四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3637号 原告：成都万盛基业房地产有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路二段**。 法定代表人：吴献民，成都万盛基业房地产有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都乐翊科技有限公司。。住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都高新区天府五街****楼****，**** 法定代表人：杨涛，职务不详。 被告：力沃健身管理（上海）有限公司。住所地：上海市奉贤区。住所地：上海市奉贤区青工路********v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：王滨，职务不详。 原告成都万盛基业房地产有限公司（以下简称“万盛公司”）与被告成都乐翊科技有限公司（以下简称“乐翊公司”）、力沃健身管理（上海）有限公司（以下简称“力沃公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。万盛公司的委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼，乐翊公司、力沃公司经本院公告传唤，无当理由未到庭应诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 万盛公司向本院提出诉讼请求：1．乐翊公司立即向万盛公司支付拖欠的租金1,831,535.43元；2．乐翊公司立即向万盛公司支付逾期支付租金的违约金，实际分段计算，以诉请第一项中每笔欠付租金为基数，按每日0.3％标准，自应付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日的违约金为792,978.8元；3．乐翊公司立即向万盛公司支付补偿金12,000元；4．乐翊公司立即向万盛公司支付违约金304,146.81元；5．乐翊公司于2020年4月18日前腾退房屋并恢复原状后返还给万盛公司；6．乐翊公司立即向万盛公司支付腾退期间的房屋占用费（实际自合同解除次日2020年4月4日起计至房屋按要求恢复并交还万盛公司之日止，费用标准为上季度日租金标准，若同地段同时期其他房屋的租金标准更高的，按其他房屋租金标准计算；暂计至起诉日为500元，该项金额明确为187,292.55元）；7．力沃公司对乐翊公司的上述1至2项债务承担连带清偿责任；8．乐翊公司、力沃公司承担本案诉讼费用、公告费及律师费。庭审中，万盛公司阐明因计算方式调整，明确租金为1,611,670.27元、解除合同违约金为302,925.34元、律师费为10,000元。 事实和理由：2019年8月，万盛公司与乐翊公司签订《租赁合同》，约定乐翊公司承租万盛公司所有的位于成都市锦江区房屋，总租赁面积约4230.21平方米，用途为健身运动经营场馆，租赁期间为96个月（即从2019年5月1日至2027年4月30日止），租金明细表见附件，每年分四期按季度缴纳，先付后用，租金支付方式为每个季度缴，每个季度租金应于下一季度到期5日前一次性缴付。乐翊公司基于万盛公司在租金支付时间上的让步，同意支付12000元补偿金，与2019年8月至10月租金同时支付。乐翊公司应按期支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，按欠缴租金金额的3%支付违约金；逾期15天（含本数）的，万盛公司有权解除合同。合同解除之日起15日内，乐翊公司应腾退并按约定标准恢复房屋后返还万盛公司，承担全部腾退和拆除费用；若实际为万盛公司腾退和恢复的，由乐翊公司承担腾退和拆除费用、公证费、搬家费、保管费等全部费用。乐翊公司应向万盛公司支付房屋占用费，自合同解除次日起计至房屋按约定标准恢复并交还给万盛公司之日止，费用标准为上季度日租金标准，若同地段同时期其他房屋的租金标准更高的，按其他房屋租金标准计算。乐翊公司还应承担万盛公司因维权发生的全部费用，包括但不限于：诉讼费、公告费、律师费、公证费、保函／单费等。2019年5月起乐翊公司已实际使用租赁房屋并使用至今，但仅向万盛公司支付部分租金，乐翊公司存在逾期支付租金的违约情形。万盛公司多次催告、沟通，截止本案起诉之日，乐翊公司仍未向万盛公司付清租金等款项，对万盛公司的经营造成严重影响。鉴于此，万盛公司于2020年4月3日向乐翊公司发函解除了双方的租赁合同。另力沃公司向万盛公司承诺就乐翊公司拖欠万盛公司的案涉房屋租金等款项的债务承担连带保证责任。 乐翊公司未作答辩。 力沃公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：乐翊公司于2019年6月25日经工商登记注册，力沃公司为该公司股东。 2019年5月23日，力沃公司向万盛公司发出《沟通函》，主要内容为万盛公司与姚垒于2016年6月23日签订的《房屋租赁合同》中承租方在履行当中须支付的租金、物业管理费等相关费用需万盛公司进行确认，并回函至力沃公司；关于原《房屋租赁合同》是否需要万盛公司、成都康博公司、力沃公司三方协议，直接由力沃公司概括承受姚垒于2016年6月23日签订的《房屋租赁合同》中承租方义务，具体采用哪种操作模式，诚挚征询万盛公司意见；力沃公司已与成都康博运动品牌完成投资意向合同的签订，针对万盛公司所在项目，力沃公司将与康博品牌在原项目工商注册地共同投资成立新的控股子公司或分公司；关于《房屋租赁合同》中的租金等相关费用，新公司将会在成立后40-60日完成支付，同时力沃公司对康博公司关于履行租赁合同的相关债务承担担保责任，若该投资未达成或万盛公司将《房屋租赁合同》所涉及的房屋出租给第三方，力沃公司将不承担担保责任。 2019年7月9日，万盛公司、乐翊公司、成都康塑体育文化传播有限公司（以下简称“康塑公司”）、姚垒签订《三方协议书》，主要内容为鉴于万盛公司、姚垒于2016年6月23日签署《租赁合同》以及万盛公司、康塑公司、姚垒三方于2016年9月8日签署《协议书》，约定万盛公司将其所有的位于成都市锦江区房屋，总租赁面积4230.21平方米房屋出租给康塑公司，现经协商一致，自乐翊公司注册成立之日起，原合同由乐翊公司实际履行；自2019年6月25日起，原协议中的承租方即由康塑公司变更为乐翊公司，并于本协议签订且乐翊公司履行完毕协议约定的款项后10个工作日内，万盛公司与乐翊公司重新签订正式租赁合同，租约从2019年5月1日起算，乐翊公司按照新合同约定支付租金；乐翊公司承担康塑公司作为承租方期间2018年11月1日至2019年4月30日欠付的租金1195969.3元，并于本协议签订之日起10个工作日内支付。 2019年8月12日，万盛公司（出租方，甲方）与乐翊公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方使用，乙方租赁标的为成都市锦江区，总租赁面积4230.21平方米，出租的房屋地址为成都市锦江区，租赁期限96个月（从2019年5月1日至2027年4月30日），本合同签订之日即为房屋交接日，房屋以签订合同当日现状交付。租赁履约保证金为465323.1元，第一年租金单价为57.75元／月／平方米，第一年租金合计2931535.53元，自第二年起租金价格在上年度租金单价基础上上浮5%，租金每年分四期支付，每个季度租金应于下一交款期到期5日前一次性缴付，其中2019年5月-7月租金732883.88元应于2019年8月31日前支付500000元，剩余租金232883.88元与2019年8月-10月租金732883.88元合计965767.76元应于合同正式生效后30个工作日内支付完毕。鉴于甲方给予乙方租金支付时间上的让步，乙方同意另外支付12000元作为对甲方的补偿，该补偿金与2019年8月至10月租金同时支付。租赁用途为健身运动经营场馆。乙方应按时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当期应缴而欠缴租金金额的3‰向甲方支付违约金，若乙方逾期15天（含本数）以上支付租金的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照当年度租金5%的比例支付违约金。乙方逾期未缴纳租金达15天，经甲方书面通知后15日内未交清，甲方可以单方面解除合同，收回房屋，没收乙方缴纳的履约保证金，并有权要求乙方支付当年租金10%的违约金，并立即承担守约方因维权产生的全部费用，包括但不限于：诉讼费、律师费、公证费、腾退费、运输费、保管费、交通费、保函／单费。协议终止或解除之日起15日内，乙方应将租赁房屋按约定标准还给甲方，协议终止或解除之日起15日之后，乙方仍未将租赁房屋按约定标准交还甲方，甲方有权强行收回出租房屋。如房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理，甲方因处理乙方余物而发生的腾退费用、公证费、搬家费、保管费等全部费用应由乙方承担。租赁合同终止或解除次日起至房屋按约定标准恢复并交还给甲方之日止，乙方应承担房屋占用费，费用标准为上季度日租金标准，若同地段同时期其他房屋的租金标准更高的，按其他房屋租金标准计算。 2019年10月22日，乐翊公司支付租金500,000元。2020年1月23日，乐翊公司分两次支付租金共计100,000元。 2020年4月3日，万盛公司向乐翊公司发出《解除＜租赁合同＞通知书》，载明：即日起解除与乐翊公司签订的《租赁合同》，请乐翊公司在接到本通知书之日起15日内搬离租赁房屋内设施设备，并按照合同约定状态腾退、交还给万盛公司，腾退行为实施前需提前两日书面告知万盛公司，否则，万盛公司将对房屋内设备设施进行处置收回租赁房屋，并向乐翊公司追偿因此所遭受的一切损失及房屋占用费。《解除＜租赁合同＞通知书》于当日被签收。《解除通知书》也张贴于租赁房屋外墙。2020年4月24日万盛公司发出的公告载明，自2019年8月12日万盛公司与乐翊公司签订合同至今，乐翊公司一直拖欠万盛公司租金，且数额巨大，在此期间，万盛公司多次发函催收无果，已解除租赁合同，但健身房至今未腾退。兹限乐翊公司在本公告贴出两日内将设备设施腾退完毕，否则万盛公司将自行收回物业，并对房屋内的设备设施进行处置。 万盛公司聘请泰和泰律师事务所为万盛公司提供法律服务，支付律师费10,000元，并于2020年4月22日提起本案诉讼。 庭审中，万盛公司陈述乐翊公司已支付履约保证金465,323.1元，合同签订后乐翊公司即实际使用案涉房屋用于健身项目，2020年4月26日万盛公司已收回案涉房屋。2019年12月底乐翊公司放假歇业后，因疫情一直关门至今，乐翊公司曾以经营困难为由要求延缓减免租金或合作经营，双方没有达成一致意见。乐翊公司2019年8月至10月租金欠付365,767.67元，2019年11月至2020年1月租金欠付732,883.88元，2020年2月至4月3日租金欠付513,018.72元，以上共计1,611,670.27元。 上述事实，有万盛公司提交的万盛公司营业执照、乐翊公司企业信息查询、力沃公司企业信息查询、《租赁合同》、《沟通函》、乐翊公司付款凭证、《解除＜租赁合同＞通知书》及快递回执、公告照片及报纸、《律师代理合同》、发票、转账凭证、《三方协议》及万盛公司的庭审陈述在案佐证。 本院认为，万盛公司与乐翊公司签订《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。万盛公司陈述乐翊公司仅于2019年10月22日、2020年1月23日支付租金共计600,000元，未按期足额支付租金，并提交有转账凭证予以佐证，且乐翊公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，故万盛公司于2020年4月3日发出解除合同通知，符合双方约定和法律规定，本院确认《租赁合同》于2020年4月3日解除，乐翊公司应支付截至2020年4月3日的租金。根据双方对租金的约定，万盛公司主张乐翊公司支付截至2020年4月3日尚欠租金1,611,670.27元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于补偿金问题。《租赁合同》约定鉴于万盛公司给予乐翊公司租金支付时间上的让步，乐翊公司同意另外支付12,000元作为对万盛公司的补偿，该补偿金与2019年8月至10月租金同时支付。前述约定基于双方真实意思表示，万盛公司主张乐翊公司支付补偿金12,000元，本院予以支持。 关于违约赔偿问题。乐翊公司逾期支付租金，并导致《租赁合同》提前解除，实属违约，应当承担违约责任。万盛公司主张的逾期支付租金的违约金、合同解除违约金、房屋占用费、律师费实际均为要求乐翊公司赔偿违约损失。虽《租赁合同》对前述损失分别约定了赔偿额的计算方法和负担方式，但我国违约金赔偿以弥补实际损失为主、惩罚为辅。本案中，万盛公司因乐翊公司违约造成的损失主要表现为逾期支付租金产生的资金占用期间利息损失和合同提前解除造成的房屋闲置损失。根据查明事实，乐翊公司从2019年9月21日起发生逾期支付，万盛公司已于2020年4月26日收回案涉房屋，并实际支付律师费10,000元，而万盛公司提出的赔偿金额高达100多万元，在本案现有证据条件下，该主张金额明显过高。考虑万盛公司收取有履约保证金465,323.1元，且双方约定履约保证金具有弥补损失的功能，结合乐翊公司的过错程度，本院认为，前述履约保证金已足以弥补万盛公司的损失，故本院确认乐翊公司应向万盛公司赔偿损失465,323.1元，并用履约保证金予以抵扣，即万盛公司不再退还履约保证金，乐翊公司不再另行赔偿损失，对万盛公司多主张部分，本院不予支持。 关于房屋腾退问题。如前所述，万盛公司已收回案涉房屋，对万盛公司要求乐翊公司腾退房屋并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 关于力沃公司是否承担连带责任问题。万盛公司为证明此项主张，提交了力沃公司发给万盛公司的《沟通函》。本院认为，《沟通函》中力沃公司承诺担保的范围为“康博公司关于履行租赁合同的相关债务”，结合后续各方签订的《三方协议书》，相关债务应为“2018年11月1日至2019年4月30日欠付的租金1,195,969.3元”，前述债务即为力沃公司的担保范围。而万盛公司庭审中陈述主张的租金是自2019年8月开始尚欠的租金，本案现有证据也无法证明本案所涉尚欠租金与力沃公司的担保范围有关，依照《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款的规定，万盛公司要求力沃公司承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都乐翊科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都万盛基业房地产有限公司支付租金1,611,670.27元； 二、被告成都乐翊科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都万盛基业房地产有限公司支付补偿金12,000元； 三、被告成都乐翊科技有限公司应向原告成都万盛基业房地产有限公司赔偿损失465,323.1元，该款由履约保证金465,323.1元予以抵扣，被告成都乐翊科技有限公司不再另行支付； 四、驳回原告成都万盛基业房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15,165元，由原告成都万盛基业房地产有限公司负担6,345元，由被告成都乐翊科技有限公司负担8,820元和公告费300元以及后续因送达本裁判文书产生的公告费。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年十月九日 书记员 刘素莲