贵州省六盘水市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔02民终1977号 上诉人（原审原告）：盘州市柏果镇景江**庭小区业主委员会，住所地：贵州省盘州市柏果镇景江**庭小区。 负责人：隆开应，系该委员会主任。 被上诉人（原审被告）：盘州市丰岭市场运营管理有限公司，住所地：贵州省盘州市柏果镇景江**庭财富广场2-3栋一层，统一社会信用代码：91520222MA6HPAX900。 法定代表人：包从宇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李伟，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201910091243。 委托诉讼代理人：郭奠斌，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202200810372909。 上诉人盘州市柏果镇景江**庭小区业主委员会（以下简称“景江**庭业委会”）因与被上诉人盘州市丰岭市场运营管理有限公司（以下简称“丰岭公司”）排除妨害纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初798号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 景江**庭业委会上诉请求：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初798号民事判决，将本案发回重审或改判被上诉人退出景江**庭小区物业管理，并向上诉人移交设备及资料；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审遗漏诉讼请求。未对上诉人诉请的要求被上诉人退出景江**庭小区物业管理的诉请作出判决。一审在判决部分遗漏了上诉人诉请的要求被上诉人退出管理的诉讼请求，竣工验收只与移交资料有关，前期物业合同已经终止，被上诉人应当退出管理。二、一审认定基本事实不清。一审判决认可景江**庭业主大会选聘贵州煜昊物业服务有限公司的合法性，认可上诉人依法招聘物业公司并签订合同。根据《物业管理条例》第二十六条规定，应判令被上诉人退出景江**庭小区物业管理。业主与建设单位签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2018年3月1日，但事实上从2017年10月起就有业主已经入住案涉小区，目前案涉小区已入住业主达到三分之二以上，被上诉人已经在使用相关设施和资料，并实际控制景江**庭小区内全部公用配套设施。三、一审适用法律错误。本案争议的焦点是前期物业即被上诉人是否应当移交已经实际控制并使用的小区内全部公用配套设施，并不是要求建设单位移交资料，故一审适用《物业管理条例》第二十九条错误。四、被上诉人不宜继续管理景江**庭小区。被上诉人在景江**庭小区内随意停水、停电、停电梯，已经发生多次因被上诉人故意停电而导致人被困在电梯中的事件，且被上诉人改建商业、私搭乱建违章建筑出租，谋取利益，并拒绝公开收支。 丰岭公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人参与涉案小区接管物业服务系当地政府领导的资产投入性介入，上诉人无权向被上诉人主张移交涉案小区物业相关设施设备。判令被上诉人撤出案涉小区物业服务，势必导致案涉小区现有物业设施折价赔偿或者重新投资建设的情况，造成严重的资源浪费。上诉人主体身份的合法性存疑，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。 景江**庭业委会向一审法院起诉请求：判决被告退出柏果镇景江**庭小区物业管理，并将所有物业管理设备及资料（供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、标志标识系统、环卫系统、办公自动化系统、安全防范系统、综合布线系统、园林绿化系工程系统、土建工程系统、停车场管理权，共计价值2770000元）移交原告。 一审法院认定事实：盘州市柏果镇景江**庭小区建设单位为盘州市景江房地产开发有限公司，该小区主体工程完工但尚未办理竣工验收。2019年6-7月，小区业主代表胡昌文、赵云开等业主代表在征得建设单位盘州市景江房地产开发有限公司同意后，与被告丰岭公司协商物业服务托管事宜并达成共识。2019年7月-8月，被告分别与景江**庭业主签订物业服务托管合同，约定被告提供景江**庭小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等前期物业服务，委托管理期限自2019年7月1日8时起至景江**庭成立业主委员会并依法招聘到物业公司签订合同止。2019年12月18日，景江**庭业委会经盘州市柏果镇人民政府和盘州市住房和城乡建设局备案设立，2019年12月28日，景江**庭业委会通过向业主发放选票方式征求业主意见后，根据景江**庭小区业主的多数意见，与贵州煜昊物业服务有限公司签订景江**庭小区物业委托合同，约定由贵州煜昊物业服务有限公司提供景江**庭小区的物业服务。诉讼中，景江**庭小区建设项目仍未通过整体竣工验收。 一审法院认为，被告丰岭公司虽是与景江**庭小区业主分别签订的物业服务合同，但签订合同时景江**庭小区业主委员会尚未设立，且在协商过程中是征得房屋建设单位同意的，故该物业服务在性质上仍属前期物业。《国务院物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交业主委员会。”景江**庭小区在设立业和委员会后，根据业主的意见与物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同应当终止，但根据物业管理条例第二十九条规定，前期物业服务移交相关资料的前提是建设项目已通过竣工验收。因景江**庭小区建设项目尚未通过整体竣工验收，现无证据证实小区建设单位已按照相关规定向前期物业服务企业即被告丰岭公司移交相关设施和资料，导致被告无法依照法律法规规定向原告移交相关设施及资料，故原告的诉讼请求依法不成立，不应支持。综上所述，对原告的诉讼请求不予支持。依照《国务院物业管理条例》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告盘州市柏果镇景江**庭小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费减半收取14510元，由原告盘州市柏果镇景江**庭小区业主委员会负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交了如下证据： 第一组证据：商品房买卖合同、收款收据、备案登记表，拟证明：合同上约定案涉小区前期物业是盘县景江物业管理有限公司，并非被上诉人，业主于2017年9月份已经入住小区，小区内的设施设备并非被上诉人所有；第二组证据：被上诉人贴出的通知一份，拟证明：被上诉人对业主的侵权行为，小区的设施设备被建设单位移交给第三方；第三组证据：盘州市景江房地产公司贴出的通知，拟证明：被上诉人的物业服务到期的事实；第四组证据：手机截屏图片，拟证明：被上诉人侵犯业主的权利；第五组证据：图片，拟证明：被上诉人私自毁坏小区绿化，侵犯业主权利；第六组证据：图片，拟证明：被上诉人在小区内私自乱建违章建筑，侵犯业主的权利；第七组证据：图片和收条，拟证明：被上诉人在公共区域摆摊设点，侵吞业主公共收益；第八组证据：图片，拟证明：被上诉人目前还在小区私自乱搭违章建筑；第九组证据：被上诉人贴出的管理公告，拟证明：在一审判决未生效时被上诉人贴出违法公告，继续侵犯业主权利；第十组证据：判决书及生效证明，拟证明：业主委员会和业主大会选聘物业服务企业所签的物业服务合同合法有效。 被上诉人的质证意见：对第一、二、三组证据的三性无异议，对证明目的有异议，该证据体现的是景江物业公司和景江房地产公司之间的关系，现在两家公司均无财力完善相关的物业设施，经政府主导被上诉人已投入资产进行物业管理，该证据不能证明小区的设施设备正常使用；对第四、五、六、七、八组证据的三性均有异议，达不到上诉人的证明目的，上诉人所述的乱建、破坏绿化是被上诉人对小区完善规划设计，摆摊设点是响应政府号召，完善地方经济的示范行为，且大部分业主对被上诉人提供的服务表示满意；对第九组证据三性无异议，达不到上诉人的证明目的，被上诉人作为物业履行管理责任；对第十组证据的三性无异议，对其证明目的有异议，该判决书只能说明极少部分业主委员会成员与后期物业公司之间存在一些利益。 本院对上述证据的分析与认定：第一组、第二组、第三组、第九组、第十组证据符合证据三性，本院予以认定；第四组至第八组证据达不到上诉人的证明目的，本院不予认定。 二审中，被上诉人未向本院提交新证据。 二审除对一审查明的事实予以确认外，另查明：2020年4月3日，案外人包从配作为原告以盘州市柏果镇景江**庭小区业主大会委员会、盘州市柏果镇景江**庭小区业主大会作为被告向贵州省盘州市人民法院提起民事诉讼，请求判决撤销二被告选聘贵州煜昊物业服务有限公司的决定，该院经审理后，于2020年6月30日作出（2020）黔0222民初1701号民事判决，驳回原告包从配的诉讼请求，该判决已经生效。 本案二审的争议焦点是：被上诉人是否应退出景江**庭小区的物业管理，并将物业管理设备及资料移交上诉人。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务：（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”的规定，结合《国务院物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，本案中，被上诉人签订的物业服务合同约定委托管理期限至景江**庭小区成立业主委员会并依法招聘到物业公司签订合同止，该终止条件已经成就，本案符合上述第九十一条第（七）项规定的情形，故案涉物业服务合同已经终止，被上诉人应退出景江**庭小区的物业管理，并将景江**庭小区的所有物业管理设备移交上诉人。关于上诉人诉请移交的资料，被上诉人管理期间所持有的物业管理资料应当移交给上诉人，但无证据证明由被上诉人持有其他资料，故本院支持移交物业管理资料。 综上所述，一审判决认定事实正确，但判决结果有误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初798号民事判决； 二、被上诉人盘州市丰岭市场运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退出对盘州市柏果镇景江**庭小区的物业管理，并将所有物业管理设备移交上诉人盘州市柏果镇景江**庭小区业主委员会； 三、被上诉人盘州市丰岭市场运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将物业管理资料移交给上诉人盘州市柏果镇景江**庭小区业主委员会； 四、驳回上诉人盘州市柏果镇景江**庭小区业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费14510元，二审案件受理费29020元，合计43530元，由被上诉人盘州市丰岭市场运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决自送达当事人之日起即发生法律效力。上诉人盘州市柏果镇景江**庭小区业主委员会可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向贵州省盘州市人民法院申请强制执行。 审判长  蒙彩虹 审判员  唐丽红 审判员  徐 芳 二〇二〇年十月二十日 法官助理李健 书记员罗云云