上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8977号上诉人（原审原告）：周松柏，男，汉族，1942年1月3日生，户籍地江西省九江市开发区。上诉人（原审原告）：夏复兰，女，汉族，1952年10月24日生，户籍地江西省九江市开发区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张翀，上海市康正律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：孙再冉，上海市康正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路******。法定代表人：宋煜锵，总经理。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：上海敏责建筑劳务有限公司，住所地上，住所地上海市金山区张堰镇松金公路******v>法定代表人：苏文华，执行董事。委托诉讼代理人：余萍，上海景昊律师事务所律师。上诉人周松柏、夏复兰因与被上诉人上海御府投资有限公司（以下简称御府公司）、上海敏责建筑劳务有限公司（以下简称敏责公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初3666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月21日公开开庭进行了审理，两上诉人周松柏、夏复兰的共同委托诉讼代理人张翀、御府公司的委托诉讼代理人康建明、敏责公司的委托诉讼代理人余萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周松柏、夏复兰上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判敏责公司与御府公司共同返还购房款73万，并共同承担购房款利息损失。事实与理由：一审认定敏责公司不是合同当事人不符合事实。敏责公司收受周松柏、夏复兰的租赁保证金，且负责公寓的装修工程，是《XX公寓租赁合同》主要义务的履行相对方；敏责公司与御府公司串通，收取保证金，以达到侵吞巨款的目的；敏责公司未将收取保证金交还御府公司；一审法院适用法律错误，敏责公司与御府公司共同过错侵犯周松柏、夏复兰的财产权，根据《侵权责任法》规定，应承担连带赔偿责任。御府公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。御府公司为案涉合同相对人，且XX公寓的装修工程并非敏责公司负责。敏责公司虽然收取了部分租赁保证金，但是在扣除相应的劳务费等款项后，都转账给了御府公司。关于《XX公寓租赁合同》的总账目，目前在金山区公安部门处理，已经做过核查，不存在截留的情况。敏责公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。敏责公司为一家劳务公司，在收取保证金后，除代为支付劳务费外，其余部分均已转账给御府公司，双方之间不存在恶意串通。周松柏、夏复兰向一审法院起诉请求：1.确认周松柏、夏复兰与御府公司签订的《XX公寓租赁合同》无效；2.判令御府公司、敏责公司共同退还房屋租赁保证金730,000元，并承担连带责任；3.判令御府公司、敏责公司共同支付周松柏、夏复兰相应利息损失（以50,000元为基数，自2017年11月31日起计算至实际清偿之日止按银行同期贷款基准利率；以461,000元为基数，自2017年12月9日起计算至实际清偿之日止按银行同期贷款基准利率；以146,000元为基数，自2018年3月24日起计算至实际清偿之日止按银行同期贷款基准利率；以73,000元为基数，自2018年10月17日起计算至实际清偿之日止按银行同期贷款基准利率）；4.判令御府公司支付违约金7,300元；5.本案诉讼费由御府公司、敏责公司承担。一审法院认定事实如下：2017年11月30日，周松柏、夏复兰与御府公司签订一份《XX公寓租赁合同》，约定御府公司将上海市金山区XX镇XX路XX弄“XX公寓”XX栋XX单元XX层XX室房屋租赁给周松柏、夏复兰。该房屋暂测面积为51.46平方米，为全装修房。御府公司于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。除不可抗力外，周松柏、夏复兰同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因周松柏、夏复兰无法办理交接，则以御府公司发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为御府公司交付房屋之日。根据现行法规规定，周松柏、夏复兰以租赁形式向御府公司获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日，该房屋租赁期满后，周松柏、夏复兰自动续租该房屋。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权。合同签订生效后，如国家政策有调整或土地使用权改性，申办为住宅可分割独立产权证的，则周松柏、夏复兰和御府公司双方根据相关政策，办理相关手续。因改性而产生的一切费用（包括但不限于土地补偿款、税费等）由周松柏、夏复兰承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由周松柏、夏复兰享有。房屋租赁保证金730,000元，于2017年12月9日前支付511,000元，于2018年3月30日前支付146,000元，于2018年9月30日前支付73,000元。签约同日，御府公司向周松柏、夏复兰出具一份承诺书，在租赁期内同意为周松柏、夏复兰办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由周松柏、夏复兰承担。周松柏、夏复兰在自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，周松柏、夏复兰可续租至2086年3月3日。2017年11月30日，夏复兰转账支付押金50,000元，同年12月9日，案外人周某刷卡向敏责公司支付461,000元，2018年3月24日，案外人周某刷卡向敏责公司支付146,000元，同年10月17日，案外人周某刷卡向敏责公司支付73,000元。敏责公司法定代表人苏文华于2017年12月1日向御府公司转账支付800,000元，于2017年12月11日转账支付990,000元，于2018年3月27日转账支付800,000元，于2018年10月19日转账支付170,000元。2017年7月，金山区住房保障和房屋管理局发出一份公告，载明XX公寓为金山区公共租赁住房（单位租赁房）项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。XX公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用统一的上海公共租赁租房租赁合同示范文本。一审法院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，周松柏、夏复兰与御府公司间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到730,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案一审查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故周松柏、夏复兰要求御府公司返还已支付的购房款730,000元合法有据，应予支持。周松柏、夏复兰与御府公司作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效御府公司长期占用周松柏、夏复兰支付的购房款而获益，对周松柏、夏复兰显失公平，周松柏、夏复兰诉请要求按银行发布的同期贷款基准利率计算利息合法有据，应予支持，但利息的起算日期一审法院依法调整至付款次日起。对于周松柏、夏复兰要求御府公司按合同约定支付违约金，基于双方订立的租赁合同无效，合同中对于各自违约责任的约定亦无效，周松柏、夏复兰要求按合同约定由御府公司承担相应违约责任于法无据，一审法院不予支持。关于周松柏、夏复兰要求敏责公司承担退款和支付利息损失的诉讼请求，一审法院认为，其一，敏责公司并非讼争《XX公寓租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，敏责公司对周松柏、夏复兰没有合同上的义务。其二，敏责公司代收款项后在较短时间内由其法定代表人苏文华将款项直接汇入御府公司账户，虽金额与周松柏、夏复兰付款金额不符，但金额远超于周松柏、夏复兰付款金额，从现有证据来看，涉案代收合同价款的资金流向明确，且无截留自用，现仅凭御府公司、敏责公司法定代表人之间属亲属关系而认定两者为关联公司明显证据不足，一审法院不予采信。对于周松柏、夏复兰主张两家公司恶意串通，达到侵占周松柏、夏复兰钱财的目的，周松柏、夏复兰亦未能提供足够证据佐证这一事实，一审法院亦不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、周松柏、夏复兰与御府公司签订的《XX公寓租赁合同》无效；二、御府公司于判决生效之日起十日内退还周松柏、夏复兰购房款730,000元；三、御府公司于判决生效之日起十日内支付周松柏、夏复兰的购房款利息（以50,000元为基数，自2017年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以461,000元为基数，自2017年12月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以146,000元为基数，自2018年3月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以73,000元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回周松柏、夏复兰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5,587元，由周松柏、夏复兰负担55元，由御府公司负担5,532元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，周松柏、夏复兰与御府公司签订的《XX公寓租赁合同》虽名为租赁合同，但根据合同内容及双方义务权利约定，并结合双方在签约过程中的意思表示，应该认定双方之间实为房屋买卖合同关系。因系争房屋为公租房，不得出售，因此该合同应属无效。本案二审的争议焦点在于敏责公司是否应当对730,000元的保证金承担连带返还责任？首先，对周松柏、夏复兰认为敏责公司收受周松柏、夏复兰的租赁保证金，且负责公寓的装修工程，因此是实际履行《XX公寓租赁合同》的相对方。对此，本院认为，敏责公司虽然收受周松柏、夏复兰的租赁保证金，但是收据由御府公司出具，敏责公司已将相应款项转账至御府公司，敏责公司并不因此对周松柏、夏复兰承担合同责任，至于装修工程，系敏责公司与御府公司之间的法律关系，换言之，敏责公司即使负责公寓的装修工程，也并非买卖合同关系的相对人。因此，对周松柏、夏复兰的上述主张，本院不予采信。其次，对周松柏、夏复兰认为，敏责公司、御府公司恶意串通，利用敏责公司账户收取保证金，以达到侵吞巨款的目的，且并不能证明敏责公司已将收取保证金交还御府公司。对此，本院认为，就敏责公司与御府公司之间的转账情况来看，可以认定敏责公司已将相应款项返还给御府公司，而且就现有证据而言，也无法证明御府公司与敏责公司之间存在恶意串通、侵占财产的情形，因此本院对周松柏、夏复兰的上述主张不予采信。最后，对周松柏、夏复兰认为敏责公司与御府公司存在共同过错，侵犯其财产权，应按照《侵权责任法》的相关规定判决敏责公司承担连带赔偿责任。对此，本院认为，周松柏、夏复兰以合同无效为由起诉御府公司、敏责公司承担责任合同责任，本案系合同纠纷，而且如前所述，也没有证据证明御府公司与敏责公司之间存在恶意串通、侵占财产的情形，因此，一审法院适用合同法相关规定做出判决，并无不当，应予维持。本院对周松柏、夏复兰的上述主张亦不予采信。综上所述，周松柏、夏复兰的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,174元，由上诉人周松柏、夏复兰负担。本判决为终审判决。审判长 施 杨审判员 徐燕华审判员 卢 颖二〇二〇年十月二十八日书记员 张 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……