广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24327号原告：周虹，女，1982年12月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：文建辉,广东厚诚律师事务所律师。被告：吴瑞泉，男，1954年2月23日出生，汉族,住广州市天河区。委托诉讼代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔宇，广东四端律师事务所律师。被告：广州市瑶台实业有限公司，住所地广州市越秀区矿泉街瑶台大街****。法定代表人：陈金泉。原告周虹诉被告广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台公司）、吴瑞泉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人文建辉,被告吴瑞泉委托代理人李伟忠到庭参加诉讼。被告广州市瑶台实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告限期为原告办理位于广州市越秀区北站路40号707房【原广州市越秀区北站路(云泉居)C梯703房】的不动产权利证。事实与理由：2006年1月9日，吴瑞泉与何玉兰签订《房屋买卖合同》，约定购买广州市越秀区北站路（自编云泉居）C梯703房，建筑面积111.61平方米，2006年1月9日交付首期房款160718元，办好房地产权证回执时付清余款160719元。合同签订当天，何玉兰支付首期房款160718元。吴瑞泉于同日将涉诉房屋交付何玉兰使用。2008年1月20日，吴瑞泉还在平面图上签名并注明C703房即为现在北站路40号707房。另，2007年6月20日，何玉兰将购买的上述房屋赠与给原告，并由原告向吴瑞泉支付更换权属人的手续费，物业管理处向原告出具手续费收据、首期房款收据和水电、物业管理费收取等。直到2008年涉诉房屋可以办理房产证，吴瑞泉要求原告提高出售房屋的房款，原告不同意，吴瑞泉以各种理由推诿、拖延办证。故提起本案诉讼。被告吴瑞泉辩称，1.被告已在2008年1月12日通过在涉案房屋楼梯入口张贴《关于办理房产证的通知》通知原告办理产权证，并于同年19日通过EMS邮政特快专递向原告寄送上述通知。2.被告对已按通知要求提供资料的买受人，最早已于2008年6月2日开始办理产权证，但原告至今未能提供办理产权证所需资料及给予配合，造成涉诉房屋至今未能办理产权证。3.涉诉房屋所在大楼，仅有三户未办理产权证，被告曾与原告沟通，原告表示无力支付购房款及过户税费，才拖延办理产权证。4.被告瑶台公司并非涉诉房屋的出售人，瑶台公司作为房屋所在楼宇的土地使用人，首次权属登记只能办理在瑶台公司名下，其只应配合办理产权证，所需费用与瑶台公司无关。5.原告应在取得涉诉房屋受理回执之日，一次性向被告支付剩余购房款，请法院在本案中一并处理。被告瑶台公司没有答辩。经审理查明：2006年1月9日，吴瑞泉（甲方）与何玉兰（乙方，后该合同乙方更名为原告）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于广州市越秀区北站路（自编云泉居）C梯703单元的房屋，建筑面积约111.61平方米；房屋可交付给乙方使用日期2006年1月9日；该房屋用途为住宅，乙方同意以每平方米2880元结算，应付甲方房款总额321437元；于2006年1月9日由乙方向甲方交付首期房款160718元，办好房地产证回执时付清余下房款160719元；甲方保证乙方房屋的合法性，为乙方办理国有土地房地产权证，甲方在房屋交付使用后一年内为乙方办理广州市国有土地房地产权证；如不能办理，无条件退回乙方所有房款；甲方负责交纳办理房地产权证的税费、土地出让金等费用；甲方办好房地产权证回执时即通知乙方，乙方应在七日内将所剩余全部房款交给甲方，乙方过期不缴交房款，则甲方有权在一月内将该房屋另作处理；甲方将乙方已交房款的50%退回给乙方，其余房款不退作为罚金补偿甲方；签订合同后乙方如需更换权属人，乙方必须向甲方支付该房屋总房款百分之三作为变更手续费等。该合同落款处乙方签名原为何玉兰，后变更为原告。合同签订后，吴瑞泉于同日将涉讼的云泉居C梯703房交付何玉兰。2007年6月20日，何玉兰出具《具结书》记载，何玉兰于2006年1月9日购买云泉居C梯703房，现因私人原因将该物业赠与原告，由此引起的一切纠纷由本人承担，与吴瑞泉无关。同日，云泉居物业管理公司出具收据三张，分别记载收到原告交来涉诉C703房房款160718元、赠与手续费9643元（原业主为何玉兰）、对讲门350元水电周转金300元等。2008年1月12日，被告吴瑞泉在涉诉房屋大楼张贴《关于办理房产证的通知》，内容为：请于2008年5月24日前按合同约定缴清应交房款及费用，缴清上述款项的准业主于5日24日、25日带身份证到管理处签署房产证的相关文件。同年1月19日，被告吴瑞泉通过邮政特快专递向原告寄送上述通知，该邮件于1月20日妥投。2008年1月20日，原告提交《买卖申请审批表》，吴瑞泉在“五至九层平面图”上注明原云泉居C703房即为现在北站路40号707房。2008年4月29日，瑶台公司取得越秀区北站路32-42号（双号）的《广州市房地产权属证明书》，房屋用途为居和非居，所有权来源为新建。被告吴瑞泉为证明其主张，向本院提交以下证据：1.其余购房人的《契税纳税申报表》、《契税完税证》、房屋登记费发票、证明费发票等。2.广州市国土资源和房屋管理局于2008年2月1日作出的《关于申请合建房屋办理产权登记的复函》。原告质证认为对证据1真实性无异议，只能证明被告协助部分业主办理产权证，未帮助原告办理产权的原因是被告在办理时要求将购房价提高，当时包括原告在内的购买人不同意，所以两被告拖延办证；对证据2真实性、合法性、关联性无异议。另查明：案外人谢玉芳因与吴瑞泉、瑶台公司的房屋买卖合同纠纷，曾向本院起诉，要求吴瑞泉、瑶台公司立即为其办理广州市越秀区北站路38号207房的房地产权证。本院经审理后作出（2012）穗越法民三初字第2294号民事判决书，其中查明：为证明吴瑞泉有权出售涉案207房，谢玉芳还提交了以下证据的复印件到庭：一、广州产权交易所于2005年10月17日出具的登记编号为：507A111JZ203《企业股权交易登记证明》，载明吴瑞泉以4000000元价格从广州市食品工业经贸公司受让其享有的对广州市广源实业总公司的8668241.55元债权。二、广州市白云区瑶台村第七经济合作社（甲方）、广州白云房地产开发总公司（乙方）与吴瑞泉（丙方）于2005年12月22日签订的《协议书》，约定：因甲乙双方合作兴建的“云泉大厦”尚未竣工（未装修、未装永久水电及未办理产权证），而负责出资的乙方无能力继续投资资金，现甲乙双方同意根据丙方与广州市食品工业经贸公司于2005年9月7日签订的《债权转让合同》及其附件等，成为本项目准业主的丙方投资完善本项目；甲方义务及权利：1.协助办理确权时的盖章工作，2.协调有关装修及永久水电工程过程中的问题，3.协助办理工程规划及工程质量验收，4.支付甲方产权面积商住楼部分的土地出让金及办房产证规费，支付装修需要分摊部分工程费用，5.协助丙方办理确权、办证事宜，6.收到乙方支付的六十万元后视为乙方全部承担甲乙双方于1991年12月6日签订的《联合开发兴建楼宇合同》中第四条第四项的违约责任，今后不再追究乙方，但乙方必须保证丙方在2006年5月30日前为甲方的厂房楼安装永久水电，否则甲方将继续追究乙方的违约责任；乙方义务及权利：协助办理确权时的盖章工作，2.协调有关装修及永久水电工程过程中的问题，3.安排商住楼四-九层C-E轴*1-3轴住宅补足甲方的应分成面积部分给甲方，具体待最后测绘面积出来后，相差的面积甲乙双方以1500元/平方米补给另一方（由于该楼宇已由丙方承接，则要丙方认可），4.返还甲方消防工程代垫的二十万元，5.乙方负责支付违约金总六十万元给甲方，6.以上两笔款项违约金在2005年12月29日前先支付五十万给甲方，余下款项在2006年3月29日前付清，7.支付属乙方产权面积部分的土地出让金、永久水电工程款和外墙装修费分摊（其中永久水电工程款和外墙装修费的预算需经乙方确认），8.委托丙方办理确权、办证事宜，9.就移交规划、报建资料，协调原施工队退场及签订土地出让合同等事宜与丙方另行签订合同予以约定；丙方义务及权利：1.筹集资金按土地出让合同规定的时间缴交有关规费和其他税费，2.出资复建及收费工程所需的全部资金（含装修款），3.出资为本项目报装永久水电，负责变电房装置及电表的费用，并保证在2006年5月30日前为甲方现在的厂房安装用电负荷为150千瓦的电表和2寸电表，否则负责本协议第一条甲方义务和权利中第6项的连带责任，4.负责本项目上述工程验收、进度、安全等问题，5.负责管理本项目的物业，6.接受甲、乙方的委托办理本项目的过户、办证事宜，过户到甲方、乙方或甲方、乙方指定的业主名下，并垫付全部税费（此费用由各方根据所得面积分摊），7.负责乙方支付给甲方的违约金及代垫款的执行情况，如乙方在规定时间内不能支付甲方，则由丙方负责支付，8.为保证甲方的补偿款及永久水电的依时收取和安装，丙方同意将商住楼首层A-D轴*1-13轴的面积作为上述承诺的抵押保证，丙方在出售该面积时必须知会甲方，并将出售该面积所得的款项首先支付清补偿款及交纳安装永久用水点的保证金50万元给甲方，该保证金用于支付（甲方部分）安装水电的工程费，9.体谅乙方的实际困难，丙方愿意代乙方支付十万元违约金（含在六十万元中）给甲方，10.负责将商住楼北面红线范围内的围墙拆除和绿化工程费（具体时间由三方商定），11.负责该项目属于丙方物业的销售、工程质量验收、工程质量、办理土地出让金，物业管理而引起的一切经济及法律责任；由商住楼引起的一切经济纠纷与甲方无关，由丙方负责等。三、广州白云房地产开发总公司于2009年1月18日向瑶台村第七经济合作社（瑶台公司）出具的《关于协助办理“云泉大厦”商住楼产权转移过户的函》，称：我单位与贵社于1991年12月6日签订的《联合开发兴建楼宇合同》，共同开发位于三元里大道北××路××号（双号）的轻工业厂房楼和云泉大厦商住楼。根据协议约定轻工业厂房楼的产权为贵村所有，“云泉大厦”商住楼的产权为我公司所有，现云泉大厦商住楼已于2008年4月以“广州市瑶台实业有限公司”的名义办理了《广州市房地产权属证明书》。根据三方确认的建筑面积，现请贵公司协助将属于我单位所有的商住楼建筑面积共9221.5265平方米（具体房号及面积见附表）的产权从贵公司名义的《广州市房地产权属证明书》中直接办理转移过户到吴瑞泉确认的业主名下，希贵公司给予办理有关手续。四、申请人为广州白云房地产开发总公司、联系人为吴瑞泉，并有瑶台公司及广州白云房地产开发总公司盖章确认的《申请门牌呈批表》；五、广州市越秀区人民政府矿泉街道办事处于2009年1月19日向广州市房地产交易中心出具的《关于矿泉街同意瑶台实业有限公司出售北站路32号至40号号房屋的函》，同意属下转制社区集体经济组织广州市瑶台实业有限公司出售越秀区北站路32号至40号（双号）的房屋。上述判决认为：谢玉芳、吴瑞泉签订《房地产买卖合同》之时，涉案207房的产权登记在瑶台公司名下，而非吴瑞泉。在这种情况下，一般理性交易人会要求出售方提供有权出售的证据。现谢玉芳持有吴瑞泉可证明其有权出售涉案房屋证据的复印件，且瑶台公司亦以不发表质证意见的形式不对这些证据的真实性予以否认，结合各方当事人的陈述，本院对谢玉芳提交的上述证据复印件的真实性予以确认，认定谢玉芳有理由相信吴瑞泉有权出售涉案房屋。而瑶台公司对谢玉芳多年使用涉案房屋无提出异议的事实，亦印证了瑶台公司是同意吴瑞泉出售涉案房屋的。据此，依诚实信用原则，瑶台公司、吴瑞泉应协助谢玉芳办理涉案207房的产权证。谢玉芳的请求合法有理，本院予以支持。为此判决吴瑞泉、瑶台公司应协助谢玉芳办理将广州市越秀区北站路38号207房的产权登记在谢玉芳名下的手续。吴瑞泉、瑶台公司对上述判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2013年11月4日作出（2013）穗中法民五终字第530号民事判决书，其中认为：民事法律行为应遵循公平合理及诚信原则。吴瑞泉、瑶台公司并不否认对涉案房屋所在的“云泉大厦”存在合作分成关系，吴瑞泉对该大厦部分房屋具有处置权，但吴瑞泉、瑶台公司对具体房屋处置的划分不予明确。该案中谢玉芳提交吴瑞泉、瑶台公司之间的《协议书》复印件等资料拟证实吴瑞泉有权出卖涉案房屋，而吴瑞泉虽确认销售涉案房屋时其自认对涉案房屋具有处置权，但现其联同瑶台公司均对上述资料真实性不予确认。在吴瑞泉、瑶台公司不提供双方合作分成协议的情况下，考虑涉案房屋已由吴瑞泉售予并交付谢玉芳使用多年，期间瑶台公司并无提出异议，而其辩称不知情也不符合一般普遍认知，本院对吴瑞泉、瑶台公司关于吴瑞泉物权处置涉案房屋的陈述不予采信，并无不当。合同双方继续应履行《房屋买卖合同》，本院判令吴瑞泉、瑶台公司协助谢玉芳办理涉案房屋产权登记手续，符合公平合理及诚实信用原则。应当指出，该协助行为也包括过户手续过程中收齐涉案房屋的未付房款。为此判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，原告、被告确认：涉诉房屋原由何玉兰购买，后该由原告购买，原被告并未重新签订合同，是在原合同基础上直接变更购买人；涉诉房屋于2006年1月9日交付原告使用。原告表示同意将剩余房款在本案中支付给被告。本院认为：根据生效的判决认定，吴瑞泉有权出售涉案房屋，原告已支付了首期房款，涉案房屋已交付给原告使用多年，故原告依据合同要求被告吴瑞泉协助办理涉案房屋的产权登记手续，本院予以支持。本案瑶台公司未到庭视为其放弃其抗辩权利，因涉案房屋现登记至瑶台公司名下，瑶台公司多年来对于吴瑞泉出售并交付涉案房屋给原告的事实并未提出异议，故瑶台公司应对办理上述房屋产权登记至原告名下的手续承担协助义务。本案中，原告同意将剩余房款支付给被告吴瑞泉，被告吴瑞泉亦主张房款在本案中一并处理，本院对此予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、被告广州市瑶台实业有限公司、吴瑞泉应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告周虹到房地产行政主管部门办理广州市越秀区北站路40号707号的产权登记至原告周虹名下的产权转移登记手续。二、原告周虹应于上述房屋办理完税及交易递件过户并取得受理回执之日，一次性向被告吴瑞泉支付剩余房款160719元。本案诉讼费减半收取3061元，由被告吴瑞泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十月九日书记员  林紫滢