江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2515号 上诉人（原审被告）：陈跃，男，1958年6月出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：陈致文，男，1986年7月出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，系上诉人儿子。 被上诉人（原审原告）：江西中海物业管理有限公司，住所：江西省南昌市青云谱区。 法定代表人：胡军妹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。 上诉人陈跃因与被上诉人江西中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈跃上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不承担2009年1月1日至2016年12月31日的物业服务费12050.84元及违约金1506.4元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人的诉讼请求未超出诉讼时效属于适用法律错误。按照相关诉讼时效的规定应当计算起诉时近三年的物业费4519.08元。2、一审法院错误认定被上诉人履行了书面催告义务，事实上被上诉人提交的催款函的照片不能说明其履行了书面催缴义务。3、双方当事人未约定违约金，一审判决违约金不符合合同约定。综上，上诉人认为一审法院错判上诉人多承担物业服务费10544.52元及违约金1506.4元，请求二审法院依法查明事实，维护当事人的合法权益。 中海物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 中海物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈跃立即支付物业管理费15063.6元，违约金1506.4元，共计16570元。2、一审诉讼费由陈跃承担。 一审法院认定事实：中海物业公司与江西金球房地产开发有限公司于2002年9月18日签订《前期物业管理服务委托合同》，双方约定由中海物业公司为象湖源小区提供有偿物业管理服务。象湖源小区业主委员会成立后，业主委员会又与中海物业公司签订《象湖源小区物业管理合同》，委托中海物业公司为该小区提供有偿物业管理服务。陈跃系象湖源小区的业主，于2005年5月25日签字办理象湖源小区入伙手续。陈跃从收房起至今在该房屋居住。陈跃自2009年1月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠缴物业费合计15063.6元。中海物业公司自2010年至2019年，于每年的1月1日向陈跃发出催缴通知单催缴物业费。 一审法院认为，中海物业公司与江西金球房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》以及中海物业公司与业主委员会签订的《象湖源小区物业管理合同》系各方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。陈跃作为象湖源小区的业主，虽未直接参与上述合同的签订，但陈跃已经办理小区入伙手续，表明其承认上述合同对自己具有约束力，故陈跃应按上述合同约定缴纳拖欠的物业费15063.6元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中陈跃未履行自己的合同义务缴纳物业费，依照上述法律规定，陈跃的行为属于违约，应依法支付相应的违约金。因中海物业公司没有提供证据证明陈跃拒缴物业费造成的具体损失，且《前期物业管理服务委托合同》以及《象湖源小区物业管理合同》均未约定违约金的计算方式，故一审法院认定中海物业公司的损失应为同期同等数额的银行贷款所应支付的利息。中海物业公司主张陈跃支付违约金1506.4元的诉讼请求未超过同期同等数额的银行贷款所应支付的利息，故对该项诉请，一审法院依法予以支持。关于陈跃辩称的诉讼时效问题。一审法院认为物业费属于分期履行债务，诉讼时效应从最近一期应履行债务期限届满之日起算，本案中陈跃最近一期应缴纳的物业费为2018年度物业费，应于2019年1月1日缴纳，诉讼时效亦应从此时起算，中海物业公司的诉讼请求并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，故对于陈跃辩称中海物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称意见，一审法院不予采信。陈跃辩称中海物业公司提供的物业服务有瑕疵，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定提交证据对此加以证明，但陈跃并未提交证据，应承担举证不能的不利后果，故对该项辩称意见，一审法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：陈跃在一审判决书生效后七日内向江西中海物业管理有限公司支付欠缴的物业费15063.6元以及违约金1506.4元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费214元，减半收取107元，由陈跃承担。 本院二审期间，上诉人提交一组照片、聊天记录打印件，照片是上诉人从现场拍的，微信聊天记录是从物业业主群里截图下来的，共55张，证明目的：该物业公司从未对小区业主进行过物业管理。被上诉人质证后认为，对照片的三性均有异议，该照片拍摄时间应是2020年，但上诉人欠费时间是从2009年开始的，2009年停止缴费的原因不可能发生在2020。再者，照片显示的是当时的某一状态，没有连续性，如果被上诉人从来没有提供物业服务，那么小区现状也不可能是这样的，并且小区的物业服务是一个连续性过程，服务会随着小区的整个质量难度增大，物业服务企业也不能保证小区不出现任何卫生、安保等相关问题，物业服务的本质是出现问题及时解决，上诉人的证据无法证明其观点的真实性。关于聊天记录，其性质属于证人证言，应当由具体的证人出庭，因此对该证据的三性均有异议。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，中海物业公司与江西金球房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》以及中海物业公司与案涉业主委员会签订的《象湖源小区物业管理合同》均系签约各方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。中海物业公司依约为案涉住宅小区提供物业管理服务后，作为该住宅小区的业主，陈跃应按约支付相应的物业管理服务费，故一审法院认定陈跃应向中海物业公司支付其拖欠的相应物业管理服务费15063.6元正确，本院予以确认。关于陈跃所主张的本案已过诉讼时效问题，从中海物业公司提交的催缴函等相关证据分析，本案并未过诉讼时效，陈跃对此上诉的理由不成立，本院不予支持。关于违约金问题，从陈跃向法院提交的相关微信聊天记录及照片等证据分析，虽不足以达到其要求减免相应物业管理服务费的目的，但能够看出中海物业公司在为案涉住宅小区提供物业管理服务过程中存在尚需改善的情形，因此，中海物业公司诉讼要求陈跃对所欠物业费承担相应违约金的依据不足，理由不成立，应不予支持，一审法院对此处理不当，应予纠正。 综上所述，陈跃的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律欠妥，应予纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 变更江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初275号民事判决为：陈跃在本判决书生效后七日内向江西中海物业管理有限公司支付欠缴的物业费15063.6元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由被上诉人江西中海物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 彭 岚 二〇二〇年十月三十日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉