重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5405号上诉人（原审被告）：李静，女，1985年7月29日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖昌苹，女，1987年6月6日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁贵洲，男，1986年6月1日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。原审第三人：重庆大义房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴**李家沱融汇大道****2-6，统一社会信用代码91500113MA5U31JU99。法定代表人：李祥文，经理。原审第三人：重庆大义房地产经纪有限公司土桥店，住所地重庆市巴**红光大道**，统一社会信用代码91500113MA5UPWE221。负责人：李祥文。上诉人李静因与被上诉人廖昌苹、袁贵洲及原审第三人重庆大义房地产经纪有限公司（以下简称大义公司）、重庆大义房地产经纪有限公司土桥店（以下简称大义公司土桥店）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初8123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李静上诉请求：撤销原判，改判驳回廖昌苹、袁贵洲的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由廖昌苹、袁贵洲承担。事实及理由：1.按照合同约定，李静在解押当日将款项支付给廖昌苹、袁贵洲。即李静的付款之日应为银行扣款之日，而无法确定银行扣款日的原因系廖昌苹、袁贵洲导致，因此付款条件并未成就。2.案涉房屋存在违章建筑被予以行政限制，根本无法进行权属变更登记，在违建未消除的情况下，李静行使不安抗辩权，不应履行支付义务。廖昌苹、袁贵洲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。大义公司及大义公司土桥店答辩称：对一审判决没有意见。廖昌苹、袁贵洲向一审法院起诉请求：1.李静支付二原告购房首付款530000元；2.李静支付二原告以530000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算自2019年3月11日起至530000元付清之日止的资金占用损失；3.本案诉讼费由李静承担。一审法院认定事实：2019年1月5日,廖昌苹、袁贵洲、李静及大义公司土桥店签订买卖经纪合同约定，廖昌苹、袁贵洲、李静通过经纪方购买及出售位于重庆市巴南区房屋；买卖成交价为1380000元；买卖双方同意按下述方式付款，定金100000元为第一部分房款，买方在签署本合同时交纳定金人民币100000元，人民币1280000为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款：如买方需办理银行按揭，则上述第二部分房款的部分房款750000元整由买方向银行申请按揭贷款支付卖方，买卖双方须于本合同签署之日起35个工作日内递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书，否则视为违约；因办理银行按揭贷款所产生的评估、担保、按揭服务费等费用共计11200元由买方支付，此笔费用须于申请银行按揭之前由买方支付给经纪方；买方须支付首期房款530000元整（买方所付首期房款为：上述第二部分房款中非由银行承诺以贷款形式支付之金额，如买方首付款少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方首付款相应增加），买方须于解押当日之前支付给卖方；若卖方房地产尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方首付款还清该物业的欠款（具体金额以银行欠款为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管。卖方须于3日内到相应部门办理该物业的注销抵押登记手续；买卖双方约定于2019年1月10日卖方将该物业交于买方；该物业是以现房、现状、现产权售予买方，在签署本合同之前买方曾被邀检查或已授权代表代为检查该物业及相关产权证明，知悉该物业各方面的情况，故买方不得以该物业存在瑕疵等理由拒绝交易；若买方或卖方人任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须按国家法律规定适用定金法则（如买方违约，买方没收定金且有权将该物业再出售于任何人，如卖方违约，卖方须双倍返还定金给买方）；卖方袁贵洲负责此房的水电装修完毕，不收取任何费用，材料买方负责。2019年1月5日，李静支付廖昌苹、袁贵洲定金100000元。2019年1月10日，廖昌苹、袁贵洲、李静与大义公司土桥店签署《交房确认书》约定，前期装修违规罚款由廖昌苹负责，前期违建装修拆除卖方负责不赔偿，接房后出现新的违章建筑，则该新违章部分由李静负责，2019年3月10日前买方支付首付款解押。当日，廖昌苹、袁贵洲将案涉房屋交付给李静。2019年3月8日，廖昌苹向李静邮寄催款通知，要求李静按合同规定期限交款解押案涉房屋。2019年6月14日，重庆市巴南区规划和自然资源局作出《责令停止违法建设通知书》，要求廖昌苹就涉案房屋立即停止违法建设，并于通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑。2019年6月14日，重庆市巴南区人民政府花溪街道办事处作出《关于暂停供电（水、气）服务的通知》通知廖昌苹从即日起暂停供电（供水、供气）服务，直至违法建筑消除为止。2019年6月27日，廖昌苹通过EMS向李静邮寄告知书，要求李静在2019年6月29日上午打款给廖昌苹解押，并明确回答廖昌苹什么时间拆除违建部分。案涉房屋现有抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行；有2019年6月25日重庆市巴南区规划和自然资源局文件巴南规资函【2019】143号的行政限制。一审另查明，2019年4月，李静向法院起诉要求解除买卖经纪合同，由廖昌苹、袁贵洲双倍返还李静定金200000元。2019年8月16日，重庆市巴南区人民法院作出（2019）渝0113民初5732号民事判决，驳回李静的诉讼请求。李静不服，遂向重庆市第五中级人民法院提起上诉，后被驳回上诉，维持原判。一审法院认为，廖昌苹、袁贵洲、李静及大义公司土桥店所签订的买卖经纪合同是各方当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。买卖经纪合同明确载明买方须支付首期房款530000元整，买方须于解押当日之前支付给卖方，若卖方房地产尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方首付款还清该物业的欠款（具体金额以银行欠款为准）；同时落款时间为2019年1月10日的交房确认书明确李静须在2019年3月10日前支付首期房款解押。故，李静应在2019年3月10日前支付廖昌苹、袁贵洲首付款用于案涉房屋解押，对于李静有关付款条件未成就的抗辩，一审法院不予支持。现李静至今未支付廖昌苹、袁贵洲前述530000元，其亦未举示首期房款存在减少的情形，故一审法院对廖昌苹、袁贵洲主张的530000元予以支持。李静逾期支付廖昌苹、袁贵洲款项，造成廖昌苹、袁贵洲相应资金占用损失，故李静应支付廖昌苹、袁贵洲以530000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的从2019年3月11日起至2019年8月19日止，及以530000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（不超过年利率4.9%）计算的从2019年8月20日起至530000元付清之日止的资金占用损失。买卖经纪合同和交房确认书均未约定具体拆除违建部分的时间，且违建部分在案涉房屋交易时就存在。现案涉房屋因违建而存在行政限制，李静可以要求廖昌苹、袁贵洲对违建部分进行拆除，但应给予合理的时间。廖昌苹、袁贵洲的其他抗辩欠缺合同约定或法律依据，一审法院不予支持。若廖昌苹、袁贵洲拒绝拆除案涉房屋的违建部分，李静可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告李静于本判决生效后十日内支付原告廖昌苹、袁贵洲购房首付款530000元；二、被告李静支付原告廖昌苹、袁贵洲以530000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的从2019年3月11日起至2019年8月19日止，及以530000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（不超过年利率4.9%）计算的从2019年8月20日起至530000元付清之日止的资金占用损失；三、驳回原告廖昌苹、袁贵洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9100元，减半收取4550元，由被告李静负担。此款已由二原告自愿垫付，被告李静自本判决生效之日起十日内径付原告廖昌苹、袁贵洲，本院预收的受理费不作清退。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中双方的争议焦点是李静应否向廖昌苹、袁贵洲支付首付款，现具体评析如下：1.关于首付款付款条件是否成就的问题。李静上诉认为，因廖昌苹、袁贵洲的原因导致无法确定银行扣款日，而合同约定的是李静在解押当日支付首付款，因此付款条件并未成就。首先，根据查明的事实，双方在合同中明确约定李静须于“解押当日之前”将首付款支付给廖昌苹、袁贵洲，并非李静上诉所称的“解押当日”，李静的主张与双方合同的约定并不相符。其次，双方在2019年1月10日签署的《交房确认书》中明确，李静须在2019年3月10日前支付首付款，该约定清楚明确、合法有效。本院认为，李静关于付款条件尚未成就的上诉理由缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。2.关于不安抗辩权能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，李静上诉主张案涉房屋存在违章建筑被予以行政限制，无法进行权属变更登记，故其有权行使不安抗辩权，不支付首付款。根据查明的事实，双方在买卖合同中已明确载明，案涉房屋是以现房、现状、现产权售予买方，在签署合同前买方曾被邀检查或已授权代表代为检查房屋及相关产权证明，知悉该房屋各方面的情况，即李静在签署合同之前对案涉房屋的状况是明知的。结合双方签署的《交房确认书》的内容可知，李静对案涉房屋内存在违建装修的情况已充分了解，且应当能够预见前期违建可能带来的法律后果。且在前案审理中廖昌苹、袁贵洲也已表示同意对违建部分进行拆除，并未拒绝履行拆除义务。本院认为，李静在买房时充分了解了案涉房屋存在违建的情况，廖昌苹、袁贵洲也明确表示同意对违建部分进行拆除，故李静关于自己有权行使不安抗辩权的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；李静的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由李静负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年十月九日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅