湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘01民申391号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）:刘昊，男，1985年11月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：彭茜，女，1984年10月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。以上两申请人共同委托代理人路玲，女，1959年9月21日出生，汉族，住长沙市雨花区，系刘昊之母。以上两申请人共同委托代理人刘景湘，湖南业达律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：薛峰，男，1989年9月11日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托代理人：任达，湖南任达律师事务所律师。原审第三人:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，该公司总经理。委托代理人马鑫强，系公司员工。原审第三人：交通银行股份有限公司湖南省分行，住，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路**/div>负责人：唐玲，该分行行长。再审申请人刘昊、彭茜与被申请人薛峰以及原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、交通银行股份有限公司湖南省分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下简称一审法院）于2017年12月27日作出（2017）湘0104民初8171号民事判决，刘昊、彭茜不服该判决，上诉至本院。本院于2018年9月18日作出（2018）湘01民终2746号民事裁定，撤销一审法院（2017）湘0104民初8171号民事判决，将此案发回重审。一审法院于2019年4月16日作出（2018）湘0104民初9003号民事判决，薛峰不服，向本院提起上诉，本院于2019年12月2日作出（2019）湘01民终6414号民事判决。刘昊、彭茜不服该判决，向本院申请再审，本院受理后依法另行组成合议庭对本案进行了再审审查，现已审查终结。刘昊、彭茜申请再审称：一、原二审判决基本事实认定错误，篡改涉案购房合同的履约顺序，严重违反当事人意思自治之民事行为原则。根据合同约定，申请人的主要合同义务是在收到被申请人的全部购房款后协助办理涉案房屋的解押和过户，被申请人的主要合同义务是在涉案房屋解押和过户前有能力付清全部购房款，被申请人办理银行贷款手续在先，申请人解押过户义务在后。二审判决错误采信被申请人的虚假陈述和第三人的虚假证言，在没有任何新证据的情况下非法改变一审事实认定。二、申请人有新证据足以推翻二审判决。申请人认为二审判决错误的实质就是以司法公权强制私法自治和以司法审判干预行政管理。根据2017年长沙市“318号”购房政策，案涉房屋的首付比例不得低于30%，并须严格交易的网签备案。因被申请人违约行为导致合同履行受限，涉案合同不符合长沙“318”号购房新政，不能网签备案，亦无法办理资金监管，更不能从银行贷款和正常办理过户手续，被申请人当时已经不具备履行涉案合同的条件和资格，而且根据长沙市“613”购房政策，涉案房屋不属于318政策的遗留问题，依法依规不能办理过户手续。长沙市房产交易中心在2019年12月30日对申请人和被申请人及第三人的当面解释已经证明涉案房屋不能正常办理过户手续，现法院强行判决过户损害申请人合法权益。三、原二审判决适用法律错误。申请人在《解除合同函》中已经明确解除合同的依据是长沙市的房屋新政和涉案合同约定及法律规定，二审判决认为申请人是仅以长沙市房屋新政为由解除合同，明显违反了《合同法》第九十三条和第九十四条的规定以及2011年《全国民事审判工作会议纪要》相关规定。按照合同约定，无论是申请人还是被申请人违约都应当承担违约责任，二审判决却对此选择回避，导致申请人不承担违约责任却要承担涉案合同标的物转移后果，被申请人至今尚未支付主要涉案房款，判决明显错误。四、据以作出二审判决的重要依据即第一次一审判决已经被撤销。综上所述，请求依法再审本案。薛峰答辩称：一、原二审查明认定的事实与一审认定的事实是一致的，并不存在事实认定错误；二、申请人提供的新证据与本案无关，根本无法推翻二审判决，房产限购新政适用于购房者依照政策规定购房的普遍情形，不适用于司法判决的特别情形；三、二审判决适用法律并无错误；四、二审判决并不是以原初审判决为依据，而且原初审判决被撤销的原因并不是因为其判决内容有错误，而是因为法律程序问题而被撤销。综上所述，请求依法驳回其再审申请。第三人新环境公司和交通银行未发表意见。本院再审审查查明：案涉《房屋买卖合同》签订后，2017年7月21日，刘昊、彭茜才从物业公司领取不动产权证复印件。2017年8月16日，薛峰的妻子欧阳波通过微信向新环境公司工作人员询问办理贷款的资料，工作人员回复需要等刘茜回来才能拿到资料。2017年9月6日，欧阳波才从新环境公司工作人员处拿到相关资料，并一直在积极催促跟进办理银行贷款事宜。2017年9月11日，欧阳波告知新环境公司已经准备好贷款资料，但新环境公司工作人员告知欧阳波，他们再和房东商谈偿还银行贷款的问题，需要等刘昊、彭茜方配合。2017年9月18日，新环境公司工作人员约双方当事人就合同履行问题进行协商。2017年9月25日刘昊、彭茜向薛峰发出《合同解除函》，告知因长沙市住房和城乡建设委员会于2017年9月22日的下发的《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》导致合同无法履行，故解除双方买卖合同。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案违约方的认定；二、案涉合同能否继续履行。关于焦点一。刘昊、彭茜申请再审称薛峰办理银行贷款的合同义务先于刘昊、彭茜解除房屋抵押办理过户手续的义务，薛峰未在合同期限内办理银行贷款导致合同无法履行。本院认为，根据案涉《房屋买卖合同》第二条约定，双方约定的付款步骤如下：1.乙方（薛峰）于2017年3月17日支付购房定金20万元；2.乙方于产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款11.5万元；3.乙方通过银行贷款向甲方支付购房款63万元；（注：此项房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准）4.交房时乙方支付甲方交房尾款1万元。第四条约定，甲方在签订本合同后3日内将办理过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方；第五条约定，乙方在签订本合同三日内将办理该房屋过户、符合贷款条件以及贷款所需一切资料提交代办机构或乙方。第十条约定，甲方领取该房屋不动产证之后45内办理产权过户手续。从上述合同内容来看，双方虽未就甲方办理房屋解押过户手续与乙方办理银行贷款的先后顺序作出明确约定，但从双方的付款步骤约定来看，刘昊、彭茜只有先将案涉房屋解除抵押后才可能依约将办理过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方，故原二审判决认定刘茜、刘昊解除抵押的义务先于薛峰办理贷款的义务并无不当。且根据合同约定，对薛峰办理银行贷款，刘昊、彭茜必须全力配合办理。从薛峰妻子欧阳波与新环境工作人员就办理贷款事宜的沟通记录来看，薛峰一直在积极履行办理银行贷款手续的义务，但刘昊、彭茜方未提供证据证明其履行了积极配合办理银行贷款的义务，由此导致该银行贷款手续无法及时办理。2017年9月25日刘昊、彭茜以长沙市住房和城乡建设委员会2017年9月22日调控政策为由解除合同，系违反合同约定。故刘昊、彭茜称因薛峰未办理银行贷款导致无法解除抵押的再审理由不能成立。关于焦点二。刘昊、彭茜申请再审称，根据2017年3月18日长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉案房屋的首付比例不得低于30%，且必须办理网签备案，因薛峰的违约行为导致案涉买卖合同无法网签备案，亦无法办理资金监管，更不能从银行贷款和正常办理过户手续，被申请人当时已经不具备履行涉案合同的条件和资格，而且根据长沙市不动产登记中心6月13日发布的通知，涉案房屋不属于318政策的遗留问题，依法依规不能办理过户手续。本院认为，案涉房屋买卖合同于3月18日签订，应当遵循2017年3月18日长沙市人民政府办公厅发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，根据该通知，采取商业性个人住房贷款的购房家庭案房屋首付比例不得低于30%，而案涉房屋约定额实际首付（含定金）已经达到31.5万元，申请购房贷款63万元符合上述购房政策。虽然长沙市住房和城乡建设委员会2017年5月20日又发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，要求房屋需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易，但根据2017年6月1日长沙市房屋交易管理中心发布《关于执行长沙市商品房住房限购政策的8个问题》，案涉购房合同发生在2017年5月20日之前，应当按照2017年3月18日的调控政策执行，且根据2017年5月21日长沙市不动产登记中心发布的《关于二手房限购政策有关规定的说明》，明确：在限购区域内购买的商品住房，契税缴纳时间满两年也可上市交易，案涉房屋契税缴纳已经满两年，符合交易条件，因此，案涉房屋不属于2017年5月20日调控政策的遗留问题，更不受长沙市住房和城乡建设委员会2017年9月22日调控政策的影响。刘昊、彭茜以长沙市住房和城乡建设委员会2017年9月22日调控政策为由解除合同理由不能成立。另薛峰在原审表示愿意代刘昊、彭茜清偿房屋按揭贷款，具有履行合同的诚意，且目前房屋已经执行过户至薛峰名下，购房款也已支付完毕，从诚实信用原则和维护交易稳定性的角度考虑，本案合同也应当继续履行。综上所述，本院认为，刘昊、彭茜主张的再审事由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘昊、彭茜的再审申请。审判长 朱 曦审判员 杨 雅审判员 肖志维二〇二〇年十月十六日法官助理王聪书记员谭慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。