院，请求判令：1.被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计17028.29元；2.被告承担本案全部诉讼费。被告张某辩称：租赁合同最早是你们万科和她签订的。当时万科说她们处理一切事务，不用我担心。租户走之前我提前半个月给你们物业公司说过，之前就因为物业费和你们扯皮过，所以我都提前告诉你们了。你们应该找租户收取不应该找我们房东。被告沈某未提交答辩状。经审理查明：被告张某是云岩区××路××号××一期、二期××栋××层××号商业房屋的业主，该房屋的建筑面积为101.91平方米，该房屋的开发商为贵阳创元房地产开发有限公司。2014年8月30日，原告作为乙方，贵阳创元房地产开发有限公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，由原告为案涉小区提供物业服务。合同约定：服务期限自2014年9月1日起至本合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但是：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业8元/月·平方米；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。该合同还对双方的权利义务、物业服务内容与服务标准、物业的经营与管理、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告即依约为案涉小区提供物业服务，2018年1月1日至2020年3月31日期间案涉房屋的物业服务费未缴纳，共计27个月。2017年3月31日，贵阳创元房地产开发有限公司与被告沈某签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给被告沈某，租期为2017年7月1日至2020年6月30日，并约定物业管理费按照8元/平方米/月，以季度为单位由被告沈某支付给物业公司。2017年6月28日，被告与贵阳创元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，后贵阳创元房地产开发有限公司与被告张某、沈某签订《三方协议书》，贵阳创元房地产开发有限公司将签署《房屋租赁合同》中的权利义务转让给了被告张某。本院在审理原告贵州诺德物业管理有限公司同时期起诉其他业主的案件中，发现原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足。上述事实有当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》等证据在卷佐证。本院认为，原告与建设单位贵阳创元房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由此原告成为案涉小区的物业服务企业，并为该小区提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其具有约束力。原告为小区提供物业管理服务，被告作为业主应当按照约定支付物业管理服务费。根据故对原告主张被告支付物业管理费的诉请,本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告已经举证被告沈某系案涉房屋的承租人，足以说明其认可被告沈某是案涉房屋物业费缴纳主体，《房屋租赁合同》及《三方协议书》明确约定了被告沈某缴纳物业费的义务，因此被告沈某应当向原告缴纳物业费。根据《前期物业服务协议》中的约定，物业费的收费标准为每月每平方米8元。被告沈某自2018年1月1日至2020年3月31日未支付物业费，依照合同约定，应缴纳物业管理服务费为101.91平方米×8元/平方米/月×27个月=22012.56元，现原告仅主张14190.24元的物业费，本院从其自愿。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。因此，被告认为原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告沈某于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司给付2018年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费14190.24元；二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司其余诉讼请求。案件受理费224元，减半收取112元，由被告沈某负担112元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇二〇年十月二十六日书记员  张 宇