重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5907号上诉人(原审被告）：刘学，男，1964年8月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐明勇，重庆敬友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周鲲，男，1982年3月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨洋，重庆钜沃（永川）律师事务所律师。上诉人刘学因与被上诉人周鲲房屋租赁合同一案，不服重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘学及其委托诉讼代理人唐明勇，被上诉人周鲲及其委托诉讼代理人杨洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘学上诉请求：撤销一审判决并改判驳回对方的全部诉讼请求。主要事实和理由：1、涉案房屋购买时，被上诉人尚在读大学的年龄阶段，购房出资人应该是被上诉人父母。涉案房屋虽然登记在被上诉人名下，但被上诉人的父母对涉案房屋有实际的支配、处分权利。2、前两份合同也是被上诉人的父亲周安国直接以所有权人的身份签订的，并非是受被上诉人的委托。3、2014年7月25日的合同是真实的，但由于当时整个娱乐业不景气，加上房屋漏水等原因。该合同履行几个月之后，被上诉人的母亲杨政永就和上诉人协商，房租从6000元/月降到了3000元/月，这是对2014年7月25日合同的变更。该合同变更有效，理由如下：其一、被上诉人的母亲杨政永和被上诉人是直系血亲，杨政永收取的租金从6000元/月降到了3000元/月，几年都未提出异议，说明杨政永和被上诉人都是同意的。其二、被上诉人的母亲杨政永和上诉人于2018年9月15日签订书面的房屋租赁合同，是对原有合同变更内容的具体落实。涉案房屋十几年的租金都是杨政永收取的，租房的事宜也是和杨政永联系，上诉人有理由相信杨政永有权处理，是表见代理的行为。4、2018年5月份，涉案房屋实际租金是2000元/月，隔壁房屋的租金是1600元/月，因此合同中3000元/月是符合市场行情的。周鲲辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1、被上诉人才是涉案房屋的所有权人，被上诉人的母亲不具有处分的权利。上诉人缴纳租金并非按照3000元/月缴纳，而是没有规律，一直处于不按时足额缴纳租金的情况，上诉人认为在2015年租金标准发生变更没有证据予以佐证。2、被上诉人母亲的行为不构成表见代理，被上诉人的母亲并未参与到合同的签订和房屋租赁中，只是提供了租金收取的账户。2018年9月签订的合同目的不是为了变更租金标准，只是被上诉人的母亲为了配合上诉人找到生意合作伙伴。上诉人如果想要变更租金，应当直接和被上诉人协商。周鲲向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除与刘学签订的不定期租赁合同；2.由刘学将位于重庆市永川区某路82号D幢二层1号的租赁房屋腾空并退还周鲲；3.由刘学立即向周鲲支付拖欠的租金180300元(截止2020年4月15日)；4.以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至租金付清时止；5.诉讼费、保全费由刘学承担。诉讼过程中，周鲲增加诉讼请求为：要求刘学支付违约金53130元，并明确由刘学支付拖欠截止2020年5月15日的租金177100元，之后的租金按每月6000元计算至刘学搬离时止，履约保证金10000元不予退还。一审法院经审理查明：2004年10月15日，周鲲之父周安国（甲方）与刘学（乙方）签订《丽人香歌城承包合同》，约定将重庆市永川区某路82号二楼承包给乙方，从2004年10月15日至2009年10月15日止，承包期满后，如继续租用，可按现承包费2600元上加收15%或20%的承包费给甲方，甲方将丽人香歌城全套电器设备及房屋等承包给乙方经营，承包费每月2600元，乙方向甲方交纳电器保证金10000元，以保证甲方的电器设备完整完好和不丢失，以后乙方在保证房屋和电器完整的情况下退还给甲方时，甲方退还保证金10000元给乙方。2009年2月4日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定将重庆市永川区某路二楼现梦都歌城实用使用面积租赁给乙方经营，租赁期限从2009年10月16日至2014年10月16日止，租金前五年为每月3600元，合同期满后，如乙方愿意继续租赁，在双方协商好价格的情况下可以继续租赁，乙方按季交付租金给甲方，先交钱后使用，每季度提前十天付款，延期付款视为违约，当前合同到期后，前合同的一万元保证金直接转换为此合同的一万元保证金。上述合同中的租赁房屋即位于重庆市永川区某路82号D幢二层1号房屋所有权人为周鲲，于2003年9月1日取得所有权，上述两份合同，周鲲均系委托其父亲周安国与刘学签订。2014年7月25日，周鲲与刘学签订《房屋租赁合同》，约定：周鲲将其所有的位于重庆市永川区某路82号（梦都歌城）的房屋出租给刘学经营文化娱乐使用，租期从2014年10月15日起至2019年10月15日止（即60个月），每月租金为6000元，刘学每季度向周鲲缴纳租金18000元，签订合同时，刘学应向周鲲交纳壹万元作为履约保证金，合同期满后有条件退还刘学，刘学必须依约支付租金，如有拖欠租金，周鲲每天按月租金的5%加收滞约金，拖欠10天以上，周鲲有权收回房屋并终止合同，并有权拒绝退还履约保证金。合同履行过程中，刘学均系将租金支付至周鲲之母杨政永。合同签订后，刘学按约向周鲲之母交纳了2014年10月至2015年4月的租金36000元，之后刘学陆续向周鲲之母交纳租金（未完全按季度交纳，且交纳金额每季度不均等），截止2020年5月19日共计交纳租金185900元。另查明，2018年9月15日，周鲲之母杨政永与刘学签订《房屋租赁合同》，约定杨政永将位于重庆市永川区某路82号梦都KTV出租给刘学，租赁期限从2018年9月15日至2023年9月15日止，月租金为3000元，刘学在合同签订时一次性支付10000元作为保证金，如刘学违反合同约定，杨政永有权扣除保证金。诉讼过程中，一审法院向周鲲之母杨政永核实，其陈述2018年与刘学签订租赁协议系刘学为了找合伙人合租房屋找到杨政永签订的该协议，事后杨政永告知周鲲，周鲲并不认可该协议，且其并未与刘学商定租金按每月3000元支付，刘学只是称生意不好，等生意好了再补交，周鲲及其母亲一直向刘学催收，但刘学经常不接电话，且每次均未足额交纳租金。周鲲的通话记录显示其曾于2016年至2019年期间与刘学多次通话，但多数情况下刘学的电话未接通。庭审中，双方当事人均认可刘学曾交纳了履约保证金10000元，且周鲲自愿将疫情期间一个月的租金按3000元计算，并将2015年4月15日起至2020年5月15日止刘学实际交纳的的租金按185900元计算。一审法院认为，双方当事人于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，周鲲按约交付房屋，刘学亦应按合同约定支付租金。合同约定的租金标准为每月6000元，刘学辩称与周鲲母亲达成了口头协议，租金按每月3000元支付，即对合同内容进行了变更，但从整个庭审看，周鲲否认授权其母亲对合同租金进行了调整，且并无证据显示从2015年4月起刘学与周鲲母亲就租金金额按每月3000元达成一致。而从一审法院向周鲲母亲核实的情况来看，周鲲母亲陈述其签订2018年9月15日合同的目的，并非对周鲲与刘学之前签订合同的变更，且签订合同时未得到周鲲的认可。故刘学虽与周鲲母亲签订了月租金3000元的合同，在刘学未举示相应证据证实周鲲母亲取得授权的情况下，仅以合同履行中租金系按约定支付至周鲲母亲账上来推断周鲲母亲理所当然有权利对租金进行变更，显然不符合实际。且刘学和周鲲母亲签订的合同与刘学和周鲲父亲签订的合同有所不同，后者均系在周鲲委托其父亲的情况下签订，而前者并无证据显示周鲲母亲取得了周鲲的授权签订此合同。刘学辩称其按每月3000元的标准交纳，周鲲并未提出异议，但从微信支付明细及银行交易明细来看，刘学每次交纳的租金并非按每月3000元的标准有规律交纳，况且周鲲父亲与刘学2009年签订的五年合同中就约定租金为3600元，之后反而降低至每月3000元标准，似乎不太合常理；从周鲲与刘学的通话记录来看，虽然不能清晰地展现双方的通话内容，但从频繁通话中，仍能看出周鲲与刘学在不断联系。综上所述，刘学虽然向周鲲交纳了租金，但未按照其与周鲲签订的租赁合同中约定的标准交纳，仍存在拖欠租金的行为，即自2015年4月15日起至2020年5月15日的租金应为363000元（疫情期间按一个月3000元计算），刘学尚欠租金177100元（363000元-185900元）。由于周鲲与刘学签订的合同期限届满后双方未再续签租赁合同，此后双方仍按原租赁合同继续履行，原租赁合同继续有效，但双方就案涉房屋形成的租赁合同期限为不定期。按照合同法的相关规定，不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同。故周鲲要求解除与刘学之间的租赁合同符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，刘学应当及时搬离房屋并向周鲲交付房屋并支付合同解除前的租金，周鲲要求解除合同后继续按照合同约定的标准支付租金的请求实为要求刘学承担合同解除后至房屋交付时的房屋占有使用费，该诉讼请求符合法律规定，一审法院亦予以支持。由于刘学拖欠周鲲租金的行为已构成违约，应承担违约责任。由于合同中约定的违约金过高，周鲲主动调整至欠付金额的30%主张，不违反法律规定，一审法院予以支持。同时按照合同约定，刘学拖欠租金达10天以上，周鲲有权不退还履约保证金,即对于刘学曾交纳的履约保证金10000元，周鲲不予退还。由于周鲲主张的违约金及履约保证金已能弥补损失，故对周鲲主张的资金占用损失一审法院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，遂判决：“一、自本判决生效之日解除原告周鲲与被告刘学于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告刘学于本判决生效后十五日内搬离位于重庆市永川区某路82号D幢二层1号（梦都歌城）房屋并交付给原告周鲲；三、由被告刘学于本判决生效后七日内支付原告周鲲租金（截止2020年5月15日的租金为177100元，从2020年5月16日起至合同解除之日止的租金按6000元/月计算）及房屋占有使用费（从合同解除之次日起按6000元/月计算至租赁房屋交还之日止）；四、由被告刘学于判决生效后七日内支付原告周鲲违约金53130元；五、驳回原告周鲲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2666元，财产保全费1420元，合计4086元，由原告周鲲负担130元，被告刘学负担3956元。”二审中，上诉人举示以下证据：1、上诉人与被上诉人的母亲杨政永的微信聊天记录截图打印一份，拟证明2018年9月15日的合同是双方真实意思表示且租金价格符合市场行情；2、涉案房屋的买卖合同复印件一份，拟证明涉案房屋的实际出资人是被上诉人的父母，因此被上诉人的父母有实际处分权；3、打印照片10张，拟证明涉案房屋漏水的状态及涉案房屋分为两部分分别出租的情况。周鲲质证后认为，1、对微信聊天记录的三性均不予认可，无法确认是否为完整的聊天记录，不能完整反映事件的真实情况。况且被上诉人的母亲无权处分涉案房屋，不能代表被上诉人的意思；2、对买卖合同的三性无异议，该证据恰好证明涉案房屋的所有权人是被上诉人；3、对照片的三性不予认可，与本案无关也无法达到对方的证明目的。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点为2018年9月15日，周鲲的母亲杨政永与刘学签订的《房屋租赁合同》是否对周鲲发生效力。本院认为杨政永的行为符合表见代理的形式要件，该合同应当对周鲲发生效力，理由如下：其一，从双方自2004年10月起建立租赁关系的整个过程看，前两次合同，即2004年10月15日和2009年2月4日的合同均系周鲲的父亲周安国以其本人的名义和刘学签订。虽然周鲲认为其父亲得到了授权，但周鲲并未举示证据证明其父亲签订合同时或之前，向刘学出示过授权委托书或做出过委托其父亲签订合同的意思表示。换言之，周鲲的父亲、母亲均以自己的名义对外出租涉案房屋，若简单以周鲲事后是否追认来确认合同的效力，对刘学实属不公。其二，从双方当事人庭审中举示的微信聊天记录等可以看出，涉案房屋的出租事宜、维修、水电费收取、租金收取等日常事务均主要是杨政永在负责。另外，对于疫情期间，房租减半的房租减免事项也是由杨政永直接微信通知刘学。其三，2018年9月15日的《房屋租赁合同》系周鲲的母亲杨政永和刘学所签，杨政永陈述签订该协议的目的系为了帮助刘学找到合伙人合租房屋，但仅凭该陈述不足以否认书面合同的效力。况且，杨政永陈述其在签订合同后，告知了周鲲签订合同的情况，周鲲并未在合理期间内向刘学提出异议或者要求撤销该合同。同时，从合同实际履行情况来看，虽然刘学并非每次缴纳租金均按每月3000元的标准，但从微信支付明细看，刘学多次系按该标准缴纳。综上，本院认为2018年9月15日的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。刘学有理由相信杨政永有权代理周鲲签订该合同，该合同对周鲲产生法律约束力。2018年9月15日《房屋租赁合同》签订后，刘学应当按照该合同的约定支付租金。在该合同之前，刘学仍应当按照2014年7月25日《房屋租赁合同》中的租金标准执行。刘学辩称在2018年5月涉案房屋的实际租金是2000元/月，以及在2018年9月15日之前就口头协议变更为3000元/月的意见，并无充分证据予以佐证，本院不予采信。经计算，刘学自2015年4月15日至2020年5月15日应缴纳的租金应为304500元。具体计算如下：2015年4月15日至2018年9月15日租金为246000元（41月×6000元/月=246000元）；2018年9月16日至2020年5月15日的租金为58500元（20月×3000元/月=60000元，疫情期间一个月租金减半为1500元/月后租金为58500元）。刘学该期间已经缴纳185900元，尚欠118600元（304500元－185900元）。因刘学未按照《房屋租赁合同》的约定按时足额缴纳租金，按照合同约定，周鲲有权解除合同。合同解除后，刘学应当继续按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际搬离之日。对于违约金，一审判决按照周鲲主张的欠付租金的30%计算违约金较为合理，本院对此予以确认。经计算，刘学应当支付的违约金为35580元（118600元×30%）。综上，上诉人的上诉请求部分成立，根据二审新证据，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持（2020）渝0118民初2827号民事判决第二项；二、撤销（2020）渝0118民初2827号民事判决第五项；三、变更（2020）渝0118民初2827号民事判决第一项为：自本判决生效之日解除周鲲与刘学于2018年9月15日签订的《房屋租赁合同》；四、变更（2020）渝0118民初2827号民事判决第三项为：由刘学于本判决生效后七日内支付周鲲租金（截止2020年5月15日的租金为118600元，从2020年5月16日起至合同解除之日止的租金按3000元/月计算）及房屋占有使用费（从合同解除之次日起按3000元/月计算至租赁房屋交还之日止）；五、变更（2020）渝0118民初2827号民事判决第四项为：由刘学于判决生效后七日内支付周鲲违约金35580元；六、驳回周鲲的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2666元，财产保全费1420元，合计4086元，由周鲲负担703元，刘学负担3383元；二审案件受理费5332元（已由刘学预缴），由周鲲负担1949元（该款在刘学向周鲲支付租金及违约金时抵扣），刘学负担3383元。本判决为终审判决。审 判 长 周 舟审 判 员 段晓玲审 判 员 陈 华二〇二〇年十月十六日法官助理 陈 莹的额额额额腹杆腹（院书记员余文韬