贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12651号原告：贵州诺德物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区香狮路********。法定代表人：牟安忠，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：盛龄娴，女，1989年8月20日生，汉族。被告：刘某，男，1988年5月8日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告贵州诺德物业管理有限公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州诺德物业管理有限公司的诉讼代理人盛龄娴，被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州诺德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2016年4月15日至2020年4月15日期间的物业管理费7276.45元；2.请求判决被告向原告支付违约金3638.23元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心签订了《××小区××期“××”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定由原告对××小区××期“××”经济适用住房提供前期物业管理服务。物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。未按期足额交付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了××小区××期“××”××的房屋（电梯房），并于2015年1月14日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，此后未再交纳物业管理费。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告刘某辩称，1、依法确认原告在物业服务中存在过错。2、愿意通过协商调解物业费，请求法院驳回原告未尽义务的部分以及扣除20%的部分。3、要求原告公示收益情况、4、要求物业服务管理公司细化自己的服务标准。在物业公司没有做好服务以前，收费标准应当降低。5、依法驳回超过诉讼时效的物业费。当时说不签订合同就不给钥匙强制要求。第一年我也缴纳了，给你们押金我也说了抵物业费。按照相关法律物业公司能和我们业主签订正式的协议。物业公司的管理很差，自己做的公示都没有做到。当时中元节的时候有张贴文明烧纸，但时当天晚上小区到处都有人在烧纸，你们的保安不阻止，还掺和。你们管理不到位，小区野狗很多。小区私自拉电线，你们也不管。很多楼层的业主都把消防栓封住了，并且里面还没有水。电梯经常坏，你们说来修但是一直没有人来修。从2017至今我和家里人有三次困在电梯里。楼下的门禁是坏的，每次有人来我们都需要下楼开门。组织维修的时候，其他楼都维修得很好，就我们的楼没人处理。在通道里面我家拖把放在外面，都没有堵住消防通道，同楼的不同层你们就有不同的处理方式，别人直接用铁门把消防栓锁住你们都没有关。我们只能拖欠物业费警告、制约你们，但是没有引起你们的重视。前期物业服务协议有约定可以先双方调解，调解不成的可以找贵阳仲裁委员会仲裁，但是你们是直接起诉，没有和业主协商。你们做好服务我们生活品质、小区环境上去了，我们愿意支付费用。但是你们做得不好，不让我们说。你们用公共部分的收益，你们都没有收益。电视广告电费是我们交纳，但是广告费是你们收，针对这个应该要冲抵部分物业费。你们从来没有书面解释改造的原因，也没有征得业主的同意就施工。改造淘汰的东西也没有进行公示。严重损害了我们的权益。物业的行为侵犯了业主的知情权和收益权。改变公共部分的收益应当由业主大会决定，不是由你们决定的。原告的物业费2016、2017年已经过了诉讼时效。根据物业服务合同规定，原告有书面催缴的义务，原告没有以正式的渠道告诉答辩人欠费的金额和具体时间，因为你们的不作为，实际上并不产生阻却诉讼时效的事由。物管费滞纳主要原因不是我的责任，是原告没有做到好的服务。你们物管公司没有任何沟通方式，直接起诉法院我们只能被动的应诉。请法院驳回原告的不当诉请，支持答辩人的合法请求。经审理查明：原告贵州诺德物业管理有限公司是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告刘某是云岩区××路××小区××期××楼2单元××层××号房屋（建筑面113.59平方米）的所有权人。2010年12月1日，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心签订《××小区××期“××”经济适用住房前期物业服务合同》，由贵州诺德物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同其满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业企业。物业服务收费标准为多层住宅0.7元／月·平方米、高层住宅1.3元／月·平方米、商业住宅2.2元／月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳××小区××期“××”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。”该合同签订后，原告即依约为××小区××期“××”小区提供物业服务。被告从2016年4月15日至今未向原告交纳物业费。庭审中，被告提供照片若干，拟证明原告不作为，服务不尽责等；原告的意见为照片不能反映时间、地、地点能达到其证明目的。原告另提供《缴费通知书》三张，拟证明2018年、2019年、2020年原告向被告催收物业费。被告的意见为未看见。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订的《××小区××期“××”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了××小区××期“××”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告于2020年7月29日诉至本院，被告提出原告的部分诉请已经超过诉讼时效。原告提供的缴费通知书虽载明出具时间，但却未能证明何时向被告催收，且被告否认收到缴费通知书，故原告提供的证据不足以证明其向被告催收，对被告关于诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，2017年7月29日前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法支持自2017年7月29日至2020年4月15日期间的物业服务费，共计32个月17日，被告房屋建筑面积113.59平方米，应缴纳物业管理服务费4809.02元（计算公式：113.59×1.30×32+113.59×1.30÷30×17≈4809.02元）。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；......”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百六十四条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司物业服务费4809.02元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告刘某承担。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇二〇年十月二十三日书记员  张 宇