重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6018号上诉人（原审被告）：重庆远东仪器仪表有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**，统一社会信用代码915001037474879610。法定代表人：徐顺亮。委托诉讼代理人：郑爱娥，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：中国邮电器材重庆有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区滩子口**一社会信用代码91500107202805640H。法定代表人：祁剑峰，总经理。委托诉讼代理人：叶闵，重庆恒庆律师事务所律师。上诉人重庆远东仪器仪表有限公司（以下简称远东公司）因与被上诉人中国邮电器材重庆有限公司（以下简称邮电器材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。远东公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人随意上涨租金，违反公平原则和诚实信用原则，上诉人已实际支付租金至2020年2月6日，因新冠疫情应减免上诉人3个月租金。邮电器材公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。邮电器材公司向一审法院起诉请求：1.被告立即将重庆市渝中区新华路485号租赁门面腾空并交还原告管理使用；2.被告向原告支付违约金3000元；3.被告从2019年11月7日起至实际腾退交还租赁房屋之日止，按照每月3065元的标准向原告支付房屋占用使用费；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：重庆市渝中区新华路485号第1、2、3层建筑面积912.39平方米房屋系中国邮电器材集团有限公司所有，并取得有渝20**渝中区不动产权第000XXXXX3号不动产权证书。中国邮电器材集团公司分别于2017年1月1日、2019年1月1日出具《授权书》，授权中国邮电器材重庆公司代表中国邮电器材集团公司对本省区所属土地及房产进行全权管理、经营(含出租)；管理期限至2023年12月31日止。2018年11月2日，邮电器材公司（甲方、出租方)与远东公司(乙方、承租方)签订《租赁合同书》，约定，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，为明确甲、乙双方的权利、义务，甲、乙双方协商一致，就甲方的房屋租赁经营事宜，达成共识，特订立合同条款如下:甲方将房屋出租给乙方作办公之用，租赁房屋位于重庆市渝中区新华路485号，房屋名称为中国邮电器材重庆有限公司房屋，结构为混合结构；乙方的承租房屋建筑面积为61.3平方米；该房屋的房地产权证号为101房地证2008字第3XXXX号，房屋用途为商服用房；甲方将该房屋出租给乙方房屋用途为:办公，乙方保证，在租赁期内未取得甲方书面同意前，不得擅自改变该房屋用途；租赁期为1年，自2018年11月7日起至2019年11月6日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋；乙方有意继续承租的，应提前15日向甲方提出书面续租要求，甲乙双方重新签订房屋租赁合同，乙方在同等条件下可以优先继续租赁；房屋租金为3065元/月；首期租金届满后按每季度支付一次，乙方必须于每上期期满前10日支付下一计费(缴费)周期的房屋租金;如果乙方逾期未付租金，须按照“到期未付租金×千分之二×逾期天数”向甲方支付违约金，如果超过30个工作日内未能支付租金的，甲方将书面通知乙方，乙方在收到通知后10个工作日内仍不能支付租金的，甲方有权立即终止或解除本租赁合同，乙方应当在收到终止或解除租赁合同通知书后3日内，向甲方交还承租的房屋；保证金为3065元，已于上期支付；合同终止，乙方结清全部费用并将房屋交还甲方后，甲方应在5个工作日内将保证金无息返还给乙方；在承租期内，乙方经营所产生的所有费用由乙方自行承担并按期足额缴纳；双方各自承担其与履行本合同有关的就支付或收取有关款项所产生的任何银行费用；乙方应支付的租金到达甲方账户后，甲方为乙方出具正式发票；租赁期间，乙方须依照本合同约定按时缴纳房屋租金，以及经营费用，包括但不限于水费、电费、闭路费、网络费、环卫费、绿化费等，如乙方无故延迟支付以上费用，甲方有权从乙方的房屋保证金中扣除，乙方应在接到书面通知后5个工作日内将保证金补足；租赁期间，乙方不得违规改造房屋结构，如因其原因造成的任何事故(安全事故等)，由乙方负全部责任，且造成的所有经济损失由乙方全部承担，以不损害房屋结构、使用或造成供、排水、供电、通讯等设施损坏，且符合物业管理要求为标准。否则，由此造成的全部损失和法律后果由乙方承担；租赁期间，乙方应爱护承租房屋及其设施设备，如因乙方原因造成承租房屋及其设施设备的毁损，乙方承担原状恢复及赔偿责任；在租赁期内，未取得甲方书面同意乙方不得擅自将承租房屋转租、转借给第三方，否则甲方有权单方面解除合同，所造成的损失由乙方全部承担；合同生效后，双方均不得无故解除合同;乙方未经甲方同意，中途违约转租、退租的，已交付的租金、保证金不予退回，并且房屋的装修和装备的所有权归甲方所有；合同每1年签订1次，甲乙双方应在租赁合同期满前1个月(即:2019年10月6日前)签订该房屋的续租合同；甲方有权在合同期满后，根据周边房屋出租价格，再进行调整房屋租金，且在合同期满前1个月，以书面形式通知乙方；租赁期满后，在同等条件下，乙方具有优先租赁权；租赁期满后，如甲乙双方不再续签合同，乙方应按合同终止时的经营现状将租赁房屋交还给甲方；乙方不得拆除地面、墙面、屋顶装修材料，乙方在撤出过程中不得造成房屋结构、供排水、供电、通讯等设施损坏，否则，应予赔偿。同时，乙方应在10日内搬出乙方所购置的可撤除、可移动的所有物品，逾期不搬，该房屋内的所有物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；因不可抗力导致不能履行或不能完全履行本合同约定的义务时，甲乙双方均不承担违约责任，但遇有不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后10日内将情况以书面形式通知对方，并在不可抗力结束后10日内提供有关部门的证明；在不可抗力消除后，能继续履行的应当继续履行合同，不能继续履行的应协商解除合同；甲乙双方的书面往来信函通过以下邮寄地址发送，双方均保证以下地址持续有效且真实准确，任何一方通过EMS或者挂号信件往以下地址发送信函之日起10日之后视为有效送达，任何一方变动以下联系方式须提前15日以书面形式通知对方，否则，对方按原来的联系方式发送信函视为有效送达，不能接收信函的后果由变更方自行承担；甲方地址:重庆市九龙坡区滩子口17号，邮编40050，收件人蔡红云，联系电话13883****XX；乙方地址:渝中区新华路485号，邮编400010，收件人徐顺亮，联系电话13908****XXX；本合同签订后双方应遵循诚实信用原则全面有效履行本合同，如一方违反本合同应向对方承担违约责任并承担违约金3000元。该合同还对双方的其他权利及义务进行了约定。2019年9月29日，邮电器材公司向远东公司发出《通知》一份，内容为：贵公司承租我公司位于渝中区新华路485号的门面将于2019年11月6日到期。如果贵公司有意继续租用该门面，请于2019年10月13日前来我公司运营管理部洽谈续租事宜并完善相关手续。若贵公司没有按期来我公司接洽，我公司将按贵公司放弃续租门面的权利处理。特此通知。该《通知》由远东公司员工黄丽签收。2019年10月30日，邮电器材公司以EMS向远东公司发出《通知》一份，内容为：贵公司承租我司位于渝中区新华路485号的门面及办公用房将于2019年11月6日到期。由于该办公用房和门面进行了重新整合改造，其功能是商用门面，面积为136.25平方米。根据我司相关部门对该区域门面租金的调查情况，经公司研究、决定，下期该门面租金标准为200元/月/平方米。如果贵公司有意继续租用该门面，请尽快来我司运营管理部完善续租手续。若双方在2019年11月6日前未签订新的租赁合同，请你按时将租赁门面腾空并交还我公司。特此通知。2019年10月31日，包括远东公司在内的五家商户共同向邮电器材公司致函，内容为：各商户巳收到中国邮电器材重庆分公司发出的霸王通知，租金暴涨，不然就走人，请问中国邮电器材重庆分公司负责人，你是否了解今年的市场经济趋势?新华路周边的门市租金都已下调;中国邮电器材重庆分公司的所作所为严重损害了各商户的合法杈益及严重扰乱了社会稳定，各商户觉得压力山大，无法接受中国邮电器材重庆分公司的霸王通知，商户们提出几点诉求，望中国邮电器材重庆分公司给商户们谋一条出路!1.根据市场的趋势，要求中国邮电器材重庆分公司将租金在原有的合同上下降10%；2.中国邮电器材重庆分公司如果意志已决追赶商户们出去的话，那就请中国邮电器材重庆分公司赔偿各商户在2017年发生火灾的经济损失，赔偿之后各商户集体撤离，如果不解决，商户们不会撤场。2019年11月7日，邮电器材公司向远东公司发出《要求按时交还租赁房屋的函》，内容为：我公司(出租方)与你单位于2018年11月2日签订了重庆市渝中区新华路485《租赁合同书》，合同约定我公司出租建筑面积61.3平方米的房屋给你公司作办公用房使用，租期自2018年11月7日至2019年11月6日止(以下简称“租赁合同”)。根据《租赁合同》第二条第2款约定:“租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前15日向甲方提出书面续租要求，甲乙双方重新协商签订新的房屋租赁合同。乙方在同等条件下可以优先继续租赁”。现双方在《租赁合同》到期日即2019年11月6日前，未能签订新的房屋租赁合同，依照租赁合同第五条特别约定第4款“租赁期满，如甲乙双方不再续签合同，乙方应按合同终止时的经营现状将租赁房屋交还给甲方。乙方不得拆除地面、墙面、屋顶装修材料，乙方在撤出过程中不得造成房屋结构、供、排水、供电、通讯等设施损坏，否则，应予赔偿。同时，乙方应在10日内搬出乙方所购置的可撤除、可移动的所有物品。逾期不搬，该房屋内的所有物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置”之约定，特向你单位函告如下:请你单位于2019年11月16日前按照上述约定，将租赁房屋交还我公司管业使用。特此通知。现案涉房屋由远东公司实际占有使用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，案涉《租赁合同书》系合同当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。签约双方均应依照合同约定全面履行其合同义务。《租赁合同书》于2019年11月6日租赁期满后，被告远东公司未按合同约定将租赁房屋交还原告邮电器材公司的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。现原告要求被告立即将重庆市渝中区新华路485号租赁房屋腾空交还原告管理使用，向原告支付违约金3000元，并从2019年11月7日起至实际腾退交还租赁房屋之日止按照每月3065元的标准向原告支付房屋占用使用费的诉讼请求，符合双方合同约定及前述法律之规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告重庆远东仪器仪表有限公司于本判决生效后立即将重庆市渝中区新华路485号租赁房屋（建筑面积61.3平方米）腾空并交还原告中国邮电器材重庆有限公司管理使用。二、被告重庆远东仪器仪表有限公司于本判决生效后立即支付原告中国邮电器材重庆有限公司违约金3000元。三、被告重庆远东仪器仪表有限公司从2019年11月7日起至实际腾退交还上述租赁房屋之日止，按照每月3065元的标准向原告中国邮电器材重庆有限公司支付房屋占用费。如果被告重庆远东仪器仪表有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元，由被告重庆远东仪器仪表有限公司负担。”二审中，邮电器材公司举示新证据：重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初2286号民事判决书，认定远东公司于2020年1月20日向邮电器材公司转账支付的60910.5元系房屋占用费，该款在该判决中已经抵扣远东公司应向邮电器材公司支付的房屋占用费。远东公司质证认可该证据的真实性。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案案涉《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签约双方均应依照合同约定全面履行其合同义务。案涉《租赁合同书》于2019年11月6日租赁期满前，邮电器材公司已书面通知远东公司按新的租金标准续签租赁合同，因双方对续签的租金标准未达成一致而未签订新的租赁合同。邮电器材公司于原《租赁合同书》期满后的2019年11月7日书面通知远东公司搬离并退还租赁房屋。邮电器材公司要求续签租赁合同时上涨租金并未违反公平原则和诚实信用原则，远东公司未按合同约定将租赁房屋交还邮电器材公司已构成违约，依法依约应承担腾空交还案涉房屋，按约支付违约金3000元，并从2019年11月7日起至实际腾退交还租赁房屋之日止按照每月3065元的标准支付房屋占用使用费的民事责任。远东公司上诉称其已实际支付租金至2020年2月6日，根据本院二审查明的重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初2286号民事判决书查明事实:远东公司于2020年1月20日向邮电器材公司转账支付的60910.5元系房屋占用费，该款在该判决中已经抵扣远东公司应向邮电器材公司支付的房屋占用费,故远东公司并未以其辩称的实际缴纳房屋租金并由邮电器材公司接受并认可该款系租金，从而产生双方已产生不定期租赁的法律后果。远东公司的违约行为产生于2019年11月，新冠疫情减免租金的相关规定并不能适用于本案。故上诉人远东公司的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，均依法不予支持。综上所述，上诉人重庆远东仪器仪表有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆远东仪器仪表有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年十月二十一日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨