四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3339号 原告：王怀东，男，汉族，生于1981年4月26日，户籍地四川省平昌县，现住达州市达川区。 原告：白术琴，女，汉族，生于1982年8月24日，住四川省平昌县，现住达州市达川区。 委托诉讼代理人：王怀东，男，汉族，生于1981年4月26日，户籍地四川省平昌县，现住达州市达川区，（系原告白术琴丈夫） 被告：四川金世纪房产开发有限公司。住所地：四川省达州市通川区小北街**。 统一社会信用代码：91511702720892596B。 法定代表人：熊亭喜，总经理。 委托诉讼代理人:石得均，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。 被告：向元平，男，生于1969年9月24日，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李代波，四川渝达律师事务所律师。 原告王怀东、白术琴诉被告四川金世纪房产开发有限公司（以下除判决主文外简称“金世纪公司”）、向元平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王怀东及原告白术琴的委托诉讼代理人王怀东、被告金世纪公司的委托诉讼代理人石得均、被告向元平的委托诉讼代理人李代波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王怀东、白术琴向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付从2010年12月31日起至2018年9月5日止以176332元为基数按照每日万分之一的违约金49461.13元；2.判令二被告立即退还原告契税939.86元、印花税78.17元、房屋面积差额3880元、维修基金533.88元，其他杂费750元（土地证工本费50元、测绘费285.49元、房管局初始登记费314.88元、代办费100元），合计6182.28元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2008年8月25日，原告（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）、被告向元平（出卖人代理人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人，预测建筑面积104.96平方米，单价每平方米1680元，房屋价款为176332元；合同第十四条约定预测面积与实际面积发生误差的，以房屋产权证书记载的建筑面积为准，按当时购房的价格，最后进行房款多退少补；第二十条约定买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期满届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。由二被告代交契税、印花税等费用。后原告按照约定支付了全部房屋价款176332元和相关代交费用，二被告未按照合同约定办理房屋产权属登记，截止2018年9月5日，原告才领到不动产权证，建筑面积为102.65平方米，明确房屋价款为172452元，契税为2586.78元，印花税为10元。原告多次与二被告协商支付违约金、退还相关费用未果。二被告的行为已经损害了原告的合法权益，故原告依法向法院提起民事诉讼，望判如所请。 被告金世纪公司辩称，1.关于原告诉请要求被告承担逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：因不可抗力不能按照合同履行的，根据不可抗力的影响，部分和全部免除责任。本案被告取得施工许可证核发批准修建27层，因气象限高原因调整规划，导致项目无法继续施工，也无法按照合同约定交房，办证的条件全部丧失，这是政府行为导致的，系不可抗力，被告应免除责任；2.关于原告诉请由被告退还超收的购房款及税费，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，肯定是要牵涉相关的税费，不论是开发商，还是购房户都要交税，除了房屋实际面积差按照购房合同约定应该多退少补，请求驳回原告其他全部诉讼请求。 被告向元平辩称，1.向元平不是本案适格被告，根据合同的相对性原则，与原告签订《商品房买卖合同》的相对方是金世纪公司，向元平在合同中不是相对方，原告在起诉状中也明确了向元平的身份仅仅是金世纪公司的代理人，所以向元平不应当是本案适格的被告；2.原告主张的逾期办证的违约金不能成立，造成本案房屋逾期办证的原因是由于政府行为造成，因为政府气象限高以及政府对该项目土地容积率征收费用等系列原因造成案涉房屋一直不能竣工验收办证，根据合同约定，由不可抗力的因素造成的违约，被告应免除责任；3.对于后面不可抗力的因素消除过后仍然不能办证的责任也不该由被告承担，理由是原告与被告所签的买卖合同中约定办证是双方共同办证，并不是由被告方单方去办证，这需要双方互相配合，由于双方之间没有积极配合造成逾期办证的责任不在于被告；4.对于其他的答辩意见，与被告公司代理人答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告王怀东、白术琴为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.购房合同，证明房屋面积差异，合同面积为104.96平方米，实际面积为102.65平方米，相差2.31平方米； 2.契税票据，证明原告实际向被告交税3526.64元，被告实际给税务局交税2586.78元，原告多交939.86元。印花税票据，原告给被告交税88.17元，被告实际向税务局交税10元，原告多交78.17元； 3.南城茗居交房清单和附件以及收款收据，证明原告实际在交房之日就把所有的代办费以及其他费用交完了，是被告没有及时去交税办理，导致房屋证件没有办理下来。 4.房屋维修基金，证明原告给开发商交的4408.3元，开发商实际给房管局交的是3874.42元，原告多交了533.88元。 被告金世纪公司对原告所出示证据的质证意见为：1.对购房合同的三性没有异议，证明原告的诉讼请求不成立，按照合同约定的不可抗力条款来看，被告应该予以免责；2.对税务票据的三性没有异议，对其证明目的有异议，达不到原告的证明目的，原告买房屋缴纳的费用，是根据政府相关部门文件的定价交纳，有些费用是由行政机关主管部门向被告方企业出票据，不是向各个业主单独出具票据，因此达不到原告的证明目的；3.对南城茗居交房清单以及收款收据的真实性合法性不予以认可，该清单上无金世纪公司的任何签字和盖章，同时该印章为南城茗居财务专用章，金世纪公司没有给任何人或公司授权能够刻制印章；4.对维修基金账户信息的三性没有异议，对证明目的有异议，因为维修基金是按照文件标准必须要收取的，原告是自愿交的，是双方真实意思的表示，同时原告所在小区的维修基金是开支动用了的，原告仅仅以维修基金账户信息来举证不能达到其证明目的；5.对原告房产证的三性没有异议，但是达不到原告的证明目的，进一步说明原告主张的违约金理由不成立。 被告向元平对原告所出示证据的质证意见为：1.对对购房合同真实性合法性没有异议，但对证明目的有异议，按照该合同约定因为不可抗力因素逾期办证的应当予以免责，被告不应该承担责任。同时在不可抗力消除后，按照合同约定办证是双方共同办证，原告没有证据证明来找过被告一起去办证，而被告不协助或者不同意，或者故意推诿办证，所以不存在被告存在逾期办证的问题；2.对税收票据证据的真实性、合法性均不持异议；3.对交房清单及附件的真实性均不持异议；4.对维修基金有异议，原告是以维修基金账户信息的余额来证明被告收了没交，因为南城茗居的维修基金是通过业主委员会公示动用了部分业主的维修基金，它从每一户所交的维修基金里面去动用一部分来进行小区共用部分的维修，所以导致实际在房管局的维修基金账户会少一些，并不是被告收了维修基金后没有交给房管局。 被告金世纪公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 第一组证据：1.法定代表人身份证明书，2.营业执照。证明金世纪公司的诉讼主体； 第二组证据：3.投资建房的协议书，4.投资建房的补充协议书，5.施工许可证，6.规划许可证，证明的目的是证明南城茗居实为与社区合资合作开发的房产项目，并且金世纪公司开发南城茗居项目属合法建设，所以导致后面的不能办证是政府的责任； 第三组证据：7.证据商品房买卖合同，8.气象局（2008）10号文件，9.国土局（2010）136号文件，10.达川府函（2017）91号文件，11.补交出让金票据，12.份竣工验收备案书，证明目的是原告的诉讼请求不成立，本案是因不可抗力原因，政府为赔偿一直不准予竣工验收，导致办证的条件不成立，属被告因为无法预见和无法抗拒的不可抗力事由所致； 第四组证据：13.证据向元平挂靠金世纪公司的挂靠合同，证明本案第一、第二被告之间的法律关系是典型的挂靠关系，本案裁判结果不管如何，向元平应该作为本案适格的主体来认定，对相应的责任应该承担连带责任。 原告王怀东、白术琴对被告金世纪公司出示的证据的质证意见为：1.对金世纪公司第1、2、3、份证据没有异议；2.对投资建房补充协议书有异议，南城茗居开发主体应是金世纪公司和向元平共同开发，所以二被告应该共同承担责任；3.对气象局文件、国土资源局函的证据有异议，该组证据中被告说是因为不可抗力原因导致未办证，原达县气象局2008年就下达了停止施工的函告，同时国土局2010年下达的追收超容积率土地出让金的通知，原告于2010年6月就已经交费了，这两项通知在原告买房前就明确告知了二被告责任和风险，这不是被告辩称的不可抗力原因，对此组证据的证明目的不予认可；4.对达川区政府的批复，政府对该项目进行了损失的拨付，还有2010年9月28日国土局就给被告赔偿了，因此被告更应该给原告支付违约金；5.对竣工验收备案书有异议，根据合同约定来看，说明被告逾期交房严重违约。 被告向元平对被告金世纪公司提交的证据的质证意见为：对被告公司提交的证据除了第13证据挂靠合同的之外，其余所有证据的三性都无异议。对第13份证据有异议，从原、被告的举证来看，被金世纪公司告称其是挂靠合同，而事实上这份证据本身是一份项目管理协议书，并非挂靠合同。因为本案审理是房屋买卖合同纠纷案件，至于向元平与金世纪房产公司的合同关系不属于本案的审理，与本案没有关联性。 被告向元平未提交证据。 对当事人提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月21日，被告金世纪公司与达县南外镇店子梁社区一小区签订《投资建房协议书》，双方约定共同建设位于达县南外镇店子梁社区一小区的南城茗居项目。2007年8月10日，被告向元平与被告金世纪公司签订《房地产开发建设项目管理协议书》，约定案涉项目由被告向元平挂靠金世纪公司进行开发。2008年8月25日，原告王怀东、白术琴（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》［合同编号：（2008）xx］，被告向元平以被告金世纪公司委托代理人的身份在合同上加盖私章。合同约定：金世纪公司将位于达州市达川区房屋出售给买受人王怀东、白术琴，建筑面积为104.96平方米，单价1680元／㎡，房屋价款为176332.00元；合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十四条“面积差异处理”第3款约定：以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补；第二十条“产权登记”（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十五条“不可抗力”约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。 同时查明，案涉南城茗居项目《建筑工程施工许可证》载明：建设规模29793㎡，A2幢修建楼层为27层。该项目于2007年12月动工修建，项目修建至25层时，原达县气象局于2008年10月16日对该项目进行测定及计算，发现该建筑即将超高，并向被告金世纪公司发出《关于南城茗居项目即将“超高”请予及时停止继续施工的函》（达气函﹝2008﹞10号），明确指出A2栋最高只能再修一层楼（即最多修至26层），为此，案涉项目因气象限高而停工，而未修建的第27层已部分对外出售并报房管部门备案。2010年9月28日，原达县国土资源局向被告金世纪公司发出《关于追收超容积率土地出让金的通知》，该通知载明：南城茗居项目出让时批准容积率修建建筑面积为4706.82㎡，实际修建建筑面积为28176平方米。要求该公司缴纳出让金508万元，否则将再次暂停办理该公司的相关建设手续。而被告金世纪公司则以项目未验收、面积未确定、缴纳金额过高且不准确、加之气象限高未进行补偿等为由未予缴纳，导致2009年该项目修建完工后直至2016年3月17日才办理竣工验收。2017年3月27日，达州市达川区人民政府对达川区国土资源分局呈报的《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的请示》予以批复（达川府函〔2017〕91号），该批复确定了金世纪公司应补交超容积率土地出让金的金额和该公司因气象限高不能修建第27层所造成的损失政府应补偿的金额。 另查明，一、原告王怀东、白术琴所购买的xx房屋，于2018年9月5日办理不动产权证书。 二、达州市房产管理局维修基金账户信息显示，原告维修基金交存金额为3874.42元，原告实际向被告交纳维修基金为4408.30元。 三、原告王怀东、白术琴与被告签订的《商品房买卖合同》上载明的面积为104.96㎡，而实测面积为102.65㎡，面积差为2.31㎡。 四、原告王怀东、白术琴向被告交纳契税3526.64元、印花税88.17元，被告实际向税务机关交纳契税2586.78元、印花税10元。 五、原告王怀东、白术琴向被告交纳其他杂费包括土地证工本费50元、测绘费285.49元、房管局初始登记费314.88元，代办费100，合计750元。 本院认为，原告王怀东、白术琴与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，综合全案情况，本案争议的主要焦点在于：一、关于被告向元平的主体资格的问题；二、关于原告主张逾期办证的违约金49461.13元是否应该支持的问题；三、关于原告主张的超面积购房款及被告代收税费、维修基金、其他杂费被告是否应该退还的问题。 一、关于被告向元平的主体资格的问题。本案中，签订《商品房买卖合同》的相对方是原告王怀东、白术琴与被告金世纪公司，被告向元平系该公司的委托代理人，其代为实施的民事法律行为对被代理人金世纪公司发生效力，故根据合同相对性的原则，向元平不是本案适格的被告，其在本案中所实施的民事法律行为产生的后果，应由被告金世纪公司承担。 二、关于原告主张的逾期办证的违约金49461.13元是否应予支持的问题。该问题涉及房屋交付时间的确定。原、被告签订的合同中约定了逾期办证的违约责任，同时也约定了因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，被告金世纪公司在取得建设部门批准的合法建设手续后进行案涉项目修建，项目完工后因被告金世纪公司实际修建的面积和该公司实际应补缴的土地出让金金额政府相关部门未予确定，加之气象限高政府对被告金世纪公司的补偿也未确定等原因，致使该项目2009年修建完工后直至2016年3月17日政府相关部门才办理竣工验收，2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》后，才确定了被告金世纪公司应补缴的土地出让金金额和因气象限高政府对该公司的补偿金额。因此，本案引起逾期办证的事由属被告金世纪公司不能预见、也不能避免的客观情况，该事由不可归责于被告金世纪公司，该事由直至2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》时消失，此时，案涉项目办理产权证的条件才具备，故2017年3月27日视为被告金世纪公司向原告交房的时间，由此经过365日之次日起为被告金世纪公司逾期办证的起算点。因此，被告金世纪公司支付原告逾期办证的违约金应从2018年3月27日起至原告办理产权证之日（2018年9月5日）止，共计162天，以总房款176332元为基数，按每日万分之一计算，其逾期办证违约金确定为2856.58元（176332元×162天×1／10000），对原告该项诉讼请求中超出的金额，本院不予支持。 三、关于原告主张的超面积购房款及被告代收税费、维修基金、其他杂费被告是否应该退还的问题。 （一）原、被告签订的《商品房买卖合同》上载明原告购买的房屋的预测面积为104.96㎡，而实测面积为102.65㎡，面积差为2.31㎡。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“面积差异处理”第3款约定：“以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项之规定，面积差2.31㎡的房价款3880元（2.31㎡×1680元／㎡），被告应当返还原告； （二）根据原告提交的“南城茗居交房清单”及收款收据，原告向被告缴纳的契税及印花税共计3614.81元（3526.64元＋88.17元），扣除应缴税款2596.78元（2586.78元＋10元），原告多缴纳的税款1018.03元，被告应予退还。 （三）原告向被告交纳维修基金4408.30元，而达州市房产管理局维修基金账户信息显示，原告维修基金交存金额为3874.42元，因此，原告多交的533.88元，被告应予退还。庭审中，被告抗辩包括原告在内的购房户所交纳的维修基金已部分开支，达州市房产管理局维修资金账户信息显示的金额不能作为原告要求退还多交的维修基金的依据，但被告未举证证明包括原告在内的购房户所交纳的维修基金开支的具体情况及金额，其抗辩理由不能成立，本院不予支持； （四）关于原告主张的土地证工本费50元，因原告不能举证证明该笔费用不该交纳的证据，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果。故对原告主张要求被告退还土地证工本费50元的诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张被告退还代办费100元的问题，首先，原告交纳此笔费用是其本人完全自愿；其次，如前所述，被告逾期办证存在一定的客观原因。故对原告要求被告退还代办费100元，本院不予支持；关于原告主张的测绘费285.49元、房管局初始登记费314.88元，根据原告提供的“南城茗居交房清单”载明，该两笔费用原告是按照房屋预测面积104.96平方米交纳的，因预测面积与实测面积误差为2.31平方米，故被告应退还原告多交的测绘费6.28元（2.31㎡×2.72元/㎡）、房管局初始登记费6.93元（2.31㎡×3元/㎡），该两笔费用共计13.21元； 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川金世纪房产开发有限公司支付原告王怀东、白术琴逾期办理房屋产权证书的违约金2856.58元； 二、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告王怀东、白术琴因房屋面积差多收取的购房款3880元； 三、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告王怀东、白术琴多交的契税、印花税款1018.03元； 四、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告王怀东、白术琴多交的维修基金533.88元； 五、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告王怀东、白术琴多交的测绘费、房管局初始登记费共计13.21元； 六、驳回原告王怀东、白术琴的其他诉讼请求。 上述一、二、三、四、五项合计金额8301.70元，限被告四川金世纪房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，由被告四川金世纪房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王显平 二〇二〇年十月三十日 书记员  孙高晴