上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76684号原告：沈锋初，男，1980年4月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：俞颐，女，1980年12月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：丁培民，上海市公民律师事务所律师。被告：上海贝能房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曹辉，总经理。委托诉讼代理人：朱愉忠，上海火鑫律师事务所律师。原告沈锋初、俞颐与被告上海贝能房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告沈锋初、俞颐及其共同委托诉讼代理人丁培民、被告上海贝能房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱愉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈锋初、俞颐向本院提出诉讼请求：一、要求被告按照鉴定意见对上海市浦东新区周浦镇繁荣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)予以修复；二、要求被告补偿原告损失人民币1,312,793元(租金损失171,000元、物业费损失7,023元、误工费损失1,400元、房屋贬值损失1,133,370元)。事实和理由：原、被告于2015年7月11日签订一份《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋面积为125.93平方米，房屋总价款为3,224,373.43元。2016年4月21日，双方办理房屋交接手续。目前系争房屋产权已登记在原告名下。原告领取房屋钥匙入门后，发现系争房屋多处渗水，造成墙面大面积脱落，故原告无法对房屋进行装潢入住。原告第一时间与被告进行沟通，被告也及时委派第三方到现场查看，发现系争房屋确实多处存在渗水，故被告委托第三方进行修复，由于未能找到根源，三年来经过7次修理，房屋仍旧出现渗水，导致原告长期居住在外。原告看到被告多次对系争房屋修理而无法修复，故委托律师帮助协调，该所于2019年1月18日发函给被告，被告同意按函中第二条继续修复的方案，但对经济补偿存在较大差异而无法达成一致。原告主张的租金损失即房屋空置损失，从交房到起诉共计38个月，按毛坯房每月4,500元标准计算。原告无法入住系争房屋，但物业费已交纳，造成物业费损失。误工费按报修一次算一天，每次200元，计算7次。房屋贬值损失按系争房屋现价每平方米3.8万元贬值20%计算。原告为维护合法权益诉至法院，要求判如所请。被告上海贝能房地产开发有限公司辩称，被告同意按照鉴定意见书中的修复方案予以修复，但被告在鉴定之前已对系争房屋予以修复，鉴定意见书中指示的只是隐患的存在。对于原告主张的各项损失均不予认可，原告没有提供证据证明存在租金、误工损失，物业费与本案无关，系争房屋渗水并非结构性问题，能予以修复，不影响房屋的使用价值，不认可房屋贬值损失。经审理查明，2015年7月11日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为126.42平方米，总房价款暂定3,236,920元等等。该合同第十一条约定，甲方定于2016年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。该合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在合同附件五中约定等等。2016年1月20日，系争房屋所在项目获得建设工程竣工规划验收合格证。2016年4月21日，被告将系争房屋(毛坯房)交付给原告。系争房屋目前已办理原告为权利人的不动产权证。2016年10月起，原告因系争房屋墙面渗漏等原因通过物业向被告多次报修，被告对系争房屋先后共进行了7次维修。2019年1月，原告委托律师向被告发函，告知被告系争房屋多处墙面渗水，被告先后7次维修仍无法修复，墙面渗水现象依然存在，现原告提出退房赔偿、维修补偿或不维修补偿的三套细化方案，要求被告予以回复。因双方协商未果，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告要求被告按照毛坯房月租金4,500元标准支付从交房到起诉38个月的租金损失。被告对月租金4,500元标准持有异议，认为该区域毛坯房月租金最多1,200元。双方均表示无需对月租金标准进行评估，租金标准可参照同类地段租金价格。审理中，经原告申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋是否存在质量问题进行鉴定，并出具修复方案。该鉴定部门于2020年1月20日出具一份情况说明，以系争房屋内无明显渗漏水情况为由，对该次鉴定作撤销处理并退还鉴定费。后原告再次提出申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋是否存在质量问题进行鉴定，并出具修复方案。该鉴定部门于2020年7月31日出具上房院鉴[2020]建鉴字第1059号鉴定意见书，鉴定意见为：1、鉴定时,未发现系争房屋南卧东墙/南墙、北卧北墙/东墙、西南卧南墙、主卫东墙出现渗漏水情况；由于系争房屋东外墙、北外墙、南外墙均有渗漏修复痕迹，故无法排除修复前系争房屋上述外墙存在渗漏情况。2、系争13层房屋东外立面外墙面普遍存在明显开裂，抽检的防水层厚度达不到设计要求;窗户外框密封胶施工质量存在宽度不一、局部缺失、起壳、凹陷等问题,窗户上洞口底面存在倒坡情况；外墙防水修复不彻底。上述问题使得房屋外墙/窗户存在渗漏隐患。3、对系争房屋外墙(包括窗户)防水存在的问题，应予以全面、彻底修复，修复方案详见本意见书第六部分。鉴定意见书第六部分修复方案为：一、外墙开裂(开槽)(部位：东立面)：1、检查13层以上全部东立面外墙，确定外立面开裂范围，调查渗漏楼层范围；2、对外立面存在明显开裂的楼层，连同保温层一起铲除原墙面面层(包括外凸线条面层)，按不低于原设计的要求，重做外墙外保温层、防水层、涂料层(与原设计同颜色)，确保各构造层之间粘结牢固，确保防水层和涂料层有很好的防开裂措施。二、上窗檐板底部倒坡(部位：所有外窗)：1、检查所有房间窗户上檐板底面是否存在倒坡；2、对底面存在倒坡的檐板，采取措施，纠正倒坡。三、窗框密封胶问题(部位：所有窗户)：1、检查所有房间窗户外框密封胶情况，检查是否存在凹陷、不平整、起壳、缺失等问题；2、将原修复时未嵌填密封胶的部位，开槽留缝，并清理干净；3、将存在缺陷的密封胶全部予以铲除，并清理干净窗框和墙面；4、重新按门窗密封胶施工要求，嵌填外框密封胶，确保密封胶宽度、厚度、表观质量符合规范要求；5、对墙面已经修复的部位，应按原设计要求的材料和颜色涂刷外墙面涂料。四、室内墙面损坏(部位：东南卧墙面局部粉刷缺失)：1、待外墙渗漏修复完成后，修理室内墙面粉刷；2、清理干净墙面；3、墙面涂刮稀水泥浆；4、采用聚合物砂浆磨平内墙面粉刷。五、室内墙面损坏(部位：西南卧窗洞墙面裂缝)：1、清理干净墙面；2、采用稀薄聚合物水泥砂浆刮抹裂缝。六、交界裂缝(部位：东南卧室东墙)：1、铲除交界裂缝两侧粉刷(裂缝各为200毫米)；2、清理干净墙面；3、对裂缝进行压力灌浆处理；4、恢复粉刷层，并压嵌抗裂钢丝网片。七、外凸线条打开检查修复：1、清理线条上酥松的面层；2、清理干净线条表面；3、按原设计要求，恢复线条表面面层(涂层同色)。注：对外墙的渗漏修复，建议先进行全面的检查，找出所有渗漏的部位，确定渗漏的具体原因；在此基础上，制定较为详细的渗漏修复施工组织方案。对修复施工的每一个步骤应实行质量监督和验收制度，上道工序验收符合要求，再实施下道施工工序。原告为此支付鉴定费30,000元。原、被告对上述鉴定意见书均没有异议。以上事实，由上海市商品房预售合同，不动产权证书，物业报修登记表，律师函，鉴定意见书，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的预售合同系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。系争房屋经鉴定确实存在质量问题，故被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告提出的要求被告按照鉴定意见修复系争房屋的诉请，庭审中双方对鉴定部门出具的鉴定意见书均不持异议，故本院对此予以支持。对于原告提出的租金损失即房屋空置损失的诉请，考虑到原告于2016年10月起开始报修，系争房屋在原告起诉前进行过7次维修，而修复渗漏等质量问题的施工工序较多，施工完成后还需要一定的通风时间，客观上确实会影响原告对系争房屋的居住使用，故本院根据系争房屋存在的质量问题、已维修的次数及部位、系争房屋市场租赁行情等实际情况，酌定被告应赔偿原告租金损失90,000元。对于原告提出的物业费损失的诉请，原告已于2016年4月接收系争房屋，并根据物业服务合同约定向物业公司履行交费义务，原告是否实际居住使用房屋并非支付物业费的前提条件，故对于原告提出的此项诉请，本院难以支持。对于原告提出的误工费损失的诉请，因原告未提供其因误工而导致收入实际减少的相关依据，故对于原告提出的此项诉请，本院难以支持。对于原告提出的房屋贬值损失的诉请，根据鉴定部门出具的鉴定意见，系争房屋存在的质量问题并非无法修复，且被告亦同意按照鉴定部门出具的修复方案进行修复，目前无证据显示系争房屋已发生贬值损失，故对于原告提出的此项诉请，本院亦难以支持。系争房屋经鉴定确实存在质量问题，故鉴定费用应当由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海贝能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照上海市房屋建筑设计院有限公司于2020年7月31日出具的上房院鉴[2020]建鉴字第1059号鉴定意见书中的修复方案对上海市浦东新区周浦镇繁荣路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题进行修复；二、被告上海贝能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈锋初、俞颐租房损失90,000元；三、驳回原告沈锋初、俞颐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,615元，减半收取计8,307.50元，由原告沈锋初、俞颐负担7,282.50元，被告上海贝能房地产开发有限公司负担1,025元；鉴定费30,000元，由被告上海贝能房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇二〇年十月十五日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。