宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2020）宁0205民初1225号原告：中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行，统一社会信用代码：91640200927994223W。负责人：张某1。委托诉讼代理人：曹某,特别授权代理。委托诉讼代理人：李某，特别授权代理。被告：蔡某，个体工商户，户籍地址：浙江省泰顺县西洋叶瑞洋村，原住石嘴山市。被告：张某2，个体工商户，户籍地址：浙江省泰顺县三魁镇下武洋村，原住石嘴山市。被告：石嘴山市万宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91640200083507690L。法定代表人：邱某。原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行（以下简称建行惠农支行）与被告蔡某、张某2、石嘴山市万宇房地产开发有限公司（以下简称万宇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行惠农支行的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼，被告蔡某、张某2、万宇房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。建行惠农支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蔡某签订的640102061-2032-20150283374号、640102061-2032-20150283375号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告蔡某、张某2偿还尚欠原告借款本金（人民币）1209533.45元，利息156212.87元，罚息62473.79元，合计1428220.11元，利息暂结付至2020年5月13日，剩余贷款利息计至贷款结清之日；3、判决原告享有依法追索被告抵押的房屋所得价款，原告依法享有优先受偿权；4、判决张某2承担连带担保责任；5、判决石嘴山市万宇房地产开发有限公司承担连带保证责任；6、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2015年9月18日，蔡某与建行惠农支行签订了二份编号为640102061-2032-20150283374号、640102061-2032-20150283375号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额分别为812000元、696000元，合计1508000元，等额本金还款法，借款期限10年，自2015年9月18日至2025年9月18日，借款利率以实际划款当日国家法定利率上浮20%。蔡某以位于万宇商业广场B区2108号、A区2082号的个人商业用房为其上述二笔借款提供抵押担保。张某2、万宇房地产公司承担连带保证责任。2015年9月18日，建行惠农支行按约发放了上述二笔借款。现为维护合法权益，建行惠农支行诉至法院。蔡某、张某2、万宇房地产公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。建行惠农支行为证明其诉讼主张向本院提交了下列证据：证据一、蔡某、张某2的身份证复印件各二份、户口本复印件、离婚证复印件各一份，证明蔡某、张某2的身份信息真实有效的事实。证据二、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《个人住房借款保证合同》各二份（原件核对无异议退回），证明蔡某在建行惠农支行贷款的真实性及蔡某与建行惠农支行之间的债务关系，且贷款已支付完成，张某2为上述两笔贷款承担连带保证责任的事实。证据三、房屋预告登记证明二份（原件核对无异议退回），证明涉案房屋已经办理了商品房预告抵押登记。证据四、个人贷款对账单二份，证明截止2020年5月13日，蔡某尚欠建行惠农支行借款本金（人民币）1209533.45元、利息156212.87元、罚息62473.79元，合计1428220.11元。蔡某、张某2、万宇房地产公司未提交证据。本院对建行惠农支行提供的证据的认证意见：建行惠农支行提交的证据客观、真实，且与本案相关联，故本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年9月18日，蔡某作为借款人、抵押人，万宇房地产公司作为担保人与建行惠农支行签订了编号为640102061-2032-20150283374号、640102061-2032-20150283375号的二份《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行惠农支行借款812000元、696000元，共计1508000元，合同约定：借款分别用于购买万宇房地产公司开发的位于石嘴山市××区、A区的2082号商业房，借款期限自2015年9月18日至2025年9月18日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮20%，利率调整方式为每年的1月1日调整，借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方法为等额本金还款；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；抵押物分别为石嘴山市惠农区静宁街万宇商业广场B区的2108号、A区的2082号商业房；万宇房地产公司作为担保人在上述借款合同中签字盖章，为上述借款承担阶段性连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2013年9月6日，建行惠农支行与张某2签订了二份《个人住房借款保证合同》，由张某2作为保证人为蔡某的上述二笔借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金和利息，以及为保证贷款偿还而发生的相关费用，保证期间自本合同生效之日至主合同项下的债务履行期限届满之日后二年止。2015年9月17日，建行惠农支行办理了上述二套房屋的预购商品房抵押权预告登记。2015年9月18日，建行惠农支行向蔡某发放二笔借款共计1508000元。后蔡某累计返还借款本金298466.55元，支付利息151887元，截止至2020年5月13日，蔡某尚欠建行惠农支行借款本金1209533.45元、利息156212.87元、罚息62473.79元，合计1428220.11元。同时查明，涉案房屋现不具备办理不动产抵押的条件。本院认为，蔡某与建行惠农支行签订的二份《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违背相关法律法规，合法有效，双方均应按照合同约定履行。建行惠农支行依约向蔡某发放了借款，蔡某理应按照合同约定按时足额返还借款本息，因蔡某未按时足额返还借款本息，已构成违约，根据双方约定借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布解除与借款人的借贷关系，故建行惠农支行要求解除与蔡某签订的640102061-2032-20150283374号、640102061-2032-20150283375号二份《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求本院予以支持。建行惠农支行主张蔡某返还借款本金1209533.45元、支付利息156212.87元及罚息62473.79元，合计1428220.11元(利息及罚息计算至2020年5月13日)的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，故本院予以支持,2020年5月14日以后产生的利息应按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款执行利率计算至本判决确定的给付之日。建行惠农支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建行惠农支行要求享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。张某2自愿为蔡某的上述借款提供担保，约定的保证方式为连带保证责任，且在保证期间内，故建行惠农支行要求张某2对蔡某的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。万宇房地产公司在上述借款合同中以担保人的名义签字盖章，自愿为上述借款承担阶段性连带保证责任，保证范围为本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因涉案房屋并未办理正式抵押登记，该保证期间届满的条件并未成就，故万宇房地产公司应当对蔡某因上述二份借款合同所产生的债务承担连带清偿责任。蔡某、张某2、万宇房地产公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由蔡某、张某2、万宇房地产公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告蔡某于2015年9月18日签订的编号为640102061-2032-20150283374号、640102061-2032-20150283375号的二份《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告蔡某于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行返还借款本金1209533.45元、支付利息156212.87元及罚息62473.79元，合计1428220.11元(利息及罚息计算至2020年5月13日);自2020年5月14日后孳生的利息，按照双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；三、被告张某2、石嘴山市万宇房地产开发有限公司对被告蔡某的上述债务承担连带清偿责任；被告张某2、石嘴山市万宇房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告蔡某追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17654元、公告费600元，合计18254元，由被告蔡某、张某2、石嘴山市万宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 徐小燕人民陪审员 周海娇人民陪审员 庞国红 二○二○年十月十二日书记员 郭 丹附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。