甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初1661号原告：安宁武子餐厅，经营场所兰州市安宁区省铝业公司市场。统一社会信用代码92620105MA747BTR70。经营者：丁显花，女，1971年3月30日出生，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。委托诉讼代理人：马晖，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨科，甘肃正天合律师事务所律师。被告：甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司，住所地兰州市安宁区焦家庄**。统一社会信用代码91620105332242057K。负责人：刘本民，该公司经理。委托诉讼代理人：刘军，甘肃明昊律师事务所律师。原告安宁武子餐厅诉被告甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司（以下简称酒钢物流宏顺分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安宁武子餐厅的委托诉讼代理人马晖、杨科，被告酒钢物流宏顺分公司的负责人刘本民及其委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安宁武子餐厅向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告搬迁补助费、停产停业损失等补偿款20000元（具体以政府补偿数额为准）；2、请求确认原告与被告于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》无效；3、判令被告向原告退还剩余租期租金3937.50元（从2020年8月1日起算）；4、判令被告赔偿原告装饰装修损失24732元、经营设备损失36974元、预期利益损失20000元、搬迁费3000元、公证费2000元；5、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：自2003年起，原告承租被告所有的位于兰州市安宁区焦家庄S101公路东侧区域房屋经营餐饮。2018年，因S101公路拓宽改造需要，兰州市安宁区人民政府征拆了原告所承租房屋。被告在未就搬迁补助费、停产停业损失费等向原告进行任何补偿的情况下，径行采取停水停电等非法方式迫使原告搬离。原告为减少损失，维持经营，便搬至现被告承租房屋。该房屋交付时为毛坯状态，完全不具备正常经营的条件。被告让原告自行装修，并与原告签订了《房屋租赁合同》，原告足额支付了租金。原告花费了两个多月时间进行装修及经营必备设备采买，刚开始营业不久，政府突然告知承租房屋系违法建筑将要被强制拆除，原告需立即搬离，被告并声称不承担任何责任。原告认为，被告在拆除原承租房屋时，应当就搬迁补助费、停产停业费用对原告进行适当补偿。并且，被告明知现承租房屋系违法建筑，因此，双方签订的《房屋租赁合同》应当为无效，被告隐瞒相关事实，未向原告进行说明，应当对此承担全部责任。原告为减少损失，出于对政府的信任才搬至此还建房屋，并不具有任何过错，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条相关规定，被告应当赔偿原告因此所受到的全部损失。故，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。酒钢物流宏顺分公司辩称：一、原告与被告于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》真实有效。原告要求确认合同无效，于法无据。原告承租房屋系安宁区政府还建工程。2018年10月12日兰州市安宁区房屋征收管理办公室、答辩人、兰州市西固区第二建筑安装工程公司签订《还建工程施工合同》，由安宁区政府投资为答辩人还建房屋。还建工程完工后，答辩人将此房屋出租给原告等人。故，出租房屋系政府还建工程，系政府行为。原告与被告于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》真实有效。二、原告要求支付搬迁补助费、停产停业损失等补助款没有依据。1.本案发生纠纷系由双方于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》而起，与之前租赁合同无关，之前的租赁合同已因政府拆迁而终止。2.本案涉诉房屋，政府此次要求拆迁，并未给答辩人谈及补偿事宜，原告要求按政府补偿数额补偿，无从谈起。3.根据《房屋租赁合同》第六条免责条件约定:因房屋拆迁、大修、政府及酒钢规划改造等无法继续使用或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。据此，原告要求补助不符合双方约定。三、目前房屋仍未拆除，原告一直在使用承租房屋，原告应支付租金至其搬离日或房屋拆除时止，并非截止于2020年8月1日。四、目前，房屋并未拆除，原告要求答辩人赔偿装修、设备、预期利益、搬迁费、公证费没有依据。在房屋没有拆除的情况下，原告的损失尚未发生。另，如前所述，根据《房屋租赁合同》第六条免责条件约定:因房屋拆迁、大修、政府及酒钢规划改造等无法继续使用或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。本案系因政府拆迁而起，答人不承担责任。而且原告所主张的损失，远远超过了原告所付租金，同时超出了答辩人可以预见到或者应当预见到的可能造成的损失，不符合合同法之规定。另，本案双方租赁合同期限为一年，房屋为彩钢商铺，原告对租赁期限及房屋现状完全知情，其在装修投入资金时应充分考虑上述因素。经营设备等物品，原告可自行搬走，物品尚在，不存在损失。原告主张所谓的预期利益损失和搬迁费，不符合法律规定。公证费系原告自己为了保全证据的支出，应自行承担，且系原告自行扩大损失，不应由答辩人承担。综上，答辩人认为，原告诉讼请求之一、二、四、五项于法无据，请求法院驳回其诉讼请求。关于租金问题，原告应支付租金至房屋拆除或搬离日止，据实结算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审中双方的质证意见和庭审发言认定本案事实如下：2018年10月12日，发包方1兰州市安宁区城中村改造办公室、发包方2甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司与承包方兰州市西固区第二建筑安装工程公司签订《还建工程施工合同》，工程名称：S101线公路拓宽建筑物拆除后还建工程项目，施工地点：兰州市安宁区沙井驿焦家庄1号，施工范围及原则：S101线公路拓宽所占原有建筑物拆除后还建（不含拆除），还建施工遵循“原地址、原面积、原规模”的工程施工原则。本工程营业建筑面积：570平方米；公厕面积：32平方米。合同还约定了工期、工程价款、付款方式、双方责任义务等其他内容。2019年12月10日，出租方甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司与承租方武子餐厅签订《房屋租赁合同》，合同编号:（2020）HSSC-ZL-0007。约定：房屋坐落于兰州市安宁区焦家庄1号，甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司兰西物流园区彩钢沿街商铺，租赁房屋承租方用于对外开展餐饮经营。租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日。房屋押金1000元，房屋面积为45㎡，月租金每平方米17.5元，每月租金为787.5元；12个月租金共计9450元。因房屋拆迁、大修、政府及酒钢规划改造等无法继续使用或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。承租方在不改变房屋主体结构的前提下，经出租方同意后按出租方统一要求对承租房屋进行一定规模的装修和制作广告牌，费用由承租方承担。但不得改变房屋主体结构。合同期满而终止合同时，出租方不予补偿承租方用于装修的任何费用。如因承租方造成建筑物毁坏的，承租方负责赔偿全部损失。合同还约定了其他事项。2019年11月20日，武子餐厅向酒钢物流宏顺分公司交纳保证金3937.50元，2020年1月7日交纳房屋租金9450元。2020年6月22日，兰州市安宁区城市管理局发出《强制拆除公告》，要求酒钢物流宏顺分公司七日内自行拆除位于甘肃省兰州市安宁区××庄××道路东侧的违法建筑（一层彩钢结构，面积为628.6㎡），你公司在规定的期限内未履行行政处罚决定自行拆除的义务。依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本机关发布公告，限本公告发布之日起三日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法强制拆除。2020年6月30日，酒钢物流宏顺分公司发出《临街商铺政府强制拆除的通知》，载明:2020年4月初起，兰州市安宁区城市管理局针对S01公路东侧沿街商铺建设及经营展开调查，6月11日兰州市安宁区城市管理局下达了《行政处罚决定书》，将临街商铺裁定为违法建筑，并责令限期七日内拆除，经兰州宏顺分公司反复与兰州市安宁区政府，安宁区城市管理局进行书面陈述和当面沟通，依然无果。……根据兰州宏顺分公司与各商户签订的《房屋租赁合同》第六条“免责条件：因房屋拆迁、大修、政府及酒钢规划改造等无法继续使用或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。”之规定，现通知各商户《房屋租赁合同》自七月一日起自然终止。……。现通知各商户，自接到本通知之日起，请及时完成自有财产的搬迁工作，否则政府强拆所造成的损失自行承担。另查明：案涉房屋至今未被拆除，武子餐厅仍在正常经营。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，酒钢物流宏顺分公司并未提交案涉房屋的建设手续或审批手续，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。对于安宁武子餐厅主张的搬迁补助费和停业停产损失，经法庭释明，其明确为2018年原租赁房屋拆迁时的损失和费用。经庭审查明，在2018年原租赁房屋拆迁时，酒钢物流宏顺分公司与兰州市安宁区城中村改造办公司及兰州市西固区第二建筑安装工程公司签订了建设还建房屋，建设了现住租赁的还建房，并将安宁武子餐厅安置于此。安宁武子餐厅称酒钢物流宏顺分公司采取断水断电等措施迫使其搬离，但未提交证据予以证明，故对该诉请，本院不予支持。对于安宁武子餐厅的第三、四项诉请，经庭审查明，现租赁房屋并未拆除，安宁武子餐厅仍在正常经营，其要求退还房租，因房屋拆除的时间并不明确，无法确定具体的截止时间，更无法确定具体的损失数额，该两项诉请无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司与安宁武子餐厅于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》[合同编号:（2020）HSSC-ZL-0007]无效；二、驳回安宁武子餐厅的其他诉讼请求。案件受理费2512元，减半收取1256元，由甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司负担。该费用已由安宁武子餐厅预缴，甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司于本判决生效之日起十日内向安宁武子餐厅支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  师 磊二〇二〇年十月十九日法官助理  李芬芬书 记 员  王凤娇