广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初7821号 原告：朱榕，男，1979年8月16日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：罗运欢，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地南宁市江**福建路**，统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，执行董事。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所律师。 原告朱榕与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称红日公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告朱榕的委托诉讼代理人罗运欢、被告红日公司的委托诉讼代理人喻桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱榕向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付南宁市商铺购房金额为843394元的发票原件；2.判令被告立即为原告办理位于南宁市商铺的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告支付；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金95303.51元（计算方式：每日按已付房款843394元的万分之一计算，自商品房交付使用后720个工作日即2016年12月3日起计算至被告办理完不动产统一登记并将不动产权证书交付原告之日止，现暂计至2020年1月7日，为1130天，即843394元*1/10000*1130天=95303.52元）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月 29日，原、被告签订《红日·江山商品房认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于南宁市商铺，成交总价为843394元。协议签订后，原告一次性付清总价款，并支付了物业管理专项维修资金等费用，被告当时未向原告出具所购商铺发票。2013年3月28日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，合同对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、交付期限及交付条件等进行约定，另合同第十七条还约定原告委托被告办理房屋所有权登记(即不动产统一登记)，被告应在商铺交付使用后720个工作日内即2016年12月2日前向房屋登记机构为原告申请不动产统一登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书(即不动产权证书)交付原告。若迟延办理超过约定时间一年的，每迟延一日按原告已付房款万分之一向原告支付违约金。2014年2月28日，被告依约将商铺交付给原告，原告亦依法缴纳了契税及其他相关费用。之后原告曾多次催告被告交付所购商铺发票及向房屋登记机构申请办理不动产统一登记，将以原告为产权人的不动产权证书交付给原告。但被告均不理睬，至今未向原告交付发票及代原告办理不动产统一登记，将不动产权证书交给原告。原告认为，被告的上述行为已构成严重违约，故为维护原告自身合法权益，原告特向法院起诉，望判如诉情。 一、被告红日公司辩称，一、原告请求开具发票原件，被告目前无法履行开具发票的义务，因为被告的资金链断裂导致税控系统被税务部门冻结，因此无法开具发票。二、被告目前也无法履行办证义务，由于受银行信贷政策紧收以及市场经济萎靡的影响，导致资金链断裂，无法支付到期债务，致使涉案项目五方验收不能完成，因此无法立刻履行办理房屋所有权登记的义务，但被告在想办法筹集资金尽快履行办证义务。三、原告诉请的违约金过高，被告应向原告支付违约金的数额应为已付房款的2%即16867.88元。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第17条约定，房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%，因此，根据该条约定，原告主张的违约金已超过合同约定的最高限额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月29日，原、被告签订《红日·江山商品房认购协议书》，约定原告以843394元的价格认购被告开发的位于南宁市商铺，付款方式为一次性付款。 原告于签订前述认购书前的2012年12月5日向被告支付了购房款843394元、专项维修资金3450元、管道燃气开户费2300元，被告向原告出具了相应的《收据》，但未向原告出具销售不动产统一发票。 2013年3月28日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市，该商品房的用途为商铺，建筑面积44.8平方米，总价款843394元。合同第九条约定被告应于2014年2月28日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付原告使用。合同第十七条第3-4款约定：“3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）……房屋所有权登记手续迟延办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。”合同还对其他相关内容作了约定。 2013年4月9日，被告为原告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。2013年7月30日，原告向税务部门缴纳了契税36321.61元。 原告主张被告于2014年2月28日向其交付涉案商铺，被告予以认可。 南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 本院认为，原告与被告签订的《红日·江山商品房认购协议书》、《南宁市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于申请房屋所有权登记手续。合同第十七条约定由原告委托被告代为向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应地变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。被告自述因被告方面的原因导致涉案项目尚未通过五方竣工验收，致使后续的不动产统一登记手续无法办理，被告的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，向不动产登记机构申请办理涉案商铺的不动产统一登记。根据客观情况，本院酌情确定被告应于本案判决生效后60日内为原告向不动产登记机构申请办理涉案商铺的不动产统一登记手续，在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 关于逾期办证违约金。合同第十七条第3款约定，被告应当在商品房交付使用后的720个工作日内为原告申请房屋所有权登记，此处的“工作日”，因涉及办证事宜，按南宁市房地产管理部门的工作日计算更为合宜。自2014年2月28日被告交付涉案商铺的次日起，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假期及南宁东盟博览会假期，至2016年12月3日止，已满720个工作日。但因被告方面原因无法如期为原告申请办理房屋所有权登记，已经构成违约，应当向原告支付违约金。由于被告逾期办证的时间，至法庭辩论终结时止，已超过一年，按照合同第十七条第4款第（3）项的约定，现原告要求继续履行合同，被告每迟延一日按原告已付房款的万分之一向原告支付逾期办证的违约金，但最高额不超过已付房款的2%。因此，被告应向原告支付的逾期办证违约金为16867.88元（843394元×2%）。至于原告主张合同约定的违约金最高限额因属格式条款加重原告责任而无效，但被告在签订合同时已对该合同条款内容以“下划线”方式明确作了提示和说明义务，故该条款应系双方的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。此外，原告要求调整违约金不受最高限额的约束，原告应对其实际损失承担举证责任，但原告未能提供证据证实因被告的违约行为给其造成的实际损失高于约定的违约金标准，因此，对于原告要求调整违约金的主张，本院不予支持。 关于开具并交付购房发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，未按规定开具发票的，是属违反发 票管理法规的行为，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处罚款。故，开具发票属于行政管理范畴，而非民事法律关系，不属于人民法院主管的民事诉讼范围，原告应向有关职能部门申请解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起60日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告朱榕申请办理位于西乡塘区高新大道西段29号红日·江山小区7号楼16号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告朱榕交付； 二、自本案判决生效之日起10日内，被告广西红日东升投资有限公司向原告朱榕支付逾期办证违约金16867.88元； 三、驳回原告朱榕的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决指定的期限内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12234元（原告朱榕已预交），由被告广西红日东升投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  陈 英 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  文艺霖