贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7145号上诉人（原审被告）：贵州广顺通驾校培训有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨北衙村大龙滩组岩头。法定代表人：黄利民，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈子逸，贵州群贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珍珍，贵州群贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈治铭，男，1991年10月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：李昭，贵州北斗星律师事务所律师。原审第三人：贵阳市乌当区新天街道办事处北衙农工商公司，住所地贵阳市乌当区新天街道办事处北衙村。负责人：陈天伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈天武，该公司员工。上诉人贵州广顺通驾校培训有限公司（以下简称广顺通驾校）因与被上诉陈治铭及原审贵阳市乌当区新天街道办事处北衙农工商公司（以下简称北衙农工商公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广顺通驾校上诉请求：1、请求撤销原判，改判驳回全部诉讼请求或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案案由系土地租赁合同纠纷，原审法院参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一款判决上诉人承担租赁费，系适用法律错误，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》只适用于审理房屋租赁合同纠纷，不包含土地租赁合同纠纷，因此本案不适用该司法解释。二、原审法院程序违法，导致判决错误，被上诉人在一审诉讼请求中第二项诉请的是租赁费，而原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款支持了房屋占用费，判决又载明系租赁费。房屋占用费与租赁费两者法律性质完全不一样，原审法院在未经释明的情况下，且未经被上诉人变更诉请的情况下判决支持了房屋占用费，违反了“不告不理”的诉讼原则，也侵犯了上诉人的民事权利。三、本案合同无效，依据《合同法》第五十八条之规定，由过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，是双方都有过错的，应当承担相应的责任。四、被上诉人与上诉人签订的《场地租赁合同》也属于无效合同，被上诉人未取得涉案土地上的任何物权，被上诉人要求支付租金并返还涉案土地无任何法律依据。五。即使上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》属有效合同，被上诉人支付的租金已可以覆盖所欠租金。陈治铭答辩称，合同是有效的，我方交资料的时候社区就有个证明，证明“修建航天路导致土地无法恢复”；其次，实际使用的面积1.46万平方米，至今，上诉人还在使用所租赁的土地，使用面积也是1.46万平方米。这个证据一审时候我提交过，上诉人是涉案土地的实际受益人。北衙农工商公司未陈述意见。陈治铭向一审法院起诉请求：1、解除原被告2017年5月6日签订的场地租赁合同，并归还场地；2、被告向原告支付场地租赁费57万元（2017年5月6日至2020年3月20日）及利息，利息以欠付金额为基数，从2020年3月20日起按年利率6%计算至款项还清时止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案涉租赁场地位于贵阳市乌当区，该租赁场地属贵阳市乌当区北衙村集体所有，北衙村民委员会委托第三人北衙农工商公司经营管理，性质为农业建设用地。2017年2月6日第三人北衙农工商公司与原告陈治铭签订《场地租赁合同》约定：北衙农工商公司将位于航天大道大龙滩马厂岩宝山场地（约10亩）租赁给陈治铭经营使用，租赁期限为2017年2月6日至2022年2月6日，租金每年5万元。2017年2月7日，陈治铭与广顺通驾校签订《场地租赁合同》，陈治铭将案涉场地租赁给广顺通驾校使用，双方对场地租赁范围界线予以确认，并在场地租赁范围图上签名认可，合同签订后原告已将场地交付给广顺通驾校作为驾校经营场地使用。2017年5月6日双方再次签订《场地租赁合同》，约定：陈治铭将位于乌当区部分场地（约1.46万平方米）租给广顺通驾校使用，租赁期限为2017年5月6日至2020年5月6日，租金每年450000元，租金交纳方式为第一年半年缴纳一次，之后一年缴纳一次，租金从合同签订30天后起算，拖欠租金逾期一星期，视为广顺通驾校放弃租赁。原、被告均认可双方执行的是2017年5月6日签订的《场地租赁合同》。合同签订后广顺通驾校于2017年9月15日至2019年12月13日期间向陈治铭支付租金75万元，其后未再支付租金。2019年11月8日陈治铭向被告发出履行合同通知未果，遂提起诉讼。一审法院认为，涉案租赁场地属贵阳市乌当区北衙村集体所有，北衙村民委员会委托第三人北衙农工商公司经营管理，性质为农业建设用地。但在原、被告签订租赁合同时，双方均知晓场地的使用性质和归属，被告为了取得场地的使用权，从签订租赁合同至原告起诉前从未提出异议。同样被告从签订租赁合同至原告起诉前对租赁场地界线范围也从未提出异议，应视为原告已按合同约定将租赁场地交付被告使用。关于《场地租赁合同》效力。因租赁场地属农业建设用地，原、被告双方签订租赁合同用途已改变土地使用性质，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和性质的，应当办理土地变更登记手续。”及《中华人民共和国合同法》第十二条第一款第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，租赁土地未办理变更登记手续，订立的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，租赁合同无须解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，被告应当参照《场地租赁合同》约定的租金标准支付原告场地租赁费并返还原告租赁场地。同时，因合同约定租金从合同签订30天后起算，租金的起算时间应从2017年6月6日起计算至2020年3月20日为2年9个月零14天，租金每年450000元，租金为1254760元，扣减被告已支付750000元，被告应支付原告租金504760元，庭审中原告要求被告支付租赁费487500元，一审法院从其自愿，予以支持。关于利息，因《场地租赁合同》为无效合同，故对原告要求被告支付利息的请求，一审法院不予支持。关于被告申请追加北衙村民委员会为本案第三人参加诉讼的请求，因北衙村民委员会已出具证明，证明案涉土地为其委托第三人北衙农工商公司经营管理，土地权属明确，事实清楚，因此无须追加北衙村民委员会为本案第三人参加诉讼，对被告的该项请求，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，判决：一、被告贵州广顺通驾校培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈治铭租赁费487500元，并返还原告陈治铭租赁场地；二、驳回原告陈治铭其余诉讼请求。案件受理费9500元，减半收取4750元，由原告陈治铭负担689元，被告贵州广顺通驾校培训有限公司负担4061元（此款原告已预交，被告负担部分在履行上述给付义务时一并支付给原告）。本院二审期间，各方当事人均未提交证据，经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《场地租赁合同》签订前，涉及土地未经法律规定的程序办理用地性质变更审批，且在合同履行期间仍为依法办理，一审法院认定涉案《场地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效并无不当，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因无效合同取得的财产应予返还。本案中，上诉人因无效合同取得涉案土地及其占有、使用、收益权，依法应予返还。并且，对于上诉人占有涉案土地使用、收益的权利，因上诉人在该期间占有土地的事实不能直接返还，依法应折价补偿，一审法院参照相关法律规定，判决上诉人返还涉案土地并参照租金标准支付涉案土地的占用使用费亦无不当。对上诉人所持不应返还土地及支付占用费及一审法院适用法律错误的理由，本院不予采纳。一审审理中，涉案《场地租赁合同》的效力问题已经当事人充分进行了辩论，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外”之规定，一审法院无须向当事人释明是否变更诉讼请求，且依据认定的合同效力作出一审判决不违反法定程序。据此，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取4750元，由上诉人贵州广顺通驾校培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十月十四日书记员 罗 艳