山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5620号上诉人（原审原告）：郭玉娥，女，汉族，太原市人。委托诉讼代理人：薛桂荣，山西屹博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永军，山西屹博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会，住所地太原市晋源区义井街办北堰村。法定代表人：赵建，村委主任。委托诉讼代理人：王娟，山西隆诚律师事务所律师。上诉人郭玉娥与被上诉人太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会因租赁合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭玉娥上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院据以作出判决的理由与认定的事实不符，导致判决结果错误。一、一审法院认定的以下两个事实，被上诉人不持异议：1、上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同法律关系，且房屋租赁合同已经实际履行。根据一审法院在判决书中“本院审理认定事实如下”部分载明：2003年7月25日，上诉人与被上诉人签订了一份北堰综合市场租赁合同，约定被上诉人将西峪西街北堰综合市场中楼区**两间40平方米租赁给上诉人，并在合同签订后，被上诉人向上诉人交付了租赁房屋。对此事实，上诉人完全认可。上诉人在此仍然认可被上诉人已经按照租赁合同的约定，履行了向上诉人交付租赁房屋的义务，双方之间的房屋租赁合同已经实际履行。2、被上诉人系北堰综合市场的实际运营主体，是案涉北堰综合市场租赁合同的出租方。根据一审法院另查明部分可知，被上诉人于2003年11月6日出资设立了“太原市晋源区北堰综合市场”主体，设立时间是在上诉人签订租赁合同及交纳租金之后，在上诉人签订合同及交纳租金时，“太原市晋源区北堰综合市场”主体并不存在，故，上诉人与“太原市晋源区北堰综合市场”之间未建立任何法律关系。此外，结合本案一审时合并审理的其他系列案（2020）晋0110民初860/858/857/861号中查明的事实可知，案涉的北堰综合市场是由被上诉人建设，且在建成后的2003年7月底至8月初期间，是以被上诉人村委会的名义对外出租并收取租金，具体的出租事宜均是以村委会的名义，并由村委会具体负责，租赁合同及收款收据均由村委会盖章出具，综合市场本身没有独立主体资格。而且，在2018年市场关停，2019年市场清退租户的公告、通知等均是被上诉人村委会的名义作出，足以印证被上诉人才是北堰综合市场的实际运营主体。一审法院在上述几个案件判决中也确认了被上诉人系北堰综合市场的出租人，并应承担出租人义务。二、基于以上两个已经认定的事实，一审法院以上诉人未交纳租金为由，判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。首先，根据被上诉人在一审中的答辩可知，被上诉人明确认可“上诉人的租金在当时是交与了北堰综合市场，并未支付给被上诉人”“租金收据不是被上诉人北堰村委会出具的，而是综合市场的收据，单位公章为市场公章，而不是村委会公章”。由此可知，被上诉人认可上诉人将租金支付给了北堰综合市场，而只是没有直接支付给村委会，也就是说被上诉人并没有否认上诉人支付过租金的事实。那么，结合一审法院认定的上述第2点事实可知，在与上诉人签订租赁合同并收取租金时，被上诉人系北堰综合市场唯一合法存续的运营主体，且实际负责市场的出租事宜，除此再无其他主体。现，被上诉人认可上诉人将租金支付给了北堰综合市场，而被上诉人在当时又是北堰综合市场唯一合法存续的运营主体，即视为上诉人已经向被上诉人履行了交纳租金的义务，至于上诉人向北堰综合市场交纳的租金是否纳入被上诉人村委会的财务账目中，是其内部管理问题，与上诉人无关，被上诉人不能以此抗辩上诉人没有交纳租金。遗憾的是，一审法院枉顾已经认定的事实，仅仅以上诉人没有提供被上诉人出具的租金收据为由，认定上诉人没有交纳租金且构成违约，显然是错误的。三、一审法院关于上诉人没有交纳租金的认定，明显与事实及基本常识不符。1、根据本案一审时合并审理的其他系列案中查明的事实可知，被上诉人在出租案涉市场商铺时，基本上是先签订合同，第二天交纳租金（如858号案、857号案，均是2003年8月1日签订合同，8月2日交纳租金），或者是签订合同当日便收取租金（如860号案，2003年7月31日签订合同并收取租金），还有先交纳租金后签订合同的（如861号案，2003年7月30日收取租金，2003年8月1日才签订合同）。由此可以看出，案涉综合市场商铺租赁过程中，签订合同和收取租金时间间隔较短。而上诉人的合同是于2003年7月25日与被上诉人签订，被上诉人不可能至今没有向上诉人收取租金。此外，上诉人从签订合同并交付商铺后已经一直使用至2018年市场关停，已正常使用15年，期间被上诉人从未提出任何异议，也没有向上诉人催收租金。反过来讲，如果上诉人没有交纳租金，被上诉人能够允许上诉人无偿使用商铺15年且没有提出任何异议吗？2、一审法院关于“被上诉人于2019年12月31日发布的通知视为解除合同通知”的认定也是错误的。被上诉人于2019年12月31日发布的通知内容是告知市场内所有商户市场已经重新招标且要求所有商户限期搬离。该通知是针对所有商户的，并非是针对上诉人没有交纳租金而做出的解除通知。综上所述，上诉人认为，一审法院据以作出判决的理由与查明的事实严重不符，请求二审法院撤销原判并支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人太原市晋源区义井街道办事处北堰村民委员会辩称，1、本案所涉《北堰综合市场租赁合同》的签署人以及实际履行人为案外人太原市晋源区北堰综合市场，而不是答辩人北堰村委会。2、结合被答辩人在上诉状中列明的系列案件中也可以看出，其余承租方均把租金直接交付给了答辩人北堰村委会，北堰村委会与案外人太原市晋源区北堰综合市场均有一个代收关系，而本案中，答辩人北堰村委会并不存在任何代收租金的行为，也不应承担退还的责任。3、上诉人在上诉状中认为答辩人是案外人太原市晋源区北堰综合市场的实际运营主体，实属错误认识，答辩人在此再次纠正答辩人与太原市晋源区北堰综合市场的关系，在市场设计即2003年11月设立至2013年1月6日被吊销期间，答辩人是投资主体，双方是两个独立的法人单位，由于案外人太原市晋源区北堰综合市场长期的经营不善，特别是所有的商铺的常年异常低于市场价二十倍的低廉租金损害了全体答辩人村民的可得利益，导致答辩人很多村民不满汇报，答辩人于2019年9月召开了全体村民代表会议，对市场的管理重新决策，准备进行正规的招投标，并通过了未到期的租户的解决办法，才将市场管理权收回全体村民，所以，在2019年9月之后，市场的管理也是全体村民，而不是答辩人北堰村委会自行就可以决定的。综上，请求驳回上诉，维护答辩人的合法权益。郭玉娥在一审的诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2003年7月25日签订的《北堰综合市场租赁合同》至2025年8月25日，如被告不能按照上述诉求继续履行时请求判令被告赔偿原告5年的租金损失30万元；2、判令被告退还原告十年的租金45333.33元及租金占用期间的利息46240元（以45333.33元为本金，同期银行贷款利率6%，从2003年7月25日至2020年7月24日共计17年），本息合计91573.33元；3、判令被告赔偿原告卷闸门、冰柜等财产损失24800元；4、本案诉讼费由被告承担。一审查明，2003年7月25日，被告与原告签订了一份北堰综合市场租赁合同，约定被告将西峪西街北堰综合市场中楼区5号两间40平方米租赁给原告；租赁期限从2003年7月25日至2033年10月31日止，租赁期为30年；招租之日起3日前预付30年租赁费13.6万元。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋。2018年8月13日开始，因有关部门对市场进行整改，致使原告无法正常使用租赁物。2019年9月5日，被告发布公告称北堰市场拟重新进行公开招标。2019年12月30日，被告召开村支两委会，并于次日发布通知，称太原市瑨鑫农贸有限公司中标并获得了北堰综合市场的经营权，同时要求各商户于2020年元月15日前搬离。此后，太原市瑨鑫农贸有限公司接管该市场，原、被告就善后事宜发生争议，故原告诉至本院。另查明，庭审中，原告提交了一张开具时间为2003年10月20日的北堰综合市场收据，注明收到原告市场租房租金（叁拾年）98000元，另注明先交38000，该收据未加盖被告的印章，只加盖了一个有“北堰综合市场业务专用章”字样的菱形印章，被告否认曾收到该款。另查明，太原市晋源区北堰综合市场是被告投资设立的企业，该企业于2003年11月6日成立，并于2010年7月6日被登记机关吊销营业执照。一审判决认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”原、被告对签订的北堰综合市场租赁合同所约定的租赁期限超出20年的部分无效均无异议，本院予以认定。被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，原告庭审中所提交的2003年10月20日的北堰综合市场收据并未加盖被告的印章，而当时太原市晋源区北堰综合市场也未成立，故原告的证据不足以证明其向被告交付了租赁费，其已构成违约。被告于2019年12月31日所发布的通知视为解除合同通知，并无不当。原告所主张的5年租金损失、返还10年的租金及租金占用期间的利息，理由不足，本院不予支持。原告所主张的卷闸门、冰柜等财产损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告郭玉娥的诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，2002年5月，经太原市晋源区计划委员会批复同意北堰村民委员会建设北堰综合集贸市场。2003年11月6日北堰村民委员会出资设立了“太原市晋源区北堰综合市场”，并进行了工商登记，由于当时太原市晋源区北堰综合市场也未成立，2003年7月25日北堰综合市场（甲方）与郭玉娥（乙方）签订了《北堰综合市场租赁合同》，落款加盖北堰村民委员会公章。2003年10月20日，北堰综合市场收取郭玉娥房租，并加盖当时北堰综合市场业务专用章，收款人为高守慧，高守慧为北堰综合市场的财务人员，而北堰村民委员会的会计为刘德。上诉人提出的同一时期的其他系列案（2020）晋0110民初860/858/857/861号案件中，2003年7月底至8月初期间，是以被上诉人村委会的名义对外出租并收取租金，租赁合同及收款收据均由村委会盖章出具，而上诉人的租金收据与其他租户不同，是综合市场的收据，且郭玉娥的丈夫周玉福是综合市场的法定代表人。北堰综合市场对市场进行日常管理和收费，故郭玉娥实际是与北堰综合市场建立租赁合同关系，虽然北堰综合市场是北堰村民委员会成立，现已被吊销营业执照，但仍具有诉讼主体资格，郭玉娥应向北堰综合市场主张权利。上诉人郭玉娥的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。原判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7546元，由上诉人郭玉娥负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二O二O年十月二十日书记员 赵梓余