贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7373号上诉人（原审原告）：深圳市前海雪球零售科技有限责任公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******。法定代表人：沈琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗宇，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杰，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨冰，男，汉族，1972年12月31日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王翠，贵州一策律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐胜兰，贵州一策律师事务所实习律师。上诉人深圳市前海雪球零售科技有限责任公司（以下简称前海雪球公司）因与被上诉杨冰租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。前海雪球公司上诉请求：1、请求撤销原判，改判或发回重审；2、请求判令本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案租赁合同已约定了一方解除合同的条件，上诉人通过履行相应合同义务已使解除合同的条件成就，上诉人有权提前单方解除合同，故原审法院认定事实不清，上诉人并不属于违约方，且有权单方解除合同。上诉人与被上诉人是否办理房屋交接手续及是否交付房屋钥匙并不影响被上诉人使用该房屋，上诉人已经根据合同约定将全部物品搬离，被上诉人拒绝与上诉人进行房屋交接，被上诉人应当承担起拒绝进行房屋交接的责任，原审法院认定“该房屋支付租金的时间段仍由上诉人使用”属于认定事实不清。二、本案应当适用《合同法》九十三条第二款，即当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人已经按照双方合同约定履行义务，解除合同的约定条件已经成就，上诉人依法应当享有单方解除权。原审判决中载明的上诉人诉讼请求与上诉人的起诉状不一致，原审判决第二页第一段第四行“现诉至法院请求：一、判令解除原被告双方于2019年9月15日签订的《房屋租赁合同》……”，而上诉人的起诉状实际的诉讼请求为“请求依法判令原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月15日解除”，原审判令是在超出诉讼请求之外适用的法律依据判决的，存在法律适用错误。杨冰答辩称，一审判决合法有据，且认定事实无误，应当依法予以维持。关于双方如何办理交接，已经在一审查明事实中明确，是被上诉人在合同期限届满后才收到交付的钥匙。上诉人所述房屋钥匙是在2019年9月15日交回，因其未提供证据予以证明，上诉人应承担举证不能的责任。前海雪球公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方于2019年9月15日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告退还房屋租赁费68660.31元及逾期利息514.38元（逾期利息以68660.31元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.35%计算，从2019年9月15日暂时计算至2019年11月15日，直至本息付清之日止）；三、判令本案诉讼费、保全费、公告费及其他合理开支，由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方将位于贵阳市南明区（国际金融街1号）1单元34层13号房、14号房、15号房出租给甲方使用，租赁期36个月，自2017年1月1日到2019年12月31日止，租金为19617.23元／月，合同期内租金共计为706220.28元，定金为29499.6元，租金每半年支付，甲方应当在每半年的第一个月5日前向乙方开具增值税发票，乙方在收到发票15日工作日内将款项支付给甲方；经甲乙双方协商一致，可以解除合同，乙方提前退租的应当提前30日通知甲方，合同生效后甲方单方面终止合同，需双倍返还定金，乙方单方面终止合同的，乙方已支付的定金不予退还。合同签订后，原告均按约支付房租，最后一次支付2019年7月1日至12月31日期间的租金，金额为117703.38元。在租赁过程中，由于原告内部决策调整，决定撤销贵阳办事处，不再承租被告的房屋。原告工作人员陆××于2019年8月15日微信联系被告，提出公司关闭，办公室使用到8月底，想问一下押金和租金能不能退，被告在微信中回复“退不了，按合同办事”，陆××在微信中提出“好，那我现在算是提前30天通知您要解除合同了，我现在开始在清退办公室物资了，30日内办公室清出来到时候再核算租金该退多少”，被告回答“那你们就把合同期使用完”，2019年8月19日陆××“根据合同规定，是我们公司单方面解除合同，押金可以不予退还，但是提前终止合同的话我司提前一个月通知您要退租，那么在9月15日-12月31日这段期间的租金您是要退给我公司的”，被告未作答复。2019年9月3日，原告通过邮政ＥＭＳ向被告邮寄发出《退租通知》，提出在2019年9月15日退租并要求被告安排人员配合办理退租事宜。被告认可该邮件是在2019年11月收到的，但是已经表示了不同意退租。审理中，原告表示在2019年9月15日就搬走了，并将房门钥匙交付给被告，被告不认可原告的陈述，主张自己是在2020年1月1日从陆××处得到的钥匙，原告具体搬走的时间不清楚。原告称在2019年11月被告已经将房屋另外出租给他人使用，被告对此予以否认，称只是亲戚在12月中下旬试用过两天，因为当时房屋内被告已经没有使用了，与他人重新签订租赁合同是在2020年1月10日，是与原告的合同期限届满以后。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订房屋租赁合同，约定被告将其所有的位于贵阳市南明区（国际金融街1号）1单元34层13号房、14号房、15号房出租给原告使用，约定了租赁期限和租金标准，合同签订后，原告履行了交房义务，被告也按约支付了租金，最后一期租金的时间支付到2019年12月31日。但是在2019年8月15日，在租赁期限内，由于原告单位内部调整，决定退租，原告的工作人员通过微信向被告告知退租的情况，但是被告在微信中表示不同意解除合同，要求原告使用到期限届满之日，双方对合同解除协商未果。但是参照2019年11月8日最高人民法院发出的《全国民商事审判工作会议纪要》第48条，原告作为违约方，在未与被告协商一致的情况下，不享有单方解除合同的权利，其已经支付了2019年12月31日以前半年的租金，在提出解除合同未果的情况下也无证据证明已经与被告办理了房屋的交接手续，被告自认在2020年1月1日收到原告交付的钥匙，应当视为该已经支付租金的时间段内房屋仍然由原告使用，原告要求退还该期间的租金缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。现双方的合同已经于2019年12月31日到期，原告要求解除合同一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：一、解除原告深圳市前海雪球零售科技有限责任公司与被告杨冰签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告深圳市前海雪球零售科技有限责任公司的其余诉讼请求。三、案件受理费765元，由原告深圳市前海雪球零售科技有限责任公司负担565元，被告杨冰负担200元。本院二审期间，各方当事人均未提交证据，经审理查明，涉案《房屋租赁合同》第七条第（四）款约定：“租赁期间，甲方提前收回房屋的，应经乙方同意，若未经乙方同意，甲方应向乙方支付2倍定金并赔偿乙方所遭受的损失。乙方提起退租的，应提前30日告知甲方”；第七条第（五）款约定：“租赁到期或合同解除后，乙方应将房屋钥匙及正常使用状态下的附条件中所列物品交还给甲方……”；第七条第（七）款约定：“经甲乙双方协商一致，可以协商解除合同”，即涉案合同约定的“乙方提起退租的，应提前30日告知甲方”与“经甲乙双方协商一致，可以协商解除合同”并非在同一条款中，本院对一审法院认定事实错误予以纠正。另查明，上诉人于2019年9月3日向被上诉人在涉案《房屋租赁合同》约定的送达地址发送了《退租通知》，该邮件查询信息显示，邮件于2019年9月5日经他人代收签收。其余事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方合同当事人均具有法律约束力。根据涉案合同约定，上诉人可提前30日通知退租与双方可协商一致解除合同并非同一条款，应认定上诉人提前30日通知退租并不以双方协商一致为发生法律效力的约定条件，上诉人履行了提前通知的合同义务，且经过约定的30日期限后，即发生解除双方之间租赁合同关系的法律效力。故，上诉人在2019年9月3日向被上诉人发送了解除合同通知书，虽然邮件信息显示该邮件系2019年9月5日被他人收取，但上诉人系按照合同约定的送达地址邮寄，应认定该通知于2019年9月5日到达被上诉人，经过合同约定的30日，即于2019年10月5日产生了解除双方之间租赁合同关系的法律效力。上诉人主张涉案合同于2019年9月15日解除，但其提交的工作人员与被上诉人微信记录中未出示经过上诉人授权的书证，而载明日期为2019年8月15日的《退租通知》不能证明已送达被上诉人，故对上诉人所持确认涉案合同于2019年9月15日解除的诉请，依法应予驳回。由此，本院认定涉案《房屋租赁合同》于2019年10月5日因上诉人行使约定解除权而解除，一审判决认定上诉人无权解除合同与双方约定不符，本院予以纠正，且对一审判决解除涉案合同的判项予以撤销。关于上诉人诉请的已支付租金是否应退还问题，涉及涉案房屋何时返还被上诉人。即使上诉人依约定行使解除权解除了双方合同，但其即负有立即腾空租赁房屋并返还出租人的义务，在涉案房屋实际返还被上诉人前，上诉人应支付占有房屋期间的房屋占用费。并且，在合同当事人无特别约定的前提下，根据法律规定，出租人可参照租金标准收取房屋占用费。本案中，涉案《房屋租赁合同》明确约定了合同解除时，返还房屋的交付条件包括房屋钥匙的归还，故上诉人应举证证明其何时将涉案房屋钥匙归还被上诉人，而上诉人未举证证实其向被上诉人交付涉案房屋钥匙的日期，应承担举证不能的不利后果，一审法院根据被上诉人的自认，认定涉案房屋钥匙于2020年1月1日归还被上诉人并无不当。由此，在上诉人不能证明其解除合同后及时归还了租赁房屋的前提下，主张被上诉人退还已收取的租金及利息无事实依据，一审法院不予支持并无不当，依法应予维持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对成立的部分予以采纳。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1300号民事判决；二、驳回深圳市前海雪球零售科技有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取765元，二审案件受理费收取1530元，均由深圳市前海雪球零售科技有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十月二十八日书记员 罗 艳