广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23342号原告：温秀英，女，1978年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区********2号，公民身份号码441************223。委托诉讼代理人：袁雄飞，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：李力，广东熊何律师事务所实习律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：佛山市南海区************自编2至6号办公楼二楼，统一社会信用代码914***********384E。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告温秀英诉被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人袁雄飞、李力、被告的委托诉讼代理人钟承霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2016年8月8日签订的《GCCZ-A2-A2042d号铺位租赁和场地使用合同》于2020年8月20日解除；2.被告向原告支付回购款88020元；3.被告向原告支付其拖欠的自2020年1月1日至2020年7月31日的委托经营回报4621.05元及违约金(以1980.45元为本金分别自2020年2月21日起、2020年5月21日起按每天万分之五计算，均计算至实际清偿之日止)；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告以出租返租形式吸引大量客户进行铺位投资。原告与被告于2016年8月8日签订了《GCCZ-A2-A2042d号铺位租赁和场地使用合同》，合同主要作如下约定：1.被告将坐落于佛山市南海区****与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场A2042d号铺位出租给原告使用，期限为2016年10月1日至2034年9月30日；2.原告将该两铺位委托给被告经营并由被告按约定向原告支付经营回报，委托经营期为2016年10月1日至2024年9月30日。后被告未按合同约定向委托人支付2020年第一季度的经营回报，原告于2020年4月10日委托律师向被告寄送《律师函》进行催收，被告未予理睬。现被告逾期未支付2020年第一季度的经营回报已超过180天，原告委托律师于2020年8月20日根据合同约定向被告发出《律师函》，要求解除合同、被告回购铺位，并要求被告支付原告2020年1月1日至7月31日经营收益及违约金、回购费，但被告未予回应。被告答辩称,一、确认已于2020年8月21日收到原告寄送的律师函，原被告双方于2016年8月8日签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》解除。二、原告仅向被告支付了场地使用费82739元，现原告要求被告以88020元回购涉讼商铺已超出上述原告支付的场地使用费总额，有违公平合理原则。三、因涉讼商铺的使用期限为2016年10月1日至2034年9月30日，共216个月，而被告要求解除《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》的时间为2020年8月20日，则使用期限已经过了46个月。本案在计算被告应退还原告的回购款中应扣减已经过的使用期限的相应使用费：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《委托经营协议》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益。倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费，则有失公平。第二，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的相应使用费；而且，原被告当时在订立合同时，是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款。但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑。所以，履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。第三，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。四、被告所诉请的的违约金的计算标准过高。自2020年8月20日起，经过修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已然生效，规定了利息上限为“以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍”。该规定虽仅在民间借贷解释中予以规定，但也应当可以体现国家为避免市场商业主体的债务负担过大，才对利息上限予以调整。由此可见，根据其立法精神，除利息之外，违约金、罚息、复利等在本金之外加重债务人的债务负担的项目均应参照适用。因此，本案虽属于租赁合同纠纷，但关于违约金的计算标准同样也应参照适用上述规定，即不应高于“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍”。恳请法院据此调整。综上，恳请法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告没有提交证据。被告对原告举证的真实性均无异议，经审查，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区****与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场A2042d号的物业及配套场地交付给乙方有偿经营使用；使用期限为自2016年10月1日起至2034年9月30日；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的场地使用费总额为82739元；该物业的交付时间为2016年10月1日；为了充分发挥该物业的商业价值，也为了整个广场的整体价值提升，乙方将该物业在2016年10月1日至2024年9月30日期间的使用权委托给甲方进行统一的管理和经营以获取稳定的收益回报；委托期内，该物业的经营风险由甲方承担，乙方按照以下约定收取固定的经营回报：（1）2016年10月1日至2017年9月30日期间为项目的培育期，甲方无须向乙方支付经营回报；（2）自2017年10月1日起至2018年9月30日止，乙方按每月513.45元的标准收取经营回报；（3）自2018年10月1日起至2019年9月30日止，乙方按每月586.80元的标准收取经营回报;（4）自2019年10月1日起至2020年9月30日止，乙方按每月660.15元的标准收取经营回报;（5）自2020年10月1日起至2021年9月30日止，乙方按每月733.50元的标准收取经营回报;（6）自2021年10月1日起至2022年9月30日止，乙方按每月806.85元的标准收取经营回报;（7）自2022年10月1日起至2023年9月30日止，乙方按每月880.20元的标准收取经营回报;（8）自2023年10月1日起至2024年9月30日止，乙方按每月953.55元的标准收取经营回报;经营回报由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日将当季度产生的回报收益支付到乙方指定的账户。为了最大限度地保障乙方利益，在本合同期限内，甲方赋予乙方要求甲方回购的权利，回购权利行使日期为交付之日起至8年届满之日即2024年9月30日。甲乙双方一致确认回购价格为88020元。乙方若须行使回购权的，须在上述约定的回购权利行使之日提前180天书面通知甲方声明行使回购权；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在约定的回购权利行使之日自动解除，双方在本合同项下的权利义务自动终止，该物业由甲方收回。甲方应在收回物业之日起三十日内，一次性将88020元无息退还乙方，且乙方已经收取甲方支付的全部经营收益无须退回甲方。甲方未能按照上述约定按期支付经营收益超过180日的，视为甲方违约，乙方有权解除合同并按照上述约定要求甲方即时履行回购保障；等等。原告向被告支付了铺位和场地综合使用费82739元。2016年8月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《场地交付确认书》：甲乙双方在2016年10月1日对场地（佛山市南海区****与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场A2042d号的铺位）进行了交接验收。经现场核实确认，甲方交付的场地符合《铺位租赁和场地使用合同》的约定，乙方对此没有异议；自本确认书签署之日起，甲方正式移交且乙方正式接收上述场地；同时乙方正式将上述场地委托交付给甲方进行管理和经营。2020年8月20日，原告向被告发送律师函，表示因被告未能按照合同约定支付经营回报，要求解除《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》、被告支付经营回报款及回购款。被告于2020年8月21日收到上述律师函。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对双方当事人都有约束力。被告逾期支付经营收益已超过180天，根据合同约定，原告有解除合同的权利，原告要求解除合同的律师函于2020年8月21日送达被告，本院据此确认涉讼合同于2020年8月21日解除。原告诉请被告支付回购款88020元，符合合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。被告的抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。对于经营回报款，按照双方的约定，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年7月31日的经营回报款4621.05元（660.15元/月×7个月）。被告逾期支付经营回报，原告诉请以1980.45元为本金分别自2020年2月21日、2020年5月21日起均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金，没有超出原、被告双方的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告温秀英与被告佛山市南海国昌投资有限公司签订的《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》于2020年8月21日解除；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款88020元予原告温秀英；三、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付经营回报款4621.05元及以1980.45元为本金分别自2020年2月21日、2020年5月21日起均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金予原告温秀英；四、驳回原告温秀英的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1906.12元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的1906.12元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十月十六日书记员  成海欣