江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初4341号 原告：陆燕萍，女，汉族，1988年9月1日生，住太仓市。 委托诉讼代理人：张永霞，江苏镇洋律师事务所律师。 被告：陶丽芬，女，汉族，1974年3月2日生，住太仓市。 委托诉讼代理人：奚振清，江苏德龙律师事务所律师。 原告陆燕萍与被告陶丽芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆燕萍及其委托诉讼代理人张永霞，被告陶丽芬及其委托诉讼代理人奚振清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆燕萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金46万元；2.判令被告向原告支付本案律师费2万元。事实和理由：原、被告双方于2020年1月5日签订《房屋买卖合同》一份，约定由被告购买原告位于太仓市的房屋，房屋总价230万元，并约定签订合同当日支付购房定金2万元、同年3月1日前支付223万元整、同年6月30日过户当天支付剩余的购房款5万元。合同签订后，被告于当日支付了购房定金2万元。之后购房首付款及尾款经原告多次催告至今未付。同年6月28日，原告委托律师发函催告被告继续履行合同，但被告却于同年7月10日通过微信通知原告解除合同，并要求原告承担违约责任。被告在签订合同后迟迟不履行合同义务，多次借口拖延，其不诚信行为影响了原告房屋的出售及原告家庭的财产规划，给原告带来了巨大损失。为维护合法权益，原告诉至法院，请求依法公断。 被告陶丽芬辩称：1.被告不存在违约，由于合同对于支付款项约定的不明确，或者说存在前后矛盾，且双方权利义务严重不对等，原、被告之间从2020年4月开始一直协商如何继续履行合同。同年6月29日，被告让己方中介致电原告方中介，碰头协商如何履行合同，己方中介称不需要碰头，等原告的律师函，当时被告已经准备好223万元，结果未等到律师函，却于同年7月7日接到原告律师电话，对方劝被告继续履行合同，当时被告答应3日后回复。同年7月10日，被告通过微信通知原告不再履行合同，并要求原告退还定金2万元。2.如果法院认定被告存在违约，那原告主张的违约金金额也明显过高，原告并不存在任何损失。 本院经审理认定事实如下： 2020年1月5日，原告作为出售方（甲方）、被告作为购买方（乙方），与中介方太仓市某房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将坐落在太仓市的房屋（房屋所有权证证号00******，房屋建筑面积127.85平方米）出售给被告。双方在合同“第三条交易价格，付款方式及其他相关约定”中明确房屋总成交价为230万元整（含附属设施及维修基金），并约定被告在签订合同时支付购房定金2万元、在2020年6月30日前办理房产过户手续（有特别约定时间的以特别约定时间为主）并同时支付首付款223万元，原告在2020年3月10日前负责还清上述房屋的银行贷款及注销他项权证。该合同第五条约定，原、被告分别向丙方支付中介费1万元、2万元，于房产登记当天一次性付清。该合同第六条约定，如原告违约，则自违约之日起7日内向被告双倍返还定金或向被告支付总成交价的20%作为违约金；如被告违约，则原告有权没收定金或向原告支付总成交价的20%作为违约金；原、被告任何一方违约，违约方需向丙方支付总成交价2%金额的服务费。该合同第八条约定，本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，双方可依法起诉，包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、申请财产保全费、执行费等由违约方承担。双方还在该合同的“第十一条其他补充协议”中约定如下：涉案房屋有抵押，抵押金额60万元左右，被告同意将首付款223万元于2020年3月1日前支付给原告，用于原告归还银行贷款；中介费于2020年3月1日前支付；余5万元购房款于2020年6月30日过户当天支付。 上述合同签订当日，被告按约向原告支付购房定金2万元。此后，被告并未按合同补充条款约定的期限于同年3月1日前向原告支付223万元。 2020年4月27日，原告通过微信催问被告“首付什么时候可以付一下，我这边急着用钱”。被告当日回复“不好意思，还没到账，我再催一下”，并于同年4月30日承诺“房子的款5月中旬我一起付”，于同年5月25日回复“再等两天”，于同年6月2日回复“这周钱差不多要到位了”。同年6月5日，原告再次催问被告“七号房子就满两年了，请问啥时候啊，下周啊可以，或者哪个时间”。被告当日回复“钱还没全部到账，这两天我会安排，到时候联系你”，并于同年6月10日在原告催问“要不你先付一部分”时回复“还是一次性付清比较好”，原告表示急着用钱，请被告尽快。同年6月12日，原告再次向被告催款，并告知其急需用钱，被告表示下周可以付全款。同年6月19日，双方确定下周一付款。同年6月21日，原告问被告明天约在哪个银行，被告回复需要隔离，无法到银行办理付款，但让原告告知卡号，其表示通过网银分批转账。原告告知收款账户信息，并询问被告去了哪里，被告仅回复“出了苏州”。当日原告询问何时转账，被告未回复。同年6月22日，在原告再次询问后，被告告知需要在手机上安装网银，次日才能转账。同年6月23日，被告未付款，亦未向原告说明原因。 2020年6月27日，原告通过微信再次询问被告何时付款，被告未回复。次日，原告又委托江苏镇洋律师事务所向被告户籍地寄送发送《律师函》，要求被告在收函后3日内继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，支付购房款首付223万元。该函件于次日投递至小区收件宝。 2020年7月7日，原告的委托诉讼代理人致电被告，询问是否继续履行合同。同年7月10日，被告通过微信向原告发送《通知书》，载明“由于疫情回事，双方口头变更由我在2020年6月30日前支付223万元的首付款。2020年6月29日，我通知中介公司电话联系您方中介公司要求履行首付款义务，您方中介公司明确拒绝履行合同，并声称您方通过律师发函解决事宜。直至今日尚未收到任何律师函。鉴于您方缺乏履行诚意，特书面通知您即2020年7月10日起，解除2020年1月5日签订的合同，并要求您返回2万元定金”。原告当庭确认同意解除双方之间的《房屋买卖合同》，并确认合同解除时间为2020年7月10日。 为解决双方房屋买卖合同纠纷，原告与江苏镇洋律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所张永霞律师为本案一审代理人，并约定律师费为2万元。该所于2020年7月13日向原告开具金额为2万元的律师费发票。 审理中，被告抗辩从未收到《律师函》，向本院提交了《房地产买卖契约》及其与快递员的通话录音、短信。原告据此主张其户籍地的房屋已于2018年出售他人，且快递员在2020年7月30日的电话中确认被告的快件仍在物业快递箱，该快件于同年7月31日被快递员回收。 以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、不动产权证书、微信聊天记录、律师函及收寄凭证、通知书、委托代理协议及发票，被告提供的录音资料、短信记录、房地产买卖契约等在卷佐证，予以认定。 本院认为：原、被告于2020年1月5日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，双方均应恪守。本案中，被告是否应向原告支付违约金，其关键在于被告是否存在逾期付款的违约行为。双方对定金以外款项付款时间的争议在于合同第三条、第十一条前后约定不一致的情况下，应该如何理解付款时间的问题。本院认为，补充协议是对主合同或前述条款进行特别说明或补充约定，构成对原合同条款的补充或变更，当原合同条款与补充协议约定不一致时，应以补充协议为准。合同第十一条为双方的补充协议，明确被告应在2020年3月1日前支付223万元，且该款用于原告归还银行贷款，该补充约定内容与前述第三条约定原告注销他项权证的期限是吻合的，也与原告自2020年4月起向被告多次催促付款的行为相呼应。故本院采纳原告的陈述，认定双方对于付款时间的真实意思表示为2020年3月1日前支付223万元、同年6月30日过户时支付5万元。被告还在《通知书》中主张双方口头变更了223万元的付款时间，但微信聊天内容仅是原告催促被告履行付款义务，双方对此未达成合意，故不能认定为双方对约定的付款时间进行了变更。现被告未按约履行付款义务，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 原告通过发送律师函的方式要求被告继续履行合同，该函件虽未实际送达至被告处，但此后原告亦通过律师电话联系的方式询问被告是否继续履约。而被告却于2020年7月10日通知原告解除合同。现原告当庭陈述同意解除，双方对此达成合意，故本院确认该合同于2020年7月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的违约金数额，虽双方已约定任意一方违约应承担总房款的20%即46万元作为违约金，但原告除了已提供的律师费损失的相关证据外未能提供其他损失的证据。故本院根据合同履行情况、原告资金利息损失及被告过错程度等综合因素，依法对被告应支付的违约金调整为6万元。关于原告主张的律师费损失2万元，因双方已在违约责任中对此作出约定，故对原告的该项请求，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告陶丽芬支付原告陆燕萍违约金6万元、律师费2万元，合计8万元。抵扣已付定金后，余款6万元由被告于本判决生效之日起7日内直接汇至原告指定的如下银行账户：户名陆燕萍，开户行中国工商银行太仓港区支行，账号62×××33。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8500元，减半收取4250元，由原告陆燕萍承担3542元，由被告陶丽芬承担708元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  王颖瑛 二〇二〇年十月十九日 书记员  单如军