广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初694号原告：夏运贵，男，1988年8月6日出生，汉族，住湖南省衡南县，原告：全林娟，女，1995年5月23日出生，汉族，住湖南省衡南县，委托诉讼代理人：夏运贵，身份信息同上，系全林娟丈夫。被告：广州市耀杰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路****自编A2，统一社会信用代码91440101MA59DR1B5M。法定代表人：李伟红，职务总经理。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：范茜，广东均桓律师事务所实习律师。原告夏运贵、全林娟与被告广州市耀杰房地产开发有限公司（下称“耀杰公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏运贵、全林娟，被告耀杰公司的委托诉讼代理人吴晓嘉、范茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏运贵、全林娟向本院提出诉讼请求：1.耀杰公司向夏运贵、全林娟返还房屋定金20000元及利息（2019年8月17日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；2.耀杰公司向夏运贵、全林娟返还车库定金10000元及利息（2019年8月17日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；3.由耀杰公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：夏运贵、全林娟系夫妻关系，于2019年8月17日与耀杰公司签订了《时代香海花园认购书》，并于当天缴纳房屋定金20000元及车库定金10000元。签订认购书的过程中，耀杰公司工作人员未向夏运贵、全林娟出示正式的房屋买卖合同，也未向夏运贵、全林娟说明其没有购房资质。事后，夏运贵、全林娟才知道没有购房资质签订的合同无法成立，夏运贵、全林娟作为外地人也是刚刚参加工作，对购房者政策并不了解。而耀杰公司作为专业的房地产机构，明知夏运贵、全林娟没有购房资质，不是合同的适格主体，仍收取了夏运贵、全林娟20000元定金，于法于理无据。耀杰公司未向夏运贵、全林娟出示任何书面依据就要求夏运贵、全林娟一并交付车库定金10000元。因为认购书在法律上不能成立，夏运贵、全林娟要求耀杰公司自收款之日即2019年8月17日起支付利息。夏运贵、全林娟多次要求耀杰公司退还定金，耀杰公司未予理会，无奈之下夏运贵、全林娟提起诉讼，望法院判如所请。耀杰公司辩称：一、夏运贵、全林娟主张其在签约时不清楚广州市的限购政策，且耀杰公司未出示正式的房屋买卖合同，显然与客观事实不符。在涉案《认购书》签订之前，夏运贵、全林娟已签署《认购须知》，其详细列明了广州市房屋限购政策。此外，《认购书》亦告知购房者已在销售现场对相关文件及政策进行了公示。由此可知，夏运贵、全林娟对广州市房屋限购政策是清楚知悉的，耀杰公司亦出示了正式房屋买卖合同文本。此外，夏运贵、全林娟作为购房者，主张其不了解相关限购政策，有违日常生活经验法则。二、涉案《认购书》已依法成立并合法有效，夏运贵、全林娟逾期支付第一期房款超过7日的违约行为，根据《认购书》的约定，耀杰公司有权依约解除涉案《认购书》，夏运贵、全林娟应向耀杰公司支付房屋总价20%的违约金，夏运贵、全林娟支付的20000元定金不足以抵扣其应付的违约金，其无权要求耀杰公司予以返还。三、根据《认购书》第四条第1款第（4）点的约定，即使夏运贵、全林娟无购房资格，其亦无权以此为由要求耀杰公司退还定金20000元。四、依据商品房买卖合同司法解释第四条之规定，《认购书》未能继续履行的原因在于夏运贵、全林娟未取得购房资格，故耀杰公司有权不予退还定金20000元。五、涉案《预认购书》已依法成立并合法有效，夏运贵、全林娟逾期支付第一期车位款超过7日的违约行为，根据《预认购书》的约定，耀杰公司有权依约解除涉案《预认购书》，夏运贵、全林娟应向耀杰公司支付车位款总价20%的违约金，夏运贵、全林娟支付的10000元定金不足以抵扣其应付的违约金，其无权要求耀杰公司予以返还。六、根据《物权法》第七十四条及《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》第七条之规定，广州市房地产开发项目内的车位，应当出售给建筑区划内的业主，不具备或者丧失业主身份的人员，不得继续购买房地产开发项目内的车位，依据,商品房买卖合同司法解释第四条之规定，《预认购书》未能继续履行的原因在于夏运贵、全林娟一方的原因，故耀杰公司有权不予退还定金10000元。经审理查明：涉案房产已于2019年5月31日取得商品房预售许可证。2019年8月17日，耀杰公司（甲方、出售方）与全林娟、夏运贵（乙方、认购方）签订《时代香海花园认购书》（编号：r.1004072），合同约定甲方向乙方出售广州市南沙区南沙街海景路南侧、漾滨路西侧时代香海花园自编住宅16栋xx房，建筑面积为121.4平方米，套内建筑面积为96.1平方米，实际成交总价为3589924元；乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金20000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》签订后转化为房款，甲方收到乙方定金时开具收款收据；乙方同意按（集-单）半年分期97%（1.5+8.5）方式付款：第一期房款于2019年8月23日前支付538489元（已包含定金），同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》，第二期房款于2019年11月17日前支付1525717元，第三期房款于2020年2月17日前支付1525718元；乙方确认：（1）甲方已经在销售现场对需要签订的内容完整、条款齐全的《认购须知》、《按揭须知》及《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》示范文本及法律法规规定应向乙方明示的其他文件、证书进行公示；（2）乙方在签订本认购书时已与甲方就《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的各项内容、条款和选项进行了充分了解和协商，并同意按前款所指示范文本进行签订，甲乙双方不会另行单方提出变更上述文件的要求；（3）乙方对该物业的状况及其周边环境、相关配套的现状、规划许可等其他所有相关信息、交易条件已有充分的了解；（4）乙方在签订本认购书时已充分了解国家、当地政府及银行的贷款政策、购房政策（限购、限价等），并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整；若因乙方不具备购房条件或购房政策变化导致乙方无法购买该物业的，甲方有权单方解除本认购书，不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金；若发生下列情况之一，则甲方有权单方解除本认购书，不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方：（1）乙方未按本认购书约定付清税费、首期物业专项维修资金或提交完毕申请银行按揭的全部资料；(2)乙方未于本认购书约定期限按前述示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》；若乙方在签订《商品房买卖合同》前单方解除本认购书，则甲方有权不通知乙方而将该物业另行出售，且乙方应向甲方支付该物业总房价20%的违约金，对于除违约金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方等。同日，耀杰公司（甲方）与全林娟、夏运贵（乙方）签订《预认购书》（编号：r.1004073），合同约定乙方对甲方开发的位于广州市南沙区南沙街海景路南侧、漾滨路西侧用地时代香海花园地下室车位32栋-负1层xx号车位有预选意愿，现甲乙双方就甲方为乙方保留该物业的购买权的相关事宜，经平等协商，达成如下协议：甲乙双方确认，甲方为乙方保留该车位购买权、销售价格的保留期限自2019年8月17日至2020年11月16日止；该物业总价为188000元，限时特惠车位30000元，折后成交总价暂定为158000元，乙方须在签订本预认购书的同时向甲方付清定金10000元，第一期房款于2019年8月23日前支付39500元（已包含定金），第二期购房款于2020年8月17日前支付39500元，第三期购房款于2021年3月6日前支付79000元；乙方应当在甲方发出签约通知书之日起7日内与甲方办妥签约手续，包括但不限于签署《认购书》、《及补充协议》等其他相关文件；出现下列任何一种情况，均视为乙方放弃了购买权，甲方有权即时终止乙方对该车位的预选，不通知乙方而将该车位另行出售，且甲方有权按照该物业成交总价的20%向乙方收取违约金，对于前述违约金，甲方有权在乙方已付款中扣除：乙方未按本预认购书第二条约定付款，且逾期超过7日；乙方未按本预认购书第三条约定办妥签约手续；乙方以口头、书面或实际行动等形式表示放弃对该物业的预选等。2019年8月17日，夏运贵、全林娟向耀杰公司出具确认书，载明其对耀杰公司投资建设的涉案车位有预选意愿，且其与耀杰公司签署了耀杰公司为其保留该车位的购买权、销售价格的《预认购书》，现其就《预认购书》未尽事宜确认如下：其确认知悉该物业是停车位，且在其预认购时该物业尚未办理初始登记。对于《预认购书》的性质，耀杰公司认为其属于车位买卖合同的预约合同，而夏运贵、全林娟称其不清楚《预认购书》的性质。同日，全林娟、夏运贵分两次向耀杰公司支付20000元和10000元。就上述两笔款项的性质，庭审中夏运贵、全林娟认为上述两笔款项为购房诚意金和车位诚意金，理由是耀杰公司销售人员告知其上述款项系诚意金且可以退还；而耀杰公司认为上述两笔款项系购房定金和车位定金，理由是《认购书》和《预认购书》均约定了上述款项为定金性质。同日，夏运贵、全林娟签署《认购须知》，载明：买方在签订时代香海花园《认购书》时，应对发展商或代理销售商提供的《商品房买卖合同》示范文本、补充合约、重要提示以及其他文件与证书等和对所认购的物业状况、交易条件、周边环境等全部状况，进行充分的了解和确认。买方一旦认购，即意味着买方已对前述的全部文件及情况已完全理解并予接受；住宅销售政策：根据穗国房字【2011】156号、穗府办【2017】50号等政府发文的规定，本市户籍居民家庭继续执行限购**住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房；车位销售政策：根据穗国房字【2008】195号第八条，房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。2018年10月15日，中国南方人才市场广州市场出具《同意迁入证明》，其载明夏运贵符合广州市入户政策，准予其迁入工作单位所属街道集体户。2019年8月18日，夏运贵、全林娟通过微信向耀杰公司的销售人员陈静宜发送上述《同意迁入证明》。夏运贵、全林娟陈述称其签约时并不具备购房资格，且已将上述情况告知耀杰公司的销售人员陈静宜，而耀杰公司称其之所以会和夏运贵、全林娟签约是因为夏运贵、全林娟在签约之时告知耀杰公司已取得广州市入户证明。夏运贵、全林娟在庭审中陈述其至今不具备广州市住房限购区域的购房资格，耀杰公司则主张夏运贵、全林娟在签约时明确告知其具备硕士学位，可以在广州落户并取得购房资格，根据广州市引进人才入户管理办法第五条第（三）项，硕士可以直接入户广州，夏运贵、全林娟因自身原因拒绝入户广州。双方在庭审中确认夏运贵、全林娟于2019年8月20日向耀杰公司申请退还30000元，耀杰公司于2019年8月28日向夏运贵、全林娟发出解除《认购书》和《预认购书》的通知，夏运贵、全林娟于2019年8月29日收到该通知。本院认为，根据《认购书》的内容，双方约定在特定日期就买卖涉案房产签订房屋买卖合同，故《认购书》为涉案房屋买卖合同的预约合同。夏运贵、全林娟未能提供充分证据证实其支付的20000元系诚意金，且《认购书》明确载明20000元系定金，故耀杰公司关于20000元系定金的主张，本院予以采纳。关于购房款项20000元能否退还的问题。广州市商品房限购政策系社会公开文件，夏运贵、全林娟作为购房者理应在签约之前充分了解，并对自身是否具备广州市限购区域购房资格有清晰认识；其签署的《认购须知》已明确载明广州市住房限购区域购房政策，其在《认购书》亦承诺知晓上述政策，并同意承担不具备购房资格所导致的责任；而其在明知自身不具备广州市购房资格就与耀杰公司签订《认购书》，存在过错。夏运贵、全林娟在签订《认购书》后未积极解决其购房资格问题，却在约定签订房屋买卖合同的日期前提出退款，视为以自身行为要求解除《认购书》；夏运贵、全林娟未能按照《认购书》约定时间与耀杰公司签订房屋买卖合同，耀杰公司有权解除《认购书》，且夏运贵、全林娟已于2019年8月29日收到耀杰公司发出的解除《认购书》的通知，故《认购书》已于2019年8月29日解除，根据定金罚则，耀杰公司有权没收20000元定金。故对于夏运贵、全林娟诉请返还购房定金20000元及利息的主张，本院不予支持。根据《预认购书》的内容，双方约定夏运贵、全林娟对涉案车位有预选意愿，耀杰公司为夏运贵、全林娟在一定期限内保留车位购买权和保留价格，经耀杰公司通知，夏运贵、全林娟需与耀杰公司签订包括认购书、商品房买卖合同及补充协议在内的签约手续。以上内容有别于车位买卖合同的预约合同，仅表明双方有意向就涉案车位签订认购书及买卖合同，夏运贵、全林娟缴纳10000元，耀杰公司为夏运贵、全林娟保留优惠价格优先签约的权利，双方均有解除上述选购意向的权利，夏运贵、全林娟于2019年8月20日向耀杰公司提出退还上述10000元，系放弃选购的权利，耀杰公司应当于当日向夏运贵、全林娟退还上述10000元，逾期则对夏运贵、全林娟造成相应损失，应当向夏运贵、全林娟支付2019年8月20日起至付清之日止的利息，利息应当按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，对于夏运贵、全林娟诉请超过上述利息标准的部分，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告广州市耀杰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏运贵、全林娟返还10000元及2019年8月20日起至付清之日止的利息（以10000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告夏运贵、全林娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费550元，由原告夏运贵、全林娟负担367元，由被告广州市耀杰房地产开发有限公司负担183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  王莉华人民陪审员  张淑珍二〇二〇年十月三十日书 记 员  陈洁莹