江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初7806号 原告：南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心，统一社会信用代码92320111MA1XMX017Y，住所地江苏省南京市。 经营者：吴青，男，汉族，1978年1月9日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：潘荣花，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王从进，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：郑建平，男，汉族，1980年9月16日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江西省上饶市上饶县。 委托诉讼代理人：汪小剑，江苏朗华律师事务所律师。 原告南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心（以下简称禾之厨餐饮中心）诉被告郑建平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禾之厨餐饮中心的委托诉讼代理人潘荣花，被告郑建平及其委托诉讼代理人汪小剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禾之厨餐饮中心向本院提出诉讼请求：请求判令：1、解除原被告于2019年7月19日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即将南京市；3、被告支付已经产生的租金13万元；4、被告承担违约金6万元；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月15日，原被告签订租赁合同一份，约定：原告将南京市，租赁期限从开业日起计算，租期24个月，第一年租金20万元；被告郑建平应于合同签订之日向原告支付入场费（包含首年管理费）6万元整，于2019年8月31日前支付履约保证金2万元及部分租金7万元，于2019年12月15日前支付剩余租金13万元；每间商铺每年度管理费为36000元；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳租金的30%作为违约金；被告每逾期一日未交租金的，原告有权按月租金的5%向被告加收滞纳金；原告按本合同约定行使合同解除权的，被告己交付的履约保证金、租金、入场费及管理费等均不退还。被告郑建平至今未支付其应于2019年12月15日前支付的剩余租金13万元，己构成违约。根据租赁合同的约定，被告拖欠租金及能耗费达15天以上或累计超过15天未正常营业的，原告可终止合同并回收商铺，依据此条约定原告有权解除合同。据此，原告提起诉讼，望判如所请。 被告郑建平辩称：1、原被告之间的合同早已于2019年11月26日解除。原被告于2019年7月19日签订合同，合同期限为24个月，实际上原告于2019年10月14日才将向被告交付案涉商铺，商铺所在的美食城于2019年10月18日才开业。被告利用商铺经营“稻谷满仓”店，于2019年11月16日关店，实际经营不到一个月。2、原被告之间不是单纯的租赁关系，原告除了出租人身份外，还兼有案涉美食城招商运营的身份。原告在招商过程中，向被告承诺会利用其公司资源给美食城做推广，给入驻商家引流，同时实行业态保护，避免同业竞争，提供专业运营人员等。被告入驻后发现原告未实现承诺给入驻商家引流，也未实现业态保护。原告夸大宣传进行招商的行为违反了诚实信用原则，其统一管理商家经营，就应该对商家的营业收入负相对的责任，应该兑现其招商时做出的保证商家能够盈利并持续经营的承诺。在原告无法兑现承诺，商家普遍亏损的情况下，包括被告在内的所有商家均有权解除合同。3、原告提供的经营场所不能满足被告的正常营业要求，构成违约。在被告经营案涉店铺的短短一个月内，多次出现突然断电情况，2019年11月11日至11月13日连续三天出现断电，被告是做餐饮的，美食城在地下一层，没有照明根本无法营业，同时存在巨大安全隐患。每断一次电，均给被告造成巨大损失，包括食品和原材料的变质、客户流失等。4、鉴于原告存在虚假宣传及提供的租赁场地不符合被告经营需求等违约行为，被告于2019年11月16日停止营业，并于2019年11月15日、11月22日、11月26日向原告发出退租的意思表示，交付了商铺。 原被告之间的合同最迟于2019年11月26日解除，2019年10月14日至2019年11月26日期间的租金为23888.88元，被告已交纳租金7万元、保证金2万元、管理费6万元，共计15万元。因此，被告无需支付后续租金13万元及违约金，同时原告应退还被告租金46111.12元以及相应的保证金和管理费。被告于2019年11月16日停业并向原告发出了解除合同的通知，并交付了商铺，原告完全可以重新对外出租，案涉商铺未出租的原因是原告的场地不符合商铺正常经营需求，以及引流不够，美食城商户因亏损纷纷退租，加之后来受新冠疫情的影响商铺无法对外出租，这些损失均与被告无关，不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年7月19日，原告禾之厨餐饮中心（出租方，甲方）与被告郑建平（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方商铺坐落于南京市，面积17平方米，乙方租赁该商铺用于经营稻谷满仓类别/系列；租赁期限24个月，自美食城正式开业日起计租，以开业通知函为准；年租金为人民币20万元（该租金价格不含租赁发票税金，乙方如需税票，税金由乙方承担），明细如下：自美食城开业日第一年度，租金20万元；自美食城开业日起第二年度，甲方给予乙方优惠扶持，即年租金12万元；乙方应于本合同签订之日向甲方支付入场费6万元（此费用在合同期内若因甲方原因导致合同终止的，按已用租期及合同期比例退还，除此情形外，签约后任何情形概不退还），于2019年8月31日前支付履约保证金2万元及部分租金7万元，乙方于2019年12月15日前支付甲方部分租金13万元；管理费每间商铺每年度36000元；乙方自主经营，盈亏均不作为甲、乙任何一方违约或附加条件的依据；管理费构成如下：物业费、空调费、公共区域的能耗费、公共区域保洁费、厨余垃圾清运费；入场费构成如下：档口标准化设计及装修、排烟、排污系统分户、首年管理费；租金先付后用，每12个月结算一次，管理费12个月结算一次，从计租日起计算，每次提前30天交付给甲方；甲方应于2019年9月16日前向乙方交付该商铺，甲方享有自约定交付日起45天的交付宽限期，乙方同意，在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任；甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，甲方需退还所收未用租金及合同保证金：1、甲方超过约定交房日期90天还未交房的；2、甲方应保证此商铺具备合法产权并有权处分、出租、管理此商铺，满足餐饮业相关需求；甲方拒绝提供相关资料配合乙方办理经营相关手续；因甲方原因致使乙方无法开业的，退还已收款项，造成损失的有权要求甲方补偿相关经营损失；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回商铺，已交付的保证金、租金及入场费和管理费均不退还，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金、能耗费累计达15天以上或者累计15天以上未正常营业的；2、利用商铺进行违约活动的；3、故意损害商铺及公共设施设备的；4、规定时间内未进行装修开业的；5、擅自将承租的商铺转让、转租、承包他人使用的，乙方因由必须转让的，须保证接手业态与美食城其他业态不重复，经甲方办理转让手续，租赁条件同此合同；6、合同期内中途退租的；租赁期内双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的30%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金；甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已交付的保证金、租金及入场费和管理费等均不予退还；等等。 《房屋租赁合同》签订后，原告于2019年10月14日将案涉商铺交付被告使用，案涉禾厨云集美食城于2019年10月18日开业。被告租赁案涉商铺用于经营餐饮，店名叫“稻谷满仓”。被告向原告支付了入场费24000元、首年管理费36000元、履约保证金2万元、租金7万元。 2019年11月12日，被告在名称为“禾厨云集金轮店大家庭”的微信群中发信息：“我们暂定16号停业。”2019年11月15日，被告通过微信与原告公司杨姓工作人员联系，告知店铺过几天要撤，询问保证金能否退回。2019年11月22日，被告的合伙人熊国建在名称为“禾厨云集金轮店大家庭”的微信群中向原告的工作人员（微信名叫Apple，店长）提出“我店准备结业，真的没法干了，特向禾厨申请退租，退押金”、“过来对接下”。Apple回复：“退租转租不是我对接的”、“约时间去公司走流程”、“星期一吧”。2019年11月26日，被告通过微信与Apple联系，要求约原告公司领导谈退租的事，Apple让其找“陈总”，被告与“陈总”联系，“陈总”让找店长（Apple）。 2019年12月16日，原告的工作人员通过手机短信向被告发送《通知函》一份，内容为：你方租赁我方坐落于南京市用于经营餐饮（稻谷满仓），根据甲乙双方于2019年7月19日签订的房屋租赁合同你方应于2019年12月15日前支付租金欠款130000元，至今未付。且你方于2019年11月22日开始停止经营，至今超过15日。根据房屋租赁合同第十一条“终止合同的约定”内条款，乙方拖欠租金及能耗费达15天以上或者累计15天以上未正常营业，甲方可终止合同并回收商铺，已交付的保证金、租金及入场费和管理费均不予退还。现通知你方即日起我方将终止合同回收商铺，请你方于3个工作日内清走商铺内所有物品，并支付欠款13万元。逾期未清物品，视同你方放弃该物品，我方有权自行处置。对此给你方造成的经济损失我方不承担任何责任。且我方有权追究你方违约责任。 庭审中，原告提供了其于2019年12月16日、12月18日、12月22日、12月28日拍摄的案涉“稻谷满仓”店铺的照片，用以证明被告累计15天以上未营业。根据照片显示：案涉“稻谷满仓”系敞开式铺位，无门锁；店铺未营业，有物品堆放在台面上。被告陈述：其所经营的“稻谷满仓”店于2019年11月26日正式关店撤场；除碗筷、蒸箱外，其已将店铺内的物品清空；被告要求办理交接手续，原告总是推三阻四，被告遂于2019年11月26日通过电话告知的方式向被告交还了案涉商铺，告知被告留在商铺内的东西不要了。被告主张：原告主张的违约金过高，即使其应支付违约金，其所交纳的保证金已超额弥补了原告的损失，其无需再支付违约金。 另查明，2019年5月25日，江苏久悦汇商业管理有限公司出具《授权委托书》，内容为：江苏久悦汇商业管理有限公司与李二虎、杨惠、李思思签订的租赁合同：合同承租方江苏久悦汇商业管理有限公司对位于南京市.26平方米依法拥有使用权，现将该项目委托禾之厨餐饮中心作为代理方。代理权限：全权代理，代为招商、签订定金协议、签订租赁合同、收各项合同款、运营管理；委托期限：2019年6月1日至2022年6月20日。 2019年8月30日，原告禾之厨餐饮中心（承租方）与案涉房屋的产权人李二虎、杨惠、李思思（出租方）签订《租赁合同》，约定：本合同租赁商铺位于南京市，建筑面积706.26平方米，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日。2020年6月3日，江苏久悦汇商业管理有限公司（承租方）与李二虎、杨惠、李思思（出租方）签订《租赁合同》，约定：本合同租赁商铺位于南京市，建筑面积706.26平方米，租赁期限自2020年9月1日至2026年8月31日。 另，被告的工作人员Apple在“禾厨云集金轮店大家庭”的微信群中，承认案涉禾厨云集美食城确实存在不只一次的断电，并在2019年11月11日至11月13日期间对断电问题进行了沟通处理。 上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、短信聊天记录、照片、《租赁合同》、房产证复印件、授权委托书，被告提交的微信聊天记录及本院庭审笔录加以佐证。 本院认为，原告禾之厨餐饮中心与被告郑建平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。案涉美食城于2019年10月18日开业，被告的租赁期限自此日开始计算，租期为24个月。被告在承租案涉商铺后仅一月余即向原告提出退租，并停止经营，撤离案涉店铺。被告提前退租的行为构成违约，应承担违约责任。关于被告辩称原告招商时存在虚假宣传以及未实现招商时做出的保证商家能够盈利并持续经营的承诺，其有权解除合同的意见，依据不足，本院对其意见不予采纳。关于被告辩称案涉店铺多次突然断电，原告提供的租赁场地不符合其经营需求，其有权解除合同的意见，依据亦不足，本院对该意见亦不予采纳。根据被告提供的微信聊天记录，证实案涉美食城在2019年11月11日至2019年11月13日期间确实发生了数次断电的情况，但这并不足以导致被告无法继续租赁使用案涉商铺。关于断电问题，被告可以主张原告进行维修，若因断电问题给被告造成了损失，被告可主张原告承担相应赔偿责任。 关于原告主张解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求。因被告于2019年11月22日明确向原告提出退租，并要求办理交接手续，原告当时虽未与被告进行面对面的交接，但其对被告退租撤场的事情是知晓的。2019年12月16日，原告向被告发送了《通知函》，确认被告已超过15天以上未营业，通知被告从即日起终止合同回收商铺。故案涉《房屋租赁合同》于2019年12月16日上述《通知函》到达被告时即已解除,无需再行解除。故对原告在《房屋租赁合同》解除之后又请求判决解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告交还案涉商铺的诉讼请求，案涉商铺系敞开式，并无门锁，被告停业撤场时明确告知了原告并要求办理交接手续，原告收回案涉商铺不存在障碍。原告在2019年12月16日向被告发送的《通知函》中明确要求被告在3个工作日内清走商铺内所有物品，告知被告若逾期未清物品，视为放弃，其有权自行处置，并不承担任何责任，故应视为原告在3个工作日期限届满后，即自2019年12月20日起已实际收回案涉商铺。关于原告主张被告支付租金13万元的诉讼请求，因案涉《房屋租赁合同》于2020年12月16日已解除，故被告无需再向原告支付租金。关于原告主张被告支付违约金6万元的诉讼请求，被告向原告支付了15万元，扣除场地费24000元、被告应支付的商铺收回前的租金35000元及管理费6300元后，结余租金35000元、管理费29700元及保证金2万元，共计84700元。根据《房屋租赁合同》约定，原告依据合同约定行使解除权的，被告已支付的保证金、租金、入场费和管理费均不予退还，此即违约责任的承担方式。根据法律规定，违约金应与损失相当，原告主张在84700元之外，被告再向其支付违约金6万元，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：       驳回原告南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5950元，减半收取2975元，由原告南京市浦口区禾之厨云集餐饮管理服务中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 杨 丽 二〇二〇年十月三十一日 书记员 王静静