广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初855号原告：何福生，男，汉族，1972年12月24日出生，被告：惠州市****乐房地产开发有限公司，法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：周淑婷，该公司员工。委托诉讼代理人：郭靓杰，该公司员工。原告何福生诉被告惠州市****乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告何福生、被告委托诉讼代理人周淑婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何福生向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担房屋质量问题进行维修产生的费用35851.8元（维修费用+租房费用）；2、判令被告返还2017年12月19日至2020年3月31日期间的物业费用5785元，并承担房屋整改完成入住日期前的物业管理费用（审判后赔付金到账日加4个月，1个月维修日期，加3个月通风去毒气时间）；3、判令被告支付延期交房违约金；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告物业于2017年12月18日告知原告过来收楼，原告于2019年到如今，在工作繁忙之余，五至六次到所购房屋去收楼，但所购房间均达不到收楼标准，原告拒绝收楼，可是下次接到通知再去收楼时，仍旧只是对重要问题没有修改，故仍未收楼。2019年下半年催被告物业，要求对房屋尽快整改，被告就是不整改，更谈不上交管理费用之说。涉案房屋存在的问题有：1、栏杆高度达不到国家强制性标准，存在严重安全隐患；2、窗栏杆达不到坚固耐用的功能；3、厨房门顶瓷砖空鼓、厕所墙面瓷砖空鼓10块以上、客厅瓷砖空鼓10块以上，存在掉下砸人严重安全隐患，主控项目达不到质量要求；4、大阳台一角天花顶有狗洞，未完工，多次提出未改；5、入户大门隙过宽，达不到隔音使用效果，调整后仍不符合国家规定；6、客厅天花观感不平，多次要求修改无果；7、阳台外墙面外墙漆随意做，墙面凹凸不平，观感很差，对房屋品质影响大，多次提出未改；8、墙面裂缝，2019年5月11日还在修墙面裂缝；9、原告多次验楼时反映厕所、厨、厅存在严重空鼓问题，均未整改；10、电视背景柜与墙面不垂直；11、厕所厨房渗水，导致小卧室墙根发霉水渍、卫生间门2边有渗水发霉水渍、厨房墙面渗水发霉。截至2020年6月16日止，被告均未对房屋厕所渗水等问题进行维修。根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业未尽到责任收楼验楼，存在安全和重大质量隐患，且业主多次提出，未督促开发商整改，承担与开发商一样的连带责任。综上，被告对业主诉求不整改，或马虎了事，产品存在瓷砖空鼓、栏杆高度强度低，严重安全隐患、存在达不到使用要求，存在观感质量很差很烦心，致使收楼延期，责任完全在被告方。为维护原告合法权益，特向法院提出上述诉请，望判如所请。被告惠州市****乐房地产开发有限公司书面答辩意见：一、原告提出的房屋问题均属于房屋瑕疵性问题属于答辩人的保修范围内的问题，答辩人应承担维修责任，原告应为答辩人的维修提供便利。答辩人第一项诉讼请求的损失无事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》的第六条第三款约定：“出卖人按本合同约定承担维修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人承担。”原告诉讼过程中提出的涉案房屋栏杆不达标、瓷砖空鼓、阳台角未完工、门隙过宽、天花观感不平、阳台外墙面外漆观感差、墙面裂缝等问题，均属于房屋瑕疵性问题，不属于房屋主体结构的重大质量问题，也未达到“严重”影响正常居住使用的程度，属于答辩人维修范围内的问题。答辩人在原告实际接收涉案房屋前对原告提出的问题履行了保修义务，现原告已实际接收涉案房屋己领取涉案房屋的钥匙，答辩人无法入场维修。即使原告要求自行维修，原告提出由答辩人承担费用35851.8元，该费用金额无具体明细，原告亦无法提供证据证明维修费用，无事实及法律依据，应当依法驳回。二、涉案房屋依据《商品房买卖合同》约定已达到交付条件，答辩人已按照合同约定履行房屋交付义务，物业管理费应由原告自行承担。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》的第八条第一款约定：“自出卖人完成交付或视为完成交付日的次日起，房屋的物业管理费、水电费等费用由买受人承担；买受人以装修瑕疵、质量轻微瑕疵或配套不完善等原因为由未收楼但按约定视作出卖人完成交付的，买受人在此向物业公司承诺承担此期间的物业管理费、水电费等。”涉案房屋已于交付期限届满之日即2017年12月18日交付原告，答辩人己按照合同约定履行房屋交付义务。原告因自身原因未办理收楼手续，不能否认涉案商品房已交付原告的事实。房屋交付后，物业管理费应由原告自行承担。原告请求答辩人承担物业管理费无事实及法律依据，应当予以驳回。三、答辩人未对原告造成损失，原告提出赔偿损失的诉讼请求无事实及法律依据。依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第3款约定：“修缮期间，乙方同意不向甲方作任何追偿”。原告已依据合同约定交付房屋，且涉案房屋达到交付条件，亦不存在严重影响正常使用的重大房屋质量问题。原告提出的涉案房屋的瑕疵问题属于《商品房买卖合同》第十七条及合同附件七约定的保修范围，答辩人对原告提出的问题履行了保修义务且事实上均进行了修复。原告于2020年3月29日实际接收涉案房屋并领取了房屋钥匙。答辩人未对原告造成损失，原告亦无法提供证据证明其遭受损失。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院驳回其全部诉讼请求。庭审时，被告补充答辩意见：针对原告所提的房屋质量问题，2018年到现场验收，原告每次去都会提几个问题，第一次提出的问题，在证据中可以看到是入户门门缝，阳台外墙粗糙，天然气管道口太大，天花不顺平。后被告根据原告要求进行修复，后续原告又陆续到现场，每次前去原告都会提出几个新问题，以至于拖到2020年，至今形成诉讼。针对原告提出的问题，被告依据商品房买卖合同，均履行相关保修义务，所以部分问题，才在原告下一次到现场时没有再次提出。时至2020年3月29日，原告实际接收涉案房屋，并领取了房屋钥匙。说明其已认可房屋现状，被告已完成相应的修复义务，同时强调原告收楼不意味着被告对房屋没有保修义务。收楼以后，房屋出现的问题，将依据商品房买卖合同的约定，由被告承担相应的维修义务。经审理查明：2016年11月19日，原告何福生、案外人李**（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，其中约定：买受人购买出卖人开发建设的位于惠州市惠阳区**************************，总价款为945952元；出卖人应当在2017年12月18日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。合同第十*条关于逾期交付约定：除不可抗力外，出卖人未按上述约定时间将该商品房交付买受人使用的…（1）逾期在180日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第十六条关于商品房质量约定：（一）地基基础和主体结构…（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同…买受人不解除合同的，详见补充协议第六条。合同第十七条关于保修责任约定：（一）商品房实行保修制度…（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同附件七关于保修范围、保修期间和保修责任的约定：…该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。（一）保修项目、期限及责任的约定。1、地基基础和主体结构…2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年。附件十一补充协议第三条对《商品房买卖合同》第十二条交付使用时间的补充：…2、房屋交付的标志是乙方（买受人）与物业管理公司签订物业管理服务协议或取得该商品房钥匙或实际使用该商品房或具备合同约定的交付条件…3、在该商品房符合《商品房买卖合同》关于商品房交付条件约定的前提下，乙方在按照甲方（出卖人）通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼的当天填写好《收楼验收表》交回管理处，甲方则应按照实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，乙方同意不向甲方作任何追偿。补充协议第六条关于房屋质量和保修责任约定：1、“严重影响正常使用”的标准是：严重渗水，承重墙体开裂超过3CM，且无法在当天完成修复。2、出卖人按本合同约定承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人承担。该房屋因不可抗力或者因买受人的责任、使用不当、装修改动、或其他不可归责于出卖人的事由而发生的质量问题与损坏，出卖人不承担任何责任。3、买受人应在收楼通知书中确定的日期或合同约定的收楼日期前对该商品房进行验收。买受人在验收时若认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在验收当日以书面形式一次性提出书面异议。维修完成后，买受人不得以轻微瑕疵为由拒绝收楼。4、《商品房买卖合同》第十六条第一款补充约定如下：买受人不解除合同的，逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人已付房价款万分之二的违约金。5、《商品房买卖合同》第十六条第二款补充约定如下：买受人不解除合同的，逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人按日计算向买受人已付房价款万分之二的违约金。另查明，位于惠州市惠阳区*******************及*期地下室*区的工程于2017年3月6日完成竣工备案。惠州市惠阳区房地产测绘所2017年10月31日打印的《房产面积测绘成果（实测）报告书》显示：****期*组团*幢*层*号房建筑面积100.58平方米、套内面积81.88平方米、分摊面积18.7平米房、房屋使用性质为住宅。2017年11月25日，被告向原告发出《***交付通知书》，通知原告2017年12月7日至2017年12月18日期间办理收楼手续。因原告未在2017年12月18日前办理收楼手续，被告于2018年1月23日向原告发出《***商品房交付催告函》，通知原告尽快前往**乐物业管理公司办理收楼手续。2018年8月25日，原告在收楼验收时提出房屋存在大门门缝太大、大小阳台外墙粗糙、天花不顺平、天然气管道孔太大、要求平坦等问题。2019年5月11日，原告在收楼验收时提出进户门缝不符合要求，一直要求更改，至今未更改、天花（客厅）观感不平、正在修客厅墙面裂缝、外墙观感差等问题。2019年6月28日，原告在收楼验收时提出房屋存在墙面瓷砖空鼓、门槛上方瓷砖空鼓、阳台栏杆高度不符合标准、起不到防护作用等问题。2019年11月1日，原告在收楼验收时提出客厅、餐厅、厨房、卫生间的瓷砖多处空鼓、要求几次未改等问题。原告实际于2020年3月29日收楼并签收该房的钥匙。2020年3月29日，原告支付涉案房屋2017年12月19日至2020年3月31日的物业管理费合计5785元。还查明，在审理过程中，原告为证明其遭受经济损失数额，单方委托惠州市****装饰设计工程有限公司对其涉案房屋维修所需费用进行报价，该公司出具的《装修报价预算书》显示，包括拆除、泥工、油漆、其他（包括外住房租费8800元）等工程项目的材料费、人工费等总计为35851.8元。被告对该预算书不予认可，并单方委托***工程有限公司对涉案房屋维修所需费用进行预算报价，该公司出具的《报价预算》显示，包括拆除、泥工、油漆项等工程项目的材料费、人工费等共计13862.6元。原告对被告提供的该《报价预算》不予认可，认为该预算单价偏低，且遗漏了家具保护、租房租金、阳台栏杆和三个副窗栏杆拆除重做的项目。案经调解未果。庭审时，被告陈述：1、针对原告收楼验收时提出的整改意见，我方有安排人去现场修复，无相关现场证据，但修复之后会通知原告；原告会进行下一次现场验收，每一次原告提异议，我方就进行一次修复；原告每一次到现场验收会提出部分问题与前一次不同，所以当次验收时不再提出上次的问题。2、如存在阳台栏杆高度不达标及安全问题，住建局不可能出具竣工验收备案，原告所提的民用标准是已废除的。原告陈述：1、墙面的裂缝修过，外墙裂缝修的不伦不类，腻子不平，其他未整改。2、内墙裂缝修过一次，阳台外墙修过一次。2019年6月份有修过，其他都没有修过。3、原告提出不止一次整改问题，从2019年5月11日所提出的问题到2019年6月28日，基本未改。4、虽然老规范被废止，但是有新的规范。对原告收楼验收时提出的整改项目，被告虽曾派员维修，但被告并未举证证明其已将原告提出的整改项目修复完毕，且原告对被告的修复效果不满。2020年6月16日，本院组织原被告前往涉案房屋进行现场勘查，发现涉案房屋卫生间及其相邻卧室、客厅的墙壁下方有发霉水渍痕迹，卫生间墙壁瓷砖敲击有空鼓声，客厅及卫生间地板敲打声音有差异，入户门关闭状态时上方缝隙约四毫米、下方缝隙约六毫米，阳台外墙刷漆粗糙。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告在入住涉案房屋后，发现卫生间渗漏，导致原告房屋次卧、厨房、客厅的墙面多处渗水并有发霉水渍，且存在瓷砖空鼓情况，依《商品房买卖合同》约定，原告房屋在被告保修范围内，经被告维修后仍出现上述状况，故原告主张被告承担对房屋质量问题进行维修产生的费用，理据充分，本院予以支持。关于维修费用金额问题。原告主张涉案房屋维修所需费用为35851.8元，被告认为涉案房屋维修所需费用为13862.6元。原被告均对对方提供的预算报价金额不予认可。原被告均未提出鉴定，本院根据原被告双方的预算报价金额，结合原告需要维修包括渗水、瓷砖空鼓等项目，以及维修时给原告造成的其他经济损失，酌情认定被告应向原告支付费用25000元。关于原告诉求被告返还物业费用5785元、承担房屋整改完成入住日期前的物业管理费用及支付延期交房违约金问题。本案主要是解决被告装修原告的房屋，导致原告房屋渗漏的侵权之诉，而原告主张的物业费及延期交房违约金，属于合同之诉，故原告该主张，应另循法律途径解决，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州市****乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何福生支付维修损失费用25000元。二、驳回原告何福生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3091元，由被告惠州市****乐房地产开发有限公司承担425元，原告何福生承担2666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李小芬人民陪审员  李国徽人民陪审员  陈秀瑾二〇二〇年十月九日书 记 员  臧新悦杨智