天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初2024号原告：焦美然，女，1991年7月1日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：李晓滨，天津如故律师事务所律师。被告：邢淑文，女，1972年1月27日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘锡广，天津垣涵律师事务所律师。原告焦美然与被告邢淑文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦美然及其委托诉讼代理人李晓滨、被告邢淑文及其诉讼委托诉讼代理人刘锡广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦美然向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于天津滨海新区大港胜利街339-2房屋交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金420,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月7日，原告经天津市滨海新区鑫旺居房屋信息中心介绍与被告签订《房屋买卖（置换）合同》，约定由原告购买被告所有的天津市滨海新区大港胜利街339-2号房屋，房屋总价款2,100,000元，且约定了其他权利义务条款。合同生效后，原告按约履行了包括支付房款在内的全部义务，但被告至今未履行交付房屋义务，故成讼。邢淑文辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。理由如下：首先双方形成了真实有效的房屋买卖关系，被告如约履行了变更所有权人登记的义务，现该房屋已经登记在原告名下，不存在房屋买卖合同履行过程中的任何违约行为。也根据合同法中买卖合同出售人应当履行转移标的物所有权的义务及物权法关于对不动产买卖以变更所有权登记作为转移不动产所有权的公示公信。可以认定被告完全履行了出卖人的义务，故请求法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方认可本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告双方对原审（2019）津0116民初63295号案件对方提交的证据质证意见不变。原审原告焦美然提交的《房屋买卖（置换）合同》、（2018）津0116民初64425号民事判决书、（2019）津02民终4110号民事裁定书、（2018）津0116民初61523号民事判决书、（2018）津02民终5047号民事判决书、《天津市存量房屋买卖协议》，邢淑文认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，本院对焦美然提交上述证据的真实性予以采信。邢淑文提交的案外人沈伟张贴告知书的照片一张、2018年8月23日微信聊天截图一张、2018年8月23日焦美然向房管局提出暂停办理过户书面申请照片一张、（2018）津0116民初64425号民事判决书、天津市不动产登记簿查询证明一份，焦美然对上述证据的真实性均予以认可，本院对邢淑文提交上述证据的真实性予以采信。本次庭审原告补充证据一：天津市国土资源局出具的滨海新区大港2016非住宅房屋指导租金，证实按照市场指导价，诉争房屋的每月每平米租金为78元，按照2018年8月29日，计算至开庭日涉案房屋指导租金应为783057.6元，这部分款项是原告的直接损失，原告主张的违约金远远低于780，000元，违约金是合理合法，并符合双方约定，被告理应向原告支付，剩余的损失原告将另案向被告主张权利，被告对此证据真实性、证明目的不认可。被告本次庭审提交补充证据微信聊天记录，证明原告不想买房，且被告并非锁房人，被告自愿将房屋出售给原告，并无违约之意。结合当事人当庭陈述及本院认定的证据，本院经审理查明，案涉天津市滨海新区大港胜利街339-2#房屋，建筑面积418.3平方米，系邢淑文于2018年6月份购买自案外人天津银创未来小额贷款有限公司处所得。2018年8月7日，经天津市滨海新区鑫旺居房屋信息咨询中心居间介绍，焦美然与邢淑文签订《房屋买卖（置换）合同》，约定焦美然以2,100,000元价格一次性付款购买案涉房屋，合同第5.1条约定，交付房屋及钥匙的时间为全款到位一星期内。2018年8月21日，焦美然与邢淑文签订《天津市存量房屋买卖协议》并办理案涉房屋过户手续，该协议第五条约定，交付房屋时间为2018年8月30日前。过户当日，焦美然已全额支付购房款。后焦美然于2018年9月27日取得案涉房屋不动产权属登记。2018年8月22日，邢淑文发现案涉房屋锁芯被更换遂告知焦美然，并向公安机关报警，但因不属于公安机关管辖范围未被受理。2018年8月23日，焦美然在案涉房屋处发现案外人沈伟张贴的告知书。焦美然遂于2018年9月12日起诉被告邢淑文及第三人沈伟，主张邢淑文不能按约交付案涉房屋，且第三人沈伟对该房屋提出权益并实际占有，导致其购房目的无法实现，故诉请解除与邢淑文之间的房屋买卖合同，并要求邢淑文返还购房款、支付违约金420,000元。本院作出（2018）津0116民初64425号民事判决书驳回焦美然的诉讼请求。焦美然不服判决，提起上诉，但2019年6月11日向二审法院申请撤回上诉，天津市第二中级人民法院作出（2019）津02民终4110号裁定书准许撤回。本院向案外人沈伟了解涉案房屋目前空置，未经营。本院认为，合法的房产交易应该予以保护，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，对合同双方均有约束力。原告依约于2018年8月21日交付房款，被告亦应按约定于一个星期内交付房产及钥匙。因该房屋交付期间届满之前被他人换锁，被告未能就房屋交付原告，现焦美然主张邢淑文未履行交房义务构成违约，本院予以认定，邢淑文应当给付焦美然违约金。违约金具有赔偿性，系违约方对守约方的损失进行赔偿。结合本案实际，双方当事人约定了交房期限，但在双方办理过户手续后至约定的交房日期前，案涉房屋被他人换锁。结合本案合同的履行程度、当事人主观过错等因素综合考量，亦无在案证据证实邢淑文在交易过程中对他人换锁的行为存在故意或过错，故本院认为合同约定违约金过高，应予以调整。本院认为违约金数额应参考涉案房屋周边地区租金情况和违约租金期间情况确定。结合涉案房屋地点及市场行情，本院酌情认为涉案房屋租金应为每年150000元。另本案原告在本院提起（2018）津0116民初64425号案请求解除买卖合同，被驳回后其提起上诉，在知道涉案房屋被案外人占据且一审判决继续履行合同的情况下，焦美然在上诉审理中撤回上诉，且本次诉讼也是履行合同的内容，可见撤诉时焦美然认可案涉购房合同继续履行，且焦美然已取得涉案房屋产权证书，其具有要求返还房屋的权利。焦美然未实际占有房产并非邢淑文的主观故意而是因第三人占有，故本院认定违约租金期应当从邢淑文应交房之日（2018年8月29日）至焦美然上诉撤回之日（2019年6月19日）共计294天。综上，本院认为邢淑文应给付焦美然违约金共计120822元（150000元/365*294天）。因焦美然未对案涉房屋进行占有和使用，并非可归责于邢淑文的原因，且案涉房屋现并非由邢淑文实际占用，焦美然主张邢淑文交付房屋，客观上存在履行不能。况且，案涉房屋已经登记在焦美然名下，焦美然依法可以对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。因此，对焦美然诉请邢淑文腾房，难予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，判决如下：一、被告邢淑文于本判决生效后十日内给付原告焦美然违约金120，822元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费26,960元，由被告邢淑文负担7756元，由焦美然负担19204元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  李海洋审 判 员  谢淑芳人民陪审员  陈长松二〇二〇年十月十二日书 记 员  李 倩附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。