湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初6763号原告：闫杰，男，1987年3月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：李博，系湖北楚尚律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陶宏圣，系湖北楚尚律师事务所实习律师，特别授权。被告：武汉大住公寓管理有限公司，住所地武昌区中南路街民主路**南国悦公馆****。法定代表人：周洪江。原告闫杰与被告武汉大住公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告闫杰到庭参加诉讼，被告武汉大住公寓管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告闫杰向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除原告和被告之间签订的房屋租赁合同，被告将房屋腾空后，将房屋交还给原告；2.由被告向原告支付租金欠款5,400元（按照每月1,800元标准计算自2020年3月30日，暂计至2020年6月30日为5,400元，实际计算至被告将房屋实际返回给原告之日止），物业费欠款14,552.4元（按照每月342.8元的标准计算，自2016年11月1日至2020年12月，扣除被告已缴纳的2017年部分的物业费，经物业计算后共计欠缴物业费14,552.4元）；3.由于被告违约导致房屋租赁合同解除，应向原告支付合同约定的违约金3,600元；4.由于被告逾期向原告支付相关费用产生的滞纳金6,416.9元（滞纳金自被告逾期付款之日起算，即2020年3月30日起算，物业费滞纳金加上房屋租金滞纳金按照年利率24%暂计算至2020年6月1日为6,416.9元，实际要求被告支付至法院判决合同解除之日止）；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月21日，原、被告签订《优客逸家房屋委托管理协议》，约定被告承租原告名下坐落于武昌区铁机路融侨城1栋1单元2203号房屋，月租金1,800元，每三个月支付一次租金，租赁期限自签订合同之日起72个月。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告。被告按合同约定一直向原告支付租金，直至2020年3月，被告未按约足额支付租金。原告多次催促被告支付欠款，但是被告至起诉之日一直未付清欠付租金，也未承诺何时支付。同时，原告发现被告未按约缴纳物业费，已拖欠物业费达42个月之久。故诉至法院，诉请如前。被告武汉大住公寓管理有限公司未到庭答辩及举证质证。经审理查明：武汉优客逸家地产经纪有限公司成立于2014年1月14日，2018年5月2日变更名称为武汉优客逸家公寓管理有限公司，2019年12月16日再次变更名称为武汉大住公寓管理有限公司。2015年10月21日，闫杰（委托方、甲方；代理人：陈亚男）与武汉优客逸家地产经纪有限公司（受托方、乙方）签订《优客逸家房屋委托管理协议》约定：甲方提供武昌区铁机路融侨城1栋1单元2203号房屋一套，乙方提供装修、家居以及房屋租赁管理服务。合作期限为自标的房屋装修许可证签发之日起，截至执行满72个合同月时止，包含2个月装修期、66个月计租期、4个月空置期。合作期内，每执行满12个计租合同月，甲方向乙方提供1个月空置期，整个合作期内提供的空置期最多不超过4个月。费用结算方式为装修期结束后第1个计租月起至第66个计租月止，乙方每月支付甲方租金1,800元。甲方收取租金的银行账户为闫杰的工商银行账户。租赁期间，乙方承担水费、电费、燃气费、物业管理费等。若因乙方原因导致本协议提前终止，乙方应及时通知甲方，并向甲方支付违约金。鉴于乙方违约可能给甲方造成的房屋空置损失，违约金计算标准为本协议约定的乙方每月应向甲方支付的金额（即每月房租1800元）×2个月。如乙方逾期向甲方支付相关费用，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期一日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付滞纳金，若乙方逾期三十日以上，除支付滞纳金外甲方有权解除合同。甲乙双方任一方未按本协议约定履行，违约方应赔偿对方因此而受的实际经济损失。合同签订后，闫杰按约交付了房屋，武汉大住公寓管理有限公司每季度末向闫杰支付下一季度租金，自2015年12月31日支付第一笔租金直至2019年12月30日支付最后一笔租金，之后未再支付租金。该房屋自2016年11月至2017年5月、2018年1月至2020年12月期间的物业费合计14,626.5元（每月342.8元），由闫杰的物业费减免额度抵扣。另查明，武昌区杨园街柴林头村K3一期融侨城1栋1单元2203号房屋为闫杰、陈亚男共同所有。庭审中，原告陈述：因被告未按约定缴纳物业费，物业公司提前使用了我的物业减免额度，我已为被告垫付相应物业费，被告应予以返还。案涉房屋由被告隔成四间，出租给租客，现在还有三间有租客住在其中，我暂时没有直接跟租客沟通。案涉房屋是密码锁，原告也不能进入租客房屋，所以无法回收房屋。我联系被告回收房屋，被告管家说物业费欠款太高，让我起诉。上述事实有原告提供的《优客逸家房屋委托管理协议》、不动产证书、物业费情况说明、银行明细清单及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《优客逸家房屋委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反我国相关法律法规的规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务。合同名为委托管理协议，但约定原告将房屋交付被告，被告每月向原告交纳固定金额的租金，实质为房屋租赁合同。案涉合同涉及的2020年4月至6月的租金，按照双方的支付约定和支付记录，应在2020年3月30日支付，2020年7月至9月的租金，应在2020年6月30日支付。考虑到武汉市疫情防控的影响，被告未能在3月30日支付相关款项具有正当事由，但至今被告仍然未支付上述租金已构成逾期支付超过三十日，按约原告有权解除合同。故对原告起诉要求解除案涉房屋租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告未提交证据证明其向被告发送过书面解除合同通知，因此合同解除时间应为本案起诉状送达被告之日即2020年9月10日。据此，被告拖欠自2020年4月1日至2020年9月10日的房屋租金共计11,400元。合同解除后，被告应在合理期限内腾房屋返还给原告。但案涉房屋至今仍由被告出租与他人使用，致使原告无法回收房屋。故对原告要求被告腾空房屋交还原告的诉讼请求，本院予以支持。因合同解除后，被告仍占有使用租赁房屋，故被告应按照合同约定租金标准向原告支付房屋占有使用费直至腾退房屋。对原告主张被告按照1,800元每月的标准支付租金至房屋实际返回给原告之日止的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对原告主张被告支付物业费欠款14,552.4元的诉讼请求，因被告在租赁期内未按照合同约定支付物业费，致使原告以物业费减免额度为被告垫付2016年11月至2017年5月、2018年1月至2020年12月期间的物业费14,626.5元。但被告实际使用租赁房屋尚未至2020年12月，故对原告的诉讼请求中2020年9月10日前物业费欠款13,712.4元的部分，本院予以支持。对原告主张被告支付3,600元违约金的诉讼请求，因案涉房屋租赁合同对被告违约导致合同提前终止的违约金计算有明确规定，即按照两个月房租租金的标准支付，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告按照年利率24%支付欠付款（租金及物业费）滞纳金的诉讼请求，因该支付标准过高，而且考虑到原告已主张被告承担违约金，以及武汉疫情防控的影响，本院酌情调整为以欠付租金11,400元、物业费13,712.4元为基数，按“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)”支付自2020年9月10日至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告闫杰与被告武汉大住公寓管理有限公司签订的《优客逸家房屋委托管理协议》于2020年9月10日解除，被告武汉大住公寓管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于武昌区铁机路融侨城1栋1单元2203号房屋；二、被告武汉大住公寓管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告闫杰支付物业费13,598.1元及房屋租金（按每月1,800元的标准，自2020年4月1日暂计算至9月10日为11,400元，实际计算至房屋返回给原告闫杰之日止）；三、被告武汉大住公寓管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告闫杰支付违约金3,600元；四、被告武汉大住公寓管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告闫杰支付相关费用的滞纳金（以租金11,400元、物业费13,712.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算自2020年7月1日起至实际支付之日止）；五、驳回原告闫杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费275元，由被告武汉大住公寓管理有限公司负担（此款原告闫杰已垫付，被告武汉大住公寓管理有限公司连同上述款项一并向原告闫杰支付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限是两年。审判员  周征二〇二〇年十月二十六日法官助理徐桦书记员吴艳妮