江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7528号上诉人（被告原审）：刘德东。委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：史梦珂，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王力强。被上诉人（原审原告）：孟莹。委托诉讼代理人：顾齐红，上海市汇业（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：陈窈，上海市汇业（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人刘德东因与被上诉人王力强、孟莹房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。刘德东上诉请求：1.撤销原判，改判刘德东无需向王力强、孟莹支付违约金40万元，王力强、孟莹向刘德东返还定金40万元；2.一、二审案件受理费由王力强、孟莹负担。事实和理由：1.一审判决应根据双方当事人各自的违约行为来认定各自应承担的违约责任。刘德东已向王力强、孟莹支付了40万元定金，在王力强、孟莹不能按期涤除案涉房屋抵押权时，刘德东无法进一步履约。即便刘德东未能按时支付首期款存在过错，王力强、孟莹亦存在未按期涤除案涉房屋抵押权的过错，不能仅认定刘德东违约。2.合同约定的违约金标准畸高且王力强、孟莹没有实际损失，一审判决刘德东支付巨额违约金，于法无据。合同解除后涉案房屋的价格与合同签订时有较大幅度的上涨，涨幅超50万元，且刘德东对涉案房屋进行装修，增加了涉案房屋的价值。3.涉案房屋买卖合同的真实意思表示并非房屋买卖，而是王力强、孟莹委托刘德东限期对销售涉案房屋。从王力强、孟莹2019年6月25日便将房屋交付刘德东进行装饰装修，而2019年11月30日才办理资金托管等，可以看出是王力强、孟莹将涉案房屋交付刘德东进行包装后的限期销售。王力强、孟莹辩称，请求驳回上诉。1.刘德东未按约付款，已构成根本违约。王力强、孟莹未涤除抵押权是因为二手房交易过程中是在资金托管后15各工作日内办理涤除抵押权，中介庄琪也表示因刘德东未按期走付款流程，故庄琪告知王力强、孟莹可以推后涤除抵押权。王力强、孟莹不存在过错。2.现涉案房屋市场价已经回落，且王力强、孟莹产生了律师费损失，故一审判决认定的违约金数额虽未完全弥补王力强、孟莹的损失，但也合理。即使根据定金罚则，刘德东也应当赔偿王力强、孟莹40万元，故一审判决违约金40万元是合理的。3.一审中刘德东称购买涉案房屋是为孩子读书，二审又称是王力强、孟莹委托刘德东对房屋包装销售，该说法是第一次提出，也与事实相违背。王力强、孟莹销售房屋已委托了正规的房产中介，无需再委托刘德东销售，刘德东对房屋进行简单装修也未征得王力强、孟莹同意，钥匙是中介交给刘德东的，同时刘德东还将房屋内的部分家电私自拆走。这一系列行为不能证明刘德东的上诉主张。王力强、孟莹向一审法院起诉请求：1.解除王力强、孟莹与刘德东间的房屋买卖合同；2.刘德东赔偿违约金30万元（总共赔偿违约金70万元，扣除刘德东已经支付的40万元定金，仍应赔偿30万），并以30万元为本金，自起诉之日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息损失至实际支付之日）。一审法院认定事实：苏州市姑苏区南园北路6号桂花公寓5幢204室不动产权属系王力强、孟莹共同共有，中国建设银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行在2019年3月19日在该房屋上设置债权数额为1225000元的一般抵押权。2019年6月21日，王力强、孟莹（甲方、卖方）与刘德东（乙方、买方）在苏州链家房地产经纪有限公司居间下签订《房地产买卖定金协议书》一份，约定甲方将上述不动产出售给乙方，交易总价为350万元，资金托管245万元，乙方采用商业贷款方式付款，双方在2019年11月30日前办理资金托管。合同约定买房支付定金25万元，并在签订协议后90日内追加定金至40万元。当日，刘德东向王力强、孟莹一方支付25万元。2019年6月24日，王力强、孟莹（甲方、房屋出卖人）与刘德东（乙方、房屋买受人）签订《苏州市存量房买卖合同》一份，合同第三条约定房屋总价款245万元，双方在2019年11月30日前办理资金托管，出卖人应在2019年11月30日前办理抵押注销手续。合同第五条约定买受人未能按照合同约定时间支付购房款超出15日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应自解除通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。双方同日签订补充协议一份，明确案涉房屋实际成交价格为350万元，首期款105万元（支付时间分别为：2019年6月21日支付定金25万元、9月20日前支付定金15万元、资金托管当天支付64万元、剩余1万元作为交房保证金待房屋交付完毕后由乙方支付给甲方）。该补充协议第1条还约定：乙方逾期支付首期款的，乙方应按照逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究违约责任。嗣后，刘德东分别在2019年9月23日、9月25日向王力强、孟莹一方支付35000元、115000元。此后，刘德东未能按照合同约定时间在2019年9月30日前办理资金托管亦未支付64万元首期款；王力强、孟莹乙方在2019年12月22日向其发送通知一份，催告其在收函后3日内支付首期款64万元。刘德东在一审中表示其并未收到该通知，此后其亦未支付款项，王力强、孟莹提起本案诉讼，一审法院于2020年3月10日向刘德东送达本案起诉状副本等材料。一审另查明，2019年11月27日，王力强通过微信联系案涉房屋交易居间方工作人员庄琪询问是否要还清房屋贷款以涤除抵押权，庄琪告知其过户前都可以不要着急，因为买方尚未付款万一有问题会造成王力强损失。一审中，王力强、孟莹申请苏州链家房地产经纪有限公司员工庄琪出庭作证，庄琪陈述：1.刘德东未能按照合同约定支付款项；2.一般二手房交易流程中交易房屋上抵押权注销时间存在以下两种情形：如买受方采用公积金方式贷款，则抵押权需在双方办理资金托管前涤除；如买受方采用纯商业贷款，则抵押权最迟可以在买房贷款放款后、过户前进行；3.本案中刘德东采用商业贷款方式付款，王力强在2019年11月30日前确实询问过是否要涤除抵押权，因为刘德东未按约定付款走流程故其告知王力强可以推后进行；4.案涉房屋所在区域二手房交易价格比较稳定，现在类似房屋挂牌价在330万元至400万元之间，不绝对；5.案涉房屋本有简单装修，在双方合同签订后且王力强一方不知情的情形下，其将房屋钥匙交付给刘德东，但刘德东自行对房屋进行了装修，其发现后告知王力强，当时王力强认为房屋交易会正常进行故要求其注意装修过程别对房屋做过多改动，在双方发生争议后其已经将房屋钥匙交还王力强。一审再查明，王力强、孟莹为提起本案诉讼，与上海市汇业（苏州）律师事务所签订委托代理合同，约定律师费为12万元，其实际已经支付15000元。一审法院认为，王力强、孟莹与刘德东签订的《房地产买卖定金协议书》、《苏州存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。合同履行过程中，刘德东未能按照合同约定在2019年11月30日支付首期款64万元，构成违约，王力强、孟莹在其逾期付款超过30天后有权解除合同，现其起诉要求解除合同，符合法律规定及双方合同约定，一审法院对其要求判决解除双方买卖合同的诉讼请求予以支持，并认定双方间上述协议书及合同在2020年3月10日解除。案涉合同的解除系因刘德东违约所致，其依约应当承担违约责任，合同约定刘德东逾期付款且王力强、孟莹行使合同解除权的情况下，刘德东需按照合同第三条约定的245万元购房款的20%支付违约金、王力强及孟莹应向刘德东退还全部已付款项；按照该合同约定，刘德东需支付的违约金高达49万元，虽然抗辩主张违约金过高的举证责任在刘德东，但在双方约定该高额违约金的情况下，王力强、孟莹一方仅举证其律师费损失可能为12万元（仅实际支付15000元），一审法院根据案涉房屋登记在王力强、孟莹名下、居间方出庭陈述案涉房屋所在区域二手房交易价格变化不大、刘德东对案涉房屋进行了装修的事实，结合刘德东已经支付40万元定金的事实，一审法院根据公平合理的原则酌定刘德东应承担的违约金为40万元为宜，为减少当事人诉累，王力强、孟莹得以没收刘德东已经支付的40万元定金，刘德东无需另行支付违约金。至于刘德东辩称其未履行合同系因为王力强、孟莹未能依约涤除抵押权的抗辩意见，一审法院认为在刘德东未能准备好双方约定的64万元首期款、双方未能确定资金托管时间、居间方根据交易习惯告知可以推迟注销抵押权的情形下，王力强、孟莹未清偿贷款、注销抵押亦属合理，故对刘德强该抗辩意见难以采信。至于王力强、孟莹主张的违约金利息并无法律及合同依据，一审法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，一审法院判决：一、王力强、孟莹与刘德东之间就买卖苏州市姑苏区南园北路6号桂花公寓5幢204室不动产订立的房地产买卖定金协议书》、《苏州存量房买卖合同》于2020年3月10日解除；二、刘德东于判决生效之日起十日内向王力强、孟莹支付违约金40万元（以其已经支付至王力强、孟莹处的40万元定金折抵后无需另行支付）；三、驳回王力强、孟莹的其他诉讼请求。一审案件受理费34800元，减半收取17400元，由刘德东负担。二审中，刘德东提交中介庄琪的情况说明照片打印件一份，证明王力强、孟莹与刘德东之间的并非真实的房屋买卖关系，而是限期委托销售关系。王力强、孟莹质证称，该证据没有原件，不符合证据规则，不予质证，庄琪一审中已经出庭作证，庄琪陈述的内容也和这张情况说明相互矛盾。二审另查明，证人庄琪一审述称：刘德东未按合同约定付款后，庄琪电话催促刘德东履行，刘德东每次都说资金不太充足，要求延期支付。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，王力强、孟莹与刘德东签订的《房地产买卖定金协议书》、《苏州存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王力强、孟莹主张刘德东未能按约于2019年11月30日前支付首付款64万元，构成违约。刘德东抗辩认为因王力强、孟莹未按约于2019年11月30日前涤除案涉房屋抵押权，刘德东无法进一步履约，故不构成违约。本院就此认为，虽然合同未明确履行上述义务的先后顺序，但双方对于各自的义务都应有积极履行的意愿。根据双方交易的中介人员的证言，双方争议系因刘德东未按合同约定走资金托管流程导致，刘德东未按约付款后，其有和刘德东沟通，刘德东以资金不太充足为由要求延期；因刘德东未按期走流程，其告知王力强、孟莹可推后注销抵押权。且根据中介人员的陈述以及交易流程，有无涤除抵押不影响双方申请办理资金托管。因此，虽然合同约定2019年11月30日前涤除抵押，但刘德东现无证据证明其当时确因王力强、孟莹未涤除抵押而未申请办理资金托管及付款，一审法院认定刘德东未按约付款构成违约并无不当。在刘德东未能按期准备支付64万元首付款、双方未能确定资金托管时间、居间方根据交易习惯告知可推迟注销抵押权的情形下，王力强、孟莹未清偿贷款、注销抵押亦属合理，刘德东主张王力强、孟莹未依约涤除抵押构成违约本院不予采信。关于刘德东应承担的违约责任。本院认为，涉案合同约定刘德东逾期支付首期款且王力强、孟莹要求解除合同的，刘德东应按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向王力强、孟莹支付违约金，按该约定，刘德东需支付违约金49万元。刘德东主张该违约金过高，一审判决根据涉案合同履行情况、居间方出庭陈述案涉房屋所在区域二手房交易价格变化不大、刘德东对涉案房屋进行装修的事实，结合刘德东已经支付40万元定金的情况，酌定刘德东应承担的违约金为40万元尚属合理范围，本院予以维持。因刘德东已支付定金40万元，故王力强、孟莹得以没收刘德东已经支付的40万元定金，刘德东无需另行支付违约金。综上所述，刘德东的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由上诉人刘德东负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年十月三十日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。