甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0502民初3906号 原告：张学良，现住天水市秦安县。 原告：张明玲（系张学良妻子），现住河南省方城县。 二原告共同委托诉讼代理人：庾姣姣，陕西鹏鲲律师事务所律师。 被告：天水碧桂园房地产开发有限公司，住所地，天水市秦州区。 法定代表人：彭志斌，系该公司经理。 委托诉讼代理人：荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚南，甘肃泫渊律师事务所律师。 原告张学良、张明玲与被告天水碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学良及二原告的委托诉讼代理人庾姣姣，被告天水碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人荆向南、吴亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张学良、张明玲向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告配合办理撤销网签备案手续；2.请求判令被告退还原告已支付购房款462064元及利息（以462064元为基数，自2018年7月15日至实际付清之日止，按照年利率3.8%计算）；3.请求判令被告天水碧桂园房地产开发有限公司向原告支付原告已向银行支付的贷款本息150289.48元；4.请求判令被告代原告向中国工商银行支付截止2020年9月20日止的银行贷款余额1035654.28元及产生的各项费用（包括但不限于2020年9月20日后产生的贷款利息、违约金等，以银行实际产生的费用为准）。事实与理由：原、被告于2018年6月15日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于天水市秦州区孙家坪碧桂园小区2-4幢2单元16楼1601室住宅，房屋总价款为1532064元，付款方式为：2018年7月15日前支付462604元，2018年8月15日前以商业银行贷款的形式支付107万元，房屋交付日期为2019年12月31日，另合同还约定违约责任和解除条款。合同签订后，原告依照约定向被告支付了购房款，房屋交付日期届满之日，原告欲办理房屋交接手续，但该房屋存在地面高低相差较大、凹凸不平、墙面裂缝、水管漏水、木地板翘起、开裂等质量问题，原告近6个月来一直催促被告进行维修，被告仍未解决上述问题。因房屋质量问题，严重影响了房屋的正常使用，致使原告合同目的无法实现。原告认为:第一，因被告欲交付的房屋存在严重质量问题，现在仍然严重影响正常使用，依据合同约定，原告有权解除合同；第二，依双方约定，被告应当在2019年12月31日向原告交付房屋，但至今被告仍然未将房屋修复完毕，被告的行为存在严重逾期，原告要求被告依照合同约定解除合同；第三，经原告多次催促、请求被告修理房屋，但被告一直借故拖延，未实际修理房屋，导致原告无法入住。综上，原告已于2020年6月6日向被告发出《解除通知书》，并请求被告退还全部房款及利息，并承担违约责任，但被告未作出任何回应。经原告多次向被告提出协商解决未果，现诉至法院，请求处理。 被告天水碧桂园房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效应该继续履行。理由如下：1.商品房买卖合同附件十一的第四条中约定，存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的房屋质量问题、与合同约定的装饰装修及相关设备标准不一致的问题以外的其他问题，买受人有权要求保修，出卖人承担保修义务，并承担保修费用。但无需承担逾期交房的违约责任,买受人不得以此拒绝收楼或者解除合同。本案中的房屋在竣工验收后，经竣工验收合格，并不存在上述严重的质量问题，符合合同约定的交付条件。且在原告提出房屋存在质量瑕疵之后，被告积极配合维修。因维修期间处于农历新年，加之今年疫情影响，才导致该房屋修缮时间加长，现该房屋已经修复完毕；2.被告交付房屋符合合同约定，不存在严重影响使用，导致无法实现使用的情况。不存在影响合同目的实现的质量问题，存在的问题并不影响该房屋的使用，原告可以在收房后请求被告承担房屋保修责任，但不能以此要求解除合同；3.被告已经按合同约定完成交房任务，合同第十一条约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应在届满前十日，将查验房屋的时间、办理手续的时间、地点书面送达买受人。在本合同约定的交付日期届满之日未办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理地点，由于买受人的原因导致该房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付商品房。本次是因为原告原因导致房屋交接手续未按时办理，按照合同约定，被告已视为交付。 原告张学良、张明玲围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.商品房买卖合同（预售）及补充协议一份，拟证明原告于2018年6月15日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，原告购买了位于天水市秦州区孙家坪碧桂园小区2-4幢2单元16楼1601室住宅，房屋总价款为1532064元。合同约定，房屋交付日期为2019年12月31日，另还约定违约责任及解除条款的事实； 2.收款凭证一组、碧桂园集团通用机打收据一份，拟证明原告向被告支付了购房款462064元，后原告通过银行按揭的方式向被告支付购房款1070000元，原告共向被告支付购房款1532064元的事实； 3.借款合同一份、中国工商银行借记卡账户历史明细清单一组，拟证明原告因从被告处购买涉案房屋，从中国工商银行借款107万元，需按月支付利息及本金，自2018年8月起至今共还利息102586.92元的事实； 4.电话录音一组，拟证明原告与被告方维修部工人联系时，维修部工人明确表示房屋地面不平整，房屋存在严重质量问题，被告一直拖延不进行维修的事实； 5.视频资料一组，拟证明涉案房屋地面高低相差较大，且被告拒绝维修房屋，导致原告因房屋质量问题无法入住的事实； 6.快递通知书回单一份，拟证明被告已于2020年6月8日签收通知书的事实； 7.被告方的手机APP（碧桂园凤凰会）客户端截屏一组，拟证明截止2020年8月19日，该APP上显示涉案房屋还在处理中，被告至今也未修缮完毕原告的房屋的事实； 8.银行还款清单、借记卡账户利息明细清单各一组，拟证明截止2020年9月20日止，原告已向银行支付的贷款本息的金额为150289.48元，原告剩余贷款余额1035654.28元未还的事实。 经质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3均无异议；被告对原告提供的证据4电话录音的有异议，认为该电话录音无法证明与原告方通话的人为被告的维修部工人，且房屋问题并非电话中所陈述的存在严重质量问题；被告对原告提供的证据5视频资料的真实性予以认可。但认为该房屋测量系原告方单方执行，房屋地面高低差并非视频中所讲的5-8厘米，实际远小于该数值，同时该视频资料也能证明被告房屋不存在导致无法入住的严重质量问题；被告对原告提供的证据6快递通知书回单无异议；被告对原告提供的证据7APP截图有异议，认为涉案房屋被告已于2020年5月22日修缮完毕。被告对原告提供的证据8的真实性予以认可。 经审核，本院认为，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据6均无异议，故本院予以采信并在卷佐证。被告对原告提供的证据4电话录音有异议，认为该电话录音无法证明与原告方通话的人为被告的维修部工人，且房屋问题并非电话中所陈述的存在严重质量问题。因电话录音内容系原告与被告方工作人员就房屋存在的质量问题在协商，故本院对涉案房屋的地面不平整的事实予以确认；被告对原告提供的证据5视频资料的真实性无异议，但认为该房屋测量系原告方单方执行，涉案房屋地面高低差远小于原告所称的数值，涉案房屋不存在导致无法入住的严重质量问题。因该份证据为实地拍摄的视频资料，反映了涉案房屋的现状，故本院对其真实性予以确认，对涉案房屋地面存在高低差的事实予以确认；被告对原告提供的证据7APP截图有异议，认为涉案房屋被告已于2020年5月22日修缮完毕。因该份证据系被告方为业主提供的手机APP，APP后台内容由被告方调整、确认，业主属被动接收进度信息的一方。故对该份证据的真实性本院予以确认。该份截图显示下单时间为2020年8月13日，处理内容为主卧木地板未铺，显示进度为处理中，服务单已派单、待施工方接单。故本院对原告就质量问题向被告方申请维修，截止2020年8月13日，原、被告对涉案房屋的地面质量仍存在争议的事实予以确认。被告对原告提供的证据8的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。对截止2020年9月20日止，原告已向银行支付贷款本息为150289.48元，原告剩余未还贷款余额为1035654.28元的事实予以确认。 被告为证明其主张依法提交了下列证据材料： 1．甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，拟证明原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，及被告房屋已通过验收，并不存在导致合同解除的严重质量问题的事实； 2．碧桂园甘肃区域房屋维修工程报修及验收单两份、房屋现状的照片一组，拟证明被告已于2020年5月22日对于原告所反映的问题完成维修的事实。 经质证，原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。认为即使被告取得了备案表，但是涉案房屋内部确实存在影响居住的质量问题，房屋也未交付；原告对被告提供的证据2不予认可，认为该份证据与原告方在被告提供的APP上显示的修理进程相矛盾，该份证据均是由被告单方制作。 经审核，本院认为，原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但认为涉案房屋内部存在影响居住的质量问题，房屋也未交付。因该份证据为甘肃省住房和城乡建设厅制作，故本院对该份证据的真实性予以确认；原告对被告提供的证据2不予认可，认为该份证据与原告方在被告提供的APP上显示的修理进程相矛盾，该份证据均是由被告单方制作。因碧桂园甘肃区域房屋维修工程保修及验收单系被告单方证据，该份证据均是由被告单方制作。且编号为0000973号的碧桂园甘肃区域房屋维修工程保修及验收单上显示接单时间为2020年5月22日，完成时间为2020年5月22日。编号为0000972号的碧桂园甘肃区域房屋维修工程保修及验收单上显示接单时间为2020年6月3日，完成时间为2020年6月7日。无法确认被告已对涉案房屋维修合格，亦无法证明涉案房屋再无问题。且照片显示的时间为2020年8月18日，故本院仅对该份证据显示的2020年8月18日的现状予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张学良与张明玲系夫妻关系。2018年6月15日，原告张学良、张明玲与被告天水碧桂园房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS20149215；房屋代码：295465），合同约定：“张学良、张明玲共同购买位于天水市秦州区孙家坪天水碧桂园翡翠郡004幢2单元1601号商品房一套，预测建筑面积共179.65平方米（套内建筑面积135.28平方米，分摊共有建筑面积44.37平方米）。房屋总价款（含139278.55元增值税）为1532064元，买受人应当于2018年7月15日前支付首期房款462604元，余款1070000元向中国工商银行股份有限公司天水分行申请贷款支付。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同附件十一《补充协议》第五条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。”合同附件十一《补充协议》第八条约定：“保修期内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房价款，并赔偿买受人实际损失。”合同附件十一《补充协议》第十五条约定：“合同因法定或者约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给按揭银行。买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭楼款）不足以清偿给按揭银行的，不足部分由买受人另行清偿，如出卖人已代为偿还的，则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知起三日内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之八计付违约金给出卖人。买受人与按揭银行因借款关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担；买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。”合同签订后，原告依约向被告缴纳了首期购房款462604元。并与中国工商银行股份有限公司天水分行签订了《个人购房借款/担保合同》（贷款协议编号：270620000000000010209；实际合同号02706006282018）,贷款金额为1070000元,贷款期限30年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，将贷款一次性划入被告天水碧桂园房地产开发有限公司账户。2019年12月31日，房屋交付日期届满。原告认为该房屋存在地面高低相差较大、凹凸不平、墙面裂缝、水管漏水、木地板翘起、开裂等导致无法正常居住使用的房屋质量问题，故未收房。后经原、被告就房屋内质量问题多次协商未果，2020年6月6日，原告向被告发出书面《解除通知书》，要求解除《商品房买卖合同（预售）》,并退还全部房款及购房款利息。被告未对《解除通知书》作出回应。现原告诉至法院，请求处理。 另查明，截止2020年9月20日，涉案借款的产品种类为个人一手住房购置贷款，执行利率为5.145%，原告已向银行支付的贷款本息的金额为150289.48元，剩余贷款余额1035654.28元未还。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告张学良、张明玲与被告天水碧桂园房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，依法应予以保护。现双方产生纠纷，对原告的诉讼请求逐项论述如下： 一、本案是否达到解除条件。 原告按照合同约定的时间支付了全部价款，被告在按照合同约定的时间内向原告交付房屋时，原告认为房屋存在质量问题，拒绝收房。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：“该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责维修，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”涉案房屋现确存在房屋地面高低不平等的质量问题，该问题系由于被告原因导致，亦属于导致无法正常居住使用的质量问题，故依据合同约定被告在修复后方可交付，且被告应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。合同附件十一《补充协议》第五条逾期交付责任约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。”双方约定的房屋交付时间已于2019年12月31日届满，被告虽口头辩称其已于2020年5月22日修缮完毕，但被告未提供证据证明涉案房屋的修缮完毕时间。经本院核查，截止2020年8月13日，被告方APP仍显示涉案房屋的维修进度为处理中，原、被告对涉案房屋的地面质量仍存在争议。被告已逾期交付超过90日，已构成违约，故原告有权解除合同。对原告要求与被告解除合同，配合办理撤销网签备案手续的诉讼请求应予支持； 对原告已缴纳首期购房款462064元及利息的处理。 原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定，合同附件十一《补充协议》第五条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。”现原告未要求违约金，只主张退还已付购房款的诉请符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现原告因被告的违约行为产生的损失为已支付购房款的银行同期贷款利息，该损失为可预见损失。故原告要求被告支付以首付款462064元为基数，并支付利息的主张不违反法律规定，本院予以支持。应以原告缴纳该款项的时间2018年7月15日为起算时间，计算至实际付清之日止。 对原告已向银行支付的贷款本息的处理。 本案中，原告为支付房款，在中国工商银行股份有限公司天水分行办理了107000元商业贷款。截止2020年9月20日，原告已向银行支付的贷款本息的金额为150289.48元。因解除合同，被告还应向原告支付原告已归还贷款本息。故原告要求被告向原告支付因贷款造成的本息损失费150289.48元的主张不违反法律规定，本院予以支持。 四、对本案中剩余贷款本息的处理。 根据合同附件十一《补充协议》第十五条约定：“合同因法定或者约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给按揭银行。买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭楼款）不足以清偿给按揭银行的，不足部分由买受人另行清偿，如出卖人已代为偿还的，则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知起三日内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之八计付违约金给出卖人。”本案中，原告方采取商业贷款的方式支付了部分购房款，被告已实际收取银行按揭楼款。现双方合同解除，故被告应依约定直接代原告将该笔款项偿还给按揭银行。截止2020年9月20日，原告剩余银行商业贷款余额1035654.28元未还。原告要求由被告代原告向中国工商银行股份有限公司天水分行归还剩余贷款余额1035654.28元及利息的诉请不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百四十八条规定，判决如下： 一、解除原告张学良、张明玲与被告天水碧桂园房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS20149215；房屋代码：295465）；被告天水碧桂园房地产开发有限责任公司配合原告办理撤销网签备案手续； 二、被告天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告购房款462064元及利息（以462064元为基数，自2018年7月15日计算至实际付清之日止，按照年利率3.8%计算）； 三、被告天水碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告支付因贷款造成的本息损失费150289.48元； 四、截止2020年9月20日，原告与中国工商银行股份有限公司天水分行签订的《个人购房贷款/担保合同》（贷款协议编号：270620000000000010209；实际合同号02706006282018）剩余贷款余额1035654.28元及利息（以银行实际产生费用为准）由天水碧桂园房地产开发有限公司代原告向中国工商银行股份有限公司天水分行归还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9954元，由被告天水碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 雷亚红 二〇二〇年十月十三日 法官助理 脱 蓉 书 记 员 曹文刚