云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初2821号原告：红河春天房地产开发有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇白腊园村以南。法定代表人：阮友宾，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李倩，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王晗，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告：杜鑫，男，1993年5月20日出生，汉族，住泸西县，现住泸西县。委托诉讼代理人：刘树胜，云南明彰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告红河春天房地产开发有限公司与被告杜鑫商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红河春天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李倩、王晗，被告杜鑫的委托诉讼代理人刘树胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红河春天房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》〔合同编号：红河春天一期2011第（012）号〕及《补充协议》（房屋价值2638264元）；2.判令被告按照合同约定承担违约金52765.28元（违约金按照购房总款的2%计算）；3.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2011年7月9日，原、被告签订《商品房购销合同》〔合同编号：红河春天一期2011第（012）号〕及《补充协议》，合同约定被告向原告购买位于弥勒市房屋，房屋总价款2638264元，被告应在2011年7月9日前支付首付款1338264元，剩余房款130万元应在2011年7月16日前以银行按揭贷款方式支付；若乙方逾期付款超过60日，则视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同并自行处置该房屋，乙方应承担的违约责任按《补充协议》第四条约定执行。《补充协议》第四条第一款约定“乙方逾期10天未提供全部上述资料或因乙方的其他原因未能订立银行按揭贷款合同而导致《商品房购销合同》及《补充协议》无法履行，甲方有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，乙方应按合同总房价款2%向甲方支付违约金”。合同签订后，被告仅向原告支付了首付款838264元，剩余50万元首付款至今未支付，同时因被告没有配合原告办理银行按揭贷款，至今未能办理130万元的银行按揭贷款，导致《商品房购销合同》及《补充协议》无法履行，被告的行为已构成根本性违约，原告有权依据约定解除《商品房购销合同》及《补充协议》，被告应按合同约定按购房总款的2%承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特依据民事诉讼法相关规定，向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告全部诉讼请求。被告杜鑫辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第一，截止目前为止被告已向原告交付了购房款1838264元，其中现金交付50万元，用被告父亲杜建忠的银行卡刷卡交付838264元，用被告父亲享有的红河春天高尔夫球会会籍款抵扣了50万元，尚欠80万元尾款，所欠尾款被告委托原告办理银行贷款，后原告告知未能办理，需要被告自行支付，被告筹措资金准备付款时，发现房屋存在质量问题，且原告不能按时交房，于是双方协商待房屋修复后，交房时被告交付尾款。2016年许，原告通知接房，但在被告接房的过程中发现房屋存在的问题仍未修复、整改，不符合交房条件，经再次协商决定，由原告修复后另行通知被告接房，从此以后原告就没有联系过被告。因此，被告已履行了大部分付款义务，双方虽约定购房尾款以银行按揭贷款方式支付，但未约定如银行贷款未能办理，尾款何时给付，被告停止给付房屋尾款是在履行抗辩权并非违约，原告不享有单方解除合同的权利。第二，因原告逾期交房、办证，且房屋不同程度存在质量问题，因此被告才停止支付尾款。第三，即便原告享有合同的单方解除权，但因原告未在除斥期间内行使，合同解除权已经消灭。原告为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，依法向本院提交了《商品房购销合同》及《补充协议》、首付款机打发票记账联、特种转账贷方凭证各1份，欲证明2011年7月9日双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定的内容，及合同签订后被告仅支付了首付款838264元。经质证，被告对证明目的有异议，提出被告已支付购房款1838264元，其中1338264元是签订合同当天支付的，另外的50万元是被告父亲杜建忠用其高尔夫球会会籍款进行抵扣的。被告就其抗辩理由向本院提供了如下证据：1.被告的身份证复印件1份，欲证明被告的身份信息情况。2.发票1份，欲证明被告于2011年7月9日向原告支付房屋首付款1338264元的事实。3.《协议书》《红河春天一期“春天湖园”付款事宜及相应优惠政策》各1份，欲证明杜建忠用其在红河春天健康运动休闲度假村有限公司价值50万元的高尔夫球会会籍款折抵本案购房款的事实。4.现场照片12张，欲证明原告销售的房屋存在质量问题，原告不主动履行修复义务。经质证，原告对证据1无异议，对证据2的证明目的有异议，认为具体应该以实际收据为凭证，据代理人了解是先开发票后收款，不能证明被告已实际支付1338264元；对证据3的真实性无异议，对关联性及合法性不认可，认为高尔夫球会会籍款50万元是否支付不清楚，是否已经实际冲抵购房款也不清楚；对证据4有异议，认为看不出是其公司建盖的房屋及就是被告购买的房屋，因被告没有按照合同约定付清款项，故其公司不用履行交房的义务。经举证、质证，本院认为，原告提供的证据能证明双方签订合同所约定的内容及被告的付款情况，因无其他证据相佐证，不能证实被告至今仅支付了首付款838264元的事实，部分采信。被告提供的证据中，证据1，原告无异议，予以采信；证据2，有原告的印章，能证明待证事实，予以采信；证据3，能证明红河春天健康运动休闲度假村有限公司、原告及杜建忠三方均同意将杜建忠价值50万元的高尔夫球会会籍款折抵本案购房款，采信真实性；证据4，系证明房屋质量问题，不属于本案处理范畴，不予认证。本院经审理认定事实如下：2011年7月9日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《商品房购销合同》〔合同编号：红河春天一期2011第（012）号〕及《补充协议》，《商品房购销合同》约定：被告向红河春天公司购买位于弥勒市房屋，房屋面积387.98平方米，单价6800元／平方米，房屋总价款2638264元；付款方式为2011年7月9日前支付首付款50.75%即1338264元，剩余房款130万元由乙方委托甲方办理银行按揭贷款支付，乙方应于2011年7月16日前向甲方提供按揭贷款有关资料，并协助甲方办理按揭贷款手续，逾期支付或不按甲方要求协助办理按揭贷款手续，按逾期付款违约责任处理；甲方应于2011年11月8日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；若乙方逾期付款超过60日，则视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同，并自行处置该房屋，乙方应承担的违约责任按《补充协议》第四条的约定执行。《补充协议》第四条约定：除首期付款以外的购房款，乙方选择以银行按揭贷款方式支付的，乙方应在签订《商品房购销合同》后的7日提交要求的全部材料，办理银行按揭手续，如乙方逾期10天未能提供全部上述资料或因乙方的其他原因未能办理银行按揭贷款合同而导致《商品房购销合同》及本补充协议无法履行，甲方有权解除《商品房购销合同》及本补充协议，乙方应按合同总房价款2%向甲方支付违约金。合同签订当日，红河春天健康运动休闲度假村有限公司作为甲方、原告作为乙方、原告之父杜建忠作为丙方，三方签订《协议书》，约定：甲乙双方均同意丙方购买甲方的高尔夫球会会籍价款50万元，冲抵丙方购买甲方房屋的房款50万元，由甲方为丙方向乙方办理转款手续。同日，被告之父杜建忠用其银行卡刷卡交付首付款838264元，原告出具收到被告1338264元首付款的发票（发票号码为00740113）交由被告收执。合同签订后，未能办理银行按揭贷款，被告至今未交付剩余购房款，原告为此提起诉讼。另查明：红河春天公司对其于2011年7月9日出具给被告收到红河春天“春天湖园”24号房首付款1338264元的发票至今未申明作废。本院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张被告仅支付了首付款838264元，被告抗辩签订购房合同当天已按合同约定交付了全部首付款1338264元，为此提供了原告出具收到首付款1338264元的发票1份，按交易习惯被告已完成支付首付款1338264元的举证证明责任。原告主张出具收到该首付款的发票系为了配合被告办理按揭手续，本院认为，原告作为专业的房地产公司，对财务管理应该是十分严格的，对1338264元这样大额的款项没有实际收到款而出具正式发票，且出具发票至今已九年余，多年来未宣告该发票作废，不符合房屋买卖的交易习惯，被告该抗辩理由成立，本院予以采纳，故本院确认被告已支付购房首付款1338264元。本案至今未办理银行按揭贷款手续，原告主张系被告不配合办理，被告不认可，双方当事人均未提供证据证明其主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院确认未能办理银行按揭贷款双方均有责任，故对原告主张由被告按合同总房价款2%承担违约金52765.28元的诉讼请求，不予支持。依照《商品房购销合同》及《补充协议》的约定，因被告的原因未能办理银行按揭贷款合同而导致《商品房购销合同》及《补充协议》无法履行，原告有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，双方约定支付购房款的时间距今已多年，原告的解除权已消灭，且被告已支付了全部首付款，故原告请求解除双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》的诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：驳回原告红河春天房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费28328元，减半收取计14164元，由原告红河春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  舒永丽二〇二〇年十月二十日书记员  周 勤