山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10416号 上诉人（原审被告）：曹波，男，1979年10月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：吴晓琛，女，1979年11月14日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郑国明，山东青博律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：傅西清，山东青博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔学海，男，1965年1月11日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王建华，山东润禹律师事务所律师。 上诉人曹波、上诉人吴晓琛因与被上诉人崔学海房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹波、吴晓琛上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回崔学海的诉讼请求；3.本案诉讼费用由崔学海承担。事实与理由：一审认定事实错误。首先，曹波、吴晓琛与崔学海之间关于未付房款的问题。对此所谓欠付的房款，双方已经结清，不存在欠付的情形。双方原系好朋友，共同从事橡胶的期货国际贸易。买房行为发生后，曹波、吴晓琛确实欠部分房款未支付，但是因为曹波、吴晓琛名下的公司正在与崔学海操作期货生意，崔学海亏损200多万元，崔学海遂提出用该房款折抵该亏损，双方互不相欠，双方针对此事达成了口头协议并实行。2016年3月30日，崔学海因为用钱还向曹波、吴晓琛借款两万美元，后来用人民币予以偿还，该事实在其他判决中得到了确认，如果曹波、吴晓琛尚欠崔学海款项，则崔学海不需要向曹波、吴晓琛借款，即使像一审认定的必须借美元，则后来也不需要崔学海另行用人民币偿还，只需要折抵即可，此事实认定明显违背常理，是明显错误的认定。其次，曹波、吴晓琛与崔学海之间针对涉案房屋的买卖行为虽然发生于2015年2月3日，但是崔学海认为该买卖行为系虚假行为，遂起诉至法院请求撤销该买卖行为，该买卖行为于2019年9月5日经青岛市中级人民法院判决认定合法、有效，驳回了崔学海请求撤销该买卖行为的诉讼请求，在此之前，崔学海均未向曹波、吴晓琛主张过任何关于买卖行为尾款的情形，因为双方已经折抵。因此，即使该款项应予以偿还，崔学海主张利息的期限应该从该判决生效后其主张的时间开始计算。一审法院按照2017年1月16日起计算利息明显属于认定错误。第三，房屋专项维修资金与房屋是一体的，属于该房屋专有的项目，不具有可分性，只能从属于房屋，不能独立交易，该资金应包含于房屋交易价款中。一审认为该房屋专项维修资金不应包含于购房款内，于法无据，与理不符，属于错误的认定。综上所述，一审认定事实错误，判决内容错误，请求二审法院依法予以改判。 崔学海辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回曹波、吴晓琛的上诉请求。 崔学海向一审法院起诉请求：1.曹波、吴晓琛支付崔学海购房款1394500元、房屋专项维修资金47793元、房屋所有权登记费550元，共计1442843元；2.曹波、吴晓琛支付崔学海利息860000元，以1442293元为基数，自买卖合同签订次日2015年2月5日起至起诉之日止，按月利率1%计算；3.曹波、吴晓琛支付利息，以1442293元为基数，自起诉之日至实际付清之日按年利率6%计算；4.诉讼费由曹波、吴晓琛承担。 一审法院认定的事实： 一、当事人无争议的事实。 （一）2015年2月3日，崔学海与曹波、吴晓琛签订《房屋买卖协议》，约定崔学海将位于胶州市户网点以460万元出售给曹波、吴晓琛，曹波、吴晓琛支付购房款3205500元，尚欠1394500元。合同签订后，崔学海向曹波、吴晓琛交付房屋，并协助办理了产权变更登记。 （二）2017年1月16日，韩爽基于崔学海的债权转让（含本案债权）向曹波、吴晓琛提起（2017）鲁0281民初873号一案，后一审法院判决驳回韩爽诉讼请求。2020年6月2日，一审法院依法对韩爽进行调查，韩爽明确表示放弃崔学海的债权转让，对崔学海向曹波、吴晓琛主张权利没有异议。 二、当事人有争议的事实。 （一）房屋维修资金47793元、房屋所有权登记费550元缴纳情况？ 崔学海主张，房屋维修资金47793元、房屋所有权登记费550元由崔学海缴纳，并提交2014年4月16日缴费票据一份、2014年4月15日房屋专项维修资金交款通知一份、专项维修资金专用票据一份、证明一份予以佐证。经审查，一审法院对上述证据的真实性予以确认。房屋维修资金47793元由崔学海于2014年4月15日缴纳，于2015年2月5日过户给曹波。 一审法院认为，崔学海提交的房屋所有权登记费缴费票据的时间为2014年4月16日，早于签订房屋买卖合同及产权变更登记时间，与本案不具有关联性。崔学海依据该份证据向曹波、吴晓琛主张所有权登记费500元，于法无据，一审法院不予支持。 （二）曹波、吴晓琛所欠购房款1394500元是否已进行折抵？ 曹波、吴晓琛主张崔学海欠其公司货款，双方约定剩余购房款与货款相互折抵，双方不再向对方索要。崔学海对曹波、吴晓琛主张不予认可，曹波、吴晓琛亦未提交证据证明，故，对曹波、吴晓琛的抗辩主张，一审法院不予采信。 曹波、吴晓琛提交借款条一份，证明双方签订房屋买卖合同并办理产权变更后，崔学海曾于2016年3月30日向曹波、吴晓琛借款20000美元，主张若曹波、吴晓琛尚欠崔学海购房款，崔学海不需要向曹波、吴晓琛借款。一审法院认为，即使借款存在，从借款内容看，借款为美元，特殊情况下必须使用外汇进行结算，即使自己名下有充足的人民币，在外汇不足时也需要进行拆借，故仅凭该份借条不足以证明曹波、吴晓琛的主张，对曹波、吴晓琛的抗辩主张，一审法院不予采信。 综上，曹波、吴晓琛尚欠崔学海购房款1394500元未付。 一审法院认为，崔学海与曹波、吴晓琛签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当根据合同约定全面履行。崔学海向曹波、吴晓琛交付了房屋并办理的产权变更登记，曹波、吴晓琛应当足额支付购房款。崔学海要求曹波、吴晓琛支付尚欠购房款1394500元，于法有据，一审法院予以支持。房屋专项维修资金用于房屋共用部位,共用设施设备大中修和更新改造,由业主自己缴存、自己使用、业主所有。房屋专项维修资金系民间自存自用费用。双方虽在签订的合同中未约定房屋专项维修资金,但根据房屋专项维修资金的性质及交易习惯,房屋专项维修资金不应包括在购房款内。综上，崔学海要求曹波、吴晓琛支付房屋专项维修资金47793元，理由正当，一审法院予以支持。双方合同中未明确约定付款时间，故逾期付款利息自崔学海转让债权后韩爽起诉时起算为宜。逾期付款利息为，以1442293元（1394500元+47793元）为基数，自2017年1月16日起至2019年8月18日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；自2019年8月19日起至2020年5月5日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；自2020年5月6日起至实际给付之日止按年利率6%计算。一审法院据此判决：一、曹波、吴晓琛于判决生效之日起十日内给付崔学海购房款1394500元、房屋专项维修资金47793元及逾期付款利息（以1442293元为基数，自2017年1月16日起至2019年8月18日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；自2019年8月19日起至2020年5月5日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；自2020年5月6日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；二、驳回崔学海的其他诉讼请求。案件受理费25223元，适用简易程序减半收取12611.5元，由崔学海负担328元，曹波、吴晓琛负担12283.5元。 经审理查明，原判认定事实正确，本院予以确认。本案经调解，当事人未能达成一致。 本院认为，本案争议焦点为崔学海要求曹波、吴晓琛支付欠付购房款及房屋专项维修资金的主张应否得到支持。本案中，曹波、吴晓琛认可1394500元购房款未支付，其虽主张崔学海已用该未支付购房款向其折抵生意亏损，双方互不相欠，但曹波、吴晓琛对此未提交有效证据予以证明，曹波、吴晓琛另主张2016年3月30日其与崔学海之间的借款行为亦可证实双方之间不存在欠付购房款，但该借款行为属于另一法律关系，且双方之间的上述借款行为并不能当然地证明双方之间不存在欠付购房款，故，曹波、吴晓琛主张欠付购房款已折抵，证据不足，本院不予支持。一审法院根据房屋专项维修资金的性质及交易习惯认定房屋专项维修资金由买方曹波、吴晓琛承担并无不当，本院予以确认。另，关于欠付购房款利息起算时间问题，崔学海将本案债权转让给案外人韩爽，案外人韩爽于2017年1月16日起诉主张权利，该时间为现有证据能证明的向曹波、吴晓琛主张涉案欠付购房款的最早时间，一审法院以此时间作为欠付购房款利息起算时间正确，本院予以支持。 综上所述，上诉人曹波、吴晓琛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25223元，由上诉人曹波、吴晓琛负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 宋甜 书记员 王庆光 书记员 李珊珊