山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终3336号 上诉人（原审原告）赵铭罡，男，1993年11月19日出生，汉族，住山东省邹平市。 委托诉讼代理人：赵建春，男，1967年1月21日出生，汉族，住邹平市，赵铭罡之父。 委托诉讼代理人：王文莉，山东天健律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邹平新纪元置业有限公司，住所地邹平市黛溪办南营村委。统一社会信用代码：91371626690645235W。 法定代表人：胡宝正，经理。 委托诉讼代理人：杜晓栋，山东振民律师事务所律师。 上诉人赵铭罡、邹平新纪元置业有限公司（以下简称新纪元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2020)鲁1626民初1602民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵铭罡上诉请求:1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费用由新纪元公司负担。事实与理由：原审法院判决缺乏法律依据，适用法律错误。1新纪元公司收取暖气、燃气等“开口费”的行为违反法律的强制性规定。根据国家发改委2001年585号文件指出,所谓开口费等相关费用都属于城市基础设施配套费,在开发商购买土地时就已经由开发商缴纳,否则,按照规定不能办理规划许可证、立项手续。这些开口费已经统计入房价，不得以任何名义重复收取。山东省物价局、山东省财政厅鲁价费发[2001]301号转发国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》已经明确取消城市集中供热工程建设集资，同时滨州市物价局也对天然气安装建设作出批复，明确规定：任何单位不可在房价之外向购房者通过任何形式收取任何费用。新纪元公司收取赵铭罡燃气.暖气开口费的做法违反合同约定，纵使新纪元公司在《合同签订所需资料表》中写明“同意支付以上配套费用”的表述，也是违反《商品房预售合同》的约定是无效的，在合同中已明确约定补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《合同签订所需资料表》作为合同的补充条款，将燃气开通费、暖气配套费变更由赵铭罡承担，应视为不合理并加重原告责任的条款，双方关于燃气开通费、暖气配套费承担的内容仍应以主合同即案涉合同第十一条的约定为准，即由新纪元公司承担相关供水、排水、供电、供暖、燃气开通费用。 新纪元公司辩称，赵铭罡所称的国家发改委山东省物价局等部委出具的文件不属于效力性的强制性规定，新纪元公司并没有违反法律强制性规定。赵铭罡与新纪元公司签订的《合同签订所需资料表》是双方真实意思表示，且不存在欺诈胁迫的情形，并不属于不合理的减轻、免除应当由出卖人承担责任的情形。一审判决驳回赵铭罡要求我方承担供暖、燃气开通费的诉讼请求，应予维持。 新纪元公司上诉请求：1.撤销原判，并依法改判新纪元公司支付赵铭罡自2015年5月15日至2020年4月16日期间逾期办证违约金，并调整减少逾期办证违约金数额；2.一、二审全部诉讼费用由赵铭罡承担。事实与理由：1.新纪元公司已于2020年4月16日取得涉案房屋的不动产权证书，即已具备为赵铭罡办证的条件。而早在2020年3月10日，新纪元公司就已经在涉案房屋所在小区的宣传栏内张贴通知，通知包括赵铭罡在内的业主准备相关材料，准备办理不动产权证书。因此，新纪元公司已尽到告知业务。在庭审过程中，新纪元公司再次明确要求赵铭罡办理产权证书，赵铭罡才于2020年7月1日办理完产权证书。因此，未能办理产权证书的过错不在于新纪元公司，是赵铭罡方拒不办理，应承担不利后果。故一审法院将逾期办证违约金计算到2020年7月1于法无据。2.一审法院认定的逾期办证违约金标准过高。因新纪元公司与赵铭罡签订的《商品房买卖合同》系房屋主管部门提供的制式合同，合同中关于逾期办证的违约金计算标准并非是双方真实意思表示。另自赵铭罡购买房屋后，房屋价格并未降低，也就是说赵铭罡并未因未办理产权证书产生实际损失。因此，新纪元公司按照双方的合同约定的逾期办证违约金支付明显过高。在一审过程中，新纪元公司也明确提出双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。但一审法院并未予以调整。3.涉案房屋已由主管部门于2020年1月份进行了测绘，其后由于新冠疫情的影响，直至2020年4月16日正式颁发了涉案房屋所在16号楼的产权证书。因此延迟了包括赵铭罡在内的业主的办证时间。根据《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，本案存在不可抗力的情形。请求贵院在判定新纪元公司的逾期办证违约责任时予以考虑。 赵铭罡辩称，一审法院认定新纪元公司承担违约金事实清楚证据确实充分，请求法院驳回上诉，维持原判。新纪元公司与赵铭罡签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。因新纪元公司导致赵铭罡未能在商品房交付之日即2017年5月24日起720日内取得房屋所有权登记，构成违约，故新纪元公司应向赵铭罡支付违约金，新纪元公司主张违约金数额过高，但并未提交证据予以证实，不应予以支持。 赵铭罡向一审法院起诉请求：1.办理××小区××号楼××单元××号房屋的所有权登记；2.支付逾期办理产权登记（自2019年3月31日至2020年4月7日期间）的违约金33670.46元；3.自2020年4月8日起按照每日90.512元的标准支付违约金直至办理房屋所有权登记之日；4.承担集体供暖开通费用；5.退还于2017年5月24日支付的燃气开通费4680元；6.承担本案一切诉讼费用。 一审法院认为，2017年3月28日，赵铭罡（买受人）与新纪元公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定由赵铭罡购买新纪元公司开发的邹平市黛溪街道办事处南营村黛溪湾16幢0单元2001号房屋一套，附属物为储藏室08号，商品房总价款为905120元。合同第十条约定：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人如未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：......逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十一条房屋登记第（三）项初始登记约定：出卖人应当在2019年3月31日前，办理完该商品房所在楼栋的房屋所有权登记，第（四）项转移登记约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件六约定供水、排水、供电、供暖、燃气由出卖人负责办理开通相关手续并承担相关费用。 2017年3月29日，赵铭罡之父赵建春代赵铭罡又与新纪元公司签订《合同签订所需资料表》，在该资料表中载明“小区内部燃气配套费4680元，电话、电视、宽带开通费540元由买受人自付，小区内部供暖配套以市政府接入为准，经业主同意后予以接入，供暖配套费用根据实际发生由买受人自付，上述各项费用不计入销售房价内。”赵建春在该资料表中写明“同意支付以上配套费用”并签名确认。上述合同及资料表签订后，赵铭罡依约支付了房款905120元。2017年5月24日，赵铭罡向新纪元公司缴纳燃气开通费4680元，领取了涉案房屋入门户钥匙（装修钥匙）21把，涉案房屋已经交付赵铭罡使用。2020年4月16日，新纪元公司取得的涉案房屋所在楼栋（即黛溪湾小区16号楼）的不动产权证书。另外，庭审中赵铭罡陈述称因其在泰安上学，涉案房屋买卖过程中相关文件的签署由其父亲赵建春代为办理，双方均通过电话沟通，赵铭罡对其父亲赵建春的代办事项均已知晓并认可。 由于新纪元公司逾期办证，致赵铭罡向一审法院提起诉讼，要求新纪元公司协助办理房屋产权证书并支付违约金、退还燃气开通费等。新纪元公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。庭审结束后，新纪元公司已协助赵铭罡办理了不动产登记，赵铭罡于2020年7月1日取得了涉案房产不动产权证书。 一审法院认为，结合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：（一）新纪元公司应否向赵铭罡支付逾期办证违约金；（二）新纪元公司应否向赵铭罡退还燃气开通费并承担暖气开通费。 关于新纪元公司应否支付逾期办证违约金问题。赵铭罡与新纪元公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。赵铭罡已按合同约定履行了支付全部购房款的义务，新纪元公司应当按照合同约定交付房屋、及时协助赵铭罡办理房屋产权登记。因赵铭罡已于2020年7月1日取得了涉案房产的不动产权证书，故对赵铭罡要求新纪元公司协助办理涉案房屋不动产登记的诉讼请求本院不予支持。因双方签订的《商品房预售合同》第二十一条明确约定，新纪元公司应在2019年3月31日前办理完涉案商品房所在楼栋的房屋所有权登记。商品房交付后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。因新纪元公司的责任导致赵铭罡未能在商品房交付之日即2017年5月24日起720日内取得房屋所有权登记，构成违约，故新纪元公司应自赵铭罡应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日即2019年5月15日起至实际取得房屋所有权登记之日即2020年7月1日止，按日向赵铭罡支付全部已付款905120元的万分之一的违约金。赵铭罡主张新纪元公司自2019年3月31日起支付违约金不当，应予调整。综上，新纪元公司应支付赵铭罡2019年5月15日至2020年7月1日期间逾期办证违约金37381.46元（905120元×0.0001×413天）。新纪元公司辩称赵铭罡未办证责任在赵铭罡且约定的违约金过高，但其并未提交证据予以证实，对其辩称理由不予采信。 关于新纪元公司应否向赵铭罡退还燃气开通费并承担暖气开通费问题。双方虽在《商品房预售合同》附件六中约定涉案房屋的供暖、燃气等由出卖人负责办理开通相关手续并承担相关费用，但双方签订的《合同签订所需资料表》载明“小区内部燃气配套费4680元，电话、电视、宽带开通费540元由买受人自付，小区内部供暖配套以市政府接入为准，经业主同意后予以接入，供暖配套费用根据实际发生由买受人自付，上述各项费用不计入销售房价内。”，赵建春代表赵铭罡在该资料表中写明“同意支付以上配套费用”，并签名捺印，上述事实表明赵铭罡对《合同签订所需资料表》载明的由其自付费用的事项有进行充分的了解，其委托其父赵建春代为签署上述文件的行为应系其真实意思表示，且自付上述费用亦不违反法律强制性规定，上述《合同签订所需资料表》应视为双方对《商品房预售合同》附件六中约定的供暖配套费用、燃气开通费等承担主体的变更，故涉案房屋暖气、燃气开通费应由赵铭罡自行负担，其要求新纪元公司退还燃气开通费并承担暖气开通费无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，赵铭罡部分诉讼请求符合法律规定，予以支持，新纪元公司应支付赵铭罡自2019年5月15日起至2020年7月1日期间逾期办证违约金37381.46元。赵铭罡其他诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵铭罡逾期办证违约金37381.46元；二、驳回赵铭罡其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379元，由赵铭罡负担10元，邹平新纪元置业有限公司负担369元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于新纪元公司应否承担暖气、燃气开口费的问题。赵铭罡主张依据相关文件规定，应由新纪元公司承担上述费用。经查，赵铭罡在签订本案《商品房预售合同》后，双方签订的《合同签订所需资料表》又对上述费用重新约定由赵铭罡承担，该约定系双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，故一审法院认定该费用由赵铭罡承担并无不当。 关于新纪元公司应否支付违约金及违约金计算是否正确问题。双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。新纪元公司未在双方合同约定的期限内办理完涉案房屋的初始登记，导致赵铭罡至今未能取得房屋所有权登记，已构成违约，应承担违约责任。故一审根据双方合同约定，结合赵铭罡的诉请，判令新纪元公司支付赵铭罡逾期办证违约金并无不当。新纪元公司主张其曾于2020年3月份以张贴公告的方式通知赵铭罡办理产权登记，但所提交证据不足以证实已经通知到赵铭罡且赵铭罡予以否认，故其上诉主张赵铭罡因自身原因未能办理所有权登记手续缺乏事实依据，本院不予支持。关于新冠疫情是否影响办理产权登记期限问题。新纪元公司自认涉案楼房已经于2020年1月完成测绘，此时新冠疫情并未爆发，新纪元公司并未提交证据证实因疫情导致手续延期办理，其该项上诉理由不能成立。关于违约金标准的问题。双方合同对违约金条款的约定，系双方真实意思表示，无法定可撤销或无效情形。双方合同中按已交房款日万分之一计算违约金的约定并不明显过高,且新纪元公司亦未举证证明该违约金过分高于实际损失,故对新纪元公司要求调低违约金的上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人赵铭罡、新纪元公司的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1518元，由上诉人邹平新纪元置业有限公司负担759元，由赵铭罡负担759元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 王正真 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十月九日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 张真真