辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11047号上诉人（原审被告）：李久伟，女，1966年11月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：代晓林，男，1967年11月7日出生，汉族，住沈阳市和平区，系李久伟丈夫。被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：何艳伟，该公司员工。委托诉讼代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。原审被告：赵经娜，女，1971年10月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。原审被告：王秋菊，女，1963年8月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。原审被告：沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心，住，住所地辽宁省沈阳市铁**北三东路**/div>经营者：吴荣成，该中心总经理。委托诉讼代理人：杨昊，该娱乐中心员工。上诉人李久伟因与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称“万维物业”）、原审被告赵经娜、王秋菊、沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心（以下简称“万秀荣耀”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李久伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人万维物业提供的消防供水系统瘫痪，被上诉人未尽到服务义务；二、被上诉人万维物业与移动鑫城业主委员会签订的《物业服务合同》已到期，其缺乏继续收取物业费的依据。万维物业辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告万秀荣耀述称，同意上诉人的上诉意见。原审被告赵经娜、王秋菊未到庭进行答辩。万维物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2017年6月24日至2019年12月31日物业费102499元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月19日原告与沈阳市铁西区移动馨城住宅小区业主委员会签订《移动馨城物业服务合同》，合同期限自2014年5月20日起至2019年5月19日止，原告入住该小区提供物业服务。2020年3月24日铁西区霁虹街道爱工北社区委员会给原告出具情况说明，载明原告自2008年12月至今，一直为移动馨城小区业主提供物业服务。被告李久伟、赵经娜、王秋菊系沈阳市铁**北三东路**房屋所有权人，房屋建筑面积5650.46平方米，该房屋位于移动馨城小区。原告主张被告从2017年6月24日至2019年12月31日共计30个月7天，拖欠物业费102499元（5650.46平方米×0.60元×30个月+5650.46平方米×0.60元×7/30个月）。该期间房屋由沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心承租使用，被告李久伟、赵经娜、王秋菊与被告万秀荣耀约定物业费由承租方承担。在庭审中，原告明确表示向业主赵经娜、李久伟、王秋菊主张支付物业费，因与万秀荣耀没有合同关系故不向被告万秀荣耀主张。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中，原告与沈阳市铁西区移动馨城住宅小区业主委员会签订的《移动馨城物业服务合同》对被告李久伟、赵经娜、王秋菊具有约束力，该合同到期后原告继续为该园区提供物业服务，与该园区形成事实物业服务合同关系，原告在其主张物业费的期间内为涉案小区提供了物业服务，故原告要求被告李久伟、赵经娜、王秋菊支付物业费应予支持。关于被告万秀荣耀提出涉案的商业网点是独立商业网点，其自己有独立的变电所、煤气供应站及污水排放系统，其不涉及园区绿化、管理及卫生、车位管理，与物业发生关系的仅是消防供水系统及屋顶防水系统，几年来消防供水系统是瘫痪的，物业公司拒绝维修，造成其消防年检迟迟不过关等抗辩意见，因物业服务具有公共性，原告已对该小区提供了物业服务，业主不按时交纳物业费，可能影响整个小区的物业服务水平，侵犯了按时交费业主的共同权益，且被告万秀荣耀提供的证据不足以证明原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，及其消防不能通过验收系因原告原因造成，被告万秀荣耀亦未提供证据证明因消防问题不能正常营业给其造成损失，因此被告提出以上抗辩意见，不能成为被告不交纳物业费的依据，对该抗辩意见不予采纳。关于被告万秀荣耀提出涉案屋顶发生漏水，物业拒绝维修作为其拒绝交纳物业的抗辩意见，因物业服务与房屋买卖是两种法律关系，物业服务企业与开发商是相互独立的民事主体，故被告万秀荣耀以房屋质量问题及由此产生的维修问题为由拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于被告李久伟提出涉案房屋的使用人是被告万秀荣耀，其与该娱乐中心约定物业费及房屋产生的一切费用由承租人承担，作为房主不承担相关费用，本案纠纷应由原告与被告万秀荣耀解决，费用也应由被告万秀荣耀承担，与其无关的意见，因原告明确向业主主张支付物业费，不向物业使用人主张支付物业费，业主是物业服务合同的实际当事人，故应履行支付物业费的合同义务，业主与物业使用人的约定在约定的双方之间有效，不能对抗物业服务合同的当事人，业主在承担物业服务费后，可依据与物业使用人的约定另行主张权利，故被告李久伟的此项抗辩意见不予采纳。建设一个祥和、文明的小区不仅需要物业公司按照物业服务合同的约定履行其职责，更需要业主的理解、支持。原告要倾听业主的不同意见，努力提高服务质量，使业主享受超值服务。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李久伟、赵经娜、王秋菊于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司102499元；二、驳回其他诉讼请求。案件受理费2350元，减半收取1175元，由被告李久伟、赵经娜、王秋菊承担（原告已预交，由被告李久伟、赵经娜、王秋菊直接给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李久伟提交新的证据如下：证人证言，用以证明消防系统瘫痪。被上诉人万维物业发表质证意见如下：真实性、关联性均有异议。根据物业合同约定超过2000元属于大修，应启动维修基金，且消防系统由承租人改造，不属于物业公司维修范围。在一审庭审期间，我公司均对案涉园区的消防系统上水，系统运行正常。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人万维物业与移动馨城小区业主委员会之间签订的《移动馨城物业服务合同》对上诉人李久伟及原审被告赵经娜、王秋菊均具有约束力，该合同到期后万维物业仍然继续为案涉园区提供了物业服务，已形成事实上的物业服务合同关系，接受物业服务的业主或案涉园区内的承租使用人应依法缴纳物业服务费用。《移动馨城物业服务合同》第二条规定：“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理（中修、大修费用使用维修基金）；2.物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理（中修、大修费用使用维修基金）……”第十九条规定：“专项维修基金的使用范围：（2000元以下为小修）……2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由物业费承担；大中修费用，由维修基金承担；更新费用，由维修基金承担……”现上诉人李久伟与原审被告万秀荣耀均认可消防供水系统瘫痪，很明显属于大中修的范围，应启动专项维修基金来进行维修。综上，对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人李久伟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人李久伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二〇年十月二十七日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；