浙江省嘉兴市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙04行初44号原告梁伟福，男，1967年7月15日出生，汉族，住桐乡市。原告郭世君，女，1978年2月16日出生，汉族，住址同上，系梁伟福妻子。被告桐乡市人民政府，住所地桐乡市振兴东路**。法定代表人于会游，市长。出庭负责人赵月祥，副市长。委托诉讼代理人俞冬杰。委托诉讼代理人强国良，浙江同新律师事务所律师。原告梁伟福、郭世君不服被告桐乡市人民政府作出的房屋征收补偿决定于2020年4月27日向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月28日受理后，即向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月26日公开开庭审理了本案。原告梁伟福，被告桐乡市人民政府的副市长赵月祥及委托诉讼代理人俞冬杰、强国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桐乡市人民政府（以下简称桐乡市政府）于2019年11月15日作出桐政补［2019］8号房屋征收补偿决定（以下简称8号补偿决定）。决定载明，因市区杨家门旧城改建需要，桐乡市政府于2017年9月18日作出《关于杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收的决定》，对本项目范围内的房屋实施征收。房屋征收部门为桐乡市住房和城乡规划建设局（以下简称桐乡住建局），房屋征收实施单位为桐乡市旧城改造指挥部办公室（以下简称旧改办）。被征收人梁伟福、郭世君坐落于××街道××村××幢××室的房屋在征收范围内，该房屋所有权证编号桐字第00062310号，建筑面积135.51平方米，架空层面积30.06平方米，房屋用途为住宅。国有土地使用权证编号桐国用（2003）第Ｓ05994号，使用权面积30.20平方米，使用权类型为出让。经桐乡市中正房地产评估事务所评估,被征收房屋价值（含装修附属物等价值）1410310元。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）第十七条、第二十一条、第二十六条和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省补偿条例》）第三十二条、第三十三条等规定并结合《杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收补偿方案》，作出决定：一、被征收人可获得的相关补偿如下：1.被征收房屋价值补偿（含装修附属物等价值）1410310元。2.提供位于庆丰北路桐城××小区××层××期房××，建筑面积约140平方米住宅一套（实际面积以权证面积为准），基准价格为每平方米9496元，在可安置面积内的房屋建筑面积享受每平方米7264元的优惠价格，超过可安置面积购买安置房的，超面积部分案市场评估价格计算。具体价格在比准价格基础上，结合区位、楼层等因素由评估机构修正。被征收人按规定参加选房并结算产权调换房屋差价。产权调换房屋高层住宅交付时间为自被征收人搬迁之月起36个月内。3.搬迁补偿为3000元。4.临时安置补偿：被征收人选择自行过渡，自搬迁之月起算至产权调换房屋交付后6个月止按每月2710元计发临时安置补偿费（被征收房屋合法建筑面积平方米按每月每平方米18元计算，架空层面积30.06平方米按每月每平方米9元计算）；5.周转用房;被征收人选择周转用房的，不支付临时安置费，周转用房位于市区××路××大楼；二、被征收人须在收到本决定书之日起30日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置手续，并在上述期限内将房屋腾空移交房屋征收部门。原告梁伟福、郭世君诉称，2019年11月19日被告将8号补偿决定送达原告，原告认为,一、被诉征收补偿决定内容违法：1.该补偿决定书未依法提供改建地段的产权调换房屋，违反了《省补偿条例》第三十三条规定;2.该补偿决定书没有提供足额的产权调换可安置面积，少补偿9.061平方米，违反了《浙江省桐乡市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定的征收住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按合法建筑面积统一增加10%的改善性居住面积，作为产权调换可安置面积。杨家门旧城改建（三期）征收决定也明确写明了按合法建筑面积统一增加10%的改善性居住面积。按照原告房产证上的面积135.51平方米，可安置面积应为149.061平方米。该补偿决定书上产权调换可安置面积仅为140平方米，少了9.061平方米；3.被告征收原告的是70年产权、双证齐全、符合规划的商品房，而产权调换给原告的却是棚户区安置房，违反了《征收补偿条例》中保证被征收人原有生活水平不降低，有改善的原则。产权调换给原告距离市中心4公里以外，接近下属乡镇的棚户区安置房，无疑会导致原告住宅小区人文环境质量的降低和楼房应有价格的贬值，严重伤害被征收人的合法权益；4.被告没有进行用于产权调换房屋价值评估，征收补偿决定书所称的进行产权调换房屋方案没有依据，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致，以及《省补偿条例》第十七条的规定。原告房屋的评估时间，基准日是2017年9月18日。而该补偿决定书中没有注明用于产权调换的房屋价值，更没有注明产权置换房足额的置换面积、套数、产权性质、户型、楼层、到期未履行安置责任赔偿等。二、该征收补偿决定书所称的评估在实体上、程序上违法。1.房屋评估价值严重低于市场价值，违背了《征收补偿条例》第十九条的规定。2017年下半年桐乡房地产市场价格已达14000元/平方米以上，而给原告的房屋仅仅评估7667元/平方米，甚至远远低于当期的土地价格，这严重与实际价值不符，违背常识。2.架空层评估严重低于市场价格。当期市场上无产权仅20年使用权的约10平方米露天或地下汽车位的价格都在15万元，而原告30.06平方米完全有居住条件，有70年产权且层高已达2.4米的地上架空层仅评估价值13万元，严重与实际价值不符，违背常识。3.征收实施部门剥夺了原告合法要求产权调换回改建地块房屋的权利。按照《征收补偿条例》第二十一条规定,原告要求在改建地段进行房屋产权调换，原地回迁，且原告房屋所在的改建地段确实要建房,但征收部门不同意。综上，被告作出的征收补偿决定书内容、实体、程序违法，应当依法予以撤销。故原告为维护自身的合法权益向法院提起行政诉讼。原告随诉状提交了证据：1.8号补偿决定书；2.房屋征收测算（货币补偿）；3.房屋征收测算（产权调换）；4.装修附属物补偿明细表；5.房屋征收分户评估报告（补偿价格）；6.房屋征收分户评估结果（住宅）一；7.房屋征收分户评估结果（住宅）二；8.房子现场照片；9.不动产登记查询证明（一）梁伟福；10.不动产登记查询证明（二）梁伟福；10.房地产估价机构资质证书；11.桐乡市中正房地产评估事务所营业执照；12、执业证（评估机构）；13.商品房买卖合同；14.房屋所有权登记证明（梁伟福），证明被告给原告被征收房屋的评估价，是被告单方面的评估，原告不能接受，但是经原告询问再次评估的意义不大故未再次申请评估。原告在庭前证据交换时补充提交了证据:1.商品房买卖合同，证明原告的房产为商品房和合法产权架空层，从梧桐房地产开发有限公司购买;2.原告房产证、土地证，证明该商品房架空层为原告合法所有;3.被征收房屋的照片，证明被征收房屋位于××街道××区，地，地理位置优越境优美;4.被征收架空层的照片，证明架空层面积已达30.06平方米，水电齐全，实际层高达2.25米，具备居住条件，该小区的架空层也确实有人用于居住;5.被征收房屋所处区域位置，证明被征收房屋位于桐乡市中心核心黄金地段;6.杨家门旧城改建三期项目房屋征收决定公告，证明征收决定公告载明按合法建筑面积统一增加10%面积作为房产调换面积；7.8号补偿决定,证明补偿决定仅提供安置面积140平方米，少9.061平方米，不符合征收决定中提供足额的10%的改善性居住面积的规定;8.改建地段与桐城雅苑的地理位置和距离，证明改建地段与桐城雅苑的距离达4公里，不是改建地段就近安置;9.《桐乡市人民政府房屋征收补偿决定书》（桐政补［2018］48号），证明被告的补偿决定朝令夕改，2018年已经作出桐政补［2018］48号，不与原告协商,现又作出8号补偿决定；10.安置房的建筑工程概况图;11.安置房的建筑工程概况图,证据10、11证明被告提供的安置房小区为棚户区安置房，不是商品房;12.桐城雅苑、桐城景苑地名命名公告，证明被告提供的安置房地名命名;13.嘉兴市2019年度城镇棚户区改造计划新开工项目进度情况;14.嘉兴市2018年度城镇保障性安居工程新开计划完成情况，证据13、14证明被告提供的安置房为棚户区安置房，不是商品房;15.桐乡市棚户区改造项目（杨家门安置房庆北区块）-桐城雅苑和桐乡市棚户区改造项目（杨家门安置房建泰纺织西地块）-桐城景苑获得保障性安居工程配套设施建设中央预算内资金公告，证明被告提供的安置房属于中央预算内资金保障性安居工程;16.桐乡市安居开发建设有限公司桐乡市棚户区改造（杨家门安置房庆北区块）项目变更公告，证明桐乡市棚户区改造项目（杨家门安置房庆北区块）的房产-桐城雅苑的总平面图、详细地理位置;17.桐乡市安居房产开发建设有限公司桐乡市棚户区改造（杨家门安置房建泰纺织西地块）项目变更公告，证明桐乡市棚户区改造（杨家门安置房建泰纺织西地块）的房产、桐城景苑的总平面图、详细的地理位置;18.房屋征收分户报告，证明评估公司评估被征收房屋7667元／平方米和架空层13.5万元远远低于实际价值;19.桐地储（2014）30号土地拍卖价，该地块成交价22050万元，楼面价已达6771元／平方米，被征收房屋评估价值（7667元／平方米）仅相当于偏远地块距离市中心约5公里的土地拍卖的楼面价，证明被征收房屋的实际价值被严重低估;20.桐地储（2107）42号土地拍卖价格，该地块成交价91000万元，楼面价已达12029元／平方米，证明被征收房屋的实际价值被严重低估;21.桐地储（2017）16号土地拍卖价格，该地块成交价42500万元，楼面价已达8746元／平方米，证明被征收房屋的实际价值被严重低估;22.2017-2018年桐乡市商品房实际成交合同，证明2017-2018年市场上房价已在12000元／平方米以上，被征收房屋按7667元／平方米评估，被征收房屋的实际价值被严重低估;23.2017-2018年桐乡市汽车位实际成交合同、收据，证明2017-2018年市场上汽车位（12.5平方米，无产权，仅20年使用权）的价格已在12.5万元／个，原告的架空层的价值被严重低估;24.被征收人代表迎凤新村33幢202室提交给被告的要求原址回迁的材料，证明原告有同样的诉求;25.被征收人代表迎凤新村33幢202室与被告征拆办工作人员的录音，证明原告有同样的诉求;26.改建地段将建房的规划图,证明案涉房屋所在地段将要建造房屋的规划图;27.桐城景苑（三期）Ａ区供地图，证明案涉房屋所在地段将要建造房屋。被告桐乡市政府辩称,2017年9月18日被告作出《关于杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收的决定》，对本项目范围内的房屋实施征收。因原告未在签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议,被告于2018年8月7日作出桐政补[2018]48号房屋征收补偿决定。因需要调整补偿方案,故被告于2019年4月26日按照实事求是的原则主动撤销该补偿决定书,后于2019年11月15日重新作出8号补偿决定并送达原告。原告的请求无事实依据。1.原告认为，被告没有依法提供改建地段的产权调换房屋，违反《省补偿条例》第三十三条规定的观点不能成立。杨家门旧城改建（三期）项目涉及的产权调换房屋房源有两处，一处位于杨家门社区，迎凤路以北，公园路以南；另一处位于庆丰北路桐城雅苑小区，上述两处安置地点均属于就近地段，符合《省补偿条例》第三十三条的规定。2.原告认为,8号补偿决定未提供足够的产权调换安置面积的观点不能成立。被告根据原告房屋的实际情况,将原告安置在庆丰北路桐城雅苑小区安置房面积最大户型,安置房的面积大于其被征收房屋面积,符合《省补偿条例》第二十一条的规定。3.原告认为被告提供给其的安置房是棚户区安置房，违反《征收补偿条例》的观点不能成立。安置房的品质、质量符合国家对商品房销售的相关规定。4.原告认为评估报告中对被征收房屋和架空层评估价值低于市场价格的观点不能成立。被征收房屋的价值是由依法确定的评估机构评估，程序合法、结果正确。房屋征收部门在房屋征收现场对包括原告在内的房屋初步分户评估结果进行公示并向原告送达了分户评估报告，分户评估报告中明确告知了原告提出异议或者复核的方式和途径。但原告未在法定期限内提出复核申请。原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告向法院提交了以下证据：1.杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收决定附补偿决定方案，证明桐乡市政府于2017年9月18日作出案涉征收决定，在杨家门区域启动征收程序;2.杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收决定的公告及照片，证明桐乡市政府依法在征收现场及征收范围内对征收决定进行公告;3.杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收补偿协议生效公告及照片，证明截至2017年12月22日，本项目所签订的房屋征收补偿协议即日起生效，并向广大被征收人公告;4.评估机构的选定及照片、公证书，证明因被征收人未能在规定的期限内协商一致，故通过抽签的方式于2017年9月31日确定该项目由桐乡市恒益房地产评估有限公司和桐乡中正房地产评估事务所担任，并由桐乡市公证处现场公证;5.身份证明信息，证明被征收人信息;6.房屋权属证书，证明迎凤新村33幢303室产权登记证记载建筑面积135.51平方米，架空层面积30.06平方米，房屋用途为住宅；7.初步评估结果及公示照片、房屋与征收分户评估报告及送达回执，证明评估机构工作人员到被征收人房屋内进行入户评估，并于2017年11月20日在征收范围内予以公示，于2018年3月9日向原告送达分户评估报告;8.被征收人一户一档联系工作记录，证明征收部门工作人员多次向原告做征收工作的情况记录;9.被征收房屋照片，证明被征收房屋位于××街道××村××幢××室;10.桐乡市住建局文件桐建（2019）140号及附件、房屋征收补偿决定方案告知书及送达回证，证明桐乡市政府于2019年10月14日收到征收部门对杨家门旧城改建（三期）项目郑子仙等4户被征收房屋作出补偿决定的请示，于2019年10月18日对原告作出房屋征收补偿决定方案告知书，并于2019年10月20日向原告送达;11.资金证明，证明房屋征收部门存于中国邮政储蓄银行桐乡市支行征收补偿专项资金64758473.76元;12.8号补偿决定、送达记录及公示照片，证明桐乡市政府于2019年11月15日作出被诉决定，并于2019年11月19日向原告送达；13.房屋征收估价技术鉴定报告，证明征收范围内价值评估程序符合法律规定;14.安置房照片，证明安置房情况;15.产权调换用房面积问题情况说明，证明产权调换用房最大户型预测绘建筑面积139.84平方米，符合安置房面积大于原告被征收房屋面积。经庭前证据交换,原告对被告提交的证据的真实性予以认可，但对被告说多次找原告协商交涉的事实不予认可，征收工作人员只到原告家送过两次通知，都没有和原告协商过。被告对原告随诉状提交的证据的真实性无异议，对原告在证据交换时补充的证据1、2、6-8、12无异议；对原告证据3-5、10、11、13-18、24、25的真实性无异议，待证事实有异议；原告证据9已经撤销，与本案无关联性；对原告证据19-23真实性、合法性、关联性均不认可；对原告证据26、27认为与本案无关。本院对上述证据认证如下:原告对被告提交的证据均无异议，被告证据证明了其作出8号补偿决定的过程，予以采信。原告提交证据中被告对真实性无异议的，本院对该证据反映的客观内容予以采信。原告证据9证明被告在作出被诉行政行为前，曾经作出一份征收补偿决定，对该证据反映的客观事实予以采信。原告证据19-23、26、27与本案无关联性，不予采信。经审理查明，桐乡市政府于2017年9月18日作出《关于杨家门旧城改建（三期）项目房屋征收的决定》，对本项目范围内的房屋实施征收。被征收人梁伟福、郭世君坐落于××街道××村××幢××室的房屋在征收范围内，该房屋建筑面积135.51平方米，架空层面积30.06平方米，房屋用途为住宅。《杨家门旧城改建（三期）项目征收补偿方案》以附件形式同时公布。补偿方案第七条第三款规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10内，向房地产评估机构书面申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向嘉兴市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。补偿方案第九条征收住宅房屋的相关补偿奖励标准（四）“可安置面积与购房优惠”中规定，“1.可安置面积。按合法建筑面积统一增加10%的改善性居住面积，作为房屋产权调换的可安置面积。”补偿方案同时规定征收签约期限为公告之日起至2018年3月31日。2017年9月31日，房屋征收部门在桐乡市公证处现场公证下，通过抽签方式确定桐乡市恒益房地产评估有限公司和桐乡中正房地产评估事务所承担本项目的房屋征收评估工作。征收部门工作人员于2018年3月9日将分户评估报告送达原告，原告在规定的期限内未提出复核申请。征收部门与原告在征收签约期限内未达成补偿协议。被告桐乡市政府于2018年8月7日作出桐政补［2018］48号房屋征收补偿决定,后于2019年4月26日主动撤销该补偿决定书。被告于2019年10月18日作出房屋征收补偿决定方案告知书，并送达原告。2019年11月15日被告作出8号补偿决定（内容如前）并送达原告。原告对8号补偿决定不服，遂诉至本院。在案件审理过程中，桐乡市政府因需要调整补偿方案，于2020年10月16日作出《关于撤销桐政补［2019］8号房屋征收补偿决定书的决定》，决定撤销8号补偿决定。该决定已送达原告，但原告仍要求确认8号补偿决定违法。本院认为，桐乡住建局因在征收签约期限内未能与原告达成补偿协议,报请桐乡市政府作出征收补偿决定。桐乡市政府受理后,征询了原告的意见并在对征收部门报请内容进行审查后作出8号补偿决定,符合《征收补偿条例》第二十六条规定，主体适格。原告被征收的××街道××村××幢××室的房屋建筑面积为135.51平方米，根据《杨家门旧城改建（三期）项目征收补偿方案》第九条的相关规定，原告可享受的安置面积为149.061平方米。本次征收产权调换房屋房源有两处，一处位于杨家门社区，迎凤路以北，公园路以南；另一处位于庆丰北路桐城雅苑小区。被告在8号补偿决定中确定给予原告产权调换的房屋为桐城雅苑小区（高层、期房），建筑面积约140平方米安置房一套，该安置房面积为该安置小区中单套最大设计面积。原告在庭审中称，其在征收过程中已明确表示其选择产权调换在杨家门社区，迎凤路以北，公园路以南的安置房（高层、期房），而该处安置房的单套最大设计面积为125平方米。无论被告如何确定原告的安置小区，均面临安置房面积小于原告应享受的可安置面积的事实。对于安置房面积小于可安置面积如何处理的问题，被告未在8号补偿决定中予以明确。该部分内容的缺失，直接影响原告在征收中可得到的征收补偿利益，进而证明8号补偿决定对原告作出的补偿明显不当，依法应予撤销。桐乡市政府已在诉讼过程中自行撤销8号补偿决定，但原告仍要求确认原行政行为违法。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（六）项、第七十四条第二款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第三款规定，判决如下：确认被告桐乡市人民政府于2019年11月15日作出的桐政补[2019]8号房屋征收补偿决定违法；案件受理费50元，由被告桐乡市人民政府负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省高级人民法院。审 判 长  许艳华审 判 员  李 平人民陪审员  陆月英二〇二〇年十月二十七日书 记 员  张琳嫣书 记 员  俞连芳