河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4912号原告（案外人）：河南恒基实业有限公司，住所地河南省新郑市孟庄镇双湖大道东段**。法定代表人：彭根正，董事长。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，河南见地律师事务所律师。被告（申请执行人）：石红亚，男，1980年10月11日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。第三人（被执行人）：吕鹏超，男，1993年1月22日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。原告河南恒基实业有限公司（以下简称恒基公司）与被告石红亚、第三人吕鹏超案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告恒基公司的委托诉讼代理人卜松涛、王斌到庭参加诉讼，被告石红亚、第三人吕鹏超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。恒基公司向本院提出诉讼请求：判令停止对位于新郑市孟庄镇规划一路东、恒基公司南水榭华城41号楼2单元21层2101号房屋（合同号：16001510601）的执行，并解除查封措施。事实和理由：恒基公司与吕鹏超于2016年6月28日签订了《商品房买卖合同》，约定吕鹏超购买恒基公司开发的位于新郑市孟庄镇规划一路东、恒基公司南水榭华城41号楼2单元21层2101号房屋，房屋总价款为840003元，其中首付款171003元，剩余669000元向交通银行股份有限公司河南省分行（下称贷款人）申请按揭贷款，恒基公司为吕鹏超的该按揭贷款提供连带责任保证。合同签订后，吕鹏超多次未依约向贷款人偿还按揭贷款，导致恒基公司承担保证责任，截至起诉前，贷款人共扣恒基公司保证金37024.11元，经恒基公司多次催要，吕鹏超仍未支付该款项，依照商品房买卖合同约定，恒基公司有权依法解除商品房买卖合同，且相关手续正在办理之中。涉案房屋虽已办理不动产预告登记，但预告登记并不发生所有权转移的效力，涉案房屋至今仍然登记在恒基公司名下，未办理转移登记。新郑市人民法院对办理了预告登记的房屋进行查封，查封的是吕鹏超享有的在本登记完成之前的要求恒基公司履行涉案商品房买卖合同的请求权，属于合同权利。只有当涉案房屋完成转移登记后（即产权人为吕鹏超），石红亚才能对房屋进行拍卖、变卖、折价以满足其债权。为维护合法权益，特提起诉讼。石红亚未作答辩，亦未提交证据材料。吕鹏超未作陈述，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：2016年6月28日，出卖人恒基公司与买受人吕鹏超签订编号为16001510601的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定买受人购买出卖人位于新郑市孟庄镇规划一路东、恒基公司南水榭华城41号楼2单元21层2101号房屋，该商品房合同约定建筑面积122.31平方米，用途为成套住宅，房屋总价款840003元，其中首付款171003元，商业贷款669000元；买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其书面通知之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；买受人没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项；如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任；该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，买受人应按通知的时间到商品房所在地办理房屋交付手续。商品房买卖合同信息已在新郑市房地产交易中心进行备案。2016年8月29日，借款人吕鹏超、担保人恒基公司与贷款人交通银行股份有限公司河南省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定吕鹏超以上述房屋向该行抵押贷款669000元，并办理抵押登记手续，贷款期限自2016年8月29日至2046年8月29日；恒基公司为该笔贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。后交通银行股份有限公司河南省分行受吕鹏超委托向恒基公司发放贷款669000元。石红亚与吕鹏超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日作出（2019）豫0184民初4570号民事判决，判令吕鹏超于判决生效后十日内向石红亚返还163600元。本院于2019年7月24日立案执行。在执行过程中，本院于2019年7月29日作出（2019）豫0184执3578号执行裁定，冻结、划拨被执行人吕鹏超银行存款200000元，或查封、扣押其相应价值的财产。7月31日，本院依据上述裁定查封了吕鹏超所有的位于新郑市孟庄镇规划一路东、恒基公司南水榭华城41号楼2单元21层2101号房屋（合同号：16001510601）。12月11日，本院作出（2019）豫0184执3578号之一执行裁定，拍卖吕鹏超所有的上述房产。2020年3月17日，本院作出（2019）豫0184执3578号之二执行裁定，变卖吕鹏超所有的上述房产。案外人恒基公司对本院执行上述房产不服，提出书面异议。本院于2020年7月14日作出（2020）豫0184执异89号执行裁定，驳回案外人恒基公司的异议请求。恒基公司不服该裁定，提起执行异议之诉。恒基公司提交银行扣划保证金凭证，用以证明截至2020年8月28日，因吕鹏超未按约定偿还按揭贷款，导致按揭银行分9次扣划其保证金合计43750.57元。恒基公司还提交2020年8月26日《敦促还款并解除通知书》及EMS邮寄单，用以证明因吕鹏超未按期偿还按揭贷款，导致按揭银行扣划其保证金，其代偿后依据《商品房买卖合同》约定向吕鹏超邮寄送达了《敦促还款并解除通知书》，解除涉案《商品房买卖合同》。本院认为，本案系案外人执行异议之诉,即案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利,请求法院不许对该标的实施执行的诉讼。恒基公司作为案外人,对涉案房屋提出执行异议,应当承担对该房屋享有合法、真实的权利且该权利足以排除人民法院强制执行的举证证明责任,如举证不能,应当承担不利的法律后果。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，恒基公司与吕鹏超签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋办理了商品房预告登记手续，《商品房买卖合同》的主要义务已经履行完毕，涉案房屋虽初始登记在恒基公司名下，但因该公司已出售该房屋，且吕鹏超在人民法院查封之前已经支付了全部购房款（包含首付款和银行按揭贷款），涉案房屋预登记在吕鹏超名下，人民法院据此将涉案房屋作为吕鹏超的财产予以查封并无不当。恒基公司虽然主张因吕鹏超逾期偿还银行贷款而承担了部分连带保证责任，但其对吕鹏超所享有的债权请求权并不足以排除石红亚申请的涉案执行行为。同时，恒基公司也未提供证据证明上述《商品房买卖合同》已经依法予以解除，恒基公司对涉案房屋不再享有物权法所规定的占有、使用、收益及处分等权利。在此情况下，恒基公司主张停止对涉案房屋的执行并解除查封措施，没有相应的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告河南恒基实业有限公司的诉讼请求。案件受理费12200元，由原告河南恒基实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二〇年十月十二日代理书记员  王慕曦