广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初33587号原告：深圳市明泰润投资发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区东晓街道独树社区布心路**水贝珠宝总部大厦****，统一社会信用代码：91440300771649596A。法定代表人：卢礼杭，总经理。委托诉讼代理人：彭锦彬，广东开野律师事务所律师，执业证号：14403202010166785。委托诉讼代理人：张梦宇，女，汉族，1996年2月18日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，系公司员工。被告：新高度企业管理（深圳）有限公司，住所地：深圳市，住所地：深圳市罗湖区翠竹街道翠竹路**逸翠大厦****码：91440300MA5ECPMTXK。法定代表人：徐丽。被告：徐丽，女，汉族，1987年8月16日出生，身份证住址：四川省泸县。两被告共同委托诉讼代理人：张鹏，广东深田律师事务所律师，执业证号：14403201710566959。两被告共同委托诉讼代理人：洪梅，广东深田律师事务所律师，执业证号：14403201111370894。原告深圳市明泰润投资发展有限公司与被告新高度企业管理（深圳）有限公司、徐丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市明泰润投资发展有限公司委托诉讼代理人彭锦彬，被告新高度企业管理（深圳）有限公司（以下简称新高度企业公司）、被告徐丽委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市明泰润投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认《深圳市房屋租赁合同书》于2020年05月27日解除；2.判令被告新高度企业公司向原告支付拖欠租金95213.60元；3判令被告新高度企业公司向原告支付物业管理费12058.44元；4.判令被告新高度企业公司向原告支付专项維修资金131.08元；5.判令被告新高度企业公司向原告支付空调费79.12元；6.判令被告新高度企业公司向原告支付空调服务费30.37元；7.判令被告新高度企业公司向原告支付电费231.68元；8.判令被告新高度企业公司向原告支付服务费87.48元；9.判令被告新高度企业公司向原告支付逾期付款违约金共计5581.89元；10.判令被告新高度企业公司向原告支付占用期间的费用18179.40元；11.判令原告无需返还租赁押金46138.00元，无需返还物业管理费、水电费保证金6029.22元;以上金额共计：183760.28元；12.判令被告徐丽对诉讼请求第2项至10项承担连带清偿责任；13.判令被告新高度企业公司、被告徐丽承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告徐丽系被告新高度企业公司自然人独资股东。原告与被告新高度企业公司于2019年02月26日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，由被告新高度企业公司承租原告位于深圳市罗湖区，租赁期限自2019年03月15日至2022年03月14日止。在合同履行过程中，被告新高度企业公司未经原告书面同意，擅自撤场并存在多次逾期支付租金、物业管理费、专项维修基金、空调费、空调服务费、电费、服务费等费用的违约行为，目前已严重逾期支付2019年12月至2020年05月的租金、物业管理费、专项维修基金、空调费、空调服务费、电费、服务费。截至原告起诉之日，被告新高度企业公司尚欠前述费用107831.77元。被告新高度企业公司的行为已经违反了租赁合同书的约定，侵害了原告的合法权益，原告为此特提起诉讼，恳请法院依法判决。被告新高度企业管理（深圳）有限公司、徐丽答辩称，1.自今年以来由于出现了新冠疫情，导致被告公司经营出现困难，因此被告新高度企业公司很早就及时与原告进行沟通解除了涉案房屋的房屋租赁合同，被告新高度企业公司搬离涉案房屋的时间为2020年4月12日。另外，被告徐丽不应该承担本案中的法律责任，因为涉案房屋租赁合同的向对方是原告与被告新高度企业公司，根据合同的相对性，被告徐丽不应承担连带责任；2.原告诉讼请求三至八即电费、物业费等相关费用，均为物业服务合同的纠纷内容，不应作为本案租赁合同管辖范围，被告新高度企业公司因疫情原因与原告解除了房屋租赁合同，其责任并不在被告新高度企业公司，因此无需支付原告违约金，原告无权拒不返还租赁押金以及保证金等费用。经审理查明：一、被告新高度企业公司成立于2017年2月22日，原股东为被告徐丽持有55%的股份，案外人文静持有45%的股份；2020年5月14日，变更为被告徐丽持有100%的股份；2020年8月18日，变更为被告徐丽持有80%的股份，案外人郭中付持有20%的股份。二、2019年2月26日，原告与被告新高度企业公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市罗湖区的房屋出租给被告使用；租赁房屋面积共计131.07平方米；租赁租金按照房屋出租面积每平方米每月176元计算，月租金23069元；被告应于2019年2月27日前交付首付租金，金额为23069元；之后被告应于每月5日前支付租金；租赁期限自2019年3月15日至2022年3月14日；租赁期间，原告负责支付法律、法规规定应缴纳的房屋租赁相关税费，被告负责支付因使用租赁房屋产生的水电费、卫生费、房屋物业管理费等费用。原告交付房屋时，可向承租人收取两个月租金数额的租赁押金，即46138元，合同终止，被告按照约定返还租赁物，被告无违约情形，支付完应付的租金及费用，则原告返还租赁押金；出现承租人违约导致提前解除合同，承租人单方提前解除合同，以及合同约定其他不予退还保证金情形的，不予退还租赁押金；承租人拖欠租金，每逾期一天，应按合同租金总额的万分之五向原告偿付违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同，押金不退，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿；租赁期内，未经原告同意，被告擅自退租的，押金不退，若造成原告损失的，被告应予以赔偿。原、被告双方于《房屋租赁合同补充协议》中约定，租赁房屋情况详见《附件一租赁房屋平面图》所示，租赁房屋水贝珠宝总部大厦IBC写字楼A座12层1207单位建筑面积为131.07平方米，双方确认上述确定的建筑面积为双方约定的计租面积，租赁房屋的单位租金按照房屋建筑面积每平方米每月计算，并逐年递增，具体如下：2019年3月15日—2020年3月14日，租金单价176元/㎡·月，租金23069元/月；2020年3月15日—2021年3月14日，租金单价184.80元/㎡·月，租金24221.73元/月；2021年3月15日—2022年3月14日，租金单价194.04元/㎡·月，租金25432.82元/月；被告应于每月的5日前支付当月租金，逾期计收逾期付款违约金，每拖欠一日，计收拖欠总金额的万分之六；原告委托深圳市水贝珠宝物业服务有限公司对水贝珠宝总部大厦进行物业管理服务，被告应与物业管理公司签署《租户物业服务协议》；租赁期间，被告应承担物业管理费、超时空调费、水电费等其他费用按《租户物业服务协议》的相关约定，被告直接向物业公司支付；租赁期间，物业管理费由被告承担，每平方米23元/月，每月物业管理费3014元，上述费用每月10日前支付，被告逾期的，按照每日万分之六向物业管理公司支付逾期付款违约金，逾期30日，原告有权解除主合同，并不退还租赁押金；被告应按照物业管理公司确定的标准向其支付2个月管理费作为物业管理费、水电费的保证金；另外合同还约定了其他一些权利义务。三、签订合同后，原告将租赁房屋交付被告新高度企业公司使用，被告新高度企业公司依约向原告缴纳了租赁押金46138元。被告新高度企业公司支付租金至2020年1月31日。其后被告新高度企业公司未再支付租金。被告新高度企业公司的物业管理费、水电费等费用一直直接向物业管理公司缴纳。被告表示，因疫情原因被告经营困难，2020年4月1日被告新高度企业公司正式向原告申请不再承租部分房屋，因疫情延迟办理退租手续。被告新高度企业公司的员工因未发工资，于2020年4月10日将涉案办公区域内的办公物品搬走。原告确认，其员工雷志聪负责管理涉案房屋，在雷志聪与被告新高度企业公司的负责租赁事宜的员工的微信聊天中显示，被告新高度企业公司在2020年4月1日向原告提交申请书，请求从4月1日起退租1206房屋，并且在4月10日表示想留一个单元，2月、3月租金缓交。并且在4月13日的聊天记录中显示雷志聪向被告表示该公司的桌椅是被告的员工搬走的，被告工作人员表示知晓了。被告方人员之后未再使用涉案的房产。本院认为，原告与被告新高度企业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。被告新高度企业公司是涉案房屋的实际承租和使用人，租用原告的房屋应当支付使用期间的租金，但被告新高度企业公司只支付租金至2020年1月31日，被告新高度企业公司的行为已构成违约，被告新高度企业公司应当支付拖欠的租金，但因疫情原因从2020年1月29日起政府禁止营业，被告新高度企业公司从2019年年底开始就没有实际办公，到疫情过后经营不善没有员工回来上班，根据公平原则，从保护双方当事人的利益出发，本院依法酌定免除被告新高度企业公司一个月的租金23069元，故被告新高度企业公司应当向原告支付至2020年4月13日的租金34179.87元。原告要求解除租赁合同并支付租金的诉讼请求，本院予以支持；对于逾期付款违约金，在合同中约定的标准过高，本院予以调整，酌定被告新高度公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月6日计至款项还清之日止。被告新高度企业公司拖欠租金的行为已构成违约，原告有权没收租赁押金，用以补偿原告的损失。对于被告新高度企业公司与物业管理公司之间的物业管理费、水电费等其他费用纠纷，根据租赁合同的约定及实际履行情况，被告新高度企业公司应当直接向物业管理公司缴纳，被告新高度企业公司也是这样履行的，原告提交的证据无法显示原告替被告新高度企业公司缴纳了涉案房屋的上述费用，因此原告无权请求被告新高度企业公司支付该费用，原告的该部分诉求，本院不予支持。被告新高度企业公司在2020年5月14日之前的股东为被告徐丽和案外人文静二人，2020年5月14日股东变更为被告徐丽一人，2020年8月18日再次变更为被告徐丽和案外人郭中付二人。被告新高度企业公司从普通有限责任公司变更为一人有限公司，新股东在不能够证明公司财产独立于个人财产的，应当对公司的债务承担连带责任。故对于原告请求被告徐丽对于被告新高度企业公司的上述债务承担连带责任，理由成立，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市明泰润投资发展有限公司与被告新高度企业管理（深圳）有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、被告新高度企业管理（深圳）有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告深圳市明泰润投资发展有限公司支付金人民币34179.87元及逾期付款违约金（违约金以每月拖欠的租金数额，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月6日计至款项还清之日止）；三、被告徐丽对被告新高度企业管理（深圳）有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、被告新高度企业管理（深圳）有限公司向原告深圳市明泰润投资发展有限公司支付的租赁押金人民币46138元不予退还；五、驳回原告深圳市明泰润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1988元，保全费1289元，原告深圳市明泰润投资发展有限公司负担1844元，被告新高度企业管理（深圳）有限公司负担1433元，原告已预交的需要被告负担的人民币1433元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币1433元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王志刚二〇二〇年十月二十六日法官助理林晔书记员巴小品