北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终1753号上诉人(原审被告)：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。被上诉人(原审原告)：曹莉，女，1969年3月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冶卫军，北京市天科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国锋，北京市天科律师事务所律师。上诉人北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)因与被上诉人曹莉居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初56904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。链家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹莉诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1．一审法院遗漏当事人，案外人徐小光作为居间合同的签订方之一，属于应当参加诉讼的当事人。2．一审法院确认涉案的《居间服务合同》（以下简称涉案居间合同）解除，属事实认定错误，程序违法。3．一审法院混淆了案件纠纷产生的原因，错误的将曹莉没有按照合同约定付款承担的根本违约责任归结于有无购房资格。北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19881号民事判决书（以下简称19881号判决）已认定曹莉自认在与徐小光签订涉案的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案买卖合同）前就已告诉徐小光需要将名下两套房屋过户才有购房资格，且曹莉曾于2014年4月6日签署《购房承诺书》，承诺已详细阅读并知晓相关限购政策规定，并承诺如与事实不符，愿意承担由此造成的一切法律责任，链家公司对此已尽到提示注意义务；在北京二手房交易惯例中，购房人都是先看房，在签约锁定所要购买的房屋后，才会出售其名下其他住房；本案中，曹莉明明有七百万房款支付能力，却拒绝支付，其恶意违约的原因是认为自己名下房屋可以出售的价格过低，而购买的徐小光名下涉案房屋价格过高，即使在徐小光愿意降低售价情况下，曹莉仍拒绝按照合同约定履行，此与购房资格没有任何关系，曹莉应自行承担涉案买卖合同未能履行的全部违约责任，链家公司无居间过错，不应承担赔偿责任。4．一审法院程序违法，未向链家公司送达起诉书、证据材料及开庭传票，侵害了链家公司的一审诉讼权利。曹莉辩称，同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。具体意见如下：1．涉案居间合同虽为曹莉、徐小光、链家公司三方签订，但该合同约定的就是买方通过居间方的居间行为获得与卖方达成房屋买卖合同的机会，案外人徐小光出现在该合同上，仅是为了明确曹莉购买谁的房产，其本身对于链家公司和曹莉的居间关系没有任何实体权利义务，涉案居间合同的履行和解除均与徐小光无关，曹莉也未向徐小光主张实体权利，其无需参加本案诉讼。2．在曹莉向北京市海淀区房地产市场管理部门投诉后，链家公司已经向曹莉退还了居间费用，链家公司的这一行为，已经足够证明曹莉与链家公司之间早已就居间合同的解除达成了一致意见。3．导致曹莉接受法院调解并遭受巨额经济损失的根本原因，是曹莉名下的房产没有能够及时出售，导致其没有办法取得购房资金和购房资格来履行涉案买卖合同，未取得购房资格情况下，即使依照约定支付了购房款，也不可能取得标的房屋，不能办理过户手续，只能进一步违约，而曹莉无法及时取得购房资格的原因是链家公司的违规操作，由于链家公司对曹莉出售自有房屋的价格和时间做出种种承诺和保证，并对徐小光出售房屋急迫及价格竞争激烈程度进行虚假描述，出于对链家公司专业能力和诚实信用品质的信任，曹莉才与徐小光就交易模式达成一致，即出售自有房屋获得购房资金和资格，以购买徐小光出售的房屋，这一交易模式导致曹莉一旦因为市场变化无法及时出售房屋取得购房资格时，将使得交易无法进行，进而承担违约责任；链家公司应为曹莉提供专业的居间服务，应该为买卖双方提供真实的、可以实现的、符合法律规定的交易机会，而链家公司在本次交易中，显然未尽到应尽的义务，在北京市政府明令禁止向曹莉这种名下已经拥有超过两套房产的买房提供中介服务的情况下，违规为交易双方提供居间服务并造成委托人巨额经济损失，链家公司对此存在严重过错，应当对曹莉的损失承担主要责任，除退还居间费用外，还应赔偿曹莉相应损失。曹莉向一审法院起诉请求：1、解除曹莉与链家公司之间签订的涉案居间合同；2、赔偿经济损失80万元；3、诉讼费由链家公司负担。一审法院认为，曹莉与链家公司签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。曹莉不具备购房资格，亦不符合签订买卖合同的前提条件，链家公司作为专业的房屋中介机构，本应如实告知购房人若不具有购房资格而签订买卖合同存在的风险，此外，链家公司亦应明知其在曹莉不具有购房资格的情况下提供经纪服务属于违规行为，但链家公司仍促成曹莉与徐小光签订了买卖合同，故其应对造成本案纠纷承担主要责任。曹莉作为具有正常民事行为能力的公民，明知自己不具有购房资格仍进行签约，对造成的损失应承担次要责任。曹莉的诉讼请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。链家公司经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩权利，不影响法院依据查明的事实和证据进行裁判。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第(四)项、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告曹莉与被告北京链家房地产经纪有限公司于2014年4月6日签订的居间服务合同解除；二、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹莉损失80万元。二审中，链家公司提交了曹莉签署的《购房承诺书》，本院根据链家公司申请，依法调取了北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19881号民事案件【以下简称19881号案件】卷宗中的起诉状、答辩状和庭审笔录，本院在组织双方举证质证的基础上，认定事实如下：2014年4月6日，曹莉（买受人）与链家公司（居间人）及案外人徐小光（出卖人）签订涉案居间合同，约定：鉴于徐小光、曹莉在链家公司居间服务下就坐落于海淀区某路10号2号楼14层5单元1701的房屋（以下简称涉案房屋）于2014年4月6日签订了涉案买卖合同，三方在友好协商基础上，订立本居间服务合同。第一条居间服务：1．徐小光、曹莉双方同意，共同委托链家公司作为交易居间人，链家公司提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2．徐小光、曹莉双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，曹莉、徐小光双方应向链家公司支付本合同的居间代理费。第二条居间代理费：应向链家公司支付的居间代理费为31．9万元，其中，由徐小光承担0元，曹莉承担31．9万元。第三条权利义务：1．徐小光、曹莉应积极配合链家公司的居间活动，应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2．链家公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；链家公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；徐小光、曹莉授权链家公司办理网上签约手续。3．本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同；链家公司将积极督促后续事宜的办理。第四条违约责任：3．链家公司违反本合同第三条约定的，链家公司应承担相应的违约责任；徐小光或曹莉违反本合同第三条约定，导致链家公司不能继续履行义务的，链家公司不承担责任，且链家公司有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。上述合同签订后，曹莉向链家公司支付31．9万元居间服务费，链家公司于2016年9月29日向曹莉退还了该费用。2014年4月6日，曹莉签署《购房承诺书》，载明：本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发【2011】8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发【2011】65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。2014年4月6日，曹莉、案外人徐小光及链家公司分别签订涉案买卖合同、《补充协议》《买卖定金协议书》，约定曹莉购买徐小光名下的涉案房屋，交易总价为2020万元，曹莉于2014年4月6日向徐小光支付定金40万元，曹莉于2014年4月18日之前向徐小光补交购房定金60万元，曹莉于2014年5月15日之前将房款300万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付徐小光，曹莉于2014年6月16日之前将房款300万元以自行支付的方式支付徐小光，曹莉于2014年8月18日之前将房款1320万元以自行支付的方式支付徐小光；曹莉逾期履行本补充协议约定的购房款支付义务的，构成根本违约，曹莉应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20％向徐小光支付违约金，曹莉向徐小光已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。涉案买卖合同等协议签订后，曹莉依约分两次共向徐小光支付100万元定金，之后，曹莉未按照合同及补充协议约定向徐小光支付购房款。徐小光在向曹莉发送《解除合同通知函》后，以曹莉逾期支付购房款超过15日构成根本违约为由将曹莉诉至北京市海淀区人民法院，要求曹莉支付违约金304万元(已扣除曹莉支付的100万元)。曹莉对此答辩称，曹莉与徐小光签订合同之前就向其告知其购买其房屋的前提是需要将名下的两套房屋出卖后才有购房资格，并用出售两套房屋后的售房款支付购买其房屋的款项，对此有口头约定。自合同签订后，曹莉一直在积极卖房，但多次降价均未卖出，所以曹莉不可能有购房资格，也无法支付购房款。合同无法继续履行不是曹莉的过错，所以不同意徐小光的诉讼请求。同时，曹莉在该案中提出反诉，要求解除其与徐小光签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，并由徐小光退还购房定金100万元。徐小光针对曹莉的反诉答辩称，曹莉向徐小光说过其需要出卖房屋后才有资格再买房并支付全部购房款；在双方签订补充协议时约定5月15日及6月16日各付300万元是因为曹莉称其有自有资金700万元，剩余购房款再以售房款支付，但其并没有履行支付这部分款项的义务；合同无法履行在于曹莉认为出售其自有房屋的价格太低，而购买徐小光的房屋的价格偏高；我同意解除合同并且已发出了解除合同通知函，但不同意其他反诉请求。北京市海淀区人民法院认定曹莉构成根本违约，于2014年12月19日作出19881号判决：1、解除徐小光与曹莉于2014年4月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》；2、曹莉于本判决生效后七日内给付徐小光违约金102万元；3、驳回徐小光其他诉讼请求；4、驳回曹莉其他反诉请求。曹莉不服19881号判决，提起上诉，二审中曹莉与徐小光达成调解协议，本院于2015年4月20日出具（2015）一中民终第3730号民事调解书（以下简称3730号调解书），调解内容为：1、解除徐小光与曹莉于2014年4月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》；2、曹莉于2015年5月15日前给付徐小光违约金48．8万元；如曹莉逾期未给付，则曹莉需向徐小光另支付逾期支付上述款项的违约金10万元；3、双方就本案再无其他争议。2015年5月11日，曹莉通过转账方式给付徐小光48．8万元。19881号案件庭审中，链家公司员工齐慧娟经曹莉申请出庭作证称：除了定金以外有600万元是分期，曹莉有700万元是可以直接支付的，700万元以内的买房款是不需要曹莉卖了房再支付的购房款，所以在协议上才会明确约定了600万元的付款时间，加上100万元定金的700万元之后的尾款由曹莉卖房后再付，徐小光知道也同意。签完合同以后，曹莉卖房，但卖房情况不好，快到支付300万元购房款的时间，觉得房子卖不出钱，曹莉心里没底，跟我们说能不能延长支付时间，后来房子还卖不出去，曹莉在付300万元的时间前后就不想买房了，所以也没付购房款。2016年，曹莉作为投诉人向北京市海淀区房屋管理局信访投诉链家公司房屋买卖过程中的违规操作问题。2016年9月13日，北京市海淀区房屋管理局出具房信答(2016)367号信访事项答复意见书。该意见书载明：链家公司在投诉人签订购房合同前的确要求投诉人签订了购房资格承诺书。但总览整个交易过程(投诉人通过链家公司同一门店卖房，明确告知不唯一，税费可体现)链家公司未尽到严格核实购房人购买资格的责任。违反了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）的相关规定。在明知投诉人无购房资格的情况下提供经纪服务属于违规行为。由于现行法律法规中无具体处罚措施，故行政处罚缺乏依据。但链家公司及其员工的行为，严重违反了限购政策对于房地产经纪机构的要求，未能按规定落实严格核实购房人购买资格的责任。为此，我局中介办已约谈链家公司负责人，对公司该行为进行了严厉批评。要求链家公司重新制定购房资格的核实流程、严肃处理涉事人员，将整改结果连同人员处理结果以书面形式向我局中介办汇报。同时，我局中介办决定暂停北京链家房地产经纪有限公司海淀区网签资格，视整改情况予以恢复。经本院核实，一审法院依法向链家公司邮寄送达了起诉书、证据材料及开庭传票等诉讼材料，其中起诉书的送达时间为2018年5月16日。本院认为，本案的争议焦点为：一、遗漏当事人的问题；二、涉案居间合同的解除问题；三、链家公司的违约赔偿责任承担问题。本院分述如下：一、关于遗漏当事人的问题《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。此项规定中的当事人应是指诉讼标的同一的必须参加诉讼的当事人。因此，判断徐小光是否是本案诉讼标的同一必须参加诉讼的当事人是认定一审判决是否遗漏当事人的关键。对此，本院具体分析如下：第一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。据此，房屋买卖的居间合同是居间人根据卖方或买方的委托,为其与第三人订立房屋买卖合同提供机会或进行介绍，委托人向居间人给付约定报酬的协议。居间合同法律关系的主体为居间人和委托人。房屋买卖中的居间合同法律关系一般包含了买方和居间方、卖方和居间方两个居间合同法律关系。本案中，虽然形式上曹莉、徐小光与链家公司签订了一个《居间服务合同》，但从法律层面看，该《居间服务合同》中包含了曹莉与链家公司、徐小光与链家公司两个居间合同法律关系。第二、诉讼标的是民事当事人之间争议的请求人民法院审判的民事实体法律关系或民事实体权利。本案中，曹莉的诉讼请求为解除曹莉与链家公司之间签订的居间服务合同，因此，本案的诉讼标的为曹莉与链家公司间的居间合同法律关系，而徐小光并非该居间合同法律关系的主体，曹莉与徐小光间不存在居间合同法律关系，故徐小光并非本诉必须参加诉讼的当事人。综上，链家公司上诉主张一审判决遗漏当事人，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于涉案居间合同的解除问题1．涉案居间合同是否因徐小光、曹莉签订涉案买卖合同而终止《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行的；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或当事人约定终止的其他情形。本案中，链家公司主张涉案居间合同约定徐小光、曹莉双方签订涉案买卖合同时居间行为完成，因此，涉案居间合同已因徐小光与曹莉签订买卖合同而终止。对此，本院认为，合同解除是合同终止的原因之一，合同解除是以合同存续为前提的，如果合同已因“债务已经按照约定履行的”这一法定情形成就而终止，则解除合同的诉讼请求就缺乏事实根据。链家公司主张涉案居间合同已终止实际是认为至徐小光与曹莉签订房屋买卖合同，其居间合同的义务已经全部履行完毕，其与曹莉间的涉案居间合同已因具备了“债务已经按照约定履行的”这一法定情形而终止。链家公司该抗辩是否成立，关键在于如何认定链家公司在涉案居间合同中的义务。根据双方合同约定，链家公司的居间合同义务既包括涉案居间合同第一条中列举的居间服务，也包括涉案居间合同第三条2、3中约定的忠实义务、代办网上签约及相关后续督促义务。这也是当前房屋买卖居间的行业惯例。因此，至徐小光与曹莉签订房屋买卖合同，链家公司的居间合同义务并未全部履行完毕，涉案居间合同并未终止。链家公司的抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予支持。2．涉案居间合同是否因双方协商一致而解除《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，曹莉主张链家公司退还居间费用证明其与链家公司间就涉案居间合同的解除协商一致。对此，本院认为，协商一致解除合同应是合同各方对合同的解除、解除的法律后果均达成一致。链家公司仅有退还居间服务费的行为，并无解除双方居间合同的明确意思表示，且曹莉除要求链家公司退还居间服务费外，还要求承担违约责任，赔偿经济损失，双方对此并未达成一致，因此，曹莉与链家公司并未协商一致解除涉案居间合同，曹莉的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3．曹莉对涉案居间合同是否享有法定解除权《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，曹莉对其与链家公司间的居间合同法律关系是否享有法定解除权，关键在于链家公司是否存在违反居间合同义务的情形及与曹莉合同目的实现之关联性的认定。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。涉案居间合同第三条约定，链家公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；链家公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。链家公司作为专业的房屋买卖中介机构，全面依法依规从事居间活动既是其法定义务也是其合同义务。链家公司严重违反限购政策对于房地产经纪机构的要求，在明知曹莉签约时无购房资格的情况下，仍违规与曹莉签订居间合同促成其与徐小光签订涉案买卖合同，已构成违约。虽然曹莉签署了《购房承诺书》，但并不能因此免除链家公司的违约责任。因与徐小光的涉案买卖合同已解除，曹莉的合同目的已无法实现。综上，曹莉要求解除与链家公司涉案居间合同的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。关于合同的解除时间，曹莉未举证证明曾向链家公司送达解除合同通知，直接起诉至法院要求解除，故合同解除的时间应为链家公司知悉曹莉主张解除合同之日即起诉状送达的2018年5月16日。一审法院确认居间合同解除正确，但未明确解除的时间，本院予以纠正。三、关于链家公司的违约赔偿责任承担问题《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成的损失，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，曹莉因涉案买卖合同解除产生的全部损失为其支付给徐小光的违约金48．8万元及徐小光未退还的100万元定金，曹莉主张其中的80万元损失应当由链家公司承担。本院认为，本案解决的是链家公司因居间合同违约行为而应承担的赔偿责任，确定链家公司的赔偿责任及数额，应结合链家公司违反居间合同义务与损失间的因果关系以及影响程度进行综合判断认定。曹莉作为合同当事人自愿选择了卖旧买新这种连环买卖方式，并且在已有房屋未卖出，购房资金不足、购房资格不具备的情况下，先行与徐小光签订涉案买卖合同，应当对其是否能够如约履行与徐小光的涉案买卖合同有充分考虑和判断，因此，曹莉对于涉案买卖合同的签订、履行及产生的后果，发挥了主导作用。链家公司作为房地产专业中介机构，应当严格依法依规从事居间服务，居间行为虽然只是促成房屋买卖合同签订的一种辅助方式，但其违规促成交易的行为对涉案买卖合同风险的发生具有一定的影响，与曹莉主张的损失间具有一定的因果关系，应当承担相应的赔偿责任。一审法院确定的赔偿数额过高，本院予以调整。另外，一审法院依法向链家公司送达起诉书、证据材料及开庭传票等诉讼材料后，依法缺席审理并作出判决符合法律规定，链家公司关于一审法院侵犯其诉讼权利的主张证据不足，本院不予支持。综上所述，链家公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十七条规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初56904号民事判决；二、确认曹莉与北京链家房地产经纪有限公司的《居间服务合同》于2018年5月16日解除；三、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿曹莉损失45万元；四、驳回曹莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，由曹莉承担8260元（已交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担3540元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费11800元，由北京链家房地产经纪有限公司负担3540元（已交纳），由曹莉承担8260元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十月二十六日法官助理 郭仁鑫法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳