河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初5556号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。被告：周晓慧，女，1975年2月12日出生，汉族，住河南省荥阳市。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，统一社会信用代码91410100727025903N，营业场所郑州市金水区金水路299号。负责人：张健，行长。委托诉讼代理人：刘美丽，该公司员工。原告郑州瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）与被告周晓慧、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚宇公司的委托诉讼代理人蒲英杰、樊华，第三人浦发银行的委托诉讼代理人刘美丽到庭参加诉讼，被告周晓慧经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚宇公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年9月22日签订的编号为XY16002755975的《商品房买卖合同》及附件；2.判决被告立即返还位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××号房屋并向原告支付违约金及律师费等损失暂计10,000元；3.判决被告配合原告办理解除预购商品房抵押权预告登记、解除预购商品房买卖预告登记等合同解除手续；4.判决第三人在原告代为清偿银行房屋按揭抵押贷款后，出具贷款结清证明，并配合原告办理上述房屋的抵押权预告登记解除手续；5.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。在庭审过程中，原告增加诉讼请求：要求被告赔偿损失153,822.2元（包括代偿款项139,546.2元、律师费10,000元、诉讼保全担保保险费4,276元）。事实和理由：2016年9月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号XY16002755975），被告购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××号房屋，建筑面积208.63㎡，每平方米单价8,197.92元，总价款1,710,332元。合同约定分期付款，首付513,332元，剩余1,197,000元为银行按揭贷款。被告于2016年10月18日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，办理银行按揭贷款手续，原告为该债务提供阶段性连带担保。因被告拖欠银行贷款，导致原告承担了担保责任，截止2020年4月24日，第三人已经从原告的保证金账户扣除了123,156.64元。经原告多次催收，被告拒不归还原告被扣划的款项，且其个人贷款仍在不断逾期，导致原告被扣划的费用一直在增加，其行为已经构成严重违约。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告未按约定付清原告代其偿还银行的贷款本息及违约金时，原告有权解除本合同，并应当按日支付原告全部损失万分之五的补偿金；自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，被告应按本合同的有关约定承担违约责任。现合同约定的解除条件已成就，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。在庭审过程中，原告补充事实为：根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告应当支付原告代其向银行偿还的全部款项及原告因此遭受的全部损失，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等。如因买受人不能按月付清代偿全部款项30日构成严重违约，出卖人有权解除合同，同时有权扣除代被告向按揭银行支付的全部款项。截至原告向被告发出解除合同通知函时，向银行代偿的金额为139,546.2元。另外截至开庭前，原告代理人了解到第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行已经向郑州市金水区人民法院起诉了被告周晓慧要求解除《个人购房担保借款合同》。目前原告已经代被告偿还了全部银行按揭贷款。被告周晓慧未作答辩。第三人浦发银行述称，关于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求是否应当解除由人民法院依法判决，在向第三人贷款结清的情况下，第三人同意依法协助办理抵押房产的解押手续。贷款是否结清第三人代理人庭后核实。本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，被告周晓慧作为买受人与原告瀚宇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为XY16002755975）及附件，合同约定：被告周晓慧购买原告瀚宇公司开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南××瀚××天××单元××层××房屋××套，建筑面积为208.63平方米，总价款为1,710,332元，首付款513,332元，银行商业贷款1,197,000元；原告瀚宇公司于2018年4月30日前向被告周晓慧交付该涉案房屋。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中（2）约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第3款约定：“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。”上述合同签订后，被告周晓慧向原告瀚宇公司交纳首付款513,332元及维修基金13,561元。2016年10月18日，原、被告与第三人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》。被告周晓慧向第三人浦发银行借款1,197,000元，后第三人浦发银行将1,197,000元转给原告瀚宇公司。原、被告及第三人浦发银行分别于2016年12月27日和2017年1月22日到房管部门办理了预售商品房买卖预告登记和预售商品房抵押权预告登记。被告周晓慧按期向第三人浦发银行还款至2019年1月，此后未再偿还贷款。自2019年2月至2020年5月第三人浦发银行从原告瀚宇公司保证金账户扣划被告周晓慧所欠贷款本金、利息及罚息共计139,546.2元。后第三人浦发银行向郑州市金水区人民法院提起诉讼，郑州市金水区人民法院经审理于2020年6月30日作出（2020）豫0105民初6104号判决，判决一、周晓慧于判决生效后十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行借款本金1,065,307.27元，罚息0.01元（暂计算至2020年6月15日，2020年6月16日之后的利息、逾期罚息按照合同约定计算至实际清偿之日止）；二、郑州瀚宇置业有限公司对本判决第一项确定的款项，承担连带清偿责任，郑州瀚宇置业有限公司承担担保责任后，有权向周晓慧追偿。案件受理费减半收取7,224元，由周晓慧、郑州瀚宇置业有限公司负担。该判决生效后，郑州市金水区人民法院于2020年9月15日从原告瀚宇公司的银行账户扣划款项1,067,733.31元。2020年9月18日，郑州市金水区人民法院出具结案通知书一份。原告瀚宇公司于2020年6月16日向被告周晓慧邮寄了催款通知书，于2020年7月23日向被告周晓慧邮寄了解除合同通知书。2020年8月27日，原告瀚宇公司诉至本院，要求处理。另查明，原告瀚宇公司于2018年5月10日将涉案房屋交付被告周晓慧。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按合同约定全面履行义务。因被告周晓慧未按时偿还银行按揭贷款本息，导致原告瀚宇公司作为保证人履行代偿责任，按照原、被告双方《商品房买卖合同》附件四的约定，原告瀚宇公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，故对原告瀚宇公司要求解除上述协议及返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告瀚宇公司已收取被告周晓慧购房款1,710,332元及维修基金13,561元，扣除原告瀚宇公司已代被告周晓慧偿还第三人浦发银行按揭贷款139,546.2元及郑州市金水区人民法院从原告瀚宇公司的银行账户扣划款项1,067,733.31元，下余516,613.49元，原告瀚宇公司应予退还，被告周晓慧应协助原告瀚宇公司办理预售商品房买卖预告登记的注销手续。原告瀚宇公司主张的违约金139,546.2元，依据《商品房买卖合同》约定应为12,072.8元，该款项被告周晓慧应予支付，原告瀚宇公司主张的律师费10,000元、诉讼保全担保保险费4,276元，符合法律规定，本院予以支持。被告周晓慧经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告周晓慧于2016年9月22日签订的合同编号为XY16002755975的《商品房买卖合同》及附件；二、被告周晓慧于本判决生效之日起十日内将位于荥阳市郑上路与兴华路交叉口西南侧瀚宇天悦湾1号院24幢2单元3层303号房屋一套返还给原告郑州瀚宇置业有限公司，并支付原告郑州瀚宇置业有限公司违约金12,072.8元、律师费10,000元、诉讼保全担保保险费4,276元；三、原告郑州瀚宇置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告周晓慧购房款及维修基金共计516,613.49元；四、被告周晓慧于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理合同编号为XY16002755975《商品房买卖合同》信息备案的注销手续和豫（2016）荥阳市不动产证明第0001985号预售商品房买卖预告登记的注销手续；五、被告周晓慧及第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于本判决生效后三十日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理豫（2017）荥阳市不动产证明第0002493号预售商品房抵押权预告登记的注销手续；六、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,096元（已减半收取），保全费5,000元，均由被告周晓慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  陈明飞二〇二〇年十月二十九日书记员  马钰航