山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初2326号   原告（反诉被告）：晋城星悦城商贸有限公司，住所地：山西省晋城市城区。   法定代表人：徐某，任公司经理。   委托诉讼代理人：赵某1，该公司员工。   被告（反诉原告）：赵某2，男，1987年2月17日生，汉族，现住晋城市。   委托诉讼代理人：闫某，山西金仁律师事务所律师。   原告晋城星悦城商贸有限公司（以下简称星悦城公司）诉被告赵某2租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告赵某2向本院提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星悦城公司的委托代理人赵某1，被告（反诉原告）赵某2及其委托代理人闫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告星悦城公司诉称，原告与被告于2018年10月30日签订星悦城商铺租赁合同（以下简称“租赁合同”），约定原告将位于星悦城购物中心X楼XXXX和XXXX号商铺258平方米租赁给被告，租金和管理费按季度付款，被告应于交租期最后一个月10日前向原告支付下一季度租金和管理费，被告于2020年6月22日向原告提交撤场申请，现原告同意解除租赁合同，请人民法院予以确认。同时根据原被告2018年10月30日签订的星悦城商铺租赁合同之补充协议的第4条的约定，要求被告支付违约金即支付已享受租金优惠金额186444.95元，同时支付欠缴租金83944.8元，支付欠缴管理费18447元，支付工程改造费2470元，现被告一直未能按期支付，截止目前仍欠原告291306.75元未支付，原告多次催要无果，故请求：1、请求确认原被告的租赁合同已按约解除；2、请求判决被告支付欠缴租金83944.8元（从2019年12月21日至2020年6月22日），支付欠缴管理费18447元（从2020年2月1日至2020年6月22日），支付违约金186444.95元（从2019年1月11日至2020年6月22日），支付工程改造费2470元；3、诉讼费由被告承担。   被告赵某2辩称，1、原告与被告协商一致解除合同，故本案合同已解除。2、被告不应支付原告租金83944.8元，原告应退还被告超付租金8427.2元。2019年1月11日，原告商场试营业，被告当天开业经营，2019年第一期（1月11日至4月10日）、第二期（4月11日至7月10日）、第三期（7月11日至10月10日）共计九个月租金被告已按约付清，原告也认可，就不多说。被告未能按期支付2019年第四期租金是有原因的。2019年第四期租金37152元（2019年10月11日至2020年1月10日）因原告于2019年9月将被告设立的广告牌封堵，造成被告经营受限，营业额直线下降，被告向原告有关领导多次提出，均未予以解决，被告因此中断付租，计划待解决问题后再行支付。被告2020年3月已付清2019年第四期租金。2020年3月29日，被告到原告处结算销售收银款时，已将2019年第四期租金付清，其中用质保金折抵25000元租金，用2019年12月28日至2020年1月20日销售收银款14796元，扣除手续费后为14739.32元折抵租金，当日原告为被告出具14739.32元收据一支。以上两笔款项共计39739.32元，结算第四期租金37152后，还剩余2587.32元。可以说明被告至此已不欠原告2019年第四期租金期间2019年12月21日至2020年1月10日间的租金。被告2020年6月已付清2020年1月11日至2月10日期间的租金。2020年1月11日至2020年2月10日，根据合同约定本月租金为13932元。被告于2020年6月1日按原告要求补交11344.68元，原告当日开具有收据，该款加上前述2019年第四期结算时余款2587.32元，正好是13932元，以上充分说明被告已支付2020年1月11日至2020年2月10日期间的租金。且1月27日至2月10日属于疫情期间，该期间的租金6501.6元应当免除，并返还给被告。被告不应支付2020年1月27日至2020年6月10日期间的租金。2020年1月26日被告根据有关要求关门后，1月27日本市爆发新冠疫情，直至6月11日，被告才被允许复工。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项规定：“疫情或者疫情防控措施导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条关于合同案件的审理中第6项规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。根据以上规定，本案中因新冠疫情导致被告1月27日至6月10日之间无法营业，没有一点营业收入，疫情影响程度极其严重，根据规定应当属于不可抗力，应当免除被告支付租金的责任，所以被告不应支付租金。另外，疫情期间原告未经被告同意，擅自占用被告店铺摆放货物，直至6月11日被告复工时，原告仍未腾出货物，一直使用被告所租商铺，原告疫情期间自己使用出租给被告的房屋，应当由其自己承担租金。被告已付清2020年6月11日至6月22日期间的租金。2020年6月11日被告预付原告7000元。按合同约定每平方米每天1.8元*258平米*12天，该期间的租金为5572.8元，被告预付的租金已超过该期间的租金，所以被告并不欠原告租金。综上，被告不应支付原告租金，免除疫情期间租金后，原告还应当返还被告超付的租金8427.2元。3、被告不应支付原告管理费18447元，仅应支付903元。根据合同约定，第二年度才收取管理费，管理费原告定的标准为每天每平方米0.5元。2020年6月1日，被告按原告的要求支付2020年1月11月至1月31日期间21天的管理费2709元（计算方法为0.5*258*21=2709元）。原告也认可，未主张1月管理费。被告不应支付2020年1月27日至2020年6月10日期间的管理费。因为被告自2020年1月26日关门后，直至6月11日均未营业，原告也未提供管理和服务，根据合同约定，只有履行了义务后，才能获得相应权利，原告未履行管理和服务的义务，不应当要求支付管理费。根据疫情期间属于不可抗力，双方均未履行合同，自然不产生费用。原告应当返还1月27日至1月31日新冠疫情期间，多收取被告5天的管理费645元。被告仅应支付原告2020年6月11日至2020年6月22日期间的管理费1548元（计算方法为0.5*258*12=1548元），折抵1月份多交的645元后，仅欠原告903元管理费。4、被告不构成违约，不应支付违约金186444.95元。原告提供的租赁合同及补充协议存在格式条款情形，严重侵害被告的权益，加大被告违约责任，未约定出租方的违约责任，严重侵害了承租人利益，应为无效合同无效约定。租赁合同签订后，原告一直不交给被告，直至2019年10月被告多次强烈索要时，才将属于被告的合同交给原告。根据补充协议约定承担违约责任的情形是严重违反原合同，本案被告并无严重违约情形，未支付租金是因不可抗力造成的。被告与原告解除合同，是双方协商一致的结果，被告撤场是经过原告同意的，属于合同法规定的协议解除，并非被告单方解除合同，况且被告也并非就愿意撤场，被告前期投资巨大，光装修费就花费18万元，主要是因为原告经营不善，进场时答应的条件一直没有兑现，严重影响被告经营，被告不得已才决定撤场，并不构成违约。原告擅自将被告广告牌位封堵，影响被告经营构成违约。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条关于合同案件的审理中第5项规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”根据该规定，被告不构成违约，不应支付违约金。5、被告不应支付工程改造费2470元。原告要求被告承担工程改造费2470元，没有依据及证据，被告对该费用不予认可，不应支付。6、原告应当返还被告销售结余款1280元、押金2200元、注册公司补贴款8000元。被告2020年6月经营期间有销售收银款1280元，原告收取后，未返还给被告。2018年12月30日原告收取被告电表押金200元，合同解除后，应当返还。2019年10月21日原告收取被告pos机押金2000元，合同解除后，应当返还。2020年6月，原告要求被告注册四个公司，说可以领取补贴，每个2000元，被告注册后交给原告，原告申报后，未将补贴款给被告。7、诉讼费用应当由原告承担。原告违约在先，主张没有依据，应当承担诉讼费用。综上，本案原告主张大多不符合法律规定和事实情况，应驳回其诉讼请求。   反诉原告赵某2诉称，2018年10月30日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告位于星悦XXXX和XXXX号商铺28平方米，租赁期限为三年，2019年1月1日至2021年12月31日，租金商定为第一年每天每平米1.6元，第二年每天每平米1.8元，第三年内每天每平米2.0元。签订合同后，反诉被告2019年1月1日未能开业，2019年1月11日，反诉原告进行试营业，原告的租赁期限相应顺延10天，2019年8月，反诉被告商场才开始开业，这期间，反诉被告答应反诉原告的种种条件均未能够实现，经营也受到限制，严重影响反诉原告的经营收益。2019年反诉原告按要求支付了质保金25000元、装修押金20000元、水电表押金200元、pos机押金2000元，并支付了2019年第一、二、三期租金，2019年第四期租金反诉原告根据协议用质保金25000元折抵了部分押金，并要求反诉被告扣除销售收银款折抵租金。2020年1月26日，商场关门后，因疫情原因，反诉原告商铺一直未开业未复工，2020年6月11日，反诉原告复工，2020年6月22日，反诉原告与反诉被告协商后，提交撤场申请，反诉被告也同意。但反诉被告结算数据存在错误、多收、超收反诉原告各项费用10998.44元，不予返还。反诉被告的行为，严重侵害了反诉原告的合法权益，2020年7月，反诉被告又同期诉讼要求反诉原告的合法权益，反诉被告对此不予认可，故请求：1、依法判令反诉被告返还反诉原告押金、多收租金、销售收银款10998.44元；2、诉讼费由反诉被告承担。   反诉被告辩称，要求我公司返还押金依据合同第3条第1款合同约定的租金支付方式，根据合同第8条第4款约定的违约责任，反诉原告的第四季度租金在2019年12月份就已经产生了，反诉原告应当支付，依据合同，违约方甲方即被告公司有权没收保证金；收银款是我们应当退还的，但我们随后可以协商该退的就退，对方该交的就交。   本案争议焦点：1、原告是否应为被告免除新冠疫情期间的租金和管理费？2、被告赵某2是否应支付原告工程改造费？3、被告赵某2是否应向原告支付违约金？4、反诉原告的请求应否得到支持？   经审理查明，2018年10月30日，原告（反诉被告）星悦城公司与被告（反诉原告）赵某2签订了《租赁合同》，合同约定：“甲方星悦城公司提供位于晋城市城区某镇某村某路西（晋城大医院对面），“星悦城”购物中心3楼XXXX+XXXX号商铺258平方米的套内建筑面积供乙方赵某2经营使用的摊位。乙方在该摊位内经营品类为教育培训、零售，经营品牌为米高滑轮。经营范围：滑轮。租赁期限为三年，自2019年1月1日至2021年12月31日止。免租期为三年免一年（详见租赁合同之补充协议）。乙方装修期为1个月（30天），即2018年11月1日至2018年12月1日。租金单价为每平米每月81元，月度租金20898元，年度租金250776元，租金支付以季付为一个交租期，乙方必须在本合同签订之日七日内向甲方预付首次（3个月）2019年1月1日至2019年3月31日的租金62694元之后，乙方应当在每个交租期最后一个月的10号前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。其他费用：经营保证金，为使本合同正常履行并保证乙方在商品质量、价格以及售后服务等经营活动中依法经营，乙方在进场前所交经营保证金为25000元。本合同项下的进场日为2018年11月1日。同日，双方又签订了《星悦城商铺租赁合同之补充协议》（以下称《补充协议》），双方对租赁期限和免租期等作出约定：“双方同意就承租方商铺在合同期内按以下约定执行优惠：第一年优惠单价48元，月优惠后租金12384元，年优惠后租金148608元；第二年优惠单价54元，月优惠后租金13932元，年优惠后单价167184元；第三年优惠单价60元，月优惠后租金15480元，年优惠后租金185760元。根据本协议执行优惠后，共计减免250776元。第4条违约责任：承租方违反本协议约定的保密义务或严重违反原合同的，出租方有权立即终止所有优惠措施，承租方并应将其因本协议而已经减免的金额补交给出租方作为违约金，承租方不予补交的，出租方有权在此后的往来账款中相应扣除。备注：乙方租赁期的第一年，甲方免收乙方物业费，第二年起根据甲方统一制定的收费方案及标准进行统一收取。”之后，原告公司规定的物业管理费的统一收费标准为每平方米每日0.5元。   合同签订后，原告星悦城公司于2019年1月11日正式开业，故双方同意被告赵某2所租赁的商铺从2019年1月11日起计租，第一季度为1月11日至4月10日，依此类推。2020年受新冠肺炎疫情影响，原告于2020年1月27日到2020年6月10日期间未能对外营业。晋城市新冠肺炎疫情防控领导小组发布公告要求“校外培训机构经自主申报、法人承诺、验收合格后，可于6月2日起恢复线下培训”，根据该要求，被告赵某2于2020年6月11日复工营业，但未在所租赁的商铺内进行培训，而在室外广场进行培训。2020年6月22日，被告赵某2向原告提交了《撤场申请》，称因自身经营不善，亏损太多，导致该店现在难以维持每月所需开销，现提出撤铺申请。原告同意了被告的撤场申请。   被告赵某2交纳租金情况如下：   1、被告赵某2于2018年11月6日向原告交纳保证金20000元；2019年1月6日交纳保证金5000元，租金37152元，前三个月的租金已付清；   2、2019年5月30日被告向原告交纳租金17152元；2019年9月16日交纳租金33157.16元；2019年11月18日交纳租金20000元（实为装修押金20000元抵租金）；2020年3月29日交纳租金14739.32元。期间，2020年1月2日，原告向被告发出通知称，根据合同第四款第5条约定原告公司在被告违约的情况下可将其25000元履约保证金全部转为租金。2020年3月19日，原告星悦城公司向被告赵某2发出通知函，称根据《租赁合同》相关条款约定，被告应在每一付款周期之前的30日内支付下一期租金和管理费，本期（2019年12月1日至2020年3月31日）应交租金为：53948元，管理费为10449元，共计64397元，需于2020年3月25日下午18点前将本期租金于管理费交至原告财务部。   3、2020年6月1日被告交纳租金1万元、1344.68元，交纳管理费2709元(2020年1月11日至2020年1月31日期间的管理费)。   4、2020年6月11日被告交纳租金7000元，之后未再交纳管理费。2020年6月被告赵某2的收银款1280元，仍在原告处未取出。   另查明，原告向被告收取有水电表押金200元以及POS机押金2000元。   本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。被告赵某2于2020年6月22日称因自身经营不善，要求和原告解除合同。现原告同意解除，且所有主张中也未有超过2020年6月22日之外的费用，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院予以确认双方的租赁关系于2020年6月22日解除。   关于焦点1，原告是否应为被告免除新冠疫情期间的租金和管理费？现原告主张被告支付从2019年12月21日至2020年6月22日的租金。根据合同约定，被告赵某2应当支付合同解除前的租赁费。从原、被告提供的证据可以证明被告将2019年前九个月的租金交纳完毕，2019年第四季度（即2019年10月11日至2020年1月10日）的租金根据合同约定，被告应当交纳37152元，被告实际于2020年3月29日交纳租金14739.32元。加上原告公司用保证金抵扣的25000元租金的情况下，被告此时总计交纳租金39739.32元，多付租金2587.32元。故2019年第四期租金被告赵某2已经付清。关于2020年1月11日至2月10日，该一个月的租金为13932元，抵扣掉被告多付的2587.32元后，被告还应支付11344.68元，而被告在2020年6月1日支付原告11344.68元。至此，被告已经付清了2020年2月10日之前的租金。   被告赵某2主张其不应当支付2020年1月27日至2020年6月10日受疫情影响未能营业期间的租金以及管理费，故其认为原告多收了2020年1月27日至2020年2月10日的租金，应当返还。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，被告赵某2经营的是轮滑培训指导课程，受新冠疫情影响较大，导致近乎5个月不能营业，则被告未营业期间，原告自然也对被告没有提供管理服务，则管理费应当免除；对于租赁费，一方面因为疫情，另一方面本地的疫情防控措施要求被告该种性质的培训机构在2020年6月2日前不得开学，故该种情况下，要求被告支付未营业期间的商铺租赁费，对其明显不公平，疫情或者疫情防控措施均属于不可抗力因素。根据合同法第一百一十七条之规定，考虑不可抗力的影响，本院酌情为被告免除两个月的租金，则对双方较为公平。综上，被告赵某2应当向原告交纳2020年1月27日至4月10日期间的租金，2020年2月10日之前的租金已经支付，则被告赵某2应当再补交两个月的租金为27864元。被告复工之后即2020年6月11日至2020年6月22日这12天的租赁费计算为13932元÷30×12=5572.8元，总计被告应向原告交纳租金33436.8元，减去被告于2020年6月11日交纳的租金7000元，被告还应交纳租金26436.8元。关于物业管理费，根据双方签订的《补充协议》备注中的规定，原告统一的收费标准为每天每平米0.5元，故管理费计算为258平米×0.5元×28天（2020年1月11日至2020年1月26日，2020年6月11日-2020年6月22日）=3612元。2020年被告共计交纳管理费2709元，因此，被告还应向原告支付管理费903元。综上，被告应交纳的物业费和管理费共计26436.8元+903元=27339.8元。   关于焦点2，被告赵某2是否应支付原告工程改造费？因原告未提供相关证据，故本院不予支持。   关于焦点3，被告赵某2是否应向原告支付违约金？双方《补充协议》第4条中约定的违约责任承担事由为：承租方违反本协议约定的保密义务或严重违反原合同的，出租方有权立即终止所有优惠措施，承租方并应将其因本协议而已经减免的金额补交给出租方作为违约金，承租方不予补交的，出租方有权在此后的往来账款中相应扣除。本案中，被告赵某2虽未能严格按照《租赁协议》的约定交付租金，但原告未收齐的租金和管理费均主要发生于新冠疫情期间，该期间被告赵某2因故未能营业，导致没有收入或者收入减少，因此未能交纳租金也是存在客观原因，不能认定为严重违反合同约定，故不适用补充协议中有关违约金的约定。故原告请求被告支付违约金，本院不予支持。   关于焦点4，根据上述本院的分析，反诉原告赵某2要求扣减其POS机押金2000元、水电表押金200元以及收银款1280元。因双方合同已经解除，故原告应当在被告支付的租金和管理费中扣减该部分费用，扣减后，被告应支付原告27339.8元-2000元-200元-1280元=23859.8元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   本院确认原告晋城星悦城商贸有限公司与被告赵某2之间的租赁关系于2020年6月22日解除。   被告赵某2于本判决生效后十日内支付原告晋城星悦城商贸有限公司租金及物业管理费23859.8元。   驳回原告晋城星悦城商贸有限公司的其他诉讼请求。   驳回反诉原告赵某2的反诉请求。   如果本按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费5670元，减半收取计2835元，由原告赵某2负担245元，被告晋城星悦城商贸有限公司负担2590元。   反诉案件受理费37元，由反诉原告赵某2负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 王和平     二〇二〇年十月二十二日   法官助理 卢 娜   书 记 员 叶玉如