1浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2970号 上诉人（原审原告）：宋宏伟，女，1966年4月12日出生， 汉族，住宁波市海曙区。 被上诉人（原审被告）：宁波市南天房地产经纪有限公司。 住所地：宁波市海曙区冷静街8号（2-10）-（2-13）室。 法定代表人：虞天良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵益芳，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：周海珠，女，1965年6月8日出生， 汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律 师。 委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律 师。 被上诉人（原审被告）：施巍伟，男，1969年12月10日出 生，汉族，住宁波市海曙区。 被上诉人（原审被告）：管雪军，女，1972年2月8日出生， 汉族，住宁波市江北区××路××号。 2上诉人宋宏伟因与被上诉人宁波市南天房地产经纪有限公 司（以下简称南天房地产有限公司）、周海珠、施巍伟、管雪军 房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院 （2019）浙0203民初14877号民事判决，向本院提起上诉。本 院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案 现已审理终结。 宋宏伟上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审，并 支持宋宏伟的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、财 产保全费用由南天房地产有限公司、周海珠、施巍伟、管雪军负 担。事实和理由：一、一审判决捏造事实。编号为×××01、×××02 的《存量房屋买卖中介合同》及其第三条约定最迟过户日2017 年12月28日前办妥是捏造、虚构的；二、一审法院将其他几方 当事人之间的陈述作为认定事实的依据，并判令宋宏伟承担购房 主体由管雪军变更为周海珠之后的法律后果是错误的。1.编号为 ×××01、×××02的《存量房屋买卖中介合同》与附件一式四份， 具有同等效力。2.宋宏伟曾多次要求一审法院调取编号为 0320403、0320404的《存量房屋买卖中介合同》，但均未果。一 审证据交换及公开开庭时，上述合同的持有人仍未出示。3.上述 四份合同内容一致。4.《公证书》和《委托书》是履行编号为 ×××01、×××02的《存量房屋买卖中介合同》中第三条的约定。 5.结合编号为×××01、×××02的《存量房屋买卖中介合同》 第三条和第二十三条的约定可知，办理过户手续的期限是2018 年1月8日前，而在该期限届满前公证的《委托书》的受让人是 3管雪军；三、一审法院认定施巍伟代宋宏伟与周海珠签订的《存 量房屋买卖合同》的其他条款不存在无效的情形是错误的。施巍 伟的证词表明其签署上述合同是被迫的，并非其真实的意思表 示。另外，《委托书》中载明的受让人是管雪军，不是周海珠。 因此，该合同是无效的；四、上述合同签订时，各方当事人明知 涉案房屋售价是682000元，却将合同成交价做低为480000元， 周海珠、施巍伟、管雪军系完全民事行为能力人，系市场交易中 的理性主体，应能辨识和判断其签订合同的法律后果；五、一审 法院认为南天房地产有限公司并非适格当事人是错误的。该公司 是《存量房屋买卖中介合同》的丙方，且在一审审理期间，其代 理人确认准许该合同中使用其名称、商标、徽标等；六、一审判 决程序违法。本案适用简易程序，在转为普通程序前，宋宏伟多 次申请调取相关合同，均遭拒绝。对于当事人因客观原因不能自 行调取的证据，法院应当调取。另外，宋宏伟在举证期限内向法 院提交收入明细，但未予质证。同时，宋宏伟曾口头变更诉讼请 求，但一审法官故意误导其导致请求金额未作出变更；七、周海 珠、施巍伟、管雪军未履行合同中约定的事项，且存在偷税、漏 税的行为，一审法院对上述行为均予以包庇。 南天房地产有限公司辩称，宋宏伟委托进行房产交易的门店 是一家具有独立工商营业执照、独立法人的有限公司，该门店属 于宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司，其法定代表人也是周惠 珠。涉案门店与南天房地产有限公司属于特许加盟的关系。加盟 店是具有法人资格，独立核算，一定程度上只是受南天房地产有 4限公司部分管理和监督。在本次交易中的主体是加盟店，合同具 有相对性，南天房地产有限公司并非合同当事人，恳请驳回对南 天房地产有限公司的上诉请求。 周海珠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决 得当，不同意宋宏伟的上诉请求，对于其上诉状中的上诉事实不 予认可。 施巍伟辩称，一审法院判决正确，在实际交易过程中都是按 照法律手续办理的，所有的委托、公证都是合法有效的，宋宏伟 本人到场，合同上也表述可以直接更名。 管雪军辩称，一审判决正确。 宋宏伟一审诉讼请求：一、判决《存量房屋买卖中介合同（合 同编号×××02）》、《存量房屋买卖合同（合同编号 2018330203MM0006985A）》二合同无效；二、判令周海珠协助恢 复《土地所有权证》、《房屋所有权证》、《契证》原状，恢复宁波 市海曙区丰柏街67号4幢205室房产原状，宋宏伟返还周海珠 购房款682000元；三、判令南天房地产有限公司、周海珠、施 巍伟、管雪军赔偿宋宏伟的误工费、交通费、信息费等5000元。 一审法院认定事实如下：2015年1月8日，宁波海曙久久旺 房地产经纪有限公司与南天房地产有限公司签订《特许加盟合 同》，双方就宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司使用“南天房 产”品牌问题进行了约定。宁波海曙久久旺房地产经纪有限公司 现已注销。周海珠、施巍伟曾为南天房地产新芝加盟店（宁波海 曙久久旺房地产经纪有限公司）的经纪人。 52017年6月19日，宋宏伟与管雪军、中介方宁波海曙久久 旺房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》，合同约 定：管雪军向宋宏伟购买坐落于宁波市海曙区××街××号××幢 205室的房产（权证号甬房权证海曙字第2××4号）；该房 建筑面积45.60平方米，价款总计682000元；管雪军于合同签 订之日支付宋宏伟购房定金30000元，2017年7月6日前支付 房款652000元；因管雪军系拆迁户，日期无法确定因此双方以 公证委托的形式公证后，管雪军一次性给予宋宏伟并交房，最迟 过户日2017年12月28日前办妥；宁波海曙久久旺房地产经纪 有限公司中介费宋宏伟无须支付，管雪军按实支付，于2017年7 月16日前付清；个人所得税由管雪军承担；合同第三页买方（乙 方）签名后附有“甲方同意在过户日前增名或更名”内容；第十 九条约定在本合同履行期间，任何一方需要变更本合同的，应及 时书面通知其他签约方，征得其他签约方同意后，签订变更协议； 双方并对契税、登记费、违约内容等做出了约定。周海珠依据管 雪军出具的委托书在《存量房屋买卖中介合同》中签字确认，并 依据合同约定向宋宏伟支付定金30000元，宋宏伟收到款项后 向管雪军出具收条一份。后因管雪军的家人不同意购买该处房 屋，故管雪军与周海珠商议，将买方变更为周海珠。2017年7 月14日，周海珠向宋宏伟支付剩余购房款652000元，宋宏伟 收到款项后向管雪军、周海珠出具收条一份。同日，宋宏伟、周 海珠并代管雪军出具具结书，载明：“本人所购的坐落于海曙区 丰柏街67号4幢205室房屋已于2017年7月14日办妥交房手 6续，且已结算原发生的所有费用，对上述交接一切无异议，同意 支付全额房款给出售方，甲方已收到全额房款均无异议。”宋宏 伟在具结书右上角处写有“全额房款已收并交房”字样。 2017年7月14日，宋宏伟就涉案房屋向施巍伟出具《委托 书》，约定施巍伟为宋宏伟的全权代理人办理下列法律事项：一、 与受让人签订房屋买卖合同，办理合同网签手续，收取售房款； 二、办理房屋过户手续，协助受让人办理不动产权证书，协助受 让人办理按揭贷款手续……五、办理水电煤气或天然气电话网络 有线电视等过户手续，办理物业手续和房屋交付手续；六、与出 售上述房屋有关的其他相关手续；委托期限从即日起算贰年。二 人于同日前往浙江省宁波市天一公证处对此《委托书》进行公证， 该公证处于同日作出（2017）浙甬天证民字第4946号公证书， 公证书载明：宋宏伟于二〇一七年七月十四日来到我处，在本公 证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手拇指指印，并 表示知悉委托的法律意义和法律后果。宋宏伟的委托行为符合 《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。 2018年1月5日，施巍伟作代理宋宏伟的委托代理人与周海 珠签订编号为2018330203MM0006985A《存量房屋买卖合同》，约 定周海珠向宋宏伟购买坐落在宁波市海曙区××街××号××幢×× 室的房产（房屋所有权证号××，土地使用权证号 20102303380），该房建筑面积45.60平方米，其中套内面积为 39.65平方米，价款总计480000元；周海珠于2018年6月19 日前支付宋宏伟购房定金30000元，此定金抵扣房款，2018年 71月5日前支付购房款450000元；周海珠支付全部房款后由宋 宏伟交房；双方并对违约责任等做了约定。施巍伟代宋宏伟在合 同甲方处签名。 2018年1月5日，周海珠为涉案房屋缴纳契税4800元。2019 年5月7日，周海珠为涉案房屋缴纳土地出让金3730元。涉案 房屋目前登记在周海珠名下。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、南天房地产有限公 司是否为本案适格被告；二、两份涉案合同是否具有法律效力。 关于争议焦点一，宋宏伟系通过南天房地产新芝加盟店与管 雪军洽谈涉案房屋买卖事宜，周海珠、施巍伟均为该加盟店经纪 人。根据《企业连锁经营有关财务管理问题的暂行规定》第十五 条规定“特许连锁，指总部同加盟店签订合同，授权加盟店在规 定区域内使用自己的商标、服务标记、商号、经营技术和销售总 店开发的产品，在同样形象下进行销售及劳务服务。总部对加盟 店拥有经营权和管理权，加盟店拥有对门店的所有权和收益权。 加盟店具备法人资格，实行独立核算。”加盟店系连锁特许经营， 加盟店与总部在法律上是两个相互独立的主体，只在一定程度上 受总部管理及监督，实际与第三人进行交易中介的主体仍是加盟 店，合同具有相对性，总部并非合同当事人，因此，加盟店应独 立对外承担责任。故南天房地产有限公司并非本案适格被告。 关于争议焦点二，宋宏伟与管雪军、中介方宁波海曙久久旺 房地产经纪有限公司签订的《存量房屋买卖中介合同》系当事人 之间的真实意思表示，合法有效，宋宏伟要求确认该合同无效的 8理由不成立，该院不予采纳。依据《存量房屋买卖中介合同》中 有关“甲方同意在过户日前增名或更名”的记载以及周海珠、施 巍伟、管雪军的一致陈述，可以确认双方在签订合同时对涉案房 产实际过户人进行了磋商，虽然合同中有“任何一方需要变更本 合同的，应及时书面通知其他签约方，征得其他签约方同意后， 签订变更协议”的约定，但宋宏伟作为完全民事行为能力人，系 市场交易中的理性主体，应能辨识和判断其办理公证《委托书》 的法律后果，因《委托书》中对买方的主体未加限制，在此情形 下，应视为其同意涉案合同买方主体的任意变更并愿意就此承担 相应的风险。根据查明的事实，管雪军因家人的反对不再购买涉 案房屋后，实际由周海珠继续履行原房屋买卖合同，相应的购房 款也均由周海珠支付，施巍伟代理宋宏伟所签署的《存量房屋买 卖合同》中的购买方也为周海珠，虽然双方约定的购房款为 480000元，但周海珠实际按照《存量房屋买卖中介合同》约定 的682000元付清购房款，故《存量房屋买卖合同》实际系按照 《存量房屋买卖中介合同》中更名的约定将购房主体由管雪军变 更为周海珠，故《存量房屋买卖合同》的法律后果应由宋宏伟承 担。需要指出的是，施巍伟代宋宏伟与周海珠签订的《存量房屋 买卖合同》，在各方均明知房屋真实交易价格为682000元的情 况下，将合同成交价做低为480000元，该价款的约定因违反国 家税收管理法律法规的强制性规定而无效，周海珠应当依据合同 约定及房屋的真实交易价格682000元承担纳税义务，但该份买 卖合同的其他条款内容不存在无效情形。现宋宏伟以施巍伟未经 9许可出售给周海珠为由主张涉案合同无效，缺乏事实和法律依 据，该院不予采纳，对于其要求周海珠协助宋宏伟恢复《土地所 有权证》、《房屋所有权证》、《契证》原状，恢复宁波市海曙区丰 柏街67号4幢205室房产原状，宋宏伟返还周海珠购房款682000 元的诉请以及周海珠赔偿其损失的诉请不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第 六十条第一款、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回宋宏伟的诉讼请求。 一审案件受理费15600元，财产保全费3930元，由宋宏伟负 担。 二审中，宋宏伟提交了录音光盘一份，拟证明：一审法院不 愿意调查取证。 南天房地产有限公司经质证认为，对上述证据的真实性有异 议，其提取途径及谈话对象均未明确。 周海珠经质证认为，对上述证据的真实性、合法性与关联性 均有异议，应是非法获取的证据材料。其中张律师的身份未明确， 且录音的形成时间、来源等均无法确认。 施巍伟经质证认为，对该份录音光盘有异议，未通过正常途 径提取。 管雪军经质证认为，对该组证据的真实性有异议。 本院经审查认为，宋宏伟提交的上述证据不属于二审中的新 证据，对其不予认定。 施巍伟向本院提交短信往来记录一组，拟证明：宋宏伟对于 10 涉案合同的签订与更名过程均是知晓的，且涉案两份合同合法有 效。 宋宏伟经质证认为，需要与手机里的信息核对（庭后未在相 应的时间内补充发表质证意见）。 南天房地产有限公司经质证认为，该证据充分证明宋宏伟对 于涉案房屋的买卖是知晓的，在明知已经收到全款的情况下，其 又向施巍伟索要房款480000元。对其真实性没有异议。 周海珠经质证认为，认同南天房地产有限公司的质证意见， 该组证据表明宋宏伟具有恶意。 管雪军经质证认为，对该组证据无异议。 本院经审查认为，虽宋宏伟未对上述证据的真实性提出异 议，南天房地产有限公司、周海珠与管雪军亦对其真实性无异议， 但该组证据难以证明本案之待证事实，对其不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于涉案《存量房屋买卖中介合同》（2017年6 月19日签订）系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、 行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，各 方当事人均应按约履行。现宋宏伟主张上述合同无效，对此，因 该合同中明确约定其同意在过户日前增名或者更名，且房价为 682000元，其本人亦已出具了载有全额房款已收取并交房字样 的具结书，故在上述合同业已实际履行的情形下，宋宏伟之上述 主张缺乏事实依据与法律依据，本院难以支持。 关于编号为2018330203MM0006985A《存量房屋买卖合同》的 11 效力，虽其中约定的房屋价款低于实际履行的价格，但除了有关 房屋价款部分的约定因违反法律的禁止性规定而无效外，宋宏伟 并未举证证明其他部分亦存在依法无效的情形，因此，其主张上 述合同全部无效，依据不足，本院不予支持。 关于南天房地产有限公司的诉讼主体资格，因宋宏伟系通过 该公司的加盟店签订了相关合同，而加盟店与总部系属各自独立 的不同主体，也即南天房地产有限公司并非涉案合同的相对方， 故宋宏伟诉请该公司承担相应的责任，于法无据，应不予支持。 关于一审审理程序，宋宏伟诉称一审法院未依法准许其提出 的调查取证申请、未对其提交的证据进行质证以及存在误导其变 更诉讼请求等情形，均缺乏相应的事实依据，本院难以采信。 综上所述，上诉人宋宏伟的上诉请求不能成立，应予驳回； 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七 十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人宋宏伟负担。 本判决为终审判决。 12 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年十月十五日 书记员 陆 琼