贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7275号上诉人（一审被告）：白林，男，土家族，1983年7月25日出生，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：白秀平，系白林父亲。被上诉人（一审原告）：保利贵州物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬园内。法定代表人：王浩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李练。上诉人白林因与被上诉人保利贵州物业管理有限公司（以下简称：保利物业公司）物业服务合同纠纷不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初15056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。白林上诉请求：1、撤销一审法院判决；2、支持上诉人不予支付2017年1月1日至2019年6月30日全时段30个月物业费15853.50元的诉求；3、判令被上诉人支付上诉人被迫自行整改房屋质量问题支出的费用1元；4、判令被上诉人赔偿上诉人延迟入住四个月的损失1元；5、判令被上诉人立即按国家有关消防设施强制性标准整改高差10厘米消防安全通道门；6、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、判决书杜撰上诉人提交的《业主房屋验收表》等全部证据，“拟证明保利房开交付被告的房屋存在质量问题”。上诉人庭审陈述是“证明原告方没有整改问题”，答辩状陈述是“证明原告代理了保利房开整改、保修房屋质量问题的责任，但原告没有对被告报整改的房屋质量问题进行整改，没有履职尽责为被告提供完善的物业管理服务”。判决书跑偏了。2、判决书中认定：“房屋质量问题整改不属于保利物业的服务范围”，上诉人认为该认定与下列事实不符。一是被上诉人代理贵阳保利郦城房地产开发有限公司（以下简称保利房开）实施办理房屋交付使用手续。从2015年12月30日开始实施。双方共同对整改情况进行了多次验收，验收结果及被上诉人后续整改意见在证据中有记载。3.有具体物业服务内容（如报修房屋整改问题）及相关服务细则（如制定有《交房流程单》《业主房屋验收表》等），该条规定“物业服务企业或者其他管理人公开做出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。”该组成部分法定成为了《保利凤凰湾前期物业服务协议》条款，即“业主需要办理收房手续，请到物业中心前台办理；需要报修房屋整改问题，请到前台报事报修，我们将竭诚为您服务!”上诉人认为此条款系被上诉人真实意思表示，内容合法有效。依法成立的协议，受法律保护，被上诉人应按约履行自己的义务。综上所述，被上诉人一是代理保利房开把房屋质量整改、保修纳入了前期物业服务范围；二是房屋质量整改、保修问题法定属于《保利凤凰湾前期物业服务协议》条款，三是被上诉人自己承认房屋质量问题整改、保修属于物业服务范围，其是房屋质量整改、保修人。因此判决书认定：“房屋质量问题整改不属于被上诉人的服务范围”不能成立。上诉人抗辩理由及相应赔偿主张，应该得到法院采信及支持，而不是相反。3、被上诉人提交的《承诺书》是保利房开制定《业主临时管理规约》的附件，业主即向被上诉人承诺，也向保利房开承诺，是三方规约，第五章第三条约定：“业主无正当理由拒不缴纳物管费，原告可依法向人民法院提起诉讼”现被上诉人已经提起诉讼。反之有正当理由上诉人可以拒缴物管费，正当理由是：保利房开指定被上诉人代理保利房开交房和对房屋质量问题整改，事实是2016年10月8日收房前查验问题没有整改，其后质量保修的问题也没有整改。4、关于连带责任。购房补充协议：3.5条：保利房开指定“委托被上诉人办理房屋交付使用手续”；2.2条约定：“如遇该商品房非存在主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷外的未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题......，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得拒绝收楼，但在修补完毕前，买受人有权不予支付物业管理费。”庭审中审判员代上诉人念该条款，并向上诉人质疑，上诉人向法庭作了陈述：该约定清楚界定：1.买受人必须收楼（上诉人2016年10月8日收楼）；2.出卖人必须对属工程保修范围的质量问题按实情负责修补、保修或给予合理解决；3.在修补完毕前，买受人有权不予支付物业管理费。因为被上诉人代理了交房和房屋质量整改、保修责任，又不履行义务，就应该承担不可推卸的连带责任。”上诉人有权不予支付2016年1月1日至2019年6月30日全时段物业管理费。5、上诉人多次向被上诉人书面报送房屋质量整改单，请其整改，在上诉人收房前，被上诉人就拖延、敷衍整改，待上诉人收房后拒不整改，不履行法定义务，给上诉人造成的损失应承担相应的责任。即迫使上诉人自行整改，共支出整改的费用13900元，导致延迟入住4个月损失赔偿金8455.20元。为减轻被上诉人负担，诉请被上诉人支付整改费用1元；诉请被上诉人赔偿延迟入住四个月的损失1元。6、根据《贵州省物业管理条例》第五十七条之规定：“物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对建筑物及配套的设备设施和相关场地进行查验，记录由双方签字确认。”被上诉人承接上诉人小区前期物业服务，应该按国家有关消防设施强制性标准对消防安全通道门高度差10厘米整改。1.2#证据可以证明该门没有整改。上诉人认为被上诉人应当全面履行《贵州省物业管理条例》、《保利凤凰湾前期物业服务协议》。诉请判令被上诉人立即整改消防门。7、上诉人2019年11月27日向一审法院送达《申请追加保利房开为诉讼第三人》的申请，但直至2019年12月13日开庭，没有告知是否批准申请，上诉人在庭审中仍然使用涉及第三人保利房开的答辩状。现仍申请追加保利房开为诉讼第三人。保利物业公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。保利物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付保利凤凰湾A7-01-0802号房屋物业管理费15853.5元、违约金4756.05元，共计20609.55元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月30日，原告保利物业（乙方）与被告白林（甲方）签订了《保利·凤凰湾前期物业服务协议》，约定由保利物业为白林所有的位于贵阳市南明区，建筑面积211.38平方米住宅房屋提供物业服务，物业费从《商品房买卖合同》约定交付之日起五年内按建筑面积每月每平方2.5元收取。物业服务费自《商品房买卖合同》约定交付使用之日起计算。甲方入伙时应一次性预付一年的物业服务费用，之后按年度交纳，甲方或物业使用人应在每年度第一个月十日内履行交费义务；物业服务收费采用包干制方式。并约定逾期未交纳物业费，每逾期一日，乙方将按所欠总金额的3%‰收取滞纳金。双方还约定了其他事项。白林从2015年12月30日收房起至2016年12月31日已交纳物管费，从2017年1月1日起未再向原告交纳物管费。被告从2017年1月1日至2019年6月30日期间欠原告物业服务费2.5元／ｍ”／月×211.38ｍｆ×30个月＝15853.5元。原告多次找被告催缴物业费未果，诉至本院，提出如前诉请。庭审中，被告提交商品房买卖合同、消防安全通道门设计图、实际影像图、业主交付房屋验收表、暂停支付物管费声明、告知函、报告、验收退款申请表、被告整改前房屋墙体裂缝、空鼓影像图及整改后相应影像图等，拟证明保利房开交付被告的房屋存在质量问题。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按约全面履行自己的义务。本案中，被告白林向房开公司购买保利·凤凰湾A组团A7栋1单元8层2号房屋后，与保利物业于2015年12月30日订立《前期物业服务协议》，委托原告对该房屋提供物业服务；约定高层住宅的物业管理费为2.5元/mf/月及按年度交纳物业费。该协议系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应按约全面履行义务。合同签订后，原告按约为该房提供物业服务至今，被告也接受了该服务，但被告自2017年1月1日至今未向原告交纳物业服务费，经原告催收，其仍拒绝交纳。被告的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。对被告所陈述的房屋存在质量问题的相关证据，原告在庭审中提交了保洁签到表、消杀、绿化喷洒记录、消防维保记录、排水系统保养记录、弱电系统保养记录、外来人员登记表、水泵房巡查记录表、配电设备巡查记录表、门岗巡逻记录表等证据，证明其已经履行了合同约定的各项物业服务，而房屋质量问题不属于保利物业的服务范围，被告应与保利房开进行协商处理，故对被告的该项抗辩理由及相应的赔偿主张，本院均不予采信及支持。并且本院认为小区物业服务合同的集体性，单个业主不能将在其小区遇到的各类问题均归过于物业公司并以此为由拒交全部或部分物业管理费，而应针对各种具体问题，找准责任主体，依法维护自身权益。针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。对原告要求被告交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费15853.5元的诉请，本院从其自愿并予以支持。对违约金诉请，本院认为过高，酌情按中国人民银行同期贷款利率计算予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告白林于本判决生效之日起三日内支付原告保利贵州物业管理有限公司2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费15853.5元及违约金（违约金以15853.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年7月1日起计算至付清上述款项之日止）二、驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规.定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取149元，由被告白林负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间，上诉人白林围绕上诉请求提交了一组证据，本院组织双方当事人进行举证质证，证据名称：房屋买卖合同、消防责任书、物业前台宣传图片，拟证明：1、消防共用部位的设施应当由保利物业公司保养维护。2、实际负责交房流程的是保利物业公司，不是一审认定的由房开公司负责交房的。3、根据物业前台的图片显示如有房屋整改问题需报物业。我方所报的整改项目，对方并未整改。房屋买卖合同证明物业公司的法人代表与房开公司的法人代表是同一人。房开公司与物业公司是利益共同体。被上诉人保利物业公司发表质证意见如下；对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。房屋质量问题由房开公司负责与我方无关。同意法定代表人不能代表为同一主体。双方当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人白林于2015年12月30日与保利物业公司签订了《前期物业服务协议》。该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应恪守。保利物业公司按照协议约定履行了提供物业管理服务的义务，作为合同相对方上诉人白林应当履行支付物业管理费的义务。上诉人白林以被上诉人保利物业公司未履行房屋整改义务为由不支付物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于房屋质量问题，不属于保利物业公司的物业管理服务范围，若房屋确实存在质量问题，应当在房屋保质期内向房开公司主张相应的权利。综上所述，白林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费294元，由白林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年十月二十二日法官助理王李文书记员何家伟