贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10959号原告：吴长仁，男，1962年11月30日出生，侗族，住凯里市。原告：皮莉萍，女，1965年8月6日出生，侗族，住凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（一般代理）：张明，贵州省凯里市中心法律服务所法律工作者。被告：凯里市鸿云房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91522620736644490A。住所地：贵州省凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内。法定代表人：曹小良。被告：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：915226203469715924。住所地：贵州省凯里经济开发区凯开大道**红星美凯龙生活馆**。法定代表人：曹小良。二被告共同委托诉讼代理人（一般代理）：张双双，公司员工。被告：贵州新峰建材市场经营管理有限公司，统一社会信用代码：9152262006307965XB。住。住所地：贵州省凯里经济开发区凯开大道南侧/div>法定代表人：陈洪平。委托诉讼代理人（一般代理）：黎承芳，公司员工。原告吴长仁、皮莉萍诉被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司（以下简称：鸿云公司）、贵州瑞腾商业运营管理有限公司（以下简称：瑞腾公司）、贵州新峰建材市场经营管理有限公司（以下简称：新峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴长仁及其与皮莉萍共同委托诉讼代理人张明，被告鸿云公司、瑞腾公司委托诉讼代理人张双双到庭参加诉讼，被告新峰公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴长仁、皮莉萍向本院提出诉讼请求：一、判令三被告连带支付原告2016年4月1日至2020年7月30日返租款63704.35元；二、判令三被告连带支付原告2016年4月1日至2020年7月30日的资金占用费8249.08元。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月21日，原告与鸿云公司签订了《商品房买卖合同》，原告以225582元的价格，购买鸿云公司开发建设的位于凯里经济开发区。同日，原告与新峰公司签订《商铺委托经营管理协议书》，约定，原告购买的上述商业用房给新峰公司进行商业运营管理，三被告以阶段性方式计算返租款，支付给原告，瑞腾公司对支付返租款进行担保。协议书签订之后，新峰公司未依约履行支付返租款，瑞腾公司也没有履行担保责任，在原告一再要求下，被告鸿云公司于2017年4月10日，向原告等户出具《承诺书》，承诺的主要内容：承诺本公司2017年4月10日前未给各位购商铺业主明确的处理结果，一切后果由本公司负责。同年4月28日，鸿云公司和新峰公司出具承诺书：“若未按约定支付租金，所欠租金按日息千分之三计算资金占用费。”综上，三被告均未履约，长期占用原告的返租款，造成原告重大经济损失，应负连带支付义务。原告为维护合法权益，提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告鸿云公司、瑞腾公司共同辩称：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”定义,本案原告不是房屋所有权人,原、被告双方不是租赁关系,不属于租赁合同范围,本案是基于委托合同产生的投资收益资金请求权,请求驳回原告诉我公司租赁合同纠纷一案的诉请。二、本案纠纷属于周红云已销售已受益的商铺,不在鸿云公司新股东收购范围内,周红云与鸿云公司新股东签订的《股权收购协议》中只字未提到过关于“返租金”的事情,完全隐瞒了真相,欺骗收购方,对他这种行为所引起的后果,不应由我们受骗的新股东承担。三、原告与我公司双方均未签订委托租赁管理协议,本案产生的纠纷不应由我公司承担。本案是原告与新峰公司签订的《委托经营管理协议书》,新峰公司已按委托合同将投资收益金(返租款)支付给原告吴长仁至2018年10月1日。原告吴长仁在未开始计算投资收益金(返租款)前新峰公司已提前向其支付5个月的“返租金”,原告实际起算日期应从2019年3月1日起算,原告起诉中没有减扣该笔“返租金”,还重复计算收益时间,且计算方式错误,请求法院依法查明事实,减扣掉新峰公司已提前向其支付的共计5个月的返租款,驳回原告重复计算的部分诉讼请求。四、关于《承诺书》的事实。《承诺书》是周红云个人单方在10年返租的业主集中到公司进行堵门讨说法时,为了不激化矛盾的扩大和避免造成人身伤害等事件的发生,在情况紧急违背真实意愿的情况下对10年商户做出的可撤销行为。根据我国《合同法》及相关司法解释的规定,承诺可以撤回,两份《承诺书》不具生效要件,在此撤回撤销承诺,请求法院驳回原告对我公司的诉请。综上所述,委托经营管理合同不是与我公司签订,我公司与原告不是租赁合同关系,原告要求我公司承担连带责任于法于约均无任何依据,且原告诉请的返租金金额起算时间错误,恶意重复计算,请求人民法院查清事实,依法驳回原告对我公司的诉讼请求。被告新峰公司在答辩期限内未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年3月21日，原告与鸿云公司签订《商品房买卖合同》，原告以225582元的价格，购买鸿云公司开发建设的位于凯里经济开发区。同日，原告（委托方）与新峰公司（受托方）签订《商铺委托经营管理协议书》，主要内容：原告上述商业用房委托给新峰公司进行商业运营管理，委托期限10年，返租时间为原告购买商铺全款到账之日起第二个月开始计算租金，并按季度返还租金；租金总额为购房款90%，分10年返还租金，第1-3年每年返租金为7%购房款，第4-6年每年返租金为9%购房款。因原告向被告鸿云公司主张权益，鸿云公司于2017年4月10日，向原告等购铺业主，出具《承诺书》（以下称承诺书1），主要内容：本公司承诺2017年4月28日前未给各位购商铺业主明确的处理结果，一切后果由本公司负责。因原告向被告鸿云公司、新峰公司主张权益，两公司于2017年4月28日，向原告等购铺业主，出具《承诺书》（以下称承诺书2），主要内容：我公司在与各位业主签订的《委托经营管理协议书》基础上，因我公司资金原因导致原购房业主无法按时返租，现公司承诺在2017年4月28日为各位业主先支付一个月租金，从2017年5月开始每月30前支付当月租金，且原所欠返租款在2017年6月30日前支付完，若未按约定支付租金，按日息千分之三计算资金占用费。另查明，原告于2016年8月17日将商铺价款支付完毕，截止2019年1月8日，原告已收取租金32413.73元。同时查明，瑞腾公司在《商铺委托经营管理协议书》落款处，以担保方的名义签章。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，原告与被告新峰公司，经充分协商之后，签订了《商铺委托经营管理协议书》，双方就租赁标的，费用的计算、收取、支付等内容进行了约定，内容未违反法律的禁止性、限制性规定，合同自双方签字即生效，对双方具有约束力。被告新峰公司未依约支付原告返租款，构成违约，应向原告支付返租款，计算方式：1.2016年9月1日起至2020年7月30日（原告购买商品房支付房款到账之日起第二个月第一个工作日后推三年，1-3年的起止时间为2016年9月1日至2019年8月31日）止，属1-3年期中的返租款，225582元（购房款）×7%（年返租比例）÷365天/年×1094天＝47329元，扣除已支付的返租款32413.73元，尚欠14915.27元；2.2019年9月1日至2020年7月30日止，333天的返租金，属4-6年期中的返租款，225582元（购房款）×9%（年返租比例）÷365天/年×333天＝18522元；被告还应支付33437.27元，原告诉请63704.35元，与事实不符，其超过部分，本院不予支持。关于原告诉请被告支付2016年4月1日至2020年7月30日的资金占用费8249.08元（按年利率6%计算）的问题，原告主张按年利率6%计算资金占用费，未超过被告承诺，应予支持。因被告已向原告支付了部分租金，现原告仍按全部租金金额计算资金占用费与事实不符，故资金占用费应按被告实际欠付金额及时间计算，原告主张超过部分，本院不予支持。关于被告鸿云公司、瑞腾公司是否应承担连带支付责任的问题，被告鸿云公司向原告等人出具了承诺书1、2，自愿对租金、资金占用费承担支付责任，构成加入债务，应与新峰公司共同承担责任。原告以瑞腾公司系债务担保人，诉请被告瑞腾公司承担连带责任的问题。经查，各方未在《商铺委托经营管理协议书》中约定担保期限，依据相关法律，担保期限为六个月，即从原告起诉之日倒退六个月，即2020年1月22日至同年7月22日；同时，《商铺委托经营管理协议书》中未约定逾期支付租金应承担资金占用费的事项，被告瑞腾公司未在承诺书2中签章，为此，被告瑞腾公司的担保范围只限于返租金，被告瑞腾公司承担连带支付责任，返租金为计算：225582元（购房款）×0.75%（月返租比例）×6个月＝10151元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告贵州新峰建材市场经营管理有限公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴长仁、皮莉萍截止2020年7月30日期间返租金33437.27元，并以欠付金额为基数从逾期支付之日起至2020年7月30日止按年利率6%计算的资金占用费。二、被告贵州瑞腾商业运营管理有限公司对本判决主文第一项中的返租金10151元向原告吴长仁、皮莉萍承担连带支付责任。三、驳回原告吴长仁、皮莉萍的其余诉讼请求。案件受理费减半收取799元，由原告吴长仁、皮莉萍负担399元，被告贵州新峰建材市场经营管理有限公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担400元。此款原告已先行交付，被告在支付上述款时一北支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  黄原慧二〇二〇年十月十六日书记员  王 宇