贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3268号上诉人（原审原告）：许世隆，男，侗族，1967年3月28日出生，住黎平县。委托诉讼代理人：吴昌文。被上诉人（原审被告）：邓大才，男，侗族，1964年7月19日出生，住黎平县。被上诉人（原审被告）：周绍群，女，汉族，1966年8月9日出生，住黎平县。邓大才、周绍群共同委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。上诉人许世隆因与被上诉人邓大才、周绍群商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2020）黔2631民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许世隆上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项、第四项判决；2、确认本案被上诉人于2017年3月9日收取上诉人的15万元，按定金法则处理；其余6万元按购房款处理；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2017年3月9日收条的原文是“今收到许世隆购房款和定金壹拾伍万圆整（小写150000元）。”根据合同法第一百一十五条规定，双方签订的《房屋买卖合同》的交款方式应当理解为，只有被上诉人按合同约定的交房时间交房，定金才能抵作购房款。一审判决把被上诉人于2017年3月9日收取的15万元定金变更成购房款，属认定事实错误。2、被上诉人在一审答辩期间和庭审阶段也认可其夫妻收取15万元为合同定金的事实，只是认为双倍返还30万元过高。3、本案判决结果显失公正，未能体现公平、正义原则。本案被上诉人的违约事实至今一直存在，而且违约情形严重。上诉人原预定4、5、6层共3套房屋，因为房价上涨的原因，被上诉人一套也未有交付给上诉人，是造成合同无法履行的主要原因，且上诉人还超过《房屋买卖合同》约定多支付了合同价款。一审判决却认为上诉人要求双倍返还定金30万元的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。一审判决结果严重脱离实际，既违背事实，也违背法律原则和法律精神。请求二审法院依法予以纠正。邓大才、周绍群辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判决结果得当，请依法驳回上诉人的上诉请求。2017年3月8日上诉人及其女婿梁红刚、女儿许艳青分别与被上诉人签订二份《购房协议》，约定向上诉人分别购买该栋房屋的四层、五层、六层共三套住房。这两份合同约定的权利、义务与2019年7月1日许世隆与邓大才签订的《房屋买卖合同》约定的权利义务是不同的。2017年3月8日签订的《购房协议》，当时上诉人确实向被上诉人周绍群交付了150000元的定金，后来，因上诉人及其女婿、女儿迟迟没有交付购房款的原因，2019年7月1日上诉人又单独与被上诉人之一的邓大才签订了一份房屋买卖合同，把二年之前签订的购房合同时交付定金款150000元转换成购房款。上诉人把2017年3月8日签订《购房协议》收取的定金15万元转移到2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》的定金，系张冠李戴、偷换逻辑概念，没有依据。2019年7月1日《房屋买卖合同》没有经过周绍群的同意，严格意义讲对周绍群没有约束力。如果以2017年3月8日《购房协议》和上诉人严重违约来判定，上诉人已交的15万元定金不应退回。一审法院认定上诉人把原来的15万元定金转换成购房款并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确，判决结果得当，上诉人上诉无理，请二审法院采纳被上诉人的答辩意见。许世隆向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》；2、二被告双倍返还于2017年3月9日所收取原告4、5、6层楼的购房定金15万元的2倍，即返还30万元；3、二被告退还另收取原告的购房款6万元并承担造成的利息损失（其中第一笔付款4万元从2018年11月16日起按年利率7.458%计算利息，第二笔付款2万元从2019年9月2日起按年利率7.458%计算利息，利息均计算至还清之日止）；4、本案案件受理费3350元、财产保全费2320元由二被告承担。一审法院认定事实：2017年3月8日，原、被告通过平等协商签订《购房协议》约定将位于黎平县住房出售给原告和原告的女儿许艳清，双方并未就房屋面积、单价、以及交房时间作明确约定。合同签订后，原告于2017年3月9日将购房定金150000元交付给被告周绍群，2018年11月16日原告再次向被告邓大才支付四楼购房款40000元，2019年7月1日双方再次签订《房屋买卖合同》约定原告购买被告自建房屋第四层，面积150平方米（以实测面积为准）每平方米1708元，交房时间为：2019年8月19日前，付款方式：2017年3月支付的150000元与2018年11月支付的40000元共计190000元作为购房款，剩余房款除预留20000元办理不动产证后再支付外，余款在交房时付清。合同签订后，原告于2019年9月2日向被告支付购房款20000元，期间被告共收取原告购房款210000元，约定的交房时间到期后，被告至今未将案售房屋交付给原告，原告因此多次与被告协商解除合同并退还购房款事宜，被告均以各种拒绝，为此原告诉至该院。一审法院认为，依法成立生效的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，本案中2017年3月8日被告将位于黎平县住房出售给原告和原告的女儿许艳清，双方并未就房屋面积、单价、以及交房时间作明确约定。之后被告收取原告合同定金150000元，购房款40000元。2019年7月1日原被告签订《房屋买卖合同》，约定交房时间为2019年8月19日，之前收取的定金150000元、购房款40000元作为所购一套四楼房屋的购房款支付给了被告。因此该项约定应当视为对2017年3月9日被告收取原告150000元定金的变更，该定金以购房款的形式转付给被告后，原告仍以被告违约并要求双倍返还定金300000元的诉请，没有事实和法律依据，故该院不予支持；本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》时，约定的房屋交付时间为2019年8月19日，被告在收取原告210000元购房款后至今没有将所建房屋交付给原告，致使原告合同目的无法实现，原告因此可以解除合同，因解除合同给原告造成损失的被告应当赔偿，收取的购房款210000元应当退还给原告。被告主张该房屋买卖合同因被告无相关资质而无效的抗辩意见不能成立，该院认为，公民合法取得的房屋等不动产物权可以依法转让，原告支付的购房款210000元购房款中，被告邓大才收取40000元，而被告周绍群收取了170000元，因此，被告周绍群2019年9月2日收取购房款20000元的行为，应当视为对2019年7月1日签订《房屋买卖合同》效力的追认，故被告周绍群主张该买卖合同签订时本人未知情属无权处分而无效的抗辩理由不能成立。结合本案，原被告约定的交房时间是2019年8月19日，被告2018年11月16日收取原告购房款40000元、2019年9月2日收取原告购房款20000元，且至今未退还给原告，被告收取的60000元购房款必然导致原告资金被占用利息损失，遵照合同的公平原则，收取的40000元利息损失应当按照约定交房2019年8月19日之次日起计算，收取的20000元的利息损失按照被告收款时间2019年9月2日开始计算，该占用利息可参照该期间中国人民银行同期贷款年利率4.75%并加收30%罚息计算，即按年利率6.18%计算，对原告请求超出该年利率的部分，没有事实与法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告许世隆与被告邓大才于2019年7月1日签订的《房屋买卖合同》；二、被告邓大才、周绍群于本判决书生效之日起十日内退还原告许世隆购房款210000元；三、被告邓大才、周绍群于本判决书生效之日起十日内支付原告许世隆资金占用利息（其中40000元产生的利息从2019年8月20日按年利率6.18%计算至付清款项之日止；20000元产生的利息从2019年9月2日按年利率6.18%计算至付清款项之日止）；四、驳回原告许世隆的其他诉讼请求。案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告邓大才、周绍群负担；财产保全费2320元，由被告邓大才、周绍群负担。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：许世隆交付的15万元，是定金，还是购房款，是否要双倍返还。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，双方于2017年3月8日达成购房意向后，许世隆于2017年3月9日交付了15万元，结合2017年3月8日的两份《购房协议》和2017年3月9日周绍群就15万元出具的《收条》等考量，许世隆2017年3月9日交付15万元款项的性质应认定为许世隆等人认购四、五、六层住房交付的定金。2019年7月1日《房屋买卖合同》系邓大才和许世隆专就购买第四层住房签订的，在该合同第三条交款方式中已明确已支付的购房款包括许世隆于2017年3月9日交付了15万元定金。一审判决认定双方在2019年7月1日签订《房屋买卖合同》时已将许世隆于2017年3月9日交付了15万元定金变更以购房款的形式抵充购房款，符合合同法第七十七条之规定。因许世隆于2017年3月9日交付的15万元定金双方已于2019年7月1日通过签订《房屋买卖合同》变更抵充购房款，故许世隆要求双倍返还定金15万元无法律依据，一审判决不予支持正确。综上所述，许世隆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由许世隆负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年十月二十一日法官助理梁红云书记员汪玲