云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初2918号原告：云南吉成物业服务有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇湖泉小区商住楼B区一排13号。法定代表人：陈吉彪，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢勇，男。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：王序新，女，1964年12月5日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。委托诉讼代理人：姬跃华（系王序新丈夫），住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴幼榕，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：杨烈，男，1973年10月20日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。原告云南吉成物业服务有限公司与被告王序新、第三人杨烈物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢勇、彭昭然，被告王序新及其委托诉讼代理人姬跃华、吴幼榕，第三人杨烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时支付原告2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用10379元；2.判令被告向原告支付逾期交费滞纳金，2018年1月1日至2020年8月11日为15025.2元（5272元×3‰×950天）、2019年1月1日至2020年8月11日为8962.78元（5107元×3‰×585天），以上滞纳金合计23987.98元；3.由被告向原告支付物业服务费和滞纳金共计34366.98元，并支付自起诉之日起至付清全部所欠物业服务费之日止的滞纳金；4.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告以欠付物业服务费为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付自2019年1月1日起至2019年8月19日止的滞纳金即违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金；放弃要求被告支付自起诉之日起至付清全部所欠物业服务费之日止的滞纳金的诉讼请求。事实和理由：原告系合法取得营业执照及资质证书的物业服务公司。2013年10月10日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，约定了服务内容、服务质量、服务费用及服务年限等，合同中约定业主或物业使用人应在每年第一个月1-15日前履行交纳物业服务费用义务。被告系弥勒熙和小镇A区37幢5号房屋的所有权人，但其至今未按照合同约定按时足额向原告交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业服费用10379元。原告一直催促被告交纳，但被告置之不理。原告只好向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告系被告所在小区的物业管理企业，但是在具体服务过程中，其不仅没有履行自已的合同义务，还与第三人共同对被告造成损害和影响，该损害和影响，从被告与第三人的关系角度上讲是第三人实施了侵权行为造成的侵权后果；从被告与原告的关系角度上讲，原告不仅仅是消极地没有履行自己的合同义务，更是违法违约地同意第三人实施禁止性行为，造成的根本性违约，故其无理由要求被告履行支付物业管理费的义务。被告于2014年10月接受熙和小镇A37-5号房屋，同月4日与原告签订了《熙和小镇物业服务协议》，同时，原告还向被告发放了《熙和小镇业主手册》《熙和小镇业主临时管理规约》《熙和小镇装修管理规定》《熙和小镇业主配套设施设备使用和装修注意事项告知书》等管理制度，明确了对于房屋装修的申请审批流程、禁止性行为及原告的管理职责。但令人吃惊的是，原告在第三人装修过程中，竟然公然违背自己制定的上述管理规定，同意第三人拆除作为与被告两家房屋承重架构的靠第三人一侧的楼梯;同意第三人将厨房外墙向北移出，改变房屋外观。更令人气愤的是，当被告发现第三人上述违法行为向原告反映要求解决时，原告一直以正在了解及向有关部门反映、请示为由搪塞、拖延，迟迟没有任何处理。直到2017年在被告的一再追问下，原告才拿出了第三人的承诺书，向被告说明，第三人如此装修是经原告同意的。至此，被告才明白了整个事情过程，原来是在原告的允许下，第三人才实施拆除了楼梯和外移厨房外墙的行为，这完完全全违背了原告作为物业管理主体的义务，而且是积极、主动性的违背。原告的这一行为导致其不但没有尽到物业服务主体的义务，还给被告的房屋造成了损害。物业服务费用的支付，是以提供符合约定的物业服务为前提条件，原告自己都没有向被告提供符合合同约定的物业服务，其自然无权要求被告支付物管费用。此外，《熙和小镇物业服务协议》系原告与被告专门、单独签订的物管合同，此后，双方没有再另行签订其他合同，双方的权利义务应当依据该协议确定，而不是原告提供的2017年1月1日签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》。综上所述，原告积极、主动违背与被告签订的《熙和小镇物业服务协议》，伙同他人共同损害了被告的合法权益，其行为已经根本违背了服务的本质，所提供的服务根本不符合双方服务协议的约定，构成根本性违约，故其请求依法不能成立，请求人民法院依法查明本案事实，驳回原告的无据诉请。第三人述称，我系弥勒市熙和小镇A37-4号房屋的所有权人，我有权在我的房屋产权范围内进行装修，且该装修未对被告造成实质性的危害。原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》复印件1份，欲证实2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，合同对物业服务的相关内容进行了约定。2.物业费明细打印件1份，欲证实被告欠付物业费的情况。经质证，第三人对原告提交的证据均无异议。被告对证据的真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议，证据1，认为被告未与原告签订过该合同，因此无法确认该合同的真实性；证据2，对原告主张的欠费期间和项目无异议，对计算标准有异议，认为应当按照原、被告于2014年10月4日签订的《熙和小镇物业服务协议》约定的标准进行计算。被告就其答辩理由向本院提交了以下证据材料：1.《熙和小镇物业服务协议》《熙和小镇业主手册》《熙和小镇业主临时管理规约》《熙和小镇装修管理规定》《熙和小镇业主配套设施设备使用和装修注意事项告知书》复印件各1份，欲证实原告与被告签订物业协议的具体内容，依据原告自己制定的管理规定均明确了原告有阻止违法违规装修行为的义务。2.承诺书复印件1份，欲证实第三人的违法装修是经原告允许的。3.照片9张，欲证实被告及第三人房屋的相邻现状，第三人房屋的楼梯及厨房外墙已经拆除。经质证，原告及第三人对被告提交的证据3无异议。证据1、2，原告及第三人对真实性无异议，对证明内容有异议，证据1，认为原告没有阻止违法违规装修行为的义务，只有告知提醒的义务；证据2，原告认为不能证明第三人的装修行为是经过原告同意的；第三人认为承诺书上的名字虽是其签的，但该承诺书是原告打印出来胁迫其签的，如果其不签，之前交的装修保证金就不能退还，故该承诺书不是其真实意思表示。第三人未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，能形成证据链，相互印证，共同证明了原告欲证明的内容，予以采信。被告提交的证据3，原告及第三人均无异议，予以采信；证据1，能够证明原告与被告对物业服务进行约定的情况，予以采信；证据2，能够证明原告对第三人在装修过程中拆除其后院楼梯、将厨房窗户移到后院门厅地板梁处的行为是知晓的，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告系经营物业管理等范围的有限责任公司（自然人投资或控股）。被告系弥勒市湖泉生态园西南片区湖泉金秋·旅游小镇A区37幢5号房屋的业主，房屋建筑面积为356.62平方米。第三人系弥勒市湖泉生态园西南片区湖泉金秋·旅游小镇A区37幢4号房屋的业主，与被告系隔壁邻居。2014年10月4日，原告与被告签订《熙和小镇物业服务协议》，约定物业综合服务费（住宅）0.95元/月·平方米，日后将视物价水平及政府相应的法律法规适时进行调整，日常生活垃圾清运费住宅10元/月·户，自来水二次加压费5元/月·户，自来水蓄水池清洗费5元/月·户，业主自用绿化水费2元/立方（暂定）。2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，约定委托管理服务期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日零时止；住宅物业服务费1.15元/月/平方米，自来水二次加压费5元/月/户，生活垃圾清运费10元/月/户，鉴于弥勒熙和小镇之前一直是梯次性收费的历史问题，从今后小区的有效经营管理考虑，以上收费标准自2018年1月1日开始执行；2016年10月11日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费仍执行原合同的收费标准0.95元/月/平方米。业主以现金方式按年向原告计交物业管理综合服务费及相关费用，业主或物业使用人自原告通知交费之日起三个月仍未交清者或延期缴纳的每日按应缴年度住宅物业服务费（或商业物业服务费）的3‰加收滞纳金，超过交费年度内未交的，原告还将采取法院诉讼的方式进行催缴。合同签订后，原告按约提供了物业服务，被告按物业综合服务费（住宅）0.95元/月/平方米的标准向原告交纳了截至2017年12月31日的物业服务等相关费用，至今尚欠2018年度的物业服务等费用5272元、欠2019年度的物业服务等费用5107元。另查明，2018年2月5日，弥勒市熙和小镇其他业主向本院提起诉讼，要求确认弥勒熙和小镇业主委员会与原告于2017年1月1日签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》无效，本院经审理于2018年8月3日作出（2018）云2504民初439号民事判决书，判决驳回该业主的诉讼请求。判决书送达后，该业主不服，于2018年10月10日向红河州中级人民法院提起上诉，2018年12月28日，红河州中级人民法院作出（2018）云25民终1613号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，弥勒熙和小镇业主委员会代表业主与原告签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定提供了相应的物业服务，被告未按约交纳物业服务等费用已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张由被告支付物业服务费10379元有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，实为双方就迟延交纳物业服务等费用所约定的违约金，原告主张由被告以欠付物业服务费为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付自2019年1月1日起至2019年8月19日止的滞纳金即违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，因双方对交纳物业服务费的时间未进行过约定，故迟延交纳2018年度物业费的违约金应自2019年1月1日起算，迟延交纳2019年度物业费的违约金应自2020年1月1日起算，原告仅主张截至2019年12月31日的违约金，故计算基数应为2018年度的物业费5272元，本院支持由被告以5272元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付原告自2019年1月1日起至2019年8月19日止的违约金145元（5272元×4.35%÷365天×230天）；以5272元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告自2019年8月20日起至2019年12月31日止的违约金82元（5272元×4.25%÷365天×133天）。被告辩解原告未提供符合合同约定的物业服务，允许第三人拆除与其房屋相邻的楼梯、将厨房外墙向北移出对其房屋造成损害，物业公司的服务宗旨是通过其对社区的服务和管理为业主和使用人提供安全、整洁、方便、清洁的工作和居住环境。由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，其所能做的只是向相关部门反映并应执法部门要求提供协助。业主如果认为相邻业主的行为侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。况且，原告在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告也可以根据合同约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。故被告应当按照合同约定交纳物业服务费，逾期交纳构成违约的，应支付相应的违约金，对被告的辩解意见不予采纳。另，被告辩解应按照双方于2014年10月4日签订的《熙和小镇物业服务协议》履行合同义务，而不是原告提供的于2017年1月1日签订的《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》。《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》系原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订，该合同已经法院生效判决书确认有效，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对该辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、由被告王序新于本判决生效之日起三日内向原告云南吉成物业服务有限公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费10379元，并支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的违约金227元，合计10606元。二、驳回原告云南吉成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取计330元，由原告云南吉成物业服务有限公司负担230元，由被告王序新负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二〇年十月二十八日书记员 杨飞龙