上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初5801号原告：程晋玲，女，1965年2月7日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：程思嘉，女，1992年12月14日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：程诺，女，1996年7月28日生，汉族，住上海市黄浦区。上述三原告共同委托诉讼代理人：翟广山，安徽八公律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：胡学鹏，安徽八公律师事务所律师。被告：常建永，男，1978年2月12日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李明，女，1982年6月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：常建永。原告程晋玲、程思嘉、程诺诉被告常建永、李明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序。因受疫情影响，本案一度中止诉讼。2020年9月28日，本院公开开庭对本案进行了审理。原告程晋玲、程思嘉、程诺的委托诉讼代理人胡学鹏、被告常建永(兼被告李明的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程晋玲、程思嘉、程诺向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告购房款人民币(以下币种同)6万元；2、被告支付原告延期交付房款违约金，暂计至2019年11月8日为205,130元(共6笔，均按日万分之十计算：以185万元为基数，从2017年11月12日计算至2017年12月27日；以135万元为基数，从2017年12月28日计算至2018年2月6日；以106万元为基数，从2018年6月14日计算至2018年7月9日；以56万元为基数，从2018年7月9日计算至2018年8月3日；以36万元为基数，从2018年8月3日计算至2018年8月7日；以6万元为基数，从2018年8月7日计算至2019年11月8日)，之后的违约金以6万元为基数、按日万分之十的的标准计算至款清时；3、被告支付原告延期办理过户补偿金2万元。事实与理由：2017年5月12日，原、被告通过中介居间介绍就被告购买原告名下位于上海市古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款580万元，被告于2017年5月6日支付5万元定金，2017年5月12日支付95万元，2017年11月12日支付185万元，被告申请办理贷款银行于双方办理产权过户手续取得他项权证后将贷款290万元直接划入原告账户，贷款不足部分被告于交易过户当日以现金方式补足给原告，同时过户当日被告支付5万元。被告未按合同约定期限付款的，应向原告支付违约金，违约金按未付款日万分之十计算。因被告名下已有一套住房，双方约定被告在2017年11月12日前办理过户手续，若被告未能在此时间办理过户手续超出约定时间以外，被告应每月向原告支付2万元作为补偿至过户之日。合同签订后，被告存在多次违约，严重侵犯原告合法权益，故原告提起本案诉讼。被告常建永、李明辩称，被告共支付房款584万元，购房款已付清。被告因需置换主动提出若过户晚于6个月，每月给原告2万元补偿。2018年1月被告已具备过户条件，但因原告在安徽，需等原告来上海后再通过中介通知被告办理手续，2018年3、4月双方第一次去办理过户，因被告跑错地方而来不及办理，后来因原告程晋玲春节要去美国，大概5月初双方第二次去办理过户，因被告缺少点手续没办成，最终第三次过户成功，当时原告提出10万元补偿款，被告当场支付4万元，剩余6万元一方面当时没有，另一方面有点争议，故一直未支付，现被告同意支付剩余6万元。被告支付每月2万元的补偿款，不应再支付千分之一的违约金，且违约金过高，应按贷款利息计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据内容以及与本案关联性认定案件事实。现查明：2017年5月12日，原、被告在中介居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告以580万元向原告购买系争房屋。双方确认于2017年11月12日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告未按约定期限付款的，被告未按约定期限去房地产交易中心过户，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之十计算，自协议应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。付款方式：被告于2017年5月6日前支付5万元定金；2017年5月12日前支付95万元；2017年11月12日前支付185万元；被告申请办理贷款，银行于双方进房地产交易中心办理产权过户手续取得他项权证后将贷款290万元直接划入原告账户，若贷款不足部分被告于交易过户当日以现金方式补足于原告；过户当日被告支付5万元。另原、被告曾签订过一份《协议书》，主要内容为：被告购买原告房屋，因被告在上海市名下已有一套住房，暂处于限购状态，双方协商达成以下约定：一、双方于2017年5月12日签订《上海市房地产买卖合同》被告支付原告首付款100万元。二、原告同意被告将名下现有房屋售出后再办理银行贷款和核价审税等手续。三、因被告房屋出售时间的不确定因素，原告同意被告在2017年11月12日前与原告办理房屋过户手续，若被告原因未能在此时间办理过户手续超过约定时间以外，被告应每月支付原告2万元作为补偿至过户当日止。2017年5月12日及次日，被告分别支付原告95万元、5万元。2017年12月27日、2018年2月6日，被告转账支付原告50万元、150万元。2018年5月7日，被告转账支付原告1万元，当日原告又通过案外人转账支付原告4万元。2018年5月8日，被告转账支付原告5万元。2018年6月7日及同月14日，原告收到被告通过贷款支付的房款94万元、80万元。2018年7月9日、2018年8月3日、2018年8月7日，被告分别转账支付原告50万元、20万元、30万元。以上已付款合计584万元。经原、被告确认，双方于2018年5月8日办理了过户手续。审理中，被告称，过户时原告提出起码补偿5个月，当时被告同意了，否则原告不过户。过户时支付的10万元未说过款项性质，按常理先付房款再付补偿款，已支付4万元补偿款是根据付款总额推算。原告称，被告逾期6个月，补偿款应为12万元，2018年5月7日及次日被告支付的10万元为补偿款。2018年春节或春节后原告未去过美国，可随时办理过户。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行。关于延期过户补偿款数额以及2018年5月7日、2018年5月8日被告支付10万元款项性质。原告认为被告逾期6个月，补偿款应为12万元，过户时被告已支付10万元；被告认为过户时原告提出补偿5个月，当时被告同意了，但过户时支付的10万元按常理应认定为房款。对此，本院认为，双方约定过户时间为2017年11月12日，距2018年5月8日实际办理过户实际未满6个月；过户时扣除贷款支付部分外，被告尚有106万元房款未支付，而过户时被告两天内分三笔支付了10万元，数额正好相当于5个月补偿款，被告所述不同意补偿5个月则不过户的陈述相印证；虽延期过户客观上超过5个月，但当时双方关系比较友好，双方协商作出适当减免符合情理。基于以上三点，本院认定过户时双方就10万元补偿款已达成合意并已实际支付。被告认为上述10万元付款时未明确性质，应认定为房款的意见，本院不予采信。既然被告认可过户时已同意原告提出的10万元补偿款要求，其提出的是否存在因原告原因导致过户延期的抗辩主张，与本案处理已无必然关联。原告认可已收到10万元补偿款，其再要求被告支付2万元补偿款的诉请，本院不予支持，原告要求被告支付购房余款6万元的诉请，本院予以支持。关于延期付款违约金。被告未按约定期限支付2017年11月12日前应支付房款、贷款不足部分房款以及尾款，原告要求被告支付延期付款违约金，具有合同依据。对违约金标准，本院根据原告实际损失、当事人过错程度以及合同实际履行情况等酌情确定。逾期支付房款与延期过户系不同违约行为，被告认为支付补偿金后不应再支付逾期付款违约金，没有合同和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告常建永、李明于本判决生效之日起十日内支付原告程晋玲、程思嘉、程诺购房余款6万元；二、被告常建永、李明于本判决生效之日起十日内支付原告程晋玲、程思嘉、程诺延期付款违约金，共2笔：1、截至2019年11月8日止的违约金为61,539元；2、以6万元为基数、按每日万分之三的标准，从2019年11月9日计算至购房余款实际付清之日止；三、驳回原告程晋玲、程思嘉、程诺的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,576元，减半收取计2,788元，由原告程晋玲、程思嘉、程诺负担1,423元，被告常建永、李明负担1,365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年十月十日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。