贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1811号 上诉人（原审被告）：铜仁非凡置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区清水大道**。 法定代表人：李政委，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁荣，女，1967年11月6日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 被上诉人（原审原告）：况成明，男，1965年8月2日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。 被上诉人（原审原告）：徐扬，男，1987年12月24日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。 被上诉人（原审原告）：龙琼，女，1987年12月4日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。 以上四人共同委托诉讼代理人：冯爱容，贵州巨合律师事务所律师。 上诉人铜仁非凡置业有限公司（以下简称非凡置业公司）因与被上诉人丁荣、况成明、徐扬、龙琼商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人非凡置业公司的委托诉讼代理人谭森，被上诉人丁荣、况成名、徐扬及其四被上诉人的委托诉讼代理人冯爱容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 非凡置业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人存在逾期交房行为，构成违约，认定事实错误。上诉人已于2015年9月21日通过邮寄挂号信方式和铜仁日报发出交房公告通知被上诉人交房，不存在违约行为。根据商品房买卖合同第十四条（四）的约定，本合同签订后，买受人自行向有关单位缴纳专项维修资金、契税，并在接受商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。本案中，上诉人至今未提供证据证明已缴纳专项维修资金、契税，上诉人根据合同约定也有权拒绝向被上诉人交房，不存在违约，一审判决认定事实错误。2、案涉商铺至今未交付的原因在于被上诉人，上诉人不存在违约，一审判决上诉人按每日万分之三的标准承担违约金，约定的违约金过高。 被上诉人答辩称，首先上诉人存在严重违约行为，导致被上诉人不能接房，因涉案房屋未达到交付条件，致使至今上诉人不能接房，原碧江区法院做出调解，被上诉人同意少交付5万元违约金，上诉人主张不存在违约却在调解中同意支付违约金，一审判决后以未违约提起上诉，上诉人违背法律规定，上诉人主张被上诉人未缴纳专项维修资金，专项资金因在接房时缴纳，根据合同法的规定，上诉人的第一项上诉理由没有法律依据，原审认定的违约金应当予以维持。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示不违反合同约定，合同约定的违约金未违反法律规定，被上诉人购买的是临街店铺，按照50元每平米计算的违约金是低于同地段的租金，现在市场价格是在80元左右，被上诉人主张的违约金是合情合理的，综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 丁荣、况成明、徐扬、龙琼向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以1030001元为基数，按照每日万分之三的标准从2019年1月2日起计算至实际交房之日止（其中截止2020年5月1日逾期交房违约金为149865元）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定：2014年11月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014011336），约定原告购买被告开发建设的位于铜仁市碧江区商业用房；建筑面积258.90㎡，套内建筑面积226.59㎡；按照套内建筑面积计算房屋价款，购房单价为4545.66元／㎡，房屋总价款为1030001元；付款方式为一次性付款，原告应当在2014年11月24日前支付全部房价款；被告应于2015年9月30日前向原告交付案涉房屋，逾期超过60日，原告有权退房；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于案涉商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款1030001元。被告至今未向原告交付案涉房屋。该《商品房买卖合同》载明预售案涉商品房批准机关为铜仁市住房和城乡建设局，预售许可证号为130001。 另查明，因被告未如约向原告履行交房义务，原告曾于2019年1月8日以商品房销售合同纠纷将被告诉至该院，经该院组织调解，双方达成被告于2019年4月1日前一次性支付原告逾期交房违约金310000元的协议，该院于2019年2月22日作出了该案即（2019）黔0602民初171号民事调解书。该案调解笔录中载明：原告表示前述违约金计算至2019年1月1日止。现本案原告提起本次诉讼主张2019年1月2日以后的逾期交房违约金。 一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。原告按照约定付清了购房款，被告则应当按照合同约定向原告交付房屋。按照合同约定，被告应于2015年9月30日前向原告交付案涉房屋，至今，被告未将该房屋交付原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告非凡置业公司逾期交房的行为构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，根据约定，被告应按原告已付房款1030001元每日万分之三的标准计付违约金，从逾期交房之日计算至被告实际向原告交房之日止。原告曾于2019年1月8日因主张逾期交房违约金诉至该院。经该院调解，双方达成被告支付原告逾期交房违约金310000元的协议。该次诉讼中，原告称310000违约金仅计算至2019年1月1日止。对此，该院认为，原告在（2019）黔0602民初171号案件调解笔录中表明了逾期交房违约金计算的截止时间，且被告至今未向原告履行交房义务，被告逾期交房的违约事实处于持续状态。故，原告的主张于法有据，该院予以支持。其中，截止2020年5月1日，被告非凡置业公司逾期交房485天，根据约定，该期间其承担的违约金为1030001元×0.0003／天×485天＝149865.15元，原告主张149865元，符合双方合同约定，也符合铜仁市碧江区同地段租金的计收标准，该院依法予以支持。 综上所述，对原告要求被告以1030001元为基数，按照每日万分之三的标准支付从2019年1月2日起至被告实际交付案涉房屋之日止的逾期交房违约金（其中截止2020年5月1日的逾期交房违约金为149865元）的诉讼请求，该院予以支持。被告非凡置业公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院可依法对本案进行缺席判决。据此，一审判决：被告铜仁非凡置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁荣、况成明、徐扬、龙琼支付逾期交房违约金，违约金以1030001元为基数，按照每日万分之三的标准从2019年1月2日起计算至被告实际向四原告交房之日止（其中截止2020年5月1日的逾期交房违约金为149865元）。案件受理费3298元，已减半收取计1649元，由被告铜仁非凡置业有限公司负担。 二审中，当事人举证质证情况如下。 上诉人非凡置业公司提交的证据： 第一组证据：国内挂号信函收据、铜仁非凡置业公司入住通知书、铜仁日报的交房公告，拟证明2015年9月30日前上诉人按合同约定已书面通知被上诉人交房，被上诉人违约未履行接房义务。被上诉人质证认为，对铜仁日报的真实性没有意见，对邮件的真实性没有意见，对入住通知书的真实性有异议，对其证明目的有异议，公告是时间在入住通知时间之前，应该是先发入住通知书再发公告，被上诉人丁荣是收到一份邮件，丁荣多次找上诉人交接交房事宜，但是上诉人都没有进行交接，邮件不能证明房屋达到交付条件。本院对该证据的真实性予以采信，因案涉房开项目未经消防验收，不符合法定交房条件，对“被上诉人违约未履行接房义务”的证明目的，不予采信。 第二组证据：建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、土地证、关于铜仁市墨香苑住宅小区开发建设项目相仿专项验收情况说明、测绘报告，拟证明案涉房屋具备交付条件。被上诉人质证认为，对该组证据的真实性没有异议，达不到其证明目的，该组证据是上诉人作为售房方出具的文书，按照国家要求是出具竣工合格登记表，2015年至今上诉人才整改消防问题，由此可证不能交房的责任在上诉人。本院对该组证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。 被上诉人提交证据如下： 非凡置业川硐教育园区“墨香苑“房屋租赁合同、（2020）黔0602民初3415号民事判决书，拟证明2013年被告与华联玛克约定同地段涉案房屋的租金为50元每平米，按现在的市价为80元每平米，涉案房屋未经消防验收合格，达不到交付条件。上诉人质证认为，对真实性没有意见，但是与本案无关且判决没有生效，达不到被上诉人的证明目的。本院对该证据的真实性予以采信，可以证明同类地段商铺的租金情况。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本案二审争议焦点为：1、上诉人非凡置业公司是否存在交房违约；2、上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金及计算标准。 焦点一。根据上诉人与被上诉人于2014年11月24日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付商品房”，被上诉人已支付购房款，上诉人应当按照合同约定交付商品房，但上诉人至今仍未交付商品房。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人非凡置业公司逾期交房的行为构成违约，其理应承担相应的违约责任。上诉人所持“上诉人已于2015年9月21日通过邮寄挂号信方式和铜仁日报发出交房公告通知被上诉人交房，不存在违约”的上诉理由，因上诉人未提交证据佐证案涉房产项目已经竣工验收备案，即未达到合同约定和法律规定的交房条件，被上诉人有权拒绝办理接房手续，故对该上诉理由，本院不予采纳。上诉人所持“根据合同第十四条约定买受人应出示专项维修资金、契税等缴款凭证，上诉人有权拒绝向被上诉人交房，不属于违约”的上诉理由，经查，该约定只是要求买受人接收商品房时出示专项维修资金、契税等缴款凭证，并未明确约定为交房的前提条件，且合同约定商品房为住宅的，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋，而案涉商品房属于商铺，不符合该约定的适用条件。故上诉所持该上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。 焦点二。碧江区法院（2019）黔0602民初171号案件调解笔录中载明了逾期交房违约金的计算截止时间为2019年1月1日止，被上诉人逾期交房的违约事实处于持续状态，被上诉人应按照合同约定的违约金计算标准从2019年1月2日起至交付房屋之日止（案涉商品房已达到法定交房条件，被上诉人怠于接收商品房的情形除外）。上诉人所持“按合同约定的按日万分之三计算违约金过高”的上诉理由，因案涉《商品房买卖合同》系上诉提供的格式合同，上诉人亦未举证证明合同约定的违约金过高的证据，故对该上诉理由，本院亦不予采纳。 综上所述，上诉人非凡置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,297元，由上诉人铜仁非凡置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王电赏 审判员  吴晓慧 审判员  倪庆飚 二〇二〇年十月二十七日 法官助理李景煊 书记员杨怡