黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2846号上诉人(原审被告)：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商服楼。负责人：卢聚春，执行董事。委托诉讼代理人：张艳波，黑龙江率航律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉明，黑龙江柔德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周顺敏，女，1978年12月8日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。原审被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**世阳路717路盛世家园小区********。法定代表人：江亭良，执行董事。上诉人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称曼哈顿第二分公司）因与被上诉人周顺敏、原审被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式对本案进行审理。本案现已审理终结。曼哈顿第二分公司：撤销一审判决，发回重审或者改判。事实和理由：一审判令解除周顺敏与曼哈顿第二分公司签订的《商铺买断经营使用权合同》并返还周顺敏购买商铺价款没有事实及法律依据。一、一审判决认为曼哈顿第二分公司通过书面答复意见和口头承诺的形式对周顺敏要求办理所购商铺产权登记事宜作出了签订补充协议的承诺，由此，双方就买卖商铺的性质问题作出了变更的意思表示和约定，即曼哈顿第二分公司对于周顺敏购买商铺所有权的意思表示作出了相应的答复，该答复是对周顺敏使用权买断合同性质重新约定的确认，属于合同行为，这一认定是错误的。1.周顺敏提供的《上访诉求问题的答复意见》不具有真实性、合法性。该证据是复印件，有拼凑的迹象。曼哈顿第二分公司在一审庭审时已经对此提出质疑，所有业户均没有提供该证据的原件，曼哈顿第二分公司有理由认为该份证据不具有真实性，而且拼凑的迹象非常明显，特别是，周顺敏在庭审时限法庭提供的《上访诉求问题的答复意见》的证据，一审法院未予确认。一审判决书第九页，一审对周顺敏提供的证据五的证据中，并未体现该证据。2.从法律层面讲，答复意见不属于曼哈顿第二分公司对原使用权合同的性质重新约定的确认，不属于合同行为。该答复意见是一种表述形式，并没有具体的、明确的对合同性质的确认。关于对政府的承诺内容，本案并没有体现。单从《答复意见》内容来讲，并没有实质性的对原使用权合同的性质作出重新约定的确认。另外，该答复意见中的内容是附有条件的，即对业户提出认定所购买商铺是产权商铺的情况反映，待董事会研究后，计划于2015年5月10日另外签订补充协议。答复意见内容明确，针对业户提出的情况反映，需经董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议，它的前提条件时必须经过董事会的研究才能计划签订补充协议，而董事会经过研究调查，业户购买的商铺不是产权商铺，签订商铺使用权是合法的，所以曼哈顿第二分公司口头告知了业户。故此，曼哈顿第二分公司并没有对周顺敏提出的商铺产权进行重新约定。3.关于商铺的所有权与使用权没有区别。曼哈顿第二分公司认为，商铺的所有权与使用权没有区别，即使签订了商铺的使用权，商铺的使用年限40年，商铺的所有人对该商铺也有转让、变卖、处分等权利，而即使签订了所有权，它的所有权的期限也是40年，同时，商铺的所有人对该商铺也同样有转让、变卖、处分的权利，权利是同等的。4.关于诉讼时效。退一步讲，如果按照一审判决认定的答复意见中的时限，周顺敏主张权利已超过了诉讼时效。二、一审判决中第12-13页本院认为中，双方签订的《委托租赁管理协议》第四条第一款约定，“周顺敏有权转让该商铺所有权，所有权变更后，本合同所有权利和义务应继续履行。”该约定明确了周顺敏所购商铺的性质为所有权，故其按照扣除返租款项后的金额交付商铺价款的行为是履行预约协议（认购书）的行为，不属于履行《商铺买断经营使用权合同》的行为表现，一审法院的认定是错误的。本案关于合同的性质，合同的性质必须以双方签订的《商铺买断经营使用权合同》为准，理由是：《认购书》是预约协议，《委托租赁管理协议》是基于《商铺买断经营使用权合同》的基础上签订的，显然，《商铺买断经营使用权合同》才体现合同的性质。而《委托租赁管理协议》只是对周顺敏的商铺委托租赁事宜进行约定，该协议根本无法体现合同的性质。而关于《委托租赁管理协议》第四条的约定，该条款的商铺所有权，并不是周顺敏购买商铺所有权，进一步讲，如果明确商铺所有权的性质，绝不会在《委托租赁管理协议》中约定，《委托租赁管理协议》只是双方对租赁内容进行约定，绝无涉及商铺产权性质的事宜，该条款的目的是保护周顺敏在租赁期内有权转让该商铺，转让后的商铺所有权利和义务应该继续履行，而绝不是约定商铺所有权的性质，所以一审法院的认定完全是错误的，没有任何依据。三、曼哈顿第二分公司没有违约。一审判决认定曼哈顿第二分公司未按约定履行与周顺敏重新签订补充协议的行为构成违约，这一认定没有任何法律及事实依据。合同法第94条第四款规定的其他违约行为致使不能实现合同目的，该条款规定的合同目的是对已签订并履行中的合同未实现合同目的。双方签订的所有协议及合同均已履行，目的已经实现，不存在违约行为。周顺敏未到庭提交书面答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据采信正确，故请二审法院维持一审判决，驳回曼哈顿第二分公司的上诉请求。事实及理由：1.周顺敏购买的是曼哈顿新世界购物广场商铺所有权，而非使用权。双方签订正式合同应该以《认购书》约定条款为依据，曼哈顿第二分公司无权擅自改变合同性质，将周顺敏购买所有权商铺变更为买断经营使用权，毫无依据。《答复意见》是所有购买商铺业主长期上访，经区政府主要领导主持协调，曼哈顿第二分公司作出的承诺。《答复意见》对业主提出认定所购商铺是产权商铺的情况反映，观点明确：一是公司领导高度重视；二是已向政府相关部门作出承诺；三是待集团董事会研究后另行签订补充协议，具体落实此前承诺。清楚的表明曼哈顿第二分公司认可所购商铺是产权商铺的事实。《答复意见》也是经过多起业主起诉案件生效判决确认的事实，可以作为有效证据使用。2.周顺敏购买曼哈顿新世界购物广场二层精品屋未经过消防验收，属禁止投入使用场所。曼哈顿第二分公司上诉称：2015年2月12日哈尔滨市公安消防支队对该商厦进行了建设工程消防验收意见书，认定该工程消防验收合格，这是以偏概全。该消防意见书明确注明：该工程建筑面积59550平方米，地下一层，地下**，地上**，地上**为精品屋及营业厅业厅，四层为营业厅、电影院。电影院、精品屋的室内装修、摊床平面布置、装修不在此次室内装修验收之类。周顺敏购买的是二层022号精品屋，不在此次室内装修验收之内。3.曼哈顿第二分公司至今没有将商铺向周顺敏实际交付，其辩称早已交付周顺敏并获取利益，与事实不符。《委托租赁管理协议》是周顺敏交款之后，曼哈顿第二分公司制定的协议交与周顺敏签字，曼哈顿第二分公司对返祖区如何管理使用，周顺敏不知情，更谈不上交付使用。4.曼哈顿第二分公司上诉称：商铺的所有权与使用权没有区别，权利是同等的。这一说法是一种狡辩。商铺所有权证明周顺敏在曼哈顿购物广场有了属于自己的一席之地，具有排除他人的权利；而使用权只是有限占有。所谓处分权也只是处分使用权，二者之间是有本质的区别。周顺敏的主张未超过诉讼时效。曼哈顿第二分公司《答复意见》作出承诺后一直对周顺敏所购商铺性质未给出明确答复，周顺敏财产权利处于待定状态。曼哈顿东二分公司卖给周顺敏的商铺约定交付时间是2018年1月15日，曼哈顿第二分公司未将符合入户经营条件的商铺交与周顺敏经营使用，违约时间应从此时开始计算，故周顺敏主张权利无论从哪个角度讲都未超舒适时效。5.一审法院在《认购书》与《买断经营使用权合同》事实认定上存在矛盾之处，恳请二审法院一并予以审查。周顺敏通过曼哈顿第二分公司的承诺广告，双方签订《认购书》、交款收据，证明双方是所有权购买关系，从而证明双方签订的《买断经营使用权合同》是无效的。二个证据是相互对立的，不能同时认定有效。而一审法院认定《认购书》与《买断经营使用权合同》有效，该认定是相互矛盾的额，既没有事实根据也没有法律依据。曼哈顿公司未到庭，亦未发表书面意见。周顺敏向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的曼哈顿新世界购物广场二层22商铺《买断经营使用权合同》；2.曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司返还周顺敏购买商铺88，146元；3.曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司给付周顺敏违约利息损失：以88，146元为本金，自2015年1月4日付款之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算。一审法院认定事实：曼哈顿公司在原双城市设立了两个分公司即：曼哈顿双城分公司和曼哈顿第二分公司。周顺敏所购买的商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位为曼哈顿双城分公司，销售单位为曼哈顿第二分公司。2014年12月27日，周顺敏与曼哈顿第二分公司签订了购买曼哈顿新世界广场二层22号商铺的认购书，约定购买商铺面积为9.57平方米，每平方米18,800元，折后总价款为168,146元（总价款9.9折扣方式返租，共计11,770元）。周顺敏于2015年1月4日周顺敏按约定将购房款50％汇入曼哈顿第二分公司提供的账户，曼哈顿第二分公司出具88,146元收款票据。余款80,000元约定以商铺做抵押，由曼哈顿第二分公司协助办理贷款。2015年1月4日，双方签订了商铺买断经营使用权合同和委托租赁管理协议，委托租赁管理协议约定：周顺敏将所购商铺委托曼哈顿第二分公司对外租赁，期限为2015年1月15日至2018年1月14日，合同期限内的租金，甲方（周顺敏）在购买乙方（曼哈顿第二分公司）商铺的同时，已从购铺款中返还，乙方无需再支付甲方租金。商铺买断经营使用权合同约定：周顺敏买断曼哈顿第二分公司建筑的曼哈顿新世界广场二层022号商铺40年的经营使用权（2015年1月15日至2055年1月14日）。商铺买断经营使用权合同签订后，周顺敏及其他业主因要求确认所购商铺的性质为所有权及办理产权登记等事宜集体上访。2015年4月30日，曼哈顿第二分公司就商铺业户上访诉求问题作出答复意见：“关于买断双城曼哈顿世界购物广场商铺的使用权的业户多次上访诉求要求办理产权事宜，我公司领导高度重视，并于2015年3月19日已向政府相关部门作出承诺：业主提出认定所购商铺是产权商铺的情况反映，待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议，具体落实此前承诺。”此后，曼哈顿第二分公司未按此承诺重新与周顺敏等业主签订补充协议。在同类其他业主的诉讼中查明，曼哈顿新世界购物广场项目于2016年6月25日取得商品房预售许可证：预售总建筑面积51，509．91平方米、预售范围为-1至4层（其中包括：回迁39套、可售22套、预留11套）。一审法院认为：一、周顺敏、曼哈顿第二分公司所签订的认购书和商铺买断经营使用权合同的效力。法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案曼哈顿第二分公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，故周顺敏、曼哈顿第二分公司签订的《认购书》和《商铺买断经营使用权合同》有效。二、周顺敏关于解除合同以及要求被告承担违约利息的主张是否能得到支持。一审法院认为：1、周顺敏、曼哈顿第二分公司于2015年1月14日签订《商铺买断经营使用权合同》后，周顺敏与其他业主就所购商铺性质问题产生异议并一直上访，曼哈顿第二分公司通过书面答复意见和口头承诺的形式对周顺敏要求办理所购商铺产权登记事宜作出了签订补充协议的承诺，由此，周顺敏、曼哈顿第二分公司就买卖商铺的性质问题做出了变更的意思表示和约定即：曼哈顿第二分公司对于周顺敏购买商铺所有权的意思表示作出了相应的答复，曼哈顿第二分公司的该答复是对原使用权买断合同性质重新约定的确认，属于合同行为。2、周顺敏、曼哈顿第二分公司所签订的认购书属于预约合同，因周顺敏、曼哈顿第二分公司在签订认购书时就确定了返租金额和扣除返租金额后周顺敏实际应交付的价款，且双方签订的委托租赁管理协议中第四条第1款约定：“甲方（周顺敏）有权转让该商铺所有权，所有权变更后本合同所有权利和义务应继续履行”。该约定明确了周顺敏所购商铺的性质为所有权，故周顺敏按照扣除返租款项后的金额交付商铺价款的行为是履行预约协议（订购书）的行为，不属于履行《商铺买断经营使用权合同》的行为表现。3、曼哈顿第二分公司未按约定履行与周顺敏重新签订补充协议的行为构成违约，致使周顺敏购买商铺所有权的合同目的至今不能实现，且商铺未经消防验收，属不得使用场所。故周顺敏关于解除合同以及要求曼哈顿第二分公司承担违约责任（利息损失）的诉请应当得到支持。三、曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司的主体责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”。本案曼哈顿第二分公司不具有独立的法人资格，故曼哈顿公司应当对曼哈顿第二分公司的合同行为依法承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条的规定，判决：一、解除周顺敏与与曼哈顿第二分公司签订的曼哈顿新世界购物广场认购书和商铺买断经营使用权合同；二、曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司返还周顺敏购买商铺价款88,146元；三、曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司赔偿周顺敏利息损失：以88,146元为本金，自2015年1月4日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算至实际给付之日止。上述二、三项于判决生效后十日内给付。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。本案周顺敏与曼哈顿第二分公司于2014年12月27日签订《曼哈顿新世界购物广场认购书》时，明确约定为：认购商铺。周顺敏依照该认购书交付了预购款。而2015年1月4日，周顺敏与曼哈顿第二分公司签订的合同为《商铺买断经营使用权合同》。该合同内容与之前双方签订的认购书对买卖标的物的性质作出了实质性更改，由购买所有权变更为购买经营使用权。曼哈顿第二分公司在收取周顺敏预购款后，违反诚信原则，以格式合同方式改变购买标的物性质，侵害了包括周顺敏在内的诸多购房者的财产利益。虽然周顺敏在商铺买断经营使用权合同签字，该签字行为是在已交付预购款后，其后周顺敏就所购商铺性质一直与其他购买者与出售方进行交涉并去政府相关部门上访，因此该签字行为不能认定是周顺敏真实的意思表示。曼哈顿第二分公司作出承诺后，周顺敏主张曼哈顿公司一直未予答复，曼哈顿公司未举示证据证实其向周顺敏进行了答复，故周顺敏等人的财产利益处于不确定状态。在此情形下，周顺敏起诉请求解除双方签订的买断经营使用权合同，返还其已交付的购房款并由曼哈顿第二分公司及其法人单位给付利息损失符合法律规定。综上所述，曼哈顿第二分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十月二十日法官助理申艳楠书记员于文娟