广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4974号原告：张靖祺，女，1979年10月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，公民身份号码440************623。委托诉讼代理人：朱慧嘉，广东惠法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欣汝，广东惠法律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告张靖祺诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告智城公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告智城公司不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人朱慧嘉、陈欣汝与被告的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年11月10日签订的《物业使用权转让合同》及2018年1月16日签订的《补充协议》；2.被告返还转让金228260元；3.被告支付以228260元为本金从2019年1月1日起至判决生效日止按日万分之五计算的违约金予原告；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月10日，原告与被告签订了《物业使用权转让合同》，约定被告将佛山市南海区***************2**********16B1917号商业用房的使用权转让给原告，总转让金额为252830元，被告应在2018年12月31日前将物业交付给原告，未按照约定期限交付的，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。2017年12月8日，原告向被告支付转让款132830元，被告出具《广东增值税发票联》。2018年1月16日，原告和被告签订《补充协议》，补充约定原告于2018年1月16日向被告支付转让金189650元，剩余的63180元分36个月付清，从2018年2月份开始逐月支付，每月的1号前支付1755元。同日，原告向被告支付部分转让金56820元。2018年2月起，原告每月通过银行自动划转方式向被告支付转让款1755元，截至2019年11月28日，原告已分期共支付部分转让金38610元。2017年底，案涉物业尚未建设，2018年4月案涉物业才刚动工，2019年12月，原告到案涉物业现场察看，案涉项目只有地基。原告多次向被告询问交楼时间，被告仍未有明确的答复。至今，被告未向原告交付案涉物业。原告认为，原被告签订的《物业使用权转让合同》合法有效。被告应当遵守合同约定，于2018年12月31日向原告交付物业。因被告的原因致使物业不能交付，原告已多次催告，被告仍未履行交付义务，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，根据涉案《物业使用权转让合同》约定，如原告在2019年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的当月底。截至本案起诉之日，原告仅向被告广佛智城支付物业使用权转让款首期款228260元，尚未付清物业使用权转让款。因此，双方合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在逾期交付的违约情形。原告以此为由要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，亦无权要求被告广佛智城返还物业转让金及支付利息。涉案物业的交付条件尚未成就，在原告未付清涉案物业使用权转让款全款前，被告广佛智城公司没有向原告交付涉案物业的义务，故不存在逾期交付的违约情形，原告无权要求被告广佛智城公司向其支付逾期交付物业的违约金。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付利息、违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未提供反驳证据，本院确认证据材料真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年11月10日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区**************************16B1917*商业用房的使用权转让给乙方；租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年11月*日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8975元，总转让金2*2830元，乙方通过分期付款方式支付转让款；甲方在201*年12月31日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。合同签订后，原告共向被告支付物业使用权转让金228260元。2020年2月26日，原告提起本案诉讼。庭审中被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，原告确认已收取梦乐城公司支付的涉讼物业押金及租金合计18984元。梦乐城公司出具情况说明，同意其支付给原告的租金，由被告承接该债权并在本案中一并处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》及补充协议应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》及补充协议没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还已收取的物业使用权转让费228260元予原告，同时原告收取梦乐城公司支付的返租租金18984元原告也应退还予梦乐城公司,现梦乐城公司同意将该到期债权与被告债务予以抵扣,故本案中被告实际应退还给原告转让费金额为209276元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告支付违约金没有法律依据，本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费209276元并支付以此为本金从2020年2月26日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告张靖祺；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2901.46元（原告张靖祺已预交），由原告负担1450.46元广东广佛智城集团有限公司负担1451元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告张靖祺，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇