贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12647号原告：贵州诺德物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区香狮路********。法定代表人：牟安忠，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：盛龄娴，女，1989年8月20日生，汉族。被告：刘某，男，1982年10月3日生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵州诺德物业管理有限公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州诺德物业管理有限公司的诉讼代理人盛龄娴，被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州诺德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2016年11月至2020年4月期间的物业管理费5272.49元；2.请求判决被告向原告支付违约金2319.89元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心签订了《××小区××期“××组团”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定由原告对××小区××期“××组团”经济适用住房提供前期物业管理服务。物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。未按期足额交付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了××小区××期“××组团”××#××号的房屋（电梯房），并于2013年6月9日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，此后未再交纳物业管理费。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告刘某辩称，对物业合同的有效性有异议。前期物业管理协议有存在质疑。原告在收房的时候利用被告的急要房屋的心理让被告签字，不签字就不给钥匙。在合同中并没有乙方的签字和信息，根据合同法规定需要双方当事人都签字确认合同才生效。根据物业管理的规定甲方的服务应当达到服务标准，原告的服务标准应当按照3级来执行，我有相关证据证明对方并未达到3级标准。对方的资质证只是到2012年就结束了，后面就没有看到新的。物管公司的服务人员的态度不友好。按合同约定公布物业服务业务和资金情况，要求是每半年公布一次，但是对方没有公布。每年征询业主对其服务的情况满意度，并且要满70%以上的满意度。在业主大会没有成立以后，要向业主进行报备。小区的违建等等改变房屋用途的行为不加以阻止。对公告设施的检查并不及时。消防设施不完善，并且小区发生三次火灾，消防栓里面甚至没有水，并且没有看到物业人员的一些必要措施。保洁服务物业公司也没有做到。小区的清理和楼道的清理都很不积极。绿化养护管理，绿化率不符合标准。定期清理也没有做到。物管公司没有做到3级标准的服务。小区自2013年收房以后物管公司不作为，2017年中小区业主向物管公司进行反应物业公司的前台爱答不理的，小区业主共同提出整改要求，物管公司至今没有任何反应。小区的道路没有尽到保养义务。顶楼属于业主公共所有，小区有60家违建，违建很严重，物管公司从不治理就是监管不到位。小区大门无人看守，闲杂人员经常进入小区发小广告，安保工作不负责。物业对业主打掩护，默认顶楼业主违建，尤其我们栋，顶楼业主对消防栓还给拆掉。消防观念意思淡薄，单元楼道内设置妨碍消防通道的使用。小区内进场把消防通道堵塞，危害小区业主公共安全。物业公司没有按照停车位让业主停在停车场位置，进场造成进入小区发生拥堵，物管公司视而不见，就在物管公司十多米处发生的问题，物管公司都不管理，就只说我们管不了。小区的监控如同虚设。本人家中因房开公司的房屋质量不好，导致我家房屋里的电线短路，物业公司说和他们无关，且是我家自己安装的电线有问题，经过专业人员查看是因为房开公司的电板有问题。针对小区的公告部分的收益没有进行公示。小区业主为了筹备业主委员会，让物管公司提供小区业主名单，黔灵镇政府都发函给他们了，但是物管公司仍旧拒绝提供，说什么无法提供，导致业主委员会无法成立，所以物管公司没有人在监督他们。物管公司已经收到上级部门和政府的发函但是并不协助业主。答辩请求，诉讼时效为3年，物业公司不能提供证明2016年至2017年的物管费的，应予驳回。根据协议中是先协商，协商不成再向贵阳市仲裁委仲裁，其中一方起诉的法院应不予受理。根据2016年2月6日国务院关于物业条例中，从事物业管理人员应当取得资格证，如果原告无法提供相应的资格证明，说明原告的服务是属于非法的，应予驳回。原告存在欺瞒行为，原告在服务中存在很多不作为行为，已经违约了合同约定。请求驳回法院驳回原告不合理不合法的诉讼请求。1、依法确认原告的存在过错。2、驳回违约金的请求和原告不合理的诉讼请求。3、配合业主成立委员会。4、公示物业收支情况。5、制定明确的服务约定。6、物业服务未达到标准时降低收费标准。7、诉讼费由原告承担。7、小区的一半以上都没有缴费是因为为了警示原告希望原告改善服务。诉讼时效为3年，2017年4月以前的物业费应当予以驳回，并且未达到双方约定的服务应当降低收费标准。被告没有交物业费是因为原告的服务不到位，不是被告的原因，违约金不应当由被告承担。依法驳回原告的不当的诉讼请求。经审理查明：原告贵州诺德物业管理有限公司是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告刘某是云岩区百花山路××小区××期××组团××号楼××单元××层××号房屋（建筑面93.94平方米）的所有权人。2010年12月1日，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心签订《××小区××期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，由贵州诺德物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同其满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业企业。物业服务收费标准为多层住宅0.7元／月·平方米、高层住宅1.3元／月·平方米、商业住宅2.2元／月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳××小区××期“××苑”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。”该合同签订后，原告即依约为××小区××期“××组团”小区提供物业服务。被告从2016年9月30日至今未向原告交纳物业费。庭审中，被告提供照片若干等证据，拟证明原告不作为，服务不尽责等；原告的意见为照片不能反映时间、地、地点能达到其证明目的。原告另提供《缴费通知书》二张，拟证明2019年、2020年原告向被告催收物业费。被告的意见为未看见。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订的《××小区××期“××组团”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了××小区××期“××组团”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告于2020年7月29日诉至本院，被告提出原告的部分诉请已经超过诉讼时效。原告提供的缴费通知书虽载明出具时间，但却未能证明何时向被告催收，且被告否认收到缴费通知书，故原告提供的证据不足以证明其向被告催收，对被告关于诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，2017年7月29日前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法支持自2017年7月29日至2020年4月30日期间的物业服务费，共计33个月1日，被告房屋建筑面积93.94平方米，应缴纳物业管理服务费4034.10元（计算公式：93.94×1.30×33+93.94×1.30÷30×1≈4034.10元）。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；......”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百六十四条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司物业服务费4034.10元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告刘某承担。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇二〇年十月二十三日书记员  张 宇