巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0802民初2490号 原告:牛某，现住巴彦淖尔市磴口县。 委托诉讼代理人：米某，内蒙古大法扬(磴口)律师事务所律师。 被告：安某，现住内蒙古巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：王某，现住内蒙古巴彦淖尔市。公民身份号码×××。 被告：内蒙古某房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：辛某，经理。 原告牛某与被告安某、内蒙古某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告牛某及其委托诉讼代理人米某、被告安某的委托诉讼代理人王某、被告某房地产公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告牛某向本院提出诉讼请求：1.停止执行巴彦淖尔市磴口县某房屋;2.确认巴彦淖尔市磴口县某房屋属于原告牛某所有。事实理由：2010年4月2日,原告与内蒙古某房地产公司签订《商品房认购书》,约定以74158元总价格购买内蒙古某房地产公司开发的××县某房屋,当日原告缴纳房款37158元;后在2010年10月12日,原告交清了下剩房款37000元,并缴纳了物业费、垃圾清运费、装修押金、天然气入网费、电费、电表费、大修基金、契税、测绘费、评估费等费用并领取钥匙，当年入住该房屋至今。因无法归咎于原告的原因,一直无法办理产权登记手续。原告认为,该房屋早已经在2010年即已经由某公司出售给原告,双方签订了合法有效的《商品房认购书》,原告己经即时付清了全部房款,且已经居住10年之久,该房屋系原告全家打工收入又举借债务购买,是家庭的唯一住房,是全部身家。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,原告享有房屋的所有权,没有办理产权证是不能归咎于原告的原因造成的,但这并不影响原告系房屋所有人的事实。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)己支付的价款超过合同总价款的50%。”原告享有足以排除强制执行的权益，请求人民法院判决停止执行该标的。原告牛某系案涉房屋的所有权人,且已经占有使用至今10年。请求法院依法确认牛某对该房屋享有所有权。 被告安某辩称，对原告请求停止执行涉案房屋不予同意。我方与内蒙古某房地产开发有限公司，经内蒙高院、巴彦淖尔市中级法院、临河区法院判决该公司偿还我剩余借款264万元本金及利息，执行过程中，临河区人民法院对内蒙古某房地产开发有限公司开发的位于磴口县某家园和某房产进行了查封，是为了保障债权人的合法权益，促进内蒙古某房地产开发有限公司早日偿还债务。2019年7月10日临河区人民法院执行局依法做出査封裁定文书，因不知情内蒙古某房地产开发有限公司和原告购房者之间未办理相关合法的购房手续的原因，至今该房产仍属于内蒙古某房地产开发有限公司的资产，临河区人民法院执行局的查封并无不当。我与原告无经济往来和矛盾，更没有想强占该房屋的用意，某房地产公司与原告长达10年之久不互相配合办理房屋购置手续，致使该房屋至今仍属公司名下，是内蒙古某房地产开发有限责任公司不诚信所为，某房地产只要还清我方的债务，临河区人民法院执行局也会随即解除查封，并不影响内蒙古某房地产开发有限公司的工作进行。 被告某房地产公司辩称，对原告提供的商品房认购合同、交纳房款的银行流水明细单、交纳各种费用收款收据、购买太阳能热水器收据、安装智能水表合同等证据认可。涉案房屋是某房地产公司出售给牛某的，且认购手续、领房手续完备，公司给原告出具手续及办理入住并无不当，涉案房屋应归原告所有。我公司从2012年至2019年一直处于网上售房关停状态，所以不能与购房人签订网签合同，造成该原因并不是我公司可以控制的，我公司也从未将此套房屋另行出售或进行其他处理，在网上处于空房状态，所以我公司不应承担因诉讼而产生的费用。 本院经审理认定事实如下：2010年4月2日，原告购买被告某房地产公司开发建设的××县，双方签订商品房认购书。当天交付房款37158元，2010年10月12日交清尾款37000元，有某房地产公司出具的收款收据。原告收房后装修入住，交纳了涉案房屋的取暖费2155元、电费、电表费400元、物业费359元、垃圾清运费100元、大修基金、契税、评估费、测绘费、工本费4476元、装修押金500元、天然气入网费2500元。原告并提供了购买太阳能热水器收款收据、安装ＩＣ卡智能水表合同。2010年原告入住该房屋至今。 另查明，安某诉某房地产公司、张某某、辛某民间借贷纠纷一案，本院出具（2017）内0802民初1871号判决，内容为：“一、被告内蒙古某房地产开发有限公司、张某某于本判决生效后十日内共同偿还原告安某借款本金2000000元、利息640000元，并从2013年2月13日起以借款本金2640000元为基数，按年利率24%承担利息至还清款之日止。二、驳回原告安某要求被告辛某承担民事责任的诉讼请求。三、驳回原告安某其他诉讼请求。被告张某某对判决不服，对本案提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院出具（2018）内08民终143号判决，内容为：“一、维持临河区法院（2017）内0802民初1871号判决第二项，即驳回原告安某要求被告辛某承担民事责任的诉讼请求。二、撤销临河区法院（2017）内0802民初1871号判决第一项、第三项，即：一、被告内蒙古某房地产开发有限公司、张金海于本判决生效后十日内共同偿还原告安杰借款本金2000000元、利息640000元，并从2013年2月13日起以借款本金2640000元为基数，按年利率24%承担利息至还清款之日止。三、驳回原告安某其他诉讼请求。”判决生效后，本案在执行过程中，临河区法院以（2019）内0802执145号执行裁定书，将被执行人某房地产开发公司名下的资产进行了查封，其中对磴口县阳光新居3号楼1单元602室房屋进行了查封。原告牛某不服本院（2019）内0802执145号民事裁定书，对该民事裁定书提出执行异议，本院以（2020）内0802执异73号执行裁定书驳回了执行异议申请。 再查明，被告名为安某的户口于2020年6月被公安机关注销。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2010年4月2日，原告牛某与被告内蒙古某公司签订商品房认购书，认购书中明确约定了买卖标的、合同价款、价款的支付方式、违约责任等，已经具备买卖合同的实质要件，原告牛某也按照双方约定支付房屋价款，应认定在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款。原告牛某提供支付案涉房屋的大修基金、契税、装修押金、天然气入网费、水费、电费、取暖费、物业管理费等费用的票据可以证实在查封前已实际占有使用案涉房屋。另外，并非原告牛某自身原因导致未办理房屋产权手续。综上所述，应认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。原告牛某主张停止对案涉房屋执行的诉讼请求应予支持。 原告请求确认涉案房屋归其所有，因买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权,如欲取得涉案房屋的物权，应依法办理物权登记，但直到被人民法院查封时，涉案房屋一直登记在被告内蒙古某公司名下，即该房屋的物权变动并未完成，原告尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，但根据本院审理查明的事实表明，涉案房屋的实体权利确属原告享有，故位于巴彦淖尔市××县房屋的项下权利应由原告享有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、不得执行位于巴彦淖尔市××县房屋。 二、位于巴彦淖尔市××县房屋的项下权利由原告牛某享有。 案件受理费1654元，由被告安某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审判长  张剑波 审判员  张学枚 审判员  王睿鸿 二〇二〇年十月二十一日 书记员  魏 杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被枚行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给了第三人，第三人已经支付部分、全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。