河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初14879号原告（反诉被告）：苏州三国游泳健身管理咨询有限公司，住所地:苏州市干将西路****，统一社会信用代码91320508MA1M93NK6B。法定代表人：朱佐敏，董事长。委托代理人：郑见涛，江苏众勋律师事务所律师。委托代理人：陈玮，江苏众勋律师事务所律师。被告（反诉原告）：鑫苑科技服务集团有限公司，住所地:，住所地:郑州市金水区鑫苑路**信用代码:91410105712635143U。法定代表人：王研博，总经理委托代理人：赵文明，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托代理人：陈芳冰，北京德恒（郑州）律师事务所律师。苏州三国游泳健身管理咨询有限公司（以下简称三国公司）与鑫苑科技服务集团有限公司（以下简称鑫苑公司）合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三国公司法定代表人朱佐敏及其委托代理人郑见涛，被告鑫苑公司委托代理人赵文明、陈芳冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《对外承包经营协议》；2、判令被告赔偿原告直接经济损失人民币5389816.5元（并自原告主张权利之日起，以损失金额为基数，按照同期银行贷款利率1.5倍支付利息损失）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年6月24日签订了《昆山鑫苑国际城市花园会所，对外承包经营协议》，合同名称为承包经营，实为房屋租赁，原告承租被告位于昆山市昆山鑫苑国际城市花园小区会所一层和二层游泳馆、健身房，租赁面积约1800平方米。根据合同约定，被告应保证房屋的供电系统、通道系统、给排水系统、泳池过滤循环系统、排风系统等基础设施具备使用功能，同时应提供房屋的不动产权证，配合原告办理营业依照等经营许可证照。因被告交付的房屋不符约定的使用条件，同时因被告未依约提供办理营业执照所必须的房屋权属证明，导致原告至今未能办理营业执照，所经营健身会所处于违规经营状态。因此原告经常被市卫计委、市场监督管理局、市体育局市卫生局等政府部门约谈，向原告的经营场所开具处罚通知书，处以罚款、停业整改等处罚。上述情况原告及时向被告反应，也分别以电话、口头、书面方式通知和要求被告履行合同义务，但被告一直未予回应，导致双方的租赁关系无法实际履行。而原告自合同签订后，为履行合同义务，投入了巨额资金进行装修，购买器材，添加各种设施设备等。现因被告交付的房屋不符合使用要求，导致租赁合同关系无法实际履行，是造成合同违约的直接和根本原因。因此被告应当依法赔偿原告为履行合同，而产生的各项经济损失。另查明，双方签订合同时，被告名称为鑫苑科技服务有限公司，于2019年3月15日名称变更为鑫苑科技服务集团有限公司，被告是本案合格的诉讼主体。为维护自身合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告辩称：1、被答辩人所述不是事实，被答辩人长期拖欠答辩人水费、电费及承包金等费用，被答辩人违约在先，答辩人分别于2019年9月2日、9月26日先后向昆山市人民法院、郑州市金水区人民法院提起诉讼，郑州市金水区人民法院作出了（2019）豫0105民初31168号《民事判决书》，目前答辩人已向法院申请强制执行；2、由于被答辩人自身经营不善导致相关处罚，与答辩人无关，且被答辩人先违反协议约定，又单方面终止协议，按照《对外承包经营协议》第十六条第一款的约定，应向答辩人支付当年承担金总额20%的违约金，并承担后期会员的维护或解约费用；3、被答辩人要求答辩人赔偿直接经济损失5389816.5元没有事实和法律依据。被告向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付2019年12月1日至2020年5月1日的承包金127250元及逾期支付违约金（以127250元为基数，按照年15%的标准，自2019年12月2日计算至实际支付之日），暂计算至2020年8月31日的违约金为14474.69元，以上合计为201724.69元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金60000元；3、判令反诉被告向反诉原告提供会员卡办理清单；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月24日就位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园内的会所承包事宜签订了《对外承包经营协议》（以下简称承包协议）。根据承包协议约定，被告应于每年6月1日和12月1日前预付下半年度承包金；承包期内，会所产生的水、电、气等费用由被告承担。因被告违约，原告已向法院起诉过被告拖欠的部分费用。此外，承包协议还约定被告每季度向原告提供会员卡办理清单做备忘，但被告也为提供。因被告一直不履行承包协议约定的义务也未向原告交付会所，且单方面终止协议，被告的行为严重违反了协议约定，损害了原告的合法权益，因此特提起反诉，望法院判如所请。原告辩称：1、反诉请求没有合同和法定理由，双方合同已于2019年5月22日因合同无法实现目的而解除，不存在诉请中承包金和违约金的事实；2、双方签订的承包经营协议约定的违约金金额为0元；3、反诉所述事实和理由，虚构事实,原告不予认可。经审理查明：1、2018年6月24日，三国公司（乙方）与鑫苑公司（甲方）签订《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》，主要约定：甲方将位于昆山市鑫苑国际城市花园小区内的昆山鑫苑?国际城市花园会所承包给乙方，承包经营期间，会所独立核算，照章纳税，自主经营，自负盈亏，原有财产所有权及处置权仍归甲方所有；承包期限共8年，自2018年6月15日至2026年6月14日止；乙方向甲方交纳承包金，第一年0元，第二年30万元，以后逐年递增3%；承包金每半年支付预付一次，2019年6月1日支付第二年首半年承包金，以后每年6月1日或12月1日前预付下一半年度承包金，以此类推，直至协议终止，若乙方无故拖延支付承包金，每逾期一天，应当按拖欠金额的5‰向甲方支付滞纳金；国际城市花园会所原已售会员卡、体验券由乙方免费接收，继续提供服务；协议双方签字盖章之日起双方交付验收会所基本水电设施后七日内，乙方需一次向甲方支付履约保证金100000元（备注：因合同签订后甲方需向乙方支付人员工资42045.4元，该项费用从履约保证金中抵扣，不足部分，乙方需在合同签订生效之日7个工作日内补足余款），协议期限届满后10日内，乙方未出现违反本协议而导致的扣款事由，也未发生乙方违法经营及拖欠水电气等费用给甲方造成的经济损失的事由，甲方将无息退还上述履约保证金；因甲方原因，造成乙方实际经营无法开展的，经双方协商仍无法解决的，乙方有权解除协议；甲乙双方违反协议约定，单方面终止协议的，违约方应向守约方支付当年称承包金总额的20%的违约金，并承担后期会员维护或解约费用；本协议项下发生的争议由双方协商解决，解决不成的，向甲方所在地的人民法院提起诉讼；协议并对其他实习进行了约定。2、原告陈述称，已经按照约定向被告交纳了10万元履约保证金，被告认可收到10万元的事实。3、原告陈述称，其于2018年6月15日开始经营涉案场所，因未办理相关证照，政府部门要求整改，但因被告无法提供不动产权证致使相关证照一直无法办理。被告陈述称，涉案场所是会所，是小区的配套设施，没有产权证。4、2019年5月21日，受原告委托，江苏众勋律师事务所向被告发出《律师函》，载明：因被告交付的房屋的供电系统、通道系统等基础设施均存在不同程度的功能缺失，且未能提供不动产权证协助原告办理相关证照，被告构成违约，故解除与被告签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》，于被告收函之日解除，被告应承担原告的相关损失。原告提交的邮单查询打印件显示，被告分别于2019年5月22日、5月27日签署原告邮寄的律师函。5、2019年9月2日，被告向原告发出《告知函》，载明：被告于2019年5月21日收到原告委托江苏众勋律师事务所发送的《律师函》；原告至今未向被告支付应于2019年6月1日支付的150000元；原告单方提出解除协议，且一直未按协议履行付款义务，协议已无法继续履行，原告的行为构成违约且单方终止协议的事实已成立；原告单方终止协议，应按照《协议》第16条第1、2款约定，承担违约责任；原告应承担自2019年5月22日至会所实际交还之日所产生的逾期交还滞纳金（占用费用）；原告应于2019年8月25日前交还会所，承担给相关第三方赵村的损失并妥善解决遗留问题。原告于2019年9月3日收到被告发送的《告知函》。6、鑫苑公司于2019年11月1日向本院起诉三国公司，诉请：1、三国公司向鑫苑公司支付2019年6月1日至2019年11月30日期间的承包金1500000元及逾期支付违约金（以150000元为基数，按照每日千分之五的标准，从2019年6月2日起至实际支付之日止）；2、三国公司向鑫苑公司提供会员卡办理清单；3、三国公司向鑫苑公司支付水费15680.5元及逾期支付违约金（以15680.5元为基数，按照每日千分之五的标准，从2019年5月26日起至实际支付之日止）；4、判令三国公司向鑫苑公司支付电费218646.64元及逾期支付违约金（以218646.64元为基数，按照每日千分之五的标准，从2019年2月19日起至实际支付之日止）；5、三国公司承担诉讼费用。本院于2020年1月20日作出（2019）豫0105民初31168号民事判决书，判决如下：一、三国公司于本判决生效后十日内向鑫苑公司支付2019年6月1日至2019年11月30日期间的承包金1500000元及逾期支付违约金（以150000元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年6月2日起至实际支付之日止）；二、三国公司于判决生效后十日内向鑫苑公司支付水费15680.5元及逾期支付违约金（以15680.5元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年5月26日起至实际支付之日止）；三、三国公司于判决生效后十日内向鑫苑公司支付电费218646.64元及逾期支付违约金（以218646.64元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年2月19日起至实际支付之日止）；四、驳回鑫苑公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。7、原告陈述称，其第一项诉请“依法判令解除原、被告双方签订的《对外承包经营协议》”实际是诉请法院确认原、被告签订的《对外承包经营协议》已于2019年5月22日解除。8、被告称，已于2020年5月1日解除了与原告签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》，且已于2020年5月将涉案场所承包给了新的经营方昆山市花桥镇众康健身中心，且新经营方已于2020年5月18日办理了营业执照。经本院查询，昆山市花桥镇众康健身中心于2020年5月18日成立，注册地址位于昆山市花桥镇绿地大道**鑫苑国际城市花园**楼**。本院认为：原告与被告签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。原告称已向被告发生《律师函》解除《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》，且被告已于2019年5月22日收到该《律师函》，故《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》已于2019年5月22日解除，原告解除协议的行为不符合协议约定的解除条件，且本院于2020年1月20日作出（2019）豫0105民初31168号民事判决书中并未认定《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》已于2019年5月22日解除，并判决原告按照双方签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》继续向被告履行义务，表明《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》并未于2019年5月22日解除，故原告诉请本院确认双方签的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》已于2019年5月22日解除，本院不予支持。关于《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》的解除，被告称已于2020年5月1日口头解除了与原告签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》，并且涉案场所已于2020年5月承包给了新的经营方昆山市花桥镇众康健身中心，被告未提供证据证明其于2020年5月1日口头解除了与原告签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》，但依据被告陈述，涉案场所已经承包给新的经营方，原告与被告之间的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》事实上已经无法履行，故本院认定涉案场所承包给新的经营方时，原、被告之间签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》解除，被告称于2020年5月将涉案场所承包给昆山市花桥镇众康健身中心，但未明确具体场所移交时间，故本院认定涉案场所于2020年5月移交给昆山市花桥镇众康健身中心，原、被告之间签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》于2020年5月解除。关于违约责任，原告陈述称，因被告未办理不动产权证致使其不能办理营业执照，且被告交付的场所的供电系统、通道系统等基础设施不符合协议约定，被告构成严重违约，被告则称涉案场所属于小区配套设施，没有产权证，且其将涉案场所承包给新的承包方后，已经办理了营业执照。经本院查询工商信息，昆山市花桥镇众康健身中心的注册地址位于涉案场所，于2020年5月18日注册成立，故原告陈述称因被告未提供不动产权证致使其未能办理营业执照，依据不足，本院不予采信。原告提交的证据也不足以证明被告交付的场所的供电系统、通道系统等基础设施不符合协议约定，故原告陈述被告交付的场所不符合协议约定，本院亦不予采信。依据（2019）豫0105民初31168号民事判决书，原告长期未按协议约定向被告支付承包金，原告存在违约。综上，原告不能证明被告在《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》的履行中存在违约情形，原告诉请被告承担其相关损失，没有依据，本院不予支持。原、被告之间签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》已于2020年5月解除，原告应向被告支付2019年12月1日至2020年5月期间的承包金，被告陈述于2020年5月1日口头解除其与被告的承包经营协议，故原告应支付2019年12月1日至2020年5月1日期间的承包金125000元（300000元÷12×5），扣除原告已向被告交纳的100000元履约保证金，原告还应向被告支付承包金25000元，被告反诉过高部分，本院不予支持。原告未按照协议约定按时支付承包金，应承担违约责任，被告反诉原告按照年利率15%的标准支付逾期支付违约金，合法有据，本院予以支持，故被告应自2019年12月2日起，以25000元为基数按照年利率15%支付违约金至实际清偿之日，被告反诉过高部分，本院不予支持。被告称因原告单方解除协议，应向其支付违约金60000元，依照《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》第十六条第一款，只有当一方当事人单方面终止协议且导致协议因此而终止时，另一方才有权要求对方支付违约金，而本案原告虽然于2019年5月21日向被告发送《律师函》解除协议，但被告并未同意，协议并未因原告的单方解除协议而终止，协议实际于2020年5月才因无法履行而解除，故原告的行为并不构成单方面终止协议，被告反诉原告支付违约金60000元，本院不予支持。被告反诉原告向其提供会员卡办理清单，但未能明确原告需提供的会员卡日期及具体信息，属诉讼请求不明确，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告苏州三国游泳健身管理咨询有限公司与被告鑫苑科技服务集团有限公司之间签订的《昆山鑫苑?国际城市花园会所对外承包经营协议》于2020年5月解除；二、原告苏州三国游泳健身管理咨询有限公司于本判决生效后十日内向被告鑫苑科技服务集团有限公司支付2019年12月1日至2020年5月1日期间的承包金25000元及逾期支付违约金（自2019年12月2日起，以25000元为基数按照年利率15%支付至实际清偿之日）；三、驳回原告苏州三国游泳健身管理咨询有限公司的诉讼请求；四、驳回被告鑫苑科技服务集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取24764元，由原告苏州三国游泳健身管理咨询有限公司负担；反诉费减半收取2163元，由被告鑫苑科技服务集团有限公司负担1838元，由原告苏州三国游泳健身管理咨询有限公司负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李雯二〇二〇年十月二十六日书记员  刘可