河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1729民初3578号原告：薛萍，女，汉族，1970年9月1日生。住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：葛焕振，河南问津律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚楠，河南问津律师事务所律师。被告：新蔡县天旭房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411729MA40T1FQ3P。法定代表人：庞现霞，该公司董事长。地址：新蔡县月亮湾街道仁和大道御景苑8号楼16层01号。委托诉讼代理人：韩潞，河南问津律师事务所律师。被告：李**飞，男，汉族，1996年6月7日生。住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：李斌，男，汉族，1976年3月15日生，住河南省新蔡县。被告：李斌，男，汉族，1976年3月15日生，住河南省新蔡县。被告：韩世华，男，汉族，1969年10月9日生。住河南省驻马店市驿城区。被告：陈磊，男，汉族，1965年4月10日生，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：闫将军，河南劝学律师事务所律师。被告：庞现霞，女，汉族，1970年10月18日生。住广州市海珠区。委托诉讼代理人：闫将军，河南劝学律师事务所律师。原告薛萍诉被告新蔡县天旭房地产开发有限公司（以下简称天旭公司）、李**飞、韩世华、李斌、庞现霞、陈磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛萍的委托诉讼代理人葛焕振、吴亚楠，被告李**飞的委托诉讼代理人李斌，被告李斌，被告韩世华，被告新蔡县天旭房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩潞，被告庞现霞、陈磊的委托诉讼代理人闫将军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛萍向本院提出诉讼请求：1、请求解除案涉商品房买卖合同；2、判决被告天旭公司返还合同价款460万元及定金92万元；3、判决天旭公司限期支付因违约责任而产生的原告可得利益损失92万元、律师代理费203200元，共计1123200元；4、判决被告李斌对第二、三项诉讼请求承担连带担保的清偿义务；5、判决韩世华、庞现霞、陈磊、李**飞对第二、三项诉讼请求承担共同清偿义务；6、本案各项诉讼费用由各被告共同承担。事实与理由：2018年2月，原告通过预付定金且已签合同、接收王新爱债权等方式，对天旭公司形成债权。当时天旭公司已取得“巴黎半岛”土地开发的出让合同，并且设置出售房屋的销售借贷中心，接待中心内展示楼盘布局和户型示意模型，且“巴黎半岛”项目已经开始基础挖掘。正值资金投入之际，应天旭公司时任实际控制人李斌多次请求和提议，原告经反复考察协商，同意原借贷债权转为向该公司的购房资金，将原凭据和合同作废后，同天旭公司签订了“商品房买卖合同”。合同中该公司和主要股东作了明确和具体的承诺，还对违约情形及其违约责任作了详细规定。为了确保天旭公司对原告能够透明诚信的履行合同，且其在该合同上的盖章行为能够真实代表显名股东和隐名股东的意思。被告李**飞、韩世华和李斌分别以股东和担保人个人的身份在合同上签了字。但直至今日，被告并未将房屋交付给原告，为此提起诉讼，望判如所请。被告天旭公司辩称，该案件的实质应属民间借贷关系，应当先查明该案的案由再依法审理；截止到2020年9月10日且我公司经过审计，目前只收到原告向我公司转账的300万元，原告所主张的460万元数额不正确；原告诉求第三项没有事实及法律依据。被告李**飞、李斌辩称，当时借款借的是300万元，实际款项转向股东韩世华了，实际该笔债务应当由韩世华承担。被告韩世华辩称，原告起诉的商品房买卖合同属于无效合同，商品房买卖合同前提是取得预售许可证，目前巴黎半岛没有取得该证，故属于无效合同；我是2018年元月份，我接受天旭公司，成为股东，但该笔借款转成商品房买卖合同是在我成为股东之前，如果该笔借款转入我账户，也属于用于公司运转，不是我个人使用的；2018年8月份我将天旭公司股份转出，我不再是该公司的股东了。我收的钱都是公司职务行为，不是我个人行为，我将股权转让后，公司的账跟我没有任何关系。根据原告的诉状，我不承担任何责任。被告陈磊、庞现霞辩称，二被告系被告一的股东对于出售给原告的房屋系第一被告开发和出售，应当由被告一承担责任；原告和被告一签订的合同属于无效合同，不存在解除合同，根据法律规定，该出售给原告的房屋尚未取得预售，应当属于无效，根据合同法，对于原告请求的第三项违约责任也属于无效；虽然商品房买卖合同约定的合同价款是460万元，但原告应当提供证据证明支付460万元的义务。对于合同中第五条中约定第三人权利义务，因未取得第三人确认，应属于无效；因为合同无效，房屋尚未建好，不存在原告所说的可得性损失。综上应当驳回对二被告的起诉。本院经审理认定事实如下：2018年2月8日，原告薛萍向被告天旭公司购买定房源，通过手机银行向被告天旭公司转账100000元，被告天旭公司向原告薛萍出具《收据》一份，载明：“兹收到薛萍，交来定房源6#1单元101号，人民壹拾万元，￥100000元，收款人白永馨”，并加盖被告天旭公司公章。2018年2月11日，原告薛萍同被告天旭公司签订《商品房买卖合同》。主要约定各方经平等自愿协商，达成如下协议。合同标的物为待建的商品房。地点或位置为新蔡县城洪河大道与蔡州大道交叉口东南侧巴黎半岛**楼****、202户、302户、402户、502户、602户、702户、802户、902户，与附件一致。合同价款为460万元。买受人于本合同签订时一次性付清至出卖人指定的银行账户。其中：160万元系李斌原借王新爱的本息，即王新爱的债权转移给买受人以抵顶买受人应付出卖人的房款；10万元系薛萍付出卖人房屋定房源款且已签合同。买受人实际应支付给出卖人290万元。出卖人处李**飞、韩世华签字并加盖被告天旭公司公章，买受人处薛萍签字，见证人王某签字并捺印。担保人李斌签字并捺印。被告天旭公司向原告薛萍出具《收据》。载明“收据，兹收到巴黎半岛6号楼东单、西单元101户、202户、302户、402户、502户、602户、702户、802户、902户购房款，交来交款人薛萍人民币肆佰陆拾万元￥4600000元，收款人李**飞收款单位：新蔡县天旭房地产开发有限公司”，并加盖新蔡县天旭房地产开发有限公司公章。2018年2月12日原告薛萍将2900000元支付给被告天旭公司。另查明，王新爱，又名王某，被告李斌借王新爱本金及利息合计160万元。被告天旭公司至今未取得商品房屋预售许可证。本院认为，该案件为商品房屋买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被告天旭公司未取得商品商品房预售许可证明，故原告薛萍同被告天旭公司签订《商品房买卖合同》，属于无效合同，自始无效，无需解除。根据，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，原告薛萍同被告天旭公司签订《商品房买卖合同》因被告隐瞒没有取得商品房预售许可证导致无效，故原告请求返还购房款460万元，于法有据，应予支持。针对原告请求的损失92万元，未超过原告已付一倍的购房款的赔偿责任，应予支持。针对原告请求的定金损失92万元，因合同无效，且原告的定金未实际交付，故本院不予支持。《商品房买卖合同》买卖合同无效，担保合同亦无效，故原告请求被告李斌承担连带责任，本院不予支持。被告李**飞作为公司法人，韩世华作为股东在出卖人处签字，并加盖公司公章，应视为公司授权，代表公司行为，权利义务应由其所代表的公司承担，故原告请求被告李**飞、韩世华承担责任，本院不予支持。原告未提供证据印证陈磊、庞现霞对原告债务承担清偿义务，原告请求被告陈磊、庞现霞承担责任，本院不予支持。针对被告天旭公司辩称160万元系李斌所借，未转入被告天旭公司账户，被告天旭公司不承担赔偿责任，但被告天旭公司向原告出具《收据》中已认可该笔债务，故对被告天旭公司的辩解意见，本院不予采纳。针对原告请求的律师代理费问题，因原被告双方没有约定，且没有发票，又没有转账记录手续，故本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新蔡县天旭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告薛萍购房款460万元及赔偿损失92万。二、驳回原告薛萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计29151.2元，由原告薛萍负担4929.2元，被告新蔡县天旭房地产开发有限公司负担24222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉状副本十二份，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张洪民二〇二〇年十月三十日书记员  梅晓莉