河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7577号上诉人（原审原告）：张战伟，男，1970年1月19日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：徐强，河南松皓律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：李俊侠，女，1968年10月29日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。原审第三人：王宁，女，1979年10月9日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。上诉人张战伟因与被上诉人李俊侠，原审第三人王宁执行异议之诉一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初3675号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人张战伟的委托诉讼代理人徐强到庭参加诉讼，被上诉人李俊侠、原审第三人王宁经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。张战伟上诉请求：1、请求贵院依法撤销洛阳市涧西区人民法院作出的（2020）豫0305民初3675号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审查明事实错误，判决驳回上诉人的诉讼请求系适用法律错误。一、上诉人张战伟与第三人王宁签订的租赁协议是合法有效的租赁合同，一审法院仅认定了该合同的合法性，而未认定该合同的有效性系事实和适用法律错误。其一根据协议约定，上诉人以不低于300万元的装修款来折抵房屋10年的租赁使用权，且该协议的签订时间早于被上诉人与第三人王宁债权债务形成的时间，因此该合同是合法的合同，不存在恶意串通损害相关债权人利益的行为；其二,合同的履行问题并于影响合同的效力,上诉人是否严格履行了该合同是与第三人之间的合同问题,根据合同的相对性,第三人可以对上诉人主张相应的权利,根据上诉人在一审法院提交的涉案两套房屋拍卖时候的网页截图以及房屋内部装修情况足以证实且拍卖时的一审法院也认可了该房屋的租赁和装修情况,并且第三人王宁至今也未对上诉人的装修情况以及使用权等提出任何异议,因此一审法院存在相关证据不予采纳,相关事实不予查清等情况。二、本案一审法院狭义的适用了买卖不破租赁原则,以及扩大适用了房屋使用权抵偿债务的情形,系法律适用错误。根据买卖不破租赁原则的规定,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,根据这一“买卖不破租赁”的原则,同时《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人转移占有被执行的不动产的,在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产,人民法院应予支持。其一上诉人与第三人王宁在签订涉案租赁合同之前之间并不存在债权债务关系,因此也就不存在债务人王宁以使用权才折抵上诉人的装修款,该说法系一审法院扩大解释与适用了房屋适用权折抵债务的情形,是不符合法律规定的法律适用;其二上诉人与王宁之间签订的租赁合同的目的就是为了自身经营与其他需要,中华人民共和国合同法、最高人民法院司法解释等相关文件、规定等对租赁之目的、用处等都未加以限制,而一审法院任意适用,狭义的解释上诉人与第三人签订的合同目的与性质,系法律适用错误,应当予以纠正。三、一审法院对部分事实存在认定错误。本案上诉人一审庭审结束后向法庭提交了1份上诉人在租赁房屋期间内将房屋转租给案外人的租赁合同,该租赁合同上明确约定的租赁期间为2019年6月1日至2020年5月31日,而一审法院却认定租赁时间为2014年6月1日至2020年5月31日,系严重的事实认定错误,一审中上诉人前后之言论并无矛盾之处,系法院查明及认定错误,因此应当予以纠正。综上,上诉人的租赁权可以排除被上诉人及竞买人要求上诉人腾房的强制执行,上诉人的租赁权理应受到法律的有效保护。综上,请求法院依法支持原告的诉讼请求,保护上诉人的合法权益。李俊侠未到庭答辩。王宁未到庭陈述意见。张战伟向原审法院起诉请求：1、依法判决撤销（2019）豫0305执异315号执行裁定书，并终止对洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园A地块6期53幢1单元2001、2004号房屋的强制执行；2、本案全部诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：被告（申请执行人）李俊侠诉第三人（被执行人）王宁民间借贷纠纷一案，被告（申请执行人）李俊侠于2015年4月7日向本院提起保全申请，2015年4月8日，本院作出（2015）涧民一字第263号民事裁定书，并于当日查封第三人（被执行人）王宁名下位于洛阳市××西区××路世纪××花园××地××单元××、××房产，查封期限三年。2016年2月17日，本院作出（2015）涧民一初字第263号民事调解书：一、双方确认借款本金为3000000元整；二、从2015年4月22日至2016年2月21日止，被告王宁欠原告李俊侠利息为600000元整（月利率为2%）；三、双方同意2016年3月31日前，被告王宁偿还原告李俊侠上述第二条确认的利息200000元整；2016年4月30日前，被告王宁偿还原告李俊侠上述第二条确认的利息200000元整；2016年5月31日前，被告王宁偿还原告李俊侠上述第二条确认的利息200000元整；四、从2016年6月起至2016年10月30日止，被告王宁每月底偿还原告李俊侠本金500000元整，至本金还完为止；五、至2016年11月30日止被告王宁所欠原告李俊侠所有利息（月利率为2%）全部还清；六、如被告王宁不能按照上述约定支付款项，有一起违约不能支付，原告李俊侠可就全部本息向人民法院申请强制执行；七、被告王宁履行完上述还款义务后，原告李俊侠应当向人民法院申请解除对被告王宁的保全措施；八、其他双方别无争议。2016年4月8日，被告（申请执行人）李俊侠向本院申请执行，执行案号（2016）豫0305执701号。2017年7月15日，本院依法拍卖第三人（被执行人）王宁名下位于洛阳市××西区××路世纪××花园××地××单元××、××房产，2017年8月16日由买受人王贺峰竞得。本院于2017年8月30日作出（2016）豫0305执701号之三、四号执行裁定书，裁定：一、解除对位于洛阳市××西区××路世纪××花园××地××单元××、××房产的查封。二、将位于洛阳市××西区××路世纪××花园××地××单元××、××房产过户登记至竞买人王贺峰名下。三、买受人王贺峰可持本裁定书到房产、不动产登记中心、土地等管理部门办理过户登记手续。2017年8月31日，本院发出（2016）豫0305执701号通知：要求在本通知十五日内将上述房产房屋内的物品清空，逾期本院将对上述房产采取强制执行措施。原告（执行案外人）张战伟向本院提出执行异议，本院于2019年11月28日作出（2019）豫0305执异315号执行裁定书，驳回原告（执行案外人）张战伟的执行异议请求。原告（执行案外人）张战伟在法定期限内向本院提起执行异议之诉。庭审中，原告（执行案外人）张战伟向法庭提交《协议》一份，载明：王宁将位于华阳53楼20层2001、2004号房产租给张战伟使用，房屋租赁期自2014年7月1日至2024年6月30日，共计十年，张战伟承诺装修费不低于300万元，王宁承诺张战伟以装修费300万元抵十年房租。张战伟承担租赁期内使用费，包括水费、电费、燃气费、物业管理费等费用。原审法院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产的，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案争议的焦点在于原告（执行案外人）张战伟与第三人（被执行人）王宁是否签订合法有效的租赁合同，原告（执行案外人）张战伟是否享有租赁权，是否能阻却对涉案房屋的强制执行措施。2014年5月15日，第三人（被执行人）王宁与原告（执行案外人）张战伟签订《协议》一份，系双方真实意思表示，合同合法有效，但原告（执行案外人）张战伟与第三人（被执行人）王宁签订的《协议》目的是债务人以其房屋使用权抵偿装修款项，与出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同有异。原告（执行案外人）张战伟未能提交证据证明其装修的实际情况，双方在《协议》中明确载明原告（执行案外人）张战伟装修费用不低于300万元，而原告（执行案外人）张战伟未签订装修合同，且装修费用据原告（执行案外人）张战伟称全部为现金支付，不符合交易习惯。对该《协议》实际履行情况原告（执行案外人）张战伟未提交证据予以证明，本院不予采信。庭审中原告（执行案外人）张战伟称涉诉房屋刚开始由其使用，打算开公司用，因公司没有运行经营，于2018年将该房产租给吕闯，而在庭审后原告（执行案外人）张战伟向法庭提交其与吕闯的《房屋租赁合同》，租赁时间自2014年6月1日至2020年5月31日，该份合同与庭审中原告（执行案外人）张战伟自述前后矛盾。原告（执行案外人）张战伟未提交证据证明其占有使用涉诉房屋的实际情况，本院对此不予采信。综上，原告（执行案外人）张战伟与第三人（被执行人）王宁签订的《协议》不能当然适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”之规定，原告（执行案外人）张战伟要求停止对洛阳市涧西区丽新路世纪华阳花园A地块6期53幢1单元2001、2004号房屋的强制执行的诉求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用》第三百一十二条之规定,判决如下:驳回原告（执行案外人）张战伟的诉讼请求。本案受理费100元，由原告（执行案外人）张战伟承担。本院二审期间，上诉人张战伟向本院提交河南建业物业管理有限公司洛阳分公司世纪华阳物业服务中心于2020年9月17日出具的证明一份，用以证明案涉房产自2014年至今的物业费、水电费均由上诉人交纳，能够与一审中上诉人提交的租赁合同、涉案房屋的司法拍卖截图信息等相互印证，上诉人与第三人签订的租赁合同是真实有效的。本院认定的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案所涉上诉人（案外人）张战伟为乙方，原审第三人（被执行人）王宁为甲方的《协议》虽然第三条租金条款载明：乙方承诺装修费用不低于300万元整，甲方承诺乙方以装修费300万元抵十年房租。但上诉人张战伟所提交的证据材料不足以证明《协议》所载明的内容已实际履行。另外，根据《协议》载明的内容，上诉人（案外人）张战伟与原审第三人（被执行人）王宁之间系以房屋使用权抵偿房屋装修费用的装修合同之债关系，并非符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的房屋租赁关系，不能当然适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”之规定。故原审法院作出原审裁判并无不当。综上所述，张战伟的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人张战伟负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十月三十日法官助理白璐书记员马晓青