新民市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0181民初2497号原告:沈阳宋城房地产开发有限公司，住所地新民市。法定代表人：宋丹丹，职务董事长。委托代理人：张志强，系辽宁毕圣律师事务所律师。被告：沈阳林兴管理服务有限公司，住所地沈阳市新民市胡台镇。法定代表人：姚宗国，职务经理。委托代理人：郑忠博，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：姚宗国，男，1962年出生，汉族，住址沈阳市沈河区。第三人：宋文军，男，1962年出生，汉族。委托代理人：张志强，系辽宁毕圣律师事务所律师。原告沈阳宋城房地产开发有限公司诉被告沈阳林兴管理服务有限公司、被告姚宗国、第三人宋文军买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张树堂适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳宋城房地产开发有限公司的委托代理人张志强、被告沈阳林兴管理服务有限公司委托代理人郑忠博、被告姚宗国委托代理人郑忠博、第三人宋文军委托代理人张志强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳宋城房地产开发有限公司诉称，2019年10月29日，原被告双方签定了关于儒林庭枫等四小区供暖锅炉房的转让协议，协议约定“一、原告将位于胡台地区对面锅炉房以及供暖设施转让给被告。转让的锅炉房包括：地面建筑约700平方米，使用的土地约7亩（未征收），20吨、10吨锅炉各一座以及锅炉房内的附属设施。二、双方同意锅炉房及其设施的转让费为贰佰万元（小写：2,000,000.00元，币种为人民币，下同）。被告应在2020年4月1日前一次付给原告。三、被告同意接收原告现位于锅炉房内的燃煤，燃煤的价值为2019年7月新煤伍仟吨（5000吨），单价为伍佰肆拾伍元/吨（545元/吨），总价为贰佰柒拾贰万伍仟元整（小写：2,725,000.00元整），2018年陈煤贰佰吨，单价为伍佰肆拾伍元/吨（545元/吨），总价为拾万零玖仟元整（109,000.00元整），被告在2019年12月31日前付清。四、如被告未在约定的时限内给付原告转让费或煤款，原告收回锅炉房，被告给付原告违约金200,000.00元”。原告己经依合同约定履行转让锅炉房及煤，并将己收采暖费232702元抵顶相同数额煤款（双方相互出据）。但被告未依双方约定期限给付锅炉转让费和煤款，原告多次催促无果。故诉至法院，1.请求法院判令解除原被告签定的关于儒林庭枫等四小区供暖锅炉房的转让协议。2.请求法院判令被告返还原告锅炉房及附属设施（价值200万元）。3.请求法院判令被告给付煤款2,601,298.00元。4.请求法院判令被告给付违约金200,000.00元。5.由被告承担本案诉讼费用。被告沈阳林兴管理服务有限公司答辩称，答辩人确认该合同款项并未完全向原告支付情况属实，但这并不是我方恶意违约。由于案涉《转让协议》签署的背景是在地方政府基于原来的供暖质量屡次遭到投诉，政府收回原供暖单位的供暖经营权，引入答辩人接手供暖，由于是先接收后签署协议，案涉的协议是在时间仓促的情况下签署的，随着时间的推移有很多问题在不断出现。比如原告履行合同义务有瑕疵问题，并且有相关产权手续和供暖资质及技术资料并未向答辩人交付。另外，答辩人对原告是否拥有标的物所有权，以及谁才是有权的出卖方有质疑。答辩人是依据合同法规定的合同履行抗辩权的规定，在原告交付义务没有完全履行的情况，相关质疑没有消除前，可以暂停履行付款义务。现答辩人请求法院对此予以查明。以下是我方具体答辩意见：一、案涉协议存在标的物权属、出卖主体和效力问题。答辩人认为案涉合同的标的物锅炉房及供暖设施的权属不明确，出卖方未必拥有该标的物的所有权。理由有两点：其一是依据我国物权法之规定，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所，属于业主共有，供暖锅炉房及设施是共用设施之一，也是小区必须配套的设施，小区的供暖配套设施的所有权应归属于全体业主。答辩人要求原告出示证据证明其拥有该标的物的所有权的证据。第二点理由是：原告与被告签署的《转让协议》只有宋文军个人签名，没有原告公章。而本案的标的物事实上是由沈阳宋城供暖公司使用和管理，宋文军是宋城供暖的法定代表人。按照法律规定，宋文军的签字只能代表宋城供暖公司，不能代表原告宋城房产公司。那么究竟谁是出卖方，究竟谁是标的物所有权人，这也致使答辩人不知该向宋城供暖、宋城房产、宋文军三方中哪一方来主张履行合同的权利义务。因此，我们对合同的效力及履行是有质疑的，我们要求原告方出示其拥有标的物所有权的证据。在目前情况下我们只能将《转让协议》视为一份效力待定的合同。二、答辩人假设不存在上述问题，原告对协议的履行还存在违约问题。1、原告隐瞒锅炉炉膛内管线破损、除尘设施损坏的情况。答辩人接收后聘请第三方紧急修复，造成答辩人经济损失15万元。2、按约定，原告向答辩人提供生产电力，但原告逾期11天供电，造成答辩人向用户承担逾期供暖返还供暖费的经济损失。答辩人因延期供暖依据政府供热管理的规定退还业户40万元供暖费，该损失应由原告承担。3、原告按协议约定应向答辩人交付锅炉、管网、及供暖设施的图纸和技术参数资料。原告并没有向答辩人提供以上资料。技术资料是工业企业最重要的技术资料，以上资料的缺失造成答辩人供暖运转的极大困难。而交付配套技术资料是合同的附随义务，原告应该履行。4、原告本身的房产项目在答辩人现经营的供暖网内，依据政府文件，其应向答辩人交付供暖费约106万元，答辩人依据合同法关于互负金钱给付之债的，可以互相抵扣的规定，多次提出该应付款应在合同款内予以相应抵扣，但原告拒绝该抵扣主张，致使双方矛盾加剧。5、依据政府对供暖管理的政策文件，供暖资产和经营权应依法备案，变更的也要备案，而相关登记是答辩人单方无法完成的。备案或登记是答辩人取得经营权和资产的重要文件，原告负有的配合办理相关手续的义务并未履行，这造成了答辩人无法取得合法资质，并导致答辩人无法办理银行贷款等经营及融资。6、具答辩人了解该供暖企业占地七亩，系宋文军通过流转方式取得了使用权，而原告及宋文军都没有向答辩人交付土地手续，因此原告并没有履行完全的交付标的物的义务。该土地是供暖企业的存在和经营的基础，没有土地手续，供暖资质无法办理，企业后续的经营和融资无法进行。保障交易安全角度考虑，协议不应解除。答辩人对协议的履行不存在恶意违约，并且答辩人为提高供暖质量，已经对金麦小区二次管网投资300万进行改造，而该管网产权又是独立于案涉的标的物。而管网与供暖换热站、锅炉系统是不可分割使用的。原告提出解除合同势必造成答辩人投建设施与原设施产权如何分割和管理使用、相关的资产最终归属难以确定的局面。从保障合同交易安全角度考虑；从政府引进答辩人接受供暖经营权的初衷考虑；从保障民生角度考虑；从答辩人并不是恶意违约只是行使合同履行抗辩权角度考虑，原告关于解除合同的请求法院不应该支持。综上所述，答辩人认为本案错综复杂涉及多方权益，不应适用简易程序。答辩人也希望法院查明事实，确定各方权利义务，确定谁才是出卖方，谁拥有标的物所有权。在明确以上问题的前提下，如果原告或第三人能同时配合答辩人办理供暖经营的相关登记、备案及土地使用权手续的变更。答辩人愿意在核算我方损失以及抵扣原告应付供暖费的情况下支付剩余款项。被告姚宗国答辩称，我认为我不是买卖合同的主体，我只是林兴公司的法人，履行的是职务行为，所以不应承担责任。第三人宋文军陈述称，同意原告意见。经审理查明，2019年10月29日，原告沈阳宋城房地产开发有限公司与被告沈阳林兴管理服务有限公司签订了《关于儒林庭枫等四小区供暖锅炉房的转让协议》，协议约定“为确保2019年冬季胡台地区儒林庭枫、金麦良缘、鹤翔、诚信等四小区供暖工作实施。甲乙双方就上述四小区供暖锅炉房及其附属设施（以下简称锅炉房）的转让达成以下协议：一、甲方将位于胡台地区对面锅炉房以及供暖设施转让给乙方。转让的锅炉房包括：地面建筑约700平方米，使用的土地约7亩（未征收），20吨、10吨锅炉各一座以及锅炉房内的附属设施。锅炉房有一水井，产权不是甲方，甲方负责协调水井所有人让乙方使用水井用于供暖锅炉用水。锅炉房外变压器甲方同意乙方免费使用二年，电费自理。通往四个小区的一次供热主管线和四个小区的换热站等属于公共设施，由供暖企业管理和使用及维护。二、双方同意锅炉房及其设施的转让费为贰佰万元（小写：2,000,000.00元，币种为人民币，下同）。乙方应在2020年4月1日前一次付给乙方。三、乙方同意接收甲方现位于锅炉房院内的燃煤，燃煤的价值为2019年7月新煤伍仟吨（5000吨），单价为伍佰肆拾伍元/吨（545元/吨），总价为贰佰柒拾贰万伍仟元整（小写2,725,000.00元整），2018年陈煤贰佰吨，单价为伍佰肆拾伍元/吨（545元/吨），总价为拾万零玖仟元整（109,000.00元整），乙方在2019年12月31日前付清。四、甲方配合乙方做好交接工作，关于锅炉、管网及供暖设施等图纸和技术参数，甲方凡有的全部提供。五、甲方己收的采暖费可抵乙方需付的煤款。甲方将己经收的居民采暖费台账和票据（两份）五天内复印给乙方，乙方在票据上盖章确认，七日返回甲方一份。同时甲方十天内将最近三年的收费台账一并移交给乙方。六、如乙方未在约定的时限内给付甲方转让费或煤款，甲方收回锅炉房，乙方给付甲方违约金200,000.00元。如甲方不按时提供锅炉房及供暖设施，甲方按110%管网改造评估价赔付乙方”。2019年10月31日，原被告签订《交接单》，约定“依政府文件及甲乙双方协议，经甲乙双方现场查看，乙方己经正式确认。甲方现将锅炉房及场地和两处换热站及设施设备正式移交给乙方使用和管理，现状交接完毕。交接后一切事务由乙方全权负责。此交接单一式两份经双方签字后生效”。2019年11月26日，经原被告对账，原告收取采暖费232702元抵顶被告应付的相同数额煤款。上述合同签订后被告沈阳林兴管理服务有限公司始终未按合同约定给付锅炉房转让费及燃煤款。上述事实，有当事人身份证明、情况说明、转让协议、交接单、专用收款收据、情况说明、胡台镇人民政府文件等证据，已经当事人当庭质证，本院予以确认，并与庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告争议的焦点是谁违约的问题，确定是否违约应以双方签定的协议为依据。本案原告己经按照《转让协议》约定交付锅炉房以及供暖设施和全部燃煤，被告林兴公司己经收到原告交付的锅炉房以及供暖附属设施和全部燃煤，锅炉房和燃煤己经使用且己受益，但却至今未给付煤款和锅炉房转让费，己经严重违反合同约定，根据《转让协议》第六条约定，原告有权收回锅炉房，要求被告林兴公司给付原告煤款和违约金200,000.00元。原告按合同第五条约定以收取的取暖费232702元抵顶被告林兴公司应付的相同数额煤款，所以至今被告林兴公司尚欠原告煤款2,601,298.00元（2725000.00元+109000.00元-代收取暖费232702元）。所以原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告姚宗国承担违约责任的主张，因姚宗国系作为被告林兴公司的法定代理人在合同上签字，其不具有独立的合同主体资格，所以该主张本院不予支持。对于被告林兴公司提出原告不是合同标的所有权人的主张，因该锅炉房及附属设施为原告所建，也一直为原告使用，如被告所述该《转让协议》是在政府指挥下签定的，协议约定的是现状交接，对具体所有权形式没有约定，也未有其他人主张权利，被告并未提出确认合同无效的反诉请求，故双方仍应按《转让协议》履行各自的义务，所以对该主张本院不予采信。对于被告林兴公司主张原告尚欠其供暖费应抵顶煤款问题，被告主张应抵顶数额为106万元，原告承诺最高只能抵顶30万元，双方存在争议，经释明被告不提反诉，故本院对原、被告关于取暖费数额的争议不予审理，鉴于原告承诺可以抵顶30万元，故本案中被告应付的转让费可以抵销30万元，所以被告林兴公司应返还原告煤款2,301,298.00元。其余争议数额被告可以另诉。对于被告林兴公司主张的按约定原告向被告提供生产电力，因原告逾期供电导致被告延期供暖11天造成损失应予赔偿的主张，被告没有证据证明是原告断电。对于原告应赔偿锅炉修理费的主张，交接单约定双方“现状交接完毕。交接后一切事务由乙方全权负责”，故该主张没有合同依据，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定“买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉”，因本案被告未提起反诉，所以对该主张本案亦不予审理。对于被告林兴公司提出原告应交付锅炉、管网及供暖设施的图纸和技术参数资料的主张，原告主张己将其所有的管道图纸全部资料提供，锅炉相关图纸资料因购买时间较长、经手人多现己丢失无法提供，《转让协议》第四条约定“甲方配合乙方做好交接工作，关于锅炉、管网及供暖设施等图纸和技术参数，甲方凡有的全部提供”，“凡有的全部提供”该约定虽不具体，但意思表达明确，故不是没作约定，更与应提供的全部提供是有明显区别的，被告按照合同法第六十一条的解释原理，主张原告应当提供锅炉、管网的相关资料，或者应当补做、新作锅炉配套资料的主张依据不足，故被告的抗辩主张不成立。对于被告林兴公司提出原告应交付土地手续的主张，因《转让协议》第一条己约定“使用的土地约7亩（未征收）”，所以被告林兴公司在订立合同的时候己经知晓该情况，现在以该土地手续不能交付主张原告违约的主张本院不予支持。被告在请求法院调查取证的申请中述称“上述部门表示可以接待人民法院的取证调查行为”，说明被告主张的原告应履行而未履行附随义务对其己经造成或可能造成的影响，是原告起诉后提出或设想的，因为被告并未提供诉前原告拒不配合的任何证据，所以被告以原告拒绝配合办理各种手续为抗辩理由拒绝给付转让款的主张证据不足。对于被告申请法院调取证据的内容不符合法院调取证据范围，且对本案主要事实没有决定作用，所以本院不予调取。对于被告提出其己经对金麦小区二次管网投资300万进行改造，而该管网产权又是独立于案涉的标的物，而管网与供暖换热站、锅炉系统是不可分割使用的，被告主张不应解除合同，本院认为被告自己己经陈述该管网产权是独立于案涉的标的物，且换热站也与锅炉房所有权同样是分属不同主体，所以被告对该金麦小区管网的投入不影响本案锅炉房及燃煤买卖合同的效力认定。况且合同是否解除是依据被告的违约行为是否构成解除合同的要件。关于被告抗辩拒付转让款不属于恶意违约，是依法行使抗辩权的问题。被告所谓的抗辩理由修锅炉、停电、取暖费三项损失合计151万元，以此来抗辩460余万元转让款的履行义务显属不当，况且被告的抗辩理由并无事实和法律依据，所以被告己构成违约，应承担相应的违约责任。另外，为不影响今冬取暖，待今冬供暖期结束后解除合同为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百六十一条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳宋城房地产开发有限公司与被告沈阳林兴管理服务有限公司签定的《关于儒林庭枫等四小区供暖锅炉房的转让协议》（2021年5月1日开始执行）；二、被告沈阳林兴管理服务有限公司于2021年5月1日前返还原告沈阳宋城房地产开发有限公司位于胡台地区对面锅炉房以及供暖设施；三、被告沈阳林兴管理服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳宋城房地产开发有限公司煤款2,301,298.00元；四、被告沈阳林兴管理服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳宋城房地产开发有限公司违约金200,000.00元；五、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,210.00元，减半收取22,605.00元，由被告沈阳林兴管理服务有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  张树堂二〇二〇年十月二十三日书记员  祁 樊