山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10839号上诉人（原审被告）：郭叶红，女，1986年12月16日出生，汉族，住河北省保定市满城县。委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：周波，总经理。委托诉讼代理人：陈红军，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人郭叶红因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员孙红岩独任审理。本案现已审理终结。郭叶红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回科瑞物业公司的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审案件受理费及其他诉讼费用由科瑞物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.科瑞物业公司并未按照《前期物业服务协议》的约定尽到物业服务管理责任，应当属于提供物业服务存在重大缺陷范畴，构成根本违约，而非一审法院所认定的履行瑕疵，原因如下：第一，一审中郭叶红提交了多项能够证实科瑞物业公司物业服务存在严重缺陷的证据，能够充分证实本案所涉物业所在的外围环境长时间达不到使用条件，该缺陷包括但不限于由科瑞物业公司所直接管辖和操控的扶梯无法正常运营、商铺院落内经常性出现维修沟槽导致郭叶红无法入户营业、在房屋非正常交付至今仍为临时水和临时电且频繁出现停水停电现象。另外，郭叶红在一审判决后，取得了足以证实科瑞物业公司未尽到最基本的管理责任的证据，郭叶红于2020年7月13日拍摄一宗照片能够证实公共厕所极端脏乱并散发恶臭，公厕内洗手盆下水管严重损坏，物业管理区域走廊泥泞不堪，公共管理区域建筑垃圾以及其他杂物随意堆放，防护栏玻璃破碎严重影响美观且存在极大安全隐患，公共扶梯常年处于停止运营状态，庭院和走廊地面污浊不堪，多处上下楼梯处的瓷砖破裂、混凝土裸露，电动车随意停放，存在严重的火灾隐患，公共区域的生活垃圾未及时清理，业主墙体出现严重裂缝并不停渗水。在业主多次要求修理的情况下科瑞物业公司一直拖延，停车秩序混乱导致消防通道被随意占用，物业管理区域垃圾遍野、杂草丛生，排水沟被堵导致污水渗出至人行道等。保洁、维修以及秩序管理系科瑞物业公司应尽的最基本义务，科瑞物业公司并未履行，已经严重违背了《前期物业服务协议》的约定，属根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方之间系物业服务合同关系，双方所签订的《前期物业服务协议》系双务合同，只有科瑞物业公司尽到了合理的、基本的物业管理责任后，郭叶红才产生支付物业服务费的义务。科瑞物业公司并未尽到上述最基本的物业管理责任，故郭叶红有权拒绝支付物业费。第二，郭叶红在一审法庭调查阶段出示的图片及视频证据能够证明科瑞物业公司所服务的小区入住率极低，大部分业主因房屋不具备法定及约定的交房条件而未验收房屋，科瑞物业公司未履行对大部分业主的物业服务义务，其所提供的物业服务水平与其所承诺的10元/平方米/月所对应的物业服务标准存在极大差距，科瑞物业公司的上述表现不符合瑕疵履行情形，而应当定性为服务严重缺陷，已经构成根本违约。2.郭叶红所在区域的大部分业主均因科瑞物业公司的原因未交纳物业费，科瑞物业公司在一审中存在虚假陈述，一审法院基于科瑞物业公司的虚假陈述所认定的“小区多数业主已经足额支付物业费”的事实系错误认定，二审中郭叶红提交由多数商铺业主签名确认的《情况说明》予以证实，证实大部分商铺业主均对物业服务不满，物业服务水平与其收费标准不对称，依法拒绝交纳物业费。二、一审法院适用法律错误。科瑞物业公司未尽到最基本的物业服务管理义务已经构成根本违约，郭叶红及其他商铺业主均有权拒绝交纳物业费。即便一审法院仅认定科瑞物业公司存在瑕疵履行，但并未对其瑕疵履行所形成的法律后果通过判决方式予以惩戒，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。本案中，一审法院既然已经认定科瑞物业公司存在瑕疵履行，在双方未约定违约责任承担方式的情况下理应根据该规定判决减少郭叶红所应支付的物业费数额，一审法院仅免除了本就不应获得支持的“滞纳金”，一审判决适用法律错误。科瑞物业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。科瑞物业公司已按照《前期物业服务协议》的约定履行了物业服务管理的职责，郭叶红在上诉状中陈述的情形与事实不符。1.科瑞物业公司根据与建设单位签订的《前期物业服务合同》的约定，对济南绿地国际花都欢乐颂实施物业管理服务，建立、健全了本物业的物业管理服务档案资料，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通、消防等项目进行维护、服务与管理。科瑞物业公司提供了物业服务以后，郭叶红一直拖欠物业服务费用，郭叶红已经严重违反双方合同约定。2.《前期物业服务协议》第四条第（一）款第2项约定“裙商物业管理服务收费标准，按照建筑面积每月每平方米10元标准收取。以上标准不含需另行缴纳的电梯、二次供水加压泵、公共照明、公共用水、中央空调系统等公共设施设备的运行能耗费用（公共能源费用），业主/物业使用人需要按照甲方每月核算的公共能源费用分摊，另行支付应承担的公共能源费用”。郭叶红一直未交纳公共能源费用，违约在先，其主张不应得到支持。3.涉案项目为商业综合体，除裙商外，还有公寓物业，郭叶红不能代表绝大多数业主的利益，因拒交物业费的行为，使科瑞物业公司的经营状况恶化，一直处于亏损状态，损害了全体业主的利益。4.开发商的保修义务与科瑞物业公司无关。科瑞物业公司为了所有业主的利益提供的正常维修服务，以及市政公司的正常施工，郭叶红也视为对自身权利的妨害。郭叶红提交的证据无法证明其主张，应承担举证不能的后果。二、一审判决适用法律正确。一审判决认定郭叶红的行为违反了《中华人民共和国合同法》的规定，应依约定支付科瑞物业公司物业服务费用，同时从公平原则出发，平衡双方当事人的权益，未支持科瑞物业公司违约金的诉求。综上，请求驳回郭叶红的上诉请求。科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.支付物业服务费12403.6元；2.支付违约金5581.62元。一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.案涉房屋交付行为的效力。科瑞物业公司陈述其依约交付，交付行为合法有效，提交《济南市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》佐证。郭叶红则辩称交付行为无效，案涉房屋尚未取得开发项目《分期综合验收备案证明》，补充协议约定交付条件减轻或免除开发商应承担的责任，加重其负担，排除其主要权利，系格式条款，也违背了地方性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，即需综合验收后方可交付使用不再是强制性效力性的规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。但商品房的竣工验收事关商品房质量安全、业主的人身安全，故商品房的竣工验收必须符合法律规定，结合现行法律规定及实践中的具体规范，出卖人交房的法定最低标准应为取得竣工验收备案单。本案中，案涉房屋于2018年8月2日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，即该日案涉商品房已符合法律规定的交付标准，案涉房屋也已经实际交付。《商品房买卖合同补充协议》中明确约定交付条件变更为出卖人取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单，该项约定应为双方真实意思表示，未免除出卖人的法定责任，也未加重买受人的负担。就郭叶红所陈述的格式条款事宜，在补充协议中明确约定“双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外的责任”，该内容所涉文字进行了加黑处理，起到了相应的提示作用，郭叶红作为完全民事行为能力人在补充协议后签字确认了协议内容，应承担相应的法律后果。综上，双方对房屋交付条件的补充约定合法有效，案涉房屋的交付行为合法有效。2.本案应否中止审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。本案中，郭叶红辩称其已提起关于绿地地产（济南）有限公司交付行为无效的诉讼，应等待该案审理结果，本案应中止审理。经审查，本案系物业服务合同纠纷，而另一案为商品房预售合同纠纷，两者非同一法律关系，且本案无需以另一案的审理结果为依据，故郭叶红关于中止审理的辩解意见于法无据，一审法院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下。郭叶红与绿地地产（济南）有限公司于2018年5月12日签订《商品房买卖合同》。约定：郭叶红购买绿地地产（济南）有限公司开发建设的绿地国际花都A4地块3号、4号商务公寓楼317号商业用房一套。《商品房买卖合同》载明“......第八条交付期限出卖人应当在2018-04-20前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”上述买卖合同签订当日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》（即附件五：合同补充协议），该补充协议载明“……第三条：关于房屋交付的补充约定1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2018年4月20日之前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议。2.甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出房屋交付通知。……第六条：前期物业管理1.根据《物业管理条例》，甲方选聘科瑞物业公司作为所在项目的前期物业管理单位。前期物业管理期间，物业服务收费标准按本合同及《前期物业服务合同》约定标准执行。2.商业用房物业服务费10元/月·平方米；中央空调能耗费、公共能源费按房屋的实际产生费用向业主收取。收取方式按本合同及《前期物业服务合同》约定标准执行。……18.本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能产生的法律后果，并愿意承担。双方均同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。第十五条：补充协议的效力本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”甲方为绿地地产（济南）有限公司，乙方为郭叶红。科瑞物业公司与郭叶红于2018年8月4日签订《前期物业服务协议》，该物业服务协议载明“……第四条物业服务费及其它应缴费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用）（一）物业服务费标准及缴费方式2.裙商物业管理服务收费标准，按照建筑面积每月每平方米￥10.00元标准收取。……3.物业服务费交费开始日期：业主应自办理入住手续时预交六个月的物业服务费，以后每六个月缴纳一次。缴费时间：下一次缴费期首月七日内，逾期不缴纳者，每逾期壹日应承担3‰的滞纳金，逐日递增计算。……”绿地地产（济南）有限公司制定了《绿地国际花都A4地块临时管理规约》，并交付郭叶红。郭叶红在《承诺书》上承诺人处签字，承诺遵守该管理规约。2018年8月2日，腊山A4地块商业综合体3#、4#商务公寓楼、裙房及换热站（已建）工程取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2018年8月4日，绿地地产（济南）有限公司向郭叶红交付了案涉房屋。一审法院认为，科瑞物业公司与郭叶红签订《前期物业服务协议》，约定相应的权利、义务，上述行为均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，一审法院予以确认。郭叶红虽辩称协议系欺诈签订，但未提交证据加以证实，依照相关法律规定，应承担举证不能的不利后果，故郭叶红的该辩解意见依据不足，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，郭叶红作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业服务的内容较为广泛，且服务对象众多，各业主对物业服务的评价有着不同的标准，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。郭叶红未依约交纳物业费，此期间仍然接受着物业服务，而小区其他多数业主则按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，对其他按时交费的业主而言也不公平。郭叶红辩称科瑞物业公司未按照合同约定提供相应的服务，但提交的证据尚不足以证实。即使物业服务存在一定瑕疵但尚不足以达到拒绝交纳物业费的情形，科瑞物业公司对此也不予认可，依照相关法律规定，郭叶红应承担举证不能的不利后果。故科瑞物业公司主张按照《前期物业管理服务协议》约定的标准计算得出的物业服务费12403.6元合法有据，一审法院予以支持。科瑞物业公司另主张违约金5581.62元，郭叶红不予认可。经审查，科瑞物业公司在提供物业服务到位的前提下可依约主张违约金，但案涉小区现入住率较低，科瑞物业公司提供的物业服务确存在一定瑕疵，仍有需要改进的地方，郭叶红拒绝交纳物业费的辩解意见虽然未得到支持，但却可以印证其未交纳物业费事出有因，并非主观恶意拖欠。为平衡双方当事人的合法权益，创造和谐的服务关系，对科瑞物业公司关于违约金的诉求，一审法院不予支持，但郭叶红之后应依约及时交纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、被告郭叶红于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付物业服务费12403.6元（2019年2月4日至2020年1月3日）；二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司负担39元，被告郭叶红负担86元。二审中，郭叶红提交证据一：光盘一张，内含40张照片。证明目的：科瑞物业公司未履行物业服务义务，没有尽到最基本的保洁、维修以及秩序管理责任，构成根本违约，而非履行瑕疵。证据二、涉案项目商铺业主所出具的证人证言一份。证明科瑞物业公司所服务的涉案欢乐颂商铺物业服务质量极差，服务态度极为恶劣，物业费严重偏高，物业收费水平与物业服务质量基本不对称，几乎所有的业主均拒绝缴纳物业费。科瑞物业公司的质证意见为：对证据一中部分照片的真实性不予认可，照片内容的地点位于涉案小区内。郭叶红提交的厕所照片是因为管道改造所致，防护栏玻璃破碎后科瑞物业公司悬挂警示标牌尽到了安全提示义务。郭叶红提交的施工照片部分为燃气管道施工，其他为科瑞物业公司进行维修，这些施工照片能够证明科瑞物业公司履行了服务义务。对证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议。签名业主并不能代表所有业主的利益，相反签名业主都是未缴纳物业费的业主，业主拒缴物业费给科瑞物业公司的运营带来困难，损害的是全体业主的利益。科瑞物业公司提交派工单和分包合同，证明科瑞物业公司履行了物业服务义务。郭叶红对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。本院认为，郭叶红提交的光盘中照片内容位于小区内，能够反映小区内的客观情况，本院对该证据的真实性予以采信。科瑞物业公司对证据二的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。郭叶红对科瑞物业公司提交的证据的真实性没有异议，可以作为认定案件事实的根据，本院予以采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，科瑞物业公司作为涉案小区的物业服务企业，与郭叶红签订《前期物业服务协议》。科瑞物业公司对涉案小区提供了相关物业服务义务，郭叶红也事实上享受了科瑞物业公司提供的物业服务。郭叶红作为涉诉房屋的业主，应当支付物业服务费。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。根据郭叶红提交的照片内容可以证明科瑞物业公司在物业服务方面存在瑕疵，但该瑕疵是否造成物业管理区域内的公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，郭叶红提交的证据不足以使本院作出以上认定，郭叶红主张科瑞物业公司构成根本违约的上诉理由本院不予支持，故郭叶红应按照约定交纳物业服务费。一审判决驳回科瑞物业公司要求郭叶红支付违约金的诉讼请求，也是基于对科瑞物业公司存在服务瑕疵的考虑。故郭叶红主张不予缴纳涉案期间的物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。根据双方签订的《物业管理服务协议》的约定，一审判决郭叶红支付2019年2月4日至2020年1月3日的物业费12403.6元并无不当。郭叶红主张的墙体出现裂缝并渗水的问题系房屋买卖法律关系，与本案不属于同一法律关系，郭叶红以此为由不缴纳物业费没有法律依据，本院不予支持。综上所述，郭叶红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人郭叶红负担。本判决为终审判决。审判员  孙红岩二〇二〇年十月十九日书记员  孙 雪