湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0321民初1104号 原告：黄正浩，男，1969年11月12日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住湘潭县。 委托诉讼代理人：黄力攻，湖南力攻律师事务所律师。 被告：黄湘元，又名黄香元，男，1949年12月4日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住湘潭县。 委托诉讼代理人：唐浩，湖南湘晋律师事务所律师。 第三人：湘潭县茶恩寺镇经济发展办公室，住所地湘潭县茶恩寺镇政府内。 负责人：王欢，办公室主任。 原告黄正浩与被告黄湘元、第三人湘潭县茶恩寺镇经济发展办公室房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日作出（2019）湘0321民初1339号民事判决书，原告黄正浩不服该判决提出上诉，湘潭市中级人民法院于2020年5月7日作出（2020）湘03民终235号民事裁定书，1、撤销湘潭县人民法院（2019）湘0321民初1339号民事判决；2、发回湖南省湘潭县人民法院重审。本院于2020年5月26日受理后，本院依法组成合议庭，于2020年7月2日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄正浩及其委托诉讼代理人黄力攻，被告黄湘元的委托诉讼代理人唐浩，第三人湘潭县茶恩寺镇经济发展办公室的负责人王欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄正浩向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《茶恩寺食品厂转让协议》无效；2、请求判决被告向原告返还转让金536800元；3、请求判决被告向原告赔偿各项损失5368元（按照年利率6%的标准，从2019年4月9日起计算至实际返还转让金之日止，暂计算至2019年6月9日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月9日，原告与被告签订《茶恩寺食品厂转让协议》，以536800元的价格购买被告所有的原茶恩寺食品厂全部厂房，已付清全部价款。《茶恩寺食品厂转让协议》约定的转让内容是原茶恩寺食品厂全部厂房，原茶恩寺食品厂的土地性质为集体所有的土地，按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，而且第三人与被告之间的原协议也约定该土地使用权未出售。综上，原、被告之间签订的《茶恩寺食品厂转让协议》是一份土地使用权与地上房屋所有权分离的协议，违反了法律强制性规定，实为无效合同，诉请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告黄湘元辩称：一、原、被告签订的《茶恩寺食品厂转让协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。二、原、被告签订的《茶恩寺食品厂转让协议》没有违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，亦未造成房地分离。1、案涉厂房场地虽然属于集体土地，但涉案厂房系因乡镇企业改制致使土地使用权依法发生转移之后的买卖，不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条所规定的不得出让、转让的情形。2、原、被告所签订的《茶恩寺食品厂转让协议》的履行，不会造成房地分离。三、被告没有违反与第三人签订的协议，即使违反也并不导致本案原、被告转让协议无效。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 第三人湘潭县茶恩寺镇经济发展办公室辩称：按照茶恩寺镇企业办与被告签订的《茶恩寺食品厂产权转让协议书》履行，但该协议上约定“食品厂场地属于镇集体所有，暂不允许出售。”，即使要转让也要经过政府同意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的被告与第三人于1997年9月26日签订的《茶恩寺食品厂产权转让协议书》，拟证明食品厂场地为集体土地，第三人不允许对外出售。第三人对该证据无异议。被告质证称：对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，虽然该协议约定了暂不允许对外出售，但是该约定并不导致原、被告之间的合同无效，食品厂自成立之日起，就已经取得了建设用地产权，并且在转让给被告之后，被告依法办理了房产证，取得了所有权，原出卖人即企业办并不能限制被告的所有权，即使被告对原出卖人承担违约责任，也不导致本案签订的协议无效。本院认为，该协议证明被告从第三人处受让并取得案涉厂房产权，当事人对该事实均无异议，本院予以确认。二、原告提交的《土地登记申请书》，拟证明1990年8月30日茶恩寺食品厂房土地报批时为集体建设用地。被告和第三人对该证据无异议，故本院对该证据予以采信；三、原、被告提交2019年4月9日双方签订的《茶恩寺食品厂产权转让协议》，原、被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据证明的事实予以采信。四、原告提交《湘潭县不动产登记信息查询结果证明》及湘潭县自然资源局出具的《湘潭县房权证第××号》房产查询信息，拟证明以“黄香元”为姓名在湘潭县内无住房产权信息，产权证号00009429记载为他人登记的房产信息，被告的房产证来源不明。本院认为，该证据具有真实性，但并不能否定被告房产证的真实性，及被告对案涉房屋的所有权。五、原告提交的湘潭县自然资源局出具的《湘潭县房权证茶恩寺镇字第××号》房产证查询信息，拟证明原告黄正浩1999年的房产证与不动产登记系统查询结果一致，据此说明被告产权证来源不明。本院认为，该证据与本案所涉事实并无关联性，不予采信。六、被告提交房产证（附房地产平面图）及办证收款收据，拟证明被告拥有该厂房所有权并有权处分厂房。原告质证认为原告到房产登记部门查询没有该房屋的产权信息和登记档案。本院认为，该房产证在房产部门无对应登记信息，不足以否定其真实性，在无其他证据证明该权证系虚假的情形下，对其真实性应予采信。 根据当事人的陈述、举证、质证及本院的认证意见，本院确认本案的事实如下： 1997年9月26日，原茶恩寺镇企业办（现更名为湘潭县茶恩寺镇经济发展办公室，即本案第三人）为转换企业经营机制，对该镇企业食品厂通过资产评估重组后，就产权转让与被告签订《茶恩寺食品厂产权转让协议书》，该厂房所属用地的土地登记申请书载明：茶恩寺食品厂于1990年8月30日进行了土地登记申请，土地所在地为茶恩村八房组，土地所有权性质为集体所有，1990年8月30日湘潭县非农业用地清查领导小组办公室第柒号《乡（镇）村企事业单位非农业用地认定书》认定茶恩寺食品厂所用地为合法用地。依据该转让协议，被告以16.8万元购买食品厂资产（其中固定资产70938元，流动资产97062元）后，取得茶恩寺食品厂的产权。2000年4月7日被告以“黄香元”的名义向当时的湘潭县房产管理局交纳办证费300元，同年5月24日该局就茶恩寺食品厂厂房办理了《湘潭县房权证茶恩寺镇字第××号》房产证，房产证上的房屋所有权人为黄香元，房屋坐落于茶恩寺镇××××组。 2019年4月9日，原告与被告签订了《茶恩寺食品厂转让协议》，协议约定原告以536800元的价格整体一次性转让原茶恩寺食品厂全部厂房，具体范围以房产证、图纸以及茶恩寺镇政府企业办与被告签订的《茶恩寺食品厂产权转让协议书》为准。该协议签订后，原告于2019年4月10日通过银行转账的方式将536800元转让费支付给了被告，被告也将厂房和《茶恩寺食品厂转让协议》、土地登记申请书、房产证交付给了原告。 审理期间，本院就案涉房屋权属登记信息进行了相关调查，湘潭县不动产登记中心出具了查询结果证明，内容为“经查，截止2020年7月7日10时00分，黄湘元（黄香元）在我中心无住房权属登记信息。备注：2010年前的房屋登记信息电子档案是根据原登记档案补录，不排除有原始档案遗失、电子档案没有补录上的情况。当事人要申请办理不动产登记，可提交合法的土地来源，来我中心申请权属调查，经调查该房屋无权属纠纷，可以办理。该权属调查不收费”。 本院认为：一、案涉房屋在转让前的权属是否明确。根据查明事实1、1997年9月26日被告与原茶恩寺企业办订立的《茶恩寺食品厂转让协议》，通过履行该协议被告受让了案涉房屋资产；2、2000年5月24日被告交纳办证费用并取得案涉房屋的房产证。上述事实可以证明被告受让的房屋来源合法并予以了登记。原告认为案涉房屋无相应电子档案登记信息，房产证来源不明，对此不动产登记中心作出了说明“不排除原始档案遗失，电子档案没有补录”。故案涉房屋无电子档案登记并不足以否定房产证的真实性，该房屋在转让前应明确属于被告所有。二、案涉房屋转让所涉及的房屋占用土地是否违反法律规定。1、案涉房屋原系镇办企业厂房，房屋所涉用地已取得非农业用地认定书，属于镇集体所有。被告受让厂房及用地符合《土地管理法》第六十三条第一款的规定。2、被告与原告订立案涉房屋的转让协议，转让内容为被告受让的厂房且以被告与原企业办签订的合同为准。由此可见该协议未超出被告受让厂房协议的范围，厂房及占用地的转让符合《土地管理法》第六十三条第三款“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或抵押”的规定。 综上所述，被告作为案涉房屋权利人有权进行处分，原告作为受让方，也是涉案厂房所在地范围内的集体经济组织成员，符合集体土地上非居住房屋转让受让主体的条件，可以通过受让合法取得茶恩寺食品厂的产权，厂房涉及的集体土地建设用地使用权也可以依法进行转让，并未违反法律强制性规定，原、被告签订的《茶恩寺食品厂转让协议》合法有效。故对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一、三款之规定,判决如下： 驳回原告黄正浩的诉讼请求。 本案受理费9222元，由原告黄正浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长 赵 继 荣 人民陪审员 欧阳艳辉 人民陪审员 刘 莉 萍 二〇二〇年十月十九日 代理书记员 刘  妙 附本判决书适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 …… 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 ……