广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民再158号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：蓝浩榕。身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：屈文静、胡绵惠，均为广东维邦律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：卓贵春。身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：何勋，广东深和律师事务所律师。一审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司。住所地：广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612。法定代表人：杜艳花。再审申请人蓝浩榕与被申请人卓贵春及一审第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）粤03民终29336号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月15日作出（2020）粤03民申221号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人蓝浩榕之委托诉讼代理人屈文静，被申请人卓贵春之委托诉讼代理人何勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝浩榕申请再审请求：撤销原一、二审判决，改判驳回卓贵春的全部诉讼请求；由卓贵春承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、蓝浩榕与卓贵春之间已经签订《二手房买卖合同补充协议》，其中约定，如蓝浩榕未及时将名下房产过户给他人，则双方和平解除合同，各方不承担任何责任。事实上，蓝浩榕一直未能将房产过户给他人，各方均清楚蓝浩榕名下已有房产，根据深圳的限购政策，蓝浩榕没有购房资格。因此，蓝浩榕不应承担任何责任。二、卓贵春在本次交易中没有任何损失，其主张的经济赔偿没有事实和法律依据。2018年12月23日，双方签订《二手房买卖合同补充协议》，约定12月24日支付定金。2019年1月，卓贵春已经解除涉案合同，双方可能存在的交易时间仅为一个月左右，卓贵春在此期间没有任何损失，其主张的经济赔偿也没有事实和法律依据，应予以驳回。卓贵春答辩称，一、蓝浩榕已构成根本违约，原一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确。卓贵春与蓝浩榕于2018年12月6日签订《二手房买卖及居间合同》，蓝浩榕在合同约定期间内未依约支付定金，卓贵春为了房屋更顺利成交，同意再次签订《二手房买卖合同补充协议》，顺延交付定金时间，该协议约定：蓝浩榕最迟于2018年12月24日将定金支付给居间方乐有家公司账户托管，但蓝浩榕一直未将定金交付乐有家公司账户托管。另外，补充协议约定如因其它原因（如不能交付定金原因）导致违约，则按照合同及补充协议相关条款处理。二、蓝浩榕没有按照补充协议的约定支付定金，卓贵春也没有收到蓝浩榕发出的解除合同通知，蓝浩榕更没有递件过户。况且，继续履行合同义务，与蓝浩榕名下是否有一套房或是两套房关系不大，无非是银行贷款首付比例不同而已。深圳中院（2017）粤03恢复55号裁定书显示，蓝浩榕所控股的深圳市寰潮实业有限公司有2.5亿元的执行款在深圳中院，显然蓝浩榕有履行房屋买卖合同的实力。另外，合同成立与物权变动是两回事，物权是否变动，不影响合同的效力。三、直至2019年1月25日，卓贵春通过中国邮政挂号信通知蓝浩榕解除合同，但这一期间，蓝浩榕一直未履行支付定金的义务，此时已经超过主合同第十条违约责任第二款规定的买方逾期履行的15个工作日，也超过了补充协议中所约定的预计其将名下房产递件过户给他人的时间。在此期间，蓝浩榕既未向卓贵春通知其未能依约支付定金的正当理由，也未通知其与第三人递件过户的进展状况及提供不能递件过户的证据，致使合同处于停滞状态而无法继续履行。蓝浩榕殆于履行合同义务，导致卓贵春的合同目的无法实现，已构成根本违约，守约方有权要求违约方承担违约责任。四、卓贵春在该交易中已承受极大损失，卓贵春在银行有多处欠款，想通过把房子卖掉还清所欠债务。现因涉案房产处于诉争状态，卓贵春的房产将更难出售。五、蓝浩榕对房屋买卖政策和法律研究非常透彻，对房屋买卖合同及不动产专属管辖研究非常深入，搜索裁判文书类网站发现，在2016年与普宁市润仁达投资担保有限公司服务合同纠纷一案及2018年查封深圳市强骏物业管理公司两案中，蓝浩榕一直有跟房地产行业联系比较紧密。在一审调解阶段，蓝浩榕既不同意支付定金，也不同意解除合同，如果其不了解法律规定，将房子卖掉，将极有可能承担一房二卖的法律责任。在二审阶段，蓝浩榕极力陈述深圳限购政策，称根据深圳限购政策，蓝浩榕名下只能有一套房产，但为何在签订补充协议的前一天，即已经确认不能将其名下房产过户给他人时，要找卓贵春签订补充协议呢。综上，请求驳回蓝浩榕的全部再审请求。乐有家公司未到庭参加诉讼，亦未作答辩。卓贵春向深圳市福田区人民法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除卓贵春与蓝浩榕于2018年12月6日签订的《二手房买卖及居间服务合同》、于2018年12月23日签订的《二手房买卖合同补充协议》；2、蓝浩榕向卓贵春支付违约金共计535200元（1338万元×4%）；3、蓝浩榕承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2018年12月7日，卓贵春与蓝浩榕通过第三人签订了《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50333099219），约定：蓝浩榕向卓贵春购买位于广东省深圳市罗湖区，房产转让总价款为1338万元；交易定金共计20万元，合同签订三日内由蓝浩榕向卓贵春支付定金20万元；如一方逾期履行超过十五个工作日的，则守约方有权解除合同并可要求违约方支付转让总价款20%的违约金或适用定金罚则。2018年12月23日，卓贵春与蓝浩榕就上述《二手房买卖及居间服务合同》签订《二手房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：若蓝浩榕因未及时（预计2019年1月23日开始递件过户）将名下房产过户给他人，则和平解除合同，托管在居间方的定金退还蓝浩榕，三方不承担任何违约责任，若蓝浩榕因其它原因导致违约的，则按照合同以及补充协议相关条款处理；蓝浩榕于2018年12月24日前将合同约定的定金20万元支付至居间方账户托管，三方不予追究签署此份补充协议之日前的相关责任；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。2019年1月25日，卓贵春通过邮政特快专递向蓝浩榕寄出《解除合同通知书》，称，经卓贵春多次催促，蓝浩榕仍一直未依约支付定金20万元，构成根本违约，据此告知蓝浩榕，自蓝浩榕收到本通知之日起解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议。该邮件于次日妥投。2019年1月26日，卓贵春委托律师通过邮政特快专递向蓝浩榕寄出《律师函》，要求蓝浩榕通过支付定金20万元或支付转让总价款20%的违约金的方式承担违约责任。该邮件于次日妥投。三方确认：截至一审庭审时，蓝浩榕仍未支付定金。另，对于补充协议中所提及的蓝浩榕“预计2019年1月23日开始递件过户”其名下房产这一情况，蓝浩榕于一审庭审时陈述：因蓝浩榕是欲将其名下房产过户给其亲戚，而该亲戚一直在国外，未能及时回来，所以双方又签订了补充协议，确定了开始递件过户的时间；2018年12月24日，蓝浩榕已经确定其亲戚没办法在指定时间内回国办理相关手续，所以蓝浩榕于2018年12月24日已经电话通知第三人蓝浩榕不再支付涉案定金；卓贵春则称：其一直未收到通知称蓝浩榕不再履行支付定金的义务，也没有收到通知称蓝浩榕要求解除合同；第三人在其向本院提交的《情况说明》对事实所作陈述中并未提及蓝浩榕所称的其通知第三人不再支付定金这一情况。一审法院认为，卓贵春与蓝浩榕就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应依照约定履行各自义务。在双方签订补充协议进一步明确蓝浩榕支付定金的期限后，在约定履行期限届满后直至卓贵春于2019年1月25日通知解除合同这一期间，蓝浩榕一直未履行支付定金义务，此时已超过履行期限届满后的15个工作日，亦已超过补充协议中所约定的预计蓝浩榕将其名下房产递件过户他人的时间，而在此期间，没有证据显示蓝浩榕曾告知过卓贵春其未能依约支付定金的正当理由，也没有证据显示蓝浩榕曾通知过卓贵春或第三人其房产递件过户进展情况，致使合同处于停滞状态而无法继续履行，蓝浩榕怠于行使合同义务并导致卓贵春的合同目的无法实现，构成根本违约，依据合同约定，卓贵春有权要求解除合同并要求蓝浩榕承担违约责任。关于解除合同的时间，一审法院认定为卓贵春的解除合同通知送达至蓝浩榕之日即2019年1月26日。关于违约责任的承担，卓贵春有权依约选择以要求蓝浩榕支付违约金的方式承担违约责任。对于违约金，合同约定违约金按房产成交总价款的20%计算，但蓝浩榕辩称其不应承担违约责任且卓贵春就涉案交易不存在损失，此可视为提出了违约金过高的抗辩意见，在卓贵春未举证证明其因合同解除而遭受的实际损失的情况下，一审法院综合考虑补充协议的约定内容、合同履行程度、合同签订至解除的时长、蓝浩榕违约程度等因素以及诚信履约原则，同时参考双方约定的定金金额，将违约金酌情调整为20万元，对卓贵春主张的违约金过高部分，一审法院不予支持。蓝浩榕辩称依据补充协议约定，在蓝浩榕未及时将其名下房产过户他人的情况下则和平解除合同，双方互不承担违约责任，对此，一审法院认为，首先，蓝浩榕没有证据证明蓝浩榕未继续履行合同义务系因蓝浩榕房产未能过户而导致；其次，该条款约定的预计过户时间远迟于蓝浩榕支付定金义务履行期限，即在确定蓝浩榕房产能否过户他人之前，蓝浩榕首先要依约履行支付定金的义务，而在预计过户时间届满之前蓝浩榕已经违约；再次，如前所述，蓝浩榕一直怠于履行合同，也没有证据显示蓝浩榕有积极履约的态度和行为，若以该条款约定为依据而无条件免除蓝浩榕的违约责任，有违公平原则，亦不利于鼓励诚信履约行为。因此，对蓝浩榕的该抗辩主张，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认卓贵春与蓝浩榕就2018年12月7日签订的《二手房买卖及居间服务合同》、2018年12月23日签订的《二手房买卖合同补充协议》所形成的房屋买卖合同关系于2019年1月26日解除；二、蓝浩榕应于判决生效之日起十日内向卓贵春支付违约金20万元；三、驳回卓贵春的其他诉讼请求。一审案件受理费9152元（已由卓贵春预交），由卓贵春负担5732元，由蓝浩榕负担3420元。蓝浩榕不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，改判驳回卓贵春的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由卓贵春负担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，蓝浩榕与卓贵春签订的《二手房买卖及居间服务合同》和《二手房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点是蓝浩榕是否违约。买卖合同约定，蓝浩榕应当在三日内支付20万元定金，但蓝浩榕没有依约支付定金。2018年12月23日签订的补充协议第2条约定“蓝浩榕于2018年12月24日前将合同约定的定金20万元支付至居间方账户托管，三方不予追究签署此份补充协议之日前的相关责任”，但是，蓝浩榕仍然没有支付定金。蓝浩榕在二审中称其在2018年12月24日前已经确定不能将其名下的房产过户给他人，因此无需支付定金。对此，本院二审认为，如果蓝浩榕在2018年12月24日前已经确定不能将其名下的房产过户给他人，就无需于12月23日签订补充协议，且其未能提交证据证明曾经告知卓贵春或者中介方其不能履行合同，蓝浩榕的该解释明显不符合常理，本院二审不予采纳。一审认定蓝浩榕存在违约行为，并综合考虑合同内容、合同履行程度、违约情况等因素，酌定违约金为20万元，处理合理，本院二审予以维持。综上，蓝浩榕的上诉理由不能成立，本院二审不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9152元，由蓝浩榕负担。再审期间，蓝浩榕提交了涉案房产交易的中介代理人陈某某于2020年9月21日签名的《情况说明》，该情况说明反映，2018年12月24日之后，蓝浩榕曾就其暂时无法将自己名下的房产过户至其亲戚名下的情况与卓贵春进行过沟通。卓贵春对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：蓝浩榕就涉案房屋买卖合同及补充协议是否存在违约的事实并因此承担相应的违约责任。该争议焦点也是原审的争议焦点，原审判决对此已有充分阐述并认定蓝浩榕存在违约并应承担相应违约责任，本院再审予以认同并不再赘述。蓝浩榕再审中提交的《情况说明》证据并不足以推翻原审判决认定其违约的事实，蓝浩榕申请再审理由不成立，本院再审不予支持。综上，原一、二审查明的案件事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2019）粤03民终29336号民事判决。本判决为终审判决。审判长 陈 利 鹏审判员 蔡 劲 峰审判员 乐   丹二〇二〇年十月二十八日书记员 杨松（兼）