河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初2778号原告：中原银行股份有限公司安阳分行，住所地安阳市文峰区文峰大道与光明路交叉口西北角。负责人：聂国庆，该分行行长。委托诉讼代理人：李杨，男,该分行工作人员,住安阳市北关区。委托诉讼代理人：刘晓红，河南兴邺律师事务所律师。被告：程天，男，1996年8月28日生，汉族，住安阳市北关区。被告：董丽娟，女，1973年9月29日生，汉族，住安阳市北关区。被告：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地安阳市北关区创业大道东段路北（中原高新区科技创业园）。法定代表人：贾飞,该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯玉洁，女,该公司工作人员,住郑州。原告中原银行股份有限公司安阳分行（以下简称中原银行）诉被告程天、董丽娟、安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中原银行的委托诉讼代理人李杨、刘晓红、被告通瑞达公司的委托诉讼代理人冯玉洁到庭参加诉讼。被告程天、被告董丽娟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告程天、董丽娟共同偿还剩余的借款本金727340.24元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照合同约定计算并支付至实际清偿本息之日止）；2.判令原告对被告程天、董丽娟抵押的位于河南省××××与人民大道交叉口东北恒大绿洲六期53号楼1单元2501号的房产享有优先受偿权；3.依法判令被告通瑞达公司对第1项的所有债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月19日，被告程天，董丽娟，通瑞达公司与中原银行签订《中原银行个人购房借款合同》（以下简称《借款合同》），向中原银行借款人民币74万元，贷款利率采用浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%，贷款人有权按罚息利率自借款人逾期还款之日起按日计收利息；罚息利率按在本合同项下贷款执行的贷款利率基础上加50%确定，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利。同时，为担保债权实现，被告程天，董丽娟将其位于河南省××××与人民大道交叉口东北恒大绿洲六期53号楼1单元2501号作抵押，预告登记证号为豫（2019）安阳市不动产证明第0018585号；《借款合同》中约定，通瑞达公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括诉讼费、律师费等）等。通瑞达公司与原告签订了《商品房按揭贷款银企合作协议》，约定“。在保证期间内如借款人未按时归还贷款本息或支付相关费用，或甲方按照合同约定或法律规定宣布贷款提前到期时未获足额受偿的，乙方应承担连带保证责任，代为清偿借款人所欠全部贷款本息及相关费用。”。合同签订后，中原银行按约履行了付款义务。但被告程天与被告董丽娟2019年11月29日起未能按时归还借款本息，已构成违约。截至2020年5月21日，保证人通瑞达公司代偿了本息31264.25元。经中原银行多次催要仍不归还，保证人通瑞达公司也未承担全部代偿的保证责任。截至2020年5月21日，被告尚欠中原银行借款本金727340.24元，以后利息、复利、罚息等按合同约定计算并偿还至实际清偿本息之日止。由于在合同中约定了管辖，“向本合同签订地人民法院提起诉讼”，“本合同签订于安阳市北关区”，因此为维护原告的合法权益，根据法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告程天未作答辩。被告董丽娟未作答辩。被告通瑞达公司辩称，1.请法院核实原告的诉请中是否包含从通瑞达公司扣划的保证金，如有包含，请法院从原告的诉讼请求中予以扣除;2.由于涉案房产仅办理抵押预告登记，未办理正式抵押登记，原告不应当对涉案房产享有优先受偿权，更无权对涉案房屋进行拍卖、变卖;3.通瑞达公司为被告程天、董丽娟承担阶段性保证责任，如法院判决通瑞达公司承担保证责任，应当明确通瑞达公司可以向程天、董丽娟追偿。本院经审理对本案事实认定如下：2018年11月19日，原告中原银行与被告程天（借款人）、被告董丽娟（共同借款人）、被告通瑞达公司（保证人）签订个人购房借款合同，约定程天、董丽娟从中原银行借款74万元，用于购买位于河南省××××与人民大道交叉口东北恒大绿洲六期53号楼1单元2501号的房产，借款期限为360个月至2048年11月19日止，借款利率为浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%，贷款期间如遇中国人民银行调整贷款基准利率,采用每年1月1日调整,按距离该日最近的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率及贷款发放日约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期日）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率自借款人逾期还款之日起按日计收利息，罚息利率按在本合同项下贷款执行的贷款利率基础上加50%确定，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利。还款方式为按月等额本息还款法，借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用。为确保上述债务的履行，程天、董丽娟将所购房屋作为抵押财产向中原银行提供抵押担保，通瑞达公司向中原银行提供阶段性连带责任保证担保（保证人对本合同签订之日至满足借款人所购房屋的抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的他项权利证书条件之日，之间产生的借款人债务承担连带保证责任，对该项条件满足之日以后产生的借款人债务不再承担保证责任）。2019年7月19日，中原银行与程天、董丽娟在安阳市房产管理部门办理涉案房屋的不动产预告登记证明，编号为豫（2019）安阳市不动产证明第0018585号。中原银行按照合同约定发放贷款，程天、董丽娟未按合同约定还款。截至2020年10月22日，程天、董丽娟尚欠贷款本金723924.04元,通瑞达公司代程天、董丽娟偿还贷款本息共计54348.82元。本院认为，原告中原银行与被告程天、董丽娟、通瑞达公司签订的个人购房借款合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。程天、董丽娟未按照合同的约定偿还借款本息，应承担相应的民事责任。故程天、董丽娟应偿还中原银行剩余借款本金723924.04元及2020年10月23日之后的相应利息。中原银行主张对程天、董丽娟提供的抵押财产河南省××××与人民大道交叉口东北恒大绿洲六期53号楼1单元2501号房产享有优先受偿权，因不动产预告登记证明并不产生抵押权设立的效果,故本院不予支持。通瑞达公司作为连带责任保证人，应对涉案债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告程天、董丽娟于本判决生效后十日内偿还原告中原银行股份有限公司安阳分行借款本金723924.04元及利息(利息从2020年10月23日起按合同约定计算至偿清之日止)；二、被告安阳通瑞达房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告程天、董丽娟追偿；三、驳回原告中原银行股份有限公司安阳分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11073元，减半收取计5536.5元，由原告中原银行股份有限公司安阳分行负担17元，由被告程天、董丽娟、安阳通瑞达房地产开发有限公司负担5519.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  孟庆敏二〇二〇年十月二十九日书记员  周 航