山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9444号 上诉人（原审被告）：青岛地华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市高新区和源路。 法定代表人：祝义财，董事长。 委托诉讼代理人：郭真，男，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：荆汉进，男，该单位工作人员。 被上诉人（原审原告）：王承文，男，1973年1月7日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：隋晓燕，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑伟，山东君诚仁和（青岛）律师事务所实习律师。 原审第三人：江苏翔森建设工程有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区长江东路。 法定代表人：邓洪武，董事长。 原审第三人：青岛高科技工业园时盛贸易有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路。 法定代表人：孙明尧，董事长。 上诉人青岛地华房地产开发有限公司（以下简称“青岛地华公司”）因与被上诉人王承文、原审第三人江苏翔森建设工程有限公司（以下简称“江苏翔森公司”）、青岛高科技工业园时盛贸易有限公司（以下简称“青岛时盛公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人青岛地华公司的委托诉讼代理人郭真、荆汉进，被上诉人王承文及其委托诉讼代理人隋晓燕、刘艳红到庭参加诉讼。原审第三人江苏翔森公司、青岛时盛公司经合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 青岛地华公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人王承文负担。事实与理由：一审适用法律错误。上诉人与被上诉人只签订预约合同即《星雨华府认购书》，该认购书虽然约定了房屋座落、大致面积、房屋价款等，但具体付款办法、交付时间、条件、办理产权登记等诸多直接影响双方权利义务的重要的条款并没有约定，属于未决条款，故仍需要在签订商品房买卖合同时协商达成一致，且认购书明确约定，被上诉人需要签订《青岛市商品房预售合同》，因此该认购书只是预约合同。 认购合同只是预约合同，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺式协议。预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能就本约内容请求履行。办理过户登记是本约，即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。一审判令过户变更登记，违背了法律关于预约合同之规定，违背合同法精神。综上，一审适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。 王承文答辩称，1.本案争议的焦点，是王承文与上诉人签订的认购书的效力。该认购书从形式上为认购协议，其性质为以房抵债协议。2.认购书具有预约合同的性质，但依据上诉人于2019年7月19日出具的收据载明“收款方式为以工抵，事由为40号楼1单元2303房款”，表明上诉人已经收到了涉案房屋的所有款项。王承文履行了全部的缴款义务，多次催告上诉人办理网签，但上诉人推诿未予办理。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王承文向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认王承文与青岛地华公司于2016年3月22日签订的《星雨华府》认购书有效；2.判令青岛地华公司于判决生效之日起十日内协助王承文办理星雨华府40幢x单元x室房屋过户手续；3.本案诉讼费与保全费由青岛地华公司承担。 原审查明，2014年7月9日，王承文就星雨华府37号、38号、39号楼土建工程与于弢签订建设工程施工劳务分包合同，2016年11月3日，双方就车库、37号、38号、39号楼及下沉庭院工程签订工量结算单，最终结算金额为750000元，付款方式为在青岛星雨华府抵顶商品房。2016年3月22日，王承文与青岛地华公司签订《星雨华府》认购书，向青岛地华公司认购星雨华府40幢x单元x室，总房款为739393元，王承文同日向青岛地华公司支付认购定金20000元。2016年11月5日，青岛地华公司、江苏翔森公司、青岛时盛公司三方签订付款指示及债务处理协议书，就青岛时盛公司承建江苏翔森公司项目，江苏翔森公司未履行的工程款（无息）197211元，由青岛时盛公司或青岛时盛公司指定的第三方购买青岛地华公司开发建造和销售的“青岛星雨华府”的部分房屋，于弢在青岛时盛公司授权代表处签字。青岛时盛公司向青岛地华公司出具的指定书载明，其指定王承文作为第三方与青岛地华公司签订商品房买卖合同，购买青岛星雨华府项目40幢x单元x室，总价717211元，拟抵消债务（最终抵付工程款）197211元。青岛时盛公司盖章的所抵房源明细表载明，购房人为王承文，已选房源为40-2303，优惠后总价为717211元，定金为20000元，最终抵付工程款为197211元。2019年7月19日，青岛地华公司向王承文出具的收据载明，事由为房款40-1-2303，金额为697211元，收款方式为工抵。 原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合诉辨双方的意见，本案的争议焦点是：1.认购书的效力；2.青岛地华公司是否应当协助王承文办理房屋过户手续。 1.关于认购书的效力。对于青岛地华公司辩称：“虽然认购书没有明确约定签订合同的具体日期，但是从认购书签定到本案起诉之日，王承文迟迟没有签订房屋买卖合同，被告曾经于2017年4月8日向王承文出具催告函，要求王承文在15日内办理相关手续，王承文在规定时间没有办理，根据认购书第5条第2款，故该认购书效力终止。”的意见，原审认为，青岛地华公司辩称认购书已终止，但未提交证据予以佐证，应承担对不利后的法律后果。对于青岛地华公司辩称“认购书没有盖青岛地华公司的印章，存在瑕疵。”的意见。”原审认为，虽然认购书没有盖青岛地华公司的印章存在瑕疵，但认购书上有青岛地华公司工作人员郭真的签名，且青岛地华公司于签订认购书当日收取王承文认购定金20000元，于2019年7月19日向王承文出具工抵房款收据，青岛地华公司的上述行为，应视为对认购书的追认。故，原审认定王承文与青岛地华公司签订的认购书有效。 2.青岛地华公司是否应当协助王承文办理房屋过户手续。青岛地华公司辩称：“于弢是青岛时盛公司的合同签订人，具体负责项目的相关业务，其向青岛地华公司口头表示，不同意将涉案房屋抵顶给王承文。”和“抵顶房屋我们同意，但需要青岛时盛公司明确确认。青岛时盛贸易公司有权重新指定购房人，在存在纠纷未重新指定第三人之前，不能办理。”原审认为，王承文提交的指定书，足以证明青岛时盛公司明确指定其作为“第三方”与青岛地华公司办理商品房买卖事宜，青岛地华公司的上述辩称，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。故，青岛地华公司应当协助王承文办理房屋过户手续。综上，王承文的诉讼请求，证据确实充分，符合法律规定，原审予以支持。据此，判决： 一、确认王承文与青岛地华房地产开发有限公司于2016年3月22日签订的《星雨华府》认购书有效；二、青岛地华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助王承文办理星雨华府40幢1单元2303室房屋过户登记手续。案件受理费100元，诉讼保全费2020元，由青岛地华房地产开发有限公司负担。 二审查明的事实同一审。 本院认为，青岛地华公司与王承文于2016年3月22日签订的《星雨华府》认购书，是双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，各方应严格依约履行。该认购书对涉案房屋座落、位置、面积、款项数额以及缴款性质予以明确，具有以房抵债其性质，具备房屋买卖协议的基本要素。被上诉人王承文依约向上诉人缴纳款项，多次要求上诉人进行网签，上诉人向被上诉人出具了收款凭证，王承文已经完成认购书等约定的义务。上诉人多次推诿不予办理涉案房屋的网签，不能办理网签等责任不能归于王承文。鉴于上诉人所提供的青岛时盛公司于2019年6月5日另行出具的指定书系复印件，指定时间晚于王承文所提供的指定书，上诉人与被上诉人的指定书未协商解除或经法定程序予以撤销，故，上诉人所称“双方已经终止认购书相关义务，原审第三人青岛时盛公司将该房另行指定给他人”之理由，证据不足，本院不予采信。被上诉人王承文依据相关事实主张权利，符合有关法律规定，本院予以支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛地华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 栾才玉 书记员王繁