重庆市大足区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0111民初3680号 原告：范淑均，女，1966年3月2日出生，汉族，住重庆市大足区。 原告：范高潮，男，1963年9月16日出生，汉族，住重庆市大足区。 原告：范淑辉，女，1968年9月11日出生，汉族，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：李福贵(系范淑辉丈夫)，住重庆市大足区。 三原告共同委托诉讼代理人：陈智福，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。 被告：姜峰，男，1989年6月8日出生，汉族，住重庆市大足区。 原告范高潮、范淑均、范淑辉与被告姜峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员邓美玲独任审判，于2020年9月8日、2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告范淑均、范淑辉及其特别授权委托代理人陈智福、原告范高潮特别授权委托代理人陈智福、原告范淑辉特别授权委托代理人李福贵、被告姜峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告范高潮、范淑均、范淑辉向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2018年6月27日签订的《商业用房租赁合同》；2.被告向原告返还租赁房屋；3.被告向原告按约定支付房屋租金直至解除合同腾空返还房屋之日止，从2019年6月27日起，暂计算至2020年6月27日的房屋租金尚欠102600元（从解除合同后到实际交还房屋之前的房屋占有使用费也按照租金标准计算）；4.被告向原告返还装修免收期的租金15390元；5.被告向原告支付逾期未交租金的滞纳金9362.25元；6.被告向原告支付原告代为支付的物业管理费11400元；7.被告对擅自改变房屋结构恢复原状；8.被告负担本案的诉讼费。诉讼中，原告方自愿放弃了第7项诉讼请求。事实和理由：三原告是重庆市大足区棠香街道五星大道****X房屋的所有权人，原、被告于2018年6月27日签订《商业用房租赁合同》，约定原告将该房屋出租给被告，租赁期限自2018年6月27日起至2023年6月28日止，每年租金应于每年6月27日前支付，逾期缴纳租金每逾期一日，按月租金的3‰收滞纳金，还约定了其他权利和义务。口头约定该房屋的物业管理费（2元/平方米）由被告承担，原告向物业公司代被告先行支付。免收前3个月房租用于被告对房屋装修。原告于2018年6月27日将房屋交付给被告，被告向原告交纳了2019年6月27日为止的租金（扣除免收实交9个月租金）、押金和代交的物管费。被告一直使用租赁房屋至今，但2019年6月27日起至2020年6月27日一年的租金102600元，被告逾期仍未支付,构成违约，原告因此要求解除合同，由此产生滞纳金9362.25元。原告同意免收3个月房租是基于被告租满5年为前提，因被告违约要求解除合同，有2年时间未实际租用，被告应向原告返还相应比例的装修免收租金15390元。原告代被告向物管公司支付至2020年6月27日止的物管费11400元，应由被告承担。被告在使用过程中对租赁房屋房顶多处打洞，被告应对擅自改变房屋结构之处恢复原状，被告确实填补了大部分孔洞，现在案涉房屋天花板上，原告为排水管道通过打孔安装了管道，姜峰租赁后又将排水管上打了个孔以通过空调排水管，但是因为姜峰打孔破坏了墙壁原有状态，所以现在还在漏水。被告交纳了1万元押金，约定合同到期后退押金给被告，但是现在因为被告违约，该押金应作为违约金不再退还给被告。在2019年8、9月份，原告要求解除租赁关系，被告提出要转租但是就解除合同的问题一直协商未果。为维护其合法权益，原告起诉来院，并提出如上诉讼请求，要求从起诉之日解除合同。 被告姜峰辩称，原、被告于2018年6月27日签订合同，由被告租赁了原告方所有的房屋经营儿童艺术培训，该房屋原本900多平方米，被分隔成两个房屋，被告租赁了其中一个，经装修公司确定，双方都认可其面积为475平方米。2019年10月中旬，被告就没有继续使用案涉房屋了，并且当时原告已经将房屋换锁，被告没有钥匙。之后至今被告都没有再实质性的使用房屋。2019年7月中旬，被告还在经营时，原告就已在案涉房屋窗户上张贴了转租信息。被告同意解除与原告之间的租赁合同关系，但是在原告张贴转租信息时，也就是2019年7月中旬就已经解除了租赁关系，当时几个原告都在场的。张贴转租信息后，因为一时没有找到接手人，所以原告方允许被告继续使用到2019年10月中旬，2019年10月中旬因为其他原因，被告没有再继续经营案涉房屋，将房屋完全交还给了原告范淑辉、范淑均，没有办交接手续，只是由原告换了锁，被告主动离场。房屋里面暂留的原来的经营物品，是因为双方没有达成一致协议，所以才暂时放置了一台钢琴、办公桌四张、课桌六张、椅子若干、接待桌两张、前台一个、文件柜一个、更衣储存柜四个、空调挂机两台、风管机四台、顶机一台、各种装饰性柜子十九个、监控器一台、若干摄像头、衣物若干（约三四十套）、音箱四台。被告支付租金截止2019年6月27日，免租期就是2018年6月27-9月27日，这是装修期，免租。被告支付物业费截止2019年6月27日，双方在实际履行合同过程中达成的共识是由甲方代为支付物业管理费，然后由乙方支付给甲方，物业费以2元/平方米计算12个月，共计11400元。对于空调钻孔，被告钻了四个在楼顶位置，已经和原告经过口头协商进行了堵塞填补恢复了原状，原告所说的漏水的地方是原告自己打的孔，被告经营期间就在漏水。租赁案涉房屋后，被告装修投入花了六七十万元，基装有二三十万元，当初希望在转租的时候能收回部分装修损失，所以一直主张转租，到现在，房屋内形成附合的装饰装修价值大概是30万元。租赁合同已在原、被告达成解除合同的口头约定时，即2019年6月终止，不存在之后的租金和违约金问题。被告不构成违约，被告同意将押金1万元作为2019年6月28日之后的占有使用费予以抵扣。若法院最终认定被告构成违约，被告认为原告的违约金主张过高，要求调低违约金标准，一般来说应不高于日利率万分之五。案涉房屋后期不能转租并非因为被告物品占用房屋，而是因为疫情和社会经济原因无法找到合适的承租人。 本院经审理认定事实如下：原告范高潮、范淑辉、范淑均系重庆市大足区棠香街道五星大道XXX号X幢X房屋（建筑面积949.35㎡）、房地产权证号渝（2017）大足区不动产权第XX**房屋的共同共有人。 2018年6月27日，三原告（甲方）与被告姜峰（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定将前述房屋分隔成的建筑面积475平方米的房屋租赁给姜峰使用，租赁期限自2018年6月27日起至2023年6月28日止。约定租金按18元/㎡计算，年租金102600元，按年支付，在每年6月27日前支付给出租方。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损坏的，由乙方承担责任并赔偿损失。第九条关于房屋租赁期间的有关费用中约定，在房屋租赁期间，甲方支付物业管理费。第十条对租赁期约定为，若乙方在租期内由于经营及市场等原因导致亏损无法继续履行合同的，乙方可以提前终止合同，但需提前叁个月通知甲方，否则应支付甲方当年租金3%的违约金。第十二条对违约责任约定为，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方按月租金的3‰向乙方加收滞纳金。合同解除或终止后，乙方应于解除或者终止之日后15日内将租赁房屋交还甲方，甲方必须接受房屋。逾期不缴或不接收房屋，应按双倍租金赔偿对方。第十四条约定，本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。第十七条约定，乙方支付甲方房屋押金壹万元整，合同到期后甲方退还给乙方。 签订前述合同后，被告向原告交纳了押金10000元。双方商定2018年6月27日至2018年9月27日为装修期间，该期间免收租金，并就物业管理费达成以下共识：案涉房屋物业管理费按2元/㎡.月计算，每年计收11400元，由原告方交纳物业管理费后，再由被告支付给原告方。 案涉房屋系清水房，姜峰租赁后装修以经营儿童教育机构。装修中，被告在楼顶打孔安装空调，又在天花板排水管上打孔以安装空调排水管。 2018年10月4日，被告向原告转账支付80000元，次日转账支付3291元，双方认可被告已付清截止2019年6月27日的租金和物业管理费。三原告已交纳了案涉房屋截止2021年6月30日的物业管理费。 2019年5、6月份，被告在案涉房屋的经营处于半关门状态，之后陆续搬走一些物品。2019年8月，被告将钥匙交给原告一把，让原告帮忙转租，原告在该房屋张贴了招租启示。2019年9月，被告也张贴了招租启示。2019年10月中旬，被告正式停止经营。在停止经营前，被告已按照原告方的要求，将其所打孔洞进行了填补恢复原状，至今只余排水管上的管道孔未予填补。 2020年正月，三原告正式对案涉房屋换锁。 本院所确认的上述事实有当事人陈述、原告举示的三原告身份证、结婚证、不动产权证、商业用房租赁合同、银行流水、物管费收据、证明等载卷为凭，经当庭质证，可以认定。对原告举示的房屋照片9张，拍摄于2018年7月，并非房屋现状照片，本院对其关联性不予采信。 本院认为，原告范高潮、范淑均、范淑辉和被告姜峰签订的《商业用房租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者延迟支付相应款项的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。 一、租赁合同关系存续期间。 本案中，原、被告约定的租赁期限为2018年6月27日起至2023年6月28日止，双方约定，若乙方（被告）在租期内由于经营及市场等原因导致亏损无法继续履行合同的，乙方（被告）可以提前终止合同，但需提前叁个月通知甲方（原告方）。本案中，双方当事人对以下事实无异议：2019年8月，被告将一把钥匙交给原告，让原告帮忙转租，原告在该房屋张贴了招租启示。2019年9月，被告也张贴了招租启示，2019年10月中旬，被告正式停止经营。原告方自认于2020年正月正式对案涉房屋换锁，即此时案涉房屋已实际处于原告方控制之下。综上，本院认为，被告因经营不善要求转租房屋，原告方接受了钥匙，同时张贴了招租启示，视为被告已提前三个月以上提出终止合同。2020年1月，原告方给案涉房屋换锁，自此，该房屋处于原告方实际控制之下，本院认为，案涉房屋租赁合同于2020年1月底解除。 二、被告欠付的租金和占有使用费。 被告向原告方支付了截止2019年6月27日的租金，欠付2019年6月28日至2020年1月底的租金，计为：475㎡×18元/㎡×7个月=59850元。 被告向原告方支付的押金10000元可与前述租金相品迭后，被告还应向原告支付租金49850元。 自2020年2月起至今，案涉房屋已处于原告方实际控制之下，被告的钢琴、办公桌、课桌等物资虽尚未搬离案涉房屋，但原告并未举示充分证据证明前述物品的放置妨害了案涉房屋的正常使用，对原告方关于被告占用其房屋至今、要求被告支付占有使用费的主张不予支持。 三、对原告方要求被告返还装修期间免收的租金的主张，本院认为，双方并未为装修期间免收租金约定前提条件，故对原告方该项诉讼请求，本院不予支持。 四、被告是否应支付逾期交纳租金的滞纳金9362.25元。 原、被告在合同中约定，按年支付租金，在每年6月27日前付清，每逾期一日，甲方按月租金的3‰向乙方加收滞纳金。该滞纳金实为逾期支付租金的违约金。被告在2019年6月27日前未向原告方支付租金，构成违约，原告要求被告以月租金8550元（102600元/年÷12个月）为基数，按照每日3‰的标准向原告支付一年的违约金，共计9362.25元，该违约金计算标准未超过合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。 五、被告是否应向原告支付物业管理费11400元。 《商业用房租赁合同》约定物业管理费由出租方承担，但是在实际履行租赁合同的过程中，双方以实际行为改变了合同约定，变更为由承租方支付物业管理费给出租方。经审理查明，案涉房屋租赁合同终止前的物业管理费已由原告方支付，故被告应向原告支付物业管理费：475㎡×2元/㎡×7个月=6650元。 原告自愿放弃要求被告对案涉房屋恢复原状的主张，系其对自身权利的处分，本院予以尊重并确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告范淑均、范高潮、范淑辉与被告姜峰于2018年6月27日签订的《商业用房租赁合同》，于2020年1月底解除； 二、被告姜峰于本判决生效后十日内向原告范淑均、范高潮、范淑辉支付《商业用房租赁合同》解除前未付的租金59850元、逾期交纳租金的违约金9362.25元； 三、被告姜峰于本判决生效后十日内向原告范淑均、范高潮、范淑辉支付《商业用房租赁合同》解除前未付的物业管理费6650元； 四、驳回原告范淑均、范高潮、范淑辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6558.25元，减半收取计3279.13元，由被告姜峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  邓美玲 二〇二〇年十月二十七日 书记员  尚雪梅