江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7030号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进西路**，统一社会信用代码913205838381314853。责任人：顾洪声，该行行长。委托诉讼代理人：王磊，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振飞，江苏拙正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：查传文，女，1966年8月4日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：孙浩，北京志霖(昆山)律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）因与被上诉人查传文房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初20024号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人建行昆山分行上诉请求：撤销原审判决并改判驳回查传文的诉讼请求，诉讼费由查传文负担。事实与理由：1.涉案房屋租赁合同第十二条第七款并非格式条款，亦非免除我方责任的条款，不应作限缩解释。涉案合同文本虽然是我方提供，但合同第十二条第七款是双方当事人在签订涉案合同时新增的约定，在双方此前所签订的合同、我方与其他出租方同期签订的租赁合同中均没有该条或类似于该条约定的内容。我方在签订合同时就告知查传文在合同履行期内银行可能会内部调整，故而才提出增加该条约定，双方经协商一致同意才签订了合同。对于该条约定，我方还着重对该条款以下划线的形式标明提醒查传文注意，尽到了合理说明义务，查传文已充分知晓该约定的内容。此外，我方自2008年即向查传文租用涉案房屋，十几年来不可能业务规模一成不变，在有计划网点升级的可能性下才与查传文协商作出特别约定。一审法院既然未认定上述条款是格式条款，则不能置当事人合意于不顾而否定该条款的效力。2.我方提出解除合同的理由是“因金融机构监管要求或建设银行系统内部机构调整”，符合合同的约定，不构成违约。我方此前承租涉案房屋是用于经营储蓄所，后根据上级银行发出的建苏州函[2017]227号文件即《关于苏州黄桥分理处等网点升格的通知》要求，涉案房屋所在储蓄所升格为网点型支行，升格后增加了对公业务，原有经营场所不够使用，需要增加面积。依照通知中的面积要求，综合网点的面积标准上限是450平方米，我方自有的房屋三层总面积为376平方米，如果加上涉案房屋的90.18平方米，显然是超过该面积标准。一审将合同条款中的“机构调整”局限于网点兼并和撤销的情形是错误的。3.我方于2017年9月即发函告知查传文合同解除事宜，并明确我方搬离时间。按照查传文陈述，其是2018年9月才出租，而房屋处于市中心很容易出租，我方退租后很多有租赁意向的人前来咨询，查传文消极不出租导致扩大损失，其应就此自行承担责任。关于租金差价，双方当事人在原合同中约定的租金标准是高于市场价格的，且近年来租赁市场下行，不应把市场原因归责于我方。查传文辩称，涉案合同文本是上诉人提供，合同第十二条第七款免除了上诉人提前退租的违约责任，属于格式条款。根据合同法规定，对于格式条款理解发生争议的，应按通常理解予以解释，有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，上诉人仅以储蓄所升格为支行致使业务范围增加属于该条款中的“因金融机构监管要求或建设银行系统内部机构调整”为由要求提前退租，不能成立。一审对此作限缩解释是合理的，上诉人应就此承担违约责任。查传文向一审法院起诉请求：1.判令建行昆山分行赔偿查传文2018年2月1日至2018年9月19日房屋空置费用损失236220元(共231天，以2018年2月1日至2019年1月31日的租金373248元为基数)；2、判令建行昆山分行赔偿查传文2018年9月20日到2019年1月31日的房屋租金差价损失78288元(共134天，以2018年2月1日至2019年1月31日的租金373248元为基数，2018年9月20日与案外人签订为160000元一年，差额损失78288元)；3、本案诉讼费由建行昆山分行承担。一审法院认定事实如下:双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，约定查传文将位于同丰路商住楼13-14室出租给建行昆山分行使用，租期从2016年2月1日至2019年1月31日，第一年租金为32万元，之后每年增加8%。第十二条第七款的规定：“本合同执行期间，如因金融机构监管要求或者建设银行系统内部机构调整需建行昆山分行提前退租的，双方据实结算租金，建行昆山分行不承担违约责任，但应提前90天通知查传文”。建行昆山分行于2017年9月6日、2017年12月26日发函告知查传文，以租赁房屋无法满足建行昆山分行渠道转型发展的业务需求为由要求提前解除房屋租赁合同，查传文回复不同意。2018年1月31日建行昆山分行搬离涉案房屋并将钥匙快递给了查传文。2018年8月22日，查传文将涉案房屋另行出租给了案外第三人。另查明：建行昆山分行补充提供2013年2月1日至2016年1月31日与查传文之间的租赁合同，证明涉案合同中第十二条第七款并非格式条款，是经过双方协商一致。建行昆山分行庭审解释退租原因是因为银行系统内部机构调整，原来承租房屋用于储蓄所的经营，因储蓄所升格为支行，相应的业务范围增加，原有的租赁房屋不能满足经营所需，故依据合同第十二条第七款的约定提出了合同解除并搬离涉案房屋，现经营场所所使用的房屋为银行自有房屋。以上事实由查传文与建行昆山分行之间的房屋租赁合同、通知书及回函、查传文与第三人签订的《租赁合同》、中国建设银行苏州分行文件、银监会通知、工商登记信息、房产证、当事人陈述等在卷予以证实。一审法院认为，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》第十二条第七款是否为查传文主张的格式条款，根据查传文陈述合同格式由建行昆山分行提供，该条款内容“如因金融机构监管要求或者建设银行系统内部机构调整需乙方（建行昆山分行）提前退租，双方据实结算，乙方不承担违约责任，但应提前90天通知甲方（查传文）。”该条款为免除建行昆山分行责任的条款，应对该条款作限缩解释，仅限于基于金融机构监管要求或内部机构调整，比如网点兼并、撤销等情形，本案中建行昆山分行仅是由储蓄所升格为支行致营业范围的增加而主张合同解除，不属于合同约定的“因金融机构监管要求或建设银行系统内部机构调整”的范围，建行昆山分行不享有合同约定的解除权，建行昆山分行违约行为导致合同提前终止由此造成查传文的损失应予以赔偿。查传文主张空置损失及另行出租差价损失，一审法院酌情支持六个月的房屋空置损失，为373248/2=186624元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：中国建设银行股份有限公司昆山分行赔偿查传文损失186624元。案件受理费6020元，由中国建设银行股份有限公司昆山分行负担4032元，查传文负担1988元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，本院询问为何合同会约定第十二条第七款的内容，查传文陈述：“因为签订合同时上诉人二楼的房子是出租出去的，不知道什么时候能够收回，当时谈到如果上诉人什么时候将房子收回，就用自己的房子，就不用我们的房子了，这种情况下上诉人就可以解约而不用承担责任，上诉人也讲机构有可能会变动，所以就加了这个条款”；建行昆山分行表示查传文所述基本属实，但补充认为双方作上述约定是基于合同履行过程中银行机构可能调整、营业面积将发生变动的原因。二审中，查传文称其认为涉案合同第十二条第七款是建行昆山分行为重复使用而预先拟定的条款，本院要求查传文提交建行昆山分行使用过该条款的证据，但查传文未能提交。二审中，建行昆山分行提交《建设银行昆山同丰路支行新旧营业用房面积对照示意图》一份，证明建行昆山分行退租调整房屋面积是为了达到银行系统关于营业面积上限的强制性规定所作的要求，其解除涉案租赁合同是符合合同约定条件的；建行昆山分行还提供租赁合同原件三份，并称该三份合同均是其在涉案合同签订同时期与其他出租人所签订的租赁合同，三份合同中均没有与涉案合同第十二条第七款内容相同或相似的条款，一审中建行昆山分行也提交过双方当事人在2013年签订的租赁合同，同样没有该条款，证明涉案合同第十二条第七款并非格式条款。查传文经质证认为，《建设银行昆山同丰路支行新旧营业用房面积对照示意图》的真实性不予认可，三份合同真实性认可，但与本案无关。上述事实由当事人提供的《建设银行昆山同丰路支行新旧营业用房面积对照示意图》、租赁合同、二审庭审笔录予以证实。本院认为,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方当事人对于涉案合同十二条第7款是否属于格式条款存有争议，本院就此认为，首先，建行昆山分行多年来持续租赁使用查传文的房屋，双方就此按期分别签订相应的租赁合同。虽当事人签订的合同文本系由建行昆山分行提供，但根据建行昆山分行此前与查传文在2013年签订的租赁合同，以及建行昆山分行与其他出租人签订的合同内容来看，均不存在与涉案合同争议条款内容相同或相似的条款；其次，查传文一方称双方当事人签订涉案租赁合同时约定如果建行昆山分行收回其自有房屋，则可以单方解约而不用承担责任，印证了建行昆山分行关于双方约定如因银行内部调整需收回自有房屋、则承租人可退还查传文房屋且无需承担责任的陈述，亦能够说明双方是知晓该条款的存在并经过沟通后达成一致意见的。再次，涉案合同对双方争议条款以下划线的形式区别于其他合同条款，应视为建行昆山分行已就此提醒查传文注意该条款，查传文亦应知晓该条款的存在。综上，在查传文未提供其他合同中存在与上述条款内容相同或相近约定相关证据的情况下，本院认定该条款既非建行昆山分行为重复使用而拟定，建行昆山分行亦已就此与查传文进行过协商并达成合意，该条款不属于格式条款。双方争议条款内容为“如因金融机构监管要求或者建设银行系统内部机构调整需乙方（建行昆山分行）提前退租，双方据实结算，乙方不承担违约责任，但应提前90天通知甲方（查传文）”，查传文亦称如建行昆山分行提前收回自有房屋，则银行一方可单方解约而无需承担责任。建行苏州分行提供的中国建设银行苏州分行文件、银监会通知、《建设银行昆山同丰路支行新旧营业用房面积对照示意图》等证据能够相互印证，证明建行苏州分行基于银行内部营业网点调整涉及房屋面积使用限制的原因，需提前收回自有房屋并就涉案房屋提前退租，依照通常理解，该情形符合双方当事人约定的上述免责情形，建行昆山分行据此无需承担违约责任。一审对于涉案争议条款作限缩解释，无法律依据，据此作出建行昆山分行应承担违约责任的认定亦属不当，本院予以纠正。综上，建行昆山分行上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初20024号民事判决；二、驳回查传文的诉讼请求。一审案件受理费6020元，由查传文负担；二审案件受理费4032元，由查传文负担。中国建设银行股份有限公司昆山分行多缴纳的二审案件受理费1988元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年十月三十日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。