江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8931号上诉人（原审被告、反诉原告）：张俭，男，1958年9月19日生，汉族，住江苏省太仓市。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑晔，女，1968年2月3日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：张勤，女，1954年4月9日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。（代理前述二上诉人）委托诉讼代理人：沈永泉，男，1941年6月3日生，汉族，住江苏省太仓市。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市会议中心物业管理股份有限公司，住所地江苏省苏州市道前街**。法定代表人：卢俊，董事长。委托诉讼代理人：冯婷，上海市光明（太仓）律师事务所律师。上诉人张俭、郑晔因与被上诉人苏州市会议中心物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。张俭、郑晔的上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人苏州市会议中心物业管理股份有限公司继续履行约定义务、减收50%的物业费，并赔偿其租金损失18000元及装饰家具损失2000元。事实和理由：1、双方之间是平等的合同关系，当事人均应当全面正确履行约定的义务，否则应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，或者减免物业费。原审法院仅凭据2019年9月26日的催款函，即判决我方支付2014年至2018年期间的物业费7883元缺乏事实和法律依据。《临时公约》第8条规定：业主未按规定交付物业费的，物业管理企业可以在物业管理区域内公布物业管理费整体收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨，仍不交付的，物业管理企业可以依法向人民法院起诉。被上诉人苏州市会议中心物业管理股份有限公司未提供证据证明其进行了催讨，也未在法定期限内寻求法律保护。另滞纳金属于行政强制措施，在平等主体之间的合同关系中不应当适用。2、涉案房屋的保修期间于2016年届满，此后应当由物业公司负责维修。涉案房屋屋面蜂窝状引起墙面潮湿和渗水，严重影响我方居住生活。单元门禁可视门铃无法使用，且我方车库前消防通道被堵影响出行，均属于对方违约。3、原审法院对于物业公司的不作为和违约，轻描淡写的认定为物业服务可能存在瑕疵，且判决一审案件受理费全部由我方负担，存在明显不当。苏州市会议中心物业管理股份有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。苏州市会议中心物业管理股份有限公司向一审法院起诉请求：判令张俭、郑晔支付2014年至2018年物业费7883元及滞纳金（审理中苏州市会议中心物业管理股份有限公司撤回部分诉请，将滞纳金计算方式明确为以7883元为基数，自起诉之日起按日千分之三计算至支付之日止）。本案诉讼费用由张俭、郑晔承担。张俭、郑晔向一审法院反诉请求：判令苏州市会议中心物业管理股份有限公司赔偿其租金损失18000元及装饰家具损失2000元。本案反诉费用由苏州市会议中心物业管理股份有限公司承担。原审法院经审理查明：2011年4月8日，苏州市会议中心物业管理有限公司（2015年3月18日工商登记名称变更为苏州市会议中心物业管理股份有限公司）与太仓盛洋房产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，太仓盛洋房产开发有限公司将其开发的物业盛洋城市花园委托苏州市会议中心物业管理股份有限公司进行物业管理，物业服务期限为2011年6月30日起至2013年5月29日止，物业服务费标准为小高层为公共服务费0.7元/平方米/月，代收代交费0.58元/平方米/月。苏州市会议中心物业管理股份有限公司向太仓市物价局提交的普通住宅前期物业公共服务收费备案表，公共服务收费标准0.7元/平方米/月，代收代交费0.58元/平方米/月。两原审被告购买了太仓盛洋房产开发有限公司开发的盛洋城市花园11幢802室房屋（建筑面积99.57平方米），并于2012年1月8日向苏州市会议中心物业管理股份有限公司办理入伙手续，签收了业户手册、房屋验收表及装修管理协议等材料，业户手册中明确载明小高层物业费按1.28元/平方米/月的标准收取，生活垃圾费每户4元/月，服务中心有权采取适当行动追缴业主所欠交之物业管理费或其他应缴费用，此等行动包括向该业主依据管理合同征收滞纳金（每日千分之三）或提起法律诉讼。另两原审被告领取的住宅适用说明书载明质量保修受理部门为苏州市会议中心物业管理股份有限公司下属太仓分公司。两原审被告入住后，交付了2012年度和2013年度的物业管理费用（含代收代缴费用及生活垃圾费），之后的物业费用因房屋渗水等原因未交纳。2019年11月10日，苏州市会议中心物业管理股份有限公司向两原审被告寄送律师函，催收物业费用。两原审被告因所购房屋渗水等质量问题，多次向苏州市会议中心物业管理股份有限公司报修并向政府相关部门投诉反映，太仓盛洋房产开发有限公司进行过查勘及维修，在保修期届满前因两原审被告房屋质量问题赔付了两原审被告一笔费用。2020年4月20日，太仓盛洋房产开发有限公司至两原审被告处进行了部分维修。另两原审被告提供租房协议一份，显示张俭自案外人顾卫东处租赁了涉案小区11幢18号车库，租赁期限自2013年1月3日至2018年1月3日，租金年付3600元。两原审被告提供投诉信，表示其多次向苏州市会议中心物业管理股份有限公司投诉因有车辆停放在11幢路面，导致两原审被告车辆无法进出车库，而苏州市会议中心物业管理股份有限公司并未妥善解决。两原审被告另提供小区照片及录像，表示小区脏乱差，苏州市会议中心物业管理股份有限公司未尽到管理义务。上述事实，由苏州市会议中心物业管理股份有限公司提供的企业信息表、前期物业管理委托合同、业户手册、入伙手续书、房屋验收表、装修管理协议、普通住宅前期物业公共服务收费备案表、不动产登记簿查询记录、快递凭证、房屋维修照片，两原审被告提供的住宅说明书、用户手册、光盘、租房协议、现场照片、投诉信及快递凭证、太仓城建监督站的处理意见、交费凭证及原审法院庭审笔录等证据在卷佐证。原审法院认为：苏州市会议中心物业管理股份有限公司系盛洋城市花园小区的物业管理企业，为该小区提供物业管理服务。两原审被告作为入住该小区的业主签署了关于物业管理的业户手册等文件资料，现苏州市会议中心物业管理股份有限公司提供了物业管理服务，两原审被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，应按照约定承担交纳物业服务费的义务。苏州市会议中心物业管理股份有限公司为盛洋城市花园小区提供物业管理服务，性质上属于继续性合同，服务过程持续未中断，两原审被告认为苏州市会议中心物业管理股份有限公司诉请超过诉讼时效的意见无事实和法律依据，原审法院不予采纳。另，两原审被告认为苏州市会议中心物业管理股份有限公司物业管理不到位、不作为，无需交纳物业费用。原审法院认为，在物业合同履行过程中，业主对于物业服务可能存在的瑕疵，可以提出整改意见或通过业主委员会行使权利。若小区业主普遍采用拒付物业费方式，则会使小区物业管理陷入恶性循环的状态，既无合理依据，也非明智之举。结合盛洋城市花园小区物业费的收费标准及两原审被告房屋面积，原审法院对苏州市会议中心物业管理股份有限公司要求两原审被告支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业公共管理服务费7883元（含生活垃圾费）的请求依法予以支持。关于滞纳金，原审法院结合业户手册中双方对逾期交费的约定、违约情形及苏州市会议中心物业管理股份有限公司的主张，确认张俭、郑晔向苏州市会议中心物业管理股份有限公司交纳以7883元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年3月19日起计算至付清之日止的滞纳金。关于两原审被告的反诉请求，两原审被告并未提供证据证明其装饰家具的损失，且两原审被告亦认可房产开发企业对其进行过赔偿。另，两原审被告以苏州市会议中心物业管理股份有限公司未尽物业管理义务为由要求赔偿其5年的车库租金18000元，无事实和法律依据。故原审法院对两原审被告要求苏州市会议中心物业管理股份有限公司赔偿20000元的主张不予支持。承上所述，小区良好环境的营造需要业主和物业公司的共同努力，物业公司应对业主或物业使用人所反映的情况及时排查，一旦发现及时整改，积极与服务对象保持沟通，提高服务质量和服务满意度。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张俭、郑晔于本判决生效之日起十日内支付苏州市会议中心物业管理股份有限公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业公共管理服务费7883元（含生活垃圾费）及滞纳金（以7883元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年3月19日起计算至付清之日止）；二、驳回苏州市会议中心物业管理股份有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张俭、郑晔的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52元，减半收取26元，由张俭、郑晔负担。反诉案件收费300元，减半收取150元，由张俭、郑晔负担。本诉案件受理费苏州市会议中心物业管理股份有限公司已预交，原审法院不再退还，由两原审被告于本判决生效之日起十日内支付。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：涉案小区的开发商太仓盛洋房产开发有限公司与被上诉人苏州市会议中心物业管理有限公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，对于全体业主具有法律约束力。被上诉人苏州市会议中心物业管理有限公司作为物业服务企业，履行了物业管理和服务的义务，上诉人张俭、郑晔而应当按照约定履行支付物业费的义务。上诉人张俭、郑晔主张的房屋漏水问题，本身属于房屋建设质量所引起，且其已经和房地产开发企业进行协商并达成了协议，其以此为由拒绝支付物业管理费，并要求苏州市会议中心物业管理有限公司承担赔偿责任依据不足，理由并不充分。小区单元门禁可视门铃损坏和消防通道堵塞影响通行等问题，即使存在也属于物业服务过程中存在的瑕疵，业主应当通过业主委员会维权或者通过其他合法途径解决，而不应当采取拒付物业费的方式解决，否则会使小区物业管理难以为继，反而会损害包括张俭、郑晔在内的全体业主的合法权利。张俭、郑晔对于本案纠纷的引发存在过错，原审法院判决其负担一审案件受理费亦符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张俭、郑晔负担。本判决为终审判决。审判员  赵东二〇二〇年十月三十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。