浙江省温州市洞头区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0305民初429号 原告:叶思民，男，1968年8月6日出生，汉族，住温州市洞头区。 原告:叶明松，男，1963年5月12日出生，汉族，住温州市洞头区。 原告：叶元石，男，1970年10月28日出生，汉族，住温州市洞头区。 原告：颜贻党，男，1958年6月2日出生，汉族，住温州市洞头区。 上述四原告委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈明贤，浙江光正大律师事务所律师。 被告：温州金源置业投资有限公司，住所地：温州市洞头区北岙街道城南大道**。 法定代表人：章华听，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：汪泽琳，浙江联英律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：施贻丹，浙江联英律师事务所律师。 原告叶思民、叶明松、叶元石、颜贻党与被告温州金源置业投资有限公司（以下简称：金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后,依法适用简易程序，分别于2020年7月2日、同年9月14日公开开庭进行了审理。第一次开庭、第二次开庭原告叶思民、叶元石及其委托诉讼代理人陈明贤到庭参加诉讼，被告金源公司委托诉讼代理人汪泽琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告金源公司立即向原告叶思民、叶明松、叶元石、颜贻党支付违约金（自2018年4月1日起第一个月支付150000元，第二个月支付200000元，第三个月支付250000元，第四个月支付300000元，从第五个月起按每月350000元计算至实际履行之日止，暂算至2020年4月30日为8250000元）；2.本案诉讼费由被告金源公司承担。事实与理由：2016年，四原告与刘本达经商议合伙购买皇家花园九号楼商品房并合伙经营酒店。2016年3月28日，四原告与刘本达一致同意共同出资购买“皇家花园”9号楼-101室、101室、201室、301室、401室，并以原告颜贻党名义与被告签署《商品房预定协议书》及《商品房预定补充协议书》。2016年7月19日，四原告与刘本达签订《酒店合伙经营协议书》，约定五人平均出资购买上述房产作为经营场所，购房出资计入合伙出资。2017年2月13日，四原告与刘本达共同注册成立温州市金源壹品餐饮管理有限公司。2017年4月7日，四原告及刘本达与被告签订编号为×××72、×××73、×××74、×××75、201490008960076号《商品房买卖合同》，被告预售位于洞头区××期××期××花园××幢××室××室××室××室××室××商品房。 因被告无法如期交房，2017年4月12日，被告与四原告及刘本达签订《商品房买卖补充协议》，约定：被告在2017年8月31日前将皇家花园9号楼-101室、101室、201室、301室、401室交付原告进行装修，并在2018年1月31日前将建设工程竣工验收备案证明交给原告，以方便原告办理开业前的相关手续；如2018年3月31日前被告未能将建设工程竣工验收备案证明交给原告，每室延迟第一个月需支付给原告150000元的逾期违约金，第二个月需支付给原告200000元的逾期违约金，第三个月需支付给原告250000元的逾期违约金，以此类推。2018年3月22日，四原告一致同意刘本达退出合伙，刘本达退伙后不再享有上述五套商品房及合伙经营酒店的任何权益，并确认四原告有权向被告共同主张上述五套商品房逾期交房及逾期办证等违约责任。刘本达退伙后，温州市金源壹品餐饮管理有限公司于2018年6月1日注销。四原告经协商以叶思民名义重新注册成立温州市洞头北岙聚龙酒店（以下简称：聚龙酒店），四原告虽投入巨资进行装修，但因被告至今未依约向各原告交付建设工程竣工验收备案证明，导致酒店无法经营，给四原告造成巨额损失。四原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告金源公司承认四原告在本案中所主张的事实，但认为四原告主体资格不适格，涉案五套商品房对应的是不同买受人，根据合同相对性，四原告基于五套商品房一并主张权利没有法律依据。四原告存在逾期付款违约情况，但目前被告无法提起反诉，且双方协议约定的违约金过高，应予以调整。 本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，原告颜贻党与被告金源公司签署《商品房预定协议书》及《商品房预定补充协议书》，双方就原告颜贻党预定坐落于洞头区××花园××号楼××室××室××室××室××室××致意见，并约定原告颜贻党在签订本协议时支付定金2000000元，签订本协议之日起30日内支付3000000元以及2016年8月15日之前支付3000000元等事项。原告叶思民以9号楼-101室购房款名义分别于2016年3月28日、同年10月20日、同年11月4日支付2000000元、1200000元、1740元，以9号楼201室购房款名义于2018年7月9日支付1259920元。原告叶元石以9号楼301室购房款名义分别于2016年5月20日、同年10月19日、同年11月4日支付1000000元、171580元、9595元。原告叶明松分别以9号楼401室购房款名义于2018年7月9日支付1018500元，以9号楼101室购房款名义于同日支付1338665元。涉案五套房面积合计有1600余平方米。2016年7月19日，四原告与刘本达签订《酒店合伙经营协议书》，约定五人平均出资购买上述房产作为酒店经营场所，购房出资计入合伙出资。2017年4月7日，四原告及刘本达与被告金源公司签订编号为×××72、×××73、×××74、×××75、201490008960076号《商品房买卖合同》，约定被告在2017年6月30日前将建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明的洞头区××期××期××花园××幢××室××室××室××室××室××商品房交付给原告使用，如被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自交付期限之第二天起，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金至实际交付之日止。 2017年4月12日，被告金源公司因无法按期交房与四原告及刘本达签订《商品房买卖补充协议》，约定：被告在2017年8月31日前将皇家花园9号楼-101室、101室、201室、301室、401室交付原告进行装修，并在2018年1月31日前将建设工程竣工验收备案证明交给原告，以方便原告办理开业前的相关手续；如2018年3月31日前被告未能将建设工程竣工验收备案证明交给原告，每套商品房延迟第一个月需支付给原告150000元的逾期违约金，第二个月需支付给原告200000元的逾期违约金，第三个月需支付给原告250000元的逾期违约金，以此类推。被告于2017年8月31日前将涉案五套商品房交付给四原告进行装修，原告从同年9月份起开始着手准备酒店装修及物品采购事宜，合计花费6000000元左右。2018年3月22日，四原告一致同意刘本达退出合伙，刘本达退伙后不再享有上述五套商品房及合伙经营酒店的任何权益，并确认四原告有权向被告共同主张上述五套商品房逾期交房及逾期办证等违约责任。刘本达退伙后，四原告经协商以叶思民名义于2019年1月10日重新注册成立聚龙酒店。2019年6月28日，聚龙酒店试营业。2019年9月12日，温州市消防救援支队洞头区大队向四原告合伙经营的聚龙酒店作出《行政处罚决定书》，决定给予聚龙酒店责令停产停业，并处罚款5000元的处罚。聚龙酒店于2020年1月27日起停业至今。因受新冠肺炎疫情影响，洞头区所有餐饮酒店于2020年1月29日起停业，3月9日起陆续恢复经营。 另查明，四原告愿意承担刘本达尚未支付的购房款，被告金源公司至今未能向四原告交付建设工程竣工验收备案证明。 以上事实由原、被告陈述、四原告提供的《商品房预定协议书》、《商品房预定补充协议书》、《酒店合伙经营协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、《协议书》、收款收据、营业执照、食品经营许可证、聚龙酒店外观及室内照片、《酒店装修工程承包施工合同》、《建设工程设计合同》等证据予以证实。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。被告至今未按约履行交付建设工程竣工验收备案证明义务，导致四原告经营的聚龙酒店至今处于停业状态，已构成违约，理当承担相应违约责任。因双方皆未能举证证明实际损失的具体数额，结合四原告投入成本、酒店场所规模位置、涉案合同履行情况及双方约定的违约金条款，酌情认定四原告每月损失为110000元，双方约定的违约金与实际造成的损失相比明显过高，违约金应当以超过造成的损失30%为标准适当减少，故违约金调整为每月143000元。至于损失时间，根据双方约定从2018年4月1日起计，但考虑到聚龙酒店装修实际情况及已实际营业7个月、新冠肺炎疫情影响，截至2020年10月15日，酌情认定损失时间为16个月。故违约金应调整为143000元/月×16个月=2288000元。关于被告金源公司提出四原告主体资格不适格的问题，因案外人刘本达同意将主张商品房逾期交房等违约责任由四原告行使，且四原告也愿意承担刘本达尚未支付的购房款，未损害到被告合法权益，故对其辨称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告温州金源置业投资有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告叶思民、叶明松、叶元石、颜贻党违约金2288000元； 二、驳回原告叶思民、叶明松、叶元石、颜贻党其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69550元，减半收取34775元，由原告叶思民、叶明松、叶元石、颜贻党承担22223元，被告温州金源置业投资有限公司承担12552元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 蔡志海 二〇二〇年十月十六日 代书记员 陈 翔