安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初3629号 原告（案外人）：蚌埠万福房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道**，统一社会信用代码913403006694794397（1-1）。 法定代表人：陈向东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪兵，安徽明锐律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈洪忠，男，1976年3月4日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：吴玉松，安徽百舜律师事务所律师。 被告（被执行人）：王志新，男，1970年10月14日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。 被告（被执行人）：余梅，女，1974年3月3日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区，现住安徽省蚌埠市禹会区。 原告蚌埠万福房地产开发有限公司与被告陈洪忠、王志新、余梅案外人执行异议之诉一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蚌埠万福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈雪兵，被告陈洪忠的委托诉讼代理人吴玉松，被告王志新、余梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蚌埠万福房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋系原告所有；2、请求对安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋即执行标的物停止执行。 事实和理由：怀远县人民法院在执行被告陈洪忠申请执行被告王志新、余梅民间借贷纠纷一案中，将被告王志新按揭购买原告开发的坐落在安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03的住房一套裁定作价抵付给了被告陈洪忠。原告认为，安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋登记的所有权人系原告，被告王志新只是该房屋买卖合同项下的买受人，且该房屋系王志新从交通银行蚌埠分行按揭贷款983000元购买的。该房屋的买卖双方至今没有向房地产交易机关申请房屋所有权的转移登记，该房屋尚没有登记在王志新的不动产登记薄上，王志新并不是房屋所有人。为此，原告向怀远县人民法院提出执行异议，怀远县人民法院以原告没有在异议指向的执行标的执行终结前提出，裁定驳回了原告的异议申请。之后，原告向蚌埠市中级人民法院提出复议，蚌埠市中级人民法院于2019年4月12日向原告邮寄送达了(2019)皖03执复9号执行裁定书，以相同理由驳回了原告的复议申请，维持怀远县法院的执行裁定。原告认为，上述房屋登记的所有权人系原告，被告王志新只是该房屋买卖合同项下的买受人以及该房屋按揭贷款合同项下的借款人，如果法院依法处置王志新该房屋买卖合同项下的权利，需经过房屋买卖合同和个人住房抵押贷款合同相对方即原告和交通银行蚌埠分行的同意，并须对王志新上述合同项下的义务处理完毕。因为该房屋系按揭贷款购买,目前因拖欠银行贷款未还，银行已经从原告的按揭保证金账户扣划80余万元用于还贷。怀远法院拍卖上述预售商品房的执行款依法依理均应当优先用于偿还剩佘的按揭贷款。本案分期付款购房的购房人即被告王志新向开发商即原告购房釆用分期付款的方式，此时如果拟执行该房屋，执行款必然应当优先用于支付未付清的剩佘购房款。合同权利义务必须一体化处理，不可能把代表合同权利的房子拍卖了，留下支付价款的义务不予处理。购房人王志新的其他债权人即被告陈洪忠等主张执行购房人王志新的预售商品房，本质是一个代位权，代位取得的权利不可能优于原合同主体。因此，原合同主体在合同项下应负担的义务，处置商品房后应该优先获得履行。按揭贷款购房形成的是〃三角关系〃，不要机械的把房屋买卖合同，贷款合同及开发商对银行的阶段性担保合同理解为三个不相干的线性合同。这样理解完全背离按揭贷款购房这个交易的本质。按上面的理解，银行是否办理抵押预告登记，是可以不予考虑的。预抵押登记的典型效果，应该是预防第三人先于银行取得第一顺位抵押权，至于是否有优先性，确实有争议。鉴于实践中，很多情况下还是不做预告登记的，是否进行预告登记不作为必要条件更能平衡各方利益。 陈洪忠辩称：1、陈洪忠依法取得安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋所有权，系涉案房屋的所有人。怀远县人民法院于2018年6月25日作出(2017)皖0321执1023号执行裁定，于2018年8月30日作出(2017)皖0321执1023号之五执行裁定,将王志新、余梅所有的位于安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋(商品房买卖合同编号201311110120)交付给陈洪忠，陈洪忠将抵付后应返还的余款705708.67元交到法院帐户，2018年8月30日陈洪忠将705708.67元存入法院帐户。依据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第五十九条规定，人民法院应当作出裁定以物抵债，强制以物抵债的裁定一经送达即发生法律效力，裁定生效后将抵债物交付给申请执行人。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”根据上述法律规定，陈洪忠依法取得安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋所有权，系涉案房屋的所有人。2、原告要求对安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋停止执行没有法律依据。涉案房屋物权已被生效的执行文书改变，陈洪忠依法取得涉案房屋所有权。2018年8月8日，怀远县人民法院已作出终结(2017)皖0321执1023号案件的执行。尽管原告于2018年11月9日向怀远县人民法院提交《案外人执行异议申请书》，怀远县人民法院于2018年12月13日作出（2018）皖0321执异67号执行裁定书，原告不服申请复议，蚌埠市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）皖03执复9号执行裁定书驳回上诉人复议申请，维持原执行裁定，现原告要求对安徽省蚌埠市君临天下B2#栋-2-03房屋停止执行没有法律依据。 王志新辩称，钱是银行扣得，我没有恶意欠付借款，原告应该起诉银行或者我本人。原告诉讼请求不成立。 余梅辩称，我要求停止执行涉案房产，我与陈洪忠的借款纠纷我没有收到判决书也没有通知我开庭，我不同意原告第一项诉讼请求。 本院经审理查明：2013年11月11日，王志新与蚌埠万福房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，王志新购买蚌埠万福房地产开发有限公司开发的君临天下B2栋-2-03预售商品房，2013年11月13日王志新用涉案房屋与交通银行股份有限公司蚌埠分行签订个人房产抵押贷款合同，未办理抵押登记。 2018年6月25日本院作出（2017）皖0321执1023号执行裁定，将被执行人王志新、余梅所有的位于安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋（商品房买卖合同编号201311110120）抵付给申请执行人陈洪忠。该房屋实际作价1303312元，扣除被执行人欠申请执行人借款597603.33元，陈洪忠将多余款项705708.67元已交付本院。2018年7月27日，上述裁定已送达双方当事人。2018年8月8日，本院作出（2017）皖0321执1023号执行裁定，终结案件执行。2018年11月9日，蚌埠万福房地产开发有限公司对上述执行标的提出书面异议，2018年12月13日，本院作出（2018）皖0321执异67号，驳回蚌埠万福房地产开发有限公司的异议申请。蚌埠万福房地产开发有限公司不服，向蚌埠市中级人民法院申请复议，2019年3月28日，蚌埠市中级人民法院驳回蚌埠万福房地产开发有限公司的复议申请。2019年4月26日，蚌埠万福房地产开发有限公司向本院提出案外人执行异议之诉，2019年7月17日，本院作出（2019）皖0321民初2883号民事裁定书驳回蚌埠万福房地产开发有限公司的起诉。蚌埠万福房地产开发有限公司不服，向蚌埠市中级人民法院提起上诉，蚌埠市中级人民法院撤销安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初2883号民事裁定书，本案指令安徽省怀远县人民法院审理。 本院认为，2013年11月11日蚌埠万福房地产开发有限公司与王志新签订了商品房买卖合同，将位于安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋卖给王志新，该商品房买卖合同合法有效，王志新依据该合同获得涉案房屋。故蚌埠万福房地产开发有限公司要求确认安徽省蚌埠市君临天下B2栋-2-03房屋系其所有的诉讼请求，本院不予支持。 王志新用涉案房屋向交通银行股份有限公司蚌埠分行抵押贷款，未办理抵押登记，交通银行股份有限公司蚌埠分行对涉案房屋没有优先受偿权，蚌埠万福房地产开发有限公司为抵押贷款提供担保，蚌埠万福房地产开发有限公司履行保证责任替王志新偿还银行抵押贷款，蚌埠万福房地产开发有限公司有向王志新追偿的权利，因其偿还的银行贷款对涉案房屋没有优先受偿权，故蚌埠万福房地产开发有限公司替王志新偿还银行抵押贷款获得的追偿权对涉案房屋也不具有优先受偿权，即蚌埠万福房地产开发有限公司对该执行标的不享有足以排除法院强制执行的权益。故原告蚌埠万福房地产开发有限公司对君临天下B2栋-2-03房屋停止执行的诉讼请求,本院不予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期间问题的批复》、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告蚌埠万福房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告蚌埠万福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  常美琴 审 判 员  吴 勇 人民陪审员  刘志强 二〇二〇年十月十四日 法官助理陈双双 书记员姚银洁 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。