重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终1882号上诉人（原审原告）：胡定桂，女，1982年10月25日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：周玉梅，重庆三灵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区云枫街道滨湖路（金科开州城），统一社会信用代码91500234578993440X。法定代表人：王申殿，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：贺大韦，男，该公司员工。上诉人胡定桂因与被上诉人重庆市金科骏耀房地产开发有限公司（以下简称金科地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡定桂上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》；3.判决被上诉人立即退还上诉人购房款及契税等合计973835.24元，并按合同约定支付上诉人资金占用损失和违约金；4.要求被上诉人赔偿上诉人损失（以941339元为基数，从应当接房之日起至处理好为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、一审认定事实时忽略了上诉人与被上诉人签订的是商服用房买卖合同，被上诉人单方面变动使房屋价值受到了重大影响，因被上诉人单方变动使上诉人合同目的无法实现。案涉房屋为商服用房，商服用房门前规划的变动对门面的价值影响巨大，被上诉人在对门面门前进行变动时，并未通知上诉人也未征得上诉人同意，严重影响了商业门面的价值，给上诉人带来了巨大损失，导致合同目的无法实现。2、一审认定“对该处设计的改动不能认定为被告违反了合同约定”系认定错误。双方在合同中约定变更设计应该书面通知上诉人。上诉人认为对可能影响房屋价值的变动均在通知范围之内。门前通道及门前空间变动属于重大变动，被上诉人未通知上诉人违反了合同约定。金科地产公司未答辩，也未提交书面答辩意见。胡定桂向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告2019年8月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、要求被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司立即退还原告胡定桂的购房款941339元、契税28240.17元、印花税470.67元、大修基金3785.4元，以上合计973835.24元以及资金占用损失（以购房款941339元为基数，从2018年8月31日起至款项付清时为止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、请求判决被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司支付违约金942元（按已付房价款0.10%）；3、诉讼费由被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2018年8月30日，原告胡定桂（合同乙方）与被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司（合同甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：CQ-312-02029764），合同主要内容为：“合同双方当事人：甲方（卖方）：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司……乙方（买方）：胡定桂……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：金科云玺台三期……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：开州区2018预字第14号，预售商品房批准机关：重庆市开州区国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开州区X街道办X号楼X……（四）本商品房建筑面积：63.09平方米，其中，套内建筑面积：56.70平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：6.39平方米。……本商品房用途为非住宅，属于商服用房……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为941339元整（大写：玖拾肆万壹仟叁佰叁拾玖元整），建筑面积单价为14920.57元/平方米，套内建筑面积单价为16602.10元/平方米。……第五条付款方式及期限。……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额为941339元整（大写：玖拾肆万壹仟叁佰叁拾玖元整）。（1）于2018年8月30日支付房款玖拾肆万壹仟叁佰叁拾玖万元整（小写：￥941339.00）……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、……2、属预售商品房的，甲方应当在2019年10月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）见补充协议。……第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（2）……（3）……（二）乙方应当至通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款0.10%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款0.10%的违约金。……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司在该合同上加盖合同专用章，原告胡定桂在该合同上签名捺印。同时在《重庆市商品房买卖合同》补充协议第五条约定“关于规划变更、设计变更的特别约定：1、乙方在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或乙方购买该房屋后不涉及乙方所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方不需通知乙方，乙方同意认可该规划变更、设计变更，乙方不提出退房。2、乙方购买该房屋后涉及乙方所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方超过规定时限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后20日内作出退房的书面答复，乙方逾期未作出退房的书面答复，视为乙方不退房，甲方按照变更后的方案交付房屋。……”。同日，该合同已经办理重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。在金科云玺台项目阳光手册中《关于对外宣传的特别提示》中载明“为帮助更多的购房者了解本项目，本项目制作了包括画册、楼书、销售单张、户型手册、大报、折页等用于宣传推广物料，在此特别提示如下：1、以上宣传资料仅供参考，不作为权利义务的确定依据。故特此提示：因建筑设计变更原因，相同户型局部会有所不同。户型图尺寸标注可能存在偏差，家具、隔断和洁具仅供示意，实际户型以商品房买卖合同附件约定为准。上述宣传资料中载明的图形、文字如发生变更或调整的，开发商不再另行通知。买卖双方权利义务最终按商品房买卖合同约定内容予以确定。……”，原告胡定桂签名确认已知悉上述内容，且无异议。合同签订后，原告胡定桂支付了全部购房款941339元及相关契税。2019年10月，被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司向原告胡定桂邮寄书面接房通知，原告胡定桂当庭表示收到该接房通知。但至今原告胡定桂未实际办理接房手续。另查明，涉案房屋所在项目工程已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上列事实有原告胡定桂、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司的当庭陈述，以及原告胡定桂的身份信息复印件、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司的工商信息，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议复印件一份，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，接房通知书及快递记录，《重庆市新建商品房屋使用说明书》及《重庆市新建商品房质量保证书》，《金科云玺台项目阳关手册（三期）》，宣传资料一张，现场图片、规划图纸等在卷佐证，上述证据经一审法院认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，一审法院依法予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告胡定桂与被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，该合同及补充协议是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告胡定桂主张解除合同，其理由是：第一，被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司存在虚假宣传以及擅自变更规划设计，导致被告通知交付的房屋与宣传的房屋并不一致，原告无法实现合同目的；第二，本案原告胡定桂所购房屋与其它该地段房屋价格差异太大，系显失公平，故被告的行为已经构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现，应该解除合同。一审法院认为，第一，关于是否存在虚假宣传以及擅自变更规划设计，1、通过双方当事人提供的被告宣传图纸上标示涉案门市大门外左侧系人行步梯，现在部分为花台。经查，在该宣传资料上明确载明“本宣传资料为要约邀请，因建筑规划、设计变更原因，相同户型局部会有所不同，户型图尺寸标注上可能存在偏差，家具、隔断和洁具仅供示意，以上图形、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准”，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反，应当承担违约责任”，通过本案工作人员进行现场勘察，宣传资料上原标示的步梯现部分为花台，综合考虑该门市所处位置及周边环境等因素，该宣传资料上关于该步梯的标示并不能对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，故该宣传资料标示的内容不能认定为合同内容，同时该变动也不属于《重庆市商品房买卖合同》中约定的对“该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率”进行变动需要向原告方通知的情形，也并未达到影响原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的程度，也并不影响行人通行，故对该处设计的改动不能认定为被告违反了合同约定；2、关于原告主张被告将该小区3号门大门外的通道改成消防通道，影响行人通行的意见，双方签订的《重庆商品房买卖合同》及补充协议对3号门的设置并未作具体约定，但经一审法院实地勘察及庭审查明，该3号大门设置为消防通道系该小区物管公司根据政府部门基于消防安全的相应规定而实施，且该3号门处设置有一处小门，行人可凭门禁卡进出，并不影响行人通行；3、至于原告主张被告方还存在其他方面的虚假宣传，因并未出示相关证据予以佐证，一审法院不予支持；4、另外，涉案房屋所在工程已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已经符合合同约定的交付条件，原告方也应该按照合同约定履行接房义务，但由于原告一直未接房，对于前述事项的变动是否实际会对原告的经营产生较大影响原告也并未提供证据证明，综上，对于原告主张解除合同的第一项理由均不能成立；第二、关于原告方主张其购房价格与其他购买者价格差异大故该《重庆市商品房买卖合同》显失公平的意见，原告购买涉案门市的行为本身属于市场投资行为，投资过程中本身就有市场风险，原告应当自行承担该市场风险，故原告的该项主张也不能成立，一审法院不予支持。综上，被告的行为并未构成《中华人民共和国合同法》九十四条规定的根本违约，不符合法定解除的条件，现在双方未就解除合同达成一致意见，本案也不符合合同约定的解除条件，故对原告的各项诉讼请求一审法院均不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡定桂的诉讼请求。案件受理费13890元，由原告胡定桂负担。二审中，本院通过勘查现场确认：胡定桂购买的门面与旁边3号大门之间有部分用花坛隔开；3号大门与市政道路之间有隔离铁杆，车辆无法直接进入门面门口的划定的停车位，该设施可以由工作人员用钥匙打开；门面门口与市政道路之间有花坛隔开；3号大门处于打开状态，未见消防通道标志。本院查明的其他案件事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胡定桂购买的为商业门面，实现商业门面的商业价值是其根本目的，而交通便利对实现门面商业价值有重大影响。根据房屋的图纸及现场勘查，被上诉人单方将门面与3号大门之间设置花坛及门面门口与市政道路之间的台阶改变为花坛，对该房屋的设计进行了单方变更且没有告知上诉人，导致消费群体不能按照原设计从该两处台阶直接进入门面，致使按原设计的从街道直接正面进入门面以及3号大门之间左侧直接进入门面变为只能从被上诉人两边预留的通道进入。门面门口原设计有停车位，且现场也划定了停车位，说明消费者应该可以直接进入门面前的停车区域进行停车。但现在被上诉人在进入门面消费区域的必经路口设置障碍（铁栏杆），导致车辆不能自由进入划定的停车位。经现场查看，路口的障碍就是为了阻止车辆随便进入三号大门所在区域（包括本案门面所在区域），保安人员开锁后，可以取下铁栏杆，进出明显不方便。被上诉人在上诉人向其多次反映问题后，包括本案一审、二审期间均承诺对变更部分进行整改，但一直没有整改行为，严重影响上诉人门面商业价值的实现，致使上诉人的合同目的无法实现，胡定桂主张解除合同的请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此对胡定桂主张被上诉人返还购房款的诉讼请求本院予以支持。胡定桂主张被上诉人返还契税、印花税及大修基金，因契税、印花税及大修基金并非胡定桂向被上诉人交纳，而是由政府相关部门征收，因此胡定桂主张被上诉人返还上述财产的请求本院不予支持。上诉人与被上诉人虽然在合同中“规划、设计变更的约定”部分约定了退房时返还房款及利息，并约定了违约金，但本案导致合同解除的原因是被上诉人擅自变更设计导致合同目的无法实现，因此不能适用双方在合同“规划、设计变更的约定”部分的约定，而应当按照法律规定赔偿资金占用利息。本院认为应当从本案生效之日计算资金占用利息，以购房款为基数，从本判决生效之日起至被上诉人付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息。综上所述，根据二审查看现场情况，改变了一审对事实的部分认定，上诉人胡定桂的上诉请求及理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初136号民事判决；解除胡定桂与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司于2018年8月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；三、重庆市金科骏耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还胡定桂购房款941339元及资金占用损失（以941339元为基数，从本判决生效之日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回胡定桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13890元，由胡定桂负担677元，由重庆市金科骏耀房地产开发有限公司负担13213元；二审案件受理费13890元，由胡定桂负担677元，由重庆市金科骏耀房地产开发有限公司负担13213元。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 李迪云审 判 员 何 洪二〇二〇年十月二十七日法官助理 蒋大威书 记 员 向彦霖