江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6475号 原告：江苏巨能控股集团有限公司，住所地南京市。 法定代表人：王晓敏。 委托诉讼代理人：孙建春，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶晶，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 被告：江苏禹源置业有限公司，住所地南京市。 法定代表人：鞠茂森。 委托诉讼代理人：朱**堂，北京德恒（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。 原告江苏巨能控股集团有限公司（以下简称巨能公司）与被告江苏禹源置业有限公司（以下简称禹源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨能公司的委托诉讼代理人孙建春、李晶晶，被告禹源公司的委托诉讼代理人高孟浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨能公司向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告逾期办理房屋产权转移的违约金7344537.01元（以原告支付的总价款11467850.4元为基数，按照中国人民银行同期商业贷款基准利率2倍标准，自2012年12月28日起计算至房屋产权实际转移之日2020年7月8日止）。事实和理由：原告与被告房屋买卖合同纠纷一案经南京市鼓楼区人民法院依法开庭审理，于2020年5月18日作出（2019）苏0106民初14213号民事判决书，该判决书现己发生法律效力。该判决书查明，原告与被告于2011年9月9日签订的科技研发大厦房屋预转让合同合法有效。2011年9月至2013年11月，原告已按照合同约定向被告公司账户支付房屋转让款共计11467850.4元（房屋转让款的80%）,并于2019年8月12日将余款汇入资金监管合同约定的中国银行南京鼓楼支行监管账户。原告己按合同约定履行了应当承担的全部义务。按照合同约定，被告禹源公司应于2012年12月28日前办理完毕房屋的产权转移等手续。生效判决书判令被告禹源公司于判决生效之日起十日内即2020年5月28日前协助原告将涉案房屋产权办理至原告公司名下，实际办理产权转移之日为2020年7月8日。依据生效判决书，被告公司应于2012年12月28日前履行完毕将案涉房屋产权转移至原告名下的合同义务，依据双方合同第四条约定，被告应按照延期时间原告己缴纳房款的中国人民银行同期商业贷款基准利率2倍标准支付赔偿金。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告禹源公司辩称，1.双方签订的房屋预转让合同约定在土地使用权满五年后30日内签订正式房屋转让合同，共同向政府管理部门申请房屋所有权转移登记，并将所需登记资料报送政府管理部门，事实上双方在2018年5月才签订正式的南京市存量房买卖合同并开始办理产权转移手续，此日期才是具备办证的起始日期，延期的原因不在被告；2.涉案土地用途为科研用地，土地使用权转让的条件包括取得项目转让批准文件及南京市鼓楼区江东新区建设管理委员会（以下简称江东管委会）书面意见，2013年1月13日南京市政府明确科研用地分割转让、销售面积不得超过总建筑面积的50%，此前土地出让合同并无此约定，因此导致房产管理部门窗口拒绝收件，暂停办理相关园区所有房产，2017年8月25日鼓楼区政府批文同意对涉案大厦的不动产权进行分割转让，2017年8月31日江东管委会出具书面意见同意办理产权分割证，上述办证条件的满足并非被告原因导致；3.房屋预转让合同约定如因规划调整、规划配套等主管部门的要求必须进行的变更，不属于被告违约，涉案大厦建设时水、电、气、道路等规划在2012、2013年均做过整改，合同约定的2012年6月28日交付房屋、12月28日办理产权证系自始不能，双方均不应承担责任；4.涉案房屋虽未办到权属证书，但其使用价值并未受到影响，原告并没有实际损失，相反因产权在被告名下，被告承担了大楼维保、房产税费等70余万元，由于原告主张的赔偿金过高，应予以调整，根据损益相抵原则，应驳回原告的诉讼请求；5.2019年4月，原、被告双方及涉案大楼8层业主均到产权部门办理产权变更手续，原告因个人原因提出暂时不办理，8楼业主在2019年7月18日已取得产权证，故原告主张的2019年4月份之后的所谓违约金损失不应该再得到支持。综上，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2007年6月30日，原南京市国土资源局（出让人）与河海大学、南京河海科技有限公司（受让人）签订国有土地使用权出让合同，约定出让人将位于南京市.7平方米土地出让给受让人，用途为科研设计；受让人按照本合同约定已经支付全部土地出让金，领取国有土地使用证，取得出让土地使用权后，有权将出让土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当符合以下条件：（一）按本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上（不含土地出让金）；（二）取得国有土地使用证书5年以上；（三）取得项目转让批准文件及江东管委会书面意见等等。南京河海科技有限公司后成立全资子公司即本案被告禹源公司，负责前述项目的开发、建设。 2011年9月9日，江苏巨能投资集团有限公司（后更名为江苏巨能控股集团有限公司即本案原告，乙方）与被告禹源公司（甲方）签订科技研发大厦房屋预转让合同（以下简称预转让合同），约定甲方已取得涉案地块的国有土地使用权，土地用途为科教用地，该房屋土地出让合同中明确，该宗土地取得土地使用证满5年后，方可按照相关规定办理产权转让过户手续；双方阅读并知晓该房屋土地出让合同中的条款并明确其中所有规定对双方均具有法律约束力；甲方转让给乙方的房屋位于南京市，建筑面积为1769.73平方米，单价8100元/平方米，总价款合计14334813元；该房屋设计用途为科研办公，目前该项目的施工形象进度为主体封顶；甲方应于2012年6月30日前向乙方交付该房屋；在土地使用权满5年（2012年6月28日）后30日内，双方签订正式房屋转让合同，正式房屋转让合同中的权利和义务与预转让合同一致；双方签订正式转让合同后，甲、乙双方应当共同向政府管理部门申请房屋所有权转移登记，并将需要房屋权属登记资料报送政府管理部门；在乙方资料提供齐全的条件下，甲方应于2012年12月28日前办理完毕产权转移等手续，如因甲方原因在约定期限内未办理完毕产权转移等手续，需延期办理的，甲方应按照延期时间乙方已缴纳房款的中国人民银行同期商业贷款基准利率2倍标准支付乙方赔偿金，在以上手续办理过程中，乙方拥有购买房屋正常价值使用权；鉴于乙方知晓甲方所预售的房屋的实际状况，如任何因本协议约定与法律法规相抵触、导致合同无法履行，甲乙双方互不承担违约责任；房屋建设过程中，如因政府重大活动、行政干预、规划调整等非甲方所能控制的因素导致甲方迟延交付该房屋的，甲方不承担违约责任；在配套基础设施和其他设施方面，因不可抗力或国家、省、市等有关部门颁布的法律、法规或政策变化，政府有关部门迟延有关文件的批准或市政配套设施迟延竣工等原因，导致配套基础设施和其他设施不能达到甲方承诺条件的，投运时间相应顺延；在规划和设计变更方面，因按照设计、规划、配套等主管部门的要求及法律、法规或政府有关规章、制度的规定必须进行的变更，不属于甲方违约等等。 上述合同签订后，原告巨能公司于2011年9月9日、2011年9月26日分别支付被告禹源公司房屋转让款300万元，2011年10月13日支付2600887.8元，2013年11月11日支付2866962.6元，合计支付11467850.4元。 2013年1月，南京市人民政府发布宁政规字（2013）1号关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知，规定科技研发用地及地上房屋分割转让、销售的，由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出，存量工业用地改变为科技研发用地的，由用地单位在申请时提出，但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%；科技研发用地及地上房屋分割转让、销售，需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意，不得转让、销售给个人等等。 2013年11月，涉案房屋交付原告巨能公司占有使用。被告禹源公司称涉案房屋因规划调整等原因导致交付迟延，房屋交付后由于南京市人民政府新增转让销售面积不得超过总建筑面积50%的要求，导致涉案房屋迟迟未能办证。 2017年8月21日，南京鼓楼国家大学科技园管理委员会（以下简称科技园管委会）向南京市鼓楼区人民政府提交报告，建议鼓楼区政府同意河海科技和禹源公司进行河海水资源大厦不动产权分割转让，并根据相关文件要求由江东管委会出具书面同意分割转让意见，以便协助办理不动产权的分割和转让手续等等。后鼓楼区人民政府批准同意上述报告事项。2017年8月31日江东管委会向南京市国土资源局出具关于同意水资源大厦不动产权予以分割转让的说明，同意将水资源大厦原已协议出让给6家企业占地上总建筑面积46.71%的房产进行不动产权分割转让手续。 2018年5月，原告巨能公司和被告禹源公司就涉案房屋签订南京市存量房买卖合同，约定涉案房屋建筑面积1865.61平方米，房屋转让价款15111441元。因科技研发用地分割转让销售，需经园区管委会同意，按相应基准地价标准的差额补交地价，故被告禹源公司委托南京大陆土地房地产评估有限公司对涉案房地产价格进行了评估。 后因被告希望原告就产权转让的权责进行厘清，签订互免备忘以加快办理产权转让手续，双方产生争议。2019年12月20日，原告巨能公司将禹源公司诉至本院，要求被告禹源公司将位于南京市。本院于2020年5月18日作出（2019）苏0106民初14213号民事判决，判令被告禹源公司在判决生效之日起十日内协助原告巨能公司将上述房屋产权办理至原告巨能公司名下。判决后双方均未上诉，2020年7月8日，上述房屋转移登记至原告巨能公司名下。当日，原告支付被告购房尾款3643590.6元。 另查明，2012年8月至2013年4月期间，被告禹源公司取得涉案大厦的给水工程、排水工程、道路开口、燃气工程、电力工程的建设工程规划许可证。 本院认为，原告巨能公司与被告禹源公司就涉案房屋签订的预转让合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告禹源公司未能按照合同约定的时间办理产权变更登记手续，双方当事人的主要争议焦点为未能按约办理产权变更登记手续是否属于合同约定的免责事由。对此本院认为，被告虽然辩称涉案房屋因规划调整原因导致交付及办证迟延，属于合同约定的免责事由，由于合同约定的交付时间为2012年6月30日前，产权变更登记时间为2012年12月28日前，被告提交的给水、排水、电力等建设工程规划许可证均在2012年8月以后颁发，已迟于合同约定的交房时间，被告亦未提供其他证据证明上述建设工程规划许可证是对原有规划许可证的调整变更，即使是对原规划许可证的调整变更，亦不能免除建设工程规划许可证颁发之前的迟延交房违约责任，而迟延交房对延期办理产权变更登记手续也有一定程度的影响。涉案房屋在交付后，由于南京市人民政府出台的科研用地转让销售面积不得超过总建筑面积50%的要求超出了原土地出让合同的约定，客观上导致无法及时办理产权变更登记手续，属于合同约定的免责事由，应当免除被告相应期间的逾期办证违约责任。被告在具备办理产权变更手续后应及时协助原告办理相关手续，2018年双方已签订正式的房屋买卖合同，取得了办理产权变更手续所需要的相关材料，但被告在2019年12月原告起诉前仍未协助办理产权变更手续。综上，被告逾期协助办理产权变更登记存在合同约定的免责事由，但不能全部免除被告的违约责任，由于原告在本案中仅主张逾期办证违约金，本院结合未能及时办证对原告造成的实际损失情况、被告的过错程度及违约情况，对原告主张的逾期办证违约金酌定为50万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告江苏禹源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏巨能控股集团有限公司违约金50万元。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63212元，减半收取计31606元，由原告江苏巨能控股集团有限公司负担29454元，被告江苏禹源置业有限公司负担2152元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 朱玉梅 二〇二〇年十月三十日 法官助理 刘 超 书 记 员 陈 悦 履行告知书