青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初190号原告（案外人）：李盛业，公民身份号码：×××，男，1979年8月10日出生,汉族,住所地:青海省海东市。原告（案外人）：包汉桂，公民身份号码：×××，女，1978年9月15日出生,汉族,住所地:青海省海东市。委托诉讼代理人：沈宁、甘迎春，青海乾润律师事务所律师。被告（申请执行人）：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地西宁市民和路**创业大厦第**。法定代表人：林明安，董事长。委托诉讼代理人：朱林、刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住，住所地西宁市城**小桥大街**/div>法定代表人：王九生，总经理委托诉讼代理人：王静，该公司副总经理。委托诉讼代理人：鲁国铭，该公司法务。原告李盛业、包汉桂与被告青海亿邦小额贷款股份有限公司（以下简称亿邦公司）、第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告李盛业、包汉桂及其委托诉讼代理人沈宁、被告亿邦公司的委托诉讼代理人刘婷婷、第三人九海公司的委托诉讼代理人王静、鲁国铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李盛业、包汉桂向本院提出诉讼请求：一、撤销西宁市中级人民法院作出的(2019)青01执364号执行裁定，停止对位于海东市××区房屋的强制执行程序，并解除对上述房屋的查封。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：李盛业、包汉桂和九海公司于2013年12月8日签订“景都乐苑”楼盘认购协议。2014年4月,李盛业和九海公司签订了《商品房买卖合同》,合同编号:YS20187935,房屋代码为317131,合同约定,包汉桂、李盛业购买青海省海东市××区房屋建筑面积为138.95平方米,房屋单价为每平方米4030.23元,总价款为56万元,且分别在2013年12月8日至2018年5月15日先后八次通过转账及现金方式交清全部购房款。西宁市中级人民法院于2019年7月18日做出的(2019)青01执364号执行裁定,于2019年12月12日查封了李盛业、包汉桂所有的位于青海省海东市××区房屋。李盛业、包汉桂在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同,所购景都乐苑7号楼2单元2054室房屋用于居住且李盛业、包汉桂名下无其他用于居住的房屋,按合同约定支付全部购房款。故李盛业、包汉桂为案涉房屋的实际所有人,其合法有效的权力业已实现,能够排除执行,(2019)青01执364号执行裁定书查封错误，请求法院支持李盛业、包汉桂的诉讼请求。亿邦公司辩称，第一，案涉房屋于2014年2月18日即办理了在建工程抵押登记手续，且至今该不动产未办理抵押注销手续，而李盛业、包汉桂与九海公司在未经亿邦公司同意的情况下签订《商品房买卖合同》，根据《担保法》第49条第一款、《物权法》第191条的规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，否则转让行为无效。因上述条款的属于法律强制性规定，故李盛业、包汉桂与九海公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同，不符合《关于办理执行异议和复议案件的若干的规定》第29条第一款第一项的规定；第二，李盛业、包汉桂自认案涉房屋总价款56万，部分转账给个人，部分是通过刷卡方式向九海公司直接支付。由于九海公司并未能出具公司授权个人代收房款的委托书，且九海公司也不能证明该转给个人的购房款已到九海公司账户且用于案涉房屋的建设，故李盛业、包汉桂的诉求也不符合《关于办理执行异议和复议案件的若干的规定》第29条第一款第二项的规定；第三、自李盛业、包汉桂与九海公司订立《商品房买卖合同》后在案涉房屋住了3年之久，对何时办理不动产权证书不闻不问，可见李盛业、包汉桂不属于无过错的不动产买受人，不能排除强制执行。九海公司述称，认可李盛业、包汉桂的诉求，其已经交清全部购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月22日亿邦公司与九海公司民间借贷纠纷一案，本院作出(2017)青01民初360号民事判决,判令:一、九海公司于本判决生效之日起十日内返还亿邦公司借款7802251.76元,支付利息5027894.25元(截止2017年7月15日),并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息(按年利率24%计算)以及支付律师费180000元。案件受理费100250元由九海公司负担98245元,亿邦公司负担2005元。判决书生效后,因九海公司未按期履行生效法律文书确定的义务,亿邦公司向本院申请强制执行。2019年7月18日本院作出(2019)青01执364号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书,据申请执行人亿邦公司提供的“青房建乐都字第005756号”“青房建乐都字第14-171号”他项权利证,于2019年12月12日向海东市房产局、海东市乐都区自然资源局发出《协助执行通知书》,对被执行人九海公司抵押给申请执行人的位于青海省海东市××区、1121、1124室、3号楼1单元1071、1072、1073、1074室、7号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室、7号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室共计27套不动产予以查封。2019年12月13日本院发出(2019)青01执364号《查封公告》,告知与上述查封财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议的人,在五日之内向本院提出异议。案外人李盛业、包汉桂遂于2019年12月14日向本院提出执行异议。2020年3月5日本院作出（2020）青01执异51号执行裁定书，驳回了李盛业、包汉桂的异议请求。李盛业、包汉桂遂提起执行异议之诉。另查明,案外人李盛业、包汉桂与九海公司于2017年签订的《商品房买卖合同》，合同中约定九海公司将位于青海省××区的房屋出售给李盛业、包汉桂，该房屋建筑面积138.95平方米，房屋单价为每平方米4030.23元，总房款为560000元。李盛业、包汉桂于2013年12月8日至2013年5月15日先后八次通过转账及现金方式交清全部购房款，并提交了加盖九海公司财务专用章收据八张，同时提交了景都乐苑交房收费明细表及交纳物业费收据、交纳水电费单据等，2016年8月26日李盛业、包汉桂办理入住。2020年3月13日乐都区不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果显示李盛业名下无其他商品房。再查明，2014年1月15日九海公司取得涉案房屋景都乐苑7号楼商品房预售许可证。2016年8月11日九海公司与亿邦公司在乐都县房地产管理局办理在建工程抵押登记，权证号：青房建乐都字第**，债权数额5000000元，抵押范围：2453.07平方米，抵押期限：2014年2月18日至2014年5月16日。2020年1月15日海东市房产管理局向本院出具证明，证明载明：2014年2月18日，九海公司将位于青海省××区的涉案房屋抵押给亿邦公司，至今未作抵押注销手续。本院认为,本案争议的焦点为：案外人李盛业、包汉桂对被执行人九海公司名下,位于青海省××区除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十七条明确规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该规定第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形，是对金钱债权执行中，对于无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。申请执行人亿邦公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十九条规定的商品房消费者，即保护商品房消费者的生存权。本案中,案外人李盛业、包汉桂虽是在涉案房屋已被抵押的情况下签订《商品房买卖合同》,但从本案事实分析：首先，2017年前李盛业、包汉桂即与九海公司签订《商品买卖合同》，2019年12月12日涉案房屋被人民法院查封，故李盛业、包汉桂与九海公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且李盛业、包汉桂于2016年8月26日实际入住房屋；其次，李盛业、包汉桂所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故涉案房屋为李盛业、包汉桂唯一住房；第三、在法院查封时李盛业、包汉桂已支付全部房款。综上，李盛业、包汉桂所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，应当对其以居住为目的的购房权益予以特殊保护。亿邦公司对九海公司的抵押权，相对于消费者生存权，不具有法定优先的地位。李盛业、包汉桂要求排除强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。李盛业、包汉桂要求解除对本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对李盛业、包汉桂要求解除查封的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于青海省海东市××区房屋。二、驳回李盛业、包汉桂的其他诉讼请求。案件受理费9400元，由青海亿邦小额贷款股份有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。本院（2020）青01执异51号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李宏宁审判员 王 鹏人民陪审员 张玉萍二○二○年十月十六日书记员 吉 静附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;