上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5747号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海妙柘文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇胡桥村大树**第**第84车间。法定代表人：杨晖，总经理。委托诉讼代理人：张冯，上海信思法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海兢柯实业发展有限公司，住，住所地上海市金山工业区亭卫公路******/div>法定代表人：柯荣珍，总经理。委托诉讼代理人：王**义，上海九泽律师事务所律师。上诉人上海妙柘文化传播有限公司（以下简称妙柘公司）因与被上诉人上海兢柯实业发展有限公司（以下简称兢柯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。妙柘公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判兢柯公司退还妙柘公司房租292,628元、物业费13,650元、押金65,000元并支付违约金210,600元，以上合计581,878元。事实和理由：妙柘公司向兢柯公司承租上海市金山区XX镇XX路XX号一楼厂房（以下简称涉案厂房），合同记载租赁面积为3,080平方米，但实际测绘面积仅为2,625.06平方米，现一审法院采信兢柯公司陈述，认定合同约定的3,080平方米系厂房面积2,800平方米加10%公摊面积系行业习惯，但该认定没有客观事实依据。即便存在该行业习惯，兢柯公司在签约时也并没有将该事实告知妙柘公司。兢柯公司以不实面积计算租金，取得高额获利，其违约在先致妙柘公司难以与其形成信任关系，致双方合同难以履行，妙柘公司有权要求解除合同。请求二审法院支持妙柘公司的上诉请求。兢柯公司辩称：不同意妙柘公司的上诉请求。双方所签租赁合同依法成立，合法有效。合同约定的租赁面积虽未注明包含公摊面积，但亦未注明不包含公摊面积。合同明确约定租赁给妙柘公司的场地面积总计3,080平方米，妙柘公司接受房屋后，实际租赁使用房屋已有两年半时间，但从未就面积提出异议。现妙柘公司提起本案诉讼实际系试图提前解除合同但又不想承担违约责任。一审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。妙柘公司向一审法院起诉请求：1、判令解除与兢柯公司的房屋租赁合同；2、判令兢柯公司支付多收的房租、押金、物业费及违约金等合计624,018元；3、本案诉讼费由兢柯公司承担。兢柯公司向一审法院反诉请求：1、判令妙柘公司支付违约金210,600元；2、判令妙柘公司支付逾期滞纳金1,755元（以35,100元为本金，按照合同约定5%，自2020年1月1日计算至合同解除之日)；3、判令《厂房租赁合同》于2020年7月1日解除，并支付2020年1月1日至2020年6月30日的房租491,400元；4、判令妙柘公司支付兢柯公司另行招租付出的中介费，以实际产生的金额为准；5、本案诉讼费由妙柘公司承担。一审法院认定事实如下：坐落于上海市金山区XX镇XX路**厂房属案外人上海A有限公司所有，产证登记建筑面积为6,573.28平方米。基于产权人授权，兢柯公司负责该厂房对外租赁、管理并收取租金等。2017年6月9日，在中介方居间下，妙柘公司作为乙方、兢柯公司作为甲方签订了《厂房租赁合同》，约定兢柯公司将上述厂房一楼面积3,080平方米出租给妙柘公司使用，租赁期限为6年，即2017年7月1日至2023年6月30日；租金每2年递增8%，即2017年7月1日至2019年6月30日为65,000元/月，2019年7月1日至2021年6月30日为70,200元/月，2021年7月1日至2023年6月30日为75,816元/月；妙柘公司应向兢柯公司支付65,000元作为租赁保证金，合同期满时，除用以抵充合同约定由妙柘公司承担的费用外，剩余部分无息归还妙柘公司；物业费由妙柘公司承担3,080元/月。合同还约定，妙柘公司可在使用厂房过程中对厂房内部在不影响厂房主体结构、使用功能的情况下自行装修改造，费用由妙柘公司承担。合同对双方违约责任有如下约定内容，“本合同有效期内，如甲方需提前终止合同时，应与乙方提前三个月协商，乙方同意后，甲方需补偿乙方壹个月租赁合同租金，作为给乙方的违约补偿；如乙方需提前终止合同时，也应提前三个月与甲方协商，甲方同意后，乙方需补偿甲方壹个月房租，作为给甲方的违约补偿。未经协商单方面终止合同的，违约方必须支付三个月租金作为违约金支付给守约方”。合同签订后，兢柯公司向妙柘公司交付了厂房，妙柘公司除支付65,000元保证金外，租金按约支付至2019年12月31日。2019年11月2日，妙柘公司向兢柯公司发出《关于提前解除租赁合同通知函》，“……现因本公司业务需求，需搬迁仓库。现根据租赁合同约定，以书面形式提前三个月向您单位提出解除厂房租赁合同通知。其他未尽事宜，双方协商处理……”。兢柯公司收函后，一面向妙柘公司提出赔偿损失要求，一面就涉案厂房委托中介对外发布招租广告。妙柘公司发现招租广告中写明涉案厂房使用面积为2,800平方米后，遂于2019年12月委托上海B有限公司对涉案厂房进行面积测绘，结论是该厂房使用面积为2,625.06平方米。2019年12月27日，妙柘公司实际搬离涉案厂房并将钥匙交给兢柯公司门卫。此后，双方就合同解除及赔偿等善后问题协商不成，遂涉讼。诉讼中，经一审法院释明，兢柯公司表示不申请对涉案厂房使用面积进行司法鉴定，故该厂房本身面积应按妙柘公司委托测绘的2,625.06平方米认定。同时，双方皆认可房屋租金是按照合同约定的面积计算确定。一审法院认为，妙柘公司、兢柯公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，并已实际履行，合法有效，应收法律保护。本案的争议焦点是：1、合同约定的厂房面积3,080平方米是仅指厂房使用面积还是包括10%的公摊面积？对此，双方各执一词。一审法院注意到，合同中确无公摊面积的表述，但根据兢柯公司提供的证据及当庭陈述，其显然是按照厂房面积2,800平方米加上10%公摊面积计算形成合同约定面积，该计算方式符合行业习惯，亦不可谓不公平，只是签订合同时是否明确告知妙柘公司已无从考证，故不排除妙柘公司对合同约定面积的组成存在误解。即便如此，根据合同法规定，妙柘公司只享有请求对合同变更或撤销的权利，在变更或撤销前，合同有效。2、是妙柘公司违约还是兢柯公司违约？对此，妙柘公司认为兢柯公司交付面积严重缩水，构成违约；兢柯公司认为妙柘公司单方解除合同，构成违约。一审法院认为，首先兢柯公司交付的厂房面积与合同约定不符，此不符并非多加10%公摊面积，而是厂房本身面积只有2,625.06平方米，达不到其主张的2,800平方米，加上公摊面积，兢柯公司交付面积实际缺少192.5平方米，已构成违约。但该违约并非根本违约，没有造成妙柘公司合同目的不能实现，妙柘公司实际上已使用该厂房两年半时间，期间并未提出面积问题，且首次向兢柯公司提出解除合同的理由亦非厂房面积问题，故妙柘公司无单方合同解除权，其单方提出解除合同并于2019年12月27日实际搬离涉案厂房，实为单方违约终止合同履行的行为。3、妙柘公司、兢柯公司各应承担怎样的违约责任？首先，兢柯公司因交付面积缺少192.5平方米而多收妙柘公司的租金123,825元、物业费5,775元应予退还；押金65,000元，合同并未约定可以作为违约金没收，亦未约定作为中介费扣除，故也应退还妙柘公司。其次，兢柯公司在妙柘公司并未根本违约的情况下单方终止合同履行，双方合同中关于违约责任的条款已有明确约定，即违约方支付三个月租金作为违约金给守约方，即妙柘公司应向兢柯公司支付197,437.50元。至于合同解除时间，本案并非协议解除，故不应以兢柯公司主张的2020年7月1日为准，兢柯公司对妙柘公司实际搬离（终止合同）的时间明知，且有心理准备并已着手对外招租，一般情况下三个月租金应能弥补其损失，若因疫情等因素实际未能及时招租成功，亦在双方意料之外，故合同实际解除时间应为2019年12月31日。妙柘公司、兢柯公司其他诉讼请求，皆缺乏事实和法律依据，一审法院难以支持。一审法院审理后，于2020年3月31日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、上海妙柘文化传播有限公司与上海兢柯实业发展有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年12月31日解除；二、上海兢柯实业发展有限公司于判决生效之日起退还上海妙柘文化传播有限公司租金123,825元、物业费5,775元及押金65,000元，合计194,600元；三、上海妙柘文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付上海兢柯实业发展有限公司违约金197,437.5元；四、驳回上海妙柘文化传播有限公司其他诉讼请求；五、驳回上海兢柯实业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,020元，由上海妙柘文化传播有限公司负担2,924元，上海兢柯实业发展有限公司负担2,096元；反诉案件受理费5,418元，由上海妙柘文化传播有限公司负担2,124元，上海兢柯实业发展有限公司负担3,294元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，妙柘公司提供1、妙柘公司与案外人签订的租赁合同，证明计算10%公摊面积并非行业习惯；2、妙柘公司法定代表人与员工之间的聊天记录及涉案厂房照片，证明妙柘公司于2019年年底才知道涉案房屋面积缺失及涉案厂房中不存在公摊面积。兢柯公司对租赁合同、聊天记录的真实性和关联性均不予认可；对照片的真实性予以认可，但对关联性不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。妙柘公司和兢柯公司签订《厂房租赁合同》系双方真实意思，合法有效。妙柘公司于本案中主张因兢柯公司交付租赁面积与合同约定不符，构成根本性违约，要求解除双方合同。关于合同约定的面积3,080平方米，兢柯公司陈述系租赁面积加10%公摊面积，妙柘公司主张应为实际租赁面积，不包含10%公摊面积。在本案中并无证据证明双方签约时就面积的组成如何协商的情况下，本院认为，兢柯公司所陈述的合同约定面积组成尚属合理，并无显失公平之处；而且，妙柘公司在接收涉案厂房并实际使用两年半时间，从未就面积问题提出异议，可见交付的租赁面积即便有所不足，亦非双方租赁合同无法履行的根本性原因；更何况，妙柘公司于2019年11月向兢柯公司首次提出解除合同亦明确系因其公司业务需求问题需要搬迁。据此，妙柘公司主张兢柯公司交付厂房面积不足构成根本性违约，本院不予采信。妙柘公司支付租金至2019年12月31日，其于2019年12月27日搬离涉案厂房实际单方提前解除合同，构成违约，应承担合同约定的违约责任。鉴于即便按兢柯公司主张的租赁面积组成其实际交付的涉案厂房面积亦有缺少，故一审法院判决兢柯公司返还妙柘公司多支付的192.50平方米的相应租金和物业管理费，并无不当。一审判决妙柘公司支付兢柯公司违约金按三个月租金标准计算，符合合同约定亦属合理，本院予以认同。综上所述，妙柘公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,618元，由上诉人上海妙柘文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十月二十三日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……