江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初9053号 原告：霍涛，男，1975年12月1日出生，汉族，居民身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：沈燕（系霍涛配偶），女，1967年6月28日出生，汉族，居民身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，统一社会信用证代码：91320100134910587Q，住所地在南京市。 法定代表人：陈晓明,该公司董事长兼总经理。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用证代码：91320106773967862E，住所地在南京市。 法定代表人：张兵。 原告霍涛与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（简称郑和公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月16日立案受理后，依法由审判员孙军适用简易程序,于2020年10月21日公开开庭进行了审理。庭审中，原告霍涛申请撤回对被告郑和公司的起诉，本院口头裁定予以准许。原告霍涛委托诉讼代理人沈燕到庭参加诉讼。被告友谊华联公司经本院传票传唤，以公司公章被监管无法办理委托手续为由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告霍涛向本院提出诉讼请求：判令友谊华联公司支付拖欠的租金128260元及逾期付款违约金（违约金分段计算：以64130元为基数自2020年4月1日起算，以64130元为基数自2020年10月1日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）；诉讼费用由友谊华联公司负担。事实和理由：霍涛系南京市。2013年8月，霍涛与友谊华联公司作为营运方、郑和公司作为一般担保方签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》（简称《委托经营合同》），约定霍涛将其购买的174号商铺委托友谊华联公司出租经营，友谊华联公司于每年3月31日和9月30日分两期支付房租回报即租金（租金全年共计135134元，包含5%税费）。《委托经营合同》订立后，友谊华联公司在初期尚能按约支付租金，2018年9月起，出现逾期，经多次催要，勉强结清。2020年3月31日，2019年10月至2020年3月租金履行期届满后，友谊华联公司一直未支付。2020年9月30日，2020年4月至9月第二期租金到期后，经多次催要，霍涛一直未获清偿。经催要无果，现提起诉讼，请求判如所请。 被告友谊华联公司书面辩称，霍涛的诉讼请求部分不能成立。一是根据友谊华联公司统计，2020年3月31应付欠付租金32504.25元，因疫情影响，根据相关政策文件精神，应扣减疫情期间3个月租金；二是违约金部分，应考虑疫情因素予以酌减。 本案原告霍涛和友谊华联公司围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。霍涛提交《商品房预售合同》、发票及《委托经营合同》1组。友谊华联公司提交租金明细1份。 本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。霍涛对友谊华联公司提交的租金明细，真实性不予认可，该明细系单方制作，未经霍涛同意，疫情期间租金减免系倡导性政策精神，非强制性要求。友谊华联公司没有提交证据证明其对实际承租人减免租金以及减免的具体情况，无权提出减免申请。 霍涛提交的各项证据，符合证据的形式要件，被告友谊华联公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其已放弃一审期间举证和质证等相关抗辩权利。本院对霍涛提供的各项证据的证据效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：霍涛系鼓楼区江东北路319号负一层174号商铺的购买方，该商铺面积32.82㎡，霍涛购买该商铺的价款为1689180元（后有调整）。霍涛尚未办理该商铺的产权登记手续。 2013年8月2日，霍涛（甲方，购买方）与友谊华联公司（乙方，营运单位）、郑和公司（丙方，担保方）签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》（仍简称《委托经营合同》），主要内容是：甲方将鼓楼区江东北路319号负一层174室商铺委托给乙方经营管理，乙方可以以自己的名义将该商铺对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2014年7月1日起至2022年6月30日止；前两年的年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价款×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；甲方向乙方收取的每年的回报为135134元；自第三年起，每年的租赁回报分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任。 《委托经营合同》签订后，友谊华联公司根据约定将涉案商铺对外招租经营。 友谊华联公司提交租金明细中记载，自2016年9月起，案涉174号商铺每期应付租金64130元，已支付至2019年9月30日。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。霍涛委托友谊华联公司将商铺出租经营，双方之间成立委托合同关系。双方于2013年8月2日签订的《委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 霍涛已将涉案商铺交付友谊华联公司经营管理，友谊华联公司应当按约支付租金，友谊华联公司未按约定的时间节点在2020年3月31日和9月30日支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。根据《委托经营合同》约定，商铺年租赁回报最终以商品房屋核准登记总价款计算，案涉房产购买金额为1689180元，每期半年租金应按1689180×8%/2×0.95=64188元计算。霍涛按每期64130元主张，友谊华联公司予以确认，每期租金可以霍涛主张的金额为准。关于租金是否应予减免问题以及如何减免。受疫情影响，包括友谊华联公司在内的商户，经营受到不同程度影响。新冠肺炎疫情的发生，属不可抗力情形，造成的损失应由合同各方合理负担。参考友谊华联公司的答辩意见，本院酌定霍涛主张的两期租金，友谊华联公司分别应支付48097元、58786元。 关于逾期付款违约金。友谊华联公司未按照合同约定的期限支付租金，构成违约，霍涛可自逾期的第16个工作日起，即自2020年4月22日起和10月29日起，分别以欠付租金48097元、58786元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率标准计算违约金， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告霍涛支付租金106883元以及违约金（违约金分段计算：以48097元为基数自2020年4月22日起算，以58786元为基数自2020年10月29日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）；       二、驳回原告霍涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2907元，因适用简易程序减半收取计1453元，由原告霍涛负担25元，被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担1428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 孙军 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 韩笑 书 记 员 徐玲