广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21572号原告：佛山市鸿裕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******第十四层E室之二，统一社会信用代码914***********182C。法定代表人：林某。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。被告：周凤燕，女，1963年5月6日出生，汉族，身份证地址*********，公民身份号码***********。委托诉讼代理人梁永盛，男，1987年12月16日出生，汉族，身份证地址*********，公民身份号码************，系被告周凤燕儿子。原告佛山市鸿裕物业管理有限公司与被告周凤燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。本案公开开庭进行了审理，原告代理人到庭参加诉讼，被告及其委托诉讼代理人均无到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付从2018年10月至2020年5月期间拖欠的管理费1772元、专项基金251.6元、公共电摊费用406.1元、公共水摊费用32.3元，冲减公共收益32.3元后上述欠交应交费项合计2429.7元，及向原告支付违约金206.2元（违约金以逾期欠费总额为计算基数，从逾期日起按每天征收欠费额的0.3‰计算，暂计算至2020年5月31日，违约金要求计付至实际清偿之日止。费用明细数额与具体发生期间详见后附费用清单）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系佛山市禅城区**********（下称“案涉房屋”）的业主。自2018年5月28日起，案涉房屋所在的佛山市鸿翔湖景苑小区由原告依据其与佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的标准提供物业管理服务，并依该合同约定的标准与方式收取物业管理服务费、停车费、公摊水电费等物业服务相关费用。鸿翔湖景苑小区西门于2018年10月1日起新增开放给业主进出，此西门的安保工作原未在《物业管理服务合同》中安排相关配置人员与费用，但此西门开放时无安保人员值守的情况下产生安全与噪音问题，经小区业委会与居委会沟通及研究讨论后，决定通过小区临时业主大会表决成立专项基金的方式，成立专项基金用于西门增设安保设施并在开放时间派驻安保人员，以上表决获小区78%以上业主同意。从2019年1月起，随当月管理费收取的同时收取0.15元／平方的专项基金。随后原告先行垫款进行了西门增设安保设施的配套。自2018年10月起被告没有依约向原告支付案涉费用，原告多次向被告催收无果。依物业管理服务合同约定依时足额缴付物业服务相关费用，是每位业主应履行的合同义务，且物业管理服务属面向全体业主提供的服务，受益方是小区全体业主，小区中任一业主不依约支付物业服务相关费用的做法，损害的不只是物业服务企业的利益，既会造成物业服务企业的收支困难，更由此而损害了小区全体业主的合法权益，特别是其他守约业主的权益。依据《物业管理服务合同》第九条第5点约定，被告逾期欠交应交费项已构成违约，应向原告支付违约金。以上事实，有《物业管理服务合同》、《关于召开鸿翔湖景苑小区临时业主大会表决成立专项基金的公示》及相关表决结果、《佛山市不动产（房地）登记信息查询结果》等证据为凭。原告认为被告拒绝支付物业管理费等案涉费用的行为已构成违约，应当向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请，以此体现我国法律的公正性和严肃性。被告提供书面答辩状辩称：一、关于拖欠物业管理费1772元的问题。1、业委会与原告签订《物业管理服务合同》的程序不合法。2018年4月20日业委会就是否续约原告发出业主大会公告，5月14日通过续约投票，5月28日签订合同，5月29日公示合同内容。但在投票前未对合同内容进行公示的情况下，业主只是对是否续约进行投票，并未对合同内容进行表决，结果在合同公示后当即受到业主质疑，业委会却坚持其合法性一直执行至今，明显违反“业主大会议事规则”第二章业主大会第五条（业主大会议事内容）第三款：决定物业服务合同的主要内容；等相关事项。（请对方出示程序合法性的证据）。2、关于停车场收费的问题。物业公司超越其职权，如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等，擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准。原告于2019年4月3日将停车场方案公示，据原告公告，停车场设备已投入并代垫8.3万设备款，整个合同牵涉21.3万设备总价款，并且每个月都在产生费用，该项负债由谁承担。原告与业委会各执一词，经查阅比对业委会表决决议，业委会也从未就该设施投入进行表决，更无公示及通过业主大会表决同意，应视为原告自主投入，不应由业委会、业主承担，请业委会与原告厘清该项负债给业主明确答复。停车场方案的强制实施则成为导火线、炸药包，把小区的各种存在问题彻底引爆，也引起相当部分从来不关心小区事务业主的警觉，短短一个下午100多户业主实行联名反对，创小区历史记录。经过100多户业主联名反对，原告在7月10日宣布对小区业主暂停收费，但从1号开始收费起到10号暂停收费，原告已取得不少收入，金额不详。虽停止对业主登记的小车暂停收费，但原告从2019年7月至今，还在利用投入的设备对外来的车辆和业主没有登记的车辆进行不合法收费，具体金额从来不公示，也没有将这部分收益返还业委会，违反了物业服务合同的约定。以上种种，原告构成严重违约，应当解除涉案物业服务合同并向业主返还收取的公共收益。二、专项基金251.6元的问题。1、原告诉讼主体不适格。物业公司没有收取西门基金的资格，是受业委会委托代收，因而原告不具备资格。2、根据《业主大会议事规则》第七条、第二十三条规定，经过半数业委同意提交给业主大会的西门基金表决内容与公示内容严重不符。业委会决议收取西门基金为0.1元／平方，而公告却是0.15元／平方。业委会决议主要内容与提交给业主大会审议的内容严重不符，是谁擅自篡改了业委会决议内容代替了业委会决议公示？其中是否有人存在以权谋私的违法行为？因而西门基金公示程序不合法，应予以推翻。3、西门基金工程支出没有预算、没有决算，没有经过业委会决议同意更没有经过业主大会表决同意，未经业主大会同意支出的款项，均为无效支付，不应由业主承担。4、“关于召开鸿翔湖景苑小区临时业主大会表决成立专项基金的公示”中第一条第四款规定，业委会委托物业公司每月收取的费用（西门基金），“实际到账款后与业委会对账，专款专用”、物业公司代收的费用并未与业委会对账，一直由物管公司任意支配，业委会缺乏监管，实质成为物业公司绕过合法手续、变相提高物业管理费的手段。5、2018年召开的鸿翔湖景苑小区临时业主大会表决成立的专项基金表决结果显示，投同意票195张、票数占比37.14%，面积占比32.46%。根据《佛山市物业管理办法》第二十二条、《鸿翔湖景苑业主大会议事规则》第十二条的规定，表决结果不能通过。三、公共电分摊费用406.1元、公共水摊费用32.3元，请物业列出明细表并出示独立水、电表发票。四、公共收益32.3元。请物业列出公共收益的明细单和收费时间、分账到户的明细表。综上，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《物业管理服务合同》、物业服务合同登记备案回执、业主委员会备案回执，证明2018年5月28日起，案涉房屋所在的佛山市禅城区鸿翔湖景苑小区由原告依据其与佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的标准提供物业管理服务。《物业管理服务合同》第七条“管理服务费用”第九条第5点约定:“业主和物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交，并从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金”。第七条第5点约定“小区的公共水、电费每月根据计量容器实际发生额向业务分摊计收”。3、表决成立专项基金的公示、委托书、表决结果统计表、告示、工作计划、西门配套工作报价、结算表，证明鸿翔湖景苑小区西门于2018年10月1日起新增开放给业主进出，此西门的安保工作原未在《物业管理服务合同》中安排相关配置人员与费用，但此西门开放时无安保人员值守的情况下产生安全与噪音问题，经小区业委会与居委会沟通及研究讨论后，决定通过小区临时业主大会表决成立专项基金的方式，成立专项基金用于西门增设安保设施并在开放时间派驻安保人员，以上表决获小区78%以上业主同意。从2019年1月起，随当月管理费收取的同时收取0.15元/平方的专项基金。随后原告先行垫款进行了西门增设安保设施的配套。至2020年5月30日该西门只设门禁不再设安保人员，自当日起就停止收取西门专项基金。表决结果监票人、唱票人是第三届业委会的正副主任。4、佛山市不动产（房地）登记信息查询结果，证明被告是案涉房屋业主并证明案涉房屋的产权登记面积。5、催缴费通知，证明原告向被告催收案涉欠费，但被告未予支付。6、水电费分摊表、发票，证明水费和电费是由原告代垫，每月根据计量容器实际发生额向业主分摊计收。本院认证如下：原告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院确认以下案件事实：2017年10月23日，佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会办理了备案，备案的业委会主任为陈勇军。2018年5月28日，佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，原告受托对鸿翔湖景苑小区提供物业服务，合同约定主要内容：第二条、委托管理事项一、房屋共用部位的维护和管理……六、交通与车辆停放秩序的管理……十一、负责向业主和物业使用人收取物业管理费等……第三条、合同期限本合同期限为：二〇一八年六月一日至二〇二一年五月三十一日止，共计三年；第四条、甲方的权利和义务……3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。4、检查、监督乙方在管理工作的实施及制度的执行情况……第七条、管理服务费用1、本合同签定生效之时起至业主大会决定物业管理费收取标准的当月，按原有的收费标准、本合同之“管理服务质量”执行。双电梯住宅（82A、82B、82C）管理费按建筑面积1元／平方米／月……5、小区的公共水、电费每月根据计量容器实际发生额向业户分摊计收。建筑面积以各业户的房产证的面积为准。各楼梯的共用水电费、电梯电费根据计量容器实际发生额由该楼梯的业主按建筑面积分摊。二次供水的共用电费根据计量容器实际发生额由受益业主按建筑面积分摊……第八条、公共收益甲方依照业主大会议事规则，利用小区内公共地方开展的各项经营活动，乙方配合管理，招商事项由甲方负责，乙方仅限于后续工作管理，所有合同协议需经甲方审核同意，由甲方签约并加盖甲方公章生效。（特殊情况经甲乙双方协商解决）经营活动总收入的20%用于小区业委会办公费用，10%作为乙方的管理报酬；剩余部分在扣除应缴纳的税金、费用后，用作小区的公共设施、设备的维修、维护、改造、更换、增添之用。如使用公共收益，由乙方向甲方申请；获得批准后，甲方付款给乙方，但每月使用公共收益最高不得超过当月总收入的40%或公共收益累计余额的70%（除业委会办公经费20%及乙方10%报酬）外，批准使用公共收益数额不足以支付单一项工程的费用支出，可以采取分月申请的方式……第十条、违约责任……5、业主和物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交，并从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金；如无正当理由逾期三十天仍拒绝缴交的，乙方有权采取催缴措施，所造成的不便和损失由业主和物业使用人自行承担。乙方可采取诉讼形式进行催收，采取诉讼方式的，因此产生的诉讼费、保全费、律师费等所有费用，均由败诉方承担……。2018年7月6日，佛山市禅城区国土城建和水务局对上述《物业管理服务合同》办理了备案。上述《物业管理服务合同》签订后，原告入场为鸿翔湖景苑小区提供物业服务至今。另，被告为鸿翔湖景苑小区业主之一，其所有的房屋坐落为佛山市禅城区**********，登记面积98.91平方米。关于开放鸿翔湖景苑小区西门及成立西门专项基金的问题。2018年10月22日，佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会发布《关于召开鸿翔湖景苑小区临时业主大会表决成立专项基金的公示》，公示载明：鸿翔湖景苑小区西门于2018年10月起开放给业主进出，经过一段时间的试运行，因无安保人员值守而不少业主反映存在严重的安全问题及噪音问题。依据小区物业服务中心报告，业委会经与居委会沟通及研究讨论后，拟定在西门增设保安岗亭、安全防范设施和开发时间派驻安保人员。一、章程及费用筹集和使用：1、西门开发时间为15小时，即：6:30-22:00；2、拟增设保安1.5人；人员工资薪酬及福利待遇为：4400元／人／月*1.5人=6600元／月；3、新增安全防范设施：A、保安亭一个；B、84A103单元至108单元花基边不锈钢栏杆；C、西门顶雨棚及小区字样；D、84A车库人行出入口自动门；E、西门口消防通道规划禁停标识及大黄方格线。4、费用筹集。成立专项基金，业主每月每平方米交纳0.15元。业委会委托物业公司每月在收取当月管理费时一并收取，实际到账款后与业委会对账，专款专用，在扣除保安人员费用后，其它用于西门设备、设施增设，每个季度向全体业主公司专项基金的收支情况。5、专项基金，在本小区维持五级服务的情况下，专款专用于西门日常运行支出，如日后小区管理费调升后能满足日常开支需要的情况下，停止此专项基金的收取……三、业主大会以议题公示，书面征集表决意见的方式召开。四、业主大会公告公示时间：2018年10月24日到2018年11月9日。五、表决时间：2018年11月10日起到2018年11月26日。六、表决意见征集：1、上门派票及即时投入票箱；2、到指定位置领票及投入票箱。七、开箱验票时间：2018年11月27日，将邀请街道、居委会相关人员现场监证开箱验票。鸿翔湖景苑关于开发西门成立专项基金的业主大会表决结果如下图表所示：票数票数票数占比面积面积面积占比备注总发出票数525总面积70403.18收回票数30758.48%收回票数36641.9952.04%同意票数19537.14%有效面积22857.6232.46%不同意票数9618.29%有效面积12657.417.98%现场收回弃权160.03%现场收回弃权面积1126.970.02%未投票21842.52%未投票面积34878.1749.54%已送达未投票，其表决权归属于已经表决的多数票21842.52%已送达未投票，其表决权归属于已经表决的多数票34878.1749.54%2018年12月12日，原告发出告示，内容为：由鸿翔湖景苑第三届业委会发起的，因鸿翔湖景苑西门开发而成立专项基金的业主意见征询得到业主78%以上的同意，并在公示期内未收到业主有异议的书面投诉。为此，物业管理服务中心将根据成立专项基金公示的要求，从二〇一九年一月开始，随当月管理费收取的同时收取0.15元／平方的专项基金，请各业主保持扣费账户有足够的余额。对您们支持我们的工作表示衷心的感谢！2019年3月26日，鸿翔湖景苑第三届业委会主任陈勇军在《西门配套工程结算表》上签字，确认西门配套工程总价款43728.30元。因被告未缴纳2018年10月至2020年5月的物业管理费、专项基金、公摊水电费等，原告诉至本院。本院认为，被告虽未到庭参加庭审，但提交了书面答辩意见，结合原被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《物业管理服务合同》的合法性问题；二、原告是否有权收取西门专项基金的问题。关于涉案《物业管理服务合同》的合法性问题。涉案《物业管理服务合同》系原告与佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会签订，该合同已在佛山市禅城区国土城建和水务局办理的备案。从合同的形式上看，有双方盖章、有行政部门办理备案，从合同内容上看，未违反法律和行政法规的强制性规定，在业主委员会加盖公章确认签订合同的情况下，原告有理由相信业主委员会聘任物业服务企业的合法性，涉案合同合法有效。被告提出合同内容未经业主大会表决不合法，但未提供证据证明，本院对此不予采纳。同时在涉案《物业管理服务合同》签订后，全体业主包括被告在内均是按照合同约定的物业费标准向原告缴纳物业管理费，以上事实充分证明涉案《物业管理服务合同》不但被得到追认，而且一直履行至今，被告主张合同不合法无事实和法律依据，不予支持。关于原告是否有权收取西门专项基金的问题。《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修资金应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。经查明，鸿翔湖景苑第三届业主委员会已组织召开临时业主大会并组织业主进行表决，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意成立西门专项基金，委托原告按0.15元／平方收取专项基金，故原告依据业主大会授权有权收取西门专项基金。被告无到庭参加庭审举证否定业主大会的表决结果，对被告认为原告无权收取专项基金的辩称不予采纳。原告按物业服务合同约定为涉案小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一享受了原告提供的物业服务，按照合同约定及等价有偿原则，被告应向原告缴纳2018年10月-2020年5月的物业服务费1772元。至于专项基金251.6元，缴纳专项基金已经业主大会表决通过，被告应按业主大会决议缴纳专项基金，本院对原告诉请的专项基金予以支持。至于公摊水电费，合同约定公摊水电费由业主分摊，原告举证了相应的公摊水电费发票证明其代缴了上述费用，且原告主张的费用合理，本院对原告诉请的公共电摊费用406.1元、公共水摊费用32.3元予以支持。以上费用合计元，原告在本案中仅主张冲减公共收益32.3元后的2429.7元，本院予以支持。关于违约金的问题。被告未交纳物业费确属事实，但物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、相互努力。考虑到原告仍是涉案小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。为及时化解矛盾、维系双方之间的和谐稳定，对原告诉请的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周凤燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鸿裕物业管理有限公司支付佛山市禅城区**********201*年**月至2020年5月的物业服务费、专项基金、公共电摊费用、公共水摊费用合计2429.7元；二、驳回原告佛山市鸿裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告周凤燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，原告佛山市鸿裕物业管理有限公司负担5元，被告周凤燕负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  阮惠雄二〇二〇年十月二十日书记员  黄嘉莹