湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初8667号原告：浏阳市市容环境卫生维护中心，住所地浏阳市金沙南路**。法定代表人：胡舟，主任。委托代理人：郭伟，浏阳市正能量法律服务所法律工作者。被告:陈永明，男，1971年10月28日出生，汉族，居民，户籍地浏阳市荷花街道办事处南市。原告浏阳市市容环境卫生维护中心与被告陈永明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浏阳市市容环境卫生维护中心的委托代理人郭伟，被告陈永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市市容环境卫生维护中心向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年1月20日签订的《门面租赁合同》；2、判令被告腾退浏阳市××街道××弄××号门面给原告；3、被告向原告支付自2017年1月1日起至实际腾退门面之日止的租金，租金按每月1100元计算。位于浏阳市××街道××小区××弄××号门面系原告由垃圾站改造建设而成。2003年，被告经竞标取得租赁权，用于经营浏阳市淮川奥润鞋服店。2015年1月20日，双方续签了《门面租赁合同》，合同约定租期为一年，从2015年1月1日起至2015年12月31日止。租金每月1100元。合同到期后，被告继续租赁使用案涉门面。2016年3月，原告根据浏阳市政府要求决定将案涉门面改造为环卫工人休息室，向被告送达了要求撤离的通知。被告接通知后，以失业、生活困难为由要求继续租赁涉案门面。原告经研究决定将被告清退过渡期延长至2016年12月30日。到期后，被告仍拒绝搬离。2018年11月14日，原告再次向被告送达搬离的通知，被告仍拒不搬离。2020年7月8日，原告再次向被告送达了门面租金催交通知，被告拒不交付租金。原告遂向法院提起诉讼。被告陈永明辩称：2003年，被告陈永明对案涉门面进行改建时，浏阳市房产局阻止被告施工，并称门面属浏阳市房产局所有，案涉门面的产权不清晰，且没有合法手续，属违章建筑；2018年，被告陈永明花费1680元对案涉门面进行了维修；被告陈永明系下岗职工，妻子是失业人员，听力三级残疾，儿子正在上大学，被告家庭生活困难；今年因疫情原因，应减免三个月以上的租金；被告在租赁期间欢迎环卫工人到店休息；被告已缴纳了150570元的租金，近年来，实体店生意不好做，要求降低房租。本院经审理认定事实如下：浏阳市市容环境卫生管理处将位于淮川街道办事处梅花小区的垃圾站改造为门面，门牌号定为梅花小区2号门面（门牌号现为梅花三弄34号门面）。2003年，浏阳市市容环境卫生管理处将改造好的梅花小区2号门面对外招租，被告陈永明经竞标后取得2号门面的承租权，双方于2003年1月13日签订了《门面租赁合同》。合同约定，甲方（浏阳市市容环境卫生管理处）将坐落于梅花小区内门面租赁给乙方（陈永明）使用。租赁期限为1年，从2003年1月18日起至2004年1月18日止。月租金为人民币560元整，签订本合同时，乙方应向甲方一次性交清租赁期限内门面租金共计人民币6720元整。门面租赁期间，甲方只负责门面的大型维修，其它费用如房产税、门面租赁税、土地使用费、工商、税务、水电等由乙方负责。租赁期间，乙方如对房屋和设施故意或过失造成毁损，应负责修缮恢复原状或赔偿经济损失。房屋发生重大损失或倾倒危险而甲方又不修缮，乙方可退出退房或代甲方修缮，并以修缮费用抵租金。租赁合同期满或解除，乙方必须将屋内物品全部搬走，若合同到期或解除五日内仍留有任何物品，则由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，被告陈永明向浏阳市市容环境卫生管理处交纳了租金6720元。浏阳市市容环境卫生管理处将梅花小区2号门面交付被告陈永明使用。合同到期后，浏阳市市容环境卫生管理处与被告陈永明分别于2004年2月22日，2006年6月5日，2008年5月22日续签了合同。双方于2015年1月20日签订了最后一份《门面租赁合同》，合同约定租赁期限为1年，从2015年1月1日至2015年12月31日止，月租金为1100元。合同条款与以前所签合同大抵相同。2016年3月，浏阳市市容环境卫生管理局为改善环卫工人的工作环境，决定在城区设置10个环卫工人休息室，其中将租赁给被告陈永明的原梅花小区2号门面改造为梅花小区、圭斋路、人民路片区作业环卫工人的休息室，同年3月9日，浏阳市市容环境卫生管理局向陈永明送达了搬离通知，限被告陈永明在2016年3月20日之前自行搬离。同年3月18日，被告陈永明向浏阳市市委书记打报告，要求继续长期租用案涉门面。浏阳市市容环境卫生管理局收到浏阳市委书记批转的信访件后，召开了专题研究会，决定给予被告陈永明过渡期，将清退期延长至2016年12月30日。到期后，被告再次要求延租门面。浏阳市市容环境卫生管理局多次要求被告交纳欠缴的租金，被告支付了至2016年12月份的租金，自2017年1月1日起以困难为由未再付租金。2018年11月15日，浏阳市市容环境卫生管理局再次向被告送达了限期搬离的通知。2020年6月，浏阳市审计局对浏阳市市容环境卫生维护中心2019年度预算执行及其他财政财务收支情况进行审计时，发现浏阳市市容环境卫生维护中心对梅花小区2号门面尚有未收回的租金。2020年7月8日，浏阳市市容环境卫生维护中心向被告陈永明发出了《门面租金催交通知书》，要求被告陈永明交纳欠交的租金。被告未能支付尚欠的租金，且未搬离案涉门面，原告遂于2020年7月30日向本院提起诉讼。另查明，一、被告陈永明承租案涉门面后，用于经营浏阳市淮川奥润鞋服店。二、被告陈永明系下岗工人，其妻子同系失业人员，且系听力三级残疾。三、被告陈永明称2018年6月，花费1680元对案涉门面的屋顶进行维修。四、2020年1月29日，浏阳市卫生健康局因疫情原因下发了《关于暂停经营场所营业的调度令》。五、中共浏阳市委深化机构改革领导小组办公室下发浏机改办发[2019]30号文件，其中明确将市市容环境卫生管理局更名为市市容环境卫生维护中心。上述事实，有原、被告陈述及门面租赁合同，工商登记信息，通知附签收凭证，信访资料，信访件，审计报告，门面租金催交通知书附送达凭证，租金收款收据，往来结算收据，湖南省非税收入一般缴款书，收条，残疾人证，失业证，来访事项受理告知单，调度令，病历资料，照片，常住人口登记卡，录取通知书，学费收据，营业执照，完税证等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告诉讼中就案涉门面未提供权属证书及关于案涉门面的规划许可证，应认定案涉门面属于未取得建设工程规划许可证的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告就案涉门面与被告签订的《门面租赁合同》无效。无效合同自始无效，原、被告基于双方签订的《门面租赁合同》在原、被告之间未产生法律效力，故原、被告签订的《门面租赁合同》无需解除。无效或被撤销的，因该合同取得的财产应当互相返还，故原告要求被告腾退案涉门面的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，但原告可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原、被告于2015年1月20日签订了最后一份《门面租赁合同》，该合同约定的租赁期限届满后，双方未再继续签订租赁合同，但被告继续使用租赁物，故对原告要求参照2015年1月20日签订的《门面租赁合同》约定的月租金1100元的标准计算自2017年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十二条、第二百三十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、限陈永明于本判决生效后5日内将位于浏阳市××街道××弄××号门面腾退给浏阳市市容环境卫生维护中心；二、陈永明自2017年1月1日起至实际腾退移交门面之日止按每月1100元的标准向浏阳市市容环境卫生维护中心支付房屋占有使用费；三、驳回浏阳市市容环境卫生维护中心的其他诉讼请求。本案受理费983元，减半收取496.5元，由陈永明负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  左凌二〇二〇年十月十三日书记员  曾莎附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。