福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0802民初6312号原告：董建雄，男，1977年12月11日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。原告：林清秀，女，1984年5月5日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。以上两原告的共同委托诉讼代理人:陈梅月，福建闽创律师事务所执业律师。被告：龙岩万达广场投资有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村**曹溪社区服务中心**，统一社会信用代码91350800056120271W。法定代表人：肖广瑞，执行董事。委托诉讼代理人：陈德龙、张晓鹏，福建天衡联合律师事务所执业律师。原告董建雄、林清秀与被告龙岩万达广场投资有限公司（以下简称“龙岩万达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董建雄及其原告董建雄、林清秀的共同委托诉讼代理人陈梅月和被告龙岩万达公司的委托诉讼代理人陈德龙、张晓鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董建雄、林清秀向本院提出诉讼请求：1.判令撤销董建雄、林清秀与龙岩万达公司于2017年8月24日签订的合同编号为201712404的《商品房买卖合同（现售）》；2.判令被告龙岩万达公司支付董建雄、林清秀首期购房款1209709元及以1209709元为本金自2017年8月22日起至款清之日止按年利率6%计算的资金占有费（暂计至起诉之日止为214320.1元）；3.判令龙岩万达公司支付董建雄、林清秀购房款1190000元及银行贷款利息106364.72元（暂计至起诉之日止）；4.判令龙岩万达公司支付董建雄、林清秀办理过户手续所支出的各项税费合计69762.92元；5.判令龙岩万达公司支付董建雄、林清秀支出房屋专修金、办证费用等合计7466元；6.判令龙岩万达公司支付董建雄、林清秀购买讼争房屋支出的电商平台费用30000元；7.判令龙岩万达公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，董建雄、林清秀变更诉讼请求为：1.判令撤销董建雄、林清秀与龙岩万达公司于2017年8月24日签订的合同编号为201712404的《商品房买卖合同（现售）》；2.判令被告龙岩万达公司支付董建雄、林清秀首期购房款1209709元及以1209709元为本金自2017年8月22日起至款清之日止按年利率6%计算的资金占有费（暂计至起诉之日止为214320.11元）；3.判令龙岩万达公司支付董建雄、林清秀购房款1190000元及自2017年9月26日起至个人住房借款合同解除之日止以1190000元为本金按年利率5.88%计算的银行按揭贷款利息（具体以中国建设银行计算为准，暂计至2020年8月26日止银行贷款利息为181581.09元）；4.判令龙岩万达公司支付董建雄、林清秀办理过户手续所支出的各项税费合计69762.92元；5.判令龙岩万达公司支付董建雄、林清秀支出房屋专修金、办证费用等合计7466元；6.判令龙岩万达公司支付董建雄、林清秀购买讼争房屋支出的电商平台费用30000元；7.判令龙岩万达公司承担本案诉讼费用。事实与理由：因龙岩万达公司广告宣传带租约商铺出售，董建雄、林清秀于2017年6月初到龙岩万达公司处了解商铺情况，并于2017年6月30日支付购房定金，于2017年8月24日与龙岩万达公司签订《商品房买卖合同（现售）》，以按揭方式购买龙岩万达公司开发的坐落于福建省龙岩市新罗区Ｂ3幢42号商铺，并于2017年12月5日取得该商铺的《不动产权证书》。案涉商铺在出售给董建雄、林清秀前，龙岩万达公司于2016年5月1日将该商铺出租给案外人郑林安，案外人郑林安将租赁物作为龙岩市风度娱乐有限公司（以下简称龙岩风度公司）的经营场所进行工商登记注册。2017年4月13日，因郑林安未支付租金，龙岩万达公司向郑林安发送律师函解除双方之间的租赁关系。2017年10月底，龙岩万达公司支付商铺租赁保证金20168.4元、交付龙岩万达公司与郑林安签署的《租赁合同》，并让董建雄、林清秀签署《三方协议》作为案涉商铺的交接手续。2018年2月8日，因郑林安及龙岩风度公司未支付租金，董建雄、林清秀发函解除租赁合同。2018年4月12日，董建雄、林清秀起诉至新罗法院要求确认租赁合同已解除并要求龙岩风度公司返还商铺、支付租金等。2019年3月28日，新罗法院作出（2018）闽0802民初2125号判决支持董建雄、林清秀的部分诉讼请求。案件生效后，董建雄、林清秀申请强制执行，新罗法院在执行过程中委托上杭法院代为执行，董建雄、林清秀在上杭法院腾空商铺的执行过程中得知龙岩万达公司将讼争商铺出租给郑林安后并未收到任何租金。后经查，董建雄、林清秀才得知龙岩万达公司曾于2017年4月13日发函解除与郑林安的租赁关系。董建雄、林清秀因商铺带租才购买案涉房产，承租人郑林安自租赁合同签订后未支付租金且龙岩万达公司已发函解除租赁关系是重大事项，龙岩万达公司负有如实告知义务，但龙岩万达公司隐瞒该事实致使董建雄、林清秀发生错误的认识与龙岩万达公司签订《商品房买卖合同（现售）》，龙岩万达公司构成欺诈。综上，请求判如所请。龙岩万达公司辩称：一、董建雄、林清秀主张欺诈不仅缺乏法律依据，更与实际情况相悖，且不论董建雄、林清秀所主张的欺诈是否成立，董建雄、林清秀据此主张撤销案涉《购房合同》已超过1年的除斥期间，撤销权已丧失，其诉请应予以驳回。1.董建雄、林清秀所称龙岩万达公司应告知其履行情况的《租赁合同》与《购房合同》相互独立、互不影响，《租赁合同》的履行情况龙岩万达公司无告知义务。①根据《合同法》第五十四条规定，欺诈是指合同一方故意虚构或隐瞒重要合同内容，导致合同订立所产生的结果与相对方的真实表意及合同根本目的相悖。②但结合本案实际情况可知：且不问董建雄、林清秀关于带“租约”的观点是否成立，龙岩万达公司与案外人郑林安于2016年5月1日就案涉商铺所签订《租赁合同》（下称“第一份租赁合同”）已于2017年4月13日解除，并经新罗法院判决确认，结合《购房合同》签订的时间2017年8月24日可知，《租赁合同》解除在前，《购房合同》签订在后，《租赁合同》与《购房合同》当然无关，龙岩万达公司无需更无必要对该合同的履行情况承担告知义务。2.董建雄、林清秀对第一份《租赁合同》在案涉《购房合同》签订前已解除的事实充分知悉，并对此表示认可，双方在此基础上签订案涉《购房合同》。①董建雄、林清秀在起诉案外人郑林安租赁合同纠纷案件中明确表示在《购房合同》签订前其已知悉龙岩万达公司已将案涉房屋出租给郑林安用于酒吧经营的事实，说明其对《购房合同》签订前，案涉房屋存在租赁事实是知悉的。②因郑林安违约，龙岩万达公司已依法解除第一份《租赁合同》，董建雄、林清秀对此亦充分知悉，双方并就此在《购房合同》主合同第五条关于房屋租赁情况中予以明确，也即双方明确约定房屋的租赁情况为“未出租”。③董建雄、林清秀不仅知悉《购房合同》签订前案涉房屋存在《租赁合同》，同时对该《租赁合同》在《购房合同》签订前已解除的事实亦充分知悉并认可，董建雄、林清秀据此主张龙岩万达公司隐瞒并诉请撤销《购房合同》与实际履约情况严重相悖。3.董建雄、林清秀以龙岩万达公司隐瞒“租约”履行情况主张欺诈并撤销，不符合欺诈及撤销的法定条件。根据《购房合同》的约定，龙岩万达公司的主要义务是交付房屋并协助董建雄、林清秀取得房屋权属证书，龙岩万达公司现已依约交付案涉房屋并协助董建雄、林清秀于2017年12月5日办妥产权登记手续取得不动产权证书，龙岩万达公司并不存在任何违约行为或欺诈行为。4.根据《合同法》第五十四条规定，若能产生合同撤销之结果，则合同一方故意虚构或隐瞒的事实必须足以导致合同订立后所产生的结果与相对方真实本意及合同根本目的相悖，但如前所述，董建雄、林清秀签订案涉《购房合同》的目的是取得房屋产权，且不论带“租约”是否属于龙岩万达公司之义务，该“租约”的有无都是附随性的，并非董建雄、林清秀订约的根本目的，且房屋的使用年限到2052年，而租约即便有也只有4年左右，因此董建雄、林清秀看重的是案涉房屋的长远商业价值，而非短暂期限的租约，因此租约有无并非根本性的合同内容，董建雄、林清秀单纯以龙岩万达公司隐瞒第一份“租约”履行情况主张欺诈并撤销《购房合同》不符合法律规定。5.且不论董建雄、林清秀所主张的欺诈是否存在，其据此行使撤销权已超过1年的除斥期间，该撤销权已丧失，理应予以驳回。1.董建雄、林清秀主张龙岩万达公司欺诈的内容是“龙岩万达公司在购房合同签订前故意隐瞒第一份《租赁合同》已解除之事实”，但根据如上分析及原告提供的证据可知，董建雄、林清秀在《购房合同》签订前已知悉《租赁合同》的履行情况。2.若董建雄、林清秀据其主张欺诈并诉请撤销合同，根据《合同法》第五十五条的规定，该撤销权的行使期限应自董建雄、林清秀知道或应当知道租赁合同已解除之日起算1年，而董建雄、林清秀知道该事实的时间至少在购房合同签订前，即2017年8月24日前，而董建雄、林清秀诉请撤销购房合同的时间是2020年7月20日，显然已超过1年的除斥期间，其撤销权已丧失。二、龙岩万达公司已完整履行购房合同项下的所有义务，该履行并无任何不当或者欺诈，董建雄、林清秀要求撤销购房合同并无任何事实及法律依据。1.董建雄、林清秀主张案涉《购房合同》需带“租约”没有依据。①龙岩万达公司并未宣传所谓的“带租约”销售，即便有相关宣传内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房销售广告原则上应认定为要约邀请，除非是对规划范围内的房屋及附属设施的宣传，且该些内容必须对房屋价格及合同的订立有重大影响，才能被认定为要约。显然，董建雄、林清秀购买房屋的核心内容是看重其长远的商业价值，且该房屋的使用期限至2052年，而租赁合同即便有也只有4年，显然租约不会根本决定董建雄、林清秀购买房屋，租约的有无只是附随的，并非根本，不符合以上宣传要认定要约的法定条件，因此，即便存在带租约宣传也仅属“要约邀请”而非“要约”。②《购房合同补充协议》第十三条明确约定，合同签订前的所有宣传均属要约邀请而非要约，更重要的是，无论“带租约”的宣传是否存在，《购房合同》第五条已明确，房屋的租赁状态是“无”，董建雄、林清秀对该租赁情况是认可的，并据此签订《购房合同》。2.不管龙岩万达公司是否应向董建雄、林清秀提供“租约”，董建雄、林清秀最终已实际取得租约及相应的租赁保证金。在第一份《租赁合同》解除后，龙岩万达公司依约可没收郑林安已支付的履约保证金，但经郑林安申请，龙岩万达公司同意免除郑林安所支付的履约保证金。而后经协商，龙岩万达公司通过与郑林安重新签订《租赁合同》、并与董建雄、林清秀及郑林安签订《三方协议》的方式将龙岩万达公司基于该《租赁合同》项下的权利义务概况转让董建雄、林清秀（包括将租赁保证金转让董建雄、林清秀），董建雄、林清秀对以上事实是知悉且认可的，并明确：知悉并接受龙岩万达公司与郑林安签订的租赁合同及其全部内容，董建雄、林清秀同意自实际支付全额购房款之日起，自动承受租赁合同项下龙岩万达公司的全部权利义务，由董建雄、林清秀成为案涉商铺的出租人，与郑林安继续履行租赁合同。三、且不论董建雄、林清秀所主张的撤销是否可以成立，龙岩万达公司仅仅是根据购房合同的约定代为收取相关费用，并非最终收取方，且该费用已由龙岩万达公司代董建雄、林清秀向相关部门缴纳，并办妥相关房屋手续，董建雄、林清秀要求龙岩万达公司返还款项于法无据，理应予以驳回。1.根据购房合同补充协议的约定：如董建雄、林清秀以按揭贷款方式购买案涉房屋，则产权登记等手续必须委托龙岩万达公司统一办理，并由董建雄、林清秀在房屋交付之时向龙岩万达公司预交契税、专项维修基金、产权代办费等费用。2.关于契税、办证费及专项维修资金：龙岩万达公司仅仅是根据购房合同的约定代为收取该部分费用，在龙岩万达公司实际收取后，已根据相关规定依法缴纳至有关部门，并为董建雄、林清秀办理完毕相关房屋手续，故，龙岩万达公司并非该费用的最终收取方，董建雄、林清秀要求龙岩万达公司退还于法无据，理应予以驳回③关于电商平台费用：董建雄、林清秀委托福建蓝房网络科技有限公司提供居间服务，如该司促成董建雄、林清秀与龙岩万达公司订立《购房合同》，并由龙岩万达公司给予购房款优惠的，则董建雄、林清秀应向电商公司支付居间服务费30000元，因此董建雄、林清秀所主张的电商平台费是其基于居间合同应支付的费用，龙岩万达公司并非该居间合同的主体，更未收取该费用，故，董建雄、林清秀要求龙岩万达公司退还该费用于法无据，理应予以驳回。综上，董建雄、林清秀的诉请缺乏事实与法律依据，理应予以驳回。董建雄、林清秀与龙岩万达公司对对方提交的证据材料无异议部分，本院予以确认并在卷佐证。董建雄、林清秀提供的官方微博账户信息及广告、中国建设银行个人活期账户交易明细、商铺现场照片、讼争商铺银行贷款按揭信息，龙岩万达公司虽提出异议，但未提供证据反驳，且各证据能相互佐证，予以采信。龙岩万达公司提供的三方协议复印件、声明复印件，董建雄、林清秀提出异议，又无其他证据佐证，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙岩万达公司通过媒介宣传店面带租约出售。董建雄、林清秀现场看房充分了解案涉店面后于2017年6月30日向龙岩万达公司转账支付30000元。2017年8月24日，董建雄、林清秀与龙岩万达公司签订合同编号为201712404号的《商品房买卖合同（现售）》及附件。合同及附件的主要内容如下：1.董建雄、林清秀以按揭方式购买由龙岩万达公司开发的坐落于福建省龙岩市新罗区Ｂ3幢42号店面，建筑结构为钢混、所在层为1-2，实测建筑面积为164.66ｍ2、套内面积为160.34ｍ2、分摊面积为4.32ｍ2；2.案涉商品房未出租；3.案涉商品房的单价为14573.72元／ｍ2、总价为2399709元，买受人在合同签订前已支付的定金100000元于首付款交付时抵作商品房价款，买受人应于2017年8月22日前支付首期房价款1199709元，占全部房价款的50%，余款1200000元向银行申请贷款支付；4.承租人放弃优先购买权；5.双方的权利义务仅以合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准，出卖方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板房间、沙盘、所示内容，仅为要约邀请，不是出卖方的邀约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。出卖方无需就该等变化通知买受方，亦无需就此对买受方承担责任；6.买受人已经现场了解房屋现状，对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利影响均予以认可；7.……。2017年9月25日，董建雄、林清秀与中国建设银行股份有限公司龙岩分行签订个人住房借款合同，借款金额为1190000元，借款期限为2017年9月25日至2027年9月25日，案涉店面作为抵押。购房合同签订后，董建雄、林清秀按约支付购房首付款1209709元、印花税1199.8元、契税68563.12元、专修金6916元、办证费用550元及银行按揭款，并向福建蓝房网络科技有限公司支付团购款30000元。2017年12月5日，董建雄、林清秀领取案涉店面编号为闽（2017）龙岩市不动产权第0065338号的《不动产权证书》。另查明，案外人郑林安与龙岩万达公司于2016年5月1日签订租赁合同承租案涉店面，并将案涉店面作为龙岩市风度娱乐有限公司的经营场所进行工商登记注册。2017年4月13日，龙岩万达公司因郑林安未按约定支付租金向郑林安发送律师函解除双方之间的租赁关系。2017年9月14日，龙岩万达公司重新与案外人郑林安就案涉店面签订租赁合同。2017年10月底，龙岩万达公司向董建雄、林清秀支付商铺租赁保证金20168.4元，并交付龙岩万达公司与郑林安签署的《租赁合同》。2018年2月8日，因郑林安及龙岩市风度娱乐有限公司未支付租金，董建雄、林清秀等业主在案涉店面粘贴催讨租金、解除租赁合同及归还店面的通知。2018年4月12日，董建雄、林清秀起诉要求确认其与龙岩市风度娱乐有限公司的租赁合同已解除并要求龙岩市风度娱乐有限公司返还商铺、支付租金等。2019年3月28日，本院作出（2018）闽0802民初2125号民事判决支持董建雄、林清秀的部分诉讼请求。2019年1月15日，龙岩万达公司起诉案外人郑林安要求确认其与郑林安在2016年5月1日签订的租赁合同于2017年4月13日解除，并支付租金、违约金等。2019年3月29日，本院作出（2019）闽0802民初1081号民事判决支持龙岩万达公司部分诉讼请求。本院认为，董建雄、林清秀于2017年8月24日与龙岩万达公司签订《商品房买卖合同（现售）》，以按揭方式购买龙岩万达公司开发的坐落于福建省龙岩市新罗区Ｂ3幢42号商铺，双方之间签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。董建雄、林清秀和龙岩万达公司均已按合同约定履行了相应的义务。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》明确案涉店面并未出租，且董建雄、林清秀亦已现场看过案涉店面状况。董建雄、林清秀购买案涉店面主要目的是案涉店面的潜在商业价值，而并非仅仅是几年的租金。虽龙岩万达公司对案涉店面出租事宜所做的工作存在瑕疵、不足，但尚未达到合同无效或可撤销的法定条件。综上，董建雄、林清秀主张龙岩万达公司隐瞒其案涉店面的租赁情况导致其发生错误认识而购买案涉店面、龙岩万达公司构成欺诈要求撤销双方签订合同并赔偿相关损失的诉讼请求，缺乏相应证据支持，且理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回董建雄、林清秀的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29421元，减半收取计14710.5元，由董建雄、林清秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 魏  国  才二〇二〇年十月二十七日书记员 肖付萍（代）附注：一、引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示：（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。新罗区法院财务咨询电话：0597-28××××0、289****。