贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8762号原告：吴开美，女，汉族，1983年10月20日出生，住贵阳市双龙经开区。委托诉讼代理人：吴永阁、贾静（实习），贵州阁福律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市乌当区。第三人：贵阳银行股份有限公司高新科技支行，住所，住所地贵阳市白云区白云北路**地块div>负责人：李祖钧，该行行长。委托诉讼代理人：平永波，男，汉族，1971年1月24日生，该公司员工，住贵阳市白云区。原告吴开美诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行（以下简称贵阳银行高新科技支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴开美及其委托诉讼代理人吴永阁、贾静、被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、李颖萍、第三人贵阳银行高新科技支行的委托诉讼代理人平永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴开美向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合同编号为191414的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款825930元，同时支付违约金107965元（以购房款415930为基数，参照银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2015年4月13日起计算2020年6月9日，直至被告全部还清购房款为止）；3、判令被告支付原告在第三人处贷款所支付的利息114999元（原告已还款60个月，共计还款282582元，其中扣除已还本金167583元，利息为114999元，上述暂计为从2015年7月20日计算至2020年7月20日，利息计算至被告还清为止）；4、判令被告退还原告已付维修基金、电表开户费、有限电视开户费、代办抵押登记费、消防试水费、购房中介费、预告登记费共计10096元；5、判令解除原告与第三人签订的合同编号为Ｊ1112015630163的《商品房按揭借款（抵押）合同》；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年4月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区，总房款为825930元。首期购房款为415930元，余款410000元原告于2015年6月30日与第三人签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，采用银行按揭方式支付。合同签订后，原告按约定支付了首期购房款，同时，原告因被告要求交纳了维修基金、电表开户费等费用10096元。另外原告支付了第三人贷款利息114999元。原被告所签《商品房买卖合同》约定被告承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在约定日期180日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行同期贷款利息支付违约金。被告交房后，原告在达到双方约定的时间内多次督促被告交付办理商品房转移登记的相关文书，但均被拒绝，被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望依法判决。被告宏益公司辨称：1、2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有交易房屋，即可认定为业主。本案中，原告已于2016年8月31日办理接房并将房屋对外出租持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，即使被告暂未办理房屋转移登记，也不影响被原告作为房屋业主行使占有、使用、收益、处分该房屋的权利。故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。2、如果法院仍判决解除双方合同，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的购房款利息中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告。3、本案所涉房屋维修基金系交付至住建部门，如判决解除合同，被告不承担返还责任，原告可凭相关票据到住建部门办理退还事宜。因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的电表开户费、有限电视开户费、代办抵押登记费、消防试水费、购房中介费、预告登记费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。4、根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，应原告应配合被告办理备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。第三人贵阳银行高新科技支行述称：原告于2015年6月23日向我行申请房屋按揭贷款41万元，购买位于贵阳市南明区，并签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，同日在相关房产部分办理了预售房登记手续。截止到2020年9月10日，原告尚欠我行贷款本金232311.44元，利息903.19元。原告需结清在我行的全部贷款本息后，方能同意解除《商品房按揭借款（抵押）合同》。原告吴开美围绕其诉讼请求提交如下证据：1、被告工商公示信息报告1份，拟证明被告主体资格适格。被告及第三人无异议；2、《商品房买卖合同》、备案登记表各1份，拟证明原、被告签订的合同是原被告真实意思表示，合法有效，被告违约致使合同目的不能实现，原告主张解除合同是合法有效。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为案涉房屋已经实际交付给原告，原告已经将房屋对外出租，原告签署合同目的已经实现，被告不存在根本性违约。第三人无异议；3、收据8份，拟证明原告已向被告支付首期购房款415930元、缴纳物业费300元、电表开户费122元、有限电视开户费265元、维修资金8259元、装修管理费及装修许可费220元、商铺物管费1311元、预告登记费550元、中介费300元。被告提出未见物业费收据原件以及中介费收费主体为贵阳众志诚泰房地产经纪有限公司，该笔费用是否实际产生，被告无法核实，所以真实性关联性均不认可。对其余票据的真实性无异议，但认为维修基金收费主体是住建部门，装修管理费、装修许可证、电表开户费、有限电视开户费的收费主体为贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司，该几笔费用及预告登记费均是原告购买房屋所产生的成本支出，应由原告自行承担，如果判令合同解除，被告无须额外承担。第三人无异议；4、按揭借款抵押合同、贵阳银行通用凭证、还款流水各1份，拟证明剩余款项41万元原告通过按揭的方式向被告支付，并且原告已经偿还62期贷款，本金为177688.56元，利息113274.84元的事实。偿还总额为291985.03元。被告对该组证据的真实性无异议，认可所还该62期贷款本金与利息总额为290963.4元。第三人无异议；5、不动产查询结果，拟证明原告于2020年5月27日查询案涉房屋登记情况时，登记状态仍属于预告登记，被告一直未给原告办理相关手续的事实。被告对查询结果的真实性无异议，但认为仅能证明案涉房屋进行了预告预抵押登记。第三人无异议。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1、营业执照副本复印件、法人代表身份证复印件、法人代表身份证明各1份，拟证明被告诉讼主体资格适格。原告及第三人无异议；2、《交房协议》、房屋交付验收表各1份、照片1张，拟证明原告已经实际占有案涉房屋实际案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有使用收益的权利。原告对该组证据的三性无异议，但认为与原告无关。第三人无异议；3、建设工程消防验收意见书1份，拟证明涉案房屋已经通过消防验收、不存在权利瑕疵们可以办证。原告对该意见书的真实性、合法性无异议，但认为与本案诉讼请求无关联性。第三人无异议；4、宏立城官方微信文章2篇、照片4张，拟证明被告持续积极努力的推进花果园项目权属证书办理工作。原告对该组证据的真实性不予认可，认为不能证明被告没有违约，故达不到被告证明目的。第三人无异议。第三人贵阳银行高新科技支行围绕其主张提交如下证据：通用凭证1份。证明原告2020年9月10日尚欠贷款本金232311.44元，利息903.19元。本息合计233214.63元。原被告均无异议。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年4月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：191414）一份，约定：原告购买被告开发建设位于本市南明区商业用房，建筑面积为21.85平方米，套内建筑面积为18.36平方米，按套计算总房款为825930元。买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款415930元，余款410000元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记”。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之1承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款415930元及预告登记费550元。2015年6月30日，原告与第三人签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：Ｊ11120150630163），原告通过向第三人按揭贷款向被告支付购房余款410000元。2016年4月19日，案涉房屋所在土建建设工程取得《建设工程消防验收意见书》，意见为：综合评定该工程消防验收合格。2015年6月25日，原告向贵阳众志诚泰房地产经纪有限公司支付中介费300元。2016年8月31日，原、被告签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2016年8月31日起涉案房屋被告交付给原告。同日，原告向贵阳市住房和城乡建设局交纳维修基金8259元并向贵州宏立城物业服务有限公司第二分公司交付消防试水费300元、电表开户费122元、有线电视开户费265元。因被告在2018年12月31日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2020年6月11日向本院递交民事起诉状，提出如前诉请。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告在未按合同约定取得建筑工程竣工合格证明文件前提下向原告交付案涉房屋。同时，按合同约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2018年12月31日起180日后即2019年6月29日后原告有权解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还相应首期购房款，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对违约金应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就违约造成的损失要求赔偿，原告诉请被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。但原告要求从2015年4月13日起算有误，本院予以纠正，认定违约金从支付首期购房款之次日起算。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的《商品房按揭借款（抵押）合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告。原告虽未诉请被告向第三人归还剩余的贷款本息。但庭审中，第三人提出原告需结清在我行的全部贷款本息后，方能同意解除《商品房按揭借款（抵押）合同》。本案中，该《商品房按揭借款（抵押）合同》因《商品房买卖合同》被确认解除后也被解除，为减轻双方当事人诉累，本院一并进行处理，确认由被告向第三人承担支付义务。对原告要求赔偿房屋维修资金的诉请，因该款并非被告收取，在原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告可向相关房产部门申请退还，故对原告的该诉请，本院依法不予支持。对原告要求被告返还预告登记费550元、电表开户费122元、有线电视开户费265元的诉请，因本案系被告违约导致合同解除，对原告的损失应承担赔偿责任，故对原告的该诉请，本院予以支持。因原告未提交代办抵押登记费的证据，亦未提交其他证据证明中介费系基于购房涉案房屋而产生。同时，消防试水费系原告接收案涉房屋经营使用而产生的费用，原告已对案涉房屋进行经营使用，故该费用理应由原告自行承担。故对原告要求被告退还代办抵押登记费、消防试水费300元、购房中介费300元的诉请，本院不予支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的商品房买卖合同备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续，本院认为合同解除以后，房屋的返还以及注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴开美与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：191414）。二、解除原告吴开美与第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行于2015年6月30日签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150630163）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告吴开美购房款825930元并支付违约金（以购房款415930元为基数，按照银行同期存款利率标准，从2015年4月14日起计算至上述款项付清之日止）。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告吴开美截止至2020年8月20日已向第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行支付的贷款利息113274.84元（最终计算至判决确定《商品房按揭借款（抵押）合同》解除之日止，具体金额以银行流水明细为准）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告吴开美预告登记费550元、电表开户费122元、有线电视开户费265元。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行偿还原告吴开美就《商品房按揭借款（抵押）合同》剩余的贷款本金、利息等。七、原告吴开美于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园花果园项目T1区第4.5栋（4.5）1层15号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。八、原告吴开美于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园花果园项目T1区第4.5栋（4.5）1层15号房屋的商品房买卖合同备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续。九、驳回原告吴开美的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14330元，减半收取7165元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告吴开美已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告吴开美）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十月二十四日书记员  谭博文