湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0405民初744号原告：赵奇志，女，汉族，1976年7月14日出生，住衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：雷一思，湖南居安律师事务所律师。被告：陆媛，女，汉族，1985年10月9日出生，住衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：吴宏建，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐某某，女，汉族，1964年12月16日出生，住衡阳市石鼓区。原告赵奇志诉被告陆媛合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人雷一思、被告陆媛及其委托诉讼代理人吴宏建、唐腊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵奇志向本院提出诉讼请求：1、判令被告陆媛向原告支付转让费28000元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算自2014年1月1日起至转让费本息清偿之日止）；2、判令被告陆媛支付原告拖欠的租金50800元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算自实际欠付之日至全部租金本息清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年7月16日，被告陆媛就原告赵奇志经营的位于珠晖区××村××号××转让事宜，与原告签订《幼儿园转让合同书》，合同第一条约定转让费为238000元，第四条约定前述全部转让款应按进度于2013年12月31日前全部付清。随后，原、被告又签订《租赁合同》，就上述幼儿园场地的租赁期间、租金支付方式及其他权利义务等事宜进行了约定。合同第二条约定，场地租赁时间为4年5个月，即2013年7月20日至2017年12月30日止，其中2013年7月20日至2013年12月31日期间的租金为3000元／月，2014年度租金为3150元／月，2015年度租金为3300元／月，2016年度租金为3450元／月，2017年度租金为3600元／月，被告每半年20日向原告支付租金。上述租赁合同到期后，被告陆媛又委托案外人彭志强与原告另行签订了《租赁合同》，约定承租期限为2018年1月1日至2018年12月30日，租金半年交清一次，每半年租金为2万元。同时，该《租赁合同》确认被告欠付原告转让款28000元，并承诺在2017年12月30日前支付。上述《幼儿园转让合同书》及两份《租赁合同》签订后，被告经常迟延付款，至今拖欠转让款28000元，租金总额50800元。原告多次催促被告偿付欠款本息，但被告均已各种理由推诿拖延。被告陆媛辩称，原告称欠付的28000元以及2018年全年的房租4万元，与被告无关。在2017年8月份时，幼儿园转让给了彭志强，2018年的《租赁合同》也是彭志强个人签订的，因此2018年的租金与被告无关。同时在原告与彭志强签订的租赁合同中注明：乙方欠甲方的28000元在2017年12月30日前还1万元整。这是彭志强个人的意思表示，与本案无关。原、被告在双方签订的租赁合同中约定，逾期30日原告有权解除合同，在实际履行过程中，原告没有提出解除合同，实际上是对被告支付的2015年至2017年租金的确认，而且2015年、2016年的欠付款已经超过了诉讼时效。根据合同当事人意思自治原则，当合同双方均以行动履行了各自权利义务，虽与合同约定并不相符，但在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应认定合同双方实际变更了合同义务。被告承租期间，幼儿园发生多部位大面积发霉漏水现象，被告方及时通知了原告，原告同意被告自行维修，请求人民法院从欠付的转让金中予以扣减。根据原、被告的陈述及认定的证据，本院确认以下事实：2013年7月16日，原告赵奇志与被告陆媛作为甲、乙方签订《幼儿园转让合同书》一份，约定：经甲方（即原告）同意，甲方将自己位于珠晖区××村××号××方（即被告）使用，建筑面积约1000平方米，整体转让价为238000元。乙方在2013年7月13日向甲方支付诚意金10万元，等办园许可证及法人更改后再付10万元，余款3.8万元在2013年12月31日前付清，款项全部付清后甲方不得再向乙方索取任何其他费用。同日，原、被告还签订了一份《租赁合同》，约定：甲方（即原告）将自己位于珠晖区××村××号××方（即被告）使用，建筑面积约1000平方米，并保证乙方享有房屋租赁合同中享有的权利与义务。承租期限为4年5个月，从2013年7月20日起至2017年12月30日止，月租为3000元，2014年1月1日至2014年12月31日每月租金为3150元，2015年1月1日至2015年12月31日每月租金为3300元，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为3450元，2017年1月1日至2017年12月31日每月租金为3600元，乙方每半年20日向甲方支付房屋租金，逾期30日的，甲方有权解除合同。租期期满后，如甲方继续对外出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2013年8月10日，原告收到被告陆媛支付的2013年7月20日至2013年12月30日的房屋租金16000元，并向被告出具了收条。2014年1月至2017年12月期间，被告均按照18900元／6个月的标准向原告缴纳租金，原告向被告出具了收条。其中，2016年1月，原告在向被告出具的租金收条中注明：年递增未付。2017年年底，原告与彭智强（被告妹妹的丈夫）作为甲、乙方签订《租赁合同》，约定：甲方（即原告）同意将位于湖南省衡阳市珠晖区××村××号的房屋承租给乙方（即彭智强）使用，建筑面积约800平方米。承租期限从2018年1月1日止2018年12月30日截止，租金每半年交清一次，每半年租金为20000元。合同到期，乙方在同等条件下有优先续签权。彭智强还在《租赁合同》上备注：乙方欠甲方28000元在2017年12月30日前还一万元整。被告实际使用租赁幼儿园至2018年底，由于该幼儿园所在房屋的所有权人株洲机务段衡阳综合车间收回房屋，遂向被告发出收回房屋通知。2019年，陆媛向本院提起诉讼，请求人民法院确认其与赵奇志于2013年7月16日签订的《租赁合同》无效，判令赵奇志向陆媛返还转让款21万元及因无效合同取得的租金126800元。本院依法作出（2019）湘0405民初2223号民事判决书，判决：驳回陆媛的诉讼请求。在该案开庭审理时，陆媛的委托代理人称，彭智强是幼儿园法定代表人，但是是挂名的，现在也没有挂名了。后陆媛不服，向衡阳市中级人民法院提起上诉，衡阳市中级人民法院于2020年5月25日做出（2020）湘04民终951号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2017年8月21日，彭智强出具承诺书，称：“本人彭智强，男，目前系衡阳市珠晖区××法人代表。衡阳市珠晖区××前身系珠晖区智慧树幼儿园（法人代表陆媛），系因原幼儿园停办后更名衡阳市珠晖区××，园内财产和投资，仍然归原投资人陆媛所有，本人系聘请的法人代表，园内财产与本人无关。现本人郑重承诺，在衡阳市珠晖区××经营期间，本人不参与园务管理，也不处分园内财物，园内的收益与本人无关。同时，园内发生的亏损，需要承担的债务和法律责任，也与本人无关。在本人担任法人代表期间，陆媛要求变更回法人的，或者指定新的法人的，本人无条件配合办理变更手续。”2019年7月1日，原告赵奇志向本院提起诉讼，请求被告陆媛、彭智强支付转让费及欠付租金，在该案诉讼过程中，被告陆媛在谈话笔录中自认北极星幼儿园法人是彭智强，实际经营人是自己，且其全盘继受了彭智强享有的幼儿园租赁合同的权利义务，后赵奇志于2020年4月14日撤回起诉，本院做出（2019）湘0405民初1605号之二民事裁定书，裁定：准许原告撤回起诉。本院认为，原、被告签订的《幼儿园转让合同书》及《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，原、被告应依约履行合同义务。同时，被告陆媛自认幼儿园的实际经营人是自己，其全盘继受了彭智强享有的幼儿园租赁合同的权利义务，因此原告与彭智强签订的《租赁合同》亦对被告陆媛产生法律约束力。根据《幼儿园转让合同书》，被告陆媛应在2013年12月31日前付清原告幼儿园转让金238000元，被告陆媛仅支付了转让金210000元，还欠付原告28000元。关于28000元的付款时间，原告在2017年年底与彭智强另行签订合同时变更了支付时间，重新约定为其中1万元在2017年12月30日支付，对于剩余的18000元没有约定支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告于2019年7月1日向本院提起诉讼，请求被告支付转让金，被告未能按照上述约定时间及法定时间支付款项，造成了原告资金占用期间的利息损失，现原告请求被告支付剩余转让金28000元及逾期付款利息，合法有据，被告应支付原告转让金28000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以10000元为基数计付原告自2017年12月31日至2019年6月30日止的利息，以28000元为基数计付原告自2019年7月1日至款项付清之日止的利息。被告提出欠付的28000元以及2018年全年的房租4万元，与被告无关，系彭智强的债务，与原告在（2019）湘0405民初1605号案件中的陈述相互矛盾，本院不予采纳。同时，原、被告在《租赁合同》中约定每半年20日向原告递增支付2013年7月至2017年12月30日的租金，每半年支付2018年的租金20000元，但实际上被告均按照18900元/6个月的标准向原告缴纳2015年1月至2017年12月的租金，欠付2015年1月至6月的租金900元、2015年7月至12月的租金900元、2016年1月至6月的租金1800元、2016年7月至12月的租金1800元、2017年1月至6月的租金2700元、2017年7月至12月的租金2700元及2018年的租金40000元，以上欠付租金合计50800元，现原告请求被告支付租金50800元及逾期支付利息损失，本院予以支持，故被告应支付原告欠付租金50800元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以900元为基数计付原告自2015年1月20日至2015年7月19日止的利息，以1800元为基数计付原告自2015年7月20日至2016年1月19日止的利息，以3600元为基数计付自2016年1月20日至2016年7月19日止的利息，以5400元为基数计付自2016年7月20日至2017年1月19日止的利息，以8100元为基数计付自2017年1月20日至2017年7月19日止的利息，以10800元为基数计付自2017年7月20日至2018年1月19日止的利息，以30800元为基数计付自2018年1月20日至2018年7月19日止的利息，以50800元为基数计付自2018年7月20日至款项付清之日止的利息。被告提出，在被告没有按照合同约定金额支付原告租金时，原告没有提出解除合同，实际上是对被告支付的2015年至2017年租金的确认，2015年、2016年的欠付款已经超过了诉讼时效。本院认为，首先，原告没有及时行使合同解除权导致的结果是解除权的消灭，而不是债权的消灭；其次，以默示的方式作出意思表示，需要有明确的法律规定，本案不属于法律法规规定的以默示的方式作出意思表示的情形；最后，原告在2016年1月出具的租金收据中明确备注“年递增未付”，可以看出原告在此时曾向被告要求过支付其欠付的年递增租金，后原告又分别在2019年7月和2020年7月向本院提起诉讼，要求被告支付年递增租金，原告的请求未超过诉讼时效。故对被告的上述意见本院不予采纳。此外，被告还提出幼儿园发生多部位大面积发霉漏水现象，被告方及时通知了原告，原告同意被告自行维修，并提交了漏水照片，本院认为，被告没有对该部分损失提出反诉，不是本案的审理范围，被告可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陆媛在本判决生效之日起十五日内向原告赵奇志支付转让金28000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以10000元为基数计付原告自2017年12月31日至2019年6月30日止的利息，以28000元为基数计付原告自2019年7月1日至款项付清之日止的利息；二、被告陆媛在本判决生效之日起十五日内向原告赵奇志支付欠付租金50800元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以900元为基数计付原告自2015年1月20日至2015年7月19日止的利息，以1800元为基数计付原告自2015年7月20日至2016年1月19日止的利息，以3600元为基数计付自2016年1月20日至2016年7月19日止的利息，以5400元为基数计付自2016年7月20日至2017年1月19日止的利息，以8100元为基数计付自2017年1月20日至2017年7月19日止的利息，以10800元为基数计付自2017年7月20日至2018年1月19日止的利息，以30800元为基数计付自2018年1月20日至2018年7月19日止的利息，以50800元为基数计付自2018年7月20日至款项付清之日止的利息；三、驳回原告赵奇志其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2042元，减半收取1021元，由被告陆媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  王小卉二〇二〇年十月二十三日书记员  杨丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。