安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终2740号上诉人（原审原告及反诉被告）：陈广义，男，1976年4月21日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审被告及反诉原告）：滁州中州置业有限公司，住所地安徽省滁州市开发区城东工业园，统一社会信用代码91341100692814557D。法定代表人：黄海生，该公司总经理。委托诉讼代理人：於亚，安徽曙春律师事务所律师。上诉人陈广义因与被上诉人滁州中州置业有限公司（以下简称中州置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈广义上诉请求：1.撤销（2020）皖1102民初1395号民事判决第一项，改判中州置业公司于判决生效后十日内协助为其办理滁州中州置业国际花园6栋2单元903室的房产登记手续（包括但不限于强制中州置业公司提供为办理房产证房管局所需制式房屋文本合同，并强令提供办理房产证的发票、办证需提供的房屋图纸等），并判决由中州置业公司依法承担房产登记手续的税费；2.判决如中州置业公司拒不履行本判决、逾期办理房产证的，逾期应依法按照房产价值作为计算基数支付罚息；3.撤销（2020）皖1102民初1395号民事判决第二项，改判中州置业公司于判决生效后十日内向其支付逾期交房及办理房产登记手续的违约金，依据双方签署的合同约定以是最高额10万元为准，逾期未支付的应依法支付罚息。事实和理由：1.协助办理登记房产证登记手续应明确为：中州置业公司提供房管局所需的制式文本合同，此行为是开发商完成交付房产必须履行的责任；中州置业公司依法承担开具发票相应的费用。2.协议书约定的违约责任是因为逾期交房造成的，按合同法约定的各种逾期付款、交付、交货的处罚惯例都是以日期为依据，本案所说的交房逾期实际上是和房屋竣工日期延期处罚一至，一般都以日计算一个逾期处罚行为，故才会有协议书约定的违约金按房价的5‰限额为10万元，按每逾期一日处罚一个房价的5‰违约金的计算方式，来约束不断的逾期行为，原审法院未能按照协议书约定的本意，作出的判决错误。3.原审应支持其庭审意见，处罚中州置业公司的虚假民事诉讼行为。中州置业公司辩称，1.原审判决第一项详细明确，陈广义上诉请求括号中所表述的并不是法院审理的范围，同时，陈广义在一审中也未明确提出诉讼要求，关于办理房产登记手续的费用，陈广义在一审中也未以诉讼请求的方式提出，同时，办证相关的税费应当由陈广义承担，与中州置业公司无关；2.陈广义的第二、三条办理房产登记手续违约金的上诉请求超出了一审的诉讼请求，不是本案审理的范围，一审关于支付逾期交房违约金计算正确。综上，请求驳回陈广义的上诉请求。陈广义向一审法院起诉请求：1.判令中州置业公司协助其办理房产登记手续；2.判令中州置业公司支付迟延交房违约金10万元；3.判令中州置业公司承担本案诉讼费用。中州置业公司向一审法院反诉请求：1.驳回陈广义的诉讼请求；2.判令陈广义返还占有的中州国际花园商品房6栋2单元903室房屋；3.判令陈广义承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月4日，滁州经济技术开发区城北新区办事处（征迁人）与陈广义（拆迁人）签订NO.CIA-015《征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，对陈广义所有的位于宋郢村中郢组的房屋进行拆迁补偿安置，安置房屋为金燕小区38号楼1501室、1601室。同日，陈广义（甲方）与中州置业公司（乙方）签订《协议书》，约定“1、乙方建设的配套居住用房位于城东工业园104国道北侧、上海路东侧、苏州路西侧。2、乙方同意在第一条所述的配套居住用房内拆迁置换提供一套建筑面积100平方米左右的房屋给甲方，开盘时，乙方挑选一套楼房（限于多层）供甲方选择。如交付房屋建筑面积超过100平方米，超过部分面积按乙方的建筑成本支付价款。3、乙方负责在协议签订两年内将房屋建成交付甲方，为毛坯房。如两年之内不能按期交房给甲方，乙方按《合同法》规定的违约责任赔付甲方违约金，违约金按房价的5‰限额为10万元。如乙方在两年内没有取得该区块建设许可并未实施建设的，视为乙方不能履约，甲方有权通过法律途径追究其法律责任，要求赔付每户同等面积的商铺或现金壹佰万元。4、为照顾甲方顺利拆迁，乙方一次性补偿甲方（三家）安置过渡费壹拾万元整（100000.00），同时一次性补偿陈广义家户口搬迁安置费（30000.00）。合计十三万元（130000.00），由乙方一次性付现金给陈广义，由陈广义负责分配。……”。2013年7月12日，中州置业公司（甲方、出卖人）与陈广义（乙方、买受人）签订《中州国际花园商品房认购协议》，协议载明“甲乙双方确认本协议是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所购的物业状况、交易条件、周边环境也有充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方购买中州国际花园6栋2单元903室，现就乙方购买甲方出售的商品房事宜签订本协议，双方达成协议如下：一、该商品房建筑面积共126.71平方米，其中，按建筑面积计算，单价为4108元/平方米；总金额为伍拾贰万元零伍佰贰拾伍元整，即￥520525元（建筑面积以房管局部门测定的实际面积为准）。二、甲方同意向乙方按照【2010年9月双方签订的协议为基本依据】拆迁置换提供中州国际花园6栋2单元903室。三、涉及到的房屋费用和税费按照【2010年9月双方签订的拆迁协议为依据】在办理房产证、土地证时按实进行结算。四、2010年9月双方间的拆迁协议书为本协议必备附件。五、甲方不得将该商品房卖于他人。……”。2015年3月2日，陈广义支付超出面积房款80190元，中州置业公司向陈广义交付中州国际花园6栋2单元903室房屋。一审法院认为，关于《协议书》、《认购协议》是否合法有效。中州置业公司辩称上述协议非其真实意思表示，陈广义在订立合同过程中存在欺诈行为，但中州置业公司并未提供有效证据予以证明，且中州置业公司已在上述协议订立后按照合同约定将涉案房屋交付陈广义使用至今，故对其辩称意见不予采信。中州置业公司与陈广义订立的《协议书》、《认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。陈广义已按约支付超面积部分的购房款，现其要求中州置业公司协助办理中州国际花园6栋2单元903室房屋的房产登记手续，予以支持；对中州置业公司要求陈广义返还涉案房屋的反诉请求，不予支持。关于中州置业公司是否应向陈广义支付逾期交房违约金。《协议书》第3条约定，中州置业公司应在协议签订两年之内将房屋建成交付陈广义，如两年之内不能按期交房，应按房价的5‰限额为10万元向陈广义支付违约金。《协议书》签订于2010年9月4日，即中州置业公司应于2012年9月4日向陈广义交付房屋，而涉案房屋的实际交付时间为2015年3月2日，超出两年期限，故中州置业公司逾期交房行为构成违约，应向陈广义支付逾期交房违约金。关于违约金的计算方法，根据《协议书》的约定，应按照房价的5‰支付违约金，上限为10万元。涉案房屋的总价款为520525元，故中州置业公司应向陈广义支付逾期交房违约金2603元（520525元×5‰），对陈广义超出部分的违约金请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内协助陈广义办理滁州市中州国际花园6栋2单元903室房屋的房产登记手续；二、滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内向陈广义支付逾期交房违约金2603元；三、驳回陈广义的其他诉讼请求；四、驳回滁州中州置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2380元，减半收取1190元，由陈广义负担1120元，滁州中州置业有限公司负担70元,于判决生效之日起十日内直接缴纳至原审法院诉讼费账户；反诉案件受理费4500元，减半收取2250元，由滁州中州置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈广义提交通话录音一份，用于证明一审庭后主审法官在对其调解中称，如其同意调解，由中州置业公司承担开票税费。中州置业公司质证认为，其公司同意开具购房发票，但过户的税费其公司不应承担。本院认为，该份录音系一审主审法官与陈广义通话进行调解工作的录音，不能作为本案认定案件事实的依据，且陈广义以此用于证明的开票和税费问题超出了其诉讼请求的范围，故本院不予采信。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，陈广义在一审期间的第一项诉讼请求为判令中州置业公司协助其办理房产登记手续，对此，原审法院依据查明的事实，判决予以支持并无不妥。至于陈广义在上诉请求中提出的要求中州置业公司提供文本合同、发票、图纸、承担税费，以及支付罚息、逾期办证违约金的主张，虽在一审庭审中部分有所提及，但并未当庭变更诉讼请求，上述主张超出了其一审诉讼请求的范围，不属于二审审理范围，本院对此不予审查处理。关于逾期交房违约金问题。双方当事人在《协议书》中约定，两年之内将房屋建成交付，否则，违约金按房价的5‰限额为10万元。从限额为10万元的约定内容来看，双方当事人关于按房价5‰计算违约金的本意应当是结合逾期交房的违约行为连续进行计算，但双方对于该5‰是按日、月或是年进行计算未作明确约定，属当事人约定不明，且双方当事人在发生争议后未能通过协商达成一致意见，结合协议的其他条款，考虑该违约金的性质等案件事实，可以比照人民币利率的计算方式予以认定，所谓利率即利息率，是指一定期限内利息额与本金的比率，通常分为年利率、月利率和日利率三种，表示的方式各不相同，按照中国人民银行的规定，年利率按本金的百分之几表示、月利率按千分之几表示、日利率按万分之几表示。据此，对应到本案，双方当事人关于违约金按房价5‰的约定应按月进行计算。陈广义关于应以房价5‰按日进行计算并要求支付10万元违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。案涉《协议书》签订于2010年9月4日，按照协议约定，中州置业公司应于2012年9月4日向陈广义交付房屋，而涉案房屋的实际交付时间为2015年3月2日，逾期30个月，中州置业公司应向陈广义支付逾期交房违约金78079元（520525元×5‰×30），对陈广义超出部分的违约金请求不予支持。原审仅以房价5‰认定违约金数额为2603元不当，本院予以纠正。综上，上诉人陈广义的部分上诉请求成立，原判认定部分事实错误，判决不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初1395号民事判决第一、三、四项，即：滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内协助陈广义办理滁州市中州国际花园6栋2单元903室房屋的房产登记手续；驳回陈广义的其他诉讼请求；驳回滁州中州置业有限公司的反诉请求。二、变更滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初1395号民事判决第二项为：滁州中州置业有限公司于判决生效后十日内向陈广义支付逾期交房违约金78079元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2380元，减半收取1190元，由陈广义负担190元，滁州中州置业有限公司负担1000元；一审反诉案件受理费4500元，减半收取2250元，由滁州中州置业有限公司负担。二审案件受理费2300元，由陈广义负担500元，滁州中州置业有限公司负担1800元。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇二〇年十月二十日书记员  吴敬附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。