安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3337号 上诉人（原审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧**，统一社会信用代码91341302554566161J。 法定代表人：赵立新，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫自安，系该公司职工。 被上诉人（原审原告）：薛廷元，男，1967年7月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审原告）：裴永芳，女，1964年11月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张道龙，安徽民之声律师事务所律师。 上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）因与被上诉人薛廷元、裴永芳商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初4185号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回薛廷元、裴永芳的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定金园公司逾期交房并判令其承担逾期交房违约金错误。1.金园公司与薛廷元、裴永芳于2016年8月16日签订了《商品房买卖合同》，薛廷元、裴永芳购买了金色家园B7-0704号房屋,总金额642,286元，签订合同并首付242,286元后，即交付了该房屋，余款400,000元通过建设银行按揭贷款，于2016年11月25日支付到其公司账上。即其在案涉房屋在未全款支付情况下即将合格商品房交付。2.金园公司交付的商品房根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产管理开发经营管理条例》第十七条规定，商品房经验收合格后方可交付使用。其交付的商品房竣工验收备案表证明，其已于2013年11月4日通过竣工验收，符合国家法律法规规定，也符合约定优于法定原则。金园公司在合同约定的期限内已履行了交付验收合格商品房的义务，不存在违约交房的情形，一审判决认定错误，应予纠正。3.薛廷元、裴永芳所购房屋系淮北矿业集团公司所打造的职工住所，属于福利安排住房的性质。薛廷元、裴永芳对所购房屋实际占有使用受益至今，目前房价上涨，没有给薛廷元、裴永芳造成任何损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，金园公司已严格按照《商品房买卖合同》约定履行了交付合格商品房的义务，不但没有给薛廷元、裴永芳带来任何损失，而且获得相当大的利益。 薛廷元、裴永芳辩称，1.该商品房至今没有经过验收。2.对于按揭的400,000元余款，根据合同的补充条款约定，其只需在签订协议10日内向出卖人提供全部的按揭材料，若其按期提供，视为按期付款；若未提供视为未付款。案涉款项其已支付完毕；3.本案并非个案，亦不应因住户太多，赔偿数额较大，而免除金园公司违约金的支付义务。 薛廷元、裴永芳向一审法院起诉请求：1.判决金园公司立即支付逾期交房违约金79130元（从2016年8月16日计算至2019年12月31日）；2.判令金园公司以642286元为基数按照日万分之一的比例从2020年1月1日起支付至涉案房屋符合交付条件为止的违约金。 一审法院认定事实：2016年8月16日，薛廷元、裴永芳与金园公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由薛廷元、裴永芳购买金园公司开发建设的金色家园小区B7幢0704号房屋，建筑面积共166.18平方米，按建筑面积计算单价为3865元/平方米，总金额为642286元，其中于2016年8月16日前付清242286元，余款400000元通过按揭方式支付。该合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过玖拾日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过玖拾日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，薛廷元、裴永芳向金园公司支付了首付款242286元，余款通过按揭贷款支付；金园公司也于当日向薛廷元、裴永芳交付了房屋。另查明，金园公司提交的金园家园小区B7幢楼工程竣工验收备案表显示，2013年11月4日建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及相关负责人分别在竣工验收意见栏盖章、签名，除此之外无其他内容。2016年8月16日，宿州市房地产管理局对双方所签的《商品房买卖合同》进行了商品房预售备案。 一审法院认为，从本案查明的事实看，本案系商品房预售合同纠纷。薛廷元、裴永芳与金园公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。本案争议的问题是双方约定的房屋交付条件如何认定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，双方约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。双方当事人在新建商品房买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件的，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不应当以已经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收出具的合格意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据。本案中，金园公司于2016年8月16日向薛廷元、裴永芳交付了房屋，但至今未能提交完整的竣工验收备案表。根据金园公司提交的竣工验收备案表，仅能显示2013年11月4日建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位进行了相关工程竣工验收，且金园公司在庭审中也认可规划、城建档案管理部门尚未出具认可性意见，据此能够认定其向薛廷元、裴永芳交付的房屋不符合约定的交付条件，其于2016年8月16日向薛廷元、裴永芳交付房屋不属于有效交付。对此，薛廷元、裴永芳有权请求金园公司承担逾期交付违约责任。根据双方之间《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，金园公司应当自2016年8月17日起至符合交付之日止按日向薛廷元、裴永芳支付已付价款的万分之一的违约金。薛廷元、裴永芳在2016年8月16日虽然仅支付了首付款242286元，余款400000元系通过按揭贷款方式支付，但金园公司并未举证其收到余款的时间，应由其自行承担不利后果，因此，在计算本案违约金时视为薛廷元、裴永芳已于2016年8月16日向金园公司支付了全部款项642286元。本案中，薛廷元、裴永芳主张的违约金系采取分时间段方式计算，分段的时间点为2019年12月31日。对于自2016年8月17日起至2019年12月31日止的违约金，薛廷元、裴永芳虽表述为2016年8月16日至2019年12月31日的违约金，金额为79130元，计算方式为642286元×0.1‰/天×1232天=79130元，但经审查其二人主张该期间的违约金为79130元并无不当；对于此后的违约金，其二人主张以642286元为基数按照万分之一的比率从2020年1月1日起支付至符合交付条件之日止，有合同依据，亦无不当。金园公司主张其交付的房屋符合交付条件及薛廷元、裴永芳并无损失甚至因此获益等理由，理据不足，不予采纳。 综上，薛廷元、裴永芳的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：金园公司于判决生效之日起十日内支付原告薛廷元、裴永芳自2016年8月17日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金79130元和自2020年1月1日起至符合交付条件之日止的逾期交房违约金（以642286元基数按日万分之一的比率计算）。案件受理费1778元，减半收取计889元，由金园公司负担。 二审中，金园公司向法院提交《申请》，证明薛廷元、裴永芳向银行申请贷款实际到金园公司账户日期为2016年11月25日。薛廷元、裴永芳对该证据真实性无异议，证明目的有异议。本院对该证据认定意见为：对该证据真实性、证明目的予以认定。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，薛廷元、裴永芳2016年8月16日支付了首付款242286元，按揭贷款400000元于2016年11月25日到达金园公司账户。 综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：金园公司应否支付薛廷元、裴永芳违约金。 本院认为，商品房买卖合同纠纷案件中，如果双方当事人在房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据；本案中，薛廷元、裴永芳与金园公司签订了《商品房买卖合同》，薛廷元、裴永芳已按合同约定支付了购房款，金园公司应按合同约定将经验收合格后的房屋交付薛廷元、裴永芳。在一审法庭辩论终结前，金园公司未提供完整的《工程竣工验收报告》，应按合同约定支付违约金。一审判决金园公司按已付房款日万分之一的标准支付违约金，符合双方合同约定且不违反法律规定。金园公司上诉称其履行了交付合同约定经验收合格的商品房义务，不存在违约交房情形，与其提供的竣工验收报告规划部门、城建档案管理机构、工程质量监督站处未签字或加盖印章确认验收，案涉工程未经综合验收合格的事实不符，本院不予采纳。二审中，金园公司向法院提交证据证明薛廷元、裴永芳400000元按揭贷款到账时间为2016年11月25日。故金园公司应支付2016年8月16日至2019年12月31日的违约金数额，分段计算为242286×0.1‰/天×101天=2447.09元；642286元×0.1‰/天×1131天=72642.55元；共计75089.64元。 综上所述，金园公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。因金园公司一审怠于提交证据，二审提交证据致使改判，诉讼费应由金园公司承担。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初4185号民事判决。 二、淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告薛廷元、裴永芳自2016年8月17日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金75089.64元和自2020年1月1日起至符合交付条件之日止的逾期交房违约金（以642286元基数按日万分之一的比率计算）。 三、驳回薛廷元、裴永芳的其他诉讼请求。 一审案件受理费1640元，二审案件受理费1778元，均由上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年十月三十日 法官助理王志 书记员蔡玲 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。