海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2068号 原告：琼海万泉美地物业服务有限公司。 法定代表人：陈某，该公司负责人。 委托诉讼代理人：吴某，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎某，海南外经律师事务所实习律师。 被告：郭某，现住琼海市。 原告琼海万泉美地物业服务有限公司（以下简称美地公司）与被告郭某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告美地公司委托诉讼代理人吴某、黎某、被告郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付1栋A单元207房物业管理费欠款2788.68元、电梯电分摊费15.01元、公共电分摊费54.44元、公共水分摊费4.63元。2.判令被告支付物业费违约金415.35元。事实与理由：被告于2013年购买了琼海美地房地产开发有限公司开发的××村房。2014年05月17日到我公司办理了入伙手续，后交付（2015年1月1日至2018年12月31日）物业管理费，从2019年1月被告就再也没有交纳物业管理费。期间物业公司通过短信、打电话、发欠款通知单等多种方式、多次催缴被告都没有履行自己的职责，纯属恶意欠费。根据被告与我公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定：被告应按月缴足物业管理服务费用，还约定逾期缴款时，按1‰于支付违约金。原告认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被告未能履行合同约定的缴费义务，严重违反了业主公约和合同条款。根据《合同法》109条、114条被告应当承担支付欠款和支付违约赔偿金的法律责任。根据《民事诉讼法》第24条，第108条的规定，特向法院起诉，请依法维护原告的合法权益。 被告郭某辩称：原告的诉讼请求没有法律依据。理由如下：1.被告与原告未签署过任何形式的按每平方米2.3元物业服务收费标准的协议，是原告擅自定价，强行收取。2.被告从2015年前往琼海市物价局询问，物价局答复此收费标准未办理过备案，被告向原告多次提出要求，让原告履行《前期物业管理服务协议》中的“物业服务管理费用标准按海南省物价局有关文件调整”的约定，但遭到原告的无理拒绝。无奈，被告因原告的强迫，才交纳以建筑面积每平方米2.3元。2015年1月至2018年12月，交纳了4年的物业费。2019年后，众多业主对物业收费极其不满，对同一小区、同一物业存在不同收费标准（1.8-2.3元）更加不解。众业主呼吁拒绝交纳超高超标物业费，不能继续被欺骗，强烈要求原告按照合理的价格收取物业费。无果，被告只能选择暂缓交纳物业费。因原告造成该结果，不存在被告违约拖欠物业费，待原告履行协议约定制定合理物业费标准，再进行交纳。3.被告与原告没有签订任何公摊费协议，原告收取公摊费没有任何事实与法律依据。4.因原告违约而非被告，被告不应承担违约金的义务。 原告为证明其所主张的事实，提供了如下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》,证明万泉美地国际生活村1栋A单元207房系被告所有，同时证明合同附件四第三条第三款明确约定了物业服务费按2.3元每月每平方米计算。2.收楼承诺书，证明原告于2014年5月17日已将房屋交付给被告，被告应当从2014年5月起向原告支付物业管理费，公摊水、电费。3.《前期物业管理服务协议》，证明协议约定了物业管理费按2.3元每平方米每月计收，同时约定如被告没有按时缴纳，原告有权每日按所欠物业服务费总额的1‰收取滞纳金。4.缴费收据一张，证明被告仅交纳2015年1月到2018年12月的物业管理费，且被告是按照2.3元每平方米每月的标准支付的物业管理费。5.欠费通知单，证明原告多次向被告催交物业费。6.物业收费告示牌，证明原告收取的管理费等相关费用标准已按照物价局的文件要求进行了公示，被告在此之前并没有提过任何异议。7.海南省物业管理区域共用水电费分摊办法、公共分摊一览表，共同证明被告应支付的电梯电分摊费、公共电分摊费、公共水分摊费都已经进行了公示，原告有权依据物价局的相关文件要求被告支付相应的公摊水、电费。经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明内容有异议，与本案无关联；对证据3的真实性无异议，合法性、关联性有异议，协议约定是住宅暂按建筑面积每月每平方米2.3元，原告表述的是每月每平方米2.3元，并约定物业管理服务费用标准按海南省物价局有关文件调整；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，没有按照国家指导价来定价，被告房屋68.4平方米，公摊水、电费没有与原告签订任何协议，没有计量器具；对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，没有收到原告通知，原告价格不合理合法，被告无法缴纳，因原告违法违约，故被告不存在违约；对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，告示牌是私制的，虚假的，2.3元不是政府指导价，应该追究原告做伪证的法律责任；对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，该证据没有法律依据，原、被告没有签署过任何协议，原告无权收取。 被告为证明其主张，提供了如下证据：1.业主被踢打证明，物业经理黄善于2020年6月17日踢打、威胁、恐吓业主，根本不尊重业主。2.环境状态极差图片，证明由于原告减少员工，造成小区脏、乱、差，服务低劣，与收取的违规超高物业费完全不符。3.微信截图聊天，证明原告恶意起诉业主，威胁、恐吓业主，按照其标准强行收取费用，导致此案被告之一病倒，抢救治疗。经质证，原告对被告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，本案原告主张被告按2.3元每平方米交纳物业管理费，系依据双方签订的购房合同及前期物业管理服务协议，被告认为其物业服务情况达不到其要求的效果，可通过业主委员会、业主大会或政府渠道解决，该问题和本案没有关系。 经审查，本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据5的真实性予以确认，但未能确认被告已收悉；对证据6的真实性予以确认，但未能确认是否张贴公示，对其证明内容不予确认；证据7中海南省物业管理区域共有水电分摊办法系地方规范性文件，不作为证据认证，证据7中公共分摊一览表中显示电梯实际用电总量为本月用量×15倍，公共电分摊费金额与电表读数乘以单价金额所得金额不一致，公共水分摊费一栏为用电量，无费用总金额，且部分月份用水量存在较大差异，原告对前述问题未作出合理解释，故对公共分摊一览表不予确认。被告提供的证据1、3未能证实与本案的关联，不予确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人提供的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：美地公司成立于2010年5月24日，营业期限至2030年5月24日，经营范围为物业管理服务、酒店管理、房屋租赁咨询等，负责万泉美地国际生活村的物业管理工作。2013年7月3日，被告与琼海美地房地产开发有限公司签订《琼海市商品房买卖合同》，购买琼海美地房地产开发有限公司开发的××村房，建筑面积68.4平方米，合同附件四前期物业服务内容的约定第三条约定了业主交纳物业管理服务费用时间为每年年底12月20-25日，住宅暂按建筑面积每月每平方米2.3元，物业管理服务费用标准按海南省物价局有关文件调整。2014年5月17日，被告办理了收房手续。原、被告并签订《前期物业管理服务协议》，约定被告交纳物业管理服务费用时间为每月25日至下月5日前，住宅暂按建筑面积每月每平方米2.3元，物业管理服务费用标准按海南省物价局有关文件调整；同时约定被告不按照本协议约定的收费标准和时间（每月25日到下月5日前）缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰缴纳违约金（违约金按政府有关规定执行）。根据原告的承诺，被告免交2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费。2015年至2018年期间，被告按2.3元/平方米/月的物业服务收费标准以一年一付的方式向原告支付了4年的物业管理共7551.36元。原告主张被告按房屋实测面积71.32平方米、2.3元/平方米/月的标准即164.04元/月支付2019年1月至2020年5月的物业管理费欠款2788.68元、电梯电分摊费15.01元、公共电分摊费54.44元、公共水分摊费4.63元，并主张违约金415.35元，违约金以每月物业费总额164.04元为基数按日千分之一的标准从2019年3月1日计算至2020年5月21日，中间扣除90天。被告否认房屋面积为71.32平方米，称未拿到产权证，不清楚面积。 本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷，争议焦点为：一、原告主张被告支付2019年1月至2020年5月的物业管理费有无事实根据和法律依据；二、被告应否向原告支付电梯电分摊费、公共电分摊费、公共水分摊费。三、被告应否承担物业管理费违约金。 争议焦点一，关于原告主张被告支付2019年1月至2020年5月的物业管理费有无事实根据和法律依据的问题。 《前期物业管理服务协议》是原、被告双方自愿签订，内容未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方应按照约定履行各自的权利和义务。原告对小区物业进行了实际管理，向被告提供了物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，理应向其交纳相应的物业管理费。虽然《前期物业管理服务协议》约定业主交纳物业管理服务费用时间为每月25日至下月5日前，但被告在2015年至2018年期间按照2.3元/平方米/月的标准以一年一付的方式向原告交纳了4年的物业管理费，原告实际收取后从未向被告提出过异议，且《商品房买卖合同》附件四前期物业服务内容的约定中亦约定了业主交纳物业管理服务费用时间为每年年底12月20-25日，故应视为双方实际认可物业管理费按年度支付，交费时间应为每年年底12月20-25日。因此，被告应向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费。被告抗辩原告没有根据合同约定按海南省物价局有关文件对物业管理费进行调整，待其调整后再交纳物业管理费。根据《海南省物价局省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》（琼价费管[2015]123号）规定，我省从2015年6月1日起已放开非保障性住房物业服务价格，实行市场调节价，非保障性住房的物业服务收费具体标准由市场主体协商确定。原、被告签订《前期物业管理服务协议》后没有就物业管理费收费标准进行协商并达成新的协议，故物业管理费应按照2.3元/平方米/月计算。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告主张被告应按房屋实测面积71.32平方米支付物业管理费，但没有提供证据予以证明，故对其主张，不予采纳。综上，被告应向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费1887.8元（2.3元/平方米/月×68.4平方米×12个月），对原告超过该部分物业管理费的主张，不予支持。 争议焦点二，关于被告应否向原告支付电梯电分摊费、公共电分摊费、公共水分摊费的问题。根据《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》（琼价费管[2014]486号）第五条规定，住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由物业管理区域内或该幢住宅楼实际使用电梯的业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊；物业管理区域的路灯、楼道等公共照明、绿化养护、园林水池喷泉，以及喜庆、宣传、装饰等水电费用，要单独装表计费，由物业管理区域内或该幢住宅楼所有业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊。第八条规定，凡向业主、使用人分摊的共用水电费用，必须单独列账，每月向业主、使用人公布分摊水电总量、费用总金额以及各业主、使用人应负担的金额。本案中，涉案建筑被正常使用，客观上会产生电梯电费及公共水电费，但原告对其主张的电梯电分摊费、公共电分摊费、公共水分摊费，未提供充分的证据予以证实，故对原告的该项诉求，本院不予支持。 争议焦点三，关于被告应否承担物业管理费违约金的问题。原告主张违约金以每月物业费总额164.04元为基数按日1‰的标准从2019年3月1日计算至2020年5月21日，中间扣除90天。该违约金标准过高，原告未能举证证明因被告逾期交纳物业管理费给其造成的实际损失，故本院依法将违约金标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，对原告超出该部分的主张，本院不予支持。本案的违约金应从应交物业管理费之日的次日即2019年12月26日开始计算，以实际拖欠的物业管理费即1887.8元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日。 综上，被告应向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费1887.8元及违约金，违约金从2019年12月26日开始计算，以实际拖欠的物业服务费1887.8元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日。据此，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郭某于本判决生效之日起十日内向原告琼海万泉美地物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费1887.8元及违约金（违约金以1887.8元为基数从2019年12月26日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。 二、驳回原告琼海万泉美地物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告郭某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  符儒超 二〇二〇年十月十二日 书记员  王 凯 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履 行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。