福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初1766号 原告：杨丽霞，女，1963年4月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：江孝善，男，1958年4月7日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张尚知，福建融成律师事务所律师。 被告：福州开成房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区新店镇福飞北路**铧兴小区（二期）1#楼1层08店面，统一社会信用代码91350100741670298J。 法定代表人：高敏。 被告：永泰开成房地产开发有限公司，住，住所地永泰县樟城镇上坪路**一社会信用代码91350125060352489W。 法定代表人：黄邦升，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟强，福建拓维律师事务所律师。 原告杨丽霞、江孝善与被告福州开成房地产开发有限公司（以下简称福州开成公司）、永泰开成房地产开发有限公司（以下简称永泰开成公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨丽霞、江孝善委托诉讼代理人张尚知、被告永泰开成公司委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼。被告福州开成公司经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨丽霞、江孝善向本院提出诉讼请求：1.请求解除杨丽霞、江孝善与福州开成公司签订的关于楼栋编号为x-x-x的《商品房预约合同》；2.判令福州开成公司、永泰开成公司共同向杨丽霞、江孝善返还订金100000元及利息（利息以100000元为基数，从2020年1月16日起计至还清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由福州开成公司、永泰开成公司承担。事实和理由：杨丽霞、江孝善系夫妻关系，案外人江旭系杨丽霞、江孝善侄子。2013年2月19日，江旭代理杨丽霞、江孝善（乙方）与福州开成公司（甲方）签订《商品房预约合同》，合同约定：杨丽霞、江孝善认购由福州开成公司投资开发建设的“永泰梧桐温泉旅游度假中心”商服区一期项目单元，楼栋编号x-x-x，建筑面积约62平方米（以政府审批文件为准），用途商服，购房款按套计价，每套人民币570000元；乙方应于签订本合同时向甲方支付订金100000元，订金于《商品房买卖合同》签订后转为购房款；上述项目取得《商品房预售许可证》后，乙方应于甲方通知期限内，与甲方就该项目设立的公司签订《商品房买卖合同》，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准等等。合同签订当日，杨丽霞向江旭转账50000元，次日又转账了50000元，合计100000元由江旭交由福州开成公司，福州开成公司出具收款收据。2012年12月25日，福州开成公司为投资开发建设“永泰梧桐温泉旅游度假中心”商服区域一期项目单元，独资设立了永泰开成公司，二者混同经营，共同投资开发该项目单元。此前，杨丽霞认购了“永泰梧桐温泉旅游度假中心”商服区域一期项目单元另一套商品房，楼栋编号为82-1-1，并与福州开成公司签订了《商品房预约合同》，后永泰开成公司就该套商品房与杨丽霞签订《商品房认购书》，确认永泰开成公司系该商品房的出卖人。2014年5月16日，永泰开成公司取得“温泉开发建设项目一期”98号楼栋的预售许可证；2014年8月27日，取得82号楼栋的预售许可证。综上，福州开成公司、永泰开成公司共同投资开发“永泰梧桐温泉旅游度假中心”商服区域一期项目单元，杨丽霞、江孝善交付订金至今，均未通知签订《商品房买卖合同》，为减少杨丽霞、江孝善损失，特诉至法院，望判如所请。 福州开成公司未作答辩。 永泰开成公司辩称，一、永泰开成公司对杨丽霞、江孝善与福州开成公司签订案涉《商品房预约合同》一事不知情。本案事实是福州开成公司与杨丽霞、江孝善双方私下自行签订《商品房预约合同》，永泰开成公司对此毫不知情，直至永泰开成公司收到本案诉状，才知道该《商品房预约合同》的存在并深感意外。二、永泰开成公司与杨丽霞、江孝善不存预约合同法律关系更未实际收取杨丽霞、江孝善的订金，本案与永泰开成公司无关。根据合同相对性原则，杨丽霞、江孝善仅能向与其签订《商品房预约合同》并实际收取订金的福州开成公司主张权利。杨丽霞、江孝善在起诉状中陈述其于2013年2月19日与福州开成公司签订《商品房预约合同》，并向福州开成公司支付了100000元订金。根据合同相对性原则以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，杨丽霞、江孝善系与福州开成公司订立协议并实际向福州开成公司支付订金，杨丽霞、江孝善仅能向福州开成公司主张权利。永泰开成公司与杨丽霞、江孝善之间不存在任何合同关系也未实际收取订金，因此本案纠纷与永泰开成公司无关，杨丽霞、江孝善不得向永泰开成公司主张任何权利。三、杨丽霞、江孝善明知“温泉开发建设项目一期”的开发单位为永泰开成公司却私下与福州开成公司签订《商品房预约合同》并实际支付订金，自身具有重大过错。在此前杨丽霞提起的（2020）闽0125民初377号案件庭审中，杨丽霞明确承认在购买案涉房屋时已知“温泉开发建设项目一期”的开发单位为永泰开成公司，且永泰开成公司未出具任何委托销售和委托收款的授权材料。因此杨丽霞、江孝善作为完全民事行为能力人，在明知案涉房屋的开发建设单位系永泰开成公司且未见到永泰开成公司出具的任何委托销售和委托收款的授权材料的情况下，与福州开成公司签订《商品房预约合同》并支付订金，其自身存在重大过错。现杨丽霞、江孝善基于自身过错提起本案诉讼要求永泰开成公司承担法律责任不符合诚实信用的民事行为准则。四、福州开成公司和永泰开成公司系各自独立经营的公司法人，不存在混同经营的情形。且福州开成公司在未经授权的情况下私下与杨丽霞、江孝善签订合同并收取订金，应自行承担法律责任。众所周知，股东的行为不能直接等同于公司的行为。福州开成公司和永泰开成公司是各自依法注册成立的有限责任公司，各自依法独立经营，各自对外承担法律责任，不存在混同经营。根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”和第一百六十三条“代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权”的规定，福州开成公司作为股东在未取得永泰开成公司出具的任何授权签约和收款的委托材料的情况下，自行与杨丽霞、江孝善签订案涉合同并收取订金的行为系福州开成公司的独立行为，应由福州开成公司自行承担法律责任。福州开成公司的行为不能代表永泰开成公司的意志，更不对永泰开成公司产生法律约束效力，杨丽霞、江孝善依据案涉合同向永泰开成公司提出主张没有法律依据。五、杨丽霞、江孝善现有证据仅能证明其向案外人江旭支付100000元，不能证明江旭已将100000元实际支付至福州开成公司，杨丽霞、江孝善应承担举证不能的法律后果。杨丽霞、江孝善要求返还订金的前提是其已实际向福州开成公司支付100000元订金，而其现有证据只能证明杨丽霞向江旭转账100000元，至于江旭是否实际向福州开成公司支付100000元仍无法核实确认。此外，据杨丽霞此前在另案陈述，江旭是福州开成公司的高管，杨丽霞、江孝善提供的收款收据存在伪造的可能性，福州开成公司未到庭予以认可的情况下，杨丽霞、江孝善仍应举证证明江旭已经实际向福州开成公司支付100000元，否则根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼活动原则，其应承担举证不能的后果。综上所述，本案与永泰开成公司无关，杨丽霞、江孝善在本次购房行为中自身存在重大过错应自行向福州开成公司主张权利，请求法院依法驳回针对永泰开成公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：永泰开成公司对杨丽霞、江孝善提交的收款收据（2013年2月19日）真实性有异议，本院认为杨丽霞、江孝善提交有原件核对，且与其提交的《商品房预约合同》（NO.410）、银行流水及江旭POS机刷卡回执单可相互印证，本院对该证据的真实性可予以确认。杨丽霞、江孝善提交的收款收据（2013年1月14日），因未提交原件核对，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨丽霞与江孝善系夫妻关系。2013年2月19日，杨丽霞、江孝善（乙方）委托案外人江旭与福州开成公司（甲方）签订《商品房预约合同》（编号为NO:410），合同约定：乙方认购“永泰梧桐温泉旅游度假中心”商服区域一期项目楼栋编号x－x－x房，建筑面积62平方米（以政府审批文件为准），用途商服，购房款按套计价，价格570000元。杨丽霞、江孝善委托江旭交付订金，江旭于签约当日通过POS机转账至福州开成账户100000元。福州开成出具收款收据交由杨丽霞、江旭收执，载明内容：交款人：江孝善，金额：100000元，备注：一期98-2-2#单元订金刷，福州开成在收款单位处盖公章。上述《商品房预约合同》第三条约定：上述项目取得《商品房预售许可证》后，乙方应于甲方通知期限内，与甲方就该项目设立的公司签订《商品房买卖合同》，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准；第四条约定：如乙方未在甲方通知期限内签订《商品房买卖合同》，且逾期达15天，甲方有权解除本合同，并将乙方已付定金（不计利息）予以退还；第五条约定：上述《商品房买卖合同》签订前，若乙方要求解除本合同，甲方同意在乙方提出解除要求后15日内将乙方已付订金（不计利息）退还乙方。嗣后，双方未签订《商品房买卖合同》。 另查明，杨丽霞于2020年1月16日以福州开成、永泰开成为被告诉至本院，案号：（2020）闽0125民初377号。诉求:1.请求解除杨丽霞与福州开成公司签订的《商品房预约合同》；2.判令永泰开成公司立即向杨丽霞返还定金100000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至还清款项之日止）；3.判令福州开成公司对永泰开成公司上述债务承担连带偿还责任；4.本案诉讼费由福州开成公司、永泰开成公司承担。本院于2020年7月6日作出民事裁定，认为起诉主体不适格，驳回起诉。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，本案中，杨丽霞、江孝善向福州开成公司支付订金100000元订购涉案商品房，由于福州开成公司的原因导致双方未能签订商品房买卖合同，无法实现购房目的，杨丽霞、江孝善因此主张返还订金100000元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月16日起至款项付清之日止支付利息，于法有据，本院予以支持。杨丽霞、江孝善主张永泰开成公司系福州开成公司独资设立，二者混同经营，案涉房产所在项目系二者共同开发，故诉求永泰开成公司共同承担还款责任，因其提交的证据不足以证明其该主张，故对其该诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、福州开成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还杨丽霞、江孝善订金100000元及利息（利息自2020年1月16日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回杨丽霞、江孝善的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由福州开成房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 林 霞 人民陪审员 张 静 人民陪审员 陈燕华 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员 连焰金 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。