西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18122号原告：杨剑锋，男，汉族，1988年10月29日出生，住陕西省宝鸡市陈仓区。委托诉讼代理人：牟鹏飞，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璇，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被告：陕西东方加德建设开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区号门面房。法定代表人：吴峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟峰，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原告杨剑锋与陕西东方加德建设开发有限公司（以下简称东方加德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨剑锋的委托诉讼代理人牟鹏飞，被告东方加德公司的委托诉讼代理人张海燕、张伟峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告支付从2020年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算为至2020年6月15日为50179.96元（以购房款本金2003192元为基数，按照日万分之1.5为标准计算）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年，原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX城中村改造项目DK-3（天地源·万熙天地）房屋，双方协商一致签订了《商品房买卖合同》，该制式合同第九条和第十三条对房屋交付需取得的文件进行了约定，商品房交付须同时满足包括但不限于以下条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告；3、提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）；双方根据实测建筑面积差异，在办理商品房交付手续当日由双方按照本合同约定的计价方式，据实结算房屋价款，多退少补。合同第十一条和第十二条约定：“商品房交付时间为2019年12月31日前，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，逾期交付在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。”合同签订后，原告按约向被告全额支付购房款，已积极履行完毕合同中约定的义务，根据合同约定，被告应当在2019年12月31日前交付房屋，且交付房屋时应当向被告提供有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告，但被告在交付房屋时不能向原告提供涉案房屋的实测报告，不满足合同约定的交付条件，导致原告无法准确计算房屋面积差异，结算物业费，缴纳维修基金及及时办理产权证等事宜，侵害了原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告东方加德公司辩称，1、陕西东方加德建设开发有限公司不应当承担原告主张的逾期交房违约金。东方加德公司按照《商品房买卖合同（预售）》约定的时间通知了原告交付经检测质量合格的房屋，虽然交付房屋时未取得房屋实测面积报告，但并不损害原告所享有的合同利益，原告不得拒绝接收房屋，其主张的逾期交房违约金于法无据，且过分高于其实际损失。东方加德公司亦在其后积极寻求纠纷解决的可能性，已经于2020年5月拿到了房屋实测面积报告，并且告知了相关买售人.2、原告主张的逾期违约金过高，应当酌情调减。因新冠肺炎疫情影响导致被告公司无法办理房屋交付手续，属于不可抗力。本案中，原告未说明其实际损失，故对于合同约定的逾期交房违约金，应当予以调减。综上，在该系列纠纷中，东方加德公司过错程度显著轻微，请求人民法院基于公平原则，驳回原告的诉讼请求当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年，原、被告签订合同登记号为Y18105848的《商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX城中村改造项目DK-3天地源·万熙天地第3幢1单元7层10701号房屋一套，房屋总价款2003192元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告依约向被告缴纳了全部购房款，涉案房屋于2019年12月26日通过竣工验收备案，取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。但截止至2019年12月31日，被告尚未取得涉案房屋的测绘成果报告。该报告实际取得时间为2020年5月。被告主张其已于2019年11月递交房屋实测报告所需材料，受新冠疫情影响，导致其于2020年5月21日前后方才取得房屋测绘报告，但根据其庭审时提交的图片显示，其2019年11月4日仅向西安市房产测量事务所提交了委托书及土地证，其余材料并未提交。其主张受到新冠疫情影响导致其逾期取得房屋测绘报告，亦未向法庭提交相关证据。另查，被告于2019年12月19日在西安晚报上发布交房通知。2020年4月16日，原告委托律师向被告发送律师函，与被告进行交涉，2020年8月26日，原告接收涉案房屋。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、房屋测绘报告、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、律师函、业主入伙交接确认单，当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，被告应按合同约定，向原告交付符合合同约定的房屋。根据双方合同约定，被告交房时应向原告出具的《房屋测绘报告》的实际取得时间为2020年5月，因其未能说明该报告取得的具体日期，故对于房屋测绘报告取得的时间，本院认定为2020年5月31日，在此之前，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告主张因受新冠肺炎疫情的不可抗力影响导致其未能按期取得房屋测绘成果报告，但未提交相关证据证明不可抗力与违约行为之间存在因果关系，故对于该项辩称意见，本院不予采信。自2020年6月1日起，该房屋已满足合同约定的交付条件，故对于该日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。因双方合同约定逾期交房违约金应以原告缴纳的购房款为基数，按日万分之1.5计算，因原被告双方均未就被告逾期交房的行为给原告造成的实际损失进行举证，故依据公平原则，本院酌情将逾期交房违约金比例调整为日万分之一，即被告应以原告缴纳的购房款2003192元为基数，按日万分之一的标准，向原告支付自2020年1月1日起至2020年5月31日期间共计151天的违约金，计算为30248.20元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西东方加德建设开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告杨剑锋支付逾期交房违约金30248.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨剑锋其余诉讼请求。本案案件受理费1055元，减半后527.5元由被告承担。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张蓓欣二〇二〇年十月二十六日书记员  李 丹打印：相丽华校对：张桐铭2020年月日送达1