江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初3228号 原告：彭荣荣，女，1993年10月6日出生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：独鸣，江苏逸诚律师事务所律师。 被告：孟洁，女，1968年6月24日出生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：孟宪群，江苏鼎沛律师事务所律师。 被告：徐州仟居房地产经纪有限公司，住所地徐州市云龙区绿地世纪城**第B236-237商铺****。统一社会信用代码91320303MA1T4KPC9A。 法定代表人：张兴军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王世宇，男，1987年9月18日出生，汉族，该公司总经理，住沛县。 原告彭荣荣与被告孟洁、徐州仟居房地产经纪有限公司（以下简称仟居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭荣荣及其委托诉讼代理人独鸣、被告孟洁的委托诉讼代理人孟宪群、被告仟居公司的委托诉讼代理人王世宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭荣荣向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原被告2020年5月7日签署的《房地产买卖合同》；2.判令被告孟洁向原告支付4万元的违约金，赔偿损失包括搬家费200元、中介费5280元、律师费6000元，计11480元，双倍返还给原告购房定金4万元；3.判令被告仟居公司对上述第2项的义务承担连带责任；4.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2020年5月7日，被告孟洁、仟居公司与原告彭荣荣签订《房地产买卖合同》，约定被告孟洁将坐落在XX小区XX号楼X单元XX室房屋及储藏室转让给原告，房屋总价88万元，2020年6月1日前办理涉案房屋过户手续。签订协议时，原告彭荣荣向被告孟洁支付2万元购房定金，向被告仟居公司支付中介费5280元。之后，孟洁反悔，拒绝履行合同，不同意出售房屋。被告仟居公司作为房产中介没有履行义务积极协助促成双方交易，消极推诿。 被告孟洁辩称，1.涉案购房合同无效。被告孟洁不是涉案房产的所有人，未得到房产所有人书面授权，签订的房屋买卖合同属于无权代理行为，事后该买卖协议也没经过房屋所有人的追认，房屋买卖合同属于无效合同。2.被告收取原告的购房定金为10000元，并非20000元，被告同意返还原告购房定金10000元。3.原告主张的违约金40000元，双倍定金于法无据。因涉案房屋没有完成交付，原告不存在损失。即使房屋买卖合同有效，根据合同法的规定，定金与违约金条款也不能同时适用，只能选择使用。 被告仟居公司辩称，不同意承担连带责任，若调解，同意退中介费，否则，请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对原告彭荣荣提供的房地产买卖合同、定金收条、委托代理合同和律师费发票，被告孟洁与被告仟居公司质证对其真实性无异议。对被告孟洁提供的房屋所有权证书、结婚证、身份证，原告彭荣荣与被告仟居公司质证，对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.原告彭荣荣提供的中介费收据。被告孟洁对该证据不认可，被告仟居公司质证认可该证据的真实性。因该收据系被告仟居公司向原告彭荣荣出具，本院对中介费收据的真实性予以认定，可以证明原告彭荣荣向被告仟居公司支付中介费5280元。 2.原告彭荣荣提供的钥匙。被告孟洁与被告仟居公司质证，对其真实性不予认可。原告彭荣荣未提供其他证据予以佐证，本院对钥匙的真实性不予认定。 3.原告提供的被告孟洁与被告仟居公司工作人员的通话录音的文字材料及光盘。被告孟洁对证据的形式有异议，认为原告未提供录音的来源与原始载体，即便真实，只能证明被告孟洁系无权代理，且未得到所有权人追认。被告仟居公司质证对真实性无异议。因该证据未提供通话录音的原始载体，本院不予认定。 4.原告提供的原告彭荣荣与被告孟洁、被告仟居公司业务员秦显翠、王世宇的微信聊天记录。被告孟洁质证对真实性无异议，认为该证据证明被告孟洁系无权代理，合同无效，不存在被告违约。本院对该证据予以认定，根据原告彭荣荣与孟洁的聊天记录中孟洁陈述“……荣荣，这个房子当时一说不给你……然后姨姨小孩，俺儿不愿意卖，我本来呢，我就想尽心给他卖了这个，看看能在徐州买个房子不，结果俺儿、儿媳妇都不愿意卖……”等内容，被告仟居公司业务员2020年5月9日、2020年5月23日联系涉案房屋业主不同意卖房，可以证明因被告孟洁家人不同意卖房，被告孟洁不能按约定向原告彭荣荣履行出卖房屋的义务，构成违约。 5.被告孟洁提供的1万元押金收条，被告仟居公司对其真实性予以认可，本院对该证据予以认定，可以证明被告孟洁向被告仟居公司交付1万元押金。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月7日，原告彭荣荣（乙方）与被告孟洁（甲方）、被告仟居公司（丙方）签订房地产买卖合同一份，约定：“第一条：甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方；第二条：乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，自愿购买该房屋；第三条：房地产概况：房屋座落：房屋权证登记人：高家跃……权证登记的房屋建筑面积：126.8㎡，地，地下室建筑面积16㎡……第五条：甲乙双方协定本房地产交易价格为人民币捌拾捌万元……第六条：双方同意房款采用一次性付清全款（签订房地产备案合同之日，乙方一次性付清全款到房管局监管账户）的付款方式……第七条：过户税费由乙方承担……第八条：甲乙双方约定2020年6月1日前到产权处签署办理上述房地产过户手续……第十条：居间费8800元，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；第十一条：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币（大写：）贰万元整，双方同意由甲方保管……第十二条：违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金肆万元，另外赔偿给守约方的直接和间接经济损失，违约方另行支付居间方第十条约定的服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%的上述居间费，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他费用……”。被告孟洁在合同甲方签字处签名并捺印，原告彭荣荣在合同乙方签字处签名并捺印，被告仟居公司在合同尾部盖章。 签订合同后，原告彭荣荣向被告孟洁支付2万元房屋定金，根据孟洁指示通过微信转给王世宇，被告孟洁向原告彭荣荣出具收条一份，载明收到原告彭荣荣支付的2万元定金。 被告仟居公司收到原告彭荣荣转账的2万元后，扣取1万元作为被告孟洁的押金，被告仟居公司向孟洁出具收条一份，收条载明：“收条今收到孟洁XX室交房押金壹万元整（¥10000）孟洁保证交房时物业、水、电、煤气等结清收款人：王世宇”，被告仟居公司在收款人处签章。剩余1万元交付被告孟洁。 原告彭荣荣通过支付宝向被告仟居公司转账5280元居间费，被告仟居公司向原告彭荣荣出具收据一份。 2020年6月2日，原告彭荣荣与江苏逸诚律师事务所签订委托代理合同一份，约定原告彭荣荣向江苏逸诚律师事务所支付代理费6000元，江苏逸诚律师事务所代理彭荣荣涉案纠纷。2020年6月4日，江苏逸诚律师事务所向原告彭荣荣开具6000元代理费发票。 2020年6月9日，原告彭荣荣通过EMS向被告孟洁邮寄书面履行合同通知书一份，催促被告孟洁继续履行合同，赔偿原告损失，被告孟洁于2020年6月10日收到该邮件。2020年6月12日，原告彭荣荣通过EMS向被告孟洁邮寄书面解除合同通知书一份，要求解除房屋买卖合同，被告孟洁于2020年6月13日收到该邮件。 另查明，涉案房屋所有权证书载明房屋所有权人为高家跃。 本院认为，一、关于涉案房屋买卖合同的效力。原告彭荣荣与被告孟洁签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对被告孟洁辩称其为无权代理，未得到房屋所有权人追认，合同应无效的意见，本院不予采纳。被告孟洁与原告彭荣荣签订的合同系以自己名义作出，而非以房屋所有权人高家跃名义作出，不构成无权代理。被告孟洁虽对其房屋无权处分，但不影响被告孟洁与原告彭荣荣签订的房屋买卖合同的效力。 二、关于原告彭荣荣主张的各项费用损失、违约金、定金的认定。合同签订后，原告按照约定向被告孟洁支付定金2万元，根据孟洁指示通过微信转给被告仟居公司工作人员，被告孟洁向原告出具收条确认收到2万元定金，可以认定原告已经按照合同约定向被告孟洁支付2万元定金。被告辩称被告仟居公司扣取1万元押金，因此其收到的定金应为1万元。被告孟洁向仟居公司支付1万元押金，目的是为了保证交房时房屋物业、水、电、煤气等费用已交清，该款项系被告孟洁与被告仟居公司之间的债务关系，被告孟洁可另案主张，对被告孟洁辩称收到1万元定金的意见，本院不予采纳。 原告彭荣荣与被告孟洁签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务。原告彭荣荣依约交纳定金后，被告孟洁多次明确告知原告，房屋所有权人高家跃不愿出卖房屋，合同不能继续履行，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告彭荣荣主张被告孟洁按合同约定支付违约金4万元、双倍返还定金4万元及搬家费200元、中介费5280元、律师费6000元，被告孟洁认为原告不存在任何损失，且违约金与定金条款只能选择适用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告主张搬家费200元，未提供证据予以证明，本院不予支持。本案中原告的直接损失为中介费5280元，原告彭荣荣与被告孟洁签订的合同也仅履行到支付定金的阶段，约定的违约金4万元过高。根据双方约定的定金条款，被告孟洁应双倍返还定金4万元，2万元足以弥补原告彭荣荣的损失，对原告彭荣荣主张被告孟洁双倍返还定金4万元的诉讼请求，本院予以支持。对原告彭荣荣主张被告孟洁支付违约金4万元、搬家费200元、中介费5280元的诉讼请求，本院不予支持。原告彭荣荣与被告孟洁签订的房屋买卖合同第十二条约定“违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他费用”，对原告彭荣荣要求被告孟洁支付6000元实现债权的律师费用，本院予以支持。 三、关于被告仟居公司应否承担连带责任。《房地产买卖合同》中明确载明房屋所有权人为高家跃，原告彭荣荣在签合同时就明确知道涉案房屋为他人所有，被告仟居公司已经履行了信息的披露义务，如实告知了原告彭荣荣涉案房屋的真实情况。对原告彭荣荣要求被告仟居公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告彭荣荣与被告孟洁于2020年5月7日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告孟洁于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告彭荣荣定金计40000元、律师代理费6000元，合计46000元； 三、驳回原告彭荣荣对被告徐州仟居房地产经纪有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告彭荣荣其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2167元，由原告彭荣荣负担1100元，由被告孟洁负担1067元（于判决生效后十日内付清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李 巍 人民陪审员  宁翠玲 人民陪审员  郝敬利 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理  耿媛媛 书 记 员  解小含