杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初12332号 原告：黄开鹏，男，1987年6月9日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：方智富，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州易驻公寓管理有限公司，统一社会信用代码9133010935247885XT，住所地杭州市萧山区宁围街道博地世纪中心****。 法定代表人：史水明，执行董事兼总经理。 原告黄开鹏诉被告杭州易驻公寓管理有限公司（以下简称“易驻公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法由审判员孙立军适用小额诉讼程序于同年10月21日公开开庭进行了审理。黄开鹏的委托诉讼代理人方智富，易驻公司的法定代表人史水明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄开鹏向本院提出诉讼请求：1.确认黄开鹏与易驻公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月28日解除；2.易驻公司返还黄开鹏租赁保证金8200元、注册押金5000元，电费1279元；3.易驻公司赔偿黄开鹏租金损失8200元，支付黄开鹏违约金8200元；4.易驻公司赔偿黄开鹏律师费损失6000元。庭审过程中，黄开鹏放弃第4项诉讼请求。事实与理由：2020年1月11日，黄开鹏与易驻公司签订《房屋租赁合同》一份，约定易驻公司将位于杭州市萧山区××大厦××室的房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给黄开鹏使用；房屋租赁用途为办公；易驻公司应当提供房屋产权证明及相关证明证件，以便黄开鹏完成公司工商注册登记。合同签订后，黄开鹏按约履行，及时缴纳了相应租金、租赁保证金及物业水电等费用。交付后，黄开鹏发现房屋隔音效果非常差，无法达到使用要求。经协商易驻公司提出更换房屋，双方遂重新签订《房屋租赁合同》，将租赁房屋变更为农业大厦2-28-Ｒ，其余内容均不变。此后因疫情影响，黄开鹏一直未使用案涉房屋。2020年5月，全面复工复产以后，黄开鹏方才准备注册公司、办理营业执照，遂要求易驻公司提供房产证明以便完成工商登记，但易驻公司均以各种理由拖延、拒不提供。经黄开鹏多次电话、微信、发函沟通，易驻公司于2020年7月22日同意提供房产证，但要求黄开鹏额外支付注册押金5000元。黄开鹏遂支付易驻公司注册押金5000元。后易驻公司交付黄开鹏案涉房屋所在的整一楼层的房屋产权证。因易驻公司拒不提供案涉房屋分割证明或房屋租赁备案登记证明，黄开鹏无法办理工商注册登记。遂要求解除合同，退还相应款项。故起诉来院，望判如所请。 易驻公司辩称：因市场监管部门对办理营业执照的材料要求及流程发生了变化，致使2020年5月后黄开鹏无法用整一楼层的房产证办理工商注册登记。同时，因未明确新的工商注册登记办理流程，故市场监管部门在2020年5月至7月期间无法开展工商注册登记工作。2020年7月，易驻公司告知黄开鹏先行至钱江世纪城管委会办理备案登记。因黄开鹏未按照易驻公司告知的流程进行操作，而是自行在网上办理个体工商户营业执照，导致营业执照未能办理。故易驻公司不存在违约行为，系黄开鹏自己的过错造成营业执照未能办理。黄开鹏要求易驻公司承担违约金及租金损失的诉讼请求缺乏事实依据。黄开鹏于2020年7月8日提出解除《房屋租赁合同》，易驻公司同意解除双方间的《房屋租赁合同》，同意退还注册押金5000元及按实结算后的电费余额。因黄开鹏存在未及时支付租金的违约行为，已缴纳的保证金应当根据约定予以没收。同时，黄开鹏的违约行为造成了易驻公司免租期租金及中介费损失。 黄开鹏为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》一份，欲证明黄开鹏与易驻公司对合同权利、义务进行约定的事实；2.租金、保证金、押金支付凭证二页，欲证明黄开鹏按约向易驻公司支付租金、保证金、押金等款项的事实；3.手写函件、《关于请求中止房屋租赁合同协商的函》、照片打印件各一份，欲证明黄开鹏两次向易驻公司发函，要求协助办理营业执照的事实；4.《关于解除的函》一份，欲证明黄开鹏发函通知易驻公司解除《房屋租赁合同》，要求易驻公司退还款项的事实；5.微信聊天记录十九页，欲证明黄开鹏与易驻公司法定代表人史水明就本案相关事宜进行沟通的事实；6.电表照片打印件一张，欲证明案涉房屋电量使用情况的事实。上述证据经庭审质证，易驻公司对证据1、2、4、5、6无异议；对证据3中的手写函件及《关于请求中止房屋租赁合同协商的函》认为未收到。本院经审查后认为，证据1、2、4、5、6是客观、真实的，且与本案事实有关联，对上述证据的证明效力予以确认。证据3的真实性无法确定，对其证明效力不予确认。 易驻公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了《关于房产分割证明盖章审批流程（试行）》、《房产分割证明申请单》电子文本各一份，欲证明2020年5月18日起市场监管部门在萧山区全区范围内开展以涉嫌虚假地址信息骗取登记的专项整治活动，及房产分割证明盖章审批流程的事实。上述证据经庭审质证，黄开鹏对证据有异议。本院审查后认为，证据是客观、真实的，且与本案事实有关联，故对上述证据的证明效力予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2020年1月11日，易驻公司作为甲方与黄开鹏作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定易驻公司将案涉房屋出租给黄开鹏，租赁用途为办公使用，租赁期限为2020年2月1日至2022年1月31日；月租金4100元，乙方按6个月一期向甲方支付租金，第一期租金在协议签订后2日内支付，以后每期租金在当期开始前15天支付；甲方应当提供房屋的产权证明（及相关证明文件）；甲方存在下列情形之一：1.迟延交房15日；2.交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋；4.甲方擅自收回房屋，乙方均有权解除合同，甲方应当按照月租金的200%向乙方支付违约金。如乙方不按合同约定支付租金达15日的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应当按照月租金的200%向甲方支付违约金。合同订立后，黄开鹏支付易驻公司租金22800元，物业费、水费1800元，租房押金8200元，电费押金1417元，合计34217元。后因新冠肺炎疫情及疫情防控影响，黄开鹏一直未使用案涉房屋。2020年5月，黄开鹏联系易驻公司法定代表人史水明，要求提供房产证办理营业执照。因市场监管部门于2020年5月18日起在萧山区全区范围内开展以涉嫌虚假地址信息骗取登记的专项整治活动，故史水明答复因市场监管部门的问题，暂无法办理。同年7月，黄开鹏多次联系史水明，要求提供资料以便于其办理工商注册登记。史水明于同年7月18日答复黄开鹏先行办理备案。同年7月22日，黄开鹏认为已向市场监管部门确认，注册个体工商户不需要备案，直接在浙江政务网注册，需要房产证、租金合同，房产证与租赁合同上的地址应一致。史水明同意交付房产证，并要求黄开鹏交付注册押金5000元。黄开鹏遂交付易驻公司注册押金5000元。易驻公司交付黄开鹏案涉房屋所在楼层的房产证复印件一份，因房产证地址与租赁合同地址不一致，黄开鹏未能办理工商注册登记。黄开鹏遂要求易驻公司退还注册押金、电费，并赔偿6月、7月租金损失。因双方协商未果，黄开鹏向易驻公司发送了《关于解除的函》，并于同年7月28日搬离案涉房屋。 本院认为：易驻公司与黄开鹏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，成立并合法有效，当事人应当根据合同约定全面履行义务。双方对合同履行过程中易驻公司负有提供案涉房屋产权资料，协助黄开鹏办理工商注册登记的义务等事实无异议。黄开鹏认为易驻公司提供了楼层房产证而未提供案涉房屋分割证明，致使其未能办理企业或个体工商户注册登记，构成违约；易驻公司认为系黄开鹏未按易驻公司指示的流程办理，而造成其未能办理企业或个体工商户注册登记。故本案主要争议焦点为：易驻公司在提供案涉房屋产权资料，协助黄开鹏办理企业或个体工商户注册登记过程中，是否存在违约行为。审理查明，2020年5月18日起市场监管部门在萧山区全区范围内开展以涉嫌虚假地址信息骗取登记的专项整治活动，因案涉房屋系分割已办理不动产权登记的楼层房屋后使用，应当按照相关规定获得分割证明后，方能办理企业或个体工商户注册登记。故应当认定向黄开鹏提供案涉房屋的分割证明系易驻公司的合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。现有证据可以证实，易驻公司曾告知黄开鹏先向钱江世纪城管委会办理报备，但未明确具体办理流程及所需材料。同时，易驻公司在审理过程中自认已于2020年6月获得《关于房产分割证明盖章审批流程（试行）》、《房产分割证明申请单》文本，同时也知晓办理房产分割证明盖章审批流程为：先由承租人将需要成立企业或个体工商户的名称，经营范围，租赁房屋地址等信息先行向钱江世纪城管委会书面报备，再由钱江世纪城管委会工作人员联系房屋出租人，核实报备信息属实后交由房屋出租人盖章确认，最后交由物业、楼管员、派出所进行确认完毕。根据易驻公司自认的上述办理流程事实，向钱江世纪城管委会书面报备相关信息是黄开鹏的先合同义务，但应当认定易驻公司负有向黄开鹏明确告知办理案涉房屋分割证明所需资料及具体流程的合同附属义务。现易驻公司未全面履行上述告知协助义务，致使黄开鹏在多次与易驻公司沟通协调后仍未能办理企业或个体工商户注册登记，订立《房屋租赁合同》的合同目的无法实现，故本院认定易驻公司上述未履行告知义务的行为已构成根本违约。黄开鹏行使合同解除权的通知合法有效，本院确认案涉《房屋租赁合同》已于2020年7月28日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。黄开鹏要求易驻公司返还注册押金5000元，结算后电费989元，易驻公司无异议，故本院对黄开鹏的上述诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《房屋租赁合同》约定，易驻公司存在下列情形之一：1.迟延交房达15日的；2.交付房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全的；3.不承担约定的维修义务，致使房屋无法正常使用；4.擅自收回房屋的，黄开鹏有权解除合同，易驻公司应当按照月租金的200%向黄开鹏支付违约金。现易驻公司未根据诚实信用原则向黄开鹏履行办理案涉房屋分割证明所需资料及具体流程的告知义务，致使案涉《房屋租赁合同》解除，不符合双方在《房屋租赁合同》中关于违约金承担的约定，故黄开鹏要求易驻公司支付违约金8200元的诉讼请求缺乏相应的事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。现易驻公司未根据诚实信用原则向黄开鹏履行办理案涉房屋分割证明所需资料及具体流程的告知义务，致使黄开鹏未能办理企业或个体工商户注册登记，租赁案涉房屋的使用价值未能，本院根据双方各自的合同义务，纠纷产生的原因，过错大小等事实，酌情认定易驻公司赔偿黄开鹏违约损失4100元。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。《房屋租赁合同》约定，黄开鹏按6个月一期向甲方支付租金，第一期租金在协议签订后2日内支付，以后每期租金在当期开始前15天支付。根据以上约定，黄开鹏应于2020年7月15日前支付易驻公司租金22800元，因易驻公司未履行办理案涉房屋分割证明所需资料及具体流程的告知义务，黄开鹏行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金的行为不构成违约。故本院对易驻公司认为黄开鹏迟延支付租金的行为构成违约的主张不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十天、第九十七、第一百一十二条第款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认黄开鹏与杭州易驻公寓管理有限公司订立的《房屋租赁合同》于2020年7月28日解除； 二、杭州易驻公寓管理有限公司在本判决书生效后十日内返还黄开鹏注册押金5000元、电费989元，赔偿损失4100元，合计10089元； 三、驳回黄开鹏的其余诉讼请求。 如黄开鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费722元，减半收取361元，由黄开鹏负担335元，由杭州易驻公寓管理有限公司负担26元。 本判决为终审判决。 审 判 员  孙立军 二〇二〇年十月二十九日 代理书记员  汪燕楠