河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1102民初5520号 原告：韩子江，男，1975年12月12日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 被告：衡水星宸房地产开发有限公司（原衡水星河湾房地产开发有限公司）。 住所地：河北省衡水市桃城区裕华中路******。 法定代表人：赵东，总经理。 被告:衡水礼仁房地产开发有限公司。 住所地：河北省衡水市桃城区裕华中路********（裕华路派出所对面）。 法定代表人：谢胜华，总经理。 委托诉讼代理人：郝淑卫，女。 原告韩子江与被告衡水星宸房地产开发有限公司（以下简称星宸公司）、衡水礼仁房地产开发有限公司（以下简称礼仁公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩子江、被告星宸公司原法定代表人孙江泽、被告礼仁公司委托诉讼代理人郝淑卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩子江向本院提出诉讼请求：１.请求确认被告应向原告交付建筑面积115.71㎡附带赠送9.99㎡阳台的房屋；２.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月21日，原告凭借被告公司发出的赠送9.99㎡阳台的销售广告和宣传资料等与被告签订了《星河湾·荣景园房屋预定书》一份，约定原告预定被告的2号楼2单元501室，房屋价款优惠为747529元，原告预交订金307529元，储藏间订金10000元，车位订金20000元，车位优惠后98000元。合同签订后，被告通知原告办理银行贷款手续。但原告得知宣传资料中载明的9.99㎡赠送面积已不能赠送，需补交赠送面积的房屋价款。被告的行为违反了《最高人民法院》第三条的规定，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请法院依法维护原告的合法权益。 被告星宸公司辩称：第一，双方签署的《房屋预订书》为双方的真实意思表示，合法有效，合同双方应共同遵守执行。 《房屋预订书》一、预订房屋登记表，标注：1、上述面积暂按设计图纸计算的建筑面积，最终面积以不动产局确权面积为准。双方对房屋面积的约定及按照实际面积交付是经过原、被告双方共同认可的并确定的，该约定实际上是对宣传中赠送面积内容的变更和补充，是经过双方合意的意思表示，对双方均具有约束力。 第二、广告属于要约邀请，发布方有撤回、撤销的权利。 本案被告为房地产企业，所发布的广告传单根据合同法第十五条应为要约邀请，即便符合要约规定，视为要约，被告作为具有经营自主权的市场主体，根据合同法第十七条、第十八条要约也可以撤回、撤销，因为被告作为要约人并没有确定承诺期限或者明示要约不可撤销，原告作为受要约人也没有证据证明要约不可撤销，被告在销售过程中已经充分履行了要约撤销的告知义务，原、被告对此知情并同意继续签署《房屋预订书》，原告在行为上是对被告撤销要约的一种认可和默认。 第三、根据情势变更原则，衡水市城乡规划局要求变更原计划赠送设备平台的建筑设计，客观上导致不能实现赠送的目的，导致赠送面积许诺的基础动摇或丧失，若继续维持要约原有效力显失公平或不能实现合同目的，根据合同法解释（二）第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了，当事人在订立合同时，非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化继续履行合同。对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除。”应允许变更要约内容或者撤销要约。另根据合同法第十七条，“当事人协商一致可以变更合同”，所以根据上述规定，原、被告双方签署的《星河湾•荣景园房屋预订书》是对宣传页中赠送阳台的内容的变更和重新约定，该约定合法有效，应受到法律保护。 宣传资料上的户型规划为初步规划，由于被告之前的户型设计未通过规划审批，违反建筑设计规范，规划部门出于安全因素考虑，要求必须更改户型设计，被告依此将外置设备平台改为全封闭阳台，由于该阳台面积在改动后计入容积率，住，住建局在房屋实际测量和图纸审核过程中也计入建筑面积以在户型设计改动后，原来赠送面积失去了现实的基础，实现不了要约的目的；另外被告也在签订《预订书》前后也均已说明情况，原、被告在签订合同时对于设备平台已经变成了全封闭阳台的事实均无异议。 第四、本案《预订书》中约定以单位建筑面积计价，双方应当严格按约定实际履行。 《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。从双方签订的《预订书》可以看出，本案属于按照建筑面积计价的情况，应按照实际平方米数计算面积。根据衡水市住建局统一发布统一格式的《商品房买卖合同》和衡水本地以建筑面积计价的交易习惯，在制式合同中不能解决赠送面积的约定，在办理不动产权登记和契税缴纳、销售发票的开具均存在障碍，只有不计入建筑面积才能实现宣传页中赠送阳台的承诺。 原告在明知不赠送的前提下，仍然签署《房屋预订书》，之后起诉到法院，要求履行宣传单关于赠送面积的内容，原告的行为具有强迫交易的嫌疑，并且在接到履行《房屋预订书》约定的付款义务后，拒不办理相关手续，严重侵害了被告的财产权益。综上，请法院查明事实，维护公平公正的交易秩序，依法保护被告缔约自由的法定权利，依法驳回原告的诉讼请求。 被告礼仁公司辩称：礼仁公司与星宸公司是合作的关系，星宸公司是礼仁公司的股东，两者是这样的关系。对于该楼盘愿与星宸公司承担同样的责任。 本院经审理认定事实如下：星宸公司、礼仁公司共同开发星河湾荣景园项目。2017年9月4日、2017年12月21日，衡水市城乡规划局向礼仁公司分别发放《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2018年6月15日、2018年8月7日，衡水市住房和城乡建设局向礼仁公司分别发放《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 星宸公司在宣传单页中载明C1-2号楼—C/三室两厅两卫，建筑面积约115.71㎡，赠送面积约9.99㎡，并附户型图；宣传视频中展示了各个户型的户型图，并在户型图中以文字形式标明了赠送面积数、用阴影标注了赠送面积的位置。另其在“房天下”网站发布的视频广告中称“一期7栋住宅，户型在98㎡到128㎡之间，户户赠送十平米左右的面积，按照咱们现在的市场价，可以为咱们节省八万块钱左右的一个购房成本”。 2017年8月21日，原告（乙方）与星宸公司（甲方）签订《星河湾•荣景园房屋预定书》一份，约定原告预定星河湾•荣景园2-2-501室，暂定面积115.71㎡，优惠前单价6620元/平方米，优惠后单价6460.37元/平方米，优惠后总房款为747529元。该《星河湾•荣景园房屋预定书》的相关约定：第一条第一项，上述面积暂按设计图纸计算的建筑面积，最终面积以不动产局确权面积为准；第三条，乙方于签订本《星河湾•荣景园房屋预定书》后接到甲方通知后七日内交付订金307529元，该订金用于保证甲乙双方在具备条件时签订正式《商品房买卖合同》；第五条，乙方未按期签订正式《商品房买卖合同》的，甲方有权将乙方预定的房屋出售给第三方或以其他方式进行处理。同时，乙方已缴纳的订金甲方不予退还。被告当庭提交的涉案房屋的户型图的建筑面积约为126.38㎡。 2017年6月9日，被告向原告出具《收款收据》一份，载明原告支付订金30000元。2017年8月21日，被告向原告出具《收款收据》三份，分别载明原告支付订金277529元、储间订金10000元、车位订金20000元。 后，星宸公司通知签订正式《商品房买卖合同》时，告知原告赠送部分需补交房款，原告认为应按原约定履行完全赠送。为此，原告提起本案诉讼。 本院在审理中，经星宸公司陈述，涉及该房产的开发手续均为礼仁公司，故本院依法追加礼仁公司为本案被告参加诉讼。 本案审理过程中，原衡水星河湾房地产开发有限公司更名为衡水星宸房地产开发有限公司，法定代表人由孙江泽变更为赵东，衡水礼仁房地产开发有限公司法定代表人变更为谢胜华。 本院认为，原、被告就星宸公司宣传资料中关于“赠送面积”是否应当支付相应房款而引发争议。就该焦点，本院评析如下： 一、关于星宸公司宣传资料中载明的“赠送面积”的性质认定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。星宸公司对外发放的宣传资料中明确说明赠送面积的大小、标明了赠送部分的位置，并且赠送面积的价值达六万余元，几乎为涉诉房屋总价的十分之一，足以影响涉诉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定。因此，能够认定星宸公司对涉案房产宣传资料中的赠送部分的意思表示系要约，原告签订预定书系做出承诺，原、被告就赠送事宜达成合意。 星宸公司辩称宣传资料系要约邀请，即便为要约，其已在销售过程中充分履行了要约撤销的告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第十七条、第十八条的规定，要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人；要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。本案星宸公司在前期宣传时，就向广大购房户发出了要约，且没有证据证实星宸公司在与原告签订《星河湾•荣景园房屋预定书》时履行了撤回赠送面积的告知义务。在宣传资料的户型图中载明涉案房屋“建筑面积约115.71㎡，赠送面积约9.99㎡”，而《星河湾•荣景园房屋预定书》中的约定房屋的暂定面积为115.71㎡，该面积与宣传资料记载一致，为此原告有理由相信仍然存在另外赠送面积9.99㎡。即关于赠送面积的宣传资料，作为要约，虽未载入《星河湾•荣景园房屋预定书》中，但仍为预定书的一部分，均应构成正式商品房买卖合同的内容，对当事人双方均有约束力。故对星宸公司的上述辩解，本院不予采信。 另星宸公司主张是按衡水市城乡规划局要求，变更了原计划赠送设备平台的建筑设计，因情势变更导致了不能实现赠送面积的目的，但被告没有提供证据证实本案存在情势变更的情形，故对被告主张的情势变更，不予采信。 二、关于案涉“赠送面积”是否应支付相应的价款的认定。 被告的宣传资料中显示“建筑面积约115.71㎡，赠送面积约9.99㎡”，可见“赠送面积”是不计入建筑面积的，但是否封闭阳台未作说明。原告在庭审中也认可对赠送部分没有约定为全封闭状态，即原告在购买房屋时，对“赠送面积”是否全封闭未尽到审慎的了解义务。而本案涉诉房屋庭审时的客观事实是，宣传资料中的“赠送面积”是计入建筑面积的，且阳台均为封闭状态，对于被告来说提高了建设成本，且也提高了容积率（但为了保证整个项目容积率的不变，就要减少其他未建楼房的建筑面积）；对于原告来说是建筑面积的增加，以及完全封闭的阳台。为此，本院综合考虑以上各种因素，依照等价有偿、平等保护的原则酌定，原告作为最终的受益者对赠送面积部分应按涉诉《星河湾•荣景园房屋预定书》中房屋单价的30%向星宸公司支付购房款。 因案涉房产项目的《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》的权利人均为礼仁公司，而案涉《星河湾•荣景园房屋预定书》是星宸公司单方与原告签订的，没有加盖礼仁公司的公章。但礼仁公司自愿与被告就该合同产生的义务承担责任。 因原、被告签订的为预订书，关于房屋最终实际面积该预订书明确约定“暂定面价115.71㎡”“上述面积暂按设计图纸计算的建筑面积，最终面积以不动产局确权面积为准”。因此，如果原、被告将来能够签订正式《商品房买卖合同》，被告交付房屋的最终建筑面积以不动产局确权面积为准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下： 被告衡水星宸房地产开发有限公司、衡水礼仁房地产开发有限公司于本判决生效后对宣传资料中给予原告韩子江9.99㎡的“赠送面积”应按《星河湾•荣景园房屋预定书》中房屋单价的30%收取购房款。 案件受理费80元，简易程序减半收取计40元，由被告衡水星宸房地产开发有限公司、衡水礼仁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  牛金雪 二〇二〇年十月十六日 书记员  曹亚晴 /