山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初540号原告：烟台天福物业服务有限公司，住所地烟台市芝罘区大海阳路**。法定代表人：李**，该公司董事长。委托诉讼代理人：李绍伟，山东百灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清清，山东百灵律师事务所律师。被告：孙锡东，男，1974年10月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：林晶（被告孙锡东之妻），住烟台市芝罘区。原告烟台天福物业服务有限公司（以下简称天福物业公司）与被告孙锡东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李绍伟、刘清清，被告孙锡东的委托诉讼代理人林晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天福物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费764.06元，违约金81.95元(按日万分之五暂计算至2019年11月1日，自2019年11月2日仍按万分之五计算至被告实际支付之日)；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2018年12月17日，原告天福物业公司与烟台市惠安小区业主委员会签订了《委托管理服务合同》，约定由原告天福物业公司为惠安小区提供物业管理服务，原告天福物业公司提供物业服务的受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任，业主按照房屋面积向原告天福物业公司缴纳物业管理费用，住宅0.7元/月/平方米，每半年缴纳一次，即1月1日、7月1日前缴纳，逾期按日向业主加收应缴纳费用的日万分之五的违约金。被告孙锡东系坐落于烟台市芝罘区（以下简称涉案房屋）的业主，应向原告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费764.06元。原告按合同约定为惠安小区提供优质高效的物业管理服务，经多次催缴，被告拒不履行缴纳物业服务费的义务。被告孙锡东辩称，其是涉案房屋的所有权人，房屋面积90.96平方米，其不同意向原告缴纳物业费及违约金。理由是：（一）原告与惠安小区业主委员会签订的物业服务合同无效，根据法律规定，业主大会签订物业合同，选聘物业服务企业时，应当经过半数的业主同意，人数要过半数，建筑面积也要过半数，业主委员会签订的物业服务合同需经业主大会的批准才能生效，本案选聘原告时，既没有过半数的业主同意，也没有召开业主大会，合同无效；（二）其在涉案小区居住14年，从未听说有业主大会和业主委员会，也未参与选举业主委员会成员，更没有收到上述事项的征求意见书等；（三）原告不作为，未能修缮屋顶天窗盖板导致被告家中漏雨。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：原告系烟台市惠安小区的物业服务企业。被告系烟台市芝罘区惠福路70单元内13号房屋（建筑面积90.96平方米）的业主。2018年12月17日，原告与烟台市惠安小区业主委员会在签订的《委托管理服务合同》中约定：惠安小区业主委员会选聘原告为惠安小区提供物业管理，原告提供服务的受益人为物业区域内的全体业主和使用人，物业区域内的全体业主、使用人均应履行该合同并承担相应责任。委托管理服务自2018年12月17日双方签订之日起生效，合同期限暂为五年，因原告进驻小区期间前期治理投资成本巨大，若原告自该合同签订之日起一年内没有无故违约情况业主基本满意时，该合同有效期将自动延长至2028年12月17日。住宅按0.7元/月/平方米缴纳物业费，收费的周期为每半年缴纳一次，具体时间为每年的1月1日、7月1日前缴纳。被告未向原告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。庭审中，原告为证明其主张向本院提交了：证据一、2018年12月17日原告与烟台市惠安小区业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》共10页，证明：原告为惠安小区提供物业服务，合同约定住宅物业服务费为0.7元/月/平方米。证据二、违约责任书复印件一份，证明原告于2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费764.06元，原告于2019年8月16日将该违约责任书张贴在被告的门上，向被告催收物业费。证据三、天福物业微信公众号截图打印件、致全体业主的一封信共22页，证明原告按照《烟台市惠安小区物业委托管理服务合同》的约定，向惠安小区业主提供了及时有效的物业服务，并向全体业主作出公示，被告应依约向原告支付物业服务费。证据四、烟台市业主委员会变更备案表，证明惠安小区业委会成立经世回尧街道办事处以及烟台市住建局批准备案，业委会成立合法有效。被告质证称，对证据一的真实性没有异议，但该合同无效；对证据二、三的真实性及证明内容均没有异议；不清楚证据四的真实性。为证明答辩意见，被告提交了涉案房屋照片打印件3张，单元门照××张，天窗口照××张，楼道内卫生情况照××张，并出示原始载体，证明涉案房屋系顶楼，屋顶漏水，家中客厅墙壁一半发霉，涉案房屋门口有个天窗，是67-70号楼所有住户的太阳能安装及维修通道，原本有个盖板盖在上面后来因为多次安装太阳能等，盖板松动被风挂掉，以致下雨下雪天漏雨，涉案房屋内墙体及防盗门被雨水浸泡，门口的照明灯无法使用，屋顶属于整栋70号楼的共有部分，天窗属于四栋楼的共有部分，但被告找原告进行协商维修时，原告推诿，至今没有维修。被告质证称，对上述照片打印件的真实性没有异议，但无法证明拍摄地点为涉案房屋，也无法证明漏水原因，天窗不是原告的服务范围；关于涉案房屋漏水，依据《住宅专项维修资金管理办法》第3条第20条规定，住宅的公共部分应当由业主缴纳的专项维修资金进行维修，涉案小区没有公共维修基金，原告无法帮助协调。本院认为，原告与惠安小区业主委员会签订的《委托管理服务合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。被告主张该合同无效，于法无据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与惠安小区业委会签订的《委托管理服务合同》的效力及于惠安小区包括本案被告在内的每一位业主。物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。《委托管理服务合同》第十五条约定，住宅按0.7元/月/平方米缴纳物业费，该约定没有违反法律法规的禁止性规定，没有违反烟台市物业服务费收费标准。现原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费764.06元，数额合理，与约相合，本院予以支持。被告以原告不作为等为由拒交物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。被告的其他抗辩，不足以证明其不应交纳物业服务费，本院不予采信。被告对惠安小区业主委员会的选举程序、合法性持有异议，可向协助成立业主委员会的政府有关部门求证，或另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：限被告孙锡东于本判决生效之日起10日内向原告烟台天福物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费764.06元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙锡东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于  克  晓人民陪审员 李  鹄  清人民陪审员 姜  作  涛二〇二〇年十月三十日书 记 员 王璐瑶（代）