云南省河口瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2532民初678号原告：杨朝琴，女，1965年8月28日生，汉族，住原河口县。委托代理人：钱艳萍，云南彰道律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李淑贤，女，1964年1月15日生，汉族，住蒙自市。委托代理人：汤华，云南众序（云南自贸区红河片区）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：黄昌银，云南众序（云南自贸区红河片区）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告杨朝琴诉被告李淑贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨朝琴及其委托代理人钱艳萍，被告李淑贤的委托代理人汤华、黄昌银到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨朝琴向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告订立的房屋买卖合同有效；2.判令被告于判决生效后十五日内协助原告办理诉争房屋的产权过户登记手续；3.判令被告承担本案诉讼费用。后原告明确上述第1项诉请为：确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，房屋归原告所有；变更上述第2项诉请为：被告于判决生效后十五日内为原告办理房屋产权变更登记手续。事实及理由：原、被告原系河口县河口农场卫生所职工，被告因1992年调动至昆明工作，即与原告达成了将其自有的坐落于该卫生所内的房号为9后的房改房，以人民币1000元的价格卖给原告的口头协议，该房屋建筑面积10.8㎡，砖瓦结构，房屋所有权证号为字第50号。双方达成协议后，原告即将购房款1000元交付被告，被告也将房屋所有权证的原件及房屋交付原告，但因被告需及时至昆明报到，没有时间办理房产过户手续，双方约定过后择期办理。之后，原告多次催促被告办理过户手续，却因被告都是过年时回来河口，登记机关也在放假，导致过户手续一再拖延未办。对此，被告一再对原告说“房子是卖给你的了，我不会回来跟你要房子的”。原、被告达成协议并交付房屋后，该房屋就一直由原告居住使用、管理。2000年8月，原告将购买的上述房屋全部拆除后重建为砖混结构的平房。2006年1月，在原河口县办理土地使用权证的过程中，原河口县国土资源局根据上述事实，将原告向被告购买的上述房屋的土地使用权证办理至原告名下，土地使用权证号为：河国用（2006）第××号。2020年6月，在被告获悉河口县人民政府拟将原河口农场槟榔寨卫生院范围内的房屋纳入征收范围的情况下，忽然以其未将房屋出卖给原告，而是借房给原告居住为由，否认与原告订立的房屋买卖合同。对此，原告认为双方就房屋买卖自愿订立买卖合同，且双方均履行了主要合同义务，故应依法认定房屋买卖合同合法有效。被告未协助原告办理产权过户登记，存在未按合同约定履行的违约行为，故依法应承担继续履行合同的民事责任。原告为维护自身合法权利，特提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告李淑贤辩称：一、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。被告没有将本案房屋出售给原告，没有与原告达成任何口头协议，当年被告因工作原因调动到昆明，原告家人口较多房屋不够住，原、被告关系比较好，被告一方面出于帮助原告，另一方面考虑空置的房屋需要有人保管，就同意由原告居住房屋，自始至终被告没有将房屋出售给原告，也没有收到购房款。二、关于原告在诉状中所说2000年8月将房屋全部拆除后重建，被告是不知情的，原告没有经过被告的同意擅自改建，怎么改建被告不清楚，据被告之后了解，房屋只是改建不是重建。如果原告在未经被告同意的情况下将被告享有所有权的房屋全部拆除，因此造成的后果被告保留对原告追诉的权利。三、原国土资源局办理的土地证是在被告不知情的情况下原告擅自办理的，根据被告调取的办理土地证的相关证据，当时办理土地证的来源不是原告所称的买卖关系，办理土地证的档案中并没有任何被告的授权或者是被告买卖房屋的材料，当时办证的程序也是违法的，即便现在原告持有房屋的土地使用证，也不能代表原告享有本案房屋的所有权，不能说明被告出售房屋给原告。综上所述，原告要求确认的房屋买卖合同不存在也没有成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告杨朝琴向本院提交了三组证据：第一组是原告的身份证复印件，欲证实：原告的基本情况及是本案适格原告。第二组是：1.职工个人买房申请表；2.字第50号房屋所有权证；3.《关于杨朝琴已购买河口农场卫生所0.5间房屋的情况说明》；4.《证明》；5.微信聊天记录；6.照片3张。欲证实：1.1989年3月25日，被告以270元的价格购买了位于河口农场卫生所房号为9后的房改房；2.1992年，双方达成被告将其房号为9后的房改房以1000元出售给原告的口头协议，且已实际履行，原告付清购房款后被告将房产证原件、职工个人买房申请表原件及房屋交付给原告；3.2000年8月，原告将向被告购买的砖瓦结构的房屋全部拆除后重建为砖混结构的平房。第三组是：1.国有土地使用证（河国用2006第XXX号）；2.土地登记卡；3.土地登记申请书；4.地籍调查表；5.土地登记审批表；6.云南省行政事业性收费通用收款收据。欲证实：2006年1月，河口县自然资源局（原河口县国土资源局）根据事实，将原告向被告购买的上述房屋的土地使用权证办理至原告名下，土地使用证号为河国用（2006）第××号。原告申请证人王某、黄某、顾某出庭作证，欲证实：被告将案涉房屋出售并交付给原告使用，原告对房屋重建为砖混结构。王某陈述：与原、被告双方既是邻居又是同事，原都在原河口农场卫生所工作，原告在卫生所有自己的住房，从原告来卫生所工作就与原告是邻居了，被告是1989年房改以后搬来卫生所的，具体时间记不清了。1992年时，被告要调去昆明，就把自己在卫生所的住房卖给原告，因为被告要离开时，原告告诉我，被告将住房1000元卖给她了，我还问她是否过户了，她告诉我被告走得急，没来得及过户，之后我又问她是否办理过户手续了，她说被告每次回来都是逢年过节，办不成事情，因为原、被告关系好，被告离开后，被告的母亲生病都是原告照顾。原、被告商量买卖房时我不在场，1992年时房产价格很低，房改时被告购买房屋一分钱都不用支付，单位还补偿了230元，当时我们工资每个月100元不足，具体金额记不清了。从被告调走后，房屋一直由原告使用，原告使用过程中2000年与其他三家人一起在老房屋的基础上翻建，现在房屋是砖混结构。因为原、被告关系好，被告经常来原告家玩，2000年后也来过很多次，逢年过节被告都回来看她母亲，都会去卫生所找原告玩。被告告诉过黄某将房屋卖给了原告，原、被告从未因房屋争吵过。办理土地证时原告找过我，土地局的人还来核实过，核实过后也办理了原告的名字，当时卫生所也有人卖房子，当时的市场价20多平方米的房屋只能卖2000元，案涉房屋1000元买卖符合当时的市场价。当时我是卫生所的所长，职工个人买房申请表是我丈夫张治中填写的，当时他是卫生所的事务长，买房改房都要填写这张表，农场补助500元，扣除房价270元，农场还补助被告230元，当时卫生所只有事务长，补助是农场统一发放。我家的住房没有出钱，单位补了500元，我家的住房是27㎡，与被告的房屋在同一排，我的房屋办理了土地证，土地局的来测量房屋，办理土地证时好像看了房产证，后面实际又测量了，接下来就办理土地证，我的房产证是我丈夫的名字。原告提交的情况说明的签字是我本人的签字。黄某陈述：与原、被告都是邻居，原来我们都是原河口农场卫生所的职工，我们的住房位于卫生所。大约20多年前，被告的工作调动到昆明后，有一次她回河口，在我们住的地方遇到，我问她：“你买房子不住吗？”她告诉我：“我1000元卖给杨朝琴了”。原、被告商量买卖房时我不在场，被告的房屋一直是原告使用，原告什么时候开始使用房屋记不清了，原告将房屋改建过，原来房屋是砖瓦结构，现在是砖混结构，改建的时间记不清了，不清楚房屋是否过户及被告何时调到昆明。被告去昆明后经常回河口，逢年过节都回来，我在原告处见过被告，原告改建房屋后，被告也来玩过，没有听见原、被告因为房屋的事情争吵，我们的房屋都办理了土地证，记不清办理时间了。顾某陈述：认识原、被告，以前我们都是原河口农场卫生所的同事，我原来住在河口农场卫生所的住房，我与原告的住房是隔壁，被告的住房又隔了一间，我1995年至1996年搬出去住了一段时间，2000年又搬回来卫生所，现在我的住房空着，我自己在外面买房屋就没有住在卫生所了。被告什么时候调去昆明的记不清了，被告调走后她的住房是原告在使用，具体原因不清楚，听说被告1000元把房屋卖给了原告，双方协商买卖房时我不在场。因为房屋漏雨，原告与我家还有我旁边的一家约着一起翻建房屋，原告把她自己的房屋和向被告买的房屋都翻建了，建盖成砖混结构的，被告知道房屋被翻建过，她还来看过，也没有因为房屋被翻建与原告发生争执。被告逢年过节都会来河口，因为她的母亲在河口，她与原告关系好，回河口吃住都会在原告家。我在卫生所的住房是房改时买的，当时农场有补贴，我和我老公一个人补助了500元，我买的住房和伙房总的有40多平方米，农场补贴后，好像没有花什么钱就买下来了，双方买房的情况跟我差不多，都有农场补贴500元。房屋办理了土地证，农场统一办理的，我的房屋是农场统一测量办理的土地证，不清楚案涉房屋的土地证怎么办理的。我购买房屋也填写了职工个人买房申请表，当时农场的出纳让我们填写的，每人补贴500元。1992年时大家都要住房屋，所以房屋租不出去，现在我的房屋翻建好，每个月才租300元，1992年时工资每月几十元，到1994年时才每月70至80元。1990年至1991年时，我隔壁的买过半间住房和一间伙房才2000元，伙房比半间住房还大。我原来是卫生服务中心计划免疫的负责人，现在没有任什么职务了。原来在卫生所的职工现在还没有退休居住在案涉房屋所在地的还有常勇跃、王珍，翻建房屋时农场没有补助，农场发危房补助时，我们没有翻建房屋了，之后有政策我们也问过农场，农场说我们这里不属于补助的范围。办理土地证时农场土地科的应该是登记过房产证了。原告提交的情况说明上是我本人的签字。经质证，被告李淑贤对原告提交的第一组证据无异议。对第二组第1项证据不认可，没有公章，不清楚来源，被告调取的材料显示的房屋作价金额每平方米270元，而不是整间房屋270元，原告的证明目的与被告提交的证据不相符；对第2项证据的真实性、合法性、关联性无异议，房屋所有权人是被告，但被告并不是将房屋出售给原告而交付房产证；第3项证据是原告自己打印，本人没有签字，只有证人签字，属于证人证言，如果证人不到庭接受法庭询问，证人证言不符合法律规定，所书写的内容也不符合事实；对第4项证据不认可，看不出出具证明的单位与双方有什么关系，所以不清楚出具证明的内容是否属实，从证明的内容看是为了证明当时知情人签字按手印属实，是证人证言的属性，并且没有作为证人接受法庭询问，该证据不能被采信，不符合证人证言的合法形式；对第5项证据的真实性无异议，但微信聊天记录并不能证实被告收到1,000元是买卖房屋的购房款，这1,000元是因为她要上昆明时说房屋给原告居住，并把房产证给原告保管，之后被告要走时，原告才拿了1,000元给被告，其中因为双方关系比较好，并且被告的父亲对原告也比较好，这1,000元是出于人情，并不是购房款，从微信聊天记录可以看出2020年7月22日被告才得知原告办理了土地证及原告改建房屋前并没有经过被告的同意，被告始终否认双方存在买卖合同关系，不能达到原告的证明目的；第6项证据，认可现在房屋的两张照片，无法核实原告所称的之前房屋的照片，从照片中看不出是争议房屋。对第三组证据的合法性不认可，因为原告在未经被告同意，没有任何委托手续的情况下将土地证办理到自己名下，经被告调取相关材料，土地证办理的来源与买卖合同无关，不是因被告卖房给原告办理了土地证，不清楚原告怎么办理土地证。经质证，原告对三位证人的陈述无异议。被告对证人王某的陈述不认可，不能证实原、被告之间有房屋买卖合同关系，证人得知房屋买卖是原告告知，不是证人在场看见交易过程，能够证实原告办理土地证是违规办理；对黄某的陈述不认可，其对近几年的事情都不记得，唯独记得被告将房屋1000元卖给原告；对顾某的陈述不认可，不能证实原、被告之间有买卖合同关系，不能达到原告的证明目的。被告李淑贤向本院提交了三组证据：第一组是身份证复印件，欲证实：被告的基本情况。第二组是：1.城镇住房情况分户普查表；2.房屋所有权证存根（字第XXX号）。欲证实：被告李淑贤系争议房屋的所有权人，1989年8月3日李淑贤以270元/㎡的价格购买房屋，按建筑面积10.8㎡计算，房屋总价为2,916元，被告李淑贤不可能在1992年以1,000元价格出售房屋给原告。第三组是河政复[2004]3号河口瑶族自治县人民政府（批复），欲证实：原告办理土地证的来源不是基于房屋买卖。经质证，原告对被告提交的第一组证据无异议。对第二组第1项证据的真实性、合法性不认可，该组证据是复印件，哪里提供的、原件留存在哪里没有备注；第2项证据与原告持有的土地证有一定的关联性，作价金额270元标注的是每平方米不符合事实，对证明目的不认可，不能证明被告是该房屋的所有权人，只能证明房屋登记在被告名下，但房屋所有权人是原告。对第三组证据无异议，可以证实国土资源局对原告的房屋占用土地的情况进行初始登记。2020年9月24日，本院组织双方对争议房屋进行查看，并拍摄照片10张。经质证，原、被告对上述照片无异议。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的第一组证据，被告无异议，予以采信。第二组第1至4项证据，被告虽提出异议，但未提供相反证据证实其反驳观点，该组证据来源、形式符合法律规定，与本案具有关联性，能够相互印证原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实，予以采信；第5项证据，被告对真实性无异议，对真实性予以采信；第6项证据，与本院组织双方到现场查看一致，予以采信。第三组证据，被告对真实性无异议，对真实性予以采信，能够证实登记的土地使用权人系原告，对该证明目的予以采信。证人王某、黄某、顾某的陈述，与其他证据及原、被告庭审中的陈述能够相互印证的以下内容予以采信：证人与原、被告原系邻居及原河口农场卫生所的同事，原、被告原在河口农场卫生所有自己的住房，被告于房改时买的争议房屋，当时农场对买房者发放补助。1992年被告因工作调动至昆明，将其住房出售给原告，但未办理房屋产权过户手续。原告自被告离开河口后一直使用案涉房屋并持有房产证，期间又翻建了房屋。原、被告关系较好，被告回河口时经常到原告家玩，被告也知道原告翻建房屋，双方之前未因房屋发生争吵，房屋的土地证已办理至原告名下。被告提交的第一、三组证据，原告无异议，予以采信。第二组第1项证据，与案涉房屋的房产证一致的内容予以采信，其他内容不予采信；第2项证据，原告无异议，对真实性予以采信；但该组证据不能证实被告系案涉房屋的所有权人及原、被告之间不存在房屋买卖关系，故对证明目的不予采信。本院拍摄的照片，原、被告无异议，予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告杨朝琴与被告李淑贤原系原河口农场卫生所职工。被告李淑贤房改时购买位于河口农场卫生所1幢9后0.5间，砖瓦结构，建筑面积10.8㎡，房屋所有权证号为字第50号的房屋。1992年，被告李淑贤因工作调动至昆明，与原告达成买卖上述房屋的口头协议，双方约定被告将房屋以1000元的价格出售给原告，原告支付被告购房款现金1000元，被告即将案涉房屋及房产证交付原告，但双方未办理房屋产权转移登记手续，原告居住使用房屋至今，并对房屋进行了翻建。2006年1月17日，原告取得案涉房屋的国有土地使用权证，证号为河国用（2006）第××号，双方至今仍未办理产权转移登记手续。后案涉房屋可能涉及被政府拆迁，2020年7月被告要求原告返还房屋，双方为此发生纠纷协商无果，故原告诉至本院，要求确认双方之间的房屋买卖合同有效及房屋归原告所有，并要求被告为原告办理房屋产权转移登记手续，同时自愿承担因办理产权转移登记手续产生的所有税费。另查明，被告购买案涉房屋及向原告出售房屋时尚未结婚，双方原系好朋友，被告调离河口后常与原告往来，双方未因案涉房屋事宜发生争执。河口农场现已改制为河口农场有限责任公司及河口瑶族自治县人民政府河口农场管理委员会，“河口农场卫生所”已不存在，原告所在单位现为河口瑶族自治县河口镇社区卫生服务中心。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”，本案原告提供了案涉房屋的房产证原件，且被告对该房产证无异议，结合被告1992年便将案涉房屋及房产证交付原告并收取款项1,000元，原告自此使用房屋至今并取得案涉房屋的土地使用证，且双方至2020年7月前未因案涉房屋的使用及权属事宜发生纠纷等事实，再考虑房屋买卖的交易方式及交易习惯，原告提供房产证及其他证据用于主张双方存在房屋买卖合同的事实具有高度可能性，本院予以认定。被告辩称因双方关系好及原告家人口多房屋不够住出于帮忙让原告居住保管房屋，收取1,000元款项系出于人情，交付房产证为了以后便于办理土地证，故双方不存在房屋买卖合同的主张，至今未向本院提交证据予以佐证，且与生活常理明显不符，而原告占有使用房屋及持有房产证长达20余年，期间被告未提出异议，且被告对此不能作出合理解释，故被告的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原、被告对案涉房屋的买卖事宜达成一致意见，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，虽未办理房屋产权转移登记，但不影响合同效力，故双方订立的房屋买卖合同合法有效。案涉房屋仍登记在被告名下，但房产证不具有绝对的证据力，当事人是否享有不动产物权，仍然取决于当事人之间的民事实体法律关系，原告作为买受人按约定付清了购房款，被告作为出卖人已将房屋交付原告使用多年，故案涉房屋归原告所有，被告应全面履行出卖人的义务，将案涉房屋的产权转移登记至原告名下，故对原告的诉请，予以支持，原告自愿承担办理房屋产权转移登记手续产生的税费，本院予以确认。被告辩称原告未经其同意违法办理案涉房屋的土地使用权证的主张，非民事案件受理范围，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、原告杨朝琴与被告李淑贤达成的房屋（房屋所有权证号：字第××号）买卖协议（口头）合法有效，上述房屋归原告杨朝琴所有。二、被告李淑贤于判决生效后十五日内为原告杨朝琴办理上述房屋的产权转移登记手续，为此产生的税费由原告杨朝琴承担。案件受理费1,150元（已减半收取），由被告李淑贤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  马丽娜二〇二〇年十月二十八日书记员  刘婷婷