淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初3776号 原告：张标，男，1978年6月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：谢永力，江苏领鸿律师事务所律师。 被告：华仁置业（淮安）有限公司，住所地淮安市清河新区广州路****。 法定代表人：周小英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱彦君，女，该公司员工。 第三人：中国银行股份有限公司淮安开发区支行，住，住所地淮安经济技术开发区弘康兴旺角商业休闲城****/div> 负责人：李爱军，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘德威，男，该支行员工。 原告张标与被告华仁置业(淮安)有限公司(以下简称华仁置业公司)、第三人中国银行股份有限公司淮安开发区支行(以下简称中行开发区支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张标及其委托诉讼代理人谢永力，被告华仁置业公司委托诉讼代理人朱彦君到庭参加诉讼，第三人中行开发区支行经本院合法传唤无正当理由未到参与诉讼。本案现已审理终结。 原告张标向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的关于保华旺苑2号楼701、702、703、704室共四套房屋的商品房买卖合同，以及原、被告与第三人之间签订的个人商业用房贷款合同；2、被告返还原告已付的房屋首付款81.9769万元，并按银行业同业拆借利率标准承担自2019年2月3日起至实际还款时止的利息损失；3、判令被告偿还原告已向第三人银行支付的按揭贷款本金利息合计13.0839万元(暂计算至2020年6月16日)；4、判令被告直接向第三人偿还个人商业用房贷款合同项下剩余的贷款本息。事实和理由：2019年2月2日，原告与被告签订四份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于淮安市清河新区水渡口大道南侧、广州街东侧保华旺苑的2号楼701室(建筑面积83.89㎡)、702室(建筑面积89.88㎡)、703室(建筑面积55.43㎡)、704室(建筑面积56.42㎡)。其中701室房屋价款为43.2723万元(首付款21.6723万元，按揭贷款21.6万元)，702室房屋价款为53.1499万元(首付款26.6499万元，按揭贷款26.5万元)，703室房屋价款为32.7781万元(首付款16.4781万元，按揭贷款16.3万元)，704室房屋价款为34.1766万元(首付款17.1766万元，按揭贷款17万元)，上述四套房屋合计总价款为163.3769万元，原告实际支付首付款为81.9769元，约定贷款总额为81.4万元。合同第八条约定被告应于2019年9月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同第九条约定如逾期超过30日，买受人有权解除合同，被告应自通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。 2019年3月6日，在被告的指导和安排下，原、被告共同与第三人中行开发区支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定由第三人为涉案的四套房屋提供按揭贷款，并将该款直接支付给被告，被告在保证人处签章确认。 2020年5月8日，因被告未能按约交付房屋，原告在多次催促无果的情况下，向被告送达了退房通知书，要求解除上述四套商品房买卖合同，并督促被告尽快办理相关手续。但被告置之不理，导致商品房买卖合同无法履行，同时也致《个人商业用房贷款合同》无法履行，故原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告华仁置业公司辩称，一、被告同意与原告解除《商品房买卖合同》，但原告主张利息损失违反双方合同约定。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”原告张标诉请求的利息损失应当考虑疫情不可抗力因素，依法应当不予支持。且双方签订的《商品房买卖合同》中对于商品房逾期交付超过30日的违约责任有明确约定，应当按照该合同第九条的约定，按照买受人即原告已付房款的1%进行支付。综上，原告诉请求的利息损失既没有合同约定，也与最高院的指导意见相违背，请求法院不予支持；二、原告的第三项诉讼请求没有相应证据加以证明，请求予以驳回。原告张标要求被告偿还其向银行支付的按揭贷款本金及利息合计13.0839万元(暂计算至2020年6月16日)的诉讼请求没有提供相应证据，故请求法庭查明后依法判决驳回原告的该诉讼请求。综上，被告虽然存在逾期交房的情况，但考虑到疫情的影响和原、被告之间的合同约定，原告的部分诉请求明显不符合常理和法律规定，请求法庭予以驳回。 第三人中行开发区支付虽未到庭陈述，但庭后向本院补充陈述如下：第三人对与原告之间存在人商业用房贷款合同关系，以及被告为该笔贷款提供了阶段性的连带责任担保的事实无异议，但现在尚在保证期间，第三人虽同意解除个人商业用房贷款合同，但应由原告向第三人偿还借款本息，并依据合同约定支付提前还款的违约金18520.4元，且被告对原告的偿还义务承担连带清偿责任。 本案的审查重点为：1、原告要求与被告解除《商品房买卖合同》，被告应否承担违约责任；2、原告要求被告返还房屋首付款81.9769万元，并承担2019年2月3日至实际还款之日止期间的首付款利息损失，并要求被告承担其已向第三人中行开发区支行支付的按揭贷款本息13.0839万元是否符合合同约定；3、原告要求解除其与第三人签订的《商业用房贷款合同》有无事实和法律依据；4、被告应否向第三人偿还原告尚未到期的全部房屋贷款本息。 原告为证明其主张，向法庭提供了下列证据： 1、《商品房买卖合同》4份、购房发票共计10张，意在证明原告向被告购买了保华旺苑的2号楼701室、702室、703室、704室四套商品房，并支付了四套房屋的首付款共计81.9769万元的事实； 2、《个人商业用房贷款合同》1份，意在证明原告为购买涉案四套商品房，与第三人在被告的指示下签订了贷款合同的事实。 3、《中国银行还款流水明细清单》1份，证明原告在签订贷款合同后，已按照合同约定支付了房屋贷款至2020年6月15日，共计还款本金及利息130659.03元。 4、2020年5月8日退房通知书1份，证明原告在无法按照合同约定收取房屋后，已书面通知被告要求解除合同的事实。 5、2020年6月23日解除合同通知书1份，证明原告向第三人书面通知解除贷款合同的事实。 经质证，被告及第三人对上述证据的真实性、合法性，以及与本案的关联性均未表异议。 审理中，被告于庭后向法庭补充提供了《商品房预售许可证》1份，证明被告具有销售商品房的资质；第三人中行开发区支行则于庭后提供了《个人商业用房贷款合同》1份、《抵押合同》1份、《预告抵押登记》证书4份、还款明细1份以及截止2020年8月3日银行电脑截屏1份，证明原、被告共同与第三人签订了《个人商业用房贷款合同》，载明贷款金额81.4万元，贷款期限120个月，还款方式等额本息，每月1日还款，贷款利率为浮动利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.08基点），贷款于2019年3月20日发放。现原告截止2020年8月3日，已偿还本金91957.26元、利息55928.59元，尚欠贷款本金722042.74元的事实。同时，也证明了被告为该笔贷款提供了阶段性连带责任担保，并办理了商品房的预告抵押登记手续。 原告对被告及第三人庭后补充提供的证据效力均予以认可，被告及第三人对上述证据效力予以确认。 对原、被告及第三人提供的上述证据效力，因各方均无异议，本院亦予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月5日，保华地产(淮安)有限公司取得淮安市清河新区水渡口大道南侧、广州街东侧保华旺苑《商品房预售许可证》，2019年10月16日，该公司更名为华君地产(淮安)有限公司，2020年3月27日，再次变更为华仁置业(淮安)有限公司。 2019年2月2日，原告张标与被告华仁置业公司签订《商品房买卖合同》共4份，分别约定由张标购买华仁置业公司开发的位于淮安市清河新区水渡口大道南侧、广州街东侧保华旺苑的2号楼701室(建筑面积83.89㎡)、702室(建筑面积89.88㎡)、703室(建筑面积55.43㎡)、704室(建筑面积56.42㎡)。其中701室房屋价款为43.2723万元(首付款为21.6723万元，余款21.6万元由买受人以银行按揭的形式于2019年3月2日前向出卖人支付房款)；702室房屋价款为53.1499万元(首付款为26.6499万元，余款26.5万元由买受人以银行按揭的形式于2019年3月2日前向出卖人支付房款)；703室房屋价款为32.7781万元(首付款为16.4781万元，余款16.3万元由买受人以银行按揭的形式于2019年3月2日前向出卖人支付房款)；704室房屋价款为34.1766万元(首付款为17.1766万元，余款17万元由买受人以银行按揭的形式于2019年3月2日前向出卖人支付房款)。上述四份合同房屋总价款为163.3769万元，其中首付款计81.9769元，贷款总额为81.4万元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2019年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金等。 2019年3月6日，原告张标(借款人)与第三人中行开发区支行(贷款人)及被告华仁置业公司(保证人)共同签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》(以下简称《个人贷款合同》)1份，约定：借款金额81.4万元，借款期限120个月，贷款利率为全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率上浮1.08基点，还款方式为等额本息；借款人提前还款的，贷款人有权收取违约金，标准为提前还款本金额*月利率*6，还满5年免违约金。担保方式：抵押加阶段性担保。约定：若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。抵押物为：保华旺苑2号楼701、702、703、704室四套房屋。 当日，原告(抵押人)与第三人中行开发区支行(抵押权人)签订《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》(以下简称《个人贷款抵押合同》)1份，约定：由张标为涉案债务将其购买的位于保华旺苑2号楼701、702、703、704室四套房屋为主合同项下的全部债务提供全程担保，主合同项下的全部债务均构成本合同之主债务，抵押人以抵押物对之承担担保责任。 2019年3月6日，第三人中行开发区支行将原告张标购买的保华旺苑2号楼701、702、703、704室房屋的商品房办理不动产登记证明4份，证明权利事项为：预售商品房抵押权预告登记，担保债权的数额均为81.4万元，债务履行期限：2019年3月6日至2029年3月6日。 另查：原告依约支付了上述四套商品房的首付款计81.9769元，并由第三人中行开发区支行依约向被告账户支付原告的购房贷款总额81.4万元。 截止2020年8月3日，原告已偿还贷款本金91957.26元、利息55928.59元，尚欠第三人贷款本金722042.74元。 再查：第三人在审理中主张依据双方贷款合同约定，借款人提前还款的，贷款人有权收取违约金，标准为提前还款本金额*月利率*6，即722042.74元*月利率*6应为18520.4元。 另，原告经本院释明，以其主张解除原、被告与第三人之间签订《个人商业用房贷款合同》系主合同为由，要求同时解除从合同即《个人贷款抵押合同》。综上，原告张标的诉讼请求完整的表述为：1、判令解除张标与华仁置业公司于2019年2月2日签订《商品房买卖合同》共4份；2、判令解除张标与华仁置业公司、中行开发区支行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；3、判令解除原告与第三人签订的《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》；4、判令被告华仁置业公司返还原告张标支付的购房首付款81.9769万元，并按银行业同业拆借利率标准承担自2019年2月3日起至实际还款时止的利息损失；5、判令华仁置业公司偿还张标已向第三人中行开发区支行支付的按揭贷款本金91957.26元、利息55928.59元，计14.788585万元(截止2020年8月3日)；6、判令华仁置业公司偿还中行开发区支行贷款担保合同项下剩余的贷款本息；7、被告承担本案诉讼费用。 本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》及《个人贷款抵押合同》是否应该予以解除；二、被告华仁置业公司应否承担偿还原告张标支付的购房首付款及利息损失；三、华仁置业公司应否承担张标已向第三人中行开发区支行支付的按揭贷款本金及利息，以及因《个人商业用房贷款合同》提前到期的中行开发区支行贷款担保合同项下剩余的贷款本息。 本院认为，一、《商品房买卖合同》、《个人商业用房贷款合同》及《个人贷款抵押合同》是否应该予以解除问题。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》4份，以及原、被告共同与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》、原告与第三人签订的《个人贷款抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告理应依约遵守。本案中，被告华仁置业公司作为涉案房地产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，且涉案合同明确约定华仁置业公司应当在2019年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，并约定逾期交付的违约责任为：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。现被告至今仍未能依约交付房屋，其行为已构成违约。张标据此行使合同解除权，符合法律规定，本院依法应予以支持。庭审中，被告华仁置业公司亦同意解除合同，因此涉案的《商品房买卖合同》共4份均应予以解除。 同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，应予支持。据此，原告张标要求解除其与被告华仁置业公司(保证人)共同与第三人中行开发区支行签订的《个人商业用房贷款合同》，与法有据，应予以支持。在主合同《个人商业用房贷款合同》解除的情况下，因《个人贷款抵押合同》系该合同的从合同，故《个人贷款抵押合同》也应当解除。 二、关于被告华仁置业公司应否承担偿还原告张标支付的购房首付款及利息损失问题。 根据我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的4份《商品房买卖合同》，均约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。现涉案的《商品房买卖合同》共四份均予以解除，华仁置业公司应向张标返还其购买四套商品房的首付款计81.9769万元，并赔偿张标因此所产生的损失。现原告以合同约定的违约金不足以弥补原告损失为由，请求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担自2019年2月3日即缴纳首付款次日起至实际还款时止的利息损失，依据《商品房买卖合同司法解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，对于原告张标而言，其为获得利益，而购买了商业用房，现因被告的违约行为导致占用其投资的资金被长期占用，不能实现合同目的和合同履行后可以获取的利益，同时也失去了其他投资的商机，造成原告损失，现原告要求以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，承担其支付首付款次日即2019年2月3日起至实际还款时止的利息损失，既未超出给原告造成的实际损失，亦未超出法律规定，本院依法应予以支持。 被告华仁置业公司虽依据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知，以“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”。但涉案的四套商品房约定的交付时间均为2019年9月30日前，此时尚无疫情发生，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。 三、关于被告华仁置业公司应否承担原告张标已向第三人中行开发区支行支付的按揭贷款本金及利息，以及因《个人商业用房贷款合同》提前到期的中行开发区支行贷款担保合同项下剩余的贷款本息。 依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，原告与第三人签订《个人贷款合同》及《个人贷款抵押合同》后，第三人即依据合同约定向被告公司账户支付了原告的借款81.4万元，在合同履行过程中，截止2020年8月3日，张标累计向第三人中行开发区支行支付贷款本金91957.26元、利息55928.59元，计14.788585万元，尚欠中行开发区支行借款本金72.204274万元。当《个人商业用房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》被解除后，华仁置业公司应向原告返还依据上述合同已还的贷款本金91957.26元、利息55928.59元，计14.788585万元；向第三人中行开发区支行返还依据《个人商业用房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》剩余的贷款及利息，即借款本金72.204274万元及利息(按合同约定的利率标准计算)，以及因借款人提前还款的，贷款人有权收取违约金的金18520.4元(本金722042.74元*月利率*6*)；待华仁置业公司清偿剩余借款本息等债务后，第三人中行开发区支行应及时涤除案涉房屋上的预告抵押登记。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张标与被告华仁置业（淮安）有限公司于2019年2月2日就位于淮安市清河新区水渡口大道南侧、广州街东侧保华旺苑的2号楼701室、702室、703)、704室签订的《商品房买卖合同》共四份； 二、解除原告张标与被告华仁置业（淮安）公司、第三人中国银行股份有限公司淮安开发区支行于2019年3月6日签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、原告张标与第三人中国银行股份有限公司淮安开发区支行签订的《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》； 三、被告华仁置业（淮安）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张标返还房屋的购房首付款81.9769万元及利息损失(该利息损失以81.9769万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年2月3日起计算至实际还款时止)，并向原告张标返还已还的按揭贷款本金91957.26元、利息55928.59元，计14.788585万元(截止2020年8月3日)； 四、被告华仁置业（淮安）有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司淮安开发区支行返还《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》项下的借款本息及违约金，即借款本金72.204274万元及利息(该利息系自2020年8月3日起，按《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定的利率计算利息至实际返还之日止)，以及违约金18520.4元；自被告华仁置业（淮安）有限公司清偿上述贷款本金及利息、违约金完毕之日起七日内，中国银行股份有限公司淮安开发区支行办理淮安市清河新区水渡口大道南侧、广州街东侧保华旺苑的2号楼701室、702室、703室、704室房屋上预告抵押登记的涤除手续。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20173元，由被告华仁置业（淮安）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杨新红 人民陪审员  牛日芬 人民陪审员  沈 静 二〇二〇年十月二十一日 法官 助理  严 欢 书 记 员  梁 霄 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房提供贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。