山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10056号 上诉人（原审原告）：青岛市市南区观海花园小区业主委员会，住所地青岛市市**观海花园小区。 主要负责人：刘伟，男，汉族，住所地山东省青岛市四方区。 委托诉讼代理人：冯正传，山东大元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高政航，山东大元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨峰，1976年4月23日出生，汉族，住青岛市崂山区。 被上诉人（原审被告）：青岛锦绣前程物业管理有限公司，住所地青岛市市**山东路。 法定代表人高志峰，职务经理。 委托诉讼代理人：李永静，山东星拓律师事务所律师。 上诉人青岛市市南区观海花园小区业主委员会（以下简称观海花园业主委员会）因与被上诉人杨峰、青岛锦绣前程物业管理有限公司（以下简称锦绣前程物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人观海花园业主委员会上诉请求：1、依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院关于“原告提交的证据未证明案涉《委托物业服务合同》存在法定无效情形原告的诉请证据不足，本院不予支持”的认定，回避了本案的重点、重要事实、以及应当适用的法律，是完全错误的。一、两被上诉人签订上述合同的违法之处，在选聘物业公司时业主大会没有达到《物权法》第七十六条的规定。因此，无论是否被上诉人杨峰签名和擅自加盖由杨峰控制的业委会公章，与锦绣前程物业公司签订的《委托物业服务合同》无效。杨峰严重违反我小区《观海花园业主大会议事规则》(以下简称“议事规则”)，不召集、不开业委会会议、没有经业委会成员表决同意的情形下，就与锦绣前程物业公司签订《委托物业服务合同》。1、杨峰在没有确定小区业主的真实专有部分的平方米数和业主户数的情况下，就妄称投票人的户数、面积分别达到63.72%、和68%，就在“观海花园小区业主大会公告”中作出了选聘锦绣前程物业公司合法有效的决定。2、上诉人从未见到其公告的照片中所展示的“选票”，更无法确认这些所谓的“选票”的真实性以及是否符合“议事规则”的要求。3、杨峰还严重违反“议事规则”中关于召开业主大会、业委会的第八条、第十条、第十一条、第十二条等诸多规定。杨峰作出的选聘业委会会议记录上，五名业委会委员只有杨峰和张晋的签名，而其他3名委员在未收到任何通知，也未参加任何形式的业主大会及业委会的情况下，杨峰就作出了聘请“前程公司”的决定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条就规定：“。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。因此，没有“依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同”，对业主就不具有约束力。二、上诉人在一审中，的确没有提供部分原件，原因是该部分证据由杨峰掌握并控制。上诉人在一审庭审中提交了《责令杨峰提交书证申请书》，要求其提交这些关键证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称“证据规定”)第四十六条：“当事人申请理由成立的，人民法院应当作出裁定，责令对方当事人提交书证；理由不成立的，通知申请人”的规定。一审法院违反上述规定，既未“作出裁定”责令杨峰提交书证，也未“通知”上诉人“申请理由不成立”，导致认定事实不清，程序严重违法。三、在业主大会的决定因没有达到“双过半”而违法的情况下，业委会就没有得到业主大会的授权，就没有发布选聘锦绣前程物业公司合法有效的业主大会公告的权利，更无依法取得与锦绣前程物业公司签订《委托物业服务合同》的主体资格和权利，而《物权法》“双过半”的规定，属于强制性规定。根据《合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。因此，应当认定合同无效，并由杨峰承担责任。四、上诉人认为，选聘物业公司，委托物业服务合同是否有效，并非以是否在物业办备案为准，而是应当以是否符合《物权法》第七十六条规定的“双过半”的条件为标准。五、该合同的无效，是自始无效，与锦绣前程物业公司在我小区已经实际提供物业服务无关，与其已经收取物业费也无关，上述行为均应当在《委托物业服务合同》有效的情况下，才能够进行。这次业主大会早已闭幕，杨峰已经发布了公告，并且锦绣前程物业公司已经进驻我小区提供物业服务和收取物业费。六、杨峰于2017年4月10日私自作出的“选聘青岛锦绣前程物业管理有限公司合法有效”的“决定”以及与锦绣前程物业公司签订《委托物业服务合同》的行为违法、该合同无效。综上，请求查明本案事实，依法判如所请。 被上诉人锦绣前程物业公司答辩称：上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，一审判决合法有据，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人未得到业主大会授权，无权上诉。根据《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》及《观海花园小区业主大会议事规则》关于业主大会及业主委员会的规定，业主大会是决策机构、业主委员会是执行机构。业主委员会执行业主大会的决定，其仅有拟定方案的权利，没有决定权利。业主委员会以上诉人的诉讼地位进行诉讼没有业主大会授权违反法律规定。二、上诉人所使用的主体名称与以前的不相符，本次上诉不能代表业委会成员的真实意思，更不能代表全体业主的真实意思。观海花园小区业主委员会与被上诉人签订合同时所使用主体名称及印章均为“观海花园小区业主委员会”，本次使用主体名称及印章均为“青岛市市南区观海花园小区业主委员会”。同一组织，人员也未发生变动，却是两套名称及印章，被上诉人有充分的理由怀疑上诉人本次起诉不是全体业主和业委会的真实意思，不能代表业主委员会行使权利。三、一审法院认定事实及适用法律正确，上诉人称一审法院回避了本案的重点、适用的法律错误没有任何依据。上诉人在一审中提交的证据无一是原件，根据证据规则第十条规定，当事人向人民法院提供证据应提交原件或原物，上诉人无法提供原件证明其主张，理应承担败诉风险。被上诉人经业主大会公开招标选聘为观海花园小区物业，整个过程经过招标、应标、中标、公告、签订合同、行政机关备案，整个流程按照法律规定的程序和步骤及业主委员会的要求进行，不存在违法违规及合同无效的法定事由，上诉人的上诉理由于法于理都毫无根据。四、被上诉人所签合同合法有效，上诉人称委托物业服务合同没有经过“双过半”业主同意，所以委托物业合同无效不符合法律规定。首先，上诉人所称与事实不符，根据被上诉人一审已提交的业主大会公告信息显示，已符合双过半要求，不存在上诉人所述情况，并且上诉人无证据证明自己所诉主张。其次，上诉人逻辑有误，上诉人认为因“未双过半导致合同无效”，该观点与法律规定相悖。法律保护没有损害国家及公共利益的合同，上诉人与被上诉人所订立合同合法有效。五、被上诉人以其优质的服务得到广大业主们的认可，上诉人所述被上诉人收费无依据、被上诉人与业主之间是口头协议，这是完全错误的。被上诉人入驻观海花园小区以来，每年的收费比例高达85%以上，被上诉人通过公共选聘方式中标，以优质的服务脱颖而出。入驻后一心一意为业主服务，得到广大业主的称赞，广大业主积极缴费是对被上诉人最大的肯定。被上诉人收取物业费按照委托物业合同收取，并非上诉人所述口头协议，也并非是对委托物业合同的追认，上诉人所述与事实不符，与民意相悖。 观海花园业主委员会向一审法院起诉请求：1、杨峰私自与锦绣前程物业公司签订的委托物业服务合同无效；2、该合同无效的后果及责任由杨峰承担；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：杨峰私自作出的“选聘青岛锦绣前程物业管理有限公司合法有效”的决定以及与锦绣前程物业公司签订委托物业服务合同的行为违法。依据《物权法》第七十六条规定，选聘物业公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》也作了相同规定。根据上述法律、行政法规的规定，只有先确定专有部分建筑物的总面积和业主的总人数，才能确定业主大会的投票或征求意见书是否“双过半”。杨峰在未确定小区业主真实专有部分的平方米数和业主户数的情况下，就妄称投票人的户数、面积分别达到63.72%、68%,并在“观海花园小区业主大会公告”作出没有达到“双过半”的“选聘青岛锦绣前程物业管理有限公司合法有效”的决定。杨峰还严重违反“议事规则”中关于召开业主大会、业委会的第八条、第十条、第十一条、第十二条规定，未提前15天发布召开业主大会通知，也未通知全部业主、未“逐户派发”选票、甚至业委会的成员都未见到选票就召开业主大会，在未达到“双过半”的情况下，私自作出涉案决定。业委会成员在锦绣前程物业公司进驻本小区后才得知两被告签订委托物业报务合同，当即提出质疑并多次向两被告索要合同，均遭到拒绝。综上，该次业主大会严重侵害本小区业主“解聘和选聘物业服务企业”的合法权益，涉案决定以及签订物业服务合同的行为是无效的。涉案决定是在杨峰担任业委会主任期间违反上述法律法规以及“议事规则”作出的，应当由杨峰承担后果及责任。在业主大会的决定违法的情况下，业委会无权与锦绣前程物业公司签订物业服务管理合同，该份合同应当依法认定无效。 杨峰经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。 锦绣前程物业公司在一审中辩称，1、观海花园业主委员会起诉主体不适格。观海花园业主委员会告并非合同相对方，合同相对方为“观海花园小区业主委员会”，与本案“青岛市市南区观海花园小区业主委员会’系同一组织，却使用两套名称及印章，锦绣前程物业公司认为观海花园业主委员会的本次起诉不是全体业主和业委会的真实意思，不能代表业委会行使权利。2、决议中符合双过半不是本案诉讼标的，业主大会决议是否合法应当是撤销之诉的争议标的。观海花园业主委员会与锦绣前程物业公司签订服务业服务合同是观海花园业主委员会的真实意思表示，经过市南法院的诉讼及执行程序，2019年3月8日，前期物业服务企业迁出，双方已经履行物业服务合同一年多，收费率达到85%左右，案涉《委托物业服务合同》经由市南区政府备案，系合法有效的。综上，请求法院依法驳回观海花园业主委员会的诉请。 一审法院经审理查明，2017年10月17日，观海花园小区业主委员会作为原告，将案外人青岛聚源物业管理有限公司（以下简称聚源物业）诉至一审法院，诉请为：要求聚源物业停止在观海花园小区的一切营业活动，搬出小区并交还相关资产、设施设备及资料。聚源物业在该案中辩称，该小区选聘新物业未达到双过半要求，不符合《物权法》第七十六条规定，选聘结果无效；2、业主大会未履行双过半表决解聘的法定程序，亦未60日内通知，违反《物业管理条例》。3、2017年4月14日送达的《关于观海花园物业交接的函》未通过业委会表决，业委会成员不知情，系业委会主任个人行为；4、业委会主任未得到业主大会授权，亦无其他委员表决通过，擅自以观海花园业主委员会名义起诉，属于无权代理。 2018年5月18日，一审法院作出（2017）鲁0202民初6147号民事判决书，载明：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，观海花园小区业主委员会具有诉讼主体资格，其系依法成立，已按照规定向物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处备案，主体身份符合法定要件。且观海花园业主委员会所提交的诉状等均加盖业委会公章，符合法定形式。聚源物业关于选聘物业未达法定标准及未授权诉讼的抗辩理由，于法无据，法院不予支持。判令：聚源物业停止在青岛市市南区观海花园小区的经营活动，并撤离青岛市市南区观海花园小区物业区；聚源物业向观海花园小区业主委员会移交小区物业公共部位（以建设单位并经行政管理部门确定的范围为准）。该判决现已生效。2019年3月15日，该案执行完毕。 2019年3月14日，锦绣前程物业公司向青岛市市南区物业管理办公室申请登记备案，备案合同为锦绣前程物业公司与观海花园小区业主委员会于2017年4月份签订的《委托物业服务合同》。《青岛市物业服务合同备案证明》载明：锦绣前程物业公司提交的观海花园物业服务合同的备案材料收悉，现准予备案，项目名称为观海花园，委托单位为观海花园小区业主委员会，物业服务期限自2019年3月8日至2022年3月7日。 观海花园业主委员会提交锦绣前程物业公司于2019年3月8日张贴的《致业主的一封信》的照片，证明观海花园业主委员会直至2019年3月8日才得知业主大会及业委会作出选聘锦绣前程物业公司的决定。锦绣前程物业公司质证称，该证据系复印件无法核实真实性，且业委会之前已经向法院依法提起诉讼，观海花园业主委员会称不知情与事实不符。 观海花园业主委员会提交《观海花园业主大会议事规则》，证明观海花园业主委员会从未见过选票、从未收到过召开业主大会的通知、未见过任何选聘物业公司的公告及业主大会会议书面记录，未在物业管理区域内进行公告，违反议事规则的规定。锦绣前程物业公司质证称，对证据的真实性无异议，观海花园小区业主大会公告明确说明业主大会符合法律规定，会议结果合法有效，观海花园业主委员会的证明内容前后矛盾，不符合业主大会决议。 观海花园业主委员会提交公告栏图片、会议纪要、锦绣前程物业公司张贴的2017年4月20日《委托物业服务合同》、《观海花园小区业主大会公告》，证明观海花园业主委员会之前不知晓业主大会及业委会做出过选聘锦绣前程物业公司的决定，《委托物业服务合同》签订时还在讨论合同，并要求业委会尽快签署合同，二者自相矛盾，《委托物业服务合同》的签署不合法；锦绣前程物业公司张贴的材料违反议事规则。锦绣前程物业公司质证称，对证据的真实性有异议，《委托物业服务合同》经过市南区物业管理办公室备案，且经过公开招标程序，合法有效；业主大会公告已经公示，合法有效。 观海花园业主委员会提交2019年4月21日业委会会议记录、2019年5月17日《业主委员会备案事项变更单》、公章备案查询信息，证明杨峰的业委会主任已经被撤销，现业委会主任为刘伟，且已经备案，观海花园业主委员会使用的公章经公安机关备案，全称为“青岛市市南区观海花园小区业主委员会”。锦绣前程物业公司质证称，物业服务合同上使用的公章“观海花园小区业主委员会”一直使用，在诉讼过程中也是使用该公章；本案观海花园业主委员会既非新的业委会，也未召开业委会重新选举，观海花园业主委员会所使用的印章没有合理的出现理由。 观海花园业主委员会提交《业主委员会基本情况》、2020年4月15日临时业主大会公告，证明观海花园业主委员会的名称是经过备案的，杨峰使用的印章未经公安备案，是无效的。锦绣前程物业公司质证称，“观海花园小区业主委员会”一直使用，在诉讼过程中也是使用该公章，观海花园业主委员会提交的证据中没有其所称的盖章信息，无事实加以印证。 观海花园业主委员会提交责令杨峰提交书证申请书，要求杨峰提交业主大会选票、业主大会公告、《委托物业服务合同》、2017年5月20日会议纪要。 原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，观海花园业主委员会的诉请为要求确认杨峰与锦绣前程物业公司签订的委托物业服务合同无效并要求杨峰承担合同无效的后果和责任。该院认为，依据双方当事人提交的证据，锦绣前程物业公司系与观海花园小区业主委员会于2017年4月份签订的《委托物业服务合同》，该合同在市南区物业管理办公室进行了备案，且锦绣前程物业公司在观海花园小区内已经实际提供物业服务并收取物业费；（2017）鲁0202民初6147号民事判决书已认定观海花园业主委员会具备主体资格，且观海花园小区业主委员会在该案中明确其已于2017年4月份选聘物业公司。观海花园业主委员会内部人员因管理行为产生分歧不应作为其对外否认所签订的物业服务合同效力的理由。综合本案案情，观海花园业主委员会提交的证据未证明案涉《委托物业服务合同》存在法定无效情形，亦未证明杨峰应承担相应法律责任，观海花园业主委员会的诉请证据不足，该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回观海花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由观海花园业主委员会承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，锦绣前程物业公司与观海花园业主委员会于2017年4月份签订的《委托物业服务合同》的效力认定问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人观海花园业主委员会未提供证据证明《委托物业服务合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，故上诉人观海花园业主委员会应承担举证不能的法律后果。 上诉人观海花园业主委员会主张杨峰与锦绣前程物业公司签订的《委托物业服务合同》无效，相关证据在杨峰处，并申请责令杨峰提交相关证据。本院认为，根据审理查明的事实，上诉人观海花园业主委员会主张的《委托物业服务合同》系由上诉人观海花园业主委员会与锦绣前程物业公司签订，被上诉人杨峰系观海花园业主委员会的前任主任，其在任职期间代表观海花园业主委员会签订合同的后果，应当由观海花园业主委员会承担，故上诉人该主张不成立，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛市市南区观海花园小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年十月二十八日 书记员  方高海 韩平