湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终11003号上诉人（原审原告）：李瑞，女。委托诉讼代理人：姚洁，湖南芙蓉（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈志辉，男。被上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。被上诉人（原审被告）：长沙市雨花区智平房屋信息咨询服务部，经营场所湖南省长沙市雨花区左家塘街道曙光中路**。经营者：张智。上诉人李瑞因与被上诉人陈志辉、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、长沙市雨花区智平房屋信息咨询服务部（以下简称智平信息服务部）买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（以下简称一审法院）（2020）湘0111民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李瑞上诉称：一、请求二审法院依法撤销一审判决第三项、第五项，依法改判支持上诉人李瑞的全部诉讼请求；二、请求二审法院依法判令三被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院查明的事实清晰，但适用法律部分错误。一、一审法院已经认定上诉人在涉案房屋买卖过程中不存在任何过错，均是按照合同约定履行自己的义务，完全是由于被上诉人单方面的原因才导致不能顺利办理过户手续，不能再达到合同目的。上诉人作为守约方损失了购房款19.5万元，中介各项费用64100元、税款42175元已经长达一年时间，还有律师费24800元。被上诉人陈志辉违约是不争的事实，其应当承当相应的违约责任。二、一审法院认为我方应当酌情支付居间服务费5000元是不合理也是不公平的，本案中居间方明显知道陈志辉身上涉及到很多诉讼案件，因此才急于将岳麓区法院查封、解除查封后的房屋出卖，居间方与陈智辉是串通好的，造成上诉人大量资金投入后无法再买房的事实，给上诉人方造成了巨大的财产损失。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人陈志辉答辩称：涉案房子从一开始我就没有任何隐瞒，我用我自己的钱结清案款，岳麓区法院才在6月10日将房子解封，不是用的上诉人李瑞的钱，不存在任何欺诈。被上诉人新环境公司、智平信息服务部经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，未予答辩。李瑞向一审法院提出诉讼请求：1、判令李瑞与陈志辉、新环境公司、智平信息服务部签订的《房屋买卖合同》依法解除；2、判令陈志辉向李瑞返还购房首付款195000元；3、判令新环境公司向李瑞返还居间服务费、按揭服务费、托管尾款总计64100元；4、判令智平信息服务部与新环境公司承担连带清偿责任；5、判令陈志辉向李瑞赔偿税款损失42175元；6、判令陈志辉向李瑞支付违约金241000元；7、判令陈志辉向李瑞支付本案律师费24800元；8、判令陈志辉就新环境公司和智平信息服务部应返还的费用承担补充清偿责任；9、判令陈志辉、新环境公司、智平信息服务部承担本案全部诉讼费。一审法院查明：2019年4月16日，李瑞（乙方，买受方）与陈志辉（甲方，出售方）、智平信息服务部（丙方，居间方）、新环境公司（丁方，管理方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于长沙市雨花区××路××号××栋××房的房屋出售给乙方，总价款为1205000元；乙方于2019年4月16日支付甲方购房定金50000元，该款项由甲乙双方要求丁方指定账户托管；甲乙双方须相互配合在2019年6月15日前办理产权过户手续，乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首款185000元；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用；在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5000元，乙方应支付丙方居间服务费24100元；若甲方保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿房屋总房价款20%的违约金以及承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方已收取的定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李瑞向新环境公司支付居间费24100元、按揭服务费30000元、购房定金50000元。2019年6月24日，双方依约办理涉案房屋产权过户手续，李瑞向陈志辉支付购房首付款145000元，缴纳涉案房屋契税18075元，并代陈志辉缴纳财产转让个人所得税24100元，向新环境公司支付涉案房屋托管尾款10000元。在涉案房屋过户手续办理过程中，因涉案房屋被徐州经济技术开发区人民法院查封，过户手续未能完成。2019年9月9日，李瑞与陈志辉、智平信息部签订《承诺书》一份，约定陈志辉承诺须在2019年9月11日前明确归还李瑞已支付购房首付款195000元的详细方案。此后，因就款项退还事宜双方发生争议，李瑞遂诉至一审法院。另查明，江苏省徐州经济技术开发区人民法院于2019年3月27日作出（2019）苏0391财保431号民事裁定，裁定冻结陈志辉银行存款590余万元。李瑞提交的徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391财保431号《协助执行通知书》显示，该院于2019年6月26日经长沙市不动产登记中心协助，查封了涉案房屋，期限三年。在本案一审审理过程中，李瑞陈述称居间服务费、按揭服务费、托管尾款系在新环境公司门店签约中心支付，因涉案房屋被查封，涉案合同已经无法继续履行。陈志辉陈述称，对徐州法院查封涉案房屋此前不知情，未收到徐州法院相关通知，不存在故意隐瞒涉案房屋被查封的事实，陈志辉已经支付智平信息服务部居间服务费5000元。新环境认可李瑞支付的居间服务费24100元、按揭服务费30000元、尾款10000元在其账户托管。以上事实，有李瑞、陈志辉的身份资料、《房屋买卖合同》、收条、协助执行通知书、《收款收据》、银行卡交易明细、回单以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，李瑞、陈志辉各方签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方均应依约履行各自合同义务。现因涉案房屋被人民法院查封，双方过户手续无法进行，涉案合同无法继续履行，故一审法院对李瑞要求解除合同的诉讼请求予以支持，解除时间以陈志辉收到李瑞诉状副本时间即2020年5月22日为准。合同解除后，陈志辉应当将已收取李瑞的购房款195000元返还李瑞，故一审法院对李瑞该项诉讼请求予以支持。涉案合同因陈志辉涉其他诉讼导致涉案房屋被查封无法过户而解除，李瑞对此无过错，故陈志辉应当赔偿李瑞已经支付的税款损失共计42175元。关于居间服务费，一审法院根据新环境公司和智平信息服务部所提供居间服务的具体情况，结合涉案合同履行程度，酌情认定李瑞应当支付居间服务费5000元，对于李瑞已支付超出部分的居间服务费19100元以及按揭服务费30000元、托管尾款10000元，新环境公司作为实际收款人应当予以退还。李瑞诉请陈志辉承担违约金241000元、律师费24800元，一审法院认为根据查明事实，双方办理涉案房屋过户手续时间为2019年6月24日，涉案房屋被徐州法院查封时间为2019年6月26日，故陈志辉陈述其对涉案房屋被徐州法院查封的事实此前不知情具有合理性，现有证据不能证明陈志辉存在故意隐瞒涉案房屋被查封事实的行为，陈志辉对涉案合同的解除不具有违约的主观故意，故一审法院对李瑞该部分诉请依法不予支持。李瑞诉请新环境公司、智平信息服务部承担连带清偿责任、陈志辉对新环境和智平信息服务部应返还的费用承担补充清偿责任，一审法院认为依据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李瑞与陈志辉、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、长沙市独家房地产经纪有限责任公司2019年4月16日签订的《房屋买卖合同》于2020年5月22日解除；二、陈志辉于本判决生效之日起7日内返还李瑞购房首付款195000元；三、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起7日内返还李瑞居间服务费19100元、按揭服务费30000元、托管尾款10000元；四、陈志辉应于本判决生效之日起7日内赔偿李瑞税款损失42175元；五、驳回李瑞的其他诉讼请求。本案一审案件受理费因适用简易程序收取4735元，由陈志辉负担。本案二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，从案涉《房屋买卖合同》的合同履行情况来看，双方当事人约定必须相互配合在2019年6月15日前办理产权过户手续，在此期限内案涉房屋可合法办理过户手续。另，二审中陈志辉陈述是因李瑞的原因一直未办理过户，从而将办理涉案房屋过户手续的时间改为2019年6月24日。综合上述情况，陈志辉在合同约定的期限内，依约可履行相应的合同义务。后因徐州法院2019年6月26日将涉案房屋查封，导致案涉房屋无法过户，其后果的产生并不能简单的归责于陈志辉违约。故一审法院综合案涉合同的履行情况，未予支持上诉人主张被上诉人承担违约责任的诉请并无不当。另，关于居间服务费，因新环境公司和智平信息服务部已提供了部分的居间服务，一审法院结合涉案合同履行程度酌情支持居间服务费5000元并不过高，本院依法予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9470元，由李瑞承担。本判决为终审判决。审判长  黄学里审判员  张文欢审判员  姜 文二〇二〇年十月月二十三日书记员  王 静附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。