山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0124民初1860号原告：孔祥其，男，1962年10月30日出生，汉族，住平阴县，公民身份号码。原告：孔令友，男，1990年3月21日出生，汉族，住平阴县，公民身份号码。原告：曹静，女，1987年2月8日出生，汉族，住平阴县，公民身份号码。三原告共同委托诉讼代理人：韩娟娟，平阴玫城法律服务所工作人员。被告：郜忠霞，女，1974年1月5日出生，汉族，住平阴县，公民身份号码。委托诉讼代理人：凌辉，山东鲁平律师事务所律师。原告曹静、孔令友、孔祥其与被告郜忠霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔令友及三原告曹静、孔令友、孔祥其的委托诉讼代理人韩娟娟、被告郜忠霞的委托诉讼代理人凌辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹静、孔令友、孔祥其向本院提出诉讼请求：1.请求被告返还原告多支付的房款21491.83元；2.要求被告支付过户费用23217.218元；3.要求被告支付违约金及损失30224元（以232491.83元为基数，自2017年10月17日起按年利率6%计算至2019年12月26日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中原告将第3项诉讼请求明确为，要求被告支付原告损失。事实和理由：原告孔祥其与原告孔令友系父子关系，原告孔令友与原告曹静系夫妻关系。原告孔祥其为给儿子孔令友娶妻，通过中间人陈玉兰介绍，购买了被告郜忠霞的房屋。2012年8月4日，原告孔祥其与被告郜忠霞签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为211000元，首付140000元，剩余款项由原告代被告偿还在中国农业银行平阴县支行的贷款71000元。合同签订后，原告支付首付款140000元，并于2017年10月16日将被告在银行的贷款全部结清。经原告核算超支了房款21491.83元，故被告应予返还。其次在购买涉案房屋时，被告称已经办理了房产证，贷贷款还清后可以直接办理过户，也承诺涉案房屋没有任何经济纠纷，但该房屋于2017年10月24日被告法院查封，导致原告无法办理过户，已经构成违约。因被告原因导致涉案房产被查封，原告多次到法院提出异议要求处理，后异议成立，原告才最终于2019年12月26日办理完毕过户手续。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，诉求同前。被告郜忠霞辩称，首先，原告孔令友、曹静不是合同当事人，《房屋买卖合同》的签订主体为孔祥其和郜忠霞，根据合同相对性，故孔令友、曹静不具备诉讼主体资格。其次，原告所主张的各项赔偿费用，均无事实和法律依据，理由如下：1.对于原告主张的多支付的购房款21491.83元，是原告对《房屋买卖合同》中关于房款约定的一种曲解。合同第二条明确约定“房产的价格为210000元……，接受甲方在银行的贷款71000元，按照甲方与银行之间的协议全部承担”，故剩余房款71000元，不仅指的是被告在银行的贷款本金71000元，还应包含贷款本金所产生的利息。故原告所认为的多支付的款项21491.83元属于协议范围内的数额，故原告的该项诉讼请求不能成立。2.对于原告主张的过户费用23217.28元，不应当由被告承担。《房屋买卖合同》第三条约定“房屋买卖过程中所产生的一切费用，均由乙方承担”，故原告的该项诉讼请求不能成立。3.对于原告主张的违约金和损失，不应当由被告承担。双方签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋和第三人并无任何纠纷。被告不存在违约行为，故原告的该项诉讼请求不能成立。综上，原告所诉无任何事实和法律依据，原告的诉讼请求应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院综合认定如下事实：2012年8月4日，原告孔祥其（乙方）与被告郜忠霞（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容为：第一条，甲方将坐落于平阴县城青龙路南首通达花园小区内的房屋一套卖于乙方，建筑面积以房地产管理局登记为准；第二条，该房产价格共计211000元，合同签订之日支付140000元，然后乙方接受甲方在中国农业银行平阴县支行的贷款71000元，按照甲方与银行之间的协议全部承担。若乙方违反约定，甲方仍拥有该房的所有权；第三条，房屋买卖过程中所产生的一切费用，均由乙方承担，甲方不承担任何费用；第四条，乙方交清银行贷款后，甲方配合乙方办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；第五条，甲方保证该房屋的独立性，与任何人没有纠纷关系。乙方必须于签订合同之日起交清款项，逾期三日即视为买卖无效。上述《房屋买卖合同》签订后，原告孔祥其于当日支付给被告郜忠霞首付款140000元，剩余款项自2012年9月3日起，由原告代被告偿还其在中国农业银行平阴县支行的贷款，2017年10月16日，通过原告曹静账户转账47380.05元，将被告在银行的贷款全部结清。期间，原告共向银行支付贷款本息合计91491.83元，其中包含了9.57元的逾期还款罚息和复利。另查明，涉案房产初始登记是在2017年10月24日，所有权人为郜忠霞，房产证号为平阴2017000549。办理初始登记时原告方代被告郜忠霞交纳了契税1350.04元，房屋维修基金2291元。2012年11月16日办理过户手续时，原告方交纳个人所得税、增值税、契税等税费合计24133.4元。因涉案房产被查封，原告最终于2019年12月26日办理完毕过户手续，涉及房产登记在原告曹静、孔令友名下，房产证号为鲁（2019）平阴县不动产权第00079**。再查明，原告孔祥其系原告孔令友之父，原告孔令友与原告曹静系夫妻关系。对于原告曹静、孔令友、孔祥其的各项诉讼请求，本院分析如下：一、原告方要求被告返还多支付的购房款21491.83元。本院认为，2012年8月4日，原告孔祥其与被告郜忠霞签订的《房屋买卖合同》中第二条明确约定，涉案房屋的价格共计211000元。通过本案审理查明的事实，原告方为购买涉案房屋共计支出价款231491.83元，超支了20491.83元。多支付部分，被告应予返还，但其中的逾期还款罚息和复利9.57元，是由于原告方原因造成，应予扣除。二、原告方要求被告支付过户费用23217.28元。本院认为，涉案房产在签订《房屋买卖合同》时尚未办理初始登记，取得涉案房产的产权是被告郜忠霞作为涉案房产出卖人应尽的义务，且双方合同约定仅限于房屋买卖过程中所产生的一切费用，由原告方承担。故原告的该项诉讼请求只限于办理初始登记时代被告交纳的契税1350.04元，房屋维修基金2291元，共计3641.04元。办理过户时产生的费用，根据合同约定由原告方自行承担。三、对于原告方主张的因被告的行为致使原告不能及时办理过户，被告的经济纠纷导致原告多次提出异议，因此产生的误工费、交通费等经济损失。被告不予认可。原告方对此也未能提交相关证据予以证实，根据“谁主张、谁举证”的举证规则，原告方的该项诉讼请求，本院不予支持。本院认为，原告孔祥其与被告郜忠霞签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。对于原告的各项诉讼请求，如上述分析，其合理部分本院予以支持。对于被告郜忠霞辩称的，曹静、孔令友不是案涉合同的当事人，不具备原告主体资格。本院认为，案涉合同虽为原告孔祥其与被告签订，但曹静、孔令友参与了合同的实际履行，且办理过户登记时登记的涉案房产所有权人为曹静、孔令友，被告也未提出异议。另外，三原告作为共同原告提起诉讼，系对自己诉讼权利的自由处分。被告郜忠霞的民事责任并不因该处分行为而产生任何影响。故对被告郜忠霞的此辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郜忠霞于本判决生效后十日内返还原告孔祥其、孔令友、曹静多支付的购房款20482.26元；二、被告郜忠霞于本判决生效后十日内返还原告孔祥其、孔令友、曹静代为支付的办理初始登记费用3641.04元；三、驳回原告孔祥其、孔令友、曹静其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计837元，由被告郜忠霞负担269元，由原告孔祥其、孔令友、曹静负担568元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  吴 鹏二〇二〇年十月十三日法官助理  杨 雪书 记 员  娄秉城