湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3011号原告：张小海，男，1959年6月23日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：弭晶，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖佩，湖北诚明律师事务所律师。被告：武汉凯乐宏图房地产有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街卓刀泉路**。法定代表人：朱弟雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伊苓，湖北正兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹佳慧，湖北正兴律师事务所律师。第三人：湖北第二师范学院，住，住所地：武汉市东湖新技术开发区高新二路**/div>法定代表人：郑军，该院院长。委托诉讼代理人：杜锡彬，男，该学院工作人员。委托诉讼代理人：孟长红，女，该学院工作人员。原告张小海诉被告武汉凯乐宏图房地产有限公司（以下简称凯乐宏图）、第三人湖北第二师范学院（以下简称湖二师）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张小海的委托诉讼代理人弭晶、廖佩，被告凯乐宏图的委托诉讼代理人李伊苓、邹佳慧，第三人湖二师的委托诉讼代理人杜锡彬、孟长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金305500元(自2018年9月20日起至2018年12月20日按每天500元计算的违约金为45500元，自2018年12月21日计算至2019年9月7日为260000元)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月19日与被告武汉凯乐宏图房地产有限公司签订《湖北第二师范学院卓刀泉校区教职工住宅与武汉凯乐宏图房地产有限公司原址拆迁还建房屋产权调换协议书》，约定由被告对原告被拆迁住宅以凯乐桂园二期建设的住宅原址还建的方式进行房屋产权调换。根据协议原告有权获得产权调换房屋总面积75.01平方米，选定的是凯乐桂园二期7栋1单元25层xxxx的房屋；双方约定自本协议书签订之日起至被告交付产权调换房屋钥匙的期限为32个自然月，为履约期限，逾期为违约，逾期未交付使用的，被告按每户每天500元标准向原告支付违约金，逾期违约金被告每10天结算一次支付给原告。被告逾期超过3个自然月，原告享有本协议解除权，如原告不解除协议继续等待被告交房的。自逾期3个自然月起，被告按每户每天1000元向原告支付逾期违约金，逾期违约金被告每10天结算一次支付给原告。按照双方签订的的产权调换协议书，被告应当在2018年9月19日将产权调换房交付给原告，截止2019年9月8日，被告才向原告交房。原告认为，被告迟延交房违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、临时租房费与违约金不应同时适用。对违约金的使用应遵循“补偿为主，惩罚为辅”的原则，如对同一违约事实同时适用约定违约金和损失赔偿，那么赔偿的数额将超过造成损害的数额。结合本案来看，被告已经向原告支付了临时租房费，该费用全面弥补了原告遭受的损失，且原告也未主张并证实其是否遭受其他损失，因此，原告主张的违约金损失不应再得到法院支持。2、原告主张的违约金过高，应该予以下调。对于逾期交房，被告并无主观的恶性故意，被告是在湖二师一再承诺及时拆迁腾退的前提下，才向原告承诺32个月完成建设施工还建工作。后因湖二师的历史遗留问题，15户教职员工不同意拆迁，导致拆迁工作在2017年8月才完成，拖延长达20个月。而被告为尽快交房在施工后加班加点，最终最长逾期交房不超过12个月。考虑到被告过错程度的轻微，应在违约金适用时予以考量。同时，本案中原告因被告迟延交房造成的实际损失应仅为延期交房产生的租房费用，经租房网站上查询，发现目标房屋同地段、相似面积的租房价格为每月人民币3000元左右，而协议中约定的每天500元、每天1000元的违约金支付标准远高于实际租房所发生的费用损失。且根据庭审查明的事实，被告已经按照合同约定的标准向原告支付了租金，且支付的标准已经高于同地段同面积房屋之租金标准，原告并没有因被告逾期交房而发生相应的损失。疫情过后企业举步维艰，若以契约严守要求企业承担远超出原告实际发生损失之外的违约金法则，对企业的持续经营、城市的经济复苏都是不利的。第三人辩称：我校不是原告所述拆迁补偿协议中承担拆迁安置补偿义务的主体，不应承担拆迁人未依约履行合同义务的责任。请求法院依法判决。本院经审理查明，2016年1月19日，原告与被告公司授权代表签订《湖北第二师范学院卓刀泉校区教职工住宅与武汉凯乐宏图房地产有限公司原址拆迁还建房屋产权调换协议书》，约定由被告对原告被拆迁住宅以凯乐桂园二期建设的住宅原址还建的方式进行房屋产权调换。经双方确定，原告根据施工图选定凯乐桂园二期7栋1单元xxxx号房为拆迁还建产权调换房，并明确约定被告自签订合同之日起32个月内向原告交付产权调换房屋，若逾期交付房屋，则被告应按照协议书中第三条第四款“逾期未交付使用的，甲方按每户每天500元标准向乙方支付违约金，逾期违约金甲方每10天结算一次支付给乙方。甲方逾期超过3个自然月，乙方享有本协议解除权。……；如乙方不解除协议继续等待甲方交房的，自逾期3个自然月起，甲方按每户每天1000元向乙方支付逾期违约金，逾期违约金甲方每10天结算一次支付给乙方”的约定承担违约责任。同时，合同明确约定了被告应该向原告支付的补偿费、补助及奖励等款项。合同签订后，被告并未按照合同约定的期限向原告交付房屋，直至2019年9月7日被告才通知原告于2019年9月10日办理房屋交接手续。另查明，被告已经按照约定向原告支付了装修补偿金、搬迁补偿、过渡补偿等费用，临时租房费也按照约定从协议搬迁腾退房屋之日起支付至被告实际通知原告收房之日止，即已支付至2019年9月。上述事实，有原告提交的《湖北第二师范学院卓刀泉校区教职工住宅与武汉凯乐宏图房地产有限公司原址拆迁还建房屋产权调换协议书》、《凯乐桂园二期交房入伙通知书》及各方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，《湖北第二师范学院卓刀泉校区教职工住宅与武汉凯乐宏图房地产有限公司原址拆迁还建房屋产权调换协议书》为原、被告双方真实意思表示且未违反法律法规强制性规定，双方均应受该协议之约束。根据合同约定的交房期限，被告应在2018年9月18日之前交房，但被告实际通知交房时间为2019年9月10日，因此，被告逾期交房构成违约，违约期间为2018年9月19日至2019年9月9日，原告向被告主张逾期交房违约金且认定违约期限为2018年9月20日至2019年9月7日的诉讼请求，本院予以支持。被告称逾期交房的原因是湖北第二师范学院未在承诺期限内协助完成房屋的拆迁工作，本院认为被告提交的证据未达到其证明目的，该抗辩事由本院不予认可。对于被告称其已足额支付了逾期交房期间内的全部临时租房费，原告并未因此遭受损失，若按照双方约定的违约金支付，则违背公平原则，故请求酌情降低违约金，本院认为，违约金的性质为补偿兼具惩罚性，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，根据庭审查明的事实，本案中原告称因逾期交房所造成的损失为房屋租金损失，因此可认定合同约定的违约金过分高于损失；同时，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，结合原告的实际损失、被告已按照约定支付了房屋租金、合同履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告下调违约金的抗辩事由本院予以支持，并酌情认定被告按照协议约定的50%向原告支付的违约金153250元，计算方式如下：（500元/天×91天+1000元/天×261天）×50%=153250元（从2018年9月20日起计算至2019年9月7日止）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉凯乐宏图房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张小海支付逾期交房违约金153250元；二、驳回原告张小海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2941元，原告张小海负担1470元，被告武汉凯乐宏图房地产有限公司负担1471元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖颖二〇二〇年十月十三日法官助理曹云扬书记员尹黎