湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2083号原告：蒋汶弟，女，1977年11月14日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，系原告蒋汶弟的特别授权委托代理人。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告蒋汶弟与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告蒋汶弟及其委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋汶弟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张家界山水公司支付原告房屋回购款201720元及违约金184074元，被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司承担连带责任；2、判令被告张家界大成酒店支付欠原告的投资收益款68246元及违约金29225元，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带责任（2016年12月-2020年8月）；3、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年5月22日，原告与被告张家界山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要条款是：原告出资购买张家界大成山水酒店第10层1028Ａ号房，地，地址位于张家界市永定区××庄坪价为201720元，被告张家界山水置业公司出具了收据。同日，原告与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定原告将投资的房屋交给被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，且投资期内对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并对外统一管理经营；约定投资期限最短时限不少于2年，最长不超过5年；在合同投资期内，计月支付投资收益为1681元，由被告张家界大成酒店公司按月向原告支付。同日原告与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同约定在房屋投资期满2-5年内，原告与被告张家界大成酒店公司的任意一方都有权按合同约定的购买价回购该房屋。2010年5月22日该原告与三被告签订了一份《补充合同》，合同第五条约定：在该房屋投资期满五年后，乙方须于投资期满后，15日内一次性将该房屋回购款支付给甲方。被告张家界大成酒店公司从2016年10月开始少付房屋租金，累计少付68246元。房屋回购合同违约金191835元、投资经营合同违约金29225元。原告认为，被告不按期履行合同约定，属于单方面违约行为，应赔偿原告损失，承担违约责任。三被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司向本院提交答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）回购款及租金支付情况。1．回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并未向被告张家界山水置业公司提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，本案尚未达到回购条件，被告不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2.2016年10月1日起至2020年8月31日止，被告已向原告共计支付13843元；3．被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未就投资收益达成续签协议；4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．本案原告已丧失回购权利，其无权要求被告无条件回购，且尚未达到房屋回购条件，被告有权拒绝回购；2．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。3．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4．原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权人即为山水置业公司，而不再是原告，其有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《投资经营合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。（四）被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告张家界大成酒店公司虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。（五）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定。《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下法律事实：2010年5月22日，原告蒋汶弟（买受人）与被告张家界山水公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：1、被告张家界山水公司将位于张家界大成酒店第10层1028A号房以201720元的价格出售给原告蒋汶弟；2、出卖人应当在商品房交付使用5年后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后的当日，原告蒋汶弟向被告张家界山水公司支付了201720元的购房款，被告张家界山水公司向原告蒋汶弟出具了一份金额为201720元的收据。2010年5月22日，原告蒋汶弟（甲方）与被告张家界大成酒店（乙方）、张家界山水公司（丙方）、湖南大成酒店（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：1、甲方将投资的房屋交由乙方统一管理、经营，投资期限内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理；2、投资期限最短时限不少于2年，最长不超过5年；3、投资期限自全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；4、在本合同的投资期限内，该房屋月收益1681元，由乙方按月向甲方支付；5、丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的投资收益，丙方以张家界大成山水国际大酒店的自有资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；6、丁方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的投资收益，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；7、本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应向支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金；8、本合同投资期限内，如逾期超过3个月或每年度累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的10%作为违约金。2010年5月22日，原告蒋汶弟（甲方）与被告张家界山水公司（乙方）、张家界大成酒店（丙方）、湖南大成酒店（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同第六条约定：2、甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满五年后，乙方必须按本合同第三条中约定价格的110%回购该房屋，甲方必须按本合同第三条中约定价格的110%同意乙方对该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行，同时乙方须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给甲方。3、乙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，对回购甲方该房屋之义务提供担保。4、丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对乙方回购甲方该房屋之义务提供担保。合同第七条约定：2、上述第六条、第七条第一款相关规定中，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。《补充合同》第五条还约定：在该房屋投资期满五年后，乙方须于投资期满后，15日内一次性将该房屋回购款支付给甲方。合同期限内，被告张家界大成酒店按照合同的约定全面履行支付原告蒋汶弟投资收益的义务。合同到期后，被告张家界大成酒店继续占用、使用、管理原告蒋汶弟购买的房屋，也未将原告蒋汶弟的购房款退给原告蒋汶弟。自2016年10月起，被告张家界大成酒店开始欠付原告蒋汶弟的投资收益，截至2020年8月31日，被告张家界大成酒店共计欠付原告蒋汶弟投资收益68246元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》、《收据》、中信银行的交易流水及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1．关于原告要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款201720元及回购违约金184074元的问题。原告蒋汶弟与被告张家界山水置业公司已经按照商品房买卖合同约定履行了义务，合同主要内容履行完毕，现房屋的回购期已经届满，且在《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第六条第二项约定，在投资期满五年后，被告必须按房屋总价款的110%回购，原告也必须同意按该价格执行，原告蒋汶弟要求被告张家界山水置业公司履行房屋回购义务支付房屋回购款201720元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于支付回购违约金184074元的问题。在原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定的回购期满后，原告并未要求被告张家界山水置业公司予以回购且被告张家界山水置业公司也没有要求原告将该房屋回购，原告与被告张家界大成酒店公司一直履行《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，原告收取固定的投资收益，双方均没有违约，故对原告要求被告支付回购违约金的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。2．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋投资收益68246元的问题及支付违约金29225元的问题。2010年5月22日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的最长5年期限内双方均按照合同约定进行了履行。在合同到期后，被告张家界山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原告蒋汶弟与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用房屋，原告蒋汶弟没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店公司未向原告蒋汶弟足额支付投资收益，其行为亦构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。根据本院查明的事实，被告张家界大成酒店公司在2016年10月至2020年8月31日期间实际欠付房屋投资收益71044元。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，酌情减免一个月的房屋投资收益1849元为宜。被告张家界大成酒店公司应支付原告蒋汶弟自2016年10月起至2020年8月31日止的房屋投资收益69195元（71044元-1849元），故原告诉称被告张家界大成酒店公司支付其房屋收益68246元该部分的诉讼请求，本院予以支持。关于支付违约金29225元的问题。原告蒋汶弟与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第3项约定：“本合同投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益外，应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金”，原告蒋汶弟要求被告张家界大成酒店公司支付投资收益违约金9345.59元（1849元／月×12月×0.3‰×1404天）的部分，符合法律规定，本院予以支持。关于原告蒋汶弟诉称的房屋回购违约金，根据房屋投资经营合同中第十条第4项约定：应当在本合同投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的10%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。是特指在投资经营期内，被告张家界大成酒店公司不按约定支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司提前予以回购并支付该房屋约定价格的10%违约金，原告与被告在投资经营期内，各方均按合同约定履行了各自义务，故原告要求被告支付违约金的诉求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。3．关于原告蒋汶弟诉请被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带支付责任的问题。《房屋投资经营合同》虽然约定被告张家界山水置业公司以自有的资产和物业，为被告张家界大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保，但双方未对担保物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属等进行明确约定，且未进行补正，根据《中华人民共和国担保法》第三十九条中“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正”之规定，被告张家界山水置业公司应承担的担保责任为连带责任保证，并非抵押担保责任。2015年5月22日，合同履行期限届满，但未就担保事项进行约定，现原告要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告未在保证期间内向被告张家界山水置业公司主张保证期间内承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告蒋汶弟要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。4．关于原告蒋汶弟要求被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司承担共同偿还责任的问题。被告张家界大成酒店公司对回购原告房屋之义务提供担保，以及被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为张家界山水置业公司向蒋汶弟支付投资收益及回购款项提供担保的行为，均应视为连带责任保证，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任担保的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告蒋汶弟未在保证期间内向被告湖南大成酒店公司主张在保证期间承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告蒋汶弟要求被告湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，本院不予支持。三被告答辩称原告未在保证期间内主张被告承担保证责任，且合同期满后，双方未再续签合同，三被告免除担保责任的理由，本院予以采信。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，依法承担不举证，不质证，不辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蒋汶弟支付房屋回购款201720元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蒋汶弟支付房屋投资收益68246元及违约金9345.59元（自2016年10月起至2020年8月31日止）；三、驳回原告蒋汶弟其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8548元，适用简易程序减半收取4274元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担和被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担2470元，原告蒋汶弟负担1804元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年十月二十二日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十九条抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。