江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3327号 原告：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市。 负责人：陈青。 委托诉讼代理人：刘春玲，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储冬芸，江苏新高的律师事务所律师。 被告：刘杰，男，1960年5月20日出生，住南京市。 原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称北京锋尚物业南京分公司）与被告刘杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京锋尚物业南京分公司的委托诉讼代理人储冬芸到庭参加诉讼。被告刘杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告北京锋尚物业南京分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付自2016年4月至2016年6月的物业服务费3105.3元及自2016年7月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；2.被告立即支付自2015年10月至2016年6月的能耗费13117.43元（其中专用能耗费12334.79元，公共能耗费782.64元）及自2016年4月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金。事实和理由：原告曾系南京锋尚国际公寓的前期物业管理公司，于2016年6月退场。被告系该公寓业主。但被告未按合同约定缴纳2016年4月至2016年6月期间的物业服务费及2015年10月至2016年6月期间的能耗费。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告刘杰未到庭应诉、答辩。 本院经审理认定事实如下：2007年8月8日，被告与南京锋尚房地产开发有限公司签订了一份《锋尚国际公寓商品房预售合同》，约定购买位于南京市，房屋建筑面积为206.68平方米，套内面积182.85平方米等等。作为该合同附件的《前期物业服务合同》约定：上海高力国际物业服务有限公司（以下简称高力物业公司）为锋尚国际公寓提供物业服务，物业管理区域物业服务收费按《江苏省物业服务收费管理办法》的规定采取“酬金制”方式，“酬金制”是指预收的物业服务资金结余或者不足均由业主享有或承担的计费方式；业主应于物业正式交付使用之日起按5元/月/平方米（产权证建筑面积）交纳物业服务资金等等。 2011年1月，经锋尚国际公寓超过三方之二以上业主同意，锋尚国际公寓前期物业服务由北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（即本案原告）接管。据此，锋尚国际公寓开发商与原告签订了《南京锋尚国际公寓前期物业服务合同》，约定原告为锋尚国际公寓提供前期物业服务；物业服务收费选择“酬金制”方式，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积每月每平方米5元预先缴纳，预收的物业服务费用由物业服务支出和原告的酬金构成，物业服务支出为所缴纳的业主所有，由原告代管，主要用于如下开支：管理服务人员工资、社保和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业公用部分、共用设施及公众责任保险费用；物业共用部位、共用设施设备的运行费、能源费用（包括物业公共水费、采暖制冷新风系统的能耗费及运行费、吸尘系统的能耗费及运行费、热水系统的能耗费及运行费等费用）另行收取，单独列账，根据实际发生费用和约定方式公开合理分摊；物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前15日内履行交纳义务；原告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费年度预算决算，并每年一次向全体业主公布物业服务费的收支情况；业主未能按时足额交纳物业服务资金的，应按每天千分之一的标准支付滞纳金；本合同终止时，锋尚物业南京公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给锋尚房地产公司代管等等。 2016年4月26日，原告向锋尚国际公寓业主委员会发函，请求业委会协助收取业主所拖欠的物业费、能耗费。同年5月18日，原告向小区业主发出催付公告，要求欠费业主向物业公司缴纳物业费和能耗费。2016年6月18日，原告退出锋尚国际公寓小区。 本案庭审中，原告未能提交其所主张的能耗费分摊及收取的相关证据。原告表示对于其主张的万分之五滞纳金标准同意由本院酌情调整。 另查明，案涉房屋的登记建筑面积为207.02平方米，套内面积182.62平方米，并于2018年12月3日经司法拍卖归属于案外人。 在与被告同小区其他业主的物业服务纠纷批量案件中（如本院（2019）苏0106民初3766号案件），因锋尚物业南京分公司未能提交能耗费分摊证据，法院酌定参照物业公司与业主尚未发生较大矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准（专用能耗费套内面积每月每平方米平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元）确定业主应负担的能耗费。该判决现已生效。 本院认为，根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 关于原告主张的物业费问题。根据前期物业服务合同的约定，原告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费年度预算决算，并每年一次向全体业主公布物业服务费的收支情况。根据上述约定内容，并参照《江苏省物业管理条例》第五十条、五十一条以及五十六条规定，实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务合同各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电分摊情况如实公示。被解聘的物业服务企业应当向业主委员会履行下列交接义务：结清预售、代收、和预付、代付的有关费用。而从实际履行及争议情况来看，原告未能证明按照上述约定定期公布收支情况，亦未能每年进行有关预收费用和实际支出的结算。在被解聘后仍未能就代收代付进行结算，应当认定原告未能履行相关公示、结算义务。案涉前期物业服务合同约定，该小区物业服务费用采取酬金制的方式，物业服务资金按每月每平米5元预收，按季度交纳。2016年4月至2016年6月期间的物业费依此标准计算为：207.02平方米×5元/月×3个月＝3105.3元，但该数额仅为按预收标准计算而来，并非应当实际结算的金额。结合原告提供物业服务的期限、物业相关支出公示、结算义务履行情况，本院酌定被告应向原告交纳2016年4月至2016年6月期间的物业费为2484.24元。 关于原告主张的能耗费问题。因原告未能提交证据证明能耗费的相关计收依据，本院对原告主张的能耗费标准不予采信。但能耗费的发生客观存在，亦应由业主承担，故本院依据前述类案生效判决确定标准，酌定参照物业公司与业主尚未发生较大矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准（专用能耗费套内面积每月每平方米平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元）确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。由于原告在2016年6月18日已经退出案涉小区，故被告应缴纳2015年10月至2016年6月期间的专用能耗费为7774.13元（182.62平方米×4.95元/月×8.6个月），被告应缴纳2015年10月至2016年6月期间的公共能耗费为957.95元（111.39元/月/户×8.6个月）。两项能耗费共计8732.08元。 关于原告主张的逾期付款违约金问题。虽然原告存在未按约结算、违约的情形，但此情形不能成为被告在合同后期不缴纳任何费用的抗辩事由。被告未通过其他方式，如先行交纳至业委会，以明确其履行交纳物业费等费用的合同义务。且被告在原告退场多年后仍然欠缴上述费用，该行为构成违约，应当按约支付违约金。但结合本案案情，原告亦同意本院酌情调整违约金标准，故本院依据公平原则，酌定被告支付违约金1000元。 被告无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘杰于本判决生效之日起五日内向原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司支付2016年4月至2016年6月期间物业费2484.24元以及2015年10月至2016年6月期间能耗费8732.08元； 二、被告刘杰于本判决生效之日起五日内向原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司支付违约金1000元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费344元，由原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司负担122元，被告刘杰负担122元。公告费600元，由被告刘杰负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周 磊 人民陪审员  张文娟 人民陪审员  薄云峰 二〇二〇年十月二十四日 书 记 员  杨 艳