四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初7430号 原告：胡静，女，汉族，生于1974年9月11日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人:黄景超（原告丈夫）,男,汉族,生于1969年12月10日,住四川省广安市广安区，系特别授权。 被告：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区协兴镇新和街**附******。 法定代表人：姜少明。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 原告胡静与被告广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日、2019年12月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序审理，于2020年6月9日、2020年6月30日、2020年9月14日、2020年9月21日、2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告胡静及其委托诉讼代理人黄景超，被告富盈公司的委托诉讼代理人诸丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡静向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在三个月内为原告办理广安富盈国际会议中心**幢*-*-*号房屋不动产权证书，并交给原告；2、请求被告支付延迟办理房屋所有权转移登记违约金52744.87元给原告（2017年12月31日至2019.12.31）；3、请求被告支付原告资金利息4909.60元（利息以房产契税等14521.00元和每天产生的72.1544元违约金为基数不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率从当日（房产契税等从2017年12月31日）起至2019年12月31日止之和）；4、请求被告退还代收的税费给原告自己到职能部门申报缴纳，如果被告还未移交给职能部门；5、本案的诉讼费用由被告承担。2020年8月24日，原告将诉讼请求第3、4项变更为：3、请求被告支付原告资金利息2262.89元（利息以房产契税等14521.00元为基数不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率从当日从2017年12月31日起至2020年8月3日止）；4、被告退还多代收的契税687.31元给原告（契税已于2020年8月3日交税务局13743.69元）。辩论终结前，原告请求将第2项诉讼请求的逾期办证违约金判至被告实际办理不动产权证书之日止。事实和理由：2016年10月20日，原告作为买房人购买了被告开发的“加州阳光”小区**幢*-*-*房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，买方按约支付了全部购房款，卖方未按约定办理产权登记，也未将代收的税费及时交相关部门，构成违约，应承担相应法律责任。 被告富盈公司辩称，1、商品房约定的办证义务实际是被告向相关部门提交相应资料，被告已经提交了资料，系因为政府的政策原因导致未能在约定期间内办理产权，应当扣除相应期间；2、堡坎垮塌整改责任单位是四川至德岩土工程有限责任公司，国土局协兴分局以不能确定整改完成后是否超占土地面积以及是否影响周边建筑物安全等为由再次拒绝为被告办理产权证，导致被告未能在约定时间内办理产权证；3、原告主张的违约金明显高于实际损失，请求人民法院予以调减；4、被告就延迟交楼已经向原告交付了延期交楼违约金，在很大程度上已经弥补了原告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权登记而产生的损失，故原告主张延期办证的违约期间，应该扣除被告已经交付违约金的期间；5、请求法院同案同判。 经审理查明：2016年10月20日，原告（买受人、乙方）与被告富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人所购商品房位于广安市广安区，房屋总价为721722元；出卖人应于2016年12月31日前交付房屋；买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自税费；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）中方式处理，合同继续履行，出卖人据2017年12月31日起按买受人已付房款每日万分之一向买受人支付违约金，至买受人房屋所有权证书办理完毕；合同附件十三补充协议中还约定：为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任。合同签订当日原告向出具《房屋登记委托书》，委托被告为其办理所购商品房的登记业务。 合同签订后，原告按合同约定向被告付清了房款721722元，于2017年6月29日向被告缴纳产权税14431元，大修基金5466元、不动产登记费80元及工本费10元。因被告未按合同约定交付房屋，经双方协商一致，被告公司于2017年9月9日向原告交付了房屋，并支付逾期交房违约金15228元。但该房屋至今未办理房屋权属证书，原告遂诉讼来院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，案涉房屋所在广安富盈国际会议中心项目14幢于2017年8月18日已经竣工验收合格。2018年5月17日，广安市国土资源局向被告公司复函称“2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）规定‘允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，分期办理分户房屋权属证书，待最后一期项目竣工后进行指标总核验’，但该文件有效期至2018年1月11日。经查，你公司于2018年4月28日向市不动产登记中心申请分期办理不动产首次登记的时间已超过广安府发[2016]3号文件有效期，市不动产登记中心无法受理你公司首次登记申请”。后经广安市国土资源局研究，于2018年12月17日向被告公司回复，被告公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记。在被告公司申请办理不动产登记的产权核容过程中，由于案涉项目住宅区堡坎垮塌未整改到位，广安市国土资源局协兴园区分局于2019年6月19日向被告公司复函，要求其将该项目住宅区堡坎垮塌整改经园区相关部门验收合格后再备齐相关资料申请土地核验。 2020年5月14日川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会所作“信访事项复查意见书”（广协管信复【2020】1号）中，载明：4月28日，市不动产登记中心复函园区自规分局：经市不动产登记中心权籍调查发现，该项目实际占地范围超过原批准用地范围，超过部分的土地缺失权属来源、证明材料，不符合不动产登记要求，目前园区自规局已告知富盈集团进行整改。 审理中，经本院函询，广安市自然资源和规划局于2020年6月29日作出“广安市自然资源和规划局关于广安市广安区人民法院调查咨询的复函”，主要内容为：被告于2018年4月28日申请分期办理不动产首次登记的时间已超过广安府发【2016】3号文件有效期，他局未受理该公司不动产首次登记申请且对应提供的资料进行了告知；2020年3月16日，广安富盈国际会议中心项目当事人申请权籍调查，工作人员现场复核发现该项目临小平故里路绿化带和临顺庆大道进酒店道路绿化实际用地范围超出土地使用权范围，经与原用地红线图套合计算，超出用地红线9970平方米，该项目当事人至今未提交合法的土地来源证明材料，不符合不动产首次登记条件。该局又于2020年8月31日作出“关于《广安市自然资源和规划局关于广安市广安区人民法院调查咨询的复函》补充意见”，主要内容为：根据被告于2020年7月2日提供的资料及2020年7月3日被告现场重新指界，广安富盈国际会议中心项目住宅区建筑不涉及跨宗，按照市政府专题会议精神和协兴园区国土资源分局《关于先行办理广安市富盈国际会议中心项目住宅部分不动产分户登记手续的函》，他局依照当事人申请，已于2020年8月31日完成该项目住宅区除违法建设（装修）业主等56户外房屋的不动产首次登记。 2020年8月3日，被告已代原告向税务部门缴纳房屋买卖契税13743.69元,2020年8月17日，相关税务部门出具了税收完税凭证。被告多收取原告契税687.31元（收取14431元-实缴13743.69元）。 被告在（2018）川1602民初4697号民事案件审理时提交了形成时间为2018年6月4日的录音录像光盘，证明其公司向广安市不动产登记中心提交办证资料的事实。原告在本案庭审中，以此为其补充证据，证明相关部门工作人员告知被告办证资料不齐全，未在分期办理文件有效期内去申请办理，故逾期办证属于被告自身原因造成。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《房屋登记委托书》、交款收据、竣工验收报告、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可、广安市国土资源局关于广安市富盈置业有限公司申请分期办理“广安富盈国际会议中心”项目不动产首次登记的复函、广安市国土资源局关于广安市富盈置业有限公司申请分期办理“广安富盈国际会议中心（商住部分）”房屋产权登记的复函、广安市国土资源局协兴园区分局关于广安市富盈置业有限公司申请办理广安富盈加州阳光小区项目产权核容的请示的复函、2020年5月14日川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会所作“信访事项复查意见书”（广协管信复【2020】1号）、“广安市自然资源和规划局关于广安市广安区人民法院调查咨询的复函”及“补充意见”、税收完税证明、2018年6月4日的录音录像和文字整理资料及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定被告富盈公司在房屋交付后365日内办理房屋所有权证，即办证期限为2018年9月9日。现房屋已竣工验收合格并已实际交付，被告应在合理期限内为原告办理房屋权属证书，故对原告要求被告办理不动产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。 被告未按约定为原告办理房屋权属证书，已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金。被告辩称其已向政府相关部门递交产权办理申请，系由于政府原因未如期办理，故政府原因导致的期间（2018年4月28日至2018年12月17日期间）应予扣除。经查，被告确实在合同约定的时间期限内向相关部门申请了办理不动产权属证书，但因广安府发[2016]3号文件有效期限的问题，经政府部门研究后才确定能够办理，双方在合同中约定因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任，故该期间应予扣除，被告为原告办理不动产权属证书的期限至2019年4月30日届满。堡坎垮塌造成案涉项目不能核容进行产权登记的责任在被告公司，故2018年12月17日后因堡坎垮塌造成的延期期间不予扣除，被告公司认为系第三人的原因造成，可根据合同向该第三人主张相应的责任，被告公司不能据此对抗原告。关于违约金计算标准的问题，虽双方在合同中约定了以购房款按日万分之一计算，但结合本案实际情况，综合考虑原告实际损失无证据支持、被告已履行商品房交付的主要义务并自愿支付逾期交房违约金、原告已占有使用所购商品房等多种因素，酌情确定违约金以购房款为基数，按年利率千分之八从2019年5月1日起计算至实际办理房屋不动产权属证书之日止。原告在之前类案判决生效后又增加了一些证据，且本院也向相关部分进行了调查函询，但这些证据尚不足以推翻之前生效判决认定的事实，故本案关于逾期办证违约金问题应当与之前生效判决裁判标准相同。 因原告给被告出具了《房屋登记委托书》，委托被告办理不动产登记业务，但双方未约定委托期限，也未约定逾期办理委托的资金占用利息问题，故原告要求被告支付所交契税的资金占用利息缺乏合同依据。但原告主张被告退还多收取的契税687.31元具有事实依据，本院依法予以支持。 据此，本案经民商事法官专业会议集体讨论研究确定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安市富盈置业有限公司于本判决生效后三个月内为原告胡静办理位于广安市广安区房屋的不动产权属证书； 二、被告广安市富盈置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡静支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金（违约金以721722元为基数，从2019年5月1日起按年利率千分之八计算至实际办理不动产权属证书之日止）； 三、被告广安市富盈置业有限公司退还原告胡静多代收的契税687.31元； 四、驳回原告胡静的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费1292元，由被告广安市富盈置业有限公司负担197元，原告胡静自行负担1195元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  杨秀华 人民陪审员  蒋忠兵 人民陪审员  尹才琼 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  李小龙 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十条四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。