江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初4573号原告（反诉被告）：曹东华，男，1971年2月6日生，汉族，住江苏省南通市通州区。委托诉讼代理人：王群，江苏鼎律律师事务所律师。被告（反诉原告）：张超，男，1979年7月29日生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：盛江，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告曹东华与被告张超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日、2020年9月4日组织双方召开庭前会议，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。曹东华及其委托诉讼代理人王群、张超及其委托诉讼代理人盛江到庭参加诉讼。诉讼过程中，张超向本院提出反诉，本院经审查予以受理，与本诉一并审理。本案现已审理终结。原告曹东华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付应于2020年3月19日给付的租金480000元（2020年7月20日起至2021年7月19日止期间）；2.判令被告给付违约金1000000元。诉讼过程中，原告曹东华变更其第1项诉讼请求为：判令被告给付2020年7月20日至2020年9月4日的租金60000元；增加诉讼请求：3.判令被告支付空房费120000元（合同约定应提前3个月书面通知）；4.判令被告将房屋及房屋北侧与邢家林牙科诊所相邻的楼梯恢复原状，如要求原告自行恢复需赔偿恢复原状费用240000元；5.判令被告赔偿3台空调费合计45000元。事实和理由：原、被告于2016年4月19日签订租赁合同，约定原告将位于南通市通州区金沙镇国贸大厦北侧裙楼S2室（房子整二层）面积1500平方米左右租赁给被告做综合性卖场使用，租赁期限自2016年4月20日起至2026年7月19日止，2016年7月20日至2021年7月19日每年租金480000元，2021年7月20日至2026年7月19日每年租金500000元。合同约定后至2019年度，被告均按合同约定于每年三月给付下年度房租，但未能在2020年3月给付2020年7月20日至2021年7月19日的房租。被告张超辩称，不同意继续履行合同，其在2020年5月底6月初左右已经多次向原告表示无法继续经营要求解除合同，其已将承租场地清空，继续履行合同不现实。原告诉请的租金及违约金不符合法律规定。基于原告变更的诉讼请求，要求对租金金额及空房费过高予以调整，空调的数量及品牌无法确认，恢复原状损失不予认可，房屋北侧与邢家林牙科诊所相邻的楼梯改造系经原告同意，现同意承担原告主张的楼梯恢复费用40000元，楼梯由原告自行恢复。原告曹东华围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、不动产权证、银行卡交易明细、照片、短信记录、微信截图为证据，被告张超为证明其主张依法提交了通话录音、照片、工资表为证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张超对原告曹东华提供的上述证据的真实性不持异议，本院对真实性予以确认；原告曹东华对被告提供的通话录音及照片的真实性不持异议，本院对真实性予以确认；被告张超提供的工资表，系被告单方制作，无其他证据佐证，不予确认。反诉原告张超向本院提出反诉请求：判令解除反诉原、被告于2016年4月19日签订的租赁合同并减免2020年2月及3月的房租。事实和理由：因经营需要，反诉原告于2016年4月19日与反诉被告签订租赁合同，约定租赁房屋、面积、租期、租金及支付方式、违约责任等。至反诉原告提出反诉时，租金已付至2020年7月19日。反诉原告承租该房屋后用于经营母婴用品，收益尚能勉强维持店铺经营。2020年1月，新冠××疫情爆发，限制人流，同年3月20日，因店铺附近师范桥重建，采取交通限制通行至2020年9月。上述原因致使反诉原告经营遭受沉重打击，每月高达100000余元的经营成本使其无力维持经营。在2020年6月，反诉原告多次向反诉被告提出解除合同，均遭拒绝并要求反诉原告继续履行合同。因反诉原告确实无力继续经营，无力再继续履行合同，为避免双方不必要的损失，要求解除合同。反诉被告曹东华辩称，反诉原告要求解除合同无法律依据，属于违约行为；反诉原告要求减免2020年2月及3月的房租亦无依据。反诉被告从未收到反诉原告的解除合同书面通知，即使反诉原告要求解除合同，也应按合同约定提前三个月书面通知。请求驳回反诉原告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月19日，曹东华（甲方）与张超（乙方）签订租赁合同一份，约定：曹东华将其坐落于南通市通州区金沙镇国贸大厦北侧裙楼S2室（房子整二层），面积1500平方米左右的房屋出租给乙方作综合性卖场；租房期限自2016年4月20日至2026年7月19日（2016年4月20日至2016年7月19日为免装修期）；2016年7月20日至2021年7月19日，每年房屋净租金480000元整，2021年7月20日至2026年7月19日，每年房屋净租金500000元；租金支付方式为现金或汇款（每年租金提前一个月支付）；租赁期间水、电、有线电视费用及物业管理费等由乙方负责，乙方在租房期内交付甲方10000元水电保证金；乙方在租赁期间如需改变房屋内部结构和装修后设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方同意后可实施，投资由乙方自理；合同期满后如双方不再合作所有动产，包括设备等各种设施由乙方自行解决，不动产不得野蛮拆除和损坏，否则由乙方必须修复；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍然有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同，违约方需向对方赔付1000000元违约金。租赁合同签订后，张超将案涉房屋与其向案外人胡美莲丈夫承租的门面房（位于案涉房屋楼下）从内部打通，使上下两层相通，用于开办母婴用品卖场。同时，张超将案涉房屋外部原有的连通一楼的楼梯（房屋北侧与邢家林牙科诊所相邻的楼梯）进行封堵改造。租赁合同履行期间，张超支付水电保证金10000元，已付清截止2020年7月19日的租金，2020年7月20日以后的租金未能按约支付。2020年6月18日，原、被告在电话中对案涉房屋的租赁及租金支付等事宜进行交涉。2020年7月31日，张超向曹东华发出短信称：由于疫情严重情况下，门店极度亏损无法正常经营，我已于6月份正式向曹东华大哥提请解除合同，烦请3天内给予答复。曹东华于当日回复称：没有收到，不同意解除合同，请按合同办事，明天已八月1号了。张超回复称：我在6月初也当面提过几次，确实做不下去，也没办法。曹东华回复称：没有，你记错；请按合同约定，依合同法规执行。另查明，2020年3月20日，南通市通州区公安局交通警察大队发布“关于对建设路师范桥路口周边道路采取限行措施交通管制的通告”，明确自2020年3月25日至2020年9月30日拆除重建师范桥，配套建设周边道路。该桥路段于2020年8月底恢复通行。本案审理过程中，经本院主持，原、被告于2020年9月4日对案涉租赁房屋钥匙进行了交接。原、被告一致确认案涉租赁合同于2020年9月4日予以解除。本院认为，原、被告间房屋租赁合同关系合法有效。原、被告一致确认案涉租赁合同于2020年9月4日予以解除，且双方已对案涉房屋钥匙进行了交接，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告曹东华要求被告张超支付合同解除前即自2020年7月20日至2020年9月4日的租金60000元，符合双方合同约定的租金标准，本院予以支持。被告张超未能按约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。现双方租赁合同虽已经协商解除，被告张超本应承担的违约责任不因租赁合同解除而减少或免除。关于原告曹东华主张的违约金1000000元，被告张超认为不符合法律规定。本院认为，违约金的认定，应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。根据双方租赁合同约定，租赁期间任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。被告张超在2020年7月31日通过短信向原告曹东华提出要求解除合同，应视为符合上述合同约定的通知。其次，被告张超对其辩称的店铺经营受新冠××疫情及师范桥重建交通管制的影响导致极度亏损，虽未能提供充分证据证明其实际损失，但新冠××疫情及师范桥重建交通管制的情况确实，其提出解除合同并非恶意违约。同时，考虑被告张超系提前解除合同，租赁合同约定的免租装修期应根据实际履行期间予以适当调整。结合被告张超已在2020年9月4日将租赁房屋返还原告曹东华，但尚未将应当恢复原状的部分恢复原状等因素，故本院酌情调整违约金金额为280000元，超出部分违约金不予支持。关于原告曹东华主张的空房费120000元，在违约金部分已作考虑，不予重复计算。关于原告曹东华主张的恢复原状请求及空调费。被告张超在诉讼过程中确认同意赔偿原告曹东华40000元用于将租赁房屋北侧与邢家林牙科诊所相邻的楼梯恢复原状，本院予以确认；对于房屋内的原状，原告曹东华明确其出租房屋与楼下案外人胡美莲房屋从内部打通的部分，不要求恢复原状，本院予以确认；对于房屋内的其他部分，原告曹东华庭审中陈述案涉房屋出租给被告张超之前系已部分经过装修用于作儿童游戏机房，本案中其未能提供证据证实应当恢复原状的内容及空调损失，故对其该部分诉请，本院不予支持。关于反诉原告张超提出要求减免2020年2月、3月租金的请求。本院认为，因2020年新冠××疫情对市场经营的影响，反诉原告张超该项理由符合常情，可酌情减免一个月租金40000元。张超已支付的租金可顺延计算至2020年8月19日，与原告曹东华主张的2020年7月20日至2020年9月4日的租金60000元相抵，张超尚需支付租金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、确认反诉原告张超与反诉被告曹东华签订的《租赁合同》于2020年9月4日予以解除。二、被告张超向原告曹东华支付截止2020年9月4日的租金20000元。三、被告张超向原告曹东华支付违约金280000元。四、案涉房屋北侧与邢家林牙科诊所相邻的楼梯由原告曹东华自行恢复原状，被告张超向原告曹东华支付恢复原状费用40000元。综上二、三、四项，由被告张超于本判决生效之日起十日内给付原告曹东华340000元。五、驳回原告曹东华的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告张超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法减半收取计8992元，保全费5000元，合计13992元，由原告曹东华负担10745元，由被告张超负担3247元；反诉案件受理费依法减半收取计15320元，由反诉原告张超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额向该院交纳案件受理费。审 判 员 葛娟二〇二〇年十月二十二日法官助理 施佳书 记 员 钮钰