四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12852号 上诉人（原审原告）：余昌发，男，1964年10月1日出生，汉族，住四川省绵竹市。 上诉人（原审原告）：冯东，女，1967年4月8日出生，汉族，住四川省绵竹市。 共同委托诉讼代理人：李兴龙，北京东卫（成都）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张理杰，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都信蜀投资有限公司，住所地：四川省成都市双流区公兴街道政府街**。 法定代表人：郭勇，董事长。 委托诉讼代理人：王红梅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。 上诉人余昌发、冯东因与被上诉人成都信蜀投资有限公司（以下简称信蜀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余昌发、冯东上诉请求：撤销原判，改判支持余昌发、冯东的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由信蜀公司承担。事实和理由：一、一审法院认定余昌发、冯东未在约定时间办理房屋交接手续，也未在2019年9月29日收房时提出异议属于事实认定错误。余昌发、冯东按照书面通知书的内容按期前往收房，不存在未在约定时间办理房屋交接手续的情形，且按照交易习惯也是在开发商通知交付后才收房。余昌发、冯东在2018年9月30日延期交房前后多次联系信蜀公司询问延期交房事实。二、一审法院适用合同约定的符合商品房交付条件后，无论买受人是否收到交房通知出卖人均不承担逾期交房的违约责任，该条属于格式条款，明显免除信蜀公司延期交房的责任并且违背公平原则，应当无效。 信蜀公司辩称，合同约定房屋交付日期2018年9月30日系笔误，涉案其他商铺交付时间全部是2019年9月30日，只有这几户是2018年9月30日，交房时间不可能提前一年。按照常识来讲，每个楼盘交房日期均是开发商事先定好，基于楼盘规划进行交付，余昌发、冯东在2019年9月30日到现场收房时没有提出任何异议，在之后才起诉要求信蜀公司承担逾期交付责任。根据合同约定，只要信蜀公司在约定的交付时间之前达到了房屋交付条件，就不应视为逾期交付，逾期交付主要是开发商没有在约定时间前达到完全竣工验收使房屋超出交付时间，并不是因笔误错误约定时间没有交付而视为逾期交付。余昌发、冯东主张的金额显然超出合理的区间，信蜀公司不能因为一个笔误承担高达6位数的违约金，对方主张的违约金显然过高。 余昌发、冯东向一审法院诉讼请求：请求判令信蜀公司支付延期交房违约金107103.36元。 一审法院认定事实：2017年12月1日，余昌发、冯东与信蜀公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定信蜀公司将位于成都市双流区协和街道剑南大道南段商铺出售给余昌发、冯东，合同价格为1450749元。合同约定：第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.第1项约定的建设工程竣工验收合格证明是指勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位、监理单位共同盖章的竣工验收报告。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付期届满前5日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料……该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，买受人在达到交付条件时，可至项目现场办理交接手续。查验房屋时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料出卖人已在签约前告知，买受人确认，房屋只要在第（一）款约定的期限届满前达到了第十五条约定的商品房交付条件，无论买受人是否收到交房通知，出卖人均不承担逾期交房的违约责任。因买受人原因，未能在约定交付日完成房屋交接手续的，出卖人不承担逾期交付责任，房屋在约定的交付期限当日，视为已向买受人交付，具体约定见补充协议……第十九条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在60日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。上述约定的已付贷款部分指买受人已向贷款机构归还的本金部分；未归还部分由出卖人直接退还给贷款机构。 《商品房买卖合同补充协议》约定：第三条关于房屋交付的特别约定1.出卖人交付的房屋为未进行装修的清水房。2.买受人应在付清全部房款、违约金以及本补充协议约定的需要在交付前履行的其他义务后自行前往出卖人销售现场办理交付手续。买受人知悉并确认，因买受人原因延迟收房，房屋质保期及物业管理费仍按照合同约定交付日期起计算。3.房屋交付手续……（5）无论出卖人是否通知买受人收房，买受人仍应在合同约定期限届满前前往出卖人处办理完毕房屋交付验收手续，如买受人未在约定的时间内办理完毕交付验收手续，合同约定的交房日，视为出卖人的交付日。该房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该视为交付日起由买受人承担。房屋保修期自该视为交付日起算。合同签订后，余昌发、冯东共计向信蜀公司支付了购房款1450749元，信蜀公司出具了相应的收款收据。 2019年9月12日，信蜀公司向余昌发、冯东发出交付通知书，表示案涉商品房现已达到交付使用条件，请余昌发、冯东按照《重要提示》及《交付指引》上明确内容，备齐相关证件及费用后，于2019年9月29日前往中海.右岸办理接房手续。2019年9月29日，余昌发、冯东与信蜀公司办理了房屋交接的相关手续，信蜀公司向余昌发、冯东交付了案涉商品房。因案涉商品房实测建筑面积与原合同约定的建筑面积出现差异，交房当日余昌发、冯东与信蜀公司签订了相应《补充协议》，并补交了房屋面积差额房款20451元，加之已付的原合同总房款，余昌发、冯东一共向信蜀公司支付了购房总价款共计1471200元。 一审法院另查明，2017年11月30日，四川省恒泰祥测绘有限公司出具了中信城·右岸四期二标段《房屋建筑面积测绘成果报告》。中信城·右岸四期二标段21#楼于2017年12月28日竣工验收合格并备案。 一审法院认为，余昌发、冯东与信蜀公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。双方在合同第十八条中约定出卖人应在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，信蜀公司抗辩称该时间为笔误，对此，一审法院认为，该合同范本系信蜀公司出具，信蜀公司在签订合同前应当对合同载明的内容予以确认，对于交房时间这一重要的时间节点，更应尽到充分的注意义务，余昌发、冯东有理由相信信蜀公司应在2018年9月30日前向其交付房屋，信蜀公司在签订合同后其称该时间为笔误违反诚实信用原则，且信蜀公司以其他合同的约定时间佐证本案双方约定的交房时间为笔误没有依据，故对信蜀公司称约定的交房时间系笔误的抗辩不予采纳。 双方约定的交房时间为2018年9月30日，根据合同约定，该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，买受人在达到交付条件时，可至项目现场办理交接手续，余昌发、冯东未举证证明其在2018年9月30日前到现场要求办理交接手续；另，合同约定该商品房只要在约定的期限届满前达到了第十五条约定的商品房交付条件（即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋面积实测报告书），无论买受人是否收到交房通知，出卖人均不承担逾期交房的违约责任。结合一审庭审查明的事实，案涉房屋于2017年11月30日取得房屋面积实测报告书，于2017年12月28日竣工验收合格并备案，即在双方约定的2018年9月30日交付房屋的期限届满前该房屋已经达到了第十五条约定的交付条件，按照合同约定，信蜀公司不应承担逾期交房的违约责任，且余昌发、冯东未在约定时间前往办理交接手续，也未在2019年9月29日收房时提出异议。综上，余昌发、冯东的主张无事实和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回余昌发、冯东的诉讼请求。案件受理费1221元，由余昌发、冯东负担。 二审审理中，余昌发、冯东提交了余昌发与“六悦”的微信聊天记录，拟证明2018年9月24日王贤勇向信蜀公司了解收房事宜时，信蜀公司房屋销售人员陈苗才告知合同载明的交房时间错误，应为2019年9月30日，不是合同约定的2018年9月30日，同时陈苗提出需余昌发到售楼部重新签约，余昌发表示不能重签，因为当时考虑时间短才决定投资的。 信蜀公司质证认为，对微信真实性无法认可，假设沟通是真实的，也不能证明余昌发、冯东2018年9月主动要求收房。 余昌发、冯东提交的微信记录有原始载体手机，内容与案涉事实相关，证据形式和来源合法，本院对该证据的三性予以确认。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，2018年9月24日，王贤勇通过电话向信蜀公司销售人员陈苗了解交房事宜，陈苗告知因笔误，合同载明的交房时间2018年9月30是错误的，应当为2019年9月30日。 本院认为，余昌发、冯东与信蜀公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效。一审法院认定“信蜀公司在签订合同后其称该时间为笔误，违反诚实信用原则，理由不成立”，对此各方未提出异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：1.《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条是否应认定是无效的格式条款；2.余昌发、冯东是否于合同约定时间向信蜀公司主张交付房屋，信蜀公司是否应当承担逾期交房的违约责任。 关于《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条是否应认定无效的格式条款的问题，本院认为，在《四川省商品房买卖合同（预售）》已经明确交房时间的情况下，房屋买受人有义务按约定时间前往收房，而案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条“无论买受人是否收到交房通知，出卖人均不承担逾期交房的违约责任”是在明确约定了交房时间、明确约定买受人可以在约定交房时间前往收房的情形下进而作出的约定，不应认定为免除一方责任的条款。故余昌发、冯东认为《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条属免责条款而无效的理由不成立。 关于余昌发、冯东是否于合同约定时间向信蜀公司主张交付房屋，信蜀公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。本院认为，在作出投入而期待回报的交易过程中，作出投入一方往往都会关注所期待回报及时实现。本案中，余昌发、冯东提交的微信聊天记录，可以证明王贤勇在合同约定的交房时间前即在积极向信蜀公司销售人员陈苗了解交房事宜，信蜀公司才告知合同载明的交房时间不是合同约定的2018年9月30日。在此情况下，应当认定是信蜀公司已经通知延期交房至2019年9月30日，故无论余昌发、冯东是否在2018年9月30日前往收房，均不能免除信蜀公司未能在合同约定的2018年9月30日前交房的违约责任，余昌发、冯东主张信蜀公司承担违约责任的理由成立。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，逾期交房在60日内的出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期在60日后的出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，因此信蜀公司应当支付自2018年10月1日起至2019年9月29日的延期交房违约金1471200×60天×0.1‰＋1471200×303天×0.2‰＝97982元。 综上，余昌发、冯东上诉的部分理由成立，本院予以支持。因二审中余昌发、冯东提交的新证据导致一审认定事实变化，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2020）川0116民初610号民事判决； 二、成都信蜀投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付余昌发、冯东违约金97982元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1221元，由成都信蜀投资有限公司负担；二审案件受理费2442元，由成都信蜀投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十月二十六日 书记员 杨珍梅