贵州省施秉县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2623民初801号原告（反诉被告）：吴红霞，女，1980年2月19日生，汉族，贵州省施秉县人，务农，住贵州省施秉县。委托诉讼代理人：许东旭，贵州忖度律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘军，贵州忖度律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：蔡威，男，1981年1月30日生，汉族，贵州省六盘水市人，个体户，户籍所在地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省施秉县。委托代理人：江滋诚，贵州贵信律师事务所律师。原告吴红霞（反诉被告，下同）诉被告蔡威（反诉原告，下同）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴红霞的委托诉讼代理人许东旭、潘军，被告蔡威及其委托诉讼代理人江滋诚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年9月，被告在施秉县事事通网络平台上登载售房广告，欲将其通过按揭贷款购买的位于施秉县转让，原告看到该售楼广告后与被告经协商于2019年9月29日达成口头协议，主要内容为：1、被告蔡威（以下简称甲方）将位于施秉县按其原购买价425334元的价格转让给原告吴红霞（以下简称乙方），合同签订后，该房所欠的按揭贷款由乙方按甲方与银行签订的贷款合同的约定数额和期限交纳至还清之日；合同签订前甲方所支付的购房首付款106334元以及其后期支付的按揭贷款本息、契税8507元、维修基金8507元、物管费、装修保证金等各项费用，折合成268000元，作为购房款的现金支付部分，由乙方支付给甲方；该268000元购房款的支付办法为：签订合同前乙方向甲方支付定金100000元，余款168000元，待甲方于2020年3月之前办理好房产证，该房屋具备产权过户条件后，双方去办理过户手续后一次性付清；2、产权过户所产生的所有税费由双方平均分担；3、原告支付定金100000元后，可以先装修入住。双方还就违约责任等事项进行了约定。达成口头协议后，原、被告双方到房屋买卖中介公司委托其帮忙整理《商品房买卖合同》和协助办理过户手续。2019年9月29日，被告收取了原告购房定金100000元。中介公司按双方的口头协议整理好《商品房买卖合同》后，原告要求被告一起去签订《商品房买卖合同》，但被告却说等他办理好房产证后再签。因为大家彼此熟悉，相互信任，原告就没有再多想就答应了。被告收取原告定金后，将该房屋钥匙交给原告进行装修，原告共计支付装修费用206400元。之后，被告多次以经济困难为由要求原告帮忙，先给付他部分钱款解决其周转资金困难，所给付的款项可抵扣房屋购房款，原告就陆陆续续地多次给付被告总计97244元。从2019年10月起，该房屋的按揭贷款原告一直由原告按双方口头约定按月支付至今，共计23969.59元。2020年3月，原告问被告可以办理过户手续没有，开始被告说他正在办理房产证过程中，之后又说房产证已办理好了，已经交给银行去了。我们经查询后才知道，被告不但不去办理房产证，就连他事先交纳的办理房产证的己折成购房款的契税8,507元和维修基金8,507元，被告已背着原告去退走了，被告拿给原告用于办理过户手续的房契税和维修基金共计17,014元的收据成了空头支票。2020年5月后原告又多次催促被告去办理房产证与签订房屋转让合同，被告每次都以各种理由推脱不签。被告自己不诚信，还反过来责怪原告，无奈原告只好叫被告一起到中介公司在中介公司的见证下签订合同，中介公司将按双方意见整理好的《商品房买卖合同》拿给被告看，被告对中介公司整理好的《商品房买卖合同》表示没有意见，但却不肯签字，并以其他理由离开了中介公司。之后，原告要求中介方的工作人员一起到被告的店铺要求被告签署该《商品房买卖合同》，此时被告又提出要增加购房款才肯签订合同和办理过户，还威胁原告说如果不加钱就解除双方的口头协议，这一事实有中介方的工作人员可以证明。原告已经支付给被告的款项为：1、定金100,000元；2、购房款97,244元；加上被告私自去退领己计为购房款的契税8,507元和维修基金8,507元，计17,014元。依双方的约定相抵扣，现原告仅欠被告53,742元，只要被告依约办理好过户手续，原告立即付清该款。特提起诉讼，请求人民法院判决被告履行双方达成的口头协议，提供房屋过户所需手续并协助进行产权过户。被告答辩：1、本案中被答辩人与答辩人达成的仅为房屋买卖的意向协议，双方并没有达成书面《房屋买卖合同》。首先，双方仅就2019年9月29日达成的口头协议而言，其性质应为意向协议。仅表达了当事双方之间有将来订立合同的意思表示，对于将来达成的《房屋买卖合同》约定的具体权利义务，此时尚未正式确定。因此，本案双方的口头协议性质为意向性协议。其次，根据《合同法》及相关法律规定，房屋买卖属于要式合同，必须签订书面《房屋买卖合同》，才能从法律上正式确定房屋买卖关系。故本案双方达成的口头协议仅为房屋买卖的意向协议，双方并没有达成正式的《房屋买卖合同》。2、被答辩人与答辩人没能签订正式《房屋买卖合同》，系被答辩人自身原因导致的，由此产生的法律后果应当由被答辩人自行承担。2019年9月29日，双方达成口头的房屋买卖意向协议后，被答辩人依据协议约定向答辩人交付了10万元的购房定金，双方并约定于2020年3月31日之前签订书面《房屋买卖合同》并在合同约定的付款期限内将剩余购房款支付给答辩人。逾期未签订《房屋买卖合同》答辩人有权终止双方订立的购房意向协议，己交的定金将不予退还被答辩人。约定期限届满后，被答辩人基于自己实际占有涉案房屋，就以各种理由拖延与答辩人签订书面《房屋买卖合同》，致使答辩人通过卖房获得对应房款的合同目的不能实现。此后，答辩人多次通过电话、微信等方式通知被答辩人前来签订书面《房屋买卖合同》，被答辩人均以各种理由推脱，拒不前来与答辩人签订书面《房屋买卖合同》。综上，双方不能签订《房屋买卖合同》的原因，是被答辩人自身行为导致的。三、被答辩人主张双倍返还定金200,000元及房屋装修206,400元的诉求于法无据。定金合同是指依附于主合同，为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。在本案中，被答辩人没有依据双方的购房意向协议，在规定时间内签订《房屋买卖合同》，经答辩人多次催告后，仍拒不与答辩人签订《房屋买卖合同》，系违约方，根据法律规定违约方无权主张返还定金。同时被答辩人因自身原因，在没有与答辩人签订《房屋买卖合同》的前提下，擅自对涉案房屋进行装修。后因其自身行为导致合同目的不能实现，所造成装修的扩大损失，是其自身行为导致的，应当由被答辩人自行承担。综上，请求贵院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。并于2020年9月16日提出反诉，请求1、判令反诉被告于本判决生效后5日内腾出位于施秉县房屋；2、判令反诉被告将施秉县房屋恢复原状；3、本案诉讼费由反诉被告承担。经审理查明：2019年9月，被告在施秉县事事通网络平台上登载售房广告，欲将其通过按揭贷款购买的位于施秉县转让，原告看到该售楼广告后与被告经协商于2019年9月29日达成口头协议，主要内容为：被告蔡威将位于施秉县转让给原告吴红霞，该房所欠的按揭贷款由吴红霞按蔡威与银行签订的贷款合同的约定数额和期限交纳至还清之日；蔡威前期所支付的购房首付款、按揭贷款本息、契税8507元、维修基金8507元、物管费、装修保证金等各项费用，折合成268000元，作为购房款的现金支付部分，由吴红霞支付给蔡威。2019年9月29日原告吴红霞向被告蔡威支付定金100000元，被告即将房屋钥匙交给原告进行装修，后又陆续支付88000元，现该房屋原告吴红霞已装修完毕并入住。因双方对支付余款及房屋过户产生矛盾，被告蔡威在房开商处退回契税8507元，支付2020年8、9、10月份的揭贷款6525元，原告吴红霞多交了一个月的揭贷款2175元。经组持双方结算原告吴红霞尚欠被告蔡威75843元。上述事实，有告提交被告蔡威与施秉县恒河置业公司签订的《商品房买卖合同》、《收条》、《借条》、转款凭证及原、被告当庭陈述在案，可以采信。本院认为：合同是明确双方权利义务的协议，履行合同是实现合同目的最重要和最关键的环节，直接关系到合同当事人的利益。《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”本案双方当事人虽然以口头形式订立房屋买卖协议，但对该协议的大部分内容作出了明确约定，体现了双方共同真实的意思表示，且已经实际履行了主要义务，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定双方达成的口头协议有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案双方当事人对口头约定被告蔡威将位于施秉县转让给原告吴红霞，该房所欠的按揭贷款由吴红霞按蔡威与银行签订的贷款合同的约定数额和期限交纳至还清之日；蔡威前期所支付的购房首付款、按揭贷款本息、契税、维修基金、物管费、装修保证金等各项费用，折合成268000元，作为购房款的现金支付部分，由吴红霞支付给蔡威的内容不持异议，本院予以确认。经组持双方结算原告吴红霞尚欠被告蔡威75843元，双方无异议，本院予以确认。对于支付余款的问题双方未能达成协议，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付的时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，本案原告吴红霞于2019年9月29日向被告蔡威支付定金100000元，被告即将房屋钥匙交给原告进行装修，应视为原告此时已收到标的物，原告即依法具有向原告支付价款的义务。因此，原告应向被告支付尚欠价款75843元。对于房屋过户问题，因该房屋尚有按揭贷款未还清，被告蔡威尚未取得完全产权，不能履行房屋过户手续，故房屋过户手续只能在按揭贷款还清后方能履行。对于房屋过户所产生的费用，双方未做出明确约定，因目前尚未产生，要根据房屋过户时的相关政策才能确定，故可根据交易习惯在实际产生后由双方分担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条，第一百六十一条的规定，判决如下：一、原告吴红霞与被告蔡威达成的口头协议继续履行。二、坐落于施秉县由原告吴红霞管理使用，该房屋所欠银行贷款（从2020年11月起至还清止）由原告吴红霞偿还。三、该房屋所欠银行贷款还清后归原告吴红霞所有，所有权人变更登记到吴红霞名下。四、该房屋过户所产生的费用，由原告吴红霞与被告蔡威共同分担（各承担50%）。五、原告吴红霞于本判决生效后十日内支付被告蔡威房价款75,843元。六、驳回反诉原告蔡威的诉讼请求。如果义务人未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。履行期限届满义务人未履行义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。本诉案件受理费7,680元，减半收取3,840元，由原告吴红霞负担1,920元，被告蔡威负担1,920元（未交）；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告蔡威负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  吴玮二〇二〇年十月三十日法官助理龙芸书记员黄琳