浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初1791号 原告：张超，男，1989年3月29日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：商金玉，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王景，浙江六和律师事务所律师。 被告：余姚众安置业有限公司。住所地：余姚市阳明西路**。统一社会信用代码：91330200563874393H。 法定代表人：徐锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈思，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告张超与被告余姚众安置业有限公司（以下简称众安公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年4月1日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任审，又于同年9月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王景、被告的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张超提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋维修义务并支付原告因房屋维修导致逾期交付违约金509000元（自2019年6月1日起按已付房款5090000元每日万分之五暂计算至2019年12月17日为200天，最终计算至房屋实际维修合格交付日止）；2、判令被告赔偿原告因房屋第二层层高未达合同约定的3.45米（实际仅为3.15米）造成的损失203600元；3、判令被告返还原告多收取的所谓地下室款项300000元；4、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：由原告向被告购买位于余姚市××街道××村××期××幢××，层次为1-2，层高均为3.45米，建筑面积224.95平方米，房屋价款为5090000元。合同约定交房时间为2019年5月31日前，逾期交房不超过90日被告按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日原告要求被告继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金。但到了合同约定的交房时间，原告及购买该楼盘的绝大多数购房者发现所购房屋均存在大面积严重的渗漏水问题，墙面严重开裂，还有空鼓等质量问题，根本无法入住。此外，房屋还存在其他一些影响居住的问题，包括门窗部分变形、车位门口设置的煤气管道有安全隐患、小区道路狭窄影响消防车辆通行、缺少公共停车位、信报箱设置不合理等情况。为此，原告等购房者选出业主代表多次向被告、余姚市住建局等部门交涉。2019年6月13日，在余姚市住建局代表参与下，原告代表与被告初步达成整改方案，被告对包括上述房屋存在的诸多问题等予以确认，被告同意对包括原告在内的房屋进行维修和整改，以解决渗漏水、墙面开裂、空鼓等问题。各方同意房屋整改完毕、经业主验收签字后确认为交房时间。上述方案达成后，被告的维修整改工作进展缓慢，原告等不得不继续交涉维权。经多方努力下，2019年9月25日、同月30日，原告代表与被告再次协商，并签署两份《维修方案》，被告同意对包括原告在内的房屋、小区存在的诸多问题继续加快进度进行维修和整改，被告并再次承诺房屋维修完毕、验收合格方再交付。各方在此基础上，根据每户的具体情况达成了具体维修方案（即一户一方案）。但是，被告方的维修整改工作进展缓慢，仍旧未能按约定的维修方案进行。截止2019年12月17日，被告实际交房已逾期200日，按合同约定每日万分之五计算，被告应当支付违约金509000元，并应当按每日万分之五计算最终维修完毕验收合格交付日止。原告经测量和向规划局查询，了解到房屋还存在层高与合同约定不符的情形，第二层层高仅为3.15米，而合同约定为3.45米。基于以上事实，原告认为：1.原、被告之间已经达成新的交房条件、可交付时间，即房屋维修完毕、经业主验收签字确认方可交付；2.案涉房屋无法正常使用，2019年5月31日被告不具备交房条件；3.被告应当承担房屋维修责任；4.被告房屋交付已经逾期，应当按照商品房销售合同约定的出卖人逾期交房违约责任处理；5.原告业主代表与被告签订的三份协议合法有效；6.层高不足应当予以赔偿；7.地下室多收取款项300000元应当予以退还；8.已经支付的物业费应由被告承担。综上，原告故起诉，请求法院判如所请。 被告余姚众安置业有限公司答辩称：1.案涉房屋已通过竣工验收，完全符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准，被告在约定的交房时间履行了通知交房的义务；在案涉交房不存在任何影响交付的主体质量问题的情况下，原告应按约定收房，且部分案件中原告实际已经交房；审理中，原告未举证证明案涉房屋不符合交付要求或已达成新的交付合意。故被告不存在任何逾期交房的违约情形，原告主张逾期交房违约金无任何事实与法律依据；2.被告在交房后针对业主提出的质量问题已积极履行保修义务，如原告认为因房屋维修给其造成损失的，可主张因维修产生的实际损失而非逾期交房的违约责任；退一步讲，即使本案被认定存在逾期交房，案涉《购房合同》亦存在约定的逾期交房违约金标准过高问题，应参照购房者的实际损失予以调整；3.被告据实提交案涉房屋设计材料进行备案，同时严格按照备案内容进行施工建设。虽案涉《合同》因系备案的格式合同仅能记载首层层高，但被告通过案场公示材料与展示标准样板间等行为履行了告知义务，因此，被告不存在任何交付不符或恶意隐瞒的违法、违约行为；退一步讲，即使案涉《合同》层高记载存在瑕疵，在层高既不属于合同定价依据亦不影响房屋正常使用的情况下，原告主张损失赔偿无任何合同及法律依据，应当予以驳回。综上，被告请求法院驳回原告所有诉讼请求。 为证明己方的诉辩意见成立，原、被告均向本院提交了证据，所提交证据均经本院当庭举证、质证。现对原告提交证据认定如下： 1、商品房买卖合同1份，拟证明原被告双方权利义务，房屋层高均为3.45米，房屋交付日期为2019年5月31日前，且约定房屋交付条件的事实。被告对三性及证明目的均认可，但认为该合同系备案格式合同，被告是按照实际层高向住建局申请备案，但住建局提供的格式合同仅能显示首层层高，被告无能为力。本院对该证据予以认定； 2、原告交购房款凭证1份，拟证明原告已支付的购房款金额的事实。被告无异议，本院予以认定； 3、2019年6月13日的维修整改记录表1份，拟证明在住建局代表参与下，原、被告双方确认房屋存在的问题，被告的维修义务，及房屋维修完毕经业主验收签字后确认为交房时间的事实，同时需要说明的是，被告是在原告办理交房手续后才带原告实地查看房屋，之后原告才发现问题。被告对真实性、合法性、关联性均不认可，对待证目的也不认可。该记录表中的内容均为业主自行编辑，无任何专业鉴定意见，仅能证明当时双方就房屋维修事宜进行过协商。本院认为，被告虽对该份证据否认，且其提供有签字业主的视频等证据来推翻该维修整改记录表对其他业主的普适性，但本院结合其后被告认可且经本院认定的2019年9月25日、30日的两份维修方案发现，该两份维修方案均系建立在该维修整改记录表的基础上达成，且从内容上看亦有明显的承接关系，故本院对该份证据的真实性予以认定，同时对关联性亦予以认定； 4、2019年9月25日、30日的维修方案和授权书1份，拟证明原、被告双方再次确认房屋存在的问题，被告的维修义务，房屋维修完毕经业主验收签字后确认为交房时间，房屋维修完毕验收合格后再交付的事实。被告对真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明目的均有异议，认为该维修方案不涉及房屋交付时间的变更问题，其中所描述的“验收”系对修复内容的确认，而维修本身属于房屋保修范围内容。本院对该组证据的真实性予以认定； 5、维修方案（一户一方案）1份，拟证明房屋存在的问题和维修内容等事实。被告对三性及待证目的均无异议。但认为该维修内容中无任何房屋主体质量等影响房屋交付的问题，业主方亦签字表示认可。实际上，无论是否签署过一户一方案，被告方均打算整体维修。本院对该证据的真实性予以认定； 6、案涉房屋情况照片1组，拟证明房屋存在问题的事实，包括严重的渗漏水，墙体开裂等情况。被告对三性及待证目的均不予认可。认为该组证据中的房屋照片及视频无法证明是涉案房屋，也无法证明是涉案房屋交付时就已经存在的问题，更无法证明涉案房屋的质量问题应当由被告承担，应以鉴定结果为准。本院认为，根据现场勘查情况，结合被告实际进行维修的事实，可以认定案涉房屋存在问题，但该问题是否影响交付则需原告另行举证，故对该组证据的真实性予以认定，但对待证事实本院结合其他证据与当事人陈述综合予以认定； 7、规划局备案图纸1份，拟证明房屋的第二层层高实际为3.15米。被告对三性及待证目的均认可。同时指出，原告主张此事实印证被告说法，即被告设计、建造均按照首层高3.45米，二层高3.15米，不存在任何违法或违约行为，被告不应承担相应的赔偿责任。本院对该组证据予以认定； 8、照片4份，拟证明阳台墙体使用的钢筋不符合规范，直径小于规范标准，钢筋间距稀疏，材质有问题等事实。被告对三性及待证目的均有异议，认为拍摄的时间和地点都没有办法核实，认为应以专业的鉴定意见为准。本院认为，涉及该部分待证事实仅凭照片难以认定，且被告否认，故本院不予认定； 9、交房流程表1份，拟证明案涉房屋是先办交房手续，再看房验房的事实。被告认为实际交房流程并非按照流程表所列，案件中也存在业主看房后拒绝交房的情况，故交房流程应以实际履行为准。本院对该交房流程表的真实性予以认定，但对待证事实部分结合其他证据与陈述综合予以认定； 10、聊天记录、证明、照片、维修方案1组，拟证明被告交付的案涉房屋包括地下室部分的事实。被告对该证据的三性不予认可，认为被告均系按照约定交付，并未擅自改造。本院认为，原告提交的该组证据与已经认定的购房合同等证据所展示的事实相悖，且该组证据不能形成完整的证据链，难以证明其待证事实，故本院对该组证据不予认定。 对被告提交证据认定如下： 1、竣工验收备案表1份，入伙通知书及邮寄记录1份，拟证明涉案房屋于2019年5月31日前竣工验收完毕，完全符合交付条件，被告已通过书面形式催告原告办理交房手续，被告不存在迟延交房的违约情形的事实。原告对真实性无异议，但对待证目的有异议，认为交付的房屋达不到竣工验收的条件。本院对该组证据的真实性予以认定，但对待证事实，本院结合其他证据及当事人陈述综合予以认定； 2、交房催告函1份、不动产分割登记凭证1份，拟证明原告未及时办理交房，被告已向原告发出书面催告，且案涉房屋已办理产权分割并于2019年9月2日以后即可办理产权登记证书的事实。原告对真实性无异议，对合法性与关联性有异议，认为房屋没有按照约定维修方案维修完毕，没有达到交房条件。本院对该组证据的真实性予以认定，但对待证事实，本院结合其他证据及当事人陈述综合予以认定； 3、户型侧立面设计图1份，拟证明涉案房屋在设计之初即为首层高3.45米，二层高3.15米，且被告均据实提交材料至相关部门进行备案，严格按照设计内容建设交付的事实。原告对真实性无异议，但认为被告在销售时未履行告知义务。本院认为，被告的该证据可以证明被告的待证事实，故对该证据予以认定； 4、商品房销售标价牌及价目表1份，案场照片1份，样板房照片1份，拟证明被告于2017年5月2日、2017年7月31日，均按照首层高3.45米，二层高3.15米价格进行备案，且价格备案表已在案场进行公示，被告亦严格按照设计建造样板房供购房者参观，房屋的层高属于已公示内容，被告已履行告知义务的事实。原告对真实性无法确认，认为存在摆拍嫌疑，当时原告在售楼现场未看到被告举证的内容，且在售楼时未告知二层层高。本院认为，即使该组证据属实，亦难以以此证明被告待证事实成立。首先，样板房现场的层高到底如何未为可知；其次，即使样板房二层的层高为3.15米，到底以样板房为准还是经备案的书面合同为准应当要有进一步的约定，否则仍应以备案合同为准。该组证据不能证明被告的待证事实，故本院对该组证据不予认定； 5、政府网站备案公示记录1份，拟证明被告在2017年、2018年、2019年分别向政府机关提交备案价格且网络公开可查，均按照首层高3.45米，二层高3.15米价格进行备案。原告对真实性无法确认。本院认为，该组证据系政府网站备案公示记录，原告未提供证据予以推翻的，本院对该组证据应予以认定； 6、微信聊天记录、聊天记录原件录像各1份，拟证明原告提交的证据即2019年6月13日的维修整改记录的签字业主未得到业主授权、非业主代表，且签字业主亦自认其签字文件均属无效的事实。原告对真实性无法确认，认为签字业主确是代表四季有院二期业主进行维权，现其退出是个人行为，不能据此认为业主代表在维权期间与开发商、质监站签订的协议无效。如上所述，该组证据不能推翻2019年6月13日的维修整改记录的证据效力，故本院对该组证据的关联性不予认定。 根据本院认定证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2018年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：由原告向被告购买位于余姚市××街道××村××期××幢××，层次为1-2，层高3.45米，建筑面积224.95平方米，房屋价款为5090000元。合同约定交房时间为2019年5月31日前，逾期交房不超过90日被告按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日原告要求被告继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金。原告实际支付购房款5090679元，被告开具相应增值税发票。2019年5月31日前，被告向原告书面通知交房。因原告等部分案涉楼盘的购房者发现所购房屋存在渗漏水等问题。为此，部分业主多次与被告、余姚市住建局等部门交涉。2019年9月25日、同月30日，业主代表与被告再次协商，并签署两份《维修方案》，被告同意对包括原告在内的房屋、小区存在的诸多问题继续加快进度进行维修和整改。各方在此基础上，根据每户的具体情况达成了具体维修方案（即一户一方案）。其后被告对案涉楼盘的部分纠纷房屋进行了维修。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告之间订立有《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，双方当事人均应予以遵守。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告认为被告违约，并据此提出相应诉讼请求，本院针对原告之诉请，逐一进行分析。一、关于原告主张的要求被告履行案涉房屋维修义务的问题。本院认为，原告要求被告对案涉房屋履行维修义务，且其明确要求根据一户一方案进行维修，但经本院审查，该一户一方案的维修部位并不清晰明确，也即维修的内容与范围并不清晰明确，双方对此不能达成一致意见，而原告又不能提供其他合理的替代性方案，故本院对原告要求被告履行维修义务的诉讼请求，目前难以支持。且被告作为案涉房屋的开发商，维保义务本身亦在其责任范围内，且其从未否认与拒绝，就维修问题原告其后若有证据，可另行主张；二、关于原告提出的要求被告承担因房屋维修导致的逾期交付违约金的问题。本院认为，商品房作为一种特殊的商品，依法应经严格程序验收合格后方可对外销售。从本案来看，被告在履行交付义务前已经相应的验收程序，除非案涉房屋存在法律规定的主体结构不合格或者其他严重质量问题，否则应当认为案涉房屋合格，符合合同约定的交付条件。被告作为出卖人依照合同约定时间履行了交房通知义务的，无需为此承担迟延交房的违约责任。本案中，原告所举证据显然不能证明案涉房屋存在根本性的质量问题，而原告亦并未提出退房等诉讼请求，故本院认定案涉房屋并不存在法律规定的根本性违约的情形。因此，本院对原告提出的要求被告承担基于迟延交房的违约责任之诉讼请求，不予支持。但就案涉房屋而言，经双方确认存在着漏水等质量瑕疵，原告就此要求被告承担的维修义务，本质上是对被告瑕疵履行提出的诉讼主张，故被告应当承担瑕疵履行的相应责任；三、关于原告主张的被告因案涉房屋的层高不足要否承担违约责任的问题。本院认为，原告基于层高不足提出赔偿请求，但其未提交损失依据，故本院对其的该项诉讼请求依法不予支持；四、关于原告提出的要求被告返还多收取的地下室款项300000元的诉讼请求。本院认为，原、被告双方的购房合同并无地下室部分的约定，而规划局的备案图纸亦无地下室部分的设计，原告亦未提供证据证明被告收取购房款中包含有以地下室名义收取的该300000元，故原告的该项诉讼请求依据不足，本院亦不予支持。基于上述理由，并结合当事人所举证据及本院认定事实，本院酌情认定被告应向原告承担瑕疵履行的责任为购房款的2%即101813.58元。原告其余的诉讼请求，依据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告余姚众安置业有限公司支付原告张超违约金101813.58元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行； 二、驳回原告张超其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费13913元，由原告张超负担11577元，被告余姚众安置业有限公司负担2336元，被告负担部分限于本判决发生法律效力之日起七日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  叶 锋 二〇二〇年十月二十八日 代书记员  张鲁平