重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初11220号 原告：重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**附**，统一社会信用代码915001067500793609。 法定代表人：王**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴爱环，北京隆安（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张聪，北京隆安（重庆）律师事务所律师。 被告：季伟，男，汉族，1965年5月20日出生，住重庆市沙坪坝区1。 原告重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司（以下简称新沙公司）与被告季伟房屋租赁合同纠纷纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告新沙公司的委托诉讼代理人吴爱环，被告季伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新沙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2019.12.20签订《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将位于重庆市沙坪坝区陈家桥陈青路63号附某1号、附某2号房屋腾空交付给原告；3、判令被告向原告支付2020年4月1日起至腾空房屋交付给原告之日止的房屋租金暂计8550元；4、判令被告支付从2020年4月1日起至起诉之日的违约金1346.625元，违约金以8550元为基数，每日支付千分之一点五；5、判令被告向原告支付因本案产生的律师费5000元。事实和理由：2019年12月20日双方签订《房屋租赁合同》，预定给被告承租原告所有的位于重庆市沙坪坝区陈家桥陈青路63号附某1号、附某2号房屋，租赁期限为一年，租赁期间从2020年1月1日至2020年12月30日，月租金为2850元，租金按季度缴纳，先交租金后使用，被告应在季度届满前10日内缴纳下季度的租金。按照约定被告应该在2020年3月21日至3月30日期间缴纳4-6月的租金，若迟延缴纳超过15天，则原告有权解除本合同，收回房屋。且合同中对违约金及诉讼费、律师费的承担问题作出了约定。 被告季伟辩称:1、双方签订房屋租赁合同有效不同意解除房屋租赁合同；2、被告是按照房屋租赁合同履行的，因为被告没有违约行为，不存在违约金；被告不应当承担律师费、诉讼费；3、被告要求原告减免疫情期间租金或者延期租金，但是双方没有达成协议，被告向原告发律师函协商疫情期间的租金。我方是按照最高院关于疫情的相关规定要求原告减免租金的。疫情期间被告门面一直是关门状况，导致被告经营困难，根据政府的相关规定，应减免被告租金。7.8.9月份的租金我愿意当庭交纳。原告系沙坪坝区供销社100%控股公司属于国有资产，应当按照国家政策予以减免3个月租金。 经审理查明，2019年12月10日，新沙公司（甲方、出租方）与季伟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：一、甲方将坐落在沙坪坝区陈家桥街道63号建筑面积100平方米，房屋结构为砖混的房屋租赁给乙方。二、租赁期限及房屋用途：（一）租赁期一年。租赁时间从2020年1月1日起至2020年12月30日止。（二）租赁期间，甲方租赁给乙方的房屋，乙方只能用于安踏，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途；乙方不得将上述房屋的部分或全部转租给第三人。三、租金及费用、保证金缴纳办法：（一）月租金为2850元。（二）租金缴纳周期及缴纳时间：乙方应在本合同签订10日之内向甲方缴纳季度租金后方可营业，此后按先交租金后使用的原则，由乙方在上月（季度）期限届满前10天向甲方缴纳下月（季度）租金。八、违约责任。（三）租赁期间，若乙方未按期交纳租金，则应从逾期之日起，按日向甲方支付违约金。违约金的计算标准为：应交租金的日千分之一点五。若乙方迟延缴纳租金超过15天，则甲方有权解除本合同，收回房屋。九、合同履行期间，因乙方未缴纳有关费用或未履行本合同及合同附件约定的相应合同义务而发生的纠纷，导致甲方产生的诉讼费、律师费、差旅费、资料收集整理等产生的一切费用均由乙方承担全部责任。 合同签订后，被告季伟缴纳了2020年1月1日-3月31日期间的租金，并在涉案门面中经营安踏鞋服生意。 新冠肺炎疫情爆发后，双方因疫情期间的减免租金事宜协商未果，被告季伟未付4月-6月期间的租金。 2020年6月20日，原告向被告发送《通知》载明：你于2019年12月20日与我司签订的位于陈青路陈家桥街道63号房屋的《房屋租赁合同》，根据合同约定2020年4月1日至6月30日租金共计8550元，应于2020年3月20日交纳，我司已多次催收，你方拖欠至今，现已逾期90日。根据合同第八条第三款请你于2020年6月30日将该房屋交还我司并补清所欠租金，逾期不交，我司将严格按照合同执行，并保留追究法律责任的权利。 2020年8月7日，被告季伟向原告发出《关于请求出租方收取租金的函》，载明：“本人于2020年1月1日承租陈青路商铺（位于陈家桥街道）。根据贵我双方签订的《租赁合同》，本人已于2019年12月19日提前缴纳了2020年1月1日至2020年3月31日的租金（在此期间，新型冠状病毒肺炎爆发），受疫情影响本人已多次向贵公司提出减免疫情影响较大导致不能营业以及营业恢复期间的租金，为保证双方后续合作顺利，现希望贵公司搁置双方就减免租金部分的争议，请贵公司于2020年8月17日前派工作人员前来收取本人承租的商铺2020年7月1日至2020年9月30日的租金。”原告收到该函件。 2020年9月29日和10月9日，被告季伟已足额补交7月-12月期间的租金。 另查明，沙坪坝区新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于切实抓好复工复产工作的通知》（沙肺炎组办发202081号文件）中载明：全区散乱污企业、中央环保督查问题清单上的企业，不得复工；聚集型教育培训、旅游景区、电影院、剧院、网吧、歌舞厅、KTV、会所、酒吧、游艺厅、茶楼、棋牌室、农家乐、游泳馆、健身房、洗浴中心等娱乐休闲场所，书店、图书馆、文化馆、宗教活动场所、老年活动室、日间照料中心、问题活动场所等公共场所，继续暂停开放；其他行业及企业要在3月5日前全面复工复产。2020年1月24日重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日重庆突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。 还查明，涉案房屋登记房屋所有权人为原告重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司。案涉房屋2020年2月6日-3月7日未产生电费；2020年3月6日-2020年4月6日产生电费197.47元。2020年4月7日-2020年5月6日产生电费318.07元。 上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《房屋租赁合同》、《通知》、房地产权证书、交费收据等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予以支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 被告季伟欠付2020年4月-6月份租金是因双方在新冠肺炎疫情引起的减免租金事宜在起诉前多次协商不能达成一致，且被告季伟在庭审中表示租金减免事宜处理好后愿意交纳相应的租金，加之被告季伟在本案审理过程中已经足额补交不涉及租金减免问题的7月-12月期间的租金。故从被告季伟欠付租金的起因以及所造成的的后果综合评判，被告并非恶意拖欠租金，其违约行为显著轻微，不会导致原告的合同目的不能实现。故原告新沙公司以被告季伟未按时支付租金为由请求解除案涉房屋租赁合同并要求被告承担违约责任、支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。 本案双方争议焦点实质是因新冠肺炎疫情减免租金金额的问题。被告季伟已经向原告新沙公司足额交纳了2020年1月1日-3月31日期间的租金，但因新冠疫情防控原因，原告季伟所经营的门面确实存在停止营业的情况，继续按照原租赁合同支付租金对被告季伟明显不公平。经本院多次调解不成，故本院考虑案件实际情况，根据公平原则对合同予以变更。被告季伟认为其停业期间从疫情爆发之初起直至2020年4月30日，被告对此负有举证责任，但被告季伟并未举证予以证明。且假设被告所述属实，案涉房屋在停业期间产生电费实不符合常理，故本院对被告季伟的该意见不予采纳。本院结合重庆疫情一级、二级响应期间防控措施以及沙坪坝区新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于切实抓好复工复产工作的通知》的文件精神，酌定减免租金的期间从2020年1月24日起至2020年3月23日止（两个月）。因新冠疫情突发重大公共卫生事件属于双方当事人均不能预见、不能克服、不可避免的不可抗力，其对原被告双方均造成了损失，故由原被告双方各自分担一半的租金损失即2850元为宜。因被告季伟已经将预交上述期间的租金，故原告新沙公司可在被告季伟应当支付的4月-6月份租金中予以扣减。综上，被告季伟应当支付2020年4月1日-2020年6月30日的租金为5700元。 关于被告季伟认为原告新沙公司的资产属于国有、社有资产，故应当免除案涉房屋3个月房屋租金的意见。本院认为，新沙公司属于依法成立的法人，具备独立的法律主体资格。案涉房屋登记在原告新沙公司名下，权属清晰，不属于国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，故不能减免案涉房屋3个月的房屋租金，本院对被告季伟的意见不予采纳。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告季伟于本判决生效后十日内向原告重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的房屋租金5700元； 二、驳回原告重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费655元，减半收取计327.50元(原告已预交)，由原告重庆市沙坪坝区新沙贸易有限公司负担302.50元，由被告季伟负担25元，此款限于本判决发生法律效力后立即支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 张 煜 二〇二〇年十月二十七日 书记员 产慧婷