陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终11269号上诉人（原审原告，反诉被告）：樊某某，男，1972年2月28日出生，汉族，住西安市雁塔区响塘村163号委托诉讼代理人：王青莉，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小奎，陕西万兴律师事务所律师。上诉人（原审原告，反诉被告）：曹某某，男，1962年10月23日出生，汉族，住浙江省义乌市XX街道XX村XX组。委托诉讼代理人：王青莉，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小奎，陕西万兴律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：高某甲（曾用名高琦、高琪），男，1963年1月20日出生，汉族，住西安市西城区XX路XX号。委托诉讼代理人：唐军，男，1970年11月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人樊某某、曹某某因与上诉人高某甲房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。樊某某、曹某某上诉请求：⒈判令高某甲再向其退还已交纳的租金2665064元；⒉判令高某甲赔偿其各项经济损失959683.9元；⒊一、二审诉讼费由高某甲负担。事实和理由：一审认定事实不清，审判组织不合法。一审认定双方租赁合同无效，其没有异议。但一审认定其对合同无效承担过错责任错误。合同无效系因高某甲未提交建设工程规划许可证及土地使用权证所致。因高某甲未提交上述证件，致使其无法正常进行施工改造、无法正常使用标的物，并遭到城管、城建、环保等部门停水停电、限期搬离的执法措施。一审对合同无效情形下的占有使用费支付区间及支付标准认定错误。双方虽于2019年3月20日签订了相关书面交接文件，但涉案标的大部分被案外人控制并占有使用。案外人占有使用部分涉案标的系基于案外人与高某甲于2019年3月31日、2019年4月1日续签的数十份租赁合同。在案外人搬离期间对涉案标的进行了大面积破坏，其已提交了照片、视频予以佐证。其多次找高某甲履行修缮义务，但高某甲拒绝履行，致其无法正常使用涉案标的。因高某甲长期未提供涉案标的合法手续，未按合同开通草八路开口，未履行修缮义务等合同义务，导致涉案合同目的无法实现，其于2019年11月30日向高某甲发出终止双方权利义务的《解除合同通知函》，要求高某甲再收到该通知后5日内协商权利义务终止后的善后事宜，即由其交还涉案标的，高某甲受领涉案标的并退费。高某甲收到该通知后，明确拒绝受领涉案标的物。故因高某甲原因致使涉案标的物空置期间所产生的经济损失，应由高某甲承担。另外，双方约定年租金450万元，其亦是合同约定向高某甲支付租金。一审以3166413元为基数计算返还501349元租金错误。其已于2019年12月7日撤离涉案场地，并于2019年12月18日起诉至法院。故基于合同无效，且其亦未实际占有使用涉案标的物，高某甲至少应退还其2019年12月18日（起诉之日）至2020年5月31日期间的已支付租金。高某甲辩称，一审认定事实基本正确，程序合法。一审虽认定合同无效，但其与樊某某、曹某某在2019年3月30日已完成了仓库移交手续，樊某某、曹某某持续占有和使用涉案库房至2020年4月6日。期间双方均有过错，应对各自损失承担相应责任。樊某某、曹某某用其他案件来认定占有使用费的支付区间错误，反而证明樊某某、曹某某占有使用其标的物时疏于管理，致使涉案标的物遭到大面积毁损和破坏。樊某某、曹某某的起诉日期为2019年12月18日，但却在2020年1月7日向商户开具收款收据，仍在收取标的物上的费用。一审虽对其请求赔偿损失未予支持，但认定樊某某、曹某某从2019年3月30日持续占有涉案标的物正确。高某甲上诉请求：撤销一审判决，改判樊某某、曹某某赔偿占用费36900元；一、二审诉讼费用由樊某某、曹某某负担。事实和理由：一审认定双方合同无效。其同意给樊某某、曹某某2个月改造期系基于双方约定的20租赁期限。其于2019年3月31日将涉案标的物交付樊某某、曹某某。现租赁合同无效，樊某某、曹某某应自2019年4月1日起支付租金。一审认定租金起算时间为2019年6月1日错误。樊某某、曹某某在占用涉案标的物期间，不履行管理责任，致使其场地桩基基础和房屋设施遭到破坏。樊某某、曹某某应承担返还原物的责任，对其进行赔偿。其以20年租期给樊某某、曹某某优惠，但事实上樊某某、曹某某仅租赁1年，樊某某、曹某某存在明显恶意，樊某某、曹某某应支付其三天的占用费36900元。樊某某、曹某某辩称，一审查明涉案租赁场地的所有权和使用权并非高某甲。从双方签订租赁合同至今，高某甲仍未提供涉案租赁物的权属证明。其租赁涉案场地和库房系整体承租，但涉案场地和库房大部分由案外人与高某甲签订的租赁合同后占有使用。该事实已有生效判决予以佐证。故其从未占有涉案租赁场地，不存在支付占用费的情形。双方发生纠纷后，其已于2019年12月7日搬离涉案租赁场地。一审中，其已提交视频资料和照片予以证明。双方约定的租赁起算日期系2019年6月1日。高某甲主张2019年4月、5月的租金无依据。樊某某、曹某某向一审法院起诉请求：⒈确认其与高某甲签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除；⒉判令高某甲退还其剩余租金3166413元；⒊判令高某甲赔偿其各项经济损失959683.9元；⒋诉讼费、保全费由高某甲负担。高某甲向一审法院反诉请求：⒈樊某某、曹某某继续履行合同；⒉樊某某、曹某某共同赔偿损坏其场地桩基基础，费用为667000元；⒊樊某某、曹某某赔偿其代为赔偿租赁商户判决费用11831元；⒋樊某某、曹某某赔偿下一年度占用三天费用为36900元；⒌樊某某、曹某某赔偿其垫付水电费用为9155.2元；⒍本诉与反诉的诉讼费用由樊某某、曹某某负担。一审法院认定事实：2019年3月20日，樊某某、曹某某（乙方）与高某甲（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方（高某甲）XX路XX路围墙以内的场地及库房出租给乙方，租赁期限为20年，即自2019年6月1日至2039年5月31日（甲方同意给乙方改造施工期两个月，即2019年4月1日至5月31日）。年租金为450万元，租金每满三年递增百分之五。合同签订后，樊某某、曹某某向高某甲支付场地及库房租金共计450万元。2019年3月30日，双方完成了仓库移交手续，共有石材城移交清单4份，第一份石材城移交清单：⒈场地及道路硬化面积：35159.8m2，其中场地面积10307.2m2、道路面积24891.6m2，总面积含桥墩5个/21.5m2；⒉房屋总面积：11633.4m2，其中库房面积9975.8m2、二层楼面积1657.6m2;⒊南围墙414.65m，其中西段73m，中段150.9m，东段190.75m；⒋西边围墙200套；⒌大门三个，其中东门四扇，中门六扇，西门六扇（门扇规格2.5*1.7m）。说明：⒈场地水泥厚度为15公分，道路水泥厚度为25公分，XX号XX城租赁合同附件，与租赁合同作为备查资料共同保管。第二份石材城移交清单：⒈配售电IC卡读卡器一台；⒉售水充值水卡读卡器一台；⒊旌旗智能充电卡一张；⒋旌旗智能三相电表清零卡一张；⒌旌旗智能两相电表清零卡一张；⒍办公室沙发一套（一大两小）；⒎石材茶几一张；⒏办公椅子五把；⒐文件柜一个；⒑办公桌三个；⒒电脑一台；⒓映美打印机一台；⒔点钞机一台；⒕电话座机一部；⒖字画五幅；⒗五层反渗透净水机一台；⒘工艺马摆件三个。说明：本清单作为石材城租赁合同附件使用，与租赁合同共同保管。合同期满后，乙方照此清单归还甲方。第三份石材城租赁移交清单：⒈商户租赁合同34份（未签合同的商户5份）；⒉截止2019年3月23日，石材城商户水电表剩余情况表及石材城水电总表及供电局、自来水公司抄表数1份；2019年华夏石材城各商户明细表1份。本表作为本次移交情况的汇总表，连同以上3个附表均作为租赁合同的附件。双方签字确认，各自妥善保管。第四份石材城租赁移交清单：⒈配电房：350千瓦变压器一台，配电柜3台；⒉自来水供水井一个，自来水公司水表一块，用户编号090547。说明：本移交清单作为石材城租赁合同附件，与租赁合同作为备查资料共同保管。2019年5月31日，高某甲退还樊某某、曹某某房租款1333587元，并将水、电费余款10153元转给樊某某。2020年3月23日，高某甲交纳水费580元，用户号为090547。庭审中，樊某某、曹某某称其于2019年11月30日向高某甲发出解除合同的通知，并于同年12月7日搬离租赁场地。高某甲认可樊某某、曹某某于2020年4月3日搬离，2020年4月6日向其交付了办公室钥匙。高某甲未能提供涉案租赁物的产权证书及建设工程规划许可证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，出租方高某甲在本案法庭辩论终结前，就其出租的库房及场地未能提供建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法手续，亦未能提供土地使用权证书，故其与承租人樊某某、曹某某签订的《租赁合同》无效。关于本诉部分：⒈樊某某、曹某某请求确认双方签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除，因该合同无效自始没有法律约束力，故不存在解除问题。⒉关于樊某某、曹某某要求高某甲退还剩余租金3166413元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但对于退还租金的数额，应当以樊某某、曹某某未实际占有使用涉案租赁物的时间计算，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定，主张法律关系变更、消灭的当事人，应当对该法律关系变更、消灭的基本事实承担举证证明责任。故樊某某、曹某某应当就其腾交涉案租赁场地的事实承担举证责任。现樊某某、曹某某称其于2019年12月7日从涉案场地搬离，但未提供有效证据加以证明，高某甲对此亦不认可，故樊某某、曹某某搬离涉案场地的时间应以高某甲认可的2020年4月3日为准。本案中，樊某某、曹某某向高某甲交纳了一年的租金450万元，后高某甲向樊某某、曹某某退还了1333587元租金，即樊某某、曹某某实际交纳的租金应为3166413元。双方约定租金的起算时间为2019年6月1日，故高某甲应向樊某某、曹某某退还2020年4月4日至2020年5月31日期间的租金501349元。⒊关于樊某某、曹某某主张要求高某甲赔偿其各项经济损失959682.90元，因合同无效，双方当事人均有过错，应对各自损失承担相应的责任，故对樊某某、曹某某该项诉讼请求不予支持。关于反诉部分：⒈高某甲请求继续履行合同的诉讼请求，因双方签订的租赁合同无效，故对该反诉请求不予支持。⒉关于高某甲要求樊某某、曹某某共同赔偿其地桩基基础费用667000元，因其未提供有效证据加以证明，且损失费用无依据，故对该反诉请求不予支持。⒊关于高某甲主张要求樊某某、曹某某代为赔偿租赁商户判决费用11831元，于法无据，故不予支持。⒋关于高某甲要求樊某某、曹某某赔偿下一年度占用费36900元，因樊某某、曹某某已将租金交纳至2020年5月31日，且于2020年4月3日从涉案场地搬离，故高某甲该项反诉请求于法无据，不予支持。⒌关于高某甲要求樊某某、曹某某赔偿其垫付的水电费用9155.20元，因其对于自己垫付樊某某、曹某某电费未提供有效证据加以证明，故不予支持，对其垫付水费580元的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定，判决：一、被告（反诉原告）高某甲于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）樊某某、曹某某交纳的2020年4月4日至2020年5月31日期间的租金501349元；二、反诉被告（原告）樊某某、曹某某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）高某甲水费580元；三、驳回原告（反诉被告）樊某某、曹某某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）高某甲的其他反诉请求。案件受理费39808元（樊某某、曹某某已预交），由樊某某、曹某某负担34952元，由高某甲负担4856元；反诉案件受理费5524元（高某甲已预交），由樊某某、曹某某负担45元，由高某甲负担5479元。二审中，对于高某甲樊某某、曹某某退还房租款1333587元和水、电费余款10153元的时间，双方均认可系2019年4月9日。樊某某、曹某某称2019年12月7日搬离涉案场地时将所有库房、厂房清理干净，库房及大门上锁。在其搬离后，双方一直无法完成交接手续。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，樊某某、曹某某与高某甲签订的《租赁合同》因无建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法手续而无效。故对樊某某、曹某某主张解除涉案合同及高某甲主张继续履行合同，依法不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。樊某某、曹某某主张其已于2019年12月7日从涉案场地搬离，但未提供充分有效证据证明，且高某甲对此亦不认可。二审中，樊某某、曹某某亦称搬离时将库房及大门上锁。故一审认定樊某某、曹某某搬离涉案场地的时间以高某甲认可的2020年4月3日为准，与法不悖，并无不妥。经查，樊某某、曹某某向高某甲交纳了一年的租金450万元。之后，高某甲向樊某某、曹某某退还租金1333587元。据此，樊某某、曹某某实际交纳的租金应为3166413元。双方约定租金的起算时间为2019年6月1日，故高某甲应向樊某某、曹某某退还2020年4月4日至2020年5月31日期间的租金501349元。一审综合本案实际，对高某甲主张免租期不应计算不予支持，并无不妥。樊某某、曹某某主张要求高某甲赔偿其各项经济损失959682.90元，因合同无效，双方当事人均有过错，应对各自损失承担相应的责任，故对樊某某、曹某某该项诉讼请求，依法不予支持。高某甲主张樊某某、曹某某共同赔偿其地桩基基础费用667000元，但未提供充足证据证明，依法不予支持。高某甲主张樊某某、曹某某代为赔偿租赁商户判决费用11831元，于法无据，不予支持。高某甲要求樊某某、曹某某赔偿下一年度占用费36900元，无事实和法律依据，依法不予支持。高某甲要求樊某某、曹某某赔偿其垫付的水电费用9155.20元，并提交2020年3月23日，高某甲交纳水费580元，用户号为090547予以证明，但未就就其主张垫付电费提交充足证据，故一审认定樊某某、曹某某应支付高某甲垫付水费580元，并无不当。综上所述，樊某某、曹某某、高某甲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74760元，由樊某某、曹某某负担34952元，由高某甲负担39808元。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十月     日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华