山西省永济市人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0881民初1303号原告：杜孔娃，男，汉族，1967年11月7日出生。委托代理人：朱铁军，永济市法学会秘书长。被告：寻丽萍，女，汉族，1965年1月4日出生。被告：卫夏蒙，女，汉族，1988年7月28日出生。被告：卫夏箐，女，汉族，1997年9月1日出生。被告：张清秀，女，汉族，1944年2月7日出生。四被告共同委托代理人：李伟娟，山西大懿律师事务所律师。原告杜孔娃诉被告寻丽萍、卫夏蒙、卫夏菁、张清秀合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告杜孔娃及其委托代理人朱铁军，被告寻丽萍、卫夏蒙及四被告的共同委托代理人李伟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜孔娃向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告依法履行对原告所购房屋的过户手续，或者以协议约定返还原告购房款及违约金合计51万元并从起诉之日按银行利息0.006元/月计至还清；2.案件诉讼费、保全费等合理支出费用由被告共同承担。事实和理由：原告与上列被告之丈夫、父亲、儿子卫强于2018年6月20日经担保人李建堂介绍签订了个人房屋转让协议，协议约定：卫强将其位于永济市市府西街79号房屋产权一次性有偿转让给原告，转让方式为出售，出售金额为人民币47万元，付款方式：自合同签订之日，首付40万元，剩余款项在过户完毕一次付清。协议签订次日，在原告向卫强转付人民币40万元并收取2万元现金后，卫强向原告交付了所购房屋标的物，并承诺在2个月内办理完对原告的过户手续，双方同时还对违约责任及其他事项进行了约定。后因卫强不幸逝世，卫强之妻寻丽萍、之女卫夏蒙等，对原告与卫强所签协议及其内容予以认可，但对过户事宜却予以推诿并将该房屋在银行质押用于寻丽萍借贷款项归还。寻丽萍先承诺办理过户，后又要求按协议退还购房款，再又以卫强三年丧期未满为由予以推诿迟延，造成对原告合法权益的侵犯，原告在百般无奈之下诉至贵院请求依法判决。被告寻丽萍辩称，1.本案系合同纠纷，根据合同的相对性，被告没有在合同上签字，原告无权向被告寻丽萍主张权利，应依法驳回原告的诉讼请求。2.请求人民法院确认原告杜孔娃与卫强签订的《个人房屋转让协议》无效，该协议损害了被告寻丽萍的利益，依法驳回原告的诉讼请求。①本案中，诉争房屋属于夫妻共同财产，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。②原告以明显不合理的低价购买该房屋，且被告寻丽萍不知情，原告与卫强恶意串通损害被告寻丽萍的利益，该《个人房屋转让协议》无效。该房屋的市场价格是70-80万元左右，面积为158.2平米，出售给原告的价格47万元，每平米2993.63元(带装修)，并且还约定了过户费用由卫强承担，明显低于市场价。双方约定2个月内过户，但是，从2018年6月20日至2020年3月份，在长达21个月的时间内，原告未曾主张过权利，这明显不符合常理。③原告与卫强签订《个人房屋转让协议》时，该房屋已于2016年抵押给山西永济农村商业银行股份有限公司，抵押期限:2016年1月22日至2021年1月21日。若被告寻丽萍知情的情况下，根本不会将该抵押房屋出售。3.原告应该返还该房屋的租赁费用7.5万元中的一半。该财产系被告寻丽萍的个人财产，原告属于不当得利行为，依法应予以返还。4.卫强于2020年3月2日去世，3月3日李建堂才告知被告房子以40万元卖给原告杜孔娃，被告不知道这件事，说等丧事完成后再讨论这件事。被告卫夏蒙、卫夏菁、张清秀辩称：1.本案系合同纠纷，根据合同的相对性，被告没有在合同上签字，原告无权向被告主张权利。2.被告已明确表示放弃继承卫强的遗产。在本案中，被告再次声明放弃继承卫强的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”，即使卫强有债务也不应该由被告承担。3.对房屋买卖一事和40万元不知情。综上，依法应驳回原告对被告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了证据：1.杜孔娃身份证一份，拟证明原告的身份。2.卫强与原告签署的房屋转让协议一份，拟证明卫强与原告房屋转让约定的时间、内容、房屋标的物交付、购房款交付情况及担保人情况。3.中国银行交易清单两份，拟证明原告按协议履行了付款情况。4.出租合同两份，拟证明卫强已将所售房屋交付给原告。5.国有土地使用证一份，拟证明卫强因未按约定期限将房屋过户给原告，用其位于银杏东街的宅基房屋予以抵押。6.信用社收回凭证一份，拟证明寻丽萍已将案涉房屋再次抵押给银行、用于抵消个人对银行的债务30万元。7.2015年12月26日的门面房转让合同一份，拟证明案涉房屋的所有人是卫强。8.申请证人李建堂出庭作证，拟证明被告寻丽萍承诺向原告归还购房金及违约金的事实。9.保函保单及保全票据各一份，拟证明原告向法院申请就被告的财产进行诉讼保全。被告寻丽萍、卫夏蒙、卫夏菁、张清秀的质证意见为：1.对杜孔娃的身份证、卫强与原告签署的房屋转让协议、两份中国银行交易清单、国有土地使用证的真实性无异议。2.对出租合同两份的真实性无异议，可以说明2018年5月1日至2021年7月1日租金7.5万元全部由出租人杜爱红收取，因该合同是原告提交，那么租赁费相应的由原告收取。3.信用社收回凭证与本案无关。4.对2015年12月26日门面房转让合同的真实性有异议，①被告确认不是卫强本人签字；②即使是签字是真实的，该协议签订于2015年12月26日，与本案无关；③该合同约定的房屋面积与本案个人房屋转让协议中面积不一致，看不出转让的是哪套房，且2015年与2018年的房屋市场价格有差异。5.对李建堂的证言有异议，该证人已经证实被告对卫强出售房屋一事并不知情，而是在卫强去世后才知道售房这件事。6.对保全电子发票的真实性无异议，对证明目的有异议，卫强与原告并未约定保单保函以及保险费用由卫强承担，而被告是基于继承的财产在继承的范围内承担责任，因该费用不是卫强的个人债务，故不应由被告承担。并提交以下证据：证据：1.2018年3月19日作出的房地产估价报告一份，证明涉案房产价值为116.01万元，卫强将房屋低价出售给原告，属于恶意处分财产，原告不属于善意第三人。2、房产证复印件一份，拟证明涉案房屋属于卫强于被告寻丽萍的夫妻共同财产。3.不动产登记中心查询情况一份，拟证明案涉房屋已抵押给山西永济农村商业银行股份有限公司，抵押期限是2016年1月22日至2021年1月21日，该房产不是遗产。原告对被告证据的质证意见为：1.对房地产估价报告的真实性有异议，①该证据的委托人系卫强个人，而不是其他法定机关委托的；①该评估价格明显高评；③该评估报告原告事先并未看到，并不知情。2.对房产证复印件的来源及真实性有异议。3.对不动产登记中心查询情况有异议，该证据不符合证据形式及要求，证据来源无法确定，故不能作为认定事实的依据，也不能证明原告的取得不是善意所得。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院对本案事实认定如下：2018年6月20日，原告杜孔娃（买方）与卫强（卖方）、李建堂（担保人）签订一份个人房屋转让协议，约定卫强将其位于永济市市府西街79号房屋产权以470000元出售给原告杜孔娃，卫强负责房产及土地过户手续办理，费用由其承担。2018年6月21日，原告通过中国银行手机银行向卫强在中国建设银行山西省永济市支行的账号内转款400000元。合同签订后，卫强将案涉房屋交付原告使用。后卫强于2020年3月2日去世。2020年7月9日，原告向本院申请就四被告的财产进行诉讼保全，本院依法采取了保全措施。经审理查明，被告寻丽萍、卫夏蒙、卫夏菁、张清秀分别系卫强的配偶、长女、次女、母亲。被告卫夏蒙、卫夏菁、张清秀分别于2020年7月19日、7月21日、7月20日出具声明，承诺放弃继承卫强名下的全部财产。庭审中，原告明确其诉讼请求为要求被告寻丽萍承担返还原告购房款及违约金合计51万元并自起诉之日起按银行利息0.006元/月承担利息，并放弃对被告卫夏蒙、卫夏菁、张清秀的权利主张。本院认为，本案原告向被告主张要求返还购房款及违约金合计51万的诉求系以其对卫强享有债权、且被告作为卫强的法定继承人从卫强处继承了遗产为前提，故本案案由应由合同纠纷变更为被继承人债务清偿纠纷。关于原告主张被告寻丽萍应承担返还原告购房款及违约金合计51万元并自起诉之日起按银行利息0.006元/月承担利息的诉求，因本案系被继承人债务清偿纠纷，首先应确定原告杜孔娃是否对卫强享有债权并确定债权的数额，其次要确定被告寻丽萍作为卫强的法定继承人从卫强处继承的遗产及遗产价值。本案中，卫强在与被告寻丽萍夫妻关系存续期间，以个人名义与原告签订个人房屋转让协议，约定将其位于永济市市府西街79号房屋产权以470000元出售给原告，虽该房屋产权登记的所有人仅有卫强一人，但在下方共有情况处写明系共同共有，在附记处写明“共同共有：卫强寻丽萍”，故该房屋系卫强与被告寻丽萍的共同财产，即卫强处分的财产系夫妻共同财产。因被告寻丽萍并未在前述协议上签字，事后亦未对该协议进行追认，且卫强在协议订立之后未取得对房屋的处分权，故其将房屋转让给原告系无权处分。另根据被告提交的房地产估价报告，案涉房屋的评估价值为1160100元，而卫强系以470000元将该房屋出售给原告，价格明显不合理，故原告亦不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”善意取得的情形，综上，本院认定原告与卫强签订的个人房屋转让协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，卫强应向原告返还因案涉租房协议所取得的400000元，原告应向卫强返还因案涉房屋收取的租金75000元，前述金钱债务经抵消，本院确认原告对卫强享有的债权数额为325000元。现卫强在债务清偿前死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”规定，应由其继承人在遗产继承范围内承担清偿债务的责任，现原告并未提交证据证明债务人卫强的遗产及遗产价值，亦无证据证明卫强的法定继承人即被告寻丽萍的继承份额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的主张不予支持。现原告放弃对被告卫夏蒙、卫夏菁、张清秀的权利主张，系对自己权利处分之行为，不违反法律规定，本院应予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杜孔娃的诉讼请求。案件受理费4450元、保全费3280元，合计7730元，由原告杜孔娃承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  孙永杰二〇二〇年十月三十日书记员  孟 欢