江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0505民初3557号 原告：方艳。 委托诉讼代理人：汤宁琳，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴长峰,上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。 被告：黄伏春。 被告：黄小燕。 原告方艳与被告黄伏春、被告黄小燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方艳及其委托诉讼代理人汤宁琳、吴长峰、被告黄伏春、被告黄小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理过户手续；2、判令被告向原告支付违约金暂计95,800元（实际以4,790,000元为基数，自2020年6月11日按照日息0.05%计算至实际履行之日，暂计至2020年7月21日）；3、判令被告返还原告垫付的房屋贷款本金暂计90,000元；4、判令被告承担原告支出的律师费120,000元。庭审时，原告对诉讼请求3之房屋贷款本金增加了27,000元。 原告方艳为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、房屋买卖合同一份，证明原、被告双方约定原告向两被告购买其所有之位于苏州高新区XX花园XX幢XXXX室的房屋，双方约定原告于2019年7月23日支付被告首付款1,100,000元，2019年8月5日原告向被告支付1,100,000元首付款，被告应当在2020年6月11日之前配合原告办理网签并将房屋过户到原告名下，同时，合同约定守约方为主张权利而支出的律师费和诉讼费由违约方承担； 2、不动产交易证书一份，证明案涉标的房屋为XX花园XX幢XXXX室； 3、招商银行交易明细表，证明原告具体的付款情况：2019年7月23日付款1,100,000元，2019年8月1日付款300,000元，2019年8月2日付款300,000元，2019年8月7日付款350,000元，2019年8月12日付款50,000元，2019年8月13日付款100,000元，2019年9月10日付款500,000元，且在2019年7月至2020年6月期间，原告为被告垫付了一年房贷。另，其中被告向原告退还了100,000元（2019年9月12日50,000元、2019年9月24日50,000元），综上，原告共支付了2,600,000元房款； 4、证据律师合同一份、发票两张、银行电子回单两张，证明原告为聘请律师支付了120,000元的律师费。 被告黄伏春、被告黄小燕对原告提交之上述证据质证均予以认可，不持异议。 被告黄伏春辩称，同意办理过户手续，但不同意支付违约金、房屋贷款本金、律师费，因为房子是可以正常过户的。 被告黄伏春未就其辩称意见提供相应证据。 被告黄小燕辩称，同意办理过户手续，原、被告签订房屋买卖合同时，原告就案涉房屋进行了调查，原告对房屋的状况是明知的，后来在今年5月份原、被告及中介一同去房地产交易中心准备过户时，政府部门（房地产交易中心）才讲被告违反限购政策所以不能交易，而之前被告是不知道的。 被告黄小燕未就其辩称意见提供相应证据。 本院经审理认定事实如下：2019年7月22日，原告方艳及冯XX（买受方、乙方）与被告黄小燕、被告黄伏春（出售方、甲方）在XX房产（居间方、丙方）居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其所有之坐落于苏州市高新区XX花园XX幢XXXX室的房屋（所有权人：黄小燕；建筑面积196.59平方米）出售与乙方，该房屋存有抵押，甲方确认于2020年7月24日前还清贷款并注销抵押权手续。合同之其他条款内容如下：“第二条买卖条件1.该房屋成交价：人民币肆佰柒拾玖万元整（小写￥4790000元）。2.税费承担：该房屋如有增值税及附加由方承担，如有个人所得税由乙方承担，契税由乙方承担，房屋产权登记的相关税费由乙方承担，贷款的相关费用由乙方承担，配套设施过户的相关费用由乙方承担。3.房屋维修基金甲方己缴纳并无偿转让给乙方；若甲方未缴纳，需要补交的由方承担。第三条付款时间及方式约定1.定金部分：乙方于2019年7月23日前支付甲方定金人民币壹佰壹拾万元整（小写￥1100000元）。乙方于2019年8月5日前支付甲方定金人民币壹佰壹拾万元整（小写￥1100000元）。2.资金托管部分：口一次性付款乙方于办理资金托管当日将房款人民币(小写￥元)存入政府管理部门指定的资金托管银行账户，若甲乙双方约定定金进行资金托管，则定金部分由甲方于乙方办理资金托管当日一并存入上述账户，甲乙双方于资金托管当日办理过户手续。□银行贷款（1）首付款部分：乙方于办理资金托管当日将房款人民币贰佰叁拾玖万伍仟元整（小写￥2395000元）。存入政府管理部门指定的资金托管账户，若甲乙双方约定定金进行资金托管，则定金部分由甲方于乙方办理资金托管当日一并存入上述账户。（2）货款部分：乙方委托丙方办理人民币贰佰叁拾玖万伍仟元整（小写￥2395000元）（口公积金口商业口组合)贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准。甲乙双方于乙方贷款放款七日内办理过户手续。3.自行交接款项：乙方于前支付甲方房款人民币(小写￥元)。特别提示：A.甲乙双方自行交接房款所可能产生的风险丙方已尽告知义务，因此产生的纠纷由双方自行承担。B.甲方确认乙方按照本合同约定支付定金及自行交接款项的指定收款账户为：户名：账号：开户行：第四条过户及交付等事宜1.甲乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，乙方须于2020年6月1日前向丙方提供送审材料并配合办理送审手续（如有请填写）。甲乙双方须在2020年6月10日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管；乙方须在前述日期前备妥资金托管的首付款；如乙方需办理贷款的，应在办理资金托管手续后七日内提供贷款所需的全部材料。并确保贷款资金在办理资金托管手续九十日内到达资金托管银行账户。2.甲乙双方同意在过户完毕后的新产证下发之日起三日内相互配合共同至不动产登记中心办理领证及领款等相关手续，若有任何一方迟延办理的，每迟延一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。3.甲方承诺于2019年9月10日前腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交与乙方。甲方承诺于前办理完毕户口迁移手续。甲方保证腾房交钥匙前该房屋及其附属设施费无纠纷、无欠费。第五条居间佣金约定甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。第六条违约责任1.甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，并保证已取得该房屋共有人或甲方配偶的同意。如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，如因此导致未能按本合同约定的期眼办理的视为违约，则甲方应按照本条第2款规定向乙方承担违约责任。2.甲乙双方应按本合同约定积极配合办理送审（如有）、网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等有关手续，提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期十日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。3.乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期十日甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。4.乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、征信、银行政策变动等原因导致贷款资金未能在办理资金托管手续九十日内全部到达资金托管银行账户的，须由乙方以现金方式在本条款前述日期届满后十日内向甲方补齐全部房款；否则视为乙方违约，甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任。5.本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。第七条重要告知事项1.签署本合同时，甲乙双方均已查阅本合同全部条款，且丙方已对本合同全部内容进行了详细的解释及合理的提示，尽到了良好的告知义务，甲、乙、丙三方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本合同约定严格履行。2.为保障交易安全，甲乙双方均同意于本合同签订之日将房屋权属证明（如有）暂存于丙方保管。3.对于签订本合同时该房屋尚未取得不动产权证/房屋的所有权人没有全部到场签字均可能导致本合同履行不能的风险，丙方已尽充分告知义务，甲乙双方愿意承担后果。4.甲方、乙方均同意电子送达，确认甲方/乙方的户籍所在地或工商登记注册地为对方致函或人民法院送达相关法律文书的送达地址。邮寄送达的，寄出次日即视为送达。5.甲方在签订本合同时有义务向乙方和丙方如实披露该房屋项下存在的权利瑕疵和质量瑕疵，如未如实披露或未尽告知义务的，甲方构成违约，同意按第六条第2项承担违约责任。6.该房屋产权或租赁权过户的相关税费计算依据是政府管理部门评估系统对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价，如因国家政策调整导致税费变化，按新政策执行。7.三方一致确认本合同履行地为该房屋所在地。若发生诉讼，各方同意适用小额速裁程序。8、其他约定事宜：1.甲方承诺该房屋户口未用。2.2020.6.1办理交易流程后，甲方负责结清自己银行按揭借款，乙方解决自己网签首付托管资金。3.自2019.8月份，该套房屋银行按揭借款由乙方支付到过户前，期间乙方还掉的本金部分，由甲方补给乙方。4.剩余首付款叁拾玖万元整于2019年9月10日前支付。5.甲、乙双方约定，丙方通知双方配合交易流程，任何一方违约，在本合同第六条第二款的基础上再追加10%违约金。9.关于该房屋其他合同（包括但不限于签订时间在后的网签备案合同）与本合同不一致的，均以本合同约定为准。第八条合同效力本合同自各方签字或盖章之日起生效。甲乙丙三方各持一份，具有同等法律效力。”合同之落款处有原告方艳、被告黄伏春、被告黄小燕及中介代表的签字。合同签订之次日，原告即向被告黄小燕支付首付款1,100,000元，此后至2019年9月10日止原告陆续向被告黄小燕支付房款合计为2,700,000元，其中被告黄小燕退还原告多付房款100,000元，故原告实际给付被告黄小燕房款为2,600,000元。庭审中双方确认，2019年8月16日，原、被告就案涉房屋进行了交接，现案涉房屋由原告占有控制中。另，自2019年8月起，原告即按照合同约定代被告黄小燕归还案涉房屋之银行按揭贷款，该按揭贷款方式为等额本息，每月归还金额为13,498.30元（本金与利息之和不变，本金部分逐月减少、利息部分逐月增加，两者反向发生增减，自2019年8月起至2020年7月期间的还贷本金依次为：2,274.65元、2,286.35元、2,298.11元、2,309.94元、2,321.82元、2,333.77元、2,345.78元、2,357.85元、2,369.98元、2,382.17元、2,394.43元、2,406.75元，合计28,081.60元）。2020年8月1日起，上述贷款还贷金额发生变化，2020年8月3日还贷13,505.24元（其中本金2,419.13元、利息11,086.11元）、2020年9月1日还贷13,498.30元（其中本金2,431.57元、利息11,066.73元）。上述合同履行过程中，原、被告各方称，合同当事人按约至政府职能部门办理产权过户手续时，政府职能部门以房产原登记在被告黄小燕一人名下而非登记在被告黄伏春、被告黄小燕两人名下为由未予办理案涉房屋之产权过户变更手续，但职能部门未就此向相关当事人出具书面之不予办理产权过户材料。鉴于该情形，原告只得诉讼法院，并提出上述诉请。 另查明，坐落于苏州市高新区XX花园****的案涉房屋之权利人为黄小燕、共有情况为单独所有、不动产单元号为3205XXXX402。 另，原告为实现本次债权，其与上海市锦天城（苏州）律师事务所签订《法律服务协议》一份，由该所指派律师向本院提起诉讼，根据该协议约定，原告支付律师费120,000元。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告方艳与被告黄小燕签订的商品房买卖合同依法成立，受法律保护。现案涉房屋（苏州市高新区XX花园XX幢XXXX室）因故而未能由政府职能部门办理产权过户手续，并由此导致原告诉讼法院，该结果均非合同当事人签订合同时所能预知。现原告要求被告黄小燕配合原告办理过户手续的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。被告黄小燕未能按照合同约定于“2020.6.1办理交易流程后，负责结清自己银行按揭借款”、“于2020年7月24日前还清贷款并注销抵押权手续”，其行为已构成违约，故其应承担相应的违约责任。合同就违约责任作出约定，“未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金”，该约定过高，加之考虑到原、被告双方在签订本起房屋买卖合同及该合同履行过程中所遭遇之不可预知因素，故违约金的计算标准以自2020年7月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付确定。合同同时还约定，“自2019.8月份，该套房屋银行按揭借款由乙方支付到过户前，期间乙方还掉的本金部分，由甲方补给乙方”，该过户时间虽未具体明确，现原告结合合同约定之“2020.6.1办理交易流程”的合理预期（2020年7月24日前注销抵押权手续）、而要求被告黄小燕返还原告自2019年8月至2020年7月间代为支付的银行按揭贷款本金28,081.60元、进而要求其返还原告自2020年8月起代为支付的银行按揭贷款之诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。合同还约定，“本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担”，原告据此主张其由此支出的律师费用120,000元亦应由被告黄小燕承担，结合本案所查明之上述案件事实，本院认为，原告因此支出的律师费120,000元中，以由原告自行承担其中的30,000元、由被告黄小燕承担其中的90,000元为宜。同时，原、被告双方确认原告已给付被告黄小燕房款为2,600,000元，故尚余房款为2,190,000元、且原告未给付被告，为免诉累，本案对该购房余款2,190,000元亦一并处理，确认由原告给付被告黄小燕。 综上所述，原告方艳要求被告黄小燕继续履行合同、配合原告办理过户手续将涉案房屋过户登记至原告名下、支付违约金、返还原告垫付的房屋贷款本金及其后垫付的房屋贷款、并承担律师费之诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。但结合本案之实际情况，违约金标准应适当调整，同时，原告也应自行承担相应的律师费用。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告黄小燕于本判决生效之日起十日内配合原告方艳将坐落于苏州市高新区XX花园XX幢XXXX室的案涉房屋之不动产产权过户登记至原告名下，产权过户登记过程中所需税、费等费用由原告负担。 二、被告黄小燕于本判决生效之日起十日内一次性给付原告方艳以4,790,000元为基数、自2020年7月24日起至抵押权注销之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付确定的违约金。 三、被告黄小燕于本判决生效之日起十日内一次性返还原告方艳自2019年8月起至2020年7月间已代为支付的银行按揭贷款本金28,081.60元、并返还原告自2020年8月起实际代为支付的银行按揭贷款（其中：2020年8月3日还贷13,505.24元、2020年9月1日还贷13,498.30元，其后之银行按揭贷款以实际发生为准）。 四、原告方艳所支出的律师费120,000元中，由原告方艳承担其中的30,000元、由被告黄小燕承担其中的90,000元，被告黄小燕承担部分由其于本判决生效之日起十日内一次性给付原告方艳。 五、原告方艳于本判决生效之日起二十日内一次性将案涉房屋之购房余款净额（购房余款2,190,000元扣减本判决之上述第二、三、四项所确定的应由被告黄小燕给付原告方艳之违约金、按揭贷款本金及相应之按揭贷款、律师费后的净额）给付被告黄小燕。 六、驳回原告方艳的其他诉讼请求。 案件受理费45,120元，减半收取22,560元，由原告方艳负担5,640元，被告黄小燕负担16,920元。被告黄小燕应负担的16,920元直接支付给原告原告方艳。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：XX支行；账号：105********。 审判员  陆平 二〇二〇年十月二十六日 法官助手赵庆 书记员叶圣娅