陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终10402号  上诉人（原审原告）：张怡，女，1974年6月4日出生，汉族，自由职业，住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：张又新，男，1943年1月9日出生，汉族，西安微电机厂退休职工，住西安市莲湖区。上诉人（原审被告）：西安华南城有限公司。住所地西安市国际港务区。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：千鹏举，男，1984年11月8日出生，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。被上诉人（原审被告）：西安嘉泰商业运营管理有限公司。住所地西安国际港务区。法定代表人：张文鸿，董事长。委托诉讼代理人：程亮，男，1987年8月23日出生，汉族，该公司人力行政副经理，住该公司宿舍。上诉人张怡因与上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）、被上诉人西安嘉泰商业运营管理有限公司（以下简称嘉泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张怡上诉请求：1.撤销一审判决第二条，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由华南城公司、嘉泰公司承担。事实与理由：张怡在双方租赁期满前一个多月即2018年11月23日书面告知华南城公司，如愿意继续使用，需在2018年12月23日之前与其重新签订商铺租赁合同。而华南城公司在知晓后，置之不理，在租赁期内和张怡没有任何的沟通和协商，合同到期后未经张怡同意华南城公司私自非法占用商铺。双方签订的《商铺租赁合同》第七条中7.3约定：若承租人违反本协议的相关约定，在出租人发出书面纠正的通知后30天仍未纠正的，应向承租人支付相当于本合同约定的标准月租金的6倍违约金。华南城公司已经违反了双方的约定，华南城公司应该承担违约金。华南城公司辩称，张怡与华南城公司的租赁合同期满后，华南城公司依约搬离并腾空了商铺，华南城公司曾数次通知张怡收铺，均未见张怡收铺，张怡向华南城公司主张房屋占用费无事实依据。华南城公司严格按照租赁合同约定执行，并未违约，张怡违约金的诉讼请求没有任何依据。嘉泰公司辩称，其答辩意见同华南城公司的答辩意见。华南城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审诉讼费由张怡承担。事实及理由：张怡并未举证双方的租赁合同到期后，涉案房屋由华南城公司继续占有、使用。一审以每月1185.73元计算房屋占用费，明显超过了现阶段市场租金水平。合同到期后，张怡应该给华南城公司一定的宽限期，用于恢复，腾退房屋。一审从2019年1月1日起算房屋占用费，有违公平原则。华南城公司多次要求张怡接收房屋，张怡却迟迟不接收，故意扩大损失，其应当自行承担扩大部分的损失。张怡辩称，双方的租赁合同快到期，张怡于2018年11月23日向华南城公司发出《投资户续租函》，并没有得到任何回复。合同到期后，华南城公司并没有将商铺复原，已经存在违约。工商注册查证西安泰盛运营公司和西安嘉泰商业运营公司法人代表都是张文鸿，同一个老板。泰盛公司注销，但商铺仍旧在被嘉泰公司使用。华南城公司提到的“应给予一段时间的宽限期”没有任何法律依据。华南城公司主动通过其公司办公电话029 68202222打给张怡两次，一次是在2019年9月16日上午10点52分华南城公司工作人员小徐，通知张怡铺子复原好了让来收房，另一次是在2019年9月23日上午10点55分，还是华南城公司工作人员小徐打来的催收房电话，除此之外2019年9月26日，张怡收到华南城公司通过EMS邮政快递寄来的收房通知。只有上述3次，张怡要求的占用费是收到纸质收房通知的这一天止，并无扩大损失之意。嘉泰公司述称，同意华南城公司的上诉请求和事实理由。张怡向一审法院起诉请求：1、华南城公司及嘉泰公司连带向张怡支付2019年1月1日至2019年9月26日商铺占用费10515.60元及合同违约金7114.36元；2、诉讼费由华南城公司及嘉泰公司承担。一审法院认定事实：2012年6月25日张怡购买了华南城公司开发的XX城XX馆XX号商铺一间，建筑面积23.57平方米。同日张怡（乙方）与泰盛公司签订商铺租赁合同，约定乙方将上述商铺出租给甲方进行整体运营，租赁期限从2012年12月31日起至2018年12月31日止，月租金为1185.73元。为鼓励甲方积极进行市场推广，培育市场，乙方同意给予甲方租金优惠。免收甲方前三个租赁年度的租金，后三个租赁年度的租金为14228.72元/年。在每个应支付租金的租赁年度届满后一个月内，在乙方完全按照本协议履行的前提下，甲方凭乙方提交的有效房产查档证明原件支付租金，相关税费由乙方承担，甲方代扣代缴。甲方同意在租赁期限届满并归还该商铺予乙方时，甲方应促使该商铺处于可正常使用状态，但正常使用所产生的损耗除外。租赁期限届满前6个月，乙方如有意继续将该商铺出租给甲方的，须书面通知甲方，获甲方同意后，经双方协商另行签订租赁合同，并办理相关手续。泰盛公司在使用张怡商铺过程中对商铺墙壁进行了拆除。华南城公司系泰盛公司唯一股东，泰盛公司支付了张怡2016年度租金，华南城公司支付了张怡2017年度、2018年度租金。2018年泰盛公司注销，其权利义务由华南城公司承继。嘉泰公司于2014年4月15日成立。2019年9月26日张怡收到XX城XX房通知书。嗣后张怡向法院提起诉讼。庭审中华南城公司辩称其公司曾将2018年12月31日、2019年6月28日的收房通知书张贴于商铺门上，商铺已于2018年10月恢复原状。张怡称其未收到华南城公司所述的2018年12月31日、2019年6月28日的收房通知书，2019年9月商铺仍未恢复原状。一审法院认为，张怡与泰盛公司签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按约履行。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。张怡于2019年9月26日收到XX城XX房通知书，张怡要求按商铺租赁合同约定的租金标准支付合同到期后的商铺占用费，于法有据。因泰盛公司已注销，其权利义务由华南城公司承继，故华南城公司应支付张怡2019年1月1日至2019年9月26日商铺占用费10513元（1185.73元×8个月+1185.73元÷30天×26天）。张怡要求违约金7114.36元及嘉泰公司承担连带责任，无事实根据及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、西安华南城有限公司于判决生效后15日内支付张怡2019年1月1日至9月26日商铺占用费10513元。二、驳回张怡其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，本院减半收取120元，原告已预交，该费用由被告负担100元，于判决生效后15日内直接给付原告。原告自行负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张怡与泰盛公司签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案涉案房屋的租赁期限从2012年12月31日起至2018年12月31日止，但出租人张怡2019年9月26日才收到XX城XX房通知书，故张怡要求按商铺租赁合同约定的租金标准支付合同到期后的商铺占用费，本院应予支持。因泰盛公司已注销，其权利义务由华南城公司承继，故华南城公司应支付张怡2019年1月1日至2019年9月26日商铺占用费10513元。本案中，华南城公司并无违约行为，对张怡关于违约金的请求，本院不予支持。华南城公司上诉称租赁合同到期后其没有继续占有、使用房屋，张怡不收房故意扩大损失，证据不足，其所述本院不予采信。综上所述，张怡和华南城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费张怡预交50元，由张怡负担；西安华南城有限公司预交240元，由西安华南城有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年十月九日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳 （院印）书 记 员 李艳