黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1419号上诉人（原审被告）：刘建华，女，汉族。委托诉讼代理人：关兴海（系刘建华的丈夫），男，汉族。被上诉人（原审原告）：大庆市德安富达房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：赵景玉，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：古艳鸣，黑龙江铭辞律师事务所律师。上诉人刘建华因与被上诉人大庆市德安富达房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市大同区人民法院（2020）黑0606民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘建华及其委托诉讼代理人关兴海，被上诉人大庆市德安富达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵景玉、古艳铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘建华上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人按设计规划图纸对小区道路和绿化进行完善整改，整改合格后交付房屋余款或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.道路是房屋的附属物，道路没有按照规划图纸施工，规划图上园子前都有路和绿化带，但现在根本没有，影响上诉人正常出行和生活，被上诉人属于违约行为。2.一审勘验确认的道路被邻居占用与事实不符，在未售房屋（35B-1-102）的花园前面没有铺好的道路，道路宽度和材质与图纸规划不符。3.对一审判决有异议，房屋并不符合交付条件，上诉人对一审判决中证据四、证据八、证据九、证据十的认定均不认可，一审认定事实不清。被上诉人大庆市德安富达房地产开发有限公司答辩称：被上诉人完全按照设计规划图纸对小区进行施工建设，不存在上诉人所说情况，一审法院对本案事实认定真实准确，应依法予以维持。原审原告大庆市德安富达房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告刘建华给付拖欠的购房款340115.81元、利息41905元(自2017年6月14日至2020年4月13日，共计34个月，按照中国人民银行现行一年期贷款利率4.35%计算)，合计382020.81元；2、要求被告刘建华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：大庆市德安富达房地产开发有限公司于2005年1月4日成立，经营范围为房地产开发，房地产信息咨询服务，销售等，大庆市德安富达房地产开发有限公司开发的大同区温舒园住宅小区35A#楼于2015年10月21日符合商品房预售条件，准予公开预售。被告刘建华在原告大庆市德安富达房地产开发有限公司处购买的温舒园35A-1-102室房屋，该房屋建筑面积为307.07平方米（含车库），每平方米售价为人民币3583元，房屋总价款为人民币1100231.81元，原告与被告并未签订书面的商品房买卖合同。被告在2016年7月16日、2016年7月21日、2016年8月16日、2017年6月14日分别向原告交纳购房款50000元、150000元、400116元、160000元，被告四次共计交纳购房款760116元整，2020年4月17日原告大庆市德安富达房地产开发有限公司给被告刘建华发告知函，内容为“截止目前您尚拖欠我公司房款340000元整，请您于本函送达之日起5日内缴清剩余房款”，截止现在被告拖欠原告购房款340115.81元一直未给付。一审法院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中大庆市德安富达房地产开发有限公司与被告刘建华没有签订书面的商品房买卖合同，大庆市德安富达房地产开发有限公司已将位于大庆市××区××室房屋交付给刘建华，刘建华已给付大庆市德安富达房地产开发有限公司大部分购房款并对该涉案房屋进行装修已经入住，大庆市德安富达房地产开发有限公司与刘建华的商品房买卖合同成立。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。大庆市德安富达房地产开发有限公司已将位于大庆市××区××室房屋交付给刘建华，房屋总价款为1100231.81元，刘建华分别于2016年7月16日、2016年7月21日、2016年8月16日、2017年6月14日分四次共向原告支付购房款760116元，因此对大庆市德安富达房地产开发有限公司要求刘建华给付拖欠的购房款340115.81元的诉讼请求一审法院予以支持。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2020年4月17日大庆市德安富达房地产开发有限公司给刘建华发告知函，内容为“截止目前您尚拖欠我公司房款340000元整，请您于本函送达之日起5日内缴清剩余房款”故大庆市德安富达房地产开发有限公司要求刘建华支付利息的时间起算点应为2020年4月23日，因大庆市德安富达房地产开发有限公司要求利息的期间为2017年6月14日至2020年4月13日，其主张的期间在2020年4月23日之前，故一审法院对大庆市德安富达房地产开发有限公司要求利息41905元的诉讼请求不予支持。大庆市德安富达房地产开发有限公司向一审法院提交了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证、建设工程竣工验收备案证书的复印件（与原件核对无异议），能够证实涉案房屋在建设、销售、交付时已经具备交付条件，刘建华辩称供热管线是后改的、房子漏雨、刚开始自来水管线没有，后来重挖的，庭审中经向刘建华核实，以上三个问题原告已经解决了，故对刘建华的该辩解意见一审法院不予采纳。涉案房屋无法办理不动产权登记证是因为刘建华拖延与大庆市德安富达房地产开发有限公司签订书面的商品房买卖合同。并不是原告缺少不动产登记部门要求的证件，要办理不动产登记，必须有符合要求的书面的商品房买卖合同，刘建华以原告未按约定办理不动产登记为由不支付剩余的购房款，一审法院不予采纳。刘建华辩称涉案房屋与规划不一致，涉案房屋园子前没有路，与规划设计图不一致，涉案房屋园子前没有路并不是大庆市德安富达房地产开发有限公司交付的房屋与规划设计不符，而是该路被被告刘建华及其邻居占用（圈起来），与本案无关联，故对刘建华辩称道路也没有按照规划图纸设计，规划图上园子前都有路，但现在根本没有路的抗辩意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉》的解释第十七条之规定，判决一、被告刘建华于本判决生效之日起十日内给付原告大庆市德安富达房地产开发有限公司购房款340115.81元。二、驳回原告大庆市德安富达房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由被告刘建华负担。本院审理过程中，上诉人刘建华提交新证据如下：一、照片三张。欲证明实际施工情况与图纸不符。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该组证据并不能证明上诉人的观点，仅凭三张照片是无法确定实际建设与图纸是否相符的问题，而且通过上诉人提交的该组证据，能够证明被上诉人是修建了室外直通后花园道路。本院对该证据的真实性予以确认。二、小区规划图纸复印件一份。欲证明开发商未按图纸施工，上述证据来源于开发商。被上诉人质证称，对该证据的真实性及证明问题均有异议，图纸不是原件，也非从城建档案馆调取的存档件，图纸不完整，无法确认是被上诉人所建设的温舒园小区的图纸。由于上诉人提交的是复印件并未提交原件予以核对，且被上诉人对该组证据的真实性有异议，故本院对该组证据不予采信。三、录音光盘一份，包含三段录音，1.开发商赵经理通话录音。2.开发商赵经理谈房产证。3.刘建华与邻居通话录音。欲证明1.第一段录音可以证明建设与规划图纸不符，开发商没有建设路，砖道是邻居铺的，录音中赵经理已经承认没有设计道路，大家的公共用地开发商私自送给别人了。2.第二段录音可以证明开发商自己承认中间户的园子没有路，开发商在录音中称在2017年可以办理房产证的情况是不真实的。3.第三段录音可以证实35B3的邻居称砖道是其自己铺设的，位置、道路材质与规划图纸不符，邻居说开发商没有修建过道路，邻居称未卖出的35B2可以证明根本就没有路。被上诉人质证称，对第1、2段录音的真实性无异议，对证明问题有异议。被上诉人自始至终始终在与上诉人表明的观点是，被上诉人是按照规划图纸完成全部施工的，被上诉人也已经向法院提交规划图纸，一审法院对图纸与实际施工进行实际审核，现在是上诉人始终想按照自己意愿要求被上诉人为其修建其想要的道路，对此要求被上诉人也提出了解决方案，但上诉人始终不予认可，且一直坚持认为被上诉人未按图施工。对第3段录音的真实性及证明问题均有异议。该录音邻居身份不明，被上诉人对录音的真实性持怀疑态度，同时该录音从性质上讲应属于证人证言，根据相关规定，证人提供证言应出庭作证，否则不能作为认定案件的证据使用。本院认为，由于被上诉人对第1、2段录音的真实性无异议，本院对第1、2段录音的真实性予以确认。第3段录音发生在上诉人与案外人之间，该段录音属于证人证言，证人应当出庭，由于上诉人未申请证人出庭，故本院对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人虽未签订书面合同，但对买卖房屋的事实及价款均无异议，一审法院结合被上诉人交付房屋，上诉人支付大部分房款并已装修入住等事实确认双方之间存在买卖合同关系处理正确，本院亦予以确认，结合当双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为刘建华能否以开发商未按规划图纸施工为由拒绝支付剩余房款。第一，关于本案被上诉人是否按照图纸施工的问题。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。被上诉人在一审中提供了同建备字2018年057号建设工程竣工验收备案证书，该份证据能够证明大庆市德安富达房地产开发有限公司建设的大同区温舒园住宅小区35A#楼符合建设工程竣工验收备案条件。故上诉人提出的案涉房屋未按规划图纸施工的上诉理由不成立，本院不予认可。第二，关于上诉人是否应当支付剩余房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房地产开发企业作为出卖人有将房屋交付买受人的义务，买受人有支付价款的义务。鉴于双方当事人对房屋总价并无异议，被上诉人已经向上诉人交付了房屋，上诉人应当足额支付房屋价款。综上所述，刘建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6402元，由上诉人刘建华负担。本判决为终审判决。审判长 张 余审判员 高伟涛审判员 金 宁二〇二〇年十月二十一日法官助理李维靖书记员衣萌