江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏民终1365号 上诉人（原审原告）：余绍银，男，1964年6月20日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。 被上诉人（原审被告）：曹翠林，1957年12月1日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 第三人：陈波，1977年6月5日出生，汉族，住江苏省盱眙县。 第三人：马媛媛，1980年2月11日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 上诉人余绍银与被上诉人曹翠林案外人执行异议之诉一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2018）苏08民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 余绍银上诉请求：撤销（2018）苏08民初388号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋不属于被执行人陈波所有，执行法院无权执行。江苏金和置业有限公司（以下简称金和公司）2017年的《证明》系曹翠林与金和公司恶意串通的结果。涉案房屋是金和公司办理的网签。金和公司签订《承诺书》、《商品房买卖合同》并办理网签登记的行为，表明公司同意以房抵债，2017年出具证明又说涉案房屋系陈波个人财产，并配合法院执行以抵扣陈波欠曹翠林债务，这表明金和公司在涉案房屋的处置上存在前后两种相互矛盾的意见。原审法院（执行法院）依据不具有真实性、合法性的证据，将案外人的财产错误认定为被执行人财产于法无据，于理不通。二、上诉人余绍银享有物权期待权，有排除强制执行的民事权益。《承诺书》签订于2013年9月4日，涉案房屋查封时间为2017年6月2日，即上诉人在法院查封之前签订了书面合同。根据上诉人提供的证据以及陈波的答辩意见，相关的债权债务关系是真实存在的，并且资金确实也用于金和公司的城市桃源项目，应当认定上诉人余绍银支付了全部价款。三、原审法院认定事实错误。金和公司法定代表人陈波在《承诺书》签字，就是金和公司与余绍银签订的以房抵债协议。到目前为止，涉案房屋所在桃源项目均没有经过综合验收合格，房屋本身并不具备交付条件。另外，金和公司也从未通知余绍银要交付房屋。原审判决依据该理由不支持余绍银诉讼请求错误。 余绍银向淮安中院提出诉讼请求：1.撤销淮安中院（2018）苏08执异149号执行裁定书；2.判决不得执行案外人余绍银名下的位于江苏省盱眙县城市桃源小区2幢504室房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月4日，陈波以担保人的身份向原告出具一份承诺函，承诺将涉案房屋抵给原告用于偿还李军欠款。同年2013年10月22日，金和公司与原告签订商品房买卖合同，约定将涉案房屋出售给原告，同日在房管部门办理网签手续。 曹翠林辩称：1.涉案房屋的实际所有人为陈波，余绍银只是代为持有以帮助陈波转移财产；2.盱眙县公安局出具的谈话笔录中明确了该房屋是以房抵债，余绍银并未提供相关证据予以佐证，且陈波未向金和公司支付房款。3.余绍银与金和公司虽然签订《商品房买卖合同》，但并未办理房屋交接手续，余绍银亦未实际占有房屋。4.陈波与钱瑞夫之间是否存在借款关系不清楚，与本案亦无关联性。请求驳回原告诉讼请求。 陈波辩称：1.其与钱瑞夫之间确实存在借款关系，款项亦投入到金和公司用于经营，上述借款与马媛媛无关。2.余绍银提供的商品房买卖合同是由金和公司销售经理徐伟经办，手续不全是金和公司造成的。 一审法院认定事实：曹翠林与陈波、马媛媛民间借贷纠纷一案，淮安中院于2014年6月19日作出（2013）淮中民初字第0161号民事判决：一、陈波于判决生效之日起十日内偿还曹翠林借款本金740.5万元，并按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率的四倍给付利息至实际付清之日(利息起算日和本金数额分别为:1.2011年5月16日15万元;2.2011年6月12日20万元;3.2011年6月25日35万元;4.2011年7月8日20万元;5.2010年7月18日15万元;6.2010年7月19日10万元;7.2010年7月22日10万元;8.2011年7月13日37.5万元;9.2010年7月15日50万元;10.2010年12月21日150万元;11.2011年11月9日93万元;12.2011年1月7日30万元;13.2011年2月2日135万元;14.2011年3月15日120万元)；二、马媛媛在上述2010年7月15日至2010年7月22日的85万元本金及相应利息范围内与陈波共同承担还款责任。因各义务人未履行义务，淮安中院于2014年8月21日立案执行，案号为（2014）淮中执字第0303号。2015年5月9日，淮安中院作出（2014）淮中执字第0303号执行裁定，淮安中院（2013）淮中民初字第0161号民事判决书本次执行程序终结。2015年11月18日，曹翠林申请恢复执行，淮安中院立案执行，案号为（2015）淮中执恢字第00056号。 2017年5月2日，金和公司向淮安中院出具《证明》，称“邓加勇、余绍银两人与本公司在盱眙住建局已网签的购房合同，并非公司正常销售，公司未收到该三套房的任何款项，该合同无效。”证明中所称的三套房包括涉案的盱眙县城市桃源小区2幢504室房屋。2017年6月2日，淮安中院作出（2015）淮中执恢字第56号民事裁定，查封余绍银位于盱眙县城市桃源小区504室房屋。2018年7月20日，淮安中院对该房屋进行续查封。余绍银遂提出异议，以涉案房屋其已在房管部门办理网签手续为由，请求停止拍卖。淮安中院作出（2018）苏08执异149号执行裁定，驳回余绍银的异议请求。 一审法院另查明，2011年2月27日，李军出具借条一份，该借条载明：今借到李艳艳现金人民币贰拾伍万元整。2013年9月4日，钱瑞夫出具承诺函给原告，该函载明：现承诺于壹拾工作日内处理金和公司桃源项目2套商品房给原告，用于抵钱瑞夫抵还李军部分欠款。担保人陈波。2013年9月10日，钱瑞夫出具借条：今借到李军现金壹佰万元整。2011年8月10日起借（息未结）。2013年10月22日，金和公司与余绍银签订商品房买卖合同，约定将涉案房屋出售给余绍银，同日在房管部门办理网签。合同第六条约定，买受人余绍银于2013年10月22日一次性交付购房款人民币182572元。该合同加盖金和公司和陈波的印章，无余绍银签名。余绍银未能提供证据证明已付清购房款，亦未提供证据证明与金和公司有债权债务关系。 2016年7月27日，余绍银在盱眙县公安局的询问笔录中陈述:泗洪有个人叫钱瑞夫，他与我小孩舅舅李军是同学。他通过李军从我这边借款200多万元，之前按月支付利息，后来就渐渐不付利息了。其找钱瑞夫要求还款，钱瑞夫告知他亲戚陈波在盱眙投资房地产，他的钱全部投进去了。2013年9月，钱瑞夫带我到盱眙看投资的房地产项目。在饭店外边，我让钱瑞夫在我的笔记本签了份承诺书，钱瑞夫作为承诺人签名，陈波作为担保人签名。2013年10月，钱瑞夫带我到盱眙陈波办公室签了购房合同，签合同后又到盱眙县行政审批中心查询，确认该房产确实网签到其名下。 庭审中，余绍银陈述其和李艳艳、钱瑞夫均未与金和公司签订以房抵债协议，各方之间的借款未进行最终结算。其对涉案房屋亦未实际占有。钱瑞夫陈述：其和李军借款给陈波，由陈波出具借条，陈波作为金和公司的大股东及法定代表人，借款亦用于房地产开发。因陈波无力偿还，用涉案房屋抵陈波欠其借款，其出具收条给金和公司销售经理，大概内容是收到陈波房屋一套、具体门牌号。其与陈波之间借款未进行结算。目前，其持有陈波2260万元借条。 2018年11月30日，金和公司出具证明，该证明载明：金和公司股东陈波未按正常程序私自签出两套房屋（邓加永，2-404）、（余绍银，2-504），经查实，本公司没有收到上述两人任何购房款，上述两人也没有要求办理交付房屋等相关手续，公司可以认定该两套房屋属于陈波借用上述两人的身份信息办理的网签，目的是将个人资产藏匿，而且上述两套房屋因没有资金入账证明，一直没有办理房管部门备案登记。 淮安中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,余绍银是否有权对涉案房屋排除强制执行,应从以上四个条件进行分析。一、关于余绍银是否于法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中,余绍银与金和公司签订《商品房销售合同》的时间为2013年10月22日,并于同日在房管部门办理网签；案涉房屋查封的时间为2017年6月2日，即余绍银已于法院查封前签订书面买卖合同。涉案《商品房销售合同》上虽无余绍银签名，但该合同加盖金和公司和陈波的印章，余绍银对上述合同亦表示认可，故可以认定余绍银与金和公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同。二、关于余绍银是否已支付全部价款的问题。余绍银主张其与金和公司通过以房抵债已支付全部价款之理由不能成立。首先，余绍银与金和公司之间未签订书面以房抵债协议；其次，余绍银提供的证据最多只能证明李艳艳、李军、钱瑞夫、陈波之间存在借贷关系，并不能证明余绍银与金和公司之间存在借贷关系。余绍银与金和公司之间不存在合法有效的到期债权债务关系，余绍银主张其与金和公司通过以房抵债已支付全部价款无事实与法律依据。三、关于余绍银是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。余绍银在庭审中自认其未占有使用涉案房屋，该院予以确认。综上所述,尽管余绍银能证实其已在法院拍卖之前签订了《商品房买卖合同》，但未能提供证据证明余绍银与金和公司通过以房抵债已支付全部价款的事实，亦未占有涉案房屋。故余绍银的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此,余绍银对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。遂作出（2018）苏08民初388号民事判决:驳回余绍银的诉讼请求。案件受理费3951元,由原告余绍银负担。 本院另查明，2018年7月13日，金和公司向淮安中院出具函件，主要内容为该公司股东陈波未按程序私自签出两套房屋（邓加永，2-404、余绍银，2-504），经查两套房与公司无关，属陈波私人财产，该公司同意将此房处理给陈波债权人曹翠林。 本院认为，一、涉案房屋虽系金和公司开发建设，但金和公司承诺愿以涉案房屋抵偿陈波所欠债务，执行法院对涉案房屋采取执行措施并无不当。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人虽主张以物抵债，但提供的证据并非上诉人与金和公司间的债权债务关系，仅系李军与钱瑞夫等人之间的债权债务关系，承诺函并不能充分证明上诉人与金和公司间因债权债务关系以物抵债的意思表示。涉案房屋至今尚不具备交付条件，亦不能办理房屋所有权证，上诉人以涉案房屋抵债时应当明知该房屋存在不能办理房屋权属证书的可能性。上诉人所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的情形，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3951元，由余绍银负担。 本判决为终审判决。 审判长 苏 峰 审判员 李 晶 审判员 唐志容 二〇二〇年十月二十八日 书记员 王莹莹