上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8714号原告(反诉被告)：宁波缔壹基石投资管理合伙企业(有限合伙)，住所地浙江省宁波市江**慈城镇民权路****,经营地上海市南京西路****。执行事务合伙人：宁波基石泽宏投资管理有限公司。委派代表：潘桦。委托诉讼代理人：林春耀，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：叶俊鑫，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：曹中兴(TSAOCHUNG-HSIN)，男，1970年8月14日出生，台湾地区居民，通行证号：XXXXXXXX，住上海市长宁区古北路******。被告(反诉原告)：李立安(LEELI-AN)，女，1974年9月13日出生，台湾地区居民，通行证号：XXXXXXXX，住上海市，住上海市长宁区古北路******v>两被告共同委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告宁波缔壹基石投资管理合伙企业(有限合伙)与被告曹中兴、李立安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案，反诉原告曹中兴、李立安与反诉被告宁波缔壹基石投资管理合伙企业(有限合伙)房屋租赁合同一案，本院于2020年4月27日立案，两案合并后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》关于扩大独任制适用范围的有关规定，本案适用普通程序(独任制)，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宁波缔壹基石投资管理合伙企业(有限合伙)(以下简称缔壹投资企业)的委派代表潘桦及其委托诉讼代理人林春耀、叶俊鑫，被告(反诉原告)曹中兴、李立安的共同委托诉讼代理人徐惠忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缔壹投资企业向本院提出诉讼请求：要求两被告1、返还保证金及租金228,000元；2、支付违约金114,000元；3、赔偿中介费损失19,950元及入住而产生的费用损失19,818.29元。事实和理由：2019年7月31日，两被告为出租方、原告为承租方以及上海思蜀房地产经纪有限公司作为中介方三方共同签订《租赁合同》，约定“甲方(两被告)将其所有的位于上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号全幢房屋在良好及可租用的状态下出租给乙方(原告)居住使用”。随后，)居住使用”支付了第一期租金和保证金共计228,000元，并向中介方支付了中介费19,950元。2019年8月3日，被告李立安与原告交接租赁房屋。当日，原告雇员感到喉咙明显不适要求被告李立安对租赁房屋进行甲醛检测，但两被告不愿配合，要求原告自行检测并推荐了检测机构。原告于2019年8月8日委托由被告推荐的上海祥宁环境检测技术有限公司对租赁房屋一楼大厅进行室内环境质量检测。2019年8月12日，上海祥宁环境检测技术有限公司出具《检测报告》(编号：XN/BG-XXXXXXXXXXX)。该《检测报告》显示租赁房屋一楼大厅的甲醛和总挥发性有机物(TVOC)浓度均严重超标。同日，原告在取得检测报告后立即告知被告李立安，并要求两被告对租赁房屋一楼大厅采取除甲醛措施，但两被告仍拒绝。之后，中介方对租赁房屋一楼采取了除甲醛措施，原告于2019年8月22日搬入租赁房屋开始办公。搬入租赁房屋后，原告雇员在工作几小时后身体感到明显不适，出现头晕、流泪、胸闷等症状，难以正常工作，为此，原告多次联系被告，要求被告对全幢租赁房屋采取除甲醛措施或提供其他解决方案，两被告始终不愿沟通、不予配合。原告无奈于2019年8月26日再次委托上海帆际环境检测技术中心(有限合伙)对全幢租赁房屋室内空气中甲醛、苯、甲苯等进行检测。2019年8月31日，上海帆际环境检测技术中心(有限合伙)出具了《检测报告》(编号：FOJXXXXXXXXXXXX)和《测试报告》(编号：FOJXXXXXXXXXXXA)。该《检测报告》显示租赁房屋二楼和三楼的甲醛浓度严重超标。为保护雇员身体健康、维持公司正常运转，原告不得已于2019年8月30日搬离了租赁房屋并委托律师发函通知两被告解除《租赁合同》。同日，两被告同意尊重原告意见，但对解除租赁合同的责任分担保留意见。根据《租赁合同》约定，两被告向原告保证其交付的租赁房屋处于“良好及可租用的状态”，亦负有保证租赁房屋的空气质量符合国家标准，不存在危及承租人安全或健康的法定义务。现两被告实际交付的租赁房屋空气质量严重不符国家标准，危及原告雇员人身安全，经多次催告也未采取解决措施，已构成违约。原告为入住系争租赁房屋支付了搬家费、网络费、甲醛检测费等各项费用，并因租赁替代性办公场所承受了额外的租金差价，故有权要求两被告退还全部保证金和租金、支付违约金、赔偿中介等各类损失共计381,768.29元。故诉讼。被告曹中兴、李立安辩称，原告所述理由不成立。1、对返还租金及保证金诉请，基于2019年9月3日退租，对未使用的租金愿意退还，但因退租是原告单方造成，押金不予退还。2、对违约金和赔偿损失的诉请不认可，被告不存在违约，2019年6月原告通过中介多次现场看房，被告也通过中介将涉案房屋内所有设施状况及相关情况如实向原告作了陈述。签约当日，原告工作人员及被告李立安在该房屋内待了超2个多小时，如涉案房屋严重超检测浓度，肯定会有不适，但签约过程中原、被告均未感到任何异样，其后原告认为甲醛超标无证据证明。造成甲醛超标有多种因素，包括原告入住将办公设备搬入房屋后，也会存在超标问题。合同约定房屋为居住使用，客观上原告将此作为办公使用，其入住后将办公设备搬入，这些是否造成甲醛超标不详。同时，原告两次委托检测也不规范，检测数据及检测标准都未按法定标准，检测时外部环境(如室外有问题也会导致室内问题)与内部环境在报告内均未体现，对检测不予认可。房屋是否严重到解除的标准(是否严重危及人身安全)原告也未举证。原告因使用中产生问题未能达到其要求而提出起诉不合理，要求驳回原告诉请。同时，被告曹中兴、李立安提出反诉，要求1、支付保证金114,000元作违约金归反诉原告所有；2、赔偿经济损失125,440元(包括：中介费57,000元、擅自提前退房产生的3个月空置期租金损失差额57,000元、空气环境质量检测及公证费用损失11,440元)；3、支付水电费366.60元。事实和理由同前。原告缔壹投资企业不同意两被告的反诉请求。1、原告解除租赁合同是因为租赁房屋存在甲醛超标危及原告人身安全和健康的严重瑕疵，根据合同法规定，原告有权随时解除租赁合同。2、反诉请求都是要求赔偿损失，违约金也是对损失的补偿，两者不能同时主张。公证费、检测费用等没有依据。本院对双方当事人提交的证据组织了证据交换并进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：本市复兴中路XXX弄XXX号全幢(96.30平方米)为曹中兴、李立安名下的产权房(房地产权证：沪房地黄字(2016)第0536**)。2019年7月31日，原告缔壹投资企业(承租人、乙方)与被告曹中兴、李立安(出租人、甲方)以及中介上海思蜀房地产经纪有限公司签订《租赁合同》，约定，1.甲方将本市复兴中路XXX弄XXX号全幢在良好及可租用的状态下出租给乙方，2.出租面积：96.30平方米，3.租赁期2019年8月10日起至2020年8月9日止，为期12个月，甲方应于2019年8月10日以前将房屋腾空交给乙方使用。4.租金：双方议定租金为每月57,000元整，租金在本租期内不给予调整，乙方以银行转款形式支付给甲方。5.1.租金按贰个月为一期支付，第一期租金于2019年8月10日以前付清，以后每期租金提前7日支付(即每两个月的3日)，先付后用(若乙方以汇款形式支付租金，则汇出日为支付日，汇费有汇出方承担)，甲方收到租金后应予以书面签收。…如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的5％向甲方支付滞纳金。如乙方超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。6.1.为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金114,000元整。甲方在收到保证金后应予以书面签收。6.2.除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方房屋及设施保存完好，迁空，点清。保洁好，并付清所有应付费用后一周内将保证金全额无息退还乙方。…。7.1.乙方应承担租赁期内的电话费、宽带、电视收视，水、电、煤等一切因乙方实际使用而产生的费用…。11.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。11.2.甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。12.5.合同签订后，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可以从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付。13.1.甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金为114,000元整，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同有原、被告签名，缔壹投资企业盖章，上海思蜀房地产经纪有限公司盖章。6月27日，缔壹投资企业通过上海浦东发展银行账户(9823…0028)向李立安中国工商银行账户(6222…1816)转款57,000元，(附言：定金)。8月1日，缔壹投资企业通过相同账户向李立安再转款171,000元。8月3日，原、被告对复兴中路XXX弄XXX号交房清单上签名确认，电抄表数平5,529、谷1,102、平23,203、谷5,026；水抄表数449㎡；燃气抄表数154㎡。同日。李立安向原告出具押金收据：“今收到缔壹投资企业房屋押金114,000元整(壹拾万肆仟元整)”；租金收据：“今收到缔壹投资企业房屋租金114,000元整(壹拾万肆仟元整)，本租金时间从2019年8月10日至2019年10月9日”。缔壹投资企业入住涉案房屋后因感觉不适于8月12日委托上海祥宁环境检测技术有限公司对涉案房屋进行室内环境质量检测，检测结论：检测位置，1F大厅，检测值为甲醛(mg/?)0.160，苯(mg/?)≤0.005，TVOC(mg/?)0.74。备注：有家具。客户自行封闭门窗约24小时。8月31日，原告再次委托上海帆际环境检测技术中心(有限公司)对涉案房屋进行室内环境质量检测，检测结论：一楼，甲醛(mg/?)0.060，苯(mg/?)0.07，甲苯(mg/?)7.51×10-3，二甲苯(mg/?)0.02。二楼员工区，甲醛(mg/?)0.180，苯(mg/?)6.12×10-3，甲苯(mg/?)0.03，二甲苯(mg/?)0.01。二楼老板区，甲醛(mg/?)0.150，苯(mg/?)7.35×10-3，甲苯(mg/?)0.07，二甲苯(mg/?)0.02。三楼，甲醛(mg/?)0.190，苯(mg/?)3.42×10-3，甲苯(mg/?)0.02，二甲苯(mg/?)0.05。测试报告，一楼TVOC(mg/?)0.14，二楼员工区TVOC(mg/?)0.12，二楼老板区TVOC(mg/?)0.18，三楼TVOC(mg/?)0.13。8月30日，原告搬离涉案房屋并委托律师以涉案房屋甲醛高于最高值，交付的房屋存在缺陷致函与被告要求终止租赁合同，退还租金、保证金，支付违约金及中介费，和入住成本，合计381,768.29元。9月3日，原、被告双方就复兴中路XXX弄XXX号房屋办理了退房手续，并签署了交房清单。电抄表数平5,573.65、谷1,109.60、平23,452.11、谷5,071.88；水抄表数452?；燃气抄表数154?。(即水费69元，电费29.90元、267.70元)9月9日，被告方委托上海市质量监督检验技术研究院对复兴中路XXX弄XXX号进行化学污染物检测，有上海市东方公证处进行现场监督。检测结论为：甲醛(mg/?)一楼厅0.085，二楼南房间0.074，二楼北房间0.060，三楼0.057；苯(mg/?)一楼厅、二楼南房间、二楼北房间、三楼未检出；TVOC(mg/?)一楼厅0.45、二楼南房间0.27、二楼北房间0.23、三楼0.30。检测说明(续)室外空白甲醛(mg/?)0.027，苯(mg/?)未检出，TVOC(mg/?)0.064。支付检测服务费5,760元，公证费5,200元。上述事实，有原、被告陈述及原告缔壹投资企业提供的租赁合同、银行电子回单、租金收据、押金收据、祥宁环境检测报告、帆际环境检测报告、律师函、退租通知书、微信记录、EMS快递单、佣金确认书、中介服务费发票、发票、交房清单、电话宽带费用等；被告曹中兴、李立安提供的交房清单、微信记录、质量监督环境检测报告、(2019)沪东证字第8683号公证书、检测发票、公证发票、收据、水费缴费、电费缴费为证，本院予以认定。本院认为：根据法律规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。本案争议焦点为涉案房屋是否存在甲醛等有害物质超标情况影响原告正常使用，原告是否具有合法解除权。涉案房屋在出租给缔壹投资企业前不久，曹中兴、李立安对房屋墙面进行过修补粉刷，故案涉房屋存在异味，对此事实由双方当事人的陈述、微信截屏为证。房屋交接后，原告提出室内甲醛污染物超标，威胁到原告方身体健康，并有检测机构的检测，而该检测被告不在场，2019年9月3日，双方办理离场交接，意见一致终止租赁关系。原告离场后，被告同样委托检测机构对涉案房屋室内环境再次进行检测，结论却与原告检测报告相反，各方对再次检测未达成一致意见，且质量监督研究院的检测报告也无法反推原告承租房屋期间的甲醛等有害物质状态。故本院对于相冲突的检测结论均不予采信，又由于双方已于2019年9月3日办理了退房交接手续，考虑到诉讼中检测会增加双方的诉讼成本，再行检测与原、被告检测时的环境状况不相同，对此，本次租赁关系应视为双方意见一致提前解约，而房屋租赁合同的解除，缔壹投资企业与曹中兴、李立安都应承担一定的责任，理由是缔壹投资企业在签订租赁合同前，未对案涉房屋审慎查看，而曹中兴、李立安对房屋近期有过粉刷等有关情况未给予缔壹投资企业明确的告知，故缔壹投资企业要求根据租赁合同全额返还租金、赔偿违约金以及赔偿中介和其他经济损失，和曹中兴、李立安要求根据租赁合同不同意返还租赁保证金、赔偿经济损失和承担三个月空置期租金等其他各类损失，本院不予采信。双方合同约定期间为2019年8月10日至2020年8月19日，2019年8月30日的离场不能确定为双方的意见一致的意思表示，缔壹投资企业的实际掌控时间为2019年8月3日至9月3日，8月3日至8月9日，双方对该期间的租金/使用费未明确，既未设定免租期，亦未设定租期的提前，该期间的费用不应计算在租赁期限内。2019年8月3日至9月3日产生的水、电费用应由使用的承租方承担，原告要求被告退还已使用期间的房屋租金，缺乏依据，本院无法支持。但对于尚未使用期限的租金应予以退还。考虑到曹中兴、李立安提供的房屋存在一定的瑕疵，讼争租赁合同的解除非因各方的违约所导致，依据公平和诚信原则，本次租赁保证金即押金应予以返还。对于各方向检测机构所支付的费用系各自为证明有害物质超标浓度与否，但检测结果在均未被认定的情况下，所支出的费用应各自承担。各自为房屋承租、出租而向中介支出的中介费用，该费用也应由各方自行承担。退租之后各方所产生的损失，应由各方各自承担，故原告要求被告支付违约金、赔偿各类损失，以及被告要求将押金抵作赔偿金予以没收，赔偿各类损失，均不符合客观事实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)宁波缔壹基石投资管理合伙企业(有限合伙)于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)曹中兴、李立安2019年8月3日至2019年9月3日水费人民币69元、电费人民币297.60元；二、被告(反诉原告)曹中兴、李立安应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)宁波缔壹基石投资管理合伙企业(有限合伙)租金人民币11,400元；三、被告(反诉原告)曹中兴、李立安应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)宁波缔壹基石投资管理合伙企业(有限合伙)租赁保证金(押金)人民币114,000元；四、驳回原告(反诉被告)宁波缔壹基石投资管理合伙企业(有限合伙)的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)曹中兴、李立安的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7,027元(原告已预交)，反诉案件受理费人民币2,448.50元(被告已预交)，合计人民币9,475.50元，由宁波缔壹基石投资管理合伙企业(有限合伙)负担人民币4,737.75元，曹中兴、李立安负担人民币4,737.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  袁 伟二〇二〇年十月二十八日法官助理  程惠丽书 记 员  程惠丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。