山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民再42号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘颖，女，1971年9月14日出生，汉族，自由职业，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：马训波，山东成顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙勇，山东成顺律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：泰安市弘泽置业有限公司，住所地：泰安市泰山广场南侧正大步行街**。 法定代表人：李英爽，总经理。 委托诉讼代理人：吴乃苓，山东盈和盈律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：泰安市永泰置业有限公司，住所地：泰安市岱岳区泰山大街以北泮河西路以西。 法定代表人：柏建军，总经理。 委托诉讼代理人：马琳娜，山东圣君怀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨中彬，泰安岱岳粥店法律服务所法律工作者。 再审申请人刘颖因与被申请人泰安市弘泽置业有限公司（以下简称弘泽公司）、泰安市永泰置业有限公司（以下简称永泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁09民终1474号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年4月17日作出（2020）鲁民申632号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人刘颖及委托诉讼代理人马训波、弘泽公司委托诉讼代理人吴乃苓、永泰公司委托诉讼代理人马琳娜、杨中彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘颖申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.二审法院判决弘泽公司和永泰公司向刘颖交付的房屋不符合《房屋买卖合同》中关于户型的约定，合同所购房屋是四方四正无拐角，而房屋现状是“刀型”，不好利用、出租和使用。2.两被申请人对于涉案房屋的交付未尽到通知义务，2015年8月刘颖曾起诉弘泽公司要求交付房屋，庭审中才知道房屋已转让给永泰公司，永泰公司也未通知过办理房屋交接手续，直至2018年5月5日，刘颖才收到永泰公司要求缴纳房屋差价、办理交付手续的通知，造成合同未履行的责任在弘泽公司与永泰公司。3.二审判决通过其他业主与永泰公司履行合同交付房屋推断弘泽公司与永泰公司通知过交房是错误的。二审判决错误理解了合同相对性原则，本案房屋买卖合同是刘颖与弘泽公司签订，永泰公司能够交付涉案房屋不能作为弘泽公司合同未违约的依据。其他业主是通过先解除与弘泽公司的原合同，重新与永泰公司签订新合同后才交付的房屋。而本案刘颖没有与永泰公司签订合同，永泰公司无权要求刘颖。其他业主选择更换合同主体的行为不能约束刘颖。4.是因弘泽公司与永泰公司的原因导致涉案房屋未交付，二审法院将涉案房屋不能交付的责任全部由刘颖承担是错误的，应由弘泽公司与永泰公司承担逾期交房违约金。 弘泽公司辩称，原二审判决认定事实清楚、适用法律准确，判决正确，应驳回申请人的再审申请。刘颖一审的诉请只有两项：交付房屋和支付延期交房的违约金，原一、二审的区别在于二审没有支持刘颖支付延期交房违约金的请求。因此，本案的案件基本事实应该是围绕其诉讼请求的房屋是否可以交付？是否应该支付延期交房违约金？而再审裁定书中的事实都不是本案的基本事实，不符合民事诉讼法第200条第二款的规定。 永泰公司辩称，同意并认可弘泽公司的答辩意见。补充答辩意见如下：1.涉案房屋为已建成房屋，2.被申请人根据购房合同第8条约定于2011年5月31日提交了由泰安市房产交易中心提供的面积实测表，并下发交房通知单，证明涉案房产符合交房条件，该事实已在二审中得以认定。3.根据面积实测表所体现的涉案房屋面积存在与合同面积不符的情况，又根据购房合同第4条规定，如实测面积与和面积不符情况下存在购买人补缴房款或向购买人退交房款，而该案所涉及房屋需要申请人补缴房款，由此申请人与被申请人之间因为上述差价款存在异议。另外根据本案事实，被申请人所承建的房屋均已按照合同约定办理了相关交房手续及后续房产产权登记，由此可以证明申请人申请的理由中一直强调由被申请人原因造成未交付房屋与事实不符，由此原二审事实查明清楚，适用法律正确，应驳回申请人的再审申请。 刘颖向一审法院起诉请求：1.判令弘泽公司、永泰公司继续履行双方签订的两份《房屋买卖合同》并交付符合合同约定的房屋（国山中心B座4层403室、412室）；2.判令弘泽公司、永泰公司支付逾期交房违约金317917元（暂计算至2018年5月1日，自2018年5月2日起计算至实际交房之日按照总房款的每日万分之二计算）；3.本案诉讼费用由弘泽公司、永泰公司负担。 永泰公司向一审法院反诉请求：1.判令刘颖向永泰公司支付国山中心B座4层403室和412室房屋面积差价款47307元；2.判令刘颖向永泰公司支付因延期交款所产生的利息29.02万元；3.本案诉讼费用由刘颖负担。 一审法院认定事实：2010年8月9日，刘颖配偶侯传新与弘泽公司签订国山中心写字楼认购书两份，认购位于泰安市国山中心写字楼B座4层403号房屋及412号房屋。侯传新于当日分别缴纳两套房屋的购房定金各30000元。弘泽公司向侯传新出具收据两份，载明付款人为侯传新，该收据加盖弘泽公司财务专用章。2010年8月28日，刘颖与弘泽公司就侯传新订购的两套房屋分别签订房屋买卖合同。房屋买卖合同约定：项目建设依据：出卖人取得位于泰安市土地使用权转让批准文号为泰土国用（2008）第T0059号；B座4层403号房屋建筑面积为80.14平方米，B座4层412号房屋建筑面积为49.94平方米；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算；B座4层403号房屋单价为4855元/平方米，总房款为389080元，B座4层412号房屋单价为4805元/平方米，总房款为239962元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2011年5月31日前将具备检验合格的房屋交付买受人使用，同时出具房屋管理部门的面积实测表；出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用的，则按总房款的万分之二每日支付给买受人违约金，直至交房之日止；房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于买受人原因未能按期交付的，视出卖人已按合同要求按时交房，买受人据实缴纳收房应付款项，逾期交款的，按日补交各种应付费用和利息（利息按应付款的百分之一计算）。2010年9月1日，弘泽公司出具收据两份，载明付款人为刘颖及侯传新，其中一份载明收取Ｂ-403房屋购房款359080元，另一份载明收据B-412房屋购房款209962元。2015年8月10日，刘颖向一审法院起诉弘泽公司，要求弘泽公司继续履行房屋买卖合同，交付房屋。弘泽公司在该案2015年9月29日庭审时辩称其无法交付房屋，因为在2009年8月7日其与永泰公司就涉案房屋泰安市地块的合作开发签订了投资大厦合作开发协议书，后又于2010年10月16日签订了国有土地使用权转让协议、国有土地使用权转让补充合同，就7#楼房产转让达成一致，并且办理完交接过户手续，整个7#楼所有权人随之变为永泰公司。弘泽公司作为出卖人所享有的权利及承担的义务也全部由永泰公司承继，因此刘颖所主张的交付房屋、承担逾期交房的责任现在都属于房屋所有权人永泰公司的义务，弘泽公司现在既不是涉案房屋所有权人，也不是实际使用人，无法履行上述义务。据此刘颖变更诉讼请求，要求解除合同。一审法院经审理认为弘泽公司与永泰公司之间系土地使用权转让关系，涉案房屋登记权利人为永泰公司，而非弘泽公司，弘泽公司已不具备继续履行双方签订的房屋买卖合同中约定的向刘颖交付房屋的能力。据此，一审法院于2016年3月28日作出（2015）泰山民初字第1676号民事判决书，判决解除刘颖与弘泽公司之间签订的房屋买卖合同，弘泽公司返还刘颖购房款并支付利息及房屋增值损失。弘泽公司不服该判决，提起上诉，泰安市中级人民法院于2016年7月21日作出（2016）鲁09民终1463号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。一审法院重审时追加永泰公司为第三人，弘泽公司辩称其与永泰公司之间是合作开发关系，本案所诉争的房产仍处于闲置状态，该房屋可以随时交房。永泰公司述称其与弘泽公司就争议的房屋系双方以合作形式进行开发，其愿与弘泽公司共同交付刘颖购买的房屋，房屋买卖合同可以继续履行。一审法院认为永泰公司愿与弘泽公司共同向刘颖交付房屋，合同可以继续履行的主张违背合同缔结过程中自由选择相对人的原则。因此一审法院于2017年5月15日作出（2016）鲁0902民初2944号民事判决书，判决解除刘颖与弘泽公司之间签订的房屋买卖合同，弘泽公司返还刘颖购房款并支付利息及房屋增值损失。弘泽公司不服该判决，提起上诉，泰安市中级人民法院经审理认为涉案房产一直处于闲置状态，且弘泽公司、永泰公司同意交付房屋，弘泽公司、永泰公司共同交付房屋具备履行条件。同时认定刘颖与弘泽公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，刘颖请求解除与弘泽公司的房屋买卖合同，但未能举证证实其具备合同约定的或者法定的解除事由，应对此承担举证不能的责任。据此，泰安市中级人民法院于2017年11月17日作出（2017）鲁09民终2449号民事判决书，判决驳回刘颖的诉讼请求。在（2015）泰山民初字第1676号案件2015年9月29日庭审时，弘泽公司提交永泰公司出具的情况说明一份，永泰公司在该说明中表示弘泽公司作为出卖人所享有的权利及应承担的义务全部由其承继，其也曾通知刘颖来办理交房手续。（2016）鲁0902民初2944号案件审理过程中，刘颖明确表示不同意永泰公司向其交房，刘颖不同意也不认可其购买的房屋转让给永泰公司。本案中，弘泽公司称永泰公司向刘颖发出了书面交房通知，永泰公司称系电话通知刘颖到售楼处领取的书面通知，但刘颖领取时没有签字，刘颖对弘泽公司、永泰公司的陈述不予认可。永泰公司提交张建国书面交房通知单复印件，孙彩云、范纪强、牛亚南、王俊杰等部分业主房屋验收交接单复印件五份，国山中心B座房差统计表复印件及牛亚南、王俊杰部分业主房地产企业预收款收据复印件两份，证实永泰公司按照合同约定发出办理房屋交付手续的书面通知，该书面交房通知单列明了业主办理房屋交接手续所需资料及缴纳各项相关费用的内容，业主按照交房通知的要求前往国山中心售楼处集中办理了房屋交接，同时签署房屋验收交接单，并办理了房屋差价的补交或退款结算。因上述证据均为复印件，刘颖对上述证据持有异议，并称其在起诉前未收到过书面的交房通知单，永泰公司提交的证据也只能证实其他业主的房屋交付情况，其他业主是与永泰公司签订的房屋买卖合同对于房屋的交付及差价问题，弘泽公司并未通知。弘泽公司另提交泰安市中级人民法院调查笔录一份，证实永泰公司通知刘颖领取书面交房通知单，且刘颖已收到书面交房通知单，刘颖领取书面交房通知单后，在办理交房手续过程中，以种种理由与永泰公司交涉房屋问题，企图免交各项费用。刘颖对该调查笔录真实性无异议，但称其并未认可收到书面交房通知。该调查笔录中记载：弘泽公司称没有书面通知刘颖交付房屋面积差价款，是售楼处多次电话通知，也电话通知刘颖交房，并且与刘颖见面通知了，但是没有证据；永泰公司称关于交房的通知，我们公司张晓亮及其他的售楼人员多次电话联系刘颖，双方当事人也现场交涉沟通关于房产面积差价款问题，刘颖一直没有交款；刘颖称弘泽公司通知过交款，但是没有通知过交房。永泰公司申请证人董某出庭作证，证人董某称其曾接到国山中心售楼处的电话通知领取交房通知单，其领取后办理了交接手续及房产证，购房合同是与谁签订的其记不清楚了，记得换过一次合同，办理房产证之前是与谁签订的合同也记不清楚了。永泰公司提交房屋分层分户面积成果表复印件，证实刘颖购买的B座4层403号房屋实测面积为83.55平方米，B座4层412号房屋实测面积为56.34平方米。因该表为复印件，刘颖对该证据的真实性有异议。永泰公司依据该表要求刘颖补交房屋差价47307元并支付延期交款所产生的利息290200元。对此刘颖称弘泽公司、永泰公司之间的转让行为未通知刘颖，合同应由刘颖与弘泽公司履行，永泰公司无权依据该合同约定向刘颖主张权利。永泰公司则称依据（2017）鲁09民终2499号民事判决书的内容可以看出，弘泽公司、永泰公司之间系合作关系，而非权利义务概括转移，不存在通知的义务；永泰公司在向刘颖发出交房通知时刘颖对永泰公司是认可的，并与永泰公司就面积差价等问题进行交涉，且自刘颖签订合同到交款再到后期房屋交接都是与永泰公司进行，刘颖支付购房款时也是在永泰公司的POS机上刷卡支付。对此，刘颖称在POS上刷卡交款不能证实刘颖对永泰公司是明知的，交款单据上加盖有弘泽公司的公章，款项是弘泽公司收取的。 一审法院认为，刘颖与弘泽公司签订的两份房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行义务。弘泽公司应按合同约定将涉案房屋交付原告，永泰公司在一审法院（2016）鲁0902民初2944号及泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终2449号案件审理过程中均表示其愿意与弘泽公司共同交付涉案房屋，因此对刘颖要求弘泽公司、永泰公司交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于永泰公司在（2016）鲁0902民初2944号、（2017）鲁09民终2449号案件审理过程中均表示愿意与弘泽公司共同交付涉案房屋，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款的规定，即使诉讼时效期间届满，但由于永泰公司同意交付房屋，其不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。因此对永泰公司辩称的刘颖主张权利时已超法律规定的诉讼时效，应驳回其诉讼请求的主张，一审法院不予支持。弘泽公司未能提交充分证据证实其已按房屋买卖合同的约定书面通知刘颖办理房屋交付手续，且在刘颖于2015年8月10日向一审法院提起诉讼后，弘泽公司在2015年9月29日庭审时辩称其无法交付房屋，由此可见弘泽公司未按合同约定的时间向刘颖交付涉案房屋，其应按合同约定支付逾期交房违约金。（2015）泰山民初字第1676号案件2015年9月29日庭审时，弘泽公司提交了永泰公司出具的情况说明，通过该情况说明可以看出永泰公司愿意向刘颖交付涉案房屋，只要刘颖同意，涉案房屋便可交付，故因刘颖不接收房屋造成的损失应由其自行承担。逾期交房违约金应以刘颖已交纳的购房款总额629042元为基数，自2011年5月31日起至2015年9月29日止（共计1582天），按每日万分之二计算，共计199028.89元。永泰公司虽同意交付涉案房屋，但永泰公司承担的仅是与弘泽公司共同向刘颖交付涉案房屋的义务，永泰公司并非房屋买卖合同的相对人，刘颖亦不认可与永泰公司之间存在房屋买卖合同关系，因此刘颖要求永泰公司与弘泽公司共同支付逾期交房违约金无事实与法律依据，一审法院不予支持。虽然刘颖的部分购房款是在永泰公司的POS机上刷卡交付，但购房款收据系弘泽公司出具，房屋买卖合同亦是刘颖与弘泽公司签订，且刘颖不认可其与永泰公司之间存在房屋买卖合同关系，永泰公司亦称其与弘泽公司之间系合作关系，而非权利义务概括转移，因此依据合同相对性原则，房屋买卖合同的相对人为刘颖与弘泽公司，永泰公司并非合同相对人，其无权要求刘颖支付涉案房屋差价款及延期付款的利息，对永泰公司的反诉请求，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、泰安市弘泽置业有限公司、泰安市永泰置业有限公司于本判决生效之日起五日内向刘颖交付位于泰安市国山中心写字楼B座4层403号、412号的房屋；二、泰安市弘泽置业有限公司自本判决生效之日起五日内支付刘颖逾期付款违约金199028.89元；三、驳回刘颖对泰安市永泰置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回泰安市永泰置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6640元，保全费2120元，共计8760元，由刘颖负担2200元，泰安市弘泽置业有限公司负担6560元；反诉案件受理费3275元，保全费2270元，共计5545元，由泰安市永泰置业有限公司负担。 弘泽公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判支持永泰公司的反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由刘颖负担。 永泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘颖的诉讼请求，支持永泰公司的反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘颖负担。 二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。 二审法院认为，刘颖与弘泽公司签订的两份房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点问题是：1、一审判决第一项内容是否超出刘颖的诉讼请求；2、弘泽公司是否应当支付逾期交房违约金；3、刘颖是否应当向永泰公司支付房屋面积差价款及利息。 对于第一个焦点问题，刘颖的诉讼请求为交付符合合同约定的两套房屋，根据本案查明的事实，涉案两套房屋的现状的确与合同约定不符，但现已无法改造为与合同约定相符的房屋，故刘颖要求交付符合合同约定的房屋现已无法实现。但因合同约定的房屋位置、房号明确且双方均认可，刘颖要求交付的房屋就是泰安市国山中心写字楼B座4层403号、412号两套房屋，因此，一审判决第一项并未超出刘颖的诉讼请求，弘泽公司的该项上诉请求于法无据，二审法院不予支持。 对于第二个焦点问题，刘颖主张弘泽公司未按合同约定书面通知其交付房屋，弘泽公司则主张已由永泰公司通知刘颖交房。对此二审法院认为，根据弘泽公司和永泰公司提交的证据，确实无法证实两公司已履行了合同约定的书面通知义务，但根据涉案两份房屋买卖合同的约定，涉案两套房屋的交付条件和期限均为2011年5月31日前将具备检验合格条件和取得房屋管理部门的面积实测表的房屋交付买受人使用，对此永泰公司在一审时提交了房屋面积实测表和该楼房其他业主的交房手续等证据证明其向刘颖通知过交房，该房屋分层分户面积实测表是由泰安市房产交易中心出具的，其真实性应予采信，表格记载的时间是2011年5月31日，可以证明涉案两套房屋在合同约定的交房期限届满前已经符合了交房条件。同时，刘颖在（2017）鲁09民终2449号案件法庭调查中陈述弘泽公司通知过其交款、但未通知其交房，还陈述其在合同约定的期限到期后，一直与弘泽公司就户型和面积问题进行协商，结合涉案楼房其他业主已经办理了房产证且其他业主均未与弘泽公司、永泰公司就房屋交付问题发生纠纷的情况，可以认定弘泽公司、永泰公司曾通知过刘颖交房和交纳面积差价款，只是未按合同约定履行书面通知的义务。此后，双方因房屋户型和面积问题未达成一致意见而导致房屋未能实际转移占有。在此基础上，应当认定房屋未能实际转移占有的原因并非因弘泽公司、永泰公司未达到合同约定的交房条件，而是涉案两套房屋的实际户型和面积与合同约定不一致，双方对此发生争议而导致的。对于涉案两套房屋的实际户型和面积与合同约定不一致的问题，并不构成根本性违约，在刘颖起诉弘泽公司要求解除合同的诉讼中，且也未将该问题作为解除合同的理由，并且该问题与房屋是否合格、是否符合交房条件等问题相比，违约程度较小，且刘颖可以涉案房屋不符合合同约定的户型、面积为由要求弘泽公司、永泰公司承担相应的违约或侵权责任。另外，刘颖也未实际支付面积差价，导致涉案房屋至今未转移占有的原因并非弘泽公司、永泰公司单方面导致的。综上所述，综合考虑本案双方的责任，刘颖主张高额的逾期交房违约金理由不充分，二审法院不予支持。 对于第三个焦点问题，因涉案两套房屋除面积不符合合同约定外，房屋户型也与合同约定不符，弘泽公司和永泰公司对此有过错，故二审法院对永泰公司要求支付面积差价的反诉请求，一并不予支持。 二审法院判决：一、维持泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初1919号民事判决第一项、第四项，即泰安市弘泽置业有限公司、泰安市永泰置业有限公司于本判决生效之日起五日内向刘颖交付位于泰安市国山中心写字楼B座4层403号、412号的房屋，驳回泰安市永泰置业有限公司的反诉请求；二、撤销泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初1919号民事判决第二项、第三项，即泰安市弘泽置业有限公司自本判决生效之日起五日内支付刘颖逾期付款违约金199028.89元，驳回刘颖对泰安市永泰置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回刘颖的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费6640元、保全费2120元，由刘颖负担4380元，由泰安市弘泽置业有限公司负担4380元；一审反诉案件受理费3275元、保全费2270元，由泰安市永泰置业有限公司负担；二审案件受理费33110元，由泰安市弘泽置业有限公司负担11037元，由刘颖负担5518元，由泰安市永泰置业有限公司负担16555元。 本院再审中，双方均未提交新证据。再审查明事实与原一、二审查明事实一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案的争议焦点为弘泽公司、永泰公司是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房的违约责任。在案证据确实无法证实两公司已履行了合同约定的书面通知义务，但从永泰公司提交的房屋面积实测表、该楼房其他业主均已接收房屋并办理房产证、刘颖自认一直与弘泽公司就户型和面积问题进行协商等证据可以认定弘泽公司、永泰公司曾通知过刘颖交房和交纳面积差价款，只是未按合同约定履行书面通知的义务。该违约行为并未造成刘颖实际损失，对刘颖主张过高违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，刘颖的再审请求不能成立，应予驳回；原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、驳回刘颖的再审请求； 二、维持本院（2019）鲁09民终1474号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  侯凯青 审判员  张国强 审判员  罗 斌 二〇二〇年十月二十六日 法官助理刘刚 书记员何青香