贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4414号上诉人（原审原告）：付中秀，女，1969年11月20日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：杨娇，女，1992年8月2日生，汉族，住贵州省黔南州贵定县。系付中秀之女。被上诉人（原审被告）：遵义聚鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市南部新区南岭路南岭村委会**，统一社会信用代码91520302675437390R。法定代表人：马宇，总经理。委托诉讼代理人：罗春廷，贵州谋信律师事务所律师。上诉人付中秀与被上诉人遵义聚鑫房地产开发有限责任公司（以下简称聚鑫房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。付中秀上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期交房和逾期办理转移登记违约金58467.2元;2.请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对上诉人全额支付房屋价款的时间事实认定错误。上诉人已提供证据证明于2014年9月10日通过银行转账方式向被上诉人全额支付了购房款，且被上诉人无异议。被上诉人于2015年8月7日退还上诉人优惠房款8773元，上诉人实际支付购房款301565元。被上诉人于当日重新向上诉人开具房款收据;二、双方合同明确约定交房时间为2015年8月1日，上诉人已于2014年履行了支付房款的全部义务，上诉人承诺于2015年8月1日前交付房屋，并于2015年10月16日提供格式合同与上诉人补签，合同理应视为成立生效。2015年10月16日补签合同是对先前双方商品房买卖行为的确认；三、一审法院对《承诺书》的认定，程序违法。本案中，被上诉人未举证向上诉人出具承诺书的内容，也未举证是以何种方式向南秀家园业主承诺的，一审法院在未经举证质证情况下认定该承诺书，程序不合法；四、被上诉人出示的关于上诉人接房的《承诺书》不具有合法性，不能作为证据使用。上诉人经济条件困难，无力承担继续租房费用，而不签写该《承诺书》，上诉人则不能接房入住。该《承诺书》完全排除上诉人的权利，应当认定无效;五、一审法院以案涉房屋系经济适用房，不能完全比照有关商品房买卖合同规定进行处理，缺乏法律依据；六、一审认定上诉人未就被上诉人逾期办理商品房转移登记给自己造成经济损失提供相应证据予以证明而驳回上诉人诉讼请求错误。对于违约之诉，上诉人只需就被上诉人事实上构成违约承担举证责任，而无需就造成的经济损失承担证明责任;七、问题楼盘不应成为被上诉人不承担法律责任的免责事由。聚鑫房开公司辩称，一、上诉人与被上诉人在《商品房屋买卖合同》中虽然约定了房屋的交付时间，但合同签订时间晚于合同约定的交房时间，应当认定双方未约定交房时间；二、被上诉人未及时交付房屋系因原小区供电的电网设施容量不足，需重新建市政供电设施，架设专线。在该设施未完善以前，被上诉人也采取了措施，提供临时供电，上诉人也已经装修入住，知晓房屋状况并作出承诺，应视为被上诉人已履行了交付义务。三、若二审认定被上诉人应承担逾期交房和逾期办证的违约金，则被上诉人认为双方约定的违约金过高，应予以调整。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。付中秀向一审法院起诉请求：1．请求判令聚鑫房开公司支付房屋迟延交付违约金34760.20元，逾期办理商品房转移登记违约金23707元，合计58467.20元；2．本案诉讼费由聚鑫房开公司承担。一审法院认定事实：2015年10月16日，付中秀与聚鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由付中秀购买聚鑫房开公司修建的位于贵州省遵义市红花岗区经济适用房4幢9层9-5号房，建筑面积109.66平方米，房屋总价款301565元，合同载明房屋交付时间为2015年8月1日。合同还约定逾期交房则从逾期之日起按已付购房款的日万分之一承担逾期交房违约金。同时《商品房买卖合同》附件12-《补充协议》中关于逾期交房责任约定，如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方同意解除合同以及补充协议外，出卖人可拒实延期并不承担违约责任及赔偿责任：（1）因国家、地方政策影响或市政设施建设导致出卖人无法正常施工的；（2）买受人未付清合同约定的应付全部款项、政府部门规定费用的；（3）法律法规、规章以及各级政府及其职能部门规范性文件规定其他情形。合同关于转移登记的约定，聚鑫房开公司于2016年8月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付付中秀。不能如期办理，在约定日期90日内，按已付购房款的百分之一承担违约责任。超过90日，付中秀有权退房；付中秀不退房，聚鑫房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按已付购房款的日万分之一承担违约金。此后，付中秀要求聚鑫房开公司交付房屋。2016年6月30日聚鑫房开公司向与付中秀购买南秀家园同一期住房的部分业主出具《承诺书》，承诺正式交房时间定为2016年9月30日。之后聚鑫房开公司又于同年8月9日再次出具《承诺书》，承诺在2016年10月30日正式交付，公司在2016年6月30日给业主承诺的时间相应顺延至2016年10月30日。2016年11月17日，遵义市住房和城乡建设局向市人民政府的《关于协调解决“南秀家园”经济适用住房项目10ＫＶ供电线路市政配套工程有关事项的请示》（遵市住建呈（2016）140号）载明，南秀家园经济适用房项目分三期工程实施，该项目于2013年10月完成报建审批手续，分别于2013年12月和2014年11月一、二期相继开工建设，因南秀家园项目建设单位向其反应由于南秀家园项目地处南关镇南岭村东联线片区市政配套供电容量不足，小区生活用电不能就近搭接供电，希望市人民政府协调解决小区外市政供电配套工程建设问题，以化解小区建成后无生活用电的社会矛盾，鉴于以上情况，特请示市人民政府协调解决该小区外市政配套供电工程的建设和资金。遵府专议［2017］2号《市人民政府关于南部新区南秀家园经济适用房住房项目有关问题的会议纪要》明确，由市住房城乡建设局牵头，南部新区管委会配合，抓紧编制南秀家园经适房项目10ＫＶ市政供电配套工程建设实施方案，并报遵义供电局审批，同时，抓紧组织实施，并及时组织验收。2018年5月31日，南秀小组专议［2018］1号《南秀家园项目突出问题处置工作专题会议纪要》载明，遵义市聚鑫房地产开发有限公司开发建设的南秀家园经济适用住房项目现供水、供气、供电管网已全部铺设完毕。2016年8月26日，付中秀、聚鑫房开公司双方办理了涉案房屋的交接手续，聚鑫房开公司向付中秀交付了房屋钥匙。同日，付中秀付中秀签订《物业管理服务合同》并交纳了物业费。并出具两份“承诺书”，一份承诺书内容为：本人付中秀在南秀家园1期购买住房一套，房号为4栋9楼5号，南秀家园1期相关设施设备及道路正在完善中，经我本人与开发商协商，申请进行装修，并承诺不入住，在装修过程中遵守相关管理规定。另一份承诺书内容为：本人付中秀在南秀家园1期购买住房一套，房号为4栋9楼5号，本人知道房屋现未达到交房条件，本人自愿接房；接房后房屋出现的任何问题与遵义市中信物业管理有限公司和遵义聚鑫房地产开发有限责任公司无关，本人自行承担一切后果。一审法院认为，付中秀、聚鑫房开公司双方在《商品房买卖合同》中虽约定了房屋交付时间，但合同签订时间晚于《商品房买卖合同》中载明的交房时间，不符合常理。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，应当认定《商品房买卖合同》中载明的交房时间约定不明，应当视为双方未约定房屋交付时间。聚鑫房开公司遵义市聚鑫房地产开发有限公司在开发建设“南秀家园”中成为“问题楼盘”，引发诸多诉讼，一方面系其自身因素，另一方面确有受市政供电配套工程滞后等因素的影响。为解决其中诸多问题，区政府安排工作组开展了大量工作。考虑到“南秀家园”系政府经济适用房项目，目的是政府为了保障民生，解决城市低收入群体的居住问题，其不同于一般商品房，不能完全比照有关商品房买卖合同规定进行处理双方纠纷。虽然涉案房屋尚未综合验收，聚鑫房开公司交付的房屋不完全符合法律规定，但付中秀知晓该房屋现状，并作出承诺知晓该房屋状况，并已实际占有该房屋，故对付中秀请求聚鑫房开公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于付中秀主张聚鑫房开公司逾期办理商品房转移登记违约金问题。除前述理由外，付中秀未就聚鑫房开公司逾期办理商品房转移登记给自己造成经济损失提供相应证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，付中秀的证据不足，理由不充分，故对付中秀该项诉讼请求，原审法院也不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回付中秀的诉讼请求。案件受理费1260元，由付中秀、遵义聚鑫房地产开发有限责任公司各负担630元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.被上诉人向上诉人交付房屋的时间；2.被上诉人是否应向上诉人支付逾期交房的违约金；3.被上诉人是否应向上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”，按照上述规定,房屋的交付使用需满足对房屋的转移占有,同时房屋买卖合同的当事人对房屋交付有约定的按照约定。本案中,虽然案涉房屋至今未完成竣工验收，但上诉人认可被上诉人于2016年8月26日向其交付房屋钥匙,且在接收房屋时明知案涉房屋未完成竣工验收仍自愿接收房屋，因此,应认定被上诉人于2016年8月26日向上诉人交付了房屋。关于争议焦点二。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。双方虽在合同中约定了房屋交付时间，但合同签订时间晚于《商品房买卖合同》中载明的交房时间，不能作为双方真实意思确定的实际交付房屋时间，应视为双方未约定房屋交付时间。被上诉人虽于2016年6月30日，2016年8月9日两次出具《承诺书》对交付房屋时间作出承诺，但该《承诺书》系被上诉人因案涉小区未按时竣工而向小区业主单方所作承诺，该《承诺书》并无上诉人的签字，且上诉人也不认可被上诉人出具《承诺书》中所约定的交房时间，故不能依据《承诺书》认定双方达成补充协议及案涉房屋约定交付时间变更为2016年10月30日。因双方所举证据不能证明双方重新约定了交房时间,双方合同约定的履行期限不明确,根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，上诉人在履行合同约定的付款义务后可以随时向被上诉人主张交房,被上诉人应当予以配合。结合被上诉人于2016年6月30日出具《承诺书》的行为，应认定上诉人在此之前向被上诉人主张过履行交房义务，加之被上诉人履行义务需必要准备时间，本院认定自2016年6月30日起至上诉人2016年8月26日实际接房之日止，被上诉人应按合同约定的标准向上诉人支付违约金，即支付1718.91元（301565元×0.0001元/天×57天）。被上诉人主张双方约定的违约金标准过高，请求予以调减，未提供证据证明，本院不予采纳。关于争议焦点三，根据双方当事人订立《商品房买卖合同》之约定，上诉人已经向被上诉人履行支付购房款的义务，被上诉人也应当按照合同约定向上诉人履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，由于被上诉人未按照合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给上诉人，其行为构成违约，应当向上诉人承担有关违约责任，故被上诉人认为其不构成违约的抗辩理由不能成立。一审法院以上诉人未举证证明被上诉人逾期办理商品房转移登记造成损失为由驳回上诉人该诉求不当，本院予以纠正。关于违约金数额的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案案件事实、被上诉人违约的原因，上诉人的实际损失等因素，本院对违约金的计算标准酌定为按照付中秀的诉讼请求从2016年8月1日起至2018年9月25日止，按已付购房款的每日万分之零点二计算，即支付4734.57元（301565元×0.00002元/天×785天）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初1303号民事判决；二、由遵义聚鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付付中秀逾期交房违约金1718.91元；三、由遵义聚鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内支付付中秀逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金4734.57元；四、驳回付中秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1260元，二审案件受理费1260元，由付中秀负担1260元，遵义聚鑫房地产开发有限责任公司负担1260元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年十月十日法官助理窦川书记员吴明英