广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终2969号上诉人（一审被告）：珠海横琴钜联实业有限公司。住所地：珠海市横琴新区*********-52473（集中办公区），统一社会信用代码：914************823。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：蒋联平，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：艾思远，男，汉族，1992年10月4日出生，住珠海市*******************，公民身份号码：211************015。被上诉人（一审原告）：牟静雯，女，1992年7月31日，住珠海市*******************，港澳居民来往内地通行证号码：M020255XXXX，澳门永久性居民身份证号码：********。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗海波，广东尊仁律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗鸣奇，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。一审被告：珠海庆智缘房地产营销策划有限公司。住所地：珠海市横琴新区*********-56541(集中办公区)，统一社会信用代码：91440400MAXXXXX。法定代表人：郑某1。上诉人珠海横琴钜联实业有限公司（以下简称钜联公司）因与被上诉人艾思远、牟静雯、一审被告珠海庆智缘房地产营销策划有限公司（以下简称庆智缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2020）粤0491民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钜联公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项，驳回艾思远、牟静雯的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费及保全费由艾思远、牟静雯承担。事实与理由：一、一审法院没有查清恶劣天气等约定延误期限及不可抗力疫情影响期限的事实，不应当判决解除案涉《商品房买卖合同》。1.在钜联公司与艾思远、牟静雯签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条第三款中，双方约定交付期限相应顺延的特殊原因包括：（1）施工期间出现台风、大雨或以上等恶劣天气（以气象资料为准）；（4）政府等非出卖人原因导致的规划、设计调整或变更；（6）高考、中考前期和期间的施工停止；（7）为响应政府举办的各类大型社会公共活动等而导致的停工。如遇上述特殊原因时，出卖人可以据实延迟交付该商品房且无须承担违约责任。2019年珠海市气象台发布了数十次暴雨黄色预警信号，钜联公司开发的项目又是户外作业，每当出现大雨、暴雨、台风天气时，为了遵守相关部门的规定，防止危险的发生，钜联公司都会暂停户外施工，就会出现施工停止导致工期无法按时完成的情况。2019年，单暴雨黄色预警，珠海就发布了84次，严重影响了施工进度。其次，2019年高考及中考的考试时间5天，2019年为迎接建国70周年珠海市安监部门发出暂停施工3天的通知，珠海市住房和城乡建设局发出为迎接澳门回归20周年暂停施工6天的通知，珠海横琴新区管理委员会建设环保局发出的做好2019年横琴马拉松赛事期间暂停施工2天的通知。2.在补充协议第六条第三款中双方约定交付期限相应顺延的特殊原因包括大规模传染病或流行病爆发。2020年新冠疫情造成钜联公司在该项目工程上长时间停工停产，建设施工受到严重影响，经济上受到巨大损失。据此，根据合同法第一百一十七条不可抗力的规定及双方补充协议第六条的约定，钜联公司不构成违约，双方应继续履行合同。恶劣天气时双方确认的可以延期的时间，加上不可抗力影响的时间，到2020年6月2日（一审辩论结束之日）并未达到交房的时间，而且双方在合同中也约定即使到了交房时间仍然需要60天之后才能解除合同。3.退一步讲，即使因为恶劣天气和疫情影响，造成逾期交房，解除《商品房买卖合同》并不符合经济原则，不利于化解社会矛盾。涉案“钜星汇”项目虽然因为疫情等原因进展缓慢，但项目现在只剩下零星收尾工程和部分配套工程没有完工，没有烂尾的风险。因为政策原因该楼盘主要客户应是港澳客户，疫情导致人员无法到场看房，2020年度成交量锐减，资金回笼缓慢。如果仅依据时间问题就判定解除双方买卖合同，将可能引起更多诉讼案件，从而让公司陷入困境，甚至发展到工程无法继续的地步，造成工程进一步延迟，反而损坏了买受人的利益。二、钜联公司不是团购费争议的适格主体，团购费与钜联公司无关，一审法院适用法律错误。案涉团购费属于中介费性质，与购房款无关。第三方收取团购费时因为提供了中介服务，团购费是艾思远、牟静雯自愿交纳。钜联公司并没有要求艾思远、牟静雯交纳团购费，也没有因为团购费或缺任何利益。即使因团购费发生争议，也是艾思远、牟静雯与第三方之间的争议，钜联公司并不是合同主体。一审判决并未明确该返还义务属于合同之债还是侵权责任的问题。因此，一审判决钜联公司与庆智缘公司共同返还团购款没有法律依据。三、一审判决确定双方合同解除时间是2020年的6月2日错误。如果将合同的解除时间确定为6月2日，倒扣两个月的宽限期，就意味着钜联公司应在2020年的4月2日前交付房屋，这显然没有考虑钜联公司和艾思远、牟静雯关于期限顺延的约定以及疫情的影响。钜联公司认为，2019年因恶劣天气及政府原因影响约四个月，因疫情影响也约四个月，所以即使要判令解除合同，也应当在2020年的10月。四、团购费是庆智缘公司收取，与钜联公司无关。钜联公司和庆智缘公司没有合同关系，也没有委托关系，要求钜联公司退还团购费并不恰当。即使该费用不应收取，也应当由庆智缘公司退还。如果要求钜联公司与庆智缘公司共同退还，那么钜联公司与庆智缘公司之间的法律关系无法处理，会产生新的争议。五、一审判决支持违约金，同时也支持了利息损失，不恰当。利息损失不符合双方合同约定，没有法律依据。一审判决认定解除合同时间为2020年的6月2日，但利息起算时间又从2020年的3月2日起算，显然错误。综上所述，钜联公司认为一审法院没有查清事实，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。艾思远、牟静雯辩称，一、台风、暴雨、澳门20周年活动、建国70周年活动、横琴马拉松活动、高考、中考不得成为钜联公司延期交付房屋的理由。根据艾思远、牟静雯一审提交的珠海市气象局2020年6月23日向北京市盈科（珠海）律师事务所出具的《气象资料说明》，可以看出案涉房屋所在地无布设国家地面气象站，也无本地建设的自动气象站，无法监测到案涉房屋所在地的相关气象情况，也无法精确的检测横琴降雨量和具体降雨时段。并且，根据气象局相关工作人员和相关规定的解释，气象局发布天气预警信号是对未来天气情况的预测，这并不代表案涉房屋所在地必然会出现与预警相对应的天气情况，实际天气情况应当以监测到具体降雨量为准。故钜联公司在一审提供的气象资料根本无法证明案涉房屋所在地在2019年度的天气情况，并且其报告中的暴雨天气很多都发生在晚上或只持续了两三个小时，均不会导致其一整天无法施工。同时，钜联公司也未在一审中提供相关部门针对澳门20周年活动、建国70周年活动、横琴马拉松活动向钜联公司发出的禁止性通知，无法证明前述活动与钜联公司延迟交付房屋的因果关系。另外，下雨和黄色预警并不属于民法总则第一百五十三条不可抗力情形，而且珠海常年受到南亚热带季候风侵袭，高温多雨、台风频发，钜联公司对此是可以预见的，珠海的台风和暴雨天气不应认定为不可抗力。钜联公司作为开发商，在确定交房时间时对可能影响工程施工进度的天气因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间，包括在可预见的自然条件和社会条件下，遭遇大风大雨等恶劣天气导致工期迟延的情形。只有出现严重超出预期的障碍，对施工进度造成重大影响的，才能顺延工期，而钜联公司一审提交的证据尚不足以证明出现了这种情形，故钜联公司关于恶劣天气的上诉理由并不成立。并且澳门回归20周年、建国70周年、横琴马拉松、高考、中考是必然会发生的活动，其中，高考和中考是历年来必然会举行的考试，针对澳门回归20周年和建国70周年，珠海政府一定会举办相关庆典活动，横琴马拉松也是历年都会举办的赛事。前述活动均是拟定商品房买卖合同时就可以预见的情形，不属于不可抗力，钜联公司在签订合同时完全可以预见前述活动导致工期延误并将其计入合同履行期，这不能成为钜联公司延期交房的理由。二、钜联公司无权以“新冠肺炎疫情”为由免除自身责任。2020年“新冠肺炎疫情”并不是处于买卖合同正常履行期间，疫情在合同约定交房日期即2019年12月31日前在珠海并未爆发，珠海市未发布相关防疫政策，珠海市民也未采取防疫措施，包括钜联公司在内的珠海企业也没有停工，对房屋施工进度并无影响，在交房期限届满前也未向业主告知房屋因疫情影响需要延期交付。“新冠肺炎疫情”真正影响我市的是在2020年1月25日春节放假期间，在合同履行期内并未受到“新冠肺炎疫情”影响。即使存在60天合同履行宽限期，买卖合同约定交房之日是在疫情发生前，由于钜联公司原因未能及时交房，而延期履行交房义务，在合同延期履行期间恰逢疫情发生，在此种情况下，根据《合同法》第一百一十七条，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。钜联公司无权以不可抗力来主张再次延期交房，因为之所以遇到不可抗力是由于钜联公司延期交房的过错造成的。并且不可抗力是在钜联公司延迟履行期间发生的，钜联公司理应承担相应违约责任。从艾思远、牟静雯在一审提交的照片也可以推断，按照2020年3月24日的施工状态，即使没有爆发新冠疫情，案涉房屋也不可能在按时60天内完工。钜联公司未按合同交付房屋已属违约，新冠疫情无法成为钜联公司的逾期交房理由。另外，珠海于2020年1月25日春节期间爆发“新冠肺炎疫情”，截止至2020年1月25日，60天宽限期只剩35天。而广东省全面复工时间为2月10日，珠海撤除珠海市****出入口的固定联合检疫站点并发布全面配合企业复工措施公告的时间为2020年2月20日，真正影响我市施工建设的时间不到20天，即使要扣除疫情影响期也仅20天左右。无论钜联公司以何种方式计算扣除时间，截止到一审庭审之日即2020年6月2日均已届满，一审法院判决解除合同并要求钜联公司承担违约责任并无不当。同时，珠海市住建局于2月12日印发了《关于印发珠海市建筑工地新型冠状病毒肺炎预防控制工作指引的通知》和《关于进一步加强全市房屋市政工程复工管理的紧急通知》，也可以说明政府并未限制钜联公司的复工。需要强调的是，在一审中艾思远、牟静雯提交的与钜联公司工作人员的微信聊天记录之中可以看出，案涉房屋需要到2020年9月30日才有可能交房，且钜联公司在一审庭审中也已自认最早要到2020年9月份才能拿到备案证明。由此可见，就算是存在宽限期，此时间也已经远远超过了因疫情影响而顺延期限。且目前案涉工程仍未完成施工。所以，延期交房并非疫情影响，而是由于钜联公司自身违约行为导致的，疫情与钜联公司违约行为不存在因果关系，钜联公司无权通过疫情免除自身责任。三、案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第六条第三款属于格式条款，对艾思远、牟静雯极其不公平，应属无效条款。该条款系钜联公司利用自身开发商的优势地位而订立的格式条款，是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与合同相对方协商的条款。该条款中列举的高考、中考、台风、大雨以及惯常性的政府活动、会议，都是钜联公司在订立合同前就可以根据以往情况预见的，其完全可以把相应期限加入房屋交付期限之中。但钜联公司却将全部责任、风险转嫁于艾思远、牟静雯，艾思远、牟静雯作为小业主难以保障自身利益，显失公平，不符合公平原则。钜联公司之所以拟写出这样的条款，就是为了免除自己按时交付房屋的义务。并且类推适用合同法第一百一十八条，钜联公司应该及时履行通知义务，但艾思远、牟静雯在之前从未收到过相关通知。现在钜联公司以此提出抗辩，仅仅是想借用公权力实现合法违约的目的，违反了诚实信用原则和公平原则。同时，根据《合同法》第三十九条、第十条以及《合同法》司法解释二第九条、第十条，钜联公司作为提供格式条款的一方对条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时没有采用足以引起艾思远、牟静雯注意的文字、符号、字体等特别标识，也未按照艾思远、牟静雯的要求对该格式条款予以说明，该条款无效，艾思远、牟静雯也有权申请撤销该条款。并且，根据《合同法》司法解释二第六条，提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。钜联公司在一审中未提供任何证据证明其已履行提示说明义务，应自行承担不利后果。四、钜联公司、庆智缘公司故意隐瞒双方的代理关系，艾思远、牟静雯所签订的任何合同单据和缴费都是在钜联公司的销售场地，已经尽到谨慎义务。团购费是钜联公司和庆智缘公司之间的代理关系产生费用，不能抗辩对外责任，钜联公司与庆智缘公司应当连带承担不利法律后果，应对团购费承担连带责任。团购费仅仅是钜联公司的销售套路，已在各个地方的文件及司法实践中被视为违规行为，该费用应当是包含在房款之中的。所有“钜星汇”的购房者都交了团购费，因为不交的话房屋价款就要增加二十万元，钜联公司和庆智缘公司也已在一审庭审中承认这一事实。一个正常的消费者均会缴纳该费用，该行为就是变相收取购房款。且团购费是钜联公司的现场销售人员在销售现场要求艾思远、牟静雯直接刷pos机缴纳的，缴纳时并未提及该费用是交给庆智缘公司的。艾思远、牟静雯当事人在缴纳费用时并不知道该团购费不是开发商收取的，而是在起诉之时由律师的提醒下才发现此事。钜联公司作为商品房销售方应当对其所售楼房价格、购房人需交纳的各项费用进行明码标价、明确告知。从交易过程来看，钜联公司要求艾思远、牟静雯在售楼处缴纳该费用的行为足以使艾思远、牟静雯当事人理解该费用事缴纳钜联公司的，艾思远、牟静雯已尽谨慎义务。至于该费用的目的和去处是钜联公司和庆智缘公司之间的约定，不可对抗第三人。且艾思远、牟静雯当事人作为买房人完全有理由相信该费用是由钜联公司收取，艾思远、牟静雯根本不知道庆智缘公司和领嘉丰公司的存在，艾思远、牟静雯当事人已尽充分谨慎义务自身并不存在过错。根据《房地产经纪管理办法》第十八条规定，“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。”和《商品房销售管理办法》第二十八规定，“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”因此，钜联公司向购房者收取“团购费”、“电商费”，涉嫌变相乱收费，是违规、违法行为。艾思远、牟静雯签约合同主体是钜联公司，因本案是由于钜联公司原因导致房屋买卖合同解除，且艾思远、牟静雯作为买受人在与钜联公司签订合同时并未与庆智缘公司或其他销售公司达成任何居间合意或其他合同意思表示，钜联公司不能以团购费收据由庆智缘公司出具就单方面的认为艾思远、牟静雯与庆智缘公司达成了合同合意。团购费缴纳地点在钜联公司经营场所，就算庆智缘公司或其他销售公司系钜联公司的委托代理方，但其是以自己的名义从事受托业务，并在团购费收据上加盖公章予以确认，其在收取团购费时并未向艾思远、牟静雯披露相关代理关系，艾思远、牟静雯作为买房人对于其与被代理人之间的代理关系并不知晓，因其委托代理关系而产生的权利和义务应由代理关系双方来享有和履行，其双方在销售房产过程中收取的金额性质在艾思远、牟静雯未与庆智缘公司达成居间合意的情形下不应用来约束艾思远、牟静雯，相应的法律后果应当由钜联公司、庆智缘公司承担。而且在代理关系中，按照法律规定，被代理人也理应对代理人行为负责，并承担相应民事责任，钜联公司与庆智缘公司之间的代理行为与艾思远、牟静雯无关，团购费应当由钜联公司、庆智缘公司返还，钜联公司、庆智缘公司应当就团购费的返还承担连带责任。艾思远、牟静雯观点在各地司法实践中也得到认可，在珠海扬名房产房屋买卖纠纷的全部案件中，香洲区法院均认定团购费属于购房费用，应当予以退还，并且收取团购费的公司与卖方对此承担连带责任。此外，一审法院已经充分考虑了钜联公司可能存在顺延期限交房理由，但在做相应扣除后，钜联公司实际交房时间也已经超过合同约定。所以一审法院才将合同解除日期定于一审庭审之日即2020年6月2日。一审法院判决钜联公司和庆智缘公司对团购费承担连带责任，并不会使钜联公司和庆智缘公司发生新的争议。利息损失符合双方合同约定，双方商品房买卖合同补充协议中约定出卖人在收到解除通知，且双方依法办理完毕有关手续后15个工作日内在扣除违约金，即将买受人尚未归还的银行按揭贷款本金支付给按揭银行后剩余的房款按银行同期存款利息结付退还给买受人。案涉合同是因钜联公司的过错导致解除的。所以一审法院判决以买受人支付完毕最后一笔房款之日，计算出卖人应支付的利息，并没有违反法律规定。庆智缘公司未作答辩。艾思远、牟静雯向一审法院起诉请求：1.判令钜联公司向艾思远、牟静雯返还购房款2536147元（其中商品房合同价款为2436147元，团购费为100000元，币种为人民币，以下同），并支付延期交付房屋违约金76084元；2.判令庆智缘公司对团购费100000元承担连带支付义务；3.判令钜联公司返还物业维修基金4834元；4.判令钜联公司支付从2020年3月2日起至支付全部款项之日止，以2540981元（房款加物业维修基金）为基数，按人民银行贷款基础利率标准计算的利息；5.确认《商品房买卖合同》已于2020年3月2日解除；6.本案诉讼费由钜联公司、庆智缘公司承担。一审法院查明事实：2018年12月25日，艾思远、牟静雯与钜联公司签订合同编号为1801039354的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议，购买位于横琴新区七色彩虹路699号3156商铺，总价为2436147元。合同第七条付款方式及期限约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的按补充协议第七条处理。补充协议第六条约定，（一）出卖人按《买卖合同》约定的期限《含本补充协议约定应当顺延的期限》将该商品房所属的单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程等）竣工验收合格，并交付给买受人使用……（三）交付期限应当顺延的特殊原因：“特殊原因”是指除“遭遇不可抗力”（即：海啸、地震、洪水、台风、战争、罢工、暴乱、政变等）外，还应包括以下情况：1）施工期间出现台风、大雨或以上等恶劣天气（以气象资料为准）。2）施工期间发生连续24小时或以上的停水停电。3）大规模传染病或流行病爆发。4）政府等非出卖人原因导致的规划、设计调整或变更。5）政府或公共事业部门延迟批准相关文件或申请[包含但不限于市政配套（如永久性水、电等）设施及安装、审批等]，所导致的停工或竣工验收延误。6）高考、中考前期和期间的施工停止。7）为响应政府举办的各类大型社会公共活动等而导致的停工。8）买受人未按约支付购房款或相关费用、违约金的。9）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其它延误等。如遇上述“特殊原因”时，出卖人可以据实延迟交付该商品房且无须承担违约责任。补充协议第七条约定，除本补充协议约定或法律规定可延期的情形外，若出卖人未按约定期限将商品房交付给买受人使用，视为出卖人违约，应按逾期时间分别作以下处理（不作累加）：……（二）逾期超过60日，买受人有权在出卖人交房前选择继续履行《买卖合同》或者解除《买卖合同》。1、若买受人选择继续履行《买卖合同》的，则《买卖合同》应继续履行。自《买卖合同》第十一条约定的最后交付期限（含本补充协议约定应当顺延的期限）的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但该违约赔偿金总额不得超过买受人已付房款的百分之二，除此之外，出卖人不承担其它责任。2、若买受人选择解除《买卖合同》的，《买卖合同》自买受人书面解除通知送达出卖人之日起即解除。同时，出卖人应向买受人支付累计已付房款百分之三的违约金，买受人必须自《买卖合同》解除通知送达之日起15个工作日内协助出卖人办理完毕撤销网签《买卖合同》、注销预告登记、抵押权预告登记及其它相关备案手续（包括但不限于办理银行提前还贷手续等）否则应承担由此给出卖人造成的损失。出卖人在收到买受人的解除通知且双方依法办理完毕上述手续后15个工作日内，在扣除违约金（若买受人也存在违约情形时）及将买受人尚未归还的银行按揭贷款本金支付给按揭银行后剩余的房款，按银行同期存款利息结付退还给买受人，有关按揭贷款所产生的供楼利息及办理提前还贷所产生的相关费用如罚息、手续费等将由买受人自行向按揭银行支付，同时出卖人有权将该商品房另行出售而无须通知买受人，且出卖人已代买受人或买受人自行支付给相关单位的办证费、公证费等，出卖人无退还义务。2018年10月3日，牟静雯向钜联公司转账10000元；2018年10月4日，牟静雯向钜联公司转账90000元；2018年10月28日，牟静雯向钜联公司转账300000元；2018年12月29日，牟静雯向钜联公司转账1216147元；2018年12月29日，牟静雯向钜联公司转账5399元。2018年10月10日，艾思远向钜联公司转账100000元；2018年11月30日，艾思远向钜联公司转账320000元；2018年12月8日，艾思远向庆智缘公司转账100000元。2018年10月10日，钜联公司出具收据，载明收到牟静雯交来定金200000元；2018年10月28日，钜联公司出具收据，载明收到牟静雯购房款700000元；2018年11月30日，钜联公司出具收据，载明收到牟静雯购房款320000元；2018年12月29日，钜联公司出具收据三张，一张载明收到牟静雯、艾思远交来购房款900000元，一张载明收到牟静雯、艾思远交来房款316147元，一张载明收到牟静雯、艾思远交来物业维修基金4834元。2020年2月29日，艾思远向钜联公司寄出《终止房地产买卖合同通知》，内容为：2018年12月25日，本人艾思远和牟静雯为购买贵公司开发的[钜星汇商业广场]3156号铺，与贵公司签订了合同编号为[1801039354]的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。现贵公司因违反合同条款第十一条……本人现决定依照合同条款解除买卖合同。本人现正式通知贵公司解除《商品房买卖合同》，并要求贵公司按照合同约定履行违约责任。2020年3月1日，该文件被“前台”签收。艾思远、牟静雯出具了和微信名为钜星汇叶总的聊天记录截屏，3月1日，艾思远、牟静雯向叶总发出一份格式为PDF的文件，并发出“叶总你好，纸质版的文件也在邮寄了，请查收”，叶总回复“好的但我今天不在销售中心，我明天回去收”；3月4日，叶总发出“你今又寄了一份过公司吗：因为律师说今天又收到了一份，你只有两份啊。浪费钱呐，反正都给了一样的。”、“我在送上，律师说今天又收到一份一模一样的。”钜联公司称叶总是领嘉丰公司的员工叶志伟，对该聊天记录予以认可，但不认可收到原告的终止买卖合同通知。钜联公司提供了由珠海市住房和城乡建设局于2019年12月13日发布的《关于切实做好澳门回归20周年庆祝活动期间房屋市政工程安全生产工作的通知》，由珠海市横琴新区管理委员会建设环保局2019年12月27日发布的《关于做好2019横琴人寿横琴马拉松赛事期间沿线工地停工、泥头车停驶、围挡改造提升和扬尘防控工作的通知》，由珠海市住房和城乡建设局于2020年4月7日发布的《关于新冠肺炎疫情影响下房屋市政工程施工合同履行和工程价款调整的指导意见》。钜联公司提交了2019年1月至2019年12月的珠海市气象资料查询信息。一审庭上，钜联公司称，涉案房屋主体工程已经完工，剩余幕墙等施工项目在进行，因为疫情影响，确实需要延期交付，预计在今年9月份拿到备案证明。钜联公司确认自己委托第三方进行现场销售，艾思远、牟静雯是第三方带来的客户。庆智缘公司提供了收据一张，载明收到艾思远3156单位团购费10万元。一审庭上，庆智缘公司称，团购费是佣金，庆智缘公司出pos机代收，庆智缘公司收取之后转给领嘉丰公司，领嘉丰公司再转给其他销售公司。根据双方当事人的证据，一审法院认为本案存在如下争议焦点：一是关于《商品房买卖合同》是否解除的问题；二是关于艾思远、牟静雯诉求返还房款、赔偿违约金和利息的问题。一、关于《商品房买卖合同》是否解除的问题。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同第十一条约定了交付期限为2019年12月31日；补充协议第七条约定，逾期超过60日的，买受人有权选择解除合同。现艾思远、牟静雯主张因钜联公司逾期交房要求解除合同；钜联公司抗辩存在合同约定的顺延期限，艾思远、牟静雯不能单方面要求解除合同。对此，一审法院认为，即便考虑到可能存在的顺延交房期限理由，在作相应扣除以后，钜联公司实际交房的时间也已超出合同约定的交房时间。到本案法庭辩论结束之日（2020年6月2日），钜联公司仍未向艾思远、牟静雯交付房屋，而且钜联公司在一审庭审中自述，其预计今年9月份才能拿到备案证明，由此可见，钜联公司不可能在合同约定交房时间届满后的60天内向艾思远、牟静雯交付房屋。艾思远、牟静雯请求解除合同，有事实依据，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，一审法院对艾思远、牟静雯这一主张予以支持。至于合同解除时间，艾思远、牟静雯虽于2020年3月1日向钜联公司发出过解除合同通知，此时距合同约定的交付期间刚刚届满60天，但考虑到本案确实存在可顺延交房时间的情形，在艾思远、牟静雯向钜联公司发出解除通知时，逾期交付期限并未达60日，解除权行使的条件并未成就，艾思远、牟静雯此时并不享有合同解除权，艾思远、牟静雯以此次发函时间作为解除合同的时间没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，一审法院确定涉案合同于本案法庭辩论结束之日2020年6月2日解除。二、关于艾思远、牟静雯诉求返还房款、赔偿违约金和利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。艾思远、牟静雯向钜联公司支付的购房款2436147元、物业维修基金4834元，钜联公司应予返还。至于团购费，各方对其性质存在争议，但双方均承认“购房者未支付10万元的团购费，房款会增加20万元”。庆智缘公司认为该团购费属于佣金，但佣金应是委托人向受托人人支付的报酬，而庆智缘公司未能提交证据证明原告曾委托其提供服务，故一审法院对庆智缘公司的这一抗辩不予支持。对于团购费的性质，虽然这笔款项由庆智缘公司收取，但庆智缘公司属于钜联公司委托进行房屋销售的受托人，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，一审法院确定这笔费用属于艾思远、牟静雯为购买房屋所支出的费用，应当计入购房款项中。在本合同解除并已无法履行的情况下，庆智缘公司收取该笔费用没有依据，应向艾思远、牟静雯返还。对于庆智缘公司所称的该笔款项已经转账给案外人的问题，这是属于庆智缘公司、钜联公司与案外人之间的法律关系，各方可另循法律途径解决。对于利息问题，本案中，双方在补充协议中约定“出卖人在收到解除通知且双方依法办理完毕有关手续后15个工作日内，在扣除违约金（若买受人也存在违约情形时）及将买受人尚未归还的银行按揭贷款本金支付给按揭银行后剩余的房款，按银行同期存款利息结付退还给买受人”，本合同系由钜联公司的过错导致解除的，故应以买受人支付完毕最后一笔房款之日起计算出卖人应支付的利息，而艾思远、牟静雯主张从2020年3月2日起计算，未违反法律规定，一审法院予以支持。利息以艾思远、牟静雯支付的房款（购房款2436147元+团购费10万元）为基数，按中国人民银行同期存款利息从2020年3月2日起计算。对于违约金问题，补充协议第七条约定，若买受人解除合同的，出卖人应向艾思远、牟静雯支付累计已付房款百分之三的违约金，艾思远、牟静雯已支付房款2536147元，故钜联公司应支付的违约金为76084元（2536147元×3%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、解除艾思远、牟静雯与钜联公司签订的《商品房买卖合同》；二、钜联公司于判决发生法律效力之日起十日内向艾思远、牟静雯返还购房款2436147元；三、钜联公司于判决发生法律效力之日起十日内向艾思远、牟静雯支付违约金76084元；四、钜联公司于判决发生法律效力之日起十日内向艾思远、牟静雯返还物业维修基金4834元；五、钜联公司与庆智缘公司于判决发生法律效力之日起十日内向艾思远、牟静雯返还团购费10万元；六、钜联公司于判决发生法律效力之日起十日内向艾思远、牟静雯支付利息（以2536147元为基数，自2020年3月2日起至实际履行之日止按中国人民银行同期存款利率计算）；七、驳回艾思远、牟静雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13868.26元，保全费5000元，由钜联公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院对此予以确认。本院二审查明：二审中，钜联公司称，目前钜联公司确实无法向艾思远、牟静雯交付案涉商铺，案涉项目还剩少部分的配套工程没有完工，预计到年底应该能完工；即使二审要支持解除合同，解除时间也应确定在2020年10月，因为要考虑疫情和恶劣天气等因素。本院认为：一、关于本案的法律适用问题因牟静雯系澳门特别行政区居民，本案属涉澳房屋买卖合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因案涉合同履行地及不动产所在地均在内地，内地法律与本案有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本院适用内地法律作为处理本案争议的准据法。二、关于案涉《商品房买卖合同》的解除问题首先，案涉《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第七条约定：钜联公司应当在2019年12月31日前向买受人艾思远、牟静雯交付涉案商品房；逾期超过60日，买受人有权选择解除合同。但至本案二审期间，案涉工程项目仍未完工，钜联公司仍无法向艾思远、牟静雯交付案涉商品房，根据上述合同约定，艾思远、牟静雯有权解除案涉合同。其次，关于合同解除时间的认定。二审中，基于案涉工程项目的现状，钜联公司主张考虑恶劣天气、疫情等因素，合同解除时间应确定在2020年10月。但珠海系属亚热带海洋性气候，历来多雷雨天气，钜联公司作为房地产项目的开发商，在确定交房时间时对可能影响工程施工进度的天气因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当包含施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间，包括在可预见的自然条件和社会条件下，遭遇大风大雨等恶劣天气导致工期迟延的情形。只有出现严重超出预期的障碍，对施工进度造成重大影响的，才能顺延工期。且根据气象部门发布的暴雨预警信号及相应预防指南，暴雨橙色预警防御措施包含暂停户外作业，暴雨红色预警防御措施包含停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。故钜联公司本案以珠海市区暴雨黄色预警作为其顺延交房期限的上诉意见，本院不予采纳。即便考虑强台风、疫情等导致工程进度缓慢的客观因素，本院认为，一审法院确定案涉合同于一审法庭辩论结束之日即2020年6月2日解除，并无不当。钜联公司关于合同解除时间应确定在2020年10月的上诉主张，理据不足，本院不予支持。三、关于案涉购房款、团购费是否应予返还的问题首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，艾思远、牟静雯诉请钜联公司向其返还已支付的购房款2436147元、物业维修基金4834元，理据充分，一审法院予以支持，并无不当。其次，关于团购费。本案各方均认可，购房者不支付团购费10万元，房款会增加20万元。从本案当事人陈述来看，钜联公司委托第三方在售楼部销售房屋，故一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，确定案涉团购费属于艾思远、牟静雯为购买案涉房屋所支出的费用，应当计入购房款项之中，并无不当。现在案涉合同解除的情况下，该笔费用应予返还。钜联公司上诉主张团购费属于中介费，但其并未就此提供相关证据予以证明。故对钜联公司关于团购费与其无关的上诉意见，本院不予采纳。至于钜联公司、庆智缘公司与案外第三方之间的法律关系，各方可另循法律途径解决。四、关于利息及违约金的问题案涉《商品房买卖合同》补充协议第七条约定：逾期超过60日，买受人有权在出卖人交房前选择继续履行《买卖合同》或者解除《买卖合同》。……2、若买受人选择解除《买卖合同》的，《买卖合同》自买受人书面解除通知送达出卖人之日起即解除。同时，出卖人应向买受人支付累计已付房款百分之三的违约金，买受人必须自《买卖合同》解除通知送达之日起15个工作日内协助出卖人办理完毕撤销网签《买卖合同》、注销预告登记、抵押权预告登记及其它相关备案手续（包括但不限于办理银行提前还贷手续等）否则应承担由此给出卖人造成的损失。出卖人在收到买受人的解除通知且双方依法办理完毕上述手续后15个工作日内，在扣除违约金（若买受人也存在违约情形时）及将买受人尚未归还的银行按揭贷款本金支付给按揭银行后剩余的房款，按银行同期存款利息结付退还给买受人，有关按揭贷款所产生的供楼利息及办理提前还贷所产生的相关费用如罚息、手续费等将由买受人自行向按揭银行支付，同时出卖人有权将该商品房另行出售而无须通知买受人，且出卖人已代买受人或买受人自行支付给相关单位的办证费、公证费等，出卖人无退还义务。案涉合同解除是由钜联公司的过错导致，根据上述约定，一审法院认定钜联公司应向艾思远、牟静雯支付违约金及利息，并无不当。关于利息的起算时间，艾思远、牟静雯本案主张从2020年3月2日起计算，没有违反法律规定，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人钜联公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币27736.5元，由上诉人珠海横琴钜联实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二〇年十月二十九日书记员  吴馥楠