贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初35号 原告：王江远，男，1979年3月15日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住播州区。 委托诉讼代理人：宋兆刚，贵州名城（播州）律师事务所律师。 被告：遵义市播州区佳洁物业管理有限公司。住所：贵州省遵义市播州区桂花桥街道遵南大道**。统一社会信用代码：91520321587256960F。（以下简称佳洁物管公司） 法定代表人：李盛盈，公司总经理。 委托诉讼代理人：毕大桥，公司员工。 委托诉讼代理人：朱慧君，贵州森黔律师事务所律师。 本院立案受理原告王江远（反诉被告）诉被告佳洁物管公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王江远及委托诉讼代理人宋兆刚，被告佳洁物管公司委托诉讼代理人毕大桥、朱慧君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王江远向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《播州区城投商业街营业房租赁协议》、《南白公园商业街商铺物业管理服务协议》；2.判决被告赔偿原告店铺装修费、营业损失费共计30万元；3.判决被告退还原告的租房保证金29083元，另加装修保证金1万元，合计39083元。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月14日订立了《播州区城投商业街营业房租赁协议》，由原告租赁被告坐落于播州区建筑面积为466.07平方米的营业房经营餐饮，租赁期限为2017年9月14日至2022年9月14日。协议约定的该营业房应符合原告的租赁用途。协议签订后，原告依约缴纳了租房保证金和租金，投入100多万元装修和购买经营餐饮的物品经营餐厅。2017年7月17日，原告同被告签订了《南白公园商业街商铺物业管理服务协议》，并交了物业费。经营期间房顶漏水，每逢下雨天，影响餐厅营业，多次向被告反映，被告也安排工人维修过，但是没能解决房顶漏水问题，更为严重的是，该营业房排水设施设计不合理，只要下雨，进出餐厅的通道就要积很深的水，影响顾客通行，进而影响餐厅生意。曾经有一次，因进出餐厅的通道积水，造成顾客摔伤，顾客手机摔坏的事故，原告因此支付了医药费、赔偿了手机。事实证明，该营业房已不能正常使用、经营，从而造成了原告的经营损失和装修损失。综上，原告已按合同履行了义务，但被告未完全履行合同义务，经原告催告仍不改进，已构成违约，原告特提起诉讼，望判如所请。 被告佳洁物管公司（反诉原告）提出反诉请求：1.判令解除我公司与王江远于2017年8月14日签订的《播州区城投商业街营业房租赁协议》；2.判令王江远立即向我公司支付2018年9月14日至2020年1月13日止的房屋租金412248.18元；3.判令王江远支付我公司2018年7月17日至2020年1月17日止、每月按932.14元计算的物业管理费16778.52元；4、判令王江远按照合同约定向反诉人支付违约金145414元；5、本案全部诉讼费由王江远承担。事实和理由：我公司与王江远于2017年8月14日签订的《播州区城投商业街营业房租赁协议》，约定将我公司所有的位于播州区间租赁给王江远，租赁周期自2017年9月14日起共计5年，王江远第一年向我公司支付租金290828元（从第二年起每年5%的递增），物业费水电费等相关费用依照收费标准由王江远据实结算并支付。我公司按约定向王江远交付了租赁房屋，后王江远因经营不善未能按照合同约定向我公司支付租金，并拒绝支付物业管理费等费用。经计算，王江远欠我公司租金、物业管理费、违约金等费用共计574440.7元，经反诉人多次催讨无果，现我公司提起诉讼，请法院依法裁判。 原告王江远（反诉被告）针对反诉请求辩称，对佳洁物管公司的第一项诉讼请求无异议，但解除合同的原因是佳洁物管公司违约。对于佳洁物管公司的第二项请求，按照该公司2018年给予老租户优惠政策，我应享受免租三个月的优惠政策，以及2019年9月14日该公司在“城投商业街租赁的情况说明”的承诺，至2019年8月5日止，我应交租金101789元。之后该公司提起诉讼，并对答辩人所租赁的营业房采取关闭电源、锁门等措施，造成我不能经营，故不应该再交租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，王江远（乙方）与佳洁物管公司（甲方）签订《播州城投商业街营业房租赁协议》，载明：乙方承租甲方营业房（商铺）事宜，经甲、乙双方协商一致，自愿达成以下协议；第一条、租赁标的，1.甲方拥有合法处置权之营业房，坐落于播州区，属钢筋混凝土结构，房屋现状为毛坯房，建筑面积466.07ｍ2，整体出租给乙方使用，2.该承租营业房经营用途为餐饮，3.乙方保证在未交清租金或未取得有关部门审批前，不擅自开业，4.本营业房的二次消防设施、设备及报消防备案图纸等由乙方按照规划及消防要求自行安装，需报消防等有关部门审批的，由乙方自行报批，如因乙方自行安装或未通过有关部门审批私自开业而引起的后果由乙方自行承担，因此给甲方带来的一切后果由乙方承担；第二条、经营要求，2.营业房物业规定，营业房内乙方不得乱搭乱建，不得随意改变建筑结构，不准占道经营，烟囱按物管要求规范搭接；第三条、租赁期及续租，1.本合同租期为五年，从签订合同之日起30日内为装修期，租赁期为2017年9月14日起至2022年9月14日止，2.装修免租期为30日，即2017年8月14日至2017年9月13日，在装修免租期内，乙方无须支付租金，但须承担物业管理费、水电费及装修产生的相关费用，并且，除非另有特别明确的约定，免租期不因任何原因而延长，3.协议期满后，乙方应无条件将该房屋使用权归还给甲方，乙方要求及继续租用承租营业房时，在同等条件下，乙方按市场平均价享有优先权；第四条、租金、押金及支付方式，1.营业房面积为466.07ｍ2，月租按照建筑面积每平方米计算，第二年起租金按5%递增，即第一年月租24235.64元，年总租金为290828元，第二年月租金为25447.42，年总租金305369元，第三年月租金26719.79元，年总租金为320638元，第四年月租金为28055.78元，年总租金为336669元，第五年月租金为29458.57元，年总租金为35.503元；2.乙方缴纳的1万元竞租保证金转为第一年租金的一部分，乙方第一年只需另行缴纳剩余租金，3.甲乙双方约定，房屋租赁后，乙方应将装修方案提交给甲方审核，且得到甲方同意后才能进入装修，5.乙方应于本协议签订时向甲方支付租金保证金29083元（年租金的10%），保证金用于乙方房屋租赁期满将房屋恢复原状和房屋租赁期间逾期支付房屋租金、物业管理费、承担赔偿责任，由甲方从租房保证金中扣缴，6.乙方租用期满或双方任何一方依据本合同规定提前解除租赁合同时，在乙方将房屋恢复原状并双方验收合格的前提下，乙方未发生逾期支付房屋租金、费用和其他违约赔偿责任的，甲方收回房屋之日起15个工作日内退还乙方租房保证金，7.乙方租金按年缴纳，每年同期提前30日按协议签订时间向甲方一次性支付年租金；第五条、物业管理费及其他费用的支付，1.租赁期间的物业管理费、水电费、电梯费、停车场费等费用由乙方自行承担，2.物业管理费及其他费用的交给按《物业管理协议》签订的时间缴纳；第七条，甲方权利义务，2.甲方保证乙方拥有按照协议约定使用该承租营业房的权利，并负责维持该承租营业房符合乙方租赁用途，3.租赁期内，甲方有权进入该房屋对共用设施进行巡视检查，并提出该区域物管要求，以确保共用设备正常运行；第八条、乙方权利义务，2.乙方对承租营业房进行任何装修工程，其设计与图纸必须事先取得甲方书面同意，3.乙方应按合同约定使用承租房，未经甲方事先书面同意，乙方不得将承租营业房进行部分或全部转租、转让或者与他人交换各自承租的房屋，5.乙方应按照合同约定按时支付租金，7.协议到期终止或按合同约定提前解除时，乙方须及时将承租营业房及甲方提供之设施设备依经正常使用后之状态交还甲方，乙方自行安装的设施、设备由乙方自行拆除；第九条、合同的解除，1.甲乙双方经协商一致，可以解除协议，2.乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除协议，并可要求乙方支付违约金145414元（年租金的50%），违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任，造成后果的，责任由乙方全额承担，（4）乙方逾期交纳租金累计超过30日的；第十条，违约责任，1.乙方违反协议约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，乙方应额外支付月租金的2%作为滞纳金，2.租赁期内，甲方提前收回房屋，应提前30日书面通知乙方，将已收取而未到期的部分租金及押金余额退还乙方并按月租金的20%支付违约金，3.租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按租赁剩余期限支付每月租金20%的违约金后，甲方将已收取而未到期的部分租金及押金余额退还乙方，4.任何一方违反本协议其他约定，造成对方遭受损失的，违约一方应承担赔偿责任；第十二条、解除本合同的条件，2.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本协议，乙方应向甲方按月租金的20%支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，（5）乙方逾期不支付租金累计超过15日的，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付，3.租赁期满后，甲方收回房屋，不再续租的，甲方无需赔偿乙方任何投资、装修等相关损失；甲方佳洁物管公司盖章，乙方王江远签字。 2017年7月17日，原、被告签订了《南白公园商业街商铺物业管理服务协议》，载明：物业服务费用收费标准，甲方按建筑面积每月每平方米2元向乙方收取物业服务费用，该门面建筑面积为466.07m2，每年物业费共计11185.68元；第七条，其它相关费用，一、装修防损保证金，每户按照建筑面积50元/m2计算，最高不超过1万元/户，该门面建筑面积为466.07m2，应交装修防损保证金为1万元，该费用在租房装修初验完毕一月后，由相邻业主签字或物业管理处确认无装修遗留问题，物业公司无息退还装修保证金，二、装修垃圾清运费，甲方按建筑面积6元/m2·次向业主或物业使用人一次性收取，该门面应交装修垃圾清运费为2796.42元，三、业主或物业使用人户内用水、用电等费用，根据供电局和自来水公司收费标准由乙方自行缴纳。2017年7月17日，原告王江远向被告交了垃圾清运费2797元，从2017年7月17日至2018年7月16日的物业管理费11186元，装修保证金1万元。同月26日，原告王江远再次向被告交租房保证金29083元，第一年租金290828元。后原告王江远对租用的营业房进行了装修，装修后向该营业房添置了沙发、抽油烟机、空调、展示柜、冰柜、咖啡机、热水机等；并向某商家交了加盟费，开始经营餐厅。至2018年9月13日，第一年租期满后，原告未向被告交纳第二年及以后的租金。2019年3月26日，原、被告签订《播州城投商业街营业房补充协议》，载明：一、因乙方经营需求，在承租的城投商业街2-1-3-1号营业房楼顶安装钢化玻璃隔出一个房间，为明确安全责任、资产归属等相关事项，约定1.此次改造属于乙方自行施工，并根据相关规范施工及所有施工安全责任均与甲方无关，2.安装的玻璃不得高于和低于原有建筑，不得影响整体风格及外观，乙方租赁期间玻璃建筑及相关设施的问题及安全防护，均由乙方自行负责，甲方不承担任何责任，3.乙方租赁到期或退租以后不得对该处玻璃及相关建筑撤除，资产属于甲方；甲方佳洁物管公司盖章，乙方王江远签字。 庭审中，被告佳洁物管公司提交《民事起诉状》、《城投商业街租赁的情况说明》，其中《城投商业街租赁的情况说明》载明：2019年8月，被告向本院提起诉讼，在法官的主持下进行调解，内容为，1.王江远经营餐厅的主要通道，由于下大雨影响，导致大量的积水，不能及时排放，2.王江远提出在2018年7月未享受到被告给予2017年签订协议租赁城投商业街的老租户优惠免租三个月的政策；以上调解的内容请示公司领导后当场回复，同意王江远签订免三个月的补充协议，并安排工程部的工作人员第二天修缮好下水道，如王江远签订三个月免租，还需要交所欠补缴租金101789元，水电、物业费用补齐，并把营业房三楼夹层的声音建筑拆除，在法官的调解下，王江远答应马上实施；一个星期后，王江远未按调解内容完成，并提出餐厅的主要通道受泥平地面影响长期积水，下雨期间屋内漏水，致餐厅声誉受损，造成经济损失，不能正常经营，2019年9月8日王江远向被告提交解除租赁协议通知，并由被告赔偿经济损失和装修损失。2019年11月，王江远向本院提起诉讼。2019年12月5日，被告向原告发出《告知函》，称原告故意拖欠房租，经多次催告仍拒付，被告有权解除双方签订的租赁协议，收回租赁物，并要求原告缴纳所欠至2019年12月5日的租金385528.37元，3个工作日之内将营业房内的东西全部搬出。诉讼中，原告王江远称：在经营期间，因下雨路滑有顾客在其经营的餐厅内摔倒，导致原告向受害者赔偿了1.5万元的损害请求被告承担；而且被告于2019年12月11日拉闸导致餐厅停电，停电后原告的餐厅就没有再经营了，即使有时开起门，也是为了方便餐厅的会员回来退费。 针对原告提出的漏水问题，被告提供2017年11月8日，通过贵州遵义顺达建设工程有限公司、湖南省地质勘探院、北京中外建建筑设计有限公司、遵义市播州房地产开发有限责任公司、贵州宇建工程管理咨询有限公司盖章确认，本案所涉的营业房所在的播州文化广场风情商业街经竣工验收，工程质量评定为合格。 2020年4月10日，原、被告在本院主持调解下，达成协议：一、原告王江远与被告遵义市播州区佳洁物业管理有限公司自愿解除双方与2017年8月14日签订的《播州城投商业街营业房租赁协议》、2017年7月17日签订的《南白公园商业街商铺物业管理服务协议》，原告王江远限于2020年4月20日前将合同约定的租赁房屋腾空后交付被告遵义市播州区佳洁物业管理有限公司。二、解除合同后的法律后果另行处理。本院据此作出（2020）黔0321民初35号民事调解书。2020年5月28日，原告为履行搬出义务对播州区西亚图中西餐厅内物件进行公证，产生公证费7000元。后王江远在经被告同意的情况下，将该餐厅（包括餐厅内物件）转让他人，并收取转让费。 本院认为，原告王江远（反诉被告）与被告佳洁物管公司（反诉原告）于2017年8月14日签订的《播州城投商业街营业房租赁协议》、以及于2017年7月17日签订的《南白公园商业街商铺物业管理服务协议》是双方在平等自愿的情况下签订，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原、被告双方受合同的约束，应按合同的约定履行各自的权利义务。 原、被告签订的《播州城投商业街营业房租赁协议》约定：“本合同租期为五年，从签订合同之日起30日内为装修期，租赁期为2017年9月14日起至2022年9月14日止”、“乙方租金按年缴纳，每年同期提前30日按协议签订时间向甲方一次性支付年租金”、“乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除协议，并可要求乙方支付违约金145414元（年租金的50%），违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任，造成后果的，责任由乙方全额承担，（4）乙方逾期交纳租金累计超过30日的”，根据约定，原告王江远应于2018年8月14日前向被告缴纳第二年租金305369元，于2019年8月14日前交纳第三年租金320638元，原告未按约定交纳，原告违约，应承担违约责任；被告提供的租赁物因建筑原因，遇下雨会积水，积水程度致路道不能正常通行，且经整改仍不能补救，对于经营餐饮业来说，此属重大瑕疵，故被告对此存在重大违约，结合本案实际情况，被告的违约对原告造成的损失更大，且最终导致原告不能继续经营，原告第三年的租期应从2019年9月14日至2020年4月10日合同解除之日，共6月零26天，对应的租金经计算为183524.69元，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，原告应交纳第二年、以及至双方自愿解除合同之日的租金，根据案件实际情况、双方的违约情节进行折抵，原告按原租金的40%进行交租较为适宜，即对应的金额为195557.48元【（305369元+183524.69）×40%】。故对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）违约应承担违约金145414元的请求，已按双方的违约情况进行折抵，本院不予采信。 关于被告主张的物业费，因原告在租赁期间实际产生，从2018年8月14日至2020年4月20日期间（1年7个月26天，每年11185.68元）的物业费18418.06元，原告应向被告交支付。 对于原告王江远主张的店铺装修费、营业损失费共计30万元。因本案所涉店铺装修后原告进行了近三年的经营，且与被告解除合同后，又经被告允许将装修好的店铺及店铺内沙发、餐桌等物件转让给他人，收取了转让费，故对于原告主张的装修损失及购买沙发、餐桌等损失，因并未实际产生，故本院不予支持。关于营业损失费：1.加盟费，原告租赁门面后，是否经营需加盟产品是原告自身的选择，与被告无关联，且双方在合同中也未约定相关加盟事宜，也未提及加盟一事，故原告的此主张于法无据；2.因停电造成购买餐饮食材的损失，因原告在被告多次催收租金仍未交、催其搬离又不搬离、到法院起诉经调解双方达成一致意见后也是原告不履行的情况下，被告才采取的关闭电源措施，且原告对其经营店铺内的餐饮食材等保鲜产品应主动采取救助措施以减少损失，但原告未采取相应救助措施导致损失，此责任不应由被告承担，故对此主张，本院依法不予支持。 关于原告主张被告退还房屋装修保证金1万元及租金保证金29083元，因被告有重大违约，且在双方合同解除后，经被告同意的情况下，原告转让了店铺，被告根据实际情况合理收取租金、物管费，故应退还。 关于原告主张其经营期间顾客在店铺内摔倒受伤赔偿1.5万元需由被告承担的问题，因可能导致顾客摔伤原因多方现，原告未提供证明顾客摔伤的直接原因是由被告引起的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，原告的此主张本院不予支持。关于原告主张的停业损失，及因店铺漏水、客人减少的营业损失，均属间接损失，原告无法证明店铺在漏水这一天原本会有多少客人会来，来的客人是否因漏水而离开；同理，停业损失也存在此情形，故对于原告的此主张，本院不予支持。关于原告主张被告应按对其他租户的新方案新约定的租金计算本案租金的问题，因双方未签订新合同，未有新约定，故本院不予采信。关于原告主张被告支付公证费7000元的主张，因此损失实际产生，且造成此损失原、被告双方均有责任，本院认为由被告承担60%，责任较为适宜，故由被告支付原告4200元。 结合便利当事人原则，原、被告相互应支付的款项，经扣减后，由原告支付被告170692.54元（195557.48元+18418.06元-39083-4200）元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、由原告（反诉被告）王江远于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）遵义市播州区佳洁物业管理有限公司房屋租赁费、物业管理费、公证费等（与被告应退还的保证金39083元相抵扣后）共计170692.54元。 二、驳回原告王江远的其余诉讼请求。 三、驳回反诉原告遵义市播州区佳洁物业管理有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3193.00元，反诉费减半收取4772.20元，合计7965.20元，由原告（反诉被告）王江远3186.08元、被告（反诉原告）遵义市播州区佳洁物业管理有限公司4779.12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  刘正艳 二〇二〇年十月五日 法官助理冉红霞 书记员张廷露