河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4046号 上诉人（原审原告）:河北沐野企业管理有限公司，住所地河北省保定市向阳北大街**。 法定代表人：邵世朝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟永江，河北金房律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨浩宸，男，1984年11月16日出生，汉族，住保定市源盛嘉禾**。 上诉人河北沐野企业管理有限公司（以下简称沐野公司）因与上诉人杨浩宸物业服务合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 沐野公司上诉请求：1.河北省保定高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）冀0691民初402号民事判决存在漏判，请求二审法院依法判决被上诉人杨浩宸向上诉人支付延期缴纳物业公共服务费等相关费用的滞纳金；2.二审诉讼费用由杨浩宸承担。事实和理由：前期物业服务合同中对物业公共服务费的应缴费日期有明确约定，被上诉人应从逾期之日起向上诉人支付滞纳金，方能彰显法律的公平正义。一审法院已判决认可被上诉人杨浩宸应受前期物业服务合同的约束。根据前期物业服务合同第十二条的约定，被上诉人杨浩宸在办理收房手续时，缴纳了第一年的物业公共服务费、电梯费等相关费用，计费周期为2017年3月15日至2018年3月14日，被上诉人杨浩宸应于2018年2月14日前缴纳下一周期的物业公共服务费等相关费用，但其2018年度、2019年度、2020年度连续3个年度没有向上诉人缴纳任何物业公共服务费等相关费用。根据前期物业服务合同第十三条的约定，如被上诉人延期缴纳物业服务费等相关费用，应缴纳滞纳金，一审法院认为计算标准过高，上诉人认为应以每一年度应支付的物业服务费等相关费用为基数（分年度计算），自2018年2月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算。 杨浩宸辩称，1.杨浩宸没有见过其所称的物业法人资质的相关证据，一审中其也没有在举证期提交。2.《物业服务企业资质管理办法》、《物业管理条例》在2017年明确提出提供物业服务的公司必须有物业服务资质。3.沐野公司上诉状所述向沐野公司交纳过电梯费等相关费用，并未有任何证据佐证。4.沐野公司在一审中提出滞纳金为日千分之三，明显违背司法解释。年化利率超出24%不予保护，在2020年7月份司法解释规定利率超过15.4%不予保护。5.沐野公司提交的滞纳金计算方法及利率没有依据，其在上诉状所述利率计算方式属于变更一审起诉状主张，且没有任何证据，不应当支持。6.未有任何证据证明双方当事人具有权利义务的关系，杨浩宸也没有购买或租用沐野公司所述的电谷源盛广场的房屋，沐野公司作为原告没有提交其向电谷源盛广场提供服务的达标证据，也未提供其依照《物业管理条例》在提供服务时进入的竞标资料，其收费的依据也没有政府物价局或相关部门备案及审核证据。因此，杨浩宸不是适合的被告，双方不具有受法律保护的权利义务关系。其起诉违背诚实守信的基本道德和《民事诉讼法》基本原则。其作为一审原告应当对杨浩宸上诉状提出的问题针对性提供合法有效的证据及证据链，否则其主张不应受法律保护。 杨浩宸上诉请求：1.请求撤销河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初402号民事判决书，并予以驳回起诉；2.本案一二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决书未依法审查如下事实和证据，对审理过程未依法客观写入判决书，使得事实认定错误、法律适用不准确。1.未审查案件进入司法程序的合法性。未依立案登记制审查代理人资格，起诉状立案要素及合法性。未依照《公司登记管理条例》、《企业法人登记管理条例》审查沐野公司经营范围没有物业业务。营业范围有须经相关部门批准后方可开展的经营活动，不符合《工商登记规定》及《公司法》的规定。2.未审查沐野公司为源盛广场提供物业服务的合法层面。沐野公司未举证具有合法资质，营业执照不是物业资质，其行为是非法行为，不应受法律保护。沐野公司未经合法程序非法进入源盛广场非法提供物业服务获利。3.未审查沐野公司向源盛广场收费合法层面。未有收费合法有效的依据。无论是《物业条例》还是沐野公司提供的《前期物业服务合同》都显示收费需要经政府相关部门核准，但其未提交此方面证据。其也未举证收费经物价局审核。且预收1年物业费不符合规定，该内容违法。沐野公司未举证其服务符合《物业管理条例》规定，服务达标证据、标准证据。4.杨浩宸不是本案适合被告。沐野公司举证显示其服务为电谷源盛广场，并非上诉人所购买中央时区房屋，也未有证据佐证。沐野公司与案外人签订的有关中央时区房屋的《前期物业服务合同》与本案无关。电谷中央时区《房屋商品房买卖合同》第21条约定的物业公司非沐野公司。5.一审法院违法采信和解释证据，错误认定事实，采用法条不严谨，忽视杨浩宸质证内容，且未依法采信证据及构建证据链。未对证据的合法性、真实性、关联性依法客观全面审查，也未对沐野公司提交证据是否为其合法拥有审查。判决书适用法条未对应所需证据的完整性、正确性及合法性。 沐野公司辩称，沐野公司有物业法人资质，且有物业管理内容，主体合法有效。杨浩宸欠物业费应当给付并应当交纳滞纳金，一审判决认定事实清楚，证据充分，仅是没有将滞纳金判上，其余内容均合法有效，杨浩宸的上诉没有事实及法律依据。 沐野公司向一审法院起诉请求：1.请求判令杨浩宸向沐野公司支付物业服务费12362.04元、电梯费4659.24元、公共设备能源费720元，共计17741.28元；2.请求判令杨浩宸按照合同约定向沐野公司支付违约金；3.本案全部诉讼费用由杨浩宸承担。 一审法院认定事实：2017年2月9日，英利源盛房地产开发集团有限公司（出卖人，后更名为源盛城发房地产开发集团有限公司，以下简称为源盛房地产公司）与杨浩宸（买受人）签订商品房买卖合同，约定杨浩宸购买坐落于朝阳路西侧、电谷国际酒店北侧电谷中央时区C座1715号房产一套，建筑面积87.29平方米，总房款488824元。之后，源盛房地产公司将房屋交付给杨浩宸，杨浩宸在入住手续上签字。2017年3月16日，杨浩宸在交房手册上签字，该交房手册中包括前期物业服务合同、临时管理规约、承诺书、业主手册等内容；其中前期物业服务合同，系源盛房地产公司（房地产开发公司）与保定源盛物业服务有限公司（物业服务公司）双方签订，该合同第十条第1项约定，物业公共服务费按建筑面积3.98元/月/平米；第2项约定电梯费按建筑面积1.5元/月/平米；第3项约定公共设备能源费100平米以下20元/月/户；第十三条约定业主逾期交纳物业公共服务费的，从逾期之日起每天按应交纳物业公共服务费的千分之三交纳滞纳金。临时管理规约第二条业主的权利和义务约定，业主已书面承诺同意建设单位通过招标方式选聘前期物业服务企业（保定源盛物业服务有限公司）承担本物业管理区域的前期物业服务，并自觉遵守本临时管理规约。承诺书第一条约定确认已详细阅读并理解临时管理规约；第二条约定同意遵守本临时管理规约；第四条约定本人同意转让物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约的承诺书等内容，杨浩宸本人在该承诺书签字。业主手册落款处有杨浩宸签字。同日，杨浩宸向保定源盛物业服务有限公司交纳2017年3月15日至2018年3月14日物业费4169元，电梯费1571元，公共设备能源费240元；保定源盛物业服务有限公司向杨浩宸出具收据一张。2017年3月16日，杨浩宸与保定源盛物业服务有限公司签订装饰装修管理协议书。2017年10月1日，源盛房地产公司与保定源盛物业服务有限公司签订合同终止协议，约定自2017年10月1日起双方不再履行双方签订的前期物业服务合同。2017年10月1日，源盛房地产公司（房地产开发公司）与沐野公司（物业服务公司）签订前期物业服务合同，源盛房地产公司选聘沐野公司提供物业服务。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，源盛房地产公司与沐野公司于2017年10月1日签订的前期物业服务合同，不违反法律强制性规定，应当认定该合同合法有效。杨浩宸作为本案所涉房产的业主，于2017年3月16日在交房手册上签字，依据临时管理规约第二条、承诺书第一条、第二条、第四条的约定，杨浩宸应受前期物业服务合同约束，当事人均应当按照双方签订的合同履行义务，沐野公司提供物业管理服务，杨浩宸应当依据合同约定支付相应的款项，故杨浩宸主张沐野公司主体不适格，理据不足，一审法院不予支持。现沐野公司依前期物业服务合同约定为杨浩宸提供了物业管理服务，杨浩宸应按约向沐野公司交纳物业费，沐野公司要求杨浩宸交纳物业服务费12362.04元、电梯费4659.24元、公共设备能源费720元，共计17741.28元，理由正当，应予支持。沐野公司主张杨浩宸应支付违约金，依前期物业服务合同约定业主逾期交纳物业公共服务费的，从逾期之日起每天按交纳物业公共服务费的千分之三交纳滞纳金，因该约定计算的方法超过年利率24%，计算标准过高，且沐野公司起诉状中亦未明确起止时间，故沐野公司该主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：“一、杨浩宸向河北沐野企业管理有限公司支付物业服务费12362.04元、电梯费4659.24元、公共设备能源费720元，共计17741.28元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回河北沐野企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计122元，由杨浩宸负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，源盛房地产公司与沐野公司签订的前期物业服务合同约定的物业名称为电谷源盛广场，源盛房地产公司与保定源盛物业服务有限公司签订的前期物业服务合同约定的物业名称为电谷中央时区，但两份物业合同约定的物业坐落位置、占地面积、绿化面积、总建筑面积等完全一致。源盛房地产公司与沐野公司签订的前期物业服务合同的时间为2017年12月28日，一审法院认定错误，本院予以更正。本院所查明的其余事实与一审无异。 本院认为，对于杨浩宸与沐野公司的上诉请求，本院分别予以论述。 首先，关于杨浩宸的上诉请求。第一、关于电谷中央时区与电谷源盛广场的关系。源盛房地产公司与保定源盛物业服务有限公司签订的前期物业服务合同中涉及的物业名称为电谷中央时区，二审庭审中，杨浩宸亦认可向保定源盛物业服务有限公司缴纳过物业费。源盛房地产公司与沐野公司签订的前期物业服务合同中约定的物业名称虽为电谷源盛广场，但所涉物业的位置和占地面积、绿化面积、总建筑面积等与前述的电谷中央时区完全一致，应可认定电谷源盛广场与电谷中央时区实为同一物业。 第二、关于源盛房地产公司与沐野公司签订的《前期物业服务合同》对杨浩宸的效力。在杨浩宸与源盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》中虽约定了物业公司为保定源盛物业服务有限公司。但在2017年10月1日，源盛房地产公司与保定源盛物业服务有限公司签订了《合同终止协议》，约定自2017年10月1日起双方不再履行签订的前期物业服务合同。其后，源盛房地产公司与沐野公司重新签订了《前期物业服务合同》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故源盛房地产公司与沐野公司签订的前期物业服务合同,亦对全体业主具有约束力。沐野公司与小区全体业主均应按合同约定履行各自义务。沐野公司按照约定提供了物业服务,杨浩宸亦应按照合同约定的标准和金额缴纳物业服务费、电梯费等。 第三、关于一审法院证据采信问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，沐野公司提交了向杨浩宸邮寄物业管理费催缴函的相关证据，邮单所填写的杨浩宸的地址与杨浩宸在商品房买卖合同中的通讯地址及其在一审开庭时提供的住址一致。该邮单投递记录显示已签收。故一审法院认定沐野公司对杨浩宸进行了催缴并判令杨浩宸支付物业费等并无不当。 第四、关于沐野公司的服务水准问题。杨浩宸并未提交证据证实沐野公司存在不履行约定义务或履行约定义务存在重大瑕疵的情形。且即便沐野公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据物业合同的约定，通过要求沐野公司限期整改、终止合同等方式维护自己的合法权益，或者依据法律规定要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五、关于沐野公司的资质问题。沐野公司的营业执照显示其经营范围包括物业管理。至于其具体资质并不影响本案立案，与本案亦非同一法律关系，本院不予涉及。 关于沐野公司的上诉请求，《前期物业服务合同》第十二条约定，“以后每年收缴一次，业主应在物业公共服务费用到期之前一个月缴纳下一周期的物业公共服务费等相关费用”。第十三条约定，“业主和非业主使用人逾期交纳物业公共服务费的，从逾期之日起每天按应交物业公共服务费的千分之三交滞纳金。”杨浩宸仅缴纳了2017年3月15日至2018年3月14日的物业公共服务费。根据该约定，杨浩宸应在2018年2月14日前、2019年2月14日前、2020年2月14日前分别缴纳各计费周期的物业公共服务费。但杨浩宸至今未缴纳，故应承担迟延交付物业公共服务费的违约责任。关于违约责任的起始时间，沐野公司在一审诉状中认为应在2018年3月15日前、2019年3月15日前、2020年3月15日前缴纳为处分其自身权利的行为，本院予以支持。关于违约金计算标准，合同中约定的标准过高，应予调整。本院酌定2019年8月20日以前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，上诉人杨浩宸上诉请求不能成立，应予驳回；沐野公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初402号民事判决第一项，即“杨浩宸向河北沐野企业管理有限公司支付物业服务费12362.04元、电梯费4659.24元、公共设备能源费720元，共计17741.28元，于本判决生效之日起十日内履行”； 二、撤销河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初402号民事判决第二项，即“驳回河北沐野企业管理有限公司的其他诉讼请求”； 三、杨浩宸于本判决生效之日起十日内向河北沐野企业管理有限公司支付延期支付物业服务费的违约金（2018年度的违约金以4120.68元为基数，自2018年3月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年度的违约金，以4120.68元为基数，自2019年3月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年度的违约金，以4120.68元为基数，自2020年3月15日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回河北沐野企业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计122元，由杨浩宸负担；二审案件受理费，杨浩宸交纳的二审案件受理费244元，由杨浩宸负担，河北沐野企业管理有限公司交纳的二审案件受理费243元，由杨浩宸负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王       琦 审 判 员 祁峰审判 员孟庆池 二〇二〇年十月三十日 法官助理 董淑芳书记员田益佳