太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初1374号原告（反诉被告）：李加成，男，1980年2月1日出生，汉族，河南省桐柏县村民，住太原市。委托诉讼代理人：孙站发，北京市华泰（太原）律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹建珍，男，1980年11月18日出生，汉族，山西省临县村民，住太原市。委托诉讼代理人：王晓迪，山西知达律师事务所律师。原告（反诉被告）李加成与被告（反诉原告）曹建珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，被告曹建珍于2020年8月11日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李加成的委托诉讼代理人孙站发、被告（反诉原告）曹建珍及其委托诉讼代理人王晓迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李加成向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵害并向原告返还位于兴华街北文兴路西最北侧临街门面房一楼的右侧房屋；2.判令被告支付原告从2019年3月18日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于兴华街北文兴路西最北侧临街门面房一楼的右侧房屋出租给被告供其经营烟酒使用，租赁期限为一年，从2018年3月18日起至2019年3月17日止，租赁期年租金为36000元，于签订合同之日一次性交清。合同签订后，原告依约将房屋交付被告经营使用。但合同到期后，被告既不签订续租合同，也不返还涉案房屋，严重侵害了原告的合法权益。现起诉至法院，要求判如所请。被告曹建珍辩称，1.本案原告主体不适格，与被告签订合同的李加成身份号码为×××，与本案原告身份号码完全不一致，无法确认原告的真实身份。2.诉状与事实不符，原、被告共签订了两份房屋租赁合同，一份租赁期限为一年，从2018年3月18日起至2019年3月17日止，另一份是2018年3月18日至2023年3月17日，被告是以合同约定占有的房屋，不存在侵占原告房屋的情形，原告未通知被告终止合同也没有在本次诉讼中要求解除合同，直接要求被告返还房屋，违反合同法的相关规定。3.案涉房屋属于违法建筑，未依法取得房屋所有权，依法不能出租，根据最高院关于审理房屋租赁合同的相关解释，租赁合同依法应当认定为无效，由于原告隐瞒房屋未取得所有权证，有重大过失，应由原告赔偿被告因签订合同导致的相应损失。4.根据省政府关于新冠疫情相关政策规定，应当减免租赁2至4个月的租金，应减半收取租金，另原告收取被告的租金应当依法开具发票。反诉原告曹建珍向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同无效；2.依法判令反诉被告返还反诉原告36000元租金及押金4000元；3.本案诉讼费和反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月18日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，反诉原告依约向反诉被告交纳了租金36000元及押金4000元。期间反诉原告发现所租赁的房屋系违章建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，房屋租赁合同应认定为无效，因履行该无效合同取得的财产应当返还。反诉被告李加成辩称，1.被告主张涉案《房屋租赁合同》无效缺乏事实依据和法律依据。被告2018年3月18日与原告签订房屋租赁合同并占用使用收益至今，现其主张合同无效，严重违背公序良俗原则和诚实信用原则；2.曹建珍并无证据证明涉案房屋属于城镇规划区内的房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条；3.涉案房屋租赁期限届满，曹建珍逾期不腾房，侵害了原告的合法权益，本案是侵权纠纷，无认定合同是否无效的必要。4.曹建珍主张返还租赁费36000元及押金4000元没有事实和法律依据，即使合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，曹建珍也有义务依约定的租金标准向原告支付房屋租金；4.因曹建珍超期占用房屋，且未与原告结算其房屋占用期间的水、电、暖等费用，故曹建珍要求返还押金4000元缺乏事实根据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告李加成提供2018年3月18日签订的房屋租赁合同，证明原告将位于兴华街北文兴路西最北侧临街门面房一楼的右侧房屋出租给了被告经营烟酒。被告曹建珍质证意见为，真实性不认可，无法确定李加成对房屋的实际占有权和使用权，对合同的效力不予认可。原告提交的合同和我手里的合同不一样，原告合同上不是我签的字，第一页的承租方不是我签字的，后面的是从另一个合同上拿下来的样本。本院认为，庭审中，经法庭询问，被告曹建珍认可原告提交的上述合同中落款处是其签字的，后又否认没有签过该份合同，但其没有提交相关证据予以证明，且被告向法庭提交的合同均不是原件，原告对被告提交的两份合同复印件的真实性均不予认可。故对被告的质证意见本院不予采信，对原告提供的上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月18日，原告李加成与被告曹建珍签订了一份房屋租赁合同，约定：李加成将位于兴华街北文兴路西最北侧临街门面房一楼的右侧出租给曹建珍供其经营烟酒店使用；租赁期为一年，从2018年3月18日起至2019年3月17日止；年租金36000元整，租房保证金4000元；租赁期满双方续租与否需提前二个月通知对方。庭审查明涉案的门面房未取得建设工程规划许可证。本院认为，当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告之间签订的房屋租赁合同应当认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产应予返还，故被告曹建珍应将涉案门面房返还原告李加成。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。故原告要求被告按年租金36000元支付从2019年3月18日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告返还已经支付的租金36000元及押金4000元，没有法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告李加成与被告曹建珍之间签订的房屋租赁合同无效；二、被告曹建珍在判决书生效后一个月内返还原告李加成位于兴华街北文兴路西最北侧临街门面房一楼的右侧房屋；三、被告曹建珍在判决书生效后三十日内按年租金36000元支付原告李加成从2019年3月18日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告李加成的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曹建珍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费509元，反诉费400元，由被告曹建珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 范温慧 二〇二〇年十月十四日法官助理 古艳樱书 记 员 李思敏