浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12322号 原告（反诉被告）吴小芳，女，1966年1月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托代理人贝洵霞，浙江法校律师事务所律师。 被告（反诉原告）张海强，男，1987年9月19日出生，汉族，户籍地山西省孝义市。 委托代理人朱旭峰，北京浩东（义乌）律师事务所律师。 原告吴小芳为与被告张海强房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。2020年8月31日，被告张海强提起反诉。本院受理反诉后，对本案的本诉及反诉于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告吴小芳的委托代理人贝洵霞，被告张海强及其委托代理人朱旭峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴小芳向本院提出诉讼请求：1、被告张海强支付原告购房尾款10万元。2、被告张海强支付违约金（暂算至起诉日为11762.64元，实际按从2020年7月21日起按1633700元的万分之三计付至实际履行完毕之日止）。事实与理由：2020年6月28日，原、被告就义乌市××三里街道××花园××幢××单元××室的房屋买卖事宜签订房屋买卖合同（居间）一份。合同约定：房屋成交价为1633700元，被告应于2020年6月28日向原告支付购房款定金10万元，于过户当日支付甲方购房款533700元，于银行贷款审批完成后，支付剩余100万元。合同还约定该房屋有租赁，室内属于原告的所有家具家电全部赠送给被告，租客自购的物品及家电由租客自行处理带走。被告支付定金及首付款后，原告依约完成过户手续，但被告于贷款审批完成后，仅支付90万元，剩余10万元一直拖欠未付。为此，原告起诉至法院。 被告张海强辩称，1、原告没有主体资格。本案发生在被告张海强和案外人宋筠之间。宋筠是这个房产的实际所有人。原告吴小芳是义乌市耀城房地产营销策划有限公司的内部职工。该公司以吴小芳的名义与宋筠签订了一份委托代销协议，等找到购房者后，再由实际房东和购房者交易。2、原告交付房产前，已将房产内所有家电悉数搬空，违背先履行合同义务，无权要求被告支付购房尾款。3、原告还违反合同约定，未在2020年6月30日前办理过户手续，导致2020年7月3日才完成过户。因为原告延迟过户，导致被告多缴纳了27296.19元的过户税费。另外，原告还拖交了2020年4月－6月的物业费、车位使用费和2020年1－6月的水费，合计822.5元。4、再则，原告提出的违约金金额过高，希望法庭予以酌情减少。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告张海强向本院提出诉讼请求：1、反诉被告吴小芳赔偿涉案房屋内的家电损失：沙发1套、茶几1组、空调4台、热水器2台、洗衣机1台、冰柜1台、3张实木床铺等，折价为5万元。2、反诉被告吴小芳赔偿因延迟过户增加的过户税费27296.19元。3、反诉被告吴小芳支付原告未交的2020年4月－6月的物业费、车位使用费和2020年1－6月的水费，合计822.5元。事实与理由：吴小芳系义乌市耀城房地产营销策划有限公司内部职工，该中介机构借吴小芳的名义与实际房东宋筠夫妻签订了一份委托代销协议，再由该中介机构寻找购房者。等交易后再由购房者与房东予以交易。出售时，吴小芳承诺：房屋内的家电家具均赠送给吴海强。但是，交房的时候，吴小芳却将室内家电悉数搬空，给张海强造成了损失。而且，吴小芳未按合同约定在2020年6月30日前办理过户却未能完成，导致过户税费增加，给张海强造成了27296.19元的损失。综上所述，张海强提出反诉。 反诉被告吴小芳辨称：1、张海强陈述的：吴小芳是耀城房地产公司员工，宋筠是实际所有权人，吴小芳与宋筠签订代销协议等这些情况是都是妄想虚构的，并不存在。事实上，吴小芳的职业是经商，销售五金超市货架等产品。吴小芳从宋筠、周文华夫妻处购买房屋，随后就出售给了张海强，并完成了过户。吴小芳的行为是一个转卖的行为。因此吴小芳是适格的主体。2、吴小芳从未承诺房屋内的所有家电均属于其所有，也没有承诺房屋内的所有家电均赠送给张海强；只有说属于吴小芳的赠送给张海强，而且是无偿的。租客搬走后，里面的家电吴小芳根本没有去动过。而且，室内根本没有那么多家具。3、至于过户时间，推迟到7月3日才办理过户是因为6月30日那天不动产登记中心人太多导致的。4、关于物业费、车位费、水费，应由吴小芳承担的部分，愿意承担。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 证据1，房屋买卖合同（义工商格式备案2017－15－1－53）一份，证明原、被告就房屋买卖、付款方式及违约责任等相关事宜进行约定。 证据2，借记卡账户历史明细清单一份，证明2020年7月20日被告仅支付90万元购房款的事实。 证据3、证人李某的证人证言，证明室内家电家具属于原告部分为无偿赠与及延迟过户的原因是2020年6月30日当天不动产登记中心排队的人太多。虽然双方取到了号，但是没有轮到办理。 被告质证认为： 证据1，真实性、合法性没有异议。但是，被告认为原告没有主体适格，吴小芳只是该房产的代理人，合同只约束宋筠与张海强双方。 证据2，三性没有异议，证明目的有异议，被告实际上已支付1533700元，仅差10万元未付。而且，这个10万元被告是需要扣除的。 证据3，我们对证人证言的证明目的有异议，我们认为家具家电已经考虑到成本里面了；未能在2020年6月30日前过户是原告造成的。 被告张海强就本诉部分没有向本院举证。 本院对原告吴小芳的证据予以确认。 反诉原告张海强为证明其主张，向本院提交了如下证据： 证据1，照片打印件一份14张，证明交易前房产和交易后房产家居情况，吴小芳未将原室内家具家电全部交付给张海强。 证据2，房屋买卖合同复印件、房产证一份5页，证明双方签订房产买卖协议的事实。 证据3，发票3张、银行转账单1张、银行转账凭据3张、收条1张、完税证明2张，证明双方于7月3日办理过户手续，多付税费27296.19元的事实及吴小芳拖欠房屋交付之前的物业费、车位费、水费等800多元的事实。 证据4，张海强与房屋中介的微信聊天记录一份，证明房产过户后，发生家具清空及延期过户增加税费等问题。 证据5，张海强与中介人员郑玉林、真嗣的微信聊天记录一份，证明吴小芳与中介公司的原因导致与张海强过户延期的事实；及吴小芳与中介公司欺诈承诺室内大件家具归其所有，小件东西归租客所有等事实。 证据6、张海强与宋筠的微信聊天记录，证明宋筠将房屋卖给吴小芳时候，系空房出租，房内无家电。 反诉被告吴小芳质证认为： 证据1，三性均有异议。该证据的来源与形成时间不清楚，看不出涉案房屋的家具及房屋内饰情况。 证据2，三性没有异议。 证据3，真实性及证明目的有异议，我方认为6月30日过户与7月3日过户的税费是一样的；如果存在多产生的税费，应当由张海强进一步举证，提供相应的税收文件及计算方式。 证据4、5，三性均有异议。与张海强聊天的对象身份不清楚。而且，该证据也显示双方在6月30日已经去不动产中心办理过户手续，由于当天人实在太多导致无法办理。 证据6、真实性有异议，不能证明聊天对方为宋筠。该聊天记录也不能合同签订时候存在欺诈的事实。另外，房屋内留有油烟机、燃气灶，已经赠送给张海强。 本院对反诉原告张海强提供的2及证据3中的物业费、车位费、水费等证据予以确认，对其他证据不予确认。 经审理查明，2020年6月28日，原告吴小芳与被告张海强签订房屋买卖合同（居间）一份。合同约定：甲方（原告吴小芳）同意将座落于义乌市××三里街道××花园××幢××单元××室的房屋出售给乙方（被告张海强），建筑面积为137.63平方米，附属车位一个，房屋成交价为1633700元，该房屋过户的税费（评估费）由乙方负担。甲、乙方双方同意于2020年6月30日前到相应房产部门办理房屋不动产过户手续，将房屋所有权证办理至乙方名下。甲、乙方双方在办理房产过户手续后，乙方拿到不动产权证当日，必须配合到银行进行贷款手续办理，贷款审批完成后，银行转帐或者乙方自行转帐将剩余购房款10万元转入甲方指定的银行账户。双方还约定：甲方承诺将房屋内属于甲方的所有家具均赠送给乙方，其余租客自购物品及家具家电由租客自行处理带走。2020年7月3日，涉案房产完成过户手续，但是被告拖欠尾款10万元未付。 本院认为，本案的房屋买卖合同发生在原告吴小芳与被告张海强之间。根据合同的相对性原则，原告吴小芳已经按照合同全部履行义务，将房屋交付给被告张海强，并过户至其名下。被告张海强也应当按照合同的约定履行付款义务，逾期不付，系违约行为，应当承担相应的违约责任。被告张海强提出的违约金过高，本院予以考虑，酌定为按未付金额的日万之三计付。被告张海强还提出反诉，认为吴小芳未将室内的家具家电进行交付，给其造成了损失。本院通过审查合同，确定该部分属于无偿赠与，赠与方有权随时撤销赠与。张海强再要求对方赔偿损失、抵销购房款，没有法律依据，本院不予支持。张海强还认为2020年7月3日过户比2020年6月30日过户需要多付3万元左右的税费，没有提供证据，本院不予采信。至于张海强提供的物业费、车位费、水费部分，吴小芳表示认可，本院予以确认。综上所述，原告吴小芳的诉请合理合法，本院予以支持。被告张海强的反诉，合理部分，本院予以支持；没有证据部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百八十六条的规定，判决如下： 一、被告张海强于本判决生效后十日内，支付原告吴小芳购房款10万元及违约金（从2020年7月21日起以10万元为基数按日万分之三计付至实际履行完毕之日止）。 二、驳回原告吴小芳的其他诉讼请求。 三、反诉被告吴小芳于本判决生效后十日内，支付反诉原告张海强物业费、车位费、水费等合计822.5元。 四、驳回反诉原告张海强的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1268元，反诉案件受理费877元，合计2145元，由原告吴小芳负担45元，被告张海强负担2100元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 吴 刚 二〇二〇年十月二十八日 书记员 何聪聪