青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初215号原告（案外人）：陈启平，公民身份号码×××，男，汉族，1988年1月12日出生，户籍所在地青海省海东市，住青海省海东市。委托诉讼代理人：沈宁、甘迎春，青海乾润律师事务所律师。被告（申请执行人）：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地西宁市民和路**创业大厦第**。法定代表人：林明安，董事长。委托诉讼代理人：朱林、刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住，住所地西宁市城**小桥大街**/div>法定代表人：王九生，总经理委托诉讼代理人：王静，副总经理。委托诉讼代理人：鲁国铭，该公司法务。原告陈启平与被告青海亿邦小额贷款股份有限公司（以下简称亿邦公司）、第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告陈启平及其委托诉讼代理人沈宁、被告亿邦公司的委托诉讼代理人刘婷婷、第三人九海公司的委托诉讼代理人王静、鲁国铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈启平向本院提出诉讼请求：一、撤销西宁市中级人民法院于2019年7月18日作出的（2019）青01执364号执行裁定书，停止对陈启平购买的位于海东市××区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、本案诉讼费用由亿邦公司承担。事实与理由：2013年12月28日，陈启平与九海公司签订景都乐苑楼盘认购协议书，购买位于青海省××区房屋，房屋面积为138.95平方米，该商品房单价每平方米4044元，总价款为561913.8元。陈启平分别在2013年12月28日、2014年6月11日、2016年10月4日向九海公司交纳购房款170000元、191913元、200000元，共计561913元。西宁市中级人民法院于2019年7月18日作出(2019)青01执364号执行裁定，于2019年12月12日查封了陈启平所有的位于青海省海东市××区的位于青海省海东市××区房屋。陈启平在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，所购景都乐苑7号楼2单元2041室房屋系陈启平名下唯一住宅，并实际居住，按合同约定支付全部购房款。故陈启平应当享有物权期待权。依据案外人异议之诉的法定要件，消费者购买商品房所享有的权利远远大于在建工程的优先权和一般担保物权的债权，足以排除强制执行，故恳请人民法院依法保护陈启平的唯一用于居住的房屋的合法权利，停止对该套房屋的强制执行。亿邦公司辩称，第一，涉案房屋于2014年2月18日即办理了在建工程抵押登记手续，且至今该不动产未办理抵押注销手续。陈启平虽与九海公司2013年12月28日签订《景都乐苑楼盘认购协议书》，但自此后并未签订正式《商品房买卖合同》。亿邦公司不认可认购协议的真实性，该协议不能排除是九海公司为损害亿邦公司利益与陈启平恶意串通而于办理抵押登记后补签。因此陈启平诉求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干的规定》第二十九条第一款第一项的规定。第二，陈启平购买位于青海省××区房屋，总价款为561913.8元。陈启平分别称其在2013年12月28日、2014年6月11日、2016年10月4日向九海公司交纳购房款170000元、191913元、200000元，共计561913元。已交付的款项中所有购房款均是通过转账给个人账户，并非向九海公司直接支付。由于九海公司并未出具公司授权个人代收房款的委托书，且九海公司也不能证明该转给个人的购房款已到九海公司账户且用于涉案房屋的建设，故陈启平的诉求也不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干的规定》第二十九条第一款第三项的规定。第三，陈启平不属于无过错的不动产买受人。综上所述，陈启平的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回陈启平的诉讼请求。九海公司述称，陈启平主张的事实存在，请求人民法院依法支持陈启平的诉讼请求，对于涉案房屋已全部交纳房款的事实无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：亿邦公司与九海公司、王九生民间借贷纠纷一案，本院作出(2017)青01民初360号民事判决,判令:一、九海公司于本判决生效之日起十日内返还亿邦公司借款7802251.76元,支付利息5027894.25元(截止2017年7月15日),并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息(按年利率24%计算)以及支付律师费180000元。案件受理费100250元由九海公司负担98245元,亿邦公司负担2005元。判决书生效后,因九海公司未按期履行生效法律文书确定的义务,亿邦公司向本院申请强制执行。2019年7月18日本院作出(2019)青01执364号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书,据申请执行人亿邦公司提供的“青房建乐都字第005756号”“青房建乐都字第14-171号”他项权利证,于2019年12月12日向海东市房产局、海东市乐都区自然资源局发出《协助执行通知书》,对被执行人九海公司抵押给申请执行人的位于青海省海东市××区、1121、1124室、3号楼1单元1071、1072、1073、1074室、7号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室、7号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室共计27套不动产予以查封。2019年12月13日本院发出(2019)青01执364号《查封公告》,告知与上述查封财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议的人,在五日之内向本院提出异议。案外人陈启平遂于2019年12月16日向本院提出执行异议。2020年3月3日本院作出（2020）青01执异40号执行裁定书，驳回了案外人陈启平的异议请求。陈启平遂提起执行异议之诉。另查明,2013年12月28日出卖人九海公司与认购人陈启平签订《景都乐苑楼盘认购协议书》,约定陈启平购买位于青海省海东市××区房屋,房屋面积138.95平方米,单价每平方米4044元,总价款为561913.8元;付款方式约定为分期付款。陈启平提交加盖九海公司财务专用章收据三张，分别在2013年12月28日、2014年6月11日、2016年10月4日，交款单位陈启平，收款方式转账向九海公司交纳购房款170000元、191913元、200000元，收款事由景都乐苑房款，经办人宋洁。共计561913元。陈启平还提交景都乐苑交房收费明细表，证明陈启平于2016年1月9日交纳天然气初装费等十四项费用25061元。青海骏腾物业收款收据，证明陈启平交纳2017年3月至2019年12月物业费。同时提交了景都乐苑交纳水电费单据等，2016年1月陈启平办理入住。2020年1月15日海东市乐都区自然资源局出具《房屋产权登记信息查询结果》，陈启平名下未有其他房产。（庭审中，陈启平对于房屋确权的诉求予以撤回）。再查明，2014年1月15日九海公司取得涉案房屋景都乐苑7号楼商品房预售许可证。2016年8月11日九海公司与亿邦公司在乐都县房地产管理局办理在建工程抵押登记，权证号：青房建乐都字第**，债权数额5000000元，抵押范围：2453.07平方米，抵押期限：2014年2月18日至2014年5月16日。2020年1月15日海东市房产管理局向本院出具证明，证明载明：2014年2月18日，九海公司将位于青海省××区的涉案房屋抵押给亿邦公司，至今未作抵押注销手续。本院认为,本案争议的焦点为：案外人陈启平对被执行人九海公司名下,位于青海省××区除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该规定第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形，是对金钱债权执行中，对于无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。申请执行人亿邦公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，即保护商品房消费者的生存权。本案中，首先，陈启平与九海公司于2013年12月28日签订《景都乐苑楼盘认购协议书》，2019年12月12日涉案房屋被人民法院查封，故陈启平与九海公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且陈启平于2016年1月实际入住房屋；其次，陈启平所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故涉案房屋为陈启平唯一住房，亦符合第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”；第三、关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。根据已查明案件事实，陈启平分别在2013年12月28日、2014年6月11日、2016年10月4日向九海公司交纳购房款170000元、191913元、200000元，共计561913元，九海公司亦认可买受人陈启平已足额交纳购房款，因此应认定陈启平已支付全部购房款。综上，陈启平所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，应当对其以居住为目的的购房权益予以特殊保护。亿邦公司对九海公司的抵押权，相对于消费者生存权，不具有法定优先的地位。陈启平的诉讼请求成立，本院予以支持。陈启平要求解除对本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对陈启平要求解除查封的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于青海省海东市××区房产；二、驳回陈启平的其他诉讼请求。案件受理费9419元，由青海亿邦小额贷款股份有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。本院（2020）青01执异40号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 纳 敏审判员 靳 玲人民陪审员 张玉萍二○二○年十月十五日书记员 张 媛附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;