广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16145号上诉人（原审原告）：张德权，男，汉族，1977年8月18日出生，住广东省东莞市东城区******************，公民身份号码为441************313。委托诉讼代理人：肖武松，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，广东大洲律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邱秀玲，女，汉族，1972年1月12日出生，住广东省东莞市莞城区******，公民身份号码为441************926。委托诉讼代理人：王羚，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭小敏，广东君政律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：王家铭，男，汉族，1998年7月18日出生，住广东省东莞市莞城区******，公民身份号码：441************333。原审第三人：东莞市宏域置业有限公司。住所地：广东省东莞市东城区星城社区*****************。法定代表人：戴某1。上诉人张德权因与被上诉人邱秀玲、王家铭、原审第三人东莞市宏域置业有限公司（以下简称：宏域公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初22064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张德权向原审法院诉请：1.解除张德权、邱秀玲、王家铭及宏域公司于2016年10月7日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.邱秀玲、王家铭返还张德权已支付的购房定金5万元；3.邱秀玲、王家铭支付张德权违约金49万元；4.邱秀玲、王家铭赔偿张德权因本案所支出的居间服务费7万元、律师费3万元；5.本案全部诉讼费由邱秀玲、王家铭负担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认案涉《房地产买卖及居间合同》无效；二、邱秀玲于判决生效之日起七日内返还张德权5万元及相应利息（利息以5万元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2016年10月7日起计至实际付清之日止）；三、邱秀玲于判决生效之日起七日内赔偿张德权律师费损失5000元；四、驳回张德权本案的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费5100元、保全费3720元（张德权均已预交），该款张德权承担8062.03元，邱秀玲承担757.97元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初22064号民事判决。张德权不服原审判决，向本院上诉请求：撤销原审判决，判决：1.解除张德权与邱秀玲、王家铭、宏域公司于2016年10月07日签订的《房地产买卖及居间合同》（NO:2016078）；2.邱秀玲、王家铭返还张德权已支付的购房定金5万元；3.邱秀玲、王家铭支付张德权违约金49万元；4.邱秀玲、王家铭赔偿张德权因本案所支出的居间服务费7万元；5.邱秀玲、王家铭赔偿张德权因本案所支出的律师费3万元；6.本案一、二审诉讼费用由邱秀玲、王家铭承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1.邱秀玲在合同签订时系案涉房屋的共同共有人之一，原审认定邱秀玲在合同签订时非案涉房屋权属人属认定事实错误。案涉房屋虽是以王家铭及王沛洪的名义购买的，但是王家铭在购买案涉房屋时未成年，没有独立的财产，购房首付款是用邱秀玲与王沛洪夫妻共同财产所付，房屋按揭贷款也是用邱秀玲与王沛洪夫妻共同财产来进行偿还，该房屋系在邱秀玲与王沛洪夫妻关系存续期间所买，故案涉房屋应属夫妻共同财产，邱秀玲在合同签订时系案涉房屋实际共同共有人之一。2.原审认定案涉合同没有约定居间服务费用及难已认定居间费用是否实际支付属认定事实错误，案涉合同实际上有约定居间服务费用，原审中的证据也足以证明张德权向宏域公司支付了7万元居间服务费用。虽然案涉《房地产买卖及居间合同》第八项关于居间服务费的支付第十七条有关买卖双方应付的居间服务费数额一栏被划掉，但数额一栏后面有“或详见《居间服务费支付承诺书》”的约定，而张德权据此也向宏域公司签署了《买卖代理费支付承诺书》，该承诺书实际就是张德权根据案涉《房地产买卖及居间合同》第八项关于居间服务费的支付第十七条“或详见《居间服务费支付承诺书》”的约定而出具给宏域公司的。故，原审以该条居间服务费一栏被划掉为由认定合同各方没有约定居间服务费是错误的。对于张德权有无根据《买卖代理费支付承诺书》实际向宏域公司支付了7万元居间服务费这一事实，张德权在原审阶段不仅提供了宏域公司出具的收款收据，还提供了银行转账流水予以佐证，根据举证规则，张德权已完成了应负的举证义务，在没有相反证据予以否定前述证据的情况下，依法应当认定张德权已向宏域公司支付了7万元居间服务费的事实。3.原审认定邱秀玲不构成表见代理属认定事实错误，邱秀玲的行为构成表见代理。邱秀玲在宏域公司处挂牌出售案涉房屋，并配合宏域公司带张德权进入案涉房屋多次实地察看，在签订案涉《房地产买卖及居间合同》时，又出示了案涉房屋的《商品房买卖合同》原件、结婚证原件以及户口簿原件并在宏域公司处复印留存，张德权是在确认和相信邱秀玲是王沛洪妻子、王家铭母亲这一身份及多次现场看房无人表示异议的前提下才相信邱秀玲属案涉房屋共同共有人之一并有权代表其他共有人处分案涉房屋，因此与其签订案涉《房地产买卖及居间合同》，这符合《中华人民共和国合同法》第四十九条有关表见代理的规定。二、原审适用法律错误。原审以邱秀玲非案涉房屋权属人及未经授权出卖房屋，事后也未获得房屋权利人追认，不构成表见代理，其无权处分案涉房屋为由认定案涉《房地产买卖及居间合同》无效并据此作出相应判决属适用法律错误，案涉合同对张德权及邱秀玲、宏域公司而言是合法有效的。不论邱秀玲在签订合同时对案涉房屋是否享有权属，是否构成表见代理，就算邱秀玲在签订案涉《房地产买卖及居间合同》时对案涉房屋不享有权属，亦未经授权出卖房屋，事后也未获得房屋权利人追认，不构成表见代理，其无权处分案涉房屋的事实能够成立，案涉《房地产买卖及居间合同》也仅仅是对房屋权利人没有约束力，但对邱秀玲而言，该合同还是合法有效的，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条的相关指引意见，案涉合同对邱秀玲而言同样具有法律效力。邱秀玲辩称：答辩意见与原审时意见一致。王家铭未向本院陈述其答辩意见。宏域公司未向本院陈述其意见。本院对原审经审理查明的事实予以确认。二审期间，张德权申请本院对案涉房屋进行价格鉴定,并同意将诉请变更为确认合同无效及对方承担相应责任。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对张德权上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审的焦点是案涉《房地产买卖及居间合同》的效力问题。首先，《房地产买卖及居间合同》转让的案涉房屋，原权属人为共有人王沛洪、王家铭，王沛洪死亡后其共有部分依法被予以分割和继承，并经生效民事调解书最终确认案涉房屋由王家铭一人所有,该房屋后来也是登记在王家铭名下,亦即无论在案涉合同签订时，亦或是案涉房屋最终确权后，邱秀玲均非案涉房屋权属人，或经授权出卖案涉房屋，亦未事后获权利人的追认。事实上，王家铭主张其自始至终对邱秀玲出卖上述房屋的交易不知情，且不同意出售，故原审认定邱秀玲该行为构成无权处分，其与宏域公司、张德权签订的《房地产买卖及居间合同》系无效合同并无不当，本院予以确认并维持。其次，《房地产买卖及居间合同》系邱秀玲与张德权及宏域公司共同签订，卖方处显示的“王沛洪”、“王家铭”的签名为邱秀玲代签，该事实各方并无异议。因之前张德权曾系宏域公司的员工，具有房地产市场交易经验，故其对此中的交易风险应有更深刻的认识，在签订关乎自身利益的房屋买卖合同时更应尽谨慎的注意义务，但其却同意邱秀玲冒王沛洪、王家铭之名代签，基于此，本院认定张德权对邱秀玲非房屋权属人、无权处分案涉房屋的事实是明知的，其对本案合同无效存在一定程度的过错，故其关于邱秀玲签订案涉合同构成表见代理并要求邱秀玲承担违约责任的主张依据不足，本院不予支持。再次，关于张德权的申请鉴定问题，承前所述，本案合同无效，对房屋价值进行鉴定已无必要，本院不予准许。最后，关于张德权主张的居间服务费及律师费的问题，原审已作详细论述，本院不再赘述，予以维持。张德权若认为权利受到侵害，可向合同相对人主张。综上所述，张德权的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9650元，由张德权负担。本判决为终审判决。审判长  程春华审判员  李达明审判员  王九龙二〇二〇年九月三十日书记员  彭玲玲汤锋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。