广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初8316号 原告：李博芳，女，1957年5月21日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：韦孙金，南宁市海宁法律事务所法律工作者。 被告：庞家明，男，1977年4月6日出生，汉族，住广西博白县。 第三人：黄杰英，男，1983年8月30日出生，汉族，住南宁市江**。 原告李博芳与被告庞家明、第三人黄杰英房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告李博芳及其委托诉讼代理人韦孙金，被告庞家明到庭参加诉讼。第三人黄杰英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李博芳向本院提出诉讼请求：1.解除被告与黄杰英签订的《商铺租赁合同》，并判令被告搬离原告位于南宁市江南区×××号商铺；2.判令被告支付原告占用商铺租金22800元（计算标准：按每月1900元从2019年8月2日起暂计至2020年8月1日），直至被告实际搬离之日止；3.第三人对被告应承担责任承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费、保全保险费1000元由被告承担。事实与理由：2019年7月11日原告与南宁市江南区×××号商铺的原业主黄杰英签订了《房屋买卖合同》，约定原告以395000元的价格向第三人购买上述商铺。同年7月17日，原告按照约定向第三人支付购房款，而后将涉案商铺更名至原告名下。被告是第三人黄杰英的承租人，明知原告与第三人的商铺买卖关系。鉴于买卖不破租赁的法律规定，原告要求被告与其签订新的《租赁合同》，但被告拒不配合，继续将2019年7月、8月、9月的租金交付第三人，原告从购买该商铺至今一年未曾收到分文租金。被告作为租户使用了原告商铺至今长达十二个月，未按原租赁合同向原告交付租金，依据被告与第三人签订的《租赁合同》，被告之行为属根本违约，已完全达到解除租赁合同条件，其恶劣行径使得原告有铺不能收租，更不能使用，严重侵害了原告的合法权益。请求法院判如所请。 被告庞家明辩称：对原告所述占用商铺并经营至今有异议，被告并未真正占用经营，被告否认占用涉案商铺并经营。商铺被断水电后一直空置，旁边有商铺、小区有保安、物业公司，还有监控，都可以查明作为证据。 第三人黄杰英未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、陈述及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人黄杰英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、陈述和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2017年4月28日，被告庞家明（承租方，乙方）与第三人黄杰英（出租方，甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方自愿将位于南宁市江南区××号商铺租给乙方，作为经营场所；租用期限5年，自2017年7月1日至2022年6月30日，免租期限为2017年5月1日至2017年6月30日；租金为2017年7月1日至2019年6月30日每月租金为1700元，2019年7月1日至2021年6月30日每月租金为1900元，2021年7月1日至2022年6月30日每月租金为2300元；乙方在本合同签订之日起2日内，一次性支付给甲方装修补偿款28000元以及三个月的租金5100元和2000元押金（共计：35100元），租金缴纳方式为每三个月一交；租赁期间，如乙方或甲方单方解除合同的，甲方都应退回乙方押金，责任方应对对方进行相应赔偿。 上述合同履行过程中，第三人黄杰英将南宁市江南区××号商铺出售给了原告李博芳，并于2019年7月17日将该商铺过户登记至原告李博芳名下。2019年7月1日，第三人黄杰英收到了原告2019年7月1日至2019年10月1日的租金合计5100元。2019年9月1日前，原告李博芳到涉案商铺与被告庞家明协商要求庞家明搬离涉案商铺，但双方未能达成一致意见。2019年9月1日，李博芳要求物业对涉案商铺进行了断电处理。而后，原、被告各方就上述纠纷多次报警。 2019年12月5日，再次报警后，原、被告及第三人黄杰英在派出所达成了一份《协议》，内容如下：经三方协商，达成以下协议：××号商铺，租户庞家明的补偿金共计68000元，由原业主黄杰英进行赔偿，于2019年12月9日前支付给庞家明；支付完成后，原业主黄杰英与庞家明签订的租赁合同自动失效；如逾期未支付，按未支付金额日百分之五作为违约金；本补偿金为庞家明租赁××号商铺的所有补偿；收到补偿金后，庞家明搬离商铺；如果黄杰英未能按时支付庞家明赔偿款发生的一切事情将由黄杰英负责；收到补偿金后，庞家明于7日内搬离商铺，并留商铺原状。 上述协议签订后，第三人黄杰英未按约定向被告支付补偿金，被告庞家明未搬离涉案商铺。2020年4月27日左右，被告庞家明按物业的要求补交了物业费、水电费，物业对涉案商铺恢复通电。2020年5月4日，原告李博芳向物业出具了书面《委托书》，要求物业对涉案商铺停电。物业再次对涉案商铺停电后，被告庞家明停业，并于2020年7月7日向本院提起（2020）桂0105民初7334号民事诉讼。2020年8月24日，（2020）桂0105民初7334号案件庭审中，被告庞家明经审判员询问，明确表示要求解除与黄杰英签订的商铺租赁合同，并于两周内搬离商铺。至本案一审法庭辩论终结时止，被告庞家明并未搬离涉案商铺。 另查明，（2020）桂0105民初7334号民事判决书于2020年10月25日生效。 又查明，原告为本案诉讼申请财产保全支付保函保险费1000元。 本院认为，本案的争议焦点是，原告要求解除被告庞家明与黄杰英签订的《商铺租赁合同》有何依据，该合同解除的日期应如何确定；原告要求被告及第三人支付商铺租金是否合法有据。 （2020）桂0105民初7334号民事判决书已就庞家明与黄杰英之间的《商铺租赁合同》解除后的法律后果进行了判决处理，（2020）桂0105民初7334号民事判决书生效之日，即为被告庞家明与黄杰英签订的《商铺租赁合同》解除之日。（2020）桂0105民初7334号民事判决书于2020年10月25日生效，因此，本院确认被告庞家明与第三人黄杰英签订的《商铺租赁合同》于2020年10月25日解除，被告庞家明应于本案判决生效之日起三日内向原告李博芳返还涉案商铺。 关于原告主张的租金损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案商铺的所有权已于2019年7月17日由黄杰英名下过户至李博芳名下，因此，从2019年7月17日起，李博芳具有收取涉案商铺租金的权利，同时负有保证承租人庞家明正常使用租赁物的义务。但是，因为第三人黄杰英和原告李博芳未与承租人庞家明协商处理好继续租赁的事宜，黄杰英2019年7月1日收取了庞家明2019年7月、8月和9月的租金未转交给新业主李博芳，李博芳在未有证据证明已通知庞家明向其支付租金的情况下于2019年9月1日直接将涉案商铺断电，导致庞家明无法正常使用涉案商铺；综合以上事实，本院认为黄杰英和李博芳均存在违约行为，因此，2019年12月5日前的租金，按李博芳、庞家明和黄杰英三方签订的《协议》处理比较公平合理，由黄杰英按协议约定于2019年12月9日前支付补偿款给庞家明，庞家明于收到补偿金后7日内搬离，庞家明和黄杰英均不须支付此前的租金即2019年12月16日前的租金给原告李博芳。对原告要求被告庞家明和第三人黄杰英支付2019年12月16日前租金的行为，本院不予支持。 因第三人黄杰英未履行三方《协议》向庞家明支付补偿款，导致庞家明未按期搬离涉案商铺，第三人黄杰英构成违约，应承担相应的违约责任。因黄杰英违约，导致李博芳无法收回商铺产生租金损失，该损失应由第三人黄杰英赔偿。参照庞家明和黄杰英在租赁合同中约定的租金标准，涉案商铺从2019年7月1日至2021年6月30日每月租金为1900元，因此，自2019年12月17日起，第三人黄杰英应按每月1900元的标准向原告李博芳赔偿租金损失。2020年8月24日，在（2020）桂0105民初7334号案件庭审中，庞家明已明确表示要求解除其与黄杰英的租赁合同，并表示两周内搬离涉案房屋。但之后，庞家明仍未搬离涉案房屋。本院认为，给予庞家明两周的搬离宽限期后，即到2020年9月7日，庞家明仍拒不搬离涉案房屋，属于因庞家明的自身懈怠行为导致了损失的发生，庞家明应对2020年9月8日之后的租金损失向原告李博芳承担赔偿责任。综上，对原告主张的租金损失，本院按以下计算方式予以支持：从2019年12月17日起至2020年9月7日，由第三人黄杰英按每月1900元的租金标准向原告支付租金；从2020年9月8日起至被告庞家明实际返还涉案商铺之日止，由被告庞家明按每月1900元的租金标准向原告支付租金。对原告主张的租金超出上述计算方式的部分，本院不予支持。原告要求被告庞家明和第三人黄杰英承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。原告主张的保函保险费确实属于本案诉讼所支出的费用，考虑到本案各方当事人各自应承担的责任情形，本院酌定该保函保险费由原告自行承担334元，由被告庞家明和第三人黄杰英各承担333元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 确认被告庞家明与第三人黄杰英签订的《商铺租赁合同》于2020年10月25日解除，被告庞家明应于本案判决生效之日起三日内向原告李博芳返还南宁市江南区××号商铺； 从2019年12月17日起至2020年9月7日，由第三人黄杰英按每月1900元的租金标准向原告李博芳支付租金；从2020年9月8日起至被告庞家明实际返还涉案商铺之日止，由被告庞家明按每月1900元的租金标准向原告李博芳支付租金； 被告庞家明向原告李博芳偿付保函保险费333.33元； 第三人黄杰英向原告李博芳偿付保函保险费333.33元； 驳回原告李博芳的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费198元，保全费320元，合计518元，由原告李博芳负担180元，由被告庞家明负担169元，由第三人黄杰英负担169元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  燕纪飞 二〇二〇年十月二十六日 书记员  蒋环宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于适用的解释 第二百四十条无独立请求权第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 ——