安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初3373号原告：滁州市总工会，住所地安徽省滁州市琅琊区龙蟠大道**，统一社会信用代码：13341100511652043Y。法定代表人：高怀忠，该工会主席。委托诉讼代理人：马小，安徽江安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敦智，安徽江安律师事务所律师。被告：江凯，男，1979年3月29日出生，汉族，个体，户籍地江苏省江阴市，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。被告：陈国保，男，1970年6月26日出生，汉族，个体，住安徽省滁州市琅琊区。上述两位被告共同的委托诉讼代理人：谢伟，安徽奇胜律师事务所律师。原告滁州市总工会与被告江凯、陈国保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，于2019年12月16日作出（2019）皖1102民初4282号民事判决。滁州市总工会不服该判决，向安徽省滁州市中级人民法院提起上诉。安徽省滁州市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）皖11民终869号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告滁州市总工会的委托诉讼代理人李敦智，被告江凯、陈国宝共同的委托诉讼代理人谢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市总工会向本院提出诉讼请求：判令江凯、陈国保连带赔偿滁州市总工会损失188461元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月13日,滁州市总工会与江凯、陈国保分别签订房屋租赁合同,合同约定滁州市总工会将天长东路419-2号房屋出租给江凯、419-3号房屋出租给陈国保;合同租赁期均为2015年1月1日至2017年9月30日;合同第七条第四项约定,如承租方到期不返还房屋,承租方除承担返还房屋责任外,需按照2017年9月30日公开招租价格支付滁州市总工会使用费。2017年9月30日,涉案房屋经公开招租,案外人杨洋分别以140万/年、38.5万/年中标419-2号、419-3号房屋。杨洋中标后,滁州市总工会曾多次要求江凯、陈国保退出涉案房屋,以便滁州市总工会向中标人杨洋交付房屋,但江凯、陈国保以各种理由拒绝搬出,滁州市总工会无奈只能提起诉讼,安徽省滁州市琅琊区人民法院以(2017)皖1102民初3128号和(2017)皖1102民初3129号民事判决支持了滁州市总工会的诉讼请求。后因江凯、陈国保长期侵占涉案房屋,中标人杨洋将滁州市总工会起诉至安徽省滁州市南谯区人民法院,请求判令因滁州市总工会无法交付房屋导致杨洋损失269230元。安徽省滁州市南谯区人民法院判决滁州市总工会赔偿杨洋损失188461元。滁州市总工会上诉至滁州市中级人民法院,滁州市中级人民法院维持原判。滁州市总工会认为,因江凯、陈国保侵占滁州市总工会的房屋导致滁州市总工会无法向案外人杨洋交付房屋,故江凯、陈国保应就其侵权行为导致的滁州市总工会损失承担连带赔偿责任。江凯、陈国保辩称：1、滁州市总工会无权向江凯、陈国保追偿188461元的损失,理由如下:(1)、该损失并非江凯、陈国保造成,与江凯、陈国保无关。根据安徽省滁州市中级人民法院(2018)皖11民终2678号民事判决书中的内容显示,滁州市总工会诉请的188461元的损失,系由于滁州市总工会就房屋招租项目进行招投标过程中,违反诚实信用原则,致使中标人杨洋的利益遭受损失,一审判决滁州市总工会承担缔约过失责任并赔偿中标人杨洋的损失188461元,二审维持原判。滁州市总工会诉请的损失系由于滁州市总工会的自身过错造成的,与江凯、陈国保无任何关系。(2)、江凯、陈国保虽然在房屋租赁期满后,没有及时腾房,但责任并不在江凯、陈国保。根据江凯、陈国保与滁州市总工会签订的《房屋租赁合同》约定,合同签订后乙方须缴纳一定数额的保证金,保证金不计利息,合同期满后退还。但双方租赁期满后,滁州市总工会一直没有返还保证金,江凯、陈国保也一直使用该房屋,并且正常支付滁州市总工会租金,滁州市总工会对此也予以默认,也收取了江凯、陈国保的租金。滁州市总工会在没有解决其与江凯、陈国保之间房屋租赁纠纷,在没有确保房屋腾空交付的情况下,就仓促地进行公开招租,收取了中标人半年的房租。中标人据此与他人签订了《产品购销合同》,由于无场所经营无法提货,导致保证金269360元被没收。本案诉请的损失完全是因为滁州市总工会的过错造成的,该损失也经法院生效判决由滁州市总工会依法承担,且生效判决中并没有显示江凯、陈国保在此过程中存在过错,也未将江凯、陈国保追加为被告或第三人。对于该笔损失由谁承担，法院生效判决已经做出了依法认定,滁州市总工会无权向江凯、陈国保进行追偿。2、滁州市总工会诉请的赔偿损失,已经超出了江凯、陈国保在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,理由如下:根据《合同法》第113条规定,“赔偿损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”江凯、陈国保虽然逾期交房,但原因是滁州市总工会拒不退还其保证金,即使给滁州市总工会造成了一定的损失,但能够预见的损失也仅是房屋租金的损失。并且就江凯、陈国保逾期交房给滁州市总工会造成的具体损失,经安徽省滁州市琅琊区人民法院(2017)皖1102民初3218号、3129号民事判决，江凯和陈国保分别是返还房屋并按中标价给付房屋占用使用费至返还房屋之日止,这两份生效判决也证明了江凯、陈国保逾期交房的行为给滁州市总工会造成的损失,仅限于房屋占用使用费,并没有其他损失,故滁州市总工会诉请的损失与江凯、陈国保无关。综上，滁州市总工会的诉请无事实和法律依据,请求依法驳回滁州市总工会的诉讼请求。滁州市总工会为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初3128号、安徽省滁州市琅琊区人民法院（2017）皖1102民初3129号、安徽省滁州市南谯区人民法院（2018）皖1103民初710号、安徽省滁州市中级人民法院（2018）皖11民终2678号民事判决书复印件四份，证明江凯和陈国保在与滁州市总工会的房屋租赁合同到期后，明知他人已经中标仍占有房屋拒不退还，滁州市总工会因为案外人杨洋中标后已经进行了相关的经营活动，导致滁州市总工会赔偿案外人杨洋损失188461元；证据二、2015年11月3日江凯、陈国保与滁州市总工会签订的《房屋租赁合同》复印件各一份及2019年1月10日案外人杨洋向滁州市总工会提出的“关于签订房屋租赁合同的请求”复印件一份，证明江凯、陈国保与滁州市总工会存在房屋租赁合同的事实及案外人杨洋提出的与滁州市总工会之间因房屋租赁纠纷的解决方案。经庭审质证，江凯、陈国保对证据一真实性无异议，证明目的不予认可，根据安徽省滁州市琅琊区人民法院（2018）皖1103民初710号、安徽省滁州市琅琊区人民法院（2018）皖11民终2678号两份民事判决书证明中标人杨洋损失是滁州市总工会订立合同过程中，违背诚实信用原则，在没有确保能将租赁物交付承租人使用的情况下，进行公开招租并收取中标人杨洋的半年租金，损失应当是滁州市总工会的过错造成的，与江凯、陈国保无关，根据（2017）皖1102民初3128号、（2017）皖1102民初3129号两份民事判决书内容，也能够证明依据合同的相对性，江凯、陈国保违反房屋租赁合同承担的责任仅限于支付房屋占用使用费，该损失也是江凯、陈国保签订合同时能够预见的，杨洋的损失属于第三人损失，江凯、陈国保在签订合同时无法预见；对证据二对《房屋租赁合同》的真实性没有异议，但证明目的不予认可，根据合同的相对性，两份房屋租赁合同并无约定因江凯、陈国保逾期交房需承担滁州市总工会给第三人造成的损失，两份合同仅能证明双方之间存在房屋租赁关系，与本案滁州市总工会主张的损失没有关联性；对“关于签订房屋租赁合同的请求”，对该证据的真实性不予认可，江凯、陈国保也不知情，该证据为案外人杨洋单方面出具的一份请求，与本案没有关联性。综上，该组证据不能证明本案的损失为江凯、陈国保造成，与本案也无任何关联性。江凯、陈国保未举证。本院经审查认为，滁州市总工会所举证据一及证据二中的两份《房屋租赁合同》均具有客观真实性、合法性，并与本案具有关联性，其证明效力本院予以确认，滁州市总工会所举证据二中“关于签订房屋租赁合同的请求”与本案无关，对其证明力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月13日，滁州市总工会作为出租方（甲方），分别与江凯、陈国保（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：甲方出租的房屋分别坐落于天长东路419-2号和421-3号；租赁期限均自2015年1月1日起至2017年9月30日止；合同签订后乙方分别须缴纳6万元、1万元保证金，保证金不计息，合同期满后退还；违约责任约定若乙方违反合同相关条款规定，乙方已交付甲方的保证金不予退还外，甲方可向乙方主张实际占用期间的使用费（使用费标准按照2017年9月30日完成的公开招租程序确定的价格计算）。合同签订后江凯、陈国保承租了合同约定的房屋并按约定交纳了保证金。合同到期后，江凯、陈国保未能返还房屋。2017年11月7日，滁州市总工会因房屋租赁合同原承租人江凯、陈国保在租赁期限届至后未向其返还房屋，向本院提起诉讼，要求原承租人返还房屋并支付房屋占用费。2017年12月4日，本院作出（2017）皖1102民初3128号民事判决（已生效），判决江凯返还滁州市总工会所有的位于安徽省滁州市琅琊区天长东路419-2号房屋，并给付滁州市总工会房屋占用使用费[自2017年10月1日起按照3835.6元/日(备注:中标价140万元/年即3835.6元/日)计算至返还房屋之日止]；本院作出（2017）皖1102民初3129号民事判决（已生效）,判决陈国保返还滁州市总工会所有的位于安徽省滁州市琅琊区天长东路421-3号房屋，并给付滁州市总工会房屋占用使用费（自2017年10月1日起按照1054.79元/日(备注:中标价38.5万元/年即1054.79元/日)计算至返还房屋之日止）。另查明：2017年9月30日，江凯、陈国保承租的房屋经公开招租中标价分别为140万元/年、38.5万元/年，江凯、陈国保均参加了此次竞标均未中标。2017年9月30日，案外人杨洋分别以140万元、38.5万元竞得天长东路419-2号、421-3号房屋，后滁州市总工会作为招标人向杨洋出具了《滁州市公共资源交易中标通知书》，确定案外人杨洋为滁州市总工会房屋招租项目中天长东路419-2号、421-3号房屋的中标人。2017年10月9日，案外人杨洋向滁州市总工会交付半年租金592500元。2017年11月8日，案外人杨洋（需方）与安徽博杰服饰有限公司（供方）签订《产品购销合同》1份，约定杨洋向安徽博杰服饰有限公司购买服饰、总金额1346150元、“合同签订后付20%货款作为保证金（逾期止12月10日未提货保证金不退）提货前货款一次付清”等内容。2017年11月13日，杨洋向《产品购销合同》约定的供方银行账户中汇入保证金269230元。后因滁州市总工会不能交付出租房屋，杨洋于2018年2月1日起诉滁州市总工会要求立即履行签订《房屋租赁合同》并赔偿其损失269230元，2018年9月8日安徽省滁州市南谯区人民法院作出（2018）皖1103民初710号民事判决，主要判决滁州市总工会赔偿杨洋损失188461元，后滁州市总工会提起上诉，安徽省滁州市中级人民法院于2018年11月9日作出（2018）皖11民终2678号民事判决：驳回上诉，维持原判。滁州市总工会以法院判决其向案外人杨洋赔偿损失188461元为由，向江凯、陈国保主张本案诉请。本院认为,根据当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、江凯、陈国保租赁期限届满后拒不搬出案涉房屋，该行为构成房屋租赁合同违约行为和侵权行为两种法律关系的竞合。本案按何种法律关系进行审理。二、滁州市总工会赔偿杨洋损失188461元，造成该损失江凯、陈国保是否有过错，滁州市总工会要求江凯、陈国保连带赔偿该188461元是否有法律依据。针对争议焦点一依据有关法律规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中江凯、陈国保在公开招租中未能获得承租权，在房屋租赁合同约定的租赁期限届满后拒不搬出案涉房屋，该行为构成房屋租赁合同违约行为和侵权行为两种法律关系的竞合。2017年11月7日滁州市总工会已按房屋租赁合同法律关系分别向江凯、陈国保主张了相关权益，故本案应当按房屋租赁合同纠纷进行审理。针对争议焦点二依据有关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。滁州市总工会与江凯、陈国宝约定若乙方违反合同相关条款规定，乙方已交付甲方的保证金不予退还外，甲方可向乙方主张实际占用期间的使用费（使用费标准按照2017年9月30日完成的公开招租程序确定的价格计算）。江凯、陈国保在公开招租中没有中标，在明知他人已经中标的情况下仍占有房屋拒不退还，严重违背了契约精神和诚实守信原则，导致滁州市总工会不能向中标人杨洋交付房屋造成损失，经安徽省滁州市南谯区人民法院作出（2018）皖1103民初710号民事判决滁州市总工会赔偿杨洋损失188461元，造成该损失，江凯、陈国保存在过错，该损失已超出了双方约定的损失，江凯、陈国保应当予以分担。滁州市总工会对涉案争议的房屋公开挂牌招租时，原租赁关系尚未终止或解除，其应当能够预见到房屋可能会存在无法及时交付的风险，滁州市总工会对造成中标人杨洋的损失也存在过错，应当承担相应的责任，对滁州市总工会的损失188461元，由江凯按比例赔偿103468.78元［（140万元÷178.5万元）×（188461×70%）］，扣除已缴纳的6万元保证金后，还应支付43468.78元。陈国保按比例赔偿28454元［（38.5万元÷178.5万元）×（188461×70%）］，扣除已缴纳的保证金1万后，还应支付18454元，经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告江凯于判决生效后十日内赔偿原告滁州市总工会损失43468.78元。二、被告陈国保于判决生效后十日内赔偿原告滁州市总工会损失18454元。三、驳回原告滁州市总工会的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4070元，由原告滁州市总工会负担1221元，被告江凯负担2234元，被告陈国保负担615元（于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户，账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  於 虹人民陪审员  陈永琳人民陪审员  曾 超二〇二〇年十月二十二日代理书记员  李 芮附：本案适用的相关法律：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。附件二：本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。