广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11704号原告：林强，男，汉族，1976年12月24日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区********合和大厦1单元2105号，公民身份号码：452************710。委托诉讼代理人：袁晓琴，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶顺盈，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地：东莞市*************。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：刘怡婷，女，汉族，1982年2月19日出生，身份证住址：广东省蕉岭县***********，公民身份号码：441************020，系该公司员工。原告林强诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林强及其委托诉讼代理人袁晓琴、叶顺盈，被告的委托诉讼代理人刘怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林强向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《铺位合同书》无效；2、撤销原告与被告签订的《协商协议》；3、被告返还购铺位款241284元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年8月15日签订《铺位合同书》及《商铺租赁合同》，约定原告出资619000元取得被告“首信文化旅游创意步行街”项目第香港城中1033铺位的50年使用权，同时约定了被告应于2017年12月31日交付铺位及于2020年10月1日前给原告办理房产登记手续及不动产权属证书。原告已经按约支付了首期319000元及6个季度112098元的购房款共计431098元。后原告到铺位查看，发现钢铁框架结构被拆除，被告告知拆除是为了消防通过。后原告因家人生病急需资金，需退铺，被告告知已向中介支付了240000元多的佣金需由原告自行承担。原告急需用钱，没有办法签订了该份显失公平的协议，被告扣除所谓佣金241284元向原告退回189813元。后因原告急需用钱要求被告提前退回第二笔款项，被告借此要求原告支付了利息。后原告得知案涉铺位是违法建筑才拆除，被告所出售的铺位属于公共面积，根本不能出售也无法办证，被告明知铺位无法销售才以所谓的共同出资修建的名义出售给原告，被告的行为构成欺诈，双方签订的铺位合同属于无效合同。原告在急需用钱的情况下，被告知拆除是为了消防通过及已向中介公司支付了240000元多的佣金，导致原告认为是自己违约才被迫签订显失公平的合约。中介公司也表示未收到240000元佣金。原、被告签订的《铺位合同书》属于无效合同，且在被告的隐瞒下导致原告产生重大误解而签订了显失公平的协商协议，故原告诉至法院。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，该《协商协议》有效，确认《铺位合同书》无效。经查，2017年7月22日，原、被告签订《首信文化旅游创意步行街确认书》，约定由原告向被告购买位于首信文化旅游创意步行街香港城中1033号商铺，建筑面积为9.99㎡，总价为619000元。2017年8月15日，双方就上述商铺签订《铺位合同书》，约定双方以投资合作方式由原告投资与被告合作建设案涉商铺，原告对其投资建设铺位享有50年的使用权，总投资款为619000元；付款方式为：签订合同时原告向被告支付首期款319000元，剩余款300000元，分五年付清，利息按年利率9%计算，本息共计373700元，分期付款期限为2017年10月1日至2022年9月30日，原告需在每季度第一个月5号前支付18683元，余款300000元向东莞常平新华村镇银行申请贷款支付；被告应按约定的时间交付铺位，时间为2017年12月31日；如符合国家法律法规政策，被告于2020年10月1日前给原告办理有关房产登记手续，分批办理不动产权属证书。2017年8月15日至2019年2月25日，原告共向被告支付商铺合作资金共计431098元。2019年8月28日，原告因家人生病急需用钱向被告申请退铺。2019年9月10日，双方签订《协商协议》，约定原告同意被告将上述铺位另作转让处理，所得款项分批退还原告；原告已支付给被告合作款项共计431098元，由于铺位交易产生的佣金有241284.60元，原告同意被告只需退还189813.40元，双方解除已签订的《铺位合同书》；被告在2019年9月10日退50000元给原告指定账户，剩余款项139813.40元被告同意在公司账户解封后一次性退还到原告指定账户，如账户未解封，被告同意2020年春节前（2020年1月18日之前）退还款项139813.40元。另案中，本院依法向东莞市自然资源局对案涉项目的用地及办证情况发函进行调查。东莞市自然资源局复函称：该项目位于东莞市樟木头镇官仓河B段，目前未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记；经查最新（2018年政务版）土地利用现状数据库，该项目范围土地现状地类为建设用地（其中18.91亩为村庄、42.28亩为水土建筑）；该项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。庭审中，被告确认案涉项目没有取得产权证及建设工程规划许可证，被告主张已经支付给第三方中介公司中介费241284.60元，确认收取原告431098元，且已经分期退还了189813.40元，1600余元的利息是与原告协商后原告同意的。原告主张在2019年10月拿了钱之后才知道被告首信文化旅游创意步行街项目没有建设工程规划许可证等相关权属证书，原告是通过朋友介绍过来买案涉商铺，中介费不是支付给第三方公司，且原告的朋友说没有收到中介费，并提供了电话录音为凭；原告另主张实际支付给被告共计431098元，被告按照协议分期退还了共计189813.40元，且被告扣了1600余元利息。以上事实，有《首信文化旅游创意步行街确认书》、《铺位合同书》、专用收据、照片、合作建设商铺退铺申请表、《协商协议》、电话录音，另案中本院调取的东莞市自然资源局出具的《复函》及附件，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《铺位合同书》中约定，被告将项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告支付款项，被告向原告交付案涉商铺50年的使用权作为投资回报，合同还约定被告还有给原告办理不动产权属证书的义务，由此可见，双方之间应是商品房销售合同关系。关于《铺位合同书》效力的问题。被告确认案涉铺位至庭审辩论终结前尚未办理建设工程规划许可证或产权证，也未提供商品房预售许可证。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（二）、（四）项规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(二)持有建设工程规划许可证;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案涉《铺位合同书》应为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《铺位合同书》无效，故双方因该合同取得的财产，均应当予以返还，原告应向被告返还案涉商铺，被告应向原告返还已付合同款项。由于案涉商铺被告尚未实际交付，故原告无需返还，被告应向原告返还已付合同款项。关于《协商协议》。原告主张《协商协议》显失公平且是由于被告的隐瞒导致原告重大误解才签订。在本案中，被告没有证据证明在签订《协商协议》时已经告知原告案涉《铺位合同书》无效，且被告没有证据证明其收取的中介费的合理依据，中介费金额明显超出常理。在原告对案涉《铺位合同书》效力不清楚的情况下，其基于重大误解签订的《协商协议》属于可撤销合同，原告在本案中明确要求撤销《协商协议》，合理合法，本院予以支持。关于购铺位款的返还。由于案涉《铺位合同书》无效，且《协商协议》被撤销，被告应向原告返还全部已付购铺位款。被告主张尚未返还部分是中介费，但未能提供证据证明双方约定了中介费的负担及中介费的收费依据，该中介费的金额明显超出常理，对被告该辩解意见，本院不予采信。故扣减被告已经返还部分，被告还应向原告返还购铺位款为431098元-189813.40元=241284.60元，原告诉求被告返还241284元，是对其自身权益的处分，合理合法，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（二）、（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告林强与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效；二、撤销原告林强与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司签订的《协商协议》；三、被告东莞市樟山水美实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林强返还购铺位款241284元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担。受理费原告林强已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  熊艳萍二〇二〇年十月十二日书记员  尹小玲李丽华附判决引用法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（二）、（四）项：商品房预售，应当符合下列条件：(二)持有建设工程规划许可证;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。