四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终968号 上诉人（原审原告）：靳必高，男，1952年5月出生，汉族，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 上诉人（原审原告）：何永凤，女，1969年7月出生，汉族，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：游潘念，四川能言律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人（原审被告）：童敬华，男，1975年11月出生，汉族，江苏省南京市人，户籍地江苏省南京市浦口区，现住四川省西昌市。 被上诉人（原审被告）：覃岭，男，1973年4月出生，四川省西昌市人，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：刘忠惠，四川骁驰律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人靳必高、何永凤因与上诉人童敬华、被上诉人覃岭房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2018)川3401民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人靳必高、何永凤上诉请求：1.依法改判两名被上诉人支付上诉人已欠的8万元租金和5,000.00元的水电费,并承担在诉讼期间占有使用上诉人出租标的物1年零9个月的租赁费用，按每年34万元计算，共计59.5万元;2、依法认定两名被上诉人的违约责任并支付违约金30万元;3、解除上诉人与被上诉人童敬华之间的《农家乐场地租赁协议》,并责令两被上诉人将营业手续完整的移交给上诉人;4、判令被上诉人支付诉讼期间所欠的水电费6,000.00余元。事实及理由:一、上诉人靳必高在被上诉人童敬华转让给被上诉人覃岭的转让合同中最后一页的见证人一栏签名,不代表上诉人靳必高、何永凤同意转让。上诉人未认可覃岭为承租人,上诉人仅与童敬华之间发生租赁关系，没有与覃岭发生过任何关系。二、本案适用的是简易程序,依法应该在三个月之内审结。但是由于被上诉人覃岭恶意申请鉴定,导致本案审结时间长达一年多,在此期间,租赁物一直由被上诉人在占有使用,时至今日都没有移交给上诉人,给上诉人带来直接的巨大经济损失,此间的租赁费,一审法院没有依法予以认定。请求二审法院依法予以认定并改判两名被上诉人支付。三、被上诉人故意违约,根据公平合理、等价有偿原则,应当承担违约责任。四、被上诉人覃岭是本案的适格被告人，因为他是实际的经营管理者和受益者，完全有义务承担相应责任。五、在本案提起诉讼时,案涉标的物还没有涉及到拆迁，且至今也没有接到任何停止营业通知。上诉人的出租标的物还完全能够实现相应的经济目的，合同没有依法解除,上诉人就无法自行经营或出租他人经营。六、上诉人与被上诉人童敬华在《补充协议》中明确约定,合同终止时,必须将所有的营业手续完整无损的移交给上诉人,同时也约定需要变更在童敬华名下时,上诉人与童敬华必须双方到场。但是,一审查明的事实却是变更在被上诉人覃岭的妻子名下了，构成违约。敬请二审法院判令被上诉人将上诉人移交给被上诉人童敬华的全套营业手续完整的移交给上诉人并做相应的变更。 上诉人童敬华针对上诉人靳必高、何永凤的上诉请求辩称，1.靳必高、何永凤的上诉请求和事实理由不成立。2.我转让给覃岭后，是覃岭与靳必高、何永凤他们在交易，所有的经营行为与我无关。房租费、水电费都没有经我手。3.请求人民法院判决我不承担责任。4、现在已经拆迁了，拆迁费、装修费都归覃岭所有。 上诉人童敬华上诉请求：l.撤销(2018)川3401民初4789号民事判决书。2.依法改判由被上诉人覃岭承担支付租金及电费的责任,上诉人不承担任何责任。3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、本案中并未查清欠付的租金及垫付的电费为多少。被上诉人靳必高、何永凤主张2017年9月至2018年9月一年所欠的租金8万元,以及所垫付的电费5仟元,但并没有提供任何的证据支持。根据相关的法律规定,其应当提供证据加以证明,如果不能提出证据则要承担举证不利的后果。因租赁物的租金直接是被上诉人覃岭支付的,具体支付了多少,怎么支付的,欠付多少只有被上诉人之间清楚,上诉人对此并不知情。而且在没有任何证据支持的情况下,上诉人对这些金额是不认同的,也不能排除被上诉人之间恶意串通损害上诉人的利益。二、上诉人不应承担支付租金及电费的责任。上诉人与三被上诉人之间的关系，并非上诉人为承租人与覃岭为次承租人的关系。覃岭应为承租人，靳必高、何永凤在上诉人与覃岭签订的《农家乐场地承租协议》作为见证人签名,表明二人同意上诉人与覃岭签订合同，同意由覃岭租赁场地，且该协议与上诉人与靳必高、何永凤协议内定一致,自2013年3月25日签订上述第二份协议之后,租金就由覃岭直接支付给靳必高、何永凤。故不符合转租的法律关系的,而是上诉人与靳必高、何永凤之间的租赁合同已经发生了主体的变更,承租人由上诉人变为了覃岭。通过工商部门的登记信息等证据,足以认定实际经营者是覃岭，根据权利和义务的对等的原则，上诉人不应当承担支付租金及电费的责任,应当由覃岭来承担此责任。综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误,本案中的租金及电费的金额并未查清,上诉人也不应承担支付租金及电费的责任,请二审法院查明事实后依法改判,支持上诉人的上诉人请求。 上诉人靳必高、何永凤针对童敬华的上诉请求和事实理由辩称，童敬华的上诉理由与一审查明的事实理由完全不吻合。一审查明并认定靳必高、何永凤对童敬华与覃岭之间的转包合同不认可，仅作为见证人，覃岭虽是实际的经营者，但童敬华与靳必高、何永凤的租赁合同的主体依然没有改变。童敬华主张不承担本案的房屋租赁费以及水电费等，均不符合客观事实，也不符合法律规定，请二审法院依法驳回。 被上诉人覃岭辩称，1.请二审人民法院依法驳回三被答辩人对答辩人的全部上诉请求,维持一审判决“二原告与被告覃岭之间并未订立合同、两份租赁合同签订主体不同、分属两个不同租赁法律关系、其不应当向二原告支付租金”的正确认定和判决处理结果。2.请二审人民法院依法确认:被答辩人童敬华于2013年3月25日与答辩人覃岭签订的《农家乐场地租赁协议》为无效合同,并责令被答辩人童敬华承担无效合同的全部法律责任。3.本案一审和二审的诉讼费用由被答辩人承担。事实和理由:一、案涉两份租赁协议显示:两份租赁协议签订主体不同、权利义务不同,分属两个不同租赁法律关系。因此,一审判决认定答辩人覃岭依法不应当承担向被答辩人靳必高和何永凤支付租全及相关费用的法律责任完全正确，请二审人民法院依法予以维持。被答辩人靳必高、何永凤、童敬华上诉诉请由答辩人承担本案支付租金和其他费用的上诉请求依法不能成立，请二审人民法院判决予以驳回。1.两份租赁协议的主体不同。2.两份租赁协议的权利义务不同。3.在童敬华与覃岭的协议中,覃岭并没有要履行童敬华与靳必高、何永凤租赁协议的任何承诺或约定。因此,依照合同相对性的法律规定,前述靳必高、何永凤与童敬华的三份协议,只能对甲方靳必高、何永凤和乙方童敬华具有法律的约束力,而不能及于协议之外的覃岭。因为覃岭并非该三份租赁协议的签订主体和履行主体,所以也当然没有履行该三份协议的任何法律义务。二、被答辩人童敬华与答辩人覃岭签订的《农家乐场地租赁协议》系无效合同,请二审人民法院依法予以确认,并责令其退还违法收取的110万元转让费。1.被答辩人提供的幸福里山庄农家乐未经合法行政许可,其转租行为严重违法。2.童敬华租赁给覃岭的农家乐房屋,没有取得建设工程规划许可证,系违法。3.时至今日已经7年多童敬华未履行双方签订的农家乐场地租赁协议第四条第4项的约定,明显是对乙方覃岭的欺骗。三、被答辩人童敬华转租给答辩人覃岭的幸福里山庄,存在严重安全和使用隐患,给答辩人造成严重经济损失,应当承担赔偿责任。四、本案中所涉租赁物因鉴定未果和面临政府拆迁,一审法院未批准答辩人依法对租赁物进行现场勘验和证据保全的请求,现因政府拆迁,租赁物已经灭失,对租赁物是否能满足租赁合同使用的需要确认困难。1.此次诉讼中,覃岭申请对租赁物是否满足租赁合同使用的需要进行司法鉴定,即申请鉴定机构针对“幸福里山庄农家乐”在住宿、娱乐、餐饮经营中的使用安全、疏散安全、防火安全上是否存在安全质量问题和安全隐患，是否能够满足承租人农家乐住宿、娱乐、餐饮经营活动的正常和安全使用的合同目的进行分项报价和提供相关计费的依据,但未果。2.一审中,为查明本案事实和保全案涉租赁合同的标的物,对西昌市幸福里山庄进行现场勘查和证据保全显得十分必要,答辩人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第一百二十四条之规定,书面申请人民法院对西昌市幸福里山庄进行现场勘验和进行证据保全而未获准予,现因政府拆迁,租赁物已经灭失,对租赁物是否能满足租赁合同使用的需要确认困难。综上所述,案涉两份租赁协议分属两个不同租赁法律关系,一审判决认定答辩人覃岭依法不应当承担向被答辩人靳必高和何永凤支付租金及相关费用的法律责任完全正确,请二审人民法院依法予以维持。被答辩人靳必高、何永凤上诉诉请答辩人覃岭与第一被告童敬华共同承担他们之间所签协议的法律责任,和童敬华上诉诉请答辩人承担其与靳必高、何永凤之间租赁合同支付租金和相关费用的合同义务,是对答辩人覃岭合法权益的侵犯,依法不能成立。请二审人民法院判决予驳回。 原审原告靳必高、何永凤向一审法院起诉请求：1.依法判令两名被告连带支付2017年9月至2018年9月欠下的租金8万元整；支付原告为其垫付的电费5，000.00元；承担违约金30万元整；2.依法判决解除原告与第一被告童敬华之间签订的《农家乐场地承租协议》；3.依法判令第一被告在协议解除后将所有的营业手续变更登记在原告名下；4.依法判令两名被告退场后按照原告的物品移交清单退还给原告，共同承担退场后房屋维修费用。 一审法院认定的事实：2012年7月23日，何永凤与童敬华订立《农家乐场地租赁承租协议》，将靳必高、何永凤位于西昌市占地面积1322平方米的所有设施（包括房屋、院坝及附属所有室内外设施，其中也包括靳必高、何永凤从海南乡缸窑村老协会承租的老年活动中心）出租给童敬华经营使用。租期为2012年8月6日起至2020年9月15日止，租金为每年33.98万元，并约定了双方责任（如出租方擅自终止协议，则赔偿童敬华装修费用及违约金30万元等）。2012年10月10日，靳必高、何永凤与童敬华订立《补充协议》，就靳必高、何永凤未办理相关营业执照、经营许可证变更手续则如何补偿童敬华及老年协议使用4天场地等问题进行了约定。2013年3月25日，童敬华与覃岭订立《农家乐场地承租协议》，约定将童敬华从靳必高、何永凤承租的租赁物整体转租给覃岭，租期为2012年8月6日起至2020年9月15日止，约定“甲方（指童敬华）未办各种证照之前租赁金额每年为：（人民币）贰拾玖万伍仟元／年，办齐各种证照手续后为（人民币）每年叁拾肆万整元／年……”、“经营转让费为（人民币）110万元，大写壹佰壹拾万整。由分期付款方式支付……”并约定了双方责任（如童敬华擅自终止协议，则赔偿覃岭装修费用及违约金20万元等），靳必高在协议的“见证方（签字）”处签名。2014年5月16日，何永凤与童敬华订立《营业执照变更使用协议》，双方就变更靳必高、何永凤已办理完毕的经营手续等相关问题以及如果发生拆迁则相关补偿如何分配进行了约定。2014年5月19日，童敬华向靳必高、何永凤出具《转交证件清单》1张，载明证件包括“一、营业执照正副本（2）；二、泸山军区经营许可证正副本（2）。三、特种行业经营许可证正副本（2）；四、餐饮服务许可证（1）；五、卫生许可证（1），消防安全许可证（1）；共计：大小手续玖本。”覃岭实际承租经营期间，童敬华向靳必高、何永凤转交租金。租金发生拖欠后，覃岭分期分批向靳必高、何永凤支付租金，租金一直未支付完毕，且靳必高、何永凤垫付了部分电费。 另，2018年4月24日，该院就童敬华、覃岭案涉转让费纠纷作出（2018）川3401民初1309号民事调解书。该院受理本案后，覃岭申请对靳必高、何永凤出租的幸福里山庄农家乐房屋渗水原因及房屋是否符合房屋安全使用进行鉴定该院准许后委托司法鉴定机构进行鉴定，后因申请人覃岭未交纳任何鉴定费用，司法鉴定机构于2019年9月6日向该院发送《退回函》。 一审法院认为，结合诉辨双方意见，本案争议焦点为如何定性靳必高、何永凤与童敬华、覃岭之间的法律关系；靳必高、何永凤、童敬华是否已履行瑕疵担保义务问题以及其他相关问题。 一、靳必高、何永凤与童敬华、被告覃岭之间的法律关系。 根据何永凤与童敬华订立的《农家乐场地承租协议》和靳必高、何永凤与童敬华订立的《补充协议》，出租人为二靳必高、何永凤，承租人为童敬华，租赁物包括了海南乡缸窑村老协会许可靳必高、何永凤转租的老年活动中心。靳必高、何永凤有权处分租赁物，并办理了相关经营手续，童敬华可依法经营使用租赁物，靳必高、何永凤与童敬华订立的租赁合同合法有效。童敬华与覃岭订立的《农家乐场地承租协议》系转租合同，靳必高在“见证人”处签署姓名，可认定为“出租人同意”，经出租人同意的转租合同合法有效，童敬华为转租人，覃岭为次承租人（实际承租人）。现争议的焦点为作为出租人的靳必高、何永凤同意转租后，承租人（转租人）童敬华是否已经将整个租赁权转让出去，次承租人覃岭是否已经替代童敬华成为承租人。经审查，根据当事人陈述和现有证据，靳必高、何永凤与童敬华之间基于人格信任关系而订立租赁合同，靳必高、何永凤、童敬华、覃岭之间并未特别约定对整个租赁权进行转让，靳必高、何永凤未明确同意租赁权整体转让，覃岭也未表示其与靳必高、何永凤已建立租赁关系，实际承租人由童敬华变更为覃岭，并不必然导致原租赁关系的主体变化。即靳必高、何永凤与童敬华之间的租赁合同继续有效，童敬华与覃岭之间的转租合同也有效，靳必高、何永凤可行使收取租金等权利，应当履行交付、维修租赁物等义务。童敬华可行使向覃岭收取租金等权利，应当履行向靳必高、何永凤给付租金等义务。覃岭可行使使用、经营租赁物等权利，应当履行向童敬华给付租金（或自愿代位交付租金）等义务。靳必高、何永凤系完全民事行为能力人，靳必高在童敬华和覃岭订立的转租合同中签署了姓名，且靳必高、何永凤知道或者应当知道实际租赁人系覃岭，其主张童敬华擅自将租赁物转让给覃岭经营、对合同内容完全不知情的意见，该院认为没有事实基础和法律依据，不予采纳。虽然该院认定靳必高、何永凤认可童敬华的转租行为，但童敬华与覃岭订立的转租合同并不对靳必高、何永凤发生效力（该院也未审查到靳必高、何永凤从童敬华的转租行为中获取了额外利益），现有证据不能证明租赁权已整体转让，该院尚不能认定承租人已由童敬华变更为覃岭。而我国法律并未明确规定租赁法律关系中可以突破合同的相对关系而认定出租人与实际承租人自然建立租赁关系，法律也未规定经出租人同意转租后租金应当由实际承租人（即本案中的次承租人覃岭）给付，转租人（即本案中的承租人童敬华）自然免除给付租金的义务。本案中各方当事人也均未明确表示童敬华可以不承担给付租金的法律责任。对童敬华主张租金的给付是覃岭（实际承租人）在支付，认为其仅仅为代收代付、在本案中不承担责任的意见，该院不予采纳。本案中，靳必高、何永凤与覃岭之间并未订立合同，本案三方当事人也从未达成合意而明确表示关于靳必高、何永凤应当获取的租金由次承租人覃岭负责给付而与承租人童敬华无关。对覃岭认为其并非靳必高、何永凤与童敬华之间所签订协议主体、两份租赁协议分属两个不同租赁法律关系，其不应当向靳必高、何永凤支付租金的意见，该院予以采纳。 综上，纵观全案案情及所有证据，本案中三方当事人并未形成覃岭间接或直接向靳必高、何永凤支付租金、童敬华不再承担任何租金支付责任的合意，各方当事人应当根据《合同法》第八条规定，依据各自订立的有效合同履行义务。覃岭作为实际使用、经营租赁物的次承租人，并未与靳必高、何永凤建立合同关系，其虽有支付租金之义务，但其义务只能由其与童敬华订立的合同确定，覃岭并非本案适格被告，在本案中不承担责任。 二、关于出租人、承租人（转租人）是否已履行瑕疵担保义务的问题 本案中，覃岭认为转租人童敬华既未履行权利瑕疵担保义务也未履行物的瑕疵担保义务。 （一）关于租赁物是否违法的问题，覃岭认为童敬华至今未出示房屋的所有权证、建设工程许可证，《西公消安检字（2014）第0033号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》依法不能作为本案所涉租赁合法的证据。经审查，出租人有权处分案涉租赁物（包括老年活动中心），承租人童敬华经出租人同意与覃岭订立了转租合同。《合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以减少租金或不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”。现没有证据证明因第三人主张权利而使次承租人（实际承租人）覃岭不能对租赁物进行使用、收益，也没有证据证明因租赁物违法而受到国家有权机关的处罚致使覃岭的正常经营行为受到影响。相反，靳必高、何永凤提交了证据证明已办理相关经营证照（包括消防安全检查合格证等，该院对国家有权机关颁发的相关证件予以采信），而行政许可等事项不属于本案审理范围。根据现有证据，该院认定案涉租赁物并无权利瑕疵，覃岭可正常使用、经营租赁物，覃岭的租赁权并未受到侵害，对覃岭认为案涉租赁物违法、其与童敬华订立的租赁协议无效的意见，该院认为尚无事实基础和法律依据，不予采纳。 （二）关于租赁物是否具有质量瑕疵的问题，覃岭认为租赁物不能满足实际正常使用，提供了租赁物照片、整改意见书（自行制作）、视听资料等证据予以支持，并向该院申请对房屋渗水等质量问题提出司法鉴定申请。经该院审查，早在2012年或2013年转租人（承租人）童敬华就已向实际承租人（次承租人）覃岭交付租赁物，而覃岭系完全民事行为能力人，当时并未表示异议。本案并无房屋质量、消防安全等方面相关专业知识，根据日常生活经验法则无法认定该租赁物是否具有质量瑕疵，也无法认定如果租赁物存在质量瑕疵则何为其形成的具体原因（比如房屋自身是否存在质量问题、实际租赁人是否合理使用租赁物、合理使用租赁物过程中是否出现需要维修事项、出租人是否应当履行维修义务等），且覃岭向该院提出司法鉴定申请后又拒绝向鉴定机构交纳相关费用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定，应当承担不利后果，该院对覃岭提交的证据不予采信，对覃岭认为租赁物存在质量问题、不能满足实际正常使用的意见，该院认为尚无事实基础和法律依据，不予采纳。 综上，次承租人覃岭已实际使用、经营租赁物数年，而该院又无相关专业知识，根据现有证据，该院认为覃岭拒付租金的抗辩事由尚不成立，该抗辩事由自然也不能延伸成为承租人（转租人）童敬华拒付租金的抗辩事由。根据上述第一条意见，覃岭在本案中不承担向靳必高、何永凤支付租金的责任，至于覃岭是否应当向童敬华支付租金以及支付多少租金等争议，不属于本案审理范围，可另行处理，该院不作评判。 三、其他相关问题 （一）关于靳必高、何永凤的诉讼请求标的额，本案当事人对欠付8万元租金及靳必高、何永凤垫付的0.5万元电费并无异议，该院予以认定。而关于靳必高、何永凤主张的30万元违约金，经审查，何永凤与童敬华订立的《农家乐场地承租协议》第五条“甲方责任”中约定了违约金条款，“甲方”（指原告）违约则向“乙方”（指童敬华）支付违约金30万元，前述协议中并未约定童敬华违约则应向靳必高、何永凤支付违约金，对靳必高、何永凤请求靳必高和覃岭支付30万元违约金的诉讼请求，该院不予支持。 （二）根据《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，童敬华转租行为已得到靳必高、何永凤同意，原租赁合同继续有效，现有证据尚不能证明童敬华恶意或无正当理由逾期支付租金（童敬华已非实际承租人），对于靳必高、何永凤要求解除合同的诉讼请求，该院不予支持。 （三）关于本案中涉及的行政管理、行政许可等事项，不属于本案审理范围。现注册登记的经营者为“周晓玲”，在未确定具体行政行为是否违法前，该院不宜判令童敬华将所有的营业手续变更登记至靳必高、何永凤名下，对靳必高、何永凤相关诉讼请求，该院不予支持。另，案涉具体行政行为是否违法尚不明确，本案当事人在办理相关经营许可、变更经营者登记信息等具体行为中是否存在过错或过失、是否应当承担相应法律责任等问题，该院不作评判。 （四）该院仅在靳必高、何永凤的诉讼请求范围内审理本案，关于覃岭认为童敬华应当对其承担相关法律责任问题（如返还覃岭转让费110万元、赔偿经济损失100万元等），该院不作评判。 （五）关于覃岭向该院提交的《现场勘查和证据保全申请书》，该院并无相关专业知识能力，覃岭也未合理说明申请证据保全的必要性（该院也无专业知识能力认识覃岭已使用、经营租赁物数年后现存“证据”的具体属性），且该院充分考虑到覃岭申请司法鉴定后又拒交相关费用的情节，对其现场勘验和证据保全的申请，不予准许。 （六）本案中各当事人自行制作而产生的证据（如靳必高、何永凤用以证明其房屋因靳必高、覃岭无力经营而遭受损害的照片），对方当事人表示异议且无其他证据印证的，该院不予采信。 （七）根据该院所了解的情况，案涉租赁物所在地属于西昌市人民政府已确定的邛泸景区环境综合整治范围，相关拆迁工作已开展，案涉租赁合同已无实际履行的可能，该院建议各方当事人按照诚实信用原则，参照约定、相关法律法规处理善后事宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决：1.被告童敬华于本判决生效之日起十日内支付原告靳必高、何永凤租金80，000.00元及原告垫付的电费5，000.00元，合计85，000.00元。2.驳回原告靳必高、何永凤其他诉讼请求。案件受理费7，075.00元，减半收取3，537.50元，由原告靳必高、何永凤共同负担2，756.49元，由被告童敬华负担781.01元（此款原告已垫付，被告在履行上述义务时径直给付原告）。 在本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下： 上诉人靳必高、何永凤提交的证据：1.西昌市海南乡缸窑村村民委员会与西昌市海南乡缸窑村第七村民小组共同出具的《证明》一份，拟证明案涉租赁场地所在地的餐饮、住宿等经营场所2020年5月26日才被停水停电，在此之前该片区的餐馆、住宿场所能正常经营。2.《洁源物业收费专用票据》一张，拟证明靳必高、何永凤已垫交了水电费5，000.00元。 上诉人童敬华的质证意见：对《证明》的真实性、合法性有异议，对关联性无异议，对证明目的不清楚。对《洁源物业收费专用票据》的三性均有异议。 被上诉人覃岭的质证意见：对靳必高、何永凤所举证据的三性均有异议。1.《证明》涉及到拆迁的停水、停电应该有相应的拆迁部门出具正式的通知，且应有相应的材料进行佐证。超出一审所提的诉讼请求，不具有关联性。2.靳必高、何永凤起诉是2018年9月18日起诉，诉状是要求支付电费5，000.00元，《洁源物业收费专用票据》所载此笔1，000.00元是2019年收取的，所以无法确定5，000.00元的金额，且名为水费。且一审时的庭审笔录中没有此份证据，也与我方没有关系，是靳必高、何永凤与童敬华之间的租赁合同关系。 本院认证意见：对靳必高、何永凤所举证据的真实性，本院予以确认，但对其证明目的，本院将结合全案其证据和事实予以综合判定。 被上诉人覃岭提交的证据：《西昌市消防救援大队关于覃岭请求撤销行政许可申请的回复》1份。拟证明：1.仅许可何永凤邻乡村道路一侧吊脚楼的一至二层宾馆，未申请办理麻将室所在建筑和前院餐厅的公众聚集场所投入使用、营业前期消防安全检查。2.上诉人童敬华将含麻将室所在建筑和前院餐厅的公众聚集场所在内的占地面积1322平方米的农家乐场地整体租赁给覃岭明显违法，系无效租赁合同。3.童敬华不仅不能收取其与覃岭签订的《农家乐场地承租协议》项下的租赁费，相反还应当退还向覃岭收取的110万的转让费，和赔偿因其违法租赁给覃岭造成的全部经济损失。 上诉人靳必高、何永风的质证意见：不予质证，因不在本案的争议焦点之内。 上诉人童敬华的质证意见：不予质证，因不在本案的争议焦点之内。 本院认证意见：对覃岭所举证据的真实性，本院予以确认，但其证明目的与本案待证事实无关联，对此，本院不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年7月23日，何永凤作为甲方即出租方与童敬华作为乙方即承租方签订《农家乐场地承租协议》，约定了以下主要条款：“第一条、场地位于西昌市，占地面积1322平方米，整体租赁，所有房屋、院坝及附属的室内外所有设施，经营使用权归乙方所有，甲方不得干涉。第二条、租赁期限：1.租赁起止日期2012年8月16日至2020年9月15日止，租赁期为八年；2.农家乐租赁金额为339800.00元／年，在租赁期内不变动，租赁期满后，续租租金每年涨幅为2万元整（为36万元／年），承租期限内，农家乐经营日常费用由乙方自行承担（经双方协商，年租金涨幅为3至5万元整）。第三条、租金支付方式：1.租金按年支付，签订协议之日起十五日内支付第一年租金，每年提前一月支付下一年度房屋租金……第五条、甲方责任：1.甲方保证房屋出租没有使用纠纷，并负责将进入农家乐入口处的路加宽；2.租赁期间甲方擅自终止协议，将负责赔偿乙方所有的装修费用，并支付违约金30万元；3.租赁期满后，同等条件下，乙方享有优先续租权。如甲方另行出租，将承担乙方所有的装修费用和新增附属设施费用；4.签订协议时，甲方需提供有效的自有出租房屋所有权证及土地使用权证复印件及其部分租赁场地合同复印件，（因房屋所有权证未办理下来，办好后交乙方复印件一份）；5.在经营期八年内如遇政府原因导致拆迁，政府赔偿的装修部分的赔偿款全部归乙方所有。第六条、乙方责任：1.乙方导致房屋毁损的，由乙方负责修复，因不可抗力原因导致的房屋毁损，乙方不承担责任；2.乙方在使用经营租赁房屋期间，发现房屋有险情，需及时告知甲方，甲方若不予处理，一切后果由甲方承担，房屋设施的日常维护，由乙方负责……第七条、协议签订后，观海湾休闲庄原有的债权债务与乙方无关，甲方提供休闲庄的所有经营手续，乙方需要变更名称的，甲方需提供协助，帮助其完成变更手续……”该协议签订后，双方依约予以履行。2012年10月10日，靳必高和何永凤作为甲方与童敬华作为乙方签订了《补充协议》，约定：“根据甲、乙双方协商就观海湾休闲山庄办理住宿、餐饮营业执照、经营许可证一事，达成以下补充协议，内容如下：1.甲方在给予乙方的装修期完成后，未能办理好相关住宿、餐饮营业执照、经营许可证等证照，并交给乙方办理变更手续的，甲方应补偿乙方无证照经营损失4.5万元整。2.甲方在乙方经营一年后，即2013年9月16日前，仍未办理好相关经营手续，并交乙方办理变更手续的，则再次补偿4.5万元。3.甲方在2014年9月16日前，仍未办好相关经营手续并协助乙方办理变更手续的，甲方则再补偿乙方4.5万元整，以后每年延续这种处理方式，在相关证照未办理下来的每一年均减房租4.5万元整。4.其他：一年前面餐饮部分提供四天场地给老年协会使用。”童敬华租赁案涉场地经营一段时间后，便于2013年3月25日，作为甲方即出租方与覃岭作为乙方即承租方签订《农家乐场地承租协议》，约定将童敬华从靳必高、何永凤承租的农家乐场地整体转租给覃岭。该协议除租赁期限为自2013年4月1日起至2020年9月15日止，共七年；租金为在甲方未办齐各种证照之前为每年29.5万元，办齐各种证照手续后为每年34万元；出租方擅自终止协议，则赔偿对方装修费用及违约金变更为20万元等条款与童敬华与何永凤签订的协议不同，以及增加了由覃岭支付转让费110万元和每年该村老年协会在前院免费活动四天及房屋产权证办理好后需向承租方交复印件两个条款外，其余条款和内容与童敬华与何永凤签订的协议一致。该协议除由童敬华和覃岭分别在甲乙双方处签名捺印外，还由靳必高作为见证方签名捺印。该协议签订后，案涉农家乐场地由覃岭租赁经营，覃岭分两次支付了童敬华转让费90万元。2014年5月7日，何永凤对案涉农家乐向西昌市食品药品和工商质量监管局申请个体工商户注册登记。西昌市食品药品和工商质量监管局于2014年5月23日予以核准登记。核准个体商号为西昌市幸福里山庄、类型为个体工商户、经营者为何永凤、经营场所为西昌市海南乡缸窑村****、经营范围为中餐、住宿、服务。2014年5月16日，何永凤作为甲方与童敬华作为乙方签订《营业执照变更使用协议》，约定：“一、甲、乙双方在原合同基础上，要求甲方提供变更幸福里山庄的营业手续，确保乙方合法经营使用。二、甲方2014年5月8日将经营手续办理完毕，现要求转交乙方，并协助乙方办理所有变更手续。三、甲方要求乙方在变更所有手续后合法使用，乙方在经营期间确保所有证照年检有效，不得过期作废，若过期未年审或违法经营行为导致证照过期作废，将承担一切损失，重新办理的一切费用将由乙方承担。四、原合同约定在没办理营业执照经营手续每年扣除4.5万元，现因手续办理完毕，将恢复原价，恢复日期从2014年6月1日起计算，核算后在本年度合同期满时付清。五、合同期满后，乙方不再续租，则必须转交营业手续给甲方，并协助甲方变更经营手续，不得借故拖延。另合同期满后，乙方必须将营业手续全部变更给甲方本人，费用由甲方承担。六、若此房屋在租赁经营过程中发生不可抗力因素导致拆迁，拆迁产生的装修费用由乙方所有，其他所有归甲方所有。”2014年5月19日，靳必高、何永凤向童敬华移交了经营的所有证照。童敬华向靳必高、何永凤出具《转交证件清单》一份，载明“一、营业执照正副本（2）。二、泸山景区经营许可证正副本（2）。三、特种行业经营许可证正副本（2）。四、餐饮服务许可证（1）。五、卫生许可证（1）。消防安全许可证（1）。共计：大小手续玖本。”2014年6月23日，经西昌市食品药品和工商质量监管局核准将案涉西昌市幸福里山庄个体工商户的经营者变更登记为覃岭的配偶周晓玲。靳必高、何永凤收取了2017年9月至2018年9月一年的租金24万元，其余部分至今未收到，且于2019年2月27日替覃岭缴纳了2018年3月至2019年2月期间拖欠的水费1000.00元。据此提起本案诉讼。 另查明，靳必高、何永凤出租给童敬华的农家乐经营场地包括靳必高、何永凤自建部分和此二人租赁的西昌市海南乡缸窑村老协会活动中心的房屋。2019年6月6日，西昌市人民政府发布《关于邛海泸山景区规划暨海南片区环境综合整治（三期）项目规划控制的公告》，公布案涉农家乐幸福里山庄所在村组属于邛海泸山景区规划暨海南片区环境综合整治（三期）项目规划控制范围，在公告发布后进行现状控制。案涉房屋的水电于2020年5月26日因将被拆除而停水停电。房屋在本案诉讼过程中已被拆除。拆除时靳必高将屋内的空调以每台3**元卖给了负责拆迁的人员，将电视以每台2**元卖给当地的农民。 另查明，因覃岭未按与童敬华签订的《农家乐场地承租协议》的约定支付完案涉场地的转让费，童敬华于2018年3月21日向原审人民法院起诉，主张由覃岭支付其所欠转让款20万元及利息6万元。经原审法院主持调解，双方达成调解协议。该院作出（2018）川3401民初1309号民事调解书。 本院认为，本案当事人争议的焦点为：1.上诉人靳必高、何永凤与上诉人童敬华签订的《农家乐场地承租协议》是否应当予以解除；2.上诉人童敬华和被上诉人覃岭是否应支付上诉人靳必高、何永凤的租金及水电费，若应给付，金额为多少；3.上诉人童敬华和被上诉人覃岭是否应支付上诉人靳必高、何永凤违约金，若应给付，金额为多少；4.上诉人童敬华和被上诉人覃岭是否应当向上诉人靳必高、何永凤移交相关的营业手续。 关于上诉人靳必高、何永凤与上诉人童敬华签订的《农家乐场地承租协议》是否应当予以解除的问题。首先，虽然案涉租赁场地中房屋未办理建设工程规划许可证，但该房屋所在土地的性质属于农村集体所有，靳必高、何永凤与童敬华签订《农家乐场地承租协议》时，不是城镇规划区内的房屋，童敬华租赁该房屋并未改变该房屋及所占土地的所有制性质。其次，虽然，双方在签订租赁合同时未完善消防安全合格许可手续，但在租赁期间于2014年3月20日获得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故本案所涉靳必高、何永凤与童敬华签订的《农家乐场地承租协议》是双方当事人真实的意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。该协议本不应擅自予以变更或解除，但作为租赁标的物的案涉租赁场地及房屋因将被拆迁于2020年5月26日就停止供水供电，且在诉讼过程已被拆除，致案涉《农家乐场地承租协议》失去继续履行的前提和基础，应当予以解除。靳必高、何永凤主张解除与童敬华签订的《农家乐场地承租协议》的上诉请求，本院予以支持，并确认该合同于2020年5月26日解除。 关于上诉人童敬华和被上诉人覃岭是否应共同支付上诉人靳必高、何永凤的租金及水电费，若应给付，金额为多少的问题。首先，是靳必高、何永凤所主张的租金和水电费应由谁承担给付责任的问题。虽然童敬华将案涉场地转租给覃岭，靳必高在童敬华与覃岭签订的转租协议上签名，且在覃岭租赁经营期间，部分租赁费系覃岭本人直接交给靳必高、何永凤，案涉个体商号的经营者变更登记为覃岭的配偶。但根据对有关营业证照的变更使用的相关事宜，仍由童敬华与靳必高、何永凤双方协商，并签订协议，有关证照亦是移交给童敬华的事实，证明靳必高在童敬华与覃岭签订的租赁协议上签名的行为，系对童敬华转租行为的许可。童敬华与覃岭的转租行为并未改变童敬华与靳必高、何永凤的租赁合同关系。童敬华提出靳必高在转租协议上签名，其与靳必高、何永凤之间的租赁合同已经发生了主体的变更,承租人已变为覃岭，且租赁费由覃岭直接支付给靳必高、何永凤，案涉租金及水电费的给付责任应当由覃岭承担的上诉理由，以及靳必高、何永凤提出靳必高在童敬华与覃岭的转租协议的见证人处签名，并不代表二人同意童敬华转租，覃岭是实际的经营管理者和受益者，应与童敬华共同承担本案的租金和水电费的义务的上诉理由，均与查明的事实不符，本院不予采信。靳必高、何永凤所主张的租金及水电费应当由童敬华承担。其次，童敬华在本案中应支付的租金金额为多少的问题。靳必高、何永凤主张2017年9月至2019年9月一年的租金，经双方协商为32万元，认可已收到24万元，尚欠8万元。童敬华辩称32万元已支付完毕，但明确无证据证实。覃岭认可已支付了24万元，辩称只应补2万元，但亦未举证予以证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，童敬华和覃岭均应承担举证不能的责任。根据诉辩三方所述事实，本院确认童敬华应支付靳必高和何永凤的租金为8万元。其三，靳必高、何永凤主张的5,000.00元水电费，童敬华不予认可。对此主张，靳必高、何永凤除提交了一张交纳1,000.00元水费的收据外，未再举出其他证据予以证实，且当庭确认其余金额尚未实际支付。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，靳必高、何永凤亦应承担举证不能的责任，其提出由童敬华支付其水电费5,000.00元的上诉人主张，证据不充分。本院确认童敬华应给付靳必高、何永凤垫付的水费金额为1,000.00元，一审认定为5,000.00元缺乏事实依据，应予纠正。其四、靳必高、何永凤上诉主张诉讼期间的房屋占用费59.5万元及所欠水电费6,000.00元，属于二审新增加的诉讼请求，不属于本案审理的范围。 关于上诉人童敬华和被上诉人覃岭是否应支付上诉人靳必高、何永凤违约金，若应给付，金额为多少的问题。首先，前面已述，覃岭并非与靳必高、何永凤建立租赁合同关系的主体，靳必高、何永凤要求其支付违约金的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。其次，虽然靳必高、何永凤与童敬华签订的《农家乐场地承租协议》合法有效，双方应全面履行各自的义务，童敬华未依约定按时支付租金已构成违约。但是，案涉《农家乐场地承租协议》仅对作为出租方的靳必高、何永凤的违约责任作了明确约定，对作为承租人的童敬华的违约责任未作约定。故靳必高、何永凤提出由童敬华支付违约金30万元的上诉主张，无据可依，本院不予采信。 关于上诉人童敬华和被上诉人覃岭是否应当向上诉人靳必高、何永凤移交相关的营业手续的问题。虽然何永凤与童敬华签订的《营业执照变更使用协议》约定，合同期满后，童敬华应将营业手续转交给何永凤并协助办理变更登记手续，案涉《农家乐场地承租协议》已解除，双方的租赁合同关系已终止，相关营业证照由覃岭实际控制使用，童敬华和覃岭应向何永凤移送相关营业证照。但是，营业证照所载经营场所已被拆除，已不存在，移交相关证照不具实际意义。故对靳必高、何永凤该项主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人靳必高、何永凤和上诉人童敬华的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、变更四川省西昌市人民法院(2018)川3401民初4789号民事判决第一项，即被告童敬华于本判决生效之日起十日内支付原告靳必高、何永凤租金80，000.00元及原告垫付的电费5，000.00元，合计85，000.00元，为由上诉人童敬华于收到本判决之日起十日内支付上诉人靳必高、何永凤租金80,000.00元整及垫付的水费1,000.00元整，两项合计81,000.00元整； 二、撤销四川省西昌市人民法院(2018)川3401民初4789号民事判决第二项； 三、驳回原审原告靳必高、何永凤原审其他诉讼请求； 四、驳回上诉人童敬华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,537.50元，由上诉人靳必高、何永凤负担2,625.00元；由上诉人童敬华负担912.50元；二审案件受理费7,075.00元，由上诉人靳必高、何永凤负担5,250.00元；由上诉人童敬华负担1,825.00元。 本判决为终审判决。 审判长  杨发蓉 审判员  郑 坚 审判员  刘志涛 二〇二〇年十月二十九日 书记员  唐 春