辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13687号上诉人（原审被告）：沈阳学龙金属装饰装修工程有限公司，住所地沈阳市于洪区东平湖街**。法定代表人：郑学龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘培方、唐朝芬（未到庭），系辽宁方圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市于洪区于洪街道姚家村民委员会，住，住所地沈阳市于洪区于洪街道姚家村/div>法定代表人：姚德全，系该村主任。被上诉人（原审原告）：姚德全，男，1965年5月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱海维，系辽宁观策律师事务所律师。上诉人沈阳学龙金属装饰装修工程有限公司因与被上诉人沈阳市于洪区于洪街道姚家村民委员会、姚德全租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0114民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳学龙金属装饰装修工程有限公司上诉请求：要求二审改判或发回重审。主要理由：一、原审认定事实不清，本案纠纷产生原因并非上诉人恶意拖欠租金，而系因诉争房屋因被上诉人原因被多次拆迁，导致上诉人无法正常使用所致；二、本案合同既因出租房屋系违建而认定无效，原审就不应按无效合同的约定来界定双方权利义务，原审未判令被上诉人因其就自身过错部分而应承担的过错责任及违背不告不理原则判决上诉人返还租赁厂房场地均系错误适用法律。被上诉人沈阳市于洪区于洪街道姚家村民委员会、姚德全辩称：要求二审维持原判。沈阳市于洪区于洪街道姚家村民委员会、姚德全一审诉讼请求：1.请求法院判令被告支付租赁费440000元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：沈阳姚家投资管理股份有限公司于2010年6月9日与被告签订了厂房场地租赁合同书，约定租赁场地面积为5.08亩，厂房面积635.5平方米，租赁期为五年，从2010年6月9日至2015年6月8日，租赁费每年60000元，被告在承租之日起，一次性缴纳一年的租赁费，后四年的费用在每年的6月9日前交清，合同期满后，租赁价格在原租赁价格的基础上提高20%，即每年72000元。合同签订后，被告于2010年、2011年缴纳了场地租赁费，被告于2012年开始拖欠租赁费，经原告多次催要，被告又支付了10万元的租赁费，尚欠租赁费440000元一直拖欠至今。另，沈阳姚家投资管理股份有限公司于2011年10月28日更名为沈阳兴嘉投资管理股份有限公司，沈阳兴嘉投资管理股份有限公司于2012年9月27日办理注销登记。其中清算报告载明，公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应的责任。因此本案二原告具备诉讼主体资格。现来院诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原审认定事实：2010年6月9日，沈阳姚家投资管理股份有限公司（甲方）与被告学龙公司（乙方）签订了《厂房场地租赁合同书》，约定内容为：为了加快发展我村经济，增加村民收入，经公司（村）两委班子研究决定，将原新兴水箱厂的厂房、场地租赁给乙方经营。租赁场地面积5.08亩，厂房面积635.5平方米。租赁期为五年，从2010年6月9日至2015年6月8日止。租赁费每年60000元，乙方在承租之日起，一次性交纳一年的租赁费，后四年的费用在每年的6月9日前交清，如不按时交纳，甲方有权终止合同收回场地。合同期满后，如乙方继承租赁，租赁价格在原租赁价格的基础上提高20%，即每年72000元。合同签订后，被告学龙公司于2010年6月10日交纳租赁费60000元、于2011年8月9日交纳了租赁费60000元。合同到期后，被告学龙公司继续租赁涉诉厂房场地，但双方未续签租赁合同。被告于2016年5月10日交纳了租赁费50000元、于2017年1月24日交纳了租赁费50000元。之后未再交纳租赁费，截至2020年6月8日尚欠租赁费440000元。另查明，沈阳姚家投资管理股份有限公司于2011年10月28日更名为沈阳兴嘉投资管理股份有限公司，沈阳兴嘉投资管理股份有限公司于2012年9月27日办理注销登记。清算报告载明，公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东即二原告按照原出资比例承担相应的责任。还查明，涉诉房屋未取得建设工程规划许可证。原审认为，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因本案涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，故沈阳姚家投资管理股份有限公司与被告学龙公司签订的《厂房场地租赁合同书》属于无效合同。关于合同无效后果的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告学龙公司应向原告返还涉诉厂房场地并按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费440000元。关于被告学龙公司主张其在生产经营期间，房屋漏水产生漏水损失710000元及2017年以来原告伙同拆迁人员多次拆除租赁房屋导致被告无法正常使用房屋的损失问题，因其未提供证据对此予以证明，故其主张不予支持。关于被告提出原告诉讼请求已过诉讼时效的问题。被告学龙公司最后一次交纳租赁费时间为2017年1月24日，而原告向本院提起诉讼的时间为2020年1月21日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，原告的诉讼请求未超过法律规定的三年诉讼时效期间，故被告的反驳意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、沈阳姚家投资管理股份有限公司与被告沈阳学龙金属装饰装修工程有限公司于2010年6月9日签订的《厂房场地租赁合同书》无效；二、被告沈阳学龙金属装饰装修工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告沈阳市于洪区于洪街道姚家村民委员会、姚德全返还《厂房场地租赁合同书》中所租赁的厂房场地；三、被告沈阳学龙金属装饰装修工程有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳市于洪区于洪街道姚家村民委员会、姚德全房屋占有使用费440000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，减半收取3950元，由被告沈阳学龙金属装饰装修工程有限公司负担。二审期间上诉人提供新证据为报警情况登记表一份，证明由于被上诉人的原因造成上诉人的租赁房屋被作为违建建筑拆除导致双方产生纠纷，也进一步证明被上诉人出租违法建筑的行为导致上诉人不能正常使用该房屋并且造成损失的事实。被上诉人对该证据的证明问题提出异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合同效力应属法院主动审查范畴，因案争出租房屋未取得建设工程规划许可证，原审认定案争租赁合同无效并无不当。关于无效合同的后果，原审依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原审参照合同约定的租金标准计算上诉人应付房屋占有使用费并无不当。关于上诉人主张因被上诉人原因造成诉争房屋多次被拆迁而给上诉人造成损失问题，上诉人在原审期间未提出反诉，就该主张上诉人可另案告诉。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人沈阳学龙金属装饰装修工程有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年十月十一日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；