上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8904号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴年华，女，1953年11月27日出生，汉族，户籍地江西省新余市分宜县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王金法，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞友明，男，1965年10月25日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：马涛，上海市锦港律师事务所律师。上诉人吴年华因与被上诉人庞友明房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初13056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴年华上诉请求：撤销原判，改判支持其一审反诉请求。事实与理由：经向房产交易中心询问，2011年1年31日上海市出台限购政策之前签订的房屋买卖合同不受限购政策的影响，合同可以履行。庞友明辩称：不同意吴年华的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.吴年华经过庞友明的几次催促办理相关过户手续后仍拒绝履行，吴年华构成违约。2.吴年华自身存在限购情况，不符合购房资格。上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）是动迁房，吴年华提交的调查笔录中提到动迁房在限制交易期内是否可以过户，该笔录中的回复是以限制交易期满后当时的限购政策为准。2019年，庞友明取得系争房屋产证，因吴年华不具有购房资格，且存在违约，庞友明有权解除合同。庞友明向一审法院起诉请求：1.庞友明、吴年华签订的《上海市房地产居间合同》《上海市房地产买卖合同》于2020年1月1日解除；2.吴年华搬离系争房屋；3.吴年华按照月租金人民币（币种下同）1,800元的标准向庞友明支付自2010年12月6日起至实际交付系争房屋之日止的房屋占有使用费；4.吴年华以31万元为基数、按日万分之五的标准支付自2019年12月9日起至2019年12月31日止的逾期付款违约金4,592.50元。吴年华向一审法院提出反诉请求：庞友明将系争房屋的产权过户至吴年华名下，相关税费按合同约定负担。一审法院认定事实如下：2010年11月2日，庞友明与案外人闵行区XX路街道旧住房成套改造工作领导小组签订《XX路街道沪闵路沿线旧住房成套改造协议书》，约定庞友明同意按抽户异地安置方式进行成套改造；庞友明抽户安置到系争房屋。2010年12月3日，吴年华为购买系争房屋向庞友明支付定金2万元。2010年12月6日，吴年华（委托人乙、买入）、庞友明（委托人甲、出售）及案外人上海XX事务所鹤庆店（居间方）签订《房地产居间合同》，约定三方就居间方接受委托人甲、乙的委托，促使委托人甲、乙订立房地产交易买卖合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同；委托人甲的房地产坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。该合同补充条款约定，一、委托人甲的房屋建筑面积为59.31平方米（以最终产权证上面积为准），双方协商房屋总价款为82.50万元。因房屋为旧房改造安置房，据现行国家政策需交房后三年才可上市交易，乙方接受先支付部分房款待可产权交易时再交易，期间不管该房屋的房价上涨或下跌双方都以82.50万元的价格交易。二、付款方式分四次支付，第一次2010年12月3日乙方支付定金2万元，第二次2010年12月6日之前乙方支付购房款8万元，第三次2011年5月30日前乙方支付56万元（备注：本笔款项等甲方房产证办出之后二个月内支付，具体日期与出产证日期相统一），第四次双方办理产权交易时乙方支付购房款16.50万元。五、违约责任，由于甲方原因导致合同无法履行的，甲方应支付已收取定金双倍的违约金，反之由于乙方原因导致合同无法履行的，乙方已支付的定金不返还。（符合下列情况之一的属免责，1、遇不可抗因素。2、未获闵行区房产交易中心审核同意。3、因法律、法规、政策致使本协议无法履行），违约方支付中介方房屋总价款2%的佣金。六、甲乙双方进交易中心过户所产生的甲方个人所得税（房屋总价款的1%，若超出1%的部分由甲方承担）及交易手续费由乙方承担，若产生其他税费由各自承担。中介费由乙方支付。合同签订当日，吴年华向庞友明支付购房款8万元。庞友明向吴年华交付了系争房屋。2010年12月30日，庞友明（甲方）与吴年华（乙方）签订《补充协议二》，约定由于甲方原因导致合同无法履行的，甲方应支付房屋成交总价的双倍的违约金，反之由于乙方原因导致合同无法履行的，乙方应支付房屋成交总价的双倍的违约金。2011年7月6日，吴年华又向庞友明支付购房款20万元。2013年1月25日，吴年华向庞友明支付购房款5万元。2013年8、9月，庞友明两次函告吴年华要求吴年华给付剩余购房款，否则涉案居间合同可撤销或其可收回房屋。吴年华收函后均表示不同意。2014年，庞友明与吴年华发生多次诉讼。当年7月初，庞友明以系争房屋无法办理产证、吴年华系限购对象等事由以吴年华为被告诉至一审法院[案号（2014）闵民五(民)初字第1463号]，要求解除双方之间签订的居间合同并要求吴年华返还房屋、支付租金。后该案以庞友明撤诉结案。当月末，庞友明的妻子庞某以庞友明未经其同意擅自出售系争房屋、吴年华系限购对象等事由以吴年华、庞友明为被告诉至法院[案号（2014）闵民五(民)初字第1747号]，要求确认涉案居间合同无效并要求收回房屋、支付租金。后该案以庞某经法院传唤未到庭、按撤诉处理结案。同年9月，吴年华以庞友明、庞某为被告诉至法院[（2014）闵民五(民)初字第2016号]，要求庞友明、庞某办理房地产权证并协助将系争房屋登记至吴年华名下。后该案以吴年华撤诉结案。同年10月，庞友明再次以系争房屋无法办理产证、吴年华系限购对象等事由以吴年华为被告诉至法院[案号（2014）闵民五(民)初字第2309号]，要求解除双方之间签订的居间合同并要求吴年华返还房屋、支付租金。一审审理中，吴年华提起反诉要求退还房款、赔偿差价损失、装修损失。后该案以双方当事人均撤诉而结案。2019年10月9日，庞友明取得系争房屋的不动产权证。后庞友明联系中介人员告知产证已取得并表示房价已上涨、吴年华能否加价。中介人员遂联系吴年华告知庞友明的产证已取得并询问吴年华是否能加价8-10万元。吴年华表示不同意。2019年11月22日，庞友明委托律师向吴年华邮寄《律师函》，表示庞友明已于2019年10月9日取得系争房屋的房产证。2019年10月26日在中介的代理下，办理了房屋买卖的网签，该合同约定甲乙双方应于2019年12月20日前办理房地产转让过户手续。后庞友明多次联系吴年华要求吴年华按约补齐第三次房款并配合办理过户手续，均遭吴年华拒绝。故特发函要求：一、吴年华应于2019年12月9日前向庞友明补齐第三次购房款差额31万元；二、吴年华应于2019年12月20日前配合办理过户手续；三、吴年华应于2019年12月20日支付尾款16万元。否则吴年华将构成违约，庞友明有权采用一切法律手段，追究吴年华的违约责任。该律师函于2019年11月29日送达吴年华。后庞友明以诉称事由诉至法院，一审法院于2020年4月16日向吴年华送达本案起诉状副本。一审法院另查明，2011年1月31日，上海市人民政府办公厅颁布《关于本市贯彻的实施意见》[沪府办发（2011）6号]，对不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴款证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。2013年，《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市[2013]11号）第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》规定“从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。一审法院再查明，吴年华系外地户籍退休人员，无法至交易中心办理系争房屋的过户手续。一审法院认为，涉案《上海市房地产居间合同》中有关庞友明与吴年华就系争房屋买卖事宜所约定的内容系庞友明、吴年华之真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。双方本应按约履行。然在合同履行的过程中，因限购政策的出台，使得吴年华不符合本市购房条件，无法办理系争房屋的过户手续，系争房屋的买卖实际已无法履行。现庞友明要求解除涉案《上海市房地产居间合同》中有关庞友明与吴年华就系争房屋买卖事宜所约定的内容，符合法律规定，予以支持。至于合同解除的时间，鉴于庞友明系通过本案起诉的方式表达合同解除之意思表示，而法院系于2020年4月16日向吴年华送达本案起诉状副本，故确认涉案《上海市房地产居间合同》中有关庞友明与吴年华就系争房屋买卖事宜所约定的权利义务内容于2020年4月16日解除。至于《上海市房地产买卖合同》，本身该合同无任何一方签字，庞友明也未提供相应证据证明买卖双方委托中介签订该份合同，难以看出该份合同系吴年华的真实意思表示，因此一审法院认为该份合同并未成立，故不存在解除的情况。鉴于此，吴年华反诉要求过户之诉请，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故庞友明主张的要求吴年华搬离系争房屋之诉请，予以支持。就庞友明主张的要求吴年华支付占有使用费之诉请，一审法院认为，吴年华占有使用系争房屋系基于涉案居间合同的约定及庞友明的主动交付，系合法占有。虽然2014年期间，庞友明曾以诉讼形式提出要求解除合同、要求吴年华搬离系争房屋并支付租金等诉请，但最终案件均已当事人撤诉结案。且在该些诉讼结束之后直至本案起诉前，庞友明也未曾再要求解除合同、要求吴年华搬离系争房屋并支付租金，故对于庞友明主张的占用期间的损失，不予支持。当然，若吴年华未能于本案生效判决确定的搬离日搬离系争房屋，庞友明可另案就吴年华逾期搬离系争房屋给庞友明造成的占用期间的损失进行主张。就庞友明主张的要求吴年华给付逾期付款违约金之诉请，一审法院认为，本身系争房屋买卖已实际无法履行，吴年华也无必要支付合同约定之购房款，故吴年华收函后未支付购房款的行为并不能视为吴年华违约，故对该项诉请，亦不予支持。鉴于吴年华于庭审时表示对合同解除后的后果处理问题无需在本案中予以处理、将另案诉讼，故对吴年华给付的购房款退还等问题，本案中不予处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，于二○二○年六月二十三日作出判决：一、吴年华、庞友明及案外人上海XX事务所鹤庆店签订的《房地产居间合同》中有关吴年华与庞友明就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋买卖事宜所约定的权利义务关系的内容于2020年4月16日解除；二、吴年华于判决生效之日起两个月内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、驳回庞友明的其他本诉诉讼请求；四、驳回吴年华的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计2,155.94元，由庞友明负担。反诉案件受理费6,025元，由吴年华负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，在庞友明与吴年华就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产居间合同》之后、签订网签合同之前，吴年华因限购政策不再具有购房资格，居间合同中关于系争房屋买卖的约定因限购政策而无法继续履行。吴年华上诉提出限购政策实施之前签订的房屋买卖合同不受限购政策的影响，合同可以履行，其该上诉理由与本市限购政策不符，本院不予采纳。因吴年华自身不符合本市购房条件，对其要求将系争房屋产权过户的反诉请求，本院不予支持。综上，吴年华的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,361.88元，由吴年华负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十月二十九日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……