广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19608号原告：周浩奋，男，1963年10月3日出生，汉族，住佛山市禅城区************，公民身份号码******************。被告：佛山盛明置业有限公司，住所：佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码：914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：梁溢华，公司员工。被告：梁伯初，男，1960年2月5日出生，汉族，住佛山市南海区***************，公民身份号码440************238。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所：佛山市南海区*********************，统一社会信用代码：91440605MA4WOPJW40。法定代表人：崔某1。原告周浩奋诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、梁伯初、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告周浩奋、被告盛明公司的委托诉讼代理人梁溢华到庭参加了诉讼。被告戴斯公司、梁伯初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.确认原告与被告盛明公司于2017年7月31日签订《物业使用权转让合同》超过20年部分无效；2.要求盛明公司向原告返还超过20年无效部分的转让款63732.06元并支付资金占用损失（从以63732.06为本金，从2017年8月9日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借周期公布的市场报价利率计算）；3.被告梁伯初对上述第2项请求承担连带责任；4.戴斯公司和盛明公司向原告支付协议补贴款（2019年10月1日至2020年10月31日期间按每月2000元计）26000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告盛明公司于2017年7月31日签订《物业使用权转让合同》和《盛明广场装修协议》，约定：原告向被告盛明公司购买位于佛山市南海区*************************的使用权，总转让金额为203666元，建筑面积30.13平方米；转让期限20年，并可使用从2018年12月31日起至2051年12月31日止；付款方式为分期付款；首期款金额137666元，余下的66000元三年平均分12期付清。原告在签订合同后，按约定支付了首期款137666元给盛明公司，并按合同约定分期支付了第一期和第二期款项11000元给梁伯初。2018年2月28日接到盛明公司通知变更账号，收款人变更为盛明公司，支付了7期款38500元给盛明公司，即原告共支付了9期款给盛明公司和梁伯初。2018年12月31日约定的物业到期交付使用，但由于被告盛明公司未能按期交付物业给原告。2019年4月15日，盛明公司、戴斯公司与原告签订《协议书》，约定从2019年5月起被告盛明公司和戴斯公司每月补贴2000元给原告，直到该物业实际交付为止。但被告再次违约，从2019年10月起盛明公司和戴斯公司停止支付补贴费给原告。被告存在隐瞒事实真相，一次又一次违约，而且采取以租代售的方式，将物业转让给原告，其转让行为无效。根据法律规定，向法院起诉请求判如所请。被告盛明公司辩称，盛明公司不同意原告诉请，原告提出的超过20年部分无效及请求退还超过20年转让款，无法律依据。被告戴斯公司和梁伯初没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年7月31日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将***************************物业（以下简称“涉诉物业”）的使用权转让给乙方；物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止；总转让款金额为167166元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款101166元于本合同签订当日支付（含定金）；余款66000元在三年内平均分12期免息付清，从2017年10月26日起至2020年7月26日止，每三个月一期，每期5500元；甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用；甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金；甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金；双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年8月15日前一次性支付装修费用36500元给甲方；双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托方）与被告戴斯公司(甲方、受托方)签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2019年5月1日至2025年4月30日委托给甲方进行统一经营管理；双方并约定其他权利义务。原告已支付上述转让合同约定的款项150666元（包括其中首期款101166元；第一、二期分期款共11000元支付到梁伯初的银行账户，由被告盛明公司出具收据确认；第三至九期分期款38500元支付给盛明公司的银行账户，由被告盛明公司出具收据确认），已支付上述装修协议约定的款项36500元。2019年4月15日，盛明公司（甲方）、周浩奋（乙方）和戴斯公司（丙方）签订一份《协议书》，约定：鉴于盛明广场项目二期工程在建设过程中，曾经停工一段时间及等待政府排期竣工验收工作等客观原因，导致乙方向甲方租赁使用权的盛明广场项目自编3座C幢1810号物业的实际交付使用时间会延后，甲方自愿补贴乙方2000元/月，直到该物业实际交付给乙方使用为止；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方的委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；双方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则甲乙双方之间基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清。2020年8月10日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与盛明公司签订《物业使用权转让合同》时并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2017年7月31日至2051年12月31日，租赁期限为12571天，原告所支付的物业使用权出让金和装修费应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故原告应向被告盛明公司支付二十年部分相应比例的物业使用权出让金118350元[（167166元+36500元）×7305天÷12571天]。现原告已向盛明公司支付物业使用权出让金合共187166元，经折抵，原告多支付的物业使用权出让金68816元（187166元-118350元），盛明公司应予退还。原告仅主张退还物业使用权出让金63732.06元没有超出本院核定数额，本院予以支持。原告与盛明公司对合同无效均具有一定过错，本院酌定盛明公司支付以应返还的物业使用权出让金63732.06元为本金从起诉之日即2020年8月10日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。盛明公司虽通过以梁伯初名义开设的账户收取涉案款项11000元，但盛明公司也出具收据对此亦予以确认，根据合同相对性原则，梁伯初并非《物业使用权出让合同》的合同当事人，仅为代为收取款项，原告以被告梁伯初账户收取款项为由，主张梁伯初对本案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据2019年4月15日盛明公司、周浩奋和戴斯公司签订一份《协议书》约定自2019年5月开始由盛明公司自愿补贴原告2000元/月直到该物业实际交付给原告使用为止，现该物业尚未交付，原告主张2019年10月至2020年10月期间共13个月补贴款26000元，符合双方当事人的约定，本院予以支持。原告请求戴斯公司负共同清偿责任，但经审查《协议书》的内容，戴斯公司在《协议中》并没有承诺与盛明公司共同支付补贴款，故本院对原告此主张也不予支持。被告戴斯公司和梁伯初经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告周浩奋与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月31日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出20年的部分无效；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款63732.06元予原告周浩奋，并应当以63732.06元为本金从2020年8月10日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补贴款26000元予原告周浩奋；四、驳回原告周浩奋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2312.5元（原告周浩奋已预交），由原告负担612.5元，被告佛山盛明置业有限公司负担1700元，被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告周浩奋已预交的案件受理费1700元，在本判决发生法律效力后，经原告周浩奋书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年十月三十日书记员  张蕴如