江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2647号 上诉人（原审被告）：罗云，男，汉族，1958年2月生，现住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审原告）：河南绿都物业服务有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市青山湖区。 负责人：程朋飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所律师。 上诉人罗云因与被上诉人河南绿都物业服务有限公司江西分公司（以下简称绿都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗云上诉请求：一、判令撤销一审判决，改判减免上诉人2013年9月1日至2018年12月31日的物业费50%。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、2013年10月，一家幼儿园在上诉人家阳台门前安装大型滑梯挡住了视线、产生了噪音，严重影响了上诉人家庭正常生活。上诉人家属多次向被上诉人反映情况，而被上诉人没有劝阻和制止幼儿园的行为，没有报告给有关部门处理，也没有按照装修标准验收。因此，被上诉人未按照物业服务合同的约定履行其相关义务。2、上诉人入住小区至今，在上诉人家窗外院子周围堆满垃圾和废物，晾满衣物，阳台前一棵大树，冬天挡住日照，环境卫生极差，这些情况上诉人多次向被上诉反映了多年，被上诉人至今都未予解决。3、小区配套设施建有会所，但至今会所仍未开放，是失信和弄虚作假行为，业主没有享受到会所服务，应给业主一定的赔偿减免物业费。综上，请求二审法院予以改判。 绿都物业公司答辩称，案涉《前期物业费服务协议》是基于当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，上诉人作为涉案小区的业主享受了被上诉人提供的物业服务，应当按照法律规定及协议约定按时履行缴纳物业费的义务。上诉人提到的幼儿园的问题，被上诉人已对此问题进行过协调，但是并没有得到相应的处理结果。另外，上诉人反映的楼上掉垃圾或衣物的问题，被上诉人也多次通过短信群发或贴告知单的形式告知业主高空抛物的危险，被上诉人已经尽到了相应的管理责任。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 绿都物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令罗云立即支付物业管理费4814元，违约金1444.2元，共计6258.2元；2、一审案诉讼费用由罗云承担。 一审法院认定事实：罗云系青山湖城南大道业主。该房屋为住宅，建筑面积为120.29平方米。2013年4月3日，罗云作为乙方与甲方绿都物业公司签订《前期物业服务协议》，约定多层住宅物业费单价为0.87元/㎡/月，该协议第十四条载明：“本协议自乙方接到售房单位开出的《房屋入伙通知单》上所定交房之日起至业主委员会与新选聘物业服务企业签订物业服务合同为止”。第十五条约定：缴纳费用时间为：每季度首月5日前交纳当季的物业服务费。第五章第四条载明：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之五的滞纳金。罗云自2016年3月1日开始便未按约支付物业服务费，截止至2019年12月31日罗云拖欠物业费为4814元（2016年3月至2019年12月，共46个月，0.87元/㎡/月×120.29㎡×46个月=4814元）。 一审法院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良好的社区物业环境，是当事人双方的共同责任。罗云与绿都物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。罗云作为青山湖城南大道业主，在享受物业服务的同时应当按约支付物业服务费，现罗云对拖欠物业费的事实予以认可，故一审法院对绿都物业公司要求罗云支付物业费4814元的诉讼请求，依法予以支持。罗云主张绿都物业提供的物业服务存在不足，但未能向法庭提交证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对罗云的该抗辩意见依法不予支持。罗云逾期交纳物业费，按照合同约定应支付违约金，绿都物业主张按照所欠物业费的30%主张为违约金1444.2元，综合本案案情，一审法院酌定违约金为所欠物业费本金的15%，故罗云应支付的物业费违约金为722.1元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、罗云于一审判决生效之日起10日内一次性支付河南绿都物业服务有限公司江西分公司2016年3月至2019年12月的物业管理费4814元及违约金722.1元，共计5536.1元；二、驳回河南绿都物业服务有限公司江西分公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元（减半收取），由罗云负担。 本院二审期间，罗云提交光盘一张（2段视频内容）、小区照片一组以及2019年交的2013-2016年之间的物业费发票，证明目的：被上诉人并未按照协议履行物业管理服务，2019年的发票是在2018年双方协商解决的过程中，上诉人为了要协商解决而交的物业费，但被上诉人并未处理好物业问题。绿都物业公司对罗云提交的证据质证后认为，该证据的三性均有异议，上诉人提供的视频和照片没有显示具体的拍摄时间和所处的具体位置，对其真实性无法断定，且照片和视频只是拍摄当时的某种状态，并不能反映连续性的相关问题。上诉人提供的照片中反映的垃圾问题，并不能证明被上诉人没有对该区域按时进行打扫。另外视频中反映的幼儿园吵闹的问题属于相邻权纠纷，应当另案起诉，与本案无关。 绿都物业公司提交了物业公司客服群的朋友圈截图、物业公司微信群发给业主的截图及公告栏上的公告照片，证明目的：对于上诉人提到的问题，物业公司已经尽到了相应的管理责任。罗云对绿都物业公司提交的证据质证后认为：1、被上诉人提交的材料是2019年，而上诉人反映的是2013-2018年的问题。2、关于群发的内容，有的业主根本就没有收到该内容。3、对方仅仅是贴到了公告栏上和发了信息，但没有实质性解决问题，如果自己处理不了，应当找其他部门汇报处理。 本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，罗云与绿都物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。绿都物业公司依约为案涉住宅小区提供物业管理服务后，作为该住宅小区的业主，罗云应按约支付相应的物业管理服务费，故一审法院认定罗云应向绿都物业公司支付其拖欠的相应物业管理服务费4814元正确，本院予以确认。现罗云主张绿都物业公司提供的物业管理服务严重不符合案涉物业管理服务合同的约定，并向法院提交了相关视频及照片予以证实，但从这些证据分析，虽不足以达到其要求减免相应物业管理服务费的目的，但能够看出绿都物业公司在提供物业管理服务过程中存在一定的相关不足，因此，绿都物业公司要求罗云对所欠物业费承担相应违约金的依据不足，理由不成立，应不予支持，一审法院对此处理不当，应予纠正。 综上所述，罗云的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律欠妥，应予纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1961号民事判决第二项； 二、变更江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1961号民事判决第一项为：罗云于本判决生效之日起10日内一次性向河南绿都物业服务有限公司江西分公司支付2016年3月至2019年12月的物业管理费4814元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由被上诉人河南绿都物业服务有限公司江西分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉