山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终9629号上诉人（原审被告）：吴中伟，男，1989年6月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张学俊，山东海中洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东同基科技发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕桂娣，总经理。委托诉讼代理人：王海林，男，1978年12月4日出生，汉族，该公司员工，住济南市。上诉人吴中伟因与被上诉人山东同基科技发展有限公司(以下简称同基科技公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。吴中伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由同基科技公司承担。事实和理由：一、原审判决认定案涉房屋租赁合同合法有效，系事实认定错误。首先，案涉地下室临佛山街的进门和可用于后厨操作间的附属房是违法违章建设。为此，吴中伟提交了城管部门发出的《通知书》和《违法违章建设责令限期拆除通知》，上述证据足以证明案涉地下室属于违法违章建设的事实。吴中伟同时举出的房屋权属状况信息、房屋平面图也证明同基科技公司取得该地下室产权时还没有上述违法违章建设的事实，上述证据能够证明房屋租赁合同具有违法性，但一审判决没有认定。其次，一审判决认定“《房屋租赁合同》上写明租赁房屋主体为佛上苑小区202号商业楼7轴到14轴地下室，合同后附有的房屋现状也不包括涉案房屋的前门脸和操作间，吴中伟主张涉案房屋的前门脸和操作间为同基科技公司建造，无证据进行证明。”上述认定曲解了吴中伟的主张，加重了吴中伟的举证责任。吴中伟只要举出证明该两处违法违章建设的证据就完成了举证义务，而同基科技公司则有证明上述违法违章建设与其无关的举证责任。同基科技公司是案涉地下室的所有权人和出租人，违法违章建设是其地下室的组成部分和附属物，其对违法违章建设的事实有责任予以证明，一审判决上述认定以同基科技公司提交的《房屋租赁合同》和附图为依据，将地下室内部和外部、整体和局部割裂开来，明显属于事实认定错误。最后，同基科技公司在签订合同过程中，故意隐瞒租赁物有违法违章建设的真实情况，诱使吴中伟签订合同是明显的欺诈行为，而将有违法违章建设的房屋用于出租，损害了国家利益，依据《合同法》第52条的规定，应认定租赁合同为无效合同。二、一审判决认定同基科技公司2020年3月23日占有并控制涉案房屋系事实认定错误。2018年9月12日，同基科技公司自行拆除地下室临佛山街的进门和后门操作间后，直接造成吴中伟停业并被迫撤离的严重后果，撤离时吴中伟明确表示，无法在此继续经营，要求解除合同，对此同基科技公司知情，并且随后在地下室下道口台阶设置了铝合金门，实际占有并控制了地下室，在一审庭审中，同基科技公司也承认铝合金门是其设置的，一审判决反而将同基科技公司占有控制的时间认定为2020年3月23日。该认定与同基科技公司的诉状存在明显矛盾，同基科技公司的诉状是2019年9月30日形成的，其诉讼请求没有请求腾空交付地下室的内容，这表明在此前同基科技公司就己占有控制了地下室，一审判决以同基科技公司的虚假陈述为依据做出认定，与事实相悖。三、一审判决《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除确有不妥。本案涉及的租赁合同应认定为无效合同，不应支持同基科技公司解除合同的诉讼请求。即使认定合同有效，也不应确定为2020年3月26日解除。（一）2018年9月12日，同基科技公司拆除违章违法建设，撤离时吴中伟明确表示，无法在此继续经营，要求解除合同，对此同基科技公司知情，并且随后在地下室下道口台阶设置了铝合金门，实际占有并控制了地下室，此时，双方均以自己的行为表达了不再履行、解除合同的意思表示。（二）同基科技公司的诉状是2019年9月30日形成的，其诉讼请求第一项就是解除合同，这表明其要求解除合同的时间不是2020年3月26日。（三）一审判决关于“解除合同时间以吴中伟收到本案诉状副本之日认定”没有法律依据。四、一审判决吴中伟支付租金208909元，水电费20276元认定事实错误。涉案合同无论是解除亦或被认定无效，支付租金和使用费均应以实际使用为条件。2018年9月12日后，吴中伟已撤离地下室，地下室由同基科技公司实际占有并控制。根据吴中伟在一审中提交的照片、视频、录音资料等证据显示，拆除违法建设后，地下室下道口暴露于人行道，无门可守，形成危险因素且地下室严重积水，无法使用，在此情况下，租赁合同根本无法履行。同基科技公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、直到2020年4月26日一审庭审过程中，同基科技公司才征得吴中伟的同意将吴中伟在租赁房屋中的物品搬出，说明吴中伟对所租房屋实际占有使用的时间是到2020年4月26日。三、同基科技公司保留向吴中伟追讨2020年1月1日至2020年4月26日期间房屋租金的权利。同基科技公司向一审法院起诉请求：1.判令解除同基科技公司、吴中伟之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令吴中伟立即将房屋恢复原状并返还同基科技公司；3.判令吴中伟支付拖欠同基科技公司房屋租金215909元，水、电费20276元；4.本案诉讼费用由吴中伟承担。一审法院认定事实：历下区佛山苑小区202号商业楼7轴到14轴地下室的房屋所有权人为同基科技公司，房屋所有权证书上标明其规划用途为仓库。2017年3月21日，同基科技公司与吴中伟签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给吴中伟，租赁期为6年，自2017年5月18日起至2023年5月17日止。《房屋租赁合同》约定在合同签订当日，乙方（吴中伟）向甲方（同基科技公司）交纳第一期租金费用85000元；乙方第二期租金费用85000元于2017年10月18日前向甲方交纳；乙方第三期租金费用85000元于2018年4月17日前向甲方交纳；乙方第四期租金费用85000元于2018年10月18日前向甲方交纳；乙方第五期租金费用90000元于2019年4月17日前向甲方交纳；乙方第六期租金费用90000元于2019年10月18日前向甲方交纳。其中2019年10月18日交纳的第六期租金费用为2019年11月18日至2020年5月17日期间的房租。吴中伟租赁该房屋作为饭店经营使用，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电费用，由吴中伟承担。截至目前，吴中伟向同基科技公司支付房屋租金、水电费共242591元。2018年8月24日，济南市历下区千佛山街道办事处城市管理委员会向吴中伟经营的燕山饭店发出《通知书》与《违法违章建设责令限期拆除通知书》，认为涉案房屋的前门脸扩建以及后门操作间为违章建筑，限期自行拆除。在庭审中，同基科技公司自认自2020年3月23日始，由其占有并控制涉案房屋。2020年3月26日，同基科技公司安排施工人员对涉案房屋进行抽水维修。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同是否有效。《房屋租赁合同》上写明租赁房屋主体为佛山苑小区202号商业楼7轴到14轴地下室，合同后附有的房屋现状也不包括涉案房屋的前门脸和操作间，吴中伟主张涉案房屋的前门脸和操作间为同基科技公司建造，无证据进行证明，一审法院不予认定。吴中伟为开办饭店租赁涉案房屋作为场地，与同基科技公司签订《房屋租赁合同》，不论该地下室是否为商业房，都与合同目的的达成并无太大的影响，其不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任一情形，故吴中伟主张《房屋租赁合同》为无效合同，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院认为，同基科技公司与吴中伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”吴中伟逾期未支付房租租金，同基科技公司以此向一审法院请求解除《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，一审法院予以支持。解除合同时间以吴中伟收到本案诉状副本之日认定（即2020年03月26日）。关于欠交房租的支付。依法成立的合同生效后，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。吴中伟称其在2018年9月初撤出涉案房屋，之后便由同基科技公司占有并控制该地下室。但吴中伟没有提供证据证明该主张，且没有主动与同基科技公司进行房屋交接，因此其主张的事实一审法院不予认定。同基科技公司庭审中明确向一审法院诉请吴中伟支付2019年12月31日之前的欠交房屋租金，并无不当，但请求金额超过实际应收租金。经计算，截止2019年12月31日，吴中伟欠交房租应为208909元，超出部分一审法院不予支持。关于恢复原状并返还房屋。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。2020年3月23日，涉案房屋便由同基科技公司占有，已无法确认同基科技公司接手前的房屋状况，故恢复原状并返还房屋的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决：一、山东同基科技发展有限公司与吴中伟就济南市历下区佛山苑小区202号商业楼7轴到14轴地下室签订的《房屋租赁合同》于2020年03月26日解除；二、吴中伟于判决生效之日起十日内支付山东同基科技发展有限公司截至2019年12月21日欠交房屋租金208909元，水、电费20276元；三、驳回山东同基科技发展有限公司超出部分的诉讼请求；四、驳回山东同基科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5030元，减半收取2515元，由吴中伟负担。本院二审期间，当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。吴中伟提交以下证据：证据一、千佛山办事处城管科科长钱晓亮的证人证言，拟证明2018年8月向同基科技公司发出过限期拆除违章建筑的通知，并且证明涉案房屋临街房门和后门的操作间附属物由同基科技公司自行拆除，拆除后同基科技公司按照城管部门的要求在地下室的下道口安装铝合金门。证据二、同是租赁同基科技公司房屋的租赁户孙启中和熊金星的证人证言，拟证明2018年9月12日由同基科技公司对其建设的违章建筑自行拆除，并且按照要求统一进行安装门窗的事实。同基科技公司对证据一认为证人证言应当由证人出庭作证，否则对其真实性无法予以辨认。本次提交的证据一与其在一审所提交的证据一（违法违章建设责令限期拆除的通知书）有明显的不同，基于此应当以一审中的证据一为准。对证据二的质证意见同对证据一的质证意见。经本院审理认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，同基科技公司与吴中伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效并无不当。吴中伟上诉主张涉案房屋的前门脸和操作间是同基科技公司违章建设，同基科技公司在签订合同过程中，故意隐瞒租赁物有违法违章建设的真实情况，诱使其签订合同，是明显的欺诈行为，损害了国家利益，应认定租赁合同为无效合同。但本案中，合同约定的租赁房屋为佛山苑小区202号商业楼7轴到14轴地下室，合同后附有的房屋现状也不包括涉案房屋的前门脸和操作间。吴中伟提交的证据不足以证明同基科技公司存在上述情形，故本院对此不予采信。关于合同解除的时间问题，因吴中伟逾期未支付房屋租金，同基科技公司向一审法院请求解除合同，虽然其上诉状是2019年9月30日形成，但吴中伟收到起诉状副本之日为2020年03月26日，故一审法院据此认定双方合同解除的时间，符合法律规定。关于欠交房租的期间及数额问题，吴中伟称其在2018年9月初撤出涉案房屋，但其没有提交证据证明其已将涉案房屋与同基科技公司交接，因双方的合同于2020年03月26日解除，同基科技公司明确向一审法院诉请吴中伟支付2019年12月31日之前的欠交房屋租金，系对其权利的处分，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，吴中伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5030元，由上诉人吴中伟负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年十月二十八日书记员  侯新新