浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6569号 上诉人（原审原告）：丁仕艳，女，1987年10月1日出生，汉族，住河南省淮滨县。 委托诉讼代理人：陈华生。 上诉人（原审被告）：盛伟文，女，1955年8月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：杨立洲，浙江湘湖律师事务所律师。 上诉人丁仕艳与盛伟文因房屋买卖合同纠纷一案，均不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初16662民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月30日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年9月8日公开开庭进行了审理，上诉人丁仕艳的委托诉讼代理人陈华生，上诉人盛伟文的委托诉讼代理人杨立洲到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 盛伟文与曹治安系夫妻关系。2016年7月1日，曹治安与丁仕艳签订房屋租赁合同，将位于××街××街道菜场旁房屋（5楼，建筑面积59.59平方米，所有权人曹治安）出租给丁仕艳，租期为2016年7月1日至2017年7月1日，合同还对租金及支付方式等作了约定。合同签订后，丁仕艳与曹治安均依约履行合同，盛伟文收取一年租金。2017年4月6日，丁仕艳与盛伟文签订《信誉保证金》一份，载明位于长山老小区西幢西单元501室购房信誉保证金交付20000元，购房总价350000元，过户产生的费用由曹治安承担，过户日期定于2017年12月31日，没过户之前房租照付（该份信誉保证金主文由丁仕艳书写，并由丁仕艳、盛伟文签字）。同日，丁仕艳支付20000元给盛伟文。租赁合同期满后，盛伟文于2017年7月16日收取同年7月1日至同年12月30日半年租金。同年12月26日，丁仕艳通过支付宝支付给盛伟文330000元。2018年1月2日，丁仕艳发短信给盛伟文要求办理过户手续。同年1月6日，盛伟文退回丁仕艳200000元，丁仕艳知道后将盛伟文的支付宝名单拉黑。同年1月7日，盛伟文发函及短信告知丁仕艳解除合同。 2018年2月，丁仕艳向本院起诉，要求盛伟文与曹治安继续履行合同，将位于萧山区××街街道××幢××单元××室（杭房权证萧字第1××0号）交付给丁仕艳并配合丁仕艳办理相关过户手续，由盛伟文与曹治安负担诉讼费。丁仕艳因诉讼，向杭州市之江法律服务所支付律师代理费18000元。同年6月，原审法院作出（2018）浙0109民初2638号民事判决书，认为《信誉保证金》属预约合同，盛伟文与曹治安不履行相应义务，丁仕艳可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，在法院行使释明权后，丁仕艳仍坚持要求盛伟文与曹治安继续履行合同并配合其办理相关过户手续的诉请，不予支持，判决驳回丁仕艳的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，财产保全费2520元，共计6170元，由丁仕艳负担。丁仕艳不服该判决，上诉于杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院于2018年11月作出（2018）浙01民终5738号民事判决书，认为《信誉保证金》属于预约性质，丁仕艳根据《信誉保证金》要求盛伟文履行配合过户义务，难以支持，判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费7300元，由丁仕艳负担。 后丁仕艳向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院再审认为：从《信誉保证金》的内容看，对于购房保证金、购房总价、过户费的承担、过户日期等均已作出明确约定，丁仕艳于签订协议当日即支付保证金20000元，并于2017年12月26日通过支付宝又向盛伟文支付330000元。同时，因案涉房屋此前已经出租给丁仕艳使用，故亦不存在房屋的再行交付问题。综合审查该《信誉保证金》的内容，并结合当事人的履行行为，应当认定《信誉保证金》已具备房屋买卖合同本约的条件。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在签订《信誉保证金》时，曹治安并不在场，事后丁仕艳也未与曹治安联系相关购房事宜，且相应保证金及购房款丁仕艳也非支付给曹治安，故在丁仕艳未举证证明共有权人曹治安知道并同意出售案涉房屋的情形下，应承担举证不能的不利后果。因案涉房屋的处分未经共有权人同意，丁仕艳要求盛伟文与曹治安继续履行合同并配合办理过户手续的请求，缺乏事实与法律依据，难以支持。至于在履行《信誉保证金》过程中，盛伟文是否存在违约行为及应否承担相应违约责任，当事人则可另行解决，并于2019年8月作出（2019）浙民再277号民事判决书，判决维持浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终5738号民事判决。 丁仕艳于2019年10月22日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令解除丁仕艳与盛伟文于2017年4月6日签订的购房合同并由被告退还丁仕艳购房余款150000元；2、判令盛伟文赔偿因违约导致的丁仕艳购房损失1250000元；3、判令盛伟文赔偿因违约导致丁仕艳就案涉房屋的装修投入200000元；4、判令盛伟文支付丁仕艳就（2018）浙0109民初2638号和（2018）浙01民终5738号案件丁仕艳支出的诉讼费、保全费及律师代理费合计36250元；5、由盛伟文承担本案案件受理费。在审理期间，丁仕艳变更诉讼请求，要求：1、判令解除双方于2017年签订的房屋买卖合同，由盛伟文赔偿丁仕艳购房损失1588371元；2、判令盛伟文赔偿丁仕艳就案涉房屋的装修投入98544元；3、判令盛伟文赔偿丁仕艳（2018）浙0109民初2638号案件的受理费、保全费6170元，（2018）浙01民终5738号案件的诉讼费7300元，律师代理费18000元，合计31470元和本案评估费23000元。4、由盛伟文承担本案诉讼费。在庭审结束后，丁仕艳变更第1项诉讼请求中的购房损失为1238371元（1588371元-350000元）。 在本案审理期间，经丁仕艳申请，原审法院委托浙江天和价格评估有限公司对案涉房屋及装修进行价格评估。浙江天和价格评估有限公司采用市场法和成本法分别对案涉房产以及屋内装修进行价格评估，并出具价格评估结论书。价格评估结论书载明市场法也称市场价格比较法，是通过市场调查，选择一个或几个与价格评估标的相同或类似的参照物作为比较对象，分析比较价格评估标的物与参照物之间的差异并进行调整，从而确定评估标的价格的方法。案涉房屋在2020年1月8日的市场参考价为1588371元，装修价值为98544元，其中包括可移动设备和家具如木沙发、写字台、茶几、空调、床、床头柜、双层床、洗衣机、晾衣杆、冰箱等。丁仕艳交纳评估费用23000元。 丁仕艳在庭审中陈述其于2018年1月开始对案涉房屋进行装修，于2019年10月份在同地段的天河景园小区以240余万元的价格购买133平方米的房屋，在本案审理期间收到购房余款150000元。 原审法院认为：依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。丁仕艳与盛伟文于2017年4月6日签订《信誉保证金》，因未取得房屋共有权人同意，丁仕艳要求办理过户手续的请求无法得到支持，最终导致合同目的不能实现，故丁仕艳要求解除合同，理由正当，予以支持。盛伟文对涉案房屋不具有完全的处分权致使涉案房屋所有权无法转移，应当承担违约责任。丁仕艳与盛伟文丈夫曹治安签订《房屋租赁合同》，后与被告签订《信誉保证金》，并约定过户产生的费用由曹治安承担，而当时曹治安并不在场，事后丁仕艳也未与曹治安联系相关购房事宜，且相应保证金及购房款也非支付给曹治安，在未有证据证明共有权人曹治安知道并同意出售案涉房屋的情形下，也应当预见房屋买卖过程中可能存在的履行不能的风险。根据价格评估结论书，现案涉房产的价值与双方签订《信誉保证金》时约定的交易价格有大幅度上涨。因此，丁仕艳要求盛伟文赔偿房屋差价损失，符合法律规定，予以支持。关于房屋差价损失金额，盛伟文对价格评估结论书有异议，要求重新鉴定。认为案涉价格评估系在审理期间委托，评估机构有相应的评估资质，对盛伟文重新鉴定的申请不予准许。案涉价格评估结论书载明案涉房产评估采用市场法，根据鉴定人员出庭作证情况，价格评估的参照物建造年份在2002年至2014年间，距离案涉房产3公里之外，而案涉房产权证（萧山市房权证新街镇字第1××0号）载明的初次领证日期为1993年8月，但价格评估结论书未对建造年限、距离进行考虑，价格评估结论书确定的房屋价值只能作为参考价。同时，考虑合同履行情况，丁仕艳于2017年4月6日交纳20000元保证金，于同年12月26日支付330000元，盛伟文于2018年1月6日退还丁仕艳购房款200000元，丁仕艳于2019年10月以240余万元购买与案涉房产同地段的天河景园小区（成立于2005年）133平方米的房屋。根据违约责任以补偿性为主、惩罚性为辅的一般原则，综合考虑房屋交易时价格、合同履行情况、房屋参考价、双方当事人的过错程度及当时房地产市场行情、预期利益等综合因素，酌情确定由盛伟文赔偿丁仕艳房屋差价损失400000元。关于赔偿装修损失：盛伟文于2018年1月6日退还丁仕艳200000元，并于同年1月7日告知丁仕艳解除合同。在双方已产生纠纷的情况下，丁仕艳应当可以预见不能办理房屋过户手续的高度可能性，应当采取相应措施避免损失的扩大。丁仕艳再对案涉房屋进行装修，扩大了装修损失，应对扩大部分的损失承担责任。房产估价报告中含有部分可移动家具、家电，丁仕艳认为部分可移动物品按照房屋尺寸定制，搬出后使用价值不高，并表示估价报告中的所有东西不搬走。根据房产估价报告确定的装修价值，同时考虑到丁仕艳的装修覆盖了盛伟文原有的装修部分，以及各方当事人的责任，酌情确定由盛伟文赔偿丁仕艳装修损失60000元。丁仕艳要求盛伟文赔偿丁仕艳在（2018）浙0109民初2638号案件中承担的受理费、保全费6170元、在（2018）浙01民终5738号案件中承担的诉讼费7300元和律师代理费18000元，案件受理费、保全费已在（2018）浙0109民初2638号和（2018）浙01民终5738号案件中确定由丁仕艳承担，是法院根据案件审理情况确定诉讼费由丁仕艳承担，现丁仕艳要求盛伟文赔偿诉讼费依据不足，不予支持。关于律师费，双方在《信誉保证金》中并未约定律师费的承担情况，丁仕艳为诉讼委托律师出庭而支付的代理费，应由丁仕艳自行承担，故丁仕艳要求盛伟文承担律师费的诉讼请求，不予支持。关于本案评估费23000元，由丁仕艳、盛伟文各半承担。盛伟文辩称合同已于2018年1月解除，丁仕艳与盛伟文未约定合同解除条件，盛伟文于2018年1月发函及短信告知丁仕艳解除合同，丁仕艳于同2月向法院起诉要求继续履行合同，因此，盛伟文的通知并未达到合同解除的效力，故盛伟文的该辩称不予支持。盛伟文辩称关于房产价格评估基准日问题，因双方的购房合同一直未解除，丁仕艳在本案中提出解除合同，故在本案审理期间以2020年1月8日为基准日并无不当，盛伟文主张基准日应在2018年1月份的理由不足，不予采信。盛伟文关于其不存在违约行为，丁仕艳也不存在损失的辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、盛伟文与丁仕艳在2017年4月6日签订的《信誉保证金》于判决生效之日起解除；二、盛伟文在判决生效之日起十日内赔偿丁仕艳房屋差价损失400000元、装修损失60000元，合计460000元；三、盛伟文在判决生效之日起十日内支付丁仕艳评估费用11500元；四、驳回丁仕艳的其余诉讼请求。如盛伟文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17322元，减半收取8661元，财产保全申请费5000元，合计13661元，由丁仕艳负担6597元，由盛伟文负担7064元。 宣判后，丁仕艳与盛伟文均不服，向本院提出上诉。 丁仕艳上诉称：本案案件事实虽基本清楚，但部分事实仍需要查实以作为明确各方当事人的民事责任分配的依据；一、丁仕艳在本案案涉的“房屋买卖合同”的法律事实中是否存在过错或者说存在“缔约过失”及程度认定；丁仕艳就案涉房屋的买卖合同是基于与盛伟文的丈夫就其夫妻共同财产（案涉房屋）进行中的房屋租赁转为后来的房屋买卖合同的事实，故本案所案涉的房屋是房改房而非其他意义上的商品房。丁仕艳认知上的局限是对盛伟文作为案涉房屋的登记人曹治安的妻子进而取得信任，在签订房屋租赁合同时，出租人作为房东（盛伟文、曹治安夫妻俩）一起向承租人（丁仕艳夫妻俩）所提交的房产证复印件上也明显载明为产权登记人为曹治安，另一页则载明共有人为盛伟文。因此，丁仕艳完全有理由相信盛伟文的出售案涉房屋的举措源于夫妻共同的意思表示，加之盛伟文在家中的主导地位的特征。结合双方的《房屋买卖合同》形成当天，丁仕艳按照盛伟文的指示，将购房款定金2万元汇款给案外人即盛伟文、曹治安的女婿王伟的事实，可见，丁仕艳认可盛伟文的买卖合同的行为表示并不存在有隐瞒产权共同所有人（丈夫曹治安），加之其夫妻关系一直良好的事实，再加之买卖房屋这么重大的家事，结合原审的观点认为没有取得丈夫曹治安的同意的观点不符合常理。原审中，认定丁仕艳在签订和履行房屋买卖合同过程中存在的“缔约过失”具体描述为“未有证据证明共有权人曹治安知道并同意出售，应当预见合同履行不能”的观点，面对着上述明确的事实，显然可见丁仕艳在签订购房合同时的“缔约过失”或者过错责任的分配上，原审几乎将一半的过错责任分配给丁仕艳承担的是缺乏事实和法律依据的，也是显失公平。请予以纠正再结合原审认定的事实是：2018年1月间，丁仕艳对案涉房屋进行了整体装修的事实，事实上，丁仕艳在案涉房屋的装修期间的前后三个月中，盛伟文作为原房屋业主是认可丁仕艳作为购房人对房屋装修属于长期改善居住条件的用途基本事实。原审认定“丁仕艳装修是预见合同解除的高度可能性再继续装修”故应对过大损失（装修部分）承担责任，装修的价值是评估公司对当时现有装修残值的价值评估，合同解除后，丁仕艳交付了评估报告在内的所有装修部分连同房屋也同时将装修一并已交给了盛伟文，该装修部分的价值与过错责任的分配无端相连，实在有失公平合理。当然，丁仕艳同时也承认，由于对房屋买卖合同专业常识的局限，加之丁仕艳一家本身属于是来自外省的进城打工阶层的局限，确实在后头签订后存在着要求案涉房屋产权人（丈夫曹治安）的签字追认。当然，这也是导致本案纠纷的主要争议焦点。但是这并不意味着就可构成原审所认定的如此显失公平的“过错比例”的责任分配。对此，丁仕艳请求予以查证后调整。二、原审居然毫无正当的理由，否定经法院自行委托所形成的评估报告的结果实属荒唐，且在司法实践中也实属罕见，应予以纠正。本案中，丁仕艳申请并经对方同意，法院核准后所委托的评估机构出具的案涉房屋的评估价值为1588371元，其评估的时间节点均为双方同意的2020年1月1日；对于该评估结果，盛伟文曾提出异议并要求重新评估但被法院拒绝，可见，原审对该房屋价值的评估报告和结果应该予以采信并作为裁判依据。然而，在判决中，原审居然置法院自己委托的评估机构的结果于不顾，在没有详尽区分当事人的“缔约过错”的责任分配的前提下，却以丁仕艳在2019年10月自行采购的大平方的房屋价款作为判决“丁仕艳损失的依据”，显失公平，更没有体现合同履行过程中见利忘义，不守诚信的违约责任，错误地的理解和运用了对于社会交易活动中故意不诚信需要承担的“补偿性”与“惩罚性”分别使用的基本原则。虽然，丁仕艳也一直认可在签订“房屋买卖合同”时没有注意到需要其丈夫曹治安同时签字或者事后予以签字追认，但是对于一个外来杭州大城市的河南老乡，在缺乏专业技能预警的前提下，需要承担如此之大的“缔约过错”的责任分配过于苛求实属过当，应当基于公平、诚信的原则予以酌情调整，以纠正一审的不当。三、过于涉及本案的他案相关费用（一审案号2638号、二审5738号及律师费）应由本案纠纷制造者承担；原审对涉及本案的他案所发生的相关费用即（2018）浙010民初2638号的案件受理费、保全费及此后二审的（2019)浙民终5738号上诉费7300、两审案件律师代理费合计31470元包括本案的评估费却裁判为由合同守约的一方当事人（丁仕艳）承担，显示公平。本案案件的纠纷本可以完全不发生，只要合同当事人在履行合同中诚意诚信，房屋既然已经达成交易，购房款及房屋也实际相互交付，其实也就是对合同当事人未来是在房屋行政机关办理转移登记的那么简单的过程，然而，盛伟文基于对利益的过多考量，盛伟文觉得“毁约可以带来更多的利益”，在的利益驱动下，才导致了本案的纠纷，这样的纠纷缘由的案件所产生的费用难道还要守约的当事人承担？这显然是不尽合理的，也是违反了民事诉讼或者民事活动起码的“诚实守信、公平合理”的基本原则。更况且，省高院的再审判决已经分别明确纠正了一审2638号、5738号的判决错误；难道这样的错误判决的结果还要让受冤的当事人承担相关的案件受理费，显然这样的裁判结果是对“诚实守信、公平合理”认知的最大颠覆。作为本案的二审对此应该予以纠正，以恢复普通百姓对公正司法的信心。其次是律师代理费，对于如此错综复杂的案件，一审、二审乃至直到省高院，让一个没有法律专业、诉讼专业的外来“新杭州人”去维权，除了信访缠闹，当事人只得求助于具有从事法律专业的工作人员维权，这样所必须产生的诉讼代理费的承担应该是由导致本案的过错方才是，如果是裁判为应由“麻烦、纠纷制造者”来承担，显然是并不为过的处理方式和结果，可惜，原审竟然以双方未明确约定“律师费用”的机械认知而认定由守约的当事人方承担，这样的裁判结果显然无法体现尊重专业、有偿的司法服务必要性基本理念的。同理、案涉房屋价值的评估费是由于盛伟文的毁约导致房屋价值而导致无法确定，同时法院裁判又需要一个专业的、权威的房价评估结果，于是法院征得当事人同意而委托了一个具有法定资质的评估公司进行评估以提供给法院作为裁判依据，然而，该结果形成后，法院居然毫无依据地自己否定了自己委托的评估结果，而且结果还是让无辜的评估申请人承担一半的评估费，这样离奇的裁判结果实在让司法遭受了无端地嘲弄和讽刺。对此，应该予以制止并纠正。综上，本案看似简单的房屋买卖合同纠纷，其案件的裁判结果可体现在生效判决规范指导当事人如何在商业活动及社会事务中的诚实守信的基本处事原则及人民法院惩恶扬善的裁判公平合理的原则体现，真正让司法公平正义融入民心。基于此，丁仕艳有信心、更有期待。请求撤销原判第二项、第三项；改判盛伟文赔偿丁仕艳房屋差价800000元；装修损失9万元；盛伟文承担本案评估费23000元；盛伟文赔偿丁仕艳因原涉及本案的相关案件所发生的一审受理费、保全费6170元、二审案件受理费7300元及律师代理费18000元，合计31470元；改判本案一审的案件受理费由丁仕艳承担2000元、其余案件受理费6661元及保全费5000元应由盛伟文承担。二审费用由盛伟文承担。 盛伟文辩称：一、关于评估报告，评估系因丁仕艳向法院提出申请，评估报告也仅是一份证据，法院有权对证据予以认证。也就不存在法院对自己委托的评估机构做出的报告于不顾这样的说法。该评估报告不具有证明力，应不予采纳。二、关于装修。1、丁仕艳所主张的装修损失是基于租赁的装修还是基于买卖的装修，丁仕艳并未举证证明。从法院查明的事实来看，2016年7月1日，丁仕艳租赁曹**安所有的本案案涉房屋，这个时间不装修，反而要到2018年的1月双方产生矛盾之后才去装修房子，这显然于常理不符。2、丁仕艳在2018年1月，双方已经产生就买卖房产产生纠纷的情况下，再去装修案涉房产显然属于扩大的损失。所以说，这部分的损失不应该由盛伟文来承担。3、装修的评估当中，包含了大量的可移动的家具。这不应属于装修的范围。丁仕艳仅凭自己的陈述，认为这些家具是定做的，不方便带走。家具去留应该取得房产所有人曹**安的认可。如果盛伟文愿意接受的，可以作为装修的一部分。如果盛伟文不愿意接受。显然就装修的概念来讲，不应该包括这部分可移动的家具。4、在第一审的庭审过程当中，实际上已经查明了曹**安房屋的所有人，曹**安在将房屋租赁给丁仕艳的时候是带家具的，这些家具也在一审的调查当中已经查明了，但是在本案一审判决当中并没有加以体现。三、关于其他费用。丁仕艳主张其它费用也应由盛伟文来承担。这毫无道理，因为关于前面诉讼的诉讼费、保全费的相应承担，已为生效判决所确认。而且在盛伟文看来，这些费用、这些诉讼实际上已经构成了讼累。如果对共有人房产交易，特别是涉及到曹**安的房产的交易，没有取得曹**安同意的情况下是不发生效力的。如果有这个清醒的认识的话，前面的诉讼都可避免。这是丁仕艳自己的选择，应由自己来承担。四、关于过错。1、作为丁仕艳，明明知道这个房产所有人是曹治安，不是盛伟文的。基于原来的租赁合同丁仕艳是同房屋所有人曹治安，本案当事人盛伟文的老公签订的。2、体现在信誉保证金当中，也写明了过户费用，是由曹治安承担，房屋所有人承担。所以说，从这两点来讲的话，丁仕艳明知道房产所有人是曹治安，登记在曹治安名下，而始终没有同曹治安取得任何的联系，取得曹治安任何的认可。在一审当中，这以前的庭审当中都已经查明了信用保证金的时间，所谓的买卖合同主文都是由丁仕艳起草的。当时在场的人员只有三个人。而且写的场地是在丁仕艳夫妇开的首饰店里。主文是她写的，实际上为了叫盛伟文签字，有意的不把抬头写成买卖合同，而是写成了信用保证金，这个态度使人产生误导。在签订这份协议保证金的时候，实际上是盛伟文只有一个人，处于弱势的地位。如果说买卖房屋的话，过户费用显然是由买受方承担。恰恰从这里可以看出了，导致合同最终履行形成障碍的过错完全在丁仕艳，不是在盛伟文。这是关于丁仕艳的过错。综合以上的几点。丁仕艳在上诉状当中陈述的事实和理由都是不能成立的。请求驳回丁仕艳的上诉请求。 盛伟文上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认为价格评估结论书确定的房屋价值只能作为参考价，但未对案涉房产的价值做出认定。2、价格评估结论书不能作为案涉及房屋的参考价。因为该价格评估结论书所做出的房屋价格结论明显依据不足，高达26000余元每平方米的单价对于案涉房屋而言是个天价。价格评估结论书只具备形式，没有鉴定结论的依据所在。对案涉房屋的价值应予以重新鉴定。3、一审判决将丁仕艳在庭审中陈述的其在2019年10月份在同地段的天河景园以240余万元的价格购买133平方米的房屋这一情况也作为酌情确定盛伟文赔偿丁仕艳房屋差价损失的因素，但该事实丁仕艳未提交任何证据加以证明，缺乏事实依据。二、一审判决酌情确定盛伟文赔偿丁仕艳房屋差价损失40万元没有事实和法律依据。1、要确认赔偿房屋差价损失，需认定案涉合同购房价及房屋现有价值并考虑双方当事人的过错程度。但一审判决并未确定房屋现有价值及双方过错程度的比例。2、只酌情认定差价损失，而没有该损失酌情的事实依据，有失判决的严谨，也不得使当事人信服，同时无法让当事人做出判断该损失所依据的案涉房屋的价值是否合理。三、一审判决认定装修损失60000元没有法律依据。1、判决已认定的丁仕艳装修的时间是2018年1月份，此时丁仕艳已就双方买卖房屋合同纠纷诉至了法院，因此丁仕艳不能再对案涉房屋进行基于买卖事实的装修，如丁仕艳再对房屋进行装修，属扩大的损失，不能由盛伟文来承担责任。虽然一审判决也认为这是扩大的损失，但总计98544元的评估装修价值（含可移动的家具）仍认定损失60000元不知依据何在。2、可移动的家具不应属装修范围。一审判决把所有可移动的家具列入了装修损失没有法律依据。仅依丁仕艳所陈述认为都是按尺寸定制的，搬出使用价值不高，并表示自己不搬走，这种说法显然没有任何事实依据，盛伟文也没同意愿意接收这些家具家电啊。难道连丁仕艳使用过的洗衣机、冰箱、空调、沙发盛伟文都得无条件接收？！这样的判决似乎成了强买强卖的保护符了。四、丁仕艳的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。1、盛伟文不存在违约行为。所谓的合同不能履行不是盛伟文的过错。丁仕艳在签订《信誉保证金》时明知房屋权属人不是盛伟文，履行合同会存在障碍，仍与盛伟文签订信誉保证金，其本人应承担由此引起的法律责任。2、丁仕艳提出的损失没有事实依据。丁仕艳既然在一审中已明确购买了新的房屋，一审法院确定房屋买卖差价损失的依据应不能以鉴定结论作为参考价。因丁仕艳未举证证明已购房的事实应承担举证不能的法律后果。综上，一审判决认定事实错误，判决缺乏事实和法律依据，请求撤销原判，依法改判驳回丁仕艳提出的诉讼请求并由丁仕艳承担本案一审、二审诉讼费用。 丁仕艳辩称：所有的错事都是盛伟文引起的。丁仕艳的确存在着签订合同时应注意必要的义务，但是这个必要的注意义务过错有多大，是要根据法院的主审法官对社会生活的熟悉程度和社会伦理司法实践的应用。关于过错责任的分配，盛伟文上诉状提出的鉴定费本身确实是双方对案涉房屋的价值，在没有达成共识的情况下，虽然由丁仕艳提出，但是最终是以人民法院委托程序走过来的。而且这个鉴定报告没有被推翻，鉴定报告并不是单方面的一个证据，在本案当中，不能将它解释为诉讼当事人一方所提供的证据，而是应当把它理解成法院所委托的公认的结果。盛伟文曾提起过一个重新鉴定的申请。委托时段是2020年1月1日的基准价是双方同意的。但是一审还是根据当地当时段的价格，得出的相邻价相邻房屋的价格做出评估。依然将一审当中丁仕艳新近通过购买取得的价格作为依据，是有失偏驳的。本案以盛伟文丈夫提起了一个租赁合同纠纷的诉讼，要求房屋腾退。因为是等这个案子生效以后再交付的，结果丁仕艳在整个案子的审判过程当中，超过了丁仕艳原先约定的时间，因为当时有一个调解协议，就是大概在5月30号左右能够接受。结果盛伟文到6月1号，因为这个案子还在那个上诉过程当中，盛伟文马上就进入强制执行。整个案涉房屋内的所有评估内的东西，丁仕艳都没有拿走。而且盛伟文接受了，没有提起过任何的执行异议。丁仕艳觉得装修的评估结果是盛伟文是接受的，最终是盛伟文在6月3号还是6月4号，房屋接收的时候已经是全部签收了。 丁仕艳和盛伟文在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”丁仕艳与盛伟文于2017年4月6日签订的《信誉保证金》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均有约束力。该《信誉保证金》经浙江省高级人民法院再审被认定已具备房屋买卖合同本约的条件。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”在签订《信誉保证金》时，曹治安并不在场，事后丁仕艳也未与曹治安联系相关购房事宜，且相应保证金及购房款丁仕艳也非支付给曹治安，故在丁仕艳未举证证明共有权人曹治安知道并同意出售案涉房屋的情形下，应承担举证不能的不利后果。丁仕艳与盛伟文签订的《信誉保证金》对曹治安并不产生约束力，且曹治安始终不同意将涉案房屋出售给丁仕艳，故丁仕艳要求盛伟文与曹治安继续履行合同并配合办理过户手续的请求难以支持。在合同不能继续履行的情况下，丁仕艳要求解除与盛伟文签订的《信誉保证金》并要求盛伟文承担违约责任，具有事实和法律依据。对于原审法院判决解除盛伟文与丁仕艳签订的《信誉保证金》，盛伟文与丁仕艳均无异议，本院予以确认。对于丁仕艳要求盛伟文赔偿购房损失1238371元。原审法院依据价格评估结论书，根据鉴定人员出庭作证情况，价格评估的参照物建造年份在2002年至2014年间，距离案涉房产3公里之外，而案涉房产权证（萧山市房权证新街镇字第1××0号）载明的初次领证日期为1993年8月，价格评估结论书并未对建造年限、距离进行考虑，对价格评估结论书确定的房屋价值只能作为参考价。同时，原审法院还考虑合同履行情况，根据违约责任以补偿性为主、惩罚性为辅的一般原则，综合考虑房屋交易时价格、合同履行情况、房屋参考价、双方当事人的过错程度及当时房地产市场行情、预期利益等综合因素。且丁仕艳购房总价为350000元，在2018年1月7日，盛伟文就已发函及短信告知丁仕艳解除合同。原审法院酌情确定由盛伟文赔偿丁仕艳房屋差价损失400000元尚属合理。对于丁仕艳要求盛伟文赔偿房屋装修投入98544元。因丁仕艳在与盛伟文签订的《信誉保证金》前的2016年7月就已实际租赁了该房屋。后因盛伟文未履行《信誉保证金》，丁仕艳在2018年2月7日向法院提起诉讼，要求盛伟文与曹治安将位于萧山区××街街道××幢××单元××室（杭房权证萧字第1××0号）交付给丁仕艳并配合丁仕艳办理相关过户手续。可见，盛伟文在2018年2月7日前并未将案涉房屋交付给丁仕艳，而丁仕艳在一审庭审中明确表示房屋装修在2018年1月进行，显与其在2018年2月提起的诉请相矛盾。丁仕艳要求盛伟文赔偿房屋装修投入依据不足，难以支持。原审判决盛伟文赔偿丁仕艳装修损失60000元有误，本院予以纠正。杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初2638号案件的受理费、保全费6170元和本院（2018）浙01民终5738号案件的诉讼费7300元。是法院根据案件审理情况判决由丁仕艳承担，且上述两案的判决已生效。律师代理费18000元丁仕艳要求盛伟文赔偿缺乏依据。本案评估费23000元，原审法院判决由丁仕艳、盛伟文各半承担得当。综上，丁仕艳的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。盛伟文的上诉理由部分成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初16662民事判决第一项、第三项； 二、撤销杭州杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初16662民事判决第二项、第四项及案件受理费； 三、盛伟文在判决生效之日起十日内赔偿丁仕艳房屋差价损失400000元； 四、驳回丁仕艳的其余诉讼请求。 如盛伟文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17322元，减半收取8661元，财产保全申请费5000元，合计13661元，由丁仕艳负担7346元，由盛伟文负担6315元。 二审案件受理费23656元，由丁仕艳负担19020元，由盛伟文负担4636元。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十月二十九日 书记员  周 杨