苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初11883号原告：苏州五公里房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320594MA1X340N4A，住所地苏州工业园区星湖街**荣域花园商业****。法定代表人：戚占苏。委托诉讼代理人：殷荣，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子豪，江苏致邦（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州大城小爱网络科技有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MNRYA6L，住所地苏州工业，住所地苏州工业园区榭雨街**太阳星辰花园******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵勇。委托诉讼代理人：李钊，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凯伦，江苏绿象律师事务所律师。第三人：赵翎伶，女，1985年9月17日出生，汉族，住苏州。第三人：常熟世宝房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320581MA1X00N3X2，住所地苏州市常熟市辛庄镇新阳大道100号602室法定代表人：蒋立丰。委托诉讼代理人：曹梦兰，系公司法务。原告苏州五公里房地产经纪有限公司（以下简称“五公里经纪公司”）与被告苏州大城小爱网络科技有限公司（以下简称“大城小爱科技公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员胡志清独任审理。诉讼过程中，本院依法追加常熟世宝房地产开发有限公司（以下简称“常熟世宝公司”）、赵翎伶为第三人参与诉讼。庭审中，原告苏州五公里房地产经纪有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州五公里房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付佣金30000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订常熟市《世茂观溪和园》分销合同一份，合同约定被告委托原告分销代理常熟世宝房地产开发有限公司开发建造的世茂观溪和园项目，佣金标准为77-108平30000元/套，116平40000元/套，136平50000元/套。合同签订后，原告推介客户赵翎伶购买世茂观溪和园项目房屋一套，2019年7月19日，赵翎伶与常熟世宝房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，面积为96.05元，并且赵翎伶的购房贷款银行已放款，按照分销合同约定，被告就本次中介服务应向原告支付佣金30000元，但原告多次催讨，被告拒不支付。原告为维护自身权益，遂诉讼来院。被告苏州大城小爱网络科技有限公司答辩称：一、被告已履行提醒告知义务，被告与开发商订立的中介服务合同，其中约定了双方权利义务，尤其是何为正常客户，何为非正常客户，何种客户应计算佣金约定的很明确。在被告与原告订立的分包合同时亦已明确告知上述事项，原告知情。二、原被告均作为房地产中介公司，在房地产交易领域具有专业优势，作为行业惯例，房产中介服务是不能侵蚀开发商自己的客户的，因为房产中介应当开发、推介新的客户源给开发商，然后拿佣金，这也符合居间/中介服务合同本来的法律定义。中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而本案原告并未提供订立合同的机会，因为是客户自己找上门来的。三、涉案客户赵翎伶，在原告于2019年6月27日领着去开发商处到访前，客户自己已经于2019年6月23日和2019年6月25日到访过开发商处。这其中就存在两个问题，一是原告作为一家专业化中介公司，事前没有尽到审查提醒注意义务，很简单、很轻易甚至问一下就可以审查出来客户是否到访过开发商处，其本身具有过错；第二，是在客户自己已经到访过开发商处两次后，原告再推荐或介绍过去，原告对于促成合约的最后订立参与度有多大值得商榷。换句话说，有没有原告参与，都不影响合约的最后订立。四、不管整个过程如何，结果是开发商不认可涉案客户为正常客户，不给结算涉案佣金。原被告之间的权利义务关系来源于被告与开发商之间的委托关系，被告与开发商之间的委托合同所约定的权利义务直接约束于原告与被告，在开发商从根本上不认可上述事实的前提下，原告向被告主张佣金不存在事实依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人常熟世宝公司称：常熟世宝公司认为本案另一第三人赵翎伶已于2019年6月23日、2019年6月25日、2019年6月26日三次自行前来常熟世宝公司售楼处看房。根据常熟世宝公司与大城小爱科技公司签署的推荐服务合同6.6条的约定，赵翎伶应当认定为自访客户，不属于中介推介客户，该客户成交与大城小爱科技公司之间行为无关。然后常熟世宝公司在2019年8月与大城小爱科技公司进行推荐客户业绩成交确认时，在业绩确认单中也无该套客户的明细。大城小爱科技公司对此也是明知且认可的。综上所述，第三人世宝公司认为赵翎伶系自访客户，属于常熟世宝公司自销，而非被告大城小爱科技公司中介推介之客户。第三人赵翎伶称：一开始是原告工作人员王健介绍涉案这个房子，赵翎伶才知道这里有这个楼盘，王健先把房产的信息发过来了。之后赵翎伶就去看这个房子，当时前面两次，三次这样的，看的时候也不是很想买的。因为赵翎伶是刚入中介的行，王健也是赵翎伶的师傅。正好赵翎伶有个表弟要买房子，赵翎伶是帮他看的，看了有两三次。后来赵翎伶表弟买的时候，赵翎伶手里有点闲钱，也就买了。本院经审理查明的事实如下：2019年，原告五公里经纪公司（乙方、受托方）与被告大城小爱科技公司（甲方、委托方）签署常熟市《世茂观溪和园》分销合同一份，依据《中华人民共和国合同法》以及其他相关法律、法规规章等规定，就甲方委托乙方分销代理常熟世宝房地产开发有限公司（开发商）开发建造的世茂观溪和园项目，甲、乙双方在平等协商的基础上，达成一致，签订本合同，以资共同遵守。第二条，合作期限：自本合同签署之日起至2019年12月31日。第三条客户确认原则及有效期约定，1、乙方陪同客户到访该项目销售中心时，须提前2小时微信报备（客户全号报备）。2、乙方应向甲方提交客户资料，包括客户姓名与手机号码，甲方指定人员应与乙方带看客户24小时内予以查证来访客户资料，及时在《客户确认书》上予以确认。3、有效客户及有效时期的界定：经甲方确认的客户在委托时限内购买该项目的，视为乙方销售成功，甲方按照本合同约定的佣金比例向乙方支付佣金。4、在合同的履行过程中，甲方不得将乙方保护期内的客户再次确认给其他销售代理公司。第六条佣金计算比例的方式约定，1、销售成功的标志为乙方推荐有效客户与开放商签署《商品房买卖/出售/预售合同》，具体甲方支付佣金的计算方法如下：佣金计算标准为：77-108平，30000元/套，116平，40000元/套，136平，50000元/套。3、佣金结算标准及方式，购买客户签订正式《商品房买卖合同》并且首付不低于30%，待开发商确认无误后，贷款资料齐全，满足贷款资质，乙方向甲方提供完整请款资料后3-7个工作日内结算合同约定全部佣金，如果乙方提供增值税专用发票低于6%税点，甲方将在乙方佣金中扣除与6%税点差额部分。第七条第1款约定，不同一天带看的，以带看先后的顺序为认定客户归属标准，该客户及直系亲属均归属于先带看的公司，带看有效保护期为最后一个带看日起的30天内，若超过30天被其他公司再带过来成交，则甲方可以认定为乙方跟进客户不力，该客户归属于再带过来成交的公司（如有特殊情况，例如客户明确想购买但资金问题延迟造成成交延迟，乙方应于成交前以书面形式告知甲方原因）。2019年7月19日，第三人常熟世宝公司与第三人赵翎伶签署《商品房买卖合同》（合同编号Y20190018756）一份，赵翎伶购买常熟世宝公司开发建设的观溪和园2幢1单元803室房屋。同时原、被告以及第三人均确认赵翎伶已实际购买观溪和园2幢1单元803室房屋。诉讼中，原告提交了《推介客户到访/成交确认单》一份，其中的内容为：到访客户姓名为赵女士，到访时间为6.27，到访人数2，第三方推介为大城小爱（五公里房地产经纪有限公司），渠道/中介/第三方人员王健，置业顾问陈龙腾。被告大城小爱科技公司认为，该份证据只能证明该购房人曾到访过开发商处，但是计算佣金的正常客户需要中介方和开发商共同确认，涉案购房人不符合中介服务合同所约定的正常客户。第三人常熟世宝公司认为，该份证据仅由渠道中介第三方人员王健签字，赵翎伶签字，无销售主管、项目营销负责人签字确认。根据世宝公司与大城小爱签署的推介服务合同第6.6条约定，客户登记表上签字缺失无法辨认签署别名或伪造的都将视为无效确认，甲方有权认定该客户为甲方自有客户，你方对此无异议，且6.3条明确约定，客户登记表应由客户、甲方、联系人、甲方销售负责人和乙方推荐人员四方签字后确认生效。因此常熟世宝公司认为该份推荐客户成交确认表无效且原告方未提交原件。该份推介客户确认表中落款时间为6月27日，在6月27日之前，赵翎伶已于6月23日、6月25日、6月26日三次来访常熟世宝公司售楼处，已记录在常熟世宝公司的监控系统当中，常熟世宝公司认为赵翎伶属于自访客户，应当认定为常熟世宝公司自销，而非大城小爱推荐成交的客户。被告大城小爱科技公司提交了客户郭永敏的《推介客户到访/成交确认单》一份，其中到访客户姓名、到访时间、第三方中介、渠道/中介/第三方人员、销售主管/项目营销负责人、渠道/中介/第三方对接人（SAP查询、其他报备查询）、报备时间处均有相应的内容记载。为进一步证明案涉情况，原告五公里经纪公司及第三人赵翎伶提供了原告工作人员王健与赵翎伶以及被告工作人员唐经理的微信聊天记录，具体如下：1、2019年6月23日下午4:12，王健向赵翎伶发送信息“常熟666盘联动无团购，不限购不限购，首套二套均三成，《双璟华庭》、《湖悦澜庭》、《金科集美院》、《熙悦豪庭》、《金科源江筑》、《世茂观溪和园》，----《世茂观溪和园》《世茂云溪阁》，区域：常熟辛庄，期房：2021年，毛坯，面积：95-108，均价14000，类型：70年住宅，总高17-18，体量：1200套，佣金：77-108平3万，116平4万，136平5万。”2、2019年6月24日，赵翎伶向王健发送信息“征信报告拉出来了，在吗”，王健回复“有房子，上征信了，苏州这边是买不了了”，赵翎伶回复“知道了”。3、2019年6月25日，赵翎伶向王健发信息“世茂观溪和园”，王健回复“153××××****，唐经理，你是荣域花园德祐的，想自己买。你们现在在哪里，我带回去找你吧”，赵翎伶回复“要到了”，王健回复“你直接找他，他会帮你安排好，先不要进售楼处，你加一下他的微信，他是那边的电商，带看单写你的名字赵彤，这个手机号139××××****。赵翎伶回复“加了，可以”，王健回复“问你是不是第一次，就说第一次，没有来过，有时候售楼处的迎宾会问的”，赵翎伶回复“我们谈过了，2号楼803,144万，她说还能少几千”。4、2019年6月25日，被告员工唐经理向王健发信息“提前一个小时报备”，王健回复“我们现在过不去啊”，唐经理回复“没事，你们自己人什么时候都可以，我今天一天都在这边”，王健回复“139××××****，赵彤，你报备一下”，唐经理回复“收到”。”诉讼中，被告大城小爱科技公司提交了赵翎伶到访涉案项目售楼处的照片，第三人常熟世宝公司提供了赵翎伶到访涉案项目售楼处的视频。根据照片以及视频显示，在签署2019年6月27日的《推介客户到访/成交确认单》之前，第三人赵翎伶分别于2019年6月23日17:05,2019年6月25日15:03,2019年6月26日16:04到访过涉案项目售楼处。关于第三人赵翎伶第一次到访涉案项目的时间，原告认为，从现有证据来看，赵翎伶真正想购买房子，到访售楼的时间是6月25日，至于赵翎伶6月23日去过涉案售楼处，当时因为赵翎伶是原告公司的兼职人员，当时王健向赵翎伶推广这个项目，赵翎伶也要去向其他客户进行推广，所以6月23日赵翎伶是以中介的身份，原告公司工作人员的身份去了现场，那么这个身份只是说赵翎伶是我们工作人员。至于赵翎伶个人想要购房，是在6月25日向王健提出了要求，王健向被告唐经理进行报备了。而且被告的唐经理也知道第三人赵翎伶是原告公司的工作人员，所以在微信中称“没事，你们自己人，什么时候都可以”。被告认为赵翎伶第一次到达涉案项目售楼处是在2019年6月23日，而且第三人赵翎伶本身就是专业中介服务人员，和王健和大城小爱的唐经理，对房产中介的交易惯例都十分清楚，几方人员存在恶意串通行为。第三人赵翎伶认为，2019年6月23日的时候其确实去过涉案项目售楼处，当时是和其老公一起去的，因为其老公的表弟也要买房子，所以帮老公的表弟看看，后来老公的表弟也在涉案项目处购买了房子。当时赵翎伶到那里的时候没有登记名字，然后也没有工作人员给赵翎伶介绍，就到那里边站一下就走了。25号去的时候是事先报备的，然后是唐经理接待了赵翎伶，然后赵翎伶到售楼部门口的时候，唐经理说时间还没够，赵翎伶问唐经理，从中介走的话是不是费用从这个房子里面扣的，唐经理说不能确定，要不然你就进去先看看，只要不留名字、不留电话，进去看看没事的。然后27号的时候赵翎伶去的时候还是唐经理帮赵翎伶报备的。第三人常熟世宝公司认为，第三人赵翎伶首次来访涉案项目售楼处时间是2019年6月23日，从监控视频中可以看出，到访售楼处的为第三人赵翎伶及其老公，足以证明其到访售楼处是为看房，而非原告方所称的提供中介服务到访售楼处。在2019年6月23日，赵翎伶首次到访涉案项目售楼处时，第三人工作人员予以接待，并带赵翎伶看房，不符合其工作人员的身份，且赵翎伶本人也承认了其首次到访是2019年6月23日，从本案的微信聊天记录看，常熟世宝公司认为原告及第三人赵翎伶存在恶意串通骗取佣金的行为。以上事实有《世茂观溪和园分销合同》、《观溪和园项目推介服务合同》、《商品房买卖合同》、《推介客户到访/成交确认单》、微信聊天记录等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原被告之间签署的《世茂观溪和园分销合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定为合法、有效，双方均应依照合同约定履行各自权利、义务。原告与第三人赵翎伶均确认赵翎伶自2019年5月起在原告处兼职中介人员，原告工作人员王健于2019年6月23日第一次向赵翎伶发送涉案项目信息，信息包含多个楼盘项目，但从文意看，无法确认系中介人员之间的工作交流，还是原告作为中介方向赵翎伶推介涉案项目，且赵翎伶在第四次前往涉案项目的时候才签署《推介客户到访/成交确认单》，亦侧面印证上述信息并非中介推介性质。另外，原、被告签署的《世茂观溪和园分销合同》中对于推介流程、有效客户的界定以及佣金的支付亦有相应规定，原告方现有证据不足以证明其提供了有效的推介服务，促成涉案项目的成交，且被告大城小爱科技公司及第三人常熟世宝公司均不认可赵翎伶系原告推介的有效客户。因此，对于原告要求被告支付佣金的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州五公里房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告苏州五公里房地产经纪有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  胡志清二〇二〇年十月三十日法官 助理  张 端见习书记员  朱佳丽拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。