福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4720号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘步期，男，1971年2月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘喜林，福建卫理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：长乐湖南海兴水产养殖场，经营场所福建省福州市长乐区湖南镇大鹤村三角下。 经营者：郑木秋，男，1958年8月20日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：邹守明，福建宇开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈艳芬，福建宇开律师事务所实习律师 上诉人刘步期因与被上诉人长乐湖南海兴水产养殖场（以下简称“海兴养殖场”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初4901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘步期上诉请求:撤销一审判决，改判驳回海兴养殖场的一审诉讼请求并支持其反诉请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决支持海兴养殖场的诉讼请求没有任何事实与法律依据。1.2016年2月1日，长乐市湖南镇人民政府向海兴养殖场和刘步期送达《动迁通知》要求相关养殖场停止生产经营，并在此后拆除了养殖场附属抽水管等管网，双方间的《租赁合同》实际已经无法履行。一审认为“现有证据不足以证明案涉合同已无法履行”不符合客观事实。2.接到政府通告后，刘步期即告知海兴养殖场合同无法继续履行并搬出了租赁场所。海兴养殖场不仅拖延租赁押金返还，还鼓动刘步期做钉子户，其应当自行承担不收回租赁场所的法律后果。一审法院认为“刘步期未提交证据证明已将租赁物返还给海兴养殖场”不符合实际情况，一审判决刘步期在合同终止后继续支付租金及场地占用费无事实及法律依据。二、刘步期的反诉请求有事实和法律依据，应该予以支持。1.根据双方签订的《租赁合同》的约定，刘步期需缴纳租赁保证金21万元。海兴养殖场将租赁场所交至刘步期多年并未有任何异议且在一审起诉状中要求保证金优先抵销实现债权的费用，可证实对此保证金也无异议。（2019）闽0182民初4073号民事判决在明知上述情形的情况下将该保证金用于抵扣董华的欠款，严重侵犯他人权利，显属错误，应由作出该判决的法院自行纠正。由于政府动迁导致合同无法履行而终止，刘步期无过错，海兴养殖场应向刘步期返还保证金21万元。2.按照合同约定，海兴养殖场提供的租赁物因要被拆迁导致合同目的无法实现，刘步期要求海兴养殖场返还多付的租金有事实和法律依据，应予支持。 海兴养殖场答辩称：一、《租赁合同》未自行终止，刘步期亦未单方解除合同、返还租赁物。1.长乐市湖南镇大鹤村村民委员会出具的说明载明海兴养殖场拆迁工程至今未实际推进、动迁工作也未实际开展，可知租赁物至今未实际动迁，不符合合同无法履行的情形，刘步期主张租赁合同自行终止没有依据。且刘步期此后又向海兴养殖场支付租金，双方以实际行动确认动迁公告发布后的《租赁合同》依然有效且继续履行，同时变更了《租赁合同》第六条第3点的约定。2.政府下发拆迁通告后，刘步期仍占用、使用租赁物直至2020年4月1日，此为合同解除时间。3.刘步期主张其已告知海兴养殖场合同无法继续履行并通知海兴养殖场收回租赁场所，但无法举证证明其解除《租赁合同》的主张已被送达，亦无法证明其返还租赁物，甚至庭审中也未正式提出，应承担举证不能的不利后果。此外，刘步期在上诉状中也自认未返还租赁物。二、刘步期应依《租赁合同》约定支付租金、未及时支付租金产生的违约金以及《租赁合同》解除后至实际返还租赁物期间的占有使用费，并返还租赁物。三、刘步期2016年3月4日由张成毅代为支付的17500元系填补2016年1月租金，刘步期2016年4月18日支付的17500元系填补2016年2月租金，刘步期2016年5月25日支付的17500元系填补2016年3月租金。《租赁合同》在2020年4月1日解除之前合法有效，刘步期应依据《租赁合同》约定支付租金，即使按照刘步期主张的系缴纳2016年3月、4月、5月租金，也不存在多交一说，其主张返还没有事实和法律依据。四、刘步期与海兴养殖场签订《租赁合同》之前，刘步期承租的租赁物实际由董华承租，董华支付的60万元系其基于与海兴养殖场签订《租赁合同》支付的租赁保证金，与刘步期无关，相关法律和客观事实已由另案生效判决确定。刘步期与海兴养殖场签订《租赁合同》后，刘步期并未向海兴养殖场支付租赁保证金。即使董华支付的60万元中包含其代刘步期支付的21万元，也属于董华与刘步期之间的合伙体清算纠纷或其他债权债务关系，与本案无关，刘步期可另行向董华主张。刘步期主张海兴养殖场返还租赁保证金，没有事实和法律依据。 海兴养殖场向一审法院起诉请求:1.判令解除海兴养殖场与刘步期之间的《租赁合同》；2.判令刘步期支付拖欠的租金84万元（按每月1.75万元计算，从2016年4月1日起计算至刘步期返还所租赁的租赁物之日止，暂计至2020年3月31日，合计84万元），并按照约定支持违约金14.47万元（按每天100元计算，从2016年4月1日起计算至还清全部租金之日止，暂计至2020年3月17日累计1447天，合计14.47万元）；3.判令刘步期按照每月1.75万元的标准支付自双方之间的《租赁合同》解除之日起付至实际返还租赁物（海兴养殖场东边区域约14亩场地）之日止的占有使用费；4.判令刘步期立即向海兴养殖场返还租赁物（海兴养殖场东边区域约14亩场地）。 刘步期向一审法院反诉请求：1.判令海兴养殖场退还刘步期租赁保证金21万元，并按银行同期贷款利率支付逾期利息41160元（从2016年3月1日暂计至2020年2月29日，共计4年整，此后的逾期利息按此标准支付至租赁保证金返还止），以上共计251160元；2.判令海兴养殖场返还多交的2个月（2016年2月、3月）租金37500元。 一审法院认定事实：2013年3月25日，海兴养殖场与刘步期签订一份《租赁合同》。上述合同主要内容为，海兴养殖场将该养殖场东边区域出租给刘步期使用，租赁面积约14亩；租赁期15年，自2013年3月21日起至2028年3月20日止。年租金21万元，支付方式为每月5日前支付当月租金1.75万元，若违期每天增加100元违约金。双方一旦签订合同，刘步期应向海兴养殖场支付陆拾万元人民币的租赁保证金，租赁期满后，海兴养殖场应在2日内退还。租赁期间，场、房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行而终止，双方互相免责。如遇拆迁则原固定资产赔偿归海兴养殖场所有，刘步期根据自己的经营特点进行的改装和新增设备的赔偿归刘步期所有，所养殖的鱼、虾、贝类及其他损失按赔偿所得金额双方各占50%。 2013年3月10日，长乐市湖南镇大鹤村村民委员会（列为甲方）与长乐海兴名优水产品研究开发有限公司（列为乙方）签订《土地租赁合同》，合同主要内容为，原桔场育苗组东至海边防护林林带，西至学秋鳗场道路，南至晨光鳗场防护林林带，北至宝天鳗场防护林林带的低产沙地柒拾叁点捌亩（73.8亩）土地，租赁给乙方作为工厂化名特优水产品的开发基地。租期三十年，自2003年3月10日至2033年3月10日止。租赁金额：每亩每年租金150元人民币柒拾叁点捌亩（73.8亩），每年租金壹万壹仟零柒拾元（￥11070.00）人民币，30年期租金共叁拾叁万贰仟壹佰元（￥332100.00）人民币，于签订合同后把土地交付乙方使用时一次性付清。长乐市湖南镇人民政府作为见证单位在上述合同上盖章。长乐海兴名优水产品研究开发有限公司向一审法院出具声明，确认上述土地租赁合同中长乐海兴名优水产品研究开发有限公司的权利、义务均由海兴养殖场承继。长乐市湖南镇大鹤村村民委员会于2019年9月16日向一审法院出具情况说明，主要内容如下，长乐湖南海兴养殖场注册地福州市长乐区湖南镇大鹤村三角下所在地地块在长乐国际机场二期工程征地范围内，政府有关部门已于2016年9月22日通知送达海兴养殖场经营者郑木秋，但由于工程至今未实际推进，动迁工作也未实际开展。故海兴养殖场及经营者郑木秋仍对上述地块及建筑物享有占有、使用、收益的权利。 2016年9月22日，湖南镇人民政府向海兴养殖场送达湖政【2016】141号湖南镇关于对机场二期工程涉及养殖等设施进行拆除的函。上述函件主要内容为，长乐国际机场二期工程作为省级重点项目，已获得国家民航局和省政府联合批准，根据市委、市政府要求，2016年全面启动长乐国际机场二期项目。我镇已于2016年2月2日发出通告，明确通知你场停止投放鳗苗、鱼苗等所有水产养殖生产苗种，若在2016年2月2日通知发出后投放的新苗搬迁将不予补偿。同时要求在2016年6月20日前做好养殖场及附属抽水管等管网搬迁等工作。并于2016年4月15日及2016年7月7日下发通告要求你场做好养殖场搬迁工作，现已到期，逾期未搬迁，我镇将按照有关规定依法强制执行。 （2019）闽0182民初4073号海兴养殖场诉董华租赁合同纠纷一案生效判决确认的基本事实：长乐区湖南镇人民政府于2018年9月13日向一审法院出具情况说明，2017年6月，我镇拆除海边抽水泵等设备后，海兴养殖场是否继续经营，我镇对实际情况未具体核实，建议参考电量使用情况确定。一审法院就此向湖南镇人民政府了解上述文件所列地块的搬迁情况，镇政府主管副镇长称海兴养殖场所属地块的搬迁情况，目前没有相关征地文件，亦没有与海兴养殖场签订拆迁补偿协议。 一审法院认为，海兴养殖场与刘步期签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。因海兴养殖场所在土地尚未征用，且亦未签订拆迁补偿协议，再结合湖南镇政府在另案中出具的情况说明及长乐市湖南镇大鹤村村民委员会出具的证明（内容为海兴养殖场拆迁工程至今未实际推进，动迁工作也未实际开展），故现有证据不足以证明案涉合同已无法履行，而刘步期未提交证据证明已将租赁物返还海兴养殖场，故应依约支付租金。 双方均举证证明刘步期已支付海兴养殖场租金至2016年3月，一审法院对此予以确认。刘步期另陈述支付2016年4月、5月租金，未提交证明予以证明，一审法院依法不予支持。刘步期应支付租金至合同解除之前一日。而刘步期接收起诉状副本时间为2020年4月1日，故一审法院依法认定合同于2020年4月1日解除。合同已解除，刘步期应向海兴养殖场返还租赁物（约14亩场地）。刘步期依约仍应支付未付的租金84万元（2016年4月1日至2020年3月31日）。双方约定每月5日前支付当月租金1.75万元，故相应的违约金应自2016年4月6日起算，每天100元，计至还清全部租金之日止。刘步期应从2020年4月1日起按每月1.75万元的标准计付占有使用费直至实际返还租赁物止。 另需要说明的是，（2019）闽0182民初4073号海兴养殖场诉董华租赁合同纠纷一案中，海兴养殖场曾确认案外人董华支付的保证金60万元，上述款项包括刘步期的21万元保证金。而上述案件生效判决认定，根据合同的相对性，该案的租赁合同均由董华与海兴养殖场签订，保证金60万元亦由董华支付，刘步期不是合同当事人，故一审法院审查的是董华与海兴养殖场之间的租赁合同的法律关系。至于刘步期等是否与董华形成合伙关系及双方对合伙债权债务的结算，不属于该案审理范围，而且刘步期亦未到庭对有关其个人的证据的真实性做出确认，故上述有关刘步期的证据的真实性无法确认，同时即使双方存在合伙关系，刘步期亦可根据该案认定的董华的债权、债务另行主张合伙体清算。该案中保证金60万元已抵扣董华欠付的违约金再抵扣租金。根据上述生效判决，如刘步期主张的保证金包括在上述60万中，可另行向董华主张。综上，一审法院依法驳回刘步期的反诉请求。判决：一、长乐湖南海兴水产养殖场与刘步期之间《租赁合同》于2020年4月1日解除。二、刘步期应于本判决生效之日起十日内支付长乐湖南海兴水产养殖场租金84万元及违约金（按每天100元计算，从2016年4月6日起算至还清全部租金止）。三、刘步期应于本判决生效之日起十日内支付长乐湖南海兴水产养殖场占有使用费，按每月1.75万元计算，从2020年4月1日起算至返还租赁物（长乐湖南海兴水产养殖场东边区域约14亩场地）止。四、刘步期应于本判决生效十日内向长乐湖南海兴水产养殖场返还租赁物（与判决第三项中的租赁物内容相同）。五、驳回长乐湖南海兴水产养殖场的其他诉讼请求。六、驳回刘步期的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14143.20元，减半收取计7071.6元，由刘步期负担。反诉案件受理费5674.92元，减半收取计2837.46元，由刘步期负担。 二审期间，刘步期向本院提交以下证据：证据A1.《（2018）闽0182民初4610号民事调解书》，证明2015年海兴养殖场与案外人池其文签署租赁合同之前租赁场地就列入了拆迁范围，双方就赔偿损失达成调解；证据A2.案外人董华出具的《情况说明》，证明21万元保证金是董华代刘步期给付的。海兴养殖场质证认为，证据A1关于拆迁时间系池其文的单方陈述，该证据与本案不具备关联性；证据A2真实性无法确认，且侵害生效判决确认的海兴养殖场对董华享有的债权，应属无效。海兴养殖场向本院补充提交证据B1.《（2019）闽0182民初4073号民事判决书》，证明海兴养殖场诉董华租赁合同纠纷一案审理情况。刘步期质证认为，对B1的真实性无异议，但对部分判决认定事实和保证金抵扣的裁判结果不予认可。 本院认为，A1、B1具备真实性、合法性，与案件基本事实相关，予以采纳；A2为一审已提交证据，不予采纳。根据上述证据，查明事实如下：在2016年2月动迁公告发布时，除刘步期外，承租海兴养殖场的还包括董华、池其文。在（2018）闽0182民初4610号海兴养殖场诉池其文租赁合同纠纷一案中，池其文陈述其承租的养殖场自2017年6月起无法正常运营，但实际支付租金至2018年1月。在（2019）闽0182民初4073号海兴养殖场诉董华租赁合同纠纷一案中，董华于2018年7月将租赁场地按原合同租金标准向案外人进行转租。 案涉租赁合同约定的租赁保证金为21万元，一审判决在查明事实中对此认定为60万元，存在错误，本院予以纠正。对于一审查明的其他事实，双方当事人不持异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的第一个争议焦点在于本案是否属于因市政动迁造成合同无法履行而终止的情况。从市政动迁实际情况看，尽管镇政府于2016年2月发布动迁公告，于2017年6月拆除部分海边抽水泵、水管，但拆迁工作并未实际开展；从海兴养殖场其他租赁场地使用情况看，海兴养殖场与董华、池其文租赁合同纠纷案件的生效裁判文书载明，2018年7月董华系按原合同租金标准向案外人转租租赁场地,池其文亦陈述其租赁场地系自2017年6月后无法正常经营（实际依约支付租金至2018年1月）；从刘步期占有租赁场地情况看，刘步期主张其已于2016年3月停止经营、撤离租赁场地并通知海兴养殖场，但并未提供证据予以证明，与之相反，刘步期二审中自认其在租赁场地挖井、接管、加盖鱼池、加盖顶棚并增加水泵等设备设施，上述设备设施均保留于租赁场地等待评估，即其始终占有租赁场地至今，综上，刘步期主张案涉租赁合同于2016年2月因市政动迁造成合同无法履行而终止，依据不足，本院不予采纳。海兴养殖场与刘步期签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现刘步期长期拖欠租金，海兴养殖场诉请解除合同、支付租金、违约金、占有使用费并返还租赁物符合合同约定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。刘步期诉请返还租金，缺乏依据，一审未予支持正确，本院予以维持。 本案二审的第二个争议焦点在于海兴养殖场是否应当返还刘步期租赁保证金21万元。刘步期主张董华支付给海兴养殖场的60万元保证金中有21万元是代刘步期支付的，故诉请海兴养殖场予以返还。根据查明事实，（2019）闽0182民初4073号生效判决已认定60万元保证金系董华个人支付并用于抵扣董华欠付海兴养殖场的债务，刘步期的该项诉请与生效判决裁判结果相矛盾，本院不予支持。 综上所述，刘步期的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16980元，由刘步期负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃