广东省珠海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤04民申49号再审申请人（一审被告）：扶会芹，女，1976年4月8日出生，汉族，住广东省乐昌市**************。委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。被申请人（一审原告）：谭振汉，男，1955年1月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区******。委托诉讼代理人：徐英华，北京市中银（珠海）律师事务所律师。一审被告：珠海市昌瑞投资有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇连桥路********。法定代表人：吴钧洋。委托诉讼代理人：杨尾，系该公司员工。再审申请人扶会芹因与被申请人谭振汉、一审被告珠海市昌瑞投资有限公司（以下简称昌瑞公司）民间借贷纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初2942号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人扶会芹根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项向本院申请再审，再审请求：1、撤销珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初2942号民事判决书；2、再审改判驳回被申请人的全部诉讼请求。事实与理由：一、再审申请人与被申请人之间不存在真实的民间借贷关系，其真实的法律关系应为房屋买卖合同关系。民间借贷是一种历史悠久、在世界范国内广泛存在的民间金融活动，主要指自然人之间、自然人与法人或其他组织之间，以及法人或其他组织相互之间，以货币或其他有价证券为标的进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，发放贷款等相关金融业务，不属民间借贷范畴之列。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条规定:“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。”本案中，被申请人谭振汉实为珠海安宇娱乐服务有限公司(以下简称安宇公司)的法定代表人，再审申请人实为安宇公司开发楼盘的购买人。在本案发生之前，被申请人与再审申请人并未相识，完全是因为再审申请人欲购买安宇公司开发的位于珠海市金湾区南水镇珠海大道9328安宇花园三期房屋而发生的关系，这明显与传统民间借贷所述的熟人之间发生借贷关系不符，即表面上是再审申请人与被申请人之间的借款关系，实质上是再审申请人与安宇公司之间的房屋买卖合同关系。一审法院认为:“被申请人谭振汉提交了借款协议、借据和银行结算业务委托书，足以证实被申请人、再审申请人之间的借贷关系”为事实认定错误，认定法律关系的性质不能单纯的看双方之间签订的借款协议等证据，更要从双方之间发生的基础法律关系来综合判断。2016年12月30日双方之间签订《商品房买卖合同》，2017年1月23日签订借款协议，从时间上看，《商品房买卖合同》在先，借款协议在后，房屋买卖关系具有优先性。从借款主体看，谭振汉是商品房开发商的法定代表人，两份合同之间具有关联关系，并且从借款用途看，其出借的款项也是用于支付房屋买卖合同的首期款等，因此，可以看出，双方之间真实的法律关系应是房屋买卖合同关系。二、“零首付”的构成：通过虚高房屋价格取得银行的高贷款，而该“高贷款”即是房屋真实价格，达到购买人不再支付首期款的目的，案涉借款本质上是实现“零首付”的手段。根据《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第三条规定:“对购买首套自住房屋且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％”。因此，购买房屋必须支付房屋总价的30％首付款，由于安宇公司对外销售其开发的部分楼盘面积过大，无人购买，又由于部分购买者不愿意支付首期款等原因，安宇公司便违规以“零首付”的方式对外出售楼盘，通过虚高房屋价格取得银行的高贷款的方式进行，具体是指安宇公司通过垫付首期款来满足银行审核，由银行支付剩余70％的贷款。本案中，再审申请人于2016年12月末前往该楼盘的售楼部，售楼部工作人员提出可以“零首付”购买房屋，具体是指由安宇公司的法定代表人谭振汉通过借款方式将“所谓的首付款”支付给再审申请人，再由再审申请人将该款项支付给安宇公司来实现过账手续，由银行根据上述过账手续以及《商品房买卖合同》等予以发放剩余70％的贷款，实际上银行放贷金额才为双方约定的真实房屋总价。2016年12月29日双方签订的《临时买卖协议书》约定房屋总价为1510426元，因双方约定的房屋总价过低，无法获取高贷款，双方又于2016年12月30日通过签订《商品房买卖合同》，再次抬高了房屋的单价达到总价为1842858元，2017年1月25日被申请人谭振汉向再审申请人转账20万元（即涉案借款），同日被申请人第二次向再审申请人银行账户内转入332434元，该笔332434元加上同日转入的20万元合计532434元满足《商品房买卖合同》中约定房屋总价的1842858元的30％，平安银行根据上述过账手续及《商品房买卖合同》批准的贷款金额为129万元。另，双方前后间隔仅仅1天时间签订的两份协议均不为真实的房屋价格，正常来说，短短1天的时间房价不可能涨价30万左右，很明显，因第一份协议书无法满足“零首付”的目标，双方便通过签《商品房买卖合同》将案涉购房款提高30万元左右，从而向银行贷更高的款项，实现安宇公司承诺的“零首付”购房。因此，无论是2017年1月25日被申请人谭振汉向再审申请人转账20万元，还是同日被申请人向再审申请人转账332434元均为满足银行放要求的30％的首期款，均为银行放贷的过账手续。在珠海市金湾区另案处理的(2020)粤0404民初1818号案件中，谭振汉亲口承认签订的商品房买卖合同是用于多贷款。在法院主审法官询问双方之间履行的是哪份协议书时，其代理人承认均未实际履行，另据了解，实际涉案同楼层楼房价格为6000-8000元不等。三、本案实际上为“虚假诉讼”。从扶会芹个人尾号为3767的平安银行账户银行流水来看，在被申请人谭振汉主张的2017年1月25日分两笔向再审申请人转入332434元及200000元，如若真如被申请人主张的该笔款项为借款，被申请人却主张金额更小的20万元，明显与常理不符。实际上，再审申请人与被申请人签订的《借款协议》、借据等手续目的均是为了凑齐首付款，实现高贷款。与332434元本质上相同均是买卖房屋而实施的过账手续，安宇公司为了保证该款项顺利支付至其名下，其工作人员全程掌握购买人的银行卡，并实际操控转账和刷卡手续，以防止出现意外。傅嘉辉案中提供的与安宇公司财务人员(陈娟)的视频资料中，可以证实上述事实，陈娟明确表明再审申请人等均是“零首付”，不存在借款的事实。通过借款主体、借款原因、借款支付时间和购房等证据综合分析，再审申请人与被申请人之间实际上的关系是房屋买卖关系，而借款只是为房屋买卖而实施的过账手续，借款本身并未发生，借款从被申请人转出到支付至被申请人的公司，实际上是“左手放到右手”。被申请人谭振汉通过上述方式诈骗购买安宇花园的购买人，以借款方式实现过账手续，要求购买人与其签订《借款协议》、借据等手续，虚构借款事实，再以虚假事实起诉，要求以上述方式签订借款协议的购买人偿还双方之间并不存在的借款，目的是在取得出售房屋应得的利润之外，额外再取得借款及利息的违法目的，实为诈骗，构成刑事犯罪，再审申请人因被申请人提起虚假诉讼行为已被一审法院执行款项25万（2020）粤0404执1284号，被申请人诈骗、虚假诉讼行为已构成既遂。再审申请人已于2020年7月14日对被申请人的上述虚假诉讼、诈骗行为向高栏港分局南水派出所报案，目前仍处于侦查阶段，后续再审申请人将向法院提供更多的证据。谭振汉辩称：申请人扶会芹与被申请人谭振汉之间的民间借贷关系是双方的真实意思表示，被申请人谭振汉出借的款项申请人扶会芹用于支付购房首付款，该房款是双方确认的真实成交价的一部分，申请人扶会芹与被申请人谭振汉之间的民间借贷关系符合法律规定，因而申请人扶会芹应当承担还款责任。申请人扶会芹与被申请人谭振汉之间的真实成交价是正常市场价。原审判决对事实认定清楚和法律适用正确，对申请人扶会芹的再审申请应予驳回。昌瑞公司辩称：一、昌瑞公司与谭振汉的保证合同关系属于从合同，如主合同不成立，保证合同则不成立。二、昌瑞公司的保证责任已免除。根据扶会芹与谭振汉的约定，扶会芹的最后还款时间为2017年7月31日，至今已两年多。根据《担保法》二十六条、《担保法解释》第三十一条的规定，昌瑞公司已免除保证责任。本院经审理查明，2016年12月29日，扶会芹与安宇公司签订《临时买卖协议》，约定扶会芹购买案涉1601房总价为1510426元，该协议备注：“59800团购费，按临时协议日期交齐首付并交完59800元团购费，否则恢复原价1677140元”。2016年12月30日，扶会芹与安宇公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定购买案涉1601房总价为1842858元。2016年12月29日，扶会芹为购买案涉1601房支付购房定金2万元，2017年1月23日，扶会芹向安宇公司委托经销商珠海市香洲区博诚汇商贸有限公司汇款59800元，珠海市香洲区博诚汇商贸有限公司出具分销收据，同日，扶会芹向安宇公司支付购房款426元。2017年1月25日，谭振汉分别向扶会芹转账20万元、332434元，后该两笔款转入安宇公司账号，扶会芹与谭振汉、昌瑞公司、安宇公司签订借款协议。2017年3月2日，平安银行珠海香洲支行向扶会芹发放房屋贷款129万元。2016年12月30日、2017年1月23日，扶会芹向安宇公司出具《承诺书》，确认购买案涉1601房实际成交价为1510426元，为协助其向银行贷款129万元，双方签署《商品房买卖合同》及开具购房发票金额为1842860元。2019年9月19日，扶会芹、李彩云向安宇公司出具《还款计划》。一审判决后，扶会芹向安宇公司偿还借款本息共计23万元，安宇公司确认扶会芹债务全部履行。2020年7月14日，扶会芹因本案争议事项向珠海市公安局南水派出所报警。以上事实有《临时买卖协议》《珠海市商品房买卖合同》《承诺书》《还款计划》、银行流水、收款收据以及调查笔录在卷佐证。本院经审查认为，一、关于扶会芹一审判决后未通过二审程序寻求权利救济，又提出本案再审的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款规定：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。”第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”依据上述法律规定，两审终审制是我国民事诉讼的基本制度。当事人如认为一审判决错误的，应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。即当事人首先应当选择民事诉讼审级制度设计内的常规救济程序，通过民事一审、二审程序寻求权利的救济。再审程序是针对生效判决可能出现的重要错误而赋予当事人的特别救济程序。本案一审判决后，扶会芹未提起上诉，一般情况下，应视为扶会芹已接受一审判决结果。现扶会芹申请再审，明显与其在本案中行使处分的行为相悖。二、扶会芹以有新证据为由申请再审，同时提交《临时买卖协议》《珠海市商品房买卖合同》《银行账户交易明细清单》《报警回执》等证据，谭振汉亦提交《承诺书》《还款计划》、发票、收款收据等证据。对此，经审查，本院分析如下：首先，关于房屋实际成交价格认定。根据双方提交《临时买卖协议》及《珠海市商品房买卖合同》显示，涉案房屋成交价格存在差异，但在扶会芹出具《承诺书》证实双方实际履行价格应为《临时买卖协议》约定价格1510426元，在扶会芹并无证据否定该《承诺书》真实性情况下，本院确定案涉房屋实际成交价格为1510426元。根据《承诺书》显示，双方签订《珠海市商品房买卖合同》约定购房款为1842860元目的是为了获取银行129万元房屋贷款，实际其后银行向扶会芹发放贷款129万元亦辅证该事实，据此本院认定《珠海市商品房买卖合同》与《临时买卖协议》价格存在差异根本原因系为了取得银行贷款，双方实际成交价格由《临时买卖协议》确定。其次，扶会芹交付房款数额认定。根据扶会芹提交证据显示其共计向安宇公司支付六笔款项，分别为团购费59800元、定金2万、谭振汉转账20万、谭振汉转账332434元、银行发放贷款129万元，房款426元。上述款项中定金2万、银行发放贷款129万元、房款426元应为扶会芹支付房款组成部分，各方均无异议。关于存在争议三笔款项，本院认为，关于谭振汉借款20万元，根据《借款协议》以及《承诺书》《还款协议》显示，该笔款项系谭振汉出借给扶会芹用于支付涉案房屋房款，扶会芹对此明知且出具相应还款计划，因此该部分款项应当列入房款范畴。关于谭振汉转账332434元，谭振汉确认该笔款项系为了扶会芹取得银行贷款采取走账方式，且该笔款项确为《临时买卖协议》与《珠海市商品房买卖合同》之间差额，据此本院认定该笔款项并不属于实际购房款组成部分。关于团购费59800元，本院认为，一方面该笔费用汇入珠海市香洲区博诚汇商贸有限公司账号，且由珠海市香洲区博诚汇商贸有限公司开具收据，并非安宇公司收取；另一方面，该笔团购费实际系扶会芹为了取得《临时购买协议》约定房屋成交价而支付对价，因此该笔款项不能列入购房款范畴。综上，扶会芹支付购房款由定金2万、谭振汉借款20万、银行发放贷款129万元，房款426元组成，共计1510426元，该款项与《临时协议书》及《承诺书》内容一致，据此亦证实涉案房屋实际成交价格为1510426元。再次、扶会芹是否应当偿还谭振汉借款。根据上述分析，谭振汉转账20万元系扶会芹借款用于支付案涉房屋房款，双方之间存在真实借贷关系，因此谭振汉有权向其主张还款，扣除已经偿还2万元，扶会芹应当支付欠付本金及利息，一审法院认定正确，本院予以确认。由上可知，扶会芹的再审申请没有事实依据，本院不予采纳。三、扶会芹已经向公安报案，但目前针对安宇公司是否存在诈骗、虚假诉讼并未立案，无法证实扶会芹再审之主张。综上，再审申请人扶会芹的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，对其再审申请应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回扶会芹的再审申请。审判长  管文超审判员  庹 佳审判员  陈海凤二〇二〇年十月二十七日书记员  徐 宇