浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初3791号 原告：义乌市昊皓贸易有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道世纪商城营业区**。 法定代表人：徐开辉。 原告：徐开辉，男，1976年7月13日出生，汉族，住福建省寿宁县，现住杭州市余杭区。 两原告共同委托诉讼代理人：贾欣彦、黄雪杉，上海兰迪（深圳）律师事务所律师。 被告：雪峰集团有限公司，住所，住所地：浙江省义乌市稠城街道江滨北路****div> 法定代表人：童四鹤，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈菁、吴丹红，浙江浩伦律师事务所律师。 被告：义乌市多方商业管理有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城，住所地：浙江省义乌市稠城街道世纪商城地下**营业区style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：邵子遇，执行董事。 被告：邵子遇，男，1980年2月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第二、第三被告共同委托诉讼代理人：李忠、刘立萍，浙江拓思律师事务所律师。 原告义乌市昊皓贸易有限公司、徐开辉为与被告雪峰集团有限公司、义乌市多方商业管理有限公司、邵子遇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告义乌市昊皓贸易有限公司、徐开辉及其两原告共同委托诉讼代理人贾欣彦，被告雪峰集团有限公司的委托诉讼代理人陈菁，义乌市多方商业管理有限公司、邵子遇的共同委托诉讼代理人李忠、刘立萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市昊皓贸易有限公司、徐开辉诉称：一、请求法院依法判令解除原告与被告二、三于2019年3月22日签订的《世纪商城租赁合同》；二、请求法院判令被告一、二、三承担连带赔偿责任，包括：1、共同承担返还合同履约保证金50万元的责任；2、共同承担返还原告先期支付的租金65.5万元的责任；3、共同承担赔偿原告各项损失的责任，包括：装修损失、消防工程施工费损失、经营性损失、搬场损失等；合计7792620.46元。庭审中原告变更第三项诉讼请求：承担赔偿原告装修损失、消防工程施工费损失、经营性损失、搬场损失共计4397801元。增加诉请：要求三被告共同承担鉴定费用6万元。事实与理由：原告二与被告三（在公司未成立前，以个人名义）于2019年3月22日签订《世纪商城租赁合同》，租赁位于义乌市××路××号××商城××层中建筑面积为8000平方米的区域，约定用途为超市经营；约定的租赁期限为：2019年4月1日至2037年3月30日止；约定的租赁为：第一年131万元／年，每三年递增8%。该场区的业主为被告一，各被告之间签有租赁协议。在该租赁合同履行期间，被告一作为业主身份共同参与到租赁事务中，并在三方工作会议中实际作为合同义务的履行主体。根据该租赁合同的约定及三方协调会议纪要约定，原、被告三方应各自承担并落实场地装修、电梯改造等工作，各被告共同确保原告所经营的超市于2019年7月26日前正式营业。原告本着诚实信用的原则，于租赁合同签订后依约支付了合同履约保证金50万元及年租金的1／2，即65.5万元，共计115.5万元。但三被告明知建筑主体的消防无法得到相关部门审批，仍然与原告订立合同，三被告违反了需提供可实现租赁目的的合格房屋的义务，尤其是要符合消防标准，同时违反了房屋投入使用应当符合消防标准的法定义务。原告的主营业务是超市零售业，租赁商城的目的就是为了经营超市，因此，建筑主体的消防审批决定了超市的“生死”。如消防审批无法通过，合同目的则完全无法实现，必将导致原告遭受巨大损失，包括租金、装修费、设备转场费用、员工工资、物业费等多项。三被告为了营利目的出租商城，明知建筑主体的消防无法得到相关部门审批，却隐瞒不披露消防审批无法通过的风险，同时完全不管不顾原告的合同目的能否实现，不考虑将给原告带来的巨额损失，三被告这期间不仅主权主动向原告提供消防图纸，还多次向原告作出可以审批成功的承诺。原告基于对其的信赖，按原计划投入了资金，耗资60多万元对消防工程施工。原告多次准备和提交相关消防报批资料，以期尽快通过消防审核，如期开业。但消防审批却未如三被告之承诺，审批屡屡延宕，造成辉悦超市的开业经营存在巨大风险，直至被要求关停。在2019年8月27日，原告收到义乌市消防救援支队发出的“不同意投入使用、营业决定书”（“决定书”），文号：义消安不字（2019）第0075号，载明该经营场所由于商城建筑本身的设计存在多方面的消防问题和缺陷，不符合《建筑设计防火规范》、《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南》等多项规定，根据《中华人民共和国消防法》及《消防监督检查规定》，不同意投入使用、营业。同时该决定书还载明多达六处消防严重不合格之处，如需整改耗资巨大或者可以说基本不存在可以整改成消防合格的可能性。三被告的违约行为对原告造成重大损失。由于各被告怠于履行合同义务，造成原告无法在约定日期开业。经原告多次口头和书面催告，不仅消防审批部分未通过，两被告仍然迟迟不能交付完工，至原告2019年8月23日开业时，负二层其他区域仍然处于刚刚启动装修工程的状态，至2019年9月，超市旁边的电梯改造仍未交付。至此，因各被告存在的上述问题，最终导致原告租赁合同目的不能实现。基于上述事实，原告认为各被告存在的商城建筑结构重大瑕疵、消防报批失败的事实、怠于履行合同义务等行为，已经构成该租赁合同的根本性违约，致使合同目的自始不能实现。并且由于各被告擅自将该经营场所租赁营利的行为，使得原告无法开业的情况下，除固定投资处，还每天都需要支付人员工资、水电等各项费用，导致原告遭受了巨大的经济损失和精神压力。综上，各被告违反了合同法94条等相关的法律规定和义务，应当承担返还财产、赔偿损失的法律后果。经再三协商无果的情况，为维护原告合法利益不受侵害，特向法院起诉，希法院依法判决，判如所请。 被告雪峰集团有限公司辩称：本案的房屋租赁合同纠纷与雪峰集团无关，雪峰集团不是本案房屋租赁关系的相对人，也并非本案适格被告。一、本案的基本事实如下：1、雪峰集团是本案租赁物的所有权人，租赁物在2002年竣工验收，2003年通过消防验收。最早承租租赁物的是好又多超市，然后是沃尔玛超市。2018年6月26日，雪峰集团与邵子遇签订房屋租赁合同，约定租赁物按现状交付，且双方都核实了租赁物的消防相关文件，确认了租赁物是已经通过消防验收。双方还约定如果邵子遇因经营所需对租赁物进行重新装修改造的，有关消防安全申报审批手续，由邵子遇自行负责。邵子遇承租后，说对租赁物进行了装修改造，在此过程中雪峰物业就有提醒注意消防安全问题。2、2019年3月22日，邵子遇又将房屋部分转租给了徐开辉。雪峰集团没有参与他们之间合同签订，也不清楚合同的具体内容，更不是他们合同的当事人。2019年3月27日，邵子遇和徐开辉就开始进场对租赁物进行大规模的装修改造。2019年4月18日，为了明确地下商场8部公用电梯的更新改造工作，三方开了协调会，雪峰集团是作为电梯的所有权人参与其中。此后，雪峰集团也完成了电梯的更新改造工作。但邵子遇和徐开辉的装修改造过程中，在根本没有与雪峰进行沟通的情况下就自行拆除了防火门、消防室等租赁物的设施设备，对租赁物的结构也有很大更改。这期间，雪峰物业也一再提醒他们双方要注意按照消防安全的标准进行改造，若无法达成消防安全的标准，则存在无法正常开业的风险。但是，雪峰物业的提醒并没有得到他们双方的重视。3、雪峰集团已经将租赁物交付给了邵子遇，又明确约定了装修改造后的消防审批由邵子遇他自己负责的，雪峰集团也只能善意提醒，不能过多干涉承租人的经营活动。但在消防验收出现问题后，邵子遇和徐开辉之间也产生了极大的矛盾。这期间雪峰集团也都作为中间人多次调停他们之间的矛盾，也尽量配合、协助他们进行消防验收工作，但都没有成功。4、不论是邵子遇还是徐开辉，都没有向雪峰物业缴纳过任何物业费。二、本案原告起诉状中存在诸多原告自己的主观臆想和无中生有的内容，具体如下：1、诉状第二段称“被告一参与到租赁事务中并实际作为合同义务的履行主体”。事实上，雪峰集团根本没有参与邵子遇和徐开辉之间的租赁关系中去。三方会议明确了雪峰集团对电梯进行更新改造，这只是因为电梯的所有权人是雪峰集团。此外，会议记录也根本没有雪峰集团参与他们之间的租赁关系的内容。2、诉状第三段称“各被告确保超市在2019年7月26日开业”。事实上，会议记录的第一条就明确是徐开辉和邵子遇确保2019年7月26日开业，通观整个协调会都没有雪峰集团确保开业的任何内容。3、诉状第四段粗体部分称“三被告建筑主体的消防无法得到相关部门审批，仍然与原告订立合同”，事实上，建筑物在竣工验收合格的关键条件之一就是通过消防部门的验收审核，消防不达标也不可能通过验收。此后，好又多超市、沃尔玛超市正常开业经营的前提条件也是消防验收合格。另外，雪峰集团也根本没有与原告签订房屋租赁合同。4、起诉状第3页的第2段中间提到“义消安不字2019第75号决定书载明，建筑物本身的设计存在多方面的消防问题和缺陷”，事实上，该份决定书根本没有提到建筑本身的结构问题。上面所载明的一至六项消防安全问题，也都是原告自身没有按照消防安全标准装修改造所造成的。综上，请求法庭驳回原告针对雪峰集团的诉请。同时，对于原告在对租赁物装修改造期间造成的损害，我方保留向其主张损害赔偿的权利。 被告义乌市多方商业管理有限公司辩称：1、本案的起源在于原告方未按照《世纪商城租赁合同》支付租金及物业管理费，被告函至原告方要求解除合同、腾退房屋及支付占用费、违约金，并于2020年1月14日将原告方诉至法院，在这个前提条件下才有了本案的诉讼。因此，原告方的起诉明显属于恶意。2、被告并不存在瞒报消防报批失败的情形。被告将涉案房屋出租给原告系正常的商业行为，涉案房屋系合法建筑，建筑结构无任何安全隐患，各项权证均合法办理及登记。根据租赁合同1.3条，原告方对场地的现状均有充分的考察，并同意以现有实地情况予以交接。另外，原告徐开辉作为专业的超市经营者，对超市租赁场地的要求具有多年丰富的经验，对于超市需要消防验收一事是明知且清楚的。关于消防报批事宜：首先，根据《世纪商城租赁合同》8.4条约定，应当由原告方办理各项经营所需的审批手续，即消防报批义务自始至终均由原告方自行承担。其次，涉案场地本质上不存在消防缺陷，而是原告方不愿过多投入对场地进行符合消防安全整改，因此，上述消防暂时通不过的情形应当属于商业风险，由原告方自行承担，与被告无关。3、关于协调会纪要的问题，第二被告认为纪要不是合同的组成内容，不具有合同法上约束力，本质上就是一份会议记录，目的是出于对原告方的帮助，在互谅互帮的原则上协调解决开业问题，尽快恢复商业业态的繁荣。4、风险自负是从事商业活动的基本原则，原告方理应承担由于各种不确定因素造成的各项损失，原告所述的装修损失、消防工程施工费损失、经营性损失、搬场损失等系因原告方消防报批未通过，且不愿投入整改而造成的商业损失，原告方理应自行承担上述风险。 被告邵子遇辩称：第三被告系履行职务行为，所有的违约责任也好、侵权责任也好与其个人没有关联。 原告义乌市昊皓贸易有限公司、徐开辉就其诉请提供以下证据： 证据1、租赁合同；2、协调会纪要（复印件）；3、使用证明（复印件）各一份；共同证明租赁关系权利义务主体。 证据4、不同意投入使用、营业决定书；5、公函一份（复印件）；6、律师函一份（复印件）；7、录音光盘一份，共同证明被告方根本性违约、怠于履行义务。 证据8、银行流水（打印件）、义乌开臣氏信息科技有限公司工商信息（打印件）各一份；证据9、消防审查合格书一份；证据10、财务收支明细表、试算平衡表各一份；共同证明各项损失。 证据11、图纸4份（消防报警平面图、消防喷淋平面图、消防应急照明平面图、地下二层装修平面图），证、地下**装修平面图程后，径行将圆形改成方形，这部分是曾经专家论证通过消防审批的关键部位，改造后致使地下负二层整层无法通过审批。 12、建筑工程消防设计审核意见书（复印件）、专家论证会议纪要（复印件），证明该建筑消防设计审核不达标，系历史遗留问题，存在已久，早在2001年适用消防规范旧标时就不达标，是以专家论证方式勉强取得了消防许可。 13、原承租人沃尔玛的工作邮件（复印件），证明2018年上一承租人再次曝光该建筑不符合消防规范问题，被相关部门处罚，消防不规范问题主要集中在消防排烟设施，紧急出口门设施、车库改建、无报批等方面的问题。 14、涉案场地2019年8月至9月现场情况照片，证明被告怠于履行合同义务，直到原告开业后仍未完成地下二层其他部位的装修工作，以及电梯营运改装等工程，各区域的公共设施均不能投入正常使用。 15、义消安不字（2019）第016号、租赁合同、义公（消）行罚决字（2017）0597号（核对件），证明地下二层营业区总体建筑不能达到消防审批要求，雪峰集团应承担本案赔偿责任。 经庭审质证，被告雪峰集团有限公司质证如下： 1、租赁合同，三性无异议，证明目的有异议。他们之间房屋租赁合同雪峰没有参与，与雪峰无关。雪峰只与邵子遇发生房屋租赁合同关系，雪峰交付租赁物的对象是邵子遇，不是原告。 2、协调会纪要，三性均有异议，证明目的有异议。纪要的第一条很明确，是徐开辉的鑫永涛超市和邵子遇的多方生活馆确保在2019年7月26日开业，雪峰根本没有就开业时间做出任何承诺。何时开业也与雪峰无关。纪要第二、三条，雪峰负责8台公共电梯的更新改造，因为雪峰是房东，是所有权人，这只是房东根据租户的要求更新改造设施设备。而且，只是尽快完成，没有约定具体时间，更没有承诺必须开业前完成。因为承租方在装修过程中，破坏了整个租赁物水电管道和线路，导致电梯更新改造工作拖后。即便如此，雪峰也尽到了最大的诚意与努力，完成了电梯的更新改造工作。 3、使用证明一份，三性均有异议，证明目的有异议。本案的租赁物是雪峰出租给邵子遇，再有邵子遇转租给原告。雪峰公司与原告不直接存在租赁关系。 4、不同意投入使用、营业决定书，三性无异议，证明目的有异议。正是因为原告自己在租赁物的装修改造过程中没有经过雪峰的同意拆除防火门、防火墙、前烟室等，也破坏了建筑物原先的结构，导致了消防无法通过验收。如果这些问题原告无法给予妥善处理，雪峰将要求原告承担损害赔偿责任。 5、公函，三性均有异议，雪峰未参与，也不清楚，这是徐开辉与邵子遇之间的事情，与雪峰无关。 6、律师函，三性没有异议，证明的目的有异议。（1）对于物业问题，雪峰没有与原告签订物业服务合同，原告更没有缴纳一分钱的物业费。但房屋是雪峰的，所以雪峰有权要求原告把装修垃圾移出房屋。（2）针对消防问题，租赁物原先都是符合消防安全条件的，好又多、沃尔玛都正常经营过。是原告装修破坏了建筑物原有状态，导致消防无法通过验收，责任由原告承担。（3）函件第三点是对雪峰物业发送工作函的答复，这恰恰证明雪峰一再提醒徐开辉和邵子遇在装修改造过程中要注意消防安全问题。 律师函回复及催告：三性没有异议，证明目的有异议。里面的第一、四、五与雪峰无关。第二点中关于开业时间，雪峰从来没有保证过什么时间开业，雪峰只要向承租人交付租赁物即可，至于承租人何时开业与雪峰没有任何关系。第三点中，建筑结构原先没有任何瑕疵，是原告装修导致毁损，若不妥善解决的，雪峰有权要求原告赔偿。另外，雪峰与原告没有房屋租赁合同关系。 7、录音一份，对原告与雪峰人员的通话录音本身的三性予以认可，证明目的不认可。对于其他非雪峰人员的录音不知情，三性均不予认可。对于原告根据录音整理的文字材料，经过我方的核对，发现根本不是录音的原话，所以对其三性均不予认可。（1）录音一共有八段，总时长达2个小时左右，光光协调会的录音就有一个半小时。但是，原告仅仅只截取整理了协调会录音中一小部分，其他七段都没有文字整理材料。而且，即便整理出来的文字材料也根本不是谈话人原话，都是原告的主观臆想，根本没有参考和对照的意义。（2）文字材料第二页里面的第37分钟，文字材料称：“雪峰全力配合确保开业”，我方反反复复听了好几遍都没有听到这句话。37分钟时，是各方在讨论费用怎么承担的问题，何晓明根本没有说过文字整理材料中的这句话。（3）原告没有整理出文字的2019年8月31日徐开辉与雪峰人员林春鸣通话录音，第4分30秒开始，徐开辉表示希望绕过邵子遇直接与雪峰这边建立物业合同关系。林春鸣立即就表示拒绝，林春鸣的原话是：“这个邵总要在的，我们是邵总签大合同的，手续是这样的手续。”还有，徐开辉与雪峰公司人员的其他几段录音里面，雪峰的意思表示很明确，雪峰是将房子整体租给邵子遇的，邵子遇又将部分转租给徐开辉。徐开辉自己去找邵子遇协商，雪峰最多只能在中间协助，不会也无法直接插手你们之间的事情。 8、银行流水、义乌开臣氏信息科技有限公司工商信息，三性无异议，证明目的有异议。租金是徐开辉支付给邵子遇的，体现了他们之间的房屋租赁关系，更加明确了原告与雪峰不存在房屋租赁合同关系。 9、消防审查合格书，三性无异议，对证明目的有异议。项目名称是多方公司的装修工程，印证了雪峰将房屋出租给邵了遇时双方约定，租赁物装修改造后的消防验收由承租人自行负责的事实。 10、财务收支明细表、试算平衡表各一份，三性有异议，系原告单方制作。 11、图纸4份，对原设计图纸真实性予以确认，变动后设计图纸我们没有参与，不清楚，三性都不予确认。证明目的也不予认可。专家论证没有说房子吊顶上面圆形的就可以，方形就不可以。另外，根据我方与邵子遇的房屋租赁合同，我们是按照现状将房屋交付给邵子遇，后续的装修以及装修的消防审批由邵子遇自行负责。 12、建筑工程消防设计审核意见书、专家论证会议纪要，由于没有原件，对三性有异议，与原件相符的情况下，证明目的有异议。从这两份证据可以看出，建筑物本身就是符合消防规范的。意见书第一段最后一句提到“该工程消防设计符合规范要求”、会议纪要第一页的第一点也明确该工程基本符合防火规范的相关规定。在后续雪峰以及当时的承租人也按照要求进行了整改。此后，租赁物交由好又多和沃尔玛超市正常经营了这么多年。 13、工作邮件：不是原件，三性不予认可。另外，2001年、2002年的时候，消防都是合格的，后续在承租人使用过程中做出了相关的改动，这是原承租人的责任。雪峰与邵子遇的合同约定很明确，按照房屋的现状交付，装修及消防由现在承租人自行负责。而且，这些内容应当由现在的承租人在装修改造过程中按照要求整改。 14、涉案场地2019年8月至9月现场情况照片，三性不予认可，装修雪峰不参与。 15、义消安不字（2019）第016号、租赁合同、义公（消）行罚决字（2017）0597号，形式上三性无异议，证明目的有异议。消防决定书：这份决定书是发给邵子遇的多方公司的，时间是在2019年10月8日。我们把租赁物交付给邵子遇是在2018年。按照双方租赁合同约定，租赁物现状交付给邵子遇之后，后续的装修改造以及改造后的消防审批由邵子遇负责。合同：三性均有异议。这份合同是从消防部门调取出来，显然为了消防审批的需要向消防部门提交的，实际上双方之间不存在真实的房屋租赁关系。真实的情况是在辉悦超市装修改造过程中要消防审批，雪峰为了配合消防审批才盖章的。上面的文字全部都是辉悦超市人员手写的，落款甲方法定代表人签字也是辉悦超市的人员冒写。租期照抄邵子遇和徐开辉租赁合同的租期。租金、物业费等不论是原告还是辉悦超市均未缴纳分文。另外，这份合同的主体是辉悦超市，也不是两原告。处罚决定书：这个是在2017年的时候下达给原承租人的。而且上面明确只是设施、器材未保持完好而已，也根本没有涉及到建筑物的结构问题。 被告义乌市多方商业管理有限公司、邵子遇共同质证如下： 1、租赁合同，真实性、合法性无异议，该份租赁合同不能证明被告二存在违约行为，在合同1.3条清晰载明了房屋现状以及原告愿意按现有实际情况接收该房屋，在8.4条明确约定了办理各项经营审批手续均由原告徐开辉自行完成，因此该份证据恰恰证明原告徐开辉未按约定履行支付义务，被告二有权解除合同并要求原告徐开辉承担支付并赔偿违约金的权利。 2、协调会纪要，真实性无异议，但该份证据不能证明被告存在违约行为，相关的会议纪要从文字表述来说是种意向性的各方希望在7月26日正式营业，从文意上来理解，被告一、二、三不存在承担相应义务的意思表示。 3、使用证明一份，真实性、合法性无异议，客观上原告徐开辉确实向被告二承租涉案场地，但不能证明被告二存在违约行为。 4、不同意投入使用、营业决定书；5、公函（复印件）；6、律师函（复印件）；7、录音，没有原件的真实性均不予认可，公函、律师函系原告方自行委托律师制作，与真实情况反差巨大，不能得出原告证明目的。录音在庭审中当庭播放了几段，与原告方制作的书面说明不相符合，因此，该份证据均严重带有原告方主观推测，请求法庭不予采纳。 8、银行流水（打印件）、义乌开臣氏信息科技有限公司工商信息（打印件），不能得出原告的损失。 9、消防审查合格书，系打印件，真实性无法确定。 10、财务收支明细表、试算平衡表各一份，系由义乌辉悦公司提供，系原告的关联公司，可以认定为原告单方制作，三性均有异议。 11、图纸4份，原始图纸真实性予以认可，但是该份证据不能得出因建筑改造前后差异导致消防不能通过，也不能得出中间部位是圆形还是方形是重要部位，不能达到原告的证明目的。 12、建筑工程消防设计审核意见书、专家论证会议纪要（均为复印件），没有原件及核对件，对真实性无法确认，如果与原件或核对件一致的情况下，该份证据也不能证明涉案场地无法进行消防验收，上述审核意见书里恰恰能说明场地在达到设计要求后是可以办理消防的，因此，恰恰证明了被告多方公司不存在违约情形，上述的设计和改造，应当由原告方自行负责。专家论证会议纪要，确定了涉案场地是符合人防工程设计方案的，并且该工程也是可以进行完善的，这些需要专业经营超市的主体自行完成。 13、原承租人沃尔玛的工作邮件，真实性、合法性、关联性有异议，邮件发送主体、邮件内容均不符合作为诉讼要件证据的标准。 14、涉案场地2019年8月至9月现场情况照片，照片系原告方自行制作，时间、制作人员、原始载体均未向法院提供，不能证明原告证明目的。 15、义消安不字（2019）第016号、租赁合同、义公（消）行罚决字（2017）0597号，义消安不字（2019）第016号真实性无异议，但这份行政处罚系由于原告方没有根据消防要求进行整改，该份决议书中载明了消防问题，这些问题进行整改就可以达到消防要求，不存在整改不了无法达到消防要求。租赁合同质证意见同被告一。 被告雪峰集团有限公司就其抗辩主张提供以下证据： 1、金华市公安局建筑工程消防设计审核意见书一份；2、建设工程竣工验收单；3、金华市公安局建筑工程消防验收意见书；4、消防安全检查意见书各一份（复印件）；共同证明本案租赁物原状态的设计、建筑结构、施工等均符合消防安全条件，也符合超市、商场经营的开业条件。 5、世纪商城F2层商业用房租赁合同（复印件）一份，证明：1、雪峰集团公司并非本案房屋租赁合同的相对方，原告与邵子遇之间的房屋租赁关系与雪峰公司无关；2、雪峰集团公司交付给承租人邵子遇时，租赁物的状态符合消防验收条件；3、合同约定邵子遇经营所需，对租赁物进行重新装修改造的，有关消防安全申报审批手续，由邵子遇自行负责。 6、协调会纪要（复印件）一份，证明雪峰集团公司仅承诺对八台电梯进行更新改造。 7、自动扶梯与自动人行道定期检验报告8份（打印件）；8、特种设备使用标志8份（打印件）；共同证明雪峰集团公司完成了八台电梯的更新改造。 9、工作函（2019年7月30日）一份（复印件）；10、工作函（2019年10月16日）一份（复印件）；共同证明：1、雪峰公司向邵子遇和徐开辉提醒注意在使用租赁物以及对租赁物进行装修改造施工过程中的问题；2、雪峰公司尽到了物业服务的相关职责；3、邵子遇和徐开辉未经政府部门审批，也未经所有权人和物业公司同意擅自对租赁物进行施工改造，造成了租赁物结构改造、毁损和破坏。 经庭审质证，原告质证如下： 对证据1金华市公安局建筑工程消防设计审核意见书、证据2建设工程竣工验收单、证据3金华市公安局建筑工程消防验收意见书、证据4消防安全检查意见书各一份，真实性无异议，证明目的及关联性存在异议，这组证据与原告提交的证据12均出自于档案馆，恰恰能证明涉案建筑物存在消防设计问题，由来已久，而被告提供的四项证据分别是2001、2002、2003年出具的，十几年来与消防有关的法规和地方规章经过多次修订并且执法尺度均发生了翻天覆地的变化，而消防法律具有特殊性，虽然是旧建筑，但仍要符合最新的消防法律法规，被告雪峰提交的17、18年前的意见书已经不能说明享有现有的法律验收标准。2019年8月27日义乌消防支队出具的不同意投入使用消防决定也已经对此作出了充分说明，否决了之前的消防合格意见。雪峰集团在明知该建筑物的消防不符合当下的法律法规标准，为了盈利目的，仍然出租给原告，隐瞒消防存在缺陷的事实，原告通过被告多方公司交付的建筑物的档案材料中，发现沃尔玛即原承租人的内部沟通邮件也佐证了建筑物的排烟系统和消防设施均存在消防安全问题，而沃尔玛不再续租的原因也是消防问题无法在现行法律法规的要求下予以解决。由消防支队出具的不投入使用决定书的内容也体现了建筑物本身存在缺陷，而非原告超市的问题，比如上述列明的安全出口不足，均是建筑主体原因。 对证据5世纪商城F2层商业用房租赁合同一份，对证明目的和关联性存在异议，在该合同中，只有雪峰集团自己对消防合格的陈述并不能证明消防符合当前验收的标准，也没有当时交付时有关部门的消防验收意见，而三被告之间的该份合同，从反面证明建筑物的消防存在缺陷，被告雪峰作为建筑物的业主，被告二、三作为承租人理应对原告承担连带赔偿责任。三被告之间签署的合同不能对抗原告，也不能作为其不承担消防责任的依据。 对证据6协调会纪要一份，该证据的证明目的不予认可，反证了被告一有义务协助对不符合开业的条件进行改造，同时也反驳了上一组证据合同雪峰认为其不是租赁合同的一方，对消防安全不负有改造义务的观点。 对证据7自动扶梯与自动人行道定期检验报告8份、证据8特种设备使用标志8份，与本案不具有关联性，被告一雪峰完成八台电梯的改造，不能豁免其作为业主应当承担的消防安全审批义务，也证明了检验报告批准日期是2019年10月7日和15日，据雪峰集体承诺的可开业时间2019年7月26日已逾期两个半月，被告一并没有根据会议纪要及时履行义务。 对证据9工作函（2019年7月30日）一份、证据10工作函（2019年10月16日）一份，证明目的和关联性不予认可，第一份是发给被告三的，与原告无关，在工作函中被告一提醒被告三中间两处防火卷帘门使用不当，损坏至今未修复，现场的隔墙已经破坏原来的防火分区，消防排风、排烟，防火分区内的消防前室怎么安排等问题直接关系到消防验收和消防安全，也就是说被告一雪峰明知该建筑物的装修、消防改造均是由被告多方予以承担的，与其庭审所述均不一致，这些并非原告的义务。 被告义乌市多方商业管理有限公司、邵子遇共同质证如下： 对证据1金华市公安局建筑工程消防设计审核意见书、证据2建设工程竣工验收单、证据3金华市公安局建筑工程消防验收意见书、证据4消防安全检查意见书各一份，三性均无异议。 对证据5世纪商城F2层商业用房租赁合同一份，三性无异议，补充一点，作为被告二在承租了被告一的场地后也将相应的验收、租赁、安全申报等事项约定由原告方自行负责。 对证据6协调会纪要一份，三性无异议，增加一点，该份证据恰恰证明了被告二也按纪要的约定完成了二、三事项，费用也是按照纪要约定共同承担。 对证据7自动扶梯与自动人行道定期检验报告8份、证据8特种设备使用标志8份，三性无异议。 对证据9工作函（2019年7月30日）一份、证据10工作函（2019年10月16日）一份，虽然系被告一以函件方式通知被告二、三，但涉案场地的现场均是由原告二负责管理，上述函件系出于好意告知原告，并没有免除原告二在合同中约定的改造、报批各项义务。 被告义乌市多方商业管理有限公司、邵子遇未向本院提供证据。 本院根据原告义乌市昊皓贸易有限公司的申请，委托金华市金建价格评估有限公司对装修损失、消防工程施工费损失、经营性损失、搬场损失等进行司法评估。2020年8月26日，金华市金建价格评估有限公司出具报告书一份，评估价值为：1、超市配套装修2856584元；2、电气消防安装1041217元；3、经营性损失（亏损）；4、搬迁费用（未列入本次评估范围）。合计3897801元。原告义乌市昊皓贸易有限公司预交评估费6万元。 经庭审质证，两原告对报告书无异议。 经庭审质证，被告雪峰集团有限公司质证如下： 对报告书三性无异议，但与雪峰集团有限公司无关，从这里可以看出原告没有经消防审批手续，就擅自对房屋进行了大量的装修改造，造成了原有结构损害，我方保留向原告赔偿的权利。 经庭审质证，被告义乌市多方商业管理有限公司、邵子遇共同质证如下： 真实性、合法性无异议，但是该损失系正常的商业风险，与被告二、三无关。 本院对两原告提供的证据认证如下： 证据1、证据2、证据3、证据4真实性本院予以认定；证据5、6未提供原件，真实性不予认定；证据7系原告与雪峰公司人员通话录音真实性予以认定；证据8、证据9真实性予以认定；证据10系原告单方制作的材料，不能达到原告的证据目的，原告的实际损失以评估为准；证据11对原设计图纸的真实性予以认定；证据12未能提供原件核对，故对其真实性不予认定；证据13系沃尔玛提供的复印件，真实性无法核对，故对其真实性不予认定；证据14系原告单方制作的材料，未能提供制作人员、时间、原始载体，故对其真实性不予认定；证据15真实性本院予以认定。 本院对被告雪峰集团有限公司提供的证据认证如下： 被告雪峰集团有限公司提供的10组证据客观真实，本院对上述证据的真实性均予以认定。 本院对金华市金建价格评估有限公司出具的报告书认证如下： 金华市金建价格评估有限公司作出的报告书客观公正，可以作为本案处理的依据。 本院经审理认定事实如下： 2018年6月26日，被告雪峰集团有限公司（甲方）与被告邵子遇（乙方）签订《世纪商城Ｆ2层商业用房租赁合同》一份，将涉案的位于浙江省义乌市××广场××商城××层××商业用地的营业区出租给被告邵子遇用于商业，房产建筑面积约14800平方米，即沃尔玛超市现有使用面积及配套面积，扣除现在“人防办”已经使用的除外。合同约定：“本合同租赁期限为12年，自2018年8月至2030年8月止。乙方装修期4.5个月，装修期内免租金。年租金（含税价）前六年每年为240万元人民币，后六年内每年租金（含税价）为280万元人民币。甲方提供的商业场所及相关基础设施为合法场所，乙方的经营活动及装饰装修均应严格遵守有关消防安全规定，除消控中心的管理纳入世纪商城统一管理外，乙方经营所需的有关消防安全申报审批手续，统一由乙方自行负责，甲方全力协助办理，并由乙方自行负责并承担相应责任。乙方有权按合同约定在标的房产进行经营、招商或转租等活动。改造整改不得损坏商场建筑主体结构，并保证相关设备设施的使用功能。乙方承担期内租赁范围的消防安全、安全保卫、环保要求、清洁卫生等工作……。”同年8月3日，被告雪峰集团有限公司与被告邵子遇又签订一份《世纪商城Ｆ2商业用房租赁合同》补充协议一份，载明：“1、延长时间为6年，即从原2018年8月至2030年8月延长至2036年8月止。2、延长6年，从延长期限第一年租金320万元整。3、延长期内，租赁其它条款等一切约定，均执行原《世纪商城Ｆ2层商业用房租赁合同》不变。” 2019年3月22日，原告徐开辉（乙方）与被告邵子遇（甲方，均以个人名义）签订《世纪商城租赁合同》一份，合同载明：“被告邵子遇将位于义乌市××路××号××商城××层××平方米建筑面积中的8000平方米的区域转租给原告徐开辉，约定用途为超市经营，租赁期限自2019年4月1日至2037年3月30日止，租金第一年131万元／年，每三年递增8%。”合同签订后，原告徐开辉即支付了履约保证金50万元及半年租金65.5万元。同年4月18日，原告徐开辉、被告邵子遇以及被告雪峰集团有限公司为场地装修事宜三方进行协调，并作了《协调会纪要》，纪要载明：“为尽快恢复世纪商城的繁荣，经三方友好协商，达成如下一致意见：1、鑫永涛超市（徐开辉经营）及多方生活馆（邵子遇经营）抓紧落实招商及场地装修，并确保于2019年7月26日正式营业。2、雪峰集团尽快完成中厅广场四台电梯更新改造工作。3、雪峰集团和多方生活馆共同负责东西超市入口四台电梯更新改造工作，具体工作由雪峰集团负责，所需费用五五分摊。”嗣后，原告徐开辉进场对超市进行了装修。2019年8月间，原告徐开辉以“义乌市辉悦超市”的名义，向义乌市消防救援支队申请投入使用、营业前消防安全检查。同年8月27日，义乌市消防救援支队作出义消安不字（2019）第0075号不同意投入使用、营业决定书，决定书中载明：“经检查，存在下列消防安全问题：1、每个防火区仅设置一个安全出口，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）（2018年版）第5.5.8条之规定；二、借用疏散的相邻两个防火分区之间采用防火卷帘分隔，未采用防火墙及防火门，不符合《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南》第56条之规定；三、16轴交Ｗ轴处防烟前室未设置；四、防火卷帘采用侧向开启卷帘，不符合《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南》第41条之规定；五、相邻防火分区防火墙上设置人防门，未设置防火门，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）（2018年版）第6.1.5条之规定；六、每个防火分区安全出口疏散总宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）（2018年版）第5.5.21条第7项之规定；根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。”同年10月16日，被告雪峰集团有限公司下辖的物业服务有限公司致函世纪商城Ｆ2多方生活广场、辉悦超市，对装修及运行中存在的问题，要求尽快解决。事后由于原告徐开辉未对超市装修中存在消防缺陷进行整改，故超市至今未开业。原、被告经协商未果，为此两原告诉至本院。 本院认为：被告雪峰集团有限公司系涉案租赁物的所有权人。雪峰集团有限公司与被告邵子遇签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。双方约定租赁物按现状交付，且双方都核实了租赁物的消防相关文件，确认了租赁物是已经通过消防验收。被告邵子遇承租涉案房屋后，将其中部分房屋转租给原告徐开辉使用，其转租行为并得到雪峰集团的认可，其转租行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告徐开辉与被告邵子遇签订的《世纪商城租赁合同》应认定有效。现原告徐开辉请求解除《世纪商城租赁合同》，被告邵子遇也表示同意解除合同，故对原告的第一项诉请本院予以支持。本案双方争议的主要焦点是：被告方是否存在瞒报消防报批失败的情形。被告方将涉案房屋租给原告方使用系正常的商业行为，涉案房屋在2002年竣工验收，并于2003年通过消防验收，建筑结构无任何安全隐患，各项权证合法办理及登记。曾经营过好又多超市、沃尔玛超市。原告方对场地现状进行过考察，并同意以现有实际状况予以交接。关于消防报批事宜，根据《世纪商城租赁合同》8.4条，应由原告方办理各项经营所需的审批手续，包括消防报批也应由原告自行承担。另外，涉案房屋建筑本身的结构并不存在问题，只是消防安全方面有问题。由于原告方在装修过程中不愿意投入过多的资金，对涉案租赁房屋进行符合消防安全的整改，消防安全验收通不过的责任在于原告，造成的损失理应由原告自行承担。两原告的诉请缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条规定，判决如下： 一、解除原告徐开辉与被告邵子遇于2019年3月22日签订的《世纪商城租赁合同》。 二、驳回原告义乌市昊皓贸易有限公司、徐开辉的其他诉讼请求。 案件受理费33174元，评估费60000元，由原告义乌市昊皓贸易有限公司、徐开辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 毛 滨 二〇二〇年十月二十六日 书记员 朱炜玮