浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6541号 上诉人（原审原告）：钟祺，男，1989年12月1日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托代理人：张若晨，浙江援手律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州融辉置业有限公司，住所地杭州市余杭区闲林街道春天家园滴翠苑****。统一社会信用代码：91330110MA28LU2P。 法定代表人：郝煜，执行董事。 委托代理人：吴忆维，浙江律匠律师事务所律师。 上诉人钟祺与杭州融辉置业有限公司（以下简称融辉公司）确认合同无效纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初16232号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月29日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，上诉人钟祺的委托诉讼代理人张若晨，上诉人融辉公司的委托诉讼代理人吴忆维到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年1月29日，钟祺作为买受人与融辉公司作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：…三、买受人购买的商品房为杭州市余杭区××街道××公寓××幢××单元××室，设计用途为住宅，层高2.8米。约定建筑面积89.74平方米，其中套内建筑面积为66.94平方米，应分摊的共有建筑面积22.8平方米。…五、该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米19277.76元，总价款1729986元。其中包含全装修总价为269220元。…七、付款方式及期限：买受人按第3种方式按期付款：3、买受人于2018年1月20日前支付首次付款529986元，剩余房款1200000元，通过贷款的方式支付。买受人应在本合同签署之日向（按揭银行或公积金管理中心）提交完备的贷款申请资料，办理购房贷款手续，缴纳办理购房贷款所需的费用。八、逾期付款责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付余款应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二条起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。九，交付期限及条件：出卖人应当在2019年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人。…十六、关于产权登记的约定：购买商品房，第三人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，第三人约定于附件5。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2020年3月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。双方就其他权利义务一并作出约定。 同日，钟祺作为买受人与融辉公司作为出卖人签订一份《补充协议》，约定买受人与出卖人经平等协商，就《商品房买卖合同》中未尽事宜，达成协议如下：第六条关于装饰、设备标准的补充约定规定“出卖人所交付房屋的装饰、设备、设施须符合合同双方所确认的买卖合同“附件四”所约定的标准。买受人在接收房屋时，对该商品房的装修、装饰及设备标准若有异议的，买受人应按买卖合同第十四条之约定要求出卖人承担违约责任或要求出卖人整改至符合双方约定标准为止。买受人应按时办理该商品房交接手续，不能以此为由拒绝接受该商品房。对于买受人提出的整改要求，出卖人应按照不低于买卖合同“附件四”所约定的标准进行修缮或替换。在此情况下，出卖人仅承担房屋整改责任，不承担其他责任“；第七条关于保修责任的补充约定第5项规定”保修期内出现的质量问题，如已完成保修工作，其对应部位的保修期限不再另外顺延、不重新计算。”；第十六条其他补充约定第14项规定“出卖人及买受人在签订买卖合同及本补充协议时，均具有完全权利和行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白及同意接受其约定。买受人确认，在订立买卖合同及补充协议之前，其已充分理解并认可买卖合同及本补充协议之所以条款，并不可撤销地放弃任何对该条款的法律效力提出争议的权利。本补充协议系买卖合同的一部分，为双方真实意思表示，对于条文的意思，出卖人已经向买受人予以必要的说明和解释，双方自愿接受并自愿履行。”双方就其他权利义务一并作出约定。 上述协议签订后，钟祺已按约付清房款。融辉公司通知钟祺收房，钟祺拒绝收房。 2019年2月20日，杭州市余杭区市场监督管理局对融辉公司发出杭余市管罚处字［2019］152号行政处罚决定书，载明：经查明，当事人杭州融辉置业有限公司自2018年1月开始销售位于杭州市余杭区××街道××路××路××的“贤林信步”房产项目，该项目商品房自销售经营起即设立使用房屋销售《补充协议》，用于消费者购买商品房屋。该《补充协议》第六条关于装饰、设备标准的补充约定规定“出卖人所交付房屋的装饰、设备、设施须符合合同双方所确认的买卖合同“附件四”所约定的标准。买受人在接收房屋时，对该商品房的装修、装饰及设备标准若有异议的，买受人应按买卖合同第十四条之约定要求出卖人承担违约责任或要求出卖人整改至符合双方约定标准为止。买受人应按时办理该商品房交接手续，不能以此为由拒绝接受该商品房。对于买受人提出的整改要求，出卖人应按照不低于买卖合同“附件四”所约定的标准进行修缮或替换。在此情况下，出卖人仅承担房屋整改责任，不承担其他责任”；第七条关于保修责任的补充约定第5项规定“保修期内出现的质量问题，如已完成保修工作，其对应部位的保修期限不再另外顺延、不重新计算。”；第十六条其他补充约定第14项规定“出卖人及买受人在签订买卖合同及本补充协议时，均具有完全权利和行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白及同意接受其约定。买受人确认，在订立买卖合同及补充协议之前，其已充分理解并认可买卖合同及本补充协议之所以条款，并不可撤销地放弃任何对该条款的法律效力提出争议的权利。本补充协议系买卖合同的一部分，为双方真实意思表示，对于条文的意思，出卖人已经向买受人予以必要的说明和解释，双方自愿接受并自愿履行。”截至2019年1月2日被杭州市余杭区市场监督管理局查获，当事人位于杭州市余杭区××街道××路××路××房××商品房屋，除一套用于建设样板房外均销售完毕。2019年1月3日我局向银行税务所协助调查获取当事人利润表。该局认为，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十一条、第五十二条的规定，消费者与当事人就装修商品房买卖关系确立后，当事人对交付给消费者的房屋以及装饰、设备、设施不仅须承担修缮、替换或整改的责任，还须承担由此造成损害的赔偿责任。消费者也有对当事人提供的商品房以及装饰、设备、设施造成的损害提出赔偿的权利。当事人《补充协议》第六条的规定，违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第（五）项和第十一条第（三）项的规定，属在格式条款中免除自身责任、排除消费者请求损害赔偿的权利的行为。同时，该局认为，依据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法，第十五条第三款的规定，当事人对提供的商品房以及装饰、设备、设施等除应依法履行保修义务外，对完成修理部位还应当予以包修。当事人《补充协议》第七条第5项的规定，违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第（三）项的规定，属于在格式条款中免除自身责任的行为。另该局认为，消费者对与经营者订立的格式条款若因理解产生不同等原因由此提出争议，这是消费者应有的一项基本权利，依据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第八条第一款的规定，若因对格式条款产生不同理解，消费者是可以提出争议的，在有多重解释的情况下还优先适用有利于消费者的解释。该局也认为，诉讼也是提出争议、解决争议的一种形式。当事人《补充协议》第十六条第14项的规定，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（五）、（六）项的规定，属在格式条款中排除消费者权利的行为。根据《合同违法行为监督处理办法》第十二条的规定，决定对当事人作如下处罚：1.警告；2.处罚人民币8000元，上缴国库。 钟祺于2019年8月28日向法院提起诉讼，请求：1、判令确认钟祺与融辉公司签署的《补充协议》之第一条第3款、第四条第1、2、3、4款、第五条、第六条、第七条第1、2、3款、第八条第2、4款、第九条第1、3、5款、第十二条第2、3款、第十六条第2、10、14款无效；2、本案诉讼费由融辉公司承担。 后钟祺变更诉请为：1、判令确认钟祺与融辉公司双方签署的《补充协议》之第一条第3款、第四条第1、2、3、4款、第五条、第六条、第七条第1、2、3、5款、第八条第2、4款、第九条第2款、第十条第2、3、5款、第十二条第2、3款、第十六条第2、10、14款、第十五条第2款无效；2、本案诉讼费由融辉公司承担。 庭审中，双方确认补充协议第一条第3项的“商业功能”系笔误，应为“住宅功能”。钟祺放弃住宅该条款无效的诉请。 原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，钟祺与融辉公司签订的《补充协议》的条款系融辉公司准备为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与钟祺协商的条款。现该《补充协议》中的第六条、第七条第5项、第十六条第14项因存在免除自身责任、排除消费者权利的情形，而被行政机关予以处罚，上述条款亦构成合同法中的关于格式条款无效的情形，故，对钟祺主张上述条款无效的诉请，予以支持。对钟祺主张的其他部分条款，经审核并非免除其自身责任、加重钟祺责任、排除钟祺主要权利的行为；钟祺与融辉公司若发生争议，对应部分条款亦应按照通常理解予以解释适用或以作出不利于融辉公司的解释适用。故对钟祺主张的其余诉请部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认钟祺与杭州融辉置业有限公司签订的《补充协议》中第六条、第七条第5项、第十六条第14项无效；二、驳回钟祺的其余诉讼请求。案件受理费40元，由杭州融辉置业有限公司负担。 宣判后，钟祺和融辉公司均不服，向本院提出上诉。 钟祺上诉称：一审法院仅确认《补充协议》中被余杭区市场监督管理局行政处罚过的条款为无效，难以令人信服。行政处罚决定书中写明作出处罚所依据的法律依据是《合同违法行为监督处理办法》，该办法第九条中规定经营者不得在格式条款中免除自己因违约应当承担的违约责任，但是《补充合同》第十六条第10项约定了出卖人有多重违约行为时买受人只能选择一种不做累加。行政处罚决定书中并未显示该条的约定违法，可见并非《补充协议》中所有免除经营者责任应当被确认无效的条款都在行政处罚决定书中载明。一审法院的判决不免让钟祺产生法院怠于认真审查《补充协议》内容的感受。一审法院适用法律错误，钟祺上诉请求改判确认各条款无效的理由具体如下：1、《补充协议》第四条第1项载明“买受人同意按照本合同约定及交付通知中的房屋交接验收程序……办理房屋交接验收手续”。钟祺与融辉公司签署《补充协议》时，交付通知并未实际出具，钟祺对将来交付通知的内容一无所知，但《补充协议》却让钟祺同意按照交付通知中的交接验收程序办理交接验收手续，明显排除了钟祺作为买受人与出卖人平等协商的权利，故该条款应属无效。2、《补充协议》第四条第2项载明“…但其他非主体结构质量问题不影响交接手续的办理，买受人可要求出卖人在房屋交付后的合理时间内承担整改、维修义务，但不能作为拒绝收房的理由，买受人如以此理由拒绝或拖延收房的，买受人自行承担相应法律后果，出卖人不承担逾期办理交房手续的责任。”双方就房屋质量及装修作出了明确约定，融辉公司交付的房屋即便不是主体结构质量问题，如其他方面不符合双方约定的，钟祺应当依然有权拒绝接受交付，且有权要求融辉公司承担相应违约责任。否则钟祺不但要接受不符合约定的房屋，还要承担房屋交付后的风险转移以及物业费等各项费用，《补充协议》的该条约定明显排除了钟祺权利、免除了融辉公司责任。《补充协议》第四条第2项倒数第3行写有“出卖人认为买受人要求不合理的，有权单方面向检测部门申请鉴定。”选择检测部门本就应遵循公平、公正原则，选择双方均认可的机构，或者是由国家有关部门（如消协）委托，不应由出卖人单方决定，但本条不仅约定出卖人可单方选择，而且约定出卖人可单方决定检测机构的理由仅仅是因为出卖人认为不合理，因此该约定明显排除了上诉的权利。3、《补充协议》第四条第3项写有“买受人未能付清契税、公共维修基金、印花税（如有）、违约金等应付款项或出卖人代买受人支付的相关款项买受人没有偿还的，买受人未能支付物业管理押金、物业管理费、市政费用等，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房，且不承担逾期交房的违约责任。”契税、印花税、物业管理押金等费用与融辉公司无关，融辉公司无权以这些理由拒绝交付房屋。且在2019年浙江省市场监督管理局发布的《2018-2019年度浙江省房地产交易、汽车买卖、物业管理行业典型不公平合同格式条款》中明确将《补充协议》中这种约定认定为涉嫌加重买受人责任和出卖人免除自身责任的不公平格式条款。4、《补充协议》第四条第4项的内容与上述第3项的内容相关，约定一方面融辉公司有权拒绝交房，另一方面又要求钟祺承担与房屋实际交付后同样的毁损、灭失风险以及相应费用。加重了钟祺责任，免除了融辉公司责任。5、《补充协议》第七条第2项写明出卖人所负责任仅限于维修，实际还应包含更换，因此该约定免除了融辉公司责任。该项同时写有如买受人因装修改变商品房原状，出卖人无须负责保修。该约定免除了融辉公司责任，出现的质量问题不一定是因为装修产生的，不应因房屋装修过而一律免除融辉公司的保修责任。6、《补充协议》第八条第4项写有买受人同意出卖人在房屋权属初始登记完成前有权对土地使用权及抵押进行变更或注销，且不再另行予以通知。该约定排除了钟祺对所购房屋抵押情况的知情权，免除了融辉公司责任。7、《补充协议》第十条第2项载明“出卖人有权在该商品房所在楼栋屋顶及外墙面张贴、悬挂、雕刻、镶嵌或以其他方式展示出卖人标识、楼宇标识”、第3项载明“小区规划用于停放车辆的地下车库归出卖人或相关机构所有……”、第5项载明“小区的其他公共区域均由出卖人统一管理和使用…”。根据《物权法》相关规定，楼宇外墙面、屋顶以及其他公共区域均属于业主共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。该条款直接排除了业主对共有部分的所有权及使用权，应属无效。8、《补充协议》第十二条第3项免除了融辉公司责任。该项不区分情形一律约定：解除合同的，出卖人扣除相关费用（如有）后将房款无息遐还给买受人。实际应区分情形，如因融辉公司原因导致解除合同，融辉公司应当承担相应违约责任，且双方在《商品房买卖合同》中已经约定某些情形下解除合同应当由融辉公司返还房款并支付利息。9、《补充协议》第十六条第2项写有“本合同约定交付房屋所在楼盘的相关广告、楼书、样板房、模型、销售现场及其他宣传资料等中明示及对本合同的订立以及对于房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，对房屋购买和房屋价格无重大影响，也不作为双方交付标准”，该内容与最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《浙江实施〈消费者权益保护法〉》第二十条的规定截然相反，明显免除了融辉公司的责任，理应认定为无效。10、《补充协议》第十六条第10项写有“出卖人与买受人双方同意：对于房屋逾期交付、逾期办理房产权属证书的违约责任，任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中之一适用，不做累加。”融辉公司发生多重违约行为时，钟祺自然有权主张多重违约责任，该约定排除了钟祺权利、免除了融辉公司责任。一审法院适用法律错误，对于《补充协议》中明显与相关规定（《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《浙江实施〈消费者权益保护法〉》）相反的条款没有确认为无效。对于明显免除融辉公司责任、排除钟祺权利、加重钟祺责任的条款，应当被确认无效，否则后期双方合同履行过程中将产生更大矛盾。请求撤销原判第二项，依法改判为确认钟祺与融辉公司签订的《补充协议》中第四条第1、2、3、4项、第七条第2项、第八条第4项、第十条第2、3、5项、第十二条第3项、第十六条第2、10项无效并由融辉公司承担本案一、二审诉讼费用。 融辉公司辩称：一、在本案缔约过程中，委托人不具有优势地位，且已充分提示案涉条款，并与钟祺充分协商，案涉条款不属于格式条款。（一）委托人不具有优势地位，购房者有充分的缔约自主性。案涉房产项目系委托人进入杭州市场的第一个项目，品牌知名度并不高，也非热门楼盘，同时期、同地段有东海地产、雅居乐地产、金成地产等多个楼盘，因此委托人对于购房者并不具有优势地位，购房者有充分的缔约自主性。（二）案涉合同条款已向钟祺进行了充分的提示。本案中，购房相关协议均已在销售现场进行公示（该事实在一审庭审时已确认），《认购协议》第六条：“甲乙双方在签署本协议前，甲方已向乙方告知并解释本协议相关条款并提请乙方注意。”《补充协议》第十六条第8项：“出卖人已将与商品房买卖有关的法律规定及合同范本，即《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《商品房预售面积测绘技术报告书》公示于该商品房售楼处大厅，供买受人随时阅读，故在签订买卖合同及本补充协议前，买受人已经了解并知悉上述法律规定及合同文本。”第十六条第14项：“出卖人及买受人在签订买卖合同及本补充协议时，均具有完全权利和行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白及同意接受其约束。买受人确认在订立买卖合同及本协议之前，其已充分理解并认可买卖合同及本补充协议的所有内容……本补充协议系买卖合同的一部分，为双方真实意思表示，对于条文的意思，出卖人已经向买受人予以必要的说明的和解释，双方自愿接受并自愿履行。”并使用了加粗字体。因此，委托人对于合同条款已向钟祺进行了充分的提示。钟祺应当是在充分了解并同意的情况下才会做出缔约的决定。综上，钟祺在购房签约过程中，具备完全的缔约自由，案涉条款系双方协商一致后所达成的，不应认定为格式条款。二、案涉条款即使属于格式条款，也不构成无效。（一）案涉条款不存在违反《合同法》第五十二条的情形。根据《合同法》第五十二条，《合同法解释二》第十四条规定，本案中，无论是一审判决认定无效的3个条款，还是钟祺上诉主张无效的12个条款，均不存在违反法律法规效力性强制性规定的情形。（二）案涉条款不存在违反《合同法》第五十三条的情形。《合同法》第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。本案案涉条款均不存在上述情形。（三）案涉条款不存在法律规定的免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。1、并非所有免除责任、排除权利的格式条款均无效。根据《合同法》第三十九条、《合同法解释二》第九条，违反提示说明义务的，对方当事人可以申请撤销该格式条款。可见法律对于格式条款免除或者限制责任是允许的，要求是尽到提示说明义务，但即使未提示说明，也属于可撤销条款，而非无效条款。且本案中委托人对于涉及双方较为重要的权利义务的条款均已突出显示并充分提示。对于何理解“免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，杭州市中级人民法院在“（2018）浙01民终8079号”一案中认为：“免除其主任、加重对方主任、排除对方主要权利等均指合同当事人的基本义务及主要权利。就买方而言，其主要权利是获得符合合同约定的房屋。”综上可以理解为，对于免除一般的责任、排除一般的权利的格式条款有效，但免除、排除合同主要权利义务的格式条款无效，即根据合同类型属于合同的基本义务和主要权利属于不能被格式条款约定排除的权利和免除的责任。2、案涉条款并未免除自身责任、排除对方主要权利。案涉条款并未免除委托人的法定责任，也未排除钟祺的法定权利。三、案涉《行政处罚决定书》所依据的部门规章，不能作为认定案涉条款效力的依据；行政机关对案涉条款的解释规则亦不符合法律规定。依据方面：本案中，市场监督管理部门作出处罚的依据为《合同违法行为监督处理办法》，该办法为部门规章，不能作为认定合同无效的依据，因此不能以《行政处罚决定书》作为认定条款无效的依据。解释规则方面：案涉条款虽为委托人提供，但并非委托人原创，其均为行业惯例使用的条款，委托人在借鉴时并未仔细斟酌，故很多条款的表述不够明确，理解上容易发生争议。《行政处罚决定书》之所以认为案涉的3个条款属于无效条款，其实是因为行政机关对案涉条款的理解存在偏差。即，在案涉条款存在多种解释的情况下，行政机关选择了对委托人最有利（对购房者最不利）的一种解释，从而认为该条款无效。但依据《合同法》第四十一条规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”相反地，行政机关对案涉条款的解释，是按照不利于非提供格式条款的一方进行解释的，显然有违上述规定。因此行政机关依据错误的理解作出的无效认定，不符合法律规定，不应得到支持。四、本案不具有实际意义。本案双方的权利义务已实际履行完毕，再来确认合同条款是否有效已无实际意义。若有实体权利争议的，可以在主张实体权利的诉讼中一并提起，而无必要就条款效力提起一个单独的诉讼。且本案钟祺已支付完全部购房款，并办理了房屋交接手续，委托人也已履行了交付和产权证办理的义务，房屋买卖合同已履行完毕，案涉条款对双方权利义务无任何影响，钟祺起诉案涉条款无效并无实际意义。五、对一审判决认定无效的3个条款的具体分析。一、第六条关于装饰、设备标准的补充约定：出卖人所交付房屋的装饰、设备、设施须符合合同双方所确认的买卖合同“附件四”所约定的标准。买受人在接收房屋时，对该商品房的装修、装饰及设备标准若有异议的，买受人应按买卖合同第十四条之约定要求出卖人承担违约责任或者要求出卖人整改至符合双方约定标准为止。买受人应按时办理该商品房交接手续，不能以此为由拒绝接收该商品房。对于买受人提出的整改要求，出卖人应按照不低于买卖合同“附件四”所约定的标准进行修缮或替换。在此情况下，出卖人仅承担房屋整改责任，不承担其他责任。对于“出卖人仅承担房屋整改责任，不承担其他责任”，行政机关认为排除了消费者请求损害赔偿的权利、免除了赔偿责任。对此行政机关对该条款的理解有误：1、该条款第一句已约定该条款的适用前提，即“装饰、设备、设施”不符合“附件四”的标准，附件四系对装修材料、设备的品牌、产地、规格、数量的约定，并非对质量的约定。2、该条款第三行明确写明“买受人应按买卖合同第十四条之约定要求出卖人承担违约责任或者要求出卖人整改至符合双方约定标准为止”，因此该条款并未免除出卖人的违约责任，而是约定由买受人选择一种责任的承担方式。对于品牌规格违约的情形，违约责任的承担方式一般有两种：一是买受人愿意接受现有产品的，出卖人支付买受人产品差价作为赔偿；二是买受人不愿意接受现有产品的，出卖人更换产品使之符合约定。这两种违约责任本就只能选择一种，而不能同时适用。该条款中的“违约责任”约定在《商品房买卖合同》第十四条：“出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：赔偿一倍差价。”因比该条款的意思是，买受人有权选择要求出卖人支付差价并赔偿一倍差价或要求出卖人整改，该约定合情合理。3、条款最后一句“在此情况下，出卖人仅承担房屋整改责任，不承担其他责任”，前文已明确“在此情况下”指的是在买受人选择整改的情况下，仅进行整改，不再重复承担赔偿差价损失的责任，显然是合理的。然而行政机关却引用了《消费者权益保护法》第十一条（关于人身财产损害赔偿责任）、第五十二条（关于财产损害赔偿责任）这两个与该条款完全无关的规定，认为该条款排除了消费者因人身、财产受到损害而请求赔偿的权利，这是行政机关混淆了各类违约责任的适用前提。一个约定在产品品牌规格条款项下“不承担其他责任”，无论是按照通常解释还是按照不利于提供格式条款一方的解释，都不应当理解为“不承担包括造成人身、财产损害的一切责任”。因此行政机关对该条款的理解错误，完全是按照不利于非提供格式条款的一方所作的解释，有违法律规定，该条款并未不合理地免除自身责任以及排除对方主要权利。二、第七条第5项：保修期内出现的质量问题，如已完成保修工作，其对应部位部件的保修期限不再另外顺延、不重新计算。行政机关认为该条款的“保修期不顺延、不重新计算”违反了《浙江省实施〈消费者权益保护法〉办法》第十五条第三款：“经营者对修理的部位应当予以包修，包修期不得少于三十日，自商品修复后交付消费者之日起计算。”行政机关对该条款的理解有误：1、《商品房买卖合同》附件六约定了房屋各结构部位的保修期限，为2年到8年不等。该条款的意思是保修之后，不再按照《商品房买卖合同》附件六重新计算2年到8年不等的保修期限，而并非维修之后就不给保修的意思。我国法律并未规定修复后保修期应当重新计算，且倘若予以重新计算，则保修期可能遥遥无期，明显对开发商不公平，也不符合交易习惯。因此该约定并不违反法律法规，也未排除买受人依据《消费者权益保护法》等规定主张权利。2、保修与包修是不同的法律概念，保修期是商家对产品维修的保证期间，即在这个期间保证予以维修不收取工时费但可以收取材料费；包修针对的是三包产品（包修、包退、包换），在法律规定的包修期内提供免费维修，不得收取任何费用。行政机关引用的条款与本条款约定的并非同一事项。另，对于涉及三包产品的，《商品房买卖合同》第十八条已约定按照《浙江省实施〈消费者权益保护法〉办法》第二十九条承担相应责任。三、第十六条第14项：出卖人及买受人在签订买卖合同及本补充协议时，均具有完全权利和行为能力，对各自的权利、义务清楚、明白及同意接受其约束。买受人确认，在订立买卖合同及本补充协议之前，其已充分理解并认可买卖合同及本补充协议的所有内容，买受人在此表示愿意接受买卖合同及本补充协议之所有条款，并不可撤销地放弃任何对该等条款的法律效力提出争议的权利。本补充协议系买卖合同的一部分，为双方真实意思表示，对于条文的意思，出卖人已经向买受人予以必要的说明和解释，双方自愿接受并自愿履行。行政机关认为该条款违反《合同违法行为监督处理办法》第十一条：“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：（五）就格式条款争议提起诉讼的权利。”行政机关理解有误。委托人在拟定合同的时候，该条款中的“放弃对条款的法律效力提出争议的权利”原意是指买受人对条款效力的确认，结合上下文亦可以看出，该条款旨在让买受人确认对合同所有条款的充分理解和同意，并确认其有效，是其真实的意思表示，而并非指要求买受人放弃提起诉讼的权利，该条款中也未出现“诉讼权利”这样的表述。何况钟祺目前正在以“确认合同无效纠纷”这样的案由提起诉讼，而委托人从未引用该条款主张原审原告没有对合同无效提起诉讼的权利，可见委托人并无排除钟祺诉讼权利的意思表示，该条款实际上也并未影响钟祺行使诉讼权利。 融辉公司上诉称：案涉协议不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的情形、不具有《合同法》第五十三条规定条款无效的情形、不存在加重钟祺责任排除其主要权利的情形，一审法院判决确认《补充协议》第六条、第七条第5款及第十六条第14款无效，无任何依据。一、案涉协议不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的情形。钟祺在签约前及签约时已充分知晓补充协议的相关条款内容及含义，双方签订的补充协议是双方的真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条第（一）、（二）、（三）、（四）项情形。案涉条款也不存在《合同法》第五十二条（五）项情形，理由如下：根据《合同法司法解释（一）》第四条的规定，法律、法规系指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不是地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。同时，《合同法司法解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，杭州市余杭区市场监督管理局作出的杭余市管罚处字〔2019〕152号《行政处罚决定书》依据的系《合同违法行为监督处理办法》为管理性规定，并非效力性规范。二、案涉协议不具有《合同法》第五十三条规定条款无效的情形。案涉条款不属于免责条款，系对商品房买卖合同的补充，是对商品房买卖合同约定内容的细化约定及对未约定内容的补充约定。该细化及补充约定是为了双方更好更全面的履行商品房买卖合同，对双方都是有利的。三、案涉条款不存在融辉公司免除其责任、加重钟祺责任、排除钟祺主要权利的情形。本案形成的原因系双方之间的房屋买卖关系，从案涉条款上看，融辉公司针对可能发生的情形与钟祺形成了明确的约定，该约定的内容未免除融辉公司的责任，融辉公司仍就瑕疵问题提供修复、保修的责任。就钟祺而言，其主要权利是获得符合合同约定的房屋，案涉条款并未排除其收房的权利，且钟祺已于2020年4月25日收房，其收房的权利已实现。1、《补充协议》第六条：该条适用有个前提，融辉公司交付的房屋符合“附件四”的约定，即融辉公司按约履行达到装修标准的房屋，因此该条是对主合同第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”的约定在交付过程中可能发生的情况的一种细化约定，是对符合“附件四”基础上仍可能产生的争议的一种处置方式的细化、补充约定，有利于实现房屋交付居住这一根本合同目的。对于装饰设备与附件四约定存在细小差异或附件四并未能具体详细约定但不严重影响居住使用的问题，其本质应属于普通瑕疵，融辉公司也对该瑕疵的出现承担违约责任或进行整改，该条款并没有排除融辉公司维修、更换等合同义务，对钟祺来说其要求融辉公司交付符合合同约定标准的房屋的权利并未受到限制或排除，尚未达到确认本条款无效的严重程度，因此，该条款不应确定为无效。2、《补充协议》第七条第5款：该条系明确保修期内保修后的对应部件的保修期限，在保修期内，钟祺给予质量问题的保修，保修完成后，保修期当然不进行顺延和重新计算。该款明确的系保修期义务，有别于包修、包换。同时，涉及三包商品的，在主合同第十八条第三款已经明确按照浙江省消费者办法的二十九条承担相应责任。3、《补充协议》第十六条第14款：根据民事诉讼法的规定，当事人在法律允许范围内可以处分自己民事权利和诉讼权利。钟祺在购买案涉商品房时，多次前往融辉公司售楼部看房，融辉公司在售楼部公布了需要签订的买卖合同及相关补充协议。在签约期间，融辉公司销售人员对钟祺就需签订的合同及补充协议的异议部分向融辉公司进行了充分解释，在钟祺确认无异议的情况下进行了签约。因此，钟祺在签约时已经充分阅读并知晓相关条款的含义，系其真实意思表示。另，该款系钟祺放弃对条款争议的诉讼权利，指的是条款有效无效的权利，而不是放弃合同在履行过程中争议的诉讼权利，是钟祺自愿处分自身权利的确认，补充协议双方已签字盖章，合法有效，意思自治原则应得到充分尊重，钟祺应遵守契约精神。若该条款被确认无效，不利于保护市场交易行为的稳定性，将可能引发大量无谓诉争而占用、浪费司法资源。综上，案涉补充协议合法有效，不应被确认无效，故请求撤销原判，依法改判驳回钟祺的全部诉讼请求并由钟祺承担一审、二审诉讼费用。 钟祺辩称：一审法院判决中的第一项正确，法院确认无效的条款，已经因排除消费者权利被余杭区市场监督管理局处罚。《补充协议》系格式条款已不存争议，依据《合同法》第四十条的规定，具有合同法第52条、53条规定情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案被一审法院确认无效的3条条款均是开发商免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的霸王条款。不仅引起众多消费者不满导致投诉至市场监督管理局，而且已经一审法院审查确定符合无效条款的要求。双方签订《补充协议》时，房地产市场紧俏，大家好不容易摇上号都抢着选房，消费者去看房时重心都放在房子上面，并没有人在意合同的条款，开发商利用消费者急切购房的心态，出具不公平的格式条款，开发商根本没有对合同条款做解释说明，而且合同条款那么多，一般人都没有耐心一条条看完之后再签署，消费者面对格式条款大都不加防备的直接签署。综上，融辉公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回融辉公司的上诉。 钟祺和融辉公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”钟祺与融辉公司签订的《补充协议》第六条、第七条第5项、第十六条第14项，因存在免除自身责任、排除消费者权利等情形被行政机关予以处罚，且上述条款中确实存在免除融辉公司责任等导致格式条款无效的情形，故原审法院认定上述条款无效并无不当。关于钟祺主张其他部分条款无效的请求，因该部分条款系双方当事人的真实意思表示，并不存在无效情形，故原审法院未予以支持并无不当。综上，钟祺和融辉公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由钟祺负担40元，杭州融辉置业有限公司负担40元。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十月二十三日 书记员  周 杨