西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初2239号 原告（反诉被告）：秋艮峰，男,1981年８月10日出生，汉族，住陕西省。 委托代理人：李佳斌，陕西法智律师事务所律师。 委托代理人：宣敏，陕西法智律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西宇兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7357，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：拓孝莲，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。 委托代理人：武晓宣，陕西云德律师事务所律师。 被告：西安曲江国际会展投资控股有限公司，统一社会信用代码：91610133294250418D，住所地：西安市曲江新区雁翔路**雁翔广场１号楼第７层。 法定代表人：刘涛,该公司董事长兼总经理。 委托代理人：辛智强，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托代理人：俸吉存，陕西丰瑞律师事务所律师。 原告（反诉被告）秋艮峰与被告（反诉原告）陕西宇兴房地产开发有限公司(以下简称“宇兴公司”)、西安曲江国际会展投资控股有限公司（以下简称“曲江控股公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秋艮峰的委托代理人李佳斌、宣敏，被告（反诉原告）宇兴公司的委托代理人陈岭、被告曲江控股公司的委托代理人辛智强、俸吉存均到庭参加了诉讼,本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）秋艮峰诉称，2017年7月25日,原告与被告宇兴公司签订《商品房买卖合同》,合同约定原告购买由被告西安曲江国际会展投资控股有限公司开发的“曲江银座”项目1单元12层04号房屋，房屋总价款1190700元。被告曲江控股与被告宇兴公司系合作开发关系，该项目六证均由被告曲江控股公司办理，被告宇兴公司代为销售该涉案房屋，并在合同上加盖其公章。原告与被告签订合同前，被告明确承诺该房屋性质为住宅，享有七十年产权，同时该合同补充协议第十一条约定：“出卖人为提升居住品质，对于规划设计反复与政府相关部门沟通，最终将曲江银座公馆项目由商业用地性质调整为居住用地性质，并于2017年10月31日变更完成。”合同签订后原告依约缴纳购房款430700元。合同约定被告于2017年12月30日前交付房屋，但时至2019年4月23日，被告才向原告交付房屋，并要求原告再缴纳房屋470000元，其购房款共计900700元。合同签订后，由于被告未能依约将涉案房屋由商业性质变更为住宅性质，从而导致被告无法为原告办理住宅性质的房屋网签手续，继而导致原告无法办理银行按揭手续。现涉案房屋早已装修并实际入住，原告现要求被告继续履行合同，并办理网签手续。同时被告作为违约方理应赔偿逾期交房以及给原告造成的房屋住宅及商业性质之间的差价损失。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告一为原告办理涉案房屋的网签手续(房屋按商业性质)；2、二被告赔偿因逾期交房的违约金41347元；3、二被告连带赔偿因无法变更房屋行政由商业为住宅的差价损失10万元；4、本案诉讼费用由二被告承担。 被告（反诉原告）宇兴公司辩称，原告与其签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告无权要求被告继续履行合同并配合其办理涉案房屋的网签手续。原告要求被告赔偿因无法变更房屋性质的差价损失、逾期交房违约金均无事实依据也无法律依据。原告未按照合同约定办理按揭手续并交纳尾款，在经过被告催告之后，原告仍然未缴纳，故被告解除了与原告签订的《商品房买卖合同》。 被告曲江控股公司辩称，其并未与原告签订《商品房买卖合同》，并非本案适格被告，原告与宇兴公司之间签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告无权要求被告继续履行合同并配合其办理涉案房屋的网签手续。 被告（反诉原告）宇兴公司反诉称，2017年7月25日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》约定由被反诉人购买曲江控股公司开发的涉案房屋。合同签订后，被反诉人向反诉人缴纳购房首付款360700元，剩余购房款约定办理按揭支付。2018年7月24日，反诉人通知被反诉人前往曲江银座售楼中心办理银行按揭手续支付剩余购房款，但被反诉人在收到通知后拒不配合办理银行按揭手续，后反诉人多次催促，仍拒不办理。2019年4月30日，被反诉人为收房向反诉人出具承诺书，保证于2019年7月1日前付清案涉房屋的房款，在收到被反诉人的保证后，反诉人将房屋交付被反诉人。然而，被反诉人承诺的付款期限已至，仍拒不支付购房款，拒不配合办理网签等手续。2019年9月16日，反诉人向被反诉人发送《催告函》，要求被反诉人在收到该函三个工作日内支付剩余购房款并办理网签等手续，逾期将解除双方签订的《商品房买卖合同》。2019年10月26日，反诉人向被反诉人发送《解除合同通知书》，被反诉人收到解除合同通知书后仍拒不配合办理后续手续。故反诉原告现提出如下反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人双方签订的《商品房买卖合同》，房屋总价为人民币1190700元；2、判令被反诉人按照总房款的5％向反诉人支付违约金59535元；３、本案诉讼费用、反诉费由被反诉人承担。 反诉被告秋艮峰针对被告的反诉辩称，涉案房屋的合法出售人为被告曲江控股公司，被告宇兴公司仅为代为销售方，其无权要求解除反诉被告与被告曲江控股公司之间的买卖合同关系，本案中二被告未按照合同约定将涉案房屋由商业性质变更为住宅性质，存在违约，导致反诉被告无法办理网签手续和银行按揭，不存在逾期付款问题，反诉被告已经实际支付了93％的购房款，且房屋已经实际交付并装修使用至今。在房屋出卖人存在违约的情况下，其不享有合同的解除权，且涉案房屋的现状问题也不影响被告曲江控股公司合同目的的成立。请法院驳回被告宇兴公司的反诉请求。 经审理查明，2017年7月25日，(出卖人)西安曲江国际会展投资控股有限公司与秋艮峰（买受人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：秋艮峰购买位于西安市曲江新区XX路XX公馆XX单元XX层XX号房，该商品房为毛坯房，建筑面积119.07平方米。每平方米10000元，房屋总价款1190700元。被告在签订合同当日，支付首付款360700元，剩余房款830000元办理银行按揭。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日起止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权单方解除合同，出卖人解除合同通知自送达买受人之日起生效。出卖人解除合同的，买受人按总房款的2%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人已付房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。出卖人应当在2017年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件四：补充协议第十条约定，本项目为曲江国际会展投资控股有限公司与陕西宇兴房地产开发有限公司合作开发，项目建设及销售主体为陕西宇兴房地产开发有限公司；第十一条约定，出卖人为提升居住品质，对于规划设计反复与政府相关部门沟通，最终将曲江银座公馆项目用地由商业用地性质调整为居住用地性质，并于2017年10月31日变更完成，如出卖人未能在前述时间内将该项目土地使用性质变更，买受人可选择退房，出卖人将在收到买受人正式的书面申请之日起的15个工作日内退还全部已收房款，同时出卖人承担退房的买受人以下损失：按照银行同期活期存款利率的三倍结算利息作为赔偿；十二、本合同为前期草签合同，待正式进行网签（商品房买卖合同）时，本合同自动作废。该合同上有被告宇兴公司盖章及原告签名。原告已于2019年4月23日收房并装修入住。西安曲江国际会展投资控股有限公司为土地使用权人、用地单位、建设单位及销房单位，即五证上载明的权利人为西安曲江国际会展投资控股有限公司。 2017年10月30日，原告给被告宇兴公司共计支付购房款1030700元，其中10000元为购房定金，剩余1020700元被告宇兴公司向原告出具了对应的收款收据。 2018年9月13日，西安市规划局曲江新区分局《关于曲江银座项目申请规划变更事宜不予批准决定书》载明：“西安曲江国际会展投资控股有限公司：你单位于2016年8月向我局申请曲江银座项目规划变更事宜，根据8月21日市政府专题会议精神，该项目已现状建成，变更不符合市政发【2016】32号文件要求，因已经销售，亦不符合国办发【2016】39号文件。经研究，我局对项目申请变更事宜不予批准，将上报资料予以退回。” 又查，2019年9月16日，被告宇兴公司通过快递向原告发出《催告函》，催告被告在收到函件后三个工作日支付剩余购房款并办理网签手续，逾期将解除与其签订的《商品房买卖合同》。原告表示未收到该函件。 2019年10月26日，被告宇兴公司通过快递向原告发出《解除合同通知书》，告知被告陕西宇兴房地产开发有限公司作出如下决定：1、解除我公司与您签订的《商品房买卖合同》；2、您于收到本函5日内前往我公司办理退还已付购房款的相关手续；3、您于收到本函5日内腾空、搬离涉案房屋并将涉案房屋的钥匙返还至我公司，否则，我公司将通过必要的法律途径予以解决，并追究您的违约责任。原告表示未收到该通知书。就涉案房产截止目前，双方仍未办理网签手续。 上述事实，有《商品房买卖合同》、国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、西安市商品房预售许可证、文件、不予批准决定、催告函、解除合同通知书、快递查询单、收款收据、照片及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与被告宇兴公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告在签订《商品房买卖合同》时候明知该房屋的性质为商业用地性质。同时约定了如果房屋性质未能变更，买受人可以选择退房。现房屋尚无法办理房屋性质变更手续，原告在明知上述情况且具备选择权的情况下仍然选择继续履行合同，便视为愿意现状接收涉案房屋，故在此前提下另行主张二被告连带赔偿因无法变更房屋行政由商业为住宅的差价损失10万元的诉请，本院依法不予支持。 至于涉案合同能否继续履行一节，首先，原告虽未依约支付全部购房款，但被告亦未依照合同约定办理房屋性质变更手续，双方在合同履行过程中均存在履约瑕疵行为；其次，原告已向被告宇兴公司支付了将近90%的购房款，且当庭表示愿意向被告支付剩余购房款，被告宇兴公司亦已向原告实际交房。结合合同实际履行情况，在双方均存在违约情形的情形下，原告已支付了绝大部分购房款且已实际收房对房屋形成了稳定的占有使用状态，在此情况下，继续履行合同显然更符合鼓励交易原则。综上，被告仅以原告未支付剩余购房款为由主张解除合同即不符合公平原则亦不符合鼓励交易原则，涉案合同应继续履行，被告曲江控股公司作为涉案房屋的开发商应与原告就涉案房屋办理网签备案手续，原告亦应向被告曲江控股公司支付剩余购房款160000元。反之，被告宇兴公司主张解除合同及基于解除合同要求原告承担违约金的反诉请求，本院依法不予支持。 原告主张被告承担逾期交房违约金一节，因原告至今尚未向被告足额支付全部购房款，在其本身存在履约瑕疵行为的情形下，根据公平原则，结合合同的实际履行情况，本院对原告的该项诉请依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）秋艮峰与被告（反诉原告）陕西宇兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。被告西安曲江国际会展投资控股有限公司应于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）办理涉案房屋的网签备案手续，原告（反诉被告）秋艮峰应于本判决生效之日起三十日内向被告西安曲江国际会展投资控股有限公司支付剩余购房款160000元。 二、驳回原告（反诉被告）秋艮峰其余诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）陕西宇兴房地产开发有限公司的所有反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3127元，由原告（反诉被告）承担1000元，由被告（反诉原告）陕西宇兴房地产开发有限公司承担2127元。本案反诉费7758元，由被告（反诉原告）陕西宇兴房地产开发有限公司自行承担。因原告（反诉被告）已预交，故被告（反诉原告）陕西宇兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  李晓婷 审判员  张元平 审判员  宁 莎 二〇二〇年十月二十八日 书记员  张雨濛 打印：扈艳红校对：李宏艳2020年月日送达 1