江苏省响水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0921民初1410号 原告：卢伟，男，1975年9月29日生，汉族，居民，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：朱建，江苏法理情律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王应国，江苏法理情律师事务所律师。 被告：邱海平，女，1990年5月5日生，汉族，居民，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：林太，响水县陈家港法律服务所法律工作者。 原告卢伟与被告邱海平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢伟及其委托诉讼代理人朱建、王应国，被告邱海平及其委托诉讼代理人林太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还租赁的房屋；2、判令被告向原告支付2020年3月11日起至房屋交还日止的房屋使用费用（按照七万元每年）并支付解除合同违约金8.4万元；3、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2018年3月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。根据该合同的约定，被告租赁原告七间门面，每间年租金一万元，租期六年，从2018年3月11日起至2024年3月10日止，七年租金合计42万元，第一年租金七万元在签订合同时支付，剩余的租金于每年3月11日支付当年租金。2020年3月初，原告要求被告支付下一年房屋租金7万元，被告一直未支付。3月11日，被告提出不再租赁，但至今房屋被告仍未返还原告。根据《房屋租赁合同》第六条的规定：合同一经签订，双方不得违约，如单方违约需支付总租房款的20%作为违约金给对方。审理过程中原告明确诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2020年3月11日至2020年6月22日期间房屋使用费19178元，并支付解除合同违约金8.4万元。2、诉讼费由被告承担。 被告邱海平辩称，1.根据租赁合同，房屋租金是于每年的3月11日给付来年的租金7万元，在2020年3月7日被告与原告微信协商，因受疫情影响提出解除租赁合同，导致合同目的不能实现，而且被告无力缴纳房租和欠下很多外债，在2020年3月11日下午3点50分左右，原告微信清楚肯定的回复被告，你不租可以但要按照合同约定缴纳违约金，这句话意味着原告认可解除租赁合同，只要要求被告承担违约金部分，双方存在分歧；2.既然原告于2020年3月11日同意双方解除合同，而且被告于2020年3月8日已经搬离涉案房屋，关于原告主张从2020年3月11日以后的租金7万元，被告无义务承担，房屋在已到期时，已经交还给原告，所以原告该诉请前后矛盾与事实不符；3.涉案房屋多处大面积漏水、漏雨、漏电、电线损害严重、线路乱接下水道常年堵塞，原告不尽修缮义务，导致被告租赁涉案房屋危险系数较大，无法保障自身安全和顾客安全，对于实现合同目的有较大影响；4.因受疫情影响对于餐饮行业影响很大，被告租赁涉案房屋目的是为他人提供大型的宴会活动，发生疫情后当地政府为了保证安全，关停了被告的餐饮门市，对于发生的不可抗力，被告无法预见也无法避免。因不可抗力不能履行不应承担民事责任；5.因不可抗力导致合同目的落空，被告依据法律规定享有法定解除权，而且该解除权于2020年3月7日已经通知原告，原告于2020年3月11日回复同意解除租赁合同，因此原被告之间无任何责任，原告不能以此按照合同约定要求被告承担违约金，并且违约金的标准应当与一方违约可能给对方损失的数额相当，而原告在2020年3月11日已与他人洽谈租赁事宜，现涉案房屋已有他人在房屋内装修，并且原告无任何经济损失。综上请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年3月6日，原告卢伟（甲方）与被告邱海平（乙方）签订房屋租赁合同，合同主要内容包括：一、年租金为壹万元每间，每年共柒万元整，租赁期为陆年，合计肆拾贰万元整。租期从2018年3月11日起至2024年3月10日止。租金在签订协议时付清当年柒万元租金，以后于每年3月11日付当年租金。二、合同期间租金不变，甲方不得将该房屋租赁给第三方。三、租赁期间水电费等费用由乙方交纳。四、房屋租赁结束，乙方必须恢复房屋原状，交由甲方。五、乙方在租赁期间可以将房屋转租给别人经营。六、本协议一经签订，双方不得违约，如单方违约付违约金总租房款的20%给对方，限在违约10日内交给对方。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方、见证人签字后生效。 合同签订后，原告按照合同约定将其所有的位于六套街东边向阳桥北边的七间房屋交付给被告邱海平经营“海平饭店”，被告按合同约定缴纳了2018年和2019年的房屋租金，2020年3月11日至2021年3月10日的租金被告未付。2020年3月7日下午2时25分，被告邱海平向原告卢伟发微信称“……我去年一年亏本太多，过年又发生了这样的事，现在我不光房租交不起而且还欠债，所以我现在不打算继续开了，只能转让。如果有人要租你就租给别人，没人的话，您给我点时间转让！”原告卢伟回复“……转租是你的事情，该交房租的时候你要交房租！”被告邱海平回复“我租不了了”。2020年3月11日下午3时50分，原告卢伟发微信给被告邱海平要求缴纳房租，被告邱海平回复“我不租了”。原告卢伟回复“你不租可以，按照合同约定你把违约金付了”。被告邱海平回复“实在这样你就拿合同去起诉吧”。 2020年4月22日，原告卢伟（甲方）与案外人王某（乙方）签订房屋租赁协议，将包括涉案房屋在内的十间房屋租赁给王某，租赁时间为2020年4月22日起至2028年6月22日止，租金为每年十万元，每年支付一次租金，合同同时约定甲方免除乙方2个月装修免租金，从2020年4月22日起到2020年6月22日止。 2020年1月26日，盐城市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组发布关于全面落实突发公共卫生事件一级响应的通告，要求自2020年1月27日起全市影剧院、娱乐场所等市民非日常生活必需的公共场所暂时停止营业。 2020年3月20日，响水县新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组发布关于进一步放开服务业复工营业的通知，规定对全县服务业复工营业实行负面清单管理制度，负面清单外的服务业全部放开复工营业。 上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、照片等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告卢伟与被告邱海平签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律的强制性规定，本院对此予以确认。依法成立的合同对双方均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方在租赁合同中对房屋的间数、租赁期限、租金的金额、支付时间及违约责任均进行了明确约定，现被告邱海平未按合同约定及时支付租金并向原告提出不再租赁，原告卢伟回复“你不租可以，按照合同约定把违约金付了”。故双方房屋租赁合同已经于2020年3月11日解除，但被告邱海平未及时将所租赁的房屋交还给原告卢伟，对占用房屋期间的费用被告仍应承担。结合被告陈述“……在2020年4月11日姓顾的人到我这拿钥匙，这个人原来也是想租原告房子的，但是这个人后来也没有租成”及原告陈述“……但是姓顾的应该是在4月19日左右拿到钥匙，后来这个人没有租成，钥匙就交给现在租房子的人王某”,本案中被告邱海平至迟在4月19日左右已经不再占有涉案房屋。考虑到新冠××疫情及防控措施确实对邱海平经营饭店造成较大影响，本院酌定被告邱海平承担此期间的房屋占用费5000元。被告邱海平辩称其租赁的涉案房屋有漏水、漏雨、漏电及下水道常年堵塞等情况，对于实现合同目的有较大影响。原告卢伟认为后面的彩钢瓦房屋是免费给被告使用的，房屋是经过验收合格被告才接受使用的，即使有漏雨情形也不影响房屋的使用，漏雨也是因为被告不当使用造成的，其也承诺进行了维修。被告邱海平未能提供证据证明漏水及漏雨等情形对其正常经营饭店造成实质性影响，对被告的上述辩称本院不予支持。 现原告卢伟已经将涉案房屋重新租赁给案外人王某，租赁时间为2020年4月22日起到2028年6月22日止，租金为每年十万元整，因被告未按合同约定支付租金并向原告提出解除合同，原告据此主张被告赔偿违约损失的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。考虑到新冠××疫情系属突发公共卫生事件，新冠××疫情及防控措施确实对邱海平饭店经营造成较大影响，如仍要求邱海平按合同约定标准支付违约金有失公允，双方对此应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷。因原告卢伟已在2020年4月22日将涉案房屋重新出租给他人，客观上未造成太大损失。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观，本院酌定被告邱海平支付给原告卢伟违约金15000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邱海平于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告卢伟房屋占用费5000元； 二、被告邱海平于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告卢伟违约金15000元； 三、驳回原告卢伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，减半收取950元，由原告卢伟负担724元，由被告邱海平负担226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判员  李洋 二〇二〇年十月十六日 书记员  姜伟