湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2074号原告：张珂，女，1984年2月14日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告张珂与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告张珂的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张珂向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告张家界山水公司支付回购房款370370元，支付回购违约金184343.25元，被告张家界大成公司、湖南大成公司承担连带担保责任；2.判令被告张家界大成公司支付所欠投资收益款126252元，支付投资收益违约金47494.5元，被告张家界山水公司承担抵押担保责任，被告湖南大成公司承担连带担保责任；3.判令三被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2010年2月25日，原告与张家界山水公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店的第8层835房。同日，原告与三被告签订了《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》（以下简称《房屋投资经营合同》）、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》（以下简称《房屋销售回购合同》）、《房屋回购补充协议》。签约后原告于2010年2月25日一次性付清房款336700元，张家界山水公司出具收据。《房屋投资经营合同》约定，原告将房屋交给被告统一经营管理，最短时限不少于3年，最长不超过5年；被告每月向原告支付投资收益2806元；被告张家界山水公司提供连带担保并用自有物业担保；被告湖南大成公司提供连带担保；逾期3个月未支付投资收益，被告应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金；逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，按该房屋约定价格的10%作为违约金。《房屋销售回购合同》约定，房屋总价款为336700元，从本合同签订之日起计算，满3年不足4年，张家界山水公司按房屋总价款的108%回购，满4年不足5年，按房屋总价款的109%回购，投资期满5年后，必须按本合同房屋总价款的110%回购该房屋。《房屋回购补充协议》约定，原告同意被告张家界山水公司延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年4月1日，延期回购期限届满后，被告张家界山水公司按336700元回购该商品房，在延长的租赁经营期限内，被告张家界大成公司每月月底支付月租金3507元。2016年9月1日至2020年8月31日被告欠付投资收益126252元。2020年原告多次催要房屋收益款，要求对方回购房屋，对方均以老板不在或资金周转困难、排队等候等为由拒不见面或拒不答复。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司、湖南大成公司共同提交书面答辩状辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回原告要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。一、回购款及租金支付情况。2016年9月1日至2020年8月31日，被告已向原告支付21517元。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。三、原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与张家界大成公司、张家界山水公司签订的《房屋投资经营合同》亦于本案起诉之日解除。四、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务，综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2010年2月25日，张珂与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定张珂向张家界山水公司购买8层835号房，总价款为336700元。合同签订当天，张珂向张家界山水公司交纳835号房的购房款336700元。2.签订《商品房买卖合同》当天，张珂（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订《房屋投资经营合同》一份。合同约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区××庄坪的张家界××层××号房，建筑面积51.81平方米；甲方将投资的房屋交乙方统一管理、经营；甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。在本合同的投资期内，该房屋月投资收益计2806元，由乙方按月向甲方支付，在每月20号之前，乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格（以甲方与丙方所签订的《房屋销售回购合同》第三条中约定的总价为准）的10%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。合同同时约定，丙方对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，在该物业委托期限内，如乙方不能按时支付甲方投资收益时，丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的投资收益，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保。丁方对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。3.2010年2月25日，张珂（甲方）与张家界山水公司（乙方）、张家界大成公司（丙方）、湖南大成公司（丁方）签订一份《房屋销售回购合同》一份。合同约定：甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《房屋投资经营合同》投资期满3年后至第5年内，甲方有权要求对方按336700元的价格提前回购该房屋；如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按本合同约定的价格提前回购该房屋，则乙方在接到甲方提出的回购书面报告5个工作日内必须与甲方到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方；甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《房屋投资经营合同》投资期满5年后，乙方必须按本合同第三条中约定价格的110%回购该房屋，甲方必须按本合同第三条中约定价格的110%同意乙方对该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行，同时乙方须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给甲方。任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同约定的购买价为准）日万分之五的违约金，逾期60天内因乙方违约造成甲方投资收益损失或因甲方违约造成乙方的经济损失由违约方负责赔偿，逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同。乙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，对回购甲方该房屋之义务提供担保。丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对乙方回购甲方该房屋之义务提供担保。4.2015年4月1日，张珂（甲方）与张家界山水公司（乙方）、张家界大成公司（丙方）签订一份《房屋销售回购合同补充协议》一份。约定甲、乙、丙三方于2010年2月25日签订了《房屋销售回购合同》，原购金额为336700元，原购金额升值款为33670元，结清总金额为336700元。甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年4月1日。延期回购期限届满后，甲方同意乙方按336700元回购该商品房。甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金3507元。5.合同签订后，第8层835号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。自2016年9月1日开始，张家界大成公司未按合同约定足额向张珂支付投资收益，至2020年8月31日止，张家界大成公司仅向张珂支付投资收益21517元，仍欠付张珂投资收益146819元（12×4×3507元－21517元）。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》、《房屋销售回购合同补充协议》、收据、长沙银行账户交易清单等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告张珂与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》，原告张珂与被告张家界山水公司、张家界大成公司、湖南大成公司签订的《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》，原告张珂与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《房屋销售回购合同补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《房屋销售回购合同》约定，在原告张珂与被告张家界大成公司所签订的《房屋投资经营合同》投资期满5年后，被告张家界山水公司必须按本合同第三条中约定价格的110%回购该房屋。《房屋投资经营合同》期满5年后，原告张珂与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订了《房屋销售回购合同补充协议》，该协议约定，原告张珂同意《房屋销售回购合同》约定的商品房回购期限届满后，被告张家界山水公司延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年4月1日。延期回购期限届满后，原告张珂同意被告张家界山水公司按336700元回购该商品房。现房屋回购期限已届满，被告张家界山水公司应依约履行回购义务，故原告张珂要求被告张家界山水公司履行回购房屋义务，支付房屋回购款336700元的诉讼请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，本院予以支持。原告张珂要求按370370元回购房屋的理由与《房屋销售回购合同补充协议》的约定不符，本院不予支持。原告张珂要求被告张家界山水公司按照《房屋销售回购合同补充协议》履行回购义务，并非是要求解除该合同，故被告辩称原告已丧失回购权利，原告无权主张回购房屋的辩称理由不成立，本院不予采纳。《房屋销售回购合同补充协议》于2018年4月1日到期后，835号房仍由被告张家界大成公司经营使用，双方形成不定期租赁合同。在履行合同期间，被告张家界大成公司未按约定向原告张珂支付投资收益，其行为已构成违约，依法应承担支付投资收益的违约责任。被告张家界大成公司辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店行业的冲击较大，被告张家界大成公司辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告张家界大成公司经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金为宜。2016年9月1日至2020年8月31日，被告张家界大成公司欠付原告张珂投资收益146819元，现原告张珂只要求被告张家界大成公司支付126252元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。被告张家界大成公司未按照合同约定向原告张珂支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告主张被告所欠付租金126252元，原告所主张欠付租金的违约金为47494.5元，明显超过了欠付租金的30%，本案欠付租金的30%为37875.6元，故认定违约金数额为37875.6元。原告张珂主张的回购违约金为184343.25元，因《房屋销售回购合同》期满后，双方又签订了《房屋销售回购合同补充协议》，该补充协议并没约定逾期回购违约金，故原告张珂要求回购违约金的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。《房屋投资经营合同》约定，被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地作担保物，分别为被告张家界山水公司回购房屋和被告张家界大成公司支付投资收益提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告张珂不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告张珂有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告湖南大成公司对投资收益及回购是否承担责任的问题。在涉案合同到期后，原告张珂与被告湖南大成公司均没有续签合同，且在合理期限内未向被告湖南大成公司主张相关权利，故原告张珂要求被告湖南大成公司对回购和投资收益承担责任的诉讼请求，理由不正当，本院不予支持。没有合同约定被告张家界大成公司对被告张家界山水公司的回购义务承担连带责任，故原告张珂要求被告张家界大成公司对回购承担连带责任的诉讼理由不成立，本院不予支持。被告张家界山水公司、张家界大成公司、湖南大成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告张珂支付回购房款336700元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告张珂支付2016年9月1日至2020年8月31日下欠的投资收益126252元及违约金37875.6元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地的价值范围内对上述第二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告张珂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11084元，减半收取5542元，由原告张珂负担576元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1791元，张家界山水天下置业有限公司负担3175元。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年十月十五日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。