贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12645号原告：贵州诺德物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区香狮路********。法定代表人：牟安忠，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱炬，男，1969年12月22日生。被告：姚某，女，1970年11月14日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告贵州诺德物业管理有限公司与被告姚某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州诺德物业管理有限公司的诉讼代理人朱炬，被告姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州诺德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2016年7月至2020年4月期间的物业管理费9156.58元；2.请求判决被告向原告支付违约金4303.59元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心签订了《××小区××期“××”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定由原告对××小区××期“××”经济适用住房提供前期物业管理服务。物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。未按期足额交付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了××小区××期“××”××的房屋（电梯房），并于2015年7月15日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，此后未再交纳物业管理费。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告姚某辩称，原告与被告之间的合同关系不成立。请求依法确认原告在服务中存在过失。依法驳回原告未尽义务的部分。依法驳回原告的违约金。要求原告公示物业收支情况。制定相关条规，要求原告按照要求服务。在服务没有达到共同确认服务标准前应当降低物业费。诉讼费由原告承担。收房的时候必须是交物管费才给钥匙。承诺书在业主手册的最后一页，但是我们在手上的那份是没有业主签字的。在17页前期物业服务协议里面是没有双方的签章的。第28页有的是物业公司的顺海苑项目处是不具有法人资格的并且我也没有签章的，这份协议没有我签章是不成立的。就算是当时签了这个承诺书，既然签订了就应该按照合同要求执行。小区脏乱差、绿化带不标准，违反业主手册里面的约定，原告是没有做到的。公告维修不及时、楼梯凹凸不平，也没有做到标准。小区楼道卫生打扫敷衍了事，并没有每天清洁垃圾。小区大门经常无人值守，尤其夜晚。小区停车场不按照车位停车，堵塞消防通道，有安全隐患。电梯经常坏掉，一开始是我们和物管公司沟通，后面物业就直接让我们自己与电梯公司联系。门禁坏了3年物业不修理。前台物业人员态度恶劣，曾经发函到物业公司但是物业公司依旧没有处理。因为以上问题没有解决，不得不采取拒缴措施来警告原告，原告并没有根据合同约定完全履行职责，应当驳回其中未经责任的部分。我们交了一部分由于是物业公司的不作为才导致的，这个违约金不应由我们承担。公告部分的财务没有公示，并且20%为全体业主所有，并且要向业主进行公示，请原告单独公共收益的凭证，否则视为是原告将业主利益侵占。诉讼时效是为3年，原告诉请是2016年至2020年，对2017年4月以前的物管费应当予以驳回，在没有达到服务标准是应当降低服务标准。愿意在法院的调解下支付部分物业费。请求驳回原告的不当诉请。经审理查明：原告贵州诺德物业管理有限公司是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告姚某是云岩区××路××小区××期××号楼××单元××层××号房屋（建筑面153.12平方米）的所有权人。2010年12月1日，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心签订《××小区××期“××”经济适用住房前期物业服务合同》，由贵州诺德物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同其满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业企业。物业服务收费标准为多层住宅0.7元／月·平方米、高层住宅1.3元／月·平方米、商业住宅2.2元／月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳××小区××期“××”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。”该合同签订后，原告即依约为××小区××期“××”小区提供物业服务。被告从2016年7月1日至今未向原告交纳物业费。庭审中，被告提供照片若干，拟证明原告不作为，服务不尽责等；原告的意见为照片不能反映时间、地、地点能达到其证明目的；房屋违建等与本案无关。原告另提供《缴费通知书》二张，拟证明2018年、2020年原告向被告催收物业费。被告的意见为未看见。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订的《××小区××期“××”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了××小区××期“××”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告于2020年7月29日诉至本院，被告提出原告的部分诉请已经超过诉讼时效。原告提供的缴费通知书虽载明出具时间，但却未能证明何时向被告催收，且被告否认收到缴费通知书，故原告提供的证据不足以证明其向被告催收，对被告关于诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，2017年7月29日前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法支持自2017年7月29日至2020年4月30日期间的物业服务费，共计33个月1日，被告房屋建筑面积153.12平方米，应缴纳物业管理服务费6575.48元（计算公式：153.12×1.30×33+153.12×1.30÷30×1≈6575.48元）。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；......”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百六十四条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：一、被告姚某于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司物业服务费6575.48元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，减半收取68元由被告姚某承担。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇二〇年十月二十三日书记员  张 宇