陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终10509号上诉人（原审被告）：杨旋，女，1990年12月28日出生，汉族，住西安市灞桥区灞耿路**。委托诉讼代理人：郭海梅，女，1965年9月20日出生，汉族，住陕，住陕西省咸阳市杨陵区五湖路永丰嘉苑小区**楼****span>上诉人（原审被告）：郑小龙，男，1989年11月7日出生，汉族，住咸阳市杨陵，住咸阳市杨陵区五湖路永丰嘉苑小区**楼****>委托诉讼代理人：郭海梅，女，1965年9月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市杨陵区，住陕西省咸阳市杨陵区五湖路永丰嘉苑小区**楼****>之母。被上诉人（原审原告）：曹宝平，男，1969年3月18日出生，汉族，陕西简能律师事务所主任，住西安市雁塔区雁展路**********。委托诉讼代理人：张兴丽，陕西简能律师事务所律师。上诉人杨旋、郑小龙因与被上诉人曹宝平房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初18408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨旋、郑小龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曹宝平的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由曹宝平承担。事实和理由：2018年7月1日，杨旋、郑小龙与曹宝平签订《房屋租赁合同》时，曹宝平在明知自己的房屋为住宅性质的前提下，却未告知杨旋、郑小龙，将住宅性质房屋当做商业性质房屋租赁给杨旋、郑小龙，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，双方之间的《房屋租赁合同》应属无效且不具备法律效益。杨旋、郑小龙使用涉案房屋截止2019年4月15日，而并非2019年8月15日。且空置房屋所产生的行业经营价值为零。因此不能按照房屋租金来作为判赔标准。曹宝平辩称，经西安南汇房地产营销策划有限公司居间，杨旋、郑小龙经实际查看涉案房屋后，双方才签订涉案《房屋租赁合同》。杨旋、郑小龙以涉案房屋为地址注册营业执照后实际开始经营。故涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，一审认定涉案《房屋租赁合同》生效并成立完全正确。因杨旋、郑小龙经营失败，停止生鲜超市的经营后私自离开。后经曹宝平多次与郑小龙母亲沟通，于2019年12月3日签订委托书，载明杨旋、郑小龙因经营不善，导致涉案《房屋租赁合同》无法继续履行，特此提出解除合同请求，杨旋、郑小龙在本委托书签订之日起3日内清空商铺交付业主。因此双方《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除。在租赁期限内，曹宝平主张按照《房屋租赁合同》约定的标准支付拖欠的房屋租金并无不妥。 曹宝平向一审法院起诉请求：1、判令杨旋、郑小龙继续履行房屋租赁合同，支付拖欠的租金183239元（自2019年3月16日暂计至2019年8月15日）；2、判令杨旋、郑小龙立即支付违约金43977.36元；3、判令杨旋、郑小龙缴清其租赁期间欠缴的物业费、水电等相关费用，暂计50167.42元；4、判令杨旋、郑小龙承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月1日，曹宝平（出租人、甲方）与杨旋、郑小龙（承租人、乙方）及西安南汇房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》，其中第一条约定租赁房屋为西安市曲江新区雁展路华侨城天鹅堡15-10107号商铺；第二条约定租赁用途为生鲜超市；第三条约定租赁期限自2018年9月15日至2023年9月14日；第四条约定租金为36647.8元/月，支付方式为押一付六，租金共计219886.8元，押金36600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第五条约定租赁期内的水费、电费、物业管理费等费用由乙方承担；第九条约定乙方不按照约定支付租金达30日，或欠缴各项费用达壹万元的等情形，甲方有权单方解除合同；第十条约定乙方有上述情形之一的应按年租金的10%向甲方支付违约金，租赁期内乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金10%支付违约金。合同签订后杨旋、郑小龙支付曹宝平押金36600元，及2018年9月15日至2019年3月15日的租金219886.8元。2019年4月15日杨旋、郑小龙停止经营，后委托居间方西安南汇房地产营销策划有限公司将该商铺进行转租，并将商铺钥匙交于该居间方，截止曹宝平起诉之日，杨旋、郑小龙未履行腾房义务，曹宝平未替杨旋、郑小龙垫付过物业费、水电费等相关费用。庭后，曹宝平补充提交了2019年12月3日杨旋、郑小龙向其出具的委托书，其上载明：委托人因经营不善，导致无法继续履行与业主于2018年7月1日签订的西安市曲江新区雁展路华侨城天鹅堡15-10107号商铺《房屋租赁合同》，特此提出解除合同请求，……当于本委托书签订之日起3日内清空商铺交付与业主，如还不能按时交付造成业主无法正常收回、出租该商铺，对业主造成更大的经济损失，即自愿放弃商铺内一应财物。根据上述委托书，曹宝平表示不要求继续履行《房屋租赁合同》，双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除，杨旋、郑小龙质证时陈述其与曹宝平口头约定曹宝平向法院撤诉，其委托曹宝平处理商铺内的物品。一审法院认为，曹宝平、杨旋、郑小龙之间签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行交付租赁房屋及按期缴纳租金的给付义务，结合案件审理的实际情况，本案的争议焦点是：1、曹宝平、杨旋、郑小龙签订的《房屋租赁合同》是否应当继续履行；2、杨旋、郑小龙是否应当支付违约金；3、杨旋、郑小龙是否应当清缴物业费、水电费等相关费用。关于曹宝平、杨旋、郑小龙签订的《房屋租赁合同》是否应当继续履行的问题。本案在审理过程中，杨旋、郑小龙出具《委托书》提出解除合同请求，曹宝平亦认可，双方达成合同解除的合意，故曹宝平、杨旋、郑小龙签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除，合同解除后，杨旋、郑小龙应支付欠付租金，曹宝平要求杨旋、郑小龙支付至2019年8月15日的租金183239元的诉讼请求，应予以支持。关于杨旋、郑小龙是否应当支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案，曹宝平、杨旋、郑小龙签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除。《房屋租赁合同》第四条约定押金36600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第十条约定租赁期内乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金10%支付违约金。根据合同约定，杨旋、郑小龙应支付违约金43977.36元，抵扣押金36600元，杨旋、郑小龙实际应支付的违约金为7377.36元。关于杨旋、郑小龙是否应当清缴物业费、水电费等相关费用的问题。本案曹宝平未替杨旋、郑小龙垫付过物业费、水电费等相关费用，其要求杨旋、郑小龙支付物业费、水电费等相关费用的诉讼请求没有事实依据，应不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、被告杨旋、郑小龙于本判决生效之日起十日内支付原告曹宝平房屋租金183239元；二、被告杨旋、郑小龙于本判决生效之日起十日内支付原告曹宝平违约金7377.36元；三、驳回原告曹宝平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5461元，由曹宝平承担1693元，由杨旋、郑小龙承担3768元。因曹宝平已预交，杨旋、郑小龙应将该款连同上述款项一并给付曹宝平。  二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨旋、郑小龙上诉主张涉案《房屋租赁合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，应认定合同无效。但因涉案《房屋租赁合同》并不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，且《中华人民共和国物权法》第七十七条规定内容亦并非有关房屋租赁合同效力问题的强制性规定，故对杨旋、郑小龙的该主张应不予支持。曹宝平按照合同约定向杨旋、郑小龙交付涉案房屋，杨旋、郑小龙并未按照合同约定向曹宝平支付租金，且在合同履行期内于2019年12月3日出具委托书要求解除涉案《房屋租赁合同》，故杨旋、郑小龙的行为构成违约，一审根据曹宝平请求认定告杨旋、郑小龙向曹宝平支付房屋租金183239元及违约金7377.36元，符合双方合同约定及法律规定，应予以维持。杨旋、郑小龙上诉称其实际经营至2019年4月15日，并非2019年8月15日，一审认定其支付至2019年8月15日租金缺乏依据。因杨旋、郑小龙在2019年8月15日之前均实际占有涉案房屋，且本案即使杨旋、郑小龙于2019年4月15日之后未实际经营，亦并非曹宝平原因导致，故对于杨旋、郑小龙该上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，杨旋、郑小龙的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4187.69元，由杨旋、郑小龙负担。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二Ｏ年十月十九日                       书 记 员  张  舒  涵  1