文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初9126号原告：重庆御立置业有限公司，住所地重庆市江津区几江街道办事处铜锣鲤鱼石电信集资****，统一社会信用代码91500116MA5UUHC34P。法定代表人：黎均，总经理。委托诉讼代理人：幸子，重庆坤源衡泰律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师，一般代理。被告：叶磊，男，1987年4月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：秦暻，重庆盛世文辉律师事务所律师，特别授权。原告重庆御立置业有限公司与被告叶磊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告重庆御立置业有限公司的委托诉讼代理人幸子到庭参加诉讼，被告叶磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告重庆御立置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告剩余购房款632217元；2、被告支付原告违约金（2019年9月30日至2020年6月28日以316109元为基数、2020年6月29日至款付清之日止以632217元为基数，按日万分之一计算）；3、被告承担本案原告律师代理费8000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月29日，原被告签订了合同编号为CQYL－JKJMJ－2018－0XXX的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同》的补充协议，约定被告以分期付款方式购买原告开发的位于重庆市江津区双福街道XX路XX号XX幢X－X－X（金科·集美郡）房产，总价790272元。合同第五条约定房款分期方式为：第一期于合同签订当日支付房款158055元，第二期于2019年9月29日支付房款316109元，第三期于2020年6月28日支付房款316108元。至今被告尚欠第二期、第三期房款共计632217元未支付，经原告多次催促未果。被告逾期付款的行为已构成违约，被告应按照合同约定向原告支付2019年9月29日起至实际支付该款项之日止，按未付款日万分一计算的违约金。现原告依法提起诉讼，请求人民法院支付原告的诉讼请求。在本院主组织双方当事人进行证据交换时，被告辩称：原告提交的《重庆市商品房买卖合同》的真实性不予认可，该合同正本落款处的签名，非被告所签，被告只在原告寄来的《金科集美郡（洋房）补充协议》的落款处签名，并将签字后的补充协议寄回原告。被告签订该补充协议并缴纳部分购房款的真实性目的，是锁定该套房源，由原告代为销售，被告赚取房款差价，因此原告称与被告建立了商品房买卖关系的事实不属实。由于原告提交的《重庆市商品房买卖合同》不是被告签署，被告不知晓合同内容，合同未成立亦未生效。原告未经被告同意代为签署，对被告无拘束力。且原告提交合同第五条付款方式及期限第（二）款约定，乙方的付款方式为按揭付款，现原告要求被告一次性支付房款，并按照分期付款方式支付违约金没有事实和法律依据。事实上，原被告从未有过买卖房屋的真实意愿，本案实际上是经双方协商一致，原告同意被告以占有房屋名额方式进行购房投资，即由被告先缴纳部分房款，锁定案涉房屋，但并不实际办理房产备案、登记，被告也无需支付全部购房款，而是由原告代为转售，有其他购房者愿意以更高价格购买该房屋时，原告直接将房屋办理登记至新购房者名下，此种方式既能让原告完成销售任务及时回笼资金，被告也能赚取收益。这也是原告至今仍未为原告办理案涉房屋买卖合同备案登记的根本原因。前期被告多次要求原告尽快转售该套房源，但因为受疫情影响该房源一直未卖出，现原告要求被告购买案涉房屋并承担违约责任，显然已经违背了双方最初真实的意思表示。即使原告为被告代签的《重庆市商品房买卖合同》被法院认定为真实有效，那么原告至今未为被告办理该合同的备案登记，严重违反合同约定义务，根据合同第十二条第3款第（2）项约定，被告有权解除本合同，并要求原告退还全部已付房价款、利息（按银行同期贷款利率计算）并按已付房价款百分之1支付违约金。现《重庆市商品房买卖合同》已经无需继续履行，被告无需向原告支付所主张的款项。综上，原告的行为不仅违反双方的真实意思表示及诚实信用原则，且原告属于严重违规操作，在未取得被告的授权下代签买卖合同，未按照正规程序为客户办理购房手续，严重侵害被告的合法权益，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年12月29日，被告叶磊通过其在中国银行的账户，向原告重庆御立置业有限公司的银行账户转款4次，金额分别为35977元、45000元、45000元45000元，合计170977元，加上被告叶磊之前向原告支付的20000元，被告一共向原告支付190977元。当日，原告就被告所付款项出具了《售房款专用收据》2份、《金科股份代收费收据》1份。一份《售房款专用收据》载明的金额为138055元，载明的用途为房款，另一份载明的金额为20000元，未载明用途。《金科股份代收费收据》，载明原告向被告代收大修基金9213元、契税23709元。《售房款专用收据》和《金科股份代收费收据》载明的金额合计为190977元。2019年1月1日，被告在原告向其寄送的《金科集美郡（洋房）补充协议》、《承诺书》上签名后寄回原告。原告将其代签订的《重庆市商品房买卖合同》正本与被告签名的《金科集美郡（洋房）补充协议》合订为一份完整的《重庆市商品房买卖合同》。《金科集美郡（洋房）补充协议》是该商品房买卖合同的附件五，该补充协议未有购房户逾期支付购房款应支付违约金的约定。原告代签的《重庆市商品房买卖合同》，载明的签订时间为2018年12月29日，载明的内容有：乙方（被告）购买由甲方（原告）开发建设的，位于重庆市江津区双福街道XX路********（金科·集美郡）住宅**；建筑面积115.16平方米；《商品房预售许可证》字号为津国土房管（2018）预字第（111179072）号；本商品房总成交金额为790272元整。合同第五条约定：“付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国民生银行股份有限公司重庆分行。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款：……2.分期付款：本商品房总成交金额790272元整（大写：柒拾玖万零贰佰柒拾贰元整）。（1）第一期：于合同签订当日支付房款壹拾伍万捌仟零伍拾伍元整（小写：158055元整）。（2）第二期：于2019年9月29日支付房款叁拾壹万陆仟壹佰零玖元整（小写：316109元整）。（3）第三期：于2020年6月28日支付房款叁拾壹万陆仟壹佰零捌元整（小写：316108元整）。3、按揭付款：本商品房成交金额×元。……（三）办理按揭贷款违约责任的约定。……”合同第十条对逾期付款的违约责任进行了约定，约定违约金的计算标准为按未付房价款的万分之一每日。上述被告于2019年1月1日签名的《承诺书》载明：“重庆御立置业有限公司：本人于2018年12月29日签署《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），购买贵司开发的金科·集美郡项目48幢2－502号住宅壹套（以下简称该房屋），建筑面积平方米，房款总价款为790272元整，其中首付款为158055元整，其余采用按揭贷款付款方式，现因本人原因，不能一次性付清购房首付款，对此本人向贵公司做出如下承诺：一、本人保证按以下方式支付购房款：1、于2019年9月29日支付购房款￥316109元（大写：叁拾壹万陆仟壹佰元玖元整）；2、于2020年6月28日前支付购房款￥316108元（大写：叁拾壹万陆仟壹佰元玖元整）。二、如本人未按上述方式支付购房款的，每逾期一日，按到期未付额的万分之五计算支付违约金；逾期超过30日的，每日按到期未付额的万分七计算支付违约金；逾期超过45日的，贵司有权解除买卖合同，贵司有权收回本人所购该房屋另行出售或以其他方式另行处分该房屋，由本人按购房总价款的10%向贵司支付违约金；贵司可以在本人已付的该房屋价款中直接扣除违约金，扣除后如有剩余退还给本人，如不足扣除的，由本人补足支付给贵司。三、在本人未按承诺付清购房款前，贵司有权不申请办理该房屋的买卖合同登记备案，有权不交付该房屋，由此造成的延期办理或逾期交房责任与损失均由本人承担，并由本人依据买卖合同承担所有责任与损失。四、若在申请办理该房屋的买卖合同登记备案和该房屋的《不动产权证书》时，国家或地方相关税费政策发生变化，本人同意按新政策缴纳相关税费，贵司不承担任何责任。五、出具本承诺书后，若国家或地方房地产政策调整（包括但不限于限购、限售、限货、税收政策、贷款政策等）或出现其他情形，本人保证不以任何理由拒绝购买该房屋或变更买卖合同，仍按照本承诺书按时足额付款。六、本人是否已支付购房款以贵司向本人出具的收款凭据原件为准，本人不能提供贵司出具的收款凭据原件的，视为本人尚未支付于应付款项。七、本人承诺于上述购房首付款付清后，于2020年6月28日前向贵司提供办理网签所需全部文件和资料并办理网签。八、如因本人原因未在上述期限内提交办理网签所需文件并签订网签合同，则每逾期一日……九、本人完全清楚并同意因不能办理购房合同网签、备案、预告登记、产权登记、房屋交付等手续（包括贵司申请开通网签期间）造成的所有不利后果和影响，均由本人自行承担，贵司无须承担任何义务和责任。前述情形包括但不限于：1、无法申请办理该房屋合同登记备案、预购商品房抵押权预告登记、预购商品房预告登记不动产权登记等；2、无法办理完成银行按揭贷款（或公积金贷款）手续，由此可能导致贷款利率上浮、首付款比例提高、银行拒绝发放贷款或其他政策影响等；3、其他可能受到的影响和损失。十、本承诺自本人签署之日生效。”该承诺书中下划线上的内容均为手写。承诺书落款，在“承诺人：”处除有被告签名外，并书写有叶磊的公民身份号码，以及位于北京市通州区的联系地址等。2019年10月3日，原告根据《重庆市商品房买卖合同》载明的内容向被告寄送了《催款函》，要求被告在收函后3日内支付应于2019年9月29日前支付的房款316109元，并支付逾期付款违约金158元。该函因被告拒收被退回。2020年7月20日，重庆坤源衡泰律师事务所与原告签订《法律事务委托合同》，约定重庆坤源衡泰律师事务所指派王爽担任本案的诉讼代理人。2020年8月20日，重庆坤源衡泰律师事务所向原告开具了收取法律咨询、律师费的发票，发票载明的金额为8000元。证据交换中被告称：上述《承诺书》中下划线上的内容，被告签名时均为空白，是原告自行填写的内容，对被告无约束力，且被告签订该承诺书的目的是为了锁定房源，赚取差价。在证据交换中，原告举示了其置业顾问与被告的微信聊天记录打印件，用以证明原告在《重庆市商品房买卖合同》正本上代被告签名，是受被告委托。对该证据原告称，无法提供原始载体，因该置业顾问已离职。被告对该证据质证认为，证据真实性无法确认，也无法确认聊天双方的身份，不能证明原告是受被告委托在《重庆市商品房买卖合同》上签名。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，根据原告举示的《售房款专用收据》、《金科股份代收费收据》，被告所交款项，原告不仅向被告出具了款项用途为购房款的《售房款专用收据》，还向被告出具了代收被告大修基金和契税的《金科股份代收费收据》。被告在《承诺书》和《金科集美郡（洋房）补充协议》上签名，表明被告至少对《承诺书》第二条至第十条和补充协议载明内容的认可。并且《承诺书》和《金科集美郡（洋房）补充协议》载明的内容，均是有关商品房买卖的约定，并无被告所称有关锁定房源、赚取差价，原告完成销售任务和资金回笼的内容。综合全案证据，无法认定被告所称，其支付款项、签订上述补充协议和《承诺书》，是双方达成了被告以占有房屋名额方式进行购房投资，锁定案涉房屋，赚取差价，原告以便完成销售任务及时回笼资金的协议，因此根据被告签订上述补充协议、《承诺书》和支付部分购房款的行为，只能认定原被告达成了商品房买卖的协议。该协议合法有效。对商品房买卖关系双方相关的权利义务，由于原告举示的微信聊天记录，未提供原始载体，其真实性无认定，因此原告称《重庆市商品房买卖合同》正本是受被告委托所签的理由不能成立。由于原被告建立了商品房买卖合同关系，未签订商品房买卖合同的正本，现对原告请求被告支付的购房款金额、违约金，以及原告所主张的支付购房款的时间和方式评述如下：一、被告将其签名的下划线处为空白的《承诺书》交与原告，表明被告认可《承诺书》中下划线处未填写的内容由原告填写，包括房号、房价款、支付时间和方式。二、按被告所述，被告的一系列行是为了锁定房源赚取差价，由此表明，被告锁定了房源，与原告就案涉房屋价款达成了协议，且被告在证据交换中未对原告所称的房号和价款金额提出异议。三、逾期付款的违约责任在《承诺书》第二条有明确约定，被告认可原告填写的付款时间和方式，被告未按此履行，应承担相应的违约责任。四、违约金的计算标准，原告虽是按《重庆市商品房买卖合同》正本所约定的标准计算，但该标准低于《承诺书》中约定标准，应视为原告对自己权利的处分。综上，对原告请求被告支付购房款及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原告请求被告赔偿的律师费损失，因被告签字认可的上述补充协议和《承诺书》中并无约定，故原告的此项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告叶磊在本判决生效之日起十日内支付原告重庆御立置业有限公司购房款632217元；二、被告叶磊在本判决生效之日起十日内支付原告重庆御立置业有限公司逾期付款违约金（2019年9月30日至2020年6月28日以316109元为基数、2020年6月29日至款付清之日止以632217元为基数，按日万分之一计算）；三、驳回原告重庆御立置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10284元，减半收取为5142元，由被告叶磊负担。此款原告已预交，限被告在履行上述款项时直付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年十月十九日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓