湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初17987号原告：武汉市育才嘉苑小区业主委员会，住所武汉市武昌区育才嘉苑小区。法定代表人：蔡启斌，主任。委托诉讼代理人：宋保玉，湖北獬志律师事务所律师。被告：武汉市海兰星物业管理有限公司，住所武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台**。法定代表人：李娟，董事长。委托诉讼代理人：金杰，武汉市海兰星物业管理有限公司工作人员。第三人：武汉惠宇房地产开发有限公司，住所武汉市东西湖区辛安渡工业园**。法定代表人：陈辉，董事长。原告武汉市育才嘉苑小区业主委员会（以下简称育才嘉苑业委会）诉被告武汉市海兰星物业管理有限公司（以下简称海兰星物业）、武汉惠宇房地产开发有限公司（以下简称惠宇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，2020年8月13日，本案转普通程序审理。后依法组成合议庭，于2020年9月15日再次公开开庭进行了审理。原告育才嘉苑业委会法定代表人蔡其斌、委托诉讼代理人宋保玉，被告海兰星物业的委托诉讼代理人金杰到庭参加诉讼，第三人惠宇公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。育才嘉苑业委会向法院提出的诉讼请求为1、依法判决海兰星物业向育才嘉苑业委会移交公共资料、公共资产、公共资源、公共资金；2、依法判决诉讼费由海兰星物业承担。在诉讼过程中，育才嘉苑业委会将其诉讼请求变更为1、依法判决海兰星物业按照前期物业服务协议的约定办理物业管理移交手续，并经育才嘉苑业委会认可；2、依法判决海兰星物业向育才嘉苑业委会全面移交公共资料、公共资产、公共资源、公共资金；3、依法判决诉讼费由海兰星物业承担。事实和理由：育才嘉苑业委会依据《育才嘉苑业主大会议事规则》的规定，执行第一次业主大会决议，招标选聘物业公司。2019年12月9日第二次业主大会决议公示期满，确定武汉福昕物业服务有限责任公司中标，育才嘉苑业委会与中标物业公司于2019年12月20日签订了经公示的《物业服务合同》。海兰星物业应当依据武社建（2015）5号文件规定，自育才嘉苑业委会成立30日内，向育才嘉苑业委会移交“四资”。1、公共资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等图件资料（只交了二期图纸）；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册（已交）；其他相关资料。2、公共资产，包括物业服务企业应指明规划配置的物业服务用房的位置和基本资料，包括物业服务用房的建筑面积、坐落、房号等；业主委员会办公用房（已交）。3、公共资源，包括利用公共场地设置停车位的使用情况；利用小区共有区域出租、经营的情况；利用共用部位设置广告的收益情况。4、公共资金，包括利用小区共用部位、共用设施设备等进行经营，在扣除合理管理成本后所得收入为业主共有的公共收益（被告仅交了收支表）。原告多次向被告催交无果。被告武汉市海兰星物业管理有限公司辩称，关于“四资”移交的问题，已经跟区里开了协调会，等到业主诉讼业主委员会的知情权和撤销权出结果了再议。诉讼材料已经交到武昌区法院立案庭了。协调会的结果就是等待法院判决结果。关于“四资”，我们收到的图已经交给业委会了，图纸在档案馆都有存根，业委会可以去调取。我们物业没有任何的公共资产，只有广告和快递柜，停车提交了一个收支表。关于公共收益这一块，业委会没有跟我们物业签订物业合同，没有约定分配收益，只能给一个收支表，等以后签合同了才能够交付。被告武汉惠宇房地产开发有限公司未做答辩。原告向法庭提交的证据有1、武汉市社区建设领导小组武社建（2015）5号文件。证明原告要求被告移交“四资”的法律依据。2、2017年11月13日原告对被告的《工作函》、2018年7月9日原告给被告的《通知》、2018年10月8日原告给被告的《工作联系函》。证明原告多次向被告发出《通知》要求按照武汉市社区建设领导小组武社建（2015）5号文件办理“四资”移交手续，被告置之不理，置若罔闻。3、2003年4月8日江天物业管理有限公司与某业主签订的《育才嘉苑前期物业管理服务协议》，证明被告不是该小区的前期物业，被告进入育才嘉苑小区提供服务没有法律依据。4、2-3-802业主宋保玉提供的自行修理单元门禁锁证据。证明被告不作为。5、2015年1月18日由62位业主签名的控告、申诉被告的信。证明被告管理混乱、直接威胁小区安全。6、2014年12月23日被告的《物业服务企业资质证书》被武汉市房屋保障和住房管理局注销公示。证明被告五年来不具有物业服务企业资质。7、被告2019年8月28日《关于千家街育才嘉苑小区拟重聘物业公司运作严重违规情况的反映》。证明被告捏造事实、诬告陷害原告，被告成立12年怎能证明原告五位委员中有两位委员长达20年没交物业费呢。8、育才嘉苑业主大会议事规则、招标选聘物业公司备案资料、2019年12月20日签订的《物业服务合同》。证明育才嘉苑业主委员会依据《业主大会议事规则》召开业主大会，形成业主大会决议合法有效；业委会依法依规执行业主大会与中标物业公司签订《物业服务合同》合法有效。9、被告提供的公共收益收支表。证明被告应当向业委会移交公共收益至少769483.65元。10、武汉海兰星物业公司2016/2017/2018/2019连续四年上黑榜的证据。证明武汉海兰星物业公司没有服务理念，缺乏管理水平，该干的事不干，不该干的事乱干，只会耍横怼人，把一个好端端的小区搞的连续四年上黑榜。11、网上查到的武汉海兰星物业管理有限公司、湖北省葛店开发区合盛房地产开发有限公司、武汉惠宇房地产开发有限公司的基本资料。证明武汉海兰星物业公司和武汉惠宇房地产开发公司的注册地相同；武汉惠宇房地产开发有限公司的前身是湖北省葛店开发区合盛房地产开发有限公司；武汉惠宇房地产开发有限公司的法定代表人是陈辉，而实际控股人是李海洲。12、电梯免费鉴定申请书，社区使用维修基金的报告，联系函2019电梯维保合同等。证明电梯故障的处理经过。13、手机截屏。证明业主委员会宋保玉为8栋2单元1#电梯早日修复代付壹万元资金。14、育才嘉苑一期平面图、育才嘉苑五栋平面图。证明一栋、二栋、三栋、四栋、六栋底层为自行车棚，五栋底层为公共活动场所，现在95%已成为私有财产。15、海兰星备案资料及备案合同、海兰星物业公司“收回”业委会办公室的《工作函》、海兰星物业公司送交化工研究所的《工作联系函》、业委会办公室的门被海兰星用电焊封死的照片。证明前期物业合同证明育才嘉苑小区有物业办公楼，物业用房180平方米；备案资料证业委会办公室20平方在物业办公楼一楼；海兰星2019年12月3日“收回”业委会办公室，无法律依据和事实根据；2020年7月6日海兰星送交的化研《工作联系函》，无法律和事实依据；2020年7月7日业委会办公室的门被海兰星封死，无法律和事实依据；海兰星藐视法律，称王称霸已经习以为常。16、武昌区在城市留言板对反映业委会违规的回复、武昌区首义路街办事处“短信回复”部分业主投诉。证明武昌区人民政府、首义路街道办事处对育才嘉苑小区业主微会员依法依规召开业主大会、按照业主大会决议招标选聘物业公司、与终边物业公司签订《物业服务合同》的各项工作的肯定和支持。17、海兰星将电梯施工渣土倒入七、八栋之间的花坛的照片。证明海兰星把3-3,5-1，6-2增设电梯产生的建筑垃圾倒入花坛，没有外运。证明海兰星从来不把业委会放在眼里。18、海兰星物业公司打人骂人、雇民工拉横幅贴大字报图片。证明海兰星打人骂人，雇民工拉横幅贴大字报污名化业委会和业委会委员。19、海兰星故意破坏消防设备。证明海兰星破坏消防设备，致使消防水带少108条，消防枪头少144个。20、海兰星物业公司支持违建乱搭乱盖照片。证明海兰星支持乱搭乱盖，致使肆意侵占公共利益的现象发生，业委会管不了。21、海兰星擅自改变绿化用地。证明海兰星擅自改变绿化用地被武昌区城管执法局要求整改。被告海兰星物业管理有限公司向法庭提交的证据有1、2017年10月13日费用报销单和武昌区永材金属经营部的发货单。证明2017年10月物业公司对业委会的办公用房防盗网进行了加装。2、2017年12月18日物业公司向业主委员会移交了2期建筑图纸清单。证明物业公司向业委会移交了2期图纸。3、2017年10月13日报销单和收款收据。证明物业公司对业委会办公室换门喷油漆支付相关费用。4、育才嘉苑公共收益专户信息。证明物业公司曾经为小区公共收益开了账户。被告武汉惠宇房地产开发有限公司未向法庭提交证据。上述证据经当庭质证，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。经审理，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下:武汉市武昌区育才嘉苑小区开发建设单位分别为湖北省葛店开发区合盛房地产开发有限公司、惠宇公司。武汉市武昌区育才嘉苑小区原由武汉江天物业管理有限公司提供物业服务。2007年4月11日，海兰星物业成立。2007年9月28日，湖北省葛店开发区合盛房地产开发有限公司（甲方）与海兰星物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由海兰星物业为武汉市武昌区育才嘉苑小区一期提供物业管理服务；合同期限自2007年10月1日起至2012年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。该合同在武汉市武昌区房地局备案。2010年8月1日，惠宇公司与海兰星物业签订《前期物业服务合同》，合同约定：由海兰星物业为武汉市武昌区育才嘉苑小区二期提供物业管理服务；合同期限自2010年8月1日起至2012年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2017年9月21日，武汉市武昌区育才嘉苑本届业主大会（业主委员会）成立并在相关部门备案。自育才嘉苑业主委员会成立后，武汉海兰星物业管理有限公司已向业主委员会移交了以下资料：1、育才嘉苑二期竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等图纸资料；2、育才嘉苑业主名册；3、业主委员会办公用房；4、公共收益收支表。因育才嘉苑业委会认为海兰星物业未全面履行公共资料、公共资产、公共资源、公共资金的移交义务，且在小区物业管理上存在很多问题，不愿与海兰星物业签订《物业服务合同》，故诉至法院，请求判如所请。另查明，在本案诉讼过程中，因育才嘉苑业主委员会另行选聘物业公司，育才嘉苑小区的业主苏萃和、黄邦荣分别于2020年3月31日和7月15日以业主撤销权、业主知情权纠纷在法院起诉育才嘉苑业主大会和业主委员会。目前，上述案件还在审理中。本院认为，《物业管理条例》第二十六条规定,“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。案涉前期物业服务合同对此也所约定。本案中，育才嘉苑业委会成立并报行政主管部门备案后，召集业主大会，按照大会决议以公开招标的方式选聘新的物业服务企业，并与新的物业服务企业签订了物业服务合同，按照上述《物业管理条例》规定及合同约定，案涉前期物业服务合同已终止，《武汉市物业管理条例》第二十四条第三项规定，“前期物业服务企业应当在业主大会成立其十日内，向业主委员会移交承接查验档案；三十日内，移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况”。因此，育才嘉苑业委会提起诉讼要求海兰星物业办理物业管理移交手续、交付资料等诉讼请求应予支持。但育才嘉苑业委会诉请的“移交公共资料、公共资产、公共资源、公共资金”，内容过于宽泛，其超出法律、法规规定范围之外的主张，本院不予支持。本案中，业主大会及业主临时大会的召集、投票计票方式等事宜均属于业主自治范畴，业主委员会在作出选聘新的物业服务企业时的决议、程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主知情权等合法权益，只有业主才有权提出异议并行使撤销权，与本案不是同一法律关系，海兰星物业以此为由进行抗辩，于法无据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条、第十九条、第二十六条，判决如下：一、被告武汉海兰星物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市育才嘉苑小区业主委员会移交物业承接查验档案；二、被告武汉海兰星物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告武汉市育才嘉苑小区业主委员会移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。三、驳回原告武汉市育才嘉苑小区业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费500元，由被告武汉海兰星物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  卢丹涛人民陪审员  何红艳人民陪审员  潘 敏二〇二〇年十月三十日书 记 员  华 帆