福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5203号 上诉人（原审原告）：黄克春，男，1966年2月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：孙庆洪，福建博亘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林美华，女，1955年9月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈郑凡，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨启东，福建建达律师事务所律师。 上诉人黄克春因与被上诉人林美华土地承包经营权纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2020)闽0104民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄克春上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判林美华返还黄克春租金76666元及利息或发回重审。事实与理由：一、一审法院程序违法，依法应当依职权追加案涉土地所有权人作为本案共同被告或者作为有独立请求权第三人参与诉讼。二、一审法院事实认定不清。在本案中，既已确认黄克春与林美华与2019年8月7日签订的《土地租赁协议书》无效，即林美华无权收取黄克春租金，一审法院未查明案涉土地所有权人，将有可能造成黄克春一租赁行为却需支付两笔费用的情形，与情理法理相违背。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，一审法院既已确定双方的《土地租赁协议书》无效，却对黄克春要求返还财产的诉请置之不理，法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定合同无效或被撤销后的法律后果，返还财产不考虑当事人双方过错的问题。四、本案应属房屋租赁合同纠纷而并非土地承包租赁合同纠纷。一审判决未能查明事实，案由确定及法律适用明显错误。双方签订《土地租赁协议书》时，讼争土地之上实际已经建有厂房，该租赁合同的标的物实际为讼争土地使用权及土地之上的厂房（收取的每年高达105000元租金也可以看出合同标的远超土地使用权的租赁费用）。本案签订《土地租赁协议书》而非房屋租赁合同，目的是为了掩盖擅自改变土地用途，违规建设及出租厂房谋取非法收益的客观现实。火灾事故发生后福州市仓山区公安分局城门派出所以及福州市仓山区公安消防大队进行案件调查时包括林美华在内的所谓土地房屋权利人均已承认该项事实。五、一审法院在不认可黄克春提交的证据《解除合同通知书》已送达林美华的情况下，又以该《解除合同通知书》内容未涉及土地交接返还为由，且在未查明事实真相的基础上草率不予采纳来认定黄克春未交接，不予返还剩余租金，明显有悖常理。涉案土地自2019年11月29日发生火灾后，截至目前一直处于权利真空状态。自火灾发生后，黄克春未继续使用该土地，期间黄克春已多次与林美华沟通，但林美华均不予回复，后于2020年2月28日向林美华寄送《解除合同通知书》，要求双方《土地租赁协议书》于2019年12月10日解除，无论涉案土地有无交接，都不影响林美华的不当得利返还。林美华作为过错方，其取得的租金属于不当得利，应该及时返还给无过错方黄克春。退一步说，即便一审法院认为关于涉案土地是否交接证据不足，至少从本案立案后至2020年8月9日期间的租金应予以返还。六、本案兼具土地租赁纠纷及房屋租赁纠纷，无论是认定土地租赁合同还是房屋租赁合同，均属无效合同，林美华均应返还黄克春未使用期间的全部租金。林美华不仅对租赁土地属无权处分，对房屋也属于违规建筑且未进行合法报批，消防不符合国家行业规范，《火灾认定书》可证明，起火原因是因房屋原有线路老化所致，属于林美华过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，黄克春要求退还的租金部分，实际上也属于黄克春因房屋租赁合同无效所受到的经济损失，林美华应依法予以返还。 林美华辩称，一、林美华对诉争土地有完全的处分、收益的权利。二、补充意见的第一点和原上诉状的第二点是有矛盾的，因为上诉状的第二点只针对土地，只针对土地进行了租赁。补充意见是主张房屋和土地一起租赁。无论本案诉争合同的抬头以及内容写的都是土地租赁协议。三、黄克春提到案件涉及的租赁是包括了土地和房屋的，但是一审法院只判了土地租赁无效，其观点存在矛盾。4、无论一审法院怎么判决，或者说黄克春怎么认定，但事实租赁关系是可以确认的，客观存在的。在事实租赁关系客观存在的情况下，要求黄克春在租赁关系解除或者终止后交付租赁标的物于法有据。在无法交付的情况下，要求支付占有使用费也是合情合理的。 黄克春向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年8月7日签订的《土地租赁协议书》合同无效；2.林美华返还租金76666元及利息（以76666元为本金自起诉之日至实际还款之日止按银行同期贷款利率4.9%计算）；3.本案诉讼费由林美华共同承担。 一审法院认定事实：2019年8月7日，黄克春作为承租人，林美华作为出租人，双方就坐落于福州市仓山区沿（靠葫芦阵村）面积约862平方米土地使用权租赁事宜签订《土地租赁协议书》。其中约定，租赁期限自2019年8月10日起至2024年8月10日止，每年租金115000元。协议签订后，黄克春向林美华支付了2019年8月10日起至2020年8月9日期间“租金”115000元。 一审法院认为，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。该法律旨在保护农村集体土地流转的规范、合法，保障村民及集体的合法权益。黄克春不是案涉土地所在村集体经济组织成员，其承包该村集体土地，必须依法事先取得相关组织的同意及批准。在法庭调查过程中，林美华不能证明案涉土地承包经过上述“民主议定程序”。因此，根据当事人陈述并结合在案证据，可以认定黄克春、林美华签订的《土地租赁协议书》违反了法律强制性规定，应为无效合同。黄克春主张之前已发出《解除合同通知书》，但其无法证实送达林美华，且其中内容亦未涉及土地交接返还事宜，故黄克春以此作为计付占用费的截止时间并要求返还剩余租金76666元，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条规定，判决：一、确认黄克春与林美华于2019年8月7日签订的《土地租赁协议书》无效；二、驳回黄克春的其他诉讼请求。案件受理费2600元，由林美华负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，黄克春、林美华签订的《土地租赁协议书》违反了法律强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。案涉合同无效双方均存在过错，均应承担合同无效的不利后果。租赁协议承租土地上的简易彩钢板房一层部分过火，二层全部烧毁，租赁土地事实上从2019年11月29日起无法使用。黄克春称2020年2月28日向林美华寄送《解除合同通知书》，举证不足，一审不以此时间作为计付占用费的截止时间，符合法律规定。黄克春于2020年4月16日向法院起诉确认案涉《土地租赁协议书》无效并要求返还租金，该诉讼请求于2020年4月29日送达林美华，因土地租赁协议书未就土地返还约定特殊条件，亦无证据证明黄克春对案涉土地上简易彩钢板房过火存在过错以及仍继续使用案涉土地，本院依法认定林美华应向黄克春返还2020年4月29日起至2020年8月10日止预付的土地租赁费用32767元。 综上所述，黄克春的上诉请求部分成立，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院(2020)闽0104民初1974号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院(2020)闽0104民初1974号民事判决第二项； 三、林美华应于本判决生效之日起十日内向黄克春返还土地租赁费32767元； 四、驳回黄克春一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2600元，由林美华负担1300元，由黄克春负担1300元；二审案件受理费2600元，由林美华负担1300元，由黄克春负担1300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十月十七日 法官助理 陈 奇 书 记 员 王 惠