1浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3200号 上诉人（原审原告）：宁波市鄞州书逸服饰有限公司。住所 地：宁波市鄞州区潘火街道潘火工业区。 法定代表人：王松尧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王高峰，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：宁波兴信织造有限公司。住所地： 宁波市鄞州区邱隘镇回龙村。 法定代表人：陈信国，该公司执行董事。 上诉人宁波市鄞州书逸服饰有限公司因与被上诉人宁波兴 信织造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民 法院（2020）浙0212民初854号民事判决，向本院提起上诉。 本院于2020年7月27日立案后，依法独任进行了审理。本案现 已审理终结。 宁波市鄞州书逸服饰有限公司上诉请求：撤销一审判决，支 持上诉人一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由： 1.上诉人与被上诉人并未对解除租赁合同达成合意，一审法院认 定被上诉人不存在单方违约是错误的。双方的租赁合同期限为 22017年1月1日至2019年12月31日，而被上诉人在2018年 11月27日、2019年4月11日就对外转租，粘贴转租广告以及 发表转租信息。2019年4月11日被上诉人微信单方面提出六月 底终止合同，上诉人表示疑问。2019年4月29日微信语音中， 被上诉人更是直接恶语相向要求上诉人立即搬离退租。因此，被 上诉人单方提出解除合同违约的事实清楚，一审法院以上诉人搬 离的行为就认定合意显然与事实不符。2.上诉人迫于被上诉人单 方违约搬迁厂房，因此上诉人的搬迁费、停产停业损失应由被上 诉人承担。被上诉人为了使上诉人尽快搬走，采取停水停电、公 开招租、带人看房、言语辱骂等措施，影响了被上诉人的正常生 产经营。3.一审法院对被上诉人超额收取水电费的事实认定不清 且法律适用不当。一审中被上诉人提供的《出租房附加说明》没 有双方的盖章，没有生效。根据上诉人提供的聊天记录可知，自 上诉人承租厂房以来就多次和被上诉人协商水电费单价事宜，而 非一审法院认定的对水电单价予以认可，上诉人一直对水电费价 格有异议。被上诉人在上诉人承租厂房期间以电力损耗等理由， 利用出租方的优势擅自提高水电费结算单价，两年内上诉人实付 费用与应付费用差额巨大，给上诉人造成了经济损失，对被上诉 人超额收取部分应当予以退还。 宁波兴信织造有限公司辩称：房屋租赁协议是双方当事人的 真实意思表示，合法有效，双方都应予以遵守。根据微信聊天记 录等证据，被上诉人不存在单方违约，一审法院对上诉人的诉讼 请求不予支持，并无不当。请求二审法院驳回上诉、维持原判。 3宁波市鄞州书逸服饰有限公司向一审法院起诉请求：1.被告 向原告支付违约金87500元；2.被告向原告退还押金35000元； 3.被告向原告支付因违约搬迁支出的费用108000元及停工损失 113042.49元；4.被告返还租赁期间多收取的电费水费等合计 91943.15元。上述金额共计435485.64元。 一审法院审理认定事实：2016年12月15日，宁波兴信织造 有限公司（甲方）与宁波市鄞州书逸服饰有限公司（乙方）签订 《租房协议》，约定：甲方坐落于邱隘镇回龙工业区的厂房南幢 二、三楼租给乙方作办公、生产场地之用，二楼月租金12元/平 方米，三楼月租金11元/平方米，总租金为350000元/年，租 赁期为2017年1月1日起至2019年12月31日止。双方约定， 如甲乙方未按合同解除合约的，一方可追索违约金租金的三个月 赔偿计算。租赁期内，使用该厂房房屋设施及所发生的水电、电 话的话网络等费用由乙方必须承担。乙方在签订合同的当天之内 支付给甲方总租金10%人民币35000元押金，租赁合同期满或乙 方解除合同后，在乙方付清所有租金及相关费用（包括厂房的水、 电、有线电话、网络等费用）并将房屋腾还完好交还给甲方后， 如有损坏，甲方有权直接从押金中扣除，其余甲方应在10天内 将押金不计息返还给乙方。合同签订后，原告方支付了押金 35000元。在合同履行过程中，双方协商解除租赁合同，后原告 实际使用二楼宿舍至2019年7月11日，使用三楼厂房至2019 年7月20日。原告方房租及水电费用付至2019年6月底。 一审法院认为：原、被告签订的《租房协议》系各方当事人 4的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定， 应为合法有效，原、被告应当按照约定全面履行各自的义务。原 告认为被告方租赁期内违约解除合同，要求被告承担违约责任， 通过双方的微信聊天记录可以看出，对于原告不再使用原租赁厂 房并搬出双方已达成合意，即涉案租赁合同关系已经双方合意解 除，不存在单方违约，因此，对于原告主张被告支付违约金的主 张不予支持。同时，原告方因搬出所产生的费用及停工损失，因 非系被告方违约所产生，因此，对原告主张搬迁费用及损失不予 支持。原告要求被告返还押金，被告认为应当抵扣电梯保养费、 房租、水电等费用用予以返还，但被告主张抵扣电梯费无相应合 同依据，不予支持；被告主张按月租金13.5元/平方米抵扣不符 合双方合同约定，因双方对使用面积无争议，因此二楼宿舍实际 应抵扣金额为374.7平方米×12元/平方米×11天÷30日= 1.529.88元；三楼厂房实际应抵扣金额为2088.8平方米×11 元/平方米×20天÷30日=15317.87元；车位、车棚费用在合同 中有约定，因此可以抵扣金额为10000元÷365天×20天=547.95 元。被告主张抵扣7月的水电费用，但没有提交证据证明被告在 此期间实际使用的水电度数，该费用无法计算，对该项主张不予 支持，综上，被告方应当返还的费用为35000元-1529.88元- 15317.87元-547.95元=17604.3元。关于涉案厂房的水电费， 原告对其度数无异议，但认为价格太高，根据双方签订的《租房 协议》中已提示存在《出租房附加说明》，通过证人庭审陈述， 原告方作为签约方亦应当知晓该附加说明内容，即对被告方提供 5的水电费的单价予以认可，其后亦是按照附加说明的约定履行， 因此，对于原告方要求返还多收取的水电费的主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第 一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适 用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规 定，判决如下：一、被告宁波兴信织造有限公司归还原告宁波市 鄞州书逸服饰有限公司押金17604.3元，于判决生效之日起七 日内履行完毕；二、驳回原告宁波市鄞州书逸服饰有限公司其他 诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司 法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债 务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息 之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受 理费6374元，减半收取3187元，由被告宁波兴信织造有限公 司负担129元，原告宁波市鄞州书逸服饰有限公司负担3058元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：双方当事人签订的《租房协议》约定的租赁期限 自2017年1月1日起至2019年12月31日止，但双方于约定期 限届满之前终止了涉案房屋的租赁。现上诉人主张系被上诉人违 约导致其搬离涉案房屋，但其提供的证据（微信截图和语音文字 记录）内容难以证明系被上诉人单方面违约导致双方租赁关系终 止的事实，故上诉人主张被上诉人违约的依据不足。由此，上诉 6人主张被上诉人支付违约金、赔偿搬迁费和停产损失的理由难以 成立。关于上诉人是否多付了水电费的问题。《租房协议》约定， 水电费按《出租房附加说明》执行；《出租房附加说明》载明了 315KV变压器损耗电费的分摊和水费单价，上诉人没有证据证明 被上诉人超出《出租房附加说明》收取水电费的事实，故上诉人 主张其多付水电费的依据不足。上诉人主张《出租房附加说明》 没有生效的理由不足，本院难以采信。 综上所述，宁波市鄞州书逸服饰有限公司的上诉请求不能成 立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维 持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6374元，由上诉人宁波市鄞州书逸服饰有 限公司负担。 本判决为终审判决。 7 审判员  黄永森 二〇二〇年十月二十六日 书记员  桂红艳