山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10346号 上诉人（原审原告）：李卓，女，1987年1月23日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：王海涛，山东康海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛李沧万达广场投资有限公司，住所地青岛市李沧区巨峰路**。 法定代表人：肖广瑞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪梦璐，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：中国建筑第八工程局有限公司，住，住所地中国海)自由贸易试验区世纪大道。 法定代表人：校荣春，董事长。 委托诉讼代理人：刘远洋，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张怡欣，女，系该公司员工。 上诉人李卓因与被上诉人青岛李沧万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、被上诉人中国建筑第八工程局有限公司（以下简称八建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初844号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人李卓之委托诉讼代理人王海涛、被上诉人万达公司之委托诉讼代理人王凯和汪梦璐、被上诉人八建公司之委托诉讼代理人张怡欣参加了诉讼。本案现已审理终结。 李卓上诉请求：1、判决被上诉人赔偿上诉人租赁房屋损失129000元至判决之日止的房屋租赁费用；2、判决被上诉人对上诉人卫生间排污管道进行维修；3、判决诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案事实：2013年9月20日，上诉人购买了被上诉人一位于青岛市李沧区巨峰路173号x号楼x单元x层x户房屋一处，约定被上诉人一于2015年6月30日前交付合格房屋，被上诉人一向上诉人交房时存在房屋内部质量问题，被上诉人一协同被上诉人二为上诉人房屋进行修缮，一直修理至今未能修复完成。2018年6月1日经被上诉人二确认，该房屋仍存在质量问题还需继续修复，但被上诉人一、二至今没有具体施工修复完毕。2、一审对赔偿数额判决4个月维修期间12000元，不符合事实与法律规定。一审法院认定该房屋存在大量的质量问题，并且主卧飘窗没有内固定，存在倾覆的可能，且阳台施工比较复杂，对于上诉人的维修被上诉人正在制定维修方案并实施过程中，上诉人根本就无法使用该房屋，该房屋也不能正常使用。该房屋损失应当自2015年6月30日开始计算房屋损失。3、一审法院查明并经上诉人与被上诉人三方确认，卫生间排污管与图纸不符，并且一审法院现场勘查排污管道过低影响房屋装修，一审已经现场勘查，却认定上诉人未举证，不符合法律及证据规则。综上所述，一审判决没有对房屋损失部分正确认定，没有对查明的卫生间排污管道进行维修予以确定，属于认定上的错误，请二审法院依法查明事实，判如所请。 万达公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。涉案房屋虽然在阳台、窗户等尺寸方面存在瑕疵，但是该瑕疵并非涉案房屋的主体结构质量问题，不足以影响上诉人居住使用涉案房屋，且上诉人已经实际接收涉案房屋的钥匙，涉案房屋并非上诉人的自住房屋，其不能证明在外租房居住，不能证明其租房损失。二、上诉人所主张的涉案房屋卫生间排污管道低于窗口上沿的问题，不属于房屋质量问题且无法修复，其也根本不影响上诉人对涉案房屋的使用。因此，上诉人的上诉请求没有任何事实及法律依据，依法应当予以驳回。 八建公司辩称：1.八建公司与上诉人之间不存在任何合同关系，上诉人要求八建公司承担房屋租赁费用损失的诉请，没有事实和法律依据。八建公司实际上是李沧万达广场的一个总承包商，与万达公司之间具有合法的建设工程承包关系，与上诉人之间不存在任何的合同关系，也不需要为上诉人的租赁费用损失承担任何责任。2.八建公司已经按照业主的要求完成房屋的维修工作，剩余的卫生间排污管道不属于房屋的质量问题，作为总承包商，八建公司实际上已经尽了自己的义务，不应该对上诉人目前的损失来承担责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充足，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李卓向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告对原告房屋进行维修，赔偿原告在外租房损失129000元至判决之日止的房屋租赁费用；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月20日，李卓（乙方）与万达公司（甲方）就位于李沧区户房屋签订商品房预售合同一份，合同约定，房屋暂测建筑面积170.03平方米，每平方米建筑面积单价8912.33元，总房款暂定为1515364元。甲方定于2015年6月30日前将房屋交付给乙方，房屋交付必须取得建筑工程竣工备案文件。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如主体结构不符合合同约定标准，乙方有权单方面解除本合同。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费维修。补充条款第六条第2款约定，该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不再承担延期交房责任。第8款约定，下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境状况（包括市政公用设施设置状况）、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地、地下停车场的投入使用情况房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。乙方承诺不因此拒绝接受该房屋。2015年9月20日，万达公司向李卓交付涉案房屋。2018年1月16日，李卓取得涉案房屋的不动产权证。八建公司是涉案房屋所在项目的施工总承包方。八建公司在2017年12月至2018年年初对涉案房屋进行过维修。八建公司于2018年6月1日出具维修方案一份，载明根据2018年4月13日质监站要求，对李沧万达悦公馆3-2-802户阳台、主卧室飘窗等部位进行详细数据测量，形成结果如下：1、主卧东侧飘窗东山墙面倾斜，与外墙不垂直：图纸尺寸：1400mm,原貌尺寸：外侧1400mm,内侧1470mm,偏差70mm;一次维修后实际尺寸：外侧1400mm,内侧1430mm,偏差30mm。2、飘窗原貌现场尺寸：窗体上下不垂直，窗体拐角处不垂直，为锐角。东侧窗户与墙根缝隙为40mm，窗户安装倾斜。一次维修后现场尺寸：附框已割除，窗体已基本垂直，窗体拐角处已基本垂直。窗体下部未与附框对齐。图纸标注窗体厚度为100mm。3、户内上下飘窗板（1）东西向窗口段上沿平面图纸尺寸宽600mm,原貌实际尺寸：东头603mm,西头645mm，偏差42mm；一次维修后尺寸：东西头尺寸相差40mm。（2）东西向窗口段下沿平面，图纸尺寸宽600mm,原貌实际尺寸，东头600mm,西头640mm,偏差40mm;一次维修后实际尺寸：东头600mm,西头610mm。（3）南北向窗口段上沿平面，图纸尺寸：窗口高度1800mm，原貌实际尺寸：东头1810mm，西头1790mm,偏差20mm。3、阳台净宽东西头数据图纸尺寸：1300mm,扣除建筑做法（外保温两侧厚度约130mm左右），理论宽度为1300mm-130mm=1170mm。原貌实际尺寸：东头1140mm,西头1170mm，偏差30mm。4、南侧阳台测量数据原貌尺寸：阳台台面高630mm，阳台洞口东侧1775mm，西侧1815mm，东侧梁底至板底距离为340mm，西侧梁底至板底距离为300mm。阳台东西两侧梁底相差40mm，洞口尺寸东西侧相差40mm。户主手中图纸尺寸高度为500mm。5、北侧阳台测量数据：原貌尺寸：阳台台面高630mm,户主手中图纸尺寸高度为500mm。6、主卧室卫生间门洞测量数据：原貌尺寸门洞口宽度为1100mm，图纸尺寸1100mm。7、主卧室门垛西侧突出，原图纸西侧未设计门垛。处理方案：1、主卧东侧飘窗东山墙面倾斜，与外墙不垂直：根据图纸尺寸及现场测量实际尺寸，对东侧窗山墙面层部位进行剔凿，将面层铲除直至基层，并测定实际尺寸；然后根据抹灰层的厚度采用1:3水泥砂浆（大于10mm）或采用聚合物砂浆抹灰（小于10mm），抹灰面满挂耐碱网格布。代砂浆干透后，满刮三遍腻子进行饰面。2、卧室飘窗大小头等：根据图纸设计窗板尺寸，按照设计标高对该部位装饰面进行剔凿，但不能使钢筋外露，基层清理干净后，满挂耐碱网格布刮聚合物抗裂砂浆或采用保温砂浆进行找平，待砂浆干透后，满刮三遍腻子进行饰面。3、南阳台台面高度；对南阳台台面进行剔除，高度减少至500mm；阳台净宽东西头不一致：根据图纸尺寸及现场测量实际尺寸，对客厅推拉窗东侧及西侧墙垛外侧保温进行剔除，达到一致尺寸后，涂刷外墙涂料。4、窗户处理：由窗户单位对窗户进行检查，确保与图纸一致，窗户防水有窗户单位进行施工（一般做法为附框与墙体之间缝隙满发泡沐，外围打满结构耐候胶收口）；5、注意事项：（1）严格按照规范要求进行施工。（2）施工过程中注意成品保护，并做到工完场清。本案审理过程中，李卓变更诉讼请求为要求两被告支付维修费用，并申请对涉案房屋质量瑕疵及修缮费用进行测绘、评估。原、被告均同意根据八建公司2018年6月1日出具的维修方案对前阳台、后阳台、飘窗等进行维修，对于卫生间排污管道下沿在窗户上沿以下的问题，各方均认可如与图纸不符，同意进行修复，对于窗户厚度问题，如与图纸不符，同意进行更换。原审依法委托青岛信永中和工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋依据上述维修方案进行修复。后李卓拒绝缴纳鉴定费，鉴定机构将案件退回。后李卓变更诉讼请求为要求按照图纸进行修复。 一审法院认为，李卓与万达公司签订的商品房预售合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。李卓向万达公司支付购房款，万达公司应当向李卓交付合格的房屋。李卓主张涉案房屋卫生间、前阳台、后阳台、主卧窗存在质量瑕疵，申请对质量瑕疵及修缮费用进行测绘鉴定，因对于阳台、窗户的测绘及维修，八建公司已出具维修方案，原、被告均同意按照八建公司出具的维修方案进行评估，另外，对于卫生间排污管道双方一致认可如与图纸不符，修复至与图纸相符，对于窗户厚度，如与图纸不符更换至与图纸相符的厚度，因此，依法委托鉴定。但因李卓拒缴纳鉴定费，鉴定机构将案件退回。一审法院认为，八建公司认可曾于2017年12月至2018年年初进行过大约两个月的维修，并于2018年6月1日针对上述问题出具测量及维修方案，故对李卓主张的维修方案载明的窗户、阳台存在瑕疵的事实予以认定。李卓认可该维修方案载明的测绘数据及处理方案，要求按照该维修方案进行维修，予以支持。维修方案未对窗户厚度不符问题进行处理，但载明图纸标注窗体厚度为100mm,故李卓要求将窗户更换为100mm厚度，予以支持。关于卫生间排污管道低于窗口上沿的问题，因李卓未举证证明该部分属于质量问题，且该部分无法修复，故对其要求对该部分进行修复的请求，不予支持。关于房屋租金损失。李卓起诉时主张，因房屋质量存在瑕疵，造成其在外租房损失，但未提交证据证明其有在外租房居住的事实。后在法庭审理过程中，李卓要求参照同小区房屋租赁价格按照每月3000元标准支付其2015年6月30日至2019年1月30日期间的租金损失129000元及至判决生效之日的租金损失。原审认为，根据本案查明的事实，涉案房屋的阳台、窗户等在尺寸方面存在的瑕疵，不足以影响对涉案房屋的使用，但对上述质量瑕疵进行修复的期间，必然会影响使用。法庭审理过程中，原、被告均认为修复上述质量瑕疵需两个月左右，加之八建公司于2017年12月至2018年初进行过一次维修，故对李卓主张的租金损失，宜酌定为共计4个月的修复期间损失。考虑到涉案房屋的位置、面积及附近房屋的租赁价格，对李卓主张的3000元/月标准予以支持。万达公司则应当向李卓支付租金损失的数额为12000元。李卓与八建公司之间没有合同关系，其直接要求八建公司承担责任，于法无据，不予支持。据此判决：一、被告青岛李沧万达广场投资有限公司于判决生效之日起六十日内将位于青岛市李沧区户房屋的前阳台、后阳台、飘窗按照2018年6月1日的维修方案进行维修，并将窗体更换为100mm厚度；二、被告青岛李沧万达广场投资有限公司于判决生效之日起十日内给付原告李卓租金损失12000元；三、驳回原告李卓的其他诉讼请求；四、驳回原告李卓对被告中国建筑第八工程局有限公司的诉讼请求。案件受理费2880元（原告已预交），由被告青岛李沧万达广场投资有限公司负担，被告于判决生效之日起10日内直接给付原告。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 经审理查明，原判认定事实正确，案经调解未果。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人争议的主要焦点问题是，原判认定上诉人李卓租金损失数额事实依据是否充分。对此，本院认为，原判认定李卓租金损失数额12000元系基于双方共同认可的由八建公司出具的维修方案和已经实际实施的维修行为所占用的时间等客观事实。因涉案房屋质量瑕疵并不必然影响业主的居住使用，故原判基于上述事实，依据房屋维修期间可能给上诉人李卓造成的居住影响，酌定房屋租金损失12000元是恰当的。上诉人李卓的相关上诉理由事实依据不足，其上诉请求本院不予支持。若被上诉人的后续维修行为在时间上超出了双方均认可的合理期间（两个月），对超出部分的租金损失上诉人可以另行主张。上诉人李卓不能证明卫生间排污管道低于窗口上沿问题属于质量瑕疵问题，故其该上诉请求本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2880元，由上诉人李卓负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员李珊珊