江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初2527号 原告：王妍，女，1970年3月7日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：金澍宇，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑜，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 被告：南京北卫健康管理有限公司，统一社会信用代码91320106MA1XJMB10J，住所地南京市。 法定代表人：何新。 被告：何新，男，1954年11月16日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。 被告：郁继军，男，1972年12月12日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：陈妹，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏小青，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。 原告王妍与被告南京北卫健康管理有限公司（以下简称北卫公司）、何新、郁继军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王妍的委托诉讼代理人金澍宇、被告何新并作为北卫公司的法定代表人、何新的委托诉讼代理人李峻及被告郁继军的委托诉讼代理人陈妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王妍向本院提出诉讼请求：1、判令被告北卫公司向原告支付房屋占有使用费299258.67元、物业费11294元、停车费3600元、水电费2831元，前述共计316983.67元；2.判令被告何新、郁继军对上述款项承担连带给付义务;3.判令被告南京北卫健康管理有限公司将登记的住所从承租的房屋内迁出；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与被告北卫公司签订房屋租赁合同，由被告北卫公司承租原告所有的位于南京市，租金448888元/年；后因被告北卫公司欠付租金，双方于2019年5月28日解除租赁合同；其后被告郁继军又于2019年8月24日做出书面承诺：如不能妥善处理租赁房屋内的财物，愿在10日内搬离；但原告几经催促，北卫公司直至2020年4月7日才将承租的房屋腾空交还原告，致使原告无从使用或租赁的期间共计10个月零10天，考虑到新冠肺炎疫情原因和被告的履行能力，原告主张被告应支付8个月租金的占有使用费共计299258.67元；此外，被告北卫公司占用房屋期间还产生物业费11294元、停车费3600元、水电费2831元，共计17725元，前述费用已由原告代为支付，被告北卫公司应如数偿还；原告跟北卫公司签订租赁合同以后，北卫公司将其住所地迁入案涉房屋，三被告还投资成立了南京北卫利众中医诊所有限公司，并且将该公司的住所地也登记在案涉房屋之下，而案涉房屋租赁合同已解除，北卫公司以及南京北卫利众中医诊所有限公司的注册地未从案涉房屋迁出，损害了房屋的使用功能，故北卫公司应变更公司住所地；北卫公司注册资本500万元，被告何新、郁继军为该公司股东，分别占股30%和70%，被告何新、郁继军未足额履行出资义务，应在出资范围内对被告北卫公司的债务承担连带责任。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告北卫公司辩称，其在2019年5月12日已与原告达成了房屋租赁合同解除协议，当天将门禁卡、水电缴费卡交还给原告，原告5月13日起就可以对外招租，原告也要求被告在5月28日前把所有手续办完，这之后公司法人何新再未去过案涉房屋，也未接到过任何跟房屋租赁相关的通知；留存在案涉房屋内的物品是公司董事郁继军另行跟原告协商后摆放的；被告认为摆放在案涉房屋内的家具、家电也是有利于原告再次对外招租的，且如果后续的承租方需要，被告也愿意将家具、家电出售；何新是公司挂名的法定代表人，实际上公司是郁继军投资并处理后续事宜。 被告何新辩称，从原告提交的解约协议来看，合同双方是原告跟北卫公司，现在原告把两个股东作为被告，要求两个被告承担连带责任缺乏法律依据。 被告郁继军辩称，原告与被告北卫公司的房屋租赁合同已经协议解除，原告是与北卫公司达成的契约，并非与郁继军个人签订合同，其个人不应承担责任；郁继军系北卫公司股东，故与原告联系、洽谈房屋租赁合同解除事宜；原告与北卫公司已经解除房屋租赁合同，不存在所谓的8个月占有使用费，反而在双方争议期间，原告将房屋对外出租，所以原告应该支付北卫公司的家具使用费；由于涉案房屋的性质是住宅性质，依据南京市相关文件规定，非独立住宅类建筑，公司均不能进行注册和经营，这是北卫公司和原告解除租赁合同的根本原因和主要原因，也是原告房屋租赁不出去的原因；另外由于原告房屋的地址位于南京老城区，交通不便，难以对外出租，以及其他的市场因素、疫情期间不可抗力因素，导致了原告房屋租赁不出去，与被告存放家具没有因果关系；另外自原告与北卫公司解除合同之后，原告将房屋出租过，并没有向北卫公司支付过办公家具使用费，被告保留这项权利；对于原告向法庭诉请的物业、停车、水电费，被告认为原告与北卫公司是协商解除协议，协议约定清楚明确，因此原告应当退回北卫公司支付的押金37000元，该项费用足以支付原告诉请的17725元，还应该退回19275元；郁继军的认缴出资时间为2048年11月28日，其认缴的出资期限尚未届满，依法享有期限利益，原告无权要求未届出资期限的股东承担赔偿责任；在承租涉案房屋时，北卫公司出资10万元用以装饰装修涉案房屋，在协商解除租赁合同时，原告提出要求将家具家电留下，因要求未被满足才提起本次诉讼。综上，被告保留向原告主张家具使用费、押金剩余部分19275元以及房屋装修余值的权利，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2019年1月7日，原告王妍与被告北卫公司签订租房协议，约定将案涉房屋出租给北卫公司使用，租期五年，从2019年2月28日至2024年2月27日，每年租金448888元，租期第四年和第五年涨幅为15000元；北卫公司于每季度租期的前一个月的28日将一季度租金交付给原告，先租后用；押金45000元，在租赁期满不再续租并清偿所有费用后，返还给北卫公司；签订本合同时，北卫公司支付一个季度租金112222元，从2019年1月起物业费水电费由北卫公司承担；租赁期间内的水电费、物业费、停车费等一切费用，均由北卫公司承担；北卫公司违约，需提前一个月书面通知原告，没收所交押金；合同期满或北卫公司违约，其投资的添加增建的不动财产无偿为原告所有，属于动产物品，其须及时搬走，逾期7天不搬走，王妍有权自行处置等等。上述租房协议系电子版本，原告陈述系其发给北卫公司员工的电子版本，与正式合同无异，原合同在与被告发生争议时撕毁了；被告北卫公司陈述因公司搬家，其留存的一份正式合同已找不到了；被告郁继军认为合同签了三年，起租日自2019年3月1日起，租金季度支付，提前一个月，免租期是二个月，合同可能是何新带走了等等。三被告对上述租金标准无异议。 2019年1月10日，北卫公司向王妍支付租房押金37000元；当年1月11日，北卫公司向王妍支付季度房租112222元。 2019年5月12日，被告郁继军、何新作为北卫公司股东与原告王妍签订解约协议：由于公司经营出现困难，无力支付房租，经双方友好协商，于2019年5月28日正式终止金建大厦9F的租赁合同；双方约定于5月28日前处理完公司屋内资产交割事宜；从2019年5月13日起，王妍有权对此房屋进行出租。两被告陈述当日向原告交还了所有门禁卡、水电缴费卡。原告对此不予认可。 2019年8月24日，被告郁继军向原告出具承诺：如与下家租客就金建大厦9楼财产处理协商不成，则愿意在10天内搬离；不破坏固定设施，保持室内卫生。 原告提交金建大厦管理处和紫竹物业管理股份有限公司出具的物业、水电、停车费收据及说明，以证明原告代被告北卫公司交纳物业费11294元、停车费3600元、水电费2831元，共计17725元。庭审中，原告同意扣除2019年6月的停车费600元（三个车位）和物业费1882元，要求北卫公司承担2019年1月-5月的物业费9412元和停车费3000元、水电费2831元（2019年6月以后房屋空置，没有产生水电费）。 原告及被告郁继军均提交双方微信聊天记录，2019年6月8日，郁：同时跟门卫说一下，所有的东西要搬走必须通过你，因为我们的东西已经盘点，你接受了；王：知道了；2019年8月23日，郁：所有的东西我全拆走，含吸顶空调；……王：你前几天不是特地喊我过去面谈，要求先搬走家具空调，吸顶空调先留着的吗？等房子租出去时再商议的吗？你也说过随时可以搬走东西的，怎么总是变来变去？王：我从来没有说过让拆吸顶空调，我也没有答应替你们交几个月的物业水电停车费，……我这几个月是不是一直在配合你们都希望问题妥善处理好？……王：其它东西正常搬走，吸顶空调肯定不能拆；郁：要拆走的；王：那你们将我替你们交的一万七千多的物业水电停车费退还给我后再拆吸顶空调吧；郁：我们有解除协议的，用押金给你去支付；……2020年4月2日，王：郁校长，我们的租赁合同去年5月12日就已解除，但我的房屋被你们占用至今，里面有你公司的东西和你个人的东西，实在是不利于我的房屋出租，有意向的租客总误解我们之间的租约还没有完全了结；现在你既然同意搬就尽快联系搬家公司吧早点结束对大家都有好处；你确定好搬家具具体时间提前一天告知我，我好做安排；另外拆空调拆出的大洞要让工人帮我恢复原状，谢谢了；……郁：定在6号与7号两天。 另，原告未提交证据证明北卫公司的股东何新、郁继军具体出资时间。 本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。案涉租房协议系电子版本无合同原件，但结合案涉付款明细、解约协议、微信聊天内容等证据，可以证明原告与被告北卫公司之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。承租人负担相应水电、物业、停车费用符合交易惯例，本院予以认可。 本案中，案涉租房协议虽于2019年5月28日协商解除，但系被告北卫公司无力支付房租所致，故其相应违约责任不能免除。2019年5月28日后，北卫公司在案涉房屋所留家具、空调仍未搬走，通过微信聊天记录内容可知，双方一直在相互配合再次出租案涉房屋，直至2019年8月24日，被告郁继军向原告作出承诺。故在此期间，应视为原告同意北卫公司留存部分家具、空调在案涉房屋内。2019年8月24日之后，案涉房屋虽未能出租，但并非被告北卫公司可以一直占用案涉房屋的正当理由，故自2019年9月起至2020年4月7日期间，被告北卫公司应依租金标准支付原告房屋占有使用费，考虑疫情因素影响，本院酌定被告北卫公司向原告支付5个月的房屋占有使用费计187036.7元。原告代交的物业费9412元、停车费3000元、水电费2831元，合计15243元，被告北卫公司亦应负担。押金37000元应予抵扣后，尚应支付165279.7元。 被告郁继军、何新作为北卫公司股东，现无证据证明其出资已到期，故原告主张两被告承担连带责任，于法无据，本院不予支持。原告主张的将北卫公司登记的住所地从承租的房屋内迁出的诉讼请求，不属法院受理范围，本院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：       一、被告南京北卫健康管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告王妍165279.7元； 二、驳回原告王妍的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6055元，由原告王妍负担2906.4元，由被告南京北卫健康管理有限公司负担3148.6元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 苗     军 二〇二〇年十月十四日 书记员 赵晨