福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1252号 上诉人（原审被告）：张翔，男，1985年10月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：余灵燕，福建闽创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李永科，男，1962年10月31日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：谢松华，福建路远律师事务所律师。 上诉人张翔因与被上诉人李永科房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，开庭对案件进行了审理。上诉人张翔及其委托诉讼代理人余灵燕，被上诉人李永科的委托诉讼代理人谢松华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张翔上诉请求：撤销一审判决的一、二、三项，并依法改判：1.涉案租金应扣除2018年1月31号以前免租期的租金及2018年4月27号至2019年3月30日锁门期间的租金。2.张翔不应支付关于物业管理费4760元，电费1029.6元、广告电费234元。事实和理由:一、一审法院认定“209、213号店铺自2017年2月13日至2017年3月13日期间，产生电费991.2元、2017年3月13日至2017年4月13日期间，产生电费217.2元、2017年4月13日至2017年5月13日期间，产生电费356.4元、广告位用电234元、物业管理费1904元;2017年5月13日至2017年6月13日期间，产生电费456元、物业管理费2856元”系认定事实有误。该组单据是李永科单方制作的，且未经张翔确认，因此该组单据不是有效的认定张翔须承担该费用的依据，依法不能作为认定案件事实的依据，一审法院作出此认定与事实不符。二、一审法院遗漏认定李永科已于2017年8月10日解除了与张翔签订的《商铺租赁合同》的事实。2017年8月10日，李永科委托福建诺佳律师事务所发函给张翔，函告从2017年8月10日起解除《商铺租赁合同》，该律师函已作为证据提供给一审法院，一审法院对此未作出认定有误。三、一审法院认定“双方签订的合同约定，免租期为六个月，故免租期为2016年8月1日至2017年1月31日。”错误。龙岩市中级人民法院作出的(2018)闽08民终1235号《民事判决书》第10页载明:完成公共设施是为了确保承租商户在装修免租期过后能实现如期经营，结合合同第二条约定的从2016年8月1日起计算6个月的装修免租期，以及合同签订后张翔实地已进场装修并享受六个月免租金等事实，可以认定案涉合同“补充条件”所作免租期的约定系双方对公共部分若未能完成，则装修免租期顺延至完成时的补充约定，由此来消除因公共部分不能完成而可能导致张翔无法如期经营又需额外承担租金的疑虑。该认定内容可以证实装修免租期计算至公共部分完成时止，同时生效判决也认定消防通过验收属于公共部分，而消防验收合格在2018年1月31日，故装修免租期计至2018年1月31日是生效判决确认的事实。一审法院作出的免租期为2016年8月1日至2017年1月31日明显与生效判决书相悖，该认定不能成立。四、一审法院认定“张翔无须承担停业整顿期间(2017年7月31日至2018年1月30日的租金”有误。如前所述，龙岩市中级人民法院作出的生效判决书已认定装修免租期应至2018年1月31日，故从合同签订之日起至2018年1月31日止均属于装修免租期，张翔无须承担该期间的租金，而不仅仅是无须承担停业整顿期间的租金，一审法院作出此认定与生效判决认定亦相悖，依法不能成立。五、一审法院认定“李永科出租给张翔的商场虽曾在消防安全保障中存在一定瑕疵，但并不必须导致合同无法履行，张翔与李永科虽然在租金支付方面存在争议，双方发生争执，但张翔未提供充分证据证明李永科存在根本违约致张翔的店铺无法经营。”有误。首先，讼争商场的消防是否通过验收是张翔店铺是否可以正常经营的前提。讼争商场是公共场所，安全保障是法律规定的前提条件，在商场消防未通过验收之前，商场是不允许投入使用及进行经营的，龙岩市公安消防支队亦作出“不同意投入使用、营业决定书”。商场消防未通过验收在本案当中并不是瑕疵问题，而是店铺能否正常经营的根本问题。而张翔无法正常经营店铺是客观事实，合同无法履行亦是客观存在。李永科无法提供符合法律规定的营业场所的行为就是根本违约行为，必然导致无法履行。其次，张翔已提供充分证据证明由于李永科的锁门、停电的违约行为导致合同无法履行。一审法院已依据龙岩市中级人民法院的询问笔录认定李永科存在锁门的行为，且认定锁门的期间为“5月28日到5月31日。2018年4月27日以后锁门至今”，该认定可以证实李永科锁门的行为导致张翔根本无法经营，系李永科根本违约，一审法院对此事实未进行任何认定是错误的。六、一审法院认定“综上，自2017年2月1日起至2017年7月30日止，自2018年1月31日起至2019年3月30日止，张翔应向李永科支付209号店铺的租金”认定有误，由此认定张翔应支付李永科租金56976元错误。首先，如前所述，装修免租期应计至2018年1月31日，故在此之前的租金不应当计算。其次，李永科已于2018年4月27日锁门至今导致张翔无法经营，故2018年4月27日至2019年3月30日止的租金张翔无须支付。退一步讲，即使按一审法院认定的计算，李永科已于2017年8月10日发函解除了《商铺租赁合同》，因此在此之后张翔也无须承担租金。七、一审法院认定张翔应支付李永科违约金7020.53元有误。张翔没有违约行为，本案是因为李永科无法提供符合合同约定的租赁场所给张翔经营的违约行为导致的纠纷，一审判决认定张翔承担违约金不能成立。八、一审法院以张翔及李永科均提供“嘉年华建材城收费通知单”为由据此认定张翔对通知单上各项费用无异议有误，由此判决张翔应承担物业管理费、电费、广告电费有误。张翔对于“嘉年华建材城收费通知单”上载明的各项费用是持有异议的，该通知单是李永科单方制作的，且未经张翔签字认可，张翔是在没有其他书面证据的情况下，欲通过该通知单的内容与律师函相比对来佐证张翔存在停电行为，而不是张翔认可该通知单的数据，故一审法院判决张翔承担物业管理费、电费、广告电费有误。九、退一万步讲，即使判决张翔应承担一审法院认定的租金，但张翔已向李永科预交213号店铺2018年4月至12月的租金33686元以及物业费4536元当中免租部分的租金应当在本案当中折抵209号店铺的租金。综上，张翔认为一审法院遗漏认定事实，且作出的认定事实有误，请求二审法院依法改判支持张翔的上诉请求。 李永科答辩称，一、因店铺租金拖欠一案，双方已经进行了七场诉讼，三次起诉都历经一审、二审、再审；其中前两次都是张翔以原告身份挑起诉讼，均以判决败诉告终。原因是：张翔签订租赁合同约定租赁209号、213号两间店铺，其中213号店铺属案外人实际经营，张翔只租用209号店，209号店铺装修好后于2017年1月份开业营业，2017年3月10日交清两间店铺押金21000元和2月份租金7072元，2017年4月交纳了租金10000元。之后不知为何，张翔听从他人谏言，合同第二条约定的“从2016年8月1日至2017年1月31日为装修免租期”和补充条件中“免租期6个月，公共部分必须在8月1日完成，否则免租期延迟”（应当注意的是：《商铺租赁合同》落款订立日为2016年8月21日，实为之后补签合同时随便填写的倒签日期）；认为有空可钻，并于2017年5月21日向法院起诉，请求“判决合同中约定免租期为自租赁物公共部分设施（包括但不限于通过消防、扶梯）验收合格之日止”等诉讼请求，均被判决驳回。从而也就导致了本案一审时的两次中止审理。二、张翔的九项上诉理由均不能成立，理由如下：1.张翔认为对于水电费、物业费单据中的数据未经其确认，不能作为认定案件事实的依据。这些涉案单据在纠纷发生之前已经交付给张翔，张翔从未提出过异议。2017年2月13日之前产生的水电费、物业费也是这样通知缴费的，张翔也履行交付了。2.诉讼期间，张翔收到了律师函后，拒绝腾房交还租赁店铺。3.关于装修免租期的理解，已经三级法院审理，并作出驳回张翔诉请的判决，生效判决认定的事实，本案无需再次进行审理。4.第八项上诉理由与第一项相同。5.第九项上诉理由，213号店铺的相关费用是他人缴纳，本案讼争标的不涉及213号店铺的租金和其他费用，213店铺的实际经营人也没有提出任何异议。综上所述，张翔的上诉请求没有任何事实依据和法律依据，依法应当予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 李永科向一审法院提出诉讼请求：1.解除李永科与张翔于2016年8月21日签订的《商铺租赁合同》；2.张翔向李永科支付2017年4月1日至2019年1月31日所欠租金73216元及逾期付款违约金12668.5元；3.张翔支付逾期腾房占用费，自2019年4月1日起按每月3328元计算至实际腾房交还店铺之日止；4.张翔交纳的履约保证金21000元归李永科所有；5.张翔向李永科支付2017年4月1日至2019年1月31日的物业管理服务费9856元（3.5元/平方米/月×128平方米×22个月）；6.张翔向李永科支付2017年3月13日至2017年6月13日店铺电费1029.6元和广告电费234元。诉讼中，因讼争商铺被原业主条围村收回，李永科撤回第一项、第三项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：张翔向李永科支付2017年4月1日至2019年3月30日所欠租金79872元（3328元/月×24个月）及逾期付款违约金12668.5元（以2017年4月至2019年1月的租金为基数，自2017年4月1日起至2019年1月31日止的逾期付款违约金）。 一审法院认定事实：2016年1月21日，承租人李永科与出租人福建晟源房地产开发有限公司、李腾水签订《商铺租赁合同》，约定李永科向福建晟源房地产开发有限公司、李腾水承租龙岩市新罗区《条围农贸综合市场》（即晟源嘉年华）二层商场和三层商场，租期15年，自2016年8月1日至2031年7月31日止。2016年8月21日，李永科（甲方、出租人）与张翔（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于龙岩市新罗区《条围农贸综合市场》（即晟源嘉年华）二层209、213号店面共计272平方米（其中209号店铺面积128平方米、213号店铺面积144平方米）出租给乙方，以上面积均含公摊。2.租赁期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止。自铺位交付给乙方之日起，自2016年8月1日至2017年1月31日为乙方的装修免租期，该期间所产生的水、电、通讯及物业等相关费用由乙方承担。3.二层209、213号店面租金每月每平方26元，首期租金押三付一，押金21000元，每月租金7072元，此后每月5日支付当月租金，租金从2017年2月1日起计算。4.自商铺交付乙方使用之日起至乙方按合同约定腾空铺位交还甲方之日止，该铺位有关的物业管理费、水、电、通讯等费用及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担。物业管理费等费用乙方应按物业管理相关规定及时缴纳，物业管理费按建筑面积计算；同时乙方应按使用面积分摊公共部分的水、电等费用。5.乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳二层209、213号店面保证金21000元。合同期满后，在乙方交清租赁期间应交的一切费用并将该物业完好交还甲方无违约时，甲方应在7天内将履约保证金无息退还给乙方，未按约定时间退还的甲方按日万分之五承担逾期付款违约金。6.乙方有权自主经营或对外出租或与他人联营，但不得影响甲方的利益。乙方无论采用何种经营方式，乙方均应按本合同的约定履行应尽的义务。7.在租用年限内无法定或约定情形出现时，不得随意解除或终止合同，任何乙方违约解除或终止合同履行，违约方需支付守约方相当于本合同履约保证金的违约金，并赔偿损失。乙方在租用期内应依约及时支付租金，不得以任何借口拖欠，乙方违约拖欠租金，违约金按所欠金额按日万分之五收取逾期付款违约金，超过三十天，甲方有权解除合同并收回租赁物。乙方违法或违约被解除合同的，乙方对租赁场所的装修无偿归甲方，租赁履约保证金作为违约金不退还乙方，归甲方所有。乙方未交纳当季租金，而又处于停业状态，视为乙方单方面违约终止合同履行，租赁履约保证金作为违约金，甲方有权追究乙方其他违约责任。8.甲方按本合同约定解除或终止合同的，乙方应按甲方通知时间将承租店铺商场物品清出，不按时清出并交还店铺的，甲方有权对乙方使用店铺进行限制（包括停止水电供应、对出入通道、门户加锁等），甲方可以申请有关部门或公证处对出租店铺物品进行清点并迁出，物品清点及迁出、保管的费用由乙方承担。9.补充条件：（1）南向安全门制作门头：欧派、圣象、东鹏；（2）广告位五个（欧派橱柜衣柜、圣象、东鹏瓷砖、热水器）；（3）免租期6个月，公共部分必须在8月1日完成，否则免租期延迟。合同签订后，张翔对承租的店铺进行装修。2017年3月10日，张翔向李永科缴纳了209、213号店铺的履约保证金21000元。张翔向李永科于2017年3月1日交纳209、213号店铺的租金7072元，于2017年4月交纳租金10000元。209、213号店铺自2017年2月13日至2017年3月13日期间，产生电费991.2元；2017年3月13日至2017年4月13日期间，产生电费217.2元、2017年4月13日至2017年5月13日期间，产生电费356.4元、广告位用电234元、物业管理费1904元；2017年5月13日至2017年6月13日期间，产生电费456元、物业管理费2856元。此后，张翔将213号店铺转租他人，次承租人已向李永科支付213号店铺相应租金等。因对装修免租期及租金的交付问题产生异议，2017年5月28日至2017年5月31日期间，李永科将讼争店铺上锁。2018年4月27日起，李永科再次对209号店铺采取锁门措施。2018年11月6日，福建宝能律师事务所接受李永科委托，向张翔出具《律师函》，催讨店铺电费、物业服务费等费用。2019年4月1日，晟源嘉年华209、213号店铺被条围村业主收回。因张翔未向李永科支付相关费用，李永科催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。 另查明，张翔与李永科房屋租赁合同纠纷一案，法院于2017年5月12日立案后，于2017年7月31日作出（2017）闽0802民初3223号民事判决。宣判后，张翔不服提起上诉。2018年1月5日，龙岩市中级人民法院作出（2017）闽08民终1630号民事裁定，撤销（2017）闽0802民初3223号民事判决，发回法院重审。法院于2018年1月25日受理。该案中，张翔向法院提出诉讼请求：1.确认李永科与张翔签订的《商铺租赁合同》中约定的免租期为2018年2月1日至2018年8月1日。2.李永科应从2017年2月1日起按照5000元/月的标准支付张翔违约金至2018年1月30日，违约金共计60000元。法院于2018年4月27日作出（2018）闽0802民初924号民事判决，驳回张翔的诉讼请求。张翔不服提起上诉。在该案审理过程中，龙岩市中级人民法院于2018年7月26日向李永科、张翔进行询问并制作了《询问笔录》，笔录第3页第4行载明：“被（李永科）：5月28日确实有锁门，锁到三天，到5月31日。5月28日派出所有过来调解。2018年4月27日以后也进行了锁门，锁到至今。”2018年9月24日，龙岩市中级人民法院作出（2018）闽08民终1235号民事判决，确认原一审查明的事实“2017年5月1日，张翔承租的前述店铺开业经营。其中，209号店面由张翔经营销售瓷砖，213号店面由张翔与案外人共同经营销售热水器、吊顶等……2014年6月16日，龙岩市公安消防支队向福建晟源房地产开发有限公司出具一份‘建设工程竣工验收消防备案复查意见书’[岩公消竣复字（2014）第0003号]，认定龙岩市条围农贸综合市场（柳泉商厦）1#-3#楼建设工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。2016年8月2日，李永科向龙岩市公安局申请办理关于龙岩市永明贸易有限公司建设工程消防设计备案业务。2016年8月15日，该局以短信形式回复上述业务已办结。2017年8月31日，龙岩市公安消防支队向龙岩市永明贸易有限公司出具一份‘不同意投入使用、营业决定书’[岩公消安不字（2017）第0005号]，认定嘉年华建材城经过检查存在消防安全问题，不同意投入使用、营业。2018年1月30日，龙岩市公安消防支队向龙岩市永明贸易出具一份‘建设工程竣工验收消防备案复查意见书’[岩公消竣复字（2018）第0003号]，认定嘉年华建材二楼装修工程竣工验收消防备案合格；2016年本装修工程消防设计备案合格；2017年消防设计变更备案合格。经审查资料及现场检查测试，该工程竣工验收消防备案复查合格，同意该工程恢复使用。”同时，该判决查明“2016年1月，李永科承租案涉晟源嘉年华二层商场，面积为3150平方米，并以龙岩市永明贸易公司名义申报消防设计、审查、备案等手续。龙岩市公安消防支队新罗区大队于2017年7月31日作出新公（消）行罚决字[2017]0064号《行政处罚决定书》，责令龙岩市永明贸易有限公司停止案涉商场营业”。二审认为，虽案涉商场消防工程有经消防设计及变更备案，但商场消防先后经龙岩市公安消防支队新罗区大队、龙岩市公安消防支队消防检查不合格或检查仍存在问题，而被责令停产停业或被不同意投入使用、营业，直至2018年1月31日，龙岩市公安消防支队才同意案涉消防工程恢复使用。故李永科可依法投入使用的消防公共设施的时间节点，已违反了《商铺租赁合同》关于“公共部分必须在（2016年）8月1日完成”的约定，构成违约。……完成公共设施是为了确保承租商户在装修免修期过后能实现如期经营，结合合同第二条约定的从2016年8月1日起计算6个月的装修免租期，以及合同签订后张翔实际已进场装修并享受六个月免租金等事实，可以认定案涉合同“补充条件”所作免租期的约定系双方对公共部分若未能完成，则装修免租期顺延至完成时的补充约定,由此来消除因公共部分不能完成而可能导致张翔无法如期经营又需额外承担租金的疑虑。李永科主张免租期即指装修免租期有理，亦符合正常租赁习惯，予以采信。张翔对免租期作出“如公共部分完成，则免租期即为装修免租期，如公共部分未完成，则从完成之日起再计算6个月的免租期”的解释，此系其对免租期所作的有利于自己的双重解释，与租赁合同约定本意不符，不予采信。故张翔提出应再计算从消防验收合格次日起（2018年2月1日）至2018年8月1日共计6个月免租期的诉讼主张，没有依据，不予支持。关于张翔主张李永科应支付2017年2月1日至2018年1月30日其按每月5000元标准支付违约金作为其营业损失的诉讼主张，缺乏事实依据，对此不予采信。二审判决：驳回上诉，维持原判。该案已经发生法律效力。 2019年1月2日，张翔再次以李永科为被告向法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，张翔向法院提出诉讼请求：1.解除张翔与李永科于2016年8月21日签订的《商铺租赁合同》；2.李永科返还张翔租金50768元、物业费4536元；3.李永科返还张翔押金21000元；4.李永科赔偿张翔装修损失125277.25元。法院于2019年3月26日作出（2019)闽0802民初251号民事判决，驳回张翔的诉讼请求。张翔不服提起上诉。2019年9月12日，龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终938号民事判决，认为：虽然消防管理部门于2017年8月31日认定嘉年华建材城经过检查存在消防安全问题，不同意投入使用、营业。但经复查，于2018年1月30日认定嘉年华建材二楼装修工程竣工验收消防备案合格；2016年本装修工程消防设计备案合格；2017年消防设计变更备案合格。经审查资料及现场检查测试，该工程竣工验收消防备案复查合格，同意该工程恢复使用。综上，李永科出租给张翔的晟源嘉年华商场虽在消防安全保障中存在一定瑕疵，但并不必然导致合同无法履行，张翔与李永科虽然在租金支付方面存在争议，双方发生争执，但张翔未提供充分证据证明李永科存在根本违约致张翔的店铺无法经营。一审判决对于张翔要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求不予支持，并无不当。二审判决：驳回张翔的上诉，维持原判。该案已经发生法律效力。 一审法院认为，李永科与张翔签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，双方均应依约履行。张翔向李永科承租晟源嘉年华二楼209、213号店铺，其中213号店铺系其与他人合租，已经缴清店租，209号店铺面积128平方米。双方签订的合同约定，免租期为六个月，故免租期为2016年8月1日至2017年1月31日。案涉商场消防工程虽经消防设计及变更备案，但商场消防先后经龙岩市公安消防支队新罗区大队、龙岩市公安消防支队消防检查不合格或检查仍存在问题并责令停产停业或被不同意投入使用、营业，2017年7月31日，龙岩市公安消防支队新罗区大队作出《行政处罚决定书》责令龙岩市永明贸易有限公司停止案涉商场营业，直至2018年1月31日，龙岩市公安消防支队才同意案涉消防工程恢复使用。李永科作为案涉商场的出租方，负有向承租方提供合法合规商铺以作正常营业的义务，因商场消防工程未能通过检查，由此导致商场停业整顿、商铺未能正常经营，显属违约，应承担相应的不利法律后果，本案中，也即张翔无须承担停业整顿期间（2017年7月31日至2018年1月30日）的租金。李永科出租给张翔的店铺虽曾在消防安全保障中存在一定瑕疵，但并不必然导致合同无法履行，张翔与李永科虽然在租金支付方面存在争议，双方发生争执，但张翔未提供充分证据证明李永科存在根本违约致案涉店铺无法经营。综上，自2017年2月1日起至2017年7月30日止，自2018年1月31日起至2019年3月30日止，张翔应向李永科支付209号店铺的租金。2017年3月，张翔向李永科支付209、213号店铺租金7072元（实为2月租金），2017年4月，张翔支付209、213号店铺租金10000元（实为3月租金，仍结余2928元），因此张翔需尚欠李永科租金的期间为2017年4月1日至2017年7月30日、2018年1月31日至2019年3月30日，应付租金为3328元/月×30天×18个月-2928元=56976元。张翔承租店铺期间，负有及时支付店租义务，其长期未付营业期间的店租，构成违约，应按照合同约定支付违约金，即自应付款当月6日起以欠款金额按日万分之五计算违约金，结合李永科主张的计算违约金截止时间2019年1月31日，截至2019年3月30日，张翔应支付李永科违约金为7020.53元（明细附后）。因张翔未支付租金，李永科在合同履行过程中对案涉商铺采取锁门措施，且张翔逾期交纳租金已承担相应违约责任，因此李永科再主张履行保证金21000元归其所有，超出其实际损失范围，不予支持。履约保证金21000元应先从张翔应付的租金56976元及违约金7020.53元中抵扣。经抵扣，张翔还应向李永科支付租金42996.53元（56976元+7020.53元-21000元）。李永科主张张翔支付2017年4月1日至2019年1月31日期间的物业管理服务费9856元及2017年3月13日至2017年6月13日期间的店铺电费1029.6元和广告电费234元。法院认为，李永科与张翔均提供了“嘉年华建材城收费通知单”，视为张翔对通知单上各项费用无异议，通知单上载明了2017年4月13日至6月13日期间的物业管理费用为4760元、2017年3月13日至6月13日的电费为1029.6元、广告电费为234元，予以确认。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方签订的合同既未约定物业管理费用的具体计费情况，李永科亦未提供证据证明物业管理费用的收费标准，且欠缴的物业费用也未经张翔确认，因此李永科主张的其他物业管理费用，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张翔应于本判决生效之日起十五日内支付李永科租金42996.53元。二、张翔应于本判决生效之日起十五日内支付李永科物业管理费4760元。三、张翔应于本判决生效之日起十五日内支付李永科电费1029.6元及广告电费234元。四、驳回李永科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3359元、减半收取计1680元，由李永科负担1000元，张翔负担680元。 二审中张翔向本院提交了一份收据复印件，证明张翔向李永科预交了213号店铺租金33696元以及物业费4536元的事实，该费用应当在本案当中进行相应的抵扣。经过质证,李永科对该证据的真实性无异议，但认为不能证明张翔的主张。缴纳金额和时间与张翔在上诉状中的陈述不一致，收据是2018年1月13日出具，是缴纳之前的租金，是陈勇兵通过转账和一部分现金缴纳的，不是张翔交纳的，不能抵扣本案的209号店的租金，213号店是转租给别人独立经营，和张翔没有关系。 二审中李永科未向本院提供新的证据。 本院经审查认为，对张翔提供的证据，涉及不同店铺的租金，亦无直接证据证明系张翔缴纳，故对该证据不予采纳。 经审理查明，张翔对原审查明认定的事实异议在于：1.一审认定的4760元物业费、电费1029.6元及广告电费234元等票据没有经过张翔确认；2.一审遗漏认定2017年8月10日李永科有发律师函给张翔，要求解除合同；3.一审遗漏认定张翔向李永科预交了213号店铺的租金及物业费的事实。对其余事实没有异议。李永科对原审查明认定的事实异议在于：一审法院遗漏认定张翔在2018年4月27号后两三天左右也进行了锁门，店里面还有东西，对一审认定的其余事实没有异议。对张翔有异议部分，李永科认为:1.装修期间的水电费都是采用抄度数列出单据交给张翔的方式，如果单据上水电费用量有误的话，他们会提出异议，本案当中他们没有提出异议。2.李永科发律师函之后张翔也没有腾房交回店铺，实质上没有解除。3.213号店铺的租金是陈勇兵交付的，不是张翔交的，不应当抵扣。本院经审查认为，对张翔认为一审法院遗漏查明部分,本院将在本院认为部分一并阐述,对其余异议部分，缺乏合法有效证据证明，本院对其异议不予采纳。本院对各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案各方当事人争议的焦点主要为：一、免租期该如何认定？二、涉案物业费、电费、广告电费票据是否经过张翔确认，能否作为本案的定案依据？三、一审法院是否遗漏认定相关事实，对本案实体处理是否有影响？四、李永科与张翔谁存在违约，谁应支付违约金？对此，本院分析认定如下： 一、关于李永科与张翔之间的免租期应如何认定问题。张翔上诉认为生效判决已经认定涉案店铺的免租期应计算至公共部分完成时止，消防通过验收属于公共部分，因本案消防验收合格是在2018年1月31日，故装修免租期应计至2018年1月31日。本院经审查认为，（2018）闽08民终1235号民事判决已经生效，该判决书并未支持张翔认为的免租期应从公共部分完成之日的次日即2018年2月1日起计算六个月（至2018年8月1日）的免租期，理由是“此系对免租期所作的有利于自己的双重解释，与租赁合同约定本意不符”；该判决书以“正常租赁习惯”为由支持了李永科认为的免租期为装修免租期的主张，同理张翔现上诉主张免租期应计至2018年1月31日不能成立，一审法院据此认定装修免租期为2016年8月1日至2017年1月31日并无不当。 二、关于涉案物业费、电费、广告电费票据是否经过张翔确认，能否作为本案定案依据问题。张翔上诉认为物业费、电费、广告电费票据未经其签字确认，不能作为定案依据，但本院经审查认为，因李永科、张翔均向一审法院提供了涉案物业费、电费、广告电费票据，且根据双方当事人陈述的往常缴纳物业费等的习惯，一审法院认定双方对涉案物业费、电费、广告电费票据无异议，并无不当，张翔的该上诉理由不能成立。 三、关于一审法院是否遗漏认定相关事实，对本案实体处理有无影响问题。 张翔上诉认为一审法院遗漏认定李永科已经于2017年8月10日委托律师事务所发函给张翔，函告解除《商铺租赁合同》，合同解除后，其不需要承担涉案店铺租金。本院经审查认为，该函告解除应视为合同解除前的催告，而张翔仍将其物品滞留在涉案店铺，并未腾空店铺交还李永科，应视为实质未解除，故张翔上诉认为租赁合同已解除，其无需承担合同解除后的租金的上诉理由不能成立。张翔上诉认为一审法院遗漏认定“李永科于2018年4月27日以后锁门至今”的事实，且因李永科锁门的行为导致张翔根本无法经营，系李永科根本违约，锁门之后的租金张翔无需承担。但本院经审查认为，李永科亦主张张翔在李永科锁门后两三天左右也进行了锁门，故张翔认为锁门之后的租金其无需承担的上诉理由不能成立。另张翔上诉认为一审法院遗漏认定张翔向李永科预交了213店铺的租金及物业费，要求在本案中予以抵扣能否支持问题。李永科认为213号店铺的租金是陈勇兵支付的，不是张翔交的，不应当抵扣。本院经审查认为，仅凭该收据，无法证明系张翔缴交，且涉及不同标的，故该事实一审法院未予认定并无不当。 四、关于李永科与张翔谁存在违约，谁应支付违约金问题。李永科出租给张翔的店铺虽曾在消防安全保障中存在一定瑕疵，但并不必然导致合同无法履行，张翔未提供充分证据证明李永科存在“根本违约”致案涉店铺无法经营。张翔承租店铺期间，负有及时支付店租义务，其长期未付营业期间的租金，构成违约，应按照合同约定支付违约金，一审法院对此认定并无不当。张翔上诉认为自己没有违约，是李永科无法提供符合合同约定的租赁场所构成违约，其无需承担违约金的上诉理由与事实不符，与法不符，本院不予支持。 综上所述，张翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3359元，由张翔负担。一审案件受理费按照一审判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  谢 勇 审 判 员  陈聪聪 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  陈 倩 书 记 员  韦 婷 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……