四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2386号 上诉人（原审被告）：黄玲，女，1973年1月2日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王晓东，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李晓容，女，1978年7月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：孙燕，四川英特信律师事务所律师。 上诉人黄玲因与被上诉人李晓容房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初6877号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄玲上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判驳回李晓容的诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费用和司法鉴定费由李晓容负担。 事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清，认定李晓容损失68万元缺乏事实和法律依据。1．一审法院认定“案涉房屋”全部均被司法查封和被要求腾退属于认定事实不清。案涉两套房屋是各自独立，不是一套房屋的上、下两层。一审法院在查明遂宁中院作出的《公告》和《责令腾退通知书》时严重疏忽了司法查封的仅仅是1层商业用房，并未查封-1层商业用房，要求李晓容腾退的也是1层而非-1层。1层被查封和被要求腾退并不影响李晓容继续使用租赁的-1层。2．案涉房屋装修没有竣工完成，一审法院直接认定李晓容按照各自合同总价结算属于损失系认定基本事实不清。李晓容提交的装修备案证显示装修开始日为2019年6月27日，李晓容最早的钢结构合同支付预付款的时间为6月30日，起诉状中陈述7月20日停止装修，也即李晓容才开始装修了20天左右就停工，只能是钢结构工程接近扫尾。其他装修、设备安装必须待钢结构搭建和楼梯（-1到1层和1层到搭建的隔层）等工程完成之后才能实施，不可能并行或交叉作业，20日停工时其他工程处于准备阶段，根本也不是李晓容所谓的“大部分工程完工”。工程是否竣工，以及未完工工程的进展程度决定着工程价款如何结算具有逻辑关系。既然是未完工工程，则结算只能据实结算，不可能按照合同总价全额支付。3．《合同法》的赔偿损失中的“损失”是指实际损失。李晓容提交的证据第六组证明实际支付仅为20.85万元。其余约47万元并未支付，不构成实际损失。李晓容明知装修工程并未完工，却直接按照各自合同总价与各承包人结算未完工工程，违反常理，且未实施补救措施，不遵循减损规则即降低损失或防止损失扩大，反而故意损害黄玲利益或者加重黄玲损失角度去结算。一审法院对李晓容履行情况（即签署结算）未加甄别，更未要求司法鉴定，亦未考虑未完工工程与合同价全额结算之间是否符合常识和逻辑关系就直接认定李晓容的损失有68万元之巨，构成了对案涉房屋装修工程及其结算的基本事实认定不清。4．一审法院对李晓容违约改变物业结构和未恢复原状这一基本事实认定不清。李晓容提交的钢结构合同显示李晓容违反租赁合同第七条第3项“不得擅自改变物业结构”的规定，黄玲不应赔偿该7.2万元，反而应由李晓容恢复原状，拆除钢结构隔层、楼梯和修补破洞。5．一审法院理应从解决诉讼成本一并处理原则，释明告知黄玲可以抗辩或反诉要求李晓容将案涉房屋恢复到交付前的清水状态。 二、一审法院适用法律不当。1．李晓容无法使用租赁房屋的条件并不存在。租赁合同纠纷司法解释第八条第一项中强调的是“导致租赁房屋无法使用”，本案中，截至一审判决下达前，李晓容也没有被强制腾退，李晓容自己更未主动腾退。查封令仅仅阻碍了李晓容装修而已。唯有李晓容退出了租赁房屋才导致法定的“租赁房屋无法使用”的条件成就，才能解除合同，一审法院适用该条款不适当。2019年11月21日，遂宁中院作出的（2019）川09执2号之一《执行裁定书》，解除了对黄玲195号1层商业房屋的查封。据此，导致李晓容无法使用租赁房屋的阻碍因素已经消失，且李晓容至今仍使用案涉房屋，故李晓容解除租赁合同的条件并不成立。2．一审法院在李晓容损失仅为20余万元，却赔偿高达68万元没有考虑《合同法》第97条中“恢复原状”和“补救措施”以及第119条的“减损规则”，仅仅适用其中一项“赔偿损失”规定裁判本案是不适当的。 三、一审法院存在程序违法李晓容的第1个诉求“解除合同”是在开庭时突然增加的，黄玲为此依法要求增加举证期被一审法院无理拒绝，且一审法院在判决书也未将李晓容增加这一诉求予以表述构成程序违法。基于本案为简易程序，李晓容的结算是发生在起诉后，这些结算的工程款即损失可能由黄玲负担，因此，黄玲必须参与结算才能公平。据此，一审法院就有义务向双方当事人释明对未完工工程的结算价进行司法鉴定，而这样的话，简易程序就要转为普通程序。故一审法院故意认定基本事实不清以达到迅速结案目的，应当司法鉴定而不为构成违反程序。鉴于此，黄玲请求二审法院发回重审或对案涉房屋装修工程及其设备安装予以司法鉴定，以确定李晓容的实际损失。 李晓容辩称：一、一审法院认定事实清楚，黄玲的上诉理由无事实依据和法律依据。1．案涉房屋被司法机关依法查封，并被遂宁中院要求腾退，致使李晓容无法使用房屋，案涉合同应当予以解除，虽遂宁中院只查封了一楼，但是负一楼李晓容也无法按照合同目的进行使用，因黄玲违约，李晓容无法实现合同目的，故一楼、负一楼的合同应一并解除。一楼和负一楼在双方签订的《房屋租赁合同》中并未区分开来，租金也没有区分。合同约定的租赁标的就是一楼和负一楼一起。案涉房屋早在2016年7月15日就被查封，因遂宁中院要求李晓容腾退，致使李晓容无法使用。一审人民法院判决解除合同符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定。同时也符合《合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。”的法律规定。2．李晓容在一审中所举证据能充分证明，李晓容因黄玲的欺骗行为遭受的巨大损失，黄玲对于装修损失的质疑没有法律依据和事实依据，李晓容与各装修单位签订了合同，并办理了结算。而李晓容在一审时提供了李晓容与各装修单位签订的合同，办理的结算书，申请了各装修单位的负责人出庭作证，能充分证明李晓容因黄玲的欺骗行为遭受的巨大损失。案涉房屋装修竣工与否不影响认定李晓容装修的损失。这些费用无论黄玲与李晓容之间的诉讼结果如何，李晓容都是要向各装修单位按照结算金额支付的，是必然遭受的损失，一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉工程的确尚未竣工，但是为了赶工期，装修所需的全部材料均已采购，这些材料都是为了案涉房屋专门定制的，无法退货。开庭时，李晓容申请了证人出庭作证，装修案涉房屋的装修单位的负责人王杰（钢结构），蒋智（中央空调、新排风系统），胡四强（公共装修）三名证人出庭作证，对李晓容与各方合同价款、结算价款以及合同履行情况进行了证实。结合李晓容在一审提交的合同，结算书能充分证明李晓容的损失。在遂宁中院查封后，李晓容为了避免黄玲转移财产，随即向人民法院提起诉讼，该诉讼请求中的金额是估算金额。在诉讼中，损失金额确定后，李晓容向一审法院变更了诉讼请求金额，重新提交了《起诉书》。关于黄玲所称的《合同法》中规定的赔偿损失，指的是实际损失，更是无稽之谈，没有任何的法律依据。黄玲对于该损失的上诉理由无依据。3．李晓容打通一楼和负一楼并不属于改变物业结构。改变物业结构指的是动了房屋的承重墙、梁柱，对房屋会产生安全隐患，才能是改变房屋物业结构。但是案涉房屋一楼和负一楼本来就是可以打通的，物业设计单位及施工单位在设计时就是预留了在一楼和负一楼修建楼梯的位置。李晓容在物业公司处完成了装修备案，严格按照承诺进行装修。没有对房屋的物业结构进行任何的改变。这一点李晓容向物业公司的工程主任了解情况的录音中可以得到证实，李晓容在装修过程中并没有改变物业结构，没有给房屋造成任何的安全隐患。其次，案涉商铺所在的一整层商铺都是将一楼和负一楼打通了楼梯的，如果打通一楼和负一楼会改变物业结构，造成安全隐患，物业公司是不可能视而不见的。另外，李晓容承租房屋时，黄玲很清楚李晓容是将案涉房屋用作开设美容院，并且是要打通一楼和负一楼的。案涉房屋的一楼的面积只有63.08平方米，如果单独使用这一层，对李晓容来讲也是没有任何价值的，房屋的租金也不可能那么高。签订合同开始装修后，黄玲并未提出异议，各方对该情况是知晓且认可的。黄玲在区域拥有两处相邻的商铺。另一商铺结构和案涉商铺是一样的，该商铺现在租户是用作开设糕点房，名字是“喜马厨房”，该商铺一楼和负一楼之间也是打通了的。黄玲对两户的情况都是熟知的，也从来没有提出过异议。另外，黄玲所称的“中央空调和热水炉的设备款给了，但是设备却没有获得”没有事实依据，中央空调现存于案涉房屋内，热水炉，由于房屋潮湿，可能损坏热水炉，为避免扩大损失，现在乙方处，随时可以搬至案涉房屋内，或者给黄玲。 二、一审法院适用法律正确，黄玲的上诉理由无事实依据和法律依据。根据合同约定，前两个月为免租期，这两个月是装修期，使用房屋是指房屋装修后进行营业。现阶段房屋维持着遂宁中院张贴公告时的原貌，李晓容未继续装修，也未营业。李晓容全程配合遂宁中院的要求，停止装修房屋，从未搬进去。从李晓容接到腾退通知书起，房屋就脱离了李晓容的控制，李晓容也不应该为此买单。其次，就算房屋后续被依法解除查封，案涉《房屋租赁合同》也应依法解除。由于案涉房屋被查封，李晓容被责令腾退，致使房屋无法使用在先，在2019年7月15日，法定解除条件就已经成就，该解除权不因后续房屋被解封而消除。（2019）川09执2号之一《执行裁定书》是在一审庭审结束后新产生的证据，不是新证据，不应予以采纳。《执行裁定书》形成于2019年11月21日，而一审开庭是2019年10月29日，该证据不是新证据，不应予以采纳。2．《合同法》97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失，是李晓容的选择权利，并非需要全部适用。至于黄玲提到的减损原则，李晓容接到腾退通知后随即中止了装修，这是李晓容唯一能做的事情，黄玲采取的行为没有造原则不适用于本案，一审法院适用法律正确。 三、一审法院程序合法，黄玲的上诉理由无事实及法律依据。1．李晓容仅要求“解除合同”，《起诉书》的事实、理由，请求金额没有改变，并未增加黄玲的负担，李晓容主张的基本事实没有改变。2．黄玲并无任何身份参与鉴定，结算系合同双方就合同的履行进行的结算工作。并且一审时，李晓容已通知了证人（相关的装修人员）出庭作证，但是黄玲并未询问任何问题，现在提出需要“参与结算”，不具有法律依据和事实依据。司法鉴定并不是诉讼的必须程序，在李晓容所举证据能充分证明情况下，并无司法鉴定的必要性。一审法院程序合法。并且一审中黄玲并未提出司法鉴定，黄玲方有专业律师作为代理人明知其有权利提出申请鉴定但没有提出，却在二审中提出鉴定申请，不应得到支持。综上所述，黄玲的上诉理由无法律依据和事实依据，请求驳回上诉，维持原判。 李晓容向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除李晓容与黄玲签订的《房屋租赁合同》；2．请求判令黄玲返还房屋租金144000元及押金24000元，并按照年利率4.35%支付资金占用费；3．判令黄玲赔偿李晓容装修及其他损失共计733516.76元，并按照年利率4.35%支付资金占用费；4．判令黄玲支付李晓容公证费、评估费。 一审法院认定以下事实：2013年12月2日，黄玲购买了位于成都市高新区平方米）。 2014年9月30日，黄玲购买了位于成都市高新区的房屋（面积191.75平方米）。 2019年6月11日，黄玲与李晓容签订《房屋租赁合同》，主要约定：（1）出租方为黄玲，承租方为李晓容；（2）租赁房屋位于成都市高新区，建筑面积一层为63.08平方米，负一层为191.75平方米；（3）租赁期限为5年，从2019年6月15日至2024年6月14日，其中2019年6月15日至2019年8月14日为免租期；（4）每月租金为24000元，租金以6个月一期的方式交付；（5）李晓容应当于2019年6月15日前支付押金24000元；（6）其他事项。李晓容租赁案涉房屋用于开设经营“Ｒ．容恩私人尊享会所”。 2019年6月12日至2019年6月14日期间，李晓容分四笔向黄玲支付了2019年8月至2020年2月的房租144000元及押金24000元。 2019年6月25日，李晓容与案外人成都市金权装饰工程有限公司签订了《中海·九号公馆钢结构制作安装合同协议书》，约定由案外人成都市金权装饰工程有限公司对案涉房屋进行改建，合同总价为72000元。2019年6月30日，李晓容支付合同款42000元。2019年7月30日，李晓容与案外人成都市金权装饰工程有限公司进行结算，确定工程总价为72000元。 2019年6月26日，李晓容向案涉房屋物业单位支付装修服务费113元、代收建筑垃圾清运费315元、拆墙建渣清运费975元。 2019年7月1日，李晓容与案外人成都帕森斯建筑装饰设计有限公司签订了《成都市公共装修工程施工合同》，约定由案外人成都帕森斯建筑装饰设计有限公司对案涉房屋进行装修，合同总价为185000元。案外人成都帕森斯建筑装饰设计有限公司随后开始进场施工。 2019年7月4日，李晓容与案外人成都帕森斯建筑装饰设计有限公司达成协议，确定案涉房屋装修工程增量279700.1元。2019年7月2日至2019年7月12日期间，李晓容累计支付装修款92500元。 2019年7月6日，李晓容与案外人成都昌硕商贸有限公司签订《中央空调工程施工合同》，约定由案外人成都昌硕商贸有限公司在案涉房屋安装中央空调及新排风系统，合同总价为119500元。合同签订后，案外人成都昌硕商贸有限公司完成了材料采购，空调部分的安装。2019年7月14日，李晓容支付《中央空调工程施工合同》款项55000元。2019年8月，李晓容与案外人成都昌硕商贸有限公司进行结算，确定工程总价为119541.71元。 2019年7月9日，李晓容与案外人成都美洲豹科技发展有限公司签订《商用容积式电热水炉设备订单》，约定由案外人成都美洲豹科技发展有限公司在案涉房屋安装商用电热水炉，合同总价为12000元。2019年7月12日，李晓容支付合同款项9000元。2019年8月12日，李晓容与案外人成都美洲豹科技发展有限公司进行结算，确定合同总价为12000元。 2019年7月12日，李晓容与案外人成都速洁通建筑工程有限公司签订《消防改造合同》，约定由案外人成都速洁通建筑工程有限公司完成案涉房屋消防工程，合同总价为14000元。合同签订当日，李晓容支付合同款10000元。2019年8月5日，李晓容与案外人成都速洁通建筑工程有限公司进行结算，确定工程总价为14000元。 2019年7月25日，四川省遂宁市中级人民法院发出责令腾退通知书，告知案涉房屋早于2016年7月15日被遂宁市人民检察院依法查封，2018年7月3日被续行查封，要求立即腾退案涉房屋。 另查明，李晓容因本案产生律师费40000元。 一审法院认为，因租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的应予支持。案涉房屋被司法机关于2016年7月15日起查封，且四川省遂宁市中级人民法院禁止案涉房屋使用。现李晓容请求解除2019年6月11日与黄玲签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，结合案涉房屋使用时间，李晓容要求返还租金144000元及押金24000元有法律依据，一审法院予以支持。李晓容要求黄玲支付资金占用费，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。 关于损失。案涉合同的解除并非李晓容之过错，李晓容在合同签订后亦积极履行合同。黄玲明知案涉房屋存在查封进行租赁，导致案涉合同最终无法履行，应对李晓容的损失承担全部责任。结合李晓容合同签订、履行情况，一审法院对李晓容的以下损失予以确认：（1）装修服务费113元、代收建筑垃圾清运费315元、拆墙建渣清运费975元；（2）装修费用464700.1元；（3）空调、新风系统119541.71元；（4）消防改造费用14000元；（5）钢结构费用72000元；（6）热水炉费用12000元。 关于律师费。李晓容、黄玲并未约定因纠纷产生的律师费用承担，故李晓容的主张由黄玲承担律师费没有依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第一项规定，判决：一、李晓容与黄玲2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》解除；二、黄玲于判决生效之日起十五日内向李晓容退还租金144000元、押金24000元；三、黄玲于判决生效之日起十五日内向李晓容赔偿损失683644.81元；四、驳回李晓容其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12686元，减半收取计6343元，由黄玲负担。 本院二审中，当事人提交了证据，本院组织双方当事人的进行了举证和质证。 黄玲提交以下证据：1．租赁房屋一楼内搭建钢结构及一楼和负一楼之间地板被破洞的照片一张，拟证明李晓容违反《房屋租赁合同》第七条第三项，擅自改变物业结构（搭建一层和破洞）；房屋装修中的钢结构工程仍处于未完工状态。2．租赁房屋一楼装修照片1张，拟证明装修工程未完工，处于开始阶段，故李晓容损失68余万元缺乏事实根据。3．执行裁定书（2019）川09执2号之一，拟证明一楼房屋已解封。 对于黄玲提交的上述证据，李晓容发表质证意见称，对证据1中的照片及证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为无法达到黄玲的证明目的。同时，李晓容认为，案涉房屋的主要装修部分已经完成，仅后续小装修没有进行收尾。如果黄玲收回房屋，随时都可以要求这些装修公司把后续的部分进行收尾，李晓容愿意配合。证据3不属于二审新证据，不应当采纳。 李晓容提交以下证据：证据1．与案涉房屋物业工程主任的谈话录音，拟证明一楼和负一楼之间在开发修建房屋时就已经预留了打通该两层楼房的预制板；案涉铺面所在的一整层商铺都是可以敲的，并且全部打通了一楼和负一楼；打通一楼和负一楼并不会给房屋带来任何安全隐患，且不属于改变物业结构。证据2．黄玲对外出租的相邻商铺“喜马厨房”现状照片及“喜马厨房”的《租赁合同》，证明案涉商铺所在的一层商铺都是打通了一楼和负一楼，该装修物业公司是允许且认可的；黄玲出租的另一套商铺在装修时同样打通了一楼和负一楼，并且在一楼做了隔层的处理，该商铺与案涉商铺两家是相邻的，黄玲对李晓容打通一楼和负一楼的事情是明知的，且从未提出过异议。 对于李晓容提交的上述证据，黄玲发表质证意见称，对证据1，该录音并未得到物业主任的同意；物业主任并不是房地产公司的工程师，且其作为证人应出庭作证；一楼及负一楼之间的破洞在合同上并未约定，李晓容因此严重违约，应当承担恢复原状的责任。证据2系复印件，且与本案无关，对其真实性、合法性亦不予认可。 本院对上述证据的真实性、合法性均予确认，就其关联性与证明力结合案涉的争议焦点问题予以阐明。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，李晓容于物业处备案的装修施工期为2019年6月27日至8月26日，为期两个月。李晓容与案外人成都帕森斯建筑装饰设计有限公司就案涉房屋的装修《结算清单汇总》载明直接费用汇总为464700.05元，其中原合同基础装修为185000元，主材及增加项为279700.05元；该装修公司的签约代理人胡四强于一审中出庭作证，称双方结算价格真实，并称施工所需材料已采购完毕，没有安装的部分无法退货，因系定制产品。李晓容与案外人成都昌硕商贸有限公司签订《中央空调工程施工合同》结算，其中通风工程结算表载明新风机、排风机的价款为8800元，其余费用为管材费用；空调设备部分为64177元，其余费用为工程费用及管理费等。李晓容与案外人成都美洲豹科技发展有限公司签订的《商用容积式电热水炉设备订单》结算清单载明商用电热水炉的费用为12000元。 本院对案涉的争议焦点评判如下： 关于案涉合同的解除问题。黄玲认为，案涉房屋分一楼及负一楼，仅一楼房屋被查封，而非对租赁合同项下的所有房屋查封，故不能以此认定案涉合同目的不能实现而解除。对此，本院认为，从双方签订的合同来看，该合同项下的标的物不仅包括被查封一楼房屋，还包括负一楼的房屋，承租人系将该上下两层房屋作为整体进行承租，故须依合同约定该一楼及负一楼房屋作为共同的租赁标的物予以整体审核，而非依该标的物的所有权登记情况将其视为分别的租赁标的物。从合同履行环节来看，承租人李晓容亦系将上下两层连通进行连通改造，以作整体使用，故该一楼房屋被查封而不得使用必将影响到其租赁物的整体使用，已构成其案涉合同的目的不能实现，李晓容据此有权提出解除合同。对黄玲该上诉理由，本院不予采纳。 关于合同解除的损害赔偿范围问题。于合同解除的场合，依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，李晓容有权就其损失主张赔偿。就该损失赔偿的范围，鉴于双方未对出租人过错导致解除的装饰装修作出特别约定，故依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，黄玲应就该装饰装修损失予以赔偿。本案中，承租人尚处于装修阶段即发生合同解除事由，故结合上述规定，出租人须就形成附合的装饰装修部分予以赔偿；对于与不动产未形成附合的动产部分，则不纳入案涉的赔偿范围；对此，承租人享有对该未形成附合财产的动产取回权。具体到本案涉及的装饰装修及改造项目，分别阐述如下：对于李晓容与案外人成都市金权装饰工程有限公司签订履行《中海九号公馆钢结构制作安装合同协议书》涉及的72000元结算价款、与案外人成都帕森斯建筑装饰设计有限公司签订了《成都市公共装修工程施工合同》涉及的合同价185000元及合同增量价279700.1元、与案外人成都速洁通建筑工程有限公司签订《消防改造合同》所涉合同价款14000元均属与不动产形成附合的装饰装修工程项目。尽管部分装饰装修尚未完工，但上述费用均系基于与不动产形成附合而进行的投入，且李晓容与各案外人已形成结算。在李晓容已提交合同、付款依据及结算等证据证明上述损失得以确定的情况下，黄玲并未提交足以采信的证据予以反驳，亦未就此基于附和已形成和必然发生的费用申请鉴定以证伪，一审直接采信李晓容提交的证据认定上述损失并无不当。对于李晓容支付的装修服务费113元、代收建筑垃圾清运费315元及拆墙建渣清运费975元，亦系基于该装饰装修工程而发生，亦纳入损失认定范围。 对于一审认定的李晓容与案外人成都昌硕商贸有限公司签订《中央空调工程施工合同》、与案外人成都美洲豹科技发展有限公司签订《商用容积式电热水炉设备订单》，尽管该两项合同亦存在安装等承揽内容，但该类合同的付款主要仍系基于空调及电热水炉的动产价值，不构成与案涉房屋形成附和而无法区分之情形，不纳入本案解除的损失予以认定。一审对李晓容主张的损失未依是否形成附合而作区分认定确有不当，本院予以纠正，经对排风机8800元、空调设备64177元及商用热水炉12000元扣减，黄玲还需赔偿李晓容损失598667.81元。同时，对于该中央空调、电热水炉等未与房屋形成附和的动产，承租人李晓容享有取回权，本院对此予以指明。 关于承租人是否涉及改动房屋结构的问题。黄玲认为，承租人李晓容擅自打通一楼及负一楼并加装楼梯，属于改造房屋结构。对此，本院认为，尽管双方有关于装饰装修的约定，但并未对装修改造的范围和程度进行明确约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，仅在承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建时，才构成未合理使用。本案中的房屋装修改造系将上下两层连通搭建楼梯，依现有证据不足以证实李晓容该装修改造行为已改变房屋建筑主体和承重结构；同时，李晓容提交的与物业公司的通话录音及相邻房屋的房屋改造照片等证据，并结合两层楼整体使用的合同目的，可以认定承租人的该搭建改造行为并不构成非合理使用，故对于黄玲的该上诉理由本院不予采纳。同时，对于黄玲基于该装修不合理而提出的对应扣减李晓容钢结构损失72000元的主张本院亦不予支持。对于黄玲提出的恢复原状主张，鉴于其于本案中并未提出反诉，一审亦未将其纳入审理，本院于本案中对此不作审查认定。 关于减损规则的适用问题。黄玲认为，李晓容在明知装修未完工仍按与案外人的合同价款进行结算，未采取补救措施并合理减损。对此，本院认为，本案中李晓容系就未完工程与案外人进行结算，该结算行为系为了结对第三人债权的行为，仅系计算损失范围的依据，而非导致损失扩大。鉴于黄玲并未提交足以采信的证据证实该结算确有不当，故其以结算为由主张承租人未合理减损缺乏依据。 关于一审是否严重程序违法的问题。关于举证期限的问题。于2019年10月29日一审法院组织双方进行了庭前会议，对李晓容提出解除合同之诉请，黄玲并未提出异议；一审法院询问双方是否还有其他证据举示，黄玲称没有；同日开庭时，对于李晓容该解除之诉请，黄玲答辩时亦未提出要求增加举证期限，且双方均称并无新的证据提交。对于黄玲提出的该程序违法事由，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于黄玲提出李晓容与案外人结算须其参加的问题，该结算系李晓容与案外人对合同的清理行为，且并无足以采信的证据证实李晓容与案外人结算虚假，故其以该理由主张程序违法缺乏依据。对于黄玲认为一审须对鉴定进行释明的问题，本院认为，在李晓容已提交包括与案外人进行结算证据的情形下，李晓容已对其损失进行了举证，在一审已对李晓容提交的损失证据进行审查认定的基础上，并无必要再次向当事人就是否鉴定进行释明。对该上诉理由，本院不予采纳。 综上，黄玲的上诉请求部分成立，对其成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初6877号民事判决第一项“李晓容与黄玲2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》解除”、第二项“黄玲于本判决生效之日起十五日内向李晓容退还租金144000元、押金24000元”； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初6877号民事判决第四项“驳回李晓容其他诉讼请求”； 三、变更四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初6877号民事判决第三项“黄玲于本判决生效之日起十五日内向李晓容赔偿损失683644.81元”为“黄玲于本判决生效之日起十五日内向原告李晓容赔偿损失598667.81元”； 四、驳回李晓容其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按照一审判决的方式执行。二审案件受理费12686元，由黄玲负担12000元，由李晓容负担686元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年十月二十一日 书记员  符 莎