山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3017号上诉人（原审原告）：丁和平，男，1976年6月26日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：李洪良，山东守用律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄恒昇房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头西路原黄庄乡政府院内，组织机构代码：67050399-3。法定代表人：尤晓，董事长。原审第三人：王宝芳，女，1967年3月26日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：王宝成（系王宝芳之兄），男，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：刘存文，山东金罡律师事务所律师。上诉人丁和平因与被上诉人枣庄恒昇房地产开发有限公司（以下简称恒昇房地产公司）及原审第三人王宝芳商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初5288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁和平上诉请求：1、撤销一审判决第二项“驳回丁和平其他诉讼请求”；2、查明事实后依法确认坐落于枣庄市市中区恒昇国际2号楼东2单元19-20层东2户（东单元1902室）房屋归丁和平所有，或撤销原审判决，发回重审；3、维持一审判决第一项“确认丁和平与恒昇房地产公司签订的(合同编号：YS0023629，房屋代码：69832)《商品房买卖合同》为有效合同”；4、一、二审诉讼费由恒昇房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、王宝芳为证明其已向恒昇房地产公司全额支付购房款，分别于2019年12月4日庭后提交《活期账号明细》(个人2010年)、2019年12月3日庭后提交《储蓄历史交易明细》、2019年12月2日庭后提交白金卡3份证明材料，作为其购房款的支付凭证，这三份证明材料均不能证明其已向恒昇房地产公司支付购房款的事实存在。(1)《活期账号明细》表明：2010年11月1日，由马洪玲账号21×××34向杨烨账户62×××58转款36万元。而《结婚证》、《证明》表明：王宝成之妻(王宝芳之嫂)名字为马洪皊，故马洪玲向杨烨转账36万元，并不等于马洪皊向杨烨转账36万元。退一步讲，即使马洪玲与马洪皊系同一人，也只能表明马洪皊与杨烨两个自然人之间的交易。根据王宝芳庭后所提供的枣庄市公安局市中分局对尤芳育的《讯问笔录》表明，尤芳育任恒昇房地产公司副总和枣庄锐龙投资建设有限公司法定代表人，杨烨系尤芳育的妻子，故杨烨既不是恒昇房地产公司法定代表人，也不是恒昇房地产公司委托收受购房款的代理人，其行为并不构成恒昇房地产公司的表见代理和委托代理。基于杨烨并未将其收到马洪玲的36万元款转入到恒昇房地产公司账户，故只能表明该款系马洪玲与杨烨两个自然人之间的交易，不能证明王宝芳向恒昇房地产公司支付购房款36万元。因此，《活期账号明细》中的36万元款与王宝芳向恒昇房地产公司支付购房款这一主要待证事实之间，显然不具有关联性。(2)《储蓄历史交易明细》表明：2010年11月1日，杨烨本人在自己的账号000000610000600056609存款110648元。基于杨烨并未将这110648元存款转入到恒昇房地产公司账户，故《储蓄历史交易明细》并不显示交易，更不是支付凭证，与王宝芳向恒昇房地产公司支付购房款这一待证事实之间并没有关联性。（3）王宝芳持有的白金卡仅是其享有一定优惠服务的资格和身份象征，不是记名有价证券，白金卡本身没有表明其取得该卡的支付对价。其持有恒昇国际城开盘盛典选房意向卡，只是表明其参与2010年10月7日恒昇国际城开盘盛典选房意向卡活动，表明其有购房意向，并不表明确定购房，更不是支付购房款凭证。基于王宝芳持有的白金卡本身，并不能证明是向恒昇房地产公司支付20万元的对价取得，故办金卡与王宝芳向恒昇房地产公司支付购房款这一待证事实之间不具有关联性，不能证明已向恒昇房地产公司支付20万元购房款。综上，基于杨烨不具有恒昇房地产公司法定代表人和委托代理人的身份，并且未将《活期账号明细》中的36万元款和《储蓄历史交易明细》中的110648元存款转入到恒昇房地产公司账户，也不能证明其白金卡是向恒昇房地产公司支付20万元对价所取得。因此，上述三份证明材料，均不能单独、直接地通过本身与王宝芳向恒昇房地产公司支付购房款这一主要待证事实之间存在关联性来显示其证明力，也不能够通过逻辑上的推理形式形成证据体系，相互印证，排除任何其他支付的可能性，不能得出王宝芳已向恒昇房地产公司支付670648元购房款的唯一结论。故这三份证明材料针对王宝芳向恒昇房地产公司支付购房款这一主要待证事实而言，均不具有证明力，无法证明其已向恒昇房地产公司支付购房款的事实存在，反而证实恒昇房地产公司在《交房证明》中确认的“经恒昇房地产公司财务查明账款，恒昇房地产公司没有收到王宝芳的房款”的真实性，进而证实王宝芳提交的二份《收据》不具有真实性。据此足以认定，王宝芳并未向恒昇房地产公司支付670648元购房款的事实客观存在。一审法院却据此认定王宝芳购房款支付时间早于丁和平，显然与客观事实不符，属认定事实不清。2、丁和平已经合法占有案涉房屋。本案中，恒昇房地产公司已出具书面《交房证明》，明确将案涉房屋交付给丁和平，枣庄聚诚物业管理有限公司按照《交房证明》的指示，将房屋钥匙交付给丁和平，允许丁和平上房，丁和平打开房门验收后予以接收，对此，枣庄聚诚物业管理有限公司出具《证明》予以确认。此后，丁和平便委托朋友对房屋进行管理。2019年9月10日，朋友发现房屋门锁被破坏，便电话通知丁和平，丁和平于次日向枣庄市公安局市中分局文化路派出所报警，对此，《110处警现场情况登记表、事件单》足以证明丁和平已对房屋占有并实施管理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，丁和平基于房屋买卖合同履行之债所形成的源权已对案涉房屋享有了有权占有，即合法占有。而一审法院对此事实未予认定，显然系认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。1、出卖人向买受人交付房屋，即为买受人合法占有房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》一书明确，在商品房买卖合同中，出卖人以书面交房通知或交付房屋钥匙的形式将房屋交付给买受人，即为买受人合法占有房屋。2、合法占有房屋是指有权占有房屋，而不是实际占有房屋。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(以下简称《八次民事审判纪要》)第十五条是关于“一房数卖”合同履行中权利保护顺位确定的规定，该条规定明确：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确认权利保护顺位。”本条所指的合法占有房屋的立法本意，是保护基于房屋买卖合同的履行，出卖人已将房屋交付于买受人，由买受人依合同之债的源权而享有的有权占有，从而排除了无权占有。由于实际占有是一种事实占有状态，包括有权占有和无权占有，无权占有还包含恶意占有即非法侵占，根据非法利益不受法律保护的原则，无权占有应予以排除。因此，《八次民事审判纪要》第十五条中的合法占有房屋显然是指基于房屋买卖合同之债所形成的源权而享有对房屋的有权占有，而不是实际占有房屋。3、合法占有房屋优先于合同履行、合同成立先后的顺序。本案中，王宝芳与恒昇房地产公司虽然签订房屋买卖合同在先，但由于恒昇房地产公司没有收到王宝芳的购房款，故恒昇房地产公司未将房屋交付给王宝芳。对此，王宝芳的诉讼代理人在庭审中亦自认恒昇房地产公司未与王宝芳办理交房手续。而基于丁和平以工程款折抵的方式全额支付了购房款，恒昇房地产公司已将房屋转移给丁和平有权占有。在双方均未办理房屋所有权变更登记的情况下，基于丁和平已经合法占有房屋，而王宝芳并未合法占有房屋，根据《八次民事审判纪要》第十五条的规定，应当按照合法占有房屋优先于合同履行情况、买卖合同成立先后的顺序确认权利保护顺位。据此法律规定，即使王宝芳支付了购房款，也应当依法确定优先保护丁和平的合同权利，判决支持丁和平主张恒昇房地产公司继续履行合同义务，协助、配合丁和平将案涉房屋权属申请登记在丁和平名下的诉讼请求。而一审法院置丁和平已经合法占有案涉房屋的事实、《八次民事审判纪要》第十五条关于权利保护顺位的规定于不顾，以丁和平与王宝芳所举证据不能充分证明，其各自已实际占有了诉争的涉案房屋为由，结合丁和平及王宝芳分别与恒昇房地产公司签订商品房买卖合同的时间、购房款支付时间、热水器、水电费及物业费交付时间等因素综合考量，认为丁和平均在王宝芳之后，作出丁和平的办理房屋权属登记及违约金的支付等诉讼请求，法院不予支持的判决结果。一审法院适用法律，明显有悖于《八次民事审判纪要》第十五条关于确定“一房数卖”合同履行中权利保护顺位的规定，属适用法律错误。本案在上诉期间，恒昇房地产公司全面履行了其与丁和平之间的商品房买卖合同义务，已将丁和平购买的案涉房屋产权依法登记于丁和平名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，案涉房屋的产权已经归属于丁和平所有。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，致使其作出的原审判决存在明显的错误，实属错判，依法应予纠正，判决支持丁和平的上诉请求。王宝芳辩称，一、一审判决已查明，双方商品房买卖合同的签订时间、房屋交付、实际使用房屋的证明等材料均晚于王宝芳合同签订和交付时间。依据法律相关规定，丁和平的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。二、根据《不动产登记暂行条例》第32条规定，因涉案房屋存在尚未解决的权属争议，登记机关应当不予登记。2020年5月19日恒昇房地产公司、丁和平申请涉案房屋不动产登记时，王宝芳诉恒昇房地产公司、丁和平涉案合同纠纷正处于法院诉讼审理阶段，在法院依法驳回丁和平房产确权请求的情形下，恒昇房地产公司与丁和平明知产权争议纠纷未了结，恶意隐瞒争议事实，无视法院判决，在案件审理阶段向产权登记机关申请不动产登记，根据第八次全国民商事审判工作会议纪要的规定，丁和平和恒昇房地产公司属于恶意办理登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人即第三人王宝芳。丁和平向一审法院起诉请求：一、依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0023692，房屋代码：69832）合法有效；二、依法确认位于枣庄市市中区“恒昇国际”2号楼东单元1902室房屋所有权归原告所有；三、责令被告全面履行合同义务，配合、协助原告向枣庄市不动产登记机构申请就案涉房屋进行权属登记，将案涉房屋产权登记在原告名下；四、责令被告向原告支付违约金（以620000元为基数，从2019年3月28日起至原告实际取得房屋所有权证之日止，以万分之一计算）；五、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告丁和平与第三人王宝芳均当庭确认，原告与被告2013年11月28日签订的《房屋买卖合同》与第三人与被告2010年11月1日签订的《房屋买卖合同》，两份房屋买卖合同所涉买卖标的物均为被告恒昇房地产公司开发的座落于枣庄市市中区文化中路北侧138号地块上建设的商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室房屋，即被告对原告及第三人出售的房屋系同一套房屋。2013年11月28日，原告丁和平（买受人）与被告恒昇房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为YS0023692，房屋代码为69832，合同约定：“买受人丁和平购买被告恒昇房地产公司开发的市中区文化路138号土地上建设商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层东2户号房；房屋代码为69832；第四条该商品房总金额人民币620000元整；第七条买受人应当在2013年11月28日前支付全部房价款。”但该房款的实际支付方式为被告恒昇房地产公司欠付原告丁和平的工程款439359.13元及欠付案外人福州市第三建筑工程公司枣庄恒升国际工程项目部中的部分工程款181000元共同折抵为原告丁和平的购房款，被告恒昇房地产公司于2013年11月28日向原告出具《收据》，载明：“交款单位丁和平，恒昇国际2号楼2单元1902房房款，人民币陆拾贰万元整”。2018年12月28日，被告恒昇房地产公司向原告还出具了《交房证明》及《关于以工程款抵作丁和平购房款的情况说明》。2016年6月13日，被告亦向原告出具收取太阳能热水器款4986元的《收据》，同日还出具了代收电费100元的《收据》。2018年12月29日，又向原告出具《证明》：“恒昇国际二号楼2单元1902室，业主丁和平，上房手续齐全，经恒昇国际房地产开发公司同意在2018年12月29日允许上房。特此证明。”又查明，2010年11月1日,第三人王宝芳（买受人）与被告恒昇房地产公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“第一条王宝芳购买被告恒昇房地产公司开发的坐落于枣庄市市中区文化中路北侧138号地块上建设的商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室；第八条买受人在签订合同当天付清全部房款及车位款。”另该《房屋买卖合同》第13页在开发管理部门备案印鉴处加盖了合同备案号枣建房备字第××号印章。2010年11月1日，第三人王宝芳向被告恒昇房地产公司支付了合同约定的全部购房款585648元，车位款（67号）85000元，2012年7月16日第三人王宝芳又向被告恒昇房地产公司缴纳了太阳能热水器款4844元，被告恒昇房地产公司分别向王宝芳出具了购房款收据、车位款收据及太阳能热水器款收据。2012年12月17日，王宝芳在枣庄市煤气总公司办理了恒昇国际2号楼东2单元1902室《燃气使用证》。2019年9月9日，第三人王宝芳向枣庄国润物业管理有限公司缴纳了2-2-1902物业管理费（2019.1月-6.30日）497元。2019年11月18日，第三人王宝芳作为涉案房屋文化路北侧138号恒昇国际2号楼东2单元1902号电卡用户缴纳了电费12.58元。另查明，2019年9月11日，原告丁和平拨打110报警称“家门锁被破坏，请求帮助”，枣庄市公安局市中分局文化路派出所接警并处警，现场情况：“报警人的门锁被破坏，已自行处理”。一审法院认为，鉴于原告丁和平与第三人王宝芳均当庭确认，原告丁和平与被告恒昇房地产公司2013年11月28日签订的《房屋买卖合同》，与第三人王宝芳与被告恒昇房地产公司2010年11月1日签订的《房屋买卖合同》，上述两份合同所涉买卖标的物均为被告恒昇房地产公司开发的坐落于枣庄市市中区文化中路北侧138号地块上建设的商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室房屋，即被告恒昇房地产公司对原告及第三人出售的房屋系同一套房屋。原告丁和平与第三人王宝芳对被告恒昇房地产“一房二卖”的行为均无异议，一审法院对此予以确认。本案争议的主要焦点，一是原告与被告及第三人与被告就涉案房屋分别签订的两份《商品房买卖合同》的效力问题；二是涉案房屋的归属问题及原告的诉求应否支持。焦点一，原告与被告及第三人与被告就涉案房屋分别签订的两份《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案原告丁和平与第三人王宝芳就涉案房屋分别与被告恒昇房地产公司签订的《商品房买卖合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然原告及第三人在各自与被告签订合同后均未办理涉案房屋的所有权变更登记，但根据上述法律规定，未经依法登记，仅不发生物权效力，而不应影响房屋买卖合同的有效性。故一审法院确认原告丁和平与被告恒昇房地产公司、第三人王宝芳与被告恒昇房地产公司分别签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。焦点二，涉案房屋的归属问题及原告的诉求应否支持。本案原告及第三人均举证证明，其各自分别与被告签订的商品房买卖合同都办理了网签备案手续，所以均要求诉争涉案房屋应归其归其各自所有。一审法院认为，首先，商品房买卖案件司法实践中，关于商品房预售交易过程中买卖合同签订后进行网签备案只是房屋买卖的重要程序之一，因为网签备案是房地产行业的行政主管部门为监管区域内房地产交易情况，规范房地产开发企业及房屋中介公司等而设立的一种监管措施和进行的一种管理行为，其不具有物权变动性质，因此不能直接产生物权设立或变动的效力。依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的变动，除法律另有规定外，应以登记为生效条件。故本案中，原告丁和平与第三人王宝芳虽都举证证明各自在与被告就涉案房屋签订房屋买卖合同后，均进行了网签备案，但该备案不能说明诉争房屋的产权已发生变更。其次，原告与第三人所举证据亦不能充分证明，其各自亦已实际占有了诉争的涉案房屋。而根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确认权利保护顺位。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定。”故一审法院依据上述会议纪要的司法精神，兼顾公平与市场秩序守则原则，结合原告及第三人分别与被告签订商品房买卖合同的时间、购房款支付时间、热水器、水电费及物业费交付时间等因素综合考量，就本案涉案房屋，原告与第三人举证证据显示，原告与被告签订房屋买卖合同的时间、购房款的交付、热水器款的交付、电卡的办理及电费的交付时间等均在第三人之后，故原告关于涉案房屋的所有权归属、办理涉案房屋的权属登记及违约金的支付等诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，原告与被告签订的（合同编号：YS0023692，房屋代码：69832）《商品房买卖合同》为有效合同；其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告丁和平与被告枣庄恒昇房地产开发有限公司签订的（合同编号：YS0023692，房屋代码：69832）《商品房买卖合同》为有效合同；二、驳回原告丁和平其他诉讼请求。案件受理费10000元，减半收取5000元，由被告枣庄恒昇房地产开发有限公司负担。二审中，丁和平围绕其上诉主张向本院提交如下证据：证据1：不动产登记证书，办理时间2020年5月20日，欲证明涉案房屋为丁和平单独所有。证据2：增值税发票及税收完税证明，欲证明涉案房屋产权已登记在丁和平名下，应依法对涉案房屋拥有所有权。王宝芳质证称，从上述证明标注的时间看，该产权是在涉案产权争议法院审查阶段办理，该确权行为违反《不动产登记暂行条例》第32条的禁止性规定，应为无效登记行为，因此不能证明丁和平拟证明的证明对象和目的。王宝芳针对其答辩主张向本院提交如下证据：证据1：枣庄市市中区住房和城乡建设局出具的《王宝成反映恒昇国际重复备案情况的汇报》，欲证明王宝芳与恒昇房地产公司商品房买卖合同于2010年11月14日在枣庄市市中区住建局进行合同备案，早于丁和平的备案时间。证据2：枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1517号民事判决书，欲证明丁和平申办不动产登记时间发生在权属发生纠纷且在法院审查处理期间，此争议亦未了结。证据3：不动产登记申请表，欲证明申请人双方明知涉案房产权属纠纷正在法院处理阶段且未了结，恶意串通申请产权登记。丁和平质证称，1.对证据1证明目的不予认可，商品房买卖合同的登记备案是行政管理部门的一种监管措施，办理该备案并不具有物权属性；2.对证据2的证明目的不予认可；3.不动产登记是丁和平与恒昇房地产公司依据商品房买卖合同的履行而依法办理的房屋产权转移登记，是履行合同的行为，该行为在首次登记之前不存在权属争议问题，不适用《不动产登记暂行条例》第32条规定。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”恒昇房地产公司分别与王宝芳、丁和平签订了两份商品房买卖合同，该两份合同均是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,均为合法有效的合同。现丁和平与王宝芳均要求恒昇房地产公司履行商品房买卖合同。对此，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，一审法院综合王宝芳、丁和平分别与恒昇房地产公司订立商品房买卖合同成立的时间、购房款的支付、热水器、水电费及物业费的交付等因素考量，对于丁和平主张房屋所有权归属及违约金的支付等诉讼请求未予支持，并无不当。丁和平虽与恒昇房地产公司在一审判决作出后办理了涉案房屋权属登记手续，但基于不动产物权变动的原因与结果相区分原则，丁和平不能根据已办理物权登记否认王宝芳与恒昇房地产公司之间商品房买卖合同的效力，故本案二审中虽出现了新的事实即丁和平在一审判决作出后办理涉案房屋权属证书，亦不能据此认定一审法院认定事实存有错误；同时，在丁和平对涉案房屋已办理权属登记的情况下，一审法院对其该项诉讼请求未予支持，亦无不当。丁和平的上诉理由与依据不足，本院不予采纳。综上，上诉人丁和平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人丁和平负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二〇年十月二十七日书记员  张晓宇