贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0602民初3415号原告：铜仁非凡置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区清水大道**。法定代表人：李政委，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师。委托诉讼代理人：付阿娜，贵州黔东律师事务所律师。被告：贵州省华联玛客超市有限公司，住，住所地：贵州省铜仁市碧江区开发区智慧产业园**楼**/div>法定代表人：唐新发，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵勇，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭莎莎，贵州巨合律师事务所律师。原告铜仁非凡置业有限公司(以下简称非凡置业公司)与被告贵州省华联玛客超市有限公司(以下简称华联超市)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告非凡置业公司委托诉讼代理人谭森、被告华联超市委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。非凡置业公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2013年11月12日签订的《非凡置业-川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》；2.判决被告支付2017年11月1日至2020年9月30日欠付的租金1833033.75元给原告（租金为3133033.75元，扣减800000元履约保证金，扣减2020年6月5日支付500000元租金）；3.判决被告支付违约金1602183.63元给原告（因双方合同约定违约金标准过高，原告调整为按月息2％计算）；4.判决被告支付物管费98268元给原告，以上三项合计3533485.38元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月12日，非凡置业公司与华联超市签订《非凡置业-川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》，约定华联超市租赁非凡置业公司所有的“墨香苑”项目3、4号楼之间合计7600平方米的房屋用于经营超市，并就租金标准、支付、违约责任等事项进行了约定。因华联超市未按约定支付租金，非凡置业公司于2017年4月10日诉至人民法院，经铜仁市中级人民法院调解结案。但华联超市自2017年11月1日起未再支付租金和物管费，根据案涉租赁合同约定，逾期30天甲方有权解除合同。非凡置业公司已于2020年6月23日通知华联超市解除案涉租赁合同，并要求华联超市支付租金，但华联超市至今未付。因案涉租赁合同约定的违约金过高，非凡置业公司主张按月息2%支付违约金。华联超市辩称，大型超市属于公共场所，人口密集，人流量大，必须严格管控，杜绝公共隐患。非凡置业公司提供的租赁物没有达到国家消防验收合格标准，依照法律禁止性规定，案涉租赁房屋不能用于经营大型超市。根据《商品房屋租赁管理办法》之规定，消防未过关应属未经竣工验收的房屋，因此，非凡置业公司与华联超市于2013年11月12日签订的《非凡置业-川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》系无效合同。即使人民法院认定该合同有效，则因非凡置业公司与华联超市就该合同的效力已通过(2020)黔0602民初2877号裁判进行了处理，故，本案不应对租赁合同是否解除再次进行处理，否则违反一事不再理原则。华联超市已于2020年8月10日将案涉房屋的钥匙交付与非凡置业公司，根据双方合同约定及计算依据，非凡置业公司营收租金2739322元，扣减华联超市800000元履约保证金，以及支付的租金500000元和代付的租金167538元，实际欠付1271784元。根据合同的约定，非凡置业公司应将消防验收合格的房屋交付华联超市，至今案涉房屋消防未验收合格，导致华联超市无法正常经营超市，并多次被消防部门要求停工整改，根据合同的约定，非凡置业公司违约在先，华联超市未交租金是履行不按抗辩权，不存在违约的事实，更不可能支付租金。华联超市已在就案涉房屋向非凡置业公司主张违约金。非凡置业公司主张违约金，无事实和法律依据。希望人民法院对租金进行调整。物业管理费计算至2020年9月30日止确实欠付98268元，华联超市已经代付11400元，欠付86868元。华联超市已事前作为原告起诉，要求非凡置业公司赔偿违约金及装修损失，人民法院已立案受理，非凡置业公司另案诉讼，属滥用诉权，两案应合并审理。非凡置业公司是用停车位租给华联超市，不是真正的房屋。华联超市同意解除合同，解除合同的时间为2020年8月10日，华联超市已经把租赁房屋的钥匙于2020年8月10日交付给非凡置业公司。综上，应驳回非凡置业公司的无理诉求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。非凡置业公司与华联超市于2013年11月12日签订《非凡置业-川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》，约定华联超市租赁非凡置业公司所有的“墨香苑”项目房屋用于经营综合超市，租赁区域3、4号楼之间，租赁房屋包括一层、二层部分商业物业，建筑面积约960平方米，其他房屋建筑面积约6700平方米，合计约7600平方米，实际面积以测绘为准；赁期限15年自2015年1月1日至2029年12月30日止，租金及履约保证金：①区房屋免租期为：2014年9月1日至2018年12月31日止，②、③区房屋的免租期为：2014年9月1日至2015年12月31日止，以上时间华联超市无需向非凡置业公司支付租金；自2016年1月1日至2018年12月31日商业门面②区的租金为25元/平方米，商业门面③区的租金为50元/平方米；自2019年1月1日至2021年12月31日商业门面②区的租金为25元/平方米，商业门面③区的租金为50元/平方米，其他房屋①区的租金为15元/平方米，房屋租金一个季度支付一次，每次租金支付提前一个月，非凡置业公司收到房屋租金后提供收款收据；华联超市向非凡置业公司交纳800000元作为合同的履约金，2017年12月30日退还华联超市，不计息；华联超市未按时向非凡置业公司支付租金，每逾期一天，承担当交总金额3‰的违约金；物管费的收取，华联超市在房屋租赁期内的商业物业，②、③区物管费按商业物管市场价的50%收取。其他房屋①区按照住宅物管费的50%收取。其中，①区面积6816平方米，②区面积721平方米，③区面积121平方米。次日，华联超市向非凡置业公司支付履约保证金800000元；其中第五条第6项第（4）款约定，非凡置业公司通知华联超市进场装修后，由于华联超市原因无法进场或十个月以上时间不能完成装修工程，造成不能在非凡置业公司规定时间内开始正常营业的，非凡置业公司有权解除合同，收回物业使用权，不退租金、履约金，不承担任何责任和费用补偿，并有权要求华联超市支付实际发生应缴纳的费用。2014年10月29日双方签订了一份补充协议作为《附件三》约定：非凡置业公司若要求华联超市在“主合同第五条第6项第（4）款规定”之内完成装修及顺利开业，非凡置业公司必须要保证华联超市租赁作超市区域使用的房屋消防合格验收（即主合同第四条第5项规定），如因非凡置业公司的原因一次消防不能通过验收（注：非凡置业公司保证能够满足超市所需的消防安全通道），如无法通过消防验收所产生的损失由非凡置业公司负责。非凡置业公司与华联超市因案涉合同产生纠纷，向本院提起诉讼和反诉，双方均不服本院作出的判决，上诉至贵州省铜仁市中级人民法院，该院对双方的诉讼进行调解，作出(2017)黔06民终1145号民事调解书载明：一、华联超市向非凡置业公司支付自2016年1月1日起至2017年10月31日止期间房屋租金共计640915元；二、华联超市向非凡置业公司支付自签订合同之日起至2017年10月31日止期间物管费共计100000元；三、非凡置业公司放弃解除《非凡置业—川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》的诉讼请求；四、华联超市交纳的800000元履约保证金继续保留在非凡置业公司，该款作为租金的担保对2017年11月1日以后华联超市应当支付的租金可以进行抵扣；五、以上款项华联超市于2017年12月23日前付清。后经双方协商，上述款项扣除华联超市截至2017年12月26日华联超市受非凡置业公司委托已支付的租金后，已支付租金668659元。此后，华联超市受非凡置业公司支付的租金：赵品林35316元、汪远明21890元、曾国强33120元、刘翔26000元，共计122950元，双方均同意在本案中予以扣除。因案涉房屋未依法进行消防设计备案，铜仁市碧江区消防支队碧江区大队于2018年12月19日作出《责令限期改正通知书》要求整改。华联超市于2019年1月4日向非凡置业公司送达《关于“贵州省华联玛客超市有限公司川硐店被消防责令限期改正”的商榷函》告知，基于非凡置业公司主题消防未取得消防验收合格证，已直接导致华联超市多半外租区无法对外出租，从开业至当日处于闲置状态，华联超市暂停对非凡置业公司支付所有款项直至消防问题得以解决时为止。2020年6月3日非凡置业公司向华联超市送达《关于催缴华联玛客超市租赁墨香苑房屋租金函》告知华联超市于2020年6月15日前支付自2017年11月1日至2020年6月30日案涉房屋租金2612935.8元。2020年6月5日，华联超市支付非凡置业公司案涉房屋租金500000元。非凡置业公司委托贵州黔东律师事务所律师于2020年6月17日向华联超市送达《关于催缴墨香苑房屋租金的律师函》再次告知支付租金，并于2020年6月23日送达《解除房屋租赁合同通知书》告知解除案涉合同，并要求华联超市接到通知书之日10日搬离房屋交付给非凡置业公司，华联超市收到该通知书后，双方约定于2020年8月10日解除《非凡置业—川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》。同日，华联超市向铜仁非凡物业服务有限公司墨香苑分公司支付物业管理费11400元，欠付截至2020年9月30日物业管理费86868元。另查明，铜仁非凡物业服务有限公司系原告非凡置业公司的子公司。案涉房屋已取得建设工程规划许可证。上述事实，有双方当事人的陈述，以及非凡置业公司提交的《非凡置业-川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》、民事判决书、民事调解书、《关于催缴华联玛客超市租赁墨香苑房屋租金函》、《关于催缴墨香苑房屋租金的律师函》、照片、收据、建设工程规划许可证，华联超市提交的《非凡置业-川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》及附件、银行回单、收据、《关于催缴华联玛客超市租赁墨香苑房屋租金函》、《关于催缴墨香苑房屋租金的律师函》、《责令限期改正通知书》、民事调解书、民事判决书，相互佐证，足以认定。本院认为，案涉房屋已取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，非凡置业公司与华联超市签订的《非凡置业—川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》合法有效，系有效合同，对华联超市主张该合同系无效合同的抗辩，本院不予支持。因此，非凡置业公司与华联超市应按照双方签订的案涉合同行使权力和履行义务。非凡置业公司与华联超市约定于2020年8月10日解除《非凡置业—川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院予以支持。非凡置业公司要求华联超市支付自2017年11月1日至2020年9月30日期间租金1833033.75元，因华联超市未将案涉房屋退还非凡置业公司，非凡置业公司依法有权要求华联超市按照约定支付的租金、物业管理费和违约金。非凡置业公司与华联超市签订《非凡置业—川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》约定，案涉房屋租赁期限15年自2015年1月1日至2029年12月30日止，租金及履约保证金：①区房屋免租期为：2014年9月1日至2018年12月31日止，②、③区房屋的免租期为：2014年9月1日至2015年12月31日止，以上时间华联超市无需向非凡置业公司支付租金；自2016年1月1日至2018年12月31日商业门面②区的租金为25元/平方米，商业门面③区的租金为50元/平方米；自2019年1月1日至2021年12月31日商业门面②区的租金为25元/平方米，商业门面③区的租金为50元/平方米，其他房屋①区的租金为15元/平方米，①区面积6816平方米，②区面积721平方米，③区面积121平方米。因此，华联超市应支付①区自2019年1月1日、②和③区自2017年11月1日起的租金，综合2020年经济社会发展情况、非凡置业公司与华联超市对案涉合同的履行情况以及非凡置业公司的诉讼请求，本院酌情华联超市应支付①区19个月的租金1942560元、②区33个月的租金594825元、③区33个月的租金199650元，共计2737035元。非凡置业公司与华联超市均同意华联超市受非凡置业公司委托自2017年12月26日起支付案外人的租金122950元应予以抵扣，本院予以支持；非凡置业公司主张华联超市向其交付的履约保证金800000元抵扣房屋租金的请求，符合双方的约定，本院予以支持；华联超市已于2020年6月5日向非凡置业公司支付房屋租金500000元，故，华联超市还应向非凡置业公司支付房屋租金1314085元。非凡置业公司要求华联超市违约金1602183.63元（因双方合同约定违约金标准过高，非凡置业公司调整为按月息2％计算），非凡置业公司与华联超市签订《非凡置业—川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》约定，华联超市一个季度支付一次房屋租金，每次支付提前一个月，未按时向非凡置业公司支付租金，每逾期一天，承担当交总金额3‰的违约金，本院认为，非凡置业公司与华联超市约定的违约金和非凡置业主张的违约金均过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，非凡置业公司未按约定使案涉房屋经消防验收合格，华联超市未按约定支付房屋租金，双方均有过错，根据经济社会发展情况和双方对案涉合同履行情况，本院酌情本案违约金为欠付房屋租金的20%即262817元。根据非凡置业公司与华联超市约定，华联超市应向非凡置业公司支付欠付的物业管理费86868元。综上所述，非凡置业公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，相关款项金额以本院确定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告铜仁非凡置业有限公司与被告贵州省华联玛客超市有限公司签订的《非凡置业—川硐教育园区“墨香苑”房屋租赁合同》于2020年8月10日解除；二、被告贵州省华联玛客超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜仁非凡置业有限公司租金1314085元、违约金262817元、物业管理费86868元，共计1663770元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35068元，减半收取计17534元，保全费5000元，共计22534元，由铜仁非凡置业有限公司负担11924元，贵州省华联玛客超市有限公司负担10610元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  罗志敏二〇二〇年十月十九日法官助理刘远祥书记员田谷