河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15231号原告河南某某公司（反诉被告），住所郑州市郑东新区。法定代表人陶某某，总经理。委托代理人韩振江，系公司工程部经理。委托代理人周兴华，河南滳锦律师事务所律师。被告河南某某公司1（反诉原告），住所郑州市金水区。法定代表人郭德旭，经理。委托代理人王忠祥，河南三融律师事务所律师。委托代理人孟醒，河南三融律师事务所实习律师。原告（反诉被告）河南某某公司（以下简称河南某某公司）诉被告（反诉原告）河南某某公司1（以下简称河南某某公司1）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南某某公司委托代理人韩振江、周兴华、被告河南某某公司1委托代理人王忠祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南某某公司诉称：原、被告于2013年10月10日签订两份《前期物业服务合同》，约定由被告对水木年华住宅楼（合同期限：2013年10月15日至2016年10月14日）及中原大厦A、B座（合同期限：2013年10月1日至2018年9月30日）提供的前期物业管理服务，现合同期限均已届满。2018年11月4日，就被告在水木年华小区及中原保险大厦项目前期物业服务过程中代原告垫付资金事宜，双方达成一致，并签订《协议书》，约定由原告支付被告垫付资金35万元，被告积极配合后续物业公司的交接工作，办理交接手续，搬离场地。协议签订后，原告积极履行付款义务，被告收款后却以费用过低为由，拒不搬离，拒不协助后续物业办理交接。原、被告签署的《协议书》属于双方真实的意思表示，不存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，应属有效合同。合同生效后，双方应当积极履行合同义务。被告拒不履行合同义务，严重损害了原告方的合法权益，构成违约。为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》、《合同法》相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所求。诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年12月10日签订的《协议书》有效；2、依法判令被告继续履行协议，搬离中牟水木年华住宅楼和中原保险大厦A、B座，并配合后续的物业交接工作（包括水、电过户、对外签订的公共收费协议执行、设施设备、各类台账、固定资产等）；3本案诉讼费由被告承担。被告河南某某公司1辩称：一、原被告双方于2018年12月10日签订的《协议书》第三条、第四条属于无效条款。1、该《协议书》第三条、第四条因违反法律强制性规定，且侵犯第三方（全体业主）利益，应认定为无效条款。（1）选聘前期物业服务企业是开发商的义务，并非权利；福家置业无权更换物业服务企业。《郑州市物业管理条例》第二十七条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。”可知：法律规定建设单位选聘前期物业服务企业是开发商的义务（“应当”）。基于实践中新开发楼盘必须在取得《预售许可证》前选聘前期物业服务企业，并将选聘的前期物业服务企业在《商品房买卖合同》中予以明确。可知：物业管理条例的关于开发商“应当”选聘前期物业服务企业的立法目的是基于小区交付前，业主暂无法行使选聘物业公司的权利，法律强制性要求开发商为业主选聘前期物业服务公司，系为了保证业主在入住小区时即能享受物业服务。因此，开发商是必须按照法律规定在项目交付前为业主选聘前期物业服务企业的，当福家置业与万都物业签订《前期物业服务合同》后，福家置业的该项义务已履行完毕。现福家置业将该“义务”理解为可以随意更换物业公司“权利”，并且可以无限次行使，违反法律强制性规定。（2）水木年华住宅及中原保险大厦A、B座具备成立业主大会条件，应当成立业主大会。①据《郑州市物业管理条例》第十一条规定，物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已满12个月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%，但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。②水木年华住宅小区共计620户，共计建筑面积78502.39平方米；已交付业主户数为560户，占总户数的90.32%；已交付业主建筑面积为69582.05平方米，占总建筑面积78502.39平方米的88.64%。交房户数及面积均过50%。中华保险大厦AB座共计275户，共计建筑面积53551.83平方米；已交付业主户数为162户，占总户数的58.91%；已交付业主建筑面积为36042.36平方米（A座17223.84平方米，B座18818.52平方米），占总建筑面积的67.3%。交房户数及面积均过50%。本案中，水木年华小区及中原保险大厦AB座交房户数及面积均过50%，符合成立业主大会的条件，应当成立业主大会，而选聘或解聘物业服务企业应由业主大会决定，而非由福家置业选聘或解聘。（3）选聘或解聘物业公司需召开业主大会，由业主共同决定解聘或选聘物业服务企业，福家置业无权再行干涉。根据《物权法》第七十六条规定：“业主决定建筑区划内重大事项及表决权，下列事项由业主共同决定：“……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”可知，项目交付后，选聘和解聘物业服务企业的权利属于全体业主，开发商根本无权选聘和解聘物业服务企业。本案中，福家置业强行要求万都物业撤出水木年华项目及中原保险大厦AB座的物业管理，侵犯了全体业主的合法权利。因此，即使福家置业与万都物业于2018年12月10日签订了《协议书》，该协议书中约定的“《物业服务合同》终止”、“办理中原保险大厦项目的物业交接”，实际为“要求万都物业撤出中原保险大厦项目的物业管理”，而该类事项应由业主共同决定，福家置业与万都物业无权自行约定，而侵犯全体业主的利益，因此《协议书》第三条、第四条属于无效条款。二、福家置业无权依据无效条款要求万都物业撤出水木年华及中原保险大厦项目；即使约定有效，福家置业的诉请亦不应得到支持。1、福家置业未按照《协议书》履行付款义务，构成根本违约，且该《协议书》已解除。原被告于2018年12月10日签订的《协议书》约定，原告需在协议签订10日内一次性支付被告35万元。但截止目前，仍有25万元未予支付（不含《协议书》签订后，万都物业垫付的费用），构成根本违约。2020年9月3日，被告以原告违约为由，解除了双方于2018年12月10日签订的《协议书》。目前，该协议书处于解除状态。2、《协议书》约定向后续物业公司交接工作，而非向原告交接。《协议书》第三条约定“万都物业应积极配合后续物业公司的交接工作，并办理相关交接手续”可知，该协议约定的工作交接对象系“后续物业公司”，而非“福家置业”。水木年华及中原保险大厦项目召开业主大会，选聘新的物业服务企业的，万都物业理应向新的物业服务企业交接，但目前，水木年华及中原保险大厦业主不仅没有选聘新的物业服务企业，反而召开业主大会联名决定要求万都物业继续提供物业服务。因此，原告诉请要求被告向其进行工作交接，既不符合法律规定，也不符合《协议书》约定。3、被告有权行使先履行抗辩权，即原告需将欠付被告的所有费用先行结清。《协议书》第三条约定：“万都物业收到该款后，方予办理中原保险大厦项目的物业交接”可知，福家置业要求万都物业按照《协议书》履行项目交接，必须将万都物业代福家置业垫付的资金（含2018年12月-今）支付完毕。目前，福家置业并未支付完毕万都物业垫付的所有费用，无权要求万都物业撤出中原保险大厦项目。4、《协议书》仅约定交接中原保险大厦项目，未约定交接水木年华小区项目。《协议书》第三条约定：“万都物业收到该款后，方予办理中原保险大厦项目的物业交接”可知，即使福家置业支付完毕万都物业垫付的所有费用，按照双方约定，应该是仅撤出中原保险大厦项目。福家置业无权依据该协议书约定要求万都物业撤出水木年华项目。5、《协议书》第四条约定不明，即“原《物业服务合同》”指代不明。原被告双方签订了水木年华项目《前期物业服务合同》及中原保险大厦《前期物业服务合同》，该协议书中约定的原《物业服务合同》，与双方签订的合同名称并不一致，且无法确定是水木年华项目《前期物业服务合同》，拟或中原保险大厦《前期物业服务合同》。合同约定不明，且双方又未达成补充约定的，该约定无法实际履行。三、水木年华小区（住宅）与中原保险大厦为同一物业管理区域，无法分割管理，双方约定的“办理中原保险大厦项目的物业交接”违反法律规定，属于无效约定。水木年华住宅项目及中原保险大厦目前统一由万都物业管理，两者共用水、电、消防、道路等各项设施设备，不可分割。供水设施共用：《供用水合同》中用户性质上显示为居民非阶梯用水/含商业另算，可知两个项目共用水；供电设施共用：《河南某某公司“中原保险大厦”项目供配电工程设计说明》第三条第一项：“按照供用电项目协议：本期设计内容为住宅楼及写字楼用电工程。”、《电力工程设计施工图》及所拍摄的共用电路照片显示，两个项目供用电；由《关于中原保险大厦和水木年华小区不可分割说明》及共用消防照片可知两个项目共用消防设施。消防设施共用：消防设施有：1.消防水箱：项目的消防水箱设置在中原保险大厦A座楼顶，提供大厦和小区消防栓系统、喷淋系统的水源。2.消防蓄水池：项目的消防蓄水池设置在水木年华小区4号楼西侧的草坪内，为大厦和小区共用的消防水箱提供水源。3.消防水泵：包括喷淋泵和消防栓泵，设置在水木年华小区的一期人防车库负一层，用于保障大厦和小区的消防水箱供水、喷淋、消防栓箱水压正常，水源充足。道路（含消防通道）共用：共用道路照片显示水木年华小区及中原保险大厦共用道路，公用消防通道。依据《郑州市物业管理区域划分规定》第五条规定：“……同一规划区域内地上、地下建筑物和设施设备、相关场地有共用性质的，应当划分为一个物业管理区域，住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。”又《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”本案中，即使《协议书》属于有效协议，双方对中原保险大厦项目物业管理权的约定也因违反法律强制性规定，属于无效约定。水木年华小区及中原保险大厦已交房业主均与万都签订有《前期物业服务协议》，福家置业即使解除双方签订的《前期物业服务合同》，也无法解除万都物业与业主签订的《前期物业服务协议》。水木年华住宅小区共计620户，已交付业主户数为560户，占总户数的90.32%；中华保险大厦AB座共计275户，已交付业主户数为162户，占总户数的58.91%。90.32%的水木年华住宅项目及58.91%的中华保险大厦AB座业主均与万都物业签订了《前期物业服务协议》，相当于以书面召开业主大会的形式“选聘”万都物业作为物业服务企业为水木年华住宅小区、中华保险大厦AB座提供物业服务。又2019年，福家置业强行抢占涉案中华保险大厦AB座物业管理权时，中华保险大厦AB座业主联名支持万都物业继续提供物业服务，联名反对福家置业接管中华保险大厦AB座的物业管理。综上，因福家置业无权解聘水木年华住宅小区、中华保险大厦AB座项目的物业服务企业，所以福家置业与万都物业签署的《协议书》部分条款（第三条、第四条）属于无效条款，福家置业无权代表业主要求万都物业撤出水木年华住宅小区、中华保险大厦AB座项目的物业管理，所以，福家置业的诉讼请求不应得到支持，应驳回其诉讼请求。被告河南某某公司1提出反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人2018年12月10日前垫付的资金250000元利息（自2018年12月11日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；2、依法判令被反诉人支付反诉人2018年12月11日-2020年8月17日垫付的资金286743元及利息；3、依法判令被反诉人支付反诉人其自用物业欠付的水费6533元、电费21630元、物业费152790元及每日3‰的违约金；4、依法判令被反诉人支付反诉人水木年华住宅项目物业费（截止2020年8月31日）1492607元及每日3‰的违约金；5、依法判令被反诉人支付反诉人中华保险大厦项目物业费（截止2020年8月31日）3499803元及每日3‰的违约金；6、依法判令被反诉人支付反诉人未提供物业用房造成反诉人损失204075元；7、依法判令被反诉人支付反诉人故意损害反诉人财物给反诉人造成的损失14000元；8、依法被反诉人支付反诉人车位服务费98600元。以上八项暂计6026772元；9、本案的一切诉讼费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：2013年10月10日，反诉人河南某某公司1（下称“万都物业”）与被反诉人河南某某公司（以下简称“福家置业”）签订水木年华住宅项目、中原保险大厦A座、B座商业项目的《前期物业服务合同》。水木年华住宅项目、中原保险大厦A座、B座商业项目均由福家置业开发建设。2016年3月1日，万都物业开始为水木年华住宅项目提供前期物业服务；2018年3月1日，万都物业开始为中原保险大厦A座、B座商业项目提供前期物业服务。截止到2020年8月31日，福家置业共欠物业各项费用累计6026772元拒绝支付。现福家置业诉请万都物业办理水木年华住宅项目、中原保险大厦A座、B座商业项目并进行物业交接工作，基于此，万都物业不得不反诉请求其支付欠付的各项费用。该反诉与本诉属同一法律关系，符合反诉条件，特向法院提起反诉，望法院予以准许。针对被告河南某某公司1的反诉原告河南某某公司辩称：一、反诉人诉求没有事实及法律依据。水木年华住宅楼《前期物业服务合同》于2016年10月14日到期，中原保险大厦A、B座《前期物业服务合同》于2018年9月30日到期。合同到期后，双方经过多次协商，最终于2018年12月10日达成《协议书》。该协议书合法有效，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应当依约履行合同义务。被反诉人在签订合同后，先支付了10万元的合同款后，催促反诉人办理交接工作，只要反诉人办理交接手续、退场、被反诉人立即支付剩余25万元。但是反诉人非但没有履行合同撤出物业服务的意思，反倒借机向被反诉人提出6360736元的高额赔偿，被反诉人断然拒绝反诉人这一无理要求，反诉人即赖着不走。被反诉人多次催促反诉人搬离，多次与反诉人协商，但是每次反诉人均故伎重演，提出天价赔偿，造成被反诉人履行合同不能。这是反诉人违约在先，其在2018年12月10日达成协议书后，继续盘踞在水木年华和中原保险大厦项目所产生的一切费用与被反诉人无关。二、2018年12月10日签订的《协议书》合法有效，反诉人应当依法予以履行。水木年华小区及中原保险大厦A、B至今尚未成立业主委员会，前期物业服务合同到期时，依据《合同法》第九十一条（一）项的规定，权利义务终止。此时，业主并未与原物业服务企业形成事实服务合同关系，建设单位有义务按照《物业管理条例》第21条、25条、《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定重新聘请物业服务企业为小区提供物业服务。由于反诉人在前期物业服务的过程中不尽人意，被反诉人经常接到业主的投诉，特别是在公共区域内管理的脏乱差、基础设施毁坏严重、私搭乱建，严重影响了广大业主的利益。2019年8月27日，经被反诉人主导进行重新选聘物业民意调查，其中有113户同意重新选聘物业，占总户数68%，113户面积和为32389平方米，占大厦总面积59%，符合要求重新选聘物业服务企业的条件。现反诉人不退出小区服务，强求业主成立事实服务合同的行为违法了《合同法》第三条的规定，即“合同当事人的法律地位平等，乙方不得将自己的意志加强给另一方。”综上所述，被反诉人、反诉人签署的前期物业服务合同已经终止，反诉人与业主之间没有成立事实服务合同，被反诉人仍然有义务选聘新的物业服务企业，为小区提供更好的物业服务。被反诉人与反诉人之间关于后续物业交接问题所签署的协议书，合法有效，双方均应当遵守并积极履行协议约定的义务。因此，被反诉人请求法院依法查明事实，驳回反诉人的所有诉讼请求。经审理查明：一、2013年10月10日，原告河南某某公司（甲方）与被告河南某某公司1（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，主要约定：“甲方选聘乙方对中牟水木年华住宅楼前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：水木年华；物业类型：高层住宅及商铺；座落位置：郑开大道与康庄路交叉口，建筑面积：72285.85㎡；物业服务内容：乙方提供的前期物业服务管理区域的维修、养护和管理等。服务费用：高层住宅：1.55元/月/平方米，商业物业：1.8元/月/平方米，服务费用第一年按年交纳，第二年起按季度缴纳。甲方应于交房前30日内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积293.6平方米，位于东××、××＃楼。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每3‰标准交纳违约金，并在管理区域进行公告，直至诉诸于法律。本合同期限自2013年10月15日起至2016年10月14日止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或业主代笔代管。”二、同日，原告河南某某公司（甲方）与被告河南某某公司1（乙方）还签订另外一份《前期物业服务合同》，主要约定：“甲方选聘乙方对中原保险大厦A、B座提供前期物业管理服务事宜。物业名称：中原保险大厦A、B座；物业类型：商住楼；座落位置：郑开大道与康庄路交叉口；建筑面积：44959.46平方米（地上）及地下部分。服务费用：商住办公楼部分3.8元/月/平方米；底层商业（1-3层）4.5元/月/平方米，服务费用第一年按年交纳，第二年起按季度缴纳。甲方应于交房前30日内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积227.59平方米，位于******。本合同期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或业主代笔代管。”上述两份合同签订后，被告河南某某公司1进驻水木年华住宅楼及中原保险大厦A、B座，并提供物业管理服务。三、2016年10月14日与2018年9月30日，上述两份《前期物业服务合同》期限均届满。被告河南某某公司1因其垫付资金问题未解决，未从水木年华住宅楼及中原保险大厦A、B座撤出。经原、被告双方协商，2018年12月10日，原告河南某某公司（甲方）与被告河南某某公司1（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：“甲乙双方经友好协商，就乙方在水木年华小区及中原保险大厦项目前期物业服务过程中代甲方垫付资金事宜达成以下约定：经甲乙双方核实，乙方代甲方垫付资金最终确定为35万元，该金额含税金。甲方需在协议签订10日内一次性支付现金给乙方，乙方收到该款后，开具发票给甲方。乙方不得以任何理由再向甲方要求其他补偿。乙方应积极配合后续物业公司的交接工作，并办理相关的交接手续。乙方收到该款后，方予办理中原保险大厦项目的物业交接。甲乙双方签订的原《物业服务合同》终止。”协议书签订后，2018年12月11日，原告河南某某公司通过建设银行向被告河南某某公司1支付100000元，被告河南某某公司1亦向原告河南某某公司出具收据一份。剩余250000元原告河南某某公司未再向被告支付。四、2019年1月20日、2019年1月25日，原告河南某某公司向被告河南某某公司1下发《关于中原保险大厦及水木年华项目物业服务协议到期通知》、《关于不在续签中原保险大厦及水木年华小区项目物业服务合同的通知》、《关于不在续签中原保险大厦及水木年华项目物业服务合同的函》，主要通知上述两份《前期物业服务合同》均已到期，原告公司将重新选聘物业服务企业及通知被告河南某某公司1于2019年1月30日前与原告河南某某公司做好财务、资产等清理、交接工作和在2019年2月2日前与原告河南某某公司完成移交并退场完毕工作的通知。原告河南某某公司向被告河南某某公司1下发上述通知及函后，被告河南某某公司1未予回复及退出，原告遂诉至本院。本院认为，原告河南某某公司、被告河南某某公司1签订的两份《前期物业服务合同》分别于2016年10月14日及2018年9月30日期限届满，权利义务已经终止，在两份《前期物业服务合同》终止后，原、被告经协商，就被告垫付资金的偿还及相关事项自愿签订《协议书》，该协议书系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自合同义务。原告河南某某公司请求确认双方于2018年12月10日签订的《协议书》有效，本院依法予以支持。原告河南某某公司在协议书签订后，未按约定向被告及时支付剩余250000元垫付资金，首先违约，原告请求被告继续履行协议搬离等义务，条件并未成就，本院依法不予支持；被告反诉请求原告支付剩余垫付资金250000元，证据充分，本院依法予以支持；因该协议书对利息问题未作约定，故利息标准可按国家金融机构公布的基准利率计算，被告就利息金额过高请求，本院依法不予支持。被告反诉请求第7项要求原告赔偿损坏财务损失14000元，与本案不属同一法律关系，本案不予审理。因原、被告签订的协议书明确约定，原告按约定支付被告垫付现金，被告不得以任何理由再向原告要求其他补偿，故被告其余反诉请求，无合同依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告河南某某公司与被告河南某某公司1于2018年12月10日签订的《协议书》有效。二、原告河南某某公司应当于本判决生效后十日内支付被告河南某某公司1垫付资金250000元及利息（以250000元为基数，自2018年12月21日起至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际还清垫付资金日止的利息按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告河南某某公司其他诉讼请求。四、驳回被告河南某某公司1其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取50元，由原告河南某某公司负担；反诉费26994元，原告河南某某公司负担3000元，被告河南某某公司1负担23994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  安淑云二〇二〇年十月十五日代理书记员  王 帅