广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1428号原告：冯雪峰，女，1977年8月20日出生，汉族，广东省连州市人，住广东省连州市***********，身份证号码：441************049。原告：吴文晖，男，1977年4月24日出生，汉族，广东省连州市人，住广东省连州市***********，身份证号码：441************010。上列原告共同委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务所律师。被告：连州市润华房地产有限公司，住所地：连州市*********（1#楼二层自编B-01号），统一社会信用代码：914************534。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，广东捷高律师事务所实习律师。原告冯雪峰、吴文晖诉被告连州市润华房地产有限公司（以下简称：连州市润华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴文晖及其委托诉讼代理人余韬，被告连州市润华公司的委托诉讼代理人林瑞文、胡婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯雪峰、吴文晖向本院提出诉讼请求：一、判令被告连州市润华公司协助办理涉案房屋的房产权到原告名下；二、判令被告连州市润华公司支付逾期办证违约金63945（以406000元为本金，自2018年2月7日起按年利率6%暂计至起诉之日）给原告，之后的违约金以406000元为本金，从起诉之日起按年利率6%计算至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，每半年支付一次。事实与理由：2016年8月31日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于连州市***金汇湾豪庭鸿华楼1205室，总价款406000元。2017年2月11日被告将涉案房屋交付原告使用，按照合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，出卖人须按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因此，被告本应于2018年6月6日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但据原告了解，截止至起诉之日，被告仍未办理权属登记的资料报产权登记机关备案，直接导致原告从收楼至今将近三年都未能取到涉案房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，但合同中约定的逾期办证违约金计算标准明显过低，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使一家公司积极履行约定义务。故请求以已付房款为基数按年利率6%的标准计算。综上所述，被告逾期未办理产权登记，已构成违约，应根据法律规定及合同约定承担继续履行合同及支付违约金的责任。为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。原告冯雪峰、吴文晖在举证期限内提供的证据有：1.被告企业信用信息打印件，证明被告诉讼主体适格；2.《广东省商品房买卖合同》、《广东省增值税普通发票》复印件，证明2016年8月31日，原告向被告购买位于连州市***金汇湾豪庭鸿华楼1205室，房屋总价为406000元的事实；3.《金汇湾收楼书（毛坯房）》复印件，证明2017年2月11日，被告将涉案房屋交付原告使用的事实；4.《中华人民共和国税收完税证明》复印件，证明原告已缴纳契税的事实；5.首期款收据复印件，证明原告已足额支付涉案房屋房款的事实；6．《办证费用收据》复印件，证明原告已向被告支付办理涉案房屋权属证书费用的事实。上述证据均经过庭审质证。被告连州市润华公司辩称，被告逾期办证的原因是施工单位违法扣留被告的施工资料，导致被告无法向住建部门申请对涉案工程办理竣工验收备案手续，被告已向法院起诉要求施工单位协助办理竣工验收备案手续以及移交相关的备案资料。案涉的商品房于2016年至2017年期间分批验收合格，只要施工单位向住建部门移交施工资料被告即可申请办理验收备案手续，办理验收备案手续后，买受人即可办理房产证。被告的违约有别于一般的因为工期延误、工程质量存在问题等导致的逾期办证。省高院《审理商品房买卖合同的指引》规定按年利率6%计算违约金的情形是商品房买卖合同没有约定违约金或损失数额难以确定。本案中，商品房买卖合同已约定了逾期办证的违约责任，不属于合同没有约定违约金的情形。因此，原告主张按年利率6%计算违约不应支持。被告应承担的违约金应当按合同的约定处理，合同约定逾期办证的违约金为已付房款0.1%。即使原告认为合同约定的违约金低于其实际损失，但原告应对实际损失承担举证责任，否则不能依据《合同法》第114条的规定请求增加违约金。本案中，原告已实际收楼，并对房屋进行装修入住，被告逾期办证实际不影响原告对房屋的占有、使用、收益的权利，并未对原告造成实质性的损失。综上，被告认为原告主张按年利率6%计算违约金明显依据不足，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告连州市润华公司在举证期限内没有提交证据。经审理查明，2016年8月31日，原告冯雪峰、吴文晖为买受人与被告连州市润华公司为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号746**********109），合同主要约定“买受人购买位于连州市******金汇湾豪庭鸿华楼1205室预售商品房，总房价406000元，买受人于2016年*月1日前付清首付款86000元，余款320000元于2016年10月1日前向按揭银行办妥银行按揭手续。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”。合同签订后，原告支付了全部房款后，被告出具购房款发票给原告。另查明，原告于2016年8月31日支付了1500元办证费给被告并于2017年2月11日完成收楼手续。截止至庭审辩论终结前，因被告尚未按合同约定提供资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得案涉房屋房地产权属证书，原告为此诉至本院。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定享受自己的权利并履行自己的义务。原告向被告购买预售商品房，已依约支付全部购房款406000元，被告应依约协助办理权属登记。本案根据原告的诉讼请求依次作如下分析。一、关于原告诉请被告协助办理涉案房屋的房产权到原告名下的问题。现有证据无法证明涉案房屋已完成初始登记、达到可以办理房产权证的条件且被告亦承认尚未提交资料报产权登记机关备案，因原告所购买的商品房尚不具备办理产权登记的条件，故原告诉请被告协助办理不动产权证的理由不充分，本院依法不予支持。待涉案工程完成初始登记后，原告可另行主张该项权利。二、关于原告诉请被告支付逾期办证违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%支付办证违约金”。原告于2017年2月11日收楼，被告应于360日内即2018年2月6日前提供资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金计算的起算时间为2018年2月7日。被告承认至今尚未将办理产权证的相关材料提交不动产登记中心，故被告应按上述约定从2018年2月7日起向原告支付逾期办证违约金至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止。关于逾期办证违约金的计算标准是否应调高的问题。涉案《商品房买卖合同》约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款406000元计算，仅为406元，明显偏低。如果被告仅承担406元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使被告积极履行约定义务，有违背设立违约金的初衷，故本院将违约金酌情调整为以已付房款为基数按年利率2%的标准计算。关于原告诉请参照按广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”按利率6%的标准计算违约金，该条款规定的情形与案涉合同已约定违约金标准情形不符，本院不予支持。综上，被告应以406000元为基数，自2018年2月7日起按年利率2%计付违约金给原告至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止，违约金暂计至2020年9月9日为21045.26元（406000元×2%÷365天×946天）。关于原告主张被告每半年支付一次违约金，该主张未违反法律法规强制性规定，本院从其诉请。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连州市润华房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯雪峰、吴文晖支付逾期办证违约金21045.26元（后期违约金以406000元为基数，自2020年9月10日起按年利率2%计至涉案房屋的相关资料报产权登记机关备案之日止，每半年支付一次）；二、驳回原告冯雪峰、吴文晖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费699.32元，由被告连州市润华房地产有限公司负担163.07元，由原告冯雪峰、吴文晖负担536.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 成志高二〇二〇年十月二十一日法官助理 白升莲书 记 员 曾锦龙附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。