四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4566号 上诉人（原审原告）：蔡兵全，男，1990年9月25日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：李松，四川鼎超律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：韩从菊，女，1963年11月10日出生，汉族，住江苏省仪征市。 委托诉讼代理人：刘晓燕，女，1987年9月26日出生，汉族，住江苏省仪征市，系韩从菊之女。 上诉人蔡兵全因与上诉人韩从菊房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蔡兵全上诉请求：撤销原判，改判支持蔡兵全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院在判决中未对韩从菊事先知晓案涉房屋隔离墙不能改造的事实进行认定，系认定事实不清。二、一审法院认定韩从菊已明确告知蔡兵全房主不同意改造隔离墙，系认定事实错误。在蔡兵全与韩从菊就承租房屋事项进行协商时已经明确告知韩从菊，承租房屋的用途以及签订《转让协议》的前提是拆除隔离墙，韩从菊在明确知晓房主不同意拆除房屋隔离墙的情况下，仍以诱导方式向蔡兵全表述隔离墙可以拆，致使蔡兵全签订《转让协议》。三、致使《转让协议》解除的过错责任在韩从菊。《转让协议》载明：“甲方2019年9月1日前把房屋交付给乙方，乙方付清尾款”，但至蔡兵全起诉时，韩从菊仍未将房屋交付蔡兵全；《转让协议》另载明：“房东允许甲方转让给乙方”，但在蔡兵全要求与房主四川省崇州市三元药业有限责任公司签订租房协议时被拒绝，造成蔡兵全不能合法占有案涉房屋，致使合同目的无法实现。 韩从菊辩称，在商谈转让协议时韩从菊已明确告知蔡兵全房主不同意拆除隔离墙，蔡兵全系在知情的情况下签订《转让协议》。其无故不履行协议构成违约。转让协议载明如果因为乙方自身原因，于2019年9月1日前无法向甲方缴纳剩余款项，甲方有权没收3万元保证金。 韩从菊上诉请求：请求驳回一审判决第二项，判令蔡兵全赔偿韩从菊损失一万元。庭审中，韩从菊明确其上诉请求为：撤销原判，双方继续履行《转让协议》，定金不予退还，蔡兵全按照协议约定支付剩余房租。 事实和理由：蔡兵全未在2019年9月1日前交纳剩余款项构成违约，韩从菊有权依据《转让协议》没收三万元定金。 蔡兵全辩称，一、《转让协议》仅约定了房屋转让费用为6.5万元，对于房屋租金应以合同约定为准。二、案涉合同不能履行并非由蔡兵全造成。 蔡兵全向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令韩从菊返还多收取的定金人民币17000元；2．根据定金罚则，请求判令韩从菊双倍返还定金26000元；3．本案全部诉讼费用由韩从菊承担。 一审法院经审理认定事实如下：2017年4月6日，韩从菊与四川省崇州市三元药业有限责任公司签订《租房协议》，约定韩从菊承租崇州市辰居路1××号商铺，并且可以转租，但转租合同需与四川省崇州市三元药业有限责任公司签订。后韩从菊及其女刘晓燕与蔡兵全磋商转租事宜，双方进行如下对话：“刘：前提包括承重墙的事情我到现在我都还跟你说没有人能百分百保证你，但是我也知道私下里能敲，为什么我没告诉你能敲，就是想要你自己确定这个事情。蔡：我知道，我知道，我知道你的意思，就是要问那边嘛，那边有的人他就算能敲，他叫你不能敲，你还不是没有办法。刘：他不会回答你的，你自己敲，自己决定，出了事你自己担，任何人不会把责任揽自己身上，这是我丑话说在前面的。包括你如果去买到开发商的铺子，开发商会说让你敲吗？改变格局吗？开发商肯定不会，但你家里该改的还是要改。这个东西就是说我没办法答应你的。韩：……说的你说的这个承重墙能敲的？刘：我到现在你问他（指向蔡兵全）我跟他说过没有。蔡：你放心吧，就算你口头说了那个，没文字的，也没事的。刘：我就是让他（指向蔡兵全）自己去找人看。蔡：我自己确认了、看了，可以，我才会跟你谈价格，如果我看了不行的话……。” 2019年8月15日，韩从菊与蔡兵全签订《转让协议》，约定如下“甲方（韩从菊）将崇州市辰居路1××号（房产证为1××号，实际门牌号是××、XX号）转让给乙方（蔡兵全）使用，转让费用为陆万伍仟元整，定金为叁万元整，剩余叁万伍仟元整，乙方与房东签合同之前交给甲方（甲方2019年9月1日前把房屋交付给乙方，乙方付清尾款）剩余房租按照合同剩余天数按天计算付清房租，房东允许甲方转让给乙方，并收取转让费（如因乙方自身原因9月1日起前无法交给甲方剩余转让金，甲方有权没收叁万元定金）。建设银行崇州市辰居路支行，62XX17（刘晓燕）。”蔡兵全于当日通过其姐姐（蔡燕君）的银行账户转款30000元到刘晓燕的银行账户。 后因四川省崇州市三元药业有限责任公司不同意案涉商铺敲墙，蔡兵全无法实现承租商铺的目的，双方未能签订合同，韩从菊未交房，蔡兵全未再向韩从菊支付剩余转让费及房租。诉讼由此产生。 一审法院认定上述事实，有当事人身份信息、《转让协议》《租房协议》、通话录音及整理资料、视频录像、转账记录及庭审笔录等证据在卷为证。 一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，本案所争议的《转让协议》属于房屋转租协议，案涉房屋不属于法律禁止出租房屋，且原房主四川省崇州市三元药业有限责任公司附条件（转租合同需与四川省崇州市三元药业有限责任公司签订）的同意原租赁人韩从菊进行转租，签订《转让协议》是蔡兵全、韩从菊双方的真实意思表示，该《转让协议》应为有效合同；蔡兵全提起本诉讼要求韩从菊返还多收取的定金人民币17000元及要求韩从菊双倍返还定金26000元，实际是主张解除《转让协议》，要求韩从菊退还转让费17000元和对属于定金性质的13000元适用定金罚则由韩从菊双倍返还，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，《转让协议》涉及金额为65000元，即定金的数额不得超过13000元，蔡兵全和韩从菊约定交付30000元为定金，违反了法律规定，一审法院认定超过定金法定数额部分17000元应为双方履行《转让协议》时由蔡兵全支付给韩从菊的转让费。 关于能否解除《转让协议》并适用定金罚则问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本案中蔡兵全在与韩从菊签订时明确表示要对承租房屋的隔离墙进行改造才能实现合同目的，韩从菊也明确表示原房主四川省崇州市三元药业有限责任公司是不同意对隔离墙改造，但用开发商对购房者的改造行为为例较含糊表示私下可以进行改造，致使在《转让协议》签订后，蔡兵全与四川省崇州市三元药业有限责任公司协商改造事宜被拒绝，蔡兵全未能和四川省崇州市三元药业有限责任公司签订租房协议，而蔡兵全签订《转让协议》的目的就是为了进一步和四川省崇州市三元药业有限责任公司签订租房协议，即蔡兵全不能达到其合同目的，依法蔡兵全可以请求解除《转让协议》，综合韩从菊在事前明确告知了蔡兵全四川省崇州市三元药业有限责任公司不同意房屋改造，蔡兵全在知悉上述情况下，应当在和四川省崇州市三元药业有限责任公司进行充分磋商的情况下再和韩从菊签订转让协议，造成解除合同的过错责任在于蔡兵全，韩从菊并无明显过错，韩从菊收取的定金13000元不应返还，但在解除《转让协议》后，由韩从菊收取的转让金17000元应返还蔡兵全，故，一审法院对蔡兵全主张由韩从菊双倍返还定金26000元的诉讼请求不予支持，对蔡兵全主张由韩从菊返还17000元转让金的诉讼请求予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决：解除蔡兵全和韩从菊于2019年8月15日签订的《转让协议》；韩从菊在判决生效之日起十日内退还蔡兵全转让金17000元；驳回蔡兵全的其他诉讼请求。案件受理费438元，由蔡兵全负担265元，韩从菊负担173元（此款已由蔡兵全预交，韩从菊在履行判决确定的给付义务时一并向蔡兵全支付）。 本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与采信的证据与一审一致，本院予以确认。另补充查明，韩从菊未向蔡兵全实际交付案涉房屋。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 就案涉款项的性质问题，一审认定蔡兵全已付的30000元中有13000元系定金，剩余的17000元为转让费，该认定正确，本院予以确认。关于定金罚则的适用问题。依案涉转让协议，双方仅就转让房屋及价款、定金进行了约定，而未对双方争议的案涉房屋改造问题约定具体的内容。一审系依双方在签订该转让协议之前的对话内容认定蔡兵全须对案涉房屋进行敲墙改造才能实现其合同目的。对此，本院认为，从双方签订转让协议之前的对话来看，韩从菊并未做出明确的允许敲墙改造之承诺，且蔡兵全对此亦系明知，并向韩从菊称“就算你口头说了哪个，没文字的，也没事的”，即蔡兵全亦系认为该合同签订前的磋商对话并不发生法律上的效果意思，该对话内容对双方并不产生合同拘束力；故于之后双方《转让协议》并未将该敲墙改造作为义务内容进行约定的场合，韩从菊并不负有协助对方完成敲墙改造或取得四川省崇州市三元药业有限责任公司准许改造的义务。在此情形下，蔡兵全应当知道四川省崇州市三元药业有限责任公司可能存在不允许其敲墙改造案涉房屋的风险，其仍签订转让协议，须就后续履行不能的风险自行承担责任。故蔡兵全于本案中主张系因韩从菊无法兑现承诺而构成违约，并主张双倍返还定金缺乏依据。鉴于造成案涉转让合同无法继续履行的责任在蔡兵全一方，故一审认定该13000元定金不予返还并无不当，本院予以维持。 关于案涉合同解除的问题。结合一审法院查明事实，可以认定蔡兵全须将案涉房屋敲墙改造才能达到其合同目的。故在合同目的无法实现而陷入履行僵局时，若该合同仍继续履行将使蔡兵全一方陷入不公平的境地；且在四川省崇州市三元药业有限责任公司不允许蔡兵全进行改造的情况下，该转让合同的继续履行既缺乏必要，亦缺乏事实上的可能，故一审认定该转让合同解除并无不当。故对韩从菊继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。另，对于蔡兵全于本案中主张韩从菊逾期交付房屋的问题，本院认为，双方在合同履行之初即已发生争议，亦无证据证明蔡兵全于之后向韩从菊主张交付，且蔡兵全于一审中并未就该房屋的交付问题进行明确主张，本案中亦不认可韩从菊继续履行的上诉请求，故对蔡兵全该上诉理由本院不予采纳。 综上，蔡兵全、韩从菊的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1126元，由蔡兵全负担876元，由韩从菊负担250元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  赵 韬 审判员  廖 方 二〇二〇年十月二十六日 书记员  崔金枝