安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终1935号 上诉人（原审原告）：安徽及致房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市包河区潞河路**玫瑰绅城花园**102、102中、102上，统一社会信用代码91340103MA2RYY2570(1-1)。 法定代表人:赵曙光，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈友宝,上海锦天城(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丛林,上海锦天城(合肥)律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：舒城中豪置业有限公司,住,住所地安徽省舒城县经济开发区一社会信用代码9134152306521937X4（1-1）。 法定代表人:葛家根,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：段玉宏，安徽龙舒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁浩，安徽龙舒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：葛家根，男，1966年4月20日出生,汉族，住安徽省舒城县。 被上诉人（原审被告）：葛云辉，男，1965年5月21日出生，汉族，住安徽省舒城县。 上诉人安徽及致房地产营销策划有限公司（以下简称及致公司）因与被上诉人舒城中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）、葛家根、葛云辉商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及致公司的委托诉讼代理人陈友宝、苏丛林，被上诉人中豪公司的委托诉讼代理人段玉宏、袁浩，被上诉人葛家根到庭参加诉讼。被上诉人葛云辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人及致公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：案涉补充协议并非上诉人真实意思表示，签订补充协议的目的是葛云辉为了限制葛家根谋取不义之财故意与上诉人签署的，一审认定原代理销售合同没有对合同期限、销售数量等进行约定而补充协议弥补了上述不足系认定事实错误。葛云辉虽不是中豪公司法人，但其是公司实际控制人，其出具申明的行为对中豪公司构成表见代理，签署的文件对中豪公司具有约束力。作为中豪公司法人的葛家根认可公司向上诉人支付1830000元佣金的行为也足以证明案涉补充协议三无需履行。一审认定被上诉人无需支付销售场地费用无事实依据，因被上诉人未能提供销售场地，上诉人自行租用销售场地并对场地进行装饰装修，因此产生的费用被上诉人应当承担。一审法院在审理（2020）皖1523民初417号案件中认定了葛家根提供的情况说明，但该情况说明系中豪公司出具，葛云辉签字，一审依据该份情况说明采信了该案原告的证据并认定该事实的成立系在认定相同的事实中采用了不同的标准，显失公平。 中豪公司辩称，案涉房屋的溢价部分税费应由上诉人承担，上诉人在未缴纳税费的情况下无权要求支付佣金。案涉补充协议三系双方真实意思表示，合法有效。葛云辉出具的申明损害了中豪公司的利益，对中豪公司不具有约束力。中豪公司提供了闲置的商铺供上诉人销售，上诉人自行搭建简易售房部系其单方行为，与中豪公司无关，因销售产生的费用上诉人应自行承担。 葛家根辩称，同意中豪公司的答辩意见。 及致公司向一审法院起诉请求：请求判令中豪公司、葛家根、葛云辉连带支付销售佣金1108407.09元、律师费60000元、违约金3325元、销售场地费用18500元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月30日，中豪公司（甲方）与及致公司（乙方）签订《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》，中豪公司委托及致公司代理销售由中豪公司开发的位于舒城县商铺及车库。合同约定的代理销售方式为：“超出底价部分扣除溢价税费后作为乙方代理销售佣金”，合同约定的佣金结算时限为：“（一）一次性付款客户完成全款缴纳后，五个工作日结算全部佣金；（二）按揭客户首付缴纳完成，五个工作日结该套佣金的50%，剩余50%佣金待客户按揭款到账后五个工作日完成结算。上述佣金结算应在规定时限内完成，若超过规定时限按佣金金额的千分之三作为违约金”。合同还约定：“销售物业范围：甲方规定的沿街商铺及车库”，“销售底价：沿街商铺销售底价为13500元／㎡，车库销售底价为10000元／㎡”，“甲方负责提供销售场所”，“本合同未尽事宜，另行协商”。2019年6月21日，中豪公司（甲方）与及致公司法定代表人赵曙光（乙方）及葛正山、葛家根（丙方、配合方）签订《补充协议（三）》，约定：“一、2019年8月1日前龙舒金壁华府商铺10间及车库10间全部销售完毕，否则承担违约金溢价部分的20%；二、销售佣金按原政策不变，支付额度是成交溢价部分的20%，剩余溢价款于第拾套及全部完成后壹周内支付全部溢价佣金；（三）如果甲方没有按规定支付佣金，甲方支付溢价部分的50%违约金；（六）本协议与主合同具有同等法律效律（力）”。及致公司在《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》签订后即代理销售由中豪公司交付的商铺10套、车库10间。截止2019年9月9日，及致公司计销售商铺7套、车库6间，溢价金额2942508.99元，中豪公司向及致公司支付1834101.9元。另查明，葛云辉系中豪公司股东之一及法定代表人，中豪公司系舒城中豪公司股东。2019年6月21日，葛云辉向赵曙光出具申明一份，载明“舒城中豪置业有限公司与赵曙光2019年6月21日所签定的补充协议不需履行，一切按原合同执行”。 一审法院认为，本案焦点为《补充协议（三）》是否有效，中豪公司支付及致公司佣金是否存在违约，及致公司诉请的相关费用是否合理。关于《补充协议（三）》是否有效，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，第十二条对合同条款亦作出列举，其中包括标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、违约责任。案涉《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》由于没有代理销售的数量、履行期限及对代理销售方违约的责任约定，根据公平原则，该合同没有合理分配合同风险，没有公平确定违约责任。而《补充协议（三）》的签订，弥补了上述不足，《补充协议（三）》构成《金壁华府沿街商铺及车库代理销售合同》的重要组成部分。上述合同及补充协议的签订，系当事人真实意思表示，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。中豪公司由安徽中豪公司投资，系独立法人，葛云辉作为安徽中豪公司的股东之一及法定代表人，在中豪公司没有担任职务，其参与中豪公司的经营行为需经授权或事后认可方可代表公司行为，否则对公司不产生效力。葛云辉于2019年6月21日出具的申明，中豪公司辩称该行为没有经过公司授权，没有经过股东公司股东会议，也未经中豪公司盖章认可，应认定系其个人行为，对中豪公司不产生效力，对中豪公司的辩解理由予以采信。关于及致公司与中豪公司是否存在违约一节，案涉《补充协议（三）》有效，对双方均具有效力。由于至今尚有部分商铺和车库没有销售，中豪公司根据约定应支付及致公司已成交商铺和车库溢价的20%，计588501.8元，剩余溢价款需在商铺和车库全部成交后一周内支付完毕，而中豪公司已支付1834101.9元，显然支付佣金没有违约。由于合同没有履行完毕，而及致公司认为合同没有约定销售数量及代理销售方的违约责任，且在庭审结束前没有对《补充协议（三）》约定的销售数量中的未销售商铺和车库，是继续销售还是解除合同提出明确意见，故根据补充协议的关于委托方支付佣金的约定，对及致公司主张中豪公司支付剩余佣金的诉请不予支持。关于及致公司主张的相关费用是否合理，由于合同及补充协议对双方违约责任均作出了约定，但没有涉及引发诉讼后违约方对律师费等损失承担的约定，故对及致公司主张中豪公司承担律师费的诉请不予支持。因中豪公司没有违约，故对其主张的中豪公司应支付3325元违约金的诉请不予支持。又由于合同虽有中豪公司负责提供销售场所的约定，但没有对及致公司因销售经营需要而产生的装饰装修、租赁、广告、服务等费用负责支付的约定，故对及致公司该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条规定，判决：驳回原告安徽及致房地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费15512元，由及致公司负担。 二审中，及致公司向本院提交四组新证据，证据一、葛云辉与及致公司法人赵曙光微信聊天记录及通话录音（附文字），证明：《补充协议三》的签订背景，是舒城中豪公司实际控制人葛云辉让上诉人公司法人赵曙光配合其签字，防止葛家根谋求私利，结合葛云辉出具的《申明》，证明《补充协议三》内容不是上诉人的真实意思表示，无需履行；证据二、《舒城金壁华府客户交款转账明细》、《金壁华府代售房收款明细表》以及转账记录凭证，证明：上诉人销售的房屋，房款均转至葛云辉个人账户，如葛云辉不是舒城中豪公司的实际控制人，上诉人不会将款项转给葛云辉，并且舒城中豪公司也未提异议。葛云辉在《金壁华府代售房收款明细表》等公司重要文件上签字，葛云辉系舒城中豪公司的实际控制人；证据三、（2020）皖1523民初417号、621号判决书及《付款申请书》，证明：被上诉人葛家根及另案李玉德案件中，一审法院已经认可该《付款申请书》三性，《付款申请书》是葛云辉签字确认，证明葛云辉是中豪公司的实际控制人，中豪公司尚欠付上诉人公司佣金事实；证据四、及致公司舒城项目销售经理冯晓军与舒城中豪公司会计吴凤华微信聊天记录一组，证明：葛云辉是舒城中豪公司的实际控制人，构成表见代理。 中豪公司质证意见为：证据一中的微信聊天记录没有看到原始载体，通话录音也没有听到，并且也不是新证据，达不到其证明目的；证据二没有看到证据原件，真实性有异议，也不属于新证据，不能证明葛云辉就是实际控制人，实际控制人应当是从股权角度来认定；证据三系复印件，没有看到原件，真实性有异议，不属于新证据，证明内容与本案无关联性，也不能证明葛云辉是实际控制人，判决书认定的成本支出，并不是认定的费用的承担，不能具体来推定销售费用由被上诉人承担；证据四也是复印件，真实性有异议，也不属于新证据，转款是由于葛云辉是合同当事人，但并不是实际控制人，通过葛云辉个人账户转款仅属于合同履行当中的内容之一，不能证明葛云辉是实际控制人。 葛家根质证意见为：同意中豪公司质证意见。 本院对及致公司提供的证据认证意见为：证据一真实性不予置评；证据二真实性予以认定，亦认可其证明目的；证据三、四真实性予以认定。 二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据二审查明的案件事实和相关法律规定，归纳本案争议焦点为案涉补充协议是否有效及及致公司一审诉讼请求能否成立。2019年4月30日中豪公司作为甲方与及致公司作为乙方签订的“金碧华府沿街商铺及车库代理销售合同”系双方真实意思表示，应为合法、有效。虽然2019年6月21日葛云辉代表中豪公司、赵曙光代表及致公司，葛正山、葛家根作为丙方、配合方又签署了补充协议（三），但当天葛云辉即出具申明“舒城中豪置业有限公司与赵曙光2019年6月21日所签订的补充协议不需履行，一切按原合同履行”。本院认为葛云辉出具的该份“申明”系对“补充协议（三）”内容的否定，对中豪公司应具有法律效力。理由如下：案涉“金碧华府沿街商铺及车库代理销售合同”中葛云辉在甲方（中豪公司）盖章处签字确认，在合同履行过程中部分购房人的购房款直接转入到葛云辉的私人账户，及致公司根据合同约定应获得的部分销售佣金亦是由葛云辉私人账户转入等，从上述情形可知葛云辉出具“申明”的行为对中豪公司构成表见代理，对中豪公司具有约束力。中豪公司与及致公司之间就案涉商品房的销售应按双方于2019年4月30日签订的“金碧华府沿街商铺及车库代理销售合同”履行。根据上述合同中第二项第一款约定“代理销售方式为双方商定本项目由乙方（及致公司）进行代理销售，超出低价部分扣除溢价款税费后作为乙方代理销售佣金。客户所缴纳款项由甲方（中豪公司）收取至甲方指定账户，并开具相应的收据或发票”，及致公司应获得的销售佣金应扣除溢价款的税费，因中豪公司未就及致公司已销售的商品房向税务机关申报纳税导致溢价部分税费现无法确定，中豪公司在一审中提供的由六安中瑞华会计师事务所出具的“测算报告”亦不能作为及致公司已销售商品房产生的溢价款应当缴纳各种税费的扣税凭证，故中豪公司应将剩余溢价款部分支付给及致公司后就产生的相应税费向税务机关申报后另行向及致公司主张。及致公司已销售的商品房产生的溢价金额2942508.99元、中豪公司已付1834101.9元双方均无异议，中豪公司应支付及致公司剩余溢价金1108407.09元。案涉合同第四项第二款约定“甲方（中豪公司）负责提供销售场所，并协调相关销售场所的停车等工作”，因中豪公司未能按上述约定向及致公司提供销售场所，故对及致公司主张的自行租用销售场地及必要的装饰、装修费用18500元予以支持。因及致公司未在合同约定的时间内将案涉车库、商铺销售完毕有违约情形的存在且合同并未约定违约金及律师费用，故本院对及致公司主张的律师费用、违约金不予支持。因案涉销售合同相对方系中豪公司，葛云辉系履行中豪公司的代理行为，故对及致公司主张葛家根、葛云辉承担连带责任的诉讼请求不予支持。 综上所述，上诉人及致公司的上诉理由部分成立，应予支持。一审认定事实清楚，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初1344号民事判决； 二、舒城中豪置业有限公司于民事判决书送达之日起三十日内一次性支付安徽及致房地产营销策划有限公司销售佣金1108407.09元、搭建销售场所花费18500元； 三、驳回安徽及致房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 一审案件受理费15512元，由安徽及致房地产营销策划有限公司负担10000元，由舒城中豪置业有限公司负担5512元；二审案件受理费15512元，由舒城中豪置业有限公司负担10000元，由安徽及致房地产营销策划有限公司负担5512元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年十月十九日 书记员  王 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；