贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13468号 原告：胡朝林，女，汉族，1975年8月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼****房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理）。 原告胡朝林与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预约合同纠纷一案，本院2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡朝林、被告七众置业的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告胡朝林向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原告与被告达成的正1-306号商铺的购房协议；二、请求法院依法判决被告返还原告购房款共计293484.00元和维修基金2151.00元，并以此为基数从2016年3月5日起按年利率24%计算资金占用利息；并由被告承担违约责任。三、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年3月5日原告向被告购买其位于七星关区，面积28.68平方米，原告向被告支付了购房款及房屋维修基金。双方签订了《商铺签约确认单》，被告向原告出具收到购房款的收据，但因被告公司原因双方直接未签订正式的《商品房购房合同》。原告与被告在签订《商铺签约确认单》时，就将房款支付给被告。故在2016年8月13日经原告、被告公司及贵州和聚祥商业运营管理有限公司三方协商后，原告与贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，返租8年，约定该商铺前3年度租房返作购房款的本金，后五年的由贵州和聚祥商业运营管理有限公司直接支付给原告。原告与被告签订《商铺签约确认单》至今已经超过4年，在此期间，原告多次要求被告办理该商铺的产权登记，但被告至今未进行办理，经原告了解，被告已经将奥莱国际商业部分全部抵押给毕节市天厦房地产开发有限公司，已经不能为原告办理该商铺的产权登记。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”商铺买卖是属于登记后才发生物权效力，现由于被告将商铺抵押给第三方，导致不能为原告办理不动产转移登记，构成根本违约，原告有权解除合同，要求被告退还购房款，并承担违约责任。综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢! 被告七众置业辩称,一、同意解除双方达成的购房协议；二、被告同意按照法律规定以原告实际支付款项为基数按银行同期同类贷款利率支付原告的资金占用利息，根据法律规定，双方解除合同之后，合同的权利义务归于初始状态，故被告只需要向原告返还购房款及向原告支付资金占用利息，在此之外，被告不应承担其他违约责任。 本院经审理查明：原、被告达成购买商铺预约协议，由原告胡朝林购买位于毕节市七星关区，达成一致意见后，原告向被告支付商铺购房款227718.00元、维修基金2151.00元。2016年8月13日，被告向原告出具收据，载明：收到原告正1-306号商铺全款293484.00元。该金额包括返租涉案商铺前三年的租金65766.00元 2016年8月13日，原告胡朝林与案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺出租给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司统一招商经营管理，项目名称，奥莱国际购物中心，商铺号正1-306号，商铺产权建筑面积28.68平方米，租赁期限为十年，租赁期限从2016年11月1日开始至2026年10月31日结束，商铺正式计租日为2016年11月1日，案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司租金按年计算支付原告，第一年度至第八年度支付租金0元，第九年度支付租金26,414.00元，第十年度支付租金26,414.00元，在原告将所持有商铺移交给案外人贵州和聚祥商业运营管理有限公司之日起减除6个月装修期时起租，即自2016年11月1日起至2026年10月31日止；租金支付时间，于每年10月31日支付。 另查明：涉案商铺备案登记在他人名下，购房人并非原告。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原、被告经协商一致达成口头购买毕节市七星关区的预约购买协议，原告支付购房款227718.00元，原、被告达成的口头购买商铺协议未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效协议。原告主张因被告已将涉案商铺备案登记在他人名下，已经不能为原告办理该商铺的产权登记，请求判决解除原、被告达成的购买涉案商铺的协议。被告七众置业认可已经将涉案商铺备案登记在他人名下，同意解除协议。故对原告主张解除原、被告达成的购买毕节市七星关区预约购房协议的诉请，本院予以支持。 本案中，原告主张退还购房款293,484.00元，但经本院庭审查实，原告主张的退还购房款金额系原告实际向被告交纳的商铺购房款227,718.00元，加上涉案返租前三年的租金65,766.00。原告主张的退款金额无约定及法律依据，本院不予支持，本院支持退还购房款金额为原告实际向被告交纳的227,718.00元。 对原告主张的资金占用利息损失，因涉案协议的解除系被告将涉案商铺备案登记在他人名下致使合同目的不能实现，合同解除系因被告过错导致，故对原告主张的资金占用利息，本院予以支持；资金占用利息本院支持以原告支付购房款227,718.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，资金占用利息计算方式为，以原告已付购房款227,718.00元为基数，从2016年8月13日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以原告已付购房款227,718.00元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告履行完毕退还原告涉案商铺购房款之日止。对原告主张退还维修基金的诉讼请求，本案因被告的原因导致该合同不能履行，故被告收取的维修基金应予退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告胡朝林与被告贵州七众置业有限公司达成的购买位于毕节市七星关区的预约购房协议； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告胡朝林涉案商铺购房款227,718.00元及支付资金占用利息，资金占用利息计算方式为，以已付购房款227,718.00元为基数，从2016年8月13日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以已付购房款227,718.00元为基数，从2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告履行完毕退还原告涉案商铺购房款之日止； 三、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告胡朝林维修基金2,151.00元； 四、驳回原告胡朝林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,867.00元（已减半收取），原告胡朝林承担642.50元，被告贵州七众置业有限公司承担2,224.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年十月二十九日 书记员  李长江