河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初3298号原告：河南省中成房地产开发集团有限公司，住所地：偃师市洛神路**。统一社会信用代码：914103811713993514。法定代表人：段献忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨欢，河南洛淳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伊晗，河南洛淳律师事务所实习律师。被告：张钦辉，男，汉族，1989年1月1日出生，住河南省偃师市。原告河南省中成房地产开发集团有限公司（以下简称中成公司）诉被告张钦辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中成公司的委托诉讼代理人杨欢、曹伊晗到庭参加诉讼，被告张钦辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中成公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《商品房预售合同》(合同编号：YS0028816,房屋代码：167907);2、请求被告依法将位于偃师市迎宾路西、东明××皇家花园××单元××房屋（房屋代码：167907)返还给原告，由原告自行处置，被告配合原告办理合同解除手续，房屋价值暂定：433399元；3、请求被告依法偿还原告由原告代替被告向中国农业银行股份有限公司偃师市支行偿还的贷款本息共计9576.95元；4、请求被告依法向原告支付解除合同的违约金共计14080.88元（自2019年6月12日暂计算至2020年5月22日）；5、本案诉讼费、保全费均由被告承担。事实与理由：2015年8月24日，被告与原告签订《商品房预售合同》(合同编号：YS0028816,房屋代码：167907),被告购买原告位于偃师市迎宾路西、东明××皇家花园××单元××房屋，合同及附件约定房屋总价款433399元，2015年8月24日前交清首付款134399元，于2015年9月24日前余款299000元办理按揭贷款，同时约定了被告未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从原告账户扣划保证金时的责任承担方式。2015年9月3日，被告与中国农业银行股份有限公司偃师支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》(合同序列号：ABC(2014)5006-1)一份，合同约定被告向中国农业银行股份有限公司偃师支行办理按揭贷款299000元，原告作为保证人，同时就贷款期限、保证事项等进行了约定。2015年9月6日被告与中国农业银行股份有限公司偃师支行签订《偃师市预购商品房抵押合同》一份。截止至2019年9月26日，原告已代替被告向中国农业银行股份有限公司偃师支行偿还贷款本息共计9576.95元。综上所述，被告的行为已严重违约，为了维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张钦辉逾期未答辩。经审理查明：2015年8月24日，被告张钦辉与原告中成公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定：被告购买原告建设的位于偃师市迎宾路西、东明××皇家花园××单元××房，预测建筑面积115.22平方米，单价为每平方米3761.49元，总金额433399元，于2015年8月24日前交清首付款134399元，于2015年9月24日前余款299000元，办理按揭贷款并提供齐全相关贷款所需个人资料完整。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原告中成公司与被告张钦辉并签订《补充协议》，载明“……（5）买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，买受人应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，同时按出卖人被扣保证金总额的3‰向出卖人支付欠款期间的利息及违约金。逾期十五天内仍不归还，出卖人可委托物业公司对其所购房进行停水、断电处理，直至买受人还清所欠垫款为止。买受人连续三个月或累计达到六个月不能按期支付出卖人为买受人的垫款，买受人愿意放弃该套房产所有权，按原购房首付价款加上实际支付银行的本金，两项合计金额下浮10%作为退房价款，由出卖人自行处置。买受人所欠银行的债务由出卖人承担，出卖人扣除买受人应支付的一切款项及费用后，将余额部分退给买受人。买受人的装修及设备、燃暖气开口费等相关费用出卖人不予补偿；（6）在房地产权属证书办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：①有权单方解除《商品房预售合同》，收回该商品房，并扣除买受人所交全部房款的10%为违约金，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，然后出卖人无息退还剩余已付房款。……”被告张钦辉以原告中成公司为阶段性保证人与中国农业银行股份有限公司偃师支行(以下简称农行偃师支行)签订《个人购房担保借款合同》，合同约定了被告张钦辉向农行借款299000元，贷款用途仅限于借款人支付其购买的皇家花园二期27-1-2302约定房产的购房款，贷款期限为360个月等事项。借款人并以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，并签订《偃师市预购商品房抵押合同》。合同签订后被告张钦辉按期还款至2019年3月，但自2019年4月至2019年9月共计6个月，张钦辉未及时支付贷款本息，根据被告张钦辉与农行偃师支行、阶段性保证人原告中成公司签订的《个人购房担保借款合同》，农行偃师支行遂开始在原告账户上扣划代偿应付贷款的本息，截止至2019年9月26日共计在原告账户上扣划9576.95元用于支付张钦辉借款本息，后被告未归还原告垫付的本息。经原告中成公司申请，本院依法作出（2020）豫0381财保305号民事裁定书，裁定：查封被申请人张钦辉名下位于偃师市迎宾路西、东明××皇家花园××单元××号房××套，期限为三年。为此原告中成公司交纳保全申请费256元。上述事实有原告提交的《商品房预售合同》、《偃师市预购商品房抵押合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、中国农业银行股份有限公司偃师市支行业务凭证以及庭审笔录等在卷资证。本院认为，原告中成公司与被告张钦辉签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同签订后被告张钦辉按期支付首付款，并与农行偃师支行签订《个人购房担保借款合同》，被告张钦辉向农行借款299000元用以支付该剩余房款，并将该房产抵押农行偃师支行，中成公司为该贷款予以担保，此时房产的所有权已经变更为张钦辉。在履行中因张钦辉未及时支付贷款，致中成公司为其承担保证责任，承担担保责任后中成公司可以向张钦辉行使该追偿权，故对于原告垫付的9576.95元，被告张钦辉应及时偿还。该追偿权为债权请求权，原告中成公司基于此要求解除合同、返还房产、承担违约金，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张钦辉于本判决生效后10日内清偿原告河南省中成房地产开发集团有限公司垫付款9576.95元。二、驳回原告河南省中成房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4077元，保全申请费256元，共计4333元，由被告张钦辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  杨延鹏二〇二〇年十月十二日书记员  许笑丹