云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1454号上诉人（原审被告）：云南大通大理房地产开发有限公司，住所地大理市下关榆祥路**。法定代表人：陈晓彤，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄燕春，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张姝文，女，1978年1月23日生，汉族，住大理市。委托诉讼代理人：薛乔、芮刚，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人云南大通大理房地产开发有限公司（以下简称大通公司）因与被上诉人张姝文商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大通公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审判令上诉人代被上诉人办理不动产权证，不动产权证系房屋所有权证和土地使用权证两证合一，双方签订的《商品房购销合同》仅约定上诉人代被上诉人办理房屋所有权证及协助办理土地使用权证，未约定代为办理土地使用权证。2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》才规定了不动产要办理不动产权证，双方签订合同时尚无不动产权证的规定。一审混淆了双方合同约定的房屋所有权证和不动产权证。二、一审适用法律错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，被上诉人是办理房产证的权利人和义务人，上诉人只负有协助和配合义务。基于此，2013年8月31日，被上诉人要求上诉人移交办理权证的购房合同原件、销售凭证、户口迁移凭证等材料，被上诉人要自行申请办证。上诉人依被上诉人要求移交上述材料后，被上诉人迟迟未缴纳契税是其未能办理房产证的根本原因，由此导致延迟办理的责任不应归咎于上诉人，上诉人不存在违约行为。2015年1月22日，上诉人取得花韵蓝山初始登记证书，将被上诉人作为购房人登记在初始登记名册中，忠实、全面、准确地履行了协助配合义务。双方签订的合同未约定上诉人负有通知被上诉人提交办证资料的义务，但上诉人仍在小区物业公告栏粘贴通知，善意提醒被上诉人自2015年1月23日起持购房发票到税务局缴纳房产契税。大理市房地产管理处也以公告形式告知被上诉人案涉房产初始登记已经完成。上诉人的通知行为不该产生加重上诉人义务的后果。根据双方合同约定和最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分第18条之规定，自2013年8月31日交付房屋之日起24个月为办证时限，该时限届满之日为2015年8月31日，被上诉人主张违约责任的诉讼时效至2017年8月31日届满，被上诉人关于自2014年4月29日起至办理完成不动产权证登记手续之日止计算逾期违约金的主张已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。张姝文辩称，请求驳回上诉，维持原判，诉讼费用由上诉人负担。一、双方签订的合同第十二条约定，上诉人应按照物权法的规定办理土地使用权证和房屋所有权证，案涉房产的权证目前已经办理完成；二、答辩人请求上诉人承担违约责任的诉讼请求没有超过诉讼时效。双方签订的合同约定上诉人应当履行办证义务，直到2019年上诉人才签署了变更土地性质的相应材料，答辩人才能向税务部门缴纳契税，才有可能申办房屋产权证书。由于上诉人怠于办理产权证导致被上诉人的损失扩大，应承担违约责任。张姝文向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理位于大理市房屋的不动产权登记手续；2.判令被告支付原告自2014年5月23日起至办理完房屋不动产权登记手续之日止，以428173元为基数，按年利率7.125%计算的逾期办证违约金（截至2019年11月30日的逾期办证违约金为170925.77元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2012年5月23日，原被告签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告向被告购买其开发建设的位于大理市房屋（商铺），套内建筑面积为81.48平方米，总价款405480元；被告应于2013年8月31日前交付房屋给原告。关于产权登记，《商品房购销合同》第十二条约定：由原告交足办理房屋所有权证所需资料及相关税费，被告代为办理。因涉及被告为全体业主办理房屋所有权证，双方明确，因收集资料、交纳税费、向房管部门提交资料以及政府部门行使审查、受理、审核、批准、制作、颁证等事项，双方特别约定被告代原告办好证照的时限为24个月。合同签订后，原告交纳了房款405480元，被告于2013年8月31日将房屋交付原告使用。2019年9月25日，原告向被告交纳了公共维修基金6991元，并补缴因面积误差增加的房款22693元，原告实际支付房款428173元。2015年1月22日，被告完成花韵蓝山一期商铺所有权初始登记。2019年8月22日，被告与大理市自然资源局签订《国有建设用地使用权改变土地用途协议》，将花韵蓝山商铺部分的国有土地使用权由70年变更为40年，2019年8月27日，被告缴纳了土地出让金，2019年12月10日，大理市自然资源局出具了《出让土地使用权转让手续审批表》。2019年10月22日，原告向税务机关缴纳了契税12845.19元、印花税214.10元。2019年2月20日，原、被告共同向大理市不动产登记中心申请对花韵蓝山地下层负2层商铺24号（《商品房购销合同》中为负1层，办理不动产权登记时变更为负2层）进行不动产转移登记。2020年2月28日，大理市不动产登记中心制作了云（2020）大理市不动产权第××号不动产权证书，被告领取了该证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。关于原、被告约定的24个月代办房屋权属证书时限的起算时间问题，原、被告虽然约定了代办时限为24个月，但未约定该时限的起算时间，事后亦未能就此达成补充协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，该起算时间可按照合同有关条款或者交易习惯进行确定。商品房销售的交易习惯是，预售商品房办证时限自商品房交付之日起算，现售商品房办证时限自合同签订之日起算。因原、被告之间属预售商品房，故《商品房购销合同》第十二条约定的24个月办证时限的起算时间为房屋交付之日即2013年8月31日，届满时间为2015年8月31日。原告所购房屋的权属证书实际于2020年2月28日办理完毕，已超过合同约定的办证期限。关于被告应否担责的问题。出卖人承担逾期办证责任的前提条件是“由于出卖人的原因”。本案中，根据查明的事实，直到2019年10月，原告才缴纳税款，被告才办理完土地使用权变更审批手续，而上述两项均是办理不动产登记的必备条件，故对于办证迟延，双方均有责任，不能完全归责于某一方当事人。结合双方的过错程度、原告主张权利的实际情况以及被告办理土地使用权变更审批的现实状况，酌情确定被告赔偿原告逾期办证违约金42817.3元（以购房款的10%计算）。因涉案房屋已办理了不动产登记手续，故原告要求办证的诉请无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告云南大通大理房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张姝文逾期办证违约金42817.3元。二、驳回原告张姝文的其他诉讼请求。案件受理费3719元，减半收取1859元，由原告张姝文负担1115元，被告云南大通大理房地产开发有限公司负担744元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，除上诉人认为一审遗漏认定双方关于办理案涉不动产土地使用权证的约定，根据大理市的实际，房屋所有权证办理完成后由业委会委托土地事务所代办土地使用权证外，双方当事人对一审认定的其余事实无异议。上诉人的异议主张与在案《商品房购销合同》约定一致，异议主张成立。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人针对应否就案涉不动产权证延迟登记承担违约责任及诉讼时效是否届满提起上诉。双方于2012年4月19日签订《商品房购销合同》对房屋所有权证和土地使用权证的办理进行约定，根据《商品房购销合同》第十二条之约定，双方对上诉人代为办理房屋所有权证并无争议，对土地使用权证，上诉人应协助被上诉人办理。2015年1月22日上诉人办理了案涉不动产商铺所有权初始登记后未及时按合同约定为被上诉人申请领取房屋所有权证，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后被上诉人只能申请办理不动产权证。双方未就不动产权登记事宜进行重新约定，因案涉不动产产权登记为房屋所有权和土地使用权合二为一，应视为双方此前约定在不动产权登记制度施行后仍然适用。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第三款之规定，申请办理不动产登记应提交不动产权属来源证明。2019年8月22日，上诉人与大理市自然资源局签订了《国有建设用地使用权改变土地用途协议》，2019年12月10日，大理市自然资源局出具了《出让土地使用权转让手续审批表》，案涉商铺不动产权属才得以明确，被上诉人才具备申请办理不动产权的条件。故上诉人未办理上述土地变更审批手续是案涉房屋产权证未按约定及时办理的主要原因，一审据此认定上诉人存在违约行为，应承担违约责任并无不当。双方未约定逾期办证的违约责任承担，一审根据案件实际情况酌情认定上诉人承担购房款10％的违约金亦无不当。对诉讼时效是否届满问题，上诉人在一审时未提出诉讼时效抗辩，应视为已放弃诉讼时效抗辩权，本院不再对时效问题进行审查。综上所述，大通公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3719元，由上诉人云南大通大理房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  马明纳审判员  左丽梅二〇二〇年十月二十八日书记员  洪 泓