江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终860号上诉人（原审原告）：扬州七神投资发展股份有限公司，住所在扬州市江都区仙女镇砖桥雅典娜路超洋生态园。法定代表人：蔡旋，总经理。委托诉讼代理人：王毅，江苏唐城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢忠康，男，1992年8月30日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：谢传稳，男，1970年12月3日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：谢忠康，暨被上诉人，系谢传稳之子。上诉人扬州七神投资发展股份有限公司（以下简称七神公司）因与被上诉人谢忠康、谢传稳房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2018)苏1012民初3585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。七神公司上诉请求：撤销原判，改判支持七神公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由谢传稳、谢忠康承担。事实与理由：（一）一审认定事实不清。1.本案租赁物房屋是否是合法，其用途是什么，没有查清。2.七神公司多次向一审陈述涉案租赁房屋存在消防设施未过关，并请求法院前往涉案房屋查勘，但一审法院直至判决，未作任何调查，谢传稳、谢忠康亦未出具相关合法证明。依据相关法律规定，消防设施不合格的房屋，租赁合同无效，本案适用法律可能全部错误。3.一审认定2018年8月17日七神公司才还交房，明显认定事实错误。七神公司在2018年7月19日第一次开庭中，已明确于2017年10月将钥匙交给谢传稳、谢忠康。涉案房屋早在2018年8月7日前就由谢传稳、谢忠康出租给他人。4.在商铺租赁中，“过店费”是用来弥补前承租人或出租人装饰装潢费用的，具有补偿性质，并非对价转让或买卖关系。本案的“过店费50万元”即属此类情况。七神公司认为，之前房屋的装饰装潢没有任何用处，承租后进行了大规模装修。本案由于谢传稳、谢忠康的过错和违约导致合同被解除（合同可能无效),那么谢传稳、谢忠康应当返还过店费。5.案涉租赁合同解除的违约过错责任，一审没有查清。（二）一审程序严重违法。1.一审法院2018年5月18日受理本案，至2019年11月25日判决，一审审理超期。2.在法院立案受理后，涉案房屋装饰装潢尚在，可以进行装修装潢费用鉴定，但一审故意拖延期限，配合谢传稳、谢忠康将案涉房租与他人，并将七神公司原装饰装潢毁灭，一审法院在滥用职权。谢传稳、谢忠康答辩意见：1.案涉房屋经过七神公司多方考察，对房屋状况结构有所了解后才承租的。我方有案涉房屋合法产权证，可以提交。2.对于七神公司被消防部门处罚，是由于七神公司将房屋转给第三方开火锅店，开业前未向消防部门申报验收所致。从2018年8月我方将案涉房屋交由他人承租，承租人均自行向消防部门申请验收并合格，目前运行正常，未再发生类似消防处罚情况。3.对于过店费50万，我方认为原有店里的设施、物品、装潢（不包括电梯）等归七神公司所有，等于是卖给七神公司的，不是单纯的过店费，对此合同中有明确说明。七神公司一审诉讼请求：1.判令谢传稳、谢忠康返还房租30万元：2.判令谢传稳、谢忠康返还过店费50万元；3.本案诉讼费由谢传稳、谢忠康承担。事实和理由：扬州市江都区房屋系谢忠康、谢忠康所有。2016年9月15日，双方签订《房屋租赁协议》，约定谢传稳、谢忠康将上述房屋租赁给七神公司，谢传稳代理谢忠康签订租赁协议。协议约定租期为15年，第一年租金为50万元和5万元消费劵。七神公司分别于2016年9月15日付款10万元、11月13日付款30万元、11月15日付款10万元，以及给付谢传稳、谢忠康消费劵5万元。上述款项由谢传稳代收，谢传稳、谢忠康按约将房屋交付给七神公司使用。另七神公司根据约定于2017年4月19日将过店费50万元交给了谢传稳。协议约定谢传稳、谢忠康应保证正常的水电供应，谢传稳、谢忠康未告知七神公司房屋存在消防栓无水情形。2017年3月江都区在检查中发现消防栓不能提供消防用水，对七神公司下达了停业整顿并予以行政处罚3万元。此后，七神公司多次与谢传稳、谢忠康沟通，要求其履行正常水电供应义务，但谢传稳、谢忠康一直未能解决。由于房屋不能满足消防标准，致七神公司无法正常开业经营。2017年10月，七神公司将房屋钥匙退回给谢传稳、谢忠康，单方口头解除合同。2018年1月18日，七神公司发函给谢传稳、谢忠康行使解除租赁协议权利，并要求七神公司已支付的部分房租、过店费以及装修费用及其他损失。谢忠康、谢传稳辩称，七神公司所述与事实不符，七神公司多次进行了实地查验，对租赁物的状况是清晰了解的，交付的租赁物符合合同约定，不存在谢传稳、谢忠康故意隐瞒及违约情形，相反是七神公司拖欠租金、擅自转租，未将租赁物返还谢传稳、谢忠康。谢传稳并非租赁合同相对人，将其列为被告主体不适格。根据合同约定七神公司租期不足十年，其装璜应归谢传稳、谢忠康所有，七神公司的诉求无事实与法律依据。一审认定事实：谢传稳系谢忠康父亲。谢忠康系扬州市江都区房屋所有权人。2016年9月15日，谢传稳代理谢忠康（甲方）与七神公司公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，双方自愿达成如下协议：一、合同所出租的房屋坐落在扬州市江都区，房屋建筑、使用面积976.25平方米，共三层，房屋产权编号2012001705。二、房屋内部装修为原咖啡店设施。三、乙方自签订本协议后3个工作日内向甲方预付房屋租金人民币10万元后，方可入住、装修等，租金从2016年11月1日开始计算，2016年11月1日付清当年其余40万元租金及5万元消费劵；过店及其他费用50万元，延期至2017年3月30日前一次性支付，甲方负责提供以前经营的所有手续及提供办理相关过户手续；过店及其他费用50万元是指店内所有物品及以前装璜所有费用的损失。店内所有物品及以前装璜全部归乙方所有，由乙方自行处理；协议暂定15年，时间从2016年11月1日至2031年10月31日。租金第一个5年每年55万元，第二个5年每年60万元，第三个5年每年65万元（15年内，甲方每年消费不低于5万元）；租赁期限内，如果甲方出卖房屋，应提前30天通知乙方，乙方在接到通知后10天内决定是否行使优先购买权；如果甲方出售房屋，新房东继续租赁给乙方，则无需赔偿乙方装修费用及过店费用，如新房东改作别的用途，则甲方及新房东赔偿乙方损失。如乙方租期不足10年，乙方的装璜、过店费用归甲方所有。四、甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形，甲方应在接到乙方通知的30天内予以解决。否则乙方有权提前解除合同，并有权要求甲方支付违约金、装修费用和其他损失（如乙方人为的破坏由乙方负责维修）。五、租赁期间内，乙方如擅自将房屋转租、转让、转借，利用房屋进行非法活动损害公共利益，拖欠房屋租金超过30天，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据协议要求乙方承担违约责任；乙方逾期交付租金，应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为应付租金总额的0.5%；乙方擅自转租、转让、转借的，应支付半年的租金作为违约金（如果乙方由于特殊原因需要转租，需要事先与甲方沟通，在不影响甲方收益前提下，并得到甲方同意）；乙方在合同生效期间如因甲方房屋发生所有纠纷造成乙方所有损失均有甲方负责赔偿。六、租赁期满后，如甲方继续租赁房屋，则乙方在同等条件下享有优先承租权。如租赁期满后，乙方确定无法找到房屋，甲方应给予一个月的宽限期，宽限期的房租与约定的房租一致。七、因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互补承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补，具体情况可以协商。八、合同履行过程中发生争议，应由双方先行协商，协商不成，可以向房屋所在地法院起诉。当日，七神公司给付谢传稳租金10万元。七神公司于2016年11月13日、11月15日分别汇给谢传稳30万元、10万元。七神公司接收房屋后，对房屋进行了装修，并以三众公司名义经营火锅店。2017年3月14日，扬州市公安局消防支队江都区大队对三众公司火锅店作出江公（消）行罚决字（2017）0022号行政处罚决定，责令该店停产停业，并处以人民币3万元的罚款。2017年4月19日，七神公司给付谢传稳过店费50万元。七神公司经营的火锅店经营至2017年10月。七神公司未再给付第二年房租。2018年1月18日，七神公司以邮寄方式向谢传稳发送了《赔偿告知函》，该函内容为：我方与你们于2016年9月15日签订的房屋租赁协议你方将坐落于扬州市江都区出租给我方使用，按照协议约定消防水由你方负责，但我方在实际经营中于2017年3月在江都区安全大检查中被发现你方消防栓无水，你方存在着严重的欺骗行为。2017年3月江都区下达了停业整顿通知书并对我方进行了处罚，我方曹松奎与你方谢传稳进行多次沟通，均未能实际解决，在此过程中我方经营无法得到保障，鉴于此我方于2017年10月为了安全起见，不得不将三众公司关闭，对此造成的实际经营损失，请你方负责赔偿到位，解除租赁协议。你方收取我方的过店费用50万元，我方店面装修费用120万元，退还2017年3月至2017年10月底房租33万元，三项合计203万元。望你方收到此通知一星期内解决，否则由此产生的一切后果由你们谢传稳、谢忠康负责。2018年3月6日，七神公司通过邮寄方式向谢传稳、谢忠康送达了《诉讼前通知》，该通知内容为：谢传稳、谢忠康，我方于2018年1月18日向你方寄送了赔偿告知函。并你方已将房屋钥匙于2017年10月取走，并且重新对外出租，鉴于你方对我方的赔偿告知函不理不问，在此，我方最后一次通知你方。请你方收到通知后10日内，与我方进行磋商，否则，我方将采取维权行动及法律诉讼。2018年5月18日，七神公司向一审提起诉讼，要求谢传稳、谢忠康返还房租30万元、过店费50万元。审理中，七神公司明确要求被告返还房租30万元、过店费50万元，赔偿装璜费用50万元（不包含可移走的字画）。2018年8月17日，在民警见证情况下，被告聘请开锁匠将出租房屋门锁打开。一审审理中，七神公司自认签订租赁协议时对房屋现状进行了勘验，对水电进行了验收，对消防设施进行了外观验收。七神公司自认对房屋进行了如下装修改造：一楼吧台重新油漆、将喷水池拆除、原咖啡店卡包拆除改成卡座；二楼将原六个小包厢、两个大包厢拆除改造成四个包厢，厨房设备更新，重做防水及地砖，西侧增建一鱼池；三楼将原八个小包厢改造成三个大包厢、两个小包厢、一间仓库、一间办公室，将三楼东侧窗户改为门；室内烟道更新重做；在房屋外墙安装了钢化铝条和显示屏。谢忠康自认谢传稳系其代理人，对谢传稳签订的房屋租赁协议，收取的相关费用予以认可。谢忠康同意解除合同，一次性补偿七神公司装璜等损失20万元，不再向七神公司主张后期房租、违约金等费用。原审认为，本案争议焦点为：1.将谢传稳列为本案被告是否适当？2.谢传稳、谢忠康是否存在违约行为？3.对七神公司要求谢传稳、谢忠康返还租金30万元、过店费50万元，赔偿装修费50万元的诉讼请求是否予以支持？关于争议焦点1，谢忠康系出租房屋所有权人，谢传稳系谢忠康的代理人，谢传稳与七神公司签订房屋租赁协议的后果应由谢忠康承担，谢传稳不应承担责任。关于争议焦点2，首先，签订房屋租赁协议时七神公司对房屋已进行了勘验，不存在谢传稳、谢忠康故意隐瞒房屋缺陷情况；其次，2017年3月，江都区是依据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款、第二款规定对三众公司作出的行政处罚，三众公司系因未申请消防检查被处罚，七神公司主张因谢传稳、谢忠康提供的房屋消防栓无水导致三众公司被处罚缺乏依据。七神公司租赁房屋时已对房屋进行了勘验，其未能举证证明三众公司系因消防栓无水被处罚，七神公司主张谢传稳、谢忠康违约缺乏依据。关于争议焦点3，七神公司要求谢传稳、谢忠康返还2017年3月至2017年10月期间房租30万元的诉求，房屋租赁协议约定第一年租赁期从2016年11月1日至2017年10月31日，七神公司在《赔偿告知函》中自认店铺2017年10月关门停业，谢传稳、谢忠康提供电费缴费记录证明七神公司经营的店铺在2017年10月仍有较大电力消费，以上足以证明2017年10月七神公司仍在使用出租房屋。七神公司当庭陈述2017年10月将钥匙交给谢传稳、谢忠康，七神公司处有一把钥匙。按常理七神公司将房屋交给被告后即不应再持有租赁房屋的钥匙，谢传稳、谢忠康收到房屋钥匙后也无须请人开锁，事实上2018年8月17日，谢忠康聘请开锁匠在民警见证下打开门锁，以上说明2017年10月七神公司并未将房屋实际交给谢传稳、谢忠康，实际交房时间应为2018年8月17日。七神公司要求谢传稳、谢忠康返还2017年3月至10月房租30万元缺乏依据，对七神公司该诉求，依法不予支持。关于七神公司要求谢传稳、谢忠康返还过店费50万元的诉求，双方签订的房屋租赁协议约定，过店及其他费用50万元是指店内所有物品及以前装璜所有费用的损失，店内所有物品及以前装璜全部归七神公司所有，由七神公司自行处理。该租赁协议未约定七神公司可以要求谢传稳、谢忠康承担过店费用，七神公司接手房屋后已将原咖啡店有大部分设施拆除重新进行了装修改造，七神公司接收的大部分物品及装璜已不存在，七神公司要求谢传稳、谢忠康返还过店费缺乏依据，对七神公司该诉求，依法不予支持。关于七神公司要求谢传稳、谢忠康赔偿装修损失50万元的诉求，谢传稳、谢忠康在七神公司提前解除房屋租赁协议后可以将房屋继续对外出租，谢传稳、谢忠康因七神公司提前解除租赁关系所出生的损失较小。双方提供的证据及陈述证明七神公司店铺装修改造花费较大，七神公司实际经营仅约一年时间，如按房屋租赁协议约定七神公司的装璜、过店费用等归谢传稳、谢忠康所有，明显有失公平，应予以调整，被告接收店内物品及装璜后应给予七神公司适当补偿。七神公司未能提供相关装修票据、工程结算清单、付款手续，也未申请装修部门派员到庭作证，七神公司能提供支付租金及过店费凭证却未能提供支付装修款的凭证不合常理，七神公司主张装璜改造花费120万元依据不足，对七神公司该主张，本院不予认定。七神公司对被告提供的聊天记录真实性予以认可，该聊天记录可以证明七神公司店铺装修花费较大，综合考虑七神公司房屋装璜花费、房屋使用时间及被告谢忠康自愿补偿七神公司装璜等损失20万元等情况，一审酌定谢忠康一次性补偿七神公司装璜等损失20万元。综上，谢传稳系谢忠康的代理人，谢传稳与七神公司签订租赁合同所产生的后果应由谢忠康承担，七神公司要求谢传稳承担责任缺乏依据，一审对七神公司要求谢传稳承担责任的诉讼请求，依法不予支持。审理中谢忠康同意解除租赁关系，并于2018年8月17日收回了房屋，双方之间的租赁关系实际解除。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、七神公司与谢忠康2016年9月15日签订的《房屋租赁协议》于2018年8月17日解除；二、谢忠康于判决生效之日起十日内一次性给付七神公司补偿款20万元；三、扬州市江都区的装璜及经营用设施归谢忠康所有；四、驳回七神公司其他诉讼请求。本案一审诉讼费16320元（其中受理费11800元，保全费4520元），由七神公司负担8100元，谢忠康负担8220元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚，二审予以确认。二审另查明：1.案涉租赁标的物即坐落在扬州市江都区房屋，权利人为谢忠康单独所有，并于2017年1月10日进行不动产登记，产权证号为苏（2017）江都区不动产权第0000217号（原证号为2012001705），权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/市场化商品房，用途为批发零售用地/商业服务，房屋建筑面积为976.25平方米。其中房屋原证号和建筑面积，已记载于谢传稳与七神公司2016年9月15日订立的《房屋租赁协议》中，但对于租赁物的用途，双方在协议中未作出明确约定。2.2017年2月27日，扬州市公安局消防支队江都区大队对三众公司火锅店进行消防监督检查，发现三众公司“未经消防安全检查，擅自投入使用、营业”，并下发《责任立即改正通知书》。同年3月14日，扬州市公安局消防支队江都区大队对三众公司作出江公（消）行罚决字（2017）0022号行政处罚决定，查明：三众公司火锅店未经消防安全检查，擅自投入使用、营业，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第一款、第二款的规定。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，决定：给予三众公司火锅店责令停产停业，并处罚款人民币3万元的处罚。本案二审的争议焦点：一、案涉租赁合同效力如何认定？二导致合同解除的责任在哪一方，以及如何承担责任？关于争议焦点一本院认为，谢忠康所有的坐落于扬州市江都区房屋，在2016年9月15日谢传稳代理谢忠康与七神公司订立《房屋租赁协议》时，租赁房屋的产权合法、明晰，且不具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，故案涉《房屋租赁协议》应认定为有效，对双方当事人具有法律约束力。对于有关租赁物的具体用途，可由当事人根据订立合同的目的进行约定。虽然谢忠康、谢传稳与七神公司双方在《房屋租赁协议》中没有明确约定租赁房屋的具体用途，但是按照七神公司对租赁房屋外观装饰装潢的标识、招牌，以及实际使用租赁房屋的状况，可以认定在双方实际履行过程中，谢忠康、谢传稳对于七神公司将租赁房屋提供给三众公司经营火锅的事实明知，且不持异议。关于争议焦点二《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，七神公司依据《房屋租赁协议》第四条的约定，认为谢忠康、谢传稳对其隐瞒案涉房屋消防栓无水的情形，由于房屋结构不能满足消防安全标准，导致其进行大量投资后不能正常使用房屋，致使合同目的不能实现，主张与谢忠康、谢传稳解除《房屋租赁协议》，并要求返还其已支付的房租、过店费以及装修费等损失。本院认为，第一，七神公司在本案诉讼过程中，自认其在订立《房屋租赁协议》时，已对租赁房屋内的水电、消防等设施进行过现场查验，并实际接受交付，表明租赁房屋的使用状况符合双方合同的约定。根据《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订）第十五条、第七十三条的相关规定，公众聚集场所包括宾馆、饭店、商场、集贸市场以及公共娱乐场所等，在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。据此，法律规定的相关公众聚集场所在投入使用、营业前，使用单位应当向场所所在地的消防机构申请消防安全检查，这既是法律对于申请消防安全检查义务主体的明确界定，也是法律关于严格申请消防安全检查的程序性规定。七神公司将租赁房屋交由三众公司经营火锅，其与三众公司作为承租方和租赁房屋的使用单位，在对租赁房屋投入经营使用前，应当并有义务向当地的消防机构申请消防安全检查，然而七神公司与三众公司并未履行申请消防安全检查的法律程序，擅自将租赁房屋投入经营使用，构成消防法律规范上的程序违法，因此在2017年2、3月间被当地消防管理机构责令立即整改并给予罚款的行政处罚。在此情形下，七神公司应当积极落实消管理防机构的整改要求，按法定程序申请消防机构对其经营场所进行消防安全检查。但在本案中并无证据证明七神公司已采取消防整改措施。相反，此后七神公司与三众公司仍在租赁房屋内经营至2017年10月间。如上所述，案涉房屋所在地的消防管理机构给予三众公司行政处罚的法定事由，系针对三众公司不履行申请消防安全检查的程序性违法行为，故并不能据此认为租赁房屋用于经营场所一定存在不能满足消防标准、无法通过消防验收，进而导致双方租赁合同不能继续履行的问题。关于双方《房屋租赁协议》中出租方“保证正常水电供应”的条款，在当事人未对“水电供应”的条件、性质有特别明确约定的情况下，应作一般通常的生产生活“用水用电”理解。对于租赁经营场所法律有特殊要求的消防设施用水，该场所的承租人应当负有审慎的注意义务，并承担由此所产生的经营风险。基于以上分析，七神公司上述主张解除合同的事由，缺乏事实与法律依据，不能成立，导致案涉《房屋租赁协议》解除的责任在于七神公司一方。第二，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。综合全案事实和证据，七神公司自2016年11月1日起，实际占有使用租赁房屋至2018年8月17日，原审认定至此期日双方之间的《房屋租赁协议》解除，并无不当。故对七神公司要求返还谢忠康、谢传稳返还其2017年3月至10月的租金30万元，原审法院不予支持，符合本案合同履行的实际。根据双方《房屋租赁协议》约定“过店及其他费用50万元是指店内所有物品及以前装璜所有费用的损失。店内所有物品及以前装璜全部归乙方所有，由乙方自行处理。”“如乙方租期不足10年，乙方的装璜、过店费用归甲方所有。”对照双方实际履行情况，七神公司在接手租赁房屋后已将原咖啡店的设施拆除重新进行了装修改造，原有装璜已不复存在，加之由于七神公司的原因导致本案租赁合同提前解除，其租赁期限不足十年，依上述约定，七神公司主张谢忠康、谢传稳返还过店费50万元、赔偿装修损失50万元的请求，缺乏合同依据，均不能成立。谢忠康在原审表示自愿补偿七神公司租赁房屋的装潢损失20万元，是其处分自身民事权利的行为，人民法院尊重当事人的意思表示，予以照准。关于七神公司提出的本案一审审理期限问题，经二审核查，原审法院已就案件审理期限变动、调整的事由，履行了相关的申请、审批手续，符合法定程序，并不存在妨害当事人诉讼权利的情形。综上所述，上诉人七神公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决认定基本事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由扬州七神投资发展股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇二〇年十月十二日书记员 陈 诚