黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2322号上诉人（原审被告）：哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司，注册地址：黑龙江省方正县方正镇城北侨村**商服楼，实际经营地：方正县方正镇同庆小区物业办。法定代表人：付喜库，经理。委托诉讼代理人：吕世龙，男，1975年8月16日出生，汉族，方正县诚信法律服务所法律工作者，住黑龙江省方正县。上诉人（原审被告）：赵晓明，男，1960年03月05日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：吕世龙，男，1975年8月16日出生，汉族，方正县诚信法律服务所法律工作者，住黑龙江省方正县。被上诉人（原审原告）:方正县自然资源局，住所地黑龙江省方正县方正镇莲花街**。法定代表人：朱立刚，局长。委托诉讼代理人：李景，男，1959年11月9日出生，汉族，原方正县自然资源局利用股股长(已退休)，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：王险峰，男，1969年12月19日出生，汉族，方正县不动产登记中心主任，住黑龙江省方正县。上诉人赵晓明、哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司（以下简称龙跃房地产公司）因与被上诉人方正县自然资源局（以下简称自然资源局）合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵晓明、龙跃房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回自然资源局一审诉讼请求。事实及理由：首先，一审法院遗漏事实，本案赵晓明、龙跃房地产公司开发建设方正镇39区（天丰小区）是在2011年2月10日就已经确定了（A39）区（天丰组团一期）拆迁范围，并且经方正县城乡建设局局长王世民，主管局长董绍澎签字，主管县长洪振国审批，已经是审定的规划方案。2013年按照修建性详细规划对该土地挂牌拍卖一次，因自然资源局原因，未能及时签订合同。在该小区建成后，2017年12月26日再次挂牌拍卖。在一审庭过程中，赵晓明、龙跃房地产公司已经提供了方征收通字（2011）第39号征收通告予以证明此事实，但一审法院没有认定，该事实关系到自然资源局系国家机关，由于未能及时怠于履行职责，致使我方遭受的极大经济损失。因为自2011年开始，赵晓明、龙跃房地产公司就已经使用该土地，该土地应当在2011年就应当出让，可推托至今，因为土地出让价格每三年调整一次，致使原应343万元土地出让价格，现在却需513万元。其次，一审法院认定（国有建设用地使用权出让合同）其内容即形式未违反国家法律规定是错误的。在国有土地出让前，城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划、修建性详细规划确定拟出让地块。经审定的修建性详细规划是合同的组成部分。本案中，自然资源局所提供的土地出让合同中，很明显将已经审定的修建性详细规划未经法定程序，未经利害关系人即赵晓明、龙跃房地产公司的同意，擅自更改，在审理过程中，赵晓明、龙跃房地产公司已经提供了符合法定程序审定的修建性详细规划，征收公告及范围图纸，还有2019年12月4日龙跃房地产公司与方正县人民政府房屋征收办公室签订的协议中，房屋征收部门明确承认了征收区域范围不包含农机局家属楼和农机公司住宅楼以外的房屋，在协议最后一页，更明确写明农机公司车库、养路段家属不在建设规划范围内。该事实作为政府机关部门的自认，其明显与自然资源局提供的土地使用权出让合同中修建性详细规定不符，足以证实该合同中的违法事实。依据《城乡规划法》第五十条规定，明显存在违法行为。根据《城乡规划法》第三十八条第1、2款的规定，在城市、镇规划区域内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。故此，该合同违反国家强制性法定规定，依据合同法规定，应属无效合同。依据无效的《国有建设用地使用权出让合同》，向赵晓明、龙跃房地产公司主张权利，不应支持其请求。自然资源局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。自然资源局向一审法院起诉请求：1.判令龙跃房地产公司、赵晓明共同向自然资源局支付拖欠的国有土地出让金2,130,000元；2.判令龙跃房地产公司、赵晓明共同按《国有建设用地使用权出让合同》第七章第三十条约定，向自然资源局支付日1‰违约金820,050元（自2018年3月21日计算至2019年4月10日，共计385天），之后滞纳金按约定给付至付清之日止。一审法院认定事实：赵晓明挂靠龙跃房地产公司开发建设天丰小区，赵晓明为天丰小区实际出资开发人。2017年12月26日，赵晓明代表龙跃房地产开发公司在自然资源局（原方正县国土资源局）举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，竞得编号FZ2017-2号地块的国有土地使用权，该地块即赵晓明已建设完工的天丰小区项目占地。自然资源局与龙跃房地产公司及赵晓明签订了《成交确认书》，该确认书约定：“该地块成交单价为住宅每平方米人民币叁佰柒拾捌元捌角壹分（378.81元）；商服每平方人民币捌佰柒拾壹元肆角陆分（871.46元），总价为伍佰壹拾叁元（5,13,000元），总占地面积10053.98平方米，出让面积9103.60平方米，其中住宅出让面积5708.24平方米，商服出让面积3395.35平方米。用途为住宅、商服用地。”2018年1月22日，自然资源局与龙跃房地产公司、赵晓明签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让土地10053.98平方米，宗地编号230124001009GB00547，分两期交纳出让款，第一期3,000,000元于2018年1月22日交纳；第二期2,130,000元于2018年3月21日交纳，并约定违约责任为“自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”第一期应交款项龙跃房地产公司、赵晓明于2017年12月27日交纳完毕；第二期2,130,000元土地出让金经多次索要未果。一审法院认为：赵晓明作为实际开发人，以龙跃房地产公司名义竞得编号FZ2017-2号地块的国有土地使用权并与自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行；龙跃房地产公司、赵晓明在竞得该地块前已在该地块上开发建设完成天丰小区建设项目，其应按约定给付出让金，赵晓明未按合同约定给付剩余出让金，已构成违约，应承担约定的违约责任。国有土地使用权出让属于国有资产，在出让金收取过程中产生的违约金，国家对其享有法定债权，任何人不得进行调减，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定了按日加收违约金额1‰的违约金标准，违约金随同土地收入应一并缴入地方国库。综上所述，自然资源局要求赵晓明按照合同约定给付土地出让金价款并依约给付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。龙跃房地产公司向赵晓明提供房地产开发资质开发建设房地产项目，并取得建设用地使用权，其对赵晓明拖欠的土地出让金应承担连带给付责任。该地块总占地面积10053.98平方米，而征收土地出让金的出让面积为9103.60平方米，其余950.38平方米并未征收土地出让金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：一。赵晓明与本判决生效后十日内给付自然资源局土地出让金2,130,000元；二、赵晓明于本判决生效后十日内给付自然资源局土地出让金的违约金820,050元（自2018年3月21日计算至2019年4月10日，共计385天，计算方法：2,130，000元*1‰*385天=820,050元），之后违约金，以第一项确定的本金为基数，按日1‰为标准，计算至付清之日止；三、龙跃房地产公司对上述一、二项确定的金额承担连带给付责任。对一、二项确定的款项，由自然资源局收缴后一并缴入地方国库。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,400元，由赵晓明负担。二审审理期间，赵晓明、龙跃房地产公司为证实其上诉主张，向本院举示如下证据：第一组证据，2013年12月5日自然资源局给赵晓明出具的国有土地使用权挂牌出让须知，国土国有使用权挂牌出让公告。拟证明：本案所争议的土地在2013年时自然资源局已经挂牌出让，出让的价格是349万，赵晓明参与竞拍并交纳了349万元竞拍款。同时证明2013年赵晓明已经实际占有使用该土地，2013年房屋已经建成。第二组证据，方正镇旧城区改建征收范围图（A39）、方正县方正镇天丰组团（一期）用地调整规划图。拟证明：这两份图上加盖方正县规划局公章，并且有主管局长、建设局局长，主管县长的签字，该两份图与本案所涉的土地出让合同中所确定的土地出让范围，明显不同。该土地出让合同当中所附的土地详细规划明显是后增加了一部分，该增加部分并未经过法定程序修改，足以证实该土地出让合同明显违反《土地详细规划法》的法律规定，应属于无效的合同。自然资源局质证意见为：对第一组证据的真实性没有异议，但是对要证明的事实有异议，在2013年挂牌出让期间，因为赵晓明、龙跃房地产公司没有按时缴纳土地出让金，导致此次拍卖流拍，此次拍卖过程不成立。第二组证据，自然资源局是按规划部门提供的规划图为准，对赵晓明、龙跃房地产公司二审提供的图纸的真实性有异议，不予认可。自然资源局二审期间未举示新证据。本院认证意见，自然资源局对赵晓明、龙跃房地产公司举示的第一组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。自然资源局虽对赵晓明、龙跃房地产公司的举示的第二组证据的真实性有异议，但该组证据中有相关行政主管部门公章及经办人签字，故本院对该组证据的真实性予以确认，对于待证事实应结合其他证据及本案事实综合评判。二审查明的基本事实与一审判决认定的事实一致。另查明，2013年，自然资源局就案涉土地进行挂牌拍卖，龙跃房地产公司参加竞拍并取得该快土地，后因龙跃房地产公司没有按照成交确认单约定的时间缴纳土地出让金，致使此次拍卖流拍。本院认为：关于赵晓明、龙跃房地产公司上诉主张2018年1月22日签订《国有建设用地使用权出让合同》所附“方正县方正镇39区修建性详细规划图”未经法定审定程序，违反法律、法规强制性规定，该土地使用权出让合同无效的问题。赵晓明、龙跃房地产公司所举示的方正镇旧城区改造征收范围图（A39）为2011年2月10日形成，方正县方正镇天丰组团（一期）用地调整规划图为2013年11月12日形成，该两份图为2013年自然资源局挂牌拍卖所附图，龙跃房地产公司参加了竞拍，并取得到了该块土地，后因龙跃房地产公司未在规定时限内缴纳土地出让金而流拍，此次拍卖流拍的责任不在自然资源局。2018年1月22日，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》所附《方正县方正镇29区修建性详细规划平面图》系由相关行政部门出具的，该修建性详细规划平面图是否存在变更、调整程序符合法律规定，非民事调整范畴，故赵晓明、龙跃房地产公司上诉请求确认该行政行为程序违法的主张，本院不予支持。综上，赵晓明及龙跃房地产公司的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,400元，由赵晓明、哈尔滨龙跃房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十月十一日法官助理申艳楠书记员周小倩