甘肃省永登县人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0121民初2248号原告（反诉被告）：王立军，男，1966年2月10日出生，汉族，甘肃省永登县农民，住该××××号。委托诉讼代理人：秦黎英，甘肃凯来律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵慧，女，1971年5月24日出生，汉族，甘肃省兰州市七里河区人，现住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：康逢燕，甘肃金毓康律师事务所律师。被告（反诉原告）：房小明，男，1969年5月2日出生，汉族，甘肃省兰州市七里河区人，现住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：康逢燕，甘肃金毓康律师事务所律师。被告：赵生海，男，1948年5月3日出生，汉族，住甘肃省永登县。原告（反诉被告）王立军诉被告（反诉原告）赵慧、房小明、被告赵生海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，赵慧、房小明提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告及其委托诉讼代理人与被告赵慧、房小明的委托诉讼代理人、被告赵生海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立军向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即将位于永登县××镇××路××号××花园××期××1号楼2单元3层301室交付原告居住。二、要求被告配合原告办理永登县××镇××路××号××花园××期××1号楼2单元3层301室的银行按揭贷款手续。三、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭申请撤回第二项诉讼请求并表示愿意在一个月内付清剩余购房款。事实和理由：原告通过永登县佳泰房产中介有限公司（以下简称：佳泰房产中介公司）从被告处购买了位于永登县××镇××路××号××花园××期××1号楼2单元3层301室房屋，并通过佳泰房产中介公司向被告支付购房款230000元。2020年7月7日原告缴纳了契税、房屋测绘费和住宅专项维修基金等费用后，房小明和赵慧在永登县住房和城乡建设局交易大厅配合将房屋过户至原告名下。后被告却拒绝向原告交付房屋，2020年7月28日原告从永登县不动产登记事务中心领取了房屋不动产权证书，被告拒绝配合办理银行贷款手续，故诉至法院。赵慧、房小明、赵生海辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回。赵慧、房小明向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年5月15日，房小明、赵慧委托赵生海以赵生海的名义与王立军、佳泰房产中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定将反诉原告所有的位于永登县××镇××路××号××单元××层××室房屋出卖给反诉被告。2020年7月7日，原、被告在永登县房管部门应反诉被告和佳泰房产中介公司的安排又签订了《存量房买卖合同》，用以提交给房管部门，但实际执行的系之前签订的《房屋买卖合同》。《存量房买卖合同》签订后，原、被告在房管部门办理了过户签字手续，但反诉被告始终未依约向反诉原告支付购房款。反诉原告认为，反诉被告未履行任何合同义务故无权要求反诉原告交付房产，合同无法履行应予解除，故提起反诉。王立军针对反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。2020年5月15日，王立军通过佳泰房产中介公司与赵生海签订了《房屋买卖合同》，约定王立军从被答辩人处购买一套房屋，答辩人依约先交纳了30000元购房款，后又通过佳泰房产中介公司支付了购房款200000元，后被答辩人配合将房屋过户至答辩人名下。《房屋买卖合同》合法有效且已办理过户，房屋所有权已转移给答辩人，被答辩人要求解除合同没有依据。本院经审理认定事实如下：佳泰房产中介公司系自然人独资公司，其法定代表人系把文莹。2020年5月15日，赵生海受赵慧、房小明委托，以赵生海（甲方）的名义与王立军（乙方）、佳泰房产中介公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方经过丙方居间促成，甲方自愿将坐落在永登县城关镇祁连路无号2单元301室房屋卖给乙方，总价款560000元，乙方第一次付购房定金10000元，过户时付现金220000元，余款330000元由双方过户后，通过二手房按揭贷款方式由银行一次性付到甲方账户中，丙方另扣余款5000元作为交房保证金（如果甲方在交房时没有按时交清以前的物业费及水电暖费用、搬走所留东西、已安装东西如拆除时，乙方有权从保证金中扣除），如果双方协议合适由丙方退给甲方，双方支付丙方贷款手续费用过户当日交清，此房交易过程中所产生的费用由乙方全部承担，交房期限全款到账后，甲方提供有效证件配合乙方做银行按揭贷款手续，丙方协助签订房屋买卖合同、办理银行二手房按揭贷款手续及协助办理产权过户手续。当日，王立军向佳泰房产中介公司支付了10000元，佳泰房产中介公司将5000元交给赵生海并要求赵生海向王立军出具了金额为10000元的定金收条，剩余5000元佳泰房产中介公司留作交房保证金并向赵生海出具了押金条。2020年5月29日，佳泰房产中介公司通知王立军和赵慧到银行办理转账手续，要求王立军带220000元，王立军仅带了20000元并全部转账给赵慧，赵慧应佳泰房产中介公司的要求又将该20000元转账给把文莹，王立军向赵慧的转账记录系为了向银行申请按揭贷款所用，转款给把文莹是为了资金监管以保障合同的顺利履行。2020年6月8日，把文莹通知王立军到银行要求王立军向其转账200000元以便申请贷款，王立军遂向把文莹转账200000元。后把文莹告知其公司员工张得苹房屋贷款已经审批通过，安排张得苹通知买卖双方办理房屋产权过户。2020年7月7日，张得苹与王立军、赵慧、房小明到房管部门办理过户手续，张得苹电话询问把文莹房屋首付款事宜，把文莹称其在银行等待转款，待办理房屋产权过户后其将立即向赵慧转款，赵慧、房小明遂与王立军签订《存量房买卖合同》，以便按该合同缴纳税费，王立军交纳了住宅专项维修资金、契税、房屋测绘费等，赵慧、房小明办理了产权转移手续，房屋于2020年7月20日转移登记至王立军名下，产权证号甘（2020）永登县不动产权第0011351号。把文莹现已去世，其未向赵慧及房小明给付房屋首付款220000元，涉案房屋贷款实际未通过审批，赵慧、房小明未向王立军交付房屋，遂成诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵慧、房小明委托赵生海与王立军签订《房屋买卖合同》，该合同直接约束委托人赵慧、房小明以及合同相对人王立军，合同第三条第3项约定：“过户时付现金贰拾贰万元（￥：22万）”，以及第四条第1项约定：“交房期限全款到账后”。王立军将20000元转账给赵慧，赵慧又将该款转账给佳泰房产中介公司的股东把文莹监管，剩余首付款200000元王立军在赵慧不知情的情况下私自转账给把文莹，赵慧、房小明在相信把文莹会支付全部首付款220000元的情况下，配合办理了房屋产权转移手续，将房屋转移登记至王立军名下，但并不能以此认定王立军向赵慧、房小明履行了支付房屋首付款的义务，王立军未向赵慧、房小明履行付清房屋首付款的义务，贷款亦未审批通过，故对王立军要求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。王立军申请撤回要求赵慧、房小明、赵生海配合办理房屋按揭贷款手续的诉讼请求，系对其权利的自由处分，且不违反法律规定，本院予以准许。对于赵慧、房小明要求解除《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》的诉讼请求，《存量房买卖合同》的内容并非合同双方基于房屋买卖关系的真实意思表示，故该份合同未成立，《房屋买卖合同》签订后，王立军向赵慧、房小明支付了购房定金10000元，办理贷款审批时转账给赵慧20000元，虽购房定金中的5000元被佳泰房产中介公司留作交房保证金，首付20000元赵慧转账给了把文莹监管，但可以认定王立军依约履行了部分合同义务，《房屋买卖合同》的目的并非无法实现，赵慧、房小明诉请解除该合同没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条第二项、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条规定，判决如下：一、驳回王立军的全部诉讼请求；二、驳回赵慧、房小明的全部反诉请求。本诉案件受理费200元，减半收取100元，由王立军承担，反诉案件受理费100元，减半收取50元，由赵慧、房小明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  高汉勋二〇二〇年十月三十日书记员  蒋玉星