文书内容江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初5344号原告：盐城市弘泰物业管理有限公司，统一社会信用代码913209826902973577，住所地盐城市大丰区金丰南路西侧南翔路北路。法定代表人：冷坪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志涛，该公司经理。委托诉讼代理人：丁干明，江苏钟山明镜（盐城）律师事务所律师。被告：王桠，男，汉族。委托诉讼代理人：王树明（王桠之父），男，汉族。被告：张海峰，男，汉族。原告盐城市弘某物业管理有限公司（以下称弘某物业公司）诉被告王桠、张海峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告弘某物业公司的委托诉讼代理人张志涛、被告王桠的委托诉讼代理人王树明、被告张海峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘某物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2364.96元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告王桠系盐城市大丰区金某景某B区109号商铺（面积98.54平方米）业主，被告张海峰系该商铺的物业使用人，被告王桠的父亲王树明分别于2017年12月24日、2018年12月18日与被告张海峰签订《房屋租赁合同》。2017年11月18日，原告与盐城市大丰区金某房地产开发有限公司（以下简称金某房产公司）签订《金某景某物业管理委托合同》一份,合同约定：原告为大丰金某景某小区提供物业管理服务，业主、物业使用人应当按标准（其中商业用房为1.0元/月/㎡)交纳物业服务费。合同签订后，原告依约履行了服务义务，但两被告作为业主、物业使用人至今未按约交纳案涉商铺2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，经原告书面、电话催缴亦未果。综上，请求法院支持原告的诉请。被告王桠的父亲王树明辩称，我每年都提醒原告物业费由承租人张海峰缴纳，并要求原告及时向张海峰收取物业费，业主不承担连带责任，并且当场拍照留证。2014年12月21日，我缴纳了2000元装修保证金，我要求物业公司退还给我。被告张海峰辩称，我与房东有协议，本案物业费应当由我承担，不存在共同承担的问题。但原告自我入住到退租期间，从未按照物业管理规定的服务项目提供服务，并且在我需要物业服务时，物业公司明确说和物业公司无关。因此，我拒绝缴纳物业费。本院依据到庭当事人的陈述，以及经审查确认的证据，查明事实如下：2017年11月18日，金某房产公司（甲方）与原告弘某物业公司（乙方）签订《金某景某物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方将通过协议将金某景某委托乙方实行物业管理服务，该合同至业主委员会成立之日起自动失效；物业服务费收费标准：多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米0.8元，商业用房每月每平方米1元。合同签订后，原告弘某物业公司为该小区业主提供了物业管理和服务。被告王桠系盐城市大丰区金某景某****商铺买受人，该商铺的建筑面积为98.54平方米。另，2017年12月24日，被告王桠的父亲王树明与被告张海峰签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉盐城市大丰区金某景某B区109号商铺出租给张海峰，租期自2018年元月1日至2018年12月31日，双方在合同中约定租期内由张海峰自行缴纳水电费、工商税费、物业费（出租方负责一般保证）；2018年12月18日，王树明与张海峰续签《房屋租赁合同》一份，租期自2019年元月1日至2019年12月31日，双方在合同中约定租期内由张海峰自行缴纳水电费、工商税费、物业费（出租方不负担连带担保责任）。自2018年1月1日至2019年12月31日期间，案涉商铺产生的物业费合计为2364.96元（98.54平方米×1元×24个月）。原告曾书面向被告张海峰催缴物业管理费无果，并于2020年8月8日向本院提起对被告张海峰的诉讼。原告在诉状中亦陈述“张海峰与王树明签订《房屋租赁合同》，约定物业费由承租人即张海峰负担”，后原告依法撤回了起诉。2020年10月12日，原告再次向本院提起民事诉讼。上述事实，有到庭当事人的陈述、《金某景某物业管理委托合同》复印件、《房屋租赁合同》复印件两份、催缴通知单照片打印件、本院（2020）苏0982民初3988号民事裁定书打印件等证据在卷证实。本院认为，原告弘某物业公司与金某房产公司签订的《金某景某物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主亦具有约束力。原告弘某物业公司依合同约定为盐城市大丰区金某景某小区提供了物业服务，被告王桠作为该小区业主，负有按约向原告交纳物业管理费用的义务。但根据被告王桠父亲王树明与被告张海峰签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间的物业费由张海峰负担。本院认为，该《房屋租赁合同》系两被告之间的约定，对原告本无约束力，但根据被告王桠提交的相关证据，原告就案涉商铺的租赁事宜及物业费缴纳主体事项的约定是知悉的，原告两次书面催缴物业费的对象均是被告张海峰，且原告在本次诉讼前亦曾向本院单独对被告张海峰提起追索物业费的诉讼，后又依法撤回了诉讼，在该诉讼中陈述对相关缴费主体确定为被告张海峰，应视为原告认可上述《房屋租赁合同》中关于物业费缴纳主体的约定，庭审中，被告张海峰亦认可相关物业费由其承担，故本案物业费缴纳主体应为被告张海峰。原告在为该小区提供物业服务期间，相关服务质量仍需进一步改进，原告亦未能提供充分的证据证明其能够完全按照合同约定提供物业服务，故本院酌情对原告所诉物业费的15%予以扣减，即酌情支持2010.22元。被告张海峰辩称原告未按约提供物业服务，但未提交相关证据予以证实，故本院不予采信。对原告要求被告王桠缴纳物业费的诉讼请求，本院不予支持。被告王桠主张的装修保证金2000元，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张海峰给付原告盐城市弘泰物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2010.22元。于本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告盐城市弘泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张海峰负担。本判决为终审判决。审 判 员 韦翔龙二〇二〇年十月二十三日法官助理 李建超书 记 员 徐 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。