河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终2142号上诉人（原审原告）：张会娜，女，汉族，1971年1月28日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李悦，河南蓝标律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市至尚物业管理有限公司。住所地：漯河市郾城区青山路与辽河路交叉口食品批发市场****楼****。法定代表人：徐建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文奇，河南长风律师事务所律师。上诉人张会娜因与被上诉人漯河市至尚物业管理有限公司（以下简称至尚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张会娜上诉请求：1、撤销一审判决，改判至尚物业公司退还张会娜物业费1293.1元；或者将本案发回重审。（不服部分1293.1元）。2、本案诉讼费及其他各项费用均由至尚物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、双方签订的《前期物业管理服务协议》是无效的，该合同依法不能成立。根据城市房地产管理法第二十七条，建筑法第六十一条，以及建设工程质量管理条例第十六条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。张会娜与至尚物业公司之间签订的物业服务协议是在2018年5月，至尚物业公司收取的物业管理费用是在2018年9月至2019年8月，此时房屋并没有竣工，直至2019年4月，房屋经建设单位、施工单位和监理单位共同验收合格，才具备竣工条件。故在违反法律强制性规定的前提下，至尚物业公司提前交房，双方签订的协议属于无效协议，张会娜依法不应当缴纳物业服务费用。二、关于物业服务费用交纳起点和应否缴纳物业费问题。虽然张会娜是在2018年5月份领到房屋钥匙，但当时的房屋状态是无法正常通行和入住，人行通道全是大坑，装修拉材料都是从临时楼梯爬进去，水电未通，也是自行接水接电进行装修，更不用说水电气，当时的物业也没有服务人员，在此种条件下，至尚物业公司根本没法正常履行物业服务，或者无法全面履行物业服务。且根据双方合同约定，至尚物业公司约定对张会娜所在小区进行妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。但当时的房屋状态不符合竣工条件，故上述各项义务至尚物业公司无法正常履行，所以至尚物业公司无权收取或者无权全额收取张会娜该时期的物业费。三、根据合同法第五十二条第五款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因至尚物业公司的交房违反法律规定，故双方签订的《前期物业管理服务协议》无效。且至尚物业公司交付钥匙后房屋的状态使至尚物业公司不具备完全履行物业服务的现实条件。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后，依法支持张会娜的上诉请求。至尚物业公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，张会娜上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。张会娜向一审法院起诉请求：1、至尚物业公司退还张会娜2018年9月至2019年4月（共计7个月）的物业费1293.1元。2、本案诉讼费用由至尚物业公司承担。一审法院认定事实：张会娜为漯河市郾城区昆仑路北段广天·颐城小区********房屋的所有权人。至尚物业公司于2017年5月15日依法成立，经营范围为物业管理服务，现为广天·颐城小区的物业公司。一审法院认为，张会娜、至尚物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律、行政法规，系合法有效的，故张会娜、至尚物业公司之间系物业服务合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”张会娜、至尚物业公司签订《前期物业管理服务协议》后应按照法律的规定和协议的约定履行各自义务并享有权利。根据各方的诉辩及陈述意见，一审法院归纳本案争议焦点为：一、物业服务费的交纳起点和涉案房屋交付的时间；二、至尚物业公司是否履行《前期物业管理服务协议》约定的合同义务。三、至尚物业公司是否应退还张会娜交纳的2018年9月至2019年4月的物业服务费。一、关于物业服务费的交纳起点和涉案房屋交付的时间的问题。张会娜称至尚物业公司应从涉案房屋经验收合格、符合入住条件后，至尚物业公司才有权利收取物业服务费。至尚物业公司则辩称张会娜应自接收涉案房屋之日起交纳物业服务费。对于物业服务费的交纳起点，应是业主从开发商处接收房屋之日，接收房屋的形式有多种，可以是到小区物业办理入住手续，也可以是业主取得新房的钥匙。此后，业主就对房屋有实际占有、使用的权利，并享有物业服务企业的物业管理服务，业主接收房屋后是否入住，不影响物业公司收取物业服务费。本案中，2018年5月8日，广天地产公司与张会娜签订的《广天·颐城房屋交接书》，将涉案房屋交付给张会娜并将工程建设进度状况及相关手续正在进行完善的事实告知张会娜，张会娜虽然对该交接书不予认可并提交案外人贾艳丽的《沙北小高庄安置房选房意向书》称其是受胁迫签订交接书的，但是其提交的《沙北小高庄安置房选房意向书》不是其本人的，形成时间在交接书之后，从其内容上并不能反映出张会娜是受胁迫签订交接书的，张会娜也未提交其他证据证明其是受胁迫的，故对于张会娜称其受胁迫签订《广天·颐城房屋交接书》的辩称，一审法院不予采信。同时，一审庭审中，张会娜代理人孔长江称张会娜是2018年5月11日拿到钥匙，2018年7月份开始装修，2019年3月份开始入住，虽然庭后张会娜本人提交说明推翻其代理人孔长江一审庭审中所说的装修和入住时间，但是张会娜并未否定其代理人孔长江所说的拿钥匙时间，即2018年5月份，且张会娜委托孔长江为其特别授权的代理人，孔长江在一审庭审中的陈述即视为其本人的陈述，一审庭审后张会娜的说明意见和一审庭审中的意见相矛盾，故对于其庭后的说明意见，一审法院不予采信。综上，业主应自接收房屋之日起交纳物业服务费，涉案房屋的交付时间应为2018年5月8日。二、关于至尚物业公司是否履行《前期物业管理服务协议》义务的问题。张会娜不认可至尚物业公司提交的岗位交接记录、巡逻签到表、保洁日常检查表、维修记录、客服前台日志。一审法院认为，至尚物业公司提交的2018年7月至2019年1月的服务前台日志表显示，针对张会娜房屋所在的11号楼，反映的事项有送水、送电、卫生间下水管往下漏水、次卧窗户框压不严、主卧室窗户渗水、跳电闸、水压低等，以上事项可以说明此期间11号楼已经符合入住的条件；维修派工单虽然没有业主的签字，但是该维修派工单可与其他证据相互印证；至尚物业公司提交的每月的工程维修日志，均有11号楼的维修内容、地、地点修人、维修人；2018年8月至2019年4月交接班记录表，记录着交接物品、交接时间、交班人、接班人、交接情况、值班情况记录等；保洁日常检查表也记录着保洁人员每月对广天颐城11号楼进行打扫的情况及保洁人员的出勤情况。综合至尚物业公司提交的上述大量且可相互印证的证据，一审法院确认涉案房屋交接后，至尚物业公司按照《前期物业管理服务协议》的约定履行协议约定的义务的事实。三、关于至尚物业公司是否应当退还张会娜交纳的2018年9月至2019年4月的物业服务费的问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“……物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此，至尚物业公司在张会娜接收涉案房屋后向张会娜所在小区提供了相关物业管理服务，张会娜应按照上述法律的规定及双方的约定交纳物业服务费，故对于张会娜已经交纳的2018年9月至2019年4月的物业服务费，至尚物业公司不应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：驳回张会娜的诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由张会娜负担。二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，对于不符合交付标准的房屋，买受人本可以拒绝接收，自然也不用承担相应物业服务费，但在广天地产公司将工程建设进度状况及相关手续正在进行完善的事实告知张会娜的情况下，张会娜仍然同意与广天地产公司于2018年5月8日签订《广天·颐城房屋交接书》，因此涉案房屋的交付时间应为2018年5月8日。张会娜、至尚物业公司于2018年5月8日签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，双方均应按照协议约定履行各自义务。张会娜向至尚物业公司交纳物业服务费时对该小区当时的状态是知晓的，至尚物业公司一审中提交的证据能够证明其在张会娜接收涉案房屋后向张会娜所在小区提供了相关物业服务，张会娜主张至尚物业公司退还其交纳的2018年9月至2019年4月的物业服务费的依据不足，一审法院未予支持并无不当。至尚物业公司作为物业服务企业，应切实提高物业服务的水平和质量，及时与业主沟通，为业主提供良好的生活环境。张会娜及其他业主如对至尚物业公司提供的物业服务不满意，应争取早日成立业主委员会，由业主委员会监督至尚物业公司履行义务或选聘其他物业公司提供物业服务。综上，张会娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张会娜负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二〇年十月二十九日法官助理王潇逍书记员王泽珍