天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终233号上诉人（一审原告）：岳晏民，男，1979年1月5日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：岳彩东，天津亚大律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津骏润房地产开发有限公司，住所地天津西青学府工业区管理委员会办公楼**。法定代表人：王**，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘常熟，北京安理（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：葛洁娜，女，1974年8月11日出生，汉族，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人：张天罡，天津东法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，天津东法律师事务所律师。上诉人岳晏民因与被上诉人天津骏润房地产开发有限公司（以下简称骏润公司）、葛洁娜商品房销售合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。岳晏民上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求;2.两审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院隐瞒案件事实，骏润公司为达到在价格额外收取上诉人费用，组织14名人员采用葛洁娜相似的手段，从25名购房者中多收取1766万元，该行为违反国家法律规定。一审法院认定二被上诉人之间的《认购书》合法有效错误，该《认真书》系二被上诉人杜撰的，依法应为无效。上诉人不知道也不同意并接受《认购书》，一审法院的认定违反法律规定。骏润公司辩称，骏润公司对上诉人与葛洁娜之间支付款项的事实并不知晓，而且骏润公司也没有获得任何利益不应承担返还的义务，所以请求法院驳回上诉人的上诉请求。葛洁娜辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。葛洁娜与骏润公司签订的认购书系双方真实意思表示，合同内容及形式均合法有效。上诉人不是认购书的缔约方不能因为不知情不接受而否定认购书的合法性。上诉人付款时已经明确知道收款人是葛洁娜，上诉人通过办理购房手续及贷款一定也会知道60万元不属于房款的一部分，仅购买的是认购权，上诉人自始至终没有提出过异议，也应视为对购买认购权的认可。被上诉人葛洁娜通过转让房屋认购权收益60万元，是在其特殊市场条件下而获益，是自由交易所得，不违反法律规定，不应返还60万元及其利息。岳晏民向一审法院起诉请求：1.请依法判令骏润公司、葛洁娜共同返还岳晏民600000元；2.请依法判令骏润公司、葛洁娜共同给付岳晏民利息66000元（以600000元为基数，按中国人民银行同期贷款利息计算，自给付之日起至实际给付日止）。3.本案诉讼费由骏润公司、葛洁娜依法承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，甲方骏润公司与乙方葛洁娜签订一份《认购书》，载明乙方认购甲方开发的迎景园43-2-101单元房屋，建筑面积139.83平米，每平方米价格为25000元，房屋价款为3495750元。乙方对该房产的现状已作了充分的了解，自愿签订本认购书，并于本认购书签订当日向甲方支付购房定金10000元。乙方应于2017年12月31日之前或甲方另行通知的期限内与甲方签订《商品房面合同》及《补充协议》等附件。乙方自认购书生效之日起365日内，支付全部购房款。乙方确认签订《合同》的买受人姓名为葛洁娜，本协议签订一年内，可进行一次更名。当日，骏润公司收取葛洁娜10000元定金，并开具收款收据。2017年6月19日，葛洁娜向骏润公司出具一份《更名申请》，载明葛洁娜购买迎景园43-2-101室商品房，现申请人与岳晏民协商一致，决定将该商品房购买人变更为新买受人，并由新买受人与骏润公司另行签署该商品房买卖合同。2017年6月22日，岳晏民通过中国光大银行天津华苑支行向葛洁娜转账汇款600000元（汇款信息及用途并未进行标注）。骏润公司未收到该笔款项，也未出具过相关收据。2017年6月22日，买受人岳晏民（乙方）与出卖人骏润公司签订一份《天津市商品房买卖合同》，购买西青区××路××号××号楼××房屋，建筑面积为139.83平米，每平方米价格为25000元，房屋价款为3495750元。双方合同签订后，岳晏民交付骏润公司全部购房款，骏润公司向岳晏民开具了3495750元的发票。骏润公司庭审陈述涉案房屋是尾盘房屋，就是最后一套房屋，已经由葛洁娜认购，想要购买该房屋就要与葛洁娜协商，2016年底房地产市场火爆情况是岳晏民购买房屋的原因，岳晏民是明知该情况的。如当时岳晏民知道600000元不是购房款，完全可以报警，但是岳晏民仍继续履行购房手续。张璐是骏润公司的销售人员，现其已经离职。不清楚张璐要求岳晏民打款的情况。葛洁娜庭审陈述其在2016年认购了多套房屋，为了自己及家人居住。但由于天津市在2017年4月出台限购政策，葛洁娜及其亲属由于没有购买资格不能购买，才将认购的房屋出售。张璐是骏润公司销售经理单仁义手下的售楼员，当时葛洁娜委托单仁义销售涉案房屋，但没有书面委托手续，也不认识岳晏民，没有与岳晏民签订过相关协议，张璐曾口头告知岳晏民需要购买房屋认购权。岳晏民转账的账户是葛洁娜的，在葛洁娜的控制下，收到过600000元。另查，葛洁娜原系唐山中骏房地产开发有限公司财务总监营销经理。一审法院认为，骏润公司与葛洁娜签订的《认购书》及岳晏民与骏润公司签订的《房产交易合同》，均系各方真实意思的表示,内容不违反法律的强制性规定,合法有效,均应依约履行各自的义务。本案的争议焦点为骏润公司与葛洁娜是否就涉案房屋的出售存在“在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用”的行为。通过现有证据可以证明涉案的迎景园43-2-101房屋系葛洁娜于2016年12月30日认购，由于天津市于2017年3月31出台购房政策规定葛洁娜无法购买该房屋，因此葛洁娜于2017年6月19日向骏润公司申请变更买受人，并收取岳晏民600000元，由岳晏民与骏润公司签订购房合同。虽然岳晏民与葛洁娜之间未签订相关协议，但该笔600000元应认定为岳晏民与葛洁娜就涉案房屋转移认购权而支付的价款，葛洁娜取得该笔款项不属于不当得利。虽然葛洁娜系骏润公司关联公司的工作人员，但岳晏民系向葛洁娜的个人控制的账户进行转账，该笔款项也并未交付骏润公司，不能认定葛洁娜与骏润公司之间存在交易行为，也不能认定骏润公司额外收取岳晏民购房款项。同时，岳晏民在2017年6月22日给葛洁娜个人账户汇款，其应系明知并非骏润公司账户，其在汇款后未提出异议仍于当日与骏润公司签订购房合同，并在之后支付了全部购房款，属于对上述行为的认可。综上所述，岳晏民提出600000元系出售房屋时存在“在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用”行为的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回岳晏民的全部诉讼请求。案件受理费5230元，全部由岳晏民承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《认购书》是否合法有效；二、上诉人请求二被上诉人返还600000元是否具有事实和法律依据。关于焦点一，涉案《认购书》二被上诉人的真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,予以确认。上诉人主张系二被上诉人在本案中虚假签订，依法应当认定无效，没有提供证据予以证实，本院不予支持。关于焦点二，依据一审法院审理查明的事实，葛洁娜与骏润公司签订《认购书》后，上诉人通过销售人员与葛洁娜联系，购买涉案房屋，支付葛洁娜600000元，虽然双方未签订书面协议，但从上诉人购买涉案房屋的过程分析，应认定系葛洁娜对购买涉案房屋认购权利转让于上诉人的协议，据此，一审法院认定转让协议不违反法律规定，合法有效，涉案诉争款项系上诉人支付葛洁娜对诉争房屋认购权的价款，事实和法律依据充足，本院不持异议。上诉人主张骏润公司在房屋管理部门规定的价格以外收取款项，违反法律规定，应当返还涉案款项，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人岳晏民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10460元，由岳晏民负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年十月十三日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……