江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初1818号原告（反诉被告）：赫婉君，女，汉族，1991年1月25日出生，户籍地黑龙江省集贤县。委托诉讼代理人：季超，江苏启星律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴绍玫，女，汉族，1959年10月20日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张周伟、许琳（实习），北京市隆安（南通）律师事务所律师。原告（反诉被告）赫婉君与被告吴绍玫（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赫婉君及其委托诉讼代理人季超，被告（反诉原告）吴绍玫及其委托诉讼代理人张周伟、许琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赫婉君向本院提出本诉请求：1.判令吴绍玫向赫婉君支付10万元；2.案件受理费由吴绍玫承担。本诉事实和理由及反诉辩称：2020年6月3日，双方签订《房屋买卖合同》，约定由赫婉君向吴绍玫购买位于南通市港闸区阁楼(3301室建筑面积121.07平方米、阁楼建筑面积70.92平方米；以下简称“案涉房屋”)；总成交价为350万元；如吴绍玫违约，必须全额退还赫婉君支付的定金，还需另赔偿与定金等同的违约金等事项。2020年5月22日，赫婉君向吴绍玫支付10万元购房定金，后赫婉君联系吴绍玫办理房屋产权变更登记手续时，吴绍玫明确表示不再继续履行房屋买卖合同，并单方将10万元退还给赫婉君，要求赫婉君另找房源，吴绍玫的行为已构成违约。故赫婉君依照合同约定向吴绍玫主张给付违约金10万元。被告（反诉原告）吴绍玫向本院提出反诉请求：1.判令赫婉君支付吴绍玫定金10万元；2.案件受理费由赫婉君承担。反诉事实和理由及本诉辩称：其对双方于2020年6月3日签订案涉房屋买卖合同，并于2020年5月22日收取赫婉君支付的定金10万元予以确认。依照合同约定，总房价350万元；赫婉君对首期房款105万（含已支付的全部定金）应于2020年6月8日前支付、合同尾款245万应通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后，赫婉君未能按约向吴绍玫支付约定的房款，赫婉君的行为构成合同违约。因赫婉君未能按约履行首期房款给付义务，且为了避免合同履行过程中产生其他纠纷，后经双方于2020年6月12日口头协商，由吴绍玫先退还赫婉君支付的定金10万元，双方再通过中介重新签订案涉房屋买卖合同后继续履行。故双方于2020年6月3日签订的案涉房屋买卖合同实际已于2020年6月12日口头协商解除，原合同项下的定金条款不再适用。故吴绍玫要求驳回赫婉君的本诉请求，同时主张赫婉君因自身的违约行为向吴绍玫支付定金10万元。经审理查明：2020年5月22日，赫婉君欲向吴绍玫购买案涉房屋，先行向吴绍玫支付购房定金10万元，吴绍玫收款后向赫婉君出具收条一份，该收条载明：“今收到赫婉君女士购房定金10万元整；如因贷款原因（失败、未批下来），退还定金；其他概不退还定金；如甲方原因违约，赔付10万元”。吴绍玫在该收条甲方处签字，赫婉君在乙方处签字。2020年6月3日，吴绍玫（甲方）与赫婉君（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定吴绍玫将其与仲霆、仲建国共同共有的案涉房屋出售给赫婉君；成交总价款350万元；签订合同时，乙方须向甲方支付购房定金10万元；乙方应于2020年6月8日前向甲方支付首付款105万元（含定金10万元）；尾款245万元，采用银行按揭贷款付款（具体贷款及给付尾款时间，双方未约定）;甲、乙双方任何一方违反本合同约定视为违约，如乙方违约则交付甲方的定金不予退还，如甲方违约则必须全额退还乙方支付的定金，还需要另赔偿与定金等同的违约金给乙方；甲、乙任一方违约行为发生7天后，双方未能达成一致的，守约方有权解除合同并依法追究违约方责任等合同履行事项。赫婉君与吴绍玫之间的微信聊天记录显示，双方自2020年5月22日开始案涉房屋买卖的蹉商事宜，双方曾约定于2020年6月8日在南通市不动产登记部门办理相关产权过户手续；吴绍玫于2020年6月13日向赫婉君提出，其和儿子通过电话后对后续合同履行事项要求进一步协商，赫婉君以其丈夫不在家以及自己不空为由未与吴绍玫见面蹉商；直至2020年6月20日赫婉君向吴绍玫提出见面协商时，吴绍玫以大使馆因疫情不办理儿子的公证书为由向赫婉君表示不再履行合同，并建议赫婉君“另找房源”。2020年6月12日，赫婉君与吴绍玫在吴绍玫家中就案涉房屋买卖相关事宜见面蹉商。赫婉君与吴绍玫之间的2020年6月13日通话记录显示，吴绍玫向赫婉君提出因其儿子在国外、其儿子要求通过中介签订案涉房屋买卖合同、双方之间合同履行未有实质性进展、贷款等问题要求重新签订案涉房屋买卖合同；吴绍玫同时提出在重新签合同之前先退还赫婉君支付的定金10万元、签好合同后再由赫婉君向吴绍玫一次性先付款90万元（因吴绍玫急等钱用）；赫婉君在电话里曾口头表示同意。2020年6月13日当天，吴绍玫向赫婉君银行账户转款10万元（交易附言：退还购房定金）。以上事实，有赫婉君提供的房屋买卖合同、收条、银行明细、微信聊天记录截图、电话录音音频及录音文字等证据一份；吴绍玫提供的微信聊天记录、电话通话录音、照片等证据一组；以及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，本院予以认定。另查，案涉房屋于2017年办理产权登记，登记信息显示吴绍玫及仲建国夫妇占50%份额、仲霆占50%份额共同共有。案涉房屋于2020年7月30日另售于案外人王晓飞。该节事实有吴绍玫庭后补充提供的产权登记信息等材料予以佐证，本院予以认定。本院认为，案涉房屋买卖合同依法成立，对双方当事人均具有法律效力，双方均应按照合同全面履行各自的合同权利及义务。本案争议的焦点在于赫婉君主张的本诉请求以及吴绍玫主张的反诉请求能否成立。首先，对照双方合同约定，赫婉君应于2020年6月8日前向吴绍玫支付首付款105万元（含定金10万元），然而赫婉君至今未能履行该合同义务。在赫婉君未能举证证明双方于2020年6月8日前另行协商变更付款日期的情况下，赫婉君的该行为客观上构成对吴绍玫合同违约。赫婉君主张双方未能办理案涉房屋产权登记系吴绍玫原因所致，但双方合同对办理产权变更登记期限未有明确的约定，故在2020年6月8日未能办理产权变更登记并不能认定系吴绍玫违约。分析双方于2020年6月12日-6月20日期间协商过程，双方最终达成“通过中介机构重新签订案涉房屋买卖合同，吴绍玫退还定金后由赫婉君支付新合同项下购房首付款90万元”的一致意见，应视为双方合意解除原房屋买卖合同。故吴绍玫在2020年6月20日提出不再出售案涉房屋，并不构成对赫婉君合同违约，赫婉君主张吴绍玫给付其违约金请求因无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于吴绍玫在本案中向赫婉君反诉主张给付定金10万元请求问题。就本案而言，双方于2020年6月3日签订的案涉房屋买卖合同已经双方协商解除。虽然依照原合同约定“如乙方违约则交付的定金不予退还”，但结合双方协商内容，吴绍玫自愿退还赫婉君定金10万元的行为应视为吴绍玫放弃对赫婉君违约责任的追究，即案涉房屋买卖合同项下的合同解除权利已按吴绍玫的意愿自行结算完毕。对照“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的法律规定，在吴绍玫未举证其合同解除后还存有其他损失的情况下，其反悔向赫婉君重新主张定金给付请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、驳回赫婉君的本诉请求；二、驳回吴绍玫的反诉请求。本诉案件受理费1150元（已减半），由原告（反诉被告）赫婉君负担；反诉案件受理费1150元（已减半），由被告（反诉原告）吴绍玫负担；本诉保全费1020元，由原告（反诉被告）赫婉君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 孙兴旺二〇二〇年十月十二日法官助理 刘喆慧书 记 员 陈晓雯拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。