河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初1354号原告：张静，女，汉族，1978年10月18日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。被告：郑州进达置业有限公司（未到庭）住所地：郑州市金水区纬五路68号院3号楼统一社会信用代码：914101007822266874法定代表人：顾崇允。被告：李佳桦，男，汉族，1985年6月16日出生，汉族，住新乡市。（未到庭）原告张静与被告郑州进达置业有限公司（以下简称进达公司）、李佳桦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张静的委托诉讼代理人徐会展到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告进达公司、李佳桦无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告进达置业签订的《郑州进达东方国际认购书》有效；2、确认新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼201室房产归原告所有；3、确认二被告签订的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼201室房产的《商品房买卖合同》（合同编号2015-0602502）无效；4、判令二被告限期撤销《商品房买卖合同》在新乡市房地产交易中心的合同备案登记；5、判令被告进达置业继续履行《郑州进达东方国际认购书》，协助原告办理不动产首次登记并办理房屋产权转移登记手续；6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年8月6日，原告与被告进达置业签订《郑州进达东方国际认购书》,约定:原告购买被告进达置业开发的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼201室房产，面积约368.35㎡，单价为5100元/㎡，总房款为1880000元。付款方式为分期付款。原告按约定于2014年8月1日付款400000元、2014年9月1日付款400000元、2014年9月25日付款200000元、2014年11月8日付款550000元、2014年11月18日付款80000元、2014年10月31日付款250000元,共计付款1880000元、2014年9月28日缴纳房屋维修基金25000元。2015年1月19日原告预缴物业费25000元。同日，被告进达置业将房屋交付给原告占有使用至今。后在原告要求被告进达置业办理房屋转移登记时发现，被告进达置业与被告李佳桦在2015年6月2日签订有《商品房买卖合同》并在新乡市房地产交易中心办理了预售合同备案。该合同约定将案涉的201室房产出售给李佳桦。经原告了解，被告进达置业与被告李佳桦并无买卖涉案房产的合意，二被告签订合同并办理预售合同备案是为二被告之间的民间借贷提供担保而进行的虚假买卖，属于恶意串通的虚假交易。后进达置业已经将本息全额清偿，但一直未办理合同备案撤销手续，进而导致原告不能办理合同备案、不动产首登、转移登记等手续。二被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告进达置业、李佳桦未到庭，亦未进行书面答辩。原告张静向本院提交的证据材料有：1、原告与进达公司签订的《郑州进达东方国际认购书》一份，证明原被告签订书面合同，约定原告购买被告公司开发的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼201室房产，面积约368.35平方米，单价为5100每平方米，总房款为1880000元。付款方式为分期付款。2、转账凭证、进达公司出具的购房款收据、维修基金收据、物业费收据各一份，证明原告按约定分期向被告支付了房屋款项及维修基金。3、进达公司向吴文芳还款的银行转账凭证一份。4、进达公司出具的证明一份；5、李佳桦与吴文芳委托公证书一份；6证人陈瑞祥的证言一份；7、陈瑞祥与吴文芳的通话录音（光盘）一份，证据3-7证明进达公司与李佳桦（吴文芳之子）无买卖涉案房产的合意，双方签订的《商品房买卖合同》是为进达公司与吴文芳之间民间借贷提供担保且进达公司已将借款本息全额清偿，吴文芳承承诺愿配合将案涉房屋的《商品房买卖合同》备案撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，原告提交的证据的真实客观，具有关联性，可以作为本案定案依据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述有效证据和庭审，本院确认以下案件事实，2014年8月6日，原告张静与被告进达公司签订《郑州进达东方国际认购书》,约定:原告购买被告进达置业开发的新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼201室房产，面积约368.35㎡，单价为5100元/㎡，总房款为1880000元。付款方式为分期付款。原告按约定于2014年8月1日付款400000元、2014年9月1日付款400000元、2014年9月25日付款200000元、2014年11月8日付款550000元、2014年11月18日付款80000元、2014年10月31日付款250000元，共计给付全部房款1880000元。2014年9月28日原告缴纳房屋维修基金25000元。2015年1月19日预缴物业费25000元。同日，被告进达置业将房屋交付给原告，原告占有使用涉案房屋至今。2015年被告进达置业因资金需要向吴文芳借款，吴文芳要求要有抵押物，2015年6月2日被告进达置业与被告李佳桦（吴文芳儿子）签订《商品房买卖合同》并在新乡市房地产交易中心办理了预售合同备案。该合同约定将案涉的201室房产出售给李佳桦。后进达置业安排公司员工陈瑞祥使用陈瑞祥尾号888888的交通银行向吴文芳指定的账户数次转账，支付本金及利息。2015年下半年，抵押在李佳桦名下的房产本金和利息偿还完毕，但备案合同未撤销。经工商登记查询，被告进达置业2019年正常年检。本院认为，本案主要焦点如下：一、原告张静与被告进达公司签订的《郑州进达东方国际认购书》的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告进达公司签订的《郑州进达东方国际认购书》对房屋面积、价款、付款方式、房屋坐落等均有明确具体的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，故原告与被告进达公司签订的《郑州进达东方国际认购书》应属于商品房买卖合同。二、原告与被告进达公司签订的《郑州进达东方国际认购书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第1条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”，第2条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。”本案中，原告已交清全部购房款1880000元及房屋维修基金25000元及物业费25000元。2015年1月10日被告进达公司将房屋交付给原告占有和使用至今，房屋已经交付原告占有使用，双方商品房买卖合同成立并大部分已得到履行。双方虽未订立正式的书面合同，但在事实上商品房买卖合同已经成立，不违反法律规定。三、进达公司与被告李佳桦之间签订的《商品房买卖合同》是否应予撤销。被告进达公司与被告李佳桦签订《商品房买卖合同》是为二被告之间的民间借贷提供担保而进行的买卖，庭审查实，被告进达置业将本息全部还清。二被告的行为导致原告不能为所购房产办理合同备案、登记、转移登记等手续，属于无效民事法律行为，应当撤销《商品房买卖合同》备案。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告张静与被告郑州进达置业有限公司于2014年8月6日签订的《郑州进达东方国际认购书》合法有效二、新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼201室房产归原告张静所有；三、被告郑州进达置业有限公司与被告李佳桦签订的关于新乡市卫滨区人民路175号进达东方国际5号楼201室房产的《商品房买卖合同》（合同编号2015-0602502）无效；四、被告郑州进达置业有限公司、被告李佳桦与本判决生效后三十日内撤销《商品房买卖合同》在新乡市房地产交易中心的合同备案登记；五、被告进达置业继续履行《郑州进达东方国际认购书》，协助原告张静办理不动产首次登记并办理房屋产权转移登记手续。案件受理费21720元，由被告郑州进达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  吕惠芹审 判 员  王官震人民陪审员  李福全二〇二〇年十月三十日书 记 员  吴 青