河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀0102执异56号 案外人：赵某，男，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：孙海元、史慧杰，河北时音律师事务所律师。 申请执行人：中国某银行股份有限公司石家庄分行，住所地：石家庄市长安区。 负责人：刘某1。 委托诉讼代理人：宋某、于某，该分行员工。 被执行人：秦某，男，汉族，住河北省石家庄市长安区。 被执行人：刘某2，男，汉族，住河北省藁城市。 被执行人：石家庄某商贸有限公司，住所地：石家庄长安区。 法定代表人：秦某。 本院在执行申请执行人中国某银行股份有限公司石家庄分行与被执行人秦某、刘某2、石家庄某商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，案外人赵某对本院作出的（2019）冀0102民初7183号民事裁定书不服，提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人赵某称，法院审理的（2019）冀0102民初7183号原告中国某银行股份有限公司石家庄分行与被告秦某、刘某2、石家庄某商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，于2019年10月15日错误查封了位于石家庄市长安区房产。该房产已于2015年9月由赵某从刘某2处购买取得，赵某为实际所有权人。 2015年8月19日赵某与刘某2签订《房屋买卖契约》，合同约定由赵某购买刘某2的位于石家庄市长安区房产，成交价格110万元。同日赵某（乙方）与刘某2（甲方）签订《补充协议》，协议约定，（1）甲方负责更名，更名费乙方承担5万元，如果不够甲方承担不足部分。（2）2015年8月19日，乙方交定金7万元，甲方开始办理更名手续。甲方拿走5万，留在中间人处2万。（3）甲方到房管局退备案前，乙方交房款60万元给甲方，甲方当天交房给乙方。（4）等到乙方签备案合同时，乙方交30万元给甲方。（5）等不动产统一发票换回后，补齐剩余房款10万元。（6）如果更名办不成，双方同意做委托公证手续，此房成交价格为105万整。赵某分别于8月19日、9月22日、9月30日支付了刘某27万元、30万元、63万元，共计100万元。刘某2于2015年10月1日将房屋交付了赵某，赵某当日入住至今。因所购买房产无法在当时更名过户，双方于2015年9月30日在河北省石家庄市燕赵公证处办理了委托公证一份，由刘某2委托赵某代为办理石家庄市长安区房产的以下事项：（1）办理上述房产的结算事宜；（2）办理上述房产的房屋所有权证、缴纳各种税费；（3）领取房屋所有权证；（4）办理交房手续；（5）办理物业交接手续。委托期限自委托之日起至委托事项办理完毕为止。法院查封房屋的时间为2019年10月15日，而赵某购买房屋时间为2015年8月19日，已支付全部房款100万元（但刘某2并未按照合同约定偿还银行贷款，赵某无需再支付剩余5万元）。赵某自2015年10月1日起一直居住在该房屋，房屋未能更名过户原因不在于赵某，赵某早已是房屋实际上的所有权人。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，人民法院应依法解除对房屋的查封。 申请执行人中国某银行股份有限公司石家庄分行称，1、异议申请人赵某因自身原因导致无法办理过户登记，不具备排除查封的法定情节及权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款相关规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。涉案房产至今未取得不动产登记证，房管局系统显示房产备案人为刘某2，异议人在明知该房产不具备过户条件的情况下进行交易，不能过户明显是其自身原因造成的。因此，应依法驳回其异议申请。2、异议申请人并未支付全部房款，不具备排除查封的法定情形及权利。根据异议申请人提交的《房产买卖契约》，约定成交价格为110万元，没有明确约定丙方(中介方)，亦没有丙方签字盖章。由其提交的中信银行石家庄建设北大街支行交易清单显示仅支付给刘某25万元，而其转账给宋某的2万元不能认定为房款。根据异议申请人提交的河北银行跃进路支行交易明细清单可知，赵某在2015年9月22日及2015年9月30日交易均为取现，不能证明相关款项实际支付给了刘某2。异议申请人并未支付全部价款。因此，应依法驳回其异议申请。 本院查明，2015年8月19日刘某2（甲方、卖方）与赵某（乙方、买方）签订《房屋买卖契约》，约定由赵某购买刘某2名下位于石家庄市长安区，总价款为110万元。第三条付款方式约定，乙方于2015年8月19日给付给甲方购房定金7万元，同时甲方交给丙方（中介方）售房保证金2万元，购房定金在首付房款时抵做房款，售房保证金在甲方将户口迁走，房产钥匙交付给乙方并结清所有费用后全部退给甲方。第八条约定，甲方有银行贷款约10万元，甲方自行还款。公证费由乙方承担。第九条费用承担约定，乙方于交付首付款时付给丙方中介费1万元，同时甲方预付给丙方交易服务费462元。后双方签订《补充协议》，协议约定（1）甲方负责更名，更名费乙方承担5万元，如果不够甲方承担不足部分。（2）2015年8月19日，乙方交定金7万元，甲方开始办理更名手续，甲方拿走5万，留在中间人处2万。（3）甲方到房管局备案前，乙方交房款60万元给甲方，甲方当天交房给乙方。（4）等到乙方签备案合同时，乙方交30万元给甲方。（5）等不动产统一发票换回后，补齐剩余房款10万元。（6）如果更名办不成，双方同意做委托公证手续，此房成交价格为105万整。后因更名未办成，双方到河北省石家庄市燕赵公证处办理了委托公证手续。2015年9月30日公证处出具公证书，刘某2购买了一套房产，位于石家庄市长安区，现由刘某2委托赵某代为办理上述房产的以下事项：（1）办理上述房产的结算事宜；（2）办理上述房产的房屋所有权证、缴纳各种税费；（3）领取房屋所有权证；（4）办理交房手续；（5）办理物业交接手续。委托期限自委托之日起至委托事项办理完毕为止。 被执行人刘某2于2015年8月19日向赵某出具收条，载明收到赵某购买房产定金7万元；于2015年9月22日出具收条两份，载明收到赵某购买房产房款10万元、20万元；于2015年9月30日出具收条，载明收到赵某购买房产房款63万元，上述共计100万元整。 2019年10月15日本院作出（2019）冀0102民初7183号协助执行通知书，查封了刘某2名下位于长安区房产，查封期间为三年，自2019年10月15日至2022年10月14日。 案外人赵某提交物业管理费、水费、暖气费等缴费收据及石家庄市长安区某社区居委会出具的居住证明，证明其已于2015年10月入住该房屋至今，其所提交的某社区居委会及河北某房地产开发投资有限公司出具通知显示自2019年12月21日起，涉案房屋才可以办理不动产登记证。其所提交的刘某2手写“以上内容属实”，并加摁手印的说明书，证实因刘某2没有按照合同规定偿还该房屋银行贷款，其无需再支付剩余5万元房款，故其已支付完全部购房款。中间人宋某出庭作证称，经其介绍，刘某2将房屋出售给了赵某，交易金额为105万元，其收取了1万元中介费（赵某支付），其收取的定金7万元中，因刘某2没有按照合同约定一次性还清贷款，故有2万元尚在中间人处留存。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中已查明，刘某2与赵某于2015年8月19日签订《房屋买卖契约》，约定由赵某购买刘某2位于石家庄市长安区房产，赵某自2015年10月起一直在该房屋内居住且已支付购房款100万元，虽然该房屋原定成交价格为105万元，但因刘某2未按照合同约定还清贷款，赵某无需再支付剩余5万元房款，刘某2本人已签字确认上述事实，故可视为赵某已支付完全部购房款。因涉案房屋自2019年12月21日起才可以办理不动产登记，即未能办理过户登记非因案外人赵某的原因。综上，案外人赵某的异议请求符合排除执行的法定条件，异议成立，本院予以支持。申请执行人提出的赵某未支付全部购房款且系自身原因未办理过户登记的抗辩主张，理据不足，本院不予采信。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于石家庄市长安区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  苏渝涵 人民陪审员  樊立成 人民陪审员  党红华 二〇二〇年十月十日 书 记 员  李丽丽