河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2440号上诉人(原审原告)：平顶山市逸居物业服务有限公司，住所地：平顶山市新华区文园路汇金时代广场**楼负**（市口腔医院北侧），统一社会信用代码：9141040069352261X8。法定代表人：李慧丽，经理。委托诉讼代理人：齐晓彦，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦富堂，男，1962年9月14日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。系该物业公司副总。被上诉人(原审被告)：余洋，女，1980年1月20日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：余法水，男，1957年2月16日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。系余洋父亲。上诉人平顶山市逸居物业服务有限公司（以下简称逸居物业）因与被上诉人余洋物业服务合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人逸居物业的委托诉讼代理人齐晓彦、芦富堂，被上诉人余洋及其委托诉讼代理人余法水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逸居物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为：余洋向逸居物业缴纳2015年11月25日至2020年1月19日期间物业费及卫生费7408元，滞纳金10636.38元（截止至2020年1月31日），缴纳2018年6月水电费98.9元。2.本案一、二审诉讼费均由余洋承担。事实和理由:事实和理由：一、逸居物业自接管涉案小区后一直按约提供物业服务，一审法院查明事实错误，适用法律错误。逸居物业为涉案小区提供物业服务期间一直尽职尽责。小区人门口安排门卫24小时值班，外来人员一般禁止入内，有特殊情况的也需要进行登记方可进入。业主车辆停放有序。物业人员按时、及时清理小区垃圾，实现垃圾不落地，垃圾桶也有序摆放。小区电梯使用从不限时，楼道照明良好等等。逸居物业并不存在一审查明的违约情况，一审仅听信余洋口头陈述，在余洋未提供充分有效证据证明逸居物业提供物业服务存在瑕疵的的情况下，判令余洋按照0.9元／m标准向逸居物业缴纳物业费没有事实与法律依据。余洋无正当理由不按时向逸居物业缴纳物业费，已构成严重违约，应按照协议约定向逸居物业支付带纳金。综上，一审判决认定事实错误，恳请二审法院查明事实，支持逸居物业的上诉请求，以维护逸居物业的合法权益。余洋辩称，因保安人员不负责，外部车辆进入小区乱停乱放，堵住出现路口，导致余洋父亲出行不便，从未安装防护栏的平台掉下，摔断右臂，人身受到损害，损失巨大，物业公司不让调监控，使其无法上诉。由于物业门卫值班睡觉，为尽职尽责，导致余洋家入户门被撬受到损害。由于物业公司不配合，导致余洋家专修用的电表、电线被盗窃，有立案告知书证实，后经理解是物业公司保安监守自盗。余洋入住后，直到2017年12月份，每个单元启用一部电梯，而且时间受限，早上6点送电，晚上21点关电，2018年2月份才启用两部电梯，业主上下楼，学生上学早出晚归，病人夜间出行等给业主生活带来很多不方便。小区居民楼每层的消防箱都是空的，直到2020年7月13日，消防水带放入消防水箱，楼层的防火门也是破损的。直到2018年11月份楼道的照明才陆续给接上电了，2019年春节期间电梯间的灯才亮，2019年6月10日步梯的安全出口指示灯才亮。小区内及楼道电梯间卫生打扫不及时，有图片为证，2020年7月24日下午市创建优美城市巡查组到小区检查的情况可调取监控落实。关于居民饮水问题，物业公司2018年9月之前从来没有向业主公示水质报告，致广大业主的健康于不顾。物业公司违规收取暖气开口费。小区公共部位被物业公司作为停车场进行对外对内收费。物业缺乏管理经验，管理不到位，服务不到位，小区物业四年更换三家物业公司。小区用电一直到2018年都是使用的1元每度的高价位建筑用电。《前期物业管理服务协议》没有经过招投标程序或经相应行政主管部门批准签订，应属于无效协议，物业公司索要物业费是无法成立的。逸居物业是三级资质，应该按照三级物业资质收取物业费，无权按每平方1.35元收取物业费。城市生活垃圾处理费按规定每月5元收取。小区出入自由，人员混杂，秩序混乱，物业门卫没有起到应有的作用。2020年7月25日中央1套的今日说法节目还追踪报道了小区楼顶安装非法广播的事实。综上，前期物业服务不到位，小区的设施、绿化、服务、安全管理、清洁卫生等管理不到位，收费标准过高，拒缴擅自提高的物业收费。逸居物业向一审法院起诉请求：1.判令余洋支付2015年11月25日至2020年1月19日期间物业服务费及2018年1月19日之前、2018年6月水电费共计7596.7元；2.判令余洋支付滞纳金10636.38元（截止至2020年1月31日）；3.诉讼费由余洋承担。一审法院认定事实：2014年5月10日，大鹏公司（甲方）与逸居物业（乙方）签订《汇金时代广场1#楼前期物业服务协议》，约定“第二条：物业管理服务事项，1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括（屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、设备机房等）；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括（共用的上下水管道你、落水管、垃圾道、共用照明、楼内消防设施设备等）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运及雨污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理范围内的公用绿地、花木等的养护管理；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、公共秩序维护，包括安全监控、巡视、门岗执勤；9.负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费，装修及生活垃圾处理费，车位维护管理费、代收水电气暖费、乙方提议并经甲方同意的其他收费。第三条：本物业管理区域物业收费标准及方式，高层住宅物业费：1.35元/㎡.月。每次收取按年为周期收取，业主及物业使用人应在上年度物业费到期前30日内履行交纳下年度物业费。违约将从逾期之日起，按每天千分之三交纳违约金。第六条、物业服务期限5年，自2014年5月10日至2019年5月9日，到期如未成立业主委员会，甲乙双方无异议服务期限自动延续至业主委员会成立终止，保有与业委会优先签订物业服务协议的合作权力。”2014年11月25日，逸居物业（甲方）与余洋（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务内容：1、房屋共有部位的维护和管理。2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。3.环境卫生。4.安全防范。5.交通秩序与车辆停放。6.房屋装饰装修管理。物业管理服务质量：一、房屋外观1.保持外墙美观，无乱搭乱建。2.保持外墙干净。二、设备运行1.共用配套设施设备运行良好。2.共用设施设备运行使用及维护，严格按规定要求配备专业技术人员和维修人员。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1.维护及时，管理到位。2.配备专业技术人员进行设备管理、确保设施设备不做他用。四、环境卫生1.保持共用部位和共用设施的卫生、干净、清洁。2.生活垃圾日产日清。五、绿化1.保持绿化长势良好，及时修剪。2.保持绿化无病虫害。六、交通秩序与车辆停放1.车辆凭卡出入小区。2.车辆停放有序，无占用消防通道。七、安全防范1.提供24小时安全防范值班、巡逻服务。2.重要出入口实施24小时闭路监控、录像备查。八、消防1.24小时消防监控值班，确保消防运行正常。2.消防设施、设备齐全，无损坏，消防通道畅通，无火险隐患。3.成立义务消防队，保持消防器材随时处于可用状态。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修1.小修及时率达到98%以上，维修质量合格率达到99%。2.急修及时率达到99%以上，返修率不高于1%，发生紧急情况，15分钟内人员到场并及时采取紧急措施。物业服务收费标准按1.35元/㎡.月，每月应缴纳物业服务费143.8元。受有关部门或单位的委托，可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定或双方另行约定。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，或采取其他政府规定进行催缴。2018年8月10日，大鹏公司又与逸居物业签订《汇金时代广场1#楼前期物业服务协议》一份，对物业服务管理事项和双方权利义务进行了约定。另：2018年8月10日，河南海鹰物业服务有限公司作为委托人向逸居物业（被委托人）出具授权委托书，内容是河南海鹰物业服务有限公司于2018年1月20日与大鹏公司签订前期物业服务合同，自2018年1月20日至2018年8月13日向汇金时代广场的业主提供了物业服务。自2018年8月13日后，该小区物业服务由逸居物业接管。委托逸居物业全权代理公司，向业主收取拖欠公司的物业管理费和代收的水电费。逸居物业在2018年9月11日、12月20日、2019年2月12日、2020年3月3日在小区张贴通知，内容为要求欠物业费用的业主进行缴费。对上述通知物业人员同时在业主群中进行了发布。另查明：在本案所涉物业服务期内，小区物业服务存在诸多问题：管理秩序混乱，出入人员混杂，安全得不到保障，出现业主车辆、电缆丢失问题。电梯时间受限，业主有急事爬楼梯，生活出行不便。自2015年入住至2018年10月，楼道照明一直没有电，后海鹰物业协调之后，2018年11月陆续接好。无绿化，楼道卫生不合格，电梯间小广告多，楼道内墙壁破损无人修理，消防箱是空的，未见消防设施，水箱不及时清理等。一审法院认为，首先：2014年11月25日，逸居物业与余洋签订《前期物业管理服务协议》,协议经过双方签字盖章确认，逸居物业（海鹰物业）也客观上在小区进行了物业服务，故该前期物业服务合同系有效合同，对余洋具有约束力，业主和物业公司应按合同约定履行各自义务。第二、物业服务费系每个业主应当缴纳的费用，但该费用的收取应与物业公司提供的服务质量相匹配。结合本案所涉物业服务期内，物业公司虽提供有物业服务，但服务过程中存在安全、消防不到位、卫生不能及时清理、业主电梯时间受限出行不便、楼道无照明、管理秩序混乱等诸多问题，达不到合同约定的标准，更无法令业主满意和放心，属于瑕疵履行，应减少物业费的收取，一审法院酌定业主按0.9元/㎡/月的标准予以缴纳，2015年11月25日至2020年1月19日期间，余洋应缴纳的物业费数额为4845元（0.9元/㎡/月×106.54平方米÷30天×1516天）。第三、逸居物业要求业主交纳拖欠的水电费，没有提供与自来水公司、电力部门的相关委托合同，依据不足，不予支持。第四、逸居物业要求支付滞纳金，其自身在履约过程中存在违约行为，且滞纳金是公民依法应履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚，是一种行政责任形式，对该诉讼请求，不予支持。第五、关于诉讼时效，因物业公司已在小区内张贴通知并发布在业主微信群，故本案未超出诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、余洋于本判决生效之日起十日内向平顶山市逸居物业服务有限公司支付物业服务费4845元；二、驳回平顶山市逸居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，由余洋负担50元，由平顶山市逸居物业服务有限公司负担206元。二审查明的事实除一审另查明部分外，其他事实与一审判决查明的事实相一致。二审另查明，涉案小区属于在建完善工程，尚未进行验收，而业主已经进驻居住。该小区物业管理服务费用实际收费标准为1.3元/㎡/月。本院认为，小区物业是为全体业主提供服务，维护小区公共管理服务，小区业主应当按照约定交纳物业费用。本案业主余洋与逸居物业签订的涉案《前期物业管理服务协议》,明确约定的物业管理服务费用收费标准为1.35元/㎡/月，而小区物业的实际收费标准为1.3元/㎡/月。鉴于涉案小区尚未进行验收，而业主已经进驻居住。小区的绿化、消防设施的完备也在逐步进行中，而余洋尽管认为该小区物业公司提供的服务质量和服务水平与其实际收费标准不相适应，但并未提供充分证据支持，因此，余洋应当承担不利后果。根据双方服务协议的约定，结合该小区绝大多数业主已经按照实际收费标准1.3元/㎡/月足额交纳了物业服务费用，考虑小区物业提供物业服务的实际情况等因素,余洋也应当按照小区实际收费标准1.3元/㎡/月支付拖欠的物业费。一审直接调整物业费收费标准不当，本院予以纠正。因此，2015年11月25日至2020年1月19日期间，余洋应缴纳的物业费数额为6998.97元（1.3元/㎡/月×106.54平方米÷30天×1516天）。逸居物业请求的滞纳金明显偏高，且逸居物业也未及时主张权利，结合本案争议的起因等因素，逸居物业主张的滞纳金本院不予支持。逸居物业主张欠付水电费的证据不足，本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定部分事实有误，处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初2089号民事判决第二项，即“驳回平顶山市逸居物业服务有限公司的其他诉讼请求。”；二、变更平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初2089号民事判决第一项，即“余洋于本判决生效之日起十日内向平顶山市逸居物业服务有限公司支付物业服务费4845元；”为：余洋于本判决生效之日起十日内向平顶山市逸居物业服务有限公司支付物业服务费6998.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费256元，由余洋负担50元，平顶山市逸居物业服务有限公司负担206元；二审案件受理费132元，由平顶山市逸居物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  朱海波审判员  石天旭二〇二〇年十月三十日书记员  张丹阳附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。