天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3694号上诉人（原审被告）：冯娜，女，1982年9月6日出生，汉族，住天津市北辰区××路××道××号楼××号。委托诉讼代理人李晓美，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人郑铁妹，天津行通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄立宁，男，1977年8月18日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：徐忠秋，天津新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雨晴，天津新华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张全海，男，1978年8月29日出生，汉族，住天津市北辰区××路××道××号楼××号。委托诉讼代理人李享，天津韬鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人杨华，天津韬鼎律师事务所律师。原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区福安大街与禄安大街交口天汇中心写字楼**楼**。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，男。上诉人冯娜因与被上诉人黄立宁、张全海，原审第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄立宁要求冯娜向其返还购房定金340000元的诉讼请求或发回重审，诉讼费用均由黄立宁负担。事实和理由：1.《房产交易合同》、《补充协议》系黄立宁与张全海、中原公司签订，冯娜并非该合同当事人，依据合同相对性原则，一审法院判决冯娜与张全海共同返还黄立宁购房定金340000元属于适用法律错误；2.黄立宁也存在违约行为，一审法院判决冯娜与张全海共同返还黄立宁定金340000元数额过高。黄立宁辩称：1.黄立宁支付了全部定金，但冯娜与张全海未还清房屋贷款且拒绝配合办理过户手续，其存在根本违约行为，依据法律规定应当双倍返还定金；2.因冯娜、张全海的违约行为给黄立宁造成了严重损失。故认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张全海辩称：1.诉争房屋登记在张全海名下，但在交易过程中张全海患病，交易细节并不知情，现张全海同意继续履行合同；2.在交易的过程中，书面文件均为冯娜转交，定金也由冯娜收取，如合同无法履行也应当由冯娜承担返还义务及违约责任；3.一审法院认定的违约责任过高，黄立宁获得双倍定金有悖于公平原则，要求予以改判。中原公司述称，同意一审法院判决。黄立宁向一审法院起诉请求：1.依法判决解除黄立宁与冯娜、张全海及中原公司在2019年12月3日签订的《房产交易合同》；2.判决冯娜、张全海承担违约责任向黄立宁双倍返还购房定金340000元，并给付黄立宁已支出的中介费用15670元，共计人民币355670元；3.本案诉讼费用由冯娜、张全海承担。一审法院认定事实：2019年12月3日，黄立宁与张全海及中原公司签订了《房产交易合同》（合同编号ＴＪＭ2019-000874），该合同约定：黄立宁购买张全海名下位于天津市北辰区××路××道××号楼××号的房屋，该房屋建筑面积86.36平方米；价款为人民币1567000元，签订合同之时支付定金人民币40000元；张全海于2019年12月30日前还清贷款并注销该抵押权；双方须于2020年2月3日前亲自到该房地产所属辖区房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，并依约定办理买卖手续；黄立宁须于2020年2月3日前将剩余房款存入资金监管中心；张全海收取定金后未按照合同约定履行的，必须将定金双倍返还给黄立宁；依照天津市政策及合同之相关约定，张全海和黄立宁应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续；张全海未按约定注销抵押权的，黄立宁未按约定付款的，双方违反合同第六条第三项或其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；守约方解除房地产买卖关系的，自书面通知到达违约方之日起，张全海房地产可另行出售，黄立宁可另行购买其他房地产，但守约方仍有权追究违约方的违约责任；双方需变更合同有关条款，应取得中原公司书面认可，同时签订补充协议，补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力；合同发生争议协商不成时，可提交房地产所在地人民法院解决。合同签订后，2019年12月3日黄立宁依约支付了40000元定金，张全海出具了定金收条，同时黄立宁向中原公司支付中介费用15670元，中原公司为黄立宁出具了收据。2019年12月30日，张全海没有依约还清贷款并注销买卖房屋抵押登记。张全海要求黄立宁追加购房定金，案外人曹广磊于2020年1月23日向被告冯娜账户支付追加定金30000元，张全海出具收据，该收据载明2020年2月13日前办理买卖协议和过户手续。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，双方未如约办理相关手续。2020年3月13日张全海与黄立宁签订了由中原公司业务员起草的《补充协议（追加定金）》，该协议约定：黄立宁于2019年12月3日向张全海支付定金40000元，于2020年1月23日向张全海支付定金30000元，于2020年3月13日向张全海支付定金100000元；疫情过后办理房产交易手续，待过户完毕后15日内进行房屋交接手续；本补充协议是2019年12月3日《房产交易合同》（编号：TJM2019-000874）的一部分，并具有同等的法律效力。如与《房产交易合同》（编号：TJM2019-000874）或之前的补充协议发生冲突，以本补充协议中的约定为准。2020年3月13日案外人曹广磊向被告冯娜账户支付追加定金100000元，张全海出具收据。2020年4月初张全海将还清贷款及注销房屋抵押登记等手续办理完毕。中原公司业务员在房产登记管理部门进行预约（预约号B007号），并联系张全海、冯娜和黄立宁共同于2020年4月17日办理过户交易手续，黄立宁、张全海及中原公司业务员如约到场，冯娜因家庭矛盾纠纷拒绝到场，以致于无法办理房屋交易过户手续。2020年5月1日黄立宁向张全海和中原公司发出解除合同通知书，并于当日邮寄张全海，物流信息显示张全海于2020年5月3日本人签收，张全海当庭否认签收。张全海与冯娜系夫妻关系，于2007年8月18日登记结婚。2019年12月1日至2019年12月14日天津市中医药研究院附属医院张全海病案记载：入院情况神志清、精神可，出院情况神志清、精神可。本院邮寄送达张全海诉讼材料未果，2020年7月6日，现场向张全海送达了民事起诉状等相关诉讼材料。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《房产交易合同》是否应当解除，何时解除；二、黄立宁主张双倍返还定金是否应得到支持；三、黄立宁要求在定金之外赔偿中介费应否得到支持。对于争议焦点一，黄立宁与张全海及中原公司2019年12月3日签订的《房产交易合同》（合同编号TJM2019-000874）及2020年3月13日张全海与黄立宁签订的《补充协议（追加定金）》合法有效，双方应依约履行各自义务。张全海未按约定期限办理还清贷款及注销房屋抵押登记等手续，冯娜作为张全海妻子因家庭矛盾纠纷拒绝配合，以致于无法办理房屋交易过户手续，应属违约。合同约定若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，但2020年4月17日无法办理房屋交易过户手续，至黄立宁20**年5月1日发出解除通知之时，尚未满足约定条件，此时合同并未解除，中原公司和冯娜均表示同意解除合同，故此合同解除时间应为一审法院向张全海送达民事起诉状的日期即2020年7月6日。对于争议焦点二，根据合同约定和法律规定，张全海和冯娜违约，应双倍返还黄立宁定金，且为夫妻共同债务。根据《补充协议（追加定金）》定金数额为170000元，双倍应为340000元。对于争议焦点三，根据相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。但黄立宁并未举证证实约定的定金不足以弥补违约造成的损失，故此对于黄立宁要求赔偿中介费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、黄立宁与张全海及天津中原物业顾问有限公司2019年12月3日签订的《房产交易合同》（合同编号TJM2019-000874）于2020年7月6日解除；二、张全海及冯娜于判决发生法律效力之日起十日内共同返还黄立宁定金340000元；三、驳回黄立宁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6636元，减半收取计3318元，由黄立宁负担146元，由张全海和冯娜共同负担3172元。二审期间各方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。案涉《房产交易合同》签订后，张全海未按约定期限办理还清贷款及注销房屋抵押登记手续，后合同各方通过追加定金及签订补充协议的方式变更了合同约定的部分内容。但在中原公司进行预约后，冯娜未到场予以配合，导致合同无法继续履行。冯娜及中原公司在一审期间均表示同意解除合同，一审法院认定案涉合同在送达民事起诉状之日解除并无不当，本院予以确认。冯娜虽并非案涉合同的签订人，但其系张全海配偶，且全程参与房屋买卖过程并收取了定金，一审法院结合合同实际履行情况要求冯娜与张全海共同承担合同义务并无不当，本院予以维持，冯娜不同意承担合同义务的上诉理由不能成立，本院不予采信。黄立宁作为支付定金的一方，在合同无法继续履行的情况下，要求张全海、冯娜承担双倍返还定金的违约责任，符合法律规定，冯娜不同意双倍返还定金的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，冯娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由上诉人冯娜负担。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 岳文君审判员 郭 矗二〇二〇年十月二十八日书记员 唐 啸