福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终856号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李振忠，男，1959年12月25日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：蔡伍洲，福建闽越律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建富通电梯工程有限公司，住所地福建省南平市玉屏山时代大厦**。 法定代表人：李振忠，总经理。 委托诉讼代理人：蔡伍洲，福建闽越律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建环达房地产开发有限公司，住所地，住所地福建省南平市延平区东山路**（顺发商住楼）**iv> 法定代表人：林向灿，执行董事。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈仁光，福建启世律师事务所律师。 上诉人李振忠、福建富通电梯工程有限公司（以下简称富通电梯公司）因与上诉人福建环达房地产开发有限公司（以下简称环达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李振忠、富通电梯公司上诉请求：1.维持一审判决第二、三、七项，撤销一审判决第一、四、五、六项；2.因环达房地产公司不履行《江南水岸商业用房购房协议》（以下简称《购房协议》）第1条向李振忠、富通电梯公司交付江南水岸五号楼第3层房产的义务，承担318万元违约赔偿金；3.因环达房地产公司不履行《购房协议》第7条出资安装一台无机房1000KG电梯供李振忠、富通电梯公司专用的义务，承担35.1万元违约赔偿金；4.因环达房地产公司不履行《购房协议》第8条向李振忠、富通电梯公司交付停车场地的义务，承担26.65万元损失赔偿金；5.因环达房地产公司不履行《购房协议》第10条确保李振忠、富通电梯公司物业自理的义务，承担支付40年的物业费42.12万元；6.因环达房地产公司不按《购房协议》第11条约定的时间交房，承担逾期交房480天的违约金17.4万元；7.因环达房地产公司逾期办理房屋权属证书，承担逾期545天办证违约金28.3万元；8.驳回环达房地产公司的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定富通电梯公司以买受人的身份向环达房地产公司主张权利，缺乏法律依据错误。富通电梯公司是江南水岸5号楼商业房产第2、3层购房的真正买受人，李振忠、毛羡勤只是接受富通电梯公司委托的购房人。《购房协议》和《补充协议》的签订都加盖了富通电梯公司的公章。从《购房协议》的具体内容可以看出，此次购房目的就是将江南水岸5号楼的2、3层整体作为富通电梯公司的办公经营用房，购房款也是由富通电梯公司支付的。以李振忠、毛羡勤名义与环达房地产公司签订的《商品房买卖合同》应直接约束富通电梯公司与环达房地产公司。 二、一审法院对江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋的逾期交房、逾期办证的违约金不予以处理错误。李振忠、毛羡勤是富通电梯公司对江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋的购房受托人，富通电梯公司有权直接向环达房地产公司主张权利。李振忠是江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋登记的共有人，李振忠有权在向环达房地产公司主张江南水岸5号楼201、203号商业房屋权利的同时主张江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋完全相同的权利。为避免诉累，一审法院在发现毛羡勤是江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋共有人，依法应当主动追加毛羡勤为本案共同原告。 三、一审法院认定《购房协议》是《商品房买卖合同》的预约合同错误。从《购房协议》和《补充协议》的内容来看，两份协议就是富通电梯公司购买江南水岸5号楼第2、3层商业房产买卖合同的本约合同。而受托人李振忠、毛羡勤与环达房地产公司签订的《商品房买卖合同》则是备案合同。本次购房合同的实际履行情况完全是依据《购房协议》和《补充协议》的约定，而不是依据《商品房买卖合同》的约定。进一步证实，《购房协议》和《补充协议》是商品房买卖的本约合同，受托人李振忠、毛羡勤与环达房地产公司签订的《商品房买卖合同》则是商品房买卖的备案合同。本案的《购房协议》和《补充协议》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，应当认定《购房协议》和《补充协议》为商品房买卖的本约合同。 四、一审法院对富通电梯公司、李振忠要求环达房地产公司承担“一房二卖”的违约赔偿责任未支持错误。富通电梯公司是通过合同的法定抗辩权来督促环达房地产公司诚信履约。环达房地产公司无权依据“若乙方未按时执行，甲方有权将其选定的房屋另行销售，并不予退还乙方购房定金”的约定，直接将富通电梯公司购买的江南水岸5号楼第3层另行出售他人。况且，在环达房地产公司将江南水岸5号楼第3层房产另行出售他人时，之间的《购房协议》也未解除。因环达房地产公司已违约在先，其不享有单方解除合同的权利。环达房地产公司将江南水岸5号楼第3层房产另行出售他人的行为属于一房二卖，其行为明显构成违约，应当承担违约责任。对于环达房地产公司一房二卖的违约行为，富通电梯公司有权要求请求解除合同、返还已付购房款及赔偿损失，并可以要求环达房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由于在签订《购房协议》和《补充协议》时，富通电梯公司已经按双方约定债务抵销方式支付了600万元购房款，加上2015年1月14日富通电梯公司向环达房地产公司支付的购房定金，因此富通电梯公司、李振忠要求环达房地产公司赔偿318万元违约赔偿金于法有据，依法应当予以支持。 五、一审法院未支持富通电梯公司、李振忠要求环达房地产公司承担不履行《购房协议》第7条安装一台无机房1000KG电梯供原告专用义务的违约赔偿责任错误。环达房地产公司不履行安装一台无机房1000KG电梯义务已构成违约，因此环达房地产公司理当承担违约赔偿责任。富通电梯公司的损失很显然不但包括安装一台无机房1000KG电梯的价值，而且还应包括富通电梯公司办公经营中预期享有电梯便利带来的搬运等生产经营成本的降低及企业形象、商誉等无形资产价值的损失，因此富通电梯公司的损失显然不限于一台无机房1000KG电梯的价值。一审法院明知环达房地产公司是根本性违约，而且在判决解除《购房协议》第7条后，环达房地产公司就可以不必履行出资安装一台无机房1000KG电梯的义务，必然让环达房地产公司获得不必安装一台无机房1000KG电梯的违约利益。显然违背了“不能让违约者因违约而获益”的法律基本原则。 六、一审法院未支持富通电梯公司、李振忠要求环达房地产公司承担不履行《购房协议》第8条交付停车场地的义务的损失赔偿责任错误。《购房协议》第8条中，环达房地产公司明确承诺出资将大楼与市工商局办公楼连接位置的空地按路面标准建设后无偿供富通电梯公司作为停车场地永久使用。虽然富通电梯公司在反诉中提出《购房协议》第8条为无效合同，但是环达房地产公司并未说明该空地何时被规划为公共通道和消防通道。一审法院不但未对环达房地产公司因欺诈或违约应承担的惩罚性赔偿责任或违约赔偿责任作出认定，却在没有任何事实依据的情况下错误认定，双方在签订《购房协议》时均明确知道该空地为公共通道和消防通道，双方对于该条款无效均有过错。一审法院在明知环达房地产公司存在欺诈或故意违约，也明知富通电梯公司、李振忠的购房款中已包含94㎡专用停车场的价值，更明知江南水岸一个面积宽2300mm×长5100mm停车位的价值200元/月，却对富通电梯公司、李振忠依停车场地面积计算出的损失额全部不予认定，显然违背了诚实守信及公平正义的基本原则。 七、一审法院未支持富通电梯公司、李振忠要求环达房地产公司赔偿物业费的请求错误。《购房协议》第10条明确约定“物业由乙方自行管理”。李振忠与环达房地产公司签订的《商品房买卖合同》的附件《前期物业服务合同》是受托人李振忠与物业公司的约定，《购房协议》第10条是富通电梯公司与环达公司之间的约定，不同主体之间的约定不能互相取代。再者，《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》均是格式合同，依法格式条款与非格式条款不一致的，应采用非格式条款。环达房地产公司应当适用《购房协议》第10条约定，履行保障富通电梯公司物业自理的义务。环达房地产公司故意不履行《购房协议》第10条的约定，构成违约，因此对造成富通电梯公司、李振忠的物业费损失应承担赔偿责任。 八、一审法院未按同类地段房屋租金标准赔偿江南水岸5号楼201至205房逾期交房违约金及按6%的利息标准支付逾期办证违约金错误。江南水岸1、2、5号楼及地下室工程于2017年6月22日经南平市公安消防支队评定为消防验收合格，才具备交付使用的法定条件。一审法院却以李振忠自认于2016年10月28日接收房屋，并由此计算逾期交房时间点及逾期办证时间点错误。本案应当以符合法定交付条件的2017年6月22日作为江南水岸5号楼2层交付的时间点，并据此计算出逾期交房时间和逾期办证时间。对于约定的交房时间，一审法院认为应按受托人李振忠签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间显然不妥。因为受托人李振忠与环达房地产公司签订的《商品房买卖合同》取代《购房协议》约定不成立。《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低，富通电梯公司、李振忠有权根据合同法的规定主张违约金，因此富通电梯公司、李振忠要求按中国人民银行逾期贷款利息标准及同地段房租标准赔偿损失有实事及法律依据。 环达房地产公司辩称，一、本案是商品房买卖合同纠纷，买卖关系人是李振忠、毛羡勤，富通电梯公司不是商品房买卖合同关系主体，富通电梯公司只是李振忠、毛羡勤购房价款代为支付主体。对此一审判决的认定是正确的。 二、李振忠主张逾期交房、逾期办证违约金不能成立。本案诉争的江南水岸5号楼第2层在2015年5月间就移交给李振忠进行装修安排，2016年9月初李振忠就完成水电费的单独立户，不存在迟延交付房屋的事实。按照李振忠自认的2016年10月28日交房，对照《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人应在缴清包括办理房屋权属证书相关费用之后方能办理房屋交接手续。因李振忠未在约定时间内缴交专项维修资金，环达房地产公司无需承担逾期交付违约金。《商品房买卖合同》第八条约定，如果在规定日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接受的，出卖人支付买受人1000元违约金，因此李振忠最多只能获得1000元违约金。关于预期办证违约金问题。《商品房买卖合同》约定，如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。第六条第五款约定，买受人应当在办理房屋交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及费用，并且向相关部门缴纳完毕专项维修资金。否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。本案中，李振忠于2019年3月13日才缴交房屋专项维修资金，于2019年3月20日取得不动产权证，环达房地产公司不存在迟延办证的事实。 三、李振忠主张赔偿未购买江南水岸5号楼第3层商业用房赔偿金318万的诉讼没有根据。双方于2014年5月12日签署的《购房协议》和《补充协议》是对江南水岸5号楼第2、3层商业用房交易签订的预约合同，双方签订规范的《商品房买卖合同》才是本约合同，用于最后约束双方交易关系的根据。江南水岸5号楼第3层商业用房是在李振忠明确拒绝缔约购房的情况下另售他人，完全符合双方的预约合同约定，不存在“一房二卖”事实。本案中李振忠没有与环达房地产公司就江南水岸5号楼第3层商业用房交易建立正式的买卖合同关系，更何况《购房协议》已经约定，如果买受人不缔约，出卖人有权另售他人。因此李振忠提出318万元违约赔偿金的诉求没有依据，应当予以驳回。 四、李振忠主张环达房地产公司未安装无机房电梯和烟道的赔偿请求缺乏合法根据。一审判决认定《购房协议》中双方当事人约定设立无机房电梯和烟道不违反法律规定错误，因为“江南水岸”房地产开发项目是经过审批、备案的建设项目，在与李振忠签署《购房协议》时，整个建设的主体已经完工，不具备专门为李振忠改变规划设计的可能性和合法性，此项意向性约定实际上损害整个小区其他业主的合法权益。该项预约合同的约定是合同法第五十二条所列的无效合同情形。 五、李振忠主张赔偿《购房协议》的“停车场地”损失没有合法根据。《购房协议》约定“大楼与市工商局办公楼连接位置的空地，甲方出资按路面标准敷设混泥（凝）土，承诺供乙方作为停车场或乙方作为入户大门永久使用”，是属于意向性的约定，正式缔约时已经予以排除。“大楼与市工商局办公楼连接位置的空地”是消防通道，双方当事人是明知的，因此在正式缔约时已予以排除。李振忠购买的江南水岸5号楼第2层商业用房总价与另行售给他人的第3层商业用房总价相当，李振忠所购的2层房产价格符合正常的市场价格预期，不存在环达房地产公司从中获取额外利益的情形。 六、李振忠主张赔偿40年物业费的诉讼请求没有依据。环达房地产公司同意李振忠自行管理物业无特别的法律意义，环达房地产公司的表态并不能约束第三方物业管理服务企业，况且是双方的意向性约定。在缔结《商品房买卖合同》的时，李振忠已经同意与前期物业公司建立服务合同关系，实际上就是对《购房协议》中所涉物业管理事项的自认。事实上，物业服务费的支付，是业主接受服务的对价，与商品房买卖无关。 综上所述，富通电梯公司、李振忠的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回李振忠、富通电梯公司的诉讼请求。 环达房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.确认《购房协议》第6、第7、第9条约定无效；3.撤销一审判决第四、五项；4.驳回李振忠要求环达房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；5.驳回李振忠要求环达房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：本案的事实过程是，环达房地产公司系房地产开发企业，李振忠系富通电梯公司的法定代表人及实际控制人。环达房地产公司因开发建设江南水岸商品房项目需要，与富通电梯公司建立了电梯采购、安装交易关系。在商谈中双方于2014年5月12日形成了李振忠提出购买环达房地产公司建设开发的江南水岸5号楼第2、3层房产。为此，双方于2014年5月12日签署了案涉的《房购房协议》。同日，环达房地产公司与富通电梯公司签署了一份《补充协议》，约定环达房地产公司应付给富通电梯公司的电梯款充作李振忠的购房款，多还少补。2015年1月14日，李振忠通过富通电梯公司向环达公司支付了江南水岸5号楼2层201至205号房的购房定金15万元。2015年3月19日、20日，李振忠或李振忠、毛羡勤与环达房地产公司分别签订了5份《商品房买卖合同》，其中两份合同的缔约人是李振忠。2015年3月20日，富通电梯公司向环达房地产公司发出《购房确认书》，主要内容是确认将电梯买卖、安装价款抵作李振忠的购房款。《商品房买卖合同》及其附件签署后，李振忠以其希望能早点安排装修事宜为由，要求提前交付房屋供其进行装修。环达房地产公司基于双方此前良好的商务关系，在2015年5月间将江南水岸5号楼第2层商业用房移交给李振忠进行装修安排。2016年7月8日，环达房地产公司将购房定金15万元通过富通电梯公司返还给李振忠。2016年9月2日，李振忠将所购房产的用电户变更至其名下。2016年10月28日，环达房地产公司按照同一楼栋交房时间统一向业主发出交房通知。环达公司通知李振忠在2016年11月1日至3日补办交房手续。2016年11月15日，环达房地产公司以书面通知形式再次催促李振忠签署江南水岸5号楼第3层商业用房的《商品房买卖合同》。李振忠以未满足预约合同约定为由书面答复拒绝缔约。之后，环达房地产公司将江南水岸5号楼第3层商业用房出售给他人。2017年6月22日，江南水岸第1、2、5楼及其地下室建设工程通过消防验收。2019年3月13日，李振忠缴交江南水岸5号楼第2层201、202、203、204、205号商业用房的专项维修基金，并于2019年3月20日取得前述房产的产权证书。李振忠因拒交物业服务费，与前期物业服务公司发生诉讼纠纷。 关于《购房协议》第6条至第9条的约定的法律效力问题，一审判决未认定《购房协议》第6、7、9条约定无效是错误的。因为《购房协议》第6、7、9条约定均涉及对改变已经施工完毕的建筑物进行破坏性改造，对依法审批的建设规划进行非法改变，且此时该楼房已经开始销售，该项约定实际上是损害其他业主利益的行为，也是违反建设规划的违法约定，违反合同法第五十二条规定。《购房协议》是预约合同，其后双方当事人签署的《商品房买卖合同》是本约合同，在后的《商品房买卖合同》已经否决了预约合同中不合法的意向性约定，也应当以《商品房买卖合同》及其附件的约定约束双方当事人。 环达房地产公司未按照《购房协议》第7条约定，为李振忠安装一台无机房1000kg电梯，一审判决认为违约行为错误。一是，为李振忠安装无机房电梯既占有小区全体业主共有的空地，也破坏整个楼房的完整性，更违反既定的建设规划，明显侵害全体业主公共利益；二是，双方签署《商品房买卖合同》时，已经否定了预约合同中的此项不合法约定。 关于逾期交房违约金的判项问题，一审判决认定环达房地产公司未按照约定的交房时间2016年9月15日交付房屋，并以李振忠自认的交房时间计算迟延交房违约金错误。根据《商品房买卖合同》第十八条第二款、第十一条第二款、附件六合同补充协议第四条第3款和第4款、第六条第5款的约定，买方应当于2016年3月15日缴交专项维修基金，该项约定是买受人的约定义务，也是李振忠主张环达房地产公司承担逾期交房违约金的前提。因李振忠未在此前缴交专项维修基金，故一审判决的第四项应当依法予以撤销。 关于逾期办证违约金的判项问题，一审法院认为环达房地产公司应当于李振忠自认的房屋交付时间2016年10月28日后的90天开始计算逾期办证违约金至2019年3月20日完成办证日错误。商品房产权证所需办证文件中，专项维修基金缴讫凭证是必须提交的文件。在规范的商品房买卖合同中，均将专项维修基金的缴交作为商品房交易中买方义务的一项特别约定。约定在交房前必须缴交，是维护全体业主公共利益的需要。在李振忠未缴交专项维修基金的情况下，有权推迟办理房屋交付，更有理由不承担迟延办证的后果。一审法院在明知李振忠违约至2019年3月13日才缴交专项维修基金，却依然判决环达房地产公司承担逾期办证违约金，有悖双方当事人的约定和商品房办证程序规定。 李振忠、富通电梯公司辩称，从《购房协议》和《补充协议》的内容分析，《购房协议》和《补充协议》是富通电梯公司委托李振忠等受托人，以自然人名义购买江南水岸5号楼第2、3层商业房产作为富通电梯公司办公经营用房。环达房地产公司也履行了向富通电梯公司交付第2层房屋及履行了《购房协议》第6条中“将商场中间楼梯位拆除改造成楼面的”的义务。《购房协议》和《补充协议》具体内容并不违反法律法规强制性的规定，并不存在合同法第五十二条无效情形。环达房地产公司不履行《购房协议》第6条至第9条相关义务的行为明显违背诚实信用原则，认为《购房协议》第6条至第9条无效的上诉理由不能成立。环达房地产公司逾期交房是事实，涉案房屋于2017年6月22日才经有关部门评定消防验收合格，才具备交付使用的法定条件。根据《购房协议》约定的交房时间2016年2月28日，环达房地产公司在2017年6月22日才符合交房，因此逾期交房时间长达480天，一审认定逾期交房仅43天错误。环达房地产公司逾期办证也是事实。环达房地产公司认为李振忠应当在2016年3月15日前缴交专项维修基金，但环达房地产公司的房屋根本不具备交付条件，因此不能以《商品房买卖合同》第十八条约定为由不承担违约责任。综上，请求二审法院驳回环达房地产公司的上诉请求。 李振忠、富通电梯公司向一审法院起诉请求：1.解除李振忠与环达房地产公司签订的《购房协议》第1条尚未履行的第3层554.51平方米的购房协议，并由环达房地产公司赔偿李振忠、富通电梯公司318万元；2.解除《购房协议》第7条，并由环达房地产公司赔偿李振忠、富通电梯公司35万元；3.解除《购房协议》第8条，并由环达房地产公司赔偿李振忠、富通电梯公司76.8万元；4.环达房地产公司赔偿李振忠、富通电梯公司40年的物业费42.12万元；5.环达房地产公司按同地段同类房屋租金标准向李振忠、富通电梯公司支付逾期交房240天的违约金8.7万元；6.环达房地产公司按李振忠、富通电梯公司已付的318万元购房款的6%的利息标准向李振忠、富通电梯公司支付逾期2年零2个月办理不动产权证的违约金41.41万元。 环达房地产公司向一审法院提起反诉请求：确认环达房地产公司与李振忠于2014年5月12日签订的《购房协议》第6条至第9条的约定无效。 一审法院认定事实：环达房地产公司以出让方式取得位于南平市八仙南庄新区地块，编号为04／008／0019、0020、0021的地块的土地使用权，国有土地使用权证号南国用（2011）第07843号、07844号、07845号。经批准，环达房地产公司在该地块建设商品房，暂定名为江南水岸。经批准，环达房地产公司取得江南水岸5号楼商品房的预售许可证，证号为南房预售证第2014023号。 2014年5月12日，环达房地产公司（协议甲方，开发商）与李振忠（协议乙方，认购人）签订一份《江南水岸商业用房购房协议》（即《购房协议》）。协议约定：1.乙方购买的商业楼层坐落：江南水岸五号楼商业房产2层3层，共两层。房产证面积（甲方暂测面积）：第2层544.51㎡，单价6050元/㎡，第3层544.51㎡，单价5550元/㎡。实际面积以有权部门实测，并经南平产权交易中心认可为准。总价637.43万元（最终总价以实际面积为准）。2.乙方支付20万元整作为购房定金，待乙方按约定签订《商品房买卖合同》、办理银行按揭贷款并提交所需全部相关手续、交齐规定的首付款金额后，购房定金无息转作购房首付款。3.乙方在甲方书面通知之日起15日携带身份证件和本购房协议至甲方指定地点签署《商品房买卖合同》，若乙方未按时执行，甲方有权将其选定的房屋另行销售，并不予退还乙方购房定金。4.乙方已选定购买的商业楼层，甲方不得另售他人，否则双倍返还定金。5.乙方预定的该商业楼层，甲方应将该房产每层分为5本独立的房产证，购买人均为李振忠等自然人。每本房产证套内均预留日后做卫生间的下水管道接口。6.甲方出资负责2、3层左侧及商场中间的楼梯位拆除，改造成楼面，其承载力、建筑结构、配筋、水泥标号等均与本楼面相同。7.甲方出资安装一台无机房1000KG电梯供乙方专用。8.大楼与市工商局办公楼连接位置的空地，甲方出资按路面标准铺设混凝土，承诺无偿供乙方作为停车场或乙方作为入户大门永久使用。9.乙方指定的办公食堂位置，应设置通风管道。10.甲方同意乙方办公楼的水电等均按所购自然人的数量单独设表（即一户一表），物业由乙方自行管理。11.甲方承诺交房时间为2016年2月28日，交房前甲方同意乙方提前进行内部装修。《购房协议》还约定：本协议一式二份，甲乙双方各执一份，于双方签字之日起生效，双方正式签订《商品房买卖合同》之日起作为《商品房买卖合同》中不可分割的附件之一。 2014年5月12日，环达房地产公司（协议甲方）与富通电梯公司（南平市蒂森电梯有限公司，以下简称蒂森电梯公司）（协议乙方）签订一份《补充协议》。协议约定：一、根据甲乙双方签订的电梯设备买卖合同和电梯设备安装合同（合同编号FTDT20131106）的付款规定，乙方以李振忠（不限定仅李振忠本人）等自然人的名义购买甲方江南水岸五号楼商业房产2层、3层商业房产，两层面积1099.02㎡，单价5800元/㎡，总价637.43万元，其购房款使用乙方销售及安装给甲方的电梯款全额冲抵，多还少补。二、乙方（李振忠等自然人）如有使用按揭贷款，则甲方应在乙方办理按揭贷款后，将该项按揭贷款到达甲方账户3日内全额归还乙方。三、若甲方将该商业房屋自行销售给其他方，则其销售业绩归乙方所有，甲方与乙方的电梯设备买卖合同和电梯设备安装合同（合同编号FTDT20131106）中的付款规定改为甲方以该商业房产全额冲抵乙方电梯设备款和安装款，乙方不足部分，转账给甲方。四、乙方与甲方具体签订购房合同的条款，按国家规定的合同格式签订，其中，乙方对江南水岸五号楼2层、3层的设计及施工更改部分，按乙方以自然人身份与甲方签订的要求执行。环达房地产公司在《补充协议》落款的甲方处盖章确认，李振忠、富通电梯公司在《补充协议》落款的乙方处签名、盖章确认。 2015年1月16日，富通电梯公司向环达房地产公司支付了江南水岸5号楼201号至205号房屋的购房定金15万元。2015年3月19日，李振忠与环达房地产公司签订二份《商品房买卖合同》（合同编号分别为201500634、201500629），约定李振忠向环达房地产公司购买南平市延平区商业房产，购房款分别为829654元、583314元，付款时间均为签订合同之日一次性付款。2015年3月20日，李振忠及其妻子毛羡勤与环达房地产公司签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为201500646、201500648、201500649），约定李振忠、毛羡勤向环达房地产公司购买南平市延平区商业房屋，购房款分别605877元、583314元、583314元，付款时间均为签订合同之日一次性付款。前述五份《商品房买卖合同》第八条约定交付条件与期间为：出卖人（即环达房地产公司）应当在2016年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人（即李振忠、毛羡勤）使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离措施和施工安全设施。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人逾期交付房屋的买受人不退房，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之一的违约金。合同第十四条约定产权登记为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。前述五份《商品房买卖合同》的附件四为《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》约定：南平市艾家物业管理有限公司（以下简称艾家物业公司）为江南水岸项目的前期物业服务企业，艾家物业公司按照《南平市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准为江南水岸物业管理区域内的全体业主提供物业服务。 2015年3月20日，富通电梯公司向环达房地产公司发出一份《购房确认书》，载明：富通电梯公司及其关联企业蒂森电梯公司与环达房地产公司签订的《电梯设备买卖合同》《电梯设备安装合同》（合同号：FTDT20131106）中约定安装费120.51万元及设备款279.49万元用于等值更换江南水岸项目房屋，现富通电梯公司指定以李振忠的名义与环达房地产公司签订5套房屋总价值为3185473元的购房合同，剩余814527元的等值房产富通电梯公司将另行指定他人名义签订购房合同。同日，环达房地产公司在《购房确认书》落款的确认单位处盖章确认。2016年7月8日，环达房地产公司向富通电梯公司退还江南水岸5号楼201号至205号房屋的购房定金15万元。 2016年9月2日，李振忠向电力部分提交一份《用电客户过户、更名申请表》，申请将江南水岸5号楼205号房屋的电表户名更名至李振忠名下。2016年10月28日，环达房地产公司向李振忠、毛羡勤发出《交房通知书》，通知李振忠、毛羡勤于2016年11月1日至11月3日办理江南水岸5号楼201号、202号、203号、204号、205号房屋的交房手续。 2016年11月15日，环达房地产公司向李振忠发出一份《通知》，要求李振忠在收到通知之日起15日内，携带身份证件和《购房协议》到环达房地产公司售楼部签订有关江南水岸5号楼第3层商业房产的《商品房买卖合同》，逾期将视为弃购，环达房地产公司将另行出售他人。2016年11月18日，李振忠向环达房地产公司发出一份《回函》，告知环达房地产公司未履行《购房协议》第6条、第7条、第8条约定义务，希望在与环达房地产公司正式签订购买3层商业用房的《商品房买卖合同》时，能明确环达房地产公司履行上述义务的期限和具体方法；要求环达房地产公司收到回函后及时与李振忠磋商正式签订《商品房买卖合同》的相关条款。2017年5月5日，环达房地产公司将江南水岸5号楼3层201号、302号、303号、304号、305号商业房产出售给案外人，购房款分别为830689元、586638元、584077元、584077元、584077元，合计3169558元。 2017年6月22日，江南水岸1、2、5号楼及地下室建设工程，经南平市公安消防支队评定为消防验收合格。2019年3月13日，李振忠、毛羡勤缴纳了江南水岸5号楼201号、202号、203号、204号、205号房屋的专项维修基金。2019年3月20日，李振忠取得江南水岸5号楼201号、203号商业房屋的不动产权证，证号为闽（2019）南平市不动产权第0003456号、闽（2019）南平市不动产权第0003459号；李振忠、毛羡勤取得江南水岸5号楼202号、204号、205号商业房屋的不动产权证，证号为闽（2019）南平市不动产权第0003454号、闽（2019）南平市不动产权第0003460号、闽（2019）南平市不动产权第0003458号。 另查明，2013年11月8日，环达房地产公司与蒂森电梯公司签订一份《电梯设备买卖合同》（合同编号：FTDT20131106）。合同主要约定：环达房地产公司向蒂森电梯公司购买20台梯号为L1-20、型号为巨人通力GPS33K/GPS50K小机房客梯，用于江南水岸房地产项目；电梯设备销售价格为400.3万元。合同还约定蒂森电梯公司同意帮助环达房地产公司销售200.3万元等值房屋，指定李振忠、毛羡勤2人购房等值房屋。2013年11月8日，环达房地产公司与富通电梯公司签订一份《电梯设备安装合同》（合同编号:FTDT20131106安），约定富通电梯公司为环达房地产公司安装江南水岸房地产项目的20台梯号为L1-20、型号为巨人通力GPS33K/GPS50K小机房客梯，安装费为199.70万元。合同还约定同意富通电梯公司帮助环达房地产公司销售等值房屋，指定李振忠、毛羡勤2人购房等值房屋。合同签订后，环达房地产公司分别于2013年11月19日、2015年3月16日、2015年3月20日、2015年12月14日、2016年4月8日向蒂森电梯公司支付电梯设备款20万元、50万元、80万元、10万元、40万元，合计200万元。环达房地产公司分别于2016年10月9日、2017年3月2日向富通电梯公司支付电梯安装费519442元、295085元，合计814527元。 同时查明，《购房协议》第8条约定的江南水岸5号楼与市工商局办公大楼的空地为江南水岸小区的公共通道和消防通道。江南水岸小区地面停车位的车位费为200元/月。李振忠将江南水岸5号楼201室至205室商业用房作为富通电梯公司的办公场所。5号楼现设有两部电梯，通往二楼的电梯门口已被富通电梯公司用杂物封堵。2019年6月20日，艾家物业公司以李振忠未缴纳江南水岸5号楼201号、203号房屋的物业费等费用，李振忠、毛羡勤未缴纳江南水岸5号楼202号、204号、205号房屋的物业费等费用为由，向本院提起诉讼。2019年9月20日，一审法院对艾家物业公司与李振忠、毛羡勤物业服务合同纠纷一案，作出（2019）闽0702民初2918号民事判决：一、李振忠、毛羡勤应于判决生效之日起三日内向艾家物业公司支付自2017年6月22日至2019年5月31日的物业管理服务费11366.44元，并按日万分之五的标准计付自2019年6月20日至欠款还清之日止的违约金；二、驳回艾家物业公司的其他诉讼请求。2015年9月20日，一审法院对艾家物业公司与李振忠物业服务合同纠纷一案，作出（2019）闽0702民初2919号民事判决：一、李振忠应于判决生效之日起三日内向艾家物业公司支付自2017年6月22日至2019年5月31日的物业管理服务费9102.98元，并按日万分之五的标准计付自2019年6月20日至欠款还清之日止的违约金；二、驳回艾家物业公司的其他诉讼请求。前述两份判决生效后，李振忠、毛羡勤向艾家物业公司履行了生效判决义务。 一审法院认为，李振忠与环达房地产公司签订《购房协议》后，以李振忠、毛羡勤名义与环达房地产公司签订了五份《商品房买卖合同》，向环达房地产公司购买了江南水岸5号楼201号、202号、203号、204号、205号商业房产，因此，李振忠、毛羡勤与环达房地产公司之间已建立房屋买卖合同法律关系。富通电梯公司与环达房地产公司签订的《补充协议》，为环达房地产公司与蒂森电梯公司签订的《电梯设备买卖合同》以及环达房地产公司与富通电梯公司签订的《电梯设备安装合同》的补充协议，故富通电梯公司并非本案房屋买卖合同关系的相对人。富通电梯公司以买受人身份向出卖人环达房地产公司主张权利，缺乏法律依据，不予支持。本案的争议焦点为：一、《购房协议》是否为《商品房买卖合同》的预约合同；二、《购房协议》第6条至第9条的效力；三、《购房协议》第1条能否解除，环达房地产公司是否应当赔偿李振忠318万元；四、《购房协议》第7条能否解除，环达房地产公司是否应当赔偿李振忠35万元；五、《购房协议》第8条能否解除，环达房地产公司是否应当赔偿李振忠76.8万元；六、环达房地产公司是否应当赔偿李振忠物业费；七、环达房地产公司是否应当赔偿李振忠逾期交房违约金及违约金的标准；八、环达房地产公司是否应当赔偿李振忠逾期办证违约金及违约金的标准。 关于第一个争议焦点。从《购房协议》的条款内容分析，李振忠与环达房地产公司仅是对于江南水岸5号楼2、3层商业房产认购事宜进行意向性约定，李振忠需在接到环达房地产公司书面通知之日起15日内签订《商品房买卖合同》。因此，《购房协议》是《商品房买卖合同》的预约合同，《商品房买卖合同》是本约合同。 关于第二个争议焦点。1.关于第6条的效力。《购房协议》第6条约定，环达房地产公司出资负责2、3层左侧及商场中间的楼梯位拆除，改造成楼面，其承载力、建筑结构、配筋、水泥标号等均与本楼面相同。双方所约定的楼梯位为5号楼2层、3层专用的楼梯位，与该楼居民住宅楼分离，对该楼梯位的改造不影响5号楼业主的公共利益。且从双方约定来看，不会改变房屋的主体结构，危及房屋的主体安全。因此，该条约定应为合法有效条款。环达房地产公司主张该条款为无效条款的反诉请求，依据不足，不予支持。2.关于第7条的效力。第7条约定，环达房地产公司出资安装一台无机房1000KG电梯供李振忠专用。双方签订《购房协议》时，5号楼尚未竣工，双方在5号楼已有2台住宅电梯的情况下建设新的商业电梯，不违反法律强制性规定。环达房地产公司主张该条款为无效条款的反诉请求，依据不足，不予支持。3.关于第8条的效力。根据环达房地产公司提供的江南水岸地形图，以及现场勘查可知，该条所约定的空地为江南水岸小区的公共通道和消防通道。双方约定将该通道作为李振忠的停车场或入户大门使用，已违反法律强制性规定，因此，该条款为无效条款。故对环达房地产公司主张该条款无效的反诉请求予以支持。4.关于第9条的效力。第9条约定，李振忠指定的办公食堂位置，应设置通风管道。双方签订《购房协议》时，5号楼尚未竣工，环达房地产公司未举证证明设置通风管道可能改变房屋主体结构和危及房屋安全，其主张该条款无效的反诉请求依据不足，不予支持。 关于第三个争议焦点。《购房协议》为《商品房买卖合同》的预约合同。因双方未签订有关江南水岸5号楼3层商业房产买卖的正式《商品房买卖合同》，且环达房地产公司已将3层301号、302号、303号、304号、305号另行出售他人，故《购房协议》第1条中关于3层房屋买卖的约定已无法履行。李振忠主张解除该条约定的内容依据充分，予以支持。《购房协议》第3条约定，李振忠在环达房地产公司书面通知之日起15日携带身份证件和本购房协议至环达房地产公司指定地点签署《商品房买卖合同》，若李振忠未按时执行，环达房地产公司有权将其选定的房屋另行销售，并不予退还购房定金。环达房地产公司于2016年11月15日向李振忠发出书面通知，要求其按照《购房协议》要求签订3层房产的《商品房买卖合同》。李振忠未通知要求签订《商品房买卖合同》，而是回函要求环达房地产公司履行《购房协议》第6条至第8条的约定义务。鉴于《购房协议》并未约定环达房地产公司未履行前述约定义务时李振忠可以拒绝签订3层房产的《商品房买卖合同》，环达房地产公司在通知期满后另行将3层房产出售给他人，并未违反《购房协议》约定。同时，环达房地产公司将欠付富通电梯公司的电梯安装费和欠付蒂森电梯公司的电梯设备费共计600万元，按照《补充协议》约定扣除李振忠购买江南水岸5号楼201号至205号房屋购房款3185473元后，已另行向蒂森电梯公司支付电梯设备款200万元，向富通电梯公司支付电梯安装费814527元。因此，环达房地产公司并未欠付富通电梯公司的电梯安装费和蒂森电梯公司的电梯设备费。环达房地产公司还将其向富通电梯公司收取的5号楼201号至205号房屋的购房定金15万元，亦未多收取李振忠购房款。故李振忠主张环达房地产公司赔偿318万元依据不足，不予支持。 关于第四个争议焦点。环达房地产未按《购房协议》约定出资安装一台无机房1000KG电梯供李振忠使用，已构成违约，应当承担违约责任。李振忠主张解除该条约定，依据充分，予以支持。鉴于环达房地产公司未安装该电梯后，李振忠并未另行出资安装；李振忠亦未举证证明环达房地产公司未安装该电梯给其造成的实际损失证据，李振忠主张环达房地产公司赔偿35万元，缺乏事实依据，不予支持。 关于第五个争议焦点。如前所述，《购房协议》第8条的约定，已违反法律强制性规定，系无效条款。李振忠主张解除该条款的诉讼请求，不予支持。关于李振忠要求环达房地产公司赔偿768000元的诉讼请求。双方在签订《购房协议》时均明确知道该空地为公共通道和消防通道，双方对于该条款无效均具有过错。本案李振忠未举证证明因该协议无效后给其造成的停车费的实际损失证据，对其要求环达房地产公司赔偿76.8万元的诉讼请求不予支持。 关于第六个争议焦点。《购房协议》为《商品房买卖合同》的预约合同。《购房协议》中的物业由李振忠自行管理的约定，以及被双方签订的《商品房买卖合同》的附件《前期物业服务合同》所取代。按照《前期物业服务合同》约定，李振忠应当自行向物业服务企业支付物业服务费。因此，李振忠主张环达房地产公司赔偿40年的物业费42.12万元，缺乏合同依据，不予支持。 关于第七个争议焦点问题。鉴于江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋的购买人为李振忠、毛羡勤二人，毛羡勤未提起诉讼，对于202、204、205号商业房屋的逾期交房违约金主张不予处理，李振忠、毛羡勤可另行向环达房地产公司主张权利。关于江南水岸5号楼201、203号商业房屋的逾期交房违约金问题。《购房协议》约定的交付时间为2016年2月28日，该约定时间已被《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间2016年9月15日所取代。李振忠自认于2016年10月28日接收房屋，则逾期交房违约金应当从2016年9月15日计算至2016年10月28日。环达房地产公司以电表过户申请表为证据辩称其在2016年9月2日已完成房屋交付义务，证据不足，不予采纳。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约金标准为按日支付购房款万分之一的违约金。李振忠主张按同地段同类房屋租金标准计算违约金缺乏合同依据，不予支持。经计算，201号房屋的逾期交房违约金为3567.51元（829654元×日万分之一×43天），203号房屋的逾期交房违约金为2508.25元（583314元×日万分之一×43天），逾期交房违约金合计6075.76元。李振忠主张的逾期交房违约金中未超出6075.76元的部分予以支持，超出部分不予支持。 关于第八个争议焦点。如前所述，鉴于江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋的购买人为李振忠、毛羡勤二人，毛羡勤未提起诉讼，对于202、204、205号商业房屋的逾期办证违约金主张不予处理，李振忠、毛羡勤可另行向环达房地产公司主张权利。关于江南水岸5号楼201、203号商业房屋的逾期办证违约金问题。环达房地产公司未按合同约定在房屋交付之日起90日办理好房屋权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。环达房地产公司辩称李振忠未缴纳专项维修基金导致未能办理权属证书，并非其逾期办证理由，故对其抗辩意见不予采纳。李振忠主张逾期办证违约金从2017年1月29日（即房屋交付时间2016年10月28日之后90天）计算至2019年3月20日（取得不动产权证之日），具有事实依据，予以支持。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。李振忠主张按已付的318万元购房款的6%的利息标准支付逾期办证违约金，缺乏合同依据，不予支持。经计算，201房屋的逾期办证违约金为32356.51元（829654元×0.005%×780天），203房屋的逾期办证违约金为22749.25元（583314元×0.005%×780天），逾期办证违约金合计55105.76元。李振忠主张的逾期办证违约金中未超出55105.76元的部分予以支持，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李振忠与环达房地产公司于2014年5月12日签订的《江南水岸商业用房购房协议》第8条关于“大楼与市工商局办公楼连接位置的空地，甲方出资按路面标准铺设混凝土，承诺无偿供乙方作为停车场或乙方作为入户大门永久使用”的约定无效；二、解除判决第一项的《江南水岸商业用房购房协议》第1条关于李振忠向环达房地产公司购买南平市延平区江南水岸5号楼第3层商业房产的约定；三、解除判决第一项的《江南水岸商业用房购房协议》第7条关于“甲方出资安装一台无机房1000KG电梯供乙方专用”的约定；四、环达房地产公司于判决生效之日起五日内支付李振忠（江南水岸5号楼201号、203号房产）的逾期交房违约金6075.76元；五、环达房地产公司于判决生效之日起五日内支付李振忠（江南水岸5号楼201号、203号房产）的逾期办证违约金55105.76元；六、驳回李振忠、富通电梯公司的其他诉讼请求；七、驳回环达房地产公司的其他反诉诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：1.李振忠的支付定金15万元，但根据《购房协议》的约定，定金是针对认购江南水岸5号楼第2、3层的，一审认定认为仅为江南水岸5号楼201至205的定金不当，本院予以纠正。2.本案的《购房协议》的尾部有富通电梯公司的公章，且李振忠有进行签字，该事实本院予以确认。3.经现场调查，江南水岸5号楼2、3层商场中间已无楼梯，为平坦的楼面，但该商场设计图原中间有设计一个楼梯。由于存在涉案商场中间的楼梯位已被拆除，并改造为平坦的楼面，且在2、3层楼面上预留了5个做卫生间的下水管道接口，该事实的形成与《购房协议》第5、6条的约定相符，而环达房地产公司无证据证明该改造行为并非其实施，故该改造行为本院认定系环达房地产公司实施。4.《购房协议》第11条约定，环达房地产公司交房前，李振忠可提前进行内部装修。因此李振忠认为遗漏认定其何时对涉案房产开始正式装修的事实与交房问题并无联，故该事实本院不予审查确认。5.关于《购房协议》第8条约定的空地何时被规划为消防通道问题，从对涉案楼房的规划设计图分析，在设计规划时该已作为消防通道，该设计图为2012年6月已形成，因此该空地可以确认在此时已被规划为消防通道。6.经查，通往二楼的电梯口是富通电梯公司的杂物间，至于电梯是否停靠的事实与本案审理之间的法律关系并无关联，本院不作审查确认。7.富通电梯公司应付的物业费一审的事实认定部分已作查明，至于是否支付给了物业公司，与本案审理无关联，本院不作遗漏的事实予以认定。8.李振忠提交一份评估报告书，拟证明环达房地产公司未安装电梯和交付停车位造成李振忠的损失金额。该份评估报告书系由李振忠与富通电梯公司在一审判决之后单方委托，环达房地产公司不予认可，该评估程序不符合合法证据的要件，本院不予采信。9.环达房地产公司提交5张EMS面单及1份《房屋产权证办理通知书》，拟证明环达房地产公司于2018年8月24日有通知李振忠办理江南水岸5号楼第2层5套房产的产权证。该份证据可以证明环达房地产公司有通知李振忠办证的事实。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的《购房协议》为李振忠与环达房地产公司对于江南水岸5号楼2、3层商业房产认购事宜进行意向性约定，是签订《商品房买卖合同》的预约合同。富通电梯公司虽在《购房协议》的尾部的合同内容部分盖有公章，但并非在落款处，再结合《购房协议》的抬头的当事人部分，载明认购人为李振忠，因此，富通电梯公司并非是《购房协议》及《商品房买卖合同》的当事人。富通电梯公司在本案的诉讼主张没有事实与法律依据，一审法院予以驳回正确。合法有效的约定应得以履行，否则违约方应承担违约责任。《购房协议》第8条约定，大楼与市工商局办公楼连接位置的空地，环达房地产公司出资按路面标准铺设混凝土，承诺无偿供李振忠作为停车场或李振忠作为入户大门永久使用。经查，该条约定的场地在2012年设计该楼时已为消防通道。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。《购房协议》第8条的约定显然违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的禁止性规定，该约定无效。一审法院认定《购房协议》第8条约定无效正确。至于《购房协议》的第6、7、9条的约定，只涉及到环达房地产公司对涉案楼房的设计变更及改造问题，不会因此而构成违反法律禁止性规定的情形，故环达房地产公司认为此三条约定亦属无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 《购房协议》第7条约定，环达房地产公司应出资安装一台无机房1000KG电梯供李振忠专用。该约定为有效约定。因该台无机房电梯原是供江南水岸5号楼第2、3层使用，而李振忠只购得2层，其主张解除该约定，再结合环达房地产公司主张该约定无效，实质也体现其不再履行的意思表示，故一审法院作出判决解除《购房协议》第7条的处理并无不当。环达房地产公司上诉请求撤销一审法院该项判决，本院不予支持。 关于李振忠、富通电梯公司主张环达房地产公司未履行《购房协议》第1、7、8、10条的赔偿金问题。首先，就环达房地产公司未能履行《购房协议》第1条有关第三层房屋交易内容所造成损失。第一，《补充协议》第三条的约定系指若环达房地产公司将涉讼房屋销售他方，则其销售款项将全额用于充抵电梯设备款和安装款，而非对环达房地产公司违约损害赔偿责任的约定，李振忠主张以环达房地产公司销售第三层房屋所得利益作为确定损害赔偿金额的依据，不能成立。李振忠在本案中未能提交房屋交易必要费用和可预见损失的证据，应当认定李振忠未尽到主张责任和举证证明责任。环达房地产公司就此问题亦未能提交相应证据。故双方当事人就有关可得利益损失赔偿金额这一具体事实的主张均属于举证不能。第二，《购房协议》关于第三层房屋交易的内容系因环达房地产公司客观上不能变更施工设计而终止履行。环达房地产公司在将第三层房屋出售案外第三人之前，亦先行征求李振忠意见，不应当认定环达房地产公司存在应当课以惩罚责任的恶意。第三，环达房地产公司将第三层房屋出售案外第三人的价款总价3169558元，而《购房协议》约定的第三层房屋交易价款合计约为3077531元，环达房地产公司两次交易价款差额为92027.5元，即环达房地产公司通过第二次交易获得的差价利益为92027.5元。第四，环达房地产公司基于将与李振忠签订第三层房屋买卖合同、购房总价款保持在合同约定的637.43万元之预期，与李振忠在商品房买卖合同中约定第二层房屋交易单价为5450元，总价款为3185473元，而《购房协议》约定的第二层房屋交易单价为6050元，总价款为3294285元，两者差额为108812元。在《购房协议》中第三层房屋交易内容终止履行的情况下，该108812元差价利益归于李振忠应当视为对其损失的一种弥补。根据可得利益损失的可预见规则、损益相抵规则等，综合李振忠的损失已经得到适当弥补，对其事实主张又举证不利等事实和理由，对其该项损失赔偿主张不再支持为宜。 其次，就环达房地产公司未履行《购房协议》第7、10条约定义务的损失赔偿。由于合同第7条约定的电梯将作为第二层与第三层房屋之间的交通渠道由李振忠使用，现李振忠并未购买第三层房屋，亦未自行出资安装该电梯，其要求环达房地产公司赔偿安装一台同类电梯成本的主张缺乏事实和法律依据，不能成立。《购房协议》第10条明确约定物业费由李振忠自行承担，且支付物业费系李振忠在享受物业服务企业提供的物业服务之同时，应向物业服务企业履行的义务，李振忠要求环达房地产公司赔偿其40年的物业费亦缺乏事实和法律依据，不能成立。 最后，就《购房协议》第8条无效后的损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审判决根据环达房地产公司、李振忠在签订合同时均明确知晓拟作为停车场或入户大门的空地为小区公共通道及消防通道等事实，认定双方对《购房协议》第8条无效均存在过错，对李振忠要求赔偿因该条款无效造成的损失不予支持，并无不当。 综上，一审法院对李振忠的该部分诉讼主张未予支持并无不当，二审予以维持。 关于李振忠对江南水岸5号楼2层5套房产向环达房地产公司主张逾期交房及办证的违约金问题。本院认为，江南水岸5号楼202、204、205号商业房屋的购买人为李振忠与毛羡勤，故江南水岸5号楼202、204、205号逾期交房及办证的责任问题涉及到毛羡勤的权利。由于毛羡勤未参与到本案诉讼中，故对江南水岸5号楼202、204、205号逾期交房及办证责任问题，一审法院作出由李振忠与毛羡勤另行向环达房地产公司主张的处理并无不当。江南水岸5号楼201、203号房的交房时间，已由环达房地产公司与李振忠双方签订的《商品房买卖合同》重新确定为2016年9月15日。此前环达房地产公司已将涉案房产交由李振忠进行装修，但不是交房行为，而至2017年6月22日江南水岸5号楼才通过消防验收，因此，至环达房地产公司于2016年10月28日通知李振忠收房时，尚不符合法定的交房条件，依法环达房地产公司在通知交房前仍应承担逾期交房责任。环达房地产公司以李振忠未缴纳专项维修基金为由，认为其不应承担2016年10月28日前的逾期交房的责任不能成立。《商品房买卖合同》第八条约定是针对购买人还愿意继续履行时，出卖人应承担1000元违约金，并非是对逾期交房违约金的约定，因此，环达房地产公司以《商品房买卖合同》第八条约定，抗辩认为其不应承担违约金不能成立。江南水岸5号楼虽于2017年6月22日才通过消防验收，此后才符合法定的交房条件，但李振忠确认环达房地产公司于2016年10月28日将其购买的房产进行了交付，李振忠对不符合交房条件未提出异议，且进行了装修，可视为其同意接收尚未满足合同约定交房条件的房屋。一审法院对逾期交房违约责任截止时间确定为2016年10月28日的处理并无不当，本院予以支持。关于办证问题，由于涉案房产实际符合交付条件已严重逾期，作为环达房地产公司应当明确及时通知购房户办证条件是否已符合。本案中，环达房地产公司于2018年8月24日有向李振忠发出《房屋产权证办理通知》，但该通知只是通知对委托办证的购房户需准备的材料，并未非是告知涉案房产是否已符合办证条件，因此不可作为认定李振忠已明确知道涉案房已符合办证条件的事实。结合本案的客观事实，不能认定为环达房地产公司向李振忠发出该通知后即可免除环达房地产公司逾期办证的责任。对涉案房产的办证并非是李振忠委托环达房地产公司，因此在符合办证的条件下，环达房地产公司应及时主动地向李振忠提供办证的资料。本案无证据证明环达房地产公司向李振忠提供了办证资料，一审法院确定由环达房地产公司向李振忠承担至李振忠取得产权证之日止的逾期办证违约金并无不当。环达房地产公司另抗辩认为，李振忠未缴纳专项维修基金导致未能办理权属证书，其不应承担逾期办证的责任。首先，无相关证据证明，专项维修基金的缴纳与办证具有关联关系。其次，由于环达房地产公司符合法定交房条件已严重延后，其已违约在先。作为购房户应交纳完专项维修基金才能交房或办证理应再履行通知义务，而可以办证后环达房地产公司未通知李振忠要缴纳维修专项基金作为办证的前提要件。再者，李振忠未缴纳专项维修基金环达房地产公司也进行了交房。因此，环达房地产公司以李振忠迟延缴纳维修专项基金抗辩其不应承担逾期办证责任的抗辩理由不能成立。关于逾期交房与逾期办证违约金的计算依据，双方签订的《商品房买卖合同》均作出了约定。李振忠无证据证明因环达房地产公司逾期交房与逾期办证造成其实际损失超出《商品房买卖合同》的约定，故李振忠主张按中国人民银行逾期贷款利息标准及同地段房租标准赔偿损失，没有事实与法律依据，一审法院未作调整正确。 综上所述，李振忠、富通电梯公司、环达房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32578.8元，由李振忠、福建富通电梯工程有限公司负担31030元，由福建环达房地产开发有限公司负担1548.8元。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年十月九日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。