辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10643号上诉人（原审原告）：戚普军，男，1960年11月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街**。法定代表人：谢超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘永强，该公司法务部经理。被上诉人（原审被告）：沈阳奥园物业服务有限公司，住所，住所地沈阳市家屯区雪莲街**div>法定代理人：任登飞，该公司经理。委托诉讼代理人：王敏，辽宁沈南律师事务所律师。上诉人戚普军因与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称“奥园置业”）、沈阳奥园物业服务有限公司（以下简称“奥园物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。戚普军上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、上诉人未入住的原因是奥园置业未根据双方签订的商品房买卖合同进行交房，住房未达到合同约定的交付条件；二、任何收费都应该有法律依据，上诉人起诉的期间未看到也没有签字确认任何物业收费项目；三、被上诉人未履行合同约定的交房条件，物业公司也非常清楚，造成的损失不应由守约一方承担；四、2019年9月30日对案涉房屋进行入住验收，物业公司明确告知奥园置业未安装毛细管式传热系统。2020年5月7日，上诉人调查发现园区的相同房型，上诉人的住房与奥园置业交付给其他业主的住房有显著不同，很明显上诉人的住房是没有毛细管式传热系统的房屋；五、一审法院以被上诉人提供的电话通知为法律依据，是枉法裁判。奥园置业、奥园物业均辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。戚普军向一审法院起诉请求：1.退还或赔付奥园物业强行收取的奥园国际城南京南街1188号85号2-28-2房屋的2013年10月1日至2019年9月30日的物业费、电梯费17667元；2.退还或赔付奥园物业强行收取的奥园国际城南京南街1188号85号2-28-2房屋2012年11月1日至2014年3月31日采暖费2340元；3.退还或赔付奥园物业强行收取的奥园国际城南京南街1188号85号2-28-2房屋的2016年7月1日至2019年9月30日的车位管理费2340元。一审法院认定事实：2011年2月15日原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告以人民币737156元购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋，房屋的建筑面积为128.54平方米，并约定被告应于2012年10月30日前交付房屋，双方在补充协议第5条约定商品房交付条件指商品房项目取得由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告。原告已按照约定向被告交付了房款。诉争房屋所在楼宇于2012年10月20日取得前述竣工验收报告，2012年11月7日、11月13日被告以挂号信的方式通知原告收房，原告以案涉房屋不具备合同约定的交付条件为由拒绝接收房屋。2011年10月15日，原、被告双方签订“奥园国际城地下停车位租赁协议书”，约定原告租赁被告位于奥园国际城A地块一期地下停车位E区101号，租赁期限自交付使用之日起20年，租赁期满后被告无偿提供给原告使用，总租金95000元，原告于2011年10月15日给付被告租金95000元。2016年2月25日被告奥园置业电话通知原告交付车位。2019年9月23日原告向被告奥园物业缴纳2012年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费6504元、2013年10月1日至2019年9月30日期间的物业费及电梯费17677元、2016年7月1日至2019年9月30日期间的车位管理费2340元。原告曾于2015年4月30日向一审法院提起诉讼，以涉案房屋不符合合同约定及房屋存在质量问题为由要求解除原、被告之间的商品房买卖合同，一审法院于2015年10月26日作出（2015）苏民二初字第321号民事判决驳回原告的诉讼请求；原告戚普军不服上诉至本院，本院于2016年1月27日作出（2015）沈中民二终字第2944号民事判决驳回上诉，维持原判；后戚普军向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年2月23日作出（2016）辽民申4026号民事裁定，驳回戚普军的再审申请；后戚普军向沈阳市人民检察院申请监督，该院于2017年11月24日作出不支持监督申请决定书。原告又于2018年8月27日向一审法院提起诉讼，要求被告奥园置业交付房屋及车位，赔偿逾期交房违约金41608元，退还房屋差价款223016元，赔偿家具维修费10万元，赔偿租金损失25万元，一审法院于2019年2月20日作出（2018）辽0111民初5111号民事判决，判令奥园置业交付房屋及车位，因在诉讼中奥园置业同意补偿原告30000元，故判令奥园公司给付原告30000元，驳回原告的其他诉讼请求。原告戚普军不服该判决，提起上诉，本院作出（2019）辽01民终6117号民事判决，改判奥园置业为原告房屋安装防辐射外窗遮阳系统，维持了其他判决项。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告返还收取的物业费等的理由为原告未入住的原因是被告没有根据双方签订的交房合同进行交房，住房没有达到合同要约规定的交接条件，并且该条款已被人民法院认定为对商品房价格产生重大影响，一审法院认为违约行为有根本性违约与瑕疵履约之区分，在先的判决并未认定被告奥园置业存在逾期交房违约行为，至于法院判令被告奥园置业为原告安装防辐射外窗遮阳系统，奥园置业未按约定安装防辐射外窗遮阳系统的行为并不构成根本性违约，属于瑕疵履约，原告拒绝收房，房屋从通知交房之日起即视为交付，自房屋交付之日起，原告即应当负担房屋之上的物业费，原告是否实际居住，不影响该义务的承担，故对原告要求返还物业费、电梯费的请求不予支持。同理，采暖费亦应由原告负担，对原告要求奥园物业返还采暖费的请求不予支持。关于原告主张的车位管理费，因被告奥园置业已电话通知了交付，车位已经投入使用，原告是否实际使用，不影响车位管理费的交纳，故对原告的该项请求亦不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告戚普军的诉讼请求。案件受理费462元，减半收取计231元，由戚普军承担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2012年1月21日，奥园物业与奥园置业之间签订了《前期物业合同》并取得了案涉小区的物业服务权利，且被上诉人奥园物业事实上也一直为案涉园区提供物业服务，上诉人戚普军接受了物业服务自然应交纳物业费、电梯费。上诉人戚普军以被上诉人奥园置业未按照合同约定交付房屋为由诉请退还2013年10月1日至2019年9月30日期间的物业费、电梯费，于法无据，其可通过诉讼向被上诉人奥园置业主张违约责任，而不能以此作为拒交物业费、电梯费的抗辩理由。同时，上诉人戚普军虽未在案涉房屋居住，但由于其并未办理2012年至2014年期间的停供手续，故该期间内的采暖费应由上诉人戚普军负担。被上诉人奥园置业已通过电话通知上诉人戚普军交付车位事宜，且车位已投入使用，故车位使用费因此发生并应由上诉人戚普军负担。综上，对上诉人戚普军的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人戚普军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元，由上诉人戚普军承担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二〇年十月十日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；