安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终2805号 上诉人（原审被告）：吴方录，男，1985年10月16日出生，汉族，住安徽省泗县黑塔镇枯河街上青大道路西慕斯坊蛋糕店,公民身份号码3422251985********。 委托诉讼代理人：蒋伟，安徽邦建律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许中梅，女，1995年9月9日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区弥陀镇大湾村十社**,公民身份号码5105021995********。 原审被告：葛娟，女，1987年1月23日出生，汉族，住安徽省泗县黑塔镇枯河街上青大道路西慕斯坊蛋糕店,公民身份号码3422251987********。 上诉人吴方录因与被上诉人许中梅、原审被告葛娟租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴方录上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回许中梅的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由许中梅承担。事实和理由：1、涉案合同成立并实际履行，许中梅无任何解除合同理由，应继续履行合同。原审基于合同目的不能实现判令解除合同不当。涉案房屋交付后由许中梅占有并使用，能够实现其合同目的。许中梅不愿履行合同直接原因是其经营亏本所致。许中梅未依法发送书面解除合同通知，违反法定程序。故一审判决解除合同错误。2、许中梅已实际使用涉案房屋，应扣除实际使用期限的房租，再返还余额部分。一审判决赔偿许中梅损失21000元既不公平，亦无证据证明损失数额。而许中梅承租期间装修擅自破坏墙体造成一定损失理应恢复原状或折价赔偿。 许中梅辩称，应驳回吴方录的上诉请求。从2020年6月1日报警后许中梅就搬离租赁房屋，并在当天将钥匙交给派出所，由派出所警官转交给葛娟。许中梅有证据证明葛娟多次到店闹事，搬走许中梅东西。2020年5月13日、5月20日，5月31日葛娟3次到店闹事。吴方录称许中梅是因为经营亏本不愿意履行合同，双方于5月10日签订合同，5月13日葛娟来阻拦，许中梅从未经营过1天，是因吴方录与葛娟之间存在矛盾所致。根据双方签订的租赁合同第6条违约责任，吴方录保证房屋合法所有并依法转让，否则赔偿与转让费同等费用。吴方录称许中梅私自进行打墙破摔性装修，根据合同约定是可以根据需要进行装修，并且5月31日葛娟砸锁，葛娟属于盗窃，使许中梅无法实现合同目的，6月1日双方收到行政处罚，最终许中梅搬离了店铺。葛娟多次闹事，其行为是违法的。 葛娟述称，认可吴方录的上诉内容。葛娟没有去店里闹，只去店里2次，最后一次葛娟搬自己的东西，不是盗窃，许中梅的物品葛娟没有动。许中梅交给派出所的钥匙，也不是涉案房屋的钥匙，其占有的钥匙一直都没有给葛娟。许中梅陈述均不是事实，其可以装修，但不可以破坏。葛娟同意房屋出租的，当时葛娟和家人闹别扭，说了气话。 许中梅向一审法院起诉请求：1.解除许中梅与吴方录签订的门面转让合同;2.判令吴方录、葛娟返还许中梅门面转让费21000元、房屋租金9000元,并赔偿许中梅21000元损失;3.本案诉讼费由吴方录、葛娟承担。 一审法院认定事实：2020年5月10日，吴方录与许中梅签订门面转让合同，甲方吴方录将租赁的位于盛世豪庭的建筑面积为110平方米的门面转租给乙方许中梅，租期到2021年8月1日，租金为3.6万元。合同约定违约责任：（1）甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面；（2）甲方保证该房屋为其合法所有并有权进行转让等，否则应该赔偿乙方转让费用同等的损失。许中梅在2020年5月9日和2020年5月10日分三笔转账给吴方录共计30000元。之后，葛娟找到许中梅称门面系其个人租赁，不认可吴方录与许中梅的租赁合同。2020年5月21日因门面租赁问题，许中梅报警，泗县公安局开发区派出所作出不予调查处理告知书，2020年6月1日，葛娟再次到店铺与许中梅发生冲突，泗县公安局于2020年7月3日分别对许中梅和葛娟作出行政处罚决定书。现因许中梅交付门面转让费用，却无法实现合同目的引起纠纷。 另查明，吴方录与葛娟系夫妻关系，案涉门面系葛娟租赁，葛娟曾向吴方录提出离婚诉讼，一审法院于2020年5月13日立案受理。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。门面转让合同第六条第（1）项约定“甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让”，案涉门面是葛娟租赁的，许中梅与吴方录对此均是认可的，吴方录将门面转让给许中梅正是二人离婚诉讼期间，吴方录的隐瞒导致葛娟将其夫妻二人的矛盾转嫁给第三人许中梅身上，许中梅合法的承租权得不到保证也无法正常经营，吴方录的违约行为致使合同目的无法实现，该门面转让合同应当予以解除。许中梅于2020年5月10日签订门面转让合同，2020年5月17日因发生争执报警，即在合同签订后就因无法经营致使合同不能履行，合同解除，转让合同的费用21000元及房租9000元，共计30000元，吴方录应返还给许中梅。另，门面转让合同第六条第（2）项约定“甲方保证该房屋为其合法所有并有权进行转让等，否则应该赔偿乙方转让费用同等的损失”。因吴方录违约致使合同目的无法实现，但合同解除违约条款依然有效，吴方录还应赔偿许中梅损失21000元。葛娟系案涉门面承租人，葛娟没有与许中梅达成转让门面协议，也没有收取任何费用，在本案中不承担还款责任。许中梅要求返还门面转让费21000元、房租9000元及21000元的损失均应有吴方录承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除许中梅与吴方录于2020年5月10日签订的门面转让合同；二、吴方录于判决生效后十日内返还许中梅门面转让及房租30000元，并赔偿损失21000元，共计51000元；三、驳回许中梅其他诉讼请求。案件受理费537元，由吴方录负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴方录提供照片，证明许中梅租赁房屋后，对墙进行破坏性装修，打了空调和油烟机的孔，对房屋的结构进行了破坏。许中梅质证认为，照片是真实的，对证据真实性无异议，对证明目的有异议。合同第4条约定，根据经营需要，可以进行装修。葛娟质证认为照片是真实的，虽然可以装修，但不能破坏墙体。本院认证认为，各方对照片真实性无异议，但达不到吴方录证明对房屋结构破坏的目的，本案不予认定。许中梅提供证据如下，证据1，答辩状、行政庭审笔录，笔录证明葛娟多次去店里闹事，葛娟不认可许中梅与吴方录签订的合同，也不知道房屋被转租的事情，所以才要强制收回。与葛娟的陈述不符，许中梅无法按照合同约定使用房屋，达不到合同目的。答辩状证明葛娟把锁砸了，偷搬许中梅的东西，持械伤人，使许中梅无法实现合同目的。证据2，微信记录，证明2020年6月20日吴方录夫妻两人仍然在转让涉案店铺，与其上诉状中说的许中梅一直在使用房屋不符。证据3，派出所工作人员陈祥虎出具的证明，证明钥匙已经于2020年6月1日晚上由派出所工作人员交给葛娟，许中梅已经把房屋退还给吴方录。吴方录质证认为，对证据1，葛娟明确对于转租是否经其同意做出说明，在公安机关做的笔录是因为与吴方录产生矛盾，故意陈述。吴方录转让房屋的时候，实际上已经对其告知，后因双方矛盾，吴方录没有把房租和转让费交给葛娟，从而导致本案发生。葛娟的陈述并非本案的客观事实。对于答辩状是根据葛娟原来在公安机关的陈述做出的表述，不能反映案件的客观事实。对于证据2，从该记录的内容来看，不能证明该记录是房东和许中梅在进行交流，该内容也不能反映葛娟又把房屋转租或已经转租。对于证据3，证人应当出庭作证，陈祥虎出具的证明表示将钥匙交给葛娟，本案庭审中葛娟予以否认，达不到许中梅的证明目的。葛娟质证认为，对于证据1，葛娟当时和家人闹矛盾，陈述的是气话，转让房屋葛娟知道并同意转房屋，但转让钱没有给葛娟。对于证据2，房屋一直是许中梅在使用，使用到2020年6月1日。对该证据不认可，房屋一直是交给许中梅的，没有转租给他人，钥匙一直在许中梅处。对于证据3，派出所是把钥匙交给葛娟了，但不是原装钥匙。本院认证认为，对证据1，葛娟因未得到房租及转让款而与吴方录产生矛盾，但达不到证明葛娟否认房屋转租的事实。该证据本案不予认定。对证据2，微信记录不能反映案涉房主真实身份，达不到证明吴方录已转租给他人，本案不予认定。对证据3，虽陈祥虎未到庭接受质询，但葛娟仅否认不是原装钥匙，能够认定许中梅已经把房屋退还给吴方录的事实，本案予以认定。本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…本案中，许中梅与吴方录认可案涉租赁房屋是由葛娟承租而来，吴方录在与葛娟离婚诉讼期间，以自己的名义将案涉房屋转让给许中梅，后因吴方录与葛娟夫妻之间矛盾导致许中梅无法承租房屋正常经营，许中梅已按合同约定支付租金及转让费，鉴于吴方录不能按照门面转让合同约定保证许中梅正常使用，原审判决解除许中梅与吴方录于2020年5月10日签订的门面转让合同并无不当。故吴方录上诉应继续履行合同的理由不能成立，本院不予支持。 虽案涉门面转让合同第六条违约责任第（2）项约定“甲方保证该房屋为其合法所有并有权进行转让等，否则应该赔偿乙方转让费用同等的损失”。该违约责任的承担应以违约行为为前提，不能以实际损失为前提，许中梅租赁房屋不能正常使用，已影响其经营收入，考虑到双方产生争议的时间较短，参照租金数额，违约金应认定为15000元为宜，原审判决承担赔偿损失21000元不当，本院予以调整。 综上所述，吴方录的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初2825号民事判决第一项，即解除许中梅与吴方录于2020年5月10日签订的门面转让合同； 二、撤销安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初2825号民事判决第三项，即驳回许中梅其他诉讼请求； 三、变更安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初2825号民事判决第二项为“吴方录于本判决生效后十日内返还许中梅门面转让及房租30000元，并支付违约金15000元，共计45000元”； 四、驳回许中梅其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费537元，由吴方录负担473元，许中梅负担64元；二审案件受理费1075元，由吴方录负担946元，许中梅负担129元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  吕庆龙 审判员  李 震 二〇二〇年十月二十八日 法官助理仰芮 书记员张猛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。