河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初3860号原告杨欣荣，女，汉族，1964年11月11日生，住浉河区。委托代理人徐留香、韩淼（实习），河南同信律师事务所律师，一般代理。被告黄树伟，男，汉族，1969年9月6日生，住信阳市息县，委托代理人彭玉霞，河南法正律师事务所律师，特别授权。被告河南新辉杰置业有限公司。住所地信阳市浉河区五星路**。法定代表人姚成明。原告杨欣荣与被告黄树伟、河南新辉杰置业有限公司执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨欣荣及其委托代理人徐留香、韩淼（实习），被告黄树伟的委托代理人彭玉霞，被告河南新辉杰置业有限公司法定代表人姚成明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨欣荣诉称，2018年，浉河区人民法院在受理被告黄树伟起诉河南新辉杰置业有限公司（以下简称“新辉杰置业公司”）借款46.438万元案时，出具（2018）豫1502民初1965号诉讼保全裁定书，超标的查封新辉杰置业公司壹佰万元的财产，实施中毫无根据的保全了原告已占有使用多年的温哥华庄园1号楼102、202号房屋。原告得知情况后，及时向承办法官提出解除保全。后黄树伟持法院调解书申请执行，原告于2019年10月28日向执行局递交了书面异议书，要求解除对该房产的查封并中止执行。办案人员既不对异议人提出的事实进行调查，也不召开听证会，至2020年6月8日直接下发（2020）豫1502执异49号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。原告认为，该裁定错误，侵害了原告的合法权益。理由如下：案外人肖丽娜曾借款给本案被告新辉杰置业公司实际控制人匡家和1000余万元，到期后没有偿还。新辉杰置业公司于2015年4月30日将其开发的位于信阳市温哥华庄园的三套别墅（包括案涉房屋1号楼102、202号别墅）以300万元抵偿给了肖丽娜。2014年12月5日，案外人肖丽娜、唐书丽因经营资金周转需要，向原告借取现金200万元，到期后因无力偿还，原告与案外人肖丽娜、唐书丽以及本案被告新辉杰置业公司三方协商一致，将案涉房屋1号楼102、202号别墅抵偿给原告，原告与新辉杰置业公司于2015年9月25日签署《商品房买卖合同》，合同总价款为100万元，新辉杰置业公司当日向原告出具了“收到杨欣荣交来1号楼102、202号房购房款100万元”的收据并将该房屋钥匙交付给了原告，原告随后对该房屋行使了占有使用。这几年中，原告一直督促新辉杰置业有限公司按《商品房买卖合同》约定配合办理过户登记，只因其经营遇到困难等并没有及时配合，导致该房迟迟没能办妥过户登记手续。综上，原告对案涉房屋拥有合法的权利，足以排除执行。为维护原告的合法权益，特提起执行异议之诉，恳请依法判令立即终止对信阳市南湾管理区贤山村八组温哥华庄园第1幢1-102/202号房的强制执行并解除对该房屋的查封等保全、执行措施；请求依法确认温哥华庄园第1幢1-102/202号房屋归原告所有；本案诉讼费用由被告承担。被告黄树伟答辩称，1、被答辩人没有提供其自己和其配偶名下无房证明,不能排除法院的强制执行根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，对于本案争议房屋目前仍然属于房地产开发企业即河南新辉杰置业有限公司,所以被答辩人应满足上述所有条件,但是被答辩人没有提供其自己和其配偶名下无房证明,不能证明其满足第二条。2、被答辩人没有提供转账凭证,不能证明其是真实的房屋买卖,如果是以房抵债是不能排除法院的强制执行的根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条规定,买受人基于正当的买卖合同关系,在已经支付全部价款,实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下,其虽未取得标的物所有权,但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定,主体是不动产买卖合同中的合法买受人,保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。被答辩人和被执行人之间是以房抵债,所以被答辩人作为基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人,仅享有未来据实抵债的本案查封房屋的普通债权请求权,该债权请求权不能满足法定物权变动的要求,因而不能直接取得上述房屋的所有权。因此,被答辩人对案涉商铺房屋享有的权利不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件,不足以排除本案对涉案房屋的执行。被告河南新辉杰置业有限公司答辩称，2015年秋，公司欠肖丽娜的钱，肖丽娜把房子作给了包括杨欣荣在内的三户人家，另外是苏斌，白冰冰，钥匙是我亲自经手交给这三户人家的，水、电、气都是我去办理的，他们三户第二年就装修入住了。苏斌和白冰冰在别的法院把事情搞好了，杨欣荣的事情到现在才开庭。经审理查明，2014年12月5日，原告杨欣荣与案外人唐书丽、肖丽娜签订借款合同，出借给案外人唐书丽、肖丽娜人民币200万元，信阳市鼎丰实业有限公司担保。2015年9月25日，原告杨欣荣与案外人唐书丽、肖丽娜签订抵债合同，载明：乙方（案外人唐书丽、肖丽娜）自愿将其拥有的河南新辉杰置业有限公司开发的位于湖东开发区南湾管理区贤山村八组家和温哥华庄园的1号楼102、202号别墅一套（面积259.55平方米）作价180万元抵偿给甲方（杨欣荣）。其它内容略。同日，原告杨欣荣与被告河南新辉杰置业有限公司签订商品房买卖合同，将位于湖东开发区南湾管理区贤山村八组家和温哥华庄园的1号楼102、202号别墅一套以100万元出售给原告杨欣荣。被告河南新辉杰置业有限公司出具100万元收据。经装修后，原告杨欣荣即于2019年10月入住。交纳电费。另查明，2018年3月28日，黄树伟与河南新辉杰置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，双方达成调解，本院出具（2018）豫1502民初1965号民事调解书，在审理过程中，黄树伟申请查封河南新辉杰置业有限公司开发的位于湖东开发区南湾管理区贤山村八组家和温哥华庄园的1号楼102、202号别墅一套。原告提出异议，本院作出（2020）豫1502执异49号执行裁定书，驳回杨欣荣执行异议申请。原告不服，向本院提起执行异议之诉。本院认为，虽然原告杨欣荣所购涉案房屋来源于抵债所得，但不影响2015年9月25日原告杨欣荣与被告河南新辉杰置业有限公司签订商品房买卖合同的效力，该合同是双方当事人真实意思表示，并支付相应价款，合法有效，本院予以确认，原告享有足以排除强制执行的民事权益。故在金钱债权执行中，原告对登记在被告河南新辉杰置业有限公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形。虽然原告尚未办理产权等手续，但非原告本人原因，且原告交纳电费并装修实际占有入住，系合法权利人。原告请求确认位于湖东开发区南湾管理区贤山村八组家和温哥华庄园的1号楼102、202号别墅归其所有，理由正当，本院予以支持。被告黄树伟辩称理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项的规定，判决如下：一、不得执行位于南湾管理区贤山村八组家和温哥华庄园的1号楼102、202号别墅。二、确认位于南湾管理区贤山村八组家和温哥华庄园的1号楼102、202号别墅归原告杨欣荣所有。本案诉讼费13800元，由被告黄树伟承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  张黎明审判员  张金强审判员  王倩倩二〇二〇年十月十日书记员  王 珺