贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12771号 原告：梅敏，女，汉族，1982年1月17日出生，住贵州省毕节市。 原告：刘道芳，男，汉族，1971年11月19日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：刘力铭（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：吴长松（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告梅敏、刘道芳与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅敏、刘道芳的委托诉讼代理人刘力铭，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金人民币16,700.21元（以原告已付购房款117,773.00元为基数，按每日万分之一的标准从2016年7月1日起算至2020年5月19日止）；2、诉讼费用由被告承担。 事实和理由:原、被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“博泰·丽景水湾”房号为1-1301号的商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第十一条约定“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理……（二）逾期超过60日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起60日内向买受人支付违约金”，故被告应于2016年6月30日前向买受人交付该商品房，而被告未在约定时间内履行该合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，原、被告约定的付款方式为贷款方式付款，原告已按照合同约定交付了首付款，但至今被告迟迟不通知原告办理银行按揭，也没在约定的时间内向原告支付相应的违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》项下的约定对合同双方具有约束力，原告已按合同约定履行完毕付款义务，被告未按合同约定时间向原告交付该商品房，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢。 被告博泰房开公司答辩称：一、《合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原告未付清全款，被告享有履行抗辩权，拒绝向原告交付房屋，且并不因此承担违约责任。二、退一步讲，即使要承担违约责任，因本案逾期交房并非由于博泰公司一方原因造成，应当扣除施工过程中的恶劣天气、法定节假日、中高考放假等期限后再计算违约期限。三、原、被告双方《商品房买卖合同》约定交房时间在2016年6月30日，而《商品房买卖合同》第一条项目建设依据中约定项目竣工日期为:2016年12月1日。即双方合同约定的交房日期在竣工日期之前。同时，根据博泰公司与贵州建工集团第七建筑有限责任公司签订的《施工合同》第一部分合同协议书合同工期的约定，项目竣工日期为2016年8月31日。《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于竣工日期及交房时间均系笔误，交房时间应当在竣工时间之后，工程只有竣工验收，才能交付使用，因此，本案交房时间应当在建设工程施工合同约定的竣工日期之后，即2016年8月31日之后，最早应当是2016年9月1日。故，即使认定博泰公司违约，本案逾期交房违约时间也只能从2016年9月1日开始计算。四、答辩人于2018年4月份开始，就通知原告交房，因原告自身原因，直到2020年才到博泰公司办理正式交房手续，但实际上本案原告实际早就接房进场装修，业主身份确认单上有关于达到装修入住时间的明确记载，因此，本案逾期交房时间应当截止到业主身份确认单上关于达到装修入住的时间，而不是原告实际与被告办理交接手续的日期。 本院经审理查明：原告作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为1-1301号，总价款为367773.00元，付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款117773.00元；余款250000.00元以银行按揭贷款支付；买受人应当在接到出卖人书面或有效电讯通知（如邮件、短信等）之日起3日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知或有效电讯通知（如邮件、短信等）后7日内前往指定地点办理贷款相关手续；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；合同还约定了其他事项。2015年12月15日，被告向原告出具收到原告缴纳的涉案房屋购房款117773.00元的收据。 贵州省华远卫士物业管理有限公司出具“丽景水湾强装入住缴费明细”载明1-1301未正常接房，属强装入住户，强装入住日期2018年10月22日，未交过物业费，水费从2019年6月4日交过3次。” 另查明，原告仅交付了涉案房屋购房首付款117,773.00元，涉案房屋购房尾款因被告未通知原告提交相关资料到银行办理贷款手续、被告公司停办业务等原因，现仍未支付。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已经组织举证质证并收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告亦应按照合同约定履行交付涉案商品房的义务。合同约定被告应于2016年6月30日前向原告交付涉案商品房，但贵州华远卫士物业管理有限公司出具的《丽景水湾强装入住缴费明细》载明原告自行对涉案房屋进行装修的时间为2018年10月22日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，视为被告于2018年10月22日将涉案商品房交付原告使用，但此时已经超过合同约定的交房时间，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。关于逾期交房违约金的起止时间问题，因被告于2018年10月22日才将涉案商品房交付原告使用，故，本案计算逾期交房违约金的时间应当从2016年7月1日起计算至2018年10月22日（共计843天）；关于逾期交房违约金的计算标准问题，因原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的标准为“逾期超过60日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故，原告主张的逾期交房违约金计算方式为，以原告已付购房款117,773.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日计算至2018年10月22日，即被告应当支付的违约金为9,928.26元。 对被告提出原告未履行完毕支付涉案房屋全部购房款的义务，被告享有先履行抗辩权，不应支付逾期交房违约金的抗辩主张，因原、被告双方在合同中约定原告支付购房尾款采用贷款方式付款，且原告办理贷款的前提为接到被告或贷款人书面或有效电讯通知后前往指定地点办理贷款相关手续，现因为被告一直未通知原告办理贷款手续，故原告未支付尾款的原因系因被告导致，故，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告梅敏、刘道芳逾期交房的违约金9,928.26元； 二、驳回原告梅敏、刘道芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费109.00元，原告梅敏、刘道芳负担84.00元；被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 婷 二〇二〇年十月二十六日 书记员 包清琳