内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民再285号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：苏利华，男，1980年4月16日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：邢子龙，内蒙古云龙律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：张宇，男，1972年3月29日出生，汉族，扎兰屯市市场监督管理局职工，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。原审第三人：扎兰屯市阳光房地产开发有限责任公司。法定代表人：李文阁,该公司董事长。原审第三人：付晓鑫，男，1982年3月14日出生，满族，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。原审第三人：苏中学，男，1955年7月7日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区呼伦贝尔市扎兰屯市中央南路茶花巷**。再审申请人苏利华因与被申请人张宇及原审第三人扎兰屯市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光房地产公司）、付晓鑫、苏中学案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2019）内07民终557号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月18日作出（2019）内民申3591号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人苏利华的委托诉讼代理人邢子龙到庭参加诉讼，被申请人张宇及原审第三人扎兰屯市阳光房地产开发有限责任公司、付晓鑫、苏中学经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。苏利华申请再审称，请求撤销呼伦贝尔市中级人民法院(2019)内07民终557号民事判决，维持扎兰屯市人民法院作出的(2018)内0783民初3778号民事判决。事实和理由：（一）有新的证据足以推翻原判决。该房屋已经办理了不动产登记,是因为阳光房地产公司欠税而没有给再审申请人颁发不动产登记证书。新证据有房屋信息记载查询证明、扎兰屯市不动产登记信息查询结果证明、扎兰屯市地方税务局税务事项通知书、房屋所在小区的物业公司出具的证明。且该房屋已经进行了不动产抵押登记,原审法院认定事实错误。（二）原审法院适用法律错误。A区7号楼01007号商服房屋,苏利华已经通过支付首付款和按揭贷款付清了全部购房款,并且占有该房屋多年,没有办不动产登记证书是由于阳光房地产公司欠税所致,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”,应当停止对该房屋的强制执行,原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定错误。综上所述,请求支持苏利华的诉讼请求。苏利华向一审法院起诉请求：1.确认扎兰屯市朝阳里小区A区7号楼01007号商服、A区6号楼01005号商服、A区6号楼01003号商服归其所有，停止对其房屋的强制执行，解除查封措施；2.诉讼费用由苏中学、付晓鑫、阳光房地产公司承担。一审法院认定事实：阳光房地产公司作为扎兰屯市朝阳里小区建设的开发商，苏中学、付晓鑫作为该项目合伙人建设该小区项目工程。2012年11月19日，苏利华购买了扎兰屯市朝阳里小区A区7号楼01007号商服。当日，苏利华向阳光房地产公司支付购房款698760元。2013年3月21日，苏利华与阳光房地产公司签订了该商品房买卖合同，建筑面积107.16㎡，约定11000元/㎡，该房屋结构为一层商服。2013年5月6日，苏利华与阳光房地产公司以及中国农行扎兰屯支行签订了个人购房担保借款合同一份，苏利华以购买的扎兰屯市××里商服作为抵押物，办理了按揭贷款。2013年5月14日，中国农业银行扎兰屯支行向阳光房地产公司转购房款480000元。二次交付房款共计1178760元，A区7号楼01007号商服购房款苏利华已向阳光房地产公司交付完毕。因苏中学、付晓鑫、阳光房地产公司欠缴税费，该房屋无法办理房屋产权证。2015年6月15日，苏利华与阳光房地产公司签订了《商品房买卖合同》两份，购买扎兰屯市朝阳里小区A区6号楼01005号商服（面积231.81㎡）、A区6号楼01003号商服（面积317.98㎡），双方约定3300元/㎡，房屋结构为二层商服。苏利华按苏中学、付晓鑫的指示，通过中国工商银行扎兰屯支行向苏中学、付晓鑫的债权人巩令官、朱捷、赵东旭、崔玉良转款共计1292976元，该款作为部分购房款，剩余购房款交付给苏中学、付晓鑫。2015年6月16日，阳光房地产公司为苏利华出具了两份购房发票。2016年8月2日，苏利华作为权利人在扎兰屯市不动产登记中心，将扎兰屯市朝阳里小区A区6号楼01005号商服、A区6号楼01003号商服办理了不动产登记。另查明，2017年7月31日，该院作出（2017）内0783民初1713号民事调解书，调解协议内容：“苏中学、付晓鑫于2017年8月31日前给付张宇借款本金150万元，支付2016年10月1日至2017年6月1日利息18万元，自2017年7月1日起按照月利率1.5%支付利息至借款付清之日止；二、阳光房地产公司对上述款项承担连带给付责任。”该案在执行过程中，张宇申请对本案系争房屋予以查封，苏中学、付晓鑫提出书面执行异议。该院于2018年2月7日作出（2018）内0783执异2号执行裁定书，驳回苏中学、付晓鑫的异议请求。苏利华作为异议人向该院提出书面执行异议，该院于2018年11月1日作出（2018）内0783执异35号执行裁定书，驳回苏利华的异议请求。又查明，本案争议的三座房屋均在银行办理了抵押贷款，借款人、还款人均为苏利华。再查明，苏利华系苏中学之子。一审法院判决：停止对苏利华所有的位于扎兰屯市××里商服房屋、A区6号楼01005号商服房屋、A区6号楼01003号商服房屋的执行。张宇不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，本案一审、二审诉讼费由苏利华承担。二审法院认定事实：对一审查明的事实除“因苏中学、付晓鑫、阳光房地产公司欠缴税费，该房屋无法办理房屋产权证。”外，对其他查明的事实予以确认。另查明，阳光房地产公司在××区商服房屋时为其出具了完税发票。二审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，案外人异议之诉应由案外人就享有排除执行的民事权益承担举证证明责任，并由法院根据案外人是否享有排除执行的实体权益进行判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，苏利华于2012年11月19日购买的扎兰屯市××里商服房屋，未办理房屋产权证，其一审提交的该房屋用于出租经营的租赁协议书，证明该房屋不符合上述规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的排除执行要件，故对苏利华要求停止A区7号楼01007号商服房屋执行强制措施的诉讼请求应予驳回。苏利华与阳光房地产公司签订的购买位于扎兰屯市××里商服房屋买卖合同，已办理了房屋产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，物权保护应遵循登记和公示原则，在未将案涉房屋的权属转移登记至其他人名下时，并不产生物权变动及对抗第三人的法律后果。张宇主张苏利华购买的本案争议房屋属于借名落户的行为，苏利华虽然持有买卖合同与发票，但没有实际交易行为，苏中学与苏利华系父子关系，苏中学、付晓鑫以此规避执行，损害债权人的利益。对此，张宇提供的相关裁判文书，购房明细及录音资料不足以证实其主张外，没有提交其他证据证实苏利华在购买涉案房屋之前与苏中学、付晓鑫、阳光房地产公司达成借名买房的合意。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条明确“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施”的内容。苏利华要求停止对案涉A区6号楼01003号和01005号商服房屋强制执行的诉请，二审法院予以支持。张宇与苏中学、付晓鑫之间就案涉房产是否存在“借名落户”的纠纷，可另行主张，本案不予审理。关于张宇上诉请求中提出一审法院将追加的原审三名被告在判决书中变更为第三人，程序违法的问题，二审法院认为，一审法院对变更事项未告知当事人以及错列阳光房地产公司为第三人存在程序上的瑕疵，二审法院予以纠正，但并未影响当事人行使诉讼权利，故张宇为此要求发回重审的理由，缺乏法律依据，二审法院不予支持。综上所述，一审判决部分事实认定有误，适用法律错误，二审法院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、撤销内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2018）内0783民初3778号民事判决；二、停止对位于扎兰屯市××里商服房屋、A区6号楼01005号商服房屋的执行并解除查封；三、驳回苏利华其他诉讼请求。二审案件受理费40200元，由张宇负担21030元，由苏利华负担19170元。扎兰屯市人民法院（2018）内0783执异35号执行异议裁定书中，关于A区6号楼01003号、A区6号楼01005号商服房屋的执行部分于本判决生效时自动失效。本院再审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院再审认为，本案焦点在××区商服房屋强制执行。再审申请人苏利华是否对执行标的享有合法真实的实体权利，以及是否能够足以排除执行标的物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于案涉房屋登记在被执行人名下的情形，保护的是无过错不动产买受人物权期待权。第二十九条适用于案涉房产登记在房地产开发企业名下的情形，保护的是房屋消费者物权期待权。本案中，阳光房地产公司既是被执行人又是房地产开发企业，在适用第二十八条与第二十九条上产生竞合，故只要案涉房屋符合其中任一条款的规定，就应当认定执行异议成立。这与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定的立法精神一致。本案中，针对案涉房屋，苏利华与阳光房地产公司于人民法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，苏利华已交齐购房款并实际占有，该房屋已经办理网签和按揭，非因苏利华自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，故一审判决停止对苏利华所有的位于扎兰屯市××里商服房屋的执行正确。综上所述，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定错误。再审申请人苏利华申请理由成立，执行异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销呼伦贝尔市中级人民法院（2019）内07民终557号民事判决；二、维持扎兰屯市人民法院（2018）内0783民初3778号民事判决。一审案件受理费20100元，二审案件受理费40200元，共计60300元，由张宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 阿 茹 娜审 判 员 李  霞审 判 员 娜仁图雅二○二○年十月二十七日法官助理 莎 日 娜书 记 员 田 淑 娟