河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3519号上诉人刘超伟，男，汉族，1974年6月15日出生，住址：商丘市。被上诉人绿城物业服务集团有限公司商丘分公司，住所：商丘市睢阳区，统一社会信用：914114003172204311。负责人：耿志港。委托诉讼代理人：张民召、骆文，公司员工。上诉人刘超伟因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司商丘分公司（以下简称绿城商丘公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初4277号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月25日立案后，公开开庭审理了本案，上诉人刘超伟，被上诉人绿城物业服务集团有限公司商丘分公司的委托诉讼代理人张民召、骆文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘超伟上诉请求：1．请求撤销商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初4277号民事判决，依法改判驳回原审被上诉人的诉讼请求；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：从《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五条规定可以看出，物业公司的选聘是由建设单位通过一定的形式来选聘或者政府批准。但最终均是建设单位与物业公司签订前期物业服务合同。物业合同签订的主体是建设单位和物业服务公司，并且规定了相应的程序性规定，目的就是通过政府的监管来维护业主的合法权益。而本案中，物业公司绕过房屋买卖合同，绕过政府对房屋买卖合同的监管，不在买卖合同中显示物业服务费用数额等内容，而是另行单独与业主直接签订前期物业服务合同，签订合同的时间也是在房屋买卖合同之后，这时候业主已经交过购房费用，没有了讨价还价的余地。物业公司利用手中握有业主通电的有利条件,采取断电等手段强迫业主签订不平等的条约。根据梁园法院庭审被上诉人提供的材料显示，被上诉人没有按照招投标入围我们的小区并且没有依法向政府备案,被上诉的程序违法的真正目的就是通过违法的形式达到非法获利的目的。如果法院通过判决的形式支持了物业公司的诉求，就等于变相支持了其违法行为和违法所得，最终受害的是我们现场的每位都需要物业服务的不同小区的业主。原判决引用《物业管理条例》第二十四条第一款，该条的意思是提倡建设单位和物业服务单位分离，本意是鼓励有专业的物业公司进行物业服务，而不是一审判决曲解为非强制性规定，并不必然导致协议的无效。本条的规定与上诉人的观点和主张格格不入,上诉人的观点是物业公司无权与业主直接签订前期物业服务合同，所以物业公司与业主签订的合同应为无效。绿城物业公司进驻后，要求与业主签订《前期物业管理服务协议》，在遭到拒绝后，利用自身优势，对业主采取断电等措施胁迫，致使当时装修无法进行（装修人员证明)，迫于无奈，业主签订了《前期物业管理服务协议》，同时绿城物业公司利用类似手段对本小区其他业主胁迫签订《前期物业管理服务协议》，而事实上被上诉人所谓的“前期物业服务协议”至今都未得到多数业主的“认同”。所以，被上诉人的“前期物业服务协议”于理于法都不通。鉴于被上诉人利用管理优势强迫业主签订前期物业管理服务协议，收取物管费及其标准无任何法律依据，上诉人无需支付被上诉人主张的物管费及滞纳金。绿城商丘公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。答辩人与建设单位签订的大合同中涵盖着小合同，小的住宅小区协议方式选择物业服务企业并不违反法律。绿城商丘公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告物业管理费合计37044元（自2019年1月1日起至2020年12月31日止，按照5元／月·平方米计算）；2、判令被告支付原告逾期违约金7305.08元（自逾期之日起应交物业服务费为基数按照万分之四的标准暂算至起诉日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）；3、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。原审法院经审理认定事实如下：2017年11月27日，被告刘超伟与商丘市怡和置业有限公司签订一份商品房买卖合同。约定被告刘超伟购买位于麒麟公馆小区1号楼101室的一套商铺，房屋建筑面积为308.7平方米。购房后，被告成为该小区的一名业主。2017年12月23日，原告绿城商丘公司与被告刘超伟签订一份麒麟公馆前期物业服务协议。协议第十三条约定，本物业管理区域前期物业服务费由乙方（被告刘超伟）按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数缴纳。具体标准为商业：5.00元／月·平方米。第二十条约定，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。协议第三十八条约定，乙方违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，甲方可向项目所在地人民法院起诉。自2019年1月1日起被告不再支付原告物业管理费。计算至2020年12月31日，被告共欠原告物业费37044元。经原告多次催要，被告拒不支付物业费。一审法院认为，原告绿城商丘公司与被告刘超伟签订的麒麟公馆前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，为合法有效的协议，被告依法应当履行缴纳物业费的义务。《物业管理条例》第24条第1款规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。但该条款并非强制性规定，只是对于涉及面大、数量多的住宅物业要求必须采取招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。因此，即使小区开发商没有按照《物业管理条例》的规定通过招投标方式选聘物业服务企业，但并不导致其采取协议的方式与物业公司签订的《物业管理合同》无效。故对被告主张的原告没有招投标手续，所签前期物业服务协议没有备案审核手续，属于无效协议的理由依法不予采信。因在协议第二十条明确约定物业费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，第三十八条明确约定乙方逾期支付前期物业费，应当按应付金额每日万分之四支付滞纳金。对被告主张的物业费都是提前交的，不应支付违约金的理由依法不予采信。原告的诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告刘超伟支付给原告绿城物业服务集团有限公司商丘分公司物业费37044元、违约金7305.08元及以后的违约金（自起诉之日至物业费付清之日止，以应交物业费为基数，按照每日万分之四的标准计算），于判决生效之日起五日内付清。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取459.31元，由被告刘超伟负担。本院二审期间，上诉人提交中标通知书一份、商品房买卖（预售）合同一份，以证实上诉人不同意签订前期物业协议，被上诉人绕过政府监管、采取断电等措施。被上诉人质证认为，相关物业管理经过政府备案。被上诉人没有提交新证据。本院审查认为，上诉人所举证据达不到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，绿城商丘公司与刘超伟签订的麒麟公馆前期物业服务协议合法有效，刘超伟应当根据前期物业服务协议履行义务、行使权利。至于上诉人所说的《物业管理条例》所规定的物业公司的选聘、政府批准、政府监管及建设单位与物业公司签订前期物业服务合同违规等问题，则是社会管理层面的问题，作为业主个人可以向有关部门包括业主委员会等反映，由有关部门加强管理，而不宜直接主张物业公司与业主签订的合同无效。故上诉人无需支付被上诉人主张的物管费及滞纳金的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项等规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459.31元，由上诉人刘超伟负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  朱利民审判员  宋 健二〇二〇年十月十六日书记员  李 晗