河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2731号 原告（反诉被告）：北京易达新电气成套设备有限公司石家庄分公司。 住所地：河北省石家庄市鹿泉经济开发区石柏南大街**，统一社会信用代码：91130185398941010L。 法定代表人：蔡杰，职务：经理。 委托诉讼代理人：佐月，河北世纪方舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北华源电子科技有限公司。  住所地：石家庄市鹿泉区经济开发区石柏南大街**一社会信用代码：91130104601094903Y。 法定代表人：刘宏霞，职务：总经理。 委托诉讼代理人：贾彦路，河北厚正律师事务所律师。 原告北京易达新电气成套设备有限公司石家庄分公司（以下简称北京易达新电气设备公司石家庄分公司）与被告河北华源电子科技有限公司（以下简称河北华源电子科技公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京易达新电气设备公司石家庄分公司的委托诉讼代理人、被告河北华源电子科技公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理 终结。 原告北京易达新电气设备公司石家庄分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告河北华源电子科技公司协助原告北京易达新电气设备公司石家庄分公司办理鹿岛V谷科技工业园26号厂房过户手续。2、请求判决被告河北华源电子科技公司按日万分之一向原告北京易达新电气设备公司石家庄分公司支付违约金，违约金从2014年6月1日起计算至被告取得本案所涉房屋所有权证之日（2018年11月7日）止为221832元。自被告取得房屋所有权证之日起至被告协助原告办理房屋产权过户之日止的违约金，按全国银行间同业拆信中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年6月30日为606171元，违约金共计828003元。3、本案诉讼费，由被告河北华源电子科技公司负担。事实与理由，北京易达新电气设备公司（乙方）与被告河北华源电子科技公司（甲方）于2014年3月24日签订了《厂房买卖协议》，约定：乙方购买甲方位于鹿岛V谷科技工业园26号厂房，房屋建筑面积1924.53平方米，房屋单价4000元，购房款总额769.812万元，付款方式及期限为：本协议签订之日起三日内支付总房款的30%（2309436元），2014年5月31日前支付总房款的20%（1539624元），剩余50%的购房款（3849060元），乙方以贷款方式支付（甲方为乙方提供担保）。同时还约定：甲方应当在2014年6月1日之前将达到使用条件的本协议房屋交付乙方，甲方向乙方正式交付房屋后，乙方应按甲方和政府部门要求向甲方提供办理房产证所需全部资料，并按政府 相关部门及甲方要求签署或补签有关合同及文件，在上述资料及政府有关部门要求提交的其他资料全部提交并经政府有关部门认可后12个月内，甲方协助乙方办理房产证。后被告于2014年3月28日向原告出具《补充说明》，《补充说明》载明：根据原《厂房买卖协议》，作以下补充说明，第三条内容：被告应在房屋交付之日（2014年6月1日）起18个月内，将乙方所购厂房的产权证办理到甲方名下，如若不能，被告按已支付购房款的日万分之一向原告支付违约金。《补充说明》第四条内容：乙方在原买卖协议签订之日3日内，向目方支付1539624元，装修进场之日前再付769812元，2014年5月31日前再支付1539624元，余下部分3849060元，采用银行贷款支付。后被告就房屋进行交付，乙方向被告支付房屋总价款的50%（3849060元）。后，原告向与被告的合作银行提供贷款资料，该贷款迟迟未能获得审批。被告也未按2014年3月28日向易达新公司出具的《补充说明》的约定，于2014年6月1日起18个月之内，将案涉厂房产权证办至甲方名下。2018年5月21日，北京易达新电气成套设备有限公司（以下简称北京易新达设备公司）、原告和被告三方达成《厂房更名协议》，约定：将上述厂房购买主体由易达新公司变更为原告北京易新达设备公司，原告自愿承担易新达公司与被告签订的《厂房买卖协议》的权利与义务，被告同意原协议的内容对乙方继续有效，并按被告的要求补签了新的《厂房买卖协议》（以下简称《新厂房买卖协议》）。同日，原、被告签订了《新厂房买卖协议》，约定：原告购买的 位于鹿岛V谷科技工业园26号楼，建筑面积共计1193.23平方米，该房屋单价为4000元，总价款为776.6840万元，本协议签订前，原告向被告支付384.9060万元，剩余391.7780万元由原告贷款支付，贷款的具体事宜由双方另行商议。后原被告就贷款事宜未达成协议，原被告协商以分期方式付款并达成口头协议，被告按协议催款，原告按照协议于2018年7月到2018年9月期间，支付了厂房总价款45%（3500000元），以上共计支付厂房总价款为95%（7349060元）。2018年11月份，被告通知原告房本已下，原告积极按照被告要求，先换新合同，再与其对账。对账完毕后，原告于2019年4月3日结清了剩余5%的房款（417780元）。被告未按2014年3月28日向易达新公司出具的《补充说明》的约定于2014年6月1日起18个月之内，将案涉厂房产权证办至甲方名下。被告应按《补充说明》的约定:按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。2018年11月7日，被告在取得上述厂房的不动产登记证的情况下，被告拒绝协助原告办理房屋过户手续，给我方带来巨大的经济损失，被告应按已付房款参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付原告违约金并办理房产过户手续。原告无奈，特诉至贵院，望判如所请。 被告华源电子科技公司辩称，1、原告的主张已经超过了法律规定的诉讼时效，根据原告主张，从2014年6月1日起18个月内到2016年1月前被告即应当将涉案房产的产权证书办理完毕。据此，原告应该在2016年1月就知道自己的权 利收到了侵害。按照现行法律规定，民事权利受到侵害其提起诉讼期限应为3年，原告在2020年提起诉讼，已经超出了法律规定的诉讼时效。2、在原、被告的合同履行过程中，被告没有任何违约行为，被告到目前为止的确没有为原告办理房屋所有权证书，但是被告之所以没有办理是因为原告一直拖欠房款，被告基于《合同法》规定的先履行抗辩权，没有为原告办理房屋所有权证书。 反诉原告（被告）反诉称，1、判令解除原、被告之间的《厂房买卖协议》，限协议解除后30日内腾空鹿岛V谷科技工业园26号厂房并恢复原状。2、要求反诉被告支付反诉原告延期付款产生的违约金、未申请贷款给反诉原告造成的实际损失共计1110570.38元。3、本案诉讼费、反诉费，由反诉被告承担。事实与理由，一、北京易达新设备公司未按《厂房买卖协议》约定的期限支付购房款，在逾期付款超过60日的情况下，依据《厂房买卖协议》第十条的约定，河北华源电子科技公司有权解除合同，并有权向北京易达新设备公司主张总价款20%违约金。1、2014年3月24日华源公司与易达新电气设备公司公司双方签订了《厂房买卖协议》，《厂房买卖协议》约定：北京易达新设备公司购买河北华源电子科技公司的厂房，建筑面积1924.53平米，单价4000元/平方米，购房总价款7698120元。第三条约定：付款期限，第一次付款（总价30%,2309436元）时间为“本协议签订之日起3日内”，即2014年3月27日，第二次付款时间是“2014年5月31日前，乙方向甲方支付总房款的20%计人民 币1539624元”，剩余房款“剩余总房款的50%人民币3849060元，由乙方贷款支付（甲方为乙方提供担保）,贷款利息及贷款费用由乙负担”。北京易达新设备公司向河北华源电子科技公司付款情况是，第一期付足30%款的时间是2014年6月12日，晚于合同约定72天，第二期付款时间是2014年7月18日（且有部分承兑），晚于合同约定48天，第三期付款时间是2019年4月10日，于合同签订日期六年多。截止到反诉原告提起反诉之日，反诉被告还拖欠部分房款未支付。依据《厂房买卖协议》第十条第2款约定：“乙方若未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款之日起至付清应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付款万分之一的违约金，直至付清全部应付款为止，乙方逾期支付甲方房款逾期超过60日，甲方有权解除本合同，合同解除后，乙方按照总房价的20%向甲方支付违约金。”据此约定，我公司享有解除合同权利并有权向北京易达新设备公司主张总价款20%的违约金（共计1539624元）的权利。2、按《厂房买卖协议》约定，北京易达新设备应在签订协议后履行贷款义务，反诉原告已告知反诉被告(2014年6月24日河北银行已投信可以贷款）,并多次函电催告其履行贷款支付房款义务，反诉被告始终不办理贷款。反诉被告必须承担拒不履行银行贷款支付反诉原告房款的违约责任。3、在本案起诉前，反诉被告早已承认自己违约，并愿意主动支付河北华源电子科技公司20万元违约金，只是因反诉原告认为反诉被告给付的违约金不足以弥补自己的实际损失，而未达成协议。鉴于反诉 被告已经向反诉原告支付了7766840元，反诉原告认为，此款项可以冲抵反诉被告违约给反诉原告造成的实际损失和反诉被告应支付的违约金，因此，关于实践损失和违约金的具体金额不再单独主张。三、反诉原告未在合同约定的期限内办理大证的原因系政府主管部门原因，反诉原告不存在任何过错，不应当承担任何责任。河北华源电子科技公司于2014年3月28日出具的《补充说明》列明：“甲方应在房屋交付之日(2014年6月1日）起18个月内，将乙方所购厂房的产权证办理到甲方名下”，该内容完全系政府行为，并非我公司单方行为所能够完成的事项。该事实证明，也是如此。因此，我公司未在《补充说明》列明的期限内办理完毕大房本，双方约定办理应由政府主导的事项是无效的，应依法认定，反诉原告不属于违约行为。河北华源电子科技公司2014年3月28日出具的《补充说明》，其中的付款时间，只是对反诉被告的提醒和限定，此“说明”不能高于《厂房买卖协议》相关约定的效力。四、按协议反诉被告应承担自身和北京易达新电气设备公司全部违约责任。根据反诉原告、反诉被告与北京易达新电气设备公司签订的《厂房更名协议》，反诉被告应承担原告与北京易达新电气设备公司之间《厂房买卖协议》中乙方的相关责任，根据《厂房更名协议》第二条之约定，反诉被告自愿承担反诉原告与北京易达新电气设备公司《厂房买卖协议》中乙方的相关责任。根据该协议约定。北京易达新电气设备公司的违约责任应由反诉被告承担。综上，恳请贵院依法支持反诉原告的全部反诉讼请求。 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉答辩如下：原告已支付全部的购房款钱款，合同已履行完毕，根本不存在解除的问题，办证是房屋买卖的附随义务，被告应当履行，关于是否违约的问题，根据2018年《厂房买卖协议》，以及安经理与赵杰的聊天记录，赵杰于2018年7月25日向安经理出具分期付款承诺书，并于2018年7月30日、2018年8月1日、2018年9月4日、2018年9月7日向原告催要过房款，所以，原告支付房款的义务已实际履行完毕，不存在违约的情况。关于贷款问题，贷款是由被告以其土地和厂房做的贷款，具我们了解的情况是，因为土地证已经过期，地上的房屋因为消防不过关，所以，办不了房本。当时合作的是河北银行，是河北银行不给被告做贷款。对于违约的构成有法定，也有约定,没有自认，我们不认为我们违约了。开发商办理开发房屋的过户手续是随附义务，跟政府无关，《补充说明》作为补充，所有条款应当视为2014年《厂房买卖协议》一部分。 经审理查明，2014年3月24日，北京易达新电器设备公司与被告河北华源电子科技公司签订《厂房买卖协议》，由北京易达新电器设备公司购买被告河北华源电子科技公司位于鹿岛V谷科技工业园26号厂房，房屋建筑面积为1924.53平方米，单价4000元/每平米，购房款总额769.812万元，付款方式为首付＋按揭，首付款50%，于《厂房买卖协议》签订后3日内支付30%（即2309436元）,2014年5月30日前，支付剩余首付款的20%（即1539624元）。剩余50%的购 房款，北京易达新电器设备公司以银行贷款方式支付。2014年3月28日，双方又签订了《补充说明》，第3项约定：被告河北华源电子科技公司在房屋交付日（2014年6月1日）起18个月内不能办理房产证，按日向乙方支付已付购房款万分之一的违约金。2014年3月28日，双方又签订,《补充协议》，《补充协议》约定，首付款50%支付方式变更为：《厂房买卖协议》签订后3日内支付1539624元,装修进场前支付769812元，2014年5月31日前，支付1539624元。2014年3月31日，北京易达新电器设备公司支付购房款1539624元，2014年5月12日，付购房款25万元，2014年6月，支付购房款15万元。2014年6月1日，被告河北华源电子科技公司将房屋交付北京易达新电器设备公司。2014年6月12日，北京易达新电器设备公司支付购房款60万元，2014年7月18日，又支付购房款1309436元，以上共计3849060元。至此，北京易达新电器设备公司足额支付了《厂房买卖协议》约定的购房首付款，剩余50%的购房款，因种种原因，一直没有获得银行的审批，北京易达新电器设备公司也没有通过其他方式支付。2018年5月21日，北京易达新电器设备公司石家庄分公司与北京易达新电器设备公司、被告河北华源电子科技公司三方签《厂房更名协议》，约定：由北京易达新电器设备公司石家庄分公司承接北京易达新电器设备公司与被告签订的《厂房买卖协议》的权利和义务，同日，原告与被告重新签订了《厂房买卖协议》（以下简称《新厂房买卖协议》），约定：房屋建筑面积变更为1193.23平 米，购房总价款7766840元，付款方式为：本协议签订前，原告向被告支付人民币3849060元（协议签订之日前北京易达新电器设备公司已付的3849060元），剩余购房款3917780元，由原告贷款支付，后由于种种原因，银行贷款并未获得银行审批。2018年7月27日，被告支付原告购房款150万元，2018年9月4日，支付购房款100万元，2018年9月27日，支付购房款100万元。2018年11月7日，被告为诉争房屋办理了不动产登记证书，但没有为原告办理变更登记。2019年4月3日，支付购房款417780元，至此，原告足额支付原告剩余购房款3917780元。2020年8月，双方就诉争房屋不动产证书登记的变更及逾期办证的违约金事宜发生纠纷，原告诉至法院。本案在审理过程中，被告以原告没有按时支付购房款构成根本违约为由提出反诉，要求解除双方的《厂房买卖协议》并要求原告承担逾期支付购房款的违约金。 本案本诉争议的焦点：1、原告诉请被告协助原告办理厂房过户手续的事实依据。2、原告诉请被告支付违约金的事实依据和数额。3、原告起诉是否超过诉讼时效。 围绕本案的第一个争议焦点，原告陈述并提交证据如下： 2018年11月7日，被告就将诉争房屋的房产证办到了被告的自己名下，到2019年4月3日，我们已经履行了《厂房买卖协议》义务，被告应当协助原告办理房屋产权过户手续。 1、《厂房买卖协议》，第3条约定：乙方购买甲方位于鹿岛V谷科技工业园26号厂房，房屋建筑面积1924.53平方米，房屋单价4000元/平方米，购房总价款769.812万元，付款方式及期限为：本协议签订至日起三日内支付总房款的30%（2309436元），2014年5月31日前支付总房款20%（1539624元），剩余总房款的50%（3849060元）由乙方贷款支付（甲方为乙方提供担保）。第5条约定：甲方应当在2014年6月1日之前将达到使用条件的本协议房屋交付乙方,甲方协助乙方办理房产证。 2、《补充说明》，第三条约定：被告应在房屋交付之日（2014年6月1日）起18个月内，将乙方所购厂房的产权证办理到甲方名下，如若不能，被告按已支付购房款的日万分之一向原告支付违约金。第四条约定：乙方在《厂房买卖协议》签订至日3日内，向甲方支付1539624元，装修进场之日前再付769812元，2014年5月31日前再支付1539624元，余下部分3849060元，采用银行贷款支付。第五条约定：待甲方跟乙方办理完产权证后，需甲方帮乙方将企业贷转为房屋抵押贷款。 3、《厂房更名协议》，约定将上述厂房购买主体由北京易达新设备公司变更为原告，第2条约定：原告自愿承担北京易达新设备公司与被告签订的《厂房买卖协议》的权利义务，被告同意北京易达新设备公司原协议的内容对乙方继续有效，并按被告的要求补签《厂房买卖协议》。 4、《厂房买卖协议》，第1、2、3条约定，原告购买被告 位于鹿岛V谷科技工业园26号楼，建筑面积1193.23平方米，单价4000元/平方米，总价款776.6840万元。本协议签订之前，原告向被告支付384.9660万元，剩余391.7780万元，由原告贷款支付，贷款的具体事宜由双方另行商议。 5、付款凭证，被告已足额收到原告全部房款。 6、收款收据、原告的出具的《情况说明》、收据作废声明，证明目的同上。 7、被告业务经理赵杰与安经理的微信聊天记录，2018年7月25日，赵杰向原告出具分期付款承诺书，双方就分期付款情况达成了口头协议，被告一直按照协议向原告催款，原告付款情况和被告拒绝办证的情况。 8、被告业务经理赵杰与原告法定代表人的微信聊天记录，证明：被告的催款情况和拒绝办证的情况。 9、被告业务经理赵杰与原告财务的微信聊天记录、QQ聊天记录、EMS退件，证明：双方分期付款的情况，以及2016年起原告一直积极准备材料配合被告办贷款，被告始终办不了贷款，被告拒绝给原告过户。 10、原告财务提交的银行贷款材料的邮件，证明：2015年起原告一直积极准备材料配合被告办贷款，被告始终办不了贷款，被告拒绝给原告过户。 11、被告厂房屋产权证书，被告于2018年11月7日办了证，当日被告就能给原告过户，但被告始终拒绝给原告过户。 12、关于房屋未尽事宜致开发商的函，证明：除上述情 况外，被告还有两个违约行为，第一是被告没有按照合同交房，在2014年6月1日交房时违约。 13、厂房交付使用确认书，直至2018年2月6日房屋才能正常使用。 14、证人安某的当庭证言证实：我是北京易达新设备公司石家庄分公司的员工，岗位是综合部，2018年6月初，河北华源电子科技公司的赵杰通知我们可以办贷款了，我就跟会计去一起到河北华源电子科技公司的办公楼里，当时，工商银行工人员也在里边，过去办贷款的有好几家单位，每家办贷款时还需要具体对接，贷款流程手续非常麻烦，后来，双方商量不再贷款，分期付款，后来河北华源电子科技公司就同意了，到了付款时间了就给我们要钱，一般是月底，该还款了就催我们，我们就给钱。 15、证人张某的当庭证言证实：我是北京易达新电器设备公司石家庄分公司的员工，岗位是会计，从2015年开始，河北华源电子科技公司通知我们做贷款，我负责向河北华源电子科技公司提供我公司的财务数据、贷款所需的资料，到2016年，总是今天要点明天要点，一直到2017年，贷款也没有贷下来。我们着急要房产证，催问河北华源电子科技公司怎么回事，后来经了解，河北华源电子科技公司与银行之间出了问题，贷不了款，到2018年，河北华源电子科技公司工作人员通知我们：继续提供资料就可以作贷款了，河北华源电子科技公司通知我们去了一个园区里，还有其他的贷款户，也有银行的工作人员，经过了解后，贷款的手续 烦琐，时间很长，我们就跟河北华源电子科技公司协商，分期付款行不行，后来河北华源电子科技公司就同意了分期付款的方案，按照期限支付房款。 被告对原告提交证据，提出质证意见如下： 证据1，真实性无异议，不认可原告的证明目的，该协议可以证实，如原告存在延期支付首付款的行为，其应向被告支付日万分之一的违约金；证据2，真实性无异议，其中第3条约定：18个月内将乙方所购产权证办理到甲方名下，该约定违反法律强制性规定，属于无效条款。办理房屋产权证属行政机关的行政行为，原、被告作为民事主体，无权对行政机关的办理时效作出约定和限制性规定；证据3，真实性无异议，对证明目的无异议；证据4，真实性无异议，但是根据该协议约定，被告不再负有18个月内将房屋产权证办理到原告名下的义务；证据5，对原告全额支付购房款的事实无异议；证据6，无异议；证据7，我公司没有叫赵杰的业务经理，我公司有工作人员叫赵少杰，负责与原告方联系，不知道是否是一人，根据该聊天内容，可以显示双方从2018年开始协商分期付款相关事宜，但是一直没有达成一致意见；证据8，该聊天记录能够证实被告一直在向原告催要房款，原告虽然也提出了相应的分期付款的意见,但是被告并未同意；证据9，不能证实原告的主张；证据10，该证据能证实贷款主体是原告，该邮件发件人张某系原告的工作人员，收件人系河北银行工作人员，贷款办不下来的责任在原告，不在被告；证据11，无异议；证据12，该函和原告无 关，与本案无关，不予质证。证据13，系复印件，只有原告单方盖章，对真实性不认可。证人安某证言，明确指出事实已经记不清了，因此其证言没有法律效力。证人张某证言，在出庭作证过程中，明确指出其提交贷款资料的对象系银行的工作人员，因此，证人可以证实贷款的的主体是原告，对象是银行，被告是协助。因张某自称未参与与河北华源电子科技公司工作人员协商分期付款事宜，因此，其不能证实双方达成了口头的分期付款协议。 围绕本案本诉的第一个争议焦点，被告提交证据如下： 1、《厂房买卖协议》，《厂房买卖协议》约定：原告如不按时付款，按未付款的日万分之一承担违约责任。 2、《厂房更名协议》，2018年5月21日，北京易达新电器设备公司、北京易达新电器设备公司石家庄分公司与河北华源电子科技公司签署的《厂房更名协议》，将购房人变更为北京易达新电器设备公司石家庄分公司。原告应当承担北京易达新电器设备公司与被告签订的合同的权利义务。 3、2018年5月21日《厂房买卖协议》，证明：2018年5月21日，北京易达新电器设备石家庄分公司与河北华源电子科技公司电子签署新的《厂房买卖协议》，双方重新约定了权利义务。 4、河北华源电子科技公司通知及其附件，证明：2015年10月，河北华源电子科技公司发出催告函，催告购房办理贷款事宜。 5、北京易达新电器设备公司回函，证明：2015年10月 北京易达新电器设备公司收到催告函后给予的回函。 6、河北银行授信业务通知书，2014年6月，河北银行就给河北华源电子科技公司进行了授信，涉案厂房就可以贷款。 7、短信记录，原告认可自己违约，并自愿赔偿20万元。 原告对被告提交的证据，提出质证意见如下： 证据1、2、3，真实性无异议，房屋购房款的支付方式已被证据3重新覆盖。所以，原告不存在违约的情形。2014年《厂房买卖协议》《补充说明》第3条，证据3并没有重新约定，其他意见同原告提交时的证明目的；证据4、5，体现不了被告的证明目的；证据6，河北授信业务的通知书仅是贷款的一个过程，不是结果，能不能贷款，和有没有通知书没有关系。贷款的审批还需要很多东西；证据7，违约只存在法定和约定，没有自认这一说，我们从来也没有认为我们违约了。 围绕本案本诉的第二个争议焦点，原告陈述并举证如下： 1、2014年6月1日，已付购房款193.9624万元，按日万分之一，至2014年6月12日，共计12天，即193.9624万元×1%%×12天=2328元。 2、2014年6月12日，已付房款253.9624万元，按日万分之一，至2014年7月18日，共计36天，即253.9624万元×1%%×36天=9143元。 3、2014年7月18日，已付购房款384.906万元，按日万分之一，至2014年7月27日，共计9天，即384.906万元×1%%×9天=3464元。 4、2014年7月27日，已付房款534.906万元，按日万分之一，共计38天，即534.906万元×1%%×38天==20326元。 5、2018年9月4日，已付房款634.906万元，按日万分之一，共计23天，634.906万元×1%%×23天=14603元。 6、2018年9月27日，已付房款734.906万元，按日万分之一，共计190天，即734.906万元×1%%×190天=139632元。 7、2018年10月7日，已付房款776.684万元，按日万分之一，共计44天，即776.684万元×1%%×44天==32336元。 以上合计221832元，是被告办房产证之前的违约金。 2018年10月7日，被告办房产证，至2020年6月6日（原告起诉之日），19个月，已付房款776.684万元，按照年利率6%，即776.684万元×6%×19个月=606171元。 以上二项共计：828003元。 被告对原告所述，提出质证意见如下： 被告不存在任何违约行为，不应当支付违约金。 围绕本案本诉的第三个争议焦点，被告陈述如下： 按照《厂房买卖协议》约定，办理房产证的最后时限为2016年1月，按3年的诉讼时效计算，原告最迟应2019年 1月前起诉，因此，原告的主张超过了诉讼时效。 围绕本案本诉的第三个争议焦点，原告陈述如下： 违约行为一直在持续，所以，诉讼时效不能从2016年1月起算，故诉讼时效没有问题。 本案反诉的焦点：1、被告反诉请求请解除《厂房买卖协议》的法律依据和事实依据。2、被告反诉原告支付违约金及赔偿损失的数额。 围绕本案反诉的第一个争议焦点，反诉原告（被告）陈述如下： 反诉被告(原告)没有按时支付购房款，构成根本违约。反诉原告可据此要求解除合同。证据同本诉证据。 围绕本案反诉的第一个争议焦点，反诉被告（原告）陈述如下： 购房款已经足额支付，房屋也已交付，合同已经履行完了，根本不存在解除的情形，证据同本诉证据。 围绕本案反诉的第二个争议焦点，反诉原告（被告）陈述如下： 资金占用费明细： 1、2014年3月28日-2014年3月30日，欠付购房款金额1539624元，按日万分之一，共计3天，即1539624元×1%%×3天=461.39元。 2、2014年3月31日-2014年5月11日，欠付购房款金额769812元，按日万分之一，共计41天，769812元×1%%×11天=3156.23元。 3、2014年5月12日-2014年5月30日，欠付购房款金额519812元，按日万分之一，共计18天，即519812元×1%%×18天=935.66元。 4、2014年5月31日-2014年6月11日，欠付购房款金额2059436元，按日万分之一，共计11天，即2059436元×1%%×11天=2265.38元。 5、2014年6月12日-2014年7月1日，欠付购房款金额1459436元，按日万分之一，共计19天，即1459436元×1%%×19天=2772.93元。 6、2014年7月2日-2014年7月17日，欠付购房款金额1309436元，按日万分之一，共计15天，即1309436元1%%×15天=1964.24元。以上共计，11555.83元。 贷款利率上浮30%： 2014年7月-2014年12月，3849060×0.006933333×180天=160120.90元。 2015年1月-2015年12月，3849060×0.0065×360天=300226.68元。 2016年1月-2018年7月，3849060×0.005145833×930天=614005.26元。 2018年8月，2349060×0.005145833×31天=12087.87元。 2018年9月-2019年3月，349060×0.005145833×210天=12573.43元。 以上总计：1110570.38元。 反诉被告对反诉原告陈述，提出质证意见如下： 1、原告按照2018年《厂房买卖协议》及赵杰与我方约定的分期付款按时付款，没有违约。2、反诉原告主张我们没有配合银行做贷款，首先要证明反诉原告贷款能做的下来这个事实，根据2014年3月28日《补充说明》，被告于2014年6月1日起就开始违约，我们可以行使先履行抗辩权。3、被告没有证据证明我方怠于做贷款。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于本案原被告诉争事实，本院作出以下认定：一、关于《厂房买卖协议》应否解除问题。2014年3月24日，北京易达新电器设备公司与被告河北华源电子科技公司签订《厂房买卖协议》，由北京易达新电器设备公司购买被告河北华源电子科技公司位于鹿岛V谷科技工业园26号厂房，2014年3月24日，双方又签订《补充协议》，2014年3月31日至2014年7月17日，北京易达新电气设备公司先后支付被告购房首付款3849060元，双方还约定，剩余购房款3849060元，由北京易达新电气设备公司以银行贷款方式支 付，同时，被告亦将案涉房屋交付北京易达新电气设备公司。2018年5月21日，北京易达新电器设备公司石家庄分公司与北京易达新电器设备公司、被告河北华源电子科技公司三方签《厂房更名协议》后，北京易达新电器设备公司石家庄分公司与被告重新签订《新厂房买卖协议》的权利和义务，同日，原告与被告重新签订了《新厂房买卖协议》，由原告承接北京易达新电器设备公司在《厂房买卖协议》中的权利和义务，并以贷款方式支付被告剩余购房款3917780元。期间，虽然双方均为贷款事宜做了努力，但银行贷款终究未被审批发放。自2018年7月27日至2019年4月3日，原告以分期方式支付被告剩余购房款，《新厂房买卖协议》及《补充协议》的主要义务双方均已履行完毕，如若解除《新厂房买卖协议》及《补充协议》，不仅不利于交易安全的保护，也必然会对双方造成难于弥补的损失，故对被告反诉请求解除《厂房买卖协议》的主张，本院不予支持。支付购房款是房屋买卖合同中买方的主要义务，办理房屋不动产证书是房屋买卖合同中卖方的附随义务，在买方没有履行足额支付购房款，卖方拒绝履行协助买方办理不动产证书的附随义务，被告亦将房屋交付原告，被告理应协助原告办理房屋不动产证书的变更登记，故对原告要求被告协助办理房屋不动产证书变更登记的主张，本院予以支持。二、本案《厂房买卖协议》履行过程中的违约责任。首先，原告逾期支付购房款的违约金及未能办理银行贷款应承担购房款利息：2014年3月24日，北京易达新电器设备公司与被告河北华源电子科技公 司签订《厂房买卖协议》，2014年3月24日，双方又签订《补充协议》，依据《厂房买卖协议》和《补充协议》，北京易达新电气设备公司应当在《厂房买卖协议》签订后3日内，支付被告购房首付款1539624元，装修进场前，支付769812元，2014年5月31日前，支付1539624元，北京易达新电器设备公司直至2014年7月18日，才将购房首付款3849060元支付给被告，违反《厂房买卖协议》约定的首付款支付时间和数额，构成违约，故北京易达新电器设备公司应当承担相应的违约金。违约金数额，按照《厂房买卖协议》和《补充协议》约定，欠付购房款的日万分之一，即：1、2014年3月28日-2014年3月30日，应付1539624元，实付0元，欠付1539624元，欠付3天，违约金1539624元×1%%×3天=461.89元。2、2014年3月31日-2014年5月11日，应付769812元，实付0元，欠付769812元，逾期41天，应付违约金769812元×1%%×41天=3156.23元。3、2014年5月12日-2014年5月30日，应付769812元，实付25万元，欠付519812元，逾期18天，违约金519812元×1%%×18天=935.66元。4、2014年5月31日-2014年6月11日，应付2059436元，实付0元，欠付2059436元，逾期11天，违约金2059436元×1%%×11天=2265.38元。5、2014年6月11日-2014年7月1日，应付2059436元，实付600000元，欠付1459436元，逾期19天，违约金1459436元×1%%×19天=2772.93元。6、2014年7月2日-2014年7月17日，应付1909436元，实付1309436元，欠付0元，逾 期15天，违约金1309436元×1%%×15天=1964.15元。以上逾期缴纳购房首付款违约金的总计11556.24元。剩余50%购房款，因种种原因，一直没有获得银行的审批，北京易达新电器设备公司也没有通过其他方式支付被告购房款，北京易达新电器设备公司应当承担应付而未付剩余购房款的利息。2018年5月21日，北京易达新电器设备公司石家庄分公司与北京易达新电器设备公司、被告河北华源电子科技公司三方签《厂房更名协议》后，北京易达新电器设备公司石家庄分公司与被告重新签订《新厂房买卖协议》的权利和义务，同日，原告与被告重新签订了《厂房买卖协议》，至此，北京易达新电器设备公司与被告签订的《厂房买卖协议》的权利义务已由原告承接。后在原告申请贷款仍未获得银行审批的情况下，直至2019年4月2日，原告才将剩余购房款3917780元支付给被告，原告亦应当承担应付而未付剩余购房款的利息。利息数额，参照2019年度银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场利率报价4.85标准，按实际欠付购房款数额为基数，自2014年11月30日（首付款支付日起预留180日贷款办理期）起至2019年4月3日（原告足额支付购房款之日）止，即：1、2014年12月1日-2014年12月31日，3849060元×4.85%÷365天×31天=15854.96元。2、2015年1月-2018年5月，3849060元×4.85%÷12个月×41个月=637821.32元。3、2018年6月-2018年7月31日，3917780元×4.85%÷12个月×2个月=31668.72元。4、2017年7月31日-2018年8月31日，2417780元×4.85%÷12个 月天×1个月=9771.86元。5、2018年7月31日-2018年8月31日，1417780元×4.85%÷12个月×1个月=5730.19元。6、2018年9月1日-2018年9月30日，417780元×4.85%÷12个月×1个月=1688.53元。7、2018年9月30日-2019年3月31日，417780元×4.85%÷12个月×6个月=10131.17元。以上总计712666.75元。故原告应承担被告违约金11556.24元、应付而未付房款的利息713058.61元，共计724222.99元。其次，被告逾期办理房屋不动产证书的违约金问题，支付购房款是房屋买卖合同中买方的主要义务，办理房屋不动产证书是房屋买卖合同中卖方的附随义务，在买方没有履行足额支付购房款，卖方有权拒绝履行协助买方办理不动产证书的附随义务。本案中，自2014年7月18日北京易达新电器设备公司支付最后一笔购房首付款至2018年7月23日，不论是北京易达新电器设备公司或是被告，均未支付被告过购房款，直至2019年4月3日，原告才将剩余购房款3917780元足额支付给被告，期间，在原告没有履行付款义务的情况下，被告拒绝为原告办理房屋不动产证书，符合法律规定，故对原告要求被告承担该时间段逾期办证违约金的主张，本院不予支持。2019年4月3日，原告已足额支付被告剩余购房款3917780元，被告应当开始为原告办理房屋不动产证书，被告没有协助原告办理，构成违约，应当承担相应的违约金。违约金数额，依照《厂房买卖协议》和《补充协议》，应为已付购房款日万分之三，自2019年7月4日（付清房款预留90日办证期）起至2020年 8月12日（原告起诉之日）止，即：7698120元×1%%×405天=311773.86元。三。关于本案诉讼时效，自2014年7月28日北京易达新电器设备公司支付最后一笔购房款后，双方就银行贷款事宜多次协商，2018年5月21日，北京易达新电器设备公司石家庄分公司与北京易达新电器设备公司、被告河北华源电子科技公司三方签《厂房更名协议》后，原被告也多次就贷款事宜及案涉房屋办证事宜沟通协商，直至2019年4月3日，原告支付最后一笔购房款，说明，双方一直在通过协商沟通的方式主张自己的权利，从而也导致诉讼时效的中断，故不论原告提起本案诉讼或是被告提出反诉，均未超过法定的诉讼时效期间，故对被告主张原告起诉超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。基此，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下： 一、被告河北华源电子科技有限公司于本判决生效后90日内，协助原告将位于鹿岛V谷科技工业园26号厂房的不动产证书变更登记在北京易达新电气成套设备有限公司石家庄分公司名下。 二、原告北京易达新电气成套设备有限公司石家庄分公司于本判决生效后十五日内，给付被告河北华源电子科技有限公司逾期付房款违约金及应付房款未付房款的利息412449.13元（被告应承担原告的逾期办证违约金311773.86元已折抵）。 三、驳回原告北京易达新电气成套设备有限公司石家庄 分公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告河北华源电子科技有限公司的其他反诉请求。 案件本诉受理费6040元（简易程序已减半收取），由原告负担5040元，被告负担1000元。案件反诉受理费14795元，由原告负担7500元，被告负担7295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本3份。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址:石家庄市鹿泉区人民法院，邮编：050200，收件人为材料收转窗口）。 本诉上诉案件受理费12080元，反诉上诉案件受理费14795元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李顺川 二〇二〇年十月九日 书记员  刘灵芝