江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12856号 原告（反诉被告）：上海寓缘信息科技有限公司，住所地上海市。 法定代表人：寿慧芳。 委托诉讼代理人：刘姣，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宝，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京宇皓市场管理有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：李良建。 委托诉讼代理人：蔡佳旻，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蕊，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：南京特创物业管理有限责任公司，住所地江苏省南京江北新区**楼**。 法定代表人：潘金顺。 被告：南京欣开润商贸有限公司，住所，住所地江苏省南京市div> 法定代表人：王小虎。 上述两被告共同委托诉讼代理人：李玉双，江苏正大求实律师事务所律师。 原告（反诉被告）上海寓缘信息科技有限公司（以下简称寓缘公司）与被告（反诉原告）南京宇皓市场管理有限公司（以下简称宇皓公司）、南京特创物业管理有限责任公司（以下简称特创公司）、南京欣开润商贸有限公司（以下简称欣开润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）寓缘公司的委托诉讼代理人刘姣、刘宝，被告（反诉原告）宇皓公司的委托诉讼代理人蔡佳旻，被告欣开润公司的法定代表人王小虎，被告特创公司与被告欣开润公司的共同委托诉讼代理人李玉双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寓缘公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告寓缘公司与被告特创公司、欣开润公司2015年12月19日签署的房屋租赁合同及原告寓缘公司与被告宇皓公司、特创公司、欣开润公司2017年11月28日签订的协议书；2.被告宇皓公司返还原告寓缘公司保证金250000元；3.被告宇皓公司退还原告寓缘公司免租期租赁费147840元；4.被告宇皓公司支付原告寓缘公司违约金248074元；5.被告宇皓公司赔偿原告寓缘公司装修、设备及经营物资投入损失546196.12元；6.被告特创公司对被告宇皓公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年12月19日，原告与被告特创公司、欣开润公司签订房屋租赁合同，约定原告承租被告特创公司享有合法使用权的南京市，租赁期限6年，自2015年12月20日至2021年12月19日止，被告特创公司提供装修免租期20天，期间租赁费147840元在最后一期租金中扣除。合同签订后，原告依约向被告特创公司交付保证金250000元，投入装修、设备及经营物资共计2184784.49元。2017年11月28日，原告与被告宇皓公司、特创公司、欣开润公司签订协议书，约定被告宇皓公司享有和承担房屋租赁合同项下全部权利和义务，同时由被告特创公司对被告宇皓公司的履约行为承担连带责任。租赁期间，原告一直按期支付租金。2017年12月20日，江苏中博通信有限公司（以下简称中博公司）向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，诉请被告特创公司、原告及其他承租人腾让位于南京市、院内仓库及场地等租赁物。经审理查明，被告特创公司与中博公司租赁合同早已于2017年11月1日解除，原告作为次承租人无法继续占有、使用租赁物。2019年5月31日，南京市鼓楼区人民法院作出（2017）苏0106民初12761号民事判决书，判令被告特创公司及原告十日内腾出房屋，并判令原告对被告特创公司欠付中博公司的占有使用费承担连带给付责任。原告认为，被告宇皓公司、特创公司的行为已经构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如诉请。 被告宇皓公司辩称，1.原、被告之间签订的租赁合同及协议书已于原告搬离租赁房屋之日即2019年12月31日解除；2.宇皓公司已足额支付租金，并无任何违约行为，相关判决书中也没有任何认定宇皓公司违约的事实，根据（2017）苏0106民初12761号民事判决书的认定，本案租赁合同无法继续履行是特创公司原因造成，与宇皓公司无关，宇皓公司在与原告的租赁合同履行中没有过错，原告要求被告宇皓公司承担赔偿责任没有事实和法律依据；3.原告寓缘公司要求被告宇皓公司返还的保证金250000元系交至被告特创公司，收据也是由特创公司出具，依据原告寓缘公司与被告宇皓公司签订的协议书约定，应由原告寓缘公司将保证金收据退还，再由宇皓公司向原告开具保证金收据后，方能认定宇皓公司收到250000元保证金，现有证据证明保证金是支付给被告特创公司，被告宇皓公司并没有收到250000元保证金，故原告要求被告宇皓公司返还250000元保证金无事实和法律依据；4.被告宇皓公司系于2017年11月28日受让合同的权利义务，即在此之前租赁合同的主体系特创公司与寓缘公司，此前的租金亦是支付给特创公司，原告寓缘公司主张的装修免租期租赁费系在宇皓公司受让合同权利义务之前支付给特创公司，根据约定装修免租期租赁费应在原告支付给被告特创公司的租金中予以扣除，如未扣除也应由被告特创公司返还原告，而非被告宇皓公司；5.被告宇皓公司在租赁合同的履约过程中并无违约行为，宇皓公司无需承担违约责任，且原告并没有提供任何证据证明其所受到的实际损失，因此原告主张的违约金标准过高，依法应予核减；6.原告并没有提供任何证据证明原告承租本案租赁标的已支付了装修设备及经营物资投入费用2184784.49元，无法证明其实际损失的金额，故原告主张的装修、设备及经营物资损失的依据不足；7.原告自2018年6月20日起已经停止向被告宇皓公司支付租金，其行为明显违反了双方合同约定，给被告宇皓公司造成巨大经济损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告特创公司辩称，被告特创公司同意被告宇皓公司的答辩意见。 被告欣开润公司辩称，原告寓缘公司主张的诉讼标的与被告欣开润公司无利害关系，故原告要求被告欣开润公司承担诉讼费及保全费无法律依据。其他答辩意见同被告宇皓公司。 反诉原告宇皓公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告寓缘公司向反诉原告宇皓公司支付2018年6月20日至2019年12月31日期间的租金1940534.56元；2.反诉被告寓缘公司向反诉原告宇皓公司支付2019年12月的水费3459.2元、电费17803.6元，合计21262.8元。事实和理由：反诉被告寓缘公司自2015年12月20日起承租南京市，反诉原告宇皓公司自2017年11月28日起继受出租人的全部权利义务，反诉被告寓缘公司自2018年6月20日起未再向反诉原告支付租金，并拖欠水电费。综上，为维护反诉原告的合法权利，特提起反诉，请求判如所请。 反诉被告寓缘公司辩称，1.涉案房屋所有权人中博公司已经于2017年11月1日与特创公司解除租赁关系，因此特创公司向宇皓公司转租的基础已不复存在，反诉原告无权向反诉被告主张租金并应承担相应的违约责任；2.因反诉原告宇皓公司无权承租转租房屋，反诉被告占用期间的水电费用应由中博公司主张，反诉原告无权主张。综上，请求驳回宇皓公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：中博公司系南京市。 2004年5月19日，特创公司与中博公司签订房屋租赁合同，约定特创公司承租中博公司所有的南京市。2015年9月25日，双方再次签订房屋租赁合同，约定中博公司将南京市，以及配套的房屋、设施设备、墙体、楼顶广告位等出租给特创公司使用，租期自2015年6月1日起至2020年8月31日止，自2015年9月1日起，第一年和第二年的租金标准为320万元/年，第三、第四、第五年的租金标准分别为329.6万元/年、339.49万元/年、349.67万元/年，如第六年双方就续租事宜达成一致，则租金标准为360.16万元/年。2015年6月11日，中博公司出具情况说明，同意特创公司对本市虎踞北路55号临街门面房及院内房屋进行对外宣传招租。 2015年12月19日，特创公司（甲方、出租方）、欣开润公司（乙方、出租方）与寓缘公司（丙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将南京市，总建筑面积约4400平方米的全部房产及其庭院等相关附属设施出租给丙方，该租赁物为甲方承租所有，丙方承租该房产的用途为自主经营经济型酒店/公寓，租赁期限为6年，自2015年12月20日至2021年12月19日止；丙方于本合同签订当日向甲方支付25万元作为合同保证金，甲方开具收据，该保证金在本合同到期结算清楚水电等相关费用、交还房屋后一个月内退还给丙方，丙方应于2018年6月1日支付2018年6月20日至2018年12月19日期间的租金1389511元、2018年12月1日支付2018年12月20日至2019年6月19日期间的租金1431197元，2019年6月1日支付2019年6月20日至2019年12月19日期间的租金1431197元、2019年12月1日支付2019年12月20日至2020年6月19日期间的租金1488444元；甲方同意提供丙方装修免租期20天，此20天装修免租期的租赁费147840元，该费用丙方在支付本合同终止前最后一期房屋租金中予以扣除；丙方承担承租房屋所产生的全部水、电、气及电话通讯等费用，上述费用由丙方自行支付，通过甲方代缴的费用，丙方在收到票据后15日内付清上月费用；在租赁期内，乙方需协助甲方管理本物业及日常设备维护并负责甲方与丙方日常的协调工作，甲方按照甲乙双方另行签署的合同支付乙方服务费用，该费用与丙方无涉，丙方无需支付乙方任何费用；合同履行期内，甲乙丙三方中的任何一方在另两方没有违约的情况下，没有得到另两方书面同意前不得以任何理由解除本合同，如有违反由违约方向守约方支付违约金，导致合同不能继续履行的违约金的赔偿标准为合同生效后，违约方向守约方支付相当于当年度2个月的全部租赁费用及由此非守约方所造成的一切损失，鉴于丙方承租该房产经营经济型酒店/公寓的特殊性，如甲方单方违约，甲方在按违约金赔偿标准向丙方支付违约金的基础上，还需向丙方赔偿对于该房产的整体装修、设备及经营物资的投入，其计算方法为总投入除以8年，乘以合同未满年数；本合同签订时，甲方的法人企业（甲方的子公司）尚未成立，待甲方办理好相关手续后，本合同的法律责任、权益、义务由该子公司承接，该子公司在本合同上加盖公章，以示同意，同时甲方转变为该企业担保人，承担连带责任。 上述合同签订后，特创公司将租赁房屋交付寓缘公司，寓缘公司支付特创公司合同保证金250000元，并对租赁房屋进行了装修，用于经营氧气公寓。 2017年9月，特创公司（甲方、出租人）与宇皓公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定甲方将南京市，临街综合楼三楼办公司约30平方米一间，临街综合楼一楼约200平方米房屋，楼顶的广告位）以及配套的房屋、设施设备出租给乙方，租期自2017年11月20日起至2021年12月19日。 2017年11月28日，特创公司（甲方）、欣开润公司（乙方）、寓缘公司（丙方）与宇皓公司（丁方）签订协议书，约定甲乙丙三方于2015年12月19日签订了房屋租赁合同，甲、乙、丙、丁四方同意，自2017年11月20日起，甲方将原合同约定的其享有和承担的权利和义务全部转让予丁方，自2017年11月20日起，丁方作为租赁房屋的出租方，应认可并严格遵守原合同有关各项条款，享有和承担原合同约定的各项权利和义务，甲方不再享有和承担上述权利和义务，甲方对丁方的履约行为承担连带责任；丁方承诺对甲方于本协议签订之前因出租租赁房屋所发生的全部行为、事件和责任向丙方和/或第三方承担连带责任；甲、乙、丙、丁四方同意，本协议签订后，甲方无需退还丙方已支付的水电押金250000元，该款项将被确定为丙方向丁方交纳的水电押金，丙方应将甲方开具的押金收款凭证退还甲方，再由丁方向丙方开具押金收款凭证等。 2017年12月20日，中博公司将特创公司、寓缘公司、南京市、南京市鼓楼区四方城棋牌室（以下简称四方城棋牌室）、南京恒瀚餐饮管理有限公司（以下简称恒瀚餐饮公司）、南京柒仔宠物用品有限公司（以下简称柒仔宠物用品公司）诉至本院，主张所有被告立即腾让其占有的南京市；特创公司向中博公司支付拖欠的房租4198924元，并自2017年11月1日起按照租金标准支付房屋占有使用费；特创公司向中博公司支付逾期支付房租的违约金30万元；特创公司自2016年6月10日起至实际给付之日止，按照欠付金额的0.05%/天向中博公司支付逾期支付租金的违约金；其他五被告对2017年11月1日起的房屋占有使用费与特创公司一起承担连带给付责任。审理中，特创公司提起反诉，主张撤销中博公司作出的关于解除双方租赁合同的通知；如上述请求无法得到支持，则请求判令中博公司向特创公司支付将仓库改造成办公和商务用房的费用7216761.26元。本院于2019年5月31日作出（2017）苏0106民初12761号民事判决，认定特创公司与中博公司签订的租赁合同于2017年11月1日起解除，判令特创公司、寓缘公司等腾让其占有使用的租赁房屋及场地；特创公司支付中博公司2015年9月1日至2017年10月31日期间欠付的租金和占有使用费3902757.67元，并按照318.7万元的标准支付2017年11月1日起至2018年8月31日期间的占有使用费、按照328.59万元/年的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费、按照338.77万元/年的标准支付2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；寓缘公司在自己的责任范围内（即按照4161.43元/天的标准支付2018年6月20日至2018年8月31日期间的占有使用费、按照4290.57元/天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，按照4423.50元/天的标准支付占有使用费至实际偿还之日止）对特创公司欠付的占有使用费向中博公司承担连带给付责任等等。特创公司不服，提起上诉，南京市中级人民法院于2019年12月12日作出（2019）苏01民终9251号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2019年12月26日，寓缘公司向中博公司发送物业交接通知，要求其于2019年12月31日至租赁房屋办理交接手续，并将该通知抄送宇皓公司。2019年12月31日，寓缘公司向宇皓公司、特创公司发送告知函，载明寓缘公司腾退房屋过程中受到贵方百般阻挠，导致无法搬离属于寓缘公司的财产且无法将租赁房产交付给中博公司，告知寓缘公司现有未搬离物品价值逾50余万元，现因宇皓公司、特创公司非法阻挠无法搬离，寓缘公司将通过诉讼要求赔偿损失。由于寓缘公司与中博公司未能进行交接，寓缘公司于2020年1月3日将租赁房屋钥匙通过公证方式邮寄给中博公司。 另查明，寓缘公司已向宇皓公司支付租金至2018年6月19日，寓缘公司2019年7月29日向中博公司支付了2018年6月20日至2018年8月31日期间的占有使用费299622.96元。寓缘公司称其承租房屋后已投入装修维修费用1182112.38元、固定资产投入564441.9元、可移动资产投入87950.68元、日常易耗品投入222397.56元、尚余装修尾款55680元未支付，并提供了施工合同、发票等证据予以证实。宇皓公司称其已支付特创公司截至2018年11月21日的房租305万元，并垫付了寓缘公司2019年12月的电费12777.13元。 寓缘公司与宇皓公司、特创公司、欣开润公司均认可各方签订的房屋租赁合同已解除，寓缘公司认为合同解除时间为中博公司与特创公司租赁合同解除之日即2017年11月1日，宇皓公司、特创公司、欣开润公司认为各方签订的房屋租赁合同于寓缘公司返还租赁房屋之日即2019年12月31日解除。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，寓缘公司与特创公司、欣开润公司就涉案房屋所签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。后特创公司经寓缘公司、欣开润公司同意将其在房屋租赁合同中的全部权利义务一并转让给宇皓公司，故宇皓公司作为房屋租赁合同的当事人亦应全面履行合同。现寓缘公司、宇皓公司、欣开润公司均确认2015年12月19日签订的房屋租赁合同（2017年11月28日特创公司的合同权利义务全部转让给宇皓公司）已解除，本院对此予以确认。关于房屋租赁合同解除的时间，寓缘公司称2017年11月1日特创公司与中博公司的租赁合同解除后，宇皓公司即丧失了出租房屋的权利来源，故寓缘公司与宇皓公司的房屋租赁合同亦应于2017年11月1日解除，由于中博公司解除的是其与特创公司之间的租赁合同，并非寓缘公司与宇皓公司之间的租赁合同，仅是诉讼要求寓缘公司作为实际使用人腾空返还房屋，寓缘公司与宇皓公司在2017年11月1日均未行使合同解除权要求解除合同，宇皓公司丧失出租权利来源仅是影响合同能否继续履行问题，并不影响合同效力问题，故2017年11月1日不能作为寓缘公司与宇皓公司之间房屋租赁合同解除的日期。寓缘公司在2017年11月1日之后判决生效之前均正常使用租赁房屋，因生效判决判令寓缘公司需腾空返还房屋，故寓缘公司于2019年12月31日返还了房屋，宇皓公司及欣开润公司亦认可该事实，应视为此时三方事实上解除了房屋租赁合同，故寓缘公司与宇皓公司、欣开润公司之间的房屋租赁合同应于2019年12月31日解除。关于寓缘公司要求解除寓缘公司、宇皓公司、特创公司、欣开润公司于2017年11月28日签订的协议书的诉讼请求，由于该协议书是关于特创公司将房屋租赁合同中的权利义务转让给宇皓公司的书面约定，该协议书签订后即产生了合同主体变更的法律后果，寓缘公司、宇皓公司、特创公司及欣开润公司对合同主体的变更均无异议，并不存在法定解除或约定解除的情形，故寓缘公司要求解除协议书的诉讼请求，本院不予支持。 关于退还保证金及免租期租赁费的问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，寓缘公司与宇皓公司的房屋租赁合同在履行中，因房屋产权人中博公司与特创公司的纠纷导致租赁房屋无法继续使用，合同未能继续履行并非寓缘公司原因导致，故宇皓公司作为出租人应将保证金250000元及免租期租赁费147840元退还承租人寓缘公司。宇皓公司辩称寓缘公司未向其支付保证金，也未按照约定重开收据，免租期亦在其受让合同权利义务前，故应由特创公司予以退还，由于特创公司是将房屋租赁合同中的全部权利义务转让给了宇皓公司，宇皓公司作为受让人在合同权利义务转让后应承担合同的全部义务，故宇皓公司主张应由特创公司承担退还义务的辩解意见，本院不予采信。宇皓公司与特创公司之间因合同权利义务转让产生的纠纷可另行解决。 关于赔偿损失问题。宇皓公司作为出租人应当确保租赁物在合同履行期间能够正常使用，现非因寓缘公司原因导致租赁物无法继续使用，宇皓公司应承担相应的违约责任。对于寓缘公司主张的装修、设施设备及经营物资损失546196.12元，由于租赁合同无法继续履行给寓缘公司造成的损失主要为已经形成附合的不可移动的装修及设施设备损失，对于经营中的可移动物品及易耗品原则不应计入损失赔偿范围，故本院结合寓缘公司的装修及设施设备情况、使用年限及合同约定，酌定宇皓公司赔偿的损失数额为450000元。 关于违约金问题。宇皓公司交付的租赁物在租赁期间无法继续使用，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，寓缘公司主张宇皓公司支付违约金248074元，符合合同约定，且本院考虑寓缘公司除了上述主张的装修及设施设备损失外亦有其他损失，故对寓缘公司的该项诉讼主张，本院亦予以支持。 关于特创公司的连带责任问题。特创公司在将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给宇皓公司后，承诺对宇皓公司履约行为承担连带责任，故寓缘公司要求特创公司对宇皓公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金问题。寓缘公司已支付宇皓公司租金至2018年6月19日，寓缘公司实际使用租赁房屋至2019年12月31日，寓缘公司称生效判决已认定其向中博公司支付占有使用费，无需再向宇皓公司支付租金，由于生效判决认定寓缘公司向中博公司支付占有使用费是基于寓缘公司是实际使用人，故判令寓缘公司在其责任范围内连带支付占有使用费，寓缘公司已实际支付中博公司的占有使用费可在其应支付租金的范围内予以扣除，并非免除其向宇皓公司支付租金的义务，且寓缘公司与宇皓公司之间的房屋租赁合同于2019年12月31日才解除，故宇皓公司主张寓缘公司支付2019年12月31日前扣除应支付中博公司占有使用费后的租金差额1940534.56元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于水电费问题。寓缘公司称其与宇皓公司的房屋租赁合同已解除，应直接与中博公司进行结算，由于涉案房屋是由宇皓公司交付寓缘公司使用并签订了房屋租赁合同，原则上仍应根据合同的相对性进行处理，故合同的保证金及水电费等原则上仍由寓缘公司与宇皓公司进行结算，由于宇皓公司已代寓缘公司缴纳电费12777.13元，宇皓公司主张寓缘公司予以支付，本院予以支持。对于宇皓公司主张的水费及剩余电费，由于宇皓公司并未实际代为支付，合同约定原则上由寓缘公司自行支付，故宇皓公司要求寓缘公司向其支付该部分费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告上海寓缘信息科技有限公司与被告南京宇皓市场管理有限公司（2017年11月28日从南京特创物业管理有限责任公司受让合同全部权利义务）、南京欣开润商贸有限公司于2015年12月19日签订的房屋租赁合同； 二、被告南京宇皓市场管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告上海寓缘信息科技有限公司保证金250000元、免租期租赁费147840元，合计397840元； 三、被告南京宇皓市场管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告上海寓缘信息科技有限公司损失450000元； 四、被告南京宇皓市场管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告上海寓缘信息科技有限公司违约金248074元； 五、被告南京特创物业管理有限责任公司对被告南京宇皓市场管理有限公司上述二、三、四项债务承担连带清偿责任； 六、反诉被告上海寓缘信息科技有限公司于本判决生效后七日内支付反诉原告南京宇皓市场管理有限公司租金1940534.56元； 七、反诉被告上海寓缘信息科技有限公司于本判决生效后七日内支付反诉原告南京宇皓市场管理有限公司电费12777.13元； 八、上述二、三、四、六、七项款项冲抵后，反诉被告上海寓缘信息科技有限公司还应支付反诉原告南京宇皓市场管理有限公司857397.69元； 九、驳回原告上海寓缘信息科技有限公司的其他诉讼请求； 十、驳回反诉原告南京宇皓市场管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15529元，减半收取计7764元，保全费5000元，合计12764元，由原告上海寓缘信息科技有限公司负担1030元，被告南京宇皓市场管理有限公司负担11734元；反诉案件受理费11209元，由反诉原告南京宇皓市场管理有限公司负担49元，反诉被告上海寓缘信息科技有限公司负担11160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 朱玉梅 二〇二〇年十月三十日 法官助理 刘 超 书 记 员 陈 悦 履行告知书