河南省安阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）豫05行终242号上诉人（原审被告）林州市自然资源和规划局，住所地河南省林州市长春大道东段。法定代表人刘付周，局长。委托代理人张庆华，林州市自然资源和规划局工作人员。委托代理人郝剑锋，林州市自然资源和规划局工作人员。被上诉人（原审原告）中原银行股份有限公司三门峡分行，住所地河南省三门峡市崤山路中段**。法定代表人曹兵，行长。委托代理人李小鹏，中原银行股份有限公司三门峡分行工作人员。原审第三人河南世纪景业置业有限公司，，住所地河南省安阳市林州市桂园街道兴林路东段**法定代表人尚玉林，董事长。委托代理人莫向东，河南世纪景业置业有限公司工作人员。上诉人林州市自然资源和规划局因与被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行土地行政登记一案,不服林州市人民法院（2020）豫0581行初40号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：河南省郑州市中级人民法院于2017年12月20日作出“（2017）豫01执439、442号之三”执行裁定书，裁定将林州市华鹏置业有限公司持有的位于林州市红旗渠大道东段路北的一宗国有建设用地使用权：林国用（2013）第0535号作价82359414元，交付中原银行股份有限公司三门峡分行抵偿债务。中原银行股份有限公司三门峡分行按抵债资产处置协议约定到林州市不动产登记中心办理转移登记手续，取得新的不动产登记证书，不动产权证书号：豫（2019）林州市不动产权第0006090号。2019年3月18日，中原银行股份有限公司三门峡分行与河南世纪景业置业有限公司签订了编号为《zysmxflbqb20190305》抵债资产处置协议，将林国用（2013）第0535号土地转让给河南世纪景业置业有限公司。2020年5月，中原银行股份有限公司三门峡分行与河南世纪景业置业有限公司到林州市自然资源和规划局办理涉案土地使用权转移登记，林州市自然资源和规划局未予办理。原审法院认为：《不动产暂行登记条例》第七条第一款规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，不动产登记是林州市自然资源和规划局的法定职责。关于林州市自然资源和规划局辩称在办理国有建设用地转移登记手续时仍需依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，还需要符合下列条件：“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的意见。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条第一款规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式”。本案中原银行股份有限公司三门峡分行取得涉案国有土地使用权的方式为法院司法执行，不适用该条款的规定，且林州市自然资源和规划局已经为中原银行股份有限公司三门峡分行办理了该涉案土地的国有土地使用权证，此时诉争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。故对林州市自然资源和规划局的该辩论意见，不予采信。林州市自然资源和规划局应当依法履行法定职责，为中原银行股份有限公司三门峡分行和河南世纪景业置业有限公司办理涉案国有建设用地使用权转移登记。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决被告林州市自然资源和规划局于判决发生法律效力之日起三十日内为原告中原银行股份有限公司三门峡分行持有的豫（2019）林州市不动产权第0006090号国有建设用地使用权转移登记至第三人河南世纪景业置业有限公司名下。案件受理费50元，由被告林州市自然资源和规划局负担。上诉人林州市自然资源和规划局上诉称：一、中原银行股份有限公司三门峡分行在林州市范围内使用土地两宗，该宗土地原为林州市华鹏置业有限公司通过出让方式取得，因借款无力偿还，被郑州市中级人民法院裁定将涉案土地使用权交付中原银行股份有限公司三门峡分行抵偿债务。2019年，林州市自然资源和规划局依据郑州市中级人民法院的执行裁定书和协助执行通知书为案涉土地办理了转移登记手续，在办理转移登记手续时，就案涉土地投资总额未达到百分之二十五，不符合转让条件，能否办理土地转移登记手续，向郑州市中级人民法院发函询问。郑州市中级人民法院明确复函要求依据执行裁定书和协助执行通知书继续办理过户手续。在此情况下，为中原银行股份有限公司三门峡分行办理了案涉土地的不动产权证书。但在附记中明确注明该宗土地转让后继续执行原出让合同相关规定，而原出让合同中明确约定土地转让时应当按照合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。二、原审判决认为涉案两宗土地具备了进入市场进行依法转让的条件错误，因为该宗土地的原始取得方式为出让，在土地使用权转移后，只是土地权利人发生了改变，其土地性质并未发生改变，仍然为出让土地。而市场行为的依法转让就是需要符合行政法规规定的土地转让条件后方可转让土地。三、依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）第二十一条的规定，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。因此，在上述两宗土地转移到中原银行股份有限公司三门峡分行名下后，应继续执行原出让合同相关约定。四、在办理国有建设用地转移登记手续时，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上”。因为案涉土地使用权出让土地的基本性质不变，而且该条规定也并未列明经人民法院执行过户后的土地不受投资额度限制的特殊情况。因此，案涉土地仍然需要完成投资总额的百分之二十五以上方可转让。案涉土地的转让既然是市场行为，而非人民法院的强制执行，那就仍然需要执行原出让合同相关约定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让时需要完成投资总额达到百分之二十五以上的规定。综上，请求：撤销原审判决，或发回重审。被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行答辩称：一、案涉土地转让不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于未达到百分之二十五投资限制转让的规定，该条规定的前提是以出让方式取得土地使用权，中原银行股份有限公司三门峡分行取得案涉土地使用权是经过郑州市中级人民法院以物抵债的司法程序取得。在办理土地第一次过户时，即存在土地未按出让合同约定开发到百分之二十五的问题，林州市自然资源和规划局曾向郑州市中级人民法院发函询问是否继续执行，得到法院肯定答复后，协助人民法院将以上抵债土地过户给中原银行股份有限公司三门峡分行。二、根据《中华人民共和国商业银行法》规定，中原银行股份有限公司三门峡分行不具备房地产开发资质，故无法对抵债土地自行开发，同时根据国家财政部相关规定，商业银行接受抵债资产后需要及时处置，且中原银行股份有限公司三门峡分行已取得以上抵债土地的产权，因此，有权依法处置抵债资产。三、从银行层面看，如银行抵债土地不能过户，一方面将造成国家土地资源闲置浪费，另一方面给商业银行今后在不良资产处置中造成极大的困难，不符合国家提出的破解执行难，化解重大金融风险的方针政策。综上，原审判决认定事实清楚，裁判结果正确。请求：驳回上诉，维持原判。原审第三人河南世纪景业置业有限公司的答辩意见同中原银行股份有限公司三门峡分行的答辩意见相同。请求：驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要是：中原银行股份有限公司三门峡分行转让案涉土地使用权时，是否应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项规定的情形。首先，关于中原银行股份有限公司三门峡分行取得案涉土地使用权的来源问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第十三条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”从以上规定内容看，是对房地产权利人通过土地使用权出让方式取得国有土地使用权的规定。而本案中，经查，中原银行股份有限公司三门峡分行取得案涉土地使用权是执行人民法院以物抵债裁定司法程序取得，并不是以上述出让方式取得。其次，关于中原银行股份有限公司三门峡分行转让案涉土地使用权时，是否应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项的规定的情形的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”从该条规定的内容看，是对以出让方式取得土地使用权后，转让房地产时应当符合的条件的规定。根据本案查明的事实，中原银行股份有限公司三门峡分行取得案涉土地使用权并不是通过出让方式取得，因此，中原银行股份有限公司三门峡分行在转让土地使用权时不应适用上述规定。综上，林州市自然资源和规划局主张中原银行股份有限公司三门峡分行转让土地使用权，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二项的规定，缺乏事实根据与法律依据。原审判决林州市自然资源和规划局为中原银行股份有限公司三门峡分行持有的豫（2019）林州市不动产权第0006090号国有建设用地使用权转移登记至河南世纪景业置业有限公司名下并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林州市自然资源和规划局负担。本判决为终审判决。审判长  程晓丽审判员  阎丽杰审判员  段 新二〇二〇年十月二十八日书记员  陈晓楠