江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2656号 上诉人（原审被告）：何弦，女，1975年12月生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 被上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司，营业场所：江西省南昌市红谷滩新区。 负责人：曾结东，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李珊瑚，女，1992年2月生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈华妹，女，1988年9月生，汉族，住江西省南昌市湾里区，系该公司员工。 上诉人何弦因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司（以下简称科瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何弦上诉请求：1、撤销一审判决，酌情减免上诉人的物业费及赔偿上诉人的相关损失。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清并有错误。1、原审判决认为何弦与科瑞物业公司之间的物业服务合同关系依法成立，并以此认为双方当事人之间存在物业服务管理关系，属于认定事实错误。本案中，双方之间没有物业管理服务关系。2、原审法院在判决出现了片面性判断和逻辑错误。事实上，被上诉人自始至终都没有对业主提供符合前期物业管理约定的物业服务，原审法院提供了物业管理服务，这与事实不符。另外，一审法院认为上诉人提交的照片、视频的内容系发生在被上诉人主张的拖欠物业费期间，这是片面判断，也有证据是发生在上诉人已经交了物业费期间。3、原审判决在不公平之余也显示了判决的随意性和不慎重。二、原审判决缺乏法律依据，适用法律错误，不能体现法律的公正性。1、原审判决不应根据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条及《物业管理条例》第七条进行判决。2、根据《江西省物业管理条例》第五十二条，科瑞物业公司的行为应该承担相关的法律责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，予以改判。 科瑞物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1、何弦向科瑞物业公司支付拖欠自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费4020元，违约金160.80元，合计4180.80元；2、一审案件诉讼费由何弦承担。 一审法院认定事实：2010年9月18日，何弦购买江西绿地前湖置业有限公司开发的南昌市红谷滩新区房屋，房屋建筑面积为98.54平方米，商品房买卖合同附件五约定前期物业管理由选聘的科瑞物业公司提供，物业管理公共性服务收费标准为1.70元/平方米建筑面积。2012年2月28日，科瑞物业公司与何弦签订了《绿地香颂住宅小区业主管理规约》，约定业主应按月到物业管理处缴纳管理服务费，如延期缴纳应交的管理服务费以及赔偿款、违约金等费用的，处以每日千分之三的滞纳金。自2018年1月1日起何弦未按约缴纳物业管理费，故科瑞物业公司诉至一审法院。庭审中，何弦提交车辆破损照片、公共服务不到位照片及视频、微信聊天记录截图、物业公司私自将物业用房出租照片等证据，证明科瑞物业公司未履行安保、保洁等职责，因物业管理不善造成何弦财产损失。科瑞物业公司质证称何弦提供的证据是局部及片段性，且时间不确定，也不能完整的反映小区的状况，科瑞物业公司也提供了相关物业服务的照片；何弦车辆受损与科瑞物业公司物业经理交涉不能证明事实情况及物业公司不承担任何责任，且车辆受损与本案无关，应当由侵权人承担责任。审理中，科瑞物业公司提交保洁日常工作、秩序部、工程部等部门日常工作照片，证明科瑞物业公司已经从保洁、绿化、安保、工程维修等各方面为小区提供公共性物业服务。 一审法院认为，科瑞物业公司为何弦所在的小区提供物业服务，且实际管理小区至今，科瑞物业公司与何弦之间的物业服务合同关系依法成立。物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护等综合项目的有偿服务行为。现科瑞物业公司提供了物业管理服务，何弦理应给付科瑞物业公司相应的物业管理费。但结合本案具体案情，何弦提交的照片、视频的内容系发生在科瑞物业公司主张的拖欠物业费期间，该组证据中部分视听资料的确能证明物业服务人即科瑞物业公司提供的物业服务在此期间不完全符合物业服务合同约定的义务，存在瑕疵，且该相关物业服务对何弦具有特殊性，故科瑞物业公司要求何弦支付2018年1月1日至2019年12月31日物业管理费4020元，一审法院依法酌情核减为3819元。科瑞物业公司主张逾期违约金，一审法院不予采纳。何弦提出科瑞物业公司赔偿其损失问题，系独立的诉，本案中一审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决：一、限何弦于一审判决生效后十日内一次性支付上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司物业管理费3819元（自2018年1月1日起至2019年12月31日止）。二、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司的其他诉讼请求。如果何弦未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由何弦负担40元，上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司负担10元。 本院二审期间，上诉人提交一份江西电视台在涉案小区采访的视频，视频内容显示涉案小区存在一系列的安全隐患，证明目的：被上诉人物业服务不到位。被上诉人质证后认为，对该组证据的三性均有异议，该视频的媒体反映时间不能证明对方的真实情况，其次视频中的外墙脱落是房屋质量问题，根据国家法律规定是需要申请维修基金进行维修的，并且物业公司也已经自费请专业的维修队维修好了并消除了安全隐患。涉案小区各个出入口都装有门禁系统的，业主都是凭卡刷卡进入，视频中的门岗位置属于消防通道门岗，自开发商交付以来就没有设立保安坐班，只是巡逻进行签到，并且物业公司在接到业主的反馈之后也采纳了相关的意见，在该岗位设立了门岗，现在该门岗一直都是好的。因此物业公司的服务已经履行了相关的安保相关义务。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，何弦购买案涉住宅小区房屋时，在房屋买卖合同附件中已经约定了前期物业管理，而且，科瑞物业公司已为案涉住宅小区提供了物业管理服务，且实际管理小区至今，因此，一审法院认定当事人双方之间成立物业管理服务合同关系并无不当，本院予以确认。现科瑞物业公司已为案涉住宅小区提供了物业管理服务，作为该住宅小区的业主，何弦理应向科瑞物业公司交纳相应的物业管理费，但结合何弦在诉讼中提交的照片、视频等证据综合分析，能够认定科瑞物业公司在为案涉住宅小区提供物业管理服务时存在尚需改善的情形，故一审法院在认定科瑞物业公司要求何弦支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费4020元时依法酌情核减为3819元并无不当，本院予以维持。何弦上诉要求再行减免物业费的依据不足，理由不充分，本院不予支持。另外，关于何弦在本案诉讼中提出的要求科瑞物业公司赔偿其损失问题，一审法院认为其系独立的诉而不应在本案中处理正确，本院予以维持。 综上所述，何弦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人何弦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉