江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0117民初3025号原告：徐友根，男，1978年10月3日生，汉族，住南京市溧水区。被告：南京悦居置业有限公司，统一社会信用代码913201170882091901，住所地南京市溧水区永阳街道天生桥大道。法定代表人：徐嘉悦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪伦，国浩律师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小丰，国浩律师（南京）律师事务所律师。原告徐友根与被告南京悦居置业有限公司（以下简称悦居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐友根、被告悦居公司委托诉讼代理人张小丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐友根向本院提出诉讼请求：判令被告支付迟延交房违约金815785元（457410元＋358375元）。事实和理由：原、被告于2017年6月15日签订两份编号为：宁房预售合字××号、20××47号的《天生悦居广场》商品房预售合同，约定：原告购买被告位于溧水区（建筑面积66.61平方米，总价为555904元）、1幢406室（建筑面积122.71平方米，总价为1024096元）；上述商品房均应于2018年3月30日前交付；被告迟延交付商品房的，按照已收价款的万分之伍／天向原告支付迟延期间的违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告迟延至2019年10月30日才交付两处商品房，迟延天数为579天（自2018年3月31日至2019年10月30日），应按照已收价款1580000元（555904元＋1024096元）的万分之伍／天计算违约金，共应支付迟延交付违约金457410元（1580000元＊0.0005＊579）。另，原、被告于2018年12月18日签订两份编号为宁房预售合字××号、20××75号《天生悦居广场》商品房预售合同，约定：原告购买被告位于溧水区（建筑面积53.85平方米，总价为1175100元）、7幢112室（建筑面积53.85平方米，总价为1175100）；上述商品房均应于2019年9月30日前交付；被告迟延交付商品房的，按照已收价款的万分之伍／天向原告支付迟延期间的违约金。合同签订后，原告按约定向被告履行了付款义务，但截止2020年7月31日，被告还未向原告交付两处商品房，迟延天数已达305天（自2019年10月1日至2020年7月31日），应按照已收价款2350000元（1175100元＋1175100元）的万分之伍／天支付迟延交付违约金358375元（2350000元＊0.0005＊305）元。被告2020年8月1日之后的违约责任，原告将在涉案商品房具备交付条件后另行主张。综上，原、被告双方签订的四份南京市商品房预售合同均合法有效，被告未按期交付商品房，构成违约，应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。悦居公司辩称：被告不认可违约金的计算方式和起算日，按照双方补充协议的约定第四条应当是有30日的宽展期，宽展期之外按照每日万分之一的标准进行计算，故原告主张的所有违约金均应从其主张的时间往后顺延30日开始起算，且按照日万分之一的标准进行计算。本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，原告徐友根（预购人、乙方）与被告悦居公司（预售人、甲方）签订编号分别为宁房预售合字××号、20××47号的《商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为永阳街道天生桥大道239号天生悦居广场1幢405室和1幢406室，规划用途均为办公，房款分别为555904元、1024096元，交房时间均为2018年3月30日前交付；甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之伍／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。该合同甲乙双方的其他约定部分还约定：如因其他原因甲方迟延交付该商品房的，乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；本补充协议与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本协议为准。本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。甲、乙双方还在合同中对其他事项进行了约定。2018年12月18日，原告徐友根（预购人、乙方）与被告悦居公司（预售人、甲方）签订编号分别为宁房预售合字××号、20××75号的《商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为永阳街道天生桥大道239号7幢111室和7幢112室，规划用途均为商业，房款分别为1175100元、1175100元，交房时间均为2019年9月30日前交付；甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之伍／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。该合同甲乙双方的其他约定部分还约定：如因其他原因甲方迟延交付该商品房的，乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；本补充协议与主合同具有同等法律约束力，如与主合同相冲突，应以本补充协议为准。双方确认已对主合同及本补充协议的所有条款予以充分协商，对条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订时已向对方进行特别解释说明。乙方确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，认可主合同及本补充协议的全部条款内容。甲、乙双方还在合同中对其他事项进行了约定。徐友根已将上述四份合同载明的房款全部给付了悦居公司。关于案涉1幢405室和1幢406室商品房，悦居公司通知徐友根的收房时间为2019年10月30日前，迟延交付时间为579天。关于案涉7幢111室和7幢112室商品房，截至2020年7月31日，悦居公司仍未通知徐友根收房，迟延交付时间为305天。徐友根要求按照已收房款的万分之伍/天计算迟延交房违约金，悦居公司要求按照已收房款的万分之一/天计算迟延交房违约金，并称若法院认为合同中的违约金条款是格式条款，要求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整违约金计算标准。诉讼中，徐友根还提供2019年9月20日其与赵亲贵就案涉7幢111室和112室商品房签订的《商铺租赁合同》以证明其因未收到房屋而造成的损失。该租赁合同约定：租期三年，年租金44万元，首年租金44万元于2020年2月29日前付清。徐友根还提供了2019年12月31日至2020年2月20日期间共计付款444081元的付款凭证，具体付款金额为：53660元、14500元、20000元、50000元、89000元、29840元、97581元、89500元。悦居公司对徐友根提供的证据真实性不予认可。以上事实，有《商品房预售合同》、《交付通知书》、《商铺租赁合同》、付款凭证、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，徐友根与悦居公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。悦居公司迟延579天向徐友根交付案涉1幢405室和1幢406室商品房，截至2020年7月31日迟延305天向徐友根交付案涉7幢111室和7幢112室商品房，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，双方签订的商品房预售合同主文和补充协议约定的标准不同，本院认为，双方在商品房预售合同中约定的按已交购房款万分之伍/日计算违约金的标准明确清晰，且合同中万分之伍的“伍”处有下划线，显系另行填写的特别约定，非格式条款；双方虽于同日就该预售合同再次签订补充协议，但从行文可见悦居公司未与徐友根协商该补充协议，系事先单方制作的文本，且字体、间距均小于通常商业文件文本样式，该条款免除了悦居公司大部分的违约责任，属格式条款。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，故案涉合同约定的违约金计算标准应按已交购房款万分之伍/日为准，并按主合同确定的交付时间次日开始计算。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，徐友根要求按已交购房款万分之伍/日的标准计算违约金，悦居公司主张该标准过高，本院认为，徐友根与赵亲贵签订房屋租赁合同时案涉房屋尚未交付，赵亲贵支付款项时房屋仍未交付，且赵亲贵付款次数频繁、付款数额有零头、付款总额超出约定的年租金数额，不符合常理，其提供的证据不足以证明其所受实际损失，本院根据案涉合同具体履行情况、预期利益等综合因素，对违约金标准进行酌减，酌定悦居公司应自2018年3月31日起以1580000元为基数按万分之三点伍/日的标准向徐友根支付迟延交付案涉1幢405室、1幢406室房屋579天的违约金，应自2019年10月1日起以2350000元为基数按万分之三点伍/日的标准向徐友根支付截至2020年7月31日迟延交付案涉7幢111室、7幢112室房屋合计305天的违约金。对徐友根主张的超出上述款项的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京悦居置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐友根支付2018年3月31日至2019年10月30日延迟交付案涉1幢405室、1幢406室房屋的违约金320187元，应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐友根支付2019年9月30日至2020年7月31日延迟交付案涉7幢111室、7幢112室房屋的违约金250862.5元；以上合计571049.5元；二、驳回原告徐友根其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11958元，减半收取5979元，保全费4599元，合计10578元，由原告徐友根负担3173元，由被告南京悦居置业有限公司负担7045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 何 洋二〇二〇年十月十三日书记员 魏月琴