河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2508号上诉人(原审被告)：驻马店市御苑物业管理有限公司，住所地河南省驻马店市天中山大道南段。法定代表人：李拥军，总经理。委托诉讼代理人：杨春永，河南忠良律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：驻马店市福华御苑（B）区业主委员会，住所地河南省驻马店市驿城区练江路**。负责人：穆中旺，业主委员会主任。委托诉讼代理人：李中海，男，该业主委员会委员。委托诉讼代理人：郑中红，女，该业主委员会委员。上诉人驻马店市御苑物业管理有限公司（下称御苑物业公司）因与被上诉人驻马店市福华御苑（B）区业主委员会（下称B区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人御苑物业公司的委托诉讼代理人杨春永，被上诉人B区业委会的业主委员会主任穆中旺及委托诉讼代理人李中海、郑中红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御苑物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，被上诉人不具备本案诉讼主体资格，不是适格原告。虽然业主委员会是业主大会的执行机构，但是不意味着业主委员会可以不经授权代表全体业主提起诉讼。本案中，被上诉人并未提交业主大会关于本案争议对其的诉讼委托授权。且要求物业公司撤出小区、移交管理权不属于业主委员会可以径行作出决定的一般性事务，被上诉人需经业主大会作出起诉上诉人的决议后，才有权提起本案诉讼。根据《河南省物业管理条例》第八条、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条之规定，业主大会做出选聘解散物业管理公司的决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主同意，才能生效实施。第二，B区业委会成立后，上诉人仍然一直再为小区提供物业服务，并且在服务中尽职尽责，业主也认可。一审法院仅以《前期物业服务合同》约定的合同期限到期为由，认定双方权利义务终止，属认定事实错误。第三，被上诉人依据的第三次业主大会决定系无效决定，不仅程序违法，更未达到双过半标准。一审法院在此情况下，适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条判令上诉人撤出小区，属适用法律错误。被上诉人B区业委会辩称，第一，本案不存在选聘、解聘物业服务企业的诉争情形，不适用《河南物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》关于业主大会选聘、解聘物业服务企业的相关规定。本案争议的是物业服务合同的权利义务终止后，业委会是否有权提起终止合同之诉，是否应当得到支持。第二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。第三，本案物业服务合同2018年9月21日终止后，被上诉人多次通知上诉人退出小区物业服务区域、移交相关资料，已经履行了终止合同的告知义务。第四，上诉人提供劣质物业服务，对业委会合理要求不予答复。第五，被上诉人在一审中提交的第三次业主大会的书面签名情况，已经达到了双过半要求，且在小区公布了业主大会公告。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。B区业委会向一审法院起诉请求：1、判决驻马店市福华御苑房地产开发有限公司与被告签订的前期物业服务合同于2019年11月11日终止。2、判令被告立即撤出物业服务区域驻马店市福华御苑（B）区，并依照国务院、河南省《物业管理条例》相关规定要求移交物业服务用房和相关共用设备设施（1）小区水电管网设计布局图；（2）小区设备设施维护更新记录；（3）小区业主的详细信息；（4）小区公共设备设施的钥匙；（5）、2015年至被告撤出小区时候小区业主用电信息登记表）和由被告代管的专项维修资金等。3、判令被告承担本案诉讼费。一审诉讼中,原告申请撤回要求被告移交物业用房和代管的专项维修资金的诉讼请求。一审法院认定事实：一、驻马店市福华御苑小区位于驻马店市天××与××交叉口，福华御苑房地产公司是该小区的建设单位。福华御苑（B）区是驻马店市福华御苑小区其中的一个分区。二、2015年4月28日，福华御苑房地产公司（甲方）与御苑物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定由被告御苑物业公司为福华御苑小区提供物业服务，以及物业服务内容、质量、服务费用等条款，该合同中第三十五条约定“本合同期限自2015年5月1日起至业主委员会成立日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”；第三十七条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或代管”。此后，被告御苑物业公司入驻福华御苑小区提供物业服务至今。三、2018年9月21日，福华御苑B区业委会（即本案原告）依法成立。四、原告组织召开第二次业主大会后，于2019年6月4日对书面征求意见业主大会的决议进行了公示，并于2019年6月29日与河南泰祥物业管理有限公司签订一份物业服务合同。五、后经御苑物业公司及小区部分业主提出异议，驻马店市驿城区橡林街道办事处（以下简称橡林办事处）对此进行了抽查走访，核实部分委托书作废。2019年8月15日，橡林办事处向福华御苑B区全体业主发布公告，宣布原告于2019年6月4日公示的书面征求意见形式的业主大会决议“双过半”无效。六、此后，原告以发放征求意见书的方式进行第三次业主大会，原告筛选了399份业主征求意见书，该部分业主占住宅建筑面积44195.02平方米。2019年11月11日原告发布业主大会公告解聘御苑物业公司。2019年11月21日，原告发布物业交接通知，通知被告向原告办理交接手续并及时撤出福华御苑（B）区。此后，被告未能退出物业服务区域，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。一审诉讼中，原告提交了福华御苑住宅小区B地块假设工程项目修建性详细规划---总平面图，该平面图显示B块地居住户数790户，总建筑面积112479.25平方米，地上，地上建筑面积94889平方米（含住宅建筑面积85215.25平方米，商业建筑面积920平方米，地上，地上车库5211平方米及车库储藏35**.79平方米合计8754.01平方米），地下，地下室建筑面积17589平方米。被告对该证据真实性无异议。一审诉讼中，被告提交了：1、2020年3月9日市长热线橡林办事处的回复一份，用于证明2019年8月15日至开庭之日橡林办事处未接到原告召开第三次业主大会的申请；2、业主异议书，用于证明原告第三次业主大会召开有部分业主不知情，不是业主真实意思表示。原告质证称，上述证据均与本案没有关联性。一审法院认为，案涉《前期物业服务合同》系建设单位与物业服务企业签订的，对业主具有约束力。本案双方当事人争议的焦点主要为：1.《前期物业服务合同》是否已经终止，终止时间如何确定？2.御苑物业公司是否应当立即撤出驻马店市福华御苑（B）区物业服务区域？一、关于第一个争议焦点。福华御苑房地产公司与御苑物业公司签订的《前期物业服务合同》第三十五条约定“本合同期限自2015年5月1日起至业主委员会成立日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。本案中，2018年9月21日B区业委会依法成立，依据第三十五条的约定《前期物业服务合同》自2018年9月21日起就自然终止，原告请求确认《前期物业服务合同》于2019年11月11日终止，属于认识错误，与事实不符，不予支持。二、关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。上述第一个焦点的论述中已经确认《前期物业服务合同》的权利义务自2018年9月21日起就终止，在被告未能与原告签订新的物业服务合同的情况下，依据上述法律规定，原告有权请求被告退出物业服务区域和办理相关物业设施和资料的移交手续，故现原告请求被告退出福华御苑B区服务区域，于法有据，予以支持。《物业管理条例》第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”，以及《前期物业服务合同》第三十七条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或代管”。案涉《前期物业服务合同》的权利义务已经终止，原告请求被告向其移交小区水电管网设计布局图、小区设备设施维护更新记录、小区公共设备设施的钥匙、2015年至被告撤出小区时候小区业主用电信息登记表，于法有据，予以支持。原告请求被告移交小区业主的详细信息，于法无据，不予支持。关于被告提出原告召开的第三次业主大会程序违法、结果不客观的辩解。在《前期物业服务合同》权利义务终止后，业主委员会请求物业服务公司退出物业服务区域、办理移交手续的请求权不等同于在物业服务合同期内解聘物业服务企业，法律、行政法规对业主委员会行使请求物业服务公司退出物业服务区域、办理移交手续的请求权没有限制性的、程序性的规定，故被告的该项辩解意见与本案原告行使的请求权无关联关系，被告的该项辩解意见，不属于本案审理的范围。综上，依照《物业管理条例》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市御苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退出驻马店市福华御苑（B）区物业服务区域。二、限被告驻马店市御苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告驻马店市福华御苑（B）区业主委员会移交小区水电管网设计布局图、小区设备设施维护更新记录、小区公共设备设施的钥匙、2015年4月28日至被告退出小区时的小区业主用电信息登记表。三、驳回原告驻马店市福华御苑（B）区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告驻马店市御苑物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人御苑物业公司提交其公司大额支出及业主拖欠物业费的明细清单的复印件一份，欲证明御苑物业公司一直在向业主提供物业服务，业主拖欠物业费，御苑物业公司处于亏损状态。被上诉人B区业委会质证称，1、对小区拖欠物业费的事实无异议，越来越多的业主拒交物业费恰恰证明上诉人提供的物业服务越来越劣质。2、对大额支出明细清单真实性不予认可。对双方争议的事实认定如下：因上诉人提交的证据均系复印件，真实性无法确定，故对上述证据不予采信。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，首先，上诉人御苑物业公司与福华御苑房地产公司签订的《前期物业服务合同》约定该合同期限为自2015年5月1日起至于业主委员会成立日止。被上诉人B区业委会于2018年9月21日依法成立，上诉人签订的《前期物业服务合同》已于2018年9月21日终止。因此，本案物业服务合同的权利义务已经终止，本案不属于在物业服务合同期间内解聘物业服务企业的情形，也不应当适用相关法律、行政法规对物业服务合同期间内解聘物业服务企业的限制性、程序性规定。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人在上诉人物业服务合同权利义务终止后，提起本案诉讼，主体适格。一审法院据此判决上诉人退出被上诉人物业服务区域，并移交物业服务所必需的相关资料，事实清楚，于法有据。予以确认。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。综上，上诉人驻马店市御苑物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人驻马店市御苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘瑞霞审判员  李屹东审判员  王 威二〇二〇年十月三十日书记员  贾瑞敏