江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0281民初6372号 原告：朱娟，女，1970年4月23日生，汉族，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：问健峰，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周小敬，江苏漫修（昆山）律师事务所实习律师。 被告：王利，女，1983年8月9日生，汉族，住江阴市。 原告朱娟诉被告王利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月14日公开开庭审理，原告朱娟诉讼代理人问健峰、周小敬、被告王利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱娟向本院提出诉讼请求：1.判令原被告在2018年10月10日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均于起诉之日起解除；2.判令王利立即支付拖欠朱娟的租金44000元及拖欠租金所产生的滞纳金（自2019年8月30日起至实际支付之日止按日千分之五计算）；3.判令王利支付朱娟违约金8800元（按当期年租金的20%计算）；4.判令王利立即向原告交还案涉房屋，并按《房屋租赁合同》约定的租金标准向朱娟支付从合同解除之日至实际交房之日所产生的房屋占有使用费；5.判令王利支付律师费8000元整；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月10日，原被告签订《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，约定朱娟将坐落于江阴市79号商铺约55.89平方米出租给王利，租期3年，从2018年11月1日至2021年10月30日，租金按年支付，第一年年度租金为42000元／年，第二年年度租金为44000元／年，第三年年租金为46000元／年。按合同约定，王利应于2019年8月30日支付第二年租金44000元整，朱娟多次催告，王利拒不支付租金，拖欠租金累计达7个多月，且一直占有房屋至今，王利的行为已构成违约。诉请法院依法保护。 被告王利辩称，1.房屋租到2020年10月份满一年没交，共计44000元；2.王利没有故意拒交房租不存在违约，她一直要求经办人朱某1过来谈，但是其一直没有过来；3.王利不交房租是因为化粪池及停车场没有弄好，导致无法正常经营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.朱娟提供的与江苏华强房地产开发有限公司（以下简称华强公司）签订的房屋租赁合同、房屋初始登记证及华强公司出具的情况说明，可以相互佐证，证明案涉房屋系华强公司出租给朱娟并同意朱娟在租赁期间内转租；2.朱娟提供的催款函，因没有签收凭证，无法证明已经送达王利，本院不予采信；3.王利提供的窨井盖视频，无法证明窨井盖下的化粪池污水外泄是系朱娟或者华强公司原因造成的，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江阴市79号房屋为华强公司所有，2018年5月22日，原告朱娟与华强公司签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方（甲方）华强公司，承租方（乙方）朱娟。甲方出租房屋坐落于江阴市，建筑面积15280.23平方米，房屋用途为商业；租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日止，合同期满可续租。……甲方同意乙方将该房屋另行转租。 2018年10月10日，朱娟与王利签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方（甲方）朱娟，承租方（乙方）王利，甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：一、甲方出租房屋坐落于江阴市房屋结构框架、建筑面积55.89平方米；二、房屋用途为商用，除双方另有约定外、乙方不得任意改变房屋用途。三、租赁期限自2018年11月1日至2021年10月30日止。四、该商铺第一年年度租金为42000元，第二年年度租金为44000元，第三年年度租金为46000元；……五、租金按一年结算。本合同签订之日，乙方向甲方支付第一年租金；以后乙方须提前二个月支付下一年租直至租赁期满。……七、在乙方承租期内，水、电、消防设施、排污等设施的通畅及相关维修费用由乙方自行负责，甲方不承担。租赁期间，甲方应当履行房屋的维修义务，以保障乙方的正常使用和安全。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失；八、乙方如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得甲方书面同意，合同期满时其权利归属甲方。乙方未经甲方同意，对房屋拆改、扩建或增添其他设施的，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。……十、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方需继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。若租赁期满或乙方原因而终止合同的，乙方逾期30日仍未返还该房屋，甲方有权自行收回该房屋，屋内乙方所有的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，如因此对第三方造成损失的，由乙方承担，与甲方无涉。十一、乙方有下列情形之一的，乙方除应向甲方支付本年度12个月的全额租金外，并向甲方支付当期年租金20%的违约金，乙方已支付的保证金不予退还，同时甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，乙方须另行赔偿甲方：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租房屋转让、转借他人或擅自调整使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达1个月的；……十三、租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，需向对方偿付年度租金的20%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的千分之五向乙方加收滞纳金。同日，朱娟与王利签订《补充协议》一份，约定房屋租赁期限及租金支付办法：1.房屋租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日。租金按年计算：合同签订之日支付从2018年11月1日至2019年10月31日止的年度租金42000元；2019年8月30日之前支付从2019年11月1日至2020年10月31日止的年度租金44000元；2020年8月30日之前支付从2020年11月1日至2021年10月31日止的年度租金46000元；2.乙方支付合同中的租金不含税金，所需交纳的税金由乙方另行支付给税务部门；3.本租赁合同系甲方双方自愿订立，甲乙双方须严格履行合同约定，在租赁期间所投入的装潢材料及相关的费用由乙方承担。在租赁期间，若乙方无故提出终止本租赁合同，则乙方无条件将房屋和装修等一切设施归甲方所有；4.合同期满时该房屋内的装修物品归甲方所有，且甲方无需向乙方给予补偿；5.违约责任：租赁期间，甲乙双方必须信守合同，任何一方不得违反双方的协议约定，租赁期间如一方违约，则应向守约方支付合同总价的20%的违约金；6.合同签订之日交5000元整履约保证金给甲方。合同期满且乙方不存在任何违约行为的，双方结清所有费用后，甲方无需归还。合同签订后朱娟交付了案涉房屋，王利按约支付了第一年的租金42000元，在征得朱娟同意后，王利对房屋进行了装修。庭审中双方确认，王利第二年44000元租金一直未能支付。 本案双方争议焦点为：1.案涉租赁合同能否解除；2.王利是否存在违约行为，是否应当承担违约金。 关于争议焦点之一，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同约定王利拖欠租金累计达一个月的，朱娟有权终止合同并收回房屋，庭审查明，2019年11月1日至2020年10月31日的第二年租金王利一直没有支付，王利拖欠的租金超过一个月，符合双方约定的解除合同的条件，朱娟主张解除合同，本院予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本院于2020年7月9日向王利送达了朱娟要求解除合同的民事起诉状，故本院认定双方的《房屋租赁合同》及《补充协议》自2020年7月9日解除，按照44000元/年自2019年11月1日至2020年7月9日，王利应当支付租金30378元。 关于焦点之二，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王利辩称案涉房屋门口化粪池系在《房屋租赁合同》签订以后出现问题导致其无法正常经营，所以不缴纳租金，但未提供证据证明，且王利不缴纳租金与化粪池出现问题，并不必然存在因果关系。另外，双方合同约定，排污等设施的通畅及相关维修费用由王利负责，根据该规定，如化粪池出现问题，应当由王利自行维修，王利无正当理由未按照双方合同约定履行支付租金义务构成违约。 关于违约金，本院认为，滞纳金本质上属于违约金，朱娟要求王利支付违约金8800元及按照每日千分之五支付的滞纳金明显过高，本院调整为以未付租金30378元为基数自2019年8月31日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并支付占有使用费。双方租赁合同自2020年7月9日解除，王利逾期退房，应当支付自2020年7月10日起至实际退房之日止按照44000元/年计算的房屋占用使用费。关于律师费，双方租赁合同也并未约定该费用由王利承担，故朱娟主张8000元律师费，本院不予支持。 综上，本院认为，朱娟在征得案涉房屋出租人华强公司同意后，可以将房屋转租给王利，该转租协议合法有效，王利应当按照合同约定按约支付租金，王利拖欠租金时间达到双方约定的解除合同的条件，朱娟可以依据约定解除租赁合同。合同解除后，王利应当按约交还房屋并支付拖欠的租金30378元及自2019年8月30日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算的违约金。同时王利还应当支付自2020年7月10日起至实际交房之日按照44000元/年计算的房屋占有使用费。朱娟的上述诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、朱娟与王利于2018年10月10日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自2020年7月9日解除。 二、王利应于本判决发生法律效力日之日起十日内给付拖欠朱娟的租金30378元及违约金（以30378元为基数自2019年8月31日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）。 三、王利应于本判决发生法律效力日之日起十日内向朱娟交还房屋并给付自2020年7月10日起至实际交还之日止按44000元/年计算的房屋占有使用费。 四、驳回朱娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取660元，由朱娟负担100元，王利负担560元。此款朱娟已预交，王利应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接给付朱娟。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员 王 芳 二〇二〇年十月十六日 书记员 潘燕青 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。