云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初1452号原告：红河金鹏世纪商业管理有限公司。法定代表人：郑洋，职务：执行董事。住所地：红河州蒙自市。委托诉讼代理人：杨淑云，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈晓龙，云南经峰律师事务民律师。代理权限为特别授权代理。被告：蒙自王忠国菜馆。经营者：黄淼，女，1989年6月17日生，住红河州蒙自市。住所地：蒙自市云龙花园小区B栋27号、28号、29号、C栋1、2、3号商铺。委托诉讼代理人：刘衡，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：云南建水农村商业银行股份有限公司建水支行。负责人：赵成云，职务：经理。住所地：建水县。委托诉讼代理人：孙文，男，1982年10月28日生，汉族，住建水县。代理权限为特别授权代理。第三人：金鹏世纪·业主委员会。负责人：王宇涵。住所地：红河州蒙自市。原告红河金鹏世纪商业管理有限公司与被告蒙自王忠国菜馆、第三人云南建水农村商业银行股份有限公司建水支行（以下简称建水农商行）、金鹏世纪·业主委员会租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告红河金鹏世纪商业管理有限公司的委托诉讼代理人杨淑云、陈晓龙，被告蒙自王忠国菜馆经营者黄淼及其委托诉讼代理人刘衡、建水农商行的委托诉讼代理人孙文到庭参加诉讼，第三人金鹏世纪·业主委员会经本院书面通知其参加诉讼，无正当理由不参加诉讼。本案现已审理终结。红河金鹏世纪商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金317081.62元；2、判令被告向原告支付以317081.62元为基数，自2020年2月1日起按每月2%计算违约金至付清款项之日止；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1、第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付欠付租金357781.41元；2、第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付以357781.41元为基数，自2020年2月1日起按每月2%计算支付违约金至付清款项之日止。事实和理由：2014年9月27日，原、被告双方签订《金鹏世纪新都汇租赁合同》，被告向原告承租位于蒙自市金鹏世纪广场购物中心三层A-302、A-303、A304号商铺，套内面积为672.17平方米；合同第三条约定租期为五年，第四条约定正式计租期以商场开业日期为准（商场于2015年2月开业）；租金按年递增方式收取；第一年租金35元/平方米/月，第三年起每年在前一年基础上递增5%，即第三年月租金21843.47元，第四年月租金22935.64元，第五年月租金24082.42元。同时约定租金支付期限为按年支付，被告应在每个月缴纳期结束前30天向原告支付下一个租金缴纳期的租金。第十二条第二款约定被告未按合同约定支付租金及其他费用的，每日按欠缴款项的1%向甲方支付违约金。2018年11月至2020年1月期间，被告共欠原告租金438649.29元，扣减被告应退原告合同保证金、水电押金、未付货款共计40433.94元后，被告尚欠原告租金357781.41元。经原告多次催告，被告拒绝支付租金。综上，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。王忠国菜馆辩称：1、原告所主张的合同为无效合同，原告不是本案适格的原告。2、原告并未履行合同义务，被告有权拒绝支付相应的费用。3、原告主张的租金计算无事实和法律依据。第三人建水农商行对原告的诉讼请求及事实和理由无异议。第三人金鹏世纪·业主委员会未出庭陈述与辩解。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据；原告提交了以下证据：第一组：《营业执照》、《负责人身份证明书》、《原告负责人身份证》复印件各一份，欲证明原告的诉讼主体资格。《委托经营管理合同》复印件25份，欲证明被告租赁的商铺经业主委托原告经营管理后统一出租给承租人及原告具有经营管理权的事实。第二组：《被告企业信用信息公示报告》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格。第三组：《金鹏世纪新都汇租赁合同》复印件一份，欲证明原、被告签订《金鹏世纪新都汇租赁合同》，被告向原告承租商铺的事实，被告负有支付租金的合同义务，以及原告主张违约金的计算依据。第四组：《商场催费单》复印件一份，欲证明被告尚欠租金合计357781.41元的事实。第五组：《金鹏世纪公众号部分宣传截图》、《商场活动部分图片》、《策划方案》、《庆典服务合同》复印件各一份，欲证明1、原告对金鹏世纪广场一直进行管理、宣传。2、原告于2018年6月期间进行举行六一活动、2019年1月举行4周年店庆、2019年9月进行国庆活动。3、原告在租赁期间从未丧失商场管理权、无违约行为的事实。第六组：《业委会与金鹏世纪商管公司的三方协议》，欲证明在2020年2月1日之前原告有权收取租金的权利。经质证，被告对原告提交的证据质证意见如下：对第一组证据三性予以认可，其证明目的诉讼主体资格不予认可，因为涉案的商铺原告并非所有权人，其法律关系有待于法庭在调查过程中作进一步确认，对第二组证据三性予以认可，证明目的予以认可。对第三组证据三性予以认可，其证明目的不予认可，不能必然证实被告有支付租金及违约金的义务。对第四组证据三性及证明目的均不予认可，该份证据为原告单方制作，且没有落款日期。对第五组证据三性均不予认可，该份证据为原告单方制作，图片部分无法证实是相关活动是由原告组织以及相关活动发生的时间也不能证实，策划方案中相关的活动时间仅有两天，并不能完整的体现原告的证明目的，《庆典服务合同》与本案无关，也无法证实原告是否实际履行了该合同。故该组证据的证明目的不予认可。对第六组证据：其真实性我方无法判断，对其真实性存疑，对关联性我方认为与本案无关，该份协议与本案涉及的原、被告双方合同纠纷，只是约束协议上甲乙丙三方的行为，对被告不具有约束性。其合法性也不予认可，协议内容涉及到商场业主对商场协议的实体处分，业主委员会是否有权代为处理，需要得到权益人的明确授权。故业主委员会签署该份协议存在无权处分的可能性。第三人建水农商行对原告提交的证据无异议。经审查认证，原告提交的第一、第二组证据证实原、被告诉讼主体适格及原告具有统一经营管理权的事实，本院予以确认。被告对该证据证明目的不予认可和原告诉讼主体资格有异议，对《委托经营管理合同》的真实性、合法性、关联性、合法性不予认可的质证意见，因该证据与其他同类案件查明的事实和本案件事实完全相符，本院不予采信。第三组证据证实原、被告双方签订的《金鹏世纪新都汇租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未损害国家、集体和他人利益，对合同的真实性和合法性，本院予以确认，双方当事人均应按合同约定履行义务。被告对该证据三性予以认可，对证明目的不予认可，不能必然证实被告有支付租金及违约金的义务的质证意见，本院不予采信。第四组证据，原告对被告催费的事实，本院予以确认。被告对该证据系原告单方制作，且没有落款日期，证据的三性及证明目的均不予认可的质证意见，本院不予采信。第五组证据，证实被告在租赁期间原告具有商场经营管理权，一直处于经营管理的事实，本院予以确认。被告对该证据三性均不予认可，该份证据系原告单方制作，图片部分无法证实相关活动时间、组织情况，策划方案的活动时间仅有两天，不能完整的体现原告的证明目的，《庆典服务合同》与本案无关，也无法证实原告是否实际履行了该合同，故该组证据的证明目的不予认可的质证意见本院不予采信。第六组证据原告主张证实该三方协议签订前原告享有经营管理权的事实，本院予以确认。被告围绕其辩驳理由提交了下列证据：第一组：《金鹏世纪·新都汇租赁合同》复印件一份，欲证明原、被告双方于2014年9月27日签署了租赁合同，就涉案商铺的租赁面积、租金、权利义务等相关内容进行了明确约定。第二组：1、《原告公告的告业主书》照片一份，欲证明原告在2018年1月25日已经无力履行其与商场业主的《委托经营管理合同》，要求业主与其另行签订，其经营管理已经处于亏损，对商场管理存在困难。2、《关于更换红河金鹏世纪商业管理有限公司办公室锁芯的公告》、《关于红河金鹏世纪商业管理有限公司主动罢工及善后事宜的公告》、《停职通知》、《通告》复印件各一份，欲证明原告停止履行合同义务，商场失去管理，业主全部接管商场，并将办公室锁芯更换。3、蒙自房地产管理处《通知》公告照片一份，欲证明因商铺开发商与业主间存在合同纠纷，蒙自房地产管理处向开发商发出依法销售，不得采取售后包租或变项售后包租的方式销售未竣工的商品房。4、《金鹏世纪新都汇商户告知书》照片一份，欲证明金鹏世纪业主通知商户，于2018年8月1日与商管公司解除协议，要求暂停营业，并停止向商管公司交纳租金。5、《温馨提示》照片一份，欲证明惠诚物业与2018年9月18日向商户发出提示，说明其已于2018年9月1日将接管商场物业服务。6、《中止供电通知书》复印件一份，欲证明2018年9月原告欠缴电费被电网公司对商场中止供电。众多租赁商家联名的《告知函》复印件一份，欲证明2018年11月因原告的违约行为，导致包括原告在内的众多商户经营困难，利益受损，要求原告纠正违约行为。7、《关于金鹏世纪·新都汇收取租金的通知》复印件一份，欲证明商场业主和原告与被告2018年发生纠纷，业主与原告共同通知包括被告在内的商户要求向业主支付租金。8、《微信管理工作群通信截屏》图片一份，欲证明原告严重违约，未能保证商场正常经营秩序，确保商户正常经营。9、忠国菜馆《消费流水汇总表》复印件一份，欲证明因上述原告的违约行为，对被告商铺营业造成严重不利影响，租赁目的无法实现。经质证，原告认为：第一组证据三性及其证明目的予以认可，在租赁合同中约定租赁期限是为五个租约一年，对租金支付的单价计算约定非常清楚。对第二组证据因为被告方都没有办法提供原件，根据相关法律规定，不能提供原件举证的，故对《告业主书》三性及证明目的不予认可，对《关于更换红河金鹏世纪商业管理有限公司办公室锁芯的公告》、《关于红河金鹏世纪商业管理有限公司主动罢工及善后事宜的公告》三性不予认可，与本案无关。对《停职通知》、《通告》真实性、合法性予以认可，其关联性不予认可，其证明目的不予认可。对蒙自房地产管理处《通知》公告照片三性不予认可，其证明目的不予认可。对《金鹏世纪新都汇商户告知书》、《温馨提示》三性及其证明目的不予认可。对《中止供电通知书》三性及其证明目的不予认可，金鹏世纪商场从来没有停过电。对众多租赁商家联名的《告知函》三性不予认可，系其单方制作。对《关于金鹏世纪·新都汇收取租金的通知》三性不予认可。对《微信管理工作群通信截屏》三性及其证明目的不予认可，该证据不完整。对忠国菜馆《消费流水汇总表》三性不予认可，忠国菜馆系其自己收银，被告是否盈利，结果如何，与我方无关。第三人建水农商行对被告提交的证据第一组无异议，其余证据的关联性不予认可。经审查认证，被告提交的第一组证据《金鹏世纪·新都汇租赁合同》原告对证据的三性及证明目的予以认可，对该证据的真实性，合法性，关联性，本院予以采信。第二组证据：证据1、因原、被告签订的《金鹏世纪·新都汇租赁合同》属原告授业主委托经营管理合同期限内，原告具有经营管理权，被告的证明目的本院不予采信；证据2、该证据属原告与业主之间的另一法律关系，业主与原告签订的《委托经营管理合同》未撤销或终止，对双方仍具有法律约束力，即原告还具不经营管理权，故被告的证明目的本院不予采信；证据3、4、5、6、7、8、9与本案《金鹏世纪·新都汇租赁合同》不具有关联性，属其他法律关系调整的范围，对其证明目的，本院不予采信。本院依职权对金鹏世纪·业主委员会副主任李策调查的《询问笔录》证实被告交纳了2018年度应交纳部分租金120401元的事实；向金鹏世纪·业主委员会调取的《金鹏世纪.新都汇管理三方协议》证实原告与第三人建水农商行、金鹏世纪·业主委员会于2018年12月15日签订该协议后，对如何管理《金鹏世纪.新都汇》达成了三方协作和收取租金分配协议的事实。经质证，原告对三方协议真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，与本案涉及的租赁关系无直接关系，签订协议的三方的权利义务应另案处理。对于该份《询问笔录》的三性予以认可，对其中所陈述的业委会收取租金的内容不予认可，实际上是由我方收取租金，再由我方将租金转到指定的业主账户上。对于本案涉及的忠国菜馆的租金，我方所主张的被告租金里面已经扣除了该笔租金，不存在重复缴纳的情况。被告对三方协议的三性均无异议，同时认为，该协议可以证实原告及业委会、沪农商行对租金已经约定了第三人对租金的处分具有相应的监管权，原告在未经得到第三人同意的情况下，就租金问题单方面向被告提出起诉，主体不适格。对《询问笔录》的三性无异议。第三人建水农商行与原告的质证意见一致。本院依职权调取的上述二份证据，符合证据的三性，该证据所证实的内容本院予以确认。第三人建水农商行未向本院提交证据。第三人金鹏世纪·业主委员会未出庭举证、质证，视为其放弃权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王忠国菜馆所租赁的商铺所有人为28位业主，业主于2013年-2014年向云南鹏飞房地产开发经营有限公司签约购买该商品房（商铺）后，统一委托原告经营管理，并签订了《委托经营管理合同》。2014年9月27日，原、被告双方签订《金鹏世纪新都汇租赁合同》，被告向原告承租位于蒙自市金鹏世纪广场购物中心三层A302、A-303、A304号商铺，套内面积为672.17平方米；合同第三条约定为五年，第四条约定正式计租期以商场开业日期为准（商场于2015年2月开业）至2020年2月租赁期限届满；租金按年递增方式收取；第一年租金35元/平方米/月，第三年起每年在前一年基础上递增5%，即第三年月租金21843.42元，第四年月租金22935.64元，第五年月租金24082.42元。同进约定租金支付期限为按年支付，被告应在每个月缴纳期结束前30天向原告支付下一个租金缴纳期的租金。第十二条第二款约定被告未按合同约定支付租金及其他费用的，每日按欠缴款项的1%向甲方支付违约金。2018年至2020年1月31日期间，被告共欠原告租金438649.29元，扣减原告应退被告合同保证金10000元、水电押金5000元、被告已付的部分租金后，被告尚欠原告租金357781.41元。经原告多次催告，被告拒绝支付租金。故向本院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。本院认为，一、关于原告主体是否适格、合同是否有效的问题。《中华人民共和国民法通则》第三十六条规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案原告红河金鹏世纪商业管理有限公司，系国家工商登记的具有法人资格的企业，其具有民事行为能力，与28位业主签订了28份《委托经营合同》后将授权经营管理的商铺出租给被告王忠国菜馆，原告作为独立法人具有授权经营管理后的实际经营管理权，并与被告签订了《金鹏世纪·新都汇租赁合同》，所签订的合同具有真实性、合法性、关联性，其诉讼主体适格，故被告对原告诉讼主体不适格，合同无效的辩驳理由无事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于原告是否履行合同义务，被告是否有权拒绝支付相应费用的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案原、被告于2014年9月27日签订了《金鹏世纪·新都汇租赁合同》，原告将位于蒙自市金鹏世纪广场购物中心三层A302、A-303、A304号商铺出租给被告至2020年2月，在此期间原，被告存在租赁合同关系。原告于2015年2月将商铺交付被告开张正常经营后，原告已实际履行出租人的义务，根据合同的相对性原则，被告应按《金鹏世纪·新都汇租赁合同》约定履行合同义务，向原告支付租金，故原告的诉讼请求，本院予以支持。被告以租赁期间原告未按合同约定履行义务构成违约，有权拒绝支付相关费用辩驳理由，因其未提供相关证据予以证实，其所提供的证据无法证明原告违约的事实，且与本院查明的事实不符，故原告的该项辩驳理由，本院不予采纳。三、关于原告主张的租金计算和违约金是否有事实和法律依据的问题。原、被告签订的《金鹏世纪·新都汇租赁合同》真实、合法、有效，按照合同第四条约定：第一年35/㎡.每月，第二年是35/㎡.每月，第三年后以逐年递增5元/㎡.每月计算，第四年38.59/㎡.每月计算，2019年1月、2月以38.59/㎡.每月计算，2019年3月-2020年1月以43.59/㎡每月计算。经结算，2018年11月-2020年2月被告共欠原告租金438649.29元，扣减原告应退被告合同保证金10000元、水电押金5000元、未付货款共计40433.94元后，被告尚欠原告租金357781.41元。经原告多次催告，被告拒绝支付租金，按照《金鹏世纪·新都汇租赁合同》约定，被告已违约，应按合同约定支付违约金，但因合同约定违约金实属过高，原告在诉讼过程中，请求判令被告向原告支付以357781.41元为基数，自2020年2月1日起按每月2%计算违约金至付清款项之日止的诉请，不完全符合法律规定，合理部分应当按照中国人民银行同期一年期贷款市场报价利率的四倍以年利率15.4%计算支付违约金予以支持。故原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告以原告主张的租金计算无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求的辩驳理由，本院依法不予采纳。四、关于第三人的诉讼权利问题。根据《金鹏世纪.新都汇管理三方协议》第三人建水农商行和金鹏世纪·业主委员会于2018年12月18日至2019年1月10日期间所收取的租金款项享有管理和分配权，庭审中建水农商行未提出独立请求，视为放弃本案中的独立请求权；金鹏世纪·业主委员会无正当理由不参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，可依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、蒙自王忠国菜馆共欠红河金鹏世纪商业管理有限公司房屋租金357781.41元，于本判决生效之日起三十日内付清。二、蒙自王忠国菜馆以尚欠房屋租金357781.41元为基数，自2020年2月1日起至付清所欠房屋租金款项之日止，按照中国人民银行同期一年期贷款市场报价利率的四倍以年利率15.4%计算支付违约金。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6056元，由王忠国菜馆负担（未交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  朱君沸人民陪审员  马 智人民陪审员  杜 伟二〇二〇年十月二十一日书 记 员  何莹莹