吉林省吉林市昌邑区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0202执异101号异议人（案外人）：侯相南，男，1989年1月26日生，汉族，户籍地吉林省榆树市，现住吉林省吉林市昌邑区。申请执行人：王庆新，男，汉族，1968年8月17日生，住吉林省吉林市船营区。被执行人：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区哈达湾街**创业园****。法定代表人：王丽杰，该公司经理。委托诉讼代理人：修波，该公司办公室主任。被执行人：王振屹，男，汉族，1979年4月5日生，住吉林省吉林市昌邑区。本院在执行申请执行人王庆新与被执行人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔房地产公司）、王振屹房屋买卖合同纠纷一案中，案外人侯相南对本院作出的（2019）吉0202执468、469、470号执行裁定中查封被执行人鹏翔房地产公司开发的坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区6栋1单元3层2号房屋，提出书面异议。本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。异议人侯相南称：昌邑法院在执行王庆新与王振屹、鹏翔房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，查封了吉林市昌邑区哈达湾万众胡同幸福茗苑6栋1单元3层2号房屋，该房屋并非王振屹、鹏翔房地产公司的财产。2016年5月19日，徐伊卉通过以物抵债形式从鹏翔房地产公司取得案涉房屋，2017年5月3日，徐伊卉以46万元的价格将该房屋出卖给侯相南，双方签订协议书，侯相南支付了全部购房款，并在鹏翔房地产公司办理了内部认购书改底，侯相南购买房屋后一直占有使用至今。侯相南于2020年6月在吉林市中级人民法院对（2017）吉02民初250号之二民事裁定书借款合同执行案件提出执行异议之诉，吉林市中级人民法院已经作出（2020）吉02民初231号民事判决认定不得执行该房屋。异议请求：停止对吉林市昌邑区哈达湾万众胡同幸福茗苑6栋1单元3层2号房屋（房号为210103Ⅲ210040103002）的执行，并解除查封。经本院审查查明，申请执行人王庆新与被执行人鹏翔房地产公司、王振屹房屋买卖合同纠纷一案，经本院调解，于2018年11月27日分别作出（2018）吉0202民初2670号民事调解书;（2018）吉0202民初2671号民事调解书和（2018）吉0202民初2672号民事调解书。其中（2018）吉0202民初2670号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与鹏翔房地产公司签订的三套住宅内部认购协议解除（分别为：幸福名苑二期2栋2单元8层4号102平方米;二期4栋1单元6层013号79.56平方米，二期5栋2单元6层020号87.14平方米）；二、鹏翔房地产公司于2018年12月10日返还王庆新购房款1,560,210元，如果鹏翔房地产公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、辛凤霞同意并配合解除以上协议。同时辛凤霞与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费9,421元，由鹏翔房地产公司、王振屹承担。（2018）吉0202民初2671号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与鹏翔房地产公司签订的三个门市房内部认购协议解除（分别为：幸福名苑一期一号住宅0单元1-2层001、002、003号面积分别为274.87、230.44、219.75平方米）；二、鹏翔房地产公司于2018年12月10日返还王庆新购房款10,855,690元，如果鹏翔房地产公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、徐再文同意并配合解除以上协议。同时徐再文与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费43,467元，由鹏翔房地产公司、王振屹承担。（2018）吉0202民初2672号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与鹏翔房地产公司签订的四个车库内部认购协议解除（分别为：幸福名苑二期4栋0单元0层9号、5栋0单元0层3号、5栋0单元0层4号、5栋0单元0层12号车库）；二、鹏翔房地产公司于2018年12月10日返还王庆新购车库款1,804,100元，如果鹏翔房地产公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、徐再文同意并配合解除以上协议，同时徐再文与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费10,519元，由鹏翔房地产公司、王振屹承担。以上法律文书于2018年11月27日生效。因被告未履行生效的法律文书确定的义务，经申请执行人王庆新申请，本院于2019年3月14日立案执行，案号分别为（2019）吉0202执468号、（2019）吉0202执469号、（2019）吉0202执470号。2019年4月17日，本院作出（2019）吉0202执468、469、470号执行裁定书，裁定查封被执行人鹏翔房地产公司名下坐落于吉林市昌邑区万众胡同改造项目A区75套房屋，以上查封期限均为三年。其中包含本案争议房屋吉林市昌邑区哈达湾万众胡同幸福茗苑6号住宅房号为210103Ⅲ210040103002的房屋。另查明，2016年5月19日，吉林市中凯建筑安装工程有限公司（刘超然）、徐伊卉与鹏翔房地产公司签订顶账协议，约定徐伊卉购买幸福茗苑二期6栋1单元3层2号，建筑面积102.54平方米房屋，购房款顶鹏翔房地产公司给付中凯公司（刘超然）工程款，刘超然以该房屋顶给徐伊卉，当日徐伊卉与鹏翔房地产公司签订内部认购书。2017年5月3日，徐伊卉与侯相南签订协议书，约定侯相南以46万元价格购买上述房屋。侯相南分别于2017年5月3日、6月2日、7月1日、8月1日、9月3日、10月14日、11月24日、12月20日，分多次向徐伊卉支付全部购房款，并与鹏翔房地产公司变更内部认购书，将购房人变更为侯相南。2017年5月3日，侯相南交纳相关物业费用办理入户手续，对房屋进行装修并使用至今。截止到2020年10月23日，侯相南在吉林市内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息。再查明，吉林市中级人民法院于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了坐落于吉林市昌邑区万众胡同改造项目A区（一期）地块二一北）地块二一北地块项目幸福茗苑小区**住宅），42套车库。侯相南提出执行异议，吉林市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异84号执行裁定，驳回其异议请求。侯相南不服，提起执行异议之诉。吉林市中级人民法院于2020年8月24日作出（2020）吉02民初231号民事判决书，认定侯相南在人民法院查封之前针对案涉房屋签订了合法有效的买卖合同并支付全部价款，亦对该房屋实现合法占有使用，案涉房屋所在的幸福茗苑小区因竣工验收等方面存在问题，至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，案涉房屋未办理更名过户并非侯相南自身原因，侯相南对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决：一、不得执行坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区6栋01单元3层2号房屋；二、驳回侯相南的其他诉讼请求。该判决于2020年9月18日发生法律效力。本院认为，案外人对涉案房屋提出的异议请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。本案系金钱债权执行，买受人作为案外人提出的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明及已经生效的吉林市中级人民法院（2020）吉02民初231号民事判决书认定的事实，侯相南在人民法院查封之前签订了合法有效的买卖合同并支付全部价款，占有了该不动产，侯相南虽尚未与鹏翔房地产公司办理商品房买卖网上签约及预售合同备案登记，尚未取得案涉房产的所有权，但并不影响其对涉案房产享有合法的居住权和物权期待权。鹏翔房地产公司在涉案房屋被查封之前已经收到全部房屋价款，并将房屋交付给侯相南，涉案房屋早已脱离鹏翔房地产公司的管理和控制，案涉房屋所在的幸福茗苑小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，侯相南对于涉案房屋未办理过户登记手续不具有过错，属于非自身原因未办理过户登记，故侯相南作为房屋买受人就执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权，故应当中止执行涉案房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区6栋1单元3层2号房屋（210103Ⅲ210040103002）的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  马笑昆人民陪审员  赵 艳人民陪审员  张 静二〇二〇年十月二十七日书 记 员  郑 雯