江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0923民初7120号 原告：张素珍，女，1967年12月19日出生，汉族，居民，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：周敏，浙江圣文律师事务所律师。 被告：阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司，住所地江苏省阜宁县益林镇人民政府东院西南小楼。 法定代表人：张成涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李树梁，男，该公司项目部经理。 委托诉讼代理人：熊良志，江苏鑫诚律师事务所律师。 被告：盐城鑫佳越营销策划有限公司，住所地江苏省建湖县五洲国际商贸城**126。 法定代表人：陶云芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙旭东，男，该公司员工。 原告张素珍与被告阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司（以下简称益林村镇房屋开发公司）、盐城鑫佳越营销策划有限公司（以下简称鑫佳越公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，又于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告张素珍及其委托诉讼代理人周敏、被告益林村镇房屋开发公司的委托诉讼代理人李树梁、熊良志、被告鑫佳越公司的委托诉讼代理人孙旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张素珍向本院提出诉讼请求：1.解除张素珍与鑫佳越公司之间签订的认购协议；2.判令鑫佳越公司返还定金50000元，益林村镇房屋开发公司承担连带清偿责任；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月9日，经鑫佳越公司介绍，张素珍订购益林村镇房屋开发公司开发的日月华庭6幢305室，鑫佳越公司的销售人员明确告知张素珍该项目产权为70年且为现房，交齐房款后即可马上办理房产证，张素珍遂现场与鑫佳越公司签订了认购协议书，并缴纳50000元定金给鑫佳越公司。2019年8月13日，张素珍与鑫佳越公司签订补充协议，约定2019年9月15日前签订正式的房屋买卖合同并支付余款。在与鑫佳越公司及益林村镇房屋开发公司的销售人员磋商签订正式合同过程中，张素珍发现该项目五证不齐且预售许可证书上明确写明为“商住”，与二被告销售人员之前承诺为住宅不一致。同时该项目未经竣工验收，交付全部房款后无法及时办理房产证。张素珍要求对方明确办理房产证时间，但二被告表示无法确认办理时间，张素珍遂要求终止合同并退还定金，二被告拒不同意。二被告在销售中故意隐瞒真实情况，张素珍有权要求解除订购协议并要求二被告返还定金，故向法院提起本案诉讼。 被告益林村镇房屋开发公司辩称，张素珍要求解除合同的诉讼请求不符合合同法关于解除合同的法律规定，其是因自身违约行为而单方提出解除合同，其在预约合同中交付的50000元定金依据法律规定无权要求返还。张素珍提出房屋开发五证不全不是事实，涉案益林日月华庭小区是2012年8月24日取得国有土地使用证，2014年5月26日取得建设工程规划许可证，2014年6月10日办理了建设工程施工许可证，2014年11月18日办理了商品房预售许可证，在取得预售许可证以后益林村镇房屋开发公司于2019年7月3日与鑫佳越公司签订了代理销售协议书，委托鑫佳越公司代为销售益林村镇房屋开发公司开发的商品房。因此，涉案房屋的开发、销售均符合法律规定，不存在张素珍所述房屋五证不全的事实。本案纠纷是由于张素珍没有按照其与鑫佳越公司签订的房屋认购协议约定的房款交款时间以及签订正式合同的时间而造成的，且张素珍在到期没有履行义务的情况下于2019年8月13日向鑫佳越公司申请延期付款，在该申请延期付款的期限到期之日，张素珍仍然没有按照认购协议预约合同规定的时间与益林村镇房屋开发公司签订商品房购买合同，也没有按照认购协议和延期付款申请的期限交纳涉案房屋的购房款，在此情况下，张素珍单方提起解除合同，应认定为张素珍单方违约，依据相关法律规定，张素珍提出的诉讼请求应当予以驳回。 被告鑫佳越公司辩称，益林村镇房屋开发公司与鑫佳越公司之间是房屋销售委托代理关系，鑫佳越公司具有销售资质，出售的房屋是70年产权，并没有作出销售的房屋是现房的承诺，涉案房屋属于住宅房。鑫佳越公司收取张素珍50000元定金属实，但鑫佳越公司不同意解除合同并返还定金，因为是张素珍违约，没有按期交纳房款，而且提交了延期付款申请也没有履行，所以应当驳回张素珍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 为开发建设阜宁县益林镇日月华庭小区，益林村镇房屋开发公司于2012年4月25日办理了建设用地规划许可证；2012年8月24日办理了国有土地使用证，载明地类（用途）为城镇住宅用地，终止日期为2082年8月6日；2014年5月26日办理了建设工程规划许可证；2014年6月10日办理了建筑工程施工许可证；2014年11月18日办理了商品房预售许可证。2019年7月3日，益林村镇房屋开发公司与鑫佳越公司签订房地产代理销售协议书1份，协议约定益林村镇房屋开发公司委托鑫佳越公司代为销售该公司开发的日月华庭项目的住宅部分。 2019年7月9日，鑫佳越公司（甲方）与张素珍（乙方）签订认购协议书1份，协议约定：房号6幢305室，预测面积92.08平方米，单价3380元每平方米，总价311230元，折后总价280000元；签订本协议书当日乙方向甲方交付定金50000元整，乙方确认购房的付款方式为一次性，乙方定金入甲方账户，甲方开具定金收款收据后，乙方即享有上述第一条标示的日月华庭的认购权，同时本协议生效；乙方应在签订本认购协议书之次日起7个工作日之内来甲方日月华庭售楼中心与甲方签定《商品房买卖合同》支付购房首付款以及相关合同附件等法律文件；签定《商品房买卖合同》等文件时，应携带的有关证件照及文件：……；违约责任：乙方未在本协议约定的期限内与甲方签定《商品房买卖合同》等文件，则视同乙方违约，并自动放弃该套房产的认购权，甲方有权将乙方原认购的房产转售他人，定金不予返还，如甲方在本协议书约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认购的房产另售他人的，甲方双倍返还乙方定金，双方认购关系解除，甲方不承担其他任何赔偿责任；《商品房买卖合同》等文件签定后，乙方的定金即抵作乙方购买房产应该支付的首付款；双方签定《商品房买卖合同》后，本协议自然生效，双方买卖行为中的权利和义务均由《商品房买卖合同》的相关条款进行约定；本协议为不可更改协议，除非双方一致协商变更；因不可抗为致本协议无法履行，本协议自然终止；履行本协议书过程中如有纠纷，双方可协商解决，协商不成可诉诸法律；本协议书一式二份，双方各执一份为凭。该协议书备注部分注明：“2019年7月9日定金50000元整，2019年8月15日前付齐全部房款”。当日，张素珍向鑫佳越公司交纳定金50000元。2019年8月13日，张素珍向鑫佳越公司提交延期付款申请1份，载明：“本人张素珍于2019年7月9日认购贵司（日月华庭）6幢305室。若依照按时签约并付款之相关规定应在原定付款时间2019年8月15日前付清全款（280000元整）。现本人因个人原因特向贵司提出延期付款申请。具体支付约定如下：本人已于2019年7月9日支付定金50000元整，并承诺于2019年9月15日前支付剩余房款230000元整。本人承诺如未能在上述约定的时间支付相应款项，则本人愿意放弃购房权利，定金作为违约金赔付给贵司，贵司某将所售房屋另行出售无需通知本人，拒不反悔！”延期付款申请约定的付款期限到期后，张素珍未有交纳剩余房款。现张素珍以二被告在销售过程中故意隐瞒项目真实情况为由要求解除认购协议书并返还定金。 本院认为，本案的争议焦点为：1.如何确定涉案认购协议书的法律性质？2.双方当事人是否存在违约行为？3.二被告是否应退还张素珍购房定金？ 一、关于如何确定涉案认购协议书的法律性质的问题。 张素珍与鑫佳越公司签订的涉案认购协议书是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人产生约束力。涉案认购协议书对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号和建筑面积）、价款、付款时间进行了明确约定，但因双方在签订涉案认购书时作为买卖标的物的商品房尚处于建设当中，所以双方对商品房的房型、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购协议书中没有明确约定，但其主要内容是对将来进行商品房买卖的预先约定，主要预约事项内容是完整的，而商品房的房型、交付时间、办证时间、违约责任等内容均可由双方最终签订正式《商品房买卖合同》时予以确认。因此，涉案认购协议书具有预约合同的性质。 二、关于双方当事人是否存在违约行为的问题。 预约合同的目的在于当事人对将来签订合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。张素珍主张日月华庭项目五证不齐，交纳全部房款后无法及时办理房产证，因此拒绝签订本约合同。就此本院认为，益林村镇房屋开发公司为开发建设日月华庭项目已经办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，该项目手续齐全，不存在无法办理房产证的情形。因此，张素珍违约在先，益林村镇房屋开发公司、鑫佳越公司不存在违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张素珍以自己的行为表明其不履行主要义务，但考虑到签订本约合同本身属于非金钱债务，不具有强制执行性，故对张素珍要求解除涉案认购协议书的诉讼请求，本院应予支持。 三、关于二被告是否应退还张素珍购房定金的问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，张素珍拒不履行签订本约合同的义务，无权要求返还定金，故对张素珍要求二被告返还定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除原告张素珍与被告盐城鑫佳越营销策划有限公司于2019年7月9日签订的《认购协议书》； 二、驳回原告张素珍的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告张素珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  谢爱红 人民陪审员  宋元丽 人民陪审员  李卫国 二〇二〇年十月二十六日 法官 助理  曹伟伟 书 记 员  王菲菲