四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2033号 上诉人（原审原告）：绵阳万惠联商贸有限公司，住所地:绵阳市涪城区长虹大道中段**福星•都市时尚1栋1层12号，统一社会信用代码91510703MA675CLP20。 法定代表人：罗啸，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：凌晓勇,四川久太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洁，四川久太律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：四川省双健医疗投资管理有限公司，住，住所地:成都市青羊区人民中路二段**一社会信用代码915101055644991853。 法定代表人：卓建新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌霄，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李陈艳，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卓建新，男，1972年9月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：凌霄，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李陈艳，四川君合律师事务所律师。 绵阳万惠联商贸有限公司（以下简称“万惠联公司”）与四川省双健医疗投资管理有限公司（以下简称“双健医疗公司”）、卓建新房屋租赁合同纠纷一案，上诉人万惠联公司与上诉人双健医疗公司不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初8641号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，决定对本案二审进行询问审理，上诉人万惠联公司的委托诉讼代理人凌晓勇、周洁到庭参加诉讼、上诉人双健医疗公司、被上诉人卓建新的委托诉讼代理人凌霄、李陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万惠联公司向本院上诉称：一、一审事实认定错误。1、一审认定双方均认可涉案《商铺租赁合同》已解除错误，上诉人没有认可合同已解除；2、一审认定“原告维纳的2018年2月1日至2018年7月31日共6个月的物业服务费，建筑面积2643.31平方米，这与被告租房时间和面积均不一致，本院对此不予确认”系认定错误，双健医疗公司租赁了2643.31平方米商铺中的部分商铺，上诉人已全部缴纳了物业服务费，依合同的约定，双健医疗公司应承担其中的部分物业服务费；二、一审法律适用错误，程序不合法；1、上诉诉请的是违约之诉，但一审法院却以损害赔偿为由适用“公平原则”为依据作出判决系适用法律不当；双健医疗公司长年开办医院，有丰富的从业经验，其是感到本次开办医院赚不到钱，所以才想解除租赁合同，但一审法院却将责任分配给上诉人错误，双健医疗公司应合同约定缴清租金。2、一审法院认定上诉人请求双健医疗公司支付违约定以年利率以24%计算不符合法律规定第适用法律错误。3、一审法院适用《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若班干问题解释（二）第二十六》判决解除双方《商铺租赁合同》系法律适用错误。三、对被上诉人卓建新是否需要承担责任，一审法院并未明确。综上，请求本院在查明事实后撤销原审判决并依法改判。 上诉人双健医疗公司上诉称：一、一审未查明相关事实，承租人没有过错却判决承担责任，涉案《商铺租赁合同》是自然人蔡圣文，上诉人不是合同相对人，一审法院判决上诉人承担责任没有法律依据。一审认定涉案租赁合同于2019年11月16日解除系时间认定错误。判决上诉人将涉案承租房返还给被上诉人错误，事实上万惠联公司已占有了承租房。本案因万惠联公司隐瞒了相关事实，造成了承租人租房目的无法实现，一审却判决双健医疗公司承担房租和返还承租房，请求本院在查明事实后撤销原审判决并依法改判。 万惠联公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即返还商铺并恢复原状；2.判决被告向原告立即支付2019年2月1日至本季度被告拖欠的租金834191.86元，并支付按照年利率24%计算的违约金83389.12元，以及判决被告因根本违约，按照合同约定支付违约金30万元；3.判令被告支付至实际交还房屋之日止按照合同约定每月租金92654.58计算的租金损失；4.判决被告支付从2018年5月1日起至被告交还商铺之日止产生的物业费用，截止2019年9月30日，被告拖欠的物业费用64321.08元（其中2018年原告已经代缴的物业管理费为24439.32元），并支付自代缴之日起至被告交还房屋之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月底，原告与绵阳市涪城区长虹大道中段129号福星•都市时尚2栋1层（以下简称涉案商铺）的业主相继签订《商铺租赁合同》，原告系享有转租权的承租人。2018年3月20日，原告与被告卓建新签订《房屋租赁意向协议》将涉案商铺出租给卓建新用于医疗项目使用。并于2018年5月18日，被告卓建新安排的绵阳泌尿外科医院有限公司（实际未设立成功）的法定代表人蔡圣文与原告签署《商铺租赁合同》，对双方的权利义务进行了明确的约定。涉案商铺拟建设的“绵阳市泌尿外科医院”系四川省双健医疗投资管理有限公司投资建设。《商铺租赁合同》约定按季度交纳租金，于每季度提前10日支付，原告已按合同约定交付商铺，被告使用至今。但自2019年2月1日起，被告一直拖欠租金。截止本季度（2019年8-10月），被告拖欠租金834191.86元，按照年利率24%计算的违约金83389.12元。原告起诉后，被告返还涉案商铺之前，租金损失仍然产生，请求法院按照约定的每月租金计算返还商铺前的租金损失。同时合同约定，商铺的物业管理费等由承租人承担。故自租赁关系成立，物业费应该由被告承担，截止2019年9月30日共产生的物业费为64321.08元（其中2018年原告已经代缴的物业管理费为24439.324元）。被告应当向原告支付上述费用，共计981902.06元。原告多次向被告催缴，被告一直置之不理，故为维护原告的合法权益，特依法起诉至贵院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下：2017年12月底，原告租赁位于绵阳市涪城区，用于转租经营。2018年3月20日，原告万惠联公司作为甲方与作为乙方的卓建新签订《房屋租赁意向协议》一份，约定都市时尚2号1层商铺约1350ｍ²（以产权证为准）出租给乙方用于医疗项目使用；乙方须向甲方缴纳定金3万元；乙方须在一个月（2018.3.23-2018.4.23）内与甲方签订正式合同；乙方若因政策因素不能立项，15日内甲方应退回定金，否则不予退还等。2018年5月18日，原告绵阳市万惠联商贸有限公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的泌尿医院有限公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺位于绵阳市涪城区，建筑面积为1342.82平方米，该商铺原为厨卫商场，现状为经甲方打拆清空的待租商铺，租期9年6个月，自2018年5月1日起至2027年10月31日止；合同签订之日乙方向甲方缴纳押金9万元；租赁期限的前6个月免租赁费；自2018年11月1日起至2021年10月31日租赁费为69元／平米／月，期间月租金为92654.58元，2021年11月1日起至2024年10月31日租赁费为76元／平米／月，期限月租金为102054.32元，2024年11月1日起至2027年10月31日租赁费为83.5元／平米／月，期间月租金为112125.47元；租金支付：合同签订之日后5个工作日内乙方向甲方预缴首季度租金，第三季度起的租金由乙方按季度提前十日向甲方支付，若有延期，在乙方向甲方应付当季租金的基础上再由乙方向甲方赔偿每月百分之一的当季租金作为违约金；租赁期间使用该商铺所发生的水、电、物管费等费用由乙方承担（按物业公司协定）；租赁期满不再续约或因乙方原因终止合同，乙方应在十日内腾空房屋并恢复原状，若未恢复原状（打拆装修并清空），则甲方不退押金；因法定的不可抗力，政府统一规划导致合同无法履行的双方互不担责，双方各自享有政府相关的赔偿权益；本合同任何一方因不可抗力事件不能履行或不能完全履行时，应争取一切可以减少对方损失的措施进行挽救，否则应就其没有采取合理措施而造成的扩大损失承担责任，不可抗力致使合同不能履行的，合同可以解除，双方互不承担责任等。罗啸在该合同甲方的法定代表人处签名，并加盖了原告的印章，蔡圣文在乙方的法定代表人处签名。合同签订的当日，被告双健医疗公司通过银行转账支付给原告租金277963.74元。被告于2018年8月进场施工。 2019年1月28日，被告双健医疗公司通过银行转账支付给原告租金277963.74元。原告出具《关于房屋免租期延长的函》，载明:根据泌尿医院提供的房屋免租期延长申请，同意给予该公司延期一个月房屋免租期,时间为2019年5月1日至2019年5月31日。此后被告未再缴纳租金，原告遂起诉来院，请求判如诉请。庭审中，被告提供蔡道双与向明超签订的《合作协议》及证人证言，以证明双健医疗公司、卓建新不是《商铺租赁合同》承租方，不应承担租金支付义务，原告对此不予认可。 2018年1月30日，原告缴纳2018年2月1日至2018年7月31日共6个月的物业服务费39650元（2643.31m2×2.50元/m2）。原告称已经为被告双健医疗公司代缴了2018年的物业管理费24439.32元，被告对此不予认可。 另查明：2018年3月18日被告双健医疗公司向绵阳市卫生计划生育委员会递交申请，由双健医疗公司申办“绵阳泌尿外科医院”（以下简称“泌尿医院”）。绵阳市卫生计划生育委员会经过审批，于2018年5月8日下发了《设置医疗机构批准书》，类别为二级专科医院，同意筹建，并书面告知申办方:“医疗机构建筑设计必须按照法律、法规的规章要求经相关审批机关审查同意后方可施工。”2018年8月，拟建泌尿医院的建筑设计未经相关审批机关审查同意就擅自施工，该小区业主向有关部门投诉、上访，其诉求基本为：该筹建医院产生的医疗废水、噪声、医疗废物对周边环境和业主生活有很大影响，坚决反对开建医院；该筹建医院无法解决消防通道问题；正在建设的医院未取得相关手续，属违法建设，坚决要求其停止施工。针对群众的投诉问题，绵阳市卫生和计划生育委员会于2018年8月30日约谈了拟建医院的相关负责人，建议其暂停施工。2018年9月3日，该委组织委行政审批科、市疾病预防控制中心专家到泌尿医院施工场地现场办公，在绵阳市涪城区城北街道办的主持下，小区居民代表、医院申办方、施工方协调达成一致，医院暂停施工。2018年11月7日，因拟设置的泌尿医院再次施工，小区居民以不同方式反对施工，经协商未果。2018年1月13日，绵阳市人民政府组织市卫计委、市环保局、市住建局、市消防支队及涪城区人民政府等单位召开了关于联合处置业主多次上访投诉举报拟建泌尿医院事项的专题会议，要求各职能部门按照职能职责，依法依规对泌尿医院施工现场进行调查处理。此后，该场地停止施工，消防队到现场查看时发现施工方未依法进行消防设计备案，环保局督促泌尿医院依据《建设项目环境影响评价分类管理目录》办理环评手续。2019年3月1日绵阳市涪城区环境保护局向绵阳市泌尿外科医院发出《关于建设项目环境影响评价程序告知的函》，要求该院编制《环境影响报告表》并在编制过程中依法开展环境影响公众参与调查。《环境影响报告表》编制完成后，向该局提交审批，该局在30日内依法作出审批决定。2019年7月，该项目《环境影响报告表》编制完成，此后绵阳市涪城区环境保护局将受理环境评价情况，在网上予以公示，公示期为2019年7月2日至2019年8月8日。 上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁意向协议、商铺租赁合同、设置医疗机构申请书、绵阳市卫生和计划生育委员会关于拟建泌尿医院信访案件的处理情况的报告、关于房屋免租期延长的函、违约合同告知书、回函、物业管理费发票、照片、录音、证人证言等证据证明,经庭审质证在卷佐证。 一审法院认为，双健医疗公司申办的“泌尿医院”，经绵阳市卫生计划生育委员会审批，于2018年5月8日下发了《设置医疗机构批准书》类别为二级专科医院，同意筹建，并告知申办方医疗机构建筑设计必须按照法律法规的要求经相关审批机关审查同意后方可施工。于是四川双健医疗投资管理公司作为开办人以泌尿医院有限公司的名义与原告签订《商铺租赁合同》，租用原告租赁的商铺作为泌尿医院有限公司的营业场所。此后，泌尿医院有限公司除办理了《设置医疗机构批准书》外，未依法进行公商登记，未实际成立。被告所举《合作协议及证人证言》，与本案查明的事实相悖，不能对抗《设置医疗机构批准书》。双健医疗公司作为发起人应当是商铺租赁合同的相对人，被告辩称其未与原告签订《商铺租赁合同》的理由不成立，一审法院不予采纳。被告卓建新系双健医疗公司的法定代表人，不是合同的相对人，不应承担责任。 原告与被告双健医疗公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告、被告双健医疗公司按约履行双方签订租房合同的目的在于经营医疗机构，对此双方在合同中也已明确，原告提供的租赁房屋的结构、用途也可以用于租赁该房屋的目的，且法律法规（包括地方性法规）对该出租房屋的用途无限制性规定，租赁标的本身及承租人的使用均符合租赁用途，原告将租赁房屋交付给被告双健医疗公司使用，被告双健医疗公司向原告支付了部分租金。在履行合同过程中，因为该房屋楼上居民认为该筹建医院产生的医疗废水、噪声、医疗废物对周边环境和业主生活有很大影响，提出反对和阻止，致使装修无法进行，被告双健医疗公司最终不能实现其经营医疗机构的合同目的。理论上虽然被告双健医疗公司可以通过其他手段排除妨碍，继续履行合同，但从实际效果考量，不仅成本过高，周期过长，损失也在不断增大，被告双健医疗公司租赁该房屋的合同目的事实上已经落空，其继续履行几乎无可能。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故合同不能继续履行系不可归责于双方任何一方的原因造成，一审法院结合案件的实际情况,根据公平原则，对因此产生的经济损失由原原告与被告双健医疗公司应各自承担50%。 原告与被告双健医疗公司均认可《商铺租赁合同》已解除，但对于合同解除时间双方各持己见，原告称合同解除时间为其起诉之时，被告则辩称是2019年5月底。从原、被告提供的证据看，被告双健医疗公司于2019年7月将该项目《环境影响报告表》编制完成，绵阳市涪城区环境保护局将受理环境评价情况，在网上予以公示，公示期为2019年7月2日至2019年8月8日。据此，被告辩称的情况与一审法院查明的事实不符，其辩由不成立，一审法院不予采纳。根据一审法院的实际情况，一审法院确定合同解除时间为被告双健医疗公司收到起诉状副本之日即2019年11月16日。 依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第四条“公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求被告双健医疗公司支付租金的合理部分，一审法院予以支持。原告请求被告支付按照年利率24%计算的违约金83389.12元，以及按照合同约定支付违约金30万元，不符合合同约定和法律规定，且原、被告对合同的解除均不存在过错，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因原告、被告双健医疗公司所签《商铺租赁合同》已解除，被告双健医疗公司应当按约在合同解除后十日内将所租赁房屋打拆装修并清空后返还给原告。原告要求被告双健医疗公司返还商铺并恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。因原告至今未返还租赁房屋，原告要求被告双健医疗公司支付至实际返还房屋之日止按照合同约定每月租金92654.58计算的租金损失，根据本案情况，一审法院支持其损失的50%。 按照《商铺租赁合同》之约定，租赁期间使用该商铺所发生的水、电、物管费等费用由被告方按物业公司协定承担，此约定没有明确被告双健医疗公司应当向原告支付，原告无权向被告收取物管费。原告称已经为被告双健医疗公司代缴了2018年的物业管理费24439.32元，被告对此不予认可。从原告提交的2018年1月30日物业服务费收据可以看出，原告缴纳的是2018年2月1日至2018年7月31日共6个月的物业服务费，建筑面积是2643.31m2，这与被告租房的时间和面积均不一致，一审法院对此予确认。原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决一、原告万惠联公司与绵阳市泌尿外科医院于2018年5月18日签订的《商铺租赁合同》，于2019年11月16日解除。二、被告双健医疗公司于本判决生效后十日内将位于绵阳市涪城区返还给原告万惠联公司。三、被告双健医疗公司于本判决生效后十日内支付原告万惠联公司从2019年6月1日起至2019年11月16日止按92654.58元／月计算的租金的50%。四、被告双健医疗公司于本判决生效后十日内支付原告万惠联公司从2019年11月17日起至返还房屋之日止按92654.58元／月计算的租金损失的50%。五、驳回原告万惠联公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7236元，原告万惠联公司承担3618元，被告双健医疗公司承担3618元。 二审中上诉人万惠联公司提交了新证据：一、其于2020年7月6日发给双健医疗公司和泌尿医院有限公司的告知函，函告因被上诉人未近期交房租，造成业主房租无法支付，请双健医疗公司和泌尿医院有限公司清场并返还房屋。二、上诉人于2020年8月10日再次告知函，请双健医疗公司清场还房。三、二份告知函邮寄送达的签收单。拟证明上诉人于2020年8月10日时双健医疗公司开办的公司仍占用涉案承租房，双健医疗公司应支付占用期间的房租。四、涉案承租房物业缴费通知单，通知要求1栋2单元1楼业主需缴纳2018年12月1日-2020年8月31日的物业服务费和垃圾清运费，拟证明承租人一直拖欠上述费用，是上诉人代双健医疗公司代缴事实。 双健医疗公司质证认为：二份函收到，但内容的真实性不认可，双健医疗公司没有拒绝还房的行为。对缴费通知的三性不认可，缴费通知没有注明房屋的位置，无法达到其证明目的。请求本院不采信。 二审中上诉人双健医疗公司未提交新证据。 经审查，本院认为：关于双健医疗公司不是《商铺租赁合同》的相对方，是否承担合同责任的问题，租赁合同的承租方乙方为泌尿医院，但合同乙方签名人是自然人蔡圣文，因泌尿医院未依法注册成立，故依法只有其开办人承担公司成立前期的法律责任，双健医疗公司向绵阳市卫生计划生育委员申请由其申办“泌尿医院”。故一审法院认定双健医疗公司是“泌尿医院”的开办人并承担涉案租赁合同的责任合法。 关于履行《商铺租赁合同》中双方是否有违约行为，涉案合同因不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在履行合同过程中，因为该房屋楼上居民认为该筹建医院产生的医疗废水、噪声、医疗废物对相邻权人生活构成了侵权，聚众阻止致使装修无法进行，双健医疗公司最终不能实现其合同目的，客观上这种结果是《商铺租赁合同》双方事前无法预料，双方对合同无法履行无主观故意，因双方没有违约行为，不承担违约责任，一审法院依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定，根据公平原则，对因此产生的经济损失由双方各自承担50%是合理合法的。一审适用法律并无不当。 关于合同解除的期限问题：因起诉前没有其它证据可证明双方有合同解除的共同意思表示，一审法院确定合同解除时间为双健医疗公司收到起诉状副本之日即2019年11月16日合理。 二审中，上诉人万惠联公司称因其代缴纳了租赁期间商铺所发生的水、电、物管费等费用，请求依约由双健医疗公司承担，并提交了物业公司的物管费用缴费通知单，但通知单上房屋面积和位置与《商铺租赁合同》中房屋位置和面积表述不一致，也没有其它证据佐证，故本院对万惠联公司的主张不予支持。待其找到相关证据后可另案诉讼。综上，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由双健医疗公司承担10285.00元，万惠联公司承担11772.00元。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年十月二十八日 书记员 朱玲玲