江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终632号上诉人（原审原告）：景德镇市广场北路水淹地改造新村花园二期项目部，住所地：景德镇市珠山区广场北路****。法定代表人：贺汀庚，系该项目部负责人。委托诉讼代理人：宋颖、魏婷怡，江西华镇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白斌，男，汉族，1974年8月26日出生，住江西省。委托诉讼代理人：郑立群，江西帖隼律师事务所律师。委托诉讼代理人：白焜，男，汉族，1948年7月4日出生，住江西省景德镇市珠山区，系被告白斌的叔叔。被上诉人（原审被告）：景德镇市房屋建设开发公司，，住所地：江西省景德镇市珠山区广场北路**法定代表人：张瑶旺，系该公司经理。上诉人景德镇市广场北路水淹地改造新村花园二期项目部（以下简称新村花园项目部）因与被上诉人白斌、景德镇市房屋建设开发公司（以下简称房建公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新村花园项目部委托诉讼代理人宋颖，被上诉人白斌公司委托诉讼代理人郑立群、白焜，被上诉人房建公司法定代表人张瑶旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新村花园项目部上诉请求：1.撤销（2020）赣0203民初113号民事判决，并将本案发回原审法院重审，或改判不得执行景德镇市新村花园二期1栋607室和608室房屋，确认景德镇市新村花园二期1栋607室和608室房屋归上诉人所有；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院在审理本案时，对基本事实认定不清，应当将本案发回重审或查清事实后改判。被上诉人白斌并非本案的善意债权人，其特别授权的诉讼代理人也认可案涉房屋为景德镇市毅海房地产开发有限公司（以下简称毅海公司）开发建设而成，且被上诉人白斌并非基于对案涉房产所有权人的善意认识主张相应权利。原审法院在对案涉房产权属进行认定时，将建设单位的公示手续错误当作是物权公示，对案涉房产权属作出错误认定。原审法院无视毅海公司与房建公司的合作开发协议等相关约定，也未对上诉人与毅海公司之间的延续关系予以审查，存在错误。2.原审法院在审理本案时，存在法律适用错误。如前所述，原审法院在审理本案时，基本事实认定不清，导致适用法律错误。被上诉人白斌辩称：1.本案现在是执行阶段，判决已经生效，不涉及是否善意的问题。2.售房单位是房屋建设公司，所以一审法院没有审查毅海公司与房建公司合作开发协议的义务。且毅海公司不是本案的当事人，毅海公司与上诉人是两个单位，毅海公司没有提出执行异议，说明毅海公司认可事实，上诉人帮毅海公司提出异议没有事实和法律依据。3.一手房应该由房管局发证，现在在房管局没有发证的情况下要法院确认权属是没有法律依据的。一审法院事实清楚，适用法律正确，请求一审法院维持原判。被上诉人房建公司辩称，诉争房屋是由毅海公司全额投资，产权也转让给了毅海公司。新村花园项目部向原审法院起诉请求：1.不得执行景德镇市新村花园二期1栋607室和608室房屋；2.确认景德镇市新村花园二期1栋607室和608室房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2011年4月25日，法院作出（2007）珠民一初字第659号生效《民事判决书》，该《民事判决书》判决第一项为：“被告景德镇市房屋建设开发公司在本市新村花园新建楼（南北坐向）购买6楼以下155平方米商品房一套安置原告白斌。原告白斌在取得房屋所有权后十日内支付第二期购房补差款4万元给景德镇市房屋建设开发公司。”此后，白斌作为申请执行人向本院申请对被执行人房建公司进行强制执行，法院在强制执行过程中，于2019年11月6日依法查封了位于景德镇市的房产。2019年12月9日，法院依法受理了新村花园项目部就涉案执行标的提出的执行异议，并于2019年12月23日作出（2019）赣0203执异30号《执行裁定书》，裁定驳回新村花园项目部的异议请求。2009年3月23日，房建公司（甲方）与景德镇市毅海房地产开发有限公司（乙方）签署《新村花园二期建设项目合作开发协议》，该协议载明：“……1、甲方为新村花园二期工程开发建设的主体单位，对该项目开发建设进行管理和监督。乙方为新村花园二期工程开发建设的事实单位，在不损害甲方利益的情况下，对该项目开发建设进行全额投资、依法建设、合法经营、自负盈亏，承担一切投资、建设、经营风险，并接受甲方的管理和监督……”2017年7月6日，房建公司与景德镇市毅海房地产开发有限公司又签署了《新村花园（二期）合作开发补充协议》，该补充协议对新村花园二期项目拆迁、建设等问题进行了又一次补充约定。新村花园项目部于2019年10月31日注册成立。原审法院认为：因合法建造房屋的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，新村花园二期项目的《商品房预售许可证》、公示牌、建设工程规划许可证中分别载明的售房单位、建设单位均为房建公司，由此足以认定新村花园二期项目系由房建公司开发建设，房建公司对位于新村花园二期的涉案房产享有所有权。另，不动产物权的登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力，其目的即是为了明晰产权，保护市场交易秩序。本案中，新村花园二期对外公示的建设单位均为房建公司，新村花园项目部以其为实际开发者为由对抗善意的债权人,缺乏法律依据。且，城市房地产管理法等相关法规对房地产项目的转让亦有严格的限制，仅凭新村花园项目部提交的《合作协议》、情况说明等证据，不足以证实新村花园二期项目房产的所有权已经转由新村花园项目部享有。再者，新村花园项目部于2019年10月31日方注册成立，而景德镇市住房和城乡建设局网站于2019年8月23日即公示了新村花园1号楼商品房预售许可证，新村花园项目部主张涉案房屋由其所有，缺乏事实和法律依据。综上，对新村花园项目部之诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，原审判决：驳回原告景德镇市广场北路水淹地改造新村花园二期项目部的诉讼请求。案件受理费16500元，由原告景德镇市广场北路水淹地改造新村花园二期项目部承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与原审认定事实基本一致。本院认为，不动产物权的设立和变动，一般应以登记为生效要件。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据查明的事实，诉争房屋并未登记于上诉人名下，上诉人不能依据登记取得诉争房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为房建公司并非上诉人。本案诉争房屋的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等记载的权利人均为房建公司。即在诉争房屋开发的立项、规划、建设过程中，相关行政审批机关确定的建设方是房建公司而非上诉人，故不能认定上诉人为诉争房屋的合法建造人。上诉人提出诉争房屋事实上系由毅海公司全额投资建设，上诉人由毅海公司设立，并承继毅海公司的权利和义务，故上诉人应是诉争房屋的实际所有权人。经审查，毅海公司虽与房建公司存在合作开发合同关系，但若不能证明其为相关审批手续载明的合法建造主体和对诉争房屋投资事实，不能直接认定其为合法建造人，并因事实行为而取得物权。现上诉人提交的证据既不能证明毅海公司系诉争房屋的合法建造主体以及对诉争房屋投资的事实，也不能证明上诉人与毅海公司之间存在权利义务的承继关系，应当承担举证不能的不利后果。综上，本院认为上诉人既不是诉争房屋的登记所有权人，也不能证明系诉争房屋的合法建造人，不应认定诉争房屋为上诉人所有并足以排除强制执行。上诉人新村花园项目部的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人新村花园项目部负担。审判长 方 莉审判员 陈苾铃审判员 徐 骥二〇二〇年十月二十八日书记员 胡澍妮