福建省漳州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽06执异17号 案外人：王海波，男，1982年3月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 案外人：郑蔚华，女，1966年4月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上述案外人委托代理人：陈维琅，福建格论律师事务所律师。 申请执行人：明策伟华有限公司（WELLPLANBRILLIANTLIMITED），住所地香港新界沙田安平街**新贸中心****。 负责人：张晓琳，执行董事。 委托代理人：柯一红，福建知信衡律师事务所律律师。 被执行人：龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司（以下简称方圆佳鸿公司），住所，住所地福建省龙海市东园镇厚镜村东园工业区div> 法定代表人:江志强，总经理。 被执行人:江志强，男，1970年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被执行人:翁玉妹，女，1973年3月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被执行人:江志彬，男，1976年11月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行与被执行人龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司（以下简称方圆佳鸿公司）、江志强、翁玉妹、江志彬金融借款合同纠纷[(2014)漳执行字第203号]一案中，案外人王海波、郑蔚华向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 王海波、郑蔚华称，请求依法确认其对被执行人方圆佳鸿公司名下，位于龙海市东园镇工业区的龙房权证字第××号厂房及龙特国用（2010）第ＧＣ0086号国有土地使用权享有租赁权（租赁期至2030年8月14日）。事实与理由：2010年8月25日,异议人与被执行人方圆佳鸿公司签订《工业厂房租赁合同》，约定被执行人方圆佳鸿公司将座落在龙海市东园镇工业园内的土地及厂房（土地面积94656.92平方米，建筑面积31415.17平方米，厂房类型为钢混结构）出租给异议人王海波、郑蔚华，租赁期为20年，至2030年8月14日止，租金为100万／年，租金需一次性付清。合同签订后异议人王海波、郑蔚华依约将2000万元租金汇入方圆佳鸿公司指定的银行账户,但方圆佳鸿公司却迟迟不将上述厂房土地进行移交。异议人王海波、郑蔚华多次找方圆佳鸿公司进行协商后，2010年11月18日双方签订《工业厂房租赁合同补充协议》，王海波、郑蔚华同意将厂房及土地的交付期限延长至2013年5月18日等。期限届满后，方圆佳鸿公司仍不腾空厂房，王海波、郑蔚华于2013年7月22日诉至龙海市人民法院，龙海市法院于2013年8月21日作出（2013）龙民初字第3547号民事调解书。异议人认为：一、王海波、郑蔚华对案涉拍卖标的物享有租赁权，租赁期至2030年8月14日，该《工业厂房租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。且该租赁合同经过龙海市人民法院作出的生效的法律文书予以确定，依法应受法律保护。二、本案抵押权的设定后于异议人王海波、郑蔚华的承租权的设定，依照相关法律规定，在本案中租赁权先于抵押权，因此如要拍卖上述厂房及土地，需带租拍卖，确保异议人王海波、郑蔚华的租赁权受到法律保护。 申请执行人明策伟华有限公司称，首先，本案讼争的房产系被执行人方圆佳鸿公司所有，申请执行人作为抵押权人，依法申请人民法院采取执行措施并无不当。根据《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，法院根据生效法律文书确定的内容依法进行司法拍卖，该房产上是否存在租赁权，均不影响执行法院对抵押房产采取强制执行措施。其次，案外人提交的民事调解书仅对租赁合同所涉标的物何时交付以及未能交付的后果进行确认，未对涉及租赁成立时间、占有时间和合同履行以及合同真实性、合法性等实质性问题进行审查，上述法律事实仍处于不确定状态。现仅凭民事调解书，无法判断出案外人的租赁权能否对抗抵押权。此外，案外人主张已一次性支付租金2000万元，但未能提供支付凭证，且在方圆佳鸿公司尚未交付房产就一次性支付全额租金2000万元，存在极大不合理之处。案外人于2018年7月起将案涉厂房及空地转租给甘添食使用，租期自2018年8月1日起至2030年8月14日，租金总额360万元，即每年租金30万元。但根据案外人王海波、郑蔚华与被执行人签订的租赁合同，其自2010年8月承租案涉厂房时，每年的租金高达100万元，却以每年70万元的亏损，长期转租案涉厂房，非常不符合常理。第三，《中华人共和国物权法》第一百九十条贯彻了“买卖不破租赁”规则，就其立法目的并参照《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产时，应当符合以下情形：一、承租人在抵押权登记前已签订合法有效的书面租赁合同；二、承租人在抵押权登记前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。因此，占有的法律事实是认定租赁权成立标准，租赁权对抗抵押权的判断标准是承租人对承租标的占有时间先于抵押权人的抵押标的登记时间。案涉房产于2011年抵押给申请执行人，但案外人提交的民事调解书以及执行通知书，可以证实直至2013年9月案外人仍没有实际占有案涉房产。综上，案外人王海波、郑蔚华的异议理由不能成立，请求依法予以驳回。 本院查明，原告中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行与被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司、江志强、翁玉妹、江志彬金融借款合同纠纷一案，已生效的（2014）漳民初字第10号民事判决书判决：一、被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司应于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行借款本金人民币33482462.66元及利息；二、被告江志强、翁玉妹、江志彬对被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任。被告江志强、翁玉妹、江志彬承担偿还责任后，有权向龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司追偿；三、原告中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行对被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司提供的借款抵押物［以龙土他项（2011）第58号土地他项权利证明书、龙房他证抵押字第××号房屋他项权证内容为准］拍卖、变卖所得享有优先受偿权等。判决生效后，被告未履行生效判决确定的义务。中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行于2014年11月17日向本院申请执行，同日立案，案号（2014）漳执行字第203号。在执行过程中，本院于2017年2月4日作出（2014）漳执行字第203-1号执行裁定书：查封、冻结、扣押被执行人龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司、江志强、翁玉妹、江志彬价值相当于人民币5000万元的财产。2017年2月28日作出（2014）漳执行字第203-2号执行裁定书：变更明策伟华有限公司为本案申请执行人。2019年12月28日作出（2014）漳执行字第203号之三执行裁定书：拍卖被执行人龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司名下的，位于龙海市东园镇工业区的龙房权证字第××号房产及龙特国用（2010）第ＧＣ0086号国有土地使用权。 另查明，因方圆佳鸿公司的法定代表人江志强涉及诸多债务，在本案立案执行前，方圆佳鸿公司的土地使用权和房产已被吉林省长春市中院、厦门市思明法院、北京东城区法院等多家外地法院查封。具体如下：龙房权证字第××号房产被厦门市思明区人民法院于2013年1月7日以（2013）思民初字第606号民事裁定书查封，土地使用权［龙特国用（2010）ＧＣ0086号］被吉林省长春市中级人民法院于2013年3月6日以（2013）长民四初字第10－1号民事裁定书查封，2015年3月3日以（2015）长执字第77－1号续查封。2015年6月18日吉林省长春市中级人民法院将厦门德和科贸易有限公司、龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司与吉林粮食集团金丰收储经销有限公司买卖合同纠纷［（2013）长民四初字第10－1号］一案委托我院执行。我院于2015年6月23日依法立案执行,案号（2015）漳执字第159号。在执行过程中，本院轮候查封了方圆佳鸿公司的土地使用权和房产，并于2017年2月20日向厦门市思明区法院发函，商请将方圆佳鸿公司的房产移送本院执行，以实现房产与土地统一处置，厦门市思明区法院于2017年2月22日以（2013）思执行字第4221号移送执行函函复本院，将查封的方圆佳鸿公司名下的房产移送本院执行。 还查明，原告郑蔚华、王海波与被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司租赁合同纠纷一案，龙海市人民法院于2013年8月21日作出（2013）龙民初字第3547号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司应在2013年8月28日前将址于龙海市东园镇厚境村东园工业园区的厂房腾空并付原告郑蔚华、王海波使用（包括所有附属设施和被告在租赁合同签订后加建的建筑物），若被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司能如期交付土地及厂房，原告郑蔚华、王海波免除被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司相应的厂房使用费。二、若被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司未能如期履行上述条款，由被告龙海市方圆佳鸿粮油贸易有限公司支付原告郑蔚华、王海波厂房使用费40万元。 本院认为，根据本案查明的事实，案涉房产［龙房权证字第××号］由厦门市思明区人民法院于2013年1月7日以（2013）思民初字第606号民事裁定书首先查封，土地使用权［龙特国用（2010）ＧＣ0086号］由是长春市中院于2013年3月6日以（2013）长民四初字第10－1号民事裁定书查封，案外人王海波、郑蔚华与方圆佳鸿签订租赁合同的时间是2010年8月25日，但直至2013年8月21日王海波、郑蔚华一直未实际占有租赁房产，这才有王海波、郑蔚华与龙海方圆佳鸿公司租赁合同一案的调解案件，即龙海市法院于2013年8月21日作出（2013）龙民初字第3547号民事调解书。《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。根据该规定，案外人依据另案生效法律文书对执行标的提出异议排除执行的一个前提条件是，另案生效法律文书的作出时间在执行标的被查封之前。第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，明确执行中实现租赁权特殊保护的公示要件，即于人民法院查封之前占有使用租赁不动产。本案租赁合同的签订时间虽然是在法院查封之前，但直至2013年8月21日，承租人王海波、郑蔚华一直未实际占有使用该租赁房产，且龙海法院作出的（2013）龙民初字第3547号民事调解书的时间也是在本案房产及土地使用权被查封之后。因此，根据上述规定，案外人王海波、郑蔚华的异议请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十六条第二款、第三十一条第一款的规定，裁定如下： 驳回王海波、郑蔚华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 李越年 审 判 员 王亚能 审 判 员 江杨萍 二〇二〇年十月三十日 法官助理 陈绚丽 书 记 员 郑燕丽