广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16765号原告：永旺梦乐城（广州白云）商业管理有限公司，住所地广州市白云区金沙洲沙凤三路**、1号之一、1号之二，统一社会信用代码914401013105684430。法定代表人：大田原隆广，董事长。委托诉讼代理人：林杰,广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市白云区金沙恒泊餐饮店，住所地广州市白云区*路**、1号之一、1号之二1层158商铺，统一社会信用代码92440101MA5CCXRF72。经营者：刘世文。被告：刘世文，男，1989年1月8日出生，汉族，身份证住址广州市增城区,上述两被告的共同委托诉讼代理人：林俊华，广东盈隆律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：丁华丽，广东盈隆律师事务所实习人员。原告永旺梦乐城（广州白云）商业管理有限公司与被告广州市白云区金沙恒泊餐饮店（以下简称恒泊餐饮店）、刘世文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永旺梦乐城（广州白云）商业管理有限公司的委托诉讼代理人林杰，被告恒泊餐饮店、刘世文的共同委托诉讼代理人林俊华、丁华丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永旺梦乐城（广州白云）商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告恒泊餐饮店立即向原告支付欠款82812.32元（包括拖欠的2019年10月、11月的租金、服务费等29173.81元，合同解除违约金104571元，恢复原状费用6887.91元，合计140632.72元，扣除被告之前缴纳的保证金57820.4元，被告尚应支付原告82812.32元）及计至付清款日止的逾期付款利息（利息自2019年12月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、被告刘世文对被告恒泊餐饮店的债务承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年10月22日与被告刘世文签订《店铺租赁合同》，约定刘世文租赁原告位于广州市白云区*路1号、1号之一、1号之二的永旺梦乐城*第1层第158铺38.73㎡的场地，合同期限为自合同生效日至2021年10月31日，每月15日前支付下月固定租金，商业管理费，逾期付款需按日万分之六支付迟延给付违约金，并于合同22.4款中约定与合同有关争议引起的诉讼由租赁场所所在地人民法院管辖。2019年7月22日，原告与两被告签订《补充协议》，约定刘世文将原合同权利义务概括转让给恒泊餐饮店，刘世文承担连带责任。2019年10月29日、11月13日，恒泊餐饮店两次向原告提交停业申请，并于12月1日起持续停业。原告于2019年12月5日向恒泊餐饮店发出通知，要求其于12月15日前付清本案涉案店铺及另一商铺的合同解除违约金215740.8元、拖欠的租金等47912.03元、恢复原状费用10196.06元，并于约定期限内完成从购物中心迁出的工商变更登记手续。2020年4月9日，原告与广州杰佳建筑工程有限公司签署原状恢复工程合同，并支付恢复原状费用6887.91元。上述费用中，本案涉案店铺应付拖欠租金、服务费等29173.81元，合同解除违约金104571元，恢复原状费用6887.91元，合计140632.72元。被告至今未支付任何上述欠款。扣除被告之前缴纳的保证金57820.4元，被告尚应支付原告82812.32元。现特向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告恒泊餐饮店、刘世文共同辩称：1、双方签订的租赁合同中的违约金条款属于无效条款。合同内容由原告单方制定，未与被告协商，属于格式合同。合同中的违约金条款明显加重了被告的责任，应属无效条款。2、即便法院认为违约金条款有效，原告主张的违约金也过高，请求法院予以减少，理由如下：⑴原、被告在2019年4月签订的《补充协议》约定月租金下调至7165.05元，原告在本案中仍以原租金标准为基础计算违约金明显与双方约定不符。⑵原告对被告的店铺所在区域“食尚营”宣传不足，加之该区域商户入住率低，导致该区域人流稀少，被告的店铺发生持续亏损，被告为了避免亏损进一步扩大才提前停业，并非恶意违约。⑶原告在2018年底至2019年初曾同意和被告的店铺位于同一区域的其他店铺提前退租，免除其违约金并退还保证金，可见原告在处理商户退租问题上明显存在双重标准。同时，由于原告当时给予商户较为宽松的退租条件，大量商户因商场管理不善、人流稀少而纷纷退租，被告店铺所在区域也因为大量商户退租而变得更加冷清。⑷由于经营状况持续没有明显改善，被告在2019年4月曾提出退租申请，当时原告以减租为条件挽留被告，双方就此签订了关于减租的补充协议，原告工作人员还口头承诺如减租后被告的店铺仍出现亏损，可以退租并退还保证金。2019年10月29日，被告因为持续亏损再次提出退租，并从2019年12月1日起停业。原告对其他商户退租的处理方式以及原告工作人员所作的承诺让被告产生了合理的信赖，原告对更早提出退租的其他商户给予宽松的退租条件，而对尽管承受着亏损但依然坚持经营至2019年11月30日的被告主张高额违约金明显有失公平。同时，被告已提前一个月通知原告退租，给了原告一定的转租准备时间，原告应当采取适当措施防止损失扩大。⑸被告停业后，原告禁止被告取走店内物品，原告在2019年12月5日给被告发送的《通知》中也指出原告将任意处置被告的店内物品，原告处置被告的店内物品所得的收益应从被告应支付的违约金中扣减。综上，被告对原告主张的租金、服务费、恢复原状费用没有异议，被告已向原告缴纳的保证金在扣除原告主张的租金、服务费、恢复原状费用后的余额为21758.67元，已将近被告退租前两个多月的租金加管理费的金额。被告认为原告没收保证金后，已足以弥补原告因被告提前退租而受到的损失，被告无需再向原告额外支付违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年10月左右，原告与被告刘世文签订《店铺租赁合同》，约定：刘世文向原告承租位于广州市白云区*路1号、1号之一、1号之二的永旺梦乐城*第1层第158铺面积为38.73㎡的场地，合同期限为自合同生效日至2021年10月31日。双方协商约定固定租金和销售额提成租金，并按两者取其高计算。租金以自然月为准，不足一个月的按实际天数计算。固定租金的支付方式为每月15日前支付下月固定租金，销售额提成租金的支付方式为每月15日支付上月销售额提成租金。商业管理费每月3098.4元，须自开业日起支付，支付方式为每月15日前支付下月商业管理费。双方约定被告刘世文须向原告支付保证金57320.4元。关于违约责任，合同载明：17.2不论是租金、商业管理费、保证金、还是其他任何应由乙方（即刘世文）承担的费用，任何乙方的迟延支付，均须由乙方另行交纳自应支付日起到清偿完毕之日为止的日万分之六的迟延给付违约金。17.4除本合同另有约定，违约情形每持续一天，违约方应按日租金+日商业管理费之和（违约日前的三个自然月平均金额）向守约方支付违约金。17.5乙方有下列各项之一情形时，除应承担违约金外，甲方（即原告）有权解除本合同。17.5.3保证金、各期租金以及其他合同基本项目表所列任何乙方应付费用，乙方支付逾期累计超过15日。17.6甲方按上条约定提出解除本合同时，乙方除按违约情形持续时间计算并支付违约金外，应按照解除日之前6个自然月的（租金+商业管理费）的总额支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应在本合同解除日承担补充赔偿责任。17.7甲方有权从乙方的保证金中扣除前述违约金、赔偿金和任何欠款。18.1在乙方开业后的合同期内，乙方或甲方可以书面形式通知对方，对本合同进行解约。本合同将在一方提出解约后满6个月之日终止，唯乙方在该6个月之内必须继续完整的营业。18.2乙方根据上条对本合同进行解约时，应在书面提出解约后立刻支付中途解约金给甲方。18.3中途解约金的金额相当于提出解约日前3个自然月的（租金+商业管理费）。18.4在解约要求提出至合同终止的期间，甲乙双方仍应正常履行本合同约定义务，否则应按本合同约定承担违约责任。中途解约金与违约金或赔偿金相互不可替代。19.1无论本合同是以合同期满、解约、解除等任何理由终止，乙方均须在本合同终止之日前，以其自身的费用清理租赁场所，恢复至工程责任分担表规定的原状，并向甲方交接租赁场所。上述合同签订后，刘世文依约向原告交纳了保证金57820.4元。2019年4月，原告与被告刘世文签订《补充协议》，约定将涉案商铺每月固定租金调整为7165.05元/月（固定租金和提成租金两者取其高），最低销售额调整为59708.75元/月。后原告与两被告另签订《补充协议》，约定刘世文在上述《店铺租赁合同》中的全部权利义务一并由恒泊餐饮店承接，恒泊餐饮店取代刘世文成为上述合同的承租方，刘世文对恒泊餐饮店履行上述合同行为承担连带责任。2019年10月29日，恒泊餐饮店的经营者刘世文向原告提交《退店申请书》，以经营亏损为由申请退出涉案商场。2019年11月13日，刘世文再次向原告提交《停业申请书》，以经营亏损为由申请退场，并表示将于2019年12月1日做闭店停业处理。2019年12月5日，原告向恒泊餐饮店发出《通知》，主张恒泊餐饮店擅自停业已构成严重违约，其有权单方解除双方签署的《店铺租赁合同》及补充协议，收回该店铺，并要求恒泊餐饮店于2019年12月15日前付清本案涉案店铺及另一商铺的合同解除违约金215740.8元、拖欠的租金等47912.03元、恢复原状费用10196.06元，并于约定期限内完成从购物中心迁出的工商变更登记手续。2020年4月9日，原告与案外人广州杰佳建筑工程有限公司签订《店铺原状恢复施工合同》，约定由该司进行涉案的158店铺的原状恢复施工事宜，并约定该店铺所涉工程价格为6887.91元。庭审中，两被告确认未向原告支付2019年10月、11月的租金和服务费共计29173.81元，对原告主张的恢复涉案商铺原状产生的费用6887.91元无异议；双方确认涉案合同于2019年12月1日解除，确认原告尚未退还涉案保证金，并同意该保证金用以抵扣本案中被告尚欠付的费用。关于违约金，原告主张恒泊餐饮店存在拖欠租金、擅自停业的违约行为，违约金应按照合同原约定的第一年的固定月租金14330.1元加上商业管理费3098.4元计算；其亦确认合同解除前每个月的固定租金是7165.05元。原告未提供证据证实除其主张的涉案费用外，其尚存在其他损失。两被告则认为合同约定的违约金过高，认为抵扣保证金后，其无需再额外支付违约金。另查，涉案的位于广州市白云区*路1号、1号之一、1号之二的建筑物已于2015年1月8日取得《建设工程规划许可证》（*号）。另，被告恒泊餐饮店的工商登记类型为个体工商户，经营者为刘世文，组成形式为个人经营。以上事实，有《店铺租赁合同》、《补充协议》、《退店申请书》、《停业申请书》、《店铺原状恢复施工合同》、发票、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告恒泊餐饮店之间的涉案租赁合同关系成立，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。被告恒泊餐饮店未依约向原告支付涉案店铺在2019年10月至11月期间的租金及服务费，其行为已构成违约，现原告要求其支付该期间的租金及服务费29173.81元及因涉案商铺恢复原状产生的费用6887.91元，恒泊餐饮店对此亦无异议，本院对此予以支持。关于违约金，原告要求按照合同约定的合同原约定的第一年的固定月租金14330.1元加上商业管理费3098.4元为基数计算6个月作为违约金，该主张与合同载明的按照解除日之前6个自然月的租金加商业管理费作为违约金计算基数的约定不符，且其未提供证据证实除其诉请所涉的各项费用外尚存在其他损失，则双方约定的违约金标准明显过高，本院酌情调整违约金为按照合同解除前的固定月租金7165.05元加上商业管理费3098.4元为基数计算3个月为30790.35元【（7165.05元+3098.4元）×3个月】。恒泊餐饮店未能提供证据证实原告曾在2019年4月承诺如减租后恒泊餐饮店仍出现亏损，可以退租并退还保证金，其以此为由主张无需支付违约金的抗辩意见无事实依据，本院对此不予支持。综上，被告恒泊餐饮店须向原告支付租金及服务费、因涉案商铺恢复原状产生的费用、违约金共计66852.07元，扣除保证金57820.4元后，被告恒泊餐饮店尚须向原告支付欠款9031.67元。原告已在本案中主张违约金，其要求被告另行支付逾期付款利息的诉请于法无据，本院对此不予支持。被告刘世文应对恒泊餐饮店的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区金沙恒泊餐饮店向原告永旺梦乐城（广州白云）商业管理有限公司支付欠款9031.67元；二、被告刘世文对上述第一项判决内容所涉债务承担连带清偿责任；三、驳回原告永旺梦乐城（广州白云）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费935元，由原告永旺梦乐城（广州白云）商业管理有限公司负担833元，被告广州市白云区金沙恒泊餐饮店、刘世文共同负担102元。被告广州市白云区金沙恒泊餐饮店、刘世文负担的上述受理费须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十月二十六日法官助理蔡晓珊书记员冼颖斯