江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初4919号 原告:中国建设银行股份有限公司太仓分行,住所地江苏省太仓市城厢镇县府街44号，统一社会信用代码91320585838067508N。 负责人：吉长龙，该行行长。 委托诉讼代理人：陈海峰，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。 被告：潘进进，女，汉族，1983年4月20日生，户籍地江苏省沭阳县，暂住地江苏省太仓市。 原告中国建设银行股份有限公司太仓分行与被告潘进进金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司太仓分行的委托诉讼代理人陈海峰、被告潘进进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司太仓分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告潘进进归还原告借款本金1097340.79元及至实际还清之日的利息、罚息、复利（暂计算至2020年9月22日利息为38117.29元、罚息1.5元、复利68.62元），本息合计1135528.20元；2、判令被告潘进进承担律师费52142元；3、判令被告以其抵押的太仓市经济开发区的房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿上述1、2项债务；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月24日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告发放借款114万元用于购房，并以所购买房产提供抵押担保。原告按约发放借款后，被告未能按约还款，构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告潘进进辩称，借款属实，希望和原告协商把已到期的欠款还清，之后按照合同继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、借款合同、担保合同的订立 2018年10月24日，被告潘进进（借款人、抵押人）与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份。合同约定，原告向被告发放借款114万元，借款用途为借款人用于购买太仓市经济开发区产，借款人授权贷款人将款项一次性划入借款人指定账户。借款期限288个月，即自2018年10月24日至2042年10月24日。借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮26%。合同还对还款方式、罚息利率、违约责任等进行了约定。 合同另约定，本合同项下担保方式为抵押担保。抵押财产为太仓市经济开发区。担保范围为借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。 二、抵押权的设立 2018年11月13日，被告名下坐落于太仓市经济开发区产依法办理了抵押登记，不动产登记证明编号为：苏（XXX）太仓市不动产证明第XXXX号，担保债权数额114万元，权利人为原告。 三、借款的发放 2018年11月26日，原告向被告潘进进发放借款114万元。 四、借款的偿还 被告潘进进于2018年12月15日起按约还款，2019年4月15日起出现逾期还款情形。截至2020年9月22日，被告结欠原告借款本金1097340.79元，利息38117.29元，罚息1.50元，复利68.62元，本息合计1135528.20元。 五、提前到期 原告没有通知被告借款提前到期，目前仍按合同约定的还款日期计算相应的利息、罚息、复利。 六、合理费用 原告为本案诉讼与江苏天豪（苏州）律师事务所签订《委托代理协议》1份，约定律师代理费为52142元。该所指派律师陈海峰参与诉讼。本院以原告实际主张债权额按照江苏省律师服务收费试行标准的下限，支持律师费为51965元。 本院对各当事人之间存在的法律关系分析认定如下： 一、关于借款合同关系 原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，双方均应按约履行。原告已按约向被告提供借款，但借款人未能按约还款，构成违约，故原告有权宣布贷款提前到期，并要求借款人归还全部借款本息等。原告未通知被告贷款提前到期，应以应诉材料送达日为贷款提前到期日。原告目前仍按合同约定的还款日期、金额计算利息、罚息、复利，并不损害借款人的利益，对借款本金、利息、罚息、复利的计算也符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告承担为实现债权产生的律师费，合同对此有明确的约定，本院对律师费调整后予以支持。 二、关于担保合同关系 原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，被告潘进进以其合法所有的房产为合同项下的债务提供抵押担保，且依法就抵押物办理了抵押登记手续，抵押权依法成立，故原告有权就该抵押财产通过折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下： 被告潘进进于本判决生效之日起10日内支付原告中国建设银行股份有限公司太仓分行借款本金1097340.79元、利息38117.29元、罚息1.50元、复利68.62元，本息合计1135528.20元（利息、罚息、复利计算至2020年9月22日，自2020年9月23日起按合同约定计算至本息还清之日止）。 二、被告潘进进于本判决生效之日起10日内支付原告中国建设银行股份有限公司太仓分行律师费51965元。 三、如被告潘进进到期不履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司太仓分行有权就被告潘进进名下位于太仓市经济开发区【苏（XXX）太仓市不动产证明第XXX号，担保债权数额114万元】的房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。 上述款项由被告直接给付原告，如采用转账方式支付，请汇入太仓市人民法院案款专户，开户行：中国建设银行太仓分行，账号：32XXXXX1。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15569元，减半收取7785元，诉讼保全费5000元，合计12785元，由被告潘进进负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起10日内直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员 龚 健 二〇二〇年十月十九日    书记员 徐晓青 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。