湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初10137号原告：罗哲，男，1988年4月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：罗庚春、邹辉，湖南天地人律师事务所律师。被告：浏阳宜泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省浏阳市浏阳经济技术开发区康翼路**，统一社会信用代码91430181675581309T。法定代表人：吴颖。委托诉讼代理人：聂波，湖南联进律师事务所律师。原告罗哲与被告浏阳宜泰房地产开发有限公司（以下简称宜泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理，依法由审判员郭应湘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗哲的委托诉讼代理人罗庚春、邹辉，被告宜泰公司的委托诉讼代理人聂波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗哲向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》所约定的交房义务；二、被告向原告支付逾期交房违约金67670.96元（以已付购房款626583元为基数，从2019年12月29日起按每日万分之五的标准暂计算至2020年7月31日，要求计算至实际交房之日止）。事实及理由如下：原、被告于2019年3月16日签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于浏阳市经济技术开发区××期××幢××号房。房屋总价款为626583元，被告应于2019年12月28日前按照约定条件交付房屋。逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应自约定交付期限的次日起按已付购房款的万分之五支付违约金至实际交付之日。合同签订后，原告一次性支付了购房款，但被告拟交付的房屋存在一户一表不到位、未按照竣工验收图纸安装门窗、阳台漏水、小区绿化被擅自更改等问题，至今未能按照商品房买卖合同附件三及补充协议的约定向原告交付房屋。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告宜泰公司辩称：1、宜华山水名城二期房屋经竣工验收合格后，被告已于2020年1月22日通知原告收房，原告要求被告继续履行交房义务并承担逾期交房违约金缺乏事实及法律依据。原告以各种理由拒绝收房，应当自行承担相关后果及法律责任；合同附件三约定了交房标准，即使涉案房屋没有达到该标准，原告也只能要求补做，而不能据此拒绝收房；原告所称的涉案房屋存在一户一表不到位、未按规定安装门窗、小区绿化被更改等问题均不属实，被告已按约为涉案房屋安装了符合国家标准的门窗，小区绿化也符合国家相关标准。关于一户一表的问题，被告也已经与相关部门和施工单位衔接进行整改，确保近期内能实现一户一表。关于墙面开裂和漏水的问题，均属于商品房的保修范围，在不影响房屋安全性能的情况下，原告不能以质量存在瑕疵为由拒绝收房。综上所述，原告拒收房屋的理由不能成立，被告依约履行了房屋交付义务，不应承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告宜泰公司成立于2008年6月17日，系从事房地产开发经营的有限责任公司；2014年4月18日，被告宜泰公司开发的位于浏阳市经济技术开发区××小区××期××栋××室建设工程开工。2019年3月16日，原告罗哲（买受人）与被告宜泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为201801291207）。合同约定:“买受人向出卖人购买宜华.山水名城小区二期第6幢1207号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为142.47㎡，用途为住宅，属钢筋混凝土结构；按建筑面积计算，该商品房单价为4398元/㎡，总金额为626583元；买受人的付款方式银行按揭，在签订合同时付款326583元，余额30万元办理银行按揭；出卖人应当在2019年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如果出卖人遭遇不可抗力，且在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。出卖人逾期交房未超过90日，应自约定交房期限的第二天起每日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金至实际交付之日止，合同继续履行。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交房期限的第二天起每日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金至实际交付之日止；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。该合同共有三个附件，其中附件三为《装饰、设备标准》，该标准中关于门窗和电的标准如下：“公共单元采用不锈钢门，入户门采用安全门，室内所有门洞预留，外墙窗采用铝合金制作安装；电表为一户一表，按浏阳市电力公司设计要求，电源接通到室内配电盒，室内所有电线、灯泡、插座、开关由买受人负责安装”。当日，原告还与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方补充约定：“被告按照合同附件三约定的交付标准进行交付，除该商品房与合同附件三约定的交付标准不一致外，买受人在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼”。上述合同及补充协议签订后，原告当即向被告支付购房首付款326583元；2019年5月21日，被告收到原告的银行按揭贷款30万元。2020年1月21日，宜华.山水名城二期1-7栋房屋竣工并经五方验收合格,其中5、6栋房屋的设计及竣工图纸上注明房屋的客厅与阳台之间、餐厅与阳台之间以及厨房均装有铝合金推拉门，卫生间装有铝合金平开门，卧室装有木门。次日，被告宜泰公司通过顺风快递向原告发出收房通知，同时还在浏阳日报刊登交房通知，通知宜华.山水名城小区的二期业主前去办理交房手续。原告认为涉案房屋不符合合同约定的交房标准，遂拒绝收房。2020年6月，包括原告在内的购买了宜华.山水名城小区二期房屋的23户业主向被告提交《关于山水名城二期商品房整改函》，函件内列举了宜华.山水名城小区二期房屋所存在的一户一表不到位、未按照竣工验收图纸安装门窗、小区绿化被擅自更改等问题。同年7月2日，被告向23户业主发出《关于二期业主提出问题的回复函》，复函的主要内容如下：“1、根据合同附件三的约定，除入户门采用安全门外，室内所有门预留洞口；2、阳台铝合金推拉门未安装是基于业主装修方便考虑，避免安装后又拆除，从而造成不必要的浪费。业主如果需要可以自行安装，被告愿意按照阳台门的面积给予240元/㎡的补贴；3、所有入户门使用的都是合格的乙级防火门；4、所有需要安装安全玻璃的部位均安装了具有3C认证的安全玻璃；5、被告于2020年3月20日将计量设备费用一次性交给国网湖南省电力有限公司长沙供电分公司，根据该公司的工作安排，预计在2020年7月份就能实现一户一表；6、小区绿地面积基于消防通道及车位长度的需要而在原规划基础上进行了部分调整，但整体面积并未减少”。同年8月4日，被告为涉案房屋安装了入户电表并预存电费100元。此后，原、被告未能就收房事宜及违约责任承担达成一致意见，原告遂依法提起诉讼。诉讼过程中，原告主张被告应基于以下事实承担违约责任：1、未按合同约定时间交房；2、房屋的一户一表没有到位；3、被告没有履行相应的交房通知义务。被告仅认可逾期交房24天的事实，对原告的其他主张不予认可，此外还请求法院核减违约金；原告认为涉案房屋在一户一表未到位的情况下，无法投入使用，被告则认为房屋可以投入使用，只是需要向物业公司交纳电费，无法直接向电力局交电费，且已有上百位业主在被告通知交房后入住二期房屋。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方的真实意思表示，内容合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按约支付了全部购房款，故被告应按合同约定的时间及交付标准交付房屋；原告主张被告未按合同约定时间及标准交房，要求被告在继续履行合同的基础上承担违约责任，被告表示愿意继续履行合同，本院对此予以确认。原告的第一项诉讼请求为要求被告继续履行合同约定的交房义务，因交房义务亦属于合同的履行范畴，故本院对此不另行处理；根据商品房买卖合同的约定，被告应在2019年12月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。现涉案房屋于2020年1月21日才经验收合格，被告于次日通知原告收房，故被告逾期交房的事实客观存在，其行为已构成违约；此后，涉案房屋虽然存在电表未安装到位的情况，但在房屋已经验收合格的情况下，原告客观上可以收房并投入使用，且在本案法庭辩论终结前，被告已将电表安装到位，故被告逾期安装电表的行为性质不能等同于逾期交房的行为性质，该行为并不构成根本违约。鉴于被告逾期安装电表的行为客观上会导致原告在使用涉案房屋时产生不便，故被告应对逾期安装电表的行为承担一定的违约责任。综上所述，本院依法确定被告以原告已付购房款626583元为基数，从2019年12月29日起按合同约定的每日万分之三的标准向原告支付截至2020年1月21日的违约金4511.4元。酌情确定被告以原告已付购房款626583元为基数，从2020年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍向原告支付截至2020年8月4日的违约金19161.8元。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金共计23673.2元（4511.4元+19161.8元），本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、浏阳宜泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向罗哲支付逾期交房违约金23673.2元；二、驳回罗哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1492元，因适用简易程序减半收取746元，由罗哲共同负担485元，由浏阳宜泰房地产开发有限公司负担261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  郭应湘二〇二〇年十月二十九日书记员  张逢春附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。