江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏民终560号上诉人（原审原告、案外人）:朱益军，男，汉族，1973年9月29日生，住江苏省宜兴市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏中超投资集团有限公司，住所地江苏省宜兴市西郊工业园振丰东路**。法定代表人：杨飞，该公司董事长。被上诉人（原审第三人、被执行人）：江苏东来房地产开发有限公司，住，住所地江苏省宜兴市新城绿园小区综合商住楼/div>法定代表人：承强，该公司董事长。被上诉人（原审第三人、被执行人）：江苏东来国际环保工程有限公司，住，住所地江苏省宜兴市环保科技工业园绿园路**/div>法定代表人：承强，该公司董事长。被上诉人（原审第三人、被执行人）：承强，男，汉族，1961年10月2日生，住江苏省宜兴市。上诉人朱益军因与被上诉人江苏中超投资集团有限公司（以下简称中超公司），江苏东来房地产开发有限公司（以下简称东来房地产公司）、江苏东来国际环保工程有限公司（以下简称东来环保公司）、承强案外人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2016）苏02民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱益军上诉请求：撤销无锡中院（2016）苏02民初337号民事判决，判决不得执行坐落于宜兴市产，确认朱益军与东来房地产公司房屋买卖行为有效，确认案涉房产归朱益军所有，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：案涉两套房产现登记在东来房地产公司名下，但实际已于2012年5月17日出售给朱益军。朱益军于当日支付全部房款，该房产已于2012年6月30日向其交付。2012年7月1日，朱益军将两套房产出租。付款凭证、收款收条及物业费、有线电视费等收据均可证明朱益军为实际使用人及所有权人。据此，案涉两套房产真实产权人为朱益军，双方房屋买卖行为系真实交易，朱益军为善意买受人,请求支持其诉讼请求。经审理查明：无锡中院于2014年10月11日受理了中超公司与东来环保公司、承强、东来房地产公司企业借贷纠纷一案，在该案审理过程中，依据中超公司的申请，该院于2014年11月7日采取诉讼保全措施，查封东来房地产公司名下坐落于宜兴市批房产。2015年5月6日，无锡中院作出(2014)锡商初字第00270号民事判决：东来环保公司归还中超公司借款本金60010254.99元及利息；承强、东来房地产公司对东来环保公司的上述债务承担连带清偿责任。因东来环保公司、承强、东来房地产公司均未履行上述判决书确定的还款义务，中超公司向无锡中院申请执行。无锡中院于2015年8月4日立案执行。在该案执行过程中，朱益军对上述1801室、1901室房产提起执行异议，无锡中院于2016年11月16日作出（2016）苏02执异42号执行裁定，驳回朱益军的异议请求。朱益军不服上述裁定，向无锡中院提起案外人执行异议之诉。一审诉讼请求：1、确认朱益军与东来房地产公司关于宜兴市产的买卖行为有效，并确认上述房产归朱益军所有；2、判令停止执行坐落于宜兴市产；3、诉讼费由中超公司负担。事实和理由：2012年5月17日，东来房地产公司将宜兴市产出售给朱益军，朱益军于当日支付了全部房款，因双方即时结清等原因，未签订正式的房屋买卖合同，也未办理产权过户手续。朱益军与东来房地产公司的房产买卖行为是真实交易，朱益军是善意买受人。一审法院经审理查明：案外人朱益军于2012年5月17日通过中国农业银行金穗借记卡向东来房地产公司付款561818元，并向东来房地产公司交付合计金额为730000元的银行承兑汇票。东来房地产公司于当日出具了加盖财务专用章的收条一张，载明：“收到朱益军（身份证号）交来东来国际商务港公寓房款1291818元，其中银行承兑汇票为730000元，银行刷卡561818元。购房明细如下：公寓1801号和1901号，房款均为645909元，合计1291818元，具体交房日期为2012年6月30日”。东来房地产公司于2016年11月15日出具证明，载明“朱益军购买我公司新街街道506号1801室、1901室房产是客观事实，朱益军已经按照双方合约于2012年5月17日支付了所购房屋的全部房款，且我公司于2012年6月30日向朱益军交付了所购的房屋”。又查明，朱益军与范中华于2012年7月1日签订房屋租赁合同，朱益军将1801室出租给范中华，租赁期限自2012年7月1日至2014年7月1日。朱益军与尹志云于2016年4月12日签订租赁协议，朱益军将1801室出租给尹志云，租赁期限为2016年4月18日至2017年4月17日。朱益军于2013年3月18日为1901室办理了有线数字电视服务。朱益军向宜兴市东来物业管理有限公司缴纳了涉案房产的物业管理费用。再查明，朱益军在执行异议听证中陈述之所以没有与东来房地产公司签订商品房买卖合同，是因为想在将来把房产登记在其女儿名下，当时购买这两套精装修房产是打算用于出租营利之用，其本人在宜兴市等处还有其他用于居住的房屋。一审法院认为：本案系案外人朱益军在中超公司与东来环保公司、承强、东来房地产公司企业借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（讼争房产）提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为讼争房产在法院保全之前，东来房地产公司已将讼争房产出卖于朱益军，朱益军是讼争房产的实际所有人。因此，本案的争议焦点为：1、东来房地产公司与朱益军关于案涉房产的买卖行为是否有效；2、案涉房屋是否为朱益军所有，朱益军是否有足以阻却执行的实体权利。该院分析如下：一、东来房地产公司与朱益军之间关于案涉房产的买卖行为是否有效的问题。朱益军向东来房地产公司交纳了案涉房产购房款，东来房地产公司亦向朱益军出具了收条，并将案涉房产交付朱益军使用，且不存在违反法律强制性规定的情形，因此，可以认定东来房地产公司与朱益军之间关于案涉房产的买卖行为有效，故对朱益军的本项诉讼请求，予以支持。二、关于案涉房产是否为朱益军所有以及是否可以阻却执行的问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。朱益军主张案涉房产为其所有，但案涉房产至今仍登记于东来房地产公司名下，故对朱益军的本项诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案相关证据，虽然朱益军于2012年9月5日已向东来房地产公司缴纳了案涉房产购房款，东来房地产公司亦于当日向朱益军出具收条，但双方并未签订书面买卖合同，且直至该院于2014年11月7日查封案涉房产时，双方仍未签订书面买卖合同。从朱益军陈述的其未与东来房地产公司签订书面买卖合同的理由来看，系朱益军自身原因怠于与东来房地产公司签订合同，而非客观条件导致其不能签订书面买卖合同。朱益军作为具有完全民事行为能力的法律主体，对于购买商品房取得物权需要依法签订书面买卖合同以及办理过户登记，未经登记不发生效力等应有充分认知，其自身怠于签订书面买卖合同，应由其自行承担相应的法律风险。案涉房产未能签订书面买卖合同及办理过户登记系因朱益军自身原因所致，且朱益军名下有其他用于居住的房产，因此，朱益军停止执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项及第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一法定条件，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，该院于2018年12月25日作出（2016）苏02民初337号民事判决：一、朱益军与东来房地产公司关于宜兴市产的买卖行为有效；二、驳回朱益军的其他诉讼请求。案件受理费16426元，由朱益军负担。本院另查明：2019年4月10日，江苏省宜兴市人民法院作出（2019）苏0282破14号之二通知书中载明：该院根据储顺芳的申请于2019年3月21日裁定受理东来房地产公司破产清算一案，并于同年4月10日指定无锡衡鑫清算事务有限公司为东来房地产公司管理人。案涉房产此后已被解除查封。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，该类案件主要审理案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，审理的前提条件为执行法院对执行标的存在强制执行措施。本案诉讼的案涉房产已被解除查封，该房产的权属登记人被执行人东来房地产公司已进入破产清算程序，无锡中院在执行程序中对该房产已无处置权，本案现已不具备案外人执行异议之诉审理的前提条件。因此，本案应撤销无锡中院（2016）苏02民初337号民事判决，驳回朱益军的起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2016）苏02民初337号民事判决；二、驳回朱益军的起诉。一审案件受理费16426元，退还朱益军；朱益军预交的二审案件受理费16426元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  赵建华审判员  唐志容审判员  苏 峰二〇二〇年十月二十八日书记员  杨 浩