黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0112民初3867号原告:哈尔滨市金超物业管理有限公司，住所地哈尔滨市阿城区室。法定代表人：吴迪；职务总经理。委托诉讼代理人：季巍岩，男，该公司职员。被告:任丽丽，女，1982年6月7日出生，汉族，阿城区料甸中学教师，住哈尔滨市阿城区。原告哈尔滨市金超物业管理有限公司（以下简称金超物业公司）与被告任丽丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金超物业公司委托诉讼代理人季巍岩，被告任丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金超物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令任丽丽立即给付金超物业公司物业费12569元；2.请求法院判令任丽丽支付金超物业公司滞纳金11632元；3.诉讼费及相关费用由任丽丽承担。事实与理由：2010年11月20日，金超物业公司与任丽丽签订了《物业管理服务协议》、《业主管理公约》等合同，合同约定：任丽丽按建筑面积每月每平米1.1元交纳物业费；于期满后次月10日前交纳下一年度物业费管理费。合同签订后，金超物业公司为任丽丽及小区提供了保洁、安保、维修等物业服务。但任丽丽在享受服务后，长期多年未按照合同约定向金超物业公司履行交付物业费的义务。经金超物业公司多次上门催收，任丽丽拒不给付。任丽丽的行为已构成违约。故金超物业公司诉至法院，请求法院支持金超物业公司诉请。任丽丽辩称，刚才任丽丽已经听了金超物业公司的诉状，任丽丽虽然与金超物业公司签订了物业服务管理协议，合同也确实是任丽丽本人签字，但是金超物业管理公司并没有像合同约定那样提供了让业主满意的保洁、安保、维修等物业服务。任丽丽在金河铭苑购房的时候是希望金河铭苑是一个规范化、制度化、专业化，适合业主居住的有良好环境的小区。因为刚开始是奔着环境购买这套住房的，而且任丽丽家在金河铭苑买的不止这一套住房，因为任丽丽家刚买的时候是一起买了两套，后来又买了二期一套，一共三套。刚入住的时候小区根本没有门禁，也就是全封闭小区没有履行约定封闭，但是任丽丽本着业主与物业公司一家的原则，给物业时间，让物业完成小区的封闭管理，但是近几年来小区真正达到封闭的时间非常少。而且很多门禁已经损坏，任丽丽买门禁卡和磁扣，记得清楚是二十元一个，刚开始是门禁卡，后来是磁扣。小区承诺24小时安保值班自动巡逻系统和全监控小区，任丽丽家也遭受过盗窃，丢的是硬盘摄像机和索尼单反照相机，当时也及时报警，110反馈给任丽丽联系物业调取监控，调取监控的结果是不知什么原因只要电梯停止，录像较为清晰，电梯一动，监控就不清晰，根本看不清人的移动。对着任丽丽家单元门的监控摄像头损坏，而且任丽丽家的第三套住房也遭受过门锁被撬，但由于未装修，所有没有物品丢失。物业公司除了收取任丽丽业主物业费还有其他收入比如公共区域的广告、电梯广告，还有其他收入，任丽丽每一次交费无论是物业费还是电梯费垃圾清运费等凡是小区收取的费用均无正规发票。消防安防设备不过关，有安全隐患，业主委员会的选举没有通过业主们，业主们也没有参与过任何关于选举的经过，不知道业主委员会的事，也就是说原来的业主委员会任丽丽不承认，所以导致物业无人监管，物业服务质量下降。导致金河铭苑业主与社区沟通，到区政府上访已达到成立业主们自己承认的业主委员会的目的。路面不平和小区的绿化非常糟糕，导致多人摔伤，小区的绿化连春风吹又生的小草都保不住，导致草坪不美观。路灯应该是长亮的，但是路灯没有在夜晚保持长亮甚至有些区域有死角。任丽丽家刚开始没欠物业费，自从任丽丽家出现被盗窃情况后，任丽丽和物业沟通过，物业江经理承诺过案件破获后任丽丽再按期交费，而且任丽丽丢的设备价值15000元，现在案件未破，没给任丽丽任何说法，物业也没给任丽丽任何解释。如果当时物业经理说明处理方式，任丽丽也不会等到现在物业找任丽丽，而且电梯监控直到现在依然不清晰，任丽丽不明原因，但任丽丽认为物业应该给任丽丽说法。所以任丽丽现在不同意交物业费，任丽丽要等物业给任丽丽说法。而且高层物业费比多层物业费每平多了0.4元，任丽丽之前还额外交过电梯费，任丽丽不知道这多出来0.4元是什么。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于金超物业公司举示的《物业管理服务合同书》、照片是否被本院采信的问题。任丽丽称案涉合同书中有涂抹部分，但经本院核对原件，该合同书被涂抹部分系删除业主需要交纳除物业费外其他费用及将物业费较高标准调整到较低标准，均对任丽丽有利，且任丽丽不提供该合同证实。金超物业提交的照片，结合任丽丽关于物业确实提供服务，但服务达不到标准的陈述，本院对金超物业公司举示的证据予以采信。关于任丽丽举示的收费票据、照片是否被本院采信的问题，该票据不在金超物业所主张的费用年度内，与本案无关联性，任丽丽提供的照片反映的所属环境不明确，仅是某一个时间点，不具有连续性，难以形成证据链认定金超物业公司提供的服务长期不达标。且双方签订的《物业管理服务合同书》中第五条第一款规定：“甲方违反本合同，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正”。故本院对任丽丽举示的交费票据、照片不予采信。本院经审理认定本案的事实如下：2010年11月20日，金超物业公司与任丽丽签订了《物业管理服务合同书》。《物业管理服务合同书》主要约定：“根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就住宅小区，物业管理服务达成如下协议：任丽丽的房屋位于金河名苑小区G5楼1单元401室，建筑面积100.72㎡。金超物业公司为任丽丽提供物业管理服务，服务内容有：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施及其运行的维护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生及雨水、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等……被告交纳物业管理服务费的标准：高层按每月每建筑平方米1.1元交纳物业管理服务费。物业管理服务费的交纳时间：办理入户手续时，一次性交齐一年物业费、以后按入户时间满一年一次性交纳。电梯运行费、基础费每户40元，三层以上含三层，每加高一层加收2元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费自逾期之日起，按每日3‰交纳滞纳金……”。合同签订至今，金超物业公司一直为任丽丽及所在的小区提供物业服务。任丽丽交纳了第一年物业管理服务费，第二年物业费用装修保证金抵扣，自2013年11月20日起未再交纳物业费。本院认为，金超物业公司与任丽丽签订的《物业管理服务合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应予保护。金超物业公司已经按合同约定为任丽丽提供了多年物业服务，任丽丽未按合同约定履行给付物业费的义务，已经构成违约，应当承担违约责任。从双方签订的合同内容来分析，合同中约定的“滞纳金”应认定为“违约金”。故金超物业公司主张的物业费和滞纳金金额均未超出合同的约定，有事实和法律依据，本院予以支持。任丽丽的抗辩主张，没有证据证明，任丽丽如果认为物业服务质量不达标，有权要求物业公司限期改正，其以此为由拒交物业费于法无据。故对任丽丽的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、任丽丽于本判决生效之日起三日内给付哈尔滨市金超物业管理有限公司物业费12569元；二、任丽丽于本判决生效之日起三日内给付哈尔滨市金超物业管理有限公司违约金11632元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取203元,由任丽丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘薇薇二〇二〇年十月二十六日书记员  刘 茁