浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9320号 原告：叶兴宝，男，1963年12月1日出生，汉族，住义乌市 义亭镇上胡村29组。 原告：傅燕君，女，1964年12月26日出生，汉族，住义乌 市义亭镇上胡村29组。 上述两原告共同委托诉讼代理人：胡彬，浙江纵伸律师事务 所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：李晶晶，浙江纵伸律师事 务所律师。 被告：王关吐，男，1945年6月13日出生，汉族，住义乌市 稠江街道崇德路70号。 被告：龚春芳，女，1951年1月17日出生，汉族，住义乌市 稠江街道崇德路70号。 被告：王某，男，1972年9月17日出生，汉族，住义乌市 稠江街道楼下村王宅，现住义乌市。 委托诉讼代理人：童修江，浙江近真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张思晨，浙江近真律师事务所实习律师。 被告：金某，女，1971年1月23日出生，汉族，住义乌市 稠江街道崇德路70号。 被告：王飞鸿，男，1995年11月2日出生，汉族，住义乌市 稠江街道崇德路70号。 被告：王峰斌，男，1975年11月7日出生，汉族，住义乌市 稠江街道楼下村王宅9组，现住义乌市。 委托诉讼代理人：童修江，浙江近真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张思晨，浙江近真律师事务所实习律师。 被告：易里玉，女，1980年9月3日出生，汉族，住义乌市 稠江街道楼下村路31号。 原告叶兴宝、傅燕君为与被告王关吐、龚春芳、王某、金 卓丹、王飞鸿、王峰斌、易里玉宅基地使用权纠纷一案，于2020 年7月3日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法适用简 易程序，于2020年8月10日公开开庭审理了本案。原告叶兴宝、 傅燕君及其两原告共同委托诉讼代理人胡彬，被告王某、王峰 斌及其被告王某、王峰斌的共同委托诉讼代理人童修江、张思 晨，到庭参加诉讼；被告王关吐、龚春芳、金某、王飞鸿、易 里玉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终 结。 原告叶兴宝、傅燕君向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告 与被告王关吐、龚春芳、王某、金某、王峰斌、易里玉于2008 年9月24日签订的《双方协议书》合法有效；2、请求判令被告 王关吐、龚春芳、王某、金某、王飞鸿协助原告办理位于义 乌市稠江街道楼下村崇德路72号占地72平方米不动产过户到原 告名下的转移登记手续。事实和理由：两原告系夫妻关系，皆为 义乌市义亭镇上胡村股份经济合作社成员。被告王关吐、龚春芳 系夫妻关系，被告王某、王峰斌系被告王关吐、龚春芳的儿子。 被告王某、金某系夫妻关系，被告王飞鸿系被告王某、金 卓丹的儿子。被告王峰斌、易里玉系夫妻关系。2008年9月24 日，原告与被告王关吐、龚春芳、王某、金某、王峰斌、易 里玉签订一份协议，约定：被告王关吐、龚春芳、王某、金卓 丹、王峰斌、易里玉将宏迪路24区块第四间和第五间屋基（现为 义乌市××街道楼××村崇德路72号）共计72平方米转让给原告， 转让价格为1152000元；协议约定双方不得反悔，且被告方有义 务配合原告做证过户；协议还对其他事项进行约定。协议签订后， 原告依约于2008年9月24日、10月10日各支付15.2万元、30 万元；于2009年元月18日、3月6日、9月4日、10月22日各 支付40万元、10万元、10万元、10万元。原告按照付款方式支 付完毕所有的款项，出资建造涉案宅基地并使用至今。现被告王 关吐、龚春芳、王某、金某、王飞鸿办理了涉案宅基地的不 动产初始登记手续。经原告多次沟通协商，被告王关吐、龚春芳、 王某、金某、王飞鸿不愿履行相应过户义务。综上，原告与 被告王关吐、龚春芳、王某、金某、王峰斌、易里玉之间的 《双方协议书》合法有效，原告已履行了付款义务，但被告王关 吐、龚春芳、王某、金某、王飞鸿不愿配合原告办理不动产 转移过户到原告名下的登记手续，实属不当。为此，原告为维护 自身合法权益，诉诸贵院，望判如所请。 被告王关吐、龚春芳、金某、王飞鸿、易里玉均未作答辩。 被告王某、王峰斌共同辩称：1、针对事实和理由部分。⑴、 起诉状中所称的被告之间关系均属实。⑵、案涉《双方协议书》 载明的甲方为王关吐，乙方为叶兴宝，只能确定转让方为王关吐、 龚春芳，受让方为叶兴宝、傅燕君。至于签约时转让方的子女在 协议上签字是为了防止转让方子女反悔，并不能确定转让方夫妇 外其他家庭成员就是转让方，故两原告诉称其和被告王关吐、龚 春芳、王某、金某、王峰斌、易里玉签订案涉《双方协议书》 与事实不符。⑶、根据被告王某的查证，发现王关吐和龚春芳 于2008年7月18日获批农村村民建房用地54平方米，故王关吐 和龚春芳仅有权转让其自身的54平方米，无权转让被告王某、 金某、王飞鸿共同获批的农村村民建房用地126平方米中的18 平方米。⑷、案涉的《双方协议书》约定的收款人及所有权人均 系王关吐、龚春芳夫妇，被告王某、金某、王飞鸿、王峰斌、 易里玉并未收到过转让款，也即除了被告王关吐、龚春芳收到过 对价款外，其他人没有收到过对价款。⑸、被告王某、金某、 王飞鸿并未将其共同获批的农村村民建房用地126平方米当中的 18平方米转让给两原告，也未收到过对价款，故两原告和被告王 险峰、金某、王飞鸿之间没有合同关系，被告王某、金某、 王飞鸿也没有履约之义务。⑹、被告王峰斌、易里玉既非合同相 对人，亦非案涉农村村民建房用地的权利人，更非案涉《双方协 议书》的合同义务人，不应成为本案的适格被告，故其作为被告 主体资格不适格。⑺、根据《全国人民代表大会关于延长授权国 务院在北京大兴区等三十三试点县××行政区域暂时调整实 施有关法律规定期限的决定》，调整实施法律规定的期限延长至 2019年12月31日。此后，全国人大常委会并没有作出再次延长 的决定，故2019年12月31日之后的义乌市已不属于试点地区， 只能按照相关法律、行政法规对案涉合同的效力予以依法认定。 ⑻、案涉《双方协议书》因损害法律、行政法规及国家政策所维 护的社会公共利益，属《合同法》第52条第4项规定的情形，应 认定无效，而且最高院的《八民会纪要(民事部分)》对此已经予 以明确认定。⑼、起诉状中称与被告多次沟通协商，事实上没有 与被告进行沟通协商。2、针对诉讼请求部分。⑴、被告王峰斌、 易里玉非本案适格被告，故请贵院裁定驳回起诉。⑵、案涉《双 方协议书》系无效合同，故请贵院判决驳回两原告的全部诉请。 原告叶兴宝、傅燕君为证明其诉请向本院提交了下列证据及 被告王某、王峰斌的质证意见： 1、双方协议书一份，拟证明被告王关吐、龚春芳、王某、 金某、王峰斌、易里玉与两原告签订涉案宅基地使用权转让协 议的事实以及约定的相关款项。被告王某、王峰斌对该证据的 真实性无异议，但对证明对象有部分异议，被告王某认为被告 王关吐、龚春芳仅有权对自己获批的54平方米予以转让，无权转 让属于被告王某、金某、王飞鸿获批的126平方米当中的18 平方米。 2、收条四份、银行汇款记录三份，拟证明原告已经依约将宅 基地转让款项1152000元支付完毕的事实。被告王某、王峰斌 对该组证据的真实性无异议，认为相关的款项1152000元被告王 关吐都已收到，金某出具的一份收条是金某受被告王关吐委 托履行收款义务，收到钱之后金某已把款项交给被告王关吐。 3、不动产初始登记（复印件）和义乌市不动产登记中心不动 产档案证明（核对件）各一份，拟证明涉案72平方米已由涉案的 经济合作社统一安置在同一单元，并现已取得初始登记的事实。 被告王某、王峰斌对该组证据的真实性无异议，稠江街道楼下 村崇德路72号确已领取了不动产权证，根据该份产权证可以确定 产权人为被告王关吐、龚春芳、王某、金某、王飞鸿所有的 事实。 4、义乌市××街道楼××村股份经济合作社于2020年6月24 日出具的情况说明一份、义乌市村经济合作社统一收款收据两份， 拟证明涉案不动产系由原告出资建造并居住使用至今，且有关水 7- 电配套费由原告安装和支付的事实。被告王某、王峰斌对该证 据中情况说明的形式真实性有异议，认为该份情况说明虽加盖了 义乌市××街道楼××村股份经济合作社的公章，但是没有该社法 定代表人或者出具情况说明的经手人的签名或捺印，所以不符合 法人出证的相关规定，该份情况说明不具有合法性，不能达到两 原告主张的证明对象。对该组证据中的两份收款收据真实性、合 法性和关联性无异议。 5、义乌市义亭镇上胡村股份经济合作社于2020年6月22日 出具的情况说明一份，拟证明原告系义乌市义亭镇上胡村股份经 济合作社成员的事实。被告王某、王峰斌对该证据的质证意见 同证据4中情况说明的质证意见一致，并认为两原告是不是股份 经济合作社的成员不清楚。 6、义乌市××街道楼××村股份经济合作社于2020年8月7 日出具的情况说明一份，拟证明：（1）、被告审批的宅基地有三 块，第一块是被告王关吐、龚春芳的54平方米，第二块是被告王 险峰、金某、王飞鸿的126平方米，第三块是被告王峰斌、易 里玉的108平方米；（2）、现被告王关吐、龚春芳居住在被告王 峰斌、易里玉房屋的事实。被告王某、王峰斌对该证据的质证 意见同证据4中情况说明的质证意见一致。 被告王关吐、龚春芳、金某、王飞鸿、易里玉均未有证据 向本院提供。 8- 被告王某、王峰斌为证明其辩称向本院提供了义乌市稠江 街道楼下村股份经济合作社出具的情况说明一份，拟证明：（1）、 被告王关吐、龚春芳夫妇将宅基地54㎡转让给原告叶兴宝、傅燕 君后，已不再拥有建筑面积不低于15平方米的合法住宅的事实； （2）、案涉宅基地使用权转让行为不符合《义乌市农村宅基地使 用权转让细则（试行）》第十一条规定的事实。 原告叶兴宝、傅燕君对被告王关吐、龚春芳夫妇将宅基地54 ㎡转让给原告叶兴宝、傅燕君的事实无异议，但对已不再拥有建 筑面积不低于15平方米的合法住宅的观点有异议，认为合法住宅 概念与不拥有相关不动产所有权概念上是有区别的。 本院对各方提供的证据认证如下： 本院认为，被告王关吐、龚春芳、金某、王飞鸿、易里玉 经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 鉴于到庭的被告王某、王峰斌对两原告提供的证据1-3和证据4 中两份收款收据的真实性无异议，本院对这些证据的真实性予以 确认，至于其证明力本院将结合其他证据综合予以认定。两原告 提供的证据4中的情况说明和证据5、证据6中的情况说明，以及 被告王某、王峰斌提供的情况说明，均只加盖了有关村经济股 份经济合作社的公章，没有该单位负责人及制作证明材料的人员 签名或者盖章，其证据形式上均存在瑕疵，但这些情况说明中所 载明的有关反映村股份经济合作社职责范围内的内容，包括宅基 9- 地审批、合作社成员情况、案涉房屋出资建造使用等，因到庭各 方当事人均未提出异议，本院对于这些内容予以确认并在卷佐证， 其他内容本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 叶兴宝与傅燕君系夫妻关系，均为义乌市义亭镇上胡村股份 经济合作社成员。王关吐与龚春芳系夫妻关系，王某、王峰斌 系王关吐、龚春芳之子。王某与金某系夫妻关系，王飞鸿系 王某、金某之子。王峰斌与易里玉系夫妻关系。 2008年9月24日，甲方叶兴宝、傅燕君与乙方王关吐、龚春 芳、王某、金某、王峰斌、易里玉签订了一份《双方协议书》。 载明：甲方王关吐、乙方叶兴宝，甲方王关吐将宏迪路24区块第 四间和第五间屋基共计72平方米愿意转让乙方叶兴宝，每平方米 转让价格16000元，共计1152000元；甲乙双方任何时候不得反 悔，甲方如反悔，愿赔偿乙方付出的1152000元的20倍，计 23040000元；甲方有义务帮助乙方在当地改户、做证和水电等的 安装。王关吐、龚春芳、王某、金某、王峰斌、易里玉在协 议下方甲方全家一栏上签名捺印，叶兴宝、傅燕君在协议下方乙 方全家一栏上签名捺印。嗣后，叶兴宝、傅燕君陆续支付了转让 款152000元，其中142000元由王关吐收取；最后一笔2009年10 月20日支付的10万元由金某收取，并由金某向叶兴宝出具 了收条，该收条载明：收到叶兴宝卖地基款10万元整，已全部付 10- 清。叶兴宝、傅燕君在案涉的72㎡地基建造了坐落于义乌市稠江 街道楼下村崇德路72号房屋，并居住使用至今。2020年1月13 日，上述案涉房屋取得浙（2020）义乌市不动产权第0001630号 不动产权证书，该证书附记中载明：本不动产系两户联建，其中 王飞鸿、金某、王某占25％，土地使用权面积18㎡；王关吐、 龚春芳占75％，土地使用权面积54㎡。 另认定，王关吐、龚春芳获批建房用地为54㎡，王某户获 批126㎡建房用地，上述建房用地安置在义乌市××街道楼××村 崇德路70号和72号，其中72号案涉房屋占地72㎡由叶兴宝、 傅燕君在居住使用，70号房屋占地108㎡由王某户居住使用； 王峰斌户获批108㎡，安置在义乌市××街道楼××村××号，王关 吐、龚春芳居住在该房内。 本案的争议焦点有二，一是与叶兴宝、傅燕君签订案涉《双 方协议书》的甲方主体是谁；二是案涉的《双方协议书》是否有 效。 关于争议焦点一，本院认为，首先，虽然案涉的《双方协议 书》台头书写的甲方是王关吐，但下方签名捺印却是“乙方全家” 王关吐、龚春芳、王某、金某、王峰斌和易里玉。其次，王 关吐包括其妻龚春芳获批的建房用地仅有54㎡，而协议中涉及转 让的两间屋基面积72㎡，实际转让的地基面积也是72㎡，包括 王某户的18㎡。再次，虽然转让款的绝大部分系由王关吐收取， 11- 但最后一笔系由金某收取，并且金某明确表示转让款已全部 付清。第四、从叶兴宝、傅燕君出资建造案涉房屋并居住使用距 至今已多年，王某、金某、王飞鸿也从未提出异议。综上， 无论从案涉《双方协议书》下方签名捺印人员看，还是从协议履 行情况分析，案涉《双方协议书》的甲方主体应是王关吐、龚春 芳、王某、金某、王峰斌和易里玉，而不是王关吐、龚春芳。 被告王某、王峰斌辩称案涉协议的甲方主体系王关吐、龚春芳， 以及王峰斌、易里玉非本案适格被告，均因与事实不符，本院不 予采信。 关于争议焦点二，首先，如上所述，与叶兴宝、傅燕君签订 案涉《双方协议书》系王关吐、龚春芳、王某、金某、王峰 斌和易里玉，故将案涉的72㎡宅基地转让给叶兴宝、傅燕君系王 关吐等人的真实意思表示。王飞鸿虽未在该协议书上签字，但王 飞鸿系王某、金某之子，且在签订案涉协议时尚未成年，基 于其与王某、金某之间的身份关系，叶兴宝、傅燕君有理由 相信王某、金某有代理权，故案涉《双方协议书》对王飞鸿 具有法律上的约束力。其次，案涉的宅基地转让符合义乌市土地 制度改革试点政策，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不 违背公序良俗原则。虽然按照《全国人民代表大会关于延长授权 国务院在北京大兴区等三十三试点县××行政区域暂时调整 实施有关法律规定期限的决定》规定，试点县（市、区）行政区 12- 域暂时调整实施有关法律规定的期限现已届满终止，但按照“法 不溯及既往”原则，在该试点期间实施的民事法律行为仍然有效。 故，叶兴宝、傅燕君与王关吐、龚春芳、王某、金某、王峰 斌、易里玉签订的《双方协议书》业已成立并合法有效。王某、 王峰斌辩称案涉的《双方协议书》系无效，于法无据，本院不予 支持。 综上所述，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照 约定全面履行自己的义务。原告叶兴宝、傅燕君业已按约付清宅 基地转让款，履行了本方合同义务，且在案涉宅基地上出资建造 房屋并居住使用至今。被告王关吐、龚春芳、王某、金某、 王飞鸿作为转让方及案涉不动产登记的所有权人按约负有协助叶 兴宝、傅燕君办理案涉不动产转移变更登记之义务。原告叶兴宝、 傅燕君的诉请，于法有据，应予支持。被告王关吐、龚春芳、金 卓丹、王飞鸿、易里玉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼， 依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十 四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百 五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规 定，判决如下： 一、确认原告叶兴宝、傅燕君与被告王关吐、龚春芳、王险 峰、金某、王峰斌、易里玉于2008年9月24日签订的《双方 协议书》合法有效； 13- 二、被告王关吐、龚春芳、王某、金某、王飞鸿于本判 决生效后十日内协助原告叶兴宝、傅燕君办理将坐落于义乌市稠 江街道楼下村崇德路72号占地72㎡的不动产转移过户登记至原 告叶兴宝、傅燕君名下。 案件受理费7584元（已减半），由被告王关吐、龚春芳、王 险峰、金某、王飞鸿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市 中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年十月二十九日 书记员  俞 姣