襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初1608号原告：襄阳侨丰博览城运营管理有限公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区牛首镇张营村。法定代表人：刘程，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红刚，湖北春园律师事务所律师。被告：宋吉琼，女，1972年12月19日出生，汉族，住湖北省保康县。委托诉讼代理人：王桂英，襄阳市明正法律服务所法律工作者。原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司（以下简称襄阳侨丰公司）与被告宋吉琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告襄阳侨丰公司的委托诉讼代理人刘红刚，被告宋吉琼的委托诉讼代理人王桂英，到庭参加诉讼。在诉讼过程中，被告宋吉琼就损害赔偿提起反诉，本院未予准许。本案现已审理终结。原告襄阳侨丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》及补充协议，被告立即搬出租赁的襄阳侨丰国际商品博览城68号楼一层1-7号、29-41号商铺，二层1-8号商铺，三层全层，共计68间，建筑面积约4753.33平方米的商铺，将商铺返还给原告；2.判令被告支付租金1428702.88元、违约金50000元，及从2019年11月1日起至实际返还商铺之日止的租金和占用费（每天按1655.88元计算），和从2019年10月14日起至交还商铺之日止的赔偿金（每天按500元计算）；3.判令被告支付物业管理费565646.27元（截止到2019年10月30日），及从2019年11月1日起至交还全部商铺之日的物业管理费（每天按照554.56元计算）；4.判令被告赔偿原告装修损失费123万元；5.诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求中的商铺建筑面积为4719.66平方米；变更第二项诉讼请求中的租金为至2019年10月31日的租金及占用费2031016元，2019年11月1日之后的租金和占用费按每天1652.13元计算；变更第三项诉讼请求中的物业管理费为561639.54元，2019年11月1日之后的物业管理费按每天550.627元计算；变更第四项诉讼请求中的装修损失费为1443770.23元。事实与理由：2017年，原、被告签订《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》，约定被告租赁侨丰国际商品博览城68号楼一层1-7号、29-41号商铺，二层1-8号商铺，三层全层41间商铺，共计建筑面积4719.66平方米的商铺，用于食品展示，租期自2017年1月1日至2018年12月31日；原告给予24个月免租期，原告从2019年1月1日起开始计算并收取租金，被告必须在免租期满前30天内，一次性交纳免租期满后第一年的租金，租金以现金方式支付，不得以任何款项抵扣，采取先交清租金后使用的方式。被告在租赁期间应交纳物业管理费，按每平方米3.5元计算；被告必须保证开门营业，不得擅自改变商铺用途或经营业态。2016年12月9日，原、被告签订补充协议，约定租期至2024年12月31日，免租期为二年半，租期内第一层及第二层商铺被告只能用于展示自己所出售的商品，不得作为仓储使用，第三层可以作为仓储使用；免租期满后第三年租金，一楼为每月每平方米20元，二楼为每月每平方米10元，三楼为每月每平方米6元。协议及补充协议签订后，原告依约履行了合同义务，被告擅自改变经营业态和商铺用途，不按约定支付租金，严重违约，给原告造成重大损失。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告宋吉琼辩称，原告诉称租赁范围不正确，被告承租的是一至三层全部商铺，若原告坚持要求解除合同，必须全部解除而不是部分解除。2018年原告对被告构成侵权，被告的损失达100多万元，被告有先予履行抗辩权，被告不支付租金不构成根本违约，不存在解除合同的条件。若原告坚持解除合同，应赔偿被告的装修费用。另租赁费用起算时间正确。经审理查明，襄阳侨丰投资发展有限公司授权襄阳侨丰公司，对其开发的襄阳侨丰国际商品博览城68号楼对外出租、经营管理，由侨丰公司对外签订合同和履行合同约定的权利义务。襄阳侨丰公司对襄阳侨丰国际商品博览城68号楼第一层规划为门面房、第二层规划为商品展示区、第三层规划为仓储区。为管理、使用房屋，襄阳侨丰公司与宋吉琼签订了落款时间为2016年12月1日的《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》，及落款时间为2016年12月9日的《补充协议》。其中《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》约定：襄阳侨丰公司将襄阳侨丰国际博览城第68栋一层1-7号商铺、29-41号商铺，二层1-8号商铺及三层整层出租给宋吉琼使用，襄阳侨丰公司根据市场整体规划布局需要将商品行业归类经营，确定宋吉琼经营业态为食品展示；租期2年，自2017年1月1日至2018年12月31日，免租期24个月，从签订协议之日起计算至2018年12月31日止，襄阳侨丰公司从2019年1月1日开始计算和收取租金；宋吉琼在签订协议当日向襄阳侨丰公司交纳保证金300000元，作为履约担保，保证金在租赁期限届满后，如宋吉琼在租期内没有违约行为或没有损坏商铺的，襄阳侨丰公司无息退还实际交纳的保证金，若有违约行为，襄阳侨丰公司有权从保证金中先行抵扣宋吉琼欠交的租金、滞纳金、违约金及损失等；宋吉琼必须在免租期满前30天内，一次性交纳免租期满后的第一年租金，租金必须以现金方式支付，不得以任何款项抵扣，以后年份交纳租金的时间和方式也如此；免租期满后的租金采取先交清租金后使用商铺的方式；宋吉琼在租赁期限内应交纳物业管理费，第一年（从签订本协议之日起计算，含免租期）的物业管理费按照每平方米3.5元计算，以后的物业管理费由襄阳侨丰公司确定，具体标准以襄阳侨丰公司公布的数额为准，但不低于当时当地的物价上涨水平和比例；宋吉琼按规定的标准自费交纳水、电、物业管理等费用，接受该商铺所在地运营公司和行政管理部门的管理且必须遵守统一运营管理相关系列规定；出租方有权根据市场经营的实际情况，可决定由出租方统一对承租方租赁商铺进行装饰、改造（含设置分户墙等），对于出租方是否向承租方收取装饰装修费、改造费，由出租方决定，若出租方决定暂不向承租方收取装饰装修费、改造费等费用，承租方必须按照协议约定履行全项义务，若有违约，承租方立即向出租方支付装饰装修费、改造费，具体支付金额按照每间商铺不低于30000元标准支付；宋吉琼有利用租赁物进行非法活动、擅自改变商铺结构、擅自改变商铺用途或者业态经营、对租赁商铺对外转租、转让或转借等情形之一者，构成违约，应当承担全部违约责任和赔偿责任。违约责任和赔偿责任包括：保证金及租金不予退还，归出租方所有；对免租期内的商铺租金不予免除，应按每间每月1000元标准向出租方支付商铺租金；按每月每平方米15元支付仓库租金；若出租方对承租方租赁商铺进行装饰装修、改造的，承租方立即按照每间商铺不低于30000元标准向出租方支付装饰装修、改造费；向出租方支付市场宣传费（每间按照20000元计算）；向出租方支付扶持商户经营及业态的促销费（每间按照10000元计算）；对承租方的补贴及奖励全额退还；向出租方支付违约金50000元，造成损失的另行赔偿；出租方支付的市场外迁时的搬运费，按照每间5000元计算；向出租方支付商铺及仓库物业管理费每平方米3元；出租方有权解除本协议，收回商铺，对拒不交铺的，出租方可强行清理物品，造成的损失全部由承租方承担。协议另注明双方签订有补充协议，且还就其他事项进行了约定。《补充协议》约定：宋吉琼所租商铺位置为襄阳侨丰国际商品博览城68栋一层1-7号商铺、29-41号商铺，二层1-8号商铺及三楼整层（商铺号见附件，具体面积及位置以实际交付为准），使用权的期限为８年，从2017年1月1日至2024年12月31日；租赁期内第一层及第二层商铺宋吉琼只能用于展示自己所出售的商品，不得作为仓储使用，第三层可作为仓储使用；前二年半免租金，免租期为2017年1月1日至2019年6月30日；合同签订当日，宋吉琼缴纳租赁押金300000元，合同生效，否则合同无效；免租期满后，宋吉琼第三年的租金一楼为每月每平方米20元，二楼为每月每平方米10元，三楼为每月每平方米6元，二年半后第三楼租金随行就市，一楼及二楼的租金在第四至第五年每年递增8%，第六年至第八年每年租金递增10%；宋吉琼确保整个68栋一至三层商铺的招商工作（不超过六户），襄阳侨丰公司负责全力配合宋吉琼招商工作谈判及最终决定权，招来的其它商户只享受二年免租期，免租期满后租金是一楼每月每平方米22元、二楼每月每平方米11元、三楼每月每平方米6元，租金在第四年至第五年每年递增8%，第六年至第八年每年租金递增10%；宋吉琼在2016年12月30日前完成68栋一至三层商铺的招商工作，在招商过程中如果其它商户实际租金单价高于上述价格，每年按照同增同减的原则，高出部分由襄阳侨丰公司返还给宋吉琼，返还的方式是抵扣以后年份的租金，但前提是宋吉琼确保2016年12月30日前完成招商工作，完成的标准是其它商户签定了租赁协议且交纳押金；宋吉琼保证整个68栋的一层至三层招满经营户，并保证所有经营户在2017年1月15前完成门牌安装，2017年5月1日前开门营业，在满足以上条件基础上，作为奖励，襄阳侨丰公司给宋吉琼500**元的装修补贴，装修补贴在开门营业一年结束后给付，此外襄阳侨丰公司提供给宋吉琼两间办公用房（具体位置由双方协商确定，由宋吉琼装修）及一块户外墙体广告位免费使用一年；一至三层的商铺，襄阳侨丰公司只负责所有商户分户墙的砌筑，所有装修工作由宋吉琼负责；此补充协议只变更了双方签订原合同中的租赁期限、租赁押金、租金价格具体等事项，其它对双方约束性条款按原合同执和。2016年12月14日宋吉琼向襄阳侨丰公司交纳保证金300000元，襄阳侨丰公司向宋吉琼出具收据一份，收据注明“D31-3层（不含42号商铺）”。2018年4月30日，襄阳侨丰国际商品博览城68号楼二层因消防栓出水，导致宋吉琼库存的市值1094403元的酒品包装纸箱676个被水浸。就货物损失等赔偿事宜，宋吉琼与襄阳侨丰公司尚未处理完毕。2019年5月14日，消防部门对襄阳侨丰国际商品博览城68栋三层抽查，发现存在私自改变房屋仓储用房的使用性质（存在擅自改造为群租房的现象），破坏了原有的消防设施和防火分隔区间；采用易燃可燃材料进行装修；吊顶遮挡原有喷淋系统；隔间未采用实体墙分隔；电线私拉乱接；安全出口数量不足。消防部门抽查后，宋吉琼未拆除、改造襄阳侨丰国际商品博览城68栋三层群租房的结构，也未再作群租房使用。宋吉琼承租襄阳侨丰公司管理的襄阳侨丰国际商品博览城68栋的商铺后，未向襄阳侨丰公司交付过租赁费用、物业管理费。现襄阳侨丰公司以宋吉琼擅自改变经营业态和商铺用途，未依约支付租赁费用，构成违约为由，提起本案诉讼，要求确认双方签订的协议及补充协议于2019年10月8日解除，宋吉琼承担违约责任。另查明，襄阳侨丰国际博览城第68栋一层1-7号及29-41号商铺，商铺共计20间，面积共计1145.86平方米；二层1-8号商铺（不存在编号为7的商铺），面积共计1301平方米；三层共计41间商铺，面积2272.8平方米，三层合计4719.66平方米。2016年12月15日，襄阳侨丰公司与襄阳市新福兴建筑安装工程有限公司签订《工程施工合同》，襄阳侨丰公司将襄阳侨丰国际博览城68号楼分户墙、地弹门的施工、安装工程，包工包料发包给襄阳市新福兴建筑安装工程有限公司，工程总造价1443770.23元，襄阳侨丰公司向襄阳市新福兴建筑安装工程有限公司支付了工程款100万元。宋吉琼认可于2017年5月1日收到并使用了承租的商铺，襄阳侨丰公司同意物业管理费从2017年5月1日开始计算。襄阳侨丰公司诉称，于2019年10月8日在襄阳侨丰国际商品博览城68栋一层，宋吉琼承租的商铺处张贴了“解除合同通知书”，通知双方签订的《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》及《补充协议》自通知送达之日起解除，并进行了拍照。宋吉琼不认可收到或看到了襄阳侨丰公司“解除合同通知书”。还查明，2017年3月11日，宋吉琼以其及陈萍租赁68号楼一层、二层、三层商铺，一层共计40间商铺装修在即，因投入较大，申请装修押金为10000元，垃圾清运费为4000元。襄阳侨丰公司的相关负责人胡兆雪予以了同意。2017年4月，宋吉琼作为出租方分别与陈萍、雷鹏、苏一英、李飞、李雪金等商户签订商铺租赁协议书，将襄阳侨丰国际商品博览城68栋一层8-28号商铺出租给上述商户使用。2020年6月10日，宋吉琼以陈萍、雷鹏、苏一英、李飞、李雪金五位商户需向襄阳侨丰公司交纳襄阳侨丰国际商品博览城68栋一层8-28号商铺，从2019年1月1日至2020年12月31日，按每平方米22元标准计算的租金为299267元，按每平方米2.45元标准计算的商管费为33329元，合计332605元，向襄阳侨丰公司出具承诺书一份，承诺当日代缴170000元，剩余尾款在7月10日之前交清。宋吉琼于当日，代五位商户向襄阳侨丰公司交纳租金170000元。本院认为，襄阳侨丰公司将其管理的商铺出租给宋吉琼使用，双方签订了《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》及《补充协议》，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，另宋吉琼依约支付了保证金，双方签订的协议成立并生效。虽然协议约定，宋吉琼必须在免租期满前30天内，一次性交纳免租期满后的第一年租金，租金必须以现金方式支付，不得以任何款项抵扣，但免租期截止至2019年6月30日，而2018年4月30日襄阳侨丰提供的商铺因消防栓出水，导致宋吉琼库存的货物被水浸，截止襄阳侨丰公司提起本案诉讼，仍未就货物损失等赔偿事宜与宋吉琼处理完毕。法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对于宋吉琼库存货物被水浸的损失，襄阳侨丰公司或实际侵权责任主体应予赔偿，因宋吉琼库存货物损失在前，约定支付租金在后，宋吉琼未按协议约定时间支付租金存在正当理由，宋吉琼未依约支付租金不构成根本违约，故襄阳侨丰公司以宋吉琼未依约支付租金，诉请解除双方签订的协议及补充协议，与法不符。襄阳侨丰公司与宋吉琼签订的协议另约定，宋吉琼有利用租赁物进行非法活动、擅自改变商铺结构、擅自改变商铺用途或者业态经营、对租赁商铺对外转租、转让或转借等情形之一者，构成违约，应当承担全部违约责任和赔偿责任，襄阳侨丰公司有权解除协议，收回商铺。但根据目前协议双方所提供的证据证实，襄阳侨丰公司对宋吉琼承租的襄阳侨丰国际博览城第68栋一至三层商铺进行经营管理，宋吉琼于2017年3月11日拟对第一层进行装修时，向襄阳侨丰公司申请了装修押金、垃圾清运费的减免。即襄阳侨丰公司对宋吉琼承租商铺的使用具有管理的权利和义务。宋吉琼于2017年上半年取到并使用涉案房屋，2019年5月14日被消防部门抽查，发现第三层房屋存在私自改变房屋仓储用房的使用性质，为群租房的现象。其第三层房屋装修、改造及用途的改变，襄阳侨丰公司应知情，且未提出异议。故襄阳侨丰公司以宋吉琼擅自改变商铺结构、擅自改变商铺用途或者业态经营，构成违约，要求解除合同，宋吉琼承担违约责任，无事实依据。法律规定，合同当事人约定解除合同，或依法解除合同，合同自解除合同的通知到达对方时解除。襄阳侨丰公司所举证据，不足以证明其于2019年10月8日有效地向宋吉琼送达了“解除合同通知书”。故襄阳侨丰公司诉请确认其与宋吉琼签订的协议及补充协议于2019年10月8日解除，宋吉琼向其返还涉案商铺，无事实依据，本院不予支持。襄阳侨丰公司与宋吉琼签订的协议约定，免租期至2019年6月30日，免租期满后，宋吉琼第三年的租金一楼为每月每平方米20元，二楼为每月每平方米10元，三楼为每月每平方米6元，二年半后第三楼租金随行就市，一楼及二楼的租金在第四至第五年每年递增8%，第六年至第八年每年租金递增10%。另襄阳侨丰国际博览城第68栋一层1-7号及29-41号商铺，面积共计1145.86平方米；二层1-8号商铺，面积共计1301平方米；三层面积2272.8平方米。协议双方未提供二年半后第三楼租金的新标准。则一层商铺从2019年7月1日至2020年3月31日（襄阳侨丰公司提起诉讼的前一月月底）的租金为211754.93元[1145.86m2×20元×6个月+1145.86m2×20元×（1+8%）×3个月]；二层商铺从2019年7月1日至2020年3月31日的租金为120212.4元[1301m2×10元×6个月+1301m2×10元×（1+8%）×3个月]；三层商铺从2019年7月1日至2020年3月31日的租金为122731.2元（2272.8m2×6元×9个月），合计454698.53元。2020年年初我国爆发新冠××疫情，而爆发新冠××疫情，对承租人属于不可抗力，防控新冠××疫情，难免对承租房屋从事经营活动的承租人造成损失，根据公平原则，合同当事人应共担风险、共渡难关，本院酌定襄阳侨丰公司分担2020年2月、3月的租金104876.35元[1145.86m2×20元×（1+8%）×2个月+1301m2×10元×（1+8%）×2个月+2272.8m2×6元×2个月]的80%，即83901.08元，则剩余租金为370797.45元（454698.53元－83901.08元）。故襄阳侨丰公司诉请宋吉琼支付至2019年10月31日的租金及占用费2031016元，2019年11月1日之后的租金和占用费按每天1652.13元计算，本院支持从2019年7月1日至2020年3月31日的租金370797.45元，2020年4月1日之后的租金按协议约定履行，超出部分本院不予支持。协议约定，宋吉琼在租赁期限内应交纳物业管理费，第一年（从签订本协议之日起计算，含免租期）的物业管理费按照每平方米3.5元计算，以后的物业管理费由襄阳侨丰公司确定，具体标准以襄阳侨丰公司公布的数额为准，但不低于当时当地的物价上涨水平和比例。协议双方未举证证明，襄阳侨丰公司在协议签订后公布了新的物业管理费标准。另襄阳侨丰公司同意从2017年5月1日起计算物业管理费，故从2017年5月1日至2020年3月31日的物业管理费为578158.35元（4719.66m2×3.5元×35个月）。襄阳侨丰公司诉请宋吉琼支付物业管理费561639.54元（截止到2019年10月30日），及从2019年11月1日起至交还全部商铺之日的物业管理费（每天按照554.56元计算），本院支持2017年5月1日至2020年3月31日的物业管理费578158.35元，2020年4月1日之后的物业管理费按协议约定履行，超出部分本院不予支持。宋吉琼虽未按协议约定支付租金、物业管理费等，存在违约，但未构成根本违约，且一至三层商铺分户墙的砌筑，系襄阳侨丰公司的协议约定义务，故襄阳侨丰公司诉请宋吉琼承担免租期内的租赁费用、支付2019年10月14日起的赔偿金、支付违约金50000元、装修损失费1443770.23元，本院结合宋吉琼的过错大小，酌情支持20000元，超出部分本院不予支持。宋吉琼辩称，其承租的是襄阳侨丰国际博览城第68栋一至三层全部商铺，但其所举证据不足以证明该事实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、宋吉琼于本判决生效之日起十日内，向襄阳侨丰博览城运营管理有限公司支付从2019年7月1日至2020年3月31日止的租金370797.45元；二、宋吉琼于本判决生效之日起十日内，向襄阳侨丰博览城运营管理有限公司支付从2017年5月1日至2020年3月31日止的物业管理费578158.35元；三、宋吉琼于本判决生效之日起十日内，向襄阳侨丰博览城运营管理有限公司支付违约金20000元；四、驳回襄阳侨丰博览城运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40293元，由襄阳侨丰博览城运营管理有限公司承担12000元，由宋吉琼承担28293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  文 健人民陪审员  柴辉凌二〇二〇年十月二十七日书 记 员  李蓝馨