江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初1520号原告：江苏香江物业发展有限公司,统一社会信用代码91321291732273987L，住所地泰州市泰高路**柳莺苑**。法定代表人：鲍永红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈维，江苏江豪海信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芳，江苏江豪海信律师事务所律师。被告：徐健，男，1986年1月29日出生，汉族，住泰州市。原告江苏香江物业发展有限公司（以下简称物业公司）与被告徐健物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人陈维到庭参加了诉讼，被告徐健经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费4153元（2014年4月1日至2019年12月31日），违约金2085元（2014年7月1日至2019年12月31日），合计6238元;2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2006年2月28日，原、被告签订《前期物业服务协议》1份，约定了物业管理费用的收费标准。后原告分别于2010年1月4日、2011年8月30日、2012年12月22日、2015年7月12日与西湖翠苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》。被告系原告管理的西湖翠苑翠竹苑1幢1单元201室房屋业主，该房屋建筑面积148.32平方米。上述合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法、依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2014年4月1日始，被告无故拖欠物业管理费至今，共计拖欠物业管理费4153元（截至2019年12月31日）。被告拖欠物业管理费的行为导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主的合法利益，原告多次催要未果。为维护自身合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。徐健未答辩。本院经审理认定事实如下：2006年2月28日，原告与案外人梁华就其入住的泰州市西湖翠苑翠竹苑1幢1单元201室房屋（建筑面积148.32平方米）的物业管理服务提供事宜签订了《前期物业服务协议》1份。后原告分别于2010年1月4日、2011年8月30日与西湖翠苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》。2012年12月22日，西湖翠苑业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司为西湖翠苑提供物业管理服务，委托管理期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。服务费收费标准为西湖翠苑1-6号、翠竹苑2、3,5,6,7，（1、2单元）8、10、12号楼每月0.3元/㎡，其他普通多层商品住宅楼（包括翠竹苑7号楼3、4单元）每月0.4元/㎡……，物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴纳服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。被告将上述房屋抵押给中国建设银行泰州分行，打印时间为2020年3月26日11时08分26秒的泰州市不动产（房屋）登记簿证明（权利人、利害关系人）载明：抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额/最高额债权额为532000元，债务履行期限/债权确定时间为2014年3月27日至2044年3月27日止。2015年7月12日，西湖翠苑业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司为西湖翠苑提供物业管理服务，委托管理期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。服务费收费标准为西湖翠苑1-6号、翠竹苑2、3、5、6、7（1、2单元）8、10、12号楼每月0.3元/㎡，其他普通多层商品住宅楼（包括翠竹苑7号楼3、4单元）每月0.4元/㎡……，物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴纳服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。2019年11月26日，西湖翠苑业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司为西湖翠苑提供物业管理服务，委托管理期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止。服务费收费标准为西湖翠苑1-5号、翠竹苑2、3,5,6,7，（1、2单元）8、10、12号楼每月0.3元/㎡，其他普通多层商品住宅楼（包括翠竹苑7号楼3、4单元）每月0.5元/㎡……，物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴纳服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。2019年8月27日，物业公司出具《催缴通知书》并向梁华寄送，催缴2013年12月31日至2019年12月31日的物业服务费4415元（未含违约金）。以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、物业管理服务合同、物业联系单、催缴通知单书、国内挂号信涵收据、欠缴物业服务费用明细表、业主档案资料表、泰州市不动产登记簿证明、客户服务工作日记等证据及原告的陈述在卷佐证。审理中，原告陈述，被告入住的上述房屋系多层住宅，物业服务费收费标准在2019年11月26日签订的《物业管理服务合同》中已变更为每月0.5元/㎡，但原告的诉请系按之前的标准0.4元/㎡计算的。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告与西湖翠苑业主委员会签订的物业管理服务合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法对泰州市西湖翠苑小区内所有业主具有约束力。作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的费用，经书面催交后，业主在合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据泰州市不动产登记簿证明所载被告将泰州市西湖翠苑翠竹苑1幢1单元201室房屋已抵押给他人的事实，原告要求被告支付自2014年4月1日起欠缴的物业服务费，于法有据，本院予以支持。原告自愿按照每月0.4元/㎡的标准主张欠缴的物业服务费用，系其对自身权利的处分，不违反法律、行政法律的强制性规定，本院予以照准。关于欠缴的物业服务费用，按照房屋建筑面积、收费标准计算，被告应支付的2014年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为4093.63元（148.32平方米×0.4元/月/平方米×69个月），但考虑到原告的物业服务存在不到位的情况，本院酌情减少10%的物业服务费，故被告需支付原告的物业服务费用为3684.27元。原告根据约定按照日万分之五的标准主张违约金2085元，该违约金计算标准过高，本院酌定违约金为104.25元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第八项之规定，判决如下：一、被告徐健于本判决生效之日起十日内支付原告江苏香江物业发展有限公司2014年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3684.27元及违约金104.25元，合计3788.52元；二、驳回原告江苏香江物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐健负担（此款原告已垫付，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 陈益群二〇二〇年十月十九日法官助理 夏誉峰书 记 员 倪梦瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷；……