山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5183号上诉人（原审被告）：太原新南城房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区长兴南街**阳光城环球金融中心写字楼**。法定代表人：李斌，董事长。委托诉讼代理人：郭利刚，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：武灵志，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐笑冬，女，汉族，1971年5月14日出生，住太原市。委托诉讼代理人：刘建辉，山西驰闻律师事务所律师。上诉人太原新南城房地产开发有限公司因与被上诉人唐笑冬房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原新南城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭利刚，被上诉人唐笑冬及其委托诉讼代理人刘建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原新南城房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初399号民事判决书；二、请求发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。（上述三项为当庭变更的上诉请求）事实与理由：一、原审认定事实不清。1、上诉人与被上诉人的商品房认购关系已经解除。被上诉人2019年1月31日向上诉人缴纳定金10万元。其缴纳定金后，一直未与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》、支付剩余购房款，时间长达9个月。2019年10月23日，上诉人向被上诉人留存的地址发送催告《通知函》，被上诉人签收后并未与上诉人联系并签订协议。2019年10月26日，上诉人再次向被上诉人送达《解约确认函》，正式通知解除认购合同事宜，但被上诉人仍未与上诉人联系。2019年11月22日，为保证被上诉人能收到通知，上诉人工作人员再次向被上诉人155XXXX****的手机号发送了解约及定金罚没的通知，且短信通知送达了上诉人，但被上诉人仍未与上诉人签订《商品房认购书》及《商品房买卖合同》。至此，双方的认购合同关系已经解除。唐笑冬在已经解除的《商品房认购书》中重新签署，属于新的要约，需得到上诉人承诺才有效。否则，并不能达成合意。原审并未查明该部分案件事实。2、上诉人及物业公司从未向被上诉人催要过采暖费、物业费。被上诉人原审时提交的证据不能证明其缴纳的是涉案商品房的物业费，而是向案外人黄俊催要另一套商品房的物业费。上诉人原审时提交多份证据证明，所催收物业费是其与黄俊在婚姻关系存续期间购买的另一套商品房，而非本案涉案商品房。而关于物业费部分，是黄俊自行缴纳，且原审时上诉人也提交证据证明上诉人并不知情且也缴纳上涉案商品房的报停取暖费。原审在判决中并未就此部分进行认定，系未查明案件事实。二、原审适用法律错误，《商品房认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，上诉人与被上诉人并未签订《商品房买卖合同》，应当改判驳回被上诉人的诉讼请求。《商品房买卖合同司法解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中的认购书只约定了当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的单价及总价款；解决认购协议争议的方法；违反认购协议的责任，其他商品房合同主要内容均未明确，并不满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的具备商品房买卖合同应明确的主要内容。另外，在符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的同时，还需要上诉人已经按照约定收受购房款的，才能认定为商品房买卖合同，而本案上诉人只收受了定金，并未收取购房款。因此，即使原审认为《商品房认购书》已经具备构成《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，也需要被上诉人支付购房款才属于《商品房买卖合同司法解释》第五条规定的应当认定为商品房买卖合同的法定条件。本案商品房现价值四百余万元，而被上诉人只缴纳了十万元定金，根本未支付任何购房款。而原审以所谓的认定法律关系的原则一般实质大于形式牵强的认定本案《商品房认购书》属于本约合同，而断章取义的回避了被上诉人未缴纳购房款的事宜，是在明目张胆的无视法律而进行的枉法裁判。本案中，上诉人并未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人诉请的事实基础并不存在，因此，应当撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。三、原审判决超出诉讼请求范围，违反法定程序，应当予以撤销。原审被上诉人诉请的是继续履行商品房买卖合同，而判决继续履行的是商品房认购书，原审明显超出诉讼请求范围，严重违反法定程序，应当予以撤销。综上所述，请示二审法院依法发回重审或查明事实后依法改判。唐笑冬辩称，1、按照商品房管理办法第16条的规定，商品房买卖合同关系应当签订要式合同。在双方签订要式合同之前即2019年10月份向被上诉人寄送解约确认函的行为是无效的。双方商品房买卖合同性质的商品房认购书，是于2020年3月16日最终正式签订。2、在签订书面的商品房买卖合同前，双方已经以实际行动，例如催缴暖气报停费、物业费以及物业管理等通知的行为来实际履行双方的商品房买卖合同关系。3、本案上诉人所述的解约时间以及解约后继续履行双方买卖合同关系的行为自相矛盾。既然上诉人认为双方的买卖合同关系于2019年10月份已经解除，那么为何在之后还向被上诉人催缴采暖报停费、物业费以及将本案具备商品房买卖合同性质的商品房认购书，交款的收据等交付被上诉人履行合同的行为，同时证明了上诉人并未向被上诉人发送过解约确认函，也无解约的意向。寄送解约确认函的行为是无效的，也是不存在的，没有证据体现。4、关于本案商品房认购书的性质，其具备了商品房买卖合同司法解释第16条所述的主要内容，同时被上诉人已经向上诉人按照认购书所述交纳了10万元的认购款，那么关于20%的首付款是在应当在依据认购书的约定，应当在签订认购书后3日内向上诉人缴纳，但是由于本案的上诉人拒不与被上诉人继续履行合同，导致该20%的首付款没有完成缴纳。5、原审判决并未超出诉讼请求的范围，也没有违反法定程序。综上，应当驳回上诉人的上诉请求。唐笑冬向一审法院起诉请求：1．判令被告继续履行与原告之间的商品房买卖合同，将太原市晋源区潜丘路19号36幢-1-3层105号商品房（即太原市晋源区潜丘路《太原翡丽湾-4号地块》36号楼105室）出售并交付给原告，房屋暂估价3752418元；2．本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2019年1月31日，原告认购了被告开发的太原市晋源区潜丘路《太原翡丽湾-4号地块》36号楼105室，约定该商品房总价为3752418元，并于当日支付10万元的认购款。之后，因被告内部问题，原告一直无法与被告签订正式的商品房买卖合同。2020年3月初，被告听翡丽湾邻居说被告正在带客户看原告认购的案涉商品房，准备另卖他人。原告闻悉后，立即与被告进行交涉。被告工作人员声称原告逾期付款，被告要求与原告解除合同，罚没原告的定金，房源另售。原告当场向工作人员澄清原告并无任何违约行为，是被告一直拒不与原告签约。经反复交涉，被告于2020年3月13日将甲方签字盖章并落款时间为2019年2月11日的认购书、开票时间为2019年5月28的定金收据及2019年1月31日的转款凭证交付给原告。综上可以证明是被告故意违约损害原告的合法权益，故提起诉讼。一审法院认定事实：2019年1月31日，原告认购被告开发的位于太原市晋源区潜丘路《太原翡丽湾-4号地块》36号楼105室，并支付购房定金10万元。2019年10月8日，案涉房屋物业管家通过微信通知原告缴纳阳光城翡丽湾小区36号-105号房屋的暖气报停费1625．89元，2019年10月13日，原告委托黄俊通过中国民生银行向太原市热力集团有限公司晋源供热分公司支付案涉房屋报停取暖费1625．89元，2019年11月29日，该工作人员通知原告缴纳案涉阳光城翡丽湾小区36号-105号房屋物业费6527．44元。2019年12月8日，太原市热力集团有限公司向原告出具发票，发票显示案涉阳光城翡丽湾小区36号-105号房屋采暖费价税合计1625．89元。2020年3月13日，被告将原告支付的购房款定金10万元的POS机小票、出具日期为2019年5月28日的定金收据、商品房认购书交付原告委托人黄俊，2020年3月16日原告在该商品房认购书签字，并将原打印的落款日期2019年2月11日修正为签字当天即2020年3月16日。另，黄俊与原告唐笑冬于2017年2月16日办理离婚登记，黄俊曾在案涉楼盘购买过阳光城翡丽湾39-102号商品房，房屋预测建筑面积301．47平方米，物业公司曾向其催收物业费6524．77元。2019年10月23日，被告向原告提供的身份证显示地址发送通知函，通知函要求原告在本函件发出之日起3日内，前往被告处办理重新认购房屋及支付购房款、签署商品房买卖合同等相关手续，该邮件派送单显示2019年10月24日由他人代收。2019年10月25日，被告向原告提供的身份证显示地址发送解约确认函，该邮件派送单显示2019年10月26日由他人代收。被告太原新南城房地产开发有限公司于2020年6月8日通过邮寄方式向本院送达反诉状，请求判决确认案涉商品房认购合同关系已解除，确认被告不予退还原告缴纳的10万元定金，本诉反诉诉讼费由原告承担。一审法院认为，商品房认购书在双方间产生相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。被告抗辩称该商品房认购书系原告通过胁迫手段从被告处获取的格式合同，但其未提供相关证据予以佐证，故对其该意见不予认可，案涉商品房认购书于2020年3月16日原告签字后正式确立，双方应当按约定履行各自权利义务。本案中，案涉商品房认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房定金，且案涉楼盘物业管理公司存在向原告催缴案涉房屋报停取暖费及物业费的行为，该商品房认购书应认定为本约合同。关于被告抗辩称案涉商品房认购书已解除，不具备继续履行条件的抗辩意见，本案中被告曾于2019年10月23日向原告通过邮政快递寄发催款函通知原告于三日内签约并付款等相关事宜，并于2019年10月26日向原告通过邮政快递寄送解除函，但是根据本案中证据认定的事实显示，原告于2020年3月13日才收到被告交付的商品房认购书及定金收条，故被告作为通知义务主体，未全面履行合同约定义务，亦未及时将履行合同所需的相关资料交付原告，且被告向原告寄送的通知函、解除函件不能证明已送达原告，且两份函件相隔寄送时间与函件内容存在冲突，致使原告陷入履行不能，故被告向原告发送的解除通知函不能发生致使案涉商品房认购书解除的效力。现原告要求被告按照认购书约定的内容履行合同，于法有据，予以支持。关于原告主张被告支付因本次诉讼产生的律师费，因原告未向本院提交相关证据证明其因本次诉讼支出律师费具体数额，证据不足，不予支持。此次诉讼系由原告提起的单独针对双方间发生的房屋买卖合同中请求继续履行之诉，而被告提出确认案涉商品房认购书已解除，定金不予返还的反诉申请系答辩意见，不符合有关反诉的法律规定。判决：原告唐笑冬与被告太原新南城房地产开发有限公司继续履行双方签订的关于太原市晋源区潜丘路《太原翡丽湾-4号地块》36号楼105室的商品房认购书。二审认定的事实与一审查明一致，予以确认。本院认为，上诉人主张案涉《商品房认购书》其性质应为预约合同，预约是将来订立本约的意思表示。本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》明确约定了案涉房屋的位置、面积和价款，该认购书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。被上诉人唐笑冬作为买受人已经向上诉人实际交付了定金，上诉人作为出卖方接受了该定金，之后又以向被上诉人唐笑冬催收案涉房屋物业费、取暖费等行为，作出了实际履行房屋买卖合同的意思表示。故案涉《商品房认购书》属本约合同，双方应当按约定履行各自权利义务。综上所述，太原新南城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36820元，由太原新南城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 武 涛审判员 刘 涛审判员 李国虎 二O二O年十月二十一日书记员 惠 曈