浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2880号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宋**平，男，1979年2月15日出生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：陈盼晓，浙江从周律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：方振兴，男，1984年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：喻瑶瑶，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周禹翔，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 上诉人宋**平因与被上诉人方振兴房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初5713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋**平上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一审法院根据宋**平的妻子与方振兴的妻子之间的微信聊天记录，认定宋**平与方振兴就2019年3月24日签订的《场地租赁合同》达成解除合意，该事实认定错误。1、一审法院根据微信聊天记录认定双方达成解除合同的合意，存在理解上的片面性。宋**平续租涉案店铺的意愿强烈，因新冠肺炎疫情影响，宋**平妻子与方振兴妻子协商酌减今年租金，方振兴妻子也同意酌减，双方协商的价格差距仅为4500元。故双方微信聊天的真实意思表示为对缩减租金的谈判，并非对《场地租赁合同》作出解除合意。2、一审法院未全面把握微信聊天记录的内容。根据2020年4月5日之后的微信聊天记录显示，宋**平妻子与方振兴妻子就搬离涉案店铺的时间及押金返还问题反复磋商，双方一直未达成合意，而搬离店铺的时间及押金返还问题是双方形成解除合同合意的前提条件，前提条件未达成合意且双方未结清承租期间的水电费、物业费，故双方在2020年4月3日未达成解除《场地租赁合同》的合意。二、宋**平系因方振兴的侵权行为并非因双方合意解除合同，而搬离涉案店铺。方振兴利用资源优势迫使宋**平离开涉案店铺，致使涉案《场地租赁合同》无法继续履行，宋**平因此搬离涉案店铺并反诉请求解除合同。三、一审法院法律适用错误。涉案租赁合同纠纷在新冠肺炎疫情高发阶段的特殊环境下发生，一审法院应依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发〈关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）〉的通知》作出判决。即便宋**平与方振兴之间合意解除合同的事实成立，一审法院也应考虑新冠肺炎疫情对社会造成的巨大影响，从司法服务经济发展、维护社会稳定的大局出发，准确适用不可抗力原则，并按公平原则判决方振兴返还宋**平2万元押金。四、一审判决存在法理逻辑错误。一审法院认定双方合意解除涉案《场地租赁合同》，该合同就不复存在，故该合同中对双方权利、义务约定的条款也不复存在，一审法院却根据该合同中“乙方在合同期限内擅自提前终止合同，没收履约保证金”的约定，判决驳回宋**平关于返还押金的诉讼请求，存在法理逻辑的错误。综上，请求二审法院查明案件事实，依法支持宋**平的上诉请求。 方振兴答辩称：一、涉案《场地租赁合同》已于2020年4月3日协议解除，宋**平解除合同的意思表示明确。2020年4月3日，宋**平通过其妻子的微信向方振兴妻子发送“算了那就不要了租不起”，系明确表示不再继续承租涉案房屋。方振兴妻子表示同意，并要求结算水电费，宋**平妻子表示回去找个仓库搬掉。2020年4月5日，方振兴妻子催促交接店面、结算水电费，宋**平妻子表示可以并要求退押金。由此可知，双方在2020年4月3日就涉案房屋的解除达成合意，水电费和押金的结算，只是合同解除后的后续问题。二、宋**平主张方振兴存在侵权行为，无事实和法律依据。从宋**平、方振兴一审期间提供的视频可以看出，宋**平对涉案房屋中不可移动的添附物进行暴力拆除，严重违反合同约定，应承担违约责任。宋**平既主张违约责任又主张侵权责任，不符合合同法关于责任竞合的规定。虽然新冠肺炎疫情期间，政府鼓励商家减租，但并非强制性规定，且在双方磋商过程中，方振兴已给予宋**平一定的租金优惠，只是宋**平觉得优惠力度不够。三、涉案《场地租赁合同》约定租期5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止，租金按年缴纳，在第二年租期开始前30日支付，任何一方提前终止合同，均承担违约责任，支付守约方违约金，违约金为已支付的押金2万元。涉案《场地租赁合同》系双方真实意思表示，公平、合理、合法，不侵害国家、集体或第三人利益，双方均应约履行义务、享受权利。在宋**平已严重违约的情况下，宋**平以新冠疫情为由要求退还押金，无法律依据。四、涉案租赁合同解除，不影响合同中关于违约责任和纠纷解决的约定。综上，请求驳回宋**平的上诉请求，维持原判。 方振兴向一审法院起诉请求：1.确认方振兴与宋**平于2019年3月24日签订的《场地租赁合同》已解除；2.宋**平支付方振兴2020年4月1日至2020年4月10日的租金8458元；3.宋**平支付方振兴水电费、物业管理费、税费共计11516元；4.宋**平支付房屋修补、垃圾清运费共计24890.79元。 宋**平反诉请求：1.解除方振兴与宋**平于2019年3月24日签订的《场地租赁合同》；2.方振兴向宋**平承担违约金72499.99元；3.方振兴赔偿宋**平违法解除合同致宋**平造成的经济损失104571元；4.方振兴退还宋**平交纳的押金2万元。 一审法院认定事实：2019年3月24日，方振兴（甲方、出租人）与宋**平（乙方、承租人）签订《场地租赁合同》一份，约定甲方将位于××街××号使用面积约80平方米的场地出租给乙方作为服装店使用；租期自2019年4月1日至2024年3月31日止；前一年租金为29万元，一年以后，每年租金递增5%，租金每年交纳一次，乙方应在第二年租期开始前30日内向甲方交纳该期租金；合同期满，若双方不再续约，租赁场地不能移动的设施，包括门、窗、隔墙、隔层楼板、地砖、楼梯、吊顶、水电管线、开关插座等，不能拆除和损坏，以能正常使用为标准，无偿归甲方所有。乙方不得以任何借口拖延，不可抗力情况出现或经出租人同意之情况外，否则视为违约；乙方交纳履约保证金按原合同（原合同表述为押金2万元）给甲方，合同期满后，甲方应退还乙方履约保证金；甲方每月根据乙方实际使用的数额收取水、电、电话、有线电视、排污等费用。该房屋的租赁税、物业费、卫生费、光纤有线电视、天然气等的初装费及使用费由乙方承担；乙方在合同期内擅自提前终止合同，甲方有权追讨罚金，直至终止合同收回该租赁房屋，并没收履约保证金和当期租金。合同还对其他事项进行了约定。《场地租赁合同》签订后，宋**平支付了第一年度即至2020年3月31日止的房屋租金。因方振兴、宋**平就宋**平提出的第二年度租金的减免事宜未达成一致意见，故双方于2020年4月3日在微信聊天中就涉案租赁合同进行合意解除。2020年4月10日，方振兴、宋**平曾就涉案场地的租赁问题发生争执，宋**平于当日搬离涉案租赁场地。另查明，宋**平尚欠方振兴水电费7318元、物业管理费544元。 一审法院认为，方振兴、宋**平签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认为有效，双方应按合同约定的内容全面履行自己的义务。根据方振兴、宋**平诉请的理由及答辩理由，该案的争议焦点主要有以下几点：一、涉案合同的解除事由及解除时间。方振兴主张合同系双方合意解除，宋**平主张合同系因方振兴的根本违约而构成法定解除。根据庭审查明的事实，方振兴、宋**平已于2020年4月3日在微信中就案涉场地租赁合同的解除达成一致意见，故该院认定涉案合同系经当事人协商一致解除，解除时间为2020年4月3日。合同解除后，方振兴已给予宋**平3天的合理搬离期，3天期满后，方振兴有权收回涉案租赁场地，故宋**平主张方振兴反锁店铺的行为构成违约，不予采信。据此，宋**平反诉要求判令解除涉案租赁合同，不予支持。二、关于方振兴诉请各项费用应否予以支持的问题。关于租金，涉案合同已于2020年4月3日经当事人协商一致解除，宋**平于2020年4月10日搬离涉案租赁场地，故方振兴可主张4月1日至4月3日的租金以及4月4日至4月10日的房屋占有使用费。经核算，共计为8342.5元（304500元÷365天×10天）。关于水电费、物业管理费，因宋**平在微信中未对该两笔费用提出异议，故宋**平应支付7862元（水电费7318元+物业管理费544元）。关于税费、房屋修补费、垃圾清运费，因该院已认定与该案不存在关联，故不予支持。三、关于宋**平反诉违约金、经济损失及押金的问题。如前所述，宋**平主张方振兴反锁店铺的行为构成违约缺乏事实依据，故宋**平基于此主张的违约金和经济损失不予支持。关于押金，根据双方签订的《场地租赁合同》约定“乙方在合同期限内擅自提前终止合同，没收履约保证金”，宋**平在合同期限内提前终止合同，方振兴有权没收该履约保证金（押金）2万元，故宋**平的该项请求，该院亦不予支持。综上，方振兴诉请中合法有据的部分，该院予以支持。宋**平的反诉请求于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认方振兴与宋**平于2019年3月24日签订的《场地租赁合同》于2020年4月3日解除。二、宋**平于判决生效后十日内支付方振兴租金及房屋占有使用费共计8342.5元。三、宋**平于判决生效后十日内支付方振兴水电费7318元、物业管理费544元，共计7862元。四、驳回方振兴的其他诉讼请求。五、驳回宋**平的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费461元，由方振兴负担358元，由宋**平负担103元。反诉案件受理费2202元，由宋**平负担。 二审期间，宋**平向本院提供微信聊天记录一组，证明方振兴利用自身的资源优势，通过租赁合同的条款及锁门等强制行为，迫使宋**平解除合同并搬离涉案店铺，该行为系合法形式掩盖非法目的。 针对上述证据，方振兴质证认为，其在一审期间已提供完整的聊天记录，该证据并非一审之后形成，不属于新证据，对证明目的也有异议。根据上述微信聊天记录内容，双方未对新一年租金减免达成一致意见，宋**平不满方振兴提出的优惠额度，表示不愿意续租并同意结算水电费、择日搬离。 本院认为，该组证据方振兴、宋**平一审期间已提供并经质证、认证，对其真实性予以确认。根据该组证据可以证明方振兴、宋**平曾协商减免租金但未能达成一致意见，宋**平单方提出解除合同，方振兴表示同意，后双方未能就押金返还、搬离等问题达成一致意见而产生纠纷等事实，对宋**平提出方振兴系利用自身资源优势迫使其搬离涉案店铺等证明目的，本院不予采信。 方振兴未向本院提供证据。 本院对原审法院查明的“方振兴、宋**平就宋**平提出的第二年度租金的减免事宜未达成一致意见，故双方于2020年4月3日在微信聊天中就涉案租赁合同进行合意解除”事实不予认定，对原审法院查明的其他事实予以确认。二审查明：1、针对宋**平妻子提出第二年度租金减免的要求，方振兴妻子表示不递增仍为29万元，后同意在递增基础上减免2万元为284500元，而宋**平妻子只愿意支付28万元，双方因相差4500元未能达成一致意见，宋**平妻子于2020年4月3日单方提出不续租涉案房屋，方振兴妻子对此表示同意并要求其限期搬迁。2、后方振兴妻子、宋**平妻子通过微信对物业费、水电费、税金的结算及押金返还、搬迁等问题多次协商。宋**平妻子要求方振兴支付尚欠的税金、物业费、水电费且押金不予退还，限期搬迁否则予以锁门，方振兴妻子则要求押金扣除水电费、物业费后予以返还，款项返还后再搬迁。双方对上述问题未能达成一致意见而发生纠纷。 本院认为，关于涉案《场地租赁合同》的解除原因及解除时间问题。根据方振兴妻子及宋**平妻子的微信聊天记录看，双方因相差4500元未能就第二年度租金减免事宜达成一致意见，宋**平妻子于2020年4月3日单方提出不续租涉案房屋，方振兴妻子对此表示同意并要求其限期搬迁，故涉案《场地租赁合同》系因宋**平单方提出解除，方振兴表示同意而解除。一审法院据此认定涉案《场地租赁合同》于2020年4月3日解除，并无不当。宋**平以双方对物业费、水电费、税金的结算及押金返还、搬迁等合同解除后的后续问题未达成一致意见为由，上诉主张涉案《场地租赁合同》未于2020年4月3日解除，缺乏依据，本院不予支持。宋**平未能在合同解除后的合理时间内搬离涉案房屋，经方振兴多次催促并告知逾期不搬要锁门的情况，仍未及时搬离，此种情况下，方振兴有权取回该房屋。宋**平一审期间主张方振兴锁门等行为构成违约并提起反诉，其二审期间又主张该行为属侵权行为，其请求权基础不明确且缺乏依据。宋**平关于涉案《场地租赁合同》系因方振兴的侵权行为而解除的上诉主张，与查明的事实不符，本院不予支持。 关于押金（履约保证金）2万元是否返还问题。根据涉案《场地租赁合同》约定，若宋**平擅自提前终止合同，方振兴有权没收履约保证金。宋**平未能按期支付租金，在双方未能对租金减免达成一致的情况下，其又单方提出解除涉案《场地租赁合同》，一审判决押金（履约保证金）2万元不予返还，符合合同约定，也未违反最高人民法院、浙江省高级人民法院在疫情期间出台的相关规定的精神。宋**平关于一审法律适用及法理逻辑错误等上诉主张，本院不予支持。另，一审法院既认定方振兴、宋**平属合意解除合同，又认定宋**平擅自提前终止合同，存在不妥，但实体处理并无不当，应予以维持。 综上所述，宋**平的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费922元，由宋**平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张旭良 审 判 员 张燕燕 审 判 员 盛 伟 二〇二〇年十月二十七日 代书记员 周璟学