四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1516号 上诉人（原审原告）：朱利平，男，1958年5月11日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：黄荣全，广安市广安区天赐法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：刘乾勇，男，1972年9月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：郭文平，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：熊浪，男，1972年3月31日出生,汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：邹建，四川鑫泰律师事务所律师。 上诉人朱利平、刘乾勇因与被上诉人熊浪房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2891号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱利平上诉请求：1.撤销一审判决，改判熊浪、刘乾勇立即支付房屋租金136,104元并承担违约金20,415元（136104元×15%），二项合计156,519元；2.一审、二审案件诉讼费用均由熊浪、刘乾勇承担。事实和理由：1.《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2011年6月15日上诉人与熊浪订立《门市租赁合同》，租期10年，租赁用途为熊浪与刘乾勇合伙经商开办君度咖啡，2015年1月熊浪将其合伙经商份额连同租赁房屋一并转让给刘乾勇，并将该转让行为告知上诉人，该行为不影响原《门市租赁合同》的效力，一审判决熊浪不承担下欠租金及违约金责任，属于适用法律错误。2.被上诉人拒不支付占有租赁房屋期间的租金及按合同约定支付的租金，应当承担违约责任，且违约方不具备合同解除权。本案中，被上诉人并未提起反诉请求解除合同，一审判决先是错误认定上诉人与刘乾勇在《门市租赁合同》以外形成新的事实房屋租赁合同关系，进而又判决解除该合同关系，显属错误，应予纠正。 刘乾勇辩称，其与朱利平之间关于门市租金、期限等都是口头约定，没有确定租赁期限，租金基本上是半年一交，2020年4月租赁到期，因为疫情影响，门市2020年1月关门，同年3月即电话联系朱利平，并于其后向朱利平与另一出租人胡渊表示不再租赁，朱利平让退还门市，故违约金不应承担。其余意见以上诉意见为准。 熊浪辩称，案涉门市租赁合同于2011年6月15日签订，2015年1月后，其与朱利平的租赁关系即终止，朱利平与刘乾勇重新形成了租赁合同关系，本案不存在转租关系，朱利平与刘乾勇的租金并未按照原门市租赁合同计付，朱利平的上诉请求应予驳回。 刘乾勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱利平对上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由朱利平、熊浪承担。事实和理由：1.朱利平起诉主张按照与熊浪签订的《门市租赁合同》支付租金及违约金，但一审未按照朱利平的诉讼请求进行审理，错误认定上诉人与朱利平形成事实上的租赁关系，并判决解除该事实租赁合同，判决结果不当，应予纠正。2.上诉人与朱利平之间的门市租赁系二人口头约定，租金数额及交付时间等均未按照朱利平与熊浪签订的合同履行，上诉人2019年9月17日已经向朱利平支付租金3万元，上诉人并未欠付朱利平租金。上诉人与朱利平之间系基于双方信任口头约定租赁的门市，且于2020年3月通过电话、短信与朱利平联系，从2020年4月起不再租赁门市，朱利平也表示了同意，还在4月张贴门市出租的广告，充分证明双方已同意解除租赁合同。上诉人不存在违约问题，一审判决支付违约金，缺乏依据。 朱利平辩称，其与刘乾勇之间并不存在口头租赁合同，事实上履行的仍是原书面合同。其对门市招租广告的事情不清楚，且刘乾勇打电话说不再租赁后，另行寻找承租人的行为并不表示同意解除租赁。熊浪与刘乾勇系以熊浪的名义租赁门市，朱利平与熊浪形成租赁合同关系，熊浪与刘乾勇系合伙关系，熊浪将经营权转让给刘乾勇并不影响原租赁合同的履行，熊浪原话是他不在君度咖啡负责了，之后的租金就找刘乾勇，原合同应继续有效。 熊浪辩称，其与朱利平将租赁合同转让时，明确表示退出经营，朱利平与刘乾勇在后并没有签订合同，刘乾勇2019交付上半年租金3万元，则一年租金为6万元，故数额亦与原租赁合同租金不一致，足以说明朱利平与刘乾勇形成新的租赁关系，且实际履行4年之久。 朱利平向一审法院起诉请求：1.判令熊浪、刘乾勇立即给付门市租金136,104元并承担违约金20,415元(136,104元×15%)，二项合计156,519元；2.本案诉讼费由熊浪、刘乾勇承担。 一审法院认定事实：2011年6月15日，朱利平与熊浪签订《门市租赁合同》，约定将朱利平所有的位于广安市广安区两个门市租给熊浪经商使用，租期为十年，即2011年9月1日至2021年8月31日止，租金第一年为45000元，第二年按第一年的租金为基数递增10%，以此类推；另约定若一方违约，应承担向守约方支付租期内十年总租金的15%的违约金。熊浪承租该门市后，用于经营“君度咖啡”对外营业，其中熊浪占份额75%，刘乾勇占份额25%，由熊浪负责经营。 2015年1月，熊浪将“君度咖啡”的份额及门市内装修、设备整体转让给刘乾勇，由刘乾勇经营。2015年1月24日，刘乾勇向熊浪转款75万元，2015年3月17日，熊浪对广安市广安区君度咖啡茶语厅的餐饮服务许可证进行注销。从2015年起，刘乾勇与朱利平重新将年租金约定为每年6万元，2019年9月至2020年8月期间的租金刘乾勇已交纳3万元，下欠3万元未支付。 2020年5月31日，刘乾勇向朱利平通过手机微信发送文字信息，表示因疫情影响，长期亏损，要求解除租赁关系，并已腾空门市。朱利平对此未明确认可。 一审法院认为，熊浪与刘乾勇系合伙经营关系，2015年1月，熊浪退出合伙经营，将门市整体转让给刘乾勇并注销相关营业执照，刘乾勇也向熊浪支付了等价的转让费，案涉门市实际使用人已变更为刘乾勇。通过刘乾勇提供的微信内容、向朱利平转账支付房屋租金等及双方当事人的陈述，可以认定朱利平对该门市转让行为是知情且默许的，其亦认可自2015年1月后至起诉前，再未向熊浪协商及催收租金，故房屋租赁合同关系当事人事实上已于2015年1月起即变更为朱利平与刘乾勇。 2019年底的新冠疫情，对刘乾勇“君度咖啡”的经营状况有较大影响，门市所在街面长达数年的整治对其经营也有不利影响；2019年刘乾勇已有解除租赁合同的意愿，但双方未形成一致意见，如果继续履行该租赁合同将会造成对承租人明显不公平的后果，故刘乾勇与朱利平之间的房屋租赁合同关系应予解除，朱利平所主张的2020年8月至2021年9月的租金因尚未发生，不予支持。 对于违约金，因道路数年改造及新冠疫情影响致刘乾勇经营状况不善，刘乾勇未支付的3万元租金期限为2019年9月至2020年8月，其主观上并无拖延支付租金的故意，综合解除租赁合同因素，酌定由刘乾勇承担违约金1万元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除朱利平与刘乾勇之间的事实房屋租赁合同关系；二、限刘乾勇在判决生效后十日内向朱利平支付2019年9月至起诉前的租金30,000元、违约金10,000元，二项合计40,000元；三、驳回朱利平的其他诉讼请求。案件受理费3430元，减半收取1715元，由朱利平负担1277元、刘乾勇负担438元。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决的履行期限最后一日起二年内申请执行。 二审中，当事人均未提交新证据。 一审已有证据证明，与本案争议焦点有关但未叙明的事实，本院补充认定如下：熊浪原租用朱利平及案外人胡渊各两个门市，用于与刘乾勇合伙经营“君度咖啡”。2020年4月左右，案涉门市外张贴“门市出租联系电话183××××9851胡先生联系电话159××××1026朱先生”，案外人胡一平看到招租广告后，致电183××××9851胡渊洽谈租赁事宜并谈了价格，其后胡渊称需再与朱利平商量后无果。刘乾勇于2020年5月31日微信联系朱利平时，述明“朱老板你好！我租你的两间门市用作经营茶房，因为受疫情影响，生意不好，长期亏损；在春节后经与你电话沟通，双方都同意解除租赁关系！你在4月份的时候已经张贴了门市出租的广告，现我已腾空了门市，请你来接回门市两间。刘乾勇2020年5月31日。”，朱利平回复称“门市的事情还是等法院判定后再说吧！”。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一审认定2015年1月之后案涉门市承租人为刘乾勇，判决解除房屋租赁合同并由刘乾勇支付下欠租金及违约金是否得当。 朱利平与熊浪2011年6月15日签订《门市租赁合同》后，二人均按约履行。其后熊浪于2015年1月将租用该门市经营的“君度咖啡”整体转让予刘乾勇，朱利平对该事实未予否认，上诉中亦引用合同法关于转租的约定，主张原租赁合同继续有效。其该项上诉主张实际系认可熊浪将案涉门市使用权转予刘乾勇。其后，刘乾勇即向朱利平支付后续租金至本案诉讼之前，朱利平亦在2015年1月之后未再向熊浪主张租金。据此，一审认定2015年1月之后门市承租人为刘乾勇正确，本院予以维持。 朱利平一审诉讼请求为支付下欠2019年度租金3万元及按其与熊浪的约定履行下一年度即2020年度租金106,104元的支付义务，二项合计136,104元，并要求承担违约金156,519元，其所主张的违约金的计算方式为136,104元×15%。亦即其起诉时既主张了合同完全履行利益，又主张了欠付已发生租赁期内的租金以及尚未发生的租赁期对应租金支付的违约金，且违约金计付标准参照的朱利平与熊浪在先签订的《门市租赁合同》关于违约方应承担向守约方支付租期内十年总租金的15%的违约金的约定。同时，朱利平与刘乾勇履行租赁合同时，并未依照原合同约定的每年5月份支付下一年租金，事实上变更了原朱利平与熊浪所签合同约定的租金计付标准。再有朱利平在刘乾勇向其沟通解除租赁关系后，张贴门市出租广告或者是认可胡渊对外张贴门市出租广告的行为，结合其在收到刘乾勇微信陈述二人此前曾达成解除合同的一致意见时仍不予反驳的事实，至少表明其对合同解除的可能后果未予明确拒绝。且在解除合同后由承租人支付下欠租金并承担违约责任，亦不会与朱利平在本案中的诉的利益相悖。朱利平与刘乾勇未签订书面租赁合同，一审结合刘乾勇2019年即提出解除合同以及2019年底新冠疫情影响和案涉门市所在街面长达数年整治等事实，认定继续履行租赁合同将会对承租人造成明显不公平的后果为由判令解除合同，由刘乾勇支付2019年9月至朱利平起诉之前的租金30,000元，并考虑疫情等实际影响，酌定违约金10,000元，并无明显不当，本院予以维持。 综上所述，朱利平、刘乾勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6060元，由朱利平负担2630元，由刘乾勇负担3430元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙永红 审 判 员 蒋 丽 审 判 员 罗乔军 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 朱亦强 书 记 员 王 婷