四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0704民初3282号 原告：绵阳市中天物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区东津路**。 法定代表人：任坤玉，董事长。 委托诉讼代理人：李兰兰，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：佟鑫，女，汉族，生于1970年2月16日，住四川省三台县，现住四川省绵阳市涪城区。 原告绵阳市中天物业服务有限公司与被告佟鑫物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳市中天物业服务有限公司的委托诉讼代理人李兰兰、被告佟鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告绵阳市中天物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告佟鑫立即向原告支付从2015年1月1日至2019年12月31日止所欠的物业服务费、垃圾清运费计3345元，并按照所欠费用的30%支付滞纳金1003.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告居住的XX小区物业服务企业，原、被告本着自愿、平等原则于2010年10月22日签订了《XX物业服务管理服务合同》、《物业管理服务收费协议》，协议约定：被告每月按照0.7元／平方米向原告支付物业管理费用和原告代收代缴的垃圾清运费，被告逾期缴纳费用的，原告可按照应交费用的1%计收每天滞纳金。原告按照合同履行了相关义务，被告却拖欠物业费、垃圾清运费共计3345元。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所诉。 被告佟鑫答辩称：对欠付金额无异议，物业费该交但是他们没有达到合同约定的服务标准，我们2015年经过协商交了之前欠付的费用，但是之后他们也没有整改，甚至更糟糕，小区环境脏乱差，乱砍树、乱停乱放影响消防通道通畅、将休闲场所改成停车位，周末节假日也没有人值班，打电话都没有人，他们没有公示这么多年小区的公共收入和支出，消防、电梯每半月应该检查一次每半年全面检查一次、二次供水四次检测报告两次清洗、物业的消防栓是过期的。小区停车费、公摊面积的茶园收入、门卫出租的收入都应该公示，小区消防栓、灭火器都应该检查更新，我之前去交物业费也没有人，今年国庆节保安帮我打电话喊他们来收费他们也不来。消控中心应该24小时值守的，里面也没人，门都是锁上的。小区随意进出都没人过问登记，疫情期间都没有人检查。 本院经审理认定事实如下:被告佟鑫购买了位于绵阳市涪城区，房屋建筑面积72.79平方米。2010年10月22日，被告佟鑫（甲方）与绵阳市中天物业服务有限公司（乙方）签订一份《XX物业管理服务合同》及《物业管理服务收费协议》，由乙方为坐落于绵阳市XX南街小区提供物业管理服务并约定物业费按0.7元／平方米／月标准计每月50.95元，第一年度需预缴一年的物业管理费用，第二年交费年度可按月、季、年度交纳。不得无故拖欠物业管理费用，应当在每月五日前交清当月物业管理费用，如逾期未交者，原告可按照应交费用的1%计收每天滞纳金。 原告举出XX物业管理合同、物业管理服务收费协议，证明：原被告双方合意达成了物业合同，建立了物业服务关系，并约定了物业费收费标准以及逾期缴纳原告有权收取滞纳金；原告举证照片14张，证明：原告按照物业服务合同履行了对共用部位、公用设施的维修、更换、维护服务，对临时占用通道停车业主进行书面温馨提示告知业主不得随意停放车保障，对公共绿化的养护和管理，对公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，疫情期间对公共区域进行了消毒，对共用部分和相关场地的卫生进行了清洁及垃圾清理；原告举证垃圾清运费发票照片4张，证明：原告代被告缴纳了2015-2018的垃圾清运费；原告举证催收物业费温馨提示照片4张，证明：被告欠付物业费原告已经书面催收。 被告质证意见：物业合同是买房的时候签订，但他们的服务没达到约定的服务标准，对合同真实性无异议。对原告举证的14张物业管理的照片只能证明他们提供了服务，但是管理不到位，车辆乱停乱放、绿化枯枝没清理、公共设备坏了也没有及时维修、更换。对原告书面催收的温馨提示照片4张无异议，称他们是书面催收了，但我去交费找不到人。 被告佟鑫举出4张照片及文字描述予以证明消防栓没有打扫、灭火器过期了、占公摊面积建了茶园、进出小区大门旁边有积水青苔没有清理、垃圾没及时清理、绿化带和休闲场所改成了停车位、小区保安室租给别人送水收租金、小区雕塑坏了没有维修更换、油烟污垢没有清理很臭、周末节假日物业没有人，门锁上的、部分楼栋没有灭火器、多媒体线路裸露、乱砍树枝、外来人员从茶园随意进出小区，存在安全隐患。 原告质证意见认为照片真实性无异议，但是照片不能证明原告没有进行垃圾清理，因为垃圾清运是一个动态的过程；小区内车辆的乱停乱放是业主个人的行为，物业也设置了温馨提示，业主认为乱停影响相邻权可以另案起诉；原告认为被告已入住近10年，对小区工作人员应当已熟悉，因无工作人员联系电话拒不缴纳物业费不符合法律规定；无证据证明小区门卫租给送水站，照片不能达到被告证明目的。油烟污垢应该由使用人或房屋所有人进行清理，与原告无关。被告提供的休闲区域改为停车位证据不足以证明该事实，小区内设置了休闲区域，不能达到被告证明目的。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及原告提交的《XX物业管理服务合同》、《物业管理服务收费协议》、照片、温馨提示、垃圾清运费发票及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：原告绵阳市中天物业服务有限公司与被告佟鑫签订的《XX物业管理服务合同》及《物业管理服务收费协议》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自的权利、义务。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，原告已进行了书面催收，被告佟鑫应按合同约定支付物业服务费3057元。关于垃圾清运费的收取，根据原告举出的代收代缴发票，被告予以认可，故对原告要求被告支付从2015年1月1日至2018年12月31日的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为288元（6元/户/月×48月），上述两项费用共计3345元，本院依法予以支持。 关于被告佟鑫所述消防栓过期、停车位被占用、大门旁边有积水青苔没有清理、多媒体线路裸露、小区公共收益未公布等物业服务存在的问题，本院认为物业服务企业提供服务是一个动态过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别事件、业主个人行为等认定物业服务存在根本违约，其中若存在重大瑕疵或违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。但是业主若以不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益；关于公共收益公示，原告陈述进行了公示，如被告有疑问也可以去物业中心查询，公共收益如何处理的问题系另一法律关系，被告可另行主张，不能在本案中作为不予缴纳物业管理费的理由，因此对于被告抗辩理由，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题。从被告佟鑫举证看，原告的物业服务存在一定瑕疵，原告是可以有所改进的，被告逾期缴纳物业服务费，不属于恶意违约行为，故对原告该项主张不予支持。 综上，判决如下： 一、被告佟鑫于本判决生效后十日内向原告绵阳市中天物业服务有限公司支付2015年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费及垃圾清运费共计3345元。 二、驳回原告绵阳市中天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由被告佟鑫承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  蒲金梅 二〇二〇年十月二十六日 书记员  舒越琴