宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初9540号原告：宁夏隆安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街在水一方小区。法定代表人：张弓，该公司总经理。委托诉讼代理人：安英，女，该公司职工。委托诉讼代理人：关永才，宁夏金世永业律师事务所律师。被告：王乐德，男，1978年2月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏隆安物业服务有限公司与被告王乐德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏隆安物业服务有限公司的委托诉讼代理人安英、关永才，被告王乐德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏隆安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费5424元、违约金542元（按照欠费金额的10%计算），合计5966元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为100.44平方米，原告系银川市兴庆区在水一方B区物业服务企业。2011年1月1日至2019年12月31日期间原告为银川市兴庆区在水一方B区提供了物业服务，但被告拖欠该期间的物业费至今未交纳，故原告诉至法院。王乐德辩称，2009年之前的物业费是0.5元/平方米/月，2009年开始降到0.4元/平方米/月,2014年物业费涨到0.55元/平方米/月，几次物业费的调整都没有经过业主大会的同意，也没有物价局的文件；原告擅自改造小区的污水处理管道，后经派出所、社区、街道出面调查后才制止，恢复原状；原告未经大多数业主同意私自动用物业储备金，更换小区单元门、围墙护栏；原告伪造业主签名，私自拆除18号楼、19号楼、4号楼、5号楼前的自行车棚改建成停车场，5号楼、13号楼、14号楼后面的草坪、树木全部铲掉改建停车场也没有经过业主同意；被告一直积极与原告进行协商，但原告不积极参与调解；2011年被告的车在小区内被盗，车从被告的停车位被移动到另一个停车位，车玻璃被砸，车内的烟酒被盗。后来被告换新车，又在小区内被撞、被划，被告找原告调取监控却无法调取，小区监控现在还是坏的；被告家暖气爆管找原告，原告推说是供热公司责任，与他们无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为100.44平方米，原告系银川市兴庆区在水一方B区物业服务企业。2005年3月31日，原告与宁夏隆湖房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定，由原告为在水一方B区提供物业服务，前期物业管理服务内容及标准参照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准；多层住宅按照0.5元/平方米/月计收物业服务费，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在到期后履行交费义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每项欠费1%的标准向原告支付违约金；合同期限自2005年4月1日起至2008年4月1日止；2009年7月24日，原告与在水一方B区业主委员会签订《物业服务合同》，约定，原告为在水一方B区提供物业服务，多层住宅按照0.4元/平方米/月计收物业服务费，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度前10天履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按10%的标准向原告支付滞纳金；原告提供的物业服务内容及标准为二级，《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准，合同期限自2009年7月24日起至2009年12月30日止；2010年1月29日，原告与在水一方B区业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限自2010年1月1日至2010年12月31日，其余内容与2009年7月24日的《物业服务合同》一致；2011年6月10日、2012年2月22日、2013年1月14日，原告又分别与在水一方B区业主委员会续签《物业服务合同》，除业主逾期交费滞纳金调整为5%外，其余内容一致；2014年原告与在水一方B区业主委员会续签的《物业服务合同》中将物业服务费标准调整为0.55元/平方米/月，其余内容一致；2014年12月31日、2016年1月1日、2017年1月6日、2018年1月1日、2019年1月2日，原告按照2014年《物业服务合同》的内容与在水一方B区业主委员会续签《物业服务合同》，合同期限延续至2020年12月31日。上述合同签订后，原告为在水一方B区提供了物业服务，但被告拖欠2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费至今未付，故原告诉至本院。另查明，本院于2020年9月9日到银川市兴庆区在水一方B区现场勘查发现：该小区内绿化、卫生尚可，时值阴雨天，仍有物业保洁人员在小区内打扫卫生，小区内安保人员在岗执勤。但小区内也存在部分问题，如部分业主将单元门前公共绿地圈占种植蔬菜、小区监控室形同虚设，监控设备未正常运转、小区内部分道路坑洼不平，亟待维修等。本院认为，原告与开发建设单位及小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》约定由原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业服务费，但根据被告提交的证据及本院现场勘查情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，综合考虑双方当事人对合同的履行情况及原告的物业合同服务内容的多样性、物业费收费标准较低，本院酌情确定被告应缴的物业服务费的比例为95%，故被告应向原告缴纳2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5152.8元（5424元×95%），超出部分不予支持。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告王乐德于本判决生效之日起三日内向原告宁夏隆安物业服务有限公司支付2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5152.8元；二、驳回原告宁夏隆安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王乐德负担。本判决为终审判决。审判员 谷胜龙 二〇二〇年九月十一日法官助理 刘 婷书记员 王 鹤 附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。