江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8500号上诉人（原审被告、反诉原告）：耿德树，男，1984年11月16日生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：朱留弟，女，1984年5月6日生，汉族，住江苏省灌南县，系耿德树妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋旭武，男，1983年11月18日生，汉族，住江苏省常熟市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱静佳，女，1986年7月12日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：徐志中，男，1970年3月22日生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人耿德树因与被上诉人蒋旭武、朱静佳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初10604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿德树的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误，且程序违法。1、双方当事人签订《房屋租赁合同》之后，被上诉人蒋旭武就指使其亲属三番五次到涉案房屋中来吵闹，严重时曾报警处理。由于我方无法对租赁物进行正常的使用和收益，因此我方有权请求减少租金或者不支付租金。被上诉人蒋旭武、朱静佳出售房屋未通知我方，侵犯了我方的优先购买权。经原审法院组织交接，我方于2020年4月16日将涉案房屋的钥匙交还给对方，但是被上诉人蒋旭武、朱静佳一直没有返还租金22000元和押金1800元，原审法院反而判决我方支付违约金11000元、房租4644元，明显违背法律规定的公平原则。民法中无论是侵权责任还是违约责任，都应当遵守损害填补的基本原则，使受到侵害的法益恢复到受到侵害前的状态。原审法院只判决我方承担违约责任，但是未判决被上诉人蒋旭武、朱静佳返还租金23800元，存在明显的不公正。2、原审审理程序违法。人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结。原审法院审理本案长达11个月之久，且在宣判后一个多月才向我方送达判决书，程序严重违法。二审法院应当撤销原审判决，将本案发回重审。蒋旭武、朱静佳辩称：上诉人耿德树所陈述的我方指使亲属去租赁房屋中吵闹与事实不符，我方是根据政府部门三合一整治的要求核实租赁房屋内居住人员的信息，次承租人拒绝提供身份证，才引起了双方冲突并报警。我方在决定出售涉案的房屋后，通过微信告知了上诉人耿德树，但是其未作回复。上诉人耿德树未征得我方同意擅自转租，我方有权解除合同，并要求其赔偿相关损失。蒋旭武、朱静佳向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年12月10日签订的房屋租赁合同解除；2.判令耿德树将房屋内的装饰装修物搬离；3.判令耿德树支付2020年2月1日起至实际腾让房屋之日止的使用费；4.判令耿德树支付违约金22000元；5.判令耿德树支付截止2020年4月16日的水费23.28元、电费511.93元。本案诉讼费用由耿德树承担。耿德树向一审法院反诉请求：1.判令蒋旭武、朱静佳支付违约金22000元；2.判令蒋旭武、朱静佳补偿装饰装修损失19632元。本案反诉费用由蒋旭武、朱静佳承担。原审法院经审理查明：坐落于常熟市的房屋登记所有人为蒋旭武、朱静佳。2018年12月10日,蒋旭武（出租方、甲方）与耿德树（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将中南虞锦城8幢3003的房屋出租给乙方，租期自2019年2月1日至2022年1月30日，年租金为22000元，每年支付一次，于相应租期开始前日支付。保证金为1800元，于合同期满乙方办理退租时返还乙方。合同违约责任约定为：1.甲方按合同约定日期支付房租，每逾期一日应按月租金的5%支付乙方违约金，逾期超过十五日，乙方有权解除本合同，甲方应退还所收租金和保证金，并赔偿一个月租金给乙方。2.甲方在租赁期间未经乙方同意擅自解除本合同或提前收回房屋，甲方应退还剩余天数的租金和保证金，并赔偿一个月租金给乙方。3.乙方逾期支付租金以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，每逾期一日按月租金5%支付甲方违约金。逾期超过十五日甲方有权解除本合同，没收保证金和剩余天数的租金。4.乙方租赁期间未经甲方同意擅自解除本合同或提前退租的，甲方没收保证金和剩余天数的租金。双方另在合同其他约定事项约定：出租违约金为一年房租（双方），在出租期所有房屋内事由乙方负责。合同签订后，耿德树支付了第一年的租金22000元及保证金1800元。蒋旭武将上述房屋交付给耿德树，并给予一个月的装修免租期。耿德树对房屋进行简单装修后，即由朱留弟负责将上述房屋转租给案外人石攀、石炕、唐晓萍、许文文等居住，并收取租金。2019年6月6日，蒋旭武、朱静佳向朱留弟发函，主要内容为：你所承租的房产，未经我们（房东）书面同意，与他人转租、转借或互换承租房屋的，我们不会同意！由此发生的违约责任或法律责任，将由承租人承担。特此声明。2019年8月12日，蒋旭武、朱静佳诉至原审法院，基于耿德树未经其同意转租房屋而要求解除合同，并承担相应的违约责任。耿德树于2019年10月1日签收诉状副本等诉讼材料。2020年4月13日，耿德树申请对租赁房屋内的装饰装修及置办的动产价值进行评估。2020年4月16日，原审法院组织双方对房屋内的装饰装修物及耿德树置办的动产进行了清点，并组织双方对房屋进行了交接。后原审法院依法委托江苏中信华明房地产土地资产评估有限公司对房屋内的装饰装修及动产价值进行评估，江苏中信华明房地产土地资产评估有限公司于2020年6月10日出具中信华明评报字（2020）第1013号评估报告，评估结论为：房屋内的装饰装修及部分动产的现有市场价值为19632元，评估报告第7-8页载明了装饰装修物及动产的详细明细。耿德树为此支付鉴定费1750元。审理中，蒋旭武、朱静佳表示，因双方2020年4月16日进行了房屋交接，同意房屋使用费计算至2020年4月16日；对房屋内的装饰装修和耿德树置办的动产不同意接收和使用，由耿德树自行拆除和搬离。另，双方对耿德树应支付的水费23.28元、电费511.93元确认一致；押金1800元与水电费和房屋使用费相抵后，多退少补。原审法院认为：蒋旭武与耿德树签订的《房屋租赁合同》，依法成立并生效，双方均应依约、依法全面履行各自的义务。合同签订后，蒋旭武、朱静佳依约将房屋交付耿德树，耿德树装修后未用于自行居住，在未征得蒋旭武、朱静佳同意的情况下进行转租。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。蒋旭武、朱静佳知晓耿德树的转租行为后即发函提出异议，后起诉要求解除合同。蒋旭武、朱静佳要求解除与耿德树签订的《房屋租赁合同》于法有据，原审法院予以支持。因蒋旭武、朱静佳发函内容中并未主张合同的解除，仅是在提起诉讼时主张解除合同，而且耿德树系2019年10月1日签收原审法院送达的诉状副本等诉讼材料，故原审法院确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，原审法院已组织双方对房屋进行了交接，蒋旭武、朱静佳要求耿德树依照合同约定的租金标准支付自2020年2月1日起至2020年4月16日止的房屋使用费，不违反法律规定，原审法院予以支持，经核算，耿德树应支付蒋旭武、朱静佳房屋使用费4644元；蒋旭武、朱静佳退还耿德树保证金1800元。双方合同解除的责任在耿德树，故蒋旭武、朱静佳要求耿德树支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持，耿德树反诉中要求蒋旭武、朱静佳支付违约金的主张没有法律依据，原审法院不予支持，原审法院根据双方约定的违约金并结合法律规定，考虑因合同解除给蒋旭武、朱静佳带来的房屋空置损失，原审法院酌情认定耿德树支付蒋旭武、朱静佳违约金11000元。对耿德树应支付蒋旭武、朱静佳水费23.28元、电费511.93元，双方确认一致，原审法院予以确认。关于耿德树承租房屋后的装饰装修物和置办的动产部分。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物没有约定处理方式的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因双方合同中未对装饰装修物约定相应的处理方式，且蒋旭武、朱静佳也不同意接收利用，故房屋内耿德树自行置办的动产和装饰装修物由耿德树自行拆除、搬离。耿德树反诉中要求蒋旭武、朱静佳赔偿装饰装修损失的主张，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，判决：一、确认蒋旭武与耿德树2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除。二、耿德树于本判决生效之日起十日内支付蒋旭武、朱静佳房屋使用费4644元、水费23.28元、电费511.93元，并支付违约金11000元，合计16179.21元。三、蒋旭武、朱静佳于本判决生效之日起十日内返还耿德树保证金1800元。上述第二、三项判项相抵后，耿德树还应支付蒋旭武、朱静佳14379.21元（如采用转账方式支付，请汇入蒋旭武、朱静佳指定账户；或汇入常熟市人民法院账户）。四、耿德树于本判决生效之日起十日内将常熟市房屋内的装饰装修物和置办的动产〔详见中信华明评报字（2020）第1013号评估报告书第7-8页载明的明细〕予以拆除、搬离。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。五、驳回蒋旭武、朱静佳的其他本诉请求。六、驳回耿德树的反诉请求。本诉案件受理费900元，公告费300元，合计1200元，由蒋旭武、朱静佳负担300元，耿德树负担900元。反诉案件受理费减半收取420元，鉴定费1750元，合计2170元，由耿德树负担（蒋旭武、朱静佳同意其预交的案件诉讼费中的900元由耿德树向其直接支付，原审法院不再退还，由耿德树在本判决生效之日起十日内支付）。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人耿德树在租赁涉案房屋后未自己居住，而是在未经出租人同意的情况下擅自转租给案外人石攀、石炕、唐晓萍、许文文等人,且其转租行为具有明显的谋利目的,故被上诉人蒋旭武、朱静佳主张解除《房屋租赁合同》合法有据,其诉请应当予以支持。双方因转租事宜发生矛盾纠纷后,被上诉人蒋旭武、朱静佳虽然与上诉人耿德树进行了交涉,但是并未收回房屋,也未妨碍耿德树一方对于租赁房屋的占有、使用,上诉人耿德树主张减少租金或者不支付租金,其上诉理由不能成立。双方之间的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除，合同解除后至房屋实际交还给出租人期间的占有使用费，上诉人耿德树亦应当据实支付。导致案涉《房屋租赁合同》解除的责任完全在于上诉人耿德树，被上诉人蒋旭武、朱静佳因此遭受租赁房屋闲置期间的租金损失，原审法院酌情判令上诉人耿德树支付违约金11000元，未超出合理范围，二审依法不作调整。原审法院最初适用简易程序审理本案，后因案情疑难复杂转换为普通程序审理，审理程序符合法律规定。上诉人耿德树主张原审程序违法，因缺乏事实依据，本院同样不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1436元，由上诉人耿德树负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年十月二十六日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。