四川省青神县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1425民初876号 原告：眉山市了然房地产营销策划有限公司，住所地：眉山市东坡区高灯南街**。 法定代表人：代新桃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪婷婷，该公司员工。 委托诉讼代理人：张红明，四川新成名律师事务所律师。 被告：四川省众生房地产开发有限公司，住，住所地：青神县青城镇眉青路**/div> 法定代表人：胡兵云，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄超，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡江，四川达宽律师事务所律师。 原告眉山市了然房地产营销策划有限公司（以下简称：了然公司）与被告四川省众生房地产开发有限公司（以下简称：众生公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告了然公司的委托诉讼代理人张红明，被告众生公司的委托诉讼代理人黄超、蔡江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告了然公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告佣金2288388元；2、判令被告支付原告资金占用利息（以1200000为基数，按照每月2%资金占用利息自2019年9月1日起至被告履行完毕之日止，以1088388元为基数，按照每月2%资金占用利息计算自2019年9月1日起至被告履行完毕之日止）；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月3日签订“万象.绿庭”项目销售代理合同，被告委托原告对位于眉山市青神县的“万象.绿庭”项目进行销售代理，合同对该项目的委托内容、佣金提点及结算方式、双方权利义务以及违约责任等均作出了明确约定。2018年9月13日双方再次签订了销售代理补充合同，对该项目的底价、优惠政策以及审批程序等重新进行了约定。2019年7月16日，双方签订了代理合同解除协议及代理合同解除协议补充合同，终止并解除上述销售代理合同及补充合同。双方一致确认佣金计算截止2019年7月10日，剩余未结算佣金为3197922元。补充合同同时约定若被告未按时支付佣金，则应当每月按照未支付金额的2%支付原告资金占用利息。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告至今尚欠原告佣金2288388元未支付。综上，为维护原告合法权益，特诉至本院，请依法判决。 被告众生公司辩称：原、被告双方签订的销售代理合同、销售代理合同补充合同、代理合同解除协议、代理合同解除协议补充合同时案涉万象.绿庭项目尚未取得商品房预售许可，故原、被告双方就该项目签订的所有合同、协议因违反《中华人民共和国城市管理法》的强制性规定，应属无效。在合同无效后，双方均存在返还的义务，故请求依法驳回原告的诉讼请求。如果在合同有效的情况下，对佣金金额无异议，但原告所主张的违约金过高，请求法院依法进行扣减。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年9月13日众生公司作为甲方，了然公司作为乙方，签订《万象.绿庭销售代理合同》，就众生公司委托了然公司唯一代理销售万象.绿庭（一期）项目相关事宜进行了约定。合同内容包括：项目名称及地址、委托要求、委托内容、代理销售产品概述、佣金提点及结算方式、甲方责任及权利、乙方责任及权利、违约责任、保密及知识产权、争议解决方式。其中合同第五条佣金提点及结算方式为：1、在2018年8月6日之前所有已在甲方入会的会员，成交后提合同总金额的1%佣金（甲方销售人员的佣金不含在此内）除此之外的，提合同总金额的 3%佣金。佣金含税；2、每月底以回款金额结算，次月10日前付款；3、乙方需向甲方出具税率3%增值税专用发票，否则甲方有权拒绝付款且不承担任何违约责任。合同第十一条约定：本合同自双方签字盖章后即可生效。有效期自本合同签订之日起计算，即2018年8月1日至2019年6月30日终止。 2018年9月13日双方签订《万象.绿庭销售代理合同补充合同》，约定“底价的制定、优惠政策的制定、变更事项、审批程序、违约责任、其他条款。”其中：约定此补充合同与主合同的规定如有不同，以补充合同为准，具有同等法律效力。本合同自双方签字盖章后即可生效。 2019年7月16日双方签订《代理合同解除协议》，约定“甲乙双方于2018年8月3日签订的万象.绿庭《销售代理合同》已于2019年6月30日到期，经甲乙双方友好协商后，一致同意于2019年7月10日终止并解除本合同及其相关的补充合同。并按合同完成如下事宜：一、乙方于2019年7月10日撤场，2019年7月11日起新销售的房源及后期客户工作与乙方无关。二、佣金结算：乙方佣金计算至2019年7月10日截止，此日期之前乙方销售的应结佣金总额为5495354元，经甲乙双方友好协商，甲方向乙方支付5200000元，扣除已结佣金1765677元，扣除甲方销售人员未回款提成扣除237001元，剩余应结但未结算的佣金总额为3197322元。1、甲方于2019年7月17日之内支付乙方800000元。2、甲方于2019年8月31日之前再向乙方支付1200000元。3、甲方于2019年9月31日之前向乙方一次性付清余款1197322元”。 2019年7月16日，原、被告双方签订《代理合同解除协议补充合同》，约定“甲乙双方于2019年7月16日签订的代理合同解除协议，因甲方资金困难，乙方同意佣金结算总额的欠款按以下方式处理：1、甲方以其开发和位于四川省青神县，建筑面积约120.89平米，甲方将该两套商铺作为抵押，保证给乙方按时支付1200000元；2、甲方以其开发的位于四川省青神县，建筑面积约113.50平米，甲方将该两套商铺作为抵押，保证给乙方按时支付1197322元；另甲方应按时支付《代理合同解除协议》佣金结算载明的任一款项，如甲方未按时支付，则须支付超期部分每个月2%的资金占用利息，当月底以现金形式支付1197322元”。 2018年8月24日，青神县房地产服务中心为万象.绿庭（一期）2#、3#颁发了商品房预售许可证；2020年3月17日，青神县住房和城乡建设局为万象.绿庭（一期）1#、2#、3#、4#颁发了商品房预售许可证。 2020年6月30日，原、被告就未付佣金及相关资金占用费明细进行了确认：截止2020年6月30日，未付佣金为2288388元，未付资金占用费为411909.84元，共计未付金额为2700297.84元。庭审中，被告认可尚欠原告佣金2288388元，但不认可资金占用费。 诉讼过程中，原告支出了保全费5000元。 上述事实，有原告提供的营业执照、企业信用信息、法定代表人身份证明、销售代理合同、销售代理补充合同、代理合同解除协议、代理合同解除协议补充合同、对账单、青神县房地产服务中心颁发的商品房预售许可证、代理服务佣金及溢价结算分类统计表、甲方编制员工成交提成扣除数据、销售数据及服务佣金结算数据、销售回款未结佣金统计表、销售中心促销政策、被告公司文件，被告提供的青神县住房和城乡建设局颁发的商品房预算许可证及双方当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，众生公司与了然公司通过签订《万象.绿庭销售代理合同》及相应的补充合同、解除协议、解除协议的补充合同建立了委托代理销售商品房的法律关系。就双方争议焦点问题，评判如下： 一、原、被告签订的《万象.绿庭销售代理合同》等一系列合同的效力问题。 按照《万象.绿庭销售代理合同》约定的内容，众生公司系开发商主体，了然公司为众生公司在万象.绿庭项目中唯一销售代理商，就该项目进行了全案策划、销售代理工作。庭审中，被告众生公司以双方在签订这一系列合同时未取得预售许可证为由，认为合同无效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告所签订的一系列合同所涉的项目已经在2018年和2020年6月30日分别取得了有权机关颁发的《商品房预售许可证》，故原、被告所签订的一系列合同是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告的该辩称理由不能成立，本院不予采信。 二、原告主张的资金占用利息的问题。 按照《代理合同解除协议补充合同》约定：“甲方应按时支付《代理合同解除协议》第二条佣金结算载明的任一款项，如甲方未按时支付，则须支付超期部分每个月2%的资金占用利息，当月底以现金形式支付乙方”。庭审中，被告众生公司认为违约金的请求过高，要求依法予以扣减。根据《中华人民人和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人导法院予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，现了然公司主张的资金占用利息的起算时间符合法律规定，但标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至佣金履行完毕之日止。 原告了然公司主张的佣金数额，庭审中，双方一致认可，本院予以确认。诉讼过程中，因了然公司为实现权利支付了保全费5000元，现主张要求众生公司支付该损失符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，原告了然公司的诉讼请求，本院部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十日内，由被告四川省众生房地产开发有限公司支付原告眉山市了然房地产营销策划有限公司佣金2288388元； 二、在本判决生效之日起十日内，由被告四川省众生房地产开发有限公司支付原告眉山市了然房地产营销策划有限公司资金占用利息（该资金占用利息的计算方式为：以2288388元为基数，从2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至佣金履行完毕之日止）； 三、在本判决生效之日起十日内，由被告四川省众生房地产开发有限公司支付原告眉山市了然房地产营销策划有限公司保全费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12554元，由被告四川省众生房地产开发有限公司承担（限于本判决生效后十日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  周晓玲 二〇二〇年十月十日 书记员  王 豪