河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3281号上诉人（原审被告、反诉原告c商丘奥亚医疗科技有限公司，住所地：商丘市睢阳区。法定代表人：黄婷婷，该公司经理：。被上诉人（原审原告、反诉被告）：商丘市银基置业有限公司，住所地：商丘市睢阳区法定代表人：余传超，该公司经理。原审第三人：商丘市睢阳区供销合作社联合社，住所地：河南省商丘市睢阳区法定代表人：赵世生，该合作社主任。上诉人商丘奥亚医疗科技有限公司、商丘市睢阳区供销合作社联合社因与被上诉人商丘市银基置业有限公司租赁合同纠纷河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初9625号之一民事判决，向本院提起上诉。公开本案现已审理终结。商丘奥亚医疗科技有限公司上诉请求：1．请求撤销商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初9625号民事判决书，（2019）豫1403民初9625号之二民事裁定书第一项、第二项及第三项判决结果，A〉o8发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。2．请求撤销商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初9625号民事判决书，（2019）豫1403民初9625号之二民事裁定书第五项判决结果，发回重审或依法改判支持上诉人的原审反诉请求。3．一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋租赁合同及补充协议无效，应按照合同无效的后果处理双方事宜。1．本案案涉房屋的负一负二两层的建设规划为地下停车库，而被上诉人未按1上诉人承租的房屋为204、205、206、304、305、306、404、405、406铺，被上诉人要求支付的房租为2019年8月1日至2019年11月30日占用期间的房租。一审中已经查明，204铺于2016年10月14日备案在李公安名下，205铺于2018年1月3日备案在王秀珍名下，206铺于2018年1月3日备案在王秀珍名下，304铺于2017年5月15日备案在代子文名下，305铺于2018年1月3日备案在王秀珍名下，306铺于2018年1月3日备案在王秀珍名下，404铺于2018年7月26日备案在商丘市××区供销社名下，405铺于2018年7月26日备案在商丘市××区供销社名下，406铺于2019年7月23日本案在商丘市××区供销社名下。被上诉人起诉时，案涉房屋没有一处系被上诉人所有，故被上诉人没有让上诉人支付房租的依据，无提起本诉的主体资格，故本案应驳回起诉。2．案涉房屋第四层的房租应当由上诉人支付给第三人。第三人商丘市××区供销合作社联合社与被上诉人于2019年7月31日签订《协议书》，协议书中虽约定第三人同意由被上诉人代为收取房租，但此项内容为第三人与被上诉人之间的内部约定，上诉人对此项约定并不知情，且合同具有相对性，上诉人不是该份协议书的合同主体，该份协议书所约定的内容对上诉人均不产生任何法律约束力。第三人与被上诉人签订该份协议书之后，又于2019年9月17日及2020年1月7日向上诉人发出两份房租催收函，要求上诉人将第四层房租直接支付给第三人。两份催收函产生的时间均在协议书签订之后，这证明第三人已推翻协议书中的意思表示，明确要求上诉人将第四层房租支付给第三人，而无须由被上诉人代收。一审法院在明知第三人已向上诉人发出两份房租催收函这一事实的基础上，仍依据在先的《协议书》判决由被上诉人代收第四层房租，突破合同相对性，而对在后作出的两份催收函，以及上诉人依据催收函向第三人支付的3万元租金费用不予认定，视若无睹，随意做出错误判决，应予以纠正。3．上诉人已支付的50万元保证金应予以折抵案涉房租。上诉人向被上诉人支付的50万元保证金虽约定在任何情况下，不得充抵租金，但在庭审过程中，被上诉人已明确表示可以用于折抵房租，因此，该笔保证金应当直接折抵案涉房租，而一审法院却未在租金中将该笔保证金予以扣除，仍支持被上诉人所诉的全部租金金额，未将争议问题在同一个诉讼中一次性解决，增加诉累，属于严重的审理错误。24．租赁期间，被上诉人存在多处违约情形，上诉人有权拒绝支付房租。在租赁期间，上诉人未收到被上诉人所开具的案涉房租费用发票。一审判决内容显示，被上诉人仅是开具了案涉房租发票，而对于是否交付给上诉人，上诉人是否已实际收到该发票等问题，一审法院均未查清，亦未认定，被上诉人也无充分证据证明。在上诉人在未收到发票之前，按照合同约定，上诉人有权拒绝支付房租且不承担任何责任。被上诉人对是否将发票交付给上诉人这一事实负有举证义务，举证不能时应当承担不利后果。而一审法院在未查清此项基本事实的基础上，被上诉人亦未举证证明的前提下，主观推定上诉人已收到案涉租金发票，判决上诉人违约，使得原本应当承担不利后果的被上诉人从中获利，属于严重的审理错误。除上述内容之外，被上诉人还存在不具备案涉房屋所有权及处分权、侵犯上诉人对第四层房屋的优先购买权、案涉房屋消防工程未验收以及消防工程不合格等多处违约情形，此种种违约行为已侵犯到上诉人的根本权益，所承租房屋无法正常、合理使用，产权不清晰，消防工程等问题，已对上诉人的对外经营、人身及财产安全造成严重负面影响与威胁，上诉人在多次发函要求被上诉人纠正违约行为遭拒之后，为维护自身合法权益，防止损失扩大，有权拒绝支付案涉房租。（二）反诉方面被上诉人应当向上诉人承担，因消防工程未验收而给其造成的损失赔偿责任。直至今日，案涉房屋自带消防工程仍未验收，上诉人在承租期间，也因消防工程问题多次接受主管部门的处罚。根据合同约定，被上诉人负有向上诉人提供产权证明、消防审批等文件的合同义务，既是未验收，则被上诉人将无法提供消防审批文件，已违反合同约定，而上诉人在承租期间则始终存在着人身及财产方面的安全隐患。因此，上诉人在一审过程中提起反诉，要求由被上诉人承担损失但赔偿责任，有法可依，有据可循。2020年1月3日，由商丘市公安局新城分局出具的《整改通知书》中，很明确的显示处罚、整改原因为消防喷淋不能正常使用，消防控制室瘫痪，其中的消防喷淋与房屋墙体内的消防管道相连，系案涉房屋自带的消防工程，喷淋无法使用为案涉房屋整体消防工程的根本问题，无法通过上诉人的能力自行消除，一旦发生火灾或其他事故，后果根本不堪设想。而原审法院在判决书中所认定的处罚原因却是一些旁枝末节的问题，对此项关系社会不特定群众人身、财产安全的3消防喷淋只字未提，仅以目前未发生事故为由，断然否认案涉房屋消防工程存在瑕疵，视生命、财产安全为无物。对于上诉人所举证的《责令改正通知书》、《责令整改通知书》、《行政处罚决定书》及罚款缴纳凭证等多项证据，一审法院却以其做出时间在诉讼过程中为由不予采信，实属草率。相关部门的检查、罚款时间并非由上诉人能够控制，且无论何时检查，案涉房屋消防工程存在问题是不争的事实。根据合同约定，被上诉人所提供的房屋不应存在缺陷而危及上诉人的安全，因此，上述处罚行为与被上诉人违约存在必然联系。对于上诉人所举证的因消防工程问题而导致的中标废标损失，一审法院同样不予支持，上诉人对外竞标属于正常的经营活动，再加上受到今年疫情的影响，时间跨度较长，竞标过程与结果与此次诉讼过程相重叠，实属正常。并且在中标后，上诉人曾要求被上诉人提供消防材料、文件及验收证明，均遭到被上诉人的拒绝，导致上诉人因消防工程材料不齐备、消防工程存在问题而被废标，造成巨额经济损失，此项损失，应当由被上诉人承担。二、一审法院适用法律错误。《房屋租赁合同》系无效合同，应当按照无效合同进行处理。案涉房屋原规划负一楼应建设为地下停车场，但现实中被上诉人为谋取更大利益将其建成了地下商场，严重改变了建设规划，导致案涉房屋整体建设工程未竣工验收，无法办理房产证，在一审庭审过程中，被上诉人对于此项事实也予以自认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。且最高人民法院（2015）民一终字第397号民事判决书，对改变规划的房屋签订的《租赁合同》亦认定为无效。故本案《房屋租赁合同》也系无效合同。一审法院适用法律错误，导致合同效力认定错误，从而做出错误判决，应予以纠正。三、一审法院诉讼程序不正当，存在瑕疵。上诉人就案涉房屋消防工程问题已提起反诉，反诉的争议问题即消防工程是否存在瑕疵，而消防工程合格与否，关系着社会公共利益与安全。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条第二款的规定，在涉及可能损害国家利益，社会公共利益的，应当由人民法院依职权委托鉴定。4对于本案关系社会不特定群众人身财产安全的消防工程，一审法院应当依职权主动委托专业人士进行鉴定其合格与否。但一审过程中，法院均未依职权委托鉴定，未能查清该项事实，程序不当，存在瑕疵，应予以纠正。综上所述，上诉人认为一审基本事实认定不清，适用法律错误，程序不当存在瑕疵，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原判决，依法予以支持上诉人的上诉请求商丘市银基置业有限公司辩称，（答辩意见）×××述称，……。商丘市银基置业有限公司向一审法院起诉请求：（原审诉称事实）。一审法院认定事实：（原审审理查明）。一审法院认为，原审法院经审查认为，因本案案情复杂，本案不宜适用简易程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，裁定如下：本案转为普通程序。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……。本院认为，……。综上，一审判决认定事实……、适用法律……，但裁判结果正确，故对商丘奥亚医疗科技有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国×××法》第×条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33530.0元，由上诉人商丘奥亚医疗科技有限公司、商丘市睢阳区供销合作社联合社负担。本判决为终审判决。审判员  宋**二〇二〇年十月十四日书记员  李晗