广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1528号上诉人（原审原告）：戴桂兰，女，1953年2月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审原告）：吴远姗，女，1990年5月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上列上诉人共同的委托诉讼代理人：李泳姗，广东拓进律师事务所律师。上列上诉人共同的委托诉讼代理人：邓德富，广东太文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市华港房地产有限公司，住所地：广东省阳江市江城区北环路**之五。法定代表人：徐振华，该公司董事长。委托诉讼代理人：林德战，广东真智（阳西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人戴桂兰、吴远姗因与被上诉人阳江市华港房地产有限公司（以下简称华港公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。戴桂兰、吴远姗上诉请求：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三项，改判华港公司协助戴桂兰、吴远姗办理阳江市乙小区丙单元F幢g房的产权登记手续；三、本案一、二审诉讼费由华港公司承担。事实与理由：一、一审法院仅片面地认为涉案楼盘存在尚未办妥首次登记的结果而机械化的判决驳回戴桂兰、吴远姗的诉讼请求，系认定事实不清，违背公平原则。一审法院在审理业主诉华港公司商品房预售合同纠纷系列案件中，根据业主冯东运的申请在该案[（2020）粤1702民初1377号]去函阳江市不动产登记中心调查涉案楼盘的初始登记情况，阳江市自然资源局复函称华港公司尚未提交办理丙单元E幢、F幢首次登记的申请。戴桂兰、吴远姗认为该复函应作以下理解，一是华港公司连最基础的“递交合格的资料”步骤都没有履行，谈不上其主张的“已经履行了提交材料的责任义务”；二是涉案楼盘因华港公司没有提供合格的《房屋测绘报告书》导致申请办理初始登记所需的资料不齐全，进而导致无法办理涉案商品房的转移登记手续，戴桂兰、吴远姗对此已提供了大量的证据予以证实。因此，一审法院应当参照刘华与大连华成天宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案[（2016）最高法民再13号]的裁判要旨和判决结果支持戴桂兰、吴远姗的诉讼请求。二、一审适用法律错误。华港公司因自身原因怠于完善《房屋测绘报告书》，导致无法办妥初始登记。（一）按照《商品房买卖合同》第15条的约定，华港公司应当在商品房经过验收合格并交付使用后90日内，将办理首次登记以及办理转移登记需由华港公司提供的竣工验收备案表、房屋测绘报告等资料报阳江市不动产登记中心备案。（二）戴桂兰、吴远姗请求华港公司协助办理涉案商品房的权属转移登记不属于“法律上履行不能”或者“事实上不能履行”情形。1.华港公司抗辩因政府机关因素及疫情影响为由拖延履行协助戴桂兰、吴远姗办理不动产权属转移登记手续义务，但其提供的证据不足以证明其已经提供办理不动产权属登记所需资料至权属登记部门，一审法院没有审查华港公司至今未能办理初始登记的真实原因、行使义务主体、是否怠于承担责任等事实，处理错误。2.华港公司至今尚未办理初始登记的原因是华港公司未能补建楼盘表、未依法分摊公共水池面积、未依法提供阳江市不动产登记中心委托的测绘机构出具房屋测绘数据。以上各项原因均可依据《不动产登记暂行条例》《商品房销售管理办法》第41条等法律法规规定，通过补正、整改、罚款等方式纠正后，有继续办理不动产权属首次登记以及转移登记手续的可能性。因此戴桂兰、吴远姗诉请既不属于“法律上不能履行”，也不属于“事实上不能履行”，一审引用合同法第一百一十条的规定是适用法律错误。（三）戴桂兰、吴远姗诉请华港公司协助办理不动产权属转移登记有充分的法律依据。1.根据物权法第三十条、第三十一条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第24条规定，合法建造的E、F栋商住楼因华港公司建造的事实行为当然取得所有权，华港公司应当办理首次登记（初始登记）后，办理不动产的转移登记，将涉案商品房的所有权转移登记至戴桂兰、吴远姗名下。华港公司作为房地产开发公司，是申请不动产首次登记的主体，戴桂兰、吴远姗因购买了该商品房而成为实际所有权人，是事实上的利害关系人。戴桂兰、吴远姗作为利害关系人，为了实际上取得涉案商品房的所有权，有充分的理由请求华港公司先履行办理涉案商品房的首次登记以及之后协助戴桂兰、吴远姗办理产权转移登记的义务。2.根据物权法第十四条、第十六条、第十七条规定，华港公司因事实建造行为当然取得涉案两栋商住楼的所有权，其应当申请不动产首次登记后记载于不动产登记簿，而该不动产登记簿是戴桂兰、吴远姗取得不动产权属证书（即房产证）的前置必需文件之一。3.根据《商品房销售管理办法》第34条、《房产测绘管理办法》第6条规定，华港公司应当在商品房交付使用前按照法律规定委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，取得《房屋面积测绘报告书》，再将《房屋面积测绘报告书》的测绘成果报阳江市不动产登记中心用于房屋权属首次登记。华港公司应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助戴桂兰、吴远姗办理涉案商品房所有权转移登记手续。但实际上，华港公司自2013年销售涉案商品房至今，仍未能提交符合规定的《房屋面积测绘报告书》、未能办理商品房首次登记。另按照双方签订的《商品房买卖合同》第15页附件二的约定：“公共分摊面积数据最后以阳江市房地产测绘所测量为执行标准”，但华港公司却以阳江市不动产登记中心不采纳其自行选择的测绘机构出具的测绘数据为由拖延办理，足以证明华港公司恶意违反诚实信用原则。戴桂兰、吴远姗有权请求协助办理房产证。4.一审法院也认可华港公司办理初始登记是戴桂兰、吴远姗办理产权转移登记手续的必要且唯一前提，再结合上述法律依据，一审法院应当支持戴桂兰、吴远姗该项请求。三、一审法院在未依法释明的情况下径行驳回戴桂兰、吴远姗协助办理产权登记手续的诉请，属严重违反法定程序，应当发回重审。四、戴桂兰、吴远姗办理房产证必须要华港公司先满足办理初始登记的条件，若通过生效判决否定了该种法定义务，明显不公平、不合理。华港公司辩称：一、应予维持一审判决，在与本案属同一系列案的（2020）粤1702民初1548号案件中，业主曾变更诉讼请求为判令华港公司在具备房屋所有权登记手续办理时，协助办理产权登记手续，即戴桂兰、吴远姗等业主内心也是确认只有在具备房屋所有权登记手续的条件时，华港公司才能协助戴桂兰、吴远姗等业主办理产权变更登记手续，意味着戴桂兰、吴远姗等业主认可一审判决。二、根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记包括首次登记、变更登记、注销登记等，另外根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，未办理不动产首次登记不得办理不动产内容的其他登记，戴桂兰、吴远姗要求华港公司为其办理权属证书，实际上是属于房屋转移登记，故应不予支持其上诉请求。三、涉案商品房目前尚未办理初始登记，一审法院在本系列案中的（2020）粤1702民初1377号案中已查明涉案商品房的初始登记情况，一审判决据以判决驳回戴桂兰、吴远姗的诉讼请求合法合理。四、在诉讼过程中，戴桂兰、吴远姗等业主多方投诉，直接导致住建局对人防面积再次复核，是戴桂兰、吴远姗等业主的原因拖延了办理初始登记的进度，在此过程中，华港公司一直积极办理涉案商品房的初始登记。戴桂兰、吴远姗向一审法院起诉请求：一、判令华港公司协助办理阳江市乙小区丙单元F幢g房的产权登记手续；二、判令华港公司退还办证费用34895元及支付占用该款期间利息（利息以戴桂兰、吴远姗已付办证费用34895元为基数，自2015年7月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给戴桂兰、吴远姗；三、判令华港公司支付逾期办证违约金697.90元；四、本案诉讼费用由华港公司承担。一审法院认定事实:2015年7月31日，戴桂兰、吴远姗（买受人）与华港公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：华港公司将位于阳江市江城区甲路乙小区丙单元F幢g房出售给戴桂兰、吴远姗，建筑面积共148.49平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为697903元；付款方式为银行按揭方式，签订本合同时，买受人支付首期款217903元给出卖人，余下的购房款480000元，由买受人办理银行按揭贷款支付，并承担由此产生的相关费用。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。戴桂兰、吴远姗和华港公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订前，戴桂兰、吴远姗于2015年7月30日支付了办证费34895元及物业维修基金10914元等共45809元给华港公司。此后，戴桂兰、吴远姗按合同约定付清了购房款697903元给华港公司。双方在一审庭审中确认涉案商品房于2015年9月6日交付给戴桂兰、吴远姗使用。由于涉案商品房一直未能办理产权证，2016年5月28日，华港公司向乙小区二期业主出具《致业主的一封信》，载明：“一、关于房产证办理的问题。目前我司已完成了人防、消防、防雷的验收工作，环保、综合验收等项目验收工作也在按照正常流程积极进行中（验收进程可阶段性告知业主）。房产证办理工作约于2017年6月份完成。若逾期，可通过法律途径解决”。戴桂兰、吴远姗认为华港公司在该信中承诺房产证办理工作约于2017年6月份完成；华港公司认为实际上双方是同意华港公司迟延履行办证义务。一审另查明，乙小区二期E、F栋商住楼于2019年1月24日办理竣工验收备案。在华港公司商品房预售合同纠纷系列案件中，一审法院根据（2020）粤1702民初1377号案件当事人冯东运的申请，依法去函阳江市不动产登记中心调查乙小区二期E、F栋商品房的初始登记情况。阳江市自然资源局于2020年4月17日作出阳自然资函字[2020]611号复函，其中载明：“到目前为止，阳江市华港房地产有限公司尚未向我局提出关于江城区甲路乙小区二期丙单元E幢、F幢首次登记的申请。”一审诉讼中，华港公司提交了其于2019年7月10日向阳江市住房和城乡建设局出具的《关于协调解决乙小区二期商住楼楼盘表补建的函》、于2019年11月11日向阳江市不动产登记中心出具的《关于乙小区E、F栋商品房测绘报告的陈述意见》，及于2019年11月12日向乙小区二期业主出具的《通知》，拟证明华港公司一直在积极办理涉案商品房不动产登记手续，但因行政机关的原因导致华港公司未能办妥办证手续。戴桂兰、吴远姗对该三份证据均不予认可。为证明华港公司代戴桂兰、吴远姗缴交代理服务费400元，华港公司提交阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心于2020年3月16日出具的情况说明书及该公司的营业执照、阳江市佳联物业顾问有限公司于2016年2月20日出具的代理费400元收据为证。该情况说明书载明：“华港公司开发的‘乙小区’项目，因该项目需办理产权登记，故委托我方就协助办理商品房的产权权属等内容提供中介服务，我方已收取华港公司代每户业主缴交的400元的代理服务费用，具体金额以我方出具的收据为准，该款项收据上的交款人虽为业主，实为华港公司代各业主缴交”。戴桂兰、吴远姗对此不予认可，认为上述收据并非汇城房地产信息咨询服务中心出具，且在华港公司未向戴桂兰、吴远姗释明的情况下擅自收取的代理费违反了法律规定，应当予以返还。为证明华港公司代戴桂兰、吴远姗缴交初始登记费80元、银行抵押登记费80元，华港公司提交相应的广东省非税收入电子票据为证。戴桂兰、吴远姗对初始登记费予以认可，但认为其不应承担银行抵押登记费。为证明戴桂兰、吴远姗同意办证费不作多还少补，华港公司提交了戴桂兰、吴远姗签名的《乙小区置业计划表》和《乙小区二期购房须知》为证，其中均载明：“办证费一次性收取，不作多还少补”。戴桂兰、吴远姗认为双方从来没有就办证费进行协商，华港公司亦没有尽到提示说明义务，应予退还办证费。一审法院认为：戴桂兰、吴远姗与华港公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现戴桂兰、吴远姗请求华港公司协助办理涉案房屋的产权登记手续，属法律不能履行的情形，故戴桂兰、吴远姗的该项请求应予以驳回。关于戴桂兰、吴远姗请求华港公司支付逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，华港公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由华港公司提供的资料报产权登记机关备案，如因华港公司的责任，戴桂兰、吴远姗不能在规定期限内取得房地产权属证书的，华港公司按已付房价款的0.1%向戴桂兰、吴远姗支付违约金。关于将办理权属登记需由华港公司提供的资料报产权登记机关备案的期限，合同约定的涉案商品房的交付时间为2016年1月30日，虽然华港公司已提前于2015年9月6日交付商品房，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由华港公司提供的资料报产权登记机关备案”应从约定交付之日起算，即华港公司应在2016年4月29日前将办理权属登记需由华港公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房至今未办理产权转移登记手续，华港公司已构成违约，戴桂兰、吴远姗请求华港公司按合同约定承担违约责任，应予以支持。华港公司辩称因行政机关及疫情原因导致逾期办证可以免责，于法无据，不予采纳。故华港公司应按合同约定按已付房价款的0.1%向戴桂兰、吴远姗支付逾期办证违约金697.90元（697903元×0.1%）。关于戴桂兰、吴远姗请求华港公司返还办证税费及利息。由于华港公司存在逾期办理房屋权属证的违约行为，现戴桂兰、吴远姗请求华港公司返还已收取的办证费并支付利息，理据充分，应予以支持。华港公司主张《乙小区置业计划表》和《乙小区二期购房须知》中均载明办证费一次性收取，不作多还少补，戴桂兰、吴远姗认为双方从来没有就办证费进行协商，华港公司亦没有尽到提示说明义务，应予退还办证费，应予以采纳，因该约定属于格式条款，华港公司未以合理的方式提示戴桂兰、吴远姗注意，故该条款不发生效力。戴桂兰、吴远姗已支付了34895元办证费给华港公司，华港公司已代戴桂兰、吴远姗缴交初始登记费80元、银行抵押登记费80元及代理费400元，共560元。关于银行抵押登记费和档案证明费，是办证产生的费用且是为戴桂兰、吴远姗的利益所缴交，华港公司主张在收取戴桂兰、吴远姗的办证费中予以扣减，应予以准许。至于400元代理服务费，由于华港公司没有证据证明戴桂兰、吴远姗同意华港公司转委托第三方办理房屋产权证，戴桂兰、吴远姗认为华港公司在未向其释明的情况下擅自收取代理费违反法律规定，应予退还，应予以采纳。本案扣减华港公司已支付的必要合理费用160元，华港公司应返还剩余办证税费34735元（34895元-160元）给戴桂兰、吴远姗。至于该款的利息问题，虽然戴桂兰、吴远姗是自愿交付该款项给华港公司，但根据公平原则和诚实信用原则，华港公司占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同约定的交房日期为2016年1月30日，即约定的90天办证期限为2016年1月31日至2016年4月29日。华港公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，华港公司应自逾期办证之日，即2013年9月29日起向戴桂兰、吴远姗支付占用该款项的利息。故华港公司应以34735元为基数，自2016年4月30日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起计算至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给戴桂兰、吴远姗。综上所述，戴桂兰、吴远姗请求华港公司支付逾期办证违约金、返还办证税费及利息，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准；戴桂兰、吴远姗请求华港公司协助办理产权登记手续，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限华港公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金697.90元给戴桂兰、吴远姗；二、限华港公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费34735元及利息（利息以34735元为基数，自2016年4月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给戴桂兰、吴远姗；三、驳回戴桂兰、吴远姗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费437元，由华港公司负担。二审期间，本院向戴桂兰、吴远姗与华港公司出示一份由阳江市自然资源局于2020年9月11日作出的《关于（2020）粤17民终1285号协助调查函的复函》，该复函是由本院在审理与本案为同一系列案件的过程中向阳江市自然资源局依法调取所得，主要内容如下：“一、我局目前尚未收到华港公司申请办理登记的材料，故暂未能确定其开发的乙小区二期E幢、F幢商住楼目前是否具备办理首次（初始）登记的条件。二、据了解，目前华港公司正向测绘部门申请测绘。办理首次（初始）登记所需时间：在华港公司按不动产登记规范要求提交初始登记相关材料给我局后，从受理至办理首次（初始）登记完毕约需要十五个工作日（属于法人或其他组织建造房屋首次登记）”。经本院组织双方当事人质证，戴桂兰、吴远姗与华港公司均对该复函的真实性、合法性和关联性无异议。戴桂兰、吴远姗认为，经向相关职能部门了解得知，华港公司至今未办理完毕初始登记的原因是缺乏房屋编码和人防地址，且该两项工作的办理非常简单，但华港公司长期未提交办理初始登记的材料到不动产登记中心，恶意拖延办理涉案商品房的初始登记，明显违反诚实信用原则，并造成了戴桂兰、吴远姗经济上和精神上的损失。华港公司则认为该复函反映了涉案商品房尚未办理初始登记，但已实际测绘完毕，说明华港公司积极推进办理涉案商品房的不动产登记手续工作。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，戴桂兰、吴远姗与华港公司在二审中均陈述涉案商品房至今尚未完成初始登记。经本院释明后，戴桂兰、吴远姗坚持请求华港公司继续履行协助其办理涉案商品房权属转移登记的合同义务。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是戴桂兰、吴远姗请求华港公司协助办理涉案商品房的产权登记手续应否予以支持。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”上述规定表明，买受人要取得商品房的所有权，需要经过该商品房办理首次登记（初始登记）至房地产开发企业名下，再由房地产开发企业协助买受人办理商品房所有权转移登记至买受人名下。本案中，戴桂兰、吴远姗与华港公司对涉案商品房至今尚未完成首次登记（初始登记）的事实并无异议，即涉案商品房尚不具备办理其他类型登记包括转移登记的条件。经本院向戴桂兰、吴远姗释明，戴桂兰、吴远姗仍要求华港公司继续履行商品房买卖合同约定的义务，协助戴桂兰、吴远姗办理涉案商品房的权属登记。故目前情况下，一审判决驳回戴桂兰、吴远姗要求华港公司协助办理涉案商品房的产权登记手续的诉请，处理并无不当，本院予以维持。鉴于戴桂兰、吴远姗与华港公司同意继续履行双方之间的商品房买卖合同，戴桂兰、吴远姗可待华港公司办理完毕涉案商品房的首次登记（初始登记）后，再行请求华港公司协助办理涉案商品房的产权转移登记手续的权利。综上所述，戴桂兰、吴远姗的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由戴桂兰、吴远姗负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年十月二十七日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。