浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终2487号 上诉人（原审原告）：平湖市建友电子商务有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道胜利路****。统一社会信用代码：91330482MA28AE9R91。 法定代表人：孟建友。 委托诉讼代理人：曹健，上海朝健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段啸安，上海朝健律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：浙江**人国际置业有限公司。住。住所地：浙江省平湖市当湖街道胜利路**一社会信用代码：91330400697021193R。 破产管理人：浙江凯信律师事务所。 委托诉讼代理人：沈金华，浙江凯信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵啸晨，浙江凯信律师事务所律师。 上诉人平湖市建友电子商务有限公司（以下简称建友公司）因与被上诉人浙江**人国际置业有限公司（以下简称华人公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建友公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认平湖国际商贸大厦1号楼13-16层产权归建友公司所有并由华人公司配合进行产权登记。事实和理由：一、案外人平湖市瑞文商贸有限公司（以下简称瑞文公司）与建友公司、华人公司签订的《和解协议书》合法有效，明确平湖国际商贸大厦1号楼9-24层已经以抵债的方式转让给瑞文公司，瑞文公司下设包括建友公司在内的四家公司，房产相应分配到该四家公司，一审认定和解协议并未明确约定涉案房产的归属，与事实不符。双方之间多次签订的协议均未约定建友公司有出资或付款义务，建友公司对涉案房屋的权利依据并非一般房屋买卖，而是双方签订的以物抵债协议。在投资人已支付了投资款的情况下，投资人个人的权利义务已由四家公司继受。二、建友公司作为无过错的买受人，其物权期待权应受保护。涉案房产虽于2019年9月4日拍卖完毕，但建友公司在诉请中明确提到如无法执行回转，请求判令房屋拍卖款归建友公司所有，但一审对此未作说明，建友公司的合法权益无法得到保障。 华人公司辩称，一、平湖国际商贸大厦1号楼9-24层已于2019年9月4日作为一个项目整体以在建工程的形式拍卖完毕，建友公司的上诉请求不具备事实基础，实际无法履行。二、建友公司既没有履行相应的出资义务，也并非华人公司实际的债权人，无权要求华人公司配合办理产权变更登记。至于已经履行相应出资义务的个人，均已向华人公司的破产管理人申报了债权，且该申报的债权经过了债权人会议公示，也得到了平湖市人民法院的确认，故相应债权应当由实际出资的个人所享有，而不应由建友公司来主张。 建友公司向一审法院起诉请求：确认平湖国际商贸大厦1号楼13-16层产权归建友公司所有并由华人公司配合进行产权登记。 一审法院认定事实：2016年7月12日，案外人瑞文公司作为乙方（投资方）及建友公司（作为乙方下设公司）与华人公司签订《和解协议书》一份，约定乙方分配房产位置为平湖国际商贸大厦1号楼9-24层，乙方分配股权的按比例落户到瑞文公司，再下设四家公司，乙方各自占有下设四家公司比例的股权；乙方分配房产以华人公司股权比例占的房产，再以公司股权比例分立公司，乙方分配房产权证最终落户到分立公司。 2017年7月19日，平湖市人民法院裁定受理华人公司的破产重整申请，并于2017年9月4日指定浙江凯信律师事务所为管理人。2018年9月3日，平湖市人民法院裁定驳回华人公司管理人要求批准《重整计划草案》的申请，终止华人公司重整程序，并宣告华人公司破产。 一审另查明，本案所涉的华人公司在建工程建筑物、土地使用权等已于2019年9月4日拍卖成交；建友公司庭审中陈述涉案投资款均系个人支付，且部分个人已向管理人申报债权。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。关于建友公司要求确认华人公司平湖国际商贸大厦1号楼13-16层产权归其所有并配合进行产权登记的诉请，一审认为，建友公司作为案外人下设公司与华人公司签订的协议中并未明确约定建友公司主张的房产归其所有，且建友公司也未履行协议项下相应的出资或付款义务；此外，法院已裁定宣告华人公司破产，涉案房产所在的平湖国际商贸大厦已被整体拍卖处置，华人公司客观上亦不能配合进行产权登记，故建友公司的上述诉请，依据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回建友公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由建友公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 经审理，本院查明以下事实：浙江智财商务有限公司（注：华人公司前身，以下简称智财公司）成立于2010年3月。2010年4月，智财公司与陈金香、李少平、郑万松等个人分别签订《合作投资协议书》。该协议书约定，智财公司为了公司的发展，选定在平湖市开发建设项目，项目名称为智财商务大厦，项目总投资约3亿元。经董事会决定同意，将智财商务大厦建设项目，分割总建筑面积的20%（约16000平方米），按成本价（其中成本价包括：土地款、制图费等）加每100平方米6万元佣金，给20%的投资者。合作投资项目分配：按本项目总建筑面积约80000平方米，地，地下室和**产权按建筑总造价的均价提留给智财公司（地下室用于统一出租停车位楼用于设立银行和展销大厅及俱乐部等），其它楼层平均分五份（每份约16000平方米）以抽签形式落实给20%的全体合作投资者一份，并由投资者自行分楼层定价后，然后再次抽签落实给陈金香、李少平、郑万松等个人名下，智财公司承诺产权分割到户，并办理相关产权土地登记手续。个人投资的付款方式为：按每100平方米，总预计建设投资金额为35万元计算，分四期支付，多退少补等。投资一方按投资额度比例享有建设项目房产约定比例的权利，同时承担约定的风险责任。合同生效后，甲乙双方均不得擅自变更，如需变更本合同，须经双方协商一致，并达成书面协议。 2016年7月12日，华人公司作为甲方，与乙方（协议载明“详见名单附件、投资方”）以及丙方苏士笋（华人公司原法定代表人）签订《和解协议书》，该协议约定，2010年甲乙双方签订合作投资协议书，由乙方投资智财大厦原始股，按每股100平方米，暂定总投资35万元分4期到账。其中：第一期10-18万元不等，第二期10万元乙方投资到账，第三期9万元，第四期竣工验收完毕时多还少补（其中：乙方投资未到账款项）。2012年乙方将每股100平方房产转让给苏士笋个人，至此，乙方与苏士笋发生债权关系，因华人公司未按时交房给乙方，乙方也未交房给苏士笋，引起三方责任不明确，现三方达成如下协议：一、三方明确互不追究任一方责任；二、甲乙双方继签协议书约定：①原每股100平方米，现分配给乙方90平方米（建筑面积），乙方不用再支付第三、四期款项；②乙方分配房产位置为平湖国际商贸大厦1号楼9-24层（详见附件清单）…⑤甲方负责办理华人公司股权比例，乙方分配股权的按比例落户到瑞文公司，再下设四家公司，乙方各自占有下设四家公司比例的股权；⑥乙方分配房产以华人公司股权比例占的房产，再以公司股权比例分立公司，乙方分配房产权证最终落户到分立公司；⑦落户股权金额按实际到账扣回乙方退回额后的实际投资额；四、房产落户与税费承担约定：甲方分配给乙方的房产落户到分立公司；合同还约定，办理完毕合法股权手续当天起，之前签订的合同及欠条等手续一概作废，未办理完毕手续前，则相关合同等手续有效。瑞文公司及包括建友公司在内的四家下设公司在乙方落款处盖章。 2016年7月13日，甲方华人公司，乙方投资方（协议载明“详见投资名单”）以及丙方苏士笋签订《和解协议书（补充一）》，约定三方之间就投资平湖市国际商贸大厦房屋转让等有关债权债务关系，达成以房抵债事宜：一、三方确认以位于浙江省平湖市××大厦××号楼××层楼其中（空白）平方米房屋，抵偿给乙方（各自平方面积详见附件一）；二、甲方保证对和解协议书事宜经股东会协商一致同意，三方属于自愿确认以房屋抵偿给乙方，一次性和解，永不反悔；三、因甲方提供房屋尚在建造并未竣工，未有产权证明，故甲方应在上述房屋竣工验收后6个月内无条件配合办理房屋产权证明等所有相关手续，并交付房屋；五、因上述房屋为甲方自持房，如果因其他原因不能实现以房抵债的目的，甲方仍可向丙方追索债务，甲方仍应承担原债务的担保责任。案外人瑞文公司在乙方落款处盖章。协议附后投资者名单，顶部注明：乙方分配房产比例的股权，甲方负责落实到瑞文公司（乙方配合），下设四家分公司。各自选择落实分公司股权（各自签字后生效）。下方有严玉诚等几十名个人分别在“1公司”“2公司”“3公司”“4公司”处签字。 本院认为，本案争议在于建友公司要求确认涉案房屋归其所有并要求华人公司协助办理房屋产权变更登记的上诉请求是否成立，本院认为其上诉请求不能成立，理由如下： 首先，根据华人公司与郑万松等个人以及苏士笋之间的投资协议、和解协议及补充协议，实际是由郑万松等几十名个人进行付款出资，建友公司并非实际出资人和权利人。在华人公司进入破产程序后，部分出资人已向华人公司管理人申报了债权，作为实际权利人就涉案房产所对应的付款或出资主张了债权权利，因此，建友公司再就涉案房屋向华人公司主张权利，依据不足。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。建友公司作为案外人瑞文公司的下设公司之一，虽然在投资人与华人公司签订的《和解协议书》上盖具公章，但实际上既未明确约定分配房产位置，也未就涉案房产办理不动产所有权变更登记，依据上述物权法规定，不发生不动产物权变动的法律效力，建友公司并未能取得房屋权属，其主张房屋归其所有，缺乏法律依据。最后，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案房产所在的平湖国际商贸大厦未经竣工验收，相应房屋不具备交付条件，华人公司也已被宣告破产，平湖国际商贸大厦也已被整体拍卖处置，故建友公司关于继续履行相关协议，由华人公司协助办理房屋过户手续的请求事实上已无法继续履行。 综上，建友公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人平湖市建友电子商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 帅国珍 审 判 员 倪 勤 审 判 员 王世好 二〇二〇年十月三十日 法官助理 沈文潇 书 记 员 陆燕瑜 书 记 员 王若赟