山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初9081号原告：刁维彬，男，1969年11月16日出生，汉族，济南市市中区陡沟街道办事处岳而村书记，住济南市市中区。委托诉讼代理人：杨鲁江，男，1973年4月27日出生，汉族，济南槐荫大江法律服务所法律工作者，住济南市槐荫区。被告：济南市市中区白马山街道办事处后魏华庄社区居民委员会，住所地济南市市中区白马山街道办事处后魏华庄村。法定代表人：程妍，主任。委托诉讼代理人：刘宗奎，山东泽鲁律师事务所律师。原告刁维彬与被告济南市市中区白马山街道办事处后魏华庄社区居民委员会（以下简称后魏华庄居委会）建设工程合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刁维彬的委托诉讼代理人杨鲁江、被告后魏华庄居委会法定代表人程妍的委托诉讼代理人刘宗奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刁维彬向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还原告保证金30万元及相应利息（以30万元为基数，自2014年2月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，计算至实际给付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年7月24日，原、被告双方签订《后魏华庄村委会旧村改造联合开发协议》一份，协议中约定：由原告为被告建设三栋住宅楼，自北向南分别为1、2、3号楼，每栋楼交纳保证金壹拾万元整，工程按期完工，并在入住一年后不出现质量问题，被告无条件退回该保证金。原告依约于2009年7月15日、7月17日分两次向被告交纳保证金30万元，后期依约将三栋住宅楼建设工程完成并交付给被告使用，但被告却未返还原告该保证金。虽经原告多次催要该款，被告一直未返还，无奈原告于2018年6月27日具状起诉要求被告返还该保证金30万元及相应利息，并依法查封了被告名下银行账户存款30余万元，后遇被告单位负责人更换并要求与原告和解，为此原告以通过协商解决为由撤销该诉讼，但至今该款项未能解决，现为维护原告合法权益不再遭受侵害，特具状起诉，请求法院判如所请。被告后魏华庄居委会辩称：原告起诉被告要求返还保证金及利息缺乏事实依据及法律依据。1、本案争议所涉及的开发协议是后魏华庄村旧村改造引发，协议涉及的楼盘均没有任何批准手续，严格讲属于违法建设，依法签订的协议是无效的，原告所称的保证金和利息甚至是售楼款依法都不会得到法律的保护。2、抛开协议的有效性不谈，按照开发协议的第4条，保证金是在工程完工并入住1年后不出现质量问题才能返还，本案涉及的楼房因双方至今没有验收，以及存在各方面质量问题，至今尚有10户未能入住，因此即使按照协议也不具备返还条件。3、原告所称的30万元保证金经查，村委会没有收到该保证金的记录，因此保证金的问题不存在返还的事实。本院经审理认定事实如下：2009年7月24日，刁维彬与济南市市中区白马山街道办事处后魏华庄村村民委员会签订《后魏华庄村委会旧村改造联合开发协议》。招标方：白马山办事处后魏华庄村委会（简称甲方），投标方：刁维彬（简称乙方）。协议约定：一、甲方提供后魏华村村西的建设用地，长119米，宽90-75米，建设三栋住宅楼，自北向南分别为1号楼、2号楼、3号楼，（土地使用权归甲方），乙方负责从勘探、设计、施工等达到入住条件全过程中的一切费用，对该住宅进行联合开发。二、面积分成：甲、乙双方按中标比例数额进行总面积分成。甲方所得总面积35.5%的楼房售楼权和售楼款归甲方所有，乙方所得总面积64.5%的楼房售楼权和售楼款归乙方所有，物业管理有甲方负责。四、合同签订时乙方向甲方交纳保证金每栋楼壹拾万元整……工程按期完工，并在入住一年后不出现质量问题，甲方无条件退回乙方。六、乙方的责任和义务……9、合同保证金叁拾万元整，待房屋全部销售完毕交付使用一年后，甲方在工程无质量问题的情况下退还乙方，因乙方原因违约，该款项不予退还。原告刁维彬提交2009年7月15日、7月17日工商服务业统一收款收据各一份，金额分别为10万元、20万元，该收款收据中有原告刁维彬、案外人张超签字确认，加盖济南市市中区白马山办事处后魏村旧村改造基建办公室财务专用章，证实其已缴纳保证金30万元。被告后魏华庄居委会对该两份收据不认可，称收款收据的时间早于联合开发协议签订时间，公章非被告村委会的章，无法证实这笔款项是由村委会来收取，且收据中显示的收款人是本案原告，说明所谓的保证金是由原告自己收取，并不是由村委会来收取。原告刁维彬解释称，原、被告双方就涉案项目土地联合开发相关事宜已经在签订开发协议之前多次进行面对面的沟通和磋商，大约时间有一至两年时间，与当时的被告村委会书记刘以寿进行磋商、沟通，在谈判事宜达成后，先行缴纳了该项目的保证金30万元，之后签订了涉案协议。为证实其主张，原告提交（2018）鲁0103民初5052号民事裁定书、该案中被告后魏华庄居委会（前主任：张宏）答辩状一份及主任张宏的当选证。答辩状中载明如下主要内容：1、刁维彬诉与村委会的合同纠纷，系2009所签，至今9年了，当时的责任人是刘以寿，本届村委会是2018年2月7日上任，其合同签订过程、执行过程及是否有纠纷本届居委会均不知情；2、本届居委会上任以来，账目交接单上只能看到刁维彬交纳质保金的事实，但并没有资金去向，也没有留下任何资金……该楼房2009年施工，2011年起分批入住，一年后不出现质量问题退还，当时是否有质量问题我均不知情，也未见有任何交工后的质量检验报告，是否合格或者是否有质量问题都有待落实……。被告后魏华庄居委会对上述证据无异议，称上述证据不能证实村里收到了钱。原告刁维彬主张涉案工程大约在2011年2、3月份完工，完工后被告分得的面积已交给村委会，且原告方分得的面积早已销售完毕。在2011年3月份完工后，原告就将被告应得的售楼面积即被告已经售出的房屋的购买人就对相关房屋办理了房屋质量验收和钥匙交接手续。被告前任主任张宏在（2018）鲁0103民初5052号案件答辩状中陈述是2011年起分批入住的。被告对原告的上述陈述不认可，主张没有落实具体完工时间，涉案工程至今没有验收签字，且不存在由原告交付被告的事实，按照双方的协议本案原告对所开发的房屋享有64.5%的售楼权，就是说开发以后原告自己卖房、收款，不存在将房屋交给被告的问题。被告方负责销售的还有将近十户未入住，其中有3至5套房屋没有售完。被告主张即使是存在着保证金，现在原告没有证据证实该房屋已经全部入住，没有质量问题，在这种情况下，不存在返还保证金的前提。房屋开发以后，双方因为是非正规开发，房屋没有预留维修基金，保证金的目的就是在万一房屋出现质量问题后对房屋进行维修，涉案的房屋小区管理是由村委会负责，小区的维修自然也应该由村委会负责，因此原告销售的部分不能仅凭自己的陈述来确认已经销售完。如果保证金全部退还，原告没有销售完的部分的房屋出现问题，这个责任就成了被告承担，这对被告讲是不公平的，因此即使存在保证金的问题，也应该由原告拿出证据证实原告所分担的房屋面积已经全部销售完毕且入住且没有质量问题，才可能产生退还保证金的事实。原告对被告的上述陈述不认可，主张虽然开发协议中约定了待房屋销售完毕的表述，但该表述不完全正确，且也是显失公平的。关于房屋维修基金的问题原告主张在当时因为开发时间较早，原、被告在协议中并没有对涉案房屋维修基金进行约定，根据相关法律规定，在房屋交付后质保期之内应当由原、被告双方对房屋所出现的质量问题进行维修，出了质保期外应当由房屋购买人进行维修。虽然在协议中约定了被告村委会对涉案房屋进行小区物业管理，但小区物业管理是一种服务，但并不是责任无限制，被告也只是履行了应当尽到的责任，在房屋交付后被告也没有向我方提出所交付的房屋有质量问题，所以保证金应当予以返还。且被告的房屋不是销售不了，也不是分配不了，而是因为村民和村两委会意见不统一，无法进行处理。被告未提交证据证实已出售的房屋和尚未出售的房屋存在质量问题。原告主张利息损失：以30万元为基数，自2014年2月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，计算至实际给付之日止。被告主张双方合同无效，不应支付利息。另查明，济南市市中区白马山街道办事处后魏华庄村民委员会在2018年左右改名为济南市市中区白马山街道办事处后魏华庄社区居民委员会。对于上述事实，本院予以认定。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原、被告签订的《后魏华庄村委会旧村改造联合开发协议》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方应当全面履行自己的合同义务。根据原告陈述及其提交的收款收据、被告前任主任张宏在（2018）鲁0103民初5052号案件中的答辩状等证据，能够认定原告已按照联合开发协议向被告缴纳30万元保证金。涉案工程已于2011年开发完毕，且所建楼盘房屋已基本销售完毕，被告前任主任张宏在（2018）鲁0103民初5052号案件中答辩称被告所得面积部分于2011年办理分批入住，故被告辩称涉案工程未验收，不符合常理。虽联合开发协议约定“合同保证金叁拾万元整，待房屋全部销售完毕交付使用一年后，甲方在工程无质量问题的情况下退还乙方……”，但是涉案工程已开发完毕销售多年，大部分房屋已销售完毕且办理入住，虽被告方称其所得面积尚有3至5套未销售，但若因被告原因房屋无法销售致使原告不能返还保证金，对原告来说显失公平，且本案中被告亦未提交证据证实其已售房屋及待售房屋存在质量问题，故其以涉案工程未验收、房屋未销售完毕及可能存在质量问题、保证金作为维修基金等理由拒绝返还保证金，理由不成立，原告要求被告返还保证金30万元，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，因双方联合开发协议中未对迟延退还保证金的违约责任作出明确约定，故利息计算应从原告向本院主张权利之日（诉前调解案件立案之日）即2020年7月20日起计算，计算方式为：以30万元为基数，自2020年7月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告济南市市中区白马山街道办事处后魏华庄社区居民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告刁维彬已交纳的保证金30万元。二、被告济南市市中区白马山街道办事处后魏华庄社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告刁维彬利息损失（以以30万元为基数，自2020年7月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告刁维彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告济南市市中区白马山街道办事处后魏华庄社区居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭常德二〇二〇年十月二十三日书记员  杨雪静