贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6412号上诉人（原审原告）：陈庭勇，男，汉族，1964年7月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：阳文秋，女，汉族，1968年5月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：叶丽，女，汉族，1982年10月28日出生，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：李键，男，汉族，1981年4月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。四上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：罗中云，贵州宇科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。上诉人陈庭勇、阳文秋、叶丽、李键因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈庭勇、阳文秋、叶丽、李键委托诉讼代理人罗中元、被上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人陈庭勇、阳文秋、叶丽被上诉人碧阳恒通公司辩称，双方合同约定碧阳恒通公司只对涉案房屋作商品房备案登记即可，上诉人陈主张的是办理产权证，该主张在合同内无任何约定。就相关产权证办理事宜，碧阳恒通公司作涉案房屋的商品房备案登记，事实上履行办理产权转移登记的协助义务，因此在本案中不管是履行商品房备案登记还是协助业主办理产权转移登记，碧阳恒通公司均履行了应尽义务，不应承担办证违约责任。原审原告陈庭勇、阳文秋、叶丽、李键起诉请求：1.请求人民法院判决被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款2359364.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年7月26日起计算到2019年6月28日)；2.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2013年8月2日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商铺买卖合同》（合同编号：2013-812004）及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第12幢1层10号房；总价款2359364.00元，买受人应当本合同签订之日向出卖人交付首期房款1779364.00元，余款580000.00元以银行按揭支付；第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房的……见补充协议十条。”《补充协议》约定：“第十五条的补充约定。1、买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需有出卖人提供的资料到产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费每户300元。”合同签订后，原告依约向被告支付完毕全部购房款。2016年7月27日，被告将涉案商铺交付原告使用。毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2019年8月28日，原告与被告签订《委托书》，约定被告为原告办理涉案商品房的不动产产权登记。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商铺买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据上述约定，被告负有的义务系在涉案商品房交付使用后365日内将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，该义务系双方关于被告履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。本案中，被告于2016年7月27日将涉案商铺交付原告使用，而被告于2015年7月22日取得涉案商品房的《毕节市商品房屋备案证明书》，在交付涉案商铺时，被告已经依约履行完毕其将相关资料报产权登记机关备案的义务，不存在违约行为。原告主张被告支付逾期办理房地产权属证书的有关文书的违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告李键、陈庭勇、阳文秋、叶丽的诉讼请求。案件受理费1809.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本院审理本案期间，上诉人提交了一份短信截图，拟证明：被上诉人是2019年8月22日才通知上诉人办证，没有在合同第15条约定的期限内通知。上诉人质证认为：三性无异议，达不到证明目的。被上诉人提交了《毕节市人民政府办公室关于加强不动产统一登记与房屋交易管理衔接工作的通知》，拟证明：在两证合一之前，碧阳恒通取得商品房备案证明书即可办理涉案房屋的产权转移登记。上诉人质证认为：真实性无异议，但是达不到证明目的，与本案无关联性，请法庭依法核实。本院认为，上诉人提交证据客观真实，但达不到证明目的，不予采信。被上诉人提交的证据客观真实，与待证事实相关联，予以采信。经审理查明：毕节市住房和城乡建设局于2018年1月25日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。其余事实，与一审认定一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：碧阳置业公司应否承担违约责任及违约期间如何认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，案涉《商铺买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据该约定，被上诉人负有在案涉商铺交付使用后365日内，将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于被上诉人履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重，故本案不符合前述法律规定的出卖人应于商品房实际交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书的情形。碧阳恒通公司于2016年7月27日将涉案商铺交付陈庭勇等上诉人，其应于2017年7月28日对案涉房屋进行备案登记，被上诉人实际于2018年1月25日取得案涉房屋的《商品房备案证明书》，已经违约，且该违约行为直接影响上诉人取得案涉房屋不动产权证，故被上诉人应承担2017年7月27日至2018年1月25日期间的违约责任。2018年1月25日之后，上诉人所举证据不能证明系被上诉人原因所致延迟办证，故对其主张2018年1月25日之后的违约金，不予支持。因双方未约定违约金计算方式，根据前述法律规定，应以已付购房款总额2359364元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因违约期间中国人民银行公布的贷款基准年利率为4.75%，折算为日利率后约为万分之1.3，上诉人主张按照日万分之一的标准计算，应予支持。一审认定被上诉人取得《商品房备案证明书》的时间错误，判决结果错误，予以纠正。综上，被上诉人应支付上诉人逾期办证违约金42468.55元。综上所述，上诉人陈庭勇、阳文秋、叶丽一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3759号民事判决；二、被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付上诉人陈庭勇、阳文秋、叶丽、李键逾期办证违约金42468.55元；三、驳回上诉人陈庭勇、阳文秋、叶丽、李键的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1809.00元，由上诉人陈庭勇、阳文秋、叶丽、李键负担1500元，被上诉人碧阳恒通公司法定309元；二审案件受理费3618元，由上诉人陈庭勇、阳文秋、叶丽、李键负担3000元，被上诉人碧阳恒通负担618元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  郭少华审判员  吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理任云娇书记员陈思印