山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3071号上诉人（原审被告、申请执行人）：孟庆杰，男，1960年6月1日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：贺成柱，山东贺成柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：朱茂光，男，1968年10月16日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李孝平，男，1983年10月25日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘广涛，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。原审被告：孟庆学，男，1963年10月8日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。上诉人孟庆杰因与被上诉人朱茂光、李孝平及原审被告孟庆学案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟庆杰上诉请求：1.依法撤销台儿庄区人民法院(2020)鲁0405民初144号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定原审被告孟庆学与案外人孟凯签订的《协议书》及案外人孟凯与被上诉人朱茂光、李孝平签订的《转让协议》落款时间均早于查封时间，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，同时法律未对集体建设用地上的房屋买卖作出禁止性规定，且均有见证人签字予以确认，对该两份合同效力予以认可，系认定事实错误。理由如下：1.依据最高人民法院在2010年4月30日作出的[2010]民一他字第4号批复：农村房屋(含宅基地)买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。表明法律规定对于农村房屋买卖合同不论是宅基地上的房屋买卖还是集体建设用地上的房屋买卖，买卖双方必须是同一集体经济组织成员，否则房屋买卖合同无效；2.最高人民法院在2011年下发的《2011年全国民事审判工作会议纪要》15条规定在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。该条也表明农村集体建设用地上的房屋买卖不能向社会公开销售，既不能出卖给非同一集体经济组织成员。综上，原审法院认为法律未对集体建设用地上的房屋买卖作出禁止性规定，从而认定原审被告孟庆学与案外人孟凯签订的《协议书》及案外人孟凯与被上诉人朱茂光、李孝平签订的《转让协议》均是有效合同系认定事实错误，因案外人孟凯及被上诉人李孝平均不是案涉房屋所在村的村民。二、原审法院判决中陈述依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，认定二被上诉人朱茂光、李孝平对案涉房屋享受使用权，不能进行不动产所有权登记，并非其因自身原因造成未办理过户登记问题系适用法律错误，理由是依据2020年1月1日实施的最新的《中华人民共和国土地管理法》已删除上述规定，原审法院依据已删除的法律规定认定案件事实明显系适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，请求法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。朱茂光、李孝平辩称，一、一审判决认定被上诉人与孟凯之间的转让协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定正确，上诉人相关上诉理由不能成立。1.[2010]民一他字第4号批复所指的房屋是指农村住宅，而涉案房屋是建设于农村非住宅建设用地上的房屋。依据原台儿庄区土地管理局《关于彭楼镇后枣庄村等二单位使用土地的批复》涉案房屋所在的土地是后枣庄村集体所有的非住宅建设用地，在孟凯受让房屋时，后枣庄村村委会与孟凯签订土地承包合同书并向孟凯收取了承包费（土地使用费），孟凯即取得了相应土地使用权，在答辩人买受孟凯的房屋时，孟凯的土地使用权同时转让给答辩人。同时涉案房屋是孟庆学合法建设并合法转让给孟凯，孟凯作为房屋的权利人有权处分房屋。就合同主体来看，朱茂光系后枣庄村村民，其亦系房屋的共同买受人，其作为房屋共有人的权益应受到法律保护。2.本案并非是在农村集体所有土地上建造房屋向社会公开销售行为。二、一审判决适用土地管理法的规定认定相关事实并无不当。涉案转让协议签订于2018年11月，依据不溯及既往的法律适用原则，一审判决适用土地管理法（2004）来认定相关事实并无不当，同时一审并未适用土地管理法（2004）进行判决，不属于适用法律错误。三、就法律规定来看，新《土地管理法》增加了集体经营性建设用地入市的相关规定，在符合土地和城乡规划及用途管制的情况下，集体经营性建设用地可以入市交易，基于《土地管理法》的相关规定，答辩人不仅依据与孟凯之间的合同取得房屋使用权，且能通过集体经营性建设用地的入市交易取得建设用地使用权，从而取得不动产物权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孟庆学未到庭陈述意见。朱茂光、李孝平向一审法院起诉请求：1.依法判令不得执行位于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路的不动产[（2016）鲁0405执762号案件裁定查封的不动产]；2.确认位于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路的不动产为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：该院依法受理了孟庆杰与孟庆学民间借贷纠纷一案，于2016年10月24日作出（2016）鲁0405民初1350号民事调解书：孟庆学给付孟庆杰借款本金130万元及利息10.5万元。民事调解书发生法律效力后，根据孟庆杰的申请，该院立案（2016）鲁0405执762号案件执行。在该案执行过程中，该院于2019年11月12日查封了台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路东侧不动产一处。执行过程中，朱茂光、李孝平就上述查封的资产向本院提出执行异议，该院于2019年12月5日作出（2019）鲁0405执异26号执行裁定，驳回朱茂光、李孝平的异议请求。朱茂光、李孝平不服该裁定，诉至该院。另查明，1998年11月6日，孟庆学（乙方）与台儿庄区彭楼镇后枣庄村村民委员会（甲方）签订土地使用权转让协议，约定：甲方将位于东侧，村西一幅土地1930平方米无偿转让给乙方使用，期限30年（2000年1月1日—2029年12月31日），使用期内土地使用税费由甲方承担，乙方出资10万元在该土地建设敬老院，同时使用期内解决孤寡老人居住问题，闲置部分由乙方自主使用。现该处已无任何老人居住。原告为证明其主张，向该院提交了落款日期为2016年8月30日的被告孟庆学与案外人孟凯签订《协议书》，约定以被告孟庆学所有的位于马兰屯镇后枣庄村台兰路的不动产抵偿其所欠案外人孟凯100万元的债务，由台儿庄区马兰屯镇后枣庄村村民委员会作为见证单位加盖公章，邢某、赵洪伟、朱茂飞及被告孟庆杰作为见证人签字捺手印。被告孟庆杰主张该协议书有改动部分，该院依职权对见证人邢某进行了询问，核实了该协议书一式两份（另一份保存在见证人邢某处），两份均在书写时进行了改动，且改动位置及笔迹相同。协议书签订之日，孟凯向台儿庄区马兰屯镇后枣庄村村民委员会缴纳了18000元的土地承包金。同时又提交落款日期为2018年11月7日的案外人孟凯（甲方）与原告（乙方）签订的《转让协议》，载明：“经双方协商将甲方位于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村西湖、台兰路东所使用的6间门市和进院大门一间及到东墙的院子土地上所有建筑物转让给乙方使用，价格陆拾捌万元整（680000）……”，由证明人孙守峰签字确认。同时原告主张该协议签订之日，原告即向案外人孟凯支付10万元购房款，案外人孟凯也将房屋钥匙当场交付原告。原告提交装修门头照片一组，证明原告购买房屋后即进行了装修使用。提交案外人孟凯与租户尤洋落款日期为2017年12月19日签订的《租赁合同》一份，合同约定案外人孟凯将位于马兰屯镇后枣庄村台兰路东侧村西1930平方米的厂房租赁给尤洋，租赁期限为2018年1月1日至2021年1月1日，租金35000元，表明原告为何仅占有使用了部分房屋。提交2019年11月7日电费缴纳记录及2019年12月至2020年3月期间原告朱茂光的电费缴费单，证明案涉房屋查封前原告朱茂光已经安装电表并缴纳了电费，以证明原告实际占有了案涉房屋。原告提交原告李孝平的婶子李光兰于2018年11月7日支取10万元现金的凭证，原告李孝平之妻谭龙莉于2018年10月7日向案外人孟凯转账30万元、2019年1月2日向案外人孟凯转账3万元、2019年1月3日向案外人孟凯转账2万元、2019年3月8日向案外人孟凯转账15万元、2019年4月18日向案外人孟凯转账5万元以上合计55万元的转账记录，提交短信记录证明余下3万元房款以该案涉房屋的租户尤洋交纳的3万元租金抵付。同时提交收条一张、证明一份，均由案外人孟凯签字确认购房款已全部付清的事实。原告提交《关于彭楼镇后枣庄村第二单位使用土地的批复》，证明案涉房屋所在土地是经过枣庄市台儿庄区土地管理局批复使用且土地性质为集体建设用地。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。朱茂光、李孝平在本案中主张其对案涉房屋享有阻却执行的权利，应根据以上规定向人民法院提供证据。关于被告孟庆学与案外人孟凯签订《协议书》及案外人孟凯与原告朱茂光、李孝平签订的《转让协议》是否合法有效的问题。此两份协议书落款时间均早于查封时间，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，法律未对集体建设用地上的房屋买卖作出禁止性规定，且均有见证人签字予以确认，该院对该合同效力予以认可。关于朱茂光、李孝平对涉案房屋在人民法院查封之前是否已合法占有的问题。朱茂光、李孝平提交的照片、电费缴费单、门头装修照片及孟凯与租户尤洋签订的《租赁合同》足以证明朱茂光、李孝平于2019年12月4日前已实际占有该案涉房屋。关于案涉房屋的价款是否全部支付的问题。原告李孝平的婶子李光兰在案外人孟凯与原告签订的《转让协议》时给付案外人孟凯10万元现金的事实有案外人孟凯出具的收条为证，原告李孝平之妻谭龙莉陆续转给案外人孟凯55万元现金的事实有银行流水为证，另有案外人孟凯在收到全部65万元购房款后书写证明一份予以佐证，本院对全额支付案涉房屋价款的事实予以认可。关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。原告提交的《关于彭楼镇后枣庄村第二单位使用土地的批复》，证明案涉房屋所在土地性质为集体建设用地。原告仅对案涉房屋享受使用权，不能进行不动产所有权登记，故并非作为买受人的朱茂光、李孝平自身原因所造成未办理过户登记问题。因而，原告朱茂光、李孝平对该房屋享有的物权使用权这一民事权益能够阻却该院（2016）鲁0405执762号执行裁定对该房屋的执行。故原告朱茂光、李孝平诉求法院停止对案涉房屋的执行，事实清楚，证据充分，于法有据，于理相符，该院予以支持。综上所述，原告朱茂光、李孝平对案涉房屋仅享有使用权，故诉求法院确认其对案涉房屋享有所有权，不符合法律规定，该院不予支持。诉求法院停止对该房屋的执行，符合法律规定，理由正当，证据确实，该院予以支持。被告孟庆学经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且亦未提交答辩状及证据，应视为放弃答辩权、举证权、质证权和辩论权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，应承担对其不利的诉讼后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条，判决：一、停止对坐落于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路东侧案涉不动产的执行；二、驳回原告朱茂光、李孝平要求确认位于台儿庄区马兰屯镇后枣庄村台兰路的案涉不动产为原告所有的诉求。案件受理费10600元，由被告孟庆学、孟庆杰负担。二审中，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为，朱茂光和李孝平对涉案房屋所享有的权益能否排除执行。对此本院认为，朱茂光和李孝平在涉案房屋查封之前即签订了书面买卖合同，根据其提交的照片、电费缴费单等证据能够证实其对涉案房屋实际占有，根据其提交的收条、银行转账凭证、孟凯书写的证明等证据证实其已全额支付了房款。同时，因涉案房屋土地性质问题，导致朱茂光和李孝平未能办理不动产所有权证书。综上所述，朱茂光和李孝平对涉案房屋享有的权益能够排除执行，故本院对于孟庆杰的上诉主张不予支持。综上，孟庆杰的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人孟庆杰负担。本判决为终审判决。审判长 王 锋审判员 邵明伟审判员 杨丽娜二〇二〇年十月二十日书记员 张 婕