浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初3107号 原告：吴斌，男，汉族，1987年8月3日出生，住址浙江省湖州市吴兴区。 原告：宋小飞，女，汉族，1989年6月13日出生，住浙江省湖州市吴兴区。 共同委托诉讼代理人：吴敏华，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：郑燕萍，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州金碧置业有限公司，住所地：浙江省湖州市吴兴区八里店镇纬四路****340E。 法定代表人：陈中原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶丽莉，该公司员工。 第三人：中国银行股份有限公司湖州市分行，住所地：浙江省湖州市人民路**。 负责人：胡宏征，该分行行长。 委托诉讼代理人：李尧雨，浙江家本律师事务所律师。 原告吴斌、宋小飞与被告湖州金碧置业有限公司（以下简称“金碧置业公司”）、第三人中国银行股份有限公司湖州市分行（以下简称“中行湖州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理，依法由审判员吴潇敏适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行审理。原告吴斌、宋小飞及其共同委托诉讼代理人吴敏华、郑燕萍，被告金碧置业公司的委托诉讼代理人叶丽莉到庭参加诉讼。本案在审理过程中，本院依吴斌、宋小飞的申请，追加中行湖州分行为第三人参加诉讼，并分别于2020年8月27日、2020年10月19日公开开庭进行审理。原告吴斌、宋小飞及其共同委托诉讼代理人吴敏华、郑燕萍，被告金碧置业公司的委托诉讼代理人叶丽莉、第三人中行湖州分行的委托诉讼代理人李尧雨两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴斌、宋小飞起诉称：2019年10月29日，两原告与被告签署《湖州恒大珺睿府商品房认购书》，约定原告向被告认购湖州恒大珺睿府楼盘19幢3单元305室。双方同时签署《无理由退房协议书》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定了房屋总价2140693元，2019年10月29日前支付首期房价款1000693元，剩余1140000元贷款支付等内容，原告于当天支付全部首付款1000693元。2020年1月2日，原告向第三人中行湖州分行申请的1140000元贷款发放至金碧置业公司账户，至此原告已支付全部的购房款。2020年春节前，因家人突发重大疾病，原告无力继续承担房屋贷款，遂向被告提出无理由退房的申请，被告以需要内部审批为由拖延至今，故向法院提起诉讼，请求判令：1、解除吴斌、宋小飞与金碧置业公司签订的湖州恒大珺睿府楼盘19幢3单元305室的《商品房买卖合同》；2、金碧置业公司立即返还吴斌、宋小飞购房款2140693元；3、金碧置业公司支付吴斌、宋小飞资金占用利息（以购房款2140693元为基数，按年利率6%的标准支付自2020年3月10日至实际返还全部房款之日止，暂计算至2020年5月31日为29207元）；4、办理退房手续（注销合同备案、撤销预告登记手续）所涉及的全部费用由金碧置业公司承担；5、本案诉讼费用由金碧置业公司承担。 本案在审理过程中，两原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的湖州恒大珺睿府楼盘19幢3单元305室的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人于2019年12月17日签署的《个人一手住房贷款合同》；3、被告立即返还原告购房款首付1000693元及利息（以首付款1000693元为基数，按年利率6%的标准支付自2020年3月10日至实际返还全部首付款之日，暂计算至2020年9月31日为33886元）；4、被告支付原告按照《个人一手住房贷款合同》已偿还给第三人的贷款本息（计算至判决生效当月，含当月）；5、被告将原告按照《个人一手住房贷款合同》约定，应当偿还给第三人尚未偿还的贷款本息及违约金（计算至判决生效当月，含当月），直接给付给第三人；6、办理退房手续（注销合同备案、撤销预告登记手续）所涉及的全部费用由被告承担；7、第三人协助原告办理房屋的抵押（预抵押）注销手续；8、本案诉讼费用由被告承担。 庭审中，原告当庭放弃其第五项诉讼请求中对违约金的主张。 被告金碧置业公司答辩称：一、原告未按合同约定的时间办理按揭贷款手续及获取贷款，故原告并不符合无理由退房的条件。被告不同意解除《浙江省商品房买卖合同（预售）》。二、因被告在合同履行过程中并无过错，且系原告提出解除合同，故即使解除该合同，被告只需返还本金，无需支付购房款的资金占用利息及银行贷款利息，且办理退房相关手续的费用以及本案诉讼费等均应由原告承担。 第三人陈述并诉称：如法院判决解除原、被告间的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，则第三人亦同意解除《个人一手住房贷款合同》。在此前提下，第三人提出如下诉讼请求：1、被告直接支付第三人按照《个人一手住房贷款合同》项下结欠的本金余额1113422.57元、利息2271.69元，合计1115694.26元（本金、利息暂计算至2020年9月28日，从2020年9月28日至实际清偿之日止的利息仍按合同约定计算。）2、原告按照《个人一手住房贷款合同》的约定向第三人支付违约金（具体以合同约定核算）。 针对第三人中行湖州分行的诉请，两原告答辩称：无异议，已实际还款至2020年10月15日，同意按照《个人一手住房贷款合同》的约定计算结欠的本金、利息及违约金，认可中行湖州分行对本案结欠的本金、利息及违约金的计算方式。同意向中行湖州分行支付违约金。本案在审理过程中，两原告承诺，如判决解除《个人一手住房贷款合同》，在判决生效之前，愿意继续按照该合同约定履行还本付息义务。 针对第三人中行湖州分行的诉请，被告金碧置业公司答辩称：同意按照《个人一手住房贷款合同》的约定计算结欠的本金、利息及违约金，认可中行湖州分行对本案结欠的本金、利息及违约金的计算方式。同意直接将《个人一手住房贷款合同》项下结欠的本金支付给第三人，不同意支付利息。 两原告为支持其主张，向本院提交如下证据：《湖州恒大珺睿府商品房认购书》、《无理由退房协议书》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》、收据、《个人一手住房贷款合同》、借款借据、《湖州恒大珺睿府项目认购书解除协议》、《委托书（退房）》、《收件凭据》、《无理由退房审批表》、《退房操作审批表》各一份；银行账户明细、微信聊天记录各两份、无理由退房广告三张。 被告及第三人均未提交证据。 针对两原告提交的证据，被告质证后认为：1、《湖州恒大珺睿府项目认购书解除协议》、《委托书（退房）》、《收件凭据》、《无理由退房审批表》、《退房操作审批表》系原告单方填写后交给被告的，该些证据不是双方合意。原告向被告申请退房的时间为2020年3月9日，后因原告不满足无理由退房条件，故营销部未通过该申请，亦未再往其他部门呈报；2、聊天记录中，曹国向确为被告公司员工，但被告不是该聊天记录的当事人；3、对无理由退房广告的真实性有异议；4、对其余证据均无异议。 针对两原告提交的证据，第三人质证后认为无异议。 本院经审查后认为，两原告提交的《湖州恒大珺睿府项目认购书解除协议》、《委托书（退房）》、《收件凭据》、《无理由退房审批表》、《退房操作审批表》虽非原件，但被告认可收到该些材料。该些材料能够证明原告向被告提出退房（解除合同）的事实，本院予以认可。原告提交的无理由退房广告，不符合有效证据要件，本院不予认可。原告提交的微信聊天记录，因微信聊天对象非本案当事人，对于该聊天内容的真实性及完整性无法核实，故本院不予采信。原告提交的其余证据符合有效证据要件，本院予以认定。 本院认定事实如下：2019年10月29日，原、被告签《无理由退房协议书》一份，约定“鉴于双方于2019年10月27日签订恒大珺睿府楼盘19幢3单元305房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方（原告）出具了《无理由退房承诺书》……乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”2019年11月24日，原、被告签订合同编号为2019330502YS0071303的《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告向被告购买珺睿府19幢305室房屋；房屋总价为2140693元；买受人（原告）应当于2019年10月29日前支付首期房价款1000693元，剩余房款1140000元由买受人申请贷款支付；买受人应当于2019年10月29日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续等。 2019年12月17日，原告、被告、第三人签订合同编号为2019年07963字200047961015号的《个人一手住房贷款合同》。约定：原告为购买案涉房屋，向第三人贷款114万元，并以案涉房屋为抵押，由被告提供阶段性担保；贷款发放36个月内提前还款的，违约金标准为按提前还款本金金额*月利率*1；贷款利率为定价日前最近适用的全国银行间同业拆借中心公布的5年以上期贷款市场报价利率上浮85BP；贷款期限为240期。2020年1月2日，第三人将该笔114万元贷款本金发放至被告账户。 2020年初，因原告家人突发重大疾病，故向被告的有关工作人员提出无理由退房的申请。2020年3月9日，被告收到原告无理由退房的申请，但因否认原告具备无理由退房条件而不予退房。原、被告协商无果，以致纠纷成讼。 另查明，截至2019年10月29日，原告已向被告付清首付款1000693元。 又查明，《个人一手住房贷款合同》利息起算日为2020年1月2日，截至庭审日2020年10月19日，原告一直按约履行《个人一手住房贷款合同》。自2020年1月起至2020年10月期间，原告于每月15日以等额本息方式履行还本付息义务，期间，贷款年利率为5.65%。原告现还款至第十期，即2020年10月15日，共计归还本金29256.1元，尚欠本金1110743.90元；共计支付利息49954.2元；其中，2020年3月31日前的利息15831.72元；2020年4月1日后的利息34122.48元。 本院认为：本案争议焦点一为：原告是否符合无理由退房的条件。争议焦点二为：《浙江省商品房买卖合同（预售）》及《个人一手住房贷款合同》解除后，被告是否应当支付资金占用利息及银行贷款利息。 针对争议焦点一，被告辩称，根据《浙江省商品房买卖合同（预售）》的约定，买受人应当于2019年10月29日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续，于2019年11月28日前贷款。而本案中，原告并未按上述约定时间完成贷款审批手续及获取贷款，故认为原告违约，不具备无理由退房前提。本院认为，案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》签订于2019年11月24日，合同中约定的提交贷款申请材料的时间为2019年10月29日，远早于签约日期，可见被告在制作案涉格式合同时，在与原告签订案涉合同时，已明知原告不可能于合同约定的时间内完成相关手续的办理。现被告以此为由主张原告违约，继而否认原告符合无理由退房的条件，显然有悖企业诚信。再者，被告承诺无理由退房，签署《无理由退房协议书》，是为鼓励购房者安心购房，以吸引更多购房者或潜在购房者向被告购房，该项承诺是被告赋予购房者的额外权利。被告既已作出该项承诺，即应恪守企业信用，不应额外设置退房障碍，且原告在合同履行过程中并无过错。故对被告前述答辩意见，本院不予采信。本院认定原告依约享有合同解除权。关于合同解除的时间，本院认为，合同当事人依约定解除合同的，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告认可原告向被告申请退房的时间为2020年3月9日。也即被告已于2020年3月9日收到该解除通知。故本院认定《浙江省商品房买卖合同（预售）》的解除时间为2020年3月9日。 关于争议焦点二，本院认为，《浙江省商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应当返还购房款。《无理由退房协议书》第二条约定“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”可见，原、被告双方均认可解除《浙江省商品房买卖合同（预售）》（退房）系双务行为。因双方未约定“办理完毕有关手续”的具体期限，本院酌情认定以合同解除次日起三周为宜，即2020年3月10日至2020年3月30日，故被告应于2020年3月31日前将购房款返还给原告。关于原告主张的首付款资金占用利息及银行贷款利息，本院认为，根据《无理由退房协议书》前述第二条之约定，解除《浙江省商品房买卖合同（预售）》，甲方（被告）退还给乙方（原告）的款项为购房款本金，且案涉合同的解除非因被告过错所致，故针对原告主张要求被告按年利率6%支付首付款的资金占用利息的诉请，以及要求被告支付原告按照《个人一手住房贷款合同》已偿还给第三人的贷款利息的诉请，不符合双方约定。本院认为，以2020年3月31日为被告应当返还购房款的时点，根据双方约定，截至该日产生的首付款资金占用利息及银行贷款产生的利息，被告不负支付义务。但合同解除后，被告未及时返还购房款，确给原告造成损失，应当进行赔偿。关于赔偿标准，本院酌情认定如下：对于原告支付的首付款之资金占用利息损失，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，自2020年4月1日起算至实际清偿之日止；对于原告支付的2020年4月1日后产生的银行贷款利息，应由被告承担。关于原告主张要求被告直接向第三人支付截至判决生效当月（含当月）《个人一手住房贷款合同》项下结欠的本金及利息之诉请，以及第三人主张要求被告直接向第三人支付截至2020年9月28日结欠的本金及按《个人一手住房贷款合同》约定产生的相关利息的诉请，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第（二）款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，《个人一手住房贷款合同》解除后，该合同项下结欠的本金及利息均应由被告承担，但在合同解除前（判决生效前），原告作为借款人，有义务按约履行还本付息义务。因根据《个人一手住房贷款合同》的约定，该合同项下每日所结欠的利息均发生变化，本院难以在本判决中予以明确具体结欠的本金及利息数额。本院酌情认定以判决生效当月（含当月）为节点，判决生效后，被告即应直接向第三人履行清偿义务，清偿范围为截至判决生效当月（含当月）《个人一手住房贷款合同》项下结欠的本金及利息。自2020年10月16日至本判决生效当月（含当月）期间，原告仍应继续按约向第三人履行还本付息义务。关于提前还款违约金的数额，因该数额随具体还款日期的变化而变化，原告、被告及第三人亦无法确认具体的提前还款日，且原告及被告均认可由第三人根据《个人一手住房贷款合同》约定的计算方式，由第三人核算具体的违约金数额，故本院认定违约金按照《个人一手住房贷款合同》中有关提前还款违约金的约定计付）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、确认吴斌、宋小飞与湖州金碧置业有限公司在2019年11月24日签订的合同编号为2019330502YS0071303的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2020年3月9日解除。 二、解除吴斌、宋小飞与中国银行股份有限公司湖州市分行、湖州金碧置业有限公司于2019年12月17日签订的合同编号为2019年07963字200047961015号《个人一手住房贷款合同》。 三、湖州金碧置业有限公司应返还吴斌、宋小飞购房首付款1000693元，并以1000693元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付吴斌、宋小飞自2020年4月1日至实际清偿之日止期间的资金占用利息，限于本判决生效之日起十日内清偿。 四、湖州金碧置业有限公司应返还吴斌、宋小飞按照《个人一手住房贷款合同》偿还至本判决生效当月（含当月）的贷款本金（其中，截至2020年10月15日为29256.1元），限于本判决生效之日起十五日内清偿。 五、湖州金碧置业有限公司应返还吴斌、宋小飞按照《个人一手住房贷款合同》支付的2020年4月1日至本判决生效当月（含当月）的贷款利息（其中，截至2020年10月15日为34122.48元），限于本判决生效之日起十五日内清偿。 六、湖州金碧置业有限公司应按照《个人一手住房贷款合同》约定，直接向中国银行股份有限公司湖州市分行偿还该合同项下截至本判决生效当月（含当月）吴斌、宋小飞应偿还未偿还部分的贷款本金及利息，限于本判决生效之日起十五日内清偿。 七、吴斌、宋小飞应向中国银行股份有限公司湖州市分行支付违约金（按照《个人一手住房贷款合同》中有关提前还款违约金的约定计付），限于本判决生效之日起十五日内清偿。 八、中国银行股份有限公司湖州市分行应向吴斌、宋小飞、湖州金碧置业有限公司提供注销预购商品房预告登记及注销预购商品房抵押预告登记所需的相关材料，限于湖州金碧置业有限公司、吴斌、宋小飞履行完毕上述第三、四、五、六、七项付款义务之日起五个工作日内履行。 九、吴斌、宋小飞、湖州金碧置业有限公司应办理因解除合同编号为2019330502YS0071303的《浙江省商品房买卖合同（预售）》所需在不动产登记机关等有关部门办理的相关手续，双方互负协助义务，限于吴斌、宋小飞、湖州金碧置业有限公司履行完毕上述第三、四、五、六、七项付款义务之日起十个工作日内履行，登记机关所需的相关费用由吴斌、宋小飞承担。 十、驳回吴斌、宋小飞的其他诉讼请求。 十一、驳回中国银行股份有限公司湖州市分行的其他诉讼请求。 如吴斌、宋小飞、湖州金碧置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24159元，减半收取12080元，由湖州金碧置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 吴潇敏 二〇二〇年十月三十日 法官助理 朱金巾 书 记 员 张 洁