江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初1995号原告:叶剑剑，男，1986年9月3日生，现住武进区。委托诉讼代理人：闫富成，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告：彭晓军，男，1980年11月17日生，现住武进区。被告：王述兰，女，1982年11月19日生，现住武进区。原告叶剑剑诉被告彭晓军、被告王述兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月17日公开开庭进行了审理，原告叶剑剑及其委托诉讼代理人闫富成和被告彭晓军、王述兰均到庭参加了诉讼。后本案又转为普通程序进行审理，并于同年9月28日公开开庭进行了审理，原告叶剑剑及其委托诉讼代理人闫富成和被告王述兰到庭参加了诉讼，被告彭晓军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶剑剑向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，判令被告配合原告办理坐落于湖塘镇××单元××室房屋过户手续；二、判令被告支付违约金44500元，并以890000元为基数自2019年10月1日起至实际为原告办理房产过户日止按照每天千分之一的标准向原告支付违约金；三、判令被告支付原告为主张权利支付的律师费20000元；四、判令被告承担原告支付的中介费11032元；五、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：原告与两被告于2019年4月4日签订房屋买卖合同，约定两被告将坐落于湖塘镇××单元××室房屋出售给原告，原告依约向被告支付了相应款项，并办理了资金监管手续，但被告一直拖延配合原告办理过户手续。原告为此提起诉讼。被告彭晓军和王述兰辩称，被告确实拖延了协助原告办理案涉房产的过户手续，但被告现无力支付违约金。被告也和原告沟通过，现被告有困难，被告已按期将案涉房屋交付给原告，原告已经住在了案涉房屋中，被告会尽力想办法解决困难，将案涉房屋的产权过户至原告名下。原告叶剑剑为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、原、被告于2019年4月4日签订的常州市房地产买卖居间合同，证明原、被告约定由被告将案涉房屋出售给原告，原告按约支付被告房款及双方对房款支付期限和方式、房屋交付期限、房屋产权过户期限、违约责任等进行了约定的事实；2、常州银城房地产营销策划有限公司于2019年4月4日开具收据二份及支付转账凭证、被告王述兰于2019年4月4日出具的收据，证明原告向被告支付购房定金20000元、支付中介费11032元的事实；3、原告的中国邮政储蓄银行股份有限公司账户对账单及中国银行交易流水清单、被告王述兰出具的收条，证明原告按约于2019年4月12日支付被告房款30000元、于2019年4月17日支付被告房款220000元、于2019年8月9日支付被告房款62000元的事实；4、原告于2019年8月25日办理房屋按揭贷款558000元并进行监管账户的信息及原告已于2019年9月10日起每偿还贷款的信息；5、原告自2019年6月起为案涉房屋缴纳水电费、有线电视费的微信截屏，证明原告已于2019年4月底实际占有案涉房屋的事实；6、原告与被告王述兰的微信聊天记录，证明原告多次要求被告协助办理案涉房屋的产权过户手续的事实；7、不动产登记簿查询证明，证明案涉房屋已于2019年1月7目设定抵押，抵押期限自2019年1月7日至2020年1月6日的事实；8、原告与北京市盈科（常州）律师事务所于2020年4月9日签订的委托代理合同及代理费发票，证明原告因本次诉讼支出律师代理费20000元的事实；9、大家财产保险有限责任公司江苏分公司于2020年4月10日开具的保险费发票，证明原告因本次诉讼申请财产保全支出担保费用1500元的事实。经质证，被告对原告提交的证据无异议，本院对原告提交的证据予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：被告彭晓军与被告王述兰系夫妻关系。2019年4月4日，原告为乙方（购买人）、被告彭晓军和被告王述兰为甲方（出售方）、常州银城房地产营销策划有限公司为丙方签订常州市房地产买卖居间合同，该合同载明：转让房屋情况，甲方自愿将自己拥有坐落于常州市武进区的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积99.75左右平方米，产权证号20172033017；房屋以现状为准，面积以产权证或登记机关登记的为准。房屋转让价格，甲乙双方约定的上述房屋成交价为人民币捌拾玖万元整（￥890000）。甲方根据乙方咨询，已对房屋情况作了介绍，甲方确保未隐瞒相应的事实，乙方已验看甲方房屋权证，并对甲方出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。付款方式，1、定金：甲乙双方签署合同之时，乙方同意支付给甲方定金人民币贰万元整（定金可冲抵购房款）。甲乙丙协商一致，签约当日，定金人民币贰万元整做为履约保证金暂时由丙方保管。产权人将产权证等相关文件提供至丙方处并完成签字手续后，丙方将该履约保证金转交给甲方。2资金监管：甲乙双方定于2019年8月10日之前办理资金监管手续或产权转让手续（或根据双方约定办理产权转让所需的公证手续）。当天乙方支付房款人民币陆万贰仟元，到资金监管专用账户；同时乙方自愿支付房款壹万元到甲方个人账户。在银行贷款放款后的15个工作日内，甲乙双方配合办理产权转让手续。甲乙双方办理资金监管手续时乙方向银行申请贷款伍拾伍万捌仟元，贷款由银行按规定时间打到资金监管专用账户。付款特殊约定：乙方于2019年4月30日支付甲方贰拾伍元整（￥250000），甲方将房屋交付给乙方。户口及房屋交付：甲方承诺在办理产权转让手续前将该房屋内所有户口清空。甲方应于2019年4月30日前将房屋交付给乙方并保证房屋现状。房屋交付前水、电、气、有线电视费、电话费、物业管理费、电梯费、住宅专项维修基金费、房屋接轨费等相关费用由甲方负责结清。甲方无条件配合乙方进行以上事宜的过户及交接手续的完成。房屋现状有抵押，甲方承诺于资金监管前自行办理该房屋的还款解押注销手续；乙方借给甲方贰拾伍万元整（￥250000），于2019年4月30日前甲方前往不动产登记中心查询房屋权属状况，在确定该房屋无其他影响交易的权利限制（除产权证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续（还款不足的部分甲方需先自行补齐），此款项当日转为房款。如甲方有多次抵押或非银行抵押，丙方有权要求在还款前查看甲方及其配偶近期的信用报告。甲方在接到银行通知后3个工作日内必须到银行将他项权证领出并办理抵押注销手续。违约责任：甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币拾万元整。乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金人民币拾万元整。有下列情形之一的，视为违约，违约方每天应向守约方支付相当于上述房地产成交价格万分之一的违约金；（ａ）甲方不能按期办理资金监管手续的；（ｂ）甲方不能按期办理产权转移过户（或公证）手续的；（ｃ）甲方不能按期向乙方交付房屋的；（ｄ）乙方不能按期向甲方支付购房款的；（ｅ）乙方不能按期办理资金监管手续的；（ｆ）乙方不能按期办理贷款或产权转移登记（或公证）手续的；有上述情形之一违约方逾期超过30日且房屋产权未转移过户的，视为严重违约，守约方有权解除本合同，违约方每日应向守约方支付相当于上述房地产成交价千分之一的违约金并赔偿守约方造成的全部经济损失。乙方申请的贷款放至资金监管专用账户后，甲方不能按期办理产权转移过户手续的超过15日的，视为严重违约，乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付房地产成交价格的5%给乙方作为违约金，并在3日内协助乙方办理撤销贷款和退还监管资金的手续，若逾期撤销的，还应按照监管资金每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同被解除的（包括合意解除和违约解除），甲方应当在解除之日起3日内协助乙方办理退还监管资金的手续，但乙方未与甲方结清的违约金、定金、损失赔偿等款项的除外，如甲方逾期构成的违约，应当按照监管资金千分之一的标准向乙方支付违约金。如甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已承担的佣金直接向违约方进行追偿。守约方实现债权［包括但不限于引起诉讼（含一、二审和执行产生的），国家规定的最高标准的代理费］程序的费用由违约方承担。佣金捌仟元，代办费捌佰元。甲方于2019年4月30日前交房屋交接给乙方，房屋交接后，甲方同意乙方装修，如未过户的情况下因甲方产生的违约责任，甲方赔偿乙方装修发票金额的两倍。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告当即支付购房定金20000元，支付佣金8000元，支付房屋评估费、代办费2232元。原告于2019年4月12日支付被告房款30000元，于2019年4月17日支付被告房款220000元；原告于2019年4月30日将房屋交付被告。原告于2019年8月9日又支付被告房款62000元并办理了资金监管账户，原告于2019年8月25日申请贷款558000元并汇入资金监管账户。被告收取原告已支付房款312000元后未能按约办理案涉房屋的抵押注销登记手续，导致未能按合同约定协助原告办理案涉房屋的产权转移登记手续，原告据此起诉来院并申请诉讼保全，支出保全担保保险费1500元。另，被告至今仍未能办理案涉房屋的抵押登记注销手续，在本院向原告释明后，原告仍坚持原诉讼请求。原告与北京市盈科（常州）律师事务所于2020年4月9日签订民事委托代理合同，原告就本次诉讼事项委托北京市盈科（常州）律师事务所代理，并支付律师代理费20000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的常州市房地产买卖居间合同有效，对合同当事人有约束力。现原告按合同约定按期履行支付房款的义务并按期将房款汇入资金监管账户，被告也按期将房屋交付原告，但被告未能按合同约定的期限办理案涉房屋的抵押登记注销手续，且未能按合同约定的期限即原告申请贷款558000元汇入资金监管账户的15个工作日内协助原告办理案房屋的产权转移登记手续，因此，被告应当承担相应的违约责任。现原告要求被告配合原告办理坐落于武进区房屋产权过户手续的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；对于原告要求被告支付违约金44500元并以890000元为基数自2019年10月1日起至实际为原告办理房产过户手续日止按照每天千分之一的标准向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告在合同中约定，原告申请的贷款放贷至资金监管专用账户后，被告不能按期办理产权过户手续超过15日的，视为严重违约，原告有权单方解除合同，被告应向原告支付房地产成交价格的5%给原告作为违约金，并在3日内协助原告办理撤销贷款和退还监管资金的手续，若逾期撤销的，还应按照监管资金每日千分之一的标准向原告支付违约金。同时还约定被告逾期超过30日未能协助原告办理产权过户手续的，视为严重违约，原告有权解除合同，被告每日应向原告支付相当于房屋成交价格千分之一的违约金并赔偿给原告造成的全部经济损失，而现原告作为守约方在被告逾期超过30日仍未能协助原告办理产权过户手续的情形下，选择要求被告继续履行合同，且要求被告支付违约金44500元并以890000元为基数自2019年10月1日起至实际为原告办理房产过户手续日止按照每天千分之一的标准向原告支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定，也有违约公平原则，因此，本院对原告要求被告支付违约金44500元的诉讼请求予以支持，对原告该项诉讼请求的其余部分不予支持；对于原告要求被告支付原告为本次诉讼支出的律师代理费20000元及中介费11032元的诉讼请求，该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告彭晓军经本院传票传唤第二次未到庭参加诉讼，属对其诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、彭晓军、王述兰在坐落于武进区房屋注销抵押登记之日起的十日内配合叶剑剑办理该房屋的产权转移登记手续；二、彭晓军、王述兰于本判决生效之日起十日内支付叶剑剑违约金44500元、律师代理费20000元、中介费11032元、保全担保费1500元；三、驳回叶剑剑的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，保全费5000元，合计6690元，由彭晓军、王述兰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包曦民人民陪审员  李高源人民陪审员  华 艳二〇二〇年十月十六日书 记 员  徐一丹