青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3549号原告：青海融鑫实业发展有限公司，统一社会信用代码91633300679173011R，住所地：西宁市创业路**南川工业园区管委会办公楼**。法定代表人：庞晏庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋艳平，青海竞帆律师事务所律师。被告：青海鲜生活冷链集成科技有限公司，统一社会信用代码：91633300MA754CUP4B，住所，住所地：西宁市城中区创业路**中小企业创业园****厂房**div>法定代表人：孙立东，该公司执行董事。原告青海融鑫实业发展有限公司与被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告青海融鑫实业发展有限公司的委托诉讼代理人蒋艳平，被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司的法定代表人孙立东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青海融鑫实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年1月15日签订的《厂房租赁合同》及2017年4月21日签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾退位于西宁市南川工业园区创业路128号中小企业创业园二期1号厂房1楼（建筑面积968平方米）及锅炉房（建筑面积40平方米）；2、被告向原告支付所租赁的厂房自2017年7月15日至2020年9月25日期间的租金314618.4元及违约金102824.34元（按照24%计算），所租赁锅炉房自2017年4月21日至2020年9月25日期间的租金34608元及违约金15904.45元（按照24%计算）。由被告向原告支付2018年4月1日至2019年9月30日期间锅炉房及厂房的水费14931元、2018年5月1日至2019年10月30日期间锅炉房及厂房的电费120305.5元；3、被告支付2020年5月25日至2020年9月25日期间所拖欠的厂房及锅炉房租金的违约金为23705.86元，按照24%计算；4、被告承担2020年9月26日至实际腾退之日止按照合同约定标准支付占有使用费；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月15日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，合同约定：“原告将位于西宁经济技术开发区南川工业园区创业路128号中小企业创业园二期1#厂房一楼（面积：968平方米）出租给被告，租赁期限为5年即自2017年1月15日至2022年1月14日；租金及物业管理费每半年缴纳一次合计73180.8元；水、电费据实结算”。租赁期间被告未按时支付租金和物业费，按照约定每逾期一天应承担月租金10%的滞纳金，逾期15天，合同自行解除。截止2020年5月25日，被告欠付厂房租金、物业管理费及水电费共计397959.7元，滞纳金102824.3元，合计500784元。2017年，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告将位于西宁经济技术开发区南川工业园区创业路128号中小企业创业园锅炉房（面积：40平方米）出租给被告，租赁期限为5年，自2017年4月21日起计至2022年4月20日止；租金及物业管理费按年收取合计为12096元。租赁期间被告未按时支付租金和物业费，应向原告支付滞纳金，每逾期一天原告有权向被告收取月租金10%的滞纳金，每逾期15天，合同自行解除”。截止2020年5月25日，被告欠付锅炉房租金及物业管理费33600元，滞纳金15904.45元，合计83104.45元。截止2020年5月25日，被告欠付原告租金、物业管理费、水电费及滞纳金共计550288.45元。经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望依法判决。被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司辩称：原告要求解除合同的诉求，我公司同意解除合同，原告主张的厂房及锅炉房的租金、水费、电费我公司均认可；原告主张的截止2020年5月25日期间的租金的违约金我不承担，自2020年5月25日至2020年9月25日期间的租金、违约金我公司也不承担；对合同解除后实际产生的占有使用费我公司也不承担。2018年3月，我与原告签定了《设备抵押合同》，我在2017年支付了一部分租金。原告青海融鑫实业发展有限公司在庭审中提交以下证据：证据一、厂房租赁合同2份，证明被告租赁了原告的厂房及锅炉房。证据二、催缴通知，证明原告向被告催缴水电费、物业费、租金，被告予以确认。证据三、水电费催缴单，证明原告向被告催缴水电费，且原告已经垫付，被告应向原告给付。被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司质证认为：对证据一、二、三均认可。被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司在庭审中提交证据抵押合同1份，证明被告将厂房设备抵押给了原告。原告青海融鑫实业发展有限公司质证认为：对证据的真实性认可，但是被告将设备抵押给原告，所有权并未转移，且被告并未实际向原告腾退和交付厂房。本院依据双方当事人的举证、质证，认证如下：原告提交的证据一、二、三被告予以认可，且能够证明其证明方向，本院予以采信；被告提交的证据的真实性原告予以认可，其真实性本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年1月15日，原告青海融鑫实业发展有限公司（甲方）与被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定：“乙方租赁甲方坐落于西宁经济技术开发区南川工业园区创业路128号中小企业创业园二期1#厂房一楼（建筑面积968平米）。租赁期限为5年，自2017年1月15日至2022年1月14日止。租金及支付方式为2017年度月租金为12元/平方米，每月租金为11616元，合同签订后交清半年租金为69696元,物业管理费每月为0.6元/平方米，按半年收取费用为3484.8元，合计为73180.8元。乙方支付的租金及物业管理费须在合同签订后10日内交清。租金及物业管理费每半年缴纳一次，缴纳日为合同签订对应日提前10天。水、电费按月据实结算。以上租金及物业管理费收取按每年市场变化而增减。租赁期间乙方未按时支付租金和物业费，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天甲方有权向乙方收取月租金10％的滞纳金，每逾期15天，合同自行解除”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将租赁厂房交付给被告使用。2017年4月21日，原告青海融鑫实业发展有限公司（甲方）与被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“乙方租赁甲方坐落于西宁经济技术开发区南川工业园区创业路128号中小企业创业园锅炉房，建筑面积40平米。租赁期限为5年，自2017年4月21日至2022年4月20日止。租金及支付方式为月租金为24元/平方米，合同签订后交清半年租金为11520元,物业管理费每月为1.2元/平方米，按半年收取费用为576元，合计为12096元。乙方支付的租金及物业管理费须在合同签订后10日内交清。租金及物业管理费每年缴纳一次，缴纳日为合同签订对应日提前10天。水、电费按月据实结算。租赁期间乙方未按时支付租金和物业费，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天甲方有权向乙方收取月租金10％的滞纳金，每逾期15天，合同自行解除”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将锅炉房交付给被告使用。另查明，在庭审中，双方认可被告尚欠原告2017年7月15日至2020年5月25日期间的厂房租金262723.2元、2017年4月21日至2020年5月25日期间的锅炉房租金33600元、2018年4月1日至2019年9月30日期间的锅炉房及厂房的水费14931元、2018年5月1日至2019年10月30日期间的锅炉房及厂房的电费120305.5元。又查明，原告主张的厂房及锅炉房租金中包含了物业管理费。本院认为，原、被告于2017年1月15日签订的《厂房租赁合同》及2017年4月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定享受权利并履行义务。因被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司拖欠房屋租金、水电费，致使原告不能实现合同目的，现被告亦同意解除合同，故对原告要求解除双方于2017年1月15日签订的《厂房租赁合同》及2017年4月21日签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，原告有权收回租赁厂房及锅炉房，被告应当腾退租赁厂房及锅炉房，故对原告要求被告腾退位于西宁经济技术开发区南川工业园区创业路128号中小企业创业园一期1#厂房一楼（建筑面积968平米）及锅炉房的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的2017年7月15日至2020年5月25日期间的厂房租金及物业管理费262723.2元、2017年4月21日至2020年5月25日期间的锅炉房租金及物业管理费33600元、2018年4月1日至2019年9月30日期间的锅炉房及厂房的水费14931元、2018年5月1日至2019年10月30日的锅炉房及厂房的电费120305.5元，被告均予以认可，上述费用被告应当支付给原告。对于原告主张的2020年5月26日至2020年9月25日期间的厂房及锅炉房租金和物业管理费，因被告一直没有腾退所租赁的厂房及锅炉房，故被告应当继续支付上述占用期间厂房及锅炉房的租金和物业管理费。2020年5月26日至2020年9月25日期间的厂房租金及物业管理费为48787.2元（12.6元×968平方米×4个月=48787.2元）、锅炉房租金及物业管理费为4032元（25.2元×40平方米×4个月=4032元）,以上费用被告应当支付给原告。对于原告主张被告支付按年利率24%计算的违约金，被告在庭审中表示不承担该违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，对于该损失应按厂房租金占用期间的利息损失的双倍确定。现原告主张的违约金明显过高，本院酌情予以核减。因被告拖欠的厂房及锅炉房租金为不同期间段的租金及物业管理费，应按拖欠租金及物业管理费的不同时间段计算利息损失，利率应按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年9月21日一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算，截止2020年9月25日双倍利息损失为33713.82元[厂房租金及物业费在2017年7月15日至2020年9月25日期间的双倍利息损失为43180.8元×3.85%÷360天×985天×2+73180.8元×3.85%÷360天×（620天+439天+255天）×2=29664.82元；锅炉房租金及物业费在2017年4月21日至2020年9月25日期间的双倍利息损失为12096元×3.85%÷360天×（887天+522天+156天）×2=4049元]。原告主张被告承担自2020年9月26日至厂房、锅炉房实际腾退之日的占有使用费，因该费用尚未产生，且具体数额不能确定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告青海融鑫实业发展有限公司与被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司于2017年1月15日签订的《厂房租赁合同》及2017年4月21日签订的《房屋租赁合同》。二、被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告青海融鑫实业发展有限公司腾退位于西宁经济技术开发区南川工业园区创业路128号中小企业创业园二期1#厂房一楼（建筑面积968平米）及锅炉房。三、被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告青海融鑫实业发展有限公司支付2017年7月15日至2020年9月25日期间的厂房租金及物业管理费311510.4元、2017年4月21日至2020年9月25日期间的锅炉房租金及物业费37632元、2018年4月1日至2019年9月30日期间锅炉房及厂房的水费14931元、2018年5月1日至2019年10月30日期间锅炉房及厂房的电费120305.5元，合计484378.9元。四、被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告青海融鑫实业发展有限公司给付违约金33713.82元。五、驳回原告青海融鑫实业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4899元（原告已预交），由原告青海融鑫实业发展有限公司承担667元，由被告青海鲜生活冷链集成科技有限公司承担4232元（此款随上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 马国福二〇二〇年十月二十六日书记员 刘亚丽附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。