浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2229号上诉人（原审原告）：嘉兴聚宏房地产营销策划有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲新区中山名都绿洲****商铺。统一社会信用代码：91330402MA29GG309Q。法定代表人：王照闯，执行董事。委托诉讼代理人：薛莉，浙江天鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：查宇东，浙江天鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱文曲，男，1976年4月8日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：吕秀花，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰胜，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。原审第三人：徐锐，男，1986年8月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。原审第三人：郎欢，女，1986年4月12日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。上诉人嘉兴聚宏房地产营销策划有限公司（以下简称聚宏公司）因与被上诉人邱文曲及原审第三人徐锐、郎欢居间合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2020）浙0411民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚宏公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持聚宏公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审适用法律错误。聚宏公司与邱文曲签订的《房屋转让居间合同》明确约定，聚宏公司收取咨询服务费113600元，于合同签订当日支付。聚宏公司已安排邱文曲看房，并签订购房合同。根据我国合同法第四百二十六条之规定，邱文曲应当按照合同约定支付报酬。一审酌定邱文曲支付40000元，无事实与法律依据，应当按照合同约定支付113600元。二、一审认定事实错误。邱文曲为逃避支付中介服务费，与第三人徐锐、郎欢故意隐瞒聚宏公司，私自办理房屋贷款及房屋变更登记手续，导致聚宏公司未协助邱文曲办理贷款、房屋评估、过户、交房等后续中介服务。邱文曲的上述行为存在主观恶意，已客观上免除了聚宏公司应当履行的后续部分义务。邱文曲应当按照合同约定支付居间服务费。三、聚宏公司有权要求邱文曲支付违约金34080元。邱文曲逾期支付咨询服务费是事实，应当按照合同约定承担违约责任。根据居间合同约定，每逾期一日，应按应付金额的5%向聚宏公司支付违约金，因违约金约定过高，聚宏公司自愿将违约金调整为应付金额的30%，即34080元，邱文曲应当支付。邱文曲辩称，一、双方约定的中介费实际金额为22000元。聚宏公司认可，双方约定中介费时，第三人徐锐、郎欢在场，根据二人证言，中介费实际为22000元，第三人与邱文曲无利害关系，其证言具有证明力。且聚宏公司员工周毅的微信语音侧面证实了中介费实际为22000元，聚宏公司认可该语音的真实性，却对语音内容未做任何解释，应当对该证据作出不利于聚宏公司的解释。且合同签订后数月，聚宏公司从未催讨过中介费，亦未要求出卖人将办过户的权证交由自己保管，从未催问过户事宜，不符合常理与行业习惯。多处疑点证明本案中介费并非113600元。二、聚宏公司作为中介机构，没有协助双方完成房屋买卖手续、不动产登记和房屋交接工作。根据聚宏公司提交的《二手房买卖经纪服务告知书》第六条第3款约定，居间服务的内容包括促成买卖双方签订房屋买卖合同，协助完成房屋买卖手续，不动产登记和交房手续。居间方提供该项服务后，才能收取中介费。三、聚宏公司主张的违约金过高。聚宏公司从未催收中介费，也无财产损失，根据第三人郎欢庭审陈述，双方实际约定过户后支付中介费。因此，应当以22000元为基数，自2020年4月聚宏公司催款之日起计算至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率计算利息损失。徐锐、郎欢未作陈述。聚宏公司向一审法院起诉请求：1.判令邱文曲支付居间咨询服务费113600元；2.邱文曲支付违约金34080元（按应付金额113600元的30％计算）。一审法院认定事实：2019年10月21日，聚宏公司、邱文曲及第三人徐锐、郎欢签订《房屋转让居间合同》一份，聚宏公司为居间方（丙方），邱文曲为买受方（乙方），第三人徐锐、郎欢为出卖方（甲方），合同主要内容为：房屋坐落于嘉兴市新塍镇江××润园亲水30号，建筑面积为567.67平方米，房屋用途为住宅，房屋所有权证号为××，土地使用证号为（2016）60658，契证号为××。房屋总价为1136万元整，付款方式为，定金36万元于合同签订当日由乙方支付给甲方，自动转入房款中；475万元于2020年1月21日前支付；625万元以贷款方式支付，若贷款金额与实际放贷金额不一致，则差额部分于贷款审批后办理抵押前支付，若乙方终止贷款或不能取得贷款，乙方应于交易当日以现金方式补齐房款。甲乙双方应于2020年1月21日办理住房贷款相关手续，并于同年2月15日前办理交易过户手续。房屋交付时间在最后一笔房款到位后三日内。丙方收取咨询服务费113600元，由乙方于合同签订当日支付。甲乙双方任何一方未按本合同约定的时间和金额向丙方支付中介费的，每逾期一日，应按应付金额的5％向丙方支付违约金。甲方的房产证（不动产权证）、土地证、契证（契税发票原件）等与交易过户相关的资料在合同签订当日交由丙方保管，由丙方出具《三证收据》。三方还对违约责任等作了相关约定。合同签订当日，邱文曲支付给第三人定金36万元，但聚宏公司未向邱文曲收取约定的咨询服务费，亦未向第三人收取交易房屋的相关权证。合同签订前，聚宏公司作为丙方履行了带邱文曲看房等相关义务，合同签订后，聚宏公司亦为邱文曲与第三人的交易准备了网签合同，但因故该合同未作交易用。后邱文曲未交付给聚宏公司中介费用，聚宏公司亦未催讨。2020年4月8日，邱文曲与第三人自行办理了过户交易手续，将第三人的房产登记在邱文曲名下，不动产权证书号为浙（2020）嘉秀不动产权第0××5号。现因邱文曲尚未支付相关费用，聚宏公司遂诉讼。一审法院认为：聚宏公司、邱文曲及徐锐、郎欢签订的《房屋转让居间合同》系各方的真实意思表示，应为合法有效，各方均应按约行使各自的权利、履行各自的义务。该合同约定，咨询服务费113600元，由邱文曲于合同签订当日支付给聚宏公司。邱文曲辩称聚宏公司、邱文曲约定的中介费实际为22000元，徐锐、郎欢亦陈述合同签订当日谈好中介费用为22000元，但邱文曲及徐锐、郎欢均未提交有效证据予以证实，一审不予采信。从本案查明的事实来看，聚宏公司作为中介方，未按合同约定向第三人收取交易房屋的相关权证，而邱文曲与徐锐、郎欢自行去银行办理按揭贷款等手续，并在2020年4月8日自行办理了过户交易手续，聚宏公司在此过程中均未参与，客观上使聚宏公司免除了作为中介应当履行的后续部分义务。一审认为，聚宏公司的居间服务，除了促成邱文曲与徐锐、郎欢签订房屋买卖合同这一主要服务外，还应为邱文曲与徐锐、郎欢之间房屋买卖过程中的其他事项包括贷款办理、房屋评估、过户、交房等提供后续中介服务，因此，聚宏公司主张的咨询服务费，应当根据合同约定的服务内容、聚宏公司已经提供的中介服务，以及其他相关实际情况等综合因素考虑。本案中，邱文曲与第三人已自行办理了按揭贷款、过户交易等手续，故一审根据合同约定及聚宏公司已经提供的中介服务等相关实际情况，酌定咨询服务费为40000元。聚宏公司还要求邱文曲按照应付款项的30％支付违约金，对此一审认为，邱文曲至今未支付咨询服务费，存在违约行为，应当承担违约责任。按常理来说，聚宏公司应在合同签订当日向邱文曲收取，或在合同签订后的合理期限内催讨，然而合同约定的支付时间距今已相隔数月，虽然聚宏公司称曾经向邱文曲催讨过，但无证据佐证，故聚宏公司亦有怠于行使权利的现象，因此，一审酌定邱文曲支付聚宏公司违约金6000元。综上所述，一审对聚宏公司的部分诉讼请求予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、邱文曲于判决生效之日起十日内支付聚宏公司咨询服务费40000元及违约金6000元；二、驳回聚宏公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3254元，减半收取计1627元，财产保全费1258元，合计2885元，由聚宏公司负担1987元，邱文曲负担898元。二审中，邱文曲提交《房屋转让居间合同》一份，该合同是由聚宏公司员工周毅交给邱文曲，与聚宏公司提交一审的合同内容完全一致，但中介费一栏是空白，以证明双方约定的中介费并非113000元。聚宏公司质证认为，该合同中价格一栏未约定，没有效力，应以聚宏公司提供的合同为准。徐锐、郎欢未予质证。本院认证认为，该证据中介费一栏空白，无法证明其证明目的，故本院不予认可。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，各方当事人均应按照合同约定履行义务。聚宏公司、邱文曲及徐锐、郎欢签订的《二手房买卖经纪服务告知书》第六条第3款明确约定，居间服务内容包括促成买卖双方签订房屋买卖合同，协助完成房屋买卖手续，不动产登记和交房手续。现聚宏公司仅促成邱文曲与徐锐、郎欢签订房屋买卖合同，后续中介服务客观已无法提供，一审酌定邱文曲支付居间服务费40000元，与聚宏公司的实际履约情况相符，本院二审予以维持。关于违约金，邱文曲未支付居间服务费，理应支付相应的违约金，一审酌定6000元违约金，有其合理性，本院不再变动。综上所述，聚宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2334元，由上诉人嘉兴聚宏房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 超审 判 员  毛 彦审 判 员  章玉萍二〇二〇年十月二十九日法官助理  孙双双书 记 员  王家慧书 记 员  陈 诚