福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初6294号 原告：吴雅生，男，1967年1月15日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。 委托诉讼代理人：陶天猛、江怡婷，福建自立律师事务所律师。 被告：陈小花，女，1983年11月1日出生，瑶族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李俊璇，福建煦谦律师事务所律师。 原告吴雅生与被告陈小花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴雅生的委托诉讼代理人陶天猛、江怡婷，被告陈小花及其委托诉讼代理人李俊璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴雅生向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴雅生与陈小花于2019年4月26日签订的《房屋租赁合同》，陈小花支付的押金37000元作为违约金归吴雅生所有；2.判令陈小花向吴雅生支付自2020年5月20日起至法院判令《房屋租赁合同》解除之日止的租金，并以应付租金为基数，按每日2%支付滞纳金，自2020年5月10日起计至实际付款之日止；3.判令陈小花应于解除合同之日将位于厦门市湖里区别墅返还给吴雅生；4.判令陈小花按每月27000元的标准向吴雅生支付房屋占用费，自合同解除之日起计至陈小花实际迁出租赁房屋之日止，并以应付房屋占用费为基数，按每日2%支付滞纳金，至合同解除之日起计至实际付款之日止。事实和理由：2019年4月26日，吴雅生与陈小花签订一份《房屋租赁合同》，合同约定陈小花向吴雅生租赁位于厦门市湖里区别墅，租赁期限为自2019年5月20日起至2024年5月19日止，租金按季度支付，每次付款应提前10日付清，若陈小花延迟支付租金达10日，吴雅生有权单方解除合同。承租期间，陈小花不得私下转租，转租需要经过吴雅生同意。租赁合同签订后，吴雅生依约将房屋交付给陈小花使用，陈小花未经过吴雅生同意将房屋转租他人，且未支付自2020年5月20日起的租金。2020年6月，吴雅生向法院起诉后，陈小花继续使用租赁房屋，但未支付租金。 陈小花辩称，1.受新冠××疫情影响，陈小花租赁的房屋持续数月毫无经营收入，在吴雅生起诉前，陈小花欠付的租金不足1个月，依法依理不应作为陈小花违约解除合同的正当理由。吴雅生违背诚信拒绝任何沟通与协商，而执意强行要单方面收回房屋，吴雅生应承担相应的过错责任，吴雅生应按合同约定向陈小花支付至少300000元装修赔偿。2.鉴于上述事实，吴雅生无权没收陈小花履约押金37000元，在本案中，该款项可抵作陈小花的租金。3.由于吴雅生单方提出解除合同，自2020年5月10日起，双方对于租金的继续交付以及继续履行合同存在争议，在吴雅生尚欠陈小花装修赔偿款未支付之前，吴雅生要求陈小花腾退房屋及支付占用费的主张不能成立。4.关于转租问题，双方在租赁合同中允许陈小花有条件地转租并根据自主经营需求进行对外合作及招商，双方在微信中有达成一致意见。吴雅生提起诉讼后，双方对合同如何履行存在争议，并非陈小花恶意不缴纳租金。综上所述，陈小花要求继续履行合同，合同约定的逾期付款违约金偏高，应调整为银行一年期存款利率。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年4月26日，吴雅生与陈小花签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.陈小花向吴雅生租赁位于厦门市湖里区别墅，租赁用途为办公会所，租赁期限为自2019年5月20日起至2024年5月19日止。2.租金约定，2019年5月20日至2021年5月19日期间每月租金27000元，2021年5月20日至2022年5月19日期间每月租金28350元，2022年5月20日至2023年5月19日期间每月租金29767元，2023年5月20日至2024年5月19日每月租金31255元，陈小花应按季度向吴雅生支付租金，每次付款应提前10日付清，合同签订之日支付第一季度租金81000元及押金27000元、水电费押金10000元，水电费及煤气费、物业费等费用由陈小花承担。3.租赁期间，陈小花如有延迟支付租金，则每日按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达10日，吴雅生有权自行提前解除合同，收回房屋，并追回所欠租金及滞纳金。4.租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方，经过对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付27000元作为违约赔偿金。5.在租赁期限内，若吴雅生提前收回房屋，前3年租期内收回，须支付陈小花装修赔偿款300000元，后2年内收回房屋的，吴雅生须支付陈小花装修赔偿款100000元；在承租期间内，陈小花不得私下转租，转租须经过吴雅生同意。上述租赁合同签订后，陈小花依约向吴雅生支付履约押金37000元，吴雅生将租赁房屋交付给陈小花使用。 2020年初，受新冠××疫情影响，陈小花向吴雅生提出减免1个月租金，吴雅生同意予以减免，陈小花已向吴雅生付清2020年5月19日之前的租金。从2020年5月开始，双方当事人对2020年5月20日以后合同是否继续履行及租金计算标准进行多次协商，吴雅生认为陈小花逾期支付租金违约在先，陈小花认为吴雅生要提前收回租赁房屋违约在先，双方未能达成一致协议。陈小花从2020年5月20日开始拖欠租金。 在本案审理过程中，陈小花分别于2020年9月16日和9月28日在微信中向吴雅生发起7600元和14000元的转账，吴雅生在微信中要求先抵扣拖欠租金的滞纳金，但陈小花没有及时回复，吴雅生就没有收取这两笔款项。庭审中，吴雅生同意将租金调整为每月25000元。 本院认为，吴雅生与陈小花签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，陈小花从2020年5月20日开始拖欠租金，陈小花的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定：“租赁期间陈小花如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达10天，吴雅生有权自行提前解除合同，收回房屋，并追回所欠租金及滞纳金；若有家具杂物等不搬者，吴雅生可视为废物，任由吴雅生处理，陈小花不得有异议。”根据本案查明的事实，陈小花拖欠租金累计已超过10日，吴雅生有权依据合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，收回房屋，并追回所欠租金，租金应按调整后数额计算，即每月按25000元计算，自2020年5月20日计至实际返还房屋之日止，陈小花支付的押金37000元应在租金中予以抵扣。受疫情影响，陈小花还在本案审理过程中两次在微信中向吴雅生发起7600元和14000元的转账，由于吴雅生拒绝接收，陈小花的两次付款行为没有成功。因此，吴雅生主张的逾期付款滞纳金不予支持。 综上所述，吴雅生要求提前解除合同，收回房屋，并追回所欠租金的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除吴雅生与陈小花于2019年4月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、陈小花应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市湖里区别墅返还给吴雅生； 三、陈小花应于本判决生效之日起十日内向吴雅生支付租金（租金按每月25000元计算，自2020年5月20日起计算至实际返还房屋之日止，租金应扣除陈小花已付押金37000元）； 四、驳回吴雅生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8684元，由陈小花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡守业 二〇二〇年十月二十五日 法官助理 林绿宜 书 记 员 林惠玲 附页 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。