安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终2893号上诉人（原审被告）：来安县中友房地产经纪有限公司，住所地安徽省来安县汊河镇南京湾安置小区****102，统一社会信用代码91341122MA2N9FJQ5E(1-1)。法定代表人：李传宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。委托诉讼代理人：林国兆，江苏臣功律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许琳，女，1983年5月2日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：倪小猛，男，1983年1月2日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。原审第三人：张文芝，男，1976年12月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。上诉人来安县中友房地产经纪有限公司（以下简称中友公司）因与被上诉人许琳、倪小猛及原审第三人张文芝房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2020）皖1122民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中友公司上诉请求：1.撤销（2020）皖1122民初990号民事判决，依法改判驳回许琳、倪小猛的全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由许琳、倪小猛承担。事实和理由：1.其公司对张文芝银行贷款审批未能通过不存在过错，无需承担违约责任，本案超过正常放款时间与疫情有关，属不可抗力，其公司作为中介机构只促成交易，并不能保证贷款审批通过，原审将贷款不能通过认为其公司存在过错于法无据，案涉合同明确约定了其需要承担违约责任的情形，并没有未垫付房款而需承担违约责任的相关约定，补充协议中明确约定，银行贷款审批不通过则解除合同，三方解除银行资金监管后贷款手续已结束且没有再次办理贷款手续，原审认为三方仍在办理贷款手续与事实不符；2.原审判决其公司垫付50万元购房款无事实和法律依据，案涉合同关于垫付50万元贷款的补充约定前提条件是贷款审批通过，案涉合同已实际解除且其公司也按约定退还了定金和中介费，原审认为在已明确表达解除意思的情况下必须加上解除合同才能起到解除的效果于法不符。许琳、倪小猛辩称，1.双方存在合同关系事实清楚，中友公司应按合同约定履行义务；2.中友公司不按照合同约定履行义务构成违约，应承担违约责任，其因急需资金周围才卖房，在张文芝未在约定时间内放款时，中友公司没有履行其承诺的垫付50万元房款义务，构成违约，应承担违约责任。张文芝无意见。许琳、倪小猛向一审法院起诉请求：1.判令中友公司履行合同垫付给其房款50万元；2.判令中友公司支付违约金104000元；3.本案诉讼费由中友公司承担。审理中，许琳、倪小猛增加诉讼请求为判令中友公司赔偿其因中友公司违约给其造成的损失20149.08元。一审法院认定事实：2019年10月29日，许琳、倪小猛作为委托人（甲方），张文芝、赵玲作为委托人（乙方），中友公司作为受托人（丙方）签订三方《房地产买卖中介合同》，约定许琳、倪小猛作为出售方将其位于来安县汊河镇碧桂园城市花园蔷薇园6幢1单元3004号房屋出售给张文芝、赵玲，房屋售价520000元。合同约定丙方完成合同约定的乙方委托事项，乙方按照房地产售房款2.0%，具体数额为10400元向丙方支付佣金和代办费，上述费用乙方应于签订合同当日前支付给丙方。合同第九条约定违约责任：1、三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的；与他人串通，损害甲乙方利益的；故意隐瞒，提高委托标的利差；其他过失影响甲乙交易的。2、三方商定，甲乙有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的；未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；相互或与他人串通，损害丙方利益的；未能按照合同约定支付佣金和代办费的；其他造成丙方无法完成委托事项的行为。3、三方商定，上述违约行为方选择支付违约金104000元作为违约金分别支付给守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日，各方签订《补充协议》，约定1、乙方于2019年10月29日签约当日支付甲方购房定金人民币10000元；2、乙方于2019年11月29日前支付甲方购房首付款300000元；3、待乙方出件后，乙方以银行贷款方式支付甲方购房款200000元，下款时间以银行可以下款时间为准；4、尾款人民币10000元于交房当日甲方结清房屋已发生费用，乙方一次性支付给甲方，合同约定备注：甲方同意乙方向银行申请商业贷款方式支付该房屋购房款人民币200000元，甲方配合乙方与张文芝签订乙方银行贷款文本，此款直接下至甲方银行账户内，下款时间以银行指定时间为准；协议第十一条约定，甲乙双方约定：乙方支付甲方首付款叁拾万元整用于丙方指定银行资金监管，丙方承诺自甲方办理一手证出证当日起肆个月放款，如未能在丙方承诺时间放款，由丙方垫付给甲方房款伍拾万元。补充协议下方注明：甲乙丙三方约定甲方配合乙方先做银行贷款预审批，如因银行审批不通过，甲丙双方退还房屋定金及中介费。另查明，案涉房屋尚未办理过户登记，涉案贷款尚未办理下来。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许琳、倪小猛与中友公司及张文芝三方签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议，系三方真实意思表示。中友公司在协议中承诺“自许琳、倪小猛办理一手证出证当日起四个月放款，如未能在其承诺时间放款，由其方垫付给许琳、倪小猛房款伍拾万元”，该承诺系中友公司真实意思表示，中友公司虽辩称，其承诺的期间是疫情期间，但第一次庭审过后，涉案贷款仍未办理下来。合同中下方虽注明“甲乙丙三方约定甲方配合乙方先做银行贷款预审批，如因银行审批不通过，甲丙双方退还房屋定金及中介费”，中友公司以此辩解三方《房地产买卖中介合同》已解除，原审法院认为，虽然合同下方注明银行审批不通过，甲丙双方退还房屋定金及中介费，但并未明确表明解除三方合同，许琳、倪小猛亦不认可该注明为解除合同的意思表示，且事实上三方一直在办理贷款手续，故对中友公司的辩解不予采信，中友公司应当按照其承诺履行垫付房款的义务。对于违约金，合同第九条约定了违约金支付条件及金额，虽然银行能否放款并非取决于中友公司，但中友公司作为房屋中介方，其应当熟知相关房产政策及贷款政策，促使双方达成交易，现张文芝未能成功办理贷款，中友公司亦未能按照合同约定垫付房款构成违约，许琳、倪小猛要求中友公司支付违约金104000元，该标准明显过高，结合中友公司的过错程度，根据公平及诚信原则酌定中友公司承担违约金20000元。对于许琳、倪小猛的贷款损失因未能提供有效证据证明与本案存在关联性，且中友公司不予认可，故对此诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、来安县中友房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内垫付许琳、倪小猛购房款50万元；二、来安县中友房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付许琳、倪小猛违约金2万元；三、驳回许琳、倪小猛其他诉讼请求。案件受理费9840元，由许琳、倪小猛负担1340元，中友房地产经纪有限公司负担8500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中友公司提交证据一中介费收据，用于证明其公司仅收取张文芝中介费1万元；证据二收条，用于证明其公司在解除后已退还张文芝中介费；证据三微信截图，用于证明合同解除后，其公司已通知许琳、倪小猛取回房产证。许琳、倪小猛质证认为，上述证据与本案无关，不能达到中友公司的证明目的，中友公司通知其1万元解冻并非是退还，而是为了继续办贷款，微信的时间是在一审判决作出之后。张文芝质证认为没有意见。本院认为，上述证据不足以证明案涉合同已经解除，不能达到中友公司的证明目的，本院不予采信。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，案涉补充协议中虽注明“甲乙丙三方约定甲方配合乙方先做银行贷款预审批，如因银行审批不通过，甲丙双方退还房屋定金及中介费”，但当事人在该内容中并无关于解除合同的约定；本案既无证据证明各方当事人已协商一致解除了案涉合同；也无证据证明中友公司依据合同约定的条件或法律规定的条件向许琳、倪小猛发出解除合同的通知，而发生了合同解除的法律效果。中友公司关于案涉合同已解除的主张无任何证据支持，本院不予采信。关于案涉房款，按照合同约定，张文芝支付许琳、倪小猛首付款30万元用于中友公司指定银行资金监管，剩余20万元通过银行贷款，中友公司在补充协议中承诺“自许琳、倪小猛办理一手证出证当日起四个月放款，如未能在其承诺时间放款，由其方垫付给许琳、倪小猛房款伍拾万元”。中友公司在该承诺中并未将贷款获银行审批通过作为前提条件，许琳、倪小猛于2019年11月6日办理了一手证出证手续，取得了案涉房屋的不动产权证，至本案起诉前已远远超出中友公司承诺的期限，张文芝仍未取得银行贷款，故中友公司应按其承诺承担垫付房款50万元的合同义务，原审判决中友公司垫付50万元并无不当，本院予以确认。至于中友公司单方向张文芝退还中介费用并为张文芝办理解除银行资金监管，是其对自己民事权益的处置，不影响其公司依据上述承诺承担相应的合同义务。根据案涉合同第九条第（一）款的约定，中友公司无正当理由不履行合同的，应承担违约责任。因中友公司无正当理由未能按照合同约定履行垫付房款的义务，构成违约，原审判决中友公司承担违约金2万元适当，本院予以确认。中友公司关于其公司无需承担违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人中友公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人来安县中友房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇二〇年十月二十三日书记员  吴敬附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；