四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1024民初2176号 原告：内江兴隆村镇银行股份有限公司。住所地：四川省内江市滨江东路**。 法定代表人：黄建川，董事长。 委托诉讼代理人：何丽焦，该银行员工，一般授权。 被告：威远县严陵房地产开发有限责任公司。住。住所地：四川省威远县严陵镇内环路南段**/div> 法定代表人：王树明，执行董事。 委托诉讼代理人：许强，四川听天律师事务所律师，一般授权。 原告内江兴隆村镇银行股份有限公司（以下简称内江村镇银行）与被告威远县严陵房地产开发有限责任公司（以下简称严陵开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期办理房屋产权证书违约金1553740.838元；2.判令被告支付逾期交付房屋违约金108517.7568元；3.判令被告承担诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2013年至2014年，原告与被告分别签订了13份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买四套营业用房及九个车位。原告于2013年3月21日支付了第一笔购房款5834288元（合同总价款的80%），2014年8月8日支付第二笔购房款1813427元，至此已付清合同总价款7647715元，同时，在第二次付款时还支付了办证的各项税费等461668.58元，共计支付购房款和办证税费等8109383.58元，以上房屋于2014年8月1日交付使用。根据合同约定，被告应当在2014年5月31日将四处房屋交付原告，被告应在商品房交付之日起365日内办理产权变更登记。实际上2014年8月1日被告才交付房屋，逾期交付房屋62天，应当按合同约定承担已付价款万分之3的逾期交房违约金108517.7568元（5834288×3÷10000×62）。被告于2018年7月2日办理四处房屋所有权证书登记，逾期办理房屋产权登记1066天，应当按合同约定承担已付款项万分之2的逾期办理房屋产权登记违约金1553740.838元（7287715×2÷10000×1066）。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起本诉，望判如所请。 被告严陵开发公司辩称，1.被告未逾期交房。合同约定，原告应在交房时付清尾款，即在2014年5月31日，因原告于2014年8月8日付清尾款，付款已逾期，而被告在其付清尾款前已交付房屋，故不存在交房逾期问题。2.逾期办证是由于原告和政策的原因。原告迟迟不能确定办证主体，资料也不能按时提交；原告收房后擅自变更房屋结构，测绘公司测绘结果与原设计不一致，导致不能办证，后来原告自己出面找人，才办了证；合同约定的是办理房产证，由于《不动产登记条例》出台，房产证已经不存在，而是变成了不动产权，威远县不动产登记中心于2016年8月26日才挂牌成立，故被告为原告办理房产证不可能履行了，故不应当承担任何违约责任。3.原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告主张逾期办理房产证违约金，按照《第八次民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，应当从合同约定办证时间次日开始计算诉讼时效，即从合同约定的交房后365日（2015年6月1日）开始计算诉讼时效，到原告起诉已过诉讼时效；原告主张逾期交房违约金超过诉讼时效，被告于2014年8月1日交付房屋，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间应当从2014年8月2日起算，早已超过诉讼时效。因此，原告的诉讼请求已过诉讼时效，且被告无违约行为，从实体和程序上均不应当承担违约责任，如果法庭认为被告应该承担责任，被告认为违约金标准过高，请求予以调减。 本院经审理认定事实如下：2013年3月1日，被告作为出卖人、原告作为买受人签订四份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发位于严陵镇花城路建业尚座雅致二期誉峰7号楼的营业房，四套营业房总计合同价款7287715元。采取分期付款方式，2013年3月1日付总房款的80%，余款于交房时付清。出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2015年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。其后，被告还向原告购买车位9个，计价款360000元。 合同签订后，原告于2013年3月21日向被告支付房款5834288元。2014年8月1日，被告向原告交付案涉4套营业房及9个车位。2014年8月8日，经结算，原告应付金额为7647715元（含车位），被告已收金额5834288元，原告应付房款1813427元，原告应付各种税费461668.58元，当日原告支付被告剩余房款及办证费用2275095.58元。被告于2018年4月19日向威远县不动产登记中心填写《不动产登记申请书》，2018年7月2日，威远县不动产登记中心颁发案涉4套营业房不动产权证书。 原告提供载明落款日期为2016年11月21日向被告发出的《关于要求取得不动产所有权证书的函》，内容为：涉及的营业房及车位已于2014年8月1日交付使用。根据合同约定，被告应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书交与原告，特函告被告按合同约定将原告所购房屋的不动产权证书交付原告，并按合同约定承担相应法律责任。在该函原告印章下空白处手书“房地产开发公司办公室已收悉2016.12.5.印章已交，无法盖（挂靠公司的誉峰项目）”，该手书字体无手书人签名。原告陈述该手书字体系被告工作人员书写，由谁书写的不清楚；被告否认见到并收到该函，对该函的真实性不予认可。 原告提供载明落款日期为2019年12月31日向被告发出的《关于逾期取得不动产所有权证书要求支付违约金的函》，该函通过邮政快递邮寄被告后，被告于2020年1月9日签收。2020年3月，原告再次通过邮政快递邮寄被告《关于逾期取得不动产所有权证书要求支付违约金的函》，被告于2020年3月12日签收。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年5月31日前向原告交付案涉营业房，并于2015年5月31日前为原告办理并取得案涉营业房的房屋所有权证书，但被告于2014年8月1日才将案涉营业房交付原告，迟延交付62天，于2018年7月2日才取得不动产权证书，迟延办证1066天，被告构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因被告违约，原告主张被告按照合同约定向其支付违约金有事实和法律依据，但依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告提出请求人民法院调低违约金，亦有法律依据。对于被告迟延交付房屋，因原告购房的目的就是用于经营，迟延交付势必影响原告利益，并造成实际损失，合同约定的违约金与原告实际损失相当，故对被告逾期交付房屋的违约金不予调整，即以已付房款5834288元为基数，按日万分之3标准计算62天，则逾期交付房屋违约金为5834288元×3÷10000/天×62天=108517.76元；对于被告迟延办理不动产权证书，被告辩解系因原告和政策的原因导致无事实依据，本院不予采纳，如前所述，原告购房目的系用于经营，被告的逾期办证行为对原告正常使用房屋未造成实质影响及实质的损失，违约金的功能主要是一方违约时补偿给另一方造成的损失，兼具对违约行为的惩罚，基于此，对被告违约行为进行综合判断，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据被告对违约金的调减请求，对本案被告迟延办理房屋所有权证书违约金进行调整，以案涉已付房款7287715元为基数，按日万分之0.5标准计算1066天，违约金为7287715元×0.5÷10000/天×1066天=388435.21元。 针对被告就诉讼时效的抗辩，本院认为，买受人请求出卖人支付逾期交房及逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。合同约定被告应当在2014年5月31日前向原告交付案涉房屋，则原告主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间应从2014年6月1日起算，合同约定被告应当在交房后的365日即2015年5月31日前取得房屋所有权证书，则原告主张被告逾期办证违约金的诉讼时效起算时间应从2015年6月1日起算。原告分别应于2016年5月31日、2017年5月31日前主张逾期交房违约金、逾期办证违约金，原告没有证据证明其在2016年5月31日前向被告主张逾期交房违约金，故被告抗辩原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的理由成立，因此，原告的该民事权利人民法院不予保护；原告虽提供落款日期为2016年11月21日的《关于要求取得不动产所有权证书的函》，但被告否认收到该函，从原告其后再次以邮政快递的方式向被告邮寄要求被告支付违约金的函的行为表明，如果2016年11月21日的函在无被告人员签收情况下，完全可以通过邮政快递的方式邮寄给被告签收，但原告没有，故，作为原告单方制作的2016年11月21日的《关于要求取得不动产所有权证书的函》，根据现有证据，在无被告盖章或者其工作人员签字确认收到该函的情况下，不能证明原告将该函有效送达被告，不产生诉讼时效中断的效力，原告在超过诉讼时效即2017年5月31日之后的2019年1月、2020年3月向被告邮寄主张逾期办证违约金，被告没有作出同意履行义务的意思表示，该主张不产生诉讼时效中断的效力，故被告抗辩原告主张逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由成立，因此，原告的该民事权利人民法院不予保护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告内江兴隆村镇银行股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费9880元，由原告负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  李自强 二〇二〇年十月十四日 书记员  刘昱妙