浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初3513号原告：长兴美欣达房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县龙山街道浙北商业广场****-1。法定代表人：张嗣旭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高晓芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶勇，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告：宋林艳，女，1993年3月14日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：王奔，浙江湖兴律师事务所律师。原告长兴美欣达房地产开发有限公司（以下简称美欣达公司）诉被告宋林艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日、10月13日两次公开开庭进行了审理。原告美欣达公司的委托诉讼代理人高晓芳、被告宋林艳的委托诉讼代理人王奔到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。美欣达公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租赁合同，并责令被告立即将商铺恢复原状后返还原告，并承担因恢复原状而产生的费用；2.被告向原告支付违约金120843.9元（按6个月租金计算）；3.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）由被告承担。事实和理由：2016年3月24日，原告与案外人许惠慧签署编号为浙北商字（2016）Ｂ032401号的《浙北商业广场商铺租赁合同书》，约定由许惠慧承租坐落于长兴县××路××路××的浙北商业广场10幢1-2号商铺，面积为447.57㎡，商铺租赁期（含装修期）自2016年3月24日至2020年7月31日止。2017年10月21日，原告与许惠慧、案外人刘斌签署《变更协议》，约定涉案商铺的承租方由许惠慧变更为刘斌，除此外原租赁合同其他条款均继续有效。2017年11月16日，原告与刘斌、案外人罗赟签署《变更协议》，约定涉案商铺的承租方由刘斌变更为罗赟，除此外原租赁合同其他条款均继续有效。2018年4月9日，原告与罗赟、被告宋林艳签署《变更协议》，约定涉案商铺的承租方由罗赟变更为宋林艳，且涉案商铺的物业费收取标准从每平方米2.20元／月变更为每平方米3.5元／月，除此外原租赁合同其他条款均继续有效。因被告逾期支付租金，原告于2019年10月8日向被告寄发《关于催促缴纳应付费用违约金告知函》，要求被告于2019年10月15日前向原告付清2019年10月1日至2020年3月31日的租金131418元及相应的逾期付款违约金，被告在收到催告函后，于2019年10月15日向原告寄发《通知函》，要求解除其与原告签订的租赁合同。此后，被告未再向原告支付其他任何租金。现原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。宋林艳答辩称，1.被告对原告要求解除合同之请求，无异议。被告于2019年9月底搬离租赁场所，且已向原告提出解除合同，故双方合同应于2019年9月30日解除。2.原告要求被告恢复原状之请求，因原告对该商铺的规划即为餐饮行业，且经多次转租，至被告承接商铺时，店内已存在固定设施，因此被告无法分辨哪些设施系原告所有，哪些是其他租赁人添加的，故被告只能恢复至被告租赁时的现状，且于2019年9月即已腾空被告自身物品，要求按现状交付原告。3.原告作为商场的管理人，在管理上存在问题，导致商场客流量少，造成被告经营困难，直至搬离，现原告主张6个月的租金作为违约金，该金额过高，请求法庭参考原告的实际损失，以及在合同履行过程中，双方的过错程度予以调整。另合同约定，若提前退租则没收保证金，该没收的保证金亦应作为违约金予以考虑。美欣达公司为证明其主张，向本院提交了证据材料如下：A1.《浙北商业广场商铺租赁合同书》，《变更协议》、《租赁合同变更协议》1组，证明双方签订租赁合同并确立租赁合同关系，双方就权利义务、租金支付方式、违约责任等进行约定之事实；A2.《关于催促缴纳应付费用违约金告知函》1份，证明因被告逾期支付租金，原告向被告寄发通知函之事实；A3.《通知》1份，证明被告于2019年10月15日向原告发送通知，单方提出解除合同之事实。宋林艳为证明其主张，向本院提交了证据材料如下：B1.《照片》1组，证明原告在管理过程中存在过错，导致商铺周围环境脏、乱、差，影响客流量及被告已于2019年10月15日归还钥匙，将涉案商铺移交原告之事实。经审理查明，2016年3月24日，原告与案外人许惠慧签署编号为浙北商字（2016）Ｂ032401号的《浙北商业广场商铺租赁合同书》，约定由许惠慧承租坐落于长兴县××路××路××的浙北商业广场10幢1-2号商铺，面积为447.57㎡，商铺租赁期（含装修期）自2016年3月24日至2020年7月31日止。该商铺自2016年3月24日起至2018年2月28日的租金为人民币121515元，2018年3月1日起按1.5元／平方米／天收取，每半年支付一次。合同4-2条（租金、物业同和履约保证金的支付方式和期限）约定：乙方（被告）应在签订合同时，向甲方（原告）支付20253元作为保证金，保证金待双方租赁关系终止时在乙方无违约的情况下，甲方予以无息退还乙方。合同8-3条（违约责任）约定：如乙方违反《7-2条款中（二）、（三）、（四）、（五）和（七）》任一条款的约定，导致甲方单方解除本合同或乙方擅自退租的，乙方承诺所支付保证金和租金（含预付的租金）不予退还，同时乙方不能享受前期的租金优惠待遇，同意按该租赁物业最后一年的租金标准赔偿甲方共两年半的租金。2017年10月21日，原告与许惠慧、案外人刘斌签署《变更协议》，约定涉案商铺的承租方由许惠慧变更为刘斌，除此外原租赁合同其他条款均继续有效。2017年11月16日，原告与刘斌、案外人罗赟签署《变更协议》，约定涉案商铺的承租方由刘斌变更为罗赟，除此外原租赁合同其他条款均继续有效。2018年4月9日，原告与罗赟、被告签署《变更协议》，约定涉案商铺的承租方由罗赟变更为宋林艳，且涉案商铺的物业费收取标准从每平方米2.20元/月变更为每平方米3.5元/月，除此外原租赁合同其他条款均继续有效。合同签订后，被告交纳保证金20253元。2019年10月8日，原告向被告发送《关于催促缴纳应付费用违约金告知》。2019年10月15日，被告回函，要求解除租赁合同及退还保证金。经双方当庭确认，被告已交纳2019年4月1日至9月30日的租金，自2019年10月1日起，被告未支付租金。现双方就合同解除及违约责任发生争议，故纠纷成讼。以上事实有原告提交的证据材料及双方的当庭陈述为证。本院认为，原、被告之间签订《租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行权利义务。因被告未支付租金，故原告主张解除合同，符合约定，本院予以支持。关于被告主张其于2019年9月底搬离租赁场地，并通知原告，合同即解除之意见，本院认为，合同的解除是指合同当事人一方或双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。本案中，被告单方提出解除合同，既不符合合同约定，亦不符合法定解除的条件，故被告的该项意见，本院不予采信。现《租赁合同》解除，被告应腾退房屋，移交原告。关于被告主张其于2019年10月已将钥匙交付原告，已完成移交之辩解，因原告不认可钥匙交付之事实，故本院对该辩解不予采信。关于原告要求被告承担违约金的请求，现原告主张按六个月租金标准支付违约金，符合约定且未违反法律规定，故本院予以支持。关于被告认为已交纳之保证金，因原告不予退还，故保证金已作为违约金，应在违约责任中予以考虑之意见，本院结合本案事实，兼顾公平原则和诚实信用原则，考虑当事人的过错程度以及实际损失等因素，确认被告尚应给付原告违约金为100590.9元（120843.9元-20253元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除长兴美欣达房地产开发有限公司与宋林艳于2018年4月9日签订的租赁合同；二、宋林艳应于本判决生效后十日内将租赁房屋腾退返还长兴美欣达房地产开发有限公司；三、宋林艳给付长兴美欣达房地产开发有限公司违约金100590.9元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回长兴美欣达房地产开发有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1358.5元，由宋林艳负担，限于本判决生效后十日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 蒋晓菁二〇二〇年十月十三日法官助理 陈青青书 记 员 徐小燕