湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初1823号原告（反诉被告）：王汝平，男，1977年6月8日出生，汉族，住所地：武汉市东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：张锐，湖北早行律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱爱民，女，1969年6月21日出生，汉族，住所地：武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：金幼勇，湖北若磐律师事务所律师。王汝平与朱爱民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。王汝平的委托诉讼代理人张锐、朱爱民的委托诉讼代理人金幼勇均到庭参加诉讼。审理中，各方当事人申请庭外和解至今未果，本案现已审理终结。王汝平向本院提出的本诉诉讼请求：1、请求解除原、被告于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令朱爱民返还王汝平多收的租金8000元；3、请求法院依法判令朱爱民返还王汝平租房押金6000元及利息（以6000元为基数按照全国银行间拆借利息计算自2019年12月23日起至判决生效之日止）；4、请求法院依法判令朱爱民赔偿王汝平的损失2000元，以上合计16000元及相应利息；5、请求法院依法判令本案诉讼费由朱爱民负担。王汝平主张的事实与理由：原被告双方于2016年10月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定朱爱民为出租人（甲方），王汝平为承租人（乙方）。甲方将位于东湖新技术开发区面积为500平方米的房屋出租给王汝平当仓库。租赁期限自2016年10月1日至2021年10月1日，租金每月6000元，租金支付方式为押一付三，房租每两年递增10%。另双方约定在合同终止时退还押金给王汝平。2016年10月1日，王汝平向朱爱民支付了24000元，其中包含2016年10月至12月的租金和6000元押金。等王汝平搬入该房屋才发现该房屋的实际面积只有300平方米，与合同约定的面积严重不符。经双方协商一致，约定将租金调整为一季度14000元。双方依据此约定从2017年元月至2018年底履行该租赁合同。2018年12月，朱爱民通知王汝平搬到另一个房屋，待王汝平按照朱爱民要求搬到其指定仓库后，其又要求王汝平按照原租赁合同增加额外的20%的租金，即从每季度16000元增至19200元，王汝平只得在2019年向朱爱民多交了超出合同约定的10%的租金8400元，该8400元应当予以返还。2019年12月2日，朱爱民又违反合同约定通知王汝平，要求王汝平从2020年元月开始每月多付1300元租金，强调仓库比原来大了26平方米，但是还是比合同约定的500平方米小。2019年12月22日，王汝平明确回复朱爱民由于朱爱民违反合同约定不断涨租，王汝平不再租赁该仓库并解除租赁合同，要求朱爱民在王汝平退出仓库后退还押金给王汝平，朱爱民当时同意退房后退押金给王汝平。等王汝平第二天即2019年12月23日退出仓库与朱爱民交接，朱爱民表示只有等该房屋在下个月出租给第三方才能退押金给王汝平。朱爱民的行为多次违约，应承担违约责任。综上所述，朱爱民没有按照合同约定为王汝平提供相应面积的房屋且不断恶意涨租，王汝平可解除与朱爱民签订的租赁合同。朱爱民应当返还王汝平其多收的房租押金，赔偿因此给王汝平造成的损失。故王汝平诉至法院，请求判如所请。朱爱民辩称：当时约定的房屋面积500平方包括门面和住房，后王汝平不需要140平方的住房，于是双方将租金调整到每季度16000元。合同约定的是租金每两年递增20%并非是10%。王汝平至今未与朱爱民办理房屋退租的交接手续，钥匙至今没有给朱爱民，所以王汝平至今未完成退租交付的手续。请求驳回王汝平的全部诉讼请求。同意解除双方之间的房屋租赁合同。朱爱民向本院提出的反诉诉讼请求为：1、请求王汝平腾退仓库交还钥匙；2、请求王汝平支付自2020年1月1日起占用期间损失，按每月6400元计算，直至王汝平腾空仓库交还钥匙给朱爱民时止；3、请求王汝平承担本案的全部诉讼费用。朱爱民诉称的事实与理由：原被告双方于2016年10月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定朱爱民为出租人（甲方），王汝平为承租人（乙方）。甲方将位于武汉东湖新技术开发区面积为500平方米的房租出租给王汝平，租赁期限自2016年10月1日至2021年10月1日，租金每月6000元，租金支付方式为押一付三，同时约定房租每两年递增20%，押金在合同终止时且双方没有纠纷退还给王汝平。500平方米的房屋包括四楼面积约为140平方米的办公住宿房屋，但王汝平以不能装宽带为由，要求不再租赁四楼140平方米的房屋，同时要求将租金调整为每季度16000元。2019年12月2日（已免费使用一年多），朱爱民就调整后的仓库（比原仓库面积到26平方米，汽车可直接开进仓库，装卸更方便）找王汝平就增加的面积等租金问题进行协商，王汝平却在2019年12月22日突然提出解约，朱爱民最后违心答应，同时言明系王汝平违约在先，押金要等仓库有人承租后再退。但王汝平至今未将仓库钥匙交给朱爱民，致使朱爱民至今都无法出租使用。朱爱民的损失系王汝平造成，故请求王汝平支付在2020年1月1日起占用期间损失6400元/月计算，直至王汝平腾空仓库交还钥匙给朱爱民时止。朱爱民为维护自身权益，故提起反诉。王汝平辩称：1、2019年12月22日朱爱民已经同意解除租赁合同，双方已经达成了解除租赁合同的意思表示，其不需再支付2020年1月1日之后的房租。2、王汝平已于2019年12月16日腾退了租赁的仓库，于2019年12月23日将租赁的仓库钥匙交付朱爱民，通过朱爱民提交的照片显示朱爱民已经取得了房屋仓库的实际控制权。3、从双方的聊天记录可以看出朱爱民已经知悉房屋已经做了腾退交接。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，朱爱民（甲方）与王汝平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定王汝平租赁朱爱民的房屋500平方米，租赁期限从2016年10月1日至2021年10月1日止。租金及付款方式为：租金每月6000元，王汝平须在每个季度的前五日内将本季度的租金一次性交付给朱爱民，另在合同生效之日起王汝平另付一个月的租金作为押金给朱爱民。还约定：房租每两年递增20%，押金在合同终止时退还给王汝平。上述合同签订后，王汝平向朱爱民支付了押金6000元。庭审中，王汝平与朱爱民共同确认：2016年10月1日至2018年6月28日期间支付的租金金额为128000元，2018年9月28日至2019年9月26日期间支付的租金金额为96000元。租金交至2019年12月份。2019年12月22日，王汝平通过微信向朱爱民陈述：“老板娘，仓库明年我不租了，你的价格我租不起，没有安全感，你想涨价就涨价，也麻烦你把押金退给我一下。”朱爱民于2019年12月23日回复：“好，你退出来了没？”王汝平回复：“退了”；朱爱民回复：“我明天过来”。2020年1月2日，王汝平陈述：“老板娘麻烦把押金退一下，6000元”；朱爱民回复：“这个月房子租出去了就退”。2020年6月，朱爱民对出租房屋内外进行了拍照，房屋内物品已搬空。因双方就押金的退还等问题发生争议，故王汝平诉至法院，后朱爱民在本案审理过程中向本院提出反诉。上述事实，有《房屋租赁合同》、转账记录、收据、聊天记录、照片及当事人的陈述等证据予以证实。对于上述事实，本院予以确认。王汝平与朱爱民均向本院提交了《房屋租赁合同》，两份合同不同的是：王汝平提交的合同中载明“房租每两年递增10%”，朱爱民提交的合同中载明“房租每两年递增20%”。通过王汝平2018年10月1日以后的交纳的租金较前期每季度递增了20%；王汝平在庭审中亦陈述：在2018年10月份，朱爱民要其按20%递增交租金，其不想与朱爱民计较就按递增20%的租金支付了。结合本案案情，本院认定双方当事人以“房租每两年递增20%”的约定达成合意。故本院采信朱爱民提交的《房屋租赁合同》。本院认为，王汝平与朱爱民签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制规定，双方之间形成合法有效的租赁关系，均应当按照合同履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致的，可以解除合同。根据双方的微信聊天记录，王汝平与朱爱民于2019年12月23日达成了解除《房屋租赁合同》的合意，双方均同意解除合同，故本院确认双方于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月23日解除。根据双方关于“押金在合同终止时退还给王汝平”的约定，朱爱民应在2019年12月23日合同解除时退还王汝平6000元押金。因朱爱民未及时退还押金，其应向王汝平支付逾期退还押金的利息损失。故对王汝平要求朱爱民按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算利息损失的请求，本院予以支持。但利息损失应自2019年12月24日起计算。再根据“房租每两年递增20%”的约定，朱爱民并未多收取王汝平租金。故对于王汝平要求退换8000元租金的请求，本院不予支持。王汝平要求朱爱民赔偿2000元损失的请求，因其未提交充分证据予以证明，本院不予支持。王汝平与朱爱民于2019年12月23日均同意解除《房屋租赁合同》，王汝平于当日告知朱爱民已退出案涉房屋，双方应及时办理解除租赁合同的交接手续。虽王汝平称其已将钥匙交给朱爱民，但其并未提交充分证据证实，朱爱民亦并未提交充分证据证明其及时与王汝平办理房屋交接手续。通过朱爱民于2020年1月2日回复“这个月房子租出去了就退”判断，此时朱爱民是可以对房屋进行出租的，出租房屋应在其实际控制之下，且朱爱民未能举证证明此后王汝平有阻碍其使用出租房屋的行为。通过双方的微信聊天记录，朱爱民多次表示房屋租出去就退还王汝平押金，并未提及腾退房屋和交还钥匙事项。朱爱民于2020年6月到出租房屋时，房屋内物品已搬空。而王汝平自认其已于2019年12月16日腾退了出租房屋。因此，自2020年1月1日起，朱爱民已实际占用、使用出租房屋，现要求王汝平腾退房屋、交还钥匙已无必要。故，王汝平自2020年1月1日起未实际占用出租房屋，则不应支付此后的占用损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条判决如下：一、确认王汝平与朱爱民于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》解除；二、朱爱民于本判决生效之日起十日内向王汝平退还6000元押金并支付逾期利息（以6000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年12月24日起计算至判决生效之日止）；三、驳回王汝平的其他诉讼请求；四、驳回朱爱民的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为105元，由王汝平负担65元，由朱爱民负担40元；反诉案件受理费620元，由朱爱民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第一款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李海燕二〇二〇年十月二十六日书记员  于振婷