广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民初2262号 原告：杨春梅，女，1976年10月16日出生，汉族，住广西贵港市港**。 原告：胡毅，男，1974年10月10日出生，汉族，住广西贵港市港**。 二原告共同委托诉讼代理人：彭剑波，广西双贺律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：刘运武，广西双贺律师事务所律师。 被告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**，统一社会信用代码：91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，董事长。 委托诉讼代理人：孙小嵋，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海霞，北京市华泰（南宁）律师事务所律 师。 原告杨春梅、胡毅与被告广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，依法于2020年10月23日公开开庭进行审理。原告杨春梅、胡毅及其委托诉讼代理人彭剑波、刘运武，被告嘉和置业公司的委托诉讼代理人孙小嵋、李海霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨春梅、胡毅共同向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的关于嘉和城高迪山二区92号楼03号别墅的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告嘉和置业公司返还原告已支付的房款420000元；3、判令被告嘉和置业公司赔偿原告利息损失（计算方法：以420000元为基数，自2018年9月26日起至2019年8月19日，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起计至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场公布的贷款利率分段计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月，原告杨春梅、胡毅经了解嘉和城高迪公馆的房源信息后，确定购买被告开发的位于被告开发的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城高迪公馆6栋21层2102号房。2018年9月18日，原告与被告的置业顾问经过详谈，确定上述房屋的交易价款总额为2122982元。原告于当天向被告支付了购房定金50000元。但2018年9月25日原告与被告置业顾问签订合同时，却被告 知除合同所约定的房价款外，原告必须另外向被告支付价外款即外收420000元，被告才能与原告签订合同。如果原告不同意向被告支付该外收费用的话，则被告将没收原告先前已经支付的购房定金50000元，原告迫于无奈只能答应向被告支付前述外收费用。为此，被告于2018年9月25日与原告签订两份《商品房买卖合同》，一份是购买高迪公馆6栋21层2102号房的合同，另一份则是原告根据被告的要求以配偶胡毅的名义与被告以虚假的意思表示签订的购买嘉和城高迪山二区92号楼03号别墅的合同。原告认为，双方的真实意思表示是买卖高迪公馆6栋21层2102号房，自始至终并无意思表示购买高迪山二区92号楼03号别墅意思表示，根据我国民法总则第一百四十六条之规定，双方以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。因此双方签订的关于高迪山二区92号楼03号别墅的合同应告无效。被告收取价外款的行为违反了我国价格法及《商品房销售明码标价规定》的规定，应当予以返还。为此原告特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告嘉和置业公司辩称，我方请求合议庭依法驳回原告的诉请，理由如下：原告购买高迪公馆的房屋是其真实的意思表示，签署高迪山二区别墅的商品房买卖合同是为了支付高迪公馆房屋的价外款，按照原告的陈述，原告均知悉本案涉案合同其目的是为了支付高迪公馆房屋的房款，根据民法总则第146条第二款的规定，应当以原被告双方购买高迪公馆房屋的效力来确定本案涉案房屋合同 的效力，而购买高迪公馆房屋的合同效力是双方确认的，合法有效，因此本案涉案房屋的合同合法有效，其主张返还已经支付的款项无事实和法律依据，从本案的相关证据可以看出原告是在收取了高迪公馆房屋且被告履行了主要合同义务后才提起本案诉讼的，其行为严重违反了诚实信用原则。 原告杨春梅、胡毅共同向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张： 证据1、企业信用信息，证明被告的工商注册登记基本情况；证据2、农业银行卡交易明细清单，证据3、情况说明书，证据1-3共同证明原告2018年9月18日委托朋友胡伟在被告处POS机刷卡（胡伟农行卡6228484281658046616）消费的方式向被告支付购房定金50000元，并跟被告置业顾问说好过几天原告到被告售楼部交纳购买案涉商品房的首付款及签订商品房买卖合同的事实；证据4、中国银行交易流水明细清单，证据5、收款收据，证据4-5共同证明原告于2018年9月25日下午在被告售楼部以POS机刷卡消费方式向被告支付了包括房价款在内的各种款项480899.10元。但被告当时却只向原告开具购房定金5万元、首期房价款42982元、专项维修基金17502.10元等款项共计110899.10元的收款收据。被告在高迪公馆6栋2102号房商品房买卖合同规定的房价款之外，再向原告额外收取42万元房价款的事实；证据6、商品房买卖合同及补充协议，证明原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》的有关房价款总额、支付方式及期限、每期应付房价款的 金额等所有合同条款内容均不涉及原告支付给被告的讼争款项420000元，因此讼争420000元的给付行为没有事实及法律根据；证据7、支付宝转账电子回单，证明原告按照《商品房买卖合同》及其《补充协议》的相关约定于2019年10月1日支付被告房价款及房价款资金占用费的有关事实。 被告嘉和置业公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，证据2、3只能证明杨春梅依照合同依据向被告支付定金5万元；对证据4、5的真实性、合法性没有异议，该证据只能证明被告向原告收取了流水单上的费用；对证据6的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，我方主张涉案的42万元实际上是双方约定的购房款项，只是不包含在商品房买卖合同约定的价款之中，而是以其他方式收取；对证据7的真实性、合法性、关联性没有异议。 被告嘉和置业公司向法庭提交如下证据以支持其反驳主张： 证据1、《南宁市商品房买卖合同》（胡毅）；证据2、收款收据（胡毅），证据3、收房确认函（胡毅），证据1-3共同证明原告主张的42万元为以胡毅之名签名的《商品房买卖合同》项下的款项，讼争的42万元实际为原被告合意作为案涉房屋的房屋的房价款处理；证据4、结婚证，证明原告与胡毅为夫妻关系。庭后补充提交证据1、关于协助调查嘉和城高迪公馆商品房备案均价等 有关问题的复函，证明即便嘉和置业公司未按申报价格对外销售，也仅是违反相关部门规章的规定，不能对抗合同双方当事人的真实意思表示；证据2、收税完税证明，证明讼争420000元的购房款已经依法纳税；证据3、商品房预售许可证，证明嘉和置业公司合法出售案涉房屋。 原告杨春梅、胡毅共同质证认为，对证据1真实性没有异议，对合法性、关联性有异议；对证据2真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，胡毅的签字是应被告的要求由杨春梅签字，不是胡毅本人签字；对证据3真实性没有异议，对合法性、关联性有异议；证据1-3被告一直没有给原告，签字后就收回去了，直到开庭才拿到这些材料；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，杨春梅和胡毅确实是夫妻，但是不能证实被告的其他主张。补充质证：被告提交的证据1-6均不能证明原告与被告达成了原告同意购买高迪山二区92号楼03号别墅的真实意思表示，该高迪山二区92号楼03号别墅的《商品房买卖合同》是原、被告双方以虚假的意思表示在被告的主导和要求下签订的，是为了规避国家以及南宁市对商品房的限价调控政策，在高迪公馆商品房买卖合同规定的房价款之外，再额外向原告收取房价款42万元。对补充提交证据1的真实性、合法性没有异议，但是对关联性和该证据的证明内容、证明目的有异议，原告认为该证据反映了被告违反房地产管理法、城市商品房预售管理办法、商品房销售明码标价规定以及南宁市住 房保障局及南宁市相关政府部门联合制定的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》等关于国家房地产市场宏观调控政策及法律强制性规定，损害社会公共利益，违反公序良俗，违反价格法和商品房明码销售标价规定，签订别墅买卖合同，收取超出政府备案价格的房价款，是严重违法行为；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容、证明目的有异议，原告认为商品房预售许可证是南宁市相关政府部门允许被告以政府备案价销售案涉高迪公馆房屋，而不是允许被告超出备案价来额外收取房价款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方就以下事实存在争议：被告是否在事前向原告披露原告所购高迪公馆的真实房价，即总房价系在备案价外还需另收取42万元外收的事实？原告对此予以否认，而被告认为其在向原告销售高迪公馆房屋时已向原告明确真实房价。对此，本院认为，首先，原告在其诉状中陈述称：“2018年9月25日原告与被告置业顾问签订合同时，却被告知除合同所约定的房价款外，原告必须另外向被告支付价外款即外收420000元，被告才能与原告签订合同。如果原告不同意向被告支付该外收费用的话，则被告将没收原告先前已经支付的购房定金50000元，原告迫于无奈只能答应向被告支付前 述外收费用。”与其在庭审的意见相悖，该行为违反了禁反言原则；其次，从原告的签订两份购房合同、支付款项行为来看，原告作为具备完全民事行为能力的人，应当知晓其所交纳的42万元系所购高迪公馆的外收房款，另外，被告针对高迪山二区别墅的购房合同向原告出具《收房确认函》明确载明42万元系高迪山二区别墅的定金，原告在该《收房确认函》中签字，应视为原告对签署高迪山二区别墅的购房合同并交付42万元的事实是明知的。综上，本院认定，被告在事前已向原告披露原告所购高迪公馆的真实房价系在备案价外还需另收取42万元外收的事实。 本院查明： 被告系依法成立的具备商品房开发资质的企业法人。二原告想要购买嘉和城高迪公馆6栋21层2102号房，并通过被告嘉和置业公司的置业顾问了解到想要购买前述房屋，被告置业顾问告知原告需先支付价差房款420000元，要先付清价差房款才能签合同。 2018年9月25日，原告杨春梅与被告嘉和置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买位于嘉和城高迪山二区92号楼03号别墅，购房定金为420000元。杨春梅在落款处签署的是“胡毅”的名字。原告于2019年9月25日交付了购房定金420000元。被告嘉和置业公司将前述购房定金420000元计入原告购买高迪公馆6栋21层2102号房的房款中。2018年10月1日，被告嘉和置业公司以原告未依约支付首期房款为由解除与原告签订的关 于购买嘉和城高迪山二区别墅的《商品房买卖合同》，并告知原告其所支付的购房定金420000元不予退回。 原告分别于2018年9月25日向被告嘉和置业公司支付了购买嘉和城高迪公馆6栋21层2102号房的5万元购房定金、首付款42982元及专项维修基金、印花税、代办费等共17917.10元。2018年9月27日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告嘉和置业公司开发的位于嘉和城高迪公馆6栋21层2102号房，单价为每平方米11504.81元，总价2122982元。2020年6月14日，被告向原告交付了高迪公馆6栋21层2102号房。原告后又支付了部分购房款，共计支付购房款1512814.67元。 另查明，杨春梅与胡毅系夫妻关系。 本案的争议焦点为：案涉高迪山二区别墅的《商品房买卖合同》是否合法有效？在查清合同效力的基础上，原告请求返还购房款及赔偿损失主张能否成立？ 本院认为，本案的争议焦点实际上是高迪山二区别墅《商品房买卖合同》的性质问题。首先，从原、被告双方的缔约过程来看，原告为购买高迪公馆的房屋与被告置业顾问联系，达成定购商品房意向后得知签订合同前必须先交纳合同约定房款外的价差房款，后完成购房定金及价差房款的交付；此后双方先后就高迪山二区别墅、高迪公馆的房屋分别签订两份《商品房买卖合同》，高迪山二区别墅的《商品房买卖合同》所约定的定金与高迪公馆的价差房款数额 一致，高迪山二区别墅的购房定金亦计入高迪公馆的《商品房买卖合同》的总房价中。由此可知，高迪山二区别墅的《商品房买卖合同》并非一份孤立的合同，而是双方为了签订高迪公馆的《商品房买卖合同》所实施的价格拆分，高迪山二区别墅的《商品房买卖合同》所约定的购房定金实际上是高迪公馆的房价的应然构成。其次，尽管在高迪山二区的《商品房买卖合同》落款的是胡毅的名字，但杨春梅认可该签字是其本人所签，且杨春梅与胡毅系夫妻关系，则应认定高迪山二区的《商品房买卖合同》实际上是杨春梅与被告所签。原告作为完全民事行为能力人，完全有能力理解被告置业顾问对高迪公馆购房价格及事项的解释，也完全有能力了解签订两份《商品房买卖合同》的真实目的，并作出其本人的真实意思表示。原告在两份《商品房买卖合同》上签字的行为，表明其对高迪公馆房屋价格有明确的认知，故原告应对其作出的购房法律行为承担相应的法律后果，即按照双方约定的房价履行付款义务，这亦符合交易诚信原则的法律内涵。再次，双方自始至终仅是围绕购买高迪公馆一事进行协商并且达成合意，因此可以认定，两份《商品房买卖合同》的签订实际上仅是为购买高迪公馆而作出的法律行为，仅体现了一个意思表示，且双方对此达成一致。原告认为高迪山二区别墅的《商品房买卖合同》是以虚假意思表示签订的，应认定为无效。对此本院认为，双方的真实意思表示自始至终一直都是购买高迪公馆，只是为此签订了两份合同，不能将合同的签订行为与真实意思 表示割裂开进行理解，故对原告的主张，本院不予采信。最后，被告系依法成立的具备商品房开发资质的企业法人，其按照双方约定的价格出售商品房并收取价差房款，并未违反法律和行政法规的效力性禁止性规定，被告开展的营销活动是否会影响房地产管理秩序、其收取价差房款的行为是否会扰乱房地产市场秩序，侵害国家税收利益，是行政机关依法进行监督管理的问题。另外，本案中原告所想要购买的高迪公馆的总房价为2122982元，原告截止至开庭之日支付了1512814.67元，即原告尚未依约履行完毕购买高迪公馆所应承担的付款义务，在此情况下请求返还部分购房款，是没有合同及法律依据的。综合上述理由，原、被告双方签订的关于购买高迪山二区别墅的《商品房买卖合同》，是双方当事人为购买高迪公馆而签订的真实一致的意思表示，未悖法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。被告已经全面履行合同义务，交付了案涉房屋，在此基础上，原告请求确认购买高迪山二区别墅的《商品房买卖合同》无效并据此请求被告返还价差房款、支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 驳回原告杨春梅、胡毅的全部诉讼请求。 本案案件受理费8157元，由原告杨春梅、胡毅负担。 如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本 院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 覃 斯 审判员 覃若鹏 审判员 姚 娟 二〇二〇年十月二十六日 书记员 何晓婷