四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终971号 上诉人（原审原告）：舒焕琼，女，汉族，1966年7月出生，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 上诉人（原审原告）：胡成凯，男，汉族，1964年7月出生，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 二上诉人人共同委托诉讼代理人：程治波，四川昊通（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 二上诉人人共同委托诉讼代理人：陈筱军，四川昊通（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：何志顺，男，汉族，1969年5月出生，四川省甘洛县人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：郭朝晖，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人舒焕琼、胡成凯与被上诉人何志顺合同纠纷一案，上诉人不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人舒焕琼、胡成凯上诉请求：撤销原判,改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由:一、一审法院认定事实不清,适用法律错误。首先,被上诉人不具有牛郎村××组集体经济组织成员身份,双方签订《房屋转让协议》买卖宅基地及房屋违反法律强制性规定属无效合同。宅基地属集体所有,宅基地的使用权有特定的身份属性,只有农村集体经济组织才能享有宅基地使用权,将宅基地使用权流转于集体经济组织以外,侵犯了集体经济组织对宅基地所有权的权益,违反法律的强制性规定。最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中明确“在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”。2011年最高院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知第15条第2款作出了指导意见,“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定,在确定合同无效后的损失承担时,应综合考量当事人的过错,避免处理结果导致当事人的利益失衡”。我国宅基地使用权具有特殊的身份属性和保障本集体组织经济成员基本生存、生活权利的特殊意义,法律不允许随意对农村宅基地进行流转。一审法院以《土地管理法》第六十二条有农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅地机不予批准的规定,认为法律并未禁止农村居民出卖房屋。上诉人并未主张法律禁止农村居民出卖房屋,只是按照法律规定农村房屋买卖应当符合法律规定的限制,至少不能流转给非农业人口以及外集体组织经济成员。前述法律规定和最高院关于审理农村宅基地买卖的指导意见均明确:转让人将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的受让人的房屋买卖协议,不具有法律效力,因此何志顺是否具有集体经济组织成员身份是房屋买卖协议是否有效的关键事实,如果被上诉人不具有本集体经济组织成员身份,按照前述法律规定本案房屋转让协议依法应当无效。但一审法院却认为不能对何志顺是否具有集体经济组织成员身份作出认定,也不能径行评判合同无效或者有效,在上述前提下却作出判决驳回原告的诉讼请求,缺乏事实和法律依据。上诉认为被上诉人和上诉人不属同一集体经济组成员,因此应认定双方签订的《房屋转让协议》无效。理由有以下几点：1、被告何志顺户口簿登记其户籍仍属甘洛县团结乡,未注销,也未迁移,按照我国法律规定户口登记簿具有证明公民身份的效力,再加之一个人不可能有两个户籍归属和集体经济组织成员身份,被告户籍属甘洛县团结乡,不可能同时属于西昌市;实践中,如团结乡和牛郎村同时遇征地拆迁,被告也只能依据甘洛县团结乡集体组织成员身份获得安置补偿,再次说明保障被上诉人基本生活、生产资料的的组织应当是其户籍所在地集体经济组织,我国的户口登记簿是公民身份有效的身份证明。2、虽然被上诉人提供了接收证,但我国法律规定的户籍管理部门是公安机关,未经公安机关批准同意,任何单位均不能办理户口迁移或者变更,也不能达到户口迁移或者变更的法律后果,被告不能仅凭村组接收证明就主张其已经落户至西昌市,该接收证明也不是集体经济组织民主表决通过。3、集体经济组织成员身份有强烈的身份属性,应当基于特定的身份或关系取得,比如父母为集体经济组织成员,则子女出生时可以具备该集体经济组织成员身份,或者因女确因、收养等法律确认的关系形成集体经济组织成员身份,公安机关执行户口迁移也是按照上述原则确定。被上诉人不具有该集体经济组织成员身份的前提下,与上诉人签订《房屋转让协议》违反了法律对宅基地身份限制的规定,《房屋转让协议》依法无效。（二）其次一审法院依据《土地管理法》第62条、《物权法》第39条规定,认为上诉人对宅基地附着的房屋享有所有权,享有处分的权利,因此不因宅基地使用权流转受限而当然无效,这一认定不符合法律规定。如前所述,法律对农村宅基地的买卖附有严格限制条件,且按照我国“房随地走、地随房走”的法律规定,处分房屋必将处分农村宅基地,而法律对宅基地的转让资格作出了限制性规定,所以一审法院以上诉人有权处分宅基地上的房屋,就认定《房屋买卖协议》不因宅基地使用权流转受限而当人无效,不符合法律规定。（三）最后,如一审判决书所述理由,农村宅基地是保障本集体村民基本民生权利,是稳定农村社会的根本,正是因为农村宅基地的特殊意义,法律对农村宅基地买卖作了许多强制性规定,并不因为当事人自愿处分而一定发生效力。上诉人因为法律意识浅薄与被上诉人签订《房屋转让协议》后,面临失去房屋和宅基地的风险,如果允许上诉人将宅基地出卖给被上诉人何志顺,上诉人赖以生存的根本将不复存在,上诉人将面临流离失所的风险（不仅是上诉人,如果允许任何本集体经济组织成员将宅基地房屋买卖给外集体经济组织成员,都将面临居无定所的风险）。被上诉人何志顺作为甘洛县团结乡村民,一审中用团结乡××村村委会的证明用以证明其在该地无住所,但这两个村集体并无关联性,被上诉人不是丛林村的村民,当然在该地无土地和住所。如果被上诉人何志顺在其户籍所在地无土地住房,其又是如何落户到该地的呢,这显然不是事实。并且即使被上诉人真的在其户籍所在地无土地住所,也不是因上诉人原因造成,被上诉人何志顺赖以生存的土地和房屋,应由被上诉人户籍所在村集体经济组织予以保障,被上诉人可以向其户籍所在集体经济组织申请,而不是到买卖和取得上诉人的土地和住房,整个一审判决书仅考虑被上诉人一家的基本生存权利,丝毫未考虑上诉人如果失去宅基地同样将面临的是失去土地和住房,虽然上诉人对此有过错,但这是法律禁止出现的后果。二、上诉人基于《房屋转让协议》将承包地附带转包给被上诉人,如《房屋转让协议》无效,土地承包合同将没有继续履行的条件,因此上诉人要求被上诉人返还承包地,而并非主张承包合同违反法律规定未备案而无效。即使转包合同有效,但因双方未约定明确的转包期限,最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第17条规定：“当事人对转包、出租土地流转期限没有约定或者约定不明的,参照合同法第232条规定处理。”合同法第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同须在合理期限之前通知承租人。”根据以上法律及司法解释的规定,当事人因约定不明,对土地转包期限有争议的,可以补充协议。在本案中,双方并没有达成对转包合同的期限达成补充协议,上诉人在合理期限内容可以随时通知被上诉人解赊转包合同。综上所述,宅基地使用权具有社会福利和社会保障的功能,具有强烈的人身属性,是农村集体经济组织成员所有享有的特定权利,非本集体经济组织成员无法取得。根据我国法律规定和一系列典型案例的判决结果,宅基地只能在本集体经济组织成员内部享有、流转。本案中转让人和受让人不属同一集体经济组成员,因此,应认定该房屋买卖合同无效。一审法院未对被上诉人何志顺的身份作出认定,也未对协议效力作出认定,判决驳回上诉人的诉讼请求违法法律规定,有失公允。一审判决认定事实和适用法律错误,损害了上诉人的合法权益,请二审法院查明案件事实,依法改判,维护上诉人的合法权益。 被上诉人何志顺答辩称，第一、一审判决认定事实和适用法律正确,上诉人在上诉状中提出认为双方之间签订的合同无效的理由不能成立。1、2007年11月上诉人与答辩人签订《房屋转让协议》,上诉人将住房转让给答辩人。承包地2.8亩一次性流转给答辩人。答辩人履行了房屋转让协议约定的全部义务,向上诉人给付了全部价款后,答辩人举家搬迁到西昌市生活居住,参加村集体活动。2011年5月8日西昌市人民政府、西昌市村民委员会、西昌市,三级组织出示《接收证》同意接收答辩人一家四口人落户西昌市。同意答辩人到当地派出所办理户日迁移。此事实清楚地证明,在签订房屋转让协议之时,答辩人并不是西昌市的村集体组织成员。经过几年的生活和集体劳动,答辩人已经被当地村集体组织接收,认可属于西昌市的村民。2、答辩人获得了集体组织分配的补贴。答辩人栽种的承包地每年国家给予的相关补贴均是由村集体组织发放,这进一步地证明西昌市村民委员会认可答辩人集体村民身份。3、我国现行确定集体经济组织成员的法律法规不明确,对于确定集体组织成员的依据并没有规定是以户籍作为确定集体经济组织的成员的唯一标准。对于没有户籍,但是,参加当地村集体组织实际生产、生活,以确定其为实际生产、生活所在地的农村集体经济组织成员为宜。因此,答辩人签订房屋转让协议后,已经转化为本地村集体组织的成员,答辩人与上诉人之间的协议不违反国家法律法规的规定,应当认定为有效。第二、上诉人提出第八次全国法院民事商事审判工作会议对于农村宅基地房屋买卖合同的规定中明确“出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效″的规定,其适用认定无效的条件是出售给本集体经济组织以外的个人。本案所涉及的转让协议,答辩人从签订协议不属于本集体经济组织的成员,通过参加集体活动,得到当地村组乡政府的认可和同意,已经具备成为西昌市村民的条件,同意接收为成员。答辩人事后具备成为本集体经济组织成员的身份。故,不成机械地适用该条规定,认定合同无效。综上所述,一审判决认定事实和适用法律正确,应当依法予以维持原判,驳回上诉人的上诉。 原审原告舒焕琼、胡成凯向一审法院起诉请求：1、判令《房屋转让协议》无效，被告立即将依据该协议取得房屋、宅基地使用权及承包地返还原告；2、判令被告按300元/月的标准支付使用费直至返还之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实，2007年11月20日，原告舒焕琼与被告何志顺订立《房屋转让协议》，约定原告舒焕琼将“房屋144.2平方米空坝274.92平方米”卖给被告何志顺，“总金额20000.00元（贰万元）”，“房屋卖出时附带承包土地2.8亩长期承包管理使用，承包费30000.00元，一次性付清”，“在政策不变的情况下2.8亩土地永属何志顺管理使用”，“承包土地若关系到政府、村组行为的所有费用由何志顺承担，有利的费用该何志顺享受”。被告何志顺的户籍地为四川省甘洛县。协议订立时原告舒焕琼与原告胡成凯系夫妻关系，胡成凯为西市西溪集建（96）字第1230号《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者，舒焕琼为凉（Ａ）003662号《土地承包经营权证书》登记的承包方。协议订立后，双方按约履行了合同义务。2011年5月8日，西昌市经牛郎村村民委员会、人民政府同意向西溪派出所出具《接受证》1份，载明同意接收以被告何志顺为户主的一家4口人，请求户籍管理机关办理户口迁移，但至今被告何志顺一家户口未迁移至西昌市。2019年4月7日，甘洛县团结乡××村村民委员会出具《证明》1份，载明因土地流失被告何志顺一家户籍从甘洛县团结乡迁至团结乡××村，在该村无住房无土地。后原告以《房屋转让协议》无效且土地转包无具体期限、合理期限内可以收回土地为由，请求被告返还房屋、宅基地使用权及承包地，并按照300元／月的标准支付使用费用，双方发生争议。 一审法院认为，本案当事人对案件主要事实并无争议，双方订立《房屋转让协议》内容实际分为农村房屋（包括院坝）买卖和土地流转两项内容，本案争议焦点为案涉农村房屋买卖是否有效以及原告是否有权收回承包地，以及其他相关问题。一、关于房屋买卖合同是否有效问题：原告代理人代理意见认为，根据《中华人民共和国户口登记条例》第四条和第十条规定，户籍具有证明公民身份的效力，被告何志顺户籍为甘洛县团结乡人，在甘洛县地，为甘洛县团结乡集体组织成员，户籍未迁移至西昌市，不是牛郎村集体组织成员，根据《宪法》第十条、《土地管理法》第六条规定，宅基地的使用权有特定身份属性，只有集体经济组织成员才能享有宅基地使用权，2015年12月《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》对农村房屋买卖合同审理作了明确指导意见，即“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”，司法实践中也有相关生效判决，原、被告签订的《房屋转让协议》因损害集体利益和违反法律强制性规定而无效；被告认为，双方出于完全自愿签订协议，协议内容并不违反法律规定，协议已履行完毕，应当受到法律保护，原告曲解农村宅基地法律规定，《土地管理法》明文规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，现行有效的法律准许农村村民出卖或出租农村房屋，且双方签订《房屋转让协议》后，通过村民委员会同意接收被告在西昌市落户，原告所谓协议损害集体利益、房屋转让无效显然是错误理解农村村民宅基地管理制度。结合上述诉辩双方具体意见，经审查，一审法院基于以下三点意见，认为根据现有证据及现行法律规定，尚不能认定原、被告之间的房屋买卖行为无效：（一）被告何志顺的具体集体经济组织成员身份尚不明确。经审理，一审法院认为本案案情具有三个特点：⑴被告何志顺一家从甘洛县团结乡迁至西昌市并持续实际参与当地集体经济组织生活已十余年，且证据《接受证》（一审法院对原告对该证据的异议意见不予采纳）可以证明牛郎村××组、牛郎村村委会、政府认可或拟认可何志顺一家在牛郎村的集体经济组织成员身份；⑵从甘洛县团结乡××村出具的《证明》和当事人陈述来看，何志顺一家户籍所在地既无土地也无房屋，何志顺一家已实际脱离户籍地的农村集体经济组织长达十余年；⑶被告何志顺与原告订立的合同系双方真实意思表示，被告向原告支付了对应价款，牛郎村××组、牛郎村村委会、政府向户籍管理机关出具了《接受证》，被告何志顺（包括其家庭成员）不仅对原告产生了信赖，也对牛郎村××组、牛郎村村委会、政府产生了信赖，何志顺（包括其家庭成员）在牛郎村××组居住并经营从原告处流转的土地，系其基本生活保障。我国1958年1月9日施行的《中华人民共和国户口登记条例》体现的是国家在人口方面的行政管理举措，其第四条并不当然具有识别和确认集体经济组织成员的法律效力。集体经济组织成员资格的认定标准问题涉及复杂的历史沿革，我国现行法律无明确规定，也无具体政策指导意见。一审法院认为，因农村集体经济组织含义的不确定性必然会导致其成员资格认定标准的不确定性，介于农村集体经济组织历史沿革及人口流动相关不确定因素，在集体经济组织成员的识别中无论是采用劳动的积累标准还是资本的积累标准（如户籍，第一轮土地承包时间，居住年限，是否遵守村规民约，是否以在该村耕作土地为基本生活保障，是否向该村缴纳费用、为村集体投资等诸多具体指标），其均属于村集体在不与宪法、法律相抵触前提下的自治性范围以及政府（包括乡镇人民政府）的行政指导范围，不属于司法管辖范围。基于本案的特殊性（详见上述本案案情三个特点），一审法院审慎行使审判权，认为人民法院应当谨守司法管辖边界，不宜对被告何志顺（包括其家庭成员）的具体集体经济组织成员身份作出界定，被告何志顺（包括其家庭成员）的具体集体经济组织成员身份尚不明确。（二）案涉我国农村居民的基本民生权利。本案中，被告何志顺购买房屋仅用于保障其一家人在农村的基本居住权益，且被告一家人已参与本地农村集体经济组织生活多年，并已得到牛郎村××组、牛郎村及人民政府的认可，而其在户籍地已无房屋和土地，如果一审法院径行判决原、被告之间的房屋买卖合同无效，一审法院充分考虑到合同无效之法律后果，认为被告一家人的基本民生权利可能会无从得到保障；而原告作为完全民事行为能力人，知道或者应当知道出卖房屋的法律后果，其从被告处收取了对应价款，一审法院推定其出卖房屋后其居住权益并未受到损害。原告称其曾于2018年向村集体申请宅基地建房，但未提供其住房困难的相关证据。至于原告或其亲属申请宅基地建房事项是否应当得到准许等问题，属于村集体自治及政府行政管理范围内事项，一审法院不作评判。（三）原告向被告出卖房屋的行为属于有权处分。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，我国法律并未禁止农村居民出卖房屋。农村房屋作为宅基地上的附着物，是受法律保护的财产，属于村民个人或家庭所有，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，原告有权出售其所有的房屋。本案中，被告何志顺并非城市居民，其购买农村房屋并未用于度假、置产投资、非农建设等非农用途，仅用于保障其在农村的基本居住权益，且何志顺的具体农村集体经济组织成员身份尚未明确（详见上文中一审法院相关意见），原、被告之间的农村房屋买卖合同不因宅基地使用权流转受限而当然无效。综上，根据现有证据，被告何志顺（包括其家庭成员）具体集体经济组织成员身份尚不明确，一审法院尚不能径行评判合同无效或有效；从本案具体案情来看，双方房屋买卖行为并未损害村集体利益，一审法院未发现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效情形，且案涉基本民生权利，本案当事人已自愿处分相关民事权利，原告应当承担举证不能的后果，对原告请求确认《房屋买卖协议》无效的主张，不予支持。二、关于原告是否有权收回承包地问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案”的规定，原告作为案涉农村土地的承包方，有权向被告何志顺流转土地经营权。虽然本案中未审查到土地流转事项已向发包方备案的证据，但根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，农村土地流转是否合法不以土地流转是否已向发包方备案为必要条件。现原告代理人代理意见认为原告并非主张土地转包行为无效，而作为主合同的房屋转让合同无效，土地流转合同系从合同，因主合同无效，而从合同无效，按照法律规定，原告在合理期限内可以要求收回承包地。经审查，原、被告在《房屋转让协议》中明确约定“在政策不变的情况下2.8亩土地永属何志顺管理使用”，而我国农村土地政策长期稳定，现一审法院并未确认《房屋转让协议》无效，原、被告双方在《房屋转让协议》中额外约定的土地流转协议系长期协议，符合法律规定，原告未举证证明或提供法律依据证明土地流转期限已超过合理、合法期限，也未举证证明被告将从原告处流转的土地用于非农建设，对原告请求被告返还承包地的主张，一审法院不予支持。三、其他相关问题。（一）被告何志顺认为原告舒焕琼的家属房屋产权人胡成凯虽未在协议上签字，但协议中款项由胡成凯收取，本案审理结果与胡成凯之间存在法律上的利害关系，其应当作为当事人参与诉讼。经审查，胡成凯为案涉西市西溪集建（96）字第1230号《集体土地建设用地使用证》的登记人，胡成凯与原告舒焕琼系夫妻，胡成凯具有原告主体资格，一审法院采纳被告意见，依法将胡成凯列为本案原告。（二）关于诉讼时效问题，案涉合同效力纠纷，不单是涉及使用费的债权债务纠纷，一审法院采纳原告代理人的代理意见，认为本案不适用诉讼时效的法律规定。（三）原、被告已在《房屋转让协议》中对房屋（附带的院坝）、土地流转等相关权利义务已作了明确约定，且被告已向原告支付对应价款，现一审法院并未确认《房屋转让协议》无效，并未判决被告应当向原告返还房屋及土地，对原告请求按300元／月标准支付使用费至返还之日的诉讼请求，一审法院不予支持。（四）案涉我国农村社会的稳定及农村人口的有序流动，也涉及农村集体经济组织含义的不确定性从而导致的其成员资格认定标准的不确定性。从本案具体案情来看，当事人已经自愿处分相关民事权利，何志顺（包括其家庭成员）已迁至牛郎村多年且已得到当地村组及乡镇人民政府认可，已形成较为稳定的农村社会秩序；介于本案特殊案情，关于被告何志顺的具体村集体经济组织成员身份问题，一审法院在上文中已作出评析，认为一审法院不宜越过司法管辖边界对被告何志顺的具体村集体经济组织成员身份作出界定，不再赘述。（五）案涉基本民生权利。本案中，被告何志顺（包括其家人）在村组认可的条件下已在牛郎村居住、生活十余年，并以经营从原告处流转的土地作为其基本生活保障，其在户籍地已无基本生产、生活物资资料，如果一审法院径行判决《房屋转让协议》无效且被告向原告返还房屋、土地，则何志顺及其家人必将面临流离失所且基本生活来源无保障的可预见结局。原告称已申请宅基地建房，其是否住房困难、其申请是否应当得到批准等问题，属于村集体自治性事务及有权机关审核、批准事项，一审法院不予评判。（六）案涉农村宅基地使用、土地流转等争议事项。根据现有证据，宅基地使用权的登记人为原告胡成凯，土地承包权人为原告舒焕琼，宅基地实际使用人为被告何志顺（包括其家庭成员），土地经营权人为被告何志顺。双方虽对相关问题产生争议，但双方行为并未改变宅基地、农村土地属于集体所有的属性，并未违反农村土地所有权、承包权、经营权可以依法分离的法律规定。未了争议事项，一审法院希望双方根据事实，秉持诚信、友善等社会主义核心价值观念，积极争取村集体、乡镇人民政府等有权机关参与处理，参照双方约定，协商处理相关事宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决，驳回原告舒焕琼、胡成凯的所有诉讼请求。案件受理费50.00元，由舒焕琼、胡成凯共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：针对上诉人提供的1、农村土地承包经营权证、房屋的照片、(2020)川34民终551号判决书。拟证明案涉土地确权还是确在舒焕琼的名下。案涉房屋至今并没有进行变动、扩建，法院对不是同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同认定为无效合同。被上诉人质证认为对三组证据的真实性无异议,对证明目的有异议,本案所涉的2.8亩的流转土地,由承包地和宅基地的流转两部分组成,不能证明双方的流转行为无效;照片无法判别效力问题。551号判决与本案没有关联性,551号是房屋买卖,合同中涉及的只是房屋买卖,不涉及非集体经济成员转为集团经济成员问题。本案被上诉人一家四口经过组、村、乡三级一致接收为牛郎村村集体成员。针对上述双方当事人二审中提供的证据，对真实性无异议的证据本院予以确认。对证明目的和当事人有异议的证据本院将结合全案证据材料综合予以认定。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。 另查明，2019年西昌市第十三村民小组将案涉土地发包给舒焕琼，并颁发了农村土地承包经营权证。 本院认为，本案的争议焦点为，1、上诉人舒焕琼、胡成凯与被上诉人何志顺签订的《房屋转让协议》是否有效。2、被上诉人何志顺是否应当返还承包地和宅基地，及按每月300元支付使用费。 针对《房屋转让协议》是否有效的问题。2007年上诉人舒焕琼、胡成凯与被上诉人何志顺签订的《房屋转让协议》，上诉人舒焕琼、胡成凯将自己的位于××宅基地、承包地转让给被上诉人何志顺。后双方按合同进行了实际履行，2011年经何志顺申请，牛郎村组同意接收何志顺一家，但何志顺至今未将户籍迁入牛郎村**。2019年牛郎村十三组将案涉承包地发包给舒焕琼。本院认为，按现行户户籍管理制度的规定，志顺并不具有牛郎村十三组集体经济成员的资格。承包地的承包权和宅基地的使用权与享有者特定的身份相关，仅有本集体经济组织成员才享有承包地的承包经营权和宅基地的使用权。且牛郎村十三组在2019年发包土地时也不认可何志顺系其集体经济成员，未将土地发包给何志顺。依据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及《中华人民共和国农村土地承包法》第四条：“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”的规定。因何志顺并非牛郎村**的村民，上诉人舒焕琼、胡成凯与被上诉人何志顺签订的《房屋转让协议》因违反法律禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应认定为无效合同。上诉人舒焕琼、胡成凯上诉主张《房屋转让协议》属无效合同的理由依法成立，本院予以支持。 针对被上诉人何志顺是否应当返还承包地和宅基地，及按每月300元支付使用费的问题。因房屋转让协议无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被上诉人何志顺应返还上诉人舒焕琼、胡成凯承包地和房屋，上诉人舒焕琼、胡成凯应返还何志顺收到的5万元。鉴于舒焕琼、胡成凯在签订合同时应当明知承包地和宅基地禁止转让，且交易已完成13年，现又以转让合同违反法律规定为由主张合同无效，客观上造成何志顺十余年的时间未在其户户籍地取得承包地和宅基地，受依赖利益损失。故上诉人舒焕琼、胡成凯应对本案合同无效承担主要责任，因此对上诉人舒焕琼、胡成凯上诉主张何志顺应支付其使用费的请求，本院依法不予支持。鉴于本案何志顺未提起反诉，对合同认定无效后，舒焕琼、胡成凯因土地升值所获利益，被上诉人何志顺因腾退房屋、生产、生活所需而另寻场所产生的损失，以及何志顺因遭受依赖利益损失造成其十余年未能在户户籍地取得承包地和宅基地造成的扩大损失，上诉人何志顺对赔偿问题可另行主张。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初1763号民事判决； 二、上诉人舒焕琼、胡成凯与被上诉人何志顺于2007年7月5日签订的《房屋转让协议》无效； 三、由被上诉人何志顺收到本判决之日起三十日内退还上诉人舒焕琼、胡成凯依据《房屋转让协议》取得的房屋，及2.8亩承包地。由上诉人舒焕琼、胡成凯在收到本判决之日起十五日内退还被上诉人何志顺50，000.00元； 四、驳回上诉人舒焕琼、胡成凯的其他诉讼请求。 一审案件受理费100.00元，由上诉人舒焕琼、胡成凯负担。二审案件受理费100.00元，由上诉人舒焕琼、胡成凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  舒涛 审判员  刘莉 审判员  郑坚 二〇二〇年十月二十三日 书记员  蒋欢