南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8120号 原告：张淑芬，女，1970年1月10日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 原告：贺飞，男，1971年1月8日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91320100134810587Q，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用代码91320106773967862E，住所地南京市。 法定代表人：张兵。 原告张淑芬、贺飞与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淑芬、贺飞到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张淑芬、贺飞向本院提出诉讼请求，判令：1、被告友谊华联公司支付两原告拖欠租金313669.58元，并赔偿原告损失220119元；2、被告郑和国际公司对被告友谊华联公司上述债务承担一般保证责任。事实和理由：2013年7月29日，原告张淑芬与两被告签订了商铺房屋租赁及委托经营合同，约定原告将所有的南京市，租期为2014年7月1日至2022年6月30日，友谊华联公司为经营方，郑和国际公司为担保方，在承租期间，前两年按购房总价的6%返还租金，在购房时直接冲抵购房款，后六年每年以购房总价的8%支付租金，每年分两次支付，支付时间为3月31日、9月30日前。上述合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但两被告自2018年起拖欠租金，原告自2018年4月起先后多次找两被告主张租金，但仅支付2018年的大部分租金，现仍拖欠2018年租金20177.58元以及2019年、2020年租金未付，故诉至法院，请求判如所请。 被告友谊华联公司提交的书面答辩状称，受疫情影响，被告已经减免承租人3个月租金，希望原告也能同样减免被告租金。 被告郑和国际公司未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：张淑芬、贺飞系鼓楼区江东北路****不动产权利人。2013年7月29日，张淑芬作为甲方（购买方），友谊华联公司作为乙方（营运单位）、郑和国际公司作为丙方（担保方）签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将南京市，乙方可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2014年7月1日起至2021年6月30日止；租赁回报率前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；自第三年起，每年的租赁回报154600元（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。上述合同签订后，友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案房屋，并以自己名义对外出租经营。 友谊华联公司拖欠张淑芬2018年租金20177.58元，2019年度租金146746元、2020年度租金146746元未付。 上述事实，有原被告陈述，原告提供的不动产权利证书、委托经营合同、结婚证，以及本院庭审笔录为证。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的商铺房屋租赁及委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。订立合同的相对方为张淑芬，虽然贺飞系共同产权人，但并未签订合同，故合同权利义务由张淑芬履行。现原告已将涉案房屋交付被告友谊华联公司使用，被告友谊华联公司亦应按照约定向原告支付租赁回报。原告主张被告友谊华联公司支付2018至2020年12月31日期间的租赁回报313669.58元，已经按此前支付标准扣除相关税费，本院予以支持。被告自2018年即已经开始逾期支付租金，2019年更是整年未付，并且没有提供疫情期间对承租人的具体减免证据，故根据被告违约情形，其抗辩的减免3个月租金本院不予采纳。 原告主张被告违约应赔偿损失为合同解除后剩余租赁期间的租金共计220119元，因案涉不动产系委托被告整体经营的商铺，并且难以独立区分，案件审理中原告也撤回了解除合同的诉讼请求，故对于被告的违约责任应按合同约定计算。对2018年拖欠的租金应自2018年11月1日起计算违约金，2019年第一期自2019年4月25日起算、第二期自2019年11月1日起算，2020年第一期自2020年4月25日起算、第二期自2020年11月1日起算，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于被告郑和国际公司的责任问题。根据合同约定，被告郑和国际公司对被告友谊华联公司向原告支付租赁回报承担一般保证责任。一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，被告郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，则应为被告友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，原告张淑芬提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2018年部分租金至2020年12月31日期间的租金，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前、2020年9月30日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别为2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前、2020年9月30日前、2021年3月31日前，原告张淑芬于2020年8月26日提起本次诉讼，故被告郑和国际公司应对被告友谊华联公司欠付的2020年1月1日至2020年12月31日期间的租赁回报146746元及违约金承担一般保证责任。 被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，应视为放弃一审中举证、质证等相关诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第四百一十条、《中华人民共和国担保法》第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张淑芬截至2020年12月31日的租金回报313669.58元，并支付违约金（以20177.58元为基数自2018年11月1日起算、以73373元为基数分别自2019年4月25日、2019年11月1日、2020年4月25日、2020年11月1日起计算至实际支付之日，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司2020年1月1日至2020年12月31日期间的租赁回报146746元及违约金（以73373元为基数分别自2020年4月25日、2020年11月1日起计算至实际支付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）； 三、驳回原告张淑芬、贺飞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9138元，因适用简易程序减半收取4569元，由原告张淑芬、贺飞负担1885元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司、南京郑和国际广场建设有限公司负担2684元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  鹿海彬 二〇二〇年十月二十日 书记员  李斯凡