广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1334号 原告许平，女，1980年6月14日出生，现住广西南宁市。 被告北海市中伟物业服务有限公司，住所：北海市广东路**星海颐园******。统一社会信用代码：914505020635792081。 法定代表人欧发强，执行董事。 委托诉讼代理人谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额程序 立案日期2020年7月14日 开庭日期2020年8月3日 原告诉讼请求1.被告退还未符合交房条件收取的物业费、公摊水电费、电梯费合计3988.2元，并按银行年息4.35%支付利息309.9元（利息计算方式为：以3988.2为基数，按年息4.35%，自2018年10月1日交费日起计至2020年7月13日），退还没有法律法规文件支付并前期协议没有约定，属乱收费的项目：公共走道修缮费266.82元，合计4564.92元；2.判令被告退还多收取原告的代办证费1920元，并按银行同期贷款利率支付利息398.61元（利息计算方式为：以1920元为基数，按年息4.35%，自2015年10月5日暂计至2020年7月13日）。 合计2318.61元；3.判令被告退回高于北海市物价局发布的相关文件规定的电梯费180元及装修垃圾清运费88.94元，合计268.94元。（按北海市物价局发布的北价格（2014）11号文第三店，电梯费最高为35元/户˙月，被告按50元/户˙月收取，从2019年1月起计至2019年12月，共计12个月；第4点装修垃圾清运费最高收费标准为3元/平方米，被告按4元/平方米收取）并在以后电梯收费按北海市物价局定的相关文件执行电梯费。事实和理由：2015年10月6日，原告与广西镒建房地产开发有限责任公司（以下简称镒建公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00006405）,原告向镒建公司购买位于北海市广东路交新世纪城11幢1902号房。原告与镒建公司应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定及《商品房买卖合同》第九、第十条约定，将验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给原告。约定交房的期限已过，该公司没有按合同约定时间交房，2017年3月25日，原告收到镒建公司寄来的《入伙通知书》，通知原告于七天内去办理收房手续，当时镒建公司开发的世纪城本案所在楼栋11幢尚未申报消防验收，直至2018年8月1日才通过消防验收。由于消防涉及群众人身财产和生命安全问题，是国家严控严管的事项。依据法律规定，同时亦违反了双方签定的《商品房买卖合同》第九条约定，故原告没有去办理收房。在被告多次电话催促下，原告于2018年10月1日办理收房手续，当时镒建公司并没有出示该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，被告要求原告缴纳2017年5月1日至2018年8月31日公摊水电费、生活垃圾处理费320元、2017年5月1日至2018年12月31日物业费2668.2元、2017年5月1日至2018年12月31日电梯费1000元，公共走道修缮费266.82元，共4255.02元。直至2018年12月24日，本案房子才取得该商品房的建设工程验收备案证明。按双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，才符合商品房交付条件，故交房日期应为2018年12月24日后交付才算是镒建公司履行交付义务，本案以合法收房日2018年12月24日为收房日期计算原告损失。被告收取的公共走道修缮费既没有相关法律法规文件支持，也没有在前期物业协议中约定，原告认为此费用属于乱收费项目，应予以退还原告。原告与镒建公司签订合同当日，被告要求原告缴纳办证费2000元，被告向原告出具收据为收款凭证。2019年11月29日，原告取得房屋不动产权证。根据国家发改委、财政部下发的发改价格规（2016）2559号文件《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》以 及《北海市不动产登记业务服务指南》的规定，住宅登记费，住宅登记费为80元一件取了原告2000元办证费，办理房产证后，经原告多次催要，被告告知原告只可退1000元。根据以上相关规定，被告应将多缴纳的1920元退还给原告。2018年10月1日交房当天，被告按4元/平方米收取原告装修垃圾清运费；自2018年10月至今，被告按50元/月˙户收取原告电梯费。该前期物业协议电梯费收费及装修垃圾清运费高于北海市物价局发布的《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》（北价格[2014]11号文）第三、第四点规定，被告应按国家相关法律法规执行，不能擅自自抬价，故原告要求被告退回2019年1月起计至2019年12月，共计12个月电梯费差价180元及多收的装修垃圾清运费88.94元，并在以后收费按北海市物价局定的相关文件执行电梯费。原告认为，在房子没有达到交付的情况下要求原告支付物业相关费用、被告乱收费及擅自抬价高于物价局规定属于违法行为，损害原告的合法权益。为此，原告起诉至法院。 被告答辩意见原告请求被告退还为符合交房条件的物业费、公摊水电费、电梯费等等，没有事实和法律依据。同意退还垃圾清运费266.82元。关于要求退回多收取的代办证费以及相应的利息没有事实和法律依据，如果双方同意调解，那么被告同意退回办证费1000元。对于原告认为退回电梯费180元也是没有事实和法律依据，但是同意按每平方1元退回垃圾清运费。物业费以及计算时间的问题，原告在2017年3月25日，收到出卖人邮寄的入伙通知书，之后其一直没有到被告处办理收房手续，也从来没有向出卖人或者被告提出过房屋交付存在什么问题，以及其逾期收房的原因。原告在起诉状陈述到在被告的多次电话催促下才于2018年10月1日办理收房手续，是原告的拖延原因，根据商品房买卖合同补充协议第七条的约定，按照入伙通知书规定的时间，视为原告已经收房。关于这个事实，原告收房的时候也确认了入伙通知书的日期为收房时间，从2017年5月1日开始收取原告的物业费、公摊水电费和电梯费，这些有原告签字予以确认，原告提到的消防问题，消防不是本案交付的条件，是否符合交房条件那是原告与出卖人的另外法律关系，与本案无关。2017年3月31确认收房，直到2020年7月14日以后原告才起诉，原告的诉求是过了诉讼时效，原告主张的应该退回的上述费用没有任何事实和法律依据，应当予以驳回诉讼请求。关于收取办证费的问题，原告委托出卖人办理产权相关事宜，在商品房买卖合同补充协议第七条第五项有明确的约定，基于原告委托出卖人办理，出卖人委托被告代办相关的手续，由被告出具收据收取这个费用。80元的产权证工本费用是向 原告说清楚的，房产证的办证服务费是双方达成的真实意思表示。原告支付这笔费用是2015年10月5日，直到2020年7月14日以后才起诉，也是过了三年的诉讼时效，不应当予以支持。如果原告同意调解，我们同意退回一千元，如果不同意调解那么不同意退回。被告已经帮其办好产权证了，原告就想拿回已经支付的费用，有违诚实信用的原则。电梯费在前期物业管理招标中标确认书里面明确了电梯费是统一每户每月50元，涉案11幢是高层，原告所在楼层按50元收取，没有高于平均的价格。原告提交的证据通知，认为应该以法律法规作为依据，但这个通知不是法律法规，但从通知第六、七条规定知道被告收取的电梯费是合法有据的。这项诉求也是过了诉讼请求，基于以上事实不应予以支持，装修垃圾清运费在2019年之前每平方4元收取，2019年以后按每平方3元收取。基于原告提出要按每平方1元退回，原告同意退回88.94元。 查明事实原告是北海市银海区广东南路168号世纪城11幢1902号房的业主，房屋建筑面积88.94㎡。被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，内容双方就乙方购买的世纪城11栋一单元1902号房的前期物业管理达成协议，业主建筑面积88.94元；乙方缴纳物业管理和设备维修费用开始时间：自开发商向业主移交房屋之日起开始按月计收（部分费用时间根据本协议约定收费）；公寓住宅按建筑面积每平方米1.5元/月，公共用水、电流动资金300元/户，为押金形式，业主须保存好票据。公共绿化及清洁用水、公共照明用电按实际消耗量分摊；电梯费用按月收取，房屋建筑面积90平方米以下，楼层在11-20层的为每月50元等等。2017年3月31日开发商向被告移交房屋。原告向被告缴纳了自2017年5月1日至2018年8月31日的公摊水电费320元、自2017年5月1日自2018年12月31日的物业费2668.2元及电梯费1000元、道路修缮费266.82元、垃圾清运费88.94元。 另查明，2015年10月5日，被告收取原告世纪城11-190号房代收办证费2000元（其中80元为工本费）。 本院意见原告主张收房时间是2018年10月1日，被告则认为原告实际收房时间为2017年3月31日，本院认为，被告的主张有证据证实，本院予以采纳。原告与被告所签订的《前期物业服务合同》经双方自愿协商，是双方真实意思表示，不违反法律 法规的强制性规定，上述协议合法有效，当事人应当遵守和履行。根据法律法规的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告在管理涉案小区期间，按规定提供物业服务，被告作为涉案小区的业主之一已经享受了原告的物业服务。原告收房后，应按照《前期物业服务合同》的约定履行自己的义务，对于原告主张退还2018年5月1日至2020年12月31日的物业费2668.2元、2017年5月1日至2018年8月31日公摊水电费320元、2017年5月1日至2018年12月31日电梯费1000元，没有事实根据和法律依据，且故对于该项主张，本院不予支持。对于原告主张道路修缮费266.82元及垃圾清运费88.94元合计355.76元，被告同意予以退还，没有违反法律规定，本院予以准许。对于被告代收的2000元办证费，被告已办理证件给原告，对其他业主均退还1000元，根据公平合理的原则，被告亦应退还给原告1000元。 判决主文一、被告北海市中伟物业服务有限公司向原告许平退还道路修缮费、垃圾清运费，合计355.76元； 二、被告北海市中伟物业服务有限公司向原告许平退还办证费1000元； 三、驳回原告许平的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条。 诉讼费本案受理费减半收取25元，由原告许平负担24元，由北海市中伟物业服务有限公司负担1元。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  吴 军 二〇二〇年十月九日 法官助理  冯 志 书 记 员  黄显婷 附本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。