河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初2932号 原告谢沛东，男，汉族，1993年1月3日出生，住甘肃省天水市麦积区。 委托诉讼代理人陈忠华，北京济和律师事务所律师。 被告涿州市宏远房地产开发有限公司，住所涿州市建设路**，统一社会信用代码911306817387223687。 法定代表人郝立国，系该公司总经理。 委托诉讼代理人瞿晓娜，河北路达律师事务所律师。 被告北京东诚伟业房地产经纪有限公司，住所，住所北京市朝阳区朝阳路****627社会信用代码91110105669125630F。 法定代表人王桂珍，系该公司总经理。 委托诉讼代理人邱海龙。 第三人中国建设银行股份有限公司涿州物探支行，营业场所涿州市范阳中路147号。统一社会信用代码91130681X01961751C。 负责人付洪义，系该行行长。 委托诉讼代理人詹泽季，系该行职员。 委托诉讼代理人武增伟，河北平川律师事务所律师。 原告谢沛东与被告涿州市宏远房地产开发有限公司、被告北京东诚伟业房地产经纪有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司涿州物探支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢沛东的委托诉讼代理人陈忠华、被告涿州市宏远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人瞿晓娜、被告北京东诚伟业房地产经纪有限公司委托诉讼代理人邱海龙以及第三人中国建设银行股份有限公司涿州物探支行的委托诉讼代理人詹泽季、武增伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢沛东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一于2019年9月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告一按合同约定时间返还原告购房款872948元并赔付利息损失59240元（从原告支付购房款次日计算至本案执行完毕之日止，现暂计算至起诉日）；3、判令被告一支付违约金872元；4、判令被告二返还原告电商费4万元，被告一对此承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。原告增加诉讼请求为判令解除原告与第三人之间签订的《个人住房借款合同》。事实与理由：2019年9月6日，原告与被告一签订了编号为ＺＺＳ2019-7061的《商品房买卖合同（预售）》，购买位于涿州市，并在涿州市房产局办理了登记备案手续。双方约定被告一应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房；如逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告一自解除合同通知送达之日起15日内退还全部房款、给付利息并支付违约金。原告依约支付了房款。原告应被告一要求，向被告二另行缴纳了4万元电商费。被告一至今仍未将该房屋交付原告。原告代理人于2020年5月11日向被告一签发了解除商品房买卖合同的律师函，5月13日被告一签收此函。2020年5月15日被告一回函称“我公司不同意解除商品房买卖合同”。被告一不能按约定的时间交付房屋，已构成严重违约。2019年12月3日，原告与第三人签订了《个人住房借款合同》，以所购的涿州市建设路南侧宏远碧萝湾住宅小区4＃03单元103号房产为抵押物，向第三人借款61万元购房。由于被告一迟迟不能交房，为保护原告合法权益，请贵院依法判如所请。 被告涿州市宏远房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人于2019年9月6日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定。双方签订的合同第十二条明确规定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理”，这条规定，是除不可抗力以外，才按照第1种方式处理。我公司就存在不可抗力的因素，而且现在在我公司的努力下，分秒必争的情况下施工完毕，现在已验收完毕，符合交房条件，并且已经通知了被答辩人来收房。合同法的本意是保护交易，在当今疫情的特殊情况下，保护交易更为重要，被答辩人要求解除合同不符合法律和合同约定，答辩人不同意解除合同，赔付利息的请求更是不能支持。二、被答辩人起诉的是商品房买卖合同纠纷，同时请求返还电商费，不是同一案由，要求第三人解除借款合同也不是同一法律关系。对被答辩人的此项诉求不予支持。综上所述，答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。答辩人因治理大气污染需要，省政府、保定市政府及涿州市政府多次下发文件，要求相关企业停止施工作业，答辩人作为房屋建设单位，理所应当执行政府文件停止施工，该停工情形是答辩人不能预见、不能避免且不能克服的，答辩人具有不可抗力的情形，被答辩人起诉的解除商品房买卖合同的请求不予支持，为了保护正常的社会经济秩序、鼓励交易，不给社会造成负面影响，请法院查清事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护良好的社会经济秩序。 被告北京东诚伟业房地产经纪有限公司辩称，原告与宏远签署商品房买卖合同，我公司已完成了居间服务，我公司没有过错，所以4万元居间服务费不予退还。请驳回原告对我方的诉讼。 第三人中国建设银行股份有限公司涿州物探支行称，原告和被告房地产开发公司的房产买卖合同不应解除、无效。具体理由认可被告房地产开发公司的意见。根据原告和我方签订“个人住房（商业用房）借款合同”第十九条之约定，原告和被告房地产开发公司的房产买卖合同的解除无效不应影响到原告和我方的“个人住房（商业用房）借款合同”的效力、履行。所以，即使原告和被告房地产开发公司的房产买卖合同解除或无效，我方和原告的“个人住房（商业用房）借款合同”也应当继续履行。而且，根据“个人住房（商业用房）借款合同”第二十一条第六款之约定，我方已经以标黑的方式提请原告注意第十九条，并进行了说明，所以，第十九条属于有效条款。本案是买卖合同纠纷，我方和原告是借款合同关系，属于两个法律关系，所以，不应同案审理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条之规定，我方有先诉抗辩权，在原告和房地产公司的房产买卖合同被解除、确认无效之前，原告不能起诉我方。如硬要起诉我方，我方在房地产买卖合同不能确定无效、解除之前，又不能起诉原告，则必然造成我方损失和诉讼效率的降低、司法资源的浪费。所以，本案应和原告与我方的纠纷分开审理。原告向我方提出解除借款合同，即明确表示其不再履行借款合同，原告对我方构成违约，原告应向我方承担违约责任。所以，即使法院硬要合并审理，根据九民会议纪要的规定，也应当判令原告向我方承担违约责任，鉴于被告房地产公司提供最高额连带担保责任，所以，也应当判令被告房地产公司向我方承担连带保证责任。 经审理查明，2019年9月6日，原告谢沛东与被告涿州市宏远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ZZS2019-7061），原告谢沛东购买被告开发建设的宏远碧萝湾住宅小区4幢3单元0103号房屋一套，房屋建筑面积97.71平方米，单价为8921.29元/平方米，房款总金额为871699元。原告谢沛东已将房款交付被告涿州市宏远房地产开发有限公司。上述《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。……；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期银行贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。……”。2016年9月12日，原告谢沛东向被告北京东诚伟业房地产经纪有限公司交纳团购优惠服务费4万元。2019年12月3日，原告谢沛东作为借款人与第三人中国建设银行股份有限公司涿州物探支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告向第三人借款61万元用于交付涉案房屋购房款。 另查，被告涿州市宏远房地产开发有限公司提供2017年10月至2019年12月政府部门发布的要求停止施工的文件，证明被告停工导致逾期交房系不可抗力因素。被告涿州市宏远房地产开发有限公司于2020年9月16日通知原告收取房屋。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、购房票据、服务费收据、告知书；被告涿州市宏远房地产开发有限公司提交的政府相关文件、快递单及庭审笔录在案佐证。 本院认为，原告与被告涿州市宏远房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，原告出示了被告涿州市宏远房地产开发有限公司向其送达的《告知书》，明确记载：“自2017年7月1日开工以来因政策性停工共计120.5天”，上述停工期间在被告涿州市宏远房地产开发有限公司出示的根据政府停工文件计算的停工期间（252天）范围内，本院予以采信。庭审中原告主张上述停工并非不可抗力，系被告可以预见的事由。本院认为，不可抗力系不能预见、不能避免且不能克服的，因治理大气污染需要，涿州市政府多次下发文件，要求相关企业停止施工作业，被告涿州市宏远房地产开发有限公司作为房屋建设单位，理应执行政府文件停止施工，该停工情形符合不可抗力的构成要件，故对原告的该项主张不予采信。自2020年1月份起新型冠状病毒疫情在我国蔓延，涿州市开展疫情防控工作，疫情防控期间被告涿州市宏远房地产开发有限公司无法正常施工，该情形亦符合不可抗力构成要件。综上，涿州市宏远房地产开发有限公司可以依据上述两种情形予以适当延期交房。经查，目前本案涉案工程已于2020年9月份通知原告收房，原告的合同目的可以实现，被告涿州市宏远房地产开发有限公司未构成根本违约。结合涿州市疫情防控的实际情况，为保证正常的市场交易及市场秩序，即使合同履行中存在轻微违约行为，也不宜以解除合同的方式处理，可就该违约行为主张其他违约责任。故原告主张要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告谢沛东的诉讼请求。 案件受理费6765元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满日内按法律规定交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审判员  刘翠翠 二〇二〇年十月十三日 书记员  李凤丽