甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初3069号原告：何瑞春，男，1969年2月2日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：王辉，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：管慧娟，甘肃恒亚律师事务所实习律师。被告：王书华，男，1964年10月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙吉，北京市瑞风律师事务所律师。被告：梁蓉晖，女，1969年5月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙吉，北京市瑞风律师事务所律师。原告何瑞春与被告王书华、梁蓉晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何瑞春及其委托诉讼代理人王辉，被告梁蓉晖及其与王书华的共同委托诉讼代理人孙吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何瑞春向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方买卖兰州市七里河区××路××号××室面积为118.69㎡的房产的口头协议合法有效；2.判令被告履行协助过户义务，将位于兰州市七里河区××路××号××室房产过户至原告何瑞春名下；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年11月初，被告王书华获得水电四局分房资格，分得位于兰州市七里河区××路××号××室房屋一套。因原、被告存在亲戚关系，原告之母对被告梁蓉晖有抚养及培育之恩，被告遂提出将上述房产出售给原告，由原告自己以被告王书华的名义向水电四局缴纳购房款，原告给付被告3万元转让费，被告对于其他一切均不参与，房产证下发后，协助原告办理过户。2002年11月18日，案涉房屋由原告开始缴纳第一笔房款，之后陆续数次缴纳房款均由原告持款向水电四局缴纳，票据原件均在原告手中。2004年5月26日，水电四局通知领取钥匙，原告在通知单上签名并领取了案涉房屋入住钥匙，并进一步办理了其他水、电、物业、有线电视等相关手续，并将案涉房屋装修实际入住。入住后又多次进行装修改造，居住十多年后，由于孩子上学原因，原告将案涉房屋出租。后原告得知被告已向水电四局领取房产证后，要求过户，但被告见利忘义，竟将房屋对外挂卖出售。案涉房屋从缴款到装修入住，占有、使用、收益、处分，均由原告行使，充分说明并印证买卖房产法律合同关系的存在。现因为房价上涨，被告妄图利用房产证尚未过户之事由，贪图不当之利，严重违背并丧失诚信，为维护本人合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。梁蓉晖、王书华辩称，一、原告所诉不属实。口头协议根本不存在，一般的买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，而本案中，原告始终不能证明借名买房是双方的意思表示，也不能证明双方达成一致意见，原告不能证明其购买被告房屋的事实。原告没有支付等价有偿的购房款，原告所诉其支付购房款152654元，但被告的房屋当时需要缴纳180306.90元购房款加王书华当时18年的工龄以及办理房产证的税费等相关费用。案涉房屋当年的价格应在35.4万元至47.2万元之间，被告当时缴纳的购房款是180306.90元，远远高于152654元。原告主张口头协议约定支付被告3万元转让费，被告不可能放弃那么多购房款却只在乎3万元转让费，这不符合常理，原告所述自相矛盾，且原告至今也未支付过任何转让费。原告主张的152654元系被告分两笔向原告的借款，第一笔为9.1万元，第二笔为61254元。再次，原告占有使用案涉房屋不等于拥有房屋的所有权，只能证明其曾经占有使用被告的房屋的事实。原告的占有使用，是基于被告对原告欠款的回报，与借名买房完全没有关系。二、本案中原告主张的所谓借名买房的事实相互矛盾冲突。原告的证据除了三张写有王书华的购房款收据外，其他都是证明其使用房屋的证据，而不是证明其对房屋享有所有权的证据。原告主张双方存在房屋买卖合同关系，那么就需要双方协商，但原、被告双方没有协商的基本事实。被告当年只是与原告母亲黄秀平协商如何借钱、借住、优选房屋的事情，从来没有协商过借名买房的事，且房屋买卖这么大的事情，原告不可能让其母亲黄秀平与梁蓉晖单独协商，案涉房屋系被告王书华单位分房，原告也未曾询问王书华的意见。经济适用房五年就可以办理产权证，案涉房屋在2007年就可以拿到产权证了，原告主张房屋买卖，其手中既没有合同，又没有录音、现场证明人等证据支持，唯一的姻亲关系在1997年就解体了，按照常理原告当然会记着办理房屋产权过户手续，可其始终未提，直到2019年被告向原告要房子时，原告也未提及，之后被告提出收房时原告才想起说双方还有借名买房的事情。原告在被告取得房产证十年后才想起借名买房，违背常理。在之前的庭审中，原告曾找出大量证明人为其作证，但唯独没有找其母亲黄秀平出庭作证，当年与梁蓉晖协商借钱借住加优选房屋事情的是黄秀平，原告陈述其没有及时办理房屋过户手续的原因是联系不到被告，这与事实不符，原告的妻子梁小军自2017年至今都有与梁蓉晖有微信联系。原告所述梁蓉晖为了报答其母亲的恩情将案涉房屋出卖给原告与事实不符，原告母亲黄秀平与梁蓉晖系继母女关系，两人关系并不是很好，且黄秀平与梁蓉晖的父亲于1997年已离婚,所以梁蓉晖不存在对黄秀平的报恩事实。案涉房屋是梁蓉晖与王书华的夫妻共同财产，梁蓉晖无权单独处分。即使梁蓉晖要感恩黄秀平，也不会用夫妻共同的房产去感恩。被告认为借名买房至少要符合以下要素：第一、当事人要有缔结契约能力；第二，意思表示没有瑕疵；第三，契约的内容合法、不违反公序良俗，有实现的可能性。而本案原告当年完全没有缔约的条件，双方没有缔约一事，被告只是和黄秀平商量过如何借钱、借住、优选房屋，从未协商过借名买房的事；按照《经济适用房管理办法》，不具备购买经济适用住房资格的人借用他人名义购买到经济适用房，应属无效协议，房屋所有权证上的名字认定为房屋所有权人，实际出资人想要回出资的，应另行起诉。物权法第九条规定，不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。基于法律行为的不动产物权变动，必须登记才发生物权效力。而借名买房只是物权变动的原因，而非直接产生物权变动的效果，因此借名买房所约定的物权归属因违反物权公示原则而无效，只产生物权变动为内容的债权债务效力，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对房屋享有所有权。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误的外，以不动产登记簿为准，被告认为该房屋所有权人应为登记人。即使原、被告之间确实存在真实的意思表示，原告有确凿的证据证实存在双方协商一致的情况下，也因双方协议不符合《合同法》第五十二条第四款规定，不符合购买经济适用房者通过借名买房协议购买经济适用房，显然损害了社会公共利益，因此借名买房协议无效。综上，被告认为：原告以合法形式掩盖非法目的，违反限购令，扰乱房地产市场供求关系，影响房地产健康发展，也不符合经济适用房合同的形式要件。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案经审理认定事实如下：原告何瑞春母亲黄秀平与被告梁蓉晖父亲梁寒清原系夫妻关系，双方均系二婚，于1984年登记结婚，黄秀平婚前带有一子何瑞春，梁寒清婚前带有一女梁蓉晖，何瑞春与梁蓉晖均未成年，跟随黄秀平、梁寒清一起生活，黄秀平与梁寒清于1997年4月17日经兰州市城关区人民法院判决解除婚姻关系。被告梁蓉晖与王书华系夫妻关系，双方于1998年11月18日登记结婚。被告王书华原系中国水电四局机电安装分局职工，现已退休。王书华在职期间，于2002年下半年取得案涉房屋购买资格。2002年11月18日，中国水电四局兰州基地规划建设领导小组、中国水利水电第四工程局给王书华出具收据两张，分别载明收到交款单位王书华兰州高层住宅楼售房款5.2万元和3.9万元。2003年6月5日，中国水电四局兰州基地规划建设领导小组办公室给王书华出具收据两张，分别载明收到交款单位王书华装修费9260元以及坐便器款500元。2003年12月25日，中国水电四局兰州基地规划建设领导小组办公室给王书华出具收据两张，分别载明收到交款单位王书华30%房款61654元和房屋维修费4287.94元。上述六张收据的原件均在何瑞春处，由何瑞春保管并向法庭提供。2003年12月17日，中国水电四局兰州基地规划建设领导小组发出兰建函字2003-24号《关于领取进户防盗门钥匙的通知》一份，通知水电四局高层住宅楼于同年12月18日开始发放钥匙。2004年5月26日，中国水电四局甘肃分局出具房屋装修完毕验收及领取钥匙业主通知一份，通知住户名称为王书华，落款住户签名为何瑞春。2010年3月22日，何瑞春妻子梁小军向青海明珠物业管理有限责任公司兰州公司缴纳案涉房屋磁卡（门禁卡）押金300元，青海明珠物业管理有限责任公司兰州公司给梁小军出具收据一张。2012年7月9日，青海明珠物业管理有限责任公司兰州分公司出具收据一张，载明收到案涉房屋2011年全年电费34元，该收据原件在何瑞春处，由何瑞春保管并向法庭提供。2018年5月31日，青海明珠物业管理有限责任公司兰州公司出具收据一张，载明收到案涉房屋2016年、2017年全年公共用电费用46元，同日，兰州基地管理处出具用户收费回单一份。北京北控物业管理有限责任公司兰州分公司分别于2019年12月24日、2020年1月3日、2020年5月22日向业主单元为6-1-3308，业户名称为梁小军出具收款明细表各一份，于2020年1月8日向梁小军出具物业管理费发票一张。2009年9月24日，梁小军领取了案涉房屋数字电视机顶盒，缴纳了相关费用600元，并缴纳了2010年、2011年收视维护费各150元。2018年，何瑞春将案涉房屋出租，租赁期间为2018年6月10日至2020年5月31日。2019年12月18日，梁小军办理了案涉房屋智能水表改造业务。梁蓉晖于2009年2月1日将户籍迁至案涉房屋，梁蓉晖之女王一可于2011年9月22日出生，户籍落在案涉房屋内。王书华于2017年6月28日将户籍迁至案涉房屋。被告王书华于2005年12月1日取得案涉房屋所有权证。另查明，梁蓉晖自2007年至今在北京居住生活，王书华自2019年年初至今在北京居住生活。之前，二被告居住在兰州市西固区××街水电四局家属院。案涉房屋是中国水利水电第四工程局分配给王书华的，二被告未实际占有使用过该房产。何瑞春于2004年水电四局将房屋交付之后一直占有使用，当时交付的是经过简单装修的房屋，装修材料是单位统一订购的，费用由住户承担。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则,诚实守信，恪守承诺。当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照双方约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。借名购房是指部分有购房需求的人，因政策限制等原因，不具备购房资格，即以其他具备购房资格的人的名义购买房屋，购房款由自己支付。本案中，原告何瑞春主张其与被告王书华、梁蓉晖存在借名买方关系，其以王书华的名义购买了本案案涉房屋，其于2002年11月18日、2003年12月25日分三次缴纳购房款共计152654元，而王书华、梁蓉晖对此不予认可，认为其二人是案涉房屋的所有权人，上述三笔购房款152654元是其二人向何瑞春借款，购房款是其二人缴纳的，其二人与原告是借款借住关系，王书华将房子借给了何瑞春。因原、被告双方没有签订书面借名买房协议，在双方对是否存在借名买房事实存在分歧的情况下，应依照诚实信用原则，从以下五个方面进行综合分析：一、借名人是否为购房实际出资人并履行了相应出资，是否实际出资是认定借名关系成立的重要基本要件。本案购房款虽然是以王书华的名义缴纳，是因为王书华是水电四局的职工，购房资格在其名下，无论是何瑞春，还是梁蓉晖或者王书华去缴纳购房款，收据上都会显示交款单位为王书华，但购房款收据原件均由何瑞春持有，可以证明实际交款人为何瑞春，即购房款出资人为何瑞春。被告认为双方是借款关系，但其并未向法庭提交相关证据加以证明，本院不予采信。二、房屋是否由借名人实际管领、控制、使用，包括自行居住或对房屋进行出租取得收益。本案案涉房屋自实际取得入住至今一直由何瑞春居住使用或出租收益，王书华和梁蓉晖并未实际占有过该房屋。三、房屋是否由借名人装修、承担物业费、供暖费用等后续费用。何瑞春向法庭提交了装修费9260元、坐便器费用500元、房屋维修费4287.94元的票据原件，虽然是以王书华名义缴纳，但是原始票据由何瑞春持有，应认定何瑞春是实际交款人，是房屋的实际装饰装修人。物业费、电视机收视费用等生活支出交款人为梁小军，因何瑞春与梁小军系夫妻关系，该费用应认定为何瑞春所支付。四、借名人入住房屋的时间。2004年5月26日，中国水电四局甘肃分局出具领取钥匙交接单一份，通知住户名为王书华，落款签字为何瑞春，何瑞春入住案涉房屋的时间为水电四局将案涉房屋交付使用的时间，房屋入住后由何瑞春进行了装饰装修，王书华和梁蓉晖并未实际居住使用过该房屋。五、当事人之间的关系是评判借名买房合理性的重要参考。何瑞春之母黄秀平与梁蓉晖之父梁寒清系重组家庭，双方于1984年登记结婚，于1997年经法院判决离婚。双方婚姻存续期间，何瑞春、梁蓉晖曾随黄秀平和梁寒清共同生活。因何瑞春和梁蓉晖之间存在姻亲关系，双方有存在借名买房的基础。鉴于以上原因，依据对双方证据及其陈述的分析，原、被告双方符合借名买房的交易习惯。本案中，水电四局向其职工售房，何瑞春不是该单位职工，无法购房，而王书华是该单位职工，享有购房资格，由于双方之间的关系，何瑞春借用了梁蓉晖丈夫王书华的名义购买了案涉房屋。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实的权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。不动产产权登记是登记机关对登记时权属关系即表现形态的证明，对物权具有推定效力，其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。案涉房屋所有权证上登记的房屋所有人虽为王书华，但本案证据足以证明该房屋实际购买人为何瑞春，出资人也是何瑞春，何瑞春借用王书华的名义购买该房屋，双方作为完全民事行为能力人，借名购房的意思表示真实。因此，应当认定双方之间达成了借名买房关系，何瑞春是实际购房人。综上，原告何瑞春向法院提交的房款缴纳、装修入住、占有使用、出租收益等相关证据能够证明其与被告梁蓉晖、王书华存在借名买房合同关系，主张案涉房屋所有权，并无不当，本院予以认可。被告王书华、梁蓉晖的抗辩意见不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告何瑞春与被告王书华、梁蓉晖存在借名买房合同关系；二、原告何瑞春为位于兰州市七里河区××街道××路××号××幢××单元××室房产的真实权利人（房权证兰房（七私）产字第3××7号，丘（地）号：Ｍ38057，建筑面积：118.69㎡），该房产归原告何瑞春所有。被告王书华、梁蓉晖应于本判决生效之日起三十日内日协助原告何瑞春将王书华名下位于兰州市七里河区××街道××路××号××幢××单元××室房产过户至原告何瑞春名下。案件受理费200元，由被告王书华、梁蓉晖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  石丽萍人民陪审员  梁玉龙人民陪审员  孙向红二〇二〇年十月十日书 记 员  强小娥