贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终5861号上诉人(原审被告)：贵州御江南房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道中山西路**楼。统一社会信用代码：915203283087286630。法定代表人：陈小志，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐书霞。被上诉人（原审原告）：周代理，男，1963年10月23日出生，苗族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。被上诉人（原审原告）：安思维，女，1970年2月6日出生，土家族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所律师。上诉人贵州御江南房地产开发有限公司（以下简称御江南房开公司）因与被上诉人周代理、安思维房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。御江南房开公司上诉请求：撤销原审判决第一项，即撤销上诉人支付逾期办理、交付房屋转移登记有关文书的违约金6664元的判决，改判上诉人不承担违约责任。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、逾期交付办理房屋转移登记的相关文书,非因上诉人的自身原因导致，系政府土地挂牌手续、2018至2019年政府机构改革、2020年1月以来的疫情等上诉人无法克服的原因导致。1.案涉项目竣工后，因土地手续不齐导致不能办理规划验收。由于政府相关部门针对最后一批次土地手续报批延误，土地手续于2019年9月12日在贵州省人民政府取得土地指标批复，但报批回来的土地红线有误，导致至今仍未挂牌。2.由于2018年底和2019年初政府机构改革工作的推进落实，导致项目土地、规划、消防等主管部门职能变化，导致项目在土地报批、规划审批、消防报批及验收滞后。3.由于2020年初至今，新冠病毒疫情影响，相关工作进度全按下暂停键，相关职能部门在此期间一直未正常工作,导致验收手续办理滞后。二、上诉人克服重重困难，按进度施工，涉案房屋已经验收合格，达到按现状交付、正常使用的条件，不能办理房屋转移登记的相关文书的违约责任不在上诉人,系国有土地挂牌手续程序问题导致。1.按湄潭县人民政府2013年12月签订的《湄潭县滨河公园青山商业街项目建设投资框架协议》第九条第一项的约定，湄潭县政府应取得国有土地批准手续后，及时启动项目建设用地的招拍挂程序，该程序应在6个月内完成。但案涉土地至今没有完成挂牌程序，严重影响上诉人办理房屋移交、转移登记手续。2.案涉项目于2015年2月12日开始动工，一直因为拆迁户邱家瑞拒绝搬迁的原因长期停工，直到2016年9月5日才签订房屋征收补偿安置协议，项目计划工期被延误17个月。3.案涉房屋在2018年12月就已完工，经各部门验收，在2019年1月24日获得《湄潭县建设工程验收意见书》，验收合格，可以按现状交付给被上诉人及其他业主使用。案涉房屋事实上在2018年12月30日前前已开始有业主接房入住，正常生活。4.案涉房屋已经完成商品房买卖合同的备案登记，对购房人的不动产物权有了基本保障。三、一审对违约责任的判决与合同约定矛盾，存在错误，应当撤销。《商品房买卖合同》对交付办理房屋转移登记的相关文书交付时间有约定，按合同履行的实际情况看，房屋在2018年12月30日达到按现状交付的条件，买受人最终也在2019年6月20日出具承诺书，办理接房手续，买卖双方经协商一致，以2019年6月20日为接房时间，交付办理房屋转移登记的相关文书交付时间可以认定为2019年9月20日前。根据《商品房买卖合同》第二十二条及合同附件十二补充协议载明内容，双方对逾期办证的违约责任条款已经删除，上诉人不应承担违约责任。四、被上诉人并未举证证明逾期交付办理转移登记的相关文书给其造成了损失，鉴于房屋已经交付使用及办理了买卖合同备案登记手续和前述特殊情况，并非上诉人主观违约，不应判决上诉人承担违约责任。被上诉人周代理、安思维二审未作答辩。周代理、安思维向一审法院起诉请求：1.判令御江南房开公司向周代理、安思维支付从2018年12月31日至2020年4月24日期间逾期交房违约金36515.52元，并从2020年4月25日起以760740元为基数，按每日万分之一继续支付违约金至交房时止；2.判令御江南房开公司向周代理、安思维支付从2018年1月10日至2020年4月24日期间逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金84817.23元，并从2020年4月25日起以760740.00元为基数，按年利率为4.75%的标准继续支付违约金至交付办理房屋转移登记的有关文书之日止；3.诉讼费由御江南房开公司承担。一审法院认定事实：御江南房开公司是依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。2015年，御江南房开公司以出让方式取得湄潭县湄江街道办事处水韵兰亭的土地使用权，并进行商品房开发建设，建设工程规划许可证号为520000201622746，建设用地规划许可证号为地字第520000201624331号，建筑工程施工许可证号为5203281701060117-SX-001，预售许可证号为遵市商房预证湄潭字（2017年）第17007号，建筑工程施工合同约定的开工日期为2015年8月31日，约定竣工日期为2017年12月29日。2017年6月27日，周代理、安思维与御江南房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201702928。合同约定由周代理、安思维以现金方式购买水韵兰亭11号楼-1层-1-5号房屋，建筑面积84.01㎡，购房总价款为760740元，周代理、安思维于2018年2月即已全款交清该购房款。该合同第十一条“交付时间和条件”约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第二十二条“房屋登记”第三项“转移登记”约定“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方当事人同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金”。周代理、安思维与御江南房开公司合同的附件十二中的《补充协议》第三条“关于《合同》第四章商品房交付使用条件及期限的补充”约定：“如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期且不承担相应的违约责任及赔偿责任：1.买受人未付清本合同约约定之全部应付款项、政府部门规定费用[含房款、买受人委托出卖人代交的专项维修基金、银行按揭（月供）欠款、面积误差补款等]，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止，且由此产生的费用由买受人自行承担。2.法律、法规、规章规定的其他情形。3.商品房在约定交付期前具备交付条件的，出卖人不再另行通知，买受人应在约定交房期限届满时前来办理交接手续，逾期未办理的，交付期限届满第二日即视为已经交付，该商品房的保修期一本《合同》约定交付之日起计算；商品房在约定交付期限后具备交付条件的，出卖人应当在具备交付条件后通知买受人，买受人在通知送达后7日内前来办理交接手续，逾期未办理的，视为已经交付。买受人确认〈合同〉上所填联系电话号码，联系地址内容的真实性与准确性，出卖人以直接送达、电话通知、书面去函和报纸公示等法律规定的方式及程序告知买受人交房日期，以书面通知期限截止之日起，出卖人已履行通知、告知义务，视为出卖人已经按合同约定完成通知义务。如出卖人根据买受人所提供的个人资料寄出书面通知，买受人未能收到并未能办理交接房的相关手续，相应责任由买受人承担。4、若买受人无正当理由的情况下拒绝收房的，视为出卖人自通知交房期届满之次日起已依约完成通知义务，出卖人不承担逾期交房的违约责任”。《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”约定：“1.双方一致理解并认同出卖人在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的原因造成房屋权属登记时间延误，出卖人不承担违约责任。2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积差补款、专项维修基金），出卖人均有权拒绝为买受人提供办理产权转移登记的相关手续，由此产生的相应责任均由买受人承担，由出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担相应违约责任”。关于周代理、安思维购买房屋的交付问题，周代理、安思维委托的诉讼代理人在庭审中自认房屋已经由周代理、安思维接收占用。御江南房开公司出示了一份2019年3月30日物业费收据，收据载明交款人“周代理”，金额5539元，摘要中注明“11栋-1-5号房（2019年10月1日-2020年9月30日）”，收款方式下注明“违约金冲抵”；御江南房开公司出示的一份“周代理”于2019年6月20日的承诺书，承诺书载明“户主周代理自愿从即日起接收贵公司出售的商品房11栋-1-5号，其所涉及的超期交房违约责任，本人不予以追究，并认可该房屋的建筑结构，在装修过程中保证不改变外观颜色及外观结构”。此外查明，案涉房屋至今未办理商品房转移登记，御江南房开公司也未将相关文书交付御江南房开公司。一审法院认为，双方就御江南房开公司开发并取得预售许可的房屋订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当依约全面诚信履行合同义务。根据合同第十一条第二款约定，御江南房开公司交付房屋时间为2018年12月30日，交付房屋应当符合“1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”等条件，御江南房开公司迟延交付房屋已构成违约。但在御江南房开公司交房构成违约的情况下，双方就违约责任的处理达成了协议，御江南房开公司应当承担的违约金折抵周代理、安思维应当缴纳的一部分物业费外，周代理、安思维自愿承诺放弃追究御江南房开公司逾期交房的违约责任。周代理、安思维在此情况下再以原合同约定要求御江南房开公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，违反了诚信原则和禁反言原则，不予支持。周代理、安思维虽然放弃了追究御江南房开公司逾期交房违约责任的权利，但其没有放弃要求御江南房开公司承担逾期办证违约责任的权利。根据双方在《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”中“1.双方一致理解并认同出卖人在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，周代理、安思维认可房屋于2019年6月20日交付，御江南房开公司则应当在2019年9月20日前办理并交付房屋产权证，然而御江南房开公司至今没有办理产权证，在办理交付产权证上构成违约，应当承担违约责任。对于逾期办证违约金问题，由于房屋已经交付周代理、安思维使用，加之周代理、安思维未提供证据证明其损失情况，同时结合御江南房开公司过错程度、合同履行情况、当地一般司法实践裁判标准等因素，逾期办证违约金可以已付房款为基数按每日万分之零点三标准予以计算。2019年9月21日至2020年7月7日（一审开庭日），共计292天，该期间违约金则应为6664.00元（760740.00元×0.03‰×292天）。2020年7月7日以后的违约金，因御江南房开公司办理房屋产权证尚有诸多不确定因素，现在不宜处理，周代理、安思维可待御江南房开公司将房屋产权证办理并交付后再行主张。综上所述，御江南房开公司逾期未办理、交付房屋产权证的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限贵州御江南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付周代理、安思维从2019年9月21日至2020年7月7日期间逾期办理、交付房屋转移登记有关文书的违约金6664.00人民币；二、驳回周代理、安思维的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726.00元，减半收取计1363.00元，由周代理、安思维负担1288.00元，由贵州御江南房地产开发有限公司负担75.00元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，周代理、安思维与御江南房开公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当依约全面诚信履行合同义务。根据双方在《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”中“1.双方一致理解并认同出卖人在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，周代理、安思维认可2019年6月20日交付房屋，御江南房开公司应在2019年9月20日前办理、交付房屋转移登记有关文书，但其至今没有办理，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，御江南房开公司应当承担逾期办理、交付房屋转移登记有关文书的违约责任，其主张逾期办理、交付房屋转移登记有关文书的原因系政府规划、征收补偿安置、行政机构改革等原因导致，但上述部分因素在签订合同前就已经发生，御江南房开公司作为专业房地产开发公司，其与购房者签订合同时就应当预见到上述因素可能对办理房屋产权登记时间产生影响，上述因素亦不属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定的不可抗力，故不能以此免除御江南房开公司的违约责任；而新冠疫情虽属于不可抗力，但其发生在双方约定的办理、交付房屋转移登记有关文书之后，与御江南房开公司逾期办理、交付房屋转移登记有关文书无因果关系，亦不能免除御江南房开公司的违约责任。江南房开公司上诉主张不应承担逾期办理、交付房屋转移登记有关文书违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。另外，一审判决后，被上诉人虽提出了上诉，但其未在法院指定期间内预交上诉费用，故视为其对一审判决的认可，故对被上诉人提出的上诉请求在本案不予评判。综上所述，御江南房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由贵州御江南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年十月十六日法官助理杨恩高书记员向珣