江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8207号上诉人（原审原告）：吴江市鸿跃纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇群铁村。法定代表人：王信兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：程军，浙江嘉望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱建荣，男，1965年5月18日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：姚巧明，江苏吴越律师事务所律师。上诉人吴江市鸿跃纺织有限公司（以下简称鸿跃公司）因与被上诉人朱建荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初16053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿跃公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鸿跃公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋所在区域在房屋建造完成时未被列入规划区，一审以房屋未取得规划许可证为由认定涉案房屋租赁合同无效错误。2.拆迁单位支付的停产停业补偿费是按照有无营业执照、生产面积计算的，这不是补偿给出租方的；通常情况下，如果房屋内没有机器生产的话是不给停产停业补偿费的；虽然我方不是补偿协议的签订主体，但其中涉及的补偿权益和应拆迁导致的损失赔偿，应当归属我方所有。3.房屋内的水桶、电力柜以及进出水管属于我方所有，相应的设备搬迁费7600元亦应赔偿给我方。被上诉人朱建荣辩称，水桶、电力柜以及进出水管原本就属于我方所有，一审就此认定正确，退一步而言，即便该设备系鸿跃公司所有，对应的搬迁费也仅为7600元，而我方已经支付鸿跃公司120000元，超出其主张金额。原审原告鸿跃公司向一审法院起诉请求：1、判令朱建荣支付鸿跃公司房屋装修及附着物、机器设备搬迁、停业损失等补偿费共计30万元；诉讼中，鸿跃公司将该项诉请变更为：判令朱建荣支付鸿跃公司机器设备搬迁费、停业损失等补偿费共计158366元；2、本案诉讼费用由朱建荣承担。一审法院认定事实如下：2014年1月24日，鸿跃公司与朱建荣签订《房租协议》一份，协议约定：鸿跃公司向朱建荣租用空余厂房摆喷水织机。租赁期限自2014年1月25日起至2015年1月25日止。租赁面积约930平方米，年租金为13万元。租赁期限届满后，鸿跃公司仍继续使用案涉的位于苏州市吴江区盛泽镇群铁村的厂房。根据盛泽镇人民政府关于实行“三优三保”等的相关政策，案涉厂房纳入拆迁安置范围。2018年10月11日，经盛泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州远大房地产土地资产评估有限公司就案涉厂房的房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，后出具了评估报告。评估报告列明：生产用房总面积962.93平方米；机器设备搬迁费共计70080元（含：喷水织机18台，64800元；打卷机1台，2000元；水桶2个，800元；马达3台，480元；电力柜5台，2000元）；不可搬迁机器设备重置费共计16000元（含：自制吊机1个，6400元；进出水管150米，4800元；监控摄像头6个，4800元）。2018年12月，吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司受盛泽镇人民政府动迁办公室委托与朱建荣签署了拆迁补偿协议。另，朱建荣、吴江市盛泽迅达房屋拆迁有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了设备搬迁费、停产损失费等各项费用补偿金额，其中设备搬迁费86080元（含机器设备搬迁费70080元、不可搬迁机器设备重置费16000元），停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿，生产面积962.93㎡，补偿金额为192586元。诉讼中，一审法院向盛泽镇人民政府动迁办公室了解到，停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿中的“有证”指的是具备营业执照。另查明，2019年1月，鸿跃公司搬离了案涉厂房。朱建荣已支付鸿跃公司补偿款12万元。以上查明事实，有鸿跃公司提供的租房协议、评估报告、补偿明细表以及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，朱建荣未能提交证据证明案涉厂房办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房地产权证，故鸿跃公司与朱建荣之间的房屋租赁合同应认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，朱建荣作为出租人将无证房屋出租给鸿跃公司，对于造成租赁合同无效存在过错；鸿跃公司作为承租人对房屋的产权未尽到合同注意义务，也存在过错。对于鸿跃公司主张的设备搬迁费，鸿跃公司作为案涉厂房的实际经营者，因拆迁行为所产生的设备搬迁费为其直接损失，鸿跃公司就其所有的机器设备按照评估报告中列明的设备搬迁费向朱建荣主张该损失，一审法院予以支持。就评估报告列明的机器设备，朱建荣认可除水桶、电力柜、进出水管外其余均由鸿跃公司所有。鸿跃公司主张水桶、电力柜、进出水管均由其所有，但未能提交证据证明，且朱建荣出租案涉厂房时厂房内配有水桶、进出水管、配电箱等基础设施也属合理，故一审法院对鸿跃公司的该主张不予采信。根据评估报告，厂房内属于鸿跃公司所有的机器设备相应的搬迁费共计78480元（含：喷水织机18台，64800元；打卷机1台，2000元；马达3台，480元；自制吊机1个，6400元；监控摄像头6个，4800元）。对于鸿跃公司主张的停产损失补偿款，鸿跃公司并非拆迁补偿协议的合同相对方，拆迁单位支付的停产停业补偿费用亦是对出租人的补偿，而并非对承租人的补偿，出租人对涉案房屋对外出租，本身就属经营活动，停产停业补偿费并不当然就针对承租人。为此，诉讼中，一审法院向鸿跃公司释明是否变更诉讼请求，鸿跃公司仍主张因赔偿清单中有停产损失，据此要求朱建荣向其支付停业损失补偿款，故一审法院对鸿跃公司在本案中主张的停业损失补偿款不予支持。综上，一审法院对鸿跃公司主张的机器设备搬迁费合理部分予以支持，对鸿跃公司主张的停业损失补偿款不予支持。因朱建荣已向鸿跃公司支付了12万元，超过了本案中可予以支持部分，故对于鸿跃公司在本案中主张的赔偿款项，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：驳回吴江市鸿跃纺织有限公司的诉讼请求。案件受理费3467元、保全费2270元，合计5737元，由吴江市鸿跃纺织有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，双方当事人一致确认2015年1月25日原租赁合同到期后，双方之间形成了每年交一次租金的租赁合同关系，但未签订书面合同；朱建荣称最后一期合同是于2019年1月25日到期，鸿跃公司在2019年1月就将设备卖掉了，该期合同到期后双方没有形成下一期的租赁合同关系。该事实由二审庭审笔录予以证实。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，鸿跃公司、朱建荣就该房屋所签订的租赁合同应属无效，鸿跃公司关于合同有效的上诉理由本院不予采纳。根据双方当事人陈述，原租赁合同2015年1月25日到期后，鸿跃公司继续缴纳租金并使用房屋，但未签订书面合同。本院就此认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同关系”，故本案中鸿跃公司、朱建荣在2015年1月25日之后形成不定期租赁合同关系。依照双方陈述，2019年1月25日之后双方并无继续建立租赁合同关系的意思表示，本院认定双方当事人之间的租赁合同关系于2019年1月25日解除。因承租人鸿跃公司实际已按房屋租赁合同期限完全履行，其基于合同的租赁目的和利益未受到影响，而涉案拆迁合同约定或拆迁单位支付的停产停业补偿费用亦是对房屋出租方的补偿，并非对承租方的补偿，故鸿跃公司主张停偿停业损失，本院不予支持。另外，朱建荣已经向鸿跃公司支付补偿款120000元，即便水桶、电力柜以及进出水管原属鸿跃公司所有，上述款项亦足以弥补其损失，故其在本案中向朱建荣主张7600元设备搬迁费，本院亦不予支持。综上，上诉人鸿跃公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3467元，由上诉人吴江市鸿跃纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年十月三十日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。