上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初52367号原告：黄树谊。委托诉讼代理人：黄森生。委托诉讼代理人：孙随勤，上海创远律师事务所律师。被告：张卉。原告黄树谊与被告张卉租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告黄树谊的委托诉讼代理人黄森生及孙随勤、被告张卉均曾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄树谊向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金人民币(以下币种同)18,933.33元；2、判令被告返还原告保证金42,000元；3、判令被告支付原告以60,933.33元(租金18,933.33元+保证金42,000元)为本金基数自2019年7月20日起至被告实际清偿之日止按年利率6%计算的利息；4、判令被告支付原告违约金24,000元；5、判令被告赔偿原告损失181,177元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，原告(乙方)与被告的合伙人甘某某(甲方)签订名为合作经营实为档口租赁的《合作经营协议》，档口地址位于上海市浦东新区卡园路XXX号一楼(鑫港美食广场)2号档口。协议约定租赁期限自2016年6月6日起至2018年3月31日止，月租金14,000元；乙方需向甲方支付合作经营保证金42,000元。2018年5月20日，原告(乙方)与被告张卉(甲方)签订名为合作经营实为档口租赁的《合作经营协议》，该协议实际为前一份《合作经营协议》的延续。协议约定租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止；月租金为8,000元；乙方需向甲方支付合作经营管理保证金42,000元(被告手写“押金无收据”)；双方合作期间，该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，本合同终止，双方的损失协商解决。协议签订后,双方按约履行。2016年12月1日，原告与2号档口的原承租人金恒签订《转让协议》，协议约定由金恒将2号档口转让给原告经营，由原告向金恒支付转让费40万元，该40万元中包含甘某某应当返还金恒的保证金42,000元。之后，原告向金恒支付了40万元，其中的42,000元系原告代甘某某向金恒返还的保证金42,000元。2018年5月20日，原告与被告沿用原告与甘某某前期签订的《合作经营协议》，续签了《合作经营协议》，变更的内容有签约主体、租赁期限、月租金，被告承认收到保证金且无收据，故可确认原告代甘某某向金恒返还的保证金42,000元转为原告应向被告支付的合作经营管理保证金42,000元。2019年7月19日，原告被强制撤离所租赁的2号档口，原因是上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初23669号民事判决发生法律效力，判决内容之一是“被告上海乾园投资有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区卡园二路XXX号9号楼裙房返还给原告上海张江高科技园区开发股份有限公司”。根据权利义务的对等性，被告应承担违约责任。即使土地使用权系依法收回，原告的损失应由被告承担。原告于2019年6月23日向被告支付了2019年7月、8月、9月的租金24,000元。2019年7月11日，鑫港美食广场产权人上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下简称张江高科公司)发出退场公告，原告于2019年7月19日被强制撤离2号档口。原、被告续签《合作经营协议》时，被告应当知晓张江高科公司与上海乾园投资有限公司(以下简称乾园公司)之间的租赁纠纷，被告仍将2号档口出租给原告，导致原告在协议期内被强制撤离档口，被告有欺诈嫌疑。综上事由，原告提起诉讼，具体诉请如前。被告张卉辩称，被告同意返还原告租金18,933.33元，但应扣除原告离场前所发生的水电费约5,895元(水费金额、电费金额无法具体说明)。原告未向被告交纳保证金，故被告不同意返还保证金42,000元。至于原告主张的违约金、利息及损失，均无依据，被告不同意承担。本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，原告(乙方)与案外人上海晟钦餐饮管理有限公司(以下简称晟钦公司或甲方)签订《合作经营协议》，协议约定：双方合作经营上海市浦东新区卡园二路XXX号一楼(鑫港美食广场)2号档口(建筑面积约30平方米)；合作经营期限自2016年6月6日起至2018年3月31日止；合作经营期间，乙方应向甲方上缴合作经营费用每月14,000元；乙方支付合作经营保证金42,000元；协议尾部又手写注明“厨房所有设备都是乙方自持；本合同期内，甲方实收乙方每月租金10,500元”。该协议落款处甲方由晟钦公司加盖公章、晟钦公司的法定代表人甘某某签名，落款处乙方由原告签名。2018年5月20日，原告与被告张卉签订《合作经营协议》，协议约定：(一)双方合作经营上海市浦东新区卡园二路XXX号一楼(鑫港美食广场)2号档口，乙方经营项目为“蒸菜碗当家”。(二)合作经营期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。(三)合作经营期间，乙方应按时向甲方交纳合作经营管理费用，每月的合作经营管理费为8,000元；合作经营管理费用每满二年递增，第三年起,递增为本协议原始租金的10%。(四)合作经营管理费用每三个月支付一次，为24,000元。(五)乙方向甲方支付合作经营期间内的经营管理保证金为42,000元(被告在此条款后面手写“肆万贰仟元整，押金无收据”)。本协议关系如期终止时，甲方收取的合作经营管理保证金用以抵充协议约定由乙方承担所有费用(如经营管理费、水费、电费、电话费、税费等相关费用)或违约责任外，剩余部分在乙方实际搬离该房屋后，于十个工作日内无息归还乙方，如乙方自行无故提前解除本协议或违反(七5条款)，甲方有权处理乙方保证金，并解除合同，乙方无任何异议。(六)……双方合作经营期内，甲乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，双方各自的损失，通过有关部门协商解决。(1)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(2)该房屋社会公共利益被依法征用的；(3)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；(4)该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；(5)该房屋由于政府重新规划或甲方需要重新安排调整的；(6)本协议约定，双方经协商一致一起终止本协议的。(七)乙方权利义务。……(13)乙方在经营期内，未经甲方书面同意，不得擅自解除本协议或其他严重违反本协议事宜而导致本协议无法正常履行，乙方需承担全部责任外，并再多赔偿三个月的经营管理费用于甲方。协议签订后，原、被告按约履行。2019年7月11日，鑫港美食广场产权人张江高科公司向原告等商铺实际使用人发出退场通知，通知要求原告等商铺实际使用人于2019年7月19日前腾退房屋。上述退场通知发出后，原告于2019年7月19日撤离2号档口。另查明，2017年4月1日，本院受理原告张江高科公司与被告乾园公司房屋租赁合同纠纷一案。2017年7月，本院出具(2017)沪0115民初23669号民事判决，判决内容如下：一、确认原告张江高科公司与被告乾园公司就上海市浦东新区卡园二路XXX号9号楼裙房签订的《乾园综合楼裙房商铺租赁合同》于2017年3月9日解除；二、被告乾园公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区卡园二路XXX号9号楼裙房返还原告张江高科公司;三、……。该判决后已发生法律效力。审理中，原告提供《转让协议》一份，该转让协议系原告黄树谊(乙方)与金恒(甲方)于2016年12月1日签订，协议内容主要如下：甲方将卡园二路XXX号鑫港美食广场内碗当家湘味蒸菜转让给乙方经营，乙方支付转让费40万元。同时，原告提供金恒出具的收条两份，一份收条载明金恒收到黄树谊碗当家转让费30万元，另一份收条载明金恒收到黄树谊碗当家转让费余款58,000元。审理中，原告称，其向金恒支付了40万元，其中包含了原告代甘某某向金恒返还保证金42,000元，但金恒未向原告出具收到42,000元的收据。审理中，被告张卉提供《合伙人协议书》复印件一份，但未提供原件以供核对。该《合伙人协议书》大意如下：由甘某某出资36万元、张卉出资36万元、孙朋军出资18万元共同经营浦东新区卡园二路XXX号美食广场，三方共同享受和承担美食广场的一切红利及亏损。落款处有甘某某、张卉、孙朋军签名字样，落款日期2016年12月5日。被告据此主张鑫港美食广场系甘某某、张卉、孙朋军三人合伙经营。同时，被告又提供了上海晴南投资管理有限公司(以下简称晴南公司)与晟钦公司于2016年12月10日签订的《商铺联营合同》复印件一份，但未提供原件以供核对。该协议大意如下：由晴南公司将卡园二路XXX号9号楼乾园美食中式快餐(现鑫港美食广场)商铺与晟钦公司联合经营；联营期限为5年，自2016年3月1日起至2021年2月29日止；晟钦公司应按每月6万元向晴南公司交纳联营受益金；晟钦公司在联营期间不得将该店转让或承包给第三方经营，如有第三方经营则视为晟钦公司违约。审理中，被告称，乾园公司承租了张江高科公司位于卡园二路XXX号的鑫港美食广场，乾园公司将鑫港美食广场转租给了晴南公司，晴南公司于2016年12月(合同签订日期为2016年12月，但合同起始日期为2016年3月1日)将卡园二路XXX号鑫港美食广场转租给甘某某。审理中，原告提供了2019年1月至7月营业账单(包括手写记录及电子账单)，旨在证明原告于2019年1月至7月的净收入情况及被告提前终止合同导致原告期待净收入损失181,177元。具体计算方式：2019年1月至7月平均月收入33,759.70元，提前5个月零11天终止合同的损失：33,759.70元×5个月+(33,759.7÷30天)×11天=181,177元。上述事实，有原告提供的《合作经营协议》、《转让协议》、收条、退场通知、本院(2017)沪0115民初23669号民事判决书及本案的庭审记录等在案佐证。本院认为，晴南公司与晟钦公司签订的商铺联营合同名为联营合同实为房屋租赁合同，晟钦公司经层层转租后从晴南公司承租了鑫港美食广场，晟钦公司及被告将2号档口先后出租给原告，晴南公司从未提出异议，原告与被告签订的名为合作经营实为房屋租赁合同的《合作经营协议》应属合法有效，原、被告应按约履行。因包括2号档口在内的商铺均被房屋产权人张江高科公司依法收回，张江高科公司于2019年7月11日向原告等商户发出退场通知，要求原告等商户于2019年7月19日前腾退房屋，原告自2019年7月19日起从2号档口撤离，原、被告之间的《合作经营协议》无法继续履行，本院确认《合作经营协议》已于2019年7月11日解除。原告要求被告返还剩余租赁期限的租金18,933.33元，被告无异议并表示同意，本院自可支持。被告辩称原告尚欠水电费5,895元，此款应从租金中抵扣，但被告未能具体说明水费、电费的金额，也未提供相应依据，故本案中对水电费问题不予处理。原告要求以租金18,933.33元为基数支付自2019年7月20日起至被告实际付款之日止的利息，合法合理，应予支持；至于利率标准，应以中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告返还保证金42,000元的诉请，原告主张其于2016年12月向案外人金恒付款40万元，其中包含原告代案外人甘某某向金恒返还的保证金42,000元；对此，本院认为，首先，原告提供的收条证明其向金恒付款共计358,000元，原告主张其另向金恒付款42,000元，未提供依据，本院不予采信；其次，原告主张其于2016年12月代出租方向金恒返还的保证金42,000元已转为原告向被告支付了保证金42,000元并要求被告返还，因当时的房屋出租人系晟钦公司，并非本案被告，故原告主张其已向被告支付保证金42,000元并要求被告返还，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金24,000元的诉请，因案外人张江高科公司与乾园公司的诉讼导致2号档口被张江高科公司依法收回，2号档口被依法提前收回并非被告的违约行为导致，原告以被告违约为由主张违约金，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告构成欺诈并要求被告赔偿损失181,177元的诉请，亦无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告黄树谊与被告张卉于2018年5月20日签订的《合作经营协议》于2019年7月11日解除；二、被告张卉应于本判决生效之日起十日内返还原告黄树谊租金18,933.33元；三、被告张卉应以租金18,933.33元为基数向原告黄树谊支付自2019年7月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失，此款应于本判决生效之日起十日内支付；四、被告张卉应以租金18,933.33元为基数向原告黄树谊支付自2019年8月20日起至被告实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，此款应于本判决生效之日起十日内支付；五、驳回原告黄树谊其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,291元，减半收取计2,645.50元，由原告黄树谊负担2,509元，由被告张卉负担136.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  颜佩娥二〇二〇年十月九日书记员  陈 淳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。