上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9750号上诉人（原审原告、反诉被告）：张国刚，男，1957年8月12日出生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐小娥，女，1969年8月4日出生，汉族，户籍地浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：夏晓明，温州市龙湾区罗东法律服务所法律服务工作者。上诉人张国刚因与被上诉人徐小娥房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初8538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张国刚上诉请求：撤销一审判决第二至第六项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金、物业费、违约金并没收押金的诉请，支持上诉人要求被上诉人返还押金的诉请。事实和理由：上诉人与被上诉人签订租赁合同后，对合同4.1条款的理解存在重大误解，合同上明确两年租金为11.5万元（人民币，下同），而被上诉人理解为“每年”租金11.5万元，上诉人无法接受。双方为此多次协商未果，故上诉人于2019年4月17日搬离上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室XX号商铺（以下简称讼争商铺），并发照片告知被上诉人已经搬离，4月18日上诉人将商铺清空的视频和钥匙照片发给被上诉人，但被上诉人不去收房，故意扩大损失。上诉人搬离商铺不属于擅自行为，不应承担商铺的使用费用。被上诉人徐小娥辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张国刚向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的商铺租赁合同于2019年4月17日解除；2.判令徐小娥退还押金人民币10,000元；3.判令徐小娥退还租金8,638元；4.判令徐小娥退还物业费1,800元。徐小娥向一审法院提出反诉请求：1.判令张国刚向徐小娥支付2019年5月15日至2020年5月14日租金126,500元；2.判令张国刚承担违约金12,650元；3.判令张国刚承担租赁期间的物业费7,890元；4.判令没收张国刚支付的押金10,000元；5.由张国刚承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月24日,徐小娥作为出租人（甲方）与张国刚作为承租人（乙方）签订了《商铺铺位租赁合同》,约定徐小娥将位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室XX号商铺出租给张国刚经营,产权面积为54.49平方米，租赁期限为三年,自2017年5月15日起至2020年5月14日止。合同第4条约定，第一年和第二年铺位年税后租金合计为壹拾壹万五千元整；第三年铺位年税后租金，比第一年递增10%。乙方应向甲方支付壹万元作押金。乙方每年度的5月1日为房租支付日。租赁期间的水费、电费、煤气费、电话费和物业管理费等费用均由乙方支付和承担。合同第12条约定，有下列情形之一的，视为违约：……拖欠交付租金10天以上的；……违约金按年度租金的10%计算，同时甲方没收押金，并有权提前解除合同和收回商铺。合同另对双方其他权利义务作出约定，双方于合同落款处签名、捺印。合同签订后，张国刚向徐小娥支付租金115,000元、押金10,000元。徐小娥亦将讼争商铺交付张国刚使用。2018年8月13日，法院受理（2018）沪0112民初25695号房屋租赁合同纠纷一案。徐小娥为该案原告，张国刚为该案被告。徐小娥于该案提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺铺位租赁合同》有效；2.判令张国刚支付2018年5月15日至2019年5月14日的租金115,000元；3.判令张国刚承担违约金11,500元；4.判令张国刚承担2017年5月15日至判决生效之日止的物业费，按每月753元计算。该案审理中，徐小娥撤回要求张国刚支付物业费的诉讼请求。法院经审理于2018年10月29日作出一审判决：“一、确认原告徐小娥与被告张国刚于2017年4月24日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室22号商铺签订的《商铺铺位租赁合同》有效；二、被告张国刚于本判决生效之日起十日内给付原告徐小娥2018年5月15日起至2019年5月14日止的租金115,000元；三、对原告徐小娥的其余诉讼请求不予支持。”后，张国刚不服一审判决，遂于2019年2月13日上诉于上海市第一中级人民法院（以下简称一中院），案号为（2019）沪01民终2138号。一中院于2019年3月29日作为“驳回上诉，维持原判”的终审判决。一审另查明，张国刚曾于2019年4月1日、同年4月5日、同年4月6日、同年4月13日多次通过微信联系徐小娥，希望徐小娥可以降低租金，协商解决其所认为的租金金额误解问题后继续履行合同，对此徐小娥均未予以回复。2019年4月17日，张国刚通过微信向徐小娥发送讼争商铺清空后的照片一组，并称“我已搬出商铺，退房”。2019年4月18日，张国刚再次向徐小娥发出讼争商铺清空的视频以及拍摄有钥匙、物业人员名片的照片一张，对此徐小娥仍未予以回复。2019年9月29日，张国刚又通过微信向徐小娥发出信息：“我已在2019年4月17日搬出商铺并退房了，卷帘门的钥匙和充电卡4月18日都缴（交）给上海景瑞物业部。请你退押金10,000元；退物业费2个半月×753元/月≈1,882元（物业费已缴到6月30日）；退房租金接近一个月（减去三天）租金？2019年9月23日在闵行区法院款子全部缴清，为什么还把我的银行卡冻结呢？”徐小娥于2019年9月30日回复：“一切按合同办事”。一审又查明，张国刚已支付至2019年6月30日止的物业费，徐小娥于2020年4月20日支付了自2019年7月1日起至2020年5月14日止的物业费7,890元。另，张国刚已向徐小娥支付至2019年5月14日止的租金。一审法院认为，张国刚与徐小娥签订的《商铺铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，在此前诉讼中法院已对其效力进行确认，双方均应依约行使权利、履行义务。而张国刚于2019年4月17日擅自搬离讼争房屋的行为，既不符合约定解除条件又不符合法定解除条件，其搬离行为并不具有单方解除租赁合同的效力。在张国刚以其实际行为作出其不愿继续履行租赁合同的意思表示后，法院询问徐小娥对于合同解除的意见时，徐小娥仍坚持认为合同在继续履行中。对此，法院认为，虽然张国刚不享有单方解除合同的权利，但承租人继续履行租赁合同的义务性质属于非金钱义务而无法强制履行，因此在承租人不愿继续履行租赁合同的情形下，合同已确实无法履行，租赁合同目的亦无法实现。据此，法院判决双方之间签订的《商铺铺位租赁合同》于2020年3月16日（该日为本案受理日期）予以解除。基于讼争合同已然解除，法院遂结合双方本、反诉的诉讼请求对于解除后果进行处理。首先，基于张国刚的擅自搬离行为系属违约，故其主张的要求徐小娥向其退还押金、租金、物业费的诉讼请求无法律依据，法院均予以驳回。其次，依据双方合同之约定，张国刚基于其违约行为应承担的相应违约金为12,650元。同时，张国刚已缴纳的押金按约亦应由徐小娥予以没收。最后，对于张国刚应承担的租金以及物业费的问题双方存在较大争议。张国刚认为其已于2019年4月17日搬离讼争商铺并于2019年4月18日向物业管理人员交还钥匙，故对于此后的租金及物业费均不应承担。徐小娥则认为其并未与张国刚交接房屋亦未收回钥匙，故张国刚应支付租金、物业费至合同期满的2020年5月14日止。对于该争议，从双方提供的证据来看，在张国刚多次表达不再承租讼争房屋、解除合同、向物业部门管理人员交回钥匙的情况下，徐小娥并没有和其就交接房屋、明确违约责任等事宜进行协商的意思表示，而是在长达一年的期间内均未去收回房屋。徐小娥的行为造成损失的过分扩大，显有不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，该法条的实际依据为减轻损失规则，通常简称为减损规则，目的在于限制赔偿权利人可获得的赔偿数额，其功能在于通过设定减损义务，达到激励受害方按促进经济效益的方式去处理，增进社会整体效益，对于减少财产浪费和有效利用资源均具有重要意义。而减损规则同时也是依据诚实信用原则而产生的，就本案而言徐小娥未能尽到减轻损害的义务，实际构成了对诚信原则的违反。同时，按照过错责任原则的要求，徐小娥在张国刚违约后未能采取合理措施防止损失扩大，其本身也存在过错，应对其过错行为所致的后果负责。故对于徐小娥主张要求张国刚支付自2019年5月15日起至2020年5月14日止的租金请求，法院酌定由张国刚支付自2019年5月15日起至2019年7月14日止的租金21,083.3元更为公平、合宜。对于徐小娥主张要求张国刚支付自2019年7月1日起至2020年5月14日止的物业费请求，法院酌定由张国刚支付自2019年7月1日起至2019年7月14日止的物业费340.06元。一审法院审理后作出判决：一、张国刚与徐小娥于2017年4月24日签订的《商铺铺位租赁合同》于2020年3月16日予以解除；二、张国刚于判决生效之日起十日内向徐小娥支付自2019年5月15日起至2019年7月14日止的租金人民币21,083.3元；三、张国刚于判决生效之日起十日内向徐小娥支付自2019年7月1日起至2019年7月14日止的物业费人民币340.06元；四、张国刚于判决生效之日起十日内向徐小娥支付违约金人民币12,650元；五、徐小娥没收张国刚已付的押金人民币10,000元；六、驳回张国刚其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币155.48元，由张国刚负担。反诉案件受理费减半收取计人民币1,720.4元，由张国刚负担人民币482.83元，由徐小娥负担人民币1,237.57元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺铺位租赁合同》已经生效判决认定为合法有效，对双方产生拘束力，双方均应恪守。上诉人在未取得被上诉人同意的情况下，擅自搬离讼争商铺导致合同无法继续履行，显已构成违约，一审据此判令其向被上诉人承担违约责任，并按照合同约定驳回了其要求返还押金的诉请，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张其对合同条款存在重大误解，但其并未在法定期限内依法行使撤销权，故对其抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人虽然自行搬离了讼争商铺，但其并不享有合同单方解除权，其搬离的行为并不产生合同解除的后果，在其未与被上诉人进行交接的前提下，也不产生免除其支付租金及物业费等合同义务的后果，故其上诉抗辩不予支付租金及物业费，缺乏依据，本院不予支持。而被上诉人也未能及时收回房屋，未采取合理措施防止损失扩大，一审据此酌情调整了上诉人需支付租金及物业费的期间，已经充分保护了上诉人的权益，本院对此予以认同，不再赘述。综上所述，张国刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币901.83元，由上诉人张国刚负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十月二十八日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……