江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏民终419号上诉人(原审被告)：仲维标，男，1968年12月8日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王冬青，江苏昊震撼律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈建红，女，1973年6月7日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：许士广，江苏群汇律师事务所律师。上诉人仲维标因与被上诉人陈建红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院(2019)苏08民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人仲维标及其委托诉讼代理人王冬青，被上诉人陈建红的委托诉讼代理人许士广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。仲维标上诉请求：1.撤销原审判决，改判仲维标不支付陈建红房屋占用费、清理房屋费、损失；2.本案诉讼费由陈建红负担。事实和理由：1.陈建红原审诉讼请求为要求仲维标支付房屋占用费、腾房费，并未要求支付房屋空置费，原审法院判决仲维标支付陈建红房屋空置费违反不告不理的原则。2.双方已一致认可租赁合同的解除时间为2018年11月27日，原审法院判决仲维标支付陈建红2018年12月28日至2019年1月17日房屋占用费无事实和法律依据。3.仲维标已清理房屋垃圾并交接，原审法院判决仲维标支付房屋清理费4000元无事实依据。4.陈建红仅委托李小云与仲维标签订《门面房租赁合同》，并商谈水电费、钥匙交接等事宜，陈建红并未告知仲维标另外委托赵慧如处理本案房屋租赁事宜，故对赵慧如2018年12月16日、2019年10月29日所发短信及“告知书”不予认可。陈建红答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈建红向原审法院起诉请求：1.判令仲维标支付房屋占用费260054.8元（按照年租金28万元自2018年11月28日至2019年11月2日）；2.判令仲维标承担腾房费用5400元。原审法院认定的事实：坐落于淮安市清江浦区门面房系陈建红所有，陈建红曾将此房出租给他人经营，仲维标自2010年开始承租此房。房屋租赁期间，仲维标从未见过陈建红，仅是将房租汇至陈建红银行账户，租赁事宜均是陈建红委托的李小云与仲维标联系。2017年12月28日，陈建红（甲方）委托案外人李小云与仲维标（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方将上述房屋租赁给乙方，租期为3年，自2017年12月28日起至2020年12月27日止；第1年租金为27万元，第2年租金为28万元，第3年租金为29万元；租金每年一付，押金5000元，在合同期满乙方结清相关费用，将房屋恢复原来结构，且乙方无任何违约，甲方两日内将押金无息返还给乙方；如乙方经营不善，甲方同意乙方转让转租此房屋，但必须跟房主重新签约，且乙方必须支付1万元作为对甲方的补偿；乙方在签订合同三日内给付第1年房租，第二年的租金应在每一年房租期满后，提前一个月支付；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，付清所有欠款外，每逾期一日应按月租金的5%向甲方支付违约金，超过10日的甲方有权收回房屋，并通过相关措施追要所受损失。仲维标签订合同时支付了2017年12月28日至2018年12月28日期间的租金27万元。仲维标因经营烧烤需要，将涉案房屋改建增加了厨房，并砌了灶台，门楼进行了装修改造。2018年9月开始，仲维标与李小云就对下一年租金能否调整进行磋商，在陈建红不同意调整租金的情况下，仲维标明确提出合同到期后不再续租房屋，李小云表示同意并要求仲维标将涉案房屋清理干净后交出。2018年9月21日，仲维标微信拍摄涉案房屋腾空后的照片及视频给李小云，李小云表示房子里的东西尽量清理干净后，将照片转发给陈建红，11月15日，李小云发现房屋内尚有部分物品，遂微信通知仲维标合同履行到2018年12月28日到期，表示要提前一个月张贴招租广告，里面的东西尽快清理。2018年12月14日，陈建红委托江苏传正律师事务所向仲维标邮寄律师函，要求仲维标支付2018年12月28日后的年租金，否则将承担相应的违约责任，该函件由他人签收。12月16日上午，仲维标再次与李小云联系表示房屋已腾空、水电费已结清，要求李小云收房并退还押金，李小云未给予回应。同日下午，陈建红委托的另一受托人赵慧如短信与仲维标联系，内容：我是陈总委托人，我姓赵，电话联系过你。上天打电话约你见面，你说没时间，第二天李会计（李小云）带我去你店里找你交接一下，然后找你电话你也不肯见面。现将我的意见告诉你，第一，我方不同意解除租赁合同，第二如果想要解除合同，可以向法院提起诉讼解决，第三造成的损失由谁承担按法院裁决处理。仲维标对赵慧如的短信没有回应。2019年1月14日陈建红向淮安市清江浦区人民法院提出诉讼，要求判令仲维标支付房屋租赁费28万元，并承担违约金54833.33元。2019年1月17日，仲维标将钥匙送至李小云单位，李小云亦将此事告知陈建红。清江浦区人民法院在审理该案时，曾向李小云进行调查，李小云证实，陈建红出租房屋事宜由其负责，整个合同履行过程中，一直由自己出面处理相关事宜，在仲维标与自己联系要求解除合同时，自己将此事告知了陈建红，陈建红亦表示同意。对于2018年12月26日，仲维标交付钥匙未果，原因是陈建红说让其他人去管此事，故自己未去仲维标处拿钥匙。对于合同解除的问题，双方协商的结果就是仲维标2018年12月28日前要把房子交付，陈建红即同意解除合同。2019年10月29日，陈建红以短信向仲维标发出“告知书”，要求仲维标在七日内腾空房屋并办理交接手续，否则我方将予以清理，房屋内物品按照废品处理，因腾房所产生的费用由仲维标承担。因仲维标未能在限期内清理腾空房屋，陈建红自行清理，发生相应费用。庭审中，双方一致认可租赁合同的解除时间为2018年11月27日。本案一审争议焦点：1、租赁合同解除的责任承担；2、合同解除后，陈建红要求支付房屋占用费的数额如何确定。原审法院认为，陈建红与仲维标签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。陈建红虽为涉案房屋的所有权人，但房屋租赁事项均系委托李小云代行，合同履行过程亦是李小云与仲维标联系。2018年9月份开始，因仲维标认为租金过高而无法接受，与李小云协商调整租金，在遭到陈建红拒绝后，仲维标明确提出解除合同，不再租赁涉案房屋。虽然李小云表示合同履行到2018年12月28日到期，仲维标将房屋清理完毕后可以解除合同，但仲维标并没有按照合同约定将房屋内部清理并符合交房条件。双方合同约定租赁期限三年，仲维标因其自身经营原因，不能接受合同约定的租金价格，提出解除合同的请求，其行为构成违约，虽然陈建红同意仲维标解除合同的请求，但不能因此而认为陈建红放弃对仲维标违约责任的追究。根据合同约定，双方解除合同后，仲维标应当将涉案房屋恢复原状并将相关费用结算完毕后，才符合交房条件。涉案房屋虽系多年前由他人经营后租赁给仲维标，陈建红也无法具体明确租赁之前的具体状态，但仲维标在经营过程中，因经营需要而对涉案房屋进行了相应改造，增加了厨房等设施的事实清楚，但在交房中，仲维标并没有就其增加的相关设施进行清理恢复，导致双方就房屋交接产生矛盾，房屋无法及时交付，对此仲维标应当承担相应的责任。对于陈建红主张的腾房费用5400元，虽然陈建红提供了部分证人书面证言，因证人并没有当庭接受当事人质询，此部分证据不予采信，但仲维标交房时，确实未能将涉案房屋清理干净，不符合合同约定的交房条件，陈建红因清理涉案房屋必然支付相应的人工费用，因此，一审法院根据陈建红提供的现场照片等证据，结合实际情况酌定陈建红因清理房屋支出的费用为4000元。双方当事人庭审中一致认可的租赁合同解除的时间为2018年11月27日。在合同解除后，因仲维标不能将符合合同约定的房屋交付陈建红，且继续占有涉案房屋，因此应当支付房屋占用费。仲维标于2019年1月17日将房屋钥匙交给李小云后，李小云也将该情况及时告知陈建红，陈建红对涉案房屋实际进行了控制，故此后仲维标不再支付陈建红的房屋占用费。因仲维标已经支付租金至2018年12月27日，自2018年12月28日至2019年1月17日，按照2019年的租金标准计算21天，占用费计16109.59元。由于仲维标的违约行为使租赁合同提前解除，必然造成陈建红因重新招租而产生相应的房屋空置期损失。虽然陈建红诉讼主张的系房屋占用费，但本质上占用费替代的是陈建红因房屋空置期间的租金损失，审理中陈建红也同意将该占用费作为其损失主张，因此，一审法院酌定仲维标赔偿陈建红的房屋空置期损失，按照租赁合同约定的2019年租金标准计算二个月租金，计46666.66元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、仲维标于判决生效后十日内支付陈建红房屋占用费16109.59元，清理房屋费用4000元，赔偿陈建红损失46666.66元；二、驳回陈建红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6323元，由陈建红负担4733元，由仲维标负担1590元。对于原审法院查明的事实，仲维标认为陈建红仅委托李小云与其联系租房事宜，并未告知其还另外委托赵慧如处理租房事宜，故对赵慧如于2018年12月16日及2019年10月29日向他发送的短信不予认可。陈建红对原审法院查明的事实不持异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。因陈建红并未告知仲维标还另行委托赵慧如联系本案租房事宜，仲维标对赵慧如两次发送短信的内容亦不予认可，本院对赵慧如向仲维标所发送的短信与本案的关联性不作认定。双方当事人二审中未提交新的证据。二审争议焦点为：陈建红要求仲维标支付涉案房屋占用费等数额如何确定。本院认为，《门面房租赁合同》约定陈建红将涉案房屋租赁给仲维标使用，租期三年即自2017年12月28日起至2020年12月27日止，该租赁合同合法有效。2018年9月开始，仲维标认为房屋租金过高并与李小云协商要求降低租金，因协商未成仲维标提出解除合同，李小云表示合同履行到2018年12月28日到期，同时要求仲维标将房屋清理完毕后可以解除合同。双方当事人一致认可租赁合同的解除时间为2018年11月27日，但根据原审法院查明，仲维标未及时将增加的相关房屋设施清理恢复，双方于2019年1月17日才办理钥匙交接手续。因仲维标提前解除合同构成违约，虽然陈建红同意提前解除合同但并未放弃追究仲维标的违约责任，陈建红起诉要求仲维标支付房屋占用费、房屋清理费损失具有合同和法律依据，仲维标关于不应向陈建红支付房屋占用费、房屋清理费及损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于陈建红要求仲维标支付涉案房屋占用费等数额如何确定的问题。首先，仲维标已支付租金至2018年12月27日，而双方办理钥匙交接手续的时间为2019年1月17日，故原审法院判决仲维标支付自2018年12月28日至2019年1月17日的房屋占用费16109.59元正确，本院对此予以确认。其次，因仲维标的违约行为致使房屋租赁合同提前解除，客观上造成陈建红未能及时出租涉案房屋的空置期损失，因陈建红在2020年3月23日原审法院审理过程中明确将原来主张的房屋占用费损失变更为损失主张，原审法院酌定仲维标赔偿陈建红两个月租金损失计46666.66元，并无不当，仲维标认为原审法院违反不告不理不能成立。最后，原审法院查明仲维标交房时未将涉案房屋清理恢复，不符合合同约定的交房条件，酌定仲维标赔偿陈建红因清理房屋支出的费用4000元，亦无不当。综上,仲维标的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1469元，由仲维标负担。本判决为终审判决。审判长  朱亚男审判员  徐美芬审判员  张文强二〇二〇年十月十五日书记员  易 丹