四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14926号 上诉人（原审被告）：成都华筑万家房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区航空路********。 法定代表人：王锋，总经理。 委托诉讼代理人：陆金帅，男，1996年8月11日出生，汉族，住江苏省灌云县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：郑小燕，女，1970年11月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨柳，男，1971年10月26日出生，汉族，住成都市青羊区，系郑小燕之夫。 上诉人成都华筑万家房地产经纪有限公司（以下简称华筑公司）因与被上诉人郑小燕房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初6033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华筑公司上诉请求：一、撤销原判决，依法改判驳回郑小燕全部诉讼请求；二、郑小燕承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、2019年12月5日至2020年2月20日因公司过年放假，郑小燕给予华筑公司该段时间用于找客户，该期间不计算租金。二、第一次租金支付周期为2020年2月20日至2020年5月19日。三、因疫情原因影响合同正常履行，公司延长一个月上班，且上班后很多人来不了成都。案涉房屋无人出租，门卫也阻止看房，导致案涉房屋一直未能进行出租。此系不可抗力导致。四、华筑公司与郑小燕于2020年4月12日解除合同，使用的有效期限为2020年2月20日至2020年4月12日。并未完全使用完毕租金覆盖期。同时，经过与郑小燕协商，该期间房租是免除的。五、出于对郑小燕的考虑，华筑公司将案涉房屋交还郑小燕，并将未使用期间租金作为补偿给予郑小燕。六、因案涉房屋截至交还给郑小燕从未出租过。华筑公司也存在损失。 郑小燕辩称，郑小燕和华筑公司从签订合同到终止合同一共4个月，华筑公司只支付了2个月的租金，后其称因疫情原因希望郑小燕可以免除2个月租金支付，郑小燕认为因自己也在还房贷，所以没有同意。后华筑公司多次要求免除3个月的租金，郑小燕在华筑公司继续履行5年租期案涉合同的基础上才同意了免除3个月的租金，但华筑公司后来直接向郑小燕发出了解除合同的通知。郑小燕认为同意免除3个租金的前提是案涉合同继续履行。 郑小燕向一审法院起诉请求：1.华筑公司向郑小燕支付房屋租金5100元；2.华筑公司向郑小燕支付违约金5100元；3.华筑公司将房屋卫生打扫干净，清理干净墙壁的粘贴画报。 一审认定事实如下：2019年12月4日，郑小燕（甲方）与华筑公司（乙方）签订《成都市房屋资产管理合同》，主要约定：甲方将所拥有的位于青羊区房屋委托乙方进行管理，甲方授权乙方出租用途为居住，甲方同意乙方以整租/分租的形式出租该房屋。资产管理服务期限为2020年2月20日起至2025年2月19日止，甲方应于2019年12月5日将房屋交付给乙方。双方经协商一致后认为，房屋租金收益为2782元/月，在租赁期内，物业管理费、卫生费由甲方承担，水费、电费、燃气费由乙方承担。甲方承诺每年给乙方30天时间为房屋提供资产装修维护等管理服务，此期间甲方不收取乙方租金费用。双方认可从2020年2月20日始计算租金收益，并以季付的周期支付方式向甲方转付。因甲方原因导致合同提前解除的，甲方应按月租金收益的200%向乙方支付违约金，因乙方原因导致合同提前解除的，乙方应按甲方月租金收益的200%向甲方支付违约金。落款处，郑小燕签字，华筑公司盖章予以确认。同日，郑晓燕出具委托书，载明委托华筑公司代其管理及办理青羊区清源三路169号8-1-403的出租房屋一切事宜。 合同签订后，华筑公司向郑小燕支付了两个月的租金。 华筑公司通过微信向郑小燕作出了解除合同的意思表示。并向郑小燕发送了《关于多次沟通协商无果退租协议》。2020年4月12日，华筑公司通过微信告知郑小燕合同于当日自动解除，双方无违约责任。 一审法院认为，郑小燕与华筑公司签订的《成都市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 本案的争议焦点为，华筑公司能否以不可抗力为由单方解除合同以及华筑公司是否应当承担违约责任，一审法院作如下评析：首先，华筑公司在与郑小燕多次沟通未达成一致意见的情况下，单方以不可抗力为由向郑小燕发出解除通知，一审法院认为，根据“谁主张，谁举证”的原则，华筑公司主张的不可抗力免责，其应当就受到不可抗力的影响、不可抗力对其不当履行合同具有因果关系承担举证责任，同时郑小燕与华筑公司签订的租赁合同期限为五年，系疫情结束后可以继续履行的长期租赁合同，故疫情导致的不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，故华筑公司无权单方解除合同，现华筑公司解除合同的行为已经构成违约。其次，华筑公司的违约行为导致合同已经实际解除，合同目的已经不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，现郑小燕主张华筑公司将租赁房屋恢复原状的诉请，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 关于租金的问题。虽然双方在合同中约定华筑公司享有两个半月的免租期，但因华筑公司的违约行为导致合同无法继续履行，现华筑公司仅向郑小燕支付了两个月的租金，故郑小燕要求华筑公司付清剩余两个月房屋租金5100元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于违约金的问题。双方在合同中约定，因华筑公司原因导致合同提前解除的，华筑公司应按月租金收益的200%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，一审法院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际履行情况，一审法院酌定违约金为3000元。 综上，一审法院对郑小燕的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，缺席判决：一、华筑公司于判决发生法律效力之日起三十日内将郑小燕位于青羊区房屋恢复原状；二、华筑公司于判决发生法律效力之日起十日内向郑小燕支付房屋租金5100元、违约金3000元，共计8100元；三、驳回郑小燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28元，由华筑公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑小燕未提交新证据。华筑公司提交以下证据：2020年2月16日微信聊天记录及《华筑万家关于公司复工的通知》，聊天记录载明胡哥189××××2345在2020年2月16日在第六事业部经理群发送《华筑万家关于公司复工的通知》，其他人员回复“收到”。拟证明：因疫情原因影响华筑公司正常复工，所以导致案涉房屋无法出租，合同目的无法实现。 对华筑公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 本院审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，华筑公司与郑小燕签订的《成都市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：华筑公司是否应当向郑小燕支付房屋租金5100元及违约金3000元。 关于华筑公司是否应当向郑小燕支付房屋租金的问题。本院认为，根据案涉合同第二条第（五）款约定：“双方认可自2020年2月20日始计算租金收益，并以季付的周期支付方式向甲方转付。（详见附件一《付款计划》）”，附件一：付款计划约定2019年12月5日应当支付2020年2月20日至2020年5月19日两个月租金5564元。因郑小燕于2019年12月5日即向华筑公司交付案涉房屋，故双方应系约定2019年12月5日至2020年2月20日为免租期。本案中，郑小燕主张华筑公司应当支付完毕2019年12月5日至2020年2月20日期间的租金，应系对免租期租金的主张。然在合同未就华筑公司存在违约即应补足2019年12月5日至2020年2月20日期间租金进行约定的情况下，其主张华筑公司支付2019年12月5日至2020年2月20日期间欠付的两个月租金缺乏依据，本院不予支持。一审对此认定不当，本院予以改判。 关于华筑公司是否应当承担违约责任的问题。本院认为，虽华筑公司在承租案涉房屋期间遭遇疫情，导致房屋出租受到一定影响，然其二审亦认可2020年4月开始即逐步恢复正常出租。双方当事人亦对郑小燕在华筑公司继续履行案涉合同的情况下愿意免除其三个月租金不持异议。现华筑公司在郑小燕不存在违约行为的情况下，擅自主张解除案涉合同已经构成违约，应当承担违约责任。虽郑小燕要求华筑公司补足2019年12月5日至2020年2月20日期间租金缺乏依据，然根据郑小燕一审诉讼请求，包含要求华筑公司承担该期间租金损失、并承担违约责任的意思，加之因华筑公司擅自解除案涉合同，确导致郑小燕该期间租金损失的产生。根据案涉合同第七条第（三）款约定“乙方违约责任：因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应按甲方月租金收益的200%向甲方支付违约金。”，华筑公司应当依约承担违约责任，郑小燕要求其承担违约金5100元，本院予以支持，一审对此认定不当，本院予以改判。 综上，上诉人华筑公司的上诉理由部分成立，应予支持；一审认定华筑公司应付租金、承担违约金不当，同时二审中双方均认可案涉房屋已经恢复原状，故一审要求华筑公司对案涉房屋恢复原状不再具有可执行性，本院对此予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初6033号民事判决； 二、成都华筑公司万家经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向郑小燕支付违约金5100元； 三、驳回郑小燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费28元，二审案件受理费50元，由成都华筑万家房地产经纪有限公司负担39元，郑小燕负担39元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽