江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0321民初4139号原告：李明珍，女，1969年7月1日出生，汉族，农民，住丰县。委托诉讼代理人：吕言俊，丰县范楼法律服务所法律工作者。被告：徐州盛润置业有限公司，住所地丰县华山镇政府****。法定代表人：马得收，该公司经理。原告李明珍与被告徐州盛润置业有限公司（以下简称盛润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明珍及其委托诉讼代理人吕言俊，被告盛润置业公司的法定代表人马得收到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告在2017年2月17日和3月16日签订的商品房买卖合同；2.判令被告向原告返还购房款305000元，并赔偿原告的损失（装修款、利息）50000元，合计355000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月16日原告与被告签订《润丰华府认购书》，原告按照合同约定偿付被告购房款305000元购买了位于的房屋，原告花费了5万元对房屋进行装修，但因被告与他人存在债务纠纷，该房屋已被法院依法强制执行。原告找到被告交涉，被告一直许诺退款，但至今未向原告退还任何款项。为此，原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告盛润置业公司辩称：1.答辩人不同意退房。在认购合同中双方已经形成买卖合同关系且已实际交付房屋，房屋与储藏室也一直由原告在使用，现在房屋虽然登记在李乃龙名下，但没有影响到原告居住，办证问题正在协商中，答辩人准备在两个月内将房屋过户给原告；2.装修款28980元的真实性答辩人无法确定，原告提供的收款收据都是存根联，且都是第一联，有故意后补的嫌疑。原告提供给卖家的都是成册收据，不能作为装修付款的证据；3.房屋装修已经三年多了，按照国家规定，装修应当进行折减且装修款应在在五年内折减完；4.因为房屋一直由原告居住，原告无权向被告索要利息；5.原告向答辩人支付房款(含装修款)25万元，地下室价款55000元是真实的，答辩人认可。本院经审理认定事实如下：2017年2月17日，原被告签订《润丰华府认购书》，双方约定，李明珍认购润丰华府3号楼2单元102室的房屋，房屋建筑面积为91.88㎡，价款为250000元，认购书第2条：认购人对于该商品房做了充分了解并愿意购买的前提下签订本认购书；第3条：认购人对于国家的购房政策做了充分了解，认购人已经对银行贷款政策做了充分了解，承诺本人满足银行贷款政策，并愿意按照银行贷款政策办理按揭贷款……如因公司原因造成认购人无法购买该房屋，公司将无条件退还认购首付款（按银行同期活期存款利率计息一并支付）；第4条：本套房一次性付清款为人民币贰拾伍万元整。应按照公司规定的银行存款账户支付，若认购人不能在规定的时间内支付，则本认购协议自动解除。2017年3月16日，原被告签订关于储藏室的《润丰华府认购书》，李明珍认购储藏室一间，面积28.29㎡，价款55000元，支付方式为一次性付清价款。认购书第4条：本套房屋认购首付款为/元，一次性付清款为人民币伍万伍仟元整。其余条款同上。之后双方未再签订书面的商品房买卖合同。在2017年2月17日和3月16日，李明珍向盛润置业公司分别支付了250000元、55000元的购房款，盛润置业公司随即向李明珍交付了房屋钥匙，李明珍入住后一直占有并使用涉案房屋及储藏室至今。在庭审中，李明珍向本院提供8604461、8604465、8604466、8604470、8604471、8604472、8604473共7张收费收据，合计金额为28980元，收据的具体内容为：收据8604461安装防盗窗、防护栏数量：6个窗单价：80元/㎡金额：6000元收款人：尹克各、邵某,4；收据8604465铲墙500元刮腻子3500元材料2500元共计6500元收款人：宋文义；收据8604466室内壁画3幅金额：6800元收款人：张某,4；收据8604470/71/72时间：2017年2月26日马桶1个980元脸盆1个750元晾衣架1个580元史密斯热水器1个28800元油烟机1个1800元花洒1个550元龙头脸盆1个200元煤气灶1个700元洗菜盆1个180元菜盆龙头1个200元刀架1个80元毛巾架1个80元填票人：刘某,4单位：今生缘装饰城；收据8604473窗帘子2个700元单位：阳光家纺。原告自认以上单据为2020年8月28日的前几日所补开。另查明，涉案润丰华府二期3号楼2单元102室的房屋于2016年4月25日被本院依（2016）苏0321财保136号裁定书查封，查封期限为3年，经过执行后该房屋现登记在案外人李乃龙名下。以上事实，由原被告的当庭陈述，以及原告提交的认购书、收据、汇款凭证、壁画照片，证人张某,4、邵某,刘某,4的证言，（2016）苏0321财保136号协助执行通知书及送达回证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，李明珍与盛润置业公司于2017年2月17日和3月16日分别签订了涉及102室房屋和储藏室的《润丰华府认购书》，该认购书包含了当事人的名称、商品房位置、面积、价款、支付方式等内容,符合上述规定情形,且李明珍已向盛润置业公司交付了购房全款,盛润置业公司也将房屋以及储藏室交付李明珍使用，故该认购书应认定为商品房买卖合同。合同订立时涉案房屋虽存在查封障碍，暂时不能办理房屋过户，但属于物权变动的问题，并不影响买卖合同的效力。原被告之间的商品房买卖合同为双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人具有约束力。在原被告的商品房买卖合同关系中，买房人李明珍除依约占有房屋外,取得相应的房屋权属证件同样是其重要权利，盛润置业公司应当履行协助李明珍办理房屋产权登记的义务，但自2017年2月17日合同签订后至今，因盛润置业公司的原因涉案房屋无法过户至李明珍名下,已超过《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记期限届满后一年的时间，且现涉案房屋登记在第三人李乃龙名下，双方的合同目的已无法实现，因此，李明珍请求解除商品房买卖合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原被告签订的商品房买卖合同解除后，原告向被告支付的购房款305000元，被告应当向原告返还，原告也应将储藏室返还给被告，考虑到润丰华府二期3号楼2单元102室的房屋的所有权人现为第三人李乃龙，对涉及到第三人的权利本院不宜在本案中作出处理，权利人李乃龙可另行主张权利。关于被告主张的产生的50000元损失（包括装修损失、利息）的问题。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同的解除是因为被告违约所导致，被告除返还因合同取得的购房款外，还应对于守约方原告的损失承担赔偿责任，但原告应就其主张的损失承担举证证明责任。首先，关于原告主张的装修损失的问题。本院认为，因原告未能对存在装修损失的主张进行充分举证，原告应当承担举证不利的责任，具体理由为：第一、原告所提供的收据均为本次诉讼过程中补开，并非原始资料，且被告对此也未予认可，对于收据中所列商品是否真实存在，以及该商品是否实际使用于涉案房屋并与涉案房屋附合，无法分离的事实处于真伪不明的状态，这一结果是因原告举证不力所造成的；第二、原告提供的三幅墙画的价格系其与张某,4协商确定，属于自估价值，缺少相应的价值鉴定，而除壁画之外的其余物品的价值也是时隔两年后手工进行填写，同样缺少计价依据，商品在使用过程中也存在折旧的问题，在计算装修残值时也应当加以考虑。故对于原告主张的所列商品的价值计算标准本院不予采纳。因原告未能提供充分证据证明因被告的违约造成其装修损失，对于原告要求被告赔偿28980元装修损失的主张本院不予支持。其次，对于原告主张按照认购书第三条的约定计算被告的违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任：…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，双方为现房交易，因盛润置业有限公司的原因，李明珍在自合同签订后90日内不能办理房屋过户手续，出卖人盛润置业公司应当承当违约责任。原被告签订的《润丰华府认购书》第三条为分期购房交易模式下双方违约责任的确定条款，而双方事实上为全款购房，认购书第三条的约定在此适用并不恰当，但该约定中关于盛润置业违约情况下的违约金的计算利率（即银行同期活期存款利率）并未超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的上限，本院对于原告提供的违约金计息利率的标准予以采纳。对于利息的计算期间，原告主张从2017年2月至2020年8月计算42个月的利息，本院认为原告主张的利息起算时间不当，应当自双方签订商品房买卖合同之日起90日开始计息，考虑到润丰华府二期3号楼2单元102室的房屋及储藏室合同签订的时间不同，因此二部分的违约金也应当分别起算，故润丰华府二期3号楼2单元102室的房屋部分的违约金应以250000元为基数，自2017年4月4日起按照中国人民银行同期活期存款利率计算至2020年8月31日止。储藏室部分的违约金以55000元为基数，自2017年5月2日起按照中国人民银行同期活期存款利率计算至2020年8月31日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、第十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告李明珍和被告徐州盛润置业有限公司于2017年2月17日和2020年3月16日签订的关于润丰华府二期3号楼2单元102室的房屋及储藏室的商品房买卖合同；二、被告徐州盛润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李明珍返还购房款305000元及并支付相应的违约金（润丰华府二期3号楼2单元102室部分违约金以250000元为基数，自2017年4月4日起按照中国人民银行同期活期存款利率计算至2020年8月31日止；储藏室部分违约金以55000元为基数，自2017年5月2日起按照中国人民银行同期活期存款利率计算至2020年8月31日止）；三、原告李明珍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告徐州盛润置业有限公司返还储藏室,在原告李明珍返还储藏室之前，被告徐州盛润置业有限公司有权拒绝原告李明珍要求其返还储藏室部分的55000元购房款及相应违约金的请求；四、驳回原告李明珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3312.5元（原告已预交），由原告李明珍负担466.5元，被告徐州盛润置业有限公司负担2846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 李传宝二〇二〇年十月十日法官助理 王学权书 记 员 刘 洁