重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5630号上诉人（原审被告）：秦宗洪，男，汉族，1971年11月4日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：廖红，女，汉族，1973年11月19日出生，住重庆市丰都县。系秦宗洪配偶。委托诉讼代理人：董津蓉，重庆儒泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区风临路****写字楼**，统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人：张金银，总经理。委托诉讼代理人：周艳晖，女，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：杨斌，重庆远沐律师事务所律师。上诉人秦宗洪因与被上诉人北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称金辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦宗洪的委托诉讼代理人廖红、董津蓉，被上诉人金辉公司的委托诉讼代理人周艳晖、杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦宗洪上诉请求：1.请求撤销原判并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由金辉公司承担。事实和理由：一、被上诉人没有按照约定提供相应的物业管理服务。1.上诉人举示的证据证明开发商在销售时对“江城著”业主承诺提供“金管家”开服务。但是业主从入住至今，被上诉人从未公示过“金管家”式服务内容，上诉人请求二审法院依法审查并认定被上诉人在收取4.5元/月/平方米物管费中包含“金管家”式服务内容，但被上诉人并未履行的事实；2.开发商与金辉公司签订前期物业服务合同时，其服务内容并没有告知上诉人。上诉人与开发商签订合同时同意按照4.5元/月/平方米缴纳物管费是基于开发商承诺提供“金管家”式服务内容，上诉人是在开发商欺骗情况签订的合同，该合同应当视为无效合同。二、一审法院回避了物管费存在抵扣的事实，认定上诉人认为开发商为其缴纳的8万元服务费不属于本案审理范围是错误的。上诉人在购房时缴纳了8万元团购费用于抵扣物管费，被上诉人在一审时举示的证据也证明了该抵扣的事实，只是认为抵扣的金额为4万元，上诉人请求二审法院查清物管费抵扣的事实及金额，并对据实分摊费用进行审查。三、上诉人不应当缴纳车位费。因“江城著”房屋系整栋购买，在上诉人购房时，开发商告知为规避房产税需将房屋一部分面积办理为产权车位，所以办理了车位产权证的那部分面积实际上系房屋面积的一部分，被上诉人不应当再借车位之名收取车位费。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。金辉公司答辩称：一审认定事实正确，应当予以维持。1.具体的服务内容在前期物管合同中有明确的约定，金辉公司也按照前期物管合同的约定履行了物管公司的职责，金辉公司不存在违约；2.对于物管费的标准，前期物管合同中约定的是6元/月·平方米，而金辉公司实际收取的是4.5元/月·平方米，已经给了业主一定优惠；3.对于物管费抵扣的问题，因开发商只向金辉公司代业主缴纳了4万元的物管费，而该笔物管费已经抵扣完毕，对于另外上诉人认为未抵扣的4万元，应当由上诉人另行向开发商提出诉求或相应的主张；4.关于车位费，在前期物管合同中明确约定按照90元/个/月的标准缴纳车位费，上诉人有两个车位，应当缴纳两个车位的车位费。金辉公司向一审法院起诉请求：1.请求判令秦宗洪向金辉公司支付从2019年4月1日至2020年1月31日期间共计10个月的费用共计：14365.40元，其中：住宅物业服务费欠费：13645.40元、车位费：720元。一审法院认定事实如下：金辉公司系物业服务企业。秦宗洪为南岸区铜苑路******房屋及南岸区铜苑路****地下车库负**车位的登记所有人，房屋建筑面积303.23平方米。金辉公司为秦宗洪所在的小区提供物业服务。金辉公司与秦宗洪签订《前期物业服务协议》约定，由金辉公司为秦宗洪所有的房屋所在小区提供物业服务，物业服务费为商服用房6元/月·平方米。逾期未交纳物业费的，按每日千分之三的标准支付违约金……业主自购车位，业主（使用人）需按照物价局批准、物业公司公示的收费标准，按时交纳车位服务费90元/个/月。合同签订后金辉公司为该小区提供物业服务至今。在一审庭审过程中，金辉公司按照4.5元/月·平方米主张秦宗洪的物业服务费，秦宗洪主张车位费的期间为2019年10月至2020年1月。秦宗洪在一审庭审过程中陈述，其现使用两个车位，其中一个属于产权车位，另外一个车位属于开发商赠送，不应当另行交纳物业服务费。一审法院认为，金辉公司与秦宗洪签订的《前期物业服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。该物业服务合同对涉案小区业主包括秦宗洪均具有约束力，金辉公司与秦宗洪均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，秦宗洪也未提供相关证据证明，其不缴纳物业管理费的情形是符合双方合同约定，应当承担举证不能的不利后果。至于秦宗洪抗辩认为其愿意缴纳4.5元/月·平方米的物业服务费，但是金辉公司应当提高其物业服务的意见，该项抗辩意见，不属于本案审查范围，本案不予处理。因此，秦宗洪应当按照4.5元/月·平方米向金辉公司缴纳相应的物业服务费。对于秦宗洪抗辩认为，开放商承诺为其缴纳80000元的物业服务费的意见，因该抗辩意见不属于本案审查范围，本案不予处理。综上，秦宗洪应当向金辉公司缴纳2019年4月1日至2020年1月31日期间的物业服务费13645.35元（4.5元/月·平方米×1日期间的物平方米×10个月）。至于车位费的问题，由于在一审庭审过程中，秦宗洪当庭认可其现使用两个车位，根据双方合同之约定，秦宗洪应当按照90元/个/月的标准向金辉公司缴纳相应的物业服务费。对于秦宗洪抗辩认为，开放商承诺其免费使用的意见，此系金辉公司与其建立房屋买卖合同》之合同相对方之间的纠纷，本案不予处理。因此，秦宗洪应当向金辉公司缴纳秦宗洪2019年10月至2020年1月期间的车位费720元（90元/个/月元×4个月×2个）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决如下：“一、被告秦宗洪于判决生效后十日内给付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2019年4月1日至2020年1月31日期间的物业服务费13645.35元；二、被告秦宗洪于判决生效后十日内给付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2019年10月至2020年1月期间的车位费720元；三、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为80元，由被告秦宗洪负担（该款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。”二审中，上诉人秦宗洪为证明自己的主张，向本院举示了：证据1、公证书，拟证明金辉物业公司于2014年7月5日加入了国际金钥匙物业联盟并取得其授牌，专为金辉城江城著别墅业主提供个性化、专业化的高端物业服务；证据2、录音证据，拟证明金辉物业公司认可江城著业主与春上南滨业主的服务内容存在差异化的事实；证据3、《金辉江城著业主致金辉物业的函》、业主签字表，拟证明江城著业主向金辉物业公司告知和公布服务内容的事实；证据4、《江城著服务差异化》，拟证明金辉物业公司承认向江城著业主提供的物管服务应当包括金钥匙管家服务及春上南滨存在差异化服务的事实；证据5、《关于街道组织的江城著业主与物业的沟通会》记录两份，拟证明金辉物业公司派人参加街道召开的协调会并认可会议内容的事实；证据6、便民服务照片两张及金辉集团的宣传资料一张，拟证明金辉物业公司没有向江城著业主提供差异化服务，且服务内容还低于春上南滨业主。被上诉人金辉物业公司质证后认为：证据1的真实性无异议，但不能达到其证明目的，双方的物业服务内容应当以前期物管合同的内容为准；证据2真实性不予认可，即便是真实的，也只能反映业主与物业公司在街道的主持下召开过协调会，并不能证明物业公司在履行物业管理合同中有违约的情况；证据3函件的真实性无异议，但只是业主方的单方意思表示，不能证明物业公司有违约的情况；证据4真实性无异议，物业公司完全按照前期物管合同的约定提供了物管服务，针对有个性需求的业主也可以提供该份表中的其他服务，业主也可按需要求物管公司提供相应的服务；证据5的真实性不予认可，记录仅是协调过程，不具有合同约束力，也不能证明物管公司在服务中存在违约的情况；证据6照片的真实性无异议，但不能达到其证明目的。被上诉人金辉物业公司向本院举示了融侨半岛融侨城四期项目前期物业管理投标文件，拟证明金辉物业公司在投标时并未将金钥匙服务作为履约方式和条件，物业公司与业主之间的物业服务合同约定了具体的物业服务内容，物业公司在履行合同中没有任何违约，业主应当按物业服务合同的约定缴纳物管费。上诉人秦宗洪质证后认为，一、根据被上诉人提交的投标文件能够证明金辉物业公司为江城著业主提供了金管家服务，投标文件中虽未写明“金管家”，但实质内容是金管家服务；二、金辉物业公司提供的服务与投标文件载明的内容不一致，内容涉及达十七项之多，物业公司无权按照物业服务合同收取物管费用；三、投标文件是针对整个四期包括江城著和春上南滨等，江城著的业主并未享受到差异化服务。经本院审理查明，融侨半岛融侨城四期项目前期物业管理投标文件内容载明，物业服务费收费标准为：高层住宅：3.00元/月·平方米；别墅：6.00元/月·平方米；车位服务费：90元/个/月。重庆市物业服务收费（市场调节）备案表编号2015-40载明住宅物业服务收费标准联排别墅：4.50元/月·平方米。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据金辉物业公司与融侨长江（重庆）房地产有限公司签订《前期物业服务合同》约定由金辉物业公司为融侨城四期提供物业服务，物业服务费按建筑面积计算，联排别墅为别墅：6.00元/月·平方米，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主自购车位需按照物价局批准、按时交纳车位服务费90元/个/月。该合同对金辉物业公司提供的公共性物业服务的主要内容、特别约定的物业服务事项及物业服务质量等作出明确的约定。因金辉物业公司依据《前期物业服务合同》提供了物业服务，秦宗洪应当按照合同约定缴纳物业服务费用。秦宗洪在二审中举示的《公证书》所载明的内容并非《前期物业服务合同》约定的内容，其举示的录音证据系双方因缴纳物业服务费产生矛盾后在街道等相关部门进行协商处理的过程，不能证明金辉物业公司未按《前期物业服务合同》的约定提供服务或提供服务有瑕疵。秦宗洪上诉称金辉物业未按其承诺提供“金管家”服务，江城著与春上南滨系一个管理公司，同样的工作人员，作为江城著业主未感受到与春上南滨业主的差异化服务，要求按照春上南滨物管费标准缴纳物业服务费用的理由无事实和法律依据，本院依法不予支持。至于开发商承诺的团购费80000元是否应当抵扣物管费的问题。根据法院查明的事实，秦宗洪向开发商缴纳的80000元团购费已抵扣物业服务费40000元，剩余的40000元是否应当退还，不属于本案审理的范围，一审法院处理正确，本院予以维持。对于车位服务费，秦宗洪上诉称办理了车位产权证的那部分面积实际上系房屋面积无事实依据，只应缴纳其中一个车位的服务费用理由不成立，本院依法不予支持。业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，也可通过业主委员会选择好的物业服务企业，法律不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段。同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与，真正在小区管理上与业主成为一家人。 id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>综上所述，秦宗洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（—）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元，由上诉人秦宗洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二〇年十月二十二日法官助理 宋 扬书 记 员 李云蝶