大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初3320号原告：世茂天成物业服务集团有限公司大连分公司，住所地大连市金州区大魏家街道后石村。统一社会信用代码：91210213559817898K。法定代表人：闫佩伦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘超，男，1981年12月23日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。系该公司员工。委托诉讼代理人：宁云峰，系辽宁裕景律师事务所律师。被告：韩学通，男，1967年12月13日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市经济技术开发区。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求被告支付自2018年5月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费17360元（289.38平方米×3元/每平方米每月×20个月=17360元）；2、请求被告支付逾期缴纳物业管理费违约金1000元[0.045×289.38平方米×20个月×3元/每平方米每月×（20-1）个月=1000元]上述两项合计18360元；3、请求被告承担诉讼费用。事实与理由：被告于2012年12月30日收取房屋并与原告签订了《前期物业服务协议》，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。原告一直依法对御龙园A区实施规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告为“御龙园A区”105号楼4室住宅业主，没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽的基本义务。被告自2018年05月01日至2019年12月31日，累计欠物业服务费17360元及违约金1000元，期间经原告多次催要及发送催告函，被告均以种种理由予以拒绝交纳，诉至法院。被告辩称：被告从未欠缴物业费，因为被告和大连世茂嘉年华置业有限公司于2014年4月2日签订了代缴物业费、补偿市政水没接通所造成的损失和不追究该公司其他责任的承诺函，该承诺函由世茂嘉年华置业有限公司起草，并且本协议已经实施了多年，当时共有十三家业主签署该承诺函。我要控告物业公司在为我们小区服务期间，由于维护不到位，严重破坏和毁坏了我们小区的配套公共基础设施，我要求物业公司马上按照原设计图纸恢复我们小区的公共基础设施，并与其他业主一起反诉要求恢复原样，并向全体业主道歉。物业公司管理混乱，工作不到位，服务不达标，具体如下：1、安保不达标，安保工作人员更换频繁，夜间巡逻不到位，现在夜间不巡逻，围挡不达标，夜间有时大门敞开，外来人员进出随意；2、环卫人员工资低，更换频繁，卫生脏乱差，垃圾箱不标准，小区内部杂草丛生；3、配套公共基础设施维护不到位，毁坏严重，部分弃管；4、物业公司管理人员更换频繁，责任落实不到位，财务不公开，管理混乱；5、买房时一进大门首先是白桦树，对面是一棵大树，但现在白桦树与大树都没有了；6、买房时每户都有应急救援按钮，但现在应急救援系统没有了，这套系统必须马上恢复；7、买房时小区配套景观河清澈，水里有鱼，且有专职人员维护，现在景观河成了臭水沟；8、小区内部的水系应该是自动循环的，现在水系破烂不堪；9、小区里面有污水处理系统，潜流型人工湿地，自动地下灌溉管网，有休息用的长椅，有各种树木，现在没有了；10、我们入住小区时，小区道路坑洼不平到处积水，雨水排水口是假的，里面没有水管，要求物业公司按照原设计图纸，修复雨水管网，并且把费用公开。11、水表至今都没有安装；12、违规收取停车费，我们从没有与物业公司达成收取停车费的协议。原告为证明自己的主张，提供如下证据：1、工商变更登记核准通知书，证明原告于2015年4月7日由上海世茂南京物业服务有限公司大连分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司大连分公司；2、业主入住手册，包括前期物业服务协议、临时管理规约，证明原告和被告签订了物业服务协议，约定了双方权利义务关系，双方存在物业服务合同法律关系；3、缴费通知，原告于2020年3月14日邮寄给被告，但是被告拒收，已经被退回，证明原告给被告催过款；4、国家企业信用信息公示报告，体现原告的主体资格以及原告在2015年4月7日进行名称变更，由上海世茂南京物业服务有限公司大连分公司变更为现在的名称；5、房屋交接书，证明被告在2012年12月30日接收房屋；6、照片5张，证明物业公司履行了物业服务职能；7、照片5张，证明由于业主的违章建筑导致物业有些景观存在变动；8、金普新区大魏家街道御龙社区居民委员会发布的关于征集维修资金使用开户表决意见的公告，证明2018年9月13日针对小区的公共设备，公共部位已经损坏需要申请维修基金进行维修，由物业报给居民委员会，由居民委员会申请维修基金，但是后来没有申请成功，证明相应的设施设备物业已经尽到申请资金进行维修的义务，但是由于各种原因没有申请到资金；9、照××张，证明景观河是市政改动，与物业公司没有关系。被告对原告提供的证据质证意见为：我和上海世茂南京物业服务有限公司大连分公司签署物业合同，变更为原告公司我没有听说过，也没有和其签署过物业协议。我没有拒收缴费通知单，今年3月中旬左右到法院调解室来给原告看过承诺函，说明我不欠物业费，物业费一直由地产开发商公司代为缴纳。水系是物业应该管理服务的，水系从来没有过水，原告不修也不管，房屋维修基金是修房子的，不是修景观的。树属于绿化部分，绿化是物业应该管理，应不断维修维护，树已经死去多年了。被告为证明自己的主张，提供如下证据：1、承诺函复印件，证据来源是大连世茂嘉年华置业有限公司起草，原件存放在大连世茂嘉年华置业有限公司，证明被告不欠物业费；2、照××6张，系被告去小区现场用手机拍摄，证明物业公司服务不达标；3、死去的树根照××张，证明原告没有补栽树木；4、2018年12月1日会议纪要，业主和物业公司的会议纪要，证明围挡不达标，水表未安装；5、大门照××张，证明大门被损坏了没有修理；6、绿化带里面的路灯照××张，证明路灯坏了没有维修；7、观景台照××张，证明观景台被拆了；8、监控器照××张，证明现在监控不好用；9、机动车停车场备案照片、原告公司收费票，证明原告伪造停车收费协议书。原告对被告提供证据的质证意见为：大连世茂嘉年华置业有限公司代缴物业费事实是存在，但只支付到2018年4月30日，2018年5月1日之后物业费应由被告承担。代缴物业费行为属于被告和第三方之间的法律关系，并非是物业公司的承诺，被告和原告之间存在物业服务合同关系，被告应向原告缴纳物业费，被告可以向第三方公司要求履行他们之间的合同关系。被告反映的绿化等与物业无关，物业公司只负责实际接手的基础设施设备服务，不负责基础设施设备的建设，被告不能以拒交物业费对抗，不能把矛盾推给物业公司，被告所述水系景观、绿色植物，物业公司在正常养护维护，被告提供的照片有一部分是开发商宣传图册，与开发商有关，与物业无关，杂草照片是小区外的区域，不是物业管控范围，绿地也是属于专项维修基金的范围。树木的补栽种物业一直在进行。被告提供的水系照片和没有水的照片是由于小区业主违章建筑破坏了小区水系，物业公司通过申请维修基金进行维修，但由于方方面面的原因没有成功。被告提供的垃圾箱的图片，我方认为垃圾箱存有一定垃圾是正常的，不属于物业服务不到位。下水道是基础设施，是开发商施工的，不是物业负责。还有几张照片拍摄地点不清楚，无法核实。景观河是开发商施工的，与物业无关。紧急按钮每家每户不一样，属于内部设备，与物业无关。水系是我们的维修范围，水系大部分是正常使用，有的坏了是由于业主违章建筑破坏了水系，也破坏了原有景观，原告没有城管执法权，水系属于公共设施设备，根据《住宅专项维修基金管理办法》的规定，公共设施设备属于专项维修基金的范围，原告通过申请维修基金进行维修，但是维修基金没有申请成功。被告举证不足以说明物业存在问题。树根照片无法认定原来的实际情况。会议纪要是拍摄的照片，无法认定真实性，上面没有原告的盖章确认，对关联性有异议。停车场备案与本案无关。被告举证很多项目是属于住宅专项维修基金管理办法中规定的情形，包括水系、绿地、路灯、道路都属于维修基金维修的范围。经审理查明：2012年12月30日，上海世贸南京物业服务有限公司大连分公司与被告韩学通签订了前期物业服务协议，物业小区名称为世茂御龙园A区，房屋坐落于金州区，105号楼4号，建筑面积289.58平方米，物业费每平方米3元每月。2014年4月2日，被告向大连世茂嘉年华置业有限公司签订保密函，内容为被告同意接受大连世茂嘉年华置业有限公司为被告承担自房屋实际交付至市政水接通时该期间的物业费，被告不再追究房屋供水及交付事宜的其他责任，被告承诺不向其他人透露上述事宜并严格保密。2015年4月7日，经大连金州新区市场监督管理局审查并核准，上海世贸南京物业服务有限公司大连分公司变更为世茂天成物业服务集团有限公司大连分公司。2020年3月13日，原告向被告发出物业费催缴函催缴物业费。被告自入住起至2018年4月30日止的物业费由大连世茂嘉年华置业有限公司缴纳，原告起诉要求被告缴纳自2018年5月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费17360元及违约金。本院认为，合法的合同关系受法律保护，原被告签订了前期物业服务协议，被告应当按照协议约定缴纳物业费，被告辩称其与案外人世贸嘉年华置业有限公司签订了代缴物业费承诺函，经查认为，该承诺函系被告与案外人世贸嘉年华置业有限公司之间的法律关系，原告现主张被告自2018年5月1日起缴纳物业费，被告上述答辩意见无法抗辩原告的主张，被告应另行主张权利，对于被告提出的不拖欠物业费的主张，本院不予支持。被告主张原告物业管理及服务不达标并提供证据，经查认为，被告提出的上述事实依照双方合同及《住宅专项维修基金管理办法》的规定，大部分不应属于原告管理范围或服务不到位问题，垃圾清理属于原告物业的管理服务职责，但被告提出的事实及证据尚不能证明原告此项服务有明确及实质性的瑕疵，被告以上述理由作为不交物业费的抗辩亦不成立。对原告要求被告缴纳2018年5月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费17360元的主张本院予以支持。对于违约金，经查认为，被告前期存在第三方代缴物业费的事实，原告首次主张被告缴纳物业费，故不应支持违约金。被告在诉讼过程中曾提出过与其他业主一起反诉，因其提出反诉的内容笼统，且主体不符合法律规定，对反诉不予受理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告韩学通自本判决生效之日起十日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司大连分公司缴纳自2018年5月1日起至2019年12月31日止的物业费17360元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告韩学通负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王忠卫二〇二〇年十月二十三日法官助理侯代令书记员连晓玲