广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终2154号上诉人（一审被告）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：珠海市*********************14-18号，统一社会信用代码：914************190。法定代表人：刘广略，董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨红，女，汉族，1965年12月1日出生，住珠海市九洲大道中2088号锦园小区*********，公民身份号码：432************028。委托诉讼代理人：熊天，男，汉族，1956年3月5日出生，住珠海市九洲大道中2088号锦园小区*********，公民身份号码：432************338，系被上诉人的丈夫。一审第三人：沈奇峰，男，1970年6月20日出生，香港特别行政区居民，住珠海市香洲区锦园小区**********，香港特别行政区居民身份证号码：********。上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）因与被上诉人杨红、一审第三人沈奇峰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。南福公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨红的起诉，或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由杨红承担。事实与理由：一、南福公司从未收到沈奇峰有关债权转让的任何通知，一审也未查明债权转让的真实性和合法性。一审判决确认杨红是适格的诉讼主体并就此判决南福公司向其承担合同责任，缺乏事实依据。请求二审予以纠正。本案是商品房买卖合同纠纷，基于合同相对性，南福公司和沈奇峰是合同履行主体。现杨红单方自称沈奇峰向其转让了部分合同权利，以此为由提起本案诉讼。故一审理应查明该合同部分权利的转让的事实是否真实发生；转让形式是否合法；转让的权利是否属于明确无争议的合同权利；转让行为是否对南福公司已经发生法律效力等前提法律规定的事项，以此作为定案依据。南福公司是在一审法院送达民事起诉状和证据材料时，才知悉杨红主张已经受让了沈奇峰债权这一说法。但是，民事起诉状和证据材料是杨红提交的，而杨红并不是履行债权转让通知义务的法定主体。杨红将相关书面材料作为证据用于向人民法院提起诉讼，主观上既不是沈奇峰的意思表示，也没有代替沈奇峰向南福公司告知债权转让并通知到达的意思表示，客观上也没有这一行为。因此，杨红提起本案诉讼的行为，不能认定是沈奇峰向南福公司发出债权转让通知的行为，更不产生债权转让的法律效力和法律后果。更何况在本案起诉之时，沈奇峰和南福公司之间的债权债务并未结算，所谓的违约金“债权”更是不确定的单方主张。在此前提下，根本没有所谓“（违约金）债权”的事实基础。杨红向法院提交的《权利转让通知书》是其唯一一份用于证明债权转让事实发生的证据，该通知书落款的姓名“沈奇峰”是打印的，并非沈奇峰本人亲笔签名。对于上述抗辩理由，南福公司在一审庭审中已经全部当庭提出，但一审判决却全部没有回应，也没有提及。这不但是损害南福公司诉讼权利之举，更涉及不公平裁判行为。杨红作为主张债权转让发生的一方，理应就该事实真实、合法发生承担最基础和最基本的举证责任。但是在杨红仅提供一份存在重大瑕疵、真伪不明的《权利转让通知书》的情况下，一审却据此定案，已违反法律规定和公平公正的审判原则。二、一审判决以“原告（杨红）在本案中提交了第三人的身份证以及委托原告代理人熊天领取诉讼材料的委托书以及案涉合同、购房发票等原件”为由，确认第三人向杨红转让债权的真实性，不能成立。1.熊天是杨红家属，其在一审同时担任杨红和沈奇峰的代理人，是其故意为阻断本案基本事实得以查明的安排。如上所述，杨红主张受让债权并据此提起诉讼，但其提供的债权转让证据是存在重大伪证嫌疑的孤证。在此情况下，一审法庭依法应当通知沈奇峰本人出庭接受法庭调查，以查明所谓债权转让的真实性和合法性。但一审不但未通知沈奇峰到庭接受询问，却由熊天不断变换其代理身份以对其主张的事实进行“自我确认”，并以此裁判确认了债权转让的真实性，显然是错误的。2.熊天先是作为杨红的代理人提起本案诉讼，此后在法庭依法追加了第三人沈奇峰时，熊天又作为沈奇峰的代理人领取了诉讼材料，而沈奇峰本人却自始至终没有出现过。也就是说，先不论熊天取得的第三人授权是否真实合法（沈奇峰为香港居民，需要面签授权或依法办理公证认证手续），其在先作为杨红代理人且系杨红丈夫，在领取法院文书之后有没有依法完整转交给沈奇峰，包括南福公司和法院都是不得而知的事情，故不排除一审法院也被熊天所欺瞒。因此，一审法院面对上述特殊情况，本应审查熊天取得沈奇峰的授权是否合法、其作为杨红及沈奇峰代理人的身份是否存在明显利益冲突。3.杨红在诉讼过程中虽然提交了沈奇峰的购房合同和发票原件，但这与法律规定的债权转让程序没有一丝关联性，并不能以此印证债权转让的真实性及合法性。杨红提交证据原件仅仅代表其持有和出示了该证据原件，这与沈奇峰是否真实自愿出让债权、是否真实转让给杨红、是否履行了通知义务等全部无关。综上，一审作出判决的理由不合法、不合逻辑、不合程序。三、南福公司已经履行了己方协助办证的义务，案涉房产至今未能办证的原因在于沈奇峰一直未办理完税手续，一审判决南福公司承担逾期办证违约金至取得商品房所有权证书之日止，与事实相悖，与法律不符。一审判决已查明，根据《商品房买卖合同》第二十条“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”约定，房屋的产权登记是南福公司和沈奇峰共同履行的双务行为。而南福公司已经提交证据证明在2020年1月17日通知沈奇峰领取购房发票原件，沈奇峰直至2020年3月2日才实际领走发票，目前因沈奇峰未办理完税手续而停滞。故因沈奇峰自己的原因导致办证的迟延或者障碍，均不能归责于南福公司。一审的该项错误判决依法应予改判。此外，南福公司补充如下事实与理由：第一，南福公司在二审当中提交了一份杨红与景园业主刘凤兰签订的债权转让协议，当中看出刘凤兰和杨红之间并非真实的债权转让，而是民事诉讼的公民代理。该协议当中约定了杨红在追回违约金之后是由业主刘凤兰赠与杨红30%作为诉讼胜诉的回报。本案中杨红和沈奇峰同为景园的业主，两人之间也没有普遍的经济往来，不存在债权转让的合理性，以及事实基础。同时该协议的第三条是约定了不能胜诉，杨红不收取第三人任何费用。因此在本案杨红没有出示与沈奇峰的债权转让协议的情况下，根据南福公司所提交的这份证据，可以看出杨红是通过债权转让的方式吸收了景园一批业主而从事违法的公民代理行为。第二，南福公司二审提交了一份香洲法院3783号案的庭审笔录，在该笔录第22页也记载了该案的第三人确认其和杨红之间的债权转让实际上就是委托代理，并且是以判决结果的2%和98%进行分担，而第三人是取回当中的98%胜诉结果。第三，南福公司经在中国裁判文书网查询，四川省宜宾市中级人民法院作出的一份民事判决，对于与杨红相同的违法民事诉讼代理的行为，认定为以合法形式掩盖非法目的，并直接认定其与第三人之间的债权转让协议无效，最终驳回了该案上诉人的全部的诉讼请求。第四，杨红通过相同方式除了此前在珠海两级法院代理了15宗景园业主的合同纠纷案件，目前在香洲法院又新提起了20宗，在这20宗案件审理当中，香洲法院已经责令杨红提交其与20位业主的债权转让协议，以辨别究竟是债权转让，还是公民代理。与此同时，在香洲法院杨红还以相同的方式代理了他人的离婚诉讼。而据南福公司所知，2020年8月12日，已经有部分业主向香洲法院出具情况说明，表达了其在该20宗系列案庭审期间才知悉杨红的丈夫熊天不是律师身份的事实，并且向香洲法院表达了解除其与杨红之间委托代理关系的声明，所以基于众多的代理事实，杨红不具有本案的主体资格，其是以违法的方式参与到本案诉讼当中。杨红辩称，一、关于债权转让的真实性，杨红提交了一审判决认定的证据。法庭通过邮寄方式向沈奇峰送达了出庭传票和南福公司提交法庭的证据材料，沈奇峰作为债权出让人，在工作忙时不愿意出庭完全可以理解。沈奇峰在签收二审送达的传票上注明了“我们已将债权转让给杨红，可能没有时间到庭参加诉讼”。在南福公司没有提供反驳证据，也未对《债权转让通知书》手印真实性向法庭提出鉴定申请的情况下，根据高度盖然性原则，应当认定沈奇峰债权转让的真实性。熊天没有担任过沈奇峰代理人，也没有变换过代理人身份。熊天与沈奇峰不存在授权关系。二、关于逾期办证的原因问题。涉及杨红诉南福公司逾期办证的原因，已有多份生效判决认定是“南福公司无法及时向第三人开具购房款税票原因”。虽然南福公司于2020年1月17日开具了税票并于2020年3月2日将税票交给了沈奇峰，但沈奇峰办理契税手续需要一定过程和时间，特别是在今年疫情当下，《商品房买卖合同》并未约定办理契税手续的限制时间，合同第二十条却约定了“逾期办证违约金计算至第三人取得房屋产权证书之日止”。一审法院依照南福公司与沈奇峰签订的《商品房买卖合同》的约定进行判决，不存在南福公司所称与事实相悖、与法律不符的问题。南福公司的上诉请求不能成立，应当驳回，一、二审诉讼费用应由南福公司承担。杨红向一审法院起诉请求：1.判令南福公司向杨红支付逾期交付商品房违约金46648元、房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金25134元、逾期办证违约金429681元（2020年1月31日之后的逾期办证违约金以购房款4021375万元为基数、按6%的年利率另行计算至沈奇峰取得不动产产权属日止）合计501463元；2.诉讼费用全部由南福公司承担。一审法院查明事实：2015年12月6日，沈奇峰与南福公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，以总价4021375元购买香洲区吉大九洲大道2088号8栋2单元1101房（以下简称案涉房屋），合同约定：第九条商品房交付条件，该商品房交付是应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一点五的违约金。第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，同意按补充协议约定处理，补充协议第七条第5点，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。若因买受人原因（包括不限于：未充分及时提交各类资料；买受人未按规定支付税费；未按协议约定支付购房款，不具备受让资格等）导致延迟或不能办证，出卖人不承担任何责任。在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料，未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理产权登记，不承担违约责任。第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。《补充协议》第三条第2点约定，“遭遇不可抗力”交付期限顺延的情况包括，遭遇暴雨、台风、地震、战争等自然灾害，类似“非典”的疾病等普遍性的流行病疾病等等，若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人，当发生上述情况时，商品房交付期及办证期限应当相应顺延。第3点约定，本合同项下的商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖人按照买受人在买卖合同中预留的送达地址以书面形式发出或在《珠海特区报》上以公告方式刊登办理商品房交付手续（入伙手续）的通知。第十条关于送达，买卖双方中一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达，邮寄的以寄出之日视为送达。其中第4点约定：如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。《商品房买卖合同》封面首部注明“本合同文本为示范文本。未尽事宜，双方可签订补充协议，格式条款须经工商部门备案。”尾部注明：“以下附件可另行签订，但须报经工商部门备案”。其中附件包括附件十一补充协议。《补充协议》第十二条第11款约定：“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力，双方将严格遵守执行”。同日，南福公司与沈奇峰及珠海市美雅装饰设计有限公司（以下简称美雅公司）签订《个人住宅改造合同》，约定由沈奇峰委托美雅公司对案涉房屋进行室内装修局部改造工程。合同第三条约定，装修改造工程应在2016年12月31日完工、交付。沈奇峰依照合同约定支付了涉案房屋购房款。涉案房屋所在的珠海市*****#（现已变更为九洲大道中2088号8栋）地下室及上部工程于2017年4月24日取得竣工验收备案表。南福公司于2017年4月25日在珠海特区报上刊登《收楼通知》，通知锦园第8栋业主在刊登公告之日起30日内携带相关资料到锦园物业管理处办理收楼手续。南福公司提交一份EMS邮寄单，显示南福公司于2017年4月25日向沈奇峰邮寄了《锦园入伙通知书》，邮寄快递单上显示寄出日期4月25日字样，未显示签收的日期。杨红主张沈奇峰在2017年4月28日收到南福公司邮寄的书面入伙通知书。2017年4月28日，沈奇峰签署《业主验楼收楼确认书》，办理了收楼手续。南福公司另提交《关于停止施工做好台风“妮妲”防御工作的紧急通知》、《关于启动II级应急响应做好台风“海马”防御工作的紧急通知》，主张2天的不可抗力，在计算南福公司的交付期限时予以扣除，杨红一审庭审中表示同意扣除。杨红提交一份沈奇峰于2019年12月23日出具的《权利转让通知书》，内容为：南福公司:我于2015年12月6日与贵公司签订了《商品房买卖合同》（亦含附件《个人住宅委托改造合同》），合同中约定了“逾期交房、在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件和逾期办理不动产登记之违约责任”。据《合同法》第七十九条、第八十条之规定，我们向你追究“逾期交房、在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件和逾期办理不动产登记”之违约责任请求权等合同债权全部转让予杨红。一审庭审中，杨红主张未在起诉前向南福公司送达该通知。另查明，案涉房屋至今未办理产权登记至沈奇峰名下。杨红主张未办证的原因在于南福公司没有开具购房发票，南福公司抗辩于2020年1月16日向沈奇峰开具购房发票，杨红认可沈奇峰于2020年3月2日领取购房发票。杨红主张办证是开发商去办的，南福公司抗辩购房人领取资料后，要先办理完税，取得完税后可根据购房人的需要自行或委托南福公司递交办证资料进行办证。一审庭审中杨红出示了沈奇峰向南福公司支付办证费用的发票，南福公司对该收据认可，抗辩是办证产生的工本费用，南福公司也要交给登记中心。一审法院认为，沈奇峰与南福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。根据原、南福公司的诉辩意见，一审法院对双方争议的焦点问题分析认定如下：一、杨红请求的内容是否可以作为债权转让。《合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给沈奇峰，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中基于违约责任产生的违约金请求属于合同的部分权利，不属于前述除外的情形，沈奇峰将其转让给杨红未违反法律规定，本案应予审理，南福公司抗辩此权利不能转让，没有法律依据，一审法院不予支持。二、债权转让是否发生效力。《合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”南福公司抗辩未收到债权转让的通知，但前述法律规定并未明确通知的形式及要求，本案审理过程中已追加买受人作为沈奇峰参加诉讼，并向南福公司送达了《债权转让通知书》，已构成前述法律规定中的通知，南福公司此项抗辩理由不成立，该转让已发生效力。杨红在本案中提交了沈奇峰的身份证以及委托杨红代理人熊天领取诉讼材料的委托书以及案涉合同、购房发票等原件，可以确认沈奇峰向杨红转让债权的真实性，南福公司对债权转让不真实性的抗辩，一审法院亦不予采纳。三、逾期交房违约的天数及逾期违约金标准。（一）因不可抗力应扣除2天，双方对此无争议，一审法院予以确认。（二）违约截止的日期。南福公司于2017年4月25日登报公告通知8栋业主收楼，并向沈奇峰通过EMS邮寄了收楼通知书，杨红亦认可沈奇峰收到了该通知，故可以认定南福公司于2017年4月25日履行了合同约定的通知收楼的义务，逾期交房违约金的计算截止时间应为2017年4月25日。违约交付期间应以约定的交付时间2016年12月31日次日起计算至2017年4月25日，违约天数扣除不可抗力因素后为113天。（三）违约金标准。根据前述认定的南福公司承担迟延交房违约责任的天数，按照双方合同约定的房款的万分之一计算违约金为45441.54元（4021375元×0.1‰×113天），杨红请求的超出部分，一审法院不予支持。四、关于杨红主张的房屋基础设施未按时达到交付使用条件的违约金。基础设施是房屋的附属设施，其不能独立于房屋交付前向案涉房屋买受人交付，一般应与房屋同时向买受人交付，但亦存在房屋交付后基础设施仍未达到交付条件的情形，因此，合同中关于逾期交付基础设施的约定应是针对基础设施交付滞后于房屋交付的情形，本案沈奇峰确认在收楼时房屋的基础设施已经符合合同约定，并签署《业主验楼收楼确认书》，故杨红该主张一审法院不予支持。五、关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，按补充协议约定处理。”补充协议第七条第5点约定“出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。”逾期办证违约计算标准为日万分之零点五，上述条款已明确约定，一审法院予以确认。南福公司认为合同中没有约定逾期办证违约金，主张按照年6%计算违约金，一审法院不予支持。根据查明的事实，双方合同约定共同向房屋登记机构申请办理产权登记，沈奇峰于2017年4月28日收楼，而南福公司在2020年1月16日才向沈奇峰开具了全额的购房款发票，已经超出前述合同约定的“该商品房交付之日起360日”，一审法院认定南福公司对逾期办证存在过错，其应承担相应的逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的起算时间应为合同约定的商品房交付之日加上补充协议约定的60日的免责期，案中买受人实际收楼日期为2017年4月28日，起算日期应为2018年6月22日，故违约金应以房款4021375元为基数，按照日万分之零点五，自2018年9月24日计至取得该商品房所有权证书之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十九条规定，一审法院作出如下判决：一、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付逾期交房违约金45441.54元；二、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付延迟办证违约金（计算方式：以房款4021375元为基数，按照日万分之零点五，自2018年6月22日计至取得该商品房所有权证书之日）；三、驳回杨红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4407元，由杨红负担2993元，南福公司负担1414元。本院二审期间，南福公司提交以下证据材料：证据1.债权转让协议；证据2.微信锦园大业主群聊天截图；证据3.2020粤04**民初3783号庭审笔录；证据4.四川省宜宾市中院2018川15民终852号二审民事判决书；证据5.锦园移交客户交契税资料签收表。杨红提交了（2019）粤04民终174号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。南福公司另补充提交以下证据材料：证据1.杨红与锦园8栋业主赖柏良、陆慧琳、吴红卫、朱凯红、盖金亮分别签订的《债权转让协议》；证据2.锦园8栋业主盖金亮、吴红卫、朱凯红向香洲法院出具的《情况说明》以及香洲法院作出的撤诉民事裁定11份。杨红对上述南福公司补充提交的证据发表了书面意见。经审查，南福公司提交的证据1-2，未提供证据来源，且杨红亦不予认可，证据3-4与本院对沈奇峰所作调查笔录反映的事实不同，与本案无关，故本院对上述证据1-4不予认定；证据5来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定；补充提交的证据1-2亦与本案无关，本院不予认定。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。南福公司二审提交的“锦园”移交客户交契税资料显示，沈奇峰于2020年3月3日签收“买卖合同原件、附件原件、客户身份证复印件、权属证明书复印件、面积成果表复印件”各一份。二审中，杨红提供了其与沈奇峰签订的落款时间为2019年12月23日的《债权转让协议》，该协议主要内容如下：1.甲方（沈奇峰）与南福公司2015年12月6日签订的《商品房买卖合同》约定了南福公司“逾期交付商品房、逾期办理不动产登记之违约责任”，现将向南福公司追究违约责任的权利全部转让予杨红。2.前述权利的行使，甲方应当积极配合。3.乙方（杨红）向南福公司行使权力追回的各项违约金的10%赠与乙方（甲方先按起诉数额的10%支付给乙方，待诉讼执行完毕时，多退少补）。本协议签订后，债权转让不得翻悔。本协议签订后，如果甲方要求退还预付款并称“不愿意再起诉要违约金”时，乙方将甲方预交的款项退还甲方，由乙方单独起诉，此时诉讼收回的违约金等款项全部归乙方。4.本协议自甲乙双方签字之日（本协议签订时间与《权利转让通知书》签发时间一致，签订日起生效，履行完毕终止。2020年8月14日，本院对沈奇峰进行调查，沈奇峰称，杨红提供的落款时间为2019年12月23日的《债权转让协议》是其本人所签；沈奇峰称因其没有时间处理与南福公司的这些争议，就把其向南福公司主张违约责任的权利转让给杨红，由杨红向南福公司主张；当时南福公司给沈奇峰购房款发票和购房资料时，告知沈奇峰还要去香港办理家庭成员的证明材料，这是办房产证需要的材料之一，但因为疫情，现在不方便去香港办理证明材料，没有这个证明材料，没有办法办理完税手续。二审中，关于办理房产证的程序，南福公司陈述如下：在购房款发票齐全之后，需要由业主本人到税务部门缴纳契税，取得完税凭证之后，由业主决定是否签署委托书，委托南福公司代为递件申请办证，如果业主不委托南福公司，而是选择自己办证，那么南福公司会和业主签署一个办证资料的移交手续，如果是由南福公司代为递件办证，则不动产权证领取之后，直接交到银行办理抵押登记。杨红认可南福公司关于办证程序的陈述。杨红称，据其了解，大多数业主都是委托开发商办理，也不排除有一两户想更快一点的自己去办。本院认为：一、关于本案的法律适用因沈奇峰系香港特别行政区居民，本案属涉港商品房预售合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因案涉合同签订地、履行地均在珠海市，内地法律与案涉合同有最密切联系，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。二、关于案涉债权转让的真实性《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案中，根据本院对沈奇峰进行的调查，沈奇峰认可其将案涉房屋预售合同对南福公司所享有的追究逾期交房和逾期办证违约责任的权利转让给杨红，因此就杨红与沈奇峰之间的债权转让合同关系的真实性应予认定。正如一审法院分析，该债权转让合同关系并不违反上述《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，且在本案诉讼过程中，杨红通过向法院提交沈奇峰出具的《权利转让通知书》作为证据，一审法院依法向南福公司送达，沈奇峰已履行债权转让的通知义务，因此杨红已依法取得就涉案房屋预售合同向南福公司追究逾期交房和逾期办证违约责任的权利。熊天作为杨红的丈夫，代理杨红参加本案诉讼，亦不违反法律规定，南福公司上诉主张杨红并非本案适格原告以及熊天作为诉讼代理人参加本案诉讼违反民事诉讼法的相关规定，缺乏法律依据，本院不予采纳。三、关于逾期办证违约金首先，根据本案查明事实，沈奇峰于2017年4月28日收楼，而南福公司在2020年1月16日才向沈奇峰开具了全额购房款发票，已经超出案涉《商品房买卖合同》第二十条约定的“该商品房交付之日起360日”，一审法院认定南福公司对逾期办证存在过错，其应承担相应的逾期办证违约责任，并无不当。其次，关于逾期办证违约金的起算时间，一审法院认定为2018年6月22日，符合合同约定，并无不当。第三，相对于主债权来说，违约金之债是一个从债权，其在性质上既具有从属性，又不失独立性。已经发生的违约金之债具有相对的独立性，债权人可单独转让该违约金之债，亦可单独就该违约金之债主张权利。本案中，沈奇峰已于2020年3月2日签收购房发票，并于2020年3月3日签收办理契税的资料。目前，案涉房产尚未办理产权登记至沈奇峰名下的主要原因在于，受疫情影响，沈奇峰不方便去香港办理家庭成员证明材料，无法办法办理契税完税手续。据上可知，在南福公司向沈奇峰交付案涉购房发票及办理契税资料之后，至今没有办理案涉房产产权登记手续并非是南福公司的原因。且杨红、沈奇峰亦未明确在取得完税凭证之后，是委托南福公司办理产权证，还是自己办理产权证。基于上述事实及分析，本院对自2018年6月22日至2020年3月3日期间的逾期办证违约金予以支持，对2020年3月3日之后的逾期办证违约金不予支持。逾期办证违约金以房款4571629元为基数，按照日万分之零点五，自2018年6月22日计至2020年3月3日的金额为124863.69元（4021375元×0.05‰×621天）。一审法院认定的逾期办证违约金计付期间不当，本院予以纠正。综上所述，一审法院认定的逾期办证违约金计付期间不当，本院予以纠正。上诉人南福公司的上诉主张部分有理，对其有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初768号民事判决第一项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初768号民事判决第三项；三、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初768号民事判决第二项为：南福公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付延迟办证违约金人民币124863.69元；四、驳回杨红的其他诉讼请求；五、驳回南福公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费人民币3940元，由上诉人珠海市南福房产开发有限公司负担。上诉人珠海市南福房产开发有限公司已预交人民币8814元，本院退回人民币4874元。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二〇年十月二十九日书记员  吴馥楠