江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5238号上诉人（原审原告）：曹磊，男，1991年5月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：左思成，江苏融鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京世联晟基商业管理有限公司，住所地南京市建邺区云锦路**乐基广场内**秀场B09B10。法定代表人：张皓，该公司经理。委托诉讼代理人：谢雨娟，江苏丰典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京世联郡业商业管理有限公司，住所地，住所地南京市鼓楼区清江南路******iv>法定代表人：张皓，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：南京溁晟行商业管理有限公司，住所地南，住所地南京市秦淮区王府大街**v>法定代表人：张皓，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：南京世联盛象商业管理有限公司，住所地南京市建邺，住所地南京市建邺区广聚路******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张皓，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：南京世联畅荣商业管理有限公司，住所地南京市秦淮区，住所地南京市秦淮区洪武路**金茂大厦**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：金峰，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：张皓，男，1980年6月15日生，汉族，住南京市鼓楼区清江南路******。上诉人曹磊因与被上诉人南京世联晟基商业管理有限公司（以下简称晟基公司）、南京世联郡业商业管理有限公司（以下简称郡业公司）、南京溁晟行商业管理有限公司（以下简称溁晟行公司）、南京世联盛象商业管理有限公司（以下简称盛象公司）、南京世联畅荣商业管理有限公司（以下简称畅荣公司）、张皓房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹磊上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判六被上诉人共同退还上诉人租金26250元、物业费7809元、履约保证金14800元、装修保证金5000元，并支付上诉人违约金90000元、固定装修损失16000元，律师费8000元（含二审律师费3000元）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定义务主体有误。案涉房屋由案外人出租给郡业公司，郡业公司又转租给晟基公司。但郡业公司系晟基公司股东，且两家公司均为张皓实际控制，对外使用完全相同的格式文本签订租赁合同，应认定该两家公司存在主体混同，应共同承担赔偿责任。张皓作为股东亦应承担相应赔偿责任。2、一审法院酌定违约金过低。上诉人为经营店铺，与案外人孙丽君签署转让协议，支付相关款项共计110418元，且为改造店铺、购买食材等花费若干，一审法院仅酌定一万元违约金，调整过低。3、一审法院认定上诉人受让店铺的行为未得到晟基公司认可错误。上诉人与晟基公司签订房屋租赁合同，但案涉房屋相关款项均由孙丽娟向晟基公司缴纳，晟基公司亦认可相关款项应退还上诉人，可见晟基公司明知上诉人的房屋系从孙丽娟处受让而来。晟基公司、郡业公司、溁晟行公司、盛象公司、畅荣公司、张皓辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。曹磊向一审法院起诉请求：解除与晟基公司签订的租赁合同；要求晟基公司、郡业公司、溁晟行公司、盛象公司、畅荣公司、张皓共同向曹磊退还履约保证金15000元、装修保证金5000元及2019年5月15日之后的剩余租金26250元和剩余物业费7809元，共同赔偿曹磊商铺固定装修损失16000元及服务费损失6000元，共同赔偿曹磊商铺经营权转让费损失10000元，共同支付违约金90000元，共同承担曹磊为此次诉讼支出的律师费5000元。一审法院认定事实：曹磊与晟基公司于2019年3月5日签订《商业房屋租赁合同》，约定：晟基公司将南京市建邺区云锦路169号负一层-1-A7商铺出租给曹磊用于餐饮使用（经营“炸串”外卖店），租期一年；双方应按约履行义务，任何一方违反约定均应向对方承担违约责任，按1000元/天标准支付违约金，当违约金数额不足以弥补守约方损失时，违约方应负责足额赔偿。本案审理中，曹磊与晟基公司一致认可双方租赁合同已于2019年11月15日解除，并一致认可晟基公司实际应退还的履约保证金为14800元；此外，因晟基公司与曹磊未能就涉案商铺固定装修截至2019年5月15日的残值金额达成一致意见，一审法院向曹磊释明可通过申请司法鉴定以确定涉案商铺固定装修残值金额，但曹磊最终明确表示拒绝申请上述司法鉴定。另查明，曹磊为经营“炸串”外卖店而于2019年4月29日与上海微盟企业发展有限公司签订《互联网外卖运营服务合同》，合同载明：上海微盟企业发展有限公司向曹磊提供外卖店网上运营服务，服务费共计6000元，如曹磊欲解除合同，应提前30日书面通知上海微盟企业发展有限公司，如任何一方违反合同约定，须向守约方支付合同总额10%的违约金。合同签订后，曹磊向上海微盟企业发展有限公司支付服务费6000元。一审法院认为，1、曹磊与晟基公司就租赁合同解除时间及退还履约保证金、装修保证金、剩余租金、剩余物业费和承担律师费均意见一致，一审法院对此予以确认。2、曹磊对涉案商铺固定装修截至2019年5月15日的残值金额未能举出证据加以证明，且虽经一审法院释明利害关系，曹磊仍拒绝申请对上述残值进行鉴定，由此导致涉案商铺固定装修截至2019年5月15日的残值金额无法得到有效确定，曹磊对此应承担举证不能的法律后果与责任，其提出的固定装修损失赔偿主张因此无法成立。曹磊将来如有确凿证据足以证明上述残值金额，其可再行提出相关主张。3、根据晟基公司所述，涉案商铺自2019年5月15日起停水停电至今，晟基公司对此一直未能加以有效解决，从而致使涉案商铺在2019年5月15日后已无法正常使用经营，晟基公司作为出租人在租期内未能有效确保涉案商铺符合约定租赁用途，由此致使曹磊的租赁目的不能实现，进而导致租赁合同提前解除，晟基公司因此对作为承租人的曹磊已构成违约，曹磊据此提出违约金主张，并无不当，但其主张的违约金数额过高，应予适当调整，一审法院对此酌定为10000元。4、根据曹磊与上海微盟企业发展有限公司签订的《互联网外卖运营服务合同》显示，曹磊有权单方解除合同，但须支付合同总额10%（600元）的违约金，而在涉案商铺无法开业经营租赁合同最终解除的情形下，曹磊完全可通过解除服务合同承担违约金并索还服务费以减少自身损失，但其并未采取救济措施积极止损，其主张的服务费损失6000元因此不能得到全额认定，而鉴于曹磊通过解除服务合同以止损过程中不可避免将承担违约金600元，曹磊的6000元服务费在扣除违约金后将无法全额得到退还，曹磊因此不可避免会产生服务费损失600元，故此600元损失应予认定。但根据租赁合同约定，当违约金不足以弥补守约方损失时，违约方应负责足额赔偿，由此表明，违约金主要系用于补偿守约方的损失，仅在违约金不足以补偿守约方损失时，违约方才须对损失不足补偿部分承担继续赔偿之责，本案中晟基公司应承担的违约金10000元已足以弥补曹磊的服务费损失600元，故晟基公司不应再就上述服务费损失向曹磊承担赔偿之责。5、曹磊虽称自己因向案外人孙丽君受让涉案商铺而向孙丽君支付商铺经营权转让费10000元，但此说法并无确凿证据予以证实，无法得到采信，且其并无证据证明其与孙丽君转让商铺一事确已得到晟基公司的同意与认可，故曹磊关于商铺经营权转让费损失的赔偿主张，事实依据不足，理由不充分，不能成立。6、涉案租赁合同系由晟基公司与曹磊达成，其余各方并非合同相对人，均非合同权利义务的主体，即使其余各方确系晟基公司的关联公司或实际控制人，也并不因此当然应与晟基公司共同向曹磊承担合同义务与责任，且即使郡业公司作为晟基公司的股东对晟基公司确存在出资不到位的情形，曹磊也仅有权要求郡业公司在其未出资本息范围内对晟基公司的债务中不能清偿部分承担补充赔偿责任，而无权径行要求郡业公司与晟基公司共同承担债务清偿责任。至于曹磊所称郡业公司实际参与履行涉案租赁合同并与晟基公司存在混同之说，缺少充分确凿证据加以支撑，不能成立。基于上述分析，曹磊诉请晟基公司之外的其余各方与晟基公司共同承担合同义务责任的诉求，事实及法律依据不足，证据理由均不充分，不能成立。一审法院据此判决：一、原告曹磊与被告南京世联晟基商业管理有限公司于2019年3月5日签订的《商业房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；二、被告南京世联晟基商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹磊退还租金26250元、物业费7809元、履约保证金14800元、装修保证金5000元；三、被告南京世联晟基商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹磊支付违约金10000元及律师费5000元；四、驳回原告曹磊其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1、一审法院酌定的违约金数额是否适当；2、曹磊主张的固定装修损失应否予以支持；3、六被上诉人应否共同承担给付责任。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，曹磊与晟基公司签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于争议焦点1，案涉商铺自2019年5月15日起停水停电至今，晟基公司对此一直未能有效解决，致使案涉商铺在2019年5月15日后无法正常经营使用。晟基公司作为出租人未能提供符合租赁用途的标的物，导致合同目的不能实现，其行为构成违约，应承担相应违约责任。结合案涉商铺租金价格、案涉商铺实际使用情况及双方提前解除合同的情况，曹磊主张的违约金9万元过高，应予调整，但一审法院酌定违约金10000元不足以弥补曹磊的损失，本院酌定晟基公司向曹磊支付违约金30000元。关于曹磊主张的其向上海微盟企业发展有限公司交纳的服务费损失，因晟基公司承担的违约金已足以弥补曹磊的服务费损失，且本院亦调整了违约金数额，故对该笔损失不予支持。关于曹磊上诉主张的本案二审律师费损失，超出其一审诉请范围，本院不予理涉。关于争议焦点2，曹磊上诉主张其存在案涉商铺的固定装修损失16000元，但未能提供证据予以证实。且曹磊在一审中拒绝申请对装修残值进行司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。一审法院未支持其该项诉请，并无不当。曹磊可在有证据证实装修损失数额后，另行起诉。关于争议焦点3，曹磊系与晟基公司签订租赁合同，晟基公司作为出租人应承担相应的违约责任。曹磊以郡业公司与晟基公司均由张皓实际控制，且两公司使用同样的格式文本签订房屋租赁合同为由，要求郡业公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。曹磊主张溁晟行公司等其他被上诉人因与晟基公司系关联公司而承担连带责任，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曹磊的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6122号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6122号民事判决第三项为：南京世联晟基商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向曹磊支付违约金30000元及律师费5000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3565元，保全费1520元，合计5085元，由曹磊负担2590元，由南京世联晟基商业管理有限公司负担2495元；二审案件受理费2480元，由曹磊负担2025元，由南京世联晟基商业管理有限公司负担455元。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南审 判 员 徐聪萍审 判 员 涂 甫二〇二〇年十月二十一日法官助理 徐琨玉书 记 员 汪海燕