四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初3389号 原告：张同芬，女，汉族，1973年11月2日生，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：汪启蒙，四川为普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗明鸣，四川为普律师事务所律师助理。 被告：成都诺嘉信文化传播有限公司，住所地成都市武侯区双安北巷**。 统一社会信用代码：915101070912610370。 法定代表人：唐波。 委托诉讼代理人：尹沛覃，四川理光律师事务所律师。 被告：泸州驿通客运发展有限公司，住所地泸州市开发区南高新区龙南路**。 统一社会信用代码：91510504708929253F。 法定代表人：张玉成。 被告：四川江畔瑞品酒店管理有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道一段********大厅**（1001-1018、1101-1118、1201-1218、1301-1318、1401-1418、1501-1518、1601-1618）。 统一社会信用代码：91510504MA67YAYC1H。 法定代表人：金国柱。 委托诉讼代理人：徐建威，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：梁雨婷，四川辞鉴律师事务所律师。 原告张同芬与被告成都诺嘉信文化传播有限公司（以下简称诺嘉信公司）、泸州驿通客运发展有限公司（以下简称驿通公司）、四川江畔瑞品酒店管理有限公司（以下简称江畔酒店公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张同芬及其委托诉讼代理人汪启蒙、罗明鸣、被告诺嘉信公司的委托诉讼代理人尹沛覃、被告江畔酒店公司的委托诉讼代理人徐建威、梁雨婷到庭参加了诉讼，被告驿通公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张同芬向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告诺嘉信公司于2020年5月26日签订的《步步高·天铸定购协议》；2、被告诺嘉信公司返还原告的定金50000元，被告驿通公司、江畔酒店公司承担连带责任；3、诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：1、原告经房地产中介的介绍，到被告诺嘉信公司售房部了解其代理销售被告驿通公司所有的位于泸州市龙马潭区蜀泸大道“步步高·天铸”项目。该项目有两种销售模式，一种是清水房直接出售（房屋单价6500元-6900元/平方米），一种是精装房出售后返租（房屋单价为8300元-8700元/平方米）。被告诺嘉信公司销售人员承诺购买精装房返租的年收益率为8%，原告经销售人员的多番推荐，以总价为480222元的价格认购了该项目1栋2单元17层14号公寓房。2020年5月26日，原告与被告诺嘉信公司签订了《步步高·天铸定购协议》，原告于当日向被告诺嘉信公司交纳定金50000元。原告按约定与被告诺嘉信公司签订商品房买卖合同时，被告诺嘉信公司向原告出示被告江畔酒店公司拟与原告签订的《房屋租赁及经营委托协议》，原告发现第五条第3项约定为“收取租金的时间采取T+12月的模式，即甲方（购房人）同时完成房屋买卖合同、酒店租赁及经营托管协议签订的当日起算12个月后开始收取租金”，这与原告在被告诺嘉信公司认购宣传的购买房屋后即开始收取租金的内容不一致，且该情形已实质性损害了原告投资的现实利益。被告诺嘉信公司对被告江畔酒店公司拟与原告签订的《房屋租赁及经营委托协议》系格式条款，其在原告签订订购协议时对格式条款未予以明示，且该合同核算的收益率未达到被告诺嘉信公司销售人员承诺的年收益率为8%。原告为此拒绝与被告驿通公司、被告江畔酒店公司分别签订正式合同，并要求被告诺嘉信公司返还定金，三被告均不同意原告的请求。原告认为被告诺嘉信公司代理销售过程中，承诺的收益率低于与拟签订合同的收益率，采取了欺诈的手段，且不如实陈述售后返租的条件，致使原告存在重大误解的情况下与被告诺嘉信公司签订了《步步高·天铸定购协议》并交纳了定金，该协议属于《合同法》第五十四条规定依法可以撤销的合同。2、被告驿通公司系诉争房屋的开发主体，系实际销售方，被告诺嘉信公司系代理销售者；被告江畔酒店公司系诉争房屋的返租主体。被告诺嘉信公司系代理被告驿通公司、被告江畔酒店公司的行为，其产生的法律后果应当由委托人承担，故被告驿通公司、被告江畔酒店公司应当承担连带责任。原告为了维护自身的合法权益，在法定期间内行使撤销权，符合法律规定，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告诺嘉信公司辩称，1、原告所诉的内容与事实不符。被告诺嘉信公司系被告驿通公司的房屋销售代理，与被告江畔酒店公司不存在委托代理关系。2020年5月26日上午，原告及朋友由第三方房屋中介机构业务员带到被告诺嘉信公司代理销售房屋的售楼处，时任置业顾问李明洋向原告提供服务，向原告对房屋销售模式等情况作了详细和充分的介绍：（1）清水房销售，购买后可以自用；（2）精装房，原告购买后可以自用，也可以选择出租他人作为商业用房。但并未向原告宣传精装房返租的年收益率为8%。被告诺嘉信公司也告知原告如果选择购买精装房后出租，对租赁的相关事项可向被告江畔酒店公司了解。当日下午，原告及朋友与第三方中介机构的业务员又来到被告诺嘉信公司售楼处，双方进行一个多小时的磋商，原告与被告诺嘉信公司签订了《步步高·天铸定购协议》，并当场交纳购房定金50000元。该协议签订后，在约定签订正式《商品房买卖合同》的期限内及届满后，被告诺嘉信公司多次电话联系及书面通知，原告以各种理由拒绝签订正式的《商品房买卖合同》。同时双方在沟通过程中，原告也始终未提及房屋购买后租赁给被告江畔酒店公司的任何问题。2、原告无权撤销《步步高·天铸定购协议》。首先，原告自愿到被告诺嘉信公司售楼处后，就被告诺嘉信公司代理销售的房屋经过了现场查勘，全面详细了解和深思熟虑之后，与被告诺嘉信公司签订的该协议，并按约定交纳定金。其次，被告诺嘉信公司向原告告知了购买的相关用途，购房用途由原告自行决定，如果选择购房后出租，就出租的相关事宜应与第三方（承租人）协商。最后，被告诺嘉信公司始终未向原告承诺出租的相关事宜，也未作出不实的宣传。双方签订的《步步高·天铸定购协议》系双方的真实意思表示，符合法律规定的形式和实质要件。原告请求撤销该协议的理由不成立。3、被告诺嘉信公司保留追究原告的违约责任。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告诺嘉信公司不同意调解。 被告驿通公司既未出庭参加诉讼和提出书面答辩，也未提供任何证据。 被告江畔酒店公司辩称，1、被告江畔酒店公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，被告江畔酒店公司不是本案适格的诉讼主体。案涉项目系被告驿通公司开发，此后委托被告诺嘉信公司销售，被告江畔酒店公司与被告诺嘉信公司就案涉项目售后回租用于酒店经营存在合作关系。被告江畔酒店公司未参与该项目的开发、销售事宜，也未与原告建立商品房买卖关系、房屋租赁合同关系，更未收取原告的任何费用。2、被告江畔酒店公司与被告诺嘉信公司不存在代理销售关系。被告江畔酒店公司既不是案涉物业的业主，也不是代理销售人。被告江畔酒店公司只是从事酒店经营，在被告诺嘉信公司出售房屋后，方才承租房屋买受人的房屋用于经营酒店，按双方签订的租赁合同约定向房屋买受人支付租金。本案中，被告江畔酒店公司未与原告签订租赁合同。综上所述，被告江畔酒店公司不应当承担任何责任，请求依法驳回原告对本公司的诉讼请求。被告江畔酒店公司不同意调解。 本院经审理认定事实如下：2019年5月9日，被告诺嘉信公司与被告驿通公司签订《泸州市驿通客运发展有限公司公寓代理合作协议》，合同约定，被告驿通公司委托被告诺嘉信公司销售其所有的位于泸州市龙马潭区（泸州步步高1栋2单元公寓）包含1Ｆ大厅以及7-23Ｆ的所有物业，总建筑面积约为19795.12平方米，合计279套，合作方式底价代理，包括项目整体营销策划及销售、项目整体招商运营、项目整体物业管理等；合作周期为2019年5月9日至2020年5月8日。被告江畔酒店公司系将被告诺嘉信公司销售后的物业回租用于经营酒店，案涉房屋属于被告江畔酒店公司售后回租的物业范围。 原告从四川省新三江房地产营销策划有限公司（以下简称三江中介公司）宣传的销售房屋信息了解到红树湾商铺销售的情况，于2020年5月26日前几天与其朋友梅某某前去看房，由于该商铺已售完，三江中介公司的人员刘某又向二人推荐天远置业项目的公寓房，原告于是交纳了两套公寓房的定金40000元，梅某某交纳了一套公寓房的定金20000元。此后，原告与梅某某向三江中介公司刘某提出不购买该公寓房，并要求退还定金，刘某经与开发商沟通后同意退还原告及梅某某的定金。 2020年5月26日上午，原告及梅某某二人前去三江中介公司与刘某交涉退还定金事宜时，刘某又向原告和梅某某推荐泸州步步高公寓房的销售情况，原告、梅某某在刘某的带领下，于当日上午十时许一起到被告诺嘉信公司在泸州步步高售房部处了解公寓房销售情况，被告诺嘉信公司的置业顾问李明洋接待了原告。李明洋向原告、梅某某讲解了公司代理销售被告驿通公司公寓房的情况：一种为精装公寓房，由被告江畔酒店公司回租作为经营“亚朵酒店”；一种为清水房，由业主自行装修。李明洋并带二人实地看了销售的精装房样板间和清水房，并将精装房租金计算表交由二人了解具体的收益情况。双方经沟通协商，原告于当日下午与被告诺嘉信公司签订了《步步高·天铸定购协议》，协议载明“甲（指被告诺嘉信公司，以下相同）、乙（指原告，以下相同）双方就乙方定购甲方代理销售的位于泸州市龙马潭区蜀泸大道的‘步步高·天铸’项目房源事宜，达成如下协议，以便双方共同遵守。一、定购商品房：公寓1栋2单元17层14号。二、定购的商品房【建筑面积】58.34平方米。三、购房优惠：优惠后总价款480222元，大写肆拾捌万零贰佰贰拾贰元整。四、乙方应在签订本协议后当日内向甲方支付人民币伍万元作为购房定金，甲方承诺在本协议签订后七日内为其保留所确认房源，期间如发生重复销售的，甲方自愿向乙方承担支付双倍定金的违约责任。五、乙方应在签订本协议后五日内凭本协议及交款收据与房管局签订《商品房买卖合同》及补充协议等合同文本，同时支付全部购房款或按揭首期款。若乙方逾期未办理，甲方在书面通知书送达乙方三个工作日后，有权不予退还乙方支付的定金，并另行出售该房源；若甲方原因单方面解除合同，则双倍退还乙方所付定金，本确认协议自行终止。不可抗力因素除外。六、如乙方需要办理银行按揭，应在签订《商品房买卖合同》及补充协议时备齐办理按揭的相关资料。七、本定购协议生效后，房源定金不退不换，乙方不得更名或转让，本定购协议中的乙方必须与《商品房买卖合同》及附件等文本中的买受人相一致。八、双方确保定购协议上所列明的联系方式、通讯地址等自身资料的真实性，若一方按上述电话、、地址联络不到对方则对方自行承担由此产生的全部责任。一方如更改上述电话或地址，须立即书面通知对方，否则因此引起的损失由责任方自行承担。九、本定购协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力。十、本定购协议自双方签字盖章且乙方交纳定金后立即生效。在签订协议前，甲方已按法律法规及相关规定的要求，在销售现场对房产证及所有附件在内的相关资料及文件进行了陈列展示。双方签订的《商品房买卖合同》及附件生效后本定购协议自行终止，乙方所付定金抵作购房款”，原告在该协议上签名和捺印，被告诺嘉信公司的置业顾问李明洋签名并加盖公司印章。原告并于当日向被告诺嘉信公司交纳了定金50000元。数日后，原告前往被告诺嘉信公司签订《商品房买卖合同》时，被告诺嘉信公司向原告出示被告驿通公司的《四川省商品房买卖合同（现售）》文本及被告江畔酒店公司的《房屋租赁及经营委托协议合同书》文本时，原告认为房屋租赁的年收益率低于被告诺嘉信公司在签订《步步高·天铸定购协议》时承诺及四川省新三江房地产营销策划有限公司工作人员宣传的年收益率8%，同时签订房屋租赁合同的主体不是被告诺嘉信公司，而是被告江畔酒店公司，于是未签订《四川省商品房买卖合同（现售）》和《房屋租赁及经营委托协议合同书》。2020年6月11日，被告诺嘉信公司以原告在《步步高·天铸定购协议》确认的地址邮寄了《告知函》，《告知函》载明“限于发函之日起十日内履行《步步高·天铸定购协议》所约定的内容。否则我公司将收回房屋另售，且已交的定金50000元不退还”，邮件投递显示原告本人于2020年6月13日15时许签收。案涉房屋被告诺嘉信公司目前与第三人签订了《步步高·天铸定购协议》，尚未签订商品房买卖合同。 另查明，原告的朋友梅某某于2020年5月26日下午也交纳了一套清水房的定金50000元，在签订《步步高·天铸定购协议》时当即反悔而未签订该协议，并要求被告诺嘉信公司退还定金，该公司此后同意退还梅某某的定金50000元。 上述事实，有原告提供的原被告的身份信息、《步步高·天铸定购协议》、交纳定金的收据、转账凭据、《四川省商品房买卖合同（现售）》、《房屋租赁及经营委托协议合同书》及附件一租金计算表、附件二补充部分和附件三装修标准、微信截屏、承诺书；被告诺嘉信公司提供的《步步高·天铸定购协议》、《泸州市驿通客运发展有限公司公寓代理合作协议》、微信聊天记录、告知函、快递投递凭据；本院依法向证人刘某、梅某某、李明洋调查的笔录；当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。被告驿通公司未到庭参加诉讼，自行承担答辩、举证、质证不能的不利法律后果。 本院认为，“欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的”；“重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的”。原告与被告签订的《步步高·天铸定购协议》系真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告作为有投资性购房经历的完全民事行为能力人，其购买房屋重大事情时，是应当对房屋的位置、状况、承租人、租金收益和支付情况进行全面了解。根据证人证言，结合原告具有投资性的经历，足以确认被告诺嘉信公司的销售人员在原告选购精装修公寓房前对房屋的现状、租金收益、承租人等情况进行了说明，并将租金计算表交付原告进行了解，原告在了解精装修公寓房的情况下与该公司签订了《步步高·天铸定购协议》。同时在该协议第七条对本定购协议生效后，房源定金不退不换，进行明确约定和提示。原告虽然提供的三江中介公司人员在微信朋友圈发送的“亚朵酒店”的年回报率高达8%的信息，但不能证明该信息来源于被告诺嘉信公司以及属于该公司委托发布的公寓房销售信息，也不能证明被告诺嘉信公司的销售人员李明洋向其承诺年收益率为8%。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告未能提出充分证据证明被告诺嘉信公司在向其销售案涉公寓房时存在欺诈行为，以及原告存在重大误解，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百四十七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张同芬的诉讼请求。 案件受理费减半收取为525元（原告已预交），由原告张同芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王全贵 二〇二〇年十月二十日 书记员  赵敏均