广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1679号上诉人（原审原告）：郑耀挽，男，1967年11月26日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：杨仕广，广东众达成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市中鼎置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路鸳鸯湖东侧。法定代表人：林柏林，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡波，该公司员工。上诉人郑耀挽因与被上诉人阳江市中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案,不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑耀挽上诉请求：一、撤销一审判决;二、判令中鼎公司退还xxx房购房款61454.15元及利息（利息按本金61454.15元计算，从2014年12月15日起计至全部清偿完毕时止，按中国人民银行同类贷款利率计算）给郑耀挽；三、判令中鼎公司支付逾期办证的违约金7630.92元给郑耀挽；四、本案一、二审诉讼费由中鼎公司负担。事实与理由：一、郑耀挽要求退还购房款的诉讼请求没有超过诉讼时效，中鼎公司应当退还购房款61454.15元，并支付购房款61454.15元的利息（利息按本金61454.15元计算，从2014年12月15日起计至全部清偿完毕时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给郑耀挽。中鼎公司在交付房产证时没有告知郑耀挽房产证登记的面积与双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的面积存在差异，仅要求郑耀挽在其事先准备好的《房产证发放会签单》上签名。因郑耀挽签订《广东省商品房买卖合同》与签领房产证已经相隔多年，且郑耀挽不是专业的法律人士，即使取得房产证也不知道自己的权利受到损害。中鼎公司没有告知郑耀挽房屋面积存在差异，是故意隐瞒面积差异的事实，害怕郑耀挽就房屋面积差异问题向其主张退款。双方没有就房屋面积差异问题进行协商，中鼎公司更没有退还面积差异的购房款。因按揭贷款，房产证抵押在银行，直至2018年中旬，因同小区业主就同类型问题提起诉讼并获得赔偿，郑耀挽才知道自己的权利被侵害。根据民法总则第一百八十八条的规定，郑耀挽自知道权利损害之日起开始计算诉讼时效，2018年中旬至今并未超过三年的诉讼时效，原审认定郑耀挽请求中鼎公司退还购房款的诉讼时效已经超过两年，属认定事实不当。根据《商品房买卖合同补充协议》第一条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，中鼎公司交付的涉案房产在房产证载明的建筑面积为239.06平方米，套内建筑面积199.88平方米，建筑面积比合同约定少了10.03平方米，面积差异百分比约为4%（10.03÷249.29×100%），中鼎公司应当退还面积差异的购房款61454.15元及利息。二、郑耀挽主张中鼎公司支付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，中鼎公司应支付逾期办证的违约金7630.92元给郑耀挽。中鼎公司全权代为办理房产权属登记事宜，其何时将办理房产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，郑耀挽完全不清楚，且《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》都是中鼎公司提供的格式合同，中鼎公司也没有明确告知郑耀挽逾期办证的相关约定，因此，根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第一款“出卖人向产权登记机关申请初始登记的期限为商品房交付使用后一年内”的约定，中鼎公司在2012年10月31日前已经交付了房屋，截止到房屋初始登记日期2015年1月21日已远远超过了一年时间，中鼎公司应当支付逾期办证违约金7630.92元。综上所述，郑耀挽的起诉没有超过诉讼时效，请求二审依法改判。中鼎公司辩称：一、郑耀挽就“逾期办证”和“退还面积差异购房款”的诉求既不符合事实，又均已超过诉讼时效。1、中鼎公司在合同约定的时间内向产权登记机关报送了相关办理权属登记所需的资料，已完成了办证义务，不存在逾期办证的情况，并且郑耀挽的诉求已超过诉讼时效，中鼎公司不应当承担相应的逾期办证违约责任。2、关于建筑面积差异的问题，中鼎公司不存在任何违反合同及相关法律规定的情况，不应退还房款或承担其他任何责任，具体理由如下：（1）双方签订的合同约定以套内面积计算面积差异值，而涉案房屋套内面积的差异符合合同约定的不作退补的情况；（2）中鼎公司已向郑耀挽交付了符合合同约定的房屋，移交房产证时，双方也已经就房款及税费退补问题结清完毕，双方就面积差异问题已不存在争议；（3）中鼎公司一直按照报建方案进行规划、施工并竣工验收，未作出过任何修改，而《广东省商品房买卖合同》也是依据施工规划图、竣工图的数据进行约定，因此建筑面积不存在减少的情况；（4）房产证上显示的建筑面积和共有面积是不完整面积，中鼎公司出售的房屋建筑面积和共有面积与阳江市不动产登记中心的不动产登记薄显示的面积基本一致，登记薄显示面积略大些，不存在实际建筑面积比合同约定少了10.03平方米的情况；（5）如果按照房产证目前显示的状态进行认定建筑面积，将有大部分的公用面积是属于中鼎公司私有的，那么郑耀挽使用公用面积及其范围内的设施将受到限制，这将造成难以想象的不良后果和社会影响；（6）因建筑面积差异问题，郑耀挽要求中鼎公司退还房款及利息的诉讼时效已过，法院应驳回其诉讼请求。二、原审判决结果符合法律，符合事实，体现了法律的严肃性和严谨性，应维持一审判决，驳回郑耀挽的所有上诉请求。即便假设中鼎公司延迟办证和面积差异均存在，郑耀挽在2015年4月13日向中鼎公司领取涉案房屋房产证时，就应已知悉，但其直至2020年2月5日才提起一审诉讼，已超过两年诉讼时效。一审法院依据法律，结合事实，作出了公正、合理的判决。综上所述，郑耀挽在一审提起的两项诉讼请求均已经超过了诉讼时效，应以驳回。郑耀挽向一审法院起诉请求：1、判令中鼎公司退还xxx房购房款61454.15元及利息（利息按本金61454.15元计算，从2014年12月15日起计至全部清偿完毕时止，按中国人民银行同类贷款利率计算）给郑耀挽；2、判令中鼎公司支付逾期办证的违约金7630.92元给郑耀挽；3、本案的诉讼费用由中鼎公司负担。一审法院认定事实：2012年6月14日，郑耀挽（买受人）与中鼎公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxx房商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2xxx号，建筑面积共249.09平方米（其中套内建筑面积200.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.27平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米7599.76元，房屋总价款为1526183元，买受人须于签订买卖合同当日支付1026183元作为首期房款，余款500000元须于2012年7月14日付清，出卖人应当在2012年10月31日前交付经验收合格并符合合同约定的商品房给买受人使用。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：面积差异比在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；面积差异比减少或增加超过3%（不含本数）时，买受人不退房，多退少补；出卖人向产权登记机关申请初始登记的期限为商品房交付使用后一年内。买受人应在收楼之日起30日内向出卖人提供登记机关要求的、需买受人提供的证件资料，买受人逾期提供的，则出卖人办证的期限相应顺延。相关政府部门不遵守有关办理产权登记时限的规定或者习惯致使出卖人逾期的，出卖人相应可以在相关政府部门逾期的范围内免责等等。合同签订后，郑耀挽依约付清了全部购房款1526183元给中鼎公司。中鼎公司于2014年12月15日出具了该购房款发票给郑耀挽。郑耀挽于2012年10月6日签收了《收楼通知书》，该通知书是通知郑耀挽于2012年10月28日办理收楼手续。对于具体的收楼时间，郑耀挽陈述忘记了，中鼎公司认为郑耀挽是在2012年10月6日收楼，一审法院认定中鼎公司在合同约定的时间内已交付商品房给郑耀挽使用。根据中鼎公司提供的阳江市不动产登记中心于2017年7月13日出具的《关于阳江中鼎国际花园项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函》，具体内容是“原阳江市房产办证服务中心于2014年11月依照相关规定受理阳江中鼎国际花园（一期）1-6幢送来的商品房房屋产权权属发证申请资料。经核实，总套内面积79398.90㎡，总建筑面积114746.34㎡，共有部分面积35347.44㎡，其中30689.25㎡共有面积已按相关规定分摊到各户计入建筑面积，剩余未分摊的4658.19㎡共有面积待中鼎国际花园项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊”，一审法院认定中鼎公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间是2014年11月。根据中鼎公司提供的《房产证发放会签单》证实，郑耀挽收到《房地产权证》的时间应为2015年4月13日。郑耀挽提供的《房地产权证》证实其所购商品房的建筑面积为239.06平方米，套内建筑面积为199.88平方米，产权登记时间为2015年1月21日。郑耀挽认为该房的产权登记面积比合同约定少了10.03平方米（249.09-239.06），中鼎公司应退还多收的房款，遂于2020年2月20日向一审法院提起诉讼，一审法院于当日立案受理。一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行己方义务。对于郑耀挽请求中鼎公司退还购房款的问题。双方在合同中约定的商品房建筑面积为249.09平方米，但产权登记的面积为239.06平方米，比合同约定的建筑面积少了10.03平方米，面积误差比超过±0.6%，中鼎公司这一行为明显损害了郑耀挽的利益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，郑耀挽主张中鼎公司对公共分摊面积的减少承担履行合同不当责任成立。而中鼎公司以“剩余未分摊的4658.19㎡共有面积待中鼎国际花园项目二、三期工程完工后，与二、三期工程的共有面积一起按相关规定分摊”为抗辩缺乏理据。郑耀挽于2015年4月13日签收了涉案商品房的《房地产权证》，《房地产权证》已清楚登记了涉案商品房的建筑面积及套内建筑面积，郑耀挽知道或者应当知道涉案商品房的建筑面积比合同约定的建筑面积少了10.03平方米，其权利已受到损害，故郑耀挽请求中鼎公司退还购房款的诉讼时效应从2015年4月14日起计算，郑耀挽于2020年2月20日提起诉讼，中鼎公司提出诉讼时效抗辩，郑耀挽没有提供证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，因此，郑耀挽请求中鼎公司退还购房款的诉讼请求已超过了两年的诉讼时效，对郑耀挽该项请求，一审法院不予支持。对于郑耀挽请求中鼎公司支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，中鼎公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，如中鼎公司在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为中鼎公司已履行了办理产权登记的责任。如因中鼎公司的责任，郑耀挽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中鼎公司按已付房价款的0.5%向郑耀挽支付违约金。本案中，中鼎公司已在2012年10月31日前将涉案商品房交付给郑耀挽使用，按约定中鼎公司应在此后90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，但根据阳江市不动产登记中心于2017年7月13日出具的《关于阳江中鼎国际花园项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函》证实，中鼎公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间是2014年11月，该时间明显超过双方的约定，且中鼎公司又没有证据证明其存在免责情形，故中鼎公司应承担逾期办证的违约责任。但中鼎公司提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，诉讼时效应从履行期限届满之日起计算。本案根据双方的约定，中鼎公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，中鼎公司于2012年10月31日前将房屋交付给郑耀挽，中鼎公司应当在商品房交付使用后，即应在2012年11月1日起90日内将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，即使按双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定“出卖人向产权登记机关申请初始登记的期限为商品房交付使用后一年内”的时间，中鼎公司也应在2013年11月1日前将办理权属登记需由中鼎公司提供的资料报产权登记机关备案，中鼎公司逾期即构成违约。在中鼎公司已交付房屋90日后或者一年内，郑耀挽未能领取房产证或者收到办证通知，即最迟从2013年11月2日起，郑耀挽应当知道其权利受到损害，故郑耀挽请求中鼎公司逾期办证违约的诉讼时效应从2013年11月2日起计算，郑耀挽没有提供证据证明其在本案起诉前向中鼎公司主张过逾期办证责任，因此郑耀挽主张中鼎公司支付逾期办证违约金的诉讼请求亦已超过了二年的诉讼时效，对郑耀挽该项请求，一审法院也不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，作出判决：驳回郑耀挽的诉讼请求。一审案件受理费减半收取763元，由郑耀挽负担。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷，双方争议的焦点是郑耀挽请求中鼎公司退还购房款及支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。对于郑耀挽请求退还购房款是否超过诉讼时效的问题，郑耀挽于2015年4月13日签收涉案商品房的《房地产权证》，该权属证书清楚记载了涉案商品房的建筑面积，郑耀挽应当知道涉案商品房的建筑面积比合同约定的建筑面积少了10.03平方米，其权利已被侵害，故郑耀挽请求中鼎公司退还购房款的诉讼时效应从2015年4月14日起计，郑耀挽于2020年2月20日提起诉讼，已超过两年的诉讼时效。郑耀挽上诉主张诉讼时效应从2018年起计，理据不足，不予支持。即使郑耀挽当时没有查看权属证书记载的建筑面积，亦是其疏忽大意，产生的不利后果应由其自行承担。对于郑耀挽请求支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，中鼎公司已在2012年10月31日前将涉案商品房交付给郑耀挽使用，按合同约定，中鼎公司应在90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即使按《商品房买卖合同补充协议》中“出卖人向产权登记机关申请初始登记的期限为商品房交付使用后一年内”的约定，中鼎公司也应在2013年11月1日前申请初始登记，但阳江市不动产登记中心出具的《关于阳江中鼎国际花园项目1-6幢（一期）房地产权属登记及发证情况的复函》证实，中鼎公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间是2014年11月，已构成违约。在中鼎公司交付房屋90日后或最迟一年内，郑耀挽未能领取房产证或者收到办证通知，其应当知道权利被侵害，故郑耀挽请求中鼎公司支付逾期办证违约金的诉讼时效最迟应从2013年11月2日起计，其于2020年2月20日提起诉讼，已超过两年的诉讼时效。综上所述，郑耀挽的上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1527元，由郑耀挽负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十月二十一日法官助理 李凤霞书 记 员 许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。