江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1508号上诉人（原审被告）：陈书财，男，1962年6月11日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人（原审被告）：吴顺才，男，1955年4月27日生，汉族，住扬州市江都区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓军，江苏江豪海信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市润森园艺有限公司，统一社会信用代码91321202769883172J，住所地泰州市海陵区公园北路**。法定代表人：洪伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭朱凤、许庆芳，江苏浦辰律师事务所律师。上诉人陈书财、吴顺才因与被上诉人泰州市润森园艺有限公司（以下简称润森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院于2020年4月8日作出（2019）苏1202民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年7月27日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人陈书财及其委托诉讼代理人陈晓军，被上诉人润森公司的委托诉讼代理人郭朱凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈书财、吴顺才的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回润森公司的诉讼请求或将本案发回重审；被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实混乱、错误。1.一审法院没有对国有资产转让、土地租赁法律关系的有效性作出评价，且对两份协议的效力问题没有作出明确认定，造成事实认定上的混乱。2.一审判决错误认为资产转让协议可以履行。3.一审判决错误认为资产转让协议未能完成的责任在上诉人。4.一审判决错误认为租赁期限已届满。5.一审判决错误认定占有使用费。二、一审判决程序违法，判决内容超出了当事人的诉讼请求范围。1.被上诉人在一审中的诉讼请求中并没有要求上诉人拆除房屋、清空物品，而一审判决主文第一项中要求上诉人拆除第二份协议签订后的房屋、清空除抵算租金外的物品，显然超出被上诉人一审的诉讼请求范围。2.一审诉讼中，被上诉人并没有请求解除合同，在此情况下，一审法院回避协议中资产转让和土地租赁的约定，判决上诉人搬离也超出了被上诉人的诉讼请求范围。三、一审判决适用法律错误。1.一审判决在未确认案涉资产转让协议无效、上诉人未要求解除合同的情况下，迳行判决上诉人搬离，属于适用法律错误。2.一审判决确认了房屋租赁部分无效，但没有就房屋租赁无效后法律责任进行明确，也是适用法律错误。3.一审判决一方面适用合同法第五十八条和最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释中关于合同无效的条款，另一方面又适用合同法第六十条有关合同应全面履行的条款，自相矛盾。同时，在被上诉人的诉讼请求中没有恢复原状的情况下，一审判决适用司法解释第十三条有关出租人要求恢复原状的条款，也是适用法律错误。被上诉人润森公司辩称，一审判决本案所涉两份协议涉及国有资产转让、房屋租赁关系、土地租赁关系三个法律关系是正确的，根据该三个法律关系进行分别处理是正确的，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。土地租赁在第二份协议中并未约定租期是二十年，上诉人的上诉请求是不能成立的。润森公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈书财、吴顺才立即搬离并向润森公司交还位于通扬运河河南、新东风桥西侧的土地、、地上建筑物及设备等附属设施2、判令陈书财、吴顺才支付自2017年1月1日起至实际搬离之日止的资产使用费（按每年110000元的标准计算）；3、诉讼费由陈书财、吴顺才承担。一审法院认定事实：2008年1月17日，陈书财与润森公司签订协议书一份，约定：一、润森公司将其位于通扬运河河南、新东风桥西侧冷库及院墙内的房屋和冷库设备（不含所占国有土地）按现状转让给陈书财，转让价格为人民币1700000元，陈书财分三次付清上述款项：本协议生效之日付给润森公司人民币550000元，2009年1月30日前付给润森公司人民币550000元、2010年1月30日前付给润森公司人民币600000元。陈书财必须按期一次付清上述款项，逾期一个月内，润森公司每日按0.3％加收滞纳金；逾期二至六个月内，润森公司每日按0.5％加收滞纳金；逾期六个月以上，为陈书财自行终止协议，放弃所付款项并无条件撤离，润森公司有权处置冷库及院内陈书财等无条件放弃的任何财产。协议生效后，润森公司应积极协助陈书财办理相关手续，不得以任何理由违反协议，否则赔偿陈书财的所有经济损失。二、以上第一条所涉范围内国有土地，润森公司将其租赁给陈书财使用，租赁期为二十年（期满后比照本协议，双方友好协商再行续签），租金起点标准为每亩3000元，每年递增3%。每年租金一次缴清，先缴后用。陈书财等如逾期一个月以上三个月以内，润森公司每日按0.3％加收滞纳金；逾期三个月以上六个月以内不缴，润森公司每日按0.5％加收滞纳金；逾期六个月以上未缴，为陈书财自行终止协议，一切后果由陈书财承担，润森公司有权处置场地上陈书财等的任何财产。上述协议签订后，润森公司按照约定将上述资产交付陈书财等使用，陈书财支付了资产购置款人民币565000元。此后，润森公司与陈书财、吴顺才又签订一份协议书，约定将陈书财己交资产购置款565000元及本协议签订日前陈书财投资建设的除速冻库以外的房屋、硬质地面和200KVA变电站等固定设施（详见示意图）作价，按每年110000元抵算原协议签订日以后9年租金，租赁期为2008年1月17日至2017年1月16日，在此期限内，陈书财仍可按照1700000元（实际须再缴纳1135000元）价格购买原协议项下的润森公司转让资产，并约定转让完成后，陈书财所占土地租金从2017年1月16日起计算，租金起点标准为每亩3000元，每年递增3%。同时约定，协议到期日止，陈书财未能完成原购买协议项下资产时，陈书财同等条件下优先承租，如未能续租，润森公司有权对外出租该冷库，陈书财不得干涉，并在15日内无条件移走抵算租金以外的可移动陈书财等资产，向润森公司移交完好的房屋和冷库等设施，否则承担所有民事责任，不可移动的资产陈书财等自动放弃，归润森公司所有；本协议由于国家或政府相关政策导致不能履行，陈书财应无条件服从，如有补偿按本协议第二条的相关约定处理。上述两份协议均加盖有润森公司主管单位泰州市海陵区林业技术推广中心和润森公司主管部门泰州市海陵区农业委员会的印章。庭审中，陈书财提供了一份润森公司工作人员李某某与陈书财的现场谈话录音，拟证明陈书财拒绝润森公司交纳资产购置款，关于录音的具体时间，陈书财表示记不清楚。润森公司质证认为，从录音中可以听出李某某一直没有明确答复收到交款申请，且李某某不是润森公司单位法定代表人，无权处置涉案协议的履行问题。2020年3月26日，一审法院组织双方进行现场勘查，并对以下事实进行了确认：1、润森公司在第一份协议签订后交付给陈书财的冷库设备即是润森公司提供的2004年5月6日《工矿产品购销合同》中载明的拼装式冷库3套，包括拼装库板、制冷机组（50匹）、冷风机、风幕机、电脑控制箱、冷却水塔、水泵及全套冷库的配套件，上述设备目前均在冷库内；2、《润生冷库平面图》中用红笔标注速冻库的房屋系第二份协议中“本协议签订日前乙方投资建设的除速冻库以外的房屋、硬质地面和200KVA变电站等固定设施”中的速冻库；用红笔标注的“第二份协议后新建”的房屋系由陈书财等在第二份协议签订后新建；3、《2011年2月18日冷库示意图》是第二份协议的附件，该示意图所示情况系第二份协议签订时现场的情况，第二份协议系2011年春节前后签订的。一审法院认为，本案所涉两份协议涉及国有资产转让、房屋及设备租赁、土地租赁三个法律关系。第一份协议约定的国有资产转让双方并未能履行完毕，后签订第二份协议，由国有资产转让转变为租赁，在租期内，陈书财、吴顺才仍可按第一份协议的价格购买原协议项下的转让资产。但在租赁期限内，陈书财并未能完成原购买协议项下的资产，资产转让协议未能履行。陈书财、吴顺才辩称其曾向润森公司申请要求缴纳资产转让款，润森公司拒绝，并提供了与润森公司工作人员的录音佐证，即便陈书财向润森公司申请缴款润森公司拒绝的事实存在，陈书财仍可在租赁期限内通过转账、提存、诉讼等方式来履行资产转让协议，而陈书财目前的证据仅系证明向润森公司提交了缴款申请，并不能据此认定未能完成资产转让的责任在润森公司。在资产转让协议未能履行的情况下，双方之间的租赁期限已届满，润森公司要求陈书财、吴顺才将承租的土地、、地上建筑物及设备交还润森公司符合法律规定，一审法院予以支持。关于陈书财、吴顺才对所承租的润森公司冷库进行的加建二层隔板、升降机等，应属于装饰装修的范畴，陈书财未有证据证明该装饰装修征得润森公司同意，故陈书财装饰装修发生的费用，应由陈书财承担。关于陈书财所建的速冻库及在第二份协议签订后新建的房屋，其在所承租的土地上新建房屋，未征得出租人同意，在交还土地时应将所建房屋拆除，相关费用由陈书财自行承担。关于陈书财所建在第二份协议中用以抵算租金的除速冻库以外的房屋、硬质地面和200KVA变电站等固定设施，由于已经折价给润森公司抵算租金，故该部分固定设施应一并交付润森公司。润森公司出租给陈书财的房屋未取得建设规划许可证，双方之间关于房屋租赁部分应属无效，润森公司依据无效协议主张租赁期满陈书财任何物品均不能搬离、所有自建房屋及物品应一并交付润森公司处置没有法律依据，一审法院不予支持。关于润森公司主张的资产使用费，应从租赁期限届满之次日，即2017年1月17日起计算。关于支付资产使用费的金额，第二份协议约定每年的租金为人民币110000元，故合同到期后至陈书财、吴顺才交还租赁标的物前的占有使用费，仍应参照该标准计付。但租赁期间的租赁标的物包括房屋和冷库设备，亦包括相应的土地。故自2017年1月17日起，陈书财、吴顺才已交付的土地租金应从每年110000元的金额中扣减。陈书财于2017年7月支付13500元、2018年1月支付13905元、2018年11月支付14322.15元、2019年5月支付14751元，与双方第二份合同约定的土地租金每年递增3%相一致，故上述款项应认定为陈书财支付的自2017年1月17日至2021年1月16日止的土地租金。在润森公司主张的资产使用费中，应扣减陈书财所支付的上述土地租金合计人民币56478.15元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条之规定，判决：一、陈书财、吴顺才于判决生效之日起三十日内将位于泰州市海陵区通扬运河河南、新东风桥西侧速冻库及第二份协议签订后新建的房屋拆除、将泰州市润森园艺有限公司原有冷库及用于抵算租金的房屋内除《工矿产品购销合同》上的设备外的物品清空，将案涉土地、土地上现有除速冻库及第二份协议签订后所建房屋之外的冷库、房屋、硬质地面、变电站及《工矿产品购销合同》上的设备交付泰州市润森园艺有限公司。二、陈书财、吴顺才于判决生效之日起三十日内按每年人民币110000元的标准支付泰州市润森园艺有限公司自2017年1月17日起至其实际交付判决第一项所确定的财产时止的占有使用费（所得数额扣减人民币56478.15元）。三、驳回泰州市润森园艺有限公司的其他诉讼请求。如陈书财、吴顺才未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2380元，由陈书财、吴顺才共同负担（润森公司已预交，陈书财、吴顺财于判决生效之日起十日内迳交润森公司）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：润森公司要求陈书财、吴顺才搬离及交还案涉土地、、地上建筑物及设备等并支付相应的占有使用费有无事实和法律依据现阐述如下：根据案涉第二份协议的约定，双方当事人就案涉土地、建筑物及设备形成了租赁合同关系，但因上诉人在第一份转让协议签订后至第二份协议签订前所新建的建筑物未取得合法手续，故双方就该部分建筑物形成的租赁关系无效，其余则为有效。因第二份协议约定的租赁期限已经届满，润森公司根据该份协议形成的租赁法律关系要求陈书财、吴顺才搬离及交还上述租赁物并支付相应的占有使用费，符合查明的案件事实，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。关于上诉人上诉称第一份协议和第二份协议均约定的资产转让及实际未能履行的原因等问题，因至诉讼时双方就资产转让并未能实际履行，而润森公司本案系依据实际履行的租赁协议来主张权利，一审判决也仅处理租赁法律关系下双方的权利义务，故上诉人如认为其在资产转让关系下的相关权利受损，可依法另行主张。关于上诉人上诉称一审判决按11万元/年的标准确定占有使用费错误一节，虽然案涉租赁协议部分有效部分无效，但因上诉人在约定的租赁期限届满后实际占有使用全部租赁物，一审法院根据被上诉人润森公司的主张将双方协议约定的租金标准作为计费标准来认定占有使用费用，不违反法律规定，故对上诉人该上诉理由，本院不予采信。关于上诉人上诉称一审程序违法，判决超过被上诉人诉讼请求范围问题，经查，虽然一审判决主文的表述与被上诉人的诉讼请求并不完全一致，但其实际内容仍系围绕被上诉人的诉讼请求而依法作出的，并未超出被上诉人的诉讼请求范围，审理程序不存在违法之处，故对其该项上诉理由，本院亦不予采信。另上诉人如认为其在租赁法律关系项下的权利受损，而本案中并未提起反诉，其亦可依法另行主张。综上，上诉人陈书财、吴顺才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由上诉人陈书财、吴顺才负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇二〇年十月十三日书记员  王 霞