广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4173号原告：王爱勤，女，汉族，1979年3月20日出生，住河南省汝南县************，公民身份号码：412************023。委托代理人：叶薛之，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人：房中华，广东淳锋律师事务所实习律师。被告：东莞市幸福家园建造有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇江海城*************。法定代表人：郭某1。原告王爱勤与被告东莞市幸福家园建造有限公司（以下简称幸福家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王爱勤的委托代理人叶薛之、房中华到庭参加诉讼。被告幸福家园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房认购协议书；2、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2018年5月原告因有购房需求至被告班芙春天销售中心，由被告员工陈志健、柯志康负责接待。期间，经被告员工柯志康通过置业计划书分析，原告确认购买*栋***号房，优惠价1946952元。原、被告签订商品房认购协议书后，原告于2018年6月13日分别向被告支付押金2万元及打折费8000元，2018年6月14日向被告支付了2万元抵8万团购费及购房定金5万元（共计7万元）。2018年6月23日，原告向被告支付首期款537485元，另因原告无东莞市社保，被告提出可以解决社保问题，但需要4万元，故原告又于2018年6月28日向被告员工陈志健通过银行转账4万元社保费用。2018年7月31日向被告支付专项维修资金和签约服务费共6095元。2018年8月13日向被告支付契税28913元。随后原告又依约于2019年5月份支付了部分房款共计16万元。至此，原告已依约支付了首付款及相应款项，且所支付的费用已经远远超出《商品房认购协议书》所约定的需缴纳的数额，但被告却并未依约履行网签义务，造成严重违约。综上，被告之行为已经侵犯了原告的利益，为维护自身利益，原告特诉至贵院，请判如所请！庭审时，原告明确第一项诉讼请求即为要求被告与原告签订商品房买卖合同。被告没有答辩，亦未提交相关证据到庭。本院审理查明：2018年6月14日，原告作为买方、被告作为卖方（东莞世联地产顾问有限公司作为委托销售经纪机构，以下简称世联公司）签订《商品房认购协议书》，约定：第一条认购物业：原告认购位于东莞市**************************；第二条物业销售价格：原定价为2147971元，成交价1986485元；第三条付款方式：买方选择第2种付款方式，即定金50000元，须于签订本认购协议时付清。首期楼款546485元，须于年月日前付清，剩余楼款1390000元，须于年月日前办理银行按揭（按揭金额、按揭年限、按揭利率最终以银行批复为准）按揭银行由卖方酌情安排，买方须按卖方规定时间向有关银行办理按揭手续或付清余款；第四条认购条款：2.买方须在签订《商品房认购协议书》后七日内，携同此《商品房认购协议书》前往班芙春天营销中心与卖方签订《商品房买卖合同》及有关文件，缴纳相关费用等。陈志健等作为卖方的销售代表签字并加盖幸福家园公司的公章，王爱勤在买方处签名、捺印。同日，原告作为团购申请人向腾讯大粤网提交《团购优惠申请书》，申请2万抵8万，广东言和广告有限公司在申请书上加盖公章。2018年6月13日、14日，原告通过微信共转账28000元至漆飞帆，漆飞帆向原告出具定金收据，承认收到姚如刚交来案涉房屋的定金20000元。2018年6月14日，原告交付定金50000元，被告幸福家园公司出具加盖公章的收据给原告。同日，原告交纳团购服务费20000元，东莞市言和广告有限公司向原告出具收据。2018年6月23日，原告交纳首期款430000元、房款107485元，被告向原告出具收据确认。2018年6月24日，原告向漆飞帆的银行账户转账40000元，用于办理社保名额。2018年7月31日，原告交纳专项维修资金及签约服务费6095元，东莞市致盈房地产投资服务有限公司向原告出具收据确认。2018年8月13日，原告交纳28913元契税，由广东言和广告有限公司出具收据并代交。2019年5月18日、31日，原告分别向被告交纳房款150000元、10000元，被告向原告出具收据确认。以上合计870493元，原告交纳给漆飞帆的28000元已退回。以上事实，有《商品房认购协议书》、收款收据、POS签购单、团购优惠申请书、微信聊天记录、定金收据、银行流水、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，被告幸福家园公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交证据和相关陈述，视为其放弃抗辩、质证的权利，应承担由此产生的相应后果。本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告在《商品房认购协议书》上签名、捺印及加盖公章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，原、被告之间关于案涉商品房的认购协议成立并发生法律效力。关于原告的诉讼请求，本院分析如下：一、认购协议书的性质。原告与被告签订的《商品房认购协议书》中虽然约定了定购商品房的位置，但在认购条款中又约定以其后签订的《商品房买卖合同》为准。对于案涉商品房虽然约定了价款，但只是确定了定金交付时间，首期款、剩余楼款均没有约定交付时间。因此，原、被告签订的《商品房认购协议书》并不是正式的合同，是双方为签订正式合同而做的准备，其性质应为预约。二、预约不具有强制履行效力。原、被告签定的协议书只是双方协商签订正式的商品房买卖合同的筹备阶段，双方对于买卖案涉商品房还需进行磋商，达成一致意见，始得完成商品房的买卖。故原告以其与被告签订《商品房认购协议书》，且自行支付了部分房款、维修费等，从而要求被告与其订立《商品房买卖合同》，不符合《中华人民共和国合同法》关于要约、承诺的规定。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五条规定：“当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持。预约合同约定的定金违约金责任明显不足以弥补守约方的依赖利益损失，守约方请求增加赔偿的，可予支持”，因此原告请求被告继续与其签订商品房买卖合同于法无据。但是，根据前述指引，原告可以另案要求被告承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王爱勤的诉讼请求。本案受理费22322元，由原告王爱勤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  何健林人民陪审员  黄海敏人民陪审员  王 娇二〇二〇年十月十三日书 记 员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。