江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初1119号 原告：杜传峰，男，1975年4月30日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 被告：朱泽亚，男，1992年11月23日生，汉族，住徐州市。 原告杜传峰与被告朱泽亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理，依法适用简易程序。后因案件审理需要，依法转为普通程序进行了审理。原告杜传峰、被告朱泽亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜传峰向本院提出诉讼请求：一、依法返还租赁款55500元及利息（以同期银行贷款利率为标准，自2019年11月1日计算至被告实际返还租赁款之日止）。二、赔偿房屋装修费损失13360元，违约金7200元，设备存放费（以每日10元为标准，自2019年10月24日起计算至被告实际返还租赁款之日止）。三、案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年9月25日，原、被告双方签订位于徐州市泉山区的店铺租赁转让合同。原告按协议约定将租赁费用及押金75500元分四次汇给被告。后因未经原出租方同意，致使转让合同无法履行。原告要求被告返还租金及损失。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告朱泽亚辩称，原告实际转账给我的75500元已经退还了20000元。对于原告提出的装修公司的费用，原告与其签订的合同我并不知情，原告并没有按照当时我们签订的合同完全支付转让费，故装修公司未退还的装修费应当由原告起诉装修公司，与我无关。因原告对房屋经营装修进行损害，故合同中约定的5000元押金不退还。从2019年10月1日至12月31日，房屋的实际拥有者和实用者为原告，此季度房租为8560.5元，当时达成协议我收了8000元，我认为8000元的房租应当由原告承担。关于设备的存放费用，因原告没有返还给我设备，所以我没有退还给原告钱且设备的存放费用我也不知情。对于利息是因原告没有返还给我店面和钥匙，所以没有把剩余的转让费退给原告，所以不存在原告所称的延期返还转让费所造成的利息。双方的合同中对于违约金有约定，原告没有将转让费给我，所以对原告提出的让我赔偿他违约金是不合理的。 经审理查明，2018年10月18日，被告朱泽亚（承租方乙方）与案外人贾某（出租方甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于徐州市泉山区X门面，面积15.84平方米出租给乙方。租期自2018年10月10日起，租赁期满后仍由乙方继续承租。租金每季度缴纳一次，乙方应于每季度15日向甲方支付租金。押金为5000元。在合同上有手写补充协议，内容为“1、合同期满后，如乙方放弃续租权，室内墙体、房屋结构如未损坏，将5000元押金全数退还，如有损坏，根据实际情况进行赔付；2、租金以运营管理实际下达单据为准；3、甲方在合同期内不得以任何理由拒绝乙方承租需求”。双方在合同中还约定了其他权利义务。 2019年9月25日，原告杜传峰（乙方顶让方）与被告朱泽亚（甲方转让方）签订《商铺转让合同》，约定，甲方将自己位于徐州市泉山区X店铺转让给乙方使用，建筑面积15.84平方米，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方。乙方在2019年10月1日前支付转让费67000元，押金5000元（租期满后押金归乙方）；甲方须协助乙方与房东签订租赁合同或保证在乙方在按照商业街要求经营，无违法违规情况下续签次一期租赁合同。如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。合同还约定，甲方保证乙方可以正常装修开业并续下期租赁合同，否则相关损失由甲方补偿。协议签订后，被告将房屋交付与原告。 合同签订后，原告杜传峰向被告转账合计75500元，其中含8000元当季租金。 2019年10月18日，被告朱泽亚在双方的合同上补充“甲方保证乙方可以正常装修开业并续下期租赁合同，否则相关损失由甲方补偿”。 2019年11月28日左右，被告朱泽亚正式通知原告无法继续履行租赁合同，并于11月29日退还原告20000元，但原告未将房屋钥匙交付被告。 庭审中，被告朱泽亚称涉案房屋已于2019年12月31日被房主收回。原告则称对此不知情。被告主张返还的设备有：三台冰柜，一台制冰机，一架奶茶制作台，空调一匹，收银机一台，热水器一部、电子广告牌。原告称其保管的物品有被告所称的三台冰柜、收银机、制冰机、热水器，奶茶制作台、空调等在涉案房屋内，原告并未拉走。 后原告就其余未退还的款项与被告交涉未果，遂提起本案诉讼。 另查明，案外人贾某系自徐州立竣物业管理有限公司承租的涉案房屋，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日。 在本案审理过程中，原告为证实其装修损失向本院提交了徐州英瑞装饰施工合同一份、收据一份，合同落款日期为2019年10月24日，工程名称为：那些年，奶茶店。地点：X，总造价26000元。收据出具单位为徐州汉信装饰工程有限公司，收据金额为13360元，日期为2020年1月20日，显示：吊柜，5760元；吧台，6800元；拆除，800元。 为查明本案事实，本院向签订徐州英瑞装饰施工合同乙方高某进行调查。高某向本院陈述，我在X对面有个办公点，附近有奶茶店，该店老板我认识，是他介绍杜传峰给我。杜传峰告诉我工期十天，我就带工人去现场看一下，然后和杜传峰签了合同。签完后，工人就开始拆除东西。我告诉杜传峰先给我预付款，他给我转账16000元。我是开工第二天就开始订柜子。我们干了三天左右，他就通知我停工。后来就不让我做了，让我退钱。厂家没有继续做柜子，但是定金我已经付过了，也没有退给我。徐州汉信装饰工程有限公司就是订做柜子的厂家，13360元的收据是该公司出具的，拆除费800元是我的人拆除的，写到一起了。后来我退了2000元给杜传峰。杜传峰要我这边订做的柜子，我说那就按实际价格补给我，然后就没有再要。被告朱泽亚经质证认为，其本人也开过奶茶店，对于装修定价比较知名的品牌COCO奶茶店装修的定价标准为800元/平方，该店一共就14平房，不可能这么贵。 原告为证实设备存放费，提交了“陈光强”书写的收条，内容为：“10月24日南104放电器10元一天，以100元订金”。 本院认为，一、原、被告签订租赁合同后，因被告朱泽亚所称的房屋出租人不同意其与原告之间的转租合同履行及原告经营品牌问题导致原、被告双方合同无法履行。原被告双方已经协议解除租赁合同，在被告表示不再继续履行合同后，原告要求被告退还已经交纳的转让费（含押金）符合法律规定，本院予以支持。转让费、押金数额应为47500元（75500元-20000元-8000元）。被告辩称因原告对房屋装修进行损害，押金5000元不退，本院认为，双方约定转让后装修装饰归原告，原告有权对房屋的装修进行改造，被告主张押金不退依据不足，本院不予采信。因被告违约导致原告无法完成装修及经营，此期间的租金应由被告予以返还，故结合本案实际情况，对于2019年10月1日至11月30日期间的租金折合5333.33元（8000元/3月*2月），应由被告向原告退还。因原告在接到被告不能续租通知后，仍未能将钥匙返还被告，故对于其后的租金损失，应由原告自行承担。 二、被告不能按照合同约定将涉案房屋交付原告经营使用，导致合同解除，属于违约，被告应当承担相应的违约责任。被告抗辩原告亦存在违约行为，故不应支付违约金。本院认为，本案租赁合同的解除责任完全在于原告。本案中，因被告朱泽亚方的原因导致合同无法履行，虽原告亦存在转让费尚未支付完毕的违约，但纵观本案，原告未完全支付转让费确实有相应的能否顺利租用经营房屋的不安抗辩因素，且未支付数额较少，并不存在恶意。但原告在履行过程中并未按合同约定完全支付转让费，对于原告主张的违约金，本院确认为原告已交付转让费（75500元-8000元-5000元）的10%即6250元。 三、本案原、被告双方既知合同已不能履行，应及时返还双方财产。虽然被告已经支付原告违约金，但违约金系具有惩罚性及解除合同时对原告当前损失的补偿性。但被告在合同解除后迟迟不能归还原告转让费等费用（该行为亦为新的违约行为），已产生了新的损失，且该损失并非缔约过程中可以合理预见到的，故对于原告主张部分费用的利息，符合法律规定。考虑涉案房屋在2019年12月31日被收回，此后被告应及时返还原告相关费用，故对于转让费、押金的利息损失，应自2020年1月1日起计算，计算标准本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付”；对于应返还的租金，因原告并未及时返还涉案房屋，被告对于是否应当返还及返还多少并不能准确判断，故该部分的利息损失，本院不予支持。 四、房屋装修损失，应当属于被告解除合同而给原告造成的损失。双方在合同中约定了违约金，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案，原告的装修损失是否能够确定。根据装修公司开工时间及收据上显示柜子吧台的费用，即使在柜子、吧台等做完情况下，也未超出原告支付的款项，并有结余；根据为原告提供装修的服务的案外人提供的信息及原告提供的收据可以确定，原告订做的柜子、吧台等即使已经向厂家交付了定金，但并未继续制作，按照常理厂家应当扣除定金后返还部分费用，按照一般交易规则，定金的数额必然远小于12560元（13360元-800元）。本院认为，原告提交的装修损失证据，及装修公司的陈述内容、原告在本案中的诉请，不合理之处较多，也无形扩大了被告的责任，显然对于被告不公平究其原因，系原告对于结算存在怠于积极主张权利的行为。根据减损规则，相应的不利后果应由原告承担。同时，本案中已经支持了原告违约金，本院不能确认原告的装修损失超出了违约金数额，故对于该项诉请，本院不予支持。 五、关于存放费用的问题，在合同履行期间，原告搬离部分物品是为履行合同采取的行为，相应的损失也应包含在违约金范畴内，且相关数额较小，违约金数额足以弥补相应损失。在原告接到被告不能履行合同之后，原告应及时采取措施，将设备拉回涉案房屋或交还被告及时止损，故对于其后发生的存放费用应由原告自行负担。 六、合同解除后，原告应及时将相应设备返还被告，原告同意返还且提供了保管设备的种类、数量、照片，对于原告所认可的设备本院予以确认，对于其他被告主张返还的设备，因无证据证实由原告保管，也没有相应的交接清单，本院不予确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告朱泽亚于本判决生效后十日内返还原告杜传峰房屋转让费、押金、租赁费等52833.33元，并支付转让费及押金47500元的利息[（自2020年1月1日起计算至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付）]； 二、被告朱泽亚于本判决生效后十日内支付原告违约金6250元； 二、原告杜传峰于本判决生效后十日内向被告朱泽亚返还冰柜三台、收银机一台、制冰机一台、热水器一部； 三、驳回原告杜传峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1830元，由被告朱泽亚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  丁 贺 人民陪审员  陈瑞玲 人民陪审员  吴书翼 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  宋海梅