西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初16278号原告：苏晓芳，女，汉族，1981年XX月XX日出生，籍住陕西省府谷县XX镇XX村XX村**，身份证号XXXXXXXXXX********。原告：苏柏彰，男，汉族，2006年XX月XX日出生，，现住陕西省西安市雁塔区XX路**********身份证号XXXXXXXXXX********。法定代表人：严金梅，女，汉族，1977年XX月XX日出生，籍住陕西省榆，籍住陕西省榆林市府谷县XX街**。共同委托诉讼代理人：闫玲娣，陕西金镝律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘卓，陕西金镝律师事务所实习律师。被告：绿地集团西安置业有限公司，住所地：西安市高新区XX路XX中心****。法定代表人：李蓟，具体职务不详。委托诉讼代理人：冯婧婷，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告苏晓芳、苏柏彰诉被告绿地集团西安置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人闫玲娣和被告委托诉讼代理人冯婧婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX中心XX座XX楼XX单元XX层XX号房，合同号Y14061696。合同约定2016年11月30日交房，原告前去验收房屋时发现被告未经原告同意在原告购买的屋顶放置冷却塔，通风管道、风井从原告所购房内通过，占用了原告的房屋面积，并致使原告的商铺无法安装空调、新风、排风机组，且室内噪音很大，无法正常使用。被告拒绝提供房屋交付的三书一证一表（住宅质量保证书、建筑工程质量认定书、住宅使用说明书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表）。被告不但不能解决房屋存在的问题，其委托的第三方还在原告收房时要求原告必须交纳从合同约定的收房之日起的物业费。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告及时向原告交付三书一证一表，并支付迟延交付房屋的违约金暂定20000元；2、被告承担迟延交付房屋期间的物业费暂定79439.76元；3、本案的受理费由被告承担。被告辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为：“该商品房经验收合格”。涉案房屋己通过竣工验收，并取得竣工验收备案表，完全符合合同约定的交付标准。原告所购房屋为商铺，根据合同约定，原告无需向被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。涉案房屋验收合格的证明文件为《竣工验收备案表》，根据合同约定，被告仅需向原告出示《竣工验收备案表》，实际上被告交房时己在交房现场及物业张贴竣备表供业主查验。综上，原告已履行完毕交房时所应履行的义务。2、被告已按照合同约定的时间向原告交付房屋，并不存在逾期交房的行为，迟延办理交房手续的原因在于原告自身，故原告支付逾期交房违约金及物业费的诉请无事实及法律依据。《商品房买卖合同》附件七第六条约定，出卖人应在交房期限届满前通过发送书面信函或登报通知的方式通知买受人办理交付手续，买受人因任何原因未收到通知的，则买受人有义务在合同约定的交房期限届满前前往该商品房所在地联系出卖人接收该房屋，买受人未办理交付手续的，则自本合同约定的交房时间起即视为该商品房已经交付，该商品房的风险责任及物业管理费等由买受人承担。本案涉案房屋约定的交房时间为2016年11月30日之前，被告于房屋交付前2016年11月19日以登报方式发出交房公告，通知买受人于2016年11月30日至12月6日办理收房手续，故被告不存在逾期交房的行为。3、原告在起诉状中所述事实与理由不满足合同约定的其可以拒绝收房的条件，故原告因自身原因未按期办理收房手续，该过错所产生的责任应由其自己承担。《商品房买卖合同》附件六第三条3.1约定“房屋交付过程中如买受人发现交付的商品房有瑕疵或任何非主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应在合理期限内整改，但买受人不得以此为由迟延或拒绝办理该商品房的交接手续。如买受人因此未按照本约定办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房”。涉案房屋已经由原告出租盈利，并不存在任何主体质量问题。综上所述，被告并不存在逾期交房的行为，原告诉请被告承担逾期交房违约金及物业费的诉请无事实及法律依据，望依法裁判，驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2014年5月29日，原告（买受人）苏晓芳、苏柏彰与被告（出卖人）绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX中心XX座XX幢XX单元XX层XX号房，用途为商业，该建筑为地上57层、地、地下**品房预售许可证号201XXXX，合同登记号Y14061696。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”该合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”合同附件六第三条第一款约定：“房屋交付过程中如买受人发现交付的商品房有瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜等）或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。如买受人因此未按照本约定办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房。”合同附件七第六条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通过发送书面信函或登报通知的方式通知买受人办理交付手续，买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在合同约定的交房期限届满日前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担。”合同签订后，二原告支付了全部房款。后被告在华商报上发布交房公告，称西安绿地中心A座已具备交付条件，于2016年11月30日起开始办理房屋交付手续，集中交房期为2016年11月30日至2016年12月6日。原告称实际于2019年1月3日接收涉案房屋。再查，《商品房买卖合同》附件七第五条5.5约定“绿地中心所设公共设施的位置，以政府及电力、煤气等相关部门最终确定为准，展示模型及宣传资料所示位置仅供参考，若有所变动，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约。”合同附件九第十三条13.1约定“买受人确认，在签署本合同时已经熟知该商品房以及周边的环境，包括采光、通风、道路、交通、公共设施以及其他非该商品房本身事项之现状，买受人日后不得再就此向出卖人提出这些方面的要求或主张。”涉案建筑的顶层屋顶放置冷却塔、通风管道及风井。被告辩称涉案房屋为绿地中心A座整栋的商业裙楼，规划、设计、施工等竣工验收为统一整体，该项目前期规划时已经对屋顶的冷却塔、通风管道及风井的位置进行了整体规划，且通过政府规划部门审查批准，是合法建筑。被告于2016年11月15日申报竣工验收备案，于同年12月30日取得竣工验收备案表。上述事实有商品房买卖合同、发票、报纸、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当遵循诚信原则全面履行各自义务。本案中，原告主张被告向其交付住宅质量保证书、建筑工程质量认定书、住宅使用说明书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表，无合同依据。同时，住宅质量保证书与住宅使用说明书仅在所购商品房为住宅时才存在，而案涉房屋为商铺，被告在另案中已经就涉案项目提供了竣工验收备案表，原告对此亦无异议，故本院对原告的该项诉讼请求不予认可。原告主张被告存在逾期交房的违约情形，要求被告承担逾期交房违约金，但根据被告所提供的证据，其已经按照约定通知原告办理收房手续，故原告的该项主张依据不足，本院不予支持。同理，原告以被告未交付住宅质量保证书、建筑工程质量认定书、住宅使用说明书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表，且安装冷却塔、通风管道及风井为由主张物业费损失，于法无据，本院不予支持。此外，原告主张被告安装冷却塔、通风管道及风井对其正常使用房屋造成影响，被告辩称涉案房屋为绿地中心A座整栋的商业裙楼，规划、设计、施工等竣工验收为统一整体，该项目前期规划时已经对屋顶的冷却塔、通风管道及风井的位置进行了整体规划，且通过政府规划部门审查批准，是合法建筑。根据民事诉讼证据规则，当事人对自己主张的事实有责任提供证据。原告未提供证据证明前述设施对其正常使用房屋造成了具体的实际影响，而被告提供证据证明该冷却塔、通风管道及风井的规划、建设合法有据。同时，因物业服务费是提供物业服务的单位向业主收取的费用，与原告主张的事由之间并不存在必然联系，故原告主张该项损失依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏晓芳、苏柏彰的全部诉讼请求。案件受理费2286元，由原告苏晓芳、苏柏彰承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  吕睿涵二〇二〇年十月二十九日书记员  史艺华打印：扈艳红校对：马格2020年月日送达1