安徽省宿松县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0826执异41号 案外人：李春香，女，1967年1月6日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：朱才军，安徽徽商律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司宿松县支行，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民路**。 负责人：赵明磊，该行行长。 委托诉讼代理人：夏鹏飞，男，中国农业银行股份有限公司安庆支行职工。 委托诉讼代理人：李飞，男，中国农业银行股份有限公司安庆支行职工。 被执行人：吴文杰，男，1991年4月8日出生，汉族，住安徽省宿松县。 被执行人：安徽运维房地产开发有限公司，住，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民西路**/div> 法定代表人：柴刚，该公司总经理。 本院在执行中国农业银行股份有限公司宿松县支行（下称宿松农行）与吴文杰、安徽运维房地产开发有限公司（运维公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人李春香对本院执行预告登记在吴文杰名下、坐落于安徽省××县××公路东侧××广场××单元××室的房产提出书面异议，请求解除对涉案房产的强制措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 李春香称，2016年9月3日，李春香与王方平、吴文杰就坐落于安徽省××县××公路东侧××广场××单元××室的房产签订《转让协议》并依据协议约定支付了购房款，办理了案涉房屋的交接手续。2017年2月12日，李春香对案涉房屋装修并一直居住至今。李春香一直要求吴文杰、王方平及运维公司办理房屋过户登记手续并预交了办证费用。2019年10月25日，宿松县人民法院作出（2019）皖0826民初3511号民事判决书，判决：“原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行有权就拍卖、变卖预告登记在吴文杰名下的位于宿松县××公路东侧××广场××单元××室商品房所得价款优先受偿”。李春香于2016年9月3日起已经合法占有案涉房屋并自2017年2月12日起一直居住至今，该房屋系申请人李春香所有，且系李春香的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求解除对坐落于安徽省××县××公路东侧××广场××单元××室的房产的强制措施。 宿松农行称，1.房屋已经在2015年4月2号就办理了房屋抵押登记，宿松法院也已经判决对该房屋拍卖变卖优先受偿，拍卖变卖行为符合法律规定。2.根据物权法相关规定，抵押房屋买卖须经过抵押权人同意，而本案中抵押人私下将房屋处置给案外人，未经过宿松农行同意下无效，在预告登记依然有效的情况下，他们私下行为不会发生物权变化的效果，充其量只能形成债权债务关系，不具有排查性，依法无法对抗强制执行。3.该房屋在2015年4月2日已经抵押，而案外人所称的房屋买卖行为在2016年才发生，抵押登记具有公示的效力，案外人在抵押登记已经公示的情况下依然进行房屋买卖行为，应当承当该行为的法律后果，而不是让宿松县农行来为他们的错误买单。4.唯一住房的处置也要保护被执行人及其亲属，而案外人并非被执行人及其亲属，不属于法律保护的范围，即使是被执行人及其亲属我们在预留租金的情况下，依然可以处置唯一住房。综上，不同意解除对坐落于安徽省××县××公路东侧××广场××单元××室的房产的强制措施，请法院依法驳回案外人的异议申请。 吴文杰、运维公司未到庭参加听证，亦未提交书面辩称意见。 本院查明，2015年3月19日，吴文杰与运维开发公司订立商品房预售合同，约定：吴文杰购买位于宿松县××公路东侧××广场××单元××室商品房××套，总价款484028元，首付款194028元，余下29万元办理银行按揭。2015年3月24日，吴文杰向宿松农业银行申请贷款。2015年4月2日，吴文杰为办理贷款办理。预购商品房抵押权预告登记，2015年4月7日，吴文杰与宿松农业银行订立个人购房担保借款合同，约定：吴文杰向宿松农业银行借款29万元用于购买房产；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定；借款人授权贷款人将全部借款划入运维开发公司账户；还款采用等额本息还款法，还款日为每期月末20日；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押担保方式，由阶段性保证人运维开发公司提供连带责任保证担保，吴文杰以预告登记在其名下的富华广场1幢2单元501室商品房设置抵押担保；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。同日，宿松农业银行发放个人购房担保贷款29万元。后被执行人吴文杰未依约还款，宿松农行向本院起诉要求其还款。2019年10月25日，本院作出（2019）皖0826民初3511号民事判决书，判决：“一、被告吴文杰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行借款本金198181.09元、利息4357.58元（合计202838.67元）及2019年8月20日以后产生的利息、罚息和复利（借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%确定，逾期利率以借款利率为基础上浮50%确定，复利按中国人民银行规定支付）；二、原告中国农业银行股份有限公司宿松县支行有权就拍卖、变卖预告登记在吴文杰名下的位于宿松县××公路东侧××广场××单元××室商品房所得价款优先受偿；三、被告安徽运维房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带责任；安徽运维房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告吴文杰追偿。”2020年3月13日，宿松农行向本院申请强制执行，本院于2020年6月8日裁定查封了上述房屋。现案外人李春香书面向本院提出执行异议。 本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当对案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行这三个方面作形式审查。而本案的争议焦点为案外人是否系涉案房屋的权利人，其权利能否排除对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五的规定，对案外人提出的异议，人民法院应按照“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”来判断案外人是否为权利人，本案中，涉案不动产预告登记在被执行人吴文杰名下，因此，案外人李春香并非权利人。鉴于本院裁定查封预告登记在吴文杰名下的位于宿松县××公路东侧××广场××单元××室商品房，系基于业已生效的本院（2019）皖0826民初3511号民事判决书，该判决书主文第二项已判决宿松农行有权就拍卖、变卖预告登记在吴文杰名下的位于宿松县××公路东侧××广场××单元××室商品房所得价款优先受偿。案外人如认为原判决错误，可根据民事诉讼法第二百二十七条规定，依照审判监督程序办理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 驳回案外人李春香的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王海林 审判员  陈施见 审判员  张素琪 二〇二〇年十月二十六日 书记员  石利建 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性（三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。