吉林省洮南市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0881民初2093号 原告：吉林银行股份有限公司洮南支行。住所：吉林省洮南市团结西路**。 代表人：张某1，该行行长。 委托诉讼代理人：王某，该行职员。 委托诉讼代理人：孙某，该行职员。 被告：洮南市碧兴园物业有限公司。住。住所：吉林省洮南市宏声西路南旺达碧兴园**楼**/div> 法定代表人：徐某，该公司经理。 被告：洮南市旺达房地产开发有限公司。住所。住所：吉林省洮南市宏声西路（丽泽苑小区西起第7门市房）div> 法定代表人：吴某，该公司经理。 委托诉讼代理人：苏某，男，1958年10月25日出生，汉族，个体，住吉，住吉林省洮南市div> 被告：张某2，女，1967年11月12日出生，汉族，公司职员，住吉，住吉林省洮南市div> 原告吉林银行股份有限公司洮南支行（以下简称吉林银行）与被告洮南市碧兴园物业有限公司（以下简称碧兴园物业）、洮南市旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉林银行的委托诉讼代理人王某、孙某，被告碧兴园物业法定代表人徐某、被告旺达公司的委托诉讼代理人苏某、被告张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林银行向本院提出诉讼请求：1、要求解除吉林银行与碧兴园物业于2017年1月24日签订的“小企业借款合同”；2、要求碧兴园物业偿还借款本金2,138,772.83元及利息〔借期内利息为95,599.75元（2019年10月21日至2020年4月20日之间产生的利息、罚息及复利），逾期利息（按约定年利率上浮50%计算，从2020年4月21日起至借款清偿之日止）和复利〕；3、要求对案涉抵押物经过评估、拍卖后所得价款享有优先受偿权；4、要求张某2对上述借款本息承担连带保证责任；5、要求碧兴园物业、旺达公司、张某2承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：2017年1月24日，吉林银行与碧兴园物业签订“小企业借款合同”1份，编号为吉林银行股份有限公司洮南支行2017年借字第001号。小企业借款合同约定，吉林银行为贷款人，碧兴园物业为借款人，贷款金额为人民币4，100，000.00元，借款期限为60个月，即自2017年1月24日至2022年1月23日，贷款用途为小区绿化，贷款利率为以中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率4.75%,上浮50%，小企业借款合同同时约定，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公告费、执行费、拍卖费、变卖费、鉴定费、律师费、办案费用等由借款人承担，以及其他权利义务约定。2017年1月24日，吉林银行与旺达公司签订“小企业抵押合同”1份，小企业抵押合同编号为吉林银行股份有限公司洮南支行2017年抵押字第001号，小企业抵押合同约定，吉林银行为抵押权人，旺达公司为抵押人，主合同编号为吉林银行股份有限公司洮南支行2017年借字第001号，本合同通用条款第二条所确定的主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用。抵押物为土地和房产，具体为：1.吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，位置：洮南市××道，房屋所有权人：洮南市旺达房地产开发有限公司，面积326.58平方米，混合结构，总层数2层，所在层数1-2层，规划用途为商业；2.吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，位置：洮南市××道，房屋所有权人：洮南市旺达房地产开发有限公司，面积153.71平方米，混合结构，总层数6层，所在层数1-2层，规划用途为商业；3.吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，位置：洮南市××道，房屋所有权人：洮南市旺达房地产开发有限公司，面积202.12平方米，混合结构，总层数6层，所在层数1-2层，规划用途为商业；4.吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，位置：洮南市××道，房屋所有权人：洮南市旺达房地产开发有限公司，面积175.95平方米，混合结构，总层数6层，所在层数1-2层，规划用途为商业；5.吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，位置：洮南市××道，房屋所有权人：洮南市旺达房地产开发有限公司，面积193.9平方米，混合结构，总层数6层，所在层数1-2层，规划用途为商业；6.吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，位置：洮南市××道，房屋所有权人：洮南市旺达房地产开发有限公司，面积193.17平方米，混合结构，总层数6层，所在层数1-2层，规划用途为商业；7.吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，位置：洮南市××道，房屋所有权人：洮南市旺达房地产开发有限公司，面积175.95平方米，混合结构，总层数6层，所在层数1-2层，规划用途为商业。以及其他权利义务约定（详见抵押合同）。2017年1月24日，吉林银行与张某2签订“小企业保证合同”，合同号为吉林银行股份有限公司洮南行2017年保字第001号，小企业保证合同约定，张某2为碧兴园物业贷款提供担保，主合同为吉林银行股份有限公司2017年借字第001号借款合同，主债权为主合同项下的债权构成本合同之主债权，保证方式为连带责任保证，保证期间为主债权履行期间届满之日起两年，同时约定，债权人既可以就其他物的担保或保证实现债权，也可以要求本合同保证人承担保证债权，保证人对于主合同项下已发生的债权承担保证责任，本合同通用条款第二条所确定的所确定的主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用。以及其他权利义务约定（详见保证合同）。小企业借款合同、小企业抵押合同、小企业保证合同生效后，吉林银行按照借款合同约定于2017年1月26日向碧兴园物业支付借款人民币4,100,000.00元，并依法对抵押物办理了抵押登记备案等手续。但是，碧兴园物业没有按照借款合同约定履行给付义务，截止2020年4月20日，碧兴园物业已偿还本息合计2,565,373.81元，其中本金1,961,227.17元，利息604,146.64元，尚欠借款本息2,234,372.58元没有偿付。张某2也没有履行保证人之保证责任。虽然吉林银行多次催索，碧兴园物业和张某2没有履行，致使吉林银行的合法利益无法实现。合同期限内借款人于2019年10月21日起至今未按借款合同约定归还贷款本息，已属违约行为，经吉林银行多次催收，仍未归还欠款，也未制定有可操作性的归还计划，事实上借款人已无履约能力，故吉林银行根据借款合同的违约条款规定，申请解除合同关系。吉林银行认为，碧兴园物业拒绝履行给付义务属于违约行为，被告张某2不履行保证人保证责任也属于违约，其均应该依法承担连带给付责任。故此，吉林银行依法提起诉讼，请求法院支持吉林银行的诉讼主张。 碧兴园物业辩称：碧兴园物业在吉林银行贷款的事，碧兴园物业法定代表人徐某当时知道，但是贷款以后怎么偿还的，碧兴园物业法定代表人徐某就不清楚了。对吉林银行的诉讼请求，碧兴园物业的意见是继续履行“小企业借款合同”，同意按该合同约定支付借款利息，但不同意支付罚息。 旺达公司辩称：旺达公司对吉林银行的诉讼请求没有意见，旺达公司可以和吉林银行对账协商，但现在旺达公司确实没有钱，还不上，以后旺达公司有钱就还吉林银行。张某2担任碧兴园物业经理就半年时间，张某2就是一个代理，向吉林银行借款与张某2个人无关，旺达公司希望吉林银行撤回对张某2的告诉。 张某2辩称：碧兴园物业向吉林银行贷款的事实存在，前两年正常月月还款。保证人张某2个人虽然有签名，但是当时张某2是以碧兴园物业的名义办的贷款业务，不是以个人名义办的，张某2当时认为其是在行使法定代表人的职权。因为这是碧兴园物业的借款，用于碧兴园物业的事情，张某2个人没有用这笔借款，故张某2不同意承担保证责任。张某2要求吉林银行撤回对张某2的告诉。 经审理查明：旺达公司以其名下的房产为碧兴园物业向吉林银行借款提供抵押担保，张某2提供为碧兴园物业向吉林银行借款保证担保，碧兴园物业在吉林银行借款410万元。2017年1月24日旺达公司、吉林银行签订了“小企业抵押合同”（编号：吉林银行股份有限公司洮南支行2017年抵押字第001号），按该合同约定旺达公司名下的7处房产（即案涉抵押房产）为碧兴园物业向吉林银行借款提供抵押，7处房产具体如下：1、坐落在洮南市××道，不动产权证号：吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积326.58㎡，混合结构，总层数2层，所在层数1-2层，规划用途为商业；2、坐落在洮南市××道，不动产权证号：吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积153.71㎡，混合结构，总层数7层，所在层数1-2层，规划用途为商业。；3、坐落在洮南市××道，不动产权证号：吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积202.12㎡，混合结构，总层数7层，所在层数1-2层，规划用途为商业；4、坐落在洮南市××道，不动产权证号：吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积175.95㎡，混合结构，总层数7层，所在层数1-2层，规划用途为商业；5、坐落在洮南市××道，不动产权证号：吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积193.9㎡，混合结构，总层数7层，所在层数1-2层，规划用途为商业；6、坐落在洮南市××道，不动产权证号：吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积193.17㎡，混合结构，总层数7层，所在层数1-2层，规划用途为商业；7、坐落在洮南市××道，不动产权证号：吉（2017）洮南市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积175.95平方米，混合结构，总层数7层，所在层数1-2层，规划用途为商业。上列案涉抵押房产均办理了抵押登记。2017年1月24日张某2、吉林银行签订“小企业保证合同”（编号：吉林银行股份有限公司洮南支行2017年保字第001号），该合同约定“保证人：张某2，…债权人：吉林银行股份有限公司洮南支行，…。保证方式…连带责任保证。…保证期间…主债权履行期间届满之日起两年。”，以及其他相关事宜。2017年1月24日吉林银行、碧兴园物业签订“小企业借款合同”（编号：吉林银行股份有限公司洮南支行2017年借字第001号），该合同约定“借款人：洮南市碧兴园物业有限公司。…贷款人：吉林银行股份有限公司洮南支行。…借款币种和金额…币种：人民币，大写：肆佰壹拾万元正，小写：￥4，100，000.00…借款期限为60个月，即自2017年1月24日起至2022年1月23日。…本合同项下的借款用途为小区绿化。…借款利率：以中国人民银行公布的60个月金融机构人民币贷款基准利率4.75%为基准利率，上浮50%.…若借款人未按本合同约定期限还款（包括被宣布提前到期），对逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%。…B、本合同属于担保人洮南市旺达房地产开发有限公司与贷款人签订的编号为第001号《小企业抵押合同》项下的主合同。C、本合同属于担保人张某2与贷款人签订的编号为第001号《小企业担保合同》项下的主合同。”，以及其他相关事宜。合同签订后，吉林银行按约定于2017年1月26日向碧兴园物业发放贷款410万元。此后，碧兴园物业偿还吉林银行借款本金1961227.12元及利息604146.46元，本息合计合计2,565,373.81元，尚欠本金2138772.83元及利息｛借期内利息为95,599.75元（从2019年10月21日起至2020年4月20日止），以及逾期利息〔按约定年利率（基准利率4.75%上浮50%）上浮50%计算，从2020年4月21日起至借款清偿之日止〕和复利｝未偿还，经吉林银行催收，至今仍未偿还。 认定上述事实的主要证据有：编号：吉林银行股份有限公司洮南支行2017年抵押字第001号小企业抵押合同1份、编号：吉林银行股份有限公司洮南支行2017年保字第001号小企业保证合同1份、编号：吉林银行股份有限公司洮南支行2017年借字第001号小企业借款合同1份、房屋所有权证复印件7份、不动产登记证明复印件7份、吉林银行借款凭证1份、吉林银行贷款还款凭证31份、催收通知5份等证据。 上述证据，吉林银行、碧兴园物业、旺达公司、张某2对其真实性均无异议，且来源合法，与案件事实有关联，能够证明案件基本事实，本院予以确认和采信。 根据吉林银行的诉讼请求和碧兴园物业、旺达公司、张某2的答辩意见，归纳本案争议焦点：1、应否解除吉林银行与碧兴园物业于2017年1月24日签订的“小企业借款合同”？2、碧兴园物业应否偿还吉林银行借款本金2,138,772.83元及利息｛借期内利息为95,599.75元（从2019年10月21日起至2020年4月20日止），以及逾期利息〔按约定年利率（基准利率4.75%上浮50%）上浮50%计算，从2020年4月21日起至借款清偿之日止〕和复利｝？3、吉林银行应否对案涉抵押物经过经过评估、拍卖后所得价款享有优先受偿权？4、张某2应否对上述借款本息承担连带保证责任？ 本院认为：吉林银行、碧兴园物业签订“小企业借款合同”，旺达公司、吉林银行签订了“小企业抵押合同”，张某2、吉林银行签订“小企业保证合同”，吉林银行银行与碧兴园物业之间的金融借贷关系，吉林银行与旺达公司之间的抵押担保关系，以及吉林银行与张某2之间的保证担保关系均成立，合法有效。碧兴园物业未按约定偿还吉林银行银行借款本息，经吉林银行催要后仍未偿还，其行为已表明其已不能按照合同约定履行还款义务，吉林银行要求解除其与碧兴园物业于2017年1月24日签订的小企业借款合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。债务应当得到清偿，碧兴园物业向吉林银行借款，应按双方约定偿还借款本息，吉林银行要求碧兴园物业偿还吉林银行借款本金2,138,772.83元及利息｛借期内利息为95,599.75元（从2019年10月21日起至2020年4月20日止），以及逾期利息〔按约定年利率（基准利率4.75%上浮50%）上浮50%计算，从2020年4月21日起至借款清偿之日止〕和复利｝的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。旺达公司以其名下的房产为碧兴园物业向吉林银行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，应在抵押物价值范围内，承担抵押担保责任，吉林银行要求对旺达公司名下的案涉抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。张某2为碧兴园物业向吉林银行借款提供保证担保，应承担连带保证责任，即应连带清偿上述借款本息，吉林银行要求张某2对上述碧兴园物业借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告吉林银行股份有限公司洮南支行与洮南市碧兴园物业有限公司于2017年1月24日签订的小企业借款合同； 二、被告洮南市碧兴园物业有限公司于本判决生效之日起五日内偿还原告吉林银行股份有限公司洮南支行借款本金2,138,772.83元及利息｛借期内利息为95,599.75元（从2019年10月21日起至2020年4月20日止），以及逾期利息〔按约定年利率（基准利率4.75%上浮50%）上浮50%计算，从2020年4月21日起至借款清偿之日止〕和复利｝； 三、原告吉林银行股份有限公司洮南支行对被告洮南市旺达房地产开发有限公司名下的案涉抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 四、被告张某2对上述借款本息承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24674.00元，减半收取计12337.00元，诉讼保全费5000.00元，由被告洮南市碧兴园物业有限公司、洮南市旺达房地产开发有限公司、张某2连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判员  卢伟光 二〇二〇年十月十五日 书记员  李 铎