沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初8912号原告：秦凯莉，女，1961年5月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：秦凯宁，女，1962年11月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：周玉萍，女，1970年6月9日出生，满族，住辽宁省凤城市凤凰城。委托代理人：石卫军，辽宁化腾律师事务所律师。被告：沈阳市金悦商务服务中心，住所地辽宁省沈阳市和平区青年大街。投资人：周玉萍，系该单位总经理。委托代理人：石卫军，辽宁化腾律师事务所律师。原告秦凯莉诉被告周玉萍、沈阳市金悦商务服务中心（以下简称金悦商务服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦凯莉及其委托代理人秦凯宁、被告周玉萍和被告金悦商务服务中心委托代理人石卫军均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：被告周玉萍系被告金悦商务服务中心的法人代表，于2019年4月1日与原告经双方协商同意后，共同签订位于沈阳市和平区青年大街6房间的房屋租赁协议一份，合同第七条规定，在合同期内若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方，同时赔偿乙方损失4000元。如乙方退租，乙方提前一个月通知甲方，并赔偿甲方一个月的房租租金。根据合同法之规定，不论什么原因导致当事人未按照合同履行或者不适当履行即是违约，要求被告按合同规定赔偿违约赔偿金2083元。由于被告未按规定提前一个月通知原告，造成原告经济损失，要求被告赔偿原告2个月的房租损失费4166元。请求法院依法裁决，维护当事人的合法权益。诉讼请求：1、请求被告赔偿违约赔偿金2083元；2、请求被告支付3316房间两个月的房屋赔偿金4166元；3、本案诉讼费由被告方承担。被告周玉萍、金悦商务服务中心均辩称：1、本案属于法定的不可抗力，解除合同后答辩人依法不应承担任何违约和赔偿责任。最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任……。及《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。沈阳中级人民法院也曾以文件的形式对外公布并生效。结合本案，答辩人经营的是住宿的旅店，因受疫情的影响，全国都在隔离旅店根本没有人住宿，高额的成本及开销已经造成答辩人破产。为了防止损失扩大答辩人不得不关门歇业。依据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《民法总则》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。故，本案新冠疫情属于不可预见的偶然性和不可控制的客观性。本案应当属于不可抗力，答辩人应当免责。2、本案答辩人受疫情影响损失惨重已经歇业数月，不可抗力致使原被告所签合同的目的无法实现。因受疫情的影响，酒店和餐饮行业损失惨重。加之政府封城，外来人员不得随意流动等政策的调控，答辩人所租用原告的房产用于当宾馆的目的也无法实现，解除合同实属无奈，解除合同也是答辩人为了防止损失的扩大。本案答辩人在租赁期间的租赁费已经付清，并无拖欠。目前，答辩人因疫情亏损严重，已经无力在支付任何费用，答辩人已经出现资不抵债的情况。3、本案在本院已经有判例，均未支持原告诉求，本案另一业主赵欣彤在本院以相近的案由起诉，与本案案情相同。经过庭审，法院当庭释明了法律法规和结果。后赵欣彤进行撤诉，综上所述，原、被告主体均不适格，本案属于不可抗力，被告应当免除责任，请贵院在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系沈阳市和平区青年大街，建筑面积66.13平方米房屋的权利人。2019年4月1日，原告（甲方）与被告金悦商务服务中心（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于沈阳市和平区青年大街374号，建筑面积66平方米房屋用于经营，租期从2019年4月1日起至2023年4月1日止，乙方每12个月向甲方缴纳租金为25000元（每半年付一次），并于付款日的前五日交清；租赁期间若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方，同时赔偿乙方损失4000元；如乙方退租，乙方提前一个月通知甲方，并赔偿甲方一个月的房租费用……。合同签订后，原告将涉案房屋交付给了被告金悦商务服务中心承租使用，被告金悦商务服务中心向原告交纳了房屋租金。2020年3月27日，受疫情的影响，被告金悦商务服务中心提前解除了房屋租赁合同，并于2020年4月3日将钥匙交还给了原告。因双方解除了合同原告要求被告赔偿，双方协商未果，原告起诉来院。上述事实，有房屋租赁合同、房证以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为：原告与被告金悦商务服务中心签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,合法有效。被告在承租期间因疫情原因丧失了经营能力在2020年3月27日提前解除合同，原告因被告提前解除合同而要求被告赔偿，本院认为，此次“新冠××”疫情对生产、生活、企业经营等各领域均产生了严重的影响，在此期间被告金悦商务服务中心经营亦受到了影响，该疫情系双方订立合同时无法预见的，为了控制疫情沈阳市亦采取了相应的措施，暂停了旅行社、宾馆、酒店的经营，因受疫情影响导致继续履行会对被告显失公平，其提前解除合同属情势变更。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任之规定，本院结合疫情及双方的实际情况，免除被告的违约责任，故本院对原告要求被告金悦商务服务中心给付违约赔偿金2083元的请求不予支持；对于原告要求被告金悦商务服务中心赔偿由于被告未按规定提前一个月通知原告，造成原告经济损失，被告应给付原告2个月的房租损失费4166元的请求，因合同中对此无约定且原告提供的证据不足以证实其主张，故本院对原告的该项主张不予支持；对于被告周玉萍应否承担责任问题，因被告周玉萍系被告金悦商务服务中心的投资人，涉案房屋系由被告金悦商务服务中心承租使用，故被告周玉萍不应承担责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告秦凯莉的诉讼请求。案件受理费50元，由原告秦凯莉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  刘陶然二〇二〇年十月二十八日法官助理郝苑竹书记员刘雷本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的。依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。