湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初2194号 原告:张斌，男，1989年2月12日出生，汉族，住郴州市苏仙区苏仙林语。 委托诉讼代理人：阳雪云，女，1964年1月27日出生，住郴州市苏仙区苏仙林语。系原告张斌母亲。 被告：湖南保利物业管理有限公司,住所地湖南省长沙市天心区书院路**保利国际广场****。 法定代表人：杨文波，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤吾戈，湖南保利物业管理有限公司法务。 委托诉讼代理人：陈洁，湖南保利物业管理有限公司苏仙林语项目客服主管。 被告：文超，男，2000年7月28日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区桔井路**。 委托诉讼代理人：文家线，1962年9月9日出生，汉族，，住湖南省郴州市苏仙区桔井路**系被告文超父亲。 原告张斌与被告湖南保利物业管理有限公司、文超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张斌的委托诉讼代理人阳雪云,被告湖南保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人汤吾戈、陈洁，被告文超的委托诉讼代理人文家线到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张斌向本院提出诉讼请求：1、要求两被告拆除违章建筑的雨棚及防盗网，拆除在原告家阳台安装的挡风挡雨铝合金挡板。2、原告停交物业管理费，自侵害开始2019年5月至侵害消除为止（即拆除雨棚、防盗网及铝合金挡板）。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年按苏仙林语物业服务中心的装修管理规定进行装修,在规定的地方阳台两侧装了空调外机,2019年楼下住户文超进行装修,改变阳台用途,在阳台安装空调的位置安装储物柜。后发现自家阳台两侧顶板发霉潮湿,于是找到原告,原告考虑远亲不如近邻,又是醴陵老乡,就同意文超想办法解决,于是文超爸爸找物业协商,据文超爸爸说物业要求他交一年物业费,于是就在原告阳台安装铝合金挡板,由物业出资2900元,现物业出了1600元,尚有1300元未付,结果时至盛夏,我打开空调,室内温度降不下来，空调开关温度显示35℃,未开空调前33℃,室内温度比室外高,因铝合金挡板属金属,具高导热性,致使整个房间就像蒸笼般,家有老小,老两口近60岁,小的才8个月,怎禁得如此酷暑。于是,自去年五月就找物业和文超爸爸商量,物业完全不管,要求自行解决,原告找到文超,他要求原告将空调外机装到厨房外面,从装空调的阳台搬至厨房外面,有近20米的距离,要破坏我家的很多装修结构,无异于杀鸡取卵,原告是严格按物业的要求装修,文超是擅自改变阳台用途,另外在窗外安装防盗网及雨棚,下雨天雨点总打在雨棚上吵得不得安宁,夏天阳光辐射在雨棚的热能及雨棚上的化学污染物全往家里跑。依据保利苏仙林语物业要求的装修管理规定:二、实施细则(一)严禁行为,2)不得在房屋外墙、屋面、天台、露台及室外安装遮光帘,遮阳蓬、晾衣架、花架、雨棚等影响建筑立面的构件或设备。7)不得封闭阳台、平台,不得更改护栏,不得安装防盗网。三、违章处理：(一)凡违反上述规定与细则的行为均属于装修违章；(二)对装修违章,客户服务中心有权根据情节轻重对责任人做如下处理:1)责令停工、限期恢复和整改；2)采取强制措施进行处理；3)对违约行为处以相应的违约金。在原告与保利苏仙林语装修管理服务协议中：甲方的权利义务:4对乙方、丙方在装修过程中的违章行为及验收中发现的声音现象予以制止,纠正及处理。五、违约责任：4、乙方、丙方违反《装修管理规定》擅自改变房屋建筑及设备设施外貌、设计用途、使用功能的,应停止改动,恢复原状,经甲方要求后,拒不恢复原状的,乙、丙方自愿接受甲方所采取的一切措施(包括停止水、电供应),再自愿承担一切后果。12、因甲方不履行义务,造成乙方、丙方损失的,由甲方承担相应责任。望贵院依法判决。 被告湖南保利物业管理有限公司辩称，一、在法律层面,被告湖南保利物业管理有限公司并非本案适格当事人,主张停交物业服务费无法律依据。根据《民法通则》及《物权法》的相关规定,原告诉请的拆除防盗网及铝合金挡板等均属于其与被告文超的相邻关系纠纷,被告湖南保利物业管理有限公司作为保利·苏仙林语项目的物业服务企业,服务范围为小区内公共区域及共用设施设备,与本案并无关联。且本案中相邻关系与物业服务合同关系属于两种不同的法律关系,原告以相邻关系纠纷为由拒交物业服务费并无事实及法律依据。二、在事实层面,被告湖南保利物业管理有限公司对违章搭建履行了制止及报告义务,并未违反《前期物业服务合同》及相关文件约定,无需对原告承担赔偿责任。针对被告文超占用消防平台并加装防盗网的违章搭建行为,被告湖南保利物业管理有限公司分别于2017年10月27日及2019年8月17日向被告文超张贴送达了《整改通知书》,并于2017年12月20日向郴州市城管执法苏仙大队递交了《关于请求查处我小区高层建筑违章违建情况报告的函》,被告文超经被告湖南保利物业管理有限公司多次催告后并未整改。被告湖南保利物业管理有限公司作为物业服务企业,并无对小区内违章搭建情况进行强制拆除的执法权,且已经按照《物业管理条例》第四十六条及《前期物业服务合同(保利·苏仙林语)》第二十四条的约定履行了制止及报告义务,不应就原告的诉求承担相关责任。综上,为维护当事人的合法权益,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告文超辩称，一、2017年5月18日被告文超房屋进行装修,同年11月份客厅两边阳台及生活阳台开始严重漏水,造成损失约人民币壹万圆整,原告占用公共消防面积私自改变房屋面貌且空调没有向外装管子,空调地漏堵塞和不平也没有进行找平与防水而造成严重漏水,2018年找物业并经过与原告三方协商,由原告将空调外机拆除,底铺重新找平做防水疏通管道,但原告不同意此方案,原因是拆除空调外机玻璃会因此损坏,因为三方无法达成协议故物业公司争取第二方案,在空调外做百叶窗和空调接管由物业公司出资委托文家线先生代请人进行制作安装,包括空调接下水管、地漏疏通费用、地漏疏通费用共计贰仟玖佰伍拾圆整情况文家线先生将不再与物业协商,现物业已支付文家线先生贰仟圆整，由物业管理公司以物业费中扣除。2020年原告找被告文超到物业管理公司协调她家空调不能对外排泄问题,要求物业出钱将空调钻机拆装、窗户外拆装费用由物业出,还提出一个无理要求,要被告文超同意将她家中央空调外机安装至我卧室上方,那么意味着这间卧室将无法居住,空调所带来的噪音是我们无法承受的,这也不符合《物业管理安全法》对此特请法院公平公正做出判决。二、原告提起关于被告文超家防盗窗会影响她的反光热量和下雨响声大产生的噪音,被告文超家装修防盗网是经过原告的同意和走原告家窗户下来安装的,当时她只是说雨棚下雨怕会产生噪音影响她们的休息,然后被告文超找了专业防水隔热隔音队伍叫湖南神舟有限公司苏长洲出了一个处理方案,经过了原告的同意。原告现在提出诉求让被告文超拆除防盗窗是报复行为,被告文超特请法院公平公正的做出判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提交了证据：证据1、保利物业苏仙林语装修管理规定；证据2、保利苏仙林语装修管理服务协议；证据3、郴州市人民政府关于依法查处市中心城区违法建设的通告四；证据4、照片四张（两张铝合金挡板、两张雨棚、防盗网）；证据5购房合同；证据6、户口本。 被告湖南保利物业管理有限公司为支持其抗辩主张提交了：证据1、《整改通知书》；证据2、《关于请求查处我小区高层建筑违章建情况报告的函》；证据3、《前期物业服务合同》，被告文超与第三方郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订了《前期物业服务合同（保利.苏仙林语）》。 被告文超为支持其抗辩主张提交了：证据1、漏水和百叶窗维修预算两张；证据2、改装消防通道图片5张；证据3、装修消防云梯公用空间图片2张；证据4、2302户主文超家漏水图片3张；证据5、2402户主张斌，装修消防云梯公用空间图片3张；证据6、请专业人员维修漏水1张；证据7、客厅漏水图片4份。 根据原、被告的举证，质证，对无异议的证据和事实予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告张斌购买了郴州市苏仙林语5栋2402房屋，被告文超购买了郴州市苏仙林语5栋2302房屋，双方是住楼上楼下的邻居关系，又是醴陵老乡。被告湖南保利物业管理有限公司系郴州市苏仙林语小区的物业管理公司，其于2013年9月30日与郴州市乾嘉盛房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：在物业管理区域内,提供的物业服务主要包括以下内容：一、物业共用部位的维修、养护和管理；二、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；三、项目共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理……；十、装修管理；十一、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取……。在物业管理区域内,本合同特别约定的物业管理事项为：一、特约有偿服务；二、其他可以提供的免费服务。服务内容不含业主专有部分的居家维护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务,但业主与物业公司协商一致另有约定的除外。物业公司应履行的义务:一、按合同履行提供物业管理服务……；四、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为,对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告……；七、向业主和物业使用人告知物业管理的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,应与其订立书面协议,告之装修中的禁止行为和注意事项:对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为,要及时制止和纠正,对情节严重的,要及时报请相关部门处理；八、按法律、法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项,及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督……。业主的权利义务：一、监督物业公司按照物业服务合同约定提供物业服务；二、遵守物业管理相关法律、法规及本物业管理区域的各项管理制度,履行《业主临时管理规约》、本合同约定的各项义务；三、根据本合同约定及法律、法规的规定按时交纳物业服务费用……；六、业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知并与乙方签署装修管理服务协议,并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项……。违约责任：因业主或物业使用人违反本合同的约定,使物业公司未达成本合同约定的服务质量标准,物业公司不承担违约责任,造成物业公司或其他业主、物业使用人损失的,违约人应给予经济赔偿。因为下列事由所导致之损害或导致物业公司不能履行本合同约定义务的，物业公司均不承担违约责任：……二、本物业内发生治安或刑事案件(包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫破坏、爆炸、火灾、盗窃等),但因物业公司故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限；……四、因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失,或违反本合同、管理规约及其它物业管理规定、未经物业公司同意擅自委托物业公司工作人员提供服务所致的一切相关损害；五、物业公司曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施,而业主未采纳所致之损害(包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等)……。本合同对合同双方及业主或物业使用人具有约束力。 被告湖南保利物业管理有限公司于2016年6月30日制定的《装修管理规定》中的实施细则：(一)严禁行为：2)不得在房屋外墙屋面、天台、露台及室外安装遮光帘,遮阳篷、晾衣架、花架、雨棚等影响建筑立面的构件或设备。7)不得封闭阳台平台,不得更改护栏,不得安装防盗网。违章处理：(一)、凡违反上述规定与细则的行为均属于装修违章；(二)、对装修违章,客户服务中心有权根据情节轻重对责任人做如下处理:1)责令停工、限期恢复和整改；2)采取强制措施进行处理；3)对违约行为处以相应的违约金……。2016年7月13日，原告张斌（乙方）与被告湖南保利物业管理有限公司（甲方）及装修方（丙方）签署的《保利.苏仙林语装修管理服务协议》，该协议系格式协议，约定：甲方对乙方、丙方在装修过程中的违章行为及验收中发现的声音现象予以制止,纠正及处理。乙方、丙方违反《装修管理规定》擅自改变房屋建筑及设备设施外貌、设计用途、使用功能的,应停止改动,恢复原状,经甲方要求后,拒不恢复原状的,乙、丙方自愿接受甲方所采取的一切措施(包括停止水、电供应),再自愿承担一切后果。因甲方不履行义务,造成乙方、丙方损失的,由甲方承担相应责任。之后，原告张斌对所购买的房屋进行了装修入住，并安装了空调。被告文超随后进行装修，发现客厅两边阳台及生活阳台有漏水现象，遂报告被告湖南保利物业管理有限公司，并查找原因，认为系原告占用公共消防面积，私自改变房屋面貌且空调没有向外装管子,空调地漏堵塞和不平也没有进行找平与防水而造成漏水。经协商，在原告家安装的空调外做百叶窗挡板和空调接管以解决漏水。后由被告文超找人施工完成，但费用是被告湖南保利物业管理有限公司支付的。原告之后发现开空调不能降温，遂向本院提起诉讼。 另查明，被告湖南保利物业管理有限公司向被告文超下达两次整改通知，其中落款为2017年10月27日的整改通知内容为：违章事实：占用消防平台，并且加装不锈钢防盗网；整改要求：拆除不锈钢防盗网，恢复原状。2019年8月17日的整改通知内容为;违章事实：违规占用、封闭公共平台，安装不锈钢防盗网，影响楼层通风、采光，影响消防安全，影响邻里和谐。2017年12月，被告湖南保利物业管理有限公司向郴州市城管执法苏仙大队报告，要求查处小区高层建筑违章违建情况，其中原告张斌和被告文超违章情况为：公共区域阳台装防盗网，平台封闭。 在诉讼过程中，因原告的诉请涉及物业服务合同关系及相邻关系两个法律关系，经本院释明，原告选择物业服务合同关系主张其权利，并明确诉请为：不交物业费，要求被告湖南保利物业管理有限公司拆除违章建筑（即防盗网、雨棚、百叶窗挡板），违章建筑系指安装在被告文超家的防盗网、雨棚及安装在原告家阳台的百叶窗挡板。 本院认为，原告选择物业服务合同关系主张其权利，即本案案由是物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：一、原告张斌能否不交纳物业管理费；二、是否由被告湖南保利物业管理有限公司拆除违章建筑。 关于焦点一、被告湖南保利物业管理有限公司为小区业主提供物业服务，原告作为业主有义务交纳物业服务费。原告称被告湖南保利物业管理有限公司没有按约定的义务履行拆除违法建筑或监督违法者拆除、申请执法部门执行。经查，被告湖南保利物业管理有限公司在对小区进行物业管理服务期间，履行了通知整改、向有关执法部门反映等合同义务。从另一方面来看，物业管理属于一个长期的过程，业主拖欠、停交物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主合法权益。物业公司在服务活动过程中，也应尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。在物业服务过程中，业主也应对物业服务行为存在一定瑕疵给予一定程度的理解，主动交纳物业费用。因此，原告不交物业管理费的诉请不予支持。 关于焦点二、被告湖南保利物业管理有限公司是一家物业管理服务企业，而本案所涉的防盗网、雨棚、百叶窗挡板等违法建筑的拆除，系行政管理执行范畴，被告湖南保利物业管理有限公司只是按有关约定进行通知整改等义务，并无行政执法的职权，故原告这一诉请也不予支持。另百叶窗挡板虽系被告文超找人安装、被告湖南保利物业管理有限公司出资，但系安装在原告阳台，附属在原告所有的建筑物上，故原告在考虑漏水的情况下可自行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《物业管理条例》第七条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张斌的全部诉讼请求。 本案案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡红锋 二〇二〇年十月十三日 法官助理 曾 伟 书 记 员 刘玲玲