江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2885号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘孟斌，男，1975年10月29日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：王志坚，江西理公律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘建斌，男，1979年12月11日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：刘明星，江西文峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟健，江西文峰律师事务所实习律师。原审第三人：刘孟伟，男，1978年1月7日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人刘孟斌因与被上诉人刘建斌、原审第三人刘孟伟房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2019）赣0703民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘孟斌上诉请求：1.请求变更判决第三项，并依法改判被上诉人向上诉人支付租金196822元（在原判决基础上增加181904元）。2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院忽略了被上诉人未交房造成租金损失的事实。判决书中认定上诉人于2019年2月20日将涉案酒店大门锁住，被上诉人此后并未使用该酒店。该判决仅认定上诉人将大门锁住，却忽略了被上诉人未交房的事实，因被上诉人未交房导致上诉人无法将案涉房屋出租，案件审理近一年的租金损失不应由上诉人承担，被上诉人未交房应承担未交房期间的租金。二、上诉人锁门的原因是因为被上诉人拖欠租金数月，系被上诉人的过错，若被上诉人按时支付租金则必不会产生这项损失。被上诉人自2018年12月1日始开始拖欠租金，期间上诉人多次向被上诉人催收租金，但被上诉人均以各种理由予以拖欠，拒不支付上诉人租金。锁门也是因为被上诉人自己在电话中承诺，若在2019年2月17日未交房租，则上诉人可以锁门。但直到2019年2月20日，被上诉人都未按约支付租金，上诉人无奈在门上加锁。因此，导致审理期间的租金损失的过错在于被上诉人。三、上诉人在本案中没有任何过错，甚至一审庭审期间也向被上诉人承诺只要被上诉人按时支付租金，则租赁合同继续不再追究其违约责任，因此上诉人不应承担审理期间的租金损失。在本案中，上诉人对被上诉人拖欠租金的行为一忍再忍，但被上诉人得寸进尺，不仅不支付租金，还将酒店部分设备搬离变卖，上诉人加锁甚至起诉都是无奈之举，不存在任何过错。在一审庭审期间，上诉人也承诺只要被上诉人按时支付租金，则租赁合同继续可以不再追究其违约责任，更加证明上诉人起诉并非是想将案涉酒店装修占为己有，只是想收到租金，而该项请求没有任何过错，房子出租必然要支付租金。四、上诉人锁门时被上诉人实质上已经不再经营，但其将大门锁住，拒不交房，双方加锁后，上诉人也多次与被上诉人商谈要求其交房。在上诉人2019年2月20日锁门之前，被上诉人已经不再经营，而是将案涉房屋锁住，上诉人锁门后多次联系被上诉人要求其交房，但被上诉人一直提出过分要求，上诉人未能满足其要求则被上诉人就拒绝交房。五、因被上诉人锁上大门且其私人物品未搬离，上诉人无法强制收房，当地民警也要求上诉人在判决生效后再去收房，以免加大矛盾，自陷风险。在上诉人锁门后，多次找被上诉人商谈，但被上诉人拒绝交房。在当时的情况下，上诉人要收房只能将大门撬掉，将被上诉人的物品搬离，但采取该行为不仅受到被上诉人的阻挠，当地民警也要求上诉人不可强制收房，需要等待一审判决出来之后再处理，以免双方加大矛盾。六、一审法院以被上诉人承担了装修归原告的违约责任则无需承担后续租金毫无逻辑，两者根本不相干。租金的产生在于租赁，只要被上诉人租赁了房屋，在其未交房的状态下必然要向上诉人支付租金，跟是否承担违约责任没有任何关系，违约责任在于被上诉人违约，按合同约定是否支付违约金的问题，即使一审法院认定违约金过高，也应从调低违约金的角度处理而不是认定被上诉人无需支付租金。七、由于装修剩余价值极低，被上诉人实际承担的违约责任不高。酒店是在2015年由上诉人出资100万，被上诉人出资约80万开始装修的，距今已有5年，多处装修和设备已老化陈旧，且该装修的价值主要针对案涉房屋在交房后是否继续当作酒店经营，但以目前来看，上诉人不可能再去经营酒店，再结合周边餐饮状况，案涉房屋也不太可能再出租给他人作酒店使用，而是极大概率租给工厂当厂房，所谓的装修（桌子板凳碗筷等物品）剩余价值极低。八、一审判决前后矛盾，前面认定装修款系双方的合伙关系，后面又认定装修物归上诉人所有系承担违约责任。本案一审被上诉人提出反诉，要求认定上诉人违约承担80余万元的违约责任，其主要依据是案外人刘孟财代其偿还的2万元债务恶意辩称为租金，在上诉人提供充分证据证明上诉人不存在违约行为的情况下，被上诉人的反诉请求必然不可能得到支持，与是否合伙毫无关系。即使一审法院认定80万装修款系合伙纠纷，那双方在已经作了结算的情况下，案涉酒店的装饰装修物已经归上诉人所有，则判决案涉酒店装饰装修物归上诉人所有也与被上诉人承担违约责任没有关系。九、本案一审法院和被上诉人一直认为被上诉人亏损巨大，但亏损的原因归根结底是双方投资酒店的失利，该损失不应由上诉人为其承担，上诉人也亏损了100万的投资款。被上诉人之前投资了80余万用于酒店装修，上诉人也同样投资100万元用于装修，现因酒店经营效益差，双方的投资都面临全部亏损的风险，被上诉人损失的80余万不应该由上诉人承担，因为上诉人并没有从该投资中获得比被上诉人更多的利益。所谓的剩余装修已如前所述价值极低。十、双方签订的房屋租赁合同并未解除，合同未解除期间被上诉人应按照合同履行支付租金的义务。综上所述，一审判决认定相关事实有误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权利。被上诉人刘建斌答辩称，一、一审认定上诉人于2019年2月20日将涉案酒店大门锁住，答辩人此后并未使用该酒店，从而判决答辩人刘建斌支付上诉人刘孟斌酒店租金14918元，认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：1.上诉人于2019年2月20日将案涉答辩人承租正常经营的酒店锁住，导致答辩人不能正常进行酒店运营，依照上诉人刘孟斌与答辩人刘建斌双方签订的《房屋租赁合同》第五条、第九条的约定，合同终止。上诉人对案涉酒店大门的锁住行为，其实质就是上诉人单方终止与答辩人之间的房屋租赁合同的行为，答辩人刘建斌正常经营的酒店大门已被上诉人锁住，其经营权利被迫终止，答辩人此后也并未使用案涉酒店。上诉人肆意锁住答辩人正常经营的酒店，客观上已经给答辩人刘建斌造成了重大的经济损失。答辩人刘建斌认为，涉案酒店自2019年2月20日被上诉人无端锁住那天起，在法律上来说，就意味着上诉人单方面终止、解除了与答辩人之间的房屋租赁合同，客观上已经使答辩人被迫向上诉人实际进行了租赁物即酒店的交还。2.既然上诉人刘孟斌于2019年2月20日强行终止了与答辩人之间的房屋租赁合同，那么合同终止后上诉人可以依法要求答辩人按照合同的约定承担违约责任。但是，自合同终止时，双方对于该合同的权利和义务同时终止，答辩人也没有继续使用涉案租赁物（酒店）经营的权利，也没有支付租金的义务。至于上诉人强行收回租赁物（酒店）后，所谓的一年租金损失，这完全是上诉人自身的原因所致，与答辩人刘建斌无任何关联。二、至于一审中答辩人提起的反诉，即投资款80万元和经营酒店期间对酒店投资的设备、设施款36796元，由于一审法院明确认为属上诉人刘孟斌和答辩人刘建斌之间的合伙纠纷，可另行起诉，故答辩人未对一审判决关于反诉部分再上诉，但这并不意味着答辩人就此放弃了权利。答辩人刘建斌对案涉酒店投入了大量的资金，仅仅装修酒店就投入了80万元，而后因经营理念的不同，答辩人退出了一起经营管理，向上诉人及其弟弟第三人刘孟伟缴纳年租金的方式来经营酒店，而后上诉人却以答辩人未缴纳2018年12月1日起的房租，于2019年2月20日强行将答辩人的经营的酒店大门锁住，导致答辩人不能继续酒店经营，从而导致答辩人经营的酒店丧失客源，由于上诉人擅自终止答辩人的房屋租赁合同，答辩人无奈只有另行其他项目经营，以维持自己的正常生活必需。归根结底，正因为上诉人采取蛮横无理锁酒店大门终止与答辩人之间的房屋租赁合同行为，才导致如今的恶果。三、至于答辩人与第三人刘孟伟之间的酒店装修合伙纠纷，答辩人在本案结案后，将另行向法院提起合伙清算纠纷，由法院做出公正、合理的判决。综上所述，上诉答辩人刘建斌认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，特请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人刘孟伟述称，同意上诉人的上诉请求，我认为租金要交至2020年5月30日。刘孟斌向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告自2018年12月1日起至合同解除之日的租金（按每月租金13333元，截止起诉之日共计59665元）；3.请求确认上述房屋内形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物（详见清单）归原告所有。刘建斌向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告刘孟斌赔偿肆意终止与反诉原告签订的《房屋租赁合同》给反诉原告造成的经济损失836976元（投资该房屋的装修款800000元，经营期间投资完善的酒店设备设施款36796元）。一审法院认定事实：2015年3月，被告刘建斌与原告刘孟斌、第三人刘孟伟约定由被告出资装修第三人所有的坐落于南康区龙岭镇金塘村105国道粮食加工园72-75号的一栋房屋，合伙经营酒店。被告自2015年4月16日起至2016年10月27日止，共投入装修款68万元。后被告退伙，原告向被告出具欠条一张，言明欠被告300000元。此后，该酒店由原告及第三人经营。2017年11月，被告与原告、第三人再次合伙经营该酒店，期间被告投入装修款120000元。后双方再次散伙，约定由被告独自经营该酒店。2018年3月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于南康区龙岭镇金塘村105国道粮食加工园72-75号整栋，第一层至第四层的精装房屋（该装修由原、被告双方共同出资，被告共出资人民币80万元）出租给被告用于酒店餐饮；租期自2018年4月1日至2028年4月1日止，租金为16万元/年，每年按10%递增，涨至年租金30万年整为止。合同第五条约定租金在应付租金到期前3日内以转账的方式按季度支付（支付租金时间为：第一季度为4月1日、第二季度为6月1日、第三季度为9月1日，后期按季度以此类推），如被告在3日内未按时付租金，每日按5%的违约金支付给原告；如在15日内未履行支付房屋租金的义务，按被告违约处理（见合同第九条），合同终止；合同第九条约定租赁期间被告不得转租和转让，如被告违约，则酒店厨房设备、桌椅、装修及一切设施（附件所属物）归原告所有，合同终止；如原告中途擅自终止合同，须赔偿被告所有损失（包括装修费等）。在租赁期间，被告对案涉酒店进行了部分装修、装饰，安装了油烟净化器一套。被告自2018年4月3日至2018年10月7日期间向原告及第三人支付案涉房屋租金计103000元，被告尚欠原告2018年的租金17000元。被告应于2018年12月1日前向原告支付2019年1至3月份的租金40000元，后被告于2019年1月8日向原告及第三人支付租金7000元。2019年1月31日，被告在与第三人通话过程中向第三人承诺在2019年2月14日支付租金20000元左右，如果没有支付第三人可以关酒店门，后被告未按约定支付租金。2019年2月20日，原告以被告未按期交租、防止被告将酒店内设备设施搬走为由将案涉房屋（酒店）锁住，自此被告未再使用案涉房屋，也未向原告支付租金。庭审中，原告表示如被告付清租金，可继续租赁该房屋，被告以酒店客源丧失、对经营不利为由拒绝继续租赁该房屋。另查明，原告与第三人系兄弟关系，案涉酒店登记在第三人及其妻子名下，第三人委托原告负责办理该酒店的租赁事宜。案涉酒店设备、桌子、椅子、空调等（详见原告提交的酒店设备清单）由原告负责购买。2018年1月24日，第三人与被告共同向银行贷款25万元，次日第三人将其中的5万元转给被告。后第三人自2018年11月起多次打电话要求被告偿还贷款本金及利息，2019年1月17日，被告通过案外人刘孟财向第三人偿还借款20000元。一审法院认为，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告予以同意，一审法院从其意见。原告诉称被告共支付租金127000元，被告辩称截至2019年1月17日共支付租金147000元，双方争议的是2019年1月17日被告支付给第三人的20000元是归还借款还是支付租金。被告未提供充分证据证明其于2019年1月17日付给第三人的20000元系支付租金，根据原告提供的证据，可认定该20000元系被告归还第三人的借款。因此，一审法院认定被告共支付原告租金127000元，其中被告支付2019年1月至3月期间的租金7000元。由于被告未按照合同约定时间付清2018年10月至2019年3月两期的租金，系被告违约，其应承担相应违约责任。根据原、被告签订的合同第五条、第九条的约定，被告延迟15日支付租金，合同终止，则酒店厨房设备、桌椅、装修及一切设施（附件所属物）归原告所有。在本案中，原、被告对合同终止或解除后如何处理装饰装修物有约定，应按照该约定处理。被告多次延迟支付租金，且至今未付清租金，系被告违约，根据双方约定，案涉酒店的装饰装修物归原告所有。现原告请求确认上述酒店内形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物归原告所有，符合双方约定，一审法院予以确认。经原告多次催要，被告仍未付清租金，被告也未按照其承诺在2019年2月14日支付20000元租金，原告按照双方的约定将案涉酒店大门锁住，故不能认定原告擅自解除合同。被告要求原告赔偿其投资的装修款800000元，但因该款项系双方合伙期间的投入，涉及双方合伙清算问题，且合伙纠纷与本案不属同一案由，被告可另案主张权利。被告在租赁期间虽添置了部分设施设备，但其提供的证据不足以证明投入了36796元。综上，被告以原告擅自解除合同为由要求原告赔偿其投资该房屋的装修款800000元和租赁期间投入的设备设施款36796元，无法得到支持。因原告于2019年2月20日将涉案酒店大门锁住，被告此后并未使用该酒店，且被告已承担了涉案酒店一切形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物归原告所有的违约责任，故被告应向原告支付截至2019年2月19日止的租金21918元（160000元／年÷365天／年×50天），扣除已付的7000元，被告还应向原告支付租金14918元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告刘孟斌与被告刘建斌于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》；二、位于赣州市南康区整栋房屋内的所有形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物归原告刘孟斌所有；三、由被告刘建斌向原告刘孟斌支付租金14918元；四、履行期限：限被告刘建斌于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告刘孟斌、反诉原告刘建斌其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1292元，反诉受理费6085元，共计7377元，由原告负担1027元，由被告负担6350元。本院二审期间，上诉人刘孟斌向法庭提交如下证据：证据1、通话录音一，证明目的：一审判决后上诉人催促被上诉人履行交房义务，证明被上诉人将酒店锁住拒不交房；证据2、通话录音二，证明目的：当地民警不同意第三人直接撬门收房，从双方的对话也可以看出上诉人锁门时被上诉人已经没有经营而是想找到合伙人将酒店转让，并且被上诉人也将酒店锁住；证据3、收房视频（光盘），证明目的：被上诉人将酒店大门锁住未予交房，被上诉人将酒店的部分桌椅电器搬走，被上诉人在上诉人锁门前就没有在经营了，酒店装修破败不堪，剩余价值极低。被上诉人刘建斌质证认为，对证据1的三性及证明目的均有异议，该证据上诉人并没有向法庭提供原始载体，而是光盘，是否进行了伪造、变造及剪辑无法查证，不符合证据规则规定的要件，也无法证明上诉人履行了交房义务的目的，被上诉人已经交房给了上诉人，上诉人从锁门开始已经实际使用并占有该酒店，行使了物权的权利；对证据2的三性及证明目的均有异议，该证据并不能证明上诉人已经向民警通话，不能证明通话对象就是民警，其次，上诉人锁门时按照双方合同约定已经遵守了合同义务，意味着已经履行交付义务，行使了物权使用占有的权利；对证据3的三性及证明目的有异议，无法看到发生时间及地点，有无案外人在场，只不过是上诉人为了达到恶意诉讼要求被上诉人支付所谓租金的理由。原审第三人刘孟伟质证认为，没有意见，同意上诉人提交的证据。针对上诉人刘孟斌提交的证据一、二、三，本院经审查认为，该三组证据均属于电子证据，电子证据的提取、保存过程中是否存在增加、删除、修改或不完整之情形无法核实，被上诉人刘建斌亦不予认可，故本院对该三组证据均不予以采信。被上诉人刘建斌及原审第三人刘孟伟未向法院提交新证据。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、刘建斌应向刘孟斌支付租金的数额如何确定？二、刘建斌向刘孟斌承担的违约责任如何认定？关于刘建斌应向刘孟斌支付租金的数额如何确定问题。刘孟斌认为因刘建斌拖欠租金，其于2019年2月20日锁门并无过错，案涉租赁合同直至诉讼期间亦未解除，应一直计算租金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可知，租赁合同法律关系中，出租人的目的为获得合同约定的租金，承租人的目的则为使用到符合合同约定用途的租赁物。本案中，刘建斌并未按合同约定按期支付租金，刘孟斌有权要求其承担租赁期限内的租金及违约金的责任。但刘孟斌在案涉合同履行期间，即2019年2月20日对案涉租赁物进行锁门处理，导致刘建斌无法经营，双方签订的《房屋租赁合同》目的均无法实现，该合同已实际解除，故一审认定刘建斌向刘孟斌支付租金至2020年2月19日止并无不当，本院予以支持。因刘孟斌与刘建斌对租金标准及已付的7000元并无异议，故一审认定刘建斌尚欠刘孟斌租金14918元并无不当。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘建斌向刘孟斌承担的违约责任如何认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，刘建斌与刘孟斌对案涉租赁物均进行了装修投入，且刘建斌在租赁案涉租赁物期间，对租赁物进行了添附及购置了相应物品。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“…如乙方（即刘建斌）在15日内未履行交纳房屋租金的责任义务，按乙方违约处理（见第九条），合同终止。”第九条约定：“租赁期间双方必须信守然后他，乙方不得转租和转让，如乙方违约，则酒店厨房设备、桌椅、装修及一切设施（附件所属物）归甲方所有，合同终止。”可知，若刘建斌违约，案涉租赁物的装饰装修物归刘孟斌所有系双方约定的违约责任条款。现因刘建斌违约，一审根据双方合同约定判令案涉租赁物所有装饰装修物归刘孟斌所有作为刘建斌向刘孟斌承担的违约责任由事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，刘孟斌上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3938元，由上诉人刘孟斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年十月二十日法官助理廖勤勤代理书记员  葛颖婷