四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初1716号 原告：陈国灿，男，1976年4月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：阳弘坤，四川亚峰律师事务所律师。 被告：何千高，男，1977年1月28日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：周觅蜜，四川华楚律师事务所律师。 原告陈国灿与被告何千高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈国灿的委托诉讼代理人阳弘坤、被告何千高的委托诉讼代理人周觅蜜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈国灿向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除陈国灿与何千高签订的房屋租赁合同；2.请求判令何千高退还陈国灿租金73333元，保证金2万元；3.本案诉讼费用由何千高承担。事实和理由：2018年12月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于崇州市租与原告用作经营，年租金22万元，租赁期限五年，从2019年7月16日交付房屋时开始计算。合同签订后原告向被告缴纳了2万元房屋保证金，投入巨资对房屋进行了装修。2020年1月起，由于受新冠疫情的影响，无法正常开展经营，货物全部积压，商铺现金流中断，无力支付员工工资和供应方货款，迫不得已只能关闭商店并告知被告解除双方的租赁合同，同时按通知时间2020年3月15日撤出了现场，将房屋交还被告。原告解除租赁合同系因不可抗力所致，故原告请求被告退还未租赁期间的租金和保证金，但被告未予答应。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。诉讼中，原告认为双方的合同是否解除应由人民法院确定，而不是由原告主张，遂撤销了第一项诉讼请求，本院认为原告撤销该诉讼请求系对自身权利的处分，符合法律的规定，本院予以准许。 何千高辩称，1.原告没有约定以及法定解除权的情形下，单方面通知被告解除合同，被告明确表示不同意，因此，双方之间的租赁合同并没有因原告单方通知而解除。原告主张因不可抗力合同解除，但合同法第94条规定的是在因不可抗力不能实现合同目的的情形下，合同才能解除。本案房屋租赁合同期限是五年，即使新冠疫情对原告经营造成了影响也是暂时性的，该影响尚未达到令案涉长期租赁合同目的不能实现的程度，所以原告也不享有法定解除权。2.根据《房屋租赁合同》第二条第3项和第三条第4项及第四条第二款第11项约定承租方即使是自身的原因无法继续承租该商铺，承租方应当提前90个工作日告知被告，承租方仅能将租赁商铺返还给被告，不得转租。出租方收到的未到期的房租不予退还。原告单方违约主张解除合同，未到期房租不予退还，保证金也不具备退还的事实及法律基础。 根据双方当事人的陈述及经过质证的证据，本院查明事实如下： 2018年12月10日，出租方何千高（甲方）与承租方陈国灿（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定何千高将其所有的位于四川省崇州市租赁给陈国灿经营使用，租赁期限为5年，从何千高正式将房屋交付于陈国灿之日起计算（何千高在该合同中手写“2019.7.16交付开始计算”）。二、房屋租金及保证金：1.租赁支付明细如下：该房屋第一年租金为人民币220000元整，第二年租金为人民币220000元整，第三年租金为人民币220000元整，第四年租金为人民币230000元整，第五年租金为人民币240000元整。2.该房屋租金每年度支付一次，乙方应在交付房屋时以现金付款方式支付第一年租金，并于当年租赁期满30日前支付下一年度租金给甲方，依此类推。……3.乙方同意在签订本合同时一次性向甲方支付人民币70000元整。其中房屋保证金20000元整，此保证金在合同期结束后乙方未违反本合同约定甲方应无息退还给乙方。若乙方违反本合同的约定，则甲方有权以保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失的赔偿，或根据合同约定不予返还。如保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内交足。交房后合同正式生效，剩余50000元转为第一年该房屋租金。三、双方的权利和义务4.乙方未经甲方书面同意不得转租或交于第三人使用该房屋。乙方若在合约期内因自身问题导致无法继续承租该房屋，乙方应提前90个工作日告知甲方，且甲方所收到的未到期房屋不予退还。五、违约责任，甲乙双方如果有一方违反本合同中的有关条款，另一方有权追究违约责任，违约方对造成守约方经济损失的应予赔偿。何千高、陈国灿分别在该合同甲、乙方处签名捺印。 2020年2月28日20:32，陈国灿通过短信告知何千高，其决定在3月15日前关店，3月16日双方办理店铺交接。何千高当日回复不同意。2月29日17:50，陈国灿再次向何千高发送短信，内容中第5点载明：“我方本着‘合作共赢、协商解决’的原则主动与贵方联系，如贵方不愿意协商解决或认为没必要考虑我方的合理诉求，那我方也只好通过法律途径维护我方合法权益，并按通知时间终止合同，届时请贵方到店办理租赁物交接手续，望知悉！”，3月1日10:18，何千高回复：“陈总你好：你的两次来信我已收到。对于你传递的信息我难以认同……”，并表示不同意以任何非合同约定的理由来进行合同解除。因双方对案涉房屋租赁合同解除事宜未达成一致意见，诉讼由此产生。 庭审中，原、被告双方对案涉房屋于2019年7月16日交付使用开始计算租金无异议。何千高确认已收到第一年度的房屋租金22万元和2万元保证金，亦认可陈国灿所计算的从2020年3月16日至7月16日的4个月租金共计73,333元（22万元÷12个月×4个月）。 以上事实，有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、手机短信往来信息、照片、百度地图截屏及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，陈国灿与何千高签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不损害国家、集体、他人的利益，符合法律规定，依法应受法律保护，缔约双方应按合同约定及时履行各自的义务。 本案争议的焦点为陈国灿是否享有房屋租赁合同的解除权，进而要求何千高退还已支付的4个月房屋租金和保证金。本院对该争议焦点评述如下： 陈国灿主张因不可抗力导致无法实现合同目的而享有法定解除权的意见。本院认为，首先，本案涉及的《房屋租赁合同》的期限是五年，截止新冠疫情发生时，案涉合同才履行了不到一年，相较于租期五年的租赁合同来说，新冠疫情的影响是暂时性的，该影响尚未达到令本案租赁合同长期租赁目的不能实现的程度。其次，原告租赁案涉房屋系用于经营“周大生”品牌珠宝，被告举证证明与案涉租赁房屋在同一条街上，也是由原告经营的另一家“周大生”品牌珠宝店至今仍然在经营中，且同行业、同位置与案涉租赁房屋在同一条街上的其他品牌的珠宝店一直在经营中。虽然原告举示了国家统计局2020年3-5月份统计数据，但该数据也无法反映原告的经营状况。最后，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告第8号表明自2020年3月26日成都市全面恢复城镇居住小区、农民集中居住区、农村散居院落等居住区域常态化管理，全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动。因此，基于上述三点表明，新冠疫情即使对原告经营造成影响也是短暂的，达不到合同目的无法实现的程度。故，原告并不享有法定解除权。 关于陈国灿是否享有约定合同解除权的问题。陈国灿在本案中虽然撤回了要求确认其与何千高签订的房屋租赁合同解除的诉讼请求，但其主张退还未租赁期间4个月租金的前提为租赁合同已解除，陈国灿认为其已通过手机短信的方式向何千高表达了解除合同的意思，因此，双方的租赁合同已解除。 本院认为，《房屋租赁合同》第三条第四款约定：“……乙方若在合约期内因自身问题导致无法继续承租该房屋，乙方应提前90个工作日告知甲方，且甲方所收到的未到期房租不予退还。”，该约定应为作为承租人的陈国灿在特定条件下享有合同解除权的约定，即陈国灿在合同期限内，因自身原因致无法继续承租案涉商铺时，应提前90个工作日告知何千高，陈国灿仅有返还何千高房屋的义务，不具有转租的权利，且何千高所收到的未到期的房租，不予退还。陈国灿于2020年2月28日短信通知何千高其不再继续租赁商铺，何千高表示反对，证明陈国灿解除合同的意思表示何千高已经知晓，陈国灿已于2020年3月15日腾退了案涉房屋，且截止本案审理时已超过支付第二年度租金的时间，陈国灿明确表示不再支付租金，虽何千高坚持表示不解除合同，但何千高也实际收回了房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，何千高在收到陈国灿解除通知后未按照法定的程序提出异议，故本院确认原、被告于2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》于陈国灿向何千高发出请求解除租赁合同的短信之日，即2020年2月28日解除；根据《房屋租赁合同》的约定，陈国灿应提前90个工作日通知何千高，且在退还租赁房屋后，何千高所收到的未到期房租不予退还，该约定为合同双方真实意思表示，因本案的房屋租赁合同约定了履行期限，陈国灿提前解约将必然导致出租人本该享有的合同内出租收益丧失，陈国灿应对该损失予以赔偿，即使何千高要采用另行出租等方式积极止损亦须有合理的期间作为保障，且案涉合同租金起算点为2018年7月16日，即被告收取的未到期租金为2020年3月1日至2020年7月15日，双方约定提前90个工作日通知且何千高所收到未到期房租不予退还也是充分考虑了因原告提前解除合同对被告造成损失的弥补，具有合理性。故，本院对何千高辩称未到期约4个月房租不予退还的意见予以采信，对陈国灿主张退还未到期租金73,333元的诉讼请求不予支持。 关于陈国灿主张何千高应退还保证金20,000元的请求。本院认为，根据《房屋租赁合同》第二条第三款约定，若原告违反本合同规定，被告有权以保证金抵扣应付款项，或作为被告因此而遭受损失的赔偿，或根据合同约定不予退还。鉴于原、被告对提前解除合同有约定，且本院在上述关于是否退还未到期租赁费时对陈国灿提前解除租赁合同造成何千高的损失已经充分予以考虑，何千高也未提交其遭受损失的相关证据，故，本院对陈国灿主张退还保证金20,000元的诉讼请求，予以支持。 综上所述，对原告主张要求被告退还租金73,333元的诉讼请求，不予支持；对原告主张要求被告退还保证金20,000元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条和第一百一十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告何千高于本判决生效之日起十日内向原告陈国灿退还保证金20,000元； 二、驳回原告陈国灿的其他诉讼请求。 如果何千高未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1067元，陈国灿负担767元，何千高负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周亚军 二〇二〇年十月二十六日 书记员  宛 悦