河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初字3676号原告:陈蕊,女，1988年6月24日生，汉族,住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李璞，河南名人律师事务所律师.被告:郑新刚,男，1978年10月13日生,汉族，住许昌市魏都区。被告:李莉,女，1979年7月5日生,汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王战业，许昌市建安区初众法律服务所法律工作者。被告:郑新文，男，1976年9月17日生，汉族，住许昌县。被告:许昌屋托邦家政服务公司,住所地：许昌市东关大街茂源国际公寓****第八间。法定代表人:郑新文。原告陈蕊诉被告郑新刚、李莉、郑新文、许昌屋托邦家政服务公司（以下简称家政公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈蕊及其委托诉讼代理人李璞，被告郑新刚，被告李莉委托诉讼代理人王战业，被告郑新文、被告家政公司法定代表人郑新文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈蕊向本院提出诉讼请求，1、解除原告与被告郑新刚、李莉2015年7月2日签订的《房屋转让协议》；2、判令被告郑新刚、李莉返还原告陈蕊支付的购房款400720.18元，并支付因被告违约给原告造成的利息损失269216.10元；3、被告郑新文、家政公司对上述款项承担连带保证责任；诉讼费用由被告承担。事实理由：2015年7月2日，原告陈蕊与被告郑新刚、李莉协商签订了《房屋转让协议书》，约定：“郑新刚将其按揭购买的位于许昌市恒大绿洲二期12号楼东1单元23层2302室房屋（建筑面积112.16平方米，合同编号201310435）转让给陈蕊；该房屋系郑新刚按揭购买，价款687048元，首付款207048元，在银行贷款480000元。房屋转让价格为26万元（不包含下余银行贷款，自2015年7月1日之后的贷款由陈蕊向银行缴纳至房屋按揭贷款全部清偿完毕止)。郑新刚、李莉保证涉案房屋除有按揭抵押贷款外，没有查封、冻结、担保等，若发生与其有关的债务纠纷导致该房屋受到影响，陈蕊有权要求解除协议，郑新刚、李莉将陈蕊缴纳的购房款及偿还的银行按揭款退还（含已支付的所有房款及费用总额产生的利息），并支付违约金（购房款总额的30%）。被告郑新文、许昌屋托邦家政服务公司承担连带保证责任”。协议签订后，陈蕊按约定向郑新刚支付款项，并按月偿还涉案房屋按揭银行贷款，缴纳涉案房屋维修基金，支付物业费等费用，自开发商交房后入住。因郑新刚与他人（李彦锋）之间的民间借贷纠纷，涉案房屋被法院查封进入执行拍卖，陈蕊提起案外人执行异议之诉，经建安区法院、许昌中级法院两审，认定陈蕊与郑新刚、李莉签订的《房屋转让协议书》有效，但不享有足以排除执行的权利，不影响对涉案房屋的拍卖。原告陈蕊向郑新刚、李莉支付房屋价款，因郑新刚与他人的债务纠纷导致涉案房屋被人民法院强制执行，原告购房居住的目地无法实现，被告郑新刚、李莉的行为已构成根本性违约，特提起诉讼。被告郑新刚辩称，李莉对卖房和该房的经济纠纷不知情，被告郑新刚对原告的实际损失愿意承担责任，但是约定的违约金过高，不予支付。被告李莉委托诉讼代理人辩称，被告郑新刚卖房一事，并未征得李莉的同意。郑新刚得到的卖房款并未交付李莉，由郑新刚本人所有，李莉对卖房及卖房后所发生的事情不知情，不应当承担还款责任。被告郑新文、家政公司共同辩称，受郑新刚委托在网上发布售房信息，原告经过了解和到房管局查询后，认为涉案房屋没有其他经济纠纷和抵押情况，签订了售房合同。郑新文和家政公司属于中间方，原告要求郑新文和家政公司作为房屋转让协议的担保人，所以郑新文和家政公司在房屋转让协议上签名、盖章，后来买卖双方因该房屋产生的纠纷，郑新文和家政公司毫不知情，不应承担相关责任。原告陈蕊向本院提交证据材料有：第一组：房屋转让协议及相关房屋交付、入住的证据：1、2015年7月2日《房屋转让协议书》；证明被告郑新刚、李莉将涉案预售商品房转让给原告陈蕊，并保证涉案房产未被任何机关查封，若因被告对外的债务导致房产受到影响，被告郑新刚、李莉赔偿原告损失并承担违约责任，被告郑新文、许昌屋托邦家政服务公司对上述责任承担连带保证责任。2、商品房买卖合同、不动产销售发票、收（验）楼通知书、郑新刚出具的委托书、物业公司收据；证明《房屋转让协议书》签订、原告陈蕊付款后，被告郑新刚将商品房买卖合同、不动产销售发票、收（验）楼通知书交付原告，原告收楼后，缴纳物业管理费、水费、电费、暖气费，并入住，现因被告郑新刚对外的债务，造成建安区法院对涉案房屋强制执行。第二组：原告陈蕊按约定支付房款及相关费用的证据材料：1、2015年7月2日招商银行交易明细一份，证明原告向郑新刚支付购房款20万元；2、2015年7月2日光大银行银联单据一份及借款协议和借据各一份；证明被告郑新刚、李莉购买涉案房屋之时，因预付款资金不足，向开发商借款，尚欠5万元未偿还，房屋转让协议签订后，原告代被告向开发商偿还借款5万元。3、2015年7月2日，被告郑新刚书写收条一份，证明郑新刚收到原告首付房款25万元（证据2、3指向的款）。4、2015年10月18日，房屋维修基金收据及银行银联凭条各一份；证明原告转账缴纳房屋维修基金7907元。第三组：原告按月支付涉案房产银行按揭贷款的证据：1、原告招商银行及中信银行交易明细（共10页）；证明房屋转让协议签订后，原告自2015年7月至2018年3月按月支付房贷（原告转账到被告郑新刚还贷账户，邮政银行从此账户中扣款）。2、被告郑新刚还贷账户交易明细（4页）；证明原告自2015年7月按月向该账户转账支付房贷，与证据1相互印证。3、原告邮政储蓄银行交易流水明细；证明因被告郑新刚邮政储蓄银行账户被法院冻结，邮政银行催促原告偿还贷款，为原告在邮政银行开立账户，自2018年4月开始，原告从该账户偿还涉案房屋贷款至2019年8月。第四组：因被告郑新刚欠李彦锋借款未偿还，导致原告购买的涉案房产被查封、拍卖的证据材料。1、建安区法院（2016）豫1023执异29号执行裁定书，（2018）豫1003民初1207号判决书，许昌中院（2018）豫10民终3905号民事判决书；证明，原告作为购买涉案房屋的案外人，先后提出执行异议、执行异议之诉，要求排除对涉案房屋的执行，许昌中院判决认定《房屋转让协议书》有效，但不足以排除执行。2、涉案房屋评估意见、司法网拍截图；证明涉案房屋在执行中评估价为:1001700元，起拍价为901500元，原告陈蕊提出异议暂停拍卖，现异议、诉讼程序结束，建安区法院对涉案房屋的执行程序正在进行，因被告郑新刚对外所负债务，造成法院对涉案房屋拍卖，致使原告陈蕊不能实现对涉案房屋的权属，被告郑新刚、李莉构成根本违约。被告郑新刚提交《房屋转让协议书》一份，证明《房屋转让协议书》与原告提交的不一致，没有被告李莉签名。被告李莉、郑新文、家政公司未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告郑新刚对原告提交证据无异议，被告李莉委托诉讼代理人王战业对原告提交第一组证据中的《房屋转让协议》有异议，认为李莉并不知晓协议内容，也没有在协议上签字。从书写内容上看，甲方地址的字体明显是一人书写，休庭后询问李莉本人意见，决定是否申请鉴定。对其他证据没有异议。被告郑新文、家政公司对《房屋转让协议》予以认可，认为其他证据与自己无关，不发表意见。原告陈蕊对被告郑新刚提交的《房屋转让协议书》有异议，认为两份《房屋转让协议书》内容完全一样，被告提交的房屋转让协议书缺少李莉签名，是因为在原告与被告郑新刚签订协议时，郑新刚妻子李莉在单位上班，原告与郑新刚开车前往李莉所在工作单位，李莉在原告持有的《房屋转让协议书》上签字并捺指印。被告郑新刚、李莉是夫妻关系，李莉未在郑新刚持有的《房屋转让协议书》上签名，被告李莉对卖房和签订协议之事均是知情并同意的。本院对双方当事人无异议的证据材料予以确认，对有争议的证据，即两份《房屋转让协议书》的效力问题，本院结合在卷证据及庭审查明情况综合分析认定如下：1、涉案房屋转让时，被告郑新刚、李莉系夫妻关系，涉案房屋属夫妻在婚姻关系存续期间的共同财产，被告郑新刚已按转让协议约定向原告陈蕊提交相关手续（包含郑新刚、与李莉的结婚证复印件）；2、原告陈蕊当庭对被告李琳签名的过程（与郑新刚一起到李莉所在工作单位找到李莉签字）作出了陈述，被告郑新刚对此未作出否认回答，仅称“记不清楚了”；3、两份房屋转让协议，为何原告持有的一份有李莉签名，被告郑新刚、李莉均未作出合理解释；故被告郑新刚、李莉现有证据不足以证明自己提出的主张，对其二人辩称理由本院不予采信，对原告陈蕊提交的《房屋转让协议》予以采信。根据有效证据，结合庭审查明，本院确认以下案件事实：2015年7月2日，被告郑新刚、李莉作为甲方（××），原告陈蕊作为乙方（××），被告郑新文、家政公司作为丙方（甲方担保人），签订了《房屋转让协议书》，约定：1、甲方将其按揭购买的位于许昌市恒大绿洲二期12号楼东1单元23层2302室预售商品房（建筑面积112.16平方米，合同编号201310435）转让给乙方；甲方已交购房首付款207048元（包含向金碧物业许昌分公司的借款），在邮政银行贷款480000元，贷款期限至2013年11月20日至2042年11月20日，月供3000元左右。2、房屋转让价款为260000元（不包含该房产下余银行贷款，自2015年7月1日之后，贷款由乙方以郑新刚名义向银行缴纳，至该房屋按揭贷款全部清偿完毕止，乙方的银行结算凭证为其房款缴纳凭证)。3、甲方保证涉案房屋（除现有按揭贷款外）未被任何机关查封、冻结和抵押担保等，若发生与其有关的产权纠纷、债务纠纷导致该房产受到影响，给乙方造成损失，甲方按照本协议购房款总额的30%向乙方支付违约金，乙方有权要求解除协议，甲方将乙方缴纳的购房款及偿还的银行按揭款退还（含乙方已支付的所有房款及费用总额产生的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算），丙方对甲方的上述违约行为及全部责任，自愿承担承担连带保证责任，担保期限至乙方完全实现受让房产物权登记之日止。4、协议签订后，甲方将上述房产的相关手续包含身份证及结婚证等复印件（需提供原件核对）交付乙方；丙方将身份证、营业执照、机构代码等复印件（需提供原件核对）交付乙方；乙方支付房屋转让款250000元，余款10000元作为履约保证金，在乙方实现物权登记证书后，三日内将余款结清。5、丙方对甲方的责任产生的违约金、应退价款自愿承担连带保证责任（含乙方已支付的所有房款及费用总额产生的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。甲方（××）：郑新刚、李莉签名、捺指印，乙方（××）：陈蕊签名、捺指印，丙方1：郑新文签名、捺指印，丙方2、家政公司加盖印章。协议签订当日，陈蕊通过银行向郑新刚账户转账200000元（分四笔转账），并与郑新刚共同到金碧物业许昌分公司办理了相关手续，陈蕊通过银行转账代替郑新刚偿还其借金碧物业公司的50000元款（郑新刚支付购房首付款时，借金碧物业公司100000元，尚欠50000元未偿还），上述款项结清后，郑新刚当日出具收条“今收到陈蕊购房款250000元整”，将涉及房屋转让的相关手续交付给陈蕊。陈蕊从2015年7月开始按月偿还涉案房屋贷款至2019年8月，合计偿还邮政银行贷款132488.98元。2015年10月18日，陈蕊转账向许昌帝景置业有限公司缴纳12号楼2302房屋维修基金7907元。2016年6月20日陈蕊收（验）楼后入住，先后缴纳物业费、垃圾处理费合计7324.20元。2015年4月29日，因郑新刚借李彦锋（案外人）款项未还，李彦锋向魏都区人民法院起诉，诉请判令郑新刚偿还借款20万元及利息，诉讼中，李彦锋申请财产保全，因涉案房产以郑新刚名义在许昌市房地产交易租赁管理处办理有商品房预售备案登记，魏都区人民法院于2015年5月22日将恒大绿洲12号楼东1单元23层2302室（合同备案号201310435）的房产预查封。魏都区人民法院（2015）魏民二初字第00324号民事判决书生效后，李彦锋建安区法院申请执行，建安区法院作出（2016）豫1023执501号执行裁定书，对恒大绿洲12号楼东1单元23层2302室（合同备案号201310435）予以评估、拍卖。陈蕊提出案外人执行异议，建安区法院审查后作出（2016）豫1023执异29号执行裁定书，驳回陈蕊的异议申请，陈蕊遂提起案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉经过建安区法院（2017）豫1003民初1060号民事判决（一审），许昌市中级人民法院（2017）豫10民终2901号民事裁定（发回重审），建安人民法院（2018）豫1003民初1207号民事判决（一审），许昌中级人民法院（2018）豫10民终3905号民事判决书（二审），最终认定，陈蕊与郑新刚签订的房屋转让协议为有效合同，但因涉案房产被查封，陈蕊取得物权尚需解除查封，并办理产权登记后才能取得完整物权，人民法院对涉案房产的保全在陈蕊购买房屋之前，具有法律效力，陈蕊不享有足以排除执行的权利。案外人执行异议诉讼程序终结后，建安区法院对涉案房产委托评估，河南凯业房地产估价咨询有限公司2019年12月30日评估，涉案房产市场价值估价为1001700元，变现价值901500元。本院认为，涉案房屋转让协议为有效合同，被告郑新刚应当及时结清对外债务（欠李彦锋的款项），申请法院解除对涉案房产的查封，以便原告陈蕊行使对涉案房屋的相关权利，但因被告郑新刚对外的欠款，导致涉案房屋被查封、拍卖，致使原告陈蕊购买房屋居住的合同目的不能实现，被告郑新刚、李莉构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，陈蕊诉请解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于被告李莉是否应当承担民事责任及被告郑新文、被告家政公司是否应当承担连带保证责任的问题。房屋转让协议签订时，涉案房屋属被告郑新刚、李莉夫妻婚姻关系存续期间的财产，为夫妻共同财产。且房屋转让协议有被告郑新刚、李莉二人的签名，并按约定向原告提交结婚证复印件，故根据法律规定及房屋转让协议约定，被告郑新刚、李莉应当共同承担因违约产生的民事责任。被告郑新文、家政公司作为担保人，在房屋转让协议上签名、加盖印章，并按约定向原告提交身份证、营业执照、机构代码等，且转让协议明确约定：“对郑新刚、李莉的责任产生的违约金、应退价款自愿承担连带保证责任（含陈蕊已支付的所有房款及费用总额产生的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算），担保期限至陈蕊完全实现受让房产物权登记之日止”。故被告郑新文、家政公司作为连带保证人，对被告郑新刚、李莉因违约产生的民事责任应当承担连带清偿责任。关于被告郑新刚、李莉应退还原告陈蕊房款及费用的数额问题。现有证据可以证明，原告陈蕊向郑新刚支付房款250000元、向邮政银行偿还涉案房屋贷款132488.98元，向开发商缴纳房屋维修基金7907元，另支付物业费、垃圾处理费合计7324.20元。根据房屋转让协议约定，被告郑新刚、李莉应当退还原告陈蕊支付的所有房款及费用。本院认为，物业费、垃圾处理费系原告陈蕊居住涉案房屋期间产生的相关服务费用，不属于购买房屋时应当缴纳的费用，该费用不应计入应退款项，故被告郑新刚、李莉应当退还原告陈蕊支付的购房款及费用总额为390395.98元。关于因被告郑新刚、李莉因违约给原告陈蕊造成的损失数额问题，房屋转让协议约定：“若发生与郑新刚、李莉有关的产权纠纷、债务纠纷导致该房产受到影响，给陈蕊造成损失，郑新刚、李莉按照购房款总额的30%支付违约金，陈蕊有权要求解除协议，郑新刚、李莉将陈蕊缴纳的购房款及偿还的银行按揭款退还（含支付的所有房款及费用总额产生的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）”根据协议约定，被告郑新刚、李莉应当向原告陈蕊支付购房总额30%的违约金和付款总额四倍的利息（中国人民银行同期贷款利率四倍）。现原告陈蕊提出：“2019年8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，取消了中国人民银行同期贷款基准利率这一标准。2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。另提出，考虑到案件的执行，为化解矛盾、息事宁人，原告愿意参照民间借贷的规定：“2020年8月20日后起诉，利率不超过起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍（3.85%，四倍为15.4%）”，以15.4%分段计算损失至2020年9月1日，并不再向四被告主张支付购房总额30%的违约金。经本院核算，原告请求的一年期贷款市场报价利率四倍，相对低于约定的中国人民银行同期贷款利率四倍。对原告陈蕊这种诚实守信、化解矛盾、息事宁人的良好态度，本院予以肯定，应于弘扬。经核算，按照一年期贷款市场报价利率的四倍15.4%，分段计算至2020年9月1日，利息损失为269216.10元（计算表附后），被告郑新刚、李莉应当向原告陈蕊支付因违约给原告造成的利息损失269216.10元。被告郑新文、家政公司共同作为连带责任保证人，应当按照协议约定共同对上述款项（390395.98元+269216.10元）承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈蕊与被告郑新刚、李莉2015年7月2日签订的《房屋转让协议》；二、被告郑新刚、李莉于本判决生效后十日内返还原告陈蕊支付的购房款及费用390395.98元，并支付因违约给原告陈蕊造成的损失269216.10元；三、被告郑新文、许昌屋托邦家政服务公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告陈蕊其他诉讼请求。案件受理费因适用简易程序，减半收取5250元，财产保全费2520元，由原告陈蕊负担案件受理费52元，由被告郑新刚、李莉负担案件受理费5198元，财产保全费2520元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  董爱巧二〇二〇年十月二十八日书记员  李 娜附：违约利息损失核算明细：协议约定：原告支付的所有房款及费用总额产生的利息按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。原告自愿按照：起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍（3.85%，四倍为15.4%）核算损失至2020年9月1日，（一）、合同签订日原告首付250000元的利息损失：2015年7月2日，原告向被告郑新刚付款250000元，到2020年9月1日，年利率按15.4%计算，利息损失为198916.67元。（二）、原告按月偿还贷款的利息损失：（1）、2015年还款，年利率15.4%计算至2020年9月1日：7月，还款2962.33元，利息损失为2357.03；8月，还款2962.33元，利息损失为2319.01；9月，还款2962.33元，利息损失为2280.99；10月，还款2962.33元，利息损失为2242.98；11月，还款2962.33元，利息损失为2204.96；12月，还款2962.33元，利息损失为2166.94；（2）、2016年还款，年利率15.4%计算至2020年9月1日：1月，还款2605.61元，利息损失为1872.57；2月，还款2605.61元，利息损失为1839.13元；3月，还款2605.61元，利息损失为1805.69元；4月，还款2605.61元，利息损失为1772.25元；5月，还款2605.61元，利息损失为1738.81元；6月，还款2605.61元，利息损失为1705.37元；7月，还款2605.61元，利息损失为1671.93元；8月，还款2605.61元，利息损失为1638.49元；9月，还款2605.61元，利息损失为1605.06元；10月，还款2605.61元，利息损失为1571.62元；11月，还款2605.61元，利息损失为1538.18元；12月，还款2605.61元，利息损失为1504.74元；（3）、2017年还款，年利率15.4%计算至2020年9月1日：1月，还款2605.61元，利息损失为1471.30元；2月，还款2605.61元，利息损失为1437.86元；3月，还款2605.61元，利息损失为1404.42元；4月，还款2605.61元，利息损失为1370.99元；5月，还款2605.61元，利息损失为1337.55元；6月，还款2605.61元，利息损失为1304.11元；7月，还款2605.61元，利息损失为1270.67元；8月，还款2605.61元，利息损失为1237.23元；9月，还款2605.61元，利息损失为1203.79元；10月，还款2605.61元，利息损失为1170.35元；11月，还款2605.61元，利息损失为1136.91元；12月，还款2605.61元，利息损失为1103.48元；（4）、2018年还款，年利率15.4%计算至2020年9月1日：1月，还款2605.61元，利息损失为1070.04元；2月，还款2605.61元，利息损失为1036.60元；3月，还款2607元，利息损失为1003.70元；4月，还款2604.68元，利息损失为969.38元；5月，还款2610.24元，利息损失为937.95元；6月，还款2605.6元，利息损失为902.84元；7月，还款2608.39元，利息损失为870.33元；8月，还款2605.59元，利息损失为835.96元；9月，还款2605.59元，利息损失为802.52元；10月，还款2605.59元，利息损失为769.08元；11月，还款2605.59元，利息损失为735.64元；12月，还款2605.59元，利息损失为702.21元；（5）、2019年还款，年利率15.4%计算至2020年9月1日：1月，还款2605.59元，利息损失为688.77元；2月，还款2605.59元，利息损失为635.33元；3月，还款2605.59元，利息损失为601.89元；4月，还款2605.59元，利息损失为568.45元；5月，还款2640元，利息损失为542.08元；6月，还款2631.74元，利息损失为506.61元；7月，还款2605.59元，利息损失为468.14元；8月，还款2605.69元，利息损失为为434.70元；之后原告未再支付涉案房屋按揭贷款。解除合同后，按月偿还贷款利息损失合计为：64366.63元。（三）、协议签订后，原告于2015年10月18日缴纳维修基金7907元，年利率按15.4%计算到2020年9月1日，利息损失为5932.80元。原告支付房款及费用，起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计算，利息损失合计为269216.10元（198916.67元+64366.63元+5932.80元）。