北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10852号上诉人（原审原告）：邝海龙，男，1982年3月12日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：李和森，男，1964年1月10日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：胡斌，北京朗泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：范金珊，北京朗泰律师事务所实习律师。上诉人邝海龙因与被上诉人李和森房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邝海龙上诉请求：1．请求二审法院撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初3134号民事判决书，依法改判支持邝海龙的全部诉讼请求，或者发回重审；2．请求判决全部诉讼费用由李和森承担。事实和理由：一、《房屋结算备忘录》系邝海龙醉酒状态下书写，非邝海龙真实意思表示，且该备忘录非双方解除涉诉房屋租赁合同所达成的协议，原审法院认定租赁合同关系于签订备忘录当日解除有误。首先，邝海龙与李和森于2018年11月12日签订的《房屋结算备忘录》系在邝海龙醉酒状态下书写，其中内容非邝海龙真实意思表示。且该备忘录未写明针对涉诉房屋租赁合同解除的任何信息，其仅系针对涉诉房屋状态达成的书面整理的备忘录，用于记录。其中载明的“2018年7月15日至2018年10月15日邝海龙所交的房屋租金42000元，因政府查封未使用，有李和森扣留作为2018年7月15日至2018年10月15日的房租金。”其中记载的“扣留”非作为查封期间房屋租金支付给李和森的意思，仅是保留该租金的意思，且是李和森强行要求扣留，不同意退还。该期间涉诉房屋被查封，邝海龙未居住使用，从正常角度理解，邝海龙也不可能自愿同意支付其未使用期间的租金。故原审法院对该备忘录认定及解读有误。该备忘录不应被认定为解除协议，更不应以签订该备忘录的日期作为认定解除租赁合同关系的日期。二、涉诉房屋自2018年7月21日起被政府查封，非邝海龙原因造成，邝海龙在查封期间无法使用，也未在该房屋内租住，不应计算租金，应予退还。首先，针对查封的原因，系因政府疏解整治，控制出租房屋数量，针对不按政府规定以及存在安全隐患的房屋进行查封，故该查封非因邝海龙造成，不应由邝海龙承担查封后果。其次，针对查封期间房屋使用状态，邝海龙已提交证据证明涉诉房屋于2019年7月21日查封，在查封期间，邝海龙不可能继续使用涉诉房屋，未实际居住，故针对房屋被查封期间的房屋租金42000元，李和森应予退还。备忘录中写的5400元系房屋其他租客产生的租金，与邝海龙无关，不应在邝海龙交纳的费用中扣除，应予返还。三、备忘录中已经载明5400元系其他租客于房屋查封期间的租金，非邝海龙居住产生，不应由邝海龙承担。且涉诉房屋系因政府整治查封，非因邝海龙原因，他人产生的租金更与邝海龙无关。李和森将他人产生的租金在邝海龙交纳的费用中扣除，于理不合，应予纠正。四、邝海龙交纳的暖气费中，包含李和森其他租客产生的暖气费，李和森应予返还。邝海龙交纳了整个涉诉房租的暖气费，但并非全部由邝海龙使用，其中包括了李和森其他租客应承担的暖气费。案外人老孟与李和森单独形成房屋租赁合同关系，由老孟直接向李和森交纳租金，结算暖气费，与邝海龙没有直接法律关系。故针对邝海龙多交纳的暖气费1600元（四个月），李和森予以返还。五、因政府查封涉诉房屋，屋内邝海龙的物品被李和森扣留，其应当折价补偿。在承租期内涉诉房屋内物品自然系邝海龙所有。因政府查封，未能将物品搬出，一直在涉诉房屋内。经邝海龙多次与李和森沟通，其一直不同意退还，并予以扣留，对此其应当承担赔偿责任，支付扣留物品的费用。李和森辩称，同意一审判决，不同意邝海龙的上诉请求，请求二审法院驳回邝海龙的上诉请求，维持一审判决。邝海龙向一审法院提出诉讼请求：1．判令李和森退还邝海龙租金42000元；2．判令李和森退还邝海龙电费5000元；3．判令李和森返还邝海龙押金400元；4．判令李和森支付所扣邝海龙物品费用15156元；5．暖气费4个月，每月400元，合计1600元；6．判令李和森返还多扣的三人的房租5400元；7．判令李和森支付邝海龙物品15156元的利息，房租金42000元的利息，按月息1．9%计算，结算至全部付清之日；8．判令李和森承担本案诉讼费。一审法院认定事实：邝海龙与李和森达成租赁协议，约定李和森将位于北京市顺义区XX号内的18间房屋出租给邝海龙，租期从2017年4月15日开始，租期约定五年，租金每间750元。2018年11月12日，李和森（甲方）与邝海龙（乙方）签订了《房屋结算备忘录》。该备忘录载明：“1．所有房屋钥匙全部有邝海龙购买新锁交李和森更换；2．押金10000元，电费5000元，有（由）李和森扣除5400元作为政府所封别人家住户房屋租金，剩余9600元，有（由）李和森退还给邝海龙；3．2018年7月15日至2018年10月15日邝海龙所交的房租金42000元，因政府查封未使用，有（由）李和森扣留作为2018年7月15日至2018年10月15日的房租金；4．李和森所有给邝海龙打的押金收条全部作废，押金已退还给邝海龙。庭审中，李和森提交一组交纳天燃气的收据分别为：2017年11月25日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李涵，金额：228元。2017年11月25日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李和森，金额：228元。2017年12月2日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李涵，金额：456元。2017年12月2日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李和森，金额：456元。2017年12月7日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李涵，金额：3192元。2017年12月7日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李和森，金额：3192元。2017年12月31日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李涵，金额：1824元。2017年12月31日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李和森，金额：1824元。2018年6月5日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李涵，金额：6498元。2018年6月5日，北京顺义燃气有限责任公司出具收据用户联，付款单位：李和森，金额：6498元。李和森以此证明从2017年10月25日至2018年6月5日共交纳11400元，这是邝海龙所使用的费用，不应再退还。关于此费用邝海龙称：我方使用后剩余3000多元，李和森封表，不让我方看。鉴于案件相关情况，我方不再主张了。关于涉诉房屋的性质问题，经询问李和森称：涉诉房屋我方是在自家宅基地上建的，宅基地使用证登记在李和森的名下。李和森建的是二层楼房，一开始邝海龙说他有公司，说房屋作为接待使用，在涉诉院子里边李和森也自己住，李和森所用的天然费和电费是由邝海龙负担。当时是口头约定的。关于房屋的使用情况，经询问，邝海龙称：2018年夏天因为政府的原因，对房屋进行整改，7月22日被查封的。我方同意解除租赁合同，在2018年7月21日政府查封后合同就解除了。对此，李和森称：据我方了解，是因为邝海龙非法经营在7月21日被查封的。涉诉合同的实际解除时间是我方签订备忘录时间，在房屋查封期间邝海龙也在涉诉房屋内居住。关于暖气费的计算，经询问，邝海龙称：李和森将自己的房屋出租给老孟，李和森应该将这笔钱给我，涉诉房屋所有的暖气费都是我出。对此，李和森称：暖气费是李和森和邝海龙双方约定好的，暖气费是邝海龙直接向老孟收取，与我方无关，老孟没有给李和森交暖气费。关于扣留物品的情况，经询问邝海龙称：扣留的物品现在在李和森手里，不是被政府扣留的，签订备忘录以后这些东西都是我的，李和森不让搬。这些物品还在李和森家里，留着没有动，我有照片证据提交，证明床还在李和森的房屋内。对此，李和森称：扣留的物品不在李和森手里，都被政府拉走了。邝海龙的照片是2018年9月4日拍的，此时合同没有解除。由于邝海龙提供的照片是9月4日，查封时间是7月21日，从7月21日至9月4日可以证明邝海龙还在涉诉房屋内居住，照片是从房间内拍的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，邝海龙、李和森就涉诉房屋的租赁事宜达成的口头租赁协议系双方真实意思表示，对合同双方均具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，邝海龙、李和森双方于2018年11月12日签订的《房屋结算备忘录》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照备忘录的约定履行相关义务。该备忘录实际上系双方就解除涉诉房屋租赁合同所达成的协议，故此，一审法院确认双方所达成的租赁合同关系于签署备忘录当日解除。关于邝海龙主张的房租金42000元，邝海龙、李和森双方约定：“有（由）李和森扣留作为2018年7月15日至2018年10月15日的房租金”，因此对邝海龙的此项主张，一审法院不予支持。押金400元，邝海龙、李和森双方约定：押金10000元，电费5000元，有李和森扣除5400元作为政府所封别人家住户房屋租金，剩余9600元有李和森退还给邝海龙，押金已退，因此邝海龙的此项主张，一审法院不予支持。关于邝海龙主张的暖气费和关于邝海龙主张的电费5000元以及三人的房租5400元，因未提供相应的证据，一审法院不予支持。关于邝海龙主张李和森退还所扣物品的费用。邝海龙认为，这些物品还在李和森家里，留着没有动，我有照片证据提交，证明床还在李和森的房屋内。李和森认为，邝海龙提供的照片是9月4日，查封时间是7月21日，从7月21日至9月4日可以证明邝海龙还在涉诉房屋内居住，照片是从房间内拍摄。由于邝海龙、李和森双方在《房屋结算备忘录》中未约定租赁物品的归属，邝海龙主张的诉讼请求没有足够的证据证明所扣物品属于邝海龙所有。因此关于此项诉讼请求一审法院不予支持。关于邝海龙所主张利息的请求，没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回邝海龙的诉讼请求。二审中，邝海龙提交证据如下：证据一、邝海龙和李和森的录音，证明邝海龙在房屋查封期间没有在涉案房屋居住，没有使用这个房屋；证据二、网上查询的报纸、论坛截图，证明涉案房屋查封是因为政府的原因导致的。李和森发表质证意见称：对于证据一、邝海龙自己也说了时间是9月7日，邝海龙一审提交的照片说明他9月4日还在房屋内，即使录音是真实的，在11月13日签订房屋结算备忘录的时候对于所有的事项也都解决完了。证据二真实性不认可，与本案无关，即使是真实的，这种疏解整治工作也与邝海龙租赁房屋无关，邝海龙是非法经营，和查封是两回事。本院经审查认为。本院经审查认为对于证据一，一审中双方均认可2018年7月时涉案房屋被查封，只是对于查封原因存在争议，但双方对于费用如何结算已通过签署《房屋结算备忘录》的方式确定，故对于该份证据的关联性、证明目的本院不予采信。对于证据二，属于网上的信息，无法核实真实性也缺乏与本案的关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:李和森是否应当返还邝海龙已支付的房租、电费、押金及物品损失。邝海龙上诉认为《房屋结算备忘录》系其醉酒情况下书写，并非真实意思表示，而且其中李和森“扣留”查封期间的房租只是暂时保留的意思，并不是不再要求退房租；由于政府原因造成房屋被查封无法使用，原因不在邝海龙，邝海龙不应该支付房租，而且备忘录中提到的5400元房租是案外人的房租、暖气费也有案外人的暖气费，不应由邝海龙负担；租赁房屋内的物品是邝海龙的，李和森一直不同意返还，应当予以折抵费用。对此本院认为，关于《房屋结算备忘录》的效力，该备忘录均系手写，邝海龙认可除李和森的签名外其余字迹均是其本人书写，备忘录中内容书写明晰，无法显示邝海龙系在醉酒情况下书写，即使存在邝海龙自行饮酒书写备忘录的情形也不导致合同无效的后果。因此在邝海龙也无法证明系李和森采用欺诈、胁迫的方式诱导其书写备忘录的情况下，一审法院对于备忘录的效力予以认定并无不当。关于备忘录中“扣留”的含义，因签署备忘录时房屋租金本来已由邝海龙预交，由李和森控制，再行以备忘录的形式约定李和森暂时保存租金不符合逻辑，而且备忘录全文均系为解决由于房屋被查封导致的租金、押金、电费纠纷，一审法院采信李和森关于“扣留”系由其获得已付租金的意见并无不当，本院予以维持。邝海龙关于其所付租金、电费中有案外人费用的理由，本院认为邝海龙并未提交证据证明其主张的老孟等案外人实际租赁房屋以及由案外人直接支付房租、电费给李和森。在邝海龙已经实际支付全部租金、押金、电费，且就已支付的金额和李和森达成备忘录的情况下，再以案外人进行抗辩缺乏依据。如邝海龙与案外人就缴费主体存在争议可与案外人另行解决。在双方均认可涉案房屋被政府查封的情况下，邝海龙就其所主张的房屋内的物品实际被李和森扣留未予举证，对其要求折抵屋内物品的理由一审法院未予采信并无不当。综上所述，邝海龙的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1364元，由邝海龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  杜丽霞审 判 员  田 璐二〇二〇年十月三十日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华