湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终424号上诉人（原审被告）：邹启宏，男，1972年11月24日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：袁观主，湖北名卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮国强，男，1971年12月27日出生，汉族，住湖北省通山县。被上诉人（原审原告）：赵恢刚，男，1968年3月15日出生，汉族，住湖北省通山县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱呈君，湖北佳强律师事务所律师。原审第三人：通山汇众置业有限公司，住所地湖北省通山县通羊镇南市路**。法定代表人：陈前进，该公司董事长。上诉人邹启宏因与被上诉人阮国强、赵恢刚、原审第三人通山汇众置业有限公司（以下简称通山汇众公司）合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹启宏上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案上诉费由阮国强、赵恢刚承担。事实和理由：1.一审法院根据《房地产评估价报告》认定地价127万元错误。该土地转让面积为187.2平方米，实际建筑面积不应当超过70%。本案可以参照附近相关地块进行土地价格评估，不宜使用假设开发法进行评估。即使按照假设开发法进行土地价值评估，阮国强、赵恢刚也应当缴纳土地增值税60余万元，实际获利可能仅为40万元。2.一审判决适用法律错误。本案土地增值价款为合同履行后可以获得的利益，该利益已经超过邹启宏订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同所能造成的损失。阮国强、赵恢刚辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2.《房地产评估报告》虽系阮国强、赵恢刚单方委托鉴定的，但邹启宏在一审法院提出异议后，又逾期未提出书面申请，也未缴纳申请重新鉴定的鉴定费用，故一审法院依据该评估报告作出判决符合法律规定。3.阮国强、赵恢刚与邹启宏签订的《土地转让合同》为有效合同，邹启宏未能按照合同约定及时向阮国强、赵恢刚交付土地并办理土地变更登记手续，已经构成违约，应当承担违约责任。故邹启宏应当向阮国强、赵恢刚返还土地转让款并赔偿土地增值部分价款。通山汇众公司未发表陈述意见。阮国强、赵恢刚向一审法院起诉请求：1.解除阮国强、赵恢刚、邹启宏于2014年12月25日签订的《土地转让合同书》；2.判令邹启宏返还阮国强、赵恢刚购地款262400元；3.判令邹启宏赔偿损失（实际赔偿金额以司法鉴定为主）；4.本案诉讼费由邹启宏承担。一审法院认定事实：2013年通山汇众公司将老一中（原通山县第一中学）项目开发征得的土地（东至通山汇众置业有限公司购买的边缘围墙，南至通山县实验幼儿园，西至老一中项目4号还建楼东外墙，北至牛头山隧道规划路南边线）以四万元补偿价转让给邹启宏，双方签订了《协议书》，但未登记变更。2014年12月25日，邹启宏以30万元转让给阮国强、赵恢刚，双方签订了《土地转让合同书》，邹启宏（转让方简称甲方）与阮国强、赵恢刚（受让方简称乙方），《土地转让合同书》约定：甲方将自己受让的土地（四至同上，面积：187.2平方米）转让给乙方，乙方在签订合同当天支付20万元，余款乙方一楼完工，土地证办好后三天内支付完毕。甲方应于签订合同后当日前将转让的土地交付乙方，并保证该土地无任何纠纷，并全面负责甲方的土地证办证，帮助办理城建规划，相关税费由乙方承担。合同签订当日，阮国强、赵恢刚即支付邹启宏20万元。2016年8月26日邹启宏向赵恢刚借款4万元，约定月利率2.5%，并载明：两个月内土地证办到位不计利息，超出按实算，借支本金转抵土地款。2017年7月27日，通山县国土资源局因通山县城棚户区（2号片区）改造项目需要征收包括通山汇众置业有限公司原取得的土地使用权的位于隧道路南侧东南角320.81平方米。通山汇众公司与通山县国土资源局签订了一份征收协议，将该宗土地使用权交付了通山县国土资源局挂网拍卖。由通山县东方世纪商贸有限公司竞得。2018年3月12日，通山县国土资源局向东方世纪商贸有限公司出具了《土地挂牌成交确认书》并将该宗土地交付给了东方世纪商贸有限公司。2018年9月17日，通山县城乡建设规划局公示的“东方世纪商贸酒店”项目用地1129.78平方米的四至范围中包括了邹启宏转让给阮国强、赵恢刚的土地，阮国强、赵恢刚知悉后即找邹启宏协商未成，便向一审法院提起诉讼。2018年9月，阮国强、赵恢刚通过委托湖北正鑫房地产评估经纪有限公司对涉案土地进行评估，价值为1275000元。一审法院认定的本案争议焦点为：一、阮国强、赵恢刚、邹启宏签订的《土地转让合同》是否有效，是否符合解除条件；二、邹启宏应否返还土地转让款262400元及赔偿损失1012600元。一审法院认为，一、通山汇众公司通过通山县国土资源局挂牌拍卖，竞拍取得通山县第一中学原校址土地使用权进行商业开发，通山汇众公司取得该宗土地的使用权为商业可流转的土地，通山汇众公司将取得的部分土地协议转让给邹启宏，邹启宏再转让给阮国强、赵恢刚，并与阮国强、赵恢刚签订了《土地转让合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行义务。因邹启宏未能按约定期限将该土地交付阮国强、赵恢刚和办理土地使用权变更登记手续，导致涉案土地已被征收，使阮国强、赵恢刚的合同目的不能实现，继续履行合同已不可能，阮国强、赵恢刚主张解除合同的诉讼请求，予以支持。二、阮国强、赵恢刚已按约定向邹启宏支付了土地转让款，履行了合同义务，邹启宏未能按合同约定及时向阮国强、赵恢刚交付土地并办理土地变更登记，已构成违约，应依法承担违约责任，阮国强、赵恢刚主张阮国强、赵恢刚返还土地转让款及赔偿土地增值部分价款，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决：一、解除邹启宏与阮国强、赵恢刚签订的《土地转让合同》。二、由邹启宏在本判决生效后30日内返还阮国强、赵恢刚262400元。三、由邹启宏于本判决生效后30内赔偿阮国强、赵恢刚土地增值价款1012600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16275元，由邹启宏负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邹启宏提交了一组由湖北百信房地产评估咨询有限公司针对通山县国土资源局收购通山汇众公司住宅用地国有土地使用权参考价格评估报告，拟证明通山汇众公司包含邹启宏转让给阮国强、赵恢刚土地在内的所有土地总价值不超过151700元。阮国强、赵恢刚对邹启宏提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议。阮国强、赵恢刚提出，该证据为复印件，对其真实性存疑，且该评估报告上的土地与本案诉争土地并非同一块土地，没有关联性。本院认为，邹启宏提交的该证据达不到其证明目的，不予采信。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本条是关于违约以及违约责任的规定。违约是指合同成立生效后，合同当事人未按照合同的约定履行自己的合同义务。违约责任是指当事人违反合同约定应当承担的责任。本案中，邹启宏与阮国强、赵恢刚签订的《土地转让合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行义务。合同签订生效后，阮国强、赵恢刚已经按照合同的约定履行了支付合同价款的义务，而邹启宏未按照合同的约定履行义务，导致阮国强、赵恢刚无法达到其合同目的，邹启宏的行为构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，邹启宏无法履行其合同义务后，守约方阮国强、赵恢刚即享有解除合同的权利，一审判决解除双方所签订的《土地转让合同》符合法律规定，本院继续予以确定。《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”邹启宏除应返还阮国强、赵恢刚支付的土地转让款，还应赔偿阮国强、赵恢刚的损失。赔偿损失的属性是补偿，弥补守约方所遭受的损失，该属性决定赔偿损失的适用前提是违约行为造成财产损失的后果。阮国强、赵恢刚所主张的土地增值部分价款，即是邹启宏违约行为造成阮国强、赵恢刚可得利益的损失。邹启宏应赔偿的该部分损失，相当于阮国强、赵恢刚因此所受到的损失。对于涉案宗地的价值，相关评估机构作出了《房地产评估价报告》，一审以该评估报告为依据，将该宗土地价值减去阮国强、赵恢刚已支付价款的部分，作为阮国强、赵恢刚可得利益损失并无不当。邹启宏提出土地面积有误和不应采信的《房地产评估价报告》上诉理由，不能成立。邹启宏还提出该损失超出了其订立合同时应当预见的损失，理由不充分，本院不予采信。综上所述，邹启宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16275元，由邹启宏负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十月二十六日法官助理王娜书记员洪瑞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；