贵州省安顺市西秀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔0402执异131号案外人：高慧英，女，1973年5月5日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。申请执行人：中国工商银行股份有限公司安顺分行，住所：贵州省安顺市西秀区东郊路**，统一社会信用代码：91520400709677537N。法定代表人：杜英杰，系该行行长。被执行人：贵州新恒基房地产开发有限公司，，住所：贵州省贵阳市南明区解放西路南冲北巷**新恒基花园**负1夹层**法定代表人：陈国财，该公司董事长兼总经理。被执行人：卢剑平，男，1956年10月25日生，贵州省贵阳市人，，住贵州省贵阳市云岩区被执行人：郑竹萍，女，1958年1月30日生，汉族，贵州省贵阳市人，，住址同上本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司安顺分行、被执行人卢剑平、郑竹萍、贵州新恒基房地产开发有限公司（以下简称新恒基公司）借款合同纠纷一案中，案外人高慧英于2020年10月9日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人高慧英称，2013年11月9日，申请人向贵州新恒基房地产开发有限公司支付了购买第1-3幢Ｘ单元1层13号房的购房定金50000元。12月1日，双方正式签订了编号为ＸＨＪ2-Ｓ009的《商品房买卖合同》，约定：贵州新恒基房地产开发有限公司将涉案的第1-3幢Ｘ单元1层13号房屋卖给高慧英，按套内建筑面积27.50平方米、单价为每平米19760.69元，总房款为543419元；付款方式为分期付款，首期款为273419元（已于2014年2月25日付清），同时向该公司支付了维修基金、配套费等费用共计4059元，2014年3月31日贵州新恒基房地产开发有限公司向高慧英实际交付了房屋和钥匙，高慧英之后对房屋进行了装修，并于2014年6月入住第1-3幢Ｘ单元1层13号房屋。自2014年6月入住至今，高慧英与小区其他业主一起，多次要求贵州新恒基房地产开发有限公司及时办理房屋产权登记，但该公司人去楼空，无法联系。期间，二申请人与其他业主多次向相关单位进行反映，均无果。针对安顺市西秀区人民法院的（2017）黔0402执1376-2号《贵州省安顺市西秀区人民法院查封公告》中拟对申请人的案涉房屋进行查封的行为。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。之规定，请求人民法院依法撤销（2017）黔0402执1376-2号执行裁定书，终止对位于安顺市开发区（合同上为第1-3幢Ｘ单元1层13号）房的执行，同时终止查封。被执行人郑竹萍、卢剑平辩称，一、高慧英并未提供证据证明其与贵州新恒基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中所购买的房屋与答辩人被执行的房屋系同一标的。二、答辩人于2012年12月18与贵州新恒基房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买贵州新恒基房地产开发有限公司开发的位于安顺市开发区，该商品房的规划用途为商业营业用房。答辩人于合同签订当日向贵州新恒基房地产开发有限公司支付一笔首期购房款人民5340405元。2013年1月28日办理预购商品房抵押权预告登记。被答辩人高慧英与新恒基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》在上述预售商品房预购商品房抵押权预告登记办理之后才签订，高慧英与新恒基公司之间签订的买卖合同的行为属一般债权行为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第四条之规定，被答辩人高慧英与新恒基公司买卖涉案房屋的行为不发生任何物权效力，应依法驳回异议申请。经审查查明，2017年7月10日安顺市西秀区人民法院作出（2017）黔0402民初934号民事调解书：“一、解除原告中国工商银行股份有限公司安顺分行与被告卢剑平、郑竹萍签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告卢剑平、郑竹萍于2017年8月17日之前向原告中国工商银行股份有限公司安顺分行偿还借款本金3842117.85元及利息（截止2017年2月21日止为41734.83元，2017年2月22日至本金还清之日以所欠本金为基数按年利率12.7725%计算，复利以所欠利息为基数按年利率12.7725%计算）；三、被告贵州新恒基房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；四、被告贵州新恒基房地产开发有公司于2017年8月15日之前为原告中国工商银行股份有限公司安顺分行办理位于安顺市开发区房屋（安市房预开发字第××号）的抵押登记手续，抵押登记手续办理后，原告中国工商银行股份有限公司安顺分行有权对该房屋折价或以拍卖、买卖的价款享有优先受偿权；五、如果未按本调解书约定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、本案案件受理费18935元，由三被告负担（该费用由三被告于2017年8月17日之前直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。”原告中国工商银行股份有限公司安顺分行于2017年9月25日向本院申请执行，同年10月12日本院查封被执行人卢剑平、郑竹萍坐落于安顺市开发区房屋（权证号：Ｙ1302684、建筑面积：964.11平方米）。同年10月18日申请执行人中国工商银行股份有限公司安顺分行与被执行人卢剑平、郑竹萍、贵州新恒基房地产开发有限公司达成执行和解协议。2020年9月20日本院以（2017）黔0402执1376-2号执行裁定书继续查封被执行人卢剑平、郑竹萍坐落于安顺市开发区房屋（权证号：Ｙ1302684、建筑面积：964.11平方米）。另查明，2013年3月25日被执行人卢剑平、郑竹萍到产权登记部门就坐落于安顺市开发区房屋（权证号：Ｙ1302684、建筑面积：964.11平方米）办理了预售商品房预告登记。案外人高慧英购买的坐落于安顺开发区，建筑面积29.63平方米、套内建筑面积27.5平方米，房产管理部门没有该房屋的任何登记信息。本院认为，卢剑平、郑竹萍就争议房屋办理了预售商品房预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定,“当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权的合法权益，即可排他性的对抗他人针对本案房产的处分。因而案外人高慧英的异议请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十五条规定，裁定如下：驳回案外人高慧英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 罗 琴审判员 方 远审判员 谷幸玲二〇二〇年十月二十九日法官助理刘惠芳书记员文迪