贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6472号原告（反诉被告）：凯里市二哥二嫂生态餐厅,经营场所:凯里市金山大道**恒大城**楼延伸商铺**,统一社会信用代码:92522601MA6H7NH02G。经营者:王国增,男,1981年12月1日出生,汉族,河南省邓州市人，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：姜志吉，贵州万木春律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王国芳，男，1979年6月1日出生，汉族，河南省邓州市人，餐厅员工，现住贵州省凯里市。被告（反诉原告）：贵州凯地置业有限公司，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道**凯里恒大城综合楼，统一社会信用代码：9152260157330428XF。法定代表人：谢鑫生，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谢福成，男，汉族，1985年10月5日出生，重庆市人，公司职员，，住重庆市渝**委托诉讼代理人（特别授权）：罗珠玉，女，汉族，1991年10月17日出生，湖南省株洲市攸县人，公司职员，现住贵州省贵阳市云岩区。原告凯里市二哥二嫂生态餐厅（以下简称：二哥二嫂餐厅）与被告贵州凯地置业有限公司（以下简称：凯地置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告二哥二嫂餐厅委托诉讼代理人姜志吉、王国芳与被告凯地置业委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告二哥二嫂餐厅向本院提出诉讼请求有：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告装修残值（以评估价为准）；3、判令原告自起诉之日起停止支付被告商铺租金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年6月29日，原告经营人王国增与被告签订了《房屋租赁合同》，承租被告位于凯里市经营餐饮，租期8年，从2018年9月1日起至2026年8月31日止。合同签订后，原告对商铺进行全面装修，并于2018年9月7日办理营业执行进行经营。营业后，由于商铺出现多处墙体开裂，屋面漏水、渗水、地基下沉等现象，每逢下雨，餐厅包房及大厅的天花板均出现漏水，弄湿、弄脏饭菜，电路短路，石膏板、吊顶脱落，餐厅无法正常营业。被告虽多次维修，但仅是“头痛医头、脚痛医脚”式的维修，未能彻底解决商铺漏水问题，直至起诉之日商铺漏水现象依然存在，给原告造成了严重的财产损失。2019年3月22日，原告向被告发出《索赔函》，要求被告赔偿原告的相关损失，但被告一直未予答复。同年5月31日，原告向凯里市人民法院提起诉讼，案号为（2019）黔2601民初3803号，因被告未出面协商商铺漏水问题，原告只得撤回起诉。现原告再次提起诉讼，要求解除合同，并赔偿原告的商铺装修残值。关于原告的反诉请求的租金问题，欠付租金事出有因，系因凯地置业交付的商铺存在漏水，给二哥二嫂生态餐厅造成了损失，原告并不是不愿支付租金，而是期间受疫情影响无力支付，同时凯地置业有限公司作为恒大集团下属公司应当响应国家对中小企业减免租金的政策号召，故凯地置业的反诉请求没有事实和法律依据，请法院依法裁判。为证明诉请及辩解成立，原告向本院提交的证据有：《凯里市二哥二嫂生态餐厅营业执照》、《餐厅经营者身份证明》、《居民身份证》、《贵州凯地置业有限公司企业信用信息公示报告》、《房屋租赁合同》、《餐厅漏水照片》、《索赔函》《传票》、《诉讼程序告知书》、《租赁保证金收据》、《商铺租金收据》、《凯里市二哥二嫂生态餐厅装修费用汇总》、《发票》《收据》复印件。被告（反诉原告）凯地置业向本院提出请求有：1、判令原告（反诉被告）支付租金79105元（2020年3月1日至5月31日期间的50%租金）及违约金2278.22元（以79105元为基数，按日千分之三计付违约金）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：凯里市金山大道88号凯里恒大城楼盘是经过验收合格的房产，涉案商铺的渗、漏水是因原告违规装修，在房屋顶部安装空调管道排烟管道破坏防水层所致。反诉被告虽曾向法院提起过诉讼，但案件并没有实体处理，对争议的渗水问题我公司早已维修完毕，履行了出租人的维修义务，并没有再出现过渗漏，且原告至今仍持续经营中。因此，原告主张解除合同及赔偿事项无事实依据，请求法院驳回原告的诉求。同时，反诉被告至今欠付我公司本案起诉前的租金108186元未付，扣除因疫情期间响应国家政策减免2020年1月25-3月31日期间的一半租金29081元，实欠我公司租金79105元，特向法院提起反诉。为证明反诉请求及辩解理由成立，被告（反诉原告）向本院提交的证据有：《凯里市建设工程竣工验收备案表》、《现场照片》《微信界面截图》复印件。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：位于凯里市金山大道88号的凯里恒大城楼盘3号楼于2018年5月16日竣工验收合格。同年6月29日，凯地置业（甲方）与二哥二嫂餐厅的经营人王国增（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定王国增承租3号楼124-145号延伸商铺经营餐饮，租赁期8年，自2018年9月1日至2026年8月31日止，其中2019年9月1日至2020年2月28日租金为18031元，2020年3月1日至2020年8月31日租金为36062元……，按季度支付租金，应于每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，房屋暂约定在2018年9月1日前交付使用，除房屋主体结构自然损坏应由甲方或其委托的物业管理公司维修并承担费用外，房屋其他损坏、设施设备损失由乙方负责维修并承担费用，乙方应当按时交纳租金，逾期的须按日3‰支付违约金，逾期30天的，甲方有权解除合同等。合同签订后，王国增对涉案商铺进行装修，并用于经营“二哥二嫂生态餐厅”。租赁期间，就涉案商铺渗漏水问题，凯地置业已于2019年4月对房顶防水层进行了维修处理。2019年5月31日，二哥二嫂餐厅以租赁房屋渗漏水损害室内装修为由，曾向本院提起诉讼，诉讼中因双方庭外和解撤回了起诉。同时查明：在2020年各行业经济均受疫情影响之际，二哥二嫂餐厅亦暂停营业，约于同年4月起恢复营业至今。恢复营业后，二哥二嫂餐厅自2020年3月1日起拖欠租金后，便与凯地置业就执行国家号召减免租金政策减免租金多少进行了多次磋商，凯里置业也表示同意减免部分租金，而二哥二嫂认为减免的力度不够，双方产生矛盾，引发本案诉讼。2020年9月25日，凯地置业向经营人王国增发出《催缴租金通知书》，明确其欠付应缴的各期租金及疫情期间减免2020年1月25日至3月31日的租金为29081元等。诉讼过程中，二哥二嫂餐厅向本院申请了司法鉴定，鉴定内容包括：1、涉案商铺室内装饰装修残值评估；2、对涉案商铺的房顶、墙右渗、漏水的原因鉴定。受理鉴定申请后，本院分别委托了广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称：广州仲恒鉴定公司）及贵州仁智资产评估有限公司（以下简称：仁智资产评估公司）分别进行鉴定、评估。在鉴定过程中，两鉴定评估机构分别派员到场进行鉴定、评估事宜。2020年9月11日，广州仲恒鉴定公司作出（2020）仲恒房鉴字第426-1号《退案函》，内容为：“我司已于2020年8月27日派员到涉案现场开展房屋鉴定工作，现将相关情况说明如下：1、涉案房屋渗水点均已修复，当前渗水点没有渗水现象；2、涉案房屋渗水点的受损情况（包括但不限于天面板开裂、墙体开裂）在租赁时没有做数据保存，无法辨别损坏是否租赁前产生还是租赁后产生；3、鉴于以上情况，我司无法得到漏水原因的相关结论，故无法继续完成该案鉴定工作，我司申请终止受理该案件的委托等”。2020年8月24日，仁智资产评估公司派员勘验现场后，发出《预缴费用的函》明确评估费为60000元，先预缴30000元，而二哥二嫂餐厅未按本院通知的要求预交评估费。本院认为：合法的租赁关系受法律保护。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，庭审中查明涉案楼盘系在竣工验收合格后交付原告承租使用，说明房屋并不存在建筑质量问题。对涉案商铺曾出现的渗漏水现象，无论是何种原因所致，被告已于2019年4月履行出租人的承修义务，且鉴定机构出具的退案复函中也明确了当前渗水点并没有渗水现象。加之，原告在司法鉴定中未按规定交纳鉴定费用，应自行承担不利的法律后果。因此，原告主张解除涉案商铺的租赁合同，无法定及约定解除的事实依据，本院不予支持，其主张的装修残值及保险金的返还，本院亦不予支持。关于被告反诉请求的租金，原告在庭审中认可欠付2020年3月1日暂至2020年5月31日的租金为108186元，被告明确响应国家政府减免租金为29081元，仅在反诉中主张该期间减免后的租金79105元，本院予以支持。至于原告欠付2020年6月1日之后的租金，未在反诉请求范围内，本院不予处理。关于反诉主张的日3‰违约金计付标准过高，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以全国银行间同业拆借中心公布的利率计付以弥补其遭受的实际损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回凯里市二哥二嫂生态餐厅（经营人：王国增）的全部诉讼请求。二、凯里市二哥二嫂生态餐厅（经营人：王国增）自本判决生效之日起十日内支付贵州凯地置业有限公司2020年3月1日至2020年5月31日的租金79105元，并以79105元为基数从2020年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的利率计付至本判决确定履行义务期限之日止的违约金。若义务人未按本判决书确定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取18240元，反诉案件受理费已减半收取918元，由凯里市二哥二嫂生态餐厅（经营人：王国增）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  毛丽艳二〇二〇年十月十五日书记员  李小龙