黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2855号上诉人（原审被告）：哈尔滨七集中俄文化传播集团有限责任公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区长江路**2607。法定代表人：赵宜群，董事长。委托诉讼代理人：佟坤，男，1984年10月19日出生，满族，哈尔滨七集中俄文化传播集团有限责任公司办公室主任，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨合力投资控股有限公司，住，住所地哈尔滨市平房区友协大街**/div>法定代表人：崔喜涛，董事长。委托诉讼代理人：聂琪，黑龙江法同律师事务所律师。上诉人哈尔滨七集中俄文化传播集团有限责任公司（以下简称七集公司）因与被上诉人哈尔滨合力投资控股有限公司物权保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初6340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。七集公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回合力公司的诉讼请求。事实及理由：一、双方争议的房屋合同纠纷起源于哈尔滨经济技术开发区资产经营有限公司于2017年6月27日下发的《关于调整租金标准的通知》条件下所产生的纠纷。《关于调整租金标准的通知》标注为“依据国有资产管理规定，委托专业评估公司对位于先锋路469号广告产业园内的房产进行年租金标准评估。”，称评估结果已经过区政府及产权单位批准和同意。而合力公司作为产权人其中云谷投资控股有限公司占股权36.8%、哈尔滨经济技术开发区管理委员会国有资产管理局占股权63.16%，是纯粹的国有控股公司。1.根据《中华人民共和国评估法》第十三条第四款规定：对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，七集公司对哈尔滨录盛资产评估事务所有限公司提供的评估报告准确性、真实性、完整性提出异议。七集公司与合力公司于2015年7月8日签订的厂房租赁合同第四条关于租金和支付方式，约定：厂房租赁费200元/㎡。而在2017年6月27日《关于调整租金标准的通知》中，合力公司在原设备设施未改变的情况下，擅自由200元/每平方米提高到522元/㎡。鉴于价格提高区间巨大有失公平，七集公司根据《行政单位国有资产暂行办法》第三十九条的相关规定，对合力公司提供的《资产评估报告书》评估价格进行质疑，要求人民法院给予审理。评估价格中三类街道按一类街道收费有失公平。根据《中华人民共和国价格法》第十四条规定：“提供相同商品或者服务，不得对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视。”哈尔滨市产权交易中心动态报告综合厅公示的一类街道哈尔滨市南岗区果戈里大街年租金标准与广告产业园三类街道收费标准相同，有违市场厂房租赁价格低于市场价格的行内标准。2.《关于调整租金标准的通知》违背《中华人民共和国价格法》第二十二条：“政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价，应当开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见。”第四十一条：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”位于索菲亚广场的一类街道国有资产租赁房屋价格才400元/㎡，同在一个广告园区相同的楼租金收费有年200元/㎡、300元/㎡、400元/㎡价格不等，《关于调整租金标准的通知》中擅自涨价属霸王合同条款，违背黑龙江省人民政府关于《黑龙江省事业单位国有资产出租和对外投资管理暂行办法》第二章，事业单位房产出租应当履行资产评估、公开招租等程序。第十二条：事业单位国有资产出租，应当通过产权交易或者拍卖等社会中介机构公开招租。合力公司提高现有房屋价格既没有国家关于国有房屋资产负债标准，也未出示财政评估报告、出租国有资产价值评定标准等相关政府文件，擅自将原合同中每年每平方米200元的价格在没有内部设备设施改变的情况下，提高到每年522元/㎡，达到原合同中的2.61倍，既剥夺了承租人的知情权又无任何法律依据，尤其将园内所由一层至五层房屋收费按一个标准收取，存在着《合同法》规定提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视，属于乱收费，既不合理又不合法。3.《调整租金标准的通知》中要求企业承担房屋房产税属于违法行为，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条：“房产税由产权人缴纳”的规定，请人民法院予以驳回。4.《调整租金标准的通知》中房租与包烧费捆绑收取属于供热公司和产权单位两个部门，捆绑收费属于不合理收费。二、一审判决适用法律不当。一审法院依据的《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》所采取的判决与《国有资产房屋租赁管理办法》《哈尔滨国有房屋租赁相关管理规定》《国有资产房屋出租租赁收费管理标准》相违背，属于适用法律不当。合力公司辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应当予以维持。七集公司称合力公司在2017年提高房屋租金的行为违反了《行政单位国有资产管理办法》及《黑龙江省事业单位国有资产出租和对外投资管理暂行办法》的相关规定，所谓行政单位是指进行国家行政管理、组织经济建设和文化建设、维护社会公共秩序的单位，所谓事业单位是指由国家行政机关举办，受国家行政机关领导，没有生产收入、所需经费由公共财政支出、不实行经济核算、主要提供教育、科技、文化、卫生等活动非物质生产和劳务服务的社会公共组织。合力公司为依法设立的有限责任公司，既非行政单位亦非事业单位，不受上述法律法规规制，七集公司援引上述法律法规作为其上诉理由，属于对法律规定的错误理解，不应得到人民法院支持。合力公司作为涉案房产的所有权人，依据《物权法》第三十九条之规定，对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的权利；同时，合力公司作为国有公司，依据《企业国有资产法》的规定，有责任确保自身资产的保值、增值；因此，合力公司上涨涉案房产的房屋租金，既是合力公司作为房产所有人的权利，也是合力公司作为国有公司的责任，而且依据市场价格上涨房屋租金也符合客观经济规律。2017年4月15日，合力公司的资产管理人哈尔滨经济技术开发区资产经营有限公司委托哈尔滨录盛资产评估事务所对涉案房产的租金价格进行评估并出具评估报告，经评估涉案房产的房屋租金为522元/㎡，后合力公司的资产管理人于2017年6月27日向涉案房产所在的园区内入驻企业进行了告知，告知包括七集公司在内的园区内企业，自2017年7月1日起将园区内房产的房屋租金调整为522元/㎡。七集公司在2017年7月12日租赁期限届满后，因不认可新的租金标准，既不与合力公司签订租赁合同、亦不向合力公司支付任何费用，其失去了继续占有使用涉案房产的本权，从有权占有变为无权占有，合力公司有权要求七集公司返还原物并赔偿损失。合力公司向一审法院起诉请求：1.判令七集公司从占有使用的合力公司的房屋中迁出并将房屋返还；2.判令七集公司支付合力公司实际迁出之日的房屋占有使用费，暂计算至2019年6月23日为1,396,104.02元（年租金522元/㎡计算，自2017年7月13日起至实际迁出之日止）。一审法院认定事实：合力公司为哈尔滨市道外区先锋路**广告产业园**楼所有权人。2015年7月7日，七集公司入驻产业园，入驻时间自2015年7月13日至2017年7月12日。2015年7月8日，合力公司与七集公司签订《厂房租赁合同》，约定：七集公司承租位于哈尔滨市先锋路469号哈尔滨经济技术开发区广告电子信息产业园9号楼5层房产，使用面积1373平方米，租赁期限自2015年7月13日起至2017年7月12日止。租金标准为每平方米使用面积200元/年。租赁期限届满后，七集公司未与合力公司签订新的租赁合同。2018年5月17日，哈尔滨经济技术开发区资产经营有限公司作为合力公司的委托管理人向七集公司发出《告知函》，载明：“贵公司租赁的位于先锋路469号广告产业园9号楼5层的房产已经到期，我公司作为哈尔滨合力投资控股有限公司管理人已经多次与贵公司沟通并向贵公司发函告知，但贵公司没有对此作出积极反应。为此，我公司决定如下：收到本函十个工作日内续签合同（须取得《招商项目房屋租赁会签单》）或迁出清算；否则将对贵公司提起民事诉讼···。”七集公司的法定代表人在该《告知函》上签字确认。2017年8月10日，哈尔滨录盛资产评估事务所有限公司作出哈录资评报[2017]032号评估报告，经评估：合力公司所有的广告产业园的租赁价格为每平方米每年522元。该合同到期后，七集公司填报《招商项目房屋租赁及协议书签署会签单（试行）》，申请租房时间为2017年7月12日至2018年7月11日，招商部门意见为：“···建议是否先交纳房租再给予返还，每年签订一次租赁合同。”该会签单并未最终审批生效。截至庭审时，七集公司尚未迁出案涉房屋。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，七集公司与合力公司签订的租赁合同已经到期，七集公司继续占有房屋，无事实及法律依据，合力公司诉请七集公司迁出，诉请有理，一审法院予以支持。因七集公司持续占有案涉房屋，故应当自双方签订的《厂房租赁合同》到期之日起支付房屋占有使用费，也就是从2017年7月13日起支付房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的计算标准，可以按照哈尔滨经济计算开发区资产经营管理公司委托哈尔滨盛录资产评估事务所有限公司作出的评估意见，每平方米每年522元计算，对于合力公司诉请七集公司支付房屋占有使用费的时间，本案仅审理至作出判决之日，即2019年10月21日止的房屋占有使用费。故2017年7月13日至2019年10月21日，七集公司应当支付的房屋占有使用费为1,629,770元（522元/平方米/年*1373平方米*2年+522元/平方米/年*1373平方米÷365天*100天）。对于2019年10月22日起至七集公司迁出之日止的房屋占有使用费，一审法院不予审理，双方如协商不成，可另行提起诉讼。七集公司主张合力公司应当免除租金及合力公司主张的租金标准不符合法律规定，未举示有效证据予以证实，对七集公司的抗辩意见，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第三十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、本判决发生法律效力后十日内，七集公司自哈尔滨市道外区先锋路469号广告产业园9号楼5层房产迁出；二、本判决发生法律效力后十日内，七集公司支付合力公司租房屋占有使用费1,629,770元（自2017年7月13日至2019年10月21日）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8682.50元，由七集公司负担。二审审理期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：七集公司与合力公司于2015年7月8日签订的《厂房租赁合同》租期届满后，七集公司未与合力公司重新签订《厂房租赁合同》，故自2017年7月13日起七集公司已无合法依据占有使用涉案房屋，一审判决七集公司迁出涉案房屋正确。关于对七集公司占有使用费计算标准。依前所述，七集公司在合同到期后无合法依据占有涉案房屋，应当赔偿其占用期间给合力公司造成的损失，该损失应以涉案房屋市场租赁价格为基础，针对此，合力公司的资产管理人哈尔滨经济技术开发区资产经营有限公司委托相关部门对涉案房产的租金价格进行评估，出具评估报告，并告知园区内业主（包括七集公司），七集公司虽不认可该租金价格，但未举示相反证据对此予以否定，故一审院以该评估价格确认七集公司支付合力公司占有使用费，并无不当，七集公司该项上诉主张无事实依据，本院不予支持。关于七集公司上诉主张应按《项目投资协议书》约定给予1年租金补贴，但该《项目投资协议书》上甲方哈尔滨经济技术开发区管理委员会并未盖章确认，故七集公司该项主张事实依据不足，本院不予支持。综上所述，七集公司的上诉主张不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8682.50元，由哈尔滨七集中俄文化传播集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十月二十日法官助理申艳楠