江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初4217号 原告：董玉俊，男，1954年12月11日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：李振，江苏红杉树律师事务所律师。 被告：武言利，男，1972年4月4日出生，汉族，住徐州市泉山区。 原告董玉俊与被告武言利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董玉俊及其委托诉讼代理人李振、被告武言利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董玉俊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年10月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付2020年4月20日至9月19日的租金14000元、水电费461元；3.判令被告恢复原状，将后院南墙擅自开挖的门洞堵死，在室内重新垒砌灶台和洗菜盆；4.本案诉讼费用由被告支付。事实和理由：2019年10月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下的徐州市泉山区榴园小区68号楼103室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告办公使用，租赁期限自2019年10月20日起至2027年10月20日止，租金每半年交纳一次。《合同》签订后，被告交纳了2019年10月20日至2020年4月19日的房租16800元及押金2800元。后被告未经原告同意，擅自在涉案房屋后院南墙上开门并对外出租，又擅自将室内灶台及洗菜盆拆除。在承租期间，被告多次“折腾”原告及其配偶。例如，被告声称客厅因水管漏水发生渗水，原告找人维修发现地面连续多日干干净净。被告声称水电无法使用，原告到场发现水电供应正常。被告还通过电话和短信对原告及其配偶进行人身攻击和辱骂，导致原告老两口先后住院。2020年4月20日，原告向被告索要下半年房租，被告以各种理由拒付。2020年6月22日，原告向被告邮寄《关于限期缴纳租金的通知函》，要求被告限期支付拖欠租金及水电费，但被告仍予推脱。原告认为，被告欠付费用及擅自改造房屋的行为构成违约，双方租赁合同应予解除。请求人民法院判如所请。 被告武言利辩称，被告自承租涉案房屋后，一直要求原告协助办理餐饮类营业执照未果。涉案房屋旁边有原告自建违建房屋，原告将该房出租他人使用，并利用涉案房屋产权证为该违建房承租人办理了营业执照，致使被告至今无法办理营业执照，产生损失。被告将涉案房屋转租他人后继续要求原告协助办理营业执照，但一直联系不上原告。被告于2019年10月20日接收涉案房屋，将租金交至2020年4月19日并交付押金2800元。在租期内，涉案房屋出现漏水及地面渗水，被告无法联系上原告。被告要求继续租赁该房，欠付租金数额请法院依法认定。被告接收房屋后，仅在后院南墙开凿一扇门，室内本来就不存在灶台和洗菜盆，因为房屋系被告直接从上一任租户手中接受。请求人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2019年10月19日，被告向原告支付2019年10月20日至2020年4月19日的租金16800元、押金2800元。 2019年10月20日,原被告签订《房屋租赁合同》。双方主要约定：1.原告将登记在其名下的徐州市榴园小区X号楼X室房屋出租与被告，租赁期限自2019年10月20日起至2027年10月20日止。2.月租金2800元，被告应先付租金后使用。3.被告应支付押金2800元，且在租赁期间内不得拖欠水电费等。否则原告有权解除合同，押金不予退还。电费按每度0.6元核算，水费按每度5元核算。4.原告应向被告提供“办证手续”，且同意被告转租。被告在承租期间不得擅自改造房屋。 上述《合同》签订后，被告即接收涉案房屋。在承租期间，被告在涉案房屋后院南墙开挖一处约1.5米高、2米宽的门。 在承租期间，原告自行交纳涉案房屋的水电费，被告既未负担水电费用，于2020年4月20日后也未继续交纳租金。 2020年6月，原告向被告发出《关于限期缴纳租金的通知函》。其内容为“武言利，你于2019年10月20日与出租人董玉俊签订《房屋租赁合同》并缴纳2019年10月20日至2020年4月20日租金。按照《房屋租赁合同》第2条……你应于2020年4月20日前付清2020年4月20日至2020年10月20日的租金。截止到2020年6月21日，你无故拖欠租金16800元达两月之久，水电费自合同签订以来从未缴纳，虽经出租人多次催要未果。请你接到本通知函后10天内支付2020年4月21日至2020年10月20日租金16800元及水费50元、电费411元。逾期，出租人将依法解除2019年10月20日双方签订《房屋租赁合同》。” 被告收到上述《通知函》后，于当月向原告发出《通知》。其内容为“董玉俊，我与你2019年10月20日签订的……租赁合同，租赁目的是用于餐饮经营。由于该房在居民住宅一楼，市场监督管理部门（工商局）不同意颁发相应的营业执照。我们双方在签订合同时也明确约定我可以转租，我又转租给他人从事非餐饮业经营，转租后的承租人办理工商营业执照需要你提供该房所有权证及土地使用权证和你的身份证复印件等资料。我多次给你打电话说明此事，但你均以没时间为由，不提供上述资料。后来你干脆不再接电话，我也不知道你实际住哪里，也无法找到你，造成我的下家承租人不能办理营业执照。你的行为已构成严重违约，造成我所租赁的该层一直至今不能营业使用，造成了我的损失。为了减少损失，我只能按照你给我的缴租金通知所留的地址，给你寄本通知。要求你在接到我寄的本通知之日起三日内来我租赁的房屋处提供办理营业执照所需的该房所有权证和土地使用证及你的身份证复印件。同时再次告知你（以前电话已多次告知）房屋内下水道毁坏，下水道的水都淌到了屋内，并且你自己接建的阳台处也漏水，要求你尽快维修。另外，明确给你回复，你要求我支付2020年4月21日至2020年10月20日的租金，由于你不配合办理营业执照及维修下水道和阳台，你没有尽到自己的义务。基于这些事实，我不能也不应该支付给你2020年4月21日至2020年10月20日的房屋租金及水电费。一旦你履行了自己的义务，我将立即支付租金及水电费。同时我保留向你要求赔偿的权利和要求追回已付租金的等权利。” 2020年8月12日，原告以诉称理由诉至本院，被告应诉后则以辩称理由予以反驳。经调解无效。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《房屋租赁合同》约定，被告不应拖欠承租期间的水电费用，否则原告有权解除合同。事实上，被告在承租期间未交纳水电费用，原告垫付后通过发出《关于限期缴纳租金的通知函》而限期要求被告交纳水电费，被告在原告要求的期限未能交纳水电费，已构成违约，原告有权要求被告支付水电费，并有权依据双方约定解除《房屋租赁合同》。原告主张的水电费金额未超出其提交的票据金额，本院予以支持。被告虽辩称涉案房屋存在严重漏水，但未就该主张完成举证证明责任，本院对其主张不予采信。并且，即使房屋存在相应瑕疵，被告亦无权以此为由拒绝支付水电费。原告主张的2020年4月20日至9月19日的租金计算方式符合双方约定，本院予以支持。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，被告未经原告同意，自行在涉案房屋后院南墙开门，现《房屋租赁合同》已经解除，被告应当将后院南墙恢复原状。原告对被告擅自拆除室内灶台及洗菜盆的主张未能完成举证证明责任，本院对该主张不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告董玉俊与被告武言利于2019年10月20日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告武言利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董玉俊支付水电费461元、2020年4月20日至9月19日的租金14000元； 三、被告武言利应于本判决发生法律效力之日起二十日内将徐州市泉山区榴园小区68号楼103室房屋后院南墙恢复原状； 四、驳回原告董玉俊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行恢复原状义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告武言利负担，应于本判决生效后七日内交至本院（该款交至本院送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内,逾期不交，将移交本院执行部门强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  杨瑞 二〇二〇年十月二十六日 书记员  赵静