湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初1808号原告：吴培香，女，1975年1月1日出生，汉族，住荆州市江陵县。委托诉讼代理人：简小平，湖北昭阳律师事务所律师。被告：湖北湘荆兴华房地产开发有限公司，住所地：荆州市沙市区江津东路**。法定代表人：范正良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄莎莎，湖北思捷律师事务所律师。原告吴培香与被告湖北湘荆兴华房地产开发有限公司（以下简称湘荆兴华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴培香及其委托诉讼代理人简小平，被告湘荆兴华公司的委托诉讼代理人黄莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴培香向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的《租赁协议》；2、判令被告返还原告车位租赁费4万元；3、判令被告向原告支付至车位租赁费返还之日的利息（其中截止2020年2月23日的利息为16800元）；4、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：原告与被告分别于2012年10月17日、2013年2月23日签订《租赁协议》各一份，由原告租赁被告修建的位于荆州市××河镇“××居”小区××、××号地面车位，每个车位2万元，合计4万元，租赁期限分别自2013年10月17日和2013年2月23日起至该小区国有土地使用权终止时止。合同订立后原告依约向被告交纳了4万元租赁费。2019年7月13日，荆州市××河镇福岑馨居业主委员会和荆州市隆昌物业管理有限责任公司联合向原告送达了《通知》一份，因原告未购买“福岑馨居”小区房屋，不是该小区业主，依照有关法律法规的规定，原告无权将车辆停泊在该小区B1、B3号车位，故告知原告从即日起无权再将车辆停放在该小区内。原告多次与被告就车辆问题不能停泊后被告应返还租赁费事宜进行协商，但被告以各种理由搪塞，至今未果。原告认为，被告没有本案所涉车位的所有权或处分权，却将车位租赁给原告，导致合同履行不能，致使原告不能实现合同目的，被告的行为构成根本违约。据此，为维护其合法权益，原告特依法向人民法院起诉，请人民法院依法裁判。被告湘荆兴华公司辩称：原告依据不合法的第三方通知行使合同通知解除权，该事由不符合法定或约定解除的条件，原告不享有解除权，其要求解除合同的诉请依法不能成立。被告出租福岑馨居小区的地上规划停车位是取得了合法手续的。所涉车位系经规划并由被告施工建设，并未占用业主共有道路或者场地，其属于地上规划车位，应由实际建设施工单位享有相应处分权，其次，双方在租赁协议第五条中约定，双方不得再就车位权属问题提出异议，否则构成违约，违约方应承担相应的违约责任，故违约方系原告，不是被告。经审理查明：被告湘荆兴华公司是位于荆州市××河镇福岑馨居小区的建设单位。2012年10月17日，原告吴培香（乙方）与被告湘荆兴华公司（甲方）签订了《租赁协议》，原告在该协议上签字、被告湘荆兴华公司加盖公司印章予以确认。合同约定：“一、乙方自愿租赁甲方福岑馨居项目B1号车位。二、乙方同意在签约时一次性向甲方交纳该车位租赁费：人民币贰万元整（20000元）。三、本协议签订生效后，甲方在2012年10月30日前将上述车位使用权交付给乙方。租赁期限按照该块土地国有使用年限截止而终止。”同日，原告吴培香向被告支付车位租赁费2万元。2013年2月23日，原告吴培香（乙方）与被告湘荆兴华公司（甲方）又签订了《租赁协议》一份，原告在该协议上签字、被告湘荆兴华公司加盖公司印章予以确认。合同约定：“一、乙方自愿租赁甲方福岑馨居项目B3号车位。二、乙方同意在签约时一次性向甲方交纳该车位租赁费：人民币贰万元整（20000元）。三、本协议签订生效后，甲方在2013年2月23日前将上述车位使用权交付给乙方。租赁期限按照该块土地国有使用年限截止而终止。”同日，原告吴培香向被告支付车位租赁费2万元。2019年7月13日，福岑馨居业主委员会及荆州市隆昌物业管理有限责任公司向原告发出《通知》，“经核查发现，由于你未购买沙市区岑河镇福岑馨居小区房屋，不是该小区业主。依照《湖北省物业管理条例》有关规定，你无权将车辆停泊在福岑馨居小区B1、B3车位。现特告知，从即日起你无权再将车辆停放在福岑馨居小区内。”收到通知后原告吴培香于2020年4月22日向被告湘荆兴华公司发出《通知》，“贵公司与本人于2012年10月17日、2013年2月23日签订《租赁协议》一份，由本人租赁贵公司修建的位于沙市区××河镇“××居”小区××、××号地面车位，并一次性交纳了租金各2万元。2019年7月13日，荆州市××河镇福岑馨居业主委员会和荆州市隆昌物业管理有限公司向本人送达《通知》一份，因本人不是“福岑馨居”小区业主，依法无权将车辆停泊在该小区B1、B3号车位，要求本人不再将车辆停放在该小区内。由于贵公司的违约行为导致《租赁协议》履行不能，构成根本违约。故本人特通知贵公司，依法解除双方之间的合同，返还租金4万元。”后原告多次向被告催讨租赁费未果，而形成诉争。上述事实有《租赁协议》、《收据》两份、《通知》两份及庭审笔录载卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，其本质上属于土地使用权，不能办理产权登记，不能成为专有部分，开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施，该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同，规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商，开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。被告湘荆兴华公司没有证据证明其享有车位合法的出租出售的权利，且全体业主并未对《租赁协议》予以追认，因此原、被告于2012年10月17日、2013年2月23日签订的《租赁协议》无效，被告应该返还因此协议收取的原告租金4万元。原告要求被告支付利息，因原、被告双方在签订协议时原告审查不严，亦有责任，因此本院对于原告要求被告给付利息损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴培香与被告湖北湘荆兴华房地产开发有限公司分别于2012年10月17日、2013年2月23日签订的《租赁协议》无效；二、被告湖北湘荆兴华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴培香返还车位租赁费40000元；三、驳回原告吴培香的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取610元，由被告湖北湘荆兴华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  韩静二〇二〇年十月二十二日法官助理胡豆书记员耿巍