浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初1105号原告（执行案外人）：李前祥，男，1987年10月9日出生，汉族，住苍南县。被告（申请执行人）：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913303007043722167，住所地苍南县灵溪镇人民大道**。法定代表人：王志刚。委托诉讼代理人：陈荣前，该公司员工。被告（被执行人）：林小拢，男，1989年5月15日出生，汉族，住龙港市。被告（被执行人）：郑乒乒，女，1990年10月31日出生，汉族，住龙港市。被告（被执行人）：林黄林，女，1988年2月6日出生，汉族，住龙港市镇××号。原告李前祥与被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司、林小拢、郑乒乒、林黄林案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告李前祥，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人陈荣前到庭参加诉讼，被告林小拢、郑乒乒、林黄林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。原告申请的证人王某出庭陈述。本案现已审理终结。原告李前祥向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告李前祥与被告郑乒乒、林小拢于2018年6月15日签订的龙港市东方××广场××幢××室房屋买卖契约合法有效；2.裁定解除（2019）浙0327民初7188号民事裁定书对龙港市东方××广场××幢××室房屋的保全查封措施；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为判决停止对坐落于龙港市东方××广场××幢××室房产的执行措施。事实和理由：2018年6月5日，被告郑乒乒、林小拢将其名下坐落于龙港市东方××广场××幢××室房屋，以42.88万元的价格出卖给原告李前祥。原告按约于当日支付2万元定金给被告林小拢。2018年6月15日，被告郑乒乒、林小拢与原告李前祥签订房屋买卖契约，约定：被告郑乒乒、林小拢将其所有的坐落于龙港市东方××广场××幢××室房屋，以42.88万元的价格转让给原告李前祥。契约签订后，原告于2018年6月15日支付了18万元，于交房时支付了21957元，其余购房款由原告办理按揭手续。此后原告已按月缴纳按揭贷款33600元。2019年8月8日，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司为与被告郑乒乒、林小拢、林黄林金融借款合同纠纷一案，向苍南县人民法院申请财产保全，苍南县人民法院作出（2019）浙0327民初7188号民事裁定书，查封登记了原告所有的龙港市东方××广场××幢××室房屋。原告与被告郑乒乒、林小拢之间签订的房屋买卖契约已经生效，原告已支付购房款及按揭贷款，并对涉案房屋进行管理使用，且实际占有使用该房屋，被告郑乒乒、林小拢对本案涉案房屋已不再享有所有权，涉案房屋实际已为原告李前祥所有，原告对涉案房屋当然具有物权期待利益及阻却对该房屋的执行。根据《合同法》第四十四条、第一百三十三条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案涉案房屋的财产所有权已经实际交付给原告，财产的所有权从被告将房屋相关手续等材料交付时，涉案房屋已转移归属于原告所有。2019年12月11日，原告向贵院提出执行异议申请，贵院于2019年12月30日驳回原告的请求。原告以为其依法善意取得涉案房屋系本案涉案房屋的合法所有权人，上述保全查封、执行措施已侵害原告的合法权益，为此特提起诉讼。被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司答辩称：第一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，涉案房屋仍登记在被告林小拢、郑乒乒名下，被告林小拢、郑乒乒仍是涉案房屋所有权人；第二，原告未支付全部购房款，且实际缴纳的按揭贷款金额与诉状有出入；第三，原告未及时办理过户存在过错。被告林小拢、郑乒乒、林黄林未作答辩。原告李前祥围绕诉讼请求依法提交了以下证据证据：1.身份证、企业登记信息，用于证明原、被告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同、增值税发票，用于证明被告林小拢、郑乒乒系涉案房屋原所有权人的事实；3.卖尽契、套房交易协议书、个人交易明细单、转账凭证、支付宝账单，用于证明被告林小拢、郑乒乒将涉案房屋转让给原告李前祥及原告支付购房款的事实；4.收款收据、增值税发票，用于证明涉案房屋已归原告所有的事实；5.（2019）浙0327民初7188号民事裁定书，用于证明涉案房屋被查封的事实；6.（2019）浙0327执异252号执行裁定书、送达回证，用于证明原告曾提起执行异议被驳回的事实。本院依据原告的申请准许证人王某出庭作证。证人王某在庭审中陈述，其从事房产中介生意，原告与被告林小拢、郑乒乒关于涉案房屋买卖是由其介绍的。正式卖尽契签订前，由于被告林小拢、郑乒乒不在家，先由原告与被告林小拢的姐姐林黄林签订了套房交易协议书，原告支付了2万元的定金。后原告与被告林小拢、郑乒乒于2018年6月15日签订房屋卖尽契一份，契约签订当天原告支付了20多万的购房款，剩余购房款办理了按揭贷款。被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司、林小拢、郑乒乒、林黄林均未提交证据材料。原告对证人证言无异议，认为可以证明原告购买涉案房屋的事实。被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司对原告提供的证据1、2、5、6及证人证言三性无异议；对原告提供的证据3中卖尽契的真实性有异议；对套房交易协议书三性均有异议，被告林黄林是否有代理权限无法确认；对个人交易明细单、转账凭证、支付账单的真实性无异议，但该证据不能证明款项系购房款；对原告提供的证据4的真实性无异议，但该证据不能证明原告系涉案房屋所有权人的事实。对当事人无异议的证据1、2、5、6及证人证言，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据3、4，该两组证据之间能够相互印证，结合证人证言的陈述，能够证明原告向被告林小拢、郑乒乒购买涉案房屋并支付部分购房款、物业费的事实，对该组证据的真实性予以确认，但该两组证据无法证明原告系涉案房屋所有权人的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月5日，原告李前祥与被告林小拢、郑乒乒签订套房交易协议书，约定被告林小拢、郑乒乒将预告登记其二人名下的坐落于龙港市东方××广场××幢××室房产以42.88万元出卖给原告李前祥，当日原告支付了2万元定金。同年6月15日，原告与被告林小拢、郑乒乒签订房屋卖尽契，当日原告向被告林小拢、郑乒乒交付了18万元购房款，剩余部分按揭贷款由原告按期偿还。2019年10月25日，原告对涉案房屋进行验收交接，并支付了相关费用。目前案涉房屋仍预告登记在林小拢、郑乒乒名下。另查明，本院在审理浙江苍南农村商业银行股份有限公司与林小拢、郑乒乒金融借款合同纠纷一案时，于2019年8月8日作出（2019）浙0327民初7188号民事裁定书，裁定查封登记在林小拢、郑乒乒名下的坐落于龙港市东方××广场××幢××室房屋【权证号：浙（2017）苍南县不动产证明第0027975号】。2019年12月26日，原告李前祥向本院提出执行异议，本院于2019年12月30日作出（2019）浙0327执异252号执行裁定书，驳回原告执行异议申请。本院认为，本案的焦点为原告李前祥对坐落于龙港市东方××广场××幢××室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李前祥虽然在涉案房屋被查封之前已签订房屋买卖契约，但其在查封前并未对涉案房屋进行验收交接，也未在查封前实际占有使用涉案房屋。同时，原告李前祥也未支付全部的购房款。综上，李前祥的请求不能同时满足上述《规定》中所列条件，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回李前祥的诉讼请求。案件受理费2429元，由李前祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  戴美洁人民陪审员  陈宝宽人民陪审员  黄振群二〇二〇年十月十七日书 记 员  林珍珍相关法律条文链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。8-9-