广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）桂10民终2094号上诉人（原审原告）：黄丽霖，女，1976年4月16日出生，壮族，住广西百色市右江区。委托诉讼代理人：杨霄，广西祺光昭来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：百色市鸿飞商贸有限责任公司，住所地：广西百色市高级中学内。法定代表人：王直顺，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：王直顺，女，1986年2月21日出生，汉族，住广西百色市右江区。共同委托诉讼代理人：覃玉洁，广西中名律师事务所律师。原审第三人：百色高级中学，住所地：广西百色市右江区百高路**。法定代表人：谭冠斌，该校校长。委托诉讼代理人：黄光杰，广西齐川律师事务所律师。上诉人黄丽霖与被上诉人百色市鸿飞商贸有限责任公司（以下简称鸿飞公司）、王直顺、原审第三人百色高级中学（以下简称百色高中）租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020)桂1002民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月23日召集当事人到庭进行法庭调查。上诉人黄丽霖及其委托诉讼代理人杨霄，被上诉人鸿飞公司、王直顺的共同委托诉讼代理人覃玉洁，原审第三人百色高中的委托诉讼代理人黄光杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄丽霖上诉请求：一、请求二审法院依法撤销(2020)桂1002民初1269号民事判决书第一项;二、请求二审法院依法改判两被上诉人退回给上诉人营业款41254.5元以及退回租金24999元;三、由两被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由:根据被上诉人鸿飞公司与百高签订合同的期限约定为2017年2月1日起至2018年1月31日,而上诉人与被上诉人王直顺口头约定转租合同的期限是从2016年12月开始履行,因此,从2016年12月至2017年2月期间3个月的转租期间并未经过出租人百高的同意,该期限的租赁属于无效租赁,根据合同法关于无效合同的规定,被上诉人应当退还该3个月的租金24999元给上诉人(100000÷12×3=24999)。而原审法院以百高已经追认租赁关系成立没有事实和法律依据。被上诉人已经于2018年2月8日解除了双方的租赁关系,而双方并没有重新成立租赁合同,原审判决上诉人承担2017年12月1日至2018年3月19日的场地占用租金29589.04元完全没有事实和法律依据,综上所述,原判决查明认定事实不清,请二审法院依法改判。鸿飞公司、王直顺答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。百色高中陈述称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄丽霖向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决两被告连带返还原告租金24999元、营业款41254.5元、定金10000元，合计76253.5元；2、请求人民法院依法判决两被告连带支付给原告资金占用费9384元（从2018年4月2日起以76253.5元作为基数按年6%计算暂计至起诉之日，之后另计至清偿所有债务止）；3、由两被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实:第三人百色高中将其校园内超市授权被告王直顺组织经营，并于2016年10月26日向被告王直顺出具《百高校园超市经营权证明》，明确经营期限为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日。之后，被告王直顺将超市冷饮区其中30平方米的场地出租给原告经营饮料店，双方口头约定年租金为100000元，原告于2016年11月3日向被告王直顺交付场地租赁定金10000元，被告王直顺收到定金后向原告出具收条一张，并在收条下方注明“补充协议：甲方不能履行乙方入场经营付违约金双倍贰万元整，乙方不能履行甲方入场经营定金不退”。原告交付定金后即对场地进行装修经营，2016年12月29日、30日，原告分两次向王直顺支付租金100000元，被告王直顺向原告出具收据并注明“百高超市（冷饮）租金2017”。2016年12月30日，被告王直顺成立鸿飞公司，法定代表人为王直顺，公司住所地位于百色高中内，之后便以被告鸿飞公司的名义开展经营。2017年1月15日，第三人与被告鸿飞公司签订《百色高中“鸿飞综合超市”经营管理合同》，百色高中将位于校园内学生食堂负一楼大厅的整层场地出租给被告鸿飞公司，由其自主经营，租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日，租金为800000元，按四个季度分别进行支付，“鸿飞综合超市”的营业款由第三人百色高中代收，于每月15日前将上月的营业额全部返还给被告鸿飞公司，经营期间的其他费用、水电费等均由被告鸿飞公司承担。在原告经营期间，第三人每月按约将代表代收的营业款返还被告鸿飞公司，再由被告鸿飞公司将营业款返还原告，但因租金问题，原告未与被告鸿飞公司签订租赁合同，亦未办理营业执照等经营证照，后被相关部门查处，责令停业整顿，至今被告鸿飞公司尚有2017年12月、2018年1月、2月的营业款共计41254.5元未返还原告。2018年2月3日，被告鸿飞公司向原告发出通知，要求其自2018年2月8日起停止饮料店的经营，并在2018年2月8日前将店内所有设备清理干净，2018年3月19日，被告鸿飞公司再向原告发出通知，要求原告配合办理铺面并处置设备，但原告不予配合，被告鸿飞公司将其饮料店的部分设备搬离场地另行保管，2018年6月22日，原告与被告鸿飞公司对饮料店的设备进行清点交接，但双方对营业款、定金移交及租金问题，协商未果，引起本案纠纷，原告诉至一审法院。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，被告王直顺将其具有经营权的百色高中校园超市冷饮区其中30平方米的场地以年租金100000元的价格出租给原告经营饮料店，双方虽未签订租赁合同，但原告于2016年12月至2018年3月期间已实际使用该租赁的场地，双方租赁合同关系成立，对合同双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同的约定积极履行义务。关于2016年12月至2017年2月间的租金问题，在履行合同过程中，虽然被告王直顺以被告鸿飞公司名义与第三人签订《百色高中“鸿飞综合超市”经营管理合同》，租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日，但第三人百色高中于2016年10月26日向被告王直顺出具《百高校园超市经营权证明》时，就已明确将将校园内超市授权王直顺组织经营，并对被告王直顺将该场地出租给原告行为的追认，且原告也对该场地进行装修经营，故被告王直顺与原告之间的租赁合同关系应合法有效，原告主张2016年12月至2017年2月间的租赁关系无效，要求退回期间租金的请求，于法无据，一审法院不予支持。关于营业款41254.5元及定金10000元的返还问题。原告于2016年12月开始经营，并向被告王直顺交纳了一年的租金100000元，但在经营过程中，因租金问题，原告在租赁期满一年后未与被告鸿飞公司签订租赁合同及交纳租金，亦未办理营业执照等，被相关部门查处，责令停业整顿，被告鸿飞公司为此向原告发出通知，要求其自2018年2月8日起停止饮料店的经营，并在2018年2月8日前将店内所有设备清理干净，由于原告不予配合，2018年3月19日，被告鸿飞公司再向原告发出通知，要求原告配合办理铺面并处置设备，但原告不予配合，被告鸿飞公司于2018年3月19日将其饮料店的部分设备搬离场地另行保管，故原告实际租赁占用涉案场地时间为2016年12月1日至2018年3月19日止，被告鸿飞公司主张原告占用涉案场地时间至2018年6月22日，与事实不符，一审法院不予采信。合同解除后，被告鸿飞公司本应退还原告交纳的定金及代收的营业款，由于原告只交了第一年租金，尚欠被告鸿飞公司2017年12月1日至2018年3月19日期间的场地租金29589.04元（100000元÷365天×108天）及在此期间的水电费2820.86元（1816.86元+1004元）。为此被告鸿飞公司将原告的2017年12月至2018年2月营业款共计41254.50元及定金10000元予以抵扣原告尚欠的租金及水电费而未移交原告，于法有据，且原告未主动与被告鸿飞公司办理交接手续，经通知后仍未予以配合有一定责任，其要求被告承担资金占用费用的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，原、被告双方债务相互抵消后，被告鸿飞公司、王直顺尚需退回原告营业款8844.60元（41254.50元-29589.04元-2820.86元）及定金10000元，第三人与原告不存在租赁合同关系，不承担返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告百色市鸿飞商贸有限责任公司、王直顺退还原告黄丽霖营业款8844.60元；二、由被告百色市鸿飞商贸有限责任公司、王直顺退还原告黄丽霖定金10000元；三、驳回原告黄丽霖的其他诉讼请求。一审案件受理费1940元，减半收取970元，由原告黄丽霖负担700元，被告百色市鸿飞商贸有限责任公司、王直顺负担270元。本院二审期间，百色高中向本院提交以下新证据：一、鸿飞超市、店铺电费单据（2017.10-2018.1共123天），用于证明上诉人租赁的店铺2017年10月至2018年1月用电金额1816.86元；二、鸿飞超市、店铺水费单据（2017.10-2018.1），用于证明上诉人租赁的店铺2017年10月至2018年1月用水金额1004元。黄丽霖对百色高中提供的新证据质证认为，一、真实性有异议:因上诉人搬离后,根本无法经营,故不可能在没有经营的情况下产生水电费,并且此证据与一审提交的相矛盾。二、合法性有异议:此证据并没有第三人的公章,也没有法定代表人签名。而是单位财务章,所以不合法。三、关联性有异议:因此证据不真实也不合法,故无法证明系上诉人经营之所欠的数据。王直顺对百色高中提供的新证据质证认为，对新证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于百色高中提供的新证据的认定问题，经审查百色高中提供的新证据一与其一审中提供的鸿飞超市、店铺水电费单据（2017.10—2018.1共123天）的数据相互吻合，本院予以采信；百色高中提供的新证据二与其一审中提供的鸿飞超市、店铺水电费单据（2017.10—2018.6）的数据相同，但日期有异，新证据的时间是2017年10月至2018年1月，两证据相互矛盾，由于百色高中无法提供期间每个月的水费具体数据，本院认为应当以百色高中一审提供的证据为准。本院确认黄丽霖租用的店铺2017年10月至2018年6月的水费为1004元。对一审法院认定的事实，各方当事人均未提出异议，故对一审法院查明的事实本院予以确认。根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、上诉人要求被上诉人退回租金24999元有无事实和法律依据；2、上诉人要求二被上诉人退回上诉人营业款41254.5元有无事实和法律依据。本院认为，关于争议焦点一。上诉人主张从2016年12月至2017年2月期间3个月的转租期间并未经过出租人百色高中的同意,该期限的租赁属于无效租赁,根据合同法关于无效合同的规定,被上诉人应当退还该3个月的租金24999元给上诉人(100000÷12×3=24999)。而上诉人于2016年12月开始实际经营使用涉案场地，且百色高中于2016年10月26日向王直顺出具《百高校园超市经营权证明》明确将校园内超市授权王直顺组织经营，并当庭对王直顺将该场地出租给上诉人行为予以追认，百色高中出具该《百高校园超市经营权证明》的真实性和效力也已经有生效的判决予以确认，故虽然上诉人予以否认，但未能提供确实充分的证据予以推翻该《百高校园超市经营权证明》，本院认为从2016年12月至2017年2月期间3个月的转租期间的租赁是有效的，上诉人要求退还该3个月的租金24999元的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。上诉人称被上诉人已经于2018年2月8日解除了双方的租赁关系，上诉人不应当承担2017年12月1日至2018年3月19日的场地占用租金29589.04元。经查明，2018年2月8日鸿飞公司通知上诉人停止饮料店的经营并搬离，但上诉人不予配合，2018年3月19日鸿飞公司将其饮料店的部分设备搬离场地另行保管，故应认定上诉人从2017年12月1日至2018年3月19日均在占用涉案场地,理应承担此期间的场地租用占用费，一审法院按约定的租金标准计算上诉人应承担的费用是合理的，本院予以支持。上诉人要求不承担该部分费用的理由不能成立，本院不予采纳。关于尚欠的水电费问题。此期间上诉人占用场地的电费支出有一、二审百色高中提供的单据证明，且数据相互吻合，电费为1816.86元。水费支出的时间有差异，本院确认2017年10月至2018年6月的水费为1004元，共计9个月，酌情平均计算每个月为111.56元，4、5、6月的水费不应由上诉人承担，即111.56元×3=334.68元，1004元-334.68元=669.32元为上诉人尚欠的水费。故鸿飞公司、王直顺尚需退回上诉人营业款9179.28元（41254.50元-29589.04元-1816.86元-669.32元），一审法院计算有误，本院予以纠正。上诉人要求退回营业款41254.5元的上诉请求没有无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下:一、维持百色市右江区人民法院（2020)桂1002民初1269号民事判决第二、三项；二、变更百色市右江区人民法院（2020)桂1002民初1269号民事判决第一项为：由被上诉人百色市鸿飞商贸有限责任公司、王直顺退还上诉人黄丽霖营业款9179.28元；上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向百色市右江区人民法院申请执行。一审案件受理费970元，由上诉人黄丽霖负担700元，被上诉人百色市鸿飞商贸有限责任公司、王直顺负担270元；二审案件受理费985元，由上诉人黄丽霖负担900元，被上诉人百色市鸿飞商贸有限责任公司、王直顺负担85元。本判决为终审判决。审判长  郭承峙审判员  凌文楼审判员  罗翠航二〇二〇年十月十九日书记员  何 映