江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初2633号原告：刘芮萍，女，1957年6月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘南，北京市（南京）律师事务所律师（已撤销委托）。被告：郑进宝，男，1961年9月16日出生，汉族，住南京市六合区。原告刘芮萍与被告郑进宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘芮萍及其委托诉讼代理人刘南，被告郑进宝到庭参加诉讼，后刘芮萍撤销对刘南的委托。本案现已审理终结。原告刘芮萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还剩余四个月的房屋租金2400元，并赔偿原告搬家费800元、空调拆装机费600元、更换门锁费280元、更换移动宽带费600元；2、判令被告支付原告违约解除合同的违约金3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月16日，原被告签订《住房协议》，约定原告向被告租赁位于栖霞区平米房屋，租房期限从2019年9月16日至2021年9月16日，房屋租金每月600元，违约责任约定违约方赔偿3000元给无过错方。2020年5月27日，被告让出租房屋的房主张贴通知，要求原告搬离租赁房屋，原告认为被告提前解除《住房协议》，应承担违约责任，并赔偿由此给原告造成的各项损失。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告郑进宝辩称，原告通过被告老乡找到被告租房，因八卦洲五一八队房主欠被告工程款，就将房屋委托被告对外出租，原被告于2019年9月16日签订《租房合同》，原告提交的证据《住房协议》系为其申请廉租房、保障房补签的，双方的权利义务应以《租房合同》的约定为准。原告在承租期间拒缴水电费，还私自更换门锁，致使除原告承租房屋外的部分房屋无法对外出租。房主要求被告对租赁房屋内部进行装修改造，但原告不同意，房主因此要求原告搬出。综上，原告拒缴水电费，违约在先，房主有权解除《租房合同》，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月16日，被告郑进宝作为出租方（甲方），原告刘芮萍作为承租方（乙方）签订《住房协议》，约定甲方将坐落在栖霞区八卦洲五一八队、面积50平方米房屋出租给乙方使用，租期为二年，从2019年9月16日至2021年9月16日止，月租金600元，付款方式一年一次性付清，乙方先付租金后住房。乙方在租期内不得改变房屋结构，不得擅自转租、转让他人居住，否则属违约，甲方应为乙方提供公共设施包括水、电、有线电视等，乙方所用的费用自付。甲方自愿将房屋内（旧）家具及电器设备（附件备后）无偿让给乙方使用至租期满，乙方在使用中应以爱护，除正常损耗外，不得人为造成损坏。本协议双方共同协商签订，双方应严格遵守不得违约，不得以任何理由借口更改条款，否则违约方应承担法律责任，并赔偿人民币叁仟元给无过错方。协议尾部原、被告分别签名并注明联系电话、身份证号码及地址信息。还手写备注水表度数93.5度，电表度数1141度。2019年9月22日，被告郑进宝向原告刘芮萍出具收条，确认收到租房款（2019.9.16-2020.9.16）人民币柒仟元。郑进宝还出具证明1份，载明：“兹有南京市栖霞区八卦洲五一八队原供销社职工住宅房租给刘芮萍住，此房是郑进宝私人住宅房产权，特此证明，与刘芮萍无关。”另查明，案涉房屋房主为余某、孙某，被告郑进宝自述因房主余某、孙某欠其工程款，故将案涉房屋交由其对外出租，以收取的租金抵付工程款，后其将案涉房屋出租给原告刘芮萍。租赁期间，因被告郑进宝对租赁房屋进行装修施工，产生部分水电费，原告拒绝支付全部水电费，双方为此产生矛盾，并引发肢体冲突，原告报警后更换了租赁房屋的门锁，被告即将此事告知房主孙某、余某。2020年3月19日、4月20日、5月27日，房主委托郑进宝采取在租赁房屋门口张贴通知的方式，告知因需自住房屋，要求原告务必在3月31日前搬走，如不搬走，将于5月16日停水停电，后又通知将于6月16日停水停电。原告因不堪其扰，于2020年6月20日搬离租赁房屋，并在房屋门口张贴通知告知房屋已搬空。庭审中，被告郑进宝提交《租房合同》，旨在证明该份合同系双方真实意思表示，原告提交的《住房协议》系为申请廉租房、保障房补签。该份合同对租房范围仅约定为一间卧室、厨房及楼梯下卫生间，并未约定房屋面积；租房时间仅约定为一年，自2019年9月16日至2020年9月16日；同时约定在租房中必须听从被告的具体安排，如不听从被告有权辞退。经质证，原告提出该合同系2019年8月底签订，仅签订了合同，并未实际履行，后原告认为被告可以任意解除合同的条款不公平，就提出不再承租房屋，并要求被告销毁合同或重新签订合同，被告同意重新签订后，双方又于2019年9月16日签订《住房协议》，故双方权利义务应以《住房协议》为准。围绕双方争议的租赁期间水电费的问题。原、被告均提交了用电明细清单，载明：按照双月缴费周期计算，租赁房屋2019年10月总电量为31度，电费合计17元；2019年12月总电量214度，电费合计113元；2020年2月总电量757度，电费合计400元；2020年4月总电量480度，电费合计253元；2020年6月总电量177度，电费合计94元。2020年6月17日被告补交水费的票据金额合计105元。经质证，原告认可水表由其一人使用，但因对电表载明的费用不予认可，故未缴水电费。被告认可曾应房主要求，对租赁房屋进行装修施工，并使用了水电钻、电锤、电焊机，但因原告反对，后停工，且已于2020年3月15日安装分电表，分电表量很少，故电费仍应由原告承担。原告刘芮萍就其主张的各项损失，提交空调移机费票据400元、换锁芯发票280元、宽带电视费用票据600元、搬家费票据600元及证明人证明材料。经质证，被告郑进宝对上述票据载明的费用均不予认可，认为原告拒缴水电费，违约在先，被告有权解除合同，且原告搬离，并未通知被告，被告曾将自制的结算单张贴在租赁房屋门口，内容为：剩余租期房租1750元-租期内原告未缴水电费合计965元=785元；2020年6月26日，被告曾向原告发送短信，要求与原告结账退款。被告还提交多份收据，旨在证明原告封堵坐便器、破坏水表阀门、堵塞下水管道，致使被告产生多项费用。原告对被告提交的证据均不认可。以上事实，有原告提交的住房协议、收条、接处警工作记录、水电费明细清单及票据、空调移机费票据、换锁芯发票、宽带电视费用票据、搬家费票据及照片等，被告郑进宝提交的租房合同、水电费明细及发票、照片等，及本院庭审笔录在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告从房主处取得案涉房屋，并有权对外出租，被告将房屋出租给原告后，双方先后签订两份合同，现双方均一致认可《租房合同》签订在先，《住房协议》签订在后，被告虽辩称《住房协议》系为原告申请享受住房保障待遇签订，但并未提交相关证据加以证明，故本院认定双方之间的权利义务关系应以《住房协议》约定为准。《住房协议》载明：双方应严格遵守不得违约，不得以任何理由借口更改合同条款，否则违约方应承担法律责任，并赔偿3000元给无过错方。合同履行过程中，原、被告就租赁期间房屋内水电费的承担问题产生纠纷，原告因此拒缴水电费，虽有违“所用费用自付”的合同约定，但并不构成根本违约，被告为此提前解除合同，违反了上述约定，应当依约承担相应的法律责任，考虑到双方都具有一定的过错，本院酌定被告赔偿原告违约金2100元。关于原告主张的各项实际损失合计1880元，被告赔偿的违约金已足以弥补，故本院对此不予支持。关于原告主张返还的租金，原、被告一致确认2020年6月20日原告搬离租赁房屋，租赁合同终止履行，故原告未使用租期部分的租金1750元应予返还。关于原告应承担的水电费，本院结合被告自认存在装修施工、原告独自居住的事实及租赁期间电费的波动情况，酌定原告承担电费280元，加上原告自认由其单独使用水表产生的水费105元，合计385元应由原告承担。综上，被告还应支付原告款项3570元（1750+2100-280）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑进宝于本判决生效之日起五日内支付原告刘芮萍租金、违约金合计3570元；二、驳回原告刘芮萍对被告郑进宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郑进宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十月二十六日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳