呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2331号上诉人（原审被告）：徐克庆，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市清宇物业服务有限责任公司。法定代表人：张虎清，该公司总经理。委托诉讼代理人：王智敏，呼和浩特市回民区攸攸板法律服务所法律工作者。上诉人徐克庆因与被上诉人呼和浩特市清宇物业服务有限责任公司（以下简称清宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐克庆，被上诉人清宇公司的法定代表人张虎清及其委托诉讼代理人王智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐克庆上诉请求：1、请求撤销一审判决发回重审或依法改判;2、一、二审诉讼费用由清宇公司承担。事实和理由：一审认定事实错误、适用法律错误。双方不存在物业合同关系或形成事实上的物业合同关系。1、铁木真小区居民未授权呼哈路居委会或委托呼哈路居委会引进清宇公司对铁木真小区进行物业管理。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》规定,合同的签订需要满足双方真实意思表示,本案中铁木真小区居民包括徐克庆在内就清宇物业进入小区进行管理的时间、具体管理什么内容、如何收费,一概不知,无论是居委会还是清宇物业也从未与业主就物业合同的签订进行协商,居委会与清宇公司的物业合同不能强加于业主身上。2、所谓形成事实上的物业合同关系,需要一方履行义务,另一方接受。本案中,对于清宇公司默默入驻,进行了所谓的物业管理,我们群体业主实在无法认可,对其服务内容更无法追认。庭审中,徐克庆出具了大量有关物业未履行义务的证据,一审法院以未证明清宇公司存在不履行物业合同或履行过程当中存在重大瑕疵为由支持徐克庆诉讼请求,徐克庆认为有失公允,清宇物业的服务内容是什么都干了什么是不是随便挂一个物业公司的牌子就可以任意收取物业费徐克庆认为清宇物业什么都没干,清宇物业是否应当就其履行情况予以举证此外,铁木真作为新城区的问题小区已经是众所周知的事实,有关《铁木真小区卫生不理想物业受处罚》的新闻报导以及大量居民的证人证言还不足以说明此情况3、铁木真小区共26栋楼,101个单元,1794户。根据政府多年来创建平安小区要求要做到人防,物防,技防等安全防范措施,为小区业主服务。但铁木真小区无一处安全防范监控摄像头,没有白天和夜勤值班人员巡逻。小区出入门口有4处,外来流动人员随意出入,造成小区内经常发生自行车,电动车,摩托车丢失及入室盗窃案件,小区业主无安全感。业主们丢的财物谁来赔偿小区内无任何防火措施,没有任何消防设施、器材以及消防安全标志,清宇公司也未提供其它消防安全防范服务。小区内的绿化无人管理,枯死树木不能及时补栽,树坑里全是垃圾,杂草丛生,交通反光镜损坏不更换,道边路灯和楼道灯坏了无人更换和修复,落水管断裂不更换,小区楼道门百分之九十损坏,楼道门内外张贴小广告,乱写乱贴,楼道里乱堆乱放杂物及易燃品,有严重消防隐患无人管理。综上,作为普通老百姓、普通的业主,正常交纳物业费是徐克庆的义务,但本案中,对于清宇公司在铁木真小区履行了物业服务、物业管理的事实,实在无法认可。如果一定要收取物业费,那么清宇公司应当坚持合同相对性向认可或不认可其物业服务内容的呼哈路居委会主张。清宇公司辩称，一、本案的基本事实。铁木真小区位于呼和浩特市新城区北二环以北，总建筑面积为130344.5平方米。现有住户1794户，是内蒙古滨海投资股份有限公司开发，并由江苏广宇建设集团有限公司、天津市天元建筑设计事务所等单位设计施工的回迁住宅小区。该小区2009年起开始入住，最初由开发商组织人员售楼并逐步完善小区物业管理。但到2011年，由于开发商资金不到位小区的配套设施根本无法实现:自来水没有移交自来水公司，居民用电也没有接入内蒙古供电系统，小区大门没有盖起来，小区内更不可能安装监控设施。在此期间小区回迁居住的人口多，自来水由物业负责售卖，工作繁杂，所以开发商就放弃了对小区物业的管理。至此，小区内垃圾堆积，自来水无人出售，安全防范措施更得不到保障，处于一盘散沙的状态，严重影响到小区居民的正常生活。所以小区居民多次找到居委会，要求居委会出面招聘物业公司，对小区进行物业管理。2012年3月，呼和浩特市天和物业管理有限公司进驻铁木真小区进行管理。在此期间小区进行了业主委员会的选举成立工作，因开发商的相关资料不全以及小区参选人数未过半数等原因而天折，至今无法组建业主委员会。2015年4月，呼哈路社区居委会为了提升小区管理向社会公开招标物业公司，清宇公司中标并进驻铁木真小区进行物业管理。因小区无业主委员会，同时开发商又撤离的情况下，社区就代行业主委员会职能与清宇公司签订了物业服务委托合同，该委托合同等同于前期物业管委托合同，合法有效;同时，该前期委托合同经向全体业主公示后，业主是知情的。徐克庆自己身为国家机关(街道办事处)工作人员，对政策法规更应该了解，徐克庆享受了该物业服务公司提供5年之久的物业服务，并多次接收来自清宇公司向徐克庆提出的催款通知及电话催费通知，怎么能说不知情清宇公司进驻铁木真小区后，与社区联手做了大量的实际工作:清理了堆积如山的垃圾，铲除荒草平整路面，同时又填补水费亏空等。2016年4月，配合政府对铁木真小区进行暖气地下管网改造和院落硬化，协调施工队和居民间的用水用电;同居委会一道，将小区内的路灯全部更换为大阳能照明;并对小区院墙重新翻建及各楼道内墙进行粉刷。另外，借助内蒙古70年大庆之际，政府即社区出资为小区建设了大门。时至今日，铁木真小区的物业管理环境日已趋完善。但该社区由于居民人数众多来源庞杂，不宜集中选举;大多数居民已将该小区的房屋出租，所以更进一步增加了选举业主委员会的难度。截止到2019年底，小区1792户居民中，有1372户实际使用人，而拖欠物业费的业主有390户，即78％的业主都在正常缴费，说明业主对清宇公司的物业服务工作是满意的。所以说，徐克庆与清宇公司之间存在物业合同关系，双方形成了事实上的物业服务合同关系，徐克庆缴纳物业费是其义不容辞的责任。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回徐克庆的诉讼请求，维持原判。徐克庆系铁木真小区的业主，徐克庆于2010年1月19日与开发商签订了商品房买卖合同，购得呼市新城区北二环铁木真小区22号楼2单元502号，该房屋建筑面积67.61㎡。根据《物业管理服务委托协议》(前期物业服务合同)约定，清宇公司向徐克庆提供物业管理服务，徐克庆按建筑面积0.6元/㎡的标准向清宇公司缴纳物业管理费，如徐克庆欠费，可采取法律手段进行追缴并按国家规定加收滞纳金。协议生效后，清宇公司依约为徐克庆提供完善的物业管理服务，但徐克庆并未依约向清宇公司缴纳物业管理费，自2015年5月1日至2018年9月30日，徐克庆共欠物业费1868元及利息(从起诉之日起至实际给付之日止)，清宇公司多次对其书面及上门催缴，均无结果。徐克庆拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《物业管理服务委托协议》，严重侵犯了清宇公司及其他业主的合法权益，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回徐克庆上诉，维持判决。清宇公司向一审法院起诉请求：1.依法判令徐克庆向清宇公司支付拖欠的2015年5月1日至2018年9月30日期间的物业费1868元及自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，至欠款全部支付之日止；2.诉讼费由徐克庆承担。一审法院认定事实：2015年4月24日，呼和浩特市新城区成吉思汗大街街道办事处呼哈路社区居委会与清宇公司签订《物业管理服务委托协议》，双方约定呼哈路居委会将新城区成吉思汗大街路北铁木真小区保洁、保安、维持小区交通秩序的事项委托于清宇公司。物业费每月每平米0.6元，垃圾清运费每月5元。委托管理期限为5年，即自2015年4月26日至2020年4月25日止。合同期满后，如双方没有对合同进行实质性修改或者另行订立合同的，本合同继续有效。合同签订后，清宇公司为铁木真小区提供了物业服务。徐克庆房屋位于××区中户，房屋面积67.61平方米，徐克庆未交纳2015年5月1日至2018年9月30日期间的物业费。一审法院认为，清宇公司是具有物业服务资质的物业公司，清宇公司与呼哈路居委会签订《物业管理服务委托协议》后进驻该小区进行物业服务，徐克庆接受了清宇公司的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，徐克庆应当向清宇公司交纳物业服务费。徐克庆辩称清宇公司的物业服务不到位，徐克庆提交照片证明其主张，照片可以证明某一时间小区内存在的问题，但不能证明其持续情况也不能证明物业服务的整体情况，徐克庆未提交足够证据证明清宇公司存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，徐克庆不能以物业服务企业服务质量轻微瑕疵拒交物业费。徐克庆的抗辩不予支持。双方没有约定逾期交费的违约金且双方对物业服务是否达标存在争议，清宇公司诉请的利息不予支持。综上所述，清宇公司的部分诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、被告徐克庆于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市清宇物业服务有限责任公司2015年5月1日至2018年9月30日期间的物业服务费1663元（67.61平方米×0.6元/月/平方米×41月）；二、驳回原告呼和浩特市清宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由徐克庆负担。二审中，徐克庆新出示证据如下：证据一，购房合同一页，拟证明面积不符；证据二，照片，拟证明清宇公司服务不到位；证据三，光盘，拟证明媒体报道物业服务不到位；证据四，证人证言，拟证明在业主不知情的情况下签订物业合同，没做公示，物业服务不到位。清宇公司的质证意见为，对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，没有签字，不知道哪来的一张；对证据二，不知道哪里拍摄的，是不是铁木真小区难以确认，对三性都不认可；对证据三，证人证言前后矛盾叙事不清，不在小区居住的证人不具备证人资格，电动车丢失、汽车被砸的事实没有证据佐证，对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。清宇公司新出示证据如下：证据一，营业执照开户证明、法人身份证明，拟证明清宇公司合法合规；证据二，物业管理服务委托合同、关于铁木真小区物业服务的情况说明，拟证明物业合同及说明合法有效，清宇公司提供高质量的物业服务，但徐克庆一直不缴纳物业费，2015年4月居委会为了提升小区管理向社会公开招聘，清宇公司中标并进驻铁木真小区，因为该小区无业主委员会且开发商撤离，所以社区代行业主委员会职责与清宇公司签订合同，对业主和物业公司的权利义务及违约责任作了明确约定；证据三，照片，拟证明清宇公司入驻之前脏乱差，现在井然有序、面貌一新；证据四，证人证言，拟证明清宇公司进驻铁木真小区以后，对铁木真小区的物业环境进行了彻底的清理整顿，面貌焕然一新、大有改观，到今天为止交费率达到了80%左右，得到了大多数业主的认可。徐克庆的质证意见为，对清宇公司提供的证据不认可，对于证人证言，徐克庆提供的照片能说明服务到位不到位，物业公司提供的保安人数也能说明安全问题，小区随便出入，业主没有安全感，没有预防措施也没有给公安提供第一手材料，被烧伤的还在医院躺着没人管，楼道门没一个好的，90%以上破损，清宇公司也没有购置新的，服务不到位。经二审审理，除以上事实外，本院查明事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为一审判决徐克庆向清宇公司支付2015年5月1日至2018年9月30日的物业费1663元是否正确。通过双方证据可以看出，清宇公司为徐克庆房屋所在的铁木真小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，徐克庆应按时缴纳服务费。关于徐克庆提出物业服务质量的问题，一审未支持利息已经对该问题进行了综合考量，一审认定适当，本院予以确认。综上所述，徐克庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐克庆负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 张蒙江审判员 蔡世杰二〇二〇年十月十三日（法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛