贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1566号 上诉人（原审被告）：张玉秀，女，1979年1月2日出生，土家族，居民，住贵州省贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：李二，贵州宏贯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈刚，男，1984年3月9日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。 原审第三人：陶彪，男，1975年11月20日出生，土家族，居民，住贵州省贵阳市观山湖区。 上诉人张玉秀因与被上诉人陈刚，原审第三人陶彪排除妨害纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2020）黔0626民初681号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张玉秀及其委托诉讼代理人李二，原审第三人陶彪到庭参加诉讼。被上诉人陈刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张玉秀上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人陈刚的诉讼请求；一、二审案件受理费由陈刚承担。事实和理由：根据《德江县城南新区商贸城项目建设区域内房屋征收补偿与安置协议书》约定，德江县土地矿权储备交易局对张玉秀、陶彪夫妇原房屋依法征收后，将德江县青龙镇二环路90平方米土地回迁安置给张玉秀、陶彪夫妇作为宅基地，双方在该宅基地重新修建房屋，但陈刚系德江县共和镇和平村村民，非德江县青龙镇街道的村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应当认定陈刚与陶彪达成的《房屋买卖协议》无效。案涉房屋属于农村宅基地，结合其地理位置、建筑结构、房屋质量等因素，房屋单价1,634.5元明显低于市场价，买卖价值过低，严重损害张玉秀的合法权益。 被上诉人陈刚未提交答辩意见。 原审第三人陶彪诉称，其与张玉秀在《离婚协议》明确约定，580平方米自建房屋由陶彪变卖后所得价款用于优先偿还25万元贵阳房款，剩余款项再偿还其他债务。自建房没有装修，没有办理房产证，且建筑面积超标、设计不好，加之今年疫情影响，出卖给陈刚的房屋单价有所降低，但不存在房屋价款过低的情形，《房屋买卖协议》合法有效。 陈刚向一审法院起诉请求：1．判令被告张玉秀立即对位于德江县的房屋停止侵害，并排除房屋门锁及通道障碍物；2．案件受理费由被告张玉秀承担。 一审法院认定事实：2019年3月29日，张玉秀与陶彪在民政部门办理离婚登记，双方签订了《离婚协议》，该协议对双方共同财产的处理做出了约定，其中协议第三条载明：位于德江县自建房（约580平方米），双方协商离婚后由男方变卖该房屋，所得金额优先偿还贵阳房款25万元，女方要扣除先前垫付小孩陶文萍的费用部分，剩余所得金额归男女双方各一半。2020年3月18日，陈刚与陶彪签订《房屋买卖协议》，约定：由陶彪将其位于德江县的自建房（案涉房屋，约580平方米）以948000元价格出售给陈刚，协议约定了双方的权利义务。陈刚按照合同约定将首期房款100000元支付给了陶彪。该房因客观原因尚未办理过户登记。 一审法院认为，本案争议焦点陈刚与陶彪签订的《房屋买卖协议》是否具有效力的问题。陶彪与张玉秀于2019年3月29日在民政部门协议离婚，双方签订了《离婚协议》，该协议对双方共同财产的分配做出了约定，其中协议第三条载明了陶彪对案涉房屋具有出售的权利。陶彪于2020年3月18日将该房出售给陈刚，双方签订了《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该《房屋买卖协议》依法成立并发生法律效力，当事人双方应按协议的约定享有权利、履行义务，陈刚为此获得了案涉房屋的管理使用权。因张玉秀与陶彪协议离婚时，约定了陶彪对案涉房屋具有出售的权利，而该约定是离婚双方的真实意思表示，不违反法律的规定，张玉秀以未经其同意，房屋买卖协议无效的抗辩理由不能成立。虽然房屋权属未办理过户登记，但陈刚基于双方签订的有效协议，已经取得案涉房屋的管理使用权，《房屋买卖协议》对张玉秀具有约束力，张玉秀不准陈刚入住并用门锁将案涉房屋锁住的行为，妨害了陈刚对该房屋的管理使用权利，因此，对陈刚的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、三十二条、三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：限张玉秀在十日内拆除位于德江县房屋的门锁及通道障碍物，排除陈刚对该房屋进行管理使用的妨害。案件受理费减半收取50元，由张玉秀负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张玉秀提交刘茂明、文廷霞两份证人证言，拟证：陶彪与陈刚达成的《房屋买卖协议》约定的价款过低。陶彪认为，几年前其以118万元价格出卖给他人，因张玉秀不同意买卖未成。自建房屋没有办理房产证，房屋设计不好，仅仅对部分房屋进行了简单装修，加之时过境迁，今年疫情影响，不存在出卖自建房价格过低的问题。 本院为查明案件事实，依职权调查德江县城北行政服务中心不动产登记中心杨文副主任，其证实：自建房屋的地基属于回迁安置的国有划拨土地，不属于集体所有的宅基地。张玉秀对该证无异议。陶彪认为该证与本案无关，离婚协议是双方自愿签订，财产分割亦是双方自愿协商，对该证不予认可。陈刚质证认为该证由法院审查，自己不知道亦不清楚。 本院对上述证据分析认定如下：本院调取的杨文证人证言来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，予以认定。陶彪向案外人曾经出售过自建房屋，但双方没有达成买卖协议。自建房屋没有评估，且未办理房产证，加之今年疫情影响，达不到房屋售价明显低于市场价的证明目的。 二审认定事实：张玉秀与陶彪回迁安置的宅基地属于国有土地。2020年3月18日陶彪（甲方）与陈刚（乙方）签订《房屋买卖协议》，载明：一、甲方出卖的房屋基本情况：房屋位于德江县，占地面积90平方米，共计五层的砖混结构房屋。二、甲方以948000元（玖拾肆万捌仟元）价格出卖给乙方，此款按如下方式支付：1、在签订本合同当日支付房款拾万元；2、在2020年12月30日前支付叁拾万；3、在2021年12月30日支付叁拾万元；4、在2022年12月30日将尾款贰拾肆万捌仟元付清。四、甲方确保有权出卖房屋，并将现有的房屋权利资料复印件交给乙方一份（拆迁协议、离婚协议）。六、乙方在未付清购房款项前不得转让给他人，若确需转让的，必须经双方协商，在付清全部款项后方能另行转让。陶彪将自建房屋的钥匙交付给陈刚，张玉秀得知后不准陈刚入住，并将通道用门锁锁住。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：《房屋买卖协议》效力及房屋售价是否低于市场价。 德江县土地矿权储备交易局将张玉秀陶彪原住房征收后，回迁安置90平方米国有土地作为张玉秀陶彪的宅基地。张玉秀、陶彪婚姻关系存续期间，在回迁安置的宅基地上修建房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力”的规定，张玉秀、陶彪对婚姻存续期间修建的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。双方在婚姻登记机关协议离婚时，《离婚协议》明确约定由陶彪出卖自建房屋，出卖价款再由双方分割。陶彪根据《离婚协议》约定出卖自建房屋，并与陈刚达成的《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。《房屋买卖协议》的效力及于张玉秀。张玉秀上诉提出自建房屋宅基地属农村集体土地，《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，应属无效的上诉理由，本院不予支持。至于自建房屋售价是否低于市场价的问题。经查，张玉秀与陶彪协议离婚后，曾对外出售该房，但买卖未能成功。自建房屋至今未办理产权证，亦未对房屋价值进行评估，加之今年疫情影响和房屋设计问题，陶彪将自建房屋以948,000元出卖给陈刚，张玉秀未提供充分证据证明该价款明显低于市场价，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其应当承担举证不能的法律后果。张玉秀提出自建房屋售价明显低于市场价，付款方式不符合常理，损害其合法权益的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，张玉秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（张玉秀预交），由张玉秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴晓慧 审判员  张 全 审判员  王电赏 二〇二〇年十月二十日 书记员  龚 雯