河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初1835号原告：河南仟吉物业服务有限公司。住所地：开封市开发区蓝湾国际**楼2601。统一社会信用代码：91410200MA3XE30668。法人代表：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：杨莉，公司员工。代理权限为特别授权。被告：薛某，男，1971年9月3日生，汉族，住河南省开封市鼓楼区，现住河南省开封市。原告河南仟吉物业服务有限公司诉被告薛某物业服务合同纠纷一案，于2020年9月27日诉至本院。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南仟吉物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨莉，被告薛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南仟吉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费4100元，滞纳金984元，共计5084元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，开封市利居佳苑小区业主委员会尚未成立，原告与利居佳苑业主筹备组签订物业服务协议后在小区提供服务，2018年1月26日该小区业主委员会正式成立，随后针对物业管理服务质量走访调研，在广泛征得小区业主意见并集体协商后，于2018年3月30日，对《开封市利居佳苑小区物业服务委托合同》增加补充协议，两份协议共同约定2017年9月1日至2020年8月31日期间，原告为被告所拥有的利居佳苑小区提供物业服务，物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。住宅房屋**以上由乙方按建筑面积每月每平米1.25元，一层按建筑面积每月每平米0.95元，多层按建筑面积每月每平米0.43元，向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交管理费的百分之十缴纳滞纳金。具体收费截至时间按照小区通告为准。被告是利居佳苑5号楼1单元501室的业主和房屋实际使用人，物业面积为91.11㎡，自2017年9月1日到2020年8月31日，一直未缴纳物业费，欠费金额4100元，滞纳金984元，经原告多次催要未果，诉至法院。被告薛某辩称，本小区是经济适用房项目，是市政府对弱势群体设置的小区，应该在物业定价上体现出来公益性的特点，合同，请质询一下签名问题，我们的代表人当时的职位代表权的合法性，这几个人能不能代表小区业主去和物业签订合同，他们有没有资格，有没有需要回避的问题，杨磊是怎么接触到小区，是经过什么方法进来的？这是属于本案的原则性问题。针对物业入住合同签订合同的时间地点的公示，责任双方是否按照业委会去审查对方代表资格去执行，关联性有无请说明，查验公司2016年资格相关信息，签署合同时的资格有疑问，他没有实缴资本，就是说仟吉物业没有这个实力和能力，近三年没有批露，服务合同的质量是怎么形成的，据我所知，自从物业进驻小区以来，物业不雇佣小区业主为员工，小区性质是公益性的，我认为物业对小区居民有歧视，不雇佣我们，他一个家庭允许一户两车进驻，但是，物业没有车位，明显车位不够用，怎么管理的，这个问题物业免责吗？服务的条款是业委会整理的还是物业提出的，物业对小区的公告设施进行考察了吗？对这些问题和开发商共同协商了吗？物业对公共设施没有起到管理。私搭乱建有无整改能力，履约合同未按照合同履行，应该承担相关责任。请仟吉物业改变对本小区业主的歧视。本院经审理认定事实如下：利居佳苑小区因业委会未成立，六名业主代表杨永刚、豆长志、樊东升、王平、田继军、苏妍与原告河南仟吉物业服务有限公司于2017年9月1日签订《物业服务委托合同》，该合同第三条：乙方（河南仟吉物业服务有限公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。第二十一条：2、本物业的服务费，电梯住宅二层及以上由乙方按建筑面积每月每平方米1.25元，电梯一层由乙方按建筑面积每月每平方米0.95元，多层管理服务费为建筑面积每月每平方米0.43元，向业主或物业使用人收取。4、空置房屋的管理服务费，由乙方按上述同类物业管理服务费向物业产权人或物业使用人收取。5、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交管理费的百分之十交纳滞纳金。具体收费截至时间按照小区通告为准。该合同尾页有杨永刚、豆长志、樊东升、王平、田继军、苏妍签名，并加盖有开封市龙亭区北郊乡星云社区居民委员会印章。乙方签章处有河南仟吉物业服务有限公司盖章，代表人处有杨磊签名。甲方（开封市龙亭区利居佳苑业主委员会）与乙方（河南仟吉物业服务有限公司）于2018年3月30日签订《关于委托物业管理的补充协议》，约定:2017年9月1日，开封市利居佳苑小区业主委员会尚未成立，六名热心业主代表在开封市××乡星云社区居民委员会的监督指导下，代表利居佳苑小区与乙方签订了《开封市利居佳苑小区物业管理服务委托合同》。利居佳苑小区业委会于2018年1月26日正式成立，随后进行走访调研，在广泛征集小区业主意见并集体协商后，决定对《开封市利居佳苑小区物业管理服务委托合同》增加补充协议。经甲乙双方友好协商，一致达成如下补充协议：1、甲乙双方共同遵照执行于2018年1月1日起施行的新版《河南省物业管理条例》。2、补充协议执行期限与《开封市利居佳苑小区物业管理服务委托合同》同步执行。3、本补充协议共1页，一式三份，与《开封市利居佳苑小区物业管理服务委托合同》具有同等法律效力。4、本协议自双方签字、盖章之日起生效。本案被告薛某为原告物业公司所提供服务的开封市龙亭区西环路北口利居佳苑5号楼1单元501室业主，建筑面积为91.11㎡。本院认为，因业主委员会未成立，业主代表在社区居民委员会的监督下与河南仟吉物业服务有限公司于2017年9月1日签订的《物业服务委托合同》属于效力待定的合同，依照《物业管理条例》规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该小区业主委员会成立后，于2018年3月30日与原物业公司签订补充协议对原合同进行了追认，自此《物业服务委托合同》为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案被告作为利居佳苑小区的业主，应按照物业服务合同的约定享有权利并履行义务。而被告未按照合同约定交纳2017年9月1日至2020年8月31日的物业服务费，其行为已构成违约，对原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。被告薛某居住的位于利居佳苑5号楼1单元501室房屋建筑面积为91.11平方米，物业服务费每月每平方米1.25元，故被告欠缴物业服务费为91.11平方米×1.25元×36个月＝4100元。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，未按照合同约定完全尽到自己的管理职责，对存在问题需要改进，为督促其提高物业服务水平，本院对原告的滞纳金请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十四条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告薛某于本判决生效后五日内支付原告河南仟吉物业服务有限公司2017年9月1日至2020年8月31日的物业管理费4100元。二、驳回原告河南仟吉物业服务有限公司其他的诉讼请求如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告薛某承担。本判决为终审判决。审判员  张红莉二〇二〇年十月二十九日书记员  刘红润