淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5080号原告：淮安市清江浦城市资产经营有限公司，住所地淮安市清江浦区苹果国际公寓**楼**，统一社会信用代码913208007833780330。法定代表人：熊紫文。委托诉讼代理人：付佳诗，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏星，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：杨开永，男，汉族，1956年4月28日出生，住淮安市淮阴区。原告淮安市清江浦城市资产经营有限公司(下称城市资产公司)与被告杨开永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城市资产公司委托诉讼代理人付佳诗到庭参加诉讼，被告杨开永经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城市资产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2019年7月8日签订的《资产租赁合同》;2、判令被告立即将淮海西路168号淮海西村机关浴室房屋腾空并向原告返还；3、判令被告立即向原告支付欠付租金20360元；4、判令被告向原告支付违约金，自应付租金之日起以欠付租金为基数，按年利率24%计算至实际支付之日；（2020年1月5日-2020年7月4日期间违约金以8000元为基数计算，2020年7月5日-2021年1月4日期间以20360元为基数计算，暂算至起诉之日2020年7月5日为960元），以上费用合计21320元5、诉讼费由被告承担。后原告将三、四向诉讼请求变更为：3、判令被告立即向原告支付自2020年1月15日至2020年6月3日欠付的租金6210.12元及违约金暂计算至2020年6月3日为779元；4、判决被告按43.84元/日的标准向原告支付从2020年6月4日起至房屋交付之日止的房屋占有使用费。事实和理由：2019年7月8日，原、被告签订了一份《资产租赁合同》，约定将原告所有的位于淮海西路168号淮海西村机关浴室房屋出租给被告用于经营。双方就租赁期限及租金进行了约定，同时约定承租人无正当理由拖欠租金超过1个月，出租人有权解除合同，收回房屋，并按日向承租人收取欠缴租金总额1%的违约金。被告自2020年1月5日起，一直拖欠租金至今，经原告数次催缴后，仍然以各种理由拒不缴纳，故原告诉至法院，请求依法支持诉请。被告杨开永未作答辩。本院经审理认定事实如下：淮安市清江浦区淮海西路168号淮海西村机关浴室系原告城市资产公司所有。2019年7月8日，原告城市资产公司（甲方、出租人）与被告杨开勇（乙方、承租人）签订《资产租赁合同》1份，约定合同所指租赁资产为甲方所有的房屋（门面房）对外招租，现所在地址为淮海西路168号淮海西村机关浴室。租赁期限为3年，自2019年7月15日至2022年7月14日。在合同签订前，出租人向承租人收取承租履约保证金4000元。合同第四条约定，租金由甲乙双方按年递增方式约定，承租人在合同租期内共应交付出租人租金总额为66182元（年租金递增的预定：以前一年租金为基础，后一年租金按3%递增），具体为：第一年应收租金为2.4万元，其中前4个月装修期免租金，实际收取租金为1.6万元；第二年年租金为24720元；第三年年租金为25462元。合同第五条约定，租金收付按租期开始日推算，承租人按半年支付出租人租金，承租人必须在每半年第一个月5日前将应缴租金支付给出租人。合同另约定，承租人无正当理由拖欠租金超过1个月的，出租人有权终止合同，收回该资产，因此而造成损失的，由承租人赔偿。承租人逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应缴的租金外，必须按日向出租人支付逾期欠缴租金总额的1%违约金。原、被告分别在合同出租人及承租人处签字或盖章。上述合同签订后，被告杨开永于2019年7月8日向原告缴纳8000元租金。因被告杨开永于2020年1月15日之后未按约定向原告支付租金，原告城市资产公司于2020年5月21日向被告发出《房租催缴通知书》1份，催促其支付2020年1月15日至2020年7月14日的房租8000元，但被告并未履行付款义务，故原告于2020年6月1日向被告邮寄发出《律师函》1份，告知被告杨开永因其逾期付租行为，原告城市资产公司正式与其解除双方于2019年7月8日签订的《租赁协议书》，并要求被告腾空房屋、支付租金及违约金，被告于2020年6月3日签收。另查，被告杨开永承租案涉房屋用于经营浴室，2020年3月至4月期间，被告杨开永所经营的浴室闭店停业。本院认为：原、被告签订的《资产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方理应恪守。原告城市资产公司已按照约定向被告杨开永提供了案涉房屋，被告杨开永应当按照约定履行支付租金的义务，双方约定租金按半年收取，每半年第一个月5日为付款日，承租人无正当理由拖欠租金超过1个月的，原告城市资产公司有权解除合同，据此约定，被告杨开永逾期未支付租金，原告城市资产公司有权依法依约解除合同。基于被告杨开永于2020年6月3日已收悉原告城市资产公司通过邮寄发出的律师函，函内载有房屋租赁解除的通知，故本院确认原告城市资产公司主张解除合同合法有效，双方之间的案涉租赁合同于2020年6月3日解除。双方约定第一年租金为1.6万元，故每月租金应为1333.33元（1.6万元÷12个月），每日租金约为43.84元（1.6万元÷365天）。对于原告城市资产公司主张被告杨开永支付自2020年1月15日至2020年6月3日期间的租金6210.12元（1333.33元/月×4个月＋43.84元/日×20天），考虑到该期间新冠××疫情爆发导致被告杨开永无法恢复营业以及本市疫情防控实况，继续按原租赁合同支付租金对其明显不公平，根据公平原则，本院对被告杨开永的该期间欠交租金酌情减免一个月租金，故被告杨开永应向原告城市资产公司支付自2020年3月15日至2020年6月3日期间的租金4876.79元（6210.12元-1333.33元）。关于原告城市资产公司提出的违约金请求，依双方约定，违约金按照总租金的1%按日支付，原告城市资产公司虽自愿按照月利率2%计算违约金，但仍过分高于逾期支付租金给其造成的损失，本院酌定上述欠交租金的违约金从2020年1月6日起至2020年6月3日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算为168.87元（4876.79元×4.35%×1.95÷365天×149天），超过部分本院不予支持。关于2020年6月3日之后的房屋占有使用费，因被告杨开永至今实际占有、控制案涉房屋，故对于原告城市资产公司主张以第一年租金为标准，按日租金43.84元计算房屋占有使用费，本院亦予以支持。被告杨开永应按照43.84元/日标准支付从2020年6月4日起至交付房屋之日止期间的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告淮安市清江浦城市资产经营有限公司与被告杨开永之间的《资产租赁合同》于2020年6月3日依法解除；二、被告杨开永于本判决发生法律效力之日起七日内将淮安市淮海西路168号淮海西村机关浴室房屋腾空并交付原告淮安市清江浦城市资产经营有限公司；三、被告杨开永于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告淮安市清江浦城市资产经营有限公司支付自2020年1月15日至2020年6月3日期间的租金4876.79元、违约金168.87元，以及从2020年6月4日起至交付房屋之日止期间的房屋占有使用费（按43.84元/日计算数额）；四、驳回原告淮安市清江浦城市资产经营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1442元，减半收取721元，由原告淮安市清江浦城市资产经营有限公司负担431元，被告杨开永负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘姚根二〇二〇年十月二十二日法官助理 石 琇书 记 员 金芳婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求出租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。