江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8453号上诉人（原审被告）：林月霞，女，1944年2月14日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：杨博炜，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜宏宇，江苏三法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京金秋投资控股集团有限公司，住所地南京市秦淮区白下路**。法定代表人：李晓华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成培曦，北京观韬中茂(南京)律师事务所律师。上诉人林月霞因与被上诉人南京金秋投资控股集团有限公司（以下简称金秋集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。林月霞上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案房屋租赁合同纠纷已由南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终10591号生效判决，确认上诉人有权在栖霞街××号房屋中居住，被上诉人本次起诉系针对同一事实重复起诉，应予驳回，而一审法院再次对法院生效裁判的事项重复审理并作出与南京中院生效判决内容相悖的判决内容，缺乏事实依据和法律依据，应予撤销并改判，具体理由如下：一、（2018）苏01民终10591号生效判决已经对本案房屋租赁合同纠纷作出实体审理，并确认上诉人有权在栖霞街××号房屋中居住，一审法院认定事实及法院认为部分多处与南京中院生效判决相悖。2018年6月，南京嘉易盛贸易实业有限公司（以下简称嘉易盛公司）向南京市栖霞区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：判令林月霞立即腾空并迁让栖霞街××号（300ｍ2）承租房屋。该案历经一审、二审，后由南京中院作出（2018）苏01民终10591号民事判决书，该判决查明：金秋集团为栖霞街××号原产权单位，而嘉易盛公司曾受托行使金秋集团的经营管理职权，金秋集团出具书面证明，承诺房屋租期届满后房屋继续由林月霞使用且金秋集团曾承诺林月霞租赁涉案房屋至上诉人在评估报告上签字之日，故驳回了嘉易盛公司的全部诉讼请求。该生效判决确认了下列事实：1、案涉房屋租赁合同系有明确的租赁期限，不构成不定期租赁合同，故本次诉讼中栖霞法院再次以案涉租赁合同为不定期租赁合同为由判令解除合同，与生效判决相悖；2、对于上诉人有权在案涉房屋中居住作出了实体审理，该实体审理结果对于嘉易盛公司及金秋集团均有约束力。前次诉讼系由嘉易盛公司以金秋集团资产管理人的身份起诉，其权利来源于产权单位金秋集团委托其行使的资产管理权。而南京中院在前案诉讼中并未以嘉易盛公司主体不适格为由驳回起诉，法院审理查明的核心事实是金秋集团与上诉人之间租赁合同期限明确，金秋集团同意林月霞租赁涉案房屋至其在评估报告上签字之日。因此该项查明的核心事实，不仅意味着前次诉讼的嘉易盛公司无权在租期未满时起诉解除合同，也意味着金秋集团无权在租期未满时起诉解除合同；二、被上诉人本次起诉，系当事人就已经提起诉讼的事项在裁判生效后再次起诉，构成法律上规定的重复起诉，一审法院判决支持其诉讼请求违反了一事不再理原则，且判决结果与生效判决相悖：1、前次诉讼系由嘉易盛公司代理金秋集团起诉，而嘉易盛公司起诉的权利来源于金秋集团的委托管理，故两次诉讼的权利来源完全一致，区别仅在于是产权人直接提起诉讼或由受托管理方代为提起诉讼，因此后诉与前诉的当事人相同；2、后诉与前诉的诉讼标的相同；3、后诉与前诉的诉讼请求相同。综上，本次起诉构成重复起诉，应当撤销一审判决并判令驳回被上诉人本次起诉；三、上诉人并未收到案涉房屋的评估报告，未在评估报告上签字的原因不在于上诉人，上诉人始终配合政府拆迁，2015年政府提前拆迁动员时，上诉人就配合做好了幼儿园老师、学生的分流工作，政府承诺会尽快给上诉人安排拆迁。此后数年由于拆迁部门人员更换以及拆迁部门与被拆迁单位协商等原因，拆迁进展缓慢，到2019年下半年，上诉人去询问拆迁进展，拆迁部门告知政府不拆迁了，由企业自拆自建走低效用地，至此再不回应上诉人，并非上诉人阻却拆迁进程，相反，上诉人始终积极配合。因此，本案房屋租赁合同不构成僵局，上诉人始终配合拆迁，从未阻却拆迁进程，一审法院认定上诉人未在评估报告上签字造成僵局，缺乏依据；四、一审判决查明事实错误，应予更正：1、一审判决认定“林月霞租赁案涉房屋开办的苗苗幼儿园现已停业，林月霞仍继续占用涉案房屋”，该项事实不准确，上诉人租赁栖霞街××号不是仅用于开办幼儿园，而是同时用于居住生活和开办幼儿园，苗苗幼儿园虽已停业，但上诉人目前仍在案涉房屋中居住生活；2、一审判决认定“林月霞收到律师函后，未向金秋集团返还房屋、支付房屋占有使用费”，该项事实不准确，上诉人一审中已提交证据证明上诉人早在被上诉人发送律师函之前便已积极与被上诉人联系租金缴纳事宜，而被上诉人回复等等再说，因此是被上诉人不要求上诉人缴纳租金，而非上诉人未支付租金。综上，请求二审法院查清事实，撤销一审判决并驳回被上诉人的起诉。金秋集团辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、本案不是一事不再理的重复起诉，本案是由于上诉人企图获得非法的拆迁利益，继续占用房屋所产生的。前案诉的是房屋租赁合同纠纷，本案诉的是物权保护纠纷，法律关系不同。2、本案和前案的当事人不一样，前案是嘉易盛公司以出租人身份起诉的，本案是金秋集团以产权人名义来起诉，是不同的法律主体。前案中院判决认为，出租人虽然起诉要求返还房屋腾空，但产权人有一个承诺，所以不宜在该案当中处理，没有对房屋的返还作出判决。而现在金秋集团以产权人的名义重新提起诉讼，明确要求迁让房屋，法院作出了审理，这显然不是一事不再理。3、双方并未就房屋继续租赁的期限达成书面合同，依据合同法的规定，租赁期限六个月以上应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁合同。虽然金秋集团在向栖霞区教育局的证明和相关的会议上说过，允许林月霞居住至评估报告上签字之日为止，但是双方并没有因此订立书面的租赁合同，该说明也不具备确定租赁期限的效力。因此双方的继续租赁期限是不明的，应视为不定期租赁，金秋集团可以随时解除合同。4、由于案涉房屋已经进入拆迁，依据江苏省关于城市房屋征收补偿的相关规定，在房屋发生征收时，房屋租赁合同应终止，因此即使双方签订了书面的租赁合同，也应当终止，何况现在也没有签订书面租赁合同。5、上诉人实际上是在混淆本案的诉讼争议与前案的诉讼争议，其混淆的目的是想让法院作出驳回产权人要求产权保护的裁判结果，也就是要求法院认可其继续在其中使用租赁房屋，只要有一天林月霞不在评估报告上签字，那么房屋就由其使用一天，这样的判决显然违反了物权的排他性和专属性原则，也将导致案涉房屋片区的房屋征收补偿工作停滞。综上，请求法院依法维护正常的司法秩序和社会秩序，驳回其上诉请求。金秋集团向一审法院起诉请求：1、判令林月霞立即腾空并迁让栖霞街××号（300㎡）房屋；2、本案诉讼费用由林月霞承担。一审法院认定事实：位于栖霞街××号混合结构**楼房（建筑面积324平方米）登记所有权人为南京市粮食局第四分局（以下简称四分局）。2002年12月4日，四分局经南京市粮食局通知撤销组建为南京金秋粮油有限公司；2007年7月2日，南京市粮食局决定组建嘉易盛公司，行使对南京金秋粮油有限公司的经营管理职权；2010年4月16日，南京金秋粮油有限公司经工商局同意变更为南京金秋投资控股有限公司；2010年7月2日，南京金秋投资控股有限公司变更为金秋集团。2010年3月5日，嘉易盛公司（甲方）与林月霞（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定，林月霞租赁坐落在栖霞街道××号，承租面积约300平方米房屋用于经营幼儿园；租赁期限5年，自2010年9月1日至2015年8月31日止；房屋租赁合同期满，乙方返还房屋的时间是2015年8月31日；合同期内如遇规划拆迁，合同自然终止，双方免责。若涉及因乙方装潢、制备搬迁而增加的补偿费用，补偿给乙方；涉及到房屋及原有装修等甲方生产、经营设施的补偿费用，补偿给甲方，合同对双方的其他权利义务进行了约定。2014年4月1日，金秋集团贸易部给栖霞区教育局出具证明一份，内容为：“兹有我单位原退休职工林月霞承租我单位栖霞街××号房产开办苗苗幼儿园，原租赁合同于2015年8月31日到期，经租赁双方商量后，我单位同意于2015年8月31日以后继续将以上房产租赁给林月霞使用。特此证明”。合同约定租赁期限届满，嘉易盛公司与林月霞未另行签订房屋租赁合同。2016年3月18日，嘉易盛公司向林月霞发出《律师函》，要求林月霞腾空房屋。林月霞未予回复。2016年8月3日，嘉易盛公司向一审法院起诉，后于2016年9月9日撤回起诉。金秋集团与林月霞就补偿事宜商谈无果。嘉易盛公司于2018年6月21日再次向一审法院提起诉讼，请求判令：林月霞腾空并迁让承租的房屋并支付违约金及房屋使用费。一审法院经审理后，于2018年10月20日作出（2018）苏0113民初3509号民事判决书，判决：林月霞自判决生效之日起30日内腾空所租赁的涉案房屋（栖霞街××号），并交付给嘉易盛公司。林月霞不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。江苏省南京市中级人民法院经审理后，以涉案合同履行期间，南京金秋粮油有限公司已变更为金秋集团，不再由嘉易盛公司经营管理；考虑到金秋集团贸易部在合同履行期间向栖霞区教育局出具了续租证明，现有证据也显示金秋集团曾承诺林月霞租赁涉案房屋至林月霞在评估报告上签字之日；故嘉易盛公司的诉讼请求不宜在本案中处理为由，于2019年4月24日作出（2018）苏01民终10591号民事判决书，判决：一、撤销江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3509号民事判决；二、驳回嘉易盛公司的全部诉讼请求。2019年10月18日，金秋集团委托律师向林月霞邮寄送达律师函，并于2019年10月21日在案涉租赁房屋门口张贴律师函。要求林月霞于收到律师函之日起5日内，将房屋腾空并返还给金秋集团，并向金秋集团支付2015年9月1日至2019年10月20日的房屋占有使用费。林月霞收到律师函后，未向金秋集团返还房屋、支付房屋占有使用费。金秋集团遂起诉至一审法院要求处理。一审另查明，2016年6月15日，为加快推进栖霞老街片区城中村危旧房改造，提升区域形象，南京市栖霞区人民政府发布征收公告，征收范围包括案涉租赁房屋在内的房屋。征收签约期限：2016年7月15日至2016年10月12日。林月霞租赁案涉房屋开办的苗苗幼儿园现已停业，林月霞仍继续占用涉案房屋。案涉租赁房屋所在地块的其他房屋已经拆除，现仅有案涉房屋未拆除。苗苗幼儿园的财产进行了初步评估。拆迁部门只与产权单位签订征收补偿协议，不与房屋承租人协商征收补偿事宜。截止本案一审法庭辩论终结，金秋集团与拆迁部门仍未签订征收补偿协议。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉位于栖霞街××号房屋所有权人为金秋集团。金秋集团对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。案涉房屋在金秋集团交由嘉易盛公司管理期间，由嘉易盛公司与林月霞签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给林月霞用于经营幼儿园。在租赁合同期满前，金秋集团同意在房屋租赁合同期满后继续将案涉房屋租赁给林月霞使用。金秋集团与林月霞未另行签订书面房屋租赁合同。虽然金秋集团曾经承诺林月霞租赁涉案房屋至其在评估报告上签字之日，但该约定不具有确定租赁期限的效力。因此，一审法院确认金秋集团与林月霞之间就案涉房屋存在房屋租赁合同关系，租赁期限为不定期。合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。金秋公司与林月霞就补偿协商无法达成一致的情况下，通知林月霞返还租赁房屋、支付房屋占有使用费。林月霞收到通知后未向金秋集团返还房屋、支付房屋占有使用费，金秋集团作为房屋所有权人有权要求林月霞腾空并迁让租赁房屋。金秋集团要求林月霞腾空并迁让栖霞街××号租赁房屋的请求成立，一审法院予以支持。江苏省南京市中级人民法院对嘉易盛公司与林月霞房屋租赁合同纠纷案作出终审判决，以涉案合同履行期间，金秋集团不再由嘉易盛公司经营管理；金秋集团在原合同履行期间向栖霞区教育局出具了续租证明，现有证据也显示金秋集团曾承诺林月霞租赁涉案房屋至林月霞在评估报告上签字之日；故嘉易盛公司的诉讼请求不宜在本案中处理为由，驳回嘉易盛的诉讼请求。该判决未剥夺作为房屋所有权人人金秋集团基于双方的不定期租赁合同而享有起诉的权利。同时，林月霞一直未在评估报告上签字，金秋集团与拆迁部门至今亦未能签订征收补偿协议，如仍不允许金秋集团提起本案诉讼，将会形成僵局，可能导致双方损失的扩大。因此，林月霞辩称本案诉讼构成重复起诉的理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：林月霞于判决发生法律效力之日起二十日内将坐落在栖霞街××号租赁房屋腾空返还给金秋集团。一审案件受理费80元，减半收取40元，由林月霞负担。本院审理期间，上诉人林月霞对一审法院查明的以下事实有异议：1、一审认定“林月霞租赁案涉房屋开办的苗苗幼儿园现已停业，林月霞仍继续占用涉案房屋”与事实不符，应当更正为“林月霞自1998年开始租赁案涉房屋用于家庭居住以及开办苗苗幼儿园，2015年林月霞配合政府拆迁动员办理了幼儿园老师和学生的分流工作，因林月霞家庭一直在此居住，没有其他住处，现在林月霞仍在该房屋中居住”；2、一审认定“林月霞收到律师函后，未向金秋集团返还房屋、支付房屋占有使用费”与事实不符，应当更正为“在南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终10591号民事判决书确认林月霞有权在案涉房屋中居住后，林月霞于2019年4月30日发送短信给金秋集团法定代表人李晓华和曾少军联系租金缴纳事宜，李晓华回复等等再说，故林月霞暂未缴纳租金”；3、一审认定“苗苗幼儿园的财产进行了初步评估”与事实不符，应当更正为“苗苗幼儿园的财产尚未进行评估，未出具评估报告”；4、一审认定“拆迁部门只与产权单位签订征收补偿协议，不与房屋承租人协商征收补偿事宜”没有证据支撑，应当予以删除；5、一审认定“同时，林月霞一直未在评估报告上签字”无事实依据，应予删除。上诉人林月霞对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人金秋集团对一审法院查明的事实没有异议。对于双方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，林月霞提交以下新的证据：1、嘉易盛公司向江苏省高院提交的再审申请书、（2020）苏民申2341号案件的送达回证。该组证据证明嘉易盛公司已经向江苏省高院提起再审，要求撤销（2018）苏01民终10591号民事判决书，该案已进入再审审查阶段。该案审查的事实及诉讼请求与本案完全一致，金秋集团本次起诉是重复起诉；2、2016年10月26日林月霞出具的情况说明，证明林月霞是栖霞山粮管所的老职工，由于办幼儿园和家中居住需要，从1998年开始，就向单位申请了案涉栖霞街××号的房屋并开始使用；3、2019年10月21日林月霞给金秋集团、南京新农发展集团有限公司的回函及邮寄面单、签收记录。该组证据证明上诉人在收到金秋集团寄来的律师函后，立即回函，指出律师函中不符合事实的内容，并提出与金秋集团协商确定租金标准及缴纳方式，但金秋集团收到函件后并未回应；4、2020年10月25日在案涉房屋拍摄的视频，证明案涉房屋水电使用一切正常；5、1998年林月霞与南京市粮食局四分局粮油商品经营管理所签订的《房屋租赁协议》、2003年林月霞与南京金秋粮油有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、南京市粮食局第四分局收款收据16份，证明上诉人自1998年开始租赁栖霞街××号房屋。金秋集团质证认为：1、对证据1的真实性认可，但不认可证明目的和关联性，再审案件是嘉易盛公司为了保证自己的权益，充分行使诉权，该案和本案不构成重复诉讼；2、对证据2的真实性没有异议，但与本案无关，且证明林月霞是使用案涉房屋的权利来源是承租，而不是产权所有；3、对证据3真实性无法确认，不认可该证据。经金秋集团核实，金秋集团及南京新农发展集团有限公司均未收到该份函件，且该函仅为上诉人单方陈述，不产生上诉人有权排除产权人物权的法律效果；4、对证据4真实性无法确认，不认可该证据；5、对证据5真实性认可，证明目的不认可，这些租赁合同表明林月霞使用案涉房屋系基于租赁合同的权利，系债权。本院审理期间，金秋集团未提交新的证据。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、被上诉人本次起诉是否构成重复起诉；二、上诉人是否应当向被上诉人返还涉案房屋。关于争议焦点一，本院认为，所谓重复起诉，需要同时满足以下条件：1、后诉与前诉的当事人相同；2、后诉与前诉的诉讼标的相同；3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。而本案当事人为金秋集团与林月霞，（2018）苏01民终10591号案件（以下称前诉）的当事人为嘉易盛公司与林月霞，当事人并不相同。林月霞上诉主张，嘉易盛公司起诉的权利来源于金秋集团的委托管理，两次诉讼的权利来源一致，区别仅在于是产权人直接提起诉讼或由受托管理方代为提起诉讼，对此本院认为，嘉易盛公司系基于其与林月霞的租赁合同直接提起前诉，并非作为金秋集团的受托人代为起诉，林月霞该上诉主张缺乏事实依据，本院不予采纳，故金秋集团本次起诉不构成重复起诉。关于争议焦点二，本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。金秋集团作为涉案房屋的产权人，起诉要求林月霞腾空并返还房屋，林月霞抗辩认为其系涉案房屋的合法占有人，因前诉已确认金秋集团同意林月霞租赁涉案房屋至林月霞在评估报告上签字之日，故林月霞可以继续占有房屋不予返还。对此本院认为，在林月霞与嘉易盛公司签订的书面租赁合同于2015年8月31日到期后，林月霞虽然获得了金秋集团同意林月霞继续承租涉案房屋的允诺，但并未与金秋集团签订书面的房屋租赁合同，而根据法律规定，未采用书面形式，租赁期限为六个月以上的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现金秋集团已于2019年10月18日向林月霞寄送律师函要求林月霞返还涉案房屋，系明确解除租赁合同的意思表示，金秋集团与林月霞之间的不定期租赁关系已解除，林月霞继续占用涉案房屋已无任何法律依据，故林月霞认为其系有权占有涉案房屋的抗辩不能成立，金秋集团要求林月霞腾空并返还涉案房屋具有事实和法律依据。综上所述，上诉人林月霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人林月霞负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十月二十五日法官助理李映碧书记员戴苗