四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3335号 原告：靳寿江，男，汉族，生于1981年9月21日，户籍地四川省达州市达川区，现住达州市达川区。 被告：四川金世纪房产开发有限公司。住所地：四川省达州市通川区小北街** 统一社会信用代码：91511702720892596B。 法定代表人：熊亭喜，总经理。 委托诉讼代理人:石得均，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。 被告：向元平，男，生于1969年9月24日，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李代波，四川渝达律师事务所律师。 原告靳寿江诉被告四川金世纪房产开发有限公司（以下除判决主文外简称“金世纪公司”）、向元平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳寿江、被告金世纪公司的委托诉讼代理人石得均、被告向元平的委托诉讼代理人李代波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告靳寿江向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付从2010年12月31日起至2019年4月3日止以220856元为基数，按照每日万分之一的违约金66588.08元；2、判令二被告立即退还原告契税1168.98元，印花税100.43元，房屋面积差额费用4313.6元，维修基金1135.84元，其他杂费871.27元，合计金额7590.12元；3、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第1项变更为：判令二被告立即向原告支付从2010年12月3至2019年4月3日以220856元为基数，按照每日万分之一的违约金67189.44元，由二被告各承担50%；原告将诉讼请求第2项变更为：判令二被告立即退还原告契税1168元，印花税100.43元，房屋面积差额费用4313.3元，维修基金1135.84元，其他杂费771.27元（包括：土地证工本费50元、房产证工本费80元、测绘费304.94元、房管局初始登记费336.33元），合计金额7489.92元。事实与理由：2009年7月16日，原告（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）、被告向元平（出卖人代理人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人，预测建筑面积112.11平方米，单价每平方米1970元，房屋价款为220856元；合同第十四条约定预测面积与实际面积发生误差的，以房屋产权证书记载的建筑面积为准，按当时购房的价格，最后进行房款多退少补；第二十条约定买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期满届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。由二被告代交契税、印花税等费用。后原告按照约定支付了全部房屋价款220856元和相关代交费用，二被告未按照合同约定办理房产权属登记，截止2019年4月3日，原告才领到川20**达川不动产权第××号不动产权证，建筑面积为109.92平方米，明确房屋价款为216542.4元，契税为3248.14元，印花税为10元，原告多次与二被告协商支付违约金、退还相关费用未果。二被告的行为已经损害了原告的合法权益，故原告依法向法院提起民事诉讼，望判如所请。 被告金世纪公司辩称，原告的诉讼请求全部不能成立，应依法予以驳回。1.关于原告诉请要求被告承担逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：因不可抗力不能按照合同履行的，根据不可抗力的影响，部分和全部免除责任。本案被告取得施工许可证核发批准修建27层，因气象限高原因调整规划，导致项目无法继续施工，也无法按照合同约定交房，办证的条件全部丧失，这是政府行为导致的，系不可抗力，被告应免除责任；2.关于原告诉请由被告退还超收的购房款及税费，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，不论是开发商，还是购房户都要交税，请求驳回原告的诉讼请求。 被告向元平辩称，1.向元平不是本案适格被告，理由是根据合同的相对性原则，与原告签订《商品房买卖合同》的相对方是金世纪公司，向元平不是原告在合同中的相对方；2.原告在起诉状中也明确了向元平的身份仅仅是被告金世纪公司的代理人，所以向元平也不应当是本案适格的被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告靳寿江为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.四川金世纪房产开发有限公司的国家企业信息信用报告； 2.向元平身份信息； 3.《商品房买卖合同》； 4.销售不动产统一发票，证明购买房屋的实际面积和房屋合同面积有差异，发票上金额216542.40元是按照实际房屋面积开票的，被告多收了原告的购房款； 5.契税完税证明，证明被告多收了原告的契税，当时原告实际缴费金额是4417.12元，但是被告向税务机关缴纳契税费为3248.14元，多收了1168.98元； 6.南城茗居附属设施及代收费用详单以及收款收据； 7.达州市房产管理局维修资金账户信息，证明当时原告向被告交维修资金费5521.4元，实际被告向房管局交费4385.56元，多收取1135.84元； 8.印花税发票，证明原告向被告交印花税110.43元，但被告实际向税务机关缴费10元； 9.其他杂费缴纳收据，包括房产证工本费80元，土地证工本费50元，测绘费304.94元，房管局初始登记费336.33元，被告未向原告提供向相关部门、相关单位缴费后的正式发票，但原告手中有被告开据的收据； 10.不动产登记证明，证明房屋面积存在差异，合同签订面积112.11平方米，但实际不动产登记证明上面显示面积是109.92平方米，差异面积2.19平方米，差异金额4313.3元； 11.证据达州市达川区自然资源局关于靳寿江的信访处理意见书，证明原告多次向相关部门反映找被告退相关费用和违约金问题，迟迟未得到对方回复。 被告金世纪公司对原告所出示证据的质证意见为：1.对第1、2份证据的三性没有异议；2.对第3份证据的三性没有异议，对其证明的目的有异议，因为原告依据《商品房买卖合同》的十四条、二十条来主张违约金等费用不能成立。在该《商品房买卖合同》第二十五条中已经明确约定，因不可抗力的原因根据实际情况予以免责，本案金世纪公司满足完全免责的条件； 3.对第4份证据的三性没有异议，但此发票不能抗辩合同上约定的房屋的楼层、单元号数、面积、房屋单价、房屋总价等，因为购房是双方当事人的高度自治行为，原告需要用其他的证据来要来证明其证明目的；4.对第5份证据税收完税证明的三性没有异议，但是达不到原告的证明目的，票据显示金额为人民币3248.14元，时间是2017年11月1日至2017年11月30日，因为在商品房开发过程中，需要有相关政府职能部门的批准文件和相关的收费标准，作为开发企业才能根据这些标准来收取费用，同时作为卖方和业主购买方要去交费用，双方肯定是知道收费标准，不可能开发企业乱收费；5.对第6份证据收款收据金世纪公司不予认可。这些票据既不是金世纪公司的专用票据，也没有金世纪公司任何人签字盖章，在收据上面都是南城茗居财务专用章，向元平跟金世纪公司是挂靠关系，金世纪公司并没有给南城茗居授权用印章，金世纪公司不知道这些收据，所以这些收据我们不予认可。同时对南城茗居附属设施及代收费清单，我们也不清楚，这个不能作为本案的证据使用，因为上面既没有金世纪房产公司的签字，也没有金世纪房产公司的盖章，其真实性不予认可；6.对第7份证据达州市房管局的维修资金账户信息的三性没有异议，但是不能达到原告要退费的证明主张。作为大修基金维修基金它是由房管局监管，而实际上这笔款项，如果是小区的电梯或者天然气管道等等出了问题，也符合动用大修基金的条件，所以这份证据根本不是反映交多交少、该退不该退的情况，不具有关联性，达不到原告的证明目的；7.对第8份印花税完税证明证据的三性没有异议，但是对原告证明的目的有异议，达不到原告的证明目的；8.对第9份其他杂费缴纳收款收据金世纪公司都不予认可的。第一、收款单位处是向元平盖的私章，而加盖的印章是南城茗居财务专用章，不具有合法性。按照金世纪公司跟向元平签订的挂靠合同，向元平对外签发的一切合同票据等，必须要有金世纪公司的法定代表人签字确认，并加盖金世纪房产公司印章，才能有效；9.对第10份证据不动产登记证明的三性没有异议，其只能证明原告所买的房屋是按揭，在银行抵押贷款，与本案无关联性；10.对第10份证据国土局信访答复，与本案无关联性。 被告向元平对原告所出示证据的质证意见为：1.对第1、2份证据没有异议；2.对第3份证据商品房买卖合同的真实性没有异议，其证明目的有异议，合同中约定的是双方都有责任办证，因为被告不办证是有特别原因的，在政府2017年的一份会议纪要后才最终确定了该项目应交相关费用之后才能办理房产证，这属于不可抗力，法院有类似案例的相关判决；3.对第4份证据销售不动产统一发票，按照合同约定，如果合同约定面积跟实际办证面积有差异，按照结算多退少补，不能证明其他什么问题，达不到原告的证明目的，如果要证明它的实际面积，应该以房产证为准；4.对第5份证据税收证明，其中原告认为开发商代收费用没有给他拿正式发票，就视为开发商收了费用后没去交相关费用。如果原告确实要某个部门证明向元平或者公司没去交这笔费用，我们认为举证责任应该是原告的举证义务。我们特别要说一下，因为维修基金的使用，国家是按房子的面积按一定的标准计算收费的，现原告认为当初缴纳金额与账户查询信息金额有差异，认为开发商没交或少交，关于账户余额以及收款收据差额的证明，我们认为原告举证要证明，而不是没给原告拿正式发票来，都视为没有代交费用。 被告金世纪公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 第一组证据，第1份法定代表人身份证明书，第2份营业执照，证明目的是金世纪公司的诉讼主体； 第二组证据共有四份，即第3-6份证据，证明的目的是南城茗居实为金世纪公司与社区合资合作开发的房产项目，并且金世公司开发南城茗居项目属合法建设，所以导致后面的不能办证是政府的责任； 第三组证据共有六份，第7份证据商品房买卖合同、第8份气象局（2008）10号文件、第9份国土局（2010）136号文件、第10份达川府函（2017）91号文件、第11份补交出让金票据、第12份竣工验收备案书，证明目的是原告的诉讼请求不成立，本案是因不可抗力原因，政府为赔偿一直不准予竣工验收，导致办证的条件不成立，属被告因为无法预见和不可抗拒的事实所致；第13份证据向元平挂靠金世纪公司的挂靠合同，证明本案第一、第二被告之间的法律关系是典型的挂靠关系，本案裁判结果不管如何，向元平应该作为本案适格的主体来认定，对相应的责任应该承担连带责任。 原告对被告金世纪公司出示的证据的质证意见为：1.对金世纪公司的第1、2、3份证据没有异议，对4份证据投资建房补偿协议,与本案关联性不大；2.对第5、6份证据没有异；3.对第7、8、9、10份证据有异议，该组证据中被告说是因为不可抗力原因导致未办证，原达县气象局2008年就下达了达气函（2008）第10号停止施工的函告，同时国土局2010年下达的追收超容积率土地出让金的通知，这两项通知就明确告知了二被告的责任和风险，二被告置若罔闻，消极对待，才导致本案迟迟办理房产证。本案显然不符合不可抗力、不可预见的要件，对此组证据的证明目的不予认可，请求法院予以驳回。对10份证据达川区政府的批复，政府对该项目进行了损失的拨付，因此被告更应该支付违约金给原告；4.对第11份证据补交出让金票据无异议；5.对12份证据竣工验收备案书有异议，该证据说明被告严重违约，根据合同约定，应该验收时间是2009年12月31日；6.对第13份证据挂靠合同，该合同反映乙方必须在甲方的领导下，从事开发建设项目的实施，实行独立核算，自负盈亏，独立承担经济责任和法律责任，乙方就是向元平，该组证据证明向元平是适格的诉讼主体。 被告向元平对被告金世纪公司出示的证据的质证意见为：对被告公司提交的证据除了第13份证据挂靠合同的之外，其余所有证据的三性都无异议。对第13份证据，无论是从被告的举证的还是从原告的举证来看，因为本案审理是买卖合同纠纷案件，至于向元平与金世纪房产公司的合同关系究竟是什么关系，不属于本案的审理，跟本案没得关联性，签订买卖合同时，根据合同的相对性原则，向元平不是合同的向对方，原告自己都认可向元平是一个代理人行为，向元平跟金世纪房产公司是代理关系，由此表明向元平不是适格被告。 被告向元平未提交证据。 对当事人提交的证据，本院审查予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月21日，被告金世纪公司与达县南外镇店子梁社区一小区签订《投资建房协议书》，约定双方共同建设位于达县南外镇店子梁社区一小区的南城茗居项目。2007年8月10日，被告向元平与被告金世纪公司签订《房地产开发建设项目管理协议书》，约定案涉项目由被告向元平挂靠金世纪公司进行开发。2009年7月16日，原告靳寿江（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》［合同编号：（2009）xx］，被告向元平以被告金世纪公司委托代理人的身份在合同上加盖私章。合同约定：金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人，建筑面积为112.11平方米，单价1970元／㎡，房屋价款为220856元；合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十四条“面积差异处理”第3款约定：以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补；第二十条“产权登记”（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十五条“不可抗力”约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。 同时查明，案涉南城茗居项目《建筑工程施工许可证》载明：建设规模29793㎡，A2幢修建楼层为27层。该项目于2007年12月动工修建，项目修建至25层时，原达县气象局于2008年10月16日对该项目进行测定及计算，发现该建筑即将超高，并向被告金世纪公司发出《关于南城茗居项目即将“超高”请予及时停止继续施工的函》（达气函﹝2008﹞10号），明确指出A2栋最高只能再修一层楼（即最多修至26层），为此，案涉项目因气象限高而停工，而未修建的第27层已部分对外出售并报房管部门备案。2010年9月28日，原达县国土资源局向被告金世纪公司发出《关于追收超容积率土地出让金的通知》，该通知载明：南城茗居项目出让时批准容积率修建建筑面积为4706.82㎡，实际修建建筑面积为28176平方米。要求该公司缴纳出让金508万元，否则将再次暂停办理该公司的相关建设手续。而被告金世纪公司则以项目未验收、面积未确定、缴纳金额过高且不准确、加之气象限高未进行补偿等为由未予缴纳，导致2009年该项目修建完工后直至2016年3月17日才办理竣工验收。2017年3月27日，达州市达川区人民政府对达川区国土资源分局呈报的《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的请示》予以批复（达川府函〔2017〕91号），该批复确定了金世纪公司应补交超容积率土地出让金的金额和该公司因气象限高不能修建第27层所造成的损失政府应补偿的金额。 另查明，一、原告靳寿江所购买的南城茗居xx房屋，于2019年4月3日办理不动产权证书。 二、达州市房产管理局维修基金账户信息显示，原告维修基金交存金额为4385.56元，原告实际向被告交纳维修基金为5521.4元。 三、原告靳寿江与被告签订的《商品房买卖合同》上载明的面积为112.11㎡，而实测面积为109.92㎡，面积差为2.19㎡。 四、原告靳寿江向被告交纳契税4417.12元、印花税110.43元，被告金世纪公司实际向税务机关交纳契税3248.14元、印花税10元。 五、原告靳寿江向被告交纳其他杂费包括土地证工本费50元、房产证工本费80元、测绘费304.94元、房管局初始登记费336.33元，合计771.27元。 本院认为，原告靳寿江与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，综合全案情况，本案争议的主要焦点在于：一、关于被告向元平的主体资格的问题；二、关于原告主张逾期办证的违约金67189.44元是否应该支持的问题；三、关于原告主张的房屋面积差额费用及代收税费、维修基金、其他杂费被告是否应该退还的问题。 一、关于被告向元平的主体资格的问题。本案中，签订《商品房买卖合同》的相对方是原告靳寿江与被告金世纪公司，被告向元平系该公司的委托代理人，其代为实施的民事法律行为对被代理人金世纪公司发生效力，故根据合同相对性的原则，向元平不是本案适格的被告，其在本案中所实施的民事法律行为产生的后果，应由被告金世纪公司承担。 二、关于原告主张的逾期办证的违约金67189.44元是否应予支持的问题。该问题涉及房屋交付时间的确定。原、被告签订的合同中约定了逾期办证的违约责任，同时也约定了因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，被告金世纪公司在取得建设部门批准的合法建设手续后进行案涉项目修建，项目完工后因被告金世纪公司实际修建的面积和该公司实际应补缴的土地出让金金额政府相关部门未予确定，加之气象限高政府对被告金世纪公司的补偿也未确定等原因，致使该项目2009年修建完工后直至2016年3月17日政府相关部门才办理竣工验收，2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》后，才确定了被告金世纪公司应补缴的土地出让金金额和因气象限高政府对该公司的补偿金额。因此，本案引起逾期办证的事由属被告金世纪公司不能预见、也不能避免的客观情况，该事由不可归责于被告金世纪公司，该事由直至2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》时消失，此时，案涉项目办理产权证的条件才具备，故2017年3月27日视为被告金世纪公司向原告交房的时间，由此经过365日之次日起为被告金世纪公司逾期办证的起算点。因此，被告金世纪公司支付原告逾期办证的违约金应从2018年3月27日起至原告办理产权证之日（2019年4月3日）止，共计372天，以总房款220856元为基数，按每日万分之一计算，其逾期办证违约金确定为8215.84元（220856元×372天×1／10000），对原告该项诉讼请求中超出的金额，本院不予支持。 三、关于原告主张的超面积购房款及代收税费、维修基金、其他杂费被告是否应该退还的问题。 （一）原、被告签订的《商品房买卖合同》上载明原告购买的房屋预测面积为112.11㎡，而实测面积为109.92㎡，面积差为2.19㎡。根据该《商品房买卖合同》第十四条“面积差异处理”第3款约定：“以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项之规定，面积差2.19㎡的房价款4314.3元（2.19㎡×1970元／㎡），被告应当返还原告； （二）根据原告提交的“南城茗居附属设施及代收费用详单”及收款收据，原告向被告缴纳的契税及印花税共计4527.55元（4417.12元＋110.43元），扣除原告应缴纳税款3258.14元（3248.14元＋10元），被告应退还原告1269.41元； （三）原告向被告交纳维修基金5521.4元，而达州市房产管理局维修基金账户信息显示，原告维修基金交存金额为4385.56元，因此，原告多交的1135.84元，被告应予退还。庭审中，被告抗辩包括原告在内的购房户所交纳的维修基金已部分开支，达州市房产管理局维修资金账户信息显示的金额不能作为原告要求退还多交的维修基金的依据，但被告未举证证明包括原告在内的购房户所交纳的维修基金开支的具体情况及金额，其抗辩理由不能成立，本院不予支持； （四）关于原告主张的土地证工本费50元、房产证工本费80元，因原告不能提供该两笔费用自己不该交纳或者多交的证据，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果。故对原告主张要求被告退还土地证工本费50元、房产证工本费80元的诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张的测绘费304.94元、房管局初始登记费336.33元，根据原告提供的“南城茗居附属设施及代收费用详单”载明，该两笔费用原告是按照房屋预测面积112.11平方米交纳的，因预测面积与实测面积有2.19平方米的误差，故被告应退还原告多交的测绘费5.96元（2.19㎡×2.72元/㎡）、房管局初始登记费6.57元（2.19㎡×3元/㎡），该两笔费用共计12.53元。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川金世纪房产开发有限公司支付原告靳寿江逾期办理房屋产权证书的违约金8215.84元； 二、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告靳寿江多交的维修基金1135.84元； 三、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告靳寿江因房屋面积差多收取的购房款4314.3元； 四、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告靳寿江多交的契税、印花税款1269.41元； 五、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告靳寿江多交的测绘费、房管局初始登记费共计12.53元； 六、驳回原告靳寿江的其他诉讼请求。 上述一、二、三、四、五项合计金额14947.92元，限被告四川金世纪房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费827元，由被告四川金世纪房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王显平 二〇二〇年十月二十九日 书记员  孙高晴