浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初1683号原告：长兴利时建设开发有限公司，住所地长兴经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。法定代表人：李立新，总经理。委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。被告：汪明锁，男，1977年7月8日出生，汉族，芜湖县人，住安徽省芜湖市芜湖县。被告：邱成敏，男，1961年6月26日出生，汉族，长兴县人，住浙江省湖州市吴兴区。原告长兴利时建设开发有限公司与被告汪明锁、邱成敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日、10月16日公开开庭进行了审理。长兴利时建设开发有限公司的委托诉讼代理人顾丽静，被告汪明锁、邱成敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告立即腾退涉案房屋、恢复原状交付原告，支付原告租金和房屋占有使用费（租金和占有使用费暂计算至2019年10月31日为243457.56元，2019年11月1日至房屋实际腾退之日止的租金和占有使用费按合同约定标准计算）；3、被告支付原告拖欠的水费1096.04元、电费6000元；4、被告支付原告滞纳金（滞纳金每年按欠交总额的24%，暂计算至2019年10月31日为39075元，后按实际计算）；5、被告支付原告违约赔偿金91410元；6、被告邱成敏对上述款项承担连带责任；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月17日，原告与被告邱成敏签订《租赁合同》一份，原告将其所有的坐落于××道××路××广场××室房屋出租给被告邱成敏，出租面积为277平方米，被告邱成敏保证该房屋仅作经营／销售“外婆桥畔吃满香”品牌餐饮之用途，约定合同租赁期为72个月，自2018年8月18日起至2024年8月17日止，第一至第二计租年度每月固定租金为75元／平方米／月，第三至第四计租年度每月固定租金为80元／平方米／月，第五至第六计租年度每月固定租金为85元／平方米／月，被告邱成敏应向原告或其指定的管理公司按35元／平方米／月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个交租期，被告邱成敏应当在每个交租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个交租期的固定租金,首期固定租金被告邱成敏应于本合同签订之日起7日内支付，被告邱成敏应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元／度，水费：5.17元／吨，水、电费每月一付。被告邱成敏应在本合同签署后5个工作日内向原告支付62325元作为履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款。进场装修需交纳装修押金9695元。逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠交总额的0.1%向原告支付滞纳金。若被告未经原告书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业，以及被告违反合同其他任何条款，经原告书面催讨后15日内仍未纠正的，原告有权不经被告同意立即解除合同，被告无权要求原告退还已付保证金或其他费用，且被告还应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金。合同对其他内容均作了约定。合同签订后，原告按约于2018年6月3日将涉案房屋交付被告邱成敏使用，被告邱成敏交纳履约保证金62325元，装修押金9695元。商铺于2018年8月18日开业。2019年1月10日,原告与两被告签订《租赁主体变更协议》一份，约定原合同承租方变更为被告汪明锁，原合同项下所有权利义务转由被告汪明锁履行，原告与被告汪明锁形成新的租赁关系，被告邱成敏承担连带保证责任。至今，被告只支付租金57468.28元，支付2019年3月前水费9073.35元和电费27792元。租金一直拖欠未付。至今尚欠水费1096.04元、电费6000元。自2019年4月30日起，被告未经原告同意擅自闭店，至今未开业，拖欠的费用经原告多次催讨，被告一直不付。被告汪明锁辩称：原告称被告邱成敏费用未结清，不能给被告合同和相关图纸，被告无法去申报消防，导致被罚款，关店。被告同意原告要求解除合同，属于被告应交的费用会交的，水电费核对后会交纳。租金具体数额不清楚。滞纳金高了。被告邱成敏辩称；被告开店时，原告称的一天有几万人流量。原告消防安全验收一直未办下来。被告将之前的费用交了，将店转让。被告同意解除租赁合同，驳回原告对被告其余的诉讼请求。原告向本院提交的证据材料为：1、《租赁合同》、《交付使用书》、《租赁主体变更协议》、《营业执照》各一份，证明原、被告租赁合同关系及约定；2、银行电子回单、收据、发票一组，证明被告付款情况；3、照片、发票一组，证明被告拖欠水、电费；4、催款函一份，证明原告催款。对于原告提交的证据材料，被告汪明锁质证认为，对证据材料1《租赁合同》、《交付使用书》系原告与被告邱成敏签的，《租赁主体变更协议》系被告签署，对《营业执照》无异议；对证据材料2无异议；对证据材料3水电费要核实；对证据材料4无异议。被告邱成敏质证认为，对证据材料1真实性无异议；对证据材料2无异议；对证据材料3、4不清楚。经审查，本院对原告提交证据材料的证明效力予以认定。被告汪明锁、邱成敏未向本院提交证据材料。根据上述采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2018年5月17日，原告与被告邱成敏签订《租赁合同》一份，原告将其所有的坐落于××道××路××广场××室房屋出租给被告邱成敏，出租面积为277平方米，被告邱成敏保证该房屋仅作经营／销售“外婆桥畔吃满香”品牌餐饮之用途，约定合同租赁期为72个月，自2018年8月18日起至2024年8月17日止，第一至第二计租年度每月固定租金为75元／平方米／月，第三至第四计租年度每月固定租金为80元／平方米／月，第五至第六计租年度每月固定租金为85元／平方米／月，被告邱成敏应向原告或其指定的管理公司按35元／平方米／月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个交租期，被告邱成敏应当在每个交租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个交租期的固定租金,首期固定租金被告邱成敏应于本合同签订之日起7日内支付，被告邱成敏应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元／度，水费：5.17元／吨，水、电费每月一付。被告邱成敏应在本合同签署后5个工作日内向原告支付62325元作为履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款。进场装修需交纳装修押金9695元。逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠交总额的0.1%向原告支付滞纳金。若被告未经原告书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业，以及被告违反合同其他任何条款，经原告书面催讨后15日内仍未纠正的，原告有权不经被告同意立即解除合同，被告无权要求原告退还已付保证金或其他费用，且被告还应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金。合同对其他内容均作了约定。合同签订后，原告按约于2018年6月3日将涉案房屋交付被告邱成敏使用，被告邱成敏交纳履约保证金62325元，装修押金9695元。商铺于2018年8月18日开业。2019年1月10日,原告与两被告签订《租赁主体变更协议》一份，约定原合同承租方变更为被告汪明锁，原合同项下所有权利义务转由被告汪明锁履行，原告与被告汪明锁形成新的租赁关系所产生的相关债务（包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用），被告邱成敏承担连带保证责任。至今，被告只支付租金57468.28元，支付2019年3月前水费9073.35元和电费27792元。租金一直拖欠未付。至今尚欠水费1096.04元、电费6000元。自2019年4月30日起，被告未经原告同意擅自闭店，至今未开业，拖欠的费用经原告多次催讨，被告一直不付。在本案诉前调解阶段，被告汪明锁于2020年4月2日收到案件副本。本院认为：原告与被告汪明锁、邱成敏之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行。对于原告主张解除原告与被告邱成敏签订的《租赁合同》。因被告汪明锁于2019年4月30日擅自闭店，根据约定，原告享有合同解除权，自通知到达被告处《租赁合同》解除，被告汪明锁于2020年4月2日收到案件副本，故原、被告签订的《租赁合同》于2020年4月2日解除。《租赁合同》解除，被告汪明锁应腾退房屋，按约将房屋恢复原状移交原告。对于原告主张的房屋租金和占有使用费，暂计算至2019年10月31日为243457.56元。2019年11月1日之后的房屋租金和占有使用费按20775元/月计算至房屋实际腾退之日。对于原告主张按年利率24%计算滞纳金的诉请，因被告未按时支付租金，给原告造成损失，对于该项诉请，本院予以支持，但原告主张的滞纳金计算标准过高，本院结合合同的实际履行情况以及预期利益等综合因素，调整为按照年利率6%计算逾期付款滞纳金，金额为9769元[从2018年8月18日起分段计算，2018年8月18日至2019年10月31日为1060.5元（基数为14932.56元）；2018年10月16日至2019年10月31日为2602.25元（基数为41550元）；2019年1月16日至2019年10月31日为2960.75元（基数为62325元）；2019年4月16日至2019年10月31日为2038.75元（基数为62325元）；2019年7月16日至2019年10月31日为1106.5元（基数为62325元）]；2019年11月1日起的利息按年利率6%，以欠付租金和占有使用费243457.56元为基数计算至付清时止。对于原告主张被告在租赁期间欠付水费1096.04元、电费6000元，本院予以支持。对于原告主张的违约赔偿金91410元，《租赁合同》约定被告未经原告书面同意擅自不开业应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金，本院予以支持。原告与两被告签订《租赁主体变更协议》一份，约定原合同承租方变更为被告汪明锁，原合同项下所有权利义务转由被告汪明锁履行，原告与被告汪明锁形成新的租赁关系，被告邱成敏承担连带保证责任，故被告邱成敏对上述付款的支付承担连带清偿责任。对于两被告辩称关店是因原告消防验收存在问题，其未提供证据材料加以证明，对该辩论意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告长兴利时建设开发有限公司与被告邱成敏于2018年5月17日签订的《租赁合同》于2020年4月2日解除；二、被告汪明锁腾空位于××道××路××街道××广场××室房屋，并恢复原状，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告汪明锁支付原告长兴利时建设开发有限公司租金和占有使用费243457.56元，于本判决生效之日起十日内付清，2019年11月1日之后的房屋租金和占有使用费按20775元/月计算至房屋实际腾退之日止；四、被告汪明锁支付原告长兴利时建设开发有限公司水费1096.04元、电费6000元，合计7096.04元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告汪明锁支付原告长兴利时建设开发有限公司滞纳金9769元，于本判决生效之日起十日内付清，2019年11月1日起的滞纳金按年利率6%，以欠付租金和占有使用费243457.56元为基数计算至付清时止；六、被告汪明锁支付原告长兴利时建设开发有限公司违约金91410元，于本判决生效之日起十日内付清；七、被告邱成敏对上述第三、四、五、六项承担连带清偿责任；八、驳回原告长兴利时建设开发有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7016元，减半收取3508元，由被告汪明锁、邱成敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  赵耀中二〇二〇年十月十六日书记员  徐小燕