上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10831号上诉人（原审被告）：五洲先进视界传媒有限公司，住所地北京市海淀区北小马厂****2502。法定代表人：向忻，总经理。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杰中荣日（上海）文化传播有限公司，，住所地上海市长宁区长宁路****法定代表人：刘接娣，总经理。委托诉讼代理人：徐宝同，上海锦坤律师事务所律师。上诉人五洲先进视界传媒有限公司（以下简称五洲先进公司）因与被上诉人杰中荣日（上海）文化传播有限公司（以下简称杰中荣日公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初5425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人五洲先进公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、双方签订的《租赁合同》系对租金支付附条件的合同，一审对此未查明相关事实并予以认定，属认定事实不清，适用法律错误。上诉人设立之前，被上诉人作为股东与其他股东一致同意首先由各股东向上诉人出资到位，然后再由上诉人根据合同约定向被上诉人支付房租。因此《租赁合同》中的房租的支付系以被上诉人完成第一期出资为条件。现因被上诉人未履行出资义务，故上诉人支付房租的条件未成就而不应支付房租。二、上诉人系注册于北京市的公司，并在北京有办公场所，且在上海市业务规模较小，无需在上海租赁办公场所，但在被作为上诉人股东的被上诉人要求下承担了被上诉人实际控制人持有的房产高达952平米，远超上诉人在上海的业务需求范围。并结合被上诉人的多名员工也实际占用系争房屋的情形，足以证明《租赁合同》的签署显失公平，应予撤销或酌减房租。被上诉人杰中荣日公司不同意五洲先进公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：双方并没有将租赁合同租金的支付条件约定为一定要出资后才支付租金。因被上诉人是上诉人的股东，故合同约定的租金低于本栋楼里面其他业主的租金。杰中荣日公司向一审法院起诉请求：1.确认双方的房屋租赁合同于2019年11月21日解除；2.判令五洲先进公司支付杰中荣日公司2019年8月1日至2019年11月21日期间的房屋租金798,622.64元(217,806.18元/月X3个月+217,806.18元/月X2/3个月)；3.判令五洲先进公司支付违约金217,806.18元。一审法院认定事实：案外人唐某系涉讼房屋权利人以及杰中荣日公司公司股东。2019年8月1日，杰中荣日公司（甲方）与五洲先进公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积约952平方米；租赁期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止；月租金为217,806.18元；租金以12个月为一期支付，乙方每期租金提前30日直接向甲方支付（即先付后租）；乙方逾期不支付租金累计超过5日的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2019年11月6日，唐某、杰中荣日公司委托诉讼代理人徐宝同以及五洲先进公司法定代表人向忻进行了三方会谈，谈话中向忻称：“625万元已经打账上了，现在我们的疑问就是杰中剩下375万元一分都没有打。然后我们跟杰中签订了一个房屋租赁合同”。唐某表示：“是，260万，那么也就是375万减掉260万，还有115万，是吧？”。向忻回复：“不是，你要实际出资375万元，你要转账完成。我们付给你房租260万，这不是我们心里减一减就算了的”。唐某表示：“这不是你跟我说的么？”。2019年11月14日，五洲先进公司向杰中荣日公司发送一份终止房屋租赁合同的函，载明，由于杰中荣日公司未完成注册资本出资，为避免产生更多的经济纠纷，现五洲先进公司终止与杰中荣日公司签订的房屋租赁合同，自该函发起7个工作日内自动生效。另查明，2018年9月28日，向忻向唐某发送微信称：“和你更新一个最新消息，好消息，社里过会，效果不错，原则上同意成立合作公司了，提出了几点要求：……2.注册资本一期现金1000万要到位（这个我们可以到位以后立刻把房租再付给你）……”。唐某回复：“好的，谢谢及时沟通！祝旅游愉快幸福哦！”。2019年6月17日、24日、7月4日向忻向唐某发送的微信中均表述：“1.尽快完成出资（先进公司上海的实际出资还没完成，差375万）；2.尽快签订先进公司和杰中荣日的房屋租赁合同，没有签订合同前的房租，特别是空着的部分，先进公司不会承担（因为那涉及到了国有资产的流失，追究起来要负责任的），尽快签订完合同，我们派人把剩余的租出去”。2019年11月6日，唐某向向忻发送微信称：“此次11/1的复印协议让我再次感到十分惊讶……3/原来协议必须体现的每年以租金收入来抵消所谓投资款内容怎么就不见踪影了呢？为什么原来表达的内容都没有了？”。庭审中，关于第一期（2019年8月1日至2020年7月31日期间）租金的支付时间，杰中荣日公司认为根据合同的约定第一期租金应当在2019年7月1日至8月1日期间支付。五洲先进公司则认为杰中荣日公司所述第一期租金支付时间早于合同的签订时间不符合惯例，合同所约定的支付时间针对的是第二、三期租金。审理中，五洲先进公司提供如下证据：1.验资报告、转账凭证、公司章程，证明杰中荣日公司应当于2019年8月1日前缴纳出资375万元，但杰中荣日公司未履行出资义务。五洲先进公司的另一股东五洲传播有限公司履行了出资625万的义务。2.办公室平面图、上海办公室多人办公的说明、工作人员名片、关于上海存在员工使用其他公司名片开展工作通报批评的文件，证明五洲先进公司租赁涉讼房屋后，杰中荣日公司的员工也在使用涉讼房屋。杰中荣日公司意见如下：1.章程真实性认可，验资报告及转账凭证真实性不认可。出资情况与本案无关，且杰中荣日公司已经履行了625万的出资义务，另一股东五洲传播有限公司没有履行出资义务。2.认可平面图真实性，但不认可证明内容，租赁区域为整个涉讼房屋，五洲先进公司未使用部分由其出租。其他证据真实性均不认可。一审法院认为，杰中荣日、五洲先进公司双方所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杰中荣日、五洲先进公司双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。现杰中荣日、五洲先进公司双方一致确认该租赁合同于2019年11月21日解除，法院对于杰中荣日公司的第一项诉请予以支持。关于2019年8月1日至2019年11月21日期间的租金，五洲先进公司作为承租人使用涉讼房屋，理应支付上述期间的租金。五洲先进公司主张双方约定，杰中荣日公司先行完成对五洲先进公司的出资义务，五洲先进公司再行履行支付涉讼房屋租金的义务，现杰中荣日公司未完成出资故五洲先进公司不应支付租金。首先，包括租赁合同在内的书面约定中并未明确约定五洲先进公司支付租金的前提为杰中荣日公司出资。第二，五洲先进公司提供的向忻与唐某之间的谈话录音及微信记录虽然确实涉及出资及租金的抵充内容，但尚不足以证明双方就出资作为支付租金的前提达成了一致。综上五洲先进公司以此为由主张不应支付2019年8月1日至2019年11月21日期间的租金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于租金金额，五洲先进公司虽然认为杰中荣日公司利用股东优势地位与五洲先进公司签订了涉讼房屋的租赁合同，因此对于租金的金额应当予以调整，但对于该主张并未提供充分的证据予以证明，结合向忻在微信中提及的“尽快签订完合同，我们派人把剩余的租出去”内容表明五洲先进公司在签订租赁合同时对于超出需求部分已经有一定预期，故五洲先进公司要求调整租金的主张，法院不予支持。杰中荣日公司主张2019年8月1日至2019年11月21日期间的房屋租金为798,622.64元，符合双方合同的约定，法院予以支持。关于违约金，杰中荣日公司认为五洲先进公司存在擅自提前解约以及逾期支付租金的行为，故应当向其支付违约金。五洲先进公司以杰中荣日公司未完成出资为由提出解除租赁合同，如前所述五洲先进公司并未提供充分证据证明杰中荣日公司出资系五洲先进公司支付租金的前提，即便杰中荣日公司未完成出资，五洲先进公司亦不享有解除租赁合同的权利。现五洲先进公司单方提出解除租赁合同，杰中荣日公司虽然对于解除予以了确认，但并无在案证据证明双方就解除后果亦达成了一致。结合合同关于五洲先进公司违约情况下，杰中荣日公司有权解除合同并要求五洲先进公司支付相当于1个月租金违约金的约定，杰中荣日公司据此要求五洲先进公司支付违约金217,806.18元，并无不当，法院予以支持。关于逾期支付租金，杰中荣日公司认为第一期租金应当在2019年7月1日至8月1日期间支付，但杰中荣日公司未提供证据证明曾要求五洲先进公司在2019年7月1日至8月1日期间支付涉讼房屋租金，在此情况下，杰中荣日、五洲先进公司双方仍然于2019年8月1日就涉讼房屋签订了租赁合同。故法院认为杰中荣日公司关于五洲先进公司存在逾期支付租金的主张，依据不足，法院不予采信。综上，判决：一、杰中荣日（上海）文化传播有限公司与五洲先进视界传媒有限公司就上海市长宁区XX路XX号37楼房屋签订的房屋租赁合同于2019年11月21日解除；二、五洲先进视界传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杰中荣日（上海）文化传播有限公司2019年8月1日至2019年11月21日期间的房屋租金798,622.64元；三、五洲先进视界传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杰中荣日（上海）文化传播有限公司违约金217,806.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,947.80元，因本案适用简易程序减半收取计6,973.90元，由五洲先进视界传媒有限公司负担。双方当事人二审期间均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人上述诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、上诉人履行支付租金义务所依据的系争合同是否为附有被上诉人先履行出资义务为条件的合同，所附条件是否成就，上诉人应否支付租金。二、系争租赁合同是否显失公平，可予撤销或据此酌减房租。针对第一个争议焦点：首先，从系争租赁合同内容看，合同的各项权利义务的行使和履行并未有约定和法定的附条件内容，也无上诉人所主张的其履行支付租金的合同义务须以被上诉人先履行对上诉人出资义务的内容。其次，从上诉人一、二审审理中明确指出的，被上诉人针对上诉人在签合同前在微信等洽商中提出的要求被上诉人先予出资再付租金的回复内容看并未明确显示被上诉人是同意上诉人该要求的。再次，从上诉人主张的所附条件内容看，其要求被上诉人先予履行出资的义务，是独立于系争合同外，由被上诉人与案外人即上诉人其他股东间为设立上诉人公司而达成的公司章程中被上诉人应履行的合同义务，并非系争合同的义务。且该条件内容协商时间在签订租赁合同前，如双方对此达成一致应依法律规定在租赁合同或在签合同时或之后以补充协议等形式明确载明。因此，上诉人仅以双方在微信等沟通方式中的内容主张双方已对系争合同达成附有条件是无事实和法律依据的，并据此主张其支付租金的条件未成就的理由不能成立。相应的上诉请求不应支持。针对第二个争议焦点：首先，上诉人主张系争合同显失公平的目的是撤销系争合同或酌减房租。对此，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。据此，上诉人欲主张撤销系争合同应通过向法院提出诉讼请求或申请仲裁请求的方式实现，即在本案中上诉人应以在一审中提出反诉或另案起诉等形式予以主张，而其现在二审中以上诉请求或抗辩被上诉人诉讼请求的方式主张是不符合上述法律和民事诉讼法律规定的。同时，依照上述法律规定以“显失公平”为由在二审中提出请求酌减系争房租也是不符合上述法律和民事诉讼法律规定的。故上诉人关于本争议焦点的相应上诉请求不属本案二审审理范围。综上所述，上诉人五洲先进视界传媒有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,947.80元，由上诉人五洲先进视界传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年十月二十七日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……