广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2653号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢素萍，女，1973年8月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区*********。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦智宁，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈胜荣，男，1988年1月17日出生，汉族，住湖南省道县*********。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴明秀，女，1987年2月3日出生，汉族，住湖南省道县**********。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：柏伟，广东岐江律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：欧丽敏，广东岐江律师事务所律师。上诉人谢素萍因与被上诉人陈胜荣、吴明秀房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。谢素萍上诉请求：撤销一审判决，驳回陈胜荣、吴明秀的诉讼请求。事实和理由：一审法院查明事实不清，一审法院查明谢素萍与涉案房产出具房产证当天即前往办理房产抵押无任何证据及事实依据，且陈胜荣、吴明秀没有提供任何证据证明在合同签订后要求谢素萍履行合同，一审法院据此认定谢素萍违约属查明事实不清，适用法律错误。一、陈胜荣、吴明秀无法联系，拖延履行涉案合同义务，拒绝继续支付购房款项。谢素萍在取得房产证前后，多次与陈胜荣、吴明秀联系沟通，并通过中介机构乐有家房地产有限公司（此前为家家顺房地产公司，现已更名）尝试与陈胜荣、吴明秀联系，包括涉案物业所在小区的物业管理人员均曾协助谢素萍处理涉案房产的转让、交接问题。但通过多种方式均无法联系到陈胜荣、吴明秀，导致涉案合同无法继续履行。二、谢素萍已清楚了解涂销抵押的手续及办理程序，且涂销抵押仅仅为一个程序即可办理，但因陈胜荣、吴明秀多次拖延才导致需通过抵押贷款周转资金。谢素萍出售涉案房产的主要目的是为了周转资金，但却因陈胜荣、吴明秀无故的违约行为导致了谢素萍资金周转困难，且谢素萍并非出证当天即前往办理抵押。一审法院认定该事实毫无事实依据。三、陈胜荣、吴明秀在合同签订后时隔将近三年才主动联系谢素萍，与常理不符。陈胜荣、吴明秀在签订合同即无法取得联系，庭审中陈胜荣、吴明秀声称其多次要求谢素萍履行合同，但未提供任何证据予以证明该事实，一审法院直接予以确认上述事实，毫无依据。综上，涉案合同无法履行的主要原因在于陈胜荣、吴明秀，一审法院就本案事实查明不清，错误认定双方的违约责任，适用法律错误，请求二审依法改判，支持谢素萍的上诉请求。陈胜荣、吴明秀答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、依照涉案合同第二十八条的约定，谢素萍应于房产证出证前一个月前往银行办理提前还款业务，但自2017年2月21日出证至今，该房产并未因履行双方合同而进行提前还款并注销抵押，还在2017年6月14日新增二次抵押事项；甚至于2018年7月27日，还设立了最高权抵押，谢素萍人为阻止交易继续履行，用实际行动表明其不履行合同义务。陈胜荣、吴明秀在第一次诉讼时本来就主张合同继续履行的，后经查询房屋状态并经法官及委托代理人释明后才变更诉求。二、一审判决谢素萍仅需支付违约金106000元并不足以弥补陈胜荣、吴明秀的各项损失，一审中陈胜荣、吴明秀主张房屋差价损失，但并未得到一审法院支持。陈胜荣、吴明秀夫妻为工薪阶层，辛辛苦苦攒钱付了首付，希望过户以便小孩能就读公立学校，由于谢素萍违约，房价大幅上涨，导致目前还没有能力买房，也耽误了小孩在中山入学，其损失远远超过该违约金。三、从整个交易过程来看，陈胜荣、吴明秀已履行了合同义务，一直等待谢素萍出证，以便能够顺利办理贷款手续，根本没有任何违约的动机；但谢素萍取得房产证后，不仅不通知陈胜荣、吴明秀，还进行抵押登记，明显为恶意违约。对于谢素萍主张陈胜荣、吴明秀签订合同后时隔2年才起诉与常理不符，但陈胜荣、吴明秀在合同签订之前即知晓涉案房未出证的情形，且具体时间无法准确估算。同时，依合同约定，谢素萍应于案涉房产证出证前及时通知陈胜荣、吴明秀履行二期支付义务，但谢素萍始终未就该事项向陈胜荣、吴明秀履行通知义务。四、根据一审查明的事实，陈胜荣、吴明秀在2019年3月25日致电给谢素萍时，谢素萍明确表示拒绝履行合同，违约极其明显。谢素萍在违约如此明显的情况下，还坚持上诉，是司法权利滥用，纯粹拖延诉讼时间。陈胜荣、吴明秀向一审法院起诉请求：1.解除陈胜荣、吴明秀与谢素萍于2016年6月10日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.谢素萍返还陈胜荣、吴明秀支付的定金60000元；3.谢素萍返还陈胜荣、吴明秀支付的居间服务费7950元；4.谢素萍向陈胜荣、吴明秀支付合同解除违约金106000元（违约金以购房总价530000元为基数，依照购房总价20%的标准计算）；5.谢素萍赔偿陈胜荣、吴明秀房屋差价损失563560元；6.谢素萍支付陈胜荣、吴明秀律师费12000元；以上金额暂合计：749510元。谢素萍向一审法院提出反诉请求：1.判令解除谢素萍与陈胜荣、吴明秀之间的《房地产买卖及居间合同》；2.判令陈胜荣、吴明秀向谢素萍支付违约金106000元。一审法院认定事实：陈胜荣、吴明秀与谢素萍于2016年6月10日签订《房地产买卖及居间合同》（合同文本中有居间方，简称丙方，但没有填写居间方名称，也没有居间方人员签名），合同约定谢素萍将其名下位于中山市************************地产转让给陈胜荣、吴明秀，转让价530000元，定金60000元于合同签订之日支付，办理至房产证出证过户时支付46000元，剩余部分424000元由陈胜荣、吴明秀通过购房商业贷款方式支付，陈胜荣、吴明秀向丙方支付居间服务费7950元；谢素萍确认尚有200000元的贷款未偿还，在该物业未出房产证前，该物业的银行按揭继续由谢素萍支付，谢素萍应于出证前一个月前往银行办理提前还款手续；谢素萍在合同签订之日向陈胜荣、吴明秀交付物业；另约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。合同签订当日，陈胜荣、吴明秀向谢素萍交付了定金60000元，向丙方（中山市乐有家房地产经纪有限公司）支付居间服务费7950元，谢素萍依约定交付了房屋钥匙。案涉房屋产权证于2017年2月21日已出证，谢素萍称于2017年5月取得房产证，但谢素萍没有证据证明其已通知陈胜荣、吴明秀可以办理房产证过户手续，谢素萍称陈胜荣、吴明秀的手机处于“已过期”即停机状态，无法联系上陈胜荣、吴明秀也未能提交相关证据，相反，根据陈胜荣、吴明秀提交的涉案房屋不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋产权[产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0028673号]于2017年2月21日登记在谢素萍名下，并于当天办理了两份抵押登记，抵押权人为中国建设银行中山分行，被担保主债权数额均为35.10万元，2018年7月27日，涉案房屋再次设置抵押登记，抵押权人为中国平安保险公司，被担保主债权数额均为83.80万元。后陈胜荣、吴明秀及居间方多次要求谢素萍协助陈胜荣、吴明秀办理相关贷款手续，继续履行《房地产买卖及居间合同》的内容，但谢素萍均以各种理由拖延，拒不办理提前还款，协助办理过户手续。2019年3月25日谢素萍主动承认该房屋将由谢素萍自己居住，不再向陈胜荣、吴明秀出售。上述事实，有陈胜荣、吴明秀提交的《房地产买卖及居间合同》、收款收据、服务费收据、电话录音、不动产登记资料查询结果及陈胜荣、吴明秀陈述在案为凭，一审法院予以确认。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房地产买卖及居间合同》是双方的真实意思表示，虽然合同文本中有居间方，但居间方并没有在合同中出现，也没有居间方的人员签名，但合同是就谢素萍与陈胜荣、吴明秀之间的房屋转让所达成的协议，没有居间方的参与并不影响合同的效力，合同是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，陈胜荣、吴明秀已按合同约定向谢素萍支付了定金，谢素萍没有按合同约定在其取得涉案房屋的房产证后，应于出证前一个月前往银行办理提前还款手续，没有证据显示陈胜荣、吴明秀存在违约事实，而谢素萍则在房产证出证当天办理了两份抵押登记，并在2018年7月27日再对涉案房屋设置抵押，人为阻止交易继续进行，谢素萍以其实际行为表明其不履行合同义务，陈胜荣、吴明秀签订合同的目的无法达成。故本案合同不能履行的违约方为谢素萍，陈胜荣、吴明秀起诉要求解除陈胜荣、吴明秀与谢素萍于2016年6月10日签订的《房地产买卖及居间合同》、返还陈胜荣、吴明秀支付的定金60000元、返还陈胜荣、吴明秀支付的居间服务费7950元、支付合同解除违约金106000元、支付陈胜荣、吴明秀律师费12000元，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。陈胜荣、吴明秀要求谢素萍赔偿房屋差价损失563560元，证据不足，一审法院不予支持。谢素萍反诉要求陈胜荣、吴明秀支付违约金106000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第四项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除陈胜荣、吴明秀与谢素萍于2016年6月10日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、谢素萍自一审判决书生效之日起5日内向陈胜荣、吴明秀返还定金60000元、居间服务费7950元；三、谢素萍自一审判决书生效之日起5日内向陈胜荣、吴明秀支付违约金106000元；四、谢素萍自一审判决书生效之日起5日内向陈胜荣、吴明秀支付律师代理费12000元；五、驳回陈胜荣、吴明秀的其他诉讼请求；六、驳回谢素萍的反诉请求。一审案件受理费10810元，由陈胜荣、吴明秀负担6791元，谢素萍负担4019元。一审反诉案件受理费1210元，由谢素萍负担。案件受理费10810元，陈胜荣、吴明秀已垫付，谢素萍在履行付款义务时迳付给陈胜荣、吴明秀4019元。二审中，双方均未提交新的证据。本院二审另查明：根据2020年6月4日中山市自然资源局出具的《中山市不动产登记资料查询结果》显示，涉案房屋不动产权证号为：粤（2017）中山市不动产权第0028673号，于2017年2月21日登记在谢素萍名下。该不动产办理了抵押信息如下：2017年2月21日，抵押权人为中国建设银行中山分行，被担保主债权数额为35.10万元，于2019年6月5日注销；2017年6月14日，抵押权人为中国建设银行中山分行，被担保主债权数额为30.5万元，于2018年7月16日注销；2018年7月31日，抵押权人为中国平安保险公司，被担保主债权数额为83.80万元，于2019年6月5日注销。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈胜荣、吴明秀与谢素萍签订的《房地产买卖及居间合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方应恪守合同义务。按照合同约定，谢素萍应于出证前一个月前往银行办理提前还款业务，涉案房屋于2017年2月21日已出证，即谢素萍应于2017年1月21日应前往银行办理还款业务，并履行通知陈胜荣、吴明秀房产已出证的附随义务。但根据《中山市不动产登记资料查询结果》资料显示，谢素萍非但没有按照合同约定办理提前还款义务，还分别于2017年6月14日和2018年7月27日又办理了抵押登记。虽然谢素萍辩称没有联系上陈胜荣、吴明秀，但谢素萍没有提供证据证明其主张，应由谢素萍承担举证不能的不利后果。另外，在签订合同时，陈胜荣、吴明秀知晓涉案房产未出证，在涉案房屋出证后、谢素萍未通知陈胜荣、吴明秀的情况下，陈胜荣、吴明秀称一直在等待房产出证，故在2019年才提起本案诉讼具有一定的合理性。综上分析，谢素萍的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判令谢素萍向陈胜荣、吴明秀返还已支付定金及居间服务费，以及按照合同约定支付转让价格20%的违约金及律师费，并无明显不当，本院予以维持。综上，谢素萍的上诉请求和理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4019元（谢素萍已预交11295元），由谢素萍负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十月二十六日书记员  何思雯