湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终367号上诉人（原审被告）：沈桂华，女，1966年11月15日出生，汉族，住孝感市孝**。被上诉人（原审原告）：湖北孝感中药材有限公司,住所地孝感市孝汉大道**。法定代表人：周英成，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：汤伯元，湖北熠耀律师事务所律师。上诉人沈桂华因与被上诉人湖北孝感中药材有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初2988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈桂华上诉请求:1.撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初2988号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人湖北孝感中药材有限公司持有的租赁合同系伪造，应当驳回诉讼请求。1990年8月30日，上诉人沈桂华通过全民单位招工到原中药材公司当工人。2002年原中药材公司改制。上诉人在改制时己在城站路××号国药商场上居住。上诉人系全民单位福利分房占有居住至今。期间，从没有跟被上诉人湖北孝感中药材有限公司签订租赁合同。租赁关系不成立。不定期租赁合同是双方成立了租赁合同没有约定期限或期满后没有签订合同。从被上诉人伪造合同的事实，说明上诉人占有使用房屋应当有其他合法事实，与上诉人陈述的属于房改福利分房的事实一致，只不过被上诉人要用租赁掩盖其不予合法为职工办理房改手续的事实，法院认定为不定期租赁合同，支持被上诉人侵害职工的侵权行为，不正义的裁判导致处于弱势的职工遭受了二次伤害。被上诉人出具的复印件《企业改制职工安置协议书》的规定对上诉人（沈桂华）支付按工龄一年1200元，共12年的一次性补偿金14400元，并且相同的协议也出具给己享受房改政策的员工和其他没有享受房改政策的员工。所有员工与原单位孝感市中药材公司解除劳动合同后，即刻又与被上诉人孝感市中药材有限公司签订返聘劳动合同（负责人都是周英成）。对已享受房改政策的员工和上诉人没有享受政策的员工出具相同内容的协议书（补偿标准一样），由此足以证明：改制前和改制后对上诉人所住福利房没有进行房改政策落实、没有享受与其他已享受房改政策的员工同等待遇。被上诉人出具的伪造的2009年8月1日至2010年7月31日期间《租赁协议》和2006年7月和04年某月某日（注：工资表没有月份）扣房租的工资表和一份2009年7月24日开具的收据至2010年7月3日的租金849.11元，只能用于被上诉人证明租赁关系的成立与否和收取租金与否。这些所谓的证据都不能否认按国家相关政策规定、公司分配的福利房居住权和诉求己对分配的一直居住的房屋进行了货币化房改政策落实的权利。二、被上诉人湖北孝感中药材有限公司系全民单位改制后成立，应当承接安置全民所有制工人房改住房的债务。2001年8月27日，湖北省药品监督管理局对湖北省中药材公司批复，同意改制，但应当妥善安置职工。2002年6月26日，湖北省药品监督管理局对湖北省中药材公司批复，同意地市州的采购批发站改制，即湖北省中药材公司孝感采购批发站改制后名称为湖北孝感中药材有限公司。在上述批复下达后，湖北孝感中药材有限公司2002年11月19日成立，注册成立时将全民资产改制为被上诉人名下，而改制前，上诉人已通过分房居住在争议国药商场上6楼房屋内，而被上诉人也应当承继全民企业改制前的债务，将该房屋与上诉人办理房改手续。从2002年起，房改房屋的所有居住有关的水电等相关费用全部由上诉人承担。三、被腾退房屋的不动产没有登记在被上诉人名下，被上诉人无权要求腾退的。被上诉人办理的不动产登记2017孝感市不动产第10002194号7层中的1层7间。而被上诉人诉求腾退的是城站路67号6楼，该房屋是没有登记的不动产。被上诉人既不承继全民所有制的孝感中药材公司对职工的安置房的房改债务，并且在租赁事实不实的情况下，也不是该腾退房屋的所有权人，被上诉人无权要求腾退。湖北孝感中药材有限公司辩称，我们的不动产权证真实合法，上诉人无异议。一直从上诉人工资里扣除租金，上诉人也认可。被上诉人要求上诉人腾退房屋有法律依据。湖北孝感中药材有限公司向一审法院起诉请求：1.判令沈桂华立即腾退租住位于孝感市城××路××号国药商场湖北孝感中药材有限公司所有的6楼门牌号为××（以楼梯第一个门为××门）。2.判令沈桂华按双方所签合同约定向湖北孝感中药材有限公司交纳租金23058元（暂计算至2019年7月20日）；判令沈桂华向湖北孝感中药材有限公司交纳至实际腾退租房期间的租金；3.本案的全部诉讼费用由沈桂华承担。一审法院认定事实：沈桂华系湖北孝感中药材有限公司改制前原国有孝感市中药材公司的正式职工，在2002年改制前后，沈桂华一直在湖北孝感中药材有限公司工作，且一直在涉案房屋居住至今，但湖北孝感中药材有限公司在发放给沈桂华的工资中每月扣取房租42.70元。2006年10月24日湖北孝感中药材有限公司、沈桂华双方解除劳动合同关系后，因沈桂华自行缴纳社保，湖北孝感中药材有限公司遂于2009年要求与沈桂华签订房屋租赁协议，沈桂华本人未与湖北孝感中药材有限公司签订租赁协议，但沈桂华实际占用居住案涉房屋至今，并缴纳租金至2010年7月。2017年湖北孝感中药材有限公司对案涉的整幢出租房屋办理了不动产权证（鄂20**孝感市不动产第0002194号证，2019年该不动产权证更正为鄂20**孝感市不动产权证第0010163号，注明房屋坐落城站路××号1幢1-7层），之后湖北孝感中药材有限公司向涉案房屋的租户催收房屋租金以及要求租户腾退房屋，因部分租赁户以历史遗留问题拒不向湖北孝感中药材有限公司交纳租金，并拒绝腾退房屋，为此，具状诉至法院。另查明，案涉房屋原门牌号码以及办理的不动产权证的门牌号码××，因城市规划需要，已更正为城站路67号。一审法院认为，湖北孝感中药材有限公司作为案涉房屋的合法所有权人，沈桂华在湖北孝感中药材有限公司所有的房屋居住至今，虽沈桂华本人并未与湖北孝感中药材有限公司签订租赁协议，但根据沈桂华无异议的工资表中湖北孝感中药材有限公司扣取的租金，可佐证湖北孝感中药材有限公司、沈桂华双方的事实租赁关系以及租金数额，应视为不定期租赁，双方实际已形成平等民事主体之间的房屋租赁关系，且沈桂华支付房屋租金已至2010年7月31日，沈桂华理应向湖北孝感中药材有限公司支付房屋租金，故对湖北孝感中药材有限公司要求沈桂华立即腾退位于孝感市城××路××号国药商场湖北孝感中药材有限公司所有的6楼门牌号为××（面积42.7平方米）房屋的诉讼请求，依法予以支持。但对于湖北孝感中药材有限公司要求沈桂华支付23058元租金的诉讼请求，因沈桂华已缴纳租金至2010年7月31日，下欠租金湖北孝感中药材有限公司可参考沈桂华工资表中扣取的房屋租金，即每月42.70元，由沈桂华支付自2010年8月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金。沈桂华的抗辩理由，于法无据，不予采纳。对于湖北孝感中药材有限公司的诉讼请求，予以部分支持。判决：一、沈桂华于本判决生效后十日内腾退湖北孝感中药材有限公司位于孝感市城××路××号国药商场湖北孝感中药材有限公司所有的6楼门牌号为××（面积42.7平方米）的房屋。二、沈桂华于本判决生效后十日内向湖北孝感中药材有限公司支付房屋租金（按每月42.70元计算，自2010年8月1日起支付至房屋实际腾退之日止）。三、驳回湖北孝感中药材有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由沈桂华负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，经查，湖北孝感中药材有限公司系案涉房屋合法所有权人，虽沈桂华并未与湖北孝感中药材有限公司签订租赁协议，但根据沈桂华无异议的工资表中湖北孝感中药材有限公司扣取的租金，可佐证双方形成的是平等民事主体之间的房屋租赁关系。湖北孝感中药材有限公司提起诉讼要求沈桂华腾退房屋并支付房屋租金，合法有据，应予支持。沈桂华的上诉理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，沈桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由沈桂华负担。本判决为终审判决。审判长  黄伟审判员  戴捷审判员  鲍龙二〇二〇年十月十三日法官助理王喆书记员程思梅