广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初30355号原告：广州中恒科技发展有限公司，住所地广州市荔湾区站西路**第**712。法定代表人：王会元。委托诉讼代理人：宋立鹏，男，系该公司职员。被告：曾庆筠，男，1978年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县，原告广州中恒科技发展有限公司（以下简称中恒公司）与被告曾庆筠租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州中恒公司的委托诉讼代理人宋立鹏，被告曾庆筠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中恒公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年8月5日到2020年1月5日五个月的房屋占有使用费24000元；2.被告支付2019年8月5日到2020年1月5日五个月水电费用及管理费用1万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：我司于2018年9月1日与被告就广州市白云区（辖区范围内）商铺的租赁签订商铺租赁合同，约定每月租金为4800元，每月5日提前支付下月租金，但被告自2019年8月5日起停止支付我司租金、水电费及管理费，同时被告仍然占用着中恒广场A107商铺，导致我司既收不到租金，也无法收回中恒广场A107商铺自己经营。之后我司也多次就此事和被告进行磋商，要求被告要不继续使用商铺，缴纳租金，要不腾出商铺，由我司经营，但被告一直置之不理。直到2020年1月5日，被告才将其物品彻底搬走。我司认为，被告已构成了严重的违约，给我司造成了巨大的经济损失。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告曾庆筠辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：我于2019年4月1日收到广州市白云区人民政府新市街办事处告知文件，告知2019年4月15日前自行拆除事项。我就此与原告沟通，原告只是象征性地减免租金1000元，一直拖延时间不做正面回答。此后，经常有政府工作人员上门催促我们清场，我在原告一直拖延的情况下到街道拆迁办等政府部门了解涉案房产的拆迁情况，政府于2019年3月7日出具了该范围限期拆迁的通知政策文件，我获悉信息后，多次与原告协商提前解除合同及补偿事宜，但原告一直不予理会，没有经办人员交接。5月份后周边已经开始陆续拆除，我因不能正常营业提前结束营业。2019年7月6日，我寄了一份拆迁补偿诉求书给原告，仍未果。为此，我向法院提起诉讼。我认为，我一直按时缴交租金费用至法院正式受理案件后，我在7月份的时候响应政府通知完成停业停产搬迁工作，并以缴清一切费用，根据租赁合同约定，我有权提前解除合同，并无需承担违约责任，此后产生的一切费用，我全部不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，中恒公司（甲方，出租人）与曾庆筠（乙方，承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市白云区（辖区范围内）商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；商铺租赁面积为65平方米；商铺仅供乙方商业用途使用（连锁便利店）。乙方加盟经营【C-store喜市多】便利店；租赁期限为自商铺签订本租赁合同之日起算的36个月；商铺的交付日暂定为2018年9月1日，具体交付日以甲方向乙方发出的书面通知为准；签订合同后，甲方给予乙方免租期为30个自然日，30个自然日后，开始计算租金；乙方应于租金起算日开始按月支付租金，租金按照租赁面积计算。乙方按以下标准支付租金：第一个租赁年度租金每月总计4800元，第二年租赁年度租金每月总计4800元，第三个租赁年度租金每月总计5088元，乙方应在每月25日之前向甲方支付本月水电费用及下月的租金和管理费；乙方应于签署本合同之日起两个工作日内缴纳租赁保证金共计1万元，以及提前支付一个月租金4800元，合计14800元等。上述合同签订后，曾庆筠将涉案商铺用于经营喜市多便利店。2019年4月1日，广州市白云区人民政府新市街道办事处向包括曾庆筠在内的广州市白云区新市街道XXX路XXX号租户发出《告知书》，通知根据《广州市白云区人民政府关于全面整治违法建设的通告》（云府[2018]15号）要求，上述建筑物的违法建设须限期拆除。限于2019年4月15日前自行对涉及的违法建设进行整体拆除。逾期将进行强制拆除。后曾庆筠向中恒公司协商拆迁赔偿事宜，但未果。2019年7月29日，曾庆筠对中恒公司向本院提起租赁合同纠纷诉讼，要求中恒公司退还押金、向其赔偿装修损失、加盟费、设备及管理费、律师费、搬迁费损失等。本院受理后，立案号为（2019）粤0111民初27478号，该案中，曾庆筠就涉案商铺的装修残值向本院申请委托有资质的评估机构进行评估。本院根据曾庆筠的申请依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）对标的物进行评估。安衡公司于2019年8月22日到涉案商铺现场进行了实物勘查，经现场勘查，该商铺目前闲置，场地内有明显积灰。该案经审理认为，依据政府信息公开申请告知书，认定涉案房屋未取得合法报建手续，为违法建筑。故中恒公司与曾庆筠就违法建筑所签订的《商铺租赁合同》应属无效合同。2019年12月25日，本院作出（2019）粤0111民初27478号民事判决书，判决中恒公司向曾庆筠返还押金1万元，中恒公司向曾庆筠赔偿装修损失71780元，并驳回了曾庆筠的其他诉讼请求。中恒公司不服上述判决提起上诉，后因中恒公司无正当理由拒不出庭，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终7035号民事裁定书，裁定按中恒公司撤回上诉处理。本院认为，生效法律文书已经认定中恒公司与曾庆筠就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》无效，故本案对于涉案双方租赁合同关系亦按无效认定。虽涉案租赁合同无效，但中恒公司有权要求曾庆筠支付占用涉案商铺期间的场地占用费和实际已发生的水电费等费用。现曾庆筠不认可其自2019年8月起有继续占用涉案商铺，故本案的争议焦点为对曾庆筠占用涉案商铺的截止时间的认定。曾庆筠抗辩因涉案商铺于2019年4月因涉违建而列入拆迁范围，且其多次与中恒公司沟通拆迁补偿事宜未果，其已于2019年7月中旬就未在涉案商铺内经营，其已向中恒公司支付至2019年7月整个月的租金费用，故其无需再向中恒公司支付场地占用费。对此，一方面，从（2019）粤0111民初27478号案中委托安衡公司对涉案商铺内的装修残值进行评估过程中的现场勘察情况看，在2019年8月22日现场勘查当天，涉案商铺“场地内有明显积灰”的状况确实反映了涉案商铺有一段时间未正常经营的情况，但曾庆筠作出承租人，在涉案商铺当时不存在导致涉案商铺无法经营的客观紧急状况的情况下，其不再经营涉案商铺，为防止损失进一步扩大，其负有积极履行向出租人交还涉案商铺的义务，如未积极履行该主动交付义务，由此导致的扩大损失应由承租人自行承担。现有证据无法体现曾庆筠在未经营涉案商铺后有主动向中恒公司提出交付涉案商铺的意愿或行为，故其应承担未向中恒公司主动交还涉案商铺而扩大损失的法律后果。曾庆筠主张其不应承担其未再经营涉案商铺后的场地占用费的意见缺乏理据，本院不予支持。另一方面，中恒公司作为出租方，在知悉承租人未经营涉案商铺，且未再支付场地占用费的情况下，亦负有积极采取措施收回涉案商铺以防止损失进一步扩大的义务，如未积极采取措施收回涉案商铺导致损失扩大的，亦应由出租方自行承担因未能收回商铺导致的扩大损失。曾庆筠已在（2019）粤0111民初27478号案中提起诉讼，要求中恒公司返还押金、赔偿损失，中恒公司也知悉曾庆筠未经营涉案商铺的情况，但现有证据无法体现中恒公司有采取积极措施与曾庆筠尽快收回涉案商铺，且在（2019）粤0111民初27478号案中中恒公司也未向曾庆筠反诉主张返还涉案商铺，故中恒公司向曾庆筠主张房屋占用费至2020年1月5日缺乏理据。结合（2019）粤0111民初27478号案中安衡公司组织双方于2019年8月22日对涉案商铺进行现场勘查的情况，本院认定曾庆筠应承担的房屋占用费计至2019年8月31日。经核算，曾庆筠应向中恒公司支付2019年8月5日至2019年8月31日的房屋占用费为4181元。驳回中恒公司主张多出上述数额的诉请。关于中恒公司主张水电费和管理费用的问题。如前所述，曾庆筠应向中恒公司支付的房屋占用费计至2019年8月31日，故中恒公司有权主张水电费的时间亦应至2019年8月31日。由于中恒公司的现有证据不足以证明2019年8月5日至2019年8月31日期间涉案商铺有实际发生水电费用，故本院对中恒公司主张曾庆筠支付水电费缺乏依据，本院不予支持。双方签订的租赁合同中并未约定曾庆筠需要单独承担管理费，故中恒公司要求曾庆筠支付管理费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告曾庆筠向原告广州中恒科技发展有限公司支付2019年8月5日至2019年8月31日的房屋占用费4181元；二、驳回原告广州中恒科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费325元，由原告广州中恒科技发展有限公司承担300元，被告曾庆筠承担25元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  肖録婷二〇二〇年十月二十二日书记员  陈玉梅