山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5128号上诉人（原审被告）：任静，女，汉族，住太原市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：山西第一物业服务有限公司，住所地太原市万柏林区长风西大街**万国城小区**楼地下室。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：武强强，男，该公司职员，住太原市。上诉人任静与被上诉人山西第一物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。任静上诉请求：1、撤销太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2693号民事判决；2、依法将原判决上诉人向被上诉人支付的物业服务费和能源费合计79207.68元减少为52805.12元，即减少费用26402.65元；3、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未按约定和服务承诺提供物业服务，上诉人不应向其支付全部物业费，原审判决未客观认定被上诉人的物业服务质量，是错误的。上诉人所居住的6号楼2单元401室在2015年1月至2018年11月期间违反太原市人民政府办公厅《居民楼内餐饮等经营行为集中整顿实施方案》（并政办发〔2014〕66号)的规定，未经业主同意擅自经营餐饮，来往人员混杂，使用大罐液化气，安全无保障，存在安全隐患，而且造成了油烟、噪音污染，蟑螂大量出现，环境卫生差，导致根本无法正常居住和生活，存在诸多消防、治安、燃气、用电及油烟、噪音污染、环境卫生等安全隐患和社会问题，我们业主就此问题多次向被上诉人反映，要求履行监管责任，消除隐患，还一个清新安静的居住环境。但是，在长达三年的时间里，被上诉人一直却没有采取任何有效的措施制止违法违规经营行为，没有尽到物业服务职责。根据权利义务对等原则，没有尽到相应义务，自然不应收取相应费用。但是，原审判决却以被上诉人“针对所提问题进行了解释说明”“被告所提问题的性质及程度尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由”等为由判决上诉人支付全部物业服务费，显然是错误的。二、被上诉人未按承诺提供能源管理服务，上诉人不应向其支付全部能源费，原审判决未客观认定被上诉人的能源管理服务质量，是错误的。1.购房时承诺业主达到恒温恒湿恒氧，上诉人之前也按要求交纳了能源费，被上诉人负责该项工作，但未尽到职责，恒温恒湿恒氧一直达不到，还导致上诉人房内实木家具损坏，该责任也应由被上诉人承担。2.新风口进来的空气也是脏的，影响居住环境。被上诉人未按承诺提供能源管理服务是客观存在的事实，上诉人也提供了相应的证据，同时，被上诉人未尽合同约定的服务义务，其在违约行为，导致上诉人财产损坏，是违约行为造成的后果，根据实际服务质量扣减能源费并赔偿给上诉人造成的损失，也是基于双方物业服务合同，与本案是同一法律关系，也应一并处理。为此，原判决以上诉人“未能证明原告存在根本违约，其相关证据不具有完全证明力”“如因物业服务的原因导致被告人身、财产权利受到损害的可另行主张权利”等为由，对上诉人的主张不予认可，显然也是错误的。综上，上诉人不服原审判决提起上诉，恳请二审法院查清事实，依法改判并支持上诉人的上诉请求，切实维护上诉人的合法权益。被上诉人山西第一物业服务有限公司辩称，1、关于上诉人所称的被上诉人未按约定提供物业服务不符合事实，被上诉人不予认可。上诉人所称的万国的小区的401室违反太原市下发的居民楼内参与行为集中整治的实施方案。根据涉案小区的性质，因为土地属于商业用地，房屋性质是公寓，根据公寓的性质，对方有权对自己的房屋进行商业经营。而且被上诉人接待上诉人的反映后，也积极与401户业主进行沟通，也与上诉人沟通，同时上诉人、被上诉人联合政府主管部门进行核查，对方通过核查后发现对方所有的经营手续都齐全，所以物权物业服务企业作为一个服务行业，作为一个服务企业，是无权私自对方正常经营活动，所以被上诉人已经履行了最大的物业服务的义务。消防、治安、燃气有点问题，再参与经营期间，被上诉人已经联合社区、派出所、消防入户检查其合法性，而且未考虑全部业主的生活环境，每季度两次在6号楼工地进行消杀，所以上诉人以上述理由拒不缴纳物业费既损害了全体业主的合法权益，也损害了被上诉人的合法权益，既不合理也不合法。2、被上诉人于2011年与万国城小区签订了前期物业服务的，至今一直在为小区进行服务，18年被评为了物业服务示范小区。2017年至2019年更评为优秀的物业服务企业。足以证明上诉人物业服务品质受到业主、政府的认可。3、上诉人所称被上诉人未按承诺提供管理服务不符合事实。被上诉人作为本小区的物业服务企业，不仅维护着本小区的基本的工序的物业服务，也维护着万国城能源系统的稳定供应。这套系统就是说不用购买任何的空调，可以享受冬暖夏凉的服务。但是恒湿恒氧只是销售的说辞，任何系统都不可能达到完美无缺，而且同样每个人对温度湿度的感感觉是不一样的，同时系统也会受到整个大环境的影响，这是最基本的常识。整个小区的外在环境，而且入户内在的小区内在业主的居住都受到广大业主的满意，也受到了政府的认可，管理水平，服务质量也受到了外部开发商的认可。4、业主户内实木家具的损坏是业主自己的责任，与物业服务企业无关，而且也无法证明是因为物业服务瑕疵导致了家具的损坏。综上，上诉请求不符合事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。山西第一物业服务有限公司在一审的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费共计27475.68元；2、请求判令被告向原告支付能源费51732元（物业费、能源费从2016年1月1日至2019年12月31日）以上合计79207.68元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审查明，被告任静购买了太原市万柏林区长风西大街16号万国城小区6号楼2单元501室房屋，房屋面积239.5平方米，于2012年1月8日办理了房屋交付手续，并交纳了2012年1月8日至2015年12月31日的物业费、能源费。2014年9月1日，原告山西第一物业服务有限公司（物业服务企业，乙方）与山西当代红华置业有限公司（开发建设单位，甲方）签订了《太原万国城MOMA前期物业服务合同》，约定甲方以公开招标方式选聘乙方提供前期物业服务；甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项；业主入住后，乙方应提供相应的物业服务，并负责向业主和物业使用人收取管理费用、能源费用及代收代缴各种费用；乙方按照不得低于基本等级规范要求提供服务；前期物业服务期限自2014年9月1日至业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》生效止；公寓物业为2.39元/平方米/月（含0.39元电梯费）；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为每付费周期结束前30日需交纳下一付费周期物业服务费用。庭审中，被告对原告主张的欠费期间2016年1月1日至2019年12月31日予以认可，但认为原告未按约定和承诺提供物业服务和能源管理服务。一审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位山西当代红华置业有限公司与原告山西第一物业服务有限公司签订的《太原万国城MOMA前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。任静作为涉诉小区业主，应受该合同的约束，原、被告之间形成物业服务合同关系。关于物业服务费的缴纳，原告在接到被告所提问题后已向被告回函，针对所提问题进行了解释说明，现有证据不足以证明原告未按约定提供物业服务，被告所提问题的性质及程度尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由；关于能源费是否应当缴纳的问题，被告主张房屋长期达不到恒温恒湿恒氧标准，物业服务质量的好坏会因个人主观感受的差异而有不同评价，且物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，具有时间持续性和无法计量性等特点，被告提供的证据无法全面、系统地反映原告提供的物业服务持续存在问题，也未能证明原告存在根本违约，其相关证据不具有完全证明力，且被告也享受到原告为其提供的能源服务，虽然《太原万国城MOMA前期物业服务合同》未明确约定能源费的收费标准，但被告已向原告交付了2012年1月8日至2015年12月31日的物业管理服务的各项费用（包含能源费），应当视为原、被告双方就能源费达成了合意，故其应按约定按时交纳物业服务费用、能源费。如因物业服务的原因导致被告人身、财产权利受到损害的可另行主张权利。综上所述，原告要求被告支付诉请期间物业服务费、能源费79207.68元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告任静于本判决生效之日起十五日内向原告山西第一物业服务有限公司支付自2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费27475.68元，自2016年1月1日至2019年12月31日的能源费51732元，两项合计79207.68元。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人任静与被上诉人山西第一物业服务有限公司之间形成物业服务合同关系。业主和物业公司应共同努力共创美好家园，遇事协商处理。关于物业服务质量，上诉人反映楼下401室违反太原市下发《居民楼内餐饮等经营行为集中整顿实施方案》规定，被上诉人在接到上诉人反映后已采取相应行动并复函上诉人，针对所提问题进行了解释说明，现有证据不足以证明被上诉人未按约定提供物业服务，上诉人主张减免物业费的理由不能成立。关于能源费问题，上诉人主张房屋长期达不到恒温恒湿恒氧标准，导致室内实木家具的损坏，现有证据不能证明与物业提供的温、湿度有关，一审判决也表明“如因物业服务的原因导致被告人身、财产权利受到损害的可另行主张权利”。上诉人只提供的新风口过滤网照片，也未提供专业的监测机构的对室内空气监测报告，只能证明新风口过滤网应定期清洗更换，不能证明物业提供的新能源质量有问题。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人任静负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二O二O年十月二十日书记员 赵梓余