贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12545号 原告：阮丽娜，女，彝族，1984年1月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张菘（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹娇艳（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告阮丽娜与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张菘、詹娇艳，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将贵州省毕节市七星关区洪南路瑞丰新城小区住宅1幢14层1401号房权属登记需由被告提供的资料报产权登记备案，为原告办理不动产权证书；2、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定10000.00元（具体以397216.00元购房款为基数，依照参照合同约定的每日万分之五点五的违约金计算标准，从2015年3月1日起计算违约金至被告向原告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告在贵州省毕节市七星关区，建筑面积124.13平方米，套内建筑面积103.62平方米，商品房总价款为397216.00元。合同第六条约定:买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，2013年3月1日一次性支付购房款397216.00元（叁拾玖万柒仟贰佰壹拾陆元）。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之五点五违约金，因买受人原因造成，出卖人不付责任。原告已于2013年3月1日一次行将房款支付给被告，且被告于原告付款当日便将房屋交付使用，被告方应当按商品房买卖合同约定办理房地产权属证书，但至原告起诉之日，仍未取得房地产权属证书。 原告认为，案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定合法有效，应受法律保护，被告未依约履行合同，应向原告承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，本案中，原、被告在合同第十五条约定了办理房屋所有权登记的期限，并约定了买受人不退房时违约金的计算标准，商品房于2013年交付使用，往后推730日到2015年3月1日未办理房屋所有权登记被告即逾期，被告应当自2015年3月1日(逾期之日)起按日赔付原告已付房款的万分之五点五违约金。故根据合同约定，被告应当按照原告已付购房款总额，参照合同约定的每日万分之五点五的违约金计算标准，从2015年3月1日起计算违约金至被告向原告实示交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 综上所述，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望贵院判如所诉为谢! 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告诉请逾期办理不动产权证书违约金已超过诉讼时效，应予驳回。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金约定极高，应予大幅调减。 五、《商品房买卖合同》约定：出卖人逾期将办理转移登记的资料提交至不动产登记机关备案的违约金计算标准为：以已付购房款为基数，按日万分之0.5计算。现原告诉请调高违约金计算标准，应举证证明其存在损失且损失高于合同约定标准，若不能举证，则其诉请无事实依据，不应得到支持。 六、2017年11月20日，被告涉案楼幢瑞丰新城1号楼房屋办理完毕土地分割，被告及通知原告提供其持有的资料以办理权属转移登记，原告至今拒不提供，属恶意延长办证期限，属恶意延长办证期限，原告以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若被告担责，自2017年11月20日起，未能办理权属证书的责任应当由答辩人自行承担，若2017年11月20日的始期主张未被法院采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人的原因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记的违约责任不应再由被告承担。 七、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。 八、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年3月2日，原告阮丽娜作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积124.13平方米，套内建筑面积103.62平方米；总价款为397216.00元；出卖人应当在2013年3月1日前一次性支付总房款；出卖人应当在2012年8月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2013年3月1日，被告将涉案商品房交付原告使用。2017年11月20日，毕节市不动产登记中心盖章确认瑞丰新城1号楼经办理土地分割，毕节市国土资源局于2018年已为瑞丰新城1幢15层2号商品房办理了不动产权证书。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2017年11月20日，毕节市不动产登记中心在2005年3月9日为被告颁发的《国有土地使用证》上盖章确认瑞丰新城1号楼经办理土地分割，且毕节市国土资源局于2018年已为瑞丰新城1幢15层2号商品房办理了不动产权证书，表明包括涉案房屋在内的同幢商品房已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2013年3月1日将涉案商品房交付原告使用，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年3月1日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未如期履行该义务，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，而原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在本案中并未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2020年7月24日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年7月24日起的逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2017年11月20日，毕节市不动产登记中心在2005年3月9日为被告颁发的《国有土地使用证》上盖章确认瑞丰新城1号楼经办理土地分割，证明该楼栋已经具备办理不动产权的不动产登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《国有土地使用证》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年9月21日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年7月24日至2020年9月21日（共计1155天）。依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为397216.00元×0.005%×1155天=22939.22元。故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，本院予以支持22939.22元。原告主张按日万分之五点五标准主张违约金没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告阮丽娜交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮丽娜逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金22939.22元； 三、驳回原告阮丽娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150.00元（已减半收取），由原告阮丽娜负担264.00元被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担886.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年十月十五日 书记员  周晓华