江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初3298号原告：章利富，男，1936年12月24日出生，汉族，住南京市溧水经济开发区。委托诉讼代理人：章立平（原告之子），男，1968年4月1日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：臧首云，江苏方胜律师事务所律师。被告：蒋静安，男，1957年5月29日出生，汉族，户籍地南京市雨花台区，现租住于江苏省句容市。原告章利富与被告蒋静安确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人章立平、臧首云、被告蒋静安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章利富向本院提出诉讼请求：1.判令确认房屋买卖协议无效；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告章利富与妻子周家英婚后共同生育三个子女，长子章熙勇、次子章立平、长女章立珍。周家英于1995年11月因车祸身亡，之后原告与被告母亲杨风珍认识，并于1996年下半年开始同居生活。期间，被告以自愿抚养原告为由，于2009年3月15日签订协议，约定由被告生前抚养原告，原告同意死亡后将夏家边村5号房产留给被告继承，被告支付养老金30000元。协议签订后不久，被告母亲病逝。被告料理完母亲的丧事后就将原告哄骗到二间小房子住，以后就不再过问原告的生活。原告患有严重的白内障，双目几乎失明，住院及护理等费用被告不管不问，均由原告小儿子章立平承担。现在原告居住的小房间漏雨发霉，无法居住。被告借假抚养名义与原告签订的协议实质是房屋买卖协议，而被告系城镇居民，与原告签订的农村宅基地房屋违反法律规定，应属无效协议。原告曾于2020年5月向法院起诉要求解除遗赠抚养协议，经法律释明后变更法律关系重新起诉至法院。被告蒋静安辩称：1、原告现所住的房子是其新建的房子，且其与原告之间并非买卖协议而是继承协议。2010年其母亲过世之后，每年支付1200元给原告，其认为协议是有效的，13年前是以继承的方式来继承案涉房屋，如是买卖，原告明知其是南京人让其来买这个房子，原告也有很大责任。2、签订协议时并没有像原告说的那样约定了被告需要养原告到老，只是约定了协议中所记载的内容，即被告给付原告30000元，原告可以对案涉房屋享有1/4的居住权、使用权到老。如果约定了被告需要养原告到老，会写在协议中的。而被告已经按协议约定履行了所有的义务。3、签订协议后，原告一直在案涉房屋居住了七八年，后来是经原、被告协商一致后，原告才搬到被告新建的小房子里居住的。因为案涉房屋已由被告抵给其前妻用于抵债，如果原告目前所居住的小房子已不适宜居住，被告同意原告居住到其建造的两间大房子里。4、如法院认定协议无效，协议已经实际履行，其现在也没有地方居住，其不同意返还房屋。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于南京市溧水区，坐北朝南（原群力山头队）。原告章利富与妻子周家英婚后育有二子一女，分别为长子章熙勇、次子章立平、长女章立珍，均为上世纪六十年代出生。1985年10月，原告章利富夫妇从章丽福处以人民币4500元的价格购买了案涉四间平房及该房屋所使用宅基地，并于同月25日签订了契约。购买案涉房屋后，原告章利富夫妇在该房屋东南侧建造了厨房一间。1988年，原告章利富领取了该房屋的宅基地使用证。1995年左右，周家英去世。后原告章利富与被告蒋静安的母亲杨风珍同居生活直至杨风珍去世，但双方未领取结婚证。原告章利富手中持有一份落款日期为2007年3月15日原、被告签订的协议书，协议书内容为“甲方：章利富，南京市溧水区东屏镇群力乡山头生产队村民乙方：蒋静安南京玻纤院职工基于章利富与乙方母亲杨风珍晚年生活十多年感情基础较好，自愿签订本协议如下：1.乙方一次性付给甲方章利富养老金人民币叁万元整（30000.00元）。2.甲方愿将溧水县东屏镇群力乡夏家边5号房屋以及院落由乙方蒋静安继承，产权归乙方蒋静安所有，其章利富及子女同意放弃继承。3.甲方章利富晚年期间有乙方蒋静安保证房屋1/4的居住及使用权，甲方不得私自将房屋出租。4.甲方负责乙方的产权过户手续，办理产权过户手续费用由乙方给付。5.本协议双方签字生效。6.本协议一式二份。7.任何一方不得违约，违约后果自负。甲方：章利富乙方：蒋静安公证人：（空白）甲方子女代表：章立平、章熙勇2007年3月15日”。被告蒋静安手中亦持有基本内容及落款日期与该协议书一致的协议书一份，但被告蒋静安手中所持协议书，公证人处有手写署名“李善文”，甲方子女代表中除章立平、章熙勇签字外，亦有章立珍的签字。两份协议书中的签名均系手写。原、被告一致认可章立珍的签名系双方签订协议书后被告蒋静安让章立珍本人补签的。另，被告蒋静安手中持有一份收条，收条内容为“兹有章立平同志收到蒋静安同志人民币叁万元正（30000）。收款人：章立平2008.5.18”。原、被告一致认可章立平出具的收条中的30000元就是协议书中被告应给付原告章利富的30000元。后，被告蒋静安的母亲杨风珍去世。杨风珍去世两三年后，被告蒋静安开始对案涉房屋陆陆续续进行扩建。2020年7月1日，本院至案涉房屋进行现场勘验，并拍摄了现场照片、制作了现场图，勘验情况如下：1.案涉房屋位于溧水区，该房屋坐北朝南，包括原住房数间和原住房东南处原厨房一间，均系平房。原住房被新搭建房屋遮挡，看不清几间，但成一排；2.案涉房屋原住房南侧新搭建彩钢瓦铺设的红瓦顶走廊一排，并安装了门窗，原厨房西侧新搭建厨房一间；3.两间厨房南侧新搭建三间小房子，系木条顶棚，在顶棚铺设了红瓦；4.案涉房屋原住房东北侧新搭建两间房屋；5.案涉房屋原无院墙，新搭建了院墙，其中东侧院墙系案涉房屋及新建房屋的外墙连接而成，西侧院墙系他人房屋外墙，北侧及南侧院墙系新搭建，其中南侧院墙开了大门，并连接了新建三间小房子，北侧院墙亦开了一个北门。原、被告一致认可上述新建房屋、院墙均系被告蒋静安扩建。另查明，1.原告章利富的户籍档案及案涉房屋的宅基地使用证均登记其名字为章小利富（其中富字系简化汉字）。2.原、被告一致认可：被告蒋静安退休前一直在南京上班，被告蒋静安在南京市溧水区居住过，但都是待几天就回南京，双方一直各过各的生活。3.原、被告签订案涉协议书后，被告章利富仍然居住在案涉房屋内，直至2013年、2014年左右经原、被告协商一致被告章利富开始居住在被告蒋静安新建造的三间小房子至今。被告蒋静安2017年10月20日，被告蒋静安与其前妻刘玉琴协议离婚，并约定南京市溧水区东屏镇群利5号院房屋产权归儿子蒋雨健继承；现欠刘玉琴的人民币50万元由男方蒋静安本人偿还。被告蒋静安在庭审中陈述其与前妻协议离婚后，因无力偿还所欠前妻钱款，其与前妻书面约定将案涉房屋中的四间平房抵给了其前妻，其前妻将案涉四间平房的锁换了。再，案件审理过程中，原告陈述：其在本案中仅要求认定协议书的效力，关于合同无效的后续处理不要求在本案中予以处理。被告陈述：协议已实际履行，其不同意返还房屋等。以上事实，有契约、宅基地使用证、南京市溧水区经济开发区群力社区居民委员会出具的证明、常住人口登记卡、户籍档案、协议书、收条及双方当事人陈述等及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，虽原、被告双方就案涉房屋所签订的《协议书》中约定了案涉房屋由被告蒋静安继承，但并未约定被告蒋静安对原告章利富承担生前扶养、死后安葬、料理后事的义务，在履行方式上并不符合遗赠扶养协议中双方应负义务的形式，且协议书中同时约定了案涉房屋产权归被告蒋静安所有，原告章利富负责被告蒋静安的产权过户手续等，遗赠扶养协议中的遗赠的重要特征为扶养人在遗赠人死亡后才取得遗赠人的遗产，故案涉协议书并非遗赠扶养协议，被告蒋静安关于案涉协议书系继承协议的抗辩意见本院不予采纳。结合《协议书》约定的内容，能够认定被告蒋静安给付原告章利富的3万元虽名为养老金，但具有购房款的性质。而涉案房屋系农村集体土地上的房屋，被告蒋静安作为城镇居民，并非涉案房屋所在村民集体经济组织成员，原、被告双方之间所签订的《协议书》约定将涉案房屋产权过户给被告等违反了法律强制性规定，应属于无效合同。虽案涉《协议书》无效，原告亦不要求在本案中对合同无效的后续进行处理，但被告辩称其无需返还涉案房屋等，故而，本院认为，因案涉协议书的签订系原、被告双方当时的真实意思表示，且被告蒋静安已按协议约定支付了3万元，并对涉案房屋进行了部分改造扩建、新建等添附，属《中华人民共和国合同法》中不能返还的情形，故被告蒋静安的抗辩意见本院予以采纳，被告蒋静安无须将涉案房屋返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条、《中华人民共和国继承法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告章利富与被告蒋静安之间签订的落款时间为2007年3月15日的《协议书》无效。案件受理费已减半收取275元，由被告蒋静安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二○二○年十月二十日书记员  朱 莉