四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初5211号 原告：中国工商银行股份有限公司南充分行，住所地南充市顺庆区丝绸路**。 负责人：刘天勇，分行行长。 委托诉讼代理人：冯林，四川首力律师事务所律师。 被告：王海杨，男，汉族，1991年6月26日出生，住四川省南充市嘉陵区。 被告：四川中虹房地产开发有限公司，，住所地南充市营山县绥安街道兴隆北路** 法定代表人：蒋志祥，执行董事。 委托诉讼代理人：李攀，四川英特信（南充）律师事务所。 原告中国工商银行股份有限公司南充分行与被告王海杨、四川中虹房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司南充分行的委托诉讼代理人冯林、被告四川中虹房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李攀到庭参加了诉讼，被告王海杨经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》项下未偿还的借款立即到期；2、判令被告王海杨返还借款本金224703.3元，并支付截止2020年6月21日的利息（含罚息、复利）12928.79元，以及自2020年6月22日起至付清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；3、判令被告王海杨向原告支付律师费9505.28元；4、判令被告四川中虹房地产开发有限公司对第2项、第3项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；5、判令原告对位于嘉陵区房屋折价或者拍卖、变卖的价款有权优先受偿；6、诉讼费用由被告承担。事实理由：2014年3月27日，原告与被告王海杨、四川中虹房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号：［住贷］字［南充］行［嘉陵］支行［2014］年［198］号），约定原告向被告王海杨发放个人购置住房贷款300000元，用于购买南充市嘉陵区都尉路二段85号6-1-3001号房屋；贷款方式为抵押和保证；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；被告王海杨按月等额本息偿还贷款本息，若未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定贷款利率基础上加收50%确定；被告四川中虹房地产开发有限公司对被本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带责任保证；被告王海杨连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为嘉陵区都尉路二段85号6-1-3001号房屋等内容。合同签订后，原告于2014年4月4日按约发放了贷款300000元。2014年5月5日，被告王海杨对抵押物办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。截止到2020年6月21日，被告王海杨已连续十二次且累计四十次未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款本金余额为224703.3元，积欠利息12928.79元，据此，原告按照合同约定宣布借款立即到期。经原告多次催收，被告至今仍未偿还债务。综上所述，被告王海杨未按约履行还本付息义务，危及贷款安全，为了维护原告合法权益，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告王海杨未答辩。 被告四川中虹房地产开发有限公司辩称：对原告所诉事实部份无异议。但提出以下答辩意见：1、本案被告王海杨所购房屋未办理正式抵押登记的原因在于购房人，公司无过错，应对抵押物进行处置后原告优先受偿，不应由公司承担责任；2、原告主张的复利、罚息过高，要求予以调低；3、未有证据证明本案原告已支付律师费，该项主张不应得到支持。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、中国工商银行股份有限公司南充分行营业执照复印件、负责人身份证明、负责人身份证复印件、王海杨身份证复印件、四川中虹房地产开发有限公司企业信息信用公示报告；2、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《房屋预抵押登记证书》、《按揭贷款业务合作协议》、个人借款凭证、银行转款凭证；3、还款明细列表；4、委托代理合同、四川省律师法律服务收费行业指导标准。 本院经审理查明事实如下：2013年12月28日，被告王海杨与被告四川中虹房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告王海杨购买被告四川中虹房地产开发有限公司开发的位于嘉陵区房屋。2014年3月20日，原告与被告王海杨、四川中虹房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号：［住贷］字［南充］行［嘉陵］支行［2014］年［198］号），约定，原告根据被告的申请，同意发放个人购置住房贷款300000元，用于购买嘉陵区房屋；贷款方式为抵押和保证；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；被告王海杨按月等额本息偿还贷款本息，若未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定贷款利率基础上加收50%确定；被告四川中虹房地产开发有限公司对被告合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担阶段性连带责任保证；被告王海杨连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为嘉陵区都尉路二段85号6-1-3001号房屋等内容。 2012年9月6日，原告与被告四川中虹房地产开发有限公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议约定，在《房屋他项权证》未办妥之前，被告四川中虹房地产开发有限公司为被告王海杨提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 2014年4月4日，原告发放贷款300000元。2014年5月5日，被告王海杨为嘉陵区房屋办理了抵押权预告登记，登记权利人为原告。截止2020年6月21日，被告王海杨已累计四十次以上未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款本金余额为224703.3元，积欠利息12928.79元。 2020年6月22日，原告（甲方）与四川首力律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，合同约定甲方委托乙方指派律师代理王海杨等232户（个人贷款）诉讼案件。代理费用支付标准，按照实际收回现金金额的4%计付风险代理费。 《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》第二条第6款规定，风险代理收费标准为争议标的额的6%-30%。 本院认为，被告王海杨、四川中虹房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》系三方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，对原、被告均产生法律约束力。本案原告按约发放贷款后即完成履约行为，但被告王海杨却未按约定偿还借款，逾期次数已超过《个人购房借款/担保合同》第14.1.L条“连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息”约定的次数，《个人购房借款/担保合同》第14.2约定提前收回借款的条件成就，原告主张确认原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》项下未偿还的借款立即到期的请求，本院予以支持。因被告王海杨未按约定偿还借款，已构成违约，依法应当承担违约责任，原告主张被告王海杨返还借款本金224703.3元，并支付截止2020年6月21日的利息（含罚息、复利）12928.79元，以及自2020年6月22日起至付清之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利等请求，符合《个人购房借款/担保合同》约定和法律规定，本院应予支持。 因被告王海杨购买的嘉陵区房屋未办理房屋产权证及《房屋他项权证》，原告对该房屋无法主张优先受偿权，根据约定，应由被告四川中虹房地产开发有限公司对原告的该笔借款及利息、罚息等在办理《房屋他项权证》前承担连带偿还责任。 原告主张的委托诉讼代理人律师费，有《委托代理协议》《授权委托书》予以证实，且原告的诉讼代理人已实际出庭参与诉讼，《委托代理协议》已经实际履行。根据《委托代理协议》按实际收回现金金额的4%计收律师费的约定，该约定符合（川发改价格【2018】93号）《关于规范律师法律服务收费管理有关问题的通知》的规定，本院应予支持。 对于被告四川中虹房地产开发有限公司认为复利、罚息过高，要求调整的主张，因当事人在《个人购房借款/担保合同》中对违约后的复利、罚息已作出约定，该约定内容符合法律法规规定，在双方未另行协商一致的情况下，本院对复利、罚息不予进行调整。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告中国工商银行股份有限公司南充分行与被告王海杨、四川中虹房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》项下未偿还的借款到期。 二、被告王海杨在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南充分行截止2020年6月21日的借款本金224703.3元，利息、罚息、复利12928.79元，并从2020年6月22日起按双方约定的利率继续支付利息及罚息至付清之日止（具体金额以银行会计系统核算数据为准）。 三、被告王海杨在本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司南充分行支付委托诉讼代理人律师费9505.28元。 四、被告四川中虹房地产开发有限公司在办理嘉陵区房屋《房屋他项权证》前对前项被告王海杨应偿还原告的借款本金及利息、罚息、复利、律师费承担连带偿还责任。 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费2504元，由被告王海杨负担，被告四川中虹房地产开发有限公司承担连带支付责任。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日之内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  蒋仕萍 二〇二〇年十月十五日 书记员  杜小顺