贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12569号原告：刘斌，男，1987年4月6日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告：马利金，男，1963年1月26日生，汉族，住河北省秦皇岛市昌黎县。原告：李瑞芬，女，1963年1月30日生，汉族，住址同上。原告：刘某1，女，2016年12月30日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告：刘某2，男，2019年4月7日生，汉族，住址同上。五原告共同委托诉讼代理人：黄平忠、杨健（实习），贵州听策律师事务所律师。被告：贵州集成房地产开发有限公司，住所：贵阳市云岩区中坝路**。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：谢福成、王玉林。原告刘斌、马利金、李瑞芬、刘某1、刘某2与被告贵州集成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告刘斌、马利金、李瑞芬、刘某1、刘某2的委托诉讼代理人黄平忠、杨健，被告贵州集成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌、马利金、李瑞芬、刘某1、刘某2向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理转移登记违约金（以已付房款人民币498560元为基数，按每日万分之一的标准自2017年12月31日起支付至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，现暂计算至起诉之日为人民币40383.4元）；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：2015年4月30日，刘斌、马坤与被告双方签订的《商品房买卖合同》，合同约定刘斌、马坤向被告购买贵阳恒大帝景9栋1单元2905号商品房，购房总价款为498560元。被告应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关材料交付给原告，同时对其他事项进行约定。合同签订后，刘斌、马坤依约支付了购房款，但被告未依将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，也未向原告承担违约责任。后房屋共有人马坤去世，原告系马坤的第一顺位继承人，有权继承该房屋的所有合法权利。为维护原告合法权益，故诉至法院请求如前。被告贵州集成房地产开发有限公司辩称：我公司于2020年3月17日取得产权证，已经具备办理商品房所有权条件，于2020年3月21日登报公示。该批案件存在逾期交房情形，双方已经在补充协议中约定以实际交房的次日720日或730日，办理产权登记；由于疫情影响，导致我公司延缓取得大产权证，即使认定违约金，应当扣除影响时间；针对主合同约定不退房的情况违约金的计算，申请对于逾期办证的损失进行鉴定，因为没有约定违约金标准。经审理查明，2015年4月30日，刘斌、马坤作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定刘斌、马坤购买被告开发的位于贵阳市云岩区，购房款总额498560元。合同第二十二条第三款约定“（一）出卖人应当于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金”。第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第九条约定：双方同意以交房日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向产权登记机关申请办理现房销售证明书（初始登记），如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。上述合同签订后，刘斌、马坤向被告支付了全部购房款。2020年3月17日，被告取得案涉房屋的不动产登记。2020年3月21日，被告在《贵阳晚报》刊登了《关于贵阳恒大帝景项目办理产权的通知》，通知“贵阳恒大帝景项目二组团8-17栋楼住宅、负1层-负4层商业部分”业主办理相应不动产权证。另查，马坤已死亡，其继承人为：父亲马利金、母亲李瑞芬、丈夫刘斌、长女刘某1、次子刘某2。另查，案涉房屋小区名称由“圣泉流云·林城国际”变更为“贵阳恒大帝景项目”。另，本院受理了案涉小区其他业主诉本案被告的商品房销售合同纠纷案件中查明，被告与其他业主签订的《商品房买卖合同》中约定了：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。以上事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”、第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：……（七）公民的其他合法财产”、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等”的规定，本案中，刘斌、马坤与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。五原告作为马坤的继承人，有权要求被告履行相关合同义务。刘斌、马坤已按照合同约定支付全部的购房款，但被告未在2017年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而是于2020年3月21日通知原告办理产权证，已构成违约，应承担违约责任，但双方对于超出180日的逾期办证违约金标准未约定，本院参照案涉小区其他业主与被告签订的《商品房买卖合同》的约定标准计算，即按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，从2018年1月1日实际违约之日起按日向买受人支付已支付房价款498560元的每日万分之一作为违约金直至违约行为终止的2020年3月21日，逾期天数共计810天，被告应支付的违约金498560元×0.0001×810天≈40383.36元，对于该部分金额，本院予以支持。对于被告辩称原告主张的违约金起算时间应以《补充协议》约定为准的意见，本院认为，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，《补充协议》的该条款不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，故应当以主合同《商品房买卖合同》的约定为准，对于被告的该辩称，本院不予采纳。对于被告的其他辩称意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告刘斌、马利金、李瑞芬、刘某1、刘某2逾期办证违约金40383.36元；二、驳回原告刘斌、马利金、李瑞芬、刘某1、刘某2其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，减半收取405元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇二〇年十月二十六日法官助理徐丹书记员陈霞