北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11757号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。法定代表人：王春波。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国玲，女，1982年11月21日出生，住北京市密云区。原审被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301/div>法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。上诉人绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）因与被上诉人刘国玲、原审被告北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿地京纬公司及原审被告睿天下公司的共同委托诉讼代理人李伟、被上诉人刘国玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿地京纬公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，改判绿地京纬公司向刘国玲返还的购房款金额为236211元且利息损失起算时间为合同解除之日的次日或发回重审；2.撤销一审法院判决第三项或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由刘国玲承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、刘国玲向睿天下公司支付的费用为服务费，双方存在服务合同关系，一审判决错误认定上述服务费为购房款。绿地京纬公司与睿天下公司均为独立的公司法人，双方无任何代理关系，睿天下公司向刘国玲收取的服务费也没有向绿地京纬公司转付。刘国玲与绿地京纬公司之间为商品房预约合同关系，刘国玲与睿天下公司之间为服务合同关系，两个法律关系不同。二、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算。三、刘国玲不存在差价损失。1.一审法院已认定双方签订的订购协议属商品房预约合同，即双方并未形成房屋买卖合同关系，意味着刘国玲不存在房屋差价损失。2.一审法院确定的房屋差价损失金额没有法律依据，与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值在本案不中具参照性，因各房屋楼层、方位、朝向、面积等均不同，本身就有价格差，不能把其他房屋的评估价值生搬硬套在本案中。3.密云法院于2020年7月17日作出（2020）京0118民初336号判决，为同类案件的最新判决，驳回了该案原告关于房屋差价损失的诉讼请求，一审法院应遵循该判决确定的裁判理由与结果，做到同案同判。综上，请求二审法院支持绿地京纬公司的上诉意见。刘国玲答辩称：同意一审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求。睿天下公司述称，不同意一审判决，同意绿地京纬公司的上诉请求。刘国玲向一审法院起诉请求：1.请求判令解除刘国玲与绿地京纬公司关于北京市密云区绿地朗山小区×号房屋的定购协议；2.请求判令绿地京纬公司、睿天下公司共同返还刘国玲购房款286211元（含服务费50000元）并支付利息（以286211元为基数，自2016年3月13日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算）；3.请求判令绿地京纬公司赔偿刘国玲房屋差价损失193040元；4.案件受理费由绿地京纬公司负担。一审法院认定事实：2016年3月13日，刘国玲与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该确认单载明买受人为刘国玲，销售房号×，建筑面积为48.26平方米，原总房价889586元，享受折扣94折，成交单价15669.52元/平方米，成交总价为756211元，定金50000元。同日，刘国玲向绿地京纬公司交纳50000元。2016年3月19日，刘国玲向绿地京纬公司支付了186211元，2016年4月2日，刘国玲向睿天下公司交纳“服务费”50000元，绿地京纬公司及睿天下公司分别为刘国玲出具收据，收据所显示的收款人均为同一人。一审经查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。一审另查，绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳50000元可以抵顶80000元房款的定购房屋方案。在一审法院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，一审法院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山×1号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点2017年3月26日的房地产市场价值为：密云区绿地朗山×1号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。一审法院认为，本案中，刘国玲与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，刘国玲丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，现刘国玲要求解除与绿地京纬公司之间的商品房预约合同关系，一审法院予以支持。关于刘国玲所交纳的50000元服务费如何定性以及刘国玲与绿地京纬公司商品房预约合同解除后该50000元服务费如何处理的问题。根据刘国玲提交的定购协议书中载明的房屋总价款与成交总价的关系，刘国玲通过向睿天下公司缴纳50000元享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合刘国玲在绿地京纬公司售楼处交纳款项，以及绿地京纬公司与睿天下公司为刘国玲出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，在绿地京纬公司未提交相反证据反驳的情况下，刘国玲有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为刘国玲所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，刘国玲有权要求绿地京纬公司返还诉争50000元。刘国玲要求睿天下公司退还服务费及支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，刘国玲要求绿地京纬公司返还购房款及利息的诉讼请求，理由正当充分，一审法院予以支持。刘国玲要求的利率过高，无依据，一审法院依法予以调整，即2019年8月19日之前（含当日）按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。且上述购房款系刘国玲分别于2016年3月13日、3月19日、4月2日支付，故利息也应分别起算。关于刘国玲主张的房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就刘国玲因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故刘国玲要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的主张，理由正当、证据充分，一审法院予以支持，但其主张的房屋差价的计算方法无依据，一审法院予以调整，因涉诉房屋与×1号性质相同，虽楼层、朝向等有一定差异，市场价值难免稍有差别，但综合考虑鉴定成本与司法成本，在具体数额上一审法院将参照×1号房屋2017年3月26日这一时点的评估价值，根据定购协议记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条之规定，判决：一、解除刘国玲与绿地集团北京京纬置业有限公司关于绿地朗山×房屋形成的商品房预约合同关系。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于判决生效之日起七日内返还刘国玲购房款二十八万六千二百一十一元并支付利息（利息按照以下标准支付：1.以五万元为基数，自二〇一六年三月十三日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止；2.以十八万六千二百一十一元为基数，自二〇一六年三月十九日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止；3.以五万元为基数，自二〇一六年四月二日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，以上期间分别按照中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、绿地集团北京京纬置业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿刘国玲房屋差价损失二万四千二百五十元。四、驳回刘国玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。绿地京纬公司在二审庭审中明确表示同意双方合同解除及对返还刘国玲购房款本金没有异议，本院对此亦不持异议。关于绿地京纬公司在上诉意见中主张刘国玲与睿天下公司存在服务合同关系，其与睿天下公司无代理关系，故刘国玲支付的5万元服务费，绿地京纬公司不负返还义务一节。对此，本院认为，根据刘国玲提交的定购协议中载明的房屋总价款与成交总价的关系，刘国玲实际享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋方案，再结合绿地京纬公司为刘国玲出具的收据与睿天下公司为刘国玲出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，刘国玲有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款。因此，一审法院认为该笔5万元应认定为刘国玲所交纳的定购涉案房屋的房款，应由绿地京纬公司返还该笔款项，并无不当，本院予以确认。绿地京纬公司提出的该笔款项为服务费且不应由其返还的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于绿地京纬公司在上诉意见中主张双方合同无法继续履行系受北京市限购政策影响，双方均无过错，故利息起算点应为合同解除之日的第二日起算，而非款项交纳之日一节。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案已经查明的事实及另案生效判决所确认的事实，绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自预售涉案房屋，其行为对于购房者是否选择涉案购买房屋以及对于合同履行的预期存在明显误导，故绿地京纬公司对于合同履行不能存在过错，一审判决绿地京纬公司向刘国玲支付自款项交纳之日起的相应利息并无不当。绿地京纬公司关于其没有过错及利息起算点有误的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。关于绿地京纬公司在上诉意见中主张刘国玲不存在差价损失一节，如前所述，绿地京纬公司对于《绿地密云朗山定购协议》履行不能存在过错，故其对于刘国玲因合同履行不能而遭受的损失应承担相应的赔偿责任。结合刘国玲一审主张的该项损失内容及相应陈述意见，其主张的该项损失实为因决定购买涉案房屋丧失的购买其他房屋的缔约机会而产生的信赖利益损失，且考虑到刘国玲作为普通购房消费者，其对于法律概念的区分能力有别于专业人士，故在此情形下，一审法院判决绿地京纬公司赔偿刘国玲相应损失，结果亦无不当。综上所述，绿地京纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5956元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 曹 炜二〇二〇年十月三十日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然