浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5741号 上诉人（原审被告）：杭州桃源山庄房地产开发有限公司。住所地：杭州市余杭区中泰街道桃源社区。统一社会信用代码：91330110720098261G。 法定代表人：王细霄，董事长。 委托诉讼代理人：董彦晖、唐玲，浙江瑞坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马全福，男，1975年11月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：黄成，浙江金成太炎律师事务所律师。 上诉人杭州桃源山庄房地产开发有限公司（以下简称桃源山庄公司）因与被上诉人马全福商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初3669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任公开开庭进行审理。上诉人桃源山庄公司委托诉讼代理人董彦晖、唐玲，被上诉人马全福及其委托诉讼代理人黄成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2016年10月28日，马全福作为买受人、桃源山庄公司作为出卖人签订编号为2016预1214060的《浙江省商品房买卖合同》一份，主要约定——马全福向桃源山庄公司购买杭州市余杭区××街道××幢××室房屋（以下简称案涉房屋），该商品房合同约定建筑面积共141.28平方米；第五条计价方式与价款：3、按套（单元）计算，该商品房总价款为4400000元；第七条付款方式及期限：3、其他方式——买受人于2016年10月28日前支付首次付款2700000元，剩余房款1700000元通过商业银行贷款予以支付；第九条交付期限及条件——出卖人应当在2018-12-31前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林水等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发期延长，不能按期竣工交付的，出卖人可以据实延期，但最长不得超过六个月；3、本合同约定的交房期限届满，买受人银行贷款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后1天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期；第十条出卖人逾期交房的违约责任——除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）和（2）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）——（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及抵押登记手续）15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同另对其他相关权利义务进行约定。 合同签订后，马全福依约向桃源山庄公司支付全部购房款。2019年5月16日，案涉工程完成竣工验收备案。2019年10月8日，马全福取得案涉房屋的编号为浙（2019）余杭区不动产权第0157088号的不动产权属证书。 2019年12月18日，桃源山庄公司向马全福邮寄《通知书》一份，主要载明——尊敬的马全福：您好！您购买的新明半岛荷园33幢6室房屋已于2019年5月16日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，目前房屋后置功能均已完善。我司将定于2019年12月30日至2020年1月3日期间集中办理房屋交接手续。为保证我们的服务质量，请您于2019年12月31日至新明半岛荷园（十里风荷）生活服务中心办理手续。马全福现以桃源山庄公司逾期交房为由，提起本案诉讼，诉请判令：一、桃源山庄公司支付马全福逾期交房违约金160160元（以4400000元为基数、按日利率万分之一，自2019年1月1日计算至2019年12月30日）；二、桃源山庄公司承担本案诉讼费用。 原审法院另查明：2019年6月3日，桃源山庄公司作为甲方、马全福作为乙方签订《十里风荷房屋交接书》一份，主要约定：甲乙双方对乙方所购买的新明半岛荷园房屋进行验收交接，双方确认：1、乙方所购买新明半岛荷园33-6号房屋，合同约定面积141.28㎡，经测绘部门测绘，实测面积为141.28㎡，房屋总价为4400000元；2、根据政府有关规定，乙方应按实测面积×40元/㎡的标准缴纳物业维修基金，该房物业维修基金共计5651.2元；3、乙方已缴清住宅全部房价款，并交付物业维修基金等相关费用；4、该房屋根据建设主管部门和房产主管部门的相关法律法规规定，已通过竣工验收，取得《竣工验收备案表》，同时区内道路、供水、供电、燃气、有线电视、宽带、绿化景观等基础设施按合同约定已具备交付使用条件，甲乙双方确认该房屋的交付时间为2019年6月3日；5、本房屋交接书为原《商品房买卖合同》之补充部分，与原合同具有同等法律效力。合同另对其他相关权利义务进行约定。 原审法院再查明：马全福作为甲方（业主方）、案外人浙江冠富建设有限公司（以下简称冠富公司）作为乙方（施工方）签订《改造施工协议书》一份，主要约定：鉴于甲方系新明半岛荷园33幢6室房屋的买受人，为增加居住的空间，甲方有意委托乙方在该房屋完成竣工验收后对该房屋进行改造施工。为此，甲乙双方经友好协商，现就该房屋改造施工事宜达成如下协议：一、甲方委托乙方在该房屋完成竣工验收后对该房屋一层挑空部分进行钢筋混凝土楼板加建；二、甲方知悉并同意该房屋改造后，户型结构、空间尺寸、使用功能等可能会发生改变，乙方无须为此承担责任；三、甲、乙双方同意，上述改造施工面积为56.9㎡，所需要的工程施工费用合计￥45520元（施工费用为包干总价，且不因工期等调整），由甲方在本协议书订立当日一次性付清，乙方在收到全部施工费用后向甲方提供收款凭证；八、工期：建设部门竣工验收通过后起，开发商集中交付之前完成。合同另对其他相关权利义务进行约定。 原审法院审理认为：马全福与桃源山庄公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，本院确认合法有效。本案的争议焦点为：桃源山庄公司向马全福交付案涉房屋的时间。如果按照桃源山庄公司的答辩意见，将《十里风荷房屋交接书》约定的2019年6月3日认定为交房时间，那么桃源山庄公司在《通知书》中又将交房时间定为2019年12月30日至2020年1月3日期间明显不合常理。桃源山庄公司又称后者交房时间是对房屋改造部分的交付，首先，《通知书》只字未提房屋改造的内容；其次，马全福委托对案涉房屋进行改造的主体为冠富公司而非桃源山庄公司，如果是对该部分工程进行交付，也应由冠富公司与马全福办理，而非桃源山庄公司代办；再次，马全福于2019年6月12日才委托冠富公司进行改造施工，如果桃源山庄公司在2019年6月3日就已经交付案涉房屋，那么《改造施工协议书》中将工期约定为“开发商集中交付之前完成”有悖于事实。关于桃源山庄公司提出的办理房屋转移登记时间与交房时间先后顺序的抗辩，桃源山庄公司并未提供证据证明相关法律或规范性文件规定了“先交房后办证”，故桃源山庄公司的该项抗辩无法成立。综上，应认定桃源山庄公司于2019年12月30日向马全福交付了案涉房屋，桃源山庄公司逾期交房的行为已构成违约，应向马全福支付逾期交房违约金（以已支付房价款440000元为基数、按日利率万分之一，自2019年1月1日计算至2019年12月30日）。对于马全福合理部分的诉讼请求，本院予以支持。桃源山庄公司的抗辩理由不当，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、桃源山庄公司于判决生效后十日内支付马全福逾期交房违约金159720元；二、驳回马全福的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费3504元，减半收取计1752元，由桃源山庄公司负担1747元，由马全福负担5元；财产保全申请费1320元，由桃源山庄公司负担。 宣判后，桃源山庄公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋的交付时间已经变更为2019年6月3日并于当日办理完成房屋交付，故上诉人不构成逾期交房。请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 马全福辩称：案涉房屋交接书并非真正意义上的收房交接单，而是包括被上诉人在内的部分业主由于恐慌而应上诉人的要求为办理房产证所事先签订，案涉房屋钥匙实际于2019年12月31日才交给被上诉人。上诉人承诺对案涉房屋外部的改造，如不符合其样板房的要求，业主是不会收房的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 马全福在二审诉讼中提交十里风荷后期加班总进度计划，欲证明2019年6月3日是不可能交房的。经出示，桃源山庄公司提出异议认为该证据系复印件，对其真实性及关联性均不予认可。 本院经审核认为：上述证据的形式要件不符合相关证据规则的规定，且该证据也无相关单位盖章确认，其真实性无法予以确认，故本院对该证据不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”马全福在原审诉讼中提交的桃源山庄公司向其出具的《通知书》足以推翻此前双方所签案涉房屋交接书关于案涉房屋交付时间的约定，桃源山庄公司也不能依法举证证实其实际转移占有案涉房屋给马全福的具体时间，依法应自担举证不能的不利后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3494元，由上诉人杭州桃源山庄房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判员 胡 宇 二〇二〇年十月二十八日 书记员 赖雪珂