江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4003号上诉人（原审原告）：胡建华，男，1964年10月6日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：莫燕雯，江苏中虑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭军，男，1964年2月26日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人胡建华、彭军因相邻关系纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初9788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。胡建华上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审的全部诉讼请求，判令彭军支付其房屋租金损失20个月合计5万元，物业管理费2065.8元，误工损失11001.54元，人工费35034元，评估结论以39303元的报告为准。二、本案一、二审全部诉讼费用由彭军承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，在此基础上责任划分上严重不当、判决结果有失公允。彭军认可漏水责任，房屋至今未能修复入住，应当对因此造成的全部损失承担责任。一、两份鉴定报告结论矛盾，一审法院却未准许胡建华重新鉴定的申请，一审法院对于相应损失数额的认定错误。一审中，北京华亚正信资产评估有限公司于2019年9月11日分别出具两份内容不同的报告，其中一份评估基准日为2019年7月21日，价值类型为市场价值；另一份评估基准日为2018年5月31日，价值类型为市场价值，但两者的价值相去甚远，分别为39303元和23200元。按照常理，以2018年5月31日为评估基准日的市场价值应当高于评估基准日为2019年7月21日的市场价值。但实际上，两份评估报告的结论却完全相反。2019年12月6日，胡建华另从北京华亚正信资产评估有限公司的肖文明处取得《资产评估明细表》，其中又出现了第三个评估结论31500元，与前述两份报告均不同。因此，胡建华有理由认为鉴定程序严重违法，鉴定结论明显依据不足，对胡建华提及的很多项目没有鉴定，且报告前后矛盾，不得作为认定损失的依据。胡建华根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定要求重新鉴定，但一审法院未予答复。二、一审法院对于相应损失认定不清。一审法院认定彭军存在侵权行为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，彭军承担责任的方式应包括赔偿损失。但一审法院未支持胡建华主张的误工费、至今为止14个月房屋因漏水空置而造成的损失、空置期间的物业费，认定事实错误。彭军辩称，一、胡建华关于租金损失的主张完全错误。本案开始阶段时，吊顶扣板出现水珠并不影响胡建华出租房屋。实际上，租客也是到11月份才离开，之后是胡建华的亲戚入住房屋，胡建华根本没有租金损失，直至5月仍有人居住。上述期间胡建华不维修，也拒绝彭军维修，而是选择起诉。即使胡建华停止租赁，损失也与彭军无关。2019年4月，彭军又向法庭提出将家中水管进行破坏性检查，发现问题则当场维修，但胡建华不同意，要求等法院判决后再维修，因此，胡建华主张租金损失没有依据。二、胡建华故意不出租房屋，相应物业费与彭军无关。三、2019年7月进行损失鉴定时，彭军提出先确定纠纷项目，再鉴定损失数额，但一审法院在未进行确认的情况直接通知鉴定机构出具资产评估报告，评估了整套房屋的装潢费用净值23200元，而没有区分受损部位。胡建华家只存在卫生间和厨房的吊顶部分损失，胡建华提出的资产损失错误，一审法院的判决也错误。四、误工费是进行诉讼的正常出庭的项目。五、人工费已包含在财产损失中，评估公司出具的评估报告可以作为参考。彭军上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二、三项；二、判令胡建华承担5000元鉴定费。事实与理由：一、一审法院判令彭军赔偿漏水损失23200元，依据有误。1.23200元数额构成超出了渗水损失范围（详见评估公司的资产评估明细表）。评估项目是胡建华提出的，罗列了厨房、卫生间、卧室装修费用以及电热水器、吸油烟机、浴霸、空调、洗衣机等电器费用。其中，厨房评估金额5315元，卫生间评估金额4264元在渗水纠纷范围内，其它项目与本案无关。评估公司按项目申请计算，并无大错，但鉴定项目并非双方当事人和法庭认可，彭军也未签字，一审法院不应简单判决彭军支付23200元损失。2.一审法院判决的损失范围超出了胡建华的诉讼请求。胡建华的诉讼请求为：要求彭军维修厨房、卫生间的渗水管道，排除妨碍；赔偿因修复遭漏水损坏厨房的二次装潢费用，因渗水导致厨房油烟机、淋浴器损失，卫生间吊顶扣板更换、厨房顶部变形的修复费用。可见，胡建华诉讼请求的范围限定在厨房、卫生间，相应明细并未细化到厨房、卫生间的吊顶、墙面、地砖。彭军曾到金盛装饰城了解，吊顶138元/平方，加上安装费、辅料等其它费用，不超过200元/平方。胡建华的厨房、卫生间共7.51平方，吊顶全部换新不超过1500元。彭军曾要求评估公司出具厨房、卫生间装潢费用的评估明细，但评估公司以只能提交法院为由拒绝，故，评估公司对吊顶损失评估金额实际并不知情，相应数额应由法院酌定。3.根据胡建华提供的照片，厨房、卫生间仅吊顶部分有水珠，厨房、卫生间的顶部与卧室并不相联，不应将卧室装潢费用计算在渗水损失范围内。国家有安装电路保护装置的强制规定，漏电会跳闸，电器不会因吊顶渗水损坏。洗衣机不怕水，也不会因渗水造成损失。二、如前所述，一审鉴定的项目大部分与本案无关，5000元鉴定费不应由彭军承担，对于超出本案范围的鉴定项目产生的鉴定费用应由彭军承担。胡建华辩称，彭军的上诉既无事实依据也无法律依据。一、其租客租至2018年11月份，后因房屋无法使用而离开。彭军称胡建华的亲戚继续居住案涉房屋，并非事实。2018年11月至2019年12月，案涉房屋一直空置，无人居住，胡建华可以提交电费清单为证。二、彭军并未主动要求修理。物业公司去现场查看发现是楼上彭军漏水导致，彭军当时答应修理，但又迟迟不修，胡建华无奈两次报警。彭军又自称请了专业修理人员，认为不是彭军的责任。三、物业费并不包含在租金。胡建华与租客签订的租赁合同不包含物业费。租客于2018年11月离开，自当月至2019年12月，案涉房屋空置，物业费由胡建华支付，因此，胡建华要求彭军承担物业费和租金合情合理。四、第一次评估价值是3.9万余元，第二次评估价值是2.3万余元，胡建华要求按3.9万余元认定损失。四、本案鉴定范围清晰，只是评估基准日和损失计算存在问题，胡建华对鉴定报告也有异议；五、彭军存在过错，而胡建华没有过错，应由彭军承担诉讼费和鉴定费。综上，请求二审法院驳回彭军的上诉。胡建华向一审法院起诉请求：一、判令彭军限期修复漏水设施、铺设地面防水、消除漏水现象，确保不再漏水；二、判令彭军赔偿因漏水造成的财产损失159014元；三、判令彭军赔偿自2018年5月至今漏水造成的房租损失64000元；四、判令彭军赔偿胡建华因漏水纠纷造成的误工损失42834元；五、判令彭军承担本案诉讼费、鉴定评估费5000元，漏水期间的物业管理费2065.8元；六、判令彭军支付漏水修复装修的人工费用35034元。一审法院认定事实：胡建华系南京市建邺区（即案涉房屋）业主。彭军系南京市建邺区奥体大街199号16幢303室业主。2018年5月，胡建华家中出现漏水状况，后与彭军一直沟通未果。一审中，对胡建华房屋内因漏水造成的损失进行了评估。2019年9月11日，北京华亚正信资产评估有限公司出具资产评估报告，评估结论为23200元。一审法院认为，妨害物权，或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。胡建华房屋出现漏水状况，彭军作为其楼上业主，对于漏水原因亦认可，故胡建华要求彭军修复自家漏水设施，铺设地面防水，排除漏水妨害，一审法院予以支持。胡建华要求彭军赔偿漏水损失159014元，但经评估，漏水造成的损失为23200元，故对胡建华的该项诉讼请求，一审法院认定彭军应当赔偿的损失为23200元。胡建华要求彭军赔偿2018年5月至今漏水期间的房租损失64000元，但一审法院认为，对于因漏水导致房屋空置，彭军未能及时配合胡建华修复存在过错，而胡建华对于损失的扩大亦负有一定责任，故对胡建华主张的租金损失，一审法院参照同地段同类型房屋租金标准，酌定按每月租金2500元的标准计算三个月，共计7500元。对于胡建华要求彭军赔偿因漏水纠纷造成的误工损失42834元，但未能提供证据证明因误工导致其收入减少，故一审法院对胡建华的该诉讼请求，不予支持。至于胡建华要求彭军支付漏水期间的物业管理费2065.8元，因一审法院已酌情支持胡建华的租金损失，相应物业管理费已包含在租金损失内，故对胡建华的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于胡建华要求彭军支付漏水修复装修的人工费用35034元，一审法院认为，损失评估报告中对于修复费用已经予以评定，故对胡建华的该项诉讼请求，一审法院不予支持。胡建华对于鉴定机构出具的报告有异议，要求重新鉴定。一审法院认为，鉴定机构的资质已经审核，鉴定程序亦无不当之处，胡建华因对实体结果有异议，要求重新鉴定，一审法院不予准许。对于鉴定报告中不明确之处，鉴定机构应当履行释明义务。彭军在案件审理初始阶段，表示认可漏水责任，不申请对漏水形成原因进行鉴定，同意鉴定漏水损失鉴定，故一审法院直接就漏水损失进行鉴定。在漏水损失鉴定过程中，彭军彭军又提出异议，要求对漏水形成原因再进行鉴定。依据诚实信用及禁止反言的原则，对彭军彭军提出的该鉴定申请，一审法院不予准许。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条之规定，判决：一、彭军于判决生效后十五日内排除其所有的南京市建邺区房屋的漏水妨害；二、彭军于判决生效后十日内支付胡建华因漏水造成的损失23200元；三、彭军于判决生效后十日内支付胡建华租金损失7500元；四、驳回胡建华的其它诉讼请求。一审案件受理费80元，鉴定费5000元，由彭军负担。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，胡建华提交新证据如下：一、资产评估明细表复印件3页，胡建华称该评估基准日为2018年5月31日，来源于北京华亚正信资产评估有限公司的肖文明，用于证明：本案有三份结果不同的鉴定报告，鉴定结论都不相同，鉴定机构程序和实体上都存在明显问题。该资产评估明细表的评估基准日与另一份评估结论为23200元的评估报告采用的评估基准日一致，但此明细表的结论却是31500元。鉴定机构的程序和实体上都存在明显的问题；此外，评估报告中未含人工费；二、租赁合同和物业费交纳凭证一组，用于证明案涉房屋正常出租时的租金标准为2500元/月，正常出租时租金中并不包含物业费，案涉房屋空置期间的物业费数额为103.29元/月，其20个月的物业费损失数额应为2065.8元；三、电费凭证一份，证明房屋空置期间至今已经20个月，造成20个月的租金损失50000元；四、鉴定费发票一份，用于证明其支出鉴定费5000元。彭军质证认为，一、评估报告应以评估机构加盖印章的正式报告为准；二、对租赁合同的真实性没有异议，但与本案无关。物业费应由承租户交纳，而非由胡建华本人交纳。三、电费凭证证据反映不出来全年的电费收取标准，应当是按月显示；四、对鉴定费发票的真实性没有异议。二审中，本院询问胡建华、彭军，对于一审期间鉴定机构出具的鉴定结论有何异议。胡建华回复，其认为应当以鉴定机构最先出具的评估报告中的结论为准，该评估报告的基准日是2019年7月31日，符合客观情况和事实。后续两份评估报告的评估基准日被调整为2018年5月31日，不仅评估基准日的调整没有依据，且两份评估基准日相同的评估报告的最终结论也不一致。2018年5月31日时，装修设施较新，相应评估价值应当高于基准日为2019年7月31日的评估结论，但后两份评估报告的评估价值不低反高，不应采信。评估报告的评估明细表中均未包含人工费，而装修必然会产生人工费开支，因此，应当另行确定人工费的数额。彭军回复，应当以正式的评估报告为准。但评估报告没有分清纠纷的项目，分列的金额比较高，每平方米达到4千多元，应该包含了各项费用。胡建华则称，案涉房屋长期漏水不修，至今已近两年，屋顶和墙必须全部敲掉，重新装潢。本院询问胡建华，承租其案涉房屋的租户与其签订的租赁合同何时到期，租户何时离开。胡建华回复，合同于2017年10月9日到期，此后租户继续租住但未再签订书面合同，租户于2018年10月离开。胡建华在二审中陈述，案涉房屋现为空置状态，其认为鉴定存在问题，因为担心如果要复查会影响鉴定结论，所以其不敢维修。二审期间，本院组织双方当事人及北京华亚正信资产评估有限公司评估人员共同勘验案涉房屋。北京华亚正信资产评估有限公司出具的评估报告中所附评估明细表内载明的电热水器、吸油烟机、浴霸、空调、洗衣机均已不能启动。评估人员表示，2019年上门看现场时，卫生间、厨房都在滴水，卧室有大片水渍。就胡建华对评估报告提出的异议，评估人员回复，评估明细表中所列的卫生间装修、厨房装修和卧室装修是其根据现场装修水平，按面积评估的装修造价，已包含了相应吊顶、瓷砖等内容，胡建华认为没有评估的吊柜等实际均已根据现场情况评估计入装修造价。至于胡建华称曾经另有一份结论为3万多元的评估报告，实际上，3万多元只是其在评估过程中报审核的数据，经过修正后其公司出具了结论为23200元的正式评估报告，其公司出具的正式评估报告只有一份。勘验现场期间，胡建华明确表示不再要求重新评估。彭军则认为，现场看不出遭受过浸水事项，吊顶扣板只是陈旧性少许破损，电器应当是久不使用而老化损坏，现场的电灯还是好的。评估机构出具的是整套房屋（含卧室）的装潢费用、全部电器购置净值23200元，已超过胡建华起诉要求赔偿的卫生间和厨房的渗水损失的范围。此外，造成损失的原因也未有定论，其在一审中只是为了息事宁人而同意鉴定损失，现其撤销该承诺。本院另查明，2015年3月15日，一审法院谈话笔录中载明，法庭向双方当事人说明，胡建华此前申请了漏水形成原因鉴定，后因彭军认可漏水形成的原因，现双方仅对漏水造成的损失存在争议，胡建华提交了鉴定申请，要求对漏水造成的损失进行鉴定。彭军表示，其已经认可漏水系其造成的。对于损失清单还需要再看一看。以上事实，有合同、交费凭证、发票等以及本院询问笔录、勘验笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、彭军应否就案涉房屋渗水造成的损失承担责任；二、案涉损失数额应如何认定；三、胡建华要求彭军支付5万元租金损失、2065.8元物业服务费以及误工损失的主张能否成立。对于争议焦点一，本院认为，本案一审中，胡建华曾申请就案涉房屋漏水的原因进行鉴定，此后，因彭军明确认可案涉房屋漏水系由其造成，该漏水原因的鉴定已被撤回。彭军作为案涉房屋上一层房屋的户主，其关于案涉房屋漏水系由其造成的自认，不仅与评估机构在一审期间勘验现场时发现的案涉房屋卫生间、厨房滴水、卧室存在大片水渍的状况相印证，而且符合日常生活经验法则。彭军在二审中改称案涉房屋内看不出遭受过浸水、设施设备仅为老化损坏，与一审期勘验时的现场情况不符，且有违诚信，本院对此不予采纳。综上，案涉房屋渗水造成的损失应由彭军承担。对于争议焦点二，本院认为，本案一审期间，经胡建华申请，一审法院已委托评估机构对案涉房屋因渗水造成的损失进行评估。评估机构出具了华亚正信评报字【2019】第B-120059号资产评估报告，报告中载明的评估结论为人民币23200元。胡建华、彭军虽认为，评估机构另出具了评估基准日为2019年7月31日、评估结论为39303元的评估报告，但相应报告仅为评估机构出具的征求意见稿，此后，经调整评估基准日至2018年5月31日，评估机构出具了评估报告，明确评估结论为23200元，该评估报告系评估机构依据相应法律法规和评估准则，采用了适当的评估方法，经过现场勘验后出具的专业意见，并无证据证明该评估报告存在程序违法等不应被人民法院采信的情形，一审法院根据该评估结论确定案涉房屋内因漏水造成的财产损失，并无不当。胡建华要求按照评估机构出具的征求意见稿中载明的39303元作为其相应损失的认定标准，缺乏依据；其主张在评估意见之外另计算人工费损失的主张，亦无证据证实，本院对此不予支持。彭军认为评估项目超出了案涉房屋的厨房和卫生间范围，与本案无关。对此，本院认为，本案中，胡建华诉请要求彭军赔偿因漏水而给其造成的各项损失，一审法院经胡建华申请，委托评估的事项系案涉房屋因漏水而造成的损失，并非限于厨房和卫生间因漏水而造成的损失，彭军认为超出厨房和卫生间范围的评估项目与本案无关的上诉理由不能成立。综上，一审法院采信评估报告认定案涉损失的数额为23200元，并无不当。关于争议焦点三，本院认为，1.彭军导致案涉房屋渗水，影响案涉房屋的居住、使用，应就此向胡建华赔偿相应损失。但胡建华在知晓其房屋渗水影响居住后，亦未及时采取必要措施减少其损失，其对扩大的损失亦应承担相应责任。在此情况下，一审法院酌定彭军赔偿胡建华7500元，并无不当。2.物业费系作为案涉房屋权利人的胡建华应当按约支付给提供物业服务公司的费用，即便案涉房屋空置，胡建华亦应按约交纳交纳相应物业费，胡建华将物业费作为其损失要求彭军负担，缺乏充分依据，一审法院对此不予支持，亦无不当。3.胡建华提起本案诉讼系为解决漏水问题，维护其自身合法权利，其参加本案诉讼活动并不必然导致其不能上班或持续性地不能正常工作。此外，胡建华并未提交证据证明其确系因参加本案诉讼导致误工而造成收入减少，因此，其关于要求彭军支付误工损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。如前所述，彭军应就案涉房屋漏水承担相应责任，其关于其不应赔偿胡建华相应损失的上诉请求不能成立。综上，胡建华、彭军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3002元，由上诉人胡建华负担2434元，上诉人彭军负担568元。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二〇年十月二十三日法官助理高礼慧书记员朱亚芳