广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终28919号上诉人（原审被告）：区绍雄，男，1968年5月3日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：林旖旎，广东法然律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑淑仪，广东法然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市罗湖区住房和建设局，住所地广东省深圳市罗湖区黄贝街道文锦中路**罗湖管理中心大厦**。负责人：马晓东，局长。委托诉讼代理人：陈洁，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧梦烨，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。上诉人区绍雄因与被上诉人深圳市罗湖区住房和建设局（以下简称罗湖住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初12260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。区绍雄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗湖住建局的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未查明历史遗留问题，认定罗湖住建局是涉案房屋所有权人及双方为租赁合同关系，进而仅凭一份租赁合同认定区绍雄承担租赁合同责任，属于事实认定、法律适用错误。1976年，原宝安县农机局为解决单位职工住房问题，在现罗湖区选址，从湖贝大队征地，由单位补贴加部分个人出资共同建成五栋双拼房共10套住宅，涉案房屋就是其中一套，原宝安县农机局将其分配给区绍雄父亲区炳棠，后在1985年农机局向罗湖区建管办申请加建这10套住宅附属设施时，与其余9套住户合资修建厨房、冲凉房、厕所等附属设施。八十年代，根据当时深圳市农机局文件，其他参与建房的8位住户都已支付总额约6489元／户，向单位购买了住房，区绍雄在八十年代末就职于深圳市旅游公司，该房屋作为福利房分配给区绍雄。与区绍雄同为一栋楼双拼楼的另一半，即深圳东郊63号之十号房屋（涉案房屋为深圳东郊63号之九号）的户主大约在2012年以购买商品房的方式支付约14万元购买了该套住房，区绍雄因未能得知相关政策，也未与其一起办理手续，最后涉案房屋成为唯一一套未变为个人产权的房屋。据此，区炳棠曾出资与单位共同建成该房屋，且出资合建住宅附属设施，该房屋也由深圳市旅游公司分配给区绍雄作为福利房，区绍雄是涉案房屋所有权人，只是未能得知相关政策，未办理产权登记，罗湖住建局对涉案房屋没有所有权，罗湖住建局与区绍雄不存在租赁合同关系。二、租赁合同第一条关于涉案房屋出租面积的条款系无效条款，涉案房屋系原宝安县农机局和区炳棠共有，罗湖住建局无权处分他人财产。1976年，区绍雄及其家人即入住涉案房屋，至今已44年。区炳棠于1985年在原有47.9平方米的建筑物上扩建至现有总建筑面积253平方米、入户花园面积51.7平方米，并非租赁合同记载的121.78平方米。值得一提的是，区绍雄根本没有申请过经济适用房，也未签署过任何申请书，罗湖住建局起诉时称“区绍雄提出申请，并经相关部门按申请之时相关政策规定审批，区绍雄当时符合承租区保障性住房条件”，但却没有提交相关的申请及审批资料，明显是虚假陈述，隐瞒事实。事实上，当时只是因为区绍雄一家自始便居住在涉案房屋，罗湖住建局为提高47.9平方米建筑物的租金要求区绍雄签订租赁合同，并非罗湖住建局所称的区绍雄申请承租保障性住房。涉案房屋中，47.9平方米建筑系原宝安县农机局所有，后来加建205.1平方米建筑和51.7平方米入户花园系区炳棠所有，涉案房屋系上述两者共有，并非罗湖住建局所有的房屋。罗湖住建局没有证据证明其系涉案房屋的权利人或实际占有人，无权将他人房产进行处分。根据罗湖政府在线网页显示，罗湖住建局第二项主要职责是“负责区保障性住房的筹集、建设和管理，廉租房配租和低保户货币化补贴，以及相关基础资料的信息化和档案管理工作”，由此可见，罗湖住建局既然声称涉案房屋系其所有的保障性住房，便应当持有涉案房屋的档案信息。一审中，罗湖住建局一直没有提交任何涉案房屋的权属证明、房屋建设的审批文件或从原宝安县农机局受让涉案房屋的相关资料，也没有出示证据证明其合法占用涉案房屋，更没有提交任何有关涉案房屋的建筑面积测绘图等证明出租面积，其仅以“因历史遗留问题没有完整的房地产产权权属证明”为由，故意隐瞒证据，拒不提交其控制的任何书证，应承担对其不利后果，但一审法院既未查明涉案房屋的历史遗留问题，也未对租赁合同条款的效力进行审查，在罗湖住建局拒不提交任何涉案房屋档案信息的情况下，仅凭一份被涂改的租赁合同，便草率作出判决。三、罗湖住建局自行涂改租赁合同的重要条款，利用其强势地位擅自在区绍雄的账户多扣租金，系无效民事法律行为，多收的租金和按金为不当得利，应予返还。综上所述，一审法院没有查明历史遗留问题，亦没有对租赁合同主要条款的效力进行审查，认定事实错误，请二审法院尊重历史、实事求是、查清事实，依法改判。罗湖住建局辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.租赁合同证实双方存在房屋租赁关系，期满后未再签订任何书面租赁合同。2.区绍雄的妻子于2017年8月7日购买别墅，证明区绍雄严重违约，不符合承租人条件。3.区绍雄承认自2017年年底开始未再缴纳租金，表明其存在严重违约的情形。4.2017年10月23日区属周转房后续监管职责从机关物业办划入区住房保障事务中心，2018年6月13日罗湖区住房保障事务中心受托向区绍雄发出《周转住房限期退房通知书》，解除与区绍雄的房屋租赁关系，双方租赁关系自2018年6月20日起终止。二、一审法院适用法律正确。1.区绍雄长期拖欠租金，且其配偶名下有多套房产，已构成根本违约，罗湖住建局有权解除租赁合同，收回涉案房屋。2.罗湖住建局授权罗湖区住房保障事务中心向区绍雄发出《周转住房限期退房通知书》，解除与区绍雄的房屋租赁合同，系根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定作出的合法行为。3.区绍雄有关“涉案房屋所有权归属的主张”不属本案审理范围，应予驳回。即使区绍雄有权提出新主张，但其上诉至今未提供新的证据和材料支撑，证据不足。三、根据区绍雄当庭提交的《罗湖区住宅局公产房产权资料卡》显示，涉案房屋面积与租赁合同载明面积一致，不存在罗湖住建局单方涂改面积和租金的情形，其要求返还多缴纳的租金没有事实依据；同时，该证据显示区绍雄并非产权管理人，该房屋产权划归罗湖区房管局前身罗湖区住宅局，然后移交罗湖区房管局管理，也纳入了罗湖区国有资产范畴，负有主要管理职能的罗湖住建局有权管理。罗湖住建局向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同关系已于2018年6月13日解除；2.判令区绍雄立即腾退涉案房屋并返还给罗湖住建局；3.罗湖住建局向区绍雄收取的租房押金3105.3元无需返还；4.判令区绍雄向罗湖住建局支付拖欠的租金合计6936元（按1156元/月，自2017年12月计至2018年5月）；5.判令区绍雄向罗湖住建局支付房屋占有使用费10404元(按1156元/月，自2018年6月暂计至2019年2月，应计至区绍雄腾房并返还罗湖住建局之日止)；6.判令区绍雄承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2001年5月24日，罗湖住建局（原罗湖区住宅局）与区绍雄签订了《罗湖区住宅局房屋租赁合同》，约定：由区绍雄租赁深圳市罗湖区东郊街20号房屋，租赁期为2001年5月1日至2002年12月31日，月租金为1035.1元。签订合同时，区绍雄应缴纳三个月租金的住房按金3105.3元。区绍雄须于每月10日前向罗湖区罗湖房产管理所缴纳租金，过期每日按拖欠金额的1%加收滞纳金。区绍雄欠租超过一个月，罗湖住建局有权采取停水、停电措施，若区绍雄连续欠租达两个月，罗湖住建局有权终止合同，并采取措施强制清房。区绍雄不得私自拆改或装修住房，如确有必要，应先提出详细报告及附图，经罗湖住建局审批同意后方可动工，装修费用由区绍雄自理，合同终止时，罗湖住建局对装修费不负补偿责任。在合同期内，区绍雄不得将上述住房转给他人居住或转租他人牟利，同时，不得改变居住功能，违者，罗湖住建局有权没收按金并收回住房。合同期满，如区绍雄符合条件续租，则需在合同期满前二个月内向罗湖住建局提出书面续租申请，并办理续租手续，否则，合同到期罗湖住建局有权收回房屋，另作安排。上述合同租赁期满后，双方未再签订任何书面的租赁合同。二、1991年4月30日，区绍雄与陈丽娟登记结婚。深圳市不动产登记中心出具的《不动产信息查询结果单》显示，区绍雄的妻子于2017年8月7日购买龙翔山庄B4栋别墅。三、庭审中，区绍雄陈述从2017年年底开始未缴纳租金。2018年6月13日，深圳市罗湖区住房保障事务中心受托向区绍雄发出《周转住房限期退房通知书》，载明解除与区绍雄的房屋租赁合同，双方的租赁关系自2018年6月20日起终止，要求区绍雄于2018年7月15日前腾空涉案房产，并结清水、电、管道气、太阳能热水（如有）、物业管理等各项费用后，到深圳市罗湖区住房保障事务中心缴清租金、退还钥匙、完成退房手续。区绍雄签收了《周转住房限期退房通知书》。四、2019年7月4日，区绍雄向一审法院提出反诉，请求确认涉案房产为区绍雄所有。一审法院经审查认为，区绍雄提出的是确认房屋产权纠纷，而本案系租赁合同纠纷，依据的事实系租赁合同关系,故反诉与本诉并非基于相同法律关系，对区绍雄的反诉，一审法院不予受理。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方的书面房屋租赁合同的租期截至2002年12月31日，但之后该房产仍由区绍雄一直承租，罗湖住建局未提出异议，因此，双方的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，区绍雄自2017年年底起未再缴纳租金，2018年6月13日，深圳市罗湖区住房保障事务中心受托向区绍雄发出《周转住房限期退房通知书》，解除与区绍雄的房屋租赁合同，双方的租赁关系自2018年6月20日起终止，并限区绍雄于7月15日前腾房。且区绍雄在婚姻关系存续期间，其配偶名下已购有房产，依合同约定，罗湖住建局也有权收回涉案房产。因此，双方的租赁合同关系已于2018年6月20日解除，罗湖住建局要求区绍雄腾退涉案房产并无须返还保证金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于罗湖住建局主张区绍雄拖欠的租金，因庭审中区绍雄确认其于2017年年底开始未缴纳租金,故一审法院对罗湖住建局主张的支付拖欠租金6936元予以确认。因租赁合同解除后，区绍雄继续占有使用涉案房屋，其应向罗湖住建局支付房屋的占有使用费，该费用参照原租金计至区绍雄腾房并返还房屋之日止。关于区绍雄辩称其系涉案房产所有人、涉案房产面积与本案不符及存在加建的问题，一审法院认为，双方签订有租赁合同，且区绍雄每月有缴交租金，双方是租赁合同关系，区绍雄虽主张该租赁合同并非本人所签，租金系物业管理费，但其并未提供相关证据予以证明，故一审法院对其主张不予采信。关于确认涉案房产所有权的问题，区绍雄可另循法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认深圳市罗湖区产的租赁关系于2018年6月20日已解除；二、区绍雄须自判决生效之日起三十日内腾退返还深圳市罗湖区东郊街20号房屋；三、深圳市罗湖区住房和建设局无需向区绍雄返还租房押金3105.3元；四、区绍雄须自判决生效之日起十日内向深圳市罗湖区住房和建设局支付租金6936元；五、区绍雄须自判决生效之日起十日内向深圳市罗湖区住房和建设局支付房屋占有使用费10404元（上述占有使用费暂计至2019年2月，之后占有使用费按每月1156元计至区绍雄腾退并返还涉案房产之日为止）。案件受理费312元，由区绍雄负担。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，区绍雄与罗湖住建局之间形成租赁合同关系，确有其历史原因。罗湖住建局主张案涉房产为罗湖区公共保障性住房，罗湖住建局作为主管负责单位提起本案诉讼，其中即有双方签订的租赁合同并非一般民事合同之意。双方约定的租金金额、解除条件等，亦有别于普通民事主体间的约定。基于以上分析，本院认为，本案租赁合同并非平等民事主体间签订，本案不属于民事诉讼受理范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初12260号民事判决；二、驳回深圳市罗湖区住房和建设局的起诉。深圳市罗湖区住房和建设局预交的一审案件受理费312元，由广东省深圳市罗湖区人民法院予以退还；区绍雄预交的二审案件受理费312元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年十月十六日书记员 陈金洁附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。