山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5112号上诉人（原审被告）：王涛，男，汉族，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李华波，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西第一物业服务有限公司，住所地太原市万柏林区长风西大街**万国城小区**楼地下室。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：武强强，男，该公司职员，住太原市。上诉人王涛与被上诉人山西第一物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王涛上诉请求：1、请求依法撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2697号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案一审二审诉讼费等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人请求上诉人按办公性质向其支付物业费无事实及法律依据。一、一审法院认定被上诉人向上诉人提供了合格物业服务的事实认定错误。被上诉人于一审中并未向法庭提供其物业服务标准及内容，无法证明其本身向上诉人提供了合乎其物业服务等级的物业服务。该服务等级内容及已提供合格物业服务的举证责任在于被上诉人，一审判决以上诉人未提供足够证据证明其没有提供物业服务，应承担举证不能后果的认定错误。二、涉案物业房权证显示建筑性质为“公寓”，非“办公性质”，上诉人不受《太原万国城MoMA（三期）前期物业服务合同》（下称“前期物业服务合同”）的约束。1、该前期物业服务合同由被上诉人与山西当代红华房地产开发有限公司（下称开发商或红华公司）于2013年1月15日签署，合同约定：16号楼为办公性质、物业服务费收费标准为4.1元/平/月，含0.4元/平/月电梯费，物业管理费3.7元/平/月。上诉人分别于2014年12月-2015年1月取得的涉案物业房权证明示其物业性质为“公寓”。2、被上诉人擅自提高自身管理的同等物业性质的收费标准。上诉人同时是万国城MoMA小区5号楼、2号楼的业主，该物业性质同为公寓，开发商也与涉案物业相同，物业服务公司也同为被上诉人，其5号楼、2号楼的收费标准为2.39元/平/月（含电梯费），而涉案物业收取标准为4.1元/平/月（含电梯费），在物业性质相同，物业服务公司提供同等服务的情形下，自行提高收费标准，无事实依据。3、被上诉人违背了《物业管理条例》第二十四条国家倡导的房地产开发企业与物业管理企业相分离的原则，并且与开发商恶意串通损害第三人利益而签署的前期物业服务合同当属无效。（1）涉案物业开发商为山西当代红华房地产开发有限公司，执行董事张鹏，受益人张鹏，物业服务公司为山西第一物业服务有限公司，执行董事张鹏，二公司高管关联，受益人关联。（2）根据《物业管理条例》第二十二条的规定，建设单位销售物业之前制定的临时管理规约含有业主应当履行的义务，但建设单位制定的临时管理规约不得侵害业主买受人的利益。事实上根据一审庭审，被上诉人并未向法庭出示《临时管理规约》，上诉人对其具体内容不得而知，但结合前期物业服务合同的内容，该两份文件明显侵害了上诉人的利益。（3）开发商与被上诉人恶意串通损害第三方利益而签订的前期服务合同，违背合同法的基本精神“公平原则”，根据《合同法》第五十二条应属无效合同，且用实际受益人自行实施并主张的霸王条款约束上诉人，实在有违公平原则。同时《合同法》第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。因此，该前期物业服务合同无效，且不适用于上诉人，对上诉人不具有法律约束力。三、一审法院判决上诉人受前期物业服务合同约束适法错误。一审法律依据为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。上诉人认为该规定的适用前提应是“根据交付物业性质选聘物业服务提供商，否则应召开业主大会，并经2/3以上业主同意或认可，否则无权擅自提高物业收费等级，无权在前期服务合同中约定对业主不利的内容”，该前提应是法律适用的应有之义，否则就是对该条款的曲解。综上，公寓是以满足居住为需要的居住项目，是住宅性质的商业地产，而非办公性质的商业地产，而物业服务市场中，办公性物业收费标准明显高于住宅及公寓物业，但开发商不顾物业性质，自行越级收取物业服务费于法无据。另该前期物业服务合同的签订双方实际收益人均为“张鹏”，上诉人认为其合法权益遭到不公正对待，虽前期物业服务提供商无法由业主个人选择，但住宅物业服务价格受政府指导，不应存在“霸王条款”，侵害业主买受人利益，且一审判决提到被上诉人提供的物业服务标准不应低于住宅《太原市住宅小区物业管理服务等级标准》中相应等级规定的要求，据此，被上诉人如何依据其提供的“住宅物业服务标准”而要求上诉人向其支付“办公性质”的物业服务收费？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。因此，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求贵院对一审判决予以撤销或依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人山西第一物业服务有限公司辩称，1、在一审中我方提交前期物业合同，且开发商在销售房屋时在大厅展示了物业服务标准。且被山西省房地产业协会评为优秀物业服务企业，足以证明被上诉人对万科城小区的物业服务的品质是受到业主、社会和政府所认可的。2、关于上诉人所称其不应受开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同的约束，严重违反法律法规的相关规定。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷的具体问题解释第一号第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对全体业主有效，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，业主虽然不是前期物业管理合同的当事人，但确实当事人应当遵守前期物业服务的约定，而且该前期物业服务合同在太原市房产管理局物业管理科进行了备案，收费标准政府也在网上进行了公示，而且显示16号楼物业收费为3.7元每平方米每月，这是不包含电梯费的。3、根据《物业服务收费管理办法》，对于住宅政府实行的是政府指导价，对公寓和办公楼，，地产开发商有权对公益性质的小区物业费自行定价当时万国小区的物业服务通过正常的招投标选聘被上诉人进行物业服务，而且当时定价也不是双方私自定价的，而是开发商综合周边的定价土地性质、周边楼盘定价、土地性质、绿化等综合定价的，然后通过招标的方式最后被上诉人中标，最后双方签订了物业服务合同。4、关于上诉人所称被上诉人擅自提高收费标准，严重缺乏基本法律常识，违背事实。物业费的定价是开发商在房屋建成后综合周边的楼盘价格、土地性质、绿化的综合定价的，然后通过招标方式最后被上诉人中标，然后签订的前期物业服务合同，而且自从物业服务企业与开发商签订前期物业服务合同以后，再没有私自调过价，所以说不存在上诉人所说的擅自提高收费标准。同时因为2号楼5号楼开发时间大概在2009年，16号楼属于三期，开发时间2013年，中间相隔四年的时间，所以说开发商也有可能选择根据当时的一个管理的成本，土地的承包各种成本，然后进行了定价。5、关于上诉人所称被上诉人与开发商恶意串通，损害第三人利益牵扯的前期物业服务合同，更不符合事实，也不符合法律。针对小区的物业服务企业签订，开发商不是私自选择私自定价的，而是通过法律规定的招投标程序选聘的。而且前期物业服务合同、物业费的收费标准都在政府部门进行过备案，在网上也可以查到。并不是像上诉人所称的恶意串通、私自定价损害第三人利益。6、、地产开发商与被上诉人都是上市公司受公众监管，而且同时受到中国证券监督管理委员会等国家部门的监管，所以不存在所谓的关联交易。而且当代红华置业的法人是张磊，山西第一物业的法人是刘培庆，，地产公司的定价符合市场行情7、临时管理规约于交房时向各业主出具，主要是要求各业主遵守小区邻里公约，不存在所谓的损害业主的利益。8、一审法院根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案案件具体应用法律若干问题解释第一条，根据该条规定是对整个物业行业的使用，没有前置条件，不存在所谓的2/3业主同意才可适用的前提。上诉人曲解此条法律的本质，不管是办公性质还是公寓性质，都遵循市场定价而非政府指导价。当时开发商在出售房屋时对物业的价款已向所有业主进行公示，也向政府部门办理过备案，所以不存在所谓的霸王条款。被上诉人自从接受委托进行物业服务后，从来没有涨价，也没有私自提高收费标准，而是认真负责的管理外的小区。所以太原各个开发商都来参观，认可被上诉人的服务品质，丰富经济合作，截止现在被上诉人接受外部开放的委托的物业服务项目，2017年到2019年更是连续三年被政府评为优秀物业服务企业。综上，上诉人的辩解和请求是严重缺乏事实和法律依据的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，维持一审法院判决。山西第一物业服务有限公司在一审的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费共计90335.52元（物业服务费从2015年7月1日至2019年12月31日，电梯费0.4元/平方米/月已支付）；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审查明，被告王涛系太原市万柏林区长风西街16号万国城小区8幢701、705、706号房屋的所有权人，建筑面积为452.13m2，规划用途为公寓。2013年1月15日，原告山西第一物业服务有限公司（物业服务企业，乙方）与山西当代红华房地产开发有限公司（开发建设单位，甲方）签订了《太原万国城MOMA（三期）前期物业服务合同》，约定甲方以协议方式选聘乙方提供前期物业服务，物业服务区域包括高层公寓19号楼、办公16号楼、其他17、18号楼；甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项；业主入住后，乙方应提供相应的物业服务；乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务，双方约定的物业服务标准不得低于《太原市住宅小区物业管理服务等级标准》中相应等级规定的要求；前期物业服务自2012年10月1日至业主、业主大会重新选聘物业企业之日止；乙方以建筑面积向业主收取物业服务费，高层公寓4.1元/月·平方米（含电梯运行费），办公楼4.1元/月·平方米（含电梯运行费）。被告入住后交纳了2013年7月6日至2015年6月30日的物业费，对原告主张的欠费期间2015年7月1日至2019年12月31日，被告予以认可，但对物业服务费的收费标准持有异议。一审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因涉案小区未成立业主委员会与业主大会，开发建设单位山西当代红华房地产开发有限公司与原告山西第一物业服务有限公司签订的《太原万国城MOMA（三期）前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告王涛作为涉诉小区业主，应受该合同的约束。因此，原、被告之间形成物业服务合同关系，原告为被告提供了物业服务，则被告理应按照该合同约定的4.1元/月·平方米（包含电梯运行费0.4元）的标准交纳相应的物业服务费，被告对其主张并未提供足够证据，应承担举证不能的不利后果，故被告拒绝交纳物业服务费的理由不足，本院对其抗辩不予采纳。综上所述，原告要求被告支付诉请期间物业服务费90335.52元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告王涛于本判决生效之日起十五日内向原告山西第一物业服务有限公司支付自2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费90335.52元。二审查明事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因涉案小区未成立业主委员会与业主大会，开发建设单位山西当代红华房地产开发有限公司与山西第一物业服务有限公司签订的《太原万国城MOMA（三期）前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王涛作为涉诉小区业主，应受该合同的约束。其主张不受前期物业服务合同约束的理由不能成立。双方之间形成物业服务合同关系。上诉人王涛同时也是万国城MoMA小区5号楼、2号楼的业主，其主张在物业性质相同，物业服务公司提供同等服务的情形下，物业服务公司自行提高收费标准，无事实依据。本案争议的16号楼是同一小区三期开发的楼盘，对该前期物业服务合同在太原市房产管理局物业管理科进行了备案，收费标准政府也在网上进行了公示，山西第一物业服务有限公司为王涛提供了物业服务，则王涛理应按照该合同约定的4.1元/月·平方米（包含电梯运行费0.4元）的标准交纳相应的物业服务费。同一小区两种收费标准让业主困惑，也给物业管理带来困难，将两种收费标准统一，是上调还是下调，可由小区业主按照物业管理相关法律、法规和程序，召开业主大会，成立业主委员会，与物业公司协商，统一收费标准。可由小区业主按照物业管理相关法律、法规和程序，召开业主大会，成立业主委员会，选聘新物业公司，属于业主的共性问题，但非本案力所能及的范围。综上所述，上诉人王涛的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2058元，由上诉人王涛负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二O二O年十月二十日书记员 赵梓余