广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18380号原告：钱任，女，1982年12月17日出生，汉族，住湖南省衡东县********，公民身份号码430************845。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地；广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某2。被告：佛山市溢汇盛酒店管理有限公司，住所地：佛山市南海区*************，统一社会信用代码91440605MA4UU2XM0H。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914********2159XF。法定代表人：游某1。三被告共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道**社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告钱任诉被告佛山市溢汇盛投资有限公司（下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（下简称三溢同利公司）、佛山市溢汇盛酒店管理有限公司（下简称溢汇盛酒店公司）、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人朱笑玲、被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告退还物业租赁使用费82367.55元；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社与被告溢汇盛酒店公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给被告溢汇盛酒店公司使用。2014年9月28日第三人与被告溢汇盛投资公司、被告溢汇盛酒店公司签订《补充协议》约定由被告溢汇盛投资公司享有和承担被告溢汇盛酒店公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2017年11月19日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》，约定：租赁物业位于佛山市南海区****************之1酒店20层12室，建筑面积39平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为180000元，原告应于当日一次性支付。同日，原告就上述租赁物和被告溢汇盛酒店公司签订《委托管理协议》和《补充协议》，《委托管理协议》约定原告向被告溢汇盛酒店公司支付管理服务费170000元，付款方式按《补充协议》执行，双方在《补充协议》约定管理服务费由原告分60期支付，每月15日前支付分期款2834元和手续费935元。《物业租赁合同》、《委托管理协议》和《补充协议》签订后，原告向被告支付了租赁使用费为180000元，并供款30期113070元，合计付款293070元。原告认为《物业使用权转让合同》约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，原告在合同有效期内应支付的对价为350000×7305-11161=229078.94元，且因房屋质量问题，被告至今尚未向原告交付房屋，被告应向原告退还未使用期间的租金，暂算至2020年6月10日为18376.49，故被告应向原告退还多付和未使用期间租金82367.55元。被告溢汇盛投资公司、被告溢汇盛酒店公司是被告三溢同利公司的全资子公司，被告三溢同利公司不能证明其资产与被告溢汇盛投资公司、被告溢汇盛酒店公司的资产相互独立，没有混同，被告三溢同利公司应对被告溢汇盛投资公司和被告溢汇盛酒店公司的债务承担连带责任。三被告共同辩称，三被告不同意原告的所有诉讼请求。原、被告双方就“佛山市南海区****************之1酒店20层12室”（以下称涉案物业）所签订的《物业租赁合同》、《委托管理协议》、《补充协议》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，不得要求退还原告已支付的租赁使用费、管理服务费、手续费，更不得要求三被告对此承担连带责任。三被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。理由如下：一、涉案物业的由来涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日被告佛山市三溢同利置业投资有限公司（下称三溢同利公司），通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢同利公司，负责在涉案土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告佛山市溢汇盛投资有限公司（下称溢汇盛投资公司）与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（佛山市三溢同利置业投资有限公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的民事判决书（【2017】粤06民终11390号，以下简称“生效判决”）予以确认。涉案合同是在溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司与原告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下签订的。涉案合同对涉案物业的：权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、溢汇盛投资公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉案土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉案项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三、涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉案物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告溢汇盛投资公司均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。被告溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉案项目的情况和有关文件进行了公示，且涉案合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉案合同前，已经清楚知道涉案物业及项目的属性。（二）涉案合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉案签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉案物业的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉案签约指南后相隔多天，原告才签订涉案租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉案物业的实际情况以及原告所取得的是涉案物业使用权并非所有权、涉案租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉案租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、原告起诉主张《委托管理协议》无效是没有事实和法律依据的。涉案《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《委托管理协议》约定的管理服务费相加的总金额是构成原告取得涉案物业使用期限内的使用权的总对价。涉案《物业租赁合同》、《委托管理协议》两份合同实际上是一个整体。两合同之间是主合同和从合同的关系，两份合同同时生效，原告违反其中任一合同的，视为原告同时违反两份合同。根据《委托管理协议》第四条其他条件“1、乙方（原告）确认本委托为不可撤销委托，乙方不得擅自解除本协议。2、《物业租赁合同》是本协议（含相应补充协议，下同）的主合同，乙方应按《物业租赁合同》及本协议的条款履行相关的义务及享有权利。如乙方因未能履行本协议或《物业租赁合同》约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，《物业租赁合同》或本协议任一解除的，另一份同时解除，乙方应按照《物业租赁合同》以及本协议的约定分别承担违约责任。4、乙方如需将该物业转租、变更租赁人的，经甲方书面同意办理相关手续后，本协议中乙方的主体跟随《物业使用权转让合同》同时变更”的约定，该《委托管理协议》不可撤销，且《物业租赁合同》、《委托管理协议》两份合同同时生效、同时解除、同时变更。涉案《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《委托管理协议》约定的管理服务费相加的总和，与涉案溢东广场酒店其他物业的转让使用权或已经出租的租金水平相当。因此涉案两份合同属于双方关于涉案物业租赁权的整体约定，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《委托管理协议》约定的管理服务费相加的总和构成原告取得涉案物业承租权的总价款。原告起诉主张《委托管理协议》无效的诉讼请求，实际上等同于原告要求以低于该项目同类物业出租租金标准50%获得涉案物业的租赁期限内的使用权。原告的该诉讼请求违反了双方关于总价款的真是意思表示，又严重损害被告利益，是显失公平的，且没有事实和法律依据，不应获得法院的支持。五、原告要求被告退还使用费、管理服务费、手续费等费用，没有任何法律和事实依据。1、涉案合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉案合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2、在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉案合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3、涉案物业已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告于2018年11月17日办理涉案物业的接收手续，原告应接收使用，但是，原告于2018年12月6日到达涉案物业现场后，拒不接收涉案物业.根据涉案合同约定，应视为溢汇盛投资公司已于2018年12月6日将涉案物业交付给原告，因此原告依据涉案合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，被告溢汇盛投资公司并无违约。六、原告要求三被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司、被告佛山市溢汇盛酒店管理有限公司（下称溢汇盛酒店公司）、的出资人，但是溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司、并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，各方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。涉案合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司，涉案租赁使用费、管理服务费、分期款、手续费的收款人分别是溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司，涉案项目、涉案物业的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司、并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉案租赁合同的义务承担任何义务。综上所述，涉案物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权力明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。第三人没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对相对方有提出异议的证据，本院认证如下：1.三被告举证建设用地规划许可证、广东省企业基本建设投资项目备案证，能相互印证，本院确认其真实性。2.三被告举证的建设工程规划许可证有原件核对，本院确认其真实性。3.三被告提交的EMS快递单、收楼通知书，本院进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与佛山市三溢同利置业投资有限公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年11月19日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为180000元；乙方须于签订合同时一次性向甲方支付上述租赁使用费；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；等等。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛酒店公司（甲方）签订《委托管理协议》，约定：乙方委托甲方通过专业的运营管理，对溢东广场项目（含涉讼房屋）提供整体服务（包括统一进行溢东广场项目的品牌营运、统一品牌规划；对外统一推广、统一营运、统一举办各项活动推广；提供日常正常的运营服务；监管物业管理公司的服务等）；乙方同意支付涉讼房屋的管理服务费170000元，且须于签订协议且付清首期款时，另行签订补充协议约定剩余管理服务费170000元的具体支付方式，具体以双方签订的补充协议执行；本协议约定的管理服务费并不等同于物业管理服务，乙方仍需与物业管理公司签署《溢东广场物业管理协议》并履行相关约定；乙方全额支付本协议款项后，如按照《物业租赁合同》的约定，向溢汇盛投资公司申请回收涉讼房屋且溢汇盛投资公司审查同意的，本协议与《物业租赁合同》同时解除，在乙方办理完毕涉讼房屋回收及交接手续后十日内，甲方向乙方无息返还80%的管理服务费；乙方确认本委托为不可撤销委托，乙方不得擅自解除本协议；《物业租赁合同》是本协议（含相应补充协议，下同）的主合同，乙方应按《物业租赁合同》及本协议的条款履行相关的义务及享有权利，如因乙方未能履行本协议或《物业租赁合同》的约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，《物业租赁合同》或本协议任一解除的，另一份同时解除，乙方应按《物业租赁合同》以及本协议的约定分别承担相应的违约责任。同日，原告（乙方）与被告溢汇盛酒店公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋剩余管理服务费170000元以分期付款方式支付，管理服务费及分期付款手续费均分60个月付清，乙方须于每月15日前向甲方支付分期款2834元和分期付款手续费935元；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；如乙方提前付清管理服务费的，自付清月起的分期手续费不再另行收取；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的剩余管理服务费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方未足额支付的管理服务费应当予以补足。同日，被告溢汇盛投资公司出具《收据》确认收取原告支付的涉讼房屋的首期租赁费180000元。诉讼中，被告溢汇盛投资公司主张原告于2018年12月6日有到达现场对涉讼房屋进行验收，但拒绝接收涉讼房屋，并提交了原告签名的身份证复印注明“仅用于双城故事收楼使用”，落款日期为6/Dec-18，原告述称其于2018年12月的时候确实有去现场验收，但具体时间忘记了，当时是因为质量问题没有接收涉讼房屋。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，溢东广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为溢东广场1座酒店1其中一个单元的房屋。另结合本院勘验的情况及原告反映，涉讼物业部分单元存在诸如空鼓、渗水等质量瑕疵。2.关于款项的支付，原告向被告溢汇盛投资公司支付180000元租赁使用费及30期管理服务费85020元、手续费28050元，即就涉讼房屋，原告共支付的款项金额为293070元。（其中2018年11月1日至2018年11月14日期间原告已支付管理服务费为31174元、手续费10285元，2018年11月15日至2018年12月6日期间原告已支付的管理服务费34008元、手续费11220元）3.被告溢汇盛酒店有限公司、溢汇盛投资公司分别是2006年8月26日、2014年6月20日成立的一人公司，公司股东均为被告三溢同利公司溢同利公司。4.第三人从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》、与被告溢汇盛酒店公司签订的《委托管理协议》及《补充协议》等相关协议约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限。本院确认《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。2.《委托管理协议》效力的认定。虽然《物业租赁合同》约定涉讼房屋在租赁期限内的使用费为180000元，但《委托管理协议》又约定原告就涉讼房屋应另支付170000元，该款虽冠名为管理服务费，但结合双方合同的约定、被告溢汇盛投资公司开具收据载明情况，以及涉讼商铺所在区域租赁市场价格情况，三被告主张《委托管理协议》项下的管理服务费与《物业租赁合同》项下的使用费均构成涉讼房屋在租赁期限内的使用权转让的对价更为可信，本院予以采纳。因《委托管理协议》的内容是原告与被告溢汇盛酒店公司就涉讼房屋在2018年10月31日至2049年5月21日期间部分租赁对价及支付的约定，经审查，该约定并未违反法律的强制性规定，合法有效。3.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛酒店公司关于《物业租赁合同》、《委托管理协议》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的使用费不存在法律规定无效的情形。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，这也与双方约定的如原告提前还款则后续的分期付款手续费无需再支付相符，该约定也并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效。二、关于被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司应否退款及退款金额。如上所述，因《物业租赁合同》、《委托管理协议》所分别约定的款项180000元、170000元，合共350000元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。同时，被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司将原本属于租赁涉讼房屋整体租赁对价的款项人为进行分割收款，且该两公司均是被告三溢同利公司控股的一人公司，故该两被告应承担共同退款责任。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为229078.94元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故350000×7305÷11161=229078.94元）。至庭审辩论结束之日，原告已付款金额为293070元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费16830元（以原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出原告应付分期款期数为18期，应付分期付款手续费金额按18期计算）后，得出被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司应返还47161.06元予原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。三、关于被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司应支付逾期交付涉讼房屋的使用费的问题。如上所述，被告溢汇盛投资公司逾期交付涉讼房屋予原告，应从2018年11月1日起按日以已收取物业租赁使用费金额万分之一的标准计付逾期交房的违约金予原告。因原告主张涉讼房屋存在的质量问题即便存在，原告亦未举证证明该质量问题属于会对其使用该房屋会造成根本性影响的问题，故原告无权拒收涉讼房屋，根据原告述称其在2018年12月份有到现场对涉讼房屋进行验收的陈述及被告提交的原告身份证复印件上签注“6/Dec-18”本院确认被告所述原告于2018年12月6日有到现场对涉讼房屋进行验收，本院据此认定原告已于2018年12月6日接收涉讼房屋，相应的逾期交房违约金计至当日止。综上，经核算被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司应支付逾期交楼的违约金766.46元予原告（详见下表），原告关于逾期交楼应退使用费金额超出以上核定的，本院不予支持。期间天数已付租赁费违约金2018.11.1-2018.11.1414211174295.642018.11.15-2018.12.622214008470.82三、关于被告三溢同利公司在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司均是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，三被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司、溢汇盛酒店公司在本案债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市溢汇盛酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还47927.52元予原告钱任；二、被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市溢汇盛酒店管理有限公司在上述第一项的债务向原告钱任承担连带清偿责任；三、驳回原告钱任的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计929.6元（原告已预交）。本案因被告方提供的合同文本存在部分无效的情形，且存在逾期交房等问题所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由三被告连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告预交的929.6元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十月十二日书记员  成海欣