湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初2302号 原告：中国工商银行股份有限公司仙桃支行。住所地：仙桃市仙桃大道中段**。 负责人：姚官军，该行行长。 委托诉讼代理人：谌杰，男，该行员工。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：程思荣，男，该行员工。代理权限为一般代理。 被告：邹家俊，男，1990年10月12日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。 被告：王奥利，女，1992年6月27日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。 被告：湖北辉腾房地产开发有限公司。。住所地：仙桃市龙华山办事处大新路东侧 法定代表人：杜志平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张书杰，湖北沔阳律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行（以下简称工商银行仙桃支行）与被告邹家俊、王奥利、湖北辉腾房地产开发有限公司（以下简称辉腾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。工商银行仙桃支行的委托诉讼代理人谌杰、程思荣，辉腾公司的委托诉讼代理人张书杰到庭参加诉讼，邹家俊、王奥利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行仙桃支行向本院提出诉讼请求：1、判令邹家俊、王奥利偿还原告贷款本金174528.72元（截至2019年11月21日积欠本金43765.62元，未到期本金130763.10元）及相应利息（截至2019年11月21日利息22073.64元，2019年11月22日以后的利息按合同约定年利率7.644%计算至还清贷款之日止）；2、判令原告依法对位于仙桃市龙华山办事处大新路东侧世界城三楼商铺3179号、3180号两处的房产和土地使用权享有抵押权，对抵押物处置所得价款享有优先受偿权；3、判令湖北辉腾房地产开发有限公司对邹家俊及其共同还款人王奥利的上述债务承担连带担保责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年7月，工商银行仙桃支行与邹家俊、王奥利、辉腾公司签订了两份《个人借款/担保合同》，约定工商银行仙桃支行向邹家俊、王奥利发放了两笔个人商用贷款共计24万元，用于购买辉腾公司开发的“仙桃世界城”商铺，贷款期限120个月，自2014年7月10日起至2024年7月10日止，邹家俊、王奥利以其购买商铺进行抵押担保，辉腾公司提供阶段性连带保证责任。贷款发放后，邹家俊、王奥利连续出现还款违约，截止2019年11月21日，贷款合同号为：01813000192014商房贷1000037贷款累计违约24期，已还本金32024.21元，未还本金87975.79元（其中积欠本金22594.24元，未到期本金65381.55元），并积欠利息11649.76元；贷款合同号为：01813000192014商房贷1000065贷款累计违约22期，已还本金33447.07元，未还本金86552.93元（其中积欠本金21171.38元，未到期本金65381.55元），并积欠利息10423.88元。工商银行仙桃支行已于2018年8月25日宣布贷款提前到期，向邹家俊、王奥利、辉腾公司发出《提前还款函》，要求邹家俊、王奥利、辉腾公司在规定的期限内清偿全部贷款本息，但邹家俊、王奥利、辉腾公司至今未还。 邹家俊、王奥利未作答辩。 辉腾公司辩称，1、办理抵押登记的义务主体是贷款人与借款人，贷款人与借款人怠于办理房屋产权证书和抵押登记手续，不是辉腾公司的过错；2、辉腾公司提供的是阶段性连带责任保证，符合《个人购房借款/担保合同》第十条第10.2款约定的保证责任免除条件；3、原告提供的格式合同，扩大了辉腾公司的义务，属于无效条款。综上，辉腾公司开发的商铺具备办理抵押登记或房权证的条件，其阶段性担保责任免除的条件已经成就，辉腾公司应免除本案《个人购房借款/担保合同》的担保责任。故原告对被告辉腾公司的诉请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 工商银行仙桃支行围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，邹家俊、王奥利未向本院提交证据。本院经审查认为，工商银行仙桃支行提交的个人购房借款/担保合同、担保函、借款凭证、贷款流水，客观真实、来源合法，能够证明其拟证事实，依法予以采信；工商银行仙桃支行提交的宣布贷款提前到期催收函，该催收函未送达给邹家俊、王奥利、辉腾公司，依法不予采信；工商银行仙桃支行提交的产权预抵证，虽然客观真实、来源合法，但不能证明其享有优先受偿权，对其证明对象依法不予采信；被告辉腾公司提交的仙桃市人民政府办公室备忘录、辉腾公司不动产权总证、已办理产权证业主明细表，客观真实，来源合法，但不能够证明辉腾公司免除阶段性担保责任的事实，依法不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月30日、7月1日，工商银行仙桃支行为贷款人、邹家俊为借款人及抵押人、王奥利为共同借款人、辉腾公司为保证人，四方签订了《个人购房借款/担保合同》两份，约定工商银行仙桃支行分别向邹家俊发放个人购置商用房贷款12万元，贷款共计24万元，用于购买仙桃市龙华山办事处大新路东侧世界城三楼商铺3179号、3180号的房屋；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入辉腾公司在工商银行账号为18×××93账户；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人要权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定，贷款利率按合同约定进行调整的，利率调整后的罚息利率应相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；保证人为该借款提供阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，本合同约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对到期后的借款人的债务免除保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期限为贷款提前到期之日起两年；抵押人自愿以其购买仙桃市龙华山办事处大新路东侧世界城三层3179号、3180号商铺为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用等。合同签订后，邹家俊、王奥利于同年7月23日在仙桃市房屋登记管理所办理商品房预售抵押预告登记。同年7月10日，工商银行仙桃支行向邹家俊发放贷款24万元，借据载明当期执行年利率为7.86%，借款到期日为2024年7月10日。从2017年12月开始，邹家俊、王奥利拖欠工商银行仙桃支行借款本金及利息。截止2019年11月21日，邹家俊、王奥利欠工商银行仙桃支行借款本金累计174528.72元，利息22073.64元。 另查明，邹家俊、王奥利所购房屋未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记。 本院认为，工商银行仙桃支行与邹家俊、王奥利及辉腾公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。工商银行仙桃支行履行了合同约定的义务，邹家俊、王奥利从2017年12月开始未按约定支付工商银行仙桃支行贷款本金、利息，工商银行仙桃支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，工商银行仙桃支行要求邹家俊、王奥利返还借款本金及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。关于利息计算标准，中国人民银行于2019年8月16日公布自2019年8月20日起，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。原告诉请的截止至2019年11月21日的利息22073.64元，既符合合同约定也不违反法律规定，本院依法予以认可。关于2019年11月22日之后的利息，应当按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率上浮20%的基础上上浮30%计算，对于超出的部分，本院不予支持。关于工商银行仙桃支行对抵押房屋是否享有优先受偿权的问题，对此，本院认为，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。本案中，因邹家俊、王奥利对涉案房屋只办理了抵押预告登记，未办理抵押登记，工商银行仙桃支行对该房屋不享有抵押权，故工商银行仙桃支行的该项诉讼请求，本院不予支持。辉腾公司辩称，辉腾公司开发的仙桃世界城商铺具备办理抵押登记或房权证的条件，因邹家俊、王奥利原因未办理抵押权登记，辉腾公司其阶段性担保责任免除的条件已经成就，辉腾公司应免除《个人购房借款/担保合同》的担保责任。本案合同中约定，辉腾公司为邹家俊、王奥利的借款提供阶段性连带责任保证，其免除阶段性连带保证责任的情形为邹家俊、王奥利所购房屋正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，现邹家俊、王奥利所购房屋未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记，辉腾公司依约应当承担连带清偿责任。辉腾公司辩称理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邹家俊、王奥利共同返还原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行借款本金174528.72元，并支付利息（截止2019年11月21日的利息为22073.64元；从2019年11月22日起至清偿之日止，以174528.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%的基础上再上浮30%计算）； 二、被告湖北辉腾房地产开发开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告仙桃市辉腾置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告邹家俊、王奥利追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行的其它诉讼请求。 上列应付款项于判决书生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4550元，由被告邹家俊、王奥利、湖北辉腾房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  李 旺 人民陪审员  左昭霓 人民陪审员  李良啸 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  王 昊