重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初10684号原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街**，统一社会信用代码9150011690359943XG。负责人：罗红文，系该支行行长。委托诉讼代理人：刘永忠，男，系该支行员工。委托诉讼代理人：李竹，女，系该支行员工。被告：李永梅，女，汉族，1974年10月2日出生，住重庆市江津区。被告：重庆市江津区金科国竣置业有限公司，住，住所地重庆市江津区几江时代广场******一社会信用代码91500116059864743P。法定代表人：周达，职务不详。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行与被告李永梅、重庆市江津区金科国竣置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的委托诉讼代理人刘永忠到庭参加诉讼。被告李永梅、重庆市江津区金科国竣置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李永梅偿还原告截至2020年8月5日的贷款本金297634.32元；2.判令被告李永梅支付原告截至2020年8月6日的利息5646.07元（其中正常息5569.13元、罚息27.16元、复利49.78元），支付自2020年8月6日起至贷款本息结清日止的罚息和复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数；复利以所欠应付未付利息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；3.判令被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司对前述1-2项债务承担连带清偿责任；4.判令原告对被告提供抵押的位于重庆市江津区几江街道鼎山大道的房产在折价或者以拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2020年8月24日，原告与被告李永梅签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告向被告李永梅发放贷款310000元，贷款期限240个月，贷款利率为浮动利率，原告有权依合同约定计收罚息、复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的,原告有权提前收回已发放的借款等。同时，被告李永梅以其购买的位于重庆市江津区几江街道鼎山大道的房产为该笔借款提供抵押,并办理了预告抵押登记。被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保。根据合同约定，原告于2018年11月5日向被告李永梅发放了贷款310000元。此后，被告李永梅未按约定履行还款义务，截至2020年8月5日，逾期未还贷款本金297634.32元、利息5646.07元。被告李永梅逾期偿还贷款本息的行为已构成了违约,原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用。且被告李永梅以其购买的上述房产设立了抵押担保，原告有权对前述抵押房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿。被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保，应当对该笔债务承担连带清偿责任。被告李永梅未作答辩。被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年8月11日，被告李永梅因购房需要向原告申请贷款310000元，其向原告提出《个人信贷业务申请表》。2020年8月24日，原告（贷款人、抵押权人）与被告李永梅（借款人、抵押人）、被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》；原告（抵押权人）与被告李永梅（抵押人）、被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司（保证人）还签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。两份合同主要约定：1.借款金额为人民币310000元，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；2.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；3.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；4.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算罚息；5.本合同的还款方式为等额本息还款；6.发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权：……借款人未按约定按期足额偿还借款……7.被告以位于重庆市江津区几江街道鼎山大道的房产为该笔借款提供抵押担保，抵押人同意以该房屋担保本借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费等；8.阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2018年12月27日，原告取得《不动产登记证明》，对案涉房屋办理预购商品房抵押权预告登记。但至今该房屋未办理房屋产权证及抵押权登记。2018年11月5日，原告农行江津支行按约发放了贷款310000元。嗣后，被告李永梅从2020年5月起开始逾期还款。截至2020年8月5日，尚欠原告贷款本金297634.32元，利息5646.07元（其中正常息5569.13元、罚息27.16元、复利49.78元）。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告李永梅发放了贷款，已履行其合同义务。被告李永梅作为借款人未按约足额偿还贷款本息，已构成违约，应当依照合同约定承担偿还尚欠贷款本金、利息、罚息、复利的责任。关于原告请求被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司对本案债务承担连带清偿责任的问题。原、被告在《个人购房担保借款合同》中明确约定被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司的保证责任自借款发放之日起，至借款人取得房地权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，该约定系各方的真实意思表示，文义上亦无歧义，对各方当事人具有法律约束力。根据本案查明事实，涉案房屋至今未办理房屋产权证及抵押权登记。故被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司应对被告李永梅应当偿还的贷款本金、利息等担连带清偿责任。关于原告对本案所涉房屋有无优先受偿权的问题。原、被告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。但该抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，但并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预购商品房的抵押权，故原告就涉案房屋主张优先受偿权，本院不予支持。被告李永梅、重庆市江津区金科国竣置业有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:一、被告李永梅在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行贷款本金297634.32元，并支付截至2020年8月5日的利息5646.07元（其中正常息5569.13元、罚息27.16元、复利49.78元）；二、被告李永梅在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行从2020年8月6日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数；复利以所欠应付未付利息为基数，均在《个人购房担保借款合同》贷款执行利率基础上上浮50%计算）；三、被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司对被告李永梅上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的其他诉讼请求。如果被告李永梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元，减半收取计2925元，由被告李永梅、重庆市江津区金科国竣置业有限公司负担。此款原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行已预交，经其同意，由二被告在履行上述判决确定的义务时一并向其转付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  杨 茗二〇二〇年十月二十一日法官助理  杨 晓书 记 员  熊芯晨