广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初2726号原告：江雪霞，女，汉族，1991年6月1日出生，住广东省广宁市潭布镇严垌村委会带仔下村**。公民身份号码：441************069。委托诉讼代理人：黄亮，广东君亮律师事务所律师。被告：四会市鼎城房地产开发有限公司。住所：四会市******金凯盛誉城誉海湾1栋三座101（首层）。统一社会信用代码：914************591。法定代表人：邝海辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰、谢宇霞，均系广东安驰律师事务所律师。原告江雪霞诉被告四会市鼎城房地产开发有限公司（以下简称“鼎城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江雪霞的委托代理人黄亮，被告鼎城公司的委托代理人谢宇霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江雪霞诉称：1.请求法院判令被告退还多收的购房款28073.4元和支付逾期办理产权证违约金1313.8元给原告。以上合共29387.2元。2.请求法院判令被告承担原告律师费6000元。（诉讼一、二合共35387.2元）。3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月13日原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于四会市*******金凯盛誉城誉海湾7栋二座1303房。根据合同第三、第四条约定，该商品房套内建筑面积为65.83㎡，按每平方米6652.47元计价，共437932元。原告依约在2015年7月1日支付清房款。合同第五条约定了面积确认及面积差异处理，案涉商品房套内建筑面积为65.83㎡，而四会市自然资源局给出实测数据，该房屋的实测套内面积为61.61㎡，存在4.22㎡的差异，面积差异比是6.41%，按照合同约定第五条（3）约定，被告应退还原告房屋购房款28073.4元。因被告原因，原告至今仍未能取得产权证书，依据合同第十五条（2）约定，被告应支付逾期办理产权证违约金1313.8元。另，原告为本次诉讼为此付出律师代理费6000元。综上，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起本诉讼，望判如所请。被告鼎城公司辩称：不同意原告全部诉请。1.原告主张多收房款的问题，根据合同第5条规定，案涉房屋未办理产权证，无法确定产权证的面积，原告主张没有事实依据。即使存在面积差异，差异多收应以产权证为准，应在产权证出来后另行主张。2.原告主张违约金的问题。根据合同第15条约定，原告在2017年5月13日收楼，案涉房屋在2017年7月11日已办理完毕确权证，案涉房屋具备办证条件，证据证据6，可知原告在2020年1月9日签署办证申请，不能逾期办证原因在原告。根据附件4第6条第2点约定，我方提供的补充证据1，可知与原告同一栋楼的大部分业主在2018年1月已取得产权证。由于原告未主动配合办理手续，产生的责任由原告承担。3.律师费没有合同和法律依据，请驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年6月13日，原告江雪霞（买受人）与被告鼎城公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：15060305），约定：买受人购买位于四会市*******金凯盛▪誉城誉海湾7栋二座1303房的房屋，建筑面积为86.64平方米，其中套内建筑面积65.83平方米。双方约定按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6652.47元，总金额437932元整。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。面积差异百分比=[（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积]×100%。买受人应于2015年6月13日向出卖人支付首期房款137932元，余下房款30万元，由买受人在本合同签订后7日内向银行办理按揭贷款。出卖人应在2016年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.30%向买受人支付违约金。附件四《合同补充协议》约定：产权过户登记手续由出卖人代为办理，相关费用及税费由买受人承担，若因税费问题影响办理产权过户登记手续的，出卖人不负担任何法律责任。“合同”第十五条所述的“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由出卖人提供的相关资料。若因出卖人原因导致买受人不能按合同约定时间取得《房地产权证》的，买受人不退房；若延期在100天以内的，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；若延期超过100天的，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，直至买受人取得《房地产权证》。若因买受人自身原因致无法在约定的时间内取得《房地产权证》，出卖人不作任何赔偿，不承担任何责任。2015年7月1日，原告向被告付清全部购房款437932元。2017年5月13日，原告签订《收楼确认书》，确认收到案涉房屋的钥匙，经查验认为案涉房屋符合购房合同的标准，同意收楼。2017年7月11日，被告申请对案涉房屋进行了商品房确权登记，《不动产登记证明》编号为粤（2017）四会市不动产证明第0007357号。2017年8月28日，四会市国土资源局测量队测绘图显示：大沙镇誉城路金凯盛▪誉城誉海湾7栋2座1303房建筑面积为81.31平方米，套内面积为61.61平方米。2019年12月5日，被告向原告寄出《通知书》，记载内容意思如下：您所购买的四会市*******金凯盛▪誉城誉海湾7栋2座1303号房早已符合办理离产权证的条件。我司曾于2017年12月通知您本人前来配合办理办证手续，至今未果。现再次书面通知您本人在本通知书寄出之日起五日内携带相关材料到四会市******金凯盛▪誉城誉海湾销售中心处办理相关办证手续，否则逾期导致未能办理房屋产权证书所产生的一切不利后果由业主本人承担。2020年1月6日该邮件被签收。根据原告提交的《说明》，记载内容如下：四会市自然资源局，兹有四会市鼎城房地产开发有限公司（以下简称“我司”）坐落于四会市******金凯盛▪誉城誉海湾7栋2座1303房，于2015年6月13日预测面积86.64㎡，预测套内面积65.83㎡，业主江雪霞，经不动产确权实测，该房屋实测建筑面积为81.31㎡、实测套内面积为61.61㎡。现说明如下：1.已经了解上述房屋面积的实际差异情况，同意按实测建筑面积81.31㎡、实测套内面积61.61㎡办证；2.对于因房屋面积差异引起的任何纠纷，通过与买受人协商或通过法律途径解决，与贵局无关。出卖人：四会市鼎城房地产开发有限公司，买受人处有原告江雪霞的签名和指模，落款日期为2020年1月9日。同日，原告申请对案涉房屋进行登记，并在《四会市不动产登记申请表》上签名。另查明，2020年5月2日，原告因诉被告鼎城公司商品房预售合同纠纷一案，委托广东君亮律师事务所代理本案。该所指派黄亮律师出庭参加了诉讼。原告因此支付律师费6000元。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告江雪霞与被告鼎城公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同应为合法有效，对双方均有法律约束力。关于退还多收的购房款28073.4元的问题。本案中，原告以涉案房屋存在面积差异为由起诉要求被告退还多收的购房款，并提供四会市国土资源局测量队测绘图，主张其购买的房屋套内建筑面积比合同约定的65.83㎡少4.22㎡，差异值为-6.41%｛[（61.61㎡-65.83㎡）/65.83㎡]×100%=-6.41%｝。被告辩称涉案房屋实际面积应以不动产权登记为准。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产权登记簿是物权归属和内容的根据”的规定以及涉案合同第五条“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”的约定，涉案房屋是否存在与合同约定的面积差，应以产权登记的内容为准。而本案中，原、被告均确认目前涉案房屋尚未办理不动产权证，涉案房屋是否存在与合同约定的面积差，应在行政主管部门出具不动产权证后才可最终确定。故原告在未取得不动产权登记证书之前要求被告退还房屋差异款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告可待不动产登记管理部门核发不动产权证后再另行主张权利。关于支付逾期办理产权证违约金1313.8元的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第六条的约定，出卖人承担逾期办证违约责任是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由出卖人提供的相关资料。在办理房屋所有权登记手续中，买受人是主要义务人，负有主动积极处理办理产权证的义务，出卖人的义务仅是提供必要的证明文件，协助买受人完成房屋所有权登记手续，本案案涉商品房因为欠缺原告方的材料（包括《四会市不动产登记申请表》、合同完税证明及发票），未能被办理产权证，属于原告自身的责任，不符合合同约定由被告支付违约金的情形，原告主张被告承担逾期办理产权证违约金，理据不足，本院不予支持。关于支付律师费的问题。原告主张律师费不符合《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的情形，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告江雪霞的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元（原告已预交），由原告江雪霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁育锦二〇二〇年十月三十日法官助理 彭敏玲书 记 员 徐梓文