濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初3924号原告：任瑞韬，男，汉族，1984年5月22日出生，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：王沛沛，河南千业律师事务所律师。被告：栾海洋，男，汉族，1966年3月15日出生，住濮阳市。原告任瑞韬与被告栾海洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。因需进一步确认诉争房屋抵押贷款金额及原告任瑞韬是否享有解除权，依法转为普通程序，由审判员宋瑞玲担任审判长，与审判员杨明、人民陪审员刘军民组成合议庭，于2020年10月14日第二次公开开庭进行审理。原告任瑞韬及其委托诉讼代理人王沛沛，被告栾海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任瑞韬向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《房屋买卖合同》已于2020年5月4日解除；2、判令被告向原告支付违约金171000元；3、被告将涉案房屋恢复原状，向原告返还房屋；4、判令被告向原告返还豫（2020）濮阳市不动产权第0005614号不动产权证书、NO.03071744河南增值税普通发票、NO.1333961住宅专项维修资金交存凭证、商品房买卖合同、房屋钥匙门禁；5、判令被告向原告赔偿房屋占有使用期间损失2500元（按月租金5000元的标准暂计至起诉之日，此后按实际返还房屋之日计算）；6、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年12月5日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告将其坐落于濮阳市恒大悦龙台小区19号楼2单元06号房屋以200万元的价格出售给被告。合同签订后，被告支付了5万元的定金，原告依约将房屋交付给了被告。按照合同第四条的约定，被告应当在原告向其交付房产证后向原告支付190万元的购房款，但是自2020年4月25日原告将房产证交付给被告后，被告以各种理由不再付款。原告于2020年5月4日向被告发送短信通知其解除合同，并要求其归还房屋。时至今日，被告一直霸占房屋拒不返还。原告认为，被告拒不履行双方签订的协议构成违约，其霸占房屋拒不返还的行为导致原告既无法自住，也无法出租出售，严重侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告栾海洋辩称，被答辩人作为违约方依法不享有合同解除权。房屋买卖协议第二条约定“卖方保证该房屋没有设定担保等。”答辩人基于对被答辩人的信任交付定金5万元并定制了所有家具家电。后发现被答辩人隐瞒了房产设定抵押权的事实，根据物权法规定，设定抵押权的物限制转让，答辩人多次要求被答辩人消灭抵押权，被答辩人言辞闪烁，拒不消灭抵押权。被答辩人违约在先，答辩人出于对合同的不安未付款不构成违约。合同法第九十四条关于法定解除的规定是守约方的权利，不是违约方的权利，被答辩人关于确认合同已经解除的请求及基于合同解除产生的其他请求均应当驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月5日，任瑞韬（甲方、卖方）、栾海洋（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定任瑞韬将坐落于恒大悦龙台小区19号楼2单元06号房屋、建筑面积164.98平方米的房屋出售给栾海洋，单价为人民币每平方米￥12122元，总金额为2000000元（贰佰万元整），乙方在2019年12月5日前付给甲方定金￥50000元（五万元整）。合同第四条约定房屋价款乙方分三期付给甲方：第一期：在协议签订时，付人民币￥50000元（五万元整）；第二期：在甲方房产证办理完成，按双方约定方式支付乙方付人民币￥1900000元（壹佰玖拾万元整）；第三期：在双方完成过户，付人民币￥50000元（五万元整）；以上款项，由乙方直接通过转账或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人银行账号。每次收到款项后三日内甲方应当开具收据给乙方。如甲方三日内未开具要求收据的，则乙方凭其持有的银行开出的转账凭证或者存入凭证作为付款的有效证明。合同第五条约定1、甲、乙双方定于2020年1月1日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。2、双方定于房屋交付时前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。3、甲方应在房屋交付时前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。合同第七条约定甲、乙双方同意，双方应于甲方房产证取得满两年到房地产主管部门办理过户手续。合同第八条违约责任1、乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的1%向甲方支付违约金。逾期超过7日时，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。2、如果乙方有其他严重违约行为的，则乙方已经支付的定金归甲方所有，甲方有权解除合同，乙方其他已经支付的款项退还给乙方。合同第十条约定甲方承诺并保证1、其为本合同项下房屋的合法所有权人，其有完全的权利处分该房屋并完全有权签署本房屋转让合同及相关协议文件。2、本合同项下房屋不存在任何限制或者影响本次转让的情形，包括但不限于查封、冻结、抵押、共有人反对（如有）等情况。同时，原、被告双方对房屋交付、相关费用的处理等事项进行了约定。合同签订后，栾海洋支付任瑞韬50000元，任瑞韬将诉争房屋交付栾海洋。2020年4月25日，栾海洋在附件一房产证复印件（建议乙方在签署合同前要求对方提供甲方的房产证原件查验，并查看有无抵押登记，并共同到房管部门以甲方的名义查询该法房屋有无司法查封）下方书写收据一份，内容为“今收到任瑞韬交付悦龙台19-2-06室房屋产权手续如下：不动产证豫20**濮阳市第0005614号1份维修基金凭证NO:13339612份不动产发票NO:030717443份商品房买卖合同NO:001135471份签收人：栾海洋2020.4.25”。庭审中，栾海洋认可其签字的上述材料由其保管。另查明，2020年5月4日，任瑞韬向栾海洋发送手机信息，主要内容为因栾海洋拖延履行付款已超过7日，任瑞韬要求解除合同，并归还已收到的房屋所有权相关手续及房屋使用权包括房屋全套钥匙门禁、房屋使用期间的水电物业费等费用结清证明，保障房屋原有机构及内部装修设施不受任何损坏，并保留追究对方延期履行期间每日1%的违约金的权利，将于5月6日起采取包括切断水电气供应、更换门禁、向有关司法部门提供诉讼等一系列相关措施。又查明，庭审中，任瑞韬提交恒大悦龙台小区房屋租房价位信息3张，用于证明恒大悦龙台小区内比原告房屋面积小的高层房屋市场租价为2500元／月－2800元／月，原告房屋为精装洋房，比页面上的房源优质，原告按照5000元／月的标准向栾海洋主张房屋占有期间的损失合法合理。再查明，本院依职权调取了诉争房屋抵押贷款情况，诉争房屋已办理按揭转现房抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司濮阳分行，截止2020年7月3日，贷款余额为1187471.45元。任瑞韬的质证意见为对贷款无异议，认为栾海洋核对了任瑞韬与开发商签订的房屋买卖合同，确认任瑞韬为产权人，并对合同中任瑞韬的付款方式为抵押贷款是明知的。栾海洋的质证意见为对贷款无异议，不认可将房产证办理到任瑞韬名下就支付1900000元。还查明，任瑞韬提交物业费催款函一份，用于证明被告居住使用该房屋期间，恶意拖延物业费，证明其缺乏契约精神，无诚意继续履行合同。原、被告之间已经不存在继续履行合同的基础。栾海洋认为其没有收到催交物业费的通知，业主也没有告知。栾海洋提交任瑞韬与物业公司工作人员郭韩杰及栾海洋与物业公司工作人员郭韩杰的微信聊天记录各一份，用于证明任瑞韬要求物业公司停水电气等。任瑞韬质证认为微信中所述内容仅仅是针对栾海洋拖欠物业费，要求物业公司依法限制物业服务，这在物业公司在催收物业费的过程中的合法及合理的手段。本院认为，任瑞韬与栾海洋签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。虽然任瑞韬在出售该房屋前将诉争房屋抵押给他人，但引起不动产变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。本案争议的焦点是任瑞韬是否享有合同解除权。本案双方当事人在订立房屋买卖合同时诉争房屋就已经存在抵押，任瑞韬在合同中保证房屋不存在抵押，又未提供证据证明其告知对方诉争房屋存在抵押，不能仅以栾海洋应当查看及应当明知存在抵押为由免除任瑞韬的告知义务。故任瑞韬的行为应当认定隐瞒了诉争房屋已经抵押的事实。庭审中，栾海洋认可2020年4月25日任瑞韬交付房产证时知道诉争房屋存在抵押。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。据此，在系争房屋交付之后，任瑞韬亦应保证第三人不得向作为诉争房屋买受方的栾海洋主张抵押权利，出卖人的瑕疵担保义务并不因其向买受人交付标的物而完成或消灭。《中华人民共和国合同法》第一百五十二条规定，买受人有确切证据证明第三人有可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。因此，任瑞韬在未提供适当担保的情形下主张付款时间仍按原合同约定的房产办理完成即付款不能成立。另，任瑞韬、栾海洋约定房产证取得满两年办理过户手续，现任瑞韬所提供的证据不足以证明栾海洋不履行买卖合同、不具备合同解除权的情形下，提起解除合同诉讼，缺乏继续履行合同的意愿与诚意，亦构成违约。因此，从维护交易安全角度出发，对任瑞韬要求确认合同已经解除及要求栾海洋支付违约金、返还诉争房屋等诉讼请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告任瑞韬的诉讼请求。案件受理费3770元，由原告任瑞韬负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  刘军民二〇二〇年十月二十六日书 记 员  王 宁