江苏省响水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0921民初4854号 原告：江苏尚宝牧业有限公司，住所地江苏省射阳县射阳盐场发阳**。 法定代表人：房强，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈平发，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：宗国贵，江苏道远律师事务所律师。 被告：响水县陈家港镇良华生态养殖家庭农场，住所地江苏省响水县陈家港镇中心村**。 投资人：张良华。 被告：张良华，男，1993年7月9日生，汉族，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：张以佑（系被告张良华父亲），男，1969年7月13日生，汉族，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：蔡伯生，江苏阳晨律师事务所律师。 被告：响水县中顺养殖有限公司，住所地江苏省响水县陈家港镇中心村。 法定代表人：李守伟，该公司执行董事。 原告江苏尚某牧业有限公司（以下简称尚某公司）与被告响水县陈某镇良华生态养殖家庭农场（以下简称良华家庭农场）、张良华、响水县中顺养殖有限公司（以下简称中顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告尚某公司的委托代理人宗国贵、陈平发，被告良华家庭农场投资人张良华及委托诉讼代理人张以佑、蔡伯生到庭参加诉讼，被告中顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告尚某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付双倍定金20万元，已付租金10万元，违约金10万元，逾期交付滞纳金18万元（5000元/天×36天），合计58万元；2、判令被告二对上述债务承担无限补充责任，被告三对上述债务承担共同给付责任。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月3日，原告和被告良华家庭农场签订《猪场租赁合同》一份，张良华在法定代表人栏予以署名确认。合同约定被告于2019年4月6日前将东区五栋猪舍6000余平米净场交付给原告使用，于2019年5月6日前将西区四栋约4000平方米猪舍净场交付给原告使用。否则原告方有权收取每日5000元滞纳金，直至单方面终止本租赁合同。该合同第四条第四款约定被告方在原告猪只入场前，需添置一定的设施设备及改造相应的项目。合同第五条第二款约定，原告应当于签订合同后七日内向被告支付定金10万元。合同第八条第一款约定任何一方违反约定，处以10万元的违约金。合同同时对押金的计算办法，定金、押金、租金三金结算方式，押金的退还，合同的终止，其他违约责任等进行了明确的约定。2019年4月1日，原告依被告的指示将10万元定金汇至李安苏的账户，4月8日将部分租金10万元依被告指示汇至张卫国的账户。2019年4月8日、22日、26日原告先后致函被告，要求被告按合同约定完善和完成租赁事宜，但被告一直未能按约履行并交付，尤其严重是西区处于半拉子工程状态。2019年5月26日，原告向被告发送了解除通知书，要求被告及时归还已交付的款项，并完善相应的缮后工作，但被告置之不理。经查，被告一为个人独资企业，被告二为被告一的投资人，被告一与被告三为混同企业。原告认为，被告一不仅违反诚实信用原则，应当承担惩罚性违约责任；同时被告的违约行为严重影响了原告的生产规划和预期收益，给原告造成了重大的损失。被告二为被告一的投资人，依法应当承担无限责任。被告三、被告一实际为混同企业，应当对被告一的债务承担共同还款责任。为维护原告的合法权益,请求判如所请。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告返还定金10万元、租金10万元、违约金10万，滞纳金18万元（5000元/天×36天）。 被告良华家庭农场、张良华辩称，1、原、被告所签订的租赁合同条款已经变更，具体是指原合同所约定的厂房、设备添置和改进的具体项目，双方在签订合同以后被告方按照合同的约定完成了双方约定的猪场的设备添置及改进工作，原告方另外提出要对已建成的部分项目进行拆除重建，被告只得同意原告的要求，后原告组织有关人员对于有关的设备进行了拆除和重建，使被告无法在合同约定的交付场地的时间内交付，这一事实明显说明原被告双方已对合同的关键性内容（本案争议焦点）进行了变更，而且原告是直接提出并且组织变更的一方，原告的行为导致被告不能按照约定的期限交付标的物，这不能认为是被告违约，原告主张被告违约，要求被告承担违约责任的诉讼请求没有事实根据。2、原告所付的订金和租金各10万元，被告虽已收到，但是这20万元至今已被原告用于对猪场相关设施的改造及重建的投资，本来这一投资应由原告来支付，但被告为了尽快的履行合同，把原告交给的订金及租金共20万元作为原告的项目改造经费垫付了。原告雇佣有关人员改造设备的工程款还没有结清，因为施工人多次索要找不到原告，被告只得为其垫付了。3、原告主张被告承担违约责任，在法律上也没有根据，原告自己在改建相关设备的过程中，主动撤离不告而别，在5月4日夜间派出多人和一辆汽车将所有的用具全部运走，没有通知被告，并且运走了被告人的部分财物，这说明是原告方没有履行已经生效的合同，是原告违约。按照法律规定，原告应当承担违约责任。4、原告违反合同的真正原因，是原告担心非洲猪瘟的影响，因此他们单方面解除了已经生效的合同，总之原告的诉讼请求既无事实根据也无法律依据，请求法庭驳回原告的诉求。 被告中顺公司未作答辩。 经审理认定事实如下：2019年3月原告尚某公司经人介绍到被告良华家庭农场考察后，双方达成猪场租赁意向。2019年4月1日，原告尚某公司按被告良华家庭农场的要求支付定金10万元。 2019年4月3日，被告良华家庭农场（甲方）与原告尚某公司（乙方）签订《猪场租赁合同》。合同约定了租赁标的物的位置及用途、租赁期限、双方的权利与义务、违约责任等事项。其中主要条款内容如下：一、租赁标的物位于响水县陈某镇中心村六组东区和西区两个猪场，其中东区6栋（其中5栋为15m*75m，1栋为12m*78m）猪舍交付时间为2019年4月6日前，西区4栋（其中2栋为15m*60m,2栋为15m*70m）猪舍需经乙方验收符合乙方养殖生猪正常运行条件，交付时间为2019年5月6日前。二、租赁期限为壹年，猪场东区自2019年4月7日至2020年4月6日止，猪场西区自2019年5月7日至2020年5月6日；甲方承诺于2019年5月6日前西区净场交付给乙方使用。否则，乙方有权收取甲方每日5000元滞纳金，直至单方面终止本租赁合同。三、权利和义务：……合同生效后，甲方人员需撤离猪场，乙方租赁期间，甲方人员、车辆如需入场需经乙方同意，并遵守乙方有关生物安全管理要求，提前办理入场手续。四、日常生产经营管理：甲方猪场配套的设备和工具需齐全，在租赁期间如设备损坏，其维修由乙方自行解决。如有屋面、屋顶损坏，其维修由甲方自行解决。乙方猪只入场前，甲方猪场还需添置设施设备及改造的项目如下表：门卫处改为浴室消毒间、大门与生活区域用彩钢墙围起来……提供备用发电机、猪舍修缮。5、租赁关系解除时，乙方有权处置自己添置的物品和设施设备……。五、租金、押金支付方式：1、租金以猪舍面积计算租金，东区标准舍5栋及西区标准猪舍4栋年租金90元/平方米；东区单侧栏位猪舍1栋年租金85元/平方米……2、双方签订合同后7日内乙方向甲方支付定金10万元。……6、猪场原有的债权债务均由甲方享有和承担。……甲方保证猪场原有的债权债务不得对乙方正常生产经营活动造成不利影响，否则甲方应当向乙方承担违约责任并赔偿乙方的损失。……六、合同终止：1、下列任一条件具备，终止合作：（1）合同期限届满；（2）因一方违规、违约，导致合同无法履行须终止或一方解除合同；……2、双方应当在前述事由成立之日起7日内，按照下列约定进行清算，清算时间不应当超过30天。（1）原有固定资产及租赁期内甲方资金投入新增固定资产按照实存的现状归甲方所有，乙方不作任何弥补。……八、违约责任：1、任何一方违反约定，处以10万元的违约金，于违约后7日内结清，守约方有权终止合同。2、由于任何一方的违法行为或违约行为，导致经营方经营违法被政府处罚的，违法方或违约方应当赔偿对方等额损失。3、甲方未能按照合同约定，在租赁期间不能保证乙方在猪场正常生产经营所需证照持续有效或不能保证猪场经营场所土地承租权的，或者因甲方原有债务影响乙方生产经营的，乙方有权解除合同。乙方解除合同，除应按本合同约定进行清算外，甲方同时还应向乙方支付乙方投放资金的5%违约金……。合同签订后，原告尚某公司于2019年4月10日向被告良华家庭农场支付租金10万元。 2019年4月26日，原告尚某公司向被告良华家庭农场发出《关于响水良华猪场验收情况通知书》，通知书载明：我公司现场管理组在2019年4月3日合同签订后曾于2019年4月8日就猪场工程需完善事项与贵单位沟通，并以书面文字形式要求贵单位留存处理，4月22日到贵单位再次沟通，贵单位承诺4月26日完善有关事项，保证我公司猪只顺利进场饲养，但今日检查仍存在以下几下方面问题：1、猪场工程完善事项还存在以下问题：1.1合同内约定未完成事项：生活区进入生产区洗澡间改造完成事项：卫生间排水管道未安装、浴室水电未接通，宿舍间有一窗户玻璃未安装，从东往西第5间宿舍债主占住，无法使用。猪舍修缮情况：5#、6#猪舍刮粪板未安装；水帘未安装；猪舍后门未安装；猪舍6#棚北侧窗户破损玻璃未安装；所有猪舍灯泡损坏未维修更换；猪舍栏位缺少栏门；棚舍栏位围墙损坏处没有维修。环保工程完善情况：猪粪水外排管道不符合标准，排粪水不安全，排粪水过程中出现严重漏水，粪水无法外排。饲料间顶棚漏雨未修缮，饲料间和药房各有一窗户玻璃未安装。2、社会债务纠纷突出：初步调查确认，欠李守伟280万元；欠李跃洲35万元（良华猪场4-6#棚租赁给李跃洲，租期为2017年11月17日—2022年11月17日，出现一场二租）；欠张卫国工程款33万元；欠养殖工工资5万元；与浙江游老板、周老板、叶老板等四人有猪场租赁及钱款纠纷。2019年4月16日以来，甲方债权人纷纷到猪场要债、堵门、停水、停电。时至今日，甲方猪场还不具备猪只进场饲养条件，已给我公司造成重大损失，公司本部苗猪无法按合同约定时间转场饲养，导致周转异常，每天有300头小猪在妊娠舍内流产死亡。原告尚某公司员工单某等人作为验收人员在该通知书上签字，被告张良华的父亲张以佑代张良华在该通知书上签字。 2019年5月4日，原告尚某公司从案涉猪场撤离。2019年5月12日，原告尚某公司向被告良华家庭农场发出通知，通知载明：按《猪场租赁合同》约定，贵场需于2019年4月7日前达到清场标准，让我公司猪只进场饲养。但因贵公司现债务纠纷错综复杂，一个月来，有若干债主登门主张债权，致我公司猪只到目前仍不能进场饲养，给我公司转场饲养生猪造成严重影响，……我公司经慎重研究决定：我公司依法终止执行《猪场租赁合同》，现予以撤场，不再续租贵场饲养生猪。希贵单位接本通知后，依据合同约定，做好归还我公司已支付的20万元款项等善后工作。 2019年5月至6月期间，原告尚某公司员工单某在微信中与被告张良华的父亲张以佑多次沟通退还租金事宜，催促被告在2019年6月22日前归还租金，张以佑均表示会按时的，不会违约。后被告至今未能退还上述款项。 另查明，被告良华家庭农场的投资人为被告张良华，以家庭共有财产出资。被告中顺公司工商登记为有限责任公司，法定代表人为李守伟，股东为李守伟、张良华。被告庭审中陈述现案涉猪场的东区由他人使用，西区尚处于半建成状态。 以上事实，有当事人陈述、猪场租赁合同、付款单、验收情况通知书、通知、工商登记信息、聊天记录、还款协议等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《猪场租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，该合同不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，依法应受法律保护，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。关于原告尚某公司退出猪场系谁违约的问题，双方目前均无充分的证据证明系谁先违约导致合同终止。但根据原告尚某公司退出猪场后，被告张良华及其父亲张以佑于同年5月12日至原告尚某公司进行协商，原告当日向被告张良华送达书面终止合同通知的事实，同时结合被告在收到解除合同通知后，将案涉猪场交他人使用，被告张良华父亲张以佑在微信中多次称会按时退还租金的陈述，应认定双方解除合同，终止《猪场租赁合同》的履行已协商一致，故对原告尚某公司要求被告良华家庭农场退还定金10万元、租金10万元的诉求予以支持，对原告要求被告按原合同约定支付违约金10万元、滞纳金18万元的诉求不予支持。被告辩称所收到的20万元已用于对租场相关设施的改造及重建的投资，该投资应由原告来支付。因双方签订的《猪场租赁合同》中并未约定原告须负担建造猪舍的费用，且交付租赁物，是出租人的义务，对被告的上述辩称，本院不予采纳。 因被告良华家庭农场系个人独资企业，被告张良华系该企业的投资人，在被告良华家庭农场财产不足清偿对外债务时，被告张良华应以其个人财产予以清偿。原告虽主张被告良华家庭农场与被告中顺公司是混同企业，但其提供的证据不足以证明两被告之间存在经营、财务的混同，故对原告诉请中顺公司承担共同还款责任不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告响水县陈家港镇良华生态养殖家庭农场于本判决生效后十日内返还原告江苏尚宝牧业有限公司定金、租金合计20万元； 二、被告张良华以其个人财产对上述第一项债务承担补充清偿责任。 三、驳回原告江苏尚宝牧业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9600元（原告已预交4800元），由原告江苏尚宝牧业有限公司承担5300元，由被告响水县陈家港镇良华生态养殖家庭农场、张良华承担4300元；保全费3420元，由原告江苏尚宝牧业有限公司承担1900元，由被告响水县陈家港镇良华生态养殖家庭农场、张良华承担1520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长 贺永刚 审 判 员 李丹丹 审 判 员 陆崇明 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 徐开红 书 记 员 别春霞