贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3273号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所贵州省凯里市永丰西路。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：马新华，男，苗族，1956年12月26日出生，居民，贵州省丹寨县人，住凯里市博南新区。委托诉讼代理人：谭能东，贵州洲联合律师事务所律师。上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园公司”）因与被上诉人马新华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯里碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人马新华的一审全部诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人马新华承担。事实和理由：1、《商品房买卖合同》约定上诉人于2017年12月30日前向被上诉人交付该商品房，上诉人所售房屋交付条件于合同期限内成就，已于2017年12月26日通过邮寄方式通知被上诉人交房，一审法院认定上诉人逾期交房存在认定事实错误。2、在被上诉人的要求下，上诉人与被上诉人就房屋交付状态重新约定为毛坯交付，剩余装修材料约定交付时间、地点不明确，且被上诉人出具的《承诺函》载明因装修事宜产生的责任由被上诉人负责。上诉人就案涉房屋以毛坯状态交付予被上诉人时，上诉人的交房义务即履行完毕，不存在逾期交房的情形。被上诉人因剩余装修材料的问题拒绝收房，因此造成的逾期交房应由被上诉人担责。综上所述，一审法院在审理本案过程中有认定事实不清的情形存在，上诉人请求贵院依法撤销本案一审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。马新华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，应当予以维持。上诉人的上诉应予驳回。1、《商品房买卖合同》约定的交房条件是精装修交房，不是毛坯房交房。双方约定变更为毛坯房交付的前提是：除水电部分外，上诉人必须在约定的交房期限内，将精装该毛坯房的所需材料交付给被上诉人。2、虽然双方没有对装修材料时间、地点作出具体约定，但是从被上诉人提交的《装修物资清单》所反映的交付地点是毛坯房，交付时间应在《商品房买卖合同》约定的精装修房的交房时间之前。3、被上诉人的承诺不应该是无期限的，而是有条件的，其条件就是在《商品房买卖合同》约定的精装修交房时间前，上诉人必须完成“装修材料备齐”前提下的毛还房交付。马新华向一审法院起诉请求：1、判令被告因逾期交房向原告支付违约金141485.4元（暂计至2019年7月30日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告向被告购买被告开发的凯里市永丰西路延伸段南侧，清水江北侧原玻璃厂A地块第41幢1单元7层702号房，建筑面积为250.26平方米，套内面积221.92平方米，房屋总价款1241100元。2、出卖人承诺于2017年12月30日前向买受人交付该商品房。交付时该商品房应符合下列条件（1）、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;(3)满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。…3、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：…（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定向被告足额支付购房款1241100元。2017年7月27日，原告就所购买的41栋1单元702号房的装修事宜与被告联系，在被告公司的《工作联系单》中载明：合同收楼日期为2017年12月30日，该户业主提出诉求，该套房屋公司进行装修时，只做水电部分，房屋不进行装修，业主自行将装修材料拉走，我部已与业主沟通，同时请示邱总同意，要求该户业主以书面承诺形式给到我部，后期出现的任何问题，业主自行承担，考虑在合理范围内，不影响施工情况下，烦请工程部协助办理！原告为此出具有《承诺书》，承诺有：现向贵公司提出申请装修时贵公司只装修水电部分其于装修材料业主自行处理，如后期对收楼造成影响由业主我自己承担。嗣后，被告认为已在2017年12月26日（12月27日妥投）通过邮寄方式通知原告交房，但原告认为自己购买的是装修房，虽然与被告协商后约定进行装修时，只做水电部分，不进行装修，但被告交房时应备齐装修材料交给原告，原告自行装修，在被告未将装修材料全部备齐交给原告的情况下，导致原告无材料装修，在此情况下，原告认为被告不符合交付约定，被告未交房，原告要求继续履行合同，被告承担逾期交房违约金。双方因此发生纠纷，在原告诉至法院后，双方曾同意庭外和解，但因和解金额存在差距，最终未达成庭外和解方案。另查明：因销售原因，楼栋号有调整，本案预售的41栋楼，方案楼栋号调整为42（十一号楼），十一号楼于2017年9月25日竣工验收。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2017年12月30日之前向原告交付涉案商品房。同时，在签订《商品房买卖合同》后，双方经协商有新的约定，即该套房屋公司进行装修时，只做水电部分，房屋不进行装修，装修材料由业主自行处理。被告虽在2017年12月26日（12月27日妥投）通过邮寄方式通知原告交房，但被告并未将装修材料备齐交付原告，至今部分材料仍未备齐。在被告已同意原告不按精装修交房，按毛坯房交房并将装修材料交业主自行处理的情况下，被告未备齐装修材料交付业主，导致原告未能对房屋进行装修，无法对所购房屋实现居住使用的合同目的，该院认为不能视为符合约定的交房条件。因此，被告未按约定交房，应承担违约责任。该院支持原告诉请的2017年12月31日起至2019年7月30日止的逾期交房违约金，被告应向原告支付的违约金数额为142726.5元（1241100元×575天×0.0002）。2019年7月31日至实际交房之日止的逾期交房违约金，原告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告马新华2017年12月31日起至2019年7月30日的逾期交房约金142726.5元。二、驳回原告马新华的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为1565元，由被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人凯里碧桂园公司与被上诉人马新华于2016年1月10日签订的《商品房买卖合同》所涉的标的物是包括主体结构、装修装饰等工程在内的商品房建设工程，马新华所支付的房屋价款亦包括装修装饰等工程在内。如按照《商品房买卖合同》的约定执行，凯里碧桂园公司交付的房屋包括主体结构、装修装饰等工程都应达到相应的质量要求，具备交付条件。2017年7月27日双方达成补充协议，约定凯里碧桂园公司只做水电部分，其余装修部分由马新华将装修材料拉走自行装修。双方于2017年7月27日达成的协议是对2016年1月10日《商品房买卖合同》约定的交房状态作出的变更，不违反法律规定，属有效约定。因马新华所支付的房屋价款已包括装修装饰等工程在内，结合《商品房买卖合同》、2017年7月27日补充协议等综合考量，凯里碧桂园公司应将水电安装已完工的毛坯房、涉案房屋所有的装修材料等全部交付给马新华时，凯里碧桂园公司的交房义务方能履行完毕。双方于2017年7月27日达成补充协议时，只对《商品房买卖合同》中涉案房屋的交付状态作出变更。在双方未单独就毛坯房、装修材料等的交付时间及地点作出特别约定的情况下，凯里碧桂园公司履行交房义务的时间和地点仍应按《商品房买卖合同》约定的交付时间、交付地点执行。虽然涉案毛坯房具备了交付条件，但是凯里碧桂园公司未举证证明其已按约定将涉案房屋的装修材料等全部交付给了马新华。而从马新华提交的《41栋702碧桂园装修物资清单》看，直至2019年6月18日仍有部分装修材料凯里碧桂园公司未移交。本院认为，凯里碧桂园公司的交房义务尚未履行完毕，已构成违约。马新华诉至法院要求凯里碧桂园公司承担逾期交房违约金，一审法院参照《商品房买卖合同》关于交房期限、逾期交房违约金标准的约定，判决凯里碧桂园公司承担2017年12月31日起至2019年7月30日止逾期交房违约金，符合合同约定，于法有据。综上所述，凯里碧桂园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3155元，由凯里碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年十月二十一日法官助理梁红云书记员汪玲