浙江省金华市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙07行终750号上诉人（原审原告）金华市万通置业有限公司，住所地浙江省金华市双龙南街******。法定代表人郎伟，经理。委托代理人蔡邦龙、傅延晖，浙江容海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）金华经济技术开发区管理委员会，住所地浙江省，住所地浙江省金华市婺城区双溪西路**开发区大楼法定代表人李斌峰，主任。行政负责人孙金能，副主任。委托代理人周春梅、丰琪，浙江振进律师事务所律师。金华市万通置业有限公司与金华经济技术开发区管理委员会其他行政管理行政行为一案，不服金华市婺城区人民法院作出的（2019）浙0702行初499号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金华市万通置业有限公司的委托代理人蔡邦龙、傅延晖，被上诉人金华经济技术开发区管理委员会的出庭行政负责人孙金能及委托代理人周春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2019年2月25日，原告万通置业公司向被告金华经济技术开发区管委会递交行政履职申请书，要求退还其2010年4月份缴纳的物业保修金2026740.88元款项，并附收据、金华市婺城区住房和城乡建设局《回复函》以及工信部联运行（2016）355号《工业和信息化部、财政部关于开展涉企保证金清理规范工作的通知》。2019年3月15日，被告金华经济技术开发区管委会向泰地房地产集团有限公司作出《关于泰地房地产集团有限公司行政履职申请的复函》，告知，2018年7月3日，金华经济技术开发区管委会物业维修资金管理中心在泰地世锦园一期小区内张贴物业保修金到期退还公示（编号×××04），公示期为一个月。公示前后被告收到关于质量问题的异议，并已将问题反馈公司，同时通过电话询问等方式跟踪问题处理进展，但均未回复。根据浙江省住房和城乡建设厅《关于物业保修金退还有关事项的通知》中保修金退还的异议处理规定，截至目前，通过电话回访业主核实后，开发商未履行应尽的保修义务，异议问题尚未解决。因未接到开发商应提供的异议人同意撤回异议的书面材料和物业保修金退还申请审核表等保修金退还申请资料。鉴于以上情况，建议原告公司将该小区业主委员会和金华市华泰物业管理服务有限公司以及小区业主反映的问题予以修缮或由贵公司和异议人通过协商、诉讼、仲裁、共同委托第三方鉴原审法院，要求被告退还物业保修金2026740.88元及自2010年4月起的利息。另查明，原告万通置业公司系泰地房地产集团有限公司子公司，于2009年开发位于金华市××街××小区。该小区一期房屋于2010年4月14日提交竣工验收，同月19日验收备案。同日，原告万通置业公司向金华市婺城区物业维修专项资金管理中心就泰地世锦园1-3＃、5-11＃、地下室、Ｄ区商铺、地下室**商铺修金2026740.88元。2010年4月底，该一期房屋办理首套房屋交房手续。之后，因管理区域调整，原告所缴纳的物业保修金于2012年8月由被告金华经济技术开发区管委会下属物业专项维修资金管理中心（以下简称管理中心）管理。管理中心系被告金华经济技术开发区管委会设立二级事业单位，负责开发区范围内物业专项维修资金和物业保修金的缴存、使用、管理和监督。2018年3月12日，金华市泰地世锦园小区业主委员会、金华市华泰物业管理服务有限公司向原告万通置业公司提交《关于抓紧维修泰地世锦园一期、二期房屋漏水的函》，并附表《泰地世锦园小区漏水情况登记表》，其中涉及一期房屋23户。原告公司于2018年4月25日作出回函：确认2018年3月12日的来函已收悉。泰地世锦园一期、二期经相关部门验收合格，分别于2010年5月和2012年7月交付。对部分房屋存在的渗漏水问题，我方一直按相关规定积极协助物业公司，要求相关施工方进行问题处理和维保修复。针对2018年3月12日来函中所列的渗漏情况，经我方和物业方到现场查看，排除了因业主自行改装和已经维修的房屋，明确了要维修的房屋部位，具体详见附单（其中一期已含全部的渗漏问题），现已进场维修。2018年6月26日，金华市泰地世锦园小区业主委员会、金华市华泰物业管理服务有限公司再次向原告发函《要求加快解决漏水问题》，其中确认一期房屋已进行了部分维修，二期房屋至今未有人员施工，现将雨季漏水情况再次统计，要求维修，并附漏水情况登记清单。其中涉及一期房屋的未补漏登记中，4户为原登记未修缮，新增5户及5栋1单元地下室公变变压器边顶部通风井渗漏。同时提交电梯井底坑渗漏水情况，涉及一期的5幢1单元10号、2单元11号，6幢2单元14号、3单元15号，7幢2单元17号、11幢26号，10幢2台，共计8处。2018年7月3日，被告金华经济技术开发区管委会下属物业专项维修资金管理中心管理因泰地世锦园1-3＃、5-11＃、地下室、Ｄ区商铺、、地下室**商铺责任期已满，拟退还原告万通置业公司交存的保修金，并在小区上述范围予以公示，公示期30日。在公示期内有异议的，要求在2018年8月2日前书面反映。2018年7月22日，金华市泰地世锦园小区业主委员会、金华市华泰物业泰地世锦园管理处，向被告管理中心提交要求万通置业切实履行质保维修义务的请求意见，并附一期房屋质量问题统计表，该统计表中显示存在质量问题的户数达151户，附表落款时间为2018年3月31日。原审法院认为，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》（以下简称《办法》）第五、六条的规定，原告向金华市婺城区物业维修专项资金管理中心交存案涉物业保修金，后根据管理区域调整，上述资金交由被告金华经济技术开发区管委会下属物业管理中心管理，被告因此具有对本行政区域内物业保修金管理、指导和监督的法定职责。根据《办法》第十九条、浙江省住房和城乡建设厅《关于物业保修金退还有关事项的通知》（以下简称《通知》）的相关规定，保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还物业保修金事项在相关的物业小区内予以公示。在公示期内收到书面异议且异议内容与物业保修具有直接关联的，由建设单位和异议人通过协商、诉讼、仲裁、共同委托第三方鉴定等方式解决异议。具体到本案，管理中心本应在案涉住宅首套物业交付之日起满8年的前一个月内进行拟退还保修金事项的公示，原告所建小区的一期房屋在2010年4月底交付，其在相关回函中也自认5月份交付房屋，在此情况下，至2018年4月份，原告公司即已符合保修金退还的期限条件。即便原告未按规定提早三个月提交退还保修金的申请，被告也应在2018年3月依职权将相应退还物业保修金事项的公示张贴在泰地世锦园小区。但其在2018年7月份才在案涉小区内进行公示并在公示期内收到泰地世锦园业委会及金华华泰物业公司提交的书面异议。异议认为泰地世锦园小区房屋漏水、地下车库和地下配电室、地下车库和地下配电室不同意退还物业保修金，并提供151户的业主名单以及存在问题的电梯井号。虽然被告超出保修期限进行公示，也未对相关异议是否完全属于原告保修范围进行初步核实，但原告与业主委员会等前期已对保修期内存在的部分房屋漏水问题进行协商、维修，业委会等在公示期内的部分异议内容确与物业保修具有直接关联。因原告在申请退还保修金时未提供相关维修证据，且在被告作出案涉《复函》时，也未就告知的异议范围等问题提出反驳意见，未向被告提供任何材料证明其与异议人的异议已解决或已对异议事项进行处理。在此情况下，被告作出案涉《复函》，暂不予以退还物业保修金，事实清楚，适用法律正确。万通置业公司起诉要求退还物业保修金，理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告金华市万通置业有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告负担。金华市万通置业有限公司上诉称：一、原审法院认定事实有误。在一审判决书第19页“2018年7月22日……”，其中所谓的151户不是事实，上诉人在庭审质证中已经明确，这151户统计表在本案起诉之后，法院送证据材料时才知道。在被上诉人公示期间及之后，被上诉人交给上诉人的物业保修金退还公示期异议情况登记表有9页，共90户。二、被上诉人推卸责任，无形中加重了上诉人和业主之间的矛盾。在上诉人申请行政履职后，被上诉人至今未说明如何处理异议问题、处理异议的标准、异议的范围和异议的户数。上诉人在行政履行申请中明确要求被上诉人对上诉人的问题进行一次性回复，明确问题的解决方案。但遗憾的是，被上诉人不但没有明确问题的解决方案，还推卸责任让上诉人与业主去解决异议问题。在2019年2月协调会开过后，上诉人为了配合被上诉人的工作，愿意化解与业主的矛盾为出发点，根据被上诉人确认的90户异议户数进行再次上门检查和维修，同时还同第三方维修单位签订了三年保修的合同。但是，被上诉人却对上诉人的努力视而不见，在上诉人制作的《世锦园一期房屋维修情况表》上，让本已维修的房屋业主签上“不同意退还保证金”的字样。这无形中加深了上诉人和业主之间矛盾，让上诉人无所适从。三、被上诉人在2018年7月3日的公示行为违反《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十九条、浙江省住房和城乡建设厅《关于物业保修金退还有关事项的通知》的规定，不能作为退还保修金的事实依据和法律依据。被上诉人未按规定期限内履行公示义务，导致整个行政行为违法，上诉人作出的《复函》也违法。如果被上诉人按照规定的期限内进行公示，被上诉人才能依照上述通知的程序进行异议的处理。但本案显然已经不符合该通知的前提要求，所以被上诉人再按该通知来处理本次退还保证金问题，缺乏事实和法律依据。四、上诉人开发的世锦园一期房屋8年保修义务的责任期限已满，应当退还保修金。首先，上诉人提供的《住宅质量保证书》明确约定了8年保修范围和保修时间，指屋面、有防水要求的厨房、卫生间及外墙防渗漏8年。2010年4月14日至2018年4月13日（详见上诉人提供的证据4）。现已经超过保修期两年的情况下，上诉人仍不能行使权利，退还保修金。其次，缴纳保修金的目的在于让建设单位在保修期内履行保修义务。若上诉人不履行保修义务，业主委员会可以依据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十五条在保修期内动用保修金。但十年了，业主委员会一直未动用保修金，就是因为上诉人每年都在履行保修义务，直到2019年还上门为有需要的业主最后履行保修义务。在保修期满前一个月公示退还保修金的法定要求，也是对8年的保修责任做一个区分。超过了8年，上诉人就可以免除房屋的保修责任，这里有合同义务，也有法定的权利。但被上诉人不顾事实，仅凭电话核实的方法就认为上诉人未尽保修义务，这是典型政府不作为的情形。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二审上诉费用由被上诉人承担。金华经济技术开发区管理委员会答辩称：一、一审法院确认查明151户的事实清楚。在被上诉人公示期内，金华市泰地世锦园小区业主委员会与金华市华泰物业泰地世锦园管理处向被上诉人提交了《要求万通置业切实履行质保维修义务的请求意见》并附2018年3月31日统计的《一期房屋质量问题统计表》，该表中显示151户业主存在漏水质量问题，要求上诉人切实履行维修义务，这是客观存在的事实，被上诉人在收到异议材料后向上诉人进行了反馈，要求予以处理。在被上诉人邮寄给上诉人的《复函》中也有151户业主的信息及反映漏水问题的记载。在2019年4月20日三江街道东莱社区居民委员会针对一期房屋出具的《会议纪要》显示：会议三方达成共识如下，万通对需维修的151户进行全面勘看调查。2019年6月6日上诉人在一审中提供的《泰地世锦园一期维修情况汇总》，上诉人认可业主委员会提供的是151户，其自己认为151户中90户为一期业主，61户为二期业主，上诉人只提供了90户业主的信息，请上诉人出示这61户属于二期业主的信息。上诉人在一审中提交的《物业保修金退还公示期异议情况登记表》共计12张90户业主非9张90户业主，该登记表没有被上诉人签章，不能认定是被上诉人提供。二、被上诉人一直积极地调和业主与上诉人之间的矛盾与分歧，依法履行自己的职责，并没有推卸责任。上诉人认为被上诉人在推卸责任并且还无形的加重了上诉人与业主的矛盾与事实不符。（一）被上诉人在《复函》已经明确告知上诉人，解决开发商与业主关于异议问题的方式与途径，明确告知了上诉人退还保证金的条件，同时向上诉人提供了浙建（2017）1号《关于物业保修金退还有关事项的通知》，《复函》也已经给上诉人提供了建议。关于异议的范围与户数，被上诉人在送达《复函》时一并提供了业主委员会与华泰物业《关于要求万通置业公司切实履行质保维修义务的请求意见》作为附件，一并邮寄给上诉人。明确的告知被上诉人一期业主有漏水问题的住户共有151户及151户每户存在的问题。业主与上诉人是房屋买卖合同的主体，房屋质量问题、保修义务如何解决，需要上诉人与业主进行协商沟通，被上诉人没有职权裁决上诉人或业主按照被上诉人的意愿执行。被上诉人在双方同意的情况下本着服务的原则，多次积极从中协调双方的矛盾，传达双方的意见或建议，目的是为了促成双方矛盾的解决，化解矛盾而不是制造矛盾。被上诉人依法履行了自己的职责，上诉人不能将与业主未达到有效的结果归责于被上诉人，认为被上诉人在推卸责任。上诉人与业主的矛盾系上诉人交付的房屋存在众多的质量问题引起，因上诉人在保修期内无视业主的诉求，业主的房屋及公共部分的质量漏水一直得不到上诉人的解决，遗留到现在矛盾不断增大，沟通困难。因此双方的矛盾不是被上诉人引起与加深的。上诉人对部分房屋进行维修后，被上诉人根据自己的工作流程，需要逐一向业主确认维修情况，业主的反馈均系业主的意见，被上诉人并没有授意业主做出违反其真实意思的反馈意见来为难上诉人。上诉人认为被上诉人的回访行为是在从中加深双方的矛盾是不客观的，同时也说明了上诉人一直并没有将业主的诉求放在第一位，对业主反映的房屋质量问题，没有真正的进行维修落实。被上诉人认为上诉人扩大了《行政履职申请书》的内容。上诉人在履职申请书中要求退还保修金、同时提出要求被上诉人一次性回复的是退还保修金需要提交的其他材料，而不是上诉状中要求被上诉人说明如何处理异议问题、处理异议的标准、异议的范围、异议的户数，解决方案。三、上诉人在保修期内对业主存在房屋质量问题未进行有效的处置是客观存在的，并且前期通过与业委会等部门进行了协商，一直未达成一致意见。因此，业主房屋存在质量问题不会因为被上诉人迟延公示而消灭。《一期房屋质量问题统计表》共计151户业主，该统计表是业委会与物业在2018年3月31日就已经统计好的并向上诉人反映要求履行维修义务。被上诉人在保修期内也多次向上诉人转达业主的诉求，上诉人与业主对房屋质量处理也一直未达成一致意见。被上诉人做出的《复函》暂不予退还保修金的事实清楚，适用法律正确。同时，需要说明的是：一审法院判决认定：其在相关回函中也自认5月份交付房屋，这里的自认是指上诉人自认，而非被上诉人自认。被上诉人在2018年7月3日公示前，2018年3月12日业主委员会、物业对一期的房屋保修事宜发函给上诉人《关于抓紧维修泰地世锦园一期、二期房屋漏水的函》，2018年4月25日上诉人进行了回函，该回函中提到一期交付时间是2010年5月，2018年6月26日业主委员会、物业再次发函《要求加快解决泰地世锦园小区房屋漏水的函》，同时业主委员会也将以上的函件提交给被上诉人，要求被上诉人催促上诉人予以处理。收到上述函件，被上诉人才知道上诉人首套房的交付日期是在2010年5月，被上诉人在2018年7月3日立即启动了公示程序。因此，从客观上看，本案虽存在逾期公示的结果，但是造成逾期公示的责任不在被上诉人，该笔保修金是在2012年8月由婺城区住房和城乡建设局转到被上诉人处管理。在公示前，被上诉人并不知道上诉人首套房的交付时间，上诉人也没有提早三个月向被上诉人提交首套房交付的证明，并要求退还保修金。在被上诉人公示后，业主委员会向被上诉人提交了《要求万通置业切实履行质保维修义务的请求意见》等资料，收到异议材料后，被上诉人将这些异议反馈给上诉人。上诉人才在2019年先向婺城区住房和城乡建设局提出退还保修金的履职申请，在同年1月30日得到婺城区《回复函》之后，才于2019年2月25日向被上诉人书面提出履职申请（而不是起诉状中所讲的2018年），在履职申请中，也未向被上诉人提供首套房的交房资料。因此，2018年7月3日被上诉人依职权进行公示并未违规。四、业委会没有申请动用保修金不能用此推定上诉人每年均在履行保修义务。规定上诉人保修责任是为了通过修理达到修好的目的，而不是走过场。事实上，在复函之前，被上诉人工作人员也多次到该小区查看，虽然被上诉人的工作人员没有评判房屋质量标准的能力，但至少有一般人的常识，是否属于质量问题引起的漏水部分还是看得出来，尤其是如屋顶住户的漏水，屋顶的平台早已经起砂，可以看出长期没有进行维修。还有上诉人在2019年5月份对自认为90户中的54户进行了维修，说明确实存在房屋因质量问题引起的漏水。因此，业委会与物业的异议确实与物业保修有直接关系。试想如果上诉人每年均在正常的保修，又怎么会存在这么多户的漏水问题存在。五、根据浙江省住房和城乡建设厅浙建（2017）1号文件规定：退还保修金的法定要求之一是业主、业主委员会、物业公司无异议的，在公示期满之后出具无异议的书面证明，被上诉人收到后将保修金予以退还；法定退还条件之二：如有异议的，文件第二条的规定，上诉人向被上诉人提交下列情形之一的材料：异议人书面同意撤回异议的；人民法院、仲裁委员会的生效法律文书对异议内容涉及的物业保修相关事项已经作出认定和处理的；具有相应资质的建设工程质量检测机构对异议内容涉及的物业保修相关事项已经出具结论的；法律、法规规定或者合同约定的其他情形。因上诉人从申请履职的时候到现在均未提交以上材料，被上诉人作为行政机关，是法律法规及规章制度的执行机关，而非制定机关，仅仅在法律法规及规章制度的范围内行使行政权力，履行保修金的保管、退还等义务，上诉人未按规定向被上诉人提交无异议证明或异议人撤回异议申请等材料，便不符合退还保证金的要件，被上诉人无权退还保修金。综上，被上诉人决定暂不予退还保修金有上述事实与相关法律法规为依据。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中各方当事人均未向本院提交新的证据材料。经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》及浙江省住房和城乡建设厅《关于物业保修金退还有关事项的通知》相应条款之规定，物业保修金存储期限为8年，在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，保修金管理机构应将拟退还保修金事项在物业小区内公示，无异议的应按规定退还保修金及利息，对有异议且异议与物业保修具有直接关联的，应按规定方式予以解决。本案中，虽双方对案涉小区首套住宅物业交付之日存在分歧，但均认可不晚于2010年5月。被上诉人于2018年7月在案涉小区内对拟退还保修金事项进行公示，已超过前述规定所确定的应予公示的期限。对于公示期间收到的异议内容，被上诉人并未对其是否属于物业保修金法定的保修范围进行初步核实。根据已经查明的事实和现有的证据可知，对于保修期内小区业主提出的异议问题部分仍包含在公示期内的异议内容中，但上诉人并未在被上诉人作出案涉《复函》时对异议范围等主张提供相关依据，亦未提供针对异议内容已经得到解决的充分证明。故原审法院认为小区业主、业委会等在公示期内的部分异议内容与物业保修具有直接关联，并无不当。被上诉人作出案涉《复函》认为，上诉人所提出的保修金退还申请尚未达到按规定应当予以退还的条件，符合事实和相关规范性文件的规定。原审法院据此认定上诉人请求退还案涉物业保修金的主张依据不足，亦无不当。鉴此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金华市万通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯少华审 判 员 钟雪丹审 判 员 张淑英二〇二〇年十月二十七日代书记员 叶文静