黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0111民初1950号原告：呼兰区中行家属楼业主委员会，住所地呼兰区东直路**。负责人：韩雨芹，呼兰区中行家属楼业主委员会主任。委托诉讼代理人：方中正，男，1970年9月1日出生，汉族，呼兰区中行家属楼业委会法律顾问，现住哈尔滨市呼兰区。被告：中国银行股份有限公司哈尔滨呼兰支行，，住所地哈尔滨市呼兰区东直路**法定代表人：严峰，职务行长。委托诉讼代理人：付广文，黑龙江千水律师事务所律师。被告：哈尔滨市呼兰区金泰物业管理有限责任公司，住，住所地哈尔滨市呼兰区开发**楼/div>法定代表人：李春彬，职务总经理。委托诉讼代理人：李庆德，男，1981年11月18日出生，汉族，金泰物业公司经理，现住哈尔滨市呼兰区。原告呼兰区中行家属楼业主委员会（以下简称中行家属楼业委会）与被告中国银行股份有限公司哈尔滨呼兰支行（以下简称中行呼兰支行）、被告哈尔滨市呼兰区金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）确认合同无效纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告中行家属楼业委会负责人韩雨芹及委托诉讼代理人方中正，被告中行呼兰支行委托诉讼代理人付广文，金泰物业公司委托诉讼代理人李庆德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中行家属楼业委会向本院提出诉讼请求:1、要求确认中行呼兰支行与金泰物业公司签订的《物业管理服务移交合同》无效，公布账目并全部返还已收取的物业费。中行呼兰支行与金泰物业承担连带责任；2、要求金泰物业公司和中行呼兰支行自2020年6月20日起承担不公告退出中行家属楼物业区域的违约金。庭审中，中行家属楼业委会明确诉讼请求为：要求返还2009年3月至2019年3月53户业主的全部物业费235,296元,返还2020年3月金泰物业公司收取的部分业主的物业费10,353元；违约金要求自2020年6月20日起计算至2020年9月20日按中行家属楼收费面积和收费标准计算为15,000元。庭审后，中行家属楼业委会表示放弃要求中行呼兰支行与金泰物业公司返还2009年3月至2019年3月53户业主物业费235,296元的诉讼请求。事实与理由：1、中行呼兰支行是中行家属楼的建设单位，中行家属楼在1997年已经全部入户，并在2003年取得了产权证，2009年3月入户率已经达到100%。在此情况下，中行家属楼的物业管理合同应当由家属楼的业主大会通过，委托业主委员会来选择物业公司。这项权利是法律赋予业主的一项基本权利。即使是签订前期物业合同，也要通过招投标的形式，至少有三个投标单位，或者经相关部门的审批。中行呼兰支行时任领导，无视法律规定，擅自采用协议方式将业主的权利进行剥夺，与金泰物业公司签订了长达20年的物业管理合同。2、此合同明确规定生效的要件为双方法定代理人签字并加盖公章之日起生效。复印件没有中行呼兰支行公章，仅有法人签字。合同原件中行呼兰支行拒不提供，因为原件物业费每平方米应为0.25元。3、金泰物业公司数次违约，如擅自涨价，服务不到位，不按合同规定公开账目等。中行呼兰支行作为合同的甲方，熟视无睹，没有起到监督的义务，业主多次上访，为此要承担相应的连带管理责任。4、中行家属楼业委会已于2020年5月21日成立。业主大会已经通过要求解除中行呼兰支行与金泰物业公司的服务合同。业主委员会成立之前业主多次要求中行呼兰支行提供物业合同，中行呼兰支行拒不提供。业主委员会成立后多次以书面形式要求提供物业合同，至今没有提供。金泰物业公司自2009年一直为中行家属楼提供物业服务是事实。中行家属楼业委会要求解除物业合同的理由是金泰物业公司服务不到位。中行呼兰支行辩称：1、《物业管理服务移交合同》合法有效。中行呼兰支行与金泰物业公司于2009年3月签订《物业管理服务移交合同》，虽然约定签字并加盖公章之日起生效，合同没有加盖公章，但该合同已经履行多年。根据《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”故依法成立的合同具有法律约束力。2、没有通过招投标方式或经房地产管理部门批准选聘物业公司，不影响合同效力。《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该规定属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的效力性规范，因此，未经招投标程序签订的《物业管理服务移交合同》有效。3、中行呼兰支行不应当承担连带责任。中行呼兰支行与金泰物业公司签订合同以后，中行家属楼的业主接受金泰物业公司提供的服务十余年，并自愿向金泰物业公司缴纳物业费。很显然，事实上的物业合同的相对方是金泰物业公司与中行家属楼业主，金泰物业公司向中行家属楼业主提供物业服务，没有向中行呼兰支行提供物业服务，中行家属楼业主向金泰物业公司缴纳物业费，没有向中行呼兰支行缴纳物业费。因此，中行家属楼业委会请求中行呼兰支行承担连带责任，既没有事实根据，也没有法律根据。综上所述，中行呼兰支行与金泰物业公司于2009年3月签订的《物业管理服务移交合同》合法有效，中行呼兰支行不应当承担连带责任，请求依法驳回中行家属楼业委会的诉讼请求。金泰物业公司辩称：1、我公司认为与中行呼兰支行签订的《物业管理服务移交合同》有效，且实际服务至今已十余年，业主均无异议，证明金泰物业公司服务期间业主满意并认同。2、关于中行家属楼业委会所述我公司自2020年6月20日起不公告退出中行家属楼物业管理一事。我公司至今未收到中行家属楼业委会关于解聘物业公司的任何通知，我公司已提供业主报修记录和服务照片等相关证据证明我公司服务至今并未退出物业管理，不存在违约退出的行为。我公司正常收取物业服务费合理合法，中行家属楼业委会认为我公司擅自涨价一事不存在。《物业管理服务移交合同》当时约定物业费为每月每平方米0.5元，具体什么时候物业费变为每月每平方米0.6元不清楚，但物业费收费标准有依据。根据哈住建下发的文件，三级物业收费标准为每月每平方米0.6元至1元。本公司为减轻业主负担收费标准定为每月每平方米0.6元。3、中行家属楼业委会成立不合法，其代表资格及业主委员会主任选举不合法。根据哈住建下发的相关规定，业委会成员及主任不能拖欠物业费，拖欠物业费的业主不能参加业委会更不得竞选业委会主任。我公司认为业委会成立的程序不合法，已经把相关材料上报至住建局及社区街道进行认定。我公司不同意中行家属楼业委会的诉讼请求，《物业管理服务移交合同》有效已经形成事实服务，不同意返还物业费及支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：庭审举证质证时，中行家属楼业委会、金泰物业公司提交证据《物业管理服务移交合同》均为复印件。庭审后，金泰物业提交该证据原件。经中行家属楼业委会核对，表示对该证据真实性无异议，与中行家属楼业委会提供的复印件相同，但同样未加盖中行呼兰支行的公章，合同属于无效合同。本院认证，该合同虽未加盖中行呼兰支行的公章，但该合同已实际履行多年，中行家属楼业委会亦承认金泰物业公司自2009年3月1日合同签订之日起一直为中行家属楼提供物业服务的事实，对该证据本院予以采信；对中行家属楼业委会提供的呼兰区中行家属楼物业费统计表一份及部分业主缴费收据十二份。中行呼兰支行、金泰物业公司对证据真实性没有异议，故对中行家属楼业委会证明金泰物业公司物业费收费标准分为四个阶段的证明内容，本院予以采信，对其主张证明金泰物业公司与中行呼兰支行恶意串通，擅自提高物业费收费标准的证明内容，本院不予采信；业主委员会成立备案、业主大会会议决定，关于启用哈尔滨市呼兰区中行家属楼业主委员会印章的公告；2020年6月至9月中行家属楼业委会业部分收费凭证十一张及现金日记账一页、业主委员会第一次会议记录、楼道清扫员职责、财务管理制度及流程各一份，对以上证据的真实性，本院予以采信，合法性、关联性不予置评。对金泰物业公司提供的证据，中行家属楼近3个月之内维修明细一份及维修照片二十六张；业主缴费凭证二十张，能够证明金泰公司与中行家属楼业主存在物业服务的事实，本院予以采信；哈尔滨市住房保障和房产管理局哈住房发【2012】4号文件（附物业服务企业考核标准）一份，证明金泰物业公司物业费收费依据，合法有效，本院予以采信；罢免申请及业委会成员欠缴物业费情况，因与本案争议事实无关联，本院不予采信。经对上述证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：呼兰区中行家属楼建于1996年，当时业主为中行呼兰支行职工，1997年办理进户。2003年7月办理房屋所有权证。2009年3月1日中行呼兰支行与金泰物业公司签订《物业管理服务移交合同》，金泰物业公司承包中行家属楼物业管理服务。合同约定移交管理事项、双方权利义务。移交时间为2009年4月1日，收费标准：按物价部门规定的以建筑面积每月每平方米0.50元的标准，按月收费。合同自双方法定代表人、负责人、代理人签字并加盖公章之日起生效。合同有效期限为20年，自2009年3月1日至2029年3月1日止。《物业管理服务移交合同》，由中行呼兰支行与金泰物业公司代表人签字，中行呼兰支行未加盖公章。《物业管理服务移交合同》签订后，由金泰物业公司为中行家属楼业主提供物业管理服务。中行家属楼业委会主张金泰物业公司2009年至2012年物业费收费标准为每月每平方米0.25元，2013年物业费收费标准为每月每平方米0.45元,2014年物业费收费标准为每月每平方米0.50元,2015年至今物业费收费标准为每月每平方米0.60元。中行家属楼业委会于2020年5月21日成立并备案，现中行家属楼业委会对中行家属楼实行自治管理，金泰物业公司亦对中行家属楼提供物业管理服务。本院认为：本案争议焦点为中行呼兰支行与金泰物业公司签订的《物业管理服务移交合同》是否有效。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可见，建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同的权利，该合同对业主亦具有约束力。故本案中行呼兰支行与金泰物业公司在中行家属楼业主、业主大会选聘物业服务企业之前，双方签订《物业管理服务移交合同》并不违反行政法规和司法解释的强制性规定。关于中行家属楼业委会提出的《物业管理服务移交合同》未经过招投标程序签订、合同未加盖中行呼兰支行公章问题。《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”此规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故物业公司未进行备案或者不符合选聘物业服务企业流程的，不影响物业管理服务合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案《物业管理服务移交合同》虽未加盖中行呼兰支行公章，加盖公章并不是合同生效的必要要件。未加盖公章，但合同内容符合法律规定的，经双方签字后也具有法律效力，且金泰物业公司自2009年3月1日合同签订之日起一直为中行家属楼提供物业管理服务，合同已实际履行，该合同依法成立。关于涉案合同是否违反法律行政法规的效力性强制性规定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应该予以支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。中行家属楼业主委员会提出的关于物业费收费标准问题，《物业管理服务移交合同》约定金泰物业公司按建筑面积以每月每平方米0.50元的标准收取物业费。根据中行家属楼业委会自认中行家属楼物业收费标准低于合同约定的标准。金泰物业公司现物业费收费标准亦符合哈尔滨市住房保障和房产管理局哈住房发【2012】4号文件有关物业费收费标准的规定，中行家属楼业主委员会主张金泰物业公司违约涨价及服务不到位，未提供相应的证据予以证明,其应承担举证不能的法律后果。故本案中行家属楼业委会未提供案涉《物业管理服务移交合同》有违反上述《解释》第二条规定的情形，不存在损害业主利益，合同无效的法定情形，故该合同不属于无效合同。综上所述，中行呼兰支行与金泰物业公司签订的《物业管理服务移交合同》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定的效力性强制性规定，不构成无效情形。中行家属楼业委会的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条第二款之规定，判决如下：驳回原告呼兰区中行家属楼业主委员会的诉讼请求。案件受理费434.00元，减半收取217.00元,由原告呼兰区中行家属楼业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 王 蕾二〇二〇年十月三十日书记员 黄利刚