宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终481号上诉人（一审原告）：吴忠市住房和城乡建设局。法定代表人：侯某。委托诉讼代理人：杨某。特别授权代理。委托诉讼代理人：韩某1，系北京市泽元（银川）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（一审被告）：宁夏恒丰纺织科技股份有限公司。法定代表人：米某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于某、吕某。特别授权代理。被上诉人（一审被告)：韩某2，住宁夏吴忠市。上诉人吴忠市住房和城乡建设局（以下简称吴忠市住建局）因与被上诉人宁夏恒丰纺织科技股份有限公司（以下简称恒丰公司）、韩某2合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2019）宁0302民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案受理后，因本案与（2020）宁03民终493号案件的案由、当事人及事实理由基本一致，经当事人申请，本院依法组成合议庭公开开庭对两案进行了合并审理。上诉人吴忠市住建局的委托诉讼代理人杨某、韩某1，被上诉人恒丰公司的委托诉讼代理人于某、吕某到庭参加诉讼，被上诉人韩某2经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案审理过程中，上诉人吴忠市住建局与被上诉人恒丰公司申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。吴忠市住建局的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，二被上诉人之间的买卖合同关系成立。1.根据韩某2的当庭辩解，双方之间不可能是租赁关系，因为租赁关系只能是恒丰公司与其职工之间成立；2.韩某2出具的证据《中国工商银行现金存款凭证》用途一栏中载明“购房款”，该事实能够证实其与恒丰公司之间是买卖关系，而非租赁关系；3.从金额上看，韩某2向恒丰公司一次性支付了11万元，该款项不可能是租金，从韩某2的陈述中也表明，当时恒丰公司收取购房款时承诺等办理好手续后过户；4.恒丰公司自收取款项后直接将涉案房屋交付被上诉人，并口头承诺可以办理不动产登记，上述事实足以证明恒丰公司与韩某2系买卖关系，该事实清楚，证据确实充分，应当予以认可。恒丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人韩某2经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料，视为对自身答辩权利的放弃。吴忠市住建局作为原告一审时的诉讼请求：1.请求确认被告恒丰公司向被告韩某2出售公共租赁住房的转让行为无效；2.请求判令二被告立即停止侵害，返还非法占用的公共租赁住房；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年间，原告吴忠市住建局与被告恒丰公司签订了《吴忠市区2015年恒丰纺织园区公共租赁住房工程项目委托建设协议》一份，该协议约定：由甲方（吴忠市住建局）委托乙方（恒丰公司）代建；该项目用地由甲方提供并保证为规划区内国有土地，同时负责办理相关土地手续；甲方依据中央及自治区对2015年公共租赁住房的委托建设投资标准，按照计划建设597套公共租赁房的投资额度进行投资，整个工程项目总投资建设不足部分由乙方负责配套到位，附属工程根据相关规定给予协助；该项目竣工验收后，按照双方投资比例（其中甲方投资为：对该项目工程的土地投入、资金投入和该项目享受的行政事业性收费、政府性各种规费、基金的减免优惠金额总和；乙方投资为该项目的资金补充投入总和），由乙方负责办理甲、乙双方共有产权《房屋所有权证》。依照国家公共租赁住房现行政策，任何一方不得将其抵押做其他事情，未经双方同意一方不得转让或出售，一经同意转让或出售要依据国家有关政策做好各种转让或出售手续。公共租赁住房实行年度管理只能用于出租，不得出售。承租人只能自住，不得出租、转租或闲置。公共租赁住房的租金收益，按相关政府文件以及本管理办法办理。由企业组织建设并享受政府优惠政策的公共租赁住房，其产权按照政府投入比例，实行共有产权按份共有。租金收入净收益可以按照产权比例进行分成，每年年底一次性交清。2017年5月1日，被告恒丰公司印发了《关于公租房出租分配方案及管理办法》，该办法规定：公租房每户每月收取200元租金；员工可以按月缴纳租金；员工也可以一次性缴纳租金（租期暂定为25年）。公租房仅供集团公司员工居住，不得转让、出租或者借用他人居住。否则收回公租房，并责令所得租赁费如实上交，同时给予相应的处罚。另查明，2017年7月24日，被告恒丰公司收取被告韩某2涉案公租房款项11万元。一审法院认为，公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部第11号令《公共租赁住房管理办法》第三条规定，公共租赁住房，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。本案中，涉案的公共租赁住房系原告吴忠市住建局与被告恒丰公司通过签订的《吴忠市区2015年恒丰纺织园区公共租赁住房工程项目委托建设协议》，确定该住房的产权属原告吴忠市住建局与被告恒丰公司共同共有，且该协议约定，未经双方同意任何一方不得将公共租赁住房转让或出售。本案争议的焦点为：被告恒丰公司与被告韩某2之间是否存在公共租赁住房买卖合同关系。庭审中，原告提交由被告恒丰公司出具的收款收据中只是载明收到韩某2公租房款项11万元，但未载明是购房款还是公租房租赁费，被告恒丰公司否认与被告韩某2存在公租房买卖合同关系，其收取的11万元款项系公租房租赁费。被告韩某2虽主张向被告恒丰公司缴纳的11万元款项属购房款，但当庭未提交与被告恒丰公司存在房屋买卖合同的其他证据相印证。根据庭审查明的事实及双方提交的证据无法认定被告恒丰公司与韩某2之间存在公租房买卖合同关系的事实，故对原告要求确认被告恒丰公司与被告韩某2出售公共租赁住房的转让行为无效及判令二被告立即停止侵害，返还非法占用的公共租赁住房的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告吴忠市住房和城乡建设局的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告吴忠市住房和城乡建设局负担。二审期间，上诉人吴忠市住建局与被上诉人恒丰公司均未提交新的证据。被上诉人韩某2经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面证据材料，视为对自身举证、质证权利的放弃。一审认定事实有经双方当事人提交并经质证确认的证据在卷佐证，二审予以确认。二审另查明，在本案诉讼期间，被上诉人恒丰公司向上诉人吴忠市住建局交回174套公租房。本院认为，涉案房屋的公租性质决定了被上诉人恒丰公司与韩某2之间不可能存在房屋买卖合同关系。不论是从国家政策法规所设立的公租房的性质还是涉案双方当事人签订的共建协议抑或是恒丰公司制定的公租房管理办法来看，都体现了公租房是为了解决城镇中低收入家庭或者外来务工人员的住房问题而设立。被上诉人恒丰公司作为涉案房屋的权利共有人，未经上诉人吴忠市住建局同意无权处分涉案房屋，被上诉人韩某2也不能购买公租房。同时，现有在案证据也不能证实被上诉人恒丰公司与被上诉人韩某2之间存在房屋买卖合同关系。首先，本案中上诉人吴忠市住建局依据被上诉人恒丰公司向被上诉人韩某2出具的收据及韩某2的缴款凭证主张恒丰公司与韩某2之间存在房屋买卖合同关系。经核，收据中载明的内容是“今收到韩某2公租房款项11万元”，缴款凭证也反映出该11万元款项已缴纳，但该笔款项系缴纳的购房款还是房屋租金在收据中并未明确，在恒丰公司否认存在买卖关系的情形下，上诉人吴忠市住建局亦未能提交书面房屋买卖合同等直接证据证实其主张，而是仅依据款项的数额推断恒丰公司与韩某2之间买卖关系的成立。对此事实，经法庭当庭核实，大部分公租房的面积为49.7平方米，按照恒丰公司制定的《关于公租房出租分配方案及管理办法》中关于公租房每户每月收取200元租金，租期暂定25年，可以一次性缴纳的规定，正常情况下一套公租房25年的租金为6万元，而涉案房屋的面积为100平方米，相当于正常公租房面积的两倍，故恒丰公司收取11万元的租金符合上述管理办法规定的收费标准，上诉人吴忠市住建局依据收据及缴款凭证推断并主张恒丰公司与韩某2之间存在房屋买卖合同关系的主张缺乏证据支持，其主张不能成立。其次，原审被告韩某2与恒丰公司关于涉案房屋的交易并不符合房屋买卖的正常交易规则，双方也未达成房屋买卖的合意。对于普通民众而言，购置房屋属于人生中的重大事件，应当非常谨慎和细致，按照正常的房屋买卖交易习惯和流程，在购买房屋前应当对房屋的地段、价格、权属等情况进行全面了解，决定购买房屋时应当签订正式的房屋买卖合同，明确约定房屋的面积、价格、交房时间、办证时间及违约责任等内容，并及时办理产权登记手续。而在本案中，被上诉人韩某2虽主张与恒丰公司之间存在房屋买卖关系，但其既未能提供与恒丰公司所签订的书面买卖合同，一审时关于“房屋价格是恒丰公司定的，房屋按套卖，没说一平米是多少钱，恒丰公司没有告知涉案房屋为公租房，其也不知道涉案房屋是公租房”的陈述内容也不符合正常的购房交易习惯和生活常理。且在二审诉讼过程中，被上诉人韩某2既未到庭对涉案房屋主张权利，在法庭向另案当事人马春云释明涉案房屋的产权为吴忠市住建局和恒丰公司共有，房屋的性质为公租房，只能租赁不能买卖的内容后，其亦未对此提出异议。如上诉人吴忠市住建局认为恒丰公司违反共建协议的约定，未经其同意单方予以出租并收取租金的行为违约，损害了其作为权利共有人的权利，其可以按照共建协议的约定另行主张权利。综上，上诉人吴忠市住建局的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人吴忠市住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年十月二十日书记员 杨彦龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……