河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初3172号原告：李占芳，女，汉族，1970年12月17日生，住登封市。委托诉讼代理人：史金峰，河南嵩峰律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司登封支行，住所地：登封市市少林路**，统一社会信用代码：914101851705142821。法定代表人：李耀光，任该行行长。第三人：弋锦源（曾用名申淼洋），男，汉族，1989年6月27日出生，住登封市。第三人：河南宏丰房地产开发有限公司，住，住所地：登封市嵩阳办事处嵩山路北段西侧一社会信用代码：91410185763132562B。法定代表人：石宏军，任该公司总经理。原告李占芳与被告中国银行股份有限公司登封支行、第三人弋锦源、河南宏丰房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李占芳及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告中国银行股份有限公司登封支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。第三人弋锦源经本院依法传唤未到庭参加诉讼。第三人河南宏丰房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请依法停止对位于登封市××与××交叉口东北角玉鑫花园1幢1单元4层402号房产（商品房买卖合同号：DF登0003134）的执行；2、本案受理费由被告、第三人负担。事实和理由：原告李占芳与苏松阳原系夫妻关系（现苏松阳病故）。实际开发人弋松强于2007年在登封市××路街东开发玉鑫花园小区，2008年7月4日，原告李占芳与丈夫苏松阳协商以原告的侄女马晓玲的名义购买弋松强开发的玉鑫花园小区1号楼东单元4楼西户，价款为214000元。由开发商弋松强出具的房票，并加盖了弋松强的私人印章为凭。原告购买涉案房屋，将房屋进行装修后出租给她人。2015年涉案房屋由原告接通天然气，并承担相关费用。2016年原告又将房屋出租给原告亲戚，一直居住至今。原告购房后水电费、物业费、天然气费全部由原告或原告指定的租户缴纳。原告一直控制和使用涉案房屋，同单元的住户足以能证明原告购买涉案房屋，并将涉案房屋出租的事实。因此，涉案房屋的实际所有人是原告，不是第三人弋锦源。2019年9月，法院工作人员打电话称要处理涉案房屋，原告知道后如五雷轰顶，原告不欠他人款，法院凭什么要处理原告所有的房屋。原告到法院后才知道，是第三人弋锦源将涉案房屋抵押给第三人河南宏丰房地产开发有限公司，因未偿还被告的贷款才被法院查封。原告从法院提供的登封市人民法院（2018）豫0185民初4707号判决书才知道，原告于2008年7月4日购买涉案房屋后，2010年10月29日第三人河南宏丰房地产开发有限公司与第三人弋锦源未经原告同意，恶意串通，签订《个人一手住房贷款合同》，将原告早已购买并实际控制、所有的涉案房屋抵押给第三人河南宏丰房地产开发有限公司。原告于2008年7月4日购买涉案房屋后至今，被告中国银行股份有限公司登封支行、第三人及房管部门从来没有到涉案房屋现场来过，也从来没有人给原告说过涉案房屋又被出卖给第三人，涉案房屋在房管备案、网签、银行评估、抵押等等原告都毫不知情。原告是涉案房屋的实际所有人，未经原告同意，其他任何人及部门无权签订《房屋买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》，无权办理房管备案、网签、银行评估、抵押等有关涉案房屋的一切行为。综上所述，原告购买涉案房屋在先，并实际控制和使用涉案房屋，是涉案房屋的实际所有人。第三人河南宏丰房地产开发有限公司没有开发涉案房屋，其无权将涉案的房屋出卖第三人代锦源。原告与开发商弋松强签订房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效。原告在法院查封之前，原告已按照协议约定一次性足额支付房款，原告一直控制涉案房屋，并进行装修，涉案房屋的物业费、水电费由原告或指定的人员缴纳，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，原告的权利能够排除执行，原告的异议符合法律规定，为维护原告的合法权益，请贵院查清事实后，依法裁定如前所请。被告中国银行股份有限公司登封支行未到庭未答辩。第三人弋锦源未到庭未答辩。第三人河南宏丰房地产开发有限公司未到庭未答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据：第一组，原告的户口本、原告居住地居民委员会出具的证明，证明原告李占芳与苏松阳是夫妻关系；第二组，马晓玲（女，汉族，1981年10月18日出生，住登封市××镇××号，身份证号：，系原告的侄女。）的当庭证言、申占超书面证言、2008年7月4日弋松强出具的收据，证明2008年7月4日，原告和苏松阳夫妻协商，以原告侄女马晓玲的名义购买弋松强开发的玉鑫花园小区1号楼东单元4楼西户，价款214000元，由开发商弋松强出具的房票，并加盖弋松强的私人印章为凭，该收据注明房款已全部付清，同时证明玉鑫花园小区实际开发人弋松强，申占超与弋松强是亲戚关系跟着弋松强干，负责工地，弋锦源与弋松强是父子关系，其父子二人未经原告同意，恶意串通，损害原告利益，弋松强在房屋建成后挂靠河南宏丰房地产开发有限公司与弋锦源签订的房屋买卖合同无效；第三组，孙东伟（男，汉族，1986年5月16日出生，住河南省太康县××店行政村××号。）当庭证言、赵二妮书面证言、苏晓慧书面证言、高秋锋、姚晓东的证明、水电费收据，证明原告夫妻以马晓玲的名义购买弋松强开发的玉鑫花园小区1号楼东单元4楼西户后，2015年该小区安装天然气，原告支付安装天然气费，原告将该房屋出租，实际占有、收益的事实，水电费以马晓玲的名义缴纳。第四组，登封市人民法院（2018）豫0185民初4707号判决书，证明原告购买涉案房屋弋松强开发的，购房时间是2008年7月4日，第三人河南宏丰房地产开发有限公司、弋锦源于2010年10月签订房屋买卖合同，抵押贷款合同的时间为2010年11月15日，原告购买在前，河南宏丰房地产开发有限公司没有实际开发涉案房屋，弋松强将涉案小区房屋建成后挂靠河南宏丰房地产开发有限公司，其无权将涉案房屋出卖第三人弋锦源，并办理抵押登记，第三人弋锦源与被告中国银行股份有限公司登封支行签订的抵押贷款合同和第三人河南宏丰房地产开发有限公司与第三人弋锦源签订的房屋买卖合同无效，登封市人民法院（2018）豫0185民初4707号判决书判决错误；第五组，登封市人民法院（2020）豫0185执异33号执行裁定书、登封市人民法院（2020）豫0185执2304号执行裁定书，证明原告没有向被告中国银行股份有限公司登封支行贷款，登封市人民法院（2019）豫0185执2304号执行裁定书查封原告购买的涉案房屋是错误的，登封市人民法院（2020）豫0185执异33号执行裁定书驳回原告的异议申请错误，依法应支持原告的诉讼请求。经审理查明：2008年7月4日，原告李占芳以马晓玲的名义在登封市区××与××路街交叉口玉鑫花园小区以214000元的价格购买了1号楼东单元4楼西户9（即1幢1单元4层402）房屋一套，并将该房屋出租给他人或自己居住至今。2010年10月29日第三人弋锦源（曾用名申淼洋）向被告中国银行股份有限公司登封支行贷款25万元，并以上述玉鑫花园小区1号楼东单元4楼西户的房屋进行抵押并办理了抵押登记。后因弋锦源未依约偿还中国银行股份有限公司登封支行的贷款，该行于2018年9月25日起诉至本院。本院于2018年10月11日作出了（2018）豫0185民初4707号民事判决，判决中国银行股份有限公司登封支行作为抵押权人对上述房屋享有优先受偿权。后该行向本院申请强制执行，本院于2019年9月19日作出（2019）豫0185执2304号执行裁定查封了上述房屋。原告李占芳遂向本院提出执行异议。2020年8月12日本院作出（2020）豫0185执异33号执行裁定，驳回了原告的异议。原告遂提起诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，原告请求排除执行的玉鑫花园小区1号楼东单元4楼西户的房屋系生效判决确定的标的物，其提出的执行异议与本院（2018）豫0185民初4707号民事判决有关，原告依法应通过审判监督程序处理，或者如原告认为该判决损害其民事权益的，可以依法提起第三人撤销之诉。《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。”因此，本案原告起诉不符合执行异议之诉的条件，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第二项的规定，裁定如下：驳回原告李占芳的起诉。案件受理费2255元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李西乾审判员  蒋雪丽审判员  石君毅二〇二〇年十月二十九日书记员  王宜乐