重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初9589号原告：魏薇，女，1992年10月8日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆互康房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**龙德路**，统一社会信用代码91500113305214843T。法定代表人：周伦，经理。委托诉讼代理人：颜智勇，重庆凡赛提律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宁，重庆凡赛提律师事务所律师。原告魏薇与被告重庆互康房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏薇委托代理人孙世林到庭参加诉讼。被告重庆互康房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告魏薇向本院提出诉讼请求1.请求法院判令被告支付逾期交房违约金26361元(以总房款411245元为基数，每日万分之一从2017年9月30日开始计算至2019年7月3日止，违约天数共计641天)；2.请求法院判令被告支付逾期办理房地产权证违约金11227元（以总房款411245元为基数，每日万分之一从2019年7月4日开始计算至2020年4月1日止，共计273天，扣除办证期限60日，违约天数共计213天）3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、逾期办证违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定逾期交房、逾期办理产权证。根据合同约定以及法律规定，被告应该支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。现被告拒不支付，原告遂诉请如上。被告重庆互康房地产开发有限公司未到庭，向本院提交书面答辩状称，根据原被告双方合同约定，如果原告存在逾期支付房款的违约行为，则购房合同约定的被告交房日期顺延，故相关逾期交房的违约金起算的日期也应相应顺延。另，如果原告在通知接房日即2019年9月30日前签署自愿先行接房承诺书先行接房的，应以实际先行接房日为违约金计算截止日；如果原告在通知接房日后接房的，以通知接房日为违约金计算截止日。另，因新冠疫情影响，重庆市政府于2020年1月24日宣布重庆市进入突发公共卫生事件一级响应，直到2020年3月10日，重庆市政府宣布突发公共卫生响应降为二级，故2020年1月24日至2020年3月10日依法属于不可抗力期间，不应计算违约金。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，原告(作为甲方、买方)与被告（作为乙方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：本商品房项目暂定名为巴南环球时代广场一期；本商品房坐落为重庆市巴南区凯德西路X号X幢X-X（以下简称涉案房屋）；本商品房建筑面积75.47平方米；本商品房为清水房，总成交金额为411425元；乙方于2015年11月23日支付房款411425元整；属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定向方式被告支付全部购房款。2019年7月3日，被告将涉案房屋交付给原告，接房时涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证。另查明，被告通知涉案房屋所在小区业主在2019年9月30日前接房，被告于2020年1月15日提交办理案涉房屋不动产权登记的申请，于2020年4月1日取得不动产登记受理通知单。原告以被告逾期交房且逾期办证为由，诉至本院提出如上所请。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、房产证、质量保证书第十五页、房款收据、大修基金收据、完税证明、不动产登记受理单，本院经庭审查证予以确认并在卷佐证。被告未到庭无质证意见，也未提交证据。本院认为，本案中原、被告签订合同时，涉案房屋为期房，故本案应为商品房预售合同纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的合同及合同补充协议均系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告已支付了全部购房款，被告应于2017年9月30日前交付涉案房屋，被告逾期至2019年7月3日才交付房屋，且逾期办理不动产权登记，构成违约，应当承担支付违约金等责任。对逾期交房违约金，根据认定的事实和相关法律，原告已经按约定支付了全部购房款，被告未举示证据证明原告存在逾期付款行为，应当承担举证不能的法律后果。被告应于2017年9月30日交房，实际于2019年7月3日交房，经核算，自逾期交房日2017年10月1日至实际交房日2019年7月3日，共计逾期730天，故被告应向原告支付逾期交房违约金26372.34元(411425元×0.0001×641天)。现原告仅主张逾期交房违约金26361元，系其对自身实体权利的处分，本院予以尊重。对逾期办理不动产权登记违约金，关于违约金的计算期间，被告通知涉案房屋所在小区业主在2019年9月30日前接房，原告自愿于2019年7月3日先行接房，在其自愿接房时，涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备办理不动产权证的条件，故，应当视为原告自愿放弃2019年9月30日前的相应违约利益，逾期办理不动产权证违约金的计算时间应当为2019年10月1日起的60日的次日即2019年11月30日至实际取得房地产权转移登记受理单之日即2020年4月1日期间，共计124天的逾期办理房地产权登记违约金。另，被告提交答辩状辩称，因2020年1月24日至2020年3月10日为重庆市突发公共卫生事件一级响应期间，依法属于不可抗力期间，被告无法办理不动产权登记。被告的抗辩具有事实和法律依据，本院予以支持，故违约金的计算期间应扣除2020年1月24日至2020年3月10日期间，故违约金的计算期间为77天(124天-47天)。根据合同约定，本案逾期办理房地产权登记违约金为3167.97元（411425元×0.0001×77天）。故对原告要求被告支付逾期办理房地产权登记违约金11227元的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院予以部分支持。综上，原告魏薇的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院予以部分支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆互康房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告魏薇逾期交房违约金26361元；二、被告重庆互康房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告魏薇逾期办理不动产权登记违约金3167.97元；三、驳回原告魏薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费740元，本院减半收取370元，由被告重庆互康房地产开发有限公司负担。此款已由原告魏薇自愿垫付，被告重庆互康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内径付原告魏薇，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李方荣二〇二〇年十月十三日法官助理 吴强俣书 记 员 唐海洋