河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初3234号原告：刘荣玉，女，汉族，1982年6月6日生。委托诉讼代理人：王晖，河南钟秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志刚，河南钟秀律师事务所实习律师。被告：河南惠花城乡建设发展有限公司，住所地郑州市惠济区金桥路**，统一社会信用代码914100005976199054。法定代表人：赵丽明，执行董事。委托诉讼代理人：苏碧野，金博大律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，营业场所河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路96号，统一社会信用代码914101007457612859。负责人：史小东，该行行长。委托诉讼代理人：吕真，该行员工。委托诉讼代理人：王豹，该行员工。原告刘荣玉与被告河南惠花城乡建设发展有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘荣玉及其委托诉讼代理人王晖、李志刚、被告委托诉讼代理人苏碧野、第三人委托诉讼代理人吕真均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年12月27日签订的商品房买卖合同，被告限期办理合同备案登记注销手续及商品房预告登记撤销手续；2.解除原告与第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的个人购房借款及担保合同和预购商品房抵押合同，并判令第三人限期办理商品房抵押权注销登记手续；3.判令被告返还原告交付的首付款684329元及已偿还的月供（具体以第三人出具的还款凭证为准），并从2018年4月25日首付款交付之日起，按同期银行贷款利率标准支付相应利息，直至实际付清之日止；4.判令被告赔偿原告维修基金7817元、电商费20000元、不动产登记费80元、银行按揭服务费1216元等各项损失共计29113元；5.判令被告支付因逾期交房解除合同违约金45286.58元；6.本案诉讼费及其他相关费用均由被告承担。事实及理由：原告诉称，2018年12月27日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，被告将自己开发的位于出售给原告，合同单价18827.05元，房款总价为2264329元。付款采取按揭方式：首付款2018年4月25日付684329元，第三人招商银行于2019年1月3日发放贷款158万元，原告与第三人分别于2018年11月6日、2019年1月17日签订了《个人购房借款及担保合同》及《郑州市预购商品房抵押合同》。2018年4月24日签订房屋认购书后，被告便收取首付款684329元，并缴纳了维修基金、电商费等各项费用。同时，原告于2019年2月15日开始，向第三人缴纳月供，截止到2020年4月份已实际交付月供143625.12元。根据商品房买卖合同第八、九条约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应按买受人累计已付房款的2%支付违约金。同时，被告以每平米高出3000多元单价出卖给原告的所谓面积约50多平米独立院落，既未落实也无任何合法手续，丧失了原告当初购买一楼房屋的合同意图。综上，由于被告已延迟5个多月未能交付房屋，也未能兑现约50平米独立院落合法使用权。被告上述行为严重违约，依据我国相关法律规定，特诉至法院，望依法判如所请。被告辩称：一、由于扬尘管控治理的原因，按照《商品房买卖合同》第8条约定被告有权顺延交房期限，经被告计算涉案房屋所在项目自开工之日起累计停工约259天。以此计算顺延交房期限后被告尚未逾期，因此原告以逾期交房为由解除合同与合同约定不符，相应其要求解除借款合同以及预抵押合同并由被告返还首付款和利息等诉讼请求也不成立。二、原告要求赔偿维修资金7817元不符合郑州市房屋维修资金管理办法，银行按揭服务费、电商费并非被告收取。综上，原告诉讼请求与合同约定不符，应予以驳回。第三人述称：请求法院保障第三人的信贷资金安全，在合同解除前借款人仍需按月履行还款义务，开发商仍承担担保责任。如判令解除，贷款按实际付款当日银行当天系统结清金额为准。在贷款付清前，第三人不同意解除涉案房屋的抵押。另外，银行没有收取任何按揭服务费。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的郑州市房屋一套，建筑面积120.27平方米，房屋总价款2264329元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：2018年12月27日现金付款684329元，剩余金额1580000元通过商业贷款方式付款。合同第八条对交付期限约定如下：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；……3.政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为（如举办大型运动会、交流会），或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，被告可以据实予以延期。合同第九条对逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告分别于2018年4月24日、25日向被告缴纳20000元及664329元首付款。被告分别于2019年1月18日、1月24日向原告出具金额为1580000元及684329元的房款发票。2018年4月25日，原告向被告支付维修基金7817元及不动产登记费80元。2018年6月23日，原告向郑州广誉企业营销策划有限公司交纳按揭费1216元。2018年8月29日，郑州乐居广告有限公司向原告出具河南增值税普通发票一张，显示收取原告服务费20000元。2018年11月26日，原告（借款人、××）与被告（保证人）及第三人（贷款人、××）签订《个人购房借款及担保合同》（编号为：8181123656008）一份，主要约定：原告向第三人申请个人购房贷款用于支付案涉房屋购房款，第三人同意提供此项贷款；贷款金额158万元，贷款期限自2018年11月26日起至2048年11月26日止；本合同执行利率为年利率5.88%，执行利率的约定与借款借据不一致的，实际执行利率以借款借据为准；还款方式为原告按月等额还本付息；原告按照第三人的有关规定办妥贷款手续后，第三人将贷款划入原告第一扣款账户内；保证期间自本合同生效之日起至原告持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由第三人保管之日止。上述合同签订后，第三人向原告发放个人贷款158万元。原告自2019年2月15日起每月按时向第三人偿还月供。2020年1月17日，原告（××）与第三人（××）签订了《郑州市预购商品房抵押合同》一份。2020年3月5日，被告向尚悦居业主发出《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》一份，主要载明：被告2019年12月24日曾发函说明尚悦居项目因环保管控影响无法按期交付，现确定受管控影响的天数为44天。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……（三）建设工程：2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）；3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）；3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。另查明，2020年6月8日，被告收到原告邮寄送达的《解除合同告知函》。庭审中，原、被告均认可案涉房屋尚未交付。再查明，案涉房屋不动产登记资料查询结果显示，该房屋产权人为被告，预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0343579号，抵押权预告登记号为豫（2020）郑州市不动产证明第0028029号。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和原、被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋，截至开庭之日即2020年7月8日已逾期交房191天，扣除被告自认受政府大气管控44天及受新冠肺炎疫情影响45天不能施工，被告亦逾期交房超过60日。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，故原告要求解除案涉《商品房买卖合同》、办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的首付款684329元返还原告，并应自首付款缴纳之日起（即2018年4月25日）按照中国人民银行同期定期存款利率支付原告该款利息损失。因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除后，《个人购房借款及担保合同》的合同目的已无法实现，故原告要求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房借款及担保合同》解除后，被告应将原告已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款偿还给第三人；原告与第三人协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续。关于违约金，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期超过60日交付房屋，原告要求解除合同的,被告应当按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，故被告应支付原告违约金45286.58元（2264329元×2%）。关于原告要求被告赔偿维修基金、电商费、不动产登记费、按揭服务费的诉讼请求，原告为购买案涉房屋支出有维修基金7817元、按揭服务费1216元及不动产登记费80元，该费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任。关于电商费20000元，原告提交的证据可以看出收取服务费的主体系郑州乐居广告有限公司，并非被告，故原告要求被告支付电商费20000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：原告刘荣玉与被告河南惠于本判决生效之日解除，双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记注销手续；原告刘荣玉与被告河南惠花城乡建设发展有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房借款及担保合同》于本判决生效之日解除；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司郑州分行偿还原告刘荣玉的贷款余额（贷款余额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准），原告与第三人并协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘荣玉已偿还的月供（月供数额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘荣玉首付款684329元，并按照中国人民银行同期定期存款利率支付该款自2018年4月25日起至实际给付之日止的利息；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘荣玉违约金45286.58元；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘荣玉维修基金损失7817元、按揭服务费损失1216元及不动产登记费损失80元，共计9113元；驳回原告刘荣玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11952元，减半收取计5976元，由原告刘荣玉负担146元，被告河南惠花城乡建设发展有限公司负担5830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  王艳梅二〇二〇年十月十日书记员  刘 娟