江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7267号上诉人（原审原告）：陶小燕，女，1986年4月3日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张慧敏，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单行之，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京石林家居装饰广场有限公司，住所地南京市市秦淮区中和桥路**。法定代表人：刘正云，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春凤，该公司法务。委托诉讼代理人：蒋凤华，该公司法务。上诉人陶小燕因与被上诉人南京石林家居装饰广场有限公司（以下简称石林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初12953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶小燕上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、依法改判支持一审全部诉讼请求；3、—、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、根据《合同法》第四十条规定，一审法院未能考虑民事交易应有的公平正义及合同的稳定性、目的性，认定合同中“霸王条款”有效，适用法律错误。二、即使合同第11.5条为有效条款，该条款也不适用于本案。根据《合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，被上诉人在本案中系为了单方涨价而采取了强制关店、拒绝提供适租铺位的违约行为，而非必要的铺位调整，并不适用于本条款的免责情形，被上诉人应当向上诉人承担合同解除的全部违约责任。三、一审法院对货物金额的补偿不当。货损的赔偿金额应为上诉人主张的进货金额98542元，而非被上诉人可变卖取得的价值60000元。一审法院已经认定被上诉人对于货损承担赔偿责任，则该货损差额应当由被上诉人承担。综上，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。石林公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。陶小燕向一审法院提出诉讼请求：1、确认陶小燕与石林公司的租赁合同于2019年4月29日终止；2、判令石林公司返还陶小燕租金129680元、杂费5989元、质保金20000元，合计155669元；3、判令石林公司支付陶小燕违约金34959.6元；4、判令石林公司赔偿陶小燕装修损失55432元；5、判令石林公司赔偿陶小燕出样货物损失98542元；6、判令石林公司赔偿陶小燕经营损失87931元；7、判令石林公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月20日，陶小燕（乙方）、石林公司（甲方）双方签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于中和桥1号第一层2203铺位租赁给乙方使用（租赁面积161.85平方米），乙方在租赁场地所经销的品牌为“海尔”家电。租赁期限自2019年1月19日起至2020年2月14日止，租金为174798元，乙方应在本合同签订之时一次性付清租金及相关费用。乙方同意在本合同签订当日向甲方支付保证金，作为乙方所销售商品质量和服务的担保（4.1、4.2）。合同期限届满或合同提前终止后，乙方同意在合同届满三日内仍未拆除的装修及所有物品（含商品）无偿移交甲方处置（6.6），本合同非正常终止，乙方实际日租金单价按照总租金/365天执行（6.8）。租赁期间，除法律规定和本合同约定外，双方不得单方终止合同，否则违约方应按照合同约定的标准向守约方支付本合同项下租金的20%作为违约补偿后方可提前终止合同（11.4）。乙方在租赁期间内如遇甲方对广场（市场）进行布局调整，乙方应当无条件服从并变更或终止合同，如甲乙双方就重新租赁铺位未能协商一致，本合同自动终止，甲方不承担任何责任（11.5）。合同签订后，陶小燕交纳了174798元租金、2万元质保金、杂费8357.7元，石林公司向陶小燕交付了租赁商铺。2019年4月29日，因石林公司商场西区电梯改造，陶小燕原承租铺位要移至其它位置，陶小燕为此向石林公司提交退租申请表，石林公司审批人在申请表中注明“调整提前退租，退租金129680元、退杂费5989元，合计135669元”。次日，陶小燕搬至石林公司临时安置在二楼的铺位，临时铺位过渡期间双方约定不收租金，待重新签订合同后再行计租。陶小燕称石林公司要求其搬迁时，陶小燕本不同意，后石林公司强行搬迁，陶小燕只好同意搬至二楼临时铺位经营。陶小燕在二楼临时铺位经营至2019年7月25日，后双方未能就调整铺位达成一致意见，石林公司在未告知陶小燕具体搬迁时间等情况下自行将石林公司临时铺位清空并将铺位的货物搬至其仓库（26件电器）。因陶小燕于2019年4月29日出具退租申请，且于次日即搬到二楼临时铺位，故陶小燕要求合同确认于2019年4月29日解除，审理中，石林公司也同意双方合同于2019年4月29日解除。另陶小燕还要求石林公司返还陶小燕租金129680元、杂费5989元、质保金20000元，合计155669元，并要求石林公司赔偿陶小燕装修损失55432元、出样货物损失98542元、经营损失87931元、违约金34959.6元。对于租金129680元、杂费5989元，石林公司表示可以退还，质保金20000元石林公司表示在满足一定条件下也可以退还。其余损失：1、装修损失55432元，陶小燕称由于双方之间合同系一年一签，之前的铺位装修系合伙人装修，2017年装修时共支出装修费96500元，按正常装修至少可以使用五年计算，涉案租赁商铺仅实际使用466天（2018年1月19日至2019年4月29日）剩余装修残值为96500元-96500元/1095×466=55432元，故陶小燕主张装修损失为55432元；2、出样货物损失98542元，陶小燕称石林公司在二次搬迁时未告知陶小燕，目前有26件货物样品被石林公司移至仓库，由于搬迁造成外观损坏、配件遗失，因此陶小燕不要求石林公司返还，要求石林公司按26件的进货单价进行赔偿，26件合计价款为98542元。石林公司认为以上货物均是拆过包装的样品，且陶小燕提供的进货发票虽有价款但无法证实系其公司所进的电器。经一审法院及陶小燕、石林公司至石林公司仓库核实，目前陶小燕主张的26件货物均在石林公司仓库，26件电器均无外包装，且有部分电器外观有破损及配件遗失，现石林公司要求陶小燕将26件电器取走；3、经营损失87931元，陶小燕认为剩余租期9.5个月，陶小燕作为个体经营户，参考南京市在岗平均工资标准，根据南京市统计局公布的2018年在岗职工年平均工资111071元，陶小燕9.5个月经营损失约为87931元（111071/12×9.5）；4、违约金34959.6元，陶小燕认为根据合同约定，石林公司应当支付陶小燕本合同项下租金的20%作为违约补偿即34959.6元。另外石林公司称由于陶小燕经石林公司催促后未搬离石林公司场地，陶小雅也应当支付货物占用使用费并从租金中扣除（自2019年7月29日至实际迁出时止）。以上事实，有租赁合同、收据、退租申请表、支付凭证等证据以及双方陈述为证。一审法院认为，陶小燕与石林公司双方签订的租赁合同合法有效，双方均应当按合同约定履行自己的权利义务，合同约定“乙方在租赁期间内如遇甲方对租赁商场进行布局调整，乙方应当无条件服从并变更或终止合同，如甲乙双方就重新租赁铺位未能协商一致，本合同自动终止，甲方不承担任何责任”。合同履行至2019年4月29日，因石林公司商场西区电梯改造，陶小燕原承租铺位要移至其它位置，陶小燕为此提出退租申请，石林公司也予以同意，故双方租赁合同应于2019年4月29日解除。合同解除后，石林公司应当退还陶小燕租金129680元、杂费5989元，对于质保金20000元，因石林公司在审理中未提供应予扣除的证据，故石林公司也应当全额退还，以上合计石林公司应退还陶小燕155669元。对于陶小燕主张的装修损失55432元、经营损失87931元、违约金34959.6元，一审法院认为，双方在三个月过渡期之后就重新租赁铺位未能协商一致，根据合同约定租赁合同自动终止，石林公司不承担任何责任，故陶小燕要求石林公司赔偿以上三项费用依据不足，一审不予支持。对于出样货物损失98542元，因该货物在二次搬迁过程中，石林公司在陶小燕不知情的情况下私自转移陶小燕货物，目前货物虽仍在石林公司仓库，但由于搬迁过程中有部分损坏及配件遗失导致货物无法出售的后果应由石林公司承担，结合陶小燕提供进货的票据及货物为样品的事实，一审法院酌定石林公司赔偿陶小燕6万元后以上货物石林公司不再退还陶小燕。另对于石林公司辩称应当扣除陶小燕货物占有使用费的意见，一审法院认为，货物系在陶小燕不知情的情况下被石林公司自行移走，故保管期间的占有使用费不应由陶小燕负担，石林公司该辩称意见一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陶小燕、石林公司双方于2018年12月20日签订的《租赁合同》于2019年4月29日解除；二、南京石林家居装饰广场有限公司于判决生效之日起十日内退还陶小燕155669元并赔偿陶小燕损失6万元，以上合计215669元；三、驳回陶小燕其它诉讼请求；一审案件受理费7788元，由陶小燕负担2788元、石林公司负担5000元（陶小燕已预交，石林公司在给付以上款项时加付此款给陶小燕）。二审中，双方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院依法予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陶小燕与石林公司于2018年12月20日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。在租赁期间内，因石林商场布局的调整，陶小燕提出退租申请，石林公司亦同意返还租金及其他费用，双方于2019年4月29日已达成解除租赁合同合意，故合同于此日解除，双方合同的权利义务终止。陶小燕作为承租人已返还租赁商铺，石林公司亦应退还租金等相关费用。故一审判令石林公司应当退还陶小燕租金129680元、杂费5989元、质保金20000元合计155669元，有事实依据，本院予以支持。关于陶小燕主张损失赔偿及违约金问题，陶小燕退还商铺后搬至临时铺位经营，在过渡期间内双方就重新租赁商铺未能协商一致意见，依据合同约定“如双方就重新租赁铺位未能协商一致，本合同自动终止，甲方不承担任何责任”，故陶小燕要求石林公司赔偿损失及违约金，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。石林公司擅自转移陶小燕的货物，并造成部分损坏及配件遗失，其对自己不当行为应承担相应的赔偿责任。因陶小燕不愿取走货物，一审根据进货的票据及货物损失情况，酌定赔偿60000元，系行使自由裁量权，并无不当。综上所述，陶小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7788元，由上诉人陶小燕负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 汪德全审判员 李任飞二〇二〇年十月二十八日法官助理孙成艺书记员汪海燕