重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5468号上诉人（原审被告）：重庆同荣共进房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区****吊4-3，统一社会信用代码91500108345886548E。法定代表人：李居会，总经理。委托诉讼代理人：杨雪琴，重庆雾都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小闯，男，汉族，1979年3月4日出生，住重庆市巴**。被上诉人（原审原告）：文琴，女，汉族，1983年11月5日出生，住重庆市巴**。被上诉人（原审被告）：重庆市皓晖房地产开发有限公司，住所，住所地重庆市南岸区div>法定代表人：戴晓乾，董事长。委托诉讼代理人：李忠航，男，汉族，系公司员工。上诉人重庆同荣共进房地产营销策划有限公司（以下简称同荣公司）与被上诉人王小闯、文琴、重庆市皓晖房地产开发有限公司（以下简称皓晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初15938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。同荣公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，错误认定本案法律关系，法律适用前后矛盾，错误将双方居间合同纠纷当做买卖合同纠纷审理，却又适用不当得利的法律理论。1.被上诉人诉请系买卖合同纠纷，上诉人不是买卖合同的相对人，不是本案适格被告。被上诉人王小闯、文琴和皓晖公司系买卖涉案房屋买卖双方，而上诉人与王小闯、文琴既没有签订书面买卖合同，也没有事实上的买卖合同关系，何来买卖合同关系？2.上诉人系涉案买卖合同的居间人，本案应当适用居间法律关系。虽上诉人出具《正式收据》时因工作人员笔误将中介费误写为“购铺尾款”，但不能仅凭该字样就认定双方存在买卖合同关系。2019年3月，被上诉人文琴通过上诉人员工莫冰琼了解涉案楼盘的多家商铺，莫冰琼带王小闯、文琴及其家人多次去实地了解该商铺现状、价格等，后在上诉人的居间促成下，被上诉人双方签订了涉案买卖合同。自此，上诉人的居间合同义务全部履行完毕。因此，上诉人与王小闯、文琴双方存在事实上的居间合同关系，被上诉人诉请要求退回的房款实际上系上诉人应当收取的中介费。3.一审法院并未认定上诉人收取的费用系房款或中介费，认为该费用系“不当利益”，但认定与其事实部分认为本案系买卖合同纠纷明显前后冲突，显属事实认定不清。二、一审法院认定上诉人收取“不当利息”，以不当得利的法律关系审判本案，但在诉讼过程中并未向被上诉人释明变更法律关系，也未将法律关系性质与其认定的事实是否一致，作为焦点问题进行审理，其程序违法。综上，一审判决认定事实不清，错误适用法律关系，程序违法，请求二审法院依法予以纠正。王小闯、文琴答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人说是工作人员笔误把中介费写成了购房尾款，无任何依据。上诉人向王小闯、文琴收取243725.95元购铺尾款，无合同依据。综上，请求驳回上诉,维持原判。皓晖公司答辩称，皓晖公司与上诉人之间无书面协议，皓晖公司与业主之间的合同关系与发票金额是一致的。对于上诉人与业主之间的关系，皓晖公司不清楚。王小闯、文琴向一审法院提出诉讼请求：1.同荣公司和皓晖公司返还王小闯、文琴交纳的购房款113725.95元，并从2019年3月13日起按照年利率6%计算资金占用损失至付清为止；2.本案诉讼费由同荣公司和皓晖公司负担。一审法院认定事实：2019年3月10日，文琴向皓晖公司支付100000元作为“56-97#商铺”的定金。双方还约定，文琴应当于2019年4月9日前完清房款完善合同，否则所预定房产无效，定金也不予退还。2019年3月13日，文琴又向皓晖公司支付586274.05元、另向同荣公司支付243725.95元。同荣公司为此向文琴出具《正式收据》载明：兹收到文琴交来的“X苑97号商铺”物业之购铺尾款243725.95元。2019年3月20日，文琴、王小闯作为买方与作为卖方的皓晖公司补签了书面的《重庆市商品房买卖合同》，约定购买位于重庆市南岸区X56号附97“X苑”的商铺一套，总成交金额为661179元。付款时间则约定为买方于2019年3月13日签约时一次性支付总房款661179元。双方因合同约定价格与实付价格不一致产生争议后，同荣公司向文琴退还了130000元。诉讼中，皓晖公司否认曾委托同荣公司销售涉案房屋，对于同荣公司收取文琴费用一事亦表示不知情。此外，同荣公司关于其在文琴、王小闯与皓辉公司的房屋买卖交易中曾接受委托提供居间服务未能提供任何证据一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案中，王小闯、文琴与皓晖公司订立房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，王小闯、文琴的应付购房款为661179元，该付款义务已经于合同订立之前完成。此外，同荣公司还另向王小闯、文琴收取了243725.95元的购铺尾款，没有合同依据。行为人关于缔结合同的意思表示应当以明示或者默示方式作出，而沉默只有在有法律规定、当事人事先约定或者符合双方交易习惯时才可以视为意思表示。结合本案已查明的事实，王小闯、文琴与同荣公司之间并无订立居间合同的意思表示。另据《商品房销售管理办法》的规定受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，故一审法院对同荣公司的抗辩理由不予采信，同荣公司应当退还收取文琴、王小闯的不当利益243725.95元-130000元＝113725.95元。利息作为金钱债权的法定孳息，同荣公司还应当从2019年3月13日收款之日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率、2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算资金占用损失至付清为止。关于王小闯、文琴要求皓晖公司共同承担责任的主张，因双方所订立合同并未对此进行约定，皓晖公司也不是实际收款人。王小闯、文琴的该项主张于法无据，故一审法院对此不予支持。依据，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、同荣公司于本判决生效后十日内支付王小闯、文琴113725.95元，并以该款为本金从2019年3月13日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率、2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算资金占用损失至付清为止；二、驳回王小闯、文琴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1288元（王小闯、文琴已预交），由同荣公司负担，限同荣公司于判决生效后十日内将诉讼费径行支付王小闯、文琴。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：同荣公司是否应支付王小闯、文琴113725.95元及资金占用损失？现评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，王小闯、文琴与皓晖公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案查明，双方在该房屋买卖合同中第四条约定，案涉房屋总成交金额为661179元，且王小闯、文琴已于2019年3月13日一次性支付了总房款661179元。故，同荣公司另行收取243725.95元的购铺尾款并无合同依据。同荣公司称其出具的《正式收据》上载明的“购铺尾款”系因工作人员笔误，但并未提供相应证据予以证明，本院不予采信。关于同荣公司称双方存在的是居间法律关系问题。首先，同荣公司与王小闯、文琴之间无书面居间服务合同，同荣公司也未提供证据证明其与王小闯、文琴之间有订立居间服务合同的意思表示。其次，根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。现皓晖公司陈述其未委托同荣公司代理销售商品房，同荣公司向王小闯、文琴收取243725.95元无法律及事实依据。第三，因同荣公司向王小闯、文琴收取购铺尾款是基于王小闯、文琴与皓晖公司的商品房买卖合同关系，故，现以房屋买卖合同纠纷案由进行审理并无不当，本案同荣公司向王小闯、文琴收取购铺尾款无合法依据一审法院认定同荣公司应向王小闯、文琴退还其收取的购铺尾款（243725.95元-130000元＝113725.95元）及资金占用损失并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2575元，由重庆同荣共进房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年十月十五日法官助理 徐凯思书 记 员 邹 艺