广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1021号 上诉人（原审原告）：梧州市灏信行房地产代理有限公司，住所梧州市西堤三路****楼**铺。统一社会信用代码：91450405593231292C。 法定代表人：欧冰奇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王木昌，广西建梧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华成，广西建梧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄献章，男，汉族，1950年1月14日出生，现住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：侯申德，广西通途律师事务所律师。 上诉人梧州市灏信行房地产代理有限公司（以下简称灏信行公司）因与被上诉人黄献章居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 灏信行公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初470号民事判决，依法改判支持上诉人在一审中提出的诉讼请求，即判决被上诉人支付中介服务佣金12000元给上诉人；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定被上诉人的行为不构成违约，是错误的。既然上诉人与被上诉人于2019年12月18日签订的《看房协议》合法有效，双方就应按照合同约定履行义务，被上诉人在未到上诉人门店及看房之前，对位于梧州市长洲区吉祥路的房源信息是不知情的，被上诉人在上诉人的员工黎水梅带领下去看房并看中该房，但认为房屋出卖价格过高，上诉人员工当时表示房屋价格不是一成不变，是可以和房主协商的，但看房及签订《看房协议》后，上诉人员工再也无法联系上被上诉人，上诉人事后才了解到，原来被上诉人利用在上诉人处掌握的房源信息，绕开上诉人，通过梧州市丰诚地产置业有限公司与房主达成交易，究其原因是被上诉人为了少支付中介服务佣金给上诉人。根据《看房协议》约定，被上诉人的行为完全符合协议第五条约定的情形，应当视为本次交易成功，被上诉人构成违约。另外，梧州市万秀区人民法院（2018）桂0403民初578号梧州市灏信行房地产代理有限公司诉彭乐燃居间合同纠纷一案，案情与本案完全相同，（2018）桂0403民初578号案彭乐燃的行为被法院认定为违约并应支付违约金，根据同类案件相同处理的原则，被上诉人黄献章的行为也应认定为违约，希望二审法院予以纠正。2.一审判决不支持上诉人要求被上诉人支付服务佣金12000元的请求，是错误的。被上诉人已构成违约，根据《看房协议》的约定，其应向上诉人支付房屋买卖成交价的3%作为服务佣金，案涉房屋最终成交价是545000元，据此计算服务佣金应为16350元，现上诉人请求被上诉人支付服务佣金12000元，理应得到支持。 被上诉人黄献章答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1.一审判决认定事实清楚，上诉人认为被上诉人利用其房源信息达成交易，与事实不符。涉案房屋的原房主在网上发布房屋转让信息，任何人都可以获取，且上诉人并非独家掌握该房源信息代理销售，被上诉人是利用梧州市丰诚地产置业有限公司提供的房源信息并通过该公司促成交易的，被上诉人不构成违约。2.上诉人认为被上诉人为了少支付中介服务佣金而跳开上诉人，也是与事实不符。3.上诉人未履行促成合同成立义务，依法不得要求被上诉人支付报酬。4.一审判决完全符合最高人民法院指导性案例的裁判要点和法律规定，上诉人所述的梧州市万秀区人民法院（2018）桂0403民初578号案与本案基本事实、诉请均不相同，上诉人“相同处理”的说法不能成立。5.一审判决未认定《看房协议》第五条为无效条款，存在错误，二审应予纠正。《看房协议》第五条属于强制缔约的霸王条款，免除上诉人的责任，加重了买房人的责任，并排除买房人自愿订立合同、公平交易的的主要权利，属于无效条款。 梧州市灏信行房地产代理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付中介服务佣金12000元；2.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告是房地产中介服务公司。被告意欲购买房屋一套，故于2019年12月18日到原告的门店了解房源，被告于当天在原告公司员工黎水梅的带领下去案外人李思妮、苏健成所有的位于梧州市的房屋查看了房屋情况，但被告认为房屋550000元的价格过高，没有购买。当天，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《看房协议》，约定：1.甲方为乙方提供房产具体地址为xxx；2.甲方提供上述房产供乙方（包括乙方的代理人、亲属及朋友）选择，同时提供相关房产咨询等中介服务，通过甲方提供中介咨询服务后，乙方（包括乙方的代理人、亲属及朋友）于上述房产的产权人或产权人的代理人签订《房屋买卖合同》即视为甲方完成中介、咨询服务的责任；3.乙方（包括乙方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起，无论以任何理由，不通过甲方，自己通过第三方（或中介或个人）而于甲方提供上述房屋业主达成交易（购买或者租赁）成交该房屋，已经查实即为本次交易成功，视为乙方违约应承担一切法律责任，乙方应按照上述登记的房屋买卖或租赁的成交价格3%作为中介服务佣金支付给甲方。乙方并应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等相关费用。2019年12月20日，案外人李思妮、苏健成作为甲方（卖方），被告黄献章作为乙方（买方），案外人梧州市丰诚地产置业有限公司丙方（中介方）签订了一份《房地产买卖合同》。约定甲方以545000元的价格将案涉房屋转让给乙方。被告于当日向梧州市丰诚地产置业有限公司支付了10000元中介费。2020年1月13日，黄迪、被告黄献章与李思妮、苏健成签订了一份《梧州市不动产买卖合同》，并办理了房屋产权登记手续。2020年4月19日，黄思妮出具《情况说明》称，其于2019年11月将其名下的房通过58同城网进行放盘出售，之后曾有梧州市丰诚地产置业有限公司等几家房地产中介带客户去看房，最后经梧州市丰诚地产置业有限公司以545000元成交了案涉房屋，其没有单独委托任何中介放盘。一审庭审中，原告陈述，案涉房屋并非单独委托其出售。 一审法院认为，被告与原告签订《看房协议》，委托原告促成其与房屋业主签订房屋买卖合同，故原告与被告之间成立居间合同关系。该合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。双方在《看房协议》中约定“乙方（包括乙方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起，无论以任何理由，不通过甲方，自己通过第三方（或中介或个人）而于甲方提供上述房屋业主达成交易（购买或者租赁）成交该房屋，已经查实即为本次交易成功，视为乙方违约应承担一切法律责任，乙方应按照上述登记的房屋买卖或租赁的成交价格3%作为中介服务佣金支付给甲方”。本案的争议焦点在于被告是否违反了该约定？该院认为，案涉房屋业主李思妮、苏健成先后在58同城网、原告及梧州市丰诚地产置业有限公司发布出售同一房屋的信息。被告通过不同的房屋中介公司了解到同一房屋的出售信息，其有权选择报价低的房屋中介公司促成交易。被告最终选择通过梧州市丰诚地产置业有限公司与李思妮、苏健成签订房屋买卖合同。因此，虽然原告曾向被告提供了房源信息，但被告并没有利用原告提供的房源信息私下与业主交易，而是利用梧州市丰诚地产置业有限公司提供的房源信息，通过梧州市丰诚地产置业有限公司促成交易，故被告并没有违反上述条款的约定，其行为不构成违约。因此，原告要求被告支付违约金12000元，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告梧州市灏信行房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告梧州市灏信行房地产代理有限公司负担。 二审中，上诉人向本案提交两份证据：证据1.《看房协议》，拟证明被上诉人违反了协议约定，已经构成违约，须根据协议的约定向上诉人支付中介服务佣金的相关事实情况；证据2.（2018）桂0403民初578号民事判决书、（2018）桂04民终881号民事判决书，拟证明上诉人与被上诉人双方之间签订的《看房协议》系真实合法的以及被上诉人的行为已经构成了违约等相关事实情况。对上诉人提供的证据，被上诉人质证后认为，证据1上诉人已经在一审提交了，对三性有异议，不能证明上诉人的主张；证据2真实性没有异议，对关联性有异议，两案与本案完全不同，不能证明上诉人的主张。本院认为，上诉人提供的证据1，不属于新证据。上诉人提供的证据2，不符合证据规则的要求，本院不予采信。 本院经审理查明，一审判决查明事实部分，除一审判决书第五页“或”为“无论”，“已经”为“一经”外，其他部分事实清楚，证据确实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人黄献章在履行涉案《看房协议》的过程中是否构成违约，应否向上诉人支付12000元的中介服务费。本案双方当事人在案涉的《看房协议》约定，“乙方（包括乙方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起，无论以任何理由，不通过甲方，自己通过第三方（无论中介或个人）而于甲方提供上述房屋业主达成交易（购买或者租赁）成交该房屋，一经查实即为本次交易成功，视为乙方违约应承担一切法律责任，乙方应按照上述登记的房屋买卖或租赁的成交价格3%作为中介服务佣金支付给甲方”。本案中，案涉的房屋业主黄思妮、苏建成通过58同城网、上诉人以及梧州市丰诚地产置业有限公司发布同一房源信息，该房屋并非单独委托上诉人出售，故被上诉人有权选择报价低的房屋中介进行交易。虽然上诉人曾向被上诉人提供了房源信息，但被上诉人并没有利用上诉人提供的房源信息私下与业主交易，而是利用梧州市丰诚地产置业有限公司提供的房源信息，通过梧州市丰诚地产置业有限公司促成交易。因此，被上诉人并没有违反上述条款的约定，其行为不构成违约。上诉人要求被上诉人支付违约金12000元的依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人梧州市灏信行房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄树东 审 判 员 毛美美 审 判 员 任 军 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 李 剑 书 记 员 黎小嘉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； -7- （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。