四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10321号 上诉人（原审被告）：四川点启英才教育咨询有限公司，住所地：成都市青羊区八宝街******。 法定代表人：李娟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：牟勇，四川国炯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍德福，四川国炯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾国飞，男，1973年10月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：杨国春，四川坤弘律师事务所律师。 原审第三人：成都万和广场有限公司，住所地：成都市青羊区守经街**。 法定代表人：周江，董事长。 委托诉讼代理人：刘玉芳，女，1972年9月15日出生，汉族，住成都市新都区，系公司员工。 上诉人四川点启英才教育咨询有限公司（以下简称点启英才公司）因与被上诉人曾国飞、原审第三人成都万和广场有限公司（以下简称万和广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 点启英才公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回曾国飞的全部诉讼请求或发回重审；二、案件一、二审诉讼费由曾国飞承担。事实与理由：一、案涉租赁关系已实际解除，并将租赁房屋腾退给曾国飞，故点启英才公司无再次支付租金的义务。点启英才公司租赁案涉房屋用于教育类培训，平时租金都是按时支付。曾国飞也是该公司股东之一，在2018年春节前股东会议中就对退还726.52平方米租赁房屋征得曾国飞同意，并在2019年3月点启英才公司管理人员吴小康与曾国飞微信聊天记录中，也已同意将这部分房屋退还曾国飞，只保留1000平方米一部分。而后就726.52平方米房屋是否支付租金，曾国飞多次干扰点启英才公司正常经营，致使点启英才公司于2019年7月15日将案涉房屋腾退给曾国飞。故点启英才公司实际与曾国飞已实际解除租赁关系不存在租金的欠付情形。二、点启英才公司一审中已向法院申请参与本案纠纷的证人出庭作证和当事人出庭，一审未批准是对点启英才公司诉权的剥夺。一审查明事实不清，点启英才公司租赁曾国飞案涉房屋面积726.52平方米和相邻1000平方米，因经营亏损双方在2019年3月前已同意点启英才公司腾退726.52平方米房屋给曾国飞，点启英才公司也将该面积在2019年3月10日前腾出，之后曾国飞无故反悔，拒绝接收房屋要求点启英才公司支付租金，曾国飞因此纠纷多次堵门干扰点启英才公司正常经营，双方也因此多次报警，并在派出所调解未果。后点启英才公司于2019年7月15日整体搬离到猛追湾游泳馆从事经营。关于点启英才公司何时腾退面积726.52平方米和1000平方米，有参与纠纷的相关证人及当事人可以确认。一审中点启英才公司已经申请上述人员出庭，一审未予以批准，也未核实相关情况。点启英才公司未实际租赁使用曾国飞的房屋，不应支付租金。一审对此认定错误，应予以改判。 曾国飞辩称，一、点启英才公司主张双方租赁关系已经解除，并已将案涉房屋腾退给曾国飞，故无再行支付租金义务的事实和理由不能成立。首先，曾国飞自2014年将房屋租赁给点启英才公司后，都是提前半年收取一次租金，该事实在一审中也得到了点启英才公司的认可，其租金付至2019年7月15日。其次，点启英才公司诉称，在2018年春节前股东会议题中就退还726.52平方米租赁房屋已征得曾国飞同意没有任何事实依据。再次，点启英才公司诉称以2019年3月公司管理人员吴小康与曾国飞微信聊天记录，证明点启英才公司将726.52平方米房屋退还给曾国飞，只保留1000平方米一部分，不能达到证明目的。吴小康既不是股东，也不是法定代表人，也没有支付过租金，也没有其他证据证明吴小康是点启英才公司管理人员，因此，其行为不能代表点启英才公司，该微信聊天记录不能证明其主张。最后，点启英才公司主张曾国飞多次干扰其正常经营，致使其2019年7月5日将案涉房屋腾退给曾国飞没有任何事实依据。综上，曾国飞认为，点启英才公司诉称的2019年7月15日就已腾退案涉房屋给曾国飞不能成立。即便点启英才公司之后搬离租赁房屋，也是点启英才公司的单方行为，且从未通知曾国飞，曾国飞也不知情，这种擅自搬离行为不能导致合同的解除，更不能导致点启英才公司租金支付义务的消灭。二、点启英才公司诉称的一审中已向法院申请参与本案纠纷的证人出庭作证和当事人出庭，一审法院未批准是对点启英才公司诉权的剥夺不能成立。首先，一审举证通知书规定，申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前的10日前向法院提出申请。而点启英才公司的委托诉讼代理人一审开庭时称是在开庭的前几天才接受委托，在开庭的当天才提交证据，为此，曾国飞委托诉讼代理人当庭还提出了证据己过举证期限的异议。其次，点启英才公司诉称，之后曾国飞无故反悔，拒绝接收房屋，曾国飞多次干扰点启英才公司正常经营没有任何证据予以支持，不能成立。综上所述，曾国飞认为，点启英才公司租用曾国飞房屋后，擅自退场的行为不能成为其不支付租金的理由。《2017年成都市全市法院民商事审判工作会会议纪要》第65条的规定，租赁合同有效期内，承租人在未解除合同的情况下擅自退场的，出租人有权要求承租人支付租赁物返还之前的租金。因此点启英才公司的上诉请求不能请求，请求驳回。 万和广场公司表示其作为第三人，无意见发表。 曾国飞向一审法院提出诉讼请求：1.点启英才公司支付曾国飞位于八宝街家乐福四楼商业用房半年（自2019年7月15日至2020年1月14日）的租金300000元及逾期利息；2.点启英才公司承担本案的全部诉讼费用。一审审理中，曾国飞明确诉请的利息按照每日万分之五的标准，从2019年7月15日起计算至租金付清之日。 一审法院认定事实如下：2008年10月28日，万和广场公司与成都康名美发用品有限公司（以下简称康名公司）签订《房屋租赁协议》，将其位于成都市青羊区，建筑面积2519平方米的房屋出租给康名公司，租赁期限从2008年11月1日至2018年10月31日，曾国飞在合同落款的康名公司法定代表人处签名。之后，万和广场公司又与曾国飞签订《房屋租赁协议》，将上述房屋出租给曾国飞，租赁期限从2018年11月1日至2023年7月31日。 2017年7月5日，曾国飞（甲方）与点启英才公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将上述房屋的一部分转租给点启英才公司，双方约定：甲方将位于八宝街家乐福四楼中间两间商业用房转租给乙方使用，建筑面积1000平方米；租赁期限自2017年7月15日至2020年7月14日；租金为50元每月每平方米，按半年结算，半年租金30万元；第一次房租支付日期2017年7月10日内支付半年租金；在此期间，任何一方要求终止合同，须提前半年通知对方。合同签订后，曾国飞交付了房屋，点启英才公司已支付房屋租金至2019年7月14日。 一审审理中，点启英才公司陈述其于2019年7月15日已腾退案涉房屋，但与曾国飞没有交接；曾国飞陈述点启英才公司未通知曾国飞，系擅自腾退，曾国飞对其腾退不知情，至2019年12月中旬才知道案涉房屋已空置。 一审法院认为，曾国飞与点启英才公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，合同签订后，曾国飞已经履行了房屋交付义务，点启英才公司应按约支付租金。点启英才公司主张其于2019年7月15日已腾退案涉房屋，但其既未在腾退房屋时与曾国飞进行交接，也未就其腾退时间或曾国飞应该知道其腾退事实的时间提交有效证据，故一审法院对点启英才公司的该项主张不予确认。本案中，点启英才公司腾退案涉房屋时未征求曾国飞同意也未通知曾国飞，系单方腾退的违约行为，曾国飞虽然自认在2019年12月中旬已知晓案涉房屋空置，但其未作出收回房屋解除合同的意思表示，故其要求点启英才公司支付案涉房屋2019年7月15日至2020年1月14日的租金300000元（50元×1000平方米×6月）的诉讼请求符合双方合同约定，一审法院予以支持。 关于逾期利息。《房屋租赁合同》约定租金为半年结算，第一次支付日期为2017年7月10日内，由此推算，2019年7月15日至2020年1月14日的租金至少应于2019年7月15日前支付。点启英才公司逾期支付租金已构成违约，给曾国飞造成了资金占用利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，曾国飞有权主张逾期利息损失。因合同对逾期付款的违约责任没有具体约定，对曾国飞关于逾期利息的诉讼请求，一审法院部分支持为：以欠付租金300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从逾期之日即2019年7月15日起计算至租金付清之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、点启英才公司于判决生效之日起十日内向曾国飞支付租金300000元及逾期利息（逾期利息计算方式为：以300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年7月15日起计算至租金付清之日止）；二、驳回曾国飞的其他诉讼请求。如果点启英才公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5823元，减半收取2911.5元，由点启英才公司负担。 本院二审期间，点启英才公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。点启英才公司提交以下证据：一、录音光盘、录音转文字记录。拟证明：一份录音证明曾国飞多次通过报警阻拦干预点启英才公司的经营，在公安向警官出警时，时间是2019年5月23日。第二份录音于2019年5月24日形成，证明曾国飞报的警，派出所指定了一个律师给他们做调解，但没有调解好。二、吴小康证人证言，载明吴小康通过电话和微信方式多次与曾国飞沟通协调退还案涉房屋，并于2019年3月13日通过电话和微信明确表达此意愿，房屋租金押金不要求退还，作为违约金，办公室家具及人员于2019年3月14日撤出案涉办公场地。期间曾国飞多次带人看过案涉房屋，点启英才公司多次配合洽谈再次出租事宜。案涉房屋于2019年3月14日正式退还曾国飞。拟证明：吴小康是当时北京总部调到成都的高管人员，其多次与曾国飞协商将726.52平米的房子退给曾国飞，但曾国飞一开始同意，最后不同意，拒绝签收。三、成都金羽天翼体育运动有限公司出具《证明》。成都金羽天翼体育运动有限公司营业执照复印件，《证明》载明：点启英才公司已于2019年7月9日整体搬迁至锦江区华星路1号猛追湾游泳场羽毛球馆二楼，并于当日与成都金羽天翼体育运动有限公司签订委托管理协议。拟证明：点启英才公司于2019年7月9日整体搬离了八宝街。四、点启英才股东群微信聊天记录，系曾国飞与群内股东进行聊天记录，及曾国飞在群内所发微信记录。拟证明：1.2019年5月5日曾国飞要求点启英才公司把所有东西全部搬走，点启英才公司认为相当于是提前解除合同，要求点启英才公司搬离。2.2019年7月9日曾国飞已经知晓了点启英才公司要搬离成都市青羊区的事实。3.曾国飞知晓点启英才公司已经搬离了案涉房屋。五、网上银行电子回单、收据。拟证明：曾国飞收到案涉房屋的租金，一审中对5万的押金部分没有查清。六、点启英才公司工作人员张某及该公司创始股东也是该公司2014年至2019年5月高级管理人员邱某所作证言。拟证明：曾国飞通过多次报警等方式干扰点启英才公司正常经营。点启英才公司已经于2019年3月10日腾退726.52平方米房屋返还给曾国飞，于2019年7月15日腾退1000平方米房屋返还给曾国飞。 本院对上述证据认定如下：一、对录音证据，一份内容为曾国飞就点启英才公司欠付租金事项报案，曾国飞虽在录音中表达了要断水断电的意思，但是警方告知其因按合同约定催收租金，同时联系点启英才公司“邱总”与曾国飞另行共同协商纠纷处理。该证据无法显示曾国飞多次通过报警阻拦干扰点启英才公司经营，因缺乏证明力，本院不予采信。对第二份录音，内容为曾国飞与点启英才公司邱某与一名律师就双方之间的纠纷进行协商，最终双方决定从法律层面解决。从录音中无法显示点启英才公司的腾退时间，因缺乏证明力，本院不予采信。二、对吴小康证人证言，该证言系针对案外房屋，因缺乏关联性本院对该项证据不予采信。三、对案外人提交《证明》及提交人营业执照，因其单方陈述，提交人并未出庭接受询问，加之《证明》中载明点启英才公司于2019年7月9日整体搬迁至锦江区华星路1号猛追湾游泳场羽毛球馆二楼，这亦与点启英才公司提交上诉状中载明其整体搬迁至猛追湾游泳馆的时间2019年7月15日相矛盾，故本院对该证据不予采信。四、对微信聊天记录，本院对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。五、对网上银行电子回单、收据真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。六、对点启英才公司申请出庭证人张某所做证人证言，就案涉房屋所作证言部分，无法证明曾国飞的报警行为达到扰乱经营的程度，同时按其所述，点启英才公司于2019年7月14日搬离，此与点启英才公司主张相矛盾，加之其作为点启英才公司员工，所作证言证明力亦有所欠缺，本院对其所作证言不予采信。七、对点启英才公司申请出庭证人邱某所做证人证言。其所称案涉房屋于2019年7月腾退给曾国飞，依据系证据四中提交微信群聊天记录，故对其证言的认定实质系对微信聊天记录证据性质的认定，本院在本院认为部分进行具体论述。 本院二审另查明，曾国飞2019年5月5日在“点启英才股东群”中表达了要在“后天把点启大门要关了，”，但在2019年7月9日，有股东在群内问曾国飞“曾总，四川点启英才要搬家了？定下来了吗？我们怎么不知道？”，曾国飞回复“我听别人说了。”，该股东接着询问曾国飞“多久搬家呢？”“你是大股东，都不知道吗？”，后无曾国飞回复。然曾国飞于2019年7月15日在股东群内称“各位股东点启都搬完了，搬到什么地方都不知道了。这个是什么意思了。”，并在群内发送案涉房屋照片及视频，照片有室内拍摄部分。根据曾国飞发送的照片，有进入室内拍摄的房屋状况，照片显示案涉房屋已经被搬空。 本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，点启英才公司与曾国飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：点启英才公司是否存在欠付租金的情形，如果存在，欠付数额的确定。对此，本院评述如下： 点启英才公司主张其于2019年7月15日已经腾退案涉房屋返还给曾国飞，故不存在欠付租金的问题。对此本院认为，根据点启英才公司提交的微信聊天记录，虽曾国飞表达过要关门，但并无证据证明其已实施该行为，根据曾国飞2019年7月15日微信聊天记录，点启英才公司至迟于该日彻底搬离，曾国飞至迟在该日知晓该事实。而虽曾国飞一审主张案涉房屋钥匙在点启英才公司处，对案涉房屋是否上锁，其称不知道、不清楚，然根据其群内拍摄视频及照片，有案涉房屋室内情况，故案涉房屋控制权至迟于该日返还至曾国飞。故对曾国飞主张点启英才公司支付2019年7月15日至2020年1月4日的租金及利息，本院不予支持，一审对此认定不当，本院予以改判。 对点启英才公司支付押金的处理问题，因其并未在一审就此提起反诉，曾国飞亦明确表述不同意在本案中一并处理，故本院对此不再进行审查，其可另行主张。 综上所述，点启英才公司上诉请求成立，应予支持；因出现新证据，导致一审点启英才公司是否存在欠付租金不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16924号民事判决； 二、驳回曾国飞的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取2911.5元，二审案件受理费5823元，由曾国飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹