江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初644号本诉原告（反诉被告）：医药高新区西元食代餐饮店，统一社会信用代码92321291MA1XNPM965，住所地泰州医药高新技术产业开发区永定东路****。经营者：曾赛华。委托诉讼代理人：于爱明，江苏江豪海信律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：华润置地（泰州）有限公司，统一社会信用代码913200005703242421，住所地，住所地泰州医药高新技术产业开发区凤凰街道工业园区**iv>法定代表人：沈玉国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告医药高新区西元食代餐饮店（以下简称西元食代餐饮店）与被告华润置地（泰州）有限公司（以下简称华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，被告华润公司在开庭前提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。西元食代餐饮店的委托诉讼代理人于爱明、华润公司的委托诉讼代理人李炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告西元食代餐饮店向本院提出诉讼请求：1、华润公司退还本诉原告交纳的租赁保证金、物业管理费押金、装修押金，合计116260元及利息（自起诉之日至实际给付之日按年利率6%计算）；2、被告返还原告店内物品（详见清单），价值6万元；3、诉讼费由本诉被告承担。开庭前，原告西元食代餐饮店撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2018年12月1日，双方签订商铺租赁合同，约定：本诉被告将万象城L2层202号商铺房屋租赁给本诉原告使用，租期自2018年12月10日至2022年1月31日，保证金合计116260元（包括租赁保证金、物业管理费押金、装修押金）；同时约定：“如非双方原因导致商铺无法正常连续使用超过三十日，任一方可解除合同，互不承担违约责任。”2020年1月27日，本诉被告在微信群里通告所有承租户，因疫情原因，所有商铺停止营业。2020年3月11日，本诉被告通知本诉原告可以复工。此时，本诉原告已因疫情原因停止营业40多天。2020年4月1日，本诉原告向本诉被告发出解除通知书，解除双方签订的租赁合同。本诉被告收到解除合同通知书后，没有退还本诉原告缴纳的保证金。本诉被告的行为严重损害本诉原告的合法权益；为维护自身权益，诉至法院，请求支持本诉原告诉请。本诉被告华润公司辩称：1、本诉原告依据双方签订的租赁合同第25.3.2条无责任解除案涉合同并主张返还租赁保证金、物业管理费押金、装修押金，无事实和法律依据；案涉商铺可以正常使用，且本诉原告也在商业体恢复营业后正常开店经营；案涉商铺也不存在连续三十日不能使用的情形；2、针对疫情导致的影响，本诉被告也积极通过为本诉原告减免租金的方式为双方合同目的实现作出了巨大让步；本诉原告因自身原因主张解除合同，同时拒绝承担相应的违约责任，是不诚信的；3、本诉原告希望解除案涉租赁合同的根本原因是自身经营不善，与本诉被告无关；综上，本诉原告单方无责解除合同，无事实及法律依据；本诉原告提前单方解除案涉租赁合同的行为已经构成违约，本诉被告因此可不予退还相应保证金、押金等，并可向本诉原告主张相应的违约金。综上，本诉原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请贵院查清事实，依法予以驳回。反诉原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付欠付商铺租金6891.24元，装修垃圾清运费3696元，合计10587.24元，并按照每日千分之二的标准自2020年4月1日起支付逾期违约金；2、反诉被告支付房屋占用费50770.3元；3、反诉被告支付延迟交还商铺违约金253851.5元；4、反诉被告支付合同解除违约金56980元；5、反诉原告不予退还反诉被告交纳的租赁保证金、物业管理费押金、装修押金，合计116260元；6、反诉被告支付反诉原告支出的律师代理费22500元；7、反诉被告承担反诉诉讼费。事实和理由：双方于2018年12月1日签署了合同编号为CRLTZ18-LC003-(11-29)的《泰州万象城商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），反诉被告租用泰州万象城一期L2层第L202号商铺作为“贵族皇仕”品牌经营使用，该商铺租赁期限自2018年12月10日起至2022年1月31日。为了配合政府部门做好新型冠状病毒所致××疫情的防控工作，该商铺所在商业体自2020年1月27日起开始停止营业。后经相关部门核查通过后，该商铺所在商业体于2020年2月22日起正式复工；反诉被告承租的商铺亦可正常使用，反诉原告亦及时将相关政策告知所有承租商铺。反诉被告自2020年3月12日起亦开始对外经营。2020年3月24日，反诉被告向反诉原告提交《申请书》，表示“因经营不善，出现亏损状态，故计划于2020年3月31日撤场”，并在2020年4月1日起单方停止该商铺营业。后反诉原告向反诉被告寄送回函及商铺交还通知函，要求反诉被告承担其单方解除合同、逾期交还商铺的相关责任。在反诉原告的催促下，反诉被告直至2020年6月12日才将商铺交还给反诉原告。根据双方的合同约定，反诉被告仍然拖欠商铺租金6891.24元、装修垃圾清运费3696元，以及撤场期间房屋占用费及各项违约金。为维护自身合法权益，提起反诉，请判如所请。反诉被告西元食代餐饮店辩称：反诉原告的事实理由部分中对于时间节点偷换概念；反诉被告于2020年4月1日通过邮寄的方式向反诉原告送达了解除通知书，是合法解除，不存在反诉原告所说提交申请书后撤场；反诉原告对于合同解除提出异议，是以诉讼的方式提出；反诉被告已在2020年4月7日书面发出要求交付商铺的通知，反诉原告予以签收；是反诉原告不允许反诉被告将店铺内的物品搬走导致商铺未及时交还，其恶意阻止，有报警记录，双方签字交付商铺是2020年6月12日；商铺延迟交付责任由反诉原告承担；对房屋占有使用费、迟延交付违约金我方都不承担；商铺租金按实结算，现欠付6891.24元，装修垃圾清运是反诉被告自己清理的；反诉被告无违约行为，不需支付违约金，反诉原告应返还保证金等费用；律师费、诉讼费反诉被告亦不承担。本院经审理认定事实如下：西元食代餐饮店（乙方）与华润公司（甲方）于2018年12月1日签订合同编号为CRLTZ18-LC003-(11-29)的《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：第1条西元食代餐饮店租用泰州万象城一期L2层第L202号商铺，以“贵族皇仕”名称经营“贵族皇仕”品牌，经营范围为：“牛排、披萨、意面、饮品等中西餐美食”；第2条该商铺租期自2018年12月10日起至2022年1月31日；第5条5.1租金标准自2018年12月10日至2019年2月28日，区间固定租金为8580元，扣率租金为营业额的百分之7%，上述租金下可称“区间租金”；自2019年3月1日至2020年1月31日，每月固定租金为18480元，自2020年2月1日至2021年1月31日，每月固定租金为21560元……第6条其他费用物业管理费区间费用为16907元，推广宣传费区间费用为1540元，装修垃圾清运费为3696元，乙方装修前及撤场前分别支付；第7条租赁保证金64680元、物业管理费押金41580元、装修押金10000元；第25条合同的解除或终止25.3.2非双方原因导致该商铺无法正常连续使用超三十日，任一方可解除合同，互不承担违约责任。双方一致确认，合同签订后，西元食代餐饮店给付华润公司租赁保证金64680元、物业管理费押金41580元、装修押金10000元，合计116260元；西元食代餐饮店开始经营牛排加自助餐的餐饮店；为了做好新型冠状病毒所致××疫情的防控工作，西元食代餐饮店于2020年1月27日停止营业；后经相关部门核查通过，案涉商铺所在商业体于2020年2月22日起正式复工，西元食代餐饮店自2020年3月12日起开始恢复经营。西元食代餐饮店支付华润公司租金至2020年2月29日，自2020年3月1日起未支付租金；华润公司给西元食代餐饮店免除了2020年1月25日-2月9日的租金及2月10日-2月24日期间的租金，2月25日-3月31日期间按照50%或者30%进行租金折减，自2020年3月1日起至2020年3月31日，西元食代餐饮店欠付华润公司租金6891.24元。2020年3月24日，西元食代餐饮店向华润公司提交《申请书》，表示“因经营不善，出现亏损状态，故计划于2020年3月31日撤场”；后西元食代餐饮店又于2020年4月1日及4月7日发出解除合同通知书及商铺交付通知书，华润公司均已签收，并向西元食代餐饮店寄送回函及商铺交还通知函，西元食代餐饮店至2020年6月12日将商铺交还，双方完成验房交付。以上事实有房屋租赁合同、通知书、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，西元食代餐饮店、华润公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，华润公司依约将案涉房屋交付西元食代餐饮店使用，西元食代餐饮店支付租金至2020年2月29日。2020年1月底以来，新冠××疫情爆发，国家为控制疫情蔓延，实施了严格的疫情防控措施，对各行各业的生产经营确实造成了非常严重的影响。西元食代餐饮店也因此受影响未能连续正常经营，故书面提出解除租赁合同，现双方已完成了验房交付手续，租赁关系已经解除。首先，因该合同的解除是因不可抗力造成，不可归责于双方的责任，不属于西元食代餐饮店的个人原因，本案合同的解除基于公平原则；且西元食代餐饮店在疫情发生前履约情况较好，并非恶意违约，违约责任应免除，故华润公司主张解除合同违约金，本院不予支持；西元食代餐饮店主张华润公司退还已缴纳的租赁保证金64680元、物业管理费押金41580元、装修押金10000元，合计116260元，符合法律规定，本院予以支持；其次，双方一致确认2020年3月西元食代餐饮店欠付租金6891.24元，此租金应由西元食代餐饮店支付给华润公司；同时关于华润公司反诉主张的2020年4月1日至2020年6月12日的房屋占有使用费；从2020年4月起，双方因解除合同产生纠纷，西元食代餐饮店虽未实际经营，但涉案房屋仍属于其实际占用，涉案房屋实际占有期间的损失属于华润公司的损失；对于该损失应从公平原则和衡平双方当事人利益的角度出发，由双方合理分担因疫情防控导致的不利后果；故西元食代餐饮店应支付给华润公司从2020年4月1日至2020年6月12日的房屋占有使用费25385.2元（即50770.32元的50%）；华润公司主张的延迟交还商铺违约金，本院不予支持；关于华润公司反诉主张的装运垃圾清运费，因西元食代餐饮店提供初步证据证明其自行进行了清理，华润公司未能提供证据予以推翻，本院亦不予支持；再者，关于双方主张的相关利息损失及律师代理费，从公平原则出发，由双方各自负担，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、华润置地（泰州）有限公司应于本判决生效之日起十五日返还医药高新区西元食代餐饮店租赁保证金64680元、物业管理费押金41580元、装修押金10000元，合计116260元；二、医药高新区西元食代餐饮店应于判决生效之日起十五日支付华润置地（泰州）有限公司2020年3月房屋租金6891.24元及房屋占有使用费25385.2元（从2020年4月1日计算至2020年6月12日止），以上合计32276.44元；三、驳回医药高新区西元食代餐饮店的其他诉讼请求；四、驳回华润置地（泰州）有限公司的其他反诉请求。如医药高新区西元食代餐饮店、华润置地（泰州）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3826元，由华润置地（泰州）有限公司负担2625元（此款本诉原告已缴纳，在本判决发生法律效力后十五日内由本院向本诉原告退还，本诉被告应当在本判决发生法律效力后五日内向本院缴纳应当负担的诉讼费。逾期不履行的，依法移送执行），医药高新区西元食代餐饮店负担1201元（已缴纳）；反诉案件受理费8927元，由医药高新区西元食代餐饮店负担607元（此款反诉原告已缴纳，在本判决发生法律效力后十五日内由本院向反诉原告退还，反诉被告应当在本判决发生法律效力后五日内向本院缴纳应当负担的诉讼费。逾期不履行的，依法移送执行），华润置地（泰州）有限公司负担8320元（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  李文娟人民陪审员  陈少青人民陪审员  刘葆久二〇二〇年十月十五日书 记 员  丁梦雅附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。