重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初7982号 原告：丁山山，女，1985年2月2日出生，汉族，个体工商户，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人，赵芸英，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人，陈渝强，重庆合纵律师事务所律师。 被告：重庆思盈商业地产顾问有限公司，住所地重庆市两江新区黄山大道中段**数字经济发展展示中心附**，统一社会信用代码91500000305269457C。 法定代表人：王冰，重庆思盈商业地产顾问有限公司经理。原告丁山山与被告重庆思盈商业地产顾问有限公司（以下简称思盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告丁山山及委托诉讼代理人陈渝强到庭参加诉讼，被告思盈公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丁山山向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认解除原告与被告签订的《思盈．彩虹里生活广场商铺租赁合同》及《思盈．•彩虹里生活广场商业管理协议书》。2.判令被告退还原告履约保证金30000元、租金12000元，共计42000元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告（承租人）与被告（出租人）于2019年6月29日签订了《思盈・彩虹里生活广场商铺租赁合同》，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区商铺出租给原告经营干副粮油，租赁期自2019年8月10日起至2020年9月9日止，该房屋2019年8月10日起至2020年9月9日的月租金为3000元。首期租金为36000元，于签订合同当日交清，并缴纳履约保证金10000元及装修免租期的商业管理费及物业管理费400元。同时约定：“双方同意在租赁期内，非因不可归责于任何一方的原因而出现下列情形之一，则本合同自以下情形发生之日终止，双方互不承担违约责任……因不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的……。”另，2019年8月9日，原告与被告就商业管理签订了《思盈・彩虹里生活广场商业管理协议》。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了履约保证金及租金和管理费，履行了合同中约定的义务。后由于被告无故锁住市场大门以及政府疫情防控政策的原因，承租商铺不能正常投入使用，且受此影响承租商铺不能投入使用的时间已经超过30日。其后，原告多次与被告协商退还保证金事宜，并向被告发送正式解除合同的通知，但被告一直不予理会。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。 被告思盈公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年6月29日，原告丁山山（乙方、承租人）与被告思盈公司（甲方、出租人）签订《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区商铺出租给原告经营牛羊肉，租赁期自2019年8月10日起至2020年9月9日止，租金为3000元/月。租金按半年度支付，乙方每半年度首月10日前支付本半年度租金，自本协议签订日的当月起，每6个月为一个租赁半年度。首期租金为36000元，乙方应当于签订合同当日交清首期租金及相关费用。乙方在装修免租期内，免租金不免商业管理费及物业管理费，在装修免租期内，商业管理费及物业服务费暂时按照400元/月收取，乙方需按甲方通知缴纳至甲方指定账户。装修免租期起止时间为2019年8月10日至2019年9月9日。本合同签订的同时，乙方应当向甲方缴纳履约保证金30000元，作为乙方履行本合同的担保。甲乙双方同意在租赁期内，非因可归责于任何一方的原因而出现下列情形之一，则本合同自以下情形发生之日终止，双方互不承担违约责任：1、该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该商铺因社会公共利益被依法征用的；3、该商铺因城市建设需要被依法列入商铺拆迁范围的；4、因不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的。不可抗力事件包括自然灾害、战争、动乱或骚动、罢工、示威、政府主管部门行为，以及其他一切因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况发生。发生上述情形致使本合同终止的，甲方应当向乙方全额返还履约保证金、未到期租金及相应押金等费用。甲方和乙方按以下列明的通讯方式向对方发送通知、信函等书面文件，甲方地址：重庆市沙坪坝区，收件人：曾正，联系电话：，乙方地址：重庆市永川区，收件人：丁山山，联系电话：。通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后重庆内3日、重庆市外5日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。 2019年8月9日，原告（乙方）与被告（甲方）还就涉案商铺的商业管理签订了《思盈・彩虹里生活广场商业管理协议》，该协议对橱窗、广告位及形象统一指导，统一规范服务管理，商业推广等事项作了约定。该协议还约定，商业管理期间，如乙方与出租人解除租赁合同导致本协议无法继续履行，则本协议自行解除，双方互不追究违约责任，本协议解约日期与租赁合同解约日期相同。 2019年8月5日，原告丁山山向被告思盈公司交纳了2019年8月10日至2020年9月9日期间的租金36000元、免租期管理费400元、履约保证金30000元，被告思盈公司开具收据2份，并将合同约定的租赁房屋交付给原告丁山山使用。 2020年5月5日，原告通过中国邮政EMS快递按照合同约定的送达地址及被告思盈公司的住所地，分别向合同约定的收件人曾正以及被告的法定代表人王冰邮寄了《关于解除合同的函》。该函主要载明，因新冠肺炎疫情，重庆市于2020年1月24日启动重大突发卫生事件一级响应，原告承租的商铺因政府疫情防控政策不能投入使用，且不能使用超过30日。2020年1月23日，思盈公司又无故将市场大门锁住，不让原告正常经营长达2个月之久。因此，基于思盈公司的违约行为及不可抗力的原因，导致原告无法正常经营，合同目的无法全部实现。本人依法向思盈公司发出解除合同的函，解除2019年6月29日签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》以及基于该合同签订的《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》。上述两份快递寄出后，未能成功送达，随后该两份快递被退回。 现原告认为，原告与被告签订的《思盈•彩虹里生活广场商铺租赁合同》及《思盈•彩虹里生活广场商业管理协议书》已经解除，遂诉至本院，要求判如所请。 审理中，被告思盈公司收到应诉通知书及民事起诉状副本后，在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院审查后认为被告提出的管辖权异议理由不成立，于2020年7月2日作出民事裁定，裁定驳回被告思盈公司对本案管辖权提出的异议。被告思盈公司不服本院裁定，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2020年8月27日作出（2020）渝01民辖终990号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。 审理中，原告举示了聊天截图打印件，拟证明被告于2020年3月19日通知原告及彩虹生鲜里的其他租赁户于2020年3月23日正式复工，其因不可抗力造成合同无法履行已达30日，满足合同解除条件。 原告还举示了照片8张，拟证明截止2020年6月23日，租赁商铺处仍未恢复正常营业，彩虹里生活广场的现状是所有店铺都未能开张。 上述事实，有原告提交的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》、《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议书》、收款收据、关于解除合同的函、EMS快递信封、快递查询截图2张以及原告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原告丁山山与被告思盈公司签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》以及《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方基于租赁合同签订了商业管理合同，且商业管理合同约定“如乙方与出租人解除租赁合同导致本协议无法继续履行，则本协议自行解除”，也就是说，原被告一致认可商业管理协议是不能脱离租赁合同而独立存在的，因此，原被告签订的《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》是《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》的从合同。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。涉案合同约定，因不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的，合同自该情形发生之日终止，双方互不承担违约责任；发生上述情形致使本合同终止的，被告应当向原告全额返还履约保证金、未到期租金及相应押金等费用。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求商场歇业、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力，且该不可抗力持续时间显然超过30日。原告在不可抗力超过30日后向被告发出解除合同的函，符合合同约定及法律规定。 合同约定了原被告双方的送达地址，且约定以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后重庆内3日、重庆市外5日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。现原告于2020年5月5日向被告寄出解除合同的函，在投递之日起3日即2020年5月8日视为送达。所以原、被告签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》以及《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》已于解除合同的函送达之日即2020年5月8日解除。故，对原告要求确认解除原告与被告签订的《思盈•彩虹里生活广场商铺租赁合同》及《思盈•彩虹里生活广场商业管理协议书》的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，被告应当返还原告履约保证金、未到期租金等费用。因此，原告向被告交纳了履约保证金30000元，另外，原告向被告交纳了2019年8月10日至2020年9月9日期间的租金36000元，合同于2020年5月8日解除，被告应当向原告退还2020年5月9日至2020年9月9日期间的租金，月租金为3000元/月，原告要求退还租金12000元亦符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 被告思盈公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告丁山山与被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于2019年6月29日签订的《思盈•彩虹里生活广场商铺租赁合同》及《思盈•彩虹里生活广场商业管理协议书》于2020年5月8日解除； 二、被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向原告丁山山返还履约保证金30000元。 三、被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向原告丁山山返还租金12000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1373.76元，减半收取686.88元（原告已预交），由被告重庆思盈商业地产顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 向 容 二〇二〇年十月十四日 书记员 徐寰玉