江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6791号上诉人（原审原告）：昆山市望族房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇望族商城**楼。法定代表人：程友良，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建华，江苏王建华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春辉，江苏王建华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏新合作常客隆连锁超市有限公司，住所地江苏省常熟市海虞镇刘家海路****。法定代表人：包乾申，该公司董事长。委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山市新合作常客隆购物中心有限公司，，住所地江苏省昆山市周市镇望族商城**法定代表人：郝永清，该公司董事长。委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。上诉人昆山市望族房产开发有限公司（以下简称望族公司）、上诉人江苏新合作常客隆连锁超市有限公司（以下简称江苏常客隆连锁超市）因与被上诉人昆山市新合作常客隆购物中心有限公司（以下简称昆山常客隆购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。望族公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心负担。事实和理由：一审认定事实有误。1.（2019）苏05民终2643号民事判决认定因江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心坚决要求提前违约解除租赁合同故判决解除租赁合同，本案一审忽略上述事实，导致错误裁判。2.基于江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心上述违约行为，故应由其依据三方《协议书》承担违约金100万及租金损失5215526元（袁增文酒店4277618元、邓金山火锅店347636元、徐文武KTV空置损失218109元及租金差额损失372163元），其中4215526元是超出100万违约金的损失。3.退一步而言，即便按照省高院规定，空置期最长计算6个月，也应从（2019）苏05民终2643号民事判决生效之日即2019年9月6日起算租金损失，2019年9月6日之前租金应按照原合同标准计算为2157548元，6个月空置期损失为511852元，另因省高院规定的6个月仅针对空置期，关于徐文武KTV租金差额损失应全额支持372163元，因此望族公司的损失合计3041563元，超出100万违约金的租金损失2041563元也应当予以支持。4.关于江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心未能移交煤气问题，应由其依据三方《协议书》第四条约定承担未按期移交水电燃气违约金10万元。上述三方《协议书》第四条系针对所有房屋移交后水电煤气处理方式的约定，签订三方《协议书》时只有袁增文酒店、邓金山火锅店存在使用天然气到期要过户的情况，故天然气过户约定特指邓金山和袁增文。（2019）苏05民终2643号民事判决中认定邓金山火锅店交房的一项依据就是天然气过户，本案也应保持统一尺度，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心至今未将袁增文天然气过户给望族公司，导致望族公司无法使用涉案房屋，应由江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心承担相应违约金。5.关于恢复装修后原状问题，应由江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心承担恢复原状的损失1703000元。一审法院依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条判决有误。一审法院忽视了双方《租赁协议》第8.8条约定即“移动后影响物品使用价值的不可移动物或已与建筑不可分割的物品，如已与建筑物连为一体的吊顶、、地板、地砖等乙方一律不得拆除搬离，该等物品全部无偿归甲方所有。”按照上述合同约定，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心应保持现状交还望族公司。（2016）苏0583民初1259号一案中曾就袁增文装修进行评估，评估价值为1703000元，可供本案参考。6.一审就租房面积未查清，导致租金损失计算有误。袁增文承租面积为2678.45平方米，之前（2019）苏05民终2643号民事判决也是按照上述面积计取，一审认定2300平方米有误，故2018年2月17日至2018年8月16日袁增文一户租金损失应为509039元（1.05元/天/平方米*2678.45元*181天）。综上，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心由于违约行为，应当向望族公司支付解除合同违约金100万、未过户天然气违约金10万、超出违约金部分的损失2041563元，恢复装修后原状损失1703000元，合计4844563元。江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心辩称，坚持一审意见。江苏常客隆连锁超市上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.上诉费用由望族公司负担。事实和理由：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，但对房屋空置损失认定畸高。省高院规定因提前终止合同的违约行为造成的损害赔偿最长不超过六个月空置期损失，一审法院直接计取6个月租金损失不当。2.江苏常客隆连锁超市至昆山拓展市场，承租望族公司房屋用于大型商业综合体运营，后因市场变化出现困境，与作为小股东的望族公司协商增资扩股、股东出借资金、降低租金等无果情况下，望族公司起诉租赁合同纠纷一案要求解除租赁合同并要求江苏常客隆连锁超市限期腾空、搬离、支付租金或占有使用费等。2016年4月29日，在一审法院执行局主持下就房屋交还、剩余5家商户转租权追认事宜进行调解，达成三方《协议书》。2016年5月5日，租赁房屋交还，昆山常客隆购物中心遣散员工，至今仍处于停产歇业状态。3.关于5家商户，目前望族公司主张的是袁增文、邓金山、徐文武三家商户的租金损失。关于上述3家商户交接时间，（2019）苏05民终2643号案件已经作出认定，本案一审虽直接援引，但未考虑到江苏常客隆连锁超市期间多次交涉要求返还房屋但望族公司拒收的事实。如（1）袁增文、徐文武2家商户，江苏常客隆连锁超市多次以书面、口头方式向望族公司发函要求办理收房手续，望族公司均置之不理或拒收函件，后（2019）苏05民终2643号民事判决认定额外增加了1个月宽限期，将责任全部或大部分归责于江苏常客隆连锁超市。现本案一审酌定6个月空置期损失过长，应当扣除2-3个月；（2）邓金山商户，望族公司于2016年5月20日已接收房屋，且双方于2016年5月24日配合完成水、电、燃气等计量表过户手续，上述行为足以说明双方就邓金山商户所在房屋收回充分协商达成一致，与肯德基、手机店情况一致，故不存空置损失。即便存在空置，也与江苏常客隆连锁超市无关。4.一审法院微观认定损失，未考虑到促进社会经济稳定发展。九民会纪要规定，解除合同主体不再局限于守约方，在房屋租赁长期性合同中，违约方因经济形势变化、履约能力等导致不能履行长期合同的，同样可以提前解约。双方诉讼纠纷多年，望族公司利用合同优势导致江苏常客隆连锁超市承担三四千万的经济损失。一审计取6个月租金空置损失，加重了江苏常客隆连锁超市的责任成本。望族公司辩称，1.一审认定租金空置损失过低。截至到一审起诉之日，邓金山火锅店空置约25个月，袁增文酒店空置约23个月，徐文武KTV空置约2个月，望族公司房屋空置损失远超一审认定金额。望族公司在作出巨大牺牲情况下与江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心签订三方《协议书》，但江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心却背信弃义提前解约，给望族公司带来巨大经济损失。2.关于收房问题。江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心交还房屋时不认可其是提前违约解除合同导致双方产生重大分歧，另即便与袁增文还在诉讼中就要求望族公司收房无事实依据，邓金山火锅店交房时间也由法院确认，但也属于江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心违约交房，交房后的空置损失仍应由违约方承担。3.关于九民会纪要，江苏常客隆连锁超市予以曲解，其作为违约方自然要承担违约责任。关于亏损，系江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心自身经营不善导致，与望族公司无关。昆山常客隆购物中心辩称，认可江苏常客隆连锁超市的上诉意见。望族公司向一审法院起诉请求：一、判令江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心支付望族公司解除合同违约金1000000元；二、判令江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心立即向望族公司支付未按期移交水电燃气违约金100000元；三、判令江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心立即向望族公司支付房屋空置租金损失暂计1644319元（暂计至2020年1月10日，其中：邓金山477236元，徐文武218109元，袁增文1948974元，减去违约金1000000元，后面按实际产生的损失计算至损失截至之日）；四、判令江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心支付望族公司租金差额损失526552元（其中徐文武后期合同与前期合同的差额为526552元、袁增文找到新租户后再行计算与前期合同的差额）；五、判令江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心赔偿望族公司房屋恢复原状损失1703000元（三家拆乱后恢复原状的费用，根据（2017）苏05民终5540号判决书评估的装修金额计算）；六、判令江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月29日，望族公司（甲方）与江苏常客隆连锁超市（乙方）、昆山常客隆购物中心（丙方）签订协议书一份，内容为：甲乙丙三方就关于昆山市商业地产租赁事宜，经三方协商一致，达成以下协议：一、关于以乙方、丙方名义与邓金山、袁增文、徐文武、骆忠成、苏州肯德基有限公司签订的房屋租赁合同事宜，甲方予以追认，甲方同意乙方、丙方继续按照上述五份合同内容继续履行直至合同结束。合同内容以甲方、乙方、丙方共同确认的内容为准。二、上述房屋租赁合同乙方、丙方应当收取的租金及其他相关费用，甲方不予干涉，由乙方、丙方自行收取，收取后的租金费用归乙方所有。三、上述合同履行、合同相对人起诉追责等一切事宜均与甲方无关，合同内容亦不影响甲方对其他物业的出租使用等事宜，将来如发生五家承租人就承租人上述房屋事宜产生的纠纷及任何赔偿，均由乙方、丙方自行处理，与甲方无任何关系。四、乙、丙方一致同意将昆山市商业地产于2016年5月5日移交给甲方，乙方、丙方移交前应将水电燃气等费用结清，并将水电燃气使用主体于移交后十日内完成过户手续，过户费用由乙方、丙方承担。如乙、丙方未能按约移交的，应承担违约金10万元。于移交次日起，除上述五家承租户场地外，甲方有权处理房屋内一切物品。五、乙方支付甲方的房屋占有使用费计算至房屋移交之日2016年5月5日。六、昆山市商业地产房屋内的所有的电梯、中央空调【（2015）苏中民终字第06408号裁判文书中另行处理的电梯、中央空调】，经甲乙丙结算一致，全部归甲方所有。七、甲乙丙三方一致确认，关于丙方员工遣散事宜应当支付的各项费用，全部由乙方、丙方负责处理，甲方无需支付任何费用。八、乙方对上述五家承租商户继续使用场地产生的租金及其他费用，乙方承诺于房屋移交之日2016年5月6日起，每季度提前一个月支付给甲方，租金及其他相关费用为上述五家商户与乙方、丙方签订的租赁合同中约定的标准按季度计算的总额。合同中约定的管理、物业等工作均由甲方负责，费用亦包含在乙方支付给甲方的相关费用中。如乙方逾期支付的，还应当承担逾期支付违约金，违约金每日按应付款金额的万分之八计算。无论乙、丙方与上述五家商户合同履行情况如何，乙方均应按照被协议上述约定向甲方支付租金及其他相关费用。九、甲方应支付乙方差额款60万元，该款项作为乙方支付上述租金的保证金，由甲方在上述五家商户承租期到期后，无息退还给乙方。十、三方已经在昆山法院申请执行的案件，仍按照生效裁判文书规定依法执行结算，因乙方在甲方尚有100万房屋租赁押金，在原裁判文书中未处理，三方在执行时甲方应一并退还给乙方。十一、上述约定，甲乙丙三方一致同意，三方法人签字或盖章本协议即生效，如有任何一方违约的，均应承担违约金100万元”。一审另查明，2015年3月25日，昆山常客隆购物中心与案外人徐文武就周市镇望族商城9号楼四层S403位置签订租赁合同，租赁期限为2015年3月22日起至2020年4月17日止。租金为：2015年4月18日至2016年4月17日租金为68652元/月；2016年4月18日起至2017年4月17日租金为72085元/月；2017年4月18日起至2018年4月17日租金75689元/月；2018年4月18日起至2019年4月17日租金79474元/月；2019年4月18日至2020年4月17日年租金为83448元。公摊电费为1065元/月，清洁费883元/月。一审另查明，2012年1月5日，昆山常客隆购物中心与案外人袁增文就上述房屋5层编号2区域场地签订租赁协议，使用面积约2300平方米，以实测面积为准；租赁期限为2012年4与18日至2022年4月17日。租金支付方式为：柒拾壹万叁仟伍佰捌拾元/年，前三年以每天每平方0.85元计算，第四年开始以每天每平方0.935元计算，第五年租金以每天每平方1.02元计算，第六年至第十年以每天每平方1.05元计算。按先付后用的原则，乙方应于合同签订后3日内一次性支付给甲方。一审另查明，2015年2月2日，昆山常客隆购物中心与案外人邓金山就上述房屋四层签订租赁合同，租赁期限2015年2月1日至2018年6月27日止。2015年2月1日至2016年6月27日租金为17000元/月；2016年6月28日起至2017年6月27日租金为18000元/月；2017年6月28日起至2018年6月27日期间租金为20000元/月。公摊电费为1210元/月，清洁费为378元/月。一审另查明，根据已经生效的（2019）苏05民终2643号民事判决书，徐文武对应的涉租房屋部分于2018年2月2日已由江苏常客隆连锁超市交还给望族公司，相应合同关系终止。袁增文对应的涉租房屋部分已于2018年2月16日已由江苏常客隆连锁超市交还给望族公司，相应合同关系终止。邓金山对应的涉租房屋部分于2016年5月20日已由江苏常客隆连锁超市交还给望族公司，相应合同关系终止。一审再查明，2018年4月22日，望族公司与案外人就徐文武之间租赁的区域与案外人签订租赁合同。租期2018年5月1日至2023年4月30日。乙方租赁面积1600平方米。租金支付标准：1.租赁为人民币58333元；2.租金在2019年4月30日之前不做变更。（即按人民币1.2元/天/平方米计算）；自2019年5月1日至2020年4月30日，租金为人民币60083元/月，即按人民币1.236元/天/平方米计算；自2020年5月1日至2021年4月30日，租金为人民币61886元/月，即按人民币1.273元/天/平方米计算；自2021年5月1日至2022年4月30日，租金为人民币63742元/月，即按人民币1.311元/天/平方米计算；自2022年5月1日至2023年4月30日，租金为人民币65655元/月，即按人民币1.35元/天/平方米计算”。上述事实，由三方协议、三份租赁合同、望族公司、江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心之间的租赁合同、（2019）苏05民终2643号民事判决书及一审庭审笔予以证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，昆山常客隆购物中心与案外人徐文武、邓金山、袁增文签订的房屋租赁合同、望族公司与江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心就房屋租赁事宜签订的协议书、望族公司与案外人就之前徐文武所租赁部分与案外人签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。关于望族公司主张解除合同违约金的诉请，结合案件事实，一审法院根据双方当事人认可的证据及庭审陈述，认定如下，虽然双方在2016年4月29日签订的协议书中第十一条约定了“如有任何一方违约的，均应承担违约金100万元”，但该违约金的前提为相应合同关系未提前终止，现双方之间的协议经判决确认终止，故望族公司只能就合同提前终止给其造成的损失向江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心进行主张。关于望族公司主张江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心未按期移交水电燃气违约金的诉请，根据双方当事人提供的材料及相关陈述，一审法院认定如下，根据望族公司的陈述，其该项诉请所依据的事实有两点：一是三方协议书第四条的约定；二是经（2019）苏05民终2643号民事判决书确认2018年1月15日江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心将袁增文涉租房交还望族公司，但江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心却未将水电燃气费用结清并过户给望族公司，也未办理交接手续。一审法院认为，双方在合同第四条的确约定如下：“乙、丙方一致同意将昆山市商业地产于2016年5月5日移交给甲方，乙方、丙方移交前应将水电燃气等费用结清，并将水电燃气使用主体于移交后十日内完成过户手续，过户费用由乙方、丙方承担。如乙、丙方未能按约移交的，应承担违约金10万元。于移交次日起，除上述五家承租户场地外，甲方有权处理房屋内一切物品。五、乙方支付甲方的房屋占有使用费计算至房屋移交之日2016年5月5日”，但上述约定明显是针对江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心租赁的自用部分房屋所涉的水电燃气，与望族公司所依据的事实并无关联，故望族公司的该项诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于望族公司主张要求江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心支付房屋空置租金损失的诉请，一审法院认为，本案中，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心违反协议约定，提前终止合同，理应支付望族公司相应损失，但望族公司方该项损失主张过高，一审法院调整为江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心支付望族公司六个月的房租作为望族公司的空置损失。针对每个次承租人的租赁情况，关于该项损失，一审法院计算如下：1.邓金山，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心交还该次承租人所涉房屋的时间为2016年5月20日，故针对该次承租人所涉房屋的空置损失为原租赁合同中2016年5月21日至2016年11月20日期间的租金，经核算，该金额为107367元（2016年5月21日至2016年6月27日的租金标准为17000元/月；2016年6月28日至2016年11月20日的租金标准为18000元/月）。2.袁增文，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心交还该次承租人所涉房屋的时间为2018年2月16日，故针对该次承租人所涉房屋的空置损失为原租赁合同中2018年2月17日至2018年8月16日的租金，经核算，该金额为437115元（1.05元/天/平方米*2300平方米*181天）。3.徐文武，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心交还该次承租人所涉房屋的时间为2018年2月2日，本应计算2018年2月3日至2018年8月2日的空置损失，但望族公司在2018年5月1日将该此承租人所租房屋已经再次出租，故只计算2018年2月3日至2018年4月30日的空置损失。经核算，金额为223661.2元（2018年2月3日至2018年4月17日按照月租金75689元计算；2018年4月18日至2018年4月30日按照月租金79474元计算）。关于望族公司主张的租金差额损失，一审法院认为，1.袁增武所租赁房屋部分，一审法院已经计算了该房屋的空置损失，故对望族公司针对该房屋的租金差额不予支持；2.徐文武所租赁房屋部分，一审法院计算了2018年2月3日至2018年4月30日的空置损失，根据一审法院酌定的计算六个月空置损失的标准，对2018年5月1日至2018年8月2日期间两份租赁合同的租金差额予以支持。经核算，该笔金额为63240元【（79740元/月*3个月+2/30*79474元/月）-1600平方米*1.2元/天/平方米*94天】。关于望族公司主张的恢复原状损失1703000元诉请，一审法院根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，望族公司交付的时候房屋系毛坯，而非袁增文租赁时候所装修好的状态。其次，《最高人民法院》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因望族公司交付的时候系毛坯，又允许承租人进行装修，且未提供证据证明江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心交付的房屋存在毁损，破坏了房屋的原始结构。综上，一审法院认为，望族公司的该项主张没有事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山市望族房产开发有限公司房屋空置租金损失768143.2元。二、江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山市望族房产开发有限公司房屋租金差额损失63240元。三、驳回昆山市望族房产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费46590元，减半收取23295元，由昆山市望族房产开发有限公司负担17238元，由江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司负担6057元。昆山市望族房产开发有限公司预交的6057元，一审法院予以退还。江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司应负担的6057元缴纳至一审法院。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明：1.江苏省昆山市人民法院于2015年10月8日对昆山市望族房产开发有限公司诉江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，作出（2015）昆民初字第3237号民事判决，判决如下：“一、2011年8月28日原告昆山市望族房产开发有限公司与被告江苏新合作常客隆连锁超市有限公司签订的关于昆山市的《租赁合同》于2015年7月30日解除；二、被告江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、第三人昆山常客隆公司于本判决生效后三十日内搬离除电梯、空调以外的可移动物品，交还原告昆山市望族房产开发有限公司所有的昆山市周市镇望族商城9号楼房屋；三、被告江苏新合作常客隆连锁超市有限公司于本判决生效后十日内向原告昆山市望族房产开发有限公司支付从2015年9月6日起按照年租金1100万元计算至实际搬离之日止的占有使用费及逾期付款违约金194958元。”后昆山市新合作常客隆购物中心有限公司不服上诉，经苏州市中级人民法院于2016年3月7日作出（2015）苏中民终字第06408号民事判决维持原判。2.江苏省昆山市人民法院于2018年10月11日对昆山市望族房产开发有限公司诉江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，作出（2018）昆民初字第6495号民事判决。江苏新合作常客隆连锁超市有限公司不服上诉，苏州市中级人民法院于2019年9月6日作出（2019）苏05民终2643号民事判决。上述事实，由（2015）昆民初字第3237号民事判决、（2015）苏中民终字第06408号民事判决、（2018）昆民初字第6495号民事判决、（2019）苏05民终2643号民事判决在案佐证。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，望族公司、江苏常客隆连锁超市于2011年8月28日就昆山市签订《租赁合同》，后经生效民事判决认定该《租赁合同》于2015年7月30日解除。望族公司称其与江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心在一审法院执行过程中于2016年4月29日达成三方《协议书》，现因江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心违背上述三方《协议书》产生争议诉至法院。本案二审争议焦点一在于，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心是否存在违约行为，违约责任如何认定。对此本院认为，2016年4月29日三方《协议书》第八条约定，江苏常客隆连锁超市对上述五家承租商户继续使用场地产生的租金及其他相关费用，江苏常客隆连锁超市承诺于房屋移交之日2016年5月6日起，江苏常客隆连锁超市每季度提前一个月支付给望族公司，租金及其他相关费用为上述五家商户与江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心签订的租赁合同中约定的标准按季度计算的总额。合同中约定的管理、物业等工作均由望族公司负责，费用亦包含在江苏常客隆连锁超市支付给望族公司的相关费用中。如江苏常客隆连锁超市逾期支付的，还应当承担逾期支付违约金，违约金每日按应付款金额的万分之八计算。无论江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心与上述五家商户合同履行情况如何，江苏常客隆连锁超市均应按照本协议上述约定向望族公司支付租金及其他相关费用。二审中，江苏常客隆连锁超市明确，在袁增文、邓金山、徐文武等商户与江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心终止租赁合同后，江苏常客隆连锁超市也未按约再向望族公司支付租金及其他相关费用。虽（2019）苏05民终2643号民事判决认定诉争三方《协议书》鉴于法律或事实上不能继续履行的情形提前终止，但仍系基于江苏常客隆连锁超市未能按照三方《协议书》履行合同义务所致，江苏常客隆连锁超市构成违约，应承担相应违约责任。一审认定昆山常客隆购物中心共同作为责任主体，昆山常客隆购物中心未就此提出上诉，本院予以维持。关于江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心应承担的违约责任。望族公司上诉认为，根据三方《协议书》第十一条约定，“上述约定，甲、乙、丙三方一致同意，三方法人签字或盖章本协议即生效，如有任何一方违约的，均应承担违约金100万元”，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心提前违约解除三方《协议书》，应承担合同约定的违约金。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，望族公司既主张江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心基于提前终止合同的违约行为承担违约金，又主张江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心赔偿租金损失，对此本院认为，违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。一审法院已经根据望族公司的损失认定江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心的违约责任，足以弥补江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心违约行为给望族公司造成的损害，本院不再调整。关于损失赔偿，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不应超过六个月。（2019）苏05民终2643号民事判决认定袁增文、徐文武、邓金山涉租房屋部分由江苏常客隆连锁超市归还给望族公司及相应合同关系终止的期间，并支持了终止之前的相应租金。望族公司认为相应租金应计取至（2019）苏05民终2643号民事判决生效之日，与上述生效民事判决认定相悖。本案中，望族公司主张的租金损失主要涉及袁增文、徐文武、邓金山三家商户。一审法院根据（2019）苏05民终2643号民事判决认定袁增文、邓金山涉租房屋终止日的次日起算6个月的租金闲置损失，在合理裁量范围之内。就袁增文一户，一审法院计取涉租面积有误，本院予以纠正，结合（2019）苏05民终2643号民事判决认定，该户对应的租金闲置损失应为509039元（1.05元/天/平方米*2678.45平方米*181天）。关于徐文武涉租房屋，鉴于徐文武涉租房屋由望族公司于2016年5月1日对外出租，结合（2019）苏05民终2643号民事判决认定徐文武涉租房屋由江苏常客隆连锁超市于2018年2月2日返还望族公司的事实，故一审法院支持了截至2018年2月3日至2018年4月30日的租金空置损失及2018年5月1日至2018年8月2日的租金差额损失，并无不当，本院予以维持。综上，望族公司因江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心违约导致的租金闲置损失为840067.2及租金差额损失63240元合计903307.2元。本案二审争议焦点二在于，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心应否承担未按期移交水电燃气违约金10万。对此本院认为，三方《协议书》第四条约定，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心一致同意将昆山市商业地产于2016年5月5日移交给望族公司，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心移交前应将水电燃气等费用结清，并将水电燃气使用主体于移交后十日内完成过户手续，过户费用由江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心承担。如江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心未能按约移交的，应承担违约金10万元。望族公司上诉认为，上述三方《协议书》第四条关于天然气约定特指袁增文、邓金山。袁增文一户天然气未过户导致望族公司无法使用房屋，故应由江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心依据上述三方《协议书》第四条约定承担10万违约金。对此本院认为，结合三方《协议书》第四条约定上下文义理解，上述约定系针对江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心于2016年5月5日将昆山市商业地产移交给望族公司后十日内完成过户手续的期限约定及违约条款，望族公司主张上述约定中特指袁增文、邓金山天然气过户，合同依据不足，望族公司依据上述合同约定主张由江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心承担10万元违约金，合同依据不充分，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。本案二审争议焦点三在于，江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心应否赔偿望族公司恢复原状损失。望族公司上诉认为，一审法院错误适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，本案应适用望族公司、江苏常客隆连锁超市签订的《租赁协议》第8.8条约定。望族公司于二审中明确其于本案中主张的恢复原状损失主要系针对袁增文涉租房屋违规拆除装修导致的损失。对此本院认为，望族公司、江苏常客隆连锁超市2011年8月28日签订的《租赁协议》已被（2015）昆民初字第3237号民事判决认定于2015年7月30日解除。望族公司于本案中仍要求适用上述《租赁协议》约定，与生效民事判决认定相悖，本院不予支持。三方《协议书》中未明确关于租赁物返还的约定，望族公司认为其接收房屋的状态系袁增文违规拆除装修导致，各方对此持有争议，对此本院认为，江苏常客隆连锁超市于2018年1月16日向望族公司发送《关于还房后租金结算函》并附有法院执行部门对袁增文所作的执行笔录明确房屋已经清场，望族公司并未及时接收房屋，（2019）苏05民终2643号民事判决考虑应给予望族公司沟通督促要求江苏常客隆连锁超市继续履行合同的合理期限后认定2018年2月16日诉争房屋由江苏常客隆连锁超市返还给望族公司。现望族公司提供的现有证据不足以证明诉争房屋的现状与江苏常客隆连锁超市返还的现状一致，望族公司参照（2016）苏0583民初1259号案件中袁增文一户的装修评估价值要求江苏常客隆连锁超市、昆山常客隆购物中心赔偿其恢复原状的损失，依据不充分，本案碍难支持。综上，上诉人望族公司的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人江苏常客隆连锁超市的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定租赁面积有误导致租金损失计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初3892号民事判决。二、江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付昆山市望族房产开发有限公司租金损失903307.2元。三、驳回昆山市望族房产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46590元，减半收取23295元，由昆山市望族房产开发有限公司负担19065元，由江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司负担4230元。二审案件受理费93180元，由昆山市望族房产开发有限公司负担76259元，由江苏新合作常客隆连锁超市有限公司、昆山市新合作常客隆购物中心有限公司负担16921元。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年十月二十六日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。