湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4999号 原告：怀化众合物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区麻阳路口西都银座**。 法定代表人：尹勇。 委托诉讼代理人：陈有福（特别授权），男，汉族，1975年2月15日出生，住址湖南省中方县蒋家乡蒋家冲村下大毛冲组。 被告：邹志强，男，汉族，1964年2月29日出生，住址湖南省怀化市鹤城区香洲社区居委会湖天新苑****。 被告委托诉讼代理人：谢丹（特别授权），女，汉族，1973年7月26日出生，住，住址湖南省怀化市鹤城区人民北路**被告的妻子。 原告怀化众合物业服务有限公司（以下简称众合物业公司）与被告邹志强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众合物业公司的委托诉讼代理人陈有福到庭参加诉讼、被告邹志强及其委托诉讼代理人（特别授权）谢丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众合物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2017年12月25日至2020年7月31日所拖欠的物业服务费5965.45元。2、支付滞纳金，以物业服务费5965.45元为基数，从2020年8月1日起按每日千分之一的标准计算至物业费付清之日止。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日,原告与怀化市鹤城区锦绣山河小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对锦绣山河住宅小区进行物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，约定小区高层住宅按其拥有的建筑面积1.1元每月、每平方米的标准收取物业服务费；约定物业服务费实行按季度预缴纳支付；同时约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准收取滞纳金。原告从2017年12月25日起完全履行了合同约定的义务和相关法律法规所规定的义务，而身为该小区12栋1单元1001室（其建筑面积为174.94平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，经原告多次催促被告按时缴纳物业服务费，被告均以房屋质量问题、不要物业、未直接与原告签订物业服务合同等诸多理由，拒绝缴纳物业服务费。物业服务费是物业公司为了维护小区的公共设备、设施、公共区域所产生的物业服务成本，应当由全体业主按其所拥有的建筑面积共同承担。物业服务合同对全体业主都具有约束力，被告拒交物业服务费的理由均不能成立。被告自2017年12月25日至2020年7月31日共拖欠31个月的物业服务费5965.45元。期间原告多次催要，被告均予拒绝缴纳。为维护原告的合法权利，故起诉至法院。 被告邹志强答辩称，不认可业主委员会和众合物业公司的合同；一、业委会和被答辩人给了答辩人所在的十一、十二栋一份天价电梯维修报价单，总价14万元，在业主签字未达60%的情况下，未能达到启动维修基金维修的计划，被答辩人私自关停了电梯。后答辩人自行组织电梯维修，花了28074元将五台电梯修好。被答辩人和业委会公示了一份天价监控预算，报价为435580元，在答辩人等业主的维权下未能施工安装，一年后，只花了13万余元将监控设施安装完毕，而此时，答辩人已经自费安装好了门禁及监控，因此，这笔费用被答辩人要返还给答辩人。在未公示的情况下，业委会和被答辩人修了一面天价围墙。二、即使在合同成立的情况下，起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为被答辩人没有按约履行合同及按相关规定提供服务，已构成违约；三、被答辩人在未与原物业服务公司进行移交的情况下，盲目进场，留下了许多烂摊子，却由所有业主买单；四、小区服务不到位，小区保安形同虚设；被答辩人承诺的前期改造至今未完成；五、小区消防形同虚设，答辩人多次反映，业委会和物业公司、开发商互相推诿，无人解决；六、小区的广告收益以及充电桩等收益属于全体业主，被答辩人进场至今，从未公示小区的各种收益及用途。综上，答辩人同意按0.8元/月·m2的标准扣除不应承担的电梯检验费、水费、开户费、监控、门禁、围墙公摊的维修基金以及为了电梯维修产生的误工费后五折支付，并将属于业主的收益抵扣物业费。 经审理查明，被告邹志强购买怀化市锦绣山河小区12栋1单元1001室（建筑面积174.94㎡），系怀化市锦绣山河小区业主。2017年12月25日，怀化市锦绣山河小区业主委员会（以下简称锦绣山河业委会）与原告众合物业公司签订了《物业服务合同》，委托众合物业公司为锦绣山河小区提供物业管理服务，双方就物业管理服务内容、委托管理期限、服务质量、服务费用、双方权利义务、违约责任等事项作了约定。其中约定物业服务费实行按季度预交纳制度，收取标准为高层住宅由业主按其拥有的建筑面积按1.1元/月·m2计算，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之一交纳滞纳金，委托管理期限从2017年12月25日至2020年12月24日止，双方在履行合同中如发生争议向湖南省怀化市鹤城区人民法院提起诉讼。合同签订后，众合物业公司即对锦绣山河小区进行物业服务管理。被告自2017年12月25日起未交纳物业费，原告众合物业公司向被告进行催交，被告拒不交纳物业服务费。截至2020年7月31日，被告累计拖欠物业服务费5965.45元（174.94m2×1.1元/月·m2×31个月）。 上述事实，有原告营业执照复印件、被告的身份信息复印件、《物业服务合同》复印件、物业费欠费明细表、催费通知、中通快递详情单、庭审笔录予以证实。 本院认为：众合物业公司与锦绣山河业委会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应当遵守执行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案《物业服务合同》系以锦绣山河业委会名义签订，对该小区包括被告在内的每一位业主均具有约束力。原告众合物业公司已经按照《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，被告应按照合同的约定缴纳2017年12月25日至2020年7月31日的物业费5965.45元。被告未能按时交纳物业费，其行为属于违约，依法应承担违约责任，物业合同约定业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准收取滞纳金。被告未能按时交纳物业费，其行为属于违约，依法应承担违约责任，因滞纳金高于原告实际损失,本院酌情按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付利息。被告应按上述利率自2020年8月1日起支付利息至物业服务费付清之日止。 被告答辩称小区电梯维修费是所有业主集资但无证据证明被告所出份额及具体金额，被告的该项辩解意见，本院不予采纳；被告辩称自费承担了监控费用198元，因被告安装门禁和监控未得到业委会及原告的授权，且该笔费用被告无具体收据及发票予以证明，被告的该项辩解意见本院不予采信；关于被告辩称原告收取小区的广告收益及充电桩等收益，被告未提交证据证明；至于被告的水表开户费用，物业管理服务合同中并未约定原告需给被告单独开户的义务，故本院对于被告将以上费用扣抵物业费的答辩，均不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条规定，判决如下： 一、被告邹志强于本判决生效之日起十日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付2017年12月25日至2020年7月31日的物业服务费5965.45元； 二、被告邹志强于本判决生效之日起十日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付2020年8月1日起的滞纳金（以未支付的物业服务费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)支付滞纳金至物业服务费付清之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告邹志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二〇年十月二十四日 代理书记员  聂 瑶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定。对业主具有约束力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使 用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的 决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；