山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异262号案外人：赵海河，男，1975年4月30日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：于共安，山东撼岳律师事务所律师。申请执行人：山东通鼎置业有限公司，住所地淄博市周村区正阳路******。法定代表人：解风友，总经理。申请执行人：山东巨鼎建设工程有限公司，住所，住所地淄博市周村区正阳路******div>法定代表人：赵德坤，总经理。被执行人：山东巨鼎置业有限公司，住所地济南市商，住所地济南市商河县贾庄镇商业街**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李曰滨，董事长。本院在执行山东通鼎置业有限公司（以下简称通鼎置业公司）、山东巨鼎建设工程有限公司（以下简称巨鼎建设公司）与山东巨鼎置业有限公司（以下简称巨鼎置业公司）合同纠纷一案中，案外人赵海河对本院执行巨鼎置业公司名下位于商河县xx小区xx号楼xx单元xx室房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人赵海河称，2016年5月4日，商河县第四建筑安装工程有限公司（以下简称商河四建）与被执行人巨鼎置业公司签订2016-01号施工协议，就位于商河县××小区××＃××＃楼的施工达成合意，该协议对工程概况、结算方式及总价款的确定、付款方式及质量要求和工期作了明确约定。双方在协议第三项付款方式第1条明确17#楼作为抵工程款房源。2017年1月23日，商河四建将xx号楼xx单元xx室及xx储藏室以460122元卖给赵海河，赵海河于当天与被执行人巨鼎置业公司签订商品房买卖合同，在2017年12月并办理了房屋交付手续，赵海河居住至今。因为被执行人巨鼎置业公司股东之间的纠纷没有办理过户登记手续。现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，主张排除强制执行。请求停止对商河县xx小区xx号楼xx单元xx室房产的强制执行。为证明其主张，案外人赵海河提交了《商品房买卖合同》《合同书》《情况说明》、汇款业务凭单、收据等证明材料。本院查明，通鼎置业公司、巨鼎建设公司诉巨鼎置业公司等合同纠纷一案，淄博市中级人民法院（以下简称淄博中院）于2017年7月14日立案受理。2017年8月1日，淄博中院作出（2017）鲁03民初148号协助执行通知书，一、查封巨鼎置业公司名下的不动产，xx号楼：xx、xx、xx、xx、xx……二、查封期限为叁年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。后巨鼎置业公司对管辖权提出异议，淄博中院于2017年9月26日作出（2017）鲁03民初148号之一民事裁定，本案移送山东省济南市中级人民法院处理。通鼎置业公司、巨鼎建设公司不服，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2017年11月23日作出（2017）鲁民辖终426号民事裁定，维持原裁定。2017年12月28日，淄博中院作出（2017）鲁03民初148号案件移送函，将该案移送本院审理。2019年10月30日，本院作出（2018）鲁01民初329号民事判决，判决：一、巨鼎建设公司、通鼎置业公司与陈述楼、李曰滨于2012年10月23日签订《楼盘及股权转让协议书》中关于“巨鼎盛世华庭项目一期房屋由山东巨鼎建设工程有限公司、山东通鼎置业有限公司销售，销售款归山东巨鼎建设工程有限公司、山东通鼎置业有限公司所有”的约定予以解除，不再继续履行；二、巨鼎置业公司于本判决生效之日起10日内向巨鼎建设公司、通鼎置业公司支付房屋销售款1230497.83元，并支付自2014年11月18日起至本判决生效之日止按照同期银行贷款利率计算的利息；三、巨鼎置业公司于本判决生效之日起10日内向巨鼎建设公司、通鼎置业公司折价赔偿巨鼎盛世华庭项目一期未出售房屋的价值15741643元；四、驳回巨鼎建设公司、通鼎置业公司其他诉讼请求。巨鼎置业公司未履行上述生效判决确定的义务，本院依法立案执行，案号为（2020）鲁01执464号。2020年7月29日，本院作出（2020）鲁01执464号之五执行裁定及协助执行通知书，继续查封被执行人巨鼎置业公司名下商河县xx包括涉案房产在内的79套房产。另查明，2016年5月4日，巨鼎置业公司与商河四建签订《xx庭xx#-xx#楼施工补充协议》，约定由商河四建承建xx庭xx#-xx#楼建设工程，由巨鼎置业公司支付工程款12562442元，并确认xx#楼作为抵工程款房源。2017年1月23日，赵海河与巨鼎置业公司签订《商品房买卖合同》，购买xx小区xx号楼xx单元xx室及xx号储藏室，总价款为460122元。同日，巨鼎置业公司出具编号为0XXX1收据一份，载明：“交款单位：赵海河；收款方式：工程款抵顶房款；人民币（大写）：肆拾陆万零壹佰贰拾贰元；收款事由：xx-xx-xx房储藏室xx#。”2018年1月30日，赵海河与济南商保物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》。同日，赵海河向巨鼎置业公司支付代收有线电视费220元。2019年1月1日，赵海河向巨鼎置业公司支付物业费、垃圾清运费共计772元。2020年10月28日，济南商保物业管理有限公司出具《证明》，载明自xx小区xx号楼xx单元xx室房产交付以来，赵海河一直在该房屋居住使用。再查明，赵海河主张其向商河四建购买涉案房产并支付购房款，其提交的郭玉华出具的《情况说明》载明：“我（郭玉华）自2013年至2016年为商河县第四建筑安装工程有限公司郭兴亮项目部承建的巨鼎盛世华庭工程提供塔机、架杆、扣件、丝杠、步步紧、管接头等建筑设备器材租赁服务，截止2016年商河县第四建筑安装工程有限公司郭兴亮项目部共欠租赁费470586元整，经双方协商，商河县第四建筑安装工程有限公司郭兴亮项目部用巨x小区x#楼-x-x室和x#车库抵此款；我（郭玉华）将此房卖予赵海河，商河县第四建筑安装工程有限公司郭兴亮带我与赵海河在xx售楼处办理了交接抵房手续，xx售楼处并为赵海河开具了收款收据及商品房买卖合同。”案外人同时提交了《租赁物资出库单》《塔机起用证明》等证明商河四建欠郭玉华租赁费的事实。案外人提交的入账汇款业务凭单载明，2017年1月23日，案外人赵海河的妻子季红梅向郭玉华汇款150000元，案外人赵海河称，其向郭玉华购买上述房产交款时大部分通过现金交付，少部分通过银行转账，而且部分银行转账证明已丢失。以上事实有民事判决书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》、收据、汇款业务凭单等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人赵海河虽然就xx小区xx号楼xx单元xx室房产与巨鼎置业公司签订《商品房买卖合同》，巨鼎置业公司亦出具了购房款收据，案外人赵海河亦提交购买房屋时部分款项转账的证据，但其无法证实在上述房产被法院查封前已合法占有，故赵海河请求排除执行，不符合上述规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人赵海河的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年十月三十日法官助理丁华辰书记员李岩