江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0322民初7460号 原告：沛县国有资产经营有限公司，统一社会信用代码91320322741332723R，住所地沛县汤沐路国税局东侧。 法定代表人：郝大朋，董事长。 委托诉讼代理人：厉翠萍，女，1981年7月1日出生，汉族，该公司员工，住沛县。 委托诉讼代理人：李**展，北京德和衡（南京）律师事务所律师。 被告：徐州举日房地产开发有限公司，沛县沛屯大道西侧温州商贸广场A18幢4单元201室。 法定代表人：翁正周，董事长。 委托诉讼代理人：刘贤龙，湖北尊而光（上海）律师事务所。 被告：翁正周，男，1960年3月30日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。 原告沛县国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）与被告徐州举日房地产开发有限公司（以下简称举日公司）、翁正周民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托诉讼代理人厉翠萍、李**展，被告举日公司的委托诉讼代理人刘贤龙到庭参加诉讼，被告翁正周经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告举日公司立即归还借款本金3000万元，并支付利息、逾期利息（以3000万元为基数，利息按照年利率9%计算，逾期利息按照年利率18%计算，计算到实际给付之日。暂计算至2020年8月31日，逾期利息为1080万元）；2.判令被告翁正周对被告举日公司的上述债务承担连带清偿责任；3.判决原告对涉案162套商品房以拍卖或变卖的价款受偿；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年8月30日，原被告双方签订了《借款担保合同》约定被告向原告借款3000万元，借款期限1年，借款利率为9%，借款到期后一次性还清本金，利息按半年结算。签订合同后，原告履行义务出借给被告3000万元，借款到期后被告未依约偿还借款本息。该《借款担保合同》签订前，原被告双方于2017年8月23日签订了163份《商品房买卖合同》（网上备案专用合同），双方约定，被告将其开发的建设的汉街四方广场163套商品房出售给原告。签订《借款担保合同》当日，举日公司、翁正周及王志翔共同向原告出具一份《承诺书》，将出售的房屋用于涉案借款担保，如被告未依约还款，原告有权选择折价、变卖、拍卖或购买上述商品房，被告无条件按照网签备案价向原告出具增值税发票并协助原告办理不动产权证。现被告拒绝偿还借款本息。 被告举日公司辩称，1、《借款担保合同》未经举日公司股东会议通过，且存在法定无效情形，合同自始无效。首先，举日公司向其他企业拆借大额资金属于公司重大事项，应依法召开股东会形成股东会决议后方可实行。本案中，举日公司的实际控制人利用控股股东身份，在未依法召开股东会议的前提下单方与国资公司签订《借款担保合同》违反法定程序，损害了举日公司与股东的权益，公司决议不成立；其次，股东王志翔对该笔债务不知情，合同约定其作为担保人损害了其合法权益，应认定为无效。举日公司无需基于合同约定向国资公司支付利息，举日公司已支付的利息应扣减相应的本金，现仅需返还国资公司2730万元。2、国资公司无权享有基于163套房屋拍卖所得的优先受偿权。《借款担保合同》、《承诺书》均未约定国资公司享有优先受偿权，且不动产抵押应以办理抵押登记为生效要件，故本案抵押行为未生效,国资公司不享有基于不动产抵押的优先受偿权。 被告翁正周未答辩，亦未向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告翁正周经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权，到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，举日公司作为借款人，翁正周作为担保人，与国资公司签订《借款担保合同》一份，约定：借款用途为沛县汉街四方广场项目建设，借款金额3000万元，借款期限一年，自实际放款之日起算，借款期限内年利率为9%；借款到期时一次性还清全部本金，利息按半年结算。如借款人提前还款，可根据实际还款情况据实结算；保证方式为连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年，保证范围包括借款本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的费用等；借款人在还款期限届满时未能足额偿还借款本息的，逾期利率在借款利率基础上上浮100%等。 同日，举日公司出具承诺书一份，承诺举日公司将位于汉街四方广场商业用房1、2、3、4、5号楼8271平方米，公寓房1、2号楼3569.56平方米的163套房产备案至国资公司名下用于为涉案3000万元借款提供担保，如举日公司未依照约定及时、足额支付借款本息，或发生《借款担保合同》约定的借款提前到期情形时，国资公司有权按照商品房网签备案价选择折价、变卖、拍卖上述网签商品房或购买商品房，如国资公司选择按照上述标准购买商品房，本承诺中所表述的网签担保性质转化为商品房买卖性质，举日公司无条件按照网签备案价出具增值税发票并协助办理不动产权证。商品房网签备案价高于国资公司实际债权本息的差额部分，该差额部分商品房用于举日公司依照《商品房买卖合同》约定向国资公司履行商品房交付的履约保证，如举日公司未按照《商品房买卖合同》履行交付和办证义务，国资公司有权就差额部分商品房拍卖、变卖价款弥补《商品房买卖合同》违约金，或对应抵偿。 2017年9月1日，国资公司通过在江苏沛县汉源村镇银行股份有限公司的账户向举日公司转款3000万元。 另，国资公司与举日公司就涉案162套商品房签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋网签备案至国资公司名下为涉案3000万元借款提供担保。 举日公司分别于2018年2月6日向国资公司偿还135万元、于2018年9月7日向国资公司偿还100万元、于2018年9月10日向国资公司偿还35万元。 本院认为，被告翁正周经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等权利。举日公司与国资公司之间的借款合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。国资公司向举日公司出借借款3000万元，举日公司应当按约偿还借款本息。 一、原被告双方在《借款担保合同》中约定，利息按半年结算，被告举日公司分别于2018年2月6日偿还的135万元、2018年9月7日偿还的100万元、2018年9月10日偿还的35万元系按合同约定支付的借款期限内的借款利息，对被告抗辩上述款项应冲抵借款本金的意见，本院不予支持。原被告双方在《借款担保合同》中约定“借款人在还款期限届满时未能足额偿还借款本息的，逾期利率在借款利率基础上上浮100%”，国资公司主张举日公司按年利率18%计算自2018年9月1日计算至付清之日的利息，符合双方约定且不违反法律规定，本院亦予以支持。 二、根据《借款担保合同》约定，被告翁正周系本案借款的担保人，其保证方式为连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年，国资公司在保证期间内向翁正周主张权利，翁正周应当按该合同约定对本案借款本息承担连带保证责任，翁正周承担保证责任后，有权向债务人举日公司追偿。 三、举日公司出具《承诺书》并与原告签订《商品房买卖合同》，将163套房产网签备案到原告名下，系为案涉借款提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务……”，故原告要求对涉案162套商品房以拍卖或变卖的价款清偿本案债务的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐州举日房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告沛县国有资产经营有限公司借款本金30000000元及利息（2020年8月31日前的利息为10800000元，之后利息以30000000元为本金，按年利率18%，计算至实际给付之日止）； 二、被告翁正周对上述借款本息承担连带保证责任，被告翁正周承担保证责任后，有权向债务人徐州举日房地产开发有限公司追偿； 三、如被告徐州举日房地产开发有限公司、翁正周不履行上述还款义务,原告沛县国有资产经营有限公司有权申请拍卖被告徐州举日房地产开发有限公司提供的162套商品房（详见附件），以偿还债务； 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费191800元，保全费5000元，合计196800元，由被告徐州举日房地产开发有限公司、翁正周负担（于本判决生效后十日内付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李 巍 人民陪审员  郝敬利 人民陪审员  刘 云 二〇二〇年十月十四日 法官 助理  耿媛媛 书 记 员  解小含 附件：162套商品房明细                            序号                       合同权利人                       楼号                       房号                       面积（㎡）                       合同编号                               1                       沛县国有资产经营有限公司                       商1商2                       109                       25.95                       PX50437                               2                       沛县国有资产经营有限公司                       商1商2               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PX65312                               25                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       109                       24.55                       PX65313                               26                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       110                       38.07                       PX65314                               27                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       111                       74.39                       PX65315                               28                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       112                       30.16                       PX65316                               29                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       113                       70.20                       PX65317                               30                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       114                       70.20                       PX65318                               31                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       115                       70.20                       PX65319                               32                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       116                       48.77                       PX65320                               33                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       117                       70.20                       PX65321                               34                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       118                       70.20                       PX65322                               35                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       119                       70.20                       PX65323                               36                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       120                       70.20                       PX65324                               37                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       121                       70.20                       PX65325                               38                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       122                       37.64                       PX65326                               39                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       123                       70.69                       PX65327                               40                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       124                       35.94                       PX65328                               41                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       125                       82.95                       PX65329                               42                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       126                       47.05                       PX65330                               43                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       201                       53.64                       PX65331                               44                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       202                       42.29                       PX65332                               45                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       203                       31.40                       PX65333                               46                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       204                       34.89                       PX65334                               47                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       205                       29.65                       PX65335                               48                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       206                       23.58                       PX65336                               49                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       207                       22.96                       PX65337                               50                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       208                       45.20                       PX65338                               51                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       209                       45.56                       PX65339                               52                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       210                       48.45                       PX65340                               53                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       211                       48.45                       PX65341                               54                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       212                       42.91                       PX65342                               55                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       213                       48.45                       PX65343                               56                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       214                       48.45                       PX65344                               57                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       215                       48.45                       PX65345                               58                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       216                       48.45                       PX65346                               59                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       217                       48.45                       PX65347                               60                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       218                       48.45                       PX65348                               61                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       219                       48.45                       PX65349                               62                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       220                       48.45                       PX65350                               63                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       221                       48.45                       PX65351                               64                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       222                       48.45                       PX65352                               65                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       223                       48.45                       PX65353                               66                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       224                       34.60                       PX65354                               67                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       225                       46.66                       PX65355                               68                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       226                       40.98                       PX65356                               69                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       227                       38.82                       PX65357                               70                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       228                       45.41                       PX65358                               71                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       229                       39.37                       PX65359                               72                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       230                       38.82                       PX65360                               73                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       231                       40.98                       PX65361                               74                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       232                       34.89                       PX65362                               75                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       233                       34.89                       PX65363                               76                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       234                       43.36                       PX65364                               77                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       235                       45.58                       PX65365                               78                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       236                       31.9                       PX65366                               79                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       237                       31.9                       PX65367                               80                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       238                       31.9                       PX65368                               81                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       239                       31.9                       PX65369                               82                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       240                       31.9                       PX65370                               83                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       241                       31.9                       PX65371                               84                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       242                       42.91                       PX65372                               85                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       243                       93.72                       PX65373                               86                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       244                       20.52                       PX65374                               87                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       245                       31.9                       PX65375                               88                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       246                       31.9                       PX65376                               89                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       247                       32.67                       PX65377                               90                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       248                       104.02                       PX65378                               91                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       402                       90.27                       PX53477                               92                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       404                       114.52                       PX53479                               93                       沛县国有资产经营有限公司                       商3商4                       405                       96.19                       PX53480                               94                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       105                       27.65                       PX65468                               95                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       106                       33.03                       PX65467                               96                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       109                       35.1                       PX65466                               97                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       112                       30.72                       PX65465                               98                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       113                       32.46                       PX65464                               99                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       115                       24.73                       PX65463                               100                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       116                       45.03                       PX65462                               101                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       117                       38.22                       PX65461                               102                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       118                       21.81                       PX65460                               103                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       119                       35.65                       PX65459                               104                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       121                       42.08                       PX65458                               105                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       122                       42.08                       PX65457                               106                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       124                       21.34                       PX65456                               107                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       127                       30.22                       PX65455                               108                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       129                       29.05                       PX65454                               109                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       130                       29.95                       PX65453                               110                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       131                       27.35                       PX65452                               111                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       132                       26.66                       PX65451                               112                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       140                       32.01                       PX65450                               113                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       141                       30.22                       PX65449                               114                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       211                       50.86                       PX65448                               115                       沛县国有资产经营有限公司                       住1住2住3                       225                       70.78                       PX65472                               116                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       101                       26.02                       PX65397                               117                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       113                       38.61                       PX65395                               118                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       114                       37.37                       PX65394                               119                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       115                       56.25                       PX65393                               120                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       117                       65.99                       PX65392                               121                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       128                       55.34                       PX65427                               122                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       129                       34.65                       PX65428                               123                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       201                       137.36                       PX65429                               124                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       204                       91.46                       PX65500                               125                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       206                       42.41                       PX65433                               126                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       208                       57.36                       PX65434                               127                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       209                       83.63                       PX65435                               128                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       211                       56.17                       PX65436                               129                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       212                       60.21                       PX65437                               130                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       213                       60.21                       PX65438                               131                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       215                       77.19                       PX65439                               132                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       217                       91.81                       PX65440                               133                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       220                       56.55                       PX65441                               134                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       221                       120.9                       PX65442                               135                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       222                       73.64                       PX65443                               136                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       223                       83.18                       PX65444                               137                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       224                       57.44                       PX65445                               138                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       227                       56.51                       PX65446                               139                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       230                       83.81                       PX65447                               140                       沛县国有资产经营有限公司                       住4住5住6                       232                       102.14                       PX65469                               141                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       111                       24.94                       PX68125                               142                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       112                       24.94                       PX68124                               143                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       113                       46.58                       PX68123                               144                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       114                       46.58                       PX68122                               145                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       115                       46.6                       PX68121                               146                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       116                       34.35                       PX68120                               147                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       117                       34.58                       PX68131                               148                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       118                       30.61                       PX68130                               149                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       119                       30.59                       PX68129                               150                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       201                       32.08                       PX68128                               151                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       202                       34.15                       PX68127                               152                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       203                       32.08                       PX68126                               153                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       204                       32.08                       PX68133                               154                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       212                       27.97                       PX68152                               155                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       213                       25.45                       PX68151                               156                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       214                       77.25                       PX68150                               157                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       215                       24.94                       PX68149                               158                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       216                       24.94                       PX68148                               159                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       217                       24.94                       PX68147                               160                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       220                       24.94                       PX68155                               161                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       221                       24.94                       PX68154                               162                       沛县国有资产经营有限公司                       住7                       222                       24.94                       PX68153