陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初2296号原告：黄某某，女，汉族。委托诉讼代理人：顾某某，陕西仁达律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某某，系公司员工。被告：长安银行股份有限公司泾阳县支行委托诉讼代理人：陈某某，系公司员工。原告黄某某诉被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告华阳公司委托诉讼代理人，被告长安银行的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之一签订的《西咸新区商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告向原告返还购房款本金241452元；3.判令被告向原告支付违约金79659.9元。（违约金为合同约定的1%违约金与逾期交房期间占用资金的利息之和，该利息为241452元为基数，自原告付款之日计算至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.请求判令解除原告与被告长安银行签订的《个人购房借款合同》；5.请求判令被告华阳公司赔偿原告向被告长安银行偿还的本息142814.36元（暂计算至立案之日，以银行结算为准），以上共计463926.26元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月22日，原、被告订立了《西咸新区商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告位于西咸新区泾河新城沣泾大道的乐华国际商业街（一期）1号楼1单元2层21089号房和21090号两套房，均为24.48㎡，房屋总价分别为229643元和231809元，合同签订之日原告支付首付款119643元和121809元，剩余共220000元通过银行按揭贷款支付。被告应于2015年6月30日向原告交房。被告未依约向原告交付房屋，更未办理房屋产权登记手续，其行为已严重损害原告的合法权益。原告故诉至法院。被告华阳公司辩称，诉请1.2同意，退款的前置条件是根据合同补充协议约定，在原告配合被告办理合同备案注销手续60日内，被告向其退款。诉请3被告同意按照合同约定总房款的百分之一支付违约金，执行时扣除被告已经支付的违约金，已支付黄某某75862.71元。资金占用利息被告不认可，没有事实和法律依据，诉请4与被告无关，被告不予发表答辩意见。诉请5根据实际情况，及为了不给原告造成不良征信记录，应当由原告向银行偿还完毕所有贷款之后，被告再向原告偿还所有款项，诉讼费被告同意承担。黄某某已还的贷款数额以银行核算的数额为准。被告长安银行泾阳支行辩称，对原告黄某某的诉请4、5，在结清该笔贷款本息后，被告同意解除。黄某某现未还贷款121298.34元，截止2020年8月21日黄某某已还本金98701.66元，利息49720.12元，共计148421.78元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月22日，原、被告订立了《西咸新区商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告位于西咸新区泾河新城沣泾大道的乐华国际商业街（一期）1号楼1单元2层21089号房和21090号两套房，均为24.48㎡，房屋总价分别为229643元和231809元，合同签订之日原告支付首付款119643元和121809元，剩余共220000元通过银行按揭贷款支付。被告应于2015年6月30日向原告交房。合同约定：被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未按照约定期限交房，逾期超过60日后，原告有权退房，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金；原告解除合同后被告退款的前置条件是被告在正式接受到原告解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还原告的全部已付款。原告已于2014年2月22日付清首期房价款。2016年6月8日，原、被告及第三人签订两份《个人购房借款合同》（合同编号：长咸泾2015Ｇ商按字第097a号和097b号），合同约定原告将涉案商品房抵押给第三人并以此向第三人申请个人商品房贷款总计220000元，用于购买涉案商品房，借款期限为120个月，即2015年6月8日至2025年6月8日，贷款利息自实际放款日起计算，由原告按等额本息还款法还款，同时被告作为保证进行担保。合同签订后，第三人已按照合同约定将借款220000元转入原告指定账户（即被告账户），截止2020年8月21日原告共偿还第三人贷款本息合计148421.78元（其中本金98701.66元，利息49720.12元），剩余本金121298.34元。被告共向原告支付违约金75862.71元。另外，涉案商品房被告至今未交付。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告予以认可，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告已收取原告向其支付的房款，应向原告悉数返还。2、关于违约金如何计算问题。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，该项主张的前提条件系当事人双方自愿继续履行合同，而涉案合同中也明确约定了逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金，故原告在被告逾期交房时要求退房的前提条件下所提出的该项违约金主张不符合当事人双方的合同约定，本院不予支持。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告按照原告已付购房款的1%承担违约金的同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。3、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同的解除，第三人主观上并无过错、客观上亦无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少不必要的重复、繁琐，减少当事人的诉累，本院认定由被告直接承担第三人的上述损失并向原告返还其已向第三人支付的贷款本息（应扣除原告支付的复息部分）。4、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。被告辩称按照合同约定应在解除合同登记备案后六十日返还原告已付房款，因合同登记备案会限制被告另行出售房屋的权利，故合同解除后，本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告应按照合同约定向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告黄某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》及补充协议，原告黄某某配合被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理解除合同登记备案手续；二、解除原告黄某某、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与长安银行股份有限公司泾阳县支行签订的《个人购房借款合同》；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后七十五日内给付原告黄某某购房款241452元、贷款本息148421.78元及违约金2414.52元，并承担资金占用期间的利息，以241452元为基数，自2014年2月22日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止（执行时扣除被告已支付的75862.71元）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行偿还原告黄某某剩余贷款及利息；五、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8259元（原告黄某某已预交），减半收取计4129.5元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  马瑞文二〇二〇年十月二十一日书记员  晏 雯附依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1