山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初5847号原告：山东唐金置业有限公司，住所地:滕州市荆河西路锦泰名城**楼**。法定代表人:张玉美，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：朱述泉，山东五蕴律师事务所律师。被告：巩贵琴，女，1976年6月11日出生，汉族，住滕州市龙泉路3巷**，现住滕州市。被告：滕州市小贵人商贸有限责任公司，，住所地：滕州市荆河西路**锦泰名城1号楼4层商场），统一社会信用代码：91370481698075409Q。法定代表人：巩贵琴，总经理。被告：朱秀娟，女，1980年8月8日出生，汉族，住，住滕州市荆河西路**泰名城1号楼4层商场），现住滕州市。原告山东唐金置业有限公司（以下简称唐金公司）与被告巩贵琴、被告滕州市小贵人商贸有限责任公司（以下简称小贵人公司）、被告朱秀娟商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐金公司的法定代表人张玉美、委托诉讼代理人朱述泉、被告巩贵琴、被告小贵人公司的法定代表人、被告朱秀娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐金公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告巩贵琴支付原告购房款3512520元及违约金3642612.92元，并向原告支付以3512520元为基数，自2020年8月20日计算至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算的违约金；2、依法判令被告巩贵琴支付原告律师费214654元；3、依法判令被告滕州市小贵人商贸有限责任公司、朱秀娟付上述债务均承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费等均由被告承担。事实与理由：2018年5月10日，原告山东唐金置业有限公司与被告巩贵琴签订《商品房买卖合同》，约定被告巩贵琴购买原告位于锦泰名城一号楼西的四层商场，合同对所购商品房基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任等进行了明确约定。原告已按照合同约定交付房屋，但被告巩贵琴一直未按照合同约定向原告支付完毕购房款。2018年10月26日，被告巩贵琴、被告小贵人公司、被告朱秀娟与原告签订协议书一份，约定被告小贵人公司、被告朱秀娟对被告巩贵琴的债务承担连带担保责任，担保期限为承担责任到期日的2年内。故为了维护原告自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告巩贵琴辩称，1.原合同签订的时候有写明协助办理银行贷款，房屋均价是4000元，原告当时怕我不买三楼、四楼，所以让我先办理四楼的房产证。违约金不能成立，因对方违约在先，不能办理银行分期贷款，对方要求全款的时候，能办理房产证的时候，对方不予给我办理一楼，对方让我从四楼开始办，所以银行不好办理贷款。2.朱秀娟的名字是我代签的，包括营业执照、与唐金公司签订的保证书，朱秀娟不知情，所以朱秀娟不承担连带责任。对原告主张的欠付的购房款数额无异议。被告小贵人公司辩称，同意巩贵琴个人的答辩意见，公司不承担连带责任。当时是以公司的名义买的房子，后来办理房产证的时候又办到巩贵琴个人身上的。被告朱秀娟辩称，无论是小贵人公司购房还是巩贵琴个人购房，均与被告朱秀娟个人无关。还款协议上的“朱秀娟”并非被告朱秀娟签名，对此也不知情，不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年12月3日，原告唐金公司（甲方）与被告小贵人公司（乙方）签订《商品用房出租出售合同》，约定甲方同意以先出租后出售的方式将锦泰名城一号楼西商业用房出租出售乙方。该商业用房座落于滕州市。双方对租金、商业用房出售款项及付款方式、违约责任等进行了约定。甲、乙双方均在合同上加盖各自公章及双方法定代表人的私章，被告巩贵琴并在该合同上签名。此后，原告将该商业用房交付被告小贵人公司使用。2018年5月10日，原告唐金公司与被告巩贵琴签订《商品房买卖合同》，约定被告巩贵琴购买原告开发的位于滕州市荆河西路269号锦泰名城一号楼西的四层商场。原告的预见售许可证为（滕）房预售证第2011-24号。被告所购商品房建筑面积为2336.13平方米，单价4000元/㎡，总价值为9344520元。付款方式约定为“签合同时一次性付款”。双方对买受人逾期付款的违约责任等进行了明确约定。2018年10月26日原告唐金公司（甲方）与巩贵琴签订协议，协议书载明:被告小贵人公司（乙方）、朱秀娟（丙方）、巩贵琴（丁方）,根据甲、乙双方于2014年12月3日签订的《商业用房出租出售合同》的内容，2018年5月1日前应交租金800万元，已交350万元，尚欠租金450万元:2018年5月1日前应交房款900万元，尚欠房款900万元，2018年5月1日前尚欠租金和房款共计1350万元，乙方、丙方、丁方三方均已严重违约。2018年5月10日甲、乙、丙、丁四方协商，同意在出具借条和支付承兑后，将滕州市荆河西路269号锦泰名城1号楼4层商场登记在丁方名下。丁方于2018年5月10日给甲方出具借条一张，金额2344520.00元(大写贰佰叁拾肆万肆仟伍佰贰拾元整):山东巩固建设工程有限公司在网上支付甲方商业承兑汇票8张，金额710万元(大写柒佰壹拾万元整)，甲方为丁方办理了滕州市荆河西路269号锦名城1号楼4层商场的产权登记证书，建筑面积是2336.13平方米，不动产权证书号:鲁(2018)滕州市不动产权第000961号。到期的借条和到期的壹张商业承兑汇票均未支付，现鉴于乙方、丙方、丁方三方均又违约。乙方、丙方、丁方三方承诺自愿承担协议约定的违约责任。……二、乙方、丙方、丁方三方均承诺支付甲方的于2018年10月17日到期的商业承兑汇票壹张（作为购买甲方的锦泰名城1号楼4层商场的房款）金额200万元，在2018年11月5日前将现金全额支付至甲方帐户。三、乙方、丙方、丁方三方均承诺在2018年5月10日由丁方给甲方出具的借条2344520.00元（作为购买甲方的锦泰名城1号楼4层商场的房款），在2018年12月20日前将现金全额支付至甲方帐户。……七、乙方对其自愿将租赁房屋购买权转让与丁方，丁方自愿接受转让，故乙方与丙方上述所作的承诺均是承担丁方应承担责任的连带担保责任，担保期限为丁方承担责任到期日的2年内。原告唐金公司与被告小贵人公司均在该合同上加盖公章，被告巩贵琴签名。在该协议中有“朱秀娟”签名，巩贵琴称系其代签，朱秀娟并不知情，被告朱秀娟亦表示并非其本人签名，对此并不知情。上述协议签订后，被告巩贵琴并未完全按该协议履行义务。2020年4月17日被告巩贵琴在原告打印好的“承诺书”上签名。该“承诺书”内容为：“我于2018年5月购买了山东唐金置业有限公司位于锦泰名城一号楼西的第四层商场，合同总价款为9344520元，山东唐金置业有限公司已于2018年5月份给我办理了房产证，现我至今尚欠山东唐金置业有限公司购房款5012520元，山东唐金置业有限公司多次催要，现经双方协商，我作出如下承诺:一、我欠付山东唐金置业有限公司购房款5012520元，我承诺于2020年5月1日前向山东唐金置业有限公司支付300万元，于2020年6月31日前向山东唐金置业有限公司支付余款2012520元；二、如我按照上述方案支付购房款，山东唐金置业有限公司放弃向我追偿违约金的请求；三、如我未按照上述方案支付购房款，我自愿承担给山东唐金置业有限公司带来的损失(计算方式为:以欠付购房款金额为基数，自2018年5月1日起至实际履行完毕之日止，按照年利率24％计算);四、如在本承诺期限内我不能按期还款，将自愿将此房按现状无偿交还山东唐金置业有限公司，导致产生诉讼，由此产生的(包含但不限于)诉讼费用、律师代理费等费用由我承担”。此后，被告巩贵琴又向原告付款150万元。至今尚欠原告购房款3512520元。原告为此诉来本院，要求被告承担相应责任。庭审中，原告要求被告支付律师代理费214654元，仅提交了《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》，未向本院提交支出的相关发票。被告巩贵琴认为违约金过高，要求调整违约金，按照现有最低银行利率执行。原告主张依据2018年10月26日的“协议书”内容，朱秀娟应承担连带责任。朱秀娟对该协议上的签名予以否认，原告在法庭限定期限内未申请进行笔迹鉴定。本院认为，原告唐金公司对其开发的锦泰名城小区已取得了《商品房预售许可证》，故原告与被告巩贵琴所签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告在签订该协议之前因与被告小贵人公司之前存在出租出售合同关系，涉案房屋已由被告巩贵琴占有、使用，原告并已为被告巩贵琴办理了产权登记手续，则原告的义务已履行完毕。被告巩贵琴应按合同约定及其承诺向原告履行付款义务。现被告未能按期付款，已构成违约。原告要求被告巩贵琴支付所欠购房款，并承担违约责任，理由正当，应予支持。关于违约金的问题。庭审中，原告主张违约金以3512520元为基数，2020年8月20日之前按照年利率24%计算，2020年8月20日至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算违约金。被告巩贵琴认为违约金过高，要求调整违约金，按照现有最低银行利率执行。2019年11月8日的最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条“违约金过高标准及举证责任”中规定：认定约定违约金是否过高，一般应以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。此案中，被告巩贵琴在原告打印的《承诺书》上签名，则表明其认可原告承诺书上的内容，并自愿承担该承诺书中的责任。承诺书第三条明确载明“如我未按照上述方案支付购房款，我自愿承担给山东唐金置业有限公司带来的损失(计算方式为:以欠付购房款金额为基数，自2018年5月1日起至实际履行完毕之日止，按照年利率24％计算)”，实质是约定了因违约而产生的损失的计算方法。被告巩贵琴认为该约定违约金过高，但并未向本院提交相关证据予以证明，故该被告申请调整违约金，本院不予准许。原告要求被告支付违约金，理由正当，应予以支持。2020年8月20日起施行的最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。2019年8月20日中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）。故原告该违约金计算主张，本院予以支持。原告主张被告巩贵琴支付原告律师费214654元的问题。因原告并未向本院提交其支出该费用的相关发票，对原告该主张，本院不予认定。原告要求判令被告小贵人公司、朱秀娟对债务均承担连带责任的问题。被告朱秀娟对2018年10月26日的“协议书”上的签名予以否认，原告在法庭限定期限内未申请进行笔迹鉴定。故原告未完成举证责任，其要求被告朱秀娟承担连带责任，无事实依据，不予支持。被告小贵人公司在2018年10月26日的“协议书”上加盖公章，但其保证范围仅对被告巩贵琴所欠的购房款本金承担连带责任。原告主张小贵人公司对购房款、违约金等债务均负连带责任，无事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告巩贵琴支付原告山东唐金置业有限公司购房款3512520元；二、被告巩贵琴支付原告山东唐金置业有限公司违约金（以3512520元为基数，自2018年5月1日至2020年8月19日按年利率24％计算；自2020年8月20日起至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算）；三、被告滕州市小贵人商贸有限责任公司对上述第一项债务负连带清偿责任；四、驳回原告山东唐金置业有限公司对被告朱秀娟的诉讼请求。上列一至三项，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63388元减半收取31694元、保全费5000元、保险费7500元，均由被告巩贵琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  刘莉二〇二〇年十月二十八日书记员  孔晶