河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13901号原告李汝功，男，1945年1月1日出生，汉族，住河南省郑州市。委托代理人徐占立，河南天基律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人李奕宸，河南天基律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告杨凯，男，1973年7月22日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人毕纪国，河南荟智源策律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘燕丽，河南荟智源策律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。原告李汝功诉被告杨凯返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐占立、李奕宸，被告杨凯及其委托代理人毕纪国、刘燕丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李汝功诉称：原告系郑州航院职工。2008年期间原告单位分配房屋,原告按照单位分房政策分得位于郑州××区专家公寓××楼××单元××房屋××套。房屋交房后原告让女儿居住。被告和原告的女儿原系夫妻关系,期间原告女儿因病去世,被告之后的行为让原告心寒。原告为避免以后因财产生纠纷,多次要求被告返还房屋,被告均不予理会并拒绝搬出。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、被告返还原告郑州航院东校区专家公寓3号楼3单元0348号的房屋，并责令被告限期搬出屋内物品；2、本案诉讼费由被告承担。被告杨凯辩称：一、被告杨凯是涉案房屋的实际出资人及购买人，对涉案房屋享有合法使用权，李汝功无权要求被告返还房屋并腾房。1、本案是原告主动要求杨凯购买涉案房屋，主动与杨凯达成借名买房协议。杨凯系原告李汝功的女婿，李汝功原系郑州航空工业管理学院职工。2008年，郑州航空工业管理学院内部分房，李汝功作为学校离退职工，享有购房名额，如不购买，购房指标作废。因当时李汝功在二七区大学中路已经购买有住房，没有实际的购房需求，不想购买房屋。李汝功不想浪费购房名额，而杨凯正好有购房的计划和打算。李汝功主动找到杨凯，并提出杨凯实际出资以李汝功的名义购买房屋。双方是亲戚关系，比较信任，未签订书面协议，于是双方达成口头协议：杨凯作为实际购房人，借用原告李汝功的名义购买房屋，房屋所有权及一切权益归被告所有，待符合过户条件时，原告协助杨凯办理过户手续，为此，杨凯放弃了购买其他商品房的机会。2、被告全款出资购买涉案房屋，一直由被告占有使用房屋。经与学校确认，杨凯购买了涉案郑州航空工业管理学院东校区专家公寓3号楼3单元0348号房屋及地下室一间，0348号房屋建筑面积为113㎡，购房款203400元，由杨凯于2008年6月26日，通过其交通银行账户直接支付至郑州航空工业管理学院账户，学校将房款收据原件交给杨凯。2013年12月25日，杨凯再次向学校支付购买地下室的款项8320元，并留存该收据原件，涉案房屋和地下室均由杨凯全额出资并实际购买，被告杨凯实际支付款项211720元。2011年，房屋交付后，杨凯购买装修材料及橱柜家具等对房屋进行装修装饰。装修完成后，杨凯父母及女儿杨佳淇（李汝功的外孙女）一直在涉案房屋内居住，居住期间的物业费、水电费、燃气费等均由杨凯实际支付，杨凯系房屋和地下室的实际购买人和合法使用人。郑州航空工业管理学院分房时规定可以由教职工及其直系近亲属进行购买（该房屋卖出后学校已经不可能收回，教职工亦总有过世的时候，不可能保证房屋必须在教职工名下），原告女儿、女婿出资购买涉案房屋并实际使用至2018年，李汝功与杨凯之间的借名买房协议合法有效，不损害社会公共利益，不违反法律的强制性规定，应当得到保护。李汝功仅为房屋和地下室的名义购买人，该房屋和地下室与李汝功无关，李汝功无权要求杨凯返还房屋并腾房。李汝功并未对涉案房屋进行过任何出资。如按照李汝功在起诉状中所述，涉案房屋为李汝功购买，但2008年至今，李汝功并未对涉案房屋进行过任何出资，李汝功也从未委托过杨凯代其支付房款，更不存在向杨凯返还款项或主张租金的行为，这明显不符合生活常理。如认定涉案房屋由李汝功购买，李汝功将因其违约行为获得利益，有违公平原则和诚信原则。且购买涉案房屋时，原告已经拥有住房，无购房需求。而被告杨凯虽然已经拥有住房一套，但是由于女儿年龄尚小，需要人长期照顾，以及我们国家由男方父母照看孙子（女）的习俗，杨凯有迫切的购房需要，相反的，其不可能出资近30万元（购房款、地下室款、装修装饰、家具）仅仅是为了把钱出借给原告，己方仅是暂时居住，我们认为由此也可以印证双方之间买卖的意思表示是真实的。借名买房协议真实有效，李汝功应当继续履行借名买房协议，由杨凯继续使用该房屋及地下室，并在房屋满足办理产权登记条件时协助杨凯将房屋过户登记至杨凯名下。双方之间达成的借名买房的协议系双方之间真实的意思表示，杨凯也已经依据协议约定将学校要求的购房款全额支付给了学校，该借名买房协议合法有效，并实际履行，应当受到法律保护。现房价上涨，李汝功为达到侵占房屋的不法目的，违反约定，恶意提起本案诉讼，主张该房屋系其购买，并要求杨凯返还房屋腾房，其行为已经构成违约，侵犯了杨凯的合法权益。因此，杨凯有权要求李汝功继续履行借名买房协议，由杨凯继续使用该房屋及地下室，并在房屋满足办理产权登记条件时协助杨凯将房屋过户登记至杨凯名下。如认定房屋归李汝功，杨凯有权另行主张购房款及其损失，易造成诉累。在双方达成借名买房合意前，被告杨凯已经有购买商品房的打算，原告李汝功主动让被告以自己的名义购买涉案房屋，主观上存在过错，且让被告杨凯放弃并失去了购买其他商品房的机会。相比于2008年，现在房价已经翻涨了好几倍，将会给被告造成巨大的财产损失。且依据谁投资谁受益的原则，李汝功没有对涉案房屋进行出资，就不应该取得增值后的房屋，否则就显失公平，被告一定会另行起诉，要求李汝功退还购房款、赔偿由此给杨凯造成的房屋差价等全部损失，并追究李汝功的违约责任。将会造成诉累，不利于亲戚相处，不利于和谐社会。综上所述，被告是涉案房屋的实际购买人与合法使用人。原告李汝功为达到侵占涉案房屋的不法目的，对被告恶意诉讼，其诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回李汝功的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益，维护法律正义，维护诚信。本院确认如下案件事实：院发字【2006】97号关于印发《郑州航空工业管理学院东校区教师公寓建设方案》的通知，附件一:郑州航空工业管理学院东校区教师公寓建设方案载明：……二、公寓性质：教师公寓为我校教职工工作周转住房。教师公寓由教职工按建设成本集资，学校组织建设。集资人拥有居住权，只能本人居住，不得出租、出售、转让，但可以继承。国家政策允许时，学校为集资人员办理产权证，明晰个人产权。在明晰个人产权前，教师公寓作为学校工作周转住房的性质不变。三、集资人员范围：1、2006年12月1日我校在职在岗人员和离退休人员均可申请集资东校区教师公寓。2、夫妻均为我校职工者只能申请集资一套教师公寓。……2008年6月26日，被告通过其中国农业银行向郑州航空工业管理学院刷卡支付203400元。郑州航空工业管理学院档案馆出具《郑州航院收款收据》一份，载明：2008年6月26日，房款113㎡贰拾万三仟肆佰圆。庭审中，原告称其支付50000元房款，但无相关证据，剩余由女儿李莺及被告支付150000余元。2018年1月14日，郑州航空工业管理学院文件校发（2018）4号文件载明：经学校研究，进一步规定如下：一、东校区专家公寓为我校教职工工作周转房，拥有东校区专家公寓周转房居住权的教职工及其家属，必须遵从本通知规定。二、后勤管理处（后勤服务中心）负责东校区专家公寓工作周转房居住权的日常管理，各住户必须服从学校的日常管理和协调服务。三、居住在东校区专家公寓的各住户只有居住权，不得自行出租、出售或转让，严禁群租、住改商等行为。四、对于需要办理继承居住权的，必须经过学校批准，并经学校东校区专家公寓相关管理部门办理住户继承变更手续后，方可继承居住，如果发生任何与继承权相关的纠纷事宜，均由原住户和继承人处理，学校概不负责。五、依据《关于开展东校区教职工居住环境专项治理的通知》的要求及东校区教职工居住环境专项治理领导小组组织强制整改检查的情况，对于出现的违规住户超过整改期限（2018年1月31日）后仍拒不整改者，停发各种文明奖，对在职教职工给予党纪、政纪处分，在干部提拔任用、职称评定、晋级和评先评优中实行一票否决；情节严重者或者以后再发生对外私自出租、群租、住改商者，学校将收回其房屋居住权，责令其限期调离或辞退，并依法追究相关责任。六、对于私自出售转让的周转房，须在2018年6月30日前自行收回，超过期限未收回，学校将统一收回居住权另行安排使用，由此发生的一切纠纷，均由原住户自行解决，学校概不负责。七、对于收回居住权的周转房，学校将按照相关规定用于安置引进高层次人才。八、对于闲置的周转房，可按照《校内教职工租用东校区专家公寓工作周转房管理办法》执行。九、本通知自下发之日起施行，未尽事宜由后勤管理处负责解释。2020年5月29日，郑州航院后勤管理处出具《证明》一份，载明：郑州航院东校区专家公寓3号楼3单元0348号房屋在我校房屋管理部门登记的居住权人为我校退休人员李汝功（身份证号：）。以上事实有院发字【2006】97号关于印发《郑州航空工业管理学院东校区教师公寓建设方案》的通知、《证明》、《郑州航院收款收据》、郑州航空工业管理学院文件校发（2018）4号及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋为郑州航空工业管理学院教职工工作周转住房。教职工只有居住权，不得出租、出售、转让，经学校批准后可以继承。郑州航空工业管理学院房屋管理部门登记的涉案房屋居住权人为原告李汝功。被告杨凯并非郑州航空工业管理学院教职工，亦非郑州航院东校区专家公寓**楼****房屋的居住权人。故，原告李汝功主张被告杨凯返还郑州航院东校区专家公寓3号楼3单元0348号房屋，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杨凯于本判决生效后三十日内日将郑州航院东校区专家公寓3号楼3单元0348号房屋返还原告李汝功。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告杨凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴瑞艳二〇二〇年十月二十六日书记员  苏 曌