四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1092号 上诉人（原审被告）：熊友益，男，1975年4月27日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：巴中市嘉和物业服务有限公司，住所地四川省巴中市巴州区汽配街惠民苑小区****，统一社会信用代码91511900592767861M。 法定代表人：汪春明，总经理。 委托诉讼代理人：李晓兰，四川九朝律师事务所律师。 上诉人熊友益因与被上诉人巴中市嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的(2020)川1902民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人熊友益上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2020）川1902民初2374号民事判决；2.驳回被上诉人嘉和物业公司的原审诉讼请求或改判或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人嘉和物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人是适格的诉讼主体错误。业主委员会未按法定程序产生，被上诉人嘉和物业公司未按法定程序进入案涉小区，两者相互串通，签订的案涉物业服务合同不合法；二、被上诉人在案涉小区并未履行物业管理服务、且该公司所谓的服务显然违法。1.对收费标准、如何收费、标准如何制定均无公示和说明；2.案涉小区公摊面积缺乏科学有效的管理，收入缺乏公允性；3.根本未履行服务;4.非法改变公共区域使用性质；5.请求法官到现场调查问题的真实性；6.幼儿园违法侵占费用应由案涉小区B、D区业主享受，而不是物业每年每平方一元钱的物业费的扣减；7.小区的公摊区域内由被上诉人嘉和物业公司收取的广告费、违法停车费、经商户的摊位费没有分配给业主；8.采取更换门禁卡、更换电梯系统、停水停电等手段，严重影响了上诉人熊友益作为业主的正常生活；9.行人走道、楼梯、消防通道窗户乱开、电线裸露、垃圾散乱，电梯、生活通道及消防通道存在安全隐患，休闲健身存在安全隐患。外来人员及车辆无法管理，小区成了闹市场，夜间扰民严重让小区业主无法正常生活。 被上诉人嘉和物业公司辩称，上诉状所体现的问题一审中已经查明，答辩人在一审中也进行了举证说明，不再赘述，恳请法院驳回上诉，维持原判。 原审原告嘉和物业公司向一审法院诉讼请求：1、请求人民法院依法判决熊友益缴纳拖欠嘉和物业公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用共计4961.484元；2、请求人民法院依法判决熊友益向嘉和物业公司支付拖欠物业费的违约金，违约金按照所欠物业费的5‰/日计算，时间从应付之日起至支付完毕之日止；3、本案诉讼费用由熊友益承担。 一审法院认定事实：熊友益系巴中市巴州区蓝湾国际****楼**房屋的所有权人，房屋面积123.42㎡。2017年12月14日，以巴州区东城蓝湾国际B、D小区业主委员会为甲方，以嘉和物业公司为乙方，签订《蓝湾国际B、D小区物业服务合同》，协议约定：物业类型：商住小区，具体编号：28幢高层、小高层，坐落位置：巴州区大东门、小东门。第二章委托管理事项房屋建筑共用部位的维修，养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。二、共用设施、设备的维修、养护运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟道、避雷带、消防设施、安防装置等。三、公用设施和附属建筑物,构筑物的维修，养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、井、自行车棚、停车场等。四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。(以上各项非人为破坏在保修期内由建设单位承担保修责任的由乙方会建设方并协调解决。)五、公共环境卫生，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生垃圾的清运。六、协助公安机关维持公共区域秩序，交通与车辆停放秩序的管理。七、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工资料。八、组织开展社区文化娱乐活动。第四章双方权利义务乙方权利义务11、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；依照本合同和有关规定收取物业管理服务费用12、不得在处理物业管理事务活动中侵犯业主的合法权益。第五章物业管理服务费用物业管理服务费收取1、物业服务费收费标准(1)多层住宅:0.80元/㎡·月(2)小高层、高层住宅:1.20元/㎡·月;(3)商业:2.50元/㎡·月;(4)住改商:3.50元/㎡·月。物业管理费每一年交纳一次，交费时间为每年12月至次年2月交纳下一年度的物业管理费，超过此阶段即为逾期。逾期按日加收拖欠总金额的5%计收违约金。小区内共公部位所产生的收益（如广告费、摆摊设点占地费等），业主委员会占40%、物业服务公司60%。第六章委托管理服务期限本项目委托管理期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止,后期选聘物业服务企业在同等条件下乙方享有优先权。第七章违约责任、甲方违反本合同的约定,使乙方未完成规定目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的,乙方有权终止合同,造成乙方经济损失的,甲方应给予经济赔偿。乙方违反本合同的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同,造成甲方经济损失的,乙方应给予经济赔偿。甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的,违约方应给予对方伍拾万元经济赔偿以下情况,乙方不承担责任。 合同签订后，嘉和物业公司进入案涉小区，并提供物业服务，熊友益至今未缴纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。嘉和物业公司主张熊友益应缴纳的物业费按1.20元/㎡.月进行计算，但因案涉小区幼儿园出租，熊友益每年的物业费用按每年每一平方米少1元。嘉和物业公司主张物业服务费的计算方式为：建筑面积×1.2元/月×3年，减去收取幼儿园的份额租金抵扣B、D小区每户每一年1元/㎡的标准进行计算。 另查明，巴州区东城蓝湾国际B、D小区业主委员会系2015年6月4日公示选举产生，2015年6月9日巴中市巴州区房地产管理局作出备案通知书。2017年12月14日巴州区东城蓝湾国际B.D小区业主委员会向嘉和物业公司发出中标通知书，2018年1月9日巴中市巴州区房地产管理局向嘉和物业公司发出物业服务小区备案通知书。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。嘉和物业公司通过竟标方式取得巴州区东城蓝湾国际B、D小区的物业服务的经营权，并到相关部门进行了备案，其与巴州区东城蓝湾国际B、D小区业主委员会签订的《蓝湾国际B、D小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。《蓝湾国际B、D小区物业服务合同》对该小区每一位业主均具有约束力，均应遵照执行。物业服务是一个连续的系统的全方位的小区服务过程，嘉和物业公司依约为案涉小区提供了物业服务，熊友益作为该小区的业主之一亦实际接受了嘉和物业公司提供的物业服务，根据权利义务一致的原则，熊友益理应按照《蓝湾国际B、D小区物业服务合同》约定交纳物业服务费。业主对物业服务公司的服务存在瑕疵、服务不满或收费未进行公示，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决或按法律规定依法维护自身权利，而不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权。嘉和物业公司入驻是否合法，系另一法律关系，本案不予评定，但并不是拒绝交纳物业服务费的理由。故熊友益拒绝交纳多年的物管费的理由不成立。嘉和物业公司主张熊友益应缴纳的物业费按1.20元/㎡/月进行计算，每年每一个平方减去1元。2018年1月1日至2020年12月31日熊友益应缴纳物业管理费4961.48元（1.2元/㎡/月×123.42㎡×36个月﹣123.42元×3年）的诉请，理由成立，本院予以支持。关于嘉和物业公司主张熊友益拖欠物业费的违约金，嘉和物业公司在为熊友益提供物业服务时亦存在不足方面，结合本案实际情况，嘉和物业公司的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、熊友益于本判决生效后十日内向巴中市嘉和物业服务有限公司交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费4961.48元。二、驳回巴中市嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由熊友益负担25元，巴中市嘉和物业服务有限公司负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人熊友益提交如下证据：一张光盘，里面有视频和照片均反映嘉和物业在蓝湾国际小区不作为，侵犯业主合法权益，我们不能生活。被上诉人嘉和物业公司质证认为，1.上诉人熊友益提交的证据不能反映拍摄时间、地点和拍摄人；2.上诉人熊友益在一审时已经提出墙面漏水问题，漏水问题并非被上诉人嘉和物业公司能够处理和解决，系开发商在修建房屋时遗漏的问题，被上诉人嘉和物业公司已与开发商协商过解决问题，但开发商至今未予回复；3.小区公摊面积被占用以及杂乱等问题，案涉小区是一个商住一体的开放性小区，其性质决定它无法像封闭式小区那样单纯，被上诉人嘉和物业公司已就公摊面积占用问题向相关部门反映，相关部门也进行了处理，但至今未处理彻底；4.被上诉人嘉和物业公司入驻时，停车场已经存在，嘉和物业公司并没有破坏绿化去建停车场，停车费用是根据物业服务合同与业主进行分配。因该小区维修基金无法使用，停车费一直在垫付小区的维修费用，该情况征求了业主委员会的同意后实施的。 经双方质证，本院对上述证据认定如下：该光盘反映内容不能达到上诉人熊友益拟证明目的，本院不予采信。二审中，被上诉人嘉和物业公司没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人熊友益认为案涉小区业主委员会选举程序及上诉人嘉和物业公司进驻程序不合法，但并未提供相应的证据进行佐证，且卷内材料能够反映案涉小区业主委员会经选举公示产生并到巴中市巴州区房产管理局备案，嘉和物业公司通过竟标方式取得案涉小区物业服务经营权并到巴中市巴州区房产管理局备案。同时，被上诉人嘉和物业公司与案涉小区业主委员会签订的《蓝湾国际B.D小区物业服务合同》，内容不违反我国现行法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，该合同对上诉人熊友益具有法律约束力。被上诉人嘉和物业公司依约为上诉人熊友益所在的案涉小区提供了物业服务，故原审判决上诉人熊友益向被上诉人嘉和物业公司支付物业费并无不当。 关于上诉人熊友益提出被上诉人嘉和物业公司提供的物业管理服务不到位的问题。首先，物业服务企业提供的服务具有公共服务性、整体性和持续性，关系到小区全体业主的切身利益。因此，对于单个业主能否以物业服务不到位为由要求降低物业费或者拒绝缴纳物业费应在衡量全体业主与个别业主利益的基础上综合判断。本案中，上诉人熊友益向人民法院提交的证据不足以证明被上诉人嘉和物业公司不履行物业服务合同或者履行物业服务合同存在重大瑕疵，严重影响到全体业主的正常生活，导致全体业主丧失根本合同利益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。其次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人熊友益认为被上诉人嘉和物业公司对涉案小区的物业服务不作为，可通过请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等正常途径主张权利。同时，一审法院已在充分考虑被上诉人嘉和物业公司服务水平存在不足的情况下，对被上诉人嘉和物业公司主张熊友益拖欠物业费违约金的诉请不予支持，已趋于公平合理，并无不当。另，针对被上诉人嘉和物业公司采取停水停电或更换门禁卡等方式收取物业费的行为，一审法院已责令纠正，并告知上诉人熊友益若因该行为造成损失的可依法主张权利。故上诉人熊友益提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人熊友益提出家中房屋外墙漏水的问题。外墙漏水通常涉及墙体修建、装饰或门窗口与墙体连接密封不严等建设工程质量瑕疵，该瑕疵在被上诉人嘉和物业公司入驻案涉小区时已存在，因此外墙漏水的原因与物业公司的服务行为没有因果关系，承担维修责任的主体并非物业公司。本案中，上诉人熊友益将漏水情况反映给被上诉人嘉和物业公司后，嘉和物业公司尽到了及时通知开发商进行维修的义务。外墙漏水若系房屋质量问题，业主在房屋质保期内可以要求开发商予以维修，超过房屋质保期的可以申请使用物业专项维修资金进行维修，也可以在自行维修后向相关责任方进行主张。故上诉人熊友益以案涉小区外墙漏水作为物业费缴纳的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人熊友益提出案涉小区公共区域内产生的广告费、停车费、摊位费等收益属于全体业主所有，但未分配给业主的问题。由于该项主张涉及全体业主权益，且与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，上诉人熊友益可据实另行主张。故上诉人熊友益提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人熊友益的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理50元，由上诉人熊友益负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  李 巍 审 判 员  王 军 二〇二〇年十月二十日 法官助理  王莉莉 书 记 员  魏薪羽