湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异173号异议人（被执行人）：湖南庄园房地产开发有限公司。法定代表人：高建明。异议人（被执行人）：高建明，男，汉族，住福建省厦门市思明区。申请执行人：周娟娟，女，汉族，住长沙市开福区。本院在执行申请执行人周娟娟与被执行人湖南庄园房地产开发有限公司（以下简称庄园房地产公司）、高建明金融借款合同纠纷一案中，被执行人湖南庄园房地产开发有限公司、高建明对本院拍卖庄园房地产公司名下位于长沙市双河路112号双河××公寓××栋××栋××段商铺××号房屋不服，并要求对上述房屋重新委托评估，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。庄园房地产公司、高建明提出异议称：一、涉案房屋评估价值明显过低，芙蓉区人民法院未及时送达评估报告，导致庄园房地产公司、高建明未能依法行使权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，执行过程中涉及到标的物评估拍卖的，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。本案中，芙蓉区人民法院委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋进行价值评估，该公司于2019年12月26日出具《评估报告》，但直至2020年8月29日，芙蓉区人民法院才向庄园房地产公司、高建明送达《评估报告》，并于其后第三天便挂网进行拍卖，庄园房地产公司、高建明没有时间对评估内容进行审核、发表意见。二、《评估报告》采用的评估方法与评估结果违反国家相关规定和标准。根据《评估规范》第7.0.18条之4规定，估价方法适用性分析，应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性对理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由；对选用的评估方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线。本案中，评估机构采用了“比较法”进行评估，但未阐述理由。其次，评估机构未遵循《房地产评估基本术语标准GB/T50899-2013》（以下简称“《术语标准》”）第6.1.1条规定，选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格。再次，评估机构未依照《房地产评估规范GB/T50291-2015》（以下简称“《评估规范》”）第4.2.1条规定，搜集交易实例、选取可比实例建立比较基础、进行交易情况修正、进行市场状况调整、计算比较价值等步骤进行。最后，评估机构亦未依照《评估规范》第7.0.18条之5和7.0.18之6的规定，在估价测算过程中，详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的评估基础数据和估价参数的来源或确定依据，在确定评估结果时，未说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值，未详细说明最终评估值确定的方法和理由。据此，《评估报告》中关于评估方法与评估结果的内容违反了国家规定与标准，直接影响了评估结果的合理、合法、公平、公正性，侵犯了庄园房地产公司、高建明的合法权益，且《评估报告》中对涉案房屋的价值认定低于同栋楼住宅的房产价值，完全不符合市场经济的规律与秩序，也不符合常识。三、司法拍卖过程中程序违法。拍卖公告写明拍卖活动时间为2020年8月31日10时至2020年9月1日10时（延时的除外）。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“《司法解释》”）第十八条规定，竞买人只要在拍卖竞价程序结束前缴纳保证金即取得竞买人资格。然而多位不同地区、不同网络的欲竞拍之人发现在竞买号为A5519的竞买人于2020年9月1日09:54:49出价后，其他竞买人在2020年9月1日09：55:00之后10:00前就无法登入该竞拍页面参与竞拍，该界面与外界失去连接，导致其他竞买之人无法查看拍卖标的，无法缴纳保证金参与竞买。最后，涉案房屋的网拍于2020年9月1日上午10时00分在仅有一人报名参与竞买的情况下成交并结束。周娟娟答辩称：周娟娟于2020年5月受让本案债权，此前情况其不知晓，关于评估价格及评估方法可由评估机构出具书面解释。据周娟娟了解，2018年9月7日在淘宝网拍卖的同栋楼205号商业用房拍卖价格为4324元/平方米，商业价格在走下坡路，周娟娟认为评估价格基本符合市场价值，但同样希望评估价格高一点。关于评估报告的送达，芙蓉区人民法院已依法依规有效送达。关于淘宝网络平台无法进入一事，应向淘宝平台公司求证。经审理查明：中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部与庄园房地产公司、高建明金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月12日民事调解书，经本院组织调解，双方自愿达成如下协议：一、湖南庄园房地产开发有限公司自愿同意向中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部偿还借款本金886.68万元及利息、罚息及复利158833.61元（利息、罚息及复利暂计算至2016年7月5日止，2016年7月5日之后的利息、罚息、复利按中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部与湖南庄园房地产开发有限公司签订的编号为ＦＲＮＬ-ＦＫＤＫ201112001的《固定资产贷款合同》及ＦＲＮＬ-ＱＸＴＺ201112001的《人民币贷款期限调整协议》约定的标准计算至贷款全部还清之日止）,此款于2016年9月12日前支付完毕；二、湖南庄园房地产开发有限公司自愿同意向中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部偿还借款本金1000万元及利息、罚息179133.03元（利息暂计算至2016年7月5日止，2016年7月5日之后的利息、复利、罚息按中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部与湖南庄园房地产开发有限公司签订的编号为ＦＲＮＬ-ＧＤＤＫ201202023的《固定资产贷款合同》及ＦＲＮＬ-ＱＸＴＺ201202023的《人民币贷款期限调整协议》的约定计算至贷款全部还清之日止）,此款于2016年9月12日前支付完毕；三、若湖南庄园房地产开发有限公司未在上述规定的期限内履行金钱给付义务，中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部对湖南庄园房地产开发有限公司名下位于长沙市开福区双河路112号双河公寓××栋房屋（房屋他项权证编号房他证开福字第5××4）及长沙市开福区双河路112号双河公寓2栋、3栋、Ｂ段商铺招待所栋房屋（房屋他项权证编号房他证开福字第5××8号）享有优先受偿权；四、高建明对湖南庄园房地产开发有限公司的上述第一、二、三项金钱给付义务承担连带清偿责任；五、中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部自愿放弃其他诉求；六、其他无争执。《民事调解书》发生法律效力后，庄园房地产公司、高建明未履行调解书所确定的义务，中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部向本院申请强制执行，本院立案受理后于2016年11月22日作出《执行裁定书》，裁定冻结、扣划被执行人庄园房地产公司、高建明存款人民币19364959.14元（未计算迟延履行期间的利息），或查封、扣押其价值相当的财产。后因查无财产可执行，以终结本次执行程序方式结案。2019年3月26日，本院作出《执行裁定书》，裁定变更中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司为本案申请执行人。2020年6月13日，本院作出《执行裁定书》，裁定变更周娟娟为本案申请执行人。2020年7月6日，本院作出《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人庄园房地产公司涉案房屋在内的28套房产。本院委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋在内的28套房产进行估价，鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称鹏信估价公司）于2019年12月26日出具了鹏信房估字【2019】第XCS1-290号《房地产估价报告》，涉案房屋中202号房评估总价为4351000元、302号房屋评估总价为4267000元、305号房评估总价为10566500元，合计15343500元。庄园房地产公司、高建明于2020年7月29日领取该估价报告。2020年8月31日，涉案三套房屋通过淘宝网进行公开拍卖，买受人湖南金海纳企业管理咨询有限公司以16306825元的最高价竞得。对于庄园房地产公司、高建明对鹏信房估字【2019】第XCS1-290号《房地产估价报告》提出的异议，鹏信估价公司作出如下回复：1.关于涉案三套商业房地产评估方法的选择，鹏信估价公司采用了比较法，未选择收益法。现场查勘后，鹏信估价公司的估价师根据估价对象实际情况，在同一供需圈内大量进行租、售案例搜集，估价对象涉案房屋位于第2、3层，且单个户室面积大（202号、302号面积均为839.96㎡、305号面积为2257.79㎡），估价人员未能搜集类似商业物业租赁案例，且估价对象周边商业氛围较差，租赁水平处于每月75-100元/㎡，通过对搜集的销售案例的筛选，对比分析，得出同一供需圈商业物业租售比难以反映涉案房屋客观市场价值，故最终确定不采用收益法进行评估。2.通过大量的销售案例的搜集，鹏信估价公司估价师搜集到了同一供需圈类似商业物业的销售案例，通过筛选、分析，最终选择了三个最适案例对区位、权益及实物状况进行比较修正，最终综合得出比准市场价值。3.涉案房屋所在小区另有公寓一同进行评估，用途为住宅，鹏信估价公司出具的评估单价区间为8000-9000元/㎡，高于第2、3层大面积商业物业单价。住宅物业评估结论亦是鹏信估价公司估价师通过大量市场调查，搜集销售案例比较分析修正得出，符合现时的客观交易行情。庄园房地产公司认定的同一楼栋商业物业不能比住宅物业低的观点，无依据可言。同楼栋住宅房地产价格高于大面积的商业房地产价格情况是客观存在的。根据《估价规范》估价方法选用4.1.3：当估价对象仅适用一种估价方法时，可只选用一种估价方法进行估价。故本次评估结论系估价师根据估价对象的区位、实物、权益等状况，充分调查了区域内类似物业房地产交易市场情况后，综合评定估算后确定的，评估结论客观合理。取价依据和测算过程为估价技术报告内容范畴，属于档案的重要组成部分，鹏信估价公司已按照《房地产估价规范》要求进行撰写，作为房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织备查资料进行存档。司法评估的最终目的是促使拍卖成交，并且评估价格仅为拍卖保留价，最终成交价需通过市场竞价确定。若庄园房地产公司认为评估价格偏低，可以与申请执行人协商高价变卖，也可以参与竞拍该房产。最高院《许继文与内蒙古三江房地产开发有限公司其他执行申请复议执行裁定书》【（2014）执复字第16号】的裁判要旨也阐明：对于拍卖财产进行评估，致使辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终价格仍需由市场检验。且评估报告中《估价假设和限制条件》第六条已提示：估价报告经估价委托人送达双方当事人后，当事人对本评估报告有异议的，可以在收到评估报告10日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认可评估报告。庄园房地产公司在涉案房屋已完成拍卖流程后再对评估报告提出异议，不符合规定依程序。关于涉案房屋网络拍卖，淘宝网络有限公司做出如下说明：长沙市芙蓉区人民法院于2020年8月31日10时至2020年9月1日10时在淘宝网拍卖的涉案房屋，经过淘宝网络有限公司技术人员确认，确认该时间段淘宝网平台系统正常运行，具体情况详细核实如下：用户（淘宝用户名：**）在2020年9月1日9:23:48打开该标的物详情页；用户（淘宝用户名：**）在2020年9月1日9:24:14点击报名按钮，打开报名页面，并且点击去支付按钮，但最终未完成保证金交纳；用户（淘宝用户名：**）在2020年9月1日9:54:55接收到A5519出价消息，用户详情页面的当前价、下一口价、领先竞买人等信息更新成功；用户（淘宝用户名：**）在2020年9月1日9:55:16点击报名按钮，打开报名页面，未点击去支付按钮，至拍卖结束前，用户和拍卖系统之间有正常的网络交互；2020年9月1日10:00:00标的正常结束；2020年9月1日10:00:02拍卖系统受到标的详情刷新请求，并正常响应。在9:50:00到10:00:00期间系统正常运行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。可见,只有存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情形，才属于准许重新评估的法定事由。本案中，虽然本院送达评估报告的时间存在瑕疵，但并未出现可以重新评估的法定情形。因此，庄园房地产公司、高建明以评估报告评估价格过低、评估报告送达时间超过法律规定期限、评估方法违反《评估规范》为由主张撤销鹏信房估字【2019】第XCS1-290号《房地产估价报告》并申请重新评估，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的。本案中，庄园公司、高建明主张拍卖活动时间内竞买人无法登入平台参与竞拍，但未提供证据予以证明，故庄园公司、高建明要求撤销涉案房屋的执行拍卖行为，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十七条第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人湖南庄园房地产开发有限公司、高建明的异议请求。如不服本裁定,可以自裁定书送达之日起十日内向长沙市中级人民法院申请复议。审 判 长  伍君芳人民陪审员  魏建莲人民陪审员  舒 健二〇二〇年十月二十九日法官助理张依书记员林某