辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1382民初3207号原告：王文国，男，1978年1月12日出生，汉族，农民，住凌源市。被告：凌源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称“鑫达房地产公司”），住所地凌源市三十家子镇南街村。法定代表人：聂斌池，经理。原告王文国诉被告鑫达房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文国，被告鑫达房地产公司法定代表人聂斌池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文国向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与被告之间的商品房买卖合同，被告返还我已付购房款60,000元及已付购房款利息，并承担已付房款一倍即60,000元的赔偿责任；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月28日，我向被告公司支付购房款60,000元，约定由我购买位于，建筑面积为91平方米的房屋。该商品房单价每平1,880元，总房款171,080元。我当日如约履行了60,000元的购房款义务，有被告出具的加盖公司印章和法定代表人印章的收款收据为证。之后，我却意外地发现被告所出售该房屋为回迁安置房并已经安置给案外第三人。上述行为导致我至今迟迟未取得房屋入住，我及家人多次向被告主张权利，要求解决问题，但屡次未果。我认为被告的行为已严重的违反了法律规定，隐瞒拆迁安置房事实，将房屋一房二卖，具有欺诈性，严重侵犯了我的合法权益。为维护我的合法权益，故诉至法院。被告鑫达房地产公司辩称：原告与我公司不存在买卖合同关系，因此我公司没有返还房屋及购房款的义务。1、购房收据来源不合法，侵犯了他人利益自始不生效，不能作为合法证据予以采信，原告出具的加盖公司印章和法定代表人印章的收款收据是我公司工作人员郭彩贺利用非法手段采取侵犯我公司利益的犯罪行为、为原告开具房款收据、该行为是违背公司意愿的、是非法的、开具的工作人员因该行为已被判刑，现正在服刑，足以证明工作人员开具收款收据的行为是其个人行为、代表不了公司。依据案卷事实来说，我公司对行为人的行为不知情，事后我公司也没有对工作人员违法开具购房收据的行为予以追认，即我公司不同意开收据、才是公司真实意思的表示。该收据来源于犯罪行为，依法不应作为合法证据予以采信；2、原告除购房收款收据外，没有任何证据证明买卖关系成立。原告除收款收据外，没有其他任何证据证明双方存在买卖合同关系。原告与公司员工的民事行为与我公司无关，因为原告除收款收据、还应提供其与公司成立合同关系的其他证据予以佐证、否则收款收据不足以证明案件事实。综上，请求法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了《收款收据》（No.0004614）一张，被告鑫达房地产公司向本院提交了《房屋拆迁置换协议》一份、《回迁房屋确认单》一份、鑫达小区销售情况一览表》（2014年11月14）两张，《说明》两份，上述已经庭审质证和审查，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，原告王文国到被告鑫达房地产公司售楼处购买商品房，由被告工作人员郭彩贺接待，双方达成商品房买卖的初步意向：由原告购买被告开发建设的位于凌源市房屋。当日，原告向郭彩贺交付了60,000元的购房预付款，郭彩贺向原告出具了《收款收据》（No.0004614）。《收款收据》中载有以下内容：客户王文国，2014年2月28日，名称及规格鑫达小区D座602室1,880元，金额60,000元；在“收款人”字样后，加盖被告单位法定代表人印章，在“收款单位”字样上方，加盖了被告单位印章。因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未能交付房屋，致使原告诉至法院。另查，郭彩贺，原系被告公司副经理，主管财务工作。2016年，郭彩贺因职务侵占罪，被判处相应刑罚，现正在监狱服刑。案涉房屋系回迁安置房屋，2012年6月15日，被告与回迁户刘宏叶、杨晓玲签订了《房屋拆迁置换协议》，2012年11月27日，双方将案涉住宅确定为回迁房。2020年6月20日，双方又签署了《回迁房屋确认书》，对案涉房屋为刘宏叶、杨晓玲的回迁房进行了再次确认。本院认为，原告所提交的《收款收据》中载明了客户为原告王文国，收款人为被告单位法定代表人聂斌池，收款单位处加盖了被告单位的公章，写明了案涉房屋价款、位置、面积、每平方米价格，故根据《收款收据》所呈现的内容及结合庭审调查情况，本院认定被告双方具有设立房屋买卖合同的意思表示，且原告于2014年2月28日向被告交付了部分购房款60,000元。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”故本院认定原被告之间的房屋买卖合同成立。郭彩贺的职务侵占犯罪行为，侵占的是被告的财产，而非原告的财产，与本案中原被告之间的房屋买卖合同并非同一法律关系，故郭彩贺是否将原告所交付的购房款占为己有，并不影响本案所涉合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故关于案涉房屋是否为回迁户所有，并不影响原被告之间房屋买卖合同的效力。《收款收据》中所呈现的合同内容，不违反法律和行政法规的强制性规定。综上，本院对被告提出的案涉房屋买卖合同不成立的相关辩解，依法不予采纳，并依法确认原被告之间的房屋买卖合同有效。由于被告迟延履行向原告交付案涉房屋，且该房已确认为回迁人所有，原被告之间的房屋买卖合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告有权解除该合同。故原告提出的解除其与被告之间的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、中止民事权利义务关系的协议，双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。由于被告的违约行为，是原被告之间解除房屋买卖合同的原因，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，案涉房屋买卖合同解除后，原告有权要求被告返还其已付购房款60,000元，并有权要求被告偿还其占用购房资金期间，对原告所造成的利息损失，故原告提出的由被告返还其已付购房款60,000元及利息的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。利息的计算方法为：以60,000元为基数，自2014年2月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至预付房款付清之日止。关于原告要求被告向其承担已付房款一倍即60,000元的请求，因原告在庭审中明确该笔款项60,000元系其住房租金损失，但原告对此并未提供合法有效证据予以证明，原告应承担于己不利法律后果，故对原告该项主张，本院依法不予支持。关于被告提出的郭彩贺不具有收取购房款的权限，对案涉房屋买卖合同不知情，没有收到原告交付的购房款等辩解，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，结合本案查明的事实，本院认定，郭彩贺以被告名义与原告之间签订的房屋买卖合同的行为，系履行职务的行为，郭彩贺作为被告公司副总经理，主管财务工作，管理公司公章、法定代表人名章等公司印鉴，其对外出具的票据等代表公司行为，属于职务行为，其法律后果应由被告承担，故被告的上述辩解意见，于法无据，本院依法不予以采纳。综上，原告有法律及事实依据的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，判决如下：一、解除原告王文国与被告凌源市鑫达房地产开发有限公司于2014年2月28日签订的房屋买卖合同。二、被告凌源市鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王文国购房预付款60,000元并赔偿其利息损失。利息计算方法：以60,000元为基数，自2014年2月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至购房预付款付清之日止。三、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,350元，由被告凌源市鑫达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王金平二〇二〇年十月二十七日法官助理周相荣书记员韩瑛琪