黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2320号上诉人（一审原告、反诉被告）:哈尔滨市人民政府军用饮食供应站，住所地哈尔滨市南岗区海城街**。法定代表人:刘军，站长。委托诉讼代理人:马倩，黑龙江新时达律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）:哈尔滨经纬勃莱梅假日酒店有限公司，住，住所地哈尔滨市道里区工厂街**/div>法定代表人:石右铭，总经理。委托诉讼代理人:吴晓东，男，1980年2月8日出生，汉族，该公司副总经理，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人:洪寒鸣，男，1981年9月9日生，汉族，该公司办公室文员，住哈尔滨市南岗区。上诉人哈尔滨市人民政府军用饮食供应站（以下简称军用饮食供应站）因与被上诉人哈尔滨经纬勃莱梅假日酒店有限公司（以下简称勃莱梅酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初13556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。军用饮食供应站上诉请求：撤销一审判决，依法改判勃莱梅酒店支付军用饮食供应站房屋租金3,153,836.76元。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定从2004年开始每年增长租金，均以90万元为基数，按每年哈尔滨市统计局发布的全年居民消费价格总水平的上升指数计算，属认定事实错误。理由如下：双方签订的《房屋租赁合同》第四、五条约定：“合同期内，租金每年均为90万元。为了考虑双方利益及货币价值，从第三年（2004年）起按照哈尔滨市统计局发布的上一年国民经济和社会发展统计公报的社会物价增减指数相应地增加或减少租金。增减的租金单独计算，待到下一年交款时，与总租金90万元一并计算交给甲方。”1.双方约定增长租金的目的是考虑双方利益及货币保值。该租赁房屋建筑面积6000平方米，租金90万元，折合日租金每平方米0.42元，显然年租金90万元价格偏低的，而且双方租期长达25年，如果固定每年租金90万元，对于作为出租人的军用饮食供应站是不公平的。为保证双方利益公平，双方才有增长租金的约定，约定是在25年租期里，自2004年开始增长租金，租金增长具有连续性才能实现双方利益对等，体现合同的公平性。2.双方约定以哈尔滨市统计局发布的上一年国民经济和社会发展统计公报的社会物价增减指数作为增长租金的计算依据。统计公报数据的产生均是以上一年的数值为基数，即数据的形成均是对比上一年计算出来当年增长指数，因此双方约定以统计公报为准，实际已经明确租金计算是包含增加部分滚动计算的，而不是以90万元为固定数值计算的，一审法院忽略物价增减指数变化的连续性，简单的将增减指数作为租金浮动的“数字”依据，是对统计公报数据性质的理解错误。例如一审法院确认2009年度增长租金为90万元*0.2%=1800元，即2019年增长租金为1800元，双方租期已届9年，第9年增长租金仅1800元，显然这必是双方真实意思表示。一审判决的计算方法仅是片面以增长比例计算，割裂了自2004年-2018年度的物价指数的连续性，根本未考虑双方的利益和货币保值，因此增减部分的计算方式应当是自2004年开始，以90万元为基数，以当年哈尔滨市统计局发布的上一年国民经济和社会发展统计公报的社会物价增减指数，将上一年度租金计算在下一年度的总基数内，逐年递增计算增长租金。3.“增减的租金单独计算，待到下一年交款时，与总租金90万元一并计算交给甲方。”这是对90万元租金与上涨部分租金交付方式的约定，并不是每年增减租金部分以90万元作为基数的意思表示。一审判决以固定90万元为计算依据计算增长租金，违背双方约定增长租金真实的意思表示是为了考虑双方利益及货币保值目的，严重损害了军用饮食供应站的合法权益。二、一审判决认定勃莱梅酒店的反诉请求适用法律错误。1.反诉成立的前提是要抵消或者吞并本诉请求。军用饮食供应站的本诉请求是要勃莱梅酒店给付房屋租金，勃莱梅酒店要求军用饮食供应站提供发票及完税证明，二者不具有关联性且不能吞并军用饮食供应站的本诉。军用饮食供应站提供发票及完税证明，应由税务机关对军用饮食供应站进行处理，上述事实不属于法院的受案范围，一审法院不应受理勃莱梅酒店的反诉请求。3.关于发票的给付，双方在租赁合同中没有约定；其次，在租赁期限内，勃莱梅酒店从未向军用饮食供应站提出索要发票请求；再次双方约定年租金90万元，折合每平方米0.42元，已经是偏低的价格，如果军用饮食供应站提供发票，扣除应缴纳的税金，军用饮食供应站基本没有收益。因此在双方没有约定提供发票的前提下，勃莱梅酒店也从未索要，视为勃莱梅酒店已经放弃发票的请求。勃莱梅酒店辩称：一、一审法院认定事实清楚。1、军用饮食供应站与勃莱梅酒店签定的《房屋租赁合同》第五条已经明确约定：为了考虑双方的利益及货币保值，从第三年（2004）年起按照哈尔滨市统计局发布的上一年度国民经济和社会发展统计公报的社会物价增减指数相应地增加或减少租金。增减的租金单独计算，待到下一年交款时，与总租金90万元一并计算交给甲方。也就是说增加的租金部分不是累计计算的，而是以每年年租金为增减租金的基数，双方所签定的合同上并未约定增减租金待下一年累计计算或逐年递增等约定。作为计算房屋租金上浮部分另外的一个依据是哈尔滨市统计局发布的上一年国民经济和社会发展的统计社会物价增减指数，双方已经考虑到物价上涨或减幅等因素，否则合同不会约定关于租金上浮的规定的。根据《合同法》第4条明确规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”（意思自治原则）。军用饮食供应站已经认定该协议合法有效的情况下，欲强行将其自己解释合同的内容强加给勃莱梅酒店，其行为涉嫌违反《合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方（平等原则）”的规定。一审法院查明事实的情况，所作出的判决是正确的裁决。二、一审法院认定勃莱梅酒店的反诉请求适用法律正确。反诉是指在正在进行的诉讼中，本诉的被告以本诉的原告为被告提起的诉讼。其存在的目的在于：通过反诉与本诉合并审理，减少当事人诉累，降低诉讼成本，便于判决的执行。反诉的基本特征之一就是要与本诉属于同一法律关系，根据《民事诉讼法解释》第二百三十三条：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理的规定。而本案，军用饮食供应站的诉请和勃莱梅酒店的反诉请求均属于房屋租赁这同一的法律关系，且这两种诉请均属于给付之诉，符合反诉特征。又勃莱梅酒店在规定期限提起的反诉请求，故一审法院受理勃莱梅酒店的反诉请求，是符合法律规定的。三、军用饮食供应站向勃莱梅酒店提供完税证明及租赁费发票是合法有效的。依据《中华人民共和国发票管理办法》第三条本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；本案中，军用饮食供应站收取勃莱梅酒店的房屋租金，其行为属于商事行为，军用饮食供应站应向勃莱梅酒店出具发票。且该行为属于法定义务。依据《发票管理办法》第二十条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票的规定，勃莱梅酒店收取发票的法定义务。军用饮食供应站拒绝出具发票的的行为涉嫌偷税、漏税。并且从勃莱梅酒店承租房产开始至今，在未拖欠房租的情况下，军用饮食供应站就从未依照税务机关的要求向勃莱梅酒店提供房租发票，因此造成勃莱梅酒店无法在税务局购买酒店专用发票，不仅给勃莱梅酒店造成极大的经营困难，也造成国家税款的流失。本案争议的是勃莱梅酒店多年一直要求军用饮食供应站出具房屋租赁费发票，有义务开具发票的当事人在遵守税收法律法规的前提下，可以自主作出向其他民事主体开具发票的意思表示，该行为属于民事法律行为；对于接受发票的一方当事人来说，是否可以取得发票将影响其民事权益，因此当事人之间就一方自主申请开具发票与另一方取得发票的关系，属于民事法律关系范畴，人民法院应当依法审理。故，一审法院判决军用饮食供应站向勃莱梅酒店出具房屋租赁费发票一事属于法院受理范围。根据《国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知》第四条规定：“关于纳税人的确定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。本案租赁房产的土地使用权人为军用饮食供应站，那么根据上述规定，土地税应由上诉人缴纳。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，房产税由产权所有人缴纳的规定，房产税也应由上诉人缴纳。缴纳土地税、房产税的义务人均系军用饮食供应站，故一审法院所作出的一审判决是有效的、正确的判决书。综上，望二审法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回军用饮食供应站的上诉请求，维持一审判决。军用饮食供应站向一审法院起诉请求：1.确认军用饮食供应站与勃莱梅酒店租赁期限为20年，自2000年9月1日至2020年12月1日止（含3个月装修改造期限）；二、勃莱梅酒店给付军用饮食供应站房屋租金3,153,836.76元及违约金100万元。勃莱梅酒店反诉请求：1.军用饮食供应站向勃莱梅酒店提供从2004年起至今的房屋租赁费正规发票；2.军用饮食供应站向勃莱梅酒店提供从2006年起至今的房产税、土地税的完税证明。一审法院认定事实：2014年12月26日哈尔滨市机构编制委员会办公室文件，哈编办发［2014］41号显示同意哈尔滨军用饮食供应站更名为哈尔滨市人民政府军用饮食供应站。根据企业信息查询单显示勃莱梅酒店曾用名为黑龙江经纬大酒店有限责任公司。庭审中军用饮食供应站与勃莱梅酒店对上述事实无异议。军用饮食供应站与勃莱梅酒店签订房屋租赁合同，约定：“出租方为军用饮食供应站（甲方），承租方为勃莱梅酒店（乙方），租赁财产名称为军人中转优抚楼，位于哈尔滨市××铁路街××号，建筑面积6000平方米，乙方承租后，只能将该楼作为宾馆及与宾馆有关的餐厅娱乐厅、商服间及写字间使用，不得改为它用。租赁期限为十五年。自2000年9月1日至2015年12月1日止。合同期内，租金每年均为90万元，为了考虑双方的利益及货币保值，从第三年（2004年）起按照哈尔滨市统计局发布的上一年国民经济和社会发展统计公报的社会物价增减指数相应地增加或减少租金。增减的租金单独计算，待到下一年交款时，与总租金90万元一并计算交给甲方。”签订上述合同后，军用饮食供应站与勃莱梅酒店又签订一份房屋租赁合同补充条款，约定：“合同到期后，在同等条件下由乙方优先将租赁期限在顺延十年，合同期限变更为二十五年，即自2000年9月1日起至2025年12月1日止（含三个月装修改造期）。如市政府在酒店附近修筑南岗区跨铁路线至道里区的公路桥，影响酒店不能正常经营，甲方应给予减免所影响期之房屋租金。”庭审中双方当事人均认可，合同中约定的年租金90万元，勃莱梅酒店并未拖欠，但合同中约定从第三年（2004年）起按哈尔滨市统计局发布的上一年国民经济和社会发展统计公报的社会物价增减指数相应地增加或减少租金，此部分增长的租金勃莱梅酒店从未给付。军用饮食供应站在庭审中认可，自2004年起并未给勃莱梅酒店出具过房屋租赁费用的正规发票。关于土地税完税证明仅能提供至2010年，2010年以后因军用饮食供应站与勃莱梅酒店关于土地税由谁缴纳存在争议，军用饮食供应站未在缴纳土地税。关于房产税完税证明仅能提供至2015年，2015年后为解决职工工资问题，一直未缴纳房产税。另查明，2004年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格总水平比上年上升3.1%。2005年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格总水平比上年上升0.5%。2006年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示,全年居民消费价格总水平比上年上升1.1%。2007年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示。2008年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示,全年居民消费价格总水平即比上年上升4.7%。2009年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格总水平比去年上升0.2%。2010年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费总水平比上年上升3.7%。2011年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民价格总水平比上年上升5.6%。2012年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格总总指数103.2，涨幅比上年回落2.4个百分点，即全年居民消费价格总水平比上年上升3.2%。2013哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格上涨2.1%。2014年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格总水平同比上涨2.0%。2015年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格总水平同比上涨1.4%。2016年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格总水平同比上涨1.8%。2017年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格总水平同比上涨1.6%。2018年哈尔滨市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报显示，全年居民消费价格总水平同比上涨2.5%。一审法院认为：军用饮食供应站与勃莱梅酒店签订的房屋租赁合同真实有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。合同签订后，军用饮食供应站将涉案房屋交付勃莱梅酒店，勃莱梅酒店按照年租金90万元交付租金。庭审中军用饮食供应站、勃莱梅酒店均认可，合同中约定每年租金90万元，勃莱梅酒店均已按照约定期限给付。但按照合同约定自2004年起按照哈尔滨市统计局发布的上一年国民经济和社会发展统计公报的社会物价增减指数相应地增加或减少租金。增减的租金单独计算，待到下一年交款时，与总租金90万元一并计算交给军用饮食供应站，勃莱梅酒店并未履行。勃莱梅酒店抗辩合同约定的租金计算方式并不明确，同时双方系因军用饮食供应站自2004年起一直未给勃莱梅酒店开具房屋租金发票、房产税完税证明及土地税完税证明，故增长部分租金双方默认予以抵消，但勃莱梅酒店未有证据证明双方因军用饮食供应站未开具发票已将增长部分的租金予以抵消。同时军用饮食供应站根据合同中约定，按照哈尔滨市统计局发布的上一年国民经济和社会发展统计公报中的全年居民消费价格总水平计算增长比率并不影响被告利益，因租赁房屋属于居住类指数，而居住类属于全年居民八类消费价格中的一种，故军用饮食供应站按照平均值，即全年居民消费价格总水平计算增长比率，并不影响勃莱梅酒店利益，故对勃莱梅酒店的抗辩本院不予采纳。庭审中双方当事人均认可每年租金90万元，勃莱梅酒店均已给付，结合军用饮食供应站提供的两位证人的证人证言陈述，军用饮食供应站在每年向勃莱梅酒店收取90万元租金时，同时催要增长部分的租金，可以证明军用饮食供应站每年均向勃莱梅酒店催要过增长部分的租金，勃莱梅酒店抗辩已过诉讼时效，一审法院不予采纳。关于军用饮食供应站请求勃莱梅酒店给付自2004年至2018年增长的租金，因双方合同中约定，合同期内，租金每年均为90万元，故军用饮食供应站请求勃莱梅酒店给付每年增长的租金，每年均应以90万元为基数，军用饮食供应站将上一年度增长的租金均计算在下一年度的总基数内，不符合合同的约定，故军用饮食供应站的计算方式本院不予采纳。一审法院支持的计算方式如下：2004年增长租金为90万元×3.1%=27,900元；2005年增长租金为90万元×0.5%=4500元；2006年增长租金为90万元×1.1%=9900元;2007年增长租金为90万元×4.1%=36,900元;2008年增长租金为90万元×4.7%=42300元；2009年增长租金为90万元×0.2%=1800元；2010年增长租金为90万元×3.7%=33,300元;2011年增长租金为90万元×5.6%=50,400元;2012年增长租金为90万元×3.2%=28800元；2013年增长租金为90万元×2.1%=18,900元;2014年增长租金为90万元×2.0%=18,000元;2015年增长租金为90万元×1.4%=12,600元;2016年增长租金为90万元×1.8%=16,200元;2017年增长租金为90万元×1.6%=14,400元；2018年增长租金为90万元×2.5%=22,500元，合计338,400元。关于违约金，庭审中军用饮食供应站亦认可关于土地税仅能提供至2010年，2010年以后军用饮食供应站未在缴纳土地税。关于房产税仅能提供至2015年。2015年后为解决职工工资问题，一直未缴纳房产税，同时军用饮食供应自2004年至今从未给勃莱梅酒店出具房屋租金发票，故关于勃莱梅酒店未给付增长部分的租金，军用饮食供应站亦有过错，故军用饮食供应站诉请违约金，一审法院不予支持。关于租赁期限不得超过20年，超过20年部分无效，系法律已经规定的条款，无需法院进行确认，军用饮食供应站与勃莱梅酒店合同期限到达20年后，双方可自行解除合同，故关于军用饮食供应站诉请确认涉案租赁合同期限为20年，一审法院不予支持。关于勃莱梅酒店反诉军用饮食供应站提供自2004年至2019年房屋租金发票及自2006年至2019年的房产税、土地税完税证明问题，军用饮食供应站作为房屋出租方，收取了勃莱梅酒店支付的租金，每年90万元，故军用饮食供应站亦负有向勃莱梅酒店提供90万元租金发票及房产税、土地税完税证明的义务，故本院对勃莱梅酒店的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、勃莱梅酒店于本判决生效之日起30日内给付军用饮食供应站2004年至2018年增长部分的租金338,400元；二、军用饮食供应站于本判决生效之日起30日内向勃莱梅酒店提供自2004年起至2019年止房屋租金为90万元的发票；三、军用饮食供应站于本判决生效之日起30日内向勃莱梅酒店提供房屋租金为90万元的土地税完税证明及房产税完税证明（自2006年起至2019年止）；四、驳回军用饮食供应站其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40,031元，由勃莱梅酒店负担6376元，由军用饮食供应站负担33,655元。反诉费100元，由军用饮食供应站负担。二审期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于一审判决租金计算是否正确的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第四、五条约定：“合同期内，租金每年均为90万元。为了考虑双方利益及货币价值，从第三年（2004年）起按照哈尔滨市统计局发布的上一年国民经济和社会发展统计公报的社会物价增减指数相应地增加或减少租金。增减的租金单独计算，待到下一年交款时，与总租金90万元一并计算交给甲方。”从上述合同内容表明，增减的租金为单独计算，故一审法院以90万元为基数计算年度租金增减数额正确，军用饮食供应站提出租金计算是包含增加部分滚动计算的上诉主张无事实依据，本院不予支持。关于勃莱梅酒店的反诉主张是否成立问题。反诉请求基于相同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，本诉与反诉的诉讼请求建立在相同事实基础上。反诉的目的除抵消、吞并、排斥原告提出诉讼请求，是本诉的原告败诉外，还对本诉的原告提出独立的反诉请求，主张独立的权利。就本案而言，军用饮食供应站诉请勃莱梅酒店给付租金，而勃莱梅酒店反诉请求军用饮食供应站开具租赁费发票，本诉与反诉请求均基于房屋租赁的法律关系，故勃莱梅酒店的诉请构成反诉。关于勃莱梅酒店请求军用饮食供应站开具自2004年至今租赁费正规发票的问题。首先，作为一项履行时间较长，标的较大的租赁项目，双方签订的租赁合同对是否开具发票并没有约定；其次在实际履行十余年间，勃莱梅酒店未举示证据证明其向军用饮食供应站提出过开具发票的要求，故在前述以90万元为基数计算房租调增，而未支持军用饮食供应站的诉讼请求的前提下，军用饮食供应站针对此提出的双方已就不开具发票平衡双方利益达成合意的抗辩主张成立。勃莱梅酒店该项反诉请求无事实依据，不应予支持。关于勃莱梅酒店反诉请求军用饮食供应站提供自2006年起至今的房产税、土地税的完税证明问题。是否缴纳房产税、土地税系应由相关行政机关追缴，法院受理范畴，故勃莱梅酒店该项反诉请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，军用饮食供应站部分上诉主张成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初13556号民事判决第一项、第四项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初13556号民事判决第二项、第三项；三、驳回哈尔滨经纬勃莱梅假日酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40,031元，由哈尔滨经纬勃莱梅假日酒店有限公司负担6376元，由哈尔滨市人民政府军用饮食供应站负担33,655元。反诉费100元，由哈尔滨经纬勃莱梅假日酒店有限公司负担。二审案件受理费25,655元，由哈尔滨市人民政府军用饮食供应站负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十月十一日法官助理申艳楠书记员周小倩