贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14157号原告：姚茂洪，男，侗族，1985年7月14日生，住贵州省凯里经济开发区。委托诉讼代理人（特别授权）：潘仁兵，贵州天合律师事务所律师。被告：黔东南州华伟置业房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区翁义村，统一社会信用代码：915226206927432851。法定代表人：颜台伟，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：顾汉业，男，汉族，1975年8月28日生，住贵州省凯里市。原告姚茂洪诉被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司（以下简称“华伟房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告姚茂洪委托诉讼代理人潘仁兵，被告华伟房地产公司委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条第3项、第十二条第（四）项及附件四补充协议第八条第（三）项的约定无效；2.判令被告退还原告交纳的水开户费515元、电开户费520元、燃气开户费2400元、广播电视开户费265元、交易费184元、测绘费125元，合计4009元，并以4009元为基数按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算自2018年7月30日至2020年9月30日止的利息；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买华伟中央城商品房一套。合同签订后，2018年7月30日，被告向原告收取水开户费515元、电开户费520元、燃气开户费2400元、广播电视开户费265元、交易费184元、测绘费125元，合计4009元。《商品房买卖合同》第十条第3项、第十二条第（四）项、合同附件四补充协议第八条第（三）项的约定是被告为了重复使用预先拟定，并且在订立合同时未与原告协商的格式条款，将本应包含在房屋价格成本中的费用以代收为名转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效，因此，被告应该将上述费用予以退还，并支付资金占用期间的利息。综上所述，请法院支持原告诉请。被告辩称：1、原告的起诉已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，法院应依法予以驳回。2、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是地方性法规，《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，《商品房买卖合同》及补充协议的约定并不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，约定自成立时生效，对双方均有约束力。如果以地方性法规作为判断合同条款无效的依据，明显违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定。3、原告所依据《商品房买卖合同》第十条第1、2、3款要求退费的理由不能成立。《商品房买卖合同》第十条第1、2、3款中约定了水、电达到使用条件；燃气、闭路电视、电话、宽带由出卖人协调相关部门接入，交付后达到使用条件，买受人自行办理开通使用手续。这只是约定了交付后的相关配套设施安装完毕，达到安全使用的条件，但开通使用的手续由业主自己持相关材料到相关部门登记办理，只约定了手续问题，并未牵涉开户费的问题，是经工商局和房产局备案认可的真实有效的条款，且我公司已履行完毕，现原告依据此约定要求我公司退还相关费用的理由不能成立，原告诉请该条款无效的理由也不能成立。4、关于天然气开户费问题。因2009年5月1日实施《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》时，凯里经济开发区的燃气管道未进行全面的规划建设，我公司是在2009年年底开始开发该案商品房项目的，当时开发区安装天然气的时机并未成熟。相关部门也未要求我公司将天然气建设纳入规划建设，相关部门出具的规划设计条件也未将天然气建设作为规划的条件，因此，我公司在开发初期并未规划有天然气建设，也未将天然气建设安装纳入开发成本。在开发建设中，随着开发区天然气管道管网的逐渐完善，我公司从完善配套设施、方便业主、增加业主居住的舒适感等方面出发，才考虑增加了天然气的建设。直到2018年7月1日，贵州省发改委才出台了《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》，第十九条规定：城镇居民新建住宅燃气工程安装费等纳入房价，不得再向业主另行收取。2019年9月27日，贵州省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过了《贵州省城镇燃气管理条例》，第十一条明确“城镇燃气发展规划区域内新建住宅的城镇燃气工程安装费用应当纳入房屋建设成本”，并从2020年1月1日起施行。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》都是在《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》和《贵州省城镇燃气管理条例》实施之前，因此，仅有一小部分业主在补充协议中约定了天然气开户费，未约定的由业主自己选择是否使用，使用的则需要缴纳天然气开户费，不使用的则不用缴纳。我公司与原告在合同及补充协议里并未约定天然气开户费，应受诉讼时效的限制。5、根据《贵州省物价局关于规范管道燃气设施建设及服务收费的通知》和《贵州省物价局、贵州省广播电视局关于制定全省有限数字电视基本收视维护费标准的通知》，燃气安装费和有线电视开户费是由业主缴纳。6、所有收取的相关费用，我公司已代缴到其他相关部门，我公司并未从中获利，原告诉求的利息损失不应由我公司承担。综上所述，请求人民法院查明事实真相，并依法驳回。本院经审理后认定事实如下：2016年4月15日，以原告姚茂洪为买受人、被告华伟房地产公司为出卖人，双方就买卖华伟中央城商品房事宜签订《商品房买卖合同》（编号：1182），对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式等进行了约定。其中合同第十条约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、燃气、闭路电视、电话、宽带由出卖人协调相关部门接入，交付后逐步达到使用条件，买受人自行办理开通使用手续；……”，第十二条约定：“（四）双方同意按照下列第1种方式缴纳税费：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）项费用，并在签订本合同之日起15日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。……（3）水、电开户费；”，在附件四合同补充协议第八条约定：“……（三）买受人办理交接手续时应缴纳水、电和闭路电视等开户费，由出卖人代收代缴。”合同签订后，2018年7月30日，被告向原告收取水开户费515元、电开户费520元、燃气开户费2400元、广播电视开户费265元、交易费184元、测绘费125元，合计4009元。本院认为，合同当事人法律地位平等，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》第十条第3项、第十二条第（四）项及附件四合同补充协议第八条第（三）项是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，结合贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用”之规定，以及贵州省人民代表大会法制委员2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取”。被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用以代收为名转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告返还水开户费515元、电开户费520元、燃气开户费2400元、广播电视开户费265元，本院予以支持。关于原告主张退还测绘费125元的请求。因原、被告在《商品房买卖合同》及合同附件中均未作约定，被告向原告收取该费用属于不当得利，原告2018年7月30日向被告交纳该费用时就知道或应当知道其权利受到侵害，原告于2020年9月14日向本院提起诉讼，其起诉未超过诉讼时效，故对原告的该诉请，本院予以支持。关于原告主张退还交易费184元的请求，该费用不属于商品房配套基础设施，故对原告的该诉请，本院不予支持。对于被告辩称原告诉求已超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，本案中约定由买受人承担相关费用的合同内容被确认无效后，判令被告返还因该约定所收取的相关费用，并未经过诉讼时效。故本院对该抗辩意见，不予采纳。对于被告辩称在开发商品房项目初期并未规划天然气建设，也未将天然气建设安装纳入开发成本当中，应当由原告自行承担天然气开户费的意见。根据凯里市人民政府凯府发［2007］43号《市人民政府关于进一步加强管道燃气设施配套建设和推广使用的意见》的文件精神，要求新建房地产项目必须建设管道燃气，实现燃气表与水表、电表同时入户，被告在房屋建设后期配套完善了燃气设备，因此，燃气设施建设安装费用不应以格式合同形式约定由原告承担，故对其抗辩意见本院不予采纳。关于原告有关利息的主张，因被告收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求被告按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算自2018年7月30日至2020年9月30日止的利息，本院酌情按照中国人民银行公布的同期同类人民币存款基准利率计算自2018年7月30日起至2020年9月30日止的利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：1182）第十条第3项、第十二条第（四）项及附件四合同补充协议第八条第（三）项中约定由买受人承担配套设施建设安装费用的内容无效；二、被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内退还原告姚茂洪水开户费515元、电开户费520元、燃气开户费2400元、广播电视开户费265元、测绘费125元，合计3825元，并以3825元为基数按照中国人民银行公布的同期同类人民币存款基准利率计算自2018年7月30日起至2020年9月30日止的利息；三、驳回原告姚茂洪的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  梁新宇二〇二〇年十月二十六日法官助理欧阳嘉丽书记员王松弦