安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6436号 上诉人（原审被告）：张灿，男，1986年7月28日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审原告）：张连，男，1990年7月3日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：于排武，安徽华腾律师事务所律师。 原审第三人：夏礼仓，男，1982年6月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 上诉人张灿因与被上诉人张连、原审第三人夏礼仓房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 张灿上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项、第三项，依法改判驳回张连一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由张连承担。事实与理由:一、张灿与张连签订“协议”后，及时与原房东徐丽沟通，取得徐丽的同意。在正式签订合同即2019年8月9日前，双方签订正式合同。张灿提交的与徐丽微信聊天记录（2019年8月6日）完全可以客观反映徐丽对转让事实的了解及同意转让的事实：“晚上你们把身份证和我们之前的合同都要带上，谈好了再重新签合同，原合同作废。”这一聊天内容足以证实徐丽对于张灿转让案涉房屋是明知且同意的，另早在2019年7月22日张灿已经告知了徐丽登报转让事宜，故以张灿转让房屋未获得授权显然属于认定事实错误。二、在签订合同之前，即2019年8月9日前，张连与徐丽取得联系，鉴于双方达成一致意见恶意回避张灿转让房屋的事实，逼迫张灿与徐丽签订违背事实的房屋解除合同，后张连与徐丽签订房屋租赁合同。该二人的行为属于欺诈行为，应当受到法律的制裁。若按照合同约定，张连应当支付张灿转让费155000元，但其直接和徐丽签订合同，即张连直接和徐丽签房屋租赁合同，转让费用由155000元变为130000元，显然其有利可图，进一步证实张连与徐丽串通，损害张灿的合法权益。张灿与张连之间的协议末能如期履行，完全是张连刻意为之，违反了诚实信用原则，一审法院判决张灿返还20000元违背客观事实，依法应当予以撤销。三、张连支付的29000元房屋和租金，并非支付给张灿，而是支付给第三人，一审判决由张灿予以返还，显然认定错误。 张连辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回张灿的上诉请求。 夏礼仓辩称，对一审判决无异议。 张连向一审法院起诉请求：1、判决确认张连、张灿双方签订的《协议》于2019年8月9日解除；2、判决张灿立即向张连退还合同款49000元并支付资金占用利息980元(以49000元为基数、年利率6%为标准，自2019年8月9日暂计算至2019年12月8日，款清息止)；3、本案诉讼费用由张灿承担。 一审法院认定事实：2019年8月1日，张连（乙方）与张灿（甲方）签订协议一份，内容为：经双方友好协商，现张灿将潜山路骏苑广场二楼商铺（一串碳烤）转让给张连，转让费155000元（拾伍万伍仟元）。暂付转让订金2万元整，双方按原合同签订，定于2019年8月9日前签订合同，若双方有违约逾期，违约甲方按双倍订金赔偿乙方，乙方违约订金不退。另押金5万元（租房押金），8月10日-9月10日房租需乙方退还甲方。合同签订后，张连向张灿支付转让订金20000元，按张灿要求向合肥市蜀山区一串小吃店经营者夏礼仓支付2019年8月10日至2019年9月10日的租金29000元。张连、张灿确认双方应于2019年8月9日前签订房屋租赁合同。 2018年9月10日，潜山路骏苑广场二楼商铺原承租人徐丽与张德桃签订房屋租赁合同，将潜山路骏苑广场二楼商铺出租给张德桃使用，租赁期限为2018年9月10日至2022年1月31日。在取得出租方同意的情况下，允许承租方转让，房租按第一期价格为基数，每年以6%递增。 2019年8月10日上午，潜山路骏苑广场二楼商铺原承租人徐丽明确表示不同意张灿方转租、转让案涉店铺。 2019年8月10日，张连与张灿的微信记录：张灿：我再重申一遍，过了今天，我们签的协议，你们就违约了。张连：那你们对外转吧，把我们的订金退我们，不要搞到后面我们还被骗了。本来诚心想转你们店现在你们什么都提供不了，我怎么去转？房东我到现在连个面也没见到，我还不知道还有没有什么事，房东那边愿不愿意转都两说。张灿：现在是下午四点，晚上7点后房东休息，你们想转也不谈了。我也不想多讲了，你们自己决定！转与不转随便，转就去签合同，不转属于违约，订金不退。马上六点了，目前为止，所有问题都解决好，谈好了!我们跟房东也已经谈好，就等着你们去签约！今天十号你们违约不签，一切后果自负，订金不退，转让这件事到此结束，随便你们。张连：我还是一句话，我们的最后底线，哪怕你现在你去把那个要一个房东的同意转让，就是这个界面，哪怕你们截图发我也可以，还有一个北平师傅的那个顶楼给那个广告费用结清，这个证明给我们，我们现在签都可以，你什么都没搞好，我怎么去给你签？ 2019年8月13日，张灿、张德桃（乙方）与潜山路骏苑广场二楼商铺原承租人徐丽（甲方）签订合同解除协议，内容为：甲、乙双方经协商达成一致，甲方付给乙方伍万伍仟元整，店内所有设备、物件、用品，自2019年8月13日下午归甲方所有。甲方拥有一串烧烤店铺的出租转让权。甲乙双方原租赁合同即时解除作废，店铺之前的债权债务由乙方承担，与甲方无关。 2019年8月13日，张连与徐丽签订房屋租赁合同，租期自2019年8月13日至2022年1月31日。张连支付徐丽转让费130000元。 2020年4月29日，张连要求确认协议解除的民事起诉状副本送达至张灿。 一审法院认为，张连、张灿签订协议后，张连按约支付转让订金及2019年8月10日至9月10日的房租，因张灿无证据证明原承租人徐丽同意其转租、转让案涉店铺，双方未签订房屋租赁合同。2019年8月13日张灿与原承租人徐丽解除合同，并将案涉店铺内的设备、物件、用品等转让给徐丽后，张灿已无权转租、转让案涉店铺。张连有权要求解除双方签订的协议。张连要求确认协议解除的民事起诉状副本于2020年4月29日到达张灿，一审法院确认双方签订的协议于2020年4月29日解除。张连诉请确认双方签订的协议于2019年8月9日解除，一审法院不予支持。张连要求张灿返还已支付的转让订金及2019年8月10日至2019年9月10日的房租有事实与法律依据，一审法院予以支持。张灿辩称张连违约，无权要求其返还订金20000元及已支付的租金29000元，无事实与法律依据，一审法院不予采信。张灿应自2020年4月29日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付张连利息损失，张连诉请利息超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第九十七条之规定，判决：一、张连与张灿2019年8月1日签订的协议于2020年4月29日解除；二、张灿于判决生效之日起十日内返还张连订金20000元及房租29000元；三、张灿于判决生效之日起十日内支付张连自2020年4月29日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至订金及房租49000元实际付清之日的逾期利息；四、驳回张连的其他诉讼请求。本案案件受理费1050元，减半收取525元，由张灿负担。 二审中，张灿向法院提交了以下证据：证据一，徐丽和马扣英2019年7月22日至2019年8月9日的微信聊天记录，拟证明关于转让，张灿方与徐丽沟通过，徐丽表示同意。证据二，提交2019年8月6日张连与张灿的微信聊天记录，拟证明张连在2019年8月6日称他没有支付29000元的房租，准备在2019年8月10日与徐丽签订合同后交第一季度房租时退还夏礼仓。张连质证认为，上述证据不属于新证据，证据一没有证明徐丽同意张灿转租的内容。从该证据可以看出，案涉房屋存在漏水、下水道的费用、广告牌的费用没有支付的情况，张灿对张连一直对此隐瞒，且马扣英给徐丽发送的微信可以看出房屋存在很多问题，从徐丽的回复也能看出徐丽是不同意张灿转租的。2019年8月9日下午3点40分徐丽的语音也可以看出不同意张灿转让。对证据二，2019年9月10日之前，房租都是夏礼仓的，本来张连决定2019年8月10日把房租退给夏礼仓，这是张灿同意的。夏礼仓提前退场，于2019年8月1日把店面交给张连，因为交给张连钥匙，张连需要交房租，所以张连就把房租交给夏礼仓了。因为夏礼仓是提前退场的，这9天时间夏礼仓没有收张灿的房租。对一审判决认定而为双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。 本院认为，张灿与张连签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定全面履行义务。张灿在将案涉房屋转租给张连时未取得出租人徐丽同意，致使双方未能按照《协议》约定于2019年8月9日前签订合同，构成违约，张灿应按《协议》约定双倍支付张连订金40000元，张连仅主张20000元，系对自身权利处分，不违反法律规定，本院予以确认。张灿上诉主张其转租行已获得徐丽同意但并未提供有效证据加以证明，本院不予支持。 关于张灿是否应当退还张连29000元房租问题。根据已查明的事实，张连所退夏礼仓之29000元房租，系补偿夏礼仓已支付徐丽之2019年8月10日－9月10日房租，其后张连与徐丽签订合同，合同期限为2019年8月13日至2022年1月31日，张连再次向徐丽缴纳2019年8月13日－2019年9月13日房租，鉴于该29000元房租张灿并未实际收取，张连与徐丽所签之合同尚未到期，为节省诉讼资源，减少当事人诉累，本院认为不宜判决张灿返还该29000元房租，对张连多交、徐丽多收的一个月房租，张连与徐丽可于双方合同履行期间据实结算。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初3897号民事判决第一项，即张连与张灿2019年8月1日签订的协议于2020年4月29日解除； 二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初3897号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、张灿于本判决生效之日起十日内返还张连订金20000元； 四、张灿于本判决生效之日起十日内支付张连自2020年4月29日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至订金20000元实际付清之日的逾期利息； 五、驳回张连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1050元，减半收取525元，由张灿负担；二审案件受理费1050元，由张灿负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月二十三日 法官助理陈思 书记员陈晓妹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。