河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初5580号原告：交通银行股份有限公司新乡分行，住所地：新乡市金穗大道（东）**商会大厦**。负责人：王尉平，行长。委托诉讼代理人：王栋，公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：窦爽，公司员工，特别授权。被告：朱礼婷，女，1981年10月21日出生，住河南省杞区(县)西关镇银河路北段路东。被告：新乡市建业城市建设有限公司，地，地址：新乡市平原示范区丹江路与恒山路交汇处向东500米路北/div>法定代表人：常玉娟。委托诉讼代理人：代君，金博大律师事务所律师，特别授权。原告交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交行新乡分行）诉被告朱礼婷、新乡市建业城市建设有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交行新乡分行委托诉讼代理人王栋、窦爽到庭参、被告新乡市建业城市建设有限公司委托诉讼代理人参加了诉讼代君到庭参加了诉讼，被告朱礼婷经本院依照《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》相关规定合法送达后，未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理，现本案已审理终结。原告交行新乡分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告朱礼婷签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、判令被告朱礼婷偿还原告借款本金661581.63元，利息暂计36791.49元，本息合计698373.12元（其中利息暂计数额中包含合同约定利息34962.03元、逾期罚息及复利1829.46元，暂计时间截至2020年9月28日，2020年9月30日之后的利息、罚息、复利按照合同约定标准计算至被告实际清偿之日止）；3、判令新乡市建业城市建设有限公司对朱礼婷所有债务承担连带保证责任4、判令原告对抵押房产享有优先受偿权；5、由三被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2018年10月25日被告朱礼婷为购买住房与原告签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：201801417108999001200003420），合同约定：借款金额76万，期限为360个月，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率下浮30%，如遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。被告朱礼婷等额本息偿还借款，逾期原告有权计收罚息和复利。如违反合同约定，原告可单方面宣布贷款提前到期。同时，原告与二被告签订《预购商品房抵押合同》（合同编号：2018-0930160），约定二被告以所购房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续，原告依法取得该房屋的抵押权证。合同签订后，原告依约发放贷款，但是被告未能按时还款。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告朱礼婷在答辩期内未向本院递交书面答辩状。被告新乡市建业城市建设有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实法律依据不应被支持，且被告违约期间与疫情重合，疫情属于不可抗力，故被告不存在违约。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行审查后，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年10月25日，朱礼婷（借款人）、新乡市建业城市建设有限公司（保证人）与交行新乡分行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定贷款金额为76万，贷款期限360个月，贷款用途为购房；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的1日；贷款利率为浮动利率，基准利率种类为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率下浮30%，如遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款罚息利率为本合同约定适用的利率上浮50%；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款活用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，本合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日两年…；借款人未按本合同的约定偿还贷款本金和支付利息，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。2018年10月25日，朱礼婷强（××）与交行新乡分行（××）签订《预购商品房抵押合同》一份，约定××以其购买的位于新乡市××比××庄园××楼××单元××房产为案涉贷款提供抵押担保；××保证的范围为全部合同项下主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；债务人未按时足额偿还任一主合同项下的全部或部分贷款或相应利息，××有权依法拍卖、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。2018年11月13日，抵押房产办理了编号为：豫20**新乡市不动产证明第0052622号。新乡市建业城市建设有限公司在担保人处签章，确认已经认真阅读并确认了本合同的所有条款，知悉并同意××以抵押物向××提供担保。上述合同签订后，交行新乡分行依约发放了贷款，朱礼婷用款后未按约偿还借款本息，截至2020年9月28日，尚欠借款本金661581.63元，利息34926.03元、复利1538.77元、罚息290.69元未偿还。另查明，2018年11月13日，朱礼婷就上述所购房产为交行新乡分行办理房屋预抵押登记后，截止本案庭审，朱礼婷未就上述房产为交行新乡分行办理正式抵押登记。本院认为，交行新乡分行与朱礼婷签、新乡市建业城市建设有限公司订的《个人房产抵押贷款合同》、《预购商品房抵押合同》，均系当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。交行新乡分行依约发放了贷款，朱礼婷用款后未按约偿还借款本息，截至2020年9月28日，尚欠借款本金661581.63元，利息34926.03元、复利1538.77元、罚息290.69元未偿还，担保人亦未履行偿还责任，事实清楚，其行为显属违约，应当承担相应民事责任。本案系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中国人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生无权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，交行新乡分行作为系争房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权审理登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此交行新乡分行主张依据抵押预告登记行使优先受偿权，理由不能成立，对该项诉求不予支持。对交行新乡分行诉请的公告费、律师费，因其并未举证证明上述费用已实际发生，故本院不予支持。庭审中被告新乡市建业城市建设有限公司提出原告的诉讼请求无事实法律依据，且被告违约期间与疫情重合的辩称，于法无据，本院不予采信。综上，本院对交行新乡分行的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除交通银行股份有限公司新乡分行与朱礼婷、新乡市建业城市建设有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》。二、朱礼婷于本判决生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司新乡分行借款本金661581.63元，利息34926.03元、复利1538.77元、罚息290.69元（2020年9月28日之后的利息、罚息、复利，按照合同约定计算至实际清偿之日）。三、新乡市建业城市建设有限公司对本判决第二项承担连带责任，新乡市建业城市建设有限公司承担连带责任后有权向朱礼婷追偿。四、驳回交通银行股份有限公司新乡分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10416元，因适用简易程序减半收取5208元，由被告朱礼婷、新乡市建业城市建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  王国明二〇二〇年十月十二日书记员  孟庆开