北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12119号上诉人（原审被告）：高晓利，女，1958年12月8日出生。被上诉人（原审原告）：北京市顺义区长青林场，住所地北京市顺义区义宾****楼。法定代表人：李瑞军，场长。委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊波，北京格竹律师事务所律师。上诉人高晓利因与被上诉人北京市顺义区长青林场房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。高晓利上诉请求：撤销一审判决，全部进行重新审理。事实与理由：我与我的丈夫桂亚山从1996年到长青林场，租下涉案房屋，一直在此经营商店至今，租金交完22年，只有一年未交，现我的丈夫患有膀胱癌等多种疾病需要治疗，无生存能力，请求按照国家政策及法律处理。长青林场辩称：同意原审判决，不同意高晓利的上诉请求及事实理由。长青林场向一审法院提出诉讼请求：1.确认长青林场、高晓利双方签订的《租赁合同》自2019年8月1日解除；2.高晓利腾退北京市顺义区城西小中河西侧道南（以下简称涉诉房屋），租赁面积为60平方米的房屋及附属设施，并结清所有垃圾清运费、水费、电费等；3.高晓利向长青林场支付自2019年7月20日起至高晓利实际腾退之日止的房屋占有使用费（2019年7月20日至2020年7月19日的占有使用费按照38325元/年的标准，2020年7月20日至2021年7月19日的占有使用费按照43800元/年的标准）；4.高晓利承担本案诉讼费用。诉讼过程中，长青林场撤销第一项诉讼请求；明确第二项诉讼请求为高晓利腾退涉诉房屋；明确第三项诉讼请求为高晓利支付自2019年7月20日起至高晓利实际腾退之日止的房屋占有使用费，即2019年7月20日至2020年7月19日的房屋占有使用费38325元，2020年7月20日至实际腾退之日止的占有使用费按照每年43800元计算。一审法院认定事实：2018年7月20日，出租人（甲方）长青林场与承租人（乙方）高晓利签订《租赁合同》，约定：高晓利租赁涉诉房屋，租赁面积60平方米，租赁期限自2018年7月20日起至2021年7月19日止，合同到期不再续签；第一年（2018年7月20日起至2019年7月19日）租金共计32850元，第二年（2019年7月20日起至2020年7月19日）租金共计38325元，第三年（2020年7月20日起至2021年7月19日）租金共计43800元，按年支付，于每年7月1日前一次性付清下一个计费周期的租金，如逾期一个月未支付，甲方有权提前解除本合同，并收回房屋及附属物。长青林场表示高晓利没有按时支付第二年的租金，要求高晓利腾退涉诉房屋并按照《租赁合同》约定的租金标准支付2019年7月20日至2020年7月19日的房屋占有使用费38325元，2020年7月20日至实际腾退之日止的占有使用费按照每年43800元计算。上述事实，有庭审笔录、《租赁合同》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案高晓利经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于房屋腾退的问题，高晓利未按照《租赁合同》约定逾期缴纳租金已超过一个月，长青林场依据《租赁合同》要求高晓利腾退房屋，法院予以支持。高晓利至今仍占有使用涉诉房屋，故，对于长青林场要求高晓利支付2019年7月20日至实际腾退之日止的占有使用费，法院予以支持，占有使用费按照《租赁合同》约定的标准计算，即2019年7月20日至2020年7月19日的房屋占有使用费38325元，2020年7月20日至实际腾退之日止的占有使用费按照每年43800元计算。据此，一审法院于2020年8月判决：一、高晓利将位于北京市顺义区城西小中河西侧道南的租赁房屋腾退给北京市顺义区长青林场,于判决生效之日起七日内执行；二、高晓利支付北京市顺义区长青林场二○一九年七月二十日至实际腾退之日止的占有使用费（自二○一九年七月二十日至二○二○年七月十九日的房屋占有使用费三万八千三百二十五元、二○二○年七月二十日至实际腾退之日止的占有使用费按照每年四万三千八百元标准计算），于本判决生效之日起七日内执行。二审中，本院到涉案房屋进行调查询问，高晓利所经营的超市名为长青超市，其夫在长青超市柜台前卧床，货架上竖有牌子记载：“长青超市的老头子名叫桂亚山，今年65岁，因体弱多病，需要一大笔治疗费，病情如下：1.膀胱癌手术做完，2.严重静脉曲张做完，3.脑出血需要手术，4.脑梗，5.胆囊结石需要手术，6.血管里有淤血需要手术。如找钱速度慢请顾客谅解。”高晓利称其与丈夫均为湖北人，1996年来北京，从长青林场处承租涉案房屋经营长青超市二十余年，1997年其夫得膀胱癌，加之脑梗等，病情很重，不能自理，不能说话，由高晓利日夜照顾，二人靠超市经营为生，租金均按期支付给长青林场，期间租金一直在涨，但从未拖欠。2019年因实在负担不起丈夫的医疗费，没有按期支付2019年7月至今的租金。经询长青林场，称不清楚高晓利所述的上述情况，高晓利从上世纪九十年代开始承租涉案房屋，签过几次合同，但因年代久远无法确定最早签约的具体时间，此前租金不存在拖欠，是从2019年7月开始未支付租金至今。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：审理案件应当在现有的法律体系和法律原则框架内，对相互冲突的利益价值进行评判、取舍和确认，实现法律效果和社会效果相统一，尤其涉及切身利益的民生案件，应当深入查明产生纠纷的原因、案件实际情况等，依照公平、诚信原则慎重下判。本案中，根据现场调查以及双方的陈述内容，高晓利自上世纪九十年代开始承租涉案房屋用于经营超市，至今已逾二十年，一直按期交纳房屋占有使用费未有拖欠。现因其丈夫患病，医疗费较高，生活困难，依靠超市经营维持生计，未能按时交纳2019年7月之后的房屋使用费，尚属情理之中，并非恶意拖欠。原审法院在审理时未充分考虑高晓利长期承租并以涉案房屋经营谋生的事实及未交纳占用费的实际困难情况等，仅截取2018年至今的一段情况，按照长青林场提交的最近一份合同即直接判令高晓利腾退房屋，未将其长达二十年占有使用房屋并多次签订租赁合同的情况作为一个整体予以考量，处理欠妥，导致案件利益失衡，本院予以纠正。在本案尚不具备腾房条件的情况下，暂不宜判决高晓利腾退房屋，因此对于长青林场的该项诉讼请求本院不予支持。关于长青林场主张支付房屋占有使用费的请求，因高晓利实际使用涉案房屋至今，相应款项应当予以支付，本院根据实际情况作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初1336号民事判决；二、高晓利支付北京市顺义区长青林场二○一九年七月二十日至本判决生效之日止的房屋占有使用费（二○一九年七月二十日至二○二○年七月十九日的房屋占有使用费38325元、二○二○年七月二十日至本判决生效之日止的房屋占有使用费按照每年43800元标准计算），于本判决生效之日起十五日内执行；三、驳回北京市顺义区长青林场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费380元，由北京市顺义区长青林场负担190元（已交纳），由高晓利负担190元（于本判决生效后十五日内交纳）；二审案件受理费760元，由北京市顺义区长青林场负担380元（于本判决生效后十五日内交纳），由高晓利负担380元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二〇年十月三十日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞