山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0391民初2779号 原告：温健。 被告：淄博高新正承房地产开发有限公司。 原告温健与被告淄博高新正承房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温健及其委托诉讼代理人李承卿、被告淄博高新正承房地产开发有限公司（以下简称“正承公司”）的委托诉讼代理人王双、刘军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温健向本院提出诉讼请求：1.要求解除于2019年1月12日同被告签订的《淄博恒大正承世家停车位使用协议》（以下简称“停车位使用协议”）、2019年2月23日同被告签订的《淄博恒大正承世家储藏室使用协议》（以下简称“储藏室使用协议”）；2.被告返还购房款225459元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：双方达成《商品房买卖合同》，2020年4月26日，双方同意解除《商品房买卖合同》，并通过法院作出调解书。原告按照约定，配合被告办理了相关退房手续。但被告一直没有全面履行合同解除后的购房款返还义务，至今尚欠原告储藏室、车位款共计225459元。为此，原告特诉至法院，要求处理。 被告正承公司辩称，原告的主张无事实和法律依据，双方解除的是关于购买房产的买卖合同，没有对车位和储藏室进行处理，双方就买卖车位和储藏室签署的协议是合法有效的。现该协议正在正常履行中，原告无权要求被告返还依据涉案协议而收取的款项。不同意解除原告诉讼的两份协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提供停车位使用协议一份、储藏室使用协议一份、收据两份、（2020）鲁0391民初1003号民事调解书一份，被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。原告提供无理由退房承诺书一份，主张被告向原告承诺可以无理由退还其购买的淄博恒大正承世家38栋1单元010302号房屋及相关停车位、储藏室。被告对该证据的真实性无异议，但主张该承诺书仅涉及淄博恒大正承世家38栋1单元010302号房屋的房屋买卖合同，该房屋买卖合同与涉案的停车位使用协议、储藏室使用协议系相互独立的合同，被告并没有承诺原告可以就停车位和储藏室无理由退还。本院对该份承诺书予以采信，并将上述一系列证据附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的淄博恒大正承世家38栋1单元010302号房屋。期间，被告向原告出具无理由退房承诺书，承诺若原告已履行楼宇认购书、商品房买卖合同的各项义务，并且无任何违约行为，则自原告签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年1月12日，原、被告签订停车位使用协议，约定原告使用被告开发的淄博恒大正承世家无产权标准车位B-19号停车位，合同价款为132300元，该款项由原告于2019年1月16日前一次性付清。原告于2019年1月16日依约支付了上述款项。2019年2月23日，原、被告签订储藏室使用协议，约定原告使用被告开发的该小区38号楼1单元-109号储藏室，合同价款为93159元，该款项由原告于2019年2月23日前一次性付清。原告于2019年2月23日依约支付了该笔款项。上述使用协议签订后，原、被告未再签订后续的《停车位合同》和《储藏室合同》。此后，原告向被告申请解除商品房买卖合同，双方就退房事宜达成一致。因原告未配合被告办理撤销网签备案等手续，被告将原告诉至我院，我院经调解促成原、被告达成调解协议，并出具了（2020）鲁0391民初1003号民事调解书，确定：一、温健与正承公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年4月26日解除；温健于2020年6月30日前配合正承公司办理解除网签备案手续；二、正承公司自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由温健负担。 原告主张双方签订的停车位使用协议、储藏室使用协议系上述《商品房买卖合同（预售）》的从合同，在主合同已经解除的情况下，从合同也应当解除，并由被告退还基于上述协议交付的价款。被告则主张《商品房买卖合同（预售）》与涉案的两份使用协议均是独立的合同，被告出具的无理由退房承诺书效力仅及于《商品房买卖合同（预售）》，被告没有作出关于车位、储藏室的无理由退还承诺，因此不同意解除涉案的两份使用协议。 被告在我院依法对其进行调查过程中，不同意解除涉案的两份使用协议，主张如果法院判决解除该两份使用协议，则被告会另行起诉，要求原告承担相应违约责任。 本院认为，本案的争议焦点为原告在与被告解除涉案《商品房买卖合同（预售）》后，是否有权要求解除停车位使用协议和储藏室使用协议，并要求被告返还相应的合同价款。 对此，本院认为，涉案的两份使用协议中有“原告必须在双方约定期限内凭本协议及已付款之票据，与被告签署《停车位合同》（或《储藏室合同》）”的约定，该两份使用协议从形式上看，系停车位合同与储藏室合同的预约合同。虽然上述两份使用协议是原告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》之外又单独与被告签订的，但是该两份使用协议相对于《商品房买卖合同（预售）》具有从属性，签订该两份使用协议在于落实《商品房买卖合同（预售）》的签订目的，配合所购买的淄博恒大正承世家38栋1单元010302号房屋的使用，实现原告所购买房屋效用的最大化，满足将来对所购房屋的便利使用。原告只有在履行商品房买卖合同，入住涉案的小区后，其才能方便行使相关停车位、储藏室的使用权。如果原告已解除了相关房屋的买卖合同，不在涉案小区居住，其就无法方便的利用涉案停车位及储藏室满足生活需要，基于一般的生活常识，当事人也不会在离自己实际居住地较远的小区单独购买停车位和储藏室用于停放日常使用的车辆和放置生活杂物。因此，原告签订涉案停车位使用协议和储藏室使用协议是满足《商品房买卖合同（预售）》合同目的的客观需要。由于涉案的《商品房买卖合同（预售）》已经双方协议解除，并为人民法院生效的民事调解书所确认。商品房买卖合同解除后，原告已不可能在涉案的淄博恒大正承世家小区内居住，涉案两份使用协议成立后的客观情况发生了重大变化，原告签订涉案两份使用协议的合同目的已经无法实现。这种客观情况变化系由双方合意解除商品房买卖合同导致，既非可以归责于原告的过错，也并非签订合同本身所附带的商业风险。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。依据法律和上述司法解释的规定，由于原、被告签订涉案两份使用协议后的客观情况发生重大变化，致使原告签订该两份使用协议的目的无法实现，因此，对原告要求解除原、被告于2019年1月12日签订的停车位使用协议、于2019年2月23日签订的储藏室使用协议的诉讼请求，本院应予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于本院已确认解除原、被告签订的上述两份使用协议，且被告亦未实际交付涉案的停车位和储藏室，因此，被告基于上述两份使用协议取得的合同价款应予返还。对原告要求被告返还涉案两份使用协议合同价款225459元的诉讼请求，符合上述法律规定，本院应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告温健与被告淄博高新正承房地产开发有限公司于2019年1月12日签订的《淄博恒大正承世家停车位使用协议》、于2019年2月23日签订的《淄博恒大正承世家储藏室使用协议》。 二、被告淄博高新正承房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告温健上述两份使用协议合同价款225459元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4682元，减半收取2341元，由被告淄博高新正承房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  闫晓 二〇二〇年十月二十八日 书记员  李娜