浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6744号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州大世之隐文化传媒有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道巧圆公寓****，统一社会信用代码：91330108MA28UL4W6Q。 法定代表人：岳鹏飞。 委托诉讼代理人：郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州绿阳房地产有限公司，住，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道巧圆公寓****一社会信用代码：913301085714817178。 法定代表人：邵明祥。 委托诉讼代理人：李真。 委托诉讼代理人：张廷树，浙江恩波律师事务所律师。 上诉人杭州大世之隐文化传媒有限公司（以下简称大世之隐公司）因与被上诉人杭州绿阳房地产有限公司（以下简称绿阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年5月8日，大世之隐公司（承租方，乙方）与绿阳公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：（一）甲方将其合法拥有的坐落于浦沿街道巧圆公寓2幢704、705写字楼出租给乙方作为办公使用，建筑面积共414.96平方米，该房屋内装修及设施现状：空调、灯光、玻璃门以及吊顶、地毯等。（二、地毯等年，从2017年5月15日至2020年6月14日，免租期为30天，自2017年5月15日至2017年6月14日，即甲方于2017年5月15日将房屋交付给乙方，至2017年6月14日间，甲方免收租金。（三）租金及支付方式：该房屋每天租金计1.7元/平方米，年租金计257483元，该租金自第2年起递增3%，即第二年租金265207元，第三年租金273163元。租金按半年为一期支付，首期租金于签订合同当日支付，以后每期租金支付时间为上期租金到期提前30天支付，先付后用。（四）在租赁期限内物业管理费、能耗费、水费、电费、电视费、宽带费等物业使用费用由乙方承担，由乙方向有关部门缴纳。乙方应于签订合同当天将押金42914元支付给甲方，待租赁期满结清各项费用后，甲方于结清当日将押金金额无息退还给乙方。（五）关于装修，除房屋内已有装修和设施外，乙方可以按自己需要进行装修。租赁期满前，乙方应按甲方要求保留装修或恢复原状。租赁期满后，乙方应在2020年6月14日将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，由甲方处理。（六）甲方违约责任：甲方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，甲方应向乙方支付违约金42914元。乙方违约责任：乙方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，乙方应向甲方支付违约金42914元。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，按逾期租金金额的万分之六支付违约金，如乙方逾期超过10日，除如数补交租金及违约金外，甲方有权解除合同，并按本合同条款追究乙方违约责任。乙方逾期支付租金超过10日，甲方单方面解除合同的，可以通过自救方式强行收回房屋。合同签订后，绿阳公司按约交付了房屋，大世之隐公司交付了首期租金和押金42914元，之后交纳租金至2019年12月，但一直未按合同约定时间交付，最后一次交付租金时间为2019年6月11、13日（应付时间为2019年5月15日）。2019年6月-8月，大世之隐公司认为物业公司服务不到位，开始投诉并拒交物业费,双方产生纠纷。2019年9月6日，绿阳公司向大世之隐公司送达了《解除合同通知书》，以大世之隐公司逾期支付租金和拖欠物业费等为由决定解除合同，并要求大世之隐公司于2019年9月10日将房屋归还。2019年10月11，绿阳公司向大世之隐公司发送了《关于限制搬离704、705室内办公用品的通知》，大世之隐公司用告知函回复，认为是单方面解合同，且未退回租金与押金，要求打开门锁归还房屋，不得损害其办公用品及设备。2019年10月14日、2019年10月24日，绿阳公司二次向大世之隐公司发送了退租清理结算通知书，督促大世之隐公司限期搬离室内物品。后绿阳公司处理了大世之隐公司的室内办公用品，至合同解除退房后，绿阳公司尚有押金42914元及房租72968.50元合计115882.50元未退还大世之隐公司。大世之隐公司未在合同约定的时间内交纳租金，根据合同约定应承担违约金7921元。大世之隐公司拖欠的物业费、能耗费为25395.57元，电费1771.09元，合计27166.66元。 另查明，2019年11月22日，大世之隐公司向杭州市公安局滨江区分局浦沿派出所报案，该派出所受案后于2019年12月20日对岳鹏飞被故意毁坏财物案进行立案。 大世之隐公司诉至原审法院，请求：1.确认大世之隐公司与绿阳公司双方签订的房屋租赁合同于2019年9月6日解除；2.绿阳公司退还大世之隐公司剩余房屋租金及押金115882.50元；3.绿阳公司赔偿大世之隐公司经济损失806800元；4.绿阳公司支付违约金42914元；5.诉讼费由绿阳公司承担。 绿阳公司提起反诉，请求：1.大世之隐公司支付绿阳公司逾期支付租金的违约金7921元；2.大世之隐公司支付绿阳公司垫付的物业费和能耗费25395.57元、电费1771.09元，合计27166.66元；3.大世之隐公司承担反诉的诉讼费。 原审法院认为：大世之隐公司和绿阳公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。双方均应按合同履行各自的义务。大世之隐公司未按约定支付租金超过10日，且又拖欠物业费、能耗费和电费，绿阳公司主张解除合同并送达通知，双方对合同于2019年9月6日解除均无异议，予以确认。合同解除后，未履行部分终止履行，已经履行部分根据案情双方进行结算。（一）本诉部分，绿阳公司对退还押金及租金115882.50元没有异议，对大世之隐公司的该项诉请予以支持。大世之隐公司认为物业未履行义务，其有权拒付物业费等的意见，依据不足，不予采纳。绿阳公司认为大世之隐公司提前解除合同违约的主张，也依据不足，不予采纳。因此大世之隐公司要求绿阳公司赔偿装修损失、学费损失、招生损失、名誉损失，支付违约金42914元的诉请，均依据不足，不予支持。关于物品损坏与遗失损失，大世之隐公司表示公安已经立案，先由公安部门处理，双方没有异议，本案不作处理。（二）反诉部分，绿阳公司要求大世之隐公司支付逾期付款违约金7921元的诉请，大世之隐公司对于计算及金额没有异议，认为是经得对方同意，但没有证据证明双方协商一致或绿阳公司放弃主张，因此对于该诉请，予以支持。对于绿阳公司要求大世之隐公司支付物业费、能耗费、电费合计27166.66元的诉请，大世之隐公司对于金额没有异议，但认为物业公司不作为其有权拒付，依据不足，现绿阳公司已垫付，根据合同约定大世之隐公司应当支付。因此对绿阳公司的该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年6月8日判决：一、确认大世之隐公司与绿阳公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月6日解除；二、绿阳公司于判决生效之日起七日内退还大世之隐公司租金及押金115882.50元；三、大世之隐公司于判决生效之日起七日内支付绿阳公司逾期支付租金的违约金7921元；四、大世之隐公司于判决生效之日起七日内支付绿阳公司垫付的物业费和能耗费25395.57元、水费1771.09元；上述二、三、四相抵后，绿阳公司尚需支付大世之隐公司80794.84元。五、驳回大世之隐公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13456元，减半收取6728元，由大世之隐公司负担5921元，绿阳公司负担807元；反诉案件受理费338元，由大世之隐公司负担。 宣判后，大世之隐公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案的事实认定错误。1.原审法院认定绿阳公司以大世之隐公司违约为由解除合同的事实错误。大世之隐公司最后一次缴纳租金虽然存在未按合同约定时间交付的违约行为，但是大世之隐公司最后一次缴纳房租是在2019年6月中旬，而绿阳公司是在2019年的9月6日向大世之隐公司送达解除合同通知书的，距离大世之隐公司交付房租的时间已经过去近3个月之久，大世之隐公司认为绿阳公司已经以实际行动确认了大世之隐公司的延期交付房租的事实，无权再以大世之隐公司延期交付房屋租金为由解除双方之间签订的房屋租赁合同。绿阳公司以拖欠物业费为由解除租赁合同实属无稽之谈，大世之隐公司之所以拒绝交纳物业费，是因为物业公司服务不到位，物业卫生长期不打扫，公共区域损坏长期不维修，众多业主的高空落地玻璃炸裂后在一年内得不到维修，夏天中央空调不给加氟却还是收高昂的空调费，大世之隐公司的窗户关不上一年多也没有得到维修，以至于在台风天气，整个吊顶砸了下来，一片狼藉，甚至砸到学生，之后大世之隐公司己经向有关部门投诉，大世之隐公司认为大世之隐公司是基于先履行抗辩权而拒绝缴纳物业费用，待物业整改完毕后大世之隐公司会缴纳相关的物业费用。2.原审法院认定违约损失等事实依据不足认定错误。大世之隐公司认为绿阳公司于20l9年6月13日收取了大世之隐公司缴纳的房租且开具了浙江增值税普通发票，己经实际认可双方的租赁行为，后在租赁合同履行了三个月之久后又提出大世之隐公司未按时交纳租金属严重违约，要求大世之隐公司支付违约金的行为实属蛮横无理。大世之隐公司认为绿阳公司不仅损害了大世之隐公司作为承租人的权利，更是严重影响了大世之隐公司的正常经营。绿阳公司的行为属于根本违约，故绿阳公司应全额返还剩余房租及押金115882.5元且应向大世之隐公司支付违约金42914元。自绿阳公司强制大世之隐公司于2019年8月23日搬离至今，共造成了绿阳公司的经营损失共计806800元。其中包括大世之隐公司的装修损失80000元;在绿阳公司强制办理过程中致使大世之隐公司的室内办公物品损坏与遗失的损失110800元;因绿阳公司强制大世之隐公司搬离，致使大世之隐公司无法及时找到办公场所，无法对相关的学员进行培训，致使4名学生要求退费退课，4名学生每人5个月每月15800元的学费合计316000元的退费损失;因绿阳公司强制搬离大世之隐公司，致使大世之隐公司无法及时找到适合的招生场所和培训场地，导致大世之隐公司与北京现代音乐学院2020年度合作招生损失与大世之隐公司的公司名誉损失300000元。综上所述，一审法院认定事实错误，导致判决结果显失公平，损害了大世之隐公司的合法权益。故提起上诉，请求：l.撤销原审判决，并依法改判支持大世之隐公司一审全部诉讼请求;2.绿阳公司承担本案一、二审诉讼费用。 针对大世之隐公司的上诉，绿阳公司答辩称：一、大世之隐公司反复多次违约，绿阳公司解除合同正当合理。大世之隐公司向绿阳公司承租房屋后，一方面长期拖欠房屋租金;另一方面，长期拖欠物业管理费、能耗费、电费等。一审中绿阳公司已提交了详细的缴费清单，可以看出大世之隐公司在支付租金和物业费、能耗费、电费时，长期违反合同。尤其是2019年1月至8月间，一直拖延支付物业费、能耗费、电费。为此，物业公司于2019年8月23日对其采取了相应的断电措施。由于绿阳公司系房屋的业主，对于上述费用是承担连带责任的，大世之隐公司拒交费用给绿阳公司造成了信誉影响。同年9月6日，绿阳公司遂通知其解除合同。二、原判决结果公平合理，体现了利益平衡。本案是由于大世之隐公司未按约支付租金、物业费等引发争议，导致合同被解除的，解除合同的责任在大世之隐公司一方。即便合同解除了，大世之隐公司也未造成损失，大世之隐公司诉称的所谓损失都是没有依据的。综上所述，原判决认定事实和适用法律正确，处理结果公平合理，大世之隐公司的上诉理由不能成立，请求判决驳回上诉，维持原判。 二审期间，大世之隐公司向本院提交证据材料:案件进程进行查询结果、答复意见各1份（均为打印件）用以证明大世之隐公司财物受损不知去向，后于2019年11月22日向浦沿派出所报案，公安机关当即予以受理，同时在2019年12月20日书面出具正式立案受理单，本案报案立案后，大世之隐公司多次查询该案结果，公安机关于2020年6月10日正式出具答复意见，主要内容：公安机关认为案情复杂取证难度较大，让我们耐心等待，案件状态正在侦办之中。 大世之隐公司提交的证据经绿阳公司质证：证据形式和待证事实均有异议，刑事案件由公安机关立案，应该有相应的立案通知书，而大世之隐公司提交的是案件查询结果、答复意见，该查询结果调取途径等与案件实际情况是否一致无法知晓，不能证明其待证事实。从内容上，本案不存在大世之隐公司所述的故意毁坏他人财财物的情形，大世之隐公司主张的事实不存在。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，绿阳公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，根据大世之隐公司的上诉请求及理由，本案将对二审期间双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，绿阳公司作为出租人依据合同约定将租赁标的交付大世之隐公司，大世之隐公司作为承租人理应及时向绿阳公司支付租金。本案中，依据可以查证的事实，大世之隐公司未及时支付租金，其行为构成根本性违约。显见，本案系大世之隐公司未及时支付租金导致纠纷发生，故其无权要求绿阳公司承担违约责任。因此，原审法院驳回大世之隐公司要求绿阳公司赔偿装修损失、学费损失、招生损失、名誉损失以及违约金的请求，并无不当。关于大世之隐公司主张的物品损坏与遗失损失，其认为先由公安部门处理，绿阳公司对此没有异议，故原审法院对于该部分请求在本案不予处理，也无不当。如前所述，大世之隐公司未及时支付租金的行为构成违约，故绿阳公司有权要求支付违约金。同时，绿阳公司现已实际支付物业费、能耗费及税费，故其有权要求大世之隐公司支付相关费用。因此，原审法院判决由大世之隐公司向绿阳公司支付违约金、物业费、能耗费及税费，亦无不当。另外，大世之隐公司、绿阳公司在一审中对确认《房屋租赁合同》解除以及由绿阳公司向大世之隐公司返还租金、押金的事项均无异议，故应予以确认。综上，大世之隐公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11189元，由杭州大世之隐文化传媒有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年十月二十九日 书记员  董 悦