重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初6203号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段**，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：梁文才，男，1969年11月29日出生，苗族，住重庆市黔江区，现住重庆市黔江区。被告：龚素华，女，1968年3月4日出生，苗族，住重庆市黔江区，现住重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司（以下简称“黔鹏物业公司”）与被告梁文才、龚素华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告黔鹏物业公司的委托诉讼代理人赵林刚，被告梁文才到庭参加诉讼，被告龚素华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黔鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳物业服务费15367.12元及资金占用利息（利息以15367.12元为基数，从法院受理案件之日起至被告实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司（以下简称“晋鹏公司”）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。被告在与晋鹏公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确约定，被告同意接受晋鹏公司与原告签订的《前期物业服务合同》中业主的权利义务，并按约定支付物业服务费。被告于2014年1月11日接房入住黔江区城南办事处三台山XXX号观邸XXX幢X单元X-X，物业建筑面积为134.03平方米。按照约定被告应当向原告缴纳从2014年6月1日至今（暂计算至2020年4月30日）的物业服务费15367.12元。被告拒不支付物业服务费的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，已构成违约，原告特向法院起诉，请求依法判决。被告梁文才辩称，我们家房屋从搬进去住了一年后，墙壁就开始冒泡，2016给我们修整过，但没有修整好，后面又开始冒泡，我们也去找过物管，没人理我们。原告在2018年起诉过我们一次，后撤诉，一直没有解决我们的问题，后来又说出钱让我们自己整，让我们出个方案。本院经审理认定事实如下：原告与晋鹏公司于2011年5月24日签订《前期物业服务合同》，合同约定原告为晋鹏公司开发的晋鹏·三台山观邸A组团住宅小区提供物业管理服务。被告梁文才、龚素华购买了晋鹏公司开发的三台山路588号观邸XXX幢X单元X-X住宅一套，房屋建筑面积为134.03㎡，并于2014年1月11日与晋鹏公司办理房屋交接手续。当日，龚素华签署“承诺书”，确认已阅读本小区的“前期物业管理协议”及“业主临时管理规约”，同意履行、遵守前期物业管理协议及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。合同期限为三年，自晋鹏·三台山一期（观邸A组团）整体竣工，经有关部门验收合格之日起计算。合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。合同期满，业主委员会未选聘新的物业服务企业，合同继续履行。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月15号前履行缴纳义务。业主或者物业使用人未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向原告支付违约金。明确了花园洋房原缴纳标准按2元/月·平方米标准收取物管费，业主、物业使用人前3年（通知接房日期为准）按1.4元/月·平方米（优惠30%）的标准缴纳物管费。该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。二被告接房后，尚欠2014年6月1日至2020年4月30日期间的物业服务费。2020年4月11日原告向二被告进行过书面催收。另查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在进行物业服务过程中存在管理服务不到位的问题。再查明，原告曾于2018年向本院起诉二被告要求其支付物业服务费，后撤诉，本院作出（2018）渝0114民初7425号民事裁定书，准许原告撤回起诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。晋鹏公司与原告签订的《前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对三台山路XXX号观邸XXX幢等业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但晋鹏公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原《前期物业服务合同》继续对原、被告具有约束力。原告仍然作为二被告的房屋所在小区的物业服务企业，为该小区提供前期物业管理服务，二被告作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务，二被告经原告书面催收后仍未交纳物业服务费，原告有权要求二被告支付拖欠的物业服务费。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。根据本案的实际情况，本院酌情抵减5%的物管服务费较为合理。原告主张的物业收费标准通过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定许可收费，其主张2014年6月1日至2015年8月31日期间的物业服务费按0.7元/㎡计算，系其对自身权利的处分，本院予以确认；《前期物业服务合同》约定，物业使用人前3年（通知接房日期为准）按1.4元/月·平方米缴纳物业服务费，因原告未举证证明开发商通知二被告的接房时间，故本院从二被告实际接房之日（2014年1月11日）起开始计算三年，因此，2015年9月1日至2017年1月10日期间的物业服务费按1.4元/㎡计算、2017年1月11日至2020年4月30日期间的物业服务费按2元/㎡计算，二被告的房屋建筑面积为134.03㎡，故二被告所欠2014年6月1日至2020年4月30日期间的物业服务费金额为15105.45元（0.7元/㎡×134.03㎡×15个月+1.4元/㎡×134.03㎡×16.33个月+2元/㎡×134.03㎡×39.67个月），按5%实行抵减后，二被告实际应向原告交纳物业服务费为14350.18元（15105.45元×95%），对原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告主张的利息，因原告在对二被告履行物业服务过程中存在瑕疵，故本院对原告主张的利息请求不予支持。关于被告梁文才辩称的房屋墙壁起泡问题，系另一法律关系，本案中不予处理，被告梁文才可以另行向适格民事主体主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告梁文才、龚素华于本判决生效后五日内向原告重庆黔鹏物业管理有限公司支付2014年6月1日至2020年4月30日的物业服务费14350.18元；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，由被告梁文才、龚素华共同负担。本判决为终审判决。审判员  陆恋丽二〇二〇年十月二十八日书记员  周震眉