江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终709号 上诉人（原审被告、申请执行人）：孙蓉，女，1950年8月15日出生，汉族，华东消防建材物业管理有限公司职工，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：崔莹，江西商海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：彭凑英，女，1978年9月3日出生，汉族，英明宝贝儿童乐园经营者，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：程小明，男，1968年9月12日出生，汉族，工程承包商，住江西省南昌市西湖区。 两被上诉人委托诉讼代理人：刘梦云，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：李菊桂，男，1968年10月17日出生，汉族，工程承包商，住南昌市南昌县。 原审被告（被执行人）：钟花平，女，1970年9月20日出生，汉族，家庭主妇，住南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：李菊桂，系钟花平之夫。 上诉人孙蓉因与被上诉人彭凑英、程小明，原审被告李菊桂、钟花平案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初10040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人孙蓉及其委托诉讼代理人崔莹，被上诉人彭凑英及其与程小明共同委托诉讼代理人刘梦云，原审被告李菊桂（同时也是钟花平的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙蓉上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的执行异议。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案的两套房产均未办理产权登记，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。该规定属于国家强制性法律规定。依据《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，应认定无效。因此，被上诉人与原审被告签订的《购房合同》不受法律保护，应依法认定无效。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（1）项关于“买受人与被执行人须订立合法有效的书面买卖合同”的规定。被上诉人在未征得《商品房买卖合同》相对人即开发商江西华东装潢建材博览城有限责任公司的同意，低于市场价向原审被告购买备案房产，所产生的法律风险应由被上诉人自行承担。2、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，均是以房屋出售人已办理不动产产权登记、取得物权为前提，并未与《城市房地产管理法》的强制性规定相违背。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是用于规范房地产开发企业与买受人之间的法律关系，完全不适用于本案。综上，一审法院执行局依据物权公示原则，对被执行人名下的备案房产采取查封的执行措施并无不当，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的执行异议。 彭凑英、程小明答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应维持。原审被执行人李菊桂20**年12月16日与江西华东装潢建材博览城有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，全款购买涉案两套房产。2017年4月29日与被上诉人签订了《购房合同》，自愿将涉案房产出售给被上诉人，被上诉人按照合同约定支付房款并办理了交房入住手续，之后便出租给承租人黄超并签订了为期三年的租赁合同。该涉案房产未办理房权证件，是由于涉案房产的开发商江西华东装潢建材博览城有限公司所造成的，其责任不在于被上诉人。双方签订的《购房合同》合法有效，双方也依据合同完成了各自的义务。二、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。根据《民事诉讼法》第204条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行”；《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，被上诉人对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。本案涉案房屋，完全符合该法条的条文要件，有合法有效的书面合同，已支付全部价款并交付使用，在法院查封之前一直合法占有该房屋，非因买受人原因未办理过户登记。三、涉案房屋已确权为被上诉人所有。根据已生效的民事判决书（2019）赣0103民初10041号，判决“确认位于江西省南昌市青云谱区归彭凑英、程小明所有”。被上诉人现已申请强制执行。上诉人申请的查封明显错误，理应立即终止执行，撤销查封冻结。 原审被告李菊桂、钟花平述称：借的钱和卖房的钱都是用于星子工地上。星子工地是石材交易中心，现在已经烂尾停工在那。 彭凑英、程小明向一审法院起诉请求：1、请求立即中止执行，解除依据（2018）赣0103执1847号之一执行裁定书对原告所有的位于江西省南昌市青云谱区拍卖等执行措施；2、请求判决三被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月27日，一审法院作出（2017）赣0103民初2976号民事判决书，判决：“一、被告李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性归还原告孙蓉借款本金300000元；二、被告李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告孙蓉利息126000元（自2014年7月7日起至2016年4月6日）；三、驳回原告孙蓉的其他诉讼请求”。该案经二审终审维持一审判决。李菊桂、钟花平未按期履行还款义务，孙蓉向一审法院申请强制执行。一审法院依法作出（2018）赣0103执1847号执行裁定书和协助执行通知书，于2018年12月19日查封了李菊桂、钟花平含本案两套房产在内的五套备案房产。2019年8月22日，彭凑英、程小明向一审法院提出执行异议，请求解除对本案两套房产的查封。本院于2019年9月2日作出（2019）赣0103执异110号执行裁定书，驳回彭凑英、程小明的异议申请。彭凑英、程小明不服该裁定，向一审法院提出如上诉请。另查明，涉案两套写字楼李菊桂于2011年12月16日与江西华东装潢建材博览城有限责任公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，并于2011年12月20日备案登记在买受人李菊桂和李小斌（李菊桂之子）名下，李菊桂和李小斌以抵扣工程款的形式全额结清了合同约定购房款799826元，1313室合同约定面积54.79㎡，单价4637.11元/㎡，1314室合同约定面积113.54㎡，单价4806.76元/㎡，平均单价4721.94元/㎡。由于开发商的原因，整个小区的绝大多数购房人未能及时领取到房产证。2017年4月29日，李菊桂、李小斌（甲方）与彭凑英、程小明（乙方）签订了《购房合同》，该合同第二条约定：“双方议定上述房屋按套计算，两套总价款为人民币60万元。甲方必须办理房屋使用权证和土地使用权证，费用由甲方承担。甲方需积极配合乙方办理过户，过户的费用由乙方承担，甲方必须保证乙方获得此房屋的使用权证和土地使用权证。”合同签订后，程小明、彭凑英分别于2017年4月28日、5月2日、5月3日分三笔转款计60万元至李小斌银行账户。庭审中，李菊桂认可收到购房款60万元，用于建设工程中支付人员工资和材料款。2017年5月1日，彭凑英就涉案两套房屋与他人签订了为期三年的租赁合同，现该两套房屋由承租人正常使用。2013年3月29日，彭凑英与江西华东装潢建材博览城有限责任公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，购买了该小区二期83-11号商务办公楼一单元17层1715号房，购房单价4456元/㎡。彭凑英于2019年下半年领取了产权证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，第一、原告在人民法院查封前已签订了购房合同，未登记责任不在购房人。涉案两套写字楼虽未办理产权变更登记，是由于开发商的原因，致使整个小区的绝大多数购房人未能及时领取房产证，责任不在购房人；第二、原告全额支付了合理对价。2017年4月29日，李菊桂、李小斌与彭凑英、程小明签订了《购房合同》，约定两套总价款为人民币60万元，但不含变更登记费用，变更登记费用约定由彭凑英、程小明承担。该两套房产为公寓写字楼，过户契税较一般住宅高，李菊桂以60万元价格出售，合单价3564.43元／㎡，虽与其79万余元购买价及增值价款存在一定差异，但加上过户契税，出售价款不低于市场价的70%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”，显然，李菊桂不属于以明显不合理低价转让；第三、涉案房屋于合同签订后买卖双方即办理了交付，原告在人民法院查封前已合法占有了该不动产。2017年5月1日，彭凑英就涉案两套房屋与他人签订了为期三年的租赁合同，现该两套房屋由承租人在正常使用。综上所述，本院于2018年12月19日，因金钱债权执行中查封了涉案备案房产，该时间晚于李菊桂与彭凑英、程小明之间的交易、付款和两原告合法占有涉案房屋的时间。被告孙蓉以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房产”不得转让为由，认为李菊桂与彭凑英、程小明签订的房屋买卖合同无效的意见，本院不予采纳。理由为如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定第一款：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”李菊桂与彭凑英、程小明之间的房屋买卖行为不符合认定无效的法律及司法解释的规定，且李菊桂在庭审中明确表示配合彭凑英、程小明办理产权登记手续，办理产权登记也无法律障碍。孙蓉向李菊桂主张的为金钱债权请求权，而彭凑英、程小明享有向李菊桂主张物权请求权，物权请求权优于债权请求权。故对原告的诉请，本院依法应予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：解除本院对备案登记于被告李菊桂名下位于南昌市青云谱区的查封。原告彭凑英、程小明预交的案件受理费100元，由被告李菊桂承担。 本院二审期间，彭凑英、程小明提交了证据：（2019）赣0103民初10041号判决书及生效证明。证明：涉案的位于青云谱区归被上诉人彭凑英、程小明所有，已经法院确权并已生效。李菊桂申请了证人戴某、李某、杨某出庭作证。证明：卖房子的钱用到了工地上。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明以下事实：南昌市西湖区人民法院审理的原告彭凑英、程小明诉被告史慧兰，第三人李菊桂、钟花平案外人执行异议之诉一案，于2019年12月11日做出（2019）赣0103民初10041号民事判决，判决：一、不得执行位于江西省南昌市青云谱区。二、确认位于江西省南昌市青云谱区归彭凑英、程小明所有。该判决于2020年1月8日生效。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，根据诉辩意见，本案的争议焦点为：彭凑英、程小明对南昌市青云谱区是否享有排除强制执行的民事权利。现阐述如下： 审查案外人的权利能否排除执行，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，同时依据相关法律规定，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。首先，李菊桂和李小斌通过以房抵工程款的方式取得诉争房产，该房产并未办理产权证，但备案登记在李菊桂和李小斌名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，李菊桂和李小斌并未取得诉争房屋的物权。之后，2017年4月29日，李菊桂、李小斌与彭凑英、程小明签订《购房合同》，约定将诉争房屋以总价60万元的价格出售给彭凑英、程小明。虽然《购房合同》系双方真实的意思表示，但李菊桂在明知其尚欠不少债务的情况下，将诉争房产低价出售给彭凑英、程小明，上述出售价格比六年前李菊桂的购买款还要低将近20万元，显然与常理不符。经查，彭凑英于2013年以单价4456元/㎡的价格已在诉争房产楼盘购买过同性质的房产，应当知晓该诉争房产在2017年的交易价格是否合理。上述《购房合同》有逃避债务、转移财产等侵害第三人权益的嫌疑。其次，从权利成立的时间来看，孙蓉与李菊桂、钟花平的债权债务发生的时间早于彭凑英、程小明与李菊桂、李小斌签订《购房合同》的时间，彭凑英、程小明的请求权不具有优先性。再次，从权利的性质及内容来看，孙蓉的请求权为金钱债权，该债权的形成并不是基于对案涉房产的公示信赖效力，也并非针对案涉不动产这一特定财产，诉争房屋只是作为李菊桂的责任财产成为孙蓉债权的一般担保。虽然彭凑英、程小明对诉争房屋所享有的是基于购房合同而要求将诉争房产过户登记至自己名下的请求权，但其在签订购房合同时就知道该房屋并未办理产权证，李菊桂并未取得完全意义上的物权，彭凑英、程小明作为完全民事行为能力人，应当知晓相应的法律风险，对于诉争房屋，彭凑英、程小明并不具有物权期待权。 同时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，彭凑英、程小明所主张的权利并未完全符合上述四个条件，故对诉争房产并不能够排除执行。 另外，彭凑英、程小明主张经（2019）赣0103民初10041号生效判决确认诉争房产归其所有的主张，本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，该生效判决并不能排除本案的执行。 综上所述，孙蓉的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初 10040号民事判决； 二、驳回彭凑英、程小明诉讼请求。 一、二审案件受理费各100元，均由彭凑英、程小明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡  朋 审 判 员 欧阳晓明 审 判 员 王 晶 晶 二〇二〇年十月十三日 法官助理 时 君 晔 书 记 员 陈 佳 胜