云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初826号原告:郑勇，男，1966年9月26日出生，汉族，大学专科文化，烟草公司退休人员，现住元谋县。委托诉讼代理人:滕永祥，云南迪恒律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告:罗志安，男，1968年9月15日出生，汉族，初中文化，农民，户籍所在地元谋县，现住元谋县。委托诉讼代理人：张绍坤，云南宇锋律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：罗志明，男，1977年11月18日出生，彝族，住元谋县，代理权限为特别授权代理。原告郑勇与被告罗志安租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告郑勇及其委托诉讼代理人滕永祥、被告罗志安及其委托诉讼代理人张绍坤和罗志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿违约金138600元；2.判令被告赔偿设施设备损失损坏费用合计115895元；3.判令被告支付租赁物及场地恢复清理整改费用26830元；4.判令被告返还垫交税款401.71元；5,诉讼费由被告承担。1至4项费用合计281726.71元。事实及理由：原被告双方一直保持租赁合作关系，自2011年12月31日起，原被告双方依法签订了房屋租赁合同，并按该合同约定履行完毕，以后又继续签订合同且都履行完毕。2017年12月25日，原被告双方再次经协商一致，依法签订公司房屋租赁合同，原告将位于元谋县的正荣餐厅房屋和场地租赁给被告经营，原告提供相应的证照，合同租期为2018年1月1日至2021年12月31日，共计4年，前两年租金为66万元，后两年租金为72.6万元，合同约定了甲方设施设备物品经盘点交乙方使用，设施设备沿用原有清单，约定期满后无损失毁坏交还给原告。合同还约定了其他权利义务关系，其中违约责任约定为：甲乙双方如有一方违反合同，须承担违约责任并支付房屋租金10%的违约金。合同签订后，双方均按合同约定履行权利义务，被告已足额缴纳租金。2019年9月15日，被告书面告知原告请求解除双方的租赁关系，经双方多次交涉，被告在承认违约的前提下，原告同意解除双方签订的租赁合同，双方同意合同解除后的遗留问题，待盘点移交后协商处理。2019年12月24日，原被告双方对租赁标的物进行了盘点移交，被告退出了租赁场地，双方终止了租赁关系。事后，经原告多次与被告协商，被告均与种种理由回避推诿解除租赁合同后应当解决的问题；原告于2020年3月23日向被告出具合同违约告知函，进一步明确需要处理的事项及问题。被告于2020年3月25日回函，被告明确表示“双方无再商谈的必要，按正常司法程序进行即可”。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，依据合同规定，被告违约解除合同应依法承担违约金138600元，被告在盘还设施设备中给原告造成了财产损害合计价值115895元；同时，合同解除后，被告并未按合同约定满足交还条件交还场地及租赁物，需要进行整改清理及恢复，预计需要费用26830元，进一步损害了原告的合法权益。为及时解决争议，便于原告正常经营管理，迫于无奈，为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请贵院及时依法公正处理。被告罗志安答辩称：1、原告提出要求答辩人赔偿违约金138600元没有事实和法律依据，其请求不能成立。在2017年12月25日双方签订的续租合同中，合同租赁期限为四年，2018年1月1日至2021年12月31日，合同第六条第二项明确约定经营中若发生情势变更，经双方协商一致后可以解除合同。答辩人在经营中，身体出现严重疾病，无法继续经营餐厅，答辩人决定本期至2019年12月31日期满后不再租赁原告的房屋。为让原告有充足的时间另行招租，答辩人提前于2019年9月15日向原告发出租赁合同四项告知函，告知原告解约的请求。原告收到答辩人的函件以后，同意答辩人的解除合同请求。原告同时于2019年9月份在租赁房屋外墙上餐厅玻璃门上及相关媒体上打出招租广告，广告预留的电话及联系人也是原告自己。原告也到场查看相关情况，答辩人积极清理相关设备，做好交接准备。期间都看到有承租意向的人到场，查看租赁房屋并和原告协商洽谈租赁事宜。答辩人积极配合，经原告与答辩人协商一致，双方于2019年10月24日正式办理交接手续。双方共同对房屋设施设备进行盘点，移交给原告。答辩人还将接受客户预订的14场酒席转交给原告。由原告接手经营，答辩人将公司印章、刷卡机及未使用发票，金税盘移交给原告，答辩人未使用的酒水饮料、厨房调料、食材等作价后移交给原告。原告方在店内消费的餐费票据与原告核对清楚。2019年12月24日双方办理完交接手续，答辩人准备将撤走属于自己的物品时，原告提出各种无理要求，并阻止答辩人拉走自己的物品，并在当晚20时将房屋大门钥匙强行更换，事后答辩人多次找原告协商，原告均以各种理由拒绝协商后续遗留问题。原告于2020年4月29日向法院提出诉讼，本案中双方合同第六条第二项约定属于附解除条件的约定，并且在答辩人提出解除合同后，原告也同意解除，双方还办理租赁房屋交接手续。原告也接手实际经营。答辩人与原告是属于双方协商一致解除合同，双方的解约行为符合我国合同法第九十三条规定的当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件的成就时解除权人可以解除合同等规定，答辩人不存在违约，因此不应该承担违约责任。2、原告提出要求赔偿设施设备，损失损坏费用115895元，没有事实和法律依据。原告的父亲原来在元谋县蔬菜公司经营正荣餐厅，1992年答辩人受聘，在该餐厅担任厨师。1998年8月原告从时代公司搬迁至发祥路，2007年答辩人到元马镇××街经营。2011年12月30日答辩人与原告签订房屋租赁合同，答辩人租赁了原告家发祥路的房屋经营正荣餐厅。2014年12月31日，满期后双方重新租赁，合同答辩人经营至2017年12月31日。2018年1月1日原告方以答辩人第三次续租房屋租赁合同，2019年12月24日双方正式解除租赁合同。原告租赁答辩人的设施设备，是其在1998年前开始经营正常餐厅时就使用的物品。到2019年12月24日移交给原告，是这些设施设备已经使用21年，餐厅使用的电气设备早已超过报废年限。其他餐具用具答辩人时使用时都十分小心。经营中有些电器及餐具已经无法使用。答辩人只有新增购买添置并对二楼包房进行重新装修整体、电缆改造、更换窗帘、加盖新大厅门口及厨房门口彩钢瓦，并对后院停车场进行改造、安装门头电子显示屏及大招牌、新安装五台空调等。移交时答辩人已经按照原来盘点的数字移交给原告，答辩人新增部分就是答辩人在租赁经营中添置所得，答辩人对原告租赁的房屋及设施设备均按照合理用途使用，因使用年限长久出现非人为损耗是正常的。原告租赁给答辩人经营八年，共收取189.7万元租金。原告收取高额租金的同时却不履行对租赁物的维护职责，答辩人在支付高额租金的情况下，还自行维护装修，答辩人已经很吃亏了。我国合同法第221条规定，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修。维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。合同法第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗，不承担赔偿责任。根据上述法律规定，答辩人不应该承担租赁物损坏的赔偿责任。3、原告提出要求赔偿租赁物及场地恢复清理、整改费用26830元，没有事实和法律依据。原告提出涉及场地恢复，前院餐厅包含围墙，后院厨房，玻璃门，铁大门等。首先答辩人在经营中均是按照租赁物用途合理使用并非人为损害，根据合同法第218条规定，不应该承担损害赔偿责任。其次，对房屋设施进行改造，事先征得了原告的同意，并且不影响是使用功能。根据合同法第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者新增新或者增设他物，答辩人没有恢复的义务。4、合同解除后，原告应支付和返还答辩人的以下费用：①2019年12月26日上午经答辩人与原告核对，答辩人移交给原告的食材酱料酒水饮料等合计19393元，原告应该支付给答辩人。②2019年12月24日答辩人遗留在原告公司美团外卖平台金额214元应该返还给答辩人。③2011年1月1日答辩人第一次租赁时缴纳给原告的押金10000.00元，原告也应当返还给答辩人。④2018年至2019年期间，原告在答辩人店内就差欠餐费2153元，原告应该支付给答辩人。⑤2018年至2019年期间，答辩人代为原告缴纳水电费3711元，原告应该支付给答辩人。⑥2019年12月24日移交后，县交警大队餐费3275元支付在原告公司对公账户内，原告应该返还给答辩人。以上原告应该支付和返还给答辩人费用合计38746元。答辩人新添置的设备应该由原告返还给答辩人。原告郑勇就其提出的诉讼主张向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件1页，欲证实原告郑勇基本信息及主体资格适格情况。2、2011年房屋租赁合同复印件1份7页，欲证实2011年12月30日原被告双方首次签订了房屋租赁合同，已履行完毕。3、设施设备用具清单复印件1份4页，欲证实2011年12月31日当事双方就租赁房屋中设施设备物品进行了盘点移交并造册登记。4、公司、房屋租赁合同复印件1份4页，欲证实2017年12月25日当事双方继续签订合同，头两年己履行完毕，合同明确了权利义务及违约责任。5、租赁合同事项告知函复印件1份1页，欲证实2019年9月15日，被告书面告知原告请求解除租赁关系。6、合同违约告知函复印件1份4页，欲证实2020年3月23日，原告向被告发函告知解除租赁合同应处理的各种事项。7、被告致原告函件及委托书复印件1份1页，欲证实2020年3月25日，被告函告不愿协商处理，走司法程序的意思表示。8、盘点移交及需要修复清理整改情况清单4份，欲证实原告诉讼请求第2、第3项的统计情况。9、实物实景图片1份28页，证明被告交还租赁房屋和设备的实际现状。10、税收缴款书复印件1页，欲证实原告替被告缴纳税款401.71元的事实。经质证，被告罗志安对原告提交的第1、2、4、5份证据没有异议；对第3份设备物品进行盘点移交及清单实际没有真实地办理移交手续，清单后1-3页没有经过被告签名确认，对该份证据的三性不认可。对第6份合同违约告知函的合法性客观性不予认可，对原告方认为是被告存在违约的主张不认可，原被告双方是商量好解除的，不存在违约的问题，原告提出的违约金以及损坏更换的物品是被告方是不认可的。对第7份证据客观性没有异议，但原告陈述的观点与事实严重不符，乙方不予认可。对第8份移交盘点移交需修复物品清单，属于原告方自行统计、自行估价，没有经过被告确认，对其客观性合法性不予认可。对第9份实物实景照片，确实能够反映出房屋的现状，但租赁物合理使用正常的损耗，承租人是不应该承担赔偿责任的，不能证明被告应承担赔偿责任。对第10份税收缴款书的真实性没有异议，税款401.7元是应该由被告缴纳。被告罗志安就其提出的答辩主张向本院提交了以下证据材料：第1组：①租赁合同告知函1页，②云南省精神病医院病情证明1页，③昆明市延安医院出院记录1页，④攀枝花市中心医院出院证明1页，⑤攀枝花中心医院的入院通知1页。欲证实由于被告罗志安身体病情严重，导致原告和被告是无法继续经营，所以根据合同第六条的约定，原告提前告知解除合同的申请请求。第2组：①2019年12月24日定金移交记录1页，②12月25日发票领用簙和公章移交清单1页，③2019年12月25日4桌费用移交记录4页。欲证实原告收到被告解除租赁合同请求后，同意解除合同，并于2019年12月24日正式办理了这个承包餐厅的移交手续。2019年12月25日预订酒席全部交由原告自行办理。2019年12月24日双方正式解约以后，25日的酒席就已经全部交给原告自行经营了。第3组：①原告打出的广告的照片，②证人邓某证明，③证人身份证复印件。欲证实原告2019年9月15日以后就以原告的名义对外打出了招租广告，其中客户邓某看到原告后找到了餐厅实地查看并且与原告洽谈了租赁事宜。也就是证实了原告实际9月就开始着手组织招租的事宜。第4组：移交后被告新增设施设备及改造项目清单2页和购买新增物品票据复印件8页及照片4页，欲证实被告自己投资在原告家移交的租赁房屋场地上进行了营业设施必需的改造更新，包括彩钢瓦的搭建、餐厅房间的全面翻修装修、窗帘更换、停车场改造、彩灯装饰、冷风扇、空调等，新增的设施不能带走至今还留在原告处。第5组：堆放在原告家的部分陈旧餐桌照片、罗某的证明及身份证复印件，欲证实原告家出租时移交给被告的旧桌子板凳已经都已经散架烂掉，无法正常使用，后来是原告的母亲自己进行了处置，罗某拉回家去后用来当柴烧了的情况。第6组：盘点移交后原告差欠被告费用清单1页、罗志安移交库存货品给郑勇家属的清单6页、美团平台记录1页、原告点菜单7页、水电费记录单3页、网上银行电子回单1页，欲证实在盘点移交后，部分食材以及酒水饮料及库存货品已经交给原告家属，双方确认作价19393元；双方移交时还有214元留在美团平台上；2011年1月1日被告给原告缴纳了1万元的租赁合同押金至今未退还；原告在被告经营期间到餐厅就餐费2153元未支付；交警队已经支付的在对公账户上的就餐费用3275元、原告家参与使用的水电费3711元等费用合计38746元应由原告要返还被告的事实。经质证，原告对被告提交的第1组租赁合同事项告知函的真实性关联性没有意见。对第2组证据有原告的直系亲属签名，证明了原告诉状以及举证过程说明双方合同解除后存在遗留问题。对第3组证据是原告打广告的照片及证人邓某的真实性关联性没有意见，被告书面告知原告要申请解除合同，为了对品牌的巩固性和持续性而对外进行招租。对第4组证据移交后被告新增设备设施及改造项目清单、设备照片的客观性真实性是没有意见的。但照片其中有部分物品是最早原告移送给被告使用的，被告使用的过程当中导致了这些设施设备损坏，不能使用的事实。按照合同约定，合同到期或者正常到期，给双方协商一致，移交回来时，要保证常使用功能，如不能使用，按照原价进行赔偿这个基本准则。被告在经营过程当中新增的设备设施改造没有异议，但这是被告履行合同当中的一种义务，并非是原告履行合同的义务，合同到期后，按照双方约定的合同条款怎么移交怎么盘点。对第5组是证人罗某的证明和部分桌子照片，原告方的证人没有出庭没有接受法庭和当事人双方的质证，证言是无效的。合同约定是在被告使用期间造成正常毁损或者是人为毁损造成的损失，赔偿的责任都在于被告一方。对第6组盘点移交差欠费用应当进行抵消和扣减，进行协商处理。本院认为，原告向本院提交的1、2、4、5、7、9、10份证据经被告质证认为证据三性没有异议，本院予以采信，原告列举的第3份证据来源合法，虽然清单后面三页没有原告签名但其最后页页面内容与前面第一页内容相呼应，内容客观真实，反映了原告将餐厅设施交与被告的事实经过及设备数量依据,本院予以采信。原告列举的第6份、第8份证据系原告单方制作，印证了原被告双方解除租赁合同的过程，但不能证明被告应当赔偿的项目和费用金额。被告向本院提交的第1至6组证据来源合法，内容客观真实，反映了原告郑勇与被告罗志安签订了房屋及设施租赁合同的事实经过及计费依据,本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年12月31日，原告郑勇与被告罗志安签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于元谋县的正荣餐厅房屋和场地租赁给被告经营，原告提供相应的证照，原告将设施设备物品按照移交清单经盘点交乙方使用，约定期满后无损失毁坏交还给原告，该合同直至2016年12月31日止，已经按照合同约定履行完毕。2017年12月25日，原被告双方再次经协商一致，重新签订了公司、房屋租赁合同，合同约定租期为2018年1月1日至2019年12月31日的租金为66万元，2020年1月1日至2021年12月31日的租金为72.6万元。合同继续沿用2011年的设施设备物品移交清单，合同还约定了＂甲乙双方如有一方违反合同，须承担违约责任并支付房屋租金10%的违约金＂的违约责任。合同签订后，双方均按合同约定履行权利义务，罗志安已经缴纳2018年1月1日至2019年12月31日的66万元租金给郑勇。2019年9月15日，被告罗志安因身体健康原因书面告知原告请求解除双方的租赁关系，经双方相互沟通后，2019年12月24日，原被告双方对租赁标的物进行了盘点移交，被告退出了租赁场地。2020年3月25日，原告郑勇书面告知罗志安已经产生违约行为，要求被告承担修复所租赁房屋墙面、院内和房间内的设施设备等，原被告双方对租赁合同解除后的遗留问题没有达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。被告答辩称原告主张的赔偿责任和范围没有事实和法律依据。本院认为，合法有效的合同对双方当事人具有约束力,双方应按合同约定全面履行各自义务。原告郑勇与被告罗志安于2017年12月25日签订的房屋租赁合同,分为二期,第一期租赁合同已经履行完毕，在第一期租赁合同期限届满三个月前，原告已经将不再续租第二期即解除2020年1月1日至2021年12月31日期间的租赁合同的意思表示用口头和书面的方式送达被告方，原告已经履行了即将变更合同约定的告知义务，原告郑勇家人也接受了被告罗志安移交的餐厅库存货品以及预订酒席,双方对终止租赁关系达成合意，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原被告双方之间的第二期即2020年1月1日至2021年12月31日租赁合同已经解除。违约责任的产生是以合同当事人不履行合同义务为条件，原被告双方在本案合同中约定了"甲乙双方如有一方违反合同，须承担违约责任并支付房屋租金10%的违约金"的违约责任，该约定没有具体的违约行为条件和违反合同义务情形，且被告不再续约的理由正当并已经提前告知原告，故原告要求被告承担违约责任、赔偿违约金的诉讼请求没有相应依据，该项诉讼请求不予支持。2019年12月24日，原被告双方对租赁餐厅的部分订餐定金、库存食材和酒水进行了盘点移交，被告退出了租赁场地。后原告于2020年3月25日发出的合同违约告知函，要求罗志安赔偿租赁设施设备损坏费用115895元和场地恢复清理、整改费用26830元，因双方在合同中没有约定租赁设备的具体价值和贬值损失，交接时未按照原交接清单仔细清点相关物品，被告在使用租赁物时并未改变用途使用，在使用过程中对部分设施进行了翻新改造，原告没有提交证据证明赔偿设备的价值依据。根据诚实信用原则，本院确认，租赁房屋设施在原被告交接时已经具备交接条件，被告已尽到保持房屋设施符合按约定或其性质使用后的状态的法律义务，原告要求被告赔偿租赁设施设备损坏费用115895元和场地恢复清理、整改费用26830元系原告单方估价，没有具体价值依据，原告要求被告返还垫交税款401.71元，可以与郑勇差欠罗志安的餐费中进行抵扣，不宜在本案中处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百一十七条、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回原告郑勇的诉讼请求。本诉案件受理费5526.00元，由原告郑勇承担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  黎 萍人民陪审员  陈德有人民陪审员  杨宗林二〇二〇年十月二十三日书 记 员  吴俊蓉