浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2140号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡迪英，男，1962年11月4日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：陈晔，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜宝金，男，1963年3月2日出生，汉族，住浙江省平湖市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕娟妹，女，1967年10月15日出生，汉族，住浙江省平湖市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘晓君,浙江金品律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈剑英,浙江金品律师事务所律师。原审被告、反诉原告：平湖市天天快递有限公司。住所地：浙江省平湖市曹桥街道九里亭大道**。统一社会信用代码：913304820852982203。诉讼代表人：嘉兴诚洲联合会计师事务所，破产管理人。委托诉讼代理人：孙福明。上诉人胡迪英因与被上诉人颜宝金、吕娟妹及原审被告、反诉原告平湖市天天快递有限公司（以下简称天天快递）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡迪英上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判天天快递支付颜宝金、吕娟妹2019年7月1日至2019年9月8日的租金，及2019年9月9日至2019年9月28日的房屋占有使用费。二、维持一审判决第一、三、四、五项。事实与理由：一、一审对房屋腾退时间认定有误。颜宝金、吕娟妹与天天快递于2019年9月8日对解除合同达成一致。天天快递经营到2019年8月底，天天快递的工作人员最后一次到租赁地点是2019年9月28日。且2019年10月颜宝金、吕娟妹已自行聘用传达室工作人员，并于2019年11月将部分房屋出租。故房屋占有使用费应计算至2019年9月28日。一审判决与事实不符，加重了胡迪英的担保责任。二、一审对颜宝金、吕娟妹的损失认定无事实依据。案涉《房屋租赁协议》第4条约定了逾期付款的违约金，以月千分之一来计算。一审法院不仅以此标准计算了违约金，还以自由裁量的形式酌定了三个月的租金损失，故81000元的损失与事实不符、于法无据。三、一审对水电费的认定错误。颜宝金、吕娟妹提交的水电费单据是其自行手写，且有12499元的水电费是2019年10月22日记录的，但天天快递已于2019年8月停止运营，不再有水电费的产生。一审中，颜宝金、吕娟妹将24739.5元的水电费折让至20000元，天天快递的代理人赵士新也认可20000的金额。但赵士新并不直接负责天天快递水电费的记录与支付，其认可的行为并不客观。颜宝金、吕娟妹辩称，第一，关于腾退时间。天天快递从未腾退房屋，亦无证据证明其在2019年9月28日进行腾退。第二，关于损失认定。双方签订的合约长达五年，天天快递只履行了部分合约，颜宝金、吕娟妹因房屋空置造成损失，一审酌定天天快递赔偿81000元，符合法律规定。第三，关于水电费。一审中胡迪英和天天快递均承认拖欠颜宝金、吕娟妹水电费20000元，一审对此予以确认，并无不当。天天快递未作答辩。颜宝金、吕娟妹向一审法院起诉请求：1.解除颜宝金、吕娟妹与天天快递于2018年5月29日签订的《房屋租赁协议》；2.天天快递支付颜宝金、吕娟妹拖欠的租金288900元（2019年7月1日至2020年3月20日）、违约金（以288900元为基数，自2019年6月1日起按每月1‰的标准计算至实际支付之日止）、占有使用费（自2020年3月21日起计算至实际腾退之日止）；3.天天快递将租赁房屋一层南外墙的9扇窗户恢复原状；4.天天快递赔偿颜宝金、吕娟妹损失200000元（按6个月租金损失计算）；5.天天快递支付颜宝金、吕娟妹水电费24739.50元；6.胡迪英对上述款项的支付承担连带责任。一审中，颜宝金、吕娟妹申请撤回第三项诉讼请求（要求天天快递将租赁房屋一层南外墙的9扇窗户恢复原状）。天天快递、胡迪英向一审法院提出反诉请求：1.请求依法确认颜宝金、吕娟妹与天天快递之间《房屋租赁协议》于2019年9月8日解除。2.颜宝金、吕娟妹向天天快递返还房屋押金50000元。一审法院认定事实：平湖市当湖街道乍王线虹霓段106、106-1、106-2、108、110号房屋登记所有人为颜宝金、吕娟妹。2018年5月29日，颜宝金、吕娟妹与天天快递签订《房屋租赁协议》，约定颜宝金、吕娟妹将坐落在平湖市当湖街道虹霓段商住楼106-108号一层与二层西侧及北侧钢结构仓库一层，建筑面积约1500平方米，出租给天天快递使用，租赁期限为五年，即自2018年7月1日起至2023年6月30日止；经双方协商该出租房屋租金为第一年至第三年，每年租金400000元，第四年租金430000元，第五年租金460000元；房屋租金以先付款后使用为原则，第一年租金在签协议时一起付清，以后每年提前一个月付清，逾期则承担每月千分之一的违约金；房屋押金为50000元，在签协议时付给出租方，待租赁到期退房结清水电费时还给承租方；水电费按实结算，每月根据抄表结算并付清；承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋，并有权提出赔偿相应的经济损失：一、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；二、承租方利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；三、承租方拖欠租金的。协议另约定，房屋承租期内，承租方不得改变房屋主体结构，如需装修应征得出租方同意方可施工，到期退房时恢复原样，其费用自负。胡迪英作为保证人在该协议上签了字，协议约定保证人对承租人的义务承担连带保证责任两年，自该房屋租赁合同届满后计算。《房屋租赁协议》还就其他相关内容进行了约定。天天快递租赁房屋后有进行装修，并将租赁房屋的一楼外墙窗户进行了改造（交付状态及现状态详见颜宝金、吕娟妹一审提供的证据4、5）。天天快递认可案外人陈桥为其实际经营者之一，颜宝金、吕娟妹对陈桥代表天天快递处理案涉房屋租赁事宜无异议。2018年5月31日，陈桥代表天天快递向颜宝金支付了第一年租金400000元及押金50000元。陈桥代表天天快递与颜宝金就案涉房屋租赁事宜有过沟通。2019年9月4日，颜宝金与陈桥的微信聊天记录中有如下记载：“颜宝金：陈总啊，胡总我还是联系不到，你们联系到了没有啊？陈桥：没有。颜宝金：那你们总要来见个面，要租么租，要退么退”。2019年9月8日，颜宝金与陈桥的微信聊天记录中有如下记载：“颜宝金：楼上楼下请你们抓紧清空，这样我才能再租出去啊。陈桥：好”。颜宝金、吕娟妹将租赁房屋交付给天天快递的同时向天天快递交付了租赁房屋所在厂房传达室的门钥匙及厂房伸缩门遥控器。天天快递陈述于2019年9月28日前腾退租赁房屋并将钥匙交付；颜宝金陈述其于2019年11月22日才取得钥匙。颜宝金、吕娟妹自认其于2019年11月1日将租赁给天天快递的钢结构仓库另行租赁给了他人。颜宝金、吕娟妹与天天快递在诉讼中一致确认，天天快递因租赁案涉房屋结欠颜宝金、吕娟妹水电费20000元。一审法院认为，颜宝金、吕娟妹与天天快递签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，胡迪英自愿对承租人天天快递的义务承担保证责任，亦未违反法律规定，所以各方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。本案争议焦点之一为案涉《房屋租赁协议》的解除时间。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁协议约定承租方拖欠租金的，出租方可以终止合同，收回房屋；该约定赋予了颜宝金、吕娟妹解除权。因天天快递拖欠租金，颜宝金、吕娟妹起诉要求解除案涉《房屋租赁协议》，系其行使解除权的表示。但天天快递抗辩，案涉《房屋租赁协议》已于2019年9月8日解除。在陈桥与颜宝金于2019年9月8日的微信聊天记录中，陈桥陈述：“你该租租掉吧，估计一时半会处理不了了,楼上的东西我让他们处理一下”，颜宝金回复：“楼上楼下请你们抓紧清空，这样我才能再租出去啊”，陈桥回复：“好”。颜宝金、吕娟妹对陈桥代表天天快递处理租赁事宜的身份没有异议，从双方的微信聊天记录可以看出，双方就房屋租赁事宜进行过沟通，2019年9月8日的聊天内容可以认定双方就案涉《房屋租赁协议》的解除达成了一致意见。故一审法院对天天快递反诉要求确认其与颜宝金、吕娟妹之间的《房屋租赁协议》于2019年9月8日解除的诉讼请求予以支持。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉《房屋租赁协议》亦约定，天天快递应提前一个月付清下一年租金，逾期则承担每月千分之一的违约金。但天天快递实际支付租金至2019年6月30日，其未支付2019年7月1日至2019年9月8日租金的行为构成违约，故颜宝金、吕娟妹要求天天快递按照案涉《房屋租赁协议》约定支付租金及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。但租金及违约金的计算应以一审法院确认的案涉《房屋租赁协议》解除之日为依据。本案的争议焦点之二为天天快递有无腾退租赁房屋及是否应当支付房屋占有使用费。案涉《房屋租赁协议》的解除并不当然等同于租赁房屋已腾退。从颜宝金与陈桥的微信聊天记录可以看出，天天快递在2019年9月8日时还未腾退房屋。天天快递主张其于2019年9月28日前将租赁房屋清空并将钥匙返还，但未提供充分证据予以证明。而颜宝金、吕娟妹认为天天快递至今未腾退租赁房屋。一审法院认为，颜宝金、吕娟妹自认其于2019年11月1日将租赁给天天快递的部分租赁物即钢结构仓库租赁给了他人，可以认定最晚至2019年10月底颜宝金、吕娟妹默认天天快递已腾退租赁房屋。颜宝金、吕娟妹认为，其租赁给他人的钢结构仓库是独立的一部分，租赁房屋二楼仍有天天快递的物品存在，天天快递至今仍占用租赁房屋。一审法院认为，根据现有证据无法查明租赁房屋二楼物品的归属，但颜宝金、吕娟妹将部分租赁物另行租赁他人的行为，可以认定天天快递已于2019年10月底将租赁房屋退还，颜宝金、吕娟妹已实际占有租赁房屋，可在任意时间处分其房产。故天天快递应支付2019年9月9日至2019年10月31日的房屋占有使用费，颜宝金、吕娟妹请求按照《房屋租赁协议》约定的租金标准进行计算，一审法院予以支持。本案争议焦点之三为天天快递是否应当赔偿颜宝金、吕娟妹损失及赔偿损失金额。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉《房屋租赁协议》亦约定承租方拖欠租金的，出租方可以终止合同，收回房屋，并有权提出赔偿相应的经济损失。本案《房屋租赁协议》约定租赁期限为五年，但因天天快递的原因，双方在租赁一年多以后即解除了租赁协议，在一定程度上对出租人造成了损失。但由于颜宝金、吕娟妹已将租赁物的部分另行出租给了他人，本院考虑该部分面积，酌情认定颜宝金、吕娟妹每月租金损失为27000元；一审法院结合案涉《房屋租赁协议》解除原因、约定租赁期限、租赁房屋再出租情况，酌情认定由天天快递赔偿颜宝金、吕娟妹三个月的租金损失即为81000元。颜宝金、吕娟妹以单方制作的水电费清单要求天天快递支付水电费24937.50元，但天天快递对此不予认可；且颜宝金、吕娟妹未提供其他相关证据予以佐证，故颜宝金、吕娟妹要求天天快递支付水电费24937.50元，缺乏依据。但双方一致确认天天快递因租赁案涉房屋结欠颜宝金、吕娟妹水电费20000元，故天天快递应向颜宝金、吕娟妹支付水电费20000元。案涉《房屋租赁协议》约定，房屋押金待租赁到期退房结清水电费时返还。但天天快递及胡迪英反诉要求颜宝金、吕娟妹返还押金，并要求在所欠费用中予以抵扣。由于《房屋租赁协议》已解除、天天快递已腾退案涉租赁房屋、双方对于结欠水电费金额已确认，故一审法院对天天快递及胡迪英反诉要求颜宝金、吕娟妹返还押金的诉讼请求予以支持，并准许押金在所欠费用中予以抵扣。综上，天天快递应支付颜宝金、吕娟妹租金76712.33元（计算方式：以年租金400000元为依据，计算2019年7月1日至2019年9月8日的租金为76712.33元）及违约金（计算方式：以76712.33元为基数，自2019年6月1日起按照每月千分之一的标准计算至实际支付之日止）、房屋占有使用费58082.19元（计算方式：以年租金400000元为依据，自2019年9月9日计算至2019年10月31日为58082.19元）、水电费20000元并赔偿颜宝金、吕娟妹损失81000元。案涉《房屋租赁协议》约定，保证人对承租人的义务承担连带保证责任，胡迪英作为保证人进行了签字确认。担保法规定，当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。故颜宝金、吕娟妹要求胡迪英对天天快递款项的支付承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认颜宝金、吕娟妹与天天快递2018年5月29日签订的《房屋租赁协议》于2019年9月8日解除；二、天天快递支付颜宝金、吕娟妹租金76712.33元及违约金（计算方式：以76712.33元为基数，自2019年6月1日起按照每月千分之一的标准计算至实际支付之日止）、房屋占有使用费58082.19元、水电费20000元并赔偿损失81000元；三、颜宝金、吕娟妹返还天天快递押金50000元；上述第二、三项内容相抵，天天快递于判决生效后十日内支付颜宝金、吕娟妹185794.52元及违约金（计算方式：以76712.33元为基数，自2019年6月1日起按照每月千分之一的标准计算至实际支付之日止）；四、胡迪英对上述被告天天快递的付款义务承担连带责任；五、驳回颜宝金、吕娟妹本案其他诉讼请求；如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费8936元，财产保全申请费2670元，合计本诉诉讼费11606元，由颜宝金、吕娟妹负担6278元，由天天快递、胡迪英负担5328元；一审案件反诉受理费1050元，减半收取525元，由颜宝金、吕娟妹负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，第一，关于房屋腾退时间。胡迪英认为天天快递已于2019年9月28日腾退房屋，应举证证明，但现有证据不能证明天天快递已于2019年9月28日腾退房屋，一审综合颜宝金、吕娟妹已于2019年11月1日将部分房屋另行租赁他人的情形，认定天天快递已于2019年10月31日腾退房屋，并无不当，本院予以维持。第二，关于颜宝金、吕娟妹损失金额的认定。吕娟妹与天天快递签订的《房屋租赁协议》第4条约定：“房屋租金以先付款后使用为原则，以后每年需提前一个月付清，逾期则承担每月千分之一的违约金。”天天快递仅将租金付至2019年6月30日，故一审法院判决天天快递应支付2019年6月1日至实际支付之日起的违约金，符合合同约定。再者，双方签订案涉租赁合同的期限为五年，天天快递仅实际履行一年多即提出合同解除，一审结合合同解除原因、约定租赁期限、房屋再租赁情形酌定天天快递赔偿颜宝金、吕娟妹损失81000元，并无不当。第三，关于水电费金额。天天快递作为实际经营者在一审中自认其将水电费支付至2019年3月30日，剩余水电费确未支付，并认可水电费尚欠20000元。胡迪英认为天天快递的自认不符合实际，但未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，胡迪英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3016元，由上诉人胡迪英负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 超审 判 员  毛 彦审 判 员  章玉萍二〇二〇年十月二十八日法官助理  孙双双书 记 员  王家慧书 记 员  陈 诚