贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4171号原告：贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道臣功新天地小区****。负责人：钟明宇，小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：罗朝亮，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201810063988，特别授权代理。委托诉讼代理人：吕绍倩，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所实习律师，证号2301200421090，一般授权代理。被告：王磊毅，男，1970年5月24日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴家健，贵州匠和律师事务所律师，执业证号15201200910508705，一般授权代理。原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会（以下简称臣功小区业委会）与被告王磊毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臣功小区业委会负责人钟明宇及委托诉讼代理人罗朝亮、吕绍倩，被告王磊毅及委托诉讼代理人吴家健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《租赁合同》；2、判令被告将臣功新天地5号楼1层房屋移交原告；3、判令被告支付原告租金106000元，暂从2018年1月1日起计算至2020年8月1日，之后按每月4000元计算至房屋移交原告之日；4、判令被告支付原告逾期支付租金的利息损失10395.61元，暂从2017年12月23日起计算至2020年8月1日，之后以应付租金为基数，按同期银行贷款逾期罚息利率标准计算至租金付清之日；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月3日，原被告签订《租赁合同》约定，原告将位于臣功新天地5号楼1层的房屋（以下简称涉案房屋）租给被告使用，租期自2016年5月1日至2023年12月31日，租金为：2016年5月1日至2016年12月31日2000元／月，2017年2500元／月，2018年3000元／月，2019年3500元／月，2020年4000元／月，2021年后以4000元／月为基础，上浮额度根据当时情况双方另行协商。租金支付时间：2017年起被告按半年提前给原告每月的租金，以后每期付款到期前10日支付下一期租金。合同签订后，被告支付物业管理费260元／月。前述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告自2017年12月23日起一直未按合同约定支付租金，后原告于2020年5月20日向被告发出租金催缴函，但被告仍未支付租金。被告王磊毅辩称：1、原告主体不适格，没有法律、事实依据证实其有权收取我方租金；2、即便被告需要交纳租金，租金的收取人也不应是原告。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》约定，原告将涉案房屋租给被告使用，租期自2016年5月1日至2023年12月31日，租金为：2016年5月1日至2016年12月31日2000元／月，2017年2500元／月，2018年3000元／月，2019年3500元／月，2020年4000元／月，2021年后以4000元／月为基础，上浮额度根据当时情况双方另行协商。租金支付时间：2017年起被告按半年提前给原告每月的租金，以后每期付款到期前10日支付下一期租金。前述合同签订后，被告依约占有使用涉案房屋并支付租金至2017年12月31日，后未支付租金，原告于2020年5月20日向被告发出租金催缴函，但被告仍未支付租金。另查明，2010年10月19日，案外人文谋勇与臣功房开签订《商品房买卖合同》，文谋勇向贵阳市臣功房地产开发股份有限公司购买杏园1单元14层2号房，上述合同附件四补充条款第5.6条载明：“架空层属于公共地方”，涉案房屋为小区架空层。还查明，贵阳市乌当区臣功新天地小区第一届业主委员会任期自2016年4月18日至2019年4月18日止，后于2019年10月15日经换届选举并公示产生第二届业主委员会，主任为钟明宇，于2019年10月28日报乌当区住建局备案，乌当区住建局于2019年11月4日同意备案。本院认为，原被告双方对租赁关系无异议，且被告2018年前一直按合同约定支付租金。另案外人文谋勇与臣功房开签订的《商品房买卖合同》附件四补充条款第5.6条载明：“架空层属于公共地方。”，根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，涉案房屋为小区架空层，属公共区域，为全体业主共有，全体业主有权对共有部分主张权利。关于原告主体资格，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。根据《物业管理条例》第八条第二款：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十六条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”的规定，臣功小区业委会于2019年11月4日经乌当区住建局同意备案，合法有效。根据《中华人民共和国民法总则》第八十七条第二款：“非营利法人包括事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等。”臣功小区业委会可以作为非盈利法人代表全体业主参与诉讼，原告主体适格。原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示、其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，原告依约将房屋交付给被告，被告应依约按时支付租金给原告，但自2018年1月1日后，被告未按约定支付租金给，2010年5月20日，经原告向被告下达催缴函后，被告仍未支付租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告诉请解除《租赁合同》，并移交涉案房屋以及被告按约定支付租金至移交之日的诉请，本院予以支持，自2018年1月1日至2020年7月31日的租金为106000元，2020年8月1日起的租金按每月4000元标准计算至房屋返还之日止。关于利息，原、被告在《租赁合同》中并未对逾期支付租金进行利息约定，但原告于2020年5月20日向被告发出租金催缴函后，被告仍未支付，考虑被告经催告后仍未支付租金所给原告造成利息损失，故本院酌定从催告之日起按全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率为标准计算利息至租金付清之日止。关于租金计算基数，虽然欠付的106000元是至2020年7月31日的租金，但因2020年5月20日前未支持原告利息损失，故本院对利息损失综合全案以欠付租金106000元为基数。对于原告其余利息主张，本院不予支持。被告关于原告主体不适格及无权收取租金的辩解意见与查明事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第八条第二款的规定，判决如下：一、解除原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会与被告王磊毅于2016年8月3日签订的《租赁合同》；二、被告王磊毅于本判决生效之日起五日内向原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会支付2018年1月1日至2020年7月31日的租金106000元，2020年8月1日起的租金按每月4000元标准计算至房屋返还之日止；三、被告王磊毅于本判决生效之日起五日内向原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会支付租金利息［利息以所欠租金106000元为基数，按全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率为标准，从2020年5月20日起计算至租金106000元付清之日止］；四、被告王磊毅于本判决生效之日起十日内将臣功新天地5号楼1层房屋返还原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会；五、驳回原告贵阳市乌当区臣功新天地小区业主委员会的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1314元，由被告王磊毅负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇二〇年十月二十九日法官助理黄莞君书记员孙毅