贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔06民终1782号 上诉人（原审原告）：戴立吾，男，1962年8月26日出生，湖南，住贵州省德江县。 委托诉讼代理人：张洋，贵州文泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州德江瑞泰置业有限公司，组织机构代码91520626590787666T，住所地贵州省德江县青龙街道迎宾路。 法定代表人：徐其华，公司总经理。 委托诉讼代理人:刘清，贵州锦江河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张万松，贵州锦江河律师事务所律师。 上诉人戴立吾因与被上诉人贵州德江瑞泰置业有限公司(以下简称瑞泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2020）黔0626民初773号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，上诉人戴立吾及其委托诉讼代理人张洋，被上诉人瑞泰公司委托诉讼代理人刘清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴立吾上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人瑞泰公司支付上诉人戴立吾违约金3,239,250元；2、本案诉讼费全部由瑞泰公司承担。事实及理由：一、被上诉人逾期办证导致上诉人至今未能取得案涉商铺的所有权，造成上诉人的损失是客观存在。上诉人与被上诉人瑞泰公司签订《协议书》，上诉人按照《协议书》约定付清了全部房款，但被上诉人却未按照《协议书》约定在2014年7月20日之前为上诉人办理房产证，其行为已构成违约，且违约状态一直存续至今。上诉人购买商品房主要目的是占有使用房屋以及取得房屋所有权，被上诉人一直未为上诉人办理房产登记，导致上诉人取得房产证的主要目的不能实现，属于严重违约行为，客观上造成了上诉人无法用案涉房产向银行融资贷款，不得不向民间融资承担高额利息以及出资委托他人提供房产担保。至于造成的其他损失虽无法充分举证，也无法准确固定损失数额，但对于逾期办证所造成的损失是客观存在的。一审认定商品房买卖合同的主要目的已经实现，属于错误认定。二、被上诉人后续违约行为不能因已判决支付过违约金，而免除被上诉人后续违约行为应承担的违约责任。贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民终235号民事判决，载明：按照戴立吾实际缴纳购房款617万元为基数，从2014年7月21日计算至2017年4月10日止，以每日万分之五计算违约金，共计3,054,150元。无论是一审判决还是二审判决，支付违约金仅为2014年7月21日至2017年4月10日期间的违约金。对于2017年4月10日之后的违约行为以及违约金并未予以处理。2017年4月11日至今，被上诉人仍然未为上诉人办理房产手续，属于新的违约行为，上诉人有权重新主张违约金。三、双方约定的违约金为每日万分之五，参照《贵高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十六条规定利率标准来看，并不过高。双方应遵守契约精神，违约金数额符合双方的真实意思表示以及可预见范围。一审以上诉人已获得违约金数额较大，不予支持本次违约金的诉请没有法律和事实依据。四、上诉人选择分段起诉违约金是对自己诉权的处理，不因丧失对后续违约金的主张。上诉人在2017年4月17日要求被上诉人承担2014年7月21日持续到2017年4月10日期间的逾期办证违约金，而本次起诉要求被上诉人承担2017年4月11日开始至2020年3月10日期间的逾期办证违约金，并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，被上诉人对于后续违约行为不承担责任，对上诉人明显不公平。 瑞泰公司辩称，根据《不动产登记暂行条例》相关规定，办理房屋所有权登记需上诉人戴立吾与瑞泰公司互相配合。案涉房屋至今未办理所有权登记的主要原因系戴立吾拒不配合所致，且经瑞泰公司多次催告后，戴立吾至今拒绝与瑞泰公司签订《商品房买卖合同》，亦未提供办理房屋登记所需的相关材料，消极履行合同义务，瑞泰公司不应承担违约责任。案涉房屋早于2014年交付戴立吾使用，戴立吾在该房内从事铝合金建材经营活动，双方订立买卖合同的主要目的已经实现，瑞泰公司逾期办证的行为并未给戴立吾造成任何经济损失。戴立吾曾于2017年4月17日起诉瑞泰公司，该次诉讼行为使其获得3,054,150元违约金，现再次起诉主张300多万元的违约金属于恶意诉讼，有违民事法律的公平、合理原则，请求驳回上诉，维持原判。 戴立吾向一审法院起诉请求：1.判令被告瑞泰公司依据双方于2014年1月24日签订的《协议书》的约定立即为原告戴立吾办理“温州商贸城”2号楼负一层商铺的房屋所有权登记手续；2.被告瑞泰公司立即向原告戴立吾支付违约金3,239,250元(暂计算2017年4月11日至2020年3月10日的违约金)；3.案件受理费由被告瑞泰公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月26日，戴立吾向瑞泰公司签署《认购单》,购买位于德江县，总面积约为1153平方米，其总价款为640万元,戴立吾按该《认购单》约定交付定金50000元。2014年1月24日，戴立吾与瑞泰公司签订了《协议书》，《协议书》约定：戴立吾购买瑞泰公司开发的“温州商贸城”2号楼负一整层商铺，面积约1153平方米，其总价款为人民币640万元，双方约定于签订协议之日戴立吾交纳房款150万元，瑞泰公司承诺在案涉商铺房总价款上优惠20万元，瑞泰公司经与戴立吾核对，截止2014年1月24日戴立吾先后向瑞泰公司共计支付了房款4900320元，同时约定：剩余房款1299680元由戴立吾于2014年6月30日之前向瑞泰公司付清，如戴立吾违约，瑞泰公司可以每日收取总房款万分之五的违约金，如瑞泰公司在戴立吾房款付清之后20天之内没有办理相关的房产手续，戴立吾同样可以向瑞泰公司收取每日总房款万分之五的违约金，直至瑞泰公司办理完所有房产之相关手续为止。戴立吾按《协议书》约定于2014年6月30日向瑞泰公司履行了支付剩余房款1299680元的全部义务。支付全部房款20日后，戴立吾多次找瑞泰公司要求办理相关房产手续，瑞泰公司至今未按《协议书》的约定向戴立吾办理案涉商铺的房产手续。戴立吾于2017年4月17日向该院提起诉讼，其诉讼请求为“判令被告瑞泰公司向原告支付违约金3168000元；本案案件受理费由被告瑞泰公司担”。该院以（2017）黔0626民初962号民事判决，由被告贵州德江瑞泰置业有限公司于本判决生效后60日内一次性向原告戴立吾支付违约金3168000元。瑞泰公司不服提出上诉，贵州省铜仁市中级人民法院作出（2017）黔0626民初962号民事判决，1、撤销贵州省德江县人民法院（2017）黔0626民初962号民事判决；2、由贵州德江瑞泰置业有限公司在本判决生效后30日内向戴立吾支付违约金3054150元；3、驳回戴立吾其他诉讼请求。二审判决生效后，经该院执行由瑞泰公司支付戴立吾违约金3054150元。但瑞泰公司仍未按协议履行办理房产手续业务，戴立吾遂提起本次诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。戴立吾与瑞泰公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予保护。本案是商品房买卖关系，购房人主要义务是按照合同约定的时间、金额缴纳购房款。出卖方主要义务是按照合同约定的时间交付房屋及代购房人办理相关房产手续。本案中，戴立吾已按约定交清全部购房款617万元，则戴立吾在本案商品房买卖关系中的义务已经完成。瑞泰公司在《协议书》中承诺戴立吾付清房款后20日内办理相关房产手续，否则承担每日总房款万分之五的违约金。戴立吾因瑞泰公司迟延办证构成违约于2017年提出诉讼，经二审终结，戴立吾已得到3,054,150元的违约金且经执行到位。按理说，瑞泰公司应当及时办理房产手续,否则又将违约，必然承担高额的违约金，事实上，戴立吾在原一、二审中均未主张办理房产手续，仅要求承担违约责任。办理房产手续需要提交正式的商品房买卖合同及纳税发票，虽然《协议书》具有合同性质，但仅此是不能办理房产手续的，瑞泰公司违约不能如期办证是不争的事实，有合同约定，原一、二审判决均有评价，本案不宜评判。但就戴立吾提起本次诉讼，在原基础上增加办理房产手续这一请求，瑞泰公司应在短期内办理相关房产手续，戴立吾应当提交相应材料，按照《不动产登记暂行条例》完善相关手续。就戴立吾提起的违约金请求，戴立吾上一次起诉已经得到3,054,150元的违约金,本次诉讼仍主张300多万的违约金，该院认为，瑞泰公司已将案涉商铺交付戴立吾实际使用,其商品房买卖合同的主要目的已基本实现,逾期办证行为并未给戴立吾造成较大的实际损失,加之戴立吾已得到3,054,150元的赔偿，对其损失已得到较大数额的填补,况且,办证需要双方配合。故对戴立吾主张支付逾期未办证违约金请求，不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由贵州德江瑞泰置业有限公司在本判决生效后30日内给戴立吾办理所购房屋产权手续，戴立吾在本判决生效后20日完善购房手续并达到办证要求；二、驳回戴立吾要求贵州德江瑞泰置业有限公司支付违约金3,239,250元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,714元，减半收取16,357元，戴立吾负担16,307元，贵州德江瑞泰置业有限公司负担50元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人戴立吾提交：1、《借款合同》、《借款凭证》、《贷款发放通知单》、《房产证》，拟证：因案涉房屋未办理产权证，冯万贵、朱红梅以其房屋为戴立吾银行借款提供抵押担保的事实。瑞泰公司认为，该笔借款发生于2015年，在戴立吾提起第一次诉讼之前已经产生，不属于新证据，对1号证据不予认可。2、《借条》、《证明》、《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》，拟证：上诉人不能向银行申请贷款，通过民间融资向吴兵借款150万元，截止2020年9月29日止，借款本金150万元及利息81万元至今未还的事实。瑞泰公司认为该证仍然不属于新证据，且与本案无关联，对2号证据不予认可。 本院对上述证据分析认定如下：1号证据在本次诉讼之前早已产生，戴立吾向银行借款，冯万贵、朱红梅为其借款提供抵押担保，冯万贵、朱红梅的担保行为不会给戴立吾带来任何经济损失，该证与本案无关联。借款人吴兵未接受法庭质询，对借条的真实性无法审查。即便借款事实行为成立，瑞泰公司已支付300多万元的违约金足以填补戴立吾尚欠借款的利息，该证达不到其证据目的。 二审认定的事实：2017年4月17日，戴立吾向贵州省德江县人民法院提起诉讼，请求判令被告瑞泰公司向其支付违约金3,168,000元。贵州省德江县人民法院作出(2017)黔0626民初962号民事判决。瑞泰公司不服，提出上诉。本院于2018年3月26日作出(2018)黔06民终235号民事判决,撤销一审判决，瑞泰公司向戴立吾支付违约金3,054,150元（从2014年7月21日计至2017年4月10日）。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：戴立吾要求瑞泰公司支付2017年4月11日至2020年3月10日期间逾期办证违约金3,239,250元的诉请应否予以支持。 违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的+，应当向另一方支付的金钱。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述法律规定，违约金应当以违约给守约方造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合评判。本案中，戴立吾与瑞泰公司签订《协议书》，购买瑞泰公司开发建设的案涉房屋，瑞泰公司未按照《协议书》约定，至今未办理案涉房屋的产权证属实，但案涉房屋早已交付给戴立吾使用多年。2017年戴立吾起诉要求瑞泰公司支付逾期办证的违约金，本院(2018)黔06民终235号民事判决，由瑞泰公司向戴立吾支付2014年7月21日至2017年4月10日期间违约金3,054,150元，且已执行到位。戴立吾在上诉状中自认无法确定因瑞泰公司逾期办证给其造成实际损失的数额，瑞泰公司支付的3,054,150元违约金足以填补逾期办证给戴立吾造成的实际损失，现戴立吾再次起诉要求瑞泰公司支付2017年4月11日至2020年3月10日期间逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，戴立吾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32,714元（戴立吾预交），由戴立吾负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴晓慧 审判员  田亚勇 审判员  刘贵波 二〇二〇年十月二十三日 书记员  龚 雯