河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终451号 上诉人（原审原告）：王英，女，1956年6月3日出生，满族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：叶南宁，男，1955年9月26日出生，汉族，住北京市丰台区，系王英之夫。 被上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地河北省涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王迪，该公司法务。 上诉人王英因与被上诉人河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王英上诉请求：1、纠正一审法院判决书中对原告诉求表述的错误以及在违约赔偿裁决中的混乱逻辑，以正视听。2、增加一项裁决内容：判令河北华银房地产开发有限公司承担逾期办证违约责任，以房价款207,992元为基数，自2011年12月29日起至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上限（即按银行同欺贷款利率上浮50%）计算赔付原告损失。赔偿金的第一次给付计算至本案判决生效之日止，生效之日之后的赔偿金每三个月给付一次。3、本案诉讼费由河北华银房地产开发有限公司承担。事实与理由：一、一审法院对原告诉求的表述存在严重错误，以此为前提的裁决公信力令人质疑。起诉书原告诉求如下：1．被告退回原告已交付的公维基金、契税、房屋测绘费、产权代办费、产权登记费等共11,548元，由原告自行办理产权登记事宜；以11,548元为基数，自2011年9月29日起至退款之日止，按中国人民银行同期贷款利息赔偿原告占用原告资金损失。2．被告立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并配合原告办理产权登记事宜；以房价款207,992元为基数，自2011年12月29日起至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔付原告损失。3．被告承担诉讼相关全部费用。判决书所列原告诉求如下：1．被告立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，配合原告办理产权登记事宜；2．被告自2011年12月29日起至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，按已付房价款日0.01%标准支付违约金；3．被告退回原告已交付的公维基金、契税、房屋测绘费、产权代办费、产权登记费等共11,548元。由原告自行办理产权登记事宜；4．被告以房价款207,992元为基数，自2011年9月29日起至退款之日止，按中国人民银行同期贷款利息赔偿原告损失；5．被告承担诉讼相关全部费用。对照起诉书，判决书所列诉求第2条中“按已付房价款日0.01%标准支付违约金”、第4条中“被告以房价款207,992元为基数，自2011年9月29日起至退款之日止，按中国人民银行同期贷款利息赔偿原告损失”是错误表述。因此，法院判决书中两个“不予维护”是无的放矢，欲加之罪。事实上，原告在庭审陈述时，对诉求和理由都有进一步的详细说明，也应有庭审现场记录在案，人民法院出现这种错误难以置信。二、一审法院在判定违约赔偿问题上逻辑混乱，裁判不公。一审法院认为“因双方约定的违约金不能弥补原告的损失，故被告应偿付原告该笔资金占用期间的利息损失”，故有第二项判决：由被告退还原告办证费等11,548元及资金占用费。首先，法院判断“双方约定的违约金不能弥补原告的损失”是符合实际的，判定“被告应偿付原告该笔资金占用期间的利息损失”也是正确的；但是，两者并不存在“弥补”之关系。被告收取代办产权证等费用后已有8年，长期占用原告资金并挪作他用，至今不向有关部门缴纳费用。现在又说是“没钱办”要业主先自行缴费办证，原告只能要求取消被告代办权并退款赔息。这只是追究被告占用原告资金的责任，合情合理，并不过分。而“双方约定违约金不能弥补原告的损失”中的“损失”，是指被告“逾期办证”给原告造成涉案房屋长期无证带来的损失。这个损失如何弥补，理应另行裁定。一审法院的裁判，回避了被告对原告不能取得产权证损失的赔偿责任，混淆视听，有失公允。三、关于被告承担逾期办证违约责任的赔偿金诉求。本案毋庸置疑的事实是，被告在商品房交付使用后90个工作日内没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并且在一审开庭时也没有备案，这是原告无法取得房产证的根本原因，对此被告应当承担逾期办理房产证的违约责任。依照合同法关于违约责任的相关规定，当事人违约给对方造成损失的，应承担赔偿损失责任，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，被告逾期办证的违约行为，对原告造成了重大损失。如果能按期取得房产证，原告将获得多种可能的利益，举例如：通过抵押贷款、合法出租、转卖房屋等获取利益，这类获益不能的损失数额很大，且难以确定，这也是不争的事实。一审法院认定了“双方约定的违约金不能弥补原告的损失”是符合实际的，并且判断应该给予“弥补”也是有法律依据的。但在最终判决中仍按违约金条款判了20.80元，令人费解。显然一审法院是以“有约定按约定”的意识机械指导作出的裁判，实际上是主张了无需赔偿损失，这与相关法律相悖。本案中被告逾期办证时间长达8年，按合同约定的违约金条款仅需支付20.80元违约金。假设被告据此70年不办证也仅此而已，有恃无恐，该违约条款的不公平一目了然，一审法院却视而不见。原告认为，涉案合同是被告提供的格式条款，且无论从理论上还是从实际上看，合同中逾期办证的违约条款都几乎等同于免除了被告逾期办证的违约责任，排除了原告及时取得产权证的权利及与产权证相关的对涉案房屋合法处置的权利。严重阻碍原告实现合同的主要目的，该条款显失公平，且被告也没有就“免除或限制其责任的条款”尽到提请原告注意和说明的义务，依照合同法第三十九、第四十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条规定，该违约金条款应予以撤销或判定无效。原告认为，涉案合同逾期办证违约金条款无效，且“损失数额难以确定”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条规定，被告应“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”赔偿金。被告逾期办证的违约行为对原告造成了重大损失，现因被告违法经营、经营不善等自身原因导致该楼盘大幅贬值，其拖延办证对原告造成损失进一步扩大；而且，被告根本没有及时按约执行合同中关于办理产权证相关条款的诚意，出于某种目的蓄意拖延办证相关事宜，8年长期违约、故意不给原告办证、挪用契税专款、以各种托词避实就虚，违约情节恶劣。据此。原告主张依法参照银行同期贷款利率上浮50%标准计算赔付。因被告未能按期完成资料备案，是原告不能取得产权证的根本原因，因此被告违约起始时间为交房后第91日，其赔偿期间应自2011年12月29日起计算至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述。一审法院判决有误，适用法律错误，漠视弱者的合法民事权益，放纵违约方，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。 华银公司辩称，针对上诉状第一项，坚持我方一审答辩意见；针对第二项，合同约定违约金为购房款的万分之一，我方根据合同条款进行赔偿。 王英向一审法院起诉请求：1、被告退回原告已交付的公维基金、契税、房屋测绘费、产权代办费、产权登记费等共11,548元，由原告自行办理产权登记事宜，以11,548元为基数，自2011年9月29日起至退款之日止，按中国人民银行同期贷款利息赔偿原告占用原告资金损失；2、被告立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并配合原告办理产权登记事宜，以房价款207,992元为基数，自2011年12月29日起至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止；3、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年4月16日，原告王英与被告华银公司订立了《商品房买卖合同》（合同编号：0085）。双方约定原告购买被告开发的天鹅湖金海岸休闲别墅区房屋。房屋总价款207992元。合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”合同附件四第七条第2款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币。”第3款约定“出卖人承诺自买受人办理完毕入住手续并向出卖人提交完毕完整、真实、有效的办理《房屋所用权证》所需的全部资料后贰年内，出卖人向买受人交付该房屋的《房屋所有权证》”。合同签订后，原告支付全部了全部房款。2011年9月29日，被告向原告交付房屋，原告按约定向被告提交了办理房屋所有权证所需的全部资料，并向被告交付了产权代办费等共11548元，后被告未按约向原告交付房屋产权证。原告遂诉至法院，要求判如所请。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、买房发票、入住手续确认函、结算单以及双方当事人陈述在卷证实。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思，且不违反法律法规强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定全面履行义务。被告未按约定在交房后履行将办理权属登记需要的资料报备以及为原告代办房屋产权证的行为系违约行为，应承担违约责任。故原告要求被告立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以及退还其缴纳的代办费等费用，理由充分，应予维护；按照双方的约定，被告应支付原告已付房款的0.01%的违约金即20.80元，故原告要求被告按日支付0.01%的违约金没有合同依据及法律依据，故不予维护；因双方约定的违约金不能弥补原告的损失，故被告应偿付原告该笔资金占用期间的利息损失。但原告要求以房价款207,992元为基数，要求被告支付利息损失，无合同约定及法律依据，故不予维护。综上所述，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王英办证费等共计11,548元及资金占用费（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2011年9月29日至退款之日止）。三、被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王英违约金20.80元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,594元，减半收取2,297元，由被告负担。 本院二审期间，上诉人提交房屋买卖业务签订文件合订本一份。被上诉人质证称，与本案无关。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于逾期办证的违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理”、“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。据此，本案中，因被上诉人未能在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致上诉人未能在约定期限内取得房地产权属证书，被上诉人应按合同约定承担相应违约责任。上诉人主张的按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金适用于合同没有约定或损失数额难以确定的情况，本案合同对违约金计算方式有明确约定，故应按照合同约定计算违约金数额。但考虑若按照合同约定的“已付房价款的0.01%”计算违约金数额明显过低，显失公平，故应按照同类型合同日常交易习惯确定违约金计算方式，即按照“已付房价款的日0.01%”计算违约金数额更为合理。另，经查一审卷中上诉人提交的起诉书，一审法院在裁判文书中表述上诉人诉讼请求有误，本院予以纠正。综上，上诉人关于逾期办证违约金过低及一审文书表述其诉讼请求有误的上诉请求成立，应予支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2091号民事判决第一项、第二项； 二、撤销河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2091号民事判决第四项； 三、变更河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2091号民事判决第三项为河北华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以207,992元为基数，自2011年12月29日起至河北华银房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照日0.01%向王英支付违约金。 四、驳回王英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4,594元，减半收取2,297元，二审案件受理费4,594元，共计6,891元，均由河北华银房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  杨玉龙 审 判 员  万丙申 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  续婉君 书 记 员  赵 盼