山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1852号上诉人（原审被告）：于瑞海，男，1972年2月5日出生,汉族，居民，住莒县经济开发区。委托诉讼代理人：王超峰，山东隆诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莒县城阳街道西关社区靳家园街股份经济合作社，住所地莒县城阳街道靳家园街，统一社会信用代码N2371122MF00565275。法定代表人：王会全，该经济合作社理事长。委托诉讼代理人：李修根，山东文心正律师事务所律师。原审被告：康军，男，1961年12月16日出生,汉族，居民，住莒县经济开发区。上诉人于瑞海因与被上诉人莒县城阳街道西关社区靳家园街股份经济合作社（以下简称靳家园街合作社）、原审被告康军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初3137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于瑞海上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审认定上诉人和康军都是本案土地租赁合同的主体错误。与被上诉人签订合同的是康军，康军与被上诉人是合同的主体双方，涉案土地由康军登记的个体工商户使用。一审法院依据被上诉人的自认和被上诉人制作并出具的收款单据中载明的交款人是三利钢材于瑞海即认定承租方为上诉人错误。2.一审认定“合同的解除时间为2019年5月9日本案起诉状送达被告之日”错误。涉案土地租赁协议书租赁期限是1年，自2015年11月20日至2016年11月20日，在合同于2016年11月20日到期后，承租方又于2016年、2017年分别向被上诉人交纳了下一年的租赁费，双方未签订书面合同，承租方于2018年5月自租赁范围内退出，不再使用租赁场地，双方的租赁关系实际于2018年11月20日终止，在租赁已经终止的情况下，被上诉人要求解除租赁关系不成立，终止后承租方没有义务再支付租赁费。承租方按照合同约定及交易习惯对租赁物的使用是先交租赁费后使用的方式。承租方在使用到2018年5月时搬出涉案场地，不再继续使用。2018年12月被上诉人曾与莒县城阳街道办事处的工作人员到上诉人处协商租赁终止后的事宜，上诉人明确告知承租方康军不再使用租赁物，并要求被上诉人对上诉人购买的房屋进行补偿，因此，被上诉人对租赁到期后承租方不再使用租赁物的事实是明知的。关于莒县三利钢材在2018年7月至9月间与单文涛、王振周、葛明田、李建芳签订的租赁合同，是在承租方租赁期间与他人签订的租赁合同，且在承租方与被上诉人租赁合同关系终止时，被上诉人已经告知单文涛、王振周、葛明田、李建芳搬离涉案场地，足以证实被上诉人已经实际接管租赁物。二、一审程序违法。一审经过两次庭审后作出判决，第一次庭审时本案适用的是简易程序，审理的法官是审判员韩立涛。后在第二次庭审时通过电话通知开庭，且并未告知审理的程序由简易程序变更为普通程序，同时审判人员在双方均未申请回避的情形下由之前的审判员突然更换为审判长崔荣涛、审判员伦志臣和人民陪审员蒋学松。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条“人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。”在适用简易程序审理民事案件的过程中，如果遇到案情复杂等情况，不宜适用简易程序，将简易程序转换为普通程序时应当向当事人下发民事裁定书，作出的裁定应送达当事人，告知有关权利和义务，裁定转为普通程序、由独任审判员转为合议庭、审判人员的变更，应当告知当事人合议庭组成人员，告知申请回避的权利。对于程序变更，告知当事人是否重新约定举证期限。若举证期限的延长，影响到开庭时间的变更，应重新送达开庭传票。本案一审法院仅通过电话通知具体开庭时间，并未告知审理程序的变更，也未告知合议庭组成人员和变更，致使上诉人的申请回避、举证期限等权利受到损害，剥夺了上诉人的诉讼权利，程序严重违法。三、一审判决与被上诉人一审诉讼请求不符，存在严重错误。被上诉人第二项诉讼请求为：“判令被告支付2019年4月20日之前拖欠租赁费109375元及2019年4月21日至搬出之日的租赁费”，但一审判决第四项为：“被告于瑞海、康军于本判决生效后十日内给付原告莒县城阳街道西关社区靳家园街股份经济合作社自2019年5月10日起至返还租赁财产之日的占用费”，被上诉人的诉讼请求依据租赁合同，但一审判决依据侵权之诉进行判决，诉判不符，存在明显错误。而且，承租方在合同到期以前早已搬出，不再占用租赁物，一审判决上诉人承担占用费明显与事实不符。四、一审适用法律错误。首先，本案与被上诉人签订合同的是康军，康军与被上诉人是合同的双方主体，涉案土地由康军登记的个体工商户实际经营使用，一审依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款认定上诉人为实际经营者并作为共同诉讼人错误。其次，一审依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款认定涉案合同解除时间为2019年5月9日错误。通过承租方交纳租赁费的方式可以看出采用先交租赁费后使用的方式，承租方在使用到2018年5月时搬出涉案场地，在2018年11月20日合同到期后，在被上诉人向承租方催要下一年度的租赁费时，承租方明确告知不再继续租赁使用，因此无义务再支付租赁费，且在告知后被上诉人也要求单文涛、王振周、葛明田、李建芳等人搬离涉案场地，可见双方都以2018年11月20日为合同终止日。靳家园街合作社辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人自2006年与被上诉人的村民小组签订租赁合同并以三利钢材的名义进行经营，康军与上诉人是亲戚关系，在上诉人经营三利钢材期间，康军在上诉人处工作，后康军以三利钢材的名义与被上诉人签订了2015以后的房屋租赁合同，2018年上诉人以三利钢材的名义将有关房屋租赁给单文涛、王振周、葛明田、李建芳等人，出租方是上诉人，签订合同时加盖了三利钢材经销处椭圆章，一审判决上诉人与康军承担责任正确。二、一审程序合法，判决结果正确，适用法律得当。康军未陈述意见。靳家园街合作社向一审法院起诉请求：1.依法解除靳家园街合作社与于瑞海、康军之间的租赁关系，退还靳家园街合作社租赁物，并清除于瑞海、康军的财产，恢复原状；2.判令于瑞海、康军支付2019年4月20日之前拖欠租赁费109375元及2019年4月21日至搬出之日的租赁费；3.判令于瑞海、康军赔偿损坏的租赁设施138000元；4.判令于瑞海、康军支付逾期缴纳滞纳金8205元。诉讼过程中，靳家园街合作社暂行撤回第3、4项的诉讼请求。靳家园街合作社围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1.2015年11月20日康军以莒县三利钢材的名义与靳家园街合作社签订的租赁协议一份，用以证明合同签订时间、租赁地点、租赁期限、租赁费交付金额及时间、发生争议的处理方式及违约责任等事实；证据2.2009年2月13日于瑞海以三利钢材的名义与靳家园街原一队叁组全体村民签订的租赁合同一份，用以证明2015年11月20日的合同是该合同的延续；证据3.日土偿字[1996]46号日照市土地管理局文件复印件一份及莒县城阳国土资源所对该文件所确定的土地的地籍图一份，用以证明涉案土地性质及使用范围，本案土地院落在其范围之内；证据4.2016年11月27日、2017年12月20日村里收取三利钢材于瑞海租赁费的“莒县农村经济收入统一凭证”复印件两份,用以证明于瑞海缴纳租赁费的事实;证据5.2018年7月5日出租人于瑞海以莒县三利钢材的名义与单文涛签订的租赁合同、2018年7月20日出租人于瑞海以莒县三利钢材的名义与王振周签订的租赁合同、2018年7月20日出租人于瑞海以莒县三利钢材的名义与葛明田签订的租赁合同、2018年9月17日出租人于瑞海以莒县三利钢材的名义与李建芳签订的租赁合同各一份，用以证明涉案的部分房屋是于瑞海对外出租，并且承租人现在还继续使用，证明于瑞海是涉案合同的实际经营者。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。于瑞海对靳家园街合作社提交的证据1真实性无异议，认为合同是康军签的，也是康军经营的；对证据2的真实性无异议，认为合同已履行完毕，与本案无关联性，合同主体不同；对证据3有异议，称其对形成原因不清楚，且只有文件未提供土地使用权证书；对证据4有异议，主张于瑞海的名字是靳家园街合作社书写的，实际交款人是康军；对证据5无异议。于瑞海、康军未提供证据。对于双方当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证;对于双方当事人有异议的证据,一审法院结合法庭调查和依职权调取的证据,综合认定事实如下:2009年2月13日，甲方靳家园街原一队叁组全体村民与乙方三利钢材签订土地承包租赁合同一份：甲方将坐落在莒县文心西路路北土地约4亩租赁给乙方使用，期限自2009年5月15日起至2015年11月20日止，每年租金3.3万元。甲方落款处有靳佃刚、李新刚、王爱明三人签名，乙方处有于瑞海签名。该合同双方履行完毕。2015年11月20日，出租方西关社区靳家园（甲方）与承租方莒县三利钢材（乙方）签订租赁土地协议书一份,约定甲方将位于文心西路北侧原靳家园车队计17.5亩土地(含2009年2月13日租赁合同中的约4亩土地)租赁给乙方经营,租赁期限自2015年11月20日至2016年11月20日；租赁费为每年每亩租金15000元，一年一交于每年的11月20日前交纳，乙方不能按时交纳租金，按每日千分之五交纳违约金，逾期三个月甲方有权终止协议；合同期内乙方不得建设固定性设施，如需建设，须经甲方允许并在合同到期后拆除恢复土地，甲方现有房屋由乙方无偿使用但不得拆除，如需修理由甲方负责。甲方落款处有王会全签名并加盖莒县城阳街道西关社区居民委员会圆形公章，乙方落款处有康军签名并加盖三利钢材经销处椭圆形章。合同第一年度的租赁费于2016年6月7日交纳，第二年度的租赁费于2016年11月27日交纳，第三年度租赁费于2017年12月20日交纳，2018年11月20日后的租赁费再未交纳，租赁费交纳单据中载明交款人为三利钢材于瑞海。合同签订后履行期间双方均未在租赁土地上进行建设。2018年7月5日出租人莒县三利钢材、于瑞海与承租人单文涛签订租赁合同一份：出租人将坐落在莒县文心西路北侧房屋1间及加工车间出租给承租人使用，面积958平方米，租赁期限从2018年7月8日至2019年7月8日止，租金64696元按年现金支付；2018年7月20日出租人莒县三利钢材、于瑞海与承租人王振周签订租赁合同一份：出租人将坐落在莒县文心西路北侧房屋五金仓库三间出租给承租人使用，租赁期限从2018年7月26日至2019年7月26日止，租金每年14000元按年现金支付；2018年7月20日出租人莒县三利钢材、于瑞海与承租人葛明田签订租赁合同一份：出租人将坐落在莒县文心西路北侧门卫里外两间出租给承租人使用，租赁期限从2018年7月22日至2019年7月22日止，租金每年5500元按年现金支付；2018年9月17日出租人莒县三利钢材、于瑞海与承租人李建芳签订租赁合同一份：出租人将坐落在莒县文心西路北侧门卫东侧房屋五金仓库三间出租给承租人使用，租赁期限从2018年9月24日至2019年9月24日止，租金每年14000元按年现金支付。以上合同均为出租方提供打印的合同样本，在出租人处打印有于瑞海的名字并加盖“莒县三利钢材经销处”椭圆形章。租赁费均交纳至“莒县三利钢材经销处”财务处工作人员。1996年9月20日经日土偿字[1996]46号日照市土地管理局文件《关于征用土地并向莒县城阳镇靳家园街居委会出让土地使用权的批复》，涉案土地使用权出让给莒县城阳镇靳家园街村民委员会，用于建设个体车站，出让期限为40年。经向莒县行政审批服务局查询，于瑞海于2008年7月17日申领个体工商户营业执照，营业期限至2012年7月8日，于2010年1月22日注销、停业；康军于2009年11月4日申领个体工商户营业执照，营业期限至2013年11月3日。本案在审理过程中，靳家园街合作社以继续准备证据为由在本案中暂行撤回要求于瑞海赔偿租赁物设施损失及支付逾期滞纳金的两项诉讼请求。经一审法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。一审法院认为，租赁合同，是指出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。本案争议的焦点是：1.本案土地租赁合同主体是于瑞海还是康军；2.本案土地租赁合同解除的时间。涉案土地经日照市土地管理局文件批复给莒县城阳镇靳家园街村民委员会使用，该村民委员会将涉案土地在2009年至2015年期间分给村民使用，后又将土地使用权回收，故2009年2月13日于瑞海以三利钢材名义与靳家园街原一队叁组全体村民签订的土地租赁合同，以及2015年11月20日康军以莒县三利钢材的名义与靳家园街合作社签订的土地租赁协议，均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效合同；2009年签订的合同已经履行完毕，现双方对2015年签订的合同履行情况发生争议。对于争议焦点1，一审法院认为，于瑞海和康军均是本案土地租赁合同的主体。理由如下：第一，《中华人民共和国民法总则》第五十四条规定：“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号”。于瑞海于2008年7月17日依法登记为个体工商户，康军于2009年11月4日依法登记为个体工商户，二人登记的个体工商户均未起字号，从涉案的两份土地租赁合同来看，于瑞海和康军均是以三利钢材名义对外签订合同，而三利钢材并未经个体工商户登记，且于瑞海对外使用该名称在先，根据涉案土地租赁合同的实际情况，能够反映于瑞海、康军共同使用三利钢材字号从事经营活动的事实；第二，2015年11月20日靳家园街合作社与康军签订的土地租赁协议，已经明确签订合同的承租人系康军，现靳家园街合作社自认承租人系于瑞海，且在康军履行交付租金义务时，靳家园街合作社为其出具的收款单据中载明的交款人也是三利钢材于瑞海，对此康军未提出过异议，康军亦向一审法院陈述涉案土地由于瑞海实际经营使用，可见，靳家园街合作社及康军均明知涉案土地租赁合同的实际承租人是于瑞海；第三，于瑞海在2018年7月至9月期间，仍然使用三利钢材字号从事经营活动，并将涉案土地部分出租给单文涛、王振周、葛明田、李建芳四人，于瑞海虽在庭审中陈述涉案土地由康军登记的个体工商户使用，也不认可其实际经营并使用涉案土地，但其陈述与其出租涉案土地并收取租金的客观事实矛盾，故应以客观事实为判断依据，虽由个体工商户登记的经营者康军对外签订合同承租土地，实际又由于瑞海将土地出租经营，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”的规定，于瑞海、康军为共同诉讼人；综上所述，于瑞海、康军均是本案土地租赁合同的主体，现靳家园街合作社要求于瑞海、康军履行合同义务、承担合同责任，符合法律规定，予以支持。对于争议焦点2，一审法院认为，合同解除时间为2019年5月9日本案起诉状送达于瑞海、康军之日。理由如下：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”，本案中，双方于2015年签订的土地租赁合同约定的租赁期间为1年，租赁期间届满双方仍履行原合同，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，双方应按原合同履行权利义务；双方在合同第三条租金及交纳方式中关于“逾期三个月甲方有权终止协议”的约定，系《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定的合同约定解除权，于瑞海、康军至今未按约向靳家园街合作社交纳2018年11月20日之后的租赁费，其违约情形已使得靳家园街合作社解除合同的条件成就，靳家园街合作社可以解除合同；《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，本案双方均未提供证据证实曾通知对方解除涉案土地租赁合同及承租人已返还租赁物，故应以靳家园街合作社起诉后一审法院向于瑞海、康军送达起诉状的时间，为解除合同的通知到达于瑞海、康军的时间，即2019年5月9日为涉案土地租赁合同解除的时间。土地租赁合同解除后，合同的权利义务终止，承租人应当向出租人返还租赁物，故靳家园街合作社要求于瑞海、康军返还租赁物有事实和法律依据，予以支持；双方均认可在2015年签订土地租赁协议时，租赁物即成现状，其后双方均未再行建设，故租赁物现状即为原状，靳家园街合作社要求于瑞海、康军恢复原状，无事实依据，不予支持。对于靳家园街合作社主张的租赁费数额，应以合同约定的每年每亩土地的租赁费15000元为标准，从2018年11月21日于瑞海、康军逾期交纳之日起计算至2019年5月9日合同解除之日。合同解除后，承租人应当返还租赁物，未返还租赁物的，应参照租赁费标准向出租人支付占有期间给出租人造成的租赁费损失。现靳家园街合作社要求于瑞海、康军支付至搬出之日的租赁费用，有事实和法律依据，予以支持。综上所述，靳家园街合作社请求有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，判决：一、靳家园街合作社与康军于2015年11月20日签订的租赁土地协议书于2019年5月9日解除；二、于瑞海、康军于判决生效后十日内返还靳家园街合作社在上述租赁土地协议书中约定的租赁财产；三、于瑞海、康军于判决生效后十日内给付靳家园街合作社2018年11月21日至2019年5月9日期间的租赁费123229.17元（15000元/年/亩÷12月÷30天×169天×17.5亩）；四、于瑞海、康军于判决生效后十日内给付靳家园街合作社自2019年5月10日起至返还租赁财产之日的占用费，按每天729.17元（15000元/年/亩÷12月÷30天×1天×17.5亩）计算；五、驳回靳家园街合作社的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5134元，由靳家园街合作社负担1700元，由于瑞海、康军负担3434元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合同的主体问题。涉案租赁合同系康军以三利钢材名义与西关社区靳家园签订，而上诉人于2009年2月13日以三利钢材名义与靳家园街原一队叁组全体村民签订租赁合同，两份合同存在一定的延续性。另外，在涉案租赁合同履行期间，上诉人与三利钢材作为出租人，对涉案土地上的房屋进行了对外转租。综合全案考虑，一审认定上诉人与康军均为涉案租赁合同的主体，并无不当，本院予以维持。关于合同解除时间。双方租赁合同于2016年11月20日届满后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。上诉人主张，从合同约定来看，先交租赁费后使用，上诉人租赁费交至2018年11月20日，而上诉人2018年5月份已经搬离涉案场地，双方合同解除时间应为2018年5月。但是，上诉人未能提供证据证实其于2018年5月搬离涉案场地，双方合同中亦未明确约定承租方不按时交纳租赁费合同自动解除，因此，上诉人关于合同解除时间的主张不能成立。一审认定合同解除时间为本案起诉状送达上诉人之日正确，本院予以维持。关于一审程序问题。一审适用简易程序转普通程序审理时未制作裁定书并向当事人送达等存在程序瑕疵，根据一审第二次庭审笔录记载，一审法院已当庭询问双方当事人是否对审判人员及书记员申请回避，双方当事人均明确表示不申请，故上诉人主张一审剥夺其申请回避的权利不成立。本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审……”的严重违反法定程序的情形，上诉人以一审程序违法为由主张本案发回重审，本院不予支持。上诉人还主张，一审判决与被上诉人诉讼请求不相符。但是，被上诉人诉求的租赁费包括上诉人支付2019年4月20日之前拖欠的租赁费及2019年4月20日至搬出之日的租赁费，其中，2019年4月20日至搬出之日的租赁费，实际应为合同解除后的占用费，因此一审判决第四项判令上诉人支付被上诉人2019年5月10日起至返还租赁财产之日的占用费，并未超出被上诉人的诉讼请求。上诉人主张一审判决与被上诉人的诉求不一致，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5134元，由上诉人于瑞海负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年十月二十一日法官助理张锦秀书记员裴凤文