湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0602执异145号 异议人（案外人）：胡亚伟，男，1973年4月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：章敏，湖北观筑（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。 申请执行人：莫然，男，1963年11月15日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被执行人：岳阳市宏地物业发展有限公司，住所地：岳阳市巴陵中路房产大厦**，企业法人营业执照注册号：4306001501618。 法定代表人：王惠群，该公司经理。 本院在执行申请执行人莫然与被执行人岳阳市宏地物业发展有限公司（以下简称“宏地公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人胡亚伟对本院作出的（2007）楼执字第225－2号《民事裁定书》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人胡亚伟称：2006年4月20日，异议人胡亚伟与被执行人宏地公司签订了一份《调解协议》，约定宏地公司将位于岳阳市××道××号××的土地［岳市国用（2004）字第00205号］与胡亚伟相邻部分的143平方米土地使用权转让给异议人使用，并约定2007年5月1日前办理国有土地使用权变更登记。异议人胡亚伟认为其取得了143平方米的土地使用权（西向与胡亚伟门面紧邻，东向在门面往东7米处，北向位于胡亚伟门面北边线的自然延伸线上，南向也在胡亚伟门面南向延长线上），而本院将这143平方米的土地当做被执行人宏地公司的财产予以执行，侵害了异议人的合法权益，特向法院提出执行异议，请求人民法院依法裁决：1、撤销（2007）楼执字第225－2号《民事裁定书》，并排除对编号为岳市国用（2004）字第00205号国有土地使用权中143平方米的土地的强制执行；2、确认异议人对编号为岳市国用（2004）字第00205号国有土地使用权中143平方米的土地享有国有建设用地使用权。 案外人胡亚伟向本院提交以下证据证明自己的主张：1、《调解协议》一份；2、《房地产买卖合同》一份；3、《补充协议》一份；4、本院作出的（2014）楼民一初字第37号民事判决书一份。 申请执行人莫然未作答辩。 被执行人宏地公司未作答辩。 本院查明，2006年5月29日，莫然与宏地公司签订了一份《借款协议》，协议约定：宏地公司向莫然借款250万元，借款期限为2006年5月29日至2006年6月12日，宏地公司以岳市国用（2004）字第00205号的土地为借款作抵押。2006年5月30日，岳阳市公证处对上述双方签订的借款协议作出了（2006）岳证字第1619号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。因宏地公司未按约定期限还款，莫然向岳阳市公证处申请执行证书。2006年7月10日，岳阳市公证处作出了（2006）岳证字第11号《执行证书》，即：债权人莫然可持本证书在法定期限内向有管辖权的人民法院申请强制执行债务人的财产，执行标的为本金人民币250万元、损失赔偿金人民币38.75万元，合计人民币288.75万元。2006年7月11日，莫然向岳阳市中级人民法院申请强制执行。岳阳市中级人民法院受理后当天向宏地公司送达《执行通知书》，责令宏地公司3日内履行生效法律文书确定的义务。2006年7月17日，岳阳市中级人民法院作出（2006）岳中执字第82－1号《协助执行通知书》，要求岳阳市国土资源管理局协助查封岳市国用（2004）字第00205号所确定的1890.4平方米的土地。2006年7月18日，岳阳市中级人民法院向胡亚伟送达一份《通知》，即：“你在本执行案的抵押物土地上擅自占用143平方米进行房屋施工，岳阳市建筑工程监察大队已于2006年6月5日以岳市建监停字（2006）第（02－034）号查处违规建设工程停工通知书，责令你立即停工。现本院拟对该宗土地使用权进行处理，请你接此通知后立即停止施工并撤出施工队伍，如有违反，后果自负。”因宏地公司负债多，涉及面广，其财产不宜分割处理，岳阳市中级人民法院于2007年5月15日作出（2007）岳中执字第42号民事裁定书，将该案指定本院执行。本院立案案号为（2007）楼执字第225号。2009年1月15日，本院作出（2007）楼执字第225－2号《民事裁定书》，该裁定书的内容如下： 宏地公司所有的位于岳阳市南湖大道东边，证号为岳房权证岳阳楼区字第1××8号、面积为219.73平方米的门面及该门面上的两层办公用房（面积为438.35平方米）和该门面后面的土地证号为岳市国用（2004）字第00205、00206号面积为1939.2平方米的土地分别于2005年1月26日被本院作出的（2002）楼执字第556－3号民事裁定书、长沙市天心区人民法院作出的（2006）天民初字第900号民事裁定书、岳阳市君山区人民法院作出的（2004）君执字第90－4号民事裁定书、岳阳市中级人民法院作出的（2006）岳中民初字第56－2、57－2、58－2号民事裁定书、长沙市芙蓉区人民法院作出的（2006）芙民初字第1481－1、1481－2、1481－3号民事裁定书查封、冻结。2007年12月18日，本院委托湖南经典房地产评估咨询有限公司、岳阳正阳土地评估咨询有限公司对上述被查封、冻结的财产予以评估，房产和土地总评估价为4055102元，其中房产的评估价为1685402元，土地的评估价为2369700元［证号为岳市国用（2004）字第00205号、00206号，面积为1939.2平方米］，上述土地有1890.4平方米已抵押给了莫然，执行金额为288.75万元。部分门面及住房已抵押给交通银行岳阳市分行（门面为106、107、108号；住房为**），执行金额为一百万元。抵押给莫然的土地上宏地公司因建筑项目产生应执行的建筑工程款为638000元、民工工资为43600元。2008年5月13日、6月13日、6月20日，本院三次委托岳阳市九鼎拍卖有限公司对上述评估的房产和土地一并进行公开拍卖。因拍卖标的物瑕疵多，均无人竞价，导致溜拍。2008年6月24日，本院发出变卖公告（底价为2950000元），也无人竞买。莫然鉴于上述情况，向本院申请，同意按本院变卖价格2406700元的价格接受上述拍卖标的物抵偿债务（已减去抵押在长沙市××号××号××房以2950000元的价格按比例优先受偿543300元），并就上述拍卖标的物上所产生的其他债务1681600元（交通银行岳阳市分行的贷款一百万元、湖南中远建筑有限公司的建筑工程款638000元、民工工资43600元），由其按比例协商支付。经本院审判委员会研究决定，将上述拍卖标的物以2406700元的价格抵偿给莫然。据此，裁定如下：将被执行人宏地公司所有的位于岳阳市南湖大道东边，证号为岳房权证岳阳楼区字第1××8号、面积为92.53平方米的门面及该门面上面积为312.26平方米的办公用房（含109、110号门面上的第三层住房）和该门面后面的土地证号为岳市国用（2004）字第00205、00206号面积为1939.2平方米的土地作价2406700元交付给申请执行人莫然。 另查明，2004年12月9日，胡亚伟与宏地公司签订了一份《房地产买卖合同》，因宏地公司违约，宏地公司应向胡亚伟支付违约金20万元。2004年12月9日，因宏地公司未及时封闭阳台和隔墙，双方签订一份《补充协议》，由宏地公司赔偿胡亚伟1万元。2006年4月20日，宏地公司与胡亚伟签订一份《调解协议》，协议约定：宏地公司将岳市国用（2004）字第00205号国有土地使用证上所确定的土地中的143平方米转让给胡亚伟，宏地公司应支付胡亚伟上述违约金及赔偿金21万元（20+1）抵作胡亚伟应交给宏地公司的土地转让费。宏地公司承诺在2007年5月1日前将143平方米土地过户给胡亚伟，但一直未办理过户手续。2009年1月15日，本院作出（2007）楼执字第225－2号《民事裁定书》，该裁定书中将岳市国用（2004）字第00205号国有土地使用证上所确定的土地中的143平方米交付给了莫然，故胡亚伟向本院提出执行异议。 本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人要对登记在被执行人名下的不动产排除执行的，应当符合下列条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人胡亚伟向本院提交岳阳市中级人民法院查封前其与宏地公司签订的调解协议一份，协议约定宏地公司将岳市国用（2004）字第00205号国有土地使用证上所确定的土地中的143平方米转让给胡亚伟并承诺于2007年5月1日前将143平方米土地过户给胡亚伟，但这143平方米土地一直未办理过户手续，胡亚伟未向本院提供证据证明非因案外人自身原因不能办理土地过户手续。故案外人胡亚伟对涉案土地不符合法律规定排除执行的全部法定条件，其异议请求应予驳回。本院依法裁定涉案土地抵偿债务并无不当。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回异议人胡亚伟的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  何文祥 人民陪审员  尚太应 人民陪审员  李联蓉 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  吴丹册 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。