福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0103民初1818号原告：阳光城集团福建有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌港苑****，统一社会信用代码913500005692895828。法定代表人：徐国宏，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。被告：刘菲，女，1984年2月16日出生，汉族，住黑龙江省逊克县。原告阳光城集团福建有限公司（以下简称阳光城公司）与被告刘菲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光城公司的委托诉讼代理人李瑞姬到庭参加诉讼，被告刘菲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光城公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认阳光城公司与刘菲之间签署的合同编号为ＦＺ1708ＸＪ030945的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议于2019年1月27日解除；2.判令刘菲协助阳光城公司办理编号为ＦＺ1708ＸＪ030945《商品房买卖合同》网上签约备案、不动产预告登记注销手续；3.判令刘菲向阳光城公司支付违约金72000元（购房款的20%）且阳光城公司有权直接从刘菲已付购房款中予以抵扣；4.判令刘菲赔偿阳光城公司为本案支出的律师费3000元，且阳光城公司有权直接从刘菲已付购房款中予以抵扣；5.本案案件受理费、财产保全费、财产保全保险费、公告费等由刘菲承担。事实和理由：2017年8月1日，阳光城公司与刘菲签订了编号为ＦＺ1708ＸＪ030945的《商品房买卖合同》，约定刘菲向阳光城公司购买坐落于福州市台江区西侧交叉处）天御城住宅地下室地下1层308车位。该商品房的用途为车位，建筑面积共26.44平方米，该商品房按套计算，总价款360000元。刘菲于2017年8月1日前支付定金20000元，于2018年1月14日前付尾款340000元。刘菲如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，刘菲按日向阳光城公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，刘菲在阳光城公司书面催告五日后仍未支付应付款的，阳光城公司有权解除合同。阳光城公司解除合同的，刘菲按累计应付款的20%向阳光城公司支付违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定，《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，刘菲均应先行配合阳光城公司办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续完结等），否则，阳光城公司有权不予退还应返还刘菲相应购房款。刘菲于2017年7月29日支付购房定金20000元。2017年8月10日，阳光城公司就案涉车位办理了预购商品房预告登记［闽（2017）福州市不动产证明第0010680号］，但阳光城公司未按照合同约定时间于2018年1月14日前支付购房尾款340000元。阳光城公司分别于2018年6月29日、2018年7月20日、2019年1月11日、2019年1月18日先后发出《付款催告函》、《房款再次催告函》，催促刘菲支付购房款，但刘菲均未履约。2019年1月25日，阳光城公司发出《协议解除函》，通知刘菲解除《商品房买卖合同》，并要求刘菲在收到该函后5日内按照协议约定向阳光城公司支付违约金，以及配合阳光城公司办理合同备案注销等相关手续。根据合同附件六合同补充协议第十三条约定，根据本协议发出的任何通知或书面通知以邮寄方式发出，邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。故，《协议解除函》应于2019年1月27日送达。因被告逾期付款超过10日，且经书面催告后5日内仍未付款，根据《商品房买卖合同》第七条约定，阳光城公司有权解除合同，且刘菲应按照购房款的20%向阳光城公司支付违约金。刘菲还应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，赔偿阳光城公司为本案支出的律师费3000元，并承担本案全部诉讼费用。为维护自身合法权益，阳光城公司诉至法院，要求判如所请。刘菲未作答辩。阳光城公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1708XJ030945）、POS单、收款收据、不动产登记证明[闽（2017）福州市不动产证明第0010680号]、催告函、协议解除函等证据，刘菲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，且未提交书面答辩状、质证意见，视为自愿放弃答辩和质证权利。上述证据的形式真实性在本案中本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月29日，刘菲向阳光城公司缴交“天御城B3地下一层308车位定金”20000元。阳光城公司出具《收款收据》（编号0113711）确认收到上述款项。2017年8月1日，阳光城公司（甲方、出卖人）与刘菲（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ1708ＸＪ030945）。合同主要约定：1.刘菲购买阳光城公司预售的位于福州市台江区西侧交叉处）天御城住宅地下室地下1层308车位（以下简称讼争车位），建筑面积26.44平方米，交易总金额360000元；2.刘菲于2017年8月1日前付定金20000元；于2018年1月14日前付尾款340000元；3.刘菲如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，刘菲按日向阳光城公司支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，刘菲在阳光城公司书面催告五日后仍未支付应付款的，阳光城公司有权解除合同。阳光城公司解除合同的，刘菲按累计应付款的20%向阳光城公司支付违约金。本条中的逾期应付款指依照合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；4.阳光城公司应当在2017年9月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付刘菲使用；5.刘菲的联系地址为福州市晋安区。上述合同还约定其他事项。同日，阳光城公司（出卖人）与刘菲（买受人）签订附件六《合同补充协议》，部分约定为：1.刘菲付清全额购房款以及水、电费预存金、有线电视初装费、相关违约金等费用前，阳光城公司有权不将本合同项下商品房交付给刘菲，由此产生的不利后果由刘菲自行承担；2.刘菲中途更改付款方式的，应与阳光城公司另行签订新补充协议；3.《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，刘菲均应先行配合阳光城公司办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续完结等），否则，阳光城公司有权不予退还应返还刘菲的相应购房款；4.根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以《合同》记载的内容为依据。上述协议还约定其他事项。2017年8月10日，刘菲取得讼争车位的《不动产登记证明》[闽（2017）福州市不动产证明第0010680号]，证明权利或事项为预告登记。2018年6月29日，阳光城公司通过ＥＭＳ邮政特快专递向刘菲位于福州市晋安区的地址寄出《付款催告函》，部分内容为：“……截至本函件发出之日，您已支付购房款（含定金）人民币20000元，但根据协议之约定，您还应于2018年1月14日前支付购房款人民币340000元。……您至今尚未支付完毕前述购房款。……现我司就您逾期未付款的行为进行书面催告，要求您于收到本函件之日起五日内付清剩余房款人民币340000元……”，上述邮件于2018年6月30日被投递，由“他人收”。2018年7月20日，阳光城公司通过ＥＭＳ邮政特快专递向刘菲位于福州市晋安区的地址寄出《房款再次催告函》，部分内容为：“……截至本函件发出之日，您已支付购房款（含定金）人民币20000元，但根据协议之约定，您还应于2018年1月14日前支付购房款人民币340000元。……您至今尚未支付完毕前述购房款。……现我司就您逾期未付款的行为再次进行书面催告，要求您于收到本函件之日起三日内付清剩余房款人民币340000元……并按协议约定支付逾期付款违约金。否则，我司将根据协议约定单方解除合同，并依法要求您承担全部赔偿责任，……”，上述邮件于2018年7月21日被投递，由“他人收”。2019年1月11日，阳光城公司通过ＥＭＳ邮政特快专递向刘菲位于福州市晋安区的地址寄出《付款催告函》，部分内容为：“……截至本函件发出之日，您已支付购房款（含定金）人民币20000元，但根据协议之约定，您还应于2018年1月14日前支付购房款人民币340000元。……您至今尚未支付完毕前述购房款。现我司就您逾期未付款的行为进行书面催告，要求您于收到本函件之日起五日内付清剩余房款人民币340000元……”，上述邮件于2019年1月12日被投递，由“他人收”。2019年1月18日，阳光城公司通过ＥＭＳ邮政特快专递向刘菲位于福州市晋安区的地址寄出《房款再次催告函》，部分内容为：“……截至本函件发出之日，您已支付购房款（含定金）人民币20000元，但根据协议之约定，您还应于2018年1月14日前支付购房款人民币340000元。……您至今尚未支付完毕前述购房款。……现我司就您逾期未付款的行为再次进行书面催告，要求您于收到本函件之日起三日内付清剩余房款人民币340000元……并按协议约定支付逾期付款违约金……”，上述邮件于2019年1月19日被投递，由“他人收”。2019年1月25日，阳光城公司通过ＥＭＳ邮政特快专递向刘菲位于福州市晋安区的地址寄出《协议解除函》，部分内容为：“……根据协议之约定，您应按期支付相应购房款，如您未按期支付相应购房款，我司有权要求您支付逾期付款违约金，并有权选择单方与您解除协议，要求您支付协议解除违约金。但协议签订后至今，经我司多次催告，您尚未付清相应购房款。现我司郑重通知您，您与我司签订的协议已经解除。请您收到本函后五日内按照协议约定向我司付清逾期付款违约金及协议解除违约金，并配合我司办理合同备案注销等相关手续。……”，上述邮件于2019年1月26日被投递，由“他人收”。另查明，2020年4月14日，阳光城公司（委托方、甲方）与上海锦天城（福州）律师事务所（受托方、乙方）签订《诉讼案件委托代理合同》，部分约定为：1.根据甲方需求及委托，就甲方与刘菲商品房买卖合同纠纷一案争议解决，乙方依约代为办理一审程序、二审程序、司法强制执行程序相关各项法律服务工作；2.乙方指派承办律师李瑞姬负责本合同项下法律服务工作；3.双方确认，本合同项下律师费按风险代理计收，即本合同项下律师费包括基本代理费和风险提成费两部分，其中基本代理费为3000元；4.本合同签订生效并获得本案案件受理通知书后15个工作日内，甲方向乙方支付本合同全部基本代理费。上述合同还约定其他事项。2020年5月14日，上海锦天城（福州）律师事务所向阳光城公司出具《福建增值税普通发票》（NO.23201691），确认收到律师费3000元。本院认为，阳光城公司与刘菲签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均须依约履行。根据《商品房买卖合同》约定：刘菲如未按合同约定的时间付款，逾期超过10日后，刘菲在阳光城公司书面催告五日后仍未支付应付款的，阳光城公司有权解除合同。现刘菲未依约于2018年1月14日前支付购房款340000元，逾期超过10日，经阳光城公司书面催告五日后仍未付款，阳光城公司行使合同解除权的条件已经成就，阳光城公司据此主张解除阳光城公司与刘菲签订的《商品房买卖合同》及其附件补充协议，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，阳光城公司于2019年1月25日向刘菲发出《协议解除函》，该函于2019年1月26日被“他人收”。根据《合同补充协议》约定：“本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。”据此，该函于2019年1月27日视为已向刘菲送达。阳光城公司主张合同解除时间为2019年1月27日，符合上述法律规定以及前述合同约定，本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。阳光城公司诉请刘菲配合办理讼争车位的预告登记注销手续以及《商品房买卖合同》备案的注销手续，本院予以支持。同时，阳光城公司亦应向刘菲返还购房款20000元。关于阳光城公司诉请刘菲支付违约金72000元的主张，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定：阳光城公司解除合同的，刘菲按累计应付款的20%向阳光城公司支付违约金。本条中的逾期应付款指依照合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。刘菲应付款金额为340000元，应以此金额为基数计付违约金。考虑到阳光城公司已就刘菲的相关违约行为行使合同解除权，刘菲在失去所购车位的同时仍需承担高额违约金有失公平，且阳光城公司未提供证据证实其实际损失，故本院酌情将违约金数额调整为应付价款的10%，即刘菲应当向阳光城公司支付违约金34000元（340000元×10%）。阳光城公司关于违约金的诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。另，双方未就律师费负担进行约定，且该费用并非主张权利的必要性支出，故阳光城公司关于律师费的主张，本院不予支持。关于阳光城公司要求从刘菲已付购房款中直接抵扣前述违约金的主张，因阳光城公司享有的前述请求权为普通债权请求权，不具有优先受偿权利，本院对其相关主张不予支持。综上，阳光城公司的诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。刘菲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、阳光城集团福建有限公司与刘菲于2017年8月1日签订的编号为FZ1708XJ030945的《商品房买卖合同》及其附件补充协议于2019年1月27日解除；二、刘菲应当于本判决生效之日起十日内协助阳光城集团福建有限公司办理编号为FZ1708XJ030945的《商品房买卖合同》备案注销手续；三、刘菲应当于本判决生效之日起十日内协助阳光城集团福建有限公司办理“闽（2017）福州市不动产证明第0010680号”的不动产预告登记注销手续；四、阳光城集团福建有限公司应于刘菲履行前述第二项、第三项判决义务的同时，向刘菲返还购房款20000元；五、刘菲应于本判决生效之日起十日内向阳光城集团福建有限公司支付违约金34000元；六、驳回阳光城集团福建有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由刘菲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  池灵玲人民陪审员  李彤云二〇二〇年十月二十七日法官 助理  叶 沛书 记 员  陈思千附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。