新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初2591号 原告（反诉被告）：郭定友，男，1980年2月25日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：周美君，天山区东平法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李莉，女，1970年1月17日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：饶蕊，新疆仕诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭定友与被告（反诉原告）李莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭定友及其委托诉讼代理人周美君，被告（反诉原告）李莉的委托诉讼代理人饶蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郭定友向本院提出诉讼请求：1.请求与被告依法解除房屋租赁合同；2.请求被告立即返还原告所剩房租45000元；3.请求被告立即偿付原告房屋拆迁补偿装修款230083元；4.请求被告立即偿付原告安置费、搬迁费5700元；5.由被告承担违约金200000元；6.请求被告立即退还原告代垫的暖气费4077.9元；7.由被告承担延期付款利息33328元；8.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原被告于2014年7月28日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于××区，租期15年，自2014年10月1日至2029年10月1日。合同签订后，原告花费102万对房屋进行改造装修，被告拿到政府补偿款后，未向原告支付补偿款，并拆除了原告所租的房屋，给原告造成了损失，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）李莉辩称，同意解除租赁合同，因政府征收，我方于2017年12月13日与天山区征收办签订征收补偿协议，自征收之日起，该租赁合同已经无法继续履行，应视为已实际解除，另根据相关法律规定，解除权系形成权，原告可以单方主张，在起诉前，原告从未就解除合同通知过被告，无论是哪种方式解除合同，在解除合同前，双方仍然应当按照合同约定履行义务，原告支付租金至2017年9月30日，原告实际占有使用房屋时间至2018年1月底，在此之前，原告未提出解除合同，也没有退租，并且拒绝搬离房屋，直至2018年1月23日，在社区的共同协调下，原告才搬离，所以原告的第二项诉请没有事实依据，对于装修补偿款中确属于原告的装修款项没有异议，不属于原告的补偿部分不同意支付，不同意支付4、5、6、7项诉讼请求，原告未配合我方及政府履行搬离义务，并长期无故拒不搬离，因此给我方造成了重大困扰，政府征收属于不可抗力，我方不承担违约金，原告实际应承担的暖气费中有我方垫付的部分。我方提出反诉诉讼请求：1.请求判令反诉被告支付拖欠的租金45000元；2.请求判令反诉被告支付原告垫付的暖气费35540.68元、水费3477.6元、电费4662.14元；3.请求判令反诉被告承担违约金200000元；4.请求判令反诉被告承担本案诉讼费、邮寄送达费。 原告（反诉被告）郭定友针对反诉辩称，我方不同意被告提出的各项诉请，2014年7月原被告签订租赁合同后，我方按照合同约定在2014年10月份交付了当年的所有租金，直至2017年9月30日，我方一直按时履行支付义务，后来政府要征收涉案房屋，我方要求被告返还我方多交付的45000元房租，被告拒绝，我方不应当支付的部分暖气费、水费、电费，我方都进行了垫付，合同中明确约定，因不可抗力因素拆迁，造成我方损失的，应当按照拆迁补偿全额补偿我方，我方在政府发出通知后，积极腾空房屋，交付被告，被告拿到拆迁款后，未向我方进行补偿，是被告存在违约行为，应当是被告向我方支付违约金200000元。综上，被告的反诉缺乏事实及法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交租赁合同，拟证明原告租赁涉案房屋的具体情况，租赁期限是15年，每年18万元租金，约定了违约金数额及赔偿依据，因拆迁造成原告损失的赔偿依据，被告没有按照约定向原告支付拆迁补偿款，是被告违约，原告在租赁涉案房屋后，进行了精装修并改造成宾馆，在收到政府通知后陆续腾空房屋并交付被告，合同无法履行后，我方多次与被告沟通解除合同，要求支付补偿款、搬迁费、拆迁费，被告一直不回复。被告对合同真实性认可，关联性不认可，根据合同约定，大肉店及一楼两间电信公司房屋不在原告租赁范围内，彩钢房及地下室是租赁前的原有建筑，计算补偿款时应当扣除，政府征收导致合同不能履行，我方不存在侵犯原告权益的情况，不同意承担违约金，装饰装修的补偿费用，我方始终是同意支付的，但是具体金额没有协商一致，根据合同，从第三年起原告应当每年一次性将租金支付至我方账户，原告没有按照约定的支付时间向我方支付租金，对后附的收条真实性认可，收条所载日期的租金已经结清。本院对证据真实性、关联性、有效性均予以确认； 2.原告提交征收补偿协议书及评估报告，拟证明2017年6月30日原告将涉案房屋交付被告，被告与政府签订拆迁补偿协议，被告拿到补偿款后未向我方给付装修补偿款和安置费、搬迁费及多交的房租等费用，被告的行为构成违约，涉案房屋应当是要补偿装修款377377元，减去地下室147294元，就应当是补偿给原告的装修款。被告对该组证据真实性认可，关联性不认可，被告与征收办签订时间是2017年12月13日，在此之前，原告始终处于占有使用房屋的状态，应当向被告支付租金，评估表中1-4层的二次装修对应的补偿款金额，我方认可应当向原告支付，其余款项不认可。本院对该证据真实性、关联性、有效性予以确认； 3.原告提交暖气费发票，拟证明涉案房屋包括不属于原告承租的房屋，都是原告交付的暖气费，被告应当依法在政府拆迁后，将原告垫付的暖气费返还，共计4077.92元，一楼大肉店34.2平方米，两年暖气费是原告交的，最后一年是原告缴纳的，折抵了1500元的租金，一楼电信机房我交了四年暖气费（34.2*4年*22=2573.12元，2014-10-10到2018-4-10）。被告对证据真实性认可，关联性不认可，认可2015-2016的暖气费由原告支付事实，不认可原告支付了2016-2017的暖气费，因为被告在2017年10月13日也缴纳了2016-2017年暖气费。本院对收据真实性、有效性、关联性予以确认； 4.原告提交2017年8月2日便条，拟证明一楼大肉店的暖气费应当是被告支付，但是实际是原告垫付的。被告对证据真实性不认可，但是认可大肉店暖气费应当由被告承担。本院对该组证据真实性予以确认； 5.原告提交一组票据，拟证明承租房屋后对房屋进行了装修，其主张的装饰装修物都是由原告出资的。被告对证据中显示彩钢房的票据中手写部分票据不认可，发生时间为2017年附有银行流水的收据及发货清单真实性不认可，这是征收期间发生的，不能证实彩钢房装修是原告施工，彩钢房的补偿款不能支付给原告。对于其中退房转款手续一组票据，对于原告已将应退金额退还给分租人的事实认可，原告与分租户的纠纷与被告无关。对于防盗门、卷帘门及室外地坪一组票据，因所有的收据及清单没有附付款凭证，对其中未注明时间的收据真实性关联性均不认可。其余发生的项目并不能明显看出原告购买了防盗门和卷帘门及打地坪。评估结果中的和谐门和卷帘门，是两个和谐门和两个卷帘门，卷帘门是被告购买的，和谐门是承租人自己装的，如果原告已经赔给承租人，那被告同意给原告支付和谐门的款项。原告也没有提交证据证实三相电和上水井由他加装的事实，三相电和上水井是原有的设施设备，如果没有这些设备，原告也不可能正常使用。以上证据中的事项已经包括在一至四层的装修款内。本院对该收据的真实性予以确认； 6.被告提交电费查询列表，拟证明2018年1月发生电量3348度，产生费用1590.3元，我方主张的是2017年10月到2018年1月的电费，1月份发生的电量高于12月，说明房屋一直在使用中。原告对查询表真实性不认可，本院对该组证据真实性予以确认； 7.被告提交暖气费票据、证明，拟证明18556.34元暖气费是2014-2015年度的暖气费，2014-2015，2016-2017的采暖费是被告缴纳的，租赁期内发生了三个年度的暖气费，两个年度是被告支付的，除去大肉店和电信公司的费用外，原告应当返还。原告对证据真实性认可，关联性不认可，我方是2014年租赁的房屋，2013-2014年的暖气费与我方无关，双方此时还没有发生租赁关系，对证明真实性不认可，如果缴纳了暖气费，应当提供发票原件。本院对该组证据真实性予以确认。 8.被告提交房产证及平面图，拟证明房屋总面积是1064.4平方米，收费比例是79.24%，其中大肉店是9.3*3.9平方米，电信公司是3.9*2.75*2间=57.71平方米，采暖面积折算45.78平方米，对应费用是45.78*22=1006元，原告认为采暖费的计算方式有误。原告对证据真实性认可，关联性不认可，认为已经出示了租赁房屋的评估报告，最终的房屋面积应当以评估报告为准。本院对该组证据真实性、有效性、关联性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：“出租房屋位于乌鲁木齐市××区，出租面积1064.6平方米，出租房屋内水电暖齐全，出租房屋现有装修及设施设备详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方按约定交还房屋时的验收依据，甲方将智深巷42号（房间包括1层商铺，住房**所在房间及彩钢房后院、地下室，除一层大肉店外，楼顶及一楼2间房甲方已租，合同取消后，甲方再与乙方重新商定租金），租赁期限共15年，自2014年10月1日起至2029年10月1日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；前四年每年租金180000元，以后每两年递增5%，以此类推；合同签订乙方应付90000元租金，前两年每半年支付90000元，剩余租金提前一月支付，租赁税、房产税等税费全部由乙方承担；经甲方同意，在合同期内，乙方可将该房屋转租、分租或转让给他人经营管理，甲方无条件配合乙方按原合同条款执行并且重新签订合同；如乙方需对租赁房屋进行重新装修，在征得甲方同意后方可施工，租赁期满，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得损坏；如甲方违反合同约定，侵犯乙方权益的，影响乙方赔偿20万元违约金，并按照市场房产装修价格赔偿乙方全部装修经济损失；因不可抗力因素或者国家政策需要拆迁或改造房屋，造成乙方损失的，甲方应按照国家拆迁补偿预算全额支付给乙方，此装修补偿费用与甲方无关；乙方不按合同价款缴纳租金的，交付租金时间超过30日的，甲方视为乙方违约，应承担20万元违约金，且甲方有权解除合同”。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告进行装修后经营宾馆，并将其中部分房屋转租案外人使用，租金缴纳至2017年9月30日。2017年12月13日，被告与乌鲁木齐市天山区房屋征收与补偿管理办公室（以下简称天山区征收办）签订《天山区房屋征收与补偿协议书》，约定天山区征收办征收涉案房屋，补偿被告附属物价值：二次装修一层29878元、二次装修二层49619元、二次装修三层49619元、二次装修四层49619元、二次装修彩钢房4974元、二次装修地下室2537元、二次装修顶层785元、彩钢房25508元、水泥地坪4000元、抹灰砖围墙660元、和谐门3666元、卷帘门3168元、水泥台阶2000元、广告牌550元、上水井1500元、三相电2000元。庭审中，被告认可一至四层二次装修及彩钢房二次装修4974元应属于原告装修损失，并认为租赁合同解除时间是2017年12月13日即原告搬离之日，不再向原告主张水费。2020年10月14日，本院前往乌鲁木齐市天山区翠泉中社区了解，2018年1、2月原被告就拆迁补偿问题通过辖区社区调解，调解时原告尚未搬离。 本院认为，原被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。本案争议焦点为合同解除时间应为何时、原被告主张各项费用的确认以及双方是否存在违约。 一、合同解除时间。原被告之间签订的租赁合同因政府征收已实际不能继续履行，原告也早已搬离，庭审中被告对原告要求解除合同的诉讼请求并无异议，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，原告提供其与次承租人之间于2017年7月31日退租协议及退款凭据用以证实合同解除时间为2017年7月31日，但根据本院在辖区社区调查的事实，原告在2018年1月23日时因补偿数额与被告尚未达成合议，故未搬离涉案房屋，被告以被告与天山区征收办签订征收补偿协议时间即2017年12月13日为原告搬离时间，对此本院予以支持，故本院认定原被告之间的租赁合同于2017年12月13日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告租金仅支付至2017年9月30日，还应支付被告自2017年10月1日至2017年12月13日期间的租金36000元（180000元÷365天×73天），对于被告主张超出部分租金，本院不予支持，对于原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院亦不支持。 二、被告应否支付原告主张的装修补偿款项及安置费、搬迁费。合同约定，因国家政策需要拆迁或改造房屋，造成原告损失的，被告应按照国家拆迁补偿预算全额支付给原告。庭审中，被告同意支付原告装修补偿款中的二次装修一层29878元、二次装修二层49619元、二次装修三层49619元、二次装修四层49619元、二次装修彩钢房4974元，本院对此予以支持。租赁合同中约定的租赁物为除一层大肉店外，楼顶及一楼2间房之外的1层商铺，2-4层住房及彩钢房后院、地下室，故二次装修地下室应视为原告实施的装修，故该地下室二次装修费用2537元应由被告支付给原告，顶层不属于原告承租范围，对于785元补偿款不属于原告的损失，彩钢房属于租赁房屋原有设施，不属于原告添加设施，故对于原告主张彩钢房25508元的诉讼请求，本院不予支持。原告提交水泥款可以证实原告对地坪、围墙、台阶进行了修复，故被告应将水泥地坪款4000元、抹灰砖围墙660元、水泥台阶款2000元支付给原告。原告提供2014年11月5日收据中记载原告购买防盗门及卷帘门，故被告应将卷帘门款3168元支付给原告。关于和谐门3666元，被告在庭审中表示和谐门由次承租人安装，并非被告安装，现被告已经与次承租人就他们之间的租赁合同已达成协议，次承租人也搬离了房屋，可以证实双方就和谐门的赔偿已取得合议，故和谐门补偿款3666元应由被告支付给原告。关于广告牌款550元，因被告是出租人，原告是承租人，并将房屋转租给他人使用，该广告牌不应属于房屋原有设备，故原告主张广告牌550元合理有据，本院予以支持。原告未提供证据证实房屋设施上水井及三相电的建造及安装资料，故对原告主张上水井款1500元、三相电2000元的诉讼主张，本院不予支持。综上，被告应支付原告装修补偿费用200290元（二次装修一层29878元+二次装修二层49619元+二次装修三层49619元+二次装修四层49619元+二次装修彩钢房4974元+地下室二次装修费用2537元+水泥地坪款4000元+抹灰砖围墙660元+水泥台阶款2000元+和谐门3666元+卷帘门款3168元+广告牌款550元）。根据合同约定，被告按照国家拆迁补偿预算全额支付原告的损失，征收补偿款中的搬家补助费1200元及临时安置补偿费4500元系征收部门补偿给产权人的补助费，不是原告的损失，故原告要求被告支付搬家补助费和临时安置补助费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告承担延期付款利息没有事实和法律依据，本院不予支持。 三、原被告在合同履行中是否存在违约。合同约定，如被告违反合同约定，侵犯原告权利，应向原告赔付违约金200000元，庭审中，原告认为被告一直没有支付装修补偿存在违约，本院认为，被告自始同意支付原告评估结果一览表中附属物价值前五项即183709元，因原告主张其余附属物价值双方没有形成合议，被告不存在恶意拒绝支付补偿款，故被告的行为不存在违约，原告要求被告支付违约金200000没有依据，本院不予支持。合同约定，原告缴纳租金时间超过30日，视为原告违约，应支付被告违约金200000元，根据庭审查明的事实，2017年政府已发出拆迁公告，欲拆迁涉案房屋，原告已将租金缴纳至2017年9月30日，双方就装修补偿数额发生争议，无法达成一致，导致本案诉讼，原告不存在故意拖欠租金的行为，故被告要求原告支付违约金200000元的反诉请求，本院亦不予以支持。 四、原告是否存在垫付暖气费，是否欠付被告水电费。庭审中被告放弃向原告主张水费3477.6元。原告提供收据可以证实原告缴纳2015-2016年、2016-2017年的暖气费，其中包括由被告自行出租的大肉店及两间电信公司承租房间，被告提交收据证实被告缴纳了2014-2015年度暖气费18556.34元，根据合同约定，原告应承担除大肉店及电信公司承租房外租赁物租赁期内的暖气费，故原告应支付被告垫付暖气费18556.34元。双方对大肉店2016-2017年暖气费已折抵租金的事实不持异议，故对于大肉店2014-2015、2015-2016年度的暖气费以及电信公司承租房屋自2014-2015、2015-2016、2016-2017年三个年度的暖气费，被告应予以返还原告。被告提供自制平面图载明大肉店的面积为36.27平方米（3.9米×9.3米）、电信公司承租房屋面积21.45平方米（3.9米×3.75米×2间）。因双方对于三间房屋面积未做约定，房屋现已灭失，原告亦未能举证证实上述房屋的采暖面积，本院对被告提交平面图载明的面积予以确认，原告名下涉案房屋的产权面积为1064.46平方米，暖气费收据中记载收取采暖面积为843.47平方米，收取暖气费面积比例为79.24%，故被告应返还原告垫付的暖气费2386.38元【（36.27平方米×79.24%×22元/平方米×2年）+（21.45平方米×79.24%×22元/平方米×3年）】，原告主张超出部分，本院不予支持。以上款项经折抵，原告应支付被告暖气费16169.96元（18556.34元-2386.38元）。关于被告主张的电费4662.14元，对此被告未举证，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郭定友与被告（反诉原告）李莉之间于2014年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月13日解除； 二、被告（反诉原告）李莉支付原告（反诉被告）郭定友装修补偿费200290元； 三、原告（反诉被告）郭定友支付被告（反诉原告）李莉暖气费16169.96元； 四、原告（反诉被告）郭定友支付被告（反诉原告）李莉租金36000元（180000元÷365天×73天，自2017年10月1日至2017年12月13日）； 五、驳回原告（反诉被告）郭定友其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）李莉其他反诉诉讼请求。 以上款项经折抵，被告（反诉原告）李莉应给付原告（反诉被告）郭定友款项合计148120.04元，须于本判决生效后立即付清，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉请求标的518188.9元，核定给付标的200290元，占请求标的的38.65%，本诉案件受理费8981.89元（原告已预交）,由原告（反诉被告）郭定友负担5510.39元，由被告（反诉原告）李莉负担3471.5元。反诉请求标的288680.42元，核定给付标的52169.96元，占请求标的的18.07%，反诉案件受理费2815.11元【被告（反诉原告）李莉已预交5630.21元】，由原告（反诉被告）郭定友负担508.69元，被告（反诉原告）李莉负担2306.42元。剩余反诉案件受理费2815.1元，由本院退还被告（反诉原告）李莉。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 曹   玮 人民陪审员 祖丽胡玛尔 人民陪审员 王 蕊 平 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员 兰 婷 婷