云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初2409号原告：弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司，住所地：弥勒市弥阳镇依云时光小区。负责人：刘宾，系该分公司经理。委托诉讼代理人：张媛，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：陈会芬，女，1975年10月20日出生，汉族，居民，住弥勒市。原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司与被告陈会芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司的委托诉讼代理人张媛庭参加诉讼，被告陈会芬经经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2017年7月1日至2020年6月30日三个年度的物业管理费2901元及逾期缴纳物业费违约金580.2元（2901元20%），共计3481.2元。2.请求判令被告支付2017年7月1日至2020年6月30日三个年度的垃圾清运费360元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系从事物业管理、楼宇机电配套设施管理维修等的企业法人。被告因购买商品房入住依云时光小区，按《物业管理条例》之规定，被告属于依云时光小区的业主，依法负有缴纳物业管理费及其他相关费用的义务。2016年7月5日，原告受依云时光小区开发商委托入驻管理依云时光小区，与开发商签订《前期物业管理合同》。原告入驻小区后，为得到小区业主的支持，根据与开发商签订的《前期物业管理合同》于2018年5月19日拟定了《依云时光小区物业管理服务委托合同》，依云时光小区大部分业主在《依云时光小区物业管理服务委托合同》上签字确认，同意原告对小区进行管理。合同明确约定“合同涉及概念的解释、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务费用及相关费用的收取”等事项，其中住房物业管理费按0.9元/平方米/月收取，生活垃圾外运处置费按10元/月/户计算，全年120元/户计收。原告自进驻小区以来，依约认真履行自己服务职责，且得到小区绝大多数业主的认可。被告购买依云时光小区4栋5单元401号商品房居住，经房管所实测产权面积89.5平方米，每年应当缴纳物业管理费967元，但被告自2017年7月1日起至今已拖欠物业管理费2901元及垃圾清运费240元，经原告多次催交，被告仍拒不缴纳。综上所述，原告已按约定履行为依云时光小区服务的义务，被告拖欠物业管理费和垃圾清运费，其行为已构成违约，除支付应付物业费外，还应承担逾期缴纳物业费的违约责任。原告特提起诉讼要求解决。被告陈会芬未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系弥勒市宏华达物业管理有限责任公司的分公司，经营范围为：物业管理、维修、养护；保洁等。被告系依云时光小区4幢5单元402号的业主，房屋建筑面积为89.5平方米。2016年7月5日，弥勒市宏华达物业管理有限责任公司与弥勒昌峰房地产开发有限公司签订《依云时光前期物业服务委托合同》，双方就依云时光小区物业管理相关事宜做了约定，委托管理期限自2016年7月1日至小区选举产生业主委员会后选聘物业管理企业。原告已向弥勒市住房和城乡建设局进行物业服务备案登记。就依云时光小区物业服务收费标准，弥勒市物业服务收费标准备案回执单（弥价）字（2015）第02号文件回复：依云时光小区物业服务收费标准合计为0.9元/平方米/月，收费标准于2015年7月1日起执行，该收费标准仅用于业主委员会成立之前，另小区电动车充电、商业用房服务费、别墅服务费、车位费属市场调节价。弥发改价复（2010）1号、弥政复（2010）16号文件确定，城镇居民（含社区、小区、单位小区等住户）生活垃圾处理收费标准为10元/户/月。原告承接依云时光小区物业管理服务后，共有390户业主与原告签订了《依云时光小区物业管理服务委托合同》，小区共有482套房屋。《依云时光小区物业管理服务委托合同》就物业管理服务相关事宜做了约定，约定委托期限自2018年7月1日至2021年6月30日止；住房按建筑面积收取0.9元/平方米/月物业管理服务费、电费0.5元/度、水费每方按照自来水公司规定收取、生活垃圾处置费为住户10元/户/月，物业管理服务费、生活垃圾处置费按年度收取，逾期缴纳的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的0.5%支付违约金，逾期日期约定为上一年度物业委托合同终止后的第三个月开始计算。水、电费按月收取，逾期三个月未缴纳的，自逾期之日起每天按应缴纳费用的0.5%支付违约金。被告未交纳2017年7月1日至2020年6月30日三年度的物业费共计2901元、生活垃圾处理费360元。另查明，依云时光小区至今未成立业主委员会，小区总建筑面积49286.74㎡，签名业主在物业管理区域内的专有部分面积为40566.37㎡。上述事实有交款单、（弥价）字（2015）第02号文件、弥发改价复（2010）1号、弥政复（2010）16号文件、备案表、《依云时光小区物业管理服务委托合同》、《依云时光小区前期物业服务委托合同》证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。弥勒市宏华达物业管理有限责任公司与弥勒昌峰房地产开发有限公司签订《依云时光前期物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告系弥勒市宏华达物业管理有限责任公司设立的分公司，其依据总公司签订的《依云时光前期物业服务委托合同》为依云时光小区提供物业服务，符合法律规定。约定的委托管理期限自2016年7月1日至小区选举产生业主委员会后选聘物业管理企业，小区至今尚未成立业主委员会，故前期物业服务委托合同尚未终止。此外，已有390户业主与原告签订《依云时光小区物业管理服务委托合同》，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条的认定方法，已签字业主人数、专有部分面积的比例已远超过过半数，故依云时光小区业主已同意聘请原告作为小区物业服务企业，合同约定的物业价格适用的是政府指导价格，符合法律规定。原告已按照合同约定为管理区域提供物业服务，被告应按照约定交纳物业费及垃圾清运费。因被告未按约定交纳物业费，原告要求支付违约金，合同约定“逾期日期约定为上一年度物业委托合同终止后的第三个月开始计算”，被告2017年7月1日至2018年6月30日未交物业费违约金应自2018年9月1日开始计算，2018年7月1日至2019年6月30日的未交物业费违约金应自2019年9月1日开始计算，2019年7月1日至2020年6月30日的未交物业费违约金应自2020年9月1日开始计算。双方约定的每天按0.5%计收违约金标准过高，本院参照贷款市场报价利率标准酌定支持由被告支付违约金150元。被告未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、第二十一条、第三十五条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告陈会芬于判决生效之日起五日内一次性支付原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费2901元、垃圾清运费360元及违约金150元，共计3411元。二、驳回原告弥勒市宏华达物业管理有限责任公司依云时光分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈会芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年十月二十三日书记员  张稚涓