天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初9318号原告：崔志巧，女，1972年3月15日出生，蒙古族，无职业，住河北省任丘市华北油田东风新区。委托诉讼代理人：李辉，天津和诺昇嘉律师事务所律师。原告：张耀东，男，1997年2月7日出生，蒙古族，无职业，住河北省任丘市华北油田东风新区。委托诉讼代理人：李辉，天津和诺昇嘉律师事务所律师。被告：刘畅，男，1991年7月4日出生，汉族，无职业，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘玉松（与被告刘畅为父子关系），男，1968年12月13日出生，汉族，住址津**。被告：程茜，女，1989年2月10日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：韩兵，天津嘉煜津诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨世春，天津嘉煜津诚律师事务所实习律师。原告崔志巧、原告张耀东与被告刘畅、被告程茜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔志巧、原告张耀东的委托诉讼代理人李辉，被告刘畅及其委托诉讼代理人刘玉松，被告程茜的委托诉讼代理人韩兵、杨世春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔志巧、原告张耀东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘畅签订的《租赁协议》；2.判令被告刘畅向二原告支付拖欠的2020年6月11日至2020年8月10日期间的租金56666元；3.判令被告刘畅向二原告支付房屋使用费30755.01元（2020年8月11日至2020年9月12日）；4.判令被告刘畅向二原告支付违约金28333元；5.判令被告刘畅向二原告支付采暖费3095.36元；6.判令被告刘畅向二原告支付物业费14150.25元；7.判令被告程茜对上述第二项到第六项费用承担连带给付责任；8.本案诉讼费由二被告承担，要求直接给付二原告。事实和理由：二原告系本案诉争房屋所有权人，2018年10月17日二原告将房屋出租与被告程茜。2019年12月4日，二被告签订转让协议，将健身房转让被告刘畅。2019年12月11日二原告与被告刘畅签订租赁协议，被告程茜对上述租赁协议进行担保。因新冠疫情影响，双方友好协商，原告免除被告刘畅一个月租金。但被告刘畅仍拖欠原告诉请各项费用。故成诉。被告刘畅辩称，同意解除租赁合同。不认可支付租金，根据原告与被告刘畅签订的租赁合同第14条，因不可抗力，租期相应顺延，因此在疫情期间被告刘畅应该从2020年1月24日起至2020年4月30日期间不应交纳租金。2020年5月1日至2020年6月6日期间应减半或酌情减少，2020年6月7日开始至2020年9月12日也应酌情减免，减免租金的二分之一至三分之一之间。诉请第三项使用费，顺延期间不应交纳。诉请第四项违约金，因不可抗力产生，不属于违约。诉请第五项采暖费，不同意负担，2019年12月4日二被告签订的转租协议，根据该协议内公司账单上明确标注暖气停止费已经交付（备注：2019年12月1日记账交付3095.36元），被告刘畅没有交纳过暖气费，应该是被告程茜交的。第六项诉请物业费，同意按照实际支付的数额减去三个月的物业费。第七项诉请被告程茜负连带责任，认可原告该项主张。第八项诉讼费，不同意负担。被告程茜辩称，不同意原告第二到第七项诉请。第二到六项诉请的答辩意见同被告刘畅。对原告第七项诉请，根据担保法的相关规定，当事人在保证合同约定债务人不能履行债务时由保证人承担保证责任的为一般保证。被告程茜在其为原告出具的担保书中明确如被告刘畅未按时交纳房租，由被告程茜交纳。故原告与被告程茜之间为一般保证合同关系，被告程茜只需对被告刘畅欠付房租的部分承担一般保证责任，即主债务经过判决执行不能后的偿还责任；根据担保法的相关规定，保证合同对保证责任范围有约定的，应从其约定。被告程茜为原告出具的担保书中明确担保责任范围为被告刘畅欠付的租金，而不包括其欠付的物业费、违约金、采暖费等其他费用。故被告程茜不需对其他费用承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：天津市南开区文澜路××号商铺为二被告所有。2019年12月11日（合同载明），二原告与被告刘畅签订《租赁协议》，约定：被告刘畅承租天津市南开区文澜路××号商铺，面积280.76平方米，租期自2019年12月11日至2022年12月11日，承租商铺用途为商业经营；从2019年12月11日至2020年12月11日，年租金为340000元，从2020年12月11日至2021年12月11日，年租金为350000元，从2021年12月11日至2022年12月11日，年租金为360000元，首年租金支付方式为半年付，每次租金须提前至少5个工作日支付，首次六个月租金须于合同生效后5个工作日交付，次年开始租金支付方式为半年付，直至合同到期为止；履约保证金为28000元，须于合同签订当日内一次性交付，如乙方未能按照协议约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费，协议终止后，若乙方完全履行本协议项下义务，甲方应在乙方归还甲方房屋后10日内将保证金无息退还给乙方；物业管理费为每月1684.56元，由被告刘畅直接向物业公司缴纳；水、电、气等能源费由被告刘畅自行承担；租赁期限内，被告未按时交纳房租及应由被告支付各项费用，原告有权每天按照被告逾期金额的1‰收取滞纳金。2019年12月8日，被告程茜出具担保书，为刘畅第一年（2019年12月11日至2020年12月10日）房租提供担保。合同签订后，原告按期向被告刘畅交付本案标的房屋，被告刘畅于2019年12月向原告交付三个月租金及保证金共计130000元。2020年1月24日，天津启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月24日，南开区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发出《关于印发南开区新冠肺炎疫情防控期间室内体育健身场所开放工作方案的通知》，对室内健身场所有条件的开放。后，原告崔志巧与被告刘畅对2020年3月11日至2020年7月10日的租金签订还款协议，约定：1.2020年3月11日至2020年6月10日的租金免一个月，另两个月租金在2020年6月25日前由被告刘畅支付原告崔志巧56666元；2.2020年6月11日至2020年7月10日的租金由被告刘畅支付原告崔志巧28333元，在2020年7月8日前支付；3.如2020年7月11日前被告刘畅店未盘出继续经营，再支付2020年7月11日至2020年8月10日一个月的租金；4.2020年8月10日由被告刘畅支付原告崔志巧8月10日至9月10日一个月租金；如继续经营，2020年9月10日前由被告刘畅支付原告崔志巧下个季度房租，9月10日起按租赁协议执行。2020年6月被告刘畅按照还款协议约定向原告交付2020年3月11日至2020年6月10日的租金56666元。另查明，原告已支付2019-2020供热期间采暖费3095.36元，2020年1月1日至2020年8月31日物业费13476.48元。2020年9月12日被告刘畅将标的房屋返还二原告，双方签订房屋交接协议，约定水电卡、钥匙已交接，拖欠房租结算、物业费、采暖费由法院立案解决。本院认为，二原告与被告刘畅签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则行使合同权利、履行合同义务。在新冠肺炎疫情发生后，原告与被告刘畅根据疫情对被告刘畅经营的影响，对疫情期间租金减免进行协商并签订《还款协议》予以确定，亦是双方真实意思表示，符合相关法律规定，是对《租赁协议》的合法变更，对《还款协议》的效力本院亦予以确认。被告刘畅以新冠肺炎疫情为不可抗力为由，再次主张减免租金的抗辩理由，本院不予认可。鉴于双方已经于2020年9月12日就房屋自行达成交接协议，被告刘畅已经将标的房屋返还二原告，《租赁协议》事实上已经于该日解除，因此，被告刘畅应按照约定向原告支付2020年6月11日至2020年9月12日房租。鉴于新冠肺炎疫情爆发前，二原告、被告刘畅均无违约情形，被告刘畅承租房屋从事健身服务行业，新冠肺炎疫情爆发后按照相关部门要求采取疫情防控措施，受到疫情影响较大，对其正常经营造成一定困难，被告刘畅未按期向二原告交付租金，不应认定为违约，二原告要求被告承担违约责任，本院不予支持。双方租赁合同解除后，房屋保证金28000元应退还被告刘畅，但因被告刘畅尚有租金未支付，保证金应根据合同约定优先抵扣租金，故被告刘畅还应向二原告支付房租58887.87元（28333*3+28333/30*2-28000）。关于采暖费、物业费，因《还款协议》仅是对《租赁协议》的部分变更，因此被告刘畅仍然应当按照《租赁协议》的约定支付租房期间的相关费用。二原告所主张的采暖费3095.36元为2019-2020供热期间（2019年11月15日至2020年3月15日）的费用，但被告刘畅承租起始日为2019年12月11日，因此本院依据被告刘畅实际使用房屋期间将采暖费调整为2430.24元（3095.36元÷121天×95天）；二原告主张2020年1月1日至2020年8月31日物业费13476.48元，依据双方《租赁协议》，该费用应由被告刘畅负担，二原告该项诉请本院予以支持。就2020年9月1日至2020年9月12日期间的物业费，根据合同应由被告刘畅负担，但因二原告尚未实际交付，被告刘畅亦表示可以与物业公司协商减免，该期间物业费金额尚未能明确，本案不予处理。就被告刘畅抗辩供热费应由被告程茜负担一节，因系二被告之间的其他合同关系，本案不予处理。关于程茜的连带给付责任一节，担保书是程茜真实意思表示，合法有效，本院予以认可，被告程茜抗辩其应承担一般保证责任，但因担保书中并未表明保证方式，根据《担保法》相关规定，被告程茜应承担连带保证责任，被告程茜的抗辩理由本院不予采信。保证的范围为2019年12月11日至2020年9月12日的租金，故二原告超过保证范围要求被告程茜承担相应责任，本院不予支持。被告程茜对被告刘畅应负租金部分承担连带给付责任综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告刘畅向原告崔志巧、原告张耀东支付天津市南开区文澜路60号商铺2020年6月11日起至2020年9月12日止的房屋租金58887.87元（已扣除房屋保证金28000元）；二、本判决生效后十五日内，被告刘畅向原告崔志巧、原告张耀东支付采暖费2430.24元；三、本判决生效后十五日内，被告刘畅向原告崔志巧、张耀东支付2020年1月1日至2020年8月31日期间物业费13476.48元；四、被告程茜对本判决第一项被告刘畅应负租金承担连带给付责任；五、驳回原告崔志巧、原告张耀东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2592元，减半收取计1296元，由原告崔志巧、原告张耀东负担568元，由被告刘畅负担728元。被告刘畅负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告崔志巧、原告张耀东。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛瑞虹二〇二〇年十月二十九日书记员  刘 鹏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。