广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终2710号上诉人（一审被告、反诉原告）：邓慧凡，女，1962年5月29日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区居民身份证号码：********。上诉人（一审被告、反诉原告）：覃伯成，男，1963年11月22日出生，澳门特别行政区居民，住澳门路环金峰南岸第**XXXX，澳门特别行政区居民身份证号码：********。上诉人（一审被告、反诉原告）：关红，1957年5月15日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区居民身份证号码：********。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：谭立冬，女，汉族，1991年10月26日出生，住中山市坦洲镇锦绣国际花城XXXXX，公民身份号码：432************781。委托诉讼代理人：段志勇，男，汉族，1985年8月10日出生，公民身份号码410************035，系被上诉人谭立冬的丈夫。委托诉讼代理人：赵兵，河南宛洛律师事务所律师。上诉人邓慧凡、覃伯成、关红因与被上诉人谭立冬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2019）粤0402民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓慧凡、覃伯成、关红上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、七等项；2.支持邓慧凡、覃伯成、关红在一审提出的第一项反诉请求，即没收案涉商铺押金17万元（币种为人民币，以下同）；3.将一审判决第四项变更为邓慧凡、覃伯成、关红在一审提出的第二项反诉请求，即谭立冬向邓慧凡、覃伯成、关红支付2018年12月10日至2019年6月19日期间涉案商铺租金544000元，并按照月租金85000元每日千分之二向邓慧凡、覃伯成、关红支付滞纳金，截止2019年6月19日滞纳金为120530元；4.将一审判决第五项变更为邓慧凡、覃伯成、关红在一审提出的第三项反诉请求，即判令谭立冬从2019年6月20日至交还商铺之日止，按照每月租金85000元数额向邓慧凡、覃伯成、关红支付商铺占用费，并每日按照月租金85000元千分之二向邓慧凡、覃伯成、关红支付滞纳金；5.支持邓慧凡、覃伯成、关红在一审第四项反诉请求，即判令谭立冬自2018年8月1日至交还涉案商铺之日止，承担涉案合法商铺物业管理费、水电费、其它杂费，暂时计算至2020年2月份止为76492.25元；6.谭立冬承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、谭立冬对三楼违章建筑装修费用损失应自行承担全部责任。邓慧凡、覃伯成、关红与谭立冬已明确约定租赁商铺范围，双方在实际履行过程中也明确租赁商铺不包括三楼违章建筑，且谭立冬作为建筑装修公司的实际控制人，在明知双方合同并未包括三楼违章建筑，反而出资进行装修违章建筑，现因案外人珠海市香洲区城管执法局前山执法中队（以下简称案外人）对违建物不当拆除行为导致相关损失，依法应由谭立冬自行承担其所有损失，而非一审判定只承担百分之三十的责任。邓慧凡、覃伯成、关红在双方签订《商铺租赁合同》不久，已经明确告知谭立冬，租赁商铺不包括三楼违章建筑，谭立冬不要对三楼违章建筑进行使用，更不要进行装修，并再三向谭立冬强调，希望谭立冬按照合同约定面积使用商铺等。因此，谭立冬对三楼违章建筑擅自装修的费用，应由其自行承担全部责任。一审判决对于违建物装修损失的责任判定过于主观，并未依照现有证据进行裁判。二、案外人侵权行为导致的维修义务，与合同约定的维修义务不同，一审法院将这二种维修责任混为一谈，属于认定事实错误。纵观本案事实，因案外人拆除违建物不当行为导致其投入的涉案装修遭受损失，该不当行为并非谭立冬实施的；案外人实施不当拆除行为后，邓慧凡、覃伯成、关红未及时履行维修义务，因而要求邓慧凡、覃伯成、关红对案外人不当拆除行为产生的损失承担全部责任。依照法律规定，案外人不当拆除行为导致的后果应由案外人承担，包括案外人实施不当行为导致合法物业产生漏水等等责任，应当由案外人承担修复、赔偿责任。根据双方合同约定，案涉商铺房屋结构、设施自然损坏属于邓慧凡、覃伯成、关红维修范围。但是，谭立冬描述的损失均为案外人实施不当行为造成的，并非自然损坏，一审法院在责任判定方面明显存在逻辑错误。三、案外人拆除违建物不当行为并未导致案涉商铺不能使用，相反，谭立冬一直将案涉商铺转租他人正常使用并进行收益。在案涉商铺三楼被强拆后，谭立冬在起诉前将一楼相关商铺转租他人正常使用而收取租金，一审法院却又判定案涉商铺（包含一楼、二楼）不能使用，明显存在自相矛盾。四、一审法院多处存在相互矛盾的判定。一审法院认定谭立冬使用案涉商铺一直到2019年6月19日止，却又认定使用商铺不支付相应租金居然是合法行为，不需要承担违约责任。假如就算谭立冬在强拆后主张先履行抗辩权，那么，也是2018年12月26日之后的事情，但是，依照双方合同约定，案涉商铺2018年12月份的租金，谭立冬应当在2018年12月8日之前应当向邓慧凡、覃伯成、关红支付。然而直到一审判决作出时未支付竟然是合法事件，矛盾性较突出。五、邓慧凡、覃伯成、关红以超过20天未支付租金为由，解除案涉协议符合双方协议约定，具有事实、法律依据，理应获得支持。根据双方协议约定，“乙方（谭立冬）20天未交付租金，视为乙方违约，甲方（邓慧凡、覃伯成、关红）有权单方解除本协议，押金不再返还…”，案涉商铺2018年12月份的租金，谭立冬应当在2018年12月8日之前向邓慧凡、覃伯成、关红支付，谭立冬最迟应当在2018年12月28日向邓慧凡、覃伯成、关红支付该笔租金。2018年12月26日发生强拆行为，假如就算谭立冬当日要求邓慧凡、覃伯成、关红进行维护，但协议约定有7天办理手续期限，时间也到了2019年1月3日，也早已超过了协议约定的20天期限。何况直到2019年6月19日止，谭立冬仍未支付该笔租金，案涉商铺2018年12月份的租金已经逾期半年多时间未支付，谭立冬构成违约显而易见。邓慧凡、覃伯成、关红又补充以下事实和理由：第一，因案涉商铺维修一事，在谭立冬起诉之后，双方在2019年5月达成了维修协议。因此，邓慧凡、覃伯成、关红与谭立冬关于案涉商铺维修争议已得到解决。后来谭立冬以案涉商铺不能使用为由改变诉讼请求，请求赔偿装修残值，根据相关司法解释，如果合同解除时，在邓慧凡、覃伯成、关红存在违约的情况下，谭立冬才有可能获得装修残值损失。然而在本案中邓慧凡、覃伯成、关红以谭立冬未交租金为由，依照双方合同约定，提出解除案涉合同，谭立冬也当庭同意。可见在案涉合同解除时，邓慧凡、覃伯成、关红不存在违约行为，从而说明邓慧凡、覃伯成、关红不需要对谭立冬装修残值承担赔偿责任。第二，谭立冬的装修方案及其行为从未告知邓慧凡、覃伯成、关红，也未获得邓慧凡、覃伯成、关红同意。第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意，装饰装修租赁合同无效时，未形成复合的装修装饰物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。在本案中，对于案涉第三层为非法建筑，而谭立冬明知还进行装饰装修。根据添附理论，这属于恶意添附。对于恶意添附不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装修装饰损失由承租人自行承担。因此，谭立冬对第三层非法建筑进行的装饰装修，应当由其自行承担。谭立冬辩称，一、一审法院对三楼违章建筑属于合同约定的租赁范围认定事实清楚，赔偿责任划分适当，应当予以维持。从谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红签订的《商铺租赁合同》来看，合同签订时，三楼违章建筑已经存在，邓慧凡、覃伯成、关红是将涉案的商铺整体出租给谭立冬使用，谭立冬也是按照包含三楼违章建筑面积在内的租赁价格向邓慧凡、覃伯成、关红支付租金。故一审法院对三楼违章建筑属于合同约定的租赁范围的认定准确。邓慧凡、覃伯成、关红明知涉案房产三楼部分属于违章建筑，仍将涉案房屋三楼出租给谭立冬，导致该部分合同无效，应承担过错责任。邓慧凡、覃伯成、关红明知谭立冬装修使用涉案房屋三楼违章建筑的事实，给予了谭立冬装修期间，未对谭立冬装修提出异议，导致谭立冬将三楼违章建筑投资装修后被珠海市香洲区城管执法局前山执法中队拆除，谭立冬遭受巨大损失，邓慧凡、覃伯成、关红应当对自身的过错行为给谭立冬造成的损失承担全部的赔偿责任。一审法院仅判决邓慧凡、覃伯成、关红承担谭立冬三楼装修投入的70%，已经充分平衡双方的利益损失，公平公正，判决结果应当予以维持。二、一审法院认定邓慧凡、覃伯成、关红应承担商铺三楼违章建筑被强拆后的维修责任认定事实清楚，适用法律准确。本案系租赁合同纠纷，出租人交付给承租人的租赁物应当符合约定的用途，同时，本案租赁物需要修复的原因系邓慧凡、覃伯成、关红交付给谭立冬的租赁物涉嫌违章建筑被行政机关强制拆除，导致租赁物暂无法正常使用，邓慧凡、覃伯成、关红应当对租赁物无法使用承担责任。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条的规定，对租赁物承担修复责任的主体应当是出租人即本案的邓慧凡、覃伯成、关红。从维修责任产生的原因和国家法律的规定来看，本案均应当由邓慧凡、覃伯成、关红承担三楼违章建筑被强拆后的维修责任。邓慧凡、覃伯成、关红以涉案房屋系案外人拆除，不承担维修义务的陈述完全是混淆本案的法律关系，逃避维修责任的行为，一审法院对此不予采信，事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。三、一审法院已经认定因邓慧凡、覃伯成、关红负有对三楼违章建筑拆除后的维修责任，但邓慧凡、覃伯成、关红却未履行维修义务，谭立冬未交纳租金的行为符合先履行抗辩权的规定，谭立冬不构成违约，涉案合同的解除应以双方同意解除合同之日即2019年6月19日起解除，认定事实清楚，判决结果公平公正，应予维持。案涉商铺的三楼于2018年12月26日被强拆，邓慧凡、覃伯成、关红应当承担对三楼违章建筑拆除后的维修责任，但邓慧凡、覃伯成、关红拒不履行维修义务，导致谭立冬租赁全部商经营的合同目的不能实现，双方之间就维修责任的承担和租金的降低一直协商未能达成合意，谭立冬因此拒不支付租金的行为符合合同法第六十七条先履行抗辩权的规定，因此，谭立冬不构成违约。合同的解除分为约定解除和法定解除，本案一审已经查明，本案系邓慧凡、覃伯成、关红违约导致双方约定解除合同，谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红在2019年6月19日的一审庭审中同意解除合同，故合同的解除时间为双方达成解除合同的合意之日起即2019年6月19日起双方合同解除。一审对此认定事实清楚，适用法律准确。四、涉案合同解除后，邓慧凡、覃伯成、关红应当退还谭立冬支付的押金并赔偿剩余租赁期间装饰装修的残值损失。一审已经查明，双方解除合同的主要原因在于邓慧凡、覃伯成、关红未及时维修房屋导致房屋无法继续使用，邓慧凡、覃伯成、关红应当退还谭立冬支付的押金，同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，邓慧凡、覃伯成、关红应当对谭立冬投入的装修的剩余租赁期间内残值损失给予赔偿。综合谭立冬对商铺一、二层的装修投入及实际租赁期间，一审法院认定谭立冬实际使用一、二层租赁期间比例为6.2%[7.3（2018年11月10日至2019年6月19日）/116.5（9年8个月15天）]，故一、二楼装修剩余租赁期内的装修残值应当为607597.13元[（609105.63元+38652.5元）×（1-6.2%）]，邓慧凡、覃伯成、关红应当向谭立冬进行赔偿。一审对上述事实认定清楚，判决公平公正，应当予以维持。谭立冬又补充以下答辩意见：第一，因为双方纠纷迟迟不能解决，所以才启动了本案的一审诉讼。而在一审起诉过程中对诉求进行了变更，这个诉求的变更恰恰说明双方之间的争议在一审开庭之前并没有达成一致意见。否则一审有可能是调解结案。一审既然是判决结案，显然，双方没有达成合意。第二，双方在合同履约过程中，邓慧凡、覃伯成、关红均知情谭立冬承租房屋需要对房屋的内饰和外观进行简单的装修和投入，谭立冬的真实用途邓慧凡、覃伯成、关红也知情。而之所以案涉合同目的不能实现，是在装修基本完成的前提下才发生了因为邓慧凡、覃伯成、关红自身违建的因素被拆除，从而发生涉案的诉讼。第三，邓慧凡、覃伯成、关红自认添附的附属物是违法建筑，那么邓慧凡、覃伯成、关红既然认为其添附的违法建筑物是恶意行为，显然也认可了邓慧凡、覃伯成、关红存在违约的主观过错，既然主观过错在先，导致房产后期被拆除，整体的房产不具备合同目的所应当具有的性能，所以，一审法院判定合同的解除没有任何问题，一审法院判处应该因此承担谭立冬签订合同目的不能实现的经济损失。谭立冬向一审法院起诉请求：1.判决由邓慧凡、覃伯成、关红因珠海市香洲区城管执法局前山执法中队强拆珠海市香洲区********、3156、3160号商铺三层的装修费损失425796元（币种为人民币，以下同）；2.判决由邓慧凡、覃伯成、关红因珠海市香洲区城管执法局前山执法中队强拆珠海市香洲区********、3156、3160号商铺三层导致一、二层的装修费损失793226元；3.判决由邓慧凡、覃伯成、关红因珠海市香洲区城管执法局前山执法中队强拆珠海市香洲区********、3156、3160号商铺三层的经营损失费72万元，截止到2019年6月19日;4.依法判决邓慧凡、覃伯成、关红退还押金17万元；5.判决邓慧凡、覃伯成、关红因其提前解除租赁合同、提前终止租约的违约金200万元；6.判决邓慧凡、覃伯成、关红共同支付珠海市香洲区********、3156、3160号商铺一、二楼装修中尚可继续使用部分所对应的装修费用159641.2元。邓慧凡、覃伯成、关红反诉请求：1.判令谭立冬腾退珠海市香洲区********、3156、3160号商铺，并没收押金17万元；2.判令谭立冬向邓慧凡、覃伯成、关红支付2018年12月10日至2019年6月19日涉案商铺租金544000元，并按照月租金每日千分之二向邓慧凡、覃伯成、关红支付滞纳金，截止到2019年6月19日滞纳金为120530元；3.判令谭立冬从2019年6月20日至返还商铺之日止按照租金数额向邓慧凡、覃伯成、关红支付商铺占用费，每日按照月租金千分之二向邓慧凡、覃伯成、关红支付滞纳金，暂时截止到2019年8月20日,商铺占用费为17万元，滞纳金为2270元；4.判令谭立冬自2018年8月1日至交还涉案商铺之日止，承担涉案商铺的物业管理费、水电费、杂费，暂时计算为42293.65元；5.谭立冬承担本案所有诉讼费用。一审法院查明事实：位于珠海市香洲区***********、3156号、3158号、3160号登记产权人为邓慧凡、覃伯成、关红共有。上述房产登记层数均为2层，3154号面积为119.73平方米，3156号、3158号登记面积为188.83平方米，3160号登记面积为831.64平方米。2018年7月25日，谭立冬（乙方、承租方）、邓慧凡、覃伯成、关红（甲方、出租方）与珠海汇龙房地产投资顾问有限公司（经纪方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上述房产，建筑面积1140.2平方米出租给乙方作为办公展厅使用；租期10年，从2018年7月25日起至2028年8月8日止；每月租金85000元，按月付租金，每月8日前支付；乙方需缴纳押金170000元给甲方；签署本协议之日起，甲方给予乙方3个月15天的免租金装修期，乙方应承担免租期间所产生的水、电、管理费；乙方需按时交纳租金，逾期每日支付月租金千分之五滞纳金，如乙方提前终止协议或20天未付租金，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，押金不再返还，乙方除应补交所欠租金和滞纳金外，应承担违约责任；乙方在租赁期间内有权分租该物业于第三方，乙方承担第三方在租赁期间的经营安全性和合法性的责任；乙方于签署本协议当天交甲方定金20000元，剩余部分押金及首月租金235000元于2018年8月1日前付清；等等。谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红一审庭审中确认签订合同后，谭立冬向邓慧凡、覃伯成、关红交纳押金170000元及一个月的租金。涉案租赁房产存在三楼，且只能从二楼楼梯进入，面积约700至800平方米，石墙铁皮顶，为违章建筑。谭立冬主张该三楼包含在租赁物的范围内。邓慧凡、覃伯成、关红一审庭审中陈述该三楼不是其建设，在2012年买来时就已存在，租约只是房产证的面积，不包括三楼。谭立冬主张自2018年8月对房屋开始装修，将一楼隔层三间商铺，二楼拆除了原有房间全部进行了装修，三楼维修了漏水，进行了水电改造，定制了柜子，吊顶维修，购买了灯具和壁纸以及油漆等。装修后一楼的三间商铺中一间空置，一间转租他人，一间通向二楼的由谭立冬自用。2018年12月26日，珠海市香洲区城管局前山执法中队对案涉房产的三楼进行了强拆，拆除了案涉房产三楼违建的房屋墙体及铁皮屋顶，拆除后三楼留有大量的建筑垃圾，二楼通向三楼的楼梯处有一大洞。谭立冬要求邓慧凡、覃伯成、关红对拆除后的三楼进行维修并降低租金，双方未能协商一致。2019年2月3日，谭立冬提起本案诉讼，请求邓慧凡、覃伯成、关红承担强拆后的建筑垃圾清运费、维修及局部重新装修费用，赔偿三楼的装修损失、经营损失及租金降至每月50000元。案件审理中，双方对垃圾清运费、维修协商一致，并于2019年5月21日签订《防水补漏工程合同条约》，约定邓慧凡、覃伯成、关红将对案涉商铺的屋面拆除地板、清除渣土、修复漏水楼板漏工程委托谭立冬施工，开工日期为2019年5月20日，竣工日期为2019年8月20日，工程款为374500元。开工前支付50%即187250元，工程进行45天时再付35%，即131075元，竣工验收后三天内付清余款即56175元。合同签订后，邓慧凡、覃伯成、关红向谭立冬支付工程款187250元。谭立冬主张已在2019年12月底维修完毕，邓慧凡、覃伯成、关红主张谭立冬没有实际全部做完。谭立冬主张自2019年6月8日开始修理工作，但由于一直下雨，工程处于做做停停的状态，在开始清理屋顶漏水损失部位时，才发现原装修好的一、二楼装修因长期水浸、水泡，墙体本身、墙面、家具、电线电路、楼板、楼梯均被雨水泡坏，墙体开裂。因此于2019年6月18日向一审法院提出增加诉讼请求：1.邓慧凡、覃伯成、关红承担因漏水而产生的一、二楼装修费损失793226元；2.邓慧凡、覃伯成、关红承担一、二楼漏水善后修复费用1073246元。2019年6月19日一审法院第二次开庭审理中，邓慧凡、覃伯成、关红增加反诉请求：请求解除合同，谭立冬搬离并支付租金及滞纳金、管理费、水电费等。谭立冬当庭表示同意解除合同。谭立冬申请对案涉商铺一、二、三楼的装修工程造价金额进行评估鉴定。一审法院依法委托南京永道工程咨询有限公司进行评估鉴定，南京永道工程咨询有限公司于2020年3月12日出具《珠海市香洲区********、3156、3160号商铺一、二、三楼的装修工程造价金额评估鉴定意见书》，鉴定结论意见为：（一）一、二楼确定性部分鉴定造价为413640.54+29373.73+166091.36=609105.63元。（二）三楼供选择性部分，鉴定造价分为以下几种：1、根据谭立冬提供的图纸，此部分的鉴定造价为：171461.61+48211.06=219672.67元。2、谭立冬提供的图纸中没有但谭立冬所列的装修清单中有的部分：此部分没有具体的规格尺寸无法计价。3、谭立冬装修前拆除部分属于证据缺失、无法鉴定。4、谭立冬方与珠海市科汇防水补漏工程有限公司签订的合同造价45340元。（三）项目装修前垃圾清运及完工保洁清理费是每个装修项目都会发生的费用，此两项费用为推断性部分，鉴定造价为：一、二楼为38652.5元，三楼为14720元。鉴定报告中第六部分，可确定性鉴定意见部分工程造价鉴定说明：确定性部分的鉴定造价分为以下几种：1、根据现场实际查看测量及绘制图纸上所标注的部分的造价（一楼和二楼部分）a、土建造价413640.54元，具体详见附件；b、安装造价29373.73元，具体详见附件；2、谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红共同认可的现场物品清单可以继续利用高的部分不予计算；3、谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红共同认可的现场物品清单已损坏或者属于固定装修无法继续利用的部分，此部分鉴定造价为166091.36元，具体详见：运营中心物品盘点清单已损坏部分鉴定造价表；简单说明如下：在香洲区人民法院组织下，经谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红确认的现场实际施工情况，进行测量并绘制施工图纸，根据现场实际测量绘制的图纸计算造价。1、此部分的造价我司依照上述第五条工程造价鉴定计价方法进行鉴定，具体详见附件。2、由于此项目现场施工已经完毕，安装部分大部分属于隐蔽工程，此部分造价，我司根据施工图纸结合现场实际情况并参考珠海市类似项目进行估算。3、谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红共同认可的现场物品清单可以继续利用的部分，由谭立冬运走，现谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红就此部分的费用已达成协议，所以在本次鉴定中，不再计算此项造价（此项造价在征求意见稿中的造价为3000元，因我司在征求意见稿送交法院后，谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红达成协议，所以本次鉴定中该部分的造价不予计算）。4、谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红共同认可的现场物品清单已经损害或者属于固定装修无法继续利用的部分，我司依照物品清单的规格、型号、材质等特征进行市场询价的办法，部分需要安装的加上安装费，进行鉴定（部分已经损坏的物品，无法查看规格、型号、材质的我司按市场上中档价格计算）。七、供选择鉴定意见部分的工程造价鉴定说明：根据珠海市香洲区城市管理和综合执法局的行政诉讼答辩状等资料可知，该项目三楼已于2018年12月被强拆，强拆前三楼有砖墙铁皮顶结构建筑物三处，面积为434.55平方米，铁皮棚二处，面积为180平方米，合计面积为614.55平方米。现场无法实际测量绘制图纸，此部分土建造价我司根据珠海市香洲区人民法院提供的图纸和拍摄的强拆时的视频依照上述第五条进行计价进行计算，对此部分的鉴定造价我司单列，由珠海市香洲区人民法院决定。安装部分大部分属于隐蔽工程，此部分造价，我司根据珠海市香洲区人民法院提供的图纸，并考虑珠海市类似项目进行估算，此部分鉴定造价如下：a、土建造价171461.61元，具体详见附件；b、E修鸽2楼天花裂缝反面防水补漏工程，该项目费用的合同为谭立冬方与珠海市科汇防水补漏工程有限公司签订的合同，此项费用我司单列，合同所签造价：45340元。具体详见该部分合同;c、安装造价48211.06元，具体详见附件；八、推断性鉴定意见部分的工程造价鉴定说明。建设工程造价鉴定规范GB/T51262-2017第5.11.3规定：当鉴定项目或鉴定事项内容客观，事实比较清楚，但证据不够充分，应作出推断性意见：该项目装修前垃圾清运及完工保洁清理费是每个装修项目都会发生的费用，此两项费用我司根据当时的市场价格来估算，装修前垃圾清运按每平方米45元，完工保洁清理每平方米按5元计算。此部分的鉴定造价如下：a、一、二楼造价38652.50元，具体详见附件；b、三楼造价14720元，具体详见附件。九、拆除部分的鉴定说明。1、该项目的装修拆除部分，属于房屋装修过程中通常会发生的部分，但现场已经查看不到装修前的实际情况，我司依据建设工程造价鉴定规范GB/T51262-2017第5.4.3的规定：建筑标的物已经灭失，鉴定人应提请委托人对不利后果的承担主体作出认定，再根据委托人的决定进行鉴定。鉴定机构、谭立冬、邓慧凡、覃伯成、关红于2019年9月30日现场对谭立冬主张的因水浸导致的损坏物品进行清点，邓慧凡、覃伯成、关红方在《运营中心物品盘点清单》中签署如下意见：“对清单所示物品的三性均不认可，这些物品无发票、买卖合同，究竟所有权归谁无法确认的。因此我方认为与本案无关。且这些物品放置涉案位置时间不详，无法判断是否与本案事项具有联系。综上，对这些物品真实性、关联性、合法性不予认可。”谭立冬对该鉴定报告无异议。邓慧凡、覃伯成、关红对该鉴定报告提出如下异议：1.鉴定意见第8页第2向鉴定依据中的政策依据第5项错误，本案为租赁合同纠纷，不是建设工程施工合同纠纷。2.鉴定书第9页第4项1、2楼确定性部分，该部分没有排除谭立冬承租之前已经装设好的工程造价，而按照最高院审理城市租赁合同纠纷主要是对残值部分进行造价评估，而该确定性部分是对一项新的装修工程进行评估，没有进行折旧，明显不符合最高院的司法解释。确定部分的166091.36元所适用的材料没有经过谭立冬、邓慧凡、覃伯成、关红质证，而邓慧凡、覃伯成、关红对该组材料有争议，因为该组材料谭立冬并未提供相应的购买凭证，这些材料到底属于谭立冬个人所有还是属于公司所有，如果这些材料属于公司所有，应由公司主张，而不是谭立冬主张。而这些材料清单没有得到邓慧凡、覃伯成、关红签名确认，其为损害固定装修无法利用的物品，鉴定公司依照未经质证的有争议的材料做出的鉴定意见，不应当采纳。邓慧凡、覃伯成、关红抗辩提供给谭立冬的房产是已经装修过的，并明确现有的装修中一楼、二楼的地台砖、一楼通往二楼的楼梯、二楼间墙谭立冬没有进行装修。谭立冬主张一楼、二楼的地砖均换过，楼梯换成实木的，二楼原本是有房间间隔的，谭立冬把墙全部拆了做成玻璃房。一审法院要求谭立冬、邓慧凡、覃伯成、关红就装修前及装修后的状态提供相应的证据，谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红分别向一审法院提交了照片和视频，双方提交的照片及视频显示的场景均与案涉房产现场相吻合，邓慧凡、覃伯成、关红主张其提交的照片拍摄的时间2018年5月3日，案涉商铺是存在装修的。谭立冬主张提供的照片及视频是2018年8月至2018年12月，其中有部分装修现场的视频显示，一层、二层及楼梯均拆除原有装修重新进行装修。一审庭审中双方对对方提交的图片和视频均不予认可。谭立冬主张在装修前委托补漏公司对房屋漏水进行了修缮，并提交了《维修工程合同》、E修鸽2楼天花裂缝反面防水补漏工程预算表、E修鸽3楼铁皮防水补漏工程预算表、E修鸽钢化玻璃雨棚防水补漏工程预算表，显示珠海一修鸽互联网科技有限公司委托珠海市利汇防水补漏工程有限公司对案涉商铺漏水进行维修，工程造价45340元，珠海市利汇防水补漏工程有限公司联系人为江新强。中国农业银行卡交易明细清单显示谭立冬向625**********389账户于2018年8月6日转账20566.57元，2018年12月7日转账19274.65元，谭立冬主张上述账户是珠海市利汇防水补漏工程有限公司的江新强个人账户。另查明，谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红双方于2019年12月对案涉商铺进行了交接，谭立冬陈述所有的物品都已搬离，一楼原有一个商铺已经转租还在谭立冬手中，其他都已交回邓慧凡、覃伯成、关红；邓慧凡、覃伯成、关红庭审中陈述已将二层商铺另行出租，每月租金40000元，谭立冬的物品还堆放在一楼的商铺中，一楼没有交接。再查明，2019年4月1日，谭立冬与曾湘武签订合同，将案涉商铺中的3154号商铺转租给曾湘武，每月租金7200元。一审庭审中，谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红同意从2020年4月起由邓慧凡、覃伯成、关红收取该商铺的租金，并自行与次承租人协商处理，在本案中不予处理该商铺。谭立冬另陈述在疫情期间对免租了次承租人2020年3月的租金。再查明，邓慧凡、覃伯成、关红主张谭立冬拖欠物业费、水电费、杂费42293.65元，并提交了珠海经济特区恒隆物业管理有限公司明珠花园管理处出具的《商铺欠费情况名下列表》复印件，显示2018年12月至2019年12月案涉商铺共欠费用64984.23元。一审法院认为，结合本案查明的事实及双方当事人的诉辩意见，对双方争议的焦点问题分析认定如下：一、案涉《商铺租赁合同》的租赁范围是否包含已被拆除的违章建筑三楼。双方签订的租赁合同中约定的租赁面积为1140.2平方米，并未提及三楼的违章建筑，但双方签订合同时，三楼的违章建筑是存在并且只能从二楼通行，常理上而言承租的范围必然包含了三楼，谭立冬与邓慧凡、覃伯成、关红双方在签订租赁合同协商租金是应是将三楼的违章建筑部分一并予以考虑，邓慧凡、覃伯成、关红认为向谭立冬出租的商铺不包含三楼违章建筑部分的抗辩，一审法院不予采纳。因三楼为违章建筑，根据法律规定，谭立冬、邓慧凡、覃伯成、关红合同中关于三楼违章建筑的出租部分无效，对于一、二楼的出租约定仍有效。二、关于谭立冬请求的三楼的装修投入。因有关该部分的租赁合同无效，根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过多的，应当各自承担相应的责任”的规定，谭立冬对案涉商铺三楼的装修投入，应由谭立冬、邓慧凡、覃伯成、关红根据各自的过错承担相应的责任。一审法院认为，邓慧凡、覃伯成、关红方作为商铺的产权人，将三楼的违章建筑对外出租，对合同的无效负有主要过错；谭立冬方在签订合同时明知三楼属于违章建筑，仍向邓慧凡、覃伯成、关红承租该部分商铺并进行装修，亦存在一定的过错，结合本案双方的主观过错，谭立冬有关三楼的装修投入，由谭立冬自行承担30%，邓慧凡、覃伯成、关红承担70%。关于三楼的装修投入损失，根据双方提供的照片，可以显示谭立冬对三楼进行了装修，评估机构依据照片以及谭立冬提供的图纸对装修的投入进行了估价，该金额虽可能与实际情况存在差异，但因现场已经灭失，故在本案以鉴定公司的估价作为认定谭立冬损失的参考。依照鉴定报告三楼的装修投入分为三部分：造价部分为2196723.67元、补漏合同造价45340元、垃圾清运及完工保洁清理费14720元。对于依据谭立冬提供的图纸鉴定的造价2196723.67元，一审法院依法予以采纳。对于补漏合同造价，谭立冬提交了补漏合同及银行卡转账记录，虽然银行卡转账记录与合同中的金额不一致，但考虑到补漏合同应是实际发生，故一审法院采纳该合同中的金额45340元作为补漏工程的造价。对于垃圾清运及完工保洁清理费，鉴定报告中明确该部分费用为每个工程均会发生的费用，故推断性费用为14720元，符合客观实际，一审法院亦予以采纳。综上认定三楼的装修投入为219672.67+45340+14720=279372.67元。邓慧凡、覃伯成、关红应赔偿谭立冬该投入的70%，即195560.9元。三、案涉商铺三楼违章建筑被强拆后的维修责任应由谁承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”以及第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，案涉商铺三楼违章建筑在双方签订租赁合同时即已存在，故当案涉商铺因三楼被强拆后，邓慧凡、覃伯成、关红作为出租人应及时的履行维修义务，以保证案涉商铺符合正常的使用用途。案涉商铺三楼的违章建筑由谁建设和拆除，均不影响邓慧凡、覃伯成、关红在谭立冬、邓慧凡、覃伯成、关红之间的租赁合同关系中履行对租赁商铺的维修义务，邓慧凡、覃伯成、关红以其不是三楼违章建筑的建设者以及拆除人为由，而认为其不承担拆除后的维修和赔偿责任的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。四、关于邓慧凡、覃伯成、关红腾退房屋及没收押金的请求。案涉商铺三楼于2018年12月26日被强拆后，邓慧凡、覃伯成、关红未履行维修义务，谭立冬缴纳租金的行为符合合同法第六十七条先履行抗辩权的规定，不构成违约。邓慧凡、覃伯成、关红以此为由解除合同不能成立。但本案中，谭立冬于2019年6月19日庭审中，明确表示同意解除合同，故双方合同自2019年6月19日起解除。关于腾退房屋，双方确认已完成二楼的交接，已转租的部分双方协商自行处理，故二楼及已转租部分，本案中无需处理。关于一楼的其他商铺，谭立冬主张已经交接，邓慧凡、覃伯成、关红主张还有些物品堆积，谭立冬陈述为建筑垃圾。根据现场的情况，案涉商铺的二楼需从一楼的商铺通行，邓慧凡、覃伯成、关红一审庭审中陈述已将二楼的商铺出租，故对二楼以及与二楼相连通的一楼理应一并交付给邓慧凡、覃伯成、关红，对于一层另一商铺，根据查明的事实此前一直空置，故双方理应一并交接，故一审法院认定案涉商铺其他商铺已交接完毕。邓慧凡、覃伯成、关红请求谭立冬腾退商铺的请求，已履行完毕，对该项请求一审法院不予支持。关于押金，如上认定，谭立冬迟延交租的行为不构成违约，邓慧凡、覃伯成、关红不享有合同解除权，邓慧凡、覃伯成、关红没收押金无事实和法律依据，一审法院不予支持。邓慧凡、覃伯成、关红已收取的押金应退还谭立冬，故谭立冬请求退还押金170000元，一审法院予以支持。五、关于一、二楼的装修损失。首先，谭立冬在商铺三楼违章建筑被强拆及邓慧凡、覃伯成、关红未维修后，于2019年2月3日即提起本案诉讼，请求邓慧凡、覃伯成、关红维修，以合法的途径及时主张了自己的权利，而案涉商铺三楼强拆后的维修及处理是一项较大的工程，谭立冬在未能与邓慧凡、覃伯成、关红协商一致的情况下未自行维修不存在过错，故其后因漏水对一、二楼装修及物品造成的损失，不属于谭立冬原因而造成的扩大的损失，邓慧凡、覃伯成、关红应对一、二层因漏水产生的物品及装修损失承担赔偿责任。但本案合同已于2019年6月19日解除，案涉商铺的装修并非由谭立冬继续使用，故已损坏的装修损失，与剩余的装修残值，共同依照合同解除后的责任进行分担更为符合公平原则。并且谭立冬在本案中请求的第二项请求“商铺三层导致的一、二层的装修费损失”与第六项请求中“一、二层装修中尚可使用部分的装修费用”实质是谭立冬对一、二层装修的总投入，谭立冬亦申请对装修总投入进行造价评估，故一审法院依照合同解除的过错对一、二层的装修损失责任进行认定。其次，本案中，双方合同解除的主要原因系在于邓慧凡、覃伯成、关红方未及时维修房屋导致房屋无法继续使用，双方就后赔偿损失及后续履行无法协商一致，故均不同意继续履行合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……”的规定，本案中邓慧凡、覃伯成、关红未及时维修案涉商铺构成违约，而导致双方合同未能继续履行，故邓慧凡、覃伯成、关红应对谭立冬投入的装修的剩余租赁期内残值损失给予赔偿，对于谭立冬请求邓慧凡、覃伯成、关红赔偿全部装修投入损失，一审法院不予支持。第三，关于《运营中心物品盘点清单》中已损坏的物品。该部分物品由鉴定机构、谭立冬、邓慧凡、覃伯成、关红现场清点，邓慧凡、覃伯成、关红未配合清点工作，在清单中签字一概不予认可，视为其放弃现场质证的权利，故一审法院采纳鉴定机构经过现场清点认定的损坏物品的清单并依据相关鉴定规则评估的造价。谭立冬主张上述物品因三楼漏水而导致损坏，故邓慧凡、覃伯成、关红应予以赔偿。但考虑到谭立冬已使用商铺部分时间，该部分物品亦应使用一定期间，故一审法院参照装修投入部分，仅支持赔偿剩余租赁期内物品的残值损失。第四，案涉商铺一、二层的装修投入。首先，谭立冬、邓慧凡、覃伯成、关红提交的装修前后及装修过程中的照片、视频，双方对对方提交的照片及视频均不予认可，但一审庭审中出示的照片、视频与案涉商铺的结构相同，故对真实性均予以确认。其次，邓慧凡、覃伯成、关红抗辩提供给谭立冬的商铺是已装修的商铺，谭立冬在实际装修的过程中对于一、二楼地台砖、一楼通往二楼的楼梯、二楼的间墙未装修。双方在合同中约定了免租装修期，即谭立冬拆除原有装修重新进行装修系双方协商一致的。且邓慧凡、覃伯成、关红提交的承租前的照片与谭立冬提交的装修后的照片以及一审法院现场查看时并不相同，且谭立冬提交的装修视频中显示对一、二楼的楼梯，地台砖进行了原有装修拆除及重新装修，故对邓慧凡、覃伯成、关红有关部分未重新装修的抗辩，一审法院不予采信。据此，一审法院采纳鉴定机构对一、二楼确定性的鉴定造价（包含《运营中心物品盘点清单》中的物品）609105.63元及装修前垃圾清运及完工保洁清理费38652.5元。第五，本案租赁期间的认定。双方合同约定的租赁期限为10年，免租金装修期为3个月15天，故实际的租赁期限为9年8个月15天。案涉商铺的三层违章建筑于2018年12月26日被强拆，但根据谭立冬的陈述在2019年6月8日开始维修时发现一、二楼的装修被损坏，故在之前谭立冬应在继续使用一、二楼的商铺，故一审法院认定谭立冬使用装修的时间截止至双方解除合同之日，即2019年6月19日。其后谭立冬虽未将商铺交付邓慧凡、覃伯成、关红，系基于本案鉴定之需要，且案涉商铺一、二楼的装修受损而不能使用，故对2019年6月20日之后至返还商铺的期间，不应认定为谭立冬使用商铺期间。综上，案涉商铺一、二层的实际使用的租赁期间比例为6.2%[7.3（2018年11月10日至2019年6月19日）/116.5（9年8个月15天）]，故一、二楼装修剩余租期内的装修残值应为607597.13元[（609105.63元+38652.5元）×（1-6.2%）]。六、关于谭立冬请求的经营损失及提前解除租赁合同、提前终止租约违约金。首先，关于截止至2019年6月19日的经营损失。经营的盈利收入受到个人的经营能力、经营环境、社会经济等的诸多因素的影响，具有很大程度的不确定性，而在2019年6月19日前谭立冬仍在使用案涉商铺一、二层，而案涉商铺的三层被强拆对其经营产生是否产生影响以及影响程度，无法确定。且谭立冬在签订合同时对案涉商铺三楼系违章建筑是知晓的，仍签订租赁合同并进行装修使用，其对此亦应承担一定的过错，故对其主张邓慧凡、覃伯成、关红赔偿2019年6月19日前的经营损失，一审法院不予支持。其次，关于提前解除租赁合同、提前终止租约违约金。谭立冬租赁房产系用于经营，系一种经营投资行为，而任何经营投资行为均存在一定的风险和不确定性，即便案涉商铺正常经营使用，也并不必然实现谭立冬主张的10年预期2000000的收入，即本案中的合同解除并不必然导致谭立冬10年预期2000000元的收入损失，故谭立冬的该项请求，一审法院不予支持。七、邓慧凡、覃伯成、关红请求谭立冬支付案涉商铺的租金、占用费、滞纳金、管理费、水电费、杂费。首先，关于2018年12月10日至2019年6月19日的租金及滞纳金，谭立冬在该期间使用涉案商铺，故应向谭立冬支付该期间的租金，但案涉商铺的三层因违章建筑于2018年12月26日被强拆，其后至2019年6月19日期间，虽然谭立冬在使用案涉商铺，但原合同约定的三楼商铺不能使用，且因强拆后未对三楼维修，对谭立冬使用涉案商铺一、二层亦会产生一定的影响，故对该期间的租金，一审法院予以调整至每月25000元。故2018年12月10日至2019年6月19日期间的租金为188250元[0.5（2018年12月10日至2018年12月25日）×85000+5.83（2018年12月26日至2019年6月19日）×25000]。因邓慧凡、覃伯成、关红违约，谭立冬未支付上述期间的租金不构成违约，邓慧凡、覃伯成、关红请求滞纳金，一审法院不予支持。其次，关于2019年6月20日至返还商铺之日止的占用费及滞纳金。首先，2019年6月20日之后至返还商铺的期间，案涉商铺不符合使用条件，不应认定为谭立冬使用商铺期间，故对2019年6月20日之后至返还商铺的期间，不应认定为谭立冬使用商铺期间，邓慧凡、覃伯成、关红请求支付该期间的占用费，一审法院不予支持。其次，租赁商铺中的3154号商铺谭立冬自2019年4月1日转租给案外人使用至今，谭立冬、邓慧凡、覃伯成、关红在本案中协商一致自2020年4月1日起由邓慧凡、覃伯成、关红收取租金，即2020年4月1日起该商铺视为已经交接，而自2019年6月20日起至2020年4月1日期间谭立冬取得的实际租金应交付给邓慧凡、覃伯成、关红，谭立冬主张因新冠疫情影响2020年3月免租一个月亦较为符合客观实际，一审法院予以采信。综上，对于2019年6月20日至2020年4月1日期间，案涉商铺的占用费为60000元。因邓慧凡、覃伯成、关红违约，谭立冬未支付上述期间的占用费不构成违约，邓慧凡、覃伯成、关红请求滞纳金，一审法院不予支持。八、关于物业管理费、水电费、杂费。邓慧凡、覃伯成、关红向本院提供的证据不足以证明该费用实际发生的金额，应承担相应的举证责任，对该部分请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：—、邓慧凡、覃伯成、关红于判决发生法律效力之日起十日内退还谭立冬租赁押金170000元；二、邓慧凡、覃伯成、关红于判决发生法律效力之日起十日内赔偿谭立冬位于珠海市香洲区********、3156、3160号商铺三层的装修费损失195560.9元；三、邓慧凡、覃伯成、关红于判决发生法律效力之日起十日内赔偿谭立冬位于珠海市香洲区********、3156、3160号商铺一、二层剩余租期内的装修残值607597.13元；四、谭立冬于判决发生法律效力之日起十日内向邓慧凡、覃伯成、关红支付2018年12月10日至2019年6月19日的租金188250元；五、谭立冬于判决发生法律效力之日起十日内向邓慧凡、覃伯成、关红支付2019年6月20日至2020年4月1日的占用费60000元；六、驳回谭立冬的其他诉讼请求；七、驳回邓慧凡、覃伯成、关红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费40949元，保全费5000元，共计45949元，由谭立冬负担35420元，邓慧凡、覃伯成、关红负担10529元；反诉受理费7121元，由谭立冬负担1685元，邓慧凡、覃伯成、关红负担5436元；鉴定费82206元，由邓慧凡、覃伯成、关红负担。本院二审期间，谭立冬提交了其本人的诊断证明（2020年6月12日）和出院记录（2020年6月15日），用以证明诉讼对谭立冬造成严重影响。邓慧凡、覃伯成、关红对上述证据的真实性无法确认，对其关联性及证明目的不认可。邓慧凡、覃伯成、关红提交了案涉商铺管理费收款收据（2018年12月至2020年5月），用以证明案涉商铺2018年12月至2020年5月期间的物业费合计91050.17元，邓慧凡、覃伯成、关红已经交纳物业公司，该物业公司收到物业费出具收费凭证。谭立冬书面质证称，对该证据的真实性和证明方向均有异议，该证据与本案争议焦点没有关联性，且谭立冬一审已举证证明租赁涉案商铺期间的物业、水电费已经结清。经审查，谭立冬提交的证据与本案讼争事实无关，本院不予认定。邓慧凡、覃伯成、关红提交的收款收据与其本案诉请有关，且有原件予以核对，故本院对上述收款收据予以采信，至于是否能够达到其证明目的，本院结合本案事实予以综合分析认定。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院对此予以确认。邓慧凡、覃伯成、关红二审提交的明珠花园收款收据显示：邓慧凡商铺-03（一楼3156、3158）：2018年12月至2019年12月期间管理费4050.41元、垃圾清运费2600元，合计6650.41元。邓慧凡商铺-11（一楼3154）：2018年12月至2019年12月期间管理费3250元；2020年1月管理费250元；2020年2月管理费250元，2020年3月管理费250元。邓慧凡商铺-04（二楼3160）：2018年12月管理费1372.80元，服务费792.30元，电费2971.9元，合计5137元；2019年1月管理费1372.80元，服务费724.57元，电费2717.85元，合计4815.22元；2019年2月管理费1372.80元，服务费568.02元，电费2130.64元，合计4071.46元；2019年3月管理费1372.80元，服务费666.80元，电费2501.17元，合计4540.77元；2019年4月管理费1372.80元，服务费567.48元，电费2128.62元，合计4068.90元；2019年5月管理费1372.80元，服务费669.01元，电费2509.45元，合计4551.26元；2019年6月管理费1372.80元，服务费626.41元，电费2349.68元，合计4348.89元。二审中，谭立冬称，案涉商铺的三楼没有门锁，直接从二楼楼梯上去。邓慧凡、覃伯成、关红的代理人称，据其当事人陈述，二楼上三楼有门锁。谭立冬称，二楼上三楼门都没有，不可能有门锁，当时承租时二楼上三楼的两侧都是楼梯，楼梯上面没有门，谭立冬在装修期间，在一侧装了一个门，门是谭立冬一方后期加装的。谭立冬称，装修期间到拆除之前的物业费和水电费已由其交纳。本院认为：一、关于本案的法律适用因邓慧凡、覃伯成、关红均系澳门特别行政区居民，本案属涉澳房屋租赁合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因案涉合同履行地及不动产所在地均在内地，内地法律与案涉合同有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用内地法律作为处理本案争议的准据法正确。二、关于邓慧凡、覃伯成、关红要求没收押金17万元的上诉请求是否应予支持的问题邓慧凡、覃伯成、关红上诉主张谭立冬未依约支付租金，构成违约，根据合同约定，邓慧凡、覃伯成、关红有权没收押金。对此，本院分析认定如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，租赁合同约定出租商铺的地址为珠海市香洲区********、3156、3158、3160号商铺，建筑面积为1140.2平方米，每月租金为85000元。其中虽未明确提及三楼的违章建筑部分，但从本案查明事实及当事人陈述可以认定，双方签订租赁合同时，案涉商铺就已存在三楼的违章建筑，且只有二楼内部的两侧楼梯与三楼相连，可直接上去三楼，从常理上讲，租赁范围必然包含三楼。且从租赁合同约定的租金标准来看，双方应是将三楼的违章建筑部分也一并考虑在内。因此，一审法院对邓慧凡、覃伯成、关红关于其向谭立冬出租的商铺不包含三楼违章建筑部分的抗辩意见不予采纳，并无不当。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。在案涉商铺因该三楼违章建筑被强拆而产生漏水、破损等问题影响商铺正常使用时，邓慧凡、覃伯成、关红应及时履行出租人的维修义务，以保证案涉商铺符合正常的使用用途。违章建筑由谁建设和拆除，均不影响出租人在租赁合同关系中履行对租赁商铺的维修义务。邓慧凡、覃伯成、关红以其不是三楼违章建筑的拆除人为由，主张其不承担拆除后的维修和赔偿责任的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。第三，案涉商铺的三楼违章建筑于2018年12月26日被强拆，产生二楼楼顶漏水及破损等问题影响商铺的正常使用，在邓慧凡、覃伯成、关红未及时履行出租人维修义务的情况下，谭立冬未支付租金的行为，符合合同法第六十七条规定的先履行义务抗辩权，一审法院认定谭立冬不构成违约，并无不当。在2019年6月19日一审庭审中，邓慧凡、覃伯成、关红提出解除合同等反诉请求，谭立冬明确表示同意解除合同。一审法院认定案涉租赁合同于2019年6月19日解除，并无不当。如前所述，谭立冬迟延交付租金的行为不构成违约，邓慧凡、覃伯成、关红不享有合同解除权，邓慧凡、覃伯成、关红关于谭立冬违约，其有权没收押金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定邓慧凡、覃伯成、关红已收取的押金应退还谭立冬，并无不当，本院予以维持。三、关于案涉商铺装修损失的责任承担问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审法院认定双方关于三楼违章建筑的出租部分无效，并无不当，但不影响一、二楼租赁合同的效力。首先，关于案涉商铺三楼装修损失的责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过多的，应当各自承担相应的责任”。本案中，合同双方对三楼的违章建筑部分出租无效均存在过错，关于谭立冬对案涉商铺三楼的装修投入，应由合同双方根据各自的过错承担相应的责任。出租方邓慧凡、覃伯成、关红作为案涉商铺的产权人，明知三楼没有合法产权证明，属于违章建筑，仍将三楼对外出租，其对该部分合同无效负有主要过错责任；谭立冬在明知三楼没有合法产权证明的情况下，仍然承租该部分商铺并进行装修，亦存在一定过错。结合本案双方当事人的主观过错程度，一审法院认定谭立冬关于三楼的装修投入，由其自行承担30%，由邓慧凡、覃伯成、关红承担70%，并无不当。关于三楼的装修投入损失，三楼现场虽因被强拆已经灭失，但根据双方提供的照片，可以认定谭立冬对三楼进行了装修，评估机构根据照片以及谭立冬提供的图纸对三楼装修的投入做出了估价，该估价可能与实际情况存在差异，但基于上述分析认定，一审法院以评估机构的估价作为认定三楼装修投入损失的参考，并认定三楼的装修投入合计为279372.67元的处理方式，并无不当，本院予以维持。据上所述，邓慧凡、覃伯成、关红应赔偿谭立冬关于三楼装修投入的70%，即195560.9元。其次，关于案涉商铺一、二楼装修损失的责任承担。第一，合同约定了免租金装修期3个月15天，据此可以认定谭立冬对案涉商铺进行重新装修是经双方协商并已征得出租人同意。如前述分析，双方合同解除的主要原因在于案涉商铺三楼的违章建筑被拆迁后，出租方未及时履行维修义务导致部分商铺无法继续使用，双方就损失赔偿及后续履行无法协商一致，均不同意继续履行合同，并于2019年6月19日一审庭审中解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……”的规定，本案中，邓慧凡、覃伯成、关红未及时履行出租人维修义务，构成违约，进而导致双方未能继续履行合同。且故一审法院认定邓慧凡、覃伯成、关红应对案涉商铺一、二楼装修投入的剩余租赁期内残值损失给予赔偿，并无不当。第二，关于本案租赁期间的认定。案涉租赁合同约定的租赁期限为10年，免租金装修期为3个月15天，故实际租赁期限为9年8个月15天。三楼的违章建筑于2018年12月26日被强拆，谭立冬称在2019年6月8日开始维修时发现一、二楼的装修被损坏，故在此之前谭立冬应在继续使用案涉商铺一、二楼。基于此，一审法院认定谭立冬使用案涉商铺的时间截至双方解除合同之日即2019年6月19日，并无不当。此外，关于案涉商铺一、二楼装修投入及剩余租期内的装修残值的问题，一审法院的分析认定并无不当，本院在此不再赘述。四、关于邓慧凡、覃伯成、关红要求谭立冬支付2018年12月10日至2019年6月19日期间的租金及滞纳金的上诉请求是否应予支持的问题如前述分析，2018年12月10日至2019年6月19日期间属于租赁期间，谭立冬应向邓慧凡、覃伯成、关红支付该期间的租金。因案涉商铺三楼的违章建筑于2018年12月26日被强拆，后至2019年6月19日期间，三楼不能使用，且因强拆后未及时维修，影响一、二楼部分商铺的正常使用，故对2018年12月26日至2019年6月19日期间的租金，一审法院酌情调整至每月25000元，并无不当。邓慧凡、覃伯成、关红关于该期间的租金按照每月85000元计算的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。综上，2018年12月10日至2019年6月19日期间的租金为188250元[（2018年12月10日至2018年12月25日期间）0.5×85000+（2018年12月26日至2019年6月19日期间）5.83×25000]。如前述分析，因出租人未及时履行维修义务，影响案涉商铺的正常使用，谭立冬未支付上述期间的租金，符合合同法规定的先履行义务抗辩权，故对邓慧凡、覃伯成、关红关于滞纳金的上诉请求，本院不予支持。五、关于邓慧凡、覃伯成、关红要求谭立冬支付2019年6月20日至返还商铺之日止的商铺占用费及滞纳金的上诉请求是否应予支持的问题首先，根据本案查明事实，谭立冬于2019年4月1日将案涉3154号商铺转租给案外人，双方当事人于2020年4月1日对该商铺进行了交接，于2019年12月对案涉其他商铺进行了交接。案涉合同解除之后，谭立冬未将商铺（3154号除外）交付于邓慧凡、覃伯成、关红，系基于本案鉴定的需要，且案涉商铺一、二楼的部分装修受损而不能使用，故对2019年6月20日至返还商铺的期间，一审法院不认定为谭立冬使用商铺（3154号除外）期间，并无不当。邓慧凡、覃伯成、关红要求谭立冬支付上述期间商铺占用费的上诉请求，本院不予支持。但对3154号商铺，谭立冬应支付2019年6月20日至2020年4月1日期间的占用费，参照谭立冬与案外人约定的租金标准，一审法院认定谭立冬应支付占用费60000元，并无不当，本院予以维持。其次，邓慧凡、覃伯成、关红关于占用费滞纳金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。六、关于邓慧凡、覃伯成、关红要求谭立冬支付2018年8月1日至交还商铺之日止的物业管理费、水电费及其他杂费的上诉请求是否应予支持的问题首先，根据案涉租赁合同约定，租赁期间所发生的水、电、管理费、公摊费、电话费均由谭立冬自行支付。本案租赁期间截至双方解除合同之日即2019年6月19日，故谭立冬应当支付2019年6月19日之前案涉商铺的水电、物业管理费等各项费用。如前述分析，因2019年6月20日至2019年12月双方交接商铺（3154号除外）的期间，本院不认定为谭立冬使用商铺（3154号除外）的期间，故对邓慧凡、覃伯成、关红关于该期间的水电、物业管理费等费用的上诉请求，本院不予支持。因3154号商铺实际于2020年4月1日交接，故谭立冬应支付该商铺的物业管理费至2020年3月。根据本案查明事实，谭立冬已经支付2018年8月至2018年11月的各项费用。据上分析，关于案涉商铺在租赁期间发生的物业管理费、水电费等各项费用，按照该期间租金的调整比例由合同双方分担，谭立冬还应付12474.85元[具体计算如下：①2018年12月至2019年6月19日期间：（6650.41/13×6.63+3250/13×6.63+5137+4815.22+4071.46+4540.77+4068.90+4551.26+4348.89×0.63）×25000/85000；②2019年6月20日至2020年3月期间：3250/13×9.33]。综上所述，上诉人邓慧凡、覃伯成、关红的上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，但由于当事人二审提供新证据，本院应作部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初1792号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初1792号民事判决第七项；三、谭立冬于本判决发生法律效力之日起十日内向邓慧凡、覃伯成、关红支付水电、物业管理费共计人民币12474.85元；四、驳回邓慧凡、覃伯成、关红的其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费、保全费、鉴定费，按一审判决执行。本案二审案件受理费人民币25492元，由上诉人邓慧凡、覃伯成、关红负担人民币25380元，谭立冬负担人民币112元。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二〇年十月三十日书记员  吴馥楠