江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏民终1251号 上诉人（原审原告、案外人）：范红梅，女，汉族，1977年3月9日出生，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：余水，男，汉族，1975年12月14日出生，住江苏省睢宁县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：姜洋，男，汉族，1982年3月16日出生，住江苏省淮安市。 委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：徐州京诚房地产开发有限公司，住所地江苏省睢宁县天虹大道****楼**家外佳宾馆。 法定代表人：许海波，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：许海波，男，汉族，1978年10月5日出生，住江苏省睢宁县。 上诉人范红梅因与被上诉人姜洋、许海波、徐州京诚房地产开发有限公司（以下简称京诚公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2018）苏08民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人范红梅及其委托诉讼代理人余水，被上诉人姜洋的委托诉讼代理人程秉义到庭参加诉讼。被上诉人京诚公司、许海波经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 范红梅上诉请求：对一审判决进行重新审理改判，依法将协议中的使用权变更为所有权，判决自协议签订之日范红梅对睢宁县紫金花城18号楼1单元602室拥有所有权，解除对该房产查封，被上诉人赔偿其务工损失、车旅费、律师费及诉讼费用等。事实与理由：原判决依据事实不准确，适用法律错误。购房收据显示所交款项为购房款，购房协议也表明“就购买资金花园无产权房屋相关事宜”达成协议，范红梅购买的是案涉房产所有权。当时范红梅已按合理市场价格全款支付了购房款，并随时完成了交付。协议中关于使用权的表述对其不公平，严重违背其真实意思表示，请求将使用权变更为所有权。购房协议表明购买的房屋属于无产权房，该协议已表明使用权70年，说明范红梅对该房屋享有占有、使用、处置、收益的各项所有权权益。协议中关于使用权的表达是在房屋买卖的前提下提出，根据格式合同解释的有关规定，应作出不利于京诚公司的解释。自房屋交付后，范红梅即着手装修，水电早已开户，物业费一直交纳，入住至今。范红梅购买房屋时，对房屋所有权法律概念理解不可能达到专业水平。当时进行房屋交易时，是围绕房屋所有权买卖的核心内容进行交易，不仅仅是使用权买卖。范红梅已经与京诚公司通过协议和事实完成了房屋的转让交付，范红梅已成为法律意义上的所有者。 姜洋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判，驳回上诉。 经审理查明，姜洋诉京诚公司、许海波、睢宁县天顺房屋工程建筑有限公司（以下简称天顺公司）民间借贷纠纷一案，淮安中院于2013年12月27日立案受理后，于2014年2月21日向睢宁县房屋交易中心送达（2014）淮中民初字第0008-1号协助执行通知书，查封京诚公司位于睢宁县紫金花园商品房住宅楼（其中包含18号楼1单元602室房屋），查封期限为两年（2014年2月21日至2016年2月20日）。后淮安中院于2014年7月27日作出（2014）淮中民初字第0008号民事判决：被告京诚公司于本判决生效后三日内，一次性支付原告姜洋借款本金2351万元，并自2014年3月12日起，按月息2%向原告支付利息至付清时止；被告许海波、天顺公司对被告京诚公司以上债务承担连带保证责任。京诚公司不服，向本院提起上诉，本院于2015年1月20日作出（2014）苏民终字第00356号民事判决：驳回上诉，维持原判。 因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，姜洋申请执行。淮安中院于2015年2月10日立案受理后，于2016年1月20日作出（2015）淮中执字第88号民事裁定，继续查封被执行人京诚公司位于睢宁县房屋），查封期限为三年，并于当日向睢宁县房屋产权交易中心送达协助执行通知书。 范红梅提出异议称：请求解除对睢宁县紫金花城18号楼1单元602房屋的查封。事实与理由：范红梅于2010年11月8日购买了京诚公司开发的涉案房屋，购买时由于先期建房容积超标，不能办理房产证，范红梅将16.8万元购房款已全部支付，范红梅对涉案房屋进行了装修，缴纳了物业费，在2018年8月欲出售涉案房屋时才知晓该套房屋被淮安中院查封。执行法院的执行行为违反相关查封规定，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院不得查封涉案房屋。2018年9月28日，淮安中院作出（2018）苏08执异124号执行裁定：驳回范红梅的异议请求。 范红梅不服上述裁定，向淮安中院提起的诉讼请求为：1.判定范红梅拥有睢宁县紫金花城18号楼1单元602室的所有权；2.解除对睢宁县紫金花城18号楼1单元602室的查封；3.京诚公司赔偿原告关于本案的误工损失，车旅费、律师费等诉讼费用。4.本案诉讼费用由被告方承担。 淮安中院经审理查明，2010年11月8日，范红梅与京诚公司签订《协议书》，双方约定：一、甲方（京诚公司）将18号楼一单元602室使用权转让于乙方（范红梅），面积为123.43平方米，总价为人民币：壹拾陆万捌仟元整；二、此房屋使用权时间从2008年12月24日至2076年12月17日；三、乙方在使用期间遵守紫金花城物业管理公司的各项章程、规定；四、此房屋甲方于2010年11月8日交付。本案审查中，范红梅另提供银行现金解款单、京诚公司收据、购房协议、水电费、物业费及物业公司证明，证明其已经实际全额缴纳房款并实际占有涉案房屋。 淮安中院认为，本案争议焦点为：1.原告是否享有案涉的睢宁县紫金花城18号楼1单元602室房屋的所有权；2.原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因案涉的睢宁县紫金花城18号楼1单元602室房屋系被告京诚公司公司建造，根据上述法律规定，案涉的睢宁县紫金花城18号楼1单元602室房屋属京诚公司所有。本案中，被执行人京诚公司未履行该院生效判决确定的义务，该院查封属于其所有的房产，并无不当。原告范红梅主张其对涉案房产享有所有权，请求排除本案执行，但其向该院提交的《协议书》约定，其对涉案房屋仅享有使用权。其所享有的使用权不能阻却该院对涉案房屋的执行。综上所述，原告范红梅的诉讼请求无事实和法律依据，对其诉讼请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，该院于2019年3月28日作出（2018）苏08民初263号民事判决：驳回范红梅的诉讼请求。案件受理费3660元，由范红梅负担。 本院对一审法院查明的事实予以认可。本院另查明，案涉《协议书》第一段内容为：本着公平公正、诚实守信的商业原则，就乙方购买紫金花园无产权房屋相关事宜，甲乙双方协商一致，达成如下协议。一审案卷中附有睢宁县房产管理局于2013年4月22日向京诚公司出具的商品房预（销）售合同网上登记备案证明：你单位与钱志芳签订的关于案涉房产的商品房买卖合同已经进行商品房预（销）售合同网上登记备案。范红梅在一审庭审时称：当时购买时候是特价房，销售人员告诉我是办不了产权证。当时第一次买房，对房屋买卖的细节不知道，开发商又告知没产权，我当时认为长达70年的使用权就等于拥有所有权。 本案的争议焦点为，范红梅对案涉房产是否享有足以排除执行的合法权益，范红梅对案涉房产是否享有所有权。 本院认为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，在人民法院查封之前第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，其权利能够排除执行,否则不能排除执行。本案关于范红梅购买京诚公司建设的案涉房产是否存在过错问题。首先，范红梅提出执行异议时自认其购买案涉房产时已知晓京诚公司开发的案涉房产由于先期建房容积超标不能办理产权证；其次，范红梅与京诚公司签订协议书约定京诚公司将案涉房产使用权而非所有权转让给范红梅，该约定不同于一般商品房买卖合同中所约定的房产所有权转让内容，也印证范红梅购房时已知晓上述无法办理房产证的情况；再者，在淮安中院2014年2月21日查封案涉房产之前，该房产已网签备案在钱志芳名下，在网签备案及查封之前的数年时间内范红梅并未积极主张办理过户登记或采取其他救济措施。以上事实足以说明范红梅对未能办理过户登记存在明显过错。因此，虽然范红梅主张在案涉房产被查封前，其已按约定付清房款，实际占有该房产，但因范红梅对未能办理过户登记存在明显过错，其对该房产不享有排除执行的合法权益。另，案涉房产由京诚公司建设，并未登记在范红梅名下，范红梅主张对该房产享有所有权于法无据，本院不予支持。综上所述，范红梅的上诉请求不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3660元由上诉人范红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵建华 审判员  唐志容 审判员  苏 峰 二〇二〇年十月二十九日 书记员  杨 浩