河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2169号上诉人（原审被告）：葛玉霞，女，1980年11月3日出生，汉族，住河南省修武县。被上诉人（原审原告）：修武县厚德置业有限公司。住所地：河南省修武县幸福路**。法定代表人：苏兆鹏，总经理。委托诉讼代理人：崔德晗，河南苍穹律师事务所律师。上诉人葛玉霞因与被上诉人修武县厚德置业有限公司（以下简称：厚德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省修武县人民法院于2020年6月8日作出的（2020）豫0821民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。葛玉霞上诉请求：1、依法撤销修武县人民法院（2020）豫0821民初402号民事判决，予以改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，被上诉人在签订合同时存在欺诈行为，《商品房买卖合同》第五条第1（1）项约定面积差异处理方法条款，属于可变更、可撤销的条款。在原审庭审中，上诉人已向法庭陈述，涉案房屋是2011年实测的，即被上诉人在签订《商品房买卖合同》时就已经知晓房屋实测面积，后上诉人依法调取了该部分的证据，证据显示被上诉人在2011年就已经委托修武县众宇房产测绘有限公司对16号楼进行实测，以及被上诉人在其他案件中的自认即“16号楼在2012年之前已经验收合格”，可以印证出2012年案涉幸福花园小区16号楼就已经竣工验收且已交付使用，结合我国《商品房销售管理办法》第34条“房地产开发企业应当在商品房使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记”。按照上述客观事实和法律规定足以证明，至迟在2012年之前就已经委托权威的，与行政主管部门备案相一致的权威测绘机构对面积进行了实测，此时被上诉人已经明知也应当明知案涉房屋实测面积，但其却为了销售房屋，故意隐瞒该事实，拒不向上诉人披露已知实测面积大于合同面积的事实，违背了上诉人的购房目的，使上诉人丧失了购房的选择权，使上诉人在签订商品房买卖合同时，不能正确表达自己的意志，在是否缔约及面积差异处理方面做出违背真实意愿的选择，不能体现上诉人是在平等、自愿、公平、诚实信用等合同基本原则下的真实意愿，被上诉人的行为属于典型的民事欺诈行为。《商品房买卖合同》第五条第1（1）项与补充协议第十条关于如何结算价款的约定相矛盾，对比这两条可以看出，该格式条款明显有失公平，免除了被上诉人自己的责任，加重了上诉人的责任，应认定为无效。从《商品房买卖合同》签订的时间以及内容来分析，补充协议系双方对房屋面积价款结算的变更，但一审法院在未查明案件基本事实的情况下做出判决，明显认定事实不清，显失公允。按照我国《合同法》第54条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属于可变更、可撤销的合同。关于《商品房买卖合同》房屋面积差异处理价款结算方面，应当以《商品房买卖合同》第五条第1（1）项所约定的“以合同约定面积120.5平方米，并按照合同约定单价进行结算”。在原审案件审理，上诉人就《商品房买卖合同》房屋面积差异处理价款结算方面已另行提起诉讼，虽然另行起诉案件已经进行审理，但原审法院仅依据《商品房买卖合同》作出判决，未查明被上诉人签订《商品房买卖合同》时是否存在欺诈。而本案的审理需要依据另行起诉案件的审理为依据，在另行起诉案件未经生效判决确定的情况下，原审法院径行判决，实属对案件事实认定不清。二、被上诉人的诉讼请求已超诉讼时效。在原审庭审后上诉人依法调取了新的证据，修武县众宇房产测绘有限公司所出具的房产测绘成果报告书，该份报告测绘时间是2011年12月9日，报告书出具时间是2013年8月13日，也就是说，被上诉人早已知晓房屋实测面积，却于2019年才提起诉讼主张补交房款，早已超过法定诉讼时效。三、原审程序违法。在原审庭审中，上诉人已经申请法院到修武县众宇房产测绘有限公司调取证据，该证据可以证明被上诉人在签订合同前就已经知晓房屋实测面积，其行为构成欺诈，但原审法院却未根据上诉人的申请调取该部分的证据，且上诉人在原审庭审后依法调取新证据，并就合同变更及被上诉人其他违约事宜向修武县人民法院提起反诉，原审法院以已经庭审结束不能提起反诉为由，拒绝收取上诉人提交的反诉状，无奈，上诉人只能另行起诉。上诉人在原审中依法向法院提出调取证据申请、提出反诉，但均未获准，原审法院的以上行为程序严重违法。厚德公司辩称，一、原审程序合法，上诉人在原审中已完成举证，双方进行了充分质证。修武县人民法院举证期限均定在开庭前一日，上诉人在举证期限届满前，以及在法庭辩论终结前，均未提交所谓的新证据或提起反诉或申请延期，在举证期限内没有申请延期举证，放弃了自己的权利。在开庭过程中，双方就辩论意见进行了充分的交换，对证据进行了质证，诉讼程序合法。二、原审认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人提交的房产测绘成果报告书是在2013年8月13日才形成，是在合同签订后和竣工验收后形成，上诉人称在合同签订前被上诉人就知道单方测绘结果与事实不符，与上诉人所称2012年竣工验收前就有该房产测绘成果报告书也与事实不符。政府部门另行测定了房屋面积，上诉人的房产测绘成果报告书未提交政府用于权属登记，案涉房屋房产证显示房管部门于2017年9月19日对16号楼和12号楼进行测量，在签订合同前，政府实测面积尚未形成，被上诉人不属于签订合同时隐瞒政府实测面积。双方结算的房屋面积均是以政府实测面积为依据。上诉人故意混淆政府实测面积与单方自测面积。任何人包括上诉人均可以自行测量面积，但该面积并非权威面积，一旦与政府实测面积不符，更有可能使上诉人产生不满，产生各种社会矛盾。被上诉人自测面积与上诉人目测面积的效力一样，在合同中均无效。在本案合同中只存在两个面积，约定面积与政府实测面积，房屋作为不动产，其面积仅通过不动产登记簿、权属证书中的政府实测面积体现。在本案中仅有政府实测面积与被告权益相关，签订合同时被上诉人并未隐瞒政府实测面积，并未诱导上诉人房屋不存在面积差，也不存在欺诈的其他故意行为。对于存在面积差，被上诉人已明确告知上诉人最终结算不以约定面积，而以政府实测面积进行结算。双方签订的房屋买卖合同真实、有效，是双方真实的意思表示，双方就面积差问题的处理达成了一致，双方均受该条款的约束。2、至于上诉人所称的案涉房屋无法办理过户是因16号楼停止验收与事实不符，上诉人提交的焦作市委留言板截图只显示16号楼曾给予停止验收的决定，不能证明目前仍在停止验收。而上诉人在上诉状第一页最后一行称在双方签订商品房买卖合同时，案涉幸福花园小区16号楼就已竣工验收且已交付使用。上述人所提交的焦作市委留言板截图不能证明16号楼在签订合同后不能办理房产证是被上诉人的原因所致。而《修武县城乡规划局业务会议纪要》只涉及20号楼的问题，案涉12号楼和16号楼在双方签订合同前已竣工验收，不能证明12号楼和16号楼是因被上诉人的原因无法办理过户。3、被上诉人已将案涉房屋的房产证办理至被上诉人名下，而为上诉人所要求的办证实际上是将房产证过户到上诉人名下，而办理过户是在行政程序上是需要双方均携带材料到房管部门办理过户登记的，在程序上任一单方到权属登记部门办理过户均得不到受理。商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”。根据该约定，是因出卖人的责任，被上诉人在期限内无法取得房地产权属证书，出卖人才承担活期银行利息。修武县不动产中心作为行政部门从收取当事人材料到给当事人办理过户有时间限制，该部门工作人员必须在收到材料一天内给当事人办理完毕过户，焦作市不动产中心要求最晚在收取材料三天之内为当事人办理完毕过户手续，因此出卖人如果单方提交单方材料，房屋管理部门不收取材料。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”因此，过户登记需要上诉人与被上诉人共同向房屋管理部门申请，申报过户登记的材料不仅出卖人需要提交，买受人也需要一并提交申报材料，合同第十五条中所称出卖人在商品房交付后365日内提交权属登记材料备案意味着提交材料当天就办理过户手续，因此合同第十五条需要上诉人的配合才能实现。上诉人的配合是指缴纳全部购房款，只有上诉人交纳全部购房款后，被上诉人才能为其开具增值税发票，以及上诉人才能缴纳全部税费并开具税票，将上述材料交与权属登记部门，同时修武县权属登记部门必须在一天内办理过户手续完毕，缺少任一材料均导致修武县权属登记部门不接收过户材料。根据办理过户的行政程序顺序和合同附件四第九条的约定，上诉人付清购房款是其先履行义务，否则上诉人客观上无法为其办理过户，更不用说向其交付房产证。而被上诉人对其单方所能进行的备案程序全部已履行，被上诉人所持有的商品房买卖合同已报房管部门预备案，备案表上有房管部门工作人员写的备案时间以及在时间上加盖备案章。申报过户的材料如增值税发票是购房款全部付清后才能开具全部发票，税票是上诉人补缴税款才有，故本案是因上诉人未付清购房款而无法过户，不属于被上诉人的原因无法过户。三、被上诉人不应返还能源费和有线初装费。根据《修武县城市基础设施配套费征收管理办法》（修政文［2012］68号）的相关规定，修武县的城市基础设施配套费征收标准为40元平方米，其用途主要为：城市主次干道给排水、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，不包括小区内部所有配套建设项目费用。也就是说能源费等小区内部所有配套建设项目费用不含在修武县城市基础设施配套费里。被上诉人向上诉人收费项目没有取消，不属于重复收费。根据《河南省人民政府关于公布取消停止征收和调整有关收费项目的通知》（豫政［2008］52号），有线初装费属于该文件附件6中规定的降低标准的经营服务性收费项目，有线电视工料费（初装费）定价为240元/户。被上诉人收取上诉人240元有线初装费符合上述标准。目前幸福花园小区16号楼能源、有线已全部安装完毕。被上诉人不符合不当得利的构成要件，上诉人享受相关服务，未受有不当损失，被上诉人落实相关服务，未取得不当利益。上诉人要求被上诉人退还能源费、有线费没有法律依据，不应支持，而且要求返还不当得利超过了诉讼时效，不能得到支持。综上所述，原审法院对案件事实的认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。厚德公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的购房款41066元，利息2000元（按银行同期贷款利率从起诉之日计算至实际还款之日），共计43066元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，2013年1月8日，原被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的修武县幸福路78号第16幢1单元7层16113号房，面积120.5平方米，单价2141.07元/平方米，合同第五条双方当事人自行约定：房屋面积以政府相关部门实测面积为准，实测面积超过合同约定面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算，实测面积少于合同约定面积的部分，由出卖人按照合同约定价款予以退款。2018年6月22日，修武县国土资源局下发豫（2018）修武县不动产权第0001459号不动产权证书，该房屋实测面积为136.73平方米。双方对该房屋34750元面积差额款支付问题发生纠纷。一审法院认为，原被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方当事人应履行相关规定，被告应按合同约定向原告补缴房屋面积差额款34750元。原告未及时将实测面积通知被告，存在过错，请求差额款利息部分，不予支持。被告称双方在签订商品房买卖合同时，原告存在欺诈行为，该院认为本案涉及的是商品房买卖纠纷，本案的诉讼标的是涉案商品房，被告应按不动产登记机关实测房屋面积等价支付原告房款符合双方约定。一审法院判决：一、被告葛玉霞于本判决生效之日起三十日内向原告修武县厚德置业有限公司补缴购房款34750元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费876元，减半收取438元，由原告承担。二审中，被上诉人厚德公司提供如下证据：16号楼房产证后附的平面测量图。证明：政府于2017年9月19日对16号楼进行了实测。该实测面积是双方签订合同后才形成，而且该实测面积是双方在合同上的结算依据。在合同签订前被上诉人是不知道该结算依据的准确数字的。上诉人葛玉霞质证称，2017年小区业主并未见到过对方去测绘过。图中并未显示是哪栋楼，图签是空的，不能证明是16号楼的平面图，不能作为依据。本院对当事人提供的证据认证如下：厚德公司提供的证据客观真实，予以采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同系出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，厚德公司与葛玉霞签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的权利义务。涉案《商品房买卖合同》系采用由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范合同文本，采用示范合同文本的目的，是为了规范开发商销售商品房行为，平衡和保护合同双方的合法权益。为体现双方的合同自愿原则，合同文本中相关条款后部有空白行，供双方自行约定或补充约定。关于合同约定面积与产权登记面积存在差异的处理办法中，该示范文本规定了两种处理办法供合同双方选择：第一种为双方自行约定。第二种为（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。双方选择了第一种处理方式，即：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按政府相关部门实测面积多退少补”。该条款对出卖人与购房人处理面积差异的方式进行了明确的约定，不存在歧义和约定不明的情况，对双方当事人具有约束力，应当按照约定处理。上诉人未举证证明在签订合同时，被上诉人存在强制其必须选择或者误导其选择第一种处理方式的情形。两种处理方式在文字大小、字体粗细等均是一致的，被上诉人厚德公司并不存在对两种处理方式的文字进行放大缩小、加粗减细等处理，或者故意将第二种处理方式隐匿在不引人注意的位置等行为。葛玉霞主张厚德公司存在欺诈行为，理由不能成立。双方约定房屋面积以政府相关部门实测面积为准，厚德公司举证证明政府相关部门2017年9月19日对16号楼进行了实测，其2020年3月12日提起本案诉讼，不超过诉讼时效期间，上诉人应按合同约定补交房屋面积差价款。同时，本案一审不存在程序违法问题。综上所述，上诉人葛玉霞的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费669元，由上诉人葛玉霞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十月二十二日书记员 刘 颖