江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初4734号原告：连云港市海州区浦西社区居民服务中心，住所地连云港市海州区解放西路**。法定代表人：郭伟，该中心理事长。委托诉讼代理人：刘冬梅，该公司职员。被告：秦同孝，男，1959年11月8日出生，汉族，，住所地连云港市海州区原告连云港市海州区浦西社区居民服务中心（以下简称浦西服务中心）与被告秦同孝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浦西服务中心的委托诉讼代理人刘冬梅、被告秦同孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦西服务中心向本院提出诉讼请求：要求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日物业代管费及公共能耗费用计1430.31元并承担本案一切费用。事实与理由：2017年1月1日，海州区蔷薇小区物业管理委员会（以下简称业管会）与原告签订一份《物业管理委托合同》，约定业管会委托原告代管海州区蔷薇小区范围内的物业管理工作。2018年6月3日，海州区蔷薇小区业主委员会（以下简称业委会）成立，并在2018年6月15日与原告签署一份《基本物业服务代管合同》（以下称代管合同），约定，业委会委托原告代管蔷薇小区范围内的物业管理和服务工作，并从每年的7月1日起可向业主或物业使用人收取至次年6月30日的物业代管服务费，在业主或物业使用人逾期不交或拒交时，可以通过向法院起诉催交。同时，业委会与原告商定，解除2017年1月1日物管会与原告签订的物业管理委托合同，对2017年1月1日至2018年6月30日期间，原告根据物业管理委托合同约定，代管的蔷薇小区物业管理和服务工作费用，业委会同意按照代管合同约定的标准，由原告向业主或物业使用人追收。被告是涉案房屋的所有权人，应当按照业委会与原告签订的代管合同约定，向原告交纳物业代管费。但，虽经原告催缴，被告一直拒交该费用。被告的行为，违反法律规定和合同约定，损害原告的权益，特诉至法院，依法裁决，支持原告的诉求。被告秦同孝辩称，我从来没有和原告签订合同，不知道合同从哪里签来，我不交的理由是因为你们服务不到位，我很不满意，首先从卫生上、治安上，特别是化粪池，从2017年到2020年疫情期间都出现满溢，反映多少次，不只是我，我们楼上的很多人都反映，我打市长热线，后市长热线下午派人去修理，是政府人员派人进行维修。另外在2018年9月我买一辆新的绿源电动车被盗，2017年左右车库两次被撬，损失接近10000元，楼道都是我自己在扫。当事人围绕诉讼请求依法提交了基本物业服务代管合同、基本物业服务代管合同补充协议、同备案证明、物业公共服务收费及车辆停放收费标准备案表、物业费收缴公告照片、服务照片、公共水电收支明细、房屋违建照片、房屋漏雨照片及光盘，本院组织当事人进行证据交换和质证，当事人对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原告浦西服务中心提交的证据及其陈述，本院认定事实如下：被告秦同孝系海州区蔷薇小区**楼****房屋所有权人，房屋建筑面积80.44平方米。2018年6月15日，原告浦西服务中心（甲方）与业委会（乙方）签订《基本物业服务代管合同》，合同约定的主要内容为：甲方将蔷薇小区物业管理和服务工作委托给乙方代为进行管理和服务。乙方代管的物业范围：小区内的环境卫生工作，包括公共场所、房屋公用部位的清洁、垃圾收集、清点（不包括化粪池、沉淀井的清理）；公用设施、设备的维护保养和简单维修工作；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护、保养和管理工作，包括小区内道路、公共上下水管道、化粪池、沉淀井、临时停车场、公用绿地、绿化；小区内交通秩序和车辆停放管理；维护小区内公共秩序，协助管理安全防范事项。代管期限五年，从2018年7月1日起至2023年6月30日止；从每年的7月1日起，乙方可以开始收取当年度（即每年的7月1日至次年的6月30日）的物业代管费；住宅房屋按每平方米0.3元收取；甲乙双方同意，解除2017年1月1日，在蔷薇小区业主委员会成立之前，由蔷薇小区物业管理委员会与乙方签订的《物业管理委托合同》，2017年1月1日至2018年6月30日期间，乙方根据该合同约定，代管的蔷薇小区物业管理和服务工作的费用，甲方同意按照本合同约定的费用标准，由乙方向业主或物业使用人追收。后双方签订《基本物业服务代管合同补充协议》，约定，本小区的公共能耗费收取标准为每月每户5元，由乙方收取物业代管费时一并收取。被告秦同孝未支付2017年1月1日至2019年12月31日物业费、公共能耗费。经书面催交，被告秦同孝仍未交纳上述费用。本院认为，原告浦西服务中心与业委会签订的《基本物业服务代管合同》以及《基本物业服务代管合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法成立且有效，对原告浦西服务中心和业主均有约束力。原告浦西服务中心为蔷薇小区提供物业服务，被告秦同孝作为小区业主，应当及时缴纳物业费用以保障小区物业管理正常运转。被告秦同孝抗辩称，原告服务不到位，我很不满意，在卫生上、治安上，特别是化粪池，从2017年到2020年疫情期间都出现满溢，反映多少次，未进行处理，直到打市长热线，政府人员派人进行处理。另外在2018年9月我买一辆新的绿源电动车被盗，2017年左右车库两次被撬，损失接近10000元。原告浦西服务中心认为，化粪池溢出是原告浦西服务中心找人进场处理，且费用也是原告浦西服务中心支付。本院认为，原告秦同孝提出的抗辩理由未提供证据证实，原告浦西服务中心对被告秦同孝提出的化粪池满溢进行处理，可以认定原告浦西服务中心基本上按照合同约定履行了义务。对于被告秦同孝提出的车辆被盗以及车库被撬，即使是事实，也不是被告秦同孝不缴纳物业费的依据，因为涉案合同没有约定原告浦西服务中心对蔷薇小区业主私人物品负有看管义务。本案中，被告秦同孝欠缴物业费及公共能耗的期间为2017年1月1日至2019年12月31日，共计36个月，其中物业服务费计算为868.75元（0.3元/平方米/月×80.44平方米×36月），公共能耗费180元（5元/月×36月），考虑到原告浦西服务中心在提供服务过程中存在一定的瑕疵，本院酌定被告秦同孝按照95%的比例向原告浦西服务中心支付物业费，公共能耗费按约定支付，即被告秦同孝向原告浦西服务中心支付物业费825.31元（868.75元×95%）及公共能耗费180元，合计1005.31元。本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告秦同孝于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港市海州区浦西社区居民服务中心物业服务费、公共能耗费合计1005.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告秦同孝负担，于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审 判 员 孟善业二〇二〇年十月十二日法官助理 张 壤书 记 员 武 蓓法律条文附录（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。