吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3409号 原告:沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司。 法定代表人：李建平,该公司董事长。 委托诉讼代理人：付亮亮，男，1984年9月11日出生，汉族，住吉林市。 委托诉讼代理人：陆洋，女，1972年3月16日出生，汉族,住吉林市。 被告:吉林市颗粒圆商贸有限公司。 法定代表人：孙星。 被告：孙星，男，1960年8月24日出生，汉族，住吉林市。 共同委托诉讼代理人：徐杰，吉林寒松律师事务所律师。 原告沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司（以下简称铁凇集团）与被告孙星、吉林市颗粒圆商贸有限公司（以下简称颗粒圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁凇集团的委托诉讼代理人付亮亮、陆洋和被告孙星及被告孙星、被告颗粒圆公司的共同委托诉讼代理人徐杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铁凇集团向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴的水电费47154.85元；2.判令被告支付2017年至今的房屋占用费98000元（该金额为暂定价格，实际以评估价为准)，并腾空房屋；3.判令被告恢复其装修期间私自改造房屋主体结构费用50484元（该金额为吉林中恒建筑装饰工程有限公司出具的报价，实际以评估价为准）；4.判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：沈阳铁道吉林市铁淞集团有限公司吉车分公司（以下简称吉车分公司）与颗粒圆公司签订了站前商场的租赁合同。合同约定，租期为2016年1月1日至2020年12月31日，租金每年56万元，由于被告未按合同约定缴纳第二年的租金及拖欠水电等费用，令其腾空房屋。我方要求其承担赔偿责任，具体理由如下:1.被告方欠缴水电费47154.85元。原告多次催缴，无果。2.商场停业后，被告对其承租的办公室一直占用至今。我公司多次提出令其腾空，均无果。致使我公司对该大楼的整体出租工作无法继续进行长达3年有余。给我公司造成直接经营损失9.8万元。3.被告方承租后，违反租赁合同第五条第8款之规定。未经我公司同意，私自改变房屋主体结构，改动较大的就有2处。其一是被告把原2层西侧消防通道楼梯打掉，改成商铺。其二是把原2层西侧商铺改成独立卫生间致使我公司房屋存在很大的安全隐患。现两处恢复原状需要资金50484元现原告合法权益受到侵害,特诉至贵法院,请法院给予支持。 被告孙星辩称，一、原告起诉答辩人孙星主体不适格，涉案租赁合同已经由两级人民法院进行认定合同相对方为颗粒圆公司与吉车分公司，答辩人仅是代表颗粒圆公司履行职务的行为，答辩人不应当作为本案被告。二、关于原告主张的水电费不应当由答辩人承担，原告单方解除合同，带人采取强制措施驱散商场正在经营的商户，强行将卷闸门关闭，答辨人始料未及，答辩人对其他商户每隔2个月进行水电费收取，其他商户因原告的违约强制行为被驱散，没有交纳水电费，原告属于恶意违约方，给答辩人及其他商户造成了不可逆的损失，按照过错原则，应当由原告承担。其次，由于二楼漏水无法经营，答辩人仅租赁了一楼区域进行使用，二楼大部分仍由原告设置办公室进行24小时管理，日常管理进行做饭、照明、取暖、监控设备及电脑电视使用、消防设备运行每日均需产生大量水电费、双方水电费存在混同，并非全部是答辩人产生，具体数额无法确定。三、原告主张的占用费无事实及法律依据，不应得到支持，具体理由如下：（1）、2016年10月答辩人就与吉车公司领导赵少诚协商2017年度租金如何交纳（协商过程有答辩人孙星与对方领导赵少诚的通话录音为凭），吉车公司以向上级单位请示为由一直拖延，后告知答辩人上级单位要求一二层必须一同出租，因二楼漏水无法使用，答辩人没有同意批复意见，继续与吉车公司协商，2017年1月3日，吉车公司突然通知答辩人单位，告知2017年1月1日应交纳2017年度租金，并声明如果超过15日不交租金，则要求答辩人单位搬出。答辩人积极与吉车公司协商，不料在2017年1月9日（在没超过15日内情况下），又再次下发通知，要求停止营业并限三日内将所有物品撤出，1月9日当天上午原告就派人采取强制措施赶走正在经营的商户并强行将卷闸门关闭，原告没有按照通知放宽期限给答辩人留出时间搬东西，客观上答辩人无法将办公室内物品搬出。（2）客观上原告对办公室可以进行占有使用，办公室门锁有6把钥匙，按照原告单位要求，答辩人必须将商场内所有的钥匙上交给原告单位，原告单位每天4个人值班，当日答辩人自己留了一把钥匙其余5把钥匙全部交给原告单位当日值班组长，另一把钥匙也已经归还给原告单位，且答辩人已经表示办公室内剩余物品不要了，2019年原告找到答辩人表示不放心，怕将来答辩人再说有贵重物品在屋内，让答辩人写下了室内物品清单，而原告却将该清单作为证据，实属有预谋的，是不诚信的。（3）、原告在诉状中所述因原告没有腾空楼上办公室，致使公司对大楼的整体出租工作无法继续进行长达3年有余，是不符合逻辑和日常经验法则的，暂且不说答辩人已经表示不要剩余物品了，答辩人占有的仅是二楼的一间小办公室，且二楼严重漏水无法经营，鉴定时二楼的营业损失也是不予以计算的，又怎么会影响大楼的整体出租工作，原告的一楼、二楼均没有对外出租，没有人需要占有使用，一直处于卷闸门下放的关闭状态，二楼办公室闲置或是不闲置没有实质性区别，原告不存在任何损失。四、答辩人不存在私自改造房屋主体结构的情形，答辩人在委托施工单位对商场进行装饰、装潢时，现场有吉车分公司工作人员监督检查，答辩人何时装潢、如何装潢、装潢内容均受原告吉车公司的监督，都经过吉车分公司的同意。施工单位在施工过程中，商场二楼的办公室24小时都有工作人员值班，经常对现场施工情况进行监督检查，并且接受办公室工作人员提出的监督整改意见，都是按照他们要求施工，施工完毕后，吉车公司人员进行验收合格后，答辩人才给付施工单位工程款。且在双方签订的合同第四项关于甲方即原告权利义务第3小项及第4小项中约定了原告对答辩人的装修装潢和经营行为，进行全程监督检查，所以答辩人在进行装修装潢时原告不知情是不可能的。综上，原告本次起诉显失公平，无事实及法律依据，应当依法驳回。 被告颗粒圆公司辩称，一、关于原告主张的水电费不应当由答辩人承担，原告单方解除合同，带人采取强制措施驱散商场正在经营的商户，强行将卷闸门关闭，答辨人始料未及，答辩人对其他商户每隔2个月进行水电费收取，其他商户因原告的违约强制行为被驱散，没有交纳水电费，原告属于恶意违约方，给答辩人及其他商户造成了不可逆的损失，按照过错原则，应当由原告承担。其次，由于二楼漏水无法经营，答辩人仅租赁了一楼区域进行使用，二楼大部分仍由原告设置办公室进行24小时管理，日常管理进行做饭、照明、取暖、监控设备及电脑电视使用、消防设备运行每日均需产生大量水电费、双方水电费存在混同，并非全部是答辩人产生，具体数额无法确定。二、原告主张的占用费无事实及法律依据，不应得到支持，具体理由如下：（1）、2016年10月答辩人就与吉车公司领导赵少诚协商2017年度租金如何交纳（协商过程有答辩人孙星与对方领导赵少诚的通话录音为凭），吉车公司以向上级单位请示为由一直拖延，后告知答辩人上级单位要求一二层必须一同出租，因二楼漏水无法使用，答辩人没有同意批复意见，继续与吉车公司协商，2017年1月3日，吉车公司突然通知答辩人单位，告知2017年1月1日应交纳2017年度租金，并声明如果超过15日不交租金，则要求答辩人单位搬出。答辩人积极与吉车公司协商，不料在2017年1月9日（在没超过15日内情况下），又再次下发通知，要求停止营业并限三日内将所有物品撤出，1月9日当天上午原告就派人采取强制措施赶走正在经营的商户并强行将卷闸门关闭，原告没有按照通知放宽期限给答辩人留出时间搬东西，客观上答辩人无法将办公室内物品搬出。（2）客观上原告对办公室可以进行占有使用，办公室门锁有6把钥匙，按照原告单位要求，答辩人必须将商场内所有的钥匙上交给原告单位，原告单位每天4个人值班，当日答辩人自己留了一把钥匙其余5把钥匙全部交个原告单位当日值班组长，另一把钥匙也已经归还给原告单位，且答辩人已经表示办公室内剩余物品不要了，2019年原告找到答辩人表示不放心，怕将来答辩人再说有贵重物品在屋内，让答辩人写下了室内物品清单，而原告却将该清单作为证据，实属有预谋的，是不诚信的。（3）、原告在诉状中所述因原告没有腾空楼上办公室，致使公司对大楼的整体出租工作无法继续进行长达3年有余，是不符合逻辑和日常经验法则的，暂且不说答辩人已经表示不要剩余物品了，答辩人占有的仅是二楼的一间小办公室，且二楼严重漏水无法经营，鉴定时二楼的营业损失也是不予以计算的，又怎么会影响大楼的整体出租工作，原告的一楼、二楼均没有对外出租，没有人需要占有使用，一直处于卷闸门下放的关闭状态，二楼办公室闲置或是不闲置没有实质性区别，原告不存在任何损失。三、答辩人不存在私自改造房屋主体结构的情形，答辩人在委托施工单位对商场进行装饰、装潢时，现场有吉车分公司工作人员监督检查，答辩人何时装潢？如何装潢？装潢内容均受原告吉车公司的监督，都经过吉车分公司的同意。施工单位在施工过程中，商场二楼的办公室24小时都有工作人员值班，经常对现场施工情况进行监督检查，并且接受办公室工作人员提出的监督整改意见，都是按照他们要求施工，施工完毕后，吉车公司人员进行验收合格后，答辩人才给付施工单位工程款。且在双方签订的合同第四项关于甲方即原告权利义务第3小项及第4小项中约定了原告对答辩人的装修装潢和经营行为，进行全程监督检查，所以答辩人在进行装修装潢时原告不知情是不可能的。综上，原告本次起诉显失公平，无事实及法律依据，应当依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年11月9日，吉车分公司与孙星签订《商场管理及经营服务合同书》（合同编号：JC[2015]）0059合同流水号：15110312990383），约定：孙星自愿进入吉林站前商场1号区域内进行经营活动，自愿接受吉车分公司提供的有偿商场管理服务，经营期限为2016年1月1日至2020年12月31日，孙星用水、用电按实际耗用数量计算金额；吉车分公司对孙星的装修进行全程监督、检查，装潢材料必须符合国家消防要求，对孙星的违规行为进行纠正；业户欠缴租金、物业费、水电费及地方所收取的其他费用时，由孙星负责补交。 2016年12月15日，孙星出具欠条一份，载明：吉玛特商场自2016年8月份至11月份欠铁凇集团吉车分公司水电费55039.23元，吉玛特商场于11月29日补交水电费20000.00元整，还欠水电费共计35039.23元尚未交纳。 2017年1月9日，吉车分公司下发《通知》，载明：吉玛特商场已于2016年12月31日合同第一年到期，2017年租金至今未交，2016年尚欠我公司水电费计47625.25元，鉴于此情况，经公司党政联席会议研究决定，于2017年1月9日停止商场营业，限三日内将所有物品撤出，如不按期撤出后果自负。同日，吉车分公司收回吉玛特商场，吉玛特商场内所有业主停止经营，并全部撤出，颗粒圆公司在商场二楼有一间办公室尚有部分私人物品未搬出，2019年8月5日，孙星出具其在案涉办公室物品清单。 另查明，颗粒圆公司于2015年6月4日成立，股东为孙星、李玉姬，法定代表人为孙星，颗粒圆公司对商场进行装饰、装潢，将商场改名为吉玛特商场，并以吉玛特商场名义对外招商，与商户签订商铺租赁协议；吉车分公司系铁凇集团的分公司，吉车分公司于2018年10月10日由铁凇集团申请注销。 认定上述事实的证据有：《商场管理及经营服务合同书》、欠条、通知、便条、（2019）吉0202民初1171号民事判决书及双方当事人的当庭陈述。 本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，吉车分公司系铁凇集团的分公司，且吉车分公司已被铁凇集团注销，其民事责任应由铁凇集团承担。关于原告铁凇公司要求被告孙星承担法律责任的主张，本院认为，已生效的（2019）吉0202民初1171号民事判决认定该租赁合同履行权利义务的主体为颗粒圆公司与铁凇公司，孙星系代表颗粒圆公司履行职务的行为，其法律后果应由颗粒圆公司承担，故对于孙星抗辩合同相对方为铁凇集团和颗粒圆公司，其不应承担合同责任的抗辩，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，孙星代表颗粒圆公司与铁凇集团签订的《商场管理及经营服务合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于铁凇集团主张的水电费，本院认为，孙星出具欠条系对2016年8月份至11月份期间欠付铁凇集团吉车分公司水电费35039.23元事实的认可，对铁凇集团该部分水电费的主张，本院予以支持，对于铁凇集团主张的2016年12月至2017年1月9日期间的水电费12115.62元（9129元+2986.62元），颗粒圆公司抗辩该部分费用包含铁凇集团在商场二楼设置办公室所产生的电费，本院认为，在颗粒圆公司于2017年1月9日撤出商场后，商场于2017年2月份、3月份仍产生918.89元和835.01元的电费，可见商场在维持日常消防设施等运转确实需要耗费电量，而该部分费用按照约定不应由颗粒圆公司承担，但因商场共用一个电表，对于每月该部分电量无法单独计量，故本院结合商场数月电量支出情况酌定2016年12月至2017年1月9日期间，颗粒圆公司应承担的电费为11000元。颗粒圆公司关于商户撤出没有交纳电费的抗辩，因《商场管理及经营服务合同书》已约定业户欠缴水电费时，由孙星代表的颗粒圆公司负责补交，故颗粒圆公司该项抗辩意见，本院不予采纳。因此，颗粒圆公司欠付铁凇集团的电费为46039.23元。 关于铁凇公司主张的房屋占用费，本院认为，2017年1月9日，吉玛特所有业户撤出商场后，铁凇公司已取得对商场的实际控制，铁凇公司陈述颗粒圆公司仍占用商场二楼一个办公室，但同时也表示颗粒圆公司在没有铁凇公司配合的情况下已无法进入商场，可见颗粒圆公司对案涉办公室已无法进行占有使用。铁凇公司陈述因颗粒圆公司仍有物品存放在案涉办公室而使其基于安全问题不敢进入案涉办公室，但从铁凇集团提交的孙星出具的便条来看，办公室中仅有几件生活用品，并无贵重物品，实际并不影响铁凇集团使用该办公室，铁凇集团未进入该办公室系其不想而非不能对案涉办公室行使控制权。故对于铁凇集团要求颗粒圆公司承担房屋占用费的主张，本院不予支持。因颗粒圆公司已明确表示案涉办公室中的物品已经不要，故案涉办公室也不存在腾空之必要。 关于铁凇公司主张的恢复房屋主体结构费用，本院认为，《商场管理及经营服务合同书》中约定吉车分公司对孙星的装修进行全程监督、检查，从颗粒圆公司提交的证明材料也可以证明在履行合同过程中，铁凇公司已对颗粒圆公司关于商场的装修已进行了必要的监督、检查，并未指出颗粒圆公司存在私自改动房屋主体结构的情况，应视为铁凇集团对装饰、装潢情况的认可。铁凇集团主张针对房屋主体结构的改动系房屋装修完毕之后才发现，但并未提供证据证明，故铁凇集团该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告吉林市颗粒圆商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司支付电费46039.23元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2107元，由沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司负担1611元，由吉林市颗粒圆商贸有限公司负担496元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王志国 二〇二〇年十月二十八日 书记员  杨 雯