江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7920号上诉人（原审被告）：芮杲发，男，1976年11月14日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。上诉人（原审被告）：叶亭玉，女，1977年11月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：厉瑶，江苏中舜律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：邵双双，江苏中舜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：和记黄埔地产（南京）有限公司，住所地江苏省南京市建邺区怡康街****。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海霞，江苏宏锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩菲，江苏宏锦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司南京建邺支行，住所，住所地江苏省南京市建邺区江东中路**div>主要负责人：张鸣，该支行行长。委托诉讼代理人：聂朝晖，江苏天晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。上诉人芮杲发、叶亭玉、和记黄埔地产（南京）有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司南京建邺支行（以下简称农行建邺支行）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人芮杲发、叶亭玉及其共同委托诉讼代理人厉瑶、邵双双，上诉人和记黄埔公司的委托诉讼代理人刘海霞，被上诉人农行建邺支行的委托诉讼代理人聂朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芮杲发、叶亭玉共同上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实并依法改判。2.本案诉讼费用由农行建邺支行承担。事实与理由：上诉人虽然未能在一定期限内按约履行还款义务，但自借款合同订立以来5年多时间里，逾期还款仅有6个月，且当时确因经济困难而未能还款。本案诉讼过程中，上诉人在解决经济困难的情况下已经将所有欠款支付完毕，现完全有能力继续履行原合同。一审仅因上诉人较短时间的逾期即判令根本违约并提前偿还全部款项存在不妥。1.借款合同签订过程中，贷款人与购房者存在明显的权利义务不对等，稍有逾期即提前清偿所有借款即此种情形下订立的格式合同中的格式条款，应认定为无效。2.与上诉人长期正常还款相比，短期内由于经济周转困难而延误还款的情况不应构成根本违约，且上诉人在经济情况好转后也还清了相关欠款，借款合同仍然具备继续履行的条件，合同目的可以实现。因此，二审应结合上述事实，改判合同继续履行。3.一审裁判的律师费、违约责任标准过高，请二审予以调整。农行建邺支行针对芮杲发、叶亭玉的上诉答辩称：该上诉请求无事实和法律依据。在一审诉讼前芮杲发已超过三次逾期，根据借款合同约定，借款人有任意一期逾期农行建邺支行就可以解除合同和行使抵押权，而本案农行建邺支行是在芮杲发超过三期不还款的情况下才起诉的。个人购房担保借款合同中关于违约责任的约定是特别用黑体字标记的，农行建邺支行已经尽到了上诉人所称的格式合同的提示义务，且该违约责任约定本身并不是不公平的约定。农行建邺支行在芮杲发逾期三期以上的情况下起诉并委托律师代理，根据借款合同11.8条约定，农行建邺支行为实现债权发生的律师费应由芮杲发、叶亭玉承担，律师费的数额也符合江苏省物价局和司法厅的收费标准且还略低。综上，请求驳回芮杲发、叶亭玉的上诉请求。和记黄埔公司针对芮杲发、叶亭玉的上诉述称，对此没有意见。和记黄埔公司上诉请求：1.撤销一审判决或查清事实后依法改判；2.本案诉讼费用由农行建邺支行承担。事实与理由：和记黄埔公司为阶段性保证人，自借款发放之日起，至芮杲发取得房地产权属证书并办妥以农行建邺支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为芮杲发的债务提供连带责任保证。当事人办理了抵押预告登记。后和记黄埔公司按约向芮杲发交付了房屋，并要求芮杲发按约及时办理房地产权属证书，为此向芮杲发发出过催告函、律师函等。但芮杲发至今仍未按约办理房屋权属证书，作为抵押预告登记的抵押权人的农行建邺支行也未积极要求芮杲发办理房屋权属证书及抵押登记手续，系芮杲发与农行建邺支行未按约履行义务而导致，和记黄埔公司已按约履行相关义务，故不应再承担连带清偿责任。农行建邺支行针对和记黄埔公司的上诉答辩称：该上诉请求不能成立。和记黄埔公司为阶段性保证人，保证期间是借款发放之日到芮杲发办理权属证书并办妥抵押登记手续之日止，一审查明至一审诉讼时，芮杲发未办理房地产权属证书也没有办妥抵押登记手续，因此和记黄埔公司还处于阶段性担保期间内，应按照借款合同抵押合同约定承担保证责任。和记公司称农行建邺支行未积极要求芮杲发办理权属证书的说法没有证据支持，农行建业支行只是贷款人和将来的抵押权人，而办理以芮杲发为所有权人的房地产权属证书应是和记黄埔公司和芮杲发之间的权利义务关系，不应涉及到农行建邺支行。芮杲发、叶亭玉针对和记黄埔公司的上诉述称，对和记黄埔公司称芮杲发未能积极配合办理房屋产权登记的意见不予认可，在借款合同签订早期和记黄埔公司确实通知过芮杲发要进行产权登记，但本案一审后和二审开庭前芮杲发多次催促要求和记黄埔公司办理产权登记将房屋产权登记到芮杲发名下但均被拒绝，导致和记黄埔公司承担担保责任的原因不应依据借款合同订立之初的催办，应该在担保责任确立过程中作为整体因素来考虑，是和记黄埔公司拒绝办理产权登记导致其承担担保责任的。农行建邺支行向一审法院起诉请求：1.芮杲发、叶亭玉共同偿还借款本金2451055.49元及截至2020年2月28日的利息、罚息、复利41621.31元，并支付自2020年2月29日至实际还款日的利息、罚息、复利（按合同约定的利率计算）；2.芮杲发、叶亭玉承担律师费98130元；3.确认农行建邺支行在抵押范围内对抵押物（座落于南京市建邺区房产）折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；4.和记黄埔公司对上述债务承担连带清偿责任；5.芮杲发、叶亭玉、和记黄埔公司承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2015年8月11日，叶亭玉向农行建邺支行出具《配偶（产权共有人）声明书》，承诺其与芮杲发系夫妻（产权共有人），向和记黄埔公司购买位于建邺区的房产，因资金不足向农行建邺支行申请住房贷款，同意将上述房产抵押给农行建邺支行作为贷款的担保，并承诺将承担共同还款义务。2015年8月19日，农行建邺支行（贷款人）、芮杲发（借款人、抵押人）、和记黄埔公司（保证人）三方签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额264万元；借款用途为购买房产，位于南京市建邺区；借款期限360个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定；还款方式为等额本息；本合同项下采用的担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人和记黄埔公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押物为座落于南京市建邺区的房屋，抵押人应协助配合贷款人按照如下约定办妥抵押（预告）登记，自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记；自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2015年9月10日，芮杲发（抵押人、借款人、甲方）、农行建邺支行（贷款人、乙方）、和记黄埔公司（开发商、丙方）三方签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并办理了抵押预登记。2015年9月11日，农行建邺支行向芮杲发发放贷款264万元。农行建邺支行与芮杲发、叶亭玉在一审庭审中一致确认：截至2020年2月28日，芮杲发、叶亭玉尚欠农业银行借款本金2451055.49元和利息、罚息、复利41621.31元。一审另查明，农行建邺支行为本案诉讼支付律师费98130元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。叶亭玉向农行建邺支行出具的《配偶（产权共有人）声明书》及农行建邺支行、芮杲发、和记黄埔公司三方签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定行使权利、履行义务，若一方未按约履行义务，应承担相应的违约责任。农业银行已按约履行放贷义务，芮杲发、叶亭玉未按约履行还款义务，其行为已构成违约，农行建邺支行要求其归还贷款本金、利息、罚息、复利和律师费，并要求和记黄埔公司承担连带清偿责任，符合各方约定及法律规定，一审法院予以支持。和记黄埔公司在承担连带清偿责任后，有权向芮杲发、叶亭玉追偿。对于农行建邺支行主张的优先受偿权，三方仅就拟抵押的房屋按约向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记，抵押权预告登记中的登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此农行建邺支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，故农行建邺支行主张对涉案房屋享有优先受偿权，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六规定，一审法院判决：一、芮杲发、叶亭玉于判决生效之日起十日内归还农行建邺支行借款本金2451055.49元；二、芮杲发、叶亭玉于判决生效之日起十日内给付农行建邺支行利息、罚息、复利共41621.31元（截至2020年2月28日）及自2020年2月29日起至欠款实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》的约定标准计算）；三、芮杲发、叶亭玉于判决生效之日起十日内给付农行建邺支行律师费98130元；四、和记黄埔公司对第一、二、三项债务承担连带清偿责任；在和记黄埔公司承担连带清偿责任后，有权向芮杲发、叶亭玉追偿；五、驳回农行建邺支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27526元，因简易程序减半收取计13763元，由芮杲发、叶亭玉、和记黄埔公司负担。二审中，和记黄埔公司提交温馨提示、催告函、律师函三份和相应的快递签收详情，拟证明和记黄埔公司分别于2018年6月30日、2018年11月18日、2020年4月14日向芮杲发发函要求其按约定及时办理房地产权属证书。芮杲发、叶亭玉质证称：其未收到温馨提示和律师函，对是否寄送的真实性不予认可，签收记录的签收人一栏显示是他人代收，没有当事人签字，没有收到过。农行建邺支行质证称：对温馨提示、催告函的真实性不予认可，律师函的真实性予以认可，但三份函件都与本案无关，这是和记黄埔公司和芮杲发之间为履行商品房买卖合同而发生的权利义务关系，三份函件可以说明直到一审诉讼芮杲发都还没有取得案涉房屋的所有权证书，另外，律师函在农行建邺支行提起一审诉讼以后才发出的。本院认证意见：该三份函件不能证明和记黄埔公司按照合同约定已无须承担担保责任，本院对此不予确认。芮杲发、叶亭玉、农行建邺支行二审均未提交新的证据。本院审理查明，一审认定的案件事实属实，本院依法予以确认。结合诉辩双方意见，经当事人确认，本案二审争议焦点为：1.农行建邺支行是否可依据合同违约条款向芮杲发、叶亭玉主张相应的违约责任。2.农行建邺支行在本案中主张的律师费以及违约责任标准是否过高。3.和记黄埔公司是否应对案涉债务承担阶段性担保责任。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，首先，案涉合同虽然有制式文本，但芮杲发、叶亭玉并未提交证据证明包括相关条款在内的合同文本是没有经过当事人协商、说明及讨论而订立的，亦未证明相关条款存在违反法律法规强制性规定的情形，不能当然以其形式来认定为无效的格式条款。农行建邺支行按约向芮杲发发放贷款，芮杲发应按约按期足额还款，权利义务并不存在明显失当。现芮杲发有数期未能按约还款而发生逾期，农行建邺支行按照合同约定有权向芮杲发、叶亭玉主张归还欠付的贷款本金以及利息、罚息、复利、其他费用等。芮杲发、叶亭玉即便在事后补交了欠付的贷款本息，但不能抹除其已违约的事实，亦不能阻却农行建邺支行根据违约事实按照合同约定提出主张的权利行使。故芮杲发、叶亭玉关于其不构成根本违约，二审应改判合同继续履行的上诉意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。其次，违约事实发生后，农行建邺支行按约可以向芮杲发、叶亭玉主张利息、罚息、复利及律师费等，芮杲发、叶亭玉并未提交证据证明农行建邺支行主张的利息、罚息、复利及律师费等与合同约定不符或违反法律规定，亦未提交证据证明利息、罚息、复利及律师费等具体标准如何过高，故本院对芮杲发、叶亭玉关于案涉律师费及违约责任标准过高的上诉意见不予采纳。最后，案涉合同中对和记黄埔公司承担阶段性担保责任的期间约定明确，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，和记黄埔公司并未提交证据证明借款人已取得房地产权属证书且办妥了以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，故其仍应按约承担担保责任。对于和记黄埔公司认为其不应承担担保责任的上诉意见，与合同约定不符且无事实依据，本院亦不予采纳。综上所述，芮杲发、叶亭玉、和记黄埔公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27526元，由芮杲发、叶亭玉负担13763元，由和记黄埔公司负担13763元。本判决为终审判决。审判员  陈戎二〇二〇年十月三十日法官助理李健琳书记员尹琪