安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异73号 异议人（案外人）：白学法，男，1978年10月4日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：李振阳，安徽恒言律师事务所律师。 申请执行人：刘四化，男，1977年7月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 申请执行人：朱建义，男，1978年10月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被执行人：安徽九粤置业有限公司，住所地阜阳市颍州区贯清路南侧、颍州南路西侧御景城****，统一社会信用代码91341200MA2MQA7R5P。 法定代表人：路元会，该公司经理。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2020）皖12执他18号执行裁定的指定，在对刘四化、朱建义与安徽九粤置业有限公司（以下简称九粤置业公司）房地产开发经营合同纠纷一案执行中，案外人姚金帮对阜阳市颍州区人民法院作出的（2019）皖1202民初1071号民事裁定，预查封被执行人九粤置业公司位于阜阳市颍州区××时代广场××商住楼××室房屋向本院提出书面执行异议。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人白学法异议称：案涉查封的房产是异议人购买的房屋。2017年2月6日，异议人与九粤置业公司签订有《商品房买卖合同》，异议人购买九粤置业公司开发的九龙时代广场5号商住楼603室房屋，合同签订当日，异议人向九粤置业公司支付全部购房款。2019年2月6日，九粤置业公司将案涉房屋交付给了异议人居住，后异议人按规定缴纳了住宅专项维修基金。因九粤置业公司逾期交房，异议人曾向阜阳市颍州区人民法院提起诉讼，阜阳市颍州区人民法院判令九粤置业公司支付异议人逾期交房违约金10585元。案件在执行中，因九粤置业公司无财产可供执行，阜阳市颍州区人民法院裁定终结了本次执行程序。异议人认为，案涉房屋至今无法办理不动产权证书，系由九粤置业公司过错所导致，该房屋现已不属于被执行人九粤置业公司的财产，阜阳市颍州区人民法院查封案涉房屋，侵犯了异议人的合法权益。请求颍东区人民法院停止对案涉房屋的执行，并及时解除对该房屋的查封。 异议人白学法为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人白学法的身份证、户口簿、结婚证，证明其主体资格； 2、《商品房买卖合同》、房款付款收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国邮政储蓄银行账户对账单、《商品房预售许可证》，证明异议人与九粤置业公司签订商品房买卖合同合法有效，且异议人已支付购房款290000元的事实； 3、住宅专项维修资金专用收据及九粤置业公司出具的《说明》，证明异议人已按要求缴纳了购房专项维修资金，九粤公司也将案涉房屋交付给异议人的事实； 4、阜阳市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询证明》，证明异议人及其家属和未成年子女名下无其他居住的房屋； 5、阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初2802号民事判决书、（2019）皖1202执3069号执行裁定书，证明案涉房屋为异议人所购买，九粤置业公司因延期交房，被阜阳市颍州区人民法院判决向异议人支付逾期交房违约金的事实。 申请执行人刘四化、朱建义未答辩。 被执行人安徽九粤置业公司未答辩。 本院审查查明：刘四化、朱建义与九粤置业公司、丁传彪合资、合作开发房地产合同纠纷一案，阜阳市颍州区人民法院于2019年6月5日作出（2019）皖1202民初1071号民事调解书，调解协议内容为：一、解除原、被告双方于2016年7月13日签订的《合作协议书》；二、被告九粤置业公司于2019年7月13日之前一次性支付原告刘四化、朱建义本金400万元，被告九粤置业公司于2019年9月30日之前一次性支付原告刘四化、朱建义本金200万元，2020年1月31日之前被告九粤置业公司一次性支付原告刘四化、朱建义本金360万元，该款履行完毕后，双方永无纠纷；三、如被告九粤置业公司未按上述任意一项协议履行还款义务，原告有权按照被告九粤置业公司未偿还的本金主张利息（自到期次日起按月利率2%计算）申请执行；四、丁传彪对上述协议承担一般保证责任；五、案件受理费93800元，减半收取46900元，诉讼保全费5000元，共计51900元，由原告刘四化、朱建义共同负担。在诉讼中，阜阳市颍州区人民法院作出（2019）皖1202民初1071号民事裁定，于2019年1月30日依法预查封了被执行人九粤置业公司位于阜阳市颍州区××商住楼××室房屋。2020年4月20日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2020）皖12执他18号执行裁定，裁定安徽省阜阳市颍州区人民法院于2019年6月5日作出的（2019）皖1202民初1071号民事调解书由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。 另查明：2017年2月6日，异议人白学法与九粤置业公司签订了《商品房买卖合同》，异议人购买九粤置业公司开发的九龙时代广场5号商住楼603室房屋。合同约定：房屋建筑面积102.86平方米，每平方米2819.40元，房屋总价款为290000元，买受人应一次性付清购房款，交房时间为2017年12月31日。合同签订后，异议人按约于合同签订当日支付购房款290000元，九粤置业公司为异议人出具了房款收据。2019年2月6日，九粤置业公司将案涉房屋交付给白学法，白学法于2019年2月14日缴纳了所购房屋住宅专项维修资金。因九粤置业公司没有按照合同约定时间交房，白学法便向阜阳市颍州区人民法院提起诉讼，要求九粤置业公司承担逾期交房违约金，阜阳市颍州区人民法院于2019年6月21日作出（2019）皖1202民初2802号民事判决：判决被告九粤置业公司于本判决生效之日起十日内支付原告白学法逾期交房违约金10585元。该案在执行中，阜阳市颍州区人民法院于2019年8月30日作出（2019）皖1202执3069号执行裁定，终结本次执行程序。 又查明：2000年以来，白学法及其妻子李秀侠和未成年子女名下无住房登记信息。 还查明：九粤置业公司为有限责任公司，现任法定代表人路元会，经营范围：房地产投资、开发、销售；自有房屋租赁；物业服务、保洁服务。该公司已取得了九龙时代广场5号楼《商品房预售许可证》，许可证号为（阜）房预售证第201700090号。 本院认为：案涉查封的九龙广场5号商住楼603室房屋，系异议人白学法为生活消费需要而购买的商品房，该房屋系作为房地产经营者九粤置业公司所开发，虽预登记在九粤置业公司名下，但在阜阳市颍州区人民法院实施查封前，异议人白学法作为商品房消费者已就案涉房产与九粤置业公司签订了《商品房买卖合同》，九粤置业公司也取得了案涉房屋预售许可，白学法已支付全部购房款，且其家庭成员名下也没有用于居住的其他房屋，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定全部构成要件。案外人白学法提出的执行异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对预登记在被执行人九粤置业公司名下，位于阜阳市颍州区××广场××商住楼××室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  门大勤 人民陪审员  闫世伟 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。