浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2133号上诉人（原审被告）：李春红，女，1987年4月16日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县。被上诉人（原审原告）：杨燕群，女，1984年7月15日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：王国强，上海昌鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴恒地房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区余新镇余北大街******，统一社会信用代码91330402MA28AP692Y。法定代表人：铁朝永，公司总经理。委托诉讼代理人：徐亚明、范众骥，浙江海翔律师事务所律师。原审被告：上海壹山房地产经纪有限公司，住所，住所地上海市松江区**昌路******社会信用代码91310117MA1J1AQB4D。法定代表人：李春红。上诉人李春红因与被上诉人杨燕群、嘉兴恒地房地产开发有限公司（以下简称恒地公司）、原审被告上海壹山房地产经纪有限公司（以下简称壹山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春红上诉请求：1.撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020)浙0402民初2083号民事判决书，查清事实发回重审或依法改判；2.要求追加泰然资产管理有限公司宁波分公司（以下简称泰然公司）及金地都会艺境小区销售人员姚檀雅为本案被告。事实和理由：1.对于合同纠纷，民事诉讼法规定的诉讼时效为二年，《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案事件发生时间为2017年8月2日，至起诉立案受理时间2020年3月30日，已超过两年的诉讼时效。2.一审认定“杨燕群应李春红的要求将差额160000元汇入其指定账户（其中50000元转入泰然公司，另110000元转入李春红个人账户）”，与事实不符。160000元中的110000元转入李春红个人账户，50000元系由当时接待的姚檀雅提供POS机刷卡支付，这从一审中提供的证据可以看出。因此，50000元的所得者为泰然公司，而非李春红。李春红还通过泰然公司提供的P0S机刷付100元，作为刷卡的费用，支付到泰然公司。3.一审认定“由壹山公司出具收款收据”，内容为：收款事由为费用，就己经告知所收取的为费用及服务费。其实本意当时是要出具2份不同的收据，确认110000元由壹山公司收取，50000元由泰然公司收取，但当时销售与杨燕群嫌麻烦，就由壹山公司一并出具了收据。4.杨燕群在一审中提供的《购房定金协议》中记载“补充内容：2017年8月20日之前（含8月20日）到案场签订首付合同及交付首付款，信用问题贷款不下来，定金可退，其余个人问题定金不可退”，而杨燕群签订首付合同、交付首付款日为2017年8月21日，按协议约定定金20000元不可退还。李春红也明确告知杨燕群总房款，且杨燕群认可了此房款并支付定金20000元。5.恒地公司答辩称“李春红、壹山公司与恒地公司间没有任何关系，从未与李春红、壹山公司达成任何书面协议或进行过授权”，与事实不符。李春红可以提供其于2017年8月2日拍摄的案场销讲一张（20-508的销售价格明细）、2017年8月5日由开发商提供的部分房源信息、2017年8月8日拍摄20-906的销售价格明细、2017年8月21日拍摄的刷卡凭条，这些记录都由软件时光相册保存。与李春红联系的开发商销售人员为其指定的2位销售人员（姚檀雅、胡沁），系作为李春红上海客户指定接待人员。李春红在金地都会艺境小区售楼处销售部分房源的时间是从2017年7月1日至2017年9月1日，之后未再对外拓展客户。李春红是在金地公司默认授权情况下对外寻找客户，帮其销售此房源。6.李春红主张收取的110000元为杨燕群的茶水服务费，分别由以下几个人所得：上海的毛宁引荐过来分取45000元、李志明收取5000元（联络上海的毛宁过来带客户看房）、朱新桃收取50000元（为开发商内部关系费用）。李春红已经将相关资料提供给法院，在法庭笔录中也有提及。实际李春红到手的只有10000元，一审判决李春红承担160000元，有失公允。7.一审认定“且抗辩认为涉案的160000元为服务费，故应提供居间合同及服务合同，证明其收费的合法依据”。虽然李春红并未提供纸质的居间合同及服务合同，但谈判内容及《购房定金协议》和收款收据证明杨燕群默认此服务合同，且口头协议也可被认为是合同或协议。此外，杨燕群是从邻居那得知其房款比他人房款多了160000元，但邻居并非在同一时期购买房屋。综上，一审判决与事实不符，请求二审依法改判。杨燕群辩称，1.本案不存在超过诉讼时效的问题。2.关于钱款问题，16万元中的5万元不论流向何处，都是应李春红的要求刷到另一个POS机的。恒地公司辩称，一、本案争议的标的16万元价款并非购房款。恒地公司按房屋买卖合同约定正常收取房款、装修款和车位款，从未授意任何第三方加收房款。李春红及壹山公司也认可该价款系服务佣金，而非房款。恒地公司于售房前和售房时在认购须知及买卖合同中皆告知杨燕群，应将房屋价款支付至恒地公司开立的指定账户。杨燕群仍将16万元款项支付至无关第三方处，应对其自身行为负责。二、恒地公司从未收到过该16万元价款。李春红及壹山公司在一审庭审过程中明确确认从未将收到的16万元价款支付给恒地公司。李春红称转给朱新桃50000元系开发商内部关系费用，但朱新桃与恒地公司无任何关联。在一审庭审过程中，李春红称朱新桃系壹山公司的实际控制人，该转账记录也说明李春红将收取的价款支付给了其幕后老板，至于其备注内容仅为李春红自行备注，并不能表明恒地公司曾收到过该16万元价款。三、恒地公司与李春红、壹山公司之间不存在任何关系，恒地公司从未与李春红、壹山公司达成任何书面协议或形成授权关系。恒地公司与杨燕群签订的认购书及相应购房流程单中签字的皆为恒地公司员工“姚檀雅”，并无杨燕群所述的由李春红现场办理卖房手续的情况。杨燕群所述的李春红拿合同盖章等事项皆为其捏造。此外，案涉房屋由恒地公司于2020年6月30日取得预售许可证并可对外销售，不存在李春红及壹山公司所述的该房屋不对外销售的情况，恒地公司所收取的房屋价款直接在2017年8月21日当天收取。李春红提供的案场销讲等材料并非恒地公司制作，房源信息等也通过各种渠道自行获取。综上，本案标的16万元价款与恒地公司无关。壹山公司辩称，收据上壹山公司的公章的真实性有待考证。一般情况下，壹山公司开的收据是会写收款人的名字、金额、事由，但杨燕群提供的收据和正常的收据不同，其合理性有待考证。杨燕群向一审法院起诉请求判令：1.李春红、壹山公司、恒地公司共同返还杨燕群额外支付的购房款160000元；2.李春红、壹山公司、恒地公司支付杨燕群以160000元为本金的相应利息(自2017年8月21日起，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%，暂计算至2019年8月19日为15390元，该日后，按全国银行间同行业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际付清日止)。一审法院认定事实：2017年8月2日，杨燕群通过另一房屋中介毛宁（音）认识李春红，杨燕群欲购买嘉兴市××小区××幢××室房屋，杨燕群与壹山公司商定所涉房屋总价为1160831元，并订立《购房定金协议》后，支付购房定金20000元。2017年8月21日，杨燕群随案外人毛宁（音）前往嘉兴实地看房，经李春红引见，杨燕群与恒地公司的销售工作人员姚檀雅见面，杨燕群表示对案涉房屋满意，即与恒地公司签订《浙江省商品房买卖合同》、艺华府第(嘉兴金地·都会艺)装修合同、艺华府第(嘉兴金地·都会艺)地下车位)地下车位使用权转让协议后，杨燕群支付全部购房款960931元，由恒地公司开具了相应的购房、装修、地下车位、地下车位款发票燕群根据李春红的要求将剩余160000元差价，其中50000元转入泰然公司账户，另110000元转入李春红个人账户，由壹山公司出具收款收据，收款事由为费用。2019年8月28日，杨燕群与同小区业主沟通得知，在2017年7、8月类似案涉房屋销售价为100万元，并不存在所谓的有160000元的差价。杨燕群即找李春红、壹山公司、恒地公司交涉无果，又于2019年9月9日向嘉兴市南湖区余新派出所以诈骗罪报案，声称在金地艺境被骗160000元，后被告知系民事纠纷。现因李春红、壹山公司、恒地公司之间互相推诿，拒不退还差价。故诉至法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案双方的陈述，双方对案涉嘉兴市××小区××幢××室房屋总价款960931元的买卖事实均不持异议。本案的争议焦点为杨燕群按李春红的要求多支付的160000元，是否属于购房款，有无合同依据，李春红、壹山公司、恒地公司是否应共同返还。根据本案查明的事实，该160000元系李春红、壹山公司收取的费用，与涉案的《浙江省商品房买卖合同》、艺华府第（嘉兴金地·都会艺）装修合同、艺华府第（嘉兴金地·都会艺）地下车位）地下车位使用权转让协议无任何关联性、壹山公司确己收取该费用，且抗辩认为涉案的160000元为服务费，故应当提供居间合同及服务合同，证明其收费的合法依据。现根据李春红、壹山公司所谓的购房定金协议，该协议无杨燕群签名，所涉房屋所有权也非李春红、壹山公司所有，且也未经恒地公司授权或事后追认。李春红、壹山公司对其收取的160000元费用应当提供合同依据，在没有证据证明的情况下，杨燕群即受损失人有权请求其返还。关于杨燕群主张恒地公司承担共同返还义务无事实及法律依据，不予支持。综上，一审依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李春红、壹山公司于判决生效之日起七日内返还杨燕群人民币160000元及利息损失（自2017年8月21日起，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%，暂计算至2019年8月19日为15390元，该日后，按全国银行间同行业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际付清日止）；二、驳回杨燕群其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1904元，由李春红、壹山公司共同负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，李春红向本院提交了以下证据：证据一，《金地都会艺境答客问》复印件一份，证明李春红、壹山公司帮恒地公司销售房源。杨燕群经质证认为，对证据的三性无异议，确为李春红在帮助恒地公司销售房源。恒地公司经质证认为，对真实性不认可，这些材料并非恒地公司制作，李春红未提供原件，该证据也与本案不具有关联性。恒地公司从未授权李春红销售房屋。授权应有书面的明确意思表示，李春红提供的包括房源信息等材料，均可通过各种渠道自行收集打印，仅凭这些材料无法证明恒地公司授权李春红销售房屋。壹山公司经质证认为，对该证据认可。证据二，金地都会艺境20—508房屋价目表1页、有关房源信息图片2页（复印件/打印件），证明李春红、壹山公司帮恒地公司销售房屋。杨燕群经质证认为，对上述证据均认可，李春红确实是在帮恒地公司销售房屋。恒地公司经质证认为，对真实性不认可，该证据也与本案不具有关联性。售房信息是对外公开的，任何人可以收集并制作，无法证明恒地公司授权李春红销售房屋。壹山公司经质证认为，对上述证据认可。证据三，图片打印件1页，证明当时李春红是穿便装帮助恒地公司销售房屋。杨燕群经质证认为，对真实性无法确认，也无法确认该图片的拍摄时间和地点。恒地公司经质证认为，对真实性不认可，无法确定拍摄时间，且拍摄时间也可自由调整。且据李春红自述，其当时穿的不是恒地公司的工作服，恰恰说明恒地公司没有授权李春红销售房屋。壹山公司经质证认为，对该证据予以认可。证据四，手机银行转帐明细打印件2页，证明杨燕群确实有转2万元到李春红帐户上，当日李春红即将该款转给朱新桃，朱新桃不是恒地公司的人员，也不是壹山公司的人员，李春红是通过朱新桃拿到恒地公司的房源。杨燕群经质证认为，对证据四的真实性认可，对证明目的也认可，该2万元最终是交到恒地公司的，最终结算时该款也计算在房价内。恒地公司经质证认为，对真实性认可，对证明目的不认可，该2万元与金地公司无关，李春红已认可朱新桃不是恒地公司的员工，所有的房款都是在杨燕群和恒地公司签订书面买卖协议当天支付的。该2万元并非杨燕群通过朱新桃转给金地公司，杨燕群在购房当日即将2万元支付给了恒地公司。壹山公司经质证认为，对该证据认可。证据五，转帐记录截图打印件1页，证明李春红仅收到杨燕群11万元。杨燕群经质证认为，对真实性确认，该证据只能说明杨燕群在当日通过帐户转给李春红11万元，但李春红最终是否只收到11万元不能由此确认，故不能证明李春红只收到11万元的事实。恒地公司经质证认为，对真实性认可，但恒地公司对该款不知情，该款与恒地公司无关。壹山公司经质证认为，对该证据认可。证据六，转账凭证截屏打印件4页，证明杨燕群支付的11万元是分给中介的介绍费。杨燕群经质证认为，该11万元确实进入李春红帐户，至于李春红转给谁，杨燕群不得而知，也与杨燕群无关，这可能与恒地公司有关联性。恒地公司经质证认为，对真实性、关联性不予认可。转账是李春红的个人行为，与恒地公司无关，一审庭审时李春红也明确收取的款项从未转至恒地公司。转账凭证上备注的内容系李春红自行备注，与恒地公司无关。壹山公司经质证认为，对该证据认可。证据七，关于POS机刷卡单信息的图片复印件五张（五张图片置于一页内），证明2万元款项由李春红先转给朱新桃，朱新桃再返还给李春红，李春红再帮杨燕群转2万元，恒地公司在购房当日确实收到通过POS机刷卡支付的96万元多。杨燕群经质证认为，对真实性、证明目的认可。李春红确与恒地公司存在相应的关系，否则李春红无法取得POS机刷卡的凭证，且从第一份凭证可看出李春红已将2万元交给恒地公司。恒地公司经质证认为，对真实性认可，8月21日恒地公司才全部收到房款。杨燕群所述的POS机刷卡凭证只有内部人员才可拿到拍照，与事实不符。退一步讲，2万元是李春红与杨燕群在购房处一起刷卡支付的，也只能说明李春红当时在场，并不能由此说明李春红已获得恒地公司的授权，因为壹山公司早在2017年8月2日就收到了杨燕群支付的2万元定金，假如壹山公司是恒地公司授权的销售代理人，壹山公司应在收到定金后立即转给恒地公司以保留房源，但根据李春红的自述，该款是转给朱新桃，朱新桃又将款项返还给李春红，现场刷卡支付2万元，说明事实上壹山公司并未要求提前保留房源，只是选中了房屋，至21日现场付款将房屋买下，说明恒地公司和李春红、壹山公司无任何关联。壹山公司经质证认为，对该证据认可，但对恒地公司的说法不认可，如果该2万元款项直接支付至恒地公司，就相当于是定金而非用于保留房源，该定金转给朱新桃是因为其与恒地公司或金地都会艺境人员有关联。本院认证意见：李春红提交的证据一、二均非原件，恒地公司对真实性也不认可，本院不予认定；李春红提交的证据三系打印件，真实性难以确认，且即便属实，也不能仅凭此证明李春红系经恒地公司授权销售案涉房屋；李春红提交的证据四，各当事人对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以认定，至于与本案争议焦点的关联性，将在裁判理由部分予以阐述；李春红提交的证据五，各方对证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据并不能证明李春红所主张的杨燕群只支付给李春红11万元的事实；李春红提交的证据六系打印件，恒地公司对证据的真实性不予认可，真实性难以确认，本案中不予认定；李春红提交的证据七，各当事人对证据的真实性认可，本院对真实性予以认定，至于与本案争议焦点的关联性，将在裁判理由部分予以阐述。杨燕群、恒地公司、壹山公司二审中未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨燕群与房产开发商恒地公司签订的《浙江省商品房买卖合同》、艺华府第(嘉兴金地·都会艺)装修合同、艺华府第(嘉兴金地·都会艺)地下车位)地下车位使用权转让协议涉及的房屋总价为960931元此之外多支付的160000元款项，从本案现有证据看，其中50000元转入泰然公司账户，另外110000元转入李春红个人账户，未显示该款支付至恒地公司。从李春红、壹山公司一审的抗辩意见看，其也称该款是服务费。一审认定该款非购房款，并无不当。李春红、壹山公司非案涉房屋买卖合同的主体，其收取款项，应当提供相关合同依据。李春红辩称其中110000元系因其和壹山公司与恒地公司间存在委托代理销售房屋关系、与杨燕群之间存在居间合同关系而产生的服务费，但李春红并未能提供委托代理销售合同等有效证据证明其与恒地公司存在委托代理销售关系，恒地公司也明确其与李春红、壹山公司间不存在任何合同关系；同时，李春红亦未能提供有效证据证明其与杨燕群之间存在居间合同关系，其所谓的购房定金协议亦无杨燕群签名，杨燕群也不认可，不能证明其主张。李春红的上述意见不能成立。李春红另称，其和壹山公司未曾收到剩余50000元，该50000元与其无关。但壹山公司已出具收据，明确收到160000元，故李春红的该项辩称意见亦不能成立。至于款项最终是否流向李春红所称的其他中介，系李春红与案外人之间的法律关系，本案不作审查。综上，李春红、壹山公司并无证据证明其收取该款具有事实和法律依据，一审认定由其返还该款，并无不当。李春红请求追加泰然公司、姚檀雅为被告，对此请求其一审中并未提出，二审中提出，无法律依据。综上所述，李春红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3808元，由上诉人李春红负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十月二十三日书记员 陈 诚书记员 张叶娟