陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终12262号 上诉人（原审原告）：孙晨，男，汉族，1990年1月3日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：叶肃杰，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晓静，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安德茂兴房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：魏铭权，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雨，女，汉族，1986年11月13日出生，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人孙晨与上诉人西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称：德茂兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初7364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月4日，孙晨、德茂兴公司双方签订了合同登记号为Y14133558的《商品房买卖合同》，约定由孙晨购买德茂兴公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房，房屋建筑面积124.91平方米，总价为694045元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格（验收报告或会议纪要）的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；合同签订后，孙晨按照合同约定向德茂兴公司支付了购房款，涉案房屋交付至今已满一年。庭审中，孙晨明确其诉讼请求第一项，要求德茂兴公司提交资料备案的房屋信息为：西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房。德茂兴公司认可其向孙晨交付房屋365日后，未能按照合同约定将涉案房屋办理产权登记需要提交的资料报产权登记机关备案。孙晨诉至原审法院称，其与德茂兴公司于2014年12月4日签订《商品房买卖合同》一份，约定德茂兴公司将海伦国际第32幢1单元26层2603号房出售给其。合同第八条约定，德茂兴公司应在2015年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给其。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后365天内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，其支付了全部房价款694045元。2015年5月30日其去收房，发现小区的水、电、天然气等基础设施未达到使用条件，其因急于住房，无奈之下被迫接收了房屋。收房后，德茂兴公司未在交付房屋后365日将办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，至今未将房屋所有权证办理完毕，已构成违约，其认为，德茂兴公司违约情形长达4年，截止目前违约情形还在持续，导致其长期无法取得房屋权属证书，给其的生活带来诸多不便。德茂兴公司的违约行为性质非常严重，合同约定的违约金标准明显过低，故其主张要求德茂兴公司按已付房价款2%的标准向其支付违约金，现诉至法院，请求：1、德茂兴公司将办理产权登记所需要由德茂兴公司提供的资料报送产权登记机关备案；2、德茂兴公司向其支付违约金13880.90元；3、本案诉讼费由德茂兴公司承担。德茂兴公司辩称，涉案小区为城改项目，办理房产证大概在2022年12月31日前办理完成，关于房产证逾期赔付德茂兴公司同意按合同约定条例执行。原审法院认为,孙晨、德茂兴公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，德茂兴公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限提交办理房屋产权登记资料备案的义务，但德茂兴公司至今未提交，致使孙晨未取得房屋产权证书，故德茂兴公司理应继续将涉案房屋办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案。因德茂兴公司逾期提交备案资料，该项行为已构成违约，应按照合同约定，按房价款的0.5%向孙晨支付违约金，计算为3470.22元。孙晨要求将违约金标准调整至总房价款的2%，但未向法庭提交因德茂兴公司逾期办证的违约行为给其造成的实际损失，故举证不能的不利后果，应由孙晨自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院遂判决：一、被告西安德茂兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告孙晨购买的位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告西安德茂兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙晨支付逾期办证违约金3470.22元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告孙晨其余诉讼请求。本案案件受理费147元，减半后73.5元由被告西安德茂兴房地产开发有限公司承担50元，剩余部分由原告自行承担。因原告已经全部预交，故被告应在履行金钱给付义务时一并支付给原告。宣判后，孙晨、德茂兴公司均不服，向本院提起上诉。孙晨向本院提起上诉称，1、原审判决以其未能举证证明实际损失为由，对其要求提高违约金的请求不予支持，明显违反了《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定。德茂兴公司持续违约导致其长期无法取得房屋权属证书，所购房屋无法正常交易，给其生活上带来诸多影响和不便，其由此遭受的损失明显高于合同约定的总房款0.5%的违约金。其的损失虽然难以确定但确实存在且必然不断扩大。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，以及上述司法解释的规定，参照中国人民银行逾期贷款利息标准，酌情主张按照已付房款总额的2%标准支付违约金，事实清楚，法律依据充分，应当予以支持，所以并不存在举证不能一说。2、原审法院对其提高违约金的诉请不予支持，也明显有违公平原则。德茂兴公司违约事实明确，违约程度严重，违约行为持续时间已长达4年之久，并且截至目前违约情形还在持续，短期之内都无法解决。而合同约定的逾期办证违约金的计算标准远低于中国人民银行同期存款利率标准，明显与违约金的惩罚性质不符，违反了公平原则。德茂兴公司至今未办理竣工验收，致使房屋权属登记不符合办理条件，由于合同约定逾期办证违约成本过低，根本没有压力促使德茂兴公司履行合同义务，德茂兴公司的违约行为将继续长期损害其的合法权益。综上，请求：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7364号民事判决书第二项，并依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、判令由德茂兴公司承担本案一、二审全部诉讼费用。德茂兴公司辩称，案涉商品房买卖合同系双方意思自治，自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，双方均应遵守。孙晨确实未提交任何证据证明一审所判决的违约金难以弥补其损失，应当承担举证不能的后果。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。德茂兴公司在本案审理中自愿向本院申请撤回上诉，本院依法予以准许。本院认为，孙晨与德茂兴公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案双方当事人对于德茂兴公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是德茂兴公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，孙晨截止本案二审依然无法证明德茂兴公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且原审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，应给予了德茂兴公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，孙晨的上诉请求依法应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。孙晨预交的147元二审案件受理费，由孙晨负担；西安德茂兴房地产开发有限公司预交的147元二审案件受理费，减半收取73.5元，由西安德茂兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十月二十日   书 记 员  范 致 远 1