贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12830号 原告：陈中兴，男，汉族，1971年1月1日出生，住贵州省毕节市。 原告：邓时玉，女，汉族，1969年10月11日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王兴（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告陈中兴、邓时玉与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称万丰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈中兴、邓时玉，被告委托诉讼代理人王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办证房产证的违约金47886.00元；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求的违约金计算方式为以已付购房款为基数，从2013年12月1日按每日万分之二的标准计算至2019年1月10日止。事实及理由：原告于2012年9月29日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于毕节市七星关区房屋。原告在支付完毕所有房开128382.00元和办产权证手续1133.00元，于2012年6月29日取得正式购房发票（该发票于2018年8月14日因房屋面积小于合同面积，换成109644.43元）原告发票已被被告方收回，此证据应由被告提供。 房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2013年5月31日交房给原告，被告有义务及时为原告办理房产证，但被告于2019年1月10日才办理。 在被告未办理产权证时，原告多次向被告提出违约金，但被告说要等产权证下来才能计算金额。 由于双方在房产买卖合同中约定逾期办理房产证的违约金（第八章第二十二条第三款第2项：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金）因此原告要求被告每日按照已付购房款总额万分之二支付违约金。 原告拿到产权证后与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据相关法律规定，诉至法院，请求判如所诉。 被告万丰置业公司答辩称：1、万丰公司已于2017年7月9日通过登报方式在毕节日报、乌蒙新报通知3幢业主向公司提交相关办证资料办理产权证。根据《商品房买卖合同》约定，提交办证资料的通知未载明具体通知方式，故万丰公司通过登报方式通知买受人提交办证材料不违反合同约定。按照合同约定吗，万丰公司已经履行了相应的通知义务，但由于买受人未提交办证材料，导致无法办理产权证的违约责任不应由万丰公司承担，故从2017年7月9日后万丰公司不应再承担逾期办证违约责任。 2018年3月14日，经被告通知，原告前往被告处就面积差、办证契税等事宜进行处理，经处理，被告扣除办证所需费用外，向原告退款15388.42元，故至少在2018年3月14日，被告就已有效通知原告办证相关事宜。 2、商品房买卖合同约定办理产权证书的时间为2013年12月1日。按日计算的违约金应当以单个独立债权分别计算诉讼时效，故应当自原告向法院起诉之日起倒推三年计算诉讼时效，超出部分已过诉讼时效，不应得到支持。 另外补充，违约金约定的标准过高，请求予以调整。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年9月29日，原告陈中兴、邓时玉作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积56.32平方米，套内建筑面积38.8平方米；总价款为128382.00元；出卖人应当在2013年6月29日前一次性支付总房款；被告承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金；原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由原告承担。”此后，因面积出现误差，原告向被告支付购房款共计109644.43元。 另查明，2017年1月10日，毕节市住房和城乡建设局为被告办理了万丰国际商贸城1、2、3、4号楼的商品房备案证明书。2017年7月9日，被告通过在《毕节日报》上登载通知的方式通知原告在内的相关业主提交相关资料登记办证。2017年8月7日，毕节市七星关区国土资源局为被告办理了毕节万丰国际商贸城3幢的《不动产权证书》。2019年8月7日，毕节市七星关区自然资源局为原告邓时玉办理了涉案商品房的《不动产权证书》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告亦应按合同约定在于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，而原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在本案中并未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年7月29日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年7月29日起的逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。《商品房买卖合同》约定：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、首先以书面通知买受人，无法书面通知的在毕节日报上登报通知。”故通知方式应参照此约定，应先书面通知，无法书面通知的再登报通知。被告在无证据证实其无法通知原告的情形下先行登报通知，该通知行为不能作为被告免除逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应承担违约责任的法定理由。故本院以不动产权证书的办理时间，即2019年8月7日作为被告履行完毕提交办理涉案房屋转移登记有关文书义务的时间节点。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年7月29日至2019年8月7日（共计739天）。依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为109644.43元×0.02%×739天=16205.45元。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持16205.45元。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈中兴、邓时玉逾期办证违约金16205.45元； 三、驳回原告陈中兴、邓时玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费499.00元（已减半收取），由原告陈中兴、邓时玉负担330.00元，被告贵州毕节万丰置业有限公司负担,169.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年十月二十日 书记员  周晓华