北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12095号上诉人（原审被告、原审原告）：北京佰利普餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路**楼**-114。法定代表人：闫晋峰，执行董事。委托诉讼代理人：董红盼，北京市京师律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：冯睿辕，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审原告）：李渊，男，1982年8月11日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：董红盼，北京市京师律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：冯睿辕，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审被告）：北京豪和商业运营管理有限公司，，住所地北京市朝阳区常惠路**楼****1303法定代表人：王亮，执行董事。委托诉讼代理人：邵鹏彪，北京豪和商业运营管理有限公司员工。上诉人北京佰利普餐饮管理有限公司（以下简称佰利普公司）、李渊因与被上诉人北京豪和商业运营管理有限公司（以下简称豪和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初5946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佰利普公司、李渊共同上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第六项，依法改判驳回豪和公司除解除合同外的其他全部诉讼请求，并支持佰利普公司、李渊的反诉请求；2.一审、二审诉讼费由豪和公司承担。事实和理由：一、2019年8月16日至2020年2月15日期间租金付款日到来之时，佰利普公司与豪和公司租赁合同纠纷一案正在审理过程中、尚无定论，而豪和公司仍在持续施工，涉案房屋受到影响的状态依然存在。佰利普公司迟延支付租金系依法行使先履行抗辩权，不应被认定为违约。《房屋租赁合同》3.1条约定，乙方承租该房屋用于餐饮类的销售和经营活动。10.2条约定，租赁期内，甲方应保障该房屋处于适用和安全的状态。根据5.2.1条约定，2019年8月16日至2020年2月15日期间租金的付款日为2019年8月1日。《房屋租赁合同》履行期间，佰利普公司依约支付了签约之日至2019年8月15日期间的租金。但自2019年3月底以来，豪和公司未经通知擅自在涉案房屋门前公共区域搭建围挡、进行施工，致使佰利普公司无法正常使用涉案房屋。为解决与豪和公司之间的纠纷，佰利普公司曾于2019年7月5日向法院提起民事诉讼。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2019年8月1日租金付款日到来之时，上述案件正在审理过程中、尚无定论，而豪和公司仍在持续施工，涉案房屋受到影响的状态依然存在。另外，佰利普公司曾交纳房屋押金19830元，前述款项金额相当于两个月租金，并一直由豪和公司保管。根据《房屋租赁合同》5.3.2条约定，豪和公司可以从房屋押金中扣减租金。基于上述，佰利普公司才迟延支付2019年8月16日至2020年2月15日期间租金。北京市第三中级人民法院（2020）京03民终5093号民事判决虽未支持佰利普公司要求豪和公司赔偿经济损失的诉讼请求，但是豪和公司搭建围挡、持续施工数月是事实。在数月的施工过程中，涉案房屋门脸被遮挡，而且施工扬尘与噪音极其严重，涉案房屋的使用受到严重影响毋庸置疑。在此情况下，佰利普公司迟延支付后续租金系依法行使先履行抗辩权，不应被认定为违约。二、豪和公司在2019年8月30日之前即已在涉案房屋增设门锁，导致佰利普公司完全失去对涉案房屋的使用权，且2019年8月15日之后佰利普公司未再使用涉案房屋。因此佰利普公司无需支付2019年8月15日之后的租金及滞纳金。佰利普公司于2019年8月15日开始临时闭店。几天之后佰利普公司工作人员前往涉案房屋时发现，房屋大门已被豪和公司增设门锁。佰利普公司提交的证据4（佰利普公司工作人员与豪和公司物业客服人员的沟通记录截屏）显示，2019年8月30日，经佰利普公司申请，豪和公司临时打开门锁。由此可见，豪和公司在2019年8月30日之前即已在涉案房屋增设门锁。2019年8月15日之后，佰利普公司未再使用涉案房屋。因此，佰利普公司无需支付2019年8月15日之后的租金及滞纳金。三、房屋租赁合同系因豪和公司根本违约而解除。佰利普公司无需向豪和公司赔偿律师费。同时，豪和公司应当向佰利普公司退还押金、承担违约责任以及赔偿损失。房屋租赁合同》11.5.1条约定，乙方未依照合同相关约定足额支付租金、物业费、水费及电费超过5日的，甲方有权解除合同。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持：反之，则依法予以支持。如上所述，首先，佰利普公司签约后一直依约支付房屋租金，直至房屋无法正常使用才延付租金。佰利普公司延付租金于法有据，不构成违约。其次，佰利普公司曾交纳相当于两个月租金的房屋押金，而豪和公司对涉案房屋增设门锁时，佰利普公司延付租金尚未超过一个月。因此，房屋租赁合同并非因为佰利普公司延付租金而解除。《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。佰利普公司作为承租人，在租赁期限内对涉案房屋依法享有占有、使用、收益的权利。然而，豪和公司在无任何通知的情况下，擅自增设门锁、破坏原有锁具、进入涉案房屋转移物品并将房屋另行出租。因此，房屋租赁合同是因为豪和公司的前述行为而解除。豪和公司的前述一系列行为不仅构成严重违约，而且严重侵犯了佰利普公司的合法财产权利。因此，豪和公司应当向佰利普公司退还房屋押金、注册保证金，就其违约行为承担违约责任，并赔偿佰利普公司所遭受的损失。四、李渊持有的佰利普公司股权已经转让并于2019年4月28日变更登记，而且李渊已退出实际经营，因此李渊无需对佰利普公司的债务承担连带责任。豪和公司、李渊、佰利普公司三方签订《权利义务转让协议》时，李渊系佰利普公司股东，并担任公司法定代表人。2019年4月28日，在本案房屋租赁合同纠纷发生之前，其持有的公司股权已经转让，不再担任法定代表人，而且其已退出公司的实际经营。基于上述，李渊无需对佰利普公司的债务承担连带责任。豪和公司辩称服从一审判决，不同意佰利普公司、李渊的上诉请求，豪和公司有权依据合同约定行使合同单方解除权。豪和公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求判令豪和公司与佰利普公司于2018年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除；2.要求佰利普公司将其在位于北京市朝阳区常惠路6号楼-1层-114房屋（以下简称涉案房屋）内注册的工商登记地址及食品经营许可证地址注销或迁移；3.要求佰利普公司向豪和公司支付租金（按照11.3元/平方米/天的标准，自2019年8月16日计算至2019年11月11日）；4.要求佰利普公司向豪和公司支付逾期缴纳房屋租金的滞纳金（以佰利普公司欠缴租金为基数，按照年利率24%的标准，自2019年8月16日计算至2019年11月11日）；5.要求佰利普公司向豪和公司支付房屋占有使用费（按照11.3元/平方米/天的标准，自2019年11月12日计算至佰利普公司完成工商登记地址及食品卫生许可证地址注销或迁移之日止）；6.要求佰利普公司向豪和公司支付律师费20000元；7.要求李渊对上述债务承担连带保证责任。佰利普公司、李渊向一审法院提出诉讼请求：1.要求豪和公司向佰利普公司双倍返还房屋押金396060元；2.要求豪和公司向佰利普公司退还注册保证金10000元；3.要求豪和公司向佰利普公司支付违约金292977.36元；4.要求豪和公司向佰利普公司赔偿经济损失287822.64元。一审法院认定事实：佰利普公司于2016年9月30日成立，现工商注册地址登记为涉案房屋所在地。2018年8月16日，豪和公司作为出租方（甲方）与李渊作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用。房屋用途为餐饮类的销售和经营活动，所经营项目主要有唯客。租赁期限自2018年8月16日起至2023年8月15日止。乙方应于2018年8月16日支付2018年8月16日至2019年1月15日期间的租金495077元；应于2019年1月1日支付2019年1月16日至2019年8月15日期间的租金693108元；应于2019年8月1日支付2019年8月16日至2020年2月15日期间的租金594093元。房屋押金为两个月租金198030元，如乙方不存在违约情形，甲方凭押金收据原件在本合同约定条件成就后向乙方无息返还押金；因乙方原因提前解除或出现违约事项，房屋押金不予退还。乙方违反本合同约定，甲方有权（但无义务）部分或全部扣减房屋押金，但此措施的采取不影响甲方行使本合同赋予的其他权利或其他救济方式的行使，乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。如乙方利用该房屋进行注册的，需向甲方缴纳注册保证金10000元。因乙方原因提前解除或出现违约事项，注册保证金不予退还。乙方未依照合同相关约定足额支付租金超过5日的，甲方有权单方采取停水、停电、封门等措施，并解除合同，收回该房屋，押金不退，甲方同时有权要求支付相应赔偿。甲方采取上述措施给乙方造成的后果及相关损失均由乙方自行承担。乙方未按本合同中约定的时间缴纳租金，甲方则按所欠费用之和收取每日0.5%的滞纳金。2018年12月21日，豪和公司作为甲方、李渊作为乙方与佰利普公司作为丙方签订《权利义务转让协议》约定：甲、乙双方于2018年8月16日签订《房屋租赁合同》，乙方请求将该合同中涉案房屋项下权利义务全部转让给丙方，并同意在丙方未按约定履行义务时，甲方可要求乙方承担连带责任，甲方予以同意。乙方、丙方保证，若其中一方或多方未按时履行约定义务，甲方可要求乙方、丙方承担连带责任，甲方可无顺序无比例进行追偿。乙方、丙方保证期间自本协议签署之日起至2026年8月15日止，担保范围包括但不限于乙方、丙方应支付的租金、押金、违约金、注册保证金、损害赔偿金、甲方产生的律师费、诉讼费等费用损失。同日，豪和公司作为出租方（甲方）与佰利普公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年1月16日起至2023年8月15日止。乙方应于2019年1月1日支付2019年1月16日至2019年8月15日期间的租金693108元；应于2019年8月1日支付2019年8月16日至2020年2月15日期间的租金594093元。其余合同条款与2018年8月16日豪和公司与李渊签订的《房屋租赁合同》条款一致。上述合同签订后，豪和公司于2018年8月16日将涉案房屋交付李渊，李渊支付了房屋押金198030元、2018年8月16日至2019年1月15日期间的租金495077元、注册保证金10000元。此后佰利普公司按时支付了2019年1月16日至2019年8月15日期间的租金693108元。佰利普公司未再支付后续租金。佰利普公司于2019年10月将豪和公司诉至一审法院，要求确认涉案合同中第7.3条（内容为：房屋交付后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行房屋周边环境的建设、公共区域或个别区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿补偿或减免租金等措施）无效并要求豪和公司赔偿经济损失261539.77元。一审法院经审理于2020年2月5日作出（2019）京0105民初80652号民事判决，判决驳回佰利普公司的全部诉讼请求。佰利普公司不服该判决并提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理认为，涉案合同中第7.3条确为格式条款，出租人应当在租赁期限始终保障租赁物的合法合理使用，该条款内容明显免除了豪和公司在装修、改造、修缮过程中对佰利普公司造成损害后所应承担的赔偿责任，排除了佰利普公司提出赔偿主张的权利，该条款明显不符合公平原则，应当认定为无效。但需指出的是，在双务合同的履行过程中，各方当事人均有一定的协同、配合、容忍义务。该条款之无效，并不能直接得出豪和公司所实施的任何装修、改造、修缮行为都应当承担赔偿责任的结论，相关纠纷仍应根据案件情况具体判断。该案中，佰利普公司主张系因豪和公司实施围挡等建设行为导致其产生了营业收入下降等相应经济损失，但根据现场照片等在案材料，其所指称的围挡距离其租赁房屋的大门保持了足够距离，并未对通行造成妨碍，顾客仍可从两侧正常到店消费，佰利普公司以此主张造成其经济损失，其举证不足以证明其主张，亦不能排除同业竞争等因素的影响，故佰利普公司提交之证据不足以证明其销售额之变化与搭建围挡存在直接因果关系。故该院于2020年4月23日作出（2020）京03民终5093号民事判决，判决撤销一审法院作出的（2019）京0105民初80652号民事判决，确认涉案合同中第7.3条无效，驳回佰利普公司的其他诉讼请求及上诉请求。2019年8月14日，豪和公司向佰利普公司发送《租金缴纳催款函（3）》，载明“佰利普公司应于2019年7月31日前向豪和公司缴纳2019年8月16日至2020年2月15日期间租金594093元。请贵司于2019年8月15日下午17:00前支付上述租金，如届期仍未支付，我司将依照合同约定，采取停水、停电、封门等措施，或解除合同，收回该房屋并追究贵司的违约责任。届时，所产生的一切损失和费用均由贵司承担”。佰利普公司称其于当日收到该通知，因佰利普公司系快餐经营单位，需要采购食材，得知该通知后，佰利普公司决定暂不采购食材，临时闭店两天，并与豪和公司沟通此事；佰利普公司于2019年8月15日起临时闭店；后佰利普公司发现涉案房屋大门已经被豪和公司上锁，佰利普公司至此完全丧失对涉案房屋的控制权。豪和公司对此不予认可，表示佰利普公司因经营不善于2019年8月1日自行闭店。因佰利普公司未按时支付租金，豪和公司于2019年8月30日对涉案房屋大门增设门锁，目的是希望催促佰利普公司尽快支付租金；2019年8月30日及31日，佰利普公司来涉案房屋给顾客办理退卡业务，其将自己的门锁撤掉；2019年12月1日，豪和公司将涉案房屋内佰利普公司的物品搬至豪和公司自有库房保管；2019年12月9日，豪和公司将涉案房屋另行出租；2020年5月19日，佰利普公司在豪和公司的强烈要求下，才将物品从库房搬离。佰利普公司辩称，其于2019年12月6日发现屋内物品被搬离，于2019年12月9日报警称物品丢失，警察出警后认为双方系民事纠纷，建议通过诉讼途径解决；其于2019年12月19日法院主持勘验时，才得知物品被豪和公司搬至库房，同时发现涉案房屋有第三人进场装修；此后佰利普公司一直要求豪和公司归还物品，豪和公司不同意归还，直至2020年5月19日，豪和公司才通知佰利普公司去库房领取物品。豪和公司主张律师费，称其为本案及（2019）京0105民初80652号一案共支付律师费20000元，每个案件律师费10000元，就此提交委托代理协议及发票一份佐证。佰利普公司称其在本案中主张的经济损失系豪和公司在未经通知的情况下，对涉案房屋加设门锁、清空屋内物品、另行出租等一系列违约行为所造成的损失，就此提交《定金合同》《转让协议书》、银行交易明细等证据佐证。豪和公司认可上述证据的真实性，但不认可关联性及证明目的，表示上述费用即使产生损失，原因也是佰利普公司自身经营不善及其违约行为所致，与豪和公司无关。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，豪和公司与佰利普公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。佰利普公司未按约定支付租金，已构成根本违约，豪和公司享有对涉案合同的单方解除权。豪和公司依据合同约定采取“封门”措施、清空屋内物品并不构成违约，豪和公司为减少损失另行出租房屋，亦不违反合同及法律规定，一审法院对佰利普公司相应抗辩意见不予采信。生效法律文书已经认定佰利普公司提交的证据不足以证明其销售额之变化与搭建围挡存在直接因果关系，故豪和公司之搭建围挡行为不构成违约，一审法院对佰利普公司相应抗辩意见亦不予采信。然而，豪和公司于2019年8月30日即已对涉案房屋增设门锁，且此后涉案房屋一直处于其控制状态，佰利普公司已丧失实际控制权，涉案合同于2019年8月30日即已事实履行不能，故一审法院认定涉案合同于2019年8月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因佰利普公司租金支付至2019年8月15日，故其还应支付豪和公司2019年8月16日至2019年8月30日期间的租金及滞纳金，因合同约定的滞纳金标准过高，一审法院予以调整。因合同解除后，佰利普公司已无法实际使用涉案房屋，故豪和公司要求佰利普公司支付此后的租金或房屋占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。豪和公司主张律师费，有合同依据，因豪和公司自认本案主张的律师费系为两个案件所支出，而另案中对于佰利普公司是否违约并无认定，不符合《权利义务转让协议》中约定的律师费支付条件，故一审法院酌定佰利普公司向豪和公司支付律师费10000元。豪和公司要求佰利普公司将涉案房屋内注册的工商登记地址及食品经营许可证地址注销或迁移，该项请求并非民事案件受理范围，一审法院不予支持。因佰利普公司系违约方，其要求豪和公司双倍返还押金、退还注册保证金、赔偿违约金、赔偿经济损失，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，李渊对于佰利普公司债务的担保方式为连带责任保证，豪和公司要求李渊对上述债务承担连带保证责任，于法有据，一审法院予以支持。李渊抗辩其已退出佰利普公司经营、不再担任股东及法定代表人职务故无需承担连带保证责任，于法无据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、北京豪和商业运营管理有限公司与北京佰利普餐饮管理有限公司于二〇一八年十二月二十一日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年八月三十日解除；二、北京佰利普餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京豪和商业运营管理有限公司二〇一九年八月十六日至二〇一九年八月三十日期间的租金四万八千八百二十九元五角六分及滞纳金一千元；三、北京佰利普餐饮管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京豪和商业运营管理有限公司律师费一万元；四、李渊对判决第二项、第三项中北京佰利普餐饮管理有限公司应支付的租金、滞纳金、律师费向北京豪和商业运营管理有限公司承担连带保证责任；五、驳回北京豪和商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京佰利普餐饮管理有限公司、李渊的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，佰利普公司申请证人高某出庭作证，高某发表证人证言为其之前在佰利普公司做店长，到2019年8月15日店里收到一封催款函，写的不交租金就要停水停电，因为是快餐店所以第二条就没有采购食材，之后就与物业协调解决这个问题，大概两天左右，餐厅就被上锁了。佰利普公司、李渊对证人证言的真实性认可。豪和公司不认可证人证言的真实性和证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，生效法律文书已经认定佰利普公司提交的证据不足以证明其销售额之变化与搭建围挡存在直接因果关系，故豪和公司之搭建围挡行为不构成违约，佰利普公司未按约定支付租金，豪和公司依照合同约定有权解除涉案合同，在此情况下，豪和公司依照合同约定采取“封门”措施、清空屋内物品并不构成违约，一审法院结各方对对涉案房屋上锁、撤锁的陈述，认定2019年8月30日佰利普公司已丧失实际控制权，涉案合同已从事实履行不能，故在此基础上认定涉案合同于2019年8月30日解除并无不当。因佰利普公司租金支付至2019年8月15日，故其还应支付豪和公司2019年8月16日至2019年8月30日期间的租金及滞纳金，因合同约定的滞纳金标准过高，一审法院予以调整并无不当。豪和公司主张律师费，有合同依据，一审法院酌定佰利普公司向豪和公司支付律师费10000元并无不当。因佰利普公司系违约方，其要求豪和公司双倍返还押金、退还注册保证金、赔偿违约金、赔偿经济损失，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。李渊对于佰利普公司债务的担保方式为连带责任保证，豪和公司要求李渊对上述债务承担连带保证责任，于法有据，李渊抗辩其已退出佰利普公司经营、不再担任股东及法定代表人职务故无需承担连带保证责任，于法无据，本院不予采信。综上所述，佰利普公司、李渊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8130元，由北京佰利普餐饮管理有限公司、李渊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年十月三十日法官助理  唐大利法官助理  张倩倩书 记 员  张 朋