浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初3353号 原告（反诉被告）：朱善荣，男，汉族，1955年6月11日生，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：朱斌伟，男，汉族，1985年8月28日生，住浙江省嘉善县，系原告之子。 被告（反诉原告）：彭克辉，男，汉族，1985年2月4日生，住安徽省霍邱县。 原告朱善荣与被告彭克辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，被告彭克辉提起反诉，本院审查后依法受理。10月15日，本院适用简易程序对本诉与反诉公开开庭合并审理。原告委托诉讼代理人朱斌伟及被告彭克辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱善荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》，购买嘉善县××镇××路××号××室的房屋；2.判令被告支付原告逾期未支付的定金违约金30000元；3.本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。事实与理由：2020年8月2日，原告经嘉善安信房产经纪公司介绍，与被告签订了关于嘉善县××镇××路××号楼××室的《房屋买卖合同》。双方约定，原告与被告去交易中心确定该房产没有任何抵押，可正常过户，原告出具房产证原件后，被告支付定金30000元给原告，被告应配合原告在合同签订后一个月内（即2020年9月2日前）支付原告定金以及首付款，办理完毕该房屋过户事宜。原告多次催促被告履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿30000元。 被告彭克辉答辩称，2020年8月2日，被告欲在嘉善县购买二手房，经房产中介姚珍志陪同去嘉善聚诚房地产营销策划有限公司查看房源。在聚诚公司的推荐下，被告查看原告位于××镇××路××号××室的房屋。被告与原告子女在签订《房地产买卖（转让）合同》时约定，若原告的房屋土地性质为划拨性质，被告有权不购买该房屋，同时也约定，若被告没有缴纳定金前，有权不购买该房屋。合同签订后，被告并未缴纳购房定金，也得知该房屋的土地性质为划拨土地，故而双方均不再履行合同。被告认为有权解除签订的《房地产买卖（转让）合同》。 反诉原告彭克辉向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖（转让）合同》；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由同本诉答辩意见一致。 反诉被告朱善荣答辩称：不同意解除合同，不认可反诉原告陈述的事实与理由。首先，反诉原告从未说过如果是划拨土地就不要房子，只是说了费用由谁来出。反诉被告代理人还跟证人说了，证人说让我出，我们还顶了嘴。其次，对反诉原告说的没有缴纳定金前有权不购买该房屋不认可，该房屋可以正常过户，反诉原告不交定金、不交首付是不合理的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告举证及被告质证如下： 1.《房地产买卖（转让）合同》一份，证明双方明确约定房屋正常过户后让被告支付定金； 被告质证：真实性无异议，对证明内容有异议，划拨性质是在合同签订之前就说过的，后来为了快点签合同，后面那条他自己加上去的。 2.不动产登记信息查询结果表、房屋所有权证一组，证明房屋可以正常过户； 被告质证：原告一直都没有提到房屋的性质，也没有提交授权委托书。 反诉原告举证及反诉被告质证如下： 证人证言一份（主要内容：证人称其是反诉原告一方的中介，反诉原告一方说如果土地是划拨的，交易就会有费用，就要考虑是否购买，对方中介也说可以的，双方商量最后查出来再看。定金是后来写上去的，但是定金没有交。对方中介说定金都没交算什么违约，然后就签了合同。当时情况比较复杂，反诉原告就觉得反正定金没交，还要再查一下土地的性质，查出来再说），证明双方口头约定，如果土地性质是划拨，反诉原告可以取消合同，没交定金的话，合同是不算数的； 反诉被告质证：反诉原告说的是如果土地性质是划拨的，费用由谁交，而不是要或者不要房子，其他无异议。 本院对以上证据的三性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2020年8月2日，被告（反诉原告）彭克辉和从事房屋中介职业的姚珍志来到干窑镇的嘉善聚诚房产营销策划有限公司，就坐落于嘉善县××镇××路××号楼××单元××室的房屋买卖事宜和原告（反诉被告）朱善荣的儿子朱斌伟洽谈。在聚诚公司的工作人员居间下，双方签订了一份《房地产买卖（转让）合同》，朱善荣为甲方，彭克辉为乙方，双方对房屋面积、价款及支付方式、房屋交接、违约责任等事项进行了约定，其中第十二条“其他约定事项”为：1.如甲方于2020年12月1日前户口未迁出，视为甲方违约，按合同第六条违约处理。2.甲乙双方去交易中心，确定此房产没有任何抵押，可正常过户，甲方出具房产证原件，乙方付定金给甲方，如该房产不能过户，则乙方有权取消合同。3.如该房产有超过税费，超过契税一个点，乙方有权取消合同。该合同第二条第3项约定，合同签订时，乙方向甲方支付定金3万元。被告彭克辉并未支付原告定金。 经查明，案涉房屋所有权人登记为朱善荣，登记时间为2003年1月27日，系市场化商品房，朱善荣委托其子朱斌伟出售。原告称：经查询，该房屋的土地使用权系划拨取得，交易时愿意承担划拨转出让的费用；该房屋系原告名下满五年的唯一房产，交易时适用缴纳1%的契税规定；该房屋现有其一家四口的户口在内。 本院认为，本案的争议焦点是：若案涉房屋的土地使用权系划拨取得，买受人彭克辉是否具有约定解除权。原被告双方都认可洽谈时涉及土地使用权的取得方式对合同履行等方面的影响，不过原告（反诉被告）认为影响的是由哪方承担划拨转出让的费用，被告（反诉原告）则认为影响的是其按约定有权取消（当指解除）合同。虽然被告的陈述及证人证言具有一定的合理性，但原告对此否认，且合同第十二条“其他约定事项”特别写明了几种被告有权取消合同的情形，却并未写上若土地使用权系划拨取得时，被告具有取消合同的权利。因此，被告的证据不具有优势，本院不予采信。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本诉原告朱善荣主张双方继续履行合同，反诉原告彭克辉在反诉中主张解除合同，对此本院认为，彭克辉作为违约方，一般不享有单方解除合同的权利。但是，本案的债务标的不适于强制履行或者履行费用过高，且彭克辉不存在恶意违约的情形，根据《合同法》第一百一十条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定，参考《民法典》第五百八十条规定的精神，本院对反诉原告的诉讼请求予以支持，双方签订的合同自反诉状副本送达反诉被告之日起解除。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因彭克辉违约，导致合同解除，违约方应当承担相应的违约责任。原告朱善荣并未提交因对方违约造成其损失的证据，综合原告关于案涉房屋的交易机会、诉讼成本等因素，本院酌定由被告彭克辉赔偿原告朱善荣损失10000元。至于朱善荣主张的定金30000元，因彭克辉并未实际交付，根据《担保法》第九十条“定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，其主张于法无据，本院不予支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，其目的在于促使双方按照约定履行主合同，实际给付与否并非一方解除主合同的法定条件。反诉原告彭克辉以未交纳定金为由，主张具有约定解除权并无事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）朱善荣与被告（反诉原告）彭克辉于2020年8月2日签订的《房地产买卖（转让）合同》自2020年9月29日起解除； 二、被告（反诉原告）彭克辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）朱善荣损失10000元； 三、驳回原告（反诉被告）朱善荣的其他诉讼请求。 案件本诉受理费减半收取275元，反诉受理费减半收取40元，合计315元，由被告（反诉原告）彭克辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 江万景 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 曹倩云 书 记 员 周 丹