浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终522号上诉人（原审原告）：张小锋，男，1982年8月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人（原审原告）：潘文捷，女，1985年2月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵鹏，浙江红太阳（金华）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张小娟，浙江红太阳（金华）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：义乌市御景园置业有限公司，住所地浙江省义乌市稠城街道工人西路**义乌市香港大酒店有限公司**，统一社会信用代码91330782563337280X（1/1）。法定代表人：吴文化，董事长。委托诉讼代理人：乙笑牛，浙江金道律师事务所律师。上诉人张小锋、潘文捷因与上诉人义乌市御景园置业有限公司（以下简称御景园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年3月16日、6月12日公开开庭审理了本案，张小锋和潘文捷的委托诉讼代理人赵鹏、御景园公司的委托诉讼代理人乙笑牛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张小锋、潘文捷上诉请求，一、撤销一审判决第三项；二、改判由御景园公司向张小锋、潘文捷支付逾期交房违约金273554元（从2016年7月1日起以购房款2743770元为基数按日万分之一的标准计算至商品房符合合同约定的交付条件之日止，暂算至2019年3月25日止为273554元）；三、由御景园公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审认定事实错误。一、一审认定的案涉房屋交付时间错误。其认定案涉房屋交付时间为2016年9月29日，但应以2019年4月15日案涉房屋整体竣工验收备案符合法定及约定交付条件之日视为交付时间。该日期距协议约定交付日期2016年7月1日前已超过120天，御景园公司应当按照约定向张小锋、潘文捷支付违约金。张小锋、潘文捷一审诉讼请求第二项明确，其事实与理由部分明确提及御景园公司至今未取得案涉楼盘建设工程竣工备案证明及消防验收合格证明，不具备交付条件。此处约定的交付条件即符合双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条第一款约定，亦是我国《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》、《城市房地产管理法》、《标准化法》、《建筑工程施工质量验收统一标准》等相关法律规定的交付条件。建设工程整体竣工验收完毕经备案后才能交付使用，否则不产生交付的法律后果。商品房单体验收合格不等于具备交付条件，单体验收只是综合体竣工验收的一部分，小区建筑需要通过综合竣工验收合格并且备案之后才可以交付给业主使用。御景园公司取得建设工程竣工验收备案确认书的时间是2019年4月15日，此时间是本案符合交付房屋法定及约定条件的时间。一审法院将御景园公司通知张小锋、潘文捷的交房时间即2016年9月29日认定为案涉房屋交付时间明显错误。二、一审法院认定御景园公司逾期交付房屋不构成违约不需承担违约责任与案涉逾期交证违约的认定自相矛盾。案涉房屋买卖合同约定的房屋交付时间为2016年7月1日，一审法院认定御景园公司于2016年9月29日逾期交房不构成违约，系因合同约定“非因由御景园公司负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为御景园公司违约，御景园公司可据实予以延期”条款所致。一审法院未对2016年9月30日至2019年4月15日的期间御景园公司是否违约或者其因何免责作出认定。本案御景园公司逾期交房构成违约，需承担违约责任。（一）2016年9月30日至2019年4月15日期间，御景园公司逾期交房的行为构成违约，需承担违约责任。首先，一审法院认定御景园公司所建商品房项目因浙江省03省道与义乌市宾王路交叉口改造工程（以下简称03省道与宾王路改造工程）中的市政工程施工原因导致延期至2016年9月20日通过消防验收后方可交付，御景园公司于2016年9月29日通知业主交房，03省道与宾王路交叉口改造工程于2016年11月24日已经竣工验收。不管宾王路市政建设在2016年9月29日之前对御景园公司逾期交房是否有影响，在2016年9月30日至2019年4月15日这段时间不会有任何影响。御景园公司在一审庭审过程中也未针对2016年9月29日之后逾期交房提出任何可免责的辩解及证据。其次，一审判决御景园公司向张小锋、潘文捷支付逾期办证违约金（合同约定交付权属证书时间为2017年7月1日），认定事实清楚，证据确实充分。在一审庭审中针对逾期交付办理房屋产权转移登记所需的权属证书问题，御景园公司提交的一系列证据，包括由浙江致远工程管理有限公司（以下简称致远工程公司）出具的《证明》（以下简称致远公司《证明》）、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部（以下简称金义东轨道指挥部）出具的《情况说明》（以下简称轨道指挥部《情况说明》）、义乌市人民政府北苑街道办事处（以下简称北苑街道办事处）向义乌市自然资源和规划局（以下简称义乌资源局）出具的《关于〈91867部队经济适用房宾王·御景园〉项目建设（以下简称海景花园工程项目）延期竣工的情况说明》情况说明（以下简称北苑街道《情况说明》）等；一审法院认定以上证据所提及的有关影响御景园公司取得土地使用权证书及房屋所有权证的事实均无证据证实且对项目的施工时间陈述不一致，对其证明力均不予认可，对御景园公司的相应辩解不予采信。同理可推，以上证据及辩解也不能成为2016年9月29日以后影响御景园公司逾期交房的免责事由，否则判决将出现互相矛盾的情形。（二）2016年6月30日至2016年9月29日期间，御景园公司逾期交房的行为构成违约，需承担违约责任。一审法院认为是宾王路市政工程施工原因导致海景花园工程项目延期至2016年9月20日通过消防验收，御景园公司逾期交房不视为其违约，不需承担违约责任。一审该项判决证据不足。1、2016年3月24日义乌市城市管理委员会（以下简称义乌城管委）向御景园公司发出的《关于〈关于尽快完成宾王路建设报告〉的回复》（以下简称义乌城管委《回复》），该回复不能证明宾王路市政工程建设与御景园公司逾期交房之间存在直接因果关系。该回复第一点明确，雨污水管道按设计接入市政管网存在的问题系由于御景园公司项目部临时排水为露天排放至国贸大道匝道导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，进而导致无法向御景园公司提供市政雨污管道接入条件。该回复第二点明确，义乌城管委要求御景园公司对其雨污水排放进行整改，表明系御景园公司自身排水排污不当导致其雨污水管道不能接入。2、案涉楼盘并未在2016年9月20日通过消防验收。御景园公司提交的义乌市公安消防支队于2016年9月20日出具的《建设工程消防验收意见书》[义公消验字（2016）第0083号]（以下简称义乌消防（2016）83号消防验收意见书）系对海景花园工程项目拟综合评定意见的依据，未获正式审批，其消防验收范围也只是1、3、4、5号楼，并不包括2号楼，案涉楼盘整体并没有进行消防验收。3、一审认定御景园公司在一审庭审中提交的致远公司《证明》为证人证言，且该公司系海景花园工程项目的监理单位，与御景园公司存在利害关系，对其证明力不予确认，该证据不能证明在2016年6月30日至2016年9月29日期间系宾王路市政建设施工导致御景园公司逾期交房。对宾王路市政建设施工是否对海景花园工程项目造成影响、造成多大的影响、是否系其直接导致海景花园工程项目整体全面停工、具体影响的期限等都需要更加充分的证据予以证明。三、依据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条第二款第4项亦不能免除御景园公司逾期交房的违约责任，该条款只是约定市政大配套未建成导致商品房不具备用水、电、气等正常使用基本条件才可以据实延期。事实上，海景花园工程项目的业主们于2016年9月入住，能正常使用，显然不适用该免责条款。御景园公司答辩称，一审判决对案涉房屋交付的事实认定清楚，其驳回张小锋、潘文捷要求御景园公司支付延期交房违约金的诉讼请求具有事实及法律依据。一、双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》明确约定，御景园公司因政府原因无法按期交付房屋的，有权据实予以延期，并不构成违约，张小锋、潘文捷在上诉状中所主张的房屋交付时间点并不影响前述延期交房责任的认定。双方在《浙江省商品房买卖合同》虽约定御景园公司应当在2016年6月30日前将符合相关条件的商品房交付买受人，亦明确约定了出卖人不承担延期交房违约责任的几种情形。与双方约定的合同条款相对应，御景园公司在一审阶段提交了证据证明海景花园工程项目在开发过程中确实遇到了合同约定的政府市政工程等原因而无法按期交付房屋，案涉房屋所属海景花园楼盘因03省道与宾王路改造工程使小区市政配套施工无法正常进行，御景园公司曾于2016年2月向义乌市住宅和城乡建设局（以下简称义乌城建局）反映情况，后义乌城管委复函，确认了前述情况，有义乌城管委《回复》、北苑街道《情况说明》证明。03省道与宾王路改造工程于2015年8月开工，2016年10月完成道路管道压实度测试，直到2016年11月才竣工，有经03省道义乌段改建工程建设指挥部盖章确认的《市政工程竣工报告》、《管道压实度测试报告》等共同证明。为确保购房户尽早使用房屋，御景园公司经过努力，取得项目楼盘涉及住房部分（1#、3#、4#、5#楼）的单体竣工规划单，于2016年9月20日使案涉房屋所在楼幢通过消防验收，优先保障了住宅部分的水、电、气的正常使用，于2016年9月30日向张小锋、潘文捷交付了房屋，完成了物权的转移占有。之后，由张小锋、潘文捷实际占有并使用房屋，有《消防验收报告》、张小锋和潘文捷签署的《房屋交接单》共同证明。张小锋、潘文捷在上诉状中亦承认“御景园的业主们于2016年9月已经可以入住，已经能正常使用居住”，基于双方合同约定及经一审法院认定的客观事实，可以明确以下几点：（一）根据案涉《浙江省商品房买卖合同》约定，御景园公司因政府工程原因而延期交房不构成违约。2016年6月30日（约定交房日期）至2016年9月30日（实际交房日期）期间，案涉房屋系因03省道与宾王路改造工程导致不具备合同约定的基本使用条件而延期交付属于可以据实延期不视为违约的情形。在该时间节点后，案涉房屋已经交由张小锋、潘文捷实际占有正常居住。之后，直到2019年4月15日（竣工验收备案日），案涉项目工程整体因包括前述03省道与宾王路改造工程、金义东轨道交通工程等政府市政工程而导致整体延期竣工验收，客观上属于双方商品房买卖合同第九条第二款约定的第2种因不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长的，可以据实延期不构成违约的情形，御景园公司对此不需承担违约责任。（二）御景园公司努力使案涉房屋所在楼幢于2016年9月20日通过消防验收，使房屋本身具备正常居住使用条件的情况下，张小锋、潘文捷作为具有完全民事行为能力的主体，于2016年9月30日与御景园公司签订《房屋交接单》，确认其所购买的房屋“已具备《商品房买卖合同》约定的交付使用条件……买受人同意接收上述房产，至此出卖人已经履行《商品房买卖合同》的交房义务”，其与御景园公司签订《房屋交接单》，从御景园公司处接收房屋并使用至今，客观上属于合同双方当事人以实际行为变更了合同约定的房屋交付条件的履行条款，认可了房屋实际交付时的现实状态，符合双方变更合同约定的情形，御景园公司亦不应当承担责任。（三）御景园公司因政府原因而延期交付房屋，张小锋、潘文捷在2016年9月30日接收房屋后一直实际占有和使用房屋，其并未遭受实际损失。（四）除张小锋、潘文捷之外，其他提起诉讼的购房户在一审阶段均对2016年9月29日或30日的实际交房日进行了确认，并无异议。而且，这些购房户在一审法院判决御景园公司因政府原因延期交房不构成违约之后并未上诉，还有更多的购房户根本没有起诉，客观上表明绝大部分购房户均已认可御景园公司延期交房不构成违约。二、案涉海景花园项目工程整体的延期竣工系因政府市政工程原因导致，该事实并非御景园公司自行提出的主张，而是经不同条线、不同层级政府机关确认，符合客观事实。案涉工程项目在建设过程中接连受到03省道与宾王路改造工程、金义东轨道交通工程影响而整体延期竣工验收的事实并非御景园公司单方提出，义乌城管委、北苑街道办事处、金义东轨道指挥部对相关事实予以确认，土地主管单位义乌规划局对此事也进行了调查研究，经上报义乌市委市政府，其召开专题会议进行研讨，最终得出同样的认定结论。御景园公司于2019年4月取得项目竣工验收备案文件后，第一时间向义乌资源局下属单位义乌市不动产登记中心（以下简称义乌不动产中心）办理首次登记（办大证），但该中心根据义乌资源局的内部文件规定需先启动对御景园公司在《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3307822010A22028）（以下简称《土地出让合同》）项下是否存在违约这一前置认定程序。义乌不动产中心报请义乌资源局内规部门后，其即向北苑街道办事处、金义东轨道指挥部了解、核实情况。其根据实际掌握的情况，分别作出北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》，建议不予追究御景园公司的违约责任；该两份情况说明也成为义乌资源局形成责任认定方案的决策依据，并作为档案材料归档保存。义乌资源局经调查研究后认定御景园公司因政府市政工程等原因延期竣工，建议不追究其《土地出让合同》项下延期竣工的违约责任，由副局长张黎明在义乌市抓项目促发展工作领导小组的专题会议上进行汇报，并经会议讨论通过，之后形成中共义乌市委办公室《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》（以下简称义乌市委《抓项目会议纪要》）。上述职能部门认可海景花园工程项目因政府市政工程原因导致延期竣工验收的客观事实，该事实决定了御景园公司在《土地出让合同》项下不应承担违约责任，也同时决定了其不应因同一原因所导致的《商品房买卖合同》项下的延期交房、延期交证问题承担违约责任。上诉人御景园公司上诉请求，一、撤销一审判决第二项，改判驳回张小锋、潘文捷一审第二、三项诉讼请求；二、本案诉讼费用由张小锋、潘文捷承担。事实与理由：一审法院在确认御景园公司一审提交证据真实性的前提下，不采纳其中的关键证据错误，未对其他证据作出评判，认定事实及法律适用错误。一、一审法院未对御景园公司提交的北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》作出正确的认定。（一）一审法院对上述证据的真实性均予确认，将其认定为证人证言没有法律依据，进而导致事实认定错误。（二）北苑街道《情况说明》系政府机关之间的书面往来函件，属于典型的书证。北苑街道《情况说明》系由北苑街道办事处出具给义乌资源局，从案涉项目地块属地政府派出机关的角度就案涉工程延期竣工的客观原因以及是否构成《土地出让合同》项下违约问题向土地主管部门进行的说明和建议，属书证。该证据可以证明海景花园工程项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因影响验收工期60个月，工程延期非企业自身原因造成，建议不追究御景园公司在《土地出让合同》项下迟延竣工责任。（三）轨道指挥部《情况说明》由金义东轨道指挥部（政府直属部门）出具，该部门对轻轨工程影响案涉建设工程的相应时段及具体情况了解，该部门与御景园公司无任何利害关系，其书面说明的内容与北苑街道《情况说明》相互印证，亦应予采信。一审法院认为两份《情况说明》关于轨道交通建设影响海景花园工程项目施工时间的陈述存在不一致的观点不能成立。轨道指挥部《情况说明》载明，轨道交通建设在调整线位后直到2018年8月才对海景花园工程项目的用地红线“无任何影响”，这与北苑街道《情况说明》提到的海景花园工程项目因轨道交通建设红线问题暂缓施工后恢复附属配套设施施工的时间点（2018年5月25日进场）并无冲突。上述客观情况恰恰进一步证明御景园公司为尽快推进项目建设，在轨道交通建设红线调整尚未完毕的情况下，就已克服客观障碍积极推进附属工程的施工建设。二、御景园公司在一审时还提交了其他证据以证明其不应承担迟延办证的违约责任，一审法院对该部分证据的真实性予以确认，但却未对该部分证据的证明事项予以评判，更未在违约责任的事实认定中予以考量，错误地认定御景园公司在办理权属证书方面构成违约。三、上述证据、御景园公司一审书面补充答辩意见、二审提交的证据等证明对本案的实体认定有直接影响的事实有国贸大道（03省道）与宾王路交叉口改造工程、金义东轨道交通工程，其先后影响海景花园工程项目建设，导致海景花园工程项目无法如期竣工验收，进而导致案涉房屋迟延交付。2015年6月至2016年11月底：国贸大道（03省道）与宾王路交叉口改造工程影响海景花园工程项目正常建设，有北苑街道《情况说明》为证，一审法院确认了此事实。期间，御景园公司于2016年9月20日完成商品房消防验收，于2016年9月30日交付案涉商品房。2017年1月至2018年8月：金义东轨道交通工程路线占用海景花园工程项目地块红线，影响海景花园工程项目建设，有北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》共同证明。2018年12月至2019年3月：金义东轨道交通工程电力管道改造工程影响海景花园工程项目建设，有北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》、御景园公司工作人员拍摄的现场照片共同证明。（二）海景花园工程项目因前述政府原因（市政工程）推迟到2019年4月3日方完成整体竣工验收，2019年4月15日完成竣工验收备案，至此才具备办理不动产权证的前提条件。海景花园工程项目于2011年7月22日取得《建筑工程施工许可证》，直到2019年3月底（轨道交通电力改造工程结束后）才具备整体竣工验收条件。根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，竣工验收备案是建设工程办理不动产权初始登记的前置程序，本案项目只有在2019年4月15日整体竣工验收备案后，才具备办理不动产权证的前提条件。（三）御景园公司于海景花园工程项目竣工验收备案后第一时间向义乌不动产中心申请办证，其于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》，但海景花园工程项目直到2019年10月国庆节后义乌市委办下达义乌市委《抓项目会议纪要》后，才真正具备办证条件。（四）御景园公司于2019年国庆节后正式具备办证条件后，第一时间推进办证事宜并通知了小区业主，因张小锋、潘文捷属于从建设银行按揭贷款购房的业主（办证涉及房贷抵押材料），需统一通过建行指定的义乌市保利房地产经纪服务部办证（服务部负责人冯沾元），御景园公司已于2019年10月24日将各按揭贷款业主办理转移登记所需的不动产分割凭证统一交付给冯沾元。嗣后，冯沾元逐一与包括张小锋、潘文捷在内的按揭购房业主联系，大部分业主已自2019年11月初起陆续取得了各自的不动产权证书。综上，海景花园工程项目因政府市政原因导致整体延迟竣工，又因项目需按施工许可整体竣工验收，根据法律法规强制性规定需在整体竣工验收备案确认后方可办理房地产初始登记，嗣后又因政府各级职能部门审批、报批工作流程原因，导致初始登记条件推迟至2019年国庆节后才真正成就，在此之后，御景园公司积极推进办证工作。以上事实符合一审法院已经确认的《商品房买卖合同》附件《补充协议》第九条第2项的合同约定，“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限内，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”。并且依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，开发商因迟延办证而承担违约责任的前提是“因出卖人的原因”，可以明确，御景园公司虽未能按期办证，但该结果系因政府原因所致，应当免除御景园公司承担逾期办证的违约责任。张小锋、潘文捷答辩称，一、对于北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》效力的认定，从证据种类上来看，上述证据应当认定为证人证言中的书面证言，应与书证做明显的区分。一审法院对上述书面证言不予采纳并无不当，证人证言系情况说明人就自身对案件事实的感知对司法机关等第三方部门做出的陈述，其内容的形成受自身认知影响较大，证明力相对较弱。故《最高人民法院关于修改〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》对于证人证言的采纳做了一定限制，即人民法院应当要求证人出庭作证，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。二、关于延期交房及延期办证的违约责任，应由御景园公司承担，御景园公司主张免除自身责任的依据不足。一审原告张小锋、潘文捷向一审法院起诉请求，一、确认张小锋、潘文捷与御景园公司于2015年4月1日签订的关于义乌市北苑街道海景花园3幢2单元2001室房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、由御景园公司向张小锋、潘文捷支付逾期交房违约金273554元（从2016年7月1日起，以购房款2743770元为基数按日万分之一计算至商品房符合合同约定的交付条件之日止，暂算至2019年3月25日止为273554元）；三、由御景园公司向张小锋、潘文捷支付逾期交付权属证书违约金168193元（从2017年7月1日起，以购房款2743770元为基数按日万分之一计算至实际交付权属证书之日止，暂算至2019年3月6日止为168193元）。一审法院认定的事实如下，2015年4月1日，张小锋、潘文捷与御景园公司签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定御景园公司将位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室商品房××出卖给张小锋、潘文捷，商品房价款2743770元；御景园公司应当在2016年6月30日前，将取得建设工程竣工验收备案证明、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，但非因由御景园公司负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为御景园公司违约，御景园公司可据实予以延期；若未按合同规定期限交付商品房，逾期不超过120日的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，御景园公司按日向张小锋、潘文捷支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；御景园公司承诺于2017年6月30日前，取得土地、房屋权属证书并交付给张小锋、潘文捷，由张小锋、潘文捷自行办理该商品房转移登记，若约定日期起180日以后御景园公司仍不能交付权属证书或登记证明的且张小锋、潘文捷不退房，御景园公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向张小锋、潘文捷支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议约定，若因政府原因，导致出卖人无法在《浙江省商品房买卖合同》第十七条约定的期限（2017年6月30日）前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，张小锋、潘文捷已按照约定方式全额付清购房款2743770元。2016年2月22日，御景园公司向义乌城建局报告，称案涉商品房项目已开始进行小区市政配套建设施工阶段，交房在即，但宾王路市政建设尚未完善，小区市政建设无法正常投入使用，要求协调市政建设单位加快建设步伐，并告知完成时间。义乌市城市管理委员会于2016年3月24日回复御景园公司，称03省道义乌段改造工程建设指挥部与御景园公司人员现场对接后，确认案涉商品房项目有两处雨污水管需接入市政管网，但宾王路管道因土地征用原因尚无法施工，而御景园公司排水为露天排放，导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，从而不能移交工作面给市政配套施工单位进行雨污水管道施工，更无法向御景园公司提供市政雨污水管道接入条件。义乌城管委在回复中表示将主动与03省道义乌段改造工程建设指挥部、北苑街道（办事处）等单位加强沟通联系，争取宾王路改造工程早日完成。根据市政工程竣工报告及管道压实度试验汇总表记载，03省道与宾王路交叉口改造工程于2015年8月18日开工，于2016年11月24日竣工，该工程中铺设的管道截至2016年10月31日全部进行了压实度试验且检测结果为合格。2016年9月20日，案涉商品房项目通过消防验收，御景园公司于2016年9月29日将合同约定的商品房交付给张小锋、潘文捷。2019年4月3日，御景园公司向义乌不动产中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌不动产中心于2019年4月17日出具《不动产测量报告》。2019年8月7日，北苑街道办事处向义乌资源局出具《情况说明》，称案涉商品房项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因共影响验收工期60个月，项目实际建设周期为31.5个月，符合土地出让合同关于宗地建设项目建设周期为36个月的约定，建议不予追究御景园公司延期竣工的违约责任。一审法院认为，张小锋、潘文捷与御景园公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。张小锋、潘文捷在签订上述协议后，已依约支付了购房款，御景园公司亦应当依照协议约定期限向张小锋、潘文捷交付房屋以及办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书。根据协议约定，御景园公司应当于2016年6月30日前向张小锋、潘文捷交付房屋，但现有证据表明御景园公司所建商品房项目因03省道与宾王路交叉口改造工程中的市政工程施工原因导致延期至2016年9月20日通过消防验收后方进行交付，该延期符合协议中“非因由御景园公司负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为御景园公司违约，御景园公司可据实予以延期”的约定，故御景园公司于2016年9月29日向张小锋、潘文捷交付房屋并不构成违约，张小锋、潘文捷要求御景园公司承担相应违约责任的诉请应不予支持。御景园公司将房屋交付张小锋、潘文捷后，逾期未向张小锋、潘文捷交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证，距协议约定交付日期即2017年6月30日前早已超过180日；御景园公司虽然以北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》等作为证据，欲证明其未按约向张小锋、潘文捷交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋权属证书系因政府原因所致，该情况不属违约，但御景园公司提交的上述两份情况说明均属于证人证言，而情况说明中所提及的有关影响御景园公司取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证的事实均无证据证实，故对御景园公司的相应辩解不予采信，御景园公司应当自2017年7月1日起按已交付房价款万分之一/日标准向张小锋、潘文捷支付违约金至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止。综上，张小锋、潘文捷合理合法部分的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认张小锋、潘文捷与御景园公司于2015年4月1日签订的关于义乌市北苑街道海景花园3幢2单元2001室房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、义乌市御景园置业有限公司于判决生效之日起五日内支付张小锋、潘文捷逾期交证违约金（以2743770元为计算基数，自2017年7月1日起按万分之一/天计付至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止）；三、驳回张小锋、潘文捷的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7926元，由张小锋、潘文捷负担3664元，义乌市御景园置业有限公司负担4262元。二审中，张小锋、潘文捷未向本院提交新证据。二审中，御景园公司向本院提交了以下证据：证据一、轨道指挥部《情况说明》，证据二、电力管道改造工程施工现场照片三张，证据一、证据二与一审提交的北苑街道《情况说明》，共同证明2018年12月开始，御景园公司为支持义乌市重大市政工程金义东轨道交通工程建设，配合轨道交通施工方对海景花园工程项目原电力管道进行改线施工，改线施工项目至2019年3月完工。证据三、建筑工程施工许可证，证据四、《工作联系单》，证据五、义乌不动产中心报请上级部门的存档资料（包括北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》），证据三至五与御景园公司一审提交的证据《竣工验收备案确认书》、《竣工验收报告》等共同证明，海景花园工程项目于2011年7月22日取得建筑工程施工许可证，建设地址为“91867部队经济适用房·宾王御景园地块一、二、三”，地，地上建设工程包括**楼，**楼，**楼，**楼，**楼（即所有项目楼房）据施工许可证，建设项目地块需整体进行竣工验收，只有在竣工验收备案后方可进行不动产权初始登记；御景园公司于2019年4月取得整体竣工验收备案后遂向义乌不动产中心申请进行不动产初始登记，相关职能部门需调查海景花园工程项目未能按照《土地出让合同》期限竣工的问题，最终决定不予追究御景园公司的违约责任。证据六、《协议书》，证据七、冯沾元的身份证复印件，证据八、材料交接明细表，证据九、海景花园联系情况明细表；证据十《不动产权证登记本》，证据六至十共同证明，张小锋、潘文捷属于在建设银行办理按揭贷款的购房户，这一类购房户办理不动产权证的手续是由银行指定的保利房产经纪服务部的冯沾元经办，因银行持有的抵押材料统一由冯沾元经手，御景园公司在办证所需的各项材料齐备后，于2019年10月24日将按揭贷款购房的业主（包括张小锋、潘文捷）所对应的分房分户平面图、不动产分割凭证（即“大证”分割后的“小证”）、宗地图、交接书等一并交付给冯沾元，此时，御景园公司已经完成其在购房合同项下的交付权属证书的义务；大部分按揭贷款业主已在冯沾元的联系下自2019年11月初起陆续办完了不动产转移登记，签字领取了各自的不动产权证书;证据十一、义乌市保利房地产经纪服务部（普通合伙）情况说明、营业执照，证明该服务部执行事务合伙人冯沾元的身份情况，以及由其对涉案商品房办理权属证书的相关情况；证据十二、不动产权分割登记凭证、宗地图、房产分层分户平面图，证明涉案不动产分割登记于2019年10月11日完成；证据十三、税收缴款书（税务收现专用），证明按揭购房户大部分于2019年11月18日左右办理权属登记证书完毕。张小锋、潘文捷对上述证据质证如下，对证据一的三性均有异议，对证据二的真实性有异议，金义东轨道交通于2014年国家立项，2017年8月21日才正式开工，2016年9月30日，御景园公司已将房子交付给张小锋、潘文捷，大部分业主在2017年年底入住，轨道施工项目与本案缺乏关联性；对证据三、四、五真实性有异议，对其关联性有异议，与本案无关，北苑街道《情况说明》属证人证言，证人应出庭作证；对证据六、七、八、九、十真实性有异议，冯沾元也属证人，应该出庭作证；对证据十一没有异议；对证据十二的真实性没有异议，但是只能证明2019年10月11日将案涉海景花园3幢1单元3003室进行不动产权分割，不代表其他商品房也在当天完成了不动产分割手续，更不代表御景园公司将相应的可以办理商品房产权登记手续的相关凭证移交给张小锋、潘文捷，御景园公司应当按照合同约定时间将相关产权登记的凭证交付给张小锋、潘文捷；对证据十三的真实性没有异议，与张小锋、潘文捷无关。经审核，并结合张小锋、潘文捷的质证意见，本院对上述证据认证如下，证据一系金义东轨道指挥部出具，对其形式真实性予以认定，对其证据目的在本院认为部分进行详细阐述；证据二系复印件，无法确认准确拍摄时间、拍摄对象等信息，对其证据效力不予认定；对证据三、证据四的证据效力予以认定；对证据五的形式真实性予以认定，对其证据目的在本院认为部分进行详细阐述；对证据六的证据效力予以认定；证据七系复印件，本院对其证据效力不予认定；对证据八、九、十的真实性予以认定；对证据十一的真实性予以确认，可以证明义乌市保利房地产经纪服务部（普通合伙）执行事务合伙人冯沾元的身份情况；对证据十二、十三的真实性予以认定。二审经审理查明，海景花园工程项目于2011年7月22日开工建设。03省道与宾王路改造工程于2015年8月18日开工、2016年11月24日竣工。义乌市公安消防支队于2016年9月20日出具义乌消防（2016）83号消防验收意见书，对御景园公司海景花园工程项目1#、3#、4#、5#楼及地下室拟综合评定为消防验收合格。致远工程公司（海景花园工程项目的监理单位）于2019年3月15日向一审法院出具《证明》，称案涉工程建设项目内部道路、消防管网等于2016年4月完工，具备消防验收条件，但03省道与宾王路改造工程影响周边道路通行，海景花园工程项目整体消防管道与市政管网无法接通。2019年4月3日，海景花园工程项目进行竣工验收并形成义乌建设工程竣工验收报告。2019年4月15日，义乌市住房和城乡建设局（以下简称义乌住建局）出具义乌市建设工程竣工验收备案确认书（编号：义验备字第32200020190415038号）明确海景花园工程项目的竣工验收备案文件已全部收讫。2019年8月12日，金义东轨道指挥部出具轨道指挥部《情况说明》，明确金义东市域轨道交通项目涉及03省道与宾王路改造工程，按照初步的设计方案，轨道交通项目建设需占用“海景花园”部分用地红线，海景花园建设工程项目暂停建设，2018年8月轨道交通线位调整至03省道与宾王路交叉口东南侧，调整后线位对“海景花园”用地红线无任何影响。2019年9月28日，中共义乌市委办公室印发义乌市委《抓项目会议纪要》，同意对海景花园工程项目延期竣工不追究御景园公司违约责任的认定方案。中国建设银行股份有限公司义乌分行（以下简称建行义乌分行）、御景园公司、义乌市保利房地产经纪服务部（以下简称保利地产经纪部）签订《协议书》，约定建行义乌分行、御景园公司委托保利地产经纪部办理在建行义乌分行办理按揭贷款的御景园小区楼盘的预登记转正式抵押工作。2019年10月24日御景园公司将海景花园小区按揭贷款购房的业主所对应的分房分户平面图、不动产分割凭证、宗地图、交接书等交付给保利地产经纪部法人代表冯沾元。本院对原判认定的其他事实予以确认。本院认为，一、关于北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》等证据的效力问题。国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。北苑街道《情况说明》系由北苑街道办事处作为基层政府于2019年8月7日向义乌资源局出具，目的在于对海景花园工程项目延期竣工是否应追究其《土地出让合同》项下的责任作出认定，该情况说明有北苑街道办事处盖章、有相关责任人的签字，且义乌市委《抓项目会议纪要》亦采纳了其不追究御景园公司违约责任的结论，应确认其证据效力。但北苑街道《情况说明》针对的主体不涉及本案的当事人张小锋、潘文捷，无法得出政府部门不追究御景园公司《土地出让合同》项下的违约责任即不应追究其案涉逾期交房、办证的违约责任。单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。轨道指挥部《情况说明》系由金义东轨道指挥部就御景园公司涉本案诉讼的情况通过御景园公司向本院出具，该情况说明上有金义东轨道指挥部的签章但没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，其涉及内容的证明效力较弱，在其与案涉其他证据相互印证的前提下，具有一定的证明力。致远公司《证明》的证据效力与轨道指挥部《情况说明》的证据效力情况类同。二、关于御景园公司主张的金义东市域轨道交通项目对海景花园工程项目施工是否造成影响及御景园公司正常的施工、办证的期限问题。2015年8月18日至2016年11月24日，金义东市域轨道交通项目涉及的03省道与宾王路改造工程施工，在张小锋、潘文捷未提交相反证据的情形下，御景园公司提交的其向义乌住建局发出的《关于尽快完成了宾王路建设报告》、义乌城管委《回复》、《市政竣工报告（03省道与宾王路改造工程）》、致远公司《证明》、北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》、义乌市委《抓项目会议纪要》等证据相互印证，足以证明，2015年8月18日至2016年11月24日03省道与宾王路改造工程期间，该工程施工影响御景园公司海景花园工程项目周边的宾王路、03省道的通行，海景花园工程项目的整体消防管道与市政管网无法接通，无法正常施工、办理验收备案相关手续。2017年1月25日至2018年5月24日，在张小锋、潘文捷未提交相反证据的情形下，北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》、义乌市委《抓项目会议纪要》等证据相互印证，足以证明，2017年1月5日金义东城际轨道交通规划路线施工范围在御景园公司海景花园工程项目东侧红线范围内，其一侧施工范围在海景花园工程项目地下室边缘，影响海景花园工程项目地上附属配套设施的建设，2017年1月25日，海景花园工程项目东侧接入国贸大道室外附属管网及消防通道暂停施工，金义东城际轨道交通规划原路线因小三里塘铁路职工房拆迁未达成一致意见，将原规划路线改至国贸大道往杭州方向辅道施工，2018年5月25日御景园公司重新进行附属配套设施施工。2018年12月至2019年3月，北苑街道《情况说明》、义乌市委《抓项目会议纪要》等证据表明，海景花园工程项目已完工的电力管道横穿义乌市国贸大道路基下方轨道地下化全开挖施工区域，出于安全及海景花园小区正常用电考虑，需将原埋设的电力管道改线至海景花园小区地块红线东侧（靠国贸大道）边缘，该电力改造项目于2019年3月完成。2019年4月15日，海景花园工程项目竣工验收备案，至此达到案涉商品房买卖合同约定的交房条件，亦可按照规定向相关部门申请办理产权证书。2019年4月至2019年9月28日，御景园公司提交的《不动产测量报告》、义乌不动产中心2019年6月26日出具的工作联系单、北苑街道《情况说明》、义乌市委《抓项目会议纪要》等证据及当事人的陈述表明，御景园公司于2019年4月向义乌不动产中心提交办理产权证书的材料，因海景花园工程项目工期超出了《土地出让合同》约定的期限，存在违约的可能性，故义乌不动产中心对海景花园工程项目不予办理产权登记，最终于2019年9月28日由义乌市委《抓项目会议纪要》认定可不追究御景园公司逾期竣工的违约责任，才具备为海景花园工程项目办理产权证书的前提条件。从御景园公司向相关职能部门提交办理产权证书的材料到上述职能部门审核御景园公司是否违约的期间非御景园公司可控制，且相关政府部门最终认定御景园公司逾期竣工非自身原因，该期间不应计入御景园公司正常的办理产权证书的期间。御景园公司所述的本案因市政工程施工等原因导致其逾期交房、逾期办证总体上来看具有一定的事实依据，应予以认定。三、关于御景园公司在本案中逾期交房、办证是否应向张小锋、潘文捷承担违约责任的问题。案涉《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期；因非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为出卖人违约，御景园公司可据实予以延期；附件八：补充协议第九条（2）约定，若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。上述约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，张小锋、潘文捷所述的上述条款为格式条款不发生效力缺乏事实及法律依据，应不予认定。如前所述，御景园公司在对海景花园工程项目施工、办理产权证书的过程中，其受作为政府规划的市政工程的金义东市域轨道交通项目、03省道与宾王路改造施工影响及相关职能部门认定御景园公司是否存在案涉《土地出让合同》项下逾期违约（最终排除了御景园公司的责任）拉长了办证期间的事由符合上述合同约定的因政府原因导致御景园公司逾期交房、办证可予免责的约定，御景园公司主张的该相应期间应在其对海景花园工程项目施工、办证总期间扣除的抗辩意见总体上成立，应予以认定。需要指出的是，上述期间扣除的方法假定金义东市域轨道交通项目、03省道与宾王路改造施工，御景园公司就需要停工等待，但从施工实践来看，二者不应等同，御景园公司可在案涉市政工程项目施工期间做好施工准备工作加快后期施工进度，亦应积极督促相关部门加快施工进度。从合同相对性的角度，本案御景园公司逾期交房、逾期办证事实客观存在，各业主对此并无过错，其也为此事付出了一定的人力、财产成本。本案综合考量案涉逾期交房、逾期办证对张小锋和潘文捷造成居住和交易等方面损失的可能性、不排除御景园公司存在未积极履行合同的情形、张小锋和潘文捷因本案支出的维权费用等因素，酌情认定由御景园公司支付张小锋、潘文捷一审认定的逾期交证违约金中的47014元作为赔偿。另外，2016年9月30日，御景园公司将案涉房屋交付给张小锋、潘文捷，张小锋、潘文捷对其占有使用，海景花园工程项目至2019年4月15日才竣工验收备案，至此，海景花园工程项目才符合双方《浙江省商品房买卖合同》第九条（1）约定的交付条件，但即使以2019年4月16日作为案涉交房的时间点，如前所述，御景园公司抗辩提出的其逾期交房、逾期办证系因政府原因基本成立，按照双方合同约定应予免除其大部分责任。综上所述，上诉人御景园公司部分上诉请求成立，应予支持；上诉人张小锋、潘文捷的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决结果不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初4613号民事判决第一项；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初4613号民事判决第二、第三项及诉讼费用负担部分；三、由义乌市御景园置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿张小锋、潘文捷47014元；四、驳回张小锋、潘文捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7926元，由张小锋、潘文捷负担7082元，义乌市御景园置业有限公司负担844元；二审案件受理费7926元，由义乌市御景园置业有限公司负担844元，由张小锋、潘文捷负担7082元。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇二〇年十月二十二日代书记员 周璟学代书记员 钟李钰