福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4856号 上诉人（原审原告）：福州市唯爱物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌江路**（江滨中大道北侧、曙光路东侧）福州金融街万达广场二期C4#酒楼3层01餐饮。 法定代表人：江峰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张巧亮，福建泰岚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵新民，男，1981年1月29日出生，汉族，住福建省武夷山市。 上诉人（原审被告）：吴自伟，男，1988年5月4日出生，汉族，住福建省罗源县。 上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，福建群韬律师事务所律师。 上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：陈春永，福建群韬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈晖晖，男，1991年11月3日出生，汉族，住福建省长乐市。 上诉人福州市唯爱物业管理有限公司（以下简称为唯爱物业公司）、上诉人赵新民、吴自伟因与被上诉人陈晖晖租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初5058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唯爱物业公司上诉请求：1.依法将一审判决第二项改判为“陈晖晖、赵新民、吴自伟应于本判决生效之日起十日内将案涉店面恢复至可使用状态，腾空并结清所有水电费、物业费等交还给福州市唯爱物业管理有限公司”、一审判决第三项改判为：“……并支付逾期付租滞纳金（以每月应支付租金23690元为基数，从2019年10月1日起，逐月开始按每日租金标准的10%计算，计至还清所欠租金（或占有使用费）之日止）”；2.由赵新民、吴自伟、陈晖晖承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决遗漏了唯爱物业公司的诉讼请求，应当予以纠正。唯爱物业公司诉请要求各陈晖晖、赵新民、吴自伟将座落于福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号福州金融街万达广场二期C1-C4连接体1层200店面清洁完好、恢复至可使用状态，并结清租赁期间的水电费、物业费后交还给唯爱物业公司。一审判决书判决仅判令陈晖晖、赵新民、吴自伟将案涉商铺腾空交还给唯爱物业公司不当。根据我国《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，案涉租赁合同解除后，唯爱物业公司有权要求陈晖晖、赵新民、吴自伟将诉争店面恢复原状，陈晖晖、赵新民、吴自伟在同一时间承租了诉争店面及相邻的几家店面，并将这些店面打通用于经营音乐餐吧，这在合同解除时给唯爱物业公司增添了妨害，若按一审判决，则唯爱物业公司收回的不是一个完整的商铺，导致唯爱物业公司无法正常使用该商铺或再行出租。陈晖晖、赵新民、吴自伟应当按案涉《房屋租赁合同》第3.4条约定，承担物业管理费、水、电、煤气、空调、采暖、治安、卫生、屋顶漏水（如有）等费用。二、一审法院将逾期付租滞纳金的标准调整为日万分之四过低，违背合同双方的真实意思表示，应予改判。陈晖晖、赵新民、吴自伟存在逾期付租行为，根据《房屋租赁合同》第6.2条约定：“乙方未按期支付租金，逾期按基准租金每日租金标准的20%按日向甲方支付滞纳金。”是合同双方真实意愿的体现，同时按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，如陈晖晖、赵新民、吴自伟认为违约金过高，应当在诉讼中主张调整，而本案一审庭审过程中，其并未对违约金的标准要求调整，而且唯爱物业公司在庭审过程中已经主动要求降低违约金标准（降为合同约定标准的1/2）。 赵新民、吴自伟辩称，一审送达问题导致赵新民、吴自伟未参加庭审，二审涉及提供新证据，请求由合议庭审理本案。一审关于驳回唯爱物业公司清洁腾空交还租赁房屋以及相应水电费不予支持，一审认定正确。唯爱物业公司未尽到相应举证责任。关于房屋交付时现状并非如唯爱物业公司陈述经打通后连起来，赵新民、吴自伟、陈晖晖当时协商是与两岸咖啡全部打通，这是恢复租赁当时的现状，唯爱物业公司也没有举证证明租赁房屋原有现状是如何。关于水电费，唯爱物业公司未尽到相应举证责任，不能证明拖欠水电费，对此应承担举证不能后果。2019年9月17日赵新民与唯爱物业公司经营协商8月份准备停租，明确需要对方提供时间搬离。唯爱物业公司违反合同约定单方对音乐餐吧上锁，导致承租人库存与设备都无法取回，造成严重损失，实际上是唯爱物业公司违约在先。双方租赁合同在2019年9月17日唯爱物业公司上锁之后无法继续，后续房屋占用费不应发生，相应的滞纳金不应该发生。一审判决已经将履约保证金46000元直接作为违约金予以抵扣，相对于每月租金26000元，其可以弥补唯爱物业公司的损失。没有证据认定唯爱物业公司有其他损失，一审法院在这个基础上适用日万分之四滞纳金标准过高。唯爱物业公司主张没有事实与法律依据，其上诉请求应当予以驳回。 陈晖晖未作答辩。 赵新民、吴自伟上诉请求：1.判令撤销一审判决第一、二、三项，改判双方2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月17日解除并驳回唯爱物业公司一审其它诉求，或者将本案发回重审；2.判令唯爱物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审程序违法，导致赵新民、吴自伟、陈晖晖未能完成举证和参加开庭。赵新民、吴自伟、陈晖晖今年春节前均回各自老家过年。后因疫情影响，赵新民在武夷山市老家居家隔离。吴自伟在罗源县老家居家隔离。陈晖晖自2020年2月8日起即前往马来西亚旅游，因疫情严重一直被隔离在马来西亚吉隆坡酒店至今，无法回国。本案一审公告刊登在2020年2月4日出版的《人民法院报》，举证期限为公告送达后的15日内，开庭时间为2020年4月22日。开庭当天，赵新民向合议庭电话说明因疫情原因未能在举证期限内收集并提交证据，也无法按时参加庭审，请求延期举证和延期开庭申请，随后通过邮寄方式提交书面延期举证和开庭申请，但一审法院拒收该邮件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，赵新民、吴自伟、陈晖晖确因疫情的客观原因导致举证困难并提出延期举证申请，一审程序违法并直接导致一审判决对本案关键事实认定错误。二、唯爱物业公司已于2019年9月17日实际收回租赁房屋，一审判决事实认定错误。2019年9月初，赵新民、吴自伟、陈晖晖无力继续经营餐吧，便与唯爱物业公司协商退租事宜，并开始清理店里货品。2019年9月17日，唯爱物业公司在未与赵新民、吴自伟办理店面交接手续的情况下自行用其他钥匙将租赁店面加锁，赵新民、吴自伟已无法进入租赁店面。唯爱物业公司的实际行为已表明唯爱物业公司同意自2019年9月17日起解除双方之间的租赁合同，且唯爱物业公司已实际收回租赁店面。但因双方没有办理正式店面交接手续，故赵新民、吴自伟再次于2019年11月8日通过微信向唯爱物业公司发出《房屋交还通知》，唯爱物业公司逾期未与赵新民、吴自伟办理交接手续，已视为唯爱物业公司于2019年11月11日起正式收回租赁店面。赵新民、吴自伟二审提交的证据足以证明：唯爱物业公司已于2019年9月17日实际收回租赁店面，赵新民、吴自伟已支付至2019年9月止的租金，且租赁房屋已由唯爱物业公司实际收回，赵新民、吴自伟并未继续占用租赁房屋。 唯爱物业公司辩称，一、一审程序正确，赵新民、吴自伟、陈晖晖未能完成举证及参加开庭的责任在于自身。一审法院依法向赵新民、吴自伟、陈晖晖的户籍地送达开庭传票及举证责任通知书，三人对法院的送达材料均未予以签收，期间一审法院也拨打了三人的通讯电话，仅赵新民能够接通，赵新民还向一审经办法官称其将于近期前往法院领取送达材料，但此后便杳无音讯，一审法院再次拨打其电话，均被拒接。故一审法院对该案采取公告送达程序完全合法。本案从公告至开庭长达两个半月的时间，该段时间内赵新民、吴自伟、陈晖晖均未以疫情为由向一审法院提出延期举证、开庭，到开庭当天才向一审法院提出延期开庭的请求，明显系故意拖延诉讼程序。此外，即便陈晖晖确实在境外无法回来，但是陈晖晖也未向一审法院提起延期开庭申请，而由赵新民来提出，赵新民老家在武夷山，福建省基本在2020年3月份已经完成全面复工，因此赵新民以疫情原因作为未能出庭的理由违背常理，且与客观事实不符。二、赵新民、吴自伟称唯爱物业公司已于2019年9月17日实际收回租赁房屋无事实依据。首先，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意愿、合法有效，且已经实际履行。履行过程中，唯爱物业公司并无过错，赵新民、吴自伟、陈晖晖未能依约缴纳房租及水电费，构成违约，赵新民、吴自伟没有单方面解除合同的事由，无权提前终止该合同。其次，唯爱物业公司从未同意赵新民、吴自伟希望提前终止租赁关系的请求，唯爱物业公司也未将租赁房屋加锁，因案涉《房屋租赁合同》还在履行期内，故对租赁房屋加锁一事无权进行干预，不论加锁行为系赵新民、吴自伟所为还是任何第三方所为，都应当由赵新民、吴自伟自行维权解决。唯爱物业公司承诺，并未对案涉房屋进行加锁，否则根据正常人趋利避害的心理，唯爱物业公司早就进场。再则，本案在一审期间，经办法官意图组织双方在诉讼期间内对案涉房屋进行交接，唯爱物业公司同意，但赵新民、吴自伟、陈晖晖不以为然。综上，赵新民、吴自伟上诉请求跟事实理由没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。 陈晖晖未作陈述。 唯爱物业公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除双方于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令赵新民、吴自伟、陈晖晖将座落于福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号福州金融街万达广场二期C1-C4连接体1层200店面清洁完好、恢复至可使用状态，并结清租赁期间的水电费、物业费后交还给唯爱物业公司；3.判令赵新民、吴自伟、陈晖晖向唯爱物业公司支付店面租金（含逾期腾房占有使用费）及逾期付租滞纳金（店面租金自2019年10月1日起按月23690元计算至赵新民、吴自伟、陈晖晖依约将店面返还唯爱物业公司之日，暂计至起诉之日为35535元；逾期付租滞纳金自2019年9月26日起按案涉店面日租金每日20%即每日158元的标准计算至赵新民、吴自伟、陈晖晖依约将店面返还唯爱物业公司之日，暂计至起诉之日为7896元）；4.判令唯爱物业公司不予退还赵新民、吴自伟、陈晖晖履约保证金46000元；5.本案的诉讼费用、财产保全费用均由赵新民、吴自伟、陈晖晖承担。 一审法院认定事实：2017年12月25日，以唯爱物业公司为甲方（出租方），陈晖晖、赵新民、吴自伟为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：由甲方将座落于福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号福州金融街万达广场二期C1-C4连接体1层200，房屋使用面积191.25平方米，出租给乙方用于经营音乐餐吧；租赁期限自2018年1月1日起至2026年12月31日止；租金及支付方式：2018年2月1日至2018年12月31日，月租金为23000元……2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为23690元……，自计租日起，每1个月为一个交租期，乙方应在本合同签署2018年2月1日前支付第一个交租期租金，之后应在每个月交租期届满5日前支付下一个交租期租金；本合同履约保证金为46000元；违约责任：乙方未按期支付租金，逾期按基准租金每日租金标准的20%按日向甲方支付滞纳金，逾期超过十五天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，并没收履约保证金，因此造成的损失由乙方负责赔偿；等等。合同签订后，出租方将合同约定的房屋交由承租方经营使用，承租方亦依约向出租方交纳了履约保证金46000元，并按月支付租金，但自2019年10月份的计租日起，承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟开始拖欠租金，出租方唯爱物业公司催讨未果，遂成本案诉讼。 一审法院认为，出租方唯爱物业公司与承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟签订的涉案《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。承租方未依约按时向出租方支付租金，已构成违约，根据合同约定，出租方有权要求解除合同，承租方应将承租的房屋腾空交还给出租方，出租方唯爱物业公司要求判令承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟支付店面租金（含逾期腾房占有使用费）的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。承租方在交还承租的涉案房屋时依约应与出租方、物业服务方等结清租赁期间的水电费、物业费，但该部分金额现未能明确，故不宜在本案中一并处理。承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟还应承担违约责任，因出租方唯爱物业公司提出的没收承租方交纳的履约保证金、逾期支付租金的滞纳金等诉求均属违约金范畴，诉讼中，承租方已自行调低滞纳金计算标准，但仍然过高，应予以调整，以逾期应支付月租金为基数，按日万分之四计算为宜。陈晖晖、赵新民、吴自伟经合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、出租方福州市唯爱物业管理有限公司与承租方陈晖晖、赵新民、吴自伟于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、陈晖晖、赵新民、吴自伟应于判决生效之日起十日内将座落于福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号福州金融街万达广场二期C1-C4连接体1层200商铺腾空交还给福州市唯爱物业管理有限公司；三、陈晖晖、赵新民、吴自伟应于判决生效之日起十日内向福州市唯爱物业管理有限公司支付店面租金（含逾期腾房占有使用费）（店面租金自2019年10月1日起按月23690元计算至交还涉案店面之日），并支付逾期付租滞纳金(以每月应支付租金23690元为基数，从2019年10月1日起，逐月开始按日万分之四计算，计至还清所欠租金（或占有使用费）之日止；四、福州市唯爱物业管理有限公司不予退还陈晖晖、赵新民、吴自伟交纳的履约保证金46000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20151元，由陈晖晖、赵新民、吴自伟共同负担。 本院二审期间，唯爱物业公司提交：证据1.三份商铺租赁合同;证明在案涉租赁合同签订时间内陈晖晖、赵新民、吴自伟同时承租相邻的另外三家店面用于经营音乐餐吧，这些店面是相互打通的，唯爱物业公司现请求收回该店面，并由陈晖晖、赵新民、吴自伟将店面恢复原状。证据2.关于室外步行街库ＢＥＥＲ物业费催缴的告知函，证明陈晖晖、赵新民、吴自伟存在拖欠物业水电费情形。2020年9月14日唯爱物业公司补充提交证据：证据3.关于物业费催缴告知函，证明陈晖晖、赵新民、吴自伟欠缴物业费10210.2元；证据4.案涉房屋租赁合同附件，证明案涉店面完整四至情况；证据5.借记卡账户历史明细清单，证明唯爱物业公司垫付了2019年11月至2020年6月的店面电费7994.16元；证据6.情况说明和房屋租赁合同以及榕房权证Ｒ字第1116913-××号不动产权证，证明案涉店面的由来。 赵新民、吴自伟提交：证据1.微信聊天记录截图，证明唯爱物业公司于2019年9月17日已自行将租赁房屋加锁，已实际收回房屋；证据2.房屋交还通知书；证据3.微信聊天记录截图两份；证据4.短信页面截图；证据5.企业信用信息公司报告；证据2-5共同证明赵新民于2019年11月8日以微信方式向唯爱物业公司代表杨迈送达两份《房屋交还通知书》，通知其于2019年11月10日前办理交接房屋手续，逾期视为其收回租赁房屋。证据6.陈晖晖旅游签证及中文译文，证明陈晖晖自2020年2月15日出境，至今因疫情隔离原因未能回国；证据7.ＥＭＳ邮件面单；证据8.延期举证、开庭申请书；证据7-8共同证明赵新民向一审法院寄送延期举证、开庭申请书，一审法院拒收证据；9.证人王某出庭作证申请及王某证人证言。 经审查，本院认为，唯爱物业公司提交的证据1租赁合同非讼争店面合同，与本案不具关联性，不足以推定讼争店面的具体交付情况。证据2关于室外步行街库ＢＥＥＲ物业费催缴的告知函中落款时间与函件内容出现矛盾，亦非讼争店面物业费内容，不予采纳。证据3《关于物业费催缴告知函》载明福州金融街万达广场二期Ｃ1-Ｃ4连体一层200店面欠付物业费按面积154.7平方米计算，与唯爱物业公司提交的租赁合同附件所载明面积及福州金融街万达广场二期Ｃ1-Ｃ4连体一层200店面产权面积均不一致，对真实性不予确认。证据5显示的是朱淑英向国网福建省电力有限公司福州供电公司缴交款项，不足以证明待证事实。证据6未提交原件核对，且不足以确认案涉店面在合同约定的原有四至。对赵新民、吴自伟提交的王某的微信聊天记录和证人证言，因王某未出庭陈述，且无其他证据佐证，不予采信。对赵新民、吴自伟提交的证据2-5及证据6-8的证明对象本院于下文结合争议焦点综合分析。 根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，关于合同解除及租赁房屋交接问题。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。协议约定租期九年，从2018年1月1日起至2026年12月31日止。赵新民、吴自伟主张双方已于合同期限届满前提前解除合同并办理交接，其应就双方已提前解除合同并办理交接进行举证，本案现有证据不足以支持该主张。首先，赵新民、吴自伟主张2019年9月17日租赁房屋被唯爱物业公司加锁，应视为以实际行为同意即日解除合同并收回房屋，唯爱物业公司予以否认，赵新民、吴自伟未能提交充分证据证明，该主张不能成立；其次，根据查明事实，赵新民等仅支付租金至2019年9月份，即使按赵新民、吴自伟提交的《房屋交还通知》陈述，其只承租使用房屋至2019年10月31日，也存在未足额支付租金的情况。赵新民等人既未证明已经双方协商一致亦未证明存在合同约定或法定的解除情形，并不享有单方合同解除权，故其单方发函限期出租人解除合同、收回房屋的主张无法律依据，其关于租赁房屋至迟于11月10日即被唯爱物业公司收回的主张不能成立。赵新民等人未及时支付租金，违约在先，根据合同约定，出租人有权要求解除合同，承租方应将承租的房屋腾空交还给出租方，一审法院判令合同解除并由陈晖晖、赵新民、吴自伟交还店面并支付店面租金（含逾期腾房占有使用费）正确。 关于讼争房屋交付问题及物业费、水电费问题。根据案涉合同约定，物业管理费、水、电、煤气等费用由承租人承担，承租方在交还承租的案涉房屋时依约应与出租方、物业服务方等结清租赁期间的水电费、物业费，故赵新民等人在交还店面时应交清所欠付的物业费、水电费。案涉《房屋租赁合同》未就讼争店面应以独立隔间方式交还予以约定，在案证据也不足以证明讼争店面是以独立隔间的状态交付给赵新民等人使用的，且唯爱物业公司要求恢复的原状（实用面积130平方米、建筑面积192平方米）与其二审主张的讼争店面产权面积（建筑面积689.64平方米）不相吻合，即本案唯爱物业公司主张的店面应予隔墙、恢复原状后交还的依据不充分，所谓原状四至不明确，故对该主张不予支持。 关于逾期支付租金滞纳金标准问题。唯爱物业公司认为案涉合同约定逾期支付租金应按日租金的20%按日支付，在一审诉讼中自愿调整为按日租金的10%按日支付，应按其调整后的主张计算滞纳金。本院认为，唯爱物业公司调整后的滞纳金主张已达年利率120%，明显过高。一审法院已将赵新民等人交付的履约保证金46000元判归其所有，将滞纳金标准调整为按日万分之四足以弥补唯爱物业公司之损失，为公平起见并平衡双方利益，故对唯爱物业公司的此项上诉请求，不予支持。 另，本案一审法院已经依法向赵新民、吴自伟、陈晖晖的户籍地邮寄开庭传票及举证责任通知书，因未能送达采用公告送达程序合法。赵新民、吴自伟均居住于福建省内，至2020年4月22日公开庭审之时，福建省内已经处于正常复产复工状态，故其关于因疫情无法参与庭审的理由不能成立。一审法院未予受理赵新民等人在庭审之后邮寄的延期开庭申请合法。赵新民、吴自伟主张本案一审程序违法，无事实依据。 综上所述，唯爱物业公司、赵新民、吴自伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20151元，由福州市唯爱物业管理有限公司负担10075.5元，由赵新民、吴自伟负担10075.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十月十日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒