河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初2801号 原告董红梅，女，1969年6月23日出生，汉族，住北京市海淀区。 被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司。统一社会信用代码：91130681564864701Q 法定代表人赵威，总经理。 委托代理人田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托代理人王天涯，河北天枢律师事务所律师。 被告北京臣信房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91110101089673649P 法定代表人唐亮，经理。 委托代理人孙恭平，系该公司法务。 原告董红梅与被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董红梅、被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司的委托代理人田国华、王天涯，被告北京臣信房地产经纪有限公司的委托诉论代理人孙恭平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董红梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告北京臣信房地产经纪有限公司和北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司履行“3.5万元享7万元的购房活动”的约定，退回多支付的购房款96746元；2、确认原告与被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司签订的《地下车位使用权协议》无效，被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司向原告退还车位款390000元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.2017年9月23日原告与被告北京臣信房地产经纪有限公司(以下简称“北京臣信”》签订优惠确认函，并支付人民币3.5万元，参加“3.5万元享7万元的购房活动”，北京臣信已开具收据（收据号000979）但未出具发票、随后，原告与被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司(以下简称“永济恒业”)签订了商品房买卖合同（预售），购买永济新城住宅小区9号楼17层1-1703号，商品房所在建筑物总层数26层，其中地上24层，地下**(合同第三条)，合同总价款1325652元，其中首期房款405652元，贷款920000元.首期房款已全部支付，贷款已获批。按照合同第六条第一款“按建筑而积计算，该商品房单价为人民币每平方米10338.89元，总会额人民币1325652元”，而根据涿州市房地产业协会网上公开价格显示，申报均价每平方米10130.15元。申报总价1298888元，合同房款总全额比公开标示总金额高26764元，被告未按照《商品房悄售明码标价规定》和河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则“严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定进行销售，实际销售总价款高出公示总价敬26764元，且未履行“3.5万元享7万元的购房活动”的承诺，违反了《合同法》、《价格法》、《商品房销售明码标价规定》及河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则等相关规定，特请求法院依法判令被告履行“3.5万元享7万元的购房活动”的承诺并退回多收取的款项，共计人民币96746元。[优惠后应支付1228888元（1298888元-70000元》，多支付96764元(1325652元-1228888元)]。 2.原告在购买商品房的同时，被告知必须同时购买商品房所在建筑物的地下车位，二者配套搭售。2017年9月23日，原告与被告水济恒业签订《地下车位使用权协议》，总价款39万元，价款已全部支付。根据协议的约定，被告转让地下车位使用权，车位形式为“地下普通车位或地下人防车位”(协议第二条)，“车位的使用期限与所购商品房所在的土地使用权期限相同”(协议第五条第二款)。车位作为普通车位，已经列入商品房的公摊面积被分摊给全体业主，产权应归全体业主所有，不归被告所有：作为人防车位，按照《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，随着商品房的出售，人防车位已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，按照谁投资谁受益的原则，人防车位收益归全体业主共有。不归被告所有：若本协议视为长期租赁，转让使用期限也超过合同法规定的二十年，且车位不归被告所有，被告没有进行租赁的权利；综上，无论地下车位是什么形式，地下车位都非被告所有，被告无权进行转让。特请求法院依法判令被告退回原告车位费39万元。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司辩称， 一、被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》及《地下车位使用权协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》合同无效或撤销的情形，应得到法律的保护。 二、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是确定双方权利义务关系的合同依据。答辩人依约收取购房款，不存在多收购房款的情形，故被答辩人无权要求答辩人退款。 (一)2017年9月双方签订的《商品房买卖合同(预售）》第六条清楚地写明：该商品房单价为每平方米10338.89元，总价1325652元。这充分说明被答辩人是同意以上述价格进行交易的，不存在重大误解、显失公平的情形。众所周知，房价对于购房人具有相当的敏感度，在交易过程中肯定有比较，也有选择的机会、选择的权利。在这种情况下，被答辩人不仅签了合同，还交纳了房款。这足以证明其对诉争房屋的价款不持异议。 (二)双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，涿州市住房和城乡建设局已登记备案。涿州市住房和城乡建设局有权依法对本市房地产市场进行管理。这足够说明答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同(预售)》合法有效。 (三)被答用人并非订立《新浪乐居团购优惠确认函》的合同当事人，该3500元也并非答辩人收取，且与本案并非同一法律关系，答辩人无权要求被答辩人履行该协议的约定。 三、因被答辩人在起诉状中引用的《商品房销售明码标价规定》及《河北省商品房销售明码标价规定实施细则》，不属于法律或行政法规的强制性规定，故不能作为确定本案合同效力的依据。 四、答辩人处置车位的行为不仅是合法行为，也是对业主权利的保障。 （一）《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。答辩人所开发项目的地下车位是按行政机关审批的配置比例规划、建设的，依据上述法律规定，出卖人享有地下车位合法转让的权利。 （二)《物权法》第74条第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。规划区内的车位、车库，不论出租、附赠，还是出售等，必须“首先满足业主的需要”。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应认定为其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。因此，答辩人收取车位使用权转让款有事实根据和法律依据，被答辩人无权要求返还。 (三)双方就地下车位使用权的转让事宜达成了.《地下车位使用权协议》，该协议的第七条特别条款中对车位的法律状况、车位性质有明确的约定，被答辩人对此是清楚且明知的。 综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实根据及法律依据，请求人民法院以事实为根据以法律为准绳，作出公正裁决，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告北京臣信房地产经纪有限公司辩称，一、《新浪乐居团购优惠确认函》已履行完毕，原告已享受购房优惠。 2017年9月23日原告与答辩人签订《新浪乐居团购优惠确认函》，其中约定由原告向答辩人缴纳3.5万元服务费，参加3.5万抵7万购房优惠活动。根据原告与北京永济恒业公司逐州分公司于2017年9月16日签订的《认购协议》显示，原告认购涿州孔雀城-永济新城住宅小区，认购房屋单价10884.82元/平方米，房屋总价1785652元。另根据原告与北京永济恒业公司涿州分公司于2017年9月30日签订的《房屋买卖合同(预售)》约定，房屋单价10338.89元，房屋总价1325652元。据此可知，基于《新浪乐居团购优惠确认函》及其他优惠活动，原告实际已享受购房优惠活动，《新浪乐居团购优惠确认函》已履行完毕。 原告与答辩人签署《新浪乐居团购优惠确认函》系双方真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，《新浪乐居团购优惠确认函》已全面履行完毕，原告无权要求答辩人退还服务费。另外，答辩人收取原告3.5万元系服务费，并非购房款，原告主张退还96746元购房款缺乏事实及法律依据，应当依法驳回。 二、原告诉讼请求缺乏请求权基础，应当依法驳回。 原告所依据的《商品房销售明码标价规定》、《商品房销售明码标价规定》实施细则均属于部门规章，不应作为民事诉讼裁判法律依据。 购房价格及其他相关事项均应当以《商品房买卖合同》以及《补充协议》约定为准，网上备案登记仅是根据行政机关要求而履行的行为。根据原告与北京永济恒业公司涿州分公司签订的《商品房买卖合同(预售)》、《补充协议》以及《认购协议》，其中已明确约定诉争房屋单价及房屋总价，原告作为完全民事行为能力人，理应知悉上述约定，原告签署上述合同即证明对于上述约定的认可。 综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回，请求贵院依法维护答辩人合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月16日，原告与被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司签订了《认购协议》协议约定：“原告购买被告开发的涿州孔雀城项目，永济新城住宅小区9号楼17层1-1703号商品房，房屋面积128.22平方米，单价每平米10884.82元，合同总价款1785652.00元”。2017年9月23日原告与被告北京臣信房地产经纪有限公司(以下简称“北京臣信”》签订优惠确认函，并支付人民币3.5万元，参加“3.5万元享7万元的购房活动”；同日，原告与被告水济恒业签订《地下车位使用权协议》，总价款39万元，价款已全部支付。根据协议的约定，被告转让地下车位使用权，车位形式为“地下普通车位或地下人防车位”(协议第二条)，“车位的使用期限与所购商品房所在的土地使用权期限相同”该协议的特别条款约定了“1、在本协议签署前，乙方已充分了解车位的法律状况及现实状况，并且乙方同意按照该法律现状及本协议约定受让车位使用权。乙方知悉并认可车位编号。具体位置和面积甲方不作承诺，依据甲方后续通知的选定规则或方式选定车位或甲方指定车位为准。…………2、乙方充分了解和同意，本协议约定车位不能办理权属登记，甲方无义务为乙方办理车位权属登记…………”。2017年9月30日，原告与被告北京永济恒业正式签订了商品房买卖合同（预售），购买永济新城住宅小区9号楼17层1-1703号商品房，房屋面积128.22平方米，单价每平米10338.89元，合同总价款1325652元，其中首期房款405652元已全部支付，贷款920000元已获批。以上事实有《商品房买卖合司（预售）》一份、《补充协议》一份、《地下车位使用权协议》、《认购协议》团购优惠确认函、收据、刷卡凭条及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2017年9月23日原告与被告永济恒业签订的《商品房买卖合同(预售）》载明：该商品房单价为每平方米10338.89元，总价1325652元。这充分说明原告已认可上述价格，不存在重大误解、显失公平的情形。在这种情况下，原告不仅签了合同，还交纳了房款。这足以证明其对诉争房屋的价款不持异议。建筑区划内。规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《地下车位使用权协议》载明：“原告一次性支付全部车位款，享有该车位的使用权期限与原告所购商品房所在的土地使用权期限相同，在车位使用权期间被告确保原告对车位享有使用权”；原告在购买前已充分了解情况，无任何异议”。综上，双方之间订立的协议条款并不违反法律、法规的强制性规定，应视为合法有效，依法应予保护。审理中，原告未向本院提交证明协议无效的证据，其又不符合法定无效的情形。故原告的主张，本院不予支持。另外，被告出售规划车位的使用权符合法律规定的满足业主的需要。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告董红梅的诉讼请求 案件受理费4301元，由原告董红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  刘静 二〇二〇年十月十六日 书记员  刘莹