四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3337号 原告：武慕宁，女，汉族，生于1976年11月5日，户籍地四川省达州市宣汉县，现住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人:宋兵，男，汉族，生于1979年1月14日，住四川省达州市达川区。（系武慕宁之夫） 被告：四川金世纪房产开发有限公司。住所地：四川省达州市通川区小北街** 统一社会信用代码：91511702720892596B。 法定代表人：熊亭喜，总经理。 委托诉讼代理人:石得均，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。 被告：向元平，男，生于1969年9月24日，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李代波，四川渝达律师事务所律师。 原告武慕宁诉被告四川金世纪房产开发有限公司（以下除判决主文外简称“金世纪公司”）、向元平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武慕宁的委托诉讼代理人宋兵、被告金世纪公司的委托诉讼代理人石得均、被告向元平的委托诉讼代理人李代波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告武慕宁向本院提出诉讼请求：1.判令二被告协助原告立即办理位于达州市达川区的房产权属登记；2.判令二被告立即向原告支付从2010年12月31日起至2019年11月15日止以117925元为基数按照每日万分之一的违约金38219.49元；2019年11月12日后的违约金以117925元为基数按照每日万分之一支付至原告实际取得房屋所有权证书之日止；3.判令二被告立即退还原告两管三线费用6800元、维修基金842.39元、面积差额2871元、其他费用607.76元，合计11121.15元；4.本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第三项变更为：判令二被告立即退还原告两管三线费用6800元，其余费用另行主张权利。事实与理由：2009年3月2日，原告（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）、被告向元平（出卖人代理人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人，房屋价款为117925元；合同第二十条约定买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。后原告按照约定支付了房屋价款117925元和两管三线费用6800元、维修基金2948.125元。至今二被告没有按照约定为原告办理房屋产权属登记。根据四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知（川价发〔2008〕196号）》，对于已纳入配套基础设施的两管三线（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用的规定，二被告应退还原告缴纳的两管三线费用。 综上所述，二被告的行为已经损害了原告的合法权益，故原告依法向法院提起民事诉讼，望判如所请。 被告金世纪公司辩称，1.对原告的第1项诉讼请求表示认可，但金世纪公司只是协助，双方签订的商品房买卖合同约定，办理房屋产权登记要双方共同配合才能完成，现在办证交税需要实名制，就必须要原告本人亲自到场一起办证，被告愿意协助原告办证；2.原告的第二项诉讼请求不能成立，原告已经居住在购买的房屋里面了，已经享有使用权。从买卖合同来看，该合同是双方当事人真实意思表示。因为政府行为气象限高，造成无法竣工验收，无法办证，被告应该据此全部免责；3.原告的第三项诉讼请求不能成立，因为原告要求被告退还的两管三线费用6800元是引用的四川省物价局川价发（2008）196号文件，出台这个文件的时候，被告公司在2008年2月就已经取得了商品房预售许可证。196号文件是2008年10月20日才出台的，这个文件没有涉及以前的商品房，在这个文件之前已经在执行的收费，仍然按原规定继续执行。原物价局对该商品房定价时确定两管三线是要收取的，且被告在原告处收取的该笔费用也是上交了的。除了原告请求办理房产证之外，其他请求应该全部予以驳回。 被告向元平辩称，1.向元平不是本案适格的被告，因为原告起诉的是买卖合同纠纷，向元平不是合同的相对方，根据合同的相对性原则，向元平不是本案适格的当事人；2.原告诉称的二被告协助办证，被告项目部从来没有说过不协助办理房产证，而且现在仍然愿意配合原告办证。故原告要求被告承担逾期办证的违约金的诉讼请求不能成立；3.原告认为被告该退两管三线费用6800元，他引用的是2008年196号四川省建设厅的文件，首先该文件不属于法律法规，更何况原、被告签订的合同也没有违背这个文件的规定，这个文件的出台时间是2008年10月20日，金世纪公司是在2008年2月份就已经办了预售许可证，当时的两管三线没有纳入基础设施配套费，是要向购房者另外收取的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 第一份证据商品房买卖合同；第二份南城茗居房款欠条，证明被告收取两管三线费用6800元后，将欠条退还原告。第三份南城茗居接房交房清单及收款收据，证明开发商收取的代办证费100元，未办证的责任不在原告； 被告金世纪公司对原告出示的证据的质证意见：对第一份证据商品房买卖合同的三性均无异议，但对原告以该合同来主张诉讼请求的目的有异议，也达不到原告想要证明的目的，而通过该合同可以证明原告的诉讼请求不成立。该合同第二十五条不可抗力条款明确约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免责。本案被告应当全部免除责任。对该合同原告想达到证明要退两管三线费用的目的也有异议，因为该项目是2008年2月取得商品房预售许可证的，同年4月物价局定价，定价备案函规定按照四川省和达州市的相关规定执行，即要收取两管三线的费用。对原告第二份证据南城茗居房款欠条金额6800元，原告出具的是由原告本人亲自签名按手印的条子，该证据真实性无异议，但是该证据反映原告应该交的6800元是欠起的没有交，还约定逾期不交还要承担违约金。对于收款收据，下欠附属设施款和代收办证费用，其中有一笔代办费100元，是包含在里面的，对这个条子的真实性有异议，该条子没有金世纪公司的盖章，仅仅只有南城茗居的财务专用章，也反映不出原告交了这100元的费用。 被告向元平对原告出示的证据的质证意见：1.对第一份证据商品房买卖合同的合法性、真实性不持异议，但对它的证明目的有意见。该合同不能证明被告逾期办证，因为合同约定的是双方共同办证；2.对第二份证据两管三线费用，原告举的证据是一个欠条，是欠到6800元，而不是被告公司或者被告项目上收到了6800的收据，这只是一个欠条，他原告自己写的欠条，现原告持有，怎么能够证明是原告交了两管三线的费用。 被告金世纪公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 第一组证据，证据目录中的1、2号证据，法定代表人身份证明和营业执照，证明主体资格。 第二组证据，证据目录的3、4、5、6号证据，证明南城茗居项目实为金世纪公司与社区合资合作开发。施工许可证，规划许可证，证明当时规划和建设是合法的。 第三组证据，证据目录的7、8、9号，这一组证据主要是证明原告要求被告退还两管三线6800元的诉讼请求不成立。 第四组证据，证据目录的10、11、12号，其中商品房买卖合同与原告提供的商品房买卖合同是一样的，以原告提供的合同为准，证明目的原告确实买了被告的房子，双方已经按照合同约定全部履行完毕，原告早已居住、使用该房。没有办证是因按照该合同第25条的约定属于不可抗力，被告应该免责，原告主张的违约金不成立。不可抗力情形消除过后，由于该合同约定是原告和被告双方共同到房屋主管部门进行办理。 第五组证据，四川金世纪房地产开发有限公司与向元平签订的挂靠合同书，按照法律规定，具备房地产开发资质的企业才能承建建设项目。向元平是2017年就与被告金世纪公司签订了被告挂靠合同，被告金世纪公司根据挂靠合同的约定，履行了自己在挂靠合同上的义务，但是金世纪公司至今没有享受到挂靠合同上所约定的权利，所以我们提供该份证据的目的是要证明本案所涉房屋买卖纠纷，实际投资者，经营者、义务承担者应该是向元平，所以原告主张要求第一被告、第二被告共同承担责任我们认为与客观事实不符，于法无据。 原告对被告金世纪公司出示的证据的质证意见：对第1、2份证据没有异议；第3、4、5、6份证据与本案无关；对第7份证据物价局的文件有异议；对第8份证据商品房预售许可证无异议，但与本案无关；第9份证据两管三线发票与本案无关；第10-16份证据与本案无关。本案不构成不可抗力。 被告向元平对被告金世纪公司出示的证据的质证意见： 对第1-15号证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。第16份证据名称是挂靠合同，但并非是挂靠合同，而是房地产开发建设项目管理协议书，对这份协议书的真实性、合法性不持异议，但对被告金世纪公司的证明目的有异议。因为本案是商品房买卖合同纠纷，该份协议不是本案审理的范围。至于金世纪公司与向元平之间究竟是一个什么关系，也不是本案审理的范围。 被告向元平未向本院提交证据。 对当事人提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月21日，被告金世纪公司与达县南外镇店子梁社区一小区签订《投资建房协议书》，双方约定共同建设位于达县南外镇店子梁社区一小区的南城茗居项目。2007年8月10日，被告向元平与被告金世纪公司签订《房地产开发建设项目管理协议书》，约定案涉项目由被告向元平挂靠金世纪公司进行开发。2009年3月2日，原告武慕宁（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》［合同编号：（2009）xx］，被告向元平以被告金世纪公司代理人的身份在合同上加盖私章。合同约定：金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人武慕宁，筑面积为71.47平方米，单价1650元／㎡，房屋价款为117925元；合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第二十条“产权登记”（一）初始登记约定：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日60日内向买受人支付；（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。在合同附件五“付款方式与期限的其他约定”中约定：所交房款以出卖人出具的收据为准。总房款为117925元，首付款37925元，剩余80000元银行按揭；其他配套费用由买受人自行承担。 同时查明，一、2008年10月20日，四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发〔2008〕196号）第一条规定：“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程［含安装］的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。”第五条规定：“……在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行。” 二、原告武慕宁所购买的南城茗居xx房屋，至今未办理产权证书。被告金世纪公司除房款外，另行收取原告两管三线费用6800元。 本院认为，原告武慕宁与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，综合全案情况，本案争议的主要焦点在于：一、关于被告向元平的主体资格的问题；二、关于原告主张被告协助办理案涉房屋产权证的请求是否属于民事法律关系调整范畴的问题；三、关于原告主张逾期办证的违约金是否应该支持的问题；四、关于原告主张的“两管三线”费用6800元，被告是否应该退还的问题。 一、关于被告向元平的主体资格的问题。本案中，签订《商品房买卖合同》的相对方是原告武慕宁与被告金世纪公司，被告向元平系该公司的委托代理人，其代为实施的民事法律行为对被代理人金世纪公司发生效力，故根据合同相对性的原则，向元平不是本案适格的被告，其在本案中所实施的民事法律行为产生的后果，应由被告金世纪公司承担。 二、关于原告主张被告协助办理案涉房屋产权证的请求是否属于民事法律关系调整范畴的问题。依照《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”和《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”之规定，原告主张办理房屋产权登记，系行政机关的一项行政职能；本案中诉争房屋能否办理产权登记，应由行政机关依据《房屋登记办法》第二十条等相关内容予以审查。若行政不予登记，利害关系人可通过行政复议或行政诉讼解决，而非向人民法院提起房屋登记的民事请求，让民事裁判权代替行政审批权，且相关部门已启动该项目的产权证办理工作。故原告主张被告协助办理房屋产权证的请求不属于民事法律关系调整范畴，本案不作处理。 三、关于原告主张的逾期办证的违约金是否应该支持的问题。因本案所涉房屋至今未办理产权登记，且无法确定具体的办证时间，因此，对原告主张的逾期办证违约金，本案不作处理，待原告取得产权证书后，可以另行主张权利。 四、关于原告主张的两管三线费用6800元，被告是否应该退还的问题。原告和金世纪公司所签订的《商品房买卖合同》第六条“附件五”中约定：“所交房款以出卖人出具的收据为准。总房款为117925元，首付款37925元，剩余80000元银行按揭；其他配套费用由买受人自行承担。”此处的“配套费用”应系在支付房款过程中发生的如办理按揭时的公证费、银行等机构应收取的其他费用，并非商品房安装基础配套两管三线的安装基础配套费用。所谓的两管三线，是指开发商所出售的商品房应安装基础配套的燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线，这些基础配套设施的安装费用构成商品房价格的部分成本。四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》已明确商品房价格构成成本已包括配套基础设施两管三线费，各开发企业不得再向购房者另行收取。因此，被告金世纪公司应该退还不应当收取的原告所交的两管三线基础配套费用6800元。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川金世纪房产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告武慕宁两管三线费用6800元； 二、驳回原告武慕宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费517元，由被告四川金世纪房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王显平 二〇二〇年十月二十九日 书记员  孙高晴