江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3065号原告：唐学芹，女，1991年9月28日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：李海芹，上海同脉律师事务所律师。被告:连云港云泰房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区海连西路**杰瑞办公大楼**。法定代表人：李永国，总经理。委托诉讼代理人：曹翊轩，江苏瑞杰律师事务所律师。第三人:中国银行股份有限公司连云港海州支行，住，住所地连云港市海州区海昌北路**/div>负责人：姜成松，行长。委托诉讼代理人：王浩，江苏顺维律师事务所律师。原告唐学芹与被告连云港云某房地产开发有限公司（以下简称云某公司）及第三人中国银行股份有限公司连云港海州支行（以下简称中行海州支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐学芹的委托诉讼代理人李海芹，被告云某公司的委托诉讼代理人曹翊轩，第三人中行海州支行的委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐学芹向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还购房款571908元及利息，并给付违约金2115.18元（诉讼中变更为5719.08元）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月初，原告预购被告所开发的青青家园19-2-402室房产，并于2018年7月21日支付了首付款165908元。2018年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将上述房产出卖给原告，总房价为571908元，被告应当在2019年12月31日前将交付房产。合同签订后，原告已经履行了付款义务，但被告没有按约向原告交付房产，其行为已构成根本违约。现提起诉讼，请求判如所请。被告云某公司辩称：根据双方签订的合同，被告逾期交房超过30日，应当自买受人解除通知到达被告处90日内退还全部已付款项，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告如果要求退还全部购房款应当先与中国银行解除相关贷款合同，被告才能将全部购房款返还给原告，且支付的违约金应当以原告已经支付的全部款项的1%作为计算，原告并未提供详细的支付明细，其要求支付利息没有相关法律依据。第三人中行海州支行述称：如合同解除，原告或被告应当依据贷款合同的相关约定赔偿第三人的全部损失，包括但不限于违约金、本金等。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月27日，原告唐学芹与被告云某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的青青家园19号楼2单元402室，建筑面积96.95平方米、套内面积81.57平方米、单价5899元，总价款571908元。合同第六条约定买受人以按揭贷款方式付款，已付首付款165908元，余款406000元在2018年10月12日前通过办理银行贷款的方式付清。该合同第八条约定，出卖人应在2019年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。第九条约定，逾期交房超过30日买受人解除合同的，出卖人自解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。原告在该合同签订前的2018年7月21日已支付被告首付款165908元，被告开具了发票。2018年10月8日，原告与第三人中行新浦支行（现中行海州支行）签订《个人一手房住房贷款合同》，约定原告向该行借款406000元用于购买上述商品房，借款期限360个月，以上述商品房作为借款抵押物，被告云某公司作为担保人。同时，双方还签订了《房地产抵押合同》，亦约定以案涉商品房作为抵押财产，被告云某公司作为担保人。上述合同签订后，中行新浦支行支付406000元，原告自2018年12月4日起按月偿还贷款至今。至2019年12月31日，被告未能按约交付房屋。2020年6月13日，被告向原告发出《致业主家人的一封信》，告知案涉房屋将于2020年6月18日交付。原告遂诉至本院。本院认为，原告唐学芹与被告云某公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。根据合同约定，出卖人应在2019年12月31日前交付房屋，逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。原告已通过按揭贷款的方式支付全部购房款，被告未能按期交付房屋的行为已构成违约，且其对该违约事实无异议，故该事实符合合同解除条件，原告具有合同解除权。本院对其解除合同的诉请予以支持。因被告2020年7月22日收到载有解除合同内容的起诉状副本和应诉材料，根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院确认《商品房买卖合同》解除的时间为2020年7月22日。关于贷款合同和抵押合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”案涉买卖合同因被告违约而解除，原告签订贷款合同、抵押合同之目的已无法实现，依法亦应解除。本院确认《个人一手房住房贷款合同》、《房地产抵押合同》自中行海州支行签收起诉状副本之日即2020年7月27日解除。关于款项返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，中行海州支行系有独立请求权的第三人，其在诉讼中提出了偿还全部贷款的请求。根据上述规定，被告应在案涉合同解除后，将原告实际支付的款项返还给原告，将原告尚未偿还的贷款支付给第三人。即，被告应返还原告支付的购房款本金165908元及利息、自2018年12月4日至判决生效之日原告已实际偿还的贷款本息；向第三人返还原告自生效之日就《个人一手房住房贷款合同》剩余的银行贷款本息。原告主张被告向其返还全部购房款571908元及利息没有依据，本院不予支持。关于违约责任。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告逾期交房构成违约的事实清楚，根据合同约定应按全部购房款的1％支付违约金。原告已支付全部购房款571908元，故其给付违约金5719.08元（571908×1％）的主张成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告唐学芹与被告连云港云泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年7月22日解除；二、被告连云港云泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐学芹违约金5719.08元，返还购房款本金165908元及利息（以165908元为基数自2018年7月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计息，自2019年8月20日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、被告连云港云泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐学芹自2018年12月4日至本判决生效之日止已向第三人中国银行股份有限公司连云港海州支行归还的贷款本金及利息（以银行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告连云港云泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司连云港海州支行归还原告唐学芹自本判决生效之日起就《个人一手房住房贷款合同》剩余的贷款本息（以银行于实际还款之日出具的还款明细清单为准）；五、驳回原告唐学芹其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9540元（原告已预交），由被告负担，于给上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按上诉金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  汪素琴人民陪审员  贺 君二〇二〇年十月十三日书 记 员  孙凤娟法律条文附录及上诉须知一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。【二】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。【三】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。