内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0624民初1903号原告:鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150693561249228B。法定代表人：纪某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘世平系公司项目部经理。被告：张某，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司(以下简称千牛物业公司)诉被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告千牛物业公司委托诉讼代理人刘世平，被里张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千牛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费8626元及违约金2280元，合计10906元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告是鄂托克旗棋盘井镇草原B区4-1-202房屋面积117.28平米的业主。原告从2011年6月17日开始对该小区提供物业服务，被告应从2011年6月17日开始向原告支付物业管理服务费用。关于物业服务费收取标准、缴纳时间、逾期缴费违约金的计算方法约定为：1.标准：依据签署的物业合同约定；2.缴费时间：物业服务费按实际服务时间缴纳；3.逾期缴纳滞纳金：每逾期一天，按银行同期利息承担违约金。原告一直履行相关业务，依约对小区实施规范的物业管理，为小区及居民提供完善的物业服务。被告自2011年6月17日至今，无任何理由未缴纳物业服务费。被告应向原告交付2011年6月17日至2019年12月31日的物业费8626元（2011年6与17日至2013年12月31日和2015年1月1日至2019年12月31日物业费117.28平方米×0.7元/月/平方米×90.5月=7430元；2014年1月1日至2014年12月31日物业费117.28平方米×0.85元/月/平方米×12月=1196元）；被告一直无故拖欠上述物业服务费共计8626元，依照合同，应缴纳违约金2280元。原告认为，原告根据我国相关法规和被告居住的小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，应视为和被告之间形成了服务合同，上述合同是合法民事行为，受法律保护。原告已经履行了应尽的物业服务义务，被告有交纳物业服务费的义务，并应承担逾期缴纳物业服务费的滞纳金。被告拒绝履行支付物业服务费的义务，已经对原告构成违约。故此，原告为维护自己的合法权益，向你院提起民事诉讼，请求你院依法判决。被告张某辩称，原告自称2011年6月17日对该小区提供服务，而合同签订时间为2011年10月4日，合同中第32条约定本合同自签字之日起生效，与合同日期不符。其次，原告也未向法庭提供选聘和续聘结果或中标文书，所以原告提供的合同无效。按照《物权法》和《内蒙古自治区物业管理条例》，业主想要续聘或重新选聘新的物业，首先由业委会或业主大会提出重新选聘或者续聘物业公司的要求。其中业主大会需要小区50%业主通过后成立。然后必须满足两个“1/2”同时通过，（即1、每套房屋产权证上的面积，必须达到所属小区建筑规划中全部共有面积的1/2以上，即算通过。2、每户产权证记为1票，必须达到建筑规划小区内所有产权证1/2以上，即算通过），这时才能再由业委会或者业主大会运行投票表决，正式启动整个续聘改聘程序。三方监督：选聘或续聘工作启动后，业委会或业主大会必须及时通知所属街道、居委会和房地办，寻求三方知道和监督，并在他们监督下操作，否则属于无效。投票方式、计票方式、开票方式一系列操作进行审核和监督，时间节点按有关规定操作，所有选票结果必须经公示。所以，原告提供合同并未按照法定程序选聘和续聘属于无效合同，也没有向行政主管部门备案，且提供合同全部私自擅改、伪造合同，大部分业委会人员签字并非本人签署。原告没有和张某签合同，业主可拒交物业费，且从未向张某主张索要过物业费，也未催告过。原告未履行合同的服务责任，服务不到位，小区环境脏、乱、差，共用设施、设备无人维修，院墙倒塌多年失修，监控设备多数已坏，无人更换维修，房屋共用部位的清洁卫生无人打扫，维修公共秩序没有做到，私搭乱建，保安也不巡逻等情况，这些最基本的都做不到，业主有权拒绝缴纳物业费。收费标准没有依据，收费不明确，违约金计算方法错误，没有按合同约定计算，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据：证据一，《业委会回访表》复印件2份、《业委会满意度调查表》复印件3份，证明原告为草原B区物业提供了物业服务，业委会成员签字认可，并满意原告的服务。被告对证据一的《业委会回访表》、《业委会满意度调查表》真实性认可，对证据一的《业委会回访表》、《业委会满意度调查表》证明问题不认可，业主委员会的满意度并不能代表全体业主的满意度，原告这个表只能证明是为了给自己的员工发工资做的，不能反映真实的满意度。本院对该证据的真实性予以采信，对证明问题中原告为草原B区物业提供了物业服务的事实予以采信，对业委会成员满足原告的服务的证明问题不予采信，该回访表和满意度调查表只能反应2017年、2019年的情况，不能反应其他年度情况。证据二，《情况说明及照片》复印件2份，证明原告职工在为草原B区打扫卫生和积雪，维修管道为该小区提供了物业服务。被告对证据二《情况说明及照片》的真实性认可，证明目的认可。本院对该证据的真实性认可，故该证据能够反应原告进行了一定的物业服务，故对证明问题予以认可。证据三，《草原B区物业委托服务合同》复印件9份，证明原告于2011年6月17日至2019年12月31日与草原B区业主委员会签订的物业服务合同，草原B区的物业服务是由原告提供的。对证据三中《草原B区物业委托服务合同》（2011年）的真实性不认可，合同中名称错误，原告提供的合同中的第一条写的是草原A区，手改成为草原B区。对证据三中《草原B区物业委托服务合同》（2012年）的真实性不认可，合同中业主代表签字“孟春梅”与实际不符，被告认为不是孟春梅本人的签字，合同中业委会只有三个人签字，还缺少两个人签字，应当是业委会全体签字。对证据三中《草原B区物业委托服务合同》（2013年）的真实性不认可，也是存在业委员签字人员不够，存在篡改，被告一会儿提交证据证明，合同中“田胜荣”的签字不是本人签字。对证据三中《草原B区物业委托服务合同》（2014年）的真实性不认可，名称不符，第一页的“草原B区小区物业管理服务”存在异议，被告有证据证明合同中不是这句话，被告提供的证据是原件的复印件，业委会人员签字不够。对证据三中《草原B区物业委托服务合同》（2015年）的真实性不认可，业委会中有个叫“王生”的人，据被告调查，没有此人。对证据三中《草原B区物业委托服务合同》（2016年）的真实性不认可，合同中名称错误，他提供的合同中的第一条写的是草原A区，手改成为草原B区。对证据三中《草原B区物业委托服务合同》（2017年、2018年、2019年）的真实性不认可，名称不符，原告提供的复印件与他提供的原件不符，日期，签字都不符。对证据三《草原B区物业委托服务合同》9份的证明问题不认可。本院认为被告虽对原告物业服务合同的真实性不认可，但并未对服务合同业委会盖章的真实性提出质疑,只是对部分业委会成员签名的真实性提出质疑,这并不能影响合同的真实性及整体效力，原告提供的物业合同原告承认是在打印时打错了，本院认为存在高度可能，故对原告提供的该组证据真实性及证明问题予以采信。被告提供的证据：证据一，《草原B区物业管理服务合同》（2012）复印件1份、《证明》复印件1页。证据来源：原告提供，有原告的盖章。证明原告提供的证据与原件不符，证明2013年合同中田生荣的签字与《证明》中的签字不符，合同中没有印章，跟原告提供的合同不一致，两份合同都是出自原告，包括签字、章子都不一致，证明原告私自篡改合同。原告对证据一《草原B区物业管理服务合同》（2012）的真实性不认可，以原件为准，合同中的章子是我们的，但合同是复印件，可能是复印的时候把最后一页弄错了，原告不认可，不清楚。对《证明》的真实性认可，原告代理人跟田胜荣沟通过，合同中的签字确实不是他签的，当时是他不在，找别人代签的。本院认为被告提供的2012年物业服务合同复印件与原告提供的本案中的合同复印件内容一致,只是被告提供的未加盖小区业委会的公章,公章存在后补加盖的可能,部分业主委员签字虽不是本人所签,但这并不影响物业合同的效力,故对原告提供的证据的证明目的不予采信。证据二，《草原B区全体业主委员签字》复印件7页、《物业费收取标准》复印件8页、《照片》复印件9页，证明原告物业费收取标准不明确，小区环境脏、乱、差。设备损坏，草原B区全体业主请求更换物业公司。原告对证据二中《草原B区全体业主委员签字》的真实性不认可，没有相关部门组织，私自组织的，不认可。对《物业费收取标准》的真实性不认可，是随便打印的，没有来源，不予认可。对《照片》的真实性不认可，是随便照的照片，原告不清楚。本院对被告提供草原B区的签字表格，与本案不具有关联性，故对其真实性不予采信；对物业费收费标准，被告未提供证据证明该标准的是否适用棋盘井地区，故对该收费标准不予采信；对被告提供的照片，因有该小区业主出庭并予以核对，故本院对照片的真实性予以采信，能够证明该小区物业服务的质量存在一定问题。证据三，证人刘丽萍、格力图娅的证人证言，证明物业费收费标准和打扫卫生标准不符合规定。物业服务不达标。原告对两组证人的证人证言的证明问题不认可，不是原告的工作范围。疫情期间垃圾都是我们清运出去的。本院认为，该证人证言与被告提供的证据二中十张照片的相互印证，能够证明原告的物业公司在该小区的物业服务质量存在一定问题。本院经审理认定事实如下：2011年至2019年，鄂托克旗棋盘井镇草原B区业主委员会与原告千牛物业公司每年签订了草原B区物业服务合同。其中，2011年、2012年签订合同是《草原B区物业管理服务委托合同》，2013年至2019年签订的是《物业管理服务合同书》。双方约定原告千牛物业公司为鄂托克旗棋盘井镇草原B区提供物业服务，2011年的服务期间是2011年7月16日至12月31日，2012年至2019年均约定的是全年服务。约定住宅房屋与非住宅房屋物业管理服务费均为每月每平米0.7元（其中2014年的物业费是0.85元每月每平米），空置房屋按全额收取物业费。逾期交纳物业费的，2011年、2016年至2019年合同约定：从逾期之日起每天按费用的千分之三交纳滞纳金；2012年至2014年合同约定：物业费按月收取，从逾期之日起每天按费用的千分之三交纳滞纳金；2015年合同约定：收费时间是每个季度收取上一季度的物业费，逾期欠费业主将按每日千分之五的标准计算缴纳滞纳金。2009年8月19日，被告张某向被告苏里格公司购买了位于××区房屋。另查明，被告认可没有给原告交纳过物业费。本院认为，本案争议焦点是：原、被告之间是否存在物业服务合同关系？被告是否欠原告物业费？如欠，具体数额是多少？被告是否应承担违约金？本案中，原告千牛物业公司与鄂托克旗棋盘井镇草原B区业主委员会签订的物业管理服务合同均合法有效，对该小区物业服务范围内房屋业主具有法律约束力。被告辩称没有与原告签订过物业服务合同，原告与其不存在物业服务合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故原、被告存在物业服务合同关系。原告与被告双方应当按照合同约定履行义务，被告辩称原告提供的物业服务不达标，收费不合理，按照物业服务合同的约定，其可以通过业主委员会要求原告限期整改，逾期未解决的，业主委员会有权终止与原告的物业服务合同，故被告的辩称理由并不能构成拒交物业费的正当理由，且其没有提供有效证据证明原告未履行过合同义务，故其该答辩理由不成立。对于被告认为原告主张物业服务费的诉讼时效已过的辩论意见，本院认为2015年的物业服务合同约定了物业服务费的缴纳期限，该合同约定每季度收取上一季度物业费，且原告未提供证据证明其向被告主张过2015年的物业服务费，按照当时的法律规定2015年的物业服务费的诉讼时效期间为2年，故原告主张的2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费的诉讼时效期间已过，本院不予支持。本案其它物业服务合同未约定物业服务费的缴纳期限，故其余物业服务费诉讼时效期间未过，被告应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。故2011年6月17日至2013年12月31日和2016年1月1日至2019年12月31日的物业费是6445元（117.28平方米×0.7元/平方米/月×78.5月）；2014年1月1日至2014年12月31日物业费是1196元（117.28平方米×0.85元/平方米/月×12月）。故物业费合计7641元。关于原告请求逾期支付物业费的违约金，因2015年的物业服务费已过诉讼时效期间，本院不予支持，其余物业服务合同未约定物业费的缴纳期限，故对于原告主张逾期支付物业费违约金的请求不能成立，本院不予支持。综上，对原告主张被告支付拖欠的物业服务费7641元的请求予以支持，对原告主张超过上述请求的部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效后3日内一次性给付原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司物业服务费7641元；二、驳回原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告张某负担。本判决为终审判决。审判员  王小龙二〇二〇年十月二十日书记员  白 冬本判决引用的法律条款链接：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价：（一）廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定；（二）普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定；（三）公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。