广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1962号原告：湛江市财政局，住所地广东省湛江市赤坎区******，统一社会信用代码114********0889737。法定代表人：李曜，局长。委托诉讼代理人：黄丛义，广东粤正律师事务所律师。被告：符华冲，男，1983年2月4日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区**********，现住广东省湛江市霞山区鼎盛广场****，公民身份号码440************311。委托诉讼代理人：陈海武，广东誉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀聪，广东誉志律师事务所实习律师。原告湛江市财政局与被告符华冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。湛江市财政局的委托诉讼代理人黄丛义、符华冲的委托诉讼代理人陈海武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江市财政局向本院提出诉讼请求：１.被告符华冲立即支付欠缴租金30409元及利息（以本金30409元为基数，自2019年1月6日起按中国银行同期同类贷款利率计算至符华冲付清之日止）；２.本案的全部诉讼费用由符华冲承担。事实和理由：根据湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准通知》(湛价[2013]153号)，从2013年11月1日至2014年10月30日止，普通住宅中的砖木结构租金为2.6元/㎡/月；混合结构租金为4.10元/㎡/月；多层框架结构楼房租金为5.30元/㎡/月；从2014年11月1日至2018年12月，普通住宅中的砖木结构租金为3.50元/㎡/月；混合结构租金为5.30元/㎡/月；多层框架结构楼房租金为7.10元/㎡/月。符华冲于2013年11月1日至2018年12月30日居住在广东省湛江市霞山区****7***（以下简称702房）。符华冲租住的房屋为框架结构，98㎡，在此期间内符华冲按规定应交纳房租38915.45元，符华冲实际缴纳租金为8506.45元，需补缴房租30409元。2018年12月26日，湛江市财政局向符华冲发出《关于补缴房租的通知》，要求符华冲“请务必于2019年1月5日前将所欠房租存入你的缴费银行账户”，以便扣缴。从2018年12月起按湛价[2013]153号文计取租金，今后按照市区公共租赁住房有关规定相应调整。但是，符华冲至今没有将所欠房租存入缴费银行账户。为维护国家利益，湛江市财政局依法起诉，望法院判如所请。被告符华冲辩称，一、本案不属于人民法院的受诉范围，原告湛江市财政局的起诉不符合法律规定，应当依法驳回其起诉。符华冲是湛江市财政局的职工。2013年，湛江市财政局为保障职工的基本生活，以低于同地段住房市场租金水平的租金标准向职工出租单位房屋。同年11月1日，符华冲承租由湛江市财政局负责管理的702房，并一直居住至2018年12月30日，期间湛江市财政局每月均从应发给符华冲的工资中扣除137.2元的工资作为房屋租金。湛江市财政局与符华冲双方虽没有签订过书面的房屋租赁合同，但根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题通知》第三条“因单位内部建房、分房等引起的占房腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，涉案房屋是湛江市财政局出租给职工的保障性房屋，湛江市财政局与符华冲存在行政隶属关系，符华冲正是基于职工这一特殊身份关系才能承租单位内部房屋，享受单位福利，因此双方成立的房屋租赁合同不同于市场行为，不属于民法调整的平等主体之间的民事行为。湛江市财政局与符华冲之间因履行单位内部房屋租赁合同而引发的纠纷，依法不属于人民法院主管工作的范围，湛江市财政局提起的本案诉讼依法应当予以驳回。二、湛江市财政局要求符华冲补缴租金及支付利息属单方变更合同，有违自愿、公平、诚信原则，其要求没有事实及法律依据，不应得到支持。虽然符华冲与湛江市财政局未签订书面的房屋租赁合同，但符华冲承租湛江市财政局管理的房屋，湛江市财政局每月收取房屋租金，双方之间成立事实上的房屋租货合同关系。在租赁合同履行期间，湛江市财政局每月从符华冲的应发工资中扣除137.2元的工资作为租金缴纳，符华冲并无异议，双方对租金达成合意，已形成交易习惯且符华冲一直遵守约定缴交租金，不存在退延交租、拒不交租或少交租等违约行为，完全履行了作为承租人支付租金的合同义务。现湛江市财政局未与符华冲协商一致即单方要求符华冲按照《关于调整市区公共租赁住房租金标准通知》补缴2013年11月1日至2018年12月30日止的租金，提高了租金标准，与双方多年来形成的交易习惯不符，且双方亦从未约定房屋租金按照公共租赁住房租金标准进行调整，其要求违反了法律规定的自愿、公平、诚信原则，没有事实及法律依据依法不应得到支持。三、湛江市财政局的诉讼请求已超过诉时效，依法不应得到支持。湛江市财政局依据《关于调整市区公共租赁住房租金标准通知》要求符华冲补缴2013年11月1日至2018年12月30日的房屋租金。上述《通知》的作出时间是2013年10月16日，当日已抄送给湛江市财政局，因此，湛江市财政局*****租金标准调整从2013年11月1日起执行，但其一直未向符华冲主张权利。湛江市财政局在本案提交证据2018年12月26日《关于补缴房租的通知》和2019年1月14日《关于湛江市财政局周转宿补缴追收租金有关问题的通知》拟证明其有通知过符华冲补缴租金，但符华冲从未收到过上述通知，符华冲于2018年12月份不再使用涉案房屋，双方租赁关系已经结束。湛江市财政局无法证明本案诉讼时效存在中断或中止的情形，其提起本案诉讼明显已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予确认并在卷佐证。根据确认的证据以及原、被告的诉辩意见，本院经审理认定事实如下：被告符华冲曾是原告湛江市财政局的事业编制职工，后因工作调动离开了湛江市财政局。符华冲在湛江市财政局工作期间，湛江市财政局提供涉案702房（该房屋为框架结构，98㎡）给符华冲家庭居住使用，双方未订立书面租赁合同，租金由湛江市财政局每月从符华冲应发工资中扣取，2013年11月至2018年12月每月收取租金为137.2元。在扣取租金期间，湛江市财政局从未按湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》(湛价[2013]153号)主张租金的调整而要求符华冲补缴租金差额。2018年12月26日，湛江市财政局向符华冲发出《关于补缴房租的通知》，载明：“符华冲住户：根据湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》(湛价[2013]153号)，从2013年11月1日起至2014年10月30日止，普通住宅中的砖木结构为2.60元/㎡；混合结构为3.50元/㎡；多层框架结构楼房为4.10元/㎡；从2014年11月1日至2018年12月，普通住宅中的砖木结构为3.50元/㎡；混合结构为5.30元/㎡；多层框架结构楼房为7.10元/㎡执行。经核算，你户2013年11月1日至2018年12月30日需补缴房租30409元，请务必于2019年1月5日前将所欠房租存入你的缴费银行账户，以便扣缴。从2018年12月起按湛价[2013]153号文计取租金，今后按照市区公共租赁住房有关规定相应调整。”涉案702房面积为98㎡，属于多层框架结构楼房。根据湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价（2013）153号）规定的租金标准，多层框架结构楼房从2013年11月1日至2014年10月30日的租金标准为4.1元/㎡，从2014年11月1日至2018年12月30日的租金标准为7.1元/㎡。2018年12月30日，符华冲搬离702房，702房交由湛江市财政局管业，符华冲实际使用702房的时间为2013年11月1日至2018年12月30日。符华冲对702房的面积及建筑结构无异议，但对湛江市财政局主张的租金标准有异议，湛江市财政局单方要求符华冲按照《关于调整市区公共租赁住房租金标准通知》补缴2013年11月1日至2018年12月30日止的租金，提高了租金标准，与双方多年来形成的交易习惯不符，且双方亦从未约定房屋租金按照公共租赁住房租金标准进行调整，其要求违反了法律规定的自愿、公平、诚信原则，没有事实及法律依据依法不应得到支持。湛江市财政局多次向符华冲催收租金无果后，于2020年7月30日向本院提起诉讼。另查明，因湛江市财政局未按湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价（2013）153号）规定的租金标准收取包括涉案房屋在内的公有住房的租金，中共湛江市委第三巡查组对湛江市财政局进行巡查时，对湛江市财政局公共用房管理不严问题提出整改要求。湛江市财政局根据巡查整改要求，按湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价（2013）153号）规定的租金标准向包括符华冲在内的各租户下发《关于湛江市财政局周转宿舍补缴追收租金有关问题的通知》，向包括符华冲在内的各租户追缴租金。本院认为，本案因原告湛江市财政局与被告符华冲因702房的租金问题所产生的纠纷，属房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。湛江市财政局提供涉案702房给符华冲居住、使用，每月从符华冲的工资中扣取金额137.2元作为租金缴纳，符华冲亦已接受，应视为湛江市财政局与符华冲双方达成租赁合同关系，系其双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。双方未订立书面的租赁合同，视为不定期租赁。涉案房屋属于公有住房，其租金标准由政府定价，且其租金收入需上缴同级国库，故湛江市财政局将涉案房屋出租给符华冲使用时，应当严格按照湛江市政府批准的公有住房租金标准收取租金。涉案房屋面积为98㎡，根据湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价（2013）153号），涉案房屋从2013年11月1日至2014年10月30日的租金应为401.8元/月（98㎡×4.1元/㎡），从2014年11月1日至2018年12月30日的租金应为695.8元/月（98㎡×7.1元/㎡），故湛江市财政局按每月137.2元的标准向符华冲收取涉案房屋从2013年11月1日至2018年12月30日的租金，明显损害了国家利益，应属无效。符华冲本应支付2013年11月1日至2018年12月30日的租金39611.6元（401.8元/月×12个月+695.8元/月×50个月），但符华冲实际只支付8506.4元，两者相差31105.2元，但湛江市财政局请求符华冲补缴30409元租金，属于对自身权利的处分，本院予以认可，于法有据，本院予以采纳。湛江市财政局已于2018年12月26日向符华冲发出《关于补缴房租的通知》，要求符华冲在2019年1月5日前付清租金，而符华冲仅腾出涉案房屋，但未在上述规定的期限内向湛江市财政局补缴租金，符华冲主张本案超过诉讼时效的理据不足，不予支持。参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，湛江市财政局请求符华冲从2019年1月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息，有事实和法律依据，本院予以支持。又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，从2019年8月20日起的利息损失应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定的规定，判决如下：限被告符华冲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市财政局支付欠缴的租金30409元及利息（以本金30409元为基数，从2019年1月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292.62元，由被告符华冲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  张 荣二〇二〇年十月三十日法官助理  陈丽梅书 记 员  李妙丹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。