淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初2115号原告：庄云飞，男，汉族，1971年2月6日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆春，江苏圣火律师事务所律师。被告：尹希国，男，汉族，1971年9月23日出生，住淮安市清江浦区。被告：戴素珍，女，汉族，1971年9月14日出生，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：沈大勇，江苏海越（淮安）律师事务所律师。原告庄云飞与被告尹希国、戴素珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭于2020年6月24日公开开庭进行审理，原告庄云飞及其委托诉讼代理人陆春，被告尹希国、戴素珍及其共同委托代理人沈大勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行原、被告签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，并配合原告办理清江浦区房屋【（2017）淮安市不动产权第0014970】的产权转移登记手续。事实和理由：2020年3月24日，原、被告在中介公司清浦区云之家房产信息咨询服务中心的居间下签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份（下简称：“合同”），约定被告将其所有的位于清江浦区出卖给原告，总价款为148万元。付款方式为：合同签订当日支付2万元；合同签订后2日内支付8万元；过户之前（约定过户日：2020年中考录取通知书下发一周内，最迟为2020年9月10日）支付48万元；余款通过按揭贷款支付，双方须于2020年5月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料。合同签订当日，原告向被告支付了2万元，当原告再次要向被告支付第二期8万元时，被告不同意接受，提出要涨价17万元才同意继续履行合同义务，并明确表示如原告不增加支付17万元将不再履行合同，故被告的行为已经违约，应当承担违约责任。两被告辩称：两被告不同意继续履行合同。原、被告双方于2020年3月14日晚10点开始协商案涉房屋买卖合同，后于次日凌晨12点05分达成本案房屋买卖合同，当时商定原告支付定金10万元，合同签订时支付2万元，2天内再付定金8万元。原告于2020年3月15日凌晨12点05分向被告微信转账2万元，并约定好3月16日前再支付8万元定金。被告出售房屋前曾经做过房屋抵押贷款50万元，但在2020年1月18日已还清贷款，被告以为贷款还清后银行会自动解除房屋上的抵押权，但3月15日上午中介公司发现房屋上的抵押权仍未解除，并通知被告，被告接到通知后于2020年3月18日办理了房屋解押手续，并于2020年3月20日通过中介公司告知原告缴纳剩余8万元定金。2020年3月24日，中介公司与被告确定让原告于2020年3月26日来支付定金，但是被告在2020年3月25日、26日又接到中介公司通知，称原告表示暂时不付8万元定金，要先办理离婚手续，拿到购房资格后再缴纳8万元定金，因被告也需要另外购房，并交纳购房定金，故告知中介公司不同意原告延迟交付定金，中介公司称再催催原告。之后长达28天，直至2020年4月23日中介公司打电话给被告，要求被告提供办理银行按揭贷款的材料给原告，向银行申请按揭贷款，被告认为原告8万元定金至今未付，且在市场上房价在涨，要继续履行合同就需要按照现在市场价格履行，即在原合同价格上再上涨17万元。2020年4月25日，原告发微信让被告提供办理按揭贷款的相关材料。被告卖房的目的是为了获得房款另外购房，改善居住，并且看中的房屋也在涨价。综上，从交易过程看，原告已构成违约，被告以为原告放弃购房意愿，并且中介、原告、被告三方长达28天（3月26日至4月23日）没有电话、微信等通讯联系，被告有理由相信原告放弃继续履行合同，并放弃要求已交纳的2万元定金，请求驳回原告诉讼请求。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于淮安市清江浦区，房屋建筑面积为62.07平方米，房屋产权登记为两被告共同共有。被告尹希国曾以案涉房屋作为担保办理抵押贷款50万元，后于2020年2月18日结清贷款，并于2020年3月20日办理完毕案涉房屋的解押手续。2020年3月14日，两被告（卖方）、原告（买方）在清浦区云之家房产信息咨询服务中心的居间下签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定被告将案涉房屋以148万元的价格转让给原告，原告于合同签订之日先支付定金2万元，合同签订后二日内再支付定金余额8万元，并于过户时支付购房首付款48万元，余款以银行贷款方式结清；同时约定双方须于2020年5月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。另，合同第一条中表明案涉房屋产权现状为没有设定抵押，被告对案涉房屋享有完全的处分权，且案涉房屋存在租约；合同第十二条约定，原告承诺在过户前有购房资格和贷款资格。合同签订后，原告支付购房定金2万元，后被告以因案涉房屋存在抵押权为由，拒绝依约支付剩余8万元定金。2020年3月24日，中介公司通知原告案涉房屋抵押已解除，可以支付剩余定金，但原告因不具备购房资格遂拖延支付定金。2020年4月22日，原告获得购房资格后，通过中介公司通知被告，要求支付8万元定金，但被告认为原告拖延支付定金期间，案涉房屋的市场价格已经大幅上涨，提出涨价17万元的要求，原告要求按照原合同约定的房屋价款履行合同，并于2020年4月25日通过微信通知被告尹希国，要求被告提供办理按揭贷款的相关材料以便继续履行合同，但被告坚持要求将房屋涨价至165万元，后双方未能就房价协商一致，故原告提出本案诉讼，并同意一次性支付全部购房款。本案在审理过程中，本院根据原告的申请，依法对涉案房屋采取保全措施。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实性意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。根据双方签订的合同约定，原告应当最迟于2020年3月16日前支付剩余定金8万元，但在该日期前，案涉房屋产权仍处于设定抵押状态，即被告未履行将案涉房屋及时解押的先合同义务，故原告享有先履行抗辩权，待案涉房屋抵押权解除后再履行支付剩余定金的义务。原告于2020年3月24日知晓案涉房屋抵押权已解除后，应及时向被告支付剩余定金8万元，此时其以不具备购房资格，且以办理购房资格需要时间为由拖延支付定金，并非法定抗辩事由，由此导致本案中所涉及部分合同内容无法正常履行，在客观上已经构成了违约，被告可以催告原告及时支付定金，并在合理期限依法行使解除权。然而，被告即未催告原告支付定金，也并未通知原告解除合同，仅要求将案涉房屋价款上涨17万元，由此可见，被告并无解除或者终止履行合同的意思表示。原告拒绝被告涨价要求实质是拒绝被告提出的变更合同价款的意思表示，并非拒绝继续履行合同，故被告以此为由拒绝收取剩余定金以及协助原告向银行提交按揭贷款申请，由此导致原告无法履行合同约定的付款、办理贷款手续等义务，故此后合同未能正常履行的责任应在被告。综上，原、被告对于合同不能正常履行均存在过错，均应承担相应的责任。在双方对履行合同均存在过错的情况下，应当本着维护和促成合同正常履行为原则，综合考虑双方的责任，应当以支持合同的继续履行为宜。现案涉房屋产权登记为两被告共同共有，并不存在法律上或者事实上不能履行的情况，且原告同意一次性支付全部购房款，故本院对原告要求继续履行合同，两被告协助办理位于本市清江浦区房屋的产权转移登记手续的诉讼请求予以支持。因原、被告在履行合同过程中均存在过错，故对于本案诉讼费用均应承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告庄云飞与被告尹希国、戴素珍继续履行双方于2020年3月14日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；二、原告庄云飞于本判决发生法律效力之日起十日内将剩余房款146万元一次性交付被告尹希国、戴素珍，被告尹希国、戴素珍于收款第二日协助原告庄云飞办理位于淮安市清江浦区产权过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费17850元，由被告承担；保全费5000元，由原告庄云飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××39）。审 判 长  王 强人民陪审员  包卫兵人民陪审员  张 鑫二〇二〇年十月十三日书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。