苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初4367号原告：吴江市开源商品混凝土有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇齐心村318国道南侧。法定代表人：杨宪伦，总经理。委托诉讼代理人：余家义，江苏恒渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜尉，江苏恒源律师事务所律师。被告：吴江市建设工程（集团）有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区江陵东路**。法定代表人：王海荣，董事长。被告：王金龙，男，汉族，1963年3月3日出生，住苏州市吴江区。被告：濮春华，男，汉族，1969年6月23日出生，住苏州市吴江区。以上三被告共同委托诉讼代理人：王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：钱飞洋，江苏东大舟律师事务所实习律师。第三人：苏州瑞景房地产开发有限公司，，住所地苏州市吴江经济开发区云梨路****法定代表人：嵇兴宝，执行董事。原告吴江市开源商品混凝土有限公司（以下简称开源公司）诉被告吴江市建设工程（集团）有限公司（以下简称建工公司）、王金龙、濮春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后依法适用简易程序于2020年7月2日、2020年8月7日公开进行审理。审理过程中，因苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）与本案处理结果具有法律上的利害关系，本院依职权依法追加其作为第三人参加诉讼。并于2020年9月6日公开开庭进行审理。原告开源公司的委托代理人余家义，被告建工公司、王金龙、濮春华的共同委托诉讼代理人王忠明、到庭参加诉讼；第三人瑞景公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开源公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除开源公司与建工公司、王金龙、濮春华间房款抵材料款协议；2、判令建工公司、王金龙、濮春华共同给付636846.96元及支付自2015年8月9日起至付清为止，按年息24%计算的违约金；3、判令建工公司、王金龙、濮春华共同赔偿损失(待鉴定)；4、判令建工公司、王金龙、濮春华承担本次诉讼费用。事实与理由：建工公司、王金龙、濮春华因结欠开源公司材料款，于2015年8月9日双方达成房款抵材料款协议，协议约定：开源公司购买建工公司、王金龙、濮春华抵债而来的位于吴江瑞景国际住宅小区X幢X室房屋，应付购房款636846.96元直接抵扣建工公司、王金龙、濮春华结欠的材料款，约定交房时间为2017年12月31日；可是到了交房时间，开源公司被告知：房产开发商瑞景公司因债务问题，该房屋被查封，暂不能办理交房办证手续，让开源公司等待他们处置好再办手续；可是开源公司一直未能等到通知，却了解到该房屋目前已被瑞景公司另售他人，并且已为他人办妥不动产证。鉴于建工公司、王金龙、濮春华方已无法向建工公司交付该套房屋，双方涉及此房协议已无法继续履行；而建工公司、王金龙、濮春华负有返还房款并承担支付违约金和赔偿损失的责任，故提起诉讼。审理过程中，开源公司明确本案中以商品房买卖合同为依据来主张权利，主张的是给付636846.96元购房款及相应的违约金。建工公司、王金龙、濮春华共同答辩称：第一，双方签订的房款及材料款的协议，属于以物抵债协议，属于诺成性合同，是双方签订后成立并生效。本案中在签订房款抵材料款协议的时候，建工公司、王金龙、濮春华同时将所有的投资购房确认单交付给了开源公司。开源公司也在瑞景公司进行确认双方才签订的房款的材料款协议，说明当时是可以履行的，双方的合意已经达成，法律上没有解除合同的依据。第二，双方签订的房款及材料款协议，根据九民纪要的规定以物抵债是债务的更改，双方的协议明确了双方的混凝土款已经结全部结清，说明双方明确了属于债务的更改，原来的债务全部消灭，形成新的债权债务。第三，建工公司、王金龙、濮春华将投资确认单交付给开源公司，开源公司持有了对瑞景公司的债权，同时瑞景公司也是知晓建工公司与开源之间的抵债行为，形成了新的债权债务，就是瑞景公司与开源公司之间的一个买卖合同关系。开源公司凭借建工公司、王金龙、濮春华交付的投资确认单是可以确定已经支付了全部的购房款，是对瑞景公司享有的一个债权。在签订房屋买卖合同后，瑞景公司与开源公司之间就存在了一个房屋买卖合同关系。开源公司称由于瑞景公司的原因导致其拿不到房屋，因此侵犯其权利的是开源公司并非建工公司。另外濮春华、王金龙属于职务行为，不应当承担责任。濮春华、王金龙是建工公司的员工，签署协议是职务行为，协议主体是建工公司。濮春华、王金龙虽然是瑞景国际项目的实际施工人，但是与建工公司之间不存在挂靠关系，他们是建工公司的项目经理。同时建工公司将投资购房确认单交付给开源公司后，双方之间债务已经全部履行完毕。建工公司并不清楚开源公司是否拿到房屋。在庭审中其陈述没有拿到房屋，单凭目前证据是不能说明的。综上，双方就债权转让达成合意，原债权债务消灭，应当是瑞景公司和开源公司之间的纠纷，与建工公司没有关系。请求法院驳回开源公司的诉请。第三人瑞景公司未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞景公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状或相应证据，应视为放弃相关诉讼权利。综合证据和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2013年4月8日，建工公司作为需方（甲方）与开源公司作为供方（乙方）签订购销合同一份，约定由开源公司向建工公司供应C30混凝土50000立方米。如甲方不能按时付款，按逾期付款时间和金额承担每天千分之三违约金。甲方处加盖有吴江市建设工程（集团）有限公司瑞景国际项目部（以下简称建工公司瑞景国际项目部）章，并有濮春华、王金龙的签字。乙方处加盖有开源公司合同专用章并由其当时的法定代表人沈某某签字。2015年8月9日，吴江市建设工程（集团）有限公司瑞景国际项目部（以下简称建工公司瑞景国际项目部）作为甲方与开源公司作为乙方签署《房款抵材料款协议书》一份，载明甲乙双方就房款抵混凝土货款余款达成协议，约定甲方以瑞景国际多幢房屋合计价8522158.25元，用以抵偿其应付开源公司的混凝土价款8522158.25元。其中10X幢402室，面积98.92平方米，作价636846.96元。上述协议同时约定：一、上述房源的面积均为预测面积，交房时应根据实测报告面积，由实际购房人承担退补金额。二、根据规划要求在A区人防汽车库内配置了机械车位，车位的价格按照售楼处的售价购买。若乙方委托实际买主签订购房合同时，则该购房人必须自费按户数购买车位。三、上述房源的实际购房人，在签订合同及交房时，均应按要求缴纳契税及维修基金。四、本协议房款抵混凝土货款余款总额为人民币8522158元。本协议书在甲、乙双方签字盖章后即生效。混凝土货款全部结清。甲方处有濮春华、王金龙签字，并加盖有建工公司瑞景项目部章，乙方处有沈某某签字。2015年7月23日，濮春华作为建工公司瑞景国际10X幢建设工程的实际施工人，与瑞景公司签署投资购房确认单一份，确认由濮春华认购瑞景国际第10X幢402号房屋（面积为98.92平方米），该投资购房确认单上载明交房时间2017年12月31日，并加盖有瑞景公司合同专用章。该购房确认单下方写有“原件已收.路某10/13”字样。2015年10月16日，瑞景公司开具了付款方为陈某某的销售不动产统一发票，该发票载明：购房人陈某某，不动产项目名称为景瑞花园10X-1-402室，建筑面积98.92平方米，单价6800元，金额172656元，款项性质为预收购房款。景瑞花园10X幢402室房屋自2015年8月14日起被吴江区人民法院先后预查封、解封，最后一次预查封时间为2018年7月31日，后于2018年8月15日解封，并于解封当日办理销售备案，备案合同（合同编号为201808150301）的买受人为案外人吴某某。审理过程中，路某在本院就开源公司提供的投资购房确认单向其调查时陈述：我从事房产中介，2015年8月份至2016年5月份是在苏州开诚房产经纪有限公司，2015年8月份之前是在苏州鸿图房产经纪有限公司从事房产中介工作。投资购房确认单上面的签字是我本人签的。当时我一共帮开源公司的老板沈某某卖了十几套瑞景国际（网签的合同是写的景瑞花园）的房子。卖房子的时候，沈某某是先把房号给我，找到买家后，我负责带人到瑞景公司，沈某某将投资购房确认单给我，我在投资购房确认单的复印件上签字，并取走投资购房确认单。具体卖房流程是：1.拿到房屋信息（房号和面积）找到买家，2.找沈某某拿投资购房确认单原件，并在复印件上签字“原件已收”，3.带着投资购房确认单原件和客户一起到售楼处找售楼处的工作人员办理购房手续，即签订购房合同和购房发票，4.如果客户需要贷款，再带领客户到银行办理贷款业务，5.贷款放款后通知沈某某。我听沈某某说，贷款到瑞景房产公司账户之后，他们会通知建工公司的王金龙，再由王金龙转给沈某某。具体到涉案的10X幢402室房屋，当时是沈某某自己找的客户，叫陈某某，陈某某的老公黄某某打我电话，我带着他们夫妻两个人一起去瑞景国际售楼处办理的购房手续，时间是在2015年10月13日。具体的流程是和上面的一样，我收到投资确认单原件后交给了瑞景公司。他们双方是当天或者第二天签订了购房合同，瑞景房产公司又于2015年10月16日开具了购房发票，购房合同和发票都交给了陈某某，我们中介是不接受合同和发票的，发票的照片我在沈某某处看到过，我可以提供相应购房发票的复印件。我是到2016年才知道10X幢402室是不能交易的，是沈某某告诉我他亲戚买的房屋被法院查封了。这份10X幢402室的购房确认单我交给了瑞景公司外聘的销售公司的经理。这十几套房屋的购房投资确认单基本上都是交给了这个经理。我主要负责房屋销售，找到客户，把客户带到售楼处签订合同，有贷款的放款后我会通知沈某某，其他的事情不是我负责的。因为陈某某不是我找的客户，所以她具体有无办理贷款我没有跟进。我只记得把他们带到了售楼处，之后的事情就记不得了。至于房屋没有买卖成功，我也是事后听沈某某说的，具体的时间忘记了。另查明：2013年9月9日，甲方瑞景公司与乙方建工公司签订《建设工程施工合同》，约定由建工公司承接瑞景公司开发的瑞景国际93#、95#、96#（含地下人防车库B区）工程土建、安装、排水等项目。暂定合同价款为130000076.25元。2014年4月25日，双方签订《B区人防及93#、95#、96#高层合同补充内容》，进一步约定由建工公司承接被告开发的瑞景国际±0.000以上93#高层（建筑面积约19226平方米）、95#高层（建筑面积约19587平方米）、96#高层（建筑面积约26724平方米）及人防顶板上2个配电房（建筑面积约275平方米），合计建筑面积约65812平方米，±0.000以下及人防地下汽车库建筑面积15556平方米，总建筑面积约81370平方米的土建、电气安装工程（不包括桩基、煤气、消防通风、智能化穿线、室内外给排水等），双方对工程量及工程价款进行了约定。按建筑平方米单价暂定合同总价为116847000元。因瑞景公司结欠建工公司上述工程工程款，2015年7月15日，瑞景公司作为甲方与建工公司作为乙方签订《房款抵工程款协议书》，载明甲乙双方就工程余款支付细节达成如下一致约定：一、甲方将95#楼29套房源，总建筑面积3764.39平方米。该批房源目前为抵押冻结状态，甲方应配合乙方需要将抵押状态的房源逐一解冻后（解冻资金双方约定为1300万元），按照7150元/m2*总建筑面积以房款抵工程作为节点付款支付给乙方。即实际支付给乙方的工程款为7150*3764.39m2-1300万元=1391.53万元。该批房源的交房日期为2016.6.30。二、甲方再将在建的102#楼下述6层即：4、8、15、17、21、25层累计54户房源，按照7150元/m2*总建筑面积（6018.99m2）的总价，作为工程款支付给乙方。即实际支付给乙方的工程款为7150*6018.99=4303.57万元（详附表二）（其中含102幢402室，建筑面积98.92平方米，房价707278元）。该批房源的交房日期为2017.12.31。三、上述房源的面积均为预测面积，交房时应根据实测报告面积，由实际购房人承担退补金额。四、上述房源均为甲方以房抵工程款给乙方，故甲方不得再以任何方式抵给他人和单位。且银行按揭贷款放至甲方账上，甲方必须将按揭款于7天内返回给乙方（或乙方委托的实际购买人）。否则应承担该笔按揭款1‰/天的违约金。后因瑞景公司就《房款抵工程款协议书》项下尚有619.5万元房款未依约返还建工公司抵工程款，建工公司于2017年3月27日向本院提起诉讼，本院于2017年7月4日作出（2017）苏0509民初3921号民事判决书，认为《房款抵工程款协议书》系双方真实意思的表示，对双方具有法律约束力。该协议书约定，瑞景公司将部分房源以房抵工程款给建工公司，在银行按揭贷款放至瑞景公司账上，瑞景公司必须将按揭款于7天内返回给建工公司。判决主要内容为:瑞景公司于判决生效之日起十日内给付建工公司工程款619.5万元，并支付逾期付款利息损失。该判决已生效。以上事实有开源公司提交的房款抵材料款协议书、投资购房确认单、混凝土销售合同、销售不动产统一发票、路某的证人证言，建工公司、濮春华、王金龙提供的民事判决书、房款抵工程款协议书，以及各方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：债权人可以依法将合同的权利全部或者部分转让给第三人。被告建工公司确认被告濮春华系建工公司承建的瑞景国际项目的实际施工人，故被告濮春华签署投资购房确认单的行为应认定为被告建工公司将其对瑞景公司享有的债权（工程款）转让给濮春华。濮春华实际取得对瑞景公司的债权后，同意瑞景公司采用以房抵款的方式（以瑞景国际第10X幢402号房屋的价款）支付相应数额的工程款。被告濮春华于2015年8月9日与原告开源公司签署《房款抵材料款协议书》一份，以瑞景国际小区10X幢402号房屋作价636846.96元用以抵偿其应付原告开源公司的混凝土价款，应认定为被告濮春华将其对第三人瑞景公司享有的债权转让给原告开源公司，由原告开源公司在价款636846.96元数额范围内享有对被告瑞景公司的债权；原告开源公司已将相应的投资购房确认单交给第三人瑞景公司，第三人瑞景公司也与原告原法定代表人沈某某指定的案外人陈某某签署了商品房买卖合同，并由瑞景公司向其开具了统一不动产销售发票，视为该次债权转让已通知被告瑞景公司。现因第三人瑞景公司已将该房屋另行出售给其他人，无法采用以房抵款的方式向原告开源公司清偿相应数额的债务，第三人瑞景公司应承担继续履行、赔偿损失等相应的违约责任。关于原告开源公司要求解除双方之间的房款抵材料款协议书的诉讼请求，本院认为原告开源公司与被告之间签订的房款抵材料款协议书，系在履行期届满之后达成的，该协议成立并有效，且为诺成合同。该抵款协议签订后，同时存在新旧两债，作为债权人的开源公司原则上应选择先履行新债，而双方签订抵款协议后，开源公司将用于抵款的涉案房屋指定案外人陈某某同第三人瑞景公司签订商品房买卖合同，应视为开源公司选择了新债的履行方式，且该抵款协议已履行，原告开源公司无权要求解除。关于原告开源公司能否主张三被告承担责任。本院认为，如前所述，原告开源公司已选择履行新债的方式，故不应再按混凝土买卖合同为由主张三被告履行旧债。且庭审中原告开源公司明确基于以商品房买卖合同为依据来主张权利，而第三人瑞景公司系商品房买卖合同的相对方，被告建工公司、濮春华、王金龙均非合同的相对方，故三被告无需对原告开源公司承担商品房买卖合同项下的相应责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告开源公司的诉讼请求。案件受理费减半收取5084元，诉讼保全费5000元，合计10084元，由原告吴江市开源商品混凝土有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预缴上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：105553010********），并将已预缴上诉费的凭证提交本院。审判员  康琳二〇二〇年十月十四日书记员  张弦附录相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。