湖北省十堰市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)鄂03民终1693号上诉人(原审第三人)：王梅，女，生于1976年2月6日，汉族，无固定职业，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：王新泉，湖北诚智成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘山虎，湖北诚智成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钦春锋，男，生于1964年2月15日，汉族，湖北华疆城市建筑设计院丹江办事处院长，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审原告）：苏云秋，女，生于1958年7月27日，汉族，湖北华疆城市建筑设计院丹江办事处副院长，住湖北省丹江口市。二被上诉人委托代理人：方胜强，湖北遇真律师事务所律师。原审被告：十堰东煌置业有限公司。住所地：丹江口市新城区桥头。统一社会信用代码：91420300780937856C。法定代表人：龚心成，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：代志刚，湖北三丰律师事务所律师。上诉人王梅因与被上诉人钦春锋、苏云秋以及原审被告十堰东煌置业有限公司（以下简称：“东煌公司”）物权确认纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院(2019)鄂0381民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年10月12日公开开庭审理了本案，上诉人王梅及其委托诉讼代理人王新泉、刘山虎，被上诉人钦春锋及钦春锋、苏云秋的托诉讼代理人方胜强，原审被告东煌公司的委托诉讼代理人代志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回钦春锋、苏云秋诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定法律关系错误，导致案件错判，请求予以改判纠正。钦春锋、苏云秋与东煌公司之间系房屋买卖合同关系，一审法院将本案认定为物权确认纠纷错误。二、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定钦春锋、苏云秋与东煌公司签订的《商品房销售合同》所指向的房屋款项已付清与事实不符。2、一审法院认定2010年底东煌公司将涉案房屋交付给钦春锋、苏云秋使用，二人对房屋进行内部改造与事实不符。3、一审法院认定钦春锋、苏云秋与东煌公司签订的《汉江国际商铺认购书》等同于商品房买卖合同是错误的。4、一审法院将湖北华疆城市建筑设计院设计费白条、丹江口市科龙新型建筑材料厂煤渣砖白条认定为购房款，明显违法。5、一审法院认定东煌公司于2014年10月17日向钦春锋、苏云秋交付E1区房屋与事实不符。三、一审法院认定王梅执意迫使东煌公司法定代表人龚心成签订以房抵债协议无效，无事实和法律依据。四、王梅以“以房抵债”方式购买涉案房屋，并且办理了《不动产权证》，取得了涉案房屋物权，其行为合法有效，应该得到保护。被上诉人未提交答辩状。钦春锋、苏云秋向一审法院起诉请求：确认钦春锋、苏云秋对汉江国际大酒店第E2幢1层103号、2层203号、3层303号、4层403号房屋享有物权，属于该房屋的真实权利人。一审法院认定的主要事实：2008年8月30日，钦春锋、苏云秋与东煌公司签订《商品房销售合同》，购买“汉江国际大酒店”E区房屋，面积：896㎡，价格2200元/㎡，总价格为1971200元，付款方式为分期支付：1、签订合同时，支付50万元；2、房屋交付时支付30万元整；3、余款用应付设计费、桩基工程费及煤渣款抵付（扣除已付部分），约定在施工图甲方（东煌公司）已全部开工使用并无须重大改动后，双方办理结算。2014年10月16日，经钦春锋、苏云秋与东煌公司对账后确认：钦春锋、苏云秋以设计费1098177元，煤渣款136210元，桩基款236813元，合计1471200元抵付E2区购房款。2014年10月17日，钦春锋、苏云秋（乙方）与东煌公司（甲方）签订《交房确认书》其内容为：甲乙双方签订《商品房销售合同》和《汉江国际商品房认购书》，乙方购买甲方汉江国际大酒店E区2幢103、203、303、403房屋和E区1幢301、401房屋。经双方对账确认为：二处房屋乙方应付甲方购房款529.12万元（E2区197.12万元＋E1区332万元），甲方已收到乙方的购房款5001083.5元，其中银行转款及现金支付300万元，甲方欠付乙方设计费等应付款抵付购房款计2001083.5元，乙方仍欠购房款290116.5元。鉴于甲方短期内无法给乙方办理产权登记，经双方协商书面确认：甲方于2010年底前已将E区2幢103、203、303、403房屋实际交付乙方使用，甲方在本确认书签署当日将E区1幢301、401房屋交付乙方。待甲方为乙方办理了房屋产权证件后一个月内，乙方一次性付清所欠的全部购房款。2018年1月，钦春锋、苏云秋到仓库拿东西时发现防盗门打不开，锁心被换，一楼一间门面存有他人货物。双方发生冲突，报警后民警及时到现场制止。2018年4月29日，东煌公司法定代表人龚心成向派出所出具《关于汉江国际E2区103、203、303、403商品房买卖的事情经过说明》，钦春锋、苏云秋随后到房产局查询后方知东煌公司又将已出售给钦春锋、苏云秋的房屋销售给第三人王梅，并办理房屋产权登记。自2014年7月29日始，东煌公司（乙方）法定代表人龚心成开始向王梅借款。2016年3月15日，龚心成与王梅签订一份《对账明细》记载龚心成欠王梅8788244元，并以此为借款本金，从3月15日起以月息贰分计息。另加过户税收224051.41元，总计900万元整。该对账明记载签订时间为：“2015年3月15日”。双方签订的《以物抵债协议》（签订时间记载为：“2015年3月15日”）。其内容为：1、乙方（东煌公司）以公司位于丹江口市汉江国际大酒店住宅按1275.5㎡（九套），以上每平方米2000元（不含税）作价抵债给甲方（第三人），总价款为255万元（含税），甲方给予乙方六个月的回购期，即从此协议签订之日起六个月内，乙方在此期间回购，甲方按抵偿价格255万元给乙方（可以按套回购），超过此期限乙方未回购，甲方有权自行处理，回购期内甲方不得对外自行销售，乙方按月息贰分给予未回购房屋对应资金的补偿。2、商铺996.68㎡，此商铺已由十堰吉腾工贸有限公司在农商行贷款，以425万元抵债给甲方，其中乙方有权在回购期内回购位于C区的门面房……2016年4月5日，王梅以民间借贷纠纷案起诉东煌公司及龚心成。一审法院作出（2016）鄂0381民初764号民事调解书：东煌公司及龚心成偿还王梅借款900万元。按月利率2%计算利息。2016年3月23日王梅与东煌公司签订涉案房屋的4份《商品房买卖合同》，东煌公司均盖有公司合同专用章。并盖有龚心成个人私章。公司开具4张增值税发票分别是103号2800元/㎡计款622720元，203号1500元/㎡计款333660元，303号1500元/㎡计款333660元，404号1500元/㎡计款333660元。丹江口市房地产管理局向王梅核发了（2016）丹江口市不动产权第0000050号（103）房产证、0000051号（203）房产证、0000052号（303）房产证、0000053号（403）房产证。但东煌公司及其法定代表人没有给王梅办理交房手续。至今王梅未能占有、使用。一审法院认为：公民的合法财产受法律保护。本案系物的真实权利人保护纠纷。虽然不动产登记是物权归属和内容的依据，但是其仅具有推定的效力，不具有绝对的证据力。在不动产权证记载内容与真实状况不符时，应根据不动产物权变动的基础法律关系确定物权的归属。本案中，虽然诉争房产产权登记在王梅名下，但该产权证记载内容与真实状况不符，结合诉争房产变动的基础法律关系，确认该诉争房产归属于钦春锋、苏云秋所有。具体评判分析如下：从诉争房产买卖时间背景分析。钦春锋、苏云秋在2008年8月30日与东煌公司签订《商品房销售合同》，购买东煌公司E2区一楼至四楼。2010年底东煌公司将此房交给钦春锋、苏云秋使用，其对1-4楼进行了整体改造（浇大梁、内设楼梯、砌隔断墙，花人工材料费8万余元），一楼用于仓库，二楼已装修使用居住，三、四楼办公和居住员工（改造后没有装修）。一直占有、使用至今，是房屋真实购买物权所有人。东煌公司未按合同约定给钦春锋、苏云秋办理房产手续，反而将已出售给钦春锋、苏云秋的房屋抵给王梅，该行为应属无效，系民事违法行为。王梅与东煌公司发生借贷关系是在2014年7月29日起至2015年3月15日。共借款900万元和在十堰吉腾公司担保贷款500万元，约定利率4.5%，除已偿还248.8万元外，王梅在无约定的情况下，双方对账明细计算按4.5%计息超出法律规定标准，应属无效，在明知东煌公司对前期借款无力偿还的情况下，仍然发生贷款业务，应自担风险。东煌公司无能力偿还借款，在以物抵债时明确告知王梅涉案房屋已出售给钦春锋、苏云秋。王梅为确保自己的债权能够实现执意迫使东煌公司法定代表人龚心成签字同意以房抵债协议，该行为应属无效。东煌公司将已售给钦春锋、苏云秋的四套房屋提供担保贷款，没有征得钦春锋、苏云秋的同意，又将已售给钦春锋、苏云秋房屋作价255万元抵给王梅，并签订《商品房买卖合同》，2016年7月26日王梅取得四套房屋的产权证，但东煌公司与王梅始终没有办理交付手续，王梅一直未占有、使用。产权登记部门核发的房屋所有权证上记载内容与真实状态不符，形式上系王梅个人有所，实质上系钦春锋、苏云秋所有。从诉争房产变动的法律基础关系效力分析，钦春锋、苏云秋与东煌公司基于合同关系依法取得诉争房产。钦春锋、苏云秋按合同价足额交清购房款，其实际占有并改造使用长达十多年，依法享有对诉争房产直接支配和排他的完整物权。王梅主张该四套房屋应归其所有，缺乏事实和法律依据。诉争房产虽登记在王梅名下，但并不影响钦春锋、苏云秋是东煌公司E2区2幢103、203、303、403号房屋的真实购买物权所有人。诉讼中，钦春锋、苏云秋于2019年11月5日书面申请撤销诉讼请求第二项（即要求东煌公司协助办理产权登记手续），是对其权利的行使，予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条、第三十二条、第三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第三百九十八条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：钦春锋、苏云秋是购买十堰东煌置业有限公司E2区2幢103、203、303、403号房屋真实购买物权所有人。一审案件受理费100元，由十堰东煌置业有限公司负担。二审期间，王梅为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：证据一：王梅拍摄的照片以及截图若干张；证据二：丹江口市公安局《询问笔录》以及龚心成向公安机关提交的《事实经过》。两份证据拟证实：案涉房屋仍处于毛坯状态，未交付使用，未装修，无入住痕迹。经质证，钦春锋、苏云秋对证据一的真实性无异议，但照片备注的时间有虚假；对证据二真实性无异议，但不能达到其证明目的。该两份证据恰好证明房屋完成了分割，王梅进行阻挠，引起纠纷并报警。东煌公司同意钦春锋、苏云秋质证意见。本院认为，证据一、证据二具备真实性，但能否达到其证明目的，还应结合本案其他证据予以综合评判。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、当事人之间的争议属于房屋买卖合同纠纷还是物权确认纠纷？二、钦春锋、苏云秋要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立？本院围绕该争议焦点，评判如下：一、关于当事人之间的争议属于房屋买卖合同纠纷还是物权确认纠纷的问题。针对该争议焦点，本院将从物权确认之诉法律规定、物权与债权区分、物权确认之诉性质、房屋买卖合同纠纷正当救济途径等角度予以分析评判。（一）、物权确认之诉的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认享有物权的，应予支持。以上是对物权确认纠纷的相关法律规定，物权确认纠纷是物权保护纠纷的一个种类，提起物权保护纠纷是因物权遭受了侵害，其前提是对物享有物权。（二）、物权、债权区分以及物权确认之诉性质物权和债权的权利性质有着本质的区别，物权是支配权、决定权，具有排他效力、优先效力、追及效力以及物权请求权效力，而债权为请求权、相对权，无上述效力。就物权确认纠纷而言，物权确认请求权本质上是一种明确人己之界限，实现定纷止争的确权制度，是物权请求权得以发生的前提。请求确认权利属于程序法上规范，与物权请求权截然不同，只有在物权的归属和内容确定后，才能基于确定的物权而衍生物权请求权的问题。因此，请求确认物权是确认之诉，诉讼目的就是解决物权的归属和内容的争议，赋予原告的证明标准明确，确认之诉也应受程序法的严格限制。（三）、房屋买卖合同纠纷正当救济途径就房屋买卖合同纠纷而言，当事人一般是因合同效力、合同履行、违约责任产生争议。开发商逾期协助办理产权登记手续本质上是违约行为，守约方可根据合同法相关规定请求继续履行合同、承担其他违约责任甚至解除合同。债权行为可以独立于物权行为而单独存在，合同之债亦是如此，对其效力的评价以及合同能否得以履行、违约责任将如何承担等，均不受当事人是否享有物权受的影响。当事人应当按照约定全面履行合同义务，因房屋买卖合同履行问题、违约责任承担产生争议，当事人应根据合同约定及合同法的规定主张权利，而不是行使物权确认请求权。提起物权确认之诉的原告应是物的真实权利人，相关诉讼请求与当事人是否全面履行了合同义务无关。（四）、本案争议的本质2008年8月30日，钦春锋、苏云秋与东煌公司签订《商品房销售合同》，约定钦春锋、苏云秋购买“汉江国际大酒店”E区房屋。2014年10月17日，钦春锋与东煌公司签订《交房确认书》，该确认书记载东煌公司已于2010年年底将案涉四套房屋交付。截至目前，东煌公司未给钦春锋、苏云秋协助办理不动产权登记证书，属于东煌公司违约，钦春锋、苏云秋完全可以根据合同约定以及相关法律规定，要求东煌公司继续履行合同，协助办理产权登记手续。故钦春锋、苏云秋与东煌公司之间不存在物权争议，两者之间的争议本质上是房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。钦春锋、苏云秋坚持以物权确认纠纷提起诉讼，该诉请能否成立，本院在下个争议焦点中作详细评判。二、关于钦春锋、苏云秋要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立的问题。针对该争议焦点，本院将从请求权基础、法律基础归入案件事实、当事人主张的法律关系性质与人民法院认定不一致的处理以及本案应裁定驳回起诉还是判决驳回诉讼请求等角度作出详细评判。（一）、关于钦春锋、苏云秋的请求权基础法律基础，即请求权基础。法律基础可以在合同里找到，也可以是单个的法律条文，也可能是多个法律条文的结合，或者合同与法律条文的结合。钦春锋、苏云秋在一审的诉讼请求是：1、确认钦春锋、苏云秋对汉江国际大酒店第E2幢1层103号、2层203号、3层303号、4层403号房屋享有物权，属于该房屋的真实权利人；2、判令东煌公司为钦春锋、苏云秋办理产权登记手续。该两个诉讼请求涉及物权纠纷，也涉及债权纠纷。实际上钦春锋、苏云秋既主张物权保护又要求继续履行合同，主张继续履行合同即产权过户手续的当事人是期待获得物权，物权变动之前是不可能享有物权的，钦春锋、苏云秋诉讼请求涉及的法律关系混乱，自相矛盾。后钦春锋、苏云秋放弃了关于要求办理产权证书的诉讼请求，那么钦春锋、苏云秋仅是基于物权纠纷提起诉讼，其请求权基础应是《中华人民共和国物权法》第三十三条规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条。（二）、钦春锋、苏云秋能否根据物权法相关法律规定要求确认案涉房屋归其所有1、法律基础归入案件事实根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，钦春锋、苏云秋提起物权确认之诉应当提供证据否定登记簿的证明力，且还要证明其是诉争物权的真实权利人。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿对外具有公示效力，本身就是证据，有很强的证明力。若要否定该登记簿的证明力应达到“具有高度可能性”程度。司法实践中，不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致情形主要有以下几种：1、夫妻共有的房屋登记在一方名下；2、借名买房；3、作为遗产的不动产物权登记在继承人、受遗赠人以外的人名下；4、人民法院生效裁判文书或者仲裁委员会确认的不动产物权与不动产登记簿登记的权利人不一致等情形。本案中，钦春锋、苏云秋与东煌公司之间仅是房屋买卖合同关系，其并未提供证据否定登记簿的证明力，也不能提供证据证实其系真实权利人。因此，钦春锋、苏云秋不能根据物权法相关规定要求确认案涉房屋归其所有。2、当事人主张的法律关系性质与法院认定不一致的处理根据《最高人民法院关于理解与使用》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。同时，根据处分原则，原告以什么为法律基础向被告请求什么是原告的权利，人民法院不宜再释明要求当事人变更诉讼请求，应当根据所主张的法律关系作出相应的裁判。本案中，钦春锋、苏云秋坚持要求确认案涉房屋归其所有缺乏法律根据，依法应当判决驳回其诉讼请求。但是本案不仅是诉讼请求能否成立的问题，因涉及原告是否为真实权利人等身份问题，还应当审查钦春锋、苏云秋有无原告主体资格。3、本案如何处理从《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定的内容来看，原告除了要证明不动产登记簿上记载权利状况不真实外，本条还规定当事人必须证明自己对特定不动产享有物权。换言之，即便当事人能够提交证据否定不动产登记簿记载权利人的真实性，也不能必然得出自己就是真实权利人的结论。如果不能证明其为该不动产的真实权利人，那么其起诉就不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“原告与本案有直接利害关系”的规定。既然钦春锋、苏云秋不能证明其为真实权利人，那么其与物权确认纠纷并无直接利害关系，应裁定驳回钦春锋、苏云秋的起诉。最后，需要说明的是，钦春锋、苏云秋以其是真实权利人为由提起物权确认之诉，并在起诉状中将王梅列为第三人。物权确认纠纷针对的应是登记簿记载的权利人，钦春锋、苏云秋将王梅列为第三人不当，一审法院应依法释明但未释明也未纠正。因本院最终裁定驳回了钦春锋、苏云秋的起诉，罗列当事人错误的问题可不再予以处理。同时，本案仅需查明钦春锋、苏云秋是否为真实权利人即可，至于一审法院是否存在认定其他事实错误，已无再查实必要。综上，一审法院适用法律错误，结果处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销湖北省丹江口市人民法院(2019)鄂0381民初2284号民事判决；二、驳回钦春锋、苏云秋的起诉。一审案件受理费100元，由一审法院退还钦春锋、苏云秋，二审案件受理费100元，由本院退还上诉人王梅。本裁定为终审裁定。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 徐恩田二〇二〇年十月三十日书记员 刘亚琼