江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初1970号原告：南通苏宁小店销售有限公司，住所地南通市崇川区南大街****。法定代表人：陆海华，该公司总经理。委托诉讼代理人：童旭、张玉，江苏洲际英杰律师事务所律师。被告：陆明凤，女，汉族，1963年12月22日出生，住江苏省海安市。被告：周发彬，男，汉族，1963年4月5日出生，住江苏省海安市。原告南通苏宁小店销售有限公司（以下简称“苏宁公司”）与被告陆明凤、周发彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托诉讼代理人张玉，被告陆明凤、周发彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2020年4月9日解除；2.判令两被告立即一次性返还原告租金111288.6元，并支付111288.6元自2020年4月9日起至实际返还之日止期间、按年利率6%计算的逾期返还利息（截止2020年7月10日暂计为1706.42元）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：双方于2018年11月1日签订房屋租赁合同，约定两被告将位于南通市唐闸镇街道公园二组38幢103室房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给原告使用，同时约定了租赁期间的费用、支付方式等；原告可以提前60日书面通知两被告解除合同，以通知送达之日满60日的次日即为合同解除日，原告不承担合同解除的任何责任。合同签订后，双方于2018年11月6日签订房屋交付确认书，明确房屋交付之日为2018年11月18日。原告于2019年12月24日向两被告支付了2019年11月18日至2020年12月17日期间的租金。2020年2月10日，原告向两被告发函通知其解除合同。两被告收函后并在原告多次催要下，迟迟不肯将剩余租金退还原告，原告为维护自身合法权益故诉至法院。被告陆明凤、周发彬辩称，双方签订的房屋租赁合同项下的相关条款对被告有悖公平原则。原告签约时的代表胡嘉圣多次口头表示合同签订后2-3年内不会搬走，从而骗取被告在合同上签字认可。合同约定5年租期，合同履行中被告在案涉房屋中价值10多万元的隔层、灯具、楼梯等因原告重新装修时被拆除。如果原告当时告知被告仅实际租赁一年半载就终止合同，被告是不可能签订该租赁合同的。5年期的租赁合同，原告仅实际租赁一年多就解约，对因此给被告造成的损失负有重大过失责任，原告因此应赔偿被告的原有装修被拆除损失10万元、电负荷增容费7155元、房租税费缴纳损失5678.4元、物业费2180元，合计115013.4元。案涉房屋租赁合同是原告提供的格式合同，对免除原告责任的条款在签约时未向被告明确说明和提示，原告依据合同免责条款向被告主张权利不应得到支持。请求法院依法判决。经审理查明：2018年11月1日，原告与两被告签订《租赁合同》一份，约定两被告将其所属的案涉房屋交予原告租赁使用；租期为五年零一个月，自2018年11月5日至2023年12月4日，首个租赁年度为2018年11月5日至2019年12月4日，此后每12个月为一个租赁年度；两被告应于2018年11月5日前将案涉房屋交付原告使用，每迟延交付租赁物一日，按日租赁费用的一倍向原告支付补偿金，迟延交付租赁物超过15天的，原告可解除本合同，本合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准；第一个租赁年度租金为15.6万元，第二个租赁年度起每个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的基础上每年递增4%，其中2019年12月5日至2020年12月4日期间的租金为162240元；被告在收取租金前提前5个工作日向原告提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票；租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用，租赁期内被告及被告委托的物业公司不得以任何理由向原告收取其他任何费用或提高收费标准；合同第三条“被告为原告提供进水口直径不少于2CM的用水量和不少于50KW的用电量，被告在原告进场装修前按原告要求将符合国家标准的主电缆接至原告租赁区域内独立使用的配电柜内并为被告租赁部分单独安装符合国家标准水电表，水费由原告自行支付给自来水公司，电费由原告支付给物业公司。”；合同第十四条“原告可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知被告，以通知送达被告之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，原告不承担任何责任”；第十五条“原告可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，被告需予以配合，原告对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。原告向被告返还租赁物时，双方须办理租赁物交接手续，若被告拒绝办理交接，则视为原告已按期返还租赁物”等合同事项。合同签订后，被告于2018年11月6日通过双方共同签署《租赁物交付确认书》的方式将案涉房屋交付原告租赁使用，《租赁物交付确认书》中载明双方确认实际交付时间为2018年11月18日。2018年12月4日，被告向江苏幸福物业管理有限公司支付2018年11月1日至2019年10月31日期间物业费2180元。原告已向被告支付第一年度的租金，第二年度的租金162240元于2019年12月24日向被告周发彬银行账户转账支付。被告曾于2019年12月3日通过微信向原告催交第二年度租金。2019年12月10日，被告因开具第二年度租金发票向税务部门缴纳税款5678.4元。2020年2月10日及3月20日，原告向两被告位于南通市崇川区送达地址寄送解除租赁合同的函件，该函件分别于2020年2月12日及3月21日由他人代为签收。两被告在本案庭审中确认实际收到原告寄送的解除租赁合同函件，并确认收到原告寄送的案涉房屋钥匙，并称案涉房屋内装修被毁坏、120平方米隔层被拆除。另查，被告于2018年10月4日因购买三相电表、空气开关、电缆、配电箱、铜鼻子等配电设备合计支出3155元，于2018年10月10日因案涉房屋用电改造支出人工费4000元。案涉房屋租赁合同履行期间，系由原告所属员工胡嘉圣出面与被告办理相关租赁事宜，目前原告称胡嘉圣已离职。原告曾于2020年6月4日就案涉纠纷起诉两被告，后因原告未到庭参加诉讼，本院于2020年6月24日裁定按原告自动撤诉结案。以上事实，原告提供的租赁合同、租赁物交付确认书、解除租赁合同的通知函及快递单据记录、民事裁定书、付款通知单、微信聊天截图、其他租赁合同等证据一组；两被告提供的转账记录、照片、微信聊天截图、收据、工程预算单等证据一组；以及双方当事人的庭审陈述、本案庭审笔录及视频在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，对案涉双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：原告向被告主张的各项请求成否成立。1.关于确认案涉房屋租赁合同于2020年4月9日解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同第十四条约定“原告可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知被告，以通知送达被告之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，原告不承担任何责任”，故原告主张其享有案涉房屋租赁合同解除权，符合合同约定。本院依法予以支持。现有证据表明，原告第一次寄出的解除合同通知书系于2020年2月12日送达至两被告，依照双方合同约定应于2020年4月12日对两被告产生解除合同的法律效力。原告主张于2020年4月9日解除合同，有悖合同约定，本院依法认定案涉房屋租赁合同于2020年4月12日解除。两被告抗辩原告未赔偿其相关损失前不同意解除合同，因有悖双方合同约定，本院不予采纳。2.关于原告主张两被告返还其合同解除后已付租金111288.6元问题。原告于2019年12月24日向两被告支付第二年度的租金162240元。依照双方合同约定，第二年度租期为2019年12月5日至2020年12月4日。双方于2018年11月6日签订的《租赁物交付确认书》中载明案涉房屋实际交付时间为2018年11月18日，对合同中约定的交付时间2018年11月5日予以补充变更，另对照“本合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准”的合同约定，第二年度的约定租期均应向后顺延13天，即2019年12月18日至2020年12月17日。对于2020年4月13日至2020年12月17日期间的租金110679元（162240元÷365天×249天，四舍五入取整），两被告依照合同约定应退还原告。鉴于两被告因开具第二年度租金发票向税务部门已缴纳税款5678.4元，对于合同解除后的应退还租金110679元项下的税款亦理应由原告退还两被告。两被告据此抗辩的意见，本院予以采纳。经核2020年4月13日至2020年12月17日期间租金项下应缴税款为3874元（5678.4元÷365天×249天，四舍五入取整）。两被告在扣除应收税款3874元后，应退还原告已付租金106805元。3.关于原告主张两被告向其支付合同解除后租金被占用利息请求问题。依照合同约定，两被告理应及时退还原告未使用案涉房屋期间的已付租金，未及时退还的应当向原告支付资金被占用期间的利息。原告主张从2020年4月9日起算有误，应从2020年4月13日起算，理由同上。关于年利率6%计息标准，原告未举证该标准的合同依据，依法应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。4.关于两被告在本案中向原告抗辩主张的相关赔偿请求问题。依照双方“原告可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，被告需予以配合，原告对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复”、“被告为原告提供进水口直径不少于2CM的用水量和不少于50KW的用电量，被告在原告进场装修前按原告要求将符合国家标准的主电缆接至原告租赁区域内独立使用的配电柜内并为被告租赁部分单独安装符合国家标准水电表”、“租赁费用已包含物业管理费等与租赁物相关的各项费用”的合同约定，两被告因原告对案涉房屋装修改造而产生的原有装修设施毁损、为满足原告租赁使用而投入的电力改造费用、物业费缴纳均系两被告应负的合同义务。两被告据此抗辩要求原告赔偿，因于法无据，本院不予采信。至于两被告抗辩原告提供的合同属于格式合同、相关条款系免责条款应予以提示和释明的意见，本院认为，根据被告提供的证据及本院查询与原告同类关联案件，案涉租赁合同确系原告为重复使用而预先拟定，相关条款可以认定为格式条款。但被告辩称的条款内容均为原、被告双方对租赁关系权利义务的自行约定，亦符合法律规定的出租方、承租方各自义务，系双方真实意思表示，不存在免除一方责任或加重对方责任的情形，故不适用合同法规定的提示或说明义务。故对两被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告南通苏宁小店销售有限公司与被告陆明凤、周发彬于2018年11月1日签订的南通市唐闸镇街道公园二组38幢103室房屋租赁合同于2020年4月12日解除；二、被告陆明凤、周发彬于本判决生效之日起十日内退还原告南通苏宁小店销售有限公司租金人民币106805元，并支付106805元自2020年4月13日起至实际给付之日止期间、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回原告南通苏宁小店销售有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元（减半计收），由原告南通苏宁小店销售有限公司负担52元，被告陆明凤、周发彬共同负担1228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2560元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 孙兴旺二〇二〇年十月二十三日法官助理 刘喆慧书 记 员 张云凤拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。