辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初1133号 原告：中国工商银行股份有限公司辽阳站前支行，住所地辽阳市白塔区民主路29号 负责人：庄大庸，该行行长。 委托代理人：孙明宇，辽宁共宸律师事务所律师。 委托代理人：富望舒，辽宁共宸律师事务所律师。 被告：赵秋菊，女，1970年8月28日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 被告：黄伟，男，1969年9月13日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 被告：辽宁万嘉置业集团有限公司，住所地辽阳市白塔区民主路**。 法定代表人：宣明正，该公司总经理。 委托代理人：齐东文，辽宁文正律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司辽阳站前支行（以下简称工行站前支行）为与被告赵秋菊、黄伟、辽宁万嘉置业集团有限公司（以下简称万嘉置业公司）金融借款合同纠纷一案，于2020年4月24日向本院提起诉讼，本案受理后依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭审理了本案。原告工行站前支行的委托代理人孙明宇，被告赵秋菊，被告黄伟，被告万嘉置业公司的委托代理人齐东文到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告工行站前支行诉称：1、依法判令解除原告与被告赵秋菊、黄伟签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告赵秋菊、黄伟立即偿还剩余贷款267，276.38元，并按合同约定支付贷款利息至偿还完毕之日止，截至2020年4月5日，积欠本息303,304.73元；3、判令被告赵秋菊、黄伟位于房屋对上述款项承担抵押担保责任，原告对上述财产折价、拍卖及变卖的款项优先受偿；4、判令被告万嘉置业公司对上述款项承担连带保证责任；5、判令三被告承担本案的全部诉讼费、保全费及律师费等全部实现债权的费用。2015年，被告赵秋菊、黄伟购买万嘉置业公司的商品房，该房位于，面积110.41平米，总金额为427,176.29元。2015年3月10日，被告赵秋菊、黄伟为购买该房屋，与原告签订《个人购房借款/担保合同》（编号：[一手房]字[辽阳分]行站前支行[2015]年[A20100199]号），并由万嘉置业公司作为保证人。合同约定：原告向约定的账户万嘉置业公司一次性发放个人一手住房购置贷款29万元；贷款期限为288个月；由被告赵秋菊、黄伟偿还贷款并支付利息；利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为准，即5.9%/年，若贷款发放后基准利率调整，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；以按月等额本息还款法按月计息还款，且不享有宽限期。2015年2月10日，被告赵秋菊、黄伟将购买的房屋作为抵押物（河），办理了抵押登记，抵押权人为原告；原告依法履行了审查义务，并于2015年3月26日，依约向约定的账户一次性发放了全部贷款。但被告从2017年7月26日起，未能按合同约定的还款期限及时偿还贷款，截至2020年4月5日，被告已连续20期未偿还贷款，尚欠剩余贷款267,276.38元、逾期本息已达36,028.35元。合同中有约定违约条款、抵押担保条款定及管辖法院。被告赵秋菊、黄伟的行为已经构成违约，被告万嘉置业公司依照合同约定应对被告剩余贷款及利息承担连带保证责任。 被告赵秋菊辩称：借款事实属实，没有条件还款。 被告黄伟辩称：借款事实属实，没有条件还款。 被告万嘉置业公司辩称：1、答辩人对原告的诉讼请求应当免责，应当驳回原告起诉。本案经查明核实，案涉房产不仅签订合同时办理了预告登记，且已经办理正式抵押手续，原告对此情况也确认，故答辩人应当免责。2、即使答辩人不免责，承担的也只是补充连带责任，即对案涉房产拍卖、变卖或折价不足部分承担责任。物权法176条规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。3、即使答辩人承担担保责任，也应当只限于实际到期债务，而不应包括实现债权的费用。 本院经审理查明，2015年3月10日，原告工行站前支行与被告赵秋菊、黄伟、辽阳万嘉房地产开发有限公司（以下简称万嘉地产公司）签订《个人购房借款/担保合同》，其发放个人一手住房购置贷款290,000.00元用于购买坐落于建筑面积110.41平方米房屋。贷款期限288个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。担保方式为保证、抵押。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在借款利率基础上加收40%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同立即到期并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。 保证人万嘉地产公司承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针 对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 2015年3月26日，原告向被告赵秋菊发放贷款290,000.00元，当期执行利率5.9%/年，逾期利率8.26%/年。被告赵秋菊、黄伟未按期偿还本息，截至2020年2月24日，违约18次，累计偿还本金22,723.51元，积欠本金11,311.37元、积欠利息20,972.78元，本金余额267,276.49元。 本案房屋已经办理预告抵押登记，截至庭审辩论结束前，并未办理正式抵押登记。 另查，2018年4月3日，万嘉地产公司经核准变更登记为万嘉置业公司。 上述事实有原告提供的个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、贷款余额及利息详单、房屋抵押登记审批表、催款记录及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告工行站前支行与被告赵秋菊、黄伟、万嘉置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。借款人赵秋菊、黄伟未按合同约定偿还借款，属违约，应当承担违约责任。原告要求解除本案借款合同并要求赵秋菊、黄伟偿还剩余贷款的请求符合合同约定，本院予以支持。原告要求就赵秋菊、黄伟提供的抵押房屋优先受偿的请求，本案房屋进行了抵押权预告登记，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故其要求对抵押物优先受偿的请求，本院不予支持。原告工行站前支行要求被告万嘉置业公司承担连带保证责任的请求，符合合同约定，本院予以支持。关于被告万嘉置业公司提出案涉房产办理正式抵押登记的抗辩，缺乏证据，本院不予采纳。关于被告万嘉置业公司提出对案涉房产不足部分承担补充连带责任的抗辩，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，本案合同约定贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，即原告有权自行选择实现担保的顺序，故对被告的抗辩，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司辽阳站前支行与被告赵秋菊、黄伟于2015年3月10日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：[一手房]字[辽阳分]行站前支行[2015]年[A20100199]号）于本判决发生法律效力后立即解除； 二、被告赵秋菊、黄伟立即偿还原告中国工商银行股份有限公司辽阳站前支行剩余贷款267,276.38元，并按《个人购房借款/担保合同》的约定支付贷款利息至偿还完毕之日止（截至2020年4月5日，积欠本息303,304.73元）； 三、被告辽宁万嘉置业集团有限公司对上述款项承担连带保证责任后有权向被告赵秋菊、黄伟追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司辽阳站前支行的其他诉讼请求。 上述款项于判决生效后立即给付。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5850.00元，由被告赵秋菊、黄伟、辽宁万嘉置业集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  毛鸿飞 人民陪审员  姜桂华 人民陪审员  李爱珍 二〇二〇年十月十六日 法官助理李依铭 书记员吴琼 附录： 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。