云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初1858号 原告孔德芳，男，1964年9月25日生，汉族，中专文化，居民，云南省富源县人，现住云南省曲靖市。 委托代理人夏丽荣，女，1969年11月2日生，汉族，初中文化，居民，云南省富源县人，现住云南省曲靖市，系原告孔德芳之妻，特别授权代理。 被告赵泽武，男，1977年4月12日生，汉族，居民，云南省富源县人，原住云南省富源县，现行踪不定（缺席）。 原告孔德芳与被告赵泽武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告孔德芳及其委托代理人夏丽荣到庭参加诉讼，被告赵泽武经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年4月12日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于宣威市公交车站处的房屋租赁给被告使用，合同约定租赁期限从2015年4月12日至2018年4月12日，每年租金7600元，被告每年向原告支付一次租金，预交水电费押金400元。按合同约定，一方违约则应向另一方支付合同租金20％的违约金。合同签订后，被告只支付了一年的租金，从2016年4月12日后就开始拖欠租金，也不腾出房屋退还原告，一直占用房屋至今，到2020年4月12日止，共计占用5年。被告赵泽武自2016年5月份就不知去向，打电话不接，发短信也不理，甚至把原告电话拉黑，导致多年无法联系到被告。因被告租赁房屋里一直摆放着电脑、办公用品等贵重物品，原告也不敢擅自把东西搬出房屋。综上所述，原告认为，原告与被告之间房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依合同约定及时支付租金给原告，或是退还房屋给原告，但被告拒不支付租金，也不腾出房屋退还给原告。为维护原告的合法权益，特向你院提起诉讼，请求：1、判决被告支付原告房屋租金人民币38000元，从2016年4月12日计算到2020年4月12日，共计五年，每年租金7600元，并继续计算房屋租金至被告归还原告房屋时止；2、判决被告支付违约金7600元；3、判决被告支付原告出租房电费93.35元（以上3项费用合计人民币45693.35元）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，请求依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。 被告赵泽武经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼。 综合原告诉讼主张，本案争议焦点为：原告主张的各项诉讼请求是否符合法律规定？能否得到支持？ 原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据材料： 1、原、被告身份证复印件1份，证明原、被告的诉讼主体资格； 2、《租房合同》复印件1份，证明原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，并约定房屋租期及每年租金、违约金等事实； 3、土地使用证、结婚证复印件各1份，证明原告系出租房屋的合法所有权人； 4、被告租赁房屋内的照片5张，证明被告至今还在使用该房屋的事实； 5、被告妻子何艳的名片1张，证明被告租赁房屋属于夫妻共同使用； 6、手机存储的通信截图和短信记录，证明从2016年到2020年5月11日原告拨打被告电话和发送短信，被告一直没有理会的事实。 被告赵泽武经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，根据相关法律规定，视为放弃质证抗辩权。 本院认为，原告提供的第1、2、3、4、6组证据，来源合法，客观真实，客观证明了原、被告之间签订《房屋租赁合同》，并约定房屋租期及每年租金、违约金及原告系出租房屋的合法所有权人等事实，与本案密切关联，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第5组证据，不能证明被告租赁的房屋属夫妻共同使用的事实，本院不予采信。 根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实： 2015年4月12日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于宣威市公交车站处房屋租赁给乙方作为生活办公使用，租赁期限从2015年4月12日至2018年4月12日，每年租金7600元，被告每年向原告支付一次租金，预交水电费押金400元。同时合同约定，一方违约则应向另一方支付合同总租金20％的违约金。合同签订后，被告支付了一年的租金7600元。被告赵泽武自2016年5月份就不知去向，租金一直未给付，租赁房屋里一直摆放着电脑、办公用品等贵重物品，也不腾出房屋退还原告，一直占用至今。2020年5月11日，原告向本院起诉，请求：1、判决被告支付原告房屋租金人民币38000元，从2016年4月12日计算到2020年4月12日，共计五年，每年租金7600元，并继续计算房屋租金至被告归还原告房屋时止；2、判决被告支付违约金7600元；3、判决被告支付原告出租房电费93.35元（以上3项费用合计人民币45693.35元）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，请求依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。审理中，原告坚持前述诉讼请求，被告赵泽武经本院公告合法传唤未到庭参加诉讼，本院未组织调解。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定房屋租赁期限从2015年4月12日起至2018年4月12日止，每年租金7600元，本案被告承租房屋后，仅向原告支付一年租金，自2016年4月起至2018年4月12日止二年的租金15200元未给付，被告已经违约，应当依法承担给付租金15200元的责任。原告请求判决被告支付违约金7600元的主张，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达弥补全部损失为止：……(4)拖欠房租累计2个月以上的。”被告赵泽武拖欠原告房租15200元未给付，又一直占用该房屋至今未归还，故原告要求被告支付违约金7600元符合合同约定，本院予以支持。原告请求判决继续计算房屋租金至被告归还原告房屋时止的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告赵泽武拖欠原告二年租金15200元未给付，已经构成违约，原告孔德芳未采取适当措施防止损失的扩大，合同租赁期间届满后，合同效力自然终止，故原告请求判决继续计算房屋租金至被告归还原告房屋时止的主张，本院不予支持。原告请求解除原告与被告签订的房屋租赁合同的主张，合同约定房屋租赁期限从2015年4月12日起至2018年4月12日止，该房屋租赁合同的租赁期间已经届满，已经丧失解除合同的基础，故原告请求解除原告与被告签订的房屋租赁合同的主张，本院不予支持。原告请求判决被告支付原告出租房电费93.35元的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”其提供的证据不足以证明，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告赵泽武于本判决生效后十日内给付原告孔德芳房屋租金15200元； 二、由被告赵泽武于本判决生效后十日内给付原告孔德芳违约金7600元（上述一、二项款项合计22800元）； 三、驳回原告孔德芳的其他诉讼请求。 案件受理费942元，由被告负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。 审 判 长  阚世彦 人民陪审员  吕 松 人民陪审员  陶记伟 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  舒娅琳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。