上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17681号原告：上海万胜集贸市场经营管理有限公司。法定代表人：王粟峰，执行董事。委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟玉苗，上海君乐律师事务所律师。被告：彭武，男，1986年6月25日生。委托诉讼代理人：原香微，上海佳通律师事务所律师。原告上海万胜集贸市场经营管理有限公司与被告彭武租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序。2020年9月22日，本院公开开庭审理了本案，原告上海万胜集贸市场经营管理有限公司委托诉讼代理人王子君、钟玉苗、被告彭武委托诉讼代理人原香微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万胜集贸市场经营管理有限公司(以下简称万胜公司)向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种均为人民币)331,666.65元(自2020年1月25日至2020年6月24日共计5个月,按照月租金66，333.33元,共计租金331,666.65元)；2、判令被告支付原告违约金99,499元;3、判令被告支付因提前解除合同所产生违约金人民币198,999.99元(自2020年6月25日至2020年9月24日共计3个月,按照月租金66，333.33元计算)；4、判令被告向原告支付因逾期支付租金所产生利息损失(自2020年1月25日起至实际清偿日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)。事实与理由：2018年8月20日，原告与被告签订《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本》，约定被告承租原告场地经营水果，双方就租赁期限、租金及支付方式进行了约定，并约定被告若因特殊情况需要退租，需提前3个月书面通知原告终止合同，并支付违约金。合同签订之日，被告同时支付给原告保证金40,000元，并约定若被告提前退租原告不退还保证金。2019年2月14日，因摊位原因双方就上述合同签订《情况说明》，约定自2019年1月25日至2021年1月24日，月租金调整为66,333.33元，其他内容不变。从2020年1月25日开始，被告在未通知原告的前提下停止支付租金。2020年6月13日，被告向原告发出《梅川路XXX号(1号2号3号39号40号41号)撤场告知函》，通知原告解除合同并于6月14日撤场，双方合同已实际解除。被告上述行为已经构成违约，严重损害原告的合法权益，应承担相应的违约责任，故原告涉诉。被告彭武辩称，原告与被告签订的租赁合同关系属实，被告拖欠租金是2020年1月25日-2020年6月14日，疫情期间被告水果生意经营不善，2020年2月13日到4月初，因为疫情防控需要，原告将市场通道封闭了2个月左右，将被告和整个市场进行隔离，导致被告几乎没有客流量，被告出现经营困难的情况，因无力缴纳租金和原告协商退场，被告退场时将冷柜货架等未搬离，要求抵扣租金，市值6万元，被告缴纳了保证金4万、转让费35万，被告要求抵扣，恳请法院考虑疫情影响，上海市政府于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件应急响应，3月3日启动二级响应，5月9日降为3级响应，疫情属于不可抗力，根据民法总则180条、合同法117条，被告请求疫情期间租金减免，疫情缓解期间对于租金调整。1月25日-4月初(主张50天)租金进行免除，4月初到6月14日减租。原告主张的违约金属于重复主张，被告和原告协商退场解除合同的，不存在违约，撤场时被告通过微信和快递方式通知了原告，被告撤场之后，原告将租赁物租赁给了第三人，都是使用被告的设备，第三人在6月27日正式营业开张的，应该是早于6月27日签订了租赁合同，原告主张3个月违约损失，远超原告实际损失。综上，被告履行合同期间出现的亏损是疫情导致的，不属于商业风险，双方应该共担损失，不应该由被告一人承担。本院经审理确认事实如下：上海市嘉定区真新街道梅川路XXX号XXX室(以下简称梅川路XXX号)系商场，原告系梅川路XXX号的产权人。2018年8月20日，原、被告签订上海市商品交易市场进场经营合同一份，约定甲方(原告)将其拥有坐落于梅川路XXX号市场使用权和经营权，现甲、乙双方共同确认，乙方(被告)承租该市场内1号2号3号39号40号41号场地，仅限用于经营水果业务；租赁期自2018年7月25日起至2021年1月24日止，共计2年6个月；从2018年7月25日至2019年1月24日月租金41,667元，总额250,000元，其他费用3,000元；从2019年1月25日至2021年1月24日月租金68,000元，年租金总额为816,000元，其他费用每年为1,800元，支付方式：按月支付，先付后用(提前10天)；乙方在支付租金的同时，向甲方支付40,000元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保；乙方有下列情形之一的，除承担相应责任外，甲方有权解除合同：6，逾期5天，经书面催告仍未支付租金、水电费、等费用以及补足保证金的；租赁期间，甲方确需收回场地和库房的，必须提前1个月书面通知乙方终止合同，同时支付给乙方违约金，违约金以剩余租期内可收取租金金额%计算，并退还有关的预收费用(不计利息)和保证金；乙方因特殊情况需要退租的，必须提前3个月书面通知甲方终止合同，同时支付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金的100%计算并不退还保证金；如果乙方在合同期内退租，必须支付甲方违约金10万元，因甲方为乙方摊位移位、改建、投资资金；等等。合同签订后，双方按约履行合同。2019年2月14日，原、被告签订情况说明一份，内容是：关于梅川路XXX号水果摊位在2018年8月20日签订的进场合同，原定位1号、2号、3号、39号、40号、41号摊位租赁给彭武经营水果，在2019年1月25日至2021年1月24日年租金816,000元，其他费用为18,000元，合计834,000元。因甲方没拆除3号摊位所以年租金816,000元减去2万元，其他费用减去3,000元。水果摊位减去后从2019年1月25日至2021年1月24日，调整为年租金796,000元，其他费用15,000元，合计为811,000元，租金每月支付，每月租金为66,333.33元，其他费用第一个月付清，其他内容不变。自2020年1月25日起的租金，被告未能支付。2020年6月13日，被告出具书面函一份，函中其向原告明确于2020年6月14日撤场，保证金予以抵扣租金，等等。2020年6月14日，原告方蔡经理微信告知被告：彭老板，上次与老板，碰面说好2天里给回复，我也打电话和你谈了，你说没有办法，现在通知你，星期一早上9：30分停电、停水，请你早作安排，减少损失。2020年6月15日，被告微信发给原告方蔡经理一组摊位现场照片并告知：你好，蔡经理，已按贵公司要求完成撤场，请知悉。现原告为主张权利，故涉诉。审理中，原、被告一致确定2020年6月15日双方合同解除。原告主张，疫情期间，确实影响了被告的经营，但这不是原告造成的，原告也是私营企业，没有义务为被告减免租金。被告于2020年6月14日撤场，原告当时不知道，被告撤场后原告才接收摊位的，被告违约退租，原告主张5个月租金总额的30%作为退租违约金即99,499元，被告没有提前三个月通知原告，按照合同约定违约金是剩余租期的租金及不退还保证金，因违约金过高原告主张3个月租金即198,999.99元，被告没有按约支付租金故主张租金的逾期利息。被告主张，因疫情，原告在市场内采取的防控措施，导致客户大量流失，被告亏损，无力缴纳租金，被告向原告申请减免租金，原告不同意，让被告退场，并通知将采取停电、停水措施，鉴此被告决定2020年6月14日撤场，故合同解除系双方协商解除的，另外，被告的摊位于2020年6月27日由案外人重新开张，故原告的租金实际损失不高的，不同意原告的违约金主张，并要求保证金在本案中予以结算。关于被告主张本案所涉摊位于2020年6月27日由案外人重新开张的事实，被告提供了微信朋友圈照片予以佐证。对此，原告不予确认。关于本案所涉摊位内的货架、冷柜及冷库，被告主张抵销租金，对此，原告不予同意，要求被告自行搬走。鉴此，被告表示自行与原告协商后向本院提交书面意见，但未能向本院提交书面意见。因原、被告意见不一，致调解未果。上述事实，有房地产权证、合同、情况说明、微信记录、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系明确，合法有效，具有约束力。本案所涉合同在履行期间确实遭遇新冠疫情，然在合同内容没有依法变更前，被告主张减免租金，缺乏依据，由此被告未能按约履行支付租金义务系违约行为，应承担违约责任。在被告未按约付租金、且在原告书面通知缴纳之日起逾期5天的情形下，按照合同约定，原告享有合同解除权，然本案中原告并未按此约定主张合同解除权。现根据原告方人员与被告的微信联系内容，原告在被告拖欠租金的情况下已经明确向被告主张权利，所涉的救济手段包括了即将停电停水措施，这也意味着原告打算终止合同的履行，在此情形下，被告于2020年6月14日撤场并通知原告，可以视为双方协议解除合同，现双方一致确认6月15日合同解除，本院予以确认。合同解除，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，协议解除合同并不意味着原告不追究被告的违约行为，本案中被告没有证据表明原告放弃了其追究违约责任的权利。本案系因被告拖欠租金而产生的纠纷，然针对被告拖欠租金的违约行为，合同中并无约定相应的违约金条款，拖欠租金所产生的损失可以按规定计算逾期利息，原告主张按5个月租金总额的30%计算解约违约金，无合同依据，原告主张按提前三个月条款主张违约金，然本案中涉及新冠疫情的拖欠租金情形并不适用该条款，何况根据该条款约定，原告提前解约违约金金额空白，这样的条款是否属于格式条款值得商榷。故2020年1月25日至2020年6月15日期间的租金311,766.65元，被告应给付原告；租金按照合同约定是先付后用，于每月开始前10天支付，故每月租金的逾期利息起算时间是不一样的，原告主张自2020年1月25日起算逾期利息，对于第一期租金是适当的，但对于第二期及之后的租金并不正确，故对之后租金逾期利息起算时间本院予以调整；原告主张合同解除后的违约金诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。本案中原告并未主张合同解除后的实际损失，鉴于不告不理的原则，本院不予审理，况且被告主张2020年6月27日本案所涉摊位已经重新开业，原告对此不予认可，然又未说明本案所涉摊位在解除合同后的具体使用情况，没有履行诉讼中原告的说明义务，有违诚信诉讼的原则。被告抗辩保证金40,000元在本案中进行结算，如前所述，本案中原告并无不予退还保证金的情形存在，被告抗辩成立，本院予以支持。本案所涉的货架等设施，被告主张抵销租金，缺乏依据，本院不予支持，这些设施本应由原告在撤场时自行搬离，现未能搬离的后果由被告承担，且被告未向本院明确物品的规格和数量，该节事实不清的后果由被告负担，故本案中对此事项不予处理。被告抗辩的转让费事宜，不是本诉中处理的事项，被告若要救济自己的权利，可以另行诉讼。综上，原告应得租金311,766.65元与应退保证金40,000元相抵扣后，被告应给付271,766.65元，并给付以271,766.65元为基数自2020年6月16日起实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算的逾期利息；被告应给付原告以66,333.33元为基数自2020年1月25日起至2020年6月15日止、自2020年2月16日起至2020年6月15日止、自2020年3月16日起至2020年6月15日止、自2020年4月16日起至2020年6月15日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算的逾期利息；被告应给付原告以46,433.33为基数自2020年5月16日起至2020年6月15日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算的逾期利息。原告的其余诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告彭武应于本判决生效之日起十日内给付原告上海万胜集贸市场经营管理有限公司租金人民币271,766.65元；二、被告彭武应于本判决生效之日起十日内给付原告上海万胜集贸市场经营管理有限公司以人民币66,333.33元为基数自2020年1月25日起至2020年6月15日止、自2020年2月16日起至2020年6月15日止、自2020年3月16日起至2020年6月15日止、自2020年4月16日起至2020年6月15日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算的逾期利息；以人民币46,433.33为基数自2020年5月16日起至2020年6月15日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算的逾期利息；以人民币271,766.65元为基数自2020年6月16日起实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算的逾期利息；三、驳回原告上海万胜集贸市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。若当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,101元，减半收取5,050.50元，由原告负担2,872.50元，被告负担2,178元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陶伟春二〇二〇年十月二十六日法官助理 余冠捷书 记 员 王 珏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……；（二）合同解除；……。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。