江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2163号 上诉人（原审被告）：郑重，男，1983年3月10日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：胡丽红，江西青仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒青，江西青仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：施丽，女，1968年7月20日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：彭蓉，江西策源律师事务所律师。 上诉人郑重因与被上诉人施丽房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2020）赣0105民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑重上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回施丽的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费等全部费用由施丽承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，郑重与施丽之间不存在房屋买卖口头协议，郑重也无将购房指标转让给施丽的意思表示。1.购买房屋属于大宗消费品，用口头方式转让房屋与社会常理不符，郑重也从未收过施丽所谓的购房资格转让款。郑重与施丽素未谋面，施丽在没有任何书面协议或其他证据的情况下支付高达18万元的“购房款”，且房屋将登记在陌生人名下时，不符合常理。结合施丽在一审提交的转账记录可知，施丽的转账及收据均与吴某进行对接，若“购买”的是郑重的房屋指标为何如此重要的事宜都不与郑重转账、联系，而是通过他人。郑重因故未能参与选房而出具了空白委托书及要求的材料给吴某，由其代为选房，从委托书上字迹不同之处便可知晓，受托人信息部分均非郑重填写，因后续材料均登记在郑重名下，郑重并不知晓不是吴某进行的相关选房程序。吴某收取施丽房款、私自领取付款收据、骗取郑重空白授权，存在两边隐瞒或私自转让郑重的购房资格之嫌，原审法院未查实以上事实而径行采信其证言，以致认定事实错误。2.原审法院依据与本案有利害关系的证人证言而认定郑重与施丽之间存在购房资格转让的口头合同关系，有悖于事实。施丽申请的证人所作证言其真实性无法查证，且吴某作为收取房款、骗取郑重空白授权的中间人与本案有利害关系，其证言应当进行排除，原审法院却依据其证言认定郑重与施丽之间存在购房资格转让的头口合同关系，有违民事证据规则的相关规定。施丽的其他证人均未实际参与所谓购房资格转让一事，二人证言无法证明郑重有将购房资格转让给施丽。证人俞某系施丽朋友，关于购房资格转让一事均从施丽处听说而来，并非亲自参与所谓的订立口头协议一事。俞某仅在施丽去选房时陪同前往，但郑重选房的空白委托书是交给吴某的，故而证人俞某仅能证明该房屋是由施丽进行的选房，不能证明郑重将购房资格转让给施丽。证人徐某的证言亦是如此，其仅能证明施丽在该日购买了两条烟进入了出入境管理处，烟是交给郑重还是吴某不得而知，故而徐某的证言也无法证明郑重有将购房资格转让给施丽。3.原审法院依据付款审批表中有郑重签字而认定郑重知晓付款时间但未缴纳的事实，有失偏颇。施丽虽提供了两次的付款审批表，但郑重明确表示第二次（2014年8月19日）的那张付款审批表上并非是自己的字迹，而原审法院在当事人否认签名真实性的情况下，未经笔迹鉴定却径行默认该字迹属于郑重，认定郑重知晓两次付款时间。付款审批表系先签字后付款，郑重在2012年5月3日的付款审批表上签订后一直等待通知以便进行付款，但后来郑重发现并无人催缴房款，后续也无任何消息。恳请法院依法撤销原审判决，依法改判驳回施丽全部诉讼请求。 施丽答辩称：1.施丽是通过郑重的同事吴某介绍购买郑重的购房指标，施丽依据双方的口头约定支付了购房款并参与购房选房程序，双方合同成立并有效。2.证人吴某、俞某、徐某在本案中没有获取任何利益并非利害关系人，他们的证言如实的陈述了本案的事情全部过程。3.郑重在每一次的付款审批表上均签字认可，后由施丽按照购房付款审批表的时间及规定缴纳了购房款，施丽应当获得其已经履行合同后所应得的房屋产权及购房资格。因此，请求法院驳回郑重的全部诉讼请求。 施丽向一审法院起诉请求：1.判决郑重、施丽团购房指标转让合同有效；2.依法判决“凯旋湾”小区第594号团购房（湾里区乐祖路11号“凯旋湾”小区32#楼一单元×室）产权登记至施丽名下并交付使用；3.本案诉讼费、保全费由郑重承担。 一审法院认定事实：施丽、郑重本不相识。2012年湾里公安分局开展商品房团购活动，团购房项目名称：“凯旋湾”小区，该团购事宜由城投公司组织，荣硕公司开发建设。郑重时任湾里公安分局的民警（后调入南昌市公安局出入境管理处工作）。施丽请求其朋友吴某（亦是湾里公安分局民警）帮忙寻找转让或放弃团购房资格的同事，吴某找到郑重。2012年5月3日和2014年8月19日，湾里公安分局分别出具《湾里区“凯旋湾”第一笔购房款付款审批表》和《湾里区“凯旋湾”第二笔购房款付款审批表》，两份审批表载明了郑重信息、购买面积、付款金额等信息，且有郑重本人签字。后施丽分别于2012年5月8日、2014年8月25日转款9万元（共18万元）给吴某，吴某于2012年5月8日、2014年8月25日通过其银行账户将上述款项转给城投公司，该公司出具了两份《购房款收据》，两份《购房款收据》均载明付款单位为郑重（公安分局）。 郑重于2015年8月6日出具《委托书》及身份证复印件，《委托书》载明“委托人郑重委托施丽全权办理本人坐落于湾里区‘凯旋湾’小区团购房选房事宜，受托人在选房时签署的一起有关文件，本人均予以认可”。施丽在受托人处签字，郑重在委托人处签名，下方有湾里公安分局的印章以及主要负责人印章。委托人信息处的笔迹与受托人信息处的笔迹不一致。身份证复印件上书写“仅用于选房”。 2015年8月20日，施丽持郑重出具《委托书》及身份证复印件等材料，前往湾里一中选房。“凯旋湾”小区分房工作领导小组办公室出具《凯旋湾小区90平方米房源选房序号通知单》，载明“住户：郑重，身份证号：4211261983××××××××，根据2014年3月1日上午现场公开摇号结果，您的选房序号为：594号”。该领导小组办公室还出具《“凯旋湾”小区选房确认书》，载明：“购房人姓名：郑重，选定住房：叁拾贰栋贰单元17楼层×号房，户型：90㎡，选房人确认签名：施丽”。 2018年4月18日，郑重缴纳了第三批购房款125,280元以及有线电视初装费350元、不动产证工本费80元，不动产证代办费500元，合计126,210元。当日，郑重与南昌市宏湾物业有限公司签订《“中煤凯旋湾”物业管理服务协议》《消防安全责任书》，并缴纳了物业费、水泵物业费、运行费、垃圾清运费等合计2,098元，《“中煤凯旋湾”物业管理服务协议》《消防安全责任书》均载明诉争栋户号为32-1-×。 另查明：施丽、郑重诉争的“凯旋湾”小区第594号团购房尚未签订《商品房买卖合同》，亦未办理不动产登记手续。 一审法院认为：“凯旋湾”第594号团购房即32栋一单元×室房屋（选房确认书和缴款凭证上载明为×室，属同一房屋，因登记顺序不同造成）系湾里公安分局向荣硕公司团购的商品房,郑重作为湾里公安分局的民警,享有购买上述涉案房屋的资格,该购买资格实质为一种期待利益,属债权范畴,可以依法转让,且该团购房也无禁止转让的规定。虽然施丽、郑重未就转让上述资格签署书面协议,但一审法院认为双方之间存在口头转让协议，理由：1.施丽分别在2012年5月8日和2014年8月25日缴纳了两批购房款共计18万元，两次购房款的缴纳时间相隔两年，郑重均未提供其有异议的相关证据；2.证人吴某作为中间人，陈述施丽、郑重之间存在口头转让协议，施丽购房款系通过其向城投公司缴纳，吴某作为郑重同事，其证词可信度大；3.郑重在2012年5月3日和2014年8月19日的付款审批表中有其签名（虽郑重不认可2014年8月19日的签名，但认可2012年5月3日的签名），且两份审批表均有湾里公安分局的盖章确认，表明郑重明知购房款缴纳时间和缴纳金额，但郑重未缴纳。郑重称被他人冒名交款，找不到交款人，但根据缴款记录可以看出，缴款是施丽将购房款转至吴某，吴某转至城投公司，而城投公司全程负责此次团购房事宜，相关缴款凭证、转账记录均存放在城投公司。本案诉争房屋的缴款转账单有吴某签字，郑重作为吴某同事，称其找不到缴款人明显不合理，也未提供向有关单位反映有人冒充其缴款的相关证据，该辩解意见一审法院不予采纳；4.诉争房屋系施丽前往现场选房，且有郑重出具的《委托书》及提供的身份证复印件，郑重称系书写的空白委托书，但郑重作为一名公安民警，理应知道书写空白文书的法律后果，该不利后果应由其自行承担。郑重称实际是委托吴某代其选房，吴某自行将《委托书》交于施丽，也就是说在2015年选房出具《委托书》时郑重已知购房款已缴纳，否则在未缴纳任何购房款的前提下不存在委托他人代郑重选房，但郑重在一审庭审中陈述在2018年左右才知道有人冒充其缴款，郑重该辩解自相矛盾，不具有可信度，一审法院不予采信；5.《“凯旋湾”小区选房确认书》有选房人即施丽的签名；6.因郑重转让的是团购房资格，在未签订《商品房买卖合同》前，相关缴款凭证均以郑重名义开具，符合团购房资格转让的特点。故施丽、郑重之间存在口头的团购房资格转让协议，而非房屋买卖协议，该团购房资格转让口头协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格按照协议切实履行各自的义务。郑重作为公职人员，理应带头遵纪守法，践行诚实信用原则，但郑重未按协议约定，擅自缴纳第三批购房款和相关物业费用，领取诉争房屋钥匙，造成施丽无法使用诉争房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。 关于施丽诉请将“凯旋湾”第594号团购房登记在施丽名下不当,因郑重并非相关行政机关，无法为其办理产权登记手续，经一审法院释明，施丽称实际诉请为确认施丽为实际购买人。因施丽已缴纳两期购房款，且施丽、郑重之间存在口头转让团购房资格的协议，故“凯旋湾”小区32栋一单元×室房屋的实际购买人为施丽这一事实一审法院予以确认。郑重应将诉争房屋交付于施丽使用，鉴于郑重缴纳了第三期购房款和相关物业费等费用128,308元，在郑重将诉争房屋交于施丽使用后，施丽应将该费用退还郑重。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、施丽与郑重之间的团购房资格转让口头协议合法有效；二、“凯旋湾”小区第594号团购房即湾里区乐祖路11号“凯旋湾”小区32栋一单元×室（选房确认书和缴款凭证上载明为×室，属同一房屋，因登记顺序不同造成）的实际购买人为施丽；三、郑重在判决生效之日起十日内将上述判决第二项房屋交付施丽使用，施丽在房屋交付后十日内退还郑重第三期购房款、物业费等费用128,308元；四、驳回施丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,150元（已减半收取），由郑重承担。 二审中，双方当事人未提交新证据。对一审判决查明的事实，郑重对一审认定的事实中关于“施丽请求其朋友吴某（亦是湾里公安分局民警）帮忙寻找转让或放弃团购房资格的同事，吴某找到郑重。”、“两份审批表载明了郑重信息、购买面积、付款金额等信息，且有郑重本人签字”、“《委托书》载明委托人郑重委托施丽全权办理本人坐落于湾里区‘凯旋湾’小区团购房选房事宜”有异议，认为系吴某未找过本人；第二份审批表的签字非本人签字；委托书不是委托施丽。本院认为，施丽在一审中提供的证据及证言，相互印证，可以认定上述事实，郑重虽提出异议，但并未提交证据予以佐证，且在本院释明郑重是否需要笔迹鉴定后，郑重并未提交书面申请鉴定申请书。故本院对郑重异议意见不予采纳。施丽对一审查明的其他事实无异议。本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，施丽、郑重对涉案房屋购房资格转让达成口头协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。郑重上诉主张购买房屋属于大宗消费品，口头方式转让房屋与社会常理不符，且郑重未收过施丽的购房资格转让款。首先，根据一审中施丽提交的购房款付款审批表，可知郑重及湾里公安分局均在付款审批表中签字、盖章确认，郑重虽在一、二审均提出2014年8月19日的付款审批表中非郑重本人签字，但经法院释明，并未提交书面笔迹鉴定申请书，视为其放弃相关权利。且施丽依据付款审批表于2012年5月8日、2014年8月25日分别转款9万元，共计18万元，而郑重并未实际缴纳第一、二批的购房款。再次，根据一审中施丽提交的委托书，郑重认可委托书中的签字是其本人签名，其虽提出委托事项并非委托书载明的内容，但其作为公安民警应知出具空白委托书的法律风险，产生的法律后果应由其自行承担。最后，郑重上诉主张施丽在一审中申请的证人与施丽有利害关系，一审法院采信证人证言有违民事证据规则的相关规定。本院认为，证人吴某是施丽朋友亦是郑重同事，是涉案购房资格转让的中间人，一审法院采信其证言并未违反证据规则相关规定，至于证人俞某、徐某证言，一审查明事实中并不包含两位的陈述内容。综上，施丽已按约支付了第一、二批购房款，因郑重违约，导致施丽未支付购房尾款，责任不在施丽，一审法院判决双方继续履行合同，本院予以维持。 综上所述，郑重的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10300元（已由郑重预交），由郑重负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦