大连市中山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0202民初7403号 原告：大连良运物业管理有限公司。 住所地：大连市中山区鲁迅路**良运四季汇地下**。 法定代表人：黄卫国，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张莹，系辽宁常征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红旗，系辽宁常征律师事务所律师。 被告：任川，女，1986年3月13日出生，汉族，，住大连市西岗区 原告大连良运物业管理有限公司与被告任川物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连良运物业管理有限公司的委托诉讼代理人张莹、刘红旗、被告任川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大连良运物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月1日至2020年5月31日期间欠付的物业管理费7380元；2、被告按同期人民银行贷款利率支付自2019年1月1日起计算至给付日止的违约金共计276.3元（暂计算至2020年6月20日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2001年9月，原告与大连良运房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》和《委托协议书》，约定由原告向其开发的大连良运花园物业提供物业管理服务，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系原告所管理的大连市良运花园小区房号42—2—301的业主，地址：大连市中山区勤俭街********，建筑面积141.38平方米。2017年5月，良运花园小区业主委员会与原告双方签订《良运花园小区物业服务合同》，合同自2017年6月1日起生效。合同约定原告按协议提供物业管理服务，小区业主按合同约定标准，按建筑面积每平方米1.8元/月，按季缴纳物业管理费，每季度首月1—10日内履行交费义务。双方在合同第十章“违约责任”条款还约定，业主未按时足额支付物业费用的，物业公司（原告）有权从逾期之日起按大连市有关规定收取滞纳金（违约金）。按照物业管理条例及相关法律规定，小区业委会依法签订的物业服务合同对小区全体业主具有法律约束力，被告作为小区业主应依法承担合同约定的相关义务。合同履行至今，原告依约定向被告提供了优质物业管理服务，但被告却违反合同约定，未足额缴纳应付物业管理费。自2018年1月1日至2020年5月31日，累计欠缴物业费7380元，虽经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，拒不履行缴费义务。原告认为，被告拒不支付物业管理费的行为，不仅违反了双方合同的约定，也违反了《合同法》《物业管理条例》等相关法律法规的规定，属于严重的违约行为，应当承担相应法律责任。根据合同约定违约责任条款，原告起诉时已自行调整为按同期人民银行贷款利率计算，被告应支付逾期违约金276.3元，符合法律规定，应当得到支持。综上，为维护自身合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告任川辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提供的服务不符合每平方米1.8元/月的收费标准，故不同意按照此标准支付物业费。我所居住的单元楼下的绿地被某饭店烟筒占据了，该绿地属于全体小区业主所有，原告不应该向饭店提供服务。因原告给饭店开了大门，该饭店才可以进入小区，违法安装烟筒，造成小区污染。我的孩子现在才出生8个月，夏天无法开窗户。原告未给我的房屋安装楼宇对讲机，造成我家进出小区困难，导致2年期间我多次在楼下停留很长时间才可以回家。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：2001年9月，大连良运房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务》及《委托协议书》，合同约定大连良运房地产开发有限公司委托原告对良运花园提供前期物业管理服务，代管期限自2001年9月始，于物业产权人大会选出新的物业管理公司时止。2017年5月18日，良运花园业主委员会采用书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主就有关良运花园物业费调整事项进行了表决，在大连市中山区海军广场街道办事处港湾社区居民委员会的监督下，形成会议决议，同意与原告签订《物业服务合同》，同意调整良运花园物业服务费，由原住宅标准每月每平米1.2元，上调至每月每平米1.8元。基于上述决议，大连市中山区良运花园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《良运花园小区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为良运花园小区提供物业管理服务，，住宅每月每平方米18元，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月1-10日内履行交纳义务。委托管理期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理服务企业，乙方继续管理服务的，视为此合同自动延续。业主或物业使用人应当按照物业服务合同约定按时交纳物业费，逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按大连市有关规定追缴滞纳金。2018年1月15日，良运花园物业服务每月每平方米1.8元的收费标准在大连市物价局备案。另查，2017年6月20日，被告取得案涉房屋所有权，系良运花园小区42-2-301号房屋的业主，该房屋建筑面积为141.38平方米，每年应交纳物业费3053.8元。2017年11月6日，被告缴纳物业费2545.2元。 另查，原告自认自2018年起调整良运花园物业服务费，由原住宅标准每月每平米1.2元，上调至每月每平米1.8元。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与良运花园小区业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力，被告应依约向原告交纳物业费。但被告于2017年6月20日取得案涉房屋所有权，其于2017年11月6日缴纳的物业费2545.2元，应认定为2017年6月20日之后，即2017年7月第三季度起的物业费，故被告缴纳的费用中，2018年起的物业费为1526.9元。原告虽主张案涉小区业主转卖房屋后由后续业主支付当年全部的物业费用，故被告支付的物业费用系2017年1月至2017年12月31日期间的所有费用，但并未提供相应证据予以证明，故原告的该项主张本院不予支持。 原告要求被告支付2018年1月1日至2020年5月31日期间欠付的物业管理费7380元，应抵扣原告已缴纳的部分物业费1526.9元，故被告共拖欠原告物业费5853.1元。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，原告现仍是该小区的物业服务单位,物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障,同时考虑到原告在履行合同的过程中,也有需要不断完善的方面。现原告与业主之间存在纠纷,双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告相关,双方矛盾须及时化解,故对原告此节诉请，本院不予支持。关于被告提到的原告占用公共绿地等意见，均不是本案的审理范围，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告任川于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连良运物业管理有限公司物业费5853.1元； 若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回原告大连良运物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费30元，由被告任川负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 王 婧 二〇二〇年十月二十日 书记员 罗美微