四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终749号上诉人（原审被告）：王应楷，男，1966年7月11日出生，汉族，住四川省隆昌市。被上诉人（原审原告）：曾品团，男，1990年7月16日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：梁文倩，女，1991年6月12日出生，汉族，住四川省隆昌市，系曾品团之妻。上诉人王应楷因与被上诉人曾品团房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省隆昌市人民法院(2020)川1028民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人王应楷、被上诉人曾品团及其委托诉讼代理人梁文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王应楷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由曾品团承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋系王应楷父母留下的遗产，王应楷有权使用该房屋并用于发展经济，有《遗产继承协议》为证。该房屋年久失修，原隆昌市国土局虽查明王应楷另有一处宅基地，不符合修建，但同意了可维修。王应楷对案涉房屋仅进行维修加固，并非重新修建。一审判决以未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑为由判决本案《房屋租赁合同》无效，属认定事实错误。2.王应楷为履行合同义务，办理了营业执照，增加了经营范围，安装了动力电，修缮了场地，又按曾品团要求完善了天然气、化粪池等设施，共计花销了10余万元。曾品团以各种理由拒绝接收案涉房屋，应承担违约责任并赔偿王应楷的损失。3.刘某某、罗通的调查笔录属于假证。王应楷提供的房屋地址与天然气和电费票据的地址系同一地址。王应楷在户口所在地另有宅基地所修建的房屋与本案无关。曾品团辩称：1.一审法院依职权调取的证据反映了案涉房屋的客观情况，证明王应楷系违规修建案涉房屋。王应楷为修建案涉房屋向原隆昌市国土局提出过申请，但因王应楷已有宅基地，原隆昌市国土局并未批准其建房请求。因此，一审判决认定案涉房屋系王应楷在未有合法审批手续的前提下自行修建的证据充分。2.王应楷上诉称一审判决对本案主要事实没有查清，但王应楷在上诉状中并没有提及任何与案件有关的主要事实。一审判决认定合同无效的理由是王应楷违规修建案涉房屋，王应楷提出的上诉理由没有涉及合同的效力问题，只是虚构相关事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王应楷的上诉请求，维持原判。曾品团向一审法院起诉请求：1.判令解除曾品团、王应楷于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判令王应楷返还房屋租金2万元并支付违约金1万元；3.判令王应楷承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月31日，曾品团与王应楷签订《房屋租赁合同》，约定了租赁物、租赁期限、租金、配套设施、违约责任等条款。曾品团分别于2019年7月13日、2019年7月14日、2019年7月15日通过微信向王应楷转款1万元、5000元、5000元，共计2万元。王应楷于2019年8月23日向曾品团出具收条一张，收条载明“今本人收到曾品团承租（地址）隆昌市****社区八组房屋租金：贰万元正，租金期限于2019年8月1日至2020年8月1日”，王应楷在收款人处签名捺手印。收条出具后，因曾品团、王应楷双方在房屋用水、三相动力电、商业用气等设施是否完善等问题上产生争执，王应楷虽有向曾品团交付租赁房屋钥匙的行为，但曾品团以配套设施未安装完善，无法达到使用房屋的目的为由，拒绝接收租赁房屋。因双方多次协商无果，曾品团以王应楷违约为由起诉至法院，请求解除与王应楷于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》，并要求王应楷返还已付租金2万元及支付违约金1万元。另查明：1.王应楷在隆昌市****村八组有一处农村宅基地并修建有房屋，集体土地使用证号为：隆集用（2015）第****号。2.王应楷在2018年12月以“住房年久失修，现已全部垮塌”为由向隆昌市自然资源和规划局（原隆昌市国土局）申请对坐落于****村八组的祖屋进行原拆原建，后因隆昌市自然资源和规划局查明王应楷本人在隆昌市****村八组**公路旁已有一处宅基地（隆集用（2015）第****号），不符合修建条件，未批准王应楷的申请。王应楷在未获审批的情况下自行修建了案涉租赁房屋。3.2008年12月4日，王应楷向四川隆昌农村商业银行股份有限公司信用贷款9000元，无抵押物。一审庭审中，曾品团自愿放弃要求王应楷支付违约金1万元的诉讼请求。王应楷答辩提出要求曾品团赔偿损失10万元，支付违约金1万元的请求。经一审法院释明后未在规定时间内提出反诉，王应楷可另行起诉处理。一审法院认为，本案争议焦点为：曾品团与王应楷于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》是否有效。王应楷庭审中自认案涉租赁房屋未获得房屋产权，一审法院依职权调取的王应楷村镇房屋所有权证存根档案盖章件、隆昌县集体土地建设用地登记申请书、地籍调查表、王应楷向隆昌市自然资源和规划局申请原拆原建农村居民建房的申请材料复印件及对隆昌市自然资源和规划局工作人员刘某某进行询问并制作的调查笔录等形成的证据锁链显示案涉租赁房屋系王应楷在未有合法审批手续的前提下自行修建的，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，曾品团与王应楷于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效，自始无效。曾品团要求解除与王应楷于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》的请求，一审法院不予支持。因双方签订的房屋租赁合同无效，王应楷因该合同取得的财产应当予以返还，故对曾品团要求王应楷返还已付租金2万元的请求，一审法院予以支持。因曾品团承租房屋时未对案涉租赁房屋的产权进行合理审查，故本案案件受理费由双方各承担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条规定，判决：一、曾品团与王应楷于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》无效，王应楷在本判决发生法律效力之日起五日内向曾品团返还租金2万元；二、驳回曾品团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，曾品团负担275元，王应楷负担275元。二审中，王应楷提交了一组新证据：《遗产继承协议》、隆昌市**社区居民委员会出具的证明。证明王应楷系王某某之子，其有权继承案涉房屋并出租。曾品团质证认为，对该组证据的真实性没有异议，但《遗产继承协议》只能证明王应楷对宅基地有使用权，并不代表其有权进行修建。王应楷另有宅基地，案涉房屋系违法修建，因此，案涉租赁合同无效。本院经审查认为，《遗产继承协议》中所涉坐落于隆昌市**村8组的房屋系土木结构，协议内容表明了王应楷负责对其维修加固，曾品团对该证据真实性也无异议，该份证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，但只能证明该遗产房曾经的结构状况及王应楷享有维修加固的权利，而不能证明其对该遗产房屋实施的是维修加固行为或案涉房屋系其合法修建。隆昌市**社区居民委员会出具的证明仅载明王应楷查询其母亲刘某某或父亲王某某的房屋宗地图，与本案并无直接关联性，本院不予采信。二审另查明:根据案涉房屋的照片证实，案涉房屋占地形状大致呈长方形，其中三面墙壁下部为条石垒砌、上部为砖混结构，另一面墙壁为老石条垒砌，房内框架及房顶为钢结构框架和顶棚。根据王应楷提供的《遗产继承协议》显示，王某某所留遗产房系土木结构。王应楷在修建案涉房屋时没有取得相关批准修建手续，也无该房屋产权证。曾品团从未实际占有使用案涉房屋。王应楷系个人独资企业隆昌市**种植家庭农场的投资人，隆昌市**种植家庭农场营业执照载明的经营范围为养殖、销售水产、家禽等。王应楷在二审庭审中陈述，其在案涉房屋中养殖了部分家禽。二审查明的其余事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王应楷与曾品团于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》是否有效；王应楷是否应向曾品团返还租金2万元。关于案涉《房屋租赁合同》是否有效的问题。租赁合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。王应楷与曾品团虽自愿协商一致签订《房屋租赁合同》，租赁合同已经成立，但案涉房屋占地系王应楷的父亲王某某的老宅基地，属农村宅基地上修建的房屋。一审法院依职权调取的王应楷村镇房屋所有权证存根档案盖章件、隆昌县集体土地建设用地登记申请书、地籍调查表、王应楷向隆昌市自然资源和规划局申请原拆原建农村居民建房的申请材料复印件等证据能够证实，王应楷在2018年12月以“住房年久失修，现已全部垮塌”为由向隆昌市自然资源和规划局申请对案涉房屋进行原拆原建，后因隆昌市自然资源和规划局查明王应楷本人在隆昌市****村八组**公路旁已有一处宅基地，不符合修建条件，未批准王应楷的申请。王应楷在未取得合法审批手续的情况下自行修建案涉房屋，至今未取得房屋产权证，其主张案涉房屋系对其对遗产房加固维修，明显与查明的事实不符。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，王应楷与曾品团签订的《房屋租赁合同》应当认定无效。关于王应楷是否应向曾品团返还租金2万元的问题。因案涉《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，王应楷、曾品团因《房屋租赁合同》取得的财产应当予以互相返还。《房屋租赁合同》签订后，曾品团从未实际占有使用案涉房屋，而王应楷收取了曾品团支付的租金2万元，故王应楷应向曾品团返还租金2万元。至于王应楷主张曾品团赔偿其为履行合同支出的安装案涉房屋水电气等设施费用10余万元，应以反诉的方式提起，而不能仅以抗辩方式提出。但经一审法院释明后，王应楷并未在规定期限内提出反诉。故一审判决告知其可另行起诉并无不当。综上所述，上诉人王应楷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由上诉人王应楷负担。本判决为终审判决。审 判 长 王邦习审 判 员 何中明审 判 员 夏 飞二〇二〇年十月二十八日法官助理 夏 源书 记 员 简 川