西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初16068号原告：中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行，住所地：西安市高新区。负责人：李朝亮，系该分行行长。委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：刘美利，女，汉族，1977年2月11日出生，住陕西省榆林市榆阳区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：梁东平，男，汉族，1962年5月15日出生，住陕西省榆林市榆阳区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系被告刘美利姑舅。原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行（以下简称“农业银行西安高新分行”）与被告刘美利金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行西安高新分行委托诉讼代理人金辉、何炬、被告刘美利委托诉讼代理人梁东平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农业银行西安高新分行诉称，2012年9月,被告刘美利与案外人陕西东泰投资有限公司(以下简称“东泰公司”)签署了《商品房买卖合同》(合同编号:Y12066800),购买其位于西安市XX街XX幢XX单元XX层XX的商品房一套,房屋总价款1027278元。2012年9月24日,原告与被告刘美利、东泰公司签订了《个人购房担保借款合同》(合同编号61020120120050946),合同约定借款金额71万元, 借款期限为20年,即从2012年9月24日至2032年9月23日，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所记载日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款利率为中国人民银行基准利率调整后的次年1月1日起调整，采用等额本息还款方式，借款逾期的，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和罚息，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上浮50%，担保方式为东泰公司提供阶段性保证，被告刘美利用所购上述房产提供抵押担保。同时约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。根据合同约定，被告刘美利所抵押房产证明已出，东泰公司与被告刘美利的担保关系已解除，合同约定借款人若未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，双方发生争议时，由贷款人所在地人民法院管辖。为担保合同的履行，被告刘美利以其位于西安市XX街XX幢XX单元XX层XX号房屋及占有土地使用权对上述借款合同项下债务设定抵押担保。2012年9月24日,原告与被告签订了《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》,针对该房屋办理了《预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明》(市房预抵字2015094927号)。抵押担保范围包括合同中约定的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权而发生的相关费用。原、被告签订的合同生效后，原告按照合同约定，于2012年10月8日向被告刘美利发放住房按揭贷款71万元，期限20年，并直接将贷款划到被告刘美利指定的东泰公司在原告处开立的账号，记载执行利率6.55%。被告前期尚能按时偿还贷款本息，自2014年起，开始多次拖欠还款，自2020年2月起，被告连续未按约定日期偿还贷款本息。原、被告签署的《个人购房担保借款合同》依法成立合法有效,原告依约发放了贷款，根据合同约定，被告未按约定按期足额偿还借款，或发生其他法律规定其他影响贷款人债权、担保权实现的情形，贷款人有权提前行使担保权提前收回已发放贷款。被告刘美利不履行偿还借款本息的行为已构成实质性违约,原告依约宣布贷款提前到期合法有据,被告应当偿还原告的贷款本息,并应按照约定承担相应违约责任。根据约定被告应当为原告主张债权产生的律师费支出承担偿付责任。被告以其房产抵押给原告作为清偿原告债务的担保,原告有权请求依法处置担保物优先受偿。原告为维护自身合法权益,特诉至法院,请求:1、判令被告刘美利偿还拖欠原告的贷款本金531316.28元,以及自逾期支付之日起至全部债务实际清偿之日止产生的利息、罚息、复利(暂计算至2020年5月29日为2168.54元);2、判令原告对被告刘美利所有的位于西安市XX街XX幢XX单元XX层XX的房屋及占有土地使用权在上述借款本息及实现债权费用范围内行使抵押权优先受偿；3、判令被告刘美利承担本案诉讼费、公告费、保全费、律师费以及原告为实现债权所产生的一切费用。 被告刘美利辩称，被告中途有最多四期没有按约定还款是事实，但在开庭前，被告已将2020年10月份之前的欠款于2020年10月5日全部归还，希望剩余贷款根据双方签订的贷款合同继续分期履行，被告承诺以后不会再有逾期还款情况。经审理查明，2012年9月24日,（贷款人、抵押权人）中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行与(借款人、抵押人)刘美利及保证人陕西东泰投资有限公司签订《个人购房担保借款合同》,约定:原告向被告刘美利提供借款71万元,用于购买西安市碑林区XX街XX幢XX单元XX层XX号商品房,借款期限为240个月,本合同项下的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率确定。借款人未按双方约定期限归还借款本金的,贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息,直至本息清偿为止。逾期期间,如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率,罚息利率自基准利率调整之日起相应上调，还款日为每月20日。该合同还约定:抵押房产位于西安市碑林区XX街XX幢XX单元XX层XX号商品房;保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及贷款人为实现债权而产生的一切费用。保证人陕西东泰投资有限公司自愿为被告刘美利在本合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，自借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，保证人保证责任免除。该合同第12.4条约定,发生借款人未按约定按期足额偿还借款的,贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施等。同日,乙方(抵押权人)中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行与甲方(抵押人)刘美利签订《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》,约定为确保甲乙双方签订的个人住房贷款合同的履行,甲方自愿以其所购位于西安市碑林区XX街XX幢XX单元XX层XX号房屋为该笔贷款抵押担保,乙方同意甲方以该房屋抵押担保。如甲方未能清偿债务,乙方有权以抵押物折价、拍卖、变卖等方式处分抵押物并就所得价款优先受偿,实现抵押权。2015年9月24日,该抵押房产取得房屋他项权利证书，房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行，债权数额为71万元。2012年10月8日,原告向被告刘美利发放贷款71万元。自2014年7月（第21期）起至2020年10月（第95期）,被告刘美利多次未按合同约定按期向原告偿还贷款，共有68期存在逾期还款情形。截止2020年10月10日,被告刘美利尚欠原告借款本金515849.49元。2017年12月13日,中国银监会陕西监管局出具的陕银监办发(2017)321号文件,该文件同意中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格并更名为中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行。上述事实,有《关于中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格的批复》、首付款入账凭证、贷款发放通知单、业务凭证、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、西安市房地产抵押合同、房屋他项权利证书、还款记录及当事人的陈述等在卷作证,并经当庭核对无误,可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告与被告刘美利签订的《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效,具有法律约束力。合同签订后,原告依约向被告刘美利发放贷款,履行了合同义务,被告刘美利理应按照合同约定向原告按期还款,但被告刘美利未能按照合同约定履行上述义务,自2014年7月至2020年10月逾期还款期数多达68期，依据合同约定原告有权主张贷款提前到期并要求被告提前归还贷款,故原告主张收回借款本金的诉讼请求符合法律规定,本院依法予以支持。同时,被告刘美利已将其名下位于西安市碑林区XX街XX幢XX单元XX层XX号房屋用于抵押贷款并办理了抵押登记手续,原告作为抵押权人,在被告未按期还本付息的情况下,有权要求对抵押房产拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。对于原告诉请的律师费,因未实际产生,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条、五十三条之规定，判决如下：一、被告刘美利于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行偿还借款本金515849.49元,并按合同约定支付自2020年10月10日起至贷款全部清偿之日止的利息、复利、罚息；二、如被告刘美利未履行上述给付金钱义务,原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行有权对被告刘美利名下位于西安市碑林区XX街XX幢XX单元XX层XX号房屋拍卖或变卖后所得价款在上述债权范围内有优先受偿权利；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9135元，依法减半收取4567.5元，公告费260元，由被告刘美利承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    王      华 二〇二〇年 十 月二十九日   书  记  员    陈      涵 打印：相丽华        校对：焦阳宁      2020年  月  日送达