西安海天天线科技股份有限公司 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初1158号原告：岳治路，男，汉族，1970年12月2日出生，籍住宁夏固原市原州区，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李丹，陕西朱西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱斌，陕西博义律师事务所律师。被告：王程林，男，汉族，1988年10月28日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王世良，男，汉族，1988年10月28日出生，住山东省蓬莱市，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：石华，陕西平镜律师事务所律师。第三人：刘宝善，男，汉族，1966年10月25日出生，住河南省漯河市郾城区，现住西安市。原告岳治路与被告王程林、第三人刘宝善案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳治路的委托诉讼代理人李丹、朱斌，被告王程林及其委托诉讼代理人王世良、石华，第三人刘宝善均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳治路诉称，2018年6月29日，西安市雁塔区人民法院作出（2018）陕0113财保215号民事裁定书，裁定对第三人刘宝善名下位于西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室房屋，产权证号:陕（2018）西安市不动产权第1171581号为期三年的查封。2019年2月28日，被告（案外人）王程林对执行标的提出书面异议。西安市雁塔区人民法院于2019年11月14日作出（2019）陕0113执异373号执行裁定书，裁定认定被告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条之规定“1.在本院保全查封之前签订合法有效的房屋买卖合同，2.实际占有该房屋，3.已按照合同约定支付部分房款，4.非因自身原因未办理过户”，裁定被告的主张排除执行的理由成立，对案涉房屋应中止执行，原告认为，该裁定认定事实错误，适用法律错误，程序违法，因此对该裁定不服，特提起执行异议之诉，具体如下:一、被告并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，系办案人员对该条款的错误适用。1、被告王程林与第三人刘宝善签订的书面房屋买卖合同并非合法有效。被告所提供的于2018年3月31日与刘宝善及中介公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，明确约定:“满足国家规定的购房条件，双方办理过户”，依据《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》市政办发（2017）59号规定的“满二满五”的，第三人刘宝善的房屋并不满足该条件，且从双方的房屋买卖合同内容看，被告在明知不满足“满二满五”条件的情况下，用签订协议方式故意违反西安市的限购政策，因此被告2018年3月31日与刘宝善及中介公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》内容违反法律法规的规定，首先是不合法的。另外依据部分法律专家了意见，限购政策非强制性规定，但当事人用签订协议的方式规避限购政策，侵害了社会公共利息，也可以认定无效。另外，2018年6月23日西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》市政办发（2018）61号规定“满二满三”，从2018年6月23日之后，双方满足过户条件，但被告并未要求第三人办理过户，待原告起诉至法院，且判决生效后才申请执行异议，明显系故意对抗法律，因此原告有理由认为被告与第三人是恶意串通，故意阻遏原告实现债权，故被告与刘宝善及中介公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》并非真实有效合法的房屋买卖合同。2、被告到裁定出具之日并未合法占有该房屋。原告通过第三人走访物业得知，讼争房屋并未有人入住，被告虽然提供了装修图片，证实该房屋被告已经装修，但原告认为该照片并不能证明被告合法占有讼争房屋的事实。首先从照片的形式上看，并不能证明照片上的房屋就是讼争房屋，对照片的真实性原告不予认可，法院也不能仅凭照片就能确认被告入住房屋，并占有房屋。其次，被告提出已经装修该房屋，在明知讼争房屋被法院查封的情况下，被告仍进行装修，系明显对抗故意促成其实际占有的假象，属于违法行为，且被告在原告申请查封前并未投入装修，因此被告在原告查封前也不可能实际合法占有房屋。3、被告并未按照合同约定付款。被告提供的与第三人刘宝善的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》约定了:1.满足过户条件的情况下三十个工作日完成过户，2.付款为先付500000，过户前的月供均由被告承担。因此本案约定的购房款为105万元＋过户前的月供，并不是仅刘宝善的50万元和2019年11月11日交给法院的55万元，还应包括月供。通过被告提供的证据，可以看出被告王程林仅通过银行转账的形式向第三人的前妻和儿子支付了500000元，每月月供应由被告承担，但被告并未按约定偿还月供，综上，被告并未按照合同约定支付剩余房款，对该房屋不享有“准物权”。因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款之规定。4、未过户原因归责于被告自己。首先，被告在恶意对抗法律规定及西安市的限购政策，明知西安市存在“满二满五”的限购政策，在不符合条件的情况下仍然购房，致使无法过户，被告主观上存在恶意。根据人民法院出版社出版的“最高人民法院执行局编著，执行法官江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题归》理解与适用一书421页至430页关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的解释，能归责于买受人的原因可分为:1、对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。2、对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。3、消极不行使登记权利。例如…”因此被告在明知自己不符合西安市限购政策，仍然与第三人刘宝善签订房屋买卖合同，该过错在于被告自己。其次，根据2018年6月23日西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》市政办发（2018）61号关于“满二满三”的规定，2018年6月23日西安限购政策变为“满二满三”时，讼争房屋已满足过户条件时并未积极办理房屋过户，致使该房屋被查封冻结，因此未过户的原因应归责于被告不积极办理过户手续。最后，被告在明知法院查封了该房屋，且原告为实现债权进行了民事诉讼，但被告并未积极主张该房屋，而是等待原告起诉判决完，才提起执行异议，明显是为对抗执行，如被告早发现该房屋已被冻结查封，应尽早提起诉讼确权，而不是等到原告案件申请执行时才对保全提起异议，因此不能办理过户的原因也归责于被告自己。从王程林与刘宝善签订的房屋买卖居间合同、补充协议、银行支付凭证上均可看出，该协议性质是定金合同，并非正式的买卖合同，且支付的是房屋定金，并非房款，因此定金合同生效，并不代表房屋买卖合同生效，且房屋买卖合同应该依照房管部门的备案合同为准，因此在查封前，双方并未签订有效的买卖合同。二、适用法律错误。本案被告尚未取得物权所有权，且争讼房屋不能过户的原因归责于被告自身的过错行为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，人民法院有权查封讼争房产。另本案是不动产买卖争议，根据《中华人民共和国物权法》（下称物权法）第九条的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外（即物权法第28条规定的公权力行为、第29条规定的继承和遗赠行为、第30条规定的事实行为，以上均是法律事实行为），依据上述的法律和我国相关法律、法规的规定讼争房产的买卖是以实际登记至买受人名下时才产生法律效力，据此，被告提出解封讼争房产没有事实和法律依据。三、本案异议裁定程序错误，审查期限严重超期，申请人认为办案人员有意拖延至被告有能力凑够房屋余款后，待被告向法院缴纳房屋余款后才出具裁定，这在时效上就给被告了充分时间而耽误了原告的执行程序，对原告而言严重不公。根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”但是本案案外人于2019年3月提起异议，被告2019年11月11日向法院缴纳55万元，于2019年11月14日立马做出裁定，在程序上不仅没有开展听证程序，也严重违反法律规定的审查期限，且明显有故意等被告筹款的嫌疑，因此，该裁定出具的程序严重错误，过于偏袒被告的利益，对原告造成严重不公。故请求法院判令：1、准许继续查封执行第三人刘宝善、张光辉（系刘宝善前妻，离婚时该房屋产权协议归刘宝善所有）名下的位于西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室房屋，产权证号:陕（2018）西安市不动产权第1171581号的房产，价值1175000元。2、本案诉讼费由被告承担。被告王程林辩称，对于原告所说涉案合同是定金合同，买卖合同不成立，被告不认可，2018年3月31日签订合同之后，定金通过支付宝交付5万元。2018年4月2日，被告又交付45万元房款，共交付了一半房屋款项，2018年4月2日之后，被告就已经开始对房屋进行装修，并每月向银行偿还贷款3400元，涉案房子因为房主个人的原因2018年6月29日被查封保全，但是被告已经支付房屋的一半款项并每月向银行偿还月供，雁塔法院让被告把55万元房屋尾款交付法院，证明法院认可被告对该房屋享有物权。第三人刘宝善辩称，第三人与被告签订合同属实，请求法院依法判决。经审理查明，2018年6月，岳治路向西安市雁塔区人民法院提起诉前财产保全，申请查封位于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX号的房屋，本院于2018年6月29日作出（2018）陕0113财保215号民事裁定书，查封了刘宝善名下所有的位于西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室房屋（共有人：张光辉，权属证号：陕（2018）西安市不动产权第1171581号）。后岳治路作为原告向西安市雁塔区人民法院起诉，要求刘宝善向其偿还借款110万元。经审理，一审法院于2018年12月28日作出（2018）陕0113民初14090号民事判决书，判决刘宝善向岳治路返还借款110万元。2019年2月28日，王程林向西安市雁塔区人民法院提出执行异议，2019年11月11日，本院作出（2019）陕0113执异373号执行裁定书，裁定对位于西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室房屋中止执行。岳治路对该裁定不服，遂诉至本院。另查，2018年3月31日，甲方（卖方）刘宝善、张光辉与乙方（买方）王程林、丙方（居间方）陕西优可优房地产经纪有限公司（以下简称优可优公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定，由乙方购买甲方位于西安市曲江新区XX路XX园XX路XX花园XX幢XX单元XX房，房屋总价款为105万元，乙方应于2018年3月31日支付该房屋定金50万元，余款按2019年现行政策支付。同日，甲方刘宝善、张光辉与乙方王程林、丙方（居间方）优可优公司签订《补充协议》，约定，乙方前期支付给甲方定金50万元，甲方先行交房给乙方装修使用，待2019年10月29日甲方网签满五年进行过户交易；合同签订后2018年4月1日后物业费由乙方承担；甲乙双方自愿在满足购房合同五年的情况下，双方在三十个工作日内完成过户，如后期因国家政策变化，在满足房产交易政策情况下，甲乙双方应积极配合完成过户交易手续，乙方有权指定该房屋最终落定名字归属人；乙方的购房款要全部存入资金监管账户，甲方完成过户前收到乙方所有房款应在五个工作日内返还乙方前期垫付款50万元，乙方在网签之日后，乙方在十个工作日内将首付款打入资金监管账户；甲方在过户前要将银行尾款结清，拿出房产证，完成过户，丙方协助甲方进行尾款垫资。合同签订后，王程林向刘宝善支付了50万元。2018年3月31日刘宝善将涉案房屋钥匙交付王程林，并由王程林向涉案房屋贷款银行偿还银行贷款。王程林拿到房屋钥匙后对涉案房屋进行了装修，2018年4月1日涉案房屋业主信息由刘宝善变更为王程林。2019年11月11日，王程林将涉案房屋剩余房款55万元支付至西安市雁塔区人民法院资金性质案款专户。上述事实，有房屋买卖居间合同、补充协议、付款凭证、（2018）陕0113财保215号民事裁定书、（2018）陕0113民初14090号民事判决书、（2019）陕0113执异373号执行裁定书、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，人民法院可对执行标的之物权期待权进行保护。即在符合一定情形下，案外人的物权期待权与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，优先保护案外人的物权期待权。首先，王程林与刘宝善于2018年3月31日签订房屋买卖合同及补充协议，该房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且该买卖合同及补充协议亦是在法院查封案涉房产前签订；其次，在签订房屋买卖合同及补充协议当天，刘宝善即向王程林交付了涉案房屋钥匙，王程林即开始对涉案房屋进行装修，即王程林已占有涉案房屋；再次，王程林与刘宝善约定待2019年10月29日刘宝善网签满五年进行过户交易，在此期间，法院于2018年6月29日查封涉案房屋，故未能办理房屋过户并非王程林自身原因造成，且王程林已于2019年11月11日交付了涉案房屋的全部价款。综上，王程林对位于西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室房屋享有排除强制执行的民事权益。故对原告要求继续查封执行第三人刘宝善、张光辉名下的位于西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室房屋的诉请，本院不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告岳治路的诉讼请求。本案案件受理费15375元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审 判 长  卢      帆人民陪审员    贺  西  娟人民陪审员  骆  改  萍二〇二〇年 十 月二十八日 书 记 员  王  雪  冰    打印：相丽华        校对：王婉柔       2020年  月  日送达1