江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8237号 原告（反诉被告）：张梅，女，汉族，1983年1月30日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住安徽省淮北市。 委托诉讼代理人：张建辉，江苏天豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王占涛，江苏天豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵珺，女，汉族，1982年5月13日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********,住南京市。 委托诉讼代理人：常彩云，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）张梅与被告（反诉原告）赵珺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张梅及其委托诉讼代理人张建辉、王占涛，被告（反诉原告）赵珺的委托诉讼代理人常彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张梅向本院提出诉讼请求：1、确认原、被之间的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；2、判令被告立即退还租金18699元、押金5500元、水电费731.79元、物业费1163.73元，合计26094.52元；3、判令被告归还屏风1个及风机1台；4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年10月18日签订了一份《房屋租赁合同》,合同约定：租赁期限从2019年10月28起至2020年10月27止，租金月租金为5500元，6个月一付。水电费采用预充值，物业费等其他费用由被告代收，押金5500元。合同签订后，原告将房屋租金支付至2020年4月27日，共计33000元，物业费也缴纳至2020年4月27曰，计2327.5元，水电费充值3690.96元。2019年11月11日，因原告家中有事，不能继续履行合约，向被告提出解约，原告也不再使用租赁房屋。随后，被告将此房屋挂在网络出租，期间也有中介与被告联系，带人来看过此房屋。2020年1月15曰被告向原告索要钥匙及芯片卡，同日，原告向被告交付钥匙及芯片卡。直至2020年4月27日房租到期，被告也未将余下房租及押金以及水电物业费退还。原告认为，在原告于2019年11月11日提出解除合同关系后，被告未表示异议，且将房屋自行对外出租。原告也将钥匙交付被告，原、被告的租赁合同予以解除。被告应当退还余下房租和押金、物业费及水电费。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 赵珺辩称：1、关于原告的第一、第二项诉请，被告认为该诉请无任何事实与法律依据，首先被告自始至终从未同意原告解除合同的要求，原告系个人原因而不愿意继续承租房屋，即存在违约行为；2、关于原告的第三项诉请，即使原告不提出该诉请，被告也会请求法院勒令原告尽快拆卸、搬走，以免影响案涉房屋的正常使用。原告擅自安装该风机的行为也给被告带来了一系列麻烦。案涉房屋是开发商统一安装的中央空调，但由于原告租房时用于艾灸的，就在被告完全不知情的情况下，擅自把风机房的门撬开，又在里面安装了一个风机，这个风机有个排烟管，之前还把烟排到其他家，为此物业给被告打了几次电话要求拆除风机；3、关于原告第四项诉请，由于本案系原告单方违约，因此带来的所有损失，包括但不限于本项诉请的内容，均应由其自行承担；4、关于本案事实部分，原告所述不甚属实；5、原告在租赁期间，对房屋内部设施造成了较大损伤，还在被告不知情的情况下擅自安装一些设施，造成屋内设备不同程度的破坏。希望法院驳回原告诉请。同时向本院提出反诉诉讼请求：1、判令张梅依法向赵珺支付剩余租金共计33000元、物业费2327.5元；2、判令张梅依法赔偿房屋及屋内设备损失2000元；3、判令张梅依法支付违约金5500元；4、判令反诉案件受理费由张梅承担。 张梅针对反诉诉请辩称，2019年11月份双方已经明确不租的事实，从聊天记录中可以看出赵珺已经同意解除合同，并且积极进行招租。2020年1月15日赵珺索要钥匙及芯片卡，张梅在当日就按照要求将东西交与赵珺，从行为表明已经解除合同，不存在支付剩余租金以及物业费的问题。按照合同第9条规定，不存在赵珺要求的恢复原状或进行维修。原、被告已经协商解除合同，因此不存在支付违约金5500元，请求驳回反诉诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于南京市。 2019年5月26日，赵珺作为甲方、出租方，张梅作为乙方、承租方，签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋的坐落及用途：甲方将其合法拥有的位于南京市。二、房屋面积：该房屋的面积为51.53平方米。三、租赁期限：该物业租赁期自2019年10月28日起至2020年10月27日止，租期为12个月。合同期满，乙方如需续租，应提前壹个月书面通知甲方，由双方另行协商续租事宜，在同等条件下，乙方享有优先承租权。四、租金及支付方式：1、金额：双方议定租金为月租金，人民币5500元。2、支付方式：租金按6个月为一期支付，第一期租金于2019年10月18日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前10天，先付后用（若乙方以汇款形式支付租金，则支付日期以付出凭证日期为准，汇费由汇出方承担）。3、如乙方超过五日未支付租金的，则每逾期一日按应付租金的5%向甲方支付逾期违约金；如乙方逾期超过七日仍未支付租金的，则甲方有权单方终止本合同，自行收回房屋，并将根据乙方实际居住天数计算租金。五、押金：乙方同意于签约时支付甲方押金人民币5500元，甲方在收到押金后应予以书面签收。2、甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋完好地向甲方交割完毕，并付清所有乙方应付费用后当日将押金全额无息退还乙方。六、其他费用：1、租赁期内的水、电、煤气、电话费及有线电视接收费等由乙方承担，并按单如期缴纳。2、物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳。八、乙方的义务：1、乙方在入住时应按合同附件所配备的设备家具数量以及该设备、家具是否完好。如发现问题应及时向甲方提出，由甲方负责修复和配置。2、未经甲方书面同意，乙方不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备。3、乙方应按合同的规定，按时支付租金、押金及其他各项应付费用。4、乙方对承租的房屋及设施有爱护、保管的责任。如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任。5、乙方应按本合同的约定合法使用承租的房屋，不得擅自变更使用性质，如因此发生损害，乙方应承担全部责任。6、乙方承诺在其租赁期间放弃对该物业的优先购买权。九、合同终止及解除的规定：租赁期届满，乙方应将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解下，均视为放弃，甲方可自行处置。十、违约处理：1、本合同任一方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，视为违约，甲、乙双方约定违约金为人民币5500元。若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，本条款只对甲、乙双方发生效力。附件如下：房屋内提供冰箱、洗衣机、热水器各一……合同还对其他事项进行了约定。 2019年10月18日，张梅向赵珺转账支付35327.5元，包含半年房屋租金33000元，物业费2327.5元，并向南京万科物业管理有限公司缴纳水电费3690.96元。 2019年11月11日，张梅通过微信向赵珺表示家中有事，不再租赁案涉房屋。2019年12月2日，赵珺通过微信向张梅发送“今天下午物业来年检空调，方便吗？”、“还有最近年底了，招租不太理想，中介那里一直没有找到租客，你这里还要再等等”；2018年12月20日，赵珺向张梅发送“要是可以的话，你要么把门禁卡给中原的那个小伙子，这样有什么问题还可以找中原，你先把店里重要的东西收好”，张梅回复“好的”；2020年1月3日，赵珺询问张梅是否在店里，张梅回复“过几天就把东西搬掉、把钥匙给中介”；2020年1月15日，张梅向赵珺发送“东西搬完了，还有一个风机没拆，以前物业说要给拆掉影响了539的人，现在叫他拆又和我谈钱……我找亲戚装的，人家在外地，就为拆个风机还跑来一趟”，赵珺回复“叫物业拆的话，他们肯定要收费，你再和他们谈谈吧。两张楼下门禁卡、两把钥匙、两个芯片卡都在你那里，今天要是可以的话，可以先给我一套，你留一套”；2020年2月15日，张梅向赵珺发送“你好，1月份的时候房子钥匙给你了，我们说好的，你把房子租掉后，就把我没有到期的租金退给我的，到现在这么长时间了，房子也应该租掉了吧”，赵珺回复“没租掉，你接下语音，你好像理解错了”；2020年3月5日，张梅向赵珺发送“你把钥匙给中介吧，我给也行，我们也不用，里面也没有东西，你说那个中介，我交给他”，赵珺回复“你有空给以前那个中介师傅，中原地产的刘平”；2020年3月11日，张梅发送“两套钥匙都给你了”，赵珺回复“收据帮我收好”；2020年4月19日，张梅发送“下周日4.26晚上我们去搬屏风，你过来开一下门。我们去搬屏风时间也到期了，你把押金准备一下，可以吧”，赵珺回复“正好那天我还有事情和你说，冰箱里面架子是坏的，二楼屋顶上有块黄圈”，张梅回复“那你现在是什么想法呢，你可以先说出你的想法”，赵珺回复“我要找人把墙顶刷一下，冰箱找人打扫，还要去配件，另外从厕所也要打扫，押金扣1000下来”，张梅回复“水电费呢，我充的还没用完……4.26余下的押金能退给我吗”，赵珺回复“可以”；2020年4月20日，张梅发送“我们物业费怎么说的，你的意思是物业费也不退是吗”，赵珺回复“你物业费就交了半年吗，跟你的半年房租一起的啊，你租的半年你不交物业费吗”，张梅回复“走的时候卫生给你搞的好好的，你看见的吧”，赵珺回复“这样吧，房子里的清理我自己弄了，26号你也别来了，押金不退了，再说是你单方面违约，本该押金就不退”，张梅回复“那我的东西保管好，我的东西还在里面，水电也不退了是吧”，赵珺回复“你找物业退吧”。在双方的聊天记录中，赵珺多次联系张梅表示有人来看房。 审理中，张梅提交了：1、增值税专用发票，万科收款收据、万科物业聊天记录，证明原告在租赁期间共缴纳水电费3690.96元，物业费2327.5元，租赁合同解除后被告应退还原告731.79元,押金是18年租赁时已经支付，顺延至本次租赁合同；2、钥匙收条，证明原告根据被告的指示2020年3月11日将第二把钥匙交给中介，中介出具收条，业主确认。赵珺提交了一组照片，证明原告在使用案涉房屋时，房顶被熏黄，冰箱遭到损坏，风机房门被撬开，原告恶意损害房屋以及房屋内设施，应当承担赔偿责任。 审理中，张梅主张案涉租赁合同已于2020年1月15日解除，要求退还2020年1月15日至2020年4月27日期间的租金；张梅陈述其已经缴纳水电费3690.96元，水还剩117吨，每吨水3.87元，电还剩279元，要求退还731.79元，已经缴纳物业费2327.5元，要求退还2月到4月份的物业费。赵珺认为案涉租赁合同从未终止，租金不应退还。水电物业费是原告自己缴费的，被告不知情，原告应该向物业公司要求退还。 本院认为，张梅与赵珺签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 关于合同解除的问题。张梅于2019年11月11日表示不再履行案涉租赁合同，并于2020年3月11日将所涉房屋的两套钥匙、门禁卡返还赵珺，赵珺亦安排其他人前来看房，结合双方的微信聊天记录，可以认定双方协商一致确认案涉租赁合同于2020年3月11日解除。张梅要求确认案涉租赁合同于2020年1月15日解除，依据不足，本院不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉租赁合同于2020年3月11日协商一致解除，合同解除后，赵珺应当退还押金5500元、剩余租金8498.6元，水电费731.79元、物业费599.4元。关于张梅主张归还屏风1个及风机1台，赵珺表示同意归还，故张梅可自行取回，赵珺予以协助，相关拆除费用由张梅自行负担。 关于赵珺主张张梅支付剩余租金33000元、物业费2327.5元，因双方已协商一致解除案涉租赁合同，故本院对该项主张不予支持。关于赵珺主张张梅赔偿房屋及屋内设备损失2000元，结合双方的聊天记录，本院酌情认定张梅赔偿300元。关于赵珺主张张梅支付违约金5500元，现因张梅原因提前退租而解除合同，客观上会对赵珺造成一定的空置损失，故本院酌情认定张梅支付违约金2000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张梅与被告（反诉原告）赵珺签订的《房屋租赁合同》于2020年3月11日解除； 二、被告（反诉原告）赵珺于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张梅押金5500元，租金8498.6元，水电费731.79元、物业费599.4元； 三、原告（反诉被告）张梅于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）赵珺损失300元，并支付违约金2000元； 四、被告（反诉原告）赵珺于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）张梅取回屏风一个、风机一台（相关费用由张梅自行负担）; 五、驳回原告（反诉被告）张梅的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）赵珺的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1277元，减半收取638.5元，由原告（反诉被告）张梅负担300元，被告（反诉原告）赵珺负担338.5元；反诉案件受理费436元，由原告（反诉被告）张梅负担50元，被告（反诉原告）赵珺负担386元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二〇年十月二十九日 书记员  宋小雨