浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初676号 原告：张璐璐，女，1988年9月6日出生，汉族，住浙江 省临安市锦城街道锦南新村16幢1单元101室。公民身份号码： 330124198809060024。 委托诉讼代理人：何叶敏，浙江丰良律师事务所律师。 被告：慈溪市天桂置业有限公司。住所地：浙江省慈溪市 周巷镇天元大道678号。统一社会信用代码： 91330282MA291E993G。 法定代表人：林强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：戚吕斌，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茹凯凯，浙江煜华律师事务所律师。 被告：上海恒屋置业顾问有限公司。住所地：上海市金山 工业区亭卫公路6495弄168号5幢3楼1908室。统一社会信 用代码：91310110MA1G81EGX2。 法定代表人：魏国华，该公司执行董事。 被告：平安好房（上海）电子商务有限公司。住所地：上 海市徐汇区凯滨路166号12、15层。统一社会信用代码： 913101040885536371。 2法定代表人：庄晓东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马宁，上海君恩律师事务所律师。 原告张璐璐与被告慈溪市天桂置业有限公司（以下简称天 桂公司）、上海恒屋置业顾问有限公司（以下简称恒屋公司）、 平安好房（上海）电子商务有限公司（以下简称平安公司）商 品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法 适用简易程序。审理过程中，因落实新型冠状病毒肺炎疫情应 对措施，本院裁定中止诉讼。恢复诉讼后，本院于2020年9月 28日公开开庭进行了审理。原告张璐璐的委托诉讼代理人何叶 敏，被告天桂公司的委托诉讼代理人茹凯凯，被告平安公司的 委托诉讼代理人马宁到庭参加诉讼，被告恒屋公司经本院合法 传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张璐璐向本院提出诉讼请求：1.判令三被告返还15万 元并支付自2018年6月9日起至付清为止的按中国人民银行同 类同期贷款基准利率计算的利息；2.判令被告天桂公司赔偿律 师费12000元；3.判令三被告对上述各款负连带清偿责任。法 庭调查终结前，原告变更第1项诉讼请求中的利息请求为支付 自2018年6月9日起至2019年8月19日按中国人民银行同类 同期贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起至付清 日止按全国银行间同业拆借中心公布的报价利率计算的利息。 事实与理由：2018年6月9日，原告来到慈溪市碧桂园的“月 3桂府营销中心”，由“月桂府营销中心”工作人员接待，他们 身着统一服装，自称是“碧桂园销售人员XXX”，向原告介绍“月 桂府”（原名天元府，下同）房产情况。销售人员称，买房必 须先付购房定金15万元。原告因此由销售人员引导，在“月桂 府营销中心”付款处刷卡15万元，销售人员交给原告载明“天 元府13幢101室定金”字样的金额为15万元的收据（未盖章）， 确定了房号坐落位置。同年6月16日，原告由销售人员通知到 “月桂府营销中心”，支付了首付款509842元，销售人员另 交给原告一张车位抵用券。同年6月27日，原告由销售人员通 知到“月桂府营销中心”，签订了《浙江省商品房买卖合同》。 合同约定买卖的房屋为13幢101室，建筑面积118.17平方米， 套内建筑面积90.96平方米，分摊建筑面积27.21平方米，层 高2.9米，2个阳台。约定房价为8461.05元/平方米，总价 999842元。同年6月27日前付清首期509842元，余款49 万元，由原告申请贷款支付。2019年10月8日，业主向被告天 桂公司就支付的15万元进行交涉，被告天桂公司出具了《承诺 书》，承诺发生诉讼的包括律师费等费用由被告天桂公司承担。 交涉过程中了解到，被告天桂公司是坐落于慈溪市××巷镇××东 村“月桂府”（又名碧桂园天元府）房产的开发和销售单位， 被告平安公司是被告天桂公司开发“月桂府”房产的合作单位， 被告恒屋公司是被告天桂公司和平安公司共同委托的“月桂府” 4房产的销售代理。同年11月17日，原告前往“月桂府营销中 心”，被告天桂公司与原告办理了交房手续，但被告天桂公司 未将原告交付的15万元定金抵作房款，也没有退还。被告天桂 公司交付给原告两张发票，一张是2018年6月30日金额为 509842元，另一张是2018年12月29日金额为49万元。在“月 桂府营销中心”，男女销售人员都身着统一服装，无法区分销 售人员是被告恒屋公司、天桂公司抑或平安公司，买房的洽谈、 付款、签约都是“月桂府营销中心”销售人员主导和操作的。 原告认为，三被告向买房者模糊自己的身份，其工作人员在“月 桂府营销中心”内，以碧桂园天元赋销售人员的名义，与原告 或其他业主洽谈、签约、收款，没有向购房者披露谁是房产销 售商，谁是房产销售代理，也没有出示委托书。销售人员主导 原告及其他买房者付款在前，签约在后，购房者根本搞不清被 告之间的关系，即使了解了他们之间的关系，因钱也付了，造 成既成事实，于事无补。被告在向原告收取15万元购房定金后， 未将定金冲抵购房款，也未退还，既违反了《商品房销售管理 办法》的相关规定，又不符合《浙江省商品房买卖合同》的约 定，原告已付价款已超过合同价和被告备案价，被告应当退还 15万元并支付占用15万元期间的银行利息，赔偿诉讼费用。 被告天桂公司答辩称：原告的诉请缺乏请求权基础。理由 如下：一、案涉15万元是原告交付被告恒屋公司，与被告天桂 5公司无关。据被告天桂公司了解，被告恒屋公司与原告之间存 在居间合同关系，由被告恒屋公司为原告提供居间服务，促成 其与开发商签订销售合同，并由原告向被告恒屋公司支付15万 居间费。二、被告天桂公司并未实施任何原告所述的模糊身份 的行为，且从原告提供的《中国银行交易流水明细清单》可以 看出，其本人也清楚15万元是交给被告恒屋公司的。三、15 万元款项非价外款而是居间费。被告天桂公司出具的《承诺书》 仅承诺被告天桂公司垫付被告恒屋公司、平安公司已收取的价 外款。被告恒屋公司与原告存在独立于被告天桂公司的居间合 同关系，其收取的款项为居间费而非价外款，故不属于《承诺 书》承诺返还的范畴。四、原告主张15万元的利息损失，被告 天桂公司未在《承诺书》中同意先行垫付，无需承担责任。五、 被告天桂公司《承诺书》中的律师费与本案无关，原告可按《承 诺书》的要求向被告天桂公司申报律师费，但原告至今未按被 告天桂公司要求提供报销所需材料，而是直接通过诉讼方式向 被告天桂公司主张权利，会使被告天桂公司产生不必要的诉讼 费用。综上，应驳回原告诉请。 被告平安公司答辩称：一、被告平安公司与被告天桂公司 之间签订了合作合同，该合作合同中被告平安公司要促成被告 天桂公司与客户签订商品房买卖合同，故被告平安公司与被告 天桂公司是居间法律关系。同时，被告平安公司与被告恒屋公 6司也签订了《渠道分销协议》，根据该协议，被告平安公司和 被告恒屋公司之间也是居间法律关系，且在该协议中，明确约 定被告平安公司要求被告恒屋公司不得向客户收取任何费用， 那么对于被告恒屋公司额外收取15万元的事情，被告平安公司 不知情，且被告平安公司也未收到过该费用。二、被告恒屋公 司是由被告天桂公司指定的合作方，被告平安公司必须与被告 天桂公司签订居间合同。被告平安公司从被告天桂公司获取佣 金后，大部分佣金都要转付给被告恒屋公司，被告平安公司只 是渠道方。除了从被告天桂公司收取佣金外，被告平安公司从 未要求客户支付过任何费用，对额外收费情况自始不知情。综 上，原告要求被告平安公司承担共同还款和共同赔偿利息的请 求无依据，请法院驳回。对原告要求被告平安公司承担律师费 的诉请，请求法院驳回。 被告恒屋公司未作答辩。 原告张璐璐为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下 证据： A1.《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原告向被告天桂 公司购买涉诉房产的事实； A2.《中国银行交易流水明细清单》1份、《收据》3份， 证明原告支付15万元的事实； 7A3.《中国民生银行个人账户对账单》1份，证明原告支付 购房款509842元的事实； A4.《宁波增值税普通发票》2份，证明总房款是999842 元以及原告已经支付首付款509842元的事实； A5.车位抵用券1份，证明原告享有车位，价格1万元的事 实； A6.《承诺书》1份，证明被告天桂公司承诺承担律师费的 事实； A7.《浙江省增值税普通发票》、《法律服务委托合同书》、 《中国建设银行单位客户专用回单》、浙价服[2015]203号文件、 浙律协[2011]32号文件、浙律协[2011]36号文件各1份，证明 原告委托律师并支付费用的事实； A8.录像截图（13页）、光盘各1份，证明三被告之间存在 关系，被告天桂公司和被告平安公司是合作关系，被告恒屋公 司是被告天桂公司和被告平安公司的中介代理、销售代理； A9.（2019）浙0282民初13838号案件中被告平安公司提 交的证据目录、（2020）浙0282民初673号案件中被告平安公 司提交的证据目录和被告天桂公司提交的证据目录、（2020） 浙02**民初667号案件中被告平安公司提交的证据目录和被告 恒屋公司提交的证据目录各1份，证明各被告向法庭承认15万 8元收费的事实，被告天桂公司和恒屋公司存在共同串通损害客 户利益的事实； 被告天桂公司为证明自己的抗辩主张成立，向本院提供如 下证据： B1.《碧桂园与平安好房合作合同》1份，证明被告天桂公 司委托被告平安公司为天元府项目提供咨询管理服务、合作期 限自2018年1月1日至2018年12月31日以及第十条第4项 约定被告平安公司不得以自己名义或被告天桂公司名义收取客 户包括服务费在内的任何费用； B2.《询问笔录》（被询问人卓丹枫）1份，证明被告平安 公司将天元府项目的销售工作转委托给被告恒屋公司的事实。 被告平安公司为证明自己的抗辩主张成立，向本院提供如 下证据： C1.《碧桂园与平安好房合作合同》1份，证明被告平安公 司与被告天桂公司之间是居间法律关系的事实； C2.《渠道分销合作框架协议》1份，证明被告平安公司与 被告恒屋公司之间是居间法律关系及被告恒屋公司不得向购房 客户收取任何费用的事实； C3.《询问笔录》（被询问人刘震寰）1份，证明被告恒屋 公司是被告天桂公司找来的合作方，被告恒屋公司与被告天桂 9公司协商过只要保证房子底价，被告恒屋公司就可以收取服务 费的事实。 为查明案件事实，本院依职权从（2020）浙0282民初673 号案件中调取以下证据：《整改报告》、《关于“月桂府”业 主投诉有中介机构违规收款的回复报告》、《调查询问笔录》 （被调查询问人朱红雷）、《调查询问笔录》（被调查询问人 王谊军）、《自查整改报告》、《关于月桂府项目申请解除暂 停网签的报告》各1份、《承诺书》各2份。 经庭审质证，原、被告的质证意见及本院认证意见如下： 证据A1、A3，被告天桂公司、平安公司均无异议，本院予 以认定。 证据A2，被告天桂公司对其关联性有异议，原告知道15 万元支付对象是被告恒屋公司，并不是支付给被告天桂公司的 购房款，被告天桂公司没有返还的义务，该证据的真实性、合 法性由法院认定；被告平安公司对《中国银行交易流水明细清 单》的真实性无异议，但认为15万元的收款单位是被告恒屋公 司，被告平安公司对此不知情，原告的《收据》未盖章，真实 性由法院核实，胡伟宇的2份《收据》收款人和盖章人是被告 恒屋公司，与本案无关。经审查，胡伟宇的2份《收据》与本 案不具关联性，本院不予认定；《中国银行交易流水明细清单》 10 和原告的《收据》具有真实性、合法性，且与本案相关联，本 院予以认定。 证据A4，被告天桂公司对其真实性、合法性无异议，但对 关联性有异议，认为不足以证明原告已全部支付购房款的事实； 被告平安公司对其真实性无异议，房屋款项是否支付完毕由被 告天桂公司核实，被告平安公司不知情。经审查，该证据具有 真实性、合法性，且与本案相关联，本院予以认定。 证据A5，被告天桂公司对其三性均无异议，但要说明的是 1.万购买车位系优惠活动；被告平安公司对其真实性无异议，车 位券的作用和使用方式由被告天桂公司解释，被告平安公司不 知情。经审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案相关联， 本院予以认定。 证据A6，被告天桂公司对其真实性、合法性无异议，但对 关联性有异议，《承诺书》承诺的是原告要按被告天桂公司的 要求提供报销所需材料，在原告未提供相应报销材料的情况下， 不能直接通过诉讼方式向被告天桂公司主张；被告平安公司对 其真实性无异议，但是被告平安公司不应当承担退还所谓价外 款的义务。经审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案相 关联，本院予以认定。 证据A7，被告天桂公司对其真实性、合法性无异议，但对 关联性有异议，认为原告在未向被告天桂公司要求支付律师费 11 且被告天桂公司也未拒绝支付的情况下，直接通过法院主张律 师费会使被告天桂公司产生不必要的诉讼费用支出；被告平安 公司对其真实性无异议，但要求被告平安公司承担律师费无依 据，本案是商品房买卖合同纠纷，相关合同条款中无律师费承 担的约定，若是根据《承诺书》要求支付律师费，《承诺书》 也是被告天桂公司出具，与被告平安公司无关。经审查，该证 据具有真实性、合法性，且与本案相关联，本院予以认定。 证据A8，被告天桂公司对其三性有异议，该证据截屏文字 为记者所述，并非被告天桂公司工作人员的陈述，不能作为被 告天桂公司的意思表示；被告平安公司对其真实性有异议，该 报道不能反映客观事实，实际上被告恒屋公司是由被告天桂公 司指定的合作方，被告平安公司只是渠道方，对他们合作的具 体事项不知情。经审查，该证据系新闻报道，由原告及其他相 似遭遇的业主向新闻媒体的爆料，且与本案实体审理不具实质 性关联，本院不予认定。 证据A9，被告天桂公司对其真实性、合法性无异议，但对 关联性有异议，原告所述无法证明其待证目的，被告天桂公司 提交的卓丹枫的笔录（证据B2）仅能证明被告平安公司将销售 工作转委托给被告恒屋公司，并不能据此推断出被告天桂公司 与被告平安公司是委托关系；被告平安公司对其真实性无异议， 但对证明目的有异议，其中包括被告平安公司提供的证据目录 12 中刘震寰等人的询问笔录，这些笔录都是法院依职权调取的， 在法院调取该笔录之前，被告平安公司也并不知道被告恒屋公 司和被告天桂公司曾对额外收取服务费有过约定，也不能证明 被告平安公司对此是知情的，实际上根据法院的调取证据综合 来看，客观反映了被告恒屋公司与被告天桂公司关于额外收取 费用有过私下约定或协议。经审查，该证据仅为证据目录，并 无对应证据，且均为本案被告在其他案件中提交，涉及的证明 对象及内容本院作当事人陈述处理。 证据B1，原告对其真实性无异议，但对被告平安公司和被 告天桂公司之间是合作关系实际是居间关系不认可，从住建部 到最高法院关于一手商品房的预售销售规定了开发商自己销售 或者委托代理销售，没有规定居间销售，因此被告天桂公司和 被告平安公司的居间关系不成立；该合同确定的佣金比例最高 为1%，但被告恒屋公司在其他案件中陈述是服务费，在本案中 该比例达到了15%，不符合被告恒屋公司所在地的上海市政府指 导价的规定；该合同证明了三被告都是不能向客户收取服务费 在内的任何费用的，同时证明了被告天桂公司和被告平安公司 实际是委托关系，具体内容在该合同第三条第1点第（5）（6） 项，该合同约定三被告对销售成果最终是要进行结算的，被告 恒屋公司不可能在没有任何委托的情况下在被告天桂公司售楼 处销售房屋，他们上述约定决定了被告恒屋公司在具体代理销 13 售房屋时，三被告应当是各自明知的；该合同第七条第2点， 被告天桂公司对销售情况是要进行汇总检查的，第八条的费用 划分和第十条第8点，是被告天桂公司实行监察的内容，都能 证明被告天桂公司与被告恒屋公司实际代理销售的事实，还有 被告平安公司不可能不知道的；该合同证明被告平安公司与转 委托的被告恒屋公司或者说被告天桂公司实际直接委托的被告 恒屋公司都不能向客户收取包括服务费在内的任何费用，该合 同还约定了被告天桂公司有检查人员在现场的，被告天桂公司 实际是知道被告恒屋公司收取这个费用的。被告平安公司对其 真实性无异议，且也没有额外收取任何费用。经审查，本院对 其真实性予以认定。 证据B2，原告对其真实性无异议，说明三被告各自都了解 在销售涉诉商品房过程中的法律关系的，尤其是卓丹枫讲到“合 同内容就是让我们负责找客源，然后待客人到碧桂园天元府欠 签订购房合同，再根据购房的数量给相应的佣金，佣金比例是 0.8%-1%之间”“碧桂园给我们什么服务内容，我们就给恒屋什 么服务内容”，被告恒屋公司称是居间关系，假定是居间关系， 也是委托人报告订立合同机会的居间，不是提供订立合同的媒 介服务的居间，根据合同法第424条的规定，被告恒屋公司只 能向被告天桂公司收取报酬，或者向被告平安公司收取报酬， 没有权利向购房业主收取所谓的居间服务费；在笔录的第2页 14 中间部分关于有无转包的内容证明了被告天桂公司与被告恒屋 公司之间的代理销售也是知情并同意的；被告恒屋公司提供的 证据目录是为了证明被告天桂公司和被告平安公司合作，被告 平安公司在销售涉诉房屋时全程参与并起主导作用，前期和操 作中被告平安公司均知情并且实际操作，如在（2019）浙0282 民初673案件中，被告天桂公司也提供了这份笔录，证明其与 被告恒屋公司未直接发生合同关系，是要证明被告平安公司将 天元府销售项目转委托给被告恒屋公司的事实，由此可以证明 被告天桂公司和被告恒屋公司实际是一个委托关系，因为被告 天桂公司已经承认被告平安公司和被告恒屋公司是转委托关 系，转委托关系的前提要有委托关系，说明被告天桂公司实际 是承认的。被告平安公司在其他案件中提供了刘震寰的笔录， 由此也可以证明被告恒屋公司是被告天桂公司找来的合作方， 他们商量的结果是只要保证房子的底价，被告恒屋公司就可以 收取服务费。证据目录可以认为三被告实际是一种自认。被告 平安公司对该证据不认可，因为笔录内容不真实，事实上是被 告天桂公司直接找到被告恒屋公司，因为被告恒屋公司不是供 应商，必须通过被告平安公司签订合同，达到被告天桂公司和 被告恒屋公司合作的目的，被告平安公司只是渠道方。经审查， 该证据中的被询问人卓丹枫系证据B1中被告平安公司与被告天 15 桂公司之间的指定联系人，故本院将卓丹枫的陈述作被告平安 公司的陈述处理。 证据C1，原告对该证据的质证意见同证据B1；被告天桂公 司对该证据三性无异议。经审查，该证据与证据B1内容相同， 本院对其真实性予以认定。 证据C2，原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议， 被告平安公司认为其与被告恒屋公司是居间关系且不得向客户 收取费用。第一，从住建部和最高法院的规定来看，关于一手 房商品房的销售，没有规定居间关系，只有销售代理关系；第 二，被告平安公司主张居间，其实被告恒屋公司不是居间，即 便是居间也不是媒介居间，按照三被告的说法实际是报告居间， 表面上是挂靠在被告平安公司的，利用了被告平安公司的销售 手段；第三，第5.7条是有明确约定被告恒屋公司不得向客户 收取费用，但是仅说明被告恒屋公司是不可以向客户收取包括 服务费在内的费用，但是实际收取的是购房定金，在原告房款 已经付清的情况下，拒不退还，原告因此享有起诉追偿的权利。 被告恒屋公司在提供的证据目录的中提到被告平安公司全程参 与，自始知情的，没有尽到监督职责，对造成的结果也有过错， 应承担责任。被告天桂公司认为三性无法核实，由法院认定。 经审查，本院对其真实性予以认定。 16 证据C3，原告对其真实性无异议，但是需要提出以下几点， 一、根据被告恒屋公司企业登记信息刘震寰是被告恒屋公司的 原始股东，2018年12月11日退股，工商登记变更信息说明涉 讼案件发生时其是被告恒屋公司的股东，对其陈述的事实是清 楚的。二、被告恒屋公司有销售代理人员在售楼中心，证明被 告天桂公司所称的没有被告恒屋公司人员的说法是不符合事实 的；三、根据该笔录，即使被告恒屋公司是居间也仅仅是报告 居间，不是媒介居间；四、被告恒屋公司向购房业主收取《商 品房买卖合同》销售价款以外的15万元，是被告天桂公司与被 告上海恒屋公司事先通谋一致的结果；五、签订服务协议时， 存在欺骗购房业主的行为，就是他们购房业主签了服务协议就 会送一张1万元抵10万元的车位券，被告天桂公司的诉讼代理 人在（2019）浙0282民初13838号案件中第一次碰到被告天桂 公司代理人当庭确认车位是1万元一个，由此证明被告在与购 房业主签订协议时存在欺骗的事实。要提出的是，被告平安公 司在（2020）浙0282民初667号案件中的证据清单中明确写明 提供刘震寰的笔录要证明被告恒屋公司是被告天桂公司找来的 合作方，双方协商过只要保证房屋底价，被告恒屋公司就可以 收服务费。该笔录还提到被告恒屋公司是被告天桂公司找来推 荐房屋的，被告平安公司只是通道，给被告恒屋公司借用其被 告天桂公司代理商的资质，证明被告恒屋公司收取15万是和被 17 告天桂公司沟通协商后收取的，被告天桂公司对收款一事知情 并且同意。结合被告恒屋公司提供的卓丹枫笔录，是为证明被 告天桂公司与被告平安公司是合作关系，被告平安公司在销售 涉讼房屋时全程参与并起主导作用，前期操作中被告平安公司 均知情并实际操作。结合被告天桂公司提供卓丹枫笔录是为了 证明被告平安公司将天元府项目的销售工作转委托给被告恒屋 公司的事实。三被告的说法说明了被告天桂公司实际和被告恒 屋公司之间存在委托销售关系，且对收取15万元是事先同谋的， 同时也证明被告平安公司前期过程都是知情的，按照最高法院 关于民事诉讼证据的若干规定第3-6条规定，关于当事人在法 庭上自认上的事实可以作为定案证据。因此，原告认为该证据 可以证明被告恒屋公司向购房业主收取15万元服务费是和被告 天桂公司共同策划的结果。被告天桂公司对形式真实性无异议， 但对内容的三性均有异议，无法证明待证事实；另外刘震寰的 笔录与被告平安公司的销售总监卓丹枫的笔录存在冲突，卓丹 枫在2019年8月17日的笔录中提到“于是我就找到上海恒屋 置业顾问有限公司……所以最后才有了我们公司与上海恒屋之 间的合作”，卓丹枫作为天元府项目被告平安公司联系人，其 笔录的证明力更高。经审查，该证据形成时被询问人刘震寰系 被告恒屋公司的股东之一，其对公安机关的陈述本院按被告恒 屋公司的陈述处理。 18 关于本院调取的证据，被告天桂公司对《整改报告》的真 实性、合法性无异议，但对关联性有异议，无法证明被告天桂 公司收取15万元或实施侵害原告权益的行为；对《关于“月桂 府”业主投诉有中介机构违规收款的回复报告》的三性无异议， 可反映被告天桂公司未收取15万元且积极配合处理此事；对《调 查询问笔录》（被调查询问人朱红雷）、《调查询问笔录》（被 调查询问人王谊军）的真实性、合法性无异议，但对关联性有 异议，无法证明被告天桂公司知晓被告恒屋公司收取15万元的 事实；对《自查整改报告》的真实性、合法性无异议，但对关 联性有异议，无法证明被告天桂公司收取15万元或实施了侵害 原告权益的行为；对2份《承诺书》的真实性、合法性无异议， 但对关联性有异议，《承诺书》中被告天桂公司承诺的垫付仅 为被告恒屋公司、被告平安公司已收取的价外款或定金，不包 括对应的利息，但现有证据表明该款项并非价外款或定金，而 是原告支付给被告恒屋公司的居间费，不属于《承诺书》承诺 垫付的范围；《承诺书》中款项支付的条件是在法院判决由被 告恒屋公司、平安公司归还款项且通过强制执行程序无法执行 到位，现在法院尚未判决被告恒屋公司、平安公司归还款项， 更没有经过强制执行程序取得执行终结裁定，因此该《承诺书》 的付款条件未成就；对《关于月桂府项目申请解除暂停网签的 报告》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该报告 19 涉及的问题和整改措施与案涉15万元无关。被告平安公司对《整 改报告》无异议，是被告天桂公司对外的报告，与被告平安公 司无关；对《关于“月桂府”业主投诉有中介机构违规收款的 回复报告》的真实性无异议，但对关联性不认可，该报告的第 一、二项所讲并非客观事实；对《调查询问笔录》（被调查询 问人朱红雷）的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议， 事实上被告天桂公司是直接找被告恒屋公司合作的，但是被告 恒屋公司不是被告天桂公司的供应商，而被告平安公司是，所 以被告天桂公司先与被告平安公司签订居间合同，再由被告平 安公司与被告恒屋公司签订合同，从而达到被告天桂公司和被 告恒屋公司合作的目的，且被告恒屋公司是把财务室直接设在 被告天桂公司售楼处长达2年时间，故被告天桂公司对外收取 款项不可能不知情；对《调查询问笔录》（被调查询问人王谊 军）的三性无异议，反映的事实和被告平安公司所提交的证据 C3所述的事实一致；对《自查整改报告》的三性无异议，但是 与被告平安公司无关；对2份《承诺书》的真实性、合法性无 异议，但是部分内容不认可，因为被告平安公司从未要求客户 支付过任何费用，对额外收费的情况不知情，也不存在要求被 告平安公司退还已收取价外款或定金的说辞；对《关于月桂府 项目申请解除暂停网签的报告》的三性无异议，但与被告平安 公司无关。经审查，本院对本院调取的证据的真实性、合法性 20 予以认定，因《整改报告》、《关于“月桂府”业主投诉有中 介机构违规收款的回复报告》、《自查整改报告》、《承诺书》、 《关于月桂府项目申请解除暂停网签的报告》均由被告天桂公 司出具，相关内容本院按当事人陈述处理；2份《调查询问笔录》 内容与本案具有关联性，本院予以认定。 根据本院认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认 定本案事实如下： 2018年6月9日，原告张璐璐通过刷POS机方式向被告恒 屋公司支付15万元，并取得《收据》1张，载明“天元府13 幢101室定金”。同年6月16日，原告通过刷POS机方式向被 告天桂公司分别支付购房首付款10000元、499842元，共计 509842元。同年6月27日，原告与被告天桂公司签订《商品 房买卖合同》1份，约定原告购买月桂府13幢101号房屋，房 屋单价为8461.05元/平方米，建筑面积为118.17平方米，总 价款999842元。该合同记载：签订本合同前原告已向被告天 桂公司支付定金10000元，该定金于交付首期房款时抵作商品 房价款。原告于2018年6月支付的15万元未抵扣房款，后因 该款返还问题产生争议，致本诉讼。 被告天桂公司与被告平安公司签订合作合同，该合作合同 约定，被告天桂公司委托被告平安公司为天元府项目提供咨询 管理服务等电子商务服务，并促成被告天桂公司与被告平安公 21 司推荐的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关 合同文件，实现被告天桂公司售出商品房的目的。合作期限为 自2018年1月1日起至2018年12月31日。合同约定被告平 安公司不得以自己的名义或被告天桂公司的名义收取客户包括 服务费在内的任何费用。如有收取，也须返还。该合同附件中 对佣金作出约定：以当月平安公司推介的签约金额占比达成的 标准为准。（1）当月平安公司签约金额占比＜5%时，佣金费率 为0.8%。（2）5%≤当月平安公司签约金额占比＜10%，佣金费 率为0.9%。（3）当月平安公司签约金额占比≥10%，佣金费率 为1%。 被告平安公司与被告恒屋公司签订渠道分销合作框架协 议，该协议约定，被告平安公司授权被告恒屋公司参与被告平 安公司指定楼盘项目的销售合作，被告恒屋公司为平安公司提 供销售渠道拓展支持，双方以有偿服务方式进行合作，销售范 围为该项目领取预售证公开发售且经被告平安公司确认的房 源。合作期限自2018年4月1日起至2018年12月31日。合 同还约定除非被告平安公司书面许可，被告恒屋公司不得向购 房客户收取任何费用。该协议附件（项目合作确认函）中明确 佣金标准为：当平安公司签约金额占比＜5%时，渠道佣金为 0.68%；5%≤平安公司签约金额＜10%，渠道佣金为0.76%；10% ≤平安公司签约金额，渠道佣金为0.85%。 22 2018年下半年开始，陆续有购房者向慈溪市周巷镇人民政 府（以下简称周巷镇政府），慈溪市住建局反映被告天桂公司、 恒屋公司存在价外收费情况。周巷镇政府及住建局就购房者反 映的情况进行了调查。 2018年11月19日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具 的回复报告：天桂公司与恒屋公司不存在任何委托关系。平安 公司违反合同，私下委托恒屋公司。对于投诉事件，会积极配 合处理。 2019年2月13日，被告天桂公司出具给周巷镇政府的整改 报告：我司于2018年1月1日与平安公司签订合作合同约定我 司委托平安公司提供信息咨询及客户推荐服务，合作期间平安 公司推荐并成交275组客户，双方明确约定平安公司不得以任 何形式收取任何款项。据调查了解，恒屋公司对22组购房户收 取价外款314万元，剩余200多组客户可能存在价外收款违规 情况但未有投诉现象。了解情况后，我司联系并督促恒屋公司 及平安公司与该批客户进行当面约谈，经多轮磋商未果，后由 我司代为执行全程对接处理。2018年12月3日下午约谈该批客 户至我司，最终达成共识，由我司拟三方协议进行签确后进行 退款至该客户账户，若恒屋公司无力或拒绝退款则由我司代为 垫付。协议签订后，我司进行了垫付。期间我司做出如下整改： 1.与平安公司及其他中介公司中止合作；2.已按要求严肃整顿 23 销售人员在销售过程中违规操作，目前已停止营销负责人公司 职务；3.我司承诺剩余200多组客户今后发生违规收费情况我 司按该批客户处理方案执行，发现一起解决一起；4.在今后销 售过程中合法合规；5.我司在今后销售过程中出现违规现象愿 意无条件接受处罚。 2019年8月1日，被告天桂公司项目副总朱红雷接受住建 局的调查询问，其在笔录中陈述：收取信息服务费是在售楼处 一单间内，天桂公司人员并不知情，信息服务费与特惠车位没 有关联性，因购房户为外来投资人员，考虑到该批客户购买车 位的意愿低，为进一步促进车位销售，决定对外地客户发放车 位优惠券。被告恒屋公司副总王谊军在接受住建局调查时陈述： 恒屋公司是在2017年11月至12月开始与碧桂园合作，2018 年新年后，碧桂园营销经理汪杰找到恒屋公司要求合作，因佣 金过低恒屋公司不愿意合作，后经调研，周边项目向温州、上 海等外地客户佣金返还在9万元左右，汪杰提出他们车位备案 价在16万元/个，实际成本4万元/个，可在销售过程中通过1 万元的车位券发放，中间的价格差由恒屋公司以服务费形式收 取，实际的车位差价通过抬高主体房价格进行弥补，实际操作 过程中，我公司收取的服务费大部分在15万元左右，其中11 万元左右支付给了温州、上海的经纪机构。恒屋公司的销售人 员在碧桂园项目一年多，多的时候有10余人，碧桂园是知情的， 24 且双方一直有合作关系。服务费的收取是在售楼处的财务进行 收取。双方分工明确，本地客户由碧桂园自己的销售接待，外 地客户恒屋公司接待。车位优惠券由天桂公司印制，车位券仅 针对与恒屋公司签订服务协议和合同的外地购房业主。碧桂园 的相关人员知道恒屋公司收取服务费。收取服务费是明确告知 购房者的，并且签订了协议。 2019年9月5日，被告天桂公司出具自查整改报告：自月 桂府价外款事件发生之后，我司开展自查工作，要求平安公司 及恒屋公司退还以车位定金形式收取的价外款，经调查、沟通、 谈判，约定由恒屋公司退还22户业主价外款并已最终落实。后 续我司将继续配合住建局和周巷镇政府做好以下几方面工作：1. 对涉及价外款的业主做好解释和疏导工作；2.积极化解业主间 因车位价格差异造成矛盾，制定严谨细致的车位销售方案，确 保车位销售工作有序稳定的推进；3.在保证质量安全的前提下， 科学合理的加快项目工程进度，确保月桂府项目能够顺利交付。 2019年9月12日，被告天桂公司向59位业主出具承诺书： 一、在59位业主聘请律师向人民法院提起诉讼（诉讼主体由业 主自行决定，诉讼费及律师费由我司承担。业主因自身本次诉 讼产生的交通费及食宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司 及平安公司退还已收取价外款（或定金）后，若法院的生效判 决是退还款项的，且在申请执行后平安公司及恒屋公司没有赔 25 付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给59位业 主，支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超 过自申请执行之日起1年内。……该部分业主需向我司提供因 购买“月桂府”房屋被恒屋公司收取价外款（或定金）的相关 真实凭证方可享受本承诺书的权利，包括业主付款的银行记录 （需银行确认或法院认定真实有效，业主必须提供）、经法院 认定事实真实存在的法律文书（业主必须提供）、沟通记录（如 有微信聊天记录等）等，否则我司不向未全部（是指必须提供 部分）提供资料的业主承担上述任何担保责任。本承诺书一式 三份，我司、59位业主、周巷镇人民政府各持有一份。 2019年9月25日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具承 诺书一份：1.自“月桂府”项目向全体业主以挂号信方式告知 关于此次价外款事项后60日内，存在相同被恒屋公司收取价外 款情形的业主，可享与59位业主同等承诺，但不符合承诺要求 的业主除外。2.我司愿意按59户业主承诺书的要求条件执行。 2019年12月30日，被告天桂公司出具关于解除暂停网签 的报告：1.月桂府项目于2019年9月26日完成竣工交付备案， 同时完成销售专户监管解除手续，各施工单位的相关工程款按 照施工合同支付；2.关于月桂府价外款事项，根据与政府协商， 我司为相关业主执行兜底提供一笔3750万元担保金，该笔款 26 项的使用周巷镇政府监管，我司将于一审判决后，向全体业主 发送告知函，告知相关事宜。 本院认为：本案的争议焦点为案涉15万元款项的性质。因 被告恒屋公司向购房者收取款项并出具定金收据，购房者有理 由相信其交纳的是房屋或车位定金。从被告天桂公司与平安公 司之间的合作合同及被告平安公司与恒屋公司之间的合作框架 协议来看，被告恒屋公司受平安公司转委托参与案涉商品房销 售，从庭审中被告平安公司、恒屋公司的辩称及被告恒屋公司 股东刘震寰在慈溪市公安局周巷中心派出所作笔录时所作陈述 以及被告天桂公司项目副总在住建局所作陈述来看，被告天桂 公司对转委托知情并同意，但无论是天桂公司与平安公司签订 的合作合同还是平安公司与恒屋公司签订的合作框架协议，均 约定了不得向购房者收取任何费用，故被告恒屋公司以定金名 义收款且未交付给天桂公司的行为超越了其委托销售的权限， 被告天桂公司也未对恒屋公司的收款行为进行追认，故原告有 权要求被告恒屋公司返还该款项。被告恒屋公司辩称其收取的 款项为服务协议项下的服务费，因双方对收取款项性质有争议， 且双方持有证据对款项性质约定也不一致，被告恒屋公司提供 的证据不足以证明双方对案涉款项的性质约定为服务费已达成 一致意见，故本院对被告恒屋公司的该项辩称不予采信。关于 原告利息请求，被告恒屋公司无理由向原告收取案涉15万元， 27 应当向原告支付资金占用期间的利息，故原告要求被告恒屋公 司支付自2018年6月9日起至2019年8月19日按中国人民银 行同类同期贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起 至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的报价利率计算的 利息的请求，本院予以支持。关于被告天桂公司，因其多次以 承诺书、整改报告等形式承诺对被告恒屋公司的还款义务承担 补充付款责任，故其应依照自身承诺履行义务。对被告天桂公 司辩称其并不知情恒屋公司的销售行为，其收款行为与天桂公 司无关，其无须承担付款义务的辩称与事实及承诺不符，本院 亦不予采信。被告天桂公司承诺承担原告为实现本案债权支出 的律师代理费，故原告要求被告天桂公司承担律师代理费的请 求，本院予以支持。被告恒屋公司经本院合法传唤无正当理由 拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人 民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十九条、第一 百七十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定， 判决如下： 一、被告上海恒屋置业顾问有限公司于本判决生效之日起 十五日内返还原告张璐璐15万元，并支付自2018年6月9日 起至2019年8月19日按中国人民银行同类同期贷款基准利率 28 计算的利息及自2019年8月20日起至付清日止按全国银行间 同业拆借中心公布的报价利率计算的利息； 二、被告慈溪市天桂置业有限公司于本判决生效之日起十 五日内支付原告律师代理费12000元； 三、被告慈溪市天桂置业有限公司对上述判决第一项确定 的15万元款项经执行后未能清偿部分承担付款责任； 四、驳回原告张璐璐的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解 释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务 利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息 之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3540元，减半收取计1770元，由原告张璐 璐负担50元，被告上海恒屋置业顾问有限公司负担1620元， 被告慈溪市天桂置业有限公司负担100元，于本判决生效之日 起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁 波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履 行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限 29 届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权 依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产 等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向 社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的 义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究 刑事责任。 审 判 员 房赤敏 二〇二〇年十月二十日 法官助理 胡斐斐 代书记员 杨梦洁