广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23859号原告：冯天水，男，1982年5月24日出生，汉族，住广东省云浮市云城区云城街道金龙社区***********，公民身份号码445************67X。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璘，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码9144*****8121259XF。法定代表人：游某1。两被告委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。被告：广东卓展律师事务所，住所地：广东省广州市天河区***********，统一社会信用代码314***********691B。负责人：唐忠华，主任。委托诉讼代理人：黄柱妃，广东卓展律师事务所律师。被告：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道**社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告冯天水与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、广东卓展律师事务所（以下简称卓展律师所）、佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄卉楠、被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪、被告卓展律师所的代理人黄柱妃到庭参加了诉讼，被告奕东经济社没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年7月15日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限自2018年10月31日至2038年10月30日的部分有效，物业租赁期限自2038年10月31日至2049年5月21日的部分无效；2.被告佛山市溢汇盛投资有限公司向原告退还款项68299.27元及利息(利息以68299.27元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至付清之日止)；3.被告佛山市三溢同利置业投资有限公司、佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社、广东卓展律师事务所对被告佛山市溢汇盛投资有限公司的第二项的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告在被告溢汇盛投资公司销售人员的接待下，拟购买被告溢汇盛投资公司位于佛山市南海区************************物业。2017年7月15日，原告按被告溢汇盛投资公司要求签订了《物业租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限为2018年10月31日至2049年5月21日。被告溢汇盛投资公司向原告提供了由被告卓展律师所出具的《律师见证书》一份，原告向被告溢汇盛投资公司支付了首期租赁使用费186059元，向被告卓展律师所支付了见证费630元。之后原告按约支付剩余物业租赁使用费每月3000元和分期付款手续费每月990元。截至2020年7月15日，原告一共支付了35个月的剩余物业租赁使用费105000元及手续费34650元。根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。被告溢汇盛投资公司违法与原告签订租赁期限为31年的《物业租赁合同》，并一次性收取31年的物业租赁使用费，已超过了二十年最长租赁期限，严重违反法律强制性规定，超过二十年租赁期限的部分应属无效。因超出二十年租赁期限的部分无效，原告有权要求被告溢汇盛投资公司退还超出二十年租赁期限的部分即2038年10月31日至2049年5月21日期间涉案房屋的租赁使用费及手续费。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间租赁使用费应为239589.73元，手续费应为17820元，即截至2019年1月15日，原告已支付完20年租赁期限的租赁使用费及手续费。现原告一共已付租赁使用费291059元和手续费34650元。因此，被告溢汇盛投资公司应退还多收取的租赁使用费51469.27元和手续费16830元，并赔偿原告因此遭受的损失，包括见证费630元、利息。涉案物业所在地块属于被告奕东经济社所有，被告溢汇盛投资公司向被告奕东经济社承租取得地块及建筑物的开发经营权、使用权。根据被告奕东经济社、四于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》的约定，土地租金为每年收取一次。同时，根据法院在其他案件中查明的事实，涉案物业所在的溢东广场第1座计入容积率面积为100004.13平方米，而被告奕东经济社、三溢同利公司签订的《土地使用权租赁合同》却约定项目不少于计容建筑面积35000平方米的物业，不得一次性收取第三方一年以上的租金，否则被告奕东经济社有权解除合同，收回物业。然而，现被告奕东经济社明知被告溢汇盛投资公司违法与原告签订超过合同法规定的20年最长租赁期限的《物业租赁合同》，并且违反与其之间的约定一次性收取31年的物业租赁使用费，却并未加以限制，未提出异议，存在重大过错，原告的利益也得不到任何保障。被告奕东经济社与被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司共同合作开发“溢东广场”项目，共同分享高额的收益，被告奕东经济社作为涉案物业的所有权人应当保障原告等承租人在有效的20年租赁期限内的合法权利，并对被告溢汇盛投资公司的违法违规行为加以限制。现被告奕东经济社与被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司相互串通，纵容被告溢汇盛投资公司的违法违规行为，联手欺骗原告，严重损害原告的合法权益，应承担过错责任，对被告溢汇盛投资公司的债务承担连带清偿责任。被告卓展律师所作为提供法律服务的专业机构，明知被告溢汇盛投资公司提供的《物业租赁合同》违反法律规定，且未亲自见证原告与被告溢汇盛投资公司签署《物业租赁合同》等文件，却仍违规出具《律师见证书》，为被告溢汇盛投资公司的违法行为提供帮助，骗取原告的信任，严重损害原告的合法权益，被告卓展律师所存在明显过错，应对被告溢汇盛投资公司的债务承担连带清偿责任。被告三溢同利公司是被告溢汇盛投资公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告三溢同利公司应对被告溢汇盛投资公司的债务承担连带清偿责任。2020年8月25日，鉴于被告存在上述问题，原告委托律师按照合同中约定的通讯地址及注册地通过邮政EMS发送《律师函》至被告溢汇盛投资公司，要求中止履行《补充协议》，对超出20年的租金及相关条款重新磋商，也提出了其他要求。被告溢汇盛投资公司收到《律师函》后未作任何回应。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求。原、被告溢汇盛投资公司就“佛山市南海区************************”（以下称涉案物业）所签订的《物业租赁合同》、《补充协议》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，上述合同均是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告已经确认涉案物业符合约定标准且已经实际接收，原告无权要求退还已支付的租赁使用费、分期款和手续费及支付利息，更不得要求两被告对此承担连带清偿责任。两被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。事实与理由：一、涉案物业的由来。涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日被告佛山市三溢同利置业投资有限公司（下称三溢同利公司），通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢同利公司，负责在涉案土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告佛山市溢汇盛投资有限公司（下称溢汇盛投资公司）与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（佛山市三溢同利置业投资有限公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的民事判决书（【2017】粤06民终11390号，以下简称“生效判决”）予以确认。涉案《物业租赁合同》、《补充协议》等协议（以下统称涉案合同）对涉案物业的：权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、溢汇盛投资公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉案土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉案项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三、涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉案物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告溢汇盛投资公司均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。被告溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉案项目的情况和有关文件进行了公示，且涉案合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉案合同前，已经清楚知道涉案物业及项目的属性。（二）涉案合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉案签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉案物业的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉案签约指南后相隔多天，原告才签订涉案租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉案物业的实际情况以及原告所取得的是涉案物业使用权并非所有权、涉案租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉案租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、溢汇盛投资公司已经向原告交付了涉案物业，原告对此确认并已经接收，因此，原告起诉要求被告溢汇盛投资公司退还租赁使用费、分期款和手续费及支付利息等费用，没有任何法律和事实依据。1、涉案合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉案合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2、在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉案合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3、涉案物业已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告办理涉案物业的接收手续，原告已于2018年12月6日确认涉案物业符合涉案合同约定的交付标准并已经接收，因此原告依据涉案合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，原告没有要求溢汇盛投资公司返还租赁使用费和支付利息的事实依据。五、原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司的出资人，但是溢汇盛投资公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供两被告应承担连带责任的法律依据。涉案合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉案款项的收款人是溢汇盛投资公司，涉案项目、涉案物业的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司、并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉案合同的义务承担任何义务。综上所述，涉案物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权力明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。被告卓展律师所辩称，1.同意被告溢汇盛投资公司提出的涉讼合同有效的观点；2.卓展律师所已经按照委托见证协议的约定完成见证工作，并无违约及侵权行为，不应承担任何赔偿、退款的责任。3.原告起诉卓展律师所没有合同依据，属于滥用诉权的行为。4.卓展律师所作为见证方，非合同相对方，无需承担连带责任。所以卓展律师所认为法院应当驳回原告对卓展律师所的诉讼请求。被告奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。被告奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原、被告均对对方举证的真实性无异议，本院确认原、被告举证的真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，奕东经济社（甲方）与佛三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年7月15日，在卓展律师所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；涉讼房屋租赁期限内使用费为366059元；乙方须于2017年7月15日前签署本合同时，付清首期租赁使用费(含定金)186059元，剩余租赁使用费180000元具体支付约定以双方签订的补充协议执行；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；等等。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期租赁使用费186059元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月3000元，须于每月15日前支付；分期付款手续费990元/月，分60个月/期支付，与前述物业租赁使用费分期款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；乙方应每月按时支付本协议项下的全部款项，否则视为逾期付款；如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之一支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的物业租赁使用费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业租赁合同》第八条第2款承担违约责任。同日，被告溢汇盛投资公司开具收据，确认收到原告支付的涉讼房屋的首期租赁费186059元。同日，卓展律师所还出具收款收据，确认收到原告支付的律师见证费630元。2018年12月6日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼房屋符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。涉讼房屋为溢东广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.被告溢汇盛投资公司是2014年6月20日成立的一人公司，股东为被告三溢同利公司。3.关于款项的支付，原告向被告溢汇盛投资公司支付的首期租赁使用费186059元、双方签订《物业租赁合同》及《补充协议》后，原告按月向被告溢汇盛投资公司支付3990元。双方确认，至庭审当日，原告就涉讼房屋共向被告溢汇盛投资公司支付35期分期款，共支付租金使用费105000元、手续费为34650元，合计139650元。4.被告奕东经济社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业租赁合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，故本院确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。2.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛投资公司关于《物业租赁合同》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，如上所述，双方在《物业租赁合同》中约定分期或短时间内支付全部租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的使用费亦合法有效。其次，关于《补充协议》约定的分期付款手续费，因《补充协议》变更《物业租赁合同》约定的使用费余款的支付方式为分期付款，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，该付款方式及关于分期付款手续费的计付约定与企业以借贷名义向社会公众发放贷款的性质明显不同，该约定也并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效。二、关于被告溢汇盛投资公司应否退款计息及其金额如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费366059元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司无需退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款，故经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为239589.73元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故366059×7305÷11161=239589.73元）。截至庭审当日，原告已付款金额为325709元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费17820元（以原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出原告应付分期款期数为18期，应付分期付款手续费金额按18期计算）后，得出被告溢汇盛投资公司应返还68299.27元予原告。被告溢汇盛投资公司至今未将《物业租赁合同》无效部分对应的租赁使用费及多收的手续费退予原告，确实会对原告造成利息损失，因此，被告溢汇盛投资公司应以应退款项68299.27元为本金，从2020年9月17日起至实际退款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告关于利息的诉请超出以上核定的，本院不予支持。三、关于其他被告在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。被告奕东经济社虽然是涉讼房屋所在项目下盖土地的出租方，但其并非《物业租赁合同》的合同相对方，亦未从原告处收取任何款项，因此，原告诉请被告奕东经济社对被告溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。被告卓展律师所是《物业租赁合同》、《补充协议》签订的见证方，其见证事项为签约各方签章的真实性、签约行为的自愿性及签约时各方意思表示不存在不自由、不真实的情形，上述见证事项均客观、真实，当事人在本案中亦不予否认，故在《物业租赁合同》、《补充协议》不因签约方意思表示不真实、不自由或签章问题而被宣告无效或撤销的情况下，原告诉请被告卓展律师所对被告溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任没有依据，本院不予支持。被告奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告冯天水与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年7月15日签订的《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分（2038年10月31日至2049年5月21日）无效，未超出20年部分（2018年10月31日至2038年10月30日）有效；被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还68299.27元及以该款为本金从2020年9月17日起至实际退款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告冯天水；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第二项的债务向原告冯天水承担连带清偿责任；驳回原告冯天水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3395.45元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3395.45元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十月二十三日书记员  成海欣