新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4301民初523号 原告：阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司，住所地新疆阿勒泰市北屯西北路污水处理厂斜对面。 法定代表人：马文征，该公司董事长。 委托诉讼代理人：纪晓航，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：阿勒泰地区顺驰商贸有限责任公司，住所地新疆阿勒泰市北屯镇西北路污水厂斜对面。 法定代表人：王照辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜丹丹，新疆兰河律师事务所律师。 被告：阿勒泰地区莘驰汽车销售有限公司，住所地新疆阿勒泰市北屯镇西北路**。 法定代表人：郑玮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：樊煜，该公司经理。 第三人：新疆科润节水科技有限公司，住，住所地阿勒泰市北屯镇西北路污水厂西对面/div> 法定代表人：李建雄，该公司总经理。 原告阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司（以下简称：辰丰公司）与被告阿勒泰地区顺驰商贸有限责任公司（以下简称：顺驰公司）、阿勒泰地区莘驰汽车销售有限公司（以下简称：莘驰公司），第三人新疆科润节水科技有限公司（以下简称：科润节水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告辰丰公司的委托诉讼代理人纪晓航、被告顺驰公司委托诉讼代理人颜丹丹、被告莘驰公司委托诉讼代理人樊煜到庭参加诉讼，第三人科润节水公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 辰丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告、第三人的租赁合同；2、两被告赔偿原告房屋租金330000元及利息38616元（2018年7月至2021年7月期间租金，每年110000元，共计330000元；利息按照0.4875%，自2018年7月只2020年7月计24个月）；3、判令两被告赔偿原告损失1406222元及利息14672.01元；4、判令两被告承担本案违约金536853元（合计损失1789510.01元的30%）；5、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与第三人签订房屋租赁合同经营汽车4S店，租赁期限为2014年9月11日至2024年9月10日，该展厅及厂房原告自行装修，租金自原告开业之日起开始计算。原告接手后，对该展厅及厂房予以装修，装修期间连装修及购买家俱合计支付2090332元，原告装修完毕定于2015年7月1日开业，经营北京现代汽车销售4S店，原告于2015年6月9日向第三人支付租金570000元，支付期间为2015年7月1日至2022年7月2日。 原告于2017年年底因第三人经营原因，第三人的4S店被法院予以拍卖，因拍卖原因，法院对店面予以查封，暂停营业。至今未接到通知可以营业，原告于2019年底发现该店面由两被告更改门头装修并开始经营销售东风日产尼桑汽车。至此，原告多次与两被告沟通无果，故诉至法院，要求两被告赔偿租金及损失，并按照合同约定支付违约金。 被告顺驰公司辩称，1、原告与第三人签订租赁合同，并非与二被告签订，二被告与原告之间不存在合同关系，原告要求解除合同，无论是第三人解除合同还是原告放弃承租权，原告应找合同相对方主张权利，与二被告无关；2、本案所涉租赁展厅在2017年1月4日就被第十师中级人民法院予以查封，在2017年12月27日由王照辉与第三人及阿勒泰丰华商贸有限公司达成转让协议并签订转让合同，将土地、房产及设备予以转让，该土地于2020年过户至被告莘驰公司，与被告顺驰公司无关；3、原告主张买卖不破租赁，但原告提供的证据无法证实其履行支付租金的义务，且原告和第三人之间有关联，第三人公司占原告公司的31.3%的股权，原告出具的装修单也是第三人公司的法人签字，故对其租赁合同的有效性存在质疑，被告莘驰公司也明确表示，原告可随时来经营，同意原告继续承租房屋，二被告并没有侵犯原告的权益，截至目前所涉房屋仍然一直空置；4、原告主张解除合同，被告同意，但其应承担解除合同带来的法律后果，至于其要求的其他损失，其应向第三人进行主张，另，原告搬离展厅，视为其放弃承租权，是其对自身权利的处分，搬离后对房屋不管不问，造成房屋基础设施损坏，故原告应自己承担相应的责任，如果原告解除合同，被告方予以同意，但解除合同的法律责任与二被告无关，原告应于第三人进行解决。综上，原告的诉讼请求没有事实依据也没有法律依据，请求依法驳回原告诉请。 被告莘驰公司辩称，同意被告顺驰公司的意见。 第三人科润节水公司未出庭，亦未发表答辩意见。 原告辰丰公司为支持其诉讼主张，向本院举证如下： 第一组证据 证据1-1、《汽车4S店租赁合同》1份；证据1-2、第三人出具收到2015年8月1日到2021年7月31日的租金收据1份；证据1-3、原告单位的业务回单1份。证明原告与第三人签订合同，并且向第三人支付了2015年8月1日到2021年7月31日的租金570000元的事实； 第二组证据 证据2-1、2020年4月2日（2020）新阿勒泰证民字第172号《公证书》1份；证据2-2、阿勒泰供电公司电费对账单1张。证明原告租赁房屋的现状，在租赁期内由被告所侵占，被告顺驰公司于2018年1月缴纳电费的事实。 第三组证据 证据3-1、《工程合同书》1份，合计工程款1155642元。付款明细如下：（1）2014年6月21日支付工程款180000元，转账给孟娟娟；（2）2014年7月13日支付工程款573000元，转账支票（开给孟娟娟）两张合计金额540000元，转给黄泽民30000元，3000元垫付工资（黄泽明出具收条）；（3）2014年9月16日支付工程款10000元，转给黄泽民10000元；（4）2014年9月26日支付工程款45720元（凭证记录45683元）；2014年9月26日凭证记25号，付款合计19979元；2014年9月26日凭证记26号，付款合计20984元；2014年9月26日凭证27号，付款合计4720元；（5）2014年10月25日工程款3000元，运费3000元（郭军签字确认）；（6）2014年10月25日凭证记2号，合计金额25000元，郭军签字确认；2014年10月25日凭证记10号，合计金额30100元（分三笔600元、12000元、17500元）；2014年10月25日凭证记15号，金额为51400元；2014年10月29日凭证记18号，金额为23157元；2014年11月25日凭证记3号，金额为18700元；2014年11月30日凭证记6号，金额为8700元；2014年11月30日凭证记7号，金额为59950元；2014年11月30日凭证记8号，金额为14250元；2014年11月30日凭证记9号，金额3740元；2014年11月30日凭证记10号，金额为14734元；2014年11月30日凭证记11号，金额为16708元（留有备用金630元）；2014年11月30日凭证记18号，金额为1800元；（7）2015年12月24日凭证记12号，金额为30000元（转给黄泽明）； 证据3-2、其他材料款项（合计金额708415.58元）。 （1）商用空调设备有限公司空调承包合同1份，2014年6月26日财务凭证记4号，金额41400元；玻璃装修合同1份，金额15700元，2014年7月13日财务凭证记10号，金额5700元，2014年8月15日财务凭证记7号，金额10000元；（2）二类标识订购单1份，2014年9月25日财务凭证记21号，金额124145元。（3）供货合同1份，2014年9月25日财务凭证记22号，金额124145元；（此款为家具款共计250000元，因尚未收到家具故只支付了一半的费用）；（4）地）地砖订货单1份，2014年7月13日财务凭证记**额77442.18元；（5）北京现代特约经销店CI标示项目配套工程合同一份，2014年8月8日财务凭证记2号，金额176540元。（6）安装下水管材料费7750元，人工费990元，2014年11月30日财务凭证记13号，金额合计8740元；（7）玻璃吊装费1490元，2014年11月30日财务凭证记12号；（8）玻璃款10110元，2014年7月13日财务凭证4号；（9）彩钢板制作安装及人工费9300元，2014年11月30日财务凭证记2号；（10）彩钢板制作及人工费25000元，2014年9月16日财务凭证记8号；（11）电气焊修理加工费8000元，2014年2月28日财务凭证记1号；（12）塑钢窗安装费6480元，2014年10月25日财务凭证记14号；（13）管材采购费4321元，2014年11月30日财务凭证记16号；（14）卫生洁具8800元，2014年11月30日财务凭证记4号；（15）玻璃钢方钢矩形钢管4250元，2014年7月31日财务凭证18号；（16）卷闸门款18976元，2014年7月30日财务凭证记13号；（17）墙壁抹灰人工费7880元，2014年10月25日财务凭证记12号；（18）排污管道瓷砖费用4300元，2014年9月24日财务凭证记17号；（19）设计费11000元，2014年1月31日财务凭证记2号；（20）测绘费1800元，2014年9月16日财务凭证记2号；（21）焊接人工费6000元，2014年12月30日财务凭证记5号；（22）小工人工费7000元，2014年12月30日财务凭证记6号；（23）垃圾桶572.4元，2015年12月31日财务凭证记36号；（24）窗帘3400元，2015年12月31日财务凭证记38号；（25）花盆、花2140元，2015年12月31日财务凭证记39号；（26）保险柜、清洗机3800元，2015年12月31日财务凭证记40号；（27）洗衣机、饮水机1980元，2015年12月31日财务凭证记41号；（28）办公桌、椅子13450元，2015年12月31日财务凭证记42号； （29）电脑优盘12280元，2015年12月31日财务凭证记43号； （30）打印机、电脑6000元，2015年12月31日财务凭证记44号。第三组证据证明目的原告自承租争议标的物后，通过装修及采购办公用品等合计金额1864056.58元。 第四组证据 证据4、PDF文件（特约店验收照片）1份。证明原告租赁时是毛坯房，经原告装修后涉案房屋的状态。 经被告顺驰公司、莘驰公司质证，对原告出示的证据1-1与二被告无关，不发表质证意见，对证据1-2、1-3的真实性无法确认，电子回单付款方与本案无关。对证据2-1的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可，原告所承租的只是一个展厅，并不是全部，照片并不能证明顺驰公司就已经在经营4S店，照片中反映北京现代的标志尚在，被告换标是因为原告的经营权已被其他公司拿走了，因为在同一地区只能有一个4S店，沿街门头是必须要换掉的，所以被告只更换沿街的门头，侧面的还予以保留；对于2-2因为所有展厅是一个电表，在我们经营大众4S店时产生了电费，但不能证明我们使用了其所承租的房屋；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，其装修均发生在2014年至2015年，二被告均不知情。在相关票据中领导签字大部分是李建雄签字，那么应该是李建雄与原告进行结算而不是二被告与其结算，同时二被告质疑原告与第三人所签订的这份合同的真实性，另外，该场地2017年年初就已被法院查封，展厅内没有任何设备只有几张桌子和小的起重机，其他物品都没有，房屋的整体装修及地板砖因为原告没有按照约定进行维护维修，墙皮脱落年久失修，水管和暖气管爆裂，造成地板砖全部翘起无法使用，该组证据不能够反映出损失情况；对证据4不予认可，这个过程二被告不清楚，原告所呈现的照片在被告进场后都已不在现场。 第三人科润节水公司未发表质证意见。 被告顺驰公司为反驳原告的主张，向本院举证如下： 证据1、新疆生产建设兵团第十师中级人民法院（2016）兵10民初6号民事判决书1份、（2016）兵10执14号之八执行裁定书1份。证明第三人科润节水公司是因欠农村信用社贷款未还，在2016年被信用社起诉后，2017年1月4日法院下达了执行查封裁定，查封了原告所租用的展厅，房屋查封时间是2017年初，原因系第三人引起； 证据2、辰丰公司公示报告1份。证明原告公司在工商登记的股东中，第三人科润节水的占股比例31.1%，加之原告所出示的第一组及第三组证据可以印证原告与第三人是有关联性的，所以对他们所签署的合同真实性产生质疑； 证据3、新（2020）阿勒泰市不动产权第XXXX号不动产权证。证明原告所承租的现代4S店在2020年的登记人是莘驰公司，之前是在科润节水公司的事实。 证据4、2份询问笔录和8张照片。证明现代4S店是在2019年9月初进行的整体改造和维修，维修人进入现场现代展厅内什么物品都没有，管网以及装修已经全部损毁，八张照片反映出现代4S店的内部现状，也能反映出二被告并没有使用现代4S店，也保留了他们的基本造型和门头LOGO，只将隆起的部分进行维修和改造。 证据5、2017年12月27日由新疆科润节水公司、阿勒泰丰华商贸有限公司与王照辉签订的房产土地设备转让书1份。证明本案所涉房屋及土地于2017年12月27日由王照辉合法取得。 经原告辰丰公司质证，对被告顺驰公司出示的证据1的真实性予以认可，关联性不予认可，与本案租赁合同纠纷无关；对证据2不予认可。第三人是股东与是不是出租人并不冲突，由各自承担各自的责任；对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可。所有权是被告莘驰公司，与原告出示的证据相互印证，第二被告是实际经营人也是使用人；对证据4不予认可，该厂房的玻璃费用等都是由原告所支付的；对证据5真实性、合法性及关联性予以认可，可以证明二被告是混同关系，共同侵犯了原告的承租权，应当共同承担法律责任。 经被告莘驰公司质证，对被告顺驰公司出示的证据认可。 被告莘驰公司及第三人科润节水公司未向法庭出示证据。 本院认证意见，对原告出示的证据1的真实性予以确认，可以证实原告与第三人存在租赁合同关系以及原告缴纳部分租金的事实；对原告出示的证据2-1、2-2的真实性予以确认，可以证实房屋的现状；对原告出示的证据3因证据间相互印证，可以证实原告装修及购买办公用品的事实；对原告出示的证据4因属PDF文件，无原件相佐证，无法确认，本院不予确认；对被告顺驰公司出示的证据1的真实性予以确认，对被告出示的证据2的真实性予以确认，对证明目的不予采信；对证据3的真实性予以确认，可以证实本案所涉房屋的权属登记情况，对证据4的真实性予以确认，可以证实所涉房屋的情况，对证据5的真实性予以确认，可以证实本案所涉房屋流转的情况。 本院经审理认定事实如下：原告辰丰公司于2013年7月19日成立，住，住所地为阿勒泰市北屯西北路污水处厂斜对面014年9月11日，原告辰丰公司与第三人科润节水公司签订《汽车4S店租赁合同》，约定辰丰公司租赁第三人科润节水公司所有的位于阿勒泰北屯西北路污水处斜对面汽车4S店销售展厅和厂房、土地。租期为十年，自2014年9月11日至2024年9月10日，租金从品牌通过厂家验收合格并开业后开始计算，前三年按8万元/年，后七年按11万元/年收取租金，开业前30日支付6年租金67万元，今后每年租金到期前30日内支付下一年度租金。承租人在租赁期负责维护房屋及设施，负责保卫工作，缴纳所产生的水电暖费用，合同期满后承租人有权将房屋内的标志、监控、汽车维修设备、办公设施家具自行带走。若出租人原因导致承租人无法经营的，承租人有权解除合同，一方违约需承担违约金100万元并承担造成的经济损失。后原告辰丰公司向第三人科润节水公司缴纳租金57万元，并开始按照厂家规定进行房屋装修。 2017年1月份左右，因第三人科润节水公司拖欠信用社贷款，本案所涉房屋被新疆生产建设兵团第十师中级人民法院予以查封，张贴封条后原告辰丰公司被迫停业，并撤走人员及随身资料和物品。后法院拍卖所涉房屋，流拍后，2017年12月27日，第三人科润节水公司及阿勒泰丰华商贸有限公司与王照辉签订《转让合同》，将本案所涉房产等转让给王照辉。2018年6月5日，王照辉成立顺驰公司，并于2018年8月对本案所涉房屋地面及管道进行维修。2020年3月30日莘驰公司成立，莘驰公司从王照辉处购买本案所涉房产及土地，并于2020年4月28日完成过户登记，莘驰公司取得本案争议房屋及所涉土地的不动产权，不动产权证号为新（2020）阿勒泰市不动产权第XXXX号。 另查明，原告辰丰公司于2013年7月19日成立，第三人科润节水公司为该公司股东。莘驰公司于2019年底对本案所涉房屋进行使用，经营东风日产4S店至今。 本案争议焦点为，1、二被告主体是否适合，原告与二被告是否存在租赁关系，如存在是否符合解除租赁条件；2、二被告是否存在违约行为，是否应赔偿原告房屋租金、利息及其他损失。 本院认为，原告辰丰公司与第三人科润节水公司就本案租赁房屋所签订的《汽车4S店租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。王照辉通过合同购买所涉展厅及土地，后王照辉成立顺驰公司，对涉案房屋管道及地面进行了维修，后将本案所涉房屋转让给了莘驰公司，并办理了过户手续，该房屋的所有权变动发生在辰丰公司的合法租赁期间,根据买卖不破租赁的原则,原《房屋租赁合同》中有关出租人的权利义务应由莘驰公司承继,莘驰公司应向辰丰公司履行相应的出租人义务。现原告辰丰公司要求解除合同，作为承继出租人权利义务的莘驰公司予以同意，但不愿意承担任何法律责任，根据双方履行的《汽车4S店租赁合同》第六条第11款约定，辰丰公司不符合单方面解除合同的条件，辰丰公司系因法院查封展厅而撤离，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院予以支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；”本案所涉房屋已于2017年1月被法院予以查封，但在本案所涉房屋转给王照辉后查封事宜已解除，本案亦不属于上述法律规定的合同解除条件。现辰丰公司提出解除合同要求，被告莘驰公司予以同意，本院予以确认，解除辰丰公司与莘驰公司之间履行的辰丰公司与第三人科润节水公司签订的《汽车4S店租赁合同》；对于辰丰公司要求两被告退还剩余租金的请求，因辰丰公司将租金交付给第三人科润节水公司而并非两被告，且辰丰公司属因法院查封房屋后自行撤离，二被告亦不存在违约行为，王照辉购买房产时是现状购买，包含已装修部分的价值，后虽又进行了转让，但受让人的义务仅是继续履行租赁合同，截至目前，被告莘驰公司同意原告在合同到期前随时可来营业或使用房屋，原告坚持解除合同被告也无异议，因此被告莘驰公司对于合同的解除并无过错，故辰丰公司向二被告要求退还租金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持；但鉴于莘驰公司自2019年12月底使用了上述租赁物，理应支付相应的费用，参照《汽车4S店租赁合同》约定，租赁物每年租金8万元，截止至一审开庭时，本院酌情支持6个月的租金，即4万元，由莘驰公司向原告辰丰公司支付6个月租赁物使用费4万元；对于原告辰丰公司要求二被告赔偿装修损失及利息的诉请，因二被告不存在违约行为，在合同租赁期也未有阻止原告使用本案租赁物的行为，且原告所诉的办公座椅、花盆、电脑等物品，在撤离时是否仍然存在无相关证据佐证，购置票据及合同只能证实已经购买，但无法佐证上述物品是否在租赁房屋里，对原告的该项请求，本院不予支持。对于原告辰丰公司诉请违约金，因二被告不存在违约行为，对原告该项请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司与第三人新疆科润节水科技有限公司于2014年9月11日签订的《汽车4S店租赁合同》； 二、被告阿勒泰地区莘驰汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司支付租赁物使用费4万元； 三、驳回原告阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26970元，减半收取13485元，由阿勒泰辰丰汽车销售服务有限公司负担13000元，被告阿勒泰地区莘驰汽车销售有限公司负担485元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。 审判员  杨本凤 二〇二〇年十月二十五日 书记员  陈 旭