广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5803号原告（反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司，住所地清远市清城区石角镇花兜开发区***假日半岛酒店负一层。负责人：杨安琼，该分公司总经理。委托诉讼代理人：梁嘉桥，男，该分公司职员。委托诉讼代理人：陈金满，女，该分公司职员。被告（反诉原告）：房丹，女，1964年7月15日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区*****，公民身份号码220************。被告（反诉原告）：张津榕，男，1990年4月23日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区***1*，公民身份号码220************。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司（2020年6月12日，公司名称经核准变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司）与被告房丹、张津榕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司的委托诉讼代理人梁嘉桥，被告房丹、张津榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2019年6月计至2020年4月的物业服务费6231.92元；2.请求法院判令被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费778.99元为本金，按《清远碧桂园前期物业服务协议》第六章第十六条的约定，被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费5‰缴纳违约金，自欠费次月的1日起计至付清款日止。暂计至2020年4月31日的违约金为2504.45元；3.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远假日半岛翠岭云天16街03商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为290.04平方米，花园面积397.81平方米），并于2016年4月21日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费5‰的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2019年9月起，被告未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用8736.37元（包括截至2020年4月30日产生的违约金2504.45元）。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园假日半岛小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园假日半岛小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，恳请法院判如诉请。被告房丹、张津榕辩称，1.原告服务差，卫生差，没有达到五星级服务标准。2.被告家停电了，原告不负责任，造成被告家冷冻食品全部坏掉，造成了损失。原告告知被告停电原因是雷击造成的，请原告出示雷击报告和相关证明。3.被告多次告知原告，消防用水与生活用水管道要分开，原告至今也没有处理。只要用消防用水，被告家就没有水用，对日常生活造成了很多影响。4.原告自作主张，盈利性出租了小区公共用地，侵犯了被告的合法权益。5.原告不自查各种原因，不了解情况擅自起诉业主，给被告造成了不可挽回的影响。6.原告违约在先，所产生被告不交费的事实，何说违约金？7.请求法院判令原告承担本案的全部诉讼费用。综上所述，因为问题得不到解决，所以被告拒交物业费。反诉原告房丹、张津榕向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告就骂人之事出具书面道歉；2.判令反诉被告出具雷击证明，如果不能出示雷击证明，请给反诉原告合情合理的理由，否则赔偿反诉原告的损失，把两个冰柜的鸡鸭鱼肉恢复原样即可；3.判令反诉被告分离消防用水管和生活用水管；4.判令反诉被告擅自出租小区公共用地收费问题给反诉原告合理解释。事实和理由：2017年3月份，被反诉人扣物业费有误，反诉人去询问至今无果。2019年10月，因反诉人家中无人，停电造成两个冰柜的食品全部生了蛆虫。在处理一系列问题的过程中，被反诉人的工作人员不仅不解决问题，还出言不逊，反诉人因此报警处理。根据民法通则第101条的规定，语言侮辱就侵害了公民的名誉，请求被反诉人出具书面道歉。小区消防管道和居民的生活用水管道不分，只要物业用消防水，居民就没有水用，严重影响了居民的生活。被反诉人以牟利为目的擅自出租小区公共用地，违背了物权法第七十三条的规定，小区公共场所、公共用地属于业主共有，同时被反诉人也违背了物业管理条例第五十一条的规定，物管公司如果出租共用场所，要征得业主同意。综上所述，为了维护反诉人的合法权益，特起诉至法院，请求依法判决支持反诉人的诉讼请求。反诉被告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司辩称，被告称原告员工言语辱骂被告，此事没有证据证明；消防水道和生活水道是有分开，前期物业服务协议第2章3条约定我方对公共的水道设施只是有维护的义务；被告称断电问题没有提供证据证明；广告等收益是允许经营的，并且在剔除成本后收益可以用于公共设施设备的保养。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.被告主张原告没有完全履行《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》约定的义务，提供的服务差，卫生差，也不分离消防用水管道与生活用水管道，导致其生活受到严重影响。原告则认为其按照协议的约定提供了相关服务，消防管道有多个供水渠道，其中生活供水主管是其中之一，当消防栓完全打开时，有可能会影响部分用户的水压，并非被告陈述的没有水。对于该争议事实，被告没有提供证据证明，因此，对于被告抗辩主张的原告没有履行约定的物业服务义务的事实，本院不予采信。对于消防管道与供水管的问题，被告在庭审中陈述当消防管道用水时，其家中水管水量很小，一星期会出现4,5次左右，非答辩状中陈述的没有水。2.对于2019年国庆假期期间被告家中停电的问题，被告主张是原告恶意停电，原告则陈述其并没有停被告的电。对于该争议事实，应由被告举证证明原告实施了故意停电的行为，而被告没有提供相关证据证明。因此，对于被告主张的该事实，本院不予采信。3.被告主张原告公司员工对其实施了辱骂的行为，原告认为被告没有提供证据证明，故其不认可。对于该争议事实，由于本案为物业服务合同纠纷案件，本院在本案中不予认定。被告认为原告公司员工确实对其实施过侮辱人格的侵害名誉权的侵权行为的，被告可以另案主张权利。本院认为，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司的前身与被告房丹、张津榕签订的前期物业服务协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。对于被告反诉提出的原告在履行前期物业服务协议过程中恶意停电，造成其存放于冰箱的鸡鸭鱼肉变质生虫的问题，由于被告没有提供证据证明原告实施了该行为，因此，对于被告提出的第2项反诉请求，事实依据不足，本院不予支持。对于消防用水与生活用水管道没有分离的问题，被告物业所在区域为别墅苑区，当时的《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第8.1.4规定：“建筑的低压室外消防给水系统可与生产、生活给水管道系统合并。……”根据该规定，被告物业所在区域的消防管道与生活用水管道没有分离并未违反相关的国家标准。此外，前期物业服务协议约定原告对于消防设施设备、供水设施设备的义务为维护。因此，被告要求原告对消防管道与生活用水管道进行分离改造，依据不足，本院不予支持。对于被告提出的原告利用小区公共部位、公共设施设备盈利，要求原告作出解释的问题，原告已在庭审中作出解释，认为前期物业服务协议第九条已明确约定“乙方可对本园区物业共用部位、共用设施设备进行经营，其经营收入在剔除经营成本后用作补充本园区共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。”因此，对于被告提出的第4项反诉请求，本院予以驳回。至于被告答辩提出的原告扣费混乱的问题，其已在本院受理的（2018）粤1802民初2728号案件中作为答辩意见提出，而本院已在该案中对此作出了认定。本院在本案中对于被告提出的原告扣费混乱错误的问题不再进行处理。对于被告反诉提出的原告公司员工侵犯了其名誉权的问题，被告可另案主张权利，本院在本案中不予处理。原告作为被告物业所在小区的前期物业服务单位，提供了相关物业服务，被告应按照双方所签订的前期物业服务协议的约定按时交纳物业服务费，被告拒交物业费的理由不充分。双方对于被告应交的物业服务费的金额没有异议，本院予以确认，即被告应向原告支付物业服务费6231.92元（2019年9月至2020年4月）。对于违约金，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期付款的违约金。因协议约定的违约金标准（每日5‰）过分高于原告的实际损失，本院酌情调整为按照年利率6%的标准计算。按照协议约定，违约金以被告拖欠的各期物业服务费778.99元为基数，自该期物业服务费逾期之日（原告主张该期物业费对应月份的次月1日为逾期之日，不违反协议约定，即2019年10月1日起至2020年5月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告房丹、张津榕于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司支付物业服务费6231.92元（2019年9月至2020年4月）；二、被告房丹、张津榕于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司支付逾期交纳物业服务费的违约金，违约金以被告拖欠的各期物业服务费778.99元为基数，自该期物业服务费逾期之日（2019年10月1日起至2020年5月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；三、驳回反诉原告房丹、张津榕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，反诉案件受理费50元，共计75元，由被告房丹、张津榕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二〇年十月九日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。