贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6881号上诉人（原审被告）：杨胜英，女，1975年6月17日出生，苗族，住贵州省黄平县。被上诉人（原审原告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红。委托诉讼代理人：刘依，该公司员工。委托诉讼代理人：王莉，该公司员工。上诉人杨胜英因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨胜英上诉请求：1、撤销原判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人承租被上诉人房屋，在承租期间被上诉人的房屋并未取得经营家居的许可，直到2017年7月7号才取得贵阳市城乡规划局签署“同意”意见。二、被上诉人在招商期间，使用的招商海报夸大事实。原本房屋楼顶上有明显的招牌，但是由于被上诉人未取得经营家居的许可证，导致上诉人在经营期间大量广告牌被拆除，后期人流量减少，生意无法继续经营，不得已撤场离开。三、上诉人在撤场离开被上诉人房屋时，并未拖欠租金，但是被上诉人明知上诉人已经离开，从来没有催促上诉人办理撤场手续，一直没有催促上诉人交租金，有故意扩大损失的嫌疑，上诉人不再承担被上诉人故意扩大的损失。宏益房开辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏益房开向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方签订的《花果园写字楼租赁合同》；二、判令立即将贵阳市南明区花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目6（贵阳都会）栋（6）1-31-11号房屋交还给原告；三、判令被告向原告支付租金106536.88元，并以106536.88元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍向原告支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金；四、判令被告向原告支付房屋占有使用费（自解除合同之日起计算至被告将房屋交还原告之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《花果园写字楼租赁合同》，约定乙方承租甲方位于贵阳市南明区花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目6（贵阳都会）栋（6）1-31-11号房屋，承租面积为135.86平方米，用途为经营家居，租赁期限为三年，租赁期限从2016年7月4日至2019年7月3日止，第一年租金为3397元/月，第二年租金为4076元/月，第三年租金为4755元/月.....；租金每三个月支付一次，乙方需于每期租金到期前15日向甲方支付下期租金，乙方在合同签订时交纳3397元作为保证金，合同签订后，乙方有违约或不履行合同约定的事项的，甲方有权单方面直接从保证金中抵扣赔偿款；在本合同终止或解除时，乙方应立即把该租赁物交还给甲方。经甲、乙双方结算，甲方在确认乙方无违约行为的前提下应在30个工作日内退还该保证金。在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期应付未付金额的5‰支付违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2016年10月17日，原告向被告出具《收据》一份，确认收到被告支付2016年10月5日至2017年1月4日的固定租金10190元。2019年2月28日，原告将房屋出售给他人，现空置中。庭审中，原告提交《贵阳市办公楼申请增加使用功能申请表》载明，企业名称贵阳宏益房地产开发有限公司法定代表肖春红项目名称花果园五里冲棚户区、危旧房改造项目建设地址花果园五里冲楼栋数量6栋楼总建筑面积（㎡）417458.72建设内容花果园五里冲棚户区、危旧房改造项目M区1-4号楼、R1区6号楼、T1区5号楼批准时间2012年市规划局意见1、是否同意办公楼增加使用功能（同意）2、办公楼增加的使用功能如下：增设酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态。市国土资源局1、是否同意办公楼增加使用功能（同意）2、办公楼增加的使用功能如下：增设酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态。并加盖市国土资源局公章，未注明日期。审理中，被告提交《贵阳市城乡规划局业务征（咨）询回复函筑规询[2018]0236号》载明：刘忠，你（单位）于2018年5月17日向我局申报的花果园项目办公楼增加使用功能征询规划审查意见事项的业务征（咨）询事宜（申报流水号为：NS2018000436），根据《中国人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵阳市城乡规划条例》及有关技术规范和你单位报送的相关资料，我局经过审查，特提出以下意见：经核实，2017年6月13日，贵阳宏益房地产开发有限公司向我局申请办理花果园项目M区1-4栋、R1区6栋、T1区5栋，共六栋办公楼作为试点楼栋，申请增加酒店等业态使用功能的特务征（咨）询事项。经我局审查，原则同意按筑建纪要[2017]0293号《纪要》的相关办理意见，在《贵阳市办公楼增加使用功能申请表》中：签署“同意”意见并加盖市局局章。并于2017年7月7日出具筑规询[2017]0293号《贵阳市城乡规划局业务征（咨）询回复函》，同日在《贵阳市办公楼增加使用功能申请表》（花果园五里冲棚户区、危旧房改造项目）上签署“同意”意见，并加盖我局局章。2018年5月21日贵阳市城乡规划局审查专用章。审理中，原告主张，由于双方签订的合同履行期限在开庭时已经到期，故放弃要求解除《花果园写字楼租赁合同》、返还房屋、支付租赁期限届满后房屋使用费的诉请，只要求被告支付租金，从2017年1月4日起到2019年2月28日为止，金额为106536.88元，违约金合同约定为“每逾期一日，应按逾期应付未付金额的5‰支付违约金”，原告现自愿要求按照所欠租金总额为基数，按照同期银行贷款利率标准的四倍计算支付违约金。被告认为，原告在将房屋租赁给被告使用的时候，房屋不具有空中商铺的使用功能，原告无权对外出租，在租金到期后，原告也一直未催促过被告交纳租金，责任在原告，当时自己在第七个月时已经搬离，并未拖欠租金，故不承担向原告支付租金的义务。对此原告不予认可。审理中被告提出要求原告退还保证金，经明确征求被告意见，其表示对此不提出反诉。以上事实，有双方当事人陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原被告双方签订花果园写字楼租赁合同，约定宏益房开将自有房屋承租给被告使用，该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，被告向原告支付了2017年1月4日以前的租金，此后未再支付，已构成违约，原告有权要求被告支付租金，但是在2017年1月4日被告支付的租金到期为止，长达一两年的时间原告不向被告主张要求支付租金的权利，且原告也未举证证明被告实际使用该房屋到何时为止，作为原告有疏于管理，怠于行使权力，放任损失扩大的责任，故该院酌情支持最后一期租金后一年的租金，关于违约金，双方合同约定过高，原告现自愿降低违约金标准，该院予以调整。被告主张的原告的房屋不具备出租条件的意见，该房屋的使用功能已经相关部门同意增加了建材的经营，该理由不能成为被告拒绝支付租金的理由，被告主张在2017年5月份已经搬离，但是原告对此不予认可，被告未提交与原告办理交接手续的相关证据材料，故对被告的该辩解意见该院不予支持。被告在审理中提出要求被告退还保证金，但明确表示不提出反诉，故在本案中不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告杨胜英在本判决生效之日起三日内支付租金44838元给原告贵阳宏益房地产开发有限公司，同时以该所欠租金44838元为基数，按照同期银行贷款利率标准计算支付从2017年1月4日起至本判决书明确的履行期限届满之日止的违约金给原告贵阳宏益房地产开发有限公司。二、驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，其中由被告杨胜英负担501元，宏益房开负担927元。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张应提交证据证明，否则承担不利法律后果。《花果园写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，为合法、有效合同，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。上诉人主张于2017年5月已经搬离，但无证据证明其已交还房屋。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应当承担举证不能的法律后果。原判根据案件情况酌情支持最后一期租金后一年的租金及相应违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，杨胜英的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2856元，由上诉人杨胜英负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十月十三日法官助理王李文书记员何家伟