湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0102民初3960号原告:王宗文，男，1949年7月8日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：梅曼琦（系王宗文之妻），女，1952年12月1日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。被告:粟楚娴，女，汉族，1987年7月22日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市开福区。第三人:杨扬，女，1975年9月29日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市天心区。第三人：苏敏，男，1968年6月11日出生，汉族，居民，住福建省福州市台江区。原告王宗文与被告粟楚娴、第三人杨扬、苏敏申请执行人执行异议之诉一案,本院于2020年4月30日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王宗文及其委托诉讼代理人梅曼琦、梁腊梅,被告粟楚娴到庭参加诉讼,第三人杨扬、苏敏经本院依法公告送达开庭传票传唤,未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王宗文向本院提出诉讼请求:1.继续查封长沙市芙蓉区建湘南路162号凤凰大厦3459房屋;2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:王宗文因与第三人民间借贷纠纷一案向长沙市芙蓉区人民法院申请了诉前财产保全,长沙市芙蓉区人民法院作出民事裁定,查封了杨扬名下位于长沙市芙蓉区××街道××路××号××大厦××号房屋（以下简称涉案房屋）,查封期限为三年,自2019年10月23日起至2022年10月22日止。2020年4月,粟楚娴提出书面异议,长沙市芙蓉区人民法院于2020年4月16日作出（2020）湘0102执异26号执行裁定书,裁定中止对涉案房屋的保全措施。王宗文认为,粟楚娴提出的异议不能成立,执行裁定错误,应予撤销。理由如下:1.粟楚娴所签订的《商品房买卖合同》因合同主体不适格而欠缺生效要件,因此,粟楚娴并没有签订合法有效的合同。该《商品房买卖合同》的出售方不是杨扬,而是案外人湖南珮诗贸易有效公司（以下简称珮诗公司）,珮诗公司不是涉案房屋的登记产权人,虽然被告粟楚娴提供了产权人杨扬出具的授权委托书,但珮诗公司无权以自己的名义签订合同。本案中,珮诗公司接受杨扬委托以自身名义签订房屋买卖合同的行为本质上应属于行纪行为,而根据我国《合同法》等相关法律规定,从事行纪活动的组织应当取得相应的行纪资质,珮诗公司并无从事行纪活动的资质也未取得商品房销售资质,其以自身名义处分杨扬财产的行为缺乏相应的法律依据,因此,粟楚娴与珮诗公司签订的房屋买卖合同应属无效,该合同不具备法律效力。2.涉案房屋未登记在粟楚娴名下,且粟楚娴并未实际占有该房屋,因此本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。结合查询的房产信息可知,涉案房屋登记的产权人仍然是杨扬,截至目前,杨扬未与粟楚娴办理产权变更手续,因此涉案房屋依法不属于粟楚娴所有。另根据粟楚娴提供的《定王悠乐港商铺委托管理合同》（以下简称《商铺委托管理合同》）可知,2019年7月1日至2022年6月30日期间,涉案房屋系由案外人湖南悠乐港商业管理有限公司（以下简称悠乐港公司）无偿使用,粟楚娴并未实际占有使用。因此湖南省长沙市芙蓉区人民法院未考虑涉案房屋目前的产权状态及使用情况,直接适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明显错误。综上所述,粟楚娴所签订的合同欠缺生效要件,不是合法有效的合同,并不产生合同效力,其也未能取得该房屋的所有权并实际使用,其异议不能成立,特此起诉,望判如所请。被告粟楚娴辩称,1.粟楚娴与珮诗公司签订《商品房买卖合同》合法有效,不违反相关法律规定,依法受法律保护。2018年5月27日,杨扬特别授权珮诗公司以珮诗公司的名义对外销售杨扬名下的房产。2019年2月23日,粟楚娴与珮诗公司签订了《商品房买卖合同》,并按珮诗公司的要求将全部房款支付至其指定的银行账户,粟楚娴已按合同约定支付了全部房款,本案中杨扬与珮诗公司之间是委托合同关系,根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定,“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”,珮诗公司与粟楚娴签订的《商品房买卖合同》合法有效,王宗文以合同主体不适格为由主张合同无效的理由不能成立,依法应不予支持。2、商铺产权清晰，已经有通过珮诗公司销售且成功过户的案例。粟楚娴查到（2019）长沙市不动产权第0365239号产权证，所有权人为谭府，该房屋坐落于芙蓉区××路××号××大厦××号。该房屋产权人原系杨扬，后谭府与珮诗公司签订商品房买卖合同，珮诗公司向不动产中心提交相关证件办理过户。2.涉案商铺委托合同自签订之日起已经生效，销售时并不需要体现抵扣租金。粟楚娴对涉案房屋已实际占有并使用。粟楚娴在签订《商品房买卖合同》后与悠乐港公司签订了《商铺委托管理合同》,将购买的涉案房屋委托给悠乐港公司代为经营管理,合同签订后,双方委托管理关系确立,合同约定粟楚娴对管理公司活动不进行任何干涉,粟楚娴有权向第三方转让涉案房屋,悠乐港公司有优先购买的权利,委托期限为2019年7月1日至2029年6月30日止,合同签订日至委托管理期限开始之日为装修期,粟楚娴不收取租金收益。前3年粟楚娴将涉案房屋无偿委托给悠乐港公司培育商圈,后面几年管理人应向粟楚娴支付固定委托收益。在合同履约期内,涉案房屋经营有关的费用与粟楚娴无关,即水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、空调费、物业管理费等。粟楚娴在支付房屋价款后也去商铺坐落地现场确认了房屋具体位置,珮诗公司已明确告知相关事宜,该一系列行为说明珮诗公司已向粟楚娴交付了房屋,粟楚娴已对房屋进行了管理处置,实际占有了商铺。故王宗文诉称粟楚娴未实际占有涉案房屋的主张与事实不符。3.粟楚娴在法院查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同,并支付了全部价款,现未办理过户登记系珮诗公司未履行合同义务的原因造成的。王宗文就其与杨扬民间借贷纠纷一案申请诉前财产保全,长沙市芙蓉区人民法院于2019年10月23日查封了涉案房屋,但粟楚娴于2019年2月23日就已购买了涉案房屋,并依法签订了《商品房买卖合同》,早于法院查封8个月之久,并按约定支付全部购房款。《商品房买卖合同》中约定了自签订合同之日起180个工作日内,由珮诗公司将需由出卖方提供的资料报不动产局进窗并且办理好产权证,粟楚娴自合同签订后就已向珮诗公司支付了房屋契税、印花税、公证费、工本费、维修基金等应支付的所有费用,尔后多次催促珮诗公司履行合同义务,但其一直以各种理由推脱搪塞,导致不能办证,粟楚娴对未办理过户登记手续没有过错。4、珮诗公司现在人去楼空，不代表曾经公司无人在销售商品房。同理，悠乐港商业管理公司现在无人管理商铺，不代表该公司曾经对商铺没有进行过招商引资，装修规划。5、杨扬授权珮诗公司的授权委托书真实有效。粟楚娴在购买商铺现场见过原件，而原件仅有一份在销售公司存档，不可能提供给所有业主。6、类似案件王宗文已经败诉。王宗文诉案外人孙艳的（2020）湘0102民初3444号案件，根据贵院（2020）湘0102民初3444号民事判决，驳回了王宗文的诉讼请求。综上,请求驳回王宗文的诉讼请求。原告与被告围绕诉讼请求依向本院提交了证据，对双方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：被告对原告提交的照片三张真实性有异议，本院认为该项证据并未有其他证据予以佐证，不能达到原告的证明目的，对该项证据本院不予采信。原告对被告提交的湖南悠乐港商业管理有限公司营业执照、湖南珮诗贸易有限公司营业执照无原件，真实性、关联性均有异议，本院认为该组证据与被告提交的其他证据相互印证，对该组证据本院予以认定。原告对被告提交的不动产登记情况表复印件真实性与关联性均有异议，本院对该组证据的真实性予以认定。原告对被告提交的房屋买卖合同的合法性有异议，合同标的房屋为凤凰大厦三楼3459号房屋，该房屋的实际所有人为杨扬，但杨扬并非该买卖合同的卖方，因此该合同的主体不合法。原告对被告提交的委托管理合同真实性无异议，但对关联性有异议，该份证据无法证明被告已取得对涉案房屋的物权占有。该份证据与被告提交的其他证据相互印证，对该份证据予以认定。原告对被告提交的收据复印件真实性无异议，但认为该组证据不能作为商品房买卖的合法财务凭证，也不能证明系本案诉争房屋的购房款，本院认为该组证据与被告提交的房屋买卖合同相互印证，对该组证据本院予以认定。原告对被告提交的关于凤凰大厦二楼的授权委托书三性均有异议，该授权委托书载明的内容为凤凰大厦二楼，诉争房屋在三楼，对该份证据本院不予认定。原告对被告提交的客户服务协议书真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，认为该协议不能辅助证明粟楚娴与珮诗公司签订的买卖合同是合法有效的，本院认为该份协议书达不到被告的证明目的，对该证据本院不予认定。原告对被告提交的谭府房屋产权证的拍照照片三性均有异议，本院认为该组证据与本案无关联，对其不予认定。原告对被告提交的关于凤凰大厦三楼的授权委托书三性均有异议，本院认为该组证据与被告提交的其他证据相互印证，本院予以认定。根据当事人的举证质证及庭审陈述,本院确认如下事实:杨扬为珮诗公司的法定代表人。2018年5月27日,杨扬向珮诗公司出具授权委托书,杨扬特别授权委托珮诗公司以珮诗公司的名义对外销售杨扬名下的物业(位于长沙市芙蓉区整层房产编号为长房权证芙蓉字第,长房权证芙蓉字第)。2018年12月29日,珮诗公司向粟楚娴出示了杨扬的授权委托书,并以自己的名义与粟楚娴签订《商品房买卖合同》,约定买受人粟楚娴购买涉案房屋,面积为8.48平方米,房屋用途为商业,总价款为223696元,粟楚娴应一次性支付购房款223696元。合同还约定,在双方签订商品房买卖合同之日起180个工作日内,珮诗公司将需由出卖人提供的用于办理不动产权证书的资料报产权登记机关进窗。合同签订后,粟楚娴于同日又与悠乐港公司、珮诗公司签订《商铺委托管理合同》,约定粟楚娴将购买的涉案房屋委托给悠乐港公司代为统一经营管理,委托管理期限为2019年7月1日至2029年6月30日止;本合同签订之日到委托管理期限开始之日的期间为装修期,粟楚娴不收取租金收益;2019年7月1日至2022年6月30日止的三年期间由粟楚娴无偿委托给悠乐港公司培育商圈,悠乐港公司有权自行收取、分配经营收益;珮诗公司为本合同悠乐港公司的履约行为提供担保。2018年12月30日,粟楚娴向珮诗公司支付了全部购房款223696元以及房屋契税、印花税、公证费、工本费、维修基金共计11678元,珮诗公司出具了收款收据。但珮诗公司未在约定的期限内办理房屋产权过户登记手续。另查明,王宗文因与杨扬发生民间借贷纠纷,向本院申请诉前财产保全,本院于2019年10月22日作出《民事裁定书》,裁定冻结杨扬名下银行存款人民币6120000元或查封、扣押其等值财产。2019年10月23日本院查封了杨扬名下的涉案房屋,查封期限为三年,自2019年10月23日至2022年10月22日止。粟楚娴向本院提出书面异议,本院于2020年3月24日作出《执行裁定书》,裁定中止对涉案房屋的保全措施。王宗文不服,提起本次申请执行人执行异议之诉。本院认为,本案的关键是:粟楚娴对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,杨扬授权珮诗公司代理其向外出售位于湖南省长沙市芙蓉区××路××号××大厦××房屋,珮诗公司向粟楚娴出示了授权委托书后,于2018年12月29日以自己的名义与粟楚娴签订《商品房买卖合同》,该合同不违反法律法规的强制性禁止性规定,合法有效,对珮诗公司、杨扬及粟楚娴均具有约束力。而本院查封涉案房屋的时间为2019年10月23日,因此,在本院查封涉案房屋前,粟楚娴已与珮诗公司签订合法有效的书面买卖合同。其次,粟楚娴依约支付了全部购房款,且已与案外人悠乐港公司、珮诗公司签订《商铺委托管理合同》,将涉案房屋自合同签订之日起即委托给悠乐港公司统一经营管理,珮诗公司对悠乐港公司的履约义务承担担保责任。可见,珮诗公司已于合同签订当日按粟楚娴的要求将涉案房屋交付给悠乐港公司,故粟楚娴在本院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋。再次,粟楚娴与珮诗公司签订的《商品房买卖合同》约定“签订买卖合同之日起180个工作日内,珮诗公司将需由出卖人提供的用于办理不动产权证书的资料报产权登记机关进窗”,可见办理涉案房屋不动产权登记的义务人为珮诗公司,粟楚娴依据合同约定负有交纳税费的义务。本案中,粟楚娴已依约交纳了相关税费,履行了合同义务,并无过错。故涉案房屋未办理产权过户登记手续,并非粟楚娴的过错造成的。综上,粟楚娴对涉案房屋享有物权期待权,而王宗文对杨扬仅享有债权,两相比较,粟楚娴对涉案房屋享有的民事权益足以排除王宗文向本院申请的执行。因此本院作出裁定中止对涉案房屋的保全措施,符合法律规定。王宗文要求继续查封涉案房屋的诉讼请求,缺乏法律依据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:驳回王宗文的诉讼请求。案件受理费80元,由王宗文负担。如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周 家人民陪审员  钟金花人民陪审员  苏 麟二〇二〇年十月二十九日法官助理陈莹书记员童沁琼附：判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。