广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初8596号 原告：刘文玲，女，1977年10月4日出生，汉族，现住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：李朝明，广西梧州市万秀区臻诚法律服务所法律服务工作者。 被告：广西南宁庭源投资有限责任公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁国际商业贸易中心。 法定代表人：高建。 被告：南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡，，住所地南宁市仙葫经济开发区 队长：文超。 原告刘文玲与被告广西南宁庭源投资有限责任公司、南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后,依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告刘文玲的委托诉讼代理人李朝明到庭参加诉讼，被告广西南宁庭源投资有限责任公司、南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘文玲向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与两被告签订的三份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》（合同编号：19011504号、19011505号、19011507号）无效；2.判令被告广西南宁庭源投资有限责任公司将购房款221291元及资金被占用期间的利息返还给原告（利息计算：①以126452元为基数，按银行同期同类贷款利率从2019年2月20日起计算至购房款返还完毕之日止的利息；②以63226元为基数，按银行同期同类贷款利率从2019年1月15日起计算至购房款返还完毕之日止的利息；③以31613元为基数，按银行同期同类贷款利率从2019年11月30日起计算至购房款返还完毕之日止的利息）；3.本案诉讼费由被告广西南宁庭源投资有限责任公司承担。事实和理由：2019年1月15日，原告刘文玲（丙方）与被告广西南宁庭源投资有限责任公司司（乙方）及青秀区仙葫开发区五合社区花里坡（甲方）签订了三份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》（合同编号分别为：19011504号、19011505号、19011507号；19011507号合同的丙方实为原告），原告购买被告广西南宁庭源投资有限责任公司开发、建设的位于南宁市青秀区地块的“御江学府”第6栋29楼2909号房、第6栋30楼3016号房、第6栋29楼2910号房，共三套房，并支付了第6栋29楼2909号房、第6栋30楼3016号房的首期房款126452元，支付了第6栋29楼2910号房首期、二期房款94839元，合计原告已付房款221291元给被告广西南宁庭源投资有限责任公司。被告广西南宁庭源投资有限责任公司于2019年2月20日分别出具收到刘文玲交来“御江学府”第6栋2909号房、3016号房的两张各均为63226元房款《御江学府收款收据》给原告；被告广西南宁庭源投资有限责任公司于2019年1月15日出具收到周漩交来（实为刘文玲支付）“御江学府”第6栋2910号房的63226元房款《御江学府收款收据》给原告；被告广西南宁庭源投资有限责任公司于2019年11月30日出具收到周漩（实为刘文玲）交来“御江学府”第6栋2910号房的31613元的二期房款的《御江学府收款收据》给原告。上述三份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》第一条均约定：合作建房地块位于南宁市青秀区，该地块的规划用途为农村城镇回迁用地。第二条均约定：甲方负责提供自用集体住宅回建用地，不承担合作建房费用；乙方负责合作建房审批、建造，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归乙方所有；丙方支付合作建房款，享有约定房屋约定年限内的使用权（即没有所有权）。第三条均约定上述房产建筑面积均为42.72平方米。第四条均约定：合作建房的使用年限为自该房交付之日至2072年5月30日止。第五条均约定上述房屋单价为3700元/平方米（毛坯房）。第九条均约定：乙方（被告）应在2021年3月30日前，依照国家和地方政府有关规定将符合本合同约定的房屋交付丙方使用。上述名为合作建房合同实为购房合同。上述合同签订和原告向被告广西南宁庭源投资有限责任公司支付上述房款时，“御江学府”项目刚开始动工建设，被告没有依法办理相关建房土地使用、审批和预售的手续。被告对原告隐瞒了上述“御江学府”建房项目是在被告没有办理相关手续等违法事实情况下将上述房产出售给原告，上述合同依法无效。为维护原告的合法权益，请法院依法支持原告的请求。 被告广西南宁庭源投资有限责任公司未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 根据原告的起诉，归纳本案调查重点如下：1.原被告签订的合作建房合同是什么性质的合同？该合同的效力如何认定？2.原告要求被告返还购房款以及资金占用利息是否有事实和法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2019年1月26日，原告刘文玲（丙方）与被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡（甲方）、被告广西南宁庭源投资有限责任公司（乙方）签订两份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》（合同编号：19011504、19011505）；同日，原告刘文玲、周漩（丙方）与被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡（甲方）、被告广西南宁庭源投资有限责任公司（乙方）签订一份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》（合同编号：19011507），三份合同均约定：甲方以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁市青秀区的地块用于乙方、丙方合作建房。项目物业为御江学府。项目地址位于南宁市青秀区。甲方负责提供自用集体住宅回建建设用地供合作建房，不承担合作建房费用；乙方为联营合作代建方，负责合作建房的审批手续、建造事宜等；丙方愿意出资合作建房，按合同约定支付合作建房款，并按合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。合作建房的房屋为本合同项下物业“御江学府”6栋29层2909号房、6栋30层3016号房、6栋29层2910号房；房屋使用年限为自该房屋交付之日至2072年5月30日止；2909号、3016号、2910号房建筑面积均为42.72平方米，房屋总价款均为158064元。丙方在签署合同的同时交纳首期款，首期款占总合作建房款的40%，计63226元；丙方应在建筑商业裙楼封顶3层时交纳合作建房款的20%，即31613元；丙方应在房屋结构建至封顶时10日内，交纳总合作建房款的30%，计47419元；丙方应在房屋达到交付条件，接到乙方书面或电话通知时10日内，交纳剩余款项计15806元。乙方应在2021年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付丙方使用。合同还约定，依据相关政策，如该项目所占之集体住宅回建建设用地的物业可以办理分户产权证，在丙方承担土地金、税费及其他办证费用的情况下，乙方应为丙方按照国家规定办理相关手续；具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。 2019年1月15日、2019年11月30日，原告分两次向被告广西南宁庭源投资有限责任公司交付2910号房首付款63226元、二期款31613元；2019年2月20日，原告向被告广西南宁庭源投资有限责任公司分别交付2909号房、3016号房首付款各63226元。被告广西南宁庭源投资有限责任公司向原告出具四张《御江学府收款收据》。 南宁市住房和城乡建设局出具的函件证明，南宁市住房和城乡建设局无“御江学府”项目办理预售许可的相关记录。 另查明：合同编号为19011507的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》中丙方周漩于2011年7月22日出生，为未成年人。本院于2020年10月19日对周漩的父母制作的《询问笔录》中，周漩的父母确认该合作建房合同中“周漩”的签名系原告刘文玲代签。周漩系刘文玲的外甥女，该合作建房合同是刘文玲借周漩的名义购买，实际上房屋属于刘文玲所有，与周漩无关。 本院认为：两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 当事人的合法权益受法律保护。关于原告与两被告签订的三份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》的性质。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同，由《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，明文解释。原告和两被告签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但根据该合同约定的内容、当事人的权利义务看，合同约定了房屋的基本情况、原告向被告付款的时间、方式、被告为原告办理房屋所有权登记等内容，符合房屋买卖合同的特征；且合同约定原告无需承担合作建房项目的经营风险，不符合合作建房各方当事人共同出资、共享利润、共担风险的主要特点，合同约定原告在合作建房中以出资形式最终分配得到3间房屋，符合上述司法解释规定的“只分配固定数量房屋”的条件。故原告和两被告签订的三份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 关于原告与两被告签订的三份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》的效力。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。本案中，至本案原告起诉前，“御江学府”的房地产项目并未取得商品房预售许可证，且原告并非回迁安置的对象，根据上述司法解释的规定，原告和两被告签订的三份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》应当认定为无效合同。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。三份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》无效的，被告广西南宁庭源投资有限责任公司因《“御江学府”回迁安置合作建房合同》所取得三套房屋的合作建房款221291元，应当返还给原告；自交款的次日起，被告广西南宁庭源投资有限责任公司应向原告赔偿利息损失。利息应自原告付款之次日起计算，至2019年8月19日止，应按中国人民银行同期同类贷款利率支付；2019年8月20日后，因中国人民银行对利率的调整，被告支付的利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 本案属房屋买卖合同纠纷，实际的房屋出卖人是被告广西南宁庭源投资有限责任公司，收取原告款项的是被告广西南宁庭源投资有限责任公司，应由被告广西南宁庭源投资有限责任公司向原告承担责任。被告南宁市仙葫经济开发区五合社区花里坡并非房屋出卖人，原告要求其承担责任，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘文玲与被告广西南宁庭源投资有限责任公司、南宁市青秀区仙葫经济开发区五合社区居民委员会花里坡于2019年1月26日签订的三份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》（合同编号：19011504、19011505、19011507）无效； 二、被告广西南宁庭源投资有限责任公司返还原告刘文玲房款221291元； 三、被告广西南宁庭源投资有限责任公司向原告刘文玲赔偿房款的利息（以63226元为基数，自2019年1月16日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告清偿之日止）； 四、被告广西南宁庭源投资有限责任公司向原告刘文玲赔偿房款的利息（以126452元为基数，自2019年2月21日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告清偿之日止）； 五、被告广西南宁庭源投资有限责任公司向原告刘文玲赔偿房款的利息（以31613元为基数，自2019年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，计算至被告清偿之日止）。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5377元，由被告广西南宁庭源投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二〇年十月二十二日 书记员  何 娜 ——