四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终896号 上诉人（原审被告）：巴中大秦巴商业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区盘兴物流园区，统一社会信用代码91511902092110062N。 法定代表人：彭峻峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：辜晓虎，男，1991年11月21日出生，汉族，大专文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王宗福，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：徐大明，男，1969年12月1日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：黎大国，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 上诉人巴中大秦巴商业管理有限公司（以下简称“巴中大秦巴公司”）因与被上诉人徐大明租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初2128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巴中大秦巴公司的委托诉讼代理人辜晓虎、王宗福，被上诉人徐大明的委托诉讼代理人黎大国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巴中大秦巴公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，或改判上诉人不退租金；2.判决由被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼及其他费用。事实和理由：1.本案双方签订的《商铺租赁协议》是合法有效的，应各自遵守，继续履行，不得擅自变更或解除合同；2.本案被上诉人没有遵守《通告》搬迁引导及行政命令，“退租解约”事实及理由就是不正当，就是损人利己；3.本案不符合法定解除情形，但上诉人同意协商解除，多元解纷、息诉止争。一审判决“一刀切”退50%，简单粗暴，于法无据；4.被上诉人一审请求自相矛盾，法院判决也是自相矛盾的，“解除合同”是合同有效基础上终结清算，无效合同才能“返还租金”，本案判退50%租金并支付年利息6%，显然不是合理合法的清算结果，也不是对非法所得的“返还”处置，而是裁判者滥用自由裁量权。故，二审应予全部撤销；5.一审判决不公平、无法治原则，希望二审精准判决。 被上诉人徐大明辩称，1.一审人民法院查明的事实清楚，适用法律正确，判决上诉人向被上诉人返还已交租金的一半，虽然被上诉人未上诉，表示对一审判决服判，但被上诉人认为上诉人应返还所交租金的70%，其它的对一审判决均没有异议；2.上诉人的上诉理由以及上诉请求均不成立，应依法驳回其上诉请求。 徐大明向一审法院起诉请求：1.被告立即返还原告租金38208元并承担资金利息（以38208元为基数，自2019年11月17日起按年利率6%计算至偿清之日止）；2.本案受理费由被告全部承担。庭审中，原告徐大明增加诉讼请求：解除与被告巴中大秦巴公司签订的《商铺租赁协议》。 一审法院认定事实：巴中市巴州区盘兴物流园区系巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司开发，2014年1月30日，巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司将盘兴物流园区商铺委托被告巴中大秦巴公司全权经营和管理。原告徐大明原在巴中市巴州区江北市场从事水果批发，因该市场需搬迁，原、被告口头约定：原告徐大明搬迁至盘兴物流园区，租期5年，前两年商铺免收租金，后三年优惠商铺租金6万元。后原告徐大明向被告巴中大秦巴公司缴纳定金1万元，被告巴中大秦巴公司将位于巴中市巴州区铺位（59号门市）及Ｄ6区Ｈ栋113单元铺位（21号门市）租赁给原告徐大明从事经营水果批发。2019年11月17日，原告徐大明（承租人、乙方）与被告巴中大秦巴公司（出租人、甲方）签订《商铺租赁协议》约定：甲方同意乙方承租坐落于巴中市巴州区铺位（59号门市）及Ｄ6区Ｈ栋113单元铺位（21号门市）建筑面积共68.2平方米；租赁期限5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止；免租期24个月，免租期限为2018年4月1日至2020年3月31日，第一、二年度租金标准为35元／月·㎡，第三年度租金标准35元／月·㎡，第四年度租金标准40元／月·㎡，第五年度租金标准45元／月·㎡，第一、二年租金免租，免租金额57288元，第三、四、五年应缴租金98208元，一次性扣除6万元补助款项后实际应缴纳38208元。合同签订当天，原告徐大明缴纳租金38208元（含定金10000元），被告巴中大秦巴公司向原告徐大明出具收据一张。 2019年11月29日，巴中市巴州区市场监督管理局、巴中市巴州区商务局、巴中市巴州区应急管理局、巴中市城市管理行政执法局巴州区分局联合发出《关于规范盘兴和主城区果蔬批发经营业态相关事宜的通告》，载明“广大经营业主：为有效推进“八个一批”功能疏解，进一步规范巴城水果蔬菜批发经营业态，巩固提升创文成果，决定对主城区水果蔬菜批发市场和存在安全隐患且不符合规划的盘兴水果蔬菜批发业态进行综合整治，现将有关事宜通告如下：自通告发布之日起至2019年12月10日，将主城区和盘兴水果蔬菜批发业态，科学有序地疏解到符合城市总体规划、功能配套完美的巴中市农副产品交易中心，希望广大经营业主积极支持配合”。2019年12月17日，巴中市巴州区盘兴物流园区管理委员会、巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司发出《关于关闭盘兴水果蔬菜批发市场相关事宜的通告》，载明“盘兴水果蔬菜经营业主：根据巴中市巴州区人民政府的要求，为有效推进“八个一批”功能疏解，进一步集中巴城水果蔬菜批发经营市场，决定对盘兴水果蔬菜批发市场进行关闭，现将有关事宜通告如下：自通告发布之日起至2019年12月19日14：00止，关闭盘兴水果蔬菜批发市场，请广大经营业主在市场关闭前有序地搬迁到巴中市农副产品交易中心，希望广大经营业主积极支持配合”。 2019年12月19日，原告徐大明搬离承租的商铺。原告徐大明要求被告巴中大秦巴公司返还租金协商无果，遂起诉提出了前述诉请。 一审法院认为，被告巴中大秦巴公司将商铺租赁给原告徐大明，并签订了《商铺租赁协议》，双方租赁关系成立，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。合同签订后，原、被告双方均按约定在履行义务，现因政府为有效推进“八个一批”功能疏解，进一步规范巴城水果蔬菜批发经营业态，决定将盘兴水果蔬菜批发业主疏解到巴中市农副产品交易中心。2019年12月19日，原告徐大明搬离了租赁的商铺，现原、被告双方均无法继续履行合同，合同目的已不能实现，双方签订的《商铺租赁协议》应从开庭审理告知被告巴中大秦巴公司要求解除合同之日即2020年6月22日予以解除。 关于被告巴中大秦巴公司是否应返还已收取原告的租金问题。《商铺租赁协议》约定租期五年，前两年免收租金，后三年给予扶持补助6万元，原告实际缴纳租金38208元。被告巴中大秦巴公司免收租金和给予扶持补助等优惠政策，目的是获取长远的经济效益，现因政府调整规划，原、被告无法继续履行合同，双方均无过错。合同应当体现公平，鉴于本案实际情况，酌定被告巴中大秦巴公司返还原告徐大明租金应为实际缴纳租金的50%，即19104元为宜，资金占用利息自权利主张之日即2020年6月1日起按年利率6%计算。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项之规定，判决：一、原告徐大明与被告巴中大秦巴公司2019年11月17日签订的两份《商铺租赁协议》于2020年6月22日解除；二、被告巴中大秦巴公司在判决生效之日起十日内向原告徐大明返还租金19104元及支付资金占用利息（利息计算方法：以返还租金19104元为基数，按年利率6%为标准，自2020年6月1日开始计算至租金付清之日止）；三、驳回原告徐大明的其他诉讼请求。一审案件受理费750元，简易程序减半收取375元，由原告徐大明负担187.5元、被告巴中大秦巴公司负担187.5元。 上诉人大秦巴公司二审中提供证据：巴中市工商局党组、市规划局党组、市商务局党组巴工商党（2018）25号关于巴城果蔬批发经营业态疏解搬迁工作报告的公文处理单签件复印件。拟证明：盘兴具有果蔬批发经营业态的条件。 被上诉人徐大明质证意见：1.不是本案二审的新证据；2.该证据并非原件；3.该证据如真实也不能达到上诉人证明目的。其理由为：上诉人如取得果蔬业态，他是要获得营业执照等载明水果批发业态资质，但在一审审理中，已经查明了上述报告单位还与其他单位共同出示通告，告知广大人民群众不具有水果业态，故不能达到证明目的。 本院认证意见：上诉人二审中提供证据不属新证据，不能达到相关单位于2019年11月29日发出《关于规范盘兴和主城区果蔬批发经营业态相关事宜的通告》时，上诉人具有果蔬批发经营业态的证明目的，不能作为本案二审的有效证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 另查明，2014年1月30日，巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司委托上诉人巴中大秦巴公司经营管理盘兴物流园区商铺。后上诉人巴中大秦巴公司在未取得水果蔬菜批发业态资质的情况下对外宣传招商，并与原江北市场部分水果经营商户协商达成由公司提供场地供水果经营商户从事水果批发商贸活动的协议，双方经营期间该公司于2019年11月17日前后分别与徐大明等各商户续签《商铺租赁协议》，合同签订后，巴中大秦巴公司分别向各商户收取租金（徐大明缴纳租金38208元，含定金10000元），各商户也在没有办理营业执照的情况下继续经营。2019年11月29日，巴中市巴州区市场监督管理局、巴中市巴州区商务局、巴中市巴州区应急管理局、巴中市城市管理行政执法局巴州区分局联合发出《关于规范盘兴和主城区果蔬批发经营业态相关事宜的通告》，决定对主城区水果蔬菜批发市场和存在安全隐患且不符合规划的盘兴物流园区水果蔬菜批发业态进行综合整治，要求各水果蔬菜经营业主搬离盘兴物流园区。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉租赁合同的效力认定以及是否应当解除；2.合同解除后已缴纳的租金应如何处理。 1.关于案涉租赁合同的效力认定以及是否应当解除的问题。根据二审查明的事实，上诉人巴中大秦巴公司于2014年1月30日受托经营管理盘兴物流园区商铺后，在尚未取得水果蔬菜批发业态资质的情况下，该公司与被上诉人徐大明达成的口头协议以及后来签订的《商铺租赁协议》，虽然超出了该公司营业执照载明的经营许可范围，但该协议未违反相关法律和行政法规的效力性强制规定，一审法院认定双方签订的《商铺租赁协议》有效，并无不当。合同履行过程中，因上诉人巴中大秦巴公司未能够及时办理和完善相关行政经营许可手续，加之存在安全隐患且不符合规划等原因，双方签订的《商铺租赁协议》无法继续履行，合同目的已经不能实现，被上诉人徐大明请求解除合同，符合法律规定，一审法院判决解除双方签订的《商铺租赁协议》，适用法律正确。上诉人巴中大秦巴公司上诉认为该协议不应解除的理由不成立，本院不予支持。 2.关于合同解除后已缴纳的租金应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉《商铺租赁协议》约定的租期为五年，被上诉人徐大明在协议签订时已按约定缴纳了商铺租金38208元。因该协议在租期届满前已无法继续履行，且已符合解除的条件，对于被上诉人因协议解除而存在的租金损失，一审法院根据协议的履行情况，结合协议解除的主要原因等因素，酌情判决由上诉人按照已收取租金50%的标准返还被上诉人，并从主张之日起计付利息，符合本案的实际和上述法律规定，上诉人巴中大秦巴公司上诉认为一审法院滥用自由裁量权的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由上诉人巴中大秦巴商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇二〇年十月十四日 法官助理  邓秀英 书 记 员  白茂松