广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2709号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：佛冈县***************。法定代表人：汤x华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹x辉，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗x琪，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张华科，男，1977年7月26日出生，汉族，住佛冈县**************。委托诉讼代理人：吴x红，广东御福律师事务所律师。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人张华科商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理，本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判违约金按每日以总房价款0.01%的标准计算至煌盛公司在建设行政部门经验收合格…被上诉人之日止；3、由被上诉人承担本案的上诉费用。主要事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定“上诉人将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格”。上诉人交付案涉商品房的条件节点是“经验收合格”，并非一审判决表述的“经竣工验收备案”。《广东省商品房买卖合同》是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局定制的格式合同，在确定商品房交付条件中，排列出3个选项，任由合同双方当事人选择。本案双方当事人选择了“经验收合格”作为交付条件，一审法院扩展解释为“竣工验收备案手续”是没有法律依据的。建设工程竣工验收的行政审批手续是先进行“验收合格”的审查，确认工程“经验收合格”后，由相关施工、开发、设计、勘察、监理等单位，凭“验收合格”的材料，进一步报备“竣工验收备案手续”，凭“竣工验收备案手续”即可办理房产证。由此可见，从“验收合格”到“竣工验收备案手续”只是行政管理的流程，房屋在“验收合格”后已经完全符合交付条件，合同双方约定选择1项“经验收合格”是合法有效的约定。一审法院违背合同双方当事人的选择，违背合同意思自治的基本原则，将“经验收合格”和“竣工验收备案”两个不同的时间节点混合。另外，无论“经验收合格”与“竣工验收备案”的节点是否相同，双方当事人在合同中有约定也应当尊重约定，判决书如果原文引用“经验收合格”作为交付房屋的节点是完全有准确的时间分界点的，佛冈县建设行政主管部门出具的第xxxxxxx房经“验收合格”标注的时点为2017年8月8日，第xxxx楼房经“验收合格”标注的时点为2018年9月29日，故一审法院没有必要主动审查是“经验收合格”还是“竣工验收备案”。综上，请二审法院查明事实，尊重合同双方当事人的约定，不要主动对房屋交付的节点条件作延伸、扩展的解释，加重上诉人的违约负担，影响社会和谐。张华科答辩称：（一）案涉商品房交付标准为经验收合格，而办理竣工验收备案手续系验收合格的必备交付使用条件，验收备案是行政主管部门监督、保障房屋质量的重要手段，一审法院认定以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准，于法有据，合法合理。（二）上诉人称案涉商品房经验收合格的时间为2017年8月8日，与事实不符。上诉人一审时提交的《单位（子单位）竣工验收备案表》记载的工程竣工验收备案时间是2020年3月11日。（三）上诉人应在2016年3月31日向被上诉人交付房屋，其违约的事实清楚，一审法院认定逾期违约金从2016年4月1日起计算至2020年3月23日正确。张华科向一审法院起诉请求：1、依法判令煌盛公司与张华科继续履行于2015年1月11日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令煌盛公司从2016年4月1日起以每日52.58元计算向张华科支付违约金直至实际交付佛冈县***********************为止（违约金以每日52.58元计算从2016年4月1日起暂计至2020年4月3日，合计76925元）；3、判令诉讼费用由煌盛公司承担。一审法院认定事实：煌盛公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年1月11日，张华科（买受人）与煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201********7058），约定：张华科向煌盛公司购买佛冈县***********************，总房价为525809元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房经验收合格，即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构分部（子部分）工程质量验收记录》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。涉案商品房买卖合同签订后，张华科依约向煌盛公司支付全部购房款525809元，涉案商品房所在的篁胜新城商住区工程于2020年3月11日完成竣工验收备案手续。对于《广东省商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件的理解，双方的意见不一致，张华科认为房屋应当竣工验收并经政府职能部门备案才符合交付条件，煌盛公司则认为房屋经验收合格即可办理交付，备案只是行政手续。庭审中，煌盛公司对其违约事实没有异议，但认为涉案房屋已于2017年8月8日验收合格，因此，违约金应计算至2017年8月8日。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。张华科与煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。综合双方的诉辩意见，结合查明的事实，本案的争议焦点在于涉案商品房的交付标准问题。对此，一审法院作如下分析认定：根据双方的约定，煌盛公司应当在2016年3月31日前将经验收合格，即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构分部（子部分）工程质量验收记录》的商品房交付给张华科。对于合同约定的交付标准的理解，双方存在争议。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，更关系到居住人的人身安全，合同约定交付标准的主要目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案是行政主管机关监督、保障房屋质量的重要手段。其次，广东省建设厅是我省商品房验收的主管机关，其在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确指出，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。煌盛公司也确认其与张华科签订的商品房买卖合同是使用广东省建设厅制订的上述《广东省商品房买卖合同》（示范文本）制作。此外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条也明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。故此，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条第四款的约定应是指煌盛公司在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准。涉案房屋直至2020年3月11日才完成竣工验收备案手续，煌盛公司未能在合同约定的时间2016年3月31日前将符合合同约定的房屋交付给张华科，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，张华科可要求煌盛公司继续履行合同并依约支付违约金。按照双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”和合同补充协议第六条第二款：“若出卖人在《清远日报》以刊登公告的方式通知的，则该公告通知的效力优先于其它通知方式，该公告通知刊登的日期为送达日期，对相关买受人均产生法律效力”、第四款：“买受人须在《收楼通知书》送达或公告之日起10日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起10日视为买受人已收楼，买受人应从即日起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用”的约定，煌盛公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知或在《清远日报》以刊登公告的方式通知张华科办理交付手续，张华科在《收楼通知书》送达或公告之日起10日内到煌盛公司指定的地点办理收楼手续，煌盛公司已于2020年3月13日在《清远日报》刊登《收楼通知》，该通知内容如下：“根据《商品房买卖合同》约定，佛冈篁xxxxxxxxxx收合格，已达到交楼条件，我司已多次通知收楼，请购买xxxxxxx楼的买受人，在2020年3月14日带齐相关资料到篁胜新城物业管理处办理收楼手续。”煌盛公司发出《收楼通知》后，根据补充协议约定，张华科应当在《收楼通知》送达之日起10日内到煌盛公司指定的地点办理收楼手续，超出合理收楼期限的违约责任不应该由煌盛公司承担，因此，逾期违约金应从2016年4月1日起计算至2020年3月23日止。经核算，逾期交房违约金为76400元（525809元×0.01%×1453天）。煌盛公司主张违约金计算至2017年8月8日的事实和法律依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年6月5日作出如下判决：（一）张华科与佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年1月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201********7058）；（二）佛冈煌盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金76400元给张华科；（三）驳回张华科的其他诉讼请求。案件受理费1724元，减半收取计862元，由张华科负担6元，佛冈煌盛房地产开发有限公司负担856元，张华科预交的受理费，可以在判决生效后向一审法院申请退回856元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案主要针对上诉人煌盛公司上诉请求的范围进行审理。综合双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：关于案涉商品房交付条件的判断标准问题。本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定上诉人应在2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给被上诉人，现双方对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解产生争议，本院经审查认为一审法院认定“以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准”正确，具体理由如下：首先，根据相关规定，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后才决定同意备案或者重新组织竣工验收，即说明对建设工程是否验收合格，最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。其次，商品房备案登记合格说明了该商品房经过竣工验收并取得验收合格的确认文件，且又经过规划、环保、消防等部门的认可，取得了相应验收文件，房屋质量、环保、消防等方面均得到了国家的认可。第三，根据合同法的相关规定，买受人对买卖合同的标的物享有知情权，而商品房有严格的质量要求以及严格的行业标准，只有具备相应的专业知识才能够独自检查验收，但购房者作为非专业人员很难充分行使自己的知情权，而商品房竣工验收备案表是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，对买受人来说具有可信赖性。第四，上诉人确认其使用的是广东省建设厅制订的《广东省商品房买卖合同》（示范文本），而广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确指出，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，且《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条明确规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定”，故案涉合同约定的“该商品房经验收合格”应认定为办理竣工验收备案。综上，上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人煌盛公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1710元，由上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十月二十一日书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。