河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初5875号原告：任仲勇，男，1987年3月20日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：王宁，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：霍圆圆，女，1989年2月13日出生，汉族，住河南省中牟县。被告：闫霞妮，女，1971年5月14日出生，汉族，住河南省中牟县。二被告共同委托诉讼代理人：白超华，河南昊展律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘辉，河南昊展律师事务所实习律师。第三人：郑州幸福人家房地产营销策划有限公司，住所郑州市中牟县商都大道与宝峰街交叉口蓝爵世家**楼101铺，统一社会信用代码91410122MA3X932P78。法定代表人：仓改霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：金志才，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁小娜，系该公司员工。原告任仲勇与被告霍圆圆、闫霞妮、第三人郑州幸福人家房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任仲勇及其委托诉讼代理人王宁，被告闫霞妮及其与被告霍圆圆共同委托诉讼代理人白超华，第三人郑州幸福人家房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人金志才、梁小娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任仲勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除任仲勇与霍圆圆、闫霞妮于2019年6月24日签订的《郑州区域房屋买卖合同》；2、判令被告霍圆圆、闫霞妮返还原告任仲勇已支付的购房款30万元；3、判令被告霍圆圆、闫霞妮向原告任仲勇支付违约金30万元、已付律师费3050元、已付居间佣金11000元、已付购置案涉房屋配套家具7000元；4、本案受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用均由霍圆圆、闫霞妮承担。事实和理由：2019年6月24日，任仲勇与霍圆圆、闫霞妮在郑州幸福人家房地产营销策划有限公司的居间下签订了《郑州区域房屋买卖合同》，任仲勇出资70万元购买霍圆圆、闫霞妮位于中牟县商都大街南、××东（绿博半岛小区）12-1单元-202号的房屋，签订合同当日，任仲勇依约支付了30万元首付款。合同约定过户时间届满，任仲勇多次催促霍圆圆、闫霞妮办理过户手续，霍圆圆、闫霞妮以各种理由拒绝办理，拖延办理，截至目前，已半年有余，霍圆圆、闫霞妮仍未正常办理过户手续。霍圆圆、闫霞妮的行为属于严重违约，任仲勇多次催促未果，故诉至法院。被告霍圆圆、闫霞妮共同辩称，房产过户是需要买卖双方共同配合才能完成的，霍圆圆、闫霞妮一直是愿意配合任仲勇完成过户手续的。2020年1月23日前后虽到约定过户时间，但正值春节放假，而后发生了全国性的新冠疫情，政府管控、业务停办，造成不能及时过户，属于不可抗力，后疫情管控解除，并非霍圆圆、闫霞妮不配合过户，而是任仲勇在此期间意图将该房产转让他人，并将该房产挂展在多家中介出卖半年左右，欲赚取差价，消极不予过户。故并不是霍圆圆、闫霞妮违约，而是任仲勇存在违约行为，其应承担相应的违约责任。综上，请求依法驳回任仲勇的诉讼请求，并判令任仲勇继续履行该房屋买卖合同。第三人郑州幸福人家房地产营销策划有限公司辩称，郑州幸福人家房地产营销策划有限公司之前为任仲勇、霍圆圆、闫霞妮提供中介的员工已离职，金志才是后续跟踪为其提供服务的。对于涉案房产霍圆圆、闫霞妮没有说房子不卖或不过户，中间因为疫情及任仲勇与霍圆圆、闫霞妮双方各自的原因，导致房产迟迟未过户，后任仲勇与霍圆圆、闫霞妮也协商过由霍圆圆、闫霞妮将任仲勇预付的首付款退还给任仲勇，但霍圆圆、闫霞妮因为资金紧张一直未退。霍圆圆、闫霞妮又托郑州幸福人家房地产营销策划有限公司向任仲勇转达愿意履行合同的要求后，任仲勇称不仅要求霍圆圆、闫霞妮继续履行合同，并要求霍圆圆、闫霞妮支付违约金，霍圆圆、闫霞妮不同意，双方僵持至此，任仲勇诉至法院。任仲勇与霍圆圆、闫霞妮约定的是2020年1月23日后办理过户手续，但任仲勇通过郑州幸福人家房地产营销策划有限公司购买涉案房屋后就将涉案房屋挂在包括我们中介公司在内的中介机构进行出售，疫情之前郑州幸福人家房地产营销策划有限公司也就涉案房屋进行过再出售，但任仲勇要求的首付款较高，一直没有达成交易，自2020年5月份后，任仲勇便不再就涉案房屋进行挂售。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月23日，闫霞妮出具《补充协议》一份，补充协议主要内容为：本人闫霞妮，身份证号，，住河南省××岗镇××号购买位于中牟县商都大街南、××东××楼××单元202房屋，购房合同面积88.83平方米。因本人没有名额购买，故将此房屋写于霍圆圆名下，因本人闫霞妮现需用钱将该房屋出售于任仲勇（身份证号，住河南省××家乡××），双方达成协议，霍圆圆必须按照合同约定履行，配合此房屋所有相关手续。2019年6月23日，任仲勇向郑州幸福人家房地产营销策划有限公司支付定绿博半岛12-1-202房屋中介费14000元。2019年6月23日，任仲勇通过手机银行转账至闫霞妮银行账户10000元。2019年6月24日，霍圆圆作为卖方（甲方）、任仲勇作为买方（乙方）、郑州幸福人家房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方）签订了合同编号为1900093的《郑州区域房屋买卖合同》一份，合同主要内容为：第一条、甲方确认房屋状况：甲方拥有位于中牟县商都大街南、××东（绿博半岛小区）12-1单元-202号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为ZM16002775401，甲方通过购买取得房屋所有权，房屋所有（共有）权人为霍圆圆，契税缴纳不满两年，以甲方家庭为单位是甲方唯一住房，产权变更过户手续办理时需缴纳个人所得税，房屋建筑面积为88.83平方米，乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。第二条、甲方保证该房屋权属真实无异议，且房屋产权的共有人或夫妻相对方同意出售此房屋，并配合办理相关手续；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第三条、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为70万元，此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：空房、厨房内带燃气灶、热水器、卫生间不动，维修基金。第四条、乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币14000元……。第五条、甲、乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费的0%，乙方负担总税费用的100%。第六条、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定：居间人（丙方）促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，现甲乙丙三方已经签订房屋买卖合同，应向丙方支付居间佣金。甲方应向丙方支付佣金11000元。乙方应向丙方支付3000元。在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。第七条、甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签定本合同时，由乙方向丙方支付代办费用3000元。……。第九条、……该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的-个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款30万元，专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方收到上述款项后-个工作日内办理完毕抵押登记注销手续。第十条、付款方式为按揭贷款的方式……如甲乙双方选择非资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款300000元交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。……。第十二条、甲乙双方协商确定，无需资金监管的过户办理采用需办理解押手续的，甲方解押手续办理完毕后的-个工作日内，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。……。第十八条、违约责任：1、甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金30万元。2、甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。3、乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担甲方由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。……。第十九条、其他约定事项（如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准），由于此房屋的房产证暂时没有办理出来，经甲、乙双方协商无论房价上涨或是下降，甲、乙双方均会遵守合同每一条约定，不得违约，违约方除了支付守约方30万元违约金，另外还要支付守约方在此房屋所花费的一切费用，具体以发票为准，具体信息以房本为准……。（合同备注：1、经甲、乙双方协商，签订本合同当日乙方支付甲方定金1万元，次日，在查询此房没有任何异议的前提下，乙方再向甲方支付首付款29万元整，总计首付款30万元整，剩余房款40万元，通过乙方公积金贷款支付给甲方，具体贷款金额以银行审批为准，甲方在收到首付款3日内把此房屋交付给乙方自由使用。2、经甲、乙双方协商，乙方同意在契税满2年过户【2020年1月23日满2年】，甲方负责尽早出房本，此房屋的贷款由甲方单独解押，甲方支付过户前的此房月供，如果乙方愿意在房本出来之后及时过户，甲方配合进行解押。）2019年6月24日，任仲勇转账至霍圆圆银行账户29万元，转账摘要为：购买绿博半岛12号楼1单元202房首付款。同日，霍圆圆为任仲勇出具收据一份，收据主要内容为：今收到任仲勇购买霍圆圆位于绿博半岛12号楼1单元202号房屋首付款叁拾万元整（30万元），其中贰拾玖万（29万元）汇入霍圆圆工商银行账户，另外壹万元整（1万元）汇入闫霞妮建设银行账户。2019年6月29日，任仲勇通过郑州幸福人家房地产营销策划有限公司纪姓工作人员将购买涉案房屋内家具的费用7000元转给闫霞妮。2019年7月1日，霍圆圆、闫霞妮将涉案房屋的钥匙交付给任仲勇，涉案房屋至今由任仲勇使用。任仲勇提供了2019年12月4日至2020年6月9日期间，任仲勇方多次与霍圆圆、闫霞妮、郑州幸福人家房地产营销策划有限公司联系催促办理房屋过户的通话录音和微信聊天记录。且任仲勇于2020年5月22日通过顺丰速运向霍圆圆送达催告函一份，顺丰速运信息显示霍圆圆于2020年5月22日17:15:19签收该文件，催告函的主要内容为要求霍圆圆于2020年5月24日前办理房屋解押及过户手续。2020年6月9日，郑州幸福人家房地产营销策划有限公司工作人员金志才通过电话告诉任仲勇涉案房屋被查封了，过不了户……。自此至2020年6月30日期间，任仲勇多次与霍圆圆、闫霞妮、郑州幸福人家房地产营销策划有限公司联系沟通涉案《房屋买卖合同》是否、能否继续履行事宜。2020年7月23日，任仲勇委托王宁律师通过EMS中国邮政速递物流分别向霍圆圆、闫霞妮送达律师函一份，EMS中国邮政速递物流信息显示霍圆圆于2020年7月27日12:48签收，闫霞妮于2020年7月30日11:10签收，律师函主要内容为：1、解除双方签订的房屋买卖合同，需退还委托人任仲勇先生30万元本金；2、向委托人任仲勇先生支付已支付的中介费11000元、违约金30万元以及律师费、邮寄费等一切费用；请您在收到本函后三日内（拒不签收的到达日视为送达日期）清偿全部应付款项。2020年7月30日，霍圆圆委托白超华律师通过EMS全球邮政特快专递向任仲勇委托诉讼代理人王宁律师送达针对任仲勇委托王宁律师发律师函的回函一份，EMS全球邮政特快专递信息显示王宁同事于2020年7月31日10:58签收，回函主要内容为：1、请任仲勇先生继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、你方作为合同的违约方，无权主张相关费用及违约金。相反，我方保留向你方主张赔偿损失的权利。另查明，涉案房屋已办理豫（2019）中牟县不动产权第0009030号不动产权证书，权利人为霍圆圆，共有情况为单独所有，坐落于商都大街南、××、××东绿博半岛一期12号住宅楼1单元2层202。在案件审理过程中，一、任仲勇、霍圆圆、闫霞妮、郑州幸福人家房地产营销策划有限公司均认可闫霞妮参与整个购房交易商谈过程，2019年6月24日签订的《郑州区域房屋买卖合同》是闫霞妮委托霍圆圆与任仲勇、郑州幸福人家房地产营销策划有限公司签订的，2019年6月23日的《补充协议》是闫霞妮单方签订的。二、闫霞妮、霍圆圆均称任仲勇支付涉案房屋首付款30万元的实际收取人是闫霞妮，2019年6月24日接收任仲勇转账29万元的霍圆圆的银行卡是由闫霞妮持有并使用。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于任仲勇要求解除2019年6月24日与霍圆圆签订《郑州区域房屋买卖合同》的问题。2019年6月23日闫霞妮为任仲勇出具《补充协议》一份，在补充协议中闫霞妮称“涉案房屋系其购买，因其本人没有名额购买故将此房屋写于霍圆圆名下，因本人闫霞妮需要用钱将该房屋出售于任仲勇，双方达成协议，霍圆圆必须按照合同约定履行，配合此房屋所有相关手续”，闫霞妮于出具《补充协议》当天收取了任仲勇购房定金1万元，次日即2019年6月24日霍圆圆、任仲勇、郑州幸福人家房地产营销策划有限公司签订《郑州区域房屋买卖合同》，该《补充协议》与《郑州区域房屋买卖合同》为一个整体，均系各方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，各方均应依约履行各自的权利义务，任仲勇按照合同约定履行了交纳首付款30万元的义务后，根据约定霍圆圆、闫霞妮应于契税满两年即2020年1月23日过户，合同约定应办理过户的时间届满后，经任仲勇多次催促，霍圆圆、闫霞妮以感觉到不安为由拒不履行合同中约定的义务，本院认为应当先履行义务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行；当事人没有确切证据中止履行的，应承担违约责任，霍圆圆、闫霞妮于本判决作出前并未提供充分证据证明任仲勇丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，因此霍圆圆、闫霞妮迟迟未履行解押义务的理由并不充分，就其中止履行的行为已构成违约，任仲勇要求解除2019年6月24日与霍圆圆签订《郑州区域房屋买卖合同》的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于任仲勇要求霍圆圆、闫霞妮返还已支付购房款30万元的问题。涉案《郑州区域房屋买卖合同》已经解除，继续履行合同的基础已经丧失，霍圆圆、闫霞妮应当返还任仲勇已交纳的购房首付款30万元，故任仲勇请求霍圆圆、闫霞妮返还购房首付款30万元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于任仲勇要求霍圆圆、闫霞妮支付违约金30万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，任仲勇于2019年6月23日向闫霞妮支付购房定金1万元，于2019年6月24日向霍圆圆支付购房首付款29万元（闫霞妮称其是该30万元购房款的实际收取人），闫霞妮于2019年7月1日将涉案房屋的钥匙交付给任仲勇，后涉案房屋一直由任仲勇使用，虽因霍圆圆、闫霞妮未按约定履行合同义务导致涉案合同被解除，但根据任仲勇的实际损失，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定任仲勇可按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%（违约金以30万元为基数，自2019年6月24日起至实际付清之日止）要求霍圆圆、闫霞妮支付违约金，过高部分，不予支持。关于任仲勇要求霍圆圆、闫霞妮支付已付律师费3050元、已付居间佣金11000元、已付购置案涉房屋配套家具7000元的问题。涉案《郑州区域房屋买卖合同》第十八条约定“甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方支付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失”，霍圆圆、闫霞妮作为违约方，应当承担违约责任，故任仲勇要求霍圆圆、闫霞妮支付律师费3050元、已付居间佣金11000元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。任仲勇要求霍圆圆、闫霞妮支付已付购置案涉房屋配套家具7000元的问题，因该笔购置案涉房屋配套家具费用7000元的支出，系双方在涉案《郑州区域房屋买卖合同》签订后，就家具另行达成的交易，不宜在本案中予以处理，故任仲勇要求霍圆圆、闫霞妮支付购置案涉房屋配套家具费用7000元的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告霍圆圆与原告任仲勇、第三人郑州幸福人家房地产营销策划有限公司于2019年6月24日签订的《郑州区域房屋买卖合同》；二、被告霍圆圆、闫霞妮于本判决生效之日起十日内退还原告任仲勇购房款三十万元；三、被告霍圆圆、闫霞妮于本判决生效之日起十日内支付原告任仲勇违约金（违约金以30万元为基数，自2019年6月24日起至实际付清之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；四、被告霍圆圆、闫霞妮于本判决生效之日起十日内赔偿原告任仲勇已付律师费3050元、已付佣金损失11000元；五、原告任仲勇本判决生效之日起十日内将占有使用的位于商都大街南、占李西路西、白沙镇二十里铺东绿博半岛一期12号住宅楼1单元2层202房屋退还给被告霍圆圆、闫霞妮；六、驳回原告任仲勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10011元，减半收取5005.5元，由原告任仲勇负担1849.97元，被告闫霞妮、霍圆圆负担3155.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王娜二〇二〇年十月二十四日书记员  王欣