河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初9832号原告：李征，男，1983年12月19日生，汉族，住郑州市中原区。被告：河南台兴房产有限公司，住所地：郑州市**京广南路。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：刘玉静、张欢，系公司员工。原告李征与被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李征，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、张欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李征向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金5685.93元；2.被告逾期办理房屋预告登记证明，承担不可主张用原告逾期付款所产生的违约金，抵消被告逾期交房违约金，且不可顺延交房日期的法律后果；3.被告向原告支付基础设施和公共配套建筑，未达到使用条件违约金989.28元，其中燃气是432.81元，供暖是556.47元；4.被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金11435.62元；5.被告以531395元为基数，按照日万分之0.2的标准向原告支付自2020年7月7日至被告实际向原告完整提供办理转移登记应由其提供的全部所需资料之日止的违约金；6.被告向原告提供办理转移登记应由其提供的全部手续资料，并协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；7.确认被告2016年6月1日交付原告使用的房屋尚不符合合同约定的交房条件，确认2017年7月9日房屋房产符合合同约定的交付条件；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2015年2月25日双方签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的春江家园一号楼二单元302号商品房，购房款总额531395元。合同对付款方式及期限、预购商品房预告登记、房屋交付期限及逾期交房的违约责任、基础设施和公共配套建筑正常运行的承诺及违约责任、办理房屋权属初始登记，转移登记的期间及违约责任等都作了明确约定。原告于合同签订当日支付了购房首付款160395元。《房屋预告登记证明》是申请住房公积金贷款的必备材料，被告应依据合同附件四第三条，于2015年3月2日前交给原告，但被告2015年12月23日才为原告办理该证明。当周周末其接到领取该证明的电话之后，原告2015年12月28日办理了公积金贷款手续。剩余购房款371000元由中国银行股份有限公司郑州陇西支行于2016年元月26日划入被告公司的账户。被告应当在2015年10月31日前交房，房屋燃气设施交房之日达到正常使用，供暖设施自交房一年达到正常使用，被告应当在房屋交付使用后60日内办理房屋产权初始登记，紧接着办理转移登记，而事实是被告公司2016年6月1日把尚不符合合同约定的交房条件的房屋提前交付原告使用，不能认定为其已经完成了合同约定的交房义务，被告公司2016年7月18日取得建设行政主管部门竣工备案表。房屋所在小区2017年7月9日起，燃气才可以正常使用，至2019年1月25日供暖才可以正常使用。被告2018年12月12日申请春江家园一号楼首次登记，原告多次找被告交涉房产证办理一事，2020年6月23日向被告邮寄送达了申请提供办理转移登记应由其提供的手续资料的书面函，然而至今仍不能取得商品房不动产权证书。在本案诉讼中，原告自愿申请撤回第2、5、6、7项诉讼请求。被告台兴公司辩称,针对被答辩人提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，对于被答辩人自2015年3月25日至2016年2月5日逾期付款317天根据合同第七条第1款第2项的规定，被答辩人应向我方支付逾期付款违约金5880.35元，对此违约金及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辩人诉讼请求一、诉讼请求二及诉讼请求七的诉讼请求，答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。首先，根据合同第八条约定，买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延，故而台兴公司的交房日期应从2015年10月31日顺延317天，即为2016年9月13日。要求逾期付款违约金及顺延交房日期这是答辩人依据合同约定应享有的权利，被答辩人无权单方面对此予以否认。其次，答辩人实际于2016年5月31日已将符合条件的房屋交付给被答辩人，早于2016年9月13日应交付日期，且被答辩人领完钥匙后对此已经进行了签字。台兴公司不存在逾期交房问题。再者，对于原告所说我方于2016年6月1日交付的房屋并不符合合同约定交房条件，我方不予认可，我方在当时交付给原告的行为是符合条件的房屋，春江家园同一时期交付房屋的用户有上百户，不可能有交房不符合合同约定条件的问题，且原告在2016年5月31日领钥匙的行为即表明其认可了我方的交付房屋。在此之前原告并未就逾期交房违约金和交付房屋不符合合同约定主张过权利，直至2020年6月28日才起诉，中间也没有提出异议，所以已经过了诉讼时效，其主张不应得到支持。二、针对被答辩人“被告向原告支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金989.28元(燃气0.3*687*21=432.81元、供暖0.3*68.7*27=556.47元”的诉讼请求，答辩人不予认可。合同中明确规定，关于燃气使用以及暖气使用由市政直接供应，同时，若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。房屋在建成之后已经通水通电，达到基本生活要求。同时，答辩人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，后因市政原因，暖气未及时供应。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》规定，郑州市每年供热期限为4个月，违约期限也应另行计算。三、针对被答辩人“被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金11435.62元(531395*0.00002*1076)”的诉讼请求无任何事实及法律依据，答辩人不予认可。被答辩人主张合同违约金计算错误。被答辩人主张违约金的起始时间错误和部分诉讼时效已过。根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。合同约定应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由出卖人将办理初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而房屋实际于2016年5月31日才交付给原告，且原告逾期付款317天，逾期违约金为5880.35元，因而台兴公司原则上应该报送材料的截止日期应为2016年11月13日。其次被答辩人直至2020年6月28日才起诉。此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，原告的主张不应得到支持，答辩人请求法院予以支持。四、2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。五、针对被答辩人“被告以531395元为基数,按照日万分之0.2的标准向原告支付自2020年7月7日至被告实际向原告完整提供办理移登记应由其提供的全部所需资料之日止的违约金”和“被告向原告提供办理移登记应由其提供的全部所需资料,并协助原告办理涉案房屋的不动产权证书”的诉讼请求，答辩人更不予认可。根据我方查询到的结果显示，原告的房屋转移登记证书已于2020年8月6日办理完毕，我方在应原告请求后积极为其办理转移登记手续，因房管局事务繁忙等原因，时间上可能略有延迟是符合情理的，因而台兴公司不存在违约问题。综上，望法院严格以事实为依据，以法律为准绳，综合考虑我方情况，依法驳回原告诉讼请求，维护法律公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及案件事实本院认定如下：1.2015年2月25日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南1号楼2单元3层302房屋一套，建筑面积68.7平方米，房屋总价款：531395元。约定金额：160395元，付款方式为现金，付款时间是2015年2月25日；约定金额：371000元，付款方式为公积金贷款，付款时间是2015年3月25日。合同签订当日，原告支付了首付款160395元。2015年12月28日原告与郑州住房公积金管理中心、中国银行股份有限公司郑州陇西支行、郑州住房置业担保有限责任公司四方签订了委托贷款合同，约定贷款371000元，用于原告购买二七区石柱路西、郑航北路南1号楼2单元3层302房屋。2016年1月26日银行发放了该笔贷款。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。第九条约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。第十四条约定：供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1、产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。2.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。3.原告主张被告于2016年6月1日向其交付房屋；被告主张于2016年5月31日向原告交房，提交房屋钥匙交接表为证。4.2019年3月5日案涉房屋办理了商品房首次登记。5.关于暖气、天燃气正常使用的实际时间，本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）台兴公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由台兴公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。本院认为,原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交房，但实际交房时间为2016年5月31日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年5月31日共计213天。原告应按合同约定于2015年3月25日通过商业贷款的方式支付剩余购房款371000元，但实际支付剩余购房款时间为2016年1月26日，逾期支付剩余购房款时间共计306天。被告台兴公司辩称按照合同约定被告顺延交房日期后未逾期，且原告该项诉请超过诉讼时效，本院认为被告该辩称意见成立，故原告该部分诉请，本院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的燃气供应设备应于2015年10月31日达到正常使用、供暖设施于2016年10月31日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定该项违约金为556.47元。关于逾期办理产权初始登记违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。后被告台兴公司于2019年3月5日办理了案涉房屋的首次登记，被告应对此承担违约责任。因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，综合本案案情，本院酌定被告支付原告逾期办理权属初始登记的违约金为531395元×1159天×0.00002×60%=7390.64元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内支付原告李征基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金556.47元、逾期办理权属初始登记违约金7390.64元，以上共计7947.11元；二、驳回原告李征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，减半收取127元，由原告李征负担71元，被告河南台兴房产有限公司负担56元，剩余部分退还原告李征。本判决为终审判决。审判员  井柏年二〇二〇年十月二十一日法官助理郭关伟书记员王文文