陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判  决  书                      (2020)陕01民终10508号上诉人（原审被告、反诉原告）：牛耀辉，男，汉族，1984年10月11日出生，西安市长安区王寺镇北陶村村民，住西安市长安区王寺镇北陶村**。    委托诉讼代理人：杨旻，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊家齐，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安景恒房地产开发有限公司,住所地西安市曲江新区临水路**正荣彩虹谷******。法定代表人：林艺超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑艳艳，陕西德伦律师事务所实习律师。上诉人牛耀辉因与被上诉人西安景恒房地产开发有限公司（以下简称景恒房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛耀辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回景恒房地产公司的诉讼请求，支持牛耀辉的反诉请求，或将本案发回重审；2.本案本诉、反诉全部诉讼费用由景恒房地产公司负担。事实与理由：景恒房地产公司开发的正荣·彩虹谷属于大型商业主体，客户群体大多为家庭亲子顾客，一审法院忽略商场的经营性质，认为消防未通过这样巨大的隐患不属于合同目的不能实现的违约行为，属认定事实错误。双方于2017年12月1日签订租赁合同，2018年10月16日牛耀辉撤离所承租商铺，2018年12月19日解除租赁合同，全部在2018年12月20日取得消防验收许可的日期之前，景恒房地产公司违反双方合同约定，一审法院却判令牛耀辉败诉，并驳回牛耀辉的反诉请求，在景恒房地产公司隐瞒不符合承租条件的情况下，将涉案房屋出租给牛耀辉造成的所有损失由牛耀辉承担，显失公平。景恒房地产公司辩称，双方之间的租赁合同对租赁面积、租赁期限、装修期、租金支付标准、租金支付周期进行了明确约定。2017年12月1日，牛耀辉依照合同约定接收了商铺，并按照其经营需要对商铺进行了装修改造，继而开业经营。自2018年1月1日至2018年10月16日牛耀辉均合法占有使用涉案商铺。牛耀辉因经营不善，擅自关闭店铺，拒不开门营业。景恒房地产公司多次致函请求牛耀辉恢复营业并及时交纳租金等费用未果后，无奈于2018年12月20日按照合同约定依法通知牛耀辉解除租赁合同。牛耀辉在承租期间，拒不交纳任何租金及物业费已构成违约，应当按照约定承担支付租金及违约金的法律后果。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予以维持。景恒房地产公司向一审法院起诉请求：1、牛耀辉给付拖欠的168902.23元租金及违约金37003.32元；2、本案诉讼费、保全费用、律师费均由牛耀辉承担。牛耀辉向一审法院反诉请求：1、景恒房地产公司赔偿牛耀辉装修损失175990.25元、装修保证金5000元。履约担保金40368.2、装修货架损失82000元。消防工程款11003元，上述金额314361.45元；2、景恒房地产公司支付牛耀辉第1项反诉请求中实际资金占用的利息9508.4元（自合同解除之日暂计算至起诉之日，要求实际支付至全部款项偿还为止）；3、景恒房地产公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月1日，景恒房地产公司（甲方、出租人）与牛耀辉（乙方、承租人）签订《外街租赁合同》，合同约定：乙方牛耀辉承租甲方所有的位于西安市雁塔区曲江新区雁翔路西北妇女儿童医院南侧正荣彩虹谷3#楼1层10107、10108号商铺，经营孕婴童业态，品牌为斑点牛母婴生活馆。租赁面积为：130.22平方米；租赁期限为：2017年12月1日至2022年12月31日；装修期为：2017年12月1日至2017年12月31日；租金支付标准为：第1年142.08元/月/㎡，月租金为18502.09元。第2年155元/月/㎡，月租金为20184.10元。第3年162.75元/月/㎡，月租金为21193.31元。第4年170.89元/月/㎡，月租金为22252.97元。第5年179.43元/月/㎡，月租金为23365.62元。计租期间为：第1年2018年1月1日至2018年12月31日、第2年2019年1月1日至2019年12月31日、第3年2020年1月1日至2020年12月31日、第4年2021年1月1日至2021年12月31日、第5年2022年1月1日至2022年12月31日；租金支付方式为：一个租赁季度支付一次。第五条保证金：合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币40368.20元作为履约保证金。第六条商铺交付：本合同项下的交付日为2017年12月1日。第十二条乙方责任：乙方不得以下列理由向甲方或物业公司主张减免租金、物业服务费或其他费用；乙方经营状况、本项目内其他商铺的经营状况、本项目周边环境等客观因素。第十三条甲方责任：甲方保证拥有该商铺所有权及相应土地使用权，有权将商铺出租给乙方使用甲方应当向乙方提供为申请办理该商铺商业经营证照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件。第十八条违约责任：甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并要求乙方双倍支付当月度租金。第二十条商铺交还：无论何种原因导致本合同被解除或被终止后，乙方于迁出商铺的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备管线，不得拆除或损坏任何以各种形式固定、附着于商铺天花板、吊顶、墙壁、立柱、地面上的、地面上的一切装饰装修物和设施设备管线等物品：不可移动物），该等不可移动物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方给予任何赔偿或补偿；乙方按照约定向甲方交还商铺时，双方应当签订《商铺交还确认书》，如双方未签订《商铺交还确认书》，或虽未签订《商铺交还确认书》，但乙方已经实际撤离该商铺，届时乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置。如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。合同签订后，牛耀辉于2017年12月1日向景恒房地产公司缴纳履约保证金40368.20元。同日，景恒房地产公司向牛耀辉交付了租赁商铺。牛耀辉收到所租商铺后进行了装修，并于2018年3月17日开业经营。后牛耀辉未按合同约定向景恒房地产公司缴纳房屋租金。2018年10月16日牛耀辉以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低，无法继续经营为由，主动停业撤离所租商铺，并告知了景恒房地产公司，景恒房地产公司也已收回商铺。庭审中，景恒房地产公司表示认可。2018年12月19日景恒房地产公司向牛耀辉发出解除租赁合同的函，牛耀辉当庭承认收到景恒房地产公司的合同解除函，并未提出异议。经查，牛耀辉在2017年12月20日向西安景恒商业物业管理有限公司交纳商铺装修保证金5000元。在2018年12月14日和2018年3月2日分别向王欣和西安宝盛建筑装饰工程有限公司交纳货架和装修款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。本案中，景恒房地产公司、牛耀辉签订的租赁合同系当事人双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法予以保护。景恒房地产公司按照合同约定向牛耀辉交付租赁房屋后，牛耀辉未按合同约定履行向景恒房地产公司支付房屋租金，其行为显系违约，损害了景恒房地产公司的合法权益，其理应承担相应的违约责任。故景恒房地产公司要求牛耀辉支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，证据充分，应依法予以支持。关于合同解除一节，牛耀辉承租使用涉案房屋后，应当按照合同约定及时足额支付景恒房地产公司租金，而牛耀辉至今未向景恒房地产公司交纳租金，违反双方合同约定，景恒房地产公司有权依照合同约定，依法享有合同解除权。且牛耀辉在收到解除合同通知函后，在法定期限内未提出异议。故双方签订的租赁合同已经解除，应依法予以确认。鉴于牛耀辉在2018年10月16日以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低，无法继续经营为由，停止经营撤离所租商铺，并告知景恒房地产公司，景恒房地产公司也表示同意，并收回了商铺。故牛耀辉拖欠景恒房地产公司租金起算日期应从2018年3月17日至2018年10月16日止为宜。关于牛耀辉以消防未验收，商场气味大，客流量低，无法继续经营为由，向一审法院提出反诉一节。因牛耀辉所租商铺正荣彩虹谷3号楼一层，不属于该项目中7号楼购物广场范围，不符合公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查验收所必备条件。且景恒房地产公司开发的购物中心建设工程项目已在2018年12月20日进行了消防验收。故景恒房地产公司没有构成导致牛耀辉签订的租赁合同目的不能实现的根本违约。造成合同无法继续履行的责任在于牛耀辉方。牛耀辉的反诉请求，证据不足，应依法不予支持。另外，景恒房地产公司所诉的保全费用、律师费，因未提供相关证据，应依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告牛耀辉应于本判决生效后十日内支付原告西安景恒房地产开发有限公司房屋租金129514.63元及违约金37005元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余之诉讼请求。三、驳回被告牛耀辉的反诉请求。本案案件受理费4389元，由牛耀辉承担。本案反诉费3079元，由牛耀辉承担。鉴于西安景恒房地产开发有限公司已预交案件受理费4389元。故牛耀辉支付上述款项时一并向西安景恒房地产开发有限公司支付。    二审审理中,景恒房地产公司主张牛耀辉在撤离涉案商铺时并未提出涉案商铺消防未通过验收及商场气味大的主张。其余一审审理查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，景恒房地产公司与牛耀辉签订的《外街租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。牛耀辉于2018年3月17日开业经营后，并未按照合同约定向景恒房地产公司交纳租金，并于2018年10月16日撤离所租商铺，牛耀辉上述未按照约定交纳租金及提前撤离商铺的行为，均构成根本违约，导致涉案租赁合同解除。涉案商铺在2018年10月16日牛耀辉撤离前，虽未经过消防验收合格，但因牛耀辉作为承租人对所租赁房屋基本情况负有必要的审查义务，牛耀辉并未提交证据证明其在使用房屋过程中就涉案房屋未经消防验收合格一事向景恒房地产公司提出过异议，且牛耀辉并未提交充分有效证据证明因未经过消防验收合格导致其无法正常使用涉案商铺。故牛耀辉主张景恒房地产公司向其出租的涉案商铺未经过消防验收属导致合同目的无法实现的违约行为，依据不足。一审判令牛耀辉向景恒房地产公司支付2018年3月17日至2018年10月16日期间的房屋租金129514.63元，并无不妥。因牛耀辉的违约行为导致合同解除，故牛耀辉应承担相应违约责任。涉案租赁合同关于违约责任约定甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并要求乙方双倍支付当月度租金，但牛耀辉在本案中主张其不应支付违约金，可以视为牛耀辉认为景恒房地产公司依据合同约定主张违约金数额过高，故本院根据牛耀辉欠付租金及提前解除合同的行为给景恒房地产公司造成的租金利息损失及房屋再次出租前的空置损失，并结合牛耀辉已向景恒房地产公司支付装修保证金、履约担保金可以填补景恒房地产公司部分损失的事实，酌情认定牛耀辉另行向景恒房地产公司支付违约金15542元。在牛耀辉根本违约导致合同解除的情况下，牛耀辉主张景恒房地产公司向其赔偿装修损失、装修货架损失、消防工程款，依据不足，应不予支持。综上所述，牛耀辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1068号民事判决第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1068号民事判决第一项为：牛耀辉应于本判决生效后十日内支付西安景恒房地产开发有限公司房屋租金129514.63元及违约金15542元；三、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1068号民事判决第二项；四、驳回西安景恒房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4389元，西安景恒房地产开发有限公司已预交，由西安景恒房地产开发有限公司负担1297元，由牛耀辉负担3092元。一审反诉案件受理费3079元，牛耀辉已预交，由牛耀辉负担。二审案件受理费6859元，牛耀辉已预交，由西安景恒房地产开发有限公司负担884元，由牛耀辉负担5975元。本判决为终审判决。     审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二Ｏ年十月二十一日                       书 记 员  张  舒  涵   陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判  决  书                      (2020)陕01民终10508号上诉人（原审被告）：牛耀辉，男，汉族，1984年10月11日出生，西安市长安区王寺镇北陶村村民，住，住西安市长安区王寺镇北陶村**   委托诉讼代理人：杨旻，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊家齐，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安景恒房地产开发有限公司,住所地西安室曲江新区临水路268号正荣彩虹谷2幢2单元602号。法定代表人：林艺超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑艳艳，陕西德伦律师事务所实习律师。上诉人牛耀辉因与被上诉人西安景恒房地产开发有限公司（以下简称景恒房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛耀辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回景恒房地产公司的诉讼请求，支持牛耀辉的反诉请求，或将本案发回重审；2.本案本诉、反诉全部诉讼费用由景恒房地产公司负担。事实与理由：景恒房地产公司开发的正荣·彩虹谷属于大型商业主体，客户群体大多为家庭亲子顾客，一审法院忽略商场的经营性质，认为消防未通过这样巨大的隐患不属于合同目的不能实现的违约行为，属认定事实错误。在一审庭审中，景恒房地产公司并未提交3号楼消防验收合格的证据，一审法院直接帮助景恒房地产公司认定3号楼不属于应当进行消防验收的场所，没有任何依据。景恒房地产公司违反双方合同约定，一审却未做评价。一审法院明知牛耀辉与景恒房地产公司于2017年12月1日签订的租赁合同的整个租赁期间均在景恒房地产公司取得消防验收许可日起之前，却判令牛耀辉败诉，并驳回牛耀辉的反诉请求，在景恒房地产公司隐瞒不符合承租条件的情况下，将涉案房屋出租给牛耀辉造成的所有损失由牛耀辉承担，显失公平。景恒房地产公司辩称，双方之间的租赁合同对租赁面积、租赁期限、装修期、租金支付标准、租金支付周期进行了明确约定。2017年12月1日，牛耀辉依照合同约定接收了商铺，并按照其经营需要对商铺进行了装修改造，继而开业经营。自2018年1月1日至2018年10月16日牛耀辉均合法占有使用涉案商铺。牛耀辉因经营不善，擅自关闭店铺，拒不开门营业。景恒房地产公司多次致函请求牛耀辉恢复营业并及时交纳租金等费用未果后，无奈于2018年12月20日按照合同约定依法通知牛耀辉解除租赁合同。牛耀辉在承租期间，拒不交纳任何租金及物业费已构成违约，应当按照约定承担支付租金及违约金的法律后果。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予以维持。景恒房地产公司向一审法院起诉请求：1、牛耀辉给付拖欠的168902.23元租金及违约金37003.32元；2、本案诉讼费、保全费用、律师费均由牛耀辉承担。牛耀辉向一审法院反诉请求：1、景恒房地产公司赔偿牛耀辉装修损失175990.25元、装修保证金5000元。履约担保金40368.2、装修货架损失82000元。消防工程款11003元，上述金额314361.45元；2、景恒房地产公司支付牛耀辉第1项反诉请求中实际资金占用的利息9508.4元（自合同解除之日暂计算至起诉之日，要求实际支付至全部款项偿还为止）；3、景恒房地产公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月1日，景恒房地产公司（甲方、出租人）与牛耀辉（乙方、承租人）签订《外街租赁合同》，合同约定：乙方牛耀辉承租甲方所有的位于西安市雁塔区曲江新区雁翔路西北妇女儿童医院南侧正荣彩虹谷3#楼1层10107、10108号商铺，经营孕婴童业态，品牌为斑点牛母婴生活馆。租赁面积为：130.22平方米；租赁期限为：2017年12月1日至2022年12月31日；装修期为：2017年12月1日至2017年12月31日；租金支付标准为：第1年142.08元/月/㎡，月租金为18502.09元。第2年155元/月/㎡，月租金为20184.10元。第3年162.75元/月/㎡，月租金为21193.31元。第4年170.89元/月/㎡，月租金为22252.97元。第5年179.43元/月/㎡，月租金为23365.62元。计租期间为：第1年2018年1月1日至2018年12月31日、第2年2019年1月1日至2019年12月31日、第3年2020年1月1日至2020年12月31日、第4年2021年1月1日至2021年12月31日、第5年2022年1月1日至2022年12月31日；租金支付方式为：一个租赁季度支付一次。第五条保证金：合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币40368.20元作为履约保证金。第六条商铺交付：本合同项下的交付日为2017年12月1日。第十二条乙方责任：乙方不得以下列理由向甲方或物业公司主张减免租金、物业服务费或其他费用；乙方经营状况、本项目内其他商铺的经营状况、本项目周边环境等客观因素。第十三条甲方责任：甲方保证拥有该商铺所有权及相应土地使用权，有权将商铺出租给乙方使用甲方应当向乙方提供为申请办理该商铺商业经营证照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件。第十八条违约责任：甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并要求乙方双倍支付当月度租金。第二十条商铺交还：无论何种原因导致本合同被解除或被终止后，乙方于迁出商铺的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备管线，不得拆除或损坏任何以各种形式固定、附着于商铺天花板、吊顶、墙壁、立柱、地面上的、地面上的一切装饰装修物和设施设备管线等物品：不可移动物），该等不可移动物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方给予任何赔偿或补偿；乙方按照约定向甲方交还商铺时，双方应当签订《商铺交还确认书》，如双方未签订《商铺交还确认书》，或虽未签订《商铺交还确认书》，但乙方已经实际撤离该商铺，届时乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置。如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。合同签订后，牛耀辉于2017年12月1日向景恒房地产公司缴纳履约保证金40368.20元。同日，景恒房地产公司向牛耀辉交付了租赁商铺。牛耀辉收到所租商铺后进行了装修，并于2018年3月17日开业经营。后牛耀辉未按合同约定向景恒房地产公司缴纳房屋租金。2018年10月16日牛耀辉以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低，无法继续经营为由，主动停业撤离所租商铺，并告知了景恒房地产公司，景恒房地产公司也已收回商铺。庭审中，景恒房地产公司表示认可。2018年12月19日景恒房地产公司向牛耀辉发出解除租赁合同的函，牛耀辉当庭承认收到景恒房地产公司的合同解除函，并未提出异议。经查，牛耀辉在2017年12月20日向西安景恒商业物业管理有限公司交纳商铺装修保证金5000元。在2018年12月14日和2018年3月2日分别向王欣和西安宝盛建筑装饰工程有限公司交纳货架和装修款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。本案中，景恒房地产公司、牛耀辉签订的租赁合同系当事人双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法予以保护。景恒房地产公司按照合同约定向牛耀辉交付租赁房屋后，牛耀辉未按合同约定履行向景恒房地产公司支付房屋租金，其行为显系违约，损害了景恒房地产公司的合法权益，其理应承担相应的违约责任。故景恒房地产公司要求牛耀辉支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，证据充分，应依法予以支持。关于合同解除一节，牛耀辉承租使用涉案房屋后，应当按照合同约定及时足额支付景恒房地产公司租金，而牛耀辉至今未向景恒房地产公司交纳租金，违反双方合同约定，景恒房地产公司有权依照合同约定，依法享有合同解除权。且牛耀辉在收到解除合同通知函后，在法定期限内未提出异议。故双方签订的租赁合同已经解除，应依法予以确认。鉴于牛耀辉在2018年10月16日以消防未通过验收和商场气味大，导致客流量低，无法继续经营为由，停止经营撤离所租商铺，并告知景恒房地产公司，景恒房地产公司也表示同意，并收回了商铺。故牛耀辉拖欠景恒房地产公司租金起算日期应从2018年3月17日至2018年10月16日止为宜。关于牛耀辉以消防未验收，商场气味大，客流量低，无法继续经营为由，向一审法院提出反诉一节。因牛耀辉所租商铺正荣彩虹谷3号楼一层，不属于该项目中7号楼购物广场范围，不符合公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查验收所必备条件。且景恒房地产公司开发的购物中心建设工程项目已在2018年12月20日进行了消防验收。故景恒房地产公司没有构成导致牛耀辉签订的租赁合同目的不能实现的根本违约。造成合同无法继续履行的责任在于牛耀辉方。牛耀辉的反诉请求，证据不足，应依法不予支持。另外，景恒房地产公司所诉的保全费用、律师费，因未提供相关证据，应依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告牛耀辉应于本判决生效后十日内支付原告西安景恒房地产开发有限公司房屋租金129514.63元及违约金37005元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余之诉讼请求。三、驳回被告牛耀辉的反诉请求。本案案件受理费4389元，由牛耀辉承担。本案反诉费3079元，由牛耀辉承担。鉴于西安景恒房地产开发有限公司已预交案件受理费4389元。故牛耀辉支付上述款项时一并向西安景恒房地产开发有限公司支付。    二审审理中,景恒房地产公司主张牛耀辉在撤离涉案商铺时并未提出涉案商铺消防未通过验收及商场气味大的主张。其余一审审理查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，景恒房地产公司与牛耀辉签订的《外街租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。牛耀辉于2018年3月17日开业经营后，并未按照合同约定向景恒房地产公司交纳租金，并于2018年10月16日撤离所租商铺，牛耀辉上述未按照约定交纳租金及提前撤离商铺的行为，均构成根本违约，导致涉案租赁合同解除。涉案商铺在2018年10月16日牛耀辉撤离前，虽未经过消防验收合格，但因牛耀辉作为承租人对所租赁房屋基本情况负有必要的审查义务，牛耀辉并未提交证据证明其在使用房屋过程中就涉案房屋未经消防验收合格一事向景恒房地产公司提出过异议，且牛耀辉并未提交充分有效证据证明因未经过消防验收合格导致其无法正常使用涉案商铺。故牛耀辉主张景恒房地产公司向其出租的涉案商铺未经过消防验收属导致合同目的无法实现的违约行为，依据不足。一审判令牛耀辉向景恒房地产公司支付2018年3月17日至2018年10月16日期间的房屋租金129514.63元，并无不妥。因牛耀辉的违约行为导致合同解除，故牛耀辉应承担相应违约责任。涉案租赁合同关于违约责任约定甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并要求乙方双倍支付当月度租金，但牛耀辉在本案中主张其不应支付违约金，可以视为牛耀辉认为景恒房地产公司依据合同约定主张违约金数额过高，故本院根据牛耀辉欠付租金及提前解除合同的行为给景恒房地产公司造成的租金利息损失及房屋再次出租前的空置损失，并结合牛耀辉已向景恒房地产公司支付装修保证金、履约担保金可以填补景恒房地产公司部分损失的事实，酌情认定牛耀辉另行向景恒房地产公司支付违约金15542元。在牛耀辉根本违约导致合同解除的情况下，牛耀辉主张景恒房地产公司向其赔偿装修损失、装修货架损失、消防工程款，依据不足，应不予支持。综上所述，牛耀辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1068号民事判决第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1068号民事判决第一项为：牛耀辉应于本判决生效后十日内支付西安景恒房地产开发有限公司房屋租金129514.63元及违约金15542元；三、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初1068号民事判决第二项；四、驳回西安景恒房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4389元，西安景恒房地产开发有限公司已预交，由西安景恒房地产开发有限公司负担1297元，由牛耀辉负担3092元。一审反诉案件受理费3079元，牛耀辉已预交，由牛耀辉负担。二审案件受理费6859元，牛耀辉已预交，由西安景恒房地产开发有限公司负担884元，由牛耀辉负担5975元。本判决为终审判决。     审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二Ｏ年十月二十日                       书 记 员  张  舒  涵   陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终10508号 上诉人：牛耀辉，男性，1984年10月11日出生，汉族，住西安市长安区王寺镇北陶村**，居民身份证6101211984********。    被上诉人：西安景恒房地产开发有限公司，住所地，住所地西西安市曲江新区临水路**正荣彩虹谷******代码916101330810240896。上诉人牛耀辉因与被上诉人西安景恒房地产开发有限公司、第三人null房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月24日立案后，依法组成合议庭，开庭/因涉及……（写明不开庭的理由）不开庭进行了审理。上诉人牛耀辉、被上诉人西安景恒房地产开发有限公司、原审原告/被告/第三人null（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛耀辉上诉请求：。事实和理由：。西安景恒房地产开发有限公司辩称，……（概述被上诉人答辩意见）。null述称，……（概述原审原告/被告/第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：……（写明原告/反诉原告/有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：……（概述一审认定的事实）。一审法院认为，……（概述一审裁判理由）。判决：……（写明一审判决主文）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院是否采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，牛耀辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国×××法》第×条（适用法律错误的，应当引用实体法）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第×项规定，判决如下：一、维持陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初1068号民事判决第×项（对一审维持判项，逐一写明）；二、撤销陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初1068号民事判决第×项（将一审判决错误判项逐一撤销）；三、变更陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初1068号民事判决第×项为……；四、……（写明新增判项）。一审案件受理费……元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。二审案件受理费元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。  审判长      刘琪    审判员      卫婉莹    审判员      师婷   二〇二〇年十月二十日 书  记  员   张舒涵1