湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9006民初1870号原告：中国建设银行股份有限公司天门分行，住所地：湖北省天门市西湖路西银座帝景湾（中央商务区）。负责人：尧荣农，该分行行长。委托诉讼代理人：张婷，湖北文学泉律师事务所律师。被告：叶连诚，男，1975年1月24日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市新洲区。被告：姜红苹，女，1977年9月2日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市新洲区。上述两被告的委托诉讼代理人：彭国林，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。被告：天门新宇置业有限公司，住所地：天门市竟陵办事处东湖路**。法定代表人：彭习中，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司天门分行（以下简称“建行天门分行”）诉被告叶连诚、姜红苹、天门新宇置业有限公司(以下简称“新宇置业公司”)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行天门分行的委托诉讼代理人张婷、被告叶连诚、姜红苹的委托诉讼代理人彭国林到庭参加诉讼；被告新宇置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行天门分行向本院提出诉讼请求:1、解除原告建行天门分行与被告叶连诚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告叶连诚、姜红苹偿还原告建行天门分行截止2020年5月18日借款本金248459.62元，利息2061.71元，共计250521.33元，并按借款合同约定利率计付自2020年5月19日起至本息全部清偿之日止的利息及罚息；3、依法判令原告建行天门分行对被告叶连诚、姜红苹抵押的房产协商折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、依法判令被告新宇置业公司对被告叶连诚、姜红苹的上述债务向原告建行天门分行承担连带保证责任；5、由被告承担本案诉讼费用及律师费。事实与理由：2016年6月2日，原告建行天门分行与被告叶连诚签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告向被告叶连诚发放个人住房借款人民币361000元，期限自2016年6月2日至2026年6月2日，利率为基准利率（如遇人民银行贷款利率调整按规定执行），贷款本息采用等额本息还款法归还，如未按约定的时间归还，贷款人将按合同约定对逾期贷款在执行贷款利率的水平上加收50%计收罚息；同时，被告叶连诚、姜红苹以其所购买住房新宇城上城4-1-601房屋为上述借款本息提供抵押担保，并于2016年6月2日办理了预告登记。由被告新宇置业公司提供连带责任保证。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，然而被告拒不履行按月还款义务。根据《个人住房借款合同》约定，若被告不按合同约定按时偿还借款本息或其他应付款项的，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。为保障信贷资金的安全，维护原告的合法权益，故原告诉至本院。被告新宇置业公司未到庭应诉答辩。被告叶连诚、姜红苹辩称，原告所诉属实；要求合同继续履行，2020年9月30日前所有到期的本息全部清偿完毕，罚息请求免除，以后按合同约定支付本息。经审理查明，2016年4月11日，被告叶连诚、姜红苹（系夫妻关系）在被告新宇置业公司购买位于天门竟××办事处××单元601房屋一套，并签订《商品房买卖合同》。合同约定：付款方式为分期付款，被告叶连诚、姜红苹支付首付款154888元，剩余购房款361000元办理银行按揭。同年6月2日，被告叶连诚与原告建行天门分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告建行天门分行向被告叶连诚提供贷款361000元，贷款用途为购买个人住房，贷款期限为2016年6月2日至2026年6月2日；贷款利率执行浮动利率（即利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次）；逾期利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；实行按月等额本息还款；若借款人未按期归还贷款本息，则视为违约，原告建行天门分行有权主张贷款全部或部分提前到期，并有权终止或解除本合同；以法律手段追偿借款本息及由此产生的律师费等相关经济损失由被告叶连诚承担；被告新宇置业公司对被告叶连诚的借款提供连带责任保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行天门分行核对无误、收执之日止；被告叶连诚、姜红苹以其购买的坐落于天门市竟××办事处××号新宇城上城4-1-601商品房提供担保，并办理商品房预告登记。合同签订后，原告建行天门分行依约向被告叶连诚所购商品房的经销商账户汇入361000元购房款。截止2020年9月11日，被告叶连诚已还本金116862.38元，利息56391.33元，贷款余额为244137.62元，拖欠总额为21409.77元（其中拖欠本金15497.04元、拖欠利息5912.73元）。原告多次催讨无果，遂诉至本院。2018年10月，被告新宇置业公司建设的新宇城上城小区已经具备办理不动产权证的条件，但被告叶连诚、姜红苹所购买的该小区房屋至今未办理不动产权证及商品房抵押登记。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。原告建行天门分行为本次诉讼支付律师费3000元。本院认为，原告建行天门分行与被告叶连诚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依诚实信用原则全面履行合同义务。合同签订后，原告建行天门分行按约履行了发放贷款义务，被告叶连诚仅偿还部分贷款本息，未按照约定还款，依法应承担违约责任，现原告要求解除与被告叶连诚的《个人住房（商业用房）借款合同》符合相关法律规定，本院依法予以支持。被告叶连诚与被告姜红苹系夫妻关系，被告叶连诚将借款用于购置双方共同生活所需的房产，该笔债务应属于夫妻共同债务，故对原告建行天门分行要求被告叶连诚、姜红苹偿还借款本息及罚息的诉请，本院依法予以支持。根据本院查明的事实，被告叶连诚、姜红苹应偿还原告截止2020年9月11日借款本金244137.62元，利息5912.73元，合计250050.35元，并从2020年9月12日起至实际履行之日止按全国银行间同期同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息、罚息。原告建行天门分行诉请赔偿律师费，属合同约定的赔偿内容，且实际发生，客观真实，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“……自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案设立的预告登记已失效。被告新宇置业公司为被告叶连诚的借款本金、利息、罚息及其他损失提供连带责任担保，保证期限为办理抵押财产的他项权利证书并交原告核对无误、收执之日止，其保证期应视为约定不明，保证期为主债务履行期届满之日起二年，现被告新宇置业公司未将抵押财产的他项权利证书并交原告建行天门分行，且保证期没有经过，被告新宇置业公司应对被告叶连诚的借款所产生的债务依法承担连带保证责任，故本院对原告建行天门分行要求被告新宇置业公司承担连带保证责任的诉请依法予以支持；对原告建行天门分行对抵押的房产享有优先受偿权请求，因被告叶连诚、姜红苹购买的房屋没有进行抵押登记，抵押权未设立，故本院依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司天门分行与被告叶连诚于2016年6月2日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告叶连诚、姜红苹于本判决书生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司天门分行偿还截止2020年9月11日借款本金244137.62元，利息5912.73元，合计250050.35元，并以借款本金244137.62为基数，从2020年9月12日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息、罚息；三、被告叶连诚、姜红苹于本判决生效之日起十五日内给付原告中国建设银行股份有限公司天门分行支出的律师费3000元；四、被告天门新宇置业有限公司对上述第二项、第三项所确定的债务承担连带保证责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司天门分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5058元，由被告叶连诚、姜红苹、天门新宇置业有限公司负担（此款原告中国建设银行股份有限公司天门分行已垫付，不予返还，执行时由被告叶连诚、姜红苹、天门新宇置业有限公司迳付原告中国建设银行股份有限公司天门分行）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  袁 媛人民陪审员  朱红雨人民陪审员  杨毕灿二〇二〇年十月二十七日书 记 员  王 芳