黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终666号上诉人（原审原告）：罗晶，女，1951年2月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。委托诉讼代理人：马晓东，黑龙江龙信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地黑龙江省。法定代表人：于彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王**，黑龙江张万友律师事务所律师。上诉人罗晶因与被上诉人哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥北人民法院（2019）黑8111民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗晶上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持罗晶原审的全部诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》约定鸿远房产公司为罗晶办理房地产权属证书，鸿远房产公司没有履行合同义务，应以不动产权属证书办理完毕之日作为违约时间截止日。2014年3月20日，鸿远房产公司为罗晶办理了进户手续，并按照要求缴纳了相关税费及代办手续。鸿远房产公司最迟应在2016年3月15日前为罗晶办理完毕房屋所有权证。直至今日，鸿远房产公司仍未完成权属登记。鸿远房产公司负有办理产权证书的主要义务，包括但不限于资料报产权机关、开具发票、通知罗晶协助、交付产权证书等一系列义务。原审法院认为协助买受人办理房屋权属登记是鸿远房产公司的附随义务严重错误，鸿远房产公司在合同中自愿将附随义务变更为承担办理产权证书的义务。鸿远房产公司没有完成合同约定的履行义务，就应该以办理权属证书完毕之日作为违约截止日来计算违约责任。二、最高人民法院认为逾期办证违约金属于继续性债权，应当分别适用诉讼时效，原审法院适用法律错误。原审法院认为罗晶应当知道违约事实存在以后的违约金仅是数额变化，并非是新的违约金的产生。该意见与最高人民法院的观点完全相反。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要的相关意见明确规定：“如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益”。本案中，鸿远房产公司与罗晶并未约定具体的逾期办证违约金数额，因此双方的违约金金额属于继续性债权，在诉讼时效内的违约金应当予以支持。三、其他法院判决相同案例时均认定逾期办证违约金是继续性债权，支持购房人的违约金请求。1．北京市高级人民法院在2014年12月16日作出的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条规定：“约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。”2．哈尔滨市中级人民法院作出的（2019）黑01民终5656号民事判决书认定解丽娜与鸿远房产公司的房屋买卖合同纠纷中，逾期办证违约金是继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，一审法院对诉讼时效认定正确。综上所述，逾期办证违约金属于继续性债权是各地法院实践中的主流观点。原审法院完全不考虑罗晶作为购房人的合法利益，违反公平原则。鸿远房产公司未予提交书面答辩意见。罗晶向一审法院起诉请求：1．鸿远房产公司立即为罗晶办理房屋权属登记；2．鸿远房产公司向罗晶支付逾期办理房地产权属登记违约金（以419,061.00元为基数，按年利率6%计算，自2016年9月11日起至2019年9月11日，计75,430.98元）；3．诉讼费由鸿远房产公司承担。一审法院认定事实：2014年3月20日，罗晶与鸿远房产公司签订《商品房买卖合同》，约定主要内容：“鸿远房产公司将其开发建设的位于黑龙江省哈尔滨市香坊区长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区（即尚东辉煌城小区）12号楼2单元13层2号房屋出售给罗晶，房屋总价款419,061.00元；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续为买受人办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所产生的一切税费由买受人承担。”罗晶依约交付购房款，鸿远房产公司于2014年3月20日将案涉房屋交付给罗晶。截至罗晶起诉之日，其尚未取得案涉房屋不动产权属证书。一审法院认为，罗晶与鸿远房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。罗晶已依约支付全部购房款，鸿远房产公司亦将案涉房屋交付罗晶，但协助买受人办理房屋权属登记是出卖人应尽的附随义务，鸿远房产公司理应协助罗晶办理案涉房屋权属登记。罗晶无法按期取得房屋权属证书，鸿远房产公司应承担相应的违约责任。本案是基于合同违约事实产生的债权请求权，其权利应当受到诉讼时效规定的约束，罗晶应在其知道或者应当知道违约事实存在时，违约金请求权的诉讼时效即应计算，其后只是违约金数额的变化，并非新的违约金的产生，故罗晶所称自起诉日上溯三年内的逾期办证违约金未超过诉讼时效的理由不能成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，案涉房屋交付时间为2014年3月20日，依《商品房买卖合同》约定，鸿远房产公司最迟应于2016年3月14日履行协助罗晶办理房屋权属登记的义务，但未按期办理，即罗晶自该日起应当知道其权利受到侵害，故本案应自2016年3月15日起计算诉讼时效期间。罗晶于2019年9月12日提起诉讼，已超过三年，且并未提交证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形。故罗晶主张鸿远房产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效，不予支持。判决：一、鸿远房产公司协助罗晶办理哈尔滨市香坊尚东辉煌城小区12号楼2单元13层2号房屋权属登记，于判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回罗晶的其他诉讼请求。案件受理费1,686.00元，减半收取843.00元，由罗晶负担793.00元，鸿远房产公司负担50.00元。二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：本案的焦点问题是：一、罗晶诉请鸿远房产公司承担逾期办证违约责任是否超过诉讼时效期间；二、案涉逾期办证违约金是否为继续性债权。关于问题一。案涉《商品房买卖合同》约定，鸿远房产公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因鸿远房产公司责任，买受人不能在规定期限内取得不动产权属证书的，双方同意由出卖人继续负责为买受人办理，一年内完成。案涉房屋于2014年3月20日交付，根据上述约定，鸿远房产公司应于2016年3月14日前完成协助罗晶办理房屋权属登记的义务，超过上述期间，即应视为鸿远房产公司违约，罗晶自此有权要求鸿远房产公司承担违约责任。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条有关“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，罗晶应该知道其权利受到侵害之日，即自2016年3月15日开始，应向鸿远房产公司主张权利。也就是说，从此时人民法院保护其民事权利的诉讼时效期间开始起算，罗晶于2019年9月12日提起诉讼，已经超过法律规定的三年诉讼时效期间，其在此期间无诉讼时效中止、中断的事由，故罗晶诉请鸿远房产公司承担逾期办证违约责任已经超过法定的诉讼时效期间，一审法院对其诉讼请求不予支持符合法律规定。关于问题二。罗晶主张其诉请的违约金性质为继续性债权，根据法律规定，违约金为继续性债权时，应具备双方已经约定以日或月为单位，累计计算的违约金计算方法，本案双方对此未予约定。并且，鸿远房产公司在约定的办证期限届满之日仍未办理产权证，罗晶权利受侵害事实已经发生，诉讼时效起算节点清楚明确，因此案涉债权并非罗晶所称继续性债权，故本案诉讼时效应自其应当知道侵害其权利之日，即2016年3月15日开始计算。综上，罗晶主张案涉违约金系继续性债权，自起诉日上溯三年内的逾期办证违约金未超过诉讼时效的主张不能成立，一审法院未予支持并无不当。综上，罗晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,686元，由罗晶负担。本判决为终审判决。审判长 李 波审判员 张贤友审判员 翟福生二〇二〇年十月十日书记员 王思琦