陕西省山阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1024民初1020号 原告：朱建锋，男，1972年12月11日出生，汉族，住山阳县。 委托诉讼代理人：王树民，陕西诺灵律师事务所律师。 被告：山阳县XX街道XX社区XX村XX小组。 住所地：山阳县XX街XX社区**。 负责人：雷小锋，系该组组长。 委托诉讼代理人：徐超，陕西秦南律师事务所律师。 被告：山阳县城关街道五里桥社区居民委员会。 住所地：山阳县XX街XX大道与高新三路交汇处 法定代表人：陈义波，系该社区主任。 原告朱建锋与被告山阳县XX街道XX社区XX村XX小组（以下简称“三里店村民小组”）、山阳县城关街道五里桥社区居民委员会（以下简称“五里桥社区”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱建锋委托诉讼代理人王树民、被告三里店村民小组委托诉讼代理人徐超、被告五里桥社区法定代表人陈义波到庭参加了诉讼，原告朱建锋、被告三里店村民小组负责人雷小锋未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱建锋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告三里店村民小组2019年7月25日签订的《土地合作开发初签合同》；2、判令二被告退还原告保证金1000万元及利息损失（利息以1000万元为基数，从2019年7月12日起至给付之日按年利率24%计算）；3、判令二被告向原告支付因拒不签订正式合同导致初签合同解除给原告造成的图纸设计经济损失13万元；4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。当庭增加诉讼请求：由二被告赔偿原告为履行合同修建围墙花费的19850元。事实及理由：2019年7月12日，原告与二被告经协商，自愿签订《土地合作开发初签合同》。合同约定：原告出资、被告出地，合作开发位于山阳县XX街XX社区XX村XX小组的土地，该土地东至朱家垣预留地西10M通道，西至向西约100M处，南至第四幼儿园院墙向北3M处，北至高新大道路沿，土地总面积为45.95亩。合同还约定，原告须向被告交纳保证金3000万元，初签协议签订当日交1000万元，签订之日后15日内另交2000万元。合同还对合作方式、双方的权利义务、正式合同的签订等内容进行了明确约定。原告为了表明自己有履约能力和诚信，按照合同约定，于合同签订当日即2019年7月12日即向被告五里桥社区账户上交纳了第一笔保证金1000万元。紧接着第三方参与竞标，后第三方自愿退出。根据约定，原告与被告于2019年7月25日签订了第二份《土地合作开发初签合同》，2019年7月12日签订的《土地合作开发初签合同》自动失效。第二份初签合同约定，本初签合同在签订15日之后正式生效，原、被告要在三个月内由被告起草正式合同，双方签订正式施工合同，但被告在三个月内却未起草正式合同，并且私自将初签合同确定的保证金金额从3000万元提高到5000元，否则被告就终止合同。被告不按初签合同办事，此违反合同约定的行为给原告造成了重大的经济损失，其中包括原告为了履行合同积极联系合作项目的设计和施工单位所要支付的13万元项目图纸设计费用和原告为履行合同修建围墙花费的19850元。面对被告不履行合同，原告多次找被告商议退还保证金和损失赔偿，被告的意见是只退还保证金1000万元而不赔偿任何经济损失，故原告提起诉讼。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一：2019年7月12日原、被告之间签订的《土地合作开发初签合同》和银行转款回单。证明原告签订此合同必须交保证金1000万元，原告已缴纳。 证据二：2019年7月25日原、被告之间签订的《土地合作开发初签合同》。证明此合同已经对双方产生法律约束，双方须按合同履行。 证据三：会议记录复印件一张。证明被告要求把保证金从3000万提高到5000万元，否则要求终止合同，同时也证明原告是工程组织者、守约方。 证据四：征收征用土地协议书、预留地移交协议、预留地初次勘界线。证明被告有权将自己的土地用于开发建设。 证据五：借款合同和银行转账凭证。证明原告缴纳的1000万元是向别人的借款，原告要承担月利率2%的利息，是原告要求二被告承担利息损失的依据。 证据六：青岛东盛建筑设计股份有限公司证明1份。证明原告要给付图纸设计费13万元。 证据七：预留地工程围墙修建费用项目清单15张。证明原告要求19850元的损失来源于原告为履行合同修建围墙的花费。 被告三里店村民小组辩称，（一）原告朱建锋与被告三里店村民小组于2019年7月25日签订的《土地合作开发初签合同》属于无效合同，不存在解除的问题。首先，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”之规定，对比本案《土地合作开发初签合同》之内容条款，案涉合同在法律性质上应属于合作开发房地产合同；其次，依据五里桥社区发布的招商广告，明确要求合作对象必须是企业，而且要具备房地产开发三级以上资质，原告是自然人，不具备房地产开发的资质，却与同样不具有房地产开发资质的被告三里店村民小组签订了《土地合作开发初签合同》；最后，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”之规定，因此案涉合同应属无效合同。（二）由于合同无效，原告交纳的1000万元保证金，被告可以退还，并退还被告善意占有期间产生的相应的银行利息，但不承担其他利息损失。第一，原告以年息24%借款1000万元之事与被告无关，被告对此事并不知情且此事也不是被告要求的，另外原告提供的证据也不足以证明其利息损失的真实性；第二，《土地合作开发初签合同》中对原告1000万元保证金的资金来源和违约时利息损失如何负担并无约定记载；第三，原告将1000万元交予五里桥社区，三里店村民小组并未占有、支配和使用该保证金；第四，《土地合作开发初签合同》中约定“本合同保证金的财物收益归乙方所有”，被告三里店村民小组并未从中获利，那么该1000万元存在银行的所有利息收益仍然归原告所有；第五，商业活动本身存在风险，这种风险应该由原告自己负担，而不是转嫁给被告；第六，《土地合作开发初签合同》属于无效合同，原告明知自己不具有房地产开发经营资质而与被告三里店村民小组签订合同，其自身对于合同的无效具有过错，那么损失也应该由原告自己负担。（三）原告提出的图纸设计损失13万元，被告不予承担。被告三里店村民小组对原告的工程设计一事并不知情，更没有参与其中，况且原告与被告三里店村民小组尚未签订正式合同，还不确定最终是否由原告开发工程，何来图纸设计费？并且原告并没有付款，未产生实际费用。（四）针对原告当庭增加的诉讼请求，被告三里店村民小组答辩意见为：《土地合作开发初签合同》并没有为原告设定修建围墙的义务，而且双方并未签订正式合同，合同承包方最终到底是谁无法确定，因此原告修建围墙的花费被告不予承担。 被告三里店村民小组为支持其辩解意见，向本院提交如下证据： 第一组证据：预留地合作开发招商公告；《土地合作开发初签合同》。证实原告朱建锋是自然人，不具备房地产开发资质，既不符合招商公告中的资格要求，也违反法律的强制性规定，《土地合作开发初签合同》属于无效合同；同时证实1000万元保证金的财物收益已约定归原告所有，该1000万元保证金存入五里桥社区的账户，三里店村民小组不能决定1000万元的退还，也不承担赔偿责任。 第二组证据：会议记录2份；吴忠学调查笔录及身份证明复印件；钟来宏调查笔录及身份证明复印件。证实原告没有在约定的三个月的期限内与被告三里店村民小组签订正式合同，又违反了《土地合作开发初签合同》中关于须在签订正式合同后再开始施工的约定，所以被告三里店村民小组有权选择增加保证金或不与原告签订正式合同；同时证实原告属于自然人，没有开发资质，《土地合作开发初签合同》应属于无效合同。 被告五里桥社区辩称，1、原告将五里桥社区列为被告，属于错列被告，应依法驳回。因为五里桥社区不是《土地合作开发初签合同》的当事人，根据合同相对性原则，五里桥社区不是本案被告，只是该合同签订时的监证单位。2、原告要求五里桥社区退还保证金1000万元及利息与事实不符。当时签订合同时，三里店村民小组没有对公账户，所以他们双方协商一致，由原告将保证金暂时打到五里桥社区的对公账户上，五里桥社区只是提供了一个账户平台，原告要求五里桥社区退还保证金及利息与事实不符，况且原告已经申请了先予执行，所以现在不存在退还保证金的事实。3、原告要求被告五里桥社区支付图纸设计损失13万元，没有事实和法律依据。五里桥社区不是本起合同纠纷当事人，只是监证人，请求依法驳回原告对五里桥社区的诉讼请求。对原告增加的修建围墙损失的诉讼请求的答辩意见同三里店村民小组意见。 被告五里桥社区未向本院提交证据。 根据当庭举证、质证及本院审核，对原告提交的证据一、二、三、四及被告三里店村民小组提交的第一组证据、第二组证据中的会议记录，来源合法、客观真实，与本案有关联性，予以认定；对原告提交的证据五，系原告与第三人之间的法律关系，与本案无关联性，且二被告均不认可，不予认定；对原告提交的证据六，二被告均不认可，且该证据真实性、关联性、合法性均无法确认，不予认定；对原告提交的证据七，被告三里店村民小组不认可，认为被告并未原告修建围墙，其亦未参加修建，初签合同未约定修建围墙且正式合同并未签订，项目实际开发人尚不能确定。被告五里桥社区认为修建围墙是事实，但费用明细不清楚。本院认为，原告未提供其他证据印证其修建围墙的必要和依据，故不予认定。对于被告三里店村民小组提交的第二组证据中吴忠学调查笔录及身份证明复印件、钟来宏调查笔录及身份证明复印件，证据形式应属于证人证言，但证人未出庭作证，且原告不认可部分内容，故不予认定。 根据认定的证据及当事人陈述，可以确认以下案件事实：原、被告均无房地产开发经营资质。被告三里店村民小组在山阳县丰阳花园西侧有45.95亩土地（四至界限：东至朱家垣预留地西10M通道，西至向西约100M处，南至第四幼儿园院墙向北3M处，北至高新大道路沿），原告朱建锋（乙方）与被告三里店村民小组（甲方）经协商欲开发该片土地进行房地产建设。双方于2019年7月12日签订《土地合作开发初签合同》，合同约定：原告出资、被告出地，合作开发位于山阳县XX街XX社区XX村XX小组的土地，该土地东至朱家垣预留地西10M通道，西至向西约100M处，南至第四幼儿园院墙向北3M处，北至高新大道路沿，土地总面积为45.95亩。合同还约定，原告须向被告交纳保证金3000万元，初签协议签订当日交1000万元，签订之日后15日内另交2000万元，本合同保证金的财务收益归乙方所有。合同还对合作方式、双方的权利义务、正式合同签订等内容进行了明确约定。原告按照合同约定，于合同签订当日即2019年7月12日向被告五里桥社区的陕西农村商业银行账户（账号为：2708031001201000001482）上交纳了第一笔保证金1000万元。2019年7月25日，原告与被告三里店村民小组签订了第二份《土地合作开发初签合同》，2019年7月12日签订的《土地合作开发初签合同》自动失效。2019年7月25日《土地合作开发初签合同》与2019年7月12日《土地合作开发初签合同》的合同内容基本一致，被告五里桥社区均作为监证单位在两份合同上盖章确认。后因原告与被告三里店村民小组未签订正式合同，该房地产开发项目至今未启动。 同时查明，2018年12月31日，《城关街道五里桥社区预留地开发招商公告》上载明：合作项目为山阳县丰阳花园小区以西、高新大道以南，可开发面积……，三里店组45.95亩；合作企业要求具有房地产开发三级以上资质等。 另查明，原告于2019年7月12日将1000万元转入被告五里桥社区陕西农村商业银行账户至2020年9月4日本院先予执行转出，此期间该1000万元产生的孳息（活期存款利息）为40152.78元。 本院认为，关于本案合同的效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。本案原告朱建锋、被告三里店村民小组均不具备房地产开发经营资质，双方于2019年7月25日签订的《土地合作开发初签合同》违反了法律的强制性规定，应属于无效合同，无效合同自始无效，故原告要求解除合同的请求不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任,故本案被告三里店村民小组应将1000万元保证金及其孳息40152.78元返还原告朱建锋。被告三里店村民小组辩称，原告将1000万元交予五里桥社区账户，其并未占有、支配和使用该保证金。但被告三里店村民小组系合同当事人，且合同双方协商一致将1000万元存入监证人即被告五里桥社区账户，因此被告三里店村民小组仍是返还义务人，故对被告三里店村民小组的辩解意见不予采纳。关于本案保证金的利息损失。原告要求被告按照年利率24%赔偿原告利息损失，被告三里店村民小组认为，保证金保管在被告五里桥社区账户内，存款收益仍属于原告所有，其并未占有、支配、使用，亦未因此获得收益，故不应承担贷款利息损失。本院认为，在商事审判中，合同无效后返还标的物时支付利息问题，原则上应当参照贷款利率支付，故本案利息损失可按照中国人民银行公布的贷款利率确定，该1000万元自2019年7月12日转入被告五里桥社区的账户至2020年9月4日先予执行转出，期间按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算产生的利息为471180.2元，同时该1000万元的孳息（上述期间产生的银行存款利息）为40152.78元，故原告的利息损失为471180.2元-40152.78元=431027.42元。原告朱建锋、被告三里店村民小组明知自己和对方均无房地产开发经营资质而签订合同，双方对合同无效均有过错，故对造成的损失原、被告各承担50%责任，被告三里店村民小组应赔偿原告的利息损失为：215513.71元（431027.42元×50%）。原告要求二被告赔偿设计费、修建围墙的损失请求，因《土地合作开发初签合同》并未对此约定，原告要求赔偿无法律依据，且其亦无其他证据证实其主张，故对该请求不予支持。本案被告五里桥社区并非合同争议双方的当事人，仅是监证单位，对原告要求被告五里桥社区承担责任的请求不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、原告朱建锋与被告山阳县XX街道XX社区XX村XX小组于2019年7月25日签订的《土地合作开发初签合同》无效； 二、被告山阳县XX街道XX社区XX村XX小组于本判决生效后15日内返还原告朱建锋保证金1000万元（已先予执行）及孳息40152.78元，并赔偿原告朱建锋利息损失215513.71元； 三、驳回原告朱建锋的其他诉讼请求。 案件受理费82000元，减半收取41000元，由原告朱建锋负担1000元，被告三里店村民小组负担40000元；预交先予执行申请费5000元，予以退还原告朱建锋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 员 赵铭 二〇二〇年十月十三日 法官助理 刘妍 书 记 员 朱波 1