陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异806号案外人：张瑞琴，女，汉族，1952年7月1日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘瑞奇，北京大成律师事务所律师。被申请人（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地：陕西省西安市高新区博文路唐南大厦****。负责人：王立民，副总经理。委托诉讼代理人：董秘吾，北京市炜衡(西安)律师事务所律师。被执行人：陕西天宝物业投资有限公司。住所地。住所地：陕西省西安市雁塔区丈八路南侧以东。法定代表人：姜玲。委托诉讼代理人：闫雅妮，陕西强秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雁，陕西强秦律师事务所律师。被执行人：北京山水绿洲房地产开发责任有限公司，住所地，住所地：北京市丰台区永外宋家庄**iv>法定代表人：姜玲。被执行人：北京嘉恒置业投资有限公司，住所地:，住所地:北京市密云县育才路**檀营乡政府办公楼**-119v>法定代表人：姜玲。被执行人：姜玲，女，1964年7月21日出生，住北京市海淀区。被执行人：李磊，男，1965年3月24日出生，住北京市海淀区。在本院执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产陕西分公司）与被执行人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称陕西天宝公司）、北京山水绿洲房地产开发有限责任公司（以下简称北京山水绿洲公司）、北京嘉恒置业投资有限公司（以下简称北京嘉恒公司）、姜玲、李磊借款纠纷一案中，案外人张瑞琴于2020年3月13日对本院查封北京市丰台区方庄南路58号院（晶城秀府）11号楼3层301房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张瑞琴称：请求法院解除对北京市××××号院（晶城秀府）11号楼3层301房屋的查封，停止拍卖。事实及理由：2013年12月3日，申请人与北京山水绿洲房地产开发公司（下称山水公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定申请人购买山水公司X京房权证丰字第××号位于北京市××**院（晶城秀府）11号楼3层301房屋（下称301房屋），单价为43165.91元/平方米，总价为2544630元。当日申请人通过银行转账的方式向山水公司支付全部购房款2544630元，取得山水公司向申请人出具的收款收据四份。山水公司向申请人交付房屋，申请人使用该房屋至今。根据申请人与山水公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》第十六条约定，山水公司应当在交房起360日内为申请人办理301房屋所有权证书，几经申请人催促，山水公司仍未办理，对此申请人已经提起诉讼。2018年1月，因有第三人来301房屋看房，申请人才得知该房被被申请人与山水公司（2016）陕01执1309号案查封，该查封行为严重损害申请人的合法权益，致使该房屋不能办理产权过户。综上，申请人与山水公司早在2013年12月3日签订《北京市商品房现房买卖合同》，申请人也于2013年12月3日全部支付购房款，该房屋系申请人唯一住房，申请人取得该房屋后一直居住至今，根据上述事实及理由，申请人根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》向法院提起异议申请，恳请法院支持申请人全部请求，维护申请人合法权益。申请执行人长城资产陕西分公司称：主张排除其他债权人的强制执行应当提供证据证明自己为被执行人的房产受让人，在没有办理房产转移登记的情况下须符合法定条件，才能阻却执行可能，未完成上述举证责任，受让人不能因已经实际支付了对价并实际占有所购房产的商品房购买者的角度主张阻却生效判决的执行。异议人完全可以请求出卖人承担违约责任以维护自身利益，而不是通过在另案提起异议以侵害答辩人权益的方式达到目的。异议人在合同约定时间内怠于依合同约定要求出卖人办理产权登记，其自身具有一定过错。2014年7月24日答辩人办理抵押登记至异议前，仍未见异议人要求办理产权过户登记，为阻却答辩人在西安市中级人民法院的执行下要求解除涉案房屋的查封，其行为于法无据。请求人民法院依法裁定驳回上述异议。陕西天宝物业投资有限公司称，无述称意见。北京山水绿洲公司、北京嘉恒置业公司、姜玲、李磊经本院合法传唤，未到庭发表述称意见。本院查明，长城资产陕西分公司与陕西天宝公司、北京山水绿洲公司、北京嘉恒置业公司、姜玲、李磊借款纠纷一案中，陕西省西安市汉唐公证处做出的（2014）陕证经字第004521号、第004522号，（2015）陕证经字第006207号、第006208号公证书及（2016）陕证执字第290号执行证书已经发生法律效力。2016年12月5日，本院作出（2016）陕01执1309号之八执行裁定书，裁定查封或轮候查封了案涉的北京市××××号院（晶城秀府）11号楼3层301房屋。2019年9月24日，长城资产陕西分公司申请恢复强制执行。本院于同年10月15日立案受理。又查明，2013年12月4日，张瑞琴与北京山水绿洲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定张瑞琴购买北京山水绿洲公司X京房房权证丰字第××号位于北京市××**（晶城秀府）11号楼3层301房屋，单价为43165.91元/平方米，总价为2544630元。2013年12月3日，张瑞琴以电汇方式向北京山水绿洲公司汇款2544630元，支付了全部购房款。2013年12月4日，北京山水绿洲公司向张瑞琴出具收到2544630元的收款收据。同日，北京山水绿洲公司向张瑞琴出具收到定金5万元的收款收据。2020年1月19日，北京银泰物业管理有限责任公司出具了张瑞琴自2013年12月至今在（晶城秀府）11号楼3层301室居住的居住证明。2020年1月16日，北京市规划和自然资源委员会丰台不动产登记事务中心第2020丰字第8435号（自）《不动产登记信息查询结果告知单》载明：在北京市范围内已联网的不动产登记信息中，张瑞琴无所有权/使用权登记信息。2020年1月20日，张瑞琴向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求判令北京山水绿洲公司办理案涉房屋的所有权证书。再查明，2008年10月14日，北京山水绿洲公司取得案涉房屋的京房售证字（2008）448号商品房预售许可证。北京山水绿洲公司将案涉的北京市××××号院（晶城秀府）11号楼3层301房屋设置抵押，2014年7月24日，北京市国土资源局为长城资产陕西分公司办理了抵押权他项权利登记。本院认为，本案争议的焦点是张瑞琴是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案系金钱债权的执行案件，张瑞琴对本院查封北京山水绿洲公司名下的商品房提出的案外人异议，符合适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条审查的前提条件。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据张瑞琴在审查中举证的证据，可以证明其在2013年12月4日，即本院查封案涉房屋的2016年12月5日之前，张瑞琴即与北京山水绿洲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，该合同意思表示真实，亦无违反法律、行政法规禁止性规定的情形，北京山水绿洲公司出售的案涉房屋也办理了商品房预售许可证，故《北京市商品房现房买卖合同》应合法有效。按照合同的约定，张瑞琴向北京山水绿洲公司支付了2544630元的购房款，北京山水绿洲公司向张瑞琴出具了收款收据，可以证明张瑞琴已经向北京山水绿洲公司支付了全部购房款。管理案涉房屋的北京银泰物业管理有限责任公司出具的居住证明可以证明张瑞琴自2013年12月至今一直在（晶城秀府）11号楼3层301室居住即已经合法占有案涉房屋。北京市规划和自然资源委员会丰台不动产登记事务中心的《不动产登记信息查询结果告知单》也证明张瑞琴在北京市范围内无其他居住的房屋。虽然长城资产陕西分公司在案涉房屋上设置了抵押权并办理了他项权利登记，但该抵押权的设置在张瑞琴与北京山水绿洲公司签订商品房买卖合同并全部支付了购房款之后，其该优先受偿权不能对抗张瑞琴对案涉房屋的物权期待权。综上所述，张瑞琴依法享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益，其异议请求于法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条第二项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对北京市丰台区方庄南路58号院（晶城秀府）11号楼3层301房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王西平审判员  苟卫民审判员  黄金华二〇二〇年十月二十八日书记员  刘 婕