浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0523民初2905号 原告：杨礼，男，1976年4月12日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：林立,浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 被告：安吉信裕物流有限公司，住所地浙江省安吉县递铺街道阳光工业园区（**）**东面**（安吉鸿泰绝缘材料有限公司内），统一社会信用代码91330523MA28CD172A。 法定代表人：肖永明。 被告：肖永明，男，1964年12月15日出生，汉族，住浙江省安吉县。 二被告共同委托诉讼代理人：刘州平,浙江浦源律师事务所律师。 原告杨礼与被告安吉信裕物流有限公司（以下简称信裕公司）、肖永明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。杨礼的委托诉讼代理人林立，信裕公司的法定代表人肖永明及其委托诉讼代理人刘州平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨礼向本院提出诉讼请求：1.解除原被告在2019年10月8日签订的厂房租赁合同；2.判令二被告退还6个月租金、押金及转让费共计160500元，并赔偿损失63750元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年10月8日，杨礼与信裕公司签订厂房租赁合同，双方约定：信裕公司将位于阳光工业园二区的厂房租赁给杨礼使用，租赁期自2019年9月1日起至2023年1月31日止，总面积1250平方米，年租金255000元。杨礼向信裕公司支付第一年租金、押金及转让费共计288000元，信裕公司于2019年10月8日出具收条。厂房租赁合同第四条明确约定“在租赁期间内，甲方应保证乙方能正常地使用该厂房，而不受甲方或第三方的干扰和妨碍”。自今年3月份起，该厂房的所有权人开始在租赁的厂房外建筑房屋，搭建的钢结构完全堵住了杨礼的出入口，导致杨礼无法使用厂房。杨礼认为本案合同目的已无法实现，要求解除双方签订的厂房租赁合同，并要求二被告退还租金并赔偿损失。 信裕公司、肖永明答辩称：1.其同意解除合同；2.其同意退还押金20000元；3.杨礼诉请退还转让费13000元并赔偿违约金63750元并无事实与法律依据；4.杨礼诉请退还7个月租金不符合客观情形。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交相应证据，对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的的证据，本院认定如下： 1.杨礼提交的厂房租赁合同一份，以证明2019年10月8日，原被告签订合同，约定信裕公司将位于安吉县××街道××工业园××区的厂房出租给杨礼，租期自2019年9月1日至2023年1月31日，年租金255000元，并约定信裕公司保证杨礼在租赁期内能正常使用厂房，不受信裕公司或第三方的干扰或妨碍，合同还约定租赁期满，杨礼如需继续租赁厂房的，应在租赁期届满前三个月向信裕公司提出书面要求的事实。二被告对该证据的真实性无异议，但认为双方合同解除后，杨礼以三个月租金作为违约金过高，并无合同依据，且本案系因第三方原因而导致合同目的无法实现，故请求法院酌情调整违约金。本院对该证据的真实性予以认定，根据合同条款，双方未明确约定一方违约致使合同解除需按三个月租金支付违约金。 2.杨礼提交的收条一份，以证明2019年10月8日，信裕公司收到杨礼租金255000元、押金20000元、转让费包括装潢13000元，以上共计288000元的事实。二被告对该证据的真实性无异议，但认为杨礼以此诉请退还转让费13000元并无事实法律依据。本院对上述证据的真实性予以认定，根据双方庭审陈述，转让费包括电脑、监控设备的转让费用，现电脑、监控设备已被杨礼处置，故本院对该部分事实亦予以认定。 3.杨礼提交的现场照片七份及告知牌一份，以证明2020年3月16日开始，安吉递铺建筑材料经营部在案涉厂房出入口新建厂房，导致杨礼无法使用厂房的事实。二被告对该证据的真实性予以认定，但认为照片无法显示拍摄时间、告知牌虽显示在2020年3月16日开始建造厂房，但本案具体的建房时间无法确认。本院对上述证据的真实性予以认定，对安吉递铺建筑材料经营部新建厂房而导致杨礼无法正常使用厂房的事实予以认定。结合二被告向本院提交的微信聊天记录，案涉厂房经多次转租，安吉递铺建筑材料经营部在新建厂房前，曾召集各转租人、承租人多次协商因厂房出入口问题的补偿事宜，截至2020年3月25日，各方仍在协商中，故本院确定因安吉递铺建筑材料经营部建造厂房而导致杨礼无法正常使用厂房的时间在2020年3月底。 经审理，结合庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2019年10月8日，杨礼与信裕公司签订厂房租赁合同，约定信裕公司将位于安吉县××街道××工业园××区的厂房出租给杨礼，租期自2019年9月1日至2023年1月31日，年租金255000元，并约定信裕公司保证杨礼在租赁期内能正常使用厂房，不受信裕公司或第三方的干扰或妨碍。同日，信裕公司收到杨礼支付的第一年租金255000元、押金20000元、转让费13000元，上述费用共计288000元。2020年3月底，案外人安吉递铺建筑材料经营部在案涉厂房出入口新建厂房，导致杨礼一直无法使用厂房。杨礼承租的厂房经多次转租，安吉递铺建筑材料经营部在新建厂房之前，多次召集各转租人、承租人协商现有厂房出入口事宜，曾协商向相邻厂房借道出入并予以补偿，但协商未果，最终导致杨礼不能使用厂房。现杨礼提出解除合同、退还租金并赔偿损失。另查明，信裕公司系一人有限公司，肖永明系股东。 本院认为，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，合同约定信裕公司应保证杨礼能够正常使用厂房，现因安吉递铺建筑材料经营部新建厂房致使杨礼无法使用案涉厂房，合同目的已无法实现，杨礼请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。杨礼诉请退还押金20000元，本院亦予以支持。因杨礼未在2020年3月底腾空厂房，案涉合同亦未在2020年3月底解除，杨礼诉请自2020年3月起算退还租金并无法律依据，但杨礼自2020年3月底开始无法使用租赁的厂房，故其已付的租金系其直接经济损失，信裕公司对该损失应予以赔偿，该部分直接损失为255000元/12个月*5个月=106250元。杨礼诉请退还转让费13000元，因转让的设备已被杨礼处置，故本院对该诉请不予支持。杨礼诉请按三个月租金赔偿违约金，并无合同依据，结合信裕公司的过错程度以及信裕公司违约给杨礼造成损失的大小，本院酌情确定信裕公司赔偿违约金15000元。信裕公司系一人有限公司，肖永明系股东，现肖永明不能证明公司财产独立于其个人财产，应对上述债务承担连带责任。综上，杨礼诉请合理部分，本院予以支持，其余部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、杨礼与安吉信裕物流有限公司于2019年10月8日签订的厂房租赁合同于2020年10月26日解除； 二、安吉信裕物流有限公司退还杨礼押金20000元，并赔偿租金损失106250元、违约金15000元，上述金额共计141250元，限安吉信裕物流有限公司于本判决生效之日起十日内履行； 三、肖永明对安吉信裕物流有限公司的上述债务承担连带责任； 四、驳回杨礼本案其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2330元（已减半），由杨礼负担860元；由信裕公司、肖永明负担1470元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  张丹 二〇二〇年十月二十六日 书记员  胡波