四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5214号 原告：四川圣爱融创资产管理有限公司，住所地四川省成都市青白江区政府南路**，统一社会信用代码915101137436050194。 法定代表人：赖筱蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：赵伟，四川上甲律师事务所律师。 被告：蒋德斌，男，1966年11月12日出生，汉族，户籍地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 被告：周华容，女，1967年10月19日出生，汉族，户籍地四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 原告四川圣爱融创资产管理有限公司（以下简称“圣爱融创公司”）与被告蒋德斌、周华容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告圣爱融创公司的委托诉讼代理人赵伟及被告蒋德斌、周华容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣爱融创公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付物业费2693.63元及违约金404.04元(违约金从2018年7月20日起，按日千分之五计算至2020年8月19日)，暂合计3097.67元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2012年3月12日，广安瑞泽房地产开发有限责任公司与原告签订《广安国际商业中心住宅项目前期物业服务合同》，约定由原告为广安国际商业中心提供前期物业服务，高层住宅为1.1元/月/平方米，同时对物业的经营与管理等内容做了相应的约定。合同签订后原告按约进入该商住小区提供了物业服务。被告应当履行交纳物业费的义务，被告拒交物业服务费的行为构成违约，应当承担违约责任。据此，原告为维护合法权益，提起诉讼，请求法院依法判决。 被告蒋德斌、周华容辩称，其只是暂时不交纳物业费，原告公司乱收费，没有按合同约定履行义务，公共区域设施未进行维修，门禁系统不能使用，小区可以随意进出，对乱搭乱改房屋结构未进行管理，附二楼垃圾也长期不处理，影响正常生活，原告公司应将这些问题处理好，他们可以补交一半的物业服务费，否则应驳回原告的诉讼请求。 审理查明，2012年3月12日，广安瑞泽房地产开发有限责任公司（甲方）与四川圣爱物业经营服务有限公司（乙方，2013年12月27日四川圣爱物业经营服务有限公司经工商部门核准，变更为四川圣爱融创资产管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，主要约定：1.甲方选聘乙方对广安国际商业中心提供前期物业管理服务事宜，提供的前期物业管理服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；2.收费标准：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元标准收取，商业按建筑面积每月每平方米11.5元标准收取。物业服务费用首次按年交纳，到期后也可以按照月或者季度交纳，业主或物业使用人应在到期前的十五日内交纳下一个服务期间的物业服务资金。3.未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方将从欠费之日起按照欠费金额的千分之五每日的标准收取违约金；4.小区巡查制度以及房屋政策规定的由物业公司管理的其他事项；5.委托管理期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的新的物业服务合同生效时，合同自动终止。 被告蒋德斌、周华容是广安国际商业中心小区业主，该房屋建筑面积为97.95平方米。2015年7月20日，广安瑞泽房地产开发有限责任公司发出交房通知，被告接受房屋，向原告交纳建渣清运费490元，装修管理费500元，入住后物业服务费交至2018年7月20日，之后至今未再交纳物业服务费。2019年5月6日，原告发出欠费催交通知书，被告收悉未交纳物业服务费。2020年4月30日，四川红盾律师事务所受原告委托向被告发出催收物业费的律师函，但被告仍未向原告交纳物业服务费。 上述事实，有《前期物业服务合同》、交费收据、欠费表、欠费催交通知书、律师函及快递回执、准予变更登记通知书、判决书、小区照片及原、被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，四川圣爱物业经营服务有限公司经工商部门核准，变更为四川圣爱融创资产管理有限公司后，原四川圣爱物业经营服务有限公司的权利及义务由四川圣爱融创资产管理有限公司承受。 依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。原告与广安瑞泽房地产开发有限责任公司以及与被告签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该合同对全体业主具有约束力，双方均应按约定履行。 物业管理服务具有公共性和持续性的特点。其服务对象是广大业主，不可能做到十全十美让每一位业主都满意。物业管理服务过程中，难免会出现一些瑕疵，业主有权要求物业公司限期改正，如均以物业管理服务不能令其满意为由年年拒绝交纳物业服务费，则物业管理服务正常运行所需经费将得不到保障，导致小区公共环境恶化，降低小区的生活质量，最终受损的是物业公司和全体业主。本案中，原告公司向法庭举示证据证明其已按照合同约定履行了相关义务，在物业管理服务中其可能存在一些尚待改进的地方，但不足以据此认定原告存在根本性违约，故被告以此为由拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告依据合同为广安国际商业中心小区业主提供物业服务，被告蒋德斌、周华容作为广安国际商业中心小区的业主享受了原告提供的物业服务，依法应当向原告交纳物业服务费。经原告书面催交，在合理期限内仍未交纳，已构成违约，依法应当承担违约责任。被告从2018年7月20日起未再交纳物业服务费，应向原告交纳物业服务费的期间应为2018年7月20日至2020年7月19日，共计24个月，按每月每平方米1.1元计算，被告应交纳的物业服务费为2585.88元（97.95㎡×1.1元/月/㎡×24个月），本院予以支持。 物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以及共同维护小区环境，以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。《前期物业服务合同》约定，业主或者物业使用人应在到期前的十五日内交纳下一个服务期间的物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方将从欠费之日起按照欠费金额的每日千分之五的标准计算违约金。审理查明，原告在履行服务的过程中，存在维修、管理、养护未完全履行的瑕疵，并有待改进的地方，被告拒交物业服务费有一定的抗辩理由，故原告要求被告承担违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告蒋德斌、周华容向原告四川圣爱融创资产管理有限公司支付物业服务费2585.88元； 二、驳回原告四川圣爱融创资产管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告四川圣爱融创资产管理有限公司负担5元，被告蒋德斌、周华容负担20元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  胡道凤 二〇二〇年十月二十七日 书记员  蒲华琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。