安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1004民初328号 原告：黄山市金龙房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道**黄山纳尼亚小镇，统一社会信用代码91341004772845062W。 法定代表人：熊涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶涛，安徽一飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程淑敏，安徽一飞律师事务所律师。 被告：张小荣，男，1971年1月25日出生，住安徽省歙县。 原告黄山市金龙房地产开发有限公司（以下简称黄山金龙公司）与被告张小荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄山金龙公司的委托诉讼代理人程淑敏，被告张小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄山金龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令张小荣立即向黄山金龙公司支付购房余款1890000元及违约金（以1890000元为基数，按每日万分之一的标准自2012年12月9日起计算至款清之日，暂计算至2020年4月20日为508221元）；2.本案诉讼费由张小荣承担。事实和理由：2012年10月25日，张小荣就购买位于黄山市徽州区西南侧黄山纳尼亚小镇会所第Ｌ区17幢房产与黄山金龙公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定房产总价款为2714100元，张小荣以分两期付款的方式支付全部购房款，于2012年11月8日支付购房款824100元，于2012年12月8日支付房款人民币1890000元，并约定张小荣逾期付款超过90日，黄山金龙公司有权解除合同，经黄山金龙公司同意合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，张小荣按日向黄山金龙公司支付逾期应付款万分之一的违约金。双方在附件四作了补充约定，出卖人以挂号信方式将与本合同有关的所有通知邮寄给买受人（邮寄地址为本合同买受人填写的地址），视为出卖人己履行了通知义务，挂号信凭证作为送达的凭证。买受人如变更地址、联系电话时，应及时使用挂号信书面方式通知出卖人，否则由此造成的后果由买受人负责。合同签订后，双方于2012年12月21日共同到黄山市恒平公证处对《商品房买卖合同》进行了公证。然而之后张小荣并未按合同约定履行付款义务，仅向黄山金龙公司支付第一期购房款824100元，二期购房款1890000元经黄山金龙公司多次催告，张小荣一直未支付，2019年11月29日，黄山金龙公司向张小荣寄送律师函，再次要求张小荣立即支付拖欠的剩余购房款及相应利息，但时至今日张小荣仍未支付。为此，黄山金龙公司诉讼至本院，并提出如上诉讼请求。 张小荣答辩称：赔偿违约金50万元是不合理的。双方签订的合同载明逾期超过90日可以解除合同，黄山金龙公司没有解除。黄山金龙公司没有将不能贷款的风险告知张小荣。交房日黄山金龙公司也没有通知交房，就等于默认不能贷款付款，也就默认超过90日自动解除合同。同时在双方签订的合同第八条交付期限里约定，载明出卖人予以延期应30日内告知买受人，黄山金龙公司亦未告知，黄山金龙公司是否具备交付房子的条件不清楚；房子交付的支付方式是通过银行的贷款支付，在已知不能办理贷款的情况下，黄山金龙公司没有任何书面通知张小荣。黄山金龙公司是否存在恶意占用张小荣的购房资金的情况；二期购房余款未支付是事实，但张小荣不是恶意拖欠，是黄山金龙公司未能办理完成贷款手续，贷款银行告知张小荣多套房不予贷款，当时黄山金龙公司的销售人员也知道该事实，张小荣买房前并不知道这个政策。张小荣要求解除购房合同，愿意支付黄山金龙公司3%的违约金，由黄山金龙公司返还张小荣购房款。 黄山金龙公司为证实其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、企业营业执照复印件一份，证明黄山金龙公司诉讼主体身份情况； 证据二、商品房买卖合同、公证书，证明张小荣购买位于黄山市徽州区西南侧黄山纳尼亚小镇会所第Ｌ区17幢房产，合同中双方对房产总价、付款方式、延期付款的违约责任及送达地址的确认进行了具体的约定，于2012年12月21日双方共同到黄山市恒平公证处对《商品房买卖合同》进行了公证； 证据三、律师函、邮寄单，证明黄山金龙公司已于2019年12月29日向张小荣寄送催告购房款的律师函。 张小荣对黄山金龙公司提交的证据质证意见如下：证据一、证据二、证据三无异议，但不能证明是张小荣存在违约并且拖欠支付余款的事实。 张小荣在举证期限内未向本院提交证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月25日，张小荣就购买位于黄山市徽州区西南侧黄山纳尼亚小镇会所第Ｌ区17幢房产与黄山金龙公司签订《商品房买卖合同》，合同就如下事项作了约定，商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房；买受人所购商品房的基本情况：该商品房（合同约定）建筑面积共计361.88平方米……；计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7500元，总金额为2714100元；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；付款方式及期限：买受人按下列其他方式按期付款：3.其他方式：⑴买受人于2012年11月8日前支付首付款824100元，并同时向银行办理按揭申请手续。⑵买受人应于2012年12月8日前向出卖人支付人民币1890000元（银行按揭款项），银行按揭款以银行批准的金额为准，不足的部分买受人应在2012年12月8日前予以补齐，否则视为买受人违约（违约责任按合同第七条执行）；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；交付期限：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种（该商品房验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时《商品房买卖合同》还对出卖人逾期交房的违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。同时，张小荣与黄山金龙公司签订合同补充协议约定：出卖人以挂号信方式将与本合同有关的所有通知邮寄给买受人（邮寄地址为本合同买受人填写的地址），视为出卖人已履行了通知义务，挂号信凭证作为送达的凭证。买受人如变更地址、联系电话，应及时用挂号信书面通知出卖人，否则由此造成的后果由买受人负责。交房时，买受人需按出卖人提供的交房结算清单一次性付清房屋面积差额款、代收费用、首期物业管理费等相关费用。若买受人未能付清上述费用，出卖人有权拒绝交房，延期交房责任由买受人承担。补充协议还就其他事项作出约定。合同签订后，张小荣按照合同的约定交付了第一期购房款824100元，二期购房款一直未予支付。2019年11月29日黄山金龙公司通过ＥＭＳ向张小荣邮寄送达《律师函》，邮寄的地址为张小荣在《商品房买卖合同》中填写的安徽省歙县，律师函中载明“你方于收到本函之日起7日内立即将拖欠购房余款1890000元及利息支付于金龙公司……”。但时至今日张小荣仍未支付。为此，黄山金龙公司诉讼至本院，并提出如上诉讼请求。 本院认为，黄山金龙公司与张小荣签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应确认为有效合同,对双方均有约束力,双方应按照合同的约定履行合同义务,不得擅自变更或者解除合同。黄山金龙公司按照张小荣确认的地址于2019年11月29日将律师函邮寄给张小荣,告知张小荣必须在收到函件之日起7日内将拖欠的购房余款1890000元及利息支付于黄山金龙公司，但张小荣至今未予支付,已构成违约。张小荣要求解除购房合同，并愿意支付黄山金龙公司3%的违约金，由黄山金龙公司返还张小荣购房款的答辩意见，本院认为，依照民法规定，双方当事人在签订合同后，均应当按照合同约定的权利义务履行，合同解除权属于形成权，需要依法行使才能成立，因黄山金龙公司与张小荣未达成解除合同的协议，张小荣通过答辩意见要求解除合同不符合法律规定，本院依法不予支持，黄山金龙公司诉讼要求张小荣继续履行合同，支付购房余款并支付违约金,请求合理,本院予以支持。关于违约金的诉讼请求，本院认为双方在案涉《商品房买卖合同》中约定剩余银行按揭款及不足部分张小荣应于2012年12月8日前支付，否则视为买受人违约，及双方在案涉商品房买卖合同补充协议中约定“交房时，买受人需按出卖人提供的交房结算清单一次性付清房屋面积差额款、代收费用、首期物业管理费等相关费用”，结合本案庭审查明的事实，因二期购房款双方系约定向银行办理按揭申请手续，银行按揭款以银行批准的金额为准，不足部分由买受人补齐，基于上述事实，本院认为，二期购房款未及时支付，不能完全归责于张小荣，故对黄山金龙公司要求自2012年12月9日起计算违约金的诉讼请求，本院依法调整为从黄山金龙公司向本院起诉之日即2020年5月7日起按日万分之一的标准计算。 综上，本院对黄山金龙公司的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下: 被告张小荣于本判决生效之日起三十日内向原告黄山市金龙房地产开发有限公司支付购房款1890000及违约金（违约金以1890000元为基数，按日万分之一标准从2020年5月7日起至实际履行之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25986元,由原告黄山市金龙房地产开发有限公司负担986元，被告张小荣负担25000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  胡国强 审 判 员  吴春霞 人民陪审员  黄清萍 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  鲍蔚薇 附相应法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。