浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初2494号原告：长兴利时商业管理有限公司，住所地浙江省长兴县经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。法定代表人：李立新，总经理。委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。被告：朱和木，男，1980年6月15日出生，汉族，户籍所在地江西省玉山县。原告长兴利时商业管理有限公司（以下简称利时公司）诉被告朱和木物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告利时公司委托诉讼代理人顾丽静到庭参加诉讼,被告朱和木经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院于2020年8月24日依法转为普通程序审理，由审判员沈小涛担任审判长，会同审判员陈焕祥、人民陪审员倪国明组成合议庭，于2020年9月30日公开开庭进行了审理，原告利时公司委托诉讼代理人顾丽静到庭参加诉讼,被告朱和木经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令被告：1.判令被告支付至2019年10月31日物业服务费44620元及POS机管理费1800元,并按每月4235元的标准支付至2019年11月1日起至实际腾退之日止的物业管理费；2.判令被告支付原告违约金(违约金每日按未付金额的0.1%计算,计算至2019年9月30日为8677元,2019年10月1日起至实际付清物业管理费之日止的违约金按实计算)；3.承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月7日，被告承租坐落于长兴利时广场二楼207号店铺，面积为121平方米，同日原被告双方签订《物业管理服务协议》，约定按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴费期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的物业管理费，首期管理费被告应于本合同签订之日起7日内支付,先付后用。被告应在本合同签订之日向原告支付4235元物业管理履约保证金和10000元质量保证金,被告按150元/月的标准向原告支付POS机管理费,按35元/平方米支付装修管理费。逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.1%向原告支付违约金。合同对其他内容均作了约定。协议签订后,原告按约履行,被告缴纳物业管理履约保证金4235元和10000元质量保证金,商铺于2018年8月18日开业,至今,被告只支付物业管理费16582.58元,已拖欠物业管理费44620元,拖欠POS机管理费1800元,经多次催讨无果，诉至法院。利时公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：《物业管理服务协议》、《银行电子回单》、《发票》、《催款函》、《特快专递回执》，证明原告向被告发送催款通知，被告签收之事实；被告朱和木经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权。被告放弃质证权，视为对原告所举证据不持异议。以上证据材料，审理认为，来源及形式合法有效，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性,予以确认并采纳。被告在法定期限内未作答辩，也未向法庭举证，视为放弃答辩权和举证权。本院根据采纳的证据及原告之陈述，查明本案事实如下：2018年6月7日，被告承租坐落于长兴利时广场二楼207号店铺，面积为121平方米，同日原被告双方签订《物业管理服务协议》，约定按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴费期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的物业管理费，首期管理费被告应于本合同签订之日起7日内支付,先付后用。被告应在本合同签订之日向原告支付4235元物业管理履约保证金和10000元质量保证金,被告按150元/月的标准向原告支付POS机管理费,按35元/平方米支付装修管理费。逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.1%向原告支付违约金。合同对其他内容均作了约定。协议签订后,原告按约履行,被告缴纳物业管理履约保证金4235元和10000元质量保证金,商铺于2018年8月18日开业,至今,被告只支付物业管理费16582.58元,截至2019年10月31日被告已拖欠物业管理费44620元,拖欠POS机管理费1800元,经原告多次催讨无果，诉至法院,双方纠纷成讼。另查明,原告于2019年3月14日向被告寄送了物业费缴费函，催缴物业费。又查明，2019年8月29日，被告撤场并闭店。本院（2020）浙0522民初1575号民事判决书确认，2019年12月30日，被告将商铺腾退交付原告。本院认为，原告与被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示,且不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。原告依合同约定为被告提供物业管理服务，被告作为该小区业主受到服务，双方之间由此形成物业服务合同关系。现原、被告就物业费的交纳产生争议，并纠纷成讼，该争议属物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告间的物业服务合同关系依法受法律保护。对于物业费的交纳，国务院制定的《物业管理条例》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故被告作为该物业服务区域内的业主，具有按物业合同的约定向原告支付物业服务费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持”的规定，被告经原告书面催交，无正当理由至今不交物业费，应承担给付相关费用的民事责任。现原告主张被告开业至商铺腾退之日的物业费，本院予以支持。依据原告与被告订立的物业合同中约定的收费标准，至2019年12月30日(商铺腾退交付原告之日)，尚欠物业费53090元。关于原告要求每日按欠缴总额的0.1%计付违约金的请求，因被告未按时支付物业费，给原告造成损失，对该项请求，本院予以支持，但是原告主张的违约金计算标准过高，本院结合本案的实际情况，酌情调整为按年利率6%计算违约金为宜，金额为2060.08元[其中从2018年11月1日起分段计算，2018年11月1日至2019年1月31日为93元（基数为6200元*6%*0.25）；2019年2月1日至2019年4月30日为288.15元（基数为19210元）；2019年5月1日至2019年7月31日为478.73元（基数为31915元）；2019年8月1日至2019年10月31日为669.3元（基数为44620元）；2019年11月1日至2019年12月30日为530.9元（基数为53090元）]。2019年12月30日后至实际履行之日止的滞纳金，以53090元为基数按年利率6%计付。对于原告主张POS机管理费的请求,根据本案实际,予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱和木向原告长兴利时商业管理有限公司支付物业管理服务费53090元,于本判决生效之日起十日内付清；二、朱和木给付原告长兴利时商业管理有限公司POS机管理费1800元，于本判决生效之日起十日内付清；三、朱和木给付长兴利时商业管理有限公司违约金2060.08元，于本判决生效之日起十日内付清；自2019年12月30日后的违约金，以53090元为基数按年利率6%计付至实际履行之日止；四、驳回原告长兴利时商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1177元,由被告朱和木承担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  沈小涛审 判 员  陈焕祥人民陪审员  倪国明二〇二〇年十月二十日书 记 员  黄诗怡