广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11355号原告：蒋泽华，男，汉族，1985年3月29日出生，身份证住址为湖南省新宁县*********，公民身份号码为430************919。委托诉讼代理人：胡成远、宋美丽，均系广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市********。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：周妙云，女，汉族，1983年11月14日出生，身份证住址为广东省东莞市常平镇朗洲一队**，公民身份号码为441************628，系被告东莞市常平房地产开发实业公司的员工。被告：广东东田投资股份有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区*******田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。原告蒋泽华诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告蒋泽华的委托诉讼代理人宋美丽、胡成远，被告常平房地产公司的委托诉讼代理人周妙云，被告东田公司的委托诉讼代理人路娇，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋泽华向本院提出诉讼请求：1、两被告共同赔偿原告逾期办理房屋权属证书损失79545元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年2月19日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买两被告开发的位于东莞市************5*******、1307房，楼价款共计760845元，两被告应于2015年1月1日前交楼，交楼之日起730天内协助买受人办妥房地产权属证书。合同签订后，原告支付全部购房款，被告于2015年1月1日向原告交楼。因被告原因，案涉房屋一直未能在约定的期限内办理房产证，经多次维权，被告于2018年8月29日才为原告案涉房屋办妥房产证。逾期636天，按银行逾期还贷年利率6%计算，应赔偿损失79545元（760845元×636天÷365天×6%）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应承担赔偿损失的违约责任。原告蒋泽华对其上述主张提供的证据有：商品房买卖合同、楼宇交接书、办证证明、契税发票、关于办理不动产权证的通知、不动产权证。被告常平房地产公司辩称，山畔华庭是被告东田公司挂靠被告常平房地产公司开发的房地产项目，由被告东田公司筹集资金独立开发、经营、管理，被告常平房地产公司作为被挂靠方，不参与开发经营管理、不参与利益分配、不承担经济风险。被告常平房地产公司未提供证据。被告东田公司辩称，原告诉求已超出诉讼时效，请求法院予以驳回。一、案涉房屋已交付，被告东田公司早已完成楼盘初始确权资料提交手续。2014年2月19日，原告与被告东田公司签订案涉《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，案涉房屋实际交付时间为2015年1月1日。被告东田公司于2017年7月14日向不动产登记部门提交案涉楼盘的初始确权资料。二、案涉合同对逾期办证违约金已约定明确，且案涉债权已超过诉讼时效。1.案涉合同第十五条、附件五其他补充第5条约定了东田公司具有办理案涉房屋权属登记的义务，也明确了东田公司违反该义务须按已支付房款的万分之五支付违约金，以及原告有权解除合同。双方合同合法有效，该条款亦不属于格式条款的无效情形，双方应遵守，根据该约定，东田公司需在2017年1月2日将有关确权资料报产权登记机关备案，超过180天，原告有权解除合同，……，如不要求解除合同，东田公司应支付购房款万分之五的违约金。2.案涉债权已超过法定诉讼时效3年的规定。《民法总则》第188条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……”。案涉《商品房买卖合同》是原、被告共同签署的，合法有效。附件五“其他补充”第5条约定了“……承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。……”根据该条款约定，被告东田公司应于2017年1月2日前完成确权资料报产权登记机关备案手续。否则，原告有权依合同追究被告东田公司的违约责任。从2017年1月2日至原告提起诉讼之日，早己超过3年时间，在此期间，原告从未向被告东田公司主张过任何权利，该笔债权已超过法定的诉讼时效，原告债权已不受法律保护。综上，原告的诉求已超过法定诉讼时效，请求法院予以驳回。被告东田公司对其上述主张提供的证据有：不动产登记受理凭证、常平镇不动产登记中心出具的关于东田山畔华庭确权相关情况的回复、楼宇交接书。本院经审理认定事实如下：2014年2月19日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买位于东莞市*******************、1307号房屋，房屋总价款分别为426705元、334141元，合计760846元；两被告应当在2015年1月1日前将符合经验收合格并符合本合同约定的该商品房给原告；两被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案，如因两被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，两被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。合同附件五其他补充第五条对合同第十五条补充约定：在原告交齐办证所需税费及资料后，两被告承诺在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，如逾期办理超过180天，原告有权要求解除合同，并要求两被告退还全部购房款及承担已付购房款的万分之五的违约金，如因原告方面的原因无法办理，一切责任由原告自行承担；两被告对原告的办理权属登记义务为协助原告办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为原告提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定两被告在本合同第十五条及本条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务已履行完毕。2014年9月25日，两被告向原告交付案涉房屋。2017年12月28日，两被告通知原告等业主案涉商品房所在的楼宇（东田山畔华庭3-5栋）已完成确权手续可办理不动产权证，告知原告等业主具体的办证指引。2020年6月20日，原告以两被告逾期办证为由网上预约立案提起本案诉讼，请求判如所请，本院于2020年7月17日正式受理本案。被告东田公司提供了不动产登记受理凭证及常平镇不动产登记中心出具的关于东田山畔华庭确权相关情况的回复，该两份证据显示：被告常平房地产公司于2017年7月14日向不动产登记部门申请案涉商品房所在楼宇的确权首次登记；案涉商品房所在的5栋，确权首次登记缮证时间为2017年11月27日，系统登记发证时间是2017年12月26日。庭审中，原告认为，1.违约金本质上是一种继续性债权，在不动产权证办证之前该债权连续存在，截至不动产权办证完毕之日结束，违约金或损失的金额才得以固定，结合原告查询的大量案例来看，本案的诉讼时效应当从不动产证办理完毕之日起起算，根据《民法总则》第一百八十八条，本案均在诉讼时效之内提起诉讼。2.本案的诉讼时效存在中断事由，在案涉项目中，因两被告迟延办证的问题，许多业主曾多次找两被告协商，并向主管部门投诉，自2019年初开始，也有大批业主就该问题提起诉讼，因此本案也属于集团诉讼的个案，之前的业主的起诉构成的诉讼时效中断的效力也不局限于当时提起诉讼的业主，对本案的原告也起到中断诉讼时效的效力，况且由于大量维权者维权的事实，同时也能证明两被告知道或应当知道其行为已经对购房者构成违约且购房者在持续主张权利的事实。3.疫情期间应当是一个法定的中止的事由，具体时间由法院依法裁定。4.诉讼时效只有房产办证结束后原告才方便行使权利，在没有结束的时候究竟是要求被告承担逾期办证损失还是选择解除合同，这个选择需要办证的事实决定，损失的金额也是要到办证完成之日才能确定，所以诉讼时效应当是办证结束后才开始起算。被告东田公司认为，1.本案并非集团诉讼，2019年开始的系列案件与本案案情完全不同，也并非案涉楼房楼宇。2.案涉房屋早已在三年前都可以办证了，诉讼时效应从办证权利受到侵害之日起，也就是约定的房屋权属初始资料提交之日起算三年，原告从交楼后731日起应该知道自身权益受到损害，诉讼时效应从该日开始起算，已超过3年的诉讼时效。3.案涉房屋在新冠疫情前就已经全部超过了诉讼时效，原告并未提交有效的证据证明中止、中断。上述事实，有前述原告及被告东田公司提供的证据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两被告共同作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告常平房地产公司虽抗辩案涉房地产项目是由被告东田公司挂靠被告常平房地产公司名下进行开发，但并未提供任何证据予以证明，故两被告作为合同相对方应共同承担履行案涉合同所产生的法律责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件五其他补充第五条的约定，案涉房屋应于2015年1月1日前交付给原告，实际于2014年9月25日交付给原告，两被告应自案涉商品房实际交付之日起730日内协助原告办妥房地产权属证书，即两被告应于2016年9月24日前向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料，但两被告于2017年12月28日才通知原告等业主案涉商品房符合办证条件并提供应由开发商提供的大确权证书等办理权属登记所需的材料给原告，存在逾期460天协助办证的情形，两被告理应向原告承担逾期协助办证的违约责任。至于被告东田公司主张，其已在2017年7月14日就将案涉商品房所在第5栋楼宇办理权属登记所需由出卖人提供的资料报房地产管理部门登记备案，该栋楼早已符合办证条件，房地产管理部门审核颁发大确权证书期间不应计入两被告的办证时间。办妥大确权手续并通知提供不动产权登记部门核发的大确权证书等办证材料给原告，是原告办理案涉商品房权属登记即小确权手续的基础及必要条件，也是两被告作为开发商全面履行协助原告完成办证义务的应有之义。两被告提交应由开发商提供的资料报房地产管理部门登记备案以申请办理首次权属登记手续即大确权手续，不代表完成了办妥大确权证书的义务。且，根据案涉合同附件的补充约定，两被告应在交楼之日起730天内协助原告办妥房地产权属证书，而非仅提供办理大确权资料给产权登记机关备案，两被告在取得大确权证书后，还有义务通知原告案涉商品房符合办证条件并提供办证所需要的大确权证书等材料给原告，至此合同约定的两被告协助原告办证义务才算全面履行完毕，否则仍应承担逾期协助办证的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。根据双方合同主条款的约定，无论两被告逾期履行协助办证期间多长，原告在不退房的情况下，逾期办证违约金均固定按已付房价款的0.05%计付，违约金的计算标准及金额明显过低，不利于敦促两被告及时履行协助办证的义务，也完全不足以弥补原告因此而造成的损失。现两被告逾期办证，原告明确不要求解除合同并主张以已付购房款为基数按年利率6%及实际逾期天数来计算违约金，该标准是适当的违约金计算标准，合法合理，本院予以采纳。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。承上，本院判定的逾期办证违约金会随着逾期办证的天数变化而变化，故应认定为按日累计计算的持续性债权，应按每个个别债权从实际产生之日起分别计算诉讼时效期间。两被告是于2017年12月28日才通知原告等业主案涉商品房符合办证条件并告知具体的办证指引，理应视为两被告直至2017年12月28日才实际全面完成协助办证义务，故逾期办证违约金的计算期间应为从2016年9月25日起至2017年12月28日止。原告于2020年6月20日网上预约立案，从该日倒推三年来计算，2017年6月20日前的逾期办证违约金已经超过了法律规定的三年诉讼时效，故依法理应仅支持从2017年6月21日计至2017年12月28日止（合计191天）的违约金。原告主张，因受新冠疫情影响构成诉讼时效的中止，但部分期间的违约金在疫情发生前即已超过诉讼时效，且疫情发生后原告仍可网上预约办理立案，对原告的诉权行使未构成实质性阻碍，并不构成诉讼时效的中止，故对原告该项主张本院依法不予采纳。本院判定两被告应共同支付原告逾期办证违约金为760846元×6%÷365天×191天=23888.48元。对原告诉请违约金超出该数额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告蒋泽华支付逾期办证违约金23888.48元；二、驳回原告蒋泽华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费894元（原告已预交），由原告蒋泽华负担626元，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、广东东田投资股份有限公司共同负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 崔丽君二〇二〇年十月十六日法官助理 王雅仪书 记 员 欧阳正附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。