北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初16953号原告（反诉被告）：康志婷，女，1964年9月8日出生，汉族，航天部三院退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：柳广宇，北京市金励律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑芳，女，1976年3月26日出生，汉族，无业，住吉林省长春市净月区。康志婷与郑芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康志婷及委托诉讼代理人柳广宇，被告（反诉原告）郑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康志婷向本院提出诉讼请求：1．判令郑芳向康志婷支付自2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金27900元；2．判令郑芳向康志婷支付违约金9300元；3．判令郑芳给付康志婷燃气费405．02元；4．判令郑芳给付康志婷水费75元；5．本案诉讼费用由郑芳承担。事实和理由：康志婷与郑芳于2019年7月28日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），康志婷将坐落于北京市西城区XX号房屋出租给郑芳，合同约定房屋租赁期间为2019年8月1日至2020年7月31日。租金为每月9300元，支付时间分别为2019年8月、2019年11月1日、2020年2月1日、2020年5月1日；付款方式为“一季一付，付三押一”。2020年1月18日，郑芳在康志婷就医过程中突然不告而别，在2020年2月1日，郑芳应当支付租金的时候，郑芳没有支付房屋租金。康志婷多次催要，郑芳拒不履行。2020年3月1日，郑芳组织搬家公司将涉案房屋中的物品取回并搬离涉案房屋，康志婷于2020年3月2日收回涉案房屋。康志婷多次向郑芳催要其欠付的租金及各项费用，郑芳一直拒不履行，其行为已构成严重违约。郑芳辩称，认可双方之间存在房屋租赁合同，认为双方之间的租赁合同于2020年3月2日解除，但不同意康志婷的诉讼请求，理由如下：一、双方之间的合同系合意解除。郑芳的租金交纳至2020年1月31日，因为房屋不适宜居住，郑芳亦请求康志婷对房屋进行维修，房屋存在油烟逆流以及卧室房门反锁的情况，影响郑芳及家人的安全与健康，房屋不适宜居住，但康志婷拒绝维修房屋，康志婷称如果郑芳感觉无法居住就搬家走人，郑芳才选择在2020年3月1日搬家，因此，郑芳不同意康志婷所主张的2020年3月至4月的租金。二、受疫情影响，郑芳在外地也无法回到涉案房屋居住。2020年2月12日，康志婷提出让郑芳搬离涉案房屋，但因疫情发生，所以无法返回涉案房屋，故郑芳不同意支付2020年2月的租金。三、郑芳不同意支付康志婷违约金。因为是康志婷拒绝维修房屋，属于违约；郑芳在此前的租金按时缴纳，从未拖欠，郑芳不存在违约行为。四、郑芳对燃气费、水电费的金额认可，但不同意再行支付，因为合同中约定押金在合同解除时康志婷扣除上述费用后，还需返还郑芳，因此，康志婷应从押金中扣除上述费用。郑芳向本院提出反诉请求：1．判令康志婷向郑芳返还房屋押金9300元；2．判令康志婷向郑芳支付违约金9300元；3．判令康志婷向郑芳支付代为维修房屋的费用265元；4．判令康志婷向郑芳返还2020年1月19日至1月31日房屋租金3900元；5．判令康志婷承担反诉的诉讼费用。事实和理由：双方自合同签订后，郑芳的房屋租金支付至2020年1月31日，且付押金9300元。2020年1月18日前，郑芳多次要求康志婷履行租赁合同，维修烟管、烟机等设施，但康志婷拒不履行，对郑芳的维修要求置之不理。长期全天其他家油烟逆流，烟机不起作用。2020年1月18日，因涉案房屋内卧室门反锁无法打开，康志婷不提供卧室钥匙，致使郑芳自2020年1月18日以后无法使用房屋，因此，康志婷应当将2020年1月19日至2020年1月31日期间的房屋租金3900元予以退还。2020年2月份，康志婷继续违反合同，不履行维修义务，应当按照合同约定支付康志婷违约金9300元。因双方合同已解除，故康志婷应当返还押金9300元。康志婷严重违反合同约定，损害了郑芳的经济利益，故郑芳提起反诉，请求法院判决，维护郑芳的合法权益。康志婷辩称，不同意郑芳的反诉请求，理由如下：一、关于退还押金问题，康志婷认为是没有证据支持的。押金需要扣除掉燃气费、水费以及损坏物品相关费用之后才能返还。二、郑芳要求支付违约金9300元诉讼请求，没有事实支持。涉案房屋没有影响到郑芳的健康，康志婷已履行了维修义务，没有导致郑芳无法正常使用，请求驳回郑芳的该项反诉请求。三、郑芳主张的维修费265元，康志婷同意支付。四、郑芳要求康志婷返还2020年1月18日到2020年3月1日的房租没有证据支持。2020年1月18日，郑芳自行离开房屋，但房屋租赁合同并未解除，康志婷也没有说不让住郑芳居住。康志婷上期间属于住院的状态，也没有接到通知，郑芳应全额支付租金。本院经审理认定事实如下：康志婷与范士昆原系夫妻关系。北京市西城区XX号于2001年3月21日登记在范士昆名下。范士昆于2014年9月16日去世。2019年7月28日，康志婷以范士昆名义作为甲方（房屋出租方），郑芳作为乙方，北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为丙方（居间人），双方约定甲方将北京市西城区XX出租给乙方，租赁用途为居住，房屋租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。租金每月9300元，租金按季支付，租金总计111600元；支付方式为押1付3，各期租金的支付日期为2019年8月1日、2019年11月1日、2020年2月1日、2020年5月1日。合同中约定由乙方承担水费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费以及上网费。关于房屋维护及维修，双方约定租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1．对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。双方关于合同解除约定：“……第十条合同解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……（四）乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达十日的……”。双方亦在该合同第十一条“违约责任”条款中约定：“（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金……”。双方确认于2019年7月28日办理交房确认。郑芳的房屋租金交纳至2020年1月31日，且郑芳向康志婷支付租房押金9300元。另查，一、庭审中，康志婷提交其与郑芳之间的微信记录，证明郑芳经常拖延交付租金，且对房屋内的物品使用不当，康志婷积极履行了维修义务以及郑芳退房时屋内物品存在丢失和损坏。郑芳对微信记录真实性认可，但康志婷提交的微信记录不完整，且不认可证明目的，郑芳并未拖延缴纳租金，郑芳在使用涉案房屋中物品很注意维护；在承租期间热水器需要维修，郑芳在垫付了维修费后，康志婷一直未给予报销；涉案房屋烟道有问题，但康志婷不让郑芳维修；对于康志婷主张的物品丢失情况不予认可。二、庭审中，康志婷提交照片，证明房屋内存在门锁损坏、次卧门损坏，电表卡、电表箱钥匙、空调遥控器、次卧单人床笠、挂裤架以及折叠椅丢失的情况，并认为上述物品损失价值2000元应当在押金中予以折抵。郑芳认为电表箱钥匙、空调遥控器确实暂时找不到，康志婷如急需使用可以另行购置，对上述两样物品郑芳认为价格为20元；对于康志婷主张的次卧门损坏，郑芳认为康志婷有次卧的门钥匙，但是康志婷交房时候没有交付，会造成小孩子被反锁在次卧的情况；郑芳对康志婷所主张折叠椅等物品没有见过，亦不同意赔偿。庭审中，康志婷对床笠的返还表示不需要本院处理。另，康志婷提交诊断证明书，证明在2020年1月18日康志婷处于就医且昏迷，无法得知郑芳提出要求次卧钥匙，且仅发送微信询问次卧钥匙情况，并未说明原因。郑芳对康志婷提交诊断证明书的真实性认可，但认为其于2019年12月6日提出的维修，康志婷出院后也没有给予回复。同时，郑芳提交了微信记录截图，证明康志婷并没有给郑芳卧室的钥匙，因卧室反锁所以郑芳在搬家时请开锁公司将该房间门锁打开。三、庭审中，郑芳提供微信记录以及短信记录，证明涉案房屋的烟管和烟机存在问题，康志婷拒不维修。康志婷称其并未拒绝维修，且向房屋所在小区物业公司询问了烟机如何维修，物业公司答复必须进行全楼维修，且涉案房屋已经安装了防逆阀，郑芳也自行约了维修工人，但之后郑芳又取消了。另，郑芳提交微信记录，证明涉案房屋的下排水有问题，但郑芳无法联系到康志婷。康志婷称是郑芳对水龙头使用不当，应由郑芳自行购买水龙头让物业公司维修，且当时康志婷在准备手术。四、庭审中，郑芳为证明房屋租赁合同的解除是双方合意解除，提供双方之间的微信聊天截屏记录。康志婷对微信聊天记录真实性认可，但认为微信记录系康志婷要求郑芳交纳房屋租金，如果不交纳租金就退房，且郑芳在2020年2月14日仍然要求继续租赁房屋，并要求免除2月和3月的房屋租金，4月郑芳称其还要继续租赁，并非退房，康志婷在3月2日才收回房屋，双方不是协议解除，是因郑芳擅自离开涉案房屋，且拒绝按照合同约定交纳房屋租金的违约行为导致合同解除。经询，康志婷认可承租期间郑芳自行维修热水器发生维修费265元；郑芳亦认可康志婷所主张的承租期间尚未支付的燃气费为405．02元、水费75元，但认为应当押金中予以折抵。本院认为，康志婷虽以范士昆委托代理人的身份与郑芳订立涉案房屋租赁合同，但范士昆于2014年去世后，其民事权利能力和民事行为能力均不存在，故范士昆并非涉案合同的订立主体；结合郑芳租用涉案房屋、康志婷签署书面合同并按照合同约定收取押金及房屋租金等合同履行情况，本院认为，涉案房屋租赁合同的出租人系康志婷、承租人为郑芳，双方之间的合同约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。合同履行过程中，郑芳未能按照合同约定的时间支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，在康志婷向郑芳催告后，郑芳仍未向康志婷支付上述期间的房屋租金，郑芳的行为已达到康志婷行使合同解除权的条件。康志婷于2020年3月2日收回房屋，双方之间的房屋租赁合同终止履行，故郑芳应支付康志婷2020年2月1日至2020年3月1日期间的房屋租金；因双方在庭审中均认可涉案房屋存在“烟管倒流”的问题，且在郑芳提出维修请求后未能得到解决，故本院将上述期间的租金酌定为9000元。对于康志婷主张的超过上述期间的房屋租金，因双方之间的房屋租赁合同终止履行，且康志婷已收回房屋，故本院对康志婷所主张的超过上述期间部分的租金不予支持。对于郑芳所主张的双方系协商解除房屋租赁合同的一节，缺乏依据，本院不予采纳。郑芳主张康志婷返还2020年1月19日至2020年1月31日期间的房屋租金，但郑芳所提交的证据不足以证明其于上述期间未使用涉案房屋，系由出租人原因所致，故本院对郑芳要求康志婷返还上述期间租金的反诉请求不予支持。郑芳称其在2020年2月期间并未实际居住涉案房屋，且因疫情发生，郑芳无法从外地返回至涉案房屋，故不同意支付2月期间的房屋租金，但郑芳并未提交证据证明其因疫情受到相应行政管制措施影响而导致无法使用涉案房屋，故本院对郑芳以此为由拒绝交纳房屋租金的意见，不予支持。对于康志婷主张郑芳支付违约金9300元的诉讼请求，因郑芳未按照合同约定支付房屋租金且达到合同约定支付违约金的条件，故郑芳应依约向康志婷支付违约金，本院对康志婷的上述诉讼请求予以支持。郑芳主张康志婷所提供的房屋严重不符合合同约定，影响其及家人安全、健康，并主张因康志婷不承担约定的维修义务，致使郑芳无法正常使用房屋，认为康志婷上述行为构成违约，但其所提交的证据不足以证明康志婷所提供房屋已达到影响承租人安全健康或因未及时维修致使房屋存在无法正常使用的情况，故本院对郑芳以此要求康志婷支付违约金9300元的诉讼请求，本院不予支持。对于郑芳要求康志婷支付代为维修房屋热水器发生的费用265元的反诉请求，康志婷同意支付，本院不持异议。对于郑芳要求康志婷返还押金的诉讼请求，康志婷提出应当扣除燃气费、水费及物品损失费，康志婷称物品损失价值2000元，但康志婷提交证据不足证明物品损害系由郑芳造成，且亦未提交证据证明相应损失金额；郑芳在庭审中仅对空调遥控器以及电表箱钥匙的费用认可为20元；另，康志婷主张郑芳支付燃气费405．02元、水费75元，郑芳对上述燃气费及水费金额不持异议，故可抵扣的燃气费、水费及物品损失费共计500．02元，康志婷应当返还押金数额为8799．98元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、第二百二十条及第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，郑芳支付康志婷二〇二〇年二月一日至二〇二〇年三月一日期间的房屋租金9000元。二、自本判决生效之日起七日内，郑芳支付康志婷违约9300元。三、自本判决生效之日起七日内，康志婷退还郑芳押金8799．98元。四、自本判决生效之日起七日内，康志婷支付郑芳热水器维修费265元。五、驳回康志婷的其他诉讼请求。六、驳回郑芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，其中案件本诉受理费365元，由康志婷负担210元（已交纳），由郑芳负担155元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉受理费185元，由北京程然教育科技有限公司负担111元（已交纳），由康志婷负担74元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十月十三日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷