贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7066号上诉人（原审原告、反诉被告）：江燕玲，女，1985年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：陈宗婷，贵州黔鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州缤纷地商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市府路**懿府裙楼**。法定代表人：沈韩天资。委托诉讼代理人：李旭，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳，北京大成（贵阳）律师事务所律师。上诉人江燕玲因与被上诉人贵阳缤纷地商业管理有限公司（以下简称“缤纷地公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人江燕玲向本院上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人承租的贵阳市缤纷地购物中心L1层店铺号01AL1025N在2017年12月12日后就被被上诉人收回上锁，该合同解除时间应为2017年12月12日。针对合同履行情况，上诉人提交的视频及证人证言，证明上诉人曾向公司要求交回店铺，但被上诉人将店铺上锁不允许进入。根据合同约定，被上诉人交铺时间不得超过2016年9月28日。但该商场开业时间为2017年5月1日（实际开业时间为2017年6月10日），根据《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》第四条的约定，收入与被上诉人签订合同约定采取提成制收取运营管理费，但是一审法院未对该事实进行查清，简单认为以合同约定时间作为履行时间，忽视整个商场的运营情况将上诉人没有实际获得正常运营的时间作为计算期间，对上诉人不公。在上述合同签订后，因物业消防问题，导致上诉人迟迟无法开业。在试运营期间，城管执法部门、消防部门多次到该商场要求关闭商铺。后上诉人通过查询得知被上诉人故意隐瞒其出租的店铺消防验收未合格即投入使用，导致商场无法办理营业执照，无法正常营业。一审法院完全忽视上诉人无法使用该店铺进行营业，并以与上诉人无关的其他店铺缴纳费用的单据作为被上诉人已经履行合同义务的证据，与事实严重不符。二、一审法院作出判决证据不足，导致一审判决严重损害上诉人的合法权益。一审判决认为该合同解除的原因在于上诉人未及时支付场地使用费、商业服务费等没有事实依据，正由于该店铺无法正常经营，无法办理各类证照，且多次被城管和消防部门要求关停，才导致双方约定的经营管理费提成未能计算。在合同履行过程中，上诉人积极配合商场准备开业事宜，且足额缴纳装修保证金和租赁保证金，在投入巨大人力物力的情况下，因店铺无法正常营业，给上诉人造成巨大经济损失。但一审法院仅以被上诉人提交的广告发布合同、开业宣传照片、其他商户租赁合同、其他商户收款收据作为被上诉人履行合同义务的依据，显然证据不足，无法让人信服。上诉人提交的证据足以证明涉案店铺消防验收不过关，试营业期间多次由城管部门到商场要求关停，导致无法正常经营，结合证人证言均能说明案涉店铺的经营情况。但一审法院全部予以否定，有失偏颇。请求二审法审查全案证据及事实，作出公平合理的判决。被上诉人缤纷地公司二审答辩称：一、案涉商铺有建设规划许可证及相关产权证件并且消防检验合格，在原审中，上诉人自认案涉商铺已经营业。二、在2018年1月6日、3月4日、5月5日的电表抄表单上均有上诉人本人签字以及其员工江春的签字，显然上诉人的上诉请求及理由不成立。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。原审原告江燕玲向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》《收银服务及相关设备租用补充协议》无效；2、判令被告退还原告履约保证金27468元、装修保证金20000元；3、判令被告赔偿原告损失245714元；4、判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，江燕玲变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》《收银服务及相关设备租用补充协议》。反诉原告缤纷地公司向一审法院反诉请求：1、解除原告（反诉被告）江燕玲与缤纷地公司于2016年9月21日签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》、《收银服务及相关设备租用补充协议》、《补充协议书》；2、判令江燕玲向缤纷地公司支付2017年6月至合同解除之日止的商铺场地使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、水电费、收银手续费、收银设备或水单设备维护等相关费用，暂计算至2018年7月为370965.44元；3、判令江燕玲向缤纷地公司支付从2017年6月1日起至付清第二项诉请之日止的滞纳金；4、判令江燕玲向缤纷地公司支付违约金30118元；5、判令江燕玲立即腾空搬离租赁商铺，并自解除合同之日起至腾空搬离之日止，每月按23100元向缤纷地公司支付商铺占有使用费；6、本案本诉及反诉诉讼费用由江燕玲负担。一审法院认定事实：2016年9月21日，原告（反诉被告）江燕玲（乙方）与被告（反诉原告）缤纷地公司（甲方）签订《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》，该合同共有二十五条及六个附件，主要内容为：“一、甲方同意将位于缤纷地中心L1层店铺号01AL1025N，实用面积为105平方米，建筑面积为147平方米租赁给乙方做商业用途；二、本合同租赁期为两年，自2016年10月31日起至2018年10月30日止；三、甲方同意乙方将租赁店铺用于经营“木光DAZZling”品牌，经营状态为零售；四、甲、乙双方同意商铺场地使用费标准按如下方式计算：2016年10月31日至2017年10月30日期间月使用费标准为200元/月/平方米，月使用费合计21000元；2017年10月31日至2018年10月30日期间月使用费标准为220元/月/平方米，月使用费合计23100元；甲、乙双方同意按如下方式计算商铺运营管理费提成，提成按乙方在购物广场取得的经营收入比例提成，并采用与商铺使用费两者取其高的方式计算，2016年10月31日至2017年10月30日期间月运营管理费提成比例13%，2017年10月31日至2018年10月30日期间月运营管理费提成比例14%；商业推广费按建筑面积计算6元/月/平方米，合计为882元；商铺物业管理费按建筑面积计算38元/月/平方米，合计为5586元，按与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签订商铺物业管理合同执行；甲方按政府有关收费标准和实际损耗计算乙方所租赁商铺产生的水费和电费，水费和电费由甲方代收代缴；五、乙方应在合同签订一周内向甲方支付54936元作为租赁保证金，甲方有权从保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的场地使用费、商业服务费其它费用、其它应付款项（包括但不限于违约赔偿金、滞纳金、其他损害赔偿金等）八、甲方交付租赁商铺时间最迟不超过2016年9月28日九、租赁店铺装修期最长期限为30天，乙方须按本合同的规定交纳装修期间发生的装修管理费、垃圾清运费、水费、电费、天然气以及使用租赁店铺所发生的一切其他费用……十四、甲方违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用租赁店铺经营业务或未经乙方同意及有关部门批准，将租赁店铺进行改建、扩建或装修并严重影响乙方经营等，乙方有权单方终止本合同；乙方发生于一年内累计拖欠支付场地使用费、商业服务费、水电费、滞纳金或其他费用达到3次或任何一次拖欠支付场地使用费或任何一项费用达到30天等情况时，视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同，租赁保证金不予退还；十五、由于乙方违约而导致甲方终止本合同的，则乙方应于合同终止之日起七天内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于场地使用费、商业服务费、水电费、滞纳金、违约金、其他费用等）并依据本合同第十七条办理归还租赁店铺之手续十七、租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方应在租赁期限届满或合同终止之日或按甲方通知的日期交换租赁店铺给甲方，如乙方未获甲方同意而继续占用租赁店铺，甲方有权按合同第四条规定的最高标准向乙方收取水费、电费、额外空调费（如使用）、推广宣传费及使用店铺发生的一切其他费用”。合同其余条款对甲乙双方责任承担、税费、保险等进行了约定。合同附件一为租赁店铺所在商场位置展示、附件二为租赁店铺面积图例、附件三为缤纷地购物中心交铺标准，包括装饰、上下水、强电、弱电、消防、空调、新风、其他等对材料、数量、口径等，其中消防包括消防栓：消火栓按商场设计安装完毕；喷淋：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；报警按钮：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；烟（温）感器：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；附件四为履约保证金收取账号；附件五为收银服务及相关设备租用补充协议，主要内容为江燕玲（乙方）向缤纷地公司（甲方）租用收银设备，乙方保证向甲方租用的设备是乙方商铺内唯一的收银设备，租用期限与双方签订的《商铺使用及管理合同》一致，乙方向甲方按月支付每月单套收银设备租金（收银机或水单营销设备租其一）300元，收银机和水单营销设备同时租用的，乙方向甲方按月支付设备租金550元，租用设备不足半个月，按半个月交，不足一个月，按一个月交，乙方向甲方缴纳收银机保证金5000元，该保证金将在乙方退还收银设备，经甲方验收后无息退还等；附件六系江燕玲对商铺使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、推广费、收银手续费、保证金金额、收银设备使用费、商铺面积、水电费等进行确认。双方同时还签订《补充协议》，约定商铺免租期为两个月，具体免租时间在租赁期第一年内由缤纷地公司确定，收银手续费单笔100元封顶，月手续费10000元封顶等。合同签订后，缤纷地公司将商铺交付江燕玲，江燕玲向缤纷地公司支付了履约保证金27468元、装修保证金20000元、装修管理费2100元、垃圾清运费1764元、弱电布线费800元、装修水电费1050元等费用。后江燕玲认为缤纷地公司向其出租的商铺部分系违章建筑，遂诉至法院，提出如前诉请。庭审中，江燕玲陈述其于2016年接收租赁商铺并装修了两个月，其使用租赁店铺至2017年12月，期间只支付过一两次水电费，未支付其他费用。缤纷地公司则称江燕玲欠付2017年6月10日至2018年6月期间的水电费以及2017年6月10日起至2018年7月31日期间的商铺使用费、商铺物业管理费、宣传推广费、收银机租金，同时提交了拟证明其交付的商铺消防验收合格以及缤纷地商场按期开业的有关证据。另查,2018年5月3日，贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴《告示》一张，载明“贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的部分建筑物，总面积6480平方米，未经规划行政主管部门审批，属于违法建筑。贵阳市城市综合执法支队南明大队已对贵阳市南明区市府路1号懿府商场内的违法建筑进行立案调查，现我队正对该违法建筑完善处罚程序”。一审法院认为：原告江燕玲（反诉被告）与被告缤纷地公司（反诉原告）均主张解除双方签订的《商铺场地使用租赁合同》及《补充协议书》《收银服务及相关设备租用补充协议》，从其自愿，双方签订的前述协议依法予以解除。江燕玲称其于2017年12月12日已向缤纷地公司提出交还房屋并要求确认协议解除的时间为2017年12月12日，但其对此未提供证据佐证，故江燕玲要求确认前述协议解除的时间为2017年12月12日没有事实和法律依据，原审不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除后，缤纷地公司应退还江燕玲支付的装修保证金20000元，江燕玲应搬离并腾空租赁商铺，对缤纷地公司要求江燕玲搬离并腾空租赁商铺的反诉诉请本院予以支持。江燕玲另称其向缤纷地公司租赁的商铺所在商场未按期开业，亦未通过消防验收，但缤纷地公司提交的广告发布合同、开业宣传照片、其他商户的租赁合同、其他部分商户的收款收据等证据可以证明缤纷地商场的开业条件已经成就，即缤纷地商场已于2017年5月1日开业，且江燕玲租赁的商铺即使未经过消防验收也不影响其租赁商铺的正常经营和使用，故在江燕玲未提交相反证据的情况下，其主张合同目的无法实现证据不足，相反江燕玲在合同履行期间未向缤纷地公司交纳商铺场地使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、宣传推广费等费用，根据合同“乙方应在合同签订一周内向甲方支付27468元作为租赁保证金，乙方发生于一年内累计拖欠支付场地使用费、商业服务费、水电费、滞纳金或其他费用达到3次或任何一次拖欠支付场地使用费或任何一项费用达到30天等情况时，视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同，租赁保证金不予退还”之约定，其已无权要求缤纷地公司退还其支付的履约保证金，其主张的装修损失系其经营期间的正常开支，故对江燕玲要求缤纷地公司退还履约保证金27468元并赔偿装修损失245714元的诉请，原审不予支持。至于缤纷地公司提出的反诉诉请，鉴于贵阳市城市综合执法支队南明大队在缤纷地购物中心张贴的《告示》可能会对商场内租户的正常经营活动造成不利影响，而缤纷地公司对此未作出相应的处理和补救，其在租赁合同履行过程中存在过错，其在本案中提交的证据亦无法证明为江燕玲垫付水电费以及收银手续费的实际数额，故在合同解除后，江燕玲只应支付缤纷地公司2017年6月10日起至2018年5月3日贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴《公告》止共11个月所欠的商铺场地使用费、商铺运营管理费、商铺物业管理费、宣传推广费、收银设备和水单设备维护费，按该合同约定的商铺场地使用费2016年10月31日至2017年10月30日期间按每月21000元计；2017年10月31日至2018年10月30日期间按每月23100元计、商铺物业管理费按每月5586元计、宣传推广费按每月882元计，收银设备和水单设备维护费按每月550元计，江燕玲应支付给缤纷地公司的欠费金额总计为320798元。双方在合同中约定商铺运营管理费按江燕玲在购物广场取得的经营收入比例提成进行计算，但缤纷地公司未能对此提供有关计算依据，故对缤纷地公司反诉主张的商铺运营管理费及其他费用，原审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除江燕玲与贵阳缤纷地商业管理有限公司于2016年9月21日签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》及《收银服务及相关设备租用补充协议》、《商铺租赁合同补充协议》；二、江燕玲于本案判决生效之日起十日内，将贵阳缤纷地商业管理有限公司租赁给江燕玲的缤纷地中心L1层店铺号01AL1025N号商铺腾空返还给贵阳缤纷地商业管理有限公司；三、江燕玲于上项同时支付商铺场地使用费、商铺物业管理费、宣传推广费、收银设备和水单设备维护费合计320798元给贵阳缤纷地商业管理有限公司；四、贵阳缤纷地商业管理有限公司于上项同时退还装修保证金20000元给江燕玲；五、驳回江燕玲的其余诉讼请求；六、驳回贵阳缤纷地商业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7969元（本诉受理费3205元、反诉受理费4764元），由江燕玲负担6111元，贵阳缤纷地商业管理有限公司负担1858元。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人江燕玲与被上诉人缤纷地公司签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》及《收银服务及相关设备租用补充协议》、《商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，对双方当事人具有约束力。合同约定缤纷地公司交铺时间不得晚于2016年9月28日，但缤纷地商场实际于2017年5月1日开业，故应确认租赁合同实际开始履行时间为2017年5月1日。江燕玲上诉认为被上诉人缤纷地公司出租的商铺未经消防验收合格导致其不能办理营业执照、不能正常营业，故要求扣减商铺租赁费用，因案涉商铺并非《消防法》规定的必须取得消防验收的房屋，即便未办理消防验收也不影响租赁商铺的正常经营和使用，况且诉讼中缤纷地公司提交案涉商铺取得消防验收合格的证据及其他商铺在商场开业后正常经营的证据材料，而江燕玲未提交案涉商铺因消防验收问题影响其正常经营的相应事实证据，故江燕玲以商铺未经消防验收影响其正常经营而要求扣减租赁期间租赁费用的诉讼理由不能成立，本院不予采信。合同履行期间，上诉人江燕玲未按约定支付场地使用费、商业服务费等费用，根据租赁合同第十四条“乙方发生于一年内累计拖欠支付场地使用费、商业服务费、水电费、滞纳金或其他费用达到3次或任何一次拖欠支付场地使用费或任何一项费用达到30天等情况时，视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同，租赁保证金不予退还”的约定，江燕玲拖欠租赁费用构成根本违约，应承担支付租金及相关费用的违约责任，原审据此判决江燕玲支付缤纷地公司2017年6月10日起至2018年5月3日贵阳市城市综合执法支队南明大队张贴《公告》止共11个月的商铺场地使用费、商铺物业管理费等费用合计320798元，并无不当，本院予以确认。上诉人江燕玲主张其于2017年12月12日向缤纷地公司提出交还房屋并要求解除租赁合同，故认为案涉租赁合同于2017年12月12日实际解除，因本案诉讼中江燕玲不能对其上述主张提供相应事实证据，而缤纷地公司对此不予认可，故江燕玲要求确认租赁合同于2017年12月12日解除的辩解理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。关于江燕玲主张的装修费，因承租期间对商铺进行装修系承租人的正常经营投入，案涉租赁合同未明确约定提前解除合同时装修费损失责任承担问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，案涉租赁合同系因江燕玲拖欠租赁费用而解除，室内装修残值损失理应由江燕玲自行承担，故江燕玲诉请缤纷地公司赔偿其装修损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12733元，由上诉人江燕玲负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十月十九日书记员 雷 迪