贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0327民初2916号原告（反诉被告）：凤冈县绿城房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道。统一社会信用代码91520327573344791J。法定代表人：施克健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈兴友，该公司员工。被告（反诉原告）：王志勇，男，1985年6月27日出生，苗族，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：张宦，贵州黔龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶江容，贵州黔龙律师事务所律师。原告凤冈县绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城房开公司）与被告王志勇商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，在审理中，王志勇于2020年8月28日提起反诉，本院于同日依法受理王志勇所提起的反诉。本院依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告绿城房开公司的委托诉讼代理人陈兴友，被告王志勇的委托诉讼代理人张宦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城房开公司向本院提出诉讼请求：判决王志勇向绿城房开公司支付购房款281038元。事实和理由：绿城房开公司与案外人卢成科于2016年1月订立《商品房买卖合同》，双方对买卖绿城花园2幢2单元1804号房（以下简称案涉房屋）进行了相关约定，并向凤冈县住房和城乡建设局申请进行了备案（即进行了网签）。后双方口头协商解除《商品房买卖合同》，由绿城房开公司对外出卖案涉房屋。绿城房开公司与王志勇于2016年7月10日订立《绿城花园商品房定购协议》[以下简称《定购协议》]。双方约定的主要内容有：绿城房开公司将案涉房屋出卖给王志勇；王志勇向绿城房开公司支付购房款428688元；王志勇在2016年7月20日前将申请贷款资料交凤冈县农业银行初步审查，如凤冈县农业银行同意向王志勇发放贷款，王志勇交首付款128688元及相关资料与绿城房开公司订立《商品房买卖合同》，如凤冈县农业银行不同意向王志勇发放贷款，王志勇交购房款428688元及相关资料与绿城房开公司订立《商品房买卖合同》。2016年7月10日至2016年9月15日期间，王志勇分四次共向绿城房开公司支付购房款147650元，在该期间双方口头协商一致，绿城房开公司将案涉房屋交付给王志勇。王志勇对案涉房屋进行了装修后，并在案涉房屋内居住至今。因未完善申请撤销备案相关手续，致使王志勇未能向凤冈县农业银行借款，王志勇以此为由拒绝向绿城房开公司支付购房款。现绿城房开公司承诺，在王志勇未失信的情况下，协调相关银行与王志勇订立商品房担保贷款合同（由相关银行向王志勇发放贷款281038元，利率标准为2016年与绿城房开公司合作的凤冈县农业银行相同；如相关银行的利率标准高于凤冈县农业银行的利率标准，绿城房开公司自愿向王志勇补足差额部分利息）。《定购协议》及双方达成的口头协议，具备商品买卖合同的主要内容，前述协议为有效协议，双方均应自觉履行约定的义务。绿城房开公司向王志勇交付了案涉房屋，并愿意履行其他相关约定，王志勇理应向绿城房开公司支付购房款281038元。王志勇辩称：《定购协议》约定，王志勇以支付部分首付款和向银行借部分款项的方式（即担保贷款方式付款）向绿城房开公司支付购房款，因绿城房开公司与卢成科未及时办理解除合同后续相关事宜（卢成科向相关银行还清借款，绿城房开公司与卢成科申请撤销备案相关手续），致使王志勇未能向凤冈县农业银行借款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，应解除《定购协议》。王志勇不同意继续履行前述《定购协议》，请求人民法院依法驳回绿城房开公司的诉讼请求。反诉原告王志勇提出反诉请求：1.依法判决解除《定购协议》；2.依法判决绿城房开公司向王志勇返还购房款147650元、支付相应违约金（以147650元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，计算违约金的起至时间为2016年9月15日至付清款项之日）；3.依法判决绿城房开公司向王志勇赔偿装修案涉房屋损失（以鉴定评估意见为准）。审理中，反诉原告王志勇将反诉请求变更为：1.依法判决解除《定购协议》；2.依法判决绿城房开公司向王志勇返还购房款147650元、支付相应违约金（以147650元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，计算违约金的起至时间为2016年9月15日至付清款项之日）。事实与理由：因绿城房开公司与卢成科未及时办理解除合同后续相关事宜（卢成科向相关银行还清借款，绿城房开公司与卢成科申请撤销备案相关手续），致使王志勇未能向凤冈县农业银行借款，直接导致王志勇无力支付其余购房款；同时，案涉房屋存在质量问题（楼面漏水、墙面渗水），致使案涉房屋室内的地板及家俱等霉变、腐烂，王志勇因此遭受较大经济损失。因绿城房开公司的行为构成根本违约，《定购协议》应予解除。解除《定购协议》后，王志勇将案涉房屋交付给绿城房开公司；绿城房开公司向王志勇返还购房款147650元、支付相应违约金。反诉被告绿城房开公司辩称；1.2019年5月15日，卢成科、绿城房开公司、王志勇一同到凤冈县住建局办理申请撤销卢成科与绿城房开公司所备案的相关手续，并办理绿城房开公司与王志勇买卖房屋的相关手续，在凤冈县住建局办理撤销卢成科与绿城房开公司所备案的相关手续后，王志勇因故离开，致使绿城房开公司与王志勇未办理相关手续。2.绿城房开公司承诺，在王志勇未失信的情况下，协调相关银行与王志勇订立商品房担保贷款合同（协调相关银行向王志勇发放贷款281038元，利率标准为2016年与绿城房开公司合作的凤冈县农业银行的利率标准相同；如相关银行的利率标准高于凤冈县农业银行的利率标准，绿城房开公司自愿向王志勇补足差额部分利息），在此情况下，不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的情形。3.凤冈县住建局对绿城花园一期工程（案涉房屋属一期工程）颁发了《建设工程竣工规划认可证》；经竣工验收，该工程为合格工程；凤冈县自然资源局为绿城房开公司办理了所有权初始登记；除王志勇外，其余业主已领取了《不动产权证》。绿城房开公司向王志勇交付的案涉房屋不存在任何质量问题。退一步讲，如不存在其他原因，案涉房屋的楼面漏水、墙面渗水，绿城房开公司愿意履行保修义务，愿意承担相关责任，但这不是王志勇不履行双方约定，更不是解除《定购协议》及相关口头协议的理由。总之，绿城房开公司、王志勇均应履行《定购协议》及相关口头协议的约定，继续享有各自的权利，履行各自应负担的义务、各自承担相应责任。绿城房开公司请求人民法院依法驳回王志勇的反诉请求。经审理查明：绿城房开公司与卢成科订立《商品房买卖合同》，双方对买卖案涉房屋进行了相关约定。绿城房开公司与卢成科于2016年1月29日向凤冈县住房和城乡建设局申请进行了备案。后双方口头协商解除《商品房买卖合同》，由绿城房开公司重新对外出卖案涉房屋。绿城房开公司与王志勇于2016年7月10日订立《定购协议》。双方约定的主要内容有：绿城房开公司将案涉房屋（建筑面积164.88平方米，单价2600元/平方米）出卖给王志勇；王志勇向绿城房开公司支付购房款428688元；王志勇在2016年7月20日前将申请贷款资料交凤冈县农业银行初步审查，如凤冈县农业银行同意向王志勇发放贷款，王志勇交首付款128688元及相关资料与绿城房开公司订立《商品房买卖合同》，如凤冈县农业银行不同意向王志勇发放贷款，王志勇交购房款428688元及相关资料与绿城房开公司订立《商品房买卖合同》。2016年7月10日至2016年9月15日期间，王志勇分四次共向绿城房开公司支付购房款147650元，在该期间双方口头协商一致，绿城房开公司将案涉房屋交付给王志勇。王志勇对案涉房屋进行了装修后，并在案涉房屋内居住至今。另查明：1.卢成科与绿城房开公司订立《商品房买卖合同》后，凤冈县农业银行向其发放了贷款（按揭购房贷款）；卢成科于2016年6月30日出具《委托书》，《委托书》载明的主要内容为：绿城房开公司对外重新出卖案涉房屋。2.至2016年8月15日起，王志勇向贵州省荣华物业服务有限公司交物业服务费（案涉房屋所在的绿城花园小区由贵州省荣华物业服务有限公司提供物服务）。3.凤冈县住建局于2016年11月2日向绿城房开公司颁发了《建设工程竣工规划认可证》，确认绿城花园一期工程符合规划许可文件要求；经竣工验收，绿城花园一期工程为合格工程；凤冈县住建局于2017年4月11日对绿城花园一期工程竣工验收进行了备案。凤冈县自然资源局于2019年5月7日为绿城房开公司办理了产权（绿城花园一期工程相关的国有建设用地使用权、房屋所有权）初始登记；凤冈县自然资源局已为绿城花园2幢楼的业主办理了不动产权登记。3.卢成科于2017年10月27日向凤冈县农业银行提前偿还了借款。4.卢成科、绿城房开公司共同申请，凤冈县住建局于2019年5月9日撤销双方合同备案。5.案涉房屋的一间房屋窗户的顶部出现过渗水现象、王志勇装修该窗户的四周的木料等有霉变、腐烂现象，具体形成原因不详。6.审理中，绿城房开公司承诺，在王志勇未失信的情况下，协调相关银行与王志勇订立商品房担保贷款合同（协调相关银行向王志勇发放贷款281038元，利率标准为2016年与绿城房开公司合作的凤冈县农业银行的利率标准相同；如相关银行的利率标准高于凤冈县农业银行的利率标准，绿城房开公司自愿向王志勇补足差额部分利息）。上述事实，有当事人陈述，《定购协议》《收据》《委托书》《业务凭证》《建设工程竣工规划认可证》《竣工验收意见》《不动产权证》《凤冈县绿城一期领房产证登记表》《情况说明》，电子证据及视听资料等证据在卷。本院认为，本案争执的焦点为《订购协议》是应当解除还是应当继续履行?本院对前述争执焦点作如下评判：《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”合同解除分为约定解除和法定解除，约定解除是指双方协商一致解除合同或当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因王志勇未提供证据证明其与绿城房开公司约定了合同解除条件，对于王志勇提出解除合同的反诉请求，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定进行评判。《定购协议》对涉案房屋的面积、坐落位置、单价、支付购房款的时间和方式等作了明确具体约定，《定购协议》于2016年7月10日成立并生效。双方意思表示真实、内容不违反国家法律法规禁止规定，该协议为有效协议。2016年8月15日前，绿城房开公司将案涉房屋交付给王志勇；至2016年9月16日王志勇向绿城房开公司交购房款共计147650元，说明双方对交付房屋、交部分购房款已达成补充协议。结合全案事实，对如何支付购房款281038元，双方达成的合意为绿城房开公司与卢成科解除合同后续相关事宜办理完毕（卢成科向凤冈县农业银行还清借款，绿城房开公司与卢成科申请撤销备案相关手续）后，根据《定购协议》约定，由王志勇与相关银行订立贷款合同，即以按揭贷款方式支付购房款281038元，卢成科向相关银行已还清借款，凤冈县住建局已撤销绿城房开公司与卢成科所订立的合同的备案；绿城房开公司承诺，在王志勇未失信的情况下，协调相关银行与王志勇订立商品房担保贷款合同，由相关银行向王志勇发放贷款281038元，（贷款利率标准为2016年与绿城房开公司合作的凤冈县农业银行的相同利率标准）。本案不存在不能订立商品房担保贷款合同并导致《定购协议》不能继续履行的情形，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定不适用于本案，绿城房开公司、王志勇应继续履行《定购协议》的相关约定。《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”第一百五十八条规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”结合下列事实：绿城房开公司与王志勇订立《定购协议》后，双方口头协商一致，绿城房开公司将案涉房屋交付给王志勇，王志勇进行了装修后，并在案涉房屋内居住近三年时间；凤冈县住建局于2016年11月2日向绿城房开公司颁发了《建设工程竣工规划认可证》，确认绿城花园一期工程符合规划许可文件要求；经竣工验收，绿城花园一期工程为合格工程；凤冈县住建局于2017年4月11日对绿城花园一期工程竣工验收进行了备案。凤冈县自然资源局于2019年5月7日为绿城房开公司办理了产权（绿城花园一期工程相关的国有建设用地使用权、房屋所有权）初始登记；凤冈县自然资源局已为绿城花园2幢楼的业主办理了不动产权登记等事实，说明绿城房开公司当时向王志勇交付的案涉房屋的质量符合双方约定。王志勇提出的反诉请求，本院依法不予支持。另，如不是王志勇个人的原因导致案涉房屋的一间房屋窗户的顶部渗水，在保修期限内，绿城房开公司应当进行维修，并对王志勇因此遭受的损失应承担相应的责任。综上所述，绿城房开公司提出的诉讼请求，本院依法予以支持；王志勇提出的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条、第一百五十七条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、限王志勇于本判决生效后30日内向凤冈县绿城房地产开发有限公司支付购房款281038元；二、驳回王志勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元，减半收取计2758元（已预交），反诉费1627元（已预交），均由王志勇负担（凤冈县绿城房地产开发有限公司同意，在兑现本判决时，由王志勇直接向凤冈县绿城房地产开发有限公司支付2758元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  罗时友二〇二〇年十月三十日法官助理龙霞书记员龚杰