云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2327民初89号原告：王绍靖，女。被告：杨建，男。委托诉讼代理人：杨林（系被告之弟弟），男。代理权限：特别授权代理。被告：楚雄州珩宇实业有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州永仁县永定镇永桥路珩宇新天地小区****。法定代表人：罗明，总经理。委托诉讼代理人：谢朝勇，男。代理权限：一般授权代理。原告王绍靖与被告杨建、楚雄州珩宇实业有限责任公司（以下简称珩宇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，因被告珩宇公司法定代表人罗明被刑事羁押，受新型冠状病毒引发肺炎疫情影响，本案依法暂停审理，后因具备开庭审理条件，于2020年9月2日恢复审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王绍靖、被告杨建的委托诉讼代理人杨林、被告珩宇公司的委托诉讼代理人谢朝勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王绍靖向本院提出诉讼请求：1.确认珩宇公司与杨建租赁永仁县的《商铺租赁合同》无效；2.判令被告杨建向原告返还永仁县；3.判令杨建向原告支付2019年7月1日至2020年9月3日止的房租；4.判令被告珩宇公司支付原告2015年至2018年6月30日房租31979元；5.判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年10月原告与被告珩宇公司购买了Ｂ-2-31号、Ｂ-2-82号两间商铺，办妥相关房产手续，投入使用。2012年6月被告珩宇公司要拆除永仁珩宇商贸城重建，其中包括原告的商铺在内，并与原告签订了《珩宇商贸城房屋重建协议》。其中协议约定“原告将已取得产权的商铺及相关手续交给珩宇公司，珩宇公司在同等区位新建的商铺按1:1同等建筑面积给予回迁安置，双方确认回迁商铺为1-1-033、1-1-037，约定被告珩宇公司在6个月内给原告办理不动产权证书，并承担办证需要缴纳的一切费用等事项；同时还约定拆除重建回迁期间（2012年6月8日至2017年12月31日）原告商铺返租给珩宇公司”，但是到2017年底返租期满，约定租金未付清，也未给原告办理不动产权证，商铺也未交还给原告。后原告向法院起诉，经永仁县法院审理，2019年1月23日作出（2018）云2327民初123号民事调解，确定“由珩宇公司于2019年3月31日前为原告办理位于永仁县永定镇永桥路新天地1幢地上一层033、037号商铺的不动产权证书，并由珩宇公司承担办证的费用及税费”。另外，经原告了解，2017年6月珩宇公司在原告不知情的情况下，又将永仁县转租给了被告杨建，约定的租赁期限为5年。后珩宇公司因公司经营不善，无法继续经营管理公司的商铺，与杨建签订了《租金代付协议》，由杨建向原告支付房屋租金。但时至今日，杨建实际占用珩宇新天地1幢地上一层037号商铺，原告与杨建经过反复协商，杨建代为支付了2018年7月1日至2019年6月30日的房租4998元，但2019年到期的租金杨建拒不支付，其行为严重的侵害了原告的合法权益。综上，原告认为，2012年6月原告与珩宇公司签订的《珩宇商贸城房屋重建协议》合法有效，对合同的双方具有法律约束力，其中该协议的返租期限为2012年6月8日至2017年12月31日，而2017年6月在原告不知情的情况下，珩宇公司与杨建签订的转租合同中约定的租赁期限为5年，其在后的转租协议租期明显的超越了《珩宇商贸城房屋重建协议》的租期，因此转租合同系珩宇公司与杨建恶意串通并损害原告合法权益的合同，依据《合同法》第五十二条之规定转租合同应当被认定为无效，同时该合同取得的财产，应当返还，并且存在过错的杨建应当赔偿对方所受到的损失（即房屋被占用的租金损失）。被告杨建辩称，我与被告珩宇公司租的房子，我只能向被告珩宇公司支付房租，原告不应向我催要房租；我支付了一年的房租，是因珩宇公司委托我代为支付，当时我与珩宇公司的租赁合同租期是5年，但在2019年7月珩宇公司的消防水断水，后甚至生活用水都没有了，在这种情况下珩宇公司违约，我不可能支付房租，也不可能代为支付房租，且珩宇公司到目前为止尚欠我12万余元未还，在我的钱扣回来的情况下，我才支付房租，所以我不应支付原告房租。被告珩宇公司辩称，因委托诉讼代理人近期才到公司，对原、被告房屋租赁情况不知情，请依法判决。本案争议的焦点：被告杨建是否应支付原告房租？针对争议焦点，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件欲证实原告的基本身份情况及诉讼主体资格；2.《珩宇商贸城房屋重建协议》复印件，欲证实原告向被告珩宇公司购买了两套商铺，后被告珩宇公司与原告协商一致拆除重建且返租了两套商铺；3.（2018）云2327民初123号民事调解书复印件，欲证实位于永桥路珩宇新天地1-1-033、1-1-037号房屋所有权归属于原告；4.《委托书》复印件欲证实珩宇公司委托杨林支付原告自2018年7月1日起的房租；5.照片复印件欲证实1-1-037号商铺2018年7月1日至2019年6月30日房租是4998元；6.《欠条》复印件欲证实珩宇公司欠原告至2018年6月30日的房租31979元；7.《说明》复印件欲证实原告两间商铺的租金是每年12000元。经质证，被告杨建对证据1至6均无异议，证据7不知情；被告珩宇公司对证据1至6均无异议，证据7的真实性无异议，但说明上注明是由罗明个人承担。被告杨建提交以下证据：1.《商铺租赁合同》复印件，欲证实杨建与被告珩宇公司签订的房屋租赁合同的情况，包括原告的1-1-037号房屋；2.《收条》复印件欲证实被告支付珩宇公司2017年7月1日至2018年6月30日的租金150000元及保证金50000元，共20万元；3.《借条》复印件欲证实被告珩宇公司向被告借款18万元，应用所借的款项抵扣房租；4.《结算单》复印件欲证实经二被告结算，被告珩宇公司欠被告材料款224000元，抵扣2018年7月1日至2019年6月30日的房租137200元，尚欠材料款86800元；5.《委托书》复印件欲证实珩宇公司委托被告向原告等7人支付房租的事实；6.《收条》复印件7张，欲证实被告代珩宇公司支付7户2018年7月1日至2019年6月30日的房租，其中原告的房租4900元；7.（2018）云2327民初59号民事调解书，欲证实被告珩宇公司欠杨林材料款18万元及利息2万元的事实。经质证，原告对证据1真实性无异议，但珩宇公司与被告签订的租赁合同的期限为5年，而当时珩宇公司与原告签订的返租合同只有半年就到期；对证据2的真实性无异议，但2018年7月1日起037号商铺的租金应该支付给原告；对证据3、4不清楚，但033号商铺在2018年6月15日被告珩宇公司已交还给原告，一起交还的共有19家；对证据5、6无异议；对证据7不清楚。被告珩宇公司对证据均无异议。被告珩宇公司未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的证据经二被告质证无异议，本院予以采信。被告杨建提交的证据1、2、5、6经原告、被告珩宇公司质证无异议，本院予以采信；证据3与证据7中的款项为同一笔欠款，经被告珩宇公司质证无异议，本院予以采信；证据4经被告珩宇公司质证无异议，本院予以采信；证据7系生效法律文书本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月5日，原告王绍靖与被告珩宇公司签订《珩宇商贸城房屋重建协议》，协议约定：甲方（被告珩宇公司）决定拆建座落于永仁县的珩宇商贸城，乙方（原告）在拆建范围内有商屋两间，房号一间为Ｂ-2-31（后房号变更为1-1-033），建筑面积19.19平方米；另一间为Ｂ-2-82（后房号变更为1-1-037），建筑面积13.1平方米。乙方同意甲方对市场拆除重建，同意将自有房屋交由甲方拆建。房屋重建期间为了不影响乙方的租金收益及培育开发市场，甲方决定承租乙方商屋，租赁期限自本协议签订之日即2012年6月5日起至2017年12月31日止，租金按年度支付，每年5256元，一年一付。协议签订后，双方按协议履行。2012年6月7日，被告珩宇公司法定代表人罗明向原告出具《说明》一张，写明：原告投资的珩宇商贸城商铺两间面积约33平米，从签订重建协议时起的5年商铺返租租金为每年12000元，每年到期领一次，本说明自与原告签订合同之日起生效。2018年6月20日，被告珩宇公司向原告王绍靖出具《欠条》一张，写明：欠原告至2018年6月30日的商铺返租费31979元，该返租费公司将于2019年12月31日前逐步付清。付款期限到后，经原告催要，被告珩宇公司至今未付款。原告王绍靖于2018年1月31日向本院提起对被告珩宇公司商品房购销合同纠纷一案，本院于2019年1月23日作出（2018）云2327民初123号民事调解，由被告珩宇公司于2019年3月31日前为原告王绍靖办理位于永仁县永定镇永桥路珩宇新天地1幢地上一层033、037号商铺的不动产权证书，并由被告珩宇公司承担办证的费用及税费。另查明，杨林与被告杨建系兄弟。永仁家纳大家居专卖店于2017年6月22日核准经营，经营者为杨建，2020年9月15日注销。杨林经营一家建筑材料门店。2017年4月15日，被告珩宇公司与被告杨建签订《商铺租赁合同》，约定：甲方（珩宇公司）将位于永仁县（珩宇新天地）Ａ栋地上一层35-37号（含王绍靖1-1-037号）、Ｂ栋地上一屋2-1-035至2-1-041、Ｂ栋2-1-001至2-1-026的商铺（除1-1-16号）租赁给乙方（杨建）使用，租期五年，自2017年7月1日至2022年6月30日。租金按年交纳，先付后用。第一年租金为15万元，第二年至第五年租金为137280元／年，付款时间为7月1日。乙方一次性交纳保证金5万元。合同签订后，被告杨建支付被告珩宇公司2017年7月1日至2018年6月30日的房租15万元及保证金5万元。被告杨建将租赁的房屋用于经营永仁家纳大家居专卖店。2018年1月12日，杨林向本院提起对被告珩宇公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月26日作出（2018）云2327民初59号民事调解，由被告珩宇公司于2018年4月30日前支付杨林材料款180000元及利息20000元。2019年5月19日，被告珩宇公司向杨林出具委托书一份，写明：珩宇公司委托杨林支付王绍靖、陈国会、起国盛、付江丽、李仙丽、韩继会、李翠芬以上7人的租金，自2018年7月1日起支付。同日，被告珩宇公司向杨林出具结算单一份，写明：与杨林办理老业主委托及2019年房租，原欠材料款一事结算如下：1.公司欠杨林材料款达成协议支付224000元；2.2018年7月1日至2019年6月30日，杨林应支付珩宇公司房租137200元；3.委托杨林支付款项由杨林与王先梁共同办理，余额确定后加入支付金额；4.欠杨林材料款86800元（224000元－137200元）。后杨林代被告珩宇公司支付房租44100元，其中：2019年7月1日支付李仙丽4900元，2019年7月2日，支付王绍靖4900元（2018年7月1日至2019年6月30日1-1-037号商铺）、支付陈国会13000元、支付起国盛房租4900元，2019年7月19日支付付江丽7900元，2019年9月4日支付李翠芬4900元，2020年5月25日支付朝继会3600元。另查明，因被告杨建租赁的商铺断水，被告杨建于2020年7月15日将租赁的商铺腾空，但钥匙至今未交还被告珩宇公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告王绍靖与被告珩宇公司签订的《珩宇商贸城房屋重建协议》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行自己的义务。原告王绍靖按约定将房屋返租给被告珩宇公司，被告珩宇公司应按约定向原告王绍靖支付租赁费，租赁期间届满，被告珩宇公司继续使用房屋，原告王绍靖没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原租赁合同继续有效，现被告珩宇公司未按合同约定支付租赁费，原告王绍靖有权要求被告珩宇公司履行付款义务，故原告王绍靖主张被告珩宇公司支付至2018年6月30日租赁费31979元的诉讼请求，本院予以支持；原告王绍靖主张确认被告珩宇公司与被告杨建签订的《商铺租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体和第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原告王绍靖提供的证据不能证实被告珩宇公司与被告杨建签订的《商铺租赁合同》存在无效的情形，且原告王绍靖与被告珩宇公司的租赁合同在返租合同到期后变更为不定期租赁合同，故对原告王绍靖该项主张本院不予支持；原告王绍靖主张被告杨建返还永仁县，原告王绍靖与被告珩宇公司的不定期《租赁合同》因原告王绍靖提出返还房屋而解除，且被告杨建于2020年7月15日将租赁的商铺腾空，但钥匙至今未交还被告珩宇公司，目前，被告珩宇公司、杨建并未实际使用诉争商铺，故原告王绍靖请求负有腾房义务的被告杨建返还商铺的诉请本院予以支持；原告王绍靖主张被告杨建支付2019年7月1日至2020年9月3日的租赁费，因与被告杨建建立租赁关系的是被告珩宇公司，原告王绍靖仅能根据租赁合同的相对性，主张被告珩宇公司支付租赁费，故其向被告杨建主张租赁费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告楚雄州珩宇实业有限责任公司于判决生效后十五日内支付原告王绍靖1-1-037号商铺至2018年6月30日的租赁费31979元；二、被告杨建于判决生效后十日内返还原告王绍靖位于永仁县；三、驳回原告王绍靖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由原告王绍靖负担47元，被告楚雄州珩宇实业有限责任公司负担303元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  和慧频二〇二〇年十月三十日书记员  朱鹏飞