沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初8806号 原告：沈阳龙玺房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑**。 法定代表人：秦炳红，系该公司执行董事兼经理。 委托代理人：贾超然，女，1991年1月17日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，系该公司员工。 委托代理人：罗少宁，男，1983年9月2日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区，系该公司员工。 被告：沈阳乌托邦创意文化酒店管理有限公司，住所地沈阳市浑**。 法定代表人：冯闯，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王树林，男，汉族，1994年9月13日出生，住辽宁省大连市金州区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘强，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告：张宏明，男，1989年1月16日生，满族，住辽宁省兴城市。 委托代理人：刘强，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 委托代理人：王树林，男1994年9月13日出生，住辽宁省大连市金州区，系该公司员工。 原告沈阳龙玺房地产开发有限公司（龙玺公司）与被告沈阳乌托邦创意文化酒店管理有限公司（沈阳乌托邦公司）、张宏明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈龙玺公司的委托代理人贾超然、罗少宁，被告沈阳乌托邦公司、被告张宏明的委托代理人刘强、王树林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳龙玺房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令沈阳乌托邦公司向原告支付拖欠租金 881,055元；2、请求判令沈阳乌托邦公司向原告支付违约金299,559元，以上一至二项金额合计（1,180,614元）；3、请求判令张宏明就沈阳乌托邦公司上述租金、违约金给付义务承担连带责任；4、请求判令解除原告与沈阳乌托邦公司签订的《房屋租赁协议书》；5、请求判令沈阳乌托邦公司、张宏明承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告沈阳乌托邦公司于2016年11月9日签订了《房屋租赁协议书》，约定由沈阳乌托邦公司承租原告位于沈阳市东陵区，1208-2，1208-3，1208-1号的锦联上水溪谷一期8-1#楼1-1-1号，2-1-1号，8-2#楼1-1-1号，2-1-1号，3-1-1号，8-4#楼1-1-1号，2-1-1号房屋和9-1#1-12号游泳馆。租赁房屋建筑面积共计3,948.18平方米。其中住宅7套，建筑面积为3,185.83平方米，商业用房1套，建筑面积为762.35平方米。租期八年，自2017年4月1日起至 2025年3月31日止，租金按年支付。租赁协议签订后，原告按合同约定向被告交付了房屋。根据租赁协议第四条及补充协议第3条之约定，租赁房屋的租金应当由被告沈阳乌托邦公司按年支付，第四年租金为881,055元，应当由沈阳乌托邦公司于2020年3月20日前支付。然而，截至2020年6月30日，虽经原告多次催促，沈阳乌托邦公司仍拒绝支付该笔届期租金。根据租赁协议第十一条11.2款之约定，沈阳乌托邦公司逾期未交付租金及其它费用的，每逾期一日，原告有权每日按月租金的2%向乙方加收违约金，逾期超过十五日，甲方有权每日按月租金的4%向乙方加收违约金，且甲方有权解除合同。据此，截至2020年6月30日，被告应付违约金为299,559元，且自2020年4月5日起，原告即获得解除权，有权解除租赁协议。鉴于上述情况，原告依据相关法律规定，特起诉来院。请求贵院查明事实真相，对本案做出裁判，以维护原告的合法权益。 被告沈阳乌托邦公司、张宏明辩称：一、答辩人未按协议约定如期支付年租金是由于受到新冠××疫情和政府防控政策的严重影响，不应当承担违约责任。原告诉请支付违约金及解除租赁协议不符合事实现状和法律规定。答辩人的主营业务集餐饮、住宿、休闲娱乐为一体，疫情期间国家及地方纷纷下达指令限制或暂停餐饮娱乐行业经营，为配合上级部门指令，答辩人全国范围内的连锁店全部停止经营，损失惨重。直至疫情有所缓解后开始试营业，但客源稀少、资金回笼漫长，经营困难。答辩人实在不具备按年支付租金的能力，为避免原告受到损失，答辩人及时书面告知原告情况并申请延期缴纳，同时按月向原告支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”二、答辩人及时履行了告知义务，并积极与原告沟通协商分期支付租金事宜，并未给原告造成损失，应认定为不可抗力予以免责。1、此次新冠疫情来势突然，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。国家和地方采取各种防控防疫措施，减少人群聚集，限制并暂停娱乐行业场所营业，答辩人所经营的轰趴馆等娱乐场所和业务只能停止经营。2020年5月8日试营业后客源稀少、经营惨淡，受疫情影响非常严重。2、答辩人虽因受到疫情影响资金周转困难，无力按年度一次性支付租金。但截至被诉之日止，答辩人并未拖欠原告房屋租金，一直按月向原告支付租金，同时向原告申请以预留给原告的保证金抵扣相应的租金。因此并未给原告造成实际的损失。可见答辩人并非主观上故意违约，而是客观上受到不可抗力因素影响目前实在无能力全部履行。3、答辩人在发生资金周转困难时，已及时告知原告情况。通过书面申请的形式，向原告陈述经营困难的现状并申请延期缴纳租金，同时积极与原告沟通协商租金分期支付事宜。可见答辩人积极履行告知义务，并尽力减少原告可能遭受的损失。综上，答辩人未如期按年度缴纳租金应认定为受不可抗力影响，对答辩人予以免责。答辩人与原告签订的房屋租赁协议书中第十一条违约责任第5款也约定“若因不可抗力因素或政府征收、动迁、政策变化造成本协议无法履行，甲、乙双方均不承担违约责任。”三、原告未履行房屋租赁协议书中原告的维修义务，存在违约行为。自答辩人入驻租赁房屋开始经营后，租赁房屋多次出现漏水及墙皮脱落等问题，答辩人多次提出申请进行房屋外墙维修未果。答辩人与原告签订的房屋租赁协议第八条第一款的约定“由甲方或物业服务企业负责租赁房屋主体结构的维修、租赁房屋入户前各种管线的维修与保养以及路灯、园林绿化等设施的维护与保养。上述相关设施发生问题时，甲方应及时予以维修，因甲方拖延导致的维修滞后，并因此造成乙方损失的，经双方协商后由甲方进行赔偿。”根据协议约定，原告应及时对租赁房屋的外墙及室内等地方进行维修，但原告并未履行其维修义务。四、答辩人申请继续履行协议，与原告友好协商重新确定租金支付方式。因受疫情影响，房屋租赁不易，与其解除租赁协议另行寻找租户，不如双方继续合作。随着经济复苏，答辩人的业务发展势必逐渐好转，经营收入也会随之增加。答辩人未按年度支付租金实在是经营受到疫情影响，在此艰难情况下仍坚持按月支付租金，以避免给原告造成损失。答辩人愿意与原告就租金支付问题另行协商，并继续履行租赁协议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》之规定“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。”综上所述，答辩人的主营业务受到新冠××疫情和疫情防控措施影响非常严重，资金周转和经营均出现困难，应认定为受到不可抗力因素影响。且答辩人虽未按约定按年支付租金，但并未给原告造成损失，也未拖欠租金，并及时履行了告知义务、积极协商。故原告提出的支付违约金及解除租赁协议等请求缺乏法律和事实依据，答辩人不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告龙玺公司（甲方）与被告沈阳乌托邦公司（乙方）于2016年11月9日签订《租赁协议书》约定：第1.2条，甲方同意在租赁期限内将其开发的锦联上水溪谷一期8-1#楼1-1-1号，2-1-1号，8-2#楼1-1-1号，2-1-1号，3-1-1号，8-4楼1-1-1号，2-1-1号房屋，9-1#1-12号即游泳馆出租给乙方使用。第1.3条租赁房屋建筑面积共计3,948.18平方米。其中住宅7套，建筑面积3,185.83平方米，商业用房1套，建筑面积762.35平方米。第2.1条乙方在租赁前对租赁房屋的现状及其相邻房屋的现状已充分了解和认可，乙方确认租赁房屋能够满足其使用及经营要求，并愿意按租赁房屋现状承租。第2.3条房屋的交付：甲方应于2017年4月1日前按房屋现状将租赁房屋移交给乙方进行改造、装修及营业。第3.1条租赁期限：租期为八年整，租赁起止时间为2017年4月1日起至2025年3月31日止。第4条租赁建筑面积3948.18平方米，租赁期8年，总租金555052元，按年支付。具体每年的租金支付时间及支付金额详见本合同附件已之《补充协议》中的详细规定。第5.1条甲乙双方约定八年阻力期限内的租赁保证金依据甲方集团公司有关标准按210,000收取，考虑到乙方一次性投入资金较大，经甲乙双方协商约定，该租赁保证金在2019年3月20日前甲方收到乙方支付的所租赁房屋租金后，15个工作日内一次性无息返还乙方。第11.2条2款乙方逾期未交付租金及其它费用的，每逾期一日，甲方有权每日按月租金的2%向乙方加收违约金，逾期超过15日，甲方有权每日按月租金的4%向乙方加收违约金，且甲方有权解除合同。第14.5条乙方实际控制人：张宏明、乙方关联企业：大连乌托邦商贸有限公司、乙方或张宏明为本租赁经营新注册公司对乙方因履行本合同产生的租金、违约金、损害赔偿金及其他应付费用和甲方为要求乙方支付上述款项而支出的全部费用承担连带保证责任。保证期间：自本租赁协议书签订之日起至履行期限届满之日止后两年（包括甲方给予乙方的宽限期、甲乙双方达成的延期支付协议等所有关于迟延支付的约定） 原告龙玺公司（甲方）与被告沈阳乌托邦公司（乙方）于2016年11月9日签订的《房屋租赁协议书》之补充协议约定：1、房屋租赁期限：租期为八年整，租赁起止时间为2017年4月1日起至2025年3月31日。2、房屋租赁情况为总建筑面积及3948.18平方米，租期内总租金5555052元。3、福林费用及付款时间约定：（1）第一年为甲乙双方协商的经营培养期，租金为零元；（2）第二年为甲乙双方协商的经营培养期，租金为零元；（3）第三年租金为881,055元，于2019年3月20日前支付；（4）第四年租金为881,055元，于2020年3月20日前支付；（5）第五年租金为925,108元，于2021年3月20日前支付；（6）第六年租金为925,108元，于2022年3月20日前支付；（7）第七年租金为971,363元，于2023年3月20日前支付；（8）第八年租金为971,363元，于2024年3月20日前支付。4、租赁保证金：乙方承诺租赁保证金为210,000元将于2016年11月10日前交付甲方。 2018年7月3日，原告龙玺公司（甲方）与被告沈阳乌托邦公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》补充协议二：1、甲、乙双方确认：根据原合同第十四条第14.4款约定，甲方逾期完成管网介入施工，逾期期限共计39天（自2017年6月16日至2017年7月25日止），应按照3,000元每天的标准赔偿乙方损失，具体为39天×3,000元/天=117,000元，此赔偿款折合免租期为48天。2、乙方垫付租赁房屋的维修费51,220元，折合免租期为21天。3、由于该租赁房屋正式水电于2017年10月20日全部接入，对乙方食药监局相关检查及取得证照有一定的影响，因此双方协商延期21天经营租赁期限，且根据原合同第14天第14.4款约定，甲方给予乙方一个月经营租赁期限的延长（自2017年5月15日至2017年6月15日）。4、综合本协议第1条、第2条及第3条的约定，甲方同意将原合同项下的经营培养期延长120个日历日，乙方在该延长期限内不予缴纳租金，但仍应按照原合同约定支付其他费用，延期后的经营培养期为2017年4月1日至2019年7月29日止，乙方应在2019年7月20日前按原合同约定的租金标准向甲方支付2019年7月30日至2020年3月31日期限的金额租金591,393元，除本协议另有约定外，原合同项下的租金、物业费等其他费用的支付标准、支付方式及时间等仍按原合同约定执行。 《房屋租赁协议书》及补充协议签订后，原告将案涉租赁房屋交付给被告使用。根据合同约定第四年租金为881,055元，被告应于2020年3月20日前支付，由于被告逾期交纳租金，原告于2020年3月27日向被告发出《缴费通知单》载明“根据合同约定的付款时间为2020年3月20日前支付我司第四年租金881,055元，项目公司与乙方友好协商该房租租赁保证金210,000元抵扣第四年部分房租，剩余 671,055元于3月底之前补齐到甲方指定账户，甲方视为全额交齐房租，并给与开具881,055元发票。”因原告催要租金无果，诉至本院。 另，原告起诉后，被告又于2020年7月27日缴纳被告案涉租金157,106.25元，于2020年8月31日缴纳被告案涉租金73,421.25元，共计230,527.5元。由于新冠疫情影响，国家和地方采取各种防控防疫措施，减少人群聚集，限制并暂停了娱乐行业场所经营，被告于2020年5月中旬恢复营业。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告龙玺公司与被告沈阳乌托邦公司双方于2016年11月9日签订的《租赁协议书》及补充协议，系合同双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照协议约定履行自己的义务。 根据合同约定，被告沈阳乌托邦公司应于2020年3月20日前交纳被告第四年即:2020年4月1日起至2021年3月31日止的房租881,055元，因被告沈阳乌托邦公司交纳的租赁保证金210,000元可抵扣房租，被告沈阳乌托邦公司还需向原告缴纳671,055元房租，又因原告起诉后，被告沈阳乌托邦公司于2020年7月27日及2020年8月31日又交纳房租230,527.5元，故被告沈阳乌托邦公司还应向原告交纳房租的金额为440,527.5元。 关于原告要求被告支付违约金299,559元，及要求与被告解除《租赁协议书》的诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款的规定承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告张宏明承担连带责任的诉讼请求，因原告龙玺公司与被告沈阳乌托邦公司签订的《租赁协议书》，第15.5条明确约定张宏明对沈阳乌托邦公司因履行本合同产生的租金、违约金、损害赔偿金及其他应付费用和甲方为要求乙方支付上述款项而支出的全部费用承担连带保证责任，且张宏明代表被告沈阳乌托邦公司在合同上签字确认，故原告的此项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、第二百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款的规定，判决如下： 一、被告沈阳乌托邦创意文化酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳龙玺房地产开发有限公司房屋租金440,527.5元； 二、被告张宏明对判项一中的债务承担连带给付责任； 三、驳回原告沈阳龙玺房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46,588元，由被告沈阳乌托邦创意文化酒店管理有限公司、张宏明承担4,126元，由原告沈阳龙玺房地产开发有限公司承担42,462元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  苏丽娟 二〇二〇年十月二十二日 书记员  程馨漪 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 第一条承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。