安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初8800号 原告（反诉被告）：赵子玉，男，1994年2月3日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：夏友飞，安徽国运律师事务所律师。 被告（反诉原告）：临泉佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A，住所地临泉县兴全大道******。 法定代表人：戴富强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭俊杰，安徽春源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋曼，安徽春源律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵子玉与被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵子玉的委托诉讼代理人夏友飞、被告（反诉原告）佳源公司的委托诉讼代理人郭俊杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赵子玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照合同约定的条件向原告交付临泉佳源东方都市项目（4#地块）A-1幢4层404号房屋。2、判令被告承担逾期交房的违约金38530.28元（以总房价款705682.8元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2020年7月31日，以后的违约金计算至被告将符合合同约定的房屋实际交付给原告之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告当庭增加诉讼标的额，变更第二项诉讼请求为判令被告承担逾期交房的违约金49962.34元（以总房价款705682.8元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2020年10月20日）。经法庭释明，被告当庭予以答辩。事实与理由：原告为购买被告开发的商品房与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：被告将其开发的临泉县佳源东方都市项目A-1幢4层404号房屋出售给原告，该商品房总金额为705682.8元。合同签订后，原告依约履行了合同规定的全部付款义务，支付了购房款。合同第十一条约定了被告应当在2019年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，合同第十二条第一款第二项约定了被告逾期交房的违约责任及违约金的计算方法，同时还约定了双方其他相关权利义务。但被告交付房屋的期限已经届满，但被告迟迟未履行交付义务，已构成违约。案涉房屋一直未达到交付条件。原告提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告（反诉原告）佳源公司辩称，答辩人已经全部履行了合同义务，且没有延迟交房，不应承担违约责任。一、关于案涉房屋交付时间的认定；答辩人认为应当认定涉案商品房于2019年12月31日验收合格，达到《商品房买卖合同》第9条约定的交房条件；依据2012年《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条第四项规定“房屋买卖格式合同约定以该商品房经验收合格作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据”。涉案房屋于2019年12月11日经建设、监理、施工、勘察、设计五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。2019年12月13日涉案房屋取得了临泉县规划局下发的《建设工程规划核实证》，同年12月4日涉案房屋档案资料验收合格，同年12月13日涉案房屋消防验收合格，同年12月31日涉案房屋环保验收合格，同年12月23日涉案房屋人防工程验收合格，同年12月26日涉案房屋经临泉县建筑工程质量监督站验收合格。依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条的规定涉案房屋达到交房条件；二、案涉房屋的交房期限应当顺延至“2020年元月23日”；房屋在建设过程中，安徽省和阜阳市政府相关部门因大气污染及中、高考要求建设工地停止施工；2017年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；省市下发的文件是针对不特定的主体，系政府为了社会管理、维护社会公共利益的需要，要求辖区范围内的施工企业停止施工的政策性停工，并非施工企业施工过程中存在过错导致；答辩人响应停工的文件也是为了保护生态环境、公众健康等社会公共利益，积极配合政府部门环保工作予以停工，是作为企业履行社会责任的表现，该停工期间应当从逾期交房的期间中予以扣除。依据双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日。另外小区中间的道路（原名安居路现名农丰路）和小区西边的于王沟东路属于市政工程，政府至今未修建，也影响到了工程施工的进度；三、涉案商品房达到交房条件后答辩人依据合同的约定通过多种形式：微信、快递（2019年12月29日）、公告（2020年1月15日在《农民日报》）通知答辩人收房，全部履行了合同约定的告知义务，房屋已经可以收房，拒绝收房是原告自己的责任；四、涉案房屋不存在产品质量问题，被答辩人以存在产品质量为借口拒绝收房，没有事实依据，其诉讼存在一定的恶意；五、答辩人已完成了通知收房的义务，且不违反合同的约定，因此不应承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定：商品房的交付条件为“该商品房经分期综合验收合格”且提供“《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》”；答辩人销售的商品房分期综合验收时间为2019年12月11日，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的提供时间也为2019年12月11日。答辩人在2019年12月31日前通过电话、微信等多种形式通知被答辩人收房，且给予了充分的宽展期，被答辩人逾期收房，没有事实和法律依据。由此，被答辩人要求答辩人逾期交房违约金没有事实依据。综上，请法庭查明本案的事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）佳源公司向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人向反诉人支付逾期收房违约金32123元；2、判决本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年1月29日反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，被反诉人购买反诉人开发的商品房。《商品房买卖合同》第十一条第三款约定“买受人接到出卖人书面通知、电话或公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需向出卖人按每月5元/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。”《商品房买卖合同》补充协议第四条约定“如买受人自规定之日起30天内没有交房，出卖人有权收取每日总房款万分之二违约金（自第31天起计算）”，现在被反诉人于2020年9月10日，被反诉人已逾期收房253天，应向反诉人支付逾期收房的违约金。为了维护反诉人的合法权益，现提起反诉，请法院依法判决，支持反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）赵子玉辩称，关于逾期交房违约金：1、原告向临泉县供电公司核实，临泉佳源东方都市小区截止到目前仍未纳入城市供电网络并正式供电，不能单独开户，原告同时也向临泉县法院调查核实上述情况。被告违反了商品房买卖合同第十条规定。案涉商品房时至今日仍不具备交付条件。2、被告自述2019年通知原告收房，但此时案涉小区未通过综合验收备案，被告直到2020年1月10日才通过综合验收备案，收房通知不符合商品房买卖合同关于房屋交付的约定。该收房通知为无效通知。被告在第一次书面收房通知无效的情况下，取得小区综合验收备案后，应再次以书面通知的方式通知原告去收房。被告不经过书面送达，直接以公告送达不符合合同关于送达方式的约定，该公告通知无效。公告送达收房通知违背了公告送达的本质。3、案涉房屋存在质量问题，达不到交付条件。4、如果法院认为案涉房屋符合交付条件，则2020年1月24日至2020年3月6日是春节和新型冠状病毒疫情期间，这期间不应计算逾期收房违约金。其次，被告反诉原告构成逾期收房，但案涉合同约定的违约金过高，应当予以调整。本案中被告以公告的方式送达收房通知明显存在过错。违约金应该以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度来认定。本案中即使存在逾期收房，被告的保管费用不应该超过物业费收费标准，依据被告提供的《佳源住宅交房费用明细》，其中物业费的收房标准是1.06元/㎡/月。逾期收房的违约金应按照该标准计算。综上所述，恳请法院支持原告全部诉讼请求，驳回被告的全部反诉请求。 根据以上当事人陈述、辩解及本院依法认定的证据，本院经审理认定的事实如下：2018年1月29日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）佳源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的临泉县佳源·东方都市项目A-1幢4层404号，该商品房单价每平方米人民币5430元，预测建筑面积129.96平方米，总价款为人民币705682.8元。付款方式为首付款+商业贷款，买受人应当于2018年1月29日前支付首期房价款215682.8元，余款490000元向临泉农村商业银行申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。附件十一，补充协议第二项规定“买受人在签订本合同之日起15日内，未与银行签署《贷款合同》并提供符合银行要求的贷款资料的，自签订本合同之日的第二天起，视为买受人逾期付款，按照合同第八条约定处理”。第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本合同所指的交付是指买受人所购买的商品房的交付，非整个小区和（或）整个项目的交付。…（三）查验房屋…3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5月/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第四条约定“如买受人自规定之日起30天内没有交房，出卖人有权收取每日总房款万分之二违约金（自第31天起计算）”。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯方式、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。补充协议第三条约定：在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知媒体公告交房。 原告于2018年1月29日合计向被告支付首付款人民币215682.8元，余款490000元原告于2018年1月29日与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款、担保合同》，办理抵押贷款。2019年10月底，被告通过微信通知业主交房时间需要顺延，最迟交房时间不会超过2019年12月31日。2019年12月29日，被告通过中通速递向原告邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。2020年1月15日，被告在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源·东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收合格，达到合同约定交房条件，请及时办理收房手续。2020年9月10日，原告接收房屋。2020年10月20日，被告佳源公司向法庭提交《声明》，表示为平息矛盾解决纷争，在本案中，双方互付违约金折抵后，如原告仍需赔偿被告逾期收房或逾期付款违约金的，被告自愿调低违约金计算标准至双方互付违约金抵销，但另外提出该《声明》仅针对本次诉讼，本次诉讼外的诉讼主张不再放弃。 另查明：“临泉佳源•东方都市”住宅项目于2019年11月19日通过规划核实；2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》；2019年12月16日，通过消防验收备案；2019年12月31日，通过环保验收；2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。原告已履行支付购房款的义务，被告应当在合同约定时间内向原告交付符合合同约定的房屋。被告辩称涉案房屋于2019年12月31日验收合格，达到合同第九条约定的交房条件；商品房验收合格后被告通过微信、快递、公告通知原告收房，全部履行了合同约定告知义务。本院认为，涉案房屋于2019年12月11日经五大责任主体验收合格，至2019年12月31日取得消防、规划、环保等部门出具的认可性意见，并于2020年1月3日通过临泉县住建局完成竣工验收备案，房屋具备交付条件。2019年12月29日，被告向原告邮寄交房通知书，通知原告于2019年12月31日前办理收房手续，因涉案房屋于2019年12月31日已实际满足居住条件，原告应当依约于15日内至被告处查验房屋、办理交付手续，但因房屋尚未经综合查验，涉案小区业主就房屋是否具备交付条件产生质疑，被告于2020年1月15日再次通过公告确认涉案小区达到交房条件，通知业主尽快办理交房手续，该公告送达系被告对于邮寄送达效力的加强，应视为被告同意原告收房时间推延至该日开始。原告认为涉案房屋存在质量问题，但其未提供证据予以证明，本院不予采信。原告认为，涉案房屋未达到合同第十条约定的供电交付条件。本院认为，本案中原被告双方在交付房屋时，涉案房屋虽属专变自管，但系国网统一供电，且供电正常。同时，小区供电何时纳入城市供电网络应遵守城市供电管理规范，不以本案原被告双方的约定为转移。故对原告该项辩解，本院不予采信。因涉案房屋已经符合交付条件，原告应及时到被告处办理房屋交接手续，被告亦应及时将涉案房屋交付原告使用。被告违反合同约定未在2019年10月31日前交付涉案房屋，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的合理诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋至2020年1月3日才符合交房条件。被告应支付原告逾期交房违约金为9032.74元（705682.8元×0.2‰/天×64天=9032.74元，自合同约定最后交房时间之次日2019年11月1日计算至涉案房屋符合交付条件之日2020年1月3日，逾期64天）。 被告辩称，2018年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；依据双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日。为证明停工69天的事实，本次诉讼被告除证人证言外，还向本院提交了案涉小区建设单位安徽三三建设工程有限公司和监理单位安徽金泉工程造价咨询有限公司出具的停工证明。本院认为，安徽省首次因大气污染防治下发停工通知的时间为2017年12月27日，在此之前并未以此为由要求相关企业停工，被告因此类行政行为而实际停工，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，系不可抗力。但本案商品房买卖合同签订时间系于2017年12月27日后签订，政府部门关于重污染天气治理防治而通知停工不为首次，佳源公司作为阜阳本地开发企业，在接到政府停工通知后，理应在签订合同时对上述情形所导致的交房迟延有所预见，故被告不得据此顺延交房期限。施工期间历经两次中、高考停工14天，亦不属于在施工前不可预见的停工日期，不属于不可抗力的范畴。综上，本院对于被告上述辩解意见不予采信。 被告反诉要求原告支付逾期收房违约金。原告辩称，被告没有达到交付条件，交房通知不符合合同约定，被告无权要求原告支付收房违约金，即使买受人构成违约，出卖人主张的违约金也过高，应当予以调整，出卖人的实际损失不会超出应当收取的物业服务费，应调整违约金计算标准为不高于物业费每月1.06元／㎡为宜；补充协议与主合同相冲突的部分，以及补充协议加重原告责任，减轻被告义务的部分，仍应以主合同为准。本院认为，关于送达形式的条款虽是被告单方制定，但从该条款的字面上理解，采取各种送达方式的用语是“或者”，因此被告选择任何一种形式进行交房通知，就应视为被告已经按照合同约定履行了交房通知义务。对于原告关于公告送达交房通知不符合约定的辩解，本院不予采信。依据合同第十一条第三款第二项约定，原告应于公告通知的2020年1月15日起15日内,即在2020年1月31日前至被告处办理案涉商品房交接的相关手续,但自2020年1月24日始,因农历新年的法定节假日的正常顺延及新冠疫情的不可抗力的影响,原告无法办理相关手续，交接房屋的时间应予中止，待不可抗力的情形消除后自行恢复。2020年2月10日，临泉县下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第16号）》，要求实行企业分类、分时有序审批复工，服务业企业原则上不早于2月17日，建筑业企业原则上不早于2月24日，但对居民出行等仍严格要求，出行受限。2020年3月6日，临泉县下发了《临泉县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第24号）》全面恢复正常生产生活秩序，全面恢复道路交通，调整社区（村）管控措施。本案原告应于2020年3月13日前至被告处办理交接房屋手续。原告称案涉房屋存在质量问题，因其未提供相应证据，本院不予采信。《商品房买卖合同》补充协议第四条对买受人逾期收房违约金的约定明确且与主合同第十一条互相衔接，双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。该条款虽书写为“交房”，但根据合同文本上下文的意思表示及合同约定的权利义务约定，该款中文本书写为“买受人交房”系笔误，实际应为“买受人收房”。故原告应自通知交房第31日起向被告支付逾期收房违约金，即自2020年3月29日计算至2020年9月10日，逾期收房天数为166天。按照合同及补充协议约定，原告应付被告的逾期收房违约金为：705682.8元×0.2‰／天×166天＝23428.67元。为平纷止争，本院多次对原被告进行调解，2020年10月20日，被告佳源公司向法庭提交《声明》，表示为平息矛盾解决纷争，双方互付违约金折抵后，如原告仍需赔偿被告逾期收房或逾期付款违约金的，被告自愿调低违约金计算标准至双方互付违约金抵销。基于被告声明自愿调低违约金计算标准至双方互付违约金抵销，该声明系当事人对自身权利的处分，不违反法律规定，且调整后违约金明显低于合同约定，本院予以确认，调整后原告应支付被告逾期收房违约金为9032.74元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵子玉支付逾期交房违约金9032.74元； 二、原告（反诉被告）赵子玉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司支付逾期收房违约金9032.74元； 三、驳回原告（反诉被告）赵子玉的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由原告（反诉被告）赵子玉承担。反诉费302元，由被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王大红 二〇二〇年十月二十七日 法官助理汤小宇 书记员熊慧丽 附判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。