贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12653号原告：贵州诺德物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区香狮路********。法定代表人：牟安忠，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：盛龄娴，女，1989年8月20日生，汉族。被告：帅某，男，1985年10月28日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵州诺德物业管理有限公司与被告帅某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州诺德物业管理有限公司的诉讼代理人盛龄娴，被告帅某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州诺德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2016年10月至2020年4月期间的物业管理费7294.39元；2.请求判决被告向原告支付违约金3209.53元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心签订了《××小区××期“××”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定由原告对××小区××期“××”经济适用住房提供前期物业管理服务。物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。未按期足额交付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了××小区××期“××”××的房屋（电梯房），并于2013年2月2日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，此后未再交纳物业管理费。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告帅某辩称，对服务合同的合法有效性存在质疑，原告以收房为由让我签字了承诺书和业主手册签字，并且只在业主手册的最后一页签署了承认书，并没有对服务进行承诺。原告未履行前期物业服务协议。没有达到约定的服务标准，并受业主和开发商的监督。物业服务合同双方的义务权利明确。按照国家相关规定取得相关证书，但是物业公司并没有。公共部分的收入和支出情况需要公示，每年需要咨询业主的满意程度。检查房屋的使用情况，以及应当及时修复。每周巡查小区的单元门、楼梯公共部分进行维修养护。对业主的装修应当至少每周巡查两次，发生影响外观或者侵犯公共利益的应当及时和居委会沟通并且劝住。违建的需要及时劝阻并报相关部门。对公告设施设备进行管理和维修。保养和规范设施设备的运行正常。属于需要更新改造的要向业主和业主委员会征求意见，并且做出决定。消防措施应当完好，并且要保持畅通。协助维护公共秩序，停车有序，小区内建设垃圾清理点，每日清扫电梯楼道，小区内的公共污水没半年修复一次，绿化养护管理对草坪要进行定期维修，定期清除杂草杂物。物业公司并未履行前期物业服务合同的责任。没有达到合同标准。不签物业合同就不给钥匙的规定，强制要求业主签字。物业公司应该是正式招标才是合法的，但是并未公布，对方也没有提供相应的招标公示。合同到期也没有和广大业主进行续签。物业公司存在未履行约定，小区自2013收房以后，各种物业不作为很多，小区业主多次联名投诉工作问题，前台没有任何沟通的意思。小区内部环境脏乱差、绿化带管理差，小区的电梯、楼道打扫敷衍了事，小区楼道未尽到保养义务，楼顶是属于业主共同共有，楼顶被人乱搭乱建物业不管。小区大门如同虚设，闲杂人等进场进来发小广告。对小区业主的财产和安全造成安全隐患。物业公司默许业主乱搭乱建，在楼顶建立花园。还导致电梯损坏。小区的违建有66家之多。消防观念意识淡薄，单元业主自行把消防栓锁住，消防通道被各种乱停乱发所占用。小区内道路弯道违停。停车管理如同虚设，本人在停车位停车，但是第二天本人的车辆受损，然后调取监控没有监控。本人出差家里只有老人在家，由于线路问题导致跳闸，要求他们处理，然后他们就说我没有缴纳物业费所以不给我服务。公共部门的收益应该每半年公示一次，但是物业公司没有公示。小区业主准备设立业主委员会，但是物管公司一直拒绝提供小区业主花名册。按照规定，物管公司应当协助成立业主委员会。原告的诉请要求答辩人2016年10月至2020年4月期间的物业管理费，根据诉讼时效有效期是3年，物业公司不能提供有效的证据证明2016年10月2017年4月的诉讼时效中断法院应当不予受理。根据协议规定应当先协商，协商不成的，应当向仲裁委员会申请仲裁。原告并未与被告协商，也未去仲裁委员会申请仲裁，法院应当不予起诉。服务物业管理人员应当按照国家规定取得相应的资格证，但是原告并没有提供证据证明。故没有资格证尽心物业管理的是不合法行为，应予以驳回。原告的诸多行为已经违反了协议中的多数约定。综上，请驳回原告不合理不合法的诉讼请求。要求一协商处理。请求依法确认原告在服务中存在过失。依法驳回原告的违约金。要求积极配合业主成立业主委员会。要求原告公示物业收支情况。制定相关条规，要求原告按照要求服务。在服务没有达到双方约定服务标准前应当降低物业费。物业管理达不到管理规定，因为一直没有更改导致了被告只能以拖欠物业费来抵抗。希望通过法院要求原告把物业服务达到标准。公告部分的收益都是物管公司收取并且没有进行公示。改变公共设施的收益应当有业主大会来决定其用途。根据诉讼时效是为3年，超过诉讼时效的物业管理费用应予以驳回。服务达不到标准应该降低收费标准。违约金不是被告恶意拖欠是原告过错，应当驳回违约金诉请。起诉是原告单方面的起诉没有通知被告进行协商，应由原告自称承担诉讼费用。依法驳回原告的诉请。经审理查明：原告贵州诺德物业管理有限公司是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告帅某是云岩区××路××小区××期××号楼××单元××层××号房屋（建筑面130.49平方米）的所有权人。2010年12月1日，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心签订《××小区××期“××”经济适用住房前期物业服务合同》，由贵州诺德物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同其满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业企业。物业服务收费标准为多层住宅0.7元／月·平方米、高层住宅1.3元／月·平方米、商业住宅2.2元／月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳××小区××期“××”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。”该合同签订后，原告即依约为××小区××期“××”小区提供物业服务。被告从2016年9月30日至今未向原告交纳物业费。庭审中，被告提供照片若干，拟证明原告不作为，服务不尽责等；原告的意见为照片不能反映时间、地、地点能达到其证明目的。原告另提供《缴费通知书》二张，拟证明2019年、2020年原告向被告催收物业费。被告的意见为未看见。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订的《××小区××期“××”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了××小区××期“××”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告于2020年7月29日诉至本院，被告提出原告的部分诉请已经超过诉讼时效。原告提供的缴费通知书虽载明出具时间，但却未能证明何时向被告催收，且被告否认收到缴费通知书，故原告提供的证据不足以证明其向被告催收，对被告关于诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，2017年7月29日前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法支持自2017年7月29日至2020年4月30日期间的物业服务费，共计33个月1日，被告房屋建筑面积130.49平方米，应缴纳物业管理服务费5603.68元（计算公式：130.49×1.30×33+130.49×1.30÷30×1≈5603.68元）。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；......”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百六十四条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：一、被告帅某于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司物业服务费5603.68元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取31元由被告帅某承担。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇二〇年十月二十三日书记员  张 宇