云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初487号原告：李凤，女，1965年12月25日生，彝族，云南省南涧县人，农民，住云南省南涧彝族自治县。委托诉讼代理人：周惠,云南昂拓律师事务所律师，特别授权代理。被告：李建雄，男，1980年10月25日生，汉族，云南省南涧县人，农民，住云南省南涧彝族自治县。委托诉讼代理人：罗王霞，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。原告李凤诉被告李建雄土地租赁合同纠纷一案，本院2020年4月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行审理,后因案情复杂，转为普通程序于2020年10月13日继续审理。原告李凤及其委托诉讼代理人周惠，被告李建雄及其委托诉讼代理人罗王霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2017年2月25日签订的土地租用协议，并将所租用的土地恢复原状后交还给原告。2.判令被告支付原告违约金416000.00元。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年2月，被告找到原告，与原告洽谈租用土地的相关事宜。后经双方充分协商，达成一致意见，原告将自己享有使用权的位于××箐××旁面积约3.5亩的空闲土地租赁给被告使用，租赁期限为50年。租金为208万元，分四次付清，其中第一次于2017年3月10日前支付50万元；第二次于2017年12月31日前支付50万元；第三次于2018年6月30日前支付50万元；第四次于2018年12月30日前支付58万元。双方还对违约等其他条款作了相应约定，并于2017年2月25日签订了土地租赁协议。在土地租赁协议签署后，原告将租赁土地交付给被告使用，被告至今为止一直使用该租赁土地。但被告仅支付了第一期租金50万元以及第二期租金中的20万元，其余租金一直未予支付，后原告多次要求被告按约定支付租金或将所租赁土地交还给原告，但被告均以各种理由既不支付约定的租金，也未将所租赁的土地交还给原告。原告为了维护自身合法权益，只能向法院提出诉讼。综上所述，原被告双方是在自愿、公平、等价有偿的基础上签订了土地租赁协议，签订该土地租赁协议是双方的真实意思表示，但在协议签订后被告却不按照协议内容履行支付租金的义务，构成根本性违约，特根据合同法第94条的规定诉向法院，请求法院依法解除双方于2017年2月25日签订的土地租赁协议，并判令被告将所租用的土地恢复原状后交还给原告，同时承担相应的违约责任。被告李建雄辩称：双方签订的土地租用协议无效，故双方无须履行。理由如下：1.得胜村委会洒波村吴永祥与原告之间签订的土地租用合同可能涉及无效，协议中并未授权原告有转租权，转租也未征得出租人的同意，故应确认为无效协议。原告未经村委会同意就将土地转租给被告，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，即“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”。2.吴永祥的出租和本次转租，均是以建盖房屋为目的，但该土地不属于农村建设用地，合同约定违反法律禁止性规定，由此也应确认协议无效。原告在未将土地租赁给被告之前就己经回填土方，打好地基和石挡墙，且原告与吴永祥签订的土地租用合同也明确约定原告租用土地的目的是用于经营农家乐食宿，即租用土地是用于非农建设，但是原告没有办理相应的审批手续，违反了土地管理法第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定。被告与原告之间签订的土地租用协议，虽然是双方真实意思表示，但是涉及农用地转为建设用地，原告没有办理转用审批手续，就将土地出租给被告，违反了法律法规的强制性规定。土地管理法第八十二条规定：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门限期改正，没收违法所得，并处罚款”。该规定表明农民集体所有的土地不能擅自用于非农建设，南涧县住房和城乡建设局原本是要将行政处罚决定书下达给原告，但是后来得知原告将土地转租给被告，所以才将行政处罚决定书下达给被告。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八规定“不得改变土地所有权和土地的农业用途”，从协议的签订及履行情况可见，双方关于土地的约定名为租实为买且改变了土地的农业用途，违反了法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”属于无效合同。目前，国务院关于农村土地流转的有关规定，也禁止土地未经审批而改变用途，故原告与被告签订的土地租用协议违反国家禁止性规定，应为无效合同。因被告在与原告租用土地时，原告已经回填土方，打好地基和石挡墙，左右两边相邻的土地己经附着多年建好的建筑物，且原告与吴永祥签订的土地租用合同明确租用土地的目的是用于经营农家乐食宿，因此被告当时以为该土地是可以建盖建筑物的，但是被告将厂房建设好不久，就收到了南涧县住房和城乡建设局的南住决字（2017)第4号行政处罚决定书，告知该建筑属于违法建筑，需要拆除，同时还被南涧县国土资源局以违法用地为由罚款166049.80元。南涧县住房和城乡建设局下达行政处罚决定书，表明被告的临时建筑物无法通过审批变为合法建筑物。原告将土地出租给被告时明知被告要用于建盖厂房，但是原告未告知被告该土地不能用于非农建设，却保证土地无任何争议可以使用。因厂房非合法建筑物，南涧县住房和城乡建设局下达行政处罚决定书己达两年之久，被告一直无法正常生产运营，只能将厂房闲置。在行政部门没有处理完毕的情况下，继续向原告支付租金，被告的损失只会越来越大,被告因此才未支付剩余的租金。3.协议无效导致原告的诉请不应支持。双方的损失已经明确，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中原告不存在任何损失，涉案的土地依然存在，但是因为原告存在过错，被告将面临把投入将近二百万元资金建立的厂房拆除的问题，根据合同法第五十八条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或双方的过错给对方造成损失时，还要承担损失赔偿，因此原告应该对被告的损失进行赔偿。被告己经支付的70万元租金，原告应当予以返还。关于违约金问题，由于双方签订的土地租用协议自始无效，违约金条款也自始无效，不存在被告要承担违约金的问题。综上所述，请求法庭认定双方之间的土地租用协议属于无效合同，驳回原告的诉讼请求。原告李凤就其诉讼请求向本院提供如下证据：1.原告身份证复印件（与原件核对无异），用以证明原告的诉讼主体资格。2.土地租用协议（附宗地图）复印件（与原件核对无异）一份，用以证明原被告之间就土地租赁事宜达成一致意见，并就租金的支付做了详细的约定。3.土地租用合同复印件、补充说明复印件、收条复印件（均与原件核对无异）各一份，用以证明原告租赁给被告的土地来源于原告与案外人吴永祥租赁所得。4.农业土地承包合同书复印件一页、农地承包权证复印件一份（均没有提交原件核对），用以证明吴永祥租赁给原告的土地，吴永祥户享有承包经营权。5.催告书复印件一份（附快递回单、与原件核对无异），用以证明被告未按约定期限支付租金，原告已向被告进行过催要的事实。6.南涧彝族自治县人民法院（2020）云2926民初442号民事判决书，用以证明与案涉土地类似的土地租赁合同被南涧彝族自治县人民法院认定为有效，因此本案应该参照执行。经质证，被告李建雄发表如下质证意见：第2组证据合法性不予认可；第4组证据三性不予认可，不能证明承包书上的土地和农地承包权证上的土地是一致的;第6组证据所涉土地租赁合同与本案土地租赁合同不具有可比性，不认可证明方向。被告李建雄就其答辩主张向本院提供如下证据：1.被告身份证复印件（与原件核对无异），用以证明被告的诉讼主体资格。2.土地租用合同复印件一份（与原件核对无异）、土地租用协议复印件一份（没有提供原件核对），用以证明原告与得胜村委会洒波村吴永祥签订的土地租用合同中没有约定原告有转租权，同时证明原告当初租用土地的目的是用于建农家乐食宿，属于非农业建设，属于合同法第52条规定的合同无效的情形。3.南涧彝族自治县住房和城乡建设局出具的行政处罚事先告知书及行政处罚决定书复印件、南涧彝族自治县国土资源局出具的云南非税收入收款收据复印件各一份（均与原件核对无异），用以证明原告与被告签订的土地租用合同中约定的土地用途违法，从而导致被告建设的厂房被认定为违法建筑物，被南涧彝族自治县住房和城乡建设局要求拆除，同时还被南涧彝族自治县国土资源局罚款166049.80元。4.停水通知复印件、停电通知复印件各一份（均与原件核对无异）各一份，用以证明2018年11月27日，南涧县供电局和南涧县供水有限公司，不知原告已将土地转租给被告，向原告下发通知，告知违法用地，将停水停电。5.收条复印件（与原件核对无异）、转账凭证打印件各一份，用以证明被告已经向原告支付70万元租金的事实。6.照片打印件六张，用以证明被告已经盖好的厂房的状况，以及因为原告的过错，被告将面临损失100多万元。经质证，原告李凤发表如下质证意见：第2组证据三性无异议，证明方向有异议；第3组证据真实性、合法性予以认可，对其证明方向有异议，违法建筑是被告方自行建盖的，与原告无关，相关部门处罚被告是被告违法建设行为导致的，与原告的租地行为无关；第4组证据对关联性和证明方向有异议，被告违规，是被告的问题；第6组证据的证明方向有异议，原告没有要求被告做什么，被告投资什么完全由被告自己决定。本院审查后认为，原告方提供的第2、3、4组证据形式合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，但与原告方的证明方向无关联性。原告方第5组证据与本案不具有关联性，不予采纳。第6组证据判决书认定的事实与本案事实没有可比性，原告方的证明方向本院不予认可。被告方提供的第3、4、5、6组证据与本案不具有关联性，不予采纳。其余原被告双方提供证据予以采纳。根据原、被告双方陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：一、原告李凤户籍地为云南省大理白族自治州南涧彝族自治县。二、1999年10月17日，得胜乡得胜村公所洒波村农业社与吴永祥户签订了《农业土地承包合同书》（编号：781）。本户承包人口5人。三、2007年，南涧彝族自治县人民政府颁发（2007）第011017064号农地承包权证，确认南涧彝族自治县得胜村洒波村组与承包方吴国良户签订土地承包合同，承包方依法取得农村土地承包经营权。土地承包合同编号为782，承包期限为1999年10月30日至2028年12月30日止。承包土地用途为农业用地。承包方土地承包经营权共有人为吴国良、徐红珍、吴建磊、吴建蕊。承包地总面积0.749亩。承包地块情况：1.瓦窑田，面积0.249亩，四至为东与车路相邻，南到车路边，西至老车路边，北至唐美仙田埂。2.冲明山，东至山脚边，南至车路边，西至碱坝田埂，北至杨正祥田埂。3.旱地，面积0.5亩，东至沟沟边，南至车路，西至石灰厂边，北至河边。四、2013年1月20日，吴永祥（甲方）与李凤（乙方）签订土地租用合同。约定：甲方将位于大涝箐祥临公路下边的一块土地租给乙方作农家乐食宿使用。土地面积为3576.42平方米。在租期内，该租用土地若遇政府征用，由此而产生的一切征地补偿费用归承租方所有，出租方不得以本集体村民或原土地使用权人的身份优势占用征拆补偿费用，该租用地块被征用后，政府或者地方给予被征地农户的配套政策和优惠措施也归承租方享受。土地四至：东至大河，东南至电杆厂，西南至邱世源家，西至祥临公路，北至大涝箐涵洞。租用期限为50年，自2013年1月20日至2063年1月19日。合同期满继续由乙方租用。租期内若遇政策调整土地使用年限，甲方不承担任何责任。租金每年9000.00元人民币，50年共450000.00元，一次性支付。该合同落款处有甲方吴凤祥，乙方李凤，村民小组长邱明，村民吴国良、吴国华、吴国峰、吴刚的签名。2013年1月22日，吴凤祥、吴国良、吴国华、吴国峰、吴刚共同给李凤出具了一份补充说明，载明：我与李凤于2013年1月20日签订的《土地租用合同》第二条和第三条作进一步说明，即期满后也由出租方继续租用，租费减免。五、2017年2月25日，李凤（甲方）与李建雄（乙方）签订土地租用协议。约定：甲方将自己拥有使用权的位于××箐××旁的一块约3.5亩的土地有偿出租给乙方经营使用。租用期限为50年，自2017年2月20日至2067年2月20日。到期后自动续期，租期实质为长期。到期后乙方使用不再支付租金。或者按国家规定的最高土地租用期限时间，到期后自动续期，租期实质为长期。到期后乙方使用不再支付租金。租金50年共2080000.00元，分四次支付。第一次于2017年3月10日前支付500000.00元；第二次于2017年12月31日前支付500000.00元（或老年春节之前）；第三次于2018年6月30日支付500000.00元（或老年南涧火把节之前）；第四次于2018年12月30日支付580000.00元（或老年春节之前）。其他约定：1.该地若遇政府征用，一切征地补偿与配套优惠措施等权益归承租方所有。2.土地四至：东到大河防洪通道，东边长52.40米至祥临公路边；西边长59.40米；南到杨永毕户墙脚，南边长46米；北到段宝琨家围墙脚，北边长39.40米。本协议签订后，双方要严格履行协议内容，若有一方违约，造成合同无法履行，须向对方承担协议总额20%的违约金......该合同落款处有李凤、李建雄签名捺印以及若干见证人签名捺印。六、2017年2月27日，李建雄向李凤的中国农业银行账户（账号：62×××98）转款500000.00元。李凤出具了收条。收条载明：今收到李建雄付土地转让金第一笔款项500000.00元......2018年2月16日，李建雄通过掌上银行向李凤的账户（账号：62×××72）转款200000.00元。七、李建雄在租赁土地上建盖了厂房从事彩钢瓦等销售活动。南涧彝族自治县住房和城乡建设局于2018年5月24日向李建雄下达了行政处罚事先告知书，2018年6月12日下达了行政处罚决定书。行政处罚决定书载明的违法事实中提到李建雄户“在位于南涧县（祥临路旁）建盖建筑物”。处罚决定为：责令你户于2018年8月1日前，自行拆除违法建设的建构筑物，消除影响。限期不拆除的，将依法进行强制拆除。2018年12月26日，李建雄向南涧彝族自治县国土资源局交纳罚款166049.80元。本院认为：原告方声称案涉土地是自己享有使用权的位于××箐××旁面积约3.5亩的空闲土地。该主张没有提供证据，无事实基础。理由如下：1.1999年10月17日，得胜乡得胜村公所洒波村农业社与吴永祥户签订的《农业土地承包合同书》以及南涧彝族自治县人民政府颁发的（2007）第011017064号农地承包权证，确认南涧彝族自治县得胜村洒波村组与承包方吴国良户签订土地承包合同书。以上证据均可确认两户的承包土地用途为农业用地。2.吴永祥与李凤签订的土地租用合同违反法律规定。该合同约定，租用期限为50年，自2013年1月20日至2063年1月19日。（2007）第011017064号农地承包权证载明的承包到期日为2028年12月30日，如果出租土地来源于该农地承包权证载明的土地范围，那么双方约定的出租期限明显超过了承包期的剩余期限，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定的土地承包经营权流转的期限不得超过承包期的剩余期限的强制性规定。双方的土地租用合同不合法，因此原告方声称对案涉土地其享有使用权的说法不能成立。3.原告方将不具有合法使用权的土地出租给被告方使用，双方所签订的土地租用协议无效。首先案涉土地的承包经营权人系本案的案外人而非原告，原告声称土地系跟案外人租用，也就是说原告认为案涉土地是其与案外人租赁而来，如果该说法成立，那么原告可能会享有转租权，但不可能享有直接出租该土地的权利。其次，案涉土地原告没有合法取得使用权，原被告双方没有权利对案涉土地签订土地租赁合同。双方的合同损害了土地所有权人南涧彝族自治县得胜村民委员会洒波村民小组的利益，同时违反法律、行政法规的强制性规定，协议无效。基于以上原因，原告方诉请判令解除土地租用协议，土地恢复原状后交还给原告以及支付给原告违约金416000.00元的主张，没有事实基础，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李凤的诉讼请求。案件受理费7540.00元，由原告李凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  龙进品人民陪审员  康家会人民陪审员  高 龙二〇二〇年十月十三日法官助理赵斯瑶书记员罗运霞