福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5201号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李星星，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州台江区良寓房产代理服务有限公司，住所，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂路****楼**div> 法定代表人：钟科，执行董事。 委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人福州台江区良寓房产代理服务有限公司（以下简称“良寓公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判：1.良寓公司立即腾退坐落于福州市仓山区金山工业区生活配套房1＃-34＃楼177套住宅，返还给国有房产公司；2.良寓公司支付房屋占有使用费暂计2806534元（已移交171套住宅的占有使用费237870元，未返还177套住宅的占有使用费自2017年12月1日起按照市场评估价支付至良寓公司实际返还房屋之日止，不满一个月的按一个月计算，暂计算至2019年3月31日为28个月合计2568664元）；3.良寓公司支付国有房产公司因本案诉讼而造成的律师费损失53004.6元。事实和理由：1.一审判决既确认合同已解除又按合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，判决逻辑矛盾，也违背事实和法律、合同约定，判决错误。2.良寓公司逾期搬离，应按市场租金赔偿房屋占有使用费，一审判决按原合同租金赔偿不足以弥补实际损失，而且使良寓公司因违法违约获益，显失公平。3.国有房产公司提供的评估报告真实有效，能够客观反映讼争住宅的市场租金行情。在良寓公司未能提供相反证据予以推翻的情况下，一审判决不予采信评估报告，判决错误。4.一审判决仅以“未提供完整评估报告”为由否定评估报告进而直接以原合同租金标准确定房屋占有使用损失，未对国有房产公司进行释明，判决的赔偿远远低于国有房产公司实际遭受的损失，程序错误，事实认定不清。5.国有房产公司已给予良寓公司合理的搬迁时间，一审判决90日腾房期，没有依据也不合理。6.因良寓公司逾期搬离，国有房产公司为维护自身合法权益提起诉讼，由此支付案件受理费、律师费，已造成国有房产公司的损失，依法依约均应由良寓公司承担。 良寓公司辩称：1.良寓公司已经履行完现状移交义务，不存在逾期搬离事实。国有房产公司怠于行使其权利，任由实际承租人占有使用，才导致租金损失。2.房屋实际占有使用人系原承租人、第三人，国有房产公司要求良寓公司承担房屋占有使用费缺乏事实依据。3.租金的评估报告系国有房产公司单方委托且不完整，不能够真实反映实际租金价格。一审法院参照原合同的租金价格计算房屋占有使用费于法有据。合同解除后，讼争住宅并非由良寓公司实际控制，良寓公司未收到任何租金。4.国有房产公司要求良寓公司五天时间内处理600多套住宅、127套店面的移交手续，明显不合理。讼争177套住宅多数被第三人、原住户占有使用且未缴纳租金，清理工作需要各方面协调，一审判决的90天腾房期亦太短。5.良寓公司不存在“违法”使用租赁物的情形，且律师费并非国有房产公司的必然损失，国有房产公司关于律师费的主张缺乏事实和法律依据。6.国有房产公司的16号通知只要求实际承租户与良寓公司办理具结手续，如有意向可以与其继续签约，可以推定出房屋移交方式系现状移交。7.国有房产公司擅自发通知、公告给实际承租户，在公告中明确终止与良寓公司的合同关系，进而导致良寓公司丧失承租住宅的管理权、无法要求实际承租户腾退，国有房产公司具有重大过错。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令良寓公司立即腾退坐落于福州市仓山区金山工业区生活配套房1＃-34＃楼177套住宅（具体详见附件，以庭审中确认数据为准），返还给国有房产公司；2.判令良寓公司支付房屋占有使用费暂计1522202元（已移交171套住宅的占有使用费237870元，未移交177套住宅的占有使用费自2017年12月1日起按照市场评估价支付至良寓公司实际返还房屋之日止，不满一个月的按一个月计算，暂计算至2019年1月31日为14个月合计1284332元，具体详见附件，以庭审中确认数据为准）；3.判令良寓公司支付国有房产公司因本案诉讼而造成的律师费损失29447元；4.判令由良寓公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2007年2月15日，国有房产公司（甲方、出租方）与良寓公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号：200703-01），主要约定甲方拥有位于福州市仓山区金山工业区生活配套房1＃-34＃部分住宅的房产产权；甲方将上述房产出租给乙方，其中住宅491套，建筑面积17704.81㎡（以实际交接面积为准）；租赁期限120月，自2007年5月1日起至2017年4月30日止，租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；2007年5月1日至2009年4月30日住宅租金为每月每平方2.4元（不包括物业管理费及其他费用），合计每月租金人民币42491.5元；从2009年5月1日起至2010年4月30日每月每平方米3元，合计每月租金53114.4元，第四年起每年的租金在上一年基础上递增5%，即第四年的月租金为每月每平方米3.15元，以此类推；乙方于签署本合同时向甲方交付租赁押金159343元。同日，双方签订《房屋租赁合同》（编号：200703-02），主要约定甲方拥有位于福州市仓山区金山工业区生活配套房1＃-34＃部分住宅的房产产权；甲方将上述房产中的部分住宅出租给乙方，建筑面积11346.89㎡（以实际交接面积为准）；租赁期限120月，自2007年5月1日起至2017年4月30日止，租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；住宅租金为每月每平方6.5元（不包括物业管理费及其他费用），合计每月租金人民币73754.8元；从第三年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第三、四年的月租金为每月每平方6.83元，以此类推；乙方于签署本合同时向甲方交付租赁押金。租赁期满，乙方无违约的情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；乙方违法使用租赁物的，甲方有权终止合同并收回租赁物，所收的租赁押金不予退还，由此产生的一切责任由乙方自行承担；造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任等。 2007年5月23日，国有房产公司（甲方）与良寓公司（乙方）就编号为200703-01号、200703-02号《房屋租赁合同》达成补充协议，主要约定如下：甲方将位于福州市仓山区桔园洲生活配套房1＃-34＃部分住宅的房产租赁给乙方，考虑到近年来周边住宅租赁价格普遍不高，根据实际情况，甲方同意将编号为200703-01、200703-02的《房屋租赁合同》中未出租住宅（空置住宅）609套，建筑面积25825.87㎡，调整为21693.73㎡，作为计租面积，空置住宅租金自2007年5月1日起至2009年4月30日止为每月每平方米2.4元（不包括物业管理费及其他费用）；从2009年5月1日起至2010年4月30日止为每月每平方米3元；第四年起租金每两年递增5%，即第四、五年的月租金为每月每平方米3.15元，以此类推，租赁押金为195243元；补充协议与原合同有抵触的，以补充协议为准等。 上述合同签订后，国有房产公司依约陆续将609间住宅移交给良寓公司使用，良寓公司按约每月及时向国有房产公司交纳租金。2017年11月24日，国有房产公司向良寓公司邮寄《通知》一份（编号：016），告知：良寓公司所承租或使用的国有经营性房产租赁期已届满，福州市国有房产管理中心依据《福州市国有房产管理中心国有经营性房产招租暂行办法》，已委托国有房产公司具体开展国有经营性房产公开招租工作。良寓公司自本通知送达之日起五个工作日内携带房产情况表（内容应包括房产地址、承租户姓名、押金等相关信息）原租赁合同及身份证明文件至原告处办理房产移交手续；同意参加公开招租的，在办理房产现状移交手续并签署《承诺书》后，根据房屋移交核定的实际使用面积协商按照评估价格签订公开招租期间的《公开招租过渡性租赁协议》，通过公开招租程序后，若良寓公司中标，国有房产公司将按规定与良寓公司重新签订新的《房屋租赁合同》并保障良寓公司重新承租的权利；对于不参加国有房产公司公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。2017年12月22日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所高超律师向良寓公司发出律师函，要求良寓公司积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、依法配合委托人办理公开招租等事宜。2018年3月14日，国有房产公司向良寓公司邮寄榕国房司[2018]19号《通知》一份，告知良寓公司目前剩余263套住宅未移交，要求良寓公司于2018年3月31日前将上述263套住宅腾退并移交至国有房产公司。良寓公司均确认收悉上述国有房产公司所邮寄的材料。 另查明，国有房产公司、良寓公司双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日正式解除，国有房产公司确认目前尚余177套住宅未移交，总面积为7393.09㎡，已移交房产中有171套住宅未支付占有使用费。 一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》、补充协议均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。根据《房屋租赁合同》约定，双方的租赁期限于2017年4月30日届满。但良寓公司仍继续使用租赁店面，且国有房产公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。鉴于《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，良寓公司应当将其承租房产腾空并返还给国有房产公司，良寓公司提供的证据不足以证明其已按国有房产公司的通知要求办理完毕全部房屋的交接手续，故应将剩余的177套住宅腾空并返还给国有房产公司，但应给予良寓公司合理的腾房时间。鉴于良寓公司所承租的住宅数量较多，综合考虑腾房的实际困难，一审法院酌定腾房期为90天。关于国有房产公司诉请要求良寓公司支付房屋占有使用费，一审法院认为国有房产公司主张按其自行评估的租金单价及讼争店面的建筑面积，计算自2017年12月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，但国有房产公司并未提供该评估完整的评估报告，且良寓公司对于国有房产公司的评估单价及房屋面积未予以确认。因此，国有房产公司自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失，况且国有房产公司所主张的房屋占有使用费明显超出良寓公司订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院对于该计算标准不予采纳。一审法院认为，因国有房产公司、良寓公司达成的补充协议明确约定计租面积从25825.87㎡调整为21693.73㎡，为原建筑面积的84%，应以建筑面积的84%作为计租面积，2009年5月1日至2010年4月30日止的租金为每月每平方米3元，从第四年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，以此标准计算得出2016年5月1日至2017年11月30日每月每平方米的租金为3.65元［3元／平方米／月×（1＋0.05）4＝3.65元／平方米／月］，而讼争177套住宅的总建筑面积为7393.09㎡，计租面积为6210.2㎡（7393.09㎡×0.84），故2016年5月1日至2017年11月30日期间，讼争177套的月租金为22667.23元（3.65元／平方米／月×6210.2平方米＝22667.23元／月）。对于已移交的171套房产占有使用费的认定，扣除90日腾房期后，其中1＃楼602、606、608，4＃楼303、305、601、606，6＃楼305，13＃楼609，16＃楼402、405、406、502、503、607，17＃楼605、607、608，18＃楼304、310、403、409、502、505、603，20＃楼306、403、501，21＃楼104、106、307、310、405、507、508，22＃楼101、102、304、407、509、510、602、605，25＃楼107、204、209、402、405、410、502、609、610，26＃楼404、602、603、606、607、608，27＃楼105、107、108、202、205、208、209、210、305、309、408、410、506、510、605，28＃楼310、405、502、506、509、510、604，34＃楼205、208、308、403、407、408、505，上述87套住宅无占有使用费；1＃楼601、604，4＃楼310、602，6＃楼207，11＃楼301，13＃楼408，16＃楼307、507，17＃楼601、606、609、610，18＃楼303、510，20＃楼302、303，21＃楼108、207、210、504、607、609，22＃楼110、401、404、606，25＃楼404、510、608，26＃楼401、402、409、410、502，27＃楼103、104、203、301、302、304、502、505，28＃楼301、304、305、306、308、404、406、602、606、610，34＃楼201，上述54套住宅于2018年3月移交，总面积为2362.42㎡，计租面积为1984.43㎡，占有使用费计算为3.65元／平方米／月×1984.43平方米×1个月＝7243.17元；4＃楼308、603，5＃楼603，6＃楼301、304，16＃楼505、509，17＃楼406，21＃楼201，22＃楼108、109、603，27＃楼303、307、503、604、610，28＃楼603，34＃楼304、305、508，上述21套住宅于2018年4月移交，总面积867.01㎡，计租面积728.29㎡，占有使用费计算为3.65元／平方米／月×728.29平方米×2个月＝5316.52元；13＃楼410，16＃楼306、606，34＃楼409，上述4套住宅于2018年5月移交，总面积137.04㎡，计租面积115.11㎡，占有使用费计算为3.65元／平方米／月×115.11平方米×3个月＝1260.45元；13＃楼606，16＃楼308，17＃楼603，25＃楼203，34＃楼607，上述5套住宅于2018年9月移交，总面积215.67㎡，计租面积181.16㎡，占有使用费计算为3.65元／平方米／月×181.16平方米×7个月＝4628.64元，共计占有使用费18448.78元。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除，解除之后租金性质即改变为房屋占有使用费，故良寓公司应继续参照月租金22667.23元的标准，计算自2017年12月1日起至实际交还租赁住宅之日止的房屋占有使用费。关于律师费，租赁合同并未对律师代理费作出约定，且律师代理费也并非国有房产公司必然支出的费用，故国有房产公司主张良寓公司承担其因本案诉讼所产生的律师代理费没有依据，不予采纳。综上，判决：一、福州台江区良寓房产代理服务有限公司于本判决生效之日起九十日内腾空并返还福州市国有房产经营有限公司坐落于福州市仓山区金山工业区生活配套房1＃楼607，4＃楼202、206、302、306、307、309、605、609，5＃楼601、604、607，6＃楼204、205、206、302、306、308，11＃楼303、306、307、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410，13＃楼403、506、604、605，16楼301、303、304、309、403、404、407、408、409、501、504、506、604、608，17＃楼402、403、405、408、410，18＃楼207、305、306、401、402、404、408、410、503、506、507、508、509，20＃楼202、207、301、404、503、601、603、605、606，21＃楼105、107、202、203、204、205、206、209、301、303、305、308、401、409、410、502、505、506、510、606、608，22＃楼302、303、403、405、409、410、501、504、505、507、601、604、607、610，25＃楼103、104、105、106、108、201、205、206、207、208、210、301、302、303、304、403、407、408、409、501、508、509、601、602、603、605、606，26＃楼405、407、408、504、509、510、605、609，27＃楼106、201、206、207、308、310、401、406、509、601、608、609，28＃楼303、402、403、407、501、505、507，34＃楼203、204、207、209、405、410、501、502、509、604、609、610单元住宅；二、福州台江区良寓房产代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付自2017年12月1日起至实际交还租赁物之日止的房屋占有使用费（以月租金22667.23元的标准按实际天数计算，但应扣除90日的腾房期）；三、福州台江区良寓房产代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付1＃楼601、602、604、606、608，4＃楼303、305、308、310、601、602、603、606，5＃楼603，6＃楼207、301、304、305，11＃楼301，13＃楼408、410、606、609，16＃楼306、307、308、402、405、406、502、503、505、507、509、606、607，17＃楼406、601、603、605、606、607、608、609、610，18＃楼303、304、310、403、409、502、505、510、603，20＃楼302、303、306、403、501，21＃楼104、106、108、201、207、210、307、310、405、504、507、508、607、609，22＃楼101、102、108、109、110、304、401、404、407、509、510、602、603、605、606，25＃楼107、203、204、209、402、404、405、410、502、510、608、609、610，26＃楼401、402、404、409、410、502、602、603、606、607、608，27＃楼103、104、105、107、108、202、203、205、208、209、210、301、302、303、304、305、307、309、408、410、502、503、505、506、510、604、605、610，28＃楼301、304、305、306、308、310、404、405、406、502、506、509、510、602、603、604、606、610，34＃楼201、205、208、304、305、308、403、407、408、409、505、508、607单元住宅的房屋占有使用费18448.78元；四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18764元，由福州市国有房产经营有限公司负担9382元，福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担9382元。 二审中，国有房产公司向本院提交《市场租金评估报告》，证明讼争住宅的房屋占有使用费标准应按该评估标准确定。良寓公司认为，该份证据不属于新证据，不予质证。本院认为，该证据不属于二审新证据，且评估对象并非讼争住宅，不予采纳。良寓公司主张讼争住宅在一审判决后已基本移交完毕，并向本院提交《公证书》、《签收单》，证明良寓公司已将其中62套住宅更换门锁并将钥匙快递给国有房产公司，国有房产公司已签收61套。国有房产公司认为，上述证据不能证明该61套住宅已实际移交，更不能证明讼争住宅已全部移交，鉴于讼争住宅数量多且移交工作核实复杂，其难以在二审期间逐一核实每套住宅的具体移交日期及移交情况，请求在后续程序中再行处理。本院认为，良寓公司提供的证据仅能证明其在一审判决后向国有房产公司移交部分讼争住宅的钥匙，是否已实际腾空返还需要核对确认，鉴于讼争住宅数量较多，国有房产公司关于二审中难以核实完毕的主张合理，故本院对一审判决后的移交事实不予认定，双方可在后续程序中予以确认。根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于一审判决对于房屋占有使用费、律师代理费和腾房期的认定是否正确。 关于房屋占有使用费。国有房产公司一审提供的由其自行委托作出的评估报告并不完整，且该评估报告的评估对象并非讼争住宅，一审未予采纳并按合同约定的租金价格计算房屋占有使用费并无不当。国有房产公司上诉主张房屋占有使用费应按评估价格计算，依据不足，本院不予采纳。 关于律师代理费。租赁合同未对律师代理费的负担作出约定，且律师代理费也并非国有房产公司必然支出的费用，一审未予支持并无不当。国有房产公司上诉主张良寓公司应承担国有房产公司支出的律师代理费，缺乏依据，本院不予采纳。 关于腾房期。讼争住宅数量多、使用人不同，腾退客观上有难度，国有房产公司亦表示腾退核实工作复杂，故一审酌定腾房期90日合理。国有房产中心上诉主张腾房期过长，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9382元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年十月十五日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃