江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初281号原告：陈最，男，1994年5月24日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：於扬子，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：高静芳，江苏海越律师事务所律师。被告：陈霞，女，1990年12月26日生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：周德时，江苏唯是律师事务所律师。原告陈最与被告陈霞合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈最及其委托诉讼代理人於扬子、高静芳、被告陈霞及其委托诉讼代理人周德时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈最向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2019年1月签订的合同；2、请求判令被告返还原告所有支付的转让款(房租)共计45万元；3、请求判令被告赔偿原告所受经济损失共计10万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告曾经是原告的嫂子，原、被告因此相识。2018年底，原告与朋友商量准备开一家饭店，因被告有着多年的经营经验，原告便向被告打听做生意的经验。在沟通过程中，被告告知原告准备将其经营的位于仪征市鼓楼东路288号梓橦花苑38幢110、210室、仪征市的“小小河边鱼”烤鱼店对外转让，原告出于对被告的信任，双方达成转让意向。后由被告手写《合同》一份，原告以转让款45万元受让店铺。协商过程中，被告从未告知原告仪征市解放东路225-13号房屋存在司法案件，且于2018年12月已被仪征市人民法院查封。在2018苏10**执1731号执行卷宗明确载明了被告与案外人陈锐、徐道民于2019年3月签订了针对案涉房屋解放东路225-13号解除合同协议，协议明确徐道民与被告、案外人陈锐自签字之日起解除2017年5月21日签订的房屋租赁协议，并由徐道民向被告一次性补偿人民币10万元。被告将案涉房屋交付原告1月后，未经原告同意擅自与原出租人徐道明解除了承租合同，而原告对案涉房屋的承租和使用系基于被告对案涉的房屋的承租和使用。两者之间具有附属性，在被告与徐道民就原承租合同变更解除后，原告即对案涉房屋失去使用权，因此被告提前解除与徐道民的承租合同使原告无法正常使用和承租案涉房屋，因此被告存在根本违约的情形，根据相关规定，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，现提起本案诉讼，请求法院依法判决。被告陈霞辩称：原告诉状所述部分与事实不符，被告已经全部履行了与原告所签合同中约定的义务，根据合同约定，被告将门店设备已经交付给原告，且店铺也完成了交接，原告也履行了付款义务，故双方的合同已经全部履行完毕。不存在解除合同的情形，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告方偷换概念，被告所取得的10万元为前期多支付的房屋租金。本院经审理认定事实如下：被告系“仪征市真州镇小小河边鱼餐饮店”经营者，店铺名称为“小小河边鱼”，该店铺由仪征市鼓楼东路288号梓橦花苑38幢110、210室和仪征市解放东路225-13号（产权证登记坐落于仪征市两处铺面打通后组成。2019年1月30日，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订合同一份，合同约定：1、转让门面现有装修设施在转让后归乙方所有；2、租金的结算与支付,门面转让及所有共计肆拾伍万元整，分三次结清，2019年1月30日付款贰拾肆万元整，2019年2月4日之前付陆万元整，2019年正月十五日前（2月19日前）付拾五万元整，无任何理由结清，逾期按银行利息清算；3、过户时甲方无条件陪同乙方；店铺于2019年2月1日正式由乙方接手。合同中所称门面即“小小河边鱼”。合同签订后，被告于2019年2月1日将涉案店铺交付给原告进行经营，截至2019年2月22日，原告共计给付被告店铺转让款45万元。另查明，仪征市鼓楼东路288号梓橦花苑38幢110、210室登记所有权人系王生平与李国华；仪征市解放东路255-13号原登记所有权人系马久稳，该房屋于2019年1月3日被本院裁定予以拍卖，2019年6月10日，本院裁定该房屋（仪征市解放东路255-13号-2-109、209）归买受人王生平所有。该房屋在拍卖过程中，2019年3月6日，徐道民与陈锐、陈霞签订解除合同协议书一份，约定：双方从本协议签字之日起解除2017年5月21日签订的房屋租赁协议；徐道民一次性补偿陈霞人民币10万元整。上述事实，有原、被告当庭一致陈述及原告提供的合同等证据予以证实，本院对上述事实与证据均予以确认。本案的争议焦点是：1、双方于2019年2月1日签订的店铺转让合同是否符合解除条件？如符合解除条件，解除日期是哪天？2、原告要求被告返还转让款45万元并赔偿经济损失10万元有无事实和法律依据？针对第一个争议焦点，原告提供合同1份，案外人徐道民与陈锐、陈霞签订解除合同协议书一份（合同附于2018年苏10**执1731号执行卷宗中）证明：2019年2月1日，被告将“小小河边鱼”店铺转让给原告经营，又于2019年3月6日就“小小河边鱼”其中一间商铺（位于解放东路**）与原承租人徐道民解除了租赁协议，致使原告对该房屋也丧失了使用权。被告解除解放东路225-13号商铺租赁协议的行为致使原告无法继续经营“小小河边鱼”，构成违约，原、被告的合同目的已经无法实现，故原告主张解除双方所签转让合同，解除时间为第二次庭审之日（2020年6月23日）。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但主张该证据不能达到原告所述证明目的，首先，被告主张涉案房屋是由被告向马久稳承租；其次，原、被告之间约定的义务为被告转让门店现有装修设施，店铺已于2019年2月1日交付原告接手，涉案转让合同已经履行完毕；再次，根据原告起诉时提供的帐单显示原告的门店于2019年6月份仍在经营，原告方所述丧失对涉案房屋的使用权与事实不符。被告提供帐单4份，证实原告门店于2019年6月份仍在经营；提供离婚证以及离婚协议1份，证明被告与陈锐于2018年4月4日在民政局登记离婚，离婚协议中明确约定涉案门店经营权归被告所有；提供租赁合同2份，证实解放东路225-13号房屋系被告向马久稳承租，租期至2020年8月31日，租金66000元/年，鼓楼东路288号梓橦花苑38幢110、210室房屋系被告向王生平承租，租期至2020年7月31日，租金43000元/年；另外，被告当庭陈述：“2015年我与马久稳签订了房屋合同，后来马久稳与徐道明有债务纠纷，马久稳让徐道明来收房租，房屋自始至终登记在马久稳名下……领取的10万元是徐道民退还被告多交的房租”。经质证，原告对账单真实性予以认可，但达不到被告所述证明目的，虽然原告2019年6月依然在营业，但是使用该房屋的权利并非基于被告，系原告与房屋产权人之间的关系；原告对被告与马久稳的租赁合同真实性存疑，并申请对该房屋租赁协议签署日期进行司法鉴定。本院认为，根据原、被告所签合同约定：“租金的结算与支付,门面转让及所有共计肆拾伍万元整”，原告花费45万元从原告处转让的“小小河边鱼”店铺应当包括店内装潢及设施、被告承租期内的商铺使用权等。据被告当庭陈述，解放东路225-13号原承租期至2020年8月31日。被告于2019年2月1日将案涉房屋交付原告，2019年3月6日即解除了其与原承租人徐道民的租赁协议，同时也致使原告对案涉房屋丧失使用权，致使双方合同目的不能实现，构成根本违约。原告申请对被告提供的其与马久稳所签房屋租赁协议签署日期进行司法鉴定，本院认为，该鉴定对本案基本事实认定并无影响，无鉴定必要。根据《中华人共和国合同法》第九十四条规定：当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告主张解除原、被告所签转让合同的诉求，本院予以支持。解除日期为2020年6月23日（第二次庭审之日）。针对第二个争议焦点，原告主张合同解除后，被告应当返还合同转让款45万元，且被告所获10万元是基于房屋使用人获得的，而案涉房屋实际使用人是原告，该10万元应补偿给原告。被告不认可原告的说法，被告主张所拿的10万元与原告无任何关联性，该10万元是徐道民返还被告多交的房租。被告提供银行流水记录证实，其于2017年3月7日至2018年7月20日先后向马久稳、徐道民汇款共计106000元，其中2017年3月7日和2017年3月20日的两笔汇款共计40000元是汇给马久稳的，2018年6月19日和7月20日的两笔是汇给徐道民的66000元。被告陈述，马久稳经常会要我提前交房租，这样就可以减少房租，我就同意了，因为马久稳欠徐道民的钱，就把房租转给徐道民了。徐道民收取租金66000元后没有抵扣之前缴纳的40000元，徐道民陈述可以在下一个年度抵扣。被告未能提供证据证实其陈述。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据被告当庭陈述，解放东路225-13号商铺原承租期至2020年8月31日，即原告接手店铺时（2019年2月1日）该房屋应当尚有19个月承租期。被告于2019年3月6日即解除了该商铺的租赁合同，导致原、被告转让合同仅履行了34天，原告即丧失了对解放东路225-13号房屋的使用权。本院综合考虑原告接手店铺时涉案商铺所余承租期，以及被告解除涉案商铺租赁合同的时间，酌情支持被告返还原告店铺转让款42万元。原告主张被告应当另行赔偿原告经济损失10万元，因原告未能提供证据予以证实，本院对原告的该项主张不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告于2019年2月1日签订的房屋租赁合同于2020年6月23日解除；二、被告陈霞于本判决生效之日起十日返还原告陈最转让款42万元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9300元，保全费3020元，合计12320元，由原告负担1700元，被告负担10620元；此款原告已向本院缴纳，由被告于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  刘 洁人民陪审员  郭恒朗人民陪审员  胡元岗二〇二〇年十月十九日书 记 员  徐铭晨