陕 西 省 延 川 县 人 民 法 院   民 事 判 决 书                             （2020）陕0622民初1243号        原告: 白艳峰，女，1964年9月18日出生，汉族，初中文化。   被告：白雪明，男，1986年11月22日出生，汉族，初中文化。   委托诉讼代理人：康利，陕西权诚律师事务所律师。   第三人：刘志权，男，1959年11月24日出生，汉族，小学文化，系原告白艳峰的丈夫。   原告白艳峰与被告白雪明、第三人刘志权确认合同无效纠纷一案，原告以房屋买卖合同纠纷诉至本院。本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告白艳峰、被告白雪明及其委托诉讼代理人康利、第三人刘志权均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告白艳峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令第三人刘志权与被告白雪明签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告白雪明及时返还第三人刘志权及原告白艳峰共同所有的房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人刘志权系夫妻关系，2007年在XX公路旁修建了两间平房。房屋建成后，原告夫妻在平房内经营了十几年小卖部，后因给儿子照顾孩子，导致房子闲置。2020年6月22日，在原告毫不知情的情况下，被告白雪明与第三人刘志权协商，将该房屋租赁占用。6月26日，刘志权与被告白雪明达成房屋买卖合同，将房屋卖给被告，价格为66000元。6月27日，原告得知后，询问刘志权，刘志权称没有卖房子。当晚原告问证人甄某某，甄某某告知原告房子卖了。次日原告将被告支付的5万元购房款转至证人甄某某的账户里。之后经村委会、政府、派出所相关人员多次调解，被告拒绝返还房屋。被告购买的房屋属于原告与第三人的夫妻共同财产，应该征得原告与第三人的一致同意。但被告只与原告丈夫签订买卖合同，违反了相关法律规定，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。   被告辩称，1、白雪明与原告签订的协议合法有效，法院应当予以支持；2、原告以其不知道为由主张该合同无效不能成立，根据《婚姻法》的规定，第三人刘志权并非无权处分，其作为丈夫与妻子有平等的处分权利；3、该房子没有房产证，双方签订了协议后，支付了合理的定价交付被告白雪明使用，原告请求返还房屋没有事实和法律依据；4、该房屋的购买符合农村房屋及地域的交易习惯及法律规定。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   第三人述称，自己与被告签订的合同是在醉酒的情况下签订的，第二天酒醒后跟被告说过自己是醉酒后才签订了协议，所以合同不算数，但是被告一直不予理会。   原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：   1、与被告的通话录音一份，用以证明被告不认可房屋买卖的事情；   2、与甄某某的通话记录，用以证明甄某某称自己不知道房屋买卖的事情；   3、呼桂珍的证明一份，用以证明第三人当天处于醉酒状态，与被告签订合同并非其真实意思表示；   4、村委会证明、土地使用证各一份，用以证明涉案房屋系原告与第三人的夫妻共同财产，第三人与被告签订买卖合同未经共有人的同意，所签的合同是无效合同。   被告为支持其辩解意见，向法庭提供了以下证据：   1、购房合同复印件一份，用以证明（1）被告与原告丈夫刘志权于2020年6月26日签订了房屋买卖合同（购房合同）的客观事实；（2）该合同明确约定了双方的权利与义务的客观事实；（3）本合同依法成立，该房屋按照约定实际交付占有、使用，该合同合法有效，应当依法驳回原告的诉讼请求。   2、调查笔录、白某某身份证复印件，用以证明（1）甄家湾村书记证言证明在原告对房屋买卖提出异议后，村干部组织调解的客观事实；（2）乡村的民约民规，对于一个家庭财产的处分行为的一般标准为以户主的决议为全家的意思表示的交易方式的客观事实；（3）该纠纷经过关庄镇人民政府调解委员会调解解决未果，告知原告通过诉讼途径解决的客观事实；（4）刘志权有白雪明债务2万元的事实；与证人王某甲的证言形成证据链，证明房款已支付完毕（顶账）（5）按照经年本地域、本村镇沿袭民间的交易习惯及乡规民约，该房屋的买卖合同有效成立依法予以支持，应当驳回原告的诉讼请求。   3、调查笔录、甄某某身份证复印件，用以证明（1）刘志权与被告签订房屋买卖合同的证人，在合同末尾签有证人字样，全程参与合同从要约到承诺的签约过程的客观事实；（2）刘志权出卖房屋的意思表示真实的事实；（3）该房的出售价格在当地的同等水平偏高的客观事实；（4）对于村上及延川县域民间房屋买卖的交易习惯，都是以户主（男人）的决议为准的客观事实；（5）该房屋的买卖合同合法、有效，依法应当予以支持，应当驳回原告的诉讼请求。   4、关庄镇人民调解委员会调解卷宗，用以证明（1）刘志权与被告白雪明房屋买卖原告提出异议，关庄镇人民调解委员会就该争议进行调解的客观事实；（2）该XX镇XX村书记白某某的证言形成证据链；（3）调解未果的事实；（4）关庄镇人民调解委员会调解达成自愿走司法程序解决的客观事实。   5、为该房屋添附、更换门、窗、窗帘及工时费清单；身份证复印件，用以证明（1）刘某某为被告白雪明购买的房屋装修，及添加门窗的事实；（2）刘志权与白雪明合意出售其所有的房屋，白雪明在此房屋上投入的装修添附及加固的材料费及人工费共计9278元的事实。   6、进货清单，用以证明（1）被告白雪明购买房屋后经营所购买的货品的事实；（2）白雪明所购货物共计35752元的事实；（3）刘志权应当全面履行合同。   7、照片一组，用以证明（1）被告白雪明购买房屋后对房屋进行装饰，更换防盗门、窗、窗帘、添加大理石桌、石桌子、门匾的现状；（2）对屋后加固、屋顶防水处理的事实；（3）屋内货品陈列的状况；（4）刘志权应当全面履行合同。   8、银行卡及流水、身份证复印件，用以证明（1）王某甲以银行转账的方式向刘志权支付购房款50000元的事实；（2）白雪明购买房屋签订后向刘志权以王某甲转账支付房款的事实；（3）与白某某的证言形成证据链，证明房款已结清。   9、证人甄某某、白某某、刘某某、王某乙出庭作证。   第三人未向法庭提供证据。   经法庭举证、质证，本院对本案证据认定如下：原告提供的第1组证据可以证明原告与被告就房屋买卖一事进行交涉的事实，本院予以采信；第2组证据可以证明原告向中间人了解房屋买卖一事的事实，本院予以采信；第3组证据系证人证言，因证人未出庭接受质询，不符合证据的要求，本院不予采信；第4组证据可以证明涉案房屋系原、被告的夫妻共同财产，本院予以采信。   被告提供的第1组证据可以证明被告与第三人签订房屋买卖合同的事实及双方的相关约定，本院予以采信；第2组证据与证人白某某出庭作证的证词基本上相符，可以证明原、被告产生纠纷后，村委会进行调解的事实，本院予以采信；第3组证据与甄某某出庭所做的证词基本上相符，可以证明被告与第三人签订房屋买卖合同的情况，本院均予以采信；第4组证据可以证明原、被告产生纠纷以后，关庄镇调解委员会进行调解的情况，本院予以采信；第5组证据与刘某某出庭所做的证词基本相符，但该两份证据无其他证据相佐证，其真实性无法判断，本院均不予采信；第6组证据的真实性无法判断，本院不予采信；第7组证据可以证明涉案房屋的现状，本院予以采信；第8组证据与王某甲出庭所做证词基本相符，可以证明被告向第三人支付购房款的情况，本院均予以采信。   经审理查明，原告白艳峰与第三人刘志权系夫妻关系，二人在延川县XX镇XX村路边有平房两间及一间房屋的宅基地。2020年5-6月期间，被告白雪明要求租赁原告与第三人的两间房屋，第三人同意后，将钥匙交给被告，被告搬入该房屋内，并对房屋进行了相应的整修，对外经营小商店。之后被告与第三人协商，欲以6.6万元的价格购买两间房屋及宅基地，第三人刘志权未明确表示同意。2020年6月26日第三人刘志权回村参加同村村民的婚礼。当晚9时03分许，被告白雪明让村民王某甲给刘志权的账户内转款5万元。晚上10时许，白雪明与证人甄某某携带事先打印好的《购房合同》来到刘志权家中，让刘志权在合同上签名、按印。合同约定第三人刘志权以6.6万元的价格将两间房屋及宅基地出售给被告白雪明。被告白雪明与证人甄某某也分别在合同上签名、按印。次日原告白艳峰回村得知此事后，当晚就向被告白雪明及证人甄某某表示了反对意见，并于6月28日将5万元转至甄某某的银行卡内。6月30日，第三人刘志权在甄某某家中向被告白雪明及甄某某也表达了反悔的意见，被告表示拒绝。之后甄家湾村委会领导及关庄镇政府、调解委员会对双方进行了多次调解，均未达成一致意见。   本院认为，本案原告以房屋买卖合同纠纷诉至本院，但究其实质，原告的意图是要求确认被告白雪明与第三人刘志权签订的《购房合同》无效，并判令被告白雪明返还涉案房屋，而不是其与被告因为《购房合同》的履行问题发生纠纷，故本案案由应该确定为确认合同无效纠纷。   我国《婚姻法》规定，夫妻关系存续期间获得的财物，属于夫妻共同所有。我国《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”，故夫妻双方对于夫妻共同财产的共有属于共同共有关系。《物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，故夫妻双方对于其夫妻共同财产共同享有所有权。   我国《婚姻法》规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，结合两部法律的规定，处分共同共有的财产，必须经过共同共有人一致同意。夫妻双方对于夫妻共同财产虽然享有平等的处理权，但是并不意味着任意一方可以不经对方同意而独自处置夫妻共同财产。未经对方同意，擅自处置夫妻共同财产的行为，违反了《物权法》的规定，根据我国《合同法》第五十二条的规定，应该属于无效行为。本案中《购房合同》所涉及的财产，属于原告白艳峰与第三人刘志权的夫妻共同财产，第三人刘志权未经原告白艳峰的同意，擅自与被告白雪明签订《购房合同》，将涉案财产出售给被告，又未得到原告的追认，该行为违反了《物权法》的规定，其与被告白雪明签订的《购房合同》属于无效合同，原告要求确认该合同无效的请求，应该予以支持。   我国《民法总则》规定，处理民事纠纷，应当依照法律。法律没有规定的，可以适用习惯。本案中被告一直强调按照当地习惯、习俗，农村村民处理事务，以家庭中户主即男人的意见为准。但是适用习惯处理民事纠纷的前提，是相关的处理标准没有法律规定，本案中所涉及的纠纷，我国《婚姻法》、《物权法》均有明确的规定，故应该适用法律规定，而不能沿用当地习惯，被告的辩解意见不能成立。   根据我国《合同法》的规定，合同被确认无效的，因该合同所取得的财产应该予以返还，不能返还的，应该折价补偿，有过错的一方应该赔偿对方的损失。本案中所涉及的《购房合同》属于无效合同，被告白雪明应该返还原告及第三人所有的两间平房及宅基地。被告在占有房屋期间，对房屋进行了修缮、装修，原告及第三人对于不可拆除的部分应该折价补偿，但是被告并未对此提出反诉，其所提供的证据缺乏其他证据加以佐证，原告及第三人对于被告修缮、装修的内容也未予认可，导致其价值无法确定，被告可以另行进行诉讼。被告给第三人支付的5万元购房款，原告及第三人已经退还至证人甄某某的银行卡内，应该由甄某某向被告返还。被告所称的另外两万元购房款，是否属于债权债务抵消，因双方存在争议，第三人坚决予以否认，应该另行予以解决。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决如下：   一、被告白雪明与第三人刘志权签订的《购房合同》无效；   二、被告白雪明在本判决生效后五日内返还原告白艳峰与第三人刘志权所有的两间平房和宅基地。   案件受理费300元，减半收取150元，由被告白雪明负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。    本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。           审判员    贺 军 宁       二O二O年十月二十日     书记员  杨 军 莉                 附：本判决适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国物权法》   第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。   第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。   第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。   《中华人民共和国婚姻法》   第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：   （一）工资、奖金；   （二）生产、经营的收益；   （三）知识产权的收益；   （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；   （五）其他应当归共同所有的财产。   夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。   《中华人民共和国民法总则》   第十条 处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。                    1