河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初19711号原告：李宏伟，男，1975年7月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人刘纪伟，河南豫威律师事务所律师。委托代理人杨正兴，河南豫威律师事务所律师。被告：汪红军，男，汉族，1978年9月4日出生，住河南省平舆县。委托代理人朱安新，河南德高律师事务所律师。第三人：李新，男，汉族，1957年11月25日出生，住郑州市。第三人：河南省通力置业公司，住郑州市未来大道**未来花园，统一社会信用代码：91410100169969466D。法定代表人：王万枝，总经理。委托代理人陈继平，汉族，1965年11月5日出生，，住郑州市系公司员工。原告李宏伟与被告汪红军、第三人李新、河南省通力置业公司案外人执行异议之诉一案，本案于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告李宏伟委托代理人杨正兴、刘纪伟，被告汪红军委托代理人朱安新，第三人河南省通力置业公司委托代理人公司员工陈继平到庭参加诉讼。第三人李新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏伟向本院提出诉讼请求：1、不得执行坐落于郑州市××路北段××单元××东户房屋。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告与被告之间不存在任何债权债务关系，故被告不能申请执行原告的合法财产。原告是贵院（2020）豫0105执异581号执行裁定书中涉案房屋的实际所有权人，被告汪红军系申请执行人。原告与被告未产生过任何债权债务纠纷，且第三人李新也不是原告的债权人，故被告作为申请执行人申请执行第三人李新名下的合法财产与原告没有任何关联关系，被告只能向李新主张权利，也只能申请执行李新的合法财产。如果申请执行其他人的财产，则需要向法院提交李新对其他人享有债权的证据。更何况李新名下还有其他合法财产（包括不动产），被告完全可以申请执行李新名下的其他合法财产。现原告拥有涉案房屋的所有权，任何人不得无故非法侵犯原告的合法权利。二、原告与第三人河南省通力置业公司所签订的购房协议是真实、合法、有效的。2004年11月3日，原告与河南省通力置业公司签订《商品房买卖合同》编号：GF-2000-0171，合同约定：河南省通力置业公司将其开发的位于郑州市金水区花园路××院××楼××单元××号（2011年郑州市金水区徐寨北段3幢东一单元2层东户统一变更为金水区花园路××院××楼××单元××号）房屋出售给原告，房屋价款为212400元。原告随即向河南省通力置业公司支付了全部购房款212400元。从上述合同签订当日河南省通力置业公司当场将该房屋交付给原告李宏伟，原告在装修之后也随即搬入该房并居住至今，原告已经履行支付全部购房款义务，河南省通力置业公司也已经履行交付房屋的义务（因其手续不全，无法办理不动产）。原告与河南省通力置业公司之间签订的《商品房买卖合同》完全是基于双方自愿，系真实意思表示，且没有违反任何强制性的法律规定，基于以上事实足以认定合同真实有效、合法，故原告应对该房拥有完整的所有权。另外该（合同号0127395）合同仅是第三人河南省通力置业公司为了解决自身资金短缺的困境，通过该（假按揭）行为获得更多资金。第三人李新是该公司的关系人，也只是名义上作为商品房买卖合同中一方主体但其并未实际获得或使用房产，更未使用和偿还过银行贷款。李新与河南省通力置业公司所签订的合同，皆非出于真实意思表示，实际上该房的首付款和全部按揭本息均是由河南省通力置业公司支付。直至后来河南省通力置业公司将该房出售给原告，并要求支付全部房款，进一步印证了上述事实。该份购房合同仅仅在相关部门做了预售登记备案，不能作为权属归属依据，如果该房产权属归属李新，那么在长达十几年的时间里其不可能不去不动产登记部门办理任何登记手续，更不可能不对原告占有使用房屋的行为提出异议（双方没有经济来往），更何况该房涉及过纠纷、小区名称也变更过一次，李新竟然完全不知道，该行为有违常理。三、贵院（2020）豫0105执异581号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当。该涉案房屋属于原告所享有物权（所有权），具有排他性和物权优先效力，贵院把该房屋当作第三人李新财产予以强制执行是错误的。首先，在执行法院对该涉案房屋进行查封前，原告与第三人河南省通力置业公司之间的签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。其次原告已经支付全部购房款即212400元，原告也实际占用使用多年，因该涉案房屋不具备办理不动产所有权证系第三人河南省通力置业公司自身的原因，原告本身并没有过错。最后原告对该房屋所享有的权利具有物权优先效力，优于被告享有的财产的一般期待权。根据《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记；同时亦规定“买受人的权利能够排除执行的，应予支持”。本案中原告李宏伟已与河南省通力置业公司之间签订编号：GF-2000-0171的《商品房买卖合同》是真实、合法、有效的；原告李宏伟已支付全部购房款且在查封前已合法占有房产（事实上已经合法占有该房屋十年有余），因河南省通力置业公司手续不全的原因无法为原告办理房屋产权过户手续。同时根据《执行异议复议规定》第二十四条之规定，原告对该房屋享有的权利真实合法，足以排除强制执行。综上所述，贵院（2020）豫0105执异581号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当。该涉案房屋已属于原告所有，贵院把该房屋当作第三人李新财产予以强制执行是错误的，严重侵犯了原告的合法权益，现特向贵院提起执行异议之诉，望判如所请。被告汪红军辩称，1、依据《物权法》及相关法规，不动产以登记为生效要件，本案争议的第三人李新先行与河南通力置业有限公司签订的上商品房买卖合同，并在行政机关进行了备案，而原告与第三人通力置业并无备案合同，而按照要所述，自原告与通力置业签订合同至今已16年之久，而还未能签订备案合同或办理房产证，原告自身存在巨大过错。而原告与第三人李新和第三人河南省通力置业公司均存在买卖合同的情况下。李新的合同在行政机关进行了备案，结合物权法和商品房销售的相关规定，李新的合同效力大于原告。因此，原告完全可以通过另行起诉通力置业进行追偿并要求赔偿，原告无权阻止被告的强制执行申请。2、李新未能办理产权登记是因第三人通力置业的原因，并非李新自身原因未能办理。原告所签订的所谓买卖合同未备案，也未依据买卖合同主张权利，自身存在重大过错，其诉请不应获得支持。3、请求驳回李宏伟全部诉讼请求。第三人河南省通力置业公司辩称，原告陈述与通力公司相关内容与事实相符合，2004年11月3日，我公司与原告签定了商品房买卖合同，将我公司开发的豫港花园3号楼东一单元二层东户出让给原告，合同签订后，我公司将该房屋交付给原告，因我公司原因，至今未给原告办理相关产权手续。我公司为了解决资金问题，于2002年2月19日以李新的名义签订一份商品买卖合同，并在房管局进行了合同信息备案，办理了抵押登记，并在建设银行办理了按揭贷款。该合同并非真实的购房意思表示，仅是用于通力公司筹集资金，李新并未支付购房款，也未偿还过贷款。第三人李新未到庭未质证亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定如下：1、被告向原告房屋产权信息表一份，载明：李新合同签订日期2002年2月19日，房屋坐落于金水区××路北段××单元××东户，成套住宅，建筑面积118。2、金水法院（2017）豫0105财保138号以及该案查封回执照片复印件2份。3、2004年原告李宏伟与第三人河南省通力置业公司签订书面《商品房购买合同》一份编号为：GF-2000-0171,该合同的签订以及完成房屋交付的行为均在法院查封涉案房屋之前。4、购房款以及银行交易明细各一份，原告李宏伟在法院查封涉案房屋之前已经向第三人河南通力置业公司支付全部购房款。5、购机服务协议以及发票各一份，原告李宏伟与赵歌平夫妇二人在法院查封涉案房屋10余年之前已经占、有使用该房屋。6、用户气费信息表一份、水费交费明细一份以及物业管理费收据四份，原告李宏伟与赵歌平夫妇二人在法院查封涉案房屋之前已经占有该房屋，并承担了涉案房屋交付至今的燃气费、水费、物业管理费等费用，一对房屋实际占用多年。7、、居住证明一份原告李宏伟在花园路××院××楼××单元××号居住。本院认为，本案中2004年原告李宏伟与第三人河南省通力置业公司签订书面《商品房购买合同》一份编号为：GF-2000-0171。涉案房屋已交付原告使用多年，原告提交的燃气费、水费、物业管理费等费用足以证明该事实。原告提交的购房款以及银行交易明细亦能证明原告李宏伟在法院查封涉案房屋之前已经向第三人河南通力置业公司支付全部购房款。以上情形均属实，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告的权利已足以排除执行。故对原告的诉讼请求本院予以支持。本案纠纷因第三人李新而起，应由其承担全部诉讼费用。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行位于郑州市金水区徐寨路北段3号楼东1单元2层东户房屋。案件受理费收取9700元，由第三人李新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 杨 关人民陪审员 王 芹人民陪审员 韩瑞红二〇二〇年十月二十六日书 记 员 蒋月姣