辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1382民初3949号原告：王广彦，男，1961年6月12日出生，汉族，工人，住凌源市。委托诉讼代理人：初洪伟，辽宁蓝星律师事务所律师。原告：凌源市夕阳红养老院，住所地凌源市钢铁路。负责人：刘春荣，院长。委托诉讼代理人：初洪伟，辽宁蓝星律师事务所律师。被告：辽宁省凌源第三监狱，住所地凌源市钢铁路**。法定代表人：曹树武，监狱长。委托诉讼代理人：白旭升，男，1972年12月30日出生，蒙古族，该监狱信访办主任，住凌源市。委托诉讼代理人：王得良，辽宁红山律师事务所律师。原告王广彦、凌源市夕阳红养老院与被告辽宁省凌源第三监狱租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王广彦、凌源市夕阳红养老院负责人刘春荣及其委托诉讼代理人初洪伟到庭参加诉讼，被告辽宁省凌源第三监狱的委托诉讼代理人白旭升、王得良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王广彦、凌源市夕阳红养老院向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即向原告支付承租期间职工宿舍24个房间使用期间所发生的水费、电费、卫生费等合计50,000元；二、依法判令被告给付原告对租赁物平房进行改造修缮的费用50,000元（以资产评估确定的数额为准）；三、依法判令被告给付原告新建建筑物折价费用50,000元（以资产评估确定的数额为准）；四、本案诉讼费及其他费用由被告承担。本案庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，将第二项及第三项诉讼请求合并为一个诉讼请求，即要求被告给付原告对租赁物改建及新建的建筑物的折价款400,000元，本案诉讼费和鉴定费由被告承担。事实和理由：2006年11月28日，原告王广彦与被告签订了房屋租赁合同，被告将其所有的位于三监狱家属区内老年公寓房屋及院落出租给原告。房屋租赁合同约定，租赁期限15年，自2006年11月28日至2021年11月28日，目的是设立老年公寓，从事老年养老服务。原告王广彦与原告凌源市夕阳红养老院的经营者刘春荣系夫妻关系。房屋租赁合同签订后，凌源市夕阳红养老院实际占有使用至今。2018年4月18日被告以原告未支付租金为由要求解除租赁合同，凌源市人民法院于2019年6月28日作出解除租赁合同的判决。根据合同约定，其中有24个房间不在租赁范围内，一直由被告使用，但被告在使用期间所发生的水、电、取暖、卫生等费用多年来一直由原告垫付。另外，原告承租房屋期间，所租平房（武警营房）残旧不堪，房舍损坏严重，门窗丢失，原告在征得被告同意的情况下，对平房进行改造修建，投入了大量的人力物力财力。现合同提前解除，给原告造成较大的经济损失，原告亦无法实现合同目的，被告应依法赔偿原告经济损失。原告承租期间，在租赁的范围内新建建筑物达700平方米，亦经被告同意，现合同解除被告应给原告合理的经济补偿。被告辽宁省凌源第三监狱辩称：一、原告请求答辩人支付部分房间租赁期间的水费、电费、卫生费的诉讼请求没有法律依据。答辩人占用的房间承租期间相对应的水费、电费答辩人并未向原告收取，故原告主张的理由不能成立。二、原告要求被告赔偿改造修缮费用及新建建筑物折价费用的诉讼请求于法无据，应依法驳回原告的诉讼请求。1、2006年11月28日原、被告签订了房屋租赁合同，被告将所有的位于三监狱家属区内老年公寓（占地面积8340平方米）房屋及院落出租给原告，房屋租赁合同约定：租赁期限15年，第七条约定：房屋租赁期间维修责任由原告承担。第八条：原告在承租期间如建设新建筑物，必须经被告同意，具体事宜双方另行约定。凌源市人民法院判决租赁合同2018年2月13日解除。2、涉诉标的原为武警部队营房，基础设施齐全，租赁时原告对房屋的现状是明知的，其为经营所需对房屋进行部分修缮、改建，完善经营所需设施是正常的维修范畴，当时被告充分考虑到原告安置了原告退休人员的居住及维修问题，故约8000余平方米的院落及房屋出租价格最初仅为每年15,000元，故而签订合同时约定了维修责任由乙方负担。故原告为经营所需对房屋进行部分修缮、改建发生的费用应由原告自行负担。3、原告新建的房屋系原告因经营所需自行建设的，且原监狱领导批示被告自行投资建设，依据合同约定及批示原告不应给予任何补偿。特别是原告新建的房屋属于违建，不能取得所有权证书，即便判归监狱所有，也无法列入国有固定资产。三、关于鉴定结论：1、涉诉标的原为武警部队营房，基础设施齐全，租赁时原告对房屋的现状是明知的，其为经营所需对房屋进行部分修缮、改建，完善经营所需设施是正常的维修范畴，当时被告充分考虑到原告安置了被告退休人员的居住及维修问题，故约8000余平方米的院落及房屋出租价格最初仅为每年15,000元，故而签订合同时约定了维修责任由乙方负担。故原告为经营所需对房屋进行部分修缮、改建发生的费用应由原告自行负担。2、新建房屋：应按照违建房屋予以评估，价值应按照建设时的建设成本价值评估。装修部分应按照年限予以折旧。土地系划拨取得不应包含土地使用权价值。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据。原告提交的原、被告于2006年11月28日签订的房屋租赁合同、原告凌源市夕阳红养老院、王广彦向被告第三监狱提出申请书及被告原监狱长李生在该申请书中给监狱分管副监狱长及后勤部门作出的批示（复印件）、本院（2018）辽1382民初1884号民事庭审笔录中李生的证人证言、朝阳鸿嘉房地产评估有限公司出具的评估报告书；被告提交的房屋租赁合同、本院（2018）辽1382民初1884号民事判决书、2007年3月5日由时任监狱长李生签字的原告申请、本院的现场勘验笔录。本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的2007年3月12日有被告原分管副监狱长签署“补充协议要完整全面”意见的被告后勤保障大队向监狱领导提交的“关于对夕阳红养老院添加设施、改善现状、修建新房的答复意见”（复印件），证明原告新建设施自行投入，合同期满拆除并恢复原状，监狱不予补偿等。原告认为该答复意见系被告单方作出，原告不知情，且系复印件，无法证明来源及真实性。因该证据为无法与原件核对的复印件，且无“补充协议”及其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王广彦与原告凌源市夕阳红养老院的经营者刘春荣系夫妻关系。2006年11月28日，原告王广彦作为承租人（乙方）与被告作为出租人（甲方）签订了房屋租赁合同，合同约定：甲方将其所有的位于凌源内老年公寓（占地面积8340平方米）房屋及院落租赁给乙方设立老年公寓，从事老年养老服务；租赁期限15年，自2006年11月28日起至2021年11月28日止，2006年至2016年十年期间租金为250,000元，2016年至2021年五年的租金以2016年时的市场价格另行商定；甲方将租赁物交给乙方，但产权证仍由甲方保管；自租赁物交付后，因租赁物发生的全部税、费均由乙方承担；房屋租赁期间维修责任由乙方承担；乙方在承租期间不得改变原建筑主体结构，承租期满后乙方应将租赁物无条件完好地交付甲方，如有损坏应当承当相应的责任，乙方在承租期间建设新建筑物必须经甲方同意，具体事宜，双方另行约定；如因政策性因素，提前解除合同，双方应当协商解决，协商不成，甲方可单方解除合同，如因解除合同给对方造成损失，甲方应给乙方合理补偿，如一方违约应当向对方支付租金总额百分之三十的违约金，如因违约，合同目的不能实现，对方可单方解除合同。房屋租赁合同签订后，原告在所租赁的房屋及院落内成立了凌源市夕阳红养老院，从事老年养老服务。2007年3月5日，原告向被告监狱领导提出申请，申请载明：“根据夕阳红养老院的发展需要我予以投资需建一个餐厅、洗浴间、厨房、游艺室，大约300平的房屋，请监狱领导予以批准。”同年3月10日，被告时任监狱长李生对该申请作出了“同意自己投资建设”的批复。2007年4月25日，被告时任监狱长李生给当时被告分管副监狱长及后勤大队手写了批示意见，批示意见载明：“王广岩（彦）夫妇自主创业，监狱支持。涉及有关问题只要不违反国家政策就要尽力帮助。院内建设、植树、安置、再就业等事宜让后勤大队协助解决，该办理的手续，该出具的证明，按程序办理。”后原告开始在其租赁的房屋及院落内对原有的平房进行了改建，并新建了老人宿舍、游艺室、餐厅、厨房、办公室等（其中无证房屋841.91平方米、彩钢门厅41.05平方米、简易房108.24平方米）用于养老院经营使用。2018年4月18日被告以原告未按期支付租金并于2018年2月13日向原告发出通知解除合同为由诉至本院，要求解除房屋租赁合同并给付拖欠的租金、并腾空交付租赁的房屋。经本院审理，本院于2019年6月28日作出（2018）辽1382民初1884号民事判决书，判决：一、自2018年2月13日解除辽宁省凌源第三监狱与王广彦所签订的房屋租赁合同；二、王广彦、凌源市夕阳红养老院于本判决生效后十五日内给付所欠辽宁省凌源第三监狱租金274,017.3元；三、王广彦、凌源市夕阳红养老院于本判决生效后三十日为辽宁省凌源第三监狱腾出所占用的租赁房屋及院落；四、王广彦、凌源市夕阳红养老院于本判决生效后十五日内按每天116.5元计算向辽宁省凌源第三监狱支付自2018年2月14日起至其腾出所占用的租赁房屋及院落止的使用费。该判决已发生法律效力，现原告仍占有使用租赁房屋及院落。本案在审理过程中，2019年8月19日，原告向本院提出房屋价值评估申请，要求对其租赁物平房进行改造改建及新建建筑物的现有市场价值进行评估，经本院委托朝阳市中级人民法院。2019年12月13日朝阳鸿嘉房地产评估有限公司作出了朝鸿房司估字[2019]第011号房地产估价结果报告，其估价结果为：估价对象于价值时点2019年11月8日的总价人民币525,346元（取整），大写：伍拾贰万伍仟叁佰肆拾陆元整（其中，新建部分建筑物价格为477,215.55元；改建部分建筑物价格为48,130.7元）。为此，原告支付评估费10,000元。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方在自愿、协商的基础上达成的，合同内容不违反法律规定，故合法有效。在该房屋租赁合同约定的租赁期限届满前，被告以原告未交纳租赁费用为由向本院提起诉讼，本院已作出了（2018）辽1382民初1884号民事判决书，判决解除了原、被告所签订房屋租赁合同，该判决已发生法律效力。在原告租赁被告房屋及院落期间，原告依据租赁合同第八条“乙方在承租期间如建设新建筑物，必须经甲方同意，具体事宜双方另行约定”的约定，在征得被告同意的情况下原告在其所租赁房屋及院落内扩建了餐厅、洗浴间等。虽原告实际扩建部分的面积超出了其申请的扩建面积，但被告当时并未提出异议，应视为被告对原告实际扩建部分予以默认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，原告对租赁物扩建部分的建筑物系经被告同意，但对扩建费用的负担被告未提供有效的证据证明已作出了约定，且改建和扩建建筑物的造价费用已经朝阳鸿嘉房地产评估有限公司作出了评估报告书。关于原告对其所租赁的原有平房进行改建，应属于原告在租赁过程中经营所需，且已经营使用多年，故原告要求被告给付对租赁物改建的折价款的诉讼请求，本院不予支持。关于原告对租赁物扩建部分建筑物应属于其在所租赁建筑物基础上的房屋建设活动，按照城乡规划法的相关规定，扩建应办理扩建工程规划许可证，但原、被告双方均未办理合法的建设审批手续，对此，原、被告均存在过错。因此，对于原告扩建的造价费用酌定由原、被告平均分担，故被告应负担原告对租赁物扩建建筑物造价费用的50%即238,607元。原告在租赁期间对租赁物改建和扩建的建筑物应由被告进行处置。本案在庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，是对其诉讼权利的处分，并不违反法律规定，本院应予准许。关于被告辩称的原告新建房屋系其经营所需，且原监狱领导批示不给予任何补偿，缺乏依据，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，对原告诉请的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十三条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十四条第二项规定，判决如下：一、被告辽宁省凌源第三监狱于本判决生效后十日内给付原告王广彦、凌源市夕阳红养老院扩建建筑物造价费用238,607元；二、驳回原告王广彦、凌源市夕阳红养老院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,879元，评估费10,000元，合计14,879元,由原告王广彦、凌源市夕阳红养老院负担7,879元，被告辽宁省凌源第三监狱负担7,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  张 连人民陪审员  黄婷婷人民陪审员  宋庆华二〇二〇年十月十日书 记 员  翟运宏