广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36874号原告：中国银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路**首层。负责人：韦海铭，行长。委托诉讼代理人：潘杰英，广东穗智律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢秋燕，广东穗智律师事务所实习律师。被告：明宗皓，男，1987年3月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：周莹莹，女，1987年9月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：广州东耀房地产开发有限公司，住，住所地广州市海珠区工业大道中广纸丙外街**夹层自编之二限办公用途)。法定代表人：吴炜。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司广州越秀支行与被告明宗皓、周莹莹、广州东耀房地产开发有限公司（以下简称东耀公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘杰英、卢秋燕、被告东耀公司的委托诉讼代理人吴相茂到庭参加了诉讼。被告明宗皓、周莹莹经本院合法传唤未到庭应诉，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告明宗皓、周莹莹签订的《个人商业用房贷款合同》；2.被告明宗皓、周莹莹结清贷款，向原告偿还本金611888.15元及至全部借款结清日的利息、罚息(利息按中国人民银行公布同期贷款基准利率上浮10%计算、罚息按中国人民银行公布同期贷款基准利率上浮10%水平上加收50%计算，暂计至2020年9月13日的应收利息为23930.25，截止至2020年9月16日的罚息为2214.47元，以后另计)；3.被告明宗皓、周莹莹承担原告委托律师代理的律师费36000元；4.被告东耀公司对第二、三项诉讼请求中被告明宗皓、周莹莹的债务承担连带清偿责任；5.三被告协助原告办理被告明宗皓、周莹莹名下位于星汇湾花园自编B4栋26层2617房的抵押登记，并于办理抵押登记之后享有优先受偿权；6.三被告承担本案受理费、保全费。事实和理由：被告明宗皓、周莹莹未依约履行《个人商业用房贷款合同》，被告东耀公司亦未履行担保责任，成讼。被告明宗皓、周莹莹未答辩，未提交证据。被告东耀公司辩称，一、我方与原告曾就案涉房屋所在的楼盘签订了合作协议，其中双方签订的个人房屋贷差别化服务合作协议第三条约定我方的保证期限是办妥抵押权预告登记截止，现案涉房屋在2017年已经办理了抵押权预告登记，而且逾期还款是发生在2020年，因此我方无需承担原告主张的保证责任；二、我方销售的房屋没有不利情形，在与被告明宗皓、周莹莹的房屋买卖关系中也没有违约更没有任何导致个人商品用房贷款合同不能履行的情况，被告明宗皓、周莹莹不还款完全属于是其自身责任，其故意不还款存在过错，应由其直接承担还款责任，与我方无关；三、原告主张律师费没有提供充足的证据证明律师费的实际发生，提供客户贷记回单没有显示付款人的信息，提供的发票也不能证明有实际付款，而且是律师费过高，不排除原告与案外人利用借款合同条款虚增律师费，如全部支持，容易造成道德风险；四、尽管抵押权预告登记不同于抵押权登记，但例外的承认预告登记权利人享有优先受偿权，尤其是在预售商品房领域，恰恰在于预售商品方抵押权的特殊性，如果要求权利人必须等到办妥抵押登记后才享有优先受偿权，显然不符合立法本意及当事人签订抵押条款的目的，因此，只有当事人办理了以抵押为意思表示的登记就应当认可权利人就标的物享有优先受偿权，参照物权法第176条，原告应当先就案涉房屋实现其债权，仍有剩余债务的，保证人才需要承担保证责任；五、如最终判决我方承担保证责任，判项也应当明确我方承担保证责任后有权向被告明宗皓、周莹莹追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告明宗皓、周莹莹未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。根据当事人提交的证据以及庭审中当事人的确认，本院查明以下事实：2016年11月11日，被告东耀公司（甲方）与原告（乙方）签订《个人房屋抵押贷款合作协议书》，约定：甲方必须为每位申请个人房屋抵押贷款的购房人向乙方提供不可撤销连带责任保证担保，保证期限从借款合同生效之日起至甲方为购房人办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，并移交乙方保管之日止。2016年11月，被告东耀公司（甲方）与原告（乙方）签订《个人房屋贷款差别化服务合作协议》，约定：在乙方依本协议第一条的约定向借款人发放贷款，在抵押房屋未办妥抵押登记的期间，甲方对借款人的债务承担连带保证责任；双方同意《个人房屋抵押贷款合作协议书》第四点的保证期限修改如下：甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方指定的银行账户之日起至甲方为购房人办妥预购商品房抵押权预告登记（适用于预售商品房）或办妥《房地产他项权证》（适用于现售商品房），并移交乙方保管之日止；甲方向乙方承担保证责任的范围为包括但不限于借款人个人住房贷款的本金、利息（包含罚息）、违约金以及乙方为实现债权所支付的所有费用。2017年3月27日，原告（贷款人）与被告明宗皓、周莹莹（借款人）、保证人东耀公司签订《个人商业用房贷款合同》，合同约定：贷款金额为770000元，贷款期限120个月，贷款用途为购房，贷款利率按照浮动利率计算，浮动周期为12个月，采用的参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%，借款按月付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款担保方式合同约定为所购房产的抵押担保及被告东耀公司的阶段性连带责任保证担保，抵押物为星汇湾花园自编B4栋26层2617房，因合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担，借款人出现下列事件之一即构成本合同项下违约：……未按期归还贷款本息……，出前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期……要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等……。若保证人为本合同项下贷款提供保证，则：1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，2.……若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任……。以下情况之一即视为构成保证人在本合同项下违约：……未按本合同的规定及时履行保证责任……。出现前款规定的违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取下列措施：……要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。上述合同签订后，原告依约向被告明宗皓、周莹莹发放贷款770000元。被告明宗皓、周莹莹借款后未按时还款，截止到2020年9月16日，被告明宗皓、周莹莹尚欠原告贷款本金611888.15元、利息23930.25元及罚息2214.47元，成讼。原告委托广东穗智律师事务所律师提起本案诉讼，并支付了律师费36000元。原告因本案支出保全费3871元。庭审中，原告表示被告明宗皓、周莹莹在起诉后于2020年9月2日还款本金2010元，之后再无还款，该笔费用已在诉讼请求本金部分予以扣减。另查明，原告与被告明宗皓、周莹莹就上述抵押房产办理了不动产登记证明，注明：预告登记义务人为被告明宗皓、周莹莹，预告登记权利人为原告。本案的起诉状副本于2020年9月5日送达被告明宗皓，于2020年9月8日送达被告周莹莹。再查明，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准不再公布。庭审中，原告表示并未与被告协商关于利息计算标准的调整问题。本院认为：原告与被告明宗皓、周莹莹签订的《个人商业用房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告明宗皓、周莹莹未按合同约定履行按时还款义务，构成违约，现原告主张解除合同、要求被告明宗皓、周莹莹提前偿还借款、支付律师费的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。关于利息、罚息的计算，涉案合同约定的罚息是以本金和应付未付利息为基数计算，原告诉讼请求按合同约定计算罚息，实质包含对复利的主张。原告主张计至2020年9月16日的利息为23930.25元、罚息为2214.47元，符合合同约定，本院予以支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行不再公布贷款基准利率，而原告并未与被告协商关于利息计算标准的调整问题。故本院认定利息、罚息（含复利）自2020年9月17日起至欠款实际清偿之日止的罚息（含复利）调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%再上浮50%计算。对原告要求被告明宗皓、周莹莹、东耀公司协助办理案涉抵押房产的抵押权登记及享有优先权问题。被告东耀公司在庭审中表示案涉房产目前没有过户到被告明宗皓、周莹莹名下，不具备办理正式抵押登记的条件，即客观上不具备抵押权登记的手续，故对原告要求被告明宗皓、周莹莹、东耀公司协助办理抵押登记手续的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于,一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告明宗皓、周莹莹就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，同时根据物权法定的原则，抵押权预告登记依法也不能产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告明宗皓、周莹莹并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权，故原告要求对案涉房产处置享有优先受偿权的请求，理据不充分，本院亦不予支持。被告东耀公司与原告签署《个人房屋抵押贷款合作协议书》《个人房屋贷款差别化服务合作协议》，承诺为购房人向原告提供不可撤销的连带责任保证担保，虽然《个人房屋贷款差别化服务合作协议》上约定的保证期限为自原告将贷款资金划入被告指定的银行账户之日起至原告为购房人办妥预购商品房抵押权预告登记（适用于预售商品房）或办妥《房地产他项权证》（适用于现售商品房），并移交被告东耀公司保管之日止，但被告东耀公司与原告、被告明宗皓、周莹莹所签订的《个人商业用房贷款合同》中所约定的保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，且原告与被告明宗皓、周莹莹、东耀公司所签订的《个人商业用房贷款合同》日期晚于原告与被告东耀公司所签订的《个人房屋抵押贷款合作协议书》《个人房屋贷款差别化服务合作协议》，故本院认为被告东耀公司的保证期间应为《个人商业用房贷款合同》所约定的保证期间。本案中，截至起诉之日，涉案房产尚未办理正式抵押登记手续，故被告东耀公司应对被告明宗皓、周莹莹的债务承担连带清偿责任。《个人房屋抵押贷款合作协议书》《个人房屋贷款差别化服务合作协议》《个人商业用房贷款合同》均未明确将律师费纳入保证范围，故被告东耀公司的连带清偿责任应限于被告明宗皓、周莹莹的贷款本息，不包括律师费。被告东耀公司承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告明宗皓、周莹莹追偿。至于被告东耀公司辩称要求应当先就涉案房屋实现其债权，仍有剩余债务的，再由被告东耀公司承担相应保证责任的意见，对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告明宗皓、周莹莹的贷款担保方式在合同约定为所购房产的抵押担保及被告东耀公司的阶段性连带责任保证担保，故根据上述法律规定，被告东耀公司应按照合同约定对被告明宗皓、周莹莹的债务承担连带清偿责任，而非处理涉案房产不足以清偿部分的连带清偿责任，故本院对被告东耀公司该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司广州越秀支行与被告明宗皓、周莹莹签订的《个人商业用房贷款合同》于2020年9月8日解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告明宗皓、周莹莹向原告中国银行股份有限公司广州越秀支行清偿借款本金611888.15元及利息、罚息（含复利）[暂计至2020年9月16日的利息为23930.25元、罚息（含复利）为2214.47元；自2020年9月17日起的罚息以欠款本金611888.15元为基数，复利以应付未付的利息为基数，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%再上浮50%计算至欠款实际清偿之日止]；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告明宗皓、周莹莹向原告中国银行股份有限公司广州越秀支行支付律师费36000元；四、被告广州东耀房地产开发有限公司对被告明宗皓、周莹莹的上述判决主文第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告明宗皓、周莹莹追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司广州越秀支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5251元，保全费3871元，由被告明宗皓、周莹莹、广州东耀房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员 罗 洁二〇二〇年十月二十二日书记员 徐颖珺法庭记录员钟子浩