广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3256号原告：四会市凯旋物业管理有限公司，住所地：四会市**************，统一社会信用代码：91*******4F。法定代表人：伍嫦珍，该公司行政主管。被告：曾秋莲，女，1971年10月11日出生，汉族，住广东省四会市城中区*************，公民身份号码：441************225。原告四会市凯旋物业管理有限公司（下称“凯旋物业公司”）诉被告曾秋莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告四会市凯旋物业管理有限公司的法定代表人伍嫦珍、被告曾秋莲均到庭参加了诉讼。后双方争议较大，本案变更为适用简易程序审理，现已审理终结。原告凯旋物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付所欠物业费，车位费，合计金额：18288元。（从2013年7月1日至2020年6月30日）。2.请求法院判决被告向原告支付所欠共用电费及维修分摊费，合计金额：3085.5元。（从2012年11月1日至2018年12月30日份）。3.请求法院判决被告承担诉讼费用。事实和理由：被告是原告所管理的四会市凯旋豪庭小区业主。原告自2012年11月1日起拖欠小区物业公摊费。原告自2013年7月1日起拖欠小区物业费车位费。在被告欠费期间，原告对其物业公共设施设备维护维修、清结环境卫生、绿化养护及秩序维护服务等进行物业管理工作，在原告提供服务之同时被告一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果，请法院根据相关法律规定给予判决。原告凯旋物业公司递交证据如下：1.被告购房发票，证明被告房产信息；2.被告身份证，证明被告身份信息；3.物业费催收文件，证明被告欠费情况；4.物业服务合同，证明原被告合同关系；5.欠费明细，证明被告欠费金额明细；6.被告房产证，证明该套房屋还在被告名下；7.四会市恒强房地产开发有限公司与原告凯旋物业公司签订的物业服务合同；8.各种收费张贴通知及公共用电电费分摊明细表。被告曾秋莲辩称：本人于2011年11月认购了四会市恒强房产开发有限公司开发的*******，认购时同《佛山市金域物业有限公司四会市分公司》签订了《凯旋豪庭前期物业服务协议》，到2019年9月份前并没有同四会市凯旋物业管理有限公司签订《物业服务合同》，根本不存在与其合同纠纷的事，原告纯属乱告诬告。本人签订购房合同后，2013年就被本小区业主向媒体曝光凯旋豪庭开发商在原规划的基础上本小区每栋加建四至五层，原计划容纳424户的小区一下增加了100多户，同时四会市住建部门也承认凯旋豪庭开发商存在违规违建的事实，并且本房屋2018年之前是没有通过政府相关部门验收的。因房屋的质量安全问题没有通过政府相关部门的验收，本房屋一直是没有使用居住的，并没有产生任何费用。2019年9月本小区成立业委会，业委会才同四会市凯旋物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，服务期限自2019年9月8日起至2022年9月7日止，四会市凯旋物业管理有限公司管理素质与物业费收取的标准毫不相称，没有按相关的法律法规做好物业服务工作，且存在违规违法管理、电费乱分摊的现象，其为了方便管理漠视了业主的生命安全，严重损害了业主的利益。所以本人是不应承担交纳此项物业费、车位费18288元和公共电费及维修分摊费3085.5元。法院应裁定驳回原告四会市凯旋物业管理有限公司的起诉。事实与法律依据如下：一、根据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本人没有同四会市凯旋物业管理有限公司签订物业服务合同，所以没有欠其公司的物业费、车位费18288元和公共电费及维修分摊费3085.5元。本人于2011年11月认购凯旋豪庭1幢1204号房产时是与《佛山市金域物业有限公司四会市分公司》签订的《凯旋豪庭前期物业服务协议》，协议第十八条中明确规定“本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止”。所以本人不存在同凯旋物业管理有限公司物业服务合同纠纷的事，也没有欠凯旋物业管理有限公司的物业费、车位费18288元和公共电费及维修分摊费3085.5元；二、四会市凯旋豪庭属于违规违建的楼盘，房屋没有通过政府相关部门的验收，开发商违规交房，于2017年才通过相关部门的验收竣工。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，2018年之前的房产是属于违规违建的，所以物业费不属于本人负责；三、四会市凯旋豪庭属于违规违建的楼盘。2013年被本小区业主向媒体曝光凯旋豪庭开发商在原规划的基础上本小区每栋加建四至五层，原计划容纳424户的小区一下增加了100多户，同时四会市住建部门也承认开发商存在违规违建的事实并要对已购房的业主进行补偿的决定(第一次公示赔偿方案是免业主4年的物业服务费;第二次公示赔偿方案是每平方赔偿150元，本房产的赔偿款是22500元，本人是没有收到的)。因房屋没有通过政府相关部门的验收，房屋的质量问题居住安全受到威胁，本人房屋一直是没有使用居住的，没有产生任何物业费，所以物业费不属于本人负责；四、四会市凯旋物业管理有限公司管理素质与物业服务费收取的标准毫不相称，没有按相关的法律法规做好物业服务工作；没有向业主公示收取物业费的审批文件；电费分摊没有依据；且存在违规违法管理、电费乱分摊的现象。其为了方便管理漠视了业主的生命安全，严重损害了业主的利益，本人多次向清洁工、保安、物业公司工作人员及物业公司经理甚至四会市*******委会反映此情况也置之不理。所以本人不应承担交纳四会市凯旋物业管理有限公司物业服务费的责任，事实与法律依据如下：1.四会市凯旋物业管理有限公司物业从来没有向业主公示过收取物业服务费的审批文件，电费分摊没有依据，也没有公示过年度收支情况，他们只顾着收取费用，却不会真正用心服务业主。收费标准(每平方1.2元、电费分摊每月30元)过高，按高标准收费却是低水平的管理服务质量：管理服务工作只是清洁工收运垃圾、保安看门口而已再没有其他的物业服务了，明显与其高收费的标准不相符。2.四会市凯旋物业管理有限公司违反《消防法》第二十八条，占用消防通道放置垃圾桶，万一发生火灾时，严重阻塞业主的逃生通道，漠视了业主的生命安全，严重损害了业主的利益。“《消防法》第二十八条之规定(任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”。所以四会市凯旋物业管理有限公司是违规违法管理的。3.四会市凯旋物业管理有限公司没有经过相关部门的审批私自改变本小区车库出入口的设计用途。凯旋豪庭小区购房时开发商的设计小区是人车分流的，一楼是行人出入口，负一、二车库是车辆出入口，车库出入口是双向通行可以出入的，现物管为了方便管理把车库出入口改变成单向通行，北门车库出入ロ只准入不准出(北门入南门出)还增设了摩托车和人行通道。让行人和车辆在黑暗的车场里面穿梭，存在严重的安全隐患。4.四会市凯旋物业管理有限公司每天凌晨2点后把小区花园的照明全部关闭，严重影响业主的安全出行并存在非常严重的安全隐患。小区花园的灯全部关闭，成个花园漆黑片。2020年有一天我凌晨3点回家时，路上有人躺着(就在小区花园1幢与2幢之间的路上)根本就看不到，我一脚踢到那个人出声了才发现有人躺在那，非常可怕，如因这样发生事故后果非常严重。第二天我向保安反应了此情况，据说全市的小区只有本小区是这样为了节约用电把小区花园的灯全部关闭的。综上所述，根据法律规定，答辩人是不需要承担交纳此项物业费、车位费18288元和公共电费及维修分摊费3085.5元的责任。希望法院查清事实的基础上，驳回原告四会市凯旋物业管理有限公司的全部诉讼请求。我买房时候是和佛山市金域物业有限公司四会市分公司签订前期物业合同的到业委会成立之前的，不存在与原告有物业服务合同纠纷。我在2017年6月28日才验收的，验收之前的没有居住的。对物业管理的水平与收费标准也不符合，我的楼层固定物业费1.2、电费分摊固定30元，就只有保安看门口，清洁阿姨清运垃圾，垃圾桶放在走火通道，我也向上反映问题，但是一直没有解决，车场规划是可以双向通行的，希望物业与业主能沟通好。晚上3点左右小区没有夜灯的，安全得不到保障，物业没有尽义务。一开始有交物管费，从产生纠纷后就没有交物管费。被告曾秋莲向本院提交如下证据证明其辩称：1.《凯旋豪庭前期物业服务协议》，证明本人不存在与原告合同纠纷的事；2.房产证复印件，证明本房产是2017年竣工，物业费不属于本人负责；3.凯旋豪庭属于违规建的楼盘，本房产属于违规违建建筑没有使用，物业费不属于本人负责；4.四会市住房和城乡规划建设局给凯旋豪庭业主的回复，证明本房产属于违规违建建筑没有使用，物业费不属于本人负责；5.占用消防通道放置垃圾桶（相片）；6.本小区车库出入口情形；7.本小区花园、行人道路的照明全部关闭的情形（相片）；证据5-7证明原告违规违法管理，本人不应缴纳物业费。经审理查明：被告曾秋莲是四会市**************房屋的权属人，该房屋登记的建筑面积为152.45㎡。2016年11月15日，凯旋豪庭建设单位四会市恒强房产开发有限公司（委任方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订了《物业服务合同[四会市凯旋豪庭]》，甲方同意将凯旋豪庭小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限至成立小区业主大会后，业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。双方约定委托管理的事项包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等，还对物业服务费的收费标准进行了约定：住宅物业1.20元/平方米/月（不包含所有公摊水、电费）；公共分摊费用按物业总表实际支出金额分摊，按2-3层为第一段，系数为1，4-5层为第二段，系数为1.05，如此按2层为一段类推，每层系数按0.05递增等。合同签订后，原告进驻凯旋豪庭进行物业管理服务。2019年9月8日，四会市凯旋豪庭业主委员会（委托方、甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同[四会市凯旋豪庭]》，双方对四会市凯旋豪庭小区物业管理服务达成协议，约定住宅由业主按其拥有建筑面积每平方1.20元/月加上楼层高低阶级金额向原告交纳：首层至3层：1.20元/平方＋31元；4层至5层：1.20元/平方＋32元；6层至7层：1.20元/平方＋33元；8层至9层：1.20元/平方＋34元；10层至11层：1.20元/平方＋35元；12层至13层：1.2元/平方＋36元；……汽车车位物业服务费30元/月等，以上物业服务收费标准包含公共水电分摊。同时还约定了交纳费用的时间为每月10日前。被告庭审中称其购房后曾缴纳过物管费用，但媒体曝光凯旋豪庭小区违规违建的问题后才开始没有缴交物业费用的。为此原告也曾上门派发催费通知向被告催收物业管理费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告分别与四会市恒强房产开发有限公司、四会市凯旋豪庭业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”和《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，原告为被告提供了物业管理服务，被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告应向原告支付物业管理服务的对价。关于被告收楼的时间问题。原告虽没有提交被告收楼的证据，但根据被告庭审中陈述的“我一开始有交物管费的”，本院认定被告在原告提供物业管理服务前已经收楼。关于原告主张的2013年7月1日至2016年11月15日期间的物业管理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权力的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，原告没有通知被告债权已转让且没有提供有效债权凭证，因此本院认为关于2016年11月15日前的物业管理费、共用电费及维修分摊费，原告没有追偿权利，相关权力人可另行主张权利。关于2016年11月16日至2018年12月期间共用电费及维修分摊费的问题。由于原告没有准确全面提供期间“总表实际支出金额”的具体数字，致使本院无法计算，因此原告对此应承担举证不能的责任。综上，被告应当支付拖欠原告2016年11月16日至2019年8月的物业管理费1.20元/㎡/月×152.45㎡×33.5个月=6128.49元、2019年9月至2020年6月的物业管理费（1.20元/㎡/月×152.45㎡＋36元）/月×10个月=2189.40元，期间车位物业服务费30元/月×43.5个月=1305元，合计9622.89元。至于被告提出的凯旋豪庭小区由于违规违建导致赔偿等问题。本院认为，这是被告与建设单位的法律关系，其可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告曾秋莲于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告四会市凯旋物业管理有限公司2016年11月16日至2020年6月30日的物业管理费8317.89元、车位物业服务费1305元，合计9622.89元；二、驳回原告四会市凯旋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费167元，由被告曾秋莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇二〇年十月二十七日书记员  刘如宁