上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10303号上诉人（原审原告）：忻兰娟，女，1943年9月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审原告）：张沁，女，1970年9月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。两上诉人委托诉讼代理人：徐颖，上海星图律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪喆，男，1977年11月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：洪万康（洪喆的父亲），住上海市。委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾全，男，1948年5月7日出生，汉族，户籍地上海市。上诉人忻兰娟、张沁因与被上诉人洪喆、顾全确认合同无效纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人忻兰娟、张沁上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：1.上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的买卖不是案外人张某和洪喆的真实意思表示。张某每月向洪喆支付的金额贴着还贷金额浮动变化，如张某曾于2014年11月18日存入洪喆存折8，400元（人民币，下同），由于11月20日当日贷款扣款不足，张某又补存了500元，补足了当月的贷款扣款金额8,809.17元。张某在签订《房屋权益终结协议》后，依然每月向洪喆的贷款账户中支付款项，且洪喆上述账户的存折一直存放在张某处，洪喆在2014年和2016年两次更换新的存折后也都交给张某，贷款扣款确认单也依然寄给张某。还贷人是否转移应当根据实际还款人来认定，张某在贷款扣款书上签字并不能反映出实际还贷人发生了转移。故系争的贷款实际由张某偿还，张某每月向洪喆支付的款项应为还贷款，而非租金。2.张某和洪喆存在恶意串通。上诉人忻兰娟多年来只知道系争房屋被张某拿去抵押借款，只要张某把贷款还清即可将系争房屋产权办回张某名下，对于租赁合同的具体情况以及《房屋权益终结协议》均不清楚。洪喆在知晓系争房屋是张某和忻兰娟的夫妻共同财产，且对于系争房屋的居住情况十分清楚的情况下，未征得忻兰娟同意，擅自与张某签订《房屋权益终结协议》，并与张某恶意串通向两上诉人隐瞒上述协议，损害了上诉人利益。被上诉人洪喆辩称，不同意上诉人的上诉请求。张某与洪喆签订的《房屋权益终结协议》是双方的真实意思表示，洪喆是善意的，且已经按照市场对价支付了购房款，系争房屋交易已经完成，两上诉人对于上述情况均清楚。故请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人顾全经本院通知，未到庭参加审理，亦未发表意见。忻兰娟、张沁向一审法院起诉请求：1.判令顾全与洪喆签订的房屋买卖合同无效；2.判令上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋产权归忻兰娟、张沁所有，并变更登记到忻兰娟、张沁名下，忻兰娟、张沁愿意偿还该房屋的按揭贷款余额。一审法院认定事实：忻兰娟与张某系夫妻，二人生育一女张沁。1999年张某购买了系争房屋。2002年，张某将系争房屋以84万元的价格出售给顾全。当年，涉案房屋变更登记至顾全名下。购房时，顾全向银行贷款50万元。2005年11月10日，顾全（甲方、出卖人）与洪喆（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定顾全将系争房屋出售给洪喆，房地产转让价款182万元。本合同签订后，乙方于2005年11月1日支付1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于进交易中心前支付54万元；乙方于放贷时支付127万元。2005年12月2日，中国银行股份有限公司上海市杨浦支行（贷款人、抵押权人）与借款人洪喆（借款人、抵押人）、抵押物财产共有人严立、保证人上海市XX有限公司签订《个人住房（二手房）抵押保证借款合同》，借款人向贷款人借款127万元，贷款期限为240个月，预计自2005年12月30日起至2025年12月29日止。贷款月利率执行千分之4.59，系争房屋作为抵押担保。2006年3月，系争房屋登记至洪喆名下。2012年9月2日，张某与洪喆签订《房屋权益终结协议》，约定：张某在2005年11月将其购置但产权在其朋友顾全名下的系争房屋出售给洪喆，但张某要求居住在此房屋内，并与洪喆约定，洪喆为买此房向银行贷款的款项按银行还款计划每月由张某出资给洪喆还贷；张某有权在其合适时间，只要把洪喆在银行的贷款全部还清就可以通过国家房产相关管理部门办理合法的过户手续后获得此房屋产权；现因张某提出上述房屋只要洪喆能出资人民币280万元（未含洪喆的贷款金额余额100万元），张某就放弃回购此房屋的权利与居住权，经双方协商，现约定：1.洪喆支付280万元给张某后，张某放弃此房屋的回购权与居住权；2.洪喆在银行的贷款在张某交房给洪喆后由洪喆自行出资还贷；洪喆支付280万元与房屋移交程序如下：1.在双方签订本协议5天内洪喆支付30万元作为定金，同时张某出具收款凭证；2.张某应在收到定金后一个月内搬离上述房屋及物品清空后移交洪喆，经验收后洪喆支付240万元，同时张某出具收据；3.水、电、煤、通讯等费用结算后洪喆支付10万元；洪喆在完成了支付给张某上述款项后，张某即放弃房屋的回购和居住等任何权利和利益，并承诺：因上述房屋由于张某的原因，不管在此房屋移交给洪喆之前或之后而产生的与此房屋相关的一切经济纠纷而给洪喆造成的损失及责任均有张某承担……张某如果希望继续居住在此房屋内，张某须另行与洪喆签订房屋租赁合同，向洪喆租赁此房屋的租赁条款另行商洽。2012年9月3日，洪喆母亲徐某汇款30万元至张某账户，张某出具了收到定金30万元的收据。9月21日，徐某汇款50万元至张某账户，张某出具了收到50万元的收据。9月27日，徐某汇款1,994,118元至张某账户（注：洪喆称，与200万元的差额系张某少付部分租金，故进行了抵扣），张某出具了收到200万元的收据，并确认洪喆已支付完毕协议约定的全部购房款项。2012年9月26日，张某在银行出具给洪喆的零售贷款扣款确认书上签字，该确认书载明剩余正常贷款本金996,882.67元。同日，张某与洪喆签订《房屋租赁合同》，约定由张某向洪喆租赁系争房屋，租期自2012年10月1日至2016年9月30日止；月租金8,000元；租赁保证金48,000元，张某每月支付1,000元。2016年9月26日，张某与洪喆续签《房屋租赁合同》，约定：租期自2016年10月1日至2018年9月30日止，月租金8,000元；租赁保证金24,000元，每月支付1,000元，另已支付11,000元的保证金，合计35,000元。2018年9月15日，张某与洪喆再续签《房屋租赁合同》，约定：租期自2018年10月1日至2021年9月30日止，月租金8,000元；张某已支付租赁保证金35,000元。对上述三份租赁合同，忻兰娟、张沁真实性无异议，但认为不是真实的租赁；签订租赁合同只是为了办理居住证；保证金的支付不符常理，分期支付起不到保证作用了，每月加1,000元是为了凑还贷金额的，当时每月还贷金额就是八千多元；那么多年下来租金不涨也不符常理。洪喆则称，在2012年签订《房屋权益终结协议》前，双方从未签订过租赁合同，由张某每月代洪喆偿还贷款，签订《房屋权益终结协议》后，情况发生了变化，张某支付的是租金。第一份租赁合同履行中，张某实际只支付了保证金24,000元，第二份租赁合同签订时付了保证金11,000元，合计支付租赁保证金35,000元；洪喆是想涨租金的，但张某希望维持，上涨一、二千元洪喆也无所谓，不差这些钱，所以这么多年没有涨过租金。为证实租赁关系真实，洪喆还出示了与张某的往来短信。2019年5月20日，张某发短信：刚才把房租打给您了，请查收。洪喆回复收到。2019年6月20日，张某发短信：我昨天中午已把房租打给您了，请查收。洪喆回复收到。2019年7月20日，洪喆短信：本月房租不要忘记打，今天6月20日了（注：系笔误，应为7月20日）。当日张某回复：洪喆先生晚上好，下午见您两条短信，当时因病在上海市中医院打吊针，今天打不了房租给您，十分内疚；把我几万元押金里这个月先垫付8,000元，作为房租行么？谢谢您的理解！洪喆再回复：没事，等你病好了出院了再把这个月房租打给我即可。忻兰娟、张沁对短信真实性无异议，但认为不具有关联性。2019年4月，张某、忻兰娟办理了租赁合同登记备案手续。2019年8月12日，张某去世。2019年9月，忻兰娟报警，称其家被撬，家中物品被砸，怀疑是顾全或洪喆所为。2019年10月20日，张沁XX陈某与洪喆达成协议，忻兰娟与洪喆的房产纠纷通过法院诉讼解决，因忻兰娟继续居住系争房屋，故由陈某支付洪喆保证金10万元，在法院判决后以判决执行，此保证金可以抵扣，如忻兰娟不需要支付费用，则保证金退还陈某。2019年10月24日，忻兰娟以前述租赁合同作为居住证明申请上海市居住证。2019年11月，洪喆向黄浦法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，判令忻兰娟搬离系争房屋、支付租金、使用费。该案仍在审理中。2019年9月，忻兰娟、张沁诉至法院，要求确认张某与顾全签订的房屋买卖合同无效。法院审理后认为，顾全与张某虽签订涉案房屋的买卖合同并办理了产权变更登记，但顾全并无证据证明其实际支付过贷款以外的房款，所得贷款部分由张某取得后，张某按月转账为顾全还贷；房屋未转移交付，仍由张某使用；且顾全自认张某售房初衷系套现，称嗣后会原价回购房屋，后顾全再次为张某寻找买家，套取新的房屋差价利益。故双方上述交易行为有悖正常买卖，法院认定张某与顾全签订的合同是以房屋买卖的合法形式掩盖套取银行贷款的目的，该合同当属无效。遂判决确认张某与顾全于2002年6月20日签订关于上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。判决后，顾全不服提起上诉，二审维持了原判。为证明系争房屋的银行贷款均由张某归还，忻兰娟、张沁提供了贷款银行寄送的2007年3月至2013年1月期间的零售贷款扣款确认书、洪喆的中国银行存折、每月的存款回单佐证，存款回单每月存入金额基本在8,000-9,500元之间不等。忻兰娟、张沁称，根据记录，2012年10月至2014年12月期间，按月租金8,000元计算，张某多付24,670元，按每月9,000元计算，张某少付了2,330元；2015年1月至2016年9月期间，按月租金8,000元计算，张某多付11,804元；2012年9月之后新的存折，洪喆也给了张某，如果只是付租金的话是不需要存折本的，这其实是保持之前由张某还贷款的操作习惯，说明还贷人还是张某。洪喆称，上述证据不能证明贷款是由张某归还，2013年4月起贷款扣款确认书改为电子邮件发送，不再寄送纸质文件，是洪喆自行还款的。张某已签署协议书，放弃回购系争房屋。张某每月付款确实是浮动的，因为张某的钱来源于其女张沁，张某和女儿说他仍然在还贷，所以女儿是按照还贷数额付的款，但洪喆与张某每过一段时间会结算一次，双方结算过多次，但现存的只有一张收据了。洪喆遂提供了张某于2015年3月5日出具的收据一份，载明：今收到洪喆返还的自2012年10月至2014年12月的房租租金累计差额22,000元。忻兰娟、张沁认为，所有的文件都是为了凑数字，只要不要求张某提前还贷，让张某签什么文件都是同意的。为证明2012年9月系争房屋的市场价约468万元，忻兰娟、张沁提供了网上安居客的房价，2012年9月房屋每平方米35,936元。对此，洪喆不予认可。为证明是虚假买卖，忻兰娟、张沁还提供了一张便笺，抬头为“公证”，大致内容为张某生意失败，将系争房屋抵押给洪喆，待张某将银行贷款还清，即办理过户；下方有张某与洪喆两人署名，落款日期为2016年9月。洪喆称其从未签署过该文件，上面的署名“洪喆”非其本人书写。法院认为，因洪喆本人否认，且便笺上“洪喆”的签名与洪喆本人的签名差异较大，故该证据真实性法院不予确认。双方均确认在签订《房屋权益终结协议》之前，张某与洪喆就系争房屋未签订过租赁合同。就之后为何签订租赁合同，忻兰娟、张沁称，2011-2012年左右，办理居住证需要签订租赁合同，所以才会签订租赁合同。洪喆则称，无法确认2011-2012年开始办居住证需要签租赁合同。若要办居住证，只要签订一份租赁合同就够了，但实际前后签订过三份合同，并且忻兰娟直至2019年才去办理的居住证，之前从未办理过，因此忻兰娟、张沁所称的签订租赁合同的理由不是事实。一审审理中，忻兰娟、张沁称，房屋过户是知情的，虚假买卖的事情张某没有说得很清楚，张某一直称房屋抵押给别人了，只要还贷款就可以将房屋拿回来。一审法院认为，本案主要争议为是否是真实的买卖和洪喆是否属善意取得，故法院围绕此二点争议分析如下：一，《房屋权益终结协议》（以下简称协议）是否是张某与洪喆真实意思表示，双方是否形成了真实的买卖关系。首先，协议描述的签署背景与事实相符，有合理的签订动机。张某因做生意需要资金，先是为套取银行贷款虚假将系争房屋出售顾全，后因房屋升值又再次虚假交易以套取更多的贷款，正是在这样的背景下，双方在7年后签订了协议，张某以洪喆支付其280万元并负责剩余还贷为对价放弃了系争房屋的权利。张某将虚假交易变为真实交易，存在仍继续需要资金的合理动机。其次，协议约定洪喆在银行的贷款在张某交房给洪喆后由洪喆自行出资还贷，故在签订协议20余天后，张某在零售贷款扣款确认书上签字确认贷款本金余额996,882.67元，此印证了协议有关实际还贷人转移的约定得到执行。忻兰娟、张沁认为先签协议、后确认贷款余额，余额与协议约定的100万元数额不一致，这些均不符合正常交易习惯和常理，法院认为，协议与贷款余额确认虽有时间差，但贷款余额是每月变化一次，因此该时间差并未超出合理范围；协议约定贷款余额100万元显然是概数，实际余额与之仅有百余元的差异，此反而印证了约定的真实。因此，忻兰娟、张沁的有关意见，法院不予采纳。第三，张某与洪喆之间的租赁关系真实。在签订协议之前，虽然张某也实际居住于系争房屋，但张某与洪喆却未签订过租赁合同，直至双方签订协议约定张某如果希望继续居住在此房屋内须另行与洪喆签订房屋租赁合同后，双方才签订了租赁合同。忻兰娟、张沁将签订租赁合同解释为办理居住证之需，但忻兰娟、张沁既没有举证证明办理居住证需提供租赁合同是自2011-2012年开始的，也没有证明其在签订租赁合同后实际办理了居住证，因此该解释法院难以采信。签订租赁合同是履行协议的相关约定，租赁合同的签订说明了张某家庭居住事实未变，但居住性质却发生了改变，签订前是居住自有房屋，签订后是租赁洪喆的房屋居住。考虑到双方的关系以及本案买卖的特殊之处，洪喆多年以来没有上涨租金在情理之中，此点不能视为虚假租赁的佐证。根据洪喆提供的双方结算单据，双方就超出租金部分的金额进行了结算，且张某在人生的最后阶段发送的短信还再三请求洪喆查收房租、并就逾期付租与洪喆商量的事实，足以推定租赁关系的真实存在；再结合双方在签订协议后就贷款余额书面进行确认的事实，表明了双方对签字确认之前后的还贷主体做了区分，因此，忻兰娟、张沁主张的张某在签订协议及租赁合同后仍保持原有还贷的操作方式以及押金按月支付有违常规等未达到高度盖然性的标准，尚不足以推翻租赁关系的真实性。第四，洪喆已按协议履行了支付280万元的义务。协议约定240万元于交房时支付，10万元于结清水电煤后支付。实际洪喆于9月21日支付50万元，于双方签订租赁合同（9月26日）的次日支付200万元。鉴于交房被租赁取代，故洪喆于签订租赁合同时支付房款与协议约定并不矛盾，忻兰娟、张沁以280万元支付与协议约定不符来否定协议意思表示真实的意见，法院不予采纳。忻兰娟、张沁对买卖真实性的一切质疑，均无法合理解释此280万元的支付动机。若买卖虚假，洪喆无任何动机和理由再支付280万元。忻兰娟、张沁认为洪喆与张某另有投资关系，缺乏证据佐证，法院不予采信。综上分析，法院认为，《房屋权益终结协议》是张某与洪喆真实意思表示，原顾全接受张某的指示与洪喆签订的买卖合同虽为虚假交易，但协议签订后已转变为了真实的买卖关系。二，洪喆购买系争房屋是否属善意取得。鉴于洪喆与张某之间买卖的特殊之处，洪喆以现金280万元加上偿还100万元贷款，且张某家庭之前、之后均需长期居住系争房屋的事实，即使买卖当时房屋市场价如忻兰娟、张沁所述约468万元，洪喆支付的对价亦在合理范围之内，忻兰娟、张沁有关对价不合理的意见，法院不予采纳。物权登记具有公示效力，系争房屋原登记在张某一人名下，洪喆相信张某有权处分系争房屋并无不当之处，况且，忻兰娟明知就系争房屋签订了租赁合同，却未提出异议，这更令洪喆不会对买卖的真实性产生怀疑。法律规定，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。忻兰娟、张沁主张洪喆不是善意购买系争房屋，应提供充分的证据证实。而根据在案证据及现有事实，难以认定洪喆具有重大过失，属于非善意购买。因此举证不能的不利后果，由忻兰娟、张沁承担。综上二争议焦点所述，洪喆与张某购买系争房屋的意思表示真实、有效，洪喆属善意购买系争房屋。因此，忻兰娟、张沁的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。顾全经法院合法传唤未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。一审法院审理后作出判决：驳回忻兰娟、张沁的全部诉讼请求。案件受理费21,180元，减半收取计10,590元，诉讼保全费5,000元，均由忻兰娟、张沁负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1.忻兰娟2010年居住证及办理材料，其中洪喆提供的证明中载明涉案房屋是暂时抵押给洪喆，日后需要归还，虽然2010年居住证登记表中写的是租赁，但不代表房产是洪喆的，忻兰娟的认知中房产仍然是其和张某的；2.忻兰娟2019年居住证及办理材料，证明办理租赁合同备案的时候忻兰娟并不在场，委托张某办理备案的委托书也不是忻兰娟本人签字，租赁合同上也没有忻兰娟签字，租赁合同上的承租人只是张某一人，忻兰娟对于租赁合同并不知情，且办理居住证中填写“租赁”并不代表忻兰娟对备案登记的租赁合同知情，也不代表忻兰娟认知中双方存在租赁关系；3.上诉人自行整理的张某还贷与扣款对照表，证明张某付的钱都是按照贷款的每月还款金额浮动支付的。被上诉人对于上述证据发表如下意见：1.认可第一组证据的真实性，但忻兰娟2010年已经办理了居住证，而第一份租赁合同则是在2012年张某与洪喆签订《房屋权益终结协议》后才签订的，双方自此形成了房屋租赁关系，并非是为了办理居住证而签订租赁合同。2.认可第二组证据的真实性，但该组证据与本案缺乏关联性，洪喆是善意的且支付了合理对价，且房屋之前登记在顾全名下，张某只是出资人，没有必要征得其配偶同意，忻兰娟是否同意与本案没有关联。关于租赁合同备案，即便是张某代为办理，也构成表见代理。3.第三组证据系上诉人基于错误理解而自行制作的表格，故不认可其真实性。本院对于上诉人提交的两次居住证及办理材料的真实性予以确认，但上诉人在二审期间提交的证据均非二审新证据。上诉人提交的两次居住证及办理材料无法证明关于系争房屋的买卖并非张某与洪喆的真实意思表示，也无法证明上诉人对此并不知情，而上诉人另提交的张某还贷与扣款对照表系其单方制作，即便各项转款及扣款金额是真实的，也无法证明张某系以偿还房贷的目的按照房贷扣款金额进行转款。故本院对于上诉人二审提交证据的证明效力，均不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，针对上诉人在上诉意见中以2014年11月份张某向洪喆支付的款项为例佐证其主张系张某实际偿还贷款的观点，被上诉人提交了洪喆银行存款历史交易明细清单复印件，用以说明当月银行贷款扣款为4,569.17元，而另一笔4,240元的扣款则是洪喆转到自己其他账户上，并非银行扣款，故每月偿还房贷金额并非上诉人所主张的8,809.17元，张某支付的也并非还贷款。上诉人认可上述材料的真实性，但认为即便洪喆将上述4,240元款项转移到其另外的银行账户中，该笔款项也确实是用来还贷款了，且上述材料无法说明其他月份的扣款情况。本院认为，本案的争议焦点为案外人张某与被上诉人洪喆间关于系争房屋的买卖是否为其真实意思表示，双方是否存在恶意串通。上诉人以房屋贷款一直由张某实际偿还，系争房屋的买卖不是张某与被上诉人洪喆的真实意思表示，及洪喆与张某恶意串通损害了上诉人的利益为由，主张双方关于系争房屋的买卖无效。被上诉人则主张系争房屋的买卖系双方的真实意思表示，其与张某并无恶意串通。对此本院认为，首先，张某与被上诉人洪喆签订《房屋权益终结协议》明确约定洪喆支付280万元给张某后，张某即放弃系争房屋的回购权及居住权，同时约定如张某希望继续居住系争房屋，须另行与洪喆签订租赁合同，租赁条款另行商洽。后，洪喆按照协议履行了付款义务，其后张某又在银行出具给洪喆的零售贷款扣款确认书上签字，并于同日与洪喆签订《房屋租赁合同》，张某按月向洪喆支付租金。可见洪喆与张某双方对于系争房屋所有权转移至洪喆的合意是明确的，双方已实际履行了上述《房屋权益终结协议》及《房屋租赁合同》。故可以认定《房屋权益终结协议》及《房屋租赁合同》均是双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张洪喆与张某之间并无买卖系争房屋真实意思表示的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，上诉人忻兰娟作为张某的妻子，长期在系争房屋居住，且两次办理居住证时，均在办理相关材料中写明“租赁”，却从未对此提出异议，故忻兰娟应当知晓租赁关系的存在及系争房屋已出售给洪喆的事实。且系争房屋原登记在张某一人名下，退一步讲，即便上诉人对于房屋买卖及租赁关系并不清楚，被上诉人洪喆也有理由相信作为上诉人忻兰娟丈夫的张某有权代表忻兰娟出售系争房屋并确定租赁关系。在上诉人一方未提供有效证据证明洪喆与张某之间存在恶意串通的情况下，其关于洪喆与张某恶意串通损害其利益的主张，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，案外人张某与被上诉人洪喆间关于系争房屋的买卖应为有效，且已履行完毕，上诉人关于买卖行为无效的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，忻兰娟、张沁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,180元，由上诉人忻兰娟、张沁负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十月三十日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……