安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7292号 上诉人（原审原告）：江秀丽，女，1988年1月25日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：严思扬，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林，安徽中天恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽运昌置业发展有限公司，住所地安徽省合肥经开区桃花工业园锦绣大道**。 法定代表人：耿红梅,执行董事。 委托诉讼代理人：朱广志，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍兴旺，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人江秀丽因与被上诉人安徽运昌置业发展有限公司（以下简称运昌置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院(2020)皖0123民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 江秀丽上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持江秀丽一审诉讼请求。事实与理由:一、一审法院认定运昌置业公司宣传过程中使用“商住两用”、“商住皆宜”等用语为制造“卖点”不构成虚假宣传错误。肥西县市场监督管理局已认定运昌置业公司的上述行为系虚假、引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者并罚款100万元，经合肥市市场监督管理局复议维持了肥西县市场监督管理局的处罚决定。二、一审法院认定运昌置业公司尽到了必要消费提示义务错误。运昌置业公司故意把办公用房宣传为具有住宅用途的房屋。用“商住两用”、“商住皆宜”等大字样在宣传页、宣传扇、标语醒目位置进行宣传，让人防不胜防。在宣传页右下方以几排很小的字标注为办公字样，并且制作了2套住宅样板房，没有任何办公字样提示，说明运昌置业公司早有预谋。宣传页上注明该宣传系“要约邀请”，江秀丽并非专业法律人士，不明白要约与要约邀请之间的区别。三、一审法院认定运昌置业公司不存在迟延履行等违约行为，不符合合同法解除条件属适用法律不当。运昌置业公司因违法改造案涉房屋，肥西县住建局已下文要求整改，运昌置业公司至今未进行整改。运昌置业公司要求江秀丽收房，目的就是想转嫁风险，江秀丽有权拒绝接收房屋，运昌置业公司应当承担迟延交付房屋的责任。截止目前，运昌置业公司迟延交付房屋已超60日，江秀丽有权解除合同。四、本案江秀丽诉讼请求是解除合同，一审法律适用撤销合同的法律规定错误。五、一审法院认为即使行政处罚决定效力最终生效，运昌置业公司存在不正当竞争行为，也不足以构成案涉合同解除的法定情形错误。相关行政部门已出具生效处罚决定，认定运昌置业公司存在虚假宣传行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该行为已经对合同订立产生重大影响，故一审法律适用法律错误。 运昌置业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回江秀丽的上诉请求。 江秀丽向一审法院起诉请求：1、判令解除江秀丽与运昌置业公司签订的《商品房买卖合同》，由运昌置业公司返还江秀丽购房款254866元及其利息36882.77元(以127866元基数，按月利率5.104166‰计算，自2017年7月30日起，暂计算至2019年12月30日;以127000元为基数，自2017年9月8日起，暂计算至2019年12月30日，直至债务清偿完毕时止);2、判令运昌置业公司支付江秀丽违约金12743.3元(254866元×5％)；3、判令运昌置业公司赔偿江秀丽“团购”服务费20000元及利息2960.4元(自2017年7月29日至2019年12月30日，直至债务清偿完毕时止)。 一审法院认定事实：2017年7月28日，江秀丽（乙方）与运昌置业公司（甲方）就位于肥西县房屋签订《和昌•悦府花园认购协议书》，约定乙方自愿认购案涉房屋，认购协议书签署同时，乙方已确认缴纳足额首付款，缴纳金额为20000元（备注：剩余107866元房款于2017年7月31日前补齐，否则房源别售，定金不退），且乙方须无条件配合甲方在接到置业顾问电话或短信通知后指定时间内到甲方售楼中心签订《商品房买卖合同》。本认购协议经甲乙双方确认无误，双方签字盖章后即生效。自双方签订的《商品房买卖合同》生效之日起，本认购协议即失效，并由甲方收回。当日，江秀丽签署《和昌•悦府花园Ｂ1＃楼购房提示》。 2017年7月30日，江秀丽与运昌置业公司就和昌•悦府花园B1幢2503室房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号20176131860115HC20170524,备案单号1707602860），合同第三条约定该商品房的用途为办公，无阳台，房屋建筑面积37.41平方米，套内建筑面积26.14平方米，公摊建筑面积11.27平方米。合同第四条约定单价每平方米6812.78元，总金额为254866元。合同第六条约定，买受人采取按揭方式付款，首付房款127866元应在2017年7月30日之前支付出卖人，剩余房款127000元办理按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2019年8月31日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的该商品房交付买受人。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限内将商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期日期，分别处理（不做累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限内的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。当日，江秀丽支付首付款127866元。 2017年8月9日，江秀丽与运昌置业公司在《肥西县商品房网上认购备案确认单》落款处签字、盖章，该份确认单上亦载明案涉2503室房屋用途为办公。同日，在案涉房屋售楼部，江秀丽与案外人签订《和昌悦府花园B1#楼改造协议》，同意从提升房屋使用功能的角度对案涉房屋地漏、厨房、排气、进水等管道设施进行改造。当日，江秀丽就案涉房屋剩余房款办理按揭贷款手续，履行全部付款义务。 2019年5月16日，运昌置业公司就案涉房屋取得《肥西县公安消防大队建设工程消防验收意见书》，消防验收合格。2019年6月4日取得《建设工程规划许可证（正本）》。2019年6月27日取得《竣工验收备案表》。2019年8月20日，运昌置业公司通知江秀丽于2019年8月31日前办理收房手续，江秀丽本人签收了《交房通知书》。同时，运昌置业公司分别在《江淮晨报》和《新安晚报》通知业主收房。此后，江秀丽并未如期收房，案涉房屋目前处于空置状态。 同时查明，2019年7月28日案涉楼盘工地开放日，包括江秀丽在内的业主在参观过程中就消防管道等设施的设计功能等产生异议，随后就此向肥西县市场监督管理局、肥西县住房和城乡建设局等多部门投诉、信访，2020年1月20日，肥西县市场监督管理局作出（肥西）市监罚字（2019）325号行政处罚决定书，以运昌置业公司违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条关于“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”规定为由，责令运昌置业公司停止违法行为，罚款一百万元。运昌置业公司不服该处罚决定已申请行政复议，现仍在复议中。 一审法院认为，本案中，江秀丽、运昌置业公司就案涉房屋所订立的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，对此，庭审中，双方当事人均无异议，且有相关证据附卷佐证，一审法院予以确认。结合双方的诉称、辩称及庭审中的举证、质证意见，本案双方当事人争议焦点为：案涉合同签订履行过程中，运昌置业公司是否存在虚假宣传或欺诈及其他违法行为？江秀丽诉称的合同目的不能实现，合同应予解除的事由是否成立？针对该争议焦点，一审法院结合庭审中双方举证、质证及法庭认证查明的事实，作如下分析： 关于运昌置业公司在合同订立及履行过程中的行为是否存在欺诈或违约问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，运昌置业公司在其宣传广告中虽使用了“商住两用”“商住皆宜”等词语，引导消费者购房，但在其宣传页面上同时注明该宣传内容仅系“要约邀请”，最终以备案合同为准，即便是在印有该字样的宣传页面上也同时注明所售房屋系“办公”用房。再者，在消费者确定购买意向准备签约过程中，运昌置业公司所制作的购房提示、改造协议及经主管部门审查备案的《商品房买卖合同》《备案单》中对案涉房屋的用途均载明为办公用途。基于此，一审法院认为，运昌置业公司在宣传销售过程中关于“商住两用”等宣传用语，实为制造“卖点”，吸引消费者购房，但不构成《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款所规定的以欺诈胁迫手段使对方产生重大误解并违背真实意思表示而订立合同之情形。另，运昌置业公司在《商品房买卖合同》签订后，按约取得《建设工程规划许可证（正本）》，并于2019年8月20日书面通知江秀丽于8月31日前办理验收交房手续，已完全履行了其作为出卖人的合同义务。故对于江秀丽诉称运昌置业公司存在虚假宣传欺诈及违约行为，一审法院不予支持，同时对江秀丽所举相关证据的证明效力不予认定。 关于案涉合同是否存在江秀丽诉称的解除情形问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，运昌置业公司在宣传广告、备案合同及备案确认单中均有关于“办公”用途的明确提示，售楼部现场及样板房展区的公示栏和告示板也都有关于相关提示，从江秀丽本人签字的购房提示及改造协议上都能判断出案涉房屋用途系“办公”而非“住宅”，运昌置业公司已尽到必要的消费提示义务，江秀丽作为完全民事行为能力人，在作出购房行为时亦应尽到相应的审慎注意义务，从其2017年7月初开始知悉案涉房屋在售信息，7月28日在售楼部与案外人住哪儿网络公司签订《电商服务协议书》并享受交20000元享房屋总价40000元优惠，7月30日签订正式买卖合同并支付首付款，8月9日签订备案确认单并办理按揭贷款手续等连续行为来看，其购买案涉房屋的意思表示明确、真实，其对案涉房屋的用途、功能、产权状况均应有充分的了解和认知，合同订立、履行过程中，运昌置业公司均不存在欺诈、误导江秀丽及迟延履行或其他违约行为，对于江秀丽举证的行政处罚决定书，该处罚决定尚在复议中，并未生效，且即便该处罚决定效力最终被维持，其所指的运昌置业公司存在虚假宣传等不正当竞争行为亦不足以构成案涉合同可以解除的法定情形，因此，江秀丽仅以其从一开始就是为了买住宅，现购入的为办公用房，致其合同目的不能实现为由要求解除合同，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持，同时对其提交的投诉、信访及电视台采访视频等证据的证明效力不予认定。 关于江秀丽诉请的赔偿团购服务费20000元及相应利息问题，2017年7月28日，江秀丽为购买案涉房屋与案外人住哪儿网络公司签订了《电商服务协议书》，支付20000元团购服务费，同时与运昌置业公司签订《认购协议书》，确认购买案涉房屋，并最终在成功购买案涉房屋后享受购房款总价40000元的优惠，上述协议系双方真实意思表示，合法有效，双方亦按约履行，不存在违约情形，故江秀丽该项诉请，有违事实，于法无据，一审法院依法不予支持。基于上述分析，案涉《商品房买卖合同》不存在江秀丽诉称的解除情形，运昌置业公司所售房屋于合同约定的交房时间2019年8月31日之前已具备交付条件，运昌置业公司也以书面通知江秀丽办理交房及产权登记等，不存在延迟履行以致江秀丽合同目的不能实现等违约行为，故对于江秀丽诉请解除案涉合同，判令运昌置业公司返还其购房款及利息，支付违约金等全部诉请，一审法院依法均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回江秀丽的全部诉讼请求。案件受理费6212元，减半收取3106元，由江秀丽负担。 二审中，江秀丽向法院提交了合肥市市场监督管理局行政复议决定书一份，拟证明运昌置业公司在销售过程中有欺诈行为，突出住宅用途，造成了购房者的误解。在签订合同前，要求缴纳团购费，如果不签订合同则不退款。运昌置业公司质证认为，对该证据真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。对一审判决认定而为双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为江秀丽与运昌置业公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。江秀丽与运昌置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《商品房买卖合同》第三条明确约定商品房的用途为“办公”，江秀丽作为完全民事行为能力人，签署的《商品房买卖合同》涉及的是购房这一重大财产处分，对合同内容江秀丽应当是知晓并同意的，且双方在签订《商品房买卖合同》前，江秀丽签署了《和昌悦府花园B1#楼购房提示》，该购房提示载明“2、和昌悦府花园B1#楼为40年商办产权；……本人已阅读以上购房提示，充分了解本次所选房源相关信息，且愿意遵守首付缴纳时间和条款的全部内容，并确认开发商已应本人要求对相关条款进行了充分的提示和说明”，故江秀丽主张其签订合同时并不知晓案涉房屋用途的理由不能成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，运昌置业公司制作的彩页宣传广告和样板房等销售广告和宣传资料为要约邀请，并非要约，江秀丽关于运昌置业公司宣传彩页及样板房内容构成要约、运昌置业公司销售的房屋不符合双方合同约定构成根本违约的主张不符合法律规定，本院不予支持。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，根据已查明的事实，《和昌悦府花园B1#楼购房提示》、《商品房买卖合同》、《商品房网上认购备案确认单》、《交房通知书》中多次明确案涉房屋性质为办公性质用房，江秀丽在签订《商品房买卖合同》后委托案外人对案涉房屋进行了改造，上述合同及相关证据表明，运昌置业公司已经履行了相应的告知义务，江秀丽作是具备完全民事行为能力的个人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务,故江秀丽以运昌置业公司宣传属欺诈、误导消费者为由主张解除案涉合同，并提出其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，江秀丽的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6212元，由江秀丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月二十二日 法官助理陈思 书记员陈晓妹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。