广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)粤04民终1147号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈莲，女，汉族，1977年11月21日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码：511************928。 委托诉讼代理人：罗永盛，广东至伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪莹，广东至伦律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：严家权，男，1955年8月1日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区永久性居民身份证号码：*******，港澳居民来往内地通行证号码：*****。 委托诉讼代理人：黄**兰，广东德赛律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：熊敬，女，汉族，1965年4月29日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区**************，公民身份号码：432**********047。 委托诉讼代理人：黄**兰，广东德赛律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李展其，男，1973年3月2日出生，香港特别行政区居民，香港特别行政区居民身份证号码：*****，港澳居民来往内地通行证号码：*****。 委托诉讼代理人：黄**兰，广东德赛律师事务所律师。 上诉人陈莲与上诉人严家权、熊敬、李展其（以下简称严家权等三人）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈莲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为严家权等三人向陈莲赔偿装饰装修损失405216.54元（币种为人民币，以下同）、物品损失18520元；2.撤销一审判决第三项，改判为陈莲无须向严家权等三人支付占有使用费；3.撤销一审判决第四项，改判为严家权等三人向陈莲赔付由陈莲支付给原商铺承租人罗维俊的商铺转让费15万元；4.判令本案全部诉讼费用（包括一审、二审及鉴定费等）由严家权等三人承担。事实与理由：一、陈莲作为承租方在签订合同时已尽到最大的必要审查义务，一审法院认为陈莲未尽到必要的审查义务不正确，据此酌定陈莲对合同无效所产生的损失承担30%的责任裁量失当。陈莲是先从原承租人罗维俊处接手后承租的，罗维俊此前承租案涉商铺后开火锅店并已实际经营，案涉商铺周围的店铺也是同样的构造且实际经营，又由于严家权等三人对案涉商铺的建造审批情况没有如实告知，在查看了严家权等三人出具的不动产权证原件后，陈莲认为当时案涉商铺具备了开展营业的条件，不曾想过会存在夹层建造方面的瑕疵。直到陈莲收到消防部门送达的决定书后才知道商铺夹层属于违法建筑。再者，案涉商铺夹层属于违法建筑的相关事实，一般人通过不动产权证是很难看出来的，陈莲也是在知道自己利益被损害后前往珠海市住房和城乡规划局及香洲区城市管理行政执法局调查询问才能得知和确定，因此，一审法院认为陈莲未尽必要的审查义务有误，有悖于保护信赖利益的法律原则，认定陈莲须承担30%的责任裁量失当。即使陈莲有过错，对于不了解合同审查的知识和应注意的风险的陈莲来说，30%的权重也过于严苛。综上，一审判决就严家权等三人应向陈莲赔偿多少装饰装修损失、可移动物品损失的认定和处理不当，应予纠正。陈莲在合同签订的过程中并无过错，严家权等三人应按照司法鉴定意见书和资产评估报告书评定的价值分别向陈莲全部赔偿装饰装修损失、物品损失。二、案涉商铺不具备适租条件，严家权等三人本就无权主张租金和占有使用费，加之陈莲自2017年4月起就没有再使用案涉商铺，一审法院判决陈莲须支付2017年4月1日至2018年5月21日期间的占有使用费有误，应予纠正。首先，严家权等三人依法向陈莲交付适租租赁物是其作为出租人不容推辞的法定义务，但在案涉商铺存在夹层违章建筑的情况下，案涉商铺本就不能被作为适租租赁物交付，不能够也不应当进入租赁市场以获得租金收益，因此，严家权等三人根本不存在所谓的租金损失，要求支付租金和房屋占有使用费没有依据。其次，如前所述，陈莲在合同签订过程中并无过错，严家权等三人才是过错方，其无权要求陈莲支付租金和房屋使用占有费。再次，陈莲经营的案涉商铺在2017年3月已关门停业，陈莲从2017年4月起即没有再使用案涉商铺。2017年4月，严家权等三人对租赁场地上锁，陈莲无法进入，直至2018年5月21日严家权等三人又对商铺大门换锁才收回租赁场地，租赁场地未能适租交付和解租退回的原因都在严家权等三人。一审法院未查明采纳上述事实，忽略了严家权等三人缺乏主张占有使用费的权利基础，错误认定陈莲须支付2017年4月1日至2018年5月21日期间的占有使用费在所难免。综上，根据合同法第五十八条的规定，严家权等三人无权向陈莲主张支付占有使用费，陈莲更无须支付未使用案涉商铺期间的占有使用费，一审法院关于房屋占有使用费的判项有误，应予纠正。三、一审判决认定转让费已包含在装饰装修损失和可移动物品损失的范围内，不应重复主张，属于认定事实和处理错误。首先，《商铺租赁合同》的承租人原为罗维俊，后由陈莲承承继，合同备注了“此铺转让费13万元”，虽该部分内容后来划掉，但能证明严家权等三人对商铺转让费的存在及陈莲需要向罗维俊支付转让费的相关事实是知情的。上述备注和陈莲在一审中提交的罗维俊出具的收条、陈莲向罗维俊转账的银行转款记录，可以充分证明陈莲为入场经营已向罗维俊实际支付转让费15万元。其次，华联世纪工程咨询股份有限公司出具的《司法鉴定意见书》对案涉商铺装饰装修工程量的评定内容不包括罗维俊经营期间的商铺场地装修形成的附着物，仅是对陈莲加工装修安装的工程量和报价表的造价鉴定。综上，结合一审查明的严家权等三人对合同无效所产生的损失承担主要责任的事实，严家权等三人依法应当向陈莲赔付由陈莲支付给商铺原承租人罗维俊的商铺转让费15万元。四、按一审判决的逻辑推理，若严家权等三人在2017年4月1日之后的任何日期发函要求收回场地，则场地占用费会计算到发函后的三天内。实际上，严家权等三人早在2017年6月1日就向陈莲发出律师函，确认：2017年6月1日解除双方的商铺租赁合同关系，并对商铺停水断电、加装门锁，在发函后的三天内收回商铺，否则将自行收回商铺，自行处置商铺内的物品。严家权等三人在2018年5月18日向陈莲发函后的三天内收回场地，没有陈莲的协助就单方收回了案涉场地，证明收回案涉场地无需办理所谓的交接手续，因为陈莲于2017年3月31日停业时就已撤离，严家权等三人完全可以自行清理余下物品。退一步说，陈莲现主张不应支付2017年4月1日停业后的场地占用费，如按上述推理，那么，2017年6月1日后根本不应支付场地占用费，因为严家权等三人已明确收回商铺，如陈莲不自行清理场内物品，严家权等三人将自行清理，可见，严家权等三人故意拖延收回场地并将该损失转嫁给陈莲。5.《商铺租赁合同》的原承租人是罗维俊，该承接的合同上约定了陈莲要向罗维俊支付转让费13万元，只是对该约定作了删除处理，对这些事实，严家权等三人均在合同第二页签名确认，证明其知道陈莲为此支付了13万元（实为15万元）的转让费，只是认为这些费用与他们无关而已，况且支付该款项有罗维俊出具的收条印证，除非严家权等三人举出反证，否则不能推翻该事实。 严家权等三人答辩称：陈莲不仅未尽到必要的审查义务，实际上其是在明知租赁对象主要为商铺，且无相应产权登记的情况下自愿与严家权等三人签订租赁合同。1.签订合同之前，严家权等三人对隔层的情况没有任何隐瞒，陈莲查验了产权证及分户图，说明案涉商铺包括九洲大道的26栋第16号全部，桂花北路第207、209、211号的夹层及九洲大道26栋13号夹层。陈莲进行了查验并查看了现场，而夹层部分没有单独的产权证，从常理说陈莲对夹层没有履行报建手续，没有取得单独的产权登记肯定是明知的。2.因为夹层没有单独的产权证，陈莲的善婷美容中心在工商登记的时候地址是珠海市********（兰埔花园），这一情况也说明陈莲了解夹层没有产权证。另外，租赁合同是双方在明知夹层无报建无产权证的情况下自愿签订，体现了双方的真实意思，陈莲的主张和陈述都缺乏诚信。3.陈莲主张案涉商铺不具备适租条件不符合事实，因为一楼商铺加建夹层并正常营业，在案涉商铺所在的兰埔花园区域是普遍现象，而案涉商铺的夹层并非新建，夹层经营也持续多年，陈莲提交的珠海市香洲区城市管理局关于陈莲信访问题的回复也能证明这一情况，严家权等三人二审提交的新证据同样能证明这一情况。案涉商铺的其中之一，即九洲大道2108号26栋第13号商铺就通过了消防验收并正在经营。4.消防部门对加建夹层商铺进行消防检查时，只要商铺能够在公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查中合格，就能营业，除了一审提交的证据外，严家权等三人在二审提交的新证据均能证明这一事实。可见，消防部门对于夹层经营现象持接受态度。5.装饰装修损失完全是陈莲的过错造成的，一审判决严家权等三人承担主要责任没有事实和法律依据。另外，可移动物品也作为陈莲的损失是与最高人民法院关于租赁合同的司法解释的精神不符的。6.2017年6月1日，严家权等三人的律师函提到要求陈莲限期搬离，这是严家权等三人的单方行为，因为陈莲坚决不同意，甚至将严家权等三人加放在大门上的锁锯掉，由此严家权等三人不能进入案涉商铺，商铺依然由陈莲支配，这一点在一审法院安排去案涉商铺查看时可以证实，案涉商铺的门锁由陈莲打开。严家权等三人在2018年5月18日通知陈莲腾退物品，当时在一审法院的见证下，严家权等三人已经控制了案涉商铺，加装了门锁，因此一审法院认定2018年5月21日严家权等三人控制了案涉商铺有一定道理，但此后现场评估工作仍未完结，所以在2018年5月21日至2018年11月28日期间，严家权等三人仍不能使用案涉商铺，故计算案涉商铺的占有使用费应计至2018年11月28日，即评估机构最后一次进入案涉商铺的时间，陈莲关于严家权等三人故意拖延的说法不成立。 严家权等三人上诉请求：1.变更一审判决第二项为：严家权等三人向陈莲赔偿装饰装修损失99064.96元（330216.54元×30%）；2.变更一审判决第三项为：陈莲向严家权等三人支付占有使用费457631元[22655元/月÷30天×606天（2017年4月1日至2018年11月28日）]；3.判令陈莲向严家权等三人支付占用期间的水电费、物业管理费；4.本案一、二审受理费及鉴定费由陈莲承担。事实与理由：一、一审认定严家权等三人对合同无效所产生的损失应承担主要责任有失公平。案涉商铺加建夹层未经规划批准是显而易见的，但一审判决仅凭此就认定出租方对于合同无效所产生的损失应承担70%的过错责任有违民商事审判的契约自由、平等保护、诚实信用原则，依据本案事实，严家权等三人对于损失只应承担次要责任。1.就无效的租赁合同的签订，陈莲的过错程度高于严家权等三人，陈莲应承担主要的过错责任。首先，严家权等三人出租案涉商铺隔层，主观上无违法的故意，客观上政府规划、城管、消防等部门对于隔层商铺的使用持默许态度，严家权等三人的过错并不明显。一楼商铺加建隔层并正常营业在案涉商铺所在的兰埔花园区域是一个普遍现象，案涉商铺隔层并非新建，隔层经营也存续多年，严家权等三人提交的现场照片及陈莲提交的珠海市香洲区城市管理局《关于陈莲信访问题的回复》都能证明这一情况。对此现象城管部门并未作出违建处理，而是答复称“待规划部门制定存量违建认定和分类处理办法后逐一处理”，可见，在现阶段，城管部门对隔层现象采取接受并不制止的态度。消防部门对于加建隔层的商铺进行消防检查时，只要商铺符合消防要求，该商铺就能在“公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查”中合格，就能进行营业，严家权等三人提供的证据8、9均能证明隔层商铺亦能通过消防安全检查。可见，消防部门对于隔层现象同样采取接受的态度。其次，陈莲对案涉商铺的隔层状态主观上为明知，其不仅未尽到必要审查义务，实际，其是在明知租赁对象为商铺隔层且无相应产权登记的情况下自愿与严家权等三人签订租赁合同。租赁合同签订前，严家权等三人就隔层情况无任何隐瞒，陈莲查验了产权证，查勘了现场，其承租范围除一楼门面房外，尚包括隔层部分，而隔层部分并无单独的产权证，常理上看，其对隔层未履行报建手续、未单独取得产权登记肯定明知。因隔层部分无单独的产权证，珠海市**********进行工商登记时使用的地址为珠海市********（兰埔花园）铺，可见，对于隔层部分无产权证，陈莲有充分了解。再次，租赁合同是双方在明知隔层无报建、无产权证的情况下自愿签订，体现了双方的真实意志。合同法的诚信原则同样适用于无效合同，对于双方在对出租对象主要是无产权证的隔层及隔层经营普遍存在的现状充分了解的情况下所订立的合同，一审法院以合同无效为由认定陈莲仅承担30%的过错责任，这是对不诚信行为的纵容，不利于营造注重诚信的法治环境。2.陈莲的装饰装修损失与其自身的过错密切相关，其应对损失承担主要责任，一审判决要求严家权等三人承担70%的过错责任有失公平。首先，陈莲明知隔层没有产权证而投入资金进行装修，且并未将装修方案向严家权等三人报告，取得严家权等三人的同意，意味着其自愿承担相应的风险，出租人仅收取每月2万余元的租金却要承担几十万甚至几百万（只要承租方愿意）的装修损失，显然不是出租人在签约时可以预见到的损失，若如此，将导致利益的明显不平衡，对出租人严重不公。其次，陈莲应对其在装修过程中的违法行为承担相应后果，对由此造成的损失应自行承担。陈莲违反了《建筑工程施工许可管理办法》第二条的规定，未申领施工许可证，同时违反了《建设工程消防监督管理规定》第八条第一项及第二十四条的规定，未办理消防设计、竣工验收消防备案。根据《建设工程消防监督管理规定》第八条第三项的规定，陈莲应选用具有国家规定资质等级的消防设计、施工单位，但陈莲违反了该规定。若商铺隔层真的妨碍消防检查、不能作营业用途，则只要陈莲按有关规定申请施工许可、进行消防设计备案、选用有资质的施工单位，尽到起码的注意义务，相关部门和专业施工单位都会否定隔层的装修方案或给出可行的建议，就可以避免损失的进一步扩大，可见，违法装修所造成的损失系陈莲自行扩大增加的损失，陈莲应对违法装修的后果承担相应的责任。再次，陈莲因违法装修而在2017年2月24日收到珠海市公安消防局的《不同意投入使用、营业决定书》，只要陈莲按该决定书的要求积极整改，完全可以达到消防安全要求，其经营就不会受影响，正如该区域的其他商铺一样。陈莲于2017年3月13日就注销了善婷壹号美容中心，该行为表明其已无意继续经营，而是试图借机将损失转嫁给严家权等三人，显属恶意，有违诚信原则。二、一审对损失的认定不合理。1.经鉴定的装饰装修的价值不应全部算作陈莲的损失。首先，鉴定单位接受委托后即要求陈莲提供满足鉴定要求的资料，包括施工图，但在一审法院一再给予时间宽限的情况下，陈莲依然不能提供符合鉴定要求且真实可信的施工图，以致鉴定机构不能据此进行鉴定，陈莲的工程量不能确定，对此，陈莲应承担举证不力的法律后果。其次，因鉴定机构无法依陈莲的施工图进行鉴定，严家权等三人被迫同意以现场实测的方法鉴定。但是，案涉商铺原由罗维俊装修后经营火锅店，该店经营不到一年即由陈莲接手承租，之后陈莲只是在罗维俊装修的基础上作一些功能上的调整及装修装饰，而造价鉴定机构据以进行现场实测的“珠海兰埔善婷总店装修安装工程装修报价表”的部分项目在图纸上并没有反映，真实性存疑，故鉴定机构所评定的价值并非全部因陈莲的装修而形成，其中还包括罗维俊进行的装修，而这部分的利益应由出租方享有，不能算作陈莲的损失。因此，尽管鉴定机构关于可鉴定部分的评定价值为330216.54元，但属于陈莲的损失应酌定减少。2.严家权等三人不应承担可移动物品的损失。首先，陈莲至迟在其提起一审诉讼时就有义务自行将可移动物品搬离现场，否则应承担相应的后果，其申请对可移动物品的价值进行鉴定在法律上没有依据。其次，严家权等三人三番五次要求陈莲搬走可移动物品，但陈莲均未予理会，包括：2017年6月1日，严家权等三人通过《律师函》向陈莲提出腾退要求；严家权等三人在一审反诉状中提出腾退要求；2018年5月18日，严家权等三人向陈莲发通知书要求清空物品，并告知不清理的后果；一审的每一次庭审中，严家权等三人均要求陈莲搬走物品。直至2018年11月28日鉴定机构进行现场测量时，陈莲仍未搬走物品。在此之后，因需使用案涉场地，严家权等三人被逼无奈只得丢弃这些物品，一审要求严家权等三人对此承担责任于情于理均不恰当。三、一审对案涉场地占有使用费的计算期间、支付比例的认定与客观情况不符，实为不当。首先，自2017年4月1日起至2018年5月21日止，案涉场地由陈莲控制门锁，在此期间，陈莲应参照租金标准承担全部占有使用费。珠海市**********于2017年3月13日就已获准注销，陈莲于2017年4月1日起未向严家权等三人支付租金，按理陈莲应向严家权等三人腾退场地并处理后续事宜，但陈莲直至起诉后在严家权等三人多次要求下拒不腾退且一直控制案涉场地，导致严家权等三人无法使用案涉场地以致产生租金损失，陈莲对此负有全部过错责任。陈莲认为不腾退场地是出于鉴定的需要，但因现场状况并非全部由陈莲的装饰装修所形成，对装饰装修价值的鉴定完全不需要进行实测，导致实测的原因是陈莲根本就没有完整的施工图以致无法鉴定，对此，陈莲应承担举证不力的后果，并应就在此期间对案涉场地的占用支付全部的费用。其次，陈莲应全部承担自2018年5月21日起至2018年11月28日止对案涉场地的占用费。2018年4月27日，在一审法院的安排下，鉴定人员进入案涉场地进行查勘，严家权等三人本以为此后即可使用案涉场地，故于2018年5月18日向陈莲发出通知要求转移物品进行场地交接，并更换门锁，认可于2018年5月21日收回场地。因各种原因，鉴定机构的现场实测直至2018年11月28日才完成，因此，在2018年5月21日至2018年11月28日期间，严家权等三人虽然已更换门锁，但不能使用案涉场地，公平起见，此期间的占用费应由陈莲全部承担。四、陈莲应承担自2017年4月1日起至2018年5月21日止的水电费、物业管理费。该期间案涉商铺一直由陈莲控制，其当然应承担相应的水电费、物业管理费。 二审中，严家权等三人变更上诉请求第一项为：严家权等三人应向陈莲赔偿装修损失33021元（330216.54×10%）。其三人明确其上诉请求第三项的金额为8000元。 严家权等三人另补充上诉理由称：严家权等三人在租赁合同的签订及履行上没有过错或过错极小，即使租赁合同无效，也不必然给对方造成损失，因为对方不能经营的根本原因是消防验收没有通过，而消防验收不能通过的原因有五项，其中第一项与夹层有关，但未表述为夹层不能通过消防验收。严家权等三人提供的证据证明只要符合消防要求，夹层也能通过消防验收。因此，陈莲不能经营是因为其拒绝消防整改，并非因为夹层不符合规划要求，其损失完全是自身原因造成，一审法院要求严家权等三人承担70%的责任显然与事实不符。 陈莲答辩称：严家权等三人对案涉商铺违建的事实是明知的，而且建设违法建筑也是明显的，不但现状证明是违法建筑，政府部门出具的证明也证实这一点。一审中严家权等三人在庭审时也陈述在2006年2月购买案涉商铺，经商量后将各自商铺打通成一间大商铺，并隔成上下两层，同年3月对外出租。该陈述推翻了城管部门在调查里说的业主声称案涉商铺在购买时已经有隔层。案涉商铺在陈莲承租之前由罗维俊经营，陈莲作为普通经营者，当时根据其自身的常识和逻辑推理认为案涉商铺符合适租条件。按照《建筑工程施工许可管理办法》第二条的规定，由建设单位申办许可证，该建设单位是业主而不是承租方。不管是陈莲还是其他人承租，严家权等三人作为业主，都有义务以业主的名义申办施工许可证，但实际上其并没有履行上述义务，更没有告知陈莲需要办理相关许可证。综上，陈莲在承租案涉商铺时没有过错。案涉商铺属于违建，在城管部门出具的证明里已经说明案涉商铺的夹层列入拆违日常安排中，还没拆不代表合法。其他意见以上诉状为准。 陈莲向一审法院提出以下诉讼请求：1.严家权、熊敬、李展其退还租赁押金44000元；2.严家权、熊敬、李展其承担由陈莲支付给原商铺承租人罗维俊的商铺转让费15万元；3.严家权、熊敬、李展其退还陈莲自2016年10月1日至2017年3月31日的租金135930元（22655元/月×6个月）；4.严家权、熊敬、李展其赔偿因《商铺租赁合同》无效造成的租赁场地内的物品损失、装饰装修损失及租赁期限内的经营损失（具体数额待评估机构评估后及审计机构鉴定后确定，现暂定为742790元）；5.诉讼费、评估费、审计费等费用由严家权、熊敬、李展其共同承担。 严家权等三人提出如下反诉请求：1.陈莲向严家权、熊敬、李展其支付：（1）2017年4月、5月租金45320元（22660×2）；（2）自2017年6月1日起至腾退商铺之日止的占有使用费（暂按3个月计为22660×3=67980元）；（3）从2017年4月至腾退商铺之日止的水电费、物业管理费[暂计：水费157元、电费4666.26元（2017年4月至9月）、物业管理费1980元（2017年4月至9月）]；2.陈莲向严家权、熊敬、李展其支付违约金44000元，该违约金以陈莲所交押金44000元抵扣；3.陈莲向严家权、熊敬、李展其支付逾期支付的租金（含占有使用费）的滞纳金，以113300元为本金，按每日1%计，自2017年9月1日起计至付清款项之日止；4.陈莲承担本案诉讼费用。5.陈莲向严家权、熊敬、李展其腾退涉案商铺。 一审法院审理查明，严家权系位于珠海市********（兰埔花园）铺的登记产权人。熊敬系位于珠海市********（兰埔花园）铺和珠海市**********（兰埔花园）26栋16号商铺的登记产权人。李展其系位于珠海市********（兰埔花园）铺和珠海市**********（兰埔花园）26栋13号商铺的登记产权人。 2016年9月9日，严家权、熊敬、李展其共同与陈莲签订了一份《商铺租赁合同》，内容载明：严家权、熊敬、李展其作为出租方，将位于珠海市****（兰埔花园）207号、209号、211号商铺以及珠海市**********（兰埔花园）26栋13号、16号商铺出租给承租方陈莲使用；租赁期限为2015年10月1日至2025年9月30日止；租金及交纳方式为2015年10月1日至2016年9月30日的每月租金为22000元，2016年10月1日至2017年9月30日每月租金为22660元，2017年10月1日至2018年9月30日每月租金为23339元，2018年10月1日至2019年9月30日每月租金为24039元，承租方在每月1号前交纳租金及管理费用，承租方必须按照约定向出租方交纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方6天的宽限期，从第7日开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，承租方超过两次拖欠租金，出租方有权收回商铺；承租方另付押金44000元，租房终止，出租方验收无误后将押金退还承租方，不计利息；承租方拖欠租金累计达30天的，承租方赔偿违约金44000元，承租方两次拖欠租金，出租方有权收回商铺。若出租方在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿承租方所投入的全部损失，若承租方因出租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为承租方违约，乙方负责赔偿违约金44000元等内容。该合同下方打印的“备注：此合同生效起40天内属于装修期，此铺装让费13万元。2015年11月10号前付清人民币66000元（44000元押金、22000元租金）”内容被用笔划掉，空白处有“同意修改内容”的手写文字，旁边有“严家权、熊敬”的签名字样。陈莲称上述手写文字是出租方写的，具体是何人所写并不清楚，划掉的打印内容是出租方划掉，虽然该条内容不作为双方合同的内容，但出租方对装让费是知情的。严家权、熊敬、李展其则主张“同意修改内容”的文字是陈莲所写，并表示对装让费13万元不知情，认为该费用与出租方无关，故陈莲才会将该条备注内容划掉。 陈莲在一审庭审中陈述，其承租了案涉商铺的夹层用于经营珠海市**********，在其承租前，该场地由出租方严家权、熊敬及李展其出租给案外人罗维俊经营火锅店，约定的租期是从2015年10月1日起至2025年9月30日止，罗维俊一直承租至2016年9月8日，之后该场地变更承租人为自己，并与严家权、熊敬及李展其于2016年9月9日签订了《商铺租赁合同》，继续履行租赁合约。陈莲主张其按照双方约定的租金标准每月22655元已经付清2016年10月1日至2017年3月31日期间的全部租金。 严家权、熊敬、李展其在一审庭审中陈述，其三人大约在2006年2月各自购买了兰埔花园的商铺，经商量后将各自商铺打通成一间大商铺，并隔成上、下两层，并于同年3月开始对外出租，分别租给两个租户使用，罗维俊承租案涉商铺的二层场地的起始时间是2015年10月1日，租期为10年，租赁期间曾进行过消防检查，但并未发现任何问题，之后罗维俊因自身经营不善提前退租，在2016年9月9日之后该租赁场地变更承租人为陈莲，与陈莲建立的租赁关系是按照双方签订的商铺租赁合同履行。另外，严家权、熊敬及李展其均对陈莲主张的租金实际支付标准以及付租情况均无异议。 租赁合同签订后，陈莲称其经出租方严家权、熊敬及李展其同意后开始对租赁场地进行装修，并聘请案外人陈超豪进行施工，装修时间大约是一个多月，珠海市**********于2016年11月开始营业，直至2017年3月31日停业。陈莲主张为此共投入装修费用551928元，以及广告招牌费用51175元、监控系统设备费用4800元、项目策划费用59000元，此外购置经营物品支出费用37011元，为证明装修事实及上述投入费用金额，陈莲提供了工程报价表、招牌制作合约书、工程施工合同、视频监控系统配置报价表、广告合同、委托融资策划顾问协议书、招牌施工图、珠海善婷兰埔总店精装修工程施工图以及收据等为证。严家权、熊敬、李展其对陈莲主张的装修费用以及其他投入费用均不予认可，认为陈莲提供的票据并非正式发票，也未有提供支付费用的凭据，并主张陈莲装修时没有经过出租方同意，装修方案也未告知过出租方，出租方只是在陈莲装修完毕后到现场看过。 另外，陈莲提供了其名下的广发银行账户流水清单，显示陈莲的账户于2016年9月8日网银扣款2万元，2016年9月9日转账支出10万元和消费支出54000元。陈莲还提供了一份现金收入证明单，并称系罗维俊的拍档郑仰逸在2016年9月8日出具的，该份证明单内容载明“位于桂花北路兰埔花园商铺转让费合计130000元人民币，20000元消费额度，现收定金20000元人民币（无退还），余款于（与）郑先生及业主办理相关交接手续结束后一次性付清（110000元人民币）”。此外，陈莲还主张罗维俊于2016年9月9日出具了一份《收条》，内容载明“收到陈莲女士转让北家姓火锅店费用拾叁万元正（130000）”。陈莲在一审庭审中陈述，经出租方严家权、熊敬、李展其同意后，其向上一手承租人罗维俊支付了15万元转让费，其中的13万元是通过银行转账汇至罗维俊名下账户，其余的2万元是以珠海市**********消费券的形式交付给罗维俊。另外，罗维俊此前向出租方支付了租赁押金44000元，各方约定在罗维俊退场后，出租方不再向罗维俊退还已付押金，由陈莲将应付给出租方的押金44000元支付给罗维俊，视为陈莲已向出租方支付了押金44000元。严家权、熊敬及李展其确认收到陈莲交付的租赁押金44000元，但否认收到陈莲主张的转让费15万元，并主张租赁场地变更承租人的事宜是由陈莲与罗维俊自行商量，至于其二人之间如何具体约定，出租方对此并不清楚，也未被告知，对于陈莲主张通过银行转账支付给罗维俊的174000元从银行流水清单中并不能反映收款人是谁。另外，关于转让费产生的原因，陈莲陈述，因罗维俊承租场地是用于经营火锅店，对场地装修等方面有一定投入，原有的附着物仍具有价值，罗维俊为此要求陈莲向其支付转让费后才同意退场，故主张转让费的产生应属于其损失。严家权、熊敬、李展其则主张陈莲基于利用了上一手承租人的装修价值才愿意支付转让费，故认为目前租赁场地的很多装修内容应是原有的装修。 另查明，2017年2月24日，珠海市公安消防局向珠海市**********发出珠公消安不字[2017]第0034号《不同意投入使用、营业决定书》，主要内容载明“根据你单位（场所）关于珠海市**********（地址：珠海市********（兰埔花园）铺投入使用、营业前消防安全检查的申请，我局于2017年2月21日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1.该场所现场情况与申报消防安全检查情况不相符（原建筑无夹层，该场所设置在夹层）；2.该场所现场安全出口数量不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条的规定；3.厨房与其他部位的防火分隔，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.2.3条的规定；4.地面、墙面采用可燃料装修，不符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）第3.2.1条的规定；5.该场所未按要求设置室内消火铨给水系统，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第8.2.1（5）条的规定。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业等。陈莲认为，案涉商铺被出租方严家权、熊敬和李展其自行隔成上、下两层，将首层出租给其他人经营餐饮，首层场地目前处于空置状态，夹层是严家权、熊敬及李展其出租给其使用的场地，在公安消防局作出不同意投入使用、营业决定书后，珠海市***********此停业，故认为夹层未经报建审批，属于违法建筑，因此双方签订的商铺租赁合同应为无效，由此产生的损失理应由出租方全部承担，其作为承租人无须承担任何违约责任。 陈莲提交了珠海市住房和城乡规划建设局于2017年11月6日向广东盛夏律师事务所发出的《关于咨询陈莲租赁商铺夹层的回复》，内容载明“经核查城建档案馆竣工验收资料，该商铺无夹层设计内容；也没有查到加建商铺夹层的相关报建审批记录；如涉及竣工后擅自加建夹层商铺问题，请你所咨询珠海市香洲区城市管理行政执法局”。陈莲还提供了珠海市香洲区城市管理局于2017年11月27日向陈莲作出的《关于陈莲信访问题的回复》，内容载明“现回复如下：接到投诉后，我局前山街道执法中队（以下称“中队”）执法人员于2017年8月4日到兰埔花园26栋（上述5间商铺均属26栋）商铺现场检查，发现该处商铺目前基本均为两层，隔层并非新建。其中投诉的商铺也有旧建的隔层，现场正在进行室内装修，装修广告上显示装修当事人为“莱悦荟”，由于负责人不在现场，执法人员将《询问调查通知书》交由现场施工人员转交“莱悦荟”负责人，并通知其按要求到中队接受调查。此后，该负责人一直未到中队接受调查，中队多方调查也未能找到该负责人及房屋产权人的相关身份信息。后中队得到相关房屋产权人的联系电话后，于2017年9月29日致电相关产权人，产权人称该处隔层是开发商建设的，交楼时就己存在，且该小区一层商铺均是这种情况。投诉涉及的商铺未经批准加建隔层的行为属违反规划的行为。我局现场检查发现，兰埔花园一楼商铺隔层情况较为普遍，我局将按照《珠海市城市建成区违法建设专项治理工作五年行动实施方案（2016-2020年）》的要求，待规划部门制定存量违建认定和分类处理办法后逐一处理。”陈莲主张其租赁的场地是未经批准加建的夹层，珠海市香洲区城市管理局已明确作为违法建筑并作拆除处理，应当认定为违法建筑。严家权、熊敬及李展其对上述两份回复的真实性均无异议，但认为夹层只是没有报建审批记录，但并非违法建筑，且对于商铺夹层问题是由规划部门处理，城市管理局无权处置。 针对前述《不同意投入使用、营业决定书》的相关内容，一审法院致函给珠海市公安消防局询问，该局向一审法院出具珠公消函[2018]9号《珠海市**********消防安全检查情况的复函》，主要内容为：该场所申报的层数、面积与所在的建筑建设工程消防行政许可情况不相符，增设夹层属于改扩建工程，应依法根据改扩建工程相关程序办理。决定书中第2、3、5条是指该场所夹层位置存在的消防安全问题，第4条是指该场所首层、夹层共同存在的消防安全问题。 另外，陈莲提供了案涉商铺的房产分户图、商品房地产权属证明书及不动产权证，主张案涉商铺的首层为合法建筑，加建的夹层并未通过规划建设部门的工程竣工验收，属于违法建筑。严家权、熊敬、李展其则提供了网上查询的桂花北路225号、231号商铺消防检查安全结果，认为消防检查安全结果显示225号、231号商铺为“合格”，案涉商铺为“不合格”，虽然消防部门对案涉商铺作出了不同意投入使用、营业的决定书，但是允许当事人进行整改，整改合格后仍可以照常营业，225号、231号商铺均设有夹层，但仍在营业，据此认为夹层并非违法建筑，也不是消防安全检查不合格的原因，陈莲租赁的场地只要经过整改是可以达到消防检查的要求，但陈莲并未予整改，也拒绝腾退场地给出租方，另外，陈莲并未按照规定在装修前履行一系列的装修申报手续，其违规装修的行为所产生的费用应由陈莲自行承担。陈莲认可在装修前后都没有申请审批和备案，但主张公安消防局提出的整改意见中关于夹层的问题未消除障碍的情况下，其他的消防问题失去解决的前提。 2017年5月2日，陈莲向严家权、熊敬及李展其发出《关于赔偿经济损失的律师函》，认为出租的标的物至今没有取得规划建设部门的同意建造审批手续，属于违法建筑，因此导致双方签订的租赁合同无效，而建造违法建筑的过错在于出租方，并最终导致无法通过消防安全检查，要求出租方承担由此造成的经济损失，并提出退还押金44000元和2016年10月至2017年3月的租金，承担“转让费”13万元、处理租赁合同善后事宜产生的律师费以及赔偿装修损失、经济损失及其他损失等要求。严家权、熊敬及李展其认可收到该律师函，并主张收到函件后才知道公安消防局作出的上述决定书，于是立即与陈莲沟通整改事宜，但陈莲表示不同意整改。 严家权、熊敬及李展其提供了珠海市**********商事登记信息，显示该美容中心的经营者登记为金春燕，住所登记为珠海市********（兰埔花园）铺，并于2017年3月13日获准注销。严家权、熊敬、李展其认为珠海市**********在2017年3月13日已核准注销，主张陈莲要求支付的经营损失没有任何依据，同时说明陈莲并不希望在租赁场地继续经营。陈莲对该登记信息的真实性并无异议，并称珠海市**********是由其与金春燕合作经营，兰埔分店的登记经营者为金春燕，其为实际经营者，在公安消防局对珠海市**********作出不允许营业通知后，是金春燕单方申请注销了该中心的工商登记，为此其要求金春燕出具声明，对经营情况作出说明。 2017年6月1日，严家权、熊敬、李展其向陈莲发出律师函，并称已通过顺丰快递邮寄给陈莲，该邮件已妥投，该函内容载明陈莲拒绝整改及拒绝缴纳租金，其拖欠租金及物业管理费的行为已构成违约，提出单方解除与陈莲签订的商铺租赁合同，并将对商铺停水断电，加装门锁，同时要求陈莲支付拖欠的租金45320元及支付滞纳金，以及交清物业管理费、水电费等，在交清各项费用后的当日清空商铺内的物品，并请陈莲在收到该函三天内与出租人联系合同解除的后续事宜，否则将自行收回商铺、自行处置放置商铺内的物品。严家权、熊敬、李展其主张其与陈莲的租赁合同关系在2017年6月1日已经解除。陈莲认可在2017年6月初收到该函件，并称公安消防局向珠海市**********发出不同意投入使用、营业决定书后，该美容中心于2017年3月31日停止营业，如租赁合同有效，主张双方的租赁关系在此时解除，但因夹层属于违法建筑，导致消防检查无法通过，应由出租方对此承担全部责任。 2017年7月1日，陈莲向熊敬、严家权、李展其发出一份催告函，认为在2017年5月已向出租方发出律师函，要求尽快赔偿各项损失，但出租方拒不赔偿，为避免进一步扩大损失，只能通过诉讼途径解决，由此增加的额外损失由出租方承担。陈莲在一审庭审中陈述，陈莲向出租方发出催告函，要求出租方向其赔偿损失，但出租方却在2017年4月左右对租赁场地实施上锁，以致其无法进入现场，珠海市**********的经营物品也一直放置在商铺内未搬离。严家权、熊敬、李展其承认在原有的门锁上加了一把门锁，但称在2017年6月1日律师函发出后几天、不到一周时间内陈莲已将出租方加的门锁锯掉。陈莲则否认有锯锁的行为。 2018年5月18日，熊敬、严家权及李展其向陈莲发出一份告知书，内容载明出租方已多次要求陈莲腾退租赁场地，但陈莲至今仍未腾退，为减少损失，要求陈莲在接到通知后三天内清空商铺内一切物品，向其交还商铺，否则将自行处置场地内的所有物品，对此造成陈莲的损失概不承担责任。严家权、熊敬、李展其在2018年6月8日笔录中陈述，出租方多次与陈莲沟通腾退场地，陈莲不予理会，出租方于是在2018年5月18日向陈莲发出告知书并邮寄给陈莲，但邮件被退回，之后熊敬将告知书通过微信发送给陈莲，出租方在2018年5月21日已将租赁场地收回，并将租赁场地大门换锁，但如陈莲要求进入场地，出租方愿意开门，但陈莲对放置在场地内的物品拒不转移而产生的损失，出租方对此并无责任。陈莲确认收到熊敬通过微信发送的告知书，并主张租赁场地已在2018年5月18日由出租方收回，门锁钥匙由出租方控制，同时认为在2017年3月31日之后其未使用租赁场地，故不应支付租金。 再查明，诉讼中，陈莲申请对涉案租赁场地的装修装饰价值以及场地内的物品价值进行评估，一审法院经摇珠选定华联世纪工程咨询股份有限公司（原名称：广东华联建设投资管理股份有限公司）进行装修价值评估，另外还摇珠选定珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司对案涉场地内的可移动物品进行现值评估。 华联世纪工程咨询股份有限公司（以下简称华联公司）接受一审法院委托后，于2019年1月21日作出了《珠海兰埔善婷总店装修安装工程造价司法鉴定意见书》，其中，“鉴定分析说明”记载：华联公司于2018年3月8日接受委托，要求对陈莲承租的涉案场地内的装修装饰损失进行造价鉴定。华联公司在收到资料后积极开展了鉴定工作，由于涉案人提交的图纸不能满足鉴定材料的要求，不能计算出工程量，也没有详细的施工工艺，无法对涉案场地的装修装饰进行造价鉴定。鉴于此，经法院、双方当事人同意，该造价鉴定根据陈莲提供的“珠海兰埔善婷总店装修安装工程装修报价表”的内容，对工程量进行现场实际测量，根据测量的工程量和报价表的工程项目进行造价鉴定。2018年10月18日，华联公司鉴定人员、法院法官和双方律师及当事人一同到涉案场地对“珠海兰埔善婷总店装修安装工程装修报价表”上的项目内容进行确认。根据报价表上的项目内容，有部分工程项目现场已无法核实，如“打墙开孔拆除应拆部分”等，有部分工程项目已隐蔽或者工作内容不能核实，如“一层假山游鱼池地面防水含德高防水主材”等项目，这两种情况下的工程项目都因资料不完善，不能做出造价的鉴定。2018年11月28日，华联公司鉴定人员和双方当事人一起去现场对“珠海兰埔善婷总店装修安装工程装修报价表”的内容进行了详细的确认，工程量进行了现场测量，并作了详细记录，双方当事人签名确认。这份工程量及工作内容确认表用作做鉴定造价的材料。根据这份表的内容华联公司于2019年1月18日出具了鉴定报告意见书。现场已无法核实的项目、隐蔽项目及不能核实工作内容的项目就按原告单位的工程量及报价统计造价，不做鉴定。鉴定结论为：一、现场已无法核实的项目报价统计：104475元（包括：1.打墙开孔拆除应拆部分、人工费及清理及外运15000元，2.广告招牌51175元，3.2016.10.15-11.11电梯广告9920元，4.2016.11.14-12.13电梯广告13780元，5.2016.11.14-12.13公告栏广告1600元，6.2016.10.16-11.11电梯广告13000元）。二、隐蔽项目、不能核实工作内容的项目报价统计：84126.14元（包括：1.一层假山游鱼池砌弧形砖墙、地面防水等1365元，2.一层大门外芝麻黑花岗岩石修补4×200、磨边568元，3.拆装一层楼梯底门换大门合页125元，4.楼梯装饰墙面黑钛金包压条木基础底板1054元，5.楼梯位吊顶修补调整、含辅材、人工440元，6.假山喷池含设备9100元，7.一层水电修改1568元，8.男女卫生间：步级砌钻抹灰及水泥沙回填1880元，9.防水工程：卫生间、阳台地面和房间1.2淋浴地面等2577.4元，10.土工、木质拆除的修补1590元，11.房间2：墙面封包、轻钢国际76龙骨单面封9mm木夹板1237.14元，12.洁具、龙头、地漏3590元，13.电部分按要求施工.达消防要求施工（不含灯饰、龙头洁具）49880元，14.一层楼梯间吊顶乳胶漆修补漆一遍1180.4元，15.一层楼梯间吊墙面喷硅藻泥修补喷一遍，16.垃圾车辆外运与装卸3500元）。三、可鉴定部分的鉴定造价为330216.54元。陈莲为此项评估垫付评估费50000元。陈莲质证认为，对可鉴定部分的鉴定造价为330216.54元没有异议，但对现场已无法核实的项目报价104475元以及隐蔽项目、不能核实工作内容的项目报价84126.14元均有异议，因为这些项目是客观存在的装修，且已支付了相关费用，不能因为施工项目是隐蔽的部分就认为无法鉴定，这些损失是可以通过造价鉴定和价格信息进行估价。严家权、熊敬、李展其均对上述鉴定意见书无异议，认为报告显示采用的方法是现场实测，但由于陈莲的上一手承租人已经对场地进行了装修，陈莲只是在此基础上进行了小范围改动，所以陈莲并不能提供可供鉴定的施工图，以致鉴定结论中第一部分和第二部分所涉的项目不能核实，故认为这些项目不存在的可能性很大，而且陈莲进行的装修并不符合消防要求，因此并不具有价值。 珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司接受一审法院委托后，于2019年2月25日作出的珠诚信达资评字[2018]第Z0029号资产评估报告书，资产评估明细记载：毛巾浴巾（数量：1）评估价值为615元、床罩（数量：10）评估价值为1750元、美容床（数量：4）评估价值为950元、美容床（数量：5）评估价值为950元、美容凳子（数量：8）评估价值为400元、防油床单（数量：10）评估价值为150元、全身镜（数量：3）评估价值为285元、模特（数量：2）评估价值为120元、灭火器（数量：7）、灭火箱（数量：7）、护栏带（数量：1）和带字方路锥（数量：3）评估价值共计为300元、单人位欧式沙发（数量：8）、双人位欧式沙发（数量：2）、长茶几（数量：2）和圆茶几（数量：2）评估价值共计为3500元、暖白班台（数量：1）、两门衣柜（数量：2）、办公室大班台（数量：1）和办公室大班椅（数量：1）评估价值共计为4400元、茶台一套（数量：1）评估价值为1350元、洗手液盒（数量：3）、卷纸盒（数量：4）和擦手纸盒（数量：3）评估价值共计为350元、木象（数量：1）评估价值为1700元、电视机（数量：1）评估价值为1450元、微波炉（数量：1）评估价值为250元，上述资产的评估基准日为2019年2月13日，成新率均按按50%折算，鉴定意见为：纳入本次评估范围的陈莲持有的27项资产，在满足本报告全部假设和限制条件下的评估结果为18520元。陈莲为此项评估垫付评估费3000元。陈莲质证认为评估基准日是在2019年2月份，而其申请评估的时间是在2017年立案之后，故评估结论所涉物品的价值有所降低。严家权、熊敬、李展其对该份鉴定意见书持有异议，认为报告所鉴定的可移动物品是属于陈莲所有，陈莲本应搬离案涉商铺，且该部分物品并不属于装饰装修范围，主张不应计入损失当中，另外陈莲主张以其申请之日作为评估基准日没有依据。 另外，陈莲曾于2017年7月27日向一审法院提出委托审计申请，要求对其经营的珠海市**********在2016年10月1日至2025年9月30日期间的经营收支进行经营利润审计，后于2018年1月29日向一审法院撤回该委托审计申请。 严家权、熊敬、李展其为证明陈莲拖欠物业管理费、水电费的事实，提供了珠海兰埔物业管理有限公司向“2108-16号商铺”发出的6张收费通知单、兰埔花园住户收费情况一栏表、电费发票、管理费发票、中国民生银行业务受理单等为证。其中，兰埔花园住户收费情况一栏表显示“2108-16号商铺”在2017年4月至2019年2月期间的管理费除了2017年10月以及2018年6月至2019年2月显示每月费用为330元外，其余月份均未填写费用，管理费总额记载为3229.8元；电费在2017年4月至2019年2月期间分别为3761.47元、636.48元、262.08元、2.49元、0元、3.74元、0元、0元、0元、0元、0元、29.95元、8.73元、11.23元、0元、0元、12.48元、0元、0元、11.23元、5.25元、4.5元、9.75元，电费总额记载为4758.38元。中国民生银行业务受理单显示案外人李菊燕在2019年2月27日向珠海兰埔物业管理有限公司名下账户汇款8000元，汇款摘要记载“26栋16号铺的管理费和水电费”。珠海兰埔物业管理有限公司开具的电费发票，显示开票时间为2019年4月22日，金额为4770.2元（包括费用4221.42元和税费548.78元），备注记载为2108-16号铺2017年3月至2019年1月电费；管理费发票显示开票时间为2019年4月22日，金额为3229.8元（包括费用3046.98元和税费182.82元），备注记载为2108-16号铺2017年4月至2019年2月管理费。陈莲质证认为，出租方严家权、熊敬、李展其提供的上述证据均未能显示案涉商铺每月的用电和物业管理费的支出明细，票据仅是备注为“2108-16号商铺”，但该商铺并非全部案涉租赁场地，且陈莲在2017年4月1日之后没有使用租赁场地，此后出租方对商铺上锁，并于2018年11月将案涉商铺出租给其他人，故由此产生的电费、管理费均不应由陈莲承担，且住建部门和城管部门已确认夹层本身属于违法建筑，陈莲基于此原因被消防部门责令停业，故主张基于租赁场地本身存在的重大瑕疵而产生的固有费用应由出租方承担。 在2019年4月17日本案开庭审理时，陈莲陈述，目前出租方已将租赁场地重新装修并另行出租，其放置在场地内的物品因为此前尚未经过评估，故未搬离场地，但现在这些物品已去向不明。严家权、熊敬及李展其陈述，陈莲原放置在场地内的物品，严家权等三人在2018年5月18日已向陈莲发出告知书让其清空物品，否则会自行处置，现在除了大班台和茶台还在现场放置外，其他物品因为霉烂已被严家权等三人丢弃，严家权等三人在此前庭审中之所以认可在2018年5月21日已经收回租赁场地，是因在2018年4月27日在法院的安排下评估机构已经进入现场进行查勘，但实际上直到2018年11月28日才最终完成现场查勘，故此时间之前的场地占有使用费均应由陈莲承担。 一审法院认为，一、关于陈莲与严家权、熊敬、李展其签署的《商铺租赁合同》的效力问题。严家权、熊敬及李展其未经主管部门批准擅自将案涉商铺分隔为上、下两层，而本案双方签订的商铺租赁合同的标的是该商铺的隔层（夹层），由于该隔层并没有履行任何报建手续，亦未经主管部门批准建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故一审法院认定陈莲与严家权、熊敬、李展其签订的《商铺租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，由于作为出租方的严家权、熊敬及李展其在案涉商铺建设隔层，在未履行报建手续及取得政府主管部门批准情况下，将隔层出租给陈莲，应当对合同无效所产生的损失承担主要责任，陈莲作为承租方在租赁场地时应当对租赁对象的状况尽到合理的注意义务，因其未尽到必要审查义务，因此对合同无效产生的损失亦应承担部分责任。据此，一审法院综合考虑各方过错程度，确定由严家权、熊敬及李展其承担70%的过错责任，陈莲承担30%的过错责任。至于陈莲要求严家权、熊敬及李展其对合同无效所致的损失承担全部责任的主张，事实及法律依据不足，一审法院不予采纳。另外，对于严家权、熊敬及李展其认为邻近的其他商铺同样设置隔层，且相关管理部门此前并未对案涉商铺及其他商铺的隔层问题进行任何处罚，是对隔层合法性认可，现双方签订的商铺租赁合同不能继续履行的原因在于陈莲拒绝对消防安全问题进行整改所致，故主张应由陈莲自行承担损失。对此，一审法院认为，政府部门是否实施行政处罚并非民事行为合法性判断的标准，双方租赁未经批准建设的隔层，此行为违反了法律强制性规定，即为无效，且至本案一审法庭辩论终结前，也无证据证明案涉商铺的隔层已经取得主管部门批准建设，因此，虽然珠海市公安消防局作出的《不同意投入使用、营业决定书》列明的消防安全问题还包括隔层的安全出口数量不足、未按要求设置室内消火铨给水系统、厨房与其他部位的防火分隔不符合规定等问题，但隔层本身存在的消防问题是否通过安全检查与本案双方签订的商铺租赁合同的效力认定并没有必然联系，双方当事人也未约定此作为合同的生效条件，故隔层的消防安全问题并非是认定导致合同无效过错大小的事实基础，故一审法院对严家权、熊敬、李展其的该抗辩意见不予支持。 二、对于陈莲主张的本诉请求以及严家权、熊敬、李展其主张的反诉请求，一审法院认定如下： （一）关于押金问题。根据前述分析论述，因本案双方签订的商铺租赁合同已认定为无效，故陈莲请求严家权、熊敬及李展其返还租赁押金44000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于严家权、熊敬及李展其要求陈莲支付违约金44000元，并以押金冲抵违约金的主张，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 （二）关于陈莲主张的经济损失。1.装饰装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，陈莲的前手承租人罗维俊租赁案涉场地是用于经营火锅店，陈莲承租后是用作经营美容中心，作为出租方的严家权、熊敬及李展其对陈莲租赁场地的用途是清楚的，故其对陈莲的装修行为应有所预见，但无证据显示严家权、熊敬及李展其曾对陈莲的装修提出异议，故严家权、熊敬及李展其现以陈莲未经其同意进行装修以及未告知装修方案为由拒绝赔偿装饰装修损失的辩解意见，一审法院不予采纳。根据华联世纪工程咨询股份有限公司出具的司法鉴定意见书，其中关于“可鉴定的部分”评定价值为330216.54元，本案双方对此均未提出异议，一审法院予以确认。双方有争议的部分为“现场已无法核实的项目”和“隐蔽项目、不能核实工作内容的项目”，陈莲主张该两部分项目是客观存在的，并已实际支付相关费用，故应当计入损失范围。严家权、熊敬及李展其则认为该些项目不能鉴定的原因在于陈莲不能提供可供鉴定的施工图，且陈莲的装修并不符合消防要求，故主张不能鉴定的部分不应计算损失。对此，一审法院认为，陈莲对场地装修的事实虽然提供了工程报价表及工程施工合同、图纸等证据证明，但并未能提供向装修合同相对方付款的有效凭证，故陈莲的举证尚不足以证明该两部分项目实际产生的费用，应对此承担未充分举证之不利后果。但同时亦应考虑，在一般情形下，对于打墙钻孔和拆除应拆部分产生的人工费、清理费、垃圾外运及装卸费用以及水电改造、防水工程等装修投入是属于在装修过程中必然产生的费用，故对合理费用的部分应予支持，此外，在一审法院组织双方当事人、评估人员勘查现场时，可见租赁场地的入口处和场地内有数个广告招牌存在，故对陈莲主张产生了广告招牌费用，一审法院予以采信，并酌情支持合理部分的损失。因此，综合考虑租赁现场的状况、施工合同约定的项目价款以及装修费用的举证责任分担等情况，一审法院酌定按75000元确定上述未列入可鉴定范围的项目损失。故严家权、熊敬及李展其应按过错责任比例支付陈莲装饰装修损失为283651.58元[（75000元+330216.54元）×70%]。2.可移动物品损失。因租赁场地内的可移动物品并未形成装修附着，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，在出租方不同意利用的情况下，作为承租方的陈莲应当自行拆除并搬离场地。但根据严家权、熊敬及李展其的庭审陈述，对于珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司出具的资产评估报告书中所列的27项可移动物品，目前除茶台和大班台外，其他物品已被处置并不存在，因此，虽然陈莲对租赁场地存放的可移动物品一直不搬离，其行为确实不妥，从防止扩大损失角度考虑，作为出租方的严家权、熊敬及李展其本可以将陈莲的物品搬离现场、并存放别处或者通过其他合法途径解决纠纷，但严家权、熊敬及李展其却未经陈莲同意即擅自处置其物品来实现维护自己权益的目的，其行为存在不当，故对由此造成陈莲的经济损失应给予合理赔偿。因此，参照前述资产评估报告书所列各项物品的评估现值，对于严家权、熊敬及李展其已处置的现场可移动物品，一审法院酌定其向陈莲赔偿损失15000元。3.经营损失。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，陈莲称珠海市**********在公安消防局作出《不同意投入使用、营业决定书》后已停业，并确认该美容中心于2017年3月13日在工商部门已办理了注销登记，现陈莲要求严家权、熊敬及李展其赔偿珠海市**********在2017年4月1日至2025年9月30日期间的经营损失，应当对其主张的经营情况以及损失金额负有举证责任，但陈莲对此并未能提供充分、有效的证据证明，应承担举证不能之不利后果，故一审法院对陈莲的该项诉讼请求不予支持。4.转让费。陈莲依据罗维俊出具的收条以及银行转款记录，主张经出租方同意后向前手承租人罗维俊支付了转让费150000元，严家权、熊敬及李展其对收条的真实性不予认可，并否认对转让费知情，而根据陈莲提供的银行转账明细清单，对于其主张的几笔转款记录并未有显示收款人名称，陈莲也未申请罗维俊出庭作证，因此根据陈莲的举证，尚不足以证明其向罗维俊已实际支付转让费150000元。而且，即便陈莲为入场经营向给罗维俊支付了转让费，但根据陈莲对转让费产生的原因陈述，转让费是基于场地原有的装修形成附着物，仍具有一定价值因而向罗维俊支付的费用，可见，陈莲主张的转让费损失实际已经包含在装饰装修损失和可移动物品损失的范围内，而陈莲在本案中已经提出该两项损失的赔偿主张，故陈莲再诉请严家权、熊敬及李展其支付转让费150000元，理据不足，一审法院不予支持。 （三）关于陈莲主张的退还已付租金135930元以及严家权、熊敬、李展其主张的从2017年4月1日起至腾退之日止的占有使用费问题。一审法院认为，本案双方签订的商铺租赁合同对案涉租赁场地约定的租期起始时间为2016年9月9日，陈莲在一审庭审中认可进场装修完毕后即进行营业，实际使用场地至2017年3月31日，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，基于陈莲在此期间已经实际使用租赁场地的事实，且目前并无充分证据证明双方对装修期间有免租的约定，故陈莲要求严家权、熊敬及李展其退还已付的租金135930元，依据不足，一审法院不予支持。另外，陈莲虽称因租赁场地的消防检查未通过导致珠海市***********此停业，此后并未使用场地，但本案并无证据证明陈莲曾向出租方表示返还租赁场地，且其物品一直放置在场地内未搬离，而根据本案现有的证据以及双方的庭审陈述，可以反映出租方严家权、熊敬及李展其于2018年5月18日向陈莲发出告知书，要求陈莲在三天内清空场地内物品并交还场地，陈莲认可收到该告知书，严家权、熊敬及李展其在一审庭审中亦称在2018年5月21日已经更换场地入口的门锁，并收回租赁场地，故一审法院认定严家权、熊敬及李展其实际收回租赁场地的时间为2018年5月21日。至于严家权、熊敬及李展其在此后庭审中又主张收回租赁场地的时间是2018年11月28日，则其应当对自己前后不一致的陈述作出合理解释并提供相关的证据证明，但严家权、熊敬及李展其对此并没有充分举证，应承担举证不能之不利后果，故一审法院对其主张不予采纳。据此，鉴于在2017年4月1日至2018年5月21日期间陈莲并未将案涉租赁场地予以腾退，故该期间的场地占有使用费应由陈莲承担。但对于占有使用费支付标准的问题，一审法院认为，虽然根据上述司法解释规定租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费，但是否应完全适用原合同约定的租金标准，根据公平合理原则，应同时对造成合同无效的各方过错大小、承租方对租赁场地的利用程度等因素进行综合考量。就本案而言，一方面，出租方严家权、熊敬及李展其对造成本案租赁合同无效承担主要过错责任，且合同无效的原因对承租人陈莲正常使用租赁场地确实造成妨害，但另一方面，陈莲虽然没有使用租赁场地对外经营，但其在珠海市**********停业并办理注销登记的情况下，一直怠于与出租方交接租赁场地，并将其物品放置在场地内不搬离，其行为对租金损失的扩大存在一定过错，故一审法院综合考虑上述情况，酌定以实际履行的租金标准22655元/月的50%支持占有使用费，则陈莲应向严家权、熊敬、李展其支付上述期间的场地占有使用费为157074.67元（22655元/月÷30天×416天×50%）。另外，鉴于本案双方对案涉租赁合同无效均存在过错，故严家权、熊敬及李展其要求陈莲支付逾期缴纳租金的滞纳金，缺乏相关依据，一审法院不予支持。 （四）关于严家权、熊敬及李展其主张的物业管理费和水电费问题。对于兰埔花园2018-16号铺在2017年4月至2019年2月期间产生的物业管理费和电费情况，严家权、熊敬及李展其提供了《兰埔花园住户收费情况一览表》以及珠海兰埔物业管理有限公司出具的发票等证据为证，陈莲对此不予确认，但未提供反驳证据证明，故一审法院对上述收费情况表记载的费用情况予以采纳。而根据前述分析论述，由于陈莲在2017年4月1日至2018年5月21日期间并未将案涉租赁场地予以腾退，故对在此期间其承租场地实际产生的相关物业管理费和水电费应予承担。但因案涉商铺已被出租方分隔成上、下两层出租给陈莲和另一租户使用，而严家权、熊敬及李展其并未有提供有效的证据证明陈莲承租的场地在此期间实际产生的水电费情况，以及双方对管理费承担问题作出的具体约定，故严家权、熊敬及李展其仅依据兰埔花园住户收费情况表载明的费用情况，要求陈莲全额承担水费157元、电费4666.26元以及管理费1980元，理据不足，一审法院不予支持。 （五）关于严家权、熊敬、李展其主张腾退租赁场地的问题。根据本案查明的事实，鉴于至本案作出判决时，严家权、熊敬及李展其已收回案涉租赁场地，故一审法院对此主张不再作出处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、严家权、熊敬、李展其于判决发生法律效力之日起十日内向陈莲返还租赁押金44000元；二、严家权、熊敬、李展其于判决发生法律效力之日起十日内向陈莲赔偿装饰装修损失283651.58元、物品损失15000元；三、陈莲于判决发生法律效力之日起十日内向严家权、熊敬、李展其支付占有使用费157074.67元；四、驳回陈莲的其他诉讼请求；五、驳回严家权、熊敬、李展其的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14454元，由陈莲负担4336元，严家权、熊敬及李展其共同负担10118元。反诉费1348元，由陈莲负担1290元，严家权、熊敬及李展其共同负担58元。鉴定费53000元（陈莲已预付），由陈莲负担15900元，严家权、熊敬、李展其共同负担37100元。 二审中，陈莲未提交新证据。严家权等三人向本院提交如下证据：1.消防监督结果公开，2.照片（3张），拟证明只要符合消防要求，夹层也可以通过消防安全检查，可以营业，陈莲关于夹层是违法建筑不能经营的说法与现实不符，严家权等三人与陈莲签订租赁合同，出租包括底层和夹层的商铺没有过错或过错极小。陈莲质证称，前述证据不是新证据，来源不明，对其真实性、合法性、关联性不予认可，消防监督结果是否合格不能以来源不明的网页证明。关于九洲大道西2108号26栋13号商铺的消防检查结果，要证明该商铺符合消防要求，应提交消防合格证和资料，目前只是对有合法产权的底层出具消防合格证，凡是有夹层的不会给夹层出具消防合格证，实践中一层通过消防检查后再加建和使用只是没有受到查处，不能说明是合法的。 本院经审理查明，一审法院于2018年4月27日制作的笔录记载，当天，一审法院组织双方当事人及一审法院委托的华联公司、珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司到案涉商铺勘查现场，现场可见案涉商铺大门上挂有两把锁，一把已被锯断，另一把可以通过陈莲提供的钥匙打开。 经审理，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。 本院认为，严家权为澳门特别行政区居民，李展其为香港特别行政区居民，本案为涉港澳房屋租赁合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。根据《中华人民共和国民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，因案涉租赁物位于珠海市，内地与本案有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为解决本案争议的准据法正确。 双方当事人对一审判决第一项未提起上诉，本院径行予以维持。一审判决驳回陈莲提出的由严家权等三人支付经营损失、退还租金的请求及严家权等三人提出的由陈莲支付违约金、滞纳金的请求，双方当事人均未提起上诉，本院予以维持。 对双方当事人的上诉请求及其主张的理由，本院评析如下： 一、关于严家权等三人与陈莲签订的《商铺租赁合同》的效力 严家权等三人作为案涉商铺的所有权人和出租人，对于其出租给陈莲的房屋是合法建造负有举证证明责任。严家权等三人未能提供证据证明案涉商铺分隔为上下两层符合建设工程规划许可证的规定，亦未证明在一审法庭辩论终结前主管部门批准将案涉商铺分隔为上下两层，应承担不利后果，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审判决认定案涉《商铺租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。 二、关于双方当事人的过错比例 严家权等三人系案涉商铺的所有权人和出租人，其明知案涉商铺夹层的建造未办理报建手续，属于未经主管部门批准且不符合规划的建筑，但其仍将夹层出租给陈莲，严家权等三人对案涉《商铺租赁合同》无效应承担主要责任。陈莲未对租赁房屋是否为合法建造尽到合理注意义务，对案涉《商铺租赁合同》的无效亦有一定的责任。根据双方的过错程度，一审判决认定由严家权等三人按70%的过错比例承担责任、陈莲按30%的过错比例承担责任并无不当，本院予以维持。严家权等三人主张其只需按10%的过错比例承担责任、陈莲主张其不存在过错均理据不足，本院不予支持。 三、关于案涉商铺装饰装修的价值及严家权等三人应支付的装饰装修损失的金额 首先，严家权等三人主张陈莲对案涉商铺进行装修未经出租人同意，但严家权等三人在一审中自认其在陈莲装修完毕后到现场看过，即严家权等三人知道陈莲对案涉商铺进行了装饰装修。严家权等三人未举证证明其对陈莲所进行的装饰装修明示反对，应视为严家权等三人同意陈莲对案涉商铺进行装饰装修。 其次，从严家权等三人的上诉请求来看，其对于应向陈莲赔偿修饰装修损失并无异议，仅是对装饰装修物的价值及赔偿比例有异议。关于装饰装修物价值，陈莲和严家权等三人对华联公司出具的鉴定意见书中可鉴定部分的造价均无异议，双方对于将可鉴定部分的造价作为装饰装修价值亦未提出异议，本院予以采纳。对于华联公司认为无法鉴定的部分，陈莲主张的打墙钻孔、装卸、水电改造、防水等施工内容符合常理，严家权等三人未提供证据证明陈莲所主张的隐蔽工程和其他项目均不存在，一审判决酌定未列入可鉴定范围的项目损失为75000元并无不当，本院予以维持。严家权等三人上诉主张装饰装修物价值为330216.54元理据不足，本院不予支持。综上，陈莲对案涉商铺所进行的装饰装修的价值为405216.54元。关于赔偿金额，如前所述，严家权等三人与陈莲签订的案涉《商铺租赁合同》无效，一审判决根据导致合同无效的过错比例认定严家权等三人应向陈莲支付装饰装修损失283651.58元并无不当，本院予以维持。 三、关于可移动物品损失 首先，严家权等三人对陈莲存放在案涉商铺内的可移动物品可采取存放至别处等合法途径处置，但严家权等三人在未取得陈莲同意的情况下将大部分物品丢弃，该行为侵害了陈莲的财产权益，依法应向陈莲赔偿损失，严家权等三人主张其无需赔偿可移动物品损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 其次，陈莲一方面主张其与严家权等三人签订的《商铺租赁合同》无效，另一方面却未按照合同无效的法律后果返还案涉商铺，而是将可移动物品一直存放在案涉商铺内。陈莲未举证证明其系因严家权等三人阻挠或有其他客观原因而未能取走可移动物品，因此，陈莲对于可移动物品损失的发生亦有过错，应自行承担部分损失。根据双方的过错，一审判决认定严家权等三人应向陈莲赔偿可移动物品损失15000元并无不当，本院予以维持，陈莲上诉请求赔偿18520元理据不足，本院不予支持。 四、关于严家权等三人是否应赔偿陈莲向案外人支付的商铺转让费 一审中，陈莲自认其向案外人罗维俊支付转让费是因为罗维俊对装修有一定投入且原有的附着物仍有价值，可见，陈莲主张的转让费已体现在装饰装修物的价值之中。陈莲在本案中就装饰装修物及可移动物品的价值损失向严家权等三人提出赔偿请求，本院亦判令严家权等三人承担部分装饰装修物价值损失及可移动物品损失，在此情况下，陈莲再就转让费损失提出赔偿请求属重复请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 五、关于占有使用费 首先，从2018年4月27日的笔录可见，至2018年4月27日，陈莲仍掌握案涉商铺的钥匙，且陈莲一直未将放置在商铺内的可移动物品搬走，陈莲关于其自2018年4月起未再使用案涉商铺的主张与事实不符。严家权等三人自认在2018年5月21日收回案涉商铺，而陈莲的举证并不足以证明其在2018年5月21日之前已经将案涉商铺交还给严家权等三人，应承担不利后果，一审判决认定陈莲应支付2017年4月1日至2018年5月21日期间的占有使用费并无不当，本院予以维持。陈莲主张其无需支付占有使用费理据不足，本院不予支持。 其次，严家权等三人主张陈莲应支付2018年5月22日至2018年11月28日期间的占有使用费的理由是鉴定机构对案涉商铺的现场查勘直至2018年11月28日才最终完成，对此，本院认为，严家权等三人自认于2018年5月21日更换了案涉商铺的门锁，即自此陈莲已无法再实际占用案涉商铺。案涉商铺依法不能用于出租，陈莲也未实际占用案涉商铺，严家权等三人未举证证明其对案涉商铺的使用因鉴定而受到影响，其要求陈莲支付2018年5月22日至2018年11月28日期间的占有使用费理据不足，本院不予支持。 最后，严家权等三人未举证证明2017年4月1日至2018年5月21日期间陈莲利用案涉商铺进行经营活动，亦未举证证明陈莲在此期间基于占有案涉商铺所获得的利益与案涉商铺可合法出租情况下陈莲作为承租人可获得的利益相当，一审判决酌定以11327.5元/月的标准计算该期间的占有使用费并无不当，本院予以维持。 六、关于物业管理费和水电费 首先，陈莲不认可其在2017年3月之后仍有使用案涉商铺，严家权等三人未举证证明其所主张的水电费是因陈莲使用案涉商铺而发生，一审判决驳回严家权等三人关于水电费的请求并无不当，本院予以维持。 其次，严家权等三人已于2018年5月21日收回案涉商铺，其主张由陈莲承担2018年5月21日之后的物业管理费理据不足，本院不予支持。严家权等三人请求的2017年4月1日至2018年5月21日的占有使用费得到了部分支持，而占有使用费数额的确定已经考虑了严家权等三人在案涉商铺被占用期间的损失，该等损失亦包括了物业管理费的支出，据此，一审判决对严家权等三人关于物业管理费的请求予以驳回并无不当，本院予以维持。 综上所述，陈莲和严家权等三人的上诉理由均没有事实及法律依据，对双方的上诉请求均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16663元，由陈莲负担7782元（陈莲已预交11108元，本院退回3326元），严家权、熊敬、李展其负担8881元（严家权、熊敬、李展其已预交10538元，本院退回1657元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 莹 审判员 郭建勇 审判员 唐育萍 二〇二〇年九月三十日 书记员 林丹丹