黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1312号上诉人（原审原告）：陈鹏飞，男，1969年4月5日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：曹云凌，黑龙江杨志律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇通江路建设局东侧。法定代表人：何京龙，职务经理。被上诉人（原审被告）：哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司，住所地哈尔滨市南岗区平公街********。法定代表人：王雪松，职位董事长。委托诉讼代理人：郭顺，黑龙江航远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜兴海，男，1970年4月12日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。上诉人陈鹏飞、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙房地产）因与被上诉人哈尔滨赫力电梯设备经销有限公司（以下简称赫力电梯公司）、杜兴海案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2020）黑0622民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈鹏飞上诉请求：一、请求撤销肇源县人民法院作出的（2019）黑0622民初3725号民事判决第二判项：“驳回原告陈鹏飞的其他诉讼请求；”，依法改判：“1.撤销肇源县人民法院（2019）黑0622执异145号执行裁定书，对肇源县肇源镇金瑞花园小区A-11号1单元1703室住宅终止执行；2.确认肇源县肇源镇金瑞花园小区A-11号1单元1703室住宅归上诉人所有；3.判令被上诉人肇源县宇龙房地产开发有限责任公司、杜兴海履行将上述房屋协助过户到上诉人名下”。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据采信与事实认定不一致。1.陈鹏飞于2016年6月21日交付的6,977元入住费收据一张，一审法院以该收据形成的时间与案外人陈明慧入住费的时间矛盾为由认定陈鹏飞对案涉房屋并未实际占有，该事实认定错误。首先，该票据是金瑞花园项目部出具，与《商品房认购书》、购房收据有同等证据效力，如果陈明慧的入住费收据书写时间存在错误，也完全可以与陈鹏飞的入住费时间发生矛盾，故不能依据时间矛盾推翻陈鹏飞实际交付入住费的事实。陈鹏飞交付的入住费已经在瑞金华园项目部财务入账。对房屋是否实际占有，不以是否实际装修为必要条件。陈鹏飞交付涉案房屋入住费，取得房屋钥匙，等同于对该房屋实际占有。2.案涉房屋未过户登记非陈鹏飞自身原因导致。金瑞花园项目直至2019年1月4日才开始办理第一件房屋登记手续。陈鹏飞的房屋没能办理原因如下：（1）工程实际开发人杜兴海被肇源县人民法院列为失信被执行人，在工程尚未全部竣工时就离开工地下落不明长达数年之久，直至2019年初回来为少数购房户办理不动产证也没有公开办理。（2）宇龙公司对办理不动产证的业主重复收取相关入住费，致使直至到目前仍有大部分业主因不愿意重复缴费而无法办理不动产证。二、一审法院适用法律错误。本案所涉房屋工程抵账房屋，应当适用《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第17条规定以及《合同法》286条规定，上诉人就案涉工程价款对案涉房屋有有限受偿权，且已实际受偿，被上诉人执行依据是另案中在电梯买卖合同纠纷所享有一般债权，而不是依据本案所涉房屋产生的债权债务关系。故上诉人依据工程价款优先受偿的方式抵账取得的案涉房屋实际所有权，完全可以排除被上诉人依据一般债权对案涉房屋的执行。宇龙房地产答辩称，宇龙公司从来没有和陈鹏飞签署过任何的施工合同和购房认购书，也没有给陈鹏飞开过任何的房源，涉案房源是杜兴海挂靠到宇龙公司开发的，实际投资人也是实际开发人，杜兴海抵顶给赫力电梯公司抵顶电梯款了，剩下的我就不清楚了。赫力电梯公司答辩称，一、上诉人所提交的证据不能证明本案争议房屋是顶账房，更证明不了顶账时间。在执行异议之诉的案件中，如今大量存在签订虚假顶账协议、用倒签时间的方式进行虚假诉讼来对抗执行。由于购房协议签订时间很难鉴定，最高院公布的案例中对顶账房的执行异议则采取不予支持或者对顶账事实进行严格审查的态度。上诉人提交的证明顶账的证据只有《通讯线路工程施工合同》和李某的证言，没有举示工程结算方面的证据，不能证明双方是否进行了工程结算确定工程价款。房屋顶账实际是支付工程款的行为，没有结算就无法用顶账房支付工程款。上诉人也没有举示顶账协议，因为按照上诉人所主张的顶账给李某两套房屋，必然应当有顶账协议，以便约定顶账房屋的价格、抵顶工程款的数额，抵顶时间、工程款总额和抵顶房款后差额部分如何处理和支付。尤其是差额款的问题，抵顶两套房屋不可能价款完全吻合，肯定存在差额，如何支付，谁付给谁，上诉人都没有证明。上诉人不能提交以上证据，对其主张的工程款抵顶房屋应不予认定。另外，上诉人所主张的事实有大量疑点，如：1.证人李某说“施工合同是在工程要完事的时候签的，一开始没有定价格，完工才按案35元每平给我们顶的房子”。李某施工前不知道自己干的工程价格，这个极不合情理。2.杜兴海指认施工合同上的章是假章，合同内容对施工地点和工程量都没有标注，再加上施工合同形成时间在工程快完工时，因此施工合同本身也不真实。3.对于李某施工的工程，为什么顶账房屋用上诉人的名字的问题，上诉人的理由是工程是他和李某合伙，上诉人负责投资，李某负责干活。但上诉人没有投资给李某的任何证据，从证据上看，上诉人没有任何转账，没有任何施工行为，却凭空取得一套房屋。二、上诉人提交的票据也存在重大嫌疑。上诉人出示的交款收据与同时起诉的另两个案件陈明慧、董盈雪提供的的收据序号相矛盾。陈明慧的票据号是0011909、0011910，时间是2015年和2016年8月5日，上诉人的票据号是0011912，时间是2016年6月。上诉人票据开具时间在陈明慧之前，票据号理应在陈明慧票据号之前，但票据号却在陈明慧之后。而董盈雪的票据号是0011914，时间却是2018年，相隔了2年。肇源法院执行局基于被上诉人申请的执行案件，共查封了金瑞花园4套房屋，而这四套房屋所开具的票据号相连，对于几千套房屋的金瑞花园，这绝不是偶然。结合该四人都是同时提起的异议和异议之诉，提出同样异议理由，都是同一代理人，并且都提供不出交款的银行流水，证明涉嫌共同的虚假诉讼。综上，被上诉人因在金瑞花园安装电梯，垫付了七百多万元的工程款，宇龙公司及实际施工人均不支付工程款，经过诉讼、执行，申请人至今执行回的款项都不够利息，被上诉人企业陷入严重困境。请求二审法院维持一审判决，维护公平正义。杜兴海未予答辩。陈鹏飞向一审法院起诉请求：1.请求撤销肇源县人民法院（2019）黑0622执异145号执行裁定书，终止执行；2.请求确认原告与被告宇龙房地产公司、杜兴海签订的金瑞花园房屋认购书合法有效；3.请求确认肇源县肇源镇金瑞花园小区A-11号楼1单元1703室住宅楼归原告所有；4.请求判令被告宇龙房地产公司、杜兴海履行将上述房屋协助过户到原告名下的义务；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告字龙房地产公司系肇源县金瑞花园小区项目工程的开发公司，被告杜兴海挂靠被告宇龙房地产公司开发建设肇源县金瑞花园小区，系该小区的实际开发人。双方就金瑞花园小区税费、房屋销售、公章授权使用等问题经肇源县人民调解中心主持调解达成协议，协议第六项：宇龙公司在调解之前涉及金瑞花园小区项目所做出的所有行为，全部由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任，并予以承认；第八项：授权给金瑞花园小区项目部杜兴海使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园小区售楼处”公章，给所涉及的住户办理不动产权登记证书，宇龙公司不再承担任何责任，由使用此公章产生的一切后果由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任。公章授权使用期限为2018年12月31日前。本院于2018年10月30日依法作出（2018）黑0622民特14号民事裁定书，对调解协议进行司法确认。2016年3月23日，赫力电梯公司与宇龙房地产公司买卖合同纠纷一案经肇源县人民法院调解并作出（2016）黑0622民初871号民事调解书，调解内容为：宇龙房地产公司给付赫力电梯公司电梯款721.6万元，于2016年4月30日前给付500万元，余款221.6万元，于2016年5月30日前付清。违约金在同年5月30日前按合同约定标准同时结清。该民事调解书生效后，被告赫力电梯公司向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2019年7月22日作出（2017)黑0622执恢141号之五执行裁定书，查封被执行人宇龙房地产公司所有的位于肇源县肇源镇金瑞花园（一期）小区的四处房产，分别为A-2#楼住宅2-603、A-11#楼住宅1-1703、B-1#楼住宅5-302、B-1#楼住宅6-601。2019年7月30日，原告就本案所涉房屋A-11#楼住宅1-1703室向本院提出执行异议，本院于2019年8月11日作出（2019）黑0622执异145号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。原告陈鹏飞为证实其主张，向本院提交案涉房屋认购书及购房收据。认购书落款时间为2015年12月12日，该认购书加盖肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部公章，并加盖了项目经理杜兴海名章，且该认购书第七条空白部分书写“工程抵账闭路李某”；购房收据交款单位为原告陈鹏飞，人民币为386547元，加盖金瑞花园财务专用章。原告陈鹏飞称因其与案外人李某合伙承包金瑞花园小区3号楼和6号楼的闭路工程，后因被告不能给付工程款，故将案涉楼房A-11号楼1单元1703室抵顶给原告陈鹏飞。被告杜兴海在庭后调查中对原告承包工程及抵顶楼房的事实予以认可，但其称原告处的购房手续是否真假不知道。原告自认并未实际入住案涉房屋，案涉房屋现为毛坯房，但钥匙在其手中。另查明，金瑞花园Al1号楼预售许可证号为13081069，于2015年7月30日申请预售许可证；2018年11月4日，宇龙房地产公司取得A11号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第0005855号；金瑞花园小区在肇源县不动产登记中心首户办理不动产权证的时间为2019年1月4日。至本院作出查封裁定前，案涉房屋并未在房地产管理部门办理网签合同备案及过户手续。一审法院认为，对于原告的主张，可参照《最高人民法院关于民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据陈鹏飞在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与宇龙房地产公司、杜兴海签订了合法有效书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买人自身原因未办理过户登记等予以认定。（一)陈鹏飞与宇龙房地产公司、杜兴海在人民法院查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同。首先，因本院于2018年10月30日对宇龙房地产公司及杜海达成的调解协议进行司法确认，该协议约定：宇龙公司在调之前涉及金瑞花园小区项目所做出的所有行为，全部由金瑞花医小区项目部杜兴海承担责任，并予以承认。本案中，陈鹏飞出示的涉案《金瑞花园房屋认购书》签订的日期为2015年12月1日，时间在肇源县人民法院于2019年7月22日作出执行裁定之前。其次，涉案《金瑞花园房屋认购书》明确了认购双方的名称房屋基本状况、价款、交付方式，且陈鹏飞以工程款抵销的方式完成了房屋价款的交付，金瑞花园项目部也向陈鹏飞出具了认购书及收到房屋价款的收据，故应当认定双方存在房屋认购合同关系。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并不存在效力上的瑕疵。故陈鹏飞要求确认《金瑞花园房屋认购书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。（二)陈鹏飞在涉案房屋被人民法院查封之前是否已合法占有。本案中，陈鹏飞向法庭出示2016年6月21日交付的入住费6，977元收据一张，但因该收据（时间为2016年6月21日，票据号为0011912），与被告赫力电梯公司在证据7中出示的陈明慧的入住费收据存在明显矛盾（时间为2016年8月5日，票据号为0011910），该证据无法证明陈鹏飞实际入住时间在法院查封之前。且陈鹏飞在庭审中自认涉案房屋现为毛坯房，并未进行装修入住，其也没有提供相关证据证明在法院查封前已占有涉案房屋，陈鹏飞应承担举证不能的法律后果。故本院认定在法院查封前，陈鹏飞并未占有争议房屋。（三）陈鹏飞是否已交付涉案房屋的全部价款。本案中，陈鹏飞提交涉案《金瑞花园房屋认购书》及金瑞花园项目部给陈鹏飞出具的收款收据，欲证明陈鹏飞已经以工程款抵顶案涉房屋价款。本院认为，陈鹏飞提交的上述证据与通讯线路工程施工合同、证人李某的证言相互佐证，且被告杜兴海对陈鹏飞承包工程及抵顶楼房的事实予以认可，故可以推定陈鹏飞以工程款抵顶案涉房屋价款。(四）是否因非买受人自身原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于适用本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈鹏飞为证明其主张，向本院提供证据如下：证据一、肇源县晓庆物业有限公司出具的证明一份，证明：陈鹏飞就涉案房屋已经缴纳取暖费，因票据丢失陈鹏飞找到晓庆物业公司，经公司查询出具该份证明，证明上有晓庆物业公司的公章及办公室电话，证明陈鹏飞就涉案房屋已经缴纳了2016-2018年两年的取暖费，可以证实陈鹏飞对房屋的实际占有以及占有的时间在查封前。因该份证据盖章处不清晰，后陈鹏飞又向法庭提交一份证明予以补强。宇龙房地产质证称，对该份证据的真实性及证明的问题均有异议。1.该证据公章加盖的不清晰；2.该份证据不能证明房子就是陈鹏飞的。对补强证据的真实性和证明问题均有异议。2018年是庆祥供热公司供热的，2019年是蓝天公司供热的，而王晓庆的物业公司在2017年就停止提供物业服务了，故该证明中载明的内容与事实不符，证明内容是虚假的。赫力电梯公司质证称，同意宇龙公司的意见外，交付取暖费应当能够提交交取暖费的收据，物业公司也应当有缴费的底联，陈鹏飞不能提供该两样收据，从该证明中也无法证明取暖费的交付时间，因此该证据不能证明陈鹏飞实际占有争议房屋。对补强证据除同宇龙房地产质证意见一致外，该证据仅能证明取暖费交齐，但什么时候交的，是否补交都无法证明。另外，取暖费应以实际票据为准。杜兴海质证称，关于物业公司出具的证明。对该份证明我方不清楚也不予认可。对补强证据，该证据的形式值得考虑。本院认为，陈鹏飞两次提交的取暖费证明内容不一致，且无法证明其交纳时间系在涉案房屋查封前，故本院对该证据不予认可。证据二、物业费票据六张，证明：陈鹏飞就涉案房屋缴纳2016年至今的物业费，可以证明陈鹏飞对房屋的实际占有以及占有的时间在查封前这一事实。宇龙房地产质证称，对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议。拥有物业费票据不能证明该房屋就是票据上写的房源的名字，因为租他人房子也可以交物业费，我公司对外出租房子物业费和取暖费都由租房人承担，我方只收取租赁费，所以该证据不能证明该房屋就是陈鹏飞的。赫力电梯公司质证称，该票据没有具体的经办人签字，如宇龙公司所说，租赁和借用都会产生物业费，因此不能凭物业费认定陈鹏飞实际占有。杜兴海质证称，关于物业费票据，对票据上加盖的物业公司公章予以认可，但费用是否缴纳我方并不知情。本院认为，宇龙房地产对该份证据的真实性无异议，杜兴海对该份证据上加盖的公章予以认可，故本院对该份证据的真实性予以认可。证据三、金瑞花园项目部出具的证明一份、入住费入账明细复印件一份，证明：宇龙公司将涉案房屋出卖给陈鹏飞用工程款抵交房屋价款，陈鹏飞缴纳入住费。认购书、入住费票据、房款收据是会计周双清开具，真实有效无任何异议，入住费已经入账。证明上有周双清的亲笔签字及按印。宇龙房地产质证称，对该份证据的真实性有异议，不是我公司开具的证明，也不是我公司开出的账单，周双清也不是我公司的工作人员，宇龙公司从来不知道金瑞花园项目有个李某干的闭路工程，我公司也没有和李某签订过任何合同，所以也不存在给李某和陈鹏飞开过任何房源，两份证据上没有我公司的印章，也没有我本人的亲笔签字，所以该两份证据是虚假伪造的。赫力电梯公司质证称，对该份证据的真实性有异议，盖的项目部的章宇龙公司不予认可，周双清在包含本案一共四起执行异议案件中为原告人虚假开具入住费票据，其中漏洞百出，票据时间显示在前的票据号却在后，而且从2015年到2018年之间的四份票据票号相连，因此不能以有项目部专用章以及周双清出具的证明来认定是否存在抵顶工程款的事情。杜兴海质证称，本案一审庭审时，原审法院的法官单独给我做了一份调查笔录，周双清确实给杜兴海当过会计，但那是2016年5月前的事儿。李某做弱电工程的账目在周双清手中，并未给杜兴海，该小区弱电工程的价格约为35元/平方米，李某应当是有两户工程顶账房，但案涉房屋是否是李某的工程顶账房我方并不清楚。本院认为，对于《证明》的出具人周双清并未到庭参加诉讼，证据的真实性无法认定，对该证据不予采信；对于入住费入账明细，虽该证据盖有“金瑞花园项目专用章”的公章，但陈鹏飞提供的该证据不完整，无法证明其欲证明的问题，故本院对该份证据不予认可。证据四、2020年8月3日陈鹏飞与宇龙公司法定代表人的通话录音光盘一份，在谈话中宇龙公司法定代表人承认在进行产权过户登记过程中收取费用这一事实，并称税费和那些物业费、入网费不管啥都应该交到公司，证明：陈鹏飞积极主张进行产权登记，但因宇龙公司要求重复缴纳各项费用导致涉案房屋没能进行产权登记，对此陈鹏飞并无过错。宇龙房地产质证称，该段视频我在当时我已经和陈鹏飞解释的很清楚，房源来源我不清楚，得有杜兴海到我公司出财务手续，因为项目是杜兴海开发的，陈鹏飞说他是干活抵顶过来的，我说我不清楚，先查封，之后到法院起诉，胜诉后我能给办，陈鹏飞在录音过程中一直在打听如何办证，如何缴费，我只是给他做了一下解答，我强调没有杜兴海亲自来出财务手续或者没有法院判决我是不敢给办理的，至于陈鹏飞想说明什么问题我不知道。赫力电梯公司质证称，由于视频不清晰，请法院核对其文字整理与录音内容是否一致。从被上诉人听到的何京龙在过程中明确否认认购书的真实性并且提出真实的出售和顶账的房源在法院和执行局都有备案，何京龙只能按照法院判决结果办理手续，另外可以证明在法院查封该争议房产之前上诉人陈鹏飞从未找过宇龙公司，也未向宇龙公司提出过要求办理产权证，因此在本次录音中陈鹏飞才详细的打听如何办证的细节恰恰证明陈鹏飞在办理产权和合同备案过程中存在过错。杜兴海质证称，关于通话录音光盘。该份证据与我方无关。本院认为，该视频内容不能反映出陈鹏飞在涉案房屋查封前曾主张办理产权过户手续。证据五、照片九张，证明：房屋厨房、客厅、卫生间已进行装修，可以正常入住生活。查封前也是该状态。宇龙房地产质证称，对该份证据的真实性有异议，对证明的问题也有异议。即使该房屋装修到这个程度也证明不了是陈鹏飞装修的。涉案房屋宇龙公司从来没有对外销售和对外开过任何手续，涉案房屋是实际开发人杜兴海抵顶给赫力电梯公司抵顶电梯工程款的，是事实。杜兴海不可能将一套房屋卖给两个人，涉案房屋赫力电梯公司的手续是真实的，陈鹏飞的手续是虚假的，可以鉴定，可以找杜兴海核实。赫力电梯公司质证称，对该份证据的真实性有异议，无法证明照片所拍摄的就是涉案房屋，另外该照片是近期形成，不能证明装修发生在法院查封前，该房屋查封后确实存在有人擅自进入该房屋的情况。杜兴海质证称，房屋现状应当以执行局的执法记录为准。本院认为，对该份证据本院将结合其他证据及案件事实予以综合认定。宇龙房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：证据一、通知复印件一份，证明：杜兴海、李继私刻宇龙公司金瑞花园项目部的印章，我公司从来没有使用过，通知他停止使用，以前用该两枚印章开出的东西与我方无关。陈鹏飞质证称，对该份证据的是宇龙公司对杜兴海、李继做出的通知，是宇龙公司单方面形成的，相当于宇龙公司的陈述，不能作为证据使用，通知上杜兴海和李继签名的真实性也无法核实。宇龙公司发出该通知的时间为2016年3月1日，陈鹏飞签订金瑞花园认购书的时间是2015年12月2日，在作出该通知前，不应该受该通知的约束，且通知的内容是否真实也无从核对，该份通知属于挂靠人员与被挂靠单位内部通知，不具有法律约束力，按照我国法律规定，其工程挂靠本身就不合法，不能依据该通知对抗外部第三人，也不能以此否认认购书的效力。赫力电梯质证称，对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。杜兴海质证称，对该证据予以认可。本院认为，对该证据本院将结合其他证据及案件事实予以综合认定。证据二、肇源县广播局发布的公告复印件一份，证明：我于2016年3月1日通知杜兴海、李继停止使用项目部章和财务章，公告全县人民金瑞花园开出的房源我公司未给予授权，我公司不承认该售楼处售出的房源。陈鹏飞质证称，对该份证据的真实性及证明的问题均有异议。该份公告陈鹏飞不知情，其他质证意见同证据一。赫力电梯公司质证称，对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。杜兴海质证称，对该证据予以认可。本院认为，对该证据本院将结合其他证据及案件事实予以综合认定。证据三、肇源县公安局给我公司出的情况说明一份，证明：宇龙公司除编号为23062200020150341“肇源县宇龙房地产开发有限公司”的公章一枚外无其他公章及印模。肇源县人民政府和肇源县人民法院、肇源县建设局、土地局、不动产局、房产局、税务局等部门均认我公司的公章，不认以任何名义刻制我公司的任何项目章。陈鹏飞质证称，该份证据的内容只能说明宇龙公司到治安大队申请刻制公章一枚，不能证明宇龙公司欲证明的问题。该份证据也不属于二审新证据，杜兴海是挂靠宇龙公司单位进行开发，其在开发销售过程中使用的印章是否得到授权或者是私刻均是宇龙公司内部管理问题，应当由宇龙公司及杜兴海承担责任，不能由善意第三人承担不利后果。且宇龙公司出具该证据的证明目的也与与杜兴海经司法确认的调解书内容相违背，不应得到支持。赫力电梯公司质证称，对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。杜兴海质证称，对该证据予以认可。本院认为，陈鹏飞对该证据的真实性并未否认，故本院对该证据的真实性予以认定，但对证明的问题，该证据仅能反映宇龙房地产在肇源县公安局留存“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司”印模一份，并不能否定其拥有其他印章。证据四、黑龙江省大庆市中级人民法院（2020）黑06民终1393号民事判决书一份，证明：陈鹏飞持有的认购书既不是杜兴海开出的，也不是我公司出具的。证据五、黑龙江省大庆市中级人民法院（2020）黑06民终1516号民事判决书一份，证明：案涉项目是杜兴海挂靠我公司开发的，陈鹏飞持有的认购书不是杜兴海开出的，该认购书系复印件，我公司与杜兴海的民事裁定书在贵院加以确认，该裁定现已生效。陈鹏飞质证称，涉案项目是杜兴海挂靠在宇龙房地产开发有限责任公司开发的，但认购书上的公章和名章均是杜兴海的，其他案件与我本人无关。赫力电梯公司质证称，对该证据无异议。杜兴海质证称，对该证据无异议。本院认为，对两份民事判决书的真实性予以认可。对（2020）黑06民终1393号民事判决，该案与本案存在个案差别，本院将依据本案的事实情况作出裁判；对（2020）黑06民终1516号民事判决，与本案无关。本院向各方当事人出具2020年10月9日录制的涉案房屋内部情况视频一份。陈鹏飞质证称，视频内容属实。宇龙房地产质证称，案涉房屋肇源县执行局五六名工作人员和杜兴海及赫力电梯公司法人王雪松和何京龙到现场查封时，该房屋是空房，执行局有照片和录像。赫力电梯质证称，肇源县法院执行局五六个人和我公司法定代表人王雪松及宇龙房地产法定代表人何京龙共同到现场，由于该房门未安装猫眼，从猫眼处可以看到房屋内没有装修并用执法记录仪拍摄了房屋内部的情况，而且从房门看该房门到处都是施工的灰尘，能够看出是长期没有使用和开启。法院是2019年查封的该房屋，但录像的时间是2020年10月，不能证明法院查封时该房屋的装修状况。杜兴海质证称，录像内的内容我方不清楚。本院认为，结合陈鹏飞出具的证据五，能够对涉案房屋现已装修进行认定，对房屋查封时的状态本院将结合其他证据予以综合认定。本院向各方当事人出具在肇源县人民法院执行局调取的涉案房屋查封时的视频一份。陈鹏飞质证称，视频中查封的房屋是我的房屋，法院查封的工作人员并未通过猫眼查看室内的情况。宇龙房地产质证称，对该视频的真实性无异议。赫力电梯公司称，视频能够看到房屋的房门上未安装猫眼，完全可以通过门孔看到屋内的状况，如房屋进行装修，法院不会对其进行查封。杜兴海质证称，对视频的真实性无异议。本院认为，对该视频的真实性予以认可。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本院将针对双方当事人争议内容进行逐一分析。关于认购书的问题。上诉人宇龙房地产与被上诉人杜兴海就金瑞花园小区税费、房屋销售、公章授权使用等问题经肇源县人民调解中心主持调解达成协议，协议第六项：宇龙公司在调解之前涉及计金瑞花园小区项目所做出的的所有行为，全部由金瑞花园小区项目部杜兴海承担责任，并予以承认。黑龙江省肇源县人民法院于2018年10月30日依法作出（2018）黑0622民特14号民事裁定书，对调解协议进行司法确认。涉案《金瑞花园房屋认购书》签订于2015年12月12日，按照调解协议，宇龙房地产对杜兴海签订该认购书的行为予以承认。杜兴海虽对加盖的公章及名章有异议，但并未提交证据证明其主张。故宇龙房地产的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于陈鹏飞在涉案房屋被查封前是否已合法占有的问题。陈鹏飞在一审中提交的入住费收据与案外人陈明慧的入住费收据存在矛盾，但陈鹏飞在二审审理期间提交其于2016年至2020年交纳物业费的收据进行佐证。本院认为，陈鹏飞持有涉案房屋的钥匙，且入住费收据及交纳物业费的收据能够形成证据链条，故陈鹏飞在法院对涉案房屋查封前已合法占有。关于是否需因非买受人自身原因未办理过户登记的问题。涉案《金瑞花园房屋认购书》签订于2015年12月12日，但陈鹏飞至今未与宇龙房地产及杜兴海签订正式的商品房买卖合同并在房地产管理部门进行备案。陈鹏飞提交的证据亦无法证明其在涉案房屋查封前曾向宇龙房地产及杜兴海主张办理房屋的产权过户。综上所述，宇龙房地产、陈鹏飞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,196元，由陈鹏飞负担7,098元，由肇源县宇龙房地产开发有限责任公司负担7,098元。本判决为终审判决。审判长  边坤审判员  田蕾审判员  王丹二〇二〇年十月十日法官助理张欣然书记员刘婷