江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8022号 原告（反诉被告）：王建武，女，汉族，1965年8月1日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住江苏省南京市。 被告（反诉原告）：胜威诺国际货运代理（上海）有限公司，统一社会信用代码91310000717851451A，住上海市。 法定代表人:MarcoLeporati,系公司总经理。 委托诉讼代理人：潘轶，上海市君悦律师事务所律师。 原告（反诉被告）王建武与被告（反诉原告）胜威诺国际货运代理（上海）有限公司（以下简称胜威诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建武，被告胜威诺公司委托诉讼代理人潘轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建武向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付提前解约违约金23400元；2、判决被告按每月7800元计算支付房屋占有使用费至实际交付房屋之日止；3、判决被告支付原告咨询律师费7000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年5月26日续签一份房屋租赁合同，约定被告自2019年6月22日起至2021年6月21日止租赁原告位于南京市，每月租金7800元，押金7000元等。双方在房屋租赁合同第十四条第（二）项第2款约定，因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，任何一方可以解除合同，互不追究违约责任。第十五条第（五）项约定，被告若在租赁期间，非本合同规定的情况下，提前解约，被告应向原告支付年租金25%的违约金。由被告承担由此造成的任何损失（包括但不限于直接或间接损失、诉讼费、律师费等）。合同签订后双方依约履行义务，被告支付租金至2020年6月21日。2020年6月1日，被告向原告发出一份名为房屋退租通知，实为解除合同的通知，称因今年1月底全球新冠肺炎疫情爆发，其公司受到很大影响，处于亏损状态，为减损不得已关闭南京分公司，为此向原告提出房屋退租并附上拟定的退租协议。被告还称在不可抗力因素影响下，希望原告能够理解。但被告仅放弃7000元押金，拒绝承担违约责任。原告于2020年6月14日致函被告，明确表示不同意解除合同,被告的行为属于提前解约，应当承担违约责任。被告以新冠肺炎疫情为由主张在不承担违约责任的情况下解除房屋租赁关系，缺乏事实和法律依据。被告在疫情期间是可以正常使用租赁房屋，不属于直接导致民事义务部分或者全部不能履行的情形。因此，本案不可以适用不可抗力规则予以免责，被告主张不承担违约责任，没有法律依据。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 胜威诺公司辩称：1、被告租赁本案所涉房屋的目的是为注册分公司、办公使用。被告为设立南京分公司，于2017年6月16日与原告签订了租期为2017年6月22日至2019年6月21日的《房屋租赁合同》，承租原告坐落在南京市，以作办公使用，并于2017年8月22日成功设立了南京分公司。该合同及后续续签的《房屋租赁合同》（签订于2019年5月26日）中房屋用途都为办公；2、原、被告的《房屋租赁合同》已于2020年6月21日解除。被告因2020年新冠肺炎疫情的影响，经营亏损，已于2020年5月注销宁波分公司。南京分公司也经营恶化，甚至已无法正常经营，即决定予以注销。注销被告南京分公司后，《房屋租赁合同》的办公目的已无法实现，继续履行《房屋租赁合同》明显对被告不公平。故被告于2020年6月1日预先发《房屋退租通知》给原告，通知原告双方的《房屋租赁合同》于2020年6月21日解除。根据我国《合同法》情势变更原则及最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（二）款的规定。被告以上所为为合理合法，无任何违约之处；3、被告已于2020年6月18日退还房屋。在发送《房屋退租通知》后，被告积极与原告完成房屋的交接手续。多次电话与原告交涉，并于2020年6月15日发书面《房屋退租交接通知》给原告，通知原告进行退房物业交接。2020年6月18日被告特地从上海派员至南京与原告办理房屋交接，但原告确置若罔闻。被告无奈，只能在当日向南京金山物业管理有限公司递交《房屋退租交接通知》，并且同日以快递的方式退还房屋钥匙给原告，以退还房屋。但原告拒收退回。该钥匙一直被封存在快递信封中，被告再未使用过所涉房屋；4、原告咨询律师费的诉讼毫无依据，，被告无违约行为，原告的律师费诉求无事实依据，且在原告证据中也未有该诉请的证据支撑。原告所提出的各项诉讼请求均缺乏事实与法律依据，因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。同时向本院提出反诉诉讼请求：1、确认本案所涉的《房屋租赁合同》于2020年6月21日解除；2、判令王建武返还房屋押金7000元；3、诉讼费由王建武承担。 王建武针对反诉诉请辩称，被告公司于2020年6月1日向原告发送名为《房屋租赁退租通知》实为解除合同通知后，原告于2020年6月14日函告被告公司，明确不同意解除合同，被告公司的行为属于提前解约，应当承担违约责任。关于被告公司主张返还7000元房屋押金，根据《房屋租赁合同》第八条第（二）项约定，租赁期满或合同提前终止时，被告公司须结清应承担的费用，并主动提供相应凭证给原告，经原告确认后押金退还被告公司。被告公司提前一年终止合同，并拒绝支付违约金，显然不符合退还押金的条件，原告依约享有抗辩权。被告应当按约结清应承担的费用，诚信履行合同。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：位于南京市。 2019年5月26日，王建武作为甲方、出租方，胜威诺公司作为乙方、承租方，签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落于南京市，出租建筑面积共计73.79平方米；该房屋用途为：办公，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的约定用途。房屋租赁期自2019年6月22日至2021年6月21日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，另行签订租赁合同。每月租金为7800元含税，租金每半年支付一次。乙方房屋租金需提前一个月支付给甲方。由甲方负责开票后乙方于三个工作日内支付；若甲方开票延误，乙方可相应延迟支付。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，房屋租赁押金具体金额为7000元；租赁期满或合同提前终止时，乙方须结清应承担的费用，并主动提供相应支付凭证给甲方，甲方于三日内进行确认，房屋租赁押金应于前述确认后三个工作日内退还乙方。合同的解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。乙方若在租赁期间，非本合同规定的情况，提前解约，乙方应向甲方支付年租金25%的违约金，由乙方承担由此造成的任何损失（包括但不限于直接或间接损失、诉讼费用、律师费等）……合同还对其他事项进行了约定。 2020年6月1日，胜威诺公司向王建武发送《房屋退租通知》，主要内容为：“我司于2017年6月16日从你处租赁了位于南京市房屋作为我司开办南京分公司的注册地和办公地租赁期2年，并于2019年5月26日续签了2年的租赁合同（2019年6月22日-2021年6月21日），租赁合同版本由你提供。今年1月底全球新冠肺炎疫情爆发，直至今日病毒还在继续扩散，我司作为一个全球性的国际货运代理公司业务受到了很大的影响，公司处于亏损状态，为减轻公司亏损状况我司已于5月份关闭并注销了宁波分公司，现不得已决定6月起关闭南京分公司并注销南京分公司，按照我们5月28日电话沟通现书面向你提出南京市。从2020年6月22日起返还给你，鉴于我们一直保持着良好的合作关系且在新冠肺炎疫情的不可抗力因素影响下希望你能理解我司提出的房屋退租要求，附件为我司拟定的房屋退租协议，请你过目如有异议希望我们能友好协商解决”。 2020年6月14日，王建武向胜威诺公司发送《告知函》，主要内容为：“你公司于2020年6月1日发出的名为房屋退租通知实为解除合同通知书已收悉，经慎重考虑，现正式告知你公司，我不同意解除双方之间的房屋租赁关系。最高人民法院于2020年4月16日向全国法院下发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，该指导意见明确指出依法准确适用不可抗力规则，严格把握适用条件，并且还明确了举证责任的分配原则，即由主张适用不可抗力免责的一方举证证明新冠肺炎疫情直接导致民事义务部分或者全部不能履行。你公司与我之间是房屋租赁合同关系，不是国际货运合同关系，疫情并不妨碍你公司使用我的房屋，更不妨碍你公司履行金钱给付义务。你公司所称的因疫情业务受到很大影响，公司处于亏损状态，与租赁我的房屋之间没有直接因果关系，不属于直接导致民事义务部分或者全部不能履行的情形。因为，即便你公司所称情况属实，你公司亦完全可采取裁员或减薪、关闭其它地区分公司等措施来实现减损，让我个人为你公司分担损失，既不合法也不合理。你公司退房退租属擅自解约，根据合同约定应当承担违约责任支付违约金。双方约定的提前解约违约金仅为年租金的25%即7800元*12=93600元*25%=23400元，你公司完全有能力履行该义务，除非你公司有证据证明因疫情而破产。对此我们老百姓只能请求国家公权力保护自己的合法权益。届时，你公司不但要支付违约金，还要支付房屋占有使用费，将付出更大代价”。 2020年6月15日，胜威诺公司向王建武发送《房屋退租交接通知》，主要内容为：我司于5月28日至今多次电话通知你去南京市，因该房屋我司使用至2020年6月21日止，从2020年6月22日起将返还给你，所以请你务必在2020年6月18日上午10：30-11：00来该房屋和我司人员一起至金山物业办理退房物业交接手续，因我司人员当天从上海赶来还请你务必准时到达，如你不能按时过来请安排相关委托人员前来委托办理，届时因你方原因导致该房屋无法正常退回交接的你将承担退房不利所产生的后果”。 审理中，王建武为证明其律师费主张，提交了律师费发票原件。胜威诺公司认为其没有违约，不需要承担律师费，原告的票据可撤销，也没有显示与本案的关联，不予认可。 审理中，胜威诺公司提交了：1、南京分公司《营业执照》，证明被告南京分公司的营业场所为本案所涉房屋所在地址；2、南京市市场监督管理局外商投资公司分公司准予注销登记通知书，证明被告南京分公司已注销；3、《房屋退租交接通知》，证明被告已于2020年6月18日通知本案所涉房屋的物业管理公司房屋租赁合同于2020年6月22日解除。相关费用结算已此日为界；4、被告返还钥匙的快递及快递单、快递记录，证明被告已于2020年6月18日把所涉房屋的钥匙寄还原告，遭原告拒收。被告之后并未使用过该房屋；5、《劳动合同》，证明刘静是被告南京分公司的市场主管，该南京分公司只有她一人工作；6、《南京刘静考勤情况》，证明2020年1月-6月南京分公司缺勤严重，无法正常营业； 7、2019年与2020年刘静客户拜访记录的比较，证明同期比较中可以看出南京分公司2020年经营状况恶化；8、被告宁波分公司《准予注销登记通知书》，证明被告于2020年6月1日发给原告的《房屋退租通知》中所述事实—已注销其宁波分公司，被告受疫情影响，经营亏损；9、收条，2017年6月20日原告收到定金即押金7000元，原告应当退还；10、两张银行转账支付凭证，证明被告已向原告支付押金7000元。 审理中，双方一致确认截止2020年6月21日的租金、水电费已经支付完毕。胜威诺公司当庭将案涉房屋的钥匙返还王建武，王建武当庭同意解除案涉合同，要求被告承担违约责任。 本院认为，王建武与胜威诺公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 关于合同解除的问题。胜威诺公司于2020年6月1日发函表示不再履行案涉租赁合同，并于2020年6月18日把所涉房屋的钥匙寄还王建武，但王建武回函明确表示不同意解除合同，并将钥匙拒收退回，故胜威诺公司要求确认案涉合同于2020年6月21日解除，不能成立；现王建武在审理中表示同意解除合同并收回案涉房屋的钥匙，本院予以确认，案涉租赁合同于2020年10月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因胜威诺公司提前退租而解除合同，客观上会对王建武造成一定的空置损失，王建武依据案涉合同约定主张胜威诺公司承担违约金23400元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于王建武主张胜威诺公司承担房屋占有使用费，结合双方提交的证据及各自履行情况，根据公平和诚信原则，本院认定胜威诺公司按照3900元/月的标准支付自2020年6月22日起至2020年10月16日止期间的房屋占有使用费为14873元。 关于王建武主张的律师咨询费7000元，该笔费用系因胜威诺公司提前解除合同引起诉讼所产生，胜威诺公司应当予以支付，关于胜威诺公司主张王建武返还房屋押金7000元，具有依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王建武与被告（反诉原告）胜威诺国际货运代理（上海）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年10月16日解除； 二、被告（反诉原告）胜威诺国际货运代理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）王建武违约金23400元、房屋占有使用费14873元； 三、被告（反诉原告）胜威诺国际货运代理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）王建武律师费7000元； 四、原告（反诉被告）王建武于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）胜威诺国际货运代理（上海）有限公司押金7000元； 五、驳回原告（反诉被告）王建武的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）胜威诺国际货运代理（上海）有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费950元，减半收取475元，由被告（反诉原告）胜威诺国际货运代理（上海）有限公司负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）王建武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二〇年十月二十八日 书记员  宋小雨