广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初33590号原告:赵师婕，女，1995年3月28日生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王小玄，浙江天册（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810054096。委托诉讼代理人：张博立，浙江天册（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810049429。被告：深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司，住所地深圳市罗湖区向西路向西村******，统一社会信用代码91440300587900816B。法定代表人：杜国辉，任总经理。被告：深圳市向西实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区嘉宾东路向西村******，统一社会信用代码91440300192310598N。法定代表人：张伟光。两被告共同委托诉讼代理人：李勇，北京市地平线（深圳）律师事务所律师，执业证号14403199610524426。原告赵师婕与被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司、深圳市向西实业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵师婕的委托诉讼代理人王小玄，被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司、深圳市向西实业股份有限公司共同委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵师婕向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付违约金270678.02元；2.本案诉讼费用及保全费用由被告承担。事实与理由：2017年11月4日，原告与被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》(以下简称“购房合同”)，原告向被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司购买向西雍睦豪庭B座8A号房，购房合同约定涉案房屋合同总价为5349368元。购房合同第九条及补充约定第9点约定，涉案房屋应于2018年10月31日前完成交付，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》并向买受人交付房屋钥匙；合同补充约定第10点约定，出卖人逾期交付超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且出卖人应自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付购房总价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按合同约定向被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司支付全部购房款。2018年10月31日，合同约定的交付期限届满，被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司未能按约交付，并向原告承诺将根据真正交楼时间按照合同约定计算并支付违约赔偿金。被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司多次怠于就逾期违约金事宜作出行为和说明，经涉案楼盘多位业主主张和催要，被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司于2019年3月15日向原告支付了部分逾期交付违约金48144.31元。2019年5月9日，被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司通知原告于2019年5月12日前往涉案房屋进行验房。原告根据通知进行涉案房屋验房后，被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司并未及时向原告交付涉案房屋钥匙及两证一书，房屋不符合法律规定的交付条件，原告亦无法取得涉案房屋控制权。2019年8月16日,被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司工作人员电话通知原告预约办理物业手续，并明确办理物业手续后方可进场装修，原告按被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司要求于2019年8月25日办理手续方领取到涉案房屋钥匙并可申请入场装修，完成涉案房屋的实际交付，此前原告一直无法进入涉案房屋并获得房屋实际控制权。自合同约定的交付时限届满之日起至实际交付日，被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司共逾期交付298天，按照合同约定应付逾期违约金共计318822.33元（以合同购房总价款5349368元为基数，按每日万分之二的标准，自2018年11月1日计算至2019年8月25日止），扣除被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司已支付的48144.31元，被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司剩余应付未付逾期违约金270678.02元。被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司是从事房地产开发的一人有限责任公司，被告深圳市向西实业股份有限公司作为被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司的股东，应按照《公司法》有关规定应依法承担连带责任。综上所述，被告逾期交付涉案房屋的行为己严重违反合同约定，导致原告重大经济利益损失。为维护原告的合法权益，原告特具状起诉，恳请法院判如所请。被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司、深圳市向西实业股份有限公司答辩称，一、被告迟延交房的时间应计至2019年5月12日止，原告有关实际交房的确认时间和事实不符。1、被告已经于2019年5月9日刊登了涉案房屋的《入伙公告》并向原告邮寄了入伙通知书，原告也于5月12日办理了入伙流程的文件签收。原告以文件不齐全拒绝收楼，被告又于2019年5月19日再次向原告邮寄了相关的交楼文件。至此，被告履行完全部的交楼（含配套文件）义务。2、另外，原告和案外人江西广旭建设有限公司下称（江西广旭）向被告提供了一份《毛坯改造委托合同》，依据该合同的约定，原告委托江西广旭对涉案房屋进行毛坯房的改造。据此约定，被告在涉案房屋交房及进行毛坯房改造的前提下，依照原告和江西广旭的合意，也就是原告的指示，将涉案房屋交付给原告委托的装修方并无不妥。3、从2019年5月12日至2019年8月24日是原告的房屋交付给江西广旭的实际装修期，原告是直接的受益者，至于原告和江西广旭之间有关装修合同变更与否、装修后的房屋如何交付、确认均不是被告所能控制的。前述期间作为原告房屋的装修期，不应算进逾期交房期限。即被告迟延交房的起算时间应该是2018年11月1日至2019年5月10日，共191天。二、依据深圳市气象局出具的罗湖区天气资料，符合房屋买卖合同约定条件的不可抗力天气共计36天，其中：1、雨量超过25mm的天数为30天。2、最高气温超过35摄氏度以上（不含35摄氏度）的天数为7天。3、对深圳有影响的台风记录为14天。扣除上述三种天气状况重叠的15天，实际符合合同约定的不可抗力的天气为36天。据此，被告应支付的违约金为：总房款5349368×0.0002×155天（191天-36天）=165830.41元。三、被告已经依据和原告达成的口头协议，在原告向被告提交了相应的由其签名确认的收款银行卡后，支付了第一期的违约金48144.31元；该客观事实已充分证明了被告履行了支付部分违约金的事实。这在相当程度上佐证双方协商一致及部分履行的意愿。综上，被告作为买卖合同的当事人愿意承担全部的合同义务和违约责任，同时，原告也应该严格依照合同的约定及相应的履约情形，不应将其与江西广旭的合同履行过程中的纠纷和损失转嫁给被告。据此，请求法院查明相关事实的基础上依法判决。本院经审理查明如下事实：一、原告与被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司于2017年11月4日签订深（罗）网预买字（2017）第5760号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：1.标的房地产为向西雍睦豪庭B座8层8A，建筑面积90.55平方米，购房总价款5349368元。2.出卖人应当于2018年10月31日前将本房地产交付给买受人。合同补充协议约定，在本项目施工期间，如出现日均降雨量超过25MM，气温高于35摄氏度以上（不含本数），黄色及以上级别预警信号台风等情况，均属于不可抗力。合同附件五约定，出卖人逾期交付超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之二的违约金。原告已履行支付房款的义务。二、因被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司迟延交楼，其已向原告支付了迟延交房违约金48144.31元。三、被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司于2019年5月9日刊登《入伙公告》并向原告寄出入伙通知书。原告于2019年5月12日办理入伙流程，其在收楼意见书中备注“未收到B座8A号房的钥匙”。被告提交的2019年8月25日的《改造完成确认函》显示，原告在该函中声明仅收到施工方钥匙。四、原告与案外人江西广旭建设有限公司于2017年10月4日签订一份《毛坯改造委托合同》，约定由江西广旭建设有限公司代为与开发商进行毛坯状态的交付，交付后至改造完成期间，钥匙由该公司进行保管。原告于2019年5月9日与被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司工作人员电话沟通，询问如不需要被告进行二次装修如何处理，但未明确作出不需二次装修的意思表示。原告于2019年5月11日16时通过邮寄方式向被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司发出《关于撤销向西雍睦豪庭B座8A号房屋毛坯改造委托的通知》及《要求深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司如约交付房屋的通知》，要求撤销涉案房产的毛坯改造委托，该邮件未妥投。被告于2019年8月16日电话通知原告办理物业，明确办理物业后可进行房屋装修。原告提供2019年8月20日涉案小区周边视频，显示不让进入。原告提交电话录音及微信聊天记录，以证明江西广旭建设有限公司对涉案《毛坯改造委托合同》不知情。五、双方确认涉案房屋在2019年5月12日至2019年8月25日期间进行了相关改造。六、根据双方确认的罗湖气象资料显示，2017年11月4日至2018年10月31日期间，符合合同补充协议约定的不可抗力天气共计36天。七、被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司属于一人有限责任公司，被告深圳市向西实业股份有限公司为其股东。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告已履行付款义务，被告未在合同约定期限内将房屋交付原告使用，已构成违约，应当依约向原告支付迟延交房违约金。关于涉案房屋的入伙时间，原告提交录音及微信聊天记录以证明江西广旭建设有限公司对《毛坯改造委托合同》不知情，但未提交证据证明通讯对方的真实身份信息，本院对此不予采纳。本院认为，原告作为完全民事行为能力人，其在签订《毛坯改造委托合同》应视为已清楚相关法律后果，其在原告通知入伙时未明确表示不需二次装修，2019年5月12日办理入伙时也仅表示未收到钥匙，未明确表示不需二次装修，此外，原告在未有效向被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司送达通知时，亦未通过其他方式明确诉求，而直至2019年8月16日被告工作人员通知办理物业时，原告仍未明确对二次装修提出异议，且涉案房屋在2019年5月12日至2019年8月25日期间确已进行了相关改造，因此，本院认定2019年5月12日原告办理入伙的时间为交房时间。关于不可抗力，合同当事人可以约定不可抗力的情形，涉案合同虽由被告提供，但未排除其主要义务，本院对双方关于不可抗力的约定予以确认，并认定符合合同约定不可抗力天气的天数为36天。被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司应于2018年10月31日前交付房屋而未交付，故逾期交付房间的起算时间为2018年11月1日，计算至2019年5月12日为193天，扣除不可抗力天气天数36天，实际迟延天数为157天，故被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司应承担的迟延交房违约金为167970.16元（5349368×0.0002×157），因被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司已支付违约金48144.31元，其仍应向原告支付119825.85元。被告深圳市向西实业股份有限公司作为被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司的股东，不能证明被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司的财产独立于股东自己的财产，故本院对原告要求被告深圳市向西实业股份有限公司就被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司的上述支付义务承担连带清偿责任的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告赵师婕支付迟延交房违约金119825.85元；二、被告深圳市向西实业股份有限公司应当就被告深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司上述第一项判决确定的支付义务对原告赵师婕承担连带清偿责任；三、驳回原告赵师婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，由原告负担1493元、由两被告负担1187元；保全费1873.39元，由两被告负担。原告已预付案件受理费2680元、保全费1873.39元，由本院予以退回案件受理费1187元、保全费1873.39元；两被告应当自本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1187元、保全费1873.39元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄晓美二〇二〇年十月十九日法官助理肖嘉韵书记员郑南桓