江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8528号 原告：邢伟，男，汉族，1957年10月1日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：黄明军，男，汉族，1992年6月25日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住陕西省紫阳县。 原告邢伟诉被告黄明军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢伟与被告黄明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢伟向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告交付租赁使用房屋欠缴的租金6285元；2、被告交付租赁使用房屋欠缴的电费543元；3、被告支付原告违约金2万元；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：南京市，原告于2007年6月承租该房屋用于经营。2015年1月，南京特种汽车制配厂有限公司认可原告可将房屋转租他人经营。2019年3月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于南京市，房屋面积35㎡，承租期限自2019年3月15日至2021年12月31日止，共计33.5个月；房屋年租金为人民币62000元，按半年预付，在每年的6月15日或12月15日前交付，一方违约需支付的违约金为2万元。2020年6月15日至2020年8月6日期间，在原告多次催促下，被告一直没有按约交纳应交的房租，并于2020年8月6日提出毁约。原告多次与被告协商，希望被告继续履约，但被告毁约态度坚决。原告无奈，要求被告交纳2020年7月1日至2020年8月6日期间租赁使用房屋的租金6285元，支付欠缴的电费543元，并支付违约金，均遭被告拒绝。原告特提起诉讼，望判如所请。 被告黄明军辩称：案涉房屋的房租交至2020年6月30日。被告租赁房屋用于经营足疗店，2019年年底缴纳房租后就开始出现疫情，足疗店停业，直至2020年5月12日才恢复营业。营业没两天，案涉房屋就被卖给他人，原告未告知被告，新房主发来律师函要求被告搬走，被告没有理睬，向原告反映，原告也没起什么作用。新房主找了三四个人来威胁被告，被告找原告，原告告知被告，房租到期了先不交，还承诺被告有免租。2020年6月底，案涉房屋发生严重积水，导致足疗店内东西不能使用，2019年也发生过一次积水。由于以上三个方面的原因，足疗店于2020年7月底关闭，被告搬出了案涉房屋，搬出房屋时未通知原告。对原告主张的租金6285元，被告不同意支付，被告交纳了5000元押金，原告也承诺免租一至两个月，押金和免租的房租被告都不要了，用于冲抵租金。对原告主张的电费543元无异议，确实是被告租赁房屋期间产生的电费，同意支付。被告不同意支付违约金，理由是根据合同约定，因不可抗力或者意外事件可以终止合同，被告不构成违约。其中疫情与积水属于不可抗力，房屋被拍卖属于意外事件。 本院经审理认定事实如下：南京市，该房屋建筑面积为534.08㎡，规划用途为商业、办公。2018年12月30日，汽车制配厂（出租方，甲方）与邢伟的妻子段惠宁（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将南京市姜家园102号-2房屋（以下简称102号-2房屋）出租给乙方开展经营活动等有关事宜，房屋建筑面积为35平方米；租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止；第一年房屋租金为4万元，自第2年起，在上一年年租金的基数上每1年递增4%；等等。 2019年3月30日，邢伟（出租方，甲方）与黄明军（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋坐落于南京市；甲乙双方商定房屋租赁期限为33.5个月，即自2019年3月15日至2021年12月31日止；甲方将租赁房屋出租给乙方做经营使用（不得经营餐饮、宠物业务）；该房屋年租金为人民币62000元，租金采用先付后租、半年一付方式；本合同生效后5日内，乙方付给甲方半年租金31000元，以后的租金按半年预付，乙方在6月15日或12月15日前向甲方预付；因房屋使用产生的水费、电费、气费、电话费、网络费、有限电视费、物业管理费等由乙方承担；乙方承租期间，如甲方承租该房的房东上涨该房的租金，上涨部分的数额（凭相关房屋租赁合同或调价书面通知及其房租收据）由乙方承担，乙方承担的上涨租金，应在最近的缴费时间段，汇同下期房租一并向甲方缴付；甲乙双方达成租赁意向时，乙方付给甲方的5000元作为租房定金，本合同签署生效后，租房定金作为乙方按时如数缴纳租金、其他有关费用和履行本合同的租赁保证金；租赁期满，乙方守约且不欠任何费用，甲方全额退还乙方缴纳的租赁保证金（不计利息）；如乙方有违约或欠交应缴费用的情况，甲方有权扣除相应费用后将余额退还乙方；乙方在使用房屋过程中，房屋及其附属设施出现妨碍安全使用的损坏或故障时，应及时书面通知原告修缮；租赁期届满，乙方所增加的设施和装修归甲方所有，乙方所增加的设施和装修所发生的费用，甲方不予任何补偿；因不可抗力导致房屋损坏或乙方损失的，甲乙双方互不承担责任；因不可抗力或意外事件致使房屋无法使用的，或属地征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的，本合同提前终止，甲方应于本合同终止一周内退还乙方多余的房租；在租赁期间，乙方拖欠房屋租金超过应缴时限10天，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿给甲方造成的相应损失；在租赁期间，甲方有下列行为之一，乙方有权单方解除合同，甲方应赔偿给乙方造成的相应损失；①未按合同约定向乙方提供房屋；②未尽出租方应尽义务，致使乙方无法使用房屋；租赁期间，甲乙双方的任何一方违反本合同约定，由违约方向守约方支付违约金2万元，造成经济损失的，由违约方赔偿；等等。 《房屋租赁合同》签订后，邢伟将102号-2房屋交付黄明军使用，黄明军按合同约定的租金标准支付了截至2020年6月30日的租金。此外，黄明军向原告支付了押金5000元。 另查明，2020年6月1日，邢伟（承租人）与南京天灿棕榈岛酒店管理有限公司（以下简称天灿公司）签订《天灿房屋租赁合同》一份，约定：天灿公司将102号-2房屋租赁给邢伟使用，租赁期自2020年6月1日起至2021年12月31日止，共19个月，租金总计86588元；等等。 庭审中，黄明军陈述：他承租102号-2房屋是用于经营足疗店，案外人白怀玉是足疗店的老板，他是代白怀玉租的房；邢伟对此予以认可。黄明军另陈述：案涉足疗店于2020年7月底闭店，他于2020年7月30日搬离案涉房屋，将房屋清空，但未将房屋钥匙交还邢伟，水电费亦未结清；他搬离房屋时未告知邢伟，不清楚白怀玉有无告知邢伟。邢伟陈述：白怀玉于2020年8月6日才明确告知他不租赁案涉房屋了，让他去收房，钥匙未交还，水电未结清。邢伟另陈述：天灿公司是102号-2房屋的新产权人，他在与天灿公司签订合同后，于2020年6月中旬告知白怀玉，并于2020年8月1日将合同通过照片形式发送给了白怀玉。邢伟还陈述：案涉房屋在2019年下大雨时确实发生过一次积水，白怀玉在事后有告知他，要求他维修；积水分为两部分，一部分是马路上的水，无法解决，另一部分是102号-2房屋二楼的走道防水没有做好，有少许渗水，对此他联系汽车制配厂进行了维修；2020年六七月下大雨发生积水的时候，他将积水的情况告知了天灿公司，至于天灿公司有无派人处理他不清楚。 邢伟主张：积水的水量有限，只是一两天的事，不会造成黄明军无法使用房屋，不构成不可抗力或者意外事件；黄明军对此没有向他主张要求赔偿。黄明军则主张：房屋积水虽然一两天可以清理干净，但是沙发全湿透了，一两个星期不能坐人，沙发下面的足疗用品都泡坏了，需把东西晾干，物品补齐，有一两个星期无法营业。 另外，黄明军提交照片一张，用以证明案涉足疗店在疫情期间被封，不允许经营。邢伟经质证，对照片的真实性无异议，但主张足疗店只在2020年3月至4月期间被封。 此外，邢伟自认黄明军于2020年8月6日将102号-2房屋交付给他了，双方之间的房屋租赁合同实际终止。 还查明，在案涉房屋租赁过程中，邢伟与白怀玉通过微信就房屋租赁相关事宜进行了沟通。2020年5月31日，邢伟向白怀玉发送微信：“白怀玉、黄明军先生：你们好！近日可能有自称新房东的人来闹事，不管他说什么，怎么哄吓诈骗，目的是只有一个，那就是忽悠你们与他签署高价的租房合同。他们明知道见不得阳光，但采取了忽悠一个是一个的手段，郑重提醒你们不要上当！如果你们签了，今年4.8元一平，明年、后年呢？他们想要多少就多少，太可怕了。还有，疫情停业的免租问题、你们承租该房的转让费问题、我们之间合同约定的违约金问题等等，你们不是睁着眼睛吃哑巴亏吗？所以，为了我们的共同利益，特函告你们，一定不要被他们忽悠了，坚决不要理他！关于房子事，让他找我。我们之间有协议，我们要维权，也要为你们维权。事实上，房子具有所有权与使用权两重属性，他新房东即便拥有所有权，在2021年12月31日前，他不能拥有使用权……”。 2020年8月3日，白怀玉向邢伟发送微信：“老板你好，很感谢你能在今年帮助我们，我们这个店请你给我们10天时间，我们找个下家来接手，到时候我们的押金不退作为报答你。你看怎么样？”邢伟回复：“白怀玉先生。不行啊，肯定不行！你哪里还有押金呢？你上期房租是交到6月底的。7月1日起，你就欠缴租金了，押金已经不够付了。先交三个月房租，已是我体谅你们了。本月7日前，你必须交给我三个月房租16000元。……你不能交给我三个月房租，8日（周五）我即向鼓楼区人民法院起诉你和黄明军……”白怀玉回复：“那你不给我时间转出去，我也实在做不下去，我也没有钱继续租了，那个店亏了15万元左右，我也没有办法把这个店继续租下去了。我也只能退租了”；“你要起诉那也没有办法，我是没有钱在去经营了。”邢伟回复：“先交钱，再转阿。别的，没得谈！”白怀玉回复：“我这里实在是没有钱，能不能给你打个条子。”邢伟回复：“不可能”；“新房东涨我一万三千多房租，我都没让你承担……”。白怀玉回复：“好的，过两天给你回复。”2020年8月6日，白怀玉向邢伟发送微信：“老板，我已经把店给你腾好了，押金我不退了，作为补偿。” 上述事实，由原告邢伟提交的房产证、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、《天灿房屋租赁合同》、微信聊天记录，被告黄明军提交的微信聊天记录、照片及本院庭审笔录加以佐证。 本院认为，原告邢伟与被告黄明军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定严格履行各自义务。该合同约定的租赁期限至2021年12月31日止，在租赁期内，被告黄明军在未与原告协商一致，未告知原告，且未与原告办理交接手续的情况下，即从所租赁的案涉房屋内搬离，不再租赁案涉房屋，其单方提前退租的行为构成违约。被告辩称其提前退租是因为疫情、房屋发生积水以及房屋被拍卖产权人发生变更，并主张其不构成违约。首先，关于疫情问题，疫情虽然导致在案涉房屋内经营的店铺在一定期间内不能正常营业，但这段期间过后店铺恢复营业并不存在障碍，被告亦自认案涉店铺在2020年5月12日恢复营业，故疫情并不会导致案涉房屋租赁合同无法继续履行，不构成不可抗力。关于疫情问题，被告可向原告主张酌情减免疫情期间的房屋租金。其次，关于房屋积水问题，房屋因为下雨发生的一两次积水问题，并不会导致房屋租赁合同无法履行，不构成不可抗力。根据房屋租赁合同的约定，若积水确因房屋问题导致，被告应通知原告进行维修。若被告认为因房屋积水问题给其造成了损失，可以向原告主张权利。最后，关于房屋产权人变更问题，因邢伟妻子段惠宁与案涉房屋原产权人汽车制配厂之间签订有《租赁合同》，租赁期限至2021年12月31日止，在租赁到期之前房屋产权人即使发生变更，根据买卖不破租赁的原则，并不必然导致《租赁合同》无法履行。且原告与案涉房屋新产权人就案涉房屋租赁事宜达成了相关协议。案涉房屋产权人的变更并不会导致原被告之间的《房屋租赁合同》无法履行，不属于意外事件。综上，被告辩称提前退租其不构成违约的意见，依据不足，本院不予采纳。 如前所述，被告提前退租的行为构成违约，应当承担违约责任。被告已实际搬离案涉房屋，原告亦自认于2020年8月6日收回案涉房屋，故本院确认原被告之间的《房屋租赁合同》已于2020年8月6日实际解除。原告主张被告支付2020年7月1日至2020年8月6日期间的租金的诉讼请求，具有事实与合同依据，本院予以支持。经核算，2020年7月1日至2020年8月6日期间的租金金额为6200元。原告主张被告支付电费543元，被告对此项费用予以确认，并明确表示同意支付，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。对于原告主张被告支付违约金2万元的诉讼请求，具有事实与合同依据，本院予以支持。此外，考虑到2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法经营，本院酌定原告给予被告一个半月的租金减免计7750元。综上，扣除减免的租金7750元后，被告还应支付原告18993元。关于被告支付的押金5000元，被告需待满足退还条件后另行向原告主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、被告黄明军于本判决生效之日起十日内支付原告邢伟18993元；       二、驳回原告邢伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费471元，减半收取235.50元，由原告邢伟负担68.50元，被告黄明军负担167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 杨 丽 二〇二〇年十月二十九日 书记员 王静静