湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初2658号 原告：永州市永福房地产开发有限公司。 法定代表人：龚火生。 委托诉讼代理人：杨松艳。 被告：蒋和平，男。 被告：蒋力力(曾用名：蒋建波)，男。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王建国。 原告永州市永福房地产开发有限公司与被告蒋和平、蒋力力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永州市永福房地产开发有限公司特别授权的委托诉讼代理人杨松艳，被告蒋和平、蒋力力及其共同委托诉讼代理人王建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市永福房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付原告拖欠购房尾款50000元并承担逾期付款违约金(逾期付款违约金以拖欠购房尾款50000元为基数，按每日万分之一，从2018年11月7日产权证办出之日起至付清全部款息之日止，截止到起诉之日逾621天，逾期付款违约金3105元)；2.判令两被告立即支付原告出售房屋面积补差款4590元。事实与理由：2011年11月16日被告蒋和平、蒋力力与原告签订《商品房买卖合同》(预售商品房)，原告将其开发的、位于零陵区前进街(原永州市粮食局、酒厂等单位)万发世纪商贸大厦・富临天下栋第七层701号房屋(住宅、框架结构)出售给被告，合同约定：建筑面积146.95平方米，单价2607.9元/平方米，总房款383231元，被告选择首付123231元，剩余260000元通过银行按揭贷款方式支付；被告在签署合同后7个工作日内办理银行按揭贷款手续；如逾期付款，被告则按合同约定付款期限次日起至实际支付应付款之日止按每日万分之一支付违约金……。购房合同签订后，被告支付首付款123231元，后因被告单方原因未能办理银行按揭贷款手续。2014年4月17日应被告强烈要求，原告同意被告变更付款方式为：①被告在2014年4月17日签订补充协议当天支付21万元(已交付)；②产权证办出后支付剩余5万元。原告已按约将房屋交付给被告居住、使用。原告已于2018年11月7日帮被告办理出房屋不动产权证书，产权证登记面积148.71平方米，较合同约定面积146.95平方米多出1.76平方米，被告应予补面积差价款4590元。现被告已到房产部门自行领取产权证，但至今未交纳5万元购房尾款和面积补差款。原告多次催收未果，故诉至法院。 被告蒋和平、蒋力力辩称：一、原告逾期交房586天，应当承担违约责任。应交房时间为2012年8月30日前，原告实际交房日期为2014年4月17日；二、原告逾期办证，亦应承担违约责任；三、原告应退给被告购房面积差价16142.9元，房屋实际面积为140.76平方米。 经审理查明：2011年11月16日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告将位于零陵区前进街万发世纪商贸大厦・富临天下栋第七层第701号面积为146.95平方米的房屋出售给被告，房屋2607.9元/平方米，总房款383231元。被告将房屋首付款123231元支付给原告，剩余260000元购房款双方约定被告通过银行按揭贷款方式支付。合同第七条还约定：如逾期付款，被告则按合同约定付款期限次日起至实际支付应付款之日止按每日万分之一支付违约金。后因被告未能办理银行按揭贷款手续，剩余房款未按约定支付给原告。2014年4月17日原、被告对付款方式签订更改协议：被告于2014年4月17日付款210000元，剩余款50000元待房产证办理好，一次性付清所有款项。被告当天将210000元支付给原告，原告交房给被告。被告于2018年11月7日办理不动产权登记，不动产权登记的建筑面积为148.71平方米。被告办理好产权登记后，并未将尾款50000元支付给原告，另，原告认为被告还应支付房屋的面积补差款。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 以上事实有《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、交纳购房款收据、不动产权登记信息、交房通知、原被告陈述及庭审笔录为证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，本院确认其效力。原、被告均应当按照房屋买卖合同的约定履行各自的义务。按照房屋买卖合同约定，在双方履行过户手续后，被告蒋和平、蒋力力应支付购房尾款5万元，现被告蒋和平、蒋力力未能履行付款义务，原告永州市永福房地产开发有限公司要求被告蒋和平、蒋力力支付尚欠购房款5万元的诉讼请求，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”该条明确规定了交房面积误差的解决办法，即合同有约定的按约定，无约定按规定办理。原、被告双方对交房面积与合同面积不符的计价没有作出明确约定，双方应当按照产权登记面积确定房屋的最终价款。合同约定面积为146.95平方米，实际交付面积148.71平方米，交房面积比合同约定面积多出1.76平方米，被告蒋和平、蒋力力应当按2607.9元/平方米的合同购买价补交差额4590元。关于违约责任，被告蒋和平、蒋力力因自身原因未办理银行按揭贷款手续，剩余房款260000元未按约定时间支付给原告永州市永福房地产开发有限公司，被告蒋和平、蒋力力具有一定过错；被告蒋和平、蒋力力认为原告永州市永福房地产开发有限公司逾期交房导致其办理房产证迟延，原告永州市永福房地产开发有限公司逾期交房亦具有一定过错。鉴于双方因对方违约所受损失相当，故原告永州市永福房地产开发有限公司要求被告蒋和平、蒋力力支付逾期付款的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告蒋和平、蒋力力在本判决生效之日起十日内向原告永州市永福房地产开发有限公司支付购房尾款50000元； 二、限被告蒋和平、蒋力力在本判决生效之日起十日内向原告永州市永福房地产开发有限公司支付房屋面积补差款4590元； 三、驳回原告永州市永福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1242元，减半收取621元，由被告蒋和平、蒋力力负担587元，由原告永州市永福房地产开发有限公司负担34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 张卫林 二〇二〇年十月十三日 法官助理 刘琼英 书 记 员 陈仕郡 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。