浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初3276号原告（执行案外人）：钱云开，男，1955年7月16日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：黄爱莲（系钱云开之妻），女，1963年9月19日出生,汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：杨福永。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路****，统一社会信用代码91330000717611474R。法定代表人：胡德，总经理。委托诉讼代理人：顾斌钦、林玲，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。第三人（被执行人）：乐清统商国际贸易有限公司，住所地浙江，住所地浙江省乐清市乐成镇宁康西路**（龙飞集团有限公司办公楼**）用代码91330382796460837J。法定代表人：钱彦武。第三人（被执行人）：龙飞集团有限公司，住所地浙江省乐，住所地浙江省乐清市乐成镇宁康西路**码913303822560208062。法定代表人：林楼飞。第三人（被执行人）：林楼飞，男，1958年5月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人（被执行人）：赵秀琴，女，1958年8月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人（被执行人）：赵秀唐，男，1968年2月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人：陈庆纪，男，1945年4月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告钱云开与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达资产浙江分公司）、第三人乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、林楼飞、赵秀琴、赵秀唐、陈庆纪案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月17日立案后，原告于2020年5月20日向本院申请被告主体由中国建设银行股份有限公司乐清支行变更为中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告钱云开及其委托诉讼代理人黄爱莲、杨福永，被告信达资产浙江分公司委托诉讼代理人顾斌钦，证人赵某、陈某1、钱某、郑某、陈某2到庭参加诉讼，第三人乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、林楼飞、赵秀琴、赵秀唐、陈庆纪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱云开向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对坐落于乐清市××街道街××村××街××号不动产（房屋登记权证号：0××0；土地登记权证号：2××0）的强制执行，并解除对该不动产的查封；2.确认坐落于乐清市××街道街××村××街××号不动产（房屋登记权证号：0××0；土地登记权证号：2××0）归原告所有；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：1996年12月27日（农历1996年11月17日），第三人林楼飞将其名下所有的坐落在乐清市白石街道玉景路107号一间二层楼房作价人民币151000元转让给第三人陈庆纪，第三人陈庆纪购买该楼房后加建二层半（属未批先建）。2005年2月18日，第三人陈庆纪又将该房屋一间四层半作价人民币163000元转让给原告钱云开。原告自从购买该楼房后至今与家人居住在该楼房内，而且用水、用电开户名登记是原告钱云开长子钱成超（户籍登记为“钱礽超”）。2018年6月11日，第三人林楼飞委托林志微代为办理过户等手续的公证书。但在中国建设银行股份有限公司乐清支行（现申请执行人为信达资产浙江分公司）申请执行乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、林楼飞、赵秀琴、赵秀唐金融借款合同纠纷一案中，查封了原告所有的乐清市××街道街××村××街××号房屋，并裁定拍卖、变更该房产。为此，原告提出案外人执行异议，乐清市人民法院于2020年3月27日作出（2020）浙0382执异5号民事裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为，涉案房屋确系原告买受所得，虽然该房屋所有权未发生转移，但该房屋所有权己属原告所有，原告已实际占有了该房屋。原告于2005年买受该房屋后已负债累累，现在年近古稀还在为他人打工，且该房屋系原告家庭唯一住房，一家人均住在该房屋内，本案中除被告以外其他当事人对原告的诉请内容均予以认可。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告享有能够排除强制执行的民事权益。为此，原告向本院提起本案诉讼。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.钱云开身份证，证明原告诉讼主体资格。2.企业公示信息、人口基本信息，证明被告、第三人诉讼主体资格。3.民事判决书，查封、拍卖、变卖裁定书，证明法院查封、拍卖、变卖涉案房屋的事实。4.(2020)浙0382执异5号执行裁定书，证明法院驳回原告的执行异议的事实。5.农历1996年11月17日《卖契》、2005年2月18日《卖契》、用水情况清单、历月电费明细表、《关于要求解除房产查封的报告》、证明、委托书、公证书、发票、通知单、户口簿、照片，证明原告于2005年2月18日向第三人陈庆纪买受涉案房产并已随契支付陈庆纪163000元购房款，购买后即由原告全家人居住使用至今，原告已实际占有涉案房屋的事实。6.集体土地使用证、房屋所有权证，证明原告购买该房屋后并居住至今，实际已占有该房屋，故所有权已属于原告。原告还当庭提供罚款单、处罚决定书，证明案涉房屋由林楼飞卖给陈庆纪，陈庆纪再转卖给原告的事实。证人赵某出庭陈述称，其是林楼飞将涉案房屋卖给陈庆纪时写卖契的执笔人，卖契上的代笔人是其签字的，涉案房屋买卖是真实的，当时卖的时候房屋是一间两层，其在场看到现金交付。证人陈某1出庭陈述称，其与林楼飞原先是共墙邻居，后来林楼飞将房屋卖给陈庆纪，之后其与陈庆纪一起将房屋加盖至五层，之后其作为中间人介绍陈庆纪将房屋卖给钱云开，卖契上的中间人是其签字，钱是当场交付，但还欠了部分。证人钱某出庭陈述称，其是陈庆纪妻子，涉案房屋是其从林楼飞处买来，原来是两层，之后加盖到五层，卖给了钱云开，钱已付清，写卖契时其在场的，陈庆纪因患老年痴呆无法出庭。证人郑某出庭陈述称，其是街口村村干部，2008年至2013年任村委会主任，其对本村外来人是了解的，涉案房屋是林楼飞卖给陈庆纪，陈庆纪卖给钱云开，后钱云开一家人一直居住在涉案房屋，钱云开在买涉案房屋之前就已租住在街口村。证人陈某2出庭陈述称，其与钱云开是邻居，涉案房屋是钱云开向陈纪庆买的，后钱云开两夫妻及两个儿子、一个女儿及孙辈一起居住。被告信达资产浙江分公司辩称：1.涉案房屋所有权未登记在原告名下，原告主张其享有房屋所有权的事实不成立。房屋所有权证是确认房屋所有权的合法凭证，根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本案涉案房产至今仍登记在第三人林楼飞名下，并未办理任何变更登记手续，物权未发生变动，原告诉称其为涉案房产的所有权人的事实不成立。2.原告与第三人之间的房屋买卖合同是无效的。本案涉案房屋所属土地性质为农村宅基地，根据《物权法》地随房走的原则，在转让宅基地上建造的自有房屋时，必然导致宅基地使用权的一并处分，根据《物权法》第一百五十三条的规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。而原告与第三人的房屋买卖合同违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。根据《合同法》第五十二条的规定，应认定该房屋买卖合同应当认定为无效。3.原告与第三人之间关于转让宅基地使用权的行为是无效的。宅基地使用权具有人身属性，即非本集体经济组织成员无法取得。根据《宪法》第十条的规定，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为村集体经济组织的成员，对于宅基地仅拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。经查，原告及第三人陈庆纪都不是白石街道街口村的村民，故第三人林楼飞向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。综上，答辩人认为，原告不是涉案土地的村集体成员，不具备受让涉案房屋及土地的资格，其与第三人之间关于房屋的买卖合同是无效的，且涉案房屋及土地也未办理变更登记，原告不享有阻却法院对涉案房产执行的合法民事权益，（2020）浙0382执异5号民事裁定驳回原告的异议申请符合事实和法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告信达资产浙江分公司未提交证据。第三人乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、林楼飞、赵秀琴、赵秀唐、陈庆纪均未陈述意见，也均未提交证据。原告提交的证据经庭审举证，被告质证意见如下：对证据1、2三性无异议，且可证明原告及陈庆纪户籍地均不在涉案房屋所在村集体。证据3、4三性无异议。证据5，两份卖契因被告未经手，对其真实性无法核实，对其关联性、合法性均有异议，该两份卖契违反法律强制性规定应属无效，也不能证明涉案房产已经转让给原告的事实，尤其卖契中钱款交易的事实没有证据证明；水电费明细真实性无异议，但无法确认户主钱成超与原告的关系，村委证明非户籍登记、亦无法证明钱成超与钱礽超系同一人；父子关系证明真实性无异议，对钱成超与钱礽超系同一人的证明有异议；照片无法证明该拍摄地点系涉案房屋，关联性有异议。证据6真实性、合法性无异议，但无法证明原告待证事实。对原告当庭提供证据是否符合举证期限由法庭核实，对其真实性无异议，对关联性有异议，无法证明该罚款系针对案涉房屋或土地缴纳的罚款。对证人赵某证言的真实性无异议，对证明对象有异议，林楼飞与陈庆纪的房屋买卖，因陈庆纪不符合买受涉案房屋土地的资格，该卖契无效。对证人陈某1证言的真实性无异议，但案涉房屋建在原告村集体分给村民的土地上，相应的土地只能在本集体经济组织成员间流转。对证人钱某身份有异议，陈庆纪是本案第三人，若陈庆纪现在老年痴呆为限制行为能力人，则钱某应作为其法定代理人、不能作本案证人，且其陈述不能反映客观情况。认为证人郑某证言可以证明村集体土地向村集体组织以外成员流转应经村委登记，但涉案房屋两次买卖均未登记。认为证人陈某2证言可以证明涉案房屋土地流转时未经村委登记。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.证据5，该组证据与证人证言可以印证，本院对其待证事实予以认定。2.证据6，本院对其真实性予以认定，但该证据不能证明原告的待证事实。3.对于证人钱某是否可以出庭作证问题，本案陈庆纪系无独立请求权的第三人，将其列为第三人是为了查清案件事实，现钱某出庭有利于查清案件事实，本院对其证言内容结合其他证据予以综合认定。4.被告认为是否付清购房款，证人钱某陈述与证人陈某1陈述不一致，即证人陈某1陈述付了部分，还欠部分；证人钱某陈述已全部付清。原告代理人认为，因为当时还未办过户，所以还欠部分房款，后来付清了。本院认为，证人钱某与证人陈某1关于是否付清购房款的陈述并不矛盾，符合一般交易习惯，可以证明后来购房款已付清，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：涉案房屋坐落于乐清市××街道街××村××街××号，第三人林楼飞于1990年1月18日取得原宅基地使用权证即（86）清理宅基地使用证乐（规土87）字第七四六五号，后于1995年7月31日登记土地权证号为2××0，占地面积39.45平方米；于1998年4月3日登记房屋所有权证号为0××0，房屋建筑面积78.65平方米。农历1996年11月17日，第三人林楼飞立卖契将上述一间二层房屋卖给第三人陈庆纪。该卖契上载明：立卖契人林楼飞，代笔人赵某，见中钱国兴，议定价151000元已随契收讫。第三人陈庆纪购买上述房屋后加建至四层半。2005年2月18日，第三人陈庆纪立卖契将上述一间四层半房屋卖给原告钱云开。该卖契上载明：立卖契人陈庆纪，中间人陈某1、钱云义，议定价163000元随契收讫。原告钱云开购买上述房屋后与家人居住至今。上述房屋土地使用权、房屋所有权仍登记在第三人林楼飞名下。本院在审理中国建设银行股份有限公司乐清支行与乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、林楼飞、赵秀琴、赵秀唐金融借款合同纠纷一案中，根据中国建设银行股份有限公司乐清支行提出的财产保全申请，于2018年5月7日作出（2018）浙0382民初3927号民事裁定，查封了林楼飞名下坐落于乐清市白石镇（现为白石街道）街口村玉兰路（应为玉景街）107号的不动产（房产权证号：0×**；土地权证号：2××0）。该案经判决生效后进入执行程序，本院于2018年10月29日作出（2018）浙0382执4254号之一执行裁定，拍卖、变卖林楼飞名下坐落于乐清市白石镇（现为白石街道）街口村玉兰路（应为玉景街）107号的不动产（权证号：0××0；土地证号：2×**）。原告钱云开以其已受让上述不动产为由提出执行异议，请求本院依法撤销（2018）浙0382执4254号之一执行裁定，并解除对该不动产的查封。2020年3月27日，本院作出（2020）浙0382执异5号执行裁定，驳回案外人钱云开的异议申请，并于2020年4月8日送达给钱云开。原告钱云开不服，于2020年4月17日向本院提起案外人执行异议之诉。2020年5月18日，本院作出（2020）浙0382执4254号之四执行裁定，变更申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司为申请执行人。另查明，原告钱云开系浙江省永嘉县村民；第三人陈庆纪系浙江省乐清市村民。本院认为，本案的争议焦点是第三人林楼飞立卖契将涉案房屋卖给第三人陈庆纪、第三人陈庆纪立卖契又将涉案房屋卖给原告钱云开所签订的两份《卖契》是否真实、有效，原告钱云开就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，方为无效合同。本案中，涉案房屋土地性质属于农村宅基地，原告钱云开、第三人陈庆纪与第三人林楼飞均非同一集体组织成员，双方在买卖之初对彼此身份应该清楚，第三人林楼飞立卖契将涉案房屋卖给第三人陈庆纪、第三人陈庆纪立卖契又将涉案房屋卖给原告钱云开均系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，双方订立的房屋卖契真实。关于农村房屋买卖合同的效力问题，因农村私有房屋买卖的禁止性规定，属于管理性的强制性规定而非效力性强制性规定，故本案两次签订的房屋卖契并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定上述两份房屋卖契合法有效。被告信达资产浙江分公司辩称涉案俩份房屋卖契无效，缺乏依据，本院不予采信。关于原告钱云开是否占有使用涉案房屋及涉案房屋尚未办理过户登记是否原告自身过错原因造成的问题。原告提供的电费明细、用户用水情况清单、村民委员会证明以及证人赵某、陈某1、钱某、郑某、陈某2的证言等证据能够相互印证，可以证明涉案房屋被人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已经付清了全部购房款，现由原告钱云开合法占有使用，而涉案房屋尚未办理过户手续事实上是因政策原因所限，非因买受人钱云开自身过错原因造成，故钱云开提出对涉案房屋排除执行的请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”情形，可以对涉案房屋排除执行。关于原告钱云开诉请确认涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告与第三人陈庆纪虽已签订涉案房屋卖契，但买卖合同是物权变动的原因行为，并不能直接产生物权变动的结果，故原告诉请确认涉案房屋归其所有，缺乏依据，本院不予支持。综上，原告对案涉房屋享有的实体权利足以阻却执行，其执行异议理由成立，但诉请确认涉案房屋归其所有没有依据，不能成立。第三人乐清统商国际贸易有限公司、龙飞集团有限公司、林楼飞、赵秀琴、赵秀唐、陈庆纪经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于浙江省乐清市××街道街××村××街××号的不动产（房产权证号：0×**；土地权证号：2××0）；二、驳回原告钱云开的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告钱云开负担2300元、被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0382执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王晓勇人民陪审员  陶岩川人民陪审员  张少丽二〇二〇年十月九日法官 助理  余珂君书 记 员  周婉倩