云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云26民终1133号 上诉人（原审被告）：文山和鑫房地产开发有限公司。住所地：文山市开化街道振华社区东风路光大广场中心**。 法定代表人：李涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜文雯，云南天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王**华，男，1978年12月20日生，傣族，云南省麻栗坡县人，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。 委托诉讼代理人：王菊，云南杨柏王律师事务所律师。 上诉人文山和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫公司）与被上诉人王**华商品房预约合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2020）云2601民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。和鑫公司的委托诉讼代理人杜文雯、王**华及其委托诉讼代理人王菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和鑫公司上诉请求：请求撤销原审民事判决，依法驳回王**华的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院法律适用错误，事实认定错误。本案中，《商品房认购协议》不属于商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、《商品房销售管理办法》第十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，只有《商品房认购协议》具备上述条款，才能被认定为商品房买卖合同。然而，案涉《商品房认购协议》中并没有约定“1.付款方式、交付使用条件及日期；2.装饰.设备标准承诺；3.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；4.公共配套建筑的产权归属；5.面积差异的处理方式；6.办理产权登记有关事宜；7.解决争议的方法；8.违约责任”等基本内容，不能被认定为商品房买卖合同，其性质仅仅为预约合同。二、王**华未按照《商品房认购协议》约定的期限，与和鑫公司签订正式的《商品房购销合同》，构成违约。《商品房认购协议》明确约定，签订《商品房购销合同》及其补充协议的时间为2019年5月31日，然而，王**华并未在约定的时间内与和鑫公司完善签订合同手续，已经构成违约，无权要求继续履行《商品房认购协议》，亦无权要求与和鑫公司签订《商品房购销合同》。三、双方仅为预约关系，在未对《商品房购销合同》内容达成一致的情况下，无法继续签订《商品房购销合同》，王**华的诉请应当予以驳回。《商品房认购协议》仅仅只对面积、价格进行了约定，双方对《商品房购销合同》的主要条款内容均未能达成一致。双方不具备签订正式《商品房购销合同》的基础，根据合同自由原则，王**华不能强迫和鑫公司签订合同。王**华的诉讼请求于法无据，依法应当予以驳回。 王**华答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。第一，双方签订的《商品房认购协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。第二，《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和鑫公司应全面履行《商品房认购协议》约定的义务，即签订《商品房购销合同》。第三，和鑫公司已经取得商品房预售，且不存在已将本案房屋另卖他人的情形，不存在不能继续履行《商品房认购协议》的情形。第四，《商品房认购协议》中已经明确约定了房屋坐落、面积、单价、总价，《商品房购销合同》属于格式合同，需要协商的条款，在认购协议中已经明确，《商品房购销合同》的内容无需双方进一步协商。第五，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，和鑫公司在签订《商品房购销合同》后，具有将合同登记备案的附随义务。二、《商品房认购协议》明确约定，签订《商品房购销合同》，和鑫公司具有通知义务。但在本案中，和鑫公司并未提供证据证明已经通知王**华办理签订《商品房购销合同》的手续。和鑫公司未尽通知义务，构成违约。综上所述，《商品房认购协议》对双方均具有法律约束力，应全面予以履行。 王**华向一审法院提出诉讼请求：1.判决双方继续履行2019年2月2日签订的《商品房认购协议》；2.判决双方就坐落于文山市片区的“文山佛寿街文化商业街区壹期”项目第1栋3单元11层1103号的房屋签订《商品房购销合同》；3.判决和鑫公司就坐落于文山市片区的“文山佛寿街文化商业街区壹期”项目第1栋3单元11层1103号房屋签订的《商品房购销合同》于签订之日进行登记备案；4.本案的诉讼费用由和鑫公司承担。 一审查明，和鑫公司与王**华于2019年2月2日签订《商品房认购协议》，约定，王**华自愿认购和鑫公司开发的位于文山市，建筑面积约133.05平方米，单价为3400元／平方米；王**华同意在签署本认购书时，向和鑫公司支付180948元作为首付款；签订《商品房购销合同》及相关补充协议的时间为2019年5月31日前。协议第七条第3项“甲乙双方的联络方式以本认购协议书所载明的电话、通讯地址为准。双方对所提供资料的真实性负责。如甲方按本认购协议书所载明的电话联络不到乙方，甲方通过快递的方式按本认购协议书所载明的通讯地址向乙方寄出信件3日后，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任。乙方地址或电话如有更改，应及时书面通知甲方，否则自行承担造成延误或违约责任。”王**华于2019年2月2日按约定向和鑫公司支付了房款180948元。 另查明，和鑫公司就其开发的文山.佛寿街文化商业街区一期项目于2017年1月11日取得商品房预售许可证明[证号为：预许文州字（201703）号]。预售面积114155.95㎡，批准预售栋号1-9幢。文山.佛寿街文化商业街区壹期项目第********房屋至今未另售他人。 一审法院认为，双方于2019年2月2日签订的《商品房认购协议》，约定了认购房屋的位置、面积、价款以及约定了2019年5月31日前签订《商品房购销合同》等内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定。案涉《商品房认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，王**华已按约支付了首付款，故本案涉及的《商品房认购协议》属商品房买卖合同，即商品房预约合同，该合同合法有效。和鑫公司就其开发的文山.佛寿街文化商业街区一期项目于2017年1月11日取得了《商品房预售许可证明》，且本案所涉房屋未另售他人，和鑫公司具备签订《商品房购销合同》的条件，王**华要求和鑫公司签订《商品房购销合同》，并申请备案登记，予以支持。和鑫公司辩解，已按约定通知王**华办理签订《商品房购销合同》的相关手续，王**华未在约定时间内办理，但未提交证据证明，故不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、和鑫公司与王**华继续履行2019年2月2日签订的《商品房认购协议》；二、和鑫公司于本判决生效之日起三十日内与王**华签订《商品房购销合同》，并自签订《商品房购销合同》之日起三十日内向产权登记部门申请《商品房购销合同》备案登记。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 经二审询问，双方均对一审法院认定的事实无异议，但和鑫公司认为一审遗漏认定合同约定的第6条第2款以及关于在乙方没有约定时间内签订认购的其他手续的情况下，和鑫公司是可以另售涉案房屋。 对于和鑫公司所提异议，本院认为，和鑫公司未提交证据予以证明，其已经通知了王**华签订商品房购销合同，故不能认定王**华没有按照约定时间签订合同，和鑫公司可以另售涉案房屋，和鑫公司所提异议不能成立，本院不予支持。 双方当事人对一审法院审理认定的事实均无异议，本院予以确认。 根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：王**华主张的继续履行《商品房认购协议》的诉讼请求能否成立的问题。 本院认为，双方当事人签订的《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性法律规定，合法有效。《商品房认购协议》对于双方当事人姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确约定，双方应当全面履行协议所约定的义务。根据《商品房认购协议》的约定，双方签订商品房购销合同及相关补充协议的时间为2019年5月31日前，且在和鑫公司通知时间内。根据上述约定可知，双方签订正式的商品房购销合同须由和鑫公司通知王**华，即和鑫公司负有先履行通知的义务。和鑫公司抗辩称其已经通知了王**华签订商品房购销合同及相关补充协议，但未举证予以证明。可以认定，和鑫公司未履行通知义务，存在违约行为。另外，和鑫公司也未举证证明，王**华存在其他违约行为，故对于王**华主张的继续履行《商品房认购协议》的诉讼请求，应予支持。 需要说明的是，对于王**华另外主张的签订商品房购销合同及备案登记的诉讼请求，涉及案涉协议的后续实际履行问题，且备案登记也并非案涉协议所约定的内容，不宜在本案中予以处理。 综上所述，和鑫公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持云南省文山市人民法院（2020）云2601民初1941号民事判决第一项，即“一、文山和鑫房地产开发有限公司与王**华继续履行2019年2月2日签订的《商品房认购协议》”； 二、撤销云南省文山市人民法院（2020）云2601民初1941号民事判决第二项，即“二、文山和鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与王**华签订文山.佛寿街文华商业街区壹期项目第1栋3单元11层1103号房屋《商品房购销合同》，并自签订《商品房购销合同》之日起三十日内向产权登记部门申请《商品房购销合同》备案登记”； 三、驳回王**华的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由文山和鑫房地产开发有限公司负担50元；王**华负担50元。 二审案件受理费100元，由文山和鑫房地产开发有限公司负担50元；王**华负担50元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。 审判长 刘 曼 审判员 廖俊雁 审判员 陆启慧 二〇二〇年十月十九日 书记员 李官耀