浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初1110号 原告（反诉被告）陈威好，男，1983年5月5日出生，汉族，住浙江省仙居县。 被告（反诉原告）张著华，女，1984年7月29日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人张怀,浙江大宇律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈威好诉被告（反诉原告）张著华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，被告（反诉原告）张著华于2020年4月20日向本院提起反诉，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈威好、被告（反诉原告）张著华的委托代理人张怀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2018年1月4日原告承租被告位于杭州市江干区××幢××号商铺，租期自2018年1月5日至2023年1月4日止。自承租以来原告一直按合同约定支付租金并无任何拖欠。2018年12月16日原、被告双方协商一致，原告通知被告提前解除租赁合同，当天，原被告协商一致，原告再承租商铺90天后，被告无息返还原告5万元押金。自2019年1月3日至2019年4月3日，原告续交3个月租金后，如约将案涉商铺腾空并交给被告，但被告却拒绝返还5万元押金。据此原告诉请：1、判令被告返还押金5万元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，一、租赁合同真实有效，依法受到法律保护。双方于2019年1月4日签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应当按照上述合同的约定，充分履行合同义务。租赁合同第十条第一款约定，甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金10万元，第三款约定，乙方提前解除合同的甲方没收全部押金，并要求乙方支付违约金。二、答辩人从始至终并未同意原告提前解除租赁合同。因此，原告提前解除租赁合同，应当承担相应的违约责任。 反诉原告诉称，反诉原告于2018年1月4日向与反诉被告签订租赁合同一份，合同约定，反诉原告将位于杭州市江干区维多利亚商务中心1幢底商1号出租给反诉被告；合同租期为5年，自2018年1月5日起至2023年1月4日止，租金为45.5万元，从第三年开始每年递增5%，租金按6个月为一期支付，首期租金于2018年1月8日前付清，以后每期租金支付为上期租金，到期前30天支付，先付后用；合同第十条违约处理第一款约定：甲、乙任何一方如未能按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金人民币10万元整；第3款约定：若乙方提前解除合同，则需提前90天内书面通知甲方，并在60天内清空房屋退还甲方，若逾期未能交房，甲方有权自行处理房屋内设附属设施，甲方没收全部押金，并要求乙方支付违约金。2018年12月，反诉被告通过微信向反诉原告提出，因为经营困难，希望暂时先交三个月房租，另外询问反诉原告假如其能在3个月内转租出去的话，是否能不算反诉被告违约。反诉原告考虑到反诉被告确有经营困难的情况，就同意只要其能以双方约定的房租标准转租出去的话，就不算反诉被告违约。因此，反诉被告于2018年12月18日向反诉原告支付了2019年1月8日至2019年4月8日共3个月的房租113750元。后，反诉被告在未能将涉案房屋转租出去的情况下，通过微信告知反诉原告，其不再续租，要单方解除租赁合同。 反诉原告认为，双方于2018年1月4日签订的租赁合同系真实意思表示，合法、有效，受到法律保护。反诉原告依照合同约定履行了房屋交付义务，反诉被告应当按照合同约定履行按时、足额支付房屋租金的义务。现反诉被告在未取得反诉原告同意的情况下，擅自解除合同，违反了合同约定，构成违约，给反诉原告造成了巨大的经济损失。综上所述，反诉被告单方解除租赁合同给反诉原告造成了经济损失。特提起反诉，请求：1、判令反诉被告因提前解除合同向反诉原告支付10万元违约金，并判令反诉原告没收反诉被告5万元履约保证金；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告辩称，其与反诉原告在2018年12月16日已经商量好，其再支付三个月房租，三个月后合同解除，其当天就提出解除合同，电话里提过，后来微信又发了一遍，双方已经达成解除合同的协议，不能算其违约，其没有必要去支付所谓的违约金10万元，对方应全额退还其押金。 经审理本案事实认定如下： 2018年1月4日，张著华（出租方，甲方）与陈威好（承租方，乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于杭州市江干区维多利亚商务中心1幢底商1号出租给乙方经营使用，产权面积139.23（以产权证为准）；租期为5年，自2018年1月5日起至2023年1月4日止，甲方应于2018年1月5日前将房屋腾空交给乙方使用，乙方应付押金5万元，于2018年1月4日支付甲方；租金为45.5万元每年，第三年开始每年递增5%；租金按6个月为一期支付，首期租金于2018年1月8日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前30天支付，先付后用；乙方需经过甲方同意方可将承租的房屋转租或分租给第三方；本合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意中止，如一方擅自中止合同则视其为违约，按本合同10.1款追究其违约责任；合同第10.1条约定，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金人民币10万元；第10.3条约定，若乙方提前解除合同，则需提前90天内书面通知甲方，并在60天内清空房屋退还甲方，若逾期未能交房，甲方有权自行处理房屋内设附属设施，甲方没收全部押金，并要求乙方支付违约金；第11.1条约定，若乙方转租该房屋，需提前60天告知甲方，并经甲方同意才可，等等。 2018年12月16日，陈威好向张著华提出再续租3个月后不再租赁案涉商铺，并提出在这期间有人转让希望能转让出去，张著华对陈威好提出的转租意见表示同意。后陈威好自称腾空商铺后于2019年4月18日将案涉商铺的钥匙交给了物业，而张著华称于2019年4月底或5月初才从物业处拿回钥匙。 上述事实，有原告提交的租赁合同、微信聊天记录及原、被告的陈述等予以证明。 本院认为，陈威好与张著华之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。本案双方争议焦点为合同提前解除后，陈威好是否应承担提前解除合同的违约责任。陈威好出举双方微信聊天记录中张著华于2018年12月16日回复其的“好”，以证明张著华对其提前3个月告知不再租赁从而不算违约的请求表示同意，但结合双方合同中关于承租方转租需提前60天告知出租方并征得出租方同意的约定，以及双方微信聊天记录中，陈威好问“当然如果在这期间有人转让的话我也希望能转让出去，可以吗？”张著华紧接着回复“好”的内容，可以确定张著华仅是对陈威好欲将案涉商铺转租的提议表示同意，并不能证明张著华已同意免除陈威好提前解除合同的违约责任，故陈威好提前解除合同构成违约，张著华有权主张陈威好承担相应违约责任。 关于违约金金额问题。双方合同中约定违约金10万元，且在承租方提前解除合同违约时，出租方可没收押金并要求承租方支付违约金，该约定表明，承租方违约时，押金也一并转化为违约金，故上述违约金的约定明显过高，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本院酌情确定本案陈威好应承担的违约金金额为5万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告陈威好的诉讼请求； 二、反诉原告张著华无需退还反诉被告陈威好押金5万元； 三、驳回反诉原告张著华的其他诉讼请求 案件本诉受理费人民币1050元，由原告陈威好负担。案件反诉受理费人民币1650元，由反诉被告陈威好负担人民币525元，反诉原告张著华负担1125元。 张著华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，陈威好于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王**辰 二〇二〇年十月三十日 书记员  金 鑫