山西省运城市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）晋08行终394号 上诉人（原审原告）董玉良，男，1953年5月7日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。 委托代理人王兵泽，山西淳正律师事务所律师 委托代理人蔡燕燕，山西淳正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）运城经济技术开发区管理委员会建设事业部。 法定代表人杨军林，该部部长。 出庭负责人闫宏杰，该部副部长。 委托代理人景翠英，该部住房保障中心工作人员。 委托代理人许茂林，山西明厚律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人）山西乾得龙房地产开发有限公司。 法定代表人李连杰，该公司董事长。 委托代理人谢为民，运城经济技术开发区法律服务所法 律工作者。 被上诉人（原审第三人）太原市财融资产管理有限责任 公司。 法定代表人谢禄山，董事长。 委托代理人陈永宽，山西上韬律师事务所律师。 上诉人董玉良、上诉人运城经济开发区管理委员会建设事业部（以下简称运城经开区管委会建设事业部）因撤销他项权登记一案，均不服山西省运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802行初73号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董玉良及其委托代理人王兵泽、蔡燕燕，上诉人运城经开区管委会建设事业部的出庭负责人闫宏杰及其委托代理人景翠英、许茂林，被上诉人山西乾得龙房地产开发有限公司（以下简称乾得龙公司）的委托代理人谢为民，被上诉人太原市财融资产管理有限责任公司（以下简称财融资产公司）的委托代理人陈永宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原判认定，2008年11月29日被告运城经济技术开发区管理委员会建设事业部为第三人山西乾得龙房地产开发有限公司办理了空港建材城20#大卖场工程竣工验收备案。第三人山西乾得龙房地产开发有限公司于2011年7月29日申请被告运城经济技术开发区管理委员会建设事业部为其办理，位于运城市空港新区××建材城××、××、××、××号大卖场的房屋所有权登记，被告根据第三人山西乾得龙房地产开发有限公司提交的20#大卖场工程竣工验收备案等申请材料为其办理了房屋所有权登记，并为其颁发了运港字第00004809号房屋所有权证。2011年3月22日第三人山西乾得龙房地产开发有限公司向被告申请对涉案的20号大卖场产权分割，为第三人山西乾得龙房地产开发有限公司20号大卖场进行了房屋所有权登记，并颁发了运港字第00006049号房屋所有权证。被告根据第三人晋商银行股份有限公司运城分行的申请于2015年6月10日为第三人晋商银行股份有限公司运城分行进行房运（港）他字第20150213号房屋他项权证登记。另查明，本院于2019年3月21日作出（2018）晋0802行初79号行政判决书，判决撤销被告运城经济技术开发区管理委员会建设事业部2008年11月29日为第三人山西乾得龙房地产开发有限公司空港建材城20#大卖场作出的工程竣工验收备案。被告不服上诉于运城市中级人民法院，运城市中级人民法院作出（2019）晋08行终67号行政判决，维持了一审判决。还查明，第三人山西乾得龙房地产开发有限公司取得涉案房屋的所有权证后，将涉案房屋抵押给晋商银行股份有限公司运城分行。2015年6月10日被告运城经济技术开发区管理委员会建设事业部为晋商银行股份有限公司运城分行办理房屋他项权登记。晋商银行股份有限公司运城分行与亚联盟资产管理有限公司签订编号为：亚联资管与晋（总）行〔2016〕ZR第00001号债权资产转让合同，将涉案房屋的抵押权转让给亚联盟资产管理有限公司，亚联盟资产管理有限公司于2018年12月28日同太原市财融资产管理有限责任公司签订编号为：2018-12-28-2号债权资产转让合同，将涉案房屋的抵押权转让给太原市财融资产管理有限责任公司。并查明，山西省运城市机构编制委员会办公室的运编办发〔2017〕180号《关于整合组建运城经济技术开发区管理委员会机构编制事项的通知》，将运城经济技术开发区管理委员会和空港经济开发区管委会的职责与机构予以整合，组建运城经济技术开发区管理委员会。运城经济技术开发区党政联席会〔2017〕2次《会议纪要》决定原经开区房地产管理局的职能由建设事业部行使。 原审认为，本院2020年6月1日作出的（2018）晋0802行初69号行政判决，以被告对涉案房屋的房屋所有权登记主要证据不足为由，确认被告的登记行为违法。因他项权登记是在房屋登记的基础上作出的，故被告为晋商银行股份有限公司运城分行办理房屋他项权登记行为亦属违法行为。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项之规定，判决：一、确认被告运城经济技术开发区管理委员会建设事业部2015年6月10日为晋商银行股份有限公司运城分行所作的位于运城市空港经济开发区××＃大卖场进行房运（港）他字第20150213号房屋他项权登记行为违法；二、驳回原告董玉良其他诉讼请求。 上诉人董玉良诉称，请求依法撤销盐湖区人民法院作出的(2019)晋0802行初73号行政判决书，依法改判：撤销运城市经济技术开发区管理委员会建设事业部2015年6月10日为晋商银行股份有限公司运城分行所作的位于运城市空港经济开发区××＃大卖场进行的房运（港）他字第20150213号房屋他项权登记行为。一审法院认为盐湖区人民法院作出的(2018)晋0802行初69号行政判决书确认涉案房屋的登记行为违法，本案的他项权登记也是违法行为，而不予撤销明显认定事实错误，适用法律错误，本案的他项权登记应依法撤销。盐湖区人民法院的(2018)晋0802行初69号行政判决书尚未生效，上诉人已经提起上诉。一审法院在撤销房屋登记一案中认为若撤销涉案房屋的登记，会造成市场交易的不确定性，造成社会经济秩序不稳定，属于撤销会给社会公共利益造成重大损害的情况，因此仅仅是确认违法。该份判决存在以下错误：第一，撤销房屋登记并不会损害社会公共利益。山西乾得龙公司将涉案房屋抵押给晋商银行股份有限公司运城分行，若撤销房屋登记行为从而影响了晋商银行股份有限公司运城分行的抵押权，也只是特定主体山西乾得龙公司和晋商银行股份有限公司运城分行之间的权益。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的：”该条规定的“社会公共利益”不是属于任何一个人所独占的权益，是社会上不特定多数的权益，具有公共性和社会性。因此，晋商银行股份有限公司运城分行的抵押权并不代表社会公共利益，本案应依法撤销。第二，撤销涉案房屋的登记行为并不会影响交易的不确定性，影响社会经济秩序稳定。涉案房屋抵押是担保性质，并不是交易行为，在山西乾得龙不履行到期债务或其他约定的抵押权实现的情形，晋商银行股份有限公司运城分行有权就涉案房屋享有优先受偿权。因此，撤销房屋登记行为并不会影响交易安全。综上，盐湖区人民法院作出的(2018)晋0802行初69号行政判决书仅仅判决房屋登记行为违法，明显错误，应依法撤销，故也应撤销本案的他项权登记。 上诉人运城经开区管委会建设事业部辩称，答辩人有关部门办理涉案房屋他项权登记时，依据的是合法有效的房屋所有权证，是依法依规办理的。至于该房屋所有权证今后是否会涉诉，不在当时办理他项权登记的审查范围内。上诉人对这一合法有效的行为提起诉讼，应当驳回其诉讼请求。如果撤销他项权登记，债权人就失去了实现其抵押权的依据。在债务人不能依约还款的情况下，债权人因此无法对涉案房屋行使优先受偿权，从而导致其债权不能得以清偿，债权转让的各方权益也必定受损，产生连锁反应，对契约和抵押权制度造成冲击。由此可见，撤销他项权登记对交易安全和社会经济秩序的影响是显而易见的。物权法规定善意第三人保护制度正是出于此种考虑，其立法目的不仅在于对善意第三人合法权益的保护，更重要的是对社会交易秩序稳定性、可期待性的保护，属于公共利益的范畴。撤销他项权登记将损害第三人合法权益，系损害公共利益的情形。另外，涉案房屋他项权的登记时间是2015年6月10日，上诉人起诉的时间是2017年10月17日，早已超过行政诉讼法规定的“自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月”的起诉期限。上诉人一审主张是“近期”知道登记行为的，那么就应该举证证明其知道的时间到起诉曰并未超过六个月，否则将承担不利后果。综上，涉案房屋他项权登记行为合法有效，上诉人董玉良的上诉理由不成立，并超过了起诉期限，依法应予驳回。 被上诉人乾得龙公司述称，同意经开区建设事业部的答辩意见。1、登记行为是在建设单位于行政机关职能部门之间形成的，建设单位是乾得龙公司，登记是行政赋予登记建设单位的所有权。2、董玉良曾与乾得龙公司合作开发房地产协议，形成了合同关系及民事法律关系，取得的是标的物的使用权，行政赋予行政相对人行政权益，不赋予民事法律关系所取得的权利。3、董玉良的权利没有受到侵害，其不具备行政法律保护的利益。受害可以通过民事案件救济。应该驳回董玉良的起诉。 被上诉人财融资产公司述称：同意经开区建设事业部的答辩意见。1、因债权人晋商银行、包括财融资产都是国有公司。2、案涉房产自2012起至今历经三次抵押登记。3、工程竣工备案是否具有瑕疵不应对产权登记有影响。4、晋商银行办理抵押登记时，抵押程序合法，权属清晰。也基于此基础，在房屋登记的过程中，备案行为的登记导致房屋产权证、抵押权证被撤销，会导致市场交易的不确定性。5、董玉良数次表示仅为该标的物的代表人，是众集资的，其诉讼主体不适格。应在民事案件确定诉讼主体资格，再进入行政程序。 上诉人运城经开区管委会建设事业部上诉称，一、上诉人作出的房屋他项权登记行为合法。上诉人依据《中华人民共和国房屋登记办法》第三十条之规定，在依法审查第三人山西乾得龙房地产开发有限公司提交的登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等必要材料后，对涉案房屋进行登记有事实和法律依据。在涉案房屋已登记的情况下，上诉人依第三人申请进行房屋他项权登记合法。工程竣工验收备案这个前置行为不影响后续登记行为的合法性。1、上诉人的工程竣工验收备案行为不同于行政处罚、行政许可、行政强制、行政确认等具体行政行为。行政备案的主要功能是信息收集，目的是为行政决策提供信息支撑、为事后监管提供信息线索、为政府服务提供信息指引。因此，行政备案是行政主体基于职权实施的不能产生、变更或者消灭行政法律关系的行为，属于程序性的事实行为。行政备案行为既不赋予相对人权利，也不为相对人创设义务，不会对行政相对人的权利义务产生直接影响，更不会对董玉良的产生直接影响；2、备案行为和房屋登记和他项权登记行为系连续行为，备案系前置行为，房屋登记和他项权登记行为系后续行政行为，这是性质完全不同的行为，前置行为违法并不意味着后续行为违法，前置行为的撤销并不意味着后续行为应当被撤销；3、在第三人山西乾得龙房地产开发有限公司取得竣工证明等必要材料后，上诉人依法应当进行涉案房屋的登记；4．竣工验收备案不合法，完全可以使第三人山西乾得龙房地产开发有限公司整改以达到竣工验收的标准，而不应当确认登记行为和他项权登记行为违法，否则会导致社会经济秩序的不稳定。三、董玉良不具备诉讼主体资格董玉良如果认为自己系涉案房屋的真实权利人，应当通过法律途径进行确认，再申请变更登记。但是本案中，董玉良的权益并未经人民法院确认，更不能证明其权益损害实际存在。也就是说，上诉人的登记行为并未造成给其造成任何权益损害，因此董玉良的诉讼主体不适格。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。 上诉人董玉良辩称，因运城经济技术开发区管理委员会建设事业部（以下简称“运城开发区建设事业部”）不服盐湖区法院(2019)晋0802行初73号行政判决，提起上诉。答辩人认为其上诉请求不能成立，现答辩如下：运城开发区建设事业部作出的案涉房屋他项权登记是在房屋的所有权登记基础上作出的，因案涉房屋的所有权登记主要证据不足，他项权登记也是主要证据不足。同时，进行他项权登记时，也没有实地查看，根据《房屋登记办法》第十九条的规定“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（二）在建工程抵押权登记：…-”运城开发区建设事业部作出的他项权登记行为程序违法。综上，运城开发区建设事业部作出的他项权登记行为主要证据不足，程序违法。晋商银行股份有限公司运城分行作为承办人未到现场查看，便申请他项权登记，也存在过错。根据《行政诉讼法>第七十条的规定“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的（三）违反法定程序的一”他项权登记行为应当依法撤销。 被上诉人乾得龙公司答辩同前述答辩意见。 被上诉人财融资产公司答辩同前述答辩意见。 经审理查明，当事人在一审审理期间所提供的证据、依据，原审法院已随卷移送本院，二审对证据和事实的认定与原判无异。同时查明，二审庭审中，1、针对涉案的房屋登记人员有无上岗证的问题，上诉人运城经开区建设事业部答：“原空港两区合并，签字的人是以前房管局的，都有聘用书。”但未提供相应证据。2、针对在办理房屋登及房屋他项权登记程序中是否实地查看过涉案房屋的问题，上诉人运城经开区建设事业部答：“时间过去太长了，现在不清楚，回去后我们会了解。”但至今未向本院提供其是否实地查看过涉案房屋的相应证据。3、针对涉案房屋的现状问题，涉案房屋现由董玉良占有使用，被上诉人乾得龙公司亦称涉案房屋现由董玉良占有使用。4、上诉人董玉良于二审诉称涉案房屋的现状仍处于未完工状态，该房屋的消防及水电暖至今尚未安装。 本院认为，本院于2020年10月27日作出（2020）晋08行终393号行政判决，以被告运城经开区管委会建设事业部对涉案房屋的房屋所有权登记行为主要证据不足且程序违法为由，撤销涉案房屋所有权登记行为。因本案争议的他项权登记行为系在房屋登记行为的基础上作出的，故上诉人运城经开区管委会建设事业部为晋商银行股份有限公司运城分行办理的房屋他项权登记行为也属违法，应予撤销。关于上诉人运城经开区管委会建设事业部诉称的起诉期限问题，因上诉人董玉良于2017年10月17日即已提起本案行政诉讼，上诉人经开区管委会建设事业部也未提供董玉良的诉请已超法定起诉期限的证据，故对该诉称本院不予支持。综上，上诉人董玉良上诉主张，本院应予支持。上诉人运城经开区建设事业部的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 1、撤销盐湖区人民法院作出的(2018)晋0802行初73号行政判决。 2、撤销运城市经济技术开发区管理委员会建设事业部2015年6月10日为晋商银行股份有限公司运城分行所作的位于运城市空港经济开发区康杰北路36号的20#大卖场进行的房运（港）他字第20150213号房屋他项权登记行为。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元由上诉人运城市经济技术开发区管理委员会建设事业部负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓波 审判员  张 伟 审判员  田 力 二〇二〇年十月二十七日 书记员  刘 萌