河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13211号上诉人（原审原告）：河南威盾物业服务有限公司，住所地郑州市**南四环张新庄**，统一社会信用代码：91410103337241272T。法定代表人：韦存山，董事长。委托诉讼代理人：谢曦，河南益仟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市金水区未来路街道办事处聂庄第一股份经济合作社，，住所地郑州市金水区纬五路**聂庄村注册号：410105NA000062X。法定代表人：宋满屯，任董事长。上诉人河南威盾物业服务有限公司因与被上诉人郑州市金水区未来路街道办事处聂庄第一股份经济合作社服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初17934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南威盾物业服务有限公司上诉请求：一、撤销郑州市金水区人民法院（2020)豫0105民初17934号民事判决书，并依法改判支持上诉人的第1、2、4项诉讼请求，或将此案发回重审。二、本案的上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院仅以中州国际饭店所在位置与小区其他区域有墙、铁栅栏等隔离和酒店的出入口均在小区外就认定中州国际饭店已形成独立的物业服务区域错误。首先，中州国际饭店在锦江国际花园小区的西北角，为了便于小区的管理，防止外来人员进入，才设置的栅栏、墙等。其次，中州国际饭店是临街商铺，需要对外经营，如果将出入口设置在小区内，将严重影响其盈利，因此以中州国际大酒店的出入口在小区外只是为了经营的需要，并不能证明其形成了独立的物业服务区域。并且，中州国际饭店只是与小区有墙、铁栅栏隔离，但是中州国际饭店地下车库的入口进入的是锦江国际花园小区停车库，其四楼也有与小区内设有通道。再次，根据《河南省物业管理条例》第九条第二项：“物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域”之规定，由于中州国际饭店与锦江国际花园小区共用同一套物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地，在一审庭审过程中，被上诉人也对该事实予以认可，因此，从法律认定上，中州国际饭店与锦江国际花园小区也属于同一个物业管理区域。二、上诉人已经实际向被上诉人提供了物业服务。首先，中州国际饭店的供水、供电、供热、消防等都是由上诉人管理，在管理期间，上诉人投入了大量的人力、物力来维护这些共用设施。一审中，上诉人也向一审法院提交了维修小区共用电气设施（该电器设施恰恰服务中州国际酒店）的合同作为证据证明上诉人已经履行了物业服务；其次，中州国际酒店办公室位于锦江国际花园小区负一层地下车库，为方便酒店员工，小区在负一层设立了一处卫生间，其卫生、消防、保安、水电等和地下车库一样都是由上诉人直接服务的。因此，上诉人已经实际向被上诉人所有的物业提供了物业服务，原审法院以上诉人没有实际证据证明向中州国际饭店提供物业服务的认定是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为此，上诉人特提起上诉，请准上诉人所请。郑州市金水区未来路街道办事处聂庄第一股份经济合作社辩称，1、特别说明：河南省东环实业公司系聂庄第一村民组下属集体企业。其下资产及收益归全体村民所有。2010年郑州市金水区实施农村集体经济股份制改革，改制后成立了郑州市金水区未来路街道办事处聂庄第一经济股份合作社。2、上诉人所诉的位于未来路73号约20000平方米的房产物业是河南省东环实业有限公司（以下简称甲方）与河南天鹰集团股份有限公司（以下简称乙方）合作开发的项目。相关情况如下：甲乙双方于1999年签订了合作开发协议，约定了甲、乙双方分得的房产物业由各自管理、费用自负。为明确双方权利责任，2008年双方就本案所诉房屋签订了租赁协议，明确约定了物业费由乙方交纳。3、中州国际饭店与锦江花园之间的墙及栅栏是2003年整个小区建成时就设立了，它是划分村民组与锦江国际花园两个独立小区的边界线，也是东环公司土地与锦江国际花园土地的办界线，是两个独立小区的标致。中州国际饭店在合作建设规划时就是酒店用途，对应酒店主楼及裙楼的地下室（包括车位）及东环公司土地范围内的房屋产权全部归我村民组所有。锦江花园地下车库的两个出入口，其中北边一个在中州酒店偏下方，并且占用了东环公司的一部分土地，上诉人如以此向酒店索要物业费，那我村民组是否也可以向对方要求支付土地使用费或禁止对方车辆通行？中州酒店主楼下有三层裙房，四楼有一小门可上到裙房屋面，是为了检修屋顶设备、防水之需，平时处于封闭状态，其它几栋同样有此情况。但不是进入小区的通道，也进不了小区内部。4、上诉人称已实际向被上拆人提供了物业服务，与事实不符。本村民组的物业管理由河南正美物业公司在服务，中州酒店物业由酒店自己管理。5、对此事的态度和意见：(1）锦江花园和本村民组是两个独立的物业管理小区。上诉人是锦江花园业委会聘请的公司，和本村民组没有关系。锦江花园业委会无权将本村民组名下的物业管理以合同形式签于上诉人。未经业主同意将他人物业签入自己合同是无效和违法的。(2）本村民组的物业由谁管理是本村民组的权利，锦江花园业委会和威盾物业无权干涉和侵犯。(3）上诉人既然称小区配套永久性设施归全体业主所有，是否包括本村民组全体村民？锦江业委会成立时，被上诉人作为最大业主方并不知情，也未参与。业委会产生依据何在？(4）上诉人多次派人到我村民组以催交电费为名，公然对我村民组住宅楼二次回路用电人为拉闸断电，致使公共照明处于断电，直接造成乘梯业主惊恐恶性事件发生。此举也存在其他重大安全隐患，由此产生的一切责任应由上诉人承担。(5）上诉人以种种手段威胁中州酒店，逼迫其按0.85元／度向其缴纳电费，不然就以种种理由暂时停电，扰乱酒店正常经营和秩序，造成巨大经济损失，影响了全体村民利益，本村民组保留追诉的权利。(6）诸如上述类似事件如再次发生，我村民组将采取断然措施，终止锦江花园业主物业的设施设备安置在本村民组土地范围下，由此产生的一切后果由上诉人承担。(7）上诉人在锦江花园业主群中发布一些不实言论，挑拨业主与业委会关系，丧失了一个物业公司的职业操守和道德底线。综上所述：上诉人与本村民组及本村民组物业的使用方不存在物业服务关系，也不存在欠缴的物业费和违约金。对于上诉人上述的种种所为，我村民组将保留反诉和追诉的权利。为维护广大业主和村民利益、村集体利益，恳请二审法院给予明断。河南威盾物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费52.8万元；2、被告向原告支付违约金以未缴纳的物业费为基础按月2％计算直至被告本息付清之日（截至2020年7月29日，被告应向原告支付违约金47520元）；3、被告将其违规毁坏拆除的锦江国际花园小区15号楼2单元西侧永久性配套设施恢复原状；4、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月19日，原告与锦江国际花园第二届业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：由锦江国际花园第二届业主委员会聘请原告作为锦江国际花园的物业服务公司。总建筑面积为14.8万平方米，住宅建筑面积12.84万平方米，商业（临街商铺）面积1.9万平方米。商业物业费为2.2元／平米／月。原告提供物业共用部分的维修、养护和管理等服务内容。合同还对其他事项进行了约定。位于未来路73号锦江国际花园4号楼的房屋在锦江国际花园小区的西北角，由原告出租给河南天鹰房地产开发有限公司用于开设中州国际大酒店。中州国际大酒店所在位置与小区其他区域有墙、铁栅栏等隔离，酒店的出入口在小区外。2020年8月20日，原告诉至原审法院。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告向其支付物业费，应由原告举证证明双方之间存在物业服务合同关系及原告为被告提供物业服务等事实。而原告没有证据证明其向被告提供了物业服务且经原审法院现场勘验，中州国际大酒店所在位置与小区其他区域有墙、铁栅栏等隔离，酒店的出入口亦均在小区外。中州国际大酒店已形成独立的物业服务区域。原告没有证据证明其实际向被告提供了物业服务，故原告要求被告支付物业服务费及违约金，证据不足，原审法院不予支持。本案系服务合同纠纷，原告第三项诉讼请求所涉系侵权责任，本案不作处理。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告河南威盾物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4835元，由原告负担。本院二审期间，上诉人提供证据一:锦江国际花园第二届业主委员会出具的证明一份，该份证明主要说明在双方的第二届业主委员会与规定物业签署的物业服务合同说的临街商铺的面积的变更的问题，实际上是43941.7平米，当时核实有误才写了2万平米。第二组证据2002年6月的由郑州通用电气有限公司出具配电设备2020年度检测报告书一份，证明上诉人尽到了对小区供用供配电设备维修维护的义务。第三组证据21张照片，该21张照片主要用于说明中州酒店排水、供电、消防以及地下车库的办公区域都由上诉人提供服务。被上诉人质证称，锦江花园业委会无权将第一村民组和第一经济股份合作社名下的房产以合同等协议签于上诉人。上诉人一审法院提供证据的2万平方只是1-3层的裙房。中州酒店主楼24层独立产权，产权是第一村民组的。锦江业委会与上诉人所签合同是无效的，也是违法的。第二组证据不能证明是锦江花园的专用设备，它是供整个锦江国际花园所有小区的十几栋楼的公用设备，费用应按照各个业主的面积分摊。不能证明检修的设备就是中州国际饭店使用的；对应的中州国际饭店三层裙房，产权也是被上诉人的。70个车位应该是有被上诉人来使用的。现在由上诉人在使用收费，下一步要交涉。对照片有异议，不能证明为被上诉人提供服务。被上诉人提供中州酒店对物业服务的说明一份，拟证明上诉人没有提供物业服务。上诉人质证称：出具证明的河南瑞景中州国际酒店管理有限公司与本案有直接的利害关系，其陈述的与上诉人不利的事实，真实性存疑；从形式上看，该情况说明没有其法人的签字，不符合法证据规则上书证的形式要件。其内容陈述的事实部分没有其他证据相互印证。因此，该情况说明不能起到被上诉人举证的举证目的。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，上诉人河南威盾物业服务有限公司主张从2019年7月19日至2020年7月19日期间，被上诉人郑州市金水区未来路街道办事处聂庄第一股份经济合作社应支付物业服务费469212元。被上诉人郑州市金水区未来路街道办事处聂庄第一股份经济合作社抗辩称，中州酒店的物业服务由该酒店自行委托的物业公司提供，被上诉人不应承担涉案物业服务费。本案中，因上诉人没有与被上诉人之间签订物业服务合同，上诉人提供的证据不能充分证明被上诉人应支付其物业服务费469212元。故本院对上诉人河南威盾物业服务有限公司该上诉主张不予采纳。综上所述，河南威盾物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9670元，由河南威盾物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  贾建新二〇二〇年十月二十二日书记员  许言午