浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2160号上诉人（原审被告）：丁座云，女，1980年11月12日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：罗进华，浙江兴嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶珂，浙江兴嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴中亚房地产经纪有限公司。住所地：嘉兴市南湖区双溪路**。统一社会信用代码：913304023299800322。法定代表人：荣亚玲，执行董事兼财务总监。委托诉讼代理人：杨思纯，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婧妍，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。上诉人丁座云因与被上诉人嘉兴中亚房地产经纪有限公司（以下简称中亚公司）居间合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初8662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁座云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中亚公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、《房地产限时独家协议》是格式合同，中亚公司在签订合同时未向丁座云作出任何解释和提示，合同应属无效。二、《房地产限时独家协议》签订之前，中亚公司已经知晓案外人有购买房屋的意向，却向丁座云隐瞒了该事实，以帮助丁座云大力推广为诱饵，引诱丁座云签订涉案协议，构成欺诈。三、丁座云根据中亚公司的建议和引导确定了房屋出售底价，中亚公司利用丁座云的信任，通过格式合同，将高于出售底价的差价款预先拟定为归中亚公司所有，在签订合同后阻碍丁座云与买方之间洽谈，并让工作人员冒充其他中介公司，打压丁座云的心理底价，为了获取不当利益处心积虑算计丁座云，完全背离职业道德。由于中亚公司没有给予丁座云与意向购买者的见面机会，丁座云不存在跳单的机会。四、中亚公司实际并未推广房屋。中亚公司在签订协议后第二天就知晓房屋已经出售，绝不可能进行出售推广，也无证据证实中亚公司进行了推广。中亚公司辩称，一审法院认定事实清楚，中亚公司对一审法院酌定的中介费无异议。中亚公司在整个服务过程中，已经提供了询价、带看房屋、接受咨询等服务内容，不存在丁座云所称的故意隐瞒、冒充其他中介公司算计等情形。请求二审驳回丁座云的上诉请求。中亚公司向一审法院起诉请求：判令丁座云立即支付居间报酬66000元、服务保证金1000元（上述两项合计67000元）及逾期付款利息（以67000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，自起诉之日起计算至款清之日止）。一审法院认定事实：丁座云欲出售其名下坐落于嘉兴市巴黎都市路××幢××室住宅及地下车位，自2019年5月起，其通过中介将涉案房屋卖房信息公布至网络平台及中介业务员微信朋友圈。2019年8月9日，丁座云作为委托方（甲方），与中亚公司（受托方，即协议中乙方）员工靳海杰签订《房地产限时独家协议》一份，约定：“第一条：房屋基本情况1.坐落：嘉兴市巴黎都市路××幢××室住宅及地下车位一个，房屋面积198.93平米……委托期限：本协议委托期限自2019年8月8日至2019年11月8日，在此期间乙方为甲方的独家委托服务提供者；第三条：委托出售价格及付款方式1.甲方确认上述房屋的出售总价款不低于人民币：4400000元（含车位价格），肆佰肆拾万元整；若乙方以高于委托总价的价格将该房屋代理出售的，高于部分金额，作为乙方中介服务费。2.首期放贷款占交易价的30%，贷款金额占交易总价的70%；第四条：甲乙确认如下事项：1.甲方保证提供完整、有效的相关材料，作为乙方提供委托服务的依据，并保证其对该房地产有完全的处分权。2.甲方保证签订本合同前，没有与任何第三方签订委托合同。3.甲方不得再（应为“在”）委托期限擅自终止委托出售或交由第三方代理出售。4.甲方保证上述房屋合法共同拥有人对本合同无争议，并同意甲方委托乙方出售上述房屋。5.甲方应保证及时按照乙方通知与房屋买受人签署《房地产转让居间合同》等合同；第五条：乙方责任：1.乙方应按照约定的委托事项要求开展经济活动。2.乙方有责任保管上述房屋的各种相关证件、资料。3.乙方应积极主动为甲方提供经纪服务，不得擅自单方终止本协议。4.乙方应依法从事居间活动，如因居间行为给甲方造成损失的，由乙方依法承担责任；第六条：违约责任：1.乙方支付甲方人民币（大写）：壹仟元整（小写）1000元整，作为服务保证金，如乙方在本合同到期后尚未出售上述房屋，则甲方不予退还服务保证金。2.如乙方在委托期间发现，甲方在签订本合同前已与其他第三方签订委托协议或者甲方在委托期间内擅自终止本合同或委托其他人代理出售上述房屋的，本合同立即终止，甲方应在7日内将乙方所支付的服务保证金汇款至乙方指定账户，并向乙方支付本合同上述房屋委托出售总价格1.5%作为乙方中介服务费……”,丁座云在落款委托人处签名、捺印，中亚公司员工靳海杰在落款受托人处签名并加盖中亚公司公章。协议签订后，中亚公司员工汤海波向丁座云支付宝转账交付了服务保证金1000元。2019年8月9日，独家协议签订当天上午，已有客户凌小姐联系中亚公司员工靳海杰要求看房，并在看房后与靳海杰进行议价，靳海杰微信联系客户“凌小姐，我们先按照现在总价450万来算税费，后期谈到什么价格就按总价多少算”。2019年8月10日中午，靳海杰又联系客户“凌小姐，你们什么时候想约业主谈通知我”。2019年8月11日，丁座云到中亚公司门店找到员工汤海波希望拿回《房地产限时独家协议》。现中亚公司认为，丁座云在委托期间内，通过第三方出售了该房屋，违反了上述协议，故成讼。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。中亚公司与丁座云签订的《房地产买卖居间协议》系中亚公司预先制定、针对不特定客户重复使用，故性质上属于格式合同，对于格式条款的效力，若提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应认定无效。协议中“甲方确认上述房屋的出售总价款不低于人民币：4400000元（含车位价格），肆佰肆拾万元整；若乙方以高于委托总价的价格将该房屋代理出售的，高出部分金额，作为乙方中介服务费”“乙方支付甲方人民币（大写）：壹仟元整（小写）1000元整，作为服务保证金，如乙方在本合同到期后尚未出售上述房屋，则甲方不予退还服务保证金”“甲方在委托期间内擅自终止本合同或委托其他人代理出售上述房屋的，本合同立即终止，甲方应在7日内将乙方所支付的服务保证金汇款至乙方指定账户，并向乙方支付本合同上述房屋委托出售总价格1.5%作为乙方中介服务费”，条款未明确中亚公司提供限时居间服务的质量及居间服务费收费标准，却要求高于委托总价部分作为中介服务费，并且丁座云在委托期限内只能接受中亚公司提供的服务，选择其他中介机构或者自行与他人达成房屋买卖交易须承担房屋委托出售总价格1.5%的违约金，而与之对应中亚公司在约定期限未出售涉案房屋只损失服务保证金1000元。中亚公司诉请所依据的违约金条款明显加重了丁座云的责任，应认定无效。根据房地产经纪行业惯例，居间人除了提供订立合同的媒介服务促成合同成立之外，其服务内容一般还包括协助办理房屋产权过户、促成交房以及可能产生的协助办理房屋贷款等事宜。根据庭审中查明的事实，中亚公司为丁座云的涉案房屋在各电子平台作了出售推广，亦寻找到买家进行议价，丁座云对中亚公司员工称实际买房者就是中亚公司联系到的客户这一点，亦未表示异议，故综合考虑涉案合同履行情况、当事人过错程度和中亚公司已实际提供的居间服务内容、付出的劳动量及相应成本等因素，兼顾公平合理和诚实信用原则，一审酌情确定丁座云应支付中亚公司8000元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、丁座云于判决生效后七日内支付中亚公司8000元；二、驳回中亚公司其他诉讼请求。如果丁座云未按上述期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取738元，由中亚公司负担638元，丁座云负担100元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，中亚公司未提交新的证据，丁座云提交了以下证据：证据一，丁座云与汤海波2019年8月11日的录音，证明2019年8月10日中亚公司已经知道涉案房屋已经出售，不可能继续提供中介服务；2019年8月9日上午中亚公司就知道案外人凌小姐决定购买涉案房屋，却不提供渠道让丁座云与案外人洽谈。证据二，情况说明一份，出具人为姜含彬，证明2019年8月9号上午案外人凌小姐（姜含彬的配偶）决定购买涉案房屋，中亚公司却不告知丁座云这一情况，也不提供渠道让双方洽谈，由于中亚公司的原因导致案外人当时未购买房屋。同时，丁座云申请本院向姜含彬核实情况说明的真实性。证据三，短信记录和百度搜索打印件一份，证明137××××****系中亚公司业务员靳海杰的号码，其冒充其他中介，打压丁座云的心理底价，引诱丁座云违反独家协议的约定，以达成获取不当利益的目的。中亚公司质证意见：对情况说明的三性均不认可，姜先生与丁座云存在利害关系，该证明不能作为裁判依据，也不能证明丁座云的证明目的。凌小姐在与中亚公司联系时只是有购买意向，并非已经决定购买。本次房屋买卖机会是中亚公司创造的，中亚公司也希望促成双方交易，不存在丁座云所说的不安排双方洽谈的情况。短信记录与本案缺乏关联性，行文内容也未体现有冒充情形，丁座云作为成年人，对于其行为是否违约应该有自己的判断。本院认证意见：证据一的录音系中亚公司一审时提交，丁座云已就该证据发表质证意见，该证据不属于二审新证据。证据二在证据形式上属于证人证言，但证人并未出庭作证，而且从情况说明中的“中介费一分不能少”“之前看过很多房子，中介费都可以谈，当时感觉不好，所以拒绝”等内容，反而体现案外人系因中介费问题未继续交易，无法看出中亚公司存在故意阻挠交易的行为。证据三丁座云在一审时也已经提交，不属于二审新证据，且从短信内容来看，丁座云在短信聊天过程中已经将房屋出售，无法达到丁座云的证明目的。故本院对上述证据均不予认定。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，涉案《房地产限时独家协议》系双方当事人自愿订立，未违反法律强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，丁座云主张合同无效，缺乏法律依据。其次，丁座云主张中亚公司为赚取居间费隐瞒案外人已有购房意向的事实，引诱其签订居间合同，构成欺诈。对此，本院认为，丁座云所称欺诈没有证据证实，且中介公司在有潜在客源的情况下与房屋交易当事人订立居间合同，为买卖双方提供交易渠道并从中获取报酬，属正常的商业经营行为，不为法律所禁止，故对丁座云关于中亚公司构成欺诈的意见，本院不予采信。再者，丁座云主张中亚公司企图用打压其心理底价的方式将收取高额差价合理化，违反职业道德，就此未提供充分证据加以证明。退一步说，即便中亚公司的工作人员匿名向丁座云压价，但丁座云在向一审中自认其在当时并未意识到此点，随即将房屋出售给案外人，故丁座云所称的中介公司的行为并未对其出售房屋产生实质性影响。根据查明的事实，丁座云在独家协议签订的第二天，并且是在其所称的中亚公司业务员打压其心理底价的过程中，即通过其他中介将房屋出售给案外人，违反了独家委托中亚公司销售的约定，可以认定丁座云存在违约。同时，考虑到中亚公司提供居间服务确有不当之处，一审综合合同履行情况、当事人过错程度和中亚公司已经提供的服务等因素，兼顾公平合理和诚实信用原则，酌定由丁座云支付中亚公司8000元，符合实质公平，二审不作调整。综上，丁座云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁座云负担。本判决为终审判决。审 判 长 帅国珍审 判 员 倪 勤审 判 员 王世好二〇二〇年十月二十九日法官助理 沈文潇书 记 员 陆燕瑜书 记 员 王家慧