吉林省长白朝鲜族自治县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉0623民初258号 原告：长白朝鲜族自治县长白镇印象长白1至4号楼业主委员会，住所吉林省长白朝鲜族自治县。 负责人：黄秀玉，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：朴明植，男，1954年10月30日生，朝鲜族，大学文化，住吉林省长白朝鲜族自治县，系该业主委员会成员。 被告：吉林万化置业有限公司，住所吉林省长白朝鲜族自治县长白镇中兴路**。 法定代表人：王继康，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：林树忠，系该公司总经理。 原告长白朝鲜族自治县长白镇印象长白1至4号楼业主委员会（以下简称业主委员会）与被告吉林万化置业有限公司（万化公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法进行审理。 业主委员会向本院提出诉讼请求：要求万化公司返还印象长白小区3、4栋楼裙房底层3680.76平方米停车场。事实和理由：小区3、4栋楼“停车场”是被封闭的2、3、4栋楼全体业主共有的道路或其他场地。一、万化公司没有取得“停车场”专有的不动产权属证书，所以不是“停车场”的业主。我国《中华人民共和国物权法》第二章第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。万化公司没有取得不动产权属证书，所以不是停车场业主。二、一楼地面“停车场”是全体业主共有的被封闭的道路或者其他场地，是建筑区划内规划建设的3、4栋主楼的附属设施。小区368O平方米停车场，建在小区总用地面积7864平方米的2、3、4栋楼一楼地面上。停车场占用了业主共有的道路或其他场地。4栋楼3个单元90户业主，去往长白县城城西方向，都会选择坐各单元电梯或走楼梯，直接到××路或其他场地（停车场），然后直接去往城西。而不会从商场楼顶平台电梯口出来，再步行到4栋楼楼东，又坐电梯或走楼梯从三楼到二楼城东方向出入口，然后重新回头去往城西。选择这种路径，当然多走许多路，而且还要上下楼。如果一楼地面道路或其他场地（停车场）被万化公司所占，那么全体业主只能走这个路径。而事实上居住134套住户、3022平方米建筑面积的超市和40多套商户的小区2、3、4栋楼全体业主，不仅没有一处临时停车位，连乘坐电梯到一楼，去往城西方向的人行通道也被万化公司所占。根据我国《城市居住区规划设计规范》，印象长白小区作为新建小区，其用地构成是：：住宅用地70%左右配套设施、绿化地、道路用地30%左右。如果停车库的归属为万化公司，那么业主委员会的住宅用地只有40%左右，远远达不到规划设计标准70%。印象长白小区2、3、4栋楼（建筑相连）地表面为坡地，总长约133米。1、2栋楼（西）地表水平面比**楼（东）地表水平面低约一个楼层。也就是说，1、2栋楼的地表水平面是一楼（停车场），则4栋楼东侧与中兴路平行的地表水平面（商场）就是二楼。可见，2、3、4栋楼全体业主共有的地面道路或其他场地有两处：一面是1、2栋楼为水平面的地表面；另一面是与中兴路为水平面的地表面。商场（二楼）作为3、4号楼的附属楼，即裙房，是在一楼地面上用架空层方式保留业主共有的道路或其他场地所建设的。因为商场的结构和利用独立，可以登记为商场专有的业主。那么，一楼地表面就是全体业主共有的唯一的道路或其他场地。万化公司利用商场的楼顶，给3、4栋楼业主规划并建设了去往城东方向的人行道（没有车道和停车位，因为车开不到三楼平台）和活动场所等。但是，三楼平台本来就是全体业主共有，不属于地面道路和其他场地。因为万化公司占用二楼地面建设了商场，只能委屈3、4栋楼业主利用三楼平台的人行道和4栋楼东侧的电梯或楼梯，上、下二楼地面楼东出入口。因为裙房底层，即一楼地面综合停车场是在坡地上建设的，所以高出一楼地表水平面的坡地必须建筑围墙，以防土石塌方。其次，因为坡地高度低（停车场地面与商场横梁的高度只有2.9米），停车场必须安装通风、排烟、灭火水喷淋头等设施。城建规划部门考虑到停车场的特殊结构和主要用途，规划设计成封闭的场地，以防冬季3、4栋楼停车场内自来水、供暖水、消防水上冻，以及停车场内各种设施的人为损坏。同时，考虑到被封闭的场地无法规划绿地，其主要功能是停车，所以规划称其名为“车库”。但是，不管规划称其名为“车库”与否；不管架空层被封闭变为“库”与否；不管“车库”计算了建筑面积与否，“停车场”就是全体业主共有的人行道、车道、停车位、垃圾收集处、邮件存放处、通往北小道的楼梯间、4栋楼的4部电梯口和楼梯口，以及3、4栋楼的各种附属设施设备房（消防控制室、消防补风送风机房、消防排烟机房、消防泵机房、配电间）、15间库房业主的出入车道和人行通道。总之，所谓的停车场，事实上就是被封闭的综合功能场地。以上事实充分证明，所规划的“车库”,绝非是专有的“车库”。《中华人民共和国物权法》第六章第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”。注意，使用这条法规的前提必须是：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，是能够登记为独立性客体的，专有的车位、车库。而不是建筑区划内，利用业主共有的道路或者其他场地规划建设的综合式“车库”。所规划的“车库”是否是专有的，不能以规划时的“车库”名称而定，而必须以竣工后的事实功能而定。《中华人民共和国物权法》第六章第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。一楼地面“停车场”，就是全体业主共有的、唯一的、被封闭的道路或者其他场地。很显然，一楼地面道路或其他场地（停车场）的归属，必须是2、3、4栋楼全体业主。何况“停车场”所占土地是由小区全体业主公摊。三、业主委员会裙房底层的停车场，以及停车场内的监控、配电、消防等5间公用建筑，是为小区内多幢楼服务的共用附属设施。根据《商品房销售面积计算及建筑面积分摊规则》公用建筑面积按以下方法计算：“整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积”。注意其中的一个词“整栋”!按这个规定，业主委员会物业区域内为多幢楼服务的停车场，以及其他公用建筑，不能计入共有共用建筑面积；根据《共有建筑面积分摊规则》一般规定“1.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内”。裙房底层的公用停车场，以及停车场内监控、消防、配电等5间公用建筑都是为多幢住宅楼和商场服务的公用附属设施，所以不计入共用建筑面积分摊。万化公司称：“停车场建筑面积没有被全体业主分摊，所以停车场归属为万化公司”。请问，停车场建筑面积不能计入公摊，谈何分摊停车场建筑面积一说？四、一楼地面“停车场”不是能够登记为独立性客体的业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”;第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）只有结构上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；(三）能够登记成为特定业主所有权的独立性客体”;第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼道、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分”。事实上，万化公司无法取得“建筑物专有部分的所有权”。因为（1）一楼地面停车场（库）的结构并非独立：停车场内设有4栋楼的4部电梯和3个楼梯；停车场内设有5间附属设施设备房和2间楼梯；停车场内设有15间业主库房；停车场内设有3、4栋楼和商场的上下水、供暖、通风、消防、电气等许多设施。（2）停车场的利用并非独立：停车场就是4栋楼全体业主的通往城西方向的人行通道；停车场就是出入5间附属设施房间、2间通往裙房2层的楼梯和15间库房人员出入的人行通道、车道。（3）停车场就是《中华人民共和国物权法》第六章所称的公有部分：停车场实质上就是二楼商场的架空层，是商场的基础和承重结构，是3、4栋楼商场各种附属设施设备间的外墙等基本结构部分；停车场就是业主的通道、楼道、大堂等公共通行部分；停车场就是消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。显然，停车场（库）根本不具备专有性质。所以停车场（库）理所当然的无法登记为业主专有的独立性客体。万化公司为证明停车场是万化公司的产权，向业主委员会出示了2014年1月14日颁发的《商品房预售许可证》。其项目名称为“印象长白6号7号裙房A区裙房B区”，房屋坐落为“印象长自6号7号”。而事实上，业主委员会物业小区裙房底层的停车场位于3、4号楼，与坐落在6、7号楼的裙房无关。业主委员会到房屋产权部门调查，他们没有颁发过3、4号楼裙房停车场的《商品房预售许可证》，只有2012年9月6日、2012年10月18日颁发的4号楼和3号楼的《商品房预售许可证》。五、如果万化公司就是停车场专有业主，那么没有购买停车场车位和租用停车位的业主不能出入停车场。所以万化公司不仅要分摊裙房的共用建筑面积，还应该分摊4号楼4部电梯间和3个楼梯间公用建筑面积，而这种分摊违反公用建筑面积分摊规则。事实上4号楼4部电梯间和3个楼梯间公用建筑面积，都是由4号楼全体业主分摊的。以上分摊事实证明，裙房底层停车场在城建部门规划设计的时候，就是2、3、4号楼全体业主共有的附属设施公用建筑。六、如果万化公司就是停车场专有业主，则万化公司不仅要向物业缴纳物业费，还应另找管理人员负责停车场的车辆进出和场内卫生，同时还要承担停车场的水电、消防、供暖等一切费用。而事实上，停车场一直是由物业按着共有附属设施管理着；其费用都是由4号楼全体业主承担着。长白县城作为小县级镇，其地面用地并不紧张。而业主委员会小区作为新建住宅小区，不能没有全体业主共有的地面道路或其他场地。只是万化公司占用二楼地面场地建设商场仍不满足，还要侵占全体业主仅有的一楼地面场地。殊不知被封闭而所称的所谓的“车库”，因为它不是能够登记为业主专有的“车库”，所以依然是全体业主共有的封闭式综合性场地。 本院经审查认为，业主委员会要求万化公司返还印象长白小区3、4栋楼裙房底层3680.76平方米停车场的诉讼请求，系业主委员会主张共有和共同管理权利问题的重大事项。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”《物业管理条例》第十一条亦对上述事项作出相同规定。《物业管理条例》第十二条第三款对业主大会的召开形式，决定的通过办法及约束力作出明确规定。本案中，业主委员会自认其在本案提起的诉讼请求没有召开业主大会进行讨论，故业主委员会提起的诉讼没有经过全体业主共同决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主委员会提起诉讼主张共有和共同管理权利问题的重大事项未经业主大会讨论决定，其无权代表全体业主进行诉讼，故业主委员会的诉讼主体资格不适格。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回长白朝鲜族自治县长白镇印象长白1至4号楼业主委员会的起诉。 案件受理费50元，予以退还。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审判员 高 琦 二〇二〇年十月二十日 书记员 马力元