江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3363号 原告：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街1号310室（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。 法定代表人：陈辉。 委托诉讼代理人：杨宇剑，北京市中伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨关峰，北京市中伦律师事务所实习律师。 被告：罗锦岩，男，1968年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市。 原告便利蜂商贸有限公司（简称便利蜂公司）与被告罗锦岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告便利蜂公司委托诉讼代理人杨宇剑、杨关峰到庭参加诉讼。被告罗锦岩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告便利蜂公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及两份《租赁合同之补充协议》已于2019年12月31日解除；2.判令被告向原告返还租赁押金81666元，自2020年1月1日起至2020年2月2日止的租金17067元以及违约金98000（根据第一份租赁合同27条，2-5月每月35000多）元，并以196733元为基数自2020年1月1日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至被告实际清偿之日；3.判令被告向原告支付律师费15000元。事实和理由：原告与被告2018年4月15日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告承租被告享有出租权的位于南京市，用于经营全年无休24小时便利店，租期4年零15天，租赁期限截止2022年4月30日。其中年度租金540000元，三个月支付一次，第一期租金172500元，押金81666元。原告2018年4月18日支付押金。合同约定了解除等相关事宜。2019年8月19日，双方签订《租赁合同之补充协议》，变更了付款金额以及期限。2019年10月10日，原告支付了2019年11月3日至2020年2月2日的房屋租金48000元。2019年12月17日，涉案房屋所有权人向原告发送《告知书》，告知原告被告未正常支付租金，涉案房屋将收回，要求原告于2019年12月28日前搬出。收到通知后，多次与被告联系处理，被告始终未予处理，产权人亦采取多种方式维权。2020年1月14日，原告向被告发送《解约告知函》，要求与被告解除租赁合同，并要求被告在收到函件后3日内与原告联系，协商处理后续租赁合同解除事宜。被告一直未回复。考虑到被告的行为以及房屋所有权人仇龙官对原告采取比较激烈的维权措施，原告与仇龙官签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2020年1月1日至2024年12月31日。由于被告已经违约，故诉至法院请求判如所请。 被告罗锦岩未到庭，亦未答辩。 经审理查明，2017年5月16日，被告与仇龙官（所有权人）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租涉案房屋。租赁期限为5年，自2017年5月16日至2022年5月15日止，租金按季度每三个月支付一次，应缴纳费用在10日前一次性付清。被告可转租。2018年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告将有出租权的涉案房屋出租给原告用于经营全年无休24小时便利店。2018年4月16日交付，租期为四年零十五天，给予15天装修期。第一个年度租金540000元，租金三个月支付一次，第一期租金172500元，押金81666元。如发生如下情形的，乙方有权单方面解除本合同，本合同自乙方发出解除书面通知之日起解除。此种情形下，甲方应当向乙方支付相当于三个月租金的违约金（违约金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算），甲方还应赔偿乙方装修的折旧价值（折旧年限参照国家有关会计制度执行）、搬迁和安置费用：（1）甲方违反本合同的条款致使乙方不能正常使用租赁房屋，并经乙方书面通知后五日内仍不改正的；或（2）甲方违反本合同的其他条款，并经乙方书面通知后三十日内仍不改正的。此外，乙方有权提前十五日以向甲方发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下，乙方应当向甲方支付相当于一个月租金的补偿金（补偿金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算）。2018年4月18日，原告支付了押金81666元。 2018年7月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同之补充协议》，约定，主合同约定的第二期房租支付日期变更为2018年7月17日。二、关于每期租金的“付款日”变更为每期租金届满日当月的10日。乙方应于付款日向甲方支付下一期租金。 2019年8月16日，双方再次签订《租赁合同之补充协议》，就租金事宜进行了变更。2019年8月3日至2019年11月2日，租金24500元；2019年11月3日至2020年2月2日，租金48000元，2020年2月3日至2020年5月2日，租金98000元。2019年10月10日，原告支付被告租金48000元。 2019年12月17日，原告收到告知书一份，载明，致和会街51-7号用房单位（便利蜂）：仇龙官先生根据租房合同要求，该房租应在2019年12月1日前支付，截止今日仍未收到房租。多次打电话给承租人，承租人是天天关机电话联系不上，同时微信留言一直不回复。给仇龙官先生造成极大的损失。现仇龙官先生要求收回该房，限和会街51-7号用房单位（便利蜂）于2019年12月28日前搬出，如果到时未搬出，仇龙官先生将有权强制执行收回该房，如果在强制执行中，和会街51-7号用房单位（便利蜂）在此产生的任何损失和影响将由和会街51-7号用房单位（便利蜂）自行承担，后果自负。 2019年12月23日，原告向被告发出告知函一份，致：罗锦岩鉴于：1、我司与您于2018年4月15日签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定我司承租您拥有出租权利的位于南京市，用于经营全年无体24小时便利店。2、我司于2019年12月17日收到租赁房屋业主仇龙官先生的函件，函件内载明由于您拖欠支付租金，且业主无法与您取得联系，业主将于2019年12月28日收回租赁房屋。针对上述事宜，我司正式函告知如下：依据租赁合同的相关约定，如甲方违反本合同的约定，经乙方书面通知后三十日内仍不更正的。乙方有权单方面解除租赁合同，且甲方应向乙方支付相当于三个月租金的违约金，并赔偿乙方装修的折旧价值、搬迁和安置费用。针对上述情况，请您认真对待、及时回应。同时，我司保留通过诉讼方式维护合法权益的利益。本着友好协商的原则，我司真诚的希望您能够采取积极的态度，以最大的诚意解决问题，以免诉累。 原告陈述上述函件发出后未获回复。2020年1月1日，原告与仇龙官签订《房屋租赁合同》，租赁期限五年，自2020年1月1日至2024年12月31日，并约定了租金等相关事宜。 2020年1月14日，原告向被告发出《解约告知函》，载明，现因您拖欠产权方租金，且业主无法与您取得联系，业主将于近日收回租赁房，依据【租赁合同】的第27条第1款相关约定：若甲方违约本合同的条款致使乙方不能正常使用租赁房屋，并经乙方书面通知后五日内仍不改正的，乙方有权单方面解除合同。针对上述情况，我司正式函告如下：我司已决定于2020年1月14日与您解除租赁合同，请您于收到本告知函后三日内与我司联系，共同处理租赁合同解除的相关事宜。 以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、产权证、转账凭证等证据证实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。便利蜂公司与罗锦岩签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 双方合同约定，罗锦岩违反本合同的条款致使便利蜂公司不能正常使用租赁房屋，并经便利蜂公司书面通知后五日内仍不改正的，便利蜂公司有权单方面解除本合同，本合同自便利蜂公司发出解除书面通知之日起解除。本案中，所有权人以罗锦岩未能支付房租为由要求收回房屋，便利蜂公司多次联系罗锦岩未果，罗锦岩未在约定的时间内解决其与所有权人的纠纷，致涉案房屋不能正常使用，应视为罗锦岩未按双方合同约定保证涉案房屋正常使用，便利蜂公司有权解除合同。因便利蜂公司迫于所有权人压力已于2020年1月1日与所有权人建立了租赁关系，故便利蜂公司与罗锦岩之间的租赁合同事实上已经于2019年12月31日解除。合同解除后，便利蜂公司要求罗锦岩返还租金17067元及押金81666元，具有事实和法律依据，本院予以支持。便利蜂公司要求罗锦岩支付违约金98000元，因双方合同明确约定支付违约金的标准为合同解除当个日历月的租金作为计算标准，而合同解除当月的租金标准为16000元/月，故违约金的数额应为48000元，超出48000元的部分，本院不予支持。便利蜂公司为本案支出的律师费15000元，系因罗锦岩违约导致，故便利蜂公司将该费用作为罗锦岩违约导致的损失向罗锦岩主张，具有合同依据，本院予以支持。关于便利蜂公司要求支付利息的主张，因罗锦岩已承担了相应的违约金和律师费，该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。 被告罗锦岩经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃举证、质证等诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下: 一、便利蜂商贸有限公司与罗锦岩2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》及两份《租赁合同之补充协议》于2019年12月31日解除； 二、罗锦岩于本判决生效之日起十日内退还便利蜂商贸有限公司租金17067元、押金81666元；       三、罗锦岩本判决生效之日起十日内支付便利蜂商贸有限公司违约金48000元、律师费15000元； 四、驳回便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4476元，减半收取2238元，公告费600元，保全费1770元，合计4608元，由罗锦岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年十月二十九日 书记员  沈彦池