陕西省西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0116民初7996号 原告：郭强。原告：李婷。被告：陕西明辰房地产开发有限公司。法定代表人：高玉霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：史革俊，陕西仁和万国律师事务所律师。原告郭强、李婷诉被告陕西明辰房地产开发有限公司（以下简称陕西明辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭强、李婷，被告陕西明辰公司之委托诉讼代理人史革俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭强、李婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，履行为原告办理房屋权属证书的义务，并支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计3311.64元；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金共计21128.26元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于西安市长安区韦曲广场北路明威橡树湾小区X幢X单元X层XXXX号商品房一套，总房款为662328元，交房期限为2015年12月31日，被告于房屋交付后540个工作日为原告办理不动产产权登记证书，逾期办理按已付房价款的0.5%赔偿原告损失。合同签订后，原告依约完全履行了支付房款的义务。2016年1月份，被告向原告发出入伙通知书，交付不具备竣工备案表的房屋，原告拒收。2017年10月,被告向原告交付房屋，距离约定的交房日期逾期639天。根据该合同第九条约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金21128.26元。原告收房后，至今未取得房屋产权登记证书，被告依约应按已付房款的0.5%向原告支付违约金，故原告提起诉讼。被告陕西明辰公司辩称：一、原告要求被告履行为其办理明威橡树湾小区5幢1单元10层11002号房屋的不动产权证书的诉讼请求，无事实及法律依据。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当履行的义务是“在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人（即本案被告）提供的资料报产权登记机关备案”。同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，房屋买受人（原告）是申请办理房屋权属登记的法定义务人，被告仅承担协助和提供必要资料的义务。另，办理房屋不动产权证书是国家有关行政机关的法定职权，而非被告的职责。二、原告要求被告支付迟延办理不动产权证书违约金3311.64元的诉讼请求不能成立。首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，出卖人才承担退房或支付违约金的责任。本案原告未取得房地产权属证书，不是由被告的责任造成的。涉案房屋系城改项目，因政府相关部门对涉案房屋项目用地的出让地价评估审定工作尚未完成，导致被告不能在产权登记机关备案。被告为尽快取得土地使用权证，专门向政府相关部门发文请求先行缴纳土地出让金，以尽快完成备案手续，但政府相关部门未予回复。故，未能按时提交办理房地产权属登记备案资料的责任不在被告，原告要求被告支付违约金的条件未能成就。其次，依据我国相关法律规定，取得房地产权属证书必须由买受人提出申请，出卖人提供相关资料，而买受人至今也未向房屋产权登记机关提出登记申请，故未取得房地产权属证书的责任不在出卖人。最后，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告需要支付违约金的另一前提条件是未能取得房地产权属证书而非未能在规定时间内提交备案资料。三、关于原告主张逾期交房违约金一节，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，房屋交付期限为2015年12月31日前，原告承认被告于2016年1月向其发出入伙通知书（即收房通知），并提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但其以被告未提交《竣工验收备案登记表》为由拒绝收房。被告认为，《商品房买卖合同》约定的交房条件有四项，原、被告一致选择的交房条件为“该商品房经验收合格”，而非“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，且该栋楼的其他业主都按照合同约定于2016年1月前接受了被告交付的房屋，且均未提出异议，足见，被告不存在逾期交房情形，因此不承担逾期交房的违约金，即使认定为逾期交房，原告的主张也已过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定。由原告购买被告开发建设的明威橡树湾小区第X幢X单元X层XXXX号房屋，房屋总价款为662328元。合同第八条约定，被告应当于2015年12月31日前，将具备下列第一种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情形外，被告未按合同规定的期限交付房屋的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，原告有权解除合同或继续履行合同，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告退房或者不退房处理，原告选择退房的，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还原告，并按已付房价款的0.5%赔偿原告损失；原告选择不退房的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。该合同落款处有原告的签名及印章、被告的合同专用章。双方签订合同后，原告依约向被告支付房款662328元。2016年1月，被告向原告发出入伙通知书，通知原告收房。2016年1月3日，原告向被告提交特殊申请单，上载特殊申请原因为：因明威橡树湾一期X号XXXXX房按合同约定于2015年12月31日收房，但按合同约定11条未达收房条件，因此业主郭强、李婷不能收房，在达到收房条件后收房，在此期间产生的费用由开发商承担，与业主郭强、李婷无关，其它未尽事宜按原合同执行。同年1月4日，被告的销售总监在特殊申请单上批注： “同意   2016年9月30日前再不安排收房事宜”。后，原告于2019年10月1日签收了被告交付的业主入伙物品，接受了被告交付的房屋，同时缴纳了自2017年10月1日之后的物业服务费。2020年7月21日，原告诉至本院。截止本案法庭辩论终结前，被告仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，原、被告各坚持其诉辩意见，调解不立。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房款发票、情况说明、特殊申请单、业主签约文件、橡树湾物业费收费票据、西安市国土资源局文件、陕西明辰房地产开发有限公司文件、西安市长安区建设局文件等证据在卷为凭，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2015年12月31日前，依规将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，逾期交付的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。实际履行中，被告于约定的交付期限届满前通知原告收房，但原告于2016年1月3日以被告交付的房屋不符合交付条件为由拒收，并向被告提交特殊申请单，特殊申请单载明拒绝收房理由和损失承担，被告的销售总监在该申请单上签字同意，后，原告于2019年10月1日签收了被告交付的房屋，并缴纳了自2017年10月1日起的物业服务费，据此，本院认为，被告签署特殊申请单的行为系对其迟延交房行为的自认，构成违约，故被告应自最后交付期限的次日起至2017年10月1日止，按总房款662328元的日万分之0.5向原告承担逾期交房违约金。对逾期交房违约金的起算时间一节，因原告于2020年6月5日向本院提起诉讼，被告提出诉讼时效抗辩，本院认为被告的诉讼时效抗辩理由成立，故应自2017年6月5日起算。综上，逾期交房违约金，应按662328元的日万分之0.5，自2017年6月5日起计算至2017年10月1日止，为3940.85元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。现原告已依约支付了购房款，被告已将涉案房屋交付原告，但被告至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对原告要求被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的请求，本院予以支持。对原告要求被告履行为原告办理房屋权属证书的义务一节，无事实及法律依据，本院不予支持。对原告要求被告主张逾期提交备案资料的违约金一节，因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可选择不退房，由被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，现因被告未依约将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告未能在约定的期限内取得房屋权属证书，原告选择不退房，要求被告按已付房价款662328元的0.5%向其支付逾期办理初始登记致无法办理房屋权属证书的违约金3311.64元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告郭强、李婷所购买的明威橡树湾小区第X幢X单元X层XXXX号房屋不动产权属证书需要由被告陕西明辰房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭强、李婷逾期提交备案资料的违约金共计3311.64元；三、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭强、李婷逾期交房的违约金共计3940.85元；四、驳回原告郭强、李婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，原告已预交，本院减半收取计205.5元，由原告承担144.5元，由被告承担61元，于本判决生效后十日内给付原告，余款205.5元由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     李会茹      二〇二〇年  十 月 二十 日    书 记 员     张  欢       1