江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1459号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘慧英，女，1973年1月1日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜蔚龙，男，1975年11月18日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：罗昭阳，江西时空律师事务所律师。原审被告：陈丽云，女，1979年4月25日出生，汉族，住江西省上饶市。上诉人潘慧英与被上诉人姜蔚龙、原审被告陈丽云房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未主张新的事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。潘慧英上诉请求：依法撤销（2019）赣1102民初5700号民事判决第二项、第三项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付租金、物业费，被上诉人向上诉人支付停业损失费19,400元，装修残值损失34,090元，鉴定费3,840元，依法判决退回押金2,425元；上诉人费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人拖欠租金超过15日，符合合同约定解除条件，严重违背客观事实。根据合同约定支付租金的时间为每季度第一个月的6号，拖欠15天可以解除合同，上诉人延付租金是经过被上诉人同意的，且并未超过15日；二、被上诉人存在严重违约行为，上诉人被迫同意解除合同，应由被上诉人承担上诉人的各项经济损失。上诉人在被上诉人经营期间为达到逼迫上诉人搬离的目的，恶意多次撬锁、锁门逼迫上诉人离开未果，诉至法院要求解除合同。被上诉人应为其过错，承担责任。装饰装修残值损失，应当由被上诉人全额赔偿，且应承担鉴定费；2019年10月18日上诉人向被上诉人支付租金被拒收，上诉人从被上诉人撬锁、锁门后就未实际使用租赁物，因此没有使用期间的租金和物业费不应当由上诉人承担，被上诉人在一审时仅提交了物业费交清的证明，不能证明是由被上诉人代替上诉人进行缴纳，故要求上诉人支付物业费没有事实依据；因上诉人被迫解约，寻找新场地需要时间还得重新装修，必然要花费数月的时间，这数月的时间无法经营造成的停业损失应由被上诉人赔偿。三、因被上诉人违约，在上诉人未达到解除合同的情况下被上诉人强行解除合同，上诉人不存在没收保证金的情形，押金应退回。姜蔚龙辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，2019年10月8日被上诉人是表示同意支付租金的，上诉人经过10天以后才支付租金，已经累计拖欠租金超过15天了，双方当时也并未对租赁合同表示变更；2019年10月18日被上诉人明确通知上诉人因其存在转租及逾期缴纳租金超过15天，属于违约行为，被上诉人要求解除合同，2019年10月20日被上诉人撬锁是在通知解除合同之后，且该事件已经经警方处理完毕，被上诉人也赔偿了上诉人损失。本案中上诉人违约的事实清楚，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。陈丽云未作答辩，亦未向本院提交书面答辩材料。姜蔚龙向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》并收回房屋；2.依法判令被告支付自2019年10月6日至2019年12月6日的房屋租金4,850元及物业费776元，此后自法院判决解除《租赁合同》之日的租金及物业费，按照《租赁合同》约定租金及物业服务费4元/月×平方米另行计收；3.依法判令由被告赔偿原告自法院判决解除合同之日起至房屋实际出租之日的租金损失及物业费用，按照《租赁合同》约定的租金及物业服务费4元/月×平方米另行计收。4.依法判令被告支付2018年9月6日起至2019年1月6日的租金9,700元，以及2018年9月6日至2019年10月6日期间物业费用4656元，共计14,356元；5.依法处理3814-3815房屋被擅自转租所获得的租金收益54,000元；6.由被告支付此次民事诉讼费用。潘慧英向一审法院反诉请求：1.请求依法判决反诉被告赔偿反诉原告装修残值34,090元(53,265×64%)和停业损失费19,400元；2.请求依法判决反诉被告向反诉原告支付剩余电费261元，退回押金2425元；3.请求依法判决反诉被告承担鉴定费用3,840元（6,000×64%）。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。座落于上饶市信州区是姜蔚龙与其妻子共同共有的房产，建筑面积96.43平方米。2018年9月4日，姜蔚龙作为出租方（甲方）与陈丽云作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，潘慧英也在签合同现场，合同约定：一、房屋的座落、面积及装修、设施：1-1、甲方将其合法拥有的座落在万达五桂座3814出租给乙方使用；1-2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共96.43平方米。二、租赁用途：2-1、乙方向甲方承诺，租赁房屋作为办公、仓库或者培训等其他用途，乙方可根据需要更改房屋用途；2-2、......。三、租赁期限：3-1、该房屋租赁期限共96个月，自2018年9月6日起至2026年9月5日止（其中装修期4个月不计算租金）；......四、租金及支付方式：4-1、该房屋月租金，其中前三年为固定租金，即自2018年9月6日起至2021年9月5日止每月租金2425元。第四年至第五年按前一年度每年递增7%，第六到第八年租金根据市场行情是降租或者增租。若递增，则递增不能超过7%；4-2、该房屋租金支付方式：季度，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金按季度的第一个月6日支付。五、其他费用：5-1、乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话、网络使用费、物业管理费、租金税费由乙方按有关规定自行承担。其中甲方赠送乙方物业费一年，即自2018年9月6日起至2019年9月6日止的物业费由甲方承担；5-2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币2425元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方得全额退还押金。......。七、转租的约定：7-1、除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人；7-2、......。八、变更和解除本合同的条件：......。九、乙方的责任：9-1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借他人使用的；......。（4）拖欠租金累计半个月以上的。......。十、甲方的责任：......。10-2、在租赁期限内，甲方因非本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的三倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方的损失的，甲方还应负责赔偿......。十一、其他条款：......。11-2、甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反合同，另一方有权按本合同规定索赔......。在合同落款处出租方（甲方）姜蔚龙和承租方（陈丽云）分别签名。2018年9月4日，姜蔚龙收到潘慧英通过支付宝支付案涉房屋的押金和房租合计9700元。2019年4月8日，潘慧英与姜蔚龙约定好由她代缴物业费，潘慧英再在房租内抵扣。潘慧英于2019年4月8日通过微信转账支付给姜蔚龙4-7月的房租4900元。2019年7月9日，潘慧英通过微信转账给姜蔚龙7-9月房租7232元。2019年10月8日姜蔚龙向潘慧英催告要求及时按合同约定时间支付租金。潘慧英回答过几天给，不用你催的。2019年10月10日，案涉房屋的实际承租人到上饶万达的物业开放行条时，由于3814房屋的2019年8、9、10月物业费未缴清，而且物业要求实际承租人要搬走必须经得业主同意，实际承租人说物业费和房租已经一起交给了潘女士，但联系不到潘女士，实际承租人就自己交纳了2019年8、9、10月的物业费，物业打电话给业主即姜蔚龙，才让实际承租人放行，姜蔚龙据此认为案涉房屋实际已经转租。2019年10月18日，潘慧英通过微信转入姜蔚龙10-12月房租，姜蔚龙表示他与3815房东意见一致，要解除合同，拒收租金。2019年10月20日，姜蔚龙撬开了案涉房屋的门锁，潘慧英报警后，姜蔚龙赔付了开锁费。2019年10月23日，潘慧英因案涉房门被姜蔚龙撬锁又报警，2019年11月6日，经西市派出所调解，双方达成调解协议：1、双方就此房子有无继续租或者终止租赁可通过法院进行诉讼；......。3、双方现在保持该房子租赁现状，待司法机关裁判后在进行处理。2019年11月12日，姜蔚龙向一审法院提起了诉讼。2019年12月20日，潘慧英在庭审中表示同意解除合同。2019年12月27日，该院告知潘慧英及时交还姜蔚龙案涉房屋钥匙，避免因房屋空置造成损失扩大，但潘慧英表示拒绝，并表示回去考虑两天。直到2020年3月13日下午，潘慧英才同意交出钥匙。该院随即召集双方在法院的主持下双方再次确认同意解除合同，潘慧英当场把钥匙交还给姜蔚龙，并确保不干涉、影响姜蔚龙对案涉房屋的使用，同意案涉纠纷等待法院的判决。庭审后，潘慧英对其装修案涉房屋的剩余价值进行了鉴定申请，经该院委托江西广发价格评估有限公司司法鉴定，案涉房屋3814房屋和另关联案件3815房屋共同出租给本案潘慧英、陈丽云，3814、3815房屋已形成的附和的装饰装修部分截至到2019年11月12日的残余价格为53265元，其中案涉房屋3814的面积占比是64%。另查明，潘慧英多缴纳了电费261元。以上事实有《租赁合同》、收条、微信聊天记录、110警情信息和调解协议书、江广价（2020）评字第008号评估报告书、询问笔录和庭审笔录予以佐证。一审法院认为，陈丽云与姜蔚龙签订的《租赁合同》，是双方真实意愿的表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的相对性原则，合同的签订人陈丽云应当对相对人即姜蔚龙负责。陈丽云和潘慧英均陈述陈丽云是接受潘慧英委托签订的合同，但未提供相关证据印证。案涉房屋的装修、交纳房租的实际履行人是潘慧英，潘慧英陈述其与陈丽云在案涉房屋共同投资经营上饶市贝优母婴护理有限公司，2019年10月，股东陈丽云退股，公司债权债务由潘慧英承担，陈丽云不承担任何责任，恰恰可以证明潘慧英、陈丽云是共同承租使用案涉房屋，两人的约定不能对抗第三人即本案原告姜蔚龙。潘慧英的行为也可以认定为债务加入，但不能免除原债务人的法律责任，而应当与合同签订人共同承担责任。潘慧英没有按照合同约定按时交纳租金，经姜蔚龙多次提醒催告累计拖欠租金超过15日，符合合同约定解除条件，潘慧英的行为构成违约。姜蔚龙要求解除合同，潘慧英亦表示同意，故该请求该院予以支持。姜蔚龙要求潘慧英支付2019年10月6日至法院判决解除合同之日的租金和物业费，其中2019年10月6日至2020年3月13日期间的租金（2,425元×5个月+2425元/30天×7天=12,690.8元）和物业费（4元×97平方米×5个月+/30天×7天=2,031元）损失，是潘慧英的违约行为导致的，故这期间的费用该院予以支持。但2020年3月14日开始，房屋已经交付姜蔚龙使用并实际已经出租，故2020年3月14日至今的房租和物业费的诉请，该院不予支持。姜蔚龙提出要求潘慧英支付合同约定的免除4个月的装修期间的租金以及2018年9月6日起至2019年10月6日期间的物业费用，因为即便姜蔚龙自己装修使用也会产生几个月的闲置，物业费一年的免除是因为合同签订的期限较长，姜蔚龙赠送给潘慧英的优惠，但由于潘慧英的违约导致合同无法继续履行，故根据公平、诚实信用的原则，姜蔚龙要求潘慧英支付2018年9月6日至2019年1月6日的租金9,700元的诉讼请求，该院不予支持。但要求潘慧英支付2018年9月6日至2019年10月6日期间的物业费4,656元的诉讼请求，该院予以支持，但应当扣除实际承租人在放行时代缴的9、10二个月的物业费772元。对于姜蔚龙提出的依法判令由潘慧英赔偿姜蔚龙自法院判决解除合同之日起至房屋实际出租之日的租金损失及物业费用，该请求事实已不存在，故该请求该院不予支持。对于姜蔚龙要求依法处理3814-3815房屋被潘慧英擅自转租所获取的租金收益54,000元，因姜蔚龙未能提供确凿的证据证明转租的事实，真实性无法确定，故该请求该院不予支持。反诉原告潘慧英对案涉房屋进行了装修,由于反诉原告的违约行为导致合同解除,但反诉被告姜蔚龙也同意利用反诉原告的装饰装修，故反诉被告姜蔚龙应在利用价值范围内予以适当补偿。反诉原告潘慧英要求反诉被告黄婷婷全额赔偿装修残值34,090元（53,265×64%），该院不予支持。鉴于反诉被告姜蔚龙已经将案涉房屋出租他人使用，充分利用了装修残值，故该院根据公平原则，认为反诉被告姜蔚龙应当予以补偿反诉原告潘慧英装修残值的60%（34,090元×60%=20,454元）较为合理。反诉被告在2019年10月20日、10月23日两次撬锁直至2019年11月6日派出所调解双方达成协议，尽管反诉原告在此期间案涉房屋是空置的，但反诉被告的行为导致反诉原告不能正常安排使用18天，由此产生的停业损失1,455元（2,425元/30天×18天）应由反诉被告承担。由于反诉原告的违约导致合同解除，反诉原告要求反诉被告按月租金的标准赔偿其6个月的停业损失19,400元，缺乏事实依据和法律依据，故该请求该院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付剩余电费261元，反诉被告不持异议，故该请求本院予以支持。反诉原告未按合同约定结清有关费用，根据合同约定，反诉被告有权拒还押金，故反诉原告要求反诉被告退回押金的诉讼请求，该院不予支持。反诉原告提出其装修剩余价值为43,301元，反诉被告不予认可，要求以司法鉴定部门评估的价格为准或者要求恢复原状。反诉原告对其装修残值的价格负有提出证据的义务。鉴定结果案涉房屋的残值为34,090元，与反诉原告诉请的事实不符，由此产生的鉴定费用应由反诉原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）姜蔚龙与被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英的《租赁合同》；二、被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英支付原告（反诉被告）姜蔚龙租金12,690.8元和物业费5,915元；三、原告（反诉被告）姜蔚龙支付被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英停业损失1,455元、电费261元及装修残值补偿20,454元；四、驳回原告（反诉被告）姜蔚龙与被告（反诉原告）潘慧英的其他诉讼请求。上述款项限原告（反诉被告）姜蔚龙与被告陈丽云、被告（反诉原告）潘慧英在本判决生效后三日内履行完毕。案件受理费2,396元（已减半收取），由原告姜蔚龙负担556元，被告陈丽云和被告潘慧英共同负担1,840元。反诉费684元，（已减半收取），由反诉原告潘慧英负担442元，反诉被告姜蔚龙负担242元。本院二审期间，上诉人潘慧英向本院提交了聊天记录复印件两张，证实从2019年10月20日被上诉人撬锁之后案涉房屋就断电，上诉人亦未正常使用案涉房屋；提交微信截图一张，证实2019年10月11日至2020年3月23日，案涉房屋的电表显示该期间未用电，说明上诉人自2019年10月11日开始就不能使用案涉房屋了。被上诉人质证后认为，对聊天记录的真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，该组证据不能证明其断电后长达5、6个月期间都是全部断电的，撬锁纠纷经过解决之后，该房屋也已经交还上诉人使用；对微信截图的证明目的有异议，电表度数没有变化不能证明是因为被上诉人断电所致，根据一审查明的事实上诉人在10月20日之前已经将租赁物内的办公实施搬空，并表示暂不经营，在2019年11月6日双方对撬锁事件进行协调后被上诉人将房屋交还上诉人使用，也没有断电断水，之后上诉人因其自身原因对案涉房屋没有进行使用并不能代表其不能使用。本院认为，上诉人所提交的两组证据均是为了证明因被上诉人存在断电行为导致其不能使用案涉房屋，但是上诉人提交的微信截图显示在2019年10月11日电费余额为261.53元，2019年10月18日被上诉人与上诉人在聊天记录中陈述其联系物业要求对案涉房屋进行断电，说明在此期间上诉人亦未使用案涉房屋。结合上诉人在二审时陈述其在被上诉人换锁之后自己也加挂锁，说明上诉人仍对案涉房屋行使了权利，故该两组证据不能达到上诉人的证明目的。二审查明的事实与一审认定的事实一致。二审双方当事人争议的焦点是：一、案涉合同是因潘慧英违约还是姜蔚龙违约而导致合同解除；二、被上诉人是否应当承担上诉人列明的各项经济损失并退回押金；三、上诉人是否应当向被上诉人支付租金和物业费。现分析评判如下：关于争议焦点一。潘慧英上诉提出，“一审法院认定上诉人拖欠租金超过15日符合合同约定的解除条件，严重违背客观事实。”对此本院认为，潘慧英本应于2019年10月6日交下一个季度的房租，但其到10月18日才向姜蔚龙转账交租，其间间隔12天，并未达到双方合同约定的15天，故一审法院以潘慧英交租迟延为由判决解除合同的理由并不充分。但是本院注意到，姜蔚龙在一审主张解除合同的理由除了潘慧英迟延缴纳房租之外，还存在擅自转租的违约行为。在一审时潘慧英对于逐梦网络科技有限公司陈述为不知道，在二审庭询时，上诉人潘慧英则认可逐梦网络科技有限公司使用了案涉房屋，但是认为该公司是陈丽云和其老公开办的。根据双方签订的《租赁合同》9－1条的约定，潘慧英已经构成违约，姜蔚龙可以据此事由主张解除合同。故一审法院判决解除合同在论理上虽有不妥之处，但其处理结果正确，本院予以维持。关于争议焦点二。上诉人提出的各项经济损失包括上诉人的停业损失、申请鉴定的鉴定费用以及装饰装修的残值损失。关于上诉人请求的停业损失。本院认为，本案中，上诉人存在违约行为并导致合同解除，上诉人系违约方，被上诉人是守约方，被上诉人要求上诉人赔偿停业损失没有法律依据，对上诉人主张的停业损失本院不予支持。关于鉴定费用。本院认为，鉴定的目的是上诉人为证明其对案涉房屋进行装饰装修后的残值，现违约责任在于上诉人一方，故该费用应由其自行承担。关于装饰装修的残值。本院认为，本案因上诉人的违约导致合同解除，关于装饰装修的残值应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定而非第一项的规定，因此上诉人请求依照该解释第一项的规定判决被上诉人赔偿装饰装修物的全部价值，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于押金。本院认为，《租赁合同》明确约定了双方当事人的违约责任，即任何一方违约应当向守约方支付租金三倍的违约金，被上诉人扣留押金没有超过合同约定违约金的数额，故上诉人要求被上诉返还押金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。双方存在争议的房租是2019年10月6日至2020年3月13日的房租，存在争议的物业费是自本案合同订立之日起至上诉人交还房屋之日的全部物业费。对于双方争议的租金。本院认为，被上诉人自2019年10月6日至2020年3月13日一直占有案涉房屋，应当向被上诉人支付占有使用案涉房屋的租金，一审关于租金的判决正确，本院予以维持。关于物业费问题。本院认为，被上诉人提供的证据能够证明其缴纳了物业费用，如有上诉人预先支付的物业费均已在租金内扣除。上诉人主张支付了5,000元装修保证金充抵了物业费没有相关证据予以证明，本院对于上诉人该主张不予支持。虽然案涉房屋租赁合同约定了被上诉人免除上诉人一年的物业费，但合同已因上诉人的违约行为导致被解除。案涉租赁合同约定的履行期限是8年，现因上诉人的违约行为，导致该合同只履行了一年多即被解除，被上诉人的缔约目的因上诉人的违约行为而未能实现，故一审法院未予支持免除一年物业费的处理结果正确，本院予以维持。综上所述，潘慧英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,205元，由潘慧英负担。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  聂晓红审判员  付 强二〇二〇年十月二十七日书记员  程 梦