吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终402号上诉人（原审被告）：吉林省军徽建筑安装工程公司，住所地吉林省长春市宽城区光复小区**。法定代表人:王汝云，董事长。委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朴顺子，女，1952年10月26日出生，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李文，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丛兴堂，男，1959年8月19日出生，现住吉林省延吉市。原审第三人：延吉市富华物资有限责任公司，住，住所地吉林省延吉市公园街园纺居/div>法定代表人：金明范，负责人。原审第三人：张贞淑，女，1951年10月29日出生，住址不详。上诉人吉林省军徽建筑安装工程公司（以下简称军徽公司）与被上诉人朴顺子、丛兴堂及原审第三人延吉市富华物资有限责任公司（以下简称富华公司）、张贞淑合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。军徽公司上诉请求：1.撤销吉林省延吉市人民法院(2019）吉2401民初643号民事判决书;2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足。一、2011年期间，经政府有关部门多次协调，因在建设过程中金明范将工程进行转包，各施工方将部分房屋抵账出售，同意用已出售的42户抵顶全部所欠施工款。双方签字认可了顶账房号和抵账购房者名单，其中并不包括被上诉人的名单或张贞淑的名单。二、金明范的前期投入和施工当中的投入，上诉人也已经结算完毕，不存在没有结算的事实。在2000年时上诉人已支付给金明范7套房屋顶施工款。三、张贞淑与被上诉人朴顺子的买卖合同，其真实性无证据证明。买卖合同，收款收据等无证据证明系张贞淑本人书写。四、一审判决认定上诉人与丛兴堂的顶账协议虚假、存在恶意错误，因为债务是在2000年或2001年形成，2018年签订顶账协议时本金是97800元，利息已远超过本金，因此在签订顶账协议时未将利息计算进去，双方都认可。因此与市场价不符，不存在虚假。综上，本案一审判决事实不清，证据不足。望二审法院能公正审理此案，维护法律的尊严。朴顺子辩称：1.朴顺子在一审中提交的证据七《给李龙熙州长的信访材料》后所附的42户业主名单人员中包含朴顺子（序号为6），上诉人在上诉状中所说人员名单中不包含朴顺子的说法明显错误。2.上诉人军徽公司与金明范是否结算与本案无关。3.本案现有证据完全可以认定朴顺子从张贞淑处购买本案房屋的真实性与合法性，足以认定朴顺子对房屋占有为善意占有、合法占有，足以认定朴顺子是涉案房屋的真正权利人。4.军徽公司对案涉房屋没有独立请求权，但在案件处理结果上存在一定利害关系，一审法院未判决军徽公司承担实体上的民事责任，协助义务仅由丛兴堂配合即可，与军徽公司无关，军徽公司应认定为无独立请求权第三人，依法不享有上诉的权利。5.军徽公司与丛兴堂之间存在恶意串通的情形。6.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法维持。丛兴堂辩称：1.军徽公司是经延边州中级人民法院判决确认的两栋房屋产权人，朴顺子作为一审原告有举证责任，其不能提供有效的交易证明、证据和出售方的产权关系，现有证据不能确认朴顺子与张贞淑的买卖关系的真实性。2.本案中金明范是信誉极低的人，早在2001年前就拖欠丛兴堂债务，丛兴堂诉讼并经延边州中级人民法院执行，至今尚有未还清的债务。3.丛兴堂获得房屋的价格在与军徽公司的结算书中已经明确表示放弃利息及损失，如果加入利息及损失远远高于市场价格，丛兴堂与军徽公司法定代表人由多年的业务往来，不存在虚假的价格，朴顺子的代理人所说我们恶意串通的事实不成立，朴顺子的情况如何不应损害其他人的利益。富华公司、张贞淑未提出答辩意见。朴顺子向一审法院起诉请求：1.要求确认张贞淑与军徽公司签订的购买商品房协议有效;2.确认丛兴堂与军徽公司签订的《结算书》无效;3.要求丛兴堂、军徽公司协助注销涉案房屋登记手续，并将房屋过户给朴顺子;审理中朴顺子申请追加第三人富华公司及张贞淑，并增加诉讼请求，要求确认朴顺子与张贞淑签订的《房屋买卖协议书》有效。一审法院认定事实：1999年3月31日,军徽公司与富华公司签订建房合同，约定:军徽公司出土地，负责此工程开工前的一切费用及部分工程监理费，富华公司负责支付在开工后的全部工程材料和施工费用;工程竣工后军徽公司分得工程面积的28%房屋剩余归富华公司所有。落款日期为2001年10月13日的“购买商品房协议”显示，甲方为张贞淑，乙方一栏处加盖了军徽公司第六项目部的合同专用章及富华公司公章和富华公司法定代表人金明范的名章，该协议载明:甲方同意购买乙方延吉市延西街151号住宅楼第三栋二单元六屋号东户型，面积93平方米;甲方所购商品房价款为83000元。当日，由富华公司向张贞淑出具一份收据予以确认。2002年4月17日，张贞淑于作为甲方与乙方朴顺子签订一份房屋买卖协议书，约定的主要内容为:乙方同意购买甲方的一套房屋，房屋位于延吉市××街第二栋2单元603号，面积为93平方米;乙方购买价格为83000元，其中8万元要求先行支付现金，剩余3千元在办理房屋产权证时向朴顺子支付。当日,张贞淑向朴顺子出具一份收条，载明:今收朴顺子房款8万元及房屋装修材料款3700元，共计83700元，其中包括存有肆万元的小营信用合作社整存整取定期存单一张。2011年至2018年期间,由朴顺子缴纳案涉房屋供热费。2018年3月2日,军徽公司负责人王汝云与丛兴堂签订一份结算书，约定:现就军徽公司以延吉市邮政物流西侧的××街房屋抵账一事结算如下:现王汝云代表军徽公司，将公园街2017A2单元601号（军徽小区延西街151号北侧住宅楼2单元601号）房屋抵账给乙方，该房屋面积为92.97平方米。房款为92.97*1050元=97618.50元。此房款由军徽公司在此以前所欠丛兴堂的材料款和往来款中相抵,丛兴堂放弃欠款利息及其他损失。双方签字后，丛兴堂已将此前的欠据等全部材料交给军徽公司,该房款已全部结清。军徽公司确认该房产权归军徽公司所有,由军徽公司负责为丛兴堂办理产权手续，费用由军徽公司负责。如不能办理产权手续，军徽公司承担丛兴堂的全部损失。甲方一栏处由军徽公司法定代表人签字纳印，乙方一栏处由丛兴堂签字纳印。另查，案外人金红爱（乙方）签名的落款日期为2000年12月11日的购买商品房协议中乙方为金红爱,甲方一栏处加盖军徽公司第六项目部的合同专用章及富华公司公章和富华公司法定代表人金明范的名章，该协议载明:乙方同意购买甲方延吉市延西街151号住宅楼第二栋三单元四屋号西户型,面积93平方米;乙方所购商品房价款为83700元。案涉房屋现登记在金红爱名下。另查,2002年11月25日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出(2001)延州民初字第24号民事判决书,认为:“1999年3月31日，军徽公司与富华公司签订了联合建房合同建设职工集资住宅楼，合同签订后，富华公司并未办理建设集资楼的手续，而是进行房地产开发。根据《中华人民共和国房地产管理法》关于房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记的规定，富华公司非在工商部门注册的房地产开发企业，既无房地产开发资质，也无建设施工资质，却从事房地产开发，军徽公司与富华公司签订的合同虽是联合建房合同，但名为联合建房，实为进行房地产开发，违反法律规定，双方签订的合同无效，双方均有责任。富华公司基于与军徽公司签订的无效的联合建房合同，其又分别与延吉市信达劳务服务公司、第三人延吉市建筑工程有限公司、第三人李勇、第三人王凯、第三人杨金停以及其他当事人互相之间签订的合作投资建房、建设工程施工等从合同均无效，因合同无效，应适用返还原则。位于延吉市××街一、二号楼住宅楼工程应归土地使用权人军徽公司所有，军徽公司支付其他各方投入到该工程中的工程款、垫付的各项费用及利息。......军徽公司应支付富华公司各项投入1470114.34元及利息;......。”，并判决:“一、军徽公司与富华公司签订的联合建房合同及其他各方当事人之间签订的从合同无效;二、位于延吉市××街的两栋职工住宅楼归军徽公司所有;......”。该判决现已生效。另查,2011年至2012年期间,军徽小区约40名业主(其中包括朴顺子）联名递交信访材料，延吉市督察局出具一份调查汇报材料，其内容为:一、经调查，1999年军徽公司与金明范签订合作建房合同，双方约定由军徽公司出土地，金明范负责投资建设，工程竣工后按比例分配房屋。在建设过程中,金明范将工程进行转包，因无力支付工程款，各施工方将部分房屋抵账出售。2001年，工程竣工后,军徽公司向法院起诉金明范，要求合同无效,房屋归军徽所有，并退还被告各项投入及工程款。州法院审理认为，双方均无开发资质属违法建房，在房屋已出售入住的情况下，于2002年，判决双方全部合同无效，房屋产权归军徽公司，军徽公司支付金明范等多个施工方工程款共895万元。军徽公司未按判决支付各方工程款。二、因施工各方已将房屋出售，且大部分入住，法院执行腾迁难度大，军徽公司统一将房屋作价这地工程款与施工各方进行结算,并办理产权。目前,经多次协调54户顶账房屋中已解决50户产权问题，尚有朴顺子等4户因金明范、张钟诛2个施工方移居外地，失去联系，无法结算。朴顺子购买二手房屋，经向原购房户张贞淑核实系金明范于2001年10月出售。通过市公安部门调查,金明范于2008年在青岛出境韩国，至今未归，没有有效联系方式。目前，军徽公司要求与施工方进行结算，否则不能办理产权。三、我们认为，朴顺子房屋的买卖发生于军徽公司与金明范合作期间，州法院判决之前，系朴顺子善意取得。军徽公司与金明范之间的纠纷不应对抗善意第三人，军徽公司应当为朴顺子办理房照。如军徽公司不同意，建议朴顺子通过向法院诉讼解决产权问题。在丛兴堂诉金风云、朴顺子返还原物纠纷(2018）吉2401民初6498号（现中止）一案中，丛兴堂在庭审中陈述,朴顺子占有涉案房屋多年,不能证明所有权人是朴顺子,朴顺子曾告知丛兴堂军徽公司多次找到朴顺子商议，要求朴顺子购买该房屋，是朴顺子坚持不腾出房屋，当时处于无奈的情况，军徽公司将诉争房屋顶账给丛兴堂。2018年10月22日,朴顺子以丛兴堂、军徽公司为被告，提起所有权确认诉讼，后于2019年1月11日，朴顺子撤回该诉讼。一审法院认为，关于朴顺子要求确认张贞淑与军徽公司签订的购买商品房协议有效以及朴顺子与张贞淑之间的房屋买卖协议书有效的诉讼请求，虽然张贞淑的购买商品房协议中加盖了军徽公司第六项目部合同专用章和富华公司公章，但根据双方举证质证及陈述情况，能够认定张贞淑系基于富华公司与军徽公司签订的联合建房合同（富华公司所有建筑面积72%的房屋),而由富华公司向张贞淑出售取得，系富华公司与张贞淑之间形成房屋买卖关系，而并非军徽公司与张贞淑之间，故对朴顺子要求确认张贞淑与军徽公司之间签订的购买商品房协议有效的诉讼请求，该院不予支持;虽然根据（2001）延州民初字第24号民事判决,军徽公司与富华公司签订的联合建房合同无效，富华公司将房屋出售给张贞淑的行为属于无权处分，但该判决作出时间为2002年11月，发生在两笔房屋买卖合同之后，结合朴顺子从张贞淑处购买案涉房屋并实际占有使用至今以及2001年10月13日富华公司出售张贞淑时的房屋价格与2002年4月张贞淑向朴顺子出售的房屋价格基本一致，且按当时的市场价价格相对合理的情况，应当能够认定张贞淑从富华公司购买房屋以及朴顺子从张贞淑处购买房屋均系善意的，张贞淑与朴顺子之间达成的房屋买卖协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定,该协议合法有效,该院予以确认。关于军徽公司与丛兴堂签订的结算书，军徽公司与丛兴堂在签订结算书时明知案涉房屋基于历史（开发建设、工程款、诉讼等）原因存在诸多争议，且一直由朴顺子占有使用的情况下，仅凭结算书直接将案涉房屋登记至丛兴堂名下，且军徽公司以每平方1050元，总价款97618.50元的价格进行抵账，结合近三年延吉市房地产市场行情以及案涉房屋所处位置(延西街)及房屋面积(93平方米)情况,其抵账的价格明显不合理，对此能够认定军徽公司及丛兴堂在主观上存在恶意，损害了朴顺子的权益，军徽公司与丛兴堂均存在过错，故该院认定军徽公司与丛兴堂签订的结算书无效，关于双方之间材料款结算问题可另行处理。关于朴顺子要求丛兴堂、军徽公司协助注销案涉房屋产权登记手续，并将案涉房屋产权转移登记至朴顺子名下的诉讼请求,因丛兴堂与军徽公司签订的结算书无效，现诉争房屋产权登记在丛兴堂名下，军徽公司及丛兴堂应当协助将案涉诉争房屋产权变更登记至朴顺子名下，故对朴顺子上述诉讼请求，该院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、确认丛兴堂与吉林省军徽建筑安装工程公司于2018年3月2日签订的结算书无效;二、确认朴顺子与第三人张贞淑于2002年4月17日签订的房屋买卖协议书有效;三、吉林省军徽建筑安装工程公司、丛兴堂于一审判决发生法律效力后立即协助朴顺子办理房屋产权变更登记手续（现不动产登记号为吉20**延吉市不动产权第0007293号，现登记权利人为丛兴堂，坐落于延吉市××街601,房屋建筑面积为92.97平方米);四、驳回朴顺子的其他诉讼请求。案件受理费1875元（已预交1875元),由吉林省军徽建筑安装工程公司、丛兴堂负担。二审中，军徽公司提供以下证据：证据一：（2000）延州法执字第260号执行裁定书。证明：富华公司同意将7套房屋顶账给金明范，金明范经过上诉人的同意用上述房屋偿还其债务。7套房屋每套面积152平方，总价值150万左右。经过州法院判决上诉人欠金明范工程款147万元左右，所以军徽公司支付7套房屋后已不欠金明范工程款。朴顺子质证称：对证据的真实性无异议。上诉人军徽公司与金明范作为开发商，建设方的内部结算问题不在本案诉请范围内，也与朴顺子无关，不能以此对抗善意的房屋买受人朴顺子，且无法证明该份裁定书内容与本案诉争房屋存在关联性。丛兴堂质证称：无异议。证据二：（2001）延州民初字第24号裁定书。证明：所有被查封的房屋的所有权、处分权、管理权均在上诉人，而本案一审判决认定富华公司对该房屋有处分权与该裁定书内容相悖。朴顺子质证称：对证据的真实性无异议。上诉人军徽公司与金明范作为开发商，建设方的内部结算问题不在本案诉请范围内，也与朴顺子无关，不能以此对抗善意的房屋买受人朴顺子，且无法证明该份裁定书内容与本案诉争房屋存在关联性。朴顺子购买房屋的时间早于该份裁定书生效时间，因此不对朴顺子发生效力。丛兴堂质证称：对证据的真实性无异议，对证明内容无异议。丛兴堂提供一组证据：1.落款时间为2001年10月20日与军徽公司单项承包合同书一份；2.2001年10月30日借款协议书一份；3.2001年6月22日借据一份。证明：丛兴堂与军徽公司早有业务往来和资金往来，由此发生的房屋款、利息款、损失款构成了该房屋的正常金额，远远超过市场价格。军徽公司质证称：对证据的真实性无异议，证据的证明目的无异议。朴顺子质证称：对证据的真实性无异议，但无法证明上述证据与本案具有关联性，且上述证据中确定的金额与军徽公司与丛兴堂结算书中确定的金额存在矛盾，无法以此证明结算书内容的真实性及合理性，且存在债务的前提下17年之后来进行结算的行为本身不符合常理。本院对上述证据认证如下：对于军徽公司所举证据，与本案无关，故不予采纳。对于丛兴堂所举证据，军徽公司与朴顺子对其真实性无异议，对该组证据的真实性予以确认，但无法证明待证内容，故不予采纳。本院经二审审理，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2001年10月30日，军徽公司法定代表人王汝云向丛兴堂出具借款协议书，主要内容为王汝云向丛兴堂借13.5万元，借期6个月，月息3分，到期一次性还本付息。二审中，丛兴堂主张2018年与军徽公司签订结算书时借款尚欠4万余元，军徽公司陈述签订结算书时借款和工程款结余近10万元。军徽公司至迟于2011年知道朴顺子占有使用案涉房屋。本院认为，本案争议焦点有二：一是朴顺子与张贞淑于2002年4月17日签订的房屋买卖协议的效力如何；二是军徽公司与丛兴堂签订结算书以案涉房屋抵债的效力如何。（一）关于朴顺子与张贞淑于2002年4月17日签订的房屋买卖协议的效力。虽然张贞淑未到庭对朴顺子提供的案涉房屋买卖协议书及收条进行确认，但根据朴顺子提供的案涉房屋供热费收据，能够证明朴顺子对案涉房屋占有使用多年，本案现有证据能够形成证据链条证明朴顺子与张贞淑签订房屋买卖协议并支付合理对价后占有使用案涉房屋。朴顺子占有使用该房屋属于善意的有权占有。军徽公司和丛兴堂未能提供证据证明案涉协议及收条系伪造，军徽公司作为案涉房屋的所有权人亦未能提供证据证明朴顺子系通过其他非法方式占有使用该房屋。应认定朴顺子与张贞淑之间存在真实合法有效的房屋买卖协议。张贞淑与富华公司签订购买商品房协议的行为发生于本院作出（2001）延州民初字第24号民事判决之前，结合案外人金红爱等人亦于该判决作出之前与富华公司签订购房买卖协议后办理房屋产权登记取得所有权的事实，可认定富华公司对案涉房屋的处分行为属于有权处分。军徽公司作为该房屋的现所有权人应当协助朴顺子办理产权变更登记手续。（二）关于军徽公司与丛兴堂签订结算单以房抵债的效力。军徽公司与丛兴堂均明知朴顺子对该房屋占有使用多年，虽然双方签订结算单以房抵债具有消灭债权债务关系的目的，但履行双方的该约定以排除朴顺子对该房屋的有权占有为前提，双方均明知结算单的履行将损害朴顺子的合法权益，且军徽公司与丛兴堂签订结算书约定的内容表明，双方认可案涉房屋价值仅为97618.5元，与签订结算书时同地段同类房屋市场价值相差较大。故应认定军徽公司以明显不合理的低价将该房屋转让给丛兴堂，构成恶意串通。一审判决依法认定结算单内容无效并无不当。因一审判决认定军徽公司与丛兴堂于2018年3月2日签订的结算单无效、朴顺子与张贞淑于2002年4月17日签订的房屋买卖协议书有效，该两项判决影响军徽公司的实体权利义务，军徽公司有权提起上诉。朴顺子关于军徽公司不享有上诉权的抗辩不成立。综上所述，上诉人军徽公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875元，由上诉人吉林省军徽建筑安装工程公司负担。本判决为终审判决。审判长 太 熹审判员 刘晓娟审判员 崔 玉二〇二〇年十月二十八日书记员 宋晓旭