甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终728号上诉人（原审被告、反诉原告）：张某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：平凉世博伟业商贸有限公司。法定代表人：曹某，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔某。委托诉讼代理人：王某1，甘肃胜友律师事务所律师。上诉人张某与被上诉人平凉世博伟业商贸有限公司（以下简称世博伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服崆峒区人民法院（2019）甘0802民初5852号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，双方当事人均未提交新的证据和事实，本院不开庭进行了审理。现已审理终结。张某上诉请求：1.撤销崆峒区人民法院（2019）甘0802民初5852号民事判决第一项、第四项，依法改判支持上诉人的反诉请求。2.被上诉人承担二审诉讼费。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，2012年5月29日双方签订了《物业管理协议》及《租赁协议书》，证人任某及王某2也均证明双方除进场时签订合同外，再未签订过合同，所以一审法院错误认定双方签订《商铺租赁合同》及《物业管理服务合同》。二、一审判决对上诉人交还商铺遭拒事实认定错误，一审法院判决上诉人承担房屋交回后租赁费明显有失公允。三、一审判决对2018年-2019年租赁费收取月份及数额认定错误。四、一审法院对房屋租赁面积认定错误。世博伟业公司辩称，请求二审法院驳回张某的上诉请求，维持原判。事实及理由：一、双方的租赁关系有租赁合同与物业服务合同能够证实，且通过法庭调查双方存在租赁关系。二、张某没有向世博伟业公司交还过商铺。三、世博伟业公司给商户优惠房租是附条件的，张某没有按期缴纳房租，不享有优惠。四、张某实际承租的面积有合同约定，应该按实际面积计算租金。世博伟业公司向一审法院提出诉讼请求:1、要求解除双方签订的商铺租赁合同、物业管理服务合同，被告腾空并向原告交还商铺；2、要求被告支付2018年6月28日至2019年9月27日租金50393元、物业管理费1638元，两项合计52031元，2019年9月27日之后的房租按21元/㎡/月，物业费按2元/㎡/月计算至实际交房之日。张某向一审法院提出反诉请求：1、要求原告退还租赁费及物业费11079元；2、要求原告退还经营及质量保证金5000元。一审法院认定事实如下：2012年5月29日，宏安伟业房地产公司（甲方）与被告张某（乙方）签订租赁协议书1份，约定甲方将位于崆峒区世博伟业家居建材广场的A5-2F区域22、23、25、26、27、28号商铺面积共计251.60平方米租赁给乙方经营窗帘类商品，租赁期限自2012年6月28日起至2015年6月27日止。租赁费15元/平方米。前两年免收租赁费，第三年交半年租赁费，已交2个月，下剩4个月。同日，原告世博伟业公司（甲方）与被告（乙方）签订物业管理协议1份，约定乙方向甲方交纳2011年物业管理费6290元，经营保证金和商品质量保证金5000元。租赁期限届满后，被告继续租赁房屋使用。2017年8月4日，原告与被告再次签订商铺租赁合同1份，约定原告将世博伟业家居建材广场A5-2F区域20、21、22、23、25号商铺面积共计273.04平方米租赁给被告用于经营窗帘。租期2017年6月28日至2018年6月27日，租金51605元。单价21元/平方米*9个月，提前交清，优惠后实收50447元。同日，双方签订的物业管理服务合同约定物业管理费2元/月/平方米，6553元/年。另查明：2012年5月29日与2017年8月4日签订的合同所涉商铺仅是编号有异，位置及实际使用面积均一致。双方另行协商确定了比合同约定更低的费用并履行，双方均认可原告已交清2018年6月27日之前的租赁费、物业费等。2012年5月29日，被告向原告支付保证金5000元、租赁费1258元、物业管理费6290元；2014年8月16日、11月8日被告向原告支付2014年5月至2015年5月物业费小计14096元；2016年3月至2019年1月被告累计向原告支付2015年6月28日至2019年6月27日期间的租赁费、物业费小计189200元。被告支付的租赁费、物业费、保证金合计215844元。现被告张某租赁的房屋处于闲置状态，因双方对被告是否欠缴租赁费存在争议未能办理退场手续。又查明：若承租人退场时未交清租赁期间的租赁费、物业费等，原告不与承租人办理退场手续。2013年7月5日平凉市房屋测绘事务所测绘崆峒区工业园区世博路1号A5幢2层20、21、22、23号房建筑面积（含分摊面积）分别是44.89平方米、44.89平方米、53.28平方米、61.12平方米，25号房建筑面积（含分摊面积）65.84平方米（被告使用该房一半面积32.92平方米），以上房屋面积共计237.10平方米，被告另使用了部分公共通道。一审法院认为，原告世博伟业公司与被告张某签订的商铺租赁合同是当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，本院对该合同的效力予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。租赁期限届满后，若双方再无继续履行合同的意思表示，应及时办理租赁房屋的交接及费用结算手续。本案中，被告虽提供了2019年6月27日后即出卖了经营设备的证据，但并未提供确实充分的证据证明该日向原告交还商铺遭拒的事实。被告已不再使用租赁房屋经营、原告以出租人的优势地位以被告未交清费用为由未办理退场手续致房屋闲置，双方实际未再履行商铺租赁合同、物业管理服务合同，所以本院对原告要求解除合同、返还房屋的诉讼请求不予支持。对于房屋闲置发生的租赁费等损失，双方均有过错。平凉市房屋测绘事务所测绘的面积已将分摊面积即过道面积计算在内并已分摊至各商铺，被告因占用过道实际使用面积大于20、21、22、23、25号（右）商铺的测绘面积，双方理应按实际占用面积收支租赁费等，但现双方互不认可对方提出的面积，实际收支的租赁费等也比合同约定的标准更低。被告以实际支付费用为标准、以未含过道部分的面积要求原告退还多收取的费用明显有失公允。鉴于以上情况，本院对原告主张的租赁费、物业费酌情予以支持；对被告要求原告退还保证金的诉讼请求予以支持，对被告要求返还租赁费、物业费的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）平凉世博伟业商贸有限公司支付半年租赁费25223.50元；二、原告（反诉被告）平凉世博伟业商贸有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）返还保证金5000元；三、驳回原告（反诉被告）平凉世博伟业商贸有限公司其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张某的反诉请求。（以上一、二项相抵后被告（反诉原告）张某向原告（反诉被告）平凉世博伟业商贸有限公司支付20223.50元。）案件受理费1102元，减半收取551元，原告（反诉被告）平凉世博伟业商贸有限公司承担351元，被告（反诉原告）张某承担200元；反诉费101元，原告（反诉被告）平凉世博伟业商贸有限公司承担40元，被告（反诉原告）张某承担61元。二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、世博伟业租赁给张某商铺的实际面积是多少？二、2018年至2019年度房租按几个月计算。关于涉案张某租赁的世博伟业1号A5幢2层20、21、22、23号、25号商铺的实际面积问题，2012年5月29日、2017年8月4日双方签订的合同所涉商铺仅是编号有异，位置及实际使用面积均一致，对此双方均予认可，但2012年至2015年张某交付房租按251.60平方米计算，2015年之后缴纳房租世博伟业又按273.04平方米计算，在租赁商铺位置未发生变化的情况下，世博伟业计算涉案商铺房租的面积前后矛盾。根据平凉市房屋测绘事务所测绘的涉案1号A5幢2层20、21、22、23号房建筑面积（含分摊面积）分别是44.89平方米、44.89平方米、53.28平方米、61.12平方米，25号房建筑面积（含分摊面积）65.84平方米（张某使用该房一半面积32.92平方米）计算，涉案张某租赁房屋面积共计237.10平方米。故世博伟业应按上述面积收取租房费及物业费，多收取的房租费应予退还张某。2012年至2015年应退：251.60平方米﹣237.10平方米＝14.5平方米×6个月×15元＝1305元；2015至2019年6月27日应退：273.04平方米﹣237.10平方米＝35.94×32个月×21元＝24151.68元，共计25456.68元。张某对于世博伟业收取的物业费认可，予以确认。关于2018年至2019年度房租按几个月计算问题。根据双方当事人在一审庭审的陈述及证人王某2当庭作证的证言可以认定，双方约定2018年至2019年度房租按8个月收取，张某在期满后未及时交接房屋，并拖欠租赁费，逾期租赁费酌情考虑两个月。张某已经缴纳此期间房租费及物业费35000元，减去物业费6553元外，实际缴纳房租费，故下欠房租费273.04平方米×10个月×21元＝57338.4元﹣28447元＝28891.4元。综上所述，张某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初5852号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；二、撤销平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初5852号民事判决第一、四项；三、张某给付平凉世博伟业商贸有限公司房屋租赁费28891.4元；四、平凉世博伟业商贸有限公司退还张某多收取的房屋租赁费25456.68元。上述执行内容限判决书送达后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理431元，由平凉世博伟业商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 厉审判员 曹海荣审判员 李 艳二○二○年十月二十二日（法官助理 李利萍书记员 李芳芳