江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0423民初1995号原告韦丽，女，1986年10月10日出生，瑶族，广西凤山县人，自由职业，住广西凤山县。被告雷蕾，男，1989年7月24日出生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。原告韦丽与被告雷蕾定金合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员汪先进独任审判，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告韦丽，被告雷蕾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦丽诉称：2019年11月，原、被告双方协议买卖被告所有的位于广西玉林市玉州区，原告支付被告购房定金人民币5000元，并且双方口头协商于2020年底前完成交易（协议全程有原告朋友潘某在现场），但被告于2020年3月突然告知原告称因急需资金装修其位于江西省的新房所以要求提前交易，原告表示提前交易令其暂时无法筹到购房资金，遂与被告协商一致，若被告着急交易可将房屋另售他人，待房屋出售后归还原告购房定金。殊不知自2020年3月底开始，被告不声不响不再回应原告，在被告持续电话不接微信不回的情况下，原告于2020年5月前往房屋处查看（此前被告一直居住于此），被告已人去楼空，通过现场发现南方电网张贴的催缴单显示，该房屋所有人已更名为他人，后经原告与小区物业证实，被告已将房屋出售，现物业处业主登记变更为他人。于是原告继续打电话、发微信、短信尝试联系被告，奈何被告至今仍未作任何回应。为此，原告诉于法院，请求判令：1、被告返还原告购房定金5000元，并从起诉之日起按月利率0.5%的标准计算支付资金占用期间的利息至款项还清之日止。2、本案诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告韦丽向本院提交了下列证据：1、原、被告身份证复印件各一份，以证明原、被告诉讼主体资格。2、定金收据一份，以证明原、被告间的合同关系。3、转账凭证一份，以证明原告支付被告定金5000元。4、案涉房屋房产证复印件一份，以证明交易房屋系被告所有。5、停电通知单一份，以证明被告将房屋另售他人的事实。6、潘红全出具的书面证言一份，以证明原、被告约定2020年下半年至年底前这段时间交易，被告中途出售房屋属违约，应当返还定金。7、原、被告微信语音聊天记录一份，以证明原、被告就退还定金一事通过微信进行过协商，且被告同意退还定金的事实。被告雷蕾辩称：1、原告诉讼主体不适格，原告并非买方，其只是基于被告与玉林市世华易居房地产中介服务有限公司的合同，代买方转交定金给被告。2、被告与原告无法律上的权利义务关系，原告即使是玉林市世华易居房地产中介服务有限公司老板，根据有关法律规定，也不能以个人名义提起诉讼。3、被告与中介公司签订限时销售合同，买方通过该中介公司支付定金给被告后，买方已经明确表示不买被告房产，系买方违约，卖方（即被告）不退定金符合法律规定。为支持其抗辩主张，被告雷蕾向本院提交了下列证据：1、限时销售合同一份，以证明合同约定委托销售的时间是从2019年11月13日到2020年2月13日。2、原、被告以及原告与买方（原告截图发给被告）的微信聊天记录、交易记录各一份，以证明2020年3月7日买方明确称不买被告的房子以及被告于2019年11月15日收到定金。对当事人提交的证据，经庭审质证，本院综合认定如下：一、对原告提交的第一、二、三、四、五组证据，被告质证对真实性无异议，但买房并非原告，被告与中介公司签订合同的时间是2019年11月13日，约定委托销售的时间是从2019年11月13日到2020年2月13日，后被告得到买方明确不想购房的时间是2020年3月7日，之后被告将售房信息挂到网上销售，尔后销售了。本院对上述证据予以采信。二、对原告提交的第六组证据，被告质证证人所述的过程基本属实，但陈述的交易时间不准确，被告所称的交易时间指的是2019年年底，并不是2020年年底。本院对真实性予以采信，对关联性本院在后文说理部分予以阐述。三、对原告提交的第七组证据，被告质证微信记录属实，但当时被告是要求原告帮其找到买家以相同的价钱卖出去才同意退还定金，而最后是被告自己找的买家卖出去的，因此被告不同意退还定金。本院对真实性予以采信，对关联性本院在后文说理部分予以阐述。四、对被告提交的第一组证据，原告质证没有异议。本院对该组证据予以采信。五、对被告提交的第二组证据，原告质证聊天记录属实。本院对真实性予以采信，对关联性本院在后文说理部分予以阐述。根据当事人举证、质证、庭审陈述和本院认证情况，本院确认以下案件事实：2019年11月13日，被告雷蕾与玉林市世华易居房地产中介服务有限公司（以下简称世华中介公司）签订《限时销售合同》，就其所有的位于广西玉林市玉州区的房屋委托世华中介公司代为出售，委托期限自签订合同之日起至2020年2月13日。原告韦丽当时系世华中介公司的员工，其同当时另一名公司员工潘红全于2019年11月15日到被告家，原、被告商谈好了价格、付款方式等交易细节后，当日原告通过支付宝向被告支付购房定金5000元，被告于当日出具一张定金收据。2020年3月初，被告通过潘红全告知原告急用钱想近期交易，后原告向被告告知案外意向购房人因其自身原因放弃购买案涉房屋，双方经协商，由原告继续帮被告寻找新的购房人，待被告将房屋出售并收取房款后退还原告所付定金。后被告通过其他中介公司将案涉房屋出售，原、被告就本案定金退还一事无法协商一致，故原告诉至本院。本院认为，被告雷蕾与玉林市世华易居房地产中介服务有限公司签订《限时销售合同》后，原告韦丽与被告协商达成了购房细节后，原告向被告支付了定金5000元，双方达成的定金合同法律关系与被告和中介公司签订的限时销售合同系独立的法律关系，虽然原告系中介公司的职员，但本案中原告支付定金并非代表公司进行支付定金，而是作为意向购房人的身份即买方向被告支付定金。被告出具的定金收据中未载明明确的购房人，亦未载明被告系向原告出具的收款收据，被告认为原告仅是中介身份，并不是购房的买方，在双方协商买卖事宜的过程中，原告亦承认存在案外购买人，故原告不是交纳定金的主体，不具有诉讼主体资格。本院认为，庭审已确认该5000元定金由原告通过支付宝支付给被告，在原告支付定金时尚未出现案外的买方，只是出于中介购房的惯例，原告通过支付定金拿下出售房源后去寻找合适的买方，如最终达成了交易，该5000元定金会转化为买方的购房款，被告才会与最终的买方建立法律关系，在此之前，就该定金只在原、被告之间产生法律关系。经被告质证无异议的潘红全书面证明中的相关内容已证实了上述事实，结合双方的庭审陈述可以确认。故被告关于原告不具有诉讼主体资格的抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，在被告要求近期交易的情形下，原告向被告告知案外意向购房人因其自身原因放弃购房，近期可能无法交易后，双方本可协商或根据之前的约定主张权利。但双方经协商，由原告继续为被告寻找购房人，待案涉房屋出售且被告收取房款后将定金退还原告，至此，双方对退还定金一事已然达成一致意见。被告辩称之后系其自身通过其他中介公司将案涉房屋出售而非原告，且其和原告达成退还定金的条件是不低于之前的价格进行出售，而事实上被告最后出售房屋的价款低于270000元，因此不应返还定金。本院认为，被告对其抗辩主张未提交证据予以证明，在原告提交的微信聊天记录关于返还定金的内容中，被告并未提出返还定金的附条件内容，只是同意待出售后就返还原告定金，故本院对被告该抗辩意见不予采纳，被告应根据双方约定返还原告定金。综上，对原告主张被告返还购房定金5000元的诉讼请求本院依法予以支持，但原告主张从起诉之日起按月利率0.5%的标准计算支付资金占用期间的利息至款项还清之日止，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告雷蕾于本判决生效后三日内返还原告韦丽购房定金5000元。二、驳回原告韦丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷蕾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  汪先进二〇二〇年十月二十八日书记员  冷 冀