河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初5773号原告:聂亚丽，女，1991年12月3日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：陈根房，郑州市荥阳市正义法律服务所法律工作者。被告:高诗全，男，1973年4月6日生，汉族，住河南省夏邑县。第三人:河南鹰飞实业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区长椿路**谦祥万和城南苑****附**。法定代表人：李静，该公司经理。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所，住所地郑州市花园路**div>负责人：石永拴，该行行长。委托诉讼代理人：史亚丽、刘晓波，该公司员工。原告聂亚丽诉被告高诗全、第三人河南鹰飞实业有限公司（以下简称鹰飞公司）、中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈根房，第三人鹰飞公司法定代表人李静，第三人建行河南分行委托诉讼代理人史亚丽、刘晓波到庭参加了诉讼，被告高诗全经法院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告于2017年9月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》和《补充协议》为有效合同，双方继续履行合同；2、请求法院判令由原告直接支付剩余房屋贷款，第三人建行河南分行协助原告办理房产解押手续；3、请求法院判令荥阳市中原路与商隐路交叉口东南侧清华大溪地9区洋房区11幢1单元10层1002号房屋归原告所有；4、请求法院判令被告支付违约金7万元及返还原告依照合同约定70万元之外多支付的款项；5、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年9月30日经房屋中介机构第三人鹰飞公司介绍与被告签订《房屋买卖（居间）合同》和《补充协议》各一份。在第三人鹰飞公司的见证下，原告按照合同约定于2017年9月30日将25万元现金交给被告高诗全后，出具收据一张。被告收到原告25万元款后，不配合原告到银行办理按揭贷款手续，也不协助原告去银行办理房产解押手续，不履行合同规定义务，现原告已将该房屋进行装修，入住多年，而房产解押手续没有办理，房屋过户手续无法进行。找被告多次无果后，原告诉至法院。第三人鹰飞公司称，本案所涉合同是通过第三人鹰飞公司签订的，并与原、被告沟通按照合同履行，在后续履行中，正如原告所述，被告不配合第三人办理银行解押手续和过户手续。第三人建行河南分行称，第三人建行河南分行与被告就本案所涉房屋签订有贷款合同，贷款结清和房屋解押需要被告本人办理，如果非被告本人办理，需要法院出具文书可以办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2017年9月30日，原告作为买受人（乙方）与作为出卖人的被告、作为丙方（××）的第三人鹰飞公司荥阳分公司签订了房屋买卖（居间）合同一份,主要内容为：“第一条、房屋基本情况甲方自愿将座落于郑州市荥阳市××与××交叉口东南侧清华大溪地9区洋房区11幢1单元10层1002号房屋，……出售给乙方……第二条、房屋成交价格经甲乙协商一致，该房产成交价格为70万元整，乙方自本合同签订日向甲方支付定金25万元整……第三条、付款方式甲乙双方同意使用本条的第2种付款方式……2、按揭贷款：甲、乙双方于立契后，共同到银行办理按揭贷款手续，乙方应在立契时将首付款25万元整支付甲方，剩余房款45万元整由银行放贷之日向甲方支付……第七条、违约责任……7、任何一方当事人违反本合同相关约定，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋成交价的10%作为违约金……第八条、其他约定事项其他约定事项以补充协议为准……。”同日，三方又签订补充协议一份，主要内容为：“……1、乙方于2017年9月30号之前交定金25万元整给甲方，当天甲方需把房屋交于乙方装修使用，网签当天定金自动转为首付款。2、此房由甲方将房屋解押，房本下来后当月甲方必须无条件去银行办理解押手续……3、签订本协议当日起至房屋解押完成期间，此房屋月供3100元由乙方来还，期间所有费用，充当房款，网签当天由甲方退还乙方……4、甲方同意配合在契税缴纳时间满两年之后过户……”。当日，原告支付被告款项25万元，由被告给原告出具收据一份，主要内容为：“兹收到聂亚丽交来……定金25万元”。后被告将本案所涉房屋交由原告占有使用，原告将该毛坯房屋装修后入住至今。原告从2017年10月开始，替被告偿还建行河南分行贷款每月偿还款项至今。后原告诉至法院。另查明，被告就本案房屋与第三人建行河南分行办理有金融借款合同，贷款金额为50.3万元，贷款期限为22年。截止目前，被告剩余贷款尚有共计427341.61元。本案所涉房屋尚未办理房产证，处于预告抵押状态中。本院认为，结合原告、第三人陈述，首先是关于原告所诉的第一项诉讼请求即本案所涉合同效力问题，本案所涉的《房屋买卖（居间）合同》和《补充协议》属于原、被告、第三人鹰飞公司荥阳分公司真实意思表示，依法成立有效。其次是关于原告所诉第二项诉讼请求即原告代为清偿的问题，虽然本案所涉房屋并未进行抵押登记成立抵押权，仅为预告抵押登记，但仍可参照物权法第一百九十一条规定，原告可代为清偿被告欠第三人建行河南分行的债务，本案中原告自愿代被告清偿该债务，依法应予以支持，考虑到该银行债务数额相对不固定，以及根据合同约定及当事人陈述，对原告要求代被告清偿该债务（以建行河南分行电脑系统显示还款日的所剩贷款数额为准）的诉讼请求，本院予以支持。原告清偿建行河南分行该债务后，该分行及被告应当办理注销抵押预告登记手续。再次是关于原告所诉第三项诉讼请求即是否确认原告对本案所涉房屋具有所有权问题，依照物权法第九条规定，物权的取得需以过户登记为要件，本案中被告尚未取得本案所涉房屋的所有权，而被告亦不能履行过户义务即过户至原告名下，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。最后是关于原告所诉的第四项诉讼请求即违约金和债务抵销的问题，一是关于违约金，本案所涉补充协议第二条约定“房本下来后当月甲方必须无条件去银行办理解押手续”，即被告办理注销抵押预告登记的前提是“房本下来”，属于附条件的民事法律行为，原告陈述本案所涉房屋已经具备办理不动产证的条件，催促被告办理，但被告不予办理，第三人鹰飞公司陈述之所以没有办理是因被告与开发商之间有纠纷造成的，被告并未积极主动地促成不动产证的办理事宜，结合原告、第三人鹰飞公司的陈述及本案情况，该情形应视为被告不正当地阻止该条件成就，依法视为条件已经成就，被告应当以原告所请办理银行解除预抵押手续，但被告至今未办理，故被告行为构成违约，原告主张按照房屋买卖居间合同第七条约定计算违约金7万元，符合法律规定，本院予以支持。二是关于债务抵销问题，一方面，依照本案所涉合同约定，本案所涉房屋价款为70万元，原告已经支付被告款项25万元，现尚欠被告房屋剩余款项为45万元，另一方面，原告代被告偿还银行贷款后，其对被告具有追偿债权，从截止目前第三人建行河南分行债权还有427341.61元以及原告自2017年10月开始代被告偿还银行的贷款款项来看，原告对被告具有的债权数额肯定大于被告对原告具有的债权数额，因上述债务均系金钱债务，因此该两种债务符合抵销的条件，故考虑到部分款项相对不固定，被告应当支付原告抵销后多余的款项（以建行河南分行电脑系统显示还款日的所剩贷款数额加上原告自2017年10月开始至上述还款日止原告正常偿还每月贷款款项减去45万元）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告聂亚丽于本判决生效后十日内代被告高诗全支付第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行银行贷款余款（以该分行电脑系统显示还款日所剩贷款数额为准）；二、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行、被告高诗全于上述第一项义务履行完毕后十日内办理本案所涉房屋的注销预告抵押登记手续；三、被告高诗全于上述第一项义务履行完毕后十日内支付原告聂亚丽多支付的款项（以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行电脑系统显示还款日的所剩贷款数额加上原告聂亚丽自2017年10月开始至上述还款日止第三人建行河南分行电脑系统显示的原告正常偿还每月贷款款项再减去45万元）；四、被告高诗全于本判决生效后十日内支付原告聂亚丽违约金7万元；五、驳回原告聂亚丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由原告负担100元，由被告高诗全负担5300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二〇年十月二十三日书记员  王 吉