广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6356号上诉人（原审原告，反诉被告）：袁焕华，男，1967年2月3日出生，汉族，住广东省东莞市***********，公民身份号码：442************736。委托诉讼代理人：黄兰，广东历维永盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓晴，广东历维永盛律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：余伟辉，男，1973年11月18日出生，汉族，住湖南省冷水江市************，公民身份号码：432************03X。委托诉讼代理人：陈晓琳，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗晨，广东品峰律师事务所实习律师。上诉人袁焕华因与上诉人余伟辉租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。袁焕华起诉请求：一、确认双方2016年10月13日签署的《厂房租赁合同》于2019年9月26日解除；二、余伟辉支付2019年7月1日至合同解除日即2019年9月26日所欠租金240000元；三、余伟辉支付逾期交还厂房期间的占用费（占用费按合同约定的租金标准的2倍即每日5333元计算，自2019年10月1日起计算至实际交还厂房之日止）；四、余伟辉支付逾期付款违约金（以所欠租金240000元为基数，按合同约定的每日万分之五的标准计算，自2019年7月8日起计算至款项付清之日止）；五、本案诉讼费全部由余伟辉承担。余伟辉反诉请求：一、袁焕华返还房屋租赁保证金160000元及利息损失（以160000元为本金，自2019年8月13日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款利率，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、袁焕华支付违约金160000元（按两个月租金计算，月租金为80000元）；三、本案诉讼费由袁焕华承担。原审法院判决：一、袁焕华在判决发生法律效力之日起三日内向余伟辉退还保证金160000元；二、袁焕华在判决发生法律效力之日起三日内向余伟辉支付延迟退还保证金的利息（160000元为基数，从2019年8月13日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回袁焕华的其他诉讼请求；四、驳回余伟辉的其他诉讼请求。本案一审本诉诉讼费3998.9元，由袁焕华负担3282.9元，余伟辉负担716元；反诉诉讼费3537.66元，由袁焕华负担1789元，余伟辉负担1748.66元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初429号民事判决。袁焕华上诉请求：一、改判袁焕华无需向余伟辉退还保证金160000元及支付延迟退还保证金的利息；二、改判确认袁焕华与余伟辉2016年10月13日签署的《厂房租赁合同》于2019年9月26日解除，余伟辉向袁焕华支付2019年7月1日至合同解除日即2019年9月26日所欠租金240000元，余伟辉向袁焕华支付逾期交还厂房期间的占用费（占用费按合同约定的租金标准的2倍即每日5333元计算，自2019年10月1日起计算至实际交还厂房之日止，暂计至2019年11月5日为192000元），余伟辉向袁焕华支付逾期付款违约金（违约金以所欠租金240000元为基数，按合同约定的每日万分之五的标准计算，自2019年7月8日起计算至款项付清之日止，暂计至2019年11月5日为14520元）；三、本案一审、二审诉讼费用全部由余伟辉承担。事实和理由：一、一审法院认定袁焕华2019年8月1日之后丧失出租权，明显属于事实认定错误。首先，在客观事实方面，袁焕华向深圳市爱美服饰有限公司（以下简称“深圳爱美公司”）缴付租金直到2019年10月份，双方的租赁合同关系不可能在2019年8月1日解除。其次，正是基于袁焕华向深圳爱美公司持续交租至2019年10月份的客观事实，余伟辉及余伟辉再次转租后的承租人（即最后承租人东莞顶弘智能家居科技有限公司）才得以继续使用案涉厂房，直至2019年10月份才正式撤离。再次，尽管在（2019)粤1971民特2301号一案中，袁焕华曾与深圳爱美公司确认租赁合同关系于2019年8月1日解除，但是该调解内容是袁焕华为了与深圳爱美公司达成调解协议所作出的妥协，是拟订或假设的事实，并非客观事实。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”的规定，上述为调解妥协的结果和拟订的事实不应当在本案当中作为对袁焕华不利的证据。二、一审法院认定“从2019年8月1日起，余伟辉是基于深圳爱美公司的允许而使用案涉厂房，并最终与深圳爱美公司办理了交接手续”明显错误。首先，余伟辉与深圳爱美公司之间并无直接租赁合同关系；其次，如前所述，2019年11月29日袁焕华与深圳爱美公司达成调解协议以前，双方仍处于正常的履约状态，余伟辉是基于袁焕华正常向深圳爱美公司正常交租至2019年10月的事实前提才能继续使用案涉厂房，而非深圳爱美公司的直接“允许”；况且，本案并无证据证明，余伟辉是在深圳爱美公司的明确“同意”或“授意”下才继续使用案涉厂房的。再次，余伟辉从袁焕华处整体承租案涉厂房后，再次将厂房整体转租给了案外人郭丽萍，并由郭丽萍所经营的东莞顶弘智能家居科技有限公司实际在使用，余伟辉并没有实际使用案涉厂房。2019年10月份，东莞顶弘智能家居科技有限公司撤离后，余伟辉一直未同袁焕华办理案涉厂房的交接手续；且在一审过程中，余伟辉并没有提供任何证据证明其与深圳爱美公司办理了交接手续。三、一审法院认定“余伟辉在约定的期限内未支付租金的行为不构成违约”明显错误。余伟辉未在约定的期限内向袁焕华支付租金的行为，已明显构成违约。袁焕华与深圳爱美公司之间的纠纷，以及纠纷沟通处理情况并不能成为余伟辉拒绝向袁焕华履行交租义务的抗辩理由，理由如下：（一）余伟辉与深圳爱美公司并无合同关系，而是与袁焕华有租赁合同关系。根据合同相对性原则，交租收租的权利义务仅在袁焕华与余伟辉之间产生，与深圳爱美公司无关。因此，袁焕华与深圳爱美公司是否存在纠纷与余伟辉并无干系。（二）正因为交租收租的权利义务仅在袁焕华与余伟辉之间产生，因此，在袁焕华建议余伟辉先付7月至9月的租金时，理应理解为向袁焕华支付租金，根本不需要多此一举特别指明租金支付的对象。（三）从租金标准来看，袁焕华应向深圳爱美公司支付的租金标准为58200元／月，而余伟辉应向袁焕华支付的租金标准为80000元／月，二者租金差价产生的收益理应是归袁焕华所有的。袁焕华不可能放弃收益，而同意余伟辉直接按80000元／月的标准向深圳爱美公司支付欠缴租金。综上，余伟辉负有直接向袁焕华缴纳租金的义务，在袁焕华未明确表示同意余伟辉可以缓交、或者明确表示放弃租金差价的收益权而授意余伟辉可以直接向深圳爱美公司支付租金的情况下，余伟辉擅自向深圳爱美公司交付租金并不代表其向袁焕华履行了交租的义务。故此，在余伟辉未在约定期限内支付租金的行为构成违约的情况下，袁焕华依据合同约定行使解除权，合法有效，余伟辉理应向袁焕华承担相应的违约责任。一审法院判令袁焕华向余伟辉返还租赁保证金并支付利息没有事实和法律依据。余伟辉上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判袁焕华向余伟辉支付违约金160000元，二、本案一审、二审诉讼费由袁焕华承担。事实与理由：一、袁焕华逾期向深圳爱美公司支付租金的行为已构成违约。根据东莞市第一人民法院调取的证据（送达回证、执行笔录、谈话笔录），从该证据可以看出袁焕华庭审所称“其系每月在法院的要求下支付当月租金，自2019年5月开始没有再接到任何通知，也不清楚案涉厂房拍卖的问题”系错误的，很明显东莞市第一人民法院要求的是袁焕华每月定期将租金汇入法院执行代管款专户直至案涉厂房拍卖成功，待拍卖成功后自行将租金交给新的买受人。2019年5月，袁焕华停止向法院执行代管款专户汇入租金，这意味着袁焕华已知悉新买受人深圳爱美公司的情况，但仍逾期向深圳爱美公司缴纳租金，致使深圳爱美公司解除与袁焕华的租赁合同，进而导致《厂房租赁合同》无法继续履行。袁焕华在原审庭审中主张“其未向深圳爱美公司支付租金系因需核实深圳爱美公司是否是案涉厂房所有权人”，但是这很明显是借口，因为从袁焕华的种种行为以及消极态度均无法证明，该主张并不成立。深圳爱美公司于2019年6月20日通过短信向袁焕华送达了《通知函》及附件，但袁焕华在知悉案涉厂房所有权人变更后仍拒不理会。余伟辉于2019年7月15日通过微信向袁焕华送达了《通知函》，该函件上附有相应的联系方式，但是袁焕华却未与深圳爱美公司沟通确认，也未与法院沟通确认。余伟辉在此之后也多次与袁焕华联系，但是袁焕华每次均回复“会再研究、会联系余伟辉”，直至2019年7月24日再提出需深圳爱美公司提供《民事裁定书》正本，但袁焕华收到后也未予理会或积极解决。二、袁焕华的行为已造成《厂房租赁合同》无法继续履行的后果。深圳爱美公司于2019年8月8日通知与袁焕华的租赁合同解除后要求余伟辉搬出案涉厂房，余伟辉自2019年8月9日至2019年9月初期间多次与深圳爱美公司沟通继续承租案涉厂房，但是最终深圳爱美公司并未同意而余伟辉也被迫于2019年9月初搬离厂房。虽然最终袁焕华与深圳爱美公司以协议方式解除租赁合同关系，但是调解是双方的意思表示，即袁焕华系有选择的自主权的，其有权透择继续承租案涉厂房，袁焕华这种自行调解、不顾余伟辉的合法权益的行为，已造成《厂房租赁合同》无法继续履行。根据《厂房租赁合同》第十三条第一款的约定，因袁焕华的原因导致《厂房租赁合同》不能继续履行，袁焕华的行为已构成违约，应当承担违约责任。余伟辉、袁焕华均未在法律规定期限内提交书面答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对袁焕华、余伟辉上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。分析如下：首先，袁焕华是通过租赁方式取得案涉厂房的出租权，在与深圳爱美公司协议解除案涉厂房的租赁合同关系后，袁焕华就此丧失出租权，由此可见，袁焕华与余伟辉之间的《厂房租赁合同》因袁焕华丧失出租权而无法继续履行，故原审法院认定《厂房租赁合同》已于2019年8月1日终止，而袁焕华从上述终止之日起不享有合同解除权是正确的，本院予以确认。袁焕华上诉请求确认其与余伟辉签署的《厂房租赁合同》于2019年9月26日解除的理据不足，本院不予支持。其次，如前所述，袁焕华从2019年8月1日起不再对案涉厂房享有出租权，故原审法院对袁焕华所主张的2019年8、9月租金及后续占用费不予支持是恰当的，本院予以维持。袁焕华对此上诉的理据不足，本院亦不予支持。再次，案涉厂房被依法拍卖成交后，深圳爱美公司虽以袁焕华未交付租金为由提出解除租赁合同，但最终以协议方式解除租赁合同关系，不能由此直接认定是因袁焕华的原因不能履行《厂房租赁合同》，即不能认定袁焕华构成违约，故原审法院对余伟辉主张袁焕华需承担违约责任不予支持是恰当的，本院予以维持。深圳爱美公司于2019年6月20日已向不特定的案涉厂房承租人发出支付租金的通知，且余伟辉已将该情况告知袁焕华，而袁焕华没有向余伟辉明确指示租金支付的对象，由此可见，余伟辉在约定的期限内未支付租金的行为亦不构成违约。再次，上述租赁合同已终止，袁焕华应根据约定向余伟辉退还保证金，扣除余伟辉需支付的2019年7月租金后，袁焕华需向余伟辉退还保证金160000元。因袁焕华在合同终止后未在约定时间内退还保证金，袁焕华需向余伟辉支付相应的利息损失，原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人袁焕华、余伟辉的上诉理由不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7498.9元，由袁焕华负担3998.9元（已预交），由余伟辉负担3500元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二〇年十月九日书记员 廖瑜欢