上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5040号上诉人（原审原告）：上海市现代管理研究中心，住所地上海市长宁区幸福路**。法定代表人：陈加英，主任。委托诉讼代理人：姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。上诉人（原审原告）：上海集汇置业有限公司，，住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路************法定代表人：杨琳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李迅，男，公司员工。委托诉讼代理人：姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市长宁区恒力公寓业主委员会，住所地上海，住所地上海市长宁区华山路****>负责人：毛振民，主任。委托诉讼代理人：刘绍晨，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋励，上海市嘉华律师事务所律师。上诉人上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司因与被上诉人上海市长宁区恒力公寓业主委员会（以下简称恒力公寓业委会）业主撤销权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初18388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持两上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院将未表决票直接确认为同意投票业主的大多数意见实属对于议事规则的错误理解。根据议事规则第八、九条的规定，未表决票能否确认为大多数意见应当先行审查两个前置问题：1.未表决票是否已经送达；2.未表决票能否在本案中视为同意大多数意见票。根据已查明事实，发放人员宋某、戴某并非业主，两人作为证人到庭作证，宋某到庭陈述：小区XX号10-18楼是其与物业经理一起送的，但XX号选票领取记录中并无物业经理签名；戴某到庭陈述：发放XX号4楼，但XX号选票领取记录单中显示10-18楼是宋某、戴某送达；两人当庭确认对发放日不在家的业主采用塞入门缝方式送达选票。两上诉人认为，宋某、戴某并非业主，不符合议事规则中应当由两人以上业主或者居委会证明的规定，不能认定为有效送达；另外两名到庭作证的证人均为业委会成员，与被上诉人存在利害关系，故两人的证词也不应采信。基于被上诉人在送达表决票中存在严重瑕疵，故未表决票不能并入视为同意大多数投票业主的意见票中。另外，被上诉人也没有就送达情况在物业管理区域内张贴公告予以公示，也没有举证证明采取塞入门缝方式送达表决票的这些业主的投票情况，议事规则中的视为同意或反对是为了保障小区整体利益而设立，因此视为同意或者反对的未表决票应当在送达及公示等方面严格按照议事规则的要求执行。据此，在被上诉人无法举证证明未表决票有效送达情况下，不能将未表决票归入同意大多数投票业主的意见中。二、从小区整体利益出发，两上诉人认为维持小区自治现状并不有利于小区的平安建设，因此两上诉人反对本届业委会提出的小区自治管理。一方面小区自治管理存在对商务楼业主权益的侵害，两上诉人作为商务楼业主得不到应有的服务；另一方面商务楼与住宅楼虽然是同一个开发商建设，但设计分为两个区域，都有各自独立进出门，可以开展不同管理，应允许商务楼自行管理。一审法院在判决书中已经指出被上诉人在召开业主大会过程中存在瑕疵，但仅要求被上诉人在今后小区管理中予以修正，对处于弱势地位的小区业主来说，程序正义更为重要，不能任由程序瑕疵出现而不予制裁，反而要求两上诉人承担不利后果。据此，请求二审法院查明事实，依法作出公正判决，支持两上诉人的上诉请求。被上诉人恒力公寓业委会辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司一审诉讼请求：1.确认恒力公寓业主大会2019年1月6日发出的有关小区自治决定通告无效；2.确认恒力公寓业委会2018年12月25日发出的有关停车费用标准通知无效；3.本案诉讼费用由恒力公寓业委会承担。审理中，上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司变更诉讼请求为：1.撤销恒力公寓业主大会2019年1月6日有关小区自治决定的通告；2.撤销恒力公寓业委会2018年12月25日有关停车费用标准的通知。一审法院认定事实：上海市现代管理研究中心是上海市长宁区XX路XX号1层、2层、602室房屋登记的产权人，产证记载建筑面积1,485.30平方米。上海集汇置业有限公司是上海市长宁区XX路XX号1-4层、地下1层16个车位、地下**16个车位登记的产权人94.85平方米，其中每个车位建筑面积31.74平方米。上海市长宁区XX路XX号3-5层房屋登记的产权人为上海A有限公司，建筑面积1,742.88平方米。上海市长宁区XX路XX号601室、7层房屋登记的产权人为上海B有限公司，建筑面积659.97平方米。上海市长宁区人民政府新华路街道办事处留存恒力公寓业委会基本情况显示，该小区总建筑面积23,178.36平方米，总套数128套。恒力公寓业主大会议事规则载明，小区总建筑面积23,178.36平方米。议事规则第五条“业主大会议事内容”，第（八）项为审议决定物业管理区域内物业共同部分和公用设施设备的使用、收益方案；第（十二）项为决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的重大事项。议事规则第八条“表决票的送达”规定，鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并有业主签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；（三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内。属前款第（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。议事规则第九条“业主大会表决形式”规定，本业主大会采用以下第（一）、（二）、（三）、（四）种形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。（三）通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。（四）传真。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数投票业主的意见。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。表决事项以参与表决的业主简单多数同意即视为表决通过。议事规则第十条“业主大会会议与业主的计算”规定，业主大会会议采用书面意见的形式召开，与会业主以表决票送达的业主计算。议事规则第十二条“业主大会临时会议”规定，下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：（一）经20%以上业主提议；（二）业主委员会委员缺额人数超过委员总数30%的；（三）根据规定的其他情形。议事规则第十三条“召开业主大会会议程序”规定，……（二）业主大会召开前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形、地点业管理区域内全体业主公告，同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。……议事规则第二十三条“信息公告”规定，下列事项应当在3日内在物业管理区域内公告：（一）业主委员会决定；（二）业主委员会会议决定。2018年12月25日，恒力公寓业委会发布通知，载明，经本小区业委会讨论，便于合理安排使用本小区现有的停车位。从2019年1月1日起，对本小区内的商务办公机构人员停车收费标准予以通告。请需要包月停车的员工及时到小区物业办公室办理手续，以便更好的安排！一、地面不固定车位的包、地面不固定车位的包月车辆车位管理费人民币/月；二、临时停车标准和收费：每小时10元，每天最高50元。临时停车的车辆不能保证予以安排车位。同一天同一辆车第二次进入小区的仍按第一次计费。2019年1月3日，上海市长宁区恒力公寓业主大会发布“恒力公寓业主大会决议”，载明恒力公寓业主大会经业主投票决定如下事项：1、决定小区实行自治管理；2、决定同意业委会使用小区的公益收入用于小区的管理、维护和建设。投票日起2018年12月31日至2019年1月2日，户数总数125户，面积总数21,834.55平方米，选票发放总数125户，收到数58，事项1、事项2同意票均为53票，面积7,109.03平方米；视作同意大多数意见数67票，面积1,4091.15平方米；合并后同意票120票，占户数比96%，面积21,200.18平方米，占面积比97.07%；反对票5票，占户数比4%，面积634.37平方米，占面积比2.9%。2019年1月6日，上海市长宁区恒力公寓业主大会发布“恒力公寓业主大会通告”，载明，恒力公寓业主大会于2018年12月30日-2019年1月2日就小区管理模式和小区公益收入使用两项事项进行公开记名投票，选票发送通过几次上门送达和物业办公室领票的方式，业主共领取选票67张，收回选票58张，投票公布如下：1、小区管理模式：53票赞成小区自治管理，5票赞成物业公司管理，投票结果：同意小区自主管理模式。2、小区公益收入使用……。上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司与恒力公寓业委会因就停车费发生争议，经居委协商未果，故涉讼。2019年3月14日，上海市长宁区新华路街道房屋管理办事处出具“证明”一份，载明，恒力公寓业主大会投票决定事项如下：1、恒力公寓业主大会以120票同意5票反对，通过实行自治管理，通过率占业主总户数96%，通过率占总面积97.07%。……2019年9月18日，上海市长宁区新华路街道房屋管理办事处出具“说明”一份，载明，2019年3月14日“证明”是根据恒力公寓业委会提供的2019年1月3日和3月4日两份业主大会决议报告材料开具的，未实质性审查业主大会表决票。该证明根据《上海市住宅物业管理规定》第五十三条之规定，仅用于恒力公寓小区业委会向物业所在地税务部门申请领取收费票据使用。一审审理中，上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司与恒力公寓业委会双方经核对一致确认，恒力公寓小区共计129户。恒力公寓业委会陈述，恒力公寓业委会于2018年12月18日张贴选票样张，于2018年12月30、31日发放选票125张，并提供如下证据：1、选票领取记录单6张，记录单中有部分业主签字，未签字处注明送达字样，落款处有送达人签字；2、选票发放人员记录1张，显示选票于2018年12月30日、2018年12月31日发放，发放人员共7人，恒力公寓业委会陈述其中有2人宋某、戴某非业主。3、宋某、戴某到庭作证，证人宋某陈述，其为小区工作人员，发放了XX号10-18楼、XX号、XX号楼的选票，XX号是跟物业经理一起送的，XX、XX号是跟戴某一起送的。XX号、XX号是晚上7点多送的，塞在门缝中的。具体日期记不清了。证人戴某陈述，其为小区保安，发放了XX号4楼、XX号、XX号楼的选票。上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司陈述未收到选票，XX号其他两位业主与上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司协议约定由上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司行使投票权；选票发放时间为元旦放假期间，上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司所在物业并无工作人员，对上述记录及证人证言均不予认可。恒力公寓业委会另申请两位证人出庭作证，证人夏某陈述，其为小区业主，现任业委会经票选成立，证人参加了选举，投过选票。小区曾在2018年11月、12月张贴过告示，告知原业委会成员辞职和物业退出。关于业主自治的选票是2018年12月中旬张贴的，楼道电梯口、公示栏均有张贴。12月底选票送至家中，证人将选票交到楼下一个办公室里。之后小区内张贴了公示，包括2019年1月6日的通告和2019年1月3日的决议。小区内如果是亲属临时停车，费用是10元每小时，地下车位每月150，地下车位每月150元清楚具体标准。证人陈某到庭陈述，其为小区业主，小区原业委会成员辞职和物业退出在公告栏内看到过公示，时间大概是2018年12月中下旬。2018年12月18、19日左右楼内公告栏、小区物业办公室张贴了选票样张。2018年底至1月间证人收到了选票，具体日期记不清了，是有人送到家中的。证人将选票投到了楼北面的投票箱内。2018年1月3日的决议也在公告栏内张贴过。停车费原来听说是50元每天，现在调整为80元每天，其他标准不清楚。关于停车费，恒力公寓业委会陈述，临时停车收费每小时10元、每天最高50元的标准系由上一届业委会确定，2018年12月的通知只是进行了重申，因考虑到上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司工作日每月20多天，故恒力公寓业委会给予了包月的价格；小区内业主若产权证、身份证、行驶证三证合一的，可以按照每月250元的价格支付停车费。恒力公寓业委会另提供2019年1月22日业主大会决议一份，载明，小区临时停车费收费标准为上午8:00至下午17:00为每小时10元，每次累计最高收费为80元，下午17:00至第二天上午8:00为每小时10元，累计计算。恒力公寓业委会确认，小区停车费标准按照该决议实行，原有通知已失效。上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司与恒力公寓业委会确认，2018年12月25日至2019年1月22日间，未按照2018年12月25日停车费标准支付过费用。一审法院认为，依据物权法的规定，业主大会或业主委员会作出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以要求撤销。上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司主张，恒力公寓业主大会作出的关于小区自治管理的决议程序不合法，包括：未能按照法律要求和议事规则的要求由20%以上业主发起、未提前15天公示业主大会议题、未按议事规则要求送达选票、选票统计结果未达到人数、面积双过半的要求。一审法院认为，恒力小区在2018年年底因物业公司即将退出，小区即将处于无人管理的状态，业委会因此提起业主大会，可以认为符合议事规则第十二条规定的其他情形。恒力公寓业委会提供的选票样张、送达记录表、证人证言能够相互印证，可以证明恒力公寓业委会履行了提前公示、送达选票、回收统计、公示决议等程序。从已查明事实可以看出，恒力公寓业委会在提前公示议题时间、向上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司送达选票的人员身份、小区基础数据统计方面存在瑕疵。关于小区建筑面积，小区议事规则已对总建筑面积进行了明确。但按照上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司所提存疑之处，即使扣除上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司所在楼号的票数、面积，所余投票数按照议事规则的规定，未对决议事项进行投票的业主应当视为同意投票业主的大多数意见，据此计算，亦符合双过半标准。恒力公寓业委会在组织业主大会过程中存在一定瑕疵，不足以影响决议的有效性。关于商务楼停车费的通知，恒力公寓业委会自认未经业主大会决议，且已失效，恒力公寓业委会明确小区从未按照该通知上的标准实行，之后也不再适用，故上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司再行要求撤销该通知，缺乏事实依据，一审法院不予支持。恒力公寓业委会在召开业主大会过程中的瑕疵，应当在今后的小区管理中予以修正，并且考虑上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司作为非居民业主的实际情况合理安排投票程序，尽可能减少类似纠纷产生。一审法院审理后作出判决：驳回上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司全部诉讼请求。案件受理费80元，由上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实基本无误，本院依法予以确认。二审审理中，双方仍存在争议的事实有：1.关于小区总面积，一审法院在事实部分中查明街道办事处留存的材料中显示小区总建筑面积23,178.36平方米；恒力公寓业主大会议事规则中记载小区总建筑面积23,178.38平方米；二审中，恒力公寓业委会根据其向房地产交易中心调取的小区业主的产权证，经相加后，确认小区总建筑面积为23,205.32平方米（其中地上建筑面积21,808.76平方米，地下车位面积1,3，地下车位面积1,396市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司对此予以确认。2.关于表决票票数及表决票送达问题，上海市现代管理研究中心确认XX号商务楼有三张产权证，总计建筑面积3,888.15平方米，另两位产权人就行使投票权等权利已委托上海市现代管理研究中心，上海市现代管理研究中心因此认为其应得表决票3张，并且认为恒力公寓业委会的送达人员不符合议事规则要求故而主张表决票未有效送达；上海集汇置业有限公司确认其为XX号商务楼产权人，总建筑面积为1,894.85平方米（含16个车位面积），上海集汇置业有限公司主张地下车位面积应计入总建筑面积中，其应得表决票1张，并且其认为恒力公寓业委会的送达人员不符合议事规则要求故而主张表决票未有效送达。据此两上诉人认为恒力公寓业委会将两上诉人的表决票归入未表决票错误。恒力公寓业委会对送达人员非小区业主身份予以确认，但认为表决票在公告栏中张贴公示，上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司知晓业主大会召开时间及表决事项，更何况上海集汇置业有限公司的员工李迅为本届业委会成员，据此，其认为送达人员身份方面的瑕疵较小，并不影响对表决票送达的事实认定及送达效力，应将送达两上诉人的表决票归入视为同意大多数意见票中。恒力公寓业委会发放表决票125户，在一审中双方核对小区户数为129户。关于两上诉人提出的恒力公寓业委会在统计户数时未按“一位业主拥有一户以上的按一人计算”的规定执行，存在统计差错问题，并以业主同名认定为一户以上为据主张对相关户数及面积予以扣减，涉及以下业主：XX号101、102、103；XX号1502、1503；XX号1702、1703；XX号202、203、204；XX号1303、1304；XX号1402、1403；XX号1002与XX号1203；XX号301、1603；对此，恒力公寓业委会仅认可XX号202、203、204为同一业主即毛振民，其余是否为同一业主无法确认；此外恒力公寓业委会确认在统计户数时未对多套房屋业主以一户计数。即便两上诉人对业主持有一户以上的按一人计算的主张成立并且以两上诉人统计的上述房屋因同名而认定为一户以上，则统计误差在于：原统计XX号52户，现为50户，多统计2户及对应面积333平方米，并且计入在未表决票中；XX号中的同意小区实行自治管理票数21张、同意聘请其他物业公司票数2张并无差异；原统计XX号71户，现为63户，多发放表决票8张，对应面积736.08平方米，其中同意自治管理表决票原票数32张，现为28张，差异4张为多发放并且重复投票，对应面积368.04平方米；另外4张为多发放但计入视为同意大多数意见票中，对应面积368.04平方米；两上诉人应送达表决票4张，现送达表决票2张，该2张票计入视为同意大多数意见票中，对应面积3,888.15平方米、1,894.85平方米。在对异议户数及对应面积进行扣减后，同意小区自治管理的票数及对应面积仍超过同意聘请其他物业公司的票数及对应面积，未表决票仍归入视作同意大多数意见票，户数占比与面积占比仍双过半。二审争议焦点在于：两上诉人要求撤销恒力公寓小区业主大会2019年1月6日发布的关于小区自主管理模式等投票结果的通告是否成立？本院认为，根据相关法律规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，上诉人上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司等系上海市长宁区XX路XX、XX号两栋办公楼业主，与上海市长宁区XX路XX弄XX号、XX号恒力公寓小区两栋居民楼同属一个物业管理区域。被上诉人恒力公寓业委会系2018年12月18日在该物业管理区域内成立的新一届业委会，该业委会成立后即发起对小区自治管理等议案提请业主大会表决并定于2019年1月3日召开业主大会，以发放表决票形式对上述议案进行投票表决，并于2019年1月6日发布投票结果的通告，根据被上诉人恒力公寓业委会在一审审理中提交的相关证据，可以认定被上诉人恒力公寓业委会进行了从提议至公示决议的相关程序。两上诉人在本案中主张被上诉人恒力公寓业委会关于小区自治管理的决议程序不合法，主要涉及提议程序及公示议题时间、表决票送达及票数统计等方面，并以统计结果未达到人数、面积双过半为由要求撤销，对此，本院认为，即便按照两上诉人的异议，对相关票数及对应面积作出扣减后再重新进行统计，同意小区实行自治管理及视作同意大多数意见数的专有部分建筑面积占建筑物总面积已过半数，同意小区实行自治管理及视作同意大多数意见数的业主占总人数也已过半数，符合法律的相关规定；此外，一审法院在查明事实的基础上认定被上诉人恒力公寓业委会在提前公示议题时间、送达人员的身份以及统计数据不准确等方面存在瑕疵，但尚未影响到投票结果的有效性，本院对此结论予以认同。据此，两上诉人要求撤销被上诉人于2019年1月6日发布的关于小区自主管理模式等投票结果的通告，本院不予支持。关于两上诉人要求撤销恒力公寓业委会2018年12月25日关于停车费用标准的通知，对此，本院认为，因被上诉人恒力公寓业委会在一审中确认该通知中的包月标准没有经过业主大会决定，且该小区停车费标准实际已经按照2019年1月22日业主大会决议实行，两上诉人在一审中确认其在2018年12月25日至2019年1月22日期间并未按照2018年12月25日停车费标准支付过费用，鉴于被上诉人就上诉人的此项诉请已确认未经业主大会表决程序已失效以及不再适用，故两上诉人要求撤销2018年12月25日关于停车费用标准的通知，已无必要。据此，一审法院所作判决并无不妥，本院予以认同。综上所述，上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十月二十九日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……