福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初3563号 原告：莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司，住所地福建省莆田市涵江区涵西高林街**。 主要负责人：郭恒盛，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：苏文连，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈丽华，莆田市涵江区新涵法律服务所法律工作者。 被告：朱秀香，女，1975年9月15日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：佘震，福建云格律师事务所专职律师。 原告莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司(以下简称新世纪物业公司)与被告朱秀香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。新世纪物业公司的委托诉讼代理人苏文连、陈丽华，朱秀香的委托诉讼代理人佘震均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令朱秀香立即支付拖欠新世纪物业公司的物业费696.6元（2019年6月1日起至2019年9月30日止）及滞纳金（违约金）暂计926.4元（至还清物业费之日止）、水电公摊费801.7元（2018年1月起至2019年9月止）、电梯维护费及年检费218.75元（2018年1月起至2019年9月止）、水费1055.23元（截止2019年9月），上述费用共计3698.68元；2.本案诉讼费用由朱秀香承担。庭审中，新世纪物业公司请求朱秀香应缴纳的物业费按其房屋实际面积计算。事实和理由：2016年9月4日，新世纪物业公司与莆田市涵江区XXXX小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》，管理期限三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。合同约定：1.高层住宅1.1元/月/㎡；2.店面1.4元/月/㎡；3.水电公摊费按实收取；4.电梯运行电费、电梯年检费、维护费按实结算；5.物业费按半年收取一次，业主或物业使用人在季度前履行缴纳义务；6.逾期缴纳物业费的从逾期之日起应按缴纳物业费总额的千分之三比例按日缴纳滞纳金（违约金）。朱秀香是XXXX小区X号楼XXXX室业主，套房面积为157.94平方米，享受了新世纪物业公司提供的物业服务，却没有按时向新世纪物业公司缴纳物业服务费及相关费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。在新世纪物业公司管理期间，朱秀香拖欠新世纪物业公司物业费696.6元（2019年6月1日起至2019年9月30日止）及滞纳金（违约金）暂计926.4元（至还清物业费之日止）、水电公摊费801.7元（2018年1月起至2019年9月止）；电梯维护费及年检费218.75元（2018年1月起至2019年9月止）、水费1055.23元（截止2019年9月）；上述费用共计3698.68元。期间经新世纪物业公司多次催讨，朱秀香均以各种理由不缴纳，遂诉至法院。 朱秀香辩称：1.新世纪物业公司在为其小区提供物业服务期间，未能履行物业服务合同中约定的义务，小区各项公用设施无人修缮、垃圾成堆，未能给小区营造安全、舒适、整洁的居住环境，且因未能及时修缮消防设施导致小区多次被消防部门下达重大火灾隐患整改通知书，新世纪物业公司存在严重违约，其未交纳物业费系合理的抗辩行为，不存在违约，故新世纪物业公司要求其按照约定支付物业费及违约金于法无据；2.水电公摊费的计算无事实依据，属违规收费，应予驳回；3.收取电梯维护费及年检费无合同依据，亦无实际支出，属违规收费，应予驳回；4.水费金额计算无事实依据，应予驳回；5.新世纪物业公司应当退还其预交的水电费、装修押金及超过物业服务期限收取的车库服务费。综上，请求驳回新世纪物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，莆田市涵江区XXXX小区业主委员会与新世纪物业公司签订《物业服务合同》，约定：将莆田市涵江区XXXX小区委托新世纪物业公司实行物业管理，新世纪物业公司负责向小区内的业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.车辆管理费；3.公共水电费；4.有偿服务费；委托管理期限三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；物业服务费用按半年收取，业主或物业使用人应在季度开始前履行交纳义务，业主违反物业服务合同约定逾期未缴纳物业服务费用时，业主委员会有义务配合督促业主限期缴纳，并从逾期之日起按业主缴纳物业费总额的日千分之三比例按日缴纳滞纳金（违约金）给新世纪物业公司；本物业的管理服务费用，住宅房屋每月每平方米1.1元（高层）；各楼房电梯运行电费、电梯年检费、维护费及公用水电费按实结算，由新世纪物业公司向业主和物业使用人收取；有偿服务费由新世纪物业公司与业主自行协商。 朱秀香系莆田市涵江区XXXX小区X号楼XXXXX、XXXXX室的业主，该房产建筑面积分别为67.93平方米、90.01平方米(合计157.94平方米)，属新世纪物业公司的物业服务范围。朱秀香接受新世纪物业公司的服务，应向新世纪物业公司缴纳X号楼XXXXX、XXXXX室自2019年2月1日起至2019年9月30日止的物业费694.94元（1.1元/平方米/月×157.94平方米×4月）、自2018年1月起至2019年9月止的水电公摊费781.5元（其中公共用水：2018年景观绿化用水1950吨，每吨3.5元，小区共194户业主，每户分摊35.2元；2019年1月至9月景观绿化用水1430吨，每吨3.5元，小区共194户业主，每户分摊25.8元；公共用电：2018年消防景观用电5143度，每度0.5332元，每户分摊14.2元；X号楼电梯用电54232度，每度0.5332元，X号楼XX楼四户共同分摊其中3.46%，每户分摊250.1元；楼梯、过道照明、地下室消防监控设备设施照明用电23800度，每度0.5332元，X号楼共106户，每户分摊120元；2019年1月至9月消防景观用电4183度，每度0.5332元，每户分摊11.5元；X号楼电梯用电47616度，每度0.5332元，X号楼XX楼四户共同分摊其中4.36%，每户分摊219.6元；楼梯、过道照明、地下室消防监控设备设施照明用电20900度，每度0.5332元，X号楼共106户，每户分摊105.1元）、电梯维护费及年检费218.75元（其中2018年125元，2019年1月至9月93.75元）以及截止至2019年9月尚欠的水费1055.23元，上述费用共计2750.42元。因新世纪物业公司向朱秀香催讨上述款项未果，遂于2020年8年25日诉至本院。 上述事实，有营业执照、法人代表证明、身份证、不动产登记簿、物业服务合同、催款短信、2018年及2019年1月至9月公摊电水费表、水电结算明细、X号楼电梯电费分摊列表、水费欠款明细表、水费清单、福建省政府非税收入票据、福建增值税电子普通发票、福州聿洪电梯有限公司出具的电梯保养费收款收据、有机房曳引驱动电梯定期检验报告及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。莆田市涵江区XXXX小区业主委员会与新世纪物业公司签订了《物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该合同的约定履行相应的义务。莆田市涵江区XXXX小区业主委员会将包括朱秀香在内的房地产物业委托新世纪物业公司实行物业管理服务，新世纪物业公司已经为该小区提供物业服务，朱秀香也接受该服务，朱秀香作为该小区业主应支付给新世纪物业公司物业服务相关费用，故新世纪物业公司请求朱秀香支付物业费694.94元、水电公摊费781.5元、电梯维护费及年检费218.75元、水费1055.23元，于法有据，予以支持。《物业服务合同》约定物业服务费用按半年收取，业主或物业使用人应在季度开始前履行交纳义务，当业主违反物业服务合同约定逾期未缴纳物业服务费用时，从逾期之日起按业主缴纳物业费总额的日千分之三比例按日缴纳滞纳金（违约金）给新世纪物业公司，即朱秀香应在2019年8月31日前缴纳2019年6月1日至2019年9月30日期间的物业费694.94元，朱秀香逾期未缴纳物业费，应向新世纪物业公司支付滞纳金。本案《物业管理服务合同》中约定从逾期之日起按业主缴纳费用总额的日千分之三比例按日缴纳滞纳金，但上述滞纳金约定的标准过高，且新世纪物业公司未提供证据证明实际损失，本院酌定朱秀香逾期缴纳物业服务费的滞纳金按日万分之一，即0.01%计算，但滞纳金总额不超过208.48元（694.94元×30%）。 综上所述，新世纪物业公司的上述诉讼请求，合法有据，予以支持，但对其诉求的滞纳金本院予以适当调整。关于朱秀香提出新世纪物业公司未能履行物业服务合同中约定的义务，存在重大违约行为，并提供重大火灾隐患整改通知书、责令限期改正通知书、关于荔洲商贸广场存在重大火灾隐患的督办函、特种设备检验意见通知书、多份有机房曳引驱动电梯定期检验报告、工作联系函及多张照片复印件予以证明，但上述重大火灾隐患整改通知书、责令限期改正通知书、关于荔洲商贸广场存在重大火灾隐患的督办函中要求整改的对象为荔洲商贸广场，且无法证实系因新世纪物业公司未能及时修缮消防设施导致；特种设备检验意见通知书中的检验日期未填写，无原件进行核对，真实性无法确认，无法证实系在新世纪物业公司提供案涉物业服务期间内；有机房曳引驱动电梯定期检验报告缺页且部分内容模糊不清，无原件进行核对，真实性无法确认，且检验报告中体现检验日期为2019年12月2日，系在新世纪物业公司提供案涉物业服务期满后；工作联系函无原件进行核对，函件联系对象为XXXX小区业主委员会，且内容体现的是XXXX小区XXX梯、X梯两台电梯存在部分设备损坏需要更换维修情况，无法证实系因新世纪物业公司管理不善导致；照片复印件无法证实拍摄地点、时间，真实性无法确认，且无法证实朱秀香所要证明的内容，故对朱秀香提供的上述证据均不予采信，对其主张的内容均不予采纳。关于朱秀香提出水电公摊费、水费计算无事实依据、电梯维护费及年检费的收取无合同依据且无实际支出，均属违规收费，因《物业服务合同》中明确约定各楼房电梯运行电费、电梯年检费、维护费及公用水电费按实结算，新世纪物业公司已提供相应的公摊水电结算明细、水费欠款明细表、水费清单、福建省政府非税收入票据、福建增值税电子普通发票、福州聿洪电梯有限公司出具的电梯保养费收款收据等予以证实上述水电公摊费、水费的具体明细，及电梯维护费、年检费实际发生，故朱秀香提出的上述意见不予采纳。关于朱秀香要求新世纪物业公司退还其于2009年预交的装修押金1000元、水电费200元及2019年预交的2019年10月至12月（超过新世纪物业公司服务期限）的车库服务费，经查，对于预交的装修押金1000元，朱秀香庭审中确认新世纪物业公司已将钱款退还给其丈夫林永朴；对于预交的水电费200元及2019年10月至12月的车库服务费，朱秀香可另行向新世纪物业公司主张退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、朱秀香应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司物业费694.94元及该款按日万分之一计算的滞纳金（以694.94元为基数自2019年9月1日起分别计算至还清之日止，滞纳金总额不超过208.48元）； 二、朱秀香应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司自2018年1月起至2019年9月止的水电公摊费781.5元、电梯维护费及年检费218.75元； 三、朱秀香应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司水费1055.23元； 四、驳回莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费50元，减半25元，由莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司涵江分公司负担6元，由朱秀香负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 林艳红 二〇二〇年十月十九日 法官助理 陈清清 书 记 员 翁林燕 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。