浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙民初11号 原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****-2032。 法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（案外人）：金开平，男，1978年10月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住，住所地浙江省东阳市江北新区广福路/div> 法定代表人：潘美姣。 被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路**/div> 法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。 被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。 被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告金开平、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉，被告金开平的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横琴公司向本院提出诉讼请求：继续对皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的东阳市××街道××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019）浙执异4号执行裁定，认定金开平向皮卡王公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，对未办理过户登记手续不存在过错，裁定中止对案涉房屋及其土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。金开平与皮卡王公司未提交证据证明双方存在真实房屋买卖合同关系，金开平除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入帐凭证等证据，不能证明金开平在法院查封前已经支付全部价款；金开平也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日法院查封前工程竣工并交付。此外，金开平对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此金开平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。金开平也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议复议规定第二十九条规定。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合现有金开平支付款项的证据，本案需查明金开平与皮卡王公司之间是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼。且若金开平系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为。 金开平辩称，（2019）浙执异4号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确。金开平和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商品房买卖合同，办理了预告登记，办理银行按揭贷款并支付了全部房款。因此根据执行异议复议规定第三十条规定，金开平可以排除法院的执行。此外，因案涉房屋系金开平唯一住宅，本案也符合执行异议复议规定第二十九条规定，金开平对案涉房屋享有的民事权益也可以排除法院执行。横琴公司主张（2019）浙执异4号执行裁定未查明或排除金开平与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符，金开平提供的证据证明双方系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司根据房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪行为，与本案无关；认为本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明。请求驳回横琴公司的诉讼请求。 百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、北京市中信公证处（2013）京中信内经证字11548号至11556号公证书，拟证明横琴公司债权执行依据；二、北京市中信公证处（2015）京中信执字00632号执行证书，拟证明横琴公司申请执行公证债权文书履行法定程序；三、本院（2019）浙执异4号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起执行异议之诉的依据；四、本院（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间。 金开平质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明金开平在法院查封前已与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同并合法占有案涉房屋，付清房款，对案涉房屋享有的民事权益可以排除法院执行。 金开平向本院提交以下证据材料：一、商品房批量查档记录、竣工验收备案文件各一份；二、浙江省商品房买卖合同一份；三、皮卡王公司增值税普通发票、收据、收款收据、记账凭证及清单各一份；四、不动产信息查询记录、不动产权属查询结果单各一份；五、贷款合同、交通银行已还款明细表一组；六、电费清单一组;七、记账凭证四份、收款收据二份、费用清单、明细分类账、进账单、业务回单、业务凭条、转账凭证各一份，上述证据材料拟证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，金开平购买了案涉房屋、支付了全部房款，并已实际占有使用了案涉房屋，东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归金开平所有。 横琴公司质证认为，对证据材料三中的记账凭证及清单、证据材料七中的记账凭证、费用清单、明细分类账和业务凭条的真实性有异议，对其余证据材料的形式真实性均无异议，但对购房的真实性不予确认，不能证明双方存在商品房买卖关系。证据材料一中的商品房批量查档记录不能证明双方之间存在商品房买卖关系，竣工验收备案表记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于金开平庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使金开平主张案涉房屋早已于2014年交付，也系其与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。证据材料二、三不能证明双方间存在商品房买卖关系，2010年12月1日100万元收款收据款项内容为报名费，与一般商品房交易惯例不符，需进一步查明双方系商品房买卖还是民间借贷关系，款项是否实际支付给皮卡王公司应以款项最初形成的真实法律关系为准。证据材料四、五不能证明双方间为商品房买卖合同关系，不能证明案涉房屋系金开平家庭唯一住房。证据材料六不能证明存在依法交付行为，反而证明金开平系在法院查封后才占有案涉房屋。证据材料七中的收款收据、进账单、转账凭证、业务回单不能证明真实商品房买卖关系，皮卡王公司未进入破产重组，第三方事后收款不能证明系商品房买卖关系。 本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因金开平对证据三性均无异议，故可作为本案证据予以确认。就金开平提交的证据材料一、二、四、五、六、证据材料三中的增值税普通发票、收据、收款收据、证据材料七中的收款收据、进账单、业务回单、转账凭证，因横琴公司对其形式真实性均无异议，且可以证明案涉房屋的竣工验收、销售备案、预告登记、房款支付等基本事实，故在横琴公司未能提供反驳证据的情况下，对此亦均作为本案证据予以认定。证据材料三中的记账凭证及清单、证据材料七中的2010年11月30日的记账凭证缺乏其他证据材料印证，证明力不足，不予确认。证据材料七中的2011年11月30日记账凭证载明金额199万元与银行个人房产抵押贷款合同、银行进账单的金额相印证，予以确认；2011年8月31日记账凭证载明金额289765元与证据材料二中的收款收据相印证，予以确认；明细分类账载明金额与证据材料二、三、五及证据材料七中的收款收据、进账单相印证，予以确认；费用清单虽未载明来源，但载明的案涉房屋房款金额与合同约定金额、实际支付金额、增值税普通发票金额、银行业务回单、证据材料七中收款收据载明金额相印证，予以确认；业务凭条经查证属实，系中国工商银行相关业务单据，金额亦与2011年8月29日收款收据相印证，予以确认。 本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2—4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，金开平提起执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。2019年9月23日，本院作出（2019）浙执异4号执行裁定书，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。 2011年8月29日，金开平与皮卡王公司签订商品房买卖合同一份，约定金开平购买东阳市××街道××幢××室房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积315.08平方米，商品房总价3329765元，金开平于2011年9月10日前支付总房款40%，计1339765元，余款199万元应在2011年9月30日前向皮卡王公司指定银行办理按揭手续，若未能通过银行贷款资格审核须在十天内一次性付清余款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付金开平使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知金开平办理交付手续。在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝金开平查验房屋。购买商品房，当事人可以申请预告登记。皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给金开平；金开平委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记。2011年8月30日，金开平就案涉房屋办理预告登记。 2010年11月29日，皮卡王公司开具收款收据，载明收到金开平案涉房屋报名费5万元，收款方式现金。2010年12月1日，金开平通过工商银行向皮卡王公司汇款60万元，同日皮卡王公司开具收款收据，载明收到金开平案涉房屋房款100万元，款项内容报名费，收款方式汇款。2011年8月29日，金开平通过建设银行向皮卡王公司汇款11万元，通过工商银行向皮卡王公司汇款179765元；皮卡王公司开具收款收据，载明收到金开平案涉房屋房款289765元，收款方式建行11万元、农行（笔误应为工行）179765元。2011年11月1日，金开平与交通银行股份有限公司金华东阳支行签订个人房产抵押贷款合同，以案涉房产抵押贷款199万元。2011年11月3日，交通银行股份有限公司金华东阳支行发放了该199万元贷款。2011年11月30日，皮卡王公司制作相应记账凭证。2017年12月28日，金开平通过工商银行向东阳明鉴会计师事务所有限公司汇款23134元，附言：金开平房款。同日，皮卡王公司开具收款收据，载明收到金开平案涉房屋房款23134元，收款方式转账，收款事由已汇入皮卡王共管账户内，房款6552，权证代办费1000，专项维修资金15153，其他费用429。2018年1月11日，皮卡王公司开具案涉房屋增值税普通发票，价税合计3336317元。 2020年4月10日的不动产信息查询记录载明，金开平及其配偶、子女在东阳市名下住房仅有案涉房屋。2015年10月案涉房屋产生电费20.45元；11月产生电费32.1元，12月产生电费108.54元，此后一直持续稳定产生电费。 本院认为，根据各方当事人庭审诉辨主张，本案争议焦点为:一、金开平与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，与之相关的程序问题是本案是否因金开平与皮卡王公司房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；二、金开平对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 （一）金开平与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系 根据前述认定的事实，金开平于2011年8月29日与皮卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了备案登记，次日办理了案涉房屋预告登记。虽然就1339765元首付款，金开平仅提供了60万元转账凭证、289765元银行业务凭条，剩余45万元仅皮卡王公司出具收款收据，支付情况缺乏证据，但是后续金开平按约以案涉房屋办理抵押贷款199万元支付尾款，后期又补缴了房款补差和相关费用款项的事实清楚。因此，根据在案证据，金开平与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、办理预告登记、支付购房款和补差等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张金开平与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为的问题，与本案无关。 （二）金开平对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益 执行异议复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。据此，金开平在人民法院查封之前受让案涉房屋，且已办理预告登记手续；案涉房屋现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件，故其就案涉房屋请求排除执行，依法可予支持。 综上所述，金开平符合执行异议复议规定第三十条的规定，得以据此请求排除执行。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下： 驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费36802元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长  刘国华 审判员  侯黎明 审判员  沈 伟 二〇二〇年十月三十一日 书记员  来益芸