文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20757号原告：重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道**，统一社会信用代码91500000709374173D。法定代表人：李继鸿，董事长。委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆同远能源技术有限公司，住所地重庆市北部新区高新园黄山大道中段**7-13，统一社会信用代码91500000MA5U3MYP0X。法定代表人：张坚。原告重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称“渝高公司”）与被告重庆同远能源技术有限公司（以下简称“同远公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告渝高公司的委托诉讼代理人王海勇、被告同远公司的法定代表人张坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渝高公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》，合同解除之日以人民法院认定为准；2、判决被告立即向原告支付2019年1月1日起至合同解除之日的租金；3、判决被告自《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》解除之次日起按照1040元/日的标准向原告支付房屋占有使用费至房屋交还之日；4、判决被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金，以170125元为基数，按年利率24%的标准从2019年1月1日计算至付清之日止；以170125元为基数，按年利率24%的标准从2019年6月15日计算至付清之日止；以170125元为基数，按年利率24%的标准从2019年12月15日计算至付清之日止；5、确认原告不予退还被告缴纳的保证金56708元；6、判决被告立即将房屋恢复原状交还给原告（原告同意被告保留修建的建构筑物及设施设备的，被告可不恢复原状，但原告不给予补偿）；7、判决被告向原告支付实现债权产生的律师费13649元；8、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，渝高公司明确第二项诉讼请求中的租金标准为28354.2元/月；明确第四项诉讼请求中“违约金”的性质为“资金占用损失”，主张按年利率24%的标准计算资金占用损失系参照民间借贷司法解释，最终标准由法院依法确定；明确第六项诉讼请求仅保留请求恢复原状并交还房屋的内容。事实和理由：2018年底，原被告续签了《房屋租赁合同》，由原告将位于重庆市渝北区xx大道西段x号x幢x层x号房屋继续出租给被告，并约定了租期、租金及其支付、保证金、违约金、房屋占有使用费等条款。合同续签后，被告拖欠了2019年1月1日至今的租金。遂起诉。被告同远公司辩称，1、同意解除合同并交还房屋，不同意恢复原状；2、房屋占有使用费应以房屋月租金为标准计算；3、不予退还保证金并支付违约金是对违约责任的重复主张，保证金应予以抵扣欠付租金；4、原告请求的违约金标准过高，请求调减；5、被告承租的是清水房，请求将装修费用冲抵部分欠付租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。渝高公司举示的《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》（合同编号：YX-JYZL-HLWCYY-20190724-2653）、不动产权证书、付款凭证及收据、《证明》《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》（合同编号：渝兴租（互联网产业园）[2015]年第025号）《法律事务委托合同》、发票、支付凭证，同远公司认可真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。经审理查明：渝高公司系坐落于重庆市渝**xx大道西段****不动产的登记所有权人。2015年12月23日，渝高公司作为出租方（甲方），同远公司作为承租方（乙方），签订了《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》，约定渝高公司将位于重庆市渝北区xx大道西段x号x幢x层x号的房屋出租给同远公司。2016年1月1日，深圳市彩生活物业管理有限公司重庆分公司互联网产业园管理处出具《证明》，载明：兹证明，重庆同远能源科技技术有限公司于2016年1月1日到我公司负责管理物业的，位于重庆市渝**xx大道西段********的园区办理房屋的接房入驻手续。2016年1月19日，同远公司向渝高公司通过银行转账支付56708元，附言：房屋租赁保证金。2016年1月26日，渝高公司向同远公司出具收据，交款事由：互联网产业园x幢xx，备注：租赁押金。诉讼过程中，渝高公司与同远公司均明确保证金为两个月的租金。2018年底，渝高公司作为出租方（甲方），同远公司作为承租方（乙方），续签了《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》，约定：二、房屋基本状况地址：重庆市渝北区xx大道西段x号x幢x层x号，租赁面积945.14㎡。三、租赁期限、免租期、租金及支付方式1、租赁期限：3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。2、租金：房屋按建筑面积计租。从签定租房合同之日起，房屋租金根据《两江产业集团2019年第4次办公会》（附件1）内容，按照30元/㎡.月的优惠租金执行。3、在本合同签订的当日内，乙方向甲方支付保证56708元和2019年1月1日至2019年6月30日租金170125元，甲方收到应付款项后应向乙方开具保证金收据及房屋租赁发票。4、租金支付方式：租金每半年支付一次（每6个月为一个租金支付期），乙方需至少提前15日将每期租金预付给甲方。四、交房时间、交房条件2、交房条件：房屋区域为清水房，按现状交付房屋。六、关于保证金1、为保证乙方按期缴纳租金、合理地使用该房屋及配套设施，乙方在签订《渝兴租（互联网产业园房屋）[2015]年第025号》合同时缴纳的保证金56708元直接转为签订本合同的保证金。八、还房条件1、……因甲乙双方任何一方原因导致本合同解除，自解除之日起10日内，乙方须无条件自行拆除并移走承租房屋内一切建构筑物及设施设备，将房屋恢复原状并交还给甲方，因此而产生的所有费用均由乙方承担。……若乙方违反上述约定，未在约定时间内按要求将承租房屋交还于甲方的，则乙方应按合同期内最高租金标准上浮10%按日向甲方支付房屋占有使用费，……并且，乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还，由此产生的一切后果及法律责任均由乙方承担。九、违约责任2、乙方如逾期1个月未缴纳或缴清房屋租金，甲方有权单方面解除合同并没收保证金，……5、乙方应按合同约定按时间向甲方支付租金，如逾期未缴纳租金或相关款项按下列方式处理：（3）如逾期超过30日，甲方有权解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还。甲方不解除合同的，合同继续履行，乙方缴纳的保证金不予退还，乙方应在接到甲方通知后10日内补足保证金，自本合同规定的应付租金期限之日起至实际支付租金之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之三的违约金。7、甲乙双方同意本合同约定中因违约行为发生的违约金、没收保证金、逾期支付租金的损失等可以并列适用，互不发生抵消。8、如因乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担。2020年4月9日，渝高公司签订《法律事务委托合同》委托北京大成（重庆）律师事务所就与重庆同远能源技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案在一审、二审中提供法律服务，担任代理人，法律服务费13649元。渝高公司支付服务费后，北京大成（重庆）律师事务所开具了重庆增值税专用发票。诉讼过程中，同远公司自认自2019年1月1日起未支付租金的事实。同远公司主张用装饰装修残值抵扣租金，渝高公司明确表示不同意利用，主张恢复原状。同远公司明确疫情后复工复产的时间为2020年4月初，请求调减疫情期间的租金；渝高公司明确其系国有公司，有疫情期间房租的相关减免政策，但对违约企业不予减免，具体减免标准的文件未向法院提交。本院认为，渝高公司与同远公司续签的《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于解除合同。同远公司自认自2019年1月1日起未支付租金的事实，依据《租赁合同》第三条第4款、第九条第5款第（3）项的约定，渝高公司有权解除合同。渝高公司未向同远公司发送解除合同通知书，本院以起诉状副本送达被告之日即2020年8月26日为合同解除的时间点。因此，渝高公司关于请求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于租金。同远公司欠付2019年1月1日至2020年8月26日的租金，依据《租赁合同》第二条及第三条第2款的约定，应付租金金额为945.14㎡×30元/㎡.月×（19+26/30）月=563303.44元。考虑到疫情影响客观存在，同远公司在疫情严控期间（2020年2月-4月）无法正常经营，本着公平负担的原则，本院酌情调减两个月的租金，因此同远公司最终应付租金为945.14㎡×30元/㎡.月×（17+26/30）月=506595.04元。关于房屋占有使用费。渝高公司主张按照《租赁合同》第八条关于“乙方应按合同期内最高租金标准上浮10%按日向甲方支付房屋占有使用费”的约定计算房屋占有使用费，该条约定的适用条件是同远公司违反关于“未在约定时间内按要求将承租房屋交还于甲方的”的约定。因本案中渝高公司未向同远公司发送合同解除通知书，合同解除时间点系法院依职权确定，故关于房屋占有使用费计算标准的约定不满足适用条件，本院酌情以合同约定的房租标准计算房屋占有使用费，即945.14㎡×30元/㎡.月。至于起算时间点，因《租赁合同》约定了十日的腾房期限，本院以2020年9月6日为起算时间点。关于资金占用损失。依据《租赁合同》第三条第4款关于“租金每半年支付一次（每6个月为一个租金支付期），乙方需至少提前15日将每期租金预付给甲方”的约定，同远公司于合同签订当日应当支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金170125元，渝高公司主张从2019年1月1日起算是对其权利的处分，本院予以支持；同远公司于2019年6月15日应当支付2019年6月1日至2019年12月31日的租金170125元；于2019年12月16日应当支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金170125元，渝高公司主张从2019年12月15日起算，本院不予支持；于2020年6月15日应当支付2020年7月1日至2020年8月26日的租金945.14㎡×30元/㎡.月×（1+26/30）月=52927.84元。同远公司没有按期支付，应当从逾期之日起承担资金占用损失至款项付清之日止。渝高公司主张按照年利率24%计算资金占用损失没有法律依据，本院酌情确定标准为自2019年1月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于保证金的退还。渝高公司依据《租赁合同》第九条第5款第（3）项关于“如逾期超过30日，甲方有权解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还”的约定主张保证金不予退还，同远公司抗辩称不予退还保证金并支付违约金是对违约责任的重复主张，保证金应予以抵扣欠付租金。因渝高公司将第四项诉讼请求中“违约金”的性质明确为“资金占用损失”，同远公司的抗辩不再成立。同远公司认为渝高公司主张的违约金过高，请求法院调减，因其未明确请求调减违约金的依据，且未举示相应的证据予以证明，故关于同远公司请求调减违约金的请求，本院不予支持。故渝高公司请求不予退还保证金，本院予以支持。关于律师费的负担。依据《租赁合同》第九条第8项关于“如因乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担”的约定，同远公司应当支付律师费。关于装饰装修残值。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，因渝高公司拒绝利用装饰装修残值，同远公司关于用装饰装修残值抵扣租金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆渝高新兴科技发展有限公司与被告重庆同远能源技术有限公司签订的《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》于2020年8月26日解除；二、被告重庆同远能源技术有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于重庆市渝北区xx大道西段x号x幢x层x号的房屋恢复原状并交还原告重庆渝高新兴科技发展有限公司；三、被告重庆同远能源技术有限公司于本判决生效后立即向原告重庆渝高新兴科技发展有限公司支付租金506595.04元；四、被告重庆同远能源技术有限公司于本判决生效后立即向原告重庆渝高新兴科技发展有限公司支付自2020年9月6日起的房屋占有使用费，计算标准为：945.14㎡×30元/㎡.月×实际占用时间；五、被告重庆同远能源技术有限公司于本判决生效后立即向原告重庆渝高新兴科技发展有限公司支付资金占用损失，计算标准为：以170125元为基数，从2019年1月1日计算至付清之日止；以170125元为基数，从2019年6月16日计算至付清之日止；以170125元为基数，从2019年12月17日计算至付清之日止；以52927.84元为基数，从2020年6月16日计算至付清之日止。利率标准为自2019年1月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；六、原告重庆渝高新兴科技发展有限公司不退还被告重庆同远能源技术有限公司支付的56708元保证金；七、被告重庆同远能源技术有限公司于本判决生效后立即向原告重庆渝高新兴科技发展有限公司支付律师费13649元；八、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15768.31元，因适用简易程序减半收取7884.16元，由被告重庆同远能源技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年十月二十七日书记员  许 迪