重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初4824号原告：徐亚娟，女，1983年2月3日出生，汉族，居民，住江苏省张家港市。委托代理人：游小强，重庆山语律师事务所律师。被告：王延英，女，1984年9月4日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。原告徐亚娟与被告王延英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法由审判员黎霞独任审判，适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了缺席审理。原告徐亚娟的委托代理人游小强到庭参加了诉讼，被告王延英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐亚娟向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2020年7月10日解除；被告返还原告位于涪陵区商业用房；被告支付原告截止2020年7月10日的租金90313.97元，从2020年7月11日起按每日415.25元标准向原告支付房屋占用费至实际返还之日止；被告以租金90313.97元为基数按每日千分之五向原告支付逾期违约金至付清之日止(其中3000元从2019年7月14日起计算，36000元从2019年12月2日起计算，36000元从2020年3月2日起计算，15313.97元从2020年6月2日起计算)；被告向原告支付违约金36000元（按3个月租金计算）；被告向原告支付律师费1万元；被告向原告缴纳的履约保证金15000元不予返还；被告结清至实际搬出之日止的水电、物业管理费。事实及理由：2019年7月3日，原、被告签订《租赁合同》约定，原告将其位于涪陵区(建筑面积1290.46平方米)的商业用房出租给被告；租赁期限为2019年7月3日至2024年7月2日止；采用先付租金后使用的方式，首次租金支付时间为本合同签订后10日内支付给原告，以后被告在前一期租金满前15日内支付下一期租金。被告未按期向原告缴纳租金的，自第8日起每逾期1日，被告应按应付款项的千分之五向原告支付逾期违约金。逾期超过30日，原告有权单方解除合同，被告还应支付相当于违约时3个月租金的违约金，并赔偿原告的损失等。合同签订后，被告分别于2019年7月19日支付租金12000元、11月4日支付租金11000元、2020年1月24日支付租金10000元。2020年1月11日，原告向被告发出通知，要求被告支付租金，但被告未支付原告租金。2020年7月10日，原告向被告发出解除合同律师函。望判如所请。被告王延英未作答辩。本院认定事实如下：2019年7月3日，原、被告签订《租赁合同》约定，原告将其所有的位于重庆市涪陵区(建筑面积290.46平方米)的房屋出租给被告，用于经营超市；租赁期限为2019年7月3日至2024年7月2日；租金从2019年9月3日开始计算，租金标准及支付方式：从2019年9月3日至2020年7月2日期间的租金按12000元/月计算，2020年7月3日至2021年7月2日期间的租金按12600元/月......。租金支付方式为按季度支付，首次租金支付时间为本合同签订后10日内向原告支付，以后被告在前一期满前15日内向原告支付下一期租金；本合同生效后10日内，被告向原告支付15000元作为履约保证金。租赁期满，被告将租赁场地交还原告后10日内，原告无息退还给被告履约保证金；被告应按约按时向原告缴纳租金，如被告逾期交纳的，自第8日起，每逾期1日，被告按应付款项的千分之五向原告支付逾期违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失；本合同任何一方不履行或者不完全履行合同所约定的条款，则视为违约。经守约方书面催告后，违约方仍未纠正或补救违约行为的（任何一方应在收到另一方的书面通知后7日内对违约行为进行改造或补救，否则从第8日起视为逾期），且逾期超过30日的，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付相当于违约时3个月租金的违约金，若前述违约金不足以弥补守约方因此而遭受的损失，违约方还应负责赔偿守约方的所有损失；本合同中指的损失包括但不限于装修费、经营费用、律师费等。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告缴纳履约保证金15000元。被告在租赁期间于2019年7月19日支付原告租金12000元、11月4日支付租金11000元。2020年1月11日，原告向被告发出催收租金的函，该函要求被告在2020年1月15日前支付其所欠的5个月的租金并解除租赁合同。被告收到该函后于2020年1月24日支付原告租金10000元。2020年7月10日，原告委托重庆山语律师事务所向被告发出律师函，该函载明双方签订的租赁合同于被告收到律师函之日解除；被告支付原告拖欠的租金、逾期违约金，并支付律师费等；被告在收到律师函之日起20日内搬离租赁场地并返还租赁物。事后，被告未支付原告租金，原告诉至本院。诉讼中，被告于2020年8月5日支付原告租金20000元。原告为本次诉讼，于2020年7月2日，与重庆山语律师事务所签订了《委托合同》，委托其律师为本案的诉讼代理人。原告已支付律师服务费10000元。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，原告提供的租赁合同、函、律师函、委托合同及发票等证明材料在卷佐证，这些证明材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。一、关于租赁合同解除的时间问题。双方在《租赁合同》中约定了原告在被告欠付租金等费用任一项逾期超过30日的情况下享有合同的单方解除权。由于被告违约未按时向原告交纳租金，原告于2020年1月15日以及2020年7月10日向被告发送《律师函》，均作出解除租赁合同，并要求被告将房屋腾空后交还房屋，故，本院确认双方的租赁合同于2020年7月10日解除。二、关于原告主张的逾期违约金的问题。由于被告在《租赁合同》中约定的期限内未向原告交纳租金等的行为，已构成违约，被告应承担违约责任。根据《租赁合同》中约定的“被告应按约按时向原告缴纳租金，如被告逾期交纳的，自第8日起，每逾期1日，被告按应付款项的千分之五向原告支付逾期违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失；本合同任何一方不履行或者不完全履行合同所约定的条款，则视为违约。经守约方书面催告后，违约方仍未纠正或补救违约行为的(任何一方应在收到另一方的书面通知后7日内对违约行为进行改造或补救，否则从第8日起视为逾期)，且逾期超过30日的，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付相当于违约时3个月租金的违约金，若前述违约金不足以弥补守约方因此而遭受的损失，违约方还应负责赔偿守约方的所有损失”等的约定，被告应向原告按日千分之五支付逾期违约金。本院认为，被告逾期支付租金的违约行为，给原告造成的一定的损失即资金占用损失，由于双方合同约定按日利率千分之五计算逾期违约金，已超过因被告的违约给原告造成的损失，根据公平原则以及结合被告的违约行为，本院确定逾期违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。对于原告主张支付按3个月租金计算的违约金36000元、不予退还被告缴纳的履约保证金15000元的诉讼请求，尽管租赁合同对其违约责任名称的称谓不同，但其性质仍属违约金性质，在本案中，原告已向被告主张了违约损失，即迟延支付租金的逾期违约金损失和房屋占用损失，又向被告主张按3个月租金计算的违约金、不予退还履约保证金等，其主张过高，应以实际损失为限，因此本院对原告主张的按按3个月租金计算的违约金36000元的诉讼请求不予支持。对被告交纳的履约保证金1.5万元用于抵扣尚欠的租金。三、关于原告主张的房屋租金、房屋占用费的问题。双方签订的《租赁合同》解除后，因被告继续占用房屋已造成原告的租金损失和房屋占用费的损失，故原告要求被告支付租金和按合同约定的交纳租金期间所对应的租金标准支付房屋占用费的请求，依法予以支持。根据《租赁合同》的约定，原告所租赁的房屋租赁期限从2019年7月3日至2024年7月2日止，租金的支付从从2019年9月3日至2020年7月2日期间的租金按12000元/月计算，2020年7月3日至2021年7月2日期间的租金按12600元/月计算......。租金支付方式为按季度支付，首次租金支付时间为本合同签订后10日内向原告支付，以后被告在前一期满前15日内向原告支付下一期租金，故从2019年9月3日起至2020年7月2日止的租金52000元(120000元-12000元-11000元-10000元-20000元-履约保证金15000元)，2020年7月3日至7月10日的租金为2899.73元（12600元×12月÷365天×7天），共计54899.73元。对于原告主张被告应从2020年7月11日起至返还门面房之日止按每月12600元计算的诉讼请求，本院认为，原、被告之间的租赁合同解除后，被告仍在继续使用原告所有的房屋，被告应当支付相应的租赁物使用费，被告应承担从2020年7月11日起按《租赁合同》约定的交纳租金期间所对应的租金标准予以计算房屋租金及房屋占用费至被告交付上述租赁房屋时止。四、关于租赁房屋的返还问题。因原、被告签订的《租赁合同》已解除，被告负有向原告交还租赁房屋的义务，但被告至今未将租赁房屋交付给原告，故原告要求被告交还租赁房屋的请求，依法予以支持。五、关于原告主张的律师费问题。原告因本案支付了律师费10000元，根据《租赁合同》中本合同任何一方不履行或者不完全履行合同所约定的条款，则视为违约。经守约方书面催告后，违约方仍未纠正或补救违约行为的，且逾期超过30日的，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付相当于违约时3个月租金的违约金，若前述违约金不足以弥补守约方因此而遭受的损失，违约方还应负责赔偿守约方的所有损失；本合同中指的损失包括但不限于装修费、经营费用、律师费等的约定，原告因本案产生的律师费10000元应由被告承担。六、关于原告主张的水电、物业管理费问题。由于原告未提供已代替被告交纳水电、物业管理费的证据，本院对原告的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐亚娟与被告王延英之间签订的《租赁合同》于2020年7月10日解除。二、被告王延英在本判决生效后30日内将位于重庆市涪陵区(建筑面积290.46平方米)的房屋返还给原告徐亚娟。三、被告王延英于本判决生效后30日内支付原告徐亚娟从2019年9月3日起至2020年7月10日的租金54899.73元及支付租金的逾期违约金(以4000元为基数从2019年12月2日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算逾期违约金；以36000元为基数从2020年3月2日起至付清之日止；以14899.73元为基数从2020年6月2日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算逾期违约金)。四、被告王延英支付原告徐亚娟从2020年7月11日起至返还门面房时止按每月12600元计算的房屋占用费。五、被告王延英于本判决生效后30日内支付原告徐亚娟为实现本案债权产生的律师费10000元。六、驳回原告徐亚娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320元，减半收取1660元，由原告徐亚娟负担660元，被告王延英负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  黎霞二〇二〇年十月十四日书记员  简媛