江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终991号上诉人（原审原告）：抚州市东旭房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市临川区赣东大道**，统一社会信用代码91361000693736327K。法定代表人：周春兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄中俊，江西利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶龙高，江西利群律师事务所律师。上诉人（原审原告）：江西美城物业管理有限公司，住，住所地南昌市经济开发区菊圃路**一社会信用代码91360108586579143Y。法定代表人：欧阳彩云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚州市临川区东旭1号（公元1959）小区业主委员会，住所地抚，住所地抚州市临川区v>负责人：朱申祥，该小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨贵云，江西三松律师事务所律师。上诉人抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司因与被上诉人抚州市临川区东旭1号小区业主委员会侵权责任纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初5037号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理，上诉人抚州市东旭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄中俊、饶龙高，江西美城物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱金龙、张妍，被上诉人抚州市临川区东旭1号小区业主委员会的负责人朱申祥，委托诉讼代理人杨贵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人抚州市东旭房地产开发有限公司（以下简称“东旭公司”）、上诉人江西美城物业管理有限公司（以下简称“美城公司”）上诉提出：（1）撤销（2019）赣1002民初5037号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；（2）本案一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：（1）一审法院认定业主委员会提交的《房地产开发项目规划条件公示表格式》及《商品住宅成本公示表格式》，证明人防工程已经纳入小区的建设成本，计入了商品房的价格，由东旭公司作为开发商向业主销售房屋后就收回了建设成本，进而认为地下车位的投资者为全体业主，认定被上诉人代表全体业主对地下车位享有使用管理收益权，属认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。购房是消费行为，不是人防工程的投资行为，将购房行为认定为投资行为而确认地下车位的投资者为全体业主，与事实不符。因案涉人防工程并未计入公摊面积，不属于案涉小区商品房买卖合同的标的物，同时现有证据不能证明东旭公司已收回了全部的建设成本，建设成本是否收回也不是案涉人防工程权属的依据。（2）一审法院以东旭公司与业主签订的《商品房买卖合同》中对案涉人防工程的约定属于格式条款，且该条款明确排除了业主对地下人防车位的收益权，在签订合同时并没有对该条款予以明示，继而认定该条款无效，这样认定是错误的。因为法律已经明确规定地下车位的归属可以由当事人约定，案涉小区的《商品房买卖合同》中对人防工程的约定，东旭公司均采取添加下划线、特殊字体等特别标识以引起业主注意，采取了合理的方式予以明示，尽到了对条文内容进行解释、说明义务。（3）抚州市物价局的批复亦不能证明小区业主对案涉人防工程享有收益权。抚州市物价局的《关于制定公元1959住宅小区物业管理服务费试行收费标准的批复》仅是对收费标准作出的决定，并不是确认所有权权属，且物业服务费不同于案涉人防工程的使用费。（4）一审法院适用法律错误。本案所争议的焦点是地下车位的使用权和收益权，并非所有权，根据《人民防空法》相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，一审法院适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《物权法》《合同法》相关规定，属于适用法律错误。被上诉人抚州市临川区东旭1号小区业主委员会（东旭1号小区业委会）答辩称：（1）上诉人美城公司是物业公司，既不是人防地下车位的投资建设者，也不是现在的使用管理者，没有资格同全体业主争夺小区配套设施的用益权。（2）上诉人强调人防工程没有进入商品房公摊面积，所以人防工程建设成本没有计入房价，因此人防工程不会随着商品房出售发生权属转移，这种认识是错误的。商品房公摊面积和销售价格是两个不同范畴的概念，小区道路、绿化等公共场所也不会进入公摊面积，但造价都进入了商品房售价。（3）包括地下车位在内的人防工程建造成本依照相关的法律规定和事实，已经纳入了商品房销售价格。东旭公司公示的《房地产开发项目规划条件公示表格式》明确小区人防工程和道路交通等共同作为本小区对市政基础配套设施纳入开发建设项目内容；其公示的《商品住宅成本公示表格式》明示了人防工程和道路交通等基础设施建设费按照每平米215元进入商品住宅成本。既已经进入建设成本，又否认计入了销售房价，没有证据也不符合逻辑。（4）《商品房买卖合同》涉及的地下车位处理的约定，属于无效条款，上诉人欲对地下停车场主张所有权，明显与防空地下室属于国防资产且属于国家所有的法律规定相悖。（5）抚州市人防办向业主委员会颁发了《人民防空工程平时使用证》，且抚州物价局的批复足以证明该地下停车位用益权属于全体业主，管理使用权应当归全体业主。东旭公司、美城公司向一审法院提出的诉讼请求：东旭公司于2009年12月取得坐落于抚州市抚河大道西侧南门路延伸段北侧土地一宗，之后，依法开发建设了东旭1号小区，含地下人防工程，建筑面积共计7759.85平方米，使用面积6992.17平方米，规划车位共计200个。2015年4月13日，抚州市人防办向美城公司颁发了人民防空工程平时使用证。2017年3月15日，东旭1号小区业委会未经同意强行占有了全部的地下停车位，并进行商业收费，为此，东旭公司、美城公司多次要求东旭1号小区业委会立即停止侵权，并返还人防车位赔偿损失，但东旭1号小区业委会一直不予理会，故依法提起诉讼，请求判令东旭1号小区业委会立即停止侵害，并返还占用的地下人防车位200个；判令东旭1号小区业委会赔偿车位租金损失118万元，从2017年3月15日起计算至2019年8月31日，按每个车位200元每月计算，之后的损失按此标准计算至停止侵害为止；案件受理费由东旭1号小区业委会承担。一审法院认定的事实：东旭公司于2009年12月依法取得了位于抚州市抚河大道西侧，南门路延伸段北侧（赣东大道182号）建设用地的使用权，之后经行政审批在该地块上投资开发建设了抚州市临川区东旭1号（公元1959）小区，其中包含了该小区的地下人防设施，地下人防，地下人防工程建筑面积为7759米，使用面积为6992.17平方米，共计规划为200个停车位。小区建成交付后，在2017年1月份之前，小区物业管理由美城公司抚州分公司进行管理，2015年4月13日，抚州市人民防空办公室向美城公司抚州分公司颁发了抚（2015）人防平字第01号人民防空工程平时使用证，该证载明：东旭1号防空地下室，建筑面积7759.85平方米；工程地址：抚州市赣东大道182号；平时用途：汽车库；使用单位：江西美城物业管理有限公司抚州分公司；证书有效期：2015年4月13日至2020年4月13日。2016年9月12日，东旭1号（公元1959）小区依法成立了第一届业主委员会，并办理了业主委员会备案登记。之后，业主委员会决定解聘美城公司抚州分公司，由业主委员会成立管理公司管理小区物业，并于2017年1月解聘美城公司抚州分公司。2018年11月1日，抚州市人民防空办公室向东旭1号（公元1959）小区业主委员会颁发了抚（2018）人防平字第1号人民防空工程平时使用证，该证载明：东旭1号防空地下室，建筑面积7759.85平方米；工程地址：抚州市赣东大道182号；平时用途：汽车库；单位：公园1959住宅小区业主委员会；法定代表人：朱申祥；证书有效期：2018年11月1日至2023年10月31日。2019年5月20日，抚州市人民防空办公室向东旭1号（公元1959）小区业主委员会作出了行政许可撤回决定书，决定书决定撤回2018年11月1日抚州市人民防空办公室向东旭1号（公元1959）小区业主委员会颁发的抚（2018）人防平字第1号人民防空工程平时使用证。之后，东旭1号业委会不服该决定向南城县人民法院提起行政诉讼，2019年10月22日，南城县人民法院作出一审判决，认为抚州市人民防空办公室的行政行为侵犯了东旭1号业委会的陈述权、申辩权，违反法定程序，判决撤销抚州市人民防空办公室向东旭1号（公元1959）小区业主委员会作出了行政许可撤回决定书。抚州市人民防空办公室不服该判决向抚州市中级人民法院提起上诉，2020年4月26日，抚州市中级人民法院作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2012年7月5日，抚州市物价局向美城公司抚州分公司发布了关于制定公元1959住宅小区物业管理服务费试行收费标准的批复，该批复规定地下停车位本小区业主按每月每辆收取停车费60元，小区外单位和个人按每月每辆收取停车费80元，且收取的停车费要单独列账，用于小区道路维修和小区内的公共建设，为小区业主服务。一审庭审中，东旭公司、美城公司提供了抚州市房地产测绘所的人防工程面积测绘成果、抚州市城市规划设计院的抚州市东旭1号建筑物指标一览表，证明本案涉及的人防车位没有计算到公摊面积，也没有计算到小区容积率，但人防车位的建设成本计入了小区的开发成本，但没有计入房价中。此外，还提供了与业主签订的商品房买卖合同，证明双方在签订合同时明确约定，向业主出售的房屋不包含地下人防车位，地下停车，地下停车场的所有权使用权归东旭公司、美城公司所有。此外，还提供了抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初1435号民事判决书，证明美城公司在小区服务至2017年3月14日止，要求东旭1号小区业委会支付2017年3月15日之后的人防车位租金损失，按每个车位每月200元计算至停止侵害为止。东旭1号小区业委会提供了《房地产开发项目规划条件公示表格式》及《商品住宅成本公示表格式》，证明人防工程已经纳入小区的建设成本，虽然地下人防车位没有计入公摊面积，但其住宅成本已经包含了人防建设费用，计入了商品房的价格，业主购买了房产后，小区的人防工程也随商品房一并属于全体业主。以上事实，有东旭公司、美城公司提供的商品房买卖合同、人民防空工程平时使用证、民事判决书竣工验收备案表，东旭1号小区业委会提供的房地产开发项目规划条件公示表及商品住宅成本公示表、批复、人民防空工程平时使用证、民事判决书等证据在卷，经庭审质证，足以认定。一审法院认为，本案争议焦点是东旭公司作为开发商向业主出售房屋后地下人防车位归谁使用管理，收益权归谁所有？本案案涉的地下人防车位虽然没有计入小区的公摊面积，东旭公司认可地下人防车位的成本计入了小区的建设成本，但否认计入了销售房价，就此法院要求东旭公司提供相关的建设成本相关财务证据予以证明，但东旭公司表示因为时间较长，相关财务证据没有保留，故对于东旭公司否认地下车位没有计入销售房价的诉称不予采信。东旭公司作为开发商在向业主销售房屋后，其收回了建设成本后，地下车位，地下车位的投资者应当为全体业主小区业委会代表全体业主对地下车位享有使用管理、收益权。同时，2012年7月5日，抚州市物价局向美城公司抚州分公司发布了《关于制定公元1959住宅小区物业管理服务费试行收费标准的批复》亦规定了小区地下人防车位收取的停车费应当为小区业主服务，证明小区业主对该人防车位应享有收益权。东旭公司还提出在向业主销售房屋时双方签订了商品房买卖合同对地下人防车位约定了归东旭公司方所有，由东旭公司管理使用、收益，一审法院认为，该条款虽然约定了地下人防车位的所有权、收益权、使用权归东旭公司所有，但该条款属于格式条款，且该条款明确排除了业主对地下人防车位的收益权，在签订合同时并没有对该条款予以明示，该条款应属于无效。故对于东旭公司、美城公司要求东旭1号小区业委会返还小区地下人防车位并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出判决如下：驳回抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费15420元由抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司承担。二审中，上诉人东旭公司提供了一份《关于抚州市东旭房地产开发有限公司各业态的定价及成本核算的专项审计报告》，拟证明公元1959商住项目的住宅、底商及车位的定价互相独立，各自成本都已独立核算，且到目前为止，地下车位，地下车位没有收益东旭1号小区业委会经质证，认为该份证据系东旭公司单方面形成的，且根据形成的时间可知是一审庭审后新制造的证据，故不认可该证据的真实性与合法性。本院认为，该份证据系上诉人东旭公司在一审庭审后单方委托会计师事务所制作形成的报告，且该报告尾部注明“本次审计是依据贵公司（东旭公司）提供的会计资料进行的，因资料不全、不真实而影响审计结果，本会计师事务所及签字注册会计师不承担任何责任”等相关信息，且上诉人东旭公司一二审诉讼中均明知且认可案涉人防车库不能销售，但该份审计报告的部分内容是以车位的计划销售定价、收入等数据而做出的，故对该份证据中数据的准确性、真实性及证明力存疑，对该证据不予采信。对于一审认定的事实，上诉人东旭公司提出一审法院不应将本应属于证据认定的内容写入案件审理查明的内容。本院经核查认为，一审法院确不应将双方当事人提供的具体证据以及拟证明的目的在案件事实查明部分予以罗列表述，本院对此予以纠正。对一审认定的其他事实，双方当事人均不持异议，且有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉地下人防车位平时的使用管理和收益归谁所有？（一）关于案涉地下人防车位的性质和特点。根据《中华人民共和国人民防空法》第十八条“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”;第二十二条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”等规定，可知，（1）根据人防工程与民用建筑的密切度，可分为单建式人防工程和结建式人防工程，开发商新建城市民用建筑时修建人防工程是其法定义务。案涉地下人防车位就是典型的与建筑物密切结合的、依附于结建式人防工程而修建的地下民用停车位。（2）结建式人防工程属于住宅建筑物必备的配套公建，属于住宅小区的附属共有设施。（3）结建式人防工程和主体建筑物具有空间结合关系，在物理上不可独立于主体建筑物而存在，在功能使用上辅助主体建筑物发生经济效益，故结建式人防工程与主体建筑物亦是法律意义上的主从物关系。（4）结建式人防工程一般修建于地面建筑物所在的地下空间，不占有土地的容积率，其土地使用权费用已经摊入了项目主体建设用地使用权费用之内。（5）同时，根据《中华人民共和国物权法》一百三十六条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者、地上或者地下分别设立建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，可知土地使用权可以在地下、地表、地、地表、地上分别设立为，地表权并，地表权并非单单局限于地表一定的地下空间，地表土地，地表土地使用权权利人可利用必要的地下空间合理行使其权利更利于保障权利人的合法权益。综合以上，本院认为，地下人防，地下人防车位的性质和特点有结建式人防工程修建而来，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，属于从物依附于住宅建筑，不占有土地容积率，所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围。本案中诉争的东旭1号（公元1959）小区的地下人防车位也具有以上性质和特征。（二）关于开发商将房屋出售给业主后，地下人防，地下人防车位的投资者身份是否发生了变化v>本院认为，开发商作为人民防空工程建设的初始投资者，其投资者身份是会随着房屋的售出理应转移且实际转移给全体业主。理由如下：首先，（1）根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资……附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资……占用范围内的建设用地使用权一并处分”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让……房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。可知，房地产权的形式和特点较为特别，房依地存，地为房载，地为房载，地转房随，房地一体。结建式人防工程所依附的土地与相关建筑物占用范围内的建设用地同一，也具有以上特点。（2）根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主……对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”等规定，本院认为，案涉人防车位是业主共有的“共有部分”、“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”以及“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。故，开发商出售了地面建筑物之后，其占用范围内的土地使用权一并处分，该土地使用权适度的延伸附着物（即业主共有的地下人防车库）也理应一并处分转移给全体业主。其次，根据《国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》第一条“结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分……防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”等相关规定，可知开发商修建人防车位的建设费用已纳入了建设项目的开发成本中，被上诉人一审提供的东旭公司开发东旭1号（公元1959）项目时公示的相关内容等证据也证明了以上内容，本案中上诉人对此也予以认可（只是否认计入了房屋售价之中）——即开发商最初投资修建案涉地下人防车位时，其已经将修建成本纳入了建设项目的总成本之中。在业主支付对价购买了开发商建造的地面住宅建筑之后，地下人防，地下人防车位因其特定的性质和特点体也相应发生了变化，业主即成为了地下人防车位法律意义上的投资者。另，本院认为，因房屋售价受政策、市场、成本等诸多因素影响，本案中只要能证明修建人防车位的建设成本纳入了建设项目总成本之中，就已构成证明投资主体发生了实际转移的前提。无需再进一步举证证明人防车位的建设成本是否纳入了房屋售价之中，且即便需要举证，根据当事人掌握的证据距离和程度原则，该对象也理应由开发商举证，本案中的开发商东旭1号也没有提供任何证据证明其未将成本纳入房屋售价之中。故，其最初的开发商的投资者身份会随着房屋的售出而实际转移给全体业主。再次，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。可知，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，配套的结建人防工程是国家强制性要求，属于国防工程，也属于社会公益设施。在开发商出售完房屋后，平时使用管理的主体实际就是全体业主或者受业主委托的物业。如本案中，抚州市人民防空办公室曾先后向美城公司、东旭1号小区业委会颁发人民防空工程平时使用证，说明小区业主享有平时的使用管理权。故，案涉人防车位理应首要为全体业主利益而建，为全体业主服务，且认定其开发商的初始投资者身份会随着房屋售出发生转移，转移给平时使用管理的主体即全体小区业主，也符合法定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的要求。（三）关于商品房买卖合同中对于地下人防车位相关权益约定的格式条款是否有效。经查，东旭公司在出售房屋时，确与买受人有约定“地下停车场由出卖人出资建设，其所有权、使用权、处置权和收益权归出卖方所有”。该条款一方面是没有具体指出是对案涉人防车位的相关权益进行约定，属于约定不明条款。另一方面，即便认为该条文约定涵盖了案涉人防车位，但是开发商隐瞒了案涉车位的人防工程属性，买受人并不知情，且开发商以这种格式条款的方式约定相关权益，甚至欲将依附属于国家资产的人防工程而建的人防车位的所有权直接约定为开发商所有，违反了相关法律的强制性规定，故该条款也是无效条款。（四）关于美城公司的诉讼主体资格。物业公司不是案涉人防车位的初始投资人，也不是现在的实际使用管理和收益者，其与本案的诉求没有利益关系，故美城公司不具有本案的诉讼主体资格。综上，本院认为，因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。上诉人东旭公司与美城公司的上诉理由均不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19380元，由上诉人抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  葛明审判员  揭颖审判员  黄皓二〇二〇年十月十六日法官助理余磊书记员鄢佳慧