浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙民初8号 原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****-2032。 法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（案外人）：潘向阳，男，1967年10月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住，住所地浙江省东阳市江北新区广福路/div> 法定代表人：潘美姣，该公司经理。 被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路**/div> 法定代表人：贾贵文，该公司董事长。 被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。 被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告潘向阳、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉，被告潘向阳的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的东阳市××街道××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：一、浙江省高级人民法院（2019）浙执异4号执行裁定（以下简称执行异议4号裁定）认定潘向阳对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，认定事实不清，亦不符合法律规定。潘向阳提交的商品房买卖合同及销售不动产统一发票、东阳市房管处商品房批量查档表、竣工验收备案表、商品房预售证、国有土地使用权证等证据不能证实其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。潘向阳关于已经支付全部房价款、在浙江省高级人民法院查封前已经实际占有案涉房屋的执行异议没有相应证据证实。执行异议审查程序中，潘向阳除提供一份销售不动产统一发票外，未提供其他证据证明其已经实际支付房价款，皮卡王公司也未提供潘向阳购房款已经银行入账的凭证和记载潘向阳交款性质的财务会计凭证，来证实潘向阳已经实际支付款项并在财务凭证记载为购房款；潘向阳也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查封前实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日查封前竣工并交付；潘向阳对案涉房屋未能办理登记存在过错。潘向阳未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。潘向阳不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定。此外，潘向阳也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，也不符合执行异议复议规定第二十九条的规定。二、执行异议4号裁定没有查明或者排除潘向阳与皮卡王公司之间的民间借贷事实，潘向阳等案外人提交的证据不能证实案涉房产系真实商品房买卖关系。潘向阳等人均无法提交付款凭证、入账凭证、财务会计凭证等证实购房款已经实际支付。同时，潘向阳等人未提供也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等交房的证据，均未办理预告登记。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，本案需查明潘向阳与皮卡王公司之间是否属于民间借贷。三、执行异议4号裁定未查明潘向阳的购房款支付时间，从而依据支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为。四、若双方实际系民间借贷关系，却主张该款项属于购房款，则系恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼。 潘向阳答辩称，执行异议4号裁定认定事实清楚、适用法律正确。潘向阳和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商品房买卖合同，办理银行按揭贷款，支付了全部房款，系首套住房，本案符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条规定，潘向阳对案涉房屋享有排除执行的民事权益；横琴公司主张执行异议4号裁定未查明或排除潘向阳与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符。潘向阳提供的证据足以证明与皮卡王公司之间系商品房买卖合同关系；案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项。皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪行为，与本案无关；横琴公司主张本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明。庭审中，潘向阳还主张案涉房屋已办理了预告登记，本案符合执行异议复议规定第三十条规定，其对案涉房屋享有的民事权益可以排除执行。请求驳回横琴公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、北京市中信公证处（2013）京中信内经证字11548号至11556号公证书，拟证明横琴公司债权执行依据；二、北京市中信公证处（2015）京中信执字00632号执行证书，拟证明横琴公司申请执行公证债权文书履行法定程序；三、执行异议4号裁定，拟证明横琴公司系依法提起执行异议之诉的依据；四、（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间。 潘向阳质证后，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为上述证据材料可以证明横琴公司享有的债权及执行债权履行法定程序的时间均在潘向阳购买案涉房屋之后，潘向阳对案涉房屋享有所有权，可以排除强制执行。 本院认为，因潘向阳对上述证据材料的真实性、合法性、关联性无异议，对上述证据材料予以采信。 潘向阳向本院提交以下证据材料：一、商品房预售证、商品房批量查档记录、竣工验收备案文件各一份；二、浙江省商品房买卖合同、收楼确认书、房屋交付验收清单各一份；三、浙江省增值税普通发票一张，收款收据三份、工行商户自助服务终端凭条二份、工行商户存根一份；四、个人房产抵押合同、交通银行进账单各一份；五、不动产信息查询记录、不动产权属查询结果单各一份；六、工行现金存款凭证、业务回单（收款）各一份，拟证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，潘向阳购买了案涉房屋、支付了部分房款并办理了抵押贷款，还办理备案（预告）登记，已实际占有使用了案涉房屋，东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归潘向阳所有。庭审后，潘向阳的委托诉讼代理人通过浙江移动微法院上传了以下证据材料：七、方春芳与潘向阳的结婚证一本，证明方春芳与潘向阳的夫妻关系。 横琴公司质证后，对证据材料一的形式真实性、合法性没有异议，但商品房批量查档记录不能证明双方存在商品房买卖关系，竣工验收备案记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日，但无论哪个验收交付时间都晚于被告庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使潘向阳陈述2014年早已交付，也系潘向阳与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封；对证据材料二、证据材料三的形式真实性予以确认，但对购房真实性不予确认，不能证明双方间存在商品房买卖关系，双方系商品房买卖还是民间借贷关系需进一步查明，应以款项最初形成的真实法律关系为准。且合同约定与收款收据记载的房号、收款人以及银行流水收款人不符，一份收款收据的交款人为方春芳，一份转账凭证记载的收款人为潘美姣，则皮卡王公司出具收款收据没有相应的支付凭据；对证据材料四、五的形式真实性无异议，但不能证明双方间为商品房买卖合同关系；对证据材料六的形式真实性予以确认，但对购房真实性和关联性有异议，但该款项是案外人东阳明鉴会计师事务所有限公司收取，代收行为合法性存疑，即使合法也不能确认购房真实性以及该公司存在代收权限案外人收取，代收行为合法性存疑，即使合法也不能确认购房真实性以及该公司有代收权限；对证据材料七未发表质证意见。 本院认为，上述证据材料一、二、三、四、五、六的形式真实性横琴公司无异议，证据来源和取得方式合法。证据材料一及证据材料二中的《商品房买卖合同》与案涉房屋的预售许可、签约备案、竣工验收等事实相关；证据材料三与案涉房屋的款项缴纳、发票开具等事实相关，其中2010年10月31日转账凭证载明的收款人系潘美姣，皮卡王公司已经出具收款收据确认系帝景湾楼盘报名费，结合横琴公司提供的证据显示潘美姣（本案被执行人之一）与贾云均系百盛公司股东的特殊关系，不足以否认方春芳支付购房款的事实；证据材料四与案涉房屋按揭贷款的支付事实相关；证据材料五与案涉房屋的预告登记事实相关；证据材料六与后期款项费用缴纳事实相关，对前述证据材料均予以采信。证据材料七系对证据材料三中收款收据之一所列缴款人方春芳与购房人潘向阳夫妻关系的补强证据，横琴公司又未能提供反驳证据，对该证据材料亦予以采信。 本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。潘向阳提起执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。本院于2019年9月23日作出执行异议4号裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。 2011年7月14日，潘向阳与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》一份，潘向阳购买东阳市××街道××幢××室房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积188.62平方米，商品房总价1816788元，潘向阳于2011年7月30日前支付总房款40%，计726788元，余款109万元应在2011年8月30日前向皮卡王公司指定银行办理按揭手续，若未能通过银行贷款资格审核须在十天内一次性付清余款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付潘向阳使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知潘向阳办理交付手续。在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝潘向阳查验房屋。购买商品房，当事人可以申请预告登记。皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给潘向阳；潘向阳委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。本商品房为预售商品房，由潘向阳与皮卡王公司向当地房屋登记机构申请预告登记，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。皮卡王公司未按约申请预告登记的，潘向阳可以单方申请预告登记。2011年8月29日，上述合同办理备案登记。2011年7月19日，案涉房屋办理预告登记，预告证明号：东房预江北字第1××3号。 2010年10月28日，皮卡王公司开具缴款人为潘向阳、金额为10万元的收款收据一份，款项内容：帝景湾楼盘报名费。2010年10月31日，皮卡王公司收到方春芳缴纳的10万元购房订金后，开具缴款人为方春芳、金额为10万元的收款收据一份，款项内容：帝景湾楼盘报名费。2010年11月15日，皮卡王公司收到潘向阳转账的36万元后，开具缴款人为潘向阳、金额为36万元的收款收据一份，款项内容：帝景湾2号楼402室。2011年7月14日，潘向阳向潘美娇转账166788元汇款后，皮卡王公司开具缴款人为潘向阳、金额为166788元的收款收据一份，款项内容：帝景湾2号楼402室。之后，潘向阳与交通银行股份有限公司金华东阳支行签订个人房产抵押贷款合同，以案涉房产抵押贷款109万元。2011年9月13日，交通银行股份有限公司金华东阳支行发放的抵押贷款109万元汇入皮卡王公司。2018年1月10日，皮卡王公司开具浙江省增值税普通发票，金额为1820159元。 本院认为，根据各方当事人庭审诉辨主张，本案争议焦点为:（一）潘向阳与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，与之相关的程序问题是潘向阳与皮卡王公司的房屋买卖关系是否涉嫌虚假诉讼而需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；（二）潘向阳对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 （一）潘向阳与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系 根据前述认定的事实，潘向阳与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》，已经支付首付款（含报名费）并办理了按揭贷款，皮卡王公司开具收款收据确认收到首付款（含报名费）和按揭款，并办理了合同备案以及案涉房屋的预告登记手续，后期潘向阳又补交了房屋差价款和相关费用，足以证明潘向阳与皮卡王公司存在真实的商品房买卖合同关系。横琴公司主张潘向阳与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持；横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为，与本案无关。 （二）潘向阳对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益 执行异议复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。具体到本案，横琴公司申请执行金钱债权；案涉房屋系登记在被执行人房地产开发企业皮卡王公司名下的商品房；潘向阳在2011年7月14日与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》后，于2011年7月29日办理案涉房屋预告登记。案涉房屋现已通过竣工验收并完成备案，皮卡王公司确认潘向阳已支付全部购房款。因此，案涉房屋已符合物权登记条件，潘向阳要求排除执行的请求，应予支持。 综上所述，潘向阳符合执行异议复议规定第三十条的规定，得以据此请求排除执行。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下： 驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费24761元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长  刘国华 审判员  侯黎明 审判员  沈 伟 二〇二〇年十月三十一日 书记员  来益芸