浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初3444号原告：谷渊彬，男，1991年8月15日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：缪仁凌，上海光盛大律师事务所律师。被告：温州市瓯海区茶山街道茶山村股份经济合作社。住所地：温州市瓯海区茶山街道卧龙路**。统一社会信用代码：N2330304782901531A。法定代表人：木建良。委托诉讼代理人：徐洁，浙江开盛律师事务所律师。第三人：林金钗，女，1971年12月7日出生，汉族，住温州市瓯海区。原告谷渊彬与被告温州市瓯海区茶山街道茶山村股份经济合作社（以下简称“茶山村经济合作社”）合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院根据被告的申请，依法追加林金钗为第三人参加诉讼。本案于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人缪仁凌，被告的法定代表人木建良及委托诉讼代理人徐洁，第三人林金钗均已到庭参加诉讼。因双方申请庭外和解，本案扣除审限30日，现已审理终结。原告谷渊彬向本院提出诉讼请求：被告退还原告泉川家园建筑造价余额26037元。事实和理由：2014年5月左右，原告自筹资金参与茶山村安置房（泉川锦园）的建设，并按照每平方米4933.33元缴纳建设款。后经决算，每平方米造价为4633.33元，每平方米应退款300元。案涉房屋于2018年6月29日交房，原告参与摸文，摸得泉川锦园3幢903室和店面一间。摸文确定房屋和店面位置后，被告即向原告出具了《茶山村安置房二期（泉川家园）摸文各项补交款、退款说明》。现原告已于2020年1月21日收到店面的建设款退款6193元，3幢903室的建设款退款26037元一直由被告扣留。原告认为被告的扣款行为已构成违约。原告摸文后将3幢903室房屋出售给第三人林金钗，但双方合同第四条约定的“甲方交款项目与村里摸文结算清单一切及今后车位找补同甲方无关归乙方结算”并不包括原告已缴纳的建设款。摸文时，原告已全部缴清建设款用和各项补差费用，因此合同第四条约定的内容，除车位补差外，在本案买卖中是不存在的。在摸文时，原告已经知道房屋建设款每平方米多出三百多元，但原告和第三人并没有约定多交的建设款归第三人所有，原告缴纳的多余建设款理应由被告退还给原告，被告将建设款退给第三人没有依据。被告茶山村经济合作社答辩称：被告不存在违约行为，原告已于2018年9月30日将泉川锦园3幢903室房屋出售给第三人林金钗，双方签署了房屋买卖合同和补充合同，并交被告处存档。房屋买卖合同第四条约定“甲方交款项目与村里摸文结算清单一切及今后车位找补同甲方无关归乙方结算”。摸文时，房屋造价是不确定的，直至工程决算完毕后才知。原告称摸文时已经每平方米多出300多元工程款属主观推断。被告退回建设款的时间是在合同签订之后，被告根据合同第四条的约定将退款支付给房屋实际所有人林金钗并无不当。第三人林金钗述称：根据房屋买卖合同的约定，多余的建设款退款是应该退给我的。买房时车库还不确定，中介口头也跟我讲过，以后村里所有摸文的退款全部归我，车库如果摸文摸到地下室，需要找补的话也都是归我自己负责。我已实际收到建设款退款26037元，不同意返还给原告。本院经审理认定，坐落于温州市瓯海区茶山街道茶山村的安置房泉川家园的建设单位为被告茶山村经济合作社，建设资金由享有安置房指标的村民根据被告的要求分期筹集。原告谷渊彬在泉川家园享有一套安置房和一间店面的指标。2019年6月底，原告摸文取得泉川家园3幢903室房屋。截止摸文定位时，原告已按每平方米4933.33元缴纳该房屋的建设款。2018年9月30日，经中介陈明龙介绍，原告的父亲谷胜达代理原告将上述房屋及车位（房屋面积86.79平方米，车位尚未摸文）作价149万元出售给林金钗，合同第四条约定甲方交款项目与村里摸文结算清单一切及今后车位找补同甲方无关归乙方结算；第六条约定协议一式四份，甲乙双方各执一份，村三产办公室一份，中介一份。后双方就车位问题签订补充合同一份。上述协议签订后，第三人已支付购房款，原告已向第三人交付房屋，原告将其中一份协议交至被告处存档。2019年10月底，上述安置房工程完成结算审核。被告在工程结算后计算确定工程实际造价，并于2020年1月21日将泉川家园3幢903室的多余工程款26037元（每平方米多300元）转账支付给第三人林金钗。证明上述事实的证据有原、被告和第三人的陈述，原告提供的房屋买卖合同、补充合同、安置房摸文各项补交款退款说明、安置房建设缴费证明、店面建设款退款银行交易记录，被告提供的审核报告书、房屋建设款退款银行交易记录等。上述证据均经庭审出示质证，能够证明本案的相关事实，本院均予以认定。本院认为，本案存在以下争议焦点：一、原告将房屋出售给第三人时，应退建设款是否已经明确。根据摸文后村里出具给原告摸文补交款退款说明，摸文时原告补交项目中包括建设款每平方米600元，可见在此之前原告建设款尚未交足，该每平方米600元系被告通知原告预交的。从被告提供的审核报告书落款时间来看，审核报告的完成时间是2019年10月29日，在此之前工程造价尚未确定，原告客观上无法准确知悉其已支付的建设款是不足还是有余。原告主张其在出售房屋时已知有应退建设款，缺乏事实依据，本院不足采信。二、关于多余的建设款，买卖双方有无明确约定归属。买卖合同第四条约定“甲方交款项目与村里摸文结算清单一切及今后车位找补同甲方无关归乙方结算”。该条款应理解为买卖合同签订后，如还存在交款项目、分配车位时如需补缴款项，应由买受人负担。该条款是对买受人设定义务的条款。签订协议时买卖双方均不清楚是否存在应退建设款，从条款上也无法推出已将该可能发生的事项规定其中。第三人述称中介在签订协议时口头告知以后村里的摸文退款均归第三人所有，该陈述即使属实，也仅为中介的陈述，不能认定原告与第三人之间已明确约定建设款退款的归属。因此，本院认为双方签订协议时，并未对案涉多余建设款作出约定。三、在买卖双方未约定的情况下，建设单位退回的多余建设款应如何确定归属。原告出售房屋时，已按每平方米4933.33元缴纳了建设款，其建房成本已经固定。原告缴纳建设款的多少直接影响安置房的质量和成交价格。买方也是根据卖方缴纳的建设款来判断房屋的品质并决定购置价格。本案第三人购买房屋后，房屋最终确定的造价低于原告已付的建设款，即房屋建设成本低于买卖发生时原告已缴的建设款，该造价差额反映在房屋质量上的结果也是由第三人承受。因此，本院认为建设单位退回的多余建设款宜由买受人即本案第三人享有，较为公平。原告将房屋出售给第三人后，已将房屋买卖合同交被告处存档，即告知被告房屋已售的事实。被告在将款项退给第三人之前应先通知原告为宜。如原告和第三人对款项归属存在争议，可先行解决。现被告在未告知原告的情况下直接将多余建设款退给第三人，虽在处理方式上存在不尽完善之处，但在结果上并无不当。本案已追加买受人林金钗为第三人，并在本案中对双方的买卖合同约定内容一并进行了审查，原告以合同相对性为由要求被告将款项交付给原告，依据不足，亦不利于纠纷的一次性解决，其诉讼请求本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告谷渊彬的诉讼请求。案件受理费451元，减半收取计225.50元，由原告谷渊彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  周回回二〇二〇年十月三十一日书记员  李 娴?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。