贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5692号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳缤纷地商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市府路**懿府裙楼**。法定代表人：沈韩天资。委托诉讼代理人：石红伟，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：易洪燕，女，汉族，1982年1月5日生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：张庆，贵州森黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林芳，贵州森黔律师事务所律师。上诉人贵阳缤纷地商业管理有限公司（以下简称“缤纷地公司”）因与被上诉人易洪燕租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。缤纷地公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。2、改判支持上诉人一审反诉诉请；3、一审、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院仅凭贵阳市城市综合执法支队南明大队在涉案场所张贴了《告示》一张，就认定上诉人存在过错，属于认定事实错误且适用法律错误。二、上诉人与被上诉人签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》、《收银服务及相关补偿说明》、《补充协议书》是双方真实意思表示、合法有效，且上诉人已经按照上述协议履行了所有的合同义务，一审法院认为“合同双方当事人都有解除合同的意向，即可以解除合同。”也证明了一审法院也认定双方签订的合同合法有效，在上诉人没有任何过错的情况下，被上诉人需按照合同约定向上诉人支付合同约定的全部费用，及承担因逾期支付费用而产生的滞纳金、违约金等违约责任。在上诉人与被上诉人签订的合同合法有效的情况下，上诉人与被上诉人解除合同以后，被上诉人仍然占有上诉人的商铺，则上诉人要求被上诉人腾空房屋搬离其占有的商铺并支付在该期间的占有使用费，符合法律规定。一审法院在没有充分证据证明上诉人存在过错的情况下，就以上诉人有过错和证据证明力不足为由而驳回上诉人的反诉请求是错误的。综上，上诉人并未影响被上诉人经营，且根据上诉人与被上诉人签订的所有合同义务均已履行完毕，因此请求支持上诉人的上诉请求，易洪燕答辩称：一，上诉人在《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》、《收银服务及相关补偿说明》、《补充协议书的签订及履行过程中具有明显过错，应当赔偿被上诉人由此产生的损失，同时请求驳回上诉人的反诉请求。首先，上诉人出租给被上诉人的房屋有部分未按照建设规划许可证规定建设，属于违法建筑，自签订合同至今上诉人并未告知被上诉人这一事实，其主观上存在欺诈、隐瞒的过错。客观上导致合同自始无效，上诉人在合同的订立方面具有过错。其次，被上诉人承租的房屋并不是临街商铺，而是商场大楼的地上三层范围以内的房屋，该商铺能否正常使用，取决于商场的整体开业率和整个商场能否正常经营，具有特殊性。由于上诉人未尽到合同约定的运营管理、商铺物业管理、宣传推广职责，未履行好打造“缤纷地”品牌，提供优质环境的合同义务，导致商场人流量不足而未开业，达不到当初签订合同的目的。为此，上诉人反诉主张的商铺场地使用费缺乏事实依据，不应获得支持。上诉人在未经被上诉人及其他商户的同意的情况下，将商场品牌由“缤纷地”变更为“铜锣湾”品牌的行为，可以看出上诉人并未好好经营其自身的品牌，而其通过更名的行为也是其打造品牌失败的表现，故上诉人所主张的商铺运营管理费、商铺物业费、宣传推广等费用也不应当获得支持。再次，2018年4月20日，贵阳市城市综合执法支队南明大队在涉案场所张贴《告示》的行为，不仅告知涉案商铺部分属于违法建筑。同时，张贴《告示》后，上诉人作为运营商并未采取有效措施避免张贴《告示》产生的不良影响，而是放任该行为造成的不良影响范围扩大，使得商场无法正常营业的情况加剧，最终导致整个商场停止运营。也因上诉人的各种过错，引发了如今大规模民事诉讼的发生，因此一审判决支持被上诉人的诉讼请求并无不当。二、上诉人反诉主张的滞纳金与违约金缺乏事实和法律依据，也不应获得支持。首先，合同约定的滞纳金条款和违约金条款明显属于格式条款，加重了承租人的责任，免除或降低了出租人责任，条款本身显失公平。且上诉人在合同中对该条款未进行加重提示，即使合同有效，合同中关于滞纳金与违约金的约定应当属于无效条款。其次，并非被上诉人强行占用被告商铺而拒不腾空，相反是因为上诉人以各种理由拒绝被上诉人将商铺内的商品搬离，上诉人所称的办理退铺手续，实际是要求被上诉人缴纳的不合理高额费用，有意的阻拦被上诉人搬离。原审原告易洪燕向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议》无效；2、判令被告退还原告已缴纳的履约保证金36996元、租金保证金8893.83元、装修保证金10000元，共计55889.83元；3、判令被告赔偿原告损失247148元；4、诉讼费由被告承担。反诉原告缤纷地公司向一审法院反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议》；2、判令反诉被告向反诉原告支付商铺场地使用费、商业物业管理费、水电费、商铺运营管理费、收银手续费、收银设备或水电设备维护费等相关费用共计215205.57元；3、判令反诉被告向反诉原告支付从2017年7月1日起至付清第二项诉请的费用之日止的滞纳金，暂计算至2018年6月30日为95911.44元；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金18746.25元；5、判令反诉被告立即腾空房屋搬离租赁商铺，并自解除合同之日起至腾空搬离之日止每月按12558元向反诉原告支付商铺占用使用费；6、反诉的案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：本案涉案商铺系贵州宇虹房地产开发有限责任公司于2010年3月26日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第520000201023094号筑规建字2010（南明）019）。贵州宇虹房地产开发有限责任公司与贵州懿府百货有限公司于2013年4月12日签订《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》，将涉案商铺划归贵州懿府百货有限公司。贵州懿府百货有限公司于2016年1月4日将涉案商铺出租给被告缤纷地公司进行租赁、管理、占有、使用等处分行为，双方于2016年8月25日签订《商业租赁合同》。2016年8月1日，原告（反诉被告）易洪燕（承租方，乙方）与被告（反诉原告）缤纷地公司（出租方，甲方），签订《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》，约定：“甲方将位于缤纷地购物中心A馆L3层店铺号为L3-A020，实用面积为96.6平方米，建筑面积为135平方米商铺租赁给乙方做商业用途。二、租赁期限为叁年，2016年7月1日至2019年6月30日止。三、甲方同意乙方将租赁店铺用于经营“舌尖上的嘿小面”品牌，经营业态为餐饮。四、场地使用费等费用的支付，3、甲乙双方同意按如下方式计算商铺运营管理费提成。商铺运营管理费提成：按乙方在购物广场取得的经营收入比例提成，并采用与商铺使用费两者取其高的方式计算：2016年7月1日至2017年6月30日期间月运营管理费提成比例10%。2017年7月1日至2018年6月30日期间月运营管理费提成比例11%。2018年7月1日至2019年6月30日期间月运营管理费提成比例12%。商铺运营管理费提成按乙方上月营业收入清算，即运营管理费提成等于上月乙方经营收入X提成场地使用费比例-上月商铺场地使用费。除甲乙双方另行约定的外，商铺运营管理费提成的计算技术均按乙方在商铺取得的税前经营收入为准，不得扣除其他任何费用。4、商业推广费标准，按建筑面积计算，6元/月/平方米，合计810元/月，按月预交，先付后使用。5、商铺物业管理费：按建筑面积计算。38元/月/平方米，合计5130元/月，按与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签订商铺物业管理合同执行。五、保证金1、乙方应在本合同签订一周内向甲方支付36996元作为租赁保证金，以保证其履行本合同的所有条款。2、甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付未付的场地使用费、商业服务费等。六、交房基本设施包括装饰、上下水、强电、弱电、消防、空调、新风、其他等对材料、数量、口径等进行了约定。其中消防包括消防栓：消火栓按商场设计安装完毕；喷淋：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；报警按钮：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；烟（温）感器：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核。八、甲方交付租赁商铺时间最迟不超过2016年8月1日。九、1、租赁店铺装修期最长为30天。8、乙方如有特殊情况不能如期完成，须获得甲方书面同意延期，同时延期期间乙方需要承担本合同项下双方约定费用。否则甲方可视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方所缴纳的保证金将作为违约金，甲方将不予退还。并对甲乙双方责任承担、税费、保险、合同终止的条件以及违约情形进行了约定”。同时，双方签订《收银服务及相关设备租用补充协议》一份，对租用的收银设备明细及租金押金等进行约定。合同签订后，被告将商铺交付原告，原告进场装修并交纳装修保证金10000元，装修完毕后经营“舌尖上的嘿小面”餐饮。2018年4月20日，贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴《告示》一张，载明“贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的部分建筑物，总面积6480平方米，未经规划行政主管部门审批，属于违法建筑。贵阳市城市综合执法支队南明大队已对贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的违法建筑进行立案调查，现我队正对该违法建筑完善处罚程序”。审理中，原告易洪燕提交以下证据：1、《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议》二份，证明被告缤纷地公司出租店铺给原告易洪燕使用，双方就原、被告之间的权利进行了约定。被告缤纷地公司对该组证据三性无异议；2、收条3张，证明被告缤纷地公司收取原告易洪燕履约保证金、租金保证金以及装修保证金55889.83元。被告缤纷地公司对该组证据三性无异议；3、告示图2张、房屋产权证及附图1份，证明被告出租给原告的商铺未经规划，属于违法建筑，原、被告之间的租赁合同及相关协议无效，图纸和租赁合同的建筑范围不一致，证明被告出租的商铺是违法建筑。被告对告示的三性不予认可，被告出租给原告的商铺有规划许可证，是合法建筑。对产权证的真实性认可，对证明目的不认可，但此证据相反能证明被告出租给原告的商铺系合法建筑；4、设备定制采购合同、室内装饰工程合同、品牌服务合同、商标许可授权书及授权人的身份信息和营业执照、商标注册证、微信转账截图、银行流水、不锈钢公司收据三张、重庆得时餐饮管理有限公司收据两张及被告出具的收据七张，证明由于被告给原告造成的损失247148元，应由被告进行赔偿。被告认为上述费用是原告的经营成本，正常的经营行为与被告无关，被告无违约行为不应担责；5、照片三张，证明被告缤纷地无规划许可，原告不能开业，被告应当担责。被告缤纷地公司不认可该组证据的关联性，照片是2018年6月份拍摄，但被告于2017年5月1日正常开业，因部分商铺未按期缴纳相关费用，被告于2018年陆续清退部分商铺，所以有部分商铺是闲置的。被告缤纷地公司针对本诉及反诉部分提交的证据有：1、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证及附图》、《商品房销售现房证明书》筑房（2013）现售字第（0193）号、《关于“世纪夏都”变更名称的批复》南明复（2010）04号、《证明》、《懿府地下停车场、裙楼商业资产分割与认购协议》、《情况说明》、《商业用房租赁合同》、《缤纷地购物中心商铺使用及管理合同》、《收银服务及相关设备租用补充说明》、《补充协议书》，证明本案涉案商铺已依法取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，系合法建筑，被告对涉案商铺依法享有租赁、经营管理、占有使用等权利，原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系。原告质证意见：建设工程规划许可证（015以及019及附图）被告未提供原件，同时复印件未加盖出具单位印章，附图模糊，真实性不予认可，附图中无法显示原告承租的门面属于被告主张的规划许可范围内，因此对关联性不予认可。《商品房销售现房证明书》、《关于“世纪夏都”变更名称的批复》南明复（2010）04号无法证明关联性，《情况说明》无异议。对《缤纷地购物中心商铺使用及管理合同》、《收银服务及相关设备租用补充说明》、《补充协议书》三性无异议。被告的证据不能证明其租赁给原告的商铺在规划范围内，出租给原告的场地超出了规划许可，合同是无效合同，被告不能向原告主张合同权利。2、（2017）黔0102民初8613以及（2018）黔01民终2861号的民事判决书，证明被告缤纷地公司经营管理的商铺符合合同约定，原告应当按照合同约定支付租金。原告质证意见：判决书真实性无异议，但与本案不具有关联性，对被告的证明目的不予认可。3、《广告发布合同》及《补充协议》、开业宣传推广照片、《商户每月销售报表》、《收款收据》（其他部分商户交纳部分费用的收据）、中国工商银行业务回单、收款收据（原告交纳部分费用的收据），证明被告缤纷地公司于2017年5月1日开业，原告已经履行了部分合同义务。原告易洪燕质证意见：《广告发布合同》及《补充协议》与本案无关联性，不能达到证明目的。对于商户每月销售报表，由于原告没有参与，真实性有异议，不予认可。显示的月份是5月，其余三张无法显示，不能证明其在2017年5月1日开业，仅有4家商铺的销售报表同时证明了被告经营不规范。照片的真实性予以认可，但是照片无法显示2017年5月1日属于缤纷地公司的开业日期，对关联性不予认可。4、《催告函》邮政快递回单、商铺照片、反诉被告易洪燕欠费单、水电费表单，证明反诉被告易洪燕至今尚欠反诉原告缤纷地公司商铺使用费等相关费用共计215205.57元，反诉被告违约，以及商铺至今由反诉被告占有。原告质证意见：费用清单系其单方面制作，真实性不予认可，合同无效，不予认可。照片证明目的有异议，反诉原告的原因遭受反诉被告无法办理商铺。电费水费由供方收缴，与反诉被告无关，对此证据真实性不予认可。庭审后，原告（反诉被告）易洪燕向法庭补充提交了以下证据：1、贵阳市城市综合执法支队南明大队出具的《告示》原件，告示加盖有南明大队印章，证明被告（反诉原告）缤纷地公司出租给原告的商铺未经规划，属于违法建筑。被告（反诉原告）缤纷地公司发表质证意见认为，该告示指向不明，并没有明确原告承租的商铺系违法建筑，且该告示仅为行政机关的初步结论，并非一个生效文书，不能达到原告的证明目的；2、贵阳市城乡规划局南明分局的涉案房屋规划图纸一张、原告将南明分局提供的图纸与被告提供的案涉商铺所在楼层的图纸进行对比后自行画出对比图一张，证明原告承租的商铺部分不在规划局南明分局提供的规划图纸划定的范围内，属于违法建筑。被告发表质证意见：对南明区规划局提供的图纸的真实性无异议，但对此证据的关联性和证明目的不予认可。南明区规划局的图纸只能说明被告缤纷地公司已经取得规划手续，并不能证明涉案商铺系违法建筑。对于原告自行对比所画图纸的三性皆不予认可，该证据系原告单方面对比制作，不具有真实可靠性。对原告提交的有争议的证据,一审法院认证如下:原、被告双方对原告提交的证据1《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议》及证据2收条的真实性皆无异议，对此证据及所证事实一审法院皆予以认可；证据3，对房屋产权证及附图所载明事实予以认可，原告在庭后提交了告示图的原件，上加盖了南明大队公章，故对此证据真实性亦予以认可，但告示所陈述内容是针对部分建筑物，原告并未举证告示是针对其租赁的建筑物，故对此证据关联性不予认可；证据4原告就涉案租赁场地进行装修的投入因为实际产生，对此合同及票据的真实性一审法院予以认可；证据5，照片三张所载内容为案涉租赁物所在商场，对此证据真实性无异议，但此证据不能达到原告的证明目的；补充证据中，对南明区规划局提供的涉案租赁场所规划图纸的真实性予以认可，但原告自行制作图纸并得出案涉租赁场所部分不在规划范围内属于违法建筑的结论，因无权威机构出具相关证明，对此证据的真实性及原告所得结论一审法院不予认可。对被告缤纷地公司提交的证据认证如下：证据1，两份规划许可证，此证据由被告缤纷地公司从贵阳市城市建设档案馆调出，并加盖了档案馆公章，故对此证据的真实性及所证事实一审法院予以认可。《商品房销售现房证明书》、《关于“世纪夏都”变更名称的批复》证明案涉商场的主体流转情况及更名情况，对此证据证明目的一审法院予以认可；证据2，（2017）黔0102民初8613以及（2018）黔01民终2861号的民事判决书已经生效，其中关于案涉商场已经取得了消防许可证且只证明“连廊”部分系违章建筑的陈述一审法院予以采信；证据3、对《广告发布合同》及《补充协议》、开业宣传推广照片等证据的真实性无异议，但此证据与原告易洪燕存在过错尚无关联性，《收款收据》、中国工商银行业务回单、收款收据、照片等证据的真实性无异议，但不能达到被告缤纷地公司的证明目的。《商户每月销售报表》、费用清单系被告缤纷地公司单方面制作，对真实性不予认可。照片真实性予以认可，但关联性不予认可；证据4、《催告函》、邮政快递回单、商铺照片真实性予以认可，但对此证据的证明目的不予认可。欠费单、水电费表单系缤纷地公司单方面制作，真实性不予认可。一审法院认为，合同双方当事人都有解除合同的意向，即可以解除合同。合同解除后，尚有未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人在庭审中表示同意解除合同并退还场地。虽然双方当事人就合同解除的违约原因及责任承担的主张不同，但不影响双方就解除合同这一事项本身达成合意，因此应当认定涉案合同因双方协商一致而解除。因此，一审法院确认解除《缤纷地购物中心商铺使用及管理合同》、《收银服务及相关设备租用补充说明》、《补充协议书》。庭审可知，2018年4月20日贵阳市城市综合执法支队南明大队在涉案场所张贴了《告示》一张，该请示内容对商场内的租户的经营活动造成了一定程度上的影响，而被告缤纷地公司并未通过相关途径就此事作出相应的处理和补救，一定程度上放任了该影响的扩大，对商场租户履行租赁合同产生不利影响。因此，被告存在一定过错。原告易洪燕要求被告缤纷地公司退还其已经缴纳的履约保证金36996元、租金保证金8893.83元、装修保证金10000元，总计55889.83元的诉请，一审法院予以支持。合同解除后的效力是尽量恢复到合同缔约之前的状态。合同解除后，该合同就不需要再继续履行，其采取的救济手段应当与合同解除的效力保持一致，因此损害赔偿也应该与合同解除这种救济手段的目的和作用相吻合。本案原告请求被告赔偿的损失中：一、弱点布线费800元、装修水电费1449元、垃圾清运费1823元、装修管理费1932元，其他费用1054元，总计7058元，原告不论是租期长短，都是其经营所必须的一次性投入，属于正常消耗，其请求被告予以赔偿该款项的诉请，一审法院不予支持。二、品牌加盟损失54800元，在原告提供的《品牌服务合同》中可以看出品牌授权期限为2016年8月3日至2021年8月2日，总计五年。涉案合同的解除并不影响原告继续使用该品牌从事经营活动，因此原告此项诉请一审法院不予支持。三、定制厨房设备采购损失87290元，因定制厨具可以拆卸后再次使用，亦不因涉案合同的解除而不能重复利用，因此原告该项诉请一审法院亦不予支持。四、门面装修承包费98000元，合同不履行后也会给原告易洪燕造成一定损失。综合考虑本案的实际情况，以原、被告租赁合同租期三年为参考标准，一审法院酌定被告缤纷地公司赔偿原告65334元。本案中，因被告缤纷地公司存在一定的过错，且其主张的费用因其所提供的证据证明力不足，对反诉原告贵阳缤纷地公司要求支付相关商铺场地使用费、商业物业管理费、宣传推广费、收银手续费、水电费、收银设备及水单设备维护费以及违约金、滞纳金的主张，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）易洪燕与被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议》；二、被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司在本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）易洪燕退还履约保证金36996元、租金保证金8893.83元、装修保证金10000元，总计55889.83元；三、被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司在本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）易洪燕支付损失赔偿金65334元；四、驳回本诉原告（反诉被告）易洪燕其余诉讼请求；五、驳回本诉被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5846元，减半收取2923元。反诉案件受理费6244元，减半收取3122元，由被告（反诉原告）贵阳缤纷地商业管理有限公司负担。二审诉讼中，被上诉人向本院申请证人刘某、易某出庭，拟证明：一、证明涉案商铺缤纷地至今未能正常营业；二、被上诉人商铺是在2018年1月就已经闭店停止经营。闭店停止经营的时候我方还发函给上诉人过。本院组织当事人进行了质证。上诉人质证称，刘某与被上诉人是雇佣关系，且刚才被上诉人也谈到刘某是员工，所以刘某做出的证言不具有客观性、公正性，因为刘某与被上诉人之间有利害关系，对被上诉人刘某的证言不予认可。易某是被上诉人的妹妹其证言更不可信，且主要证明目的是想证明曾经向缤纷地发送过催告函，但是她并没有提供证据证明我方已经实际收到该函件。即使我方收到了该函件但被上诉人并没有解除权，也无法达到解除合同的效果。经质证，因被上诉人申请的证人与其存在利害关系，且无其他证据与证人证言相印证，本院对证人证言不予采信。经审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人缤纷地公司与被上诉人易洪燕签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》及《收银服务及相关设备租用补充协议》、《商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，对双方当事人具有约束力。虽然被上诉人一审诉请确认涉案《商铺场地使用租赁合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议》无效，本案一审判决作出后，被上诉人未予上诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院基于解除涉案合同的法律后果审理本案。涉案合同解除后，应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定处理本案。合同解除后，被上诉人应搬离并腾空租赁商铺，对上诉人要求被上诉人搬离并腾空租赁商铺的反诉诉请，依法应予以支持。被上诉人本诉诉请返还履约保证金36996元、租金保证金8893.83元、装修保证金10000元，被上诉人在合同履行期间欠交商铺场地使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、宣传推广费等费用达到合同约定的不予退还保证金36996元的条件，已无权要求缤纷地公司退还其支付的履约保证金36996元。对于租金保证金8893.83元、装修保证金10000元，上诉人认可收取了此两项费用，且涉案合同未约定此两项费用不予退还的条件，涉案合同解除后，上诉人依法应予退还租金保证金8893.83元、装修保证金10000元。被上诉人本诉诉请赔偿损失，因其系履行合同违约的一方，且涉案合同约定在租期届满、终止时，相应装修、设施、设备无偿归属上诉人，故被上诉人诉请损失中涉及装修、设施、设备的部分依约不能要求上诉人赔偿。被上诉人诉请损失中的品牌加盟费，被上诉人未举证证实其与品牌授权商之间合同因本案租赁合同关系解除而终止履行，且被上诉人系履行涉案租赁合同违约的一方，该诉请依法应不予支持。关于上诉人反诉诉请，涉案合同约定上诉人交铺时间不得晚于2016年8月1日，但缤纷地商场实际于2017年5月1日开业，故应确认租赁合同实际开始履行时间为2017年5月1日。鉴于贵阳市城市综合执法支队南明大队在缤纷地购物中心张贴的《告示》必然会对商场内租户的正常经营活动造成不利影响，而缤纷地公司对此未作出相应的处理和补救，其在租赁合同履行过程中亦存在过错，故相应租金及合同约定的其他费用应计付至2018年5月3日，本院对上诉人请求被上诉人支付商铺场地使用费、商业物业管理费、水电费、商铺运营管理费、收银手续费、收银设备或水电设备维护费等相关费用依法支持一年期间费用，且对上诉人反诉诉请的解除合同后的房屋占用费不予支持。根据涉案合同约定，被上诉人应支付费用为：商铺场地使用费12558元/月×12月=150696元；商铺运营管理费为被上诉人在此期间营业收入10%提成，但上诉人未举证证明被上诉人此期间营业收入数额，应承担举证不能的不利后果，本院对此项费用不用支持；商业推广费810元/月×12月=9720元；商铺物业管理费5130元/月×12月=61560元；水电费，上诉人未举证证明被上诉人应交纳的费用数额，也未举证证明其为被上诉人垫付的此项费用数额，应承担举证不能的不利后果，本院对此项费用不用支持；收银手续费为银行卡刷卡额度或移动支付额度的1%，但上诉人未举证证明被上诉人此期间银行卡刷卡额度或移动支付额度数额，应承担举证不能的不利后果，本院对此项费用不用支持；收银设备或水电设备维护费，该项费用诉请不明，且上诉人未举证证明其收取此项费用的依据，本院对此项费用不用支持。综上，被上诉人应支付的各项费用为150696元+9720元+61560元=227976元。上诉人反诉仅诉请215205.57元，本院从其自愿予以支持。上诉人反诉诉请被上诉人支付滞纳金及违约金，因涉案合同已约定被上诉人交纳的租赁保证金36996元转化为违约金，上诉人未举证证实其因被上诉人逾期支付费用而产生的损失，应承担举证不能的不利后果，本院认定保证金转化为违约金后足以弥补上诉人相应损失，对上诉人相应反诉诉请不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对成立的部分予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7380号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7380号民事判决第三项、第四项、第五项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7380号民事判决第二项为：贵阳缤纷地商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内，向易洪燕退还租金保证金8893.83元、装修保证金10000元；四、易洪燕自本判决生效之日起十日内向贵阳缤纷地商业管理有限公司支付欠付各项费用215205.57元；五、易洪燕自本判决生效之日起十日内腾空并向贵阳缤纷地商业管理有限公司交付位于缤纷地购物中心A馆L3层、店铺号为L3-A020的商铺；六、驳回易洪燕的其余诉讼请求；七、驳回贵阳缤纷地商业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2923元，由易洪燕负担2748元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担175元；一审反诉案件受理费减半收取3122元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担2061元，由易洪燕负担1061元。二审案件受理费收取12090元，由贵阳缤纷地商业管理有限公司负担4472元，由易洪燕负担7618元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十月十九日书记员 罗 艳