湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初8936号原告：祝海燕。委托诉讼代理人：袁方圆。被告：张军。原告祝海燕与被告张军房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月21日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告祝海燕的委托诉讼代理人袁方圆到庭参加诉讼。被告张军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝海燕向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2002年9月13日签订的《协议》合法有效。2.被告立即协助原告办理湖北省武汉市江夏区纸坊街西交路商业街长宏楼C单元602室房屋的抵押注销登记手续。3.被告立即协助原告办理湖北省武汉市江夏区纸坊街西交路商业街长宏楼C单元602室房屋的过户登记手续。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年9月13日，原、被告就湖北省武汉市江夏区纸坊街西交路商业街长宏楼C单元602室房屋签订《协议》一份，约定被告张军自愿将其所有的上述房屋出售给原告。被告出售的上述房产是抵押贷款，抵押贷款总金额46000元整，按月分期付款，共5年内还清。原告自2002年9月13日起给付被告15000元后，即获得对该房屋的一切权利，原告代替被告偿还该房屋所欠的建行贷款，还款方式不变，期限不变。原告还清建行贷款后可自行向江夏建行索取该房屋的《他项权证》及《房屋产权证》。原告取得产权证后，被告必须主动配合原告办理变更登记手续。原告在签订协议当日即2002年9月13日向被告支付了房款15000元，有被告出具的收据为证。同时亦按照协议约定及时足额偿还了建行贷款。原告自购买该房屋后亦与家人一起居住至今。原告2006年12月20日已结清该房屋的银行贷款，要求被告履行过户手续未果，故诉至法院。张军向本院提交书面答辩状辩称，祝海燕提出的协议为无效协议，理由如下：1.张军与姚长生于1976年起结为夫妻，案涉房产于2002年购买，为夫妻共同财产。在姚长生不同意未签字的情况下，张军无权单方面出售该房产，该协议违反婚姻法第十七条，为无效协议。2.张军于2002年通过按揭贷款方式购买案涉房产，首付款为29000元。在祝海燕单方拟定的协议中，要求以15000元价格即获得该房产的一切权利，明显为不合理对价，显失公平，不符合公序良俗。祝海燕的行为已经构成恶意获得，为不当得利，故该协议为无效协议。3.张军与祝海燕签署协议时口头约定为20000元，先付15000元，余款5000元于办理过户手续前付清。祝海燕拟定协议时以15000元价格即获得该房产一切权利，欺骗张军签署协议，故该协议签署时存在重大误解，协议无效。综上，此情况不符合婚姻法司法解释三第十一条之规定，该协议无效。另外，因祝海燕不愿支付5000元余款，所以一直不愿意办理房产过户手续，导致房屋产权所有人处于既没拿到房款，房产又被非法侵占18年的状态，蒙受巨大经济损失。综上所述，该协议不合法、不合理，不符合善意购买的公众常识，为无效协议。张军现居上海，因年纪较大、腿脚不便的客观原因无法到庭。本院经审理查明事实如下：2002年9月13日，张军（甲方、卖方）与祝海燕（乙方、买方）签订《协议》约定：1.甲方愿将位于纸坊“江夏商业街长宏楼C602#”房屋合计117平方米出售给乙方。2.甲方的该房产时抵押贷款房产（详细见建行的相关资料），甲方该房产的产权证已抵押在江夏区建设银行，抵押贷款总金额为人民币肆万陆仟元整，为按日分期付款（766.67元本金、107.97元利息）874.64元，共5年内还清。3.乙方自2002年9月13日起，给付甲方人民币壹万伍仟元后，即获得甲方原对该房的一切权利（即房产所有权）。乙方替位甲方后，甲方原欠江夏区建行的贷款余额（见建行2002年9月13日的余额清单）由乙方归还，还款方式不变，期限不变。4.在乙方五年后还清建行贷款后，甲方同意并授权乙方自行向江夏建行索取该房屋的《他项权证》及《房屋产权证》。5.乙方取得产权证后，甲方必须主动配合乙方办理房屋产权证的变更登记，并提交变更所需的相关手续，该房的变更产权证的费用已由乙方暂时扣留人民币伍仟元整，待产权证变更登记结束后，按总费用甲乙双方各一半的方式核算，多退少补。6.乙方在居住和使用该房时，如发现质量问题，甲方必须配合乙方解决房屋的相关事宜。7.本协议一式叁份，江夏建行、甲、乙双方各执一份，待甲、乙双方签字后生效。当日，祝海燕向张军支付购房款15000元，张军出具了收据，同时出具委托书，全权委托祝海燕办理江夏商业街长宏楼C602房屋的贷款偿还以及在偿还所有贷款后自行向江夏建行索取该房的所有权证。2006年12月20日，祝海燕代张军结清案涉房屋贷款46000元，取得结清证明。中国建设银行股份有限公司武汉江夏支行向武汉市江夏区房产管理局申请注销案涉房屋抵押登记手续。案涉房屋登记所有权人及土地使用权人现为张军。另查明，张军与姚长生系夫妻关系，双方于1976年10月18日登记结婚。2010年1月29日，姚长生去世。上述事实，有当事人提交的协议书、委托书、收据、国有土地使用证、房屋所有权证、个人贷款结清通知、武汉市房地产抵押登记注销申请书、结婚证等经本院依法核实的证据证实，结合当事人的陈述，足以认定。本院认为，本案争议焦点为协议效力问题。张军书面辩称案涉房屋属于夫妻共同财产，合同的订立未经其夫姚长生同意，故而无效；且所售房屋价款明显为不合理对价，其在签订合同时存在重大误解，故该合同应属无效。对此，本院认为，姚长生未在协议上签字是否导致协议无效，需结合协议签订和履行情况综合认定。首先，张军与姚长生系夫妻关系，该房屋系夫妻双方共同财产，对该房屋的处置行为系家庭重大事项，张军与祝海燕就案涉房屋买卖事宜进行协商、签订协议、收取购房款、出具收据和委托书后直至姚长生去世，近八年时间内，姚长生作为张军的丈夫有足够的时间和充分的机会知晓案涉房屋交易这一家庭重大财产处分行为，但姚长生对此始终未提出异议，表明其已对张军上述行为予以默认。在案涉房屋交付祝海燕居住使用十八年期间，张军与姚长生亦未对祝海燕占有案涉房屋的合法性提出异议、主张权利。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，张军上述辩称意见与事实常理和法律不符。关于购房价格是否属于合理对价的问题，双方在协议中对于首付款、尾款及代为结清贷款事宜约定清楚明确，张军以此价格出售案涉房屋系其真实意思表示，祝海燕按照约定支付了首付款后结清贷款，不存在重大过失，属于善意买受人，该协议并未显失公平。而且，房屋售价是否明显过低或明显为不合理对价，并不当然导致合同无效，而是撤销请求权的行使问题，但张军并未在法定期间请求撤销该合同，故张军的上述辩称意见与事实不符，亦无法律依据，本院不予采纳。综上所述，祝海燕与张军于2002年9月13日签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。祝海燕付清房款后占有使用房屋至今，房屋贷款抵押登记手续仍未注销，房屋权属仍登记在张军名下，故张军尚有配合祝海燕办理案涉房屋抵押登记注销及权属过户手续的附随义务需要履行。祝海燕的诉请合法有据，本院予以支持。张军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应自行承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、祝海燕与张军2002年9月13日签订的《协议》有效。二、张军于本判决生效之日起三十日内协助祝海燕办理湖北省武汉市江夏区纸坊街西交路商业街长宏楼C单元602室房屋的抵押注销登记手续。三、张军于本判决生效之日起三十日内协助祝海燕将坐落于湖北省武汉市江夏区纸坊街西交路商业街长宏楼C单元602室房屋的产权变更到祝海燕名下。本案受理费500元，减半收取250元，由被告张军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二〇年十月十二日法官助理王苑书记员吴黎明