云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1434号上诉人（原审原告）：大理白庄物业管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州洱源县茈碧湖镇九台路。法定代表人：李茂才，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张正武、况华超，云南震序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南乐每家商贸有限公司，住所地云南省文山壮族苗族自治州丘北县锦屏镇三鑫花园。法定代表人：应光远，系执行董事。委托诉讼代理人：朱彦红，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人大理白庄物业管理有限公司（以下简称白庄公司）因与被上诉人云南乐每家商贸有限公司（以下简称乐每家公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省洱源县人民法院（2020）云2930民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白庄公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案《租赁合同》及《补充协议》解除的真正原因系被上诉人资金不足，无力履行合同。一审在另案认定被上诉人既无约定解除权又无法定解除权，故不予支持上诉人主张的被上诉人擅自解除合同违约金且仅酌定支持上诉人因丧失出租机会导致的损失20万元错误。上诉人一审提交的录音证明被上诉人法定代表人明确合同无法履行的真正原因系其资金不足，该录音是否被剪辑系专业问题，必须通过鉴定才能确认，一审据此不予采信该份录音错误。上诉人出租给被上诉人的租赁物月租金仅18元/平方米，远低于当地市场价格。且上诉人考虑到被上诉人租期长达十年才给予38个月的免租期。被上诉人在免租期内单方违约导致上诉人四千多平方米的租赁物两年多的租金损失客观存在，被上诉人应予赔偿。被上诉人在不具备解除权的前提下向上诉人邮寄《解除通知书》，其以行为表示不履行合同主要义务导致合同目的无法实现，构成根本违约，根据双方合同约定，被上诉人应承担当年租金20％的违约金即190944元。二、一审不予支持上诉人主张的消防卷帘门改造安装费138000元错误。根据《住房城乡建设部关于发布国家标准的公告》、GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.3.3项之规定，防火分区之间采用防火墙分隔确有困难时可采用防火卷帘门等防火分隔设施分隔。根据双方《超市租赁合同》第十一条之约定，消防设计审核后，租赁物装修开业系被上诉人的义务，上诉人不可能在被上诉人不同意的情况下擅自更改消防设计并垫付138000元。即使上诉人擅自更改，其违约行为也显著轻微，完全可以通过重新申报消防备案或者拆除卷帘门措施予以纠正，并不会对被上诉人装修造成任何影响。现因被上诉人原因导致合同无法继续履行，该项损失应由被上诉人承担。三、一审依据《合同法》第一百二十条之规定驳回上诉人主张违约金、滞纳金的诉讼请求属于责任分配明显失衡，适用法律错误。即使上诉人以卷帘门代替防火墙的消防改造行为违反合同约定，上诉人也仅应承担因此给被上诉人造成的损失。被上诉人既未证明其存在损失也未主张上诉人承担损失。被上诉人逾期缴纳物业管理费、垃圾清运费发生于2018年3月，消防改造发生于2019年9月，二者并无关系。一审认定上诉人存在违约而免除被上诉人承担违约金、滞纳金的责任适用法律错误。四、一审认定的在案证据无法证实交付租赁物的具体时间，交付租赁物的起算点应从项目竣工验收备案之日起算属于认定事实、适用法律错误。根据双方签订的《超市租赁合同》第三条、第六条之约定，被上诉人应在合同签订后三日内支付物业管理费、垃圾清运费直至合同解除之日。乐每家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案双方均有解除合同的意愿，一审判决解除恰当。上诉人存在三方面违约情况：一是逾期拖延办理消防设计审核申报，双方2018年3月签订合同，三个月后上诉人才申报，因案涉租赁物未经竣工验收，直至2019年2月3日才通过申报审核；二是答辩人在通过审核后才发现上诉人擅自修改图纸，加建防火墙导致答辩人无法开超市，答辩人提出异议后上诉人自行用卷帘门代替防火墙且未向消防部门再次申报。虽然双方签订了补充协议，但答辩人在补充协议签订后向消防部门咨询，得知以卷帘门代替防火墙是违法的，如果得不到消防部门审批将导致答辩人无法正常营业；三是根据房地产管理法律法规，房地产只有整体竣工验收后才符合交付条件，双方签订合同后至2019年2月1日竣工验收案涉租赁物都不符合交付条件。上诉人关于租金损失的请求不应支持，因为双方约定免租期到2020年5月31日，免租期内没有租金损失，上诉人主张的损失并未客观存在，即使存在损失也是上诉人逾期申报消防设计和逾期竣工验收导致的。上诉人关于滞纳金的请求不应支持，因为滞纳金具有违约金的性质，上诉人存在违约行为应承担违约责任，无权主张滞纳金。上诉人主张的滞纳金高于实际损失且未提交证据证明实际损失的数额。白庄公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2018年3月22日签订的《超市租赁合同》《补充协议》；2、判令被告向原告支付自2018年3月22日起至合同解除之日止按4420元/月计算的物业管理费、垃圾清运费及以应付未付物业管理费、垃圾清运费为基数按每日0.5％计算的滞纳金（暂计至2020年5月21日为466015元）；3、判令被告向原告支付违约金190944元，赔偿原告支出的消防设计费47000元、消防卷帘门改造安装费138000元，及2018年3月22日起至《超市租赁合同》及《补充协议》解除之日止按954720元/年计算的租金损失（暂计至2019年12月31日为1697280元）。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告系华天公司所建设的洱源县“天森?凤凰城”项目物业管理公司，杨润天系华天公司股东。2018年，华天公司与原告达成合作，由原告负责出租“天森?凤凰城”项目的地下室。2018年3月22日原告由杨润天为签约代表作为甲方与被告作为乙方签订《超市租赁合同》，双方对租赁面积、承租期限、租金标准、交接手续及时间、租金支付方式、物业管理费及保证金、维修与装修、防火安全等相关事项作了明确约定。合同签订后，被告委托王淑芳分别于同年4月2日和4月3日通过其中国建设银行账户（账号：62×××35）向杨润天账户（账号：62×××97）内转账100000元（附言：洱源店项目定金）和854720元（附言：洱源店房租一年的954720减预付10万）。后被告因经营超市需要，欲对其所承租的洱源县“天森?凤凰城”2号地库进行改造装修（工程名称为：乐每家超市改造装修项目）并将其出具的《洱源乐每家生活超市范围（红线区域）》装修消防设计图纸提交给原告进行审核。4月10日原告收到该份设计图纸后进行了盖章确认。之后，根据消防申报需要，在原、被告的要求下，华天公司作为“天森?凤凰城”项目的建设单位由其负责协助办理被告乐每家超市改造装修项目消防设计审核申报工作。5月，华天公司委托云南科达装饰设计工程集团有限公司对乐每家超市改造装修项目进行二次消防报审设计。6月9日华天公司向大理白族自治州公安消防支队提出二次消防设计审核申请，但因材料不齐全，需要补正建设工程消防设计审核申报表、消防设计文件、审核意见书复印件、验收意见书复印件而未被受理。8月，华天公司又委托南京市消防工程有限公司对乐每家超市改造装修项目进行二次消防报审设计。2019年1月23日华天公司再次提出二次消防设计审核申请，大理白族自治州公安消防支队受理了该申请并于同年2月3日出具《建设工程消防设计审核意见书》，载明：“该内部装修工程消防设计审核合格，请严格按照审核批准的消防设计进行施工……该工程的消防设计不得擅自修改，确需修改的，应当重新向我支队申请消防设计审核，经审核同意后方可修改”。8月10日，原、被告签订《补充协议》，约定：“1、原合同第五条‘自合同签订之日起至2019年12月31日为免租期’变更为‘免租期延长至2021年5月31日止，第一年租金的起算时间变更为2021年6月1日开始起算’。2、乙方承诺乐每家超市于2019年12月31日前开业。3、原协议中的条款与本协议冲突的，以本协议为准”。9月11日，华天公司与云南景隆消防工程有限公司签订《洱源天森凤凰城建设项目消防工程施工合同》，约定：华天公司将“天森?凤凰城”一期地下室防火卷帘门改造安装工程发包给云南景隆消防工程有限公司。即华天公司将被告乐每家超市改造装修项目经过大理州公安消防支队审核的消防设计图纸中的一堵实体墙以两道防火卷帘门来代替，并进行了防火卷帘门改造安装后支出改造安装费138000元。而华天公司的此次防火卷帘门改造安装未经大理白族自治州公安消防支队审核且未经被告认可。12月27日，被告通过昆明市邮政局世纪俊园邮政支局向杨润天（收件人：杨润天，单位名称：大理白庄物业管理有限公司）邮寄了《解除通知书》，载明：“致：大理白庄物业管理有限公司……我公司发现贵公司擅自更改了我公司提交的设计图纸，并以擅自更改后的设计图纸申报了消防设计审核，但更改后的消防设计严重影响了我公司正常使用租赁物，加之贵公司申报消防设计审核手续拖延长达十月之久，导致我公司不能及时进场装修、开业。因贵公司的行为导致我公司已无法实现使用租赁物经营购物超市的合同目的，经我公司多番督促贵公司整改无果，故我公司特通知贵公司，贵我双方于2018年3月22日签订的《超市租赁合同》自本通知书送达贵公司之日起即解除，请贵公司在本通知书送达之日起五日内退还我公司预交的2020年租金人民币玖拾伍万肆仟柒佰贰拾元整（￥954720.00），另租赁物自本通知书送达之日即返还给贵公司，请贵公司妥善管理、使用租赁物，租赁物的风险自本通知书送达之日起即转移给贵公司”。同时，云南省昆明市中衡公证处对原告的邮寄过程进行了证据保全并出具了《公证书》。该邮件于2019年12月29日被杨润天本人签收。2020年4月21日被告诉至法院请求确认双方签订的《超市租赁合同》已于2019年12月29日解除并要求返还预付的2020年租金954720元，已另案处理。原告于2020年7月13日向法院申请财产保全并以大家财产保险有限责任公司云南分公司出具的保函提供担保，经审查后作出了“冻结被申请人云南乐每家商贸有限公司名下银行账户内1500000元的存款。冻结期限为一年”的民事裁定。2017年8月1日华天公司申报的“天森?凤凰城”（一期）工程经大理白族自治州公安消防支队综合评定为消防验收复验合格。2019年2月1日“天森?凤凰城”项目通过竣工验收。被告从双方签订《超市租赁合同》至今未向原告支付物业管理费、垃圾清运费，亦未对租赁物进行装修并按约开业。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，本案中，原告与被告签订的《超市租赁合同》和《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。根据双方合同约定，被告负有支付租金、物业管理费、垃圾清运费等费用的义务。合同签订后，被告向原告履行了预付2020年租金的义务，但被告在接收了租赁物后至今未向原告支付物业管理费、垃圾清运费，已构成违约。而原告负有协助被告完成二次消防备案的义务。合同履行过程中，原告协助被告办理了乐每家超市改造装修项目消防设计审核申报工作并在通过消防部门审核后，将审核通过的消防设计图纸中的实体墙以防火卷帘门来代替并进行了改造安装。结合在案证据，原告的此改造安装并未按消防部门要求重新申报审核致使二次消防备案未最终完成。故原告的该项改装行为，亦构成违约。最终，被告未进场装修和如期开业，并于2019年12月27日向原告发出《解除合同通知书》，之后又提出确认合同解除的诉讼（此主张在另案中未得到支持）。现原告主张解除双方签订的合同，表明双方均有解除合同的意愿，合同继续履行已无意义。故对原告提出解除原、被告签订的《超市租赁合同》及《补充协议》的主张，予以支持。因本案原、被告均存在违约行为，双方在合同履行过程中均有过错，根据法律规定，结合合同履行情况，双方应各自承担相应的责任。对原告提出要求被告支付自2018年3月22日起至合同解除之日止按4420元／月计算的物业管理费、垃圾清运费的主张是否应支持的问题？结合查明的事实，被告应承担支付物业管理费、垃圾清运费的责任。但鉴于原告租赁物在内的整个“天森?凤凰城”项目于2019年2月1日才通过竣工验收，且在案证据无法证实原告交付租赁物的具体时间，因此原告交付租赁物的起算点应从符合法定交付条件时起算，即视租赁物于2019年2月1日交付给被告。对租赁物不符合交付条件期间内所产生的物业管理费、垃圾清运费应由原告自行承担，而被告应承担的物业管理费、垃圾清运费为70145.40元（15.87月×4420㎡×1元／㎡／月，截止至双方合同解除之日即2020年5月27日）。对于原告要求被告支付应付未付物业管理费、垃圾清运费为基数按每日0.5％计算的滞纳金以及违约金190944元的主张是否应支持的问题？因滞纳金属违约金性质，且双方均存在违约行为，故不予支持。对原告主张的要求被告赔偿2018年3月22日至《超市租赁合同》及《补充协议》解除之日止按954720元／年计算的租金损失（暂计至2019年12月31日为1697280元）是否应支持的问题？根据合同约定，免租期延长至2021年5月31日。若双方合同正常履行，则原告在免租期内不存在租金损失的问题。但现合同无法继续履行，考虑到原告在合同解除前的租赁期限内确实丧失了再次出租租赁物并获得相应租金的机会，故酌定支持200000元。对原告主张的要求被告赔偿其支出的消防设计费47000元、消防卷帘门改造安装费138000元是否应支持的问题？因原告在被告未提供符合消防设计规范图纸的情况下，通过华天公司联系设计单位出具设计图纸并通过二次消防审核后又经被告以签订补充协议的形式进行了确认，故原告因此产生消防设计费47000元的损失，应由被告承担。原告主张消防卷帘门改造安装费138000元的损失，虽确用于被告乐每家超市改造装修项目，但因未经消防部门审核和被告认可，故此费用应由其自行承担。对被告提出的因租赁物不符合交付条件，其无支付物管费、垃圾清运费义务的答辩意见，因无事实和法律依据，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告大理白庄物业管理有限公司与被告云南乐每家商贸有限公司签订的《超市租赁合同》和《补充协议》。二、限被告云南乐每家商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理白庄物业管理有限公司物业管理费、垃圾清运费70145.40元。三、限被告云南乐每家商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告大理白庄物业管理有限公司消防设计费、租金损失共计247000元。四、驳回原告大理白庄物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6057元，减半收取计3029元，由被告云南乐每家商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，除上诉人认为一审认定上诉人4月10日收到被上诉人提交的消防设计图纸并进行盖章确认错误，上诉人2018年3月22日就收到该份图纸，但仅对图纸进行签收而非确认；一审认定上诉人防火卷帘门改造支出费用138000元错误，138000元是对案涉租赁物11道卷帘门进行改装的总费用而非仅替代防火墙的两道；一审认定改造安装未经消防部门审核错误，卷帘门替代防火墙的改造是法律允许的不需要再行审核外，双方当事人对一审认定的其余事实无异议。上诉人提出的第一项、第三项异议，被上诉人不予认可，上诉人未提交证据证明，异议不成立；上诉人提出的第二项异议与在案华天公司云南锦隆消防工程有限公司签订的《洱源天森凤凰城建设项目消防工程施工合同》约定一致，异议主张成立。对一审认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，上诉人对一审判决解除其与被上诉人签订的《超市租赁合同》和《补充协议》并无异议，上诉针对合同解除后被上诉人责任承担问题。关于物业管理费、垃圾清运费的承担问题，双方签订的《超市租赁合同》第六条第1项约定双方办理交接手续后被上诉人按照约定支付水电费、物管费、垃圾清运费等费用，案涉租赁物一直处于未装修使用状态，在案无证据证明上诉人向被上诉人交付案涉租赁物的具体时间。根据建筑工程只有经过竣工验收才能交付使用的常理，一审确认租赁物通过竣工验收的时间为上诉人交付租赁物的起算时间并按合同约定计算物管费、垃圾清运费并无不当，上诉人主张自2018年3月22日起计算上述费用无事实依据。关于以应付未付物管费、垃圾清运费为基数计算0.5％/日滞纳金及违约金190944元的承担问题，双方签订的《超市租赁合同》第十八条第1项约定违约方承担当年租金20％的违约金；第十八条第2项约定被上诉人逾期支付物管费等费用，按应付金额的0.5％支付滞纳金。根据约定，滞纳金和违约金的承担应以被上诉人存在违约行为为前提。被上诉人未按期支付物管费、垃圾清运费固然构成违约，但根据双方签订的《超市租赁合同》第十一条第5项约定被上诉人的任何装修工程须征得上诉人书面同意并经政府有关部门书面批准，在案证据证明被上诉人已在2018年4月10日向上诉人提交消防设计图纸，且双方约定由上诉人协助被上诉人办理消防设计审批。上诉人将2019年2月3日已经通过消防审批的设计图纸更改后未再申报审批亦构成违约。一审在双方均存在违约行为的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决双方各自承担相应责任并无不当，上诉人主张被上诉人承担因违约导致的滞纳金和违约金无法律依据。关于2018年3月22日起至合同解除之日租金损失问题，双方签订的《超市租赁合同》及《补充协议》约定合同签订之日起至2021年5月31日为免租期，即对于争议期间租赁物的租金双方并无约定。免租期系建筑物长期租赁关系中的习惯，系出于对装修、汇聚客流等因素导致一方损失的弥补，对免租期的约定应结合双方签订合同的标的、期限综合考虑，上诉人主张按照合同约定954720元/年计算无事实依据也不符合双方合同约定免租期的契约精神，一审酌情确定200000元并无不当。关于消防卷帘门改造安装费138000元损失的承担问题，上诉人未举证证明该改造系受被上诉人委托进行或经被上诉人认可，故一审判决上诉人自行承担该项费用并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审判决解除双方当事人签订的《超市租赁合同》和《补充协议》，对被上诉人预交的2020年租金款项954720元未予处理不当。双方签订的《超市租赁合同》及《补充协议》约定合同签订之日起至2021年5月31日为免租期，故对被上诉人预交的2020年租金款项954720元由上诉人返还被上诉人。扣除被上诉人应向上诉人支付的物管费、垃圾清运费70145.4元，消防设计费47000元，租金损失200000元，上诉人还应向被上诉人返还637574.6元。综上所述，白庄公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果不当，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省洱源县人民法院（2020）云2930民初617号民事判决第一项，撤销第二、三、四项；二、由上诉人大理白庄物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人云南乐每家商贸有限公司预付的租金637574.6元；三、驳回上诉人大理白庄物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费24576元，由上诉人大理白庄物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  左丽梅二〇二〇年十月九日书记员  洪 泓