青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初217号原告（案外人）：王存兰，公民身份号码×××，女，汉族，1978年8月2日出生,住青海省海东市。委托诉讼代理人：沈宁、甘迎春，青海乾润律师事务所律师。原告（案外人）：祁善武，公民身份号码×××，男，蒙古族，1968年9月13日出生,住址同上。被告（申请执行人）：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地西宁市民和路**创业大厦第**。法定代表人：林明安，董事长。委托诉讼代理人：朱林、刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住，住所地西宁市城**小桥大街**/div>法定代表人：王九生，总经理。委托诉讼代理人：王静，该公司副总经理。委托诉讼代理人：鲁国铭，该公司法务。原告王存兰、祁善武与被告青海亿邦小额贷款股份有限公司（以下简称亿邦公司）、第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告王存兰及其委托诉讼代理人沈宁、被告亿邦公司的委托诉讼代理人刘婷婷、第三人九海公司的委托诉讼代理人王静、鲁国铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王存兰、祁善武向本院提出诉讼请求：一、撤销西宁市中级人民法院作出的(2019)青01执364号执行裁定，停止对位于海东市××区房屋的强制执行程序，并解除对上述房屋的查封；二、确认位于青海省××区房屋归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：王存兰、祁善武和九海公司于2017年9月21日签订《商品房买卖合同》,合同编号:YS20187334,房屋代码为333089,合同约定,王存兰、祁善武购买青海省海东市××区房屋，建筑面积为,129.37平方米,房屋单价为每平方米4500元,总价款为582165元,支付方式为贷款方式付款。于2017年10月21日前支付首付款252165元，余款通过申请贷款方式支付。九海公司于2017年9月19日、2017年9月21日开具《西宁九海房地产开发有限公司售房款专用收款收据》显示王存兰、祁善武交纳购房款50000元、202165元，共计252165元。因九海公司在案涉房屋上设定抵押登记，故贷款办理未果，但王存兰祁善武已入住案涉房屋。西宁市中级人民法院于2019年7月18日做出的(2019)青01执364号执行裁定,于2019年12月12日查封了王存兰、祁善武所有的位于青海省海东市××区的位于青海省海东市××区房屋。王存兰、祁善武在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同,所购景都乐苑7号楼1单元1034室房屋用于居住且王存兰、祁善武名下无其他用于居住的房屋,按合同约定支付部分购房款。且因九海公司原因未能办理过户登记。故王存兰、祁善武为案涉房屋的实际所有人，能够排除执行。（2019）青01执364号执行裁定书查封错误。亿邦公司辩称，第一，案涉房屋于2014年2月18日即办理了在建工程抵押登记手续，且至今该不动产未办理抵押注销手续，而王存兰、祁善武与九海公司在未经亿邦公司同意的情况下签订《商品房买卖合同》，根据《担保法》第49条第一款、《物权法》第191条的规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，否则转让行为无效。因上述条款属于法律强制性规定，故王存兰、祁善武与九海公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第一款第一项的规定；第二，王存兰、祁善武自认案涉房屋总价款582165元，已交付252165万，支付的款项不足房屋总价款的50%。第三、王存兰、祁善武自认以贷款方式交纳购房款，但自王存兰、祁善武与九海公司订立《商品房买卖合同》后的三年内一直未办理贷款手续，其仅凭交纳了43%的购房款在案涉房屋住了3年之久，对何时办理不动产权证书不闻不问，可见王存兰、祁善武不属于无过错的不动产买受人。九海公司述称，认可王存兰、祁善武的诉求，对于案涉房屋未交纳的款项要求继续交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月22日亿邦公司与九海公司民间借贷纠纷一案，本院作出(2017)青01民初360号民事判决,判令:一、九海公司于本判决生效之日起十日内返还亿邦公司借款7802251.76元,支付利息5027894.25元(截止2017年7月15日),并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息(按年利率24%计算)以及支付律师费180000元。判决书生效后,因九海公司未按期履行生效法律文书确定的义务,亿邦公司向本院申请强制执行。2019年7月18日本院作出(2019)青01执364号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书,据申请执行人亿邦公司提供的“青房建乐都字第005756号”“青房建乐都字第14-171号”他项权利证,于2019年12月12日向海东市房产局、海东市乐都区自然资源局发出《协助执行通知书》,对被执行人九海公司抵押给申请执行人的位于青海省海东市××区、1121、1124室、3号楼1单元1071、1072、1073、1074室、7号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室、7号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室共计27套不动产予以查封。2019年12月13日本院发出(2019)青01执364号《查封公告》,告知与上述查封财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议的人,在五日之内向本院提出异议。案外人王存兰、祁善武遂向本院提出执行异议。2020年1月17日本院作出（2020）青01执异25号执行裁定书，驳回了王存兰、祁善武的异议请求。王存兰、祁善武遂提起执行异议之诉。另查明,2014年1月15日九海公司取得涉案房屋景都乐苑7号楼商品房预售许可证。2016年8月15日九海公司作为抵押人,将其开发的位于青海省××区的1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室不动产抵押给申请执行人亿邦公司,并办理“青房建乐都字第005756号”抵押登记。2017年9月21日案外人王存兰、祁善武作为买受人与九海公司签订《商品房买卖合同》，约定九海公司将位于青海省××区的房屋出售给王存兰、祁善武，该房屋建筑面积129.37平方米，房屋单价为每平方米4500元，总房款为582165元，付款方式约定为按揭贷款方式付款。2017年9月21日前支付首期房价款252165元,占全部房价款的43%,余款贷款支付。合同签订后,王存兰、祁善武按约定支付首付款252165元后,九海公司于2017年12月14日将“景都乐苑”7号楼1单元3层1034号房屋交付王存兰、祁善武,余款因贷款未果,未予支付。2020年7月6日乐都区不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果显示王存兰、祁善武名下无其他商品房。2020年8月24日王存兰将涉案房屋余款330000元交于本院案款账户。庭审中，对于房屋确权的诉求予以撤回。本院认为,本案争议的焦点为：案外人王存兰、祁善武对被执行人九海公司名下,位于青海省××区除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该规定第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形，是对金钱债权执行中，对于无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。申请执行人亿邦公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，即保护商品房消费者的生存权。本案中,案外人王存兰、祁善武虽是在涉案房屋已被抵押的情况下签订《商品房买卖合同》,首先，2017年9月21日王存兰、祁善武即与九海公司签订《商品房买卖合同》，2019年12月12日涉案房屋被人民法院查封，故王存兰、祁善武与九海公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且王存兰、祁善武于2017年12月14日实际入住房屋；其次，王存兰、祁善武所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故涉案房屋为王存兰、祁善武唯一住房；第三、在法院查封时王存兰、祁善武仅支付房屋首付款252165元，占总房款的43%，但王存兰、祁善武现已主动将剩余房款330000元交付至本院账户执行，故应认定王存兰、祁善武已支付全部房款。综上，王存兰、祁善武所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，应当对其以居住为目的的购房权益予以特殊保护。亿邦公司对九海公司的抵押权，相对于消费者生存权，不具有法定优先的地位。王存兰、祁善武诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于青海省海东市××区房屋；二、驳回王存兰、祁善武的其他诉讼请求。案件受理费9622元，由青海亿邦小额贷款股份有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。本院（2020）青01执异25号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 靳 玲审判员 纳 敏人民陪审员 张玉萍二○二○年十月十九日书记员 王**盛附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;