贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初7676号 原告：姜世坤，男，1985年9月8日出生，汉族，住贵州省仁怀市。 委托诉讼代理人：王卫波，贵州仁致律师事务所律师。 被告：贵州美集房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处共青大道与忠一路交汇处鑫桥国际**，统一社会信用代码91520393MA6GYGA802。 法定代表人：代国彬，董事长。 委托诉讼代理人：龚坤源，公司员工。 原告姜世坤诉与被告贵州美集房地产开发有限公司（以下简称“美集房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告姜世坤及其委托诉讼代理人王卫波，被告美集房开公司的委托诉讼代理人龚坤源到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告姜世坤向本院提出诉讼，请求1、请求判决确认原、被告双方于2019年5月17日签订的《认购协议》无效；2、请求判决被告立即返还原告购房款233855元，并以233855元为基数自2019年5月17日至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息，自2019年8月21日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付原告利息；3、请求判决被告向原告支付赔偿款233855元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年5月17日,原告作为买方、被告作为卖方签订了《订购协议》,载明了原告购买的商品房为位于遵义市红花岗区,面积为45.97ｍ;房屋单价为7632.64元／㎡,总价款350872元;房价款支付方式为2019年5月17日支付3万元,余款320872元于2019年5月31日前付清。2019年5月17日,原告按约向被告支付了3万元。2019年5月26日,因双方约定的余款支付时间将至,但被告并未通知原告签订正式商品房买卖合同,原告便主动与被告协商。协商过程中,被告口头承诺在6月份前办理网签手续,并自6月份起返租案涉商品房,自6月份起向原告支付返租租金,原告便按被告的指示,再次向被告支付了203855元购房款。原告共计向被告支付了购房款233855元。此后,原告多次要求被告办理网签手续,但被告仍未按约办理。2019年12月15日,原告前往被告所在地协商,被告才书面承诺在2020年4月之前为原告办理网签。上述期间届满后,被告仍未按约给原告办理网签,原告经向红花岗区住建部门询问才知晓,因案涉房产未按建设规划许可施工,被告未能获得商品房预售许可证明,因此无法办理网签手续。原、被告双方签订的《订购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,且被告在签订合同之日收取了原告3万元后,又于2019年5月26日收取了原告203855元购房款,《订购协议》应认定为商品房买卖合同,而被告并未取得商品房预售许可证明,《订购协议》应属无效合同,被告应承担原告已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述,原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定起诉前来,望人民法院判决如前所请。 被告美集房开公司辩称：对原告陈述的签订《定购合同》的事实无异议，对于原告提出的诉讼请求的答辩意见为：1、原告提出的第1条诉讼请求我方不予认可，原被告双方签订该协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，也未损失他人合法权益，该协议系原被告双方为订立《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》所作的预约表示，且合同内容并不满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部条件，不能认定为房屋买卖合同，并不需要取得商品房预售许可证明，该合同应为有效合同。2、原告提出的第2条诉讼请求，我方同意返还购房款，但利息应按照2020年4月30日被告退款申请中双方约定的利息标准（自申请退款之日起至所退购房款到原告账户之日止按照银行同期存款利率计算），有被告的退款申请予以佐证。3、针对原告的第3项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告签订的合同应属于预约合同，《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当具备很多条件，而原被告之间签订的《订购合同》并不包含全部条件，因此《订购合同》不能等同于商品房买卖合同，不得依照被告未取得商品房预售许可确定无效。因此不存在按照购房款进行赔偿的问题。4、我公司系因为开发房屋位于忠庄××××大道与忠一路交界处，该区域原来属于遵义南部新区管辖，现在归红花岗区管辖，因行政归属的变更等导致至今未能取得预售许可证，属于客观原因，并非我方的过错，可以按照法律关于定金的规定进行处理，我方应当将定金返还买受人。5、关于诉讼费的问题，除我方同意返还的房款部分的诉讼费应当由我方承担外，其余费用系原告认识错误导致缴纳过高的诉讼费，应当由原告自行承担。 经审理查明：2019年5月17日,原告姜世坤（乙方）与被告美集房开公司（甲方）签订了《定购协议》,乙方向甲方定购“美集地产·鑫桥国际”的9楼12号房屋（预测建筑面积为45.97㎡），总价款350872元;房款支付方式为一次性付款：于合同签订日缴纳定金30000元,余款320872元于2019年5月31日前缴纳完毕；该协议第四条载明：“以甲方电话或短信方式通知为准，乙方须在甲方规定的时间内前携本《定购协议》及身份证到‘美集地产·鑫桥国际’售楼中心与甲方签订《商品房买卖合同》”。 2019年5月17日,原告按约向被告支付了3万元，被告向原告出具收到“公寓认购金（鑫桥国际）”30000元的《收款收据》。2019年5月26日,原告五次向被告转款共计支付203855元，被告向原告出具收到“公寓首付款9-12（鑫桥国际）”203855元的《收款收据》一张，但双方一直未签订《商品房买卖合同》。之后，原告要求被告签订《商品房买卖合同》并办理网签，被告相关人员于2019年12月在双方的《订购协议》右下角注明“网签时客户与房开签正式合同。2020年4月之前网签，如不能网签，办理退款，按银行同期利率计算（网签时送客户98折，退款时利息算至到款之日）。”并加盖公司印章。但因为案涉房屋所在楼盘至今未能取得商品房预售许可，无法办理《商品房买卖合同》网签手续，故原告于2020年4月30日向被告提出退款，在原告填报的《鑫桥国际退款申请单》中，原告要求退款233855元，退款事由为“因甲方多次承诺的网签时间都未完成网签。”被告同意退款，并在摘要中注明：“甲方承诺自打款之日起至退款到账之日按照银行同期存款利率计算作为补偿乙方，注：退款申请办理之日后60天内退款到以上指定账户（银行卡复印件附页）。”之后，因被告并未向原告退款，原告遂诉至本院。 审理中，本院向原告释明：因原告要求确认《定购协议》无效，若该协议有效，原告是否要求解除合同？原告称坚持主张该协议无效，若法院认定该协议有效，亦不在本案中要求解除，将另案主张。 上述事实，有原告提交的定购合同、收款收据、银行回单，被告提交的定购合同及鑫桥国际退款申请单等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告以被告至今未取得商品房预售许可，双方于2019年5月17日签订的《定购协议》等同于商品房买卖合同，要求确认《定购协议》无效。首先，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原被告之间签订的《定购协议》中，虽然对房屋的位置、面积、价款及支付方式进行了约定，但并未对商品房买卖合同应当明确的以上规定的第（五）项之后的事项进行约定；其次，《定购协议》明确约定系“定购”，且第四条亦约定双方需要另行签订《商品房买卖合同》，在《定购协议》右下角被告注明的内容中也谈到签订正式合同等内容，说明《定购协议》与商品房买卖合同并不是同一个合同；第三，原告按照《定购协议》约定的定金约定，在签订当日向被告交纳定金30000元，因此，该《定购合同》不论是形式上、还是内容上，均不符合为商品房买卖合同的构成要件，而是双方对买卖房屋达成的一个初步合意，其合同效力并不需要以被告取得商品房预售许可为前提，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，《定购合同》应为有效合同。原告在《定购合同》签订之后向被告缴纳购房款203855元，系对之后的商品房买卖合同的提前履行行为，该行为并不能反推原被告之间的《定购合同》即为商品房买卖合同。因此，对于原告主张确认《定购合同》无效的主张，本院不予支持。 原告经本院释明后坚持要求确认《定购协议》无效，并明确表示另案主张解除合同，系原告对其自己权利的选择；因此，在双方《定购协议》并未解除的情况下，对于原告主张的第2项、第3项诉讼请求，本院不宜处理。 综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下： 驳回原告姜世坤的全部诉讼请求。 案件受理费（已减半收取)4265元，由原告姜世坤承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员 罗 静 二〇二〇年十月二十日 书记员 张露旭