陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初377号    原告（反诉被告）：贺海雄，男，1979年8月24日出生，汉族，住西安市雁塔区科技三路**楼******。    委托诉讼代理人：魏传德，北京大成（西安）律师事务所律师。    委托诉讼代理人：杜宏宇，北京大成（西安）律师事务所律师。    被告（反诉原告）：西安大天控股股份有限公司，住所地西安市高新区团结南路**。法定代表人：朱天社，该公司董事长。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹正，陕西法智律师事务所律师。原告贺海雄与被告西安大天控股股份有限公司（以下简称大天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺海雄委托诉讼代理人魏传德，被告大天公司的委托诉讼代理人王禾、尹正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺海雄向本院提出诉讼请求：1.依法判令大天公司向贺海雄退还房屋租金和押金共计2363000元；2.本案诉讼费由大天公司负担。事实和理由：贺海雄与大天公司于2018年9月13日签订《房屋租赁、管理合同》，约定贺海雄承租大天公司位于西安市高新区团结南路十号大天国际项目（睿中心）10352号房屋，房屋面积4064.5平方米，约定用途为开办KTV会所。同时双方签订《补充条款》，大天公司将上述项目负一层624平方米的房屋一并出租给贺海雄。上述《房屋租赁、管理合同》和《补充条款》签订后，贺海雄按照约定向大天公司支付了租金和押金共计3363000元，并向物业公司预缴了水电费，之后贺海雄立即开展房屋的室内设计及装修工作。在装修过程中，贺海雄接到监管部门通知，承租房屋距医院过近，不符合开办KTV条件。此外由于贺海雄此前的预算严重不足，无法提供充足的资金进行后续的租赁和经营导致贺海雄不能实现合同目的，实际已无法继续履行合同。因此，贺海雄于2019年3月17日向大天公司发出《解除函》解除了《房屋租赁、管理合同》和《补充条款》。合同解除后，大天公司立即安排人员对贺海雄所承租房屋上锁予以实际控制。但截至起诉之日，大天公司并未向贺海雄退还超付的房屋租金和押金。贺海雄愿意按照《房屋租赁、管理合同》约定支付违约金100万元，违约金已从交纳租金中予以扣除。为维护贺海雄合法权益，现诉请判令大天公司退还贺海雄已交纳的房屋租金和押金共计2363000元。 大天公司辩称，贺海雄无权以自身的严重违约行为解除涉案《房屋租赁、管理合同》。贺海雄于2019年3月17日向大天公司发出《解除函》，但大天公司已按照合同约定向贺海雄交付租赁房屋，贺海雄已经对租赁房屋进行了装修，大天公司没有任何违反合同约定的行为。且本案中也不存在任何不可抗力事件。在大天公司全面履行合同的情况下，贺海雄以其开办KTV预算严重不足为由，造成合同不能履行的假象，发函要求解除合同，无事实和法律依据。涉案《房屋租赁、管理合同》的实际解除时间应为大天公司发函解除时间，并非贺海雄发函时间。自2019年3月17日，贺海雄一直拒绝履行合同，本着诚实信用原则，也为了实现共赢，大天公司多次向贺海雄发函催促贺海雄继续履行合同并交纳租金和物业费。但贺海雄一直拒绝履行，也因此给大天公司造成了较大经济损失。无奈之下，大天公司于2020年4月29日向贺海雄发函解除《房屋租赁、管理合同》。该函件送达贺海雄处的时间应为涉案《房屋租赁、管理合同》实际解除时间。贺海雄的请求不应得到支持。大天公司提出反诉请求：1、依法确认贺海雄向大天公司发送的《解除函》无效，并判令贺海雄继续履行《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》；2.诉讼费由贺海雄承担。在本案审理过程中，大天公司变更反诉请求为：1.依法确认贺海雄与大天公司签订的《房屋租赁、管理合同》于2020年4月29日解除，且贺海雄向大天公司支付拖欠租金及物业费用共计6416666.67元（自2019年3月暂算至2020年5月）；2.判令贺海雄向大天公司赔偿免租期间损失275万元；3.判令和贺海雄向大天公司赔偿违约金100万元。事实和理由：大天公司与贺海雄于2018年9月13日签订《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》，约定大天公司将位于西安市团结南路10号睿中心10352号房屋及睿中心负一层624平米的房屋出租给贺海雄使用。大天公司按约交付了房屋，贺海雄却在免租期内于2019年3月13日擅自向大天公司发函要求解除双方签订的《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》。之后贺海雄一直拒绝履行合同，严重违反了双方合同约定。大天公司多次发函督促贺海雄尽快履约，但贺海雄始终拒绝，导致大天公司的合同目的不能实现。大天公司有权解除与贺海雄签订的《房屋租赁、管理合同》并有权向贺海雄主张相应的损失即拖欠租金及物业管理费用。大天公司在《房屋租赁、管理合同》中同意给予贺海雄6个月免租期，是基于信赖贺海雄可以将涉案合同继续履行下去。合同履行能够为大天公司带来一定的可期待利益。因此在贺海雄违反合同约定的情况下，大天公司所信赖的利益不能予以实现，免租期约定应视为无效。贺海雄违反合同约定擅自解除合同，应按照和合同约定向大天公司支付相应的违约金。贺海雄辩称，贺海雄依据《房屋租赁、管理合同》第7条第一款约定支付违约金解除租赁合同，符合法律和合同约定，双方的租赁合同已于2019年3月17日正式解除。在合同解除后大天公司应向贺海雄退还多交纳的房租租金及押金。贺海雄承租涉案房屋投入超过一千万资金，现装修有设施已由大天公司享有并收益。且已将贺海雄装修过的涉案房屋高价出租给他人。基于公平原则，大天公司也应将贺海雄在租赁合同解除前所预付的租金及交纳的押金予以退还。大天公司恶意拖延本案诉讼时间，导致大天公司单方所主张的损失扩大。贺海雄在2019年3月17日向大天公司送达租赁合同的解除函后，于2019年3月27日向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，后经西安市雁塔区人民法院调解未果。大天公司的反诉请求涉及的所有损失均发生在贺海雄向大天公司递交解除函之后，大天公司所主张的损失均是大天公司单方原因扩大造成的，大天公司向贺海雄主张该损失没有事实和法律依据。贺海雄为及时解除合同，防止扩大损失，依据合同约定条款解除合同并愿意向大天公司支付违约金100万元。贺海雄对《解除函》进行公证，并对书面送达拍照录像取证，穷尽了全部方式以降低双方损失，符合法律规定和合同约定。贺海雄愿意承担全部装修损失并按照合同约定支付100万元，可见贺海雄解除合同诚意，请求驳回大天公司反诉请求。本院经审理查明：贺海雄（乙方）与大天公司（甲方）于2018年9月13日签订《房屋租赁、管理合同》约定乙方承租甲方位于高新区团结南路十号大天国际项目（睿中心）10352号房屋用于经营KTV。房屋面积4064.5平方米。甲方于2018年9月13日起将上述房屋交付乙方使用。租赁期限为10年，自2018年9月13日至2029年3月12日止。免租期自交房之日起至2019年3月12日止，该期间甲方免收乙方租金，装修期间产生的水、电费等由乙方承担。租金自免租期届满之日（即起租日）开始计算。第一个租约年租金及物业管理费合计550万元。月租金为303882.3元。物业管理费每月154451元。合同约定付租方式为：（1）本合同签订后三日内乙方支付首次半年租金及物业管理费共计275万元。（2）后续租金及物业费按半年期支付，乙方应提前30日支付下个租约期的租金及物业管理费。（3）甲、乙双方约定，签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金50万元，不计息。《房屋租赁、管理合同》第七条第一项约定：在本合同前五年履行期内，未经甲方同意，乙方擅自解除本合同；或者乙方在本合同履行期限内，未按本合同约定全面履行义务导致本合同无法履行的，乙方应向甲方支付违约金100万元整。双方于同日签订《补充条款》约定大天公司同意向贺海雄提供负一层区域，面积624平方米，租金总计人民币1万元/月（含物业费）。合同签订后，大天公司依约向贺海雄交付涉案租赁房屋，贺海雄进场装修。贺海雄分别于2018年9月8日、2018年9月17日、2018年9月26日、2018年9月30日通过其妻子雷媛媛向大天公司支付押金50万元、第一期房屋租金281万元，出入证押金3000元，装修押金5万元，预交的物业费73161元，预购水电费9820元，办理电卡、出入证费用490元。在合同履行过程中，贺海雄于2019年3月17日向大天公司发出《解除函》，以装修过程中监管部门告知涉案房屋离医院距离过近不符合开办KTV的条件及贺海雄本人此前预算严重不足，已无法提供充足的租金进行后续装修和经营为由要求解除贺海雄与大天公司签订的《房屋租赁管理合同》及《补充条款》。并说明：贺海雄已于该函发出之日前将所承租的房屋清理完毕，部分装修物料贺海雄放弃权利，可由大天公司变卖处置，大天公司可在收到该函后将贺海雄所承租的房屋另行出租或出售，对大天公司怠于收回房屋所造成的损失贺海雄概不负责。涉案房屋在贺海雄承租期间一直由大天公司物业人员看守，没有设置门禁，因此大天公司收到该函后可直接接管房屋。该《解除函》经公证邮递送达大天公司 ，大天公司认可于2019年3月22日收到该解除函。送达《解除函》后，贺海雄向西安市雁塔区人民法院提起本案诉讼，请求及事实理由如前所述。西安市雁塔区人民法院于2019年3月27日收案。大天公司于2019年5月20日向西安市雁塔区人民法院提交民事反诉状，要求确认贺海雄所发《解除函》无效，并判令贺海雄继续履行上述《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》。西安市雁塔区人民法院于2019年9月3日向我院出具请示报告，称因该案本诉及反诉合计标的额为54613000元，超过一审法院审理案件标的额，故请示是否将该案移送至我院管辖。我院于2019年10月12日作出通知，同意西安市雁塔区人民法院将该案移交我院审理。后我院于2020年4月16日立案受理本案。在我院审理期间，大天公司于2020年4月29日向贺海雄发函通知双方签订的涉案《房屋租赁、管理合同》于2020年4月29日解除，要求贺海雄于2020年5月2日前拆除租赁房屋内的装饰装修，逾期将自行处置。大天公司于2020年5月18日向我院提交变更反诉请求申请书。变更反诉请求及事实理由如前所述。本案审理中，贺海雄提交照片和视频用于证明大天公司下属西安奥利威物业管理有限公司于2019年3月27日对涉案房屋上锁，实际控制涉案房屋。视频内容显示涉案房屋大门于2019年3月27日已上锁。贺海雄方向大天公司林姓工作人员及管理涉案房屋的西安奥利威物业管理有限公司谭姓工作人员送达《催告函》。《催告函》载明：贺海雄已于2019年3月17日向大天公司发出《解除函》，解除了贺海雄与大天公司于2018年9月13日签订的《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》。大天公司于同日收到《解除函》并立即安排人员对所承租房屋上锁，实现了对房屋的实际收回。但大天公司在收回房屋后，一直未返还本人超付的房屋租金及押金，故向大天公司致函，要求大天公司收到本函之日起退还贺海雄房屋租金及押金，否则将通过法律途径予以解决。视频中，贺海雄方明确向谭姓工作人员表示涉案房屋已由西安奥利威物业管理有限公司锁门控制。视频中西安奥利威物业管理有限公司谭姓工作人员表示收到《催告函》，未对西安奥利威物业管理有限公司就涉案房屋进行锁门控制一事予以否认。经质证，大天公司认可视频中谭姓工作人员为西安奥利威物业管理有限公司工作人员，但认为贺海雄未提交向西安奥利威物业管理有限公司谭姓工作人员送达《催告函》视频及照片的原始载体，视频存在剪辑的可能，对视频及照片的真实性不予认可。大天公司称其于2020年5月6日单方收回房屋，收回房屋时，房屋并未锁门。经查，大天公司为西安奥利威物业管理有限公司为唯一股东。贺海雄另提交其装修涉案房屋部分装修合同及付款凭证，用于证明其为装修涉案房屋实际支出1000余万元。对此大天公司不予认可。经查，涉案房屋大天公司现由大天公司出租他人用于经营KTV。以上事实，有《房屋租赁、管理合同》、《补充条款》、《解除函》、《催告函》、视频、照片、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，双方签订的《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，大天公司按照合同约定向贺海雄交付了涉案房屋，贺海雄亦交付前期租金、押金及物业管理费等相关费用。但在合同履行过程中，贺海雄单方以装修过程中监管部门告知涉案房屋离医院距离过近不符合开办KTV的条件及贺海雄本人此前预算严重不足，已无法提供充足的租金进行后续装修和经营为由要求解除贺海雄与大天公司签订的《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》。因贺海雄并未提交证据证明监管部门告知涉案房屋离医院距离过近不符合开办KTV的条件，故本案贺海雄单方解除涉案《房屋租赁管理合同》及《补充条款》构成违约，应承担相应的违约责任。就违约责任承担问题，应考虑合同履行情况、双方在涉案合同中对违约责任承担方式的约定及贺海雄的违约行为给大天公司造成的实际损失等情况综合确定。贺海雄于2019年3月17日向大天公司发出《解除函》、贺海雄向大天公司及管理涉案房屋的西安奥利威物业管理有限公司工作人员送达《催告函》的视频及催告函内容显示贺海雄方已明确告知大天公司涉案房屋已被西安奥利威物业管理有限公司上锁控制，对此大天公司及西安奥利威物业管理有限公司均未提出异议，故贺海雄主张涉案房屋已于2019年3月27日被大天公司实际控制收回，应予以采信。大天公司虽主张贺海雄未提交部分视频原始载体，认为视频存在剪辑的可能，但因该视频内容并未显示存在剪辑情形，且贺海雄虽未提交部分视频原始载体，但贺海雄送达《解除函》、《催告函》与贺海雄提交的视频内容之间已形成较为完整的证据链，根据证据的盖然性，对贺海雄提交视频的真实性应予以确认。大天公司称其于2020年5月6日单方收回房屋，收回房屋时，房屋并未锁门，于本案现有证据不符，应不予采信。双方之间的租赁合同关系于2019年3月27日大天公司控制房屋时实际解除，对于2019年3月27日以后的房屋租金大天公司理应向贺海雄退还。贺海雄在向大天公司送达《解除函》后及时向西安市雁塔区人民法院提起本案解除涉案《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》诉讼。大天公司虽为守约方，但在贺海雄已明确表示不再履行涉案合同并提起诉讼的情况下，大天公司亦应积极履行防止损失扩大的法定义务，及时收回房屋，如因大天公司未及时收回房屋造成的扩大损失，应由大天公司自行承担。现贺海雄主张由其向大天公司支付违约金100万元后，大天公司退还其其他预交费用2363000元，符合双方合同约定及本案实际情况，亦能赔偿贺海雄的违约行为给大天公司造成的损失，应予以支持。对于大天公司反诉请求确认贺海雄与大天公司签订的《房屋租赁、管理合同》于2020年4月29日解除，贺海雄向大天公司支付拖欠2019年3月暂算至2020年5月租金及物业费用及要求贺海雄另行向大天公司支付100万违约金的请求应不予支持。虽然贺海雄单方解除租赁合同的行为导致大天公司给予贺海雄免租期以获取非免租期间租金的目的并未实现，但大天公司以此主张涉案合同关于免租期的约定应视为无效，明显缺乏依据。因涉案合同对于免租期有明确约定，且贺海雄在免租期间确对涉案房屋进行装修，未实际经营，涉案房屋后经大天公司出租他人亦用于KTV经营，且因单方解除合同的违约行为贺海雄已承担100万元的违约责任，对贺海雄的违约行为给大天公司造成的损失已进行了赔偿，基于公平原则，对于大天公司主张贺海雄向其支付免租期间的租金损失的请求本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、西安大天控股股份有限公司于本判决生效后十五日内向贺海雄退还房屋租金和押金共计2363000元；二、驳回西安大天控股股份有限公司的反诉请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25704元，贺海雄已预交，反诉案件受理费166900元，西安大天控股股份有限公司已预交，均由西安大天控股股份有限公司负担。西安大天控股股份有限公司负担案件受理费在履行判决时一并支付贺海雄。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  刘      琪                     审 判 员  师      婷                             审  判  员  卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十月十二日 书 记 员   张  舒  涵  1