四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0824民初3004号 原告：李静娴，女，1987年6月10日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：李季，女，1961年4月25日出生，汉族,住四川省苍溪县。 共同委托诉讼代理人：阳军，四川汉能律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：四川峻陵房地产开发有限公司，住所地苍溪县陵江镇嘉陵路西段**。 法定代表人：马兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张文锦，四川鉴平律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：崔丽娜，四川鉴平律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告李静娴、李季与被告四川峻陵房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告李静娴、李季向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付安置过渡费合计26166元（2018年5月1日至2018年10月7日）；2.请求判令被告赔偿房租损失125972元（2018年10月8日至2019年11月30日）；3.请求判令被告支付原告垫支办理的产权税费8427.8元和产权登记费550元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年，经政府批准，原四川峻峰房地产开发有限公司对原城郊区供销社及陵江镇政府片区实施棚户区改造。2014年9月，原告与该公司签订《旧城改造还建合同》和《补充协议》，约定由被告对原告的门面房进行拆迁改造。两份协议明确了还建的面积、位置、安置补偿费计算等内容。2015年1月，被告接收该项目。2018年，该项目陆续交付使用；9月29日，被告通知原告可以交房，拟将自编号为35号的门面还建给原告；10月1日，双方开始结算各项费用补偿，被告只同意将过渡费计算至2018年4月，但原告坚持按协议履行；国庆期间，案外人杨淼以35号门面房应还建给她为由，将35号与36号门面之间的隔墙推到；10月8日，双方除过渡费计算时间有争议外，其他项目各方无异议，被告再次通知原告交房，并承诺尽快处理好杨淼的还建问题，将隔墙重新砌好，保证原告的正常使用；同日，原告即张贴出租广告，案外人肖登平自愿承租并签订了《门面出租合同》，约定租期五年（2018年10月8日至2023年10月7日），年租金110000元；10月9日，承租人报批了相关装修手续，在被告安排人员重新砌墙时，均被杨淼阻止，导致门面一直无法装修和投入使用，原告多次要求被告处理，但均无果。2019年5月，杨淼起诉被告要求确认她与被告签订的旧城改造合同合法有效，并请求法院判令将35号门面归其所有。为维护原告合法权益，原告以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼，请求法院判令35号门面归原告所有。经法院主持调解，各方达成了调解协议，确定35号门面归原告所有，36号门面归陶伯军（杨淼之子）所有，35号与36号门面之间的隔墙由被告负责砌好。11月30日，被告将35号与36号门面之间的隔墙砌好。但因门面一直不能使用，案外人肖登平终止了租赁合同。2020年1月1日，原告将门面出租给案外人杨浩使用。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 被告四川峻陵房地产开发有限公司辩称：1、原被告双方签订的《房屋改建还建合同》合法有效，且双方在合同中约定的所有义务已经履行完毕。2、原告主张的安置过渡费不符合双方签订的《房屋改建还建合同》的约定。3、原告主张的2018年10月8日至2019年11月30日期间的房租损失不应由被告承担。虽然原告受到的损失客观存在，但该损失应当由侵权人杨淼等人承担。4、办理产权税费8427.8元和产权登记费550元，理应由原告承担。8427.8元属于被拆迁房应当缴纳的税金，550元属于不动产登记中心收取的工本费，且双方签订的《房屋改建还建合同》也明确约定应当由原告承担。5、引起本次诉讼的主要责任不在被告，所以被告不应承担本案诉讼费。 双方当事人围绕诉讼请求和答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了举证和质证，对双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实，本院认证如下：肖登平出具的欠条时间为2018年10月4日，但二原告与肖登平签订门面出租合同的时间为2018年10月8日，二者的时间与客观事实存在逻辑矛盾，故本院对该欠条的真实性不予认可。苍公（陵）受案字[2018]588号受案登记表的接报时间为2018年3月26日，与本案无关联。 依据全案有效证据，结合庭审查明的情况，本院认定如下事实： 二原告系母女关系，系案涉门面房的共有人（按份共有）。2014年9月18日，原告李静娴与被告签订了《房屋改造还建合同》，其中第三条约定：“新建房屋的建设费用包括土地出让取得费用、建设工程所需的一切人才物的投资，应缴纳的开发建设的各种税费、按政府部门要求配建市政设施的费用全由甲方投资出资”；第六条第二款约定：“过渡期费用支付：乙方将房屋移交给甲方之日起至甲方交付还建房之日止，甲方向乙方支付过渡期补助费用”；第十条约定：“甲方向乙方交还建房后，由乙方配合甲方在两年内办理好《房屋产权证》和《国有土地使用证》，税费由甲方负责”。案涉项目于2015年10月1日开工，2017年11月21日进行竣工验收。 2018年9月28日，被告向原告李静娴发出通知，告知其门市部已格整落实，请其尽快办理结算手续。10月1日，原告李静娴在商业门市部接交审定表上乙方意见栏签字，其意见为“对还建面积和过渡费补差有异议，必须按照双方签字后生效的旧城改造还建合同和补充协议执行”；同日，原告李静娴在房屋拆迁安置还建户交房结算卡乙方签字栏处签字捺印，并表示“同意按补充协议执行”。10月8日，被告的财务主管和项目经理在房屋拆迁安置还建户交房结算卡上签字确认；同日，二原告作为出租方，将案涉门面出租给案外人肖登平。10月9日，肖登平办理了商铺（门面）装修的相关手续。国庆期间（10月1日至10月8日期间），案外人杨淼将35号门面与36号门面之间的隔墙推到，使原告无法正常使用35号门面房。 2019年5月，陶柏君（案外人杨淼之子）向本院提起诉讼，请求判令本案被告将35号门面交付给陶柏君，原告李静娴作为有独立请求权的第三人参加诉讼。7月31日，二原告交纳印花税和契税8427.8元。10月11日，本院作出（2019）川0824民初1893号民事调解书，确认35号门面房归本案原告李静娴所有，35号与36号门面房的隔墙以原码墙的中线为中线砌12墙，由本案被告用钢筋设置2个构造柱和1根腰梁。10月14日，二原告在苍溪县不动产登记中心交纳非住宅类不动产登记收费550元。11月30日，被告将35号与36号门面房的隔墙砌好。 庭审中，原被告双方对5000元每月的过渡期费用均无异议，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《房屋改造还建合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同的约定，行使权利、履行义务。现本案的争议焦点为：1、案涉门面房的实际交付时间？2、被告是否应当向原告支付过渡期费用及过渡期费用计算的起止时间？3、被告是否应当赔偿原告的房租损失？ 关于第一个争议焦点：原告主张的实际交付时间为2018年10月8日，被告在质证环节和法庭辩论环节均认可交付时间为2018年10月1日，在法庭调查阶段，又称实际交付的时间为2018年2月，但被告在2018年9月29日才向原告李静娴发出通知，告知其尽快办理结算手续，且被告已经向原告支付了2018年1月至4月的过渡期费用，这与被告在法庭调查阶段中称的实际交付时间为2018年2月之间存在矛盾。在（2019）川0824民初1893号关联案件中，被告关于房屋实际交付时间的观点是：办理结算完毕的时间即是实际交付房屋的时间。2018年10月1日，原告李静娴在商业门市部接交审定表和房屋拆迁安置还建户交房结算卡上签字，10月8日，被告方的财务主管和项目经理才签字确认，故原被告之间的结算手续办理完毕的时间应当认定为2018年10月8日，即案涉35号门面房的实际交付时间应当认定为2018年10月8日。 关于第二个争议焦点：《房屋改造还建合同》第六条第二款明确约定：“过渡期费用支付：乙方将房屋移交给甲方之日起至甲方交付还建房之日止，甲方向乙方支付过渡期补助费用”。因被告向原告实际交付门面房的时间为2018年10月8日，且已经向原告支付了2018年1月至4月的过渡期费用，故被告还应向原告支付从2018年5月1日起至10月7日之日止的过渡期费用。按照每月5000元的计算标准，被告还应向二原告支付过度期费用26129元。 关于第三个争议焦点：被告作为开发商，向作为还建户的原告交付的案涉35号门面房应当是无权利瑕疵且能够正常使用的。被告在2018年10月8日向原告交付35号门面房，且原告已经办理了相关所有权权属证明的情况下，原告作为35号门面房的所有权人，对35号门面房享有占有、使用、收益和处分的权利，且该权利的行使应当具有排他性。原告在接房的当天便将35号门面房出租给案外人肖登平，肖登平也办理了相关的商铺装修手续，根据与案外人肖登平签订的《门面出租合同》，原告每年可以收取110000元的租金，但因被告未处理好与其他还建户之间的还建问题，使得该35号门面房不能正常使用，原告与肖登平之间的租赁合同关系无法按约履行，原告无过错。2019年5月，案外人杨淼通过诉讼的方式主张对35号门面房享有所有权，10月11日，经（2019）川0824民初1893号民事调解书确认，原告李静娴享有案涉35号门面房的所有权，35号与36号门面房的隔墙以原码墙的中线为中线砌12墙，由本案被告用钢筋设置2个构造柱和1根腰梁。由此可见，35号门面房的实际权利归属在2018年10月8日至2019年10月10日期间一直存在争议，原因是被告未处理好与其他还建户之间的还建问题，原告无过错。2019年11月30日，被告将35号与36号门面房的隔墙砌好，35号门面房方能够正常使用。综上，在本案中，被告存在违约行为，其违约行为给原告造成了损害后果，即使原告年租金110000元的可得利益无法实现，被告的违约行为与原告的损害后果之间具有因果关系，且被告在违约行为中存在过错。根据合同法关于违约责任的规定，原告有权要求被告承担赔偿损失的违约责任。故对原告主张的由被告赔偿其125972元的房租损失的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告的第三项诉讼请求，原被告双方签订的《房屋改造还建合同》第三条约定：“新建房屋的建设费用包括土地出让取得费用、建设工程所需的一切人才物的投资，应缴纳的开发建设的各种税费、按政府部门要求配建市政设施的费用全由甲方投资出资”，第十条约定：“甲方向乙方交还建房后，由乙方配合甲方在两年内办理好《房屋产权证》和《国有土地使用证》，税费由甲方负责”。由此可见，原告交纳的8427.8元印花税和契税及550元非住宅类不动产登记收费应当由被告承担，故对原告要求被告支付其预先垫付的8427.8元和550元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告四川峻陵房地产开发有限公司向原告李静娴和李季支付过渡期费用26129元； 二、被告四川峻陵房地产开发有限公司向原告李静娴和李季支付房租损失125972元； 三、被告四川峻陵房地产开发有限公司向原告李静娴和李季支付二人预先垫付的印花税和契税8427.8元、非住宅类不动产登记收费550元，合计8977.8元； 上列三项支付义务，限被告四川峻陵房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付完毕。 如果被告四川峻陵房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1808元，由被告四川峻陵房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  王振建 二〇二〇年十月二十七日 书记员  王 娟