山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民初519号原告（反诉被告）：山西恒实平阳房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长风街**（和信商业广场）**（塔楼）**。法定代表人：孙国太，该公司总经理。委托诉讼代理人：张利忠，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚芳，山西佳镜律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西珠联投资有限公司，住所地太，住所地太原市小店区长风街**珠联大厦****v>法定代表人：陈艳平，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗炼芳，北京德恒（太原）律师事务所律师。山西恒实平阳房地产开发有限公司（以下简称恒实公司）诉山西珠联投资有限公司（以下简称珠联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，于2019年10月28日作出（2019）晋01民初835号民事裁定，驳回原告恒实公司的起诉，驳回反诉原告珠联公司的反诉。恒实公司不服，向山西省高级人民法院提起上诉。山西省高级人民法院于2020年5月20日作出（2020）晋民终90号民事裁定，撤销山西省太原市中级人民法院（2019）晋01民初835号民事裁定，指令太原市中级人民法院审理。本院于2020年6月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)山西恒实平阳房地产开发有限公司（以下简称恒实公司）的委托代理人张利忠、王亚芳，被告(反诉原告)山西珠联投资有限公司（以下简称珠联公司）的委托诉讼代理人苗炼芳均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告恒实公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令珠联公司向恒实公司支付购房款22494.2853万元；2.依法判令珠联公司向恒实公司支付逾期付款违约金74291714.92元，以及自2018年7月28日起至实际还清之日止以22494.2853万元为基数按日万分之五标准的违约金；3.依法判令珠联公司在欠付恒实公司房款及违约金范围内将平阳景苑C1幢中自下而上向原告进行折抵；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月26日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，主要约定:被告购买原告开发建设的长风街北、平路西的“平阳景苑”项目中的第C-1、2、3、-1、-2幢房屋,总建筑面积为124478.13平方米,房屋总价为160000万元,合同第六条约定了详细的付款节点和付款比例。2011年8月14日,原被告双方签订了《补充协议》，主要约定:工程规划变更及引发房屋价款变化,第四条变更房屋总价为184000万元。2014年1月9日,原被告双方就上述房屋签订了网签备案的八份《商品房买卖合同》，合同总价调整为185481.7503万元,其中C1(草签合同中的C1、2)共计166364.0893万元,C2(草签合同中的C3)共计19117.661元。但被告至今通过承兑汇票及现金的方式共向原告支付购房款168087.98177万元,除去贴息费用5100.5167万元,被告实际向原告支付购房款162987.465万元,仍欠付22494.2853万元。被告逾期付款的行为已给原告造成巨大的损失,构成根本违约。依据《商品房买卖合同》（网签)第七条买受人逾期付款的违约责任的约定,原告有权从已付购房款中扣除违约金，剩余未付房款在C1幢中自下而上进行折抵。被告珠联公司辩称：1.被告认为现在尚欠购房款金额为79404798.30元。2.被告认为不应当支付原告违约金。因为被告尚欠的购房款还不到付款的期限，所以不存在违约金的问题，也不存在折抵房屋的情形。被告购买的房屋是C1、C2、C3以及地下三层，并非原告陈述的地上两层。最终房屋的合同价调整为1765784616元。被告也不应当承担贴息费用。原告没有按照合同的约定办理房屋产权证即不具备索要第七笔款项的前提条件，所以原告要求支付违约金和所欠房款折抵房屋没有事实依据。被告珠联公司反诉请求：1.请求判令恒实公司将位于太原市长风街北、平阳路西“平阳景苑”项目中的第C-1、2、3、-1、-2、-3幢房屋的不动产权属证书办至珠联公司名下；2.判令恒实公司向珠联公司支付违约金1765784.616元；3.本案诉讼费由恒实公司承担。事实和理由：2011年4月26日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：恒实公司以出让方式取得坐落于太原市小店区长风街以北、平阳路以西地块的国有土地使用权（该地块国有土地使用权证号为：并政地国用（2020）第00330号）和取得现交通大酒店占用土地范围的国有土地使用权建设商品房，珠联公司愿意购买作为酒店使用。该商品房位于太原市长风街北、平阳路西“平阳景苑”项目中，为项目中的第C-1、2、3、-1、-2幢房屋。第十九条约定：恒实公司应当在房屋竣工验收后180日内，办理取得该商品房的大产权证,逾期承担房屋总价款千分之一的违约责任。2011年8月14日,签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：“地下部分层高：新增-3层层高为3.9米；C地块地下部分层数由二层变更为三层。”2016年5月4日签订的《补充协议书》约定：“该商品房价格为1765784616.00元。”但时至今日,因恒实公司原因导致房屋未能竣工验收，依据上述约定，恒实公司应当按照1765784616.00元购房款以及约定的总价款千分之一的标准向珠联公司支付1765784.616元违约金，且为珠联公司办理房屋产权证明，承担本案诉讼费用。恒实公司辩称：1.被告的反诉请求没有事实依据，2014年1月9日原、被告双方签订了网签备案的商品房买卖合同明确了购买的标的物调整为C1、C2幢地上部分，价格为1854817503元，该网签合同经过我方提前阅卷了解到已经经长治市中级人民法院（2019）晋04刑初41号刑事附带民事判决书予以认定，依据最高人民法院关于民事证据规则的规定，法院生效的裁判文书直接可以作为定案的依据，所以该网签合同已经被生效的裁判文书认定。2.结合原、被告2014年1月9日签订的网签合同，原告委托测绘部门以及不动产管理部门对房屋的面积进行了实测，增加的面积为364.29平米，应补交的差价是5994249元。3.被告在2019年10月8日提供的民事反诉状中明确价格是18.4亿元，也就是不认可后续的所谓的补充协议，根据最高院关于民事证据规则的规定，自认的证据无需再举证，所以应当认定2019年1月9日原、被告双方签订的网签备案的商品房买卖合同为依据。4.本案没有办理不动产权证的原因在被告，原告依约交付被告以后，被告至今没有办理安装装修室内消防并交付原告，该相关违约责任不仅原告不应当承担，而且应当由被告承担相应的违约责任。综上，被告的反诉没有事实和合同依据，依法应予驳回。经审理查明：一、原告恒实公司与被告珠联公司于2011年4月26日签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：珠联公司所购商品房为太原市长风街北、平阳路西“平阳景苑”项目中的第C-1、2、3、-1、-2幢房屋；总建筑面积为124478.13平方米（包括地上建筑面积102254.13平方米和地下-1、-2层面积22224平方米），最终建筑面积以房产管理部门认可的测绘公司的测绘报告为准。该商品房合计总价为16亿元。珠联公司分七期交付房款，办理完毕商品房大产权证之日起10个工作日内珠联公司支付恒实公司8千万元（付到总房款的85%）。交房应不迟于2013年4月30日，交房分三个阶段实施，第一阶段：主体结构验收合格，墙面抹灰完毕、屋面工程完工，具备珠联公司进行内部安装及装修的施工条件。第二阶段：珠联公司进行内部装修完毕，达到酒店使用和报验的条件。第三阶段：该商品房综合验收完毕（包括质量验收、消防验收等）具备办理该商品房大产权证的条件。二、恒实公司与珠联公司于2011年8月14日签订《商品房买卖合同》补充协议一份，主要内容为：对地上房屋及地下面积进行了增加（地下部分变更（地下部分变更为33403增11179.5平方米；地上部分C-；地上部分C-1积为101383.85平方米，新增8976.68平方米；C-3变更后11486.93平方米，新增1639.97平方米），总共增加面积22344.47平方米，相应的增加了房款248225845.99元。恒实公司给珠联公司优惠8225845.99元后，实际增加房款为2.4亿元，涉案商品房的总价款为18.4亿元。三、2014年1月9日，恒实公司与珠联公司签订了8份网签合同。其中平阳路65号1幢1-32签订一份网签合同，平阳路65号2幢1-7层签订7份网签合同。8份网签合同的总房款为1854817503元。四、2016年5月4日，恒实公司与珠联公司签订《补充协议书》一份，主要内容为：1.最终建筑面积以《商品房买卖合同》中第三条、第十条约定的内容计算，单价仍以《商品房买卖合同》中第五条约定的单价执行。地下建筑面积。地下建筑面积327771号楼地上建筑面积100666.11平方米，2号楼地上建筑面积11651.33平方米。商品房总价暂定为1827740461元。2.恒实公司需承担内部装修设计费、未完成的项目、已安装不合格需修整的费用为61955845元。商品房暂定价为（1827740461-61955845=1765784616元）。五、2016年9月20日，恒实公司与珠联公司签订《补充协议三》，主要内容为：1.双方对支付增值税票据进行了约定；2.对珠联公司支付恒实公司部分购房款也进行了约定；3.恒实公司将涉案主体验收合格文件等施工资料交于珠联公司；4.双方一致认可，对前期履行过程中各方的违约行为予以谅解，互不追究，不得再有追究违约责任的请求。庭审中，原告恒实公司认为已于2013年11月30日交付主体验收合格的房屋，但未提供双方签字确认的交接手续房屋的相关手续。被告珠联公司认为没有依照合同约定交付房屋，但珠联公司已实际占有、使用涉案房屋。珠联公司何时实际占有、使用涉案房屋，未提供相关证据予以证明。被告珠联公司未将其涉案房屋内部装修完毕、具备验收条件的相关手续交于原告恒实公司。庭审中，原、被告双方均一致认可山西省长治市中级人民法院（2019）晋04刑初41号刑事附带民事判决书中认定的被告欠付的购房款为79404798.30元。但恒实公司认为因珠联公司欠付购房款应承担违约金，以79704798.30元为基数，按照日万分之五的标准支付违约金从2016年5月4日开始截止至2020年9月22日开庭时，为6360.3242万元。珠联公司认为在合同履行期间没有违约行为，珠联公司不应当支付恒实公司欠付购房款所造成违约金。庭审中，原告恒实公司对2016年5月4日及2016年9月20日双方所签补充协议提出异议，认为该协议不存在。恒实公司没有持有该两份协议书，而且对恒实公司的公章及法定代表人签字不予认可，但明确表示不予申请鉴定。上述事实的有双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、8份网签的《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《补充协议三》、长治市中级人民法院（2019）晋04刑初41号刑事附带民事判决书及庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告所签的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、网签的8份《商品房买卖合同》、《补充协议书》及《补充协议三》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。山西省长治市中级人民法院（2019）晋04刑初41号刑事附带民事判决书已发生法律效力。双方均认可该刑事判决中认定的被告欠付原告的购房款为79404798.30元。本院对欠付购房款金额为79404798.30元予以认定。双方于2016年9月20日签订的《补充协议三》中一致认可对前期履行过程中各自的违约行为互不追究，故被告的欠款利息应从该补充协议签订之日起计算。关于珠联公司提出的反诉，要求办理涉案房屋的房屋产权证，因长治市中级人民法院的刑事判决已生效，涉及本案的房产已全部没收，故要求办理房产证的诉求没有事实依据和法律依据，对其反诉请求不予支持。2016年9月20日之后被告确实存在欠付购房款79404798.30元的情形，应当支付原告资金占用期间的利息。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，利率按年利率15.4%计算，自2016年9月21日起至2020年9月30日止的利息为49214876.44元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山西珠联投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西恒实平阳房地产开发有限公司购房款79404798.30元。二、被告山西珠联投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西恒实平阳房地产开发有限公司购房款79404798.30元的利息，利息计算以本金79404798.30元为基数，从2016年9月21日起至2020年9月30日止，按年利率15.4%计算的利息为49214876.44元。三、驳回原告山西恒实平阳房地产开发有限公司其他诉讼请求。四、驳回反诉原告山西珠联投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1526116元，原告山西恒实平阳房地产开发有限公司负担841218元，被告山西珠联投资有限公司负担684898元。案件反诉费21360元由被告山西珠联投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 赵耀功审判员 任 峥审判员 段雪丽 二Ｏ二Ｏ年十月二十七日书记员 吴 慧