广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14311号原告：余洪敏，女，1969年8月出生，汉族，身份证住址广东省中山市**********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：黄熙程，广东一粤律师事务所律师。被告：喻飞舟，男，1982年7月出生，汉族，身份证住址湖北省鹤峰县**********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：冯彬博，江西赣西律师事务所律师。原告余洪敏与被告喻飞舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余洪敏及其委托诉讼代理人黄熙程，被告喻飞舟及其委托诉讼代理人冯彬博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余洪敏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同(涉案合同价值257944元）；2.被告向原告支付拖欠的租金27152元，后续租金按每月13576元从2020年6月1日起计算至被告搬离租赁房屋止；3.被告向原告支付拖欠的水费3000元、电费9363.87元、物业管理费3397.12元；4.被告承担房屋砌墙的费用3万元；5.被告向原告支付违约金5万元；6.原告不需要退还押金5万元给被告。以上6项暂合计430856.99元。事实与理由：2016年10月25日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告名下位于中山市石岐区*******卡铺位，租赁期为5年（即自2016年12月11日起至2021年12月11日止），并约定被告于每月5日前向原告支付当月租金，且租赁该房屋所产生的相关费用由被告承担并缴纳。合同签订后原告如约向被告交付商铺，但被告却长期未按约定支付租金。在原告的丈夫向被告催收租金时，被告竟然以暴力相威胁，拒不配合。目前，被告仍拖欠原告两个月的租金。被告喻飞舟辩称，被告认为原告所诉与事实不符，完全是原告为达成解除合同目的而编造的一面之词，理由如下：1.被告与原告签订协议后，被告一直按照双方的约定全面忠实履行协议，并不存在违约的行为。而原告以被告长期未按约支付租金的说法没有事实依据。截止2020年1月双方并无争议。2020年2月因疫情影响，餐厅无法正常对外营业，原告没有了收入,但依然需要支付高额的员工工资、租金及相关开支，导致经济困难。因新冠肺炎疫情影响，被告妻子基于不可抗力及情势变更等因素依法向原告申请迟延交付租金，并于3月份向原告支付13576元租金，4月份支付了10000元租金，5月1日支付了3576元。原告不顾客观情况，采取暴力手段向被告进行催缴租金和收回租赁物，其中2020年4月21日将商铺进行断水断电导致被告无法营业，店里的海鲜全部损坏。2020年5月6日，原告又来到被告承租的商铺将其强制停水停电及锁门，海鲜全部损坏。导致被告无法经营，甚至将正在用餐的客户和被告的同事直接赶出，无法进入店铺。原告不履行自己的义务，违约在先，给被告造成巨大经济损失。原告的行为属于单方面违法终止合同：构成根本违约，应当向被告承担违约责任。双方的房屋租赁合同由原告的停水停电锁门的行为已实质解除。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”因此原告要求被告支付5月6日以后的租金、物业管理费没有事实和法律依据。被告于2020年5月8日已经全部搬离租房屋，只剩下被告固定装修。被告与原告签订的租赁合同中未约定出租人有权停水、停电甚至锁门的措施，因此原告擅自停水停电的行为已经构成违约。租赁合同履行期间，保持租赁物符合正常的用途是出租人的基本义务，被告作为以经营海鲜为主的餐饮店，存在许多冷藏的商品，突然采取停电措施，给承租人造成巨大且不必要的损失。租赁合同明确约定如承租方逾期缴纳租金，出租方可行使单方解除权，原告可以合法运用权利保障自身利益，而非简单机械地采取停水停电措施。因原告租赁场地用途为经营餐厅，因此供应水电对被告而言，是正常经营必不可少的要件。双方租赁合同也对迟延支付租金的责任方式明确为解除合同和承担违约金。因此，原告停水停电是导致双方租赁合同无法继续履行的根本原因，其行为构成根本违约。因原告采取停水停电这一重大违约措施后，导致双方租赁合同实际终止履行，故对原告要求被告支付2020年5月6日后的租金的请求应予以驳回。3.原告无权就物业管理费、水电费、电费主张权利。物业管理费系支付给物业管理公司。水电费系缴纳给有关部门，目前暂由物业公司代收。原告提供的物业管理费、水电费等费用清单与被告财务核算的数字有较大出入。即使被告确实拖欠物业管理费、水电费等，该等费用的债权人也是物业管理公司，在物业管理公司并未将其债权转让给原告且原告并未垫付该等费用的情况下，原告目前无权就该等费用提出主张。因此，原告无权要求被告向其支付物业管理费、水电费等费用。4.原告要求被告承担房屋砌墙的费用3万元没有事实和法律依据。由于原告的违约，原告要求被告支付砌墙费用缺乏请求权依据。被告已经就原告的违约行为另案进行了起诉。5.承租人在订立合同时无法预见疫情及防控措施；疫情防控措施对合同的影响不属于商业风险，新冠疫情构成导致本案房屋租赁合同目的无法实现的“不可抗力”条件。被告作为海鲜餐饮店经营的主体，因不可抗力被强行关闭暂停营业近三个月之久，导致房屋租赁合同本身的合同目的无法实现。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。因新冠疫情影响，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，导致喻飞舟经营的中山市天天鲜鱼仔海鲜城（以下简称天天海鲜城）被迫暂停营业，没有营业收入。新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况，属于不可抗力，如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金对其明显不公平，故喻飞舟在疫情防控期间向俞洪敏提出的缓交租金的要求有事实依据。喻飞舟因此未缴纳第二季度部分月份租金不构成违约。因此原告要求被告支付5万元违约金没有事实和法律依据。6.双方房屋租赁合同因原告的强行停水停电和锁门行为而实质解除，且本案存在不可抗力情形，适用双方房屋租赁合同中提前终止条款明显不当。在涉案房屋无法正常使用的倩况下，被告多次积极主动与原告沟通缓交租金以期继续经营，遭到原告拒绝。原告的行为明显不符合国家地方处理新冠疫情相关案件的指导精神及公平原则。被告承租本案中的房屋主要用于经营海鲜餐饮，并办理了工商登记，负责人系喻飞舟。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，在原告拒绝减免房租、缓交房租且违约的情形下：应当向被告返还租房押金5万元。7.租赁物中包含了中山市石岐区*******商铺，其中商铺系第三人刘浩朝所有，原告余洪敏对于刘浩朝所有9卡商铺无权向被告主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市石岐区*******卡商铺【不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第号、；房屋使用面积：73.54平方米、73.73平方米】登记权利人为俞洪敏、刘浩朝，均分别占有份额1%、99%。俞洪敏与刘浩朝系母子关系。2.2016年10月25日,俞洪敏作为甲方（出租方）,喻飞舟作为乙方（承租方），签订房屋租赁合同。约定：甲方同意将中山市石岐区*******卡商铺租给乙方，租赁面积均为73.57㎡，赠送面积均为12㎡；租赁期限自2016年12月11日起至2021年12月11日止；甲方已足额收讫乙方交付的押金50000元，租赁期满或协议解除后，押金优先抵扣乙方应缴费用、租金后，剩余部分如数返还乙方；2016年10月26日至2016年12月11日为装修免租期，2016年12月11日至2017年12月11日每月租金10200元，2017年12月11日至2018年12月11日每月租金为11220元，2018年12月11日至2019年12月11日每月租金为12342元，2019年12月11日至2020年12月11日每月租金为13576元，2020年12月11日至2021年12月11日每月租金为14933元；租金交付每三个月一次，约定5日前交付甲方;乙方应于本协议签订之日向甲方支付首次三个月租金，并于每月5号前向甲方支付当月租金，甲乙双方确认上述租金为甲方实收租金，因租赁房屋所产生的税费，如营业税、房产税等相关税费、水电费及其他营业费用产生由乙方承担并缴纳；乙方逾期支付租金达15日的，甲方有权解除本协议并没收押金；在租赁期内，乙方提前退租的，甲方有权没收押金。同日，余洪敏将商铺交付给喻飞舟，喻飞舟向余洪敏交纳押金50000元。诉讼中，余洪敏与喻飞舟一致确认，喻飞舟承租商铺系用于经营海鲜大排档；租金的支付方式于2018年变更为每月5日前交纳当月租金。3.截至2020年1月31日的租金，喻飞舟已经付清。此后，喻飞舟分别于2020年3月23日、同年4月21日、同年5月1日向余洪敏转账13576元、10000元、3576元，合计27152元。诉讼中，余洪敏称其交纳的是2020年2、3月份租金，喻飞舟认为是2020年3、4月份租金。4.2020年5月8日，喻飞舟搬离案涉商铺。诉讼中，喻飞舟主张其搬离的原因是余洪敏于2020年4月21日下午停水停电，2020年5月6日又停水停电并且锁门。余洪敏确认停水、停电的事实，并确认于2020年5月7日锁门。5.余洪敏提供同意书复印件显示，喻飞舟作为承租人，余洪敏作为民科西路22号锦城花园卡业主，陈益锋作为民科西路22号锦城花园业主，于2016年10月30日签订同意书一份。同意书显示，喻飞舟、余洪敏、陈益锋一致同意，喻飞舟在装修期间，可将三卡之间的隔断打通；在租赁期届满，喻飞舟退租时，必须将隔断复原。同意书落款处分别签喻飞舟、余洪敏、陈益锋名，签名上均按有指印。喻飞舟确认同意书的真实性。诉讼中，余洪敏主张，需要复原的是卡与卡之间的墙体，墙体高约5.8米，长约17米，恢复费用约30000元。喻飞舟不同意承担恢复费用30000元，但确认墙体的高度和长度，并认为恢复费用应该在10000元至15000元之间。6.诉讼中，喻飞舟同意向余洪敏支付水费3000元、电费9363.87元、物业管理费3397.12元，并表示不要求减免疫情期间的租金。7.2020年8月18日，喻飞舟另案将余洪敏、刘浩朝诉至本院，请求赔偿装修损失等，案号为（2020）粤2071民初23190号。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房屋租赁合同，系余洪敏与喻飞舟的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。喻飞舟承认应向余洪敏支付水费3000元、电费9363.87元、物业管理费3397.12元，不违反法律规定，本院亦予确认。本案争议的焦点有：一、余洪敏是否有权单方解除合同的问题；二、余洪敏停水、停电、锁门是否合法有据的问题；三、墙体复原损失应如何计算的问题。关于焦点一。首先，逾期交纳水电费以及物业管理费，并非合同约定余洪敏解除合同的条件，而且该义务并非喻飞舟的主要合同义务，双方之间的合同也没有明确约定该部分费用的履行期限，且没有证据证明余洪敏有多次催告履行，故喻飞舟欠付水电费以及物业管理费的事实，不能得出余洪敏享有单方解除合同权利的法律后果。其次，虽然合同约定喻飞舟逾期支付租金15天余洪敏享有解除合同的权利，但喻飞舟拖欠租金的事实发生在疫情期间。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，俞洪敏亦无权单方解除合同。据此，虽然喻飞舟有欠付租金、水电费及物业管理费，但余洪敏并无单方解除合同的权利，故其关于不予退还押金的请求，与合同约定不符，本院不予支持。鉴于喻飞舟同意解除合同，且已经搬离商铺，故余洪敏解除合同的请求，本院予以确认。至于违约金的请求，因没有相应的合同依据，故本院不予支持。关于焦点二。余洪敏于2020年4月底至5月初两次停水、停电，并在第二次停水、停电后强制锁门，理由是喻飞舟不按时付款。虽然在停水、停电、锁门之前，喻飞舟确实有拖欠部分租金、水电费以及物业管理费，但拖欠的时间较短，且发生在疫情期间。一方面，停水、停电对承租人使用租赁物造成重大影响，而锁门将直接造成承租人无法使用租赁物，出租人均应当保持克制，慎重采用。本案中，喻飞舟拖欠喻飞舟款项的数额不大、时间较短，余洪敏无权采取采取停水、停电、锁门等对生产经营造成重大影响的强制性措施。另一方面，自新冠疫情爆发以来，各地均采取严格防控措施，限制营业场所营业以达到严控疫情扩散的目的，疫情的发生以及防控措施的部署严重影响了实体经济。本案中，喻飞舟承租案涉商铺经营海鲜大排档，受到疫情的影响更加严重，其营业收入必然明显减少，甚至没有营业收入，并出现资金周转等困难，余洪敏作为出租人，应采取延长支付租金的时间、协商确定支付计划、适当减免租金、给予优惠等措施以减轻喻飞舟的经营压力，帮助喻飞舟尽早恢复支付能力，进而减少双方因疫情带来的损失，而不能一味的要求喻飞舟立即付款，甚至停水、停电、锁门。据此，余洪敏停水、停电、锁门并无合法的根据，该行为导致喻飞舟承租商铺的合同目的无法实现，余洪敏构成违约，喻飞舟为避免损失的扩大，搬离商铺，符合法律的规定。计至2020年5月7日搬离商铺之日，喻飞舟应付租金数额为16641.55元（13576元+13576元/月÷31天/月×7天）。搬离后，余洪敏作为过错方无权要求继续支付租金，故2020年5月8日以后的租金请求，本院不予支持。关于焦点三。喻飞舟承诺退租时复原卡与卡之间的墙体，不违反法律的规定，本院予以确认。喻飞舟未能自行复原墙体，应向余洪敏赔偿相应的损失。对于损失的金额，双方均未能提供证据予以证明，亦未申请司法鉴定，本院无法作出准确的认定。但复原墙体必然要产生一定的费用，考虑到墙体的面积，本市的市场行情，以及双方关于复原墙体费用的陈述意见，本院酌定15000元。余洪敏为卡商铺的业主，需要复原的墙体属其与卡业主共有，故喻飞舟应向余洪敏赔偿损失金额为复原费用的一半，即7500元。综上所述，余洪敏的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告余洪敏与被告喻飞舟于2016年10月25日签订的房屋租赁合同；二、被告喻飞舟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告余洪敏支付租金16641.55元、水费3000元、电费9363.87元及物业管理费3397.12元，合计32402.54元；三、被告喻飞舟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告余洪敏赔偿墙体复原损失7500元；四、驳回原告余洪敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3881元（原告已预付），由原告余洪敏负担1266元，由被告喻飞舟负担2615元（被告喻飞舟负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告余洪敏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇二〇年九月三十日书记员  张梦如黄慧珍