广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19221号原告：林庆钦，男，1971年7月17日出生，汉族，身份证住址广东省中山市************，公民身份号码440************059。委托诉讼代理人：贡烽焱，广东商达（中山）律师事务所律师。被告：许燕诗，女，1987年7月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市***************，公民身份号码442************047。委托诉讼代理人：刘文媛，广东正鸿律师事务所律师。第三人代：简泳华，男，1986年11月7日出生，汉族，身份证住址广东省中山市***********，公民身份号码442************055。委托诉讼代理人：冼文锋，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍翠欣，广东香山律师事务所实习律师。原告林庆钦诉被告许燕诗、第三人简泳华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贡烽焱，被告许燕诗及其委托诉讼代理人刘文媛，第三人简泳华及其委托诉讼代理人冼文锋、伍翠欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林庆钦向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金82368元；2.被告向原告偿还823683.11元；3.被告向原告返还供楼款38500元；4.被告向原告返还物业维修基金8953元；5.被告向原告返还物业管理费1266.21元。事实与理由：被告将其名下座落于中山市火炬开发区***********************卖给原告，双方于2019年12月4日签订了二手房买卖合同，约定房款总价为823683.11元，双方协商同意该购房款由被告代替简泳华（即本案中的第三人，被告的配偶）偿还之前借原告的借款，原告不必另行支付购房款。房产当时处于抵押状态，抵押给了按揭银行，尚欠银行的贷款。双方还在合同中约定，由原告支付每月的供楼款，即原告将每月的供楼款转到被告的账户，由银行在乙方账户中扣月供。合同签订后，原告、被告、第三人简泳华均知晓被告以房抵债，抵扣第三人简泳华部分借款债务的事实。原告亦每月按时将供楼款转到被告的账户，并以金色年华花园5栋2504业主的身份交纳物业管理费、维修基金等，只待时机成熟即办理过户手续。时至2020年5月11日，被告突然通知原告，她被别人（被告的姐姐）起诉，房产已被查封，不用原告再供楼了，供楼款她会转回给原告。被告明确通知原告不用再做履行合同的动作（即继续供楼），其意思很明白：由于双方交易的房产已被别人查封，先前签订的合同履行不下去了，只能终止。原告认为，造成合同履行不下去的原因是被告自己造成的，与原告无关，也并非属于不可抗力。无论如何，被告是构成违约，应依法承担违约责任。原告自愿代替第三人简泳华偿还借款，这属于债务承担的范畴，现房产买卖合同无法履行，以物抵债的方案失败，被告仍要履行承诺，承担代为偿债的义务，即偿还原告相当于购房款金额823683.11元的债务。此外，原告为履行二手房买卖合同而支付四个月的供楼款共计38500元，这些款项是转到被告的账户，三个月的物业管理费计1266.21元，物业维修基金费8953元。这些费用均有转账记录或收据为证，也应由被告承担。被告许燕诗答辩称，1.原告与第三人之间的民间借贷关系并未成立。原告没有证据证明已向第三人出借4613800元。原告提交的借据显示，出借本金为4613800元，借款期限为2019年3月12日，并未约定利息。原告没有提供任何证据证明已出借该款，且该借款属于大额借款，原告应当有相应的出借能力，要提供出借本金等。原告提供的涉案借据与实际形成时间不符，是为了让原告签订二手房买卖合同而制定的。被告看到第三人签订了借据信以为真，当时被告并不知道借据金额为4613800元，证据反映事实明显与真正事实不符。2.被告无需向原告偿还823683.11元及违约金82368元。原告与第三人存在恶意串通行为，原告与被告签订的二手房买卖合同无效。被告与第三人在2019年10月31日于中山市登记离婚，原告与第三人多次向被告催款，但未出具任何欠款凭证。原告与第三人虚构债务，伪造借据，让被告签订涉案二手房买卖合同来损害被告利益，违反《合同法》第五十二条第（二）项规定，涉案买卖合同无效。而且，原告存在违约行为。涉案房屋每月供楼款为9625元，双方约定自签订二手房买卖合同后由原告代为支付供楼款，每月4号为扣款时间。原告支付了从2020年1月至4月的供楼款，5月开始没有支付。根据原告与被告的聊天记录显示，被告最早在2020年5月11日告知被告涉案房屋被查封，不用支付供楼款，但原告已经在银行扣款前即2020年5月4日前未向指定账户存入供楼款，违约在先。本案中，是原告先行违约，未按期足额支付按揭款，原告以其行为表明不想再履行合同。3.被告仅同意向原告以房抵债，未承诺以其他方式承担该笔借款的还款义务，在原告主动不履行合同的前提下，无权要求被告承担还款责任。4.涉案房屋没有办理不动产权证，未满足办理产权过户的条件。被告在得知房屋被查封后已第一时间告知原告，被告让原告不继续支付供楼款，并未表示房产无法过户，并非无法继续履行合同。5.被告无需向原告退还物业维修基金8953元。根据原告提交的证据手机银行汇款明细显示，该笔款项交易状态为交易失败，并未实际支付。原告也没有证明该款即为物业维修基金，被告无需返还。第三人简泳华陈述称，1.原告所提交的借条并未生效，第三人并未与原告实际形成4613800元的借贷，该借条出具的日期并不是2019年3月12日，而是涉案房屋买卖合同签订的当天，第三人这样做仅是为了让被告相信被告欠下巨额债务而出具，第三人之前并无欠原告4613800元，该借条出具后，原告也并未向第三人支付该款项，根据《合同法》第210条的规定，该借据未生效。2.原告并未为涉案房屋支付购房款已经构成违约。退一步来说，该合同涉嫌欺诈而订立的合同也应无效。对于被告及第三人的答辩意见原告回应称，被告与第三人是夫妻关系，论不上原告与第三人串通。被告与第三人离婚的原因据业内人员传说是为了逃避债务，是虚假离婚，所以原告不可能与第三人串通。针对第三人的陈述，第三人称原告没有交付出借款不是事实。且本案重点审核的是房屋买卖合同，不是民间借贷，所以原告只需证明在签订房屋买卖合同之前第三人有向我方负债即可。根据原告补交的证据证明，在签订房屋买卖合同之前，第三人亲口承认应当偿还原告837500元，该金额恰好与房屋买卖合同的金额差不多。当时原告手上是有第三人出具的欠条的，签订房屋买卖合同之后，欠条才交回第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告、第三人提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.许燕诗与简泳华原系夫妻关系，双方于2019年10月31日办理了离婚手续。2.2019年12月4日，林庆钦与许燕诗签订二手房买卖合同1份，约定林庆钦以823683.11元总价向许燕诗购买其名下位于中山市火炬开发区***********************，该房产处于抵押状态，抵押权人是许燕诗，许燕诗承诺出证后办妥注销抵押登记手续，双方在许燕诗取得房产证后2日内办理过户登记手续；双方协商同意该购房款由许燕诗代替简泳华偿还之前借林庆钦的借款，林庆钦不再另行支付购房款；任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付总房价款10%的违约金；合同签订后，供楼费用由许燕诗提供供款账户，由林庆钦负责支付。合同还约定其他条款。合同签订后，林庆钦一共向许燕诗支付了4期合计38500元供楼款。林庆钦主张已代缴纳8953元物业维修基金，但其提共的汇款明细显示转账给金色年华花园5幢2504房的8953元交易状态为失败，原因为账户类型非法。林庆钦还代许燕诗支付了该房屋2020年5月至7月的物业管理费合计1266.21元。许燕诗在2020年5月11日通过微信告知林庆钦不需要再支付涉案房屋的供楼款。林庆钦与许燕诗一致确认涉案房屋实际售价是200多万，在林庆钦负担房屋全部按揭贷款的前提下再向许燕诗支付823683.11元。许燕诗确认在签订涉案买卖合同后，才看到金额为4613800元的借据，主张该借据是在签订涉案买卖合同后林庆钦再拿出来叫简泳华当场签订的。3.林庆钦提交了两份落款日期为2019年3月12日借据，拟证与简泳华存在4613800元借款关系的事实。两份借据记载借款期限分别为12个月/24个月，即从2019年3月12日至2020年3月12日/从2019年3月12日至2021年3月12日，借款利息为0，林庆钦在出借人一栏签名确认（立案提交的复印件中出借人一栏没有签名），简泳华在借款人一栏签名确认。林庆钦确认上述两份借据是针对同一笔借款作出，其陈述出现两张借据的原因为：2019年3月12日简泳华签订第一份借据后，在借款到期时即2020年3月未能还款，遂于2020年3月到原告处重新签署一份借据，把借款期限由12个月延长至24个月，因此有了第二份借据。第二份借据的签署时间实际为2020年3月，只是倒签回2019年3月。庭审中，许燕诗、简泳华均不确认该借据的真实性，简泳华、许燕诗认为该借据是其与林庆钦恶意串通所伪造的。简泳华陈述称当时与许燕诗已离婚，其对外欠下巨额债务，想通过出售涉案房屋抵消部分债务，基于简泳华与林庆钦有较多转账往来，故简泳华与林庆钦签订前述借据诱使许燕诗与林庆钦签订涉案二手房买卖合同。4.简泳华主张与林庆钦存在包括借款及林庆钦委托简泳华放贷的银行流水交易往来，但双方没有签订相关委托合同或者协议。林庆钦主张涉案4613800元借款真实存在，其与简泳华之间在2016年至2019年期间都有借款往来，400多万元的借据是对所有借款金额的汇总，是在扣除涉案购房款80多万元后的统计数额。简泳华当庭提交了简泳华与林庆钦债权债务明细及银行流水，林庆钦确认该明细表及流水的真实性。根据明细表显示，从2016年6月17日至2019年5月17日，林庆钦合计向简泳华转入11215000元，简泳华合计向林庆钦转出10825500元，两组数据相抵扣后，简泳华仍拖欠林庆钦389500元。林庆钦认为，两人的借款存在利息，不能将简泳华归还的款项全部当做本金计算，并提交了2016年12月5日金额为300000元、2016年12月11日金额为500000元、2016年12月14日金额为400000元、2016年12月17日金额为400000元、2016年12月20日金额为200000元、2016年12月27日金额为150000元的6份借据佐证，6份借据中均约定月息为3%或中国银行同期同类贷款利率的四倍，借款期限均为3个月。上述6份借据的出借时间未能与债权债务明细表中收入一栏的账目完全对应，但在收入一栏中显示，在2016年6月17日、6月27日、7月15日、7月11日、7月14日、7月20日、8月11日、8月30日、9月1日、9月18日、9月22日、9月30日有收入400000元、150000元、291000元、500000元、388000元、194000元、582000元、460500元、300000元、177500元、500000元、388000元。2016年12月5日，简泳华开始有向林庆钦转账还款，直至2018年6月7日期间合计还款1980000元，后简泳华又分别于2018年6月9日、6月21日、7月2日、8月8日、8月9日还款577500元、36000元、500000元、436000元、142000元、142000元。5.涉案房屋处于查封状态。林庆钦主张涉案买卖合同在许燕诗2018年5月11日通知不用支付供楼款时已解除。许燕诗主张涉案买卖合同自始无效。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为涉案二手房买卖合同是否合法有效。涉案二手房买卖合同是基于许燕诗认为简泳华拖欠林庆钦823683.11元以上债务，愿意以房抵债的方式代简泳华向林庆钦偿还823683.11元而签订。因此，在签订涉案二手房买卖合同时简泳华是否有拖欠林庆钦823683.11元以上债务为本案的审查重点。根据林庆钦提交的6张借据显示，简泳华在2016年12月期间合计向林庆钦借款1950000元。虽上述借据出借时间及金额与债权债务明细表登记的转入金额、时间没有完全吻合，但在2016年期间，林庆钦确有单笔向简泳华转入400000元、150000元、500000元、300000元的记录，2016年期间林庆钦向简泳华转入的款项除前述款项外，另外转入的款项合计2981000元，远大于剩余2张借据记载的借款金额600000元（400000元+200000元），因此本院确认该6张借据的真实性，认定林庆钦、简泳华之间存在该6张借据反映的借贷关系。根据该6张借据显示，简泳华从2016年12月起合计借款1950000元，借款期间各为3个月，期间的利息计算标准为月利率3%或中国银行同期贷款利率的四倍即约年利率17.4%。从借据的落款日期及转账记录分析，该6张借据应是对前期借款的补签或续签。6张借据对应的借款1950000元借出日期从2016年12月开始，而2016年12月前除1950000元的借款入账记录外，林庆钦与简泳华之间还有2381000元的入账记录，按林庆钦与简泳华的主张，该2381000元若作为借款处理，则应作为6张借据对应1950000元借款前的借款，按照借款顺序对应的还款顺序，简泳华在2016年12月5日起至2018年6月7日期间还款1980000元应作为前述2381000元借款的还款。在2018年6月9日简泳华向林庆钦转入577500元后，2381000元借款清偿完毕，剩余款项176500元则视为对1950000元借款的还款。按简泳华的还款账目核算，6张借据对应借款1950000元的借款时间均在18个月以上。若按借据约定最低利率（约为年利率17.4%）计算利息，1950000元18个月的借款利息约为508950元。简泳华向林庆钦归还的款项中直接折抵林庆钦的转入款项后尚欠林庆钦389500元，但简泳华实际欠款还应包含利息，结合前述数据分析，在林庆钦与许燕诗签订涉案二手房买卖合同时，简泳华最少仍拖欠林庆钦898450元，该实际欠款数大于双方折抵房款的欠款数823683.11元，欠款真实存在，不存在简泳华与林庆钦恶意串通捏造823683.11元欠款的情况。许燕诗诉讼中已明确签订二手房买卖合同在前，知道4613800元借款的借据在后，许燕诗亦明确签订涉案二手房买卖合同前不知道简泳华实际拖欠林庆钦多少钱。因此，涉案房屋买卖交易不存在许燕诗因误认为简泳华拖欠林庆钦4613800元借款才进行“以房抵债”的交易情况，不存在重大误解情形。同时，涉案购房合同虽记载购房交易金额为862183.11元，但也约定了房屋名下按揭贷款由林庆钦负责，经许燕诗、林庆钦确认，涉案房屋转让金额约为200多万，符合市场交易价格，不存在明显过低的情形。故本院认为，涉案二手房买卖合同不存在无效、可撤销的法定情形，系林庆钦、许燕诗的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同。现涉案房屋因许燕诗的原因被案外人查封，已无法继续履行，且许燕诗当庭表明，即使经审查确认所涉债务真实存在，认定涉案二手房买卖合同真实有效，其亦不同意继续履行合同，有悖于许燕诗的答辩意见“被查封并非表示房产无法过户，并非无法履行合同”。综上，本院认定许燕诗是涉案二手房买卖交易的违约方。基于许燕诗在2020年5月11日通知林庆钦不需要再交纳供楼款，且因许燕诗原因涉案合同无法继续履行，林庆钦主张以许燕诗通知不用交纳供楼款当日作为涉案合同的解除日，本院予以认定。涉案合同解除后，林庆钦要求许燕诗支付违约金（已付购房款的10%）82368元、退还物业管理费1266.21元，理据充分，本院予以支持。许燕诗认为林庆钦未按时在2020年5月转入供楼款在前，其通知林庆钦不用转入供楼款在后，林庆钦违约在先。本院认为，林庆钦在得知涉案房屋被查封的消息后基于不安及合理怀疑，暂缓转入供楼款，合情合理，且林庆钦有及时（5月11日）与许燕诗进一步核实查封情况并得到许燕诗“不用再转入供楼款”的回复，林庆钦不存在违约的主观恶意，故林庆钦的行为不构成违约。对于退还购房款的数额问题。在涉案二手房买卖合同签订时，双方一致同意以林庆钦对简泳华享有的债权823683.11元抵扣林庆钦应付许燕诗的购房款823683.11元。合同生效后，该条款执行，对应借款性质已转变为购房款，应视为林庆钦与简泳华关于823683.11元债务结清的同时林庆钦与许燕诗关于823683.11元购房款付清。现涉案合二手房买卖合同因许燕诗违约而解除，许燕诗应向林庆钦归还所有已付购房款，包括823683.11元及代付供楼款38500元，合计862183.11元。对于物业维修基金8953元，林庆钦提交证据不足以证明其已代许燕诗交纳该款，对该诉讼主张本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许燕诗于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林庆钦退还购房款862183.11元、物业管理费1266.21元及支付违约金82368元；二、驳回原告林庆钦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6674元（原告已预付），由原告林庆钦负担52.58元，由被告许燕诗负担6621.42元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年十月十二日书记员 梁敏霞孙永辉