河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初608号 原告：兰大建，男，汉族，1967年12月17日出生，住河北省保定市清苑区。 被告：正誉集团房地产开发有限公司，住所地保定市朝阳北大街**，统一社会信用代码：91130605087271451B。 法定代表人：赵桂芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王家宁，河北颂和安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洪彪，该公司员工。 原告兰大建与被告正誉集团房地产开发有限公司（以下简称正誉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰大建、被告正誉房地产公司的委托诉讼代理人王家宁、杨洪彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰大建向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告协助原告办理保定市朝阳北大街1089号的“天威绿谷”1号楼2单元2403室商品房的不动产产权证书，即商品房买卖预售合同（编号：ＧＦ20150370389）中，坐落于保定市高开区的不动产产权证书；2、依法判令被告赔偿原告自2017年3月8日至2020年6月7日期间经济损失150639元整，自2020年6月8日起的后续经济损失给付，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房屋所有权证书办理完毕之日；3、依法判令被告返还原告因房屋实测面积差异多付的购房款14636元整；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：（1）原、被告于2016年1月11日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发位于保定市朝阳北大街的“天威绿谷”（现为“正誉绿谷”）1号楼2单元2403室商品房，商品房建筑面积约135平方米，每平方米5190元（人民币），合计：700650元。交房期限：被告自2016年12月30日之日起90日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将购买的商品房交付乙方。（2）原告已在签订合同的同时一次性付清购房款；2016年12月7日，被告将本合同所涉商品房在没有通水、暖、燃气的情况下交给原告，并于2016年12月8日向原告收取了办理房屋产权的契税、测绘费、物业费、公共维修基金等相关费用；但原告至今没有取得房屋产权证书。 正誉房地产公司答辩称：2019年12月24日，双方签订合同号为GF20150370389《商品房买卖合同》（预售），对于房屋面积差异，合同第十三条约定：具体面积以产权登记面积为准，多退少补，因面积产生的多退少补的房款，双方均不承担利息或违约金；同时在第二十条重新对房屋产权证书的办理时间及违约责任作出约定，被告按照约定，积极为业主办理房屋产权，且办理产权需要双方配合，截至2019年12月9日，被告在告知原告配合办理的情况下，原告仍未签署办理房屋产权所需的编号为GF20150370389《商品房买卖合同》（预售），也未提交所需的身份证、户口本、结婚证等材料（有视频证据予以证明）。被告并无违约行为，房屋产权未办理非被告原因所致，其次，合同中对于产权证书办理期限和违约责任已做了明确约定，不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于出卖人承担违约责任的情形。我公司正在积极为原告办理产权事宜，也会退还原告多付房款，在合同中约定，实际面积与合同面积不一致的，购房款多退少补，且双方均不承担违约责任。被告一直积极为原告在内的业主办理房屋产权，无任何拖延行为，因进度快慢由房屋产权登记部门掌握，也已经与原告示明，故本案诉讼费应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了证据交换和质证。 对兰大建提交的购房款收据、有线电视入网费、登记费、住宅使用说明书、契税收据、物业费、公共维修费、测绘费收据、采暖费、水费收据、正誉集团房地产开发有限公司工商注册信息、补充协议，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、兰大建提交的2016年1月11日签订的《商品房买卖合同》，欲证明：原、被告有房屋买卖关系。正誉房地产公司对于其真实性认可，但认为该合同的合同效力依据我国相关的法律法规规定，商品房买卖合同应以房屋管理部门备案的合同为准，所以认为该合同已不具备合同效力，双方的权利义务应以《商品房买卖合同》（预售）约定为准。 2、兰大建提交的签订的《商品房买卖合同》（预售），即备案合同，欲证明：原、被告有房屋买卖关系。正誉房地产公司对于真实性认可，但认为合同的生效日期为2019年12月24日（兰大建签字日期），2016年9月10日为备案时间。且该合同第十九条约定：“因买受人原因导致未能在约定时间办理备案的，相关责任由买受人承担；因买受人双方以外的原因导致未能在约定时间办理备案的，办理备案时间顺延。”关于房屋登记，第二十条约定：“双方协商解决，时间顺延至房屋所有权证书办理完毕之日。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定，双方在房屋买卖合同中没有特殊约定的，出卖人才需要承担相应的违约责任，而合同中双方已对该部分内容进行了特别约定，所以实行不应承担违约责任。经查，该合同载明的签订日期为2016年9月10日，但结合双方的陈述和其他证据，该合同的兰大建实际签字日期为2019年12月24日。关于其证明目的，本院结合其他证据综合论述。 3、兰大建提交的通话录音五段，欲证明：要求对方订合同、办房本等，但对方一直拖着不办，至起诉时还没有办理房本。正誉房地产公司认为其前4段录音主要是在催促签订备案的房屋买卖合同事宜，与原告陈述的督促被告要求办理产权登记的主张不符。 4、正誉房地产公司提交的录像一份，欲证明：对于办理产权所需要的时间、材料已告诉原告，且原告已知悉；截至2019年12月9日，原告未签订编号为GF20150370389的《商品房买卖合同》（预售），也未提交所需资料，被告无违约情形。兰大建认为正誉房地产公司存在违约行为；认为备案合同第二十条约定存在歧义；被告无权要求未备案的购房合同无效。 对以上四组证据，本院综合评析如下： 双方2016年1月11日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对案涉房屋的房屋面积、坐落、价格等进行了约定，本院予以认定。 双方签订的《商品房买卖合同》（预售），即备案合同（载明2016年9月10日签订，实际签字日期为2019年12月24日），经查，该合同第十九条约定：“因买受人原因导致未能在约定时间办理备案的，相关责任由买受人承担；因买受人双方以外的原因导致未能在约定时间办理备案的，办理备案时间顺延。”第二十条约定“房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记管理机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，同意按下列第2种方式处理：……2、双方协商解决，时间顺延至房屋所有权证书办理完毕之日。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”双方提供的通话录音及录像中，兰大建在通话录音中多次要求签订正式合同，亦是为办理房屋所有权证书做准备，正誉房地产公司在录像中告知兰大建准备相关材料，并不能证明系因兰大建原因造成不能备案、不能办理房屋所有权证书。 5、兰大建提交的物业费收据（2018年1月1日至2019年12月31日），欲证明：兰大建实际占有该房产。正誉房地产公司对于其关联性不予认可，经查，此组证据能够证实兰大建已经办理交房手续并占有该房产，本院予以确认。 本院根据当事人的陈述和经质证认定的上述证据，认定本案事实如下： 兰大建与正誉房地产公司于2016年1月11日签订了《商品房买卖合同》，合同约定兰大建购买正誉房地产公司开发的位于保定市朝阳北大街的“天威绿谷”（现为“正誉绿谷”）1号楼2单元2403室商品房，商品房建筑面积约135平方米，每平方米5190元，房款共计700650元。兰大建在签订合同的同时一次性付清购房款。2016年12月，双方办理交房事宜，正誉房地产公司并于2016年12月8日向原告收取了办理房屋产权的契税、测绘费、物业费、公共维修基金等相关费用。但原告至今没有取得房屋产权证书。2019年12月24日，双方又签订了《商品房买卖合同》（预售），合同所载日期为2016年9月10日。2016年至2019年间，双方多次就签订备案合同、办理不动产权权属证书进行协商。至兰大建起诉时，案涉房屋尚未取得不动产登记权属证书。 另查明，案涉房屋实测面积为132.18平方米，比双方约定面积少2.82平方米。 本院认为，2016年1月11日，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对案涉房屋的房屋面积、坐落、价格等进行了约定，本院予以认定。 双方争议的焦点为逾期交付房屋所有权证书的违约责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和五十三条情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方签订的备案合同第二十条约定，（二）因出卖人的原因，买受人未能在交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决，时间顺延至房屋所有权证书办理完毕之日。该条款系正誉房地产公司提供，其内容显然置兰大建的利益于不顾，导致其权益处于不稳定状态，免除了正誉房地产公司按时交付房屋所有权证书的义务，应当为无效，故正誉房地产公司不能因双方有此条款的约定而免除其逾期交付房屋所有权证书的违约责任。 因正誉房地产公司逾期交付房屋所有权证书，双方在合同中亦未约定逾期交付房屋所有权证书的违约责任，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。故本案中兰大建的损失数额可参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。兰大建主张以购房款700650元为基数，按年利率4.75%上浮30%即6.175%计算损失，于法有据，本院予以支持。逾期时间自交房后三个月计算，即2017年3月8日至2020年6月7日，共计3.25年，正誉房地产公司应支付兰大建违约金为140612元。2020年6月8日之后的违约金，应以购房款700650元为基数，按年利率6.175%计算违约金自2020年6月8日起至房屋所有权证书办理并交付兰大建之日止。 案涉房屋实测面积为132.18平方米，比双方约定面积少2.82平方米。正誉房地产公司应退还兰大建2.82平方米房款14636元，对兰大建的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、正誉集团房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助兰大建办理保定市朝阳北大街1089号“天威绿谷”1号楼2单元2403室商品房的房屋所有权证书（即正誉集团房地产开发有限公司办理该商品房的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方缴纳的税费由兰大建承担，但应扣除其预交部分）； 二、正誉集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付兰大建2020年6月7日前逾期交付房屋所有权证书违约金140612元；2020年6月8日之后的违约金，以购房款700650元为基数，按年利率6.175%计算，自2020年6月8日起至房屋所有权证书办理并交付兰大建之日止； 三、正誉集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付兰大建多付购房款14636元； 四、驳回兰大建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3606元，减半收取1803元，由正誉集团房地产开发有限公司负担1694元，兰大建负担109元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭宏伟 二〇二〇年十月十二日 书记员  李孟函