西安市莲湖区人民法院   民事判决书     （2020）陕0104民初6313号   原告：马囡囡，女，1985年4月5日出生，汉族，住西安市灞桥区。   委托诉讼代理人：郭慧，陕西银博律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王希曼，陕西银博律师事务所实习律师。   被告：李云妮，女，1989年1月18日出生，汉族，住西安市。   委托诉讼代理人：张高峰，陕西众致律师事务所律师。   第三人：陕西爱居商业运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：谭艳杰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：何敏，女，1990年5月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。   委托诉讼代理人：高雅，女，1987年1月25日出生，汉族，该公司员工，住该公司。   原告马囡囡与被告李云妮、第三人陕西爱居商业运营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员郭富丽独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告马囡囡向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、依法判令被告向原告双倍返还定金80000元；3、依法判令被告向原告赔偿中介费损失26940元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月29日，原告委托丈夫魏某某与被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告所有的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋，总价款898000元，同时约定了违约责任。合同签订后原告向被告支付定金40000元，并向第三人支付中介费26940元。2020年1月18日，被告在未按合同约定先行办理解押手续的情况下，短信催促原告配合办理手续，2020年1月20日，原告以短信方式回函，告知被告、第三人未于2019年12月29日前办理解押手续已构成严重违约，并要求被告按合同约定双倍返还定金、赔偿中介费等，被告及第三人均未对原告的要求作出回应，并拒绝协商解决。原告无奈诉至法院，望判如所请。   被告李云妮辩称，一、被告未收到原告支付的40000元定金，仅收到20000元。二、本案并非被告违约，而是原告违约。因双方只签订了中介居间合同，并未签订正式买卖合同的原因是原告在签订居间合同时并未确定最终的购房人。三、被告出售该房屋是因其家中老人患病急需用钱，办理撤押手续需要寻找垫资公司进行垫资，在收取购房款后对垫资进行清偿，否则须承担高额的垫资利息。因被告家中经济困难，无力承担垫资利息，只能等待原告确定最终购房人并签订正式房屋买卖合同后，才能着手办理解押手续。且该房屋房产是否解押都不会影响房屋的购买与出售，也不会影响原告与被告签订正式的购房合同。虽然房屋未解押，但被告已经从银行借出了房产证原件，因此涉案房屋完全具有转让条件，本案系原告寻找借口掩盖其自身违约的事实。四、原、被告签订的居间合同明确约定提供虚假信息、反悔、改变出售条件，导致房屋不能成交才适用双倍返还定金及支付中介费的违约惩罚，本案中未办理解押不属于导致房屋不能成交的根本违约情形，只属于履行瑕疵，因此不能适用双倍返还定金及支付中介费的违约惩罚。综上，同意解除与原告签订的《房屋买卖居间合同》，返还收取的20000元定金，请求法院驳回原告的其余诉讼请求。   第三人陕西爱居商业运营管理有限公司述称，基于原、被告双方均同意解除合同的意愿，我公司作为居间方，也同意解除该合同并退还售房保证金。涉案合同是魏某某代表原告与被告签订的，我们告知魏某某解押的前提是垫资公司必须见到正式的网签合同并支付购房首付款，魏某某同意，当时魏某某说房子买在原告名下，所以合同中买受人是原告，魏某某作为代理人签字，但因原告并不在西安，双方约定2020年1月15日办理网签手续，但还没到日期，魏某某便电话告知我公司工作人员因合伙人不同意购买，他不能继续履行合同。后我公司工作人员多次和魏某某沟通，并向其发了告知函，告知其被告是否解押并不影响合同的履行，但魏某某仍拒绝履行合同。之后我公司了解魏某某在签订合同的时候已经和原告离婚了。被告因急需用钱才出售该房屋，并不存在违约的情形。   原、被告及第三人围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审中进行举证、质证，经审查，查明事实如下：   2019年10月29日，原告前夫魏某某以原告名义与被告李云妮、第三人陕西爱居商业运营管理有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告所有的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋，建筑面积80.3平方米，总价款898000元。合同签订之日，原告向被告支付40000元作为购房定金，定金由被告收取，被告转定金的50%作为其售房保证金由第三人托管；原告承担房屋成交价3%的中介费；该房屋已设定抵押，被告应于本合同签订之日起2个月之内办理完抵押注销手续并取出房屋产权证书；被告提供虚假信息，反悔，改变出售条件等情况，导致原告不能成交，被告将定金在原告提出解除合同后3日内双倍退还原告，并赔偿本次房产交易所产生的评估费、按揭代理费、第三人中介费3%等费用；若原告提供虚假信息，反悔，改变购买条件等情况，导致被告不能交易，原告定金不退，作为违约金，由被告与第三人双方平均分配作为佣金，原告还须承担本次交易房屋所产生的费用及第三人中介费3%等费用；原告有权更换购买人名字，2020年1月15日开始办理相关手续，如原告因自己条件不能购买此房，魏某某代理人可直接提交自己资料，继续办理，原告本人保证征信无不良记录，西安户口，单身。魏某某、被告及第三人均在合同上签字捺印。当日，魏某某支付定金40000元，被告收取20000元，另20000元作为售房保证金由第三人持有，被告出具定金收条。次日，魏某某向第三人缴纳中介费26940元。2020年1月15日，原告并未与被告办理房屋买卖的相关手续，魏某某亦未以自己名义购买该房屋，经被告及第三人向魏某某发送催告函，魏某某于2020年1月20日回函告知因被告未按合同约定办理解押手续，达到房屋买卖条件，要求被告双倍返还定金并赔偿中介费。   另查，魏某某代表原告签订《房屋买卖居间合同》时与原告已离婚，且并未向被告及第三人提供原告委托其购房的授权委托书。   本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。魏某某在与被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》时虽未提交原告出具的授权委托书，但原告现以自己名义起诉要求解除该合同，应视为原告对魏某某代理行为的追认，故该合同应为原、被告及第三人在平等自愿的情况下签订，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同虽约定被告应在合同签订之日2个月内办理完抵押注销手续，但双方在第十一条中又约定，原告有权更换购买人名字，2020年1月15日开始办理相关手续，该约定应视为双方对合同内容的变更，即原告在2020年1月15日确定购房人后，买卖双方开始履行各自义务，被告在此之前未办理注销抵押登记手续，并未违反上述合同约定，不构成违约，故原告以被告未能按合同约定时间办理完抵押注销手续，构成根本违约，要求被告双倍返还定金并赔偿中介费的理由不能成立。庭审中，被告及第三人均同意解除该合同且愿意退还收取的定金，依法予以确认，故本院依法确认三方签订的《房屋买卖居间合同》于庭审之日即2020年9月16日解除。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：   一、原告马囡囡与被告李云妮、第三人陕西爱居商业运营管理有限公司于2019年10月29日签订的《房屋买卖居间合同》于2020年9月16日解除；   二、自本判决书生效之日起十五日内，被告李云妮退还原告定金20000元；   三、自本判决书生效之日起十五日内，第三人陕西爱居商业运营管理有限公司退还原告定金20000元；   四、驳回原告马囡囡的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。   案件受理费13844元（原告已预交）由原告自行承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审   判   员    郭富丽     二Ｏ二Ｏ年十月十三日     书  记  员  焦莉萍            1