陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2019）陕01民初2090号   原告：陕西省盐业专营公司。住所地：陕西省西安市。   法定代表人：秦兆群，该公司总经理。   委托诉讼代理人：高宝红，北京市中闻（西安）律师事务所律师。   被告：西安天居置业有限公司。住所地：西安市碑林区。   法定代表人：王**，该公司总经理。   委托诉讼代理人：常又月，女，1983年12月1日出生，汉族，西安天居置业有限公司办公室主任，住该公司。   被告：西安航天城实业发展有限公司。住所地：西安市。   法定代表人：冯霈，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈洁，泰和泰（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨旻，泰和泰（西安）律师事务所律师。   原告陕西省盐业专营公司(以下简称：盐业公司)与被告西安天居置业有限公司（以下简称：天居公司）、西安航天城实业发展有限公司（以下简称：航天城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盐业公司的委托诉讼代理人高宝红，被告天居公司的委托诉讼代理人常又月，被告航天城公司的委托诉讼代理人陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告盐业公司诉称，2012年其作为西安国际民用航天产业基地管理委员会招商引资企业，与航天管委会和二被告经过多次协商达成入区意向，由其购买航天管委会下属的全资子公司被告航天城公司的楼花作为办公楼。被告天居公司作为被告航天城公司的合作方与被告航天城公司签订《XX中心XX广场合作开发合同》。2012年4月27日，其与被告天居公司签订《陕西省食盐检验检测技术中心认购合同》（以下简称：《认购合同》），依据合同约定，其以每平米7500元的价格认购位于神州四路与航天南路交汇处西北角的写字楼约为1万平方米，交付时间为合同生效后36个月内，逾期交付，每逾期一天应向其赔偿认购价款千分之五的违约金。此外合同中还对付款时间、交房标准、产权登记、保修责任、税费分担等条款进行了详细约定。同日，双方又签订了《关于和的附随说明》（以下简称：《附随说明》），该说明明确了双方签订的《土地代征和房屋代建协议书》和《认购合同》约定的付款时间暂不执行，付款时间以其与航天管委会的入园合同签订后再确定具体付款时间。2012年8月6日，其与航天管委会签订了《陕西省盐业总公司“省食盐检验检测中心项目”入区协议》。同年10月15日，其与天居实业签订了关于《土地代征和房屋代建协议书》和《认购合同》的补充协议，明确其应在2012年10月20日前将首付款支付至被告航天城公司账户。2013年3月26日，其又与被告天居公司签订补充协议，双方明确了房屋所在地址为XX基地XX大道XX街十字西南角的航天中心广场4号楼”。具体楼层为4号楼地上4-10楼（共7层），地下50个标准停车位，每个停车位单价23万元，共计1150万元，（后调整为：每个停车位单价22.5万元，共计1125万元）。以上补充协议中均没有对交房日期和违约条款作出变更，并明确其他条款按照原合同执行。基于协议约定，其及时履行了自己的付款义务，截止起诉之日，其支付了购房款6375万元，购买停车位款1125万元，共计7500万元。房款和车位款约定的是8625万元，实际支付6375万，还有尾款没有支付，按照合同约定交房时间支付。但二被告并未能履行交付房屋和车位的义务，迫于无奈，诉至贵院。请求：l、二被告共同向其支付以8625万元为基数自2015年4月27日起至实际交付房屋和停车位之日止的违约金（利息）（违约金以年利率24％计算，暂计起诉之日为7100万元）。2、二被告承担本案全部诉讼费用（包含保全费、保险费）。   被告天居公司辩称，一、双方签署《认购合同》的标的房屋发生变化，双方已经明知项目履行的复杂性，已经对于交房可能延期达成共识，且在合同中对延期问题作出了约定。因此，交房时间顺延符合双方约定。1、认购合同的标的发生变化，交房期限必然发生变化。2012年4月27日，其与原告在签署《认购合同》的同时还签署了《附随说明》，在该说明里明确约定原合同的付款时效暂不执行。对于双方的认购事宜，都明确知道可能存在的政府因素和不可抗因素，因此，考虑到项目可能的变化，双方在该合同中的第五条第（二）明确规定了：“因不可抗力和非甲方所能控制的因素，致使建设工程拖后的，甲方的交房期限予以顺延”。2013年3月26日，双方根据情况的变化又将该认购合同的标的变更为航天中心广场4号楼。买卖标的发生了变化，之前认购协议规定交房期限自然就不能执行。并且其也需要与合作方重新规划和安排建设、确定销售情况，这些都需要时间。因此，原来规定的交房期限肯定不能实现，这也是当时客观发生、原告明确知道的无法否认的事实。2、西安市的铁腕治霾政策严重影响了房屋的建设和按期完成。西安市自2013年以来，开始严厉整治城区雾霾，颁布了《西安市“治污减霾”工作实施方案》，对于相关建设因铁腕治霾的需要而责令停工停产，并强制要求进行覆盖处理，防止扬尘。本案涉案的房地产项目恰在此时启动，项目一开始就遭遇到这种不可抗力的大环境。政府的严令停工行为，致使该工程一再拖延。为此，其多次与原告沟通，并说明情况。双方达成共识，先保证原告员工的住房即山水香堤项目尽早完工。但即使这样，其加班加点，也还是遭遇了政府的巨额罚款，工程进度举步维艰。无论如何，其也一直体谅原告，并一直为项目早日完成做着最大的努力。其遇到的这些情况都是不可抗力和非甲方所能控制的因素，根据合同约定不可抗力条款，原告应该予以理解，其对此不应承担任何违约责任。二、航天中心广场4号楼的涉案房屋实际上在被告航天城公司名下，其只是合作方，对于该项目和项目进程没有控制和支配权，最终的交期和买卖确认需要被告航天城公司确认。由于其与被告航天城公司已因该项目合作开发发生严重纠纷，项目目前已经完全停滞。双方已为此诉讼至西安市中级人民法院解决。该案案号为：2019陕01民初780号，且该案正在审理中，没有审理完结。鉴于其对该房屋并无处分权，被告航天城公司的严重不配合和阻碍使其无法对该项目房屋的具体的交付日期及相关法律责任作出承诺和确定，本案事实上不具备审理的条件，本案应中止审理。三、本案涉案标的航天中心广场4号楼的房屋是其和被告航天城公司合作开发，其只是合作方，对于该项目和项目进程没有控制和支配权。造成项目不能如期完成除客观原因外，完全应由被告航天城公司负主要责任。被告航天城公司以其自称的“自有项目”和其合作，但被告航天城公司却既没有土地使用证，也没有规划许可证。直到2014年9月、10月份，被告航天城公司才取得了该地块的土地使用权证和规划许可证，直到2018年9月，被告航天城公司才取得该项目的建设施工许可证。在长达六年的时间里，因被告航天城公司不按照合同约定履行其应尽的义务，致使其的建设施工行为一直无法正常进行，对其造成巨大的经济损失。其次，被告航天城公司作为项目合作方，利用项目在被告航天城公司名下，所有手续都必须通过其办理的优势地位对其消极配合，严重影响项目工程进度和对外销售。自启动项目建设以来，被告航天城公司对于项目各项手续不积极签字办理，造成施工方因不能及时回款而停止施工的现象时有发生。更有甚者，被告航天城公司还直接给项目停电停水达半年之久，致使项目受到严重影响而停滞。总之，造成项目不能如期完成除客观原因外，被告航天城公司负有不可推卸的责任，理应承担由该项目引发的一切损失。四、本案原告的诉求过高，且不符合实际。原告诉求的违约金不但超过国家法律规定，而且也已经超过诉讼时效，应予以驳回。首先，2012年4月27日，其与原告双方在签署《认购合同》约定：(一)甲方应在本合同生效后三十六个月内向乙方交付经综合验收合格的房屋，工程质量应为优良。但是，同时双方又签署了《附随说明》，在该说明明确：原合同的时效暂不执行。直到2013年3月26日，双方根据情况的变化才将该认购合同的标的变更为航天中心广场4号楼，双方的买卖关系才被确定。那么，及时按照这个合同约定，向后顺延36个月，那么交房期限也应该是2016年3月26日前。其次，双方签署《认购合同》约定的原告支付房屋款是6375万元，那么，即使计算违约责任也应以此金额为基数进行计算。而在本案中，原告却将所谓的车位款项也纳入计算违约金，根本毫无任何法律依据。所以，原告漫天要价，其违约金的计算明显错误。且根据《合同法》第一百一十四条之规定，原告明知其不能如期交房，也应在法定期限内向其主张权利。但直到2019年10月20日才向人民法院提出诉请，主张违约金赔偿，按照我国相关法律的规定已经按照严重超过诉讼时效，也不应得到法律的支持。综上所述，平等的民事主体享有平等的民事权利和义务。恳请人民法院依法查明事实，依法公正裁判，切实维护其的合法权益。   被告航天城公司辩称，原告与其没有签订房屋买卖合同，实际是2012年8月原告与航天管委会签订入区协议，原告购买航天管委会的楼花自行建设，由原告自行开发建设，其后原告指令被告天居公司作为建设方，按照原告的指令2012年9月27日其与天居公司签订开发合同，约定天居作为该项目的建设和销售，盐业公司突破其与天居签订的协议，要求航天城承担违约金的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉请。   经审理查明，2012年9月27日被告航天城公司作为甲方与作为乙方的被告天居公司签订了《XX中心XX广场合作开发合同》，就案涉XX中心XX广场XX号楼项目合作一事达成协议。该合同约定：XX中心XX广场XX号楼项目是甲方自有的房地产开发项目，甲乙双方以分工合作方式完成开发、建设和销售；该《XX中心XX广场合作开发合同》第七章关于合作项目的销售问题进一步明确约定：乙方（被告天居公司）负责商品房的对外销售，其中办理合作项目预售许可所需的项目前期开发部分资料由甲方（被告航天城公司）负责提供、项目工程部分资料由乙方（被告天居公司）负责提供。甲方（被告航天城公司）取得合作项目商品房预售许可证后，应在三个工作日内通知乙方（被告天居公司），并将该预售许可证复印件及时交给乙方（被告天居公司）使用。此外，该第七章还对被告天居公司在销售过程中被告航天城公司应提供协助的义务进行了约定。   2012年4月27日，被告天居公司作为出卖人（甲方）与作为认购人的原告（乙方）签订《认购合同》，合同约定：原告认购被告开发建设的写字楼用作“食盐检验检测中心”，并约定：房屋认购价款按实际面积计价，每平方米为人民币柒仟伍佰元。共计总价款约人民币柒仟伍佰万元。原告要求变更设计，建设材料超过原设计预算价格的，房屋认购价款应作合理调整。关于付款时间和办法约定：（一）本合同签订后15日内（最迟不超过30日），乙方应将房屋认购总价款的50％支付甲方，计人民币叁仟柒佰伍拾万元。余款在该项目施工到±0.00时付30％，主体封顶时付40％，交付使用时15日内付款剩余30％的款项。（二）甲方收到乙方交付的房屋认购价款后，应向乙方开具同等金额的收款凭证。（三）乙方第一次支付甲方的购房立约定金人民币叁仟柒佰伍拾万元，由乙方转入到“西安国家民用航空产业基地管委会”指定账户；以后所付购房款，由乙方转入到甲方账户，并由甲方安排用于该项目。关于交房期限约定：（一）甲方应在本合同生效后三十六个月内向乙方交付经综合验收合同的房屋，工程质量应为优良。（二）因不可抗力或非甲方所能控制的因素，致使建设工期拖后的，甲方的交房期限予以顺延。该合同第十一条还约定：产权登记备案时，如产权登记机关要求改用国家建设部的《商品房买卖合同》范本合同，双方应当予以补签。此外，该合同还对工程质量、交房标准、保修责任、税费分担等进行了约定。签订上述合同的当日，双方又签署《附随说明》，约定：上述《认购合同》约定的付款时效暂不执行，并约定：付款时间确定后，如原告不能按时支付购房款项，被告除有权终止合同外，原告还应向被告赔偿违约金人民币伍拾万元；同时，被告有权与他方签订买卖合同，原告不得干预。并约定：被告逾期交房三十天以上，原告有权依法通知甲方解除合同。   2012年10月15日，原告与被告天居公司签订《补充协议》约定：“食盐检验检测技术中心”办公楼已经航天基地管委会同意，纳入“山水香堤”二期工程，该项目位于神州四路与航天南路十字西北角。……办公楼的设计方案应充分征求原告意见，报规划部门审批，办公楼面积的分割方式，待规划方案审批后，双方与设计单位协商确定，尽量满足原告需要。根据《认购合同》认购价款的约定，经双方协商，原告应在10月20日前将认购价款的首付款支付到“西安航天基地实业发展有限公司”账户，付款手续由被告办理，如逾期，按首付款总额千分之五赔偿违约金。住宅楼的首付款在被告向原告提供详细的住宅楼的平面位置图及户型设计方案后，根据原告认购套数双方确定首付款的支付时间。三、被告承诺自本协议签订后30个工作日内向原告提供详细的住宅楼位和办公楼平面位置图。如逾期被告不能向原告提供楼位的平面位置图，或者提供的楼位与合同不相符时，双方应当根据实际情况协商解决。协商不能达成协议时，原告可提出终止合同。合同终止后，被告应在10日内返还原告首付款，并按照首付款总额千分之五赔付违约金。2013年3月26日，双方再次签订《补充协议》，约定：原告原建设宗地选址因政府规划的修订，经航天管委会与本合同双方协商决定，将案涉建设用地址：XX基地XX路与航天南路交汇处西北角，调整变更至：XX基地XX大道XX街十字西南角的航天中心广场4号楼。航天中心广场4号楼规划面积为44929㎡，其中地上二十二层（1-3层为商业，面积7483㎡，4-22层为办公，面积27534㎡，每层面积约为1400㎡），地下**，面积为10062㎡。二、原告认购的案涉房屋，原合同签订认购面积约10000㎡（含地下），单价为每平方米柒仟伍佰元整（7500元/㎡）。现经双方协商，将航天中心广场4号楼的地上4-10层（共7层），地下50个标准停车位，每个标准停车位单价为人民币：23万元整，合计为人民币：1150万元整，按照双方协商约定时间一次性付款。三、《陕西省食盐检验检测技术中心认购合同》的其他条款，仍按双方在合同中的约定执行。”2014年10月16日，被告与原告第三次签订《补充协议》约定，因原告提出地下车库按单价计算停车位，价格偏高，要求按标准停车位确定车位单价。经甲乙双方友好协商，被告同意原告提出的变更要求，原告认购50个标准停车位，每个标准停车位单价为人民币225000元（贰拾贰万伍仟元整），合计人民币为1125万元（壹仟壹佰贰拾伍万元整）。   2012年8月6日，西安国家民用航天产业基地管委会与原告签订了《陕西省盐业总公司“省食盐检验检测中心项目”入区协议》。   2014年9月5日，被告天居公司向原告发出关于《认购合同》支付二次购房款项的函称：为解决天居公司暂时的资金紧张的问题，被告天居公司建议将合同约定的二次购房款和购停车位款项，提前二个月给予支付。2015年9月23日，被告天居公司向原告再次发函称：由于付款办法的改变使我公司资金压力增大，希望贵公司能给予大力支持，预借购房款1600万元，用于支付该项目工程施工进度款，以保证工期顺利进行，能够尽早向业主交房。此借款在主体封顶前，由我公司承担贵公司同期银行利息作为补偿，项目主体封顶时，该借款用于冲抵贵公司应付购房款。2015年9月28日，被告天居公司向原告第三次发函称：由于付款办法的改变使我公司资金压力增大，希望贵公司能给予大力支持，预借购房款1300万元，用于支付该项目工程进度款，以保证工期顺利进行，能够尽早向业主交房。此借款在主体封顶前，由我公司承担贵公司月利率5‰的利息作为补偿，项目主体封顶时，该借款用于冲抵贵公司应付购房款。2015年12月31日，被告西安天居置业有限公司向原告第四次发函称：XX中心XX广场XX号楼项目工程进展顺利，已于2015年12月31日顺利封顶，贵公司应按照合同约定支付第三次购房款余额，即人民币肆佰万元整（人民币400万元）。请贵公司接函后，于2016年1月6日将双方合同约定的款项支付到西安天居置业有限公司账户。   另查明，原告分别于2012年10月19日、2014年10月20日两次向被告航天城公司支付购房款共计4875万元；原告分别于2014年10月27日、2015年6月24日、9月29日、10月12日以及2016年1月19日分五次共计向被告天居公司支付案涉资金2625万元。   再查明，据西安市住房保障和房屋管理局市XX号《西安市商品房预售许可证》显示，涉案项目取得商品房预售许可证的时间为2018年9月21日，售房单位为被告西安航天城实业发展有限公司；此前，被告航天城公司于2014年9月29日、10月28日取得了案涉地块的《土地使用权证》和《规划许可证》；2018年9月6日被告航天城公司取得该项目的《建设施工许可证》。截止目前，案涉工程项目主体和外立面已完工、内部工程进行了部分施工。因两被告案涉项目的合作开发问题引发争议，目前项目处于停工状态。此外，案涉工程因受政府治污减霾政策、中高考以及举办西安国际马拉松比赛等原因停工长达八百五十八天。   上述事实，有《陕西省食盐检验检测技术中心认购合同》、《〈陕西省食盐检验检测技术中心认购合同〉的附随说明》、《陕西省食盐检验检测技术中心认购合同》系列补充协议、《陕西省盐业总公司“省食盐检验检测中心项目”入区协议》、欠款催缴函、预付款函、付款凭证以及《商品房预售许可证》、《国有土地使用权证》、《规划许可证》、《施工许可证》及庭审笔录等证据在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案争议之焦点问题有三方面：一是案涉系列协议所涉法律关系的认定及效力问题；二是案涉协议涉及的三方当事人的法律主体地位认定问题；三是案涉违约责任的赔偿认定问题。   关于案涉系列协议所涉法律关系的认定及效力问题。   原、被告关于原告购买案涉“食盐检验检测技术中心”办公用房的交易共涉及四份协议。其中首份协议，即2012年4月27日签订的《认购合同》仅对涉案房屋的交易进行了一般性、原则性的约定，具有预约的法律特征。但是，随着后续系列补充协议的签订以及合同相对人之间的实际履行，原告与被告之间关于预售案涉房屋的相关权利、义务逐渐明确。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本院认为原告与被告之间形成了商品房预售合同法律关系。另，因被告航天城公司于2018年9月21日本案诉前取得商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案系列协议所涉商品房预售合同法律关系合法、有效，双方应依约享有权利、履行义务。   关于案涉协议涉及的三方当事人的法律主体地位认定问题。   从两被告之间的合同约定看，2012年9月27日，被告航天城公司作为甲方，与作为乙方的被告天居公司签订了《XX中心XX广场合作开发合同》，该合同约定双方以分工合作的方式，开发建设和委托销售涉案项目。双方在该合同第七章中明确约定被告天居公司负责涉案商品房的对外销售。另一方面，原告从公示案涉商品房预售许可证所载明的内容，应能明确知晓被告航天城公司是原告所购房屋的预售单位，且原告不仅前期的购房意向是与被告航天城公司进行的磋商，在实际履行协议过程中，原告亦两次向被告航天城公司给付了4875万元的大部分购房款。原告虽然亦向被告天居公司支付了2625万元的款项，但该资金往来是在两被告因合作事宜产生矛盾，为了促进工程建设的顺利进行而产生，且2625万元中的大部款项是应被告天居公司的请求以借款的名义发生的资金流转。因此，原告在订立案涉系列协议时，应当明确知道其合同相对人是被告航天城公司，被告天居公司仅系受托代理预售案涉房屋的受托人。综上，本案因涉及被告航天城公司委托其合作伙伴被告天居公司代理预售案涉商品房的事实及法律关系，故依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，被告航天城公司作为委托被告天居公司销售案涉房屋的委托人，本案系列协议应在原告与被告航天城公司之间产生合法、有效的合同约束力。XX城XX居XX房行为与其无涉的主张，本院不予采信；原告关于两被告共同承担违约责任的主张于法无据，本院不予支持。   关于案涉违约责任的赔偿认定问题。   本案存在逾期交房的违约事实，故被告航天城公司应依法承担相应违约责任。但是，本案原告起诉的时间为2019年11月7日，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告诉请所涉及的2016年11月8日之前产生的违约金部分，因已过诉讼时效，本院依法不予支持。原告诉请之2016年11月8日后发生的违约行为应依法纳入本案诉讼时效期间内，并结合被告是否具有减轻其违约责任的事实，综合认定应予承担的违约责任。   首先，原告主张违约期限起算的依据，是具有预约性质的双方2012年4月27日签订的《认购合同》，出于对该合同所涉权利义务具有不确定性的考量，双方于当日又另行签订了《附随说明》，重新约定双方《认购合同》涉及的“付款时效暂不执行”，对《认购合同》的相关权利义务进行了变更。事实上，双方后期所确定的宗地地址、房屋的规划设计、标的物种类及价款等项主要、基本的权利义务约定，与之前《认购合同》相较发生了重大变化。在各方的努力下，被告航天城公司直到2018年9月才取得该项目的施工许可证和预售许可证，而此时已超过《认购合同》所约定的交房时间达三年之久，此期间原告虽然对工程的进展进行了督促，但总体上采取了默认和配合的态度，还接收了同样由被告为原告单位开发建设的住宅项目。可见，随着规划、报批等相关工作的推进以及双方的实际履行，案涉商品房预售合同本约项下的权利义务才得以基本明晰和确定。因此，在双方实际确定的权利义务与签订《认购合同》时发生重大变化的情况下，加之存在诉讼时效的因素，本院认为原告依《认购合同》的约定作为认定本案违约责任的起算点和依据，显属不当。其次，案涉《认购合同》所约定的交房期限届满后，原告并未依据该合同关于逾期交房超过三十日其有权解除合同的约定，及时行使合同解除权以另寻购房机会，而是长期默认被告的逾期交房行为。原告这种一方面经权衡利弊，期待合同的继续履行以实现其合同目的，另一方面又在未提交因被告违约给其造成损失相关证据的情况下，主张长期巨额违约金的做法，显然有悖于我国合同法设立合同解除权制度的立法意旨。另据我国合同法第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告的违约金赔偿诉请亦应依法予以酌减。再则，据被告天居公司提交的证据显示，案涉工程因受政府治污减霾政策、中高考以及举办西安国际马拉松比赛等原因停工长达八百余天。依据双方关于非因被告所能控制的因素致使建设工期拖后可顺延交房的约定，本节事实还应是减轻被告违约责任的依据。   综合所述，本案应依据上述可以减轻被告违约责任的事实，并结合案涉项目的工程进展情况，本着以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合衡平的原则，酌情认定：以原告实际给付的7500万元款项为基数，由被告航天城公司给付原告2018年11月8日至2019年11月7日一年期间依中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息损失。   综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：   一、被告西安航天城实业发展有限公司于本判决生效后15日内以7500万元为基数向原告陕西省盐业专营公司支付2018年11月8日至2019年11月7日的逾期交房违约金（2018年11月8日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月21日至2019年11月7日按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付）；   二、驳回原告陕西省盐业专营公司请求被告西安天居置业有限公司承担违约责任的诉讼请求；   三、驳回原告陕西省盐业专营公司的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   原告陕西省盐业专营公司预交的396800元案件受理费，由原告负担200000元，由被告西安航天城实业发展有限公司负担196800元（于执行本判决时一并给付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达后15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。     审 判 长  董   凡   审 判 员  辛   娟   人民陪审员  任 绥 萍     二〇二〇年十月三十日      书 记 员  范 致 远            1