江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1759号上诉人（原审原告）：薛金柱，男，1974年12月10日生，汉族，住兴化市。上诉人（原审原告）：薛宝存，男，1944年11月9日生，汉族，住兴化市。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡如华，江苏江豪海信律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡婧丽，江苏江豪海信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：泰州市亿鸿置业有限公司，住所地兴化市昌荣镇昌华路**商务楼。法定代表人：蒋鸽平，总经理。委托诉讼代理人：朱瑞亮，江苏天庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱兴宝，江苏天庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐向海，男，1966年3月30日生，汉族，住太仓市。原审第三人：徐剑祥，男，1989年11月12日生，汉族，住兴化市。上诉人薛金柱、薛宝存与上诉人泰州市亿鸿置业有限公司（以下简称亿鸿公司）、被上诉人徐向海、原审第三人徐剑祥房屋买卖合同纠纷一案，薛金柱、薛宝存与亿鸿公司均不服江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初8996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人薛金柱、薛宝存上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意签订房屋买卖协议，又造成协议不能履行，严重损害上诉人的利益，应当根据被上诉人的过错程度处理本案；（二）上诉人要求被上诉人承担违约金合法有据，应予支持；（三）上诉人购房款每年24%的利息属于双方约定，应予支持；（四）房屋买卖协议被确认无效后，上诉人的购房违约金、差旅费、误工费、律师费等损失应当得到赔偿。针对薛金柱、薛宝存的上诉，被上诉人亿鸿公司辩称：亿鸿公司未隐瞒真实情况，双方签订的房屋买卖协议明确记载房屋为小产权房，薛宝存、薛金柱的主张无法律依据，请求驳回其上诉。上诉人亿鸿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）已交购房款应为130000元，而非218000元；（二）一审法院判令上诉人赔偿被上诉人损失不当。针对亿鸿公司的上诉，薛金柱、薛宝存辩称：亿鸿公司上诉的事实和理由均不充分，请求驳回其上诉。被上诉人徐向海、原审第三人徐剑祥未发表意见。薛金柱、薛宝存向一审法院起诉请求：1.判令亿鸿公司、徐向海双倍返还已付购房款合计436000元；2.判令亿鸿公司、徐向海赔偿各项损失，即房屋差价64000元、违约金57600元、利息损失（以218000元为基数，自2016年9月7日起计算至实际给付之日止）、交通费、差旅费、误工费、律师费80000元。一审法院认定事实：亿鸿公司于2011年3月8日注册成立，注册资本800万元，经营项目有房地产开发经营、建筑材料销售。股东为蒋鸽平，实际控制人为徐向海，双方系夫妻关系。2013年11月，亿鸿公司以吕永杰名义受让朱井华从兴化市昌荣镇人民政府中标取得的位于该镇昌华路东侧地块使用权，后亿鸿公司与该块东侧农田承包户流转部分承包地（9456.3平方米）。亿鸿公司通过上述方式取得的用地合计为11959.2平方米，除朱井华转让的2502.9平方米在2011年批转为建设用地外，其余用地9456.3平方米未办理农用地批转与征地手续。自2013年起亿鸿公司即在上述地块实施住宅楼建设，均未办理建设用地规划许可与建设工程规划许可等相关手续。兴化市国土资源局在巡查中发现上述违法用地情况，并于2014年1月20日作出兴国土资罚字﹝2014﹞4号行政处罚决定书。该处罚决定书以吕永杰为被执罚人，具体处罚为：1.没收在非法占用的2502.9平方米国有土地上新建的建筑物和其他设施；2.限期拆除在非法占用的9456.3平方米集体土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状等等。兴化市国土资源局于2014年5月27日向泰州市姜堰区人民法院申请执行上述行政处罚决定书，姜堰区人民法院审查后，于2014年5月29日作出（2014）泰姜非诉行审字第0126号行政裁定书，裁定准予强制执行。薛金柱、薛宝存系父子关系，薛宝存系亿鸿公司流转的前述农田的承包户之一。为流转土地的补偿，薛宝存与亿鸿公司、徐向海产生矛盾，且经多方调解，未能化解。薛宝存曾向有关部门反映徐向海违法占地开发的问题。2015年12月29日，兴化市国土资源局给予薛宝存书面答复，告知对徐向海违法用地（包括本案的违法用地）已依法进行了查处，并已给予相应的处罚。2016年10月6日，经兴化市人民法院朱连工作室调解，由徐向海作为甲方，薛金柱（薛宝存）作为乙方签署三份文书，分别为：一、“关于昌荣镇姚庄村薛宝存与徐向海就农民集中区用地一次性补偿结尾清账协调一事”，该文书明确：1.薛宝存经实地考察选择昌华路东5号楼1单元301室商住楼一套，建设面积160平方米；2.徐向海根据薛宝存选定的商住楼同意出售，每平方米以最特优价格（每平方1800元）让利销售，同时另外一次性补偿88000元；3.徐向海出售给薛宝存的商住房总价288000元，减去88000元，薛宝存应交款200000元，在签订合同时先预交130000元，下欠70000元，分两年还清，同时徐向海必须将小产权证交给薛宝存。二、“房屋买卖协议”，该协议中约定的买卖房屋的位置、面积、总价与“文书一”载明内容一致，对违约的规定主要为：1.乙方在得到甲方房屋使用权后，必须按补充协议付清款项，逾期按照银行贷款利息2倍计算（第四条第三项）；2.甲、乙双方达成一致共同协议后，任何一方不得反悔，违者将承担房屋总价20%的违约金。该协议还明确甲方在一年内保证给乙方办理好房屋小产权证。三、“购房（买卖）还款补充协议”，该补充协议明确：乙方所欠房屋款项70000元，在2018年1月30日前、2019年1月30日前、2020年1月30日前各付20000元、20000元、30000元；逾期不付，按房屋买卖协议第四条第三项执行。在上述三份文书签订时，薛金柱、薛宝存即已于2016年9月7日向亿鸿公司交购房款130000元，亿鸿公司并开具了收款收据。亿鸿公司于上述文书签订后，即将约定出售给薛金柱、薛宝存的房屋钥匙交薛宝存。薛金柱、薛宝存接收房屋后，未实际使用，一直空置。2018年10月，亿鸿公司以薛金柱、薛宝存未依约支付所欠房款为由，并由徐向海之子徐剑祥更换薛金柱、薛宝存所购房屋的门锁后，直接将该房交他人占用。薛宝存曾因此向公安机关报警，公安机关告知双方通过司法途径解决该纠纷后，并再未作其他处理。一审法院认为，本案的争议焦点主要为：1.案涉房屋买卖协议的出卖方应如何认定，该房屋买卖协议的效力如何；2.如该房屋买卖协议无效，薛金柱、薛宝存的损失如何认定与赔偿。关于争议焦点1，本案中所形成的2016年10月6日房屋买卖协议首部甲方虽打印为“徐向海”，但该协议约定买卖的房屋为亿鸿公司所建，徐向海为该公司实际控制人，协议尾部亿鸿公司加盖公章，而徐向海本人没有签名，由亿鸿公司的工作人员代签，可以认定该协议的出卖方应为亿鸿公司，亿鸿公司应承担该协议中出卖方的权利、义务。上述房屋买卖协议约定买卖的房屋位于亿鸿公司直接从农户流转的土地上，兴化市国土资源局的行政处罚决定书已明确属于违法用地，该土地上的建筑物为违章建筑，且限期拆除，故该协议因违反法律、法规禁止性规定，应为无效。关于争议焦点2，亿鸿公司明知其建设的房屋已被行政机关界定为违章建筑并限期拆除，仍与薛金柱、薛宝存签订房屋买卖合同，亿鸿公司对合同的无效过错明显。虽然薛金柱、薛宝存在签订合同时，应当知道其所购房屋属于违章建筑，因在合同中明确约定亿鸿公司保证在一年内办好房屋小产权证，该约定足以让相对方产生错误判断，且亿鸿公司在薛金柱、薛宝存不知情的情况下，又将房屋转让他人，故亿鸿公司应对本案合同的无效承担全部责任，依法应返还薛金柱、薛宝存已付购房款，并赔偿损失。关于购房款问题，薛金柱、薛宝存以现金方式支付130000元，另88000元系用亿鸿公司应支付的土地补偿款抵扣。亿鸿公司辩称该88000元系让利优惠，与事实不符。双方签订“关于昌荣镇姚庄村薛宝存与徐向海就农民集中区用地一次性补偿结尾清账协调一事”，实质为因土地流转发生纠纷进行调解所签订的，该88000元应为双方在2016年10月6日协商确定的补偿款。故薛金柱、薛宝存支付的房款为218000元，亿鸿公司应予返还。薛金柱、薛宝存要求双倍返还购房款，无事实和法律依据，不予支持。关于损失问题，薛金柱、薛宝存主张亿鸿公司赔偿利息损失、房屋升值差价部分，该两项损失在合同无效的前提下，只能主张其中之一。薛金柱、薛宝存主张按年利率24%计算利息损失，但其未能提供充分证据证实上述标准有相应的依据，参照双方对逾期给付购房款的利息约定，酌定按年利率12%计算。在已支持利息损失的情况下，薛金柱、薛宝存再行主张房屋差价损失64000元以及违约金、交通费、差旅费、误工费、律师费等，无事实和法律依据，不予支持。判决：一、亿鸿公司于判决生效后十日内返还薛金柱、薛宝存购房款218000元；二、亿鸿公司在上述期限内赔偿薛金柱、薛宝存损失（以218000元为计算基数，按年利率12%自2016年9月7日计算至实际给付之日止）；三、驳回薛金柱、薛宝存的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。亿鸿公司明知其建设的房屋已被行政机关界定为违章建筑并限期拆除，仍与薛金柱、薛宝存签订房屋买卖合同，对合同无效应承担全部责任，返还薛金柱、薛宝存已付购房款，并赔偿损失。关于已付购房款，薛金柱、薛宝存支付现金130000元，另88000元系用亿鸿公司应支付的土地补偿款抵扣，故薛金柱、薛宝存已付购房款应认定为218000元。薛金柱、薛宝存应当知道所购买的房屋系小产权房且已被认定为违章建筑，其主张双倍返还购房款，无事实和法律依据。薛金柱、薛宝存主张亿鸿公司赔偿利息损失、房屋升值差价，在合同无效情形下其只能主张其中一项损失。薛金柱、薛宝存主张按年利率24%计算利息损失，缺乏充分依据。在已支持利息损失的前提下，一审法院对薛金柱、薛宝存主张的其他损失未予支持，并无明显不当之处。综上所述，上诉人薛金柱、薛宝存、亿鸿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10101元，由上诉人薛金柱、薛宝存负担4532元，上诉人亿鸿公司负担5569元（均已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年十月二十一日书记员  黄 璐