四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12460号 上诉人（原审原告）：刘兵，男，汉族，1971年11月16日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李维，四川海峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周佩，四川海峡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：洪娟，女，汉族，1979年11月20日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李晓军，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁励，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 上诉人刘兵与被上诉人洪娟房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二程序由审判员公开庭进行了独任审理。刘兵的委托诉讼代理人李维，洪娟的委托诉讼代理人李晓军、鲁励到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘兵上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5455号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案的诉讼费由洪娟承担。二审审理过程中，刘兵明确其上诉改判请求为：确认房屋买卖合同无效，判令洪娟协助刘兵将案涉房屋产权变更到刘兵名下。事实及理由：1.一审判决认定案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示错误。为解决刘兵的资金需求，洪娟提议将房屋采取假过户的形式获取银行贷款后借给刘兵，双方签订房屋买卖合同的目的在于利用案涉房屋重新获取银行大额贷款，刘兵没有出卖房屋的真实意思，洪娟也没有购买房屋的真实意思表示。案涉房屋市场价格在2000000元左右，而房屋买卖合同约定的价款700000元，明显低于市场价也显示房屋买卖意思不真实。2.一审判决认定洪娟向刘兵支付了购房首付款错误，洪娟向刘兵转款均是在房屋买卖合同之前借款，录音证据可以证明该事实；一审认定按揭贷款是洪娟偿还错误，合同签订后的贷款是刘兵转给洪娟，再由洪娟向银行偿还，且房屋也并未向洪娟交付，由刘兵居住至今。3.一审认定房价款1160000元错误，该价款只是作为贷款依据使用。4.原审判决对微信聊天记录、录音证据未审核认定，违法采信徐开芳的陈述，错误认定洪娟支付购房款800000元。5.一审法院认定合同有效错误，未追加徐开芳为第三人程序违法，适用简称程序违法。 洪娟答辩称：原审判决认定事实清楚，双方签订的房屋买卖合同真实合法有效，是双方的真实意思表示且已经履行完毕了全部的合同义务。案涉房屋买卖合同是刘兵通过公证方式委托其代理人徐开芳与洪娟签订的，内容清楚。双方的确是签了2份合同，约定款项为700000元的合同仅仅是用于向房管机关申报税费所需，双方真实执行的合同是约定价款为1160000元并提交给贷款银行的合同，根据一审提交的评估报告显示，在案涉房屋交易的当时，房屋的评估价值是1060000元，双方约定的1160000元符合或略高于市场价格。签订合同后，向建设银行贷款800000元，是由建设银行直接支付到刘兵的建行卡账户，首付款也是通过双方的数次支付和借款的抵偿已经支付完毕，虽然首付款的支付有一些不规范，但是案涉房屋买卖的购房款已支付完毕。到现在为止，该800000元的购房贷款仍然由洪娟承担，且由洪娟支付按揭还款。房屋签订买卖合同后，刘兵配合洪娟完成了房屋的过户登记，洪娟已取得案涉房屋的不动产权证书，依法享有房屋的物权，且案涉房屋已抵押给银行。刘兵称双方没有买卖合同的意思表示，没有提供任何证据予以证明，刘兵在一审中提交的录音和聊天记录，洪娟从来没有承认其没有购房意思的表示，是刘兵的单方理解。案涉房屋在买卖后就已经交付给洪娟，并且由洪娟出租其中一部分房屋，但刘兵强行换锁，闯入案涉房屋，对此，洪娟曾向成华区公安机关报警并在成华区人民法院提交了诉讼，并非如刘兵主张的从未主张交付案涉房屋。关于刘兵称一审法院采信徐开芳的陈述有问题，一审判决中，没有任何表述是采信了案外人徐开芳的陈述，徐开芳未到庭，也未参与庭审，也未作为证人。一审程序并不存问题，徐开芳本人是刘兵的委托代理人，仅仅是代表刘兵签订了房屋买卖合同，与案件没有直接的利害关系，不应当追加徐开芳为第三人。在一审过程中，刘兵虽然申请追加徐开芳为第三人，洪娟提出了异议，一审法院经审理后，也认为不宜追加，最后是刘兵自行撤回了追加第三人的申请。此外，刘兵称按揭贷款是刘兵偿还是误导法庭，刘兵在贷款前后向洪娟信用卡转过多笔款项，这是刘兵长期占用、使用洪娟的信用卡套刷现金，转款是为了归还信用卡，在每次套刷信用卡的当天，就会有相近数额转入刘兵账户。 刘兵向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘兵与洪娟签订的关于成都市成华区房屋的买卖合同无效；2.判令洪娟协助刘兵将位于成都市成华区房屋权属变更登记至刘兵名下。 一审法院认定：2007年7月24日，刘兵通过向上海浦东发展银行股份有限公司成都分行（以下简称浦发银行）按揭贷款的方式购买位于成都市成华区房屋（建筑面积143.07平方米）一套。刘兵将案涉房屋抵押给浦发银行并办理抵押权登记，设定抵押权金额为380000元。2013年11月20日，刘兵取得上述案涉房屋权属证书。 2015年10月16日，刘兵与成都锦江区邦信小额贷款有限公司（以下简称邦信公司）签订《借款合同》和《最高额抵押合同》，主要约定刘兵向邦信公司借款300000元，并以刘兵所有的位于成都市成华区案涉房屋为该笔借款提供抵押担保并办理抵押权登记，设定抵押权金额为300000元。 2016年11月15日，刘兵通过公证委托的方式委托徐开芳代为出售位于成都市成华区案涉房屋，主要约定：由受托人徐开芳代为签订存量房买卖合同、代收房款、代为协助买方办理房屋过户手续。同时约定，若买方以按揭方式购房，由徐开芳代表刘兵协助买方办理按揭一切相关手续并代收按揭款。 2016年12月15日，徐开芳代表刘兵（卖方）与洪娟（买方）签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》，主要约定：刘兵将位于成都市成华区，建筑面积为143.07平方米的房屋出售给洪娟；双方约定该套房屋成交价格为700000元；于2017年6月14日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记。 徐开芳代表刘兵（甲方、销售方）与洪娟（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同（贷款购房专用）》，主要约定：甲方将位于成都市成华区，建筑面积为143.07平方米案涉房屋以1160000元价格出售给乙方；合同签订之日乙方向甲方支付20000元购房定金；乙方向建设银行申请按揭贷款，甲乙双方在房地产交易中心办理过户手续后，乙方即支付甲方首付款340000元；余款800000元在领取他项权证后，由按揭银行直接划款至甲方指定的账户上；甲方应协助乙方在规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。该《房屋买卖合同（贷款购房专用）》未载明签订日期。 2016年12月26日，洪娟（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司成都第七支行（以下简称建设银行）（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：借款人为购买位于成都市成华区房屋，向贷款人借款800000元，借款人首付款为360000元；借款期限自2016年12月26日至2036年12月26日；贷款年利率执行基准利率水平下调10%；贷款人将款项一次性划入徐开芳建行62×××09账号。 2016年12月23日，位于成都市成华区案涉房屋登记于洪娟名下。案涉房屋抵押给建设银行并办理抵押权登记，设定抵押权金额800000元。 2016年12月6日，浦发银行出具《证明》，主要载明：刘兵因购买成都市成华区房屋在浦发银行办理按揭贷款金额380000元，于2016年12月6日全部结清。 2017年1月至2019年2月，洪娟每月向建设银行支付按揭贷款5022.41元。 一审审理中，刘兵与洪娟均认可2016年左右，双方处于恋爱关系。 一审审理中，刘兵举出其招商银行卡号为62×××79的银行卡2015年8月1日至2018年8月1日的交易明细，拟证明：自2015年9月8日至2018年5月3日，刘兵陆续向洪娟转款62笔，金额累计801750元，双方签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》后，案涉房屋的贷款均由刘兵转账支付给洪娟，再由洪娟向银行偿还。对于刘兵举出的上述交易明细，洪娟质证意见为：该款项系刘兵自己用洪娟的银行卡刷卡还钱，2015年9月8日，双方对卖房与贷款是没有预见的，不能证明该部分转款系用于支付按揭款。 刘兵举出的卡号为62×××79的银行卡交易明细载明：2016年12月28日，开户名为徐开芳的62×××09银行账号汇入570948元至刘兵该银行卡。刘兵陈述，刘兵并未收到建设银行800000元贷款，从徐开芳尾号为7109银行卡转入刘兵尾号为1879银行卡的570948元，据徐开芳陈述是因为扣除税费、贷款代办费以及归还邦信公司贷款余款之后剩余的款项转给刘兵。 一审中，洪娟举出刘兵的借记卡号为62×××13中国银行交易流水明细单载明：2016年10月19日、10月20日，洪娟向刘兵分六笔累计转款200000元；洪娟举出其账号为62×××98的交通银行个人客户交易清单载明：2016年11月21日，洪娟向刘兵账号为62×××81的银行卡转账10000元，以上累计转账210000元。审理中，洪娟陈述，洪娟还向刘兵支付现金70000元；刘兵刷洪娟上海银行信用卡24717元；2016年10月19日刘兵持洪娟上海银行储蓄卡取现七次，合计20000元；2016年6月23日至9月19日期间刘兵持洪娟中国银行卡取现17788元；2016年9月24日、10月5日、10月9日刘兵持洪娟工商银行储蓄卡取现15000元。另外，洪娟通过建设银行贷款转账支付刘兵805000元，拟证明洪娟共计向刘兵支付购房款1162505元，其中，首付款系通过刘兵向洪娟借款抵偿支付。 一审法院认为，刘兵委托徐开芳将其自有房屋出售给洪娟，徐开芳代理刘兵与洪娟就案涉房屋买卖签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》与《房屋买卖合同（贷款购房专用）》，刘兵为办理房屋过户手续，主动将案涉房屋抵押解除，洪娟亦向刘兵支付了相应对价，该买卖合同应系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；如刘兵并无出售案涉房屋给洪娟的意思表示，亦属重大误解范围，而非合同无效，但刘兵并未在法定期限内行使撤销权，案涉房屋已变更登记至洪娟名下，且洪娟在按月向银行支付购房按揭贷款。综上分析，一审法院认为刘兵与洪娟就案涉房屋签订的房屋买卖合同应为双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故对刘兵的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘兵的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元、保全费3020元，合计3070元，由刘兵负担。 二审审理中，刘兵、洪娟均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是刘兵与洪娟之间建立的房屋买卖关系是否无效。从该房屋买卖关系建立的情况看，是刘兵通过公证委托的方式委托徐开芳代为出售案涉房屋，随后徐开芳以刘兵名义与洪娟签订房买卖合同将案涉房屋出售给洪娟，刘兵上诉认为其“没有出卖房屋的真实意思”的意见与其向徐开芳出具售房委托的事实矛盾，其理由不成立。因刘兵委托徐开芳的委托手续合法，徐开芳可以代为签订合同，且徐开芳代刘兵签订的合同内容没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形；对于房屋是否交付的问题，因案涉合同合法有效，且已办理过户登记，刘兵现提供的录音、微信聊天记录只能证明双方对房价款的支付、双方之间的经济往来存在争议，属对合同价款是否全部履行的争议，不属导致合同无效的情形，因此，刘兵主张“确认房屋买卖合同无效，判令洪娟协助刘兵将案涉房屋产权变更到刘兵名下”的上诉理由不成立，本院不予支持。对于一审法院认定案涉房屋价款1160000元，该金额既有合同约定，也有合同相对人洪娟及刘兵售房的受委托人徐开芳确认，一审认定房价款为1160000元并无不当；刘兵认为案涉房屋2016年的市场价格在2000000元左右，其提供的证据不能证明该事实，其认为购房价款明显低于市场价的证据不足，理由不成立。因徐开芳仅为刘兵出售房屋的受委托人，不属合同相对方，一审法院不予追加徐开芳正确。对于已付购房款的争议，因刘兵仅向一审法院提出确认合同效力及是否应变更登记，一审法院对购房款的支付金额并未作出审查认定，双方当事人可另行处理。综上，刘兵的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费100元，由刘兵负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年十月二十六日 书记员 杨珍梅