广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初15082号原告陈海珍，女，汉族，1970年8月18日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人刘九州，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人陈美骄，广东广和律师事务所律师。被告深圳市厦联物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区新城**天源大厦**，统一社会信用代码91440300192468512Y。法定代表人张桂文。委托诉讼代理人赵莲珠，广东华篆律师事务所律师。委托诉讼代理人杨婴子，广东华篆律师事务所律师。被告深圳市宝安兴华实业有限公司，，住所地深圳市宝安区西乡街道宝安大道西侧兴华花园**703注册号440306104278658。法定代表人刘仁宣。委托诉讼代理人王亭，男，汉族，1984年6月9日出生，身份证住址河南省泌阳县。原告陈海珍诉深圳市厦联物业管理有限公司（以下简称“厦联物业”）、深圳市宝安兴华实业有限公司（以下简称“兴华实业”）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘九州、被告厦联物业委托诉讼代理人赵莲珠、杨婴子到庭参加诉讼。被告兴华实业经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈海珍向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除对深圳市宝安区房屋的预查封，终止对涉案房屋的执行；2.确认涉案房屋归原告所有；3.被告兴华实业协助原告将涉案房屋转移登记至原告名下；4.二被告承担本案诉讼费用。具体事实和理由:原告于2002年1月向被告兴华实业购买涉案房屋，并从2002年6月起实际占有涉案房屋。最高院执行局编著的执行最新司法解释统一理解及适用一书认为买受人没有通过诉讼方式来完成物权变动，不能视为买受人有过错。因被告厦联物业申请执行被告兴华实业建设工程施工合同欠款纠纷案，宝安法院于2019年10月预查封了涉案房屋。原告随后向法院提出异议，但异议被裁定驳回，为此原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告厦联物业辩称，一、法院依法查封、拍卖兴华实业所有的兴华花园5栋505房符合法律规定，原告不符执行标的异议的裁决，仅能对标的物提出异议的诉讼请求，不应在本案主张其他诉讼请求。二、陈海珍未取得兴华花园5栋505房所有权，其预售合同备案并非取得产权登记的凭证，依据物权法规定尚未办理登记的房屋不发生物权变动效力；陈海珍未支付购房款，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。三、陈海珍作为买受人，及时办理了商品房备案登记，未支付购房款亦未取得所有权，其主张涉案房屋排除强制执行没有依据。四、陈海珍请求兴华实业将兴华花园5栋505房转移登记至其名下的权利已过诉讼时效。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告兴华实业未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状辩称，陈海珍为支付涉案兴华花园5栋505房购房款，其诉讼请求无事实与理由。陈海珍是兴华实业股东陈强的女儿，兴华实业在股东陈强的要求下与陈海珍签订了涉案房屋预售合同，但陈海珍与陈强均未支付购房款。请求驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厦联物业诉兴华实业拖欠工程款纠纷一案，本院作出的（2002）深宝法经初字第1334、1473号民事判决书已发生法律效力；1334号判决兴华实业应当偿付工程款人民币1264200元给厦联物业；1473号判决兴华实业支付工程款8786628.24元给厦联物业。因兴华实业未按上述民事判决书的内容履行还款义务，厦联物业向本院申请强制执行，执行案号为（2002）深宝法执字第6664、6663号。在执行过程中，本院委托广东省茂名市中级人民法院执行，茂名中院作出（2015）茂中法委执字第7-1号民事裁定书，裁定将被执行人兴华花园第7号楼56套房及第4号楼202、302、402、502、602、702房按第二次拍卖保留价人民币7535292元交付申请执行人抵偿债务；2007年11月5日，本院将上述7535292元进行分配，将此款优先支付1334号判决的工程款1264200元，剩余6071092元再支付1473号判决的款项，申请执行人同意上述分配方案，（2002）深宝法执字第6664号（1334号判决）执结，（2002）深宝法执字第6663号（1473号判决）中止执行；2019年9月，申请执行人以有财产线索为由向本院申请恢复执行，案号为（2019）粤0306执恢3013号，本院于2019年10月24日预查封了被执行人深圳市宝安兴华实业有限公司名下位于深圳市宝安区房产。2020年4月9日，陈海珍提起案外人执行异议，本院依法受理，案号为（2020）粤0306执异138号。2020年4月24日，本院作出（2020）粤0306执异138号执行裁定书，驳回陈海珍的案外人异议。2020年5月19日，陈海珍提起本案诉讼。另查，位于深圳市宝安区系本案被告兴华实业开发建设。兴华实业于1997年8月15日取得兴华花园5栋的《房地产预售许可证》，并于2年5月18日取得深圳市宝安区建设局颁发的《建设工程竣工验收证书》。2002年1月18日，陈海珍与兴华实业签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同编号为深（宝）房预买字（2001）第41735号，约定陈海珍向兴华实业购买兴华花园5栋505房；兴华实业须于2002年6月30日前将涉案房产交付陈海珍使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。合同第十六条约定，兴华实业应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知陈海珍共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由兴华实业和陈海珍双方各自承担。合同附表一约定，建筑期购楼一次过付款：签订此合同时付清全部楼价款，共计147760元。上述合同已办理房地产权预售备案登记。2002年6月，兴华实业将涉案房产交付陈海珍。该房产由陈海珍占有和收益至今。2006年5月29日，兴华实业办理涉案房屋所在兴华花园5栋初始登记。再查，1.（2012）深宝法民三初字第838号案件审理过程中，陈海珍提供一份加盖“深圳市宝安兴华实业有限公司财务专用章”的“收款收据（编号：0002541）”用以证明兴华实业已于2005年4月收到陈海珍购买“兴华花园”5栋506号房的房款147760元。经依法委托广东南天司法鉴定所鉴定，本院对上述收款收据的真实性予以确认。2013年3月12日，陈海珍依据已生效的（2012）深宝法民三初字第838号民事判决书申请强制执行，本院依法受理，案号为（2013）深宝法执字第1096号。庭审中，陈海珍确认上述案件执行过程中已将“兴华花园”5栋506号房产权登记由兴华实业过户登记至陈海珍名下。2.关于兴华花园5栋505房购房款。陈海珍陈述，其在与兴华实业签订房屋买卖合同当日，在兴华花园售楼处以现金方式向兴华实业一次性支付全部购房款147760元，兴华实业开具了收款收据，但该收据已遗失；支付购房款的资金来源于陈海珍父亲陈强的存款及部分租金收入，但无法出示取款凭证。兴华实业主张陈海珍及其父亲陈强均未支付购房款，因陈海珍的父亲陈强是兴华实业的股东，涉案房屋买卖合同系在陈强要求下签订的。本院认为，依据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”故，陈海珍在本案中同时提出要求兴华实业协助将涉案房屋转移登记至其名下的主张，符合法律规定。本案争议焦点为：一、应否解除本院（2019）粤0306执恢3013号执行案件对涉案房屋的预查封，排除对涉案房屋的执行；二、兴华实业应否将涉案房屋产权转移登记至陈海珍名下。关于焦点一。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本案中，案外人没有提供证据证明已支付价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定能够排除执行的情形，故案外人对涉案房产的权利不足排除执行，其请求解除对涉案房产查封的理由不成立。关于焦点二。陈海珍与兴华实业于2002年1月18日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。兴华实业作为出卖人，已办理预售登记备案，向陈海珍交付涉案房屋，并完成初始登记，涉案房屋已具备办理过户登记的条件，兴华实业履行了房屋买卖合同约定的主要义务。陈海珍作为买受人，对已履行支付购房款这一主要合同义务负有举证责任，仅以另案认定陈海珍已实际支付兴华花园5栋506房购房款这一事实，不足以证明陈海珍主张的其已实际支付兴华花园5栋505房购房款，陈海珍未提交任何其他证据材料证明其已实际支付购房款，应承担举证不能的法律后果。故，陈海珍要求兴华实业将兴华花园5栋505房转移登记至陈海珍名下的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈海珍的全部诉讼请求。本案受理费3255元，由原告陈海珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 娄    靓人民陪审员 祝  丽  雅人民陪审员 史  晋  玲二〇二〇年十月十二日书 记 员 涂莹洁（兼）书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。