福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初5900号 原告：潘楷，男，1987年2月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：杨源泉、黄斌全，福建志立律师事务所执业律师。 被告：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**。统一社会信用代码：91350500669290652N。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁晓芬、兰婷玲，福建诺道律师事务所执业律师。 第三人：蔡珊虹，女，1985年5月28日出生，汉族，住福建省南安市。 原告潘楷与被告福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称“沃丰公司”）、第三人蔡珊虹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘楷的委托代理人黄斌全及被告沃丰公司的委托诉讼代理人梁晓芬到庭参加诉讼。第三人蔡珊虹经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 潘楷向本院提出诉讼请求：1.沃丰公司向潘楷支付逾期办理址位于泉州市丰泽区交汇处澜湖郡6号楼309的房屋不动产权证书违约金，以购房款456267元为基数，按日十万分之一的标准计付自2017年6月26日至办理前述房屋不动产权初始登记之日止；2.沃丰公司将办理不动产权证需要的发票、分户图等资料交付给潘楷，协助潘楷办理址位于泉州市丰泽区交汇处澜湖郡6号楼309房屋的不动产权证书；3.沃丰公司依据《商品房买卖合同》（合同编号201301160053）约定的标准安装供一至五楼用户使用的品牌电梯。事实和理由：2013年1月16日，潘楷与沃丰公司签订编号为201301160053的《商品房买卖合同》，约定由潘楷与蔡珊虹向沃丰公司购买址位于丰泽区交汇处澜湖郡6号楼309的房屋，总价款456267元，合同于2013年2月1日办理备案登记，潘楷已经支付全部购房款。该合同第八条约定沃丰公司应当于2014年12月30日前向潘楷交付符合合同约定的房产，但沃丰公司直至2016年12月8日才交付房屋，存在明显逾期交房的违约行为。合同第十三条约定了房屋的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，沃丰公司应当整改或更换至符合本合同约定的装饰标准或补偿买受人装饰、设备、节能设施不足部分的差价，而合同附件三中明确约定沃丰公司应当为上述房屋安装品牌电梯，但沃丰公司至今未能安装电梯供包含潘楷在内的业主使用，存在违约行为。合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”合同附件六《合同补充协议》第七条约定“出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延……”沃丰公司至今未能协助潘楷办理房屋权属登记，严重违反合同约定。2016年3月14日，潘楷与第蔡珊虹在南安市民政局协议离婚，涉案房屋约定由潘楷享有。 沃丰公司辩称：一、对原告的诉讼主体资格有异议。根据《民诉法解释》第七十三条、第七十四条之规定，必要共同原告未参加诉讼的，法院应当通知其参加或依当事人申请追加，并根据共同原告对实体权利的意向，作出追加或不追加共同原告的裁定。本案中，诉争合同的买受人为潘楷及蔡珊虹，二人离婚并未对诉争合同的债权及相关利益进行分割，仍属于其二人共同权益。蔡珊虹在本案中的主体地位并不能是第三人，根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，诉讼中的第三人应当是对诉讼标的有独立请求权或无独立请求权的主体，蔡珊虹对诉争合同与潘楷享有共同的权利义务，并不符合第三人的主体资格。法院应当依法通知蔡珊虹作为原告参加诉讼。二、关于第1项诉求，答辩如下：1.潘楷未取得房屋权属证书的实际损失极小。潘楷以按揭方式购买诉争房屋，即便办妥房屋不动产权证，潘楷也应将证书交给贷款银行，不能实际取得证书，因此，本案目前是否已办证并不实际影响潘楷对房屋的使用。原告于2020年7月13日起诉主张违约金，根据合同约定，违约金按日计算，因此，2017年7月13日以前的违约金即便存在也已经过诉讼时效，不应得到支持。2.沃丰公司具有可以据实予以顺延协助办证的情形，包括：沃丰取得诉争房屋初始登记时间为2018年12月14日，但向主管部门递交办证资料时间为2018年11月20日。根据合同附件六第七条第1款的约定：“政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续确拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。”递交办证资料至取得首次登记证明之间共计24天，属于非因沃丰公司原因造成的逾期，且符合合同约定，应当予以顺延被告的协助办证义务时间。存在不可抗力，应当顺延27天。根据《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”2020年1月24日（除夕日，法定节假日）至2020年2月26日24时，为我省新冠××疫情执行突发公共卫生事件一级响应期间，根据省市各级防控要求，为了自身及人民的利益，全民非确实必要均不出门，各社区、小区严格落实封闭式管理。因此，该期间应认定为不可抗力，据此顺延答辩人协助办证义务的履行。具体为2020年1月24日（除夕日，法定节假日）至2020年2月26日，共计34天，扣除正常期间农历新年法定节假日7天，应当认定不可抗力期间为27天。三、对第2项诉求没有意见。四、第3项诉求不明确，诉状中引用的合同附件三是关于整个楼盘的配套设施及建筑标准的约定，沃丰公司依照规划建设施工，不存在违反规划或是合同约定建设的情形。根据谁主张谁举证的原则，潘楷应当对其主张被告未按照约定装饰标准施工等进行举证。综上，本案缺乏必要共同原告参与诉讼，依法应当待追加共同原告后进行审理。案涉房屋的实际交付时间是2019年3月20日，在计算逾期办证时间时应当从实际交房日往后推200日，再顺延前述不可抗力时间，后计算违约时间。 蔡珊虹未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据无异议的证据认定的事实如下：2013年1月16日，潘楷、蔡珊虹与沃丰公司就址在丰泽区交汇处澜湖郡6号楼办公309号房产（以下简称“案涉房产”）签订《商品房买卖合同》，合同编号为201301160053（以下简称“案涉合同”）。根据案涉合同约定，由潘楷、蔡珊虹向沃丰公司购买案涉房产，成交金额为456267元。案涉合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日将符合约定条件的商品房交付买受人使用；第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人应整修或更换至符合本合同约定的装饰标准或补偿买受人装饰、设备、节能设施不足部分的差价；第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同附件三《关于建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第14条约定：品牌电梯； 潘楷已经支付全部购房款。 2018年12月14日，沃丰公司向泉州市不动产登记中心申请办理址在丰泽区交汇处澜湖郡包括6号楼在内的项目的首次登记。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 潘楷提供的离婚证和离婚协议书可以证明其与蔡珊虹于2016年3月14日登记离婚，经双方协商，案涉房产归潘楷所有。 因此潘楷对案涉房产享有相应的处分权，其可以以自己的名义就案涉房产向沃丰公司主张权利，且蔡珊虹作为本案第三人参加诉讼，对潘楷的诉讼请求及事实、理由也未提出异议，故本案无需追加蔡珊虹为共同原告。潘楷提供的交房确认书，系潘楷的姐姐潘萱出具，该协议书载明的主要内容为：同意沃丰公司按2737.6元一次性赔偿其逾期交房违约金及其他违约责任，并同意不再追究沃丰公司逾期交房及产权办理等违约责任。潘楷主张其未授权潘萱放弃追究沃丰公司逾期交房及产权办理等违约责任，沃丰公司仍应当承担相应的违约责任。对此，本院认为，潘楷主张未授权其姐姐潘萱放弃追究沃丰公司逾期交房及产权办理等违约责任，但并未及时向沃丰公司提出异议，也未主动申请撤销潘萱出具的该份交房确认书，故对潘楷该辩解不予采纳。对交房确认书的证据效力予以认定，可以认定沃丰公司于2019年3月20日向潘楷交付案涉房产，潘楷放弃追究沃丰公司逾期交房及产权办理的违约责任，故对潘楷要求沃丰公司支付自2017年6月26日起至办理案涉房产的不动产权初始登记之日止的违约金不予支持。 关于是否应当安装品牌电梯的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条以及《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条的规定，电梯属于建筑物共有部分。对小区建筑规划内共有权益的权利主张，不应当由各购房者单独分别行使诉权，而应当由1-5层业主共同行使，如需通过诉讼程序解决，则应当由1-5层业主以必要共同诉讼行使诉权。结合本案，潘楷作为泉州市丰泽区交汇处澜湖郡6号楼的业主之一，其在本案提出的要求安装可供该楼1-5层业主使用的电梯的诉讼请求，是建筑区划内属于1-5层业主的共有权益，该共有权益应当由该楼1-5层业主共同行使，而不能由某一单个业主单独分别行使。因此，对潘楷要求沃丰公司安装可供1-5层业主使用的电梯的诉讼请求不予支持。 综上所述，本院认为，潘楷与沃丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。沃丰公司于2019年3月20日向潘楷交付案涉房产，潘楷同意沃丰公司按2737.6元一次性赔偿房屋逾期交房违约金，并同意收取上述违约金后不再追究沃丰公司的逾期交房及产权办理的违约责任，故对潘楷要求沃丰公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。沃丰公司对潘楷的第二项诉讼请求没有异议，故沃丰公司应将办理不动产权证需要的发票、分户图等资料交付给潘楷，协助潘楷办理址在泉州市丰泽区交汇处澜湖郡6号楼309房屋的不动产权属证书。关于电梯安装，因电梯属建筑物内的共同部分，潘楷要求安装可供该楼1-5层业主使用的电梯的诉讼请求，应当由该楼1-5层业主共同行使，而不能由某一单个业主单独分别行使，故对潘楷要求沃丰公司安装可供1-5层业主使用的电梯的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将办理泉州市丰泽区交汇处澜湖郡6号楼309号房产权属证书所需发票、分户图等资料交付潘楷，并协助潘楷办理上述房产的权属证书； 二、驳回潘楷的其他诉讼请求。 如果未按本指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由潘楷法定25元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担25元。应于判决生效后五日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  卢玉婷 二〇二〇年十月十二日 书记员  吴静燕 附注：引用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》： 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。