云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8785号上诉人（原审被告）：陈洋腾，男，汉族，1989年11月20日出生，身份证住址广西东兴市。上诉人（原审被告）：王娟媚，女，汉族，1990年6月7日出身，身份证住址广东省雷州市。共同委托诉讼代理人:沈军，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汤鸿钦，女，汉族，1988年5月22日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人:杨仕东、周宝宪，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈洋腾、王娟媚因与被上诉人汤鸿钦房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序进行了独任审理，本案现已审理终结。陈洋腾、王娟媚上诉请求：1、撤销一审判决二、三项，并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：涉案房屋转让预约协议第六条第二款第二项约定从文意理解来看，要满足第四条规定的条件，即买卖双方办理正式房屋买卖合同公证及过户手续，涉案房屋转让预约协议第六条第二款第二项约定的产权清晰的时间节点是办理正式《房屋买卖合同》公证及过户手续时，本案被上诉人拒不按照合同的约定时间履行房屋转让与预约协议第三条的约定，即签署正式二手房买卖合同并支付剩余购房款，导致约定的产权清晰的时间节点和条件并不成就，涉案房屋抵押情况在签署房屋转让预约协议时上诉人便明确进行了告知，上诉人不应对此承担责任。被上诉人汤鸿钦辩称：一审认定事实清楚，适用法律恰当，请求法院驳回上诉，维持原判。汤鸿钦向一审法院起诉请求：1、判令被告全面履行合同义务，在15日内配合原告完成对其所有的位于昆明市官渡区的房屋产权过户手续；2、判令被告向原告支付其承担定金担保的违约责任270000.00元（双倍返还定金中被告自己承担部分）；3、由被告承担全部的诉讼费等费用。陈洋腾、王娟媚向一审法院提出反诉请求：1、请求人民法院依法解除陈洋腾、王娟媚与汤鸿钦于2017年4月11日签订的《房屋转让预约协议》，并判令反诉被告按照协议约定承担违约责任，即反诉原告不退还反诉被告定金270,000.00元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定法律事实：2017年4月11日，原告汤鸿钦（乙方）与被告王娟媚、陈洋腾（甲方）签订一份《房屋转让预约协议》，由原告向两被告购买位于昆明市官渡区的房屋。该《房屋转让预约协议》主要内容有：一、转让房屋概况：房屋坐落：昆明市官渡区，住宅，建筑面积153.74平方米，商品房购销合同登记号ＫＭ2013060942486。该房屋系甲方于2013年6月9日与云南滇沪房地产开发有限公司签约购买，现已竣工验收并交付甲方，该房屋系甲方贷款购买，所涉房屋不动产权证尚未办理，房屋坐落、设计用途、建筑面积以相关权属证明登记为准；二、转让价款：本协议下房屋转让价款为人民币1398000.00元，该转让价款确系双方协商一致并最终确定，该房屋转让价款不包含过户所需费用，待条件成熟双方签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续时，无论市场价格如何变化，非经协商一致不得单方变更。（在该转让房屋存在本协议第一条1项情形下，若所核发房屋所有权证登记建筑面积与本协议记载存在差异，亦不得单方变更上述转让价款。因此若导致应向开发商补交相关款项的，由乙方承担；因此若导致获得开发商相关补偿的，亦归乙方所有，同时，甲方有义务协助乙方配合办理）；三、价款支付：乙方于签署本协议当日向甲方支付转让价款人民币叁拾万元整，其中人民币叁万元作为预付款，人民币贰拾柒万元作为日后签署正式房屋买卖合同的定金担保。乙方于签署本协议之日起二个月之内再支付购房预付款人民币肆拾万元整，剩余房款人民币陆拾玖万捌仟元整在签署正式《二手房买卖合同》及过户手续当日由买方付清。四、签署正式房屋买卖合同，办理产权变更手续的条件：双方协商一致签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为：从该房屋颁发的《不动产权证书》登记之日起算，15日之内办理正式《房屋买卖合同》公证及过户手续。……六、承诺与保证：1、双方特别承诺：对于签署本协议具有合法、适格、完全的签约能力，不存在隐瞒真实情况、虚构相关事实的情形；2、甲方特别承诺：（1）与本协议生效之日起，不得再就该房屋签署其他转让、租赁、抵押、担保等相关合同、文件；（2）于符合本协议第四条规定的条件时，确保该房屋产权清晰、完整，与该房屋相关的一切债权债务关系清理完毕，与该房屋相关的一切权利受限情形完全排除，确保该房屋满足、法律法规、政策所规定的上市交易、过户登记等一切条件。七、违约责任：1、于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权要求甲方双倍返还定金共计人民币伍拾肆万元整，并要求甲方退还预付款人民币肆拾叁万元整。2、乙方不按照本协议第三条规定支付价款的，甲方有权解除本协议，并要求乙方赔偿损失；3、于符合本协议第四条规定的条件时，乙方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，甲方退还预付款人民币肆拾叁万元整，但不退还定金人民币贰拾柒万元整，同时解除本协议；4、除上述违约责任承担方式外，守约方同时可向违约方主张损失赔偿。其中，因甲方违约，如乙方已对该房屋进行装修的，则装修成本可列入实际损失范围（具体数额按双方协商确定或根据双方制定的评估机构所出具评估报告确定）；因乙方违约的装修成本由其自行承担。八、特别约定：本协议不作为双方申请上述房屋交易税费核缴、过户登记的依据，待符合本协议第四条规定的条件时，双方应另行签署正式的房屋买卖合同，并依据该合同申请办理税费核缴、过户登记相关手续。双方还对产权变更所涉税、费承担、争议解决、生效及协议文本等事项进行了约定。双方当事人于当日在昆明市国信公证处对该协议办理了公证。该《房屋转让预约协议》签订后，原告于当日向被告陈洋腾支付了300000.00元人民币，于2017年6月13日向被告陈洋腾支付了购房款400000.00元人民币。另查明，本案原告与两被告签订《房屋转让预约协议》前系由案外人昆明荣城房地产经纪有限公司居间介绍，且在双方协商过程中均系通过昆明荣城房地产经纪有限公司工作人员进行沟通，两被告系通过被告陈洋腾的姐姐陈敏与原告协商房屋买卖事宜。本案所涉房屋于2017年12月14日办理了不动产权证书，产权登记人为被告陈洋腾，不动产权证号：云（2017）官渡区不动产权第××号，该房屋在中国建设银行股份有限公司云南省分行设定了抵押，至庭审之日该房屋仍处于抵押状态。2018年5月24日，两被告通过被告陈洋腾的姐姐陈敏与昆明荣城房地产经纪有限公司工作人员连飞飞联系告知不动产证已经办好，希望尽快办理过户手续，2018年5月25日，连飞飞通过微信告知被告陈敏因原告钱暂时不到位，要下个月月底才能办理过户手续。2018年7月4日陈敏再次通过微信与连飞飞联系询问原告资金是否到位，连飞飞于当日答复钱还未到位，7月11日连飞飞再次微信答复原告钱没到位。2018年7月16日、23日陈敏又先后两次微信询问连飞飞原告钱是否到位，连飞飞均答复钱未到位，并答复说钱最快下个月底，最慢10月底到位。2018年9月18日，陈敏再次联系连飞飞“连经理，房产证我们已经拿到，我们现在正式通知买方汤鸿钦尽快在合同规定时间内把尾款付清，否则后果自负！麻烦你转告给她！”。连飞飞回复“已经联系客户他们答复是到月底钱能到，最晚国庆节后就能到”。陈敏回复“她这样故意拖款，我现在有点不想卖了”。2018年10月9日，原告通过微信与昆明荣城房地产经纪有限公司工作人员联系“明天钱到账就可以办了，你问下他们给在昆明”。之后，因原告与两被告未能就继续履行本案所涉《房屋转让预约协议》并签署正式房屋买卖合同，原告遂诉至本院主张上述诉讼请求，两被告亦同时提起相关反诉诉讼请求。另原告在起诉前向本案已申请诉前财产保全，本院于2018年11月26日作出（2018）云0111财保407号民事裁定书，对登记在被告陈洋腾名下的位于昆明市官渡区房屋予以了查封，查封期限为三年。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中原告与两被告签订的《房屋转让预约协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人有按照协议约定全面履行的义务。针对本案双方当事人争议的第一项争议焦点即原、被告是否存在违约行为的问题，根据本案所涉《房屋转让预约协议》的约定，原、被告应该在本案所涉房屋颁发的《不动产权证书》登记之日起算，15日之内办理正式《房屋买卖合同》公证及过户手续。但至今双方并未按照约定签署正式的房屋买卖合同，根据本案查证事实可以证实，两被告在本案所涉房屋不动产权证办理之后已经于2018年5月至9月18日期间多次通过中介催告原告办理相关正式房屋买卖合同事宜，但因原告一直以资金未到位为由未与两被告办理相关手续，直至2018年10月9日后原告才表示资金到位可以办理相关手续，但之后双方因故未能协商一致最终未能继续履行本案所涉《房屋转让预约协议》，故从以上事实可以证实原告在履行本案所涉《房屋转让预约协议》过程中经两被告多次催告均不能履行其所负义务，其已经构成违约。同时根据双方当事人签订的《房屋转让预约协议》第六条承诺与保证中甲方（即两被告）特别承诺中关于：“……（2）于符合本协议第四条规定的条件时，确保该房屋产权清晰、完整，与该房屋相关的一切债权债务关系清理完毕，与该房屋相关的一切权利受限情形完全排除，确保该房屋满足、法律法规、政策所规定的上市交易、过户登记等一切条件。”的相关约定，两被告在取得不动产权证书之后，应保证与该房屋相关的一切债权债务关系清理完毕，与该房屋相关的一切权利受限情形完全排除，确保该房屋满足、法律法规、政策所规定的上市交易、过户登记等一切条件。但根据庭审查证事实可以证实，本案所涉房屋直至庭审之日仍处于在银行抵押状态，该抵押的存在明显违反了双方当事人在《房屋转让预约协议》的相关约定，故两被告未按照《房屋转让预约协议》的约定履行其所负义务，亦存在违约行为。综上，本案原告及两被告在履行所签订的《房屋转让预约协议》过程中均存在违约行为。对于双方当事人的第二项争议焦点问题，一审法院认为，根据本案所涉《房屋转让预约协议》第八条特别约定中关于“本协议不作为双方申请上述房屋交易税费核缴、过户登记的依据，待符合本协议第四条规定的条件时，双方应另行签署正式的房屋买卖合同，并依据该合同申请办理税费核缴、过户登记相关手续。”的相关约定可证实本案所涉《房屋转让预约协议》尚并不属于一份正式的房屋买卖合同，双方并不能依据该《房屋转让预约协议》直接办理房屋买卖及过户等相关事宜，而是需要在所涉房屋不动产权证办理后另行签订正式的房屋买卖合同，该《房屋转让预约协议》性质上属于预约合同，该合同并不能导致本案所涉房屋权属变更的法律后果，本案所涉房屋的权属变更需依赖于双方当事人另行签署正式的房屋买卖合同，但本案因原告及两被告各自的违约行为导致双方并未签署正式的房屋买卖合同，故现原告要求判令两被告在15日内配合原告完成对其所有的位于昆明市官渡区的房屋产权过户手续的诉讼请求缺乏相应事实及法律依据，一审法院不予支持。对于原告要求判令两被告承担违约责任的诉讼请求，因本案中原告本身存在违约行为，一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于反诉原告要求解除本案所涉《房屋转让预约协议》的诉讼请求，一审法院认为，根据双方签订的《房屋转让预约协议》第七条违约责任中第3项关于“于符合本协议第四条规定的条件时，乙方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，甲方退还预付款人民币肆拾叁万元整，但不退还定金人民币贰拾柒万元整，同时解除本协议。”的相关约定，因原告经两被告多次催告后均未能与两被告签订正式房屋买卖合同，根据上述约定，现两被告要求解除本案所涉《房屋转让预约协议》的诉请有相应事实及法律依据，一审法院予以支持。对于两被告要求原告承担违约责任的诉讼请求，因两被告在合同履行过程中亦存在违约行为，一审法院对两被告的该项反诉诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，在本案中所涉《房屋转让预约协议》解除后，两被告应返还原告所支付的购房定金及购房预付款700000.00元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条款、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）汤鸿钦与被告（反诉原告）陈洋腾、王娟媚于2017年4月11日签订的《房屋转让预约协议》；二、被告陈洋腾、王娟媚于本判决生效后十日内返还原告汤鸿钦定金及购房款700000.00元；三、驳回原告汤鸿钦的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈洋腾、王娟媚的其他反诉诉讼请求。本案二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审认定的案件事实，双方当事人均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否构成违约？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则。本案中，上诉人与被上诉人的《房屋转让预约协议》系双方真实意思表示，因该合同不违反法律、行政法规效力性、强制性规定，亦不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定为合法、有效，双方应按约定履行合同义务。上诉人主张案涉合同约定的产权清晰的时间节点和条件并不成就，被上诉人在签署案涉合同时已经知晓房屋被抵押的情况，其履行案涉《房屋转让预约协议》并不构成违约。经审查，案涉《房屋转让预约协议》第四条约定：“四、签署正式房屋买卖合同，办理产权变更手续的条件：双方协商一致签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为：从该房屋颁发的《不动产权证书》登记之日起算，15日之内办理正式《房屋买卖合同》公证及过户手续；”第六条第二款第二项约定：“（2）于符合本协议第四条规定的条件时，确保该房屋产权清晰、完整，与该房屋相关的一切债权债务关系清理完毕，与该房屋相关的一切权利受限情形完全排除，确保该房屋满足、法律法规、政策所规定的上市交易、过户登记等一切条件。”从协议约定来看，案涉房屋取得《不动产权证书》登记后的15日内，上诉人即应使涉案房屋满足“确保该房屋产权清晰、完整，与该房屋相关的一切债权债务关系清理完毕，与该房屋相关的一切权利受限情形完全排除，确保该房屋满足、法律法规、政策所规定的上市交易、过户登记等一切条件”，从而可以“办理正式《房屋买卖合同》公证及过户手续”，而案涉房屋截止一审庭审时仍处于银行抵押状态，不具备交易和过户的条件；被上诉人在签订案涉合同时知晓房屋处于抵押状态，不能免除上诉人履行合同约定义务的责任，故其行为已构成违约。一审据此确定解除双方签订的《房屋转让预约协议》，由上诉人向被上诉人返还定金及购房款并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费5350元，减半收取为2675元，由汤鸿钦承担；反诉案件受理费2675元，由陈洋腾、王娟媚承担；保全费5000元，由陈洋腾、王娟媚承担4000元，由汤鸿钦承担1000元。二审诉讼费5350元，由陈洋腾、王娟媚承担。本判决为终审判决。审判员  金馨二〇二〇年十月二十一日法官助理李俊波书记员向薇芳