安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初3462号原告：吴徐红，男，1976年3月10日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：张应枝，女，1974年1月20日出生，汉族，住安徽省宿松县。二原告共同委托诉讼代理人：李家宝，江苏恒森律师事务所律师。被告：李文，男，1982年11月14日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告：赵正凤（系李文之妻），女，1982年10月31日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告吴徐红、张应枝与被告李文、赵正凤、宿松好运房地产中介服务有限公司（以下简称好运房地产中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序于2020年9月3日、2020年10月16日两次公开开庭进行了审理。原告吴徐红及其与张应枝共同的委托诉讼代理人李家宝、被告李文两次庭审均到庭参加诉讼，被告赵正凤两次庭审经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因被告好运房地产中介公司身份信息不明确，本院已另行书面裁定驳回原告吴徐红、张应枝对被告好运房地产中介公司的起诉。本案现已审理终结。吴徐红、张应枝向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖成交合同》；2、判令被告返还原告购房款1488800元，并支付违约金337600元;3、判令好运房地产中介公司返还中介费17780元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年7月6日，原告通过好运房地产中介公司居间介绍与李文、赵正凤就宿松县孚玉镇东方盛世XXX号房产签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定：李文、赵正凤将案涉房屋出售给原告，房屋成交总价1688800元，建筑面积220平方米，合同订立时原告支付定金50000元，由好运房地产中介公司负责办理案涉房屋产权过户手续。原告依约支付了定金。2019年7月10日,原告与李文、赵正凤、好运房地产中介公司就案涉房屋签订了《房屋买卖成交合同》，合同约定：李文、赵正凤将案涉房屋出售给原告，房屋成交总价1688800元，合同订立时，原告支付购房款1438800元，余款200000元于2019年12月30日前付清，合同签订之日原告与李文、赵正凤、好运房地产中介公司配合办理案涉房屋产权过户手续。当日,原告依约支付购房款1438800元给被告。在办理房屋权属变更登记手续时。原告才得知案涉房屋被法院查封。无法办理房屋权属变更登记。原告认为，原告与李文、赵正凤、好运房地产中介公司订立的《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖成交合同》系各方真实意思表示，合法有效。原告按照约定已经支付购房定金50000元及首期购房款1438800元，但李文、赵正凤隐瞒案涉房屋被查封的事实，致使原告的合同目的无法实现,原告有权依法解除与李文、赵正凤、好运房地产中介公司签订的《房屋买卖成交合同》,要求李文、赵正凤返还购房款1488800元并支付违约金337600元。好运房地产中介公司作为专业房产中介机构，在履行居间行为时未审查案涉房屋是否存在权利瑕疵，促成原告与李文、赵正凤订立房屋买卖合同，致使原告的合同目的无法实现,原告有权要求好运房地产中介公司返还原告支付的中介费17780元。原告遂起诉，请求判如所请。李文辩称，其于2019年7月份通过中介公司与原告方达成协议将涉案的房屋出售给原告，当时原告支付了部分房款，李文将其中的90万元房款用于向银行归还该房屋的贷款。之后在办理房屋过户手续时发现涉案房屋已被法院查封，因李文事先不知情，故导致房屋无法过户。原、被告双方也一直在沟通协商此事。对于原告主张的违约金，不予认可，其他无异议。房子是李文个人的，合同也是和李文个人签订的，房产证也是李文一个人的名字，对于原告起诉赵正凤不是很理解。赵正凤未作答辩。本院经审理认定事实如下：吴徐红、张应枝因购房需要，经好运房地产中介公司居间介绍，李文将其所有的宿松县孚玉镇东方盛世XXX号房地产出卖于吴徐红、张应枝。2019年7月6日，赵正凤、张应枝、好运房地产中介公司分别作为甲、乙、丙方签订了《房屋买卖定金合同》（以下简称“定金合同”），约定：“第一条：甲方同意将坐落在宿松县孚玉镇东方盛世26-6号2间3层独门独院出售给乙方，房屋建筑面积220平（方）米。第二条：甲、乙双方同意上述房屋的成交总价格为￥1688800元（大写：人民币壹佰陆拾捌万捌仟捌佰元整），甲、乙双方商定在本合同签订之时，乙方支付给甲方购房定金￥50000.00元（大写：人民币伍万元整）。甲方支付给中介方售房押（金）￥20000.00元，待甲乙双方交房后丙方退还给甲方。……第五条：中介方有职责和义务负责甲乙双方顺利办理好该房屋产权过户及银行按揭手续，且乙方承担任何所有过户按揭等费用，甲方需保证对上述该物业享有完整所有权，无任何纠纷，能完全支配及处理，并甲乙双方须配合中介方办理房屋房产土地过户等。有关该物业在本次转让之前已产生的按揭、抵押债务、税项及租金等事宜，甲方应在转让完成前处理完毕，并保证转让后乙方无需负责，否则甲方应赔偿买房由此引起的一切损失。”赵正凤、张应枝分别在甲方、乙方处签名捺印，好运房地产中介公司在在中介方处盖章。合同签订当日，张应枝向赵正凤支付了50000元定金，并由赵正凤向张应枝出具定金收条一份。2019年7月10日，李文作为卖方（甲方）、吴徐红、张应枝作为买方（乙方）、好运房地产中介公司作为中介方（丙方）签订了《房屋买卖成交合同》，合同约定：“第一条：甲方同意将坐落在宿松县孚玉镇东方盛世XXX号X间X层独门独院一起出售给乙方，房屋建筑面积220平（方）米。第二条：甲、乙双方同意上述房屋的成交总价格为￥1688800元（大写：人民币壹佰陆拾捌万捌仟捌佰元整），甲、乙双方商定在本合同签订之时，乙方支付给甲方购房款￥1438800.00元（大写：人民币壹佰肆拾叁万捌仟捌佰元整）。余下尾款20万元整，乙方于农历2019年12月30日前付清，如若在约定时间内尾款未付清，则乙方最低支付甲方人民币10万元整，另余下10万元尾款乙方必须于2020年3月30日前付清并支付每月一分利息（利息时间按2020年1月1日开始）。……第五条：中介方有职责和义务负责甲乙双方顺利办理好该房屋产权过户及银行按揭手续，且乙方承担任何所有过户按揭等费用，甲方需保证对上述该物业享有完整所有权，无任何纠纷，能完全支配及处理，并甲乙双方须配合中介方办理房屋房产土地过户等。有关该物业在本次转让之前已产生的按揭、抵押债务、税项及租金等事宜，甲方应在转让完成前处理完毕，并保证转让后乙方无需负责，否则甲方应赔偿买房由此引起的一切损失。第六条：甲、乙双方签订本合同后，乙方若中途毁约，应及时通知甲方、中介方，并且自违约之日起乙方所支付的购房款作为违约金支付给甲方，甲方支付50000元中介费给丙方；甲方若中途毁约，应及时通知乙方、中介方，并自违约之日起十日内退还乙方所有房款并另赔偿1688800元违约金给乙方，乙方支付丙方50000元中介费。”李文在甲方处签名捺印，吴徐红、张应枝在乙方处签名捺印，好运房地产中介公司在中介方处盖章。该合同签订后，吴徐红即向李文转账支付了1438800元购房款，由李文向吴徐红出具了收条一份。后因涉案房屋被查封，无法办理房屋过户手续，双方协商不成遂成讼。另查明，案涉房产系李文与赵正凤办理婚姻登记（2016年10月20日）前购买，宿松县不动产登记中心于2016年10月10日为该房产制作皖（2016）宿松县不动产权第XXX号不动产产权登记证书，权利人为李文，单独所有。再查明，2019年7月2日案外人王春燕向本院申请诉前财产保全请求查封案涉的位于宿松县孚玉镇东方盛世XXX号X间X层的房屋，本院依法作出（2019）皖0826财保13号民事裁定书裁定对该房屋进行查封，查封期限三年。案外人王春燕与李文、赵正凤民间借贷纠纷一案，经本院审理于2019年11月25日作出（2019）皖0826民初3325号民事判决书，判决李文应偿还王春燕借款本金622180元及相应利息。上述事实有吴徐红、张应枝提交的房屋买卖定金合同、房屋买卖成交合同，李文提交的身份证复印件、不动产权证复印件、结婚证复印件，本院（2019）皖0826财保13号民事裁定书复印件、（2019）皖0826民初3325号民事判决书复印件、法院专递详单复印件、送达回证复印件以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。吴徐红、张应枝提交的微信转账凭证、企业信息网络查询打印件不能达到其证明目的，不予认定。李文提交的好运房地产中介公司的营业执照复印件、银行交易流水，与本案无关联性，故不予认定。本院认为，赵正凤、张应枝、好运房地产中介公司三方签订的《房屋买卖定金合同》和李文、吴徐红、张应枝、好运房地产中介公司签订的《房屋买卖成交合同》均真实有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。吴徐红、张应枝根据合同约定向李文交付了购房款，现因李文个人原因导致合同目的不能实现，故吴徐红、张应枝诉请解除《房屋买卖成交合同》符合法律规定，本院依法予以支持。同时，李文应承担相应的违约责任，即返还购房款并支付违约金。赵正凤与李文虽系夫妻关系，但案涉房屋系李文婚前个人财产，赵正凤也并未在《房屋买卖成交合同》上签名，赵正凤在《房屋买卖定金合同》上签名及收取定金系接受李文委托行为，故赵正凤无需承担相应的违约责任。因《房屋买卖成交合同》中约定“如甲方（出卖方）违约，则需赔偿1688800元违约金给乙方（买方）”，上述关于违约金的约定明显过高，现吴徐红、张应枝主张按照合同总价款1688000元(实际为1688800元)的20%计算违约金是337600元，本院认为吴徐红、张应枝损失可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》中处理民间借贷案件的规定，即按照年利率24%计算损失，以已支付购房款1488800元为基数自2019年8月1日起计算至还款之日止，截止2020年10月27日，违约金数额已超过吴徐红、张应枝诉请的337600元，故吴徐红、张应枝主张李文支付违约金337600元系其对权利的正当处分，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院对吴徐红、张应枝要求解除《房屋买卖成交合同》以及要求李文返还购房款1488800元及支付337600元违约金的诉讼请求依法予以支持，其他诉讼请求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告吴徐红、张应枝与被告李文签订的《房屋买卖成交合同》；二、被告李文于本判决生效之日起十日内返还原告吴徐红、张应枝购房款1488800元并支付违约金337600元；三、驳回原告吴徐红、张应枝的其他诉讼请求。案件受理费21398元，减半收取计10699元，由被告李文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  付蓉二〇二〇年十月二十七日法官助理陶家香书记员王习松附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。