北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11497号上诉人（原审被告）：北京源见餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区芳园西路**阳光金街百货市场内**西侧部分。法定代表人：候玉盾，执行董事。委托诉讼代理人：孟永乐，北京伟基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘昱，女，1986年4月16日出生。委托诉讼代理人：单秋颖，北京市中闻律师事务所律师。上诉人北京源见餐饮有限公司（以下简称源见餐饮公司）因与被上诉人刘昱房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初87515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。源见餐饮公司上诉请求：认可原审判决第一至四项，不认可原审判决第五、六项，请求改判驳回刘昱关于房屋装修损失及违约金的诉讼请求。事实与理由:租赁房屋无法使用不等于出租方违约，本案租赁房屋无法使用系由案外第三人的原因导致，我方不存在违约行为，不应当负担违约金。原审法院对装修损失的认定缺乏事实及法律依据，刘昱提交的装修费支出票据的主体、金额、时间等存在瑕疵，未经质证，不应予以支持。双方是建立了新的租赁关系，不是变更原合同，双方互为承租人的情况下不存在违约方。刘昱辩称：同意原审判决，不同意源见餐饮公司的上诉请求及事实理由。刘昱向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘昱与源见餐饮公司于2017年10月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年7月19日解除；2.确认刘昱与源见餐饮公司于2018年12月9日签订的《租赁房屋部分使用权协议》于2019年7月19日解除；3.判令源见餐饮公司退还押金86600元；4.判令源见餐饮公司支付违约金173200元；5.判令源见餐饮公司支付未使用的能源费2747.7元；6.判令源见餐饮公司赔偿刘昱装修损失180474.25元。一审法院认定事实：2016年6月1日，昱德公司与候玉盾（候玉盾系源见餐饮公司的法定代表人）签订《商铺租赁合同》，约定昱德公司同意将位于北京市朝阳区芳园西路x号一层的底商出租与候玉盾作为商业用途使用，承租区域建筑面积462.27平方米，租赁期限自2016年6月2日至2020年6月1日。2017年10月16日，源见餐饮公司（出租人）与刘昱（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定源见餐饮公司将位于北京市朝阳区芳园西路x号一层西侧底商（以下简称租赁房屋），面积为130平方米出租与刘昱使用，租赁期限自2017年11月2日至2020年6月1日，押金116600元在租赁期满或合同解除后，抵扣应由刘昱承担的费用、租金及违约责任外，剩余部分应如数无息退还源见餐饮公司；年租金70万元，租金每3个月支付一次，于每期届满前提前15日支付；因源见餐饮公司违反约定导致合同解除的，源见餐饮公司除应退还押金及剩余租金外，还应支付相当于押金金额200%作为违约金；因刘昱违反合同约定导致合同解除的，刘昱交付的押金作为违约金支付给源见餐饮公司，同时承担所拖欠的各项费用，源见餐饮公司退还刘昱剩余的房屋租金。2018年12月9日，刘昱与源见餐饮公司签订《租赁房屋部分使用权协议》，约定源见餐饮公司回租租赁房屋的部分使用权，回租期自2018年12月10日至2020年6月1日，回租部分的租金标准为每年18万元，支付方式为押2付3，此外还约定了除租金以外的其他费用的分担方式，源见餐饮公司使用租赁房屋的营业时间为前厅早8点至下午5点，厨房为早8点至晚10点。关于违约责任约定为：双方未按合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按照月租金的千分之五支付对方逾期违约金，超过10日以上，守约方有权单方面解除合同；若因源见餐饮公司违反原合同约定导致合同解除的，源见餐饮公司应向刘昱支付233200元的违约金；如刘昱违反本合同导致合同解除的，刘昱应支付3万元违约金。当日，源见餐饮公司与刘昱还签订了《补充协议》，明确由于存在回租问题，双方协商一致押金变更为86600元，变更后多余的押金3万元于该协议签字当日退还。另查，昱德公司、源见餐饮公司及刘昱签订了《补充协议》，约定昱德公司授权源见餐饮公司将上述《商铺租赁合同》底商出租给刘昱，如源见餐饮公司在合同有效期届满前提前解除租赁合同，则源见餐饮公司与刘昱签订的租赁合同自动终止，源见餐饮公司按照其与刘昱签订的租赁合同违约责任赔偿违约金给刘昱，昱德公司不承担源见餐饮公司、刘昱任何违约责任。《北京市房屋租赁合同》与《租赁房屋部分使用权协议》约定了刘昱、源见餐饮公司互负租金给付义务，实际履行中系将应付租金折抵后，由刘昱支付给源见餐饮公司。刘昱、源见餐饮公司均认可双方租金已结清，源见餐饮公司认可收到押金86600元、2019年5月1日至2019年8月31日的能源费7670元。关于租赁房屋使用情况，刘昱、源见餐饮公司均认可租赁房屋白天由源见餐饮公司使用，夜晚由刘昱使用。2019年7月19日，阳光金街公司张贴通知，告知由于昱德公司欠付租金已构成根本性违约，限期5日内搬离租赁房屋，否则后果自负。刘昱、源见餐饮公司称租赁房屋于2019年7月19日停止能源供应、断水断电，后因涉及执行案件被北京市第三中级人民法院查封，处于司法查封状态。为证明装修损失及租赁房屋使用情况，刘昱提交的主要证据如下：1.刘昱于2017年10月17日与白小木子签订的《室内设计合同》，约定项目名称为“AO塔罗牌主题咖啡厅”，项目地点北京市朝阳区芳园西路2号一层西侧底商，设计面积130平方米，总价款8万元；2.2017年10月17日的《装修工程承包协议书》（含预算书及施工图），工程地点为租赁房屋，装修为包工包料，金额35万元；3.软装报价单、租赁房屋照片打印件、淘宝记录，证明在装修的基础上，刘昱根据设计购买装饰设施及物品，对租赁房屋作为酒吧、咖啡厅主题的经营布局，内有吧台、桌椅、吊灯、酒柜等物品；4.2017年11月18日蒋馨瑶给刘京转账20万元的凭证、2017年10月的支付宝转账截图金额共3万元以及白小木子出具的收据、证明，证明刘昱一方通过转账支付了设计费3万元及装修费20万元，其余设计费及装修费系现金支付，白小木子出具收据认可收到设计费8万元及装修费35万元。源见餐饮公司不认可租赁房屋照片的真实性，对《室内设计合同》、《装修工程承包协议书》、付款凭证、收据、证明的真实性亦均有异议，对证明目的亦不认可，主张仅从付款凭证内容看，无法确定与本案的关联性，付款人是蒋馨瑶、收款人是刘京，二人均非设计及装修合同的主体。刘昱对此解释为，其与蒋馨瑶合伙经营酒吧，刘京是白小木子指定的收款人。经询，刘昱主张其基于《北京市房屋租赁合同》与《租赁房屋部分使用权协议》，与源见餐饮公司之间存在两个租赁合同关系。源见餐饮公司则主张其与刘昱系租赁房屋的共同承租人，昱德公司是实际出租人。另，经法院释明，源见餐饮公司主张双方关于违约金约定过高，请求法院酌减。经询，源见餐饮公司称昱德公司自阳光金街公司处承租租赁房屋，后转租给源见餐饮公司，源见餐饮公司又再次转租。一审法院认为：双方争议焦点为：一、《北京市房屋租赁合同》与《租赁房屋部分使用权协议》的关系如何理解；二、租赁合同履行过程中违约方的认定及违约责任的承担。法院具体阐释如下：关于争议焦点一，《北京市房屋租赁合同》载明了源见餐饮公司将租赁房屋出租与刘昱使用，并约定了租金、押金、违约金及各方权利义务。据此，源见餐饮公司作为出租人、刘昱作为承租人就租赁房屋形成租赁合同关系。《租赁房屋部分使用权协议》虽约定了源见餐饮公司自刘昱处回租租赁房屋的部分使用权，另约定了回租的租金、违约责任的承担等，但法院认为根据该协议，不能认定刘昱作为出租人、源见餐饮公司作为承租人又形成一个新的租赁关系，而是源见餐饮公司通过该协议将租赁房屋在部分时间段内收回自用，理由如下：首先，从租赁房屋来源看，源于源见餐饮公司，即源见餐饮公司自昱德公司处承租，之后又转租与刘昱；其次，从履行过程和方式看，双方将互负的租金折抵后，由刘昱支付给源见餐饮公司；最后，从协议内容看，是双方变更了租赁房屋的使用方式，进而产生了费用负担的变更约定。综上，刘昱与源见餐饮公司基于《北京市房屋租赁合同》形成房屋租赁合同关系，又通过《租赁房屋部分使用权协议》对租赁房屋的使用方式、租金及费用的负担进行了变更约定；双方之间并非存在互为出租人，又互为承租人的两个租赁合同关系。关于争议焦点二，《北京市房屋租赁合同》及《租赁房屋部分使用权协议》，系刘昱、源见餐饮公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的权利和义务。刘昱、源见餐饮公司称租赁房屋于2019年7月19日停止能源供应、断水断电，后处于司法查封状态；此时，双方无法正常使用租赁房屋，双方签订《北京市房屋租赁合同》及《租赁房屋部分使用权协议》的合同目的无法实现，故刘昱请求确认《北京市房屋租赁合同》及《租赁房屋部分使用权协议》于2019年7月19日解除，源见餐饮公司对此予以认可，法院不持异议。刘昱要求源见餐饮公司退还押金及剩余的能源费，有事实依据及合同依据，法院予以支持。关于《北京市房屋租赁合同》及《租赁房屋部分使用权协议》解除的责任方一节，从本案证据看，租赁房屋无法正常使用系因阳光金街公司张贴通知称昱德公司欠付租金所致，但如前所述，源见餐饮公司自昱德公司处承租，之后又转租与刘昱，故源见餐饮公司作为出租人应保障其向刘昱交付的租赁房屋可以按照约定用途正常使用。2019年7月19日，租赁房屋被停止能源供应、断水断电，刘昱无法正常使用租赁房屋并导致合同解除，源见餐饮公司作为出租方构成违约。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，刘昱承租租赁房屋后，对租赁房屋进行了装饰装修并支出了费用，法院结合刘昱支付装修费用的证据形式及租赁房屋使用情况，酌情支持其装修损失的请求。刘昱要求源见餐饮公司支付违约金，有事实依据及合同依据，法院结合源见餐饮公司认为违约金约定过高并请求酌减的意见，考虑本案租赁合同履行过程、方式等，酌情支持刘昱的该项请求。据此，一审法院于2020年6月判决：一、确认刘昱与北京源见餐饮有限公司于二〇一七年十月十六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年七月十九日解除；二、确认刘昱与北京源见餐饮有限公司于二〇一八年十二月九日签订的《租赁房屋部分使用权协议》于二〇一九年七月十九日解除；三、北京源见餐饮有限公司于判决生效后七日内返还刘昱押金86600元；四、北京源见餐饮有限公司于判决生效后七日内返还刘昱能源费2747.7元；五、北京源见餐饮有限公司于判决生效后七日内赔偿刘昱装修损失100000元；六、北京源见餐饮有限公司于判决生效后七日内支付刘昱违约金50000元；七、驳回刘昱的其他诉讼请求。一审案件受理费21072元，由刘昱负担10000元（已交纳），由北京源见餐饮有限公司负担11072元（于判决生效后七日内交纳）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：根据双方诉辩主张及证据，本案二审争议焦点主要在于合同解除后违约方的认定及责任承担问题。根据已经查明的事实，2017年10月16日刘昱作为承租人，源见餐饮公司作为出租人签订《北京市房屋租赁合同》，此后该合同因房屋无法正常使用而解除，源见餐饮公司虽主张系因案外第三人原因，但其自述已就此情况向上一手出租方昱德公司主张了相应权利，并通过调解解决纠纷，现刘昱作为次承租人基于合同相对性，以租赁标的物被查封造成合同目的无法实现为由主张源见餐饮公司承担违约责任，于法有据，应予支持。关于源见餐饮公司称其与刘昱互为承租人，互不承担责任一节，本院认为，在源见餐饮公司将涉案房屋出租给刘昱后，虽然存在以再签订协议的方式区分房屋使用时段，部分使用涉案房屋的情况，但刘昱对房屋的支配使用权的权源仍是来自于其与源见餐饮公司的租赁关系，并未构成二者共同向昱德公司直接承租房屋的法律关系，源见餐饮公司以此主张其与刘昱互为承租关系，作为共同承租人均不承担违约责任的抗辩意见，本院不予采信。根据刘昱与源见餐饮公司签订的《北京市房屋租赁合同》，双方就房屋装修进行了约定，源见餐饮公司允许刘昱对房屋进行装修，现双方合同解除，刘昱请求源见餐饮公司赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失，原审法院根据刘昱提交的证据酌予确定装修损失情况，数额合理，本院予以确认。关于违约金一项，由于双方约定的违约金数额较高，源见餐饮公司请求酌减，原审法院根据本案情况酌定数额合理，本院予以维持。综上，源见餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由北京源见餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 张 弘审 判 员 申峻屹二〇二〇年十月二十六日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞