江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初1367号 原告：蒋朝勇，男，1974年3月14日生，汉族，住贵州省凤冈县。 委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务律师。 委托诉讼代理人：李丰光，江苏圆点律师事务所律师。 被告：徐州荣盛广场商业管理有限公司，住所地徐州泉山区姚庄社区荣盛未来城。 法定代表人：赵亚新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。 被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州泉山区火花街道办事处西城商贸大厦****。 法定代表人：赵亚新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。 原告蒋朝勇诉被告徐州荣盛广场商业管理有限公司、荣盛（徐州）房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理，后因双方争议较大，不宜适用简易程序，依法转为适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告蒋朝勇及其委托诉讼代理人赵明浩、李丰光，被告徐州荣盛广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人侯承志、董振龙，荣盛（徐州）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董振龙到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告蒋朝勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告和第一被告签订的《租赁合同》(合同编号为：XXXX)；2、请求判令第一被告赔偿原告B5004商铺的装修损失198889元；3、请求判令第一被告退还履约保证金21750.36元，装修保证金5000元，租金、物业费、推广费合计38661.24元，合计65411.60元；4、请求判令第二被告对上述债务承担连带责任；5、诉讼费用由被告方承担。在案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付空调改造装修费用11000元以及6000元消防改造费用。事实与理由：2018年9月27日，原告为了经营餐饮的需要，和第一被告签订了关于徐州市荣盛未来广场项目五层XXXX商铺的《租赁合同》(合同编号为：XXXX)，约定开业日为2018年10月1日。《租赁合同》签订后，原告按照合同约定交付租金、物业费、宣传费、管理费等费用，同时投入近20余万元对涉案商铺进行装修，购买了经营用品。由于徐州市荣盛未来广场项目存在消防隐患，危害公共安全，未通过二次消防验收，第一被告又将开业日期推迟至2019年5月1日。2019年8月15日，第一被告在消防仍然未经验收的情况下张贴催告函，督促并强制要求原告在2019年10月1日营业，原告拒绝后，第一被告对原告所租赁的商铺采取了断电、锁门等强制措施。后原告和第一被告进行数次沟通，但第一被告态度强硬，拒不解决，拖延至今。第一被告出租的B5004商铺并未取得不动产权证书，徐州市荣盛未来广场项目至今未通过二次消防验收，第一被告未尽到宣传义务，使得原告投入大量资金装修好的商铺一直闲置无法开业经营，对原告造成了巨大的财产损失和精神压力(自合同签订至起诉之日已过去560多个日夜)，原告签订租赁合同目的无法实现。第一被告的行为亦违反《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》以及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》之规定，涉案的《租赁合同》应予以解除，第一被告应赔偿原告装修费等损失。《公司法》第63条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。第一被告系于2015年11月13日成立的法人独资的有限责任公司，第二被告是其股东，应当对第一被告的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。 被告徐州荣盛广场商业管理有限公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回请求。具体理由为：1、原被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效。依据合同约定，被告向原告交付了符合条件的租赁房屋，被告作为出租方已经履行了自己的义务，原告接受了租赁物以后并未提出任何异议，且原告进行了装修投入使用，在合同合法有效且已经得到实际履行，以及原告缴纳部分租金的情况下，原告要求解除合同没有事实和法律依据；2、原告所称的徐州市未来广场项目存在消防隐患危害公共安全，未通过二次消防验收，没有事实依据。被告在2018年9月18日已经取得建设工程消防验收意见书，结论为综合评定该工程消防验收合格，被告取得了一消证明，被告履行了开发商在建设商业建筑时进行的消防设计审核和消防施工以及消防验收义务，能够确保建筑物本身的消防安全。因此原告所说的二次消防验收未通过不符合事实情况，其责任在于原告而不在于被告，原因是原告利用租赁房屋从事特定的餐饮经营，原告有义务办理二次消防的相关手续，原告应当根据自己的餐饮特点进行室内消防设计并将该设计方案报消防部门批准后进行施工，施工完毕后再申请消防部门验收，双方在合同第3.1条、合同8.2条款、16.3条款、17.2条款的约定），未完成二次消防的责任不在于被告；3、目前被告已经于2020年5月22日将房屋办证资料提交给登记机关，近期内可以取得相关产权证件，并且取得产权证也并非是签订租赁合同的前提条件，合同法第二百一十二条规定，本案原告和第一被告签订的租赁合同符合合同法的规定，并不存在无效情形；4、合同解除权是守约方享有的权利，违约方无权要求单方解除合同，原告只缴纳了部分租金，存在欠费情形，同时原告未按合同约定完成二次消防手续，原告还违反了合同5.3条款的规定，没有设立具备法人资格的经营主体，原告在明显违约的情况下，单方解除合同，不应得到支持；5、对于原告主张的消防改造费和空调改造费，请求依法查明案件事实，分清责任的基础上，依法作出判决。 被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司辩称，同第一被告的答辩意见一致，另外原告没有证据证明第一被告应当承担债务，第一被告和第二被告是各自独立的法人单位，要求第二被告承担连带责任，没有事实依据。 本案的争议焦点为：1、原告在本案中以第一被告交付的房屋不符合使用条件以及不能实现合同目的行使合同解除权是否有依据？2、原告在本案中主张的赔偿损失，返还缴纳的费用以及支付空调和消防改造费等能否成立？3、第二被告与第一被告是否存在法人人格混同，并应当在本案中承担连带责任？ 原告蒋朝勇为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、编号为XXXX的租赁合同原件一份，共27页，证明在2018年9月27日，原告与第一被告存在租赁合同关系，原告为经营所需，承租了未来广场项目五层XXXX商铺，该商铺的套内面积为178.77平方米，租赁期限自2018年12月1日至2026年6月30日，未来广场属于公众聚集场所，其投入使用前，第一被告应该符合消防法第13条和第15条，取得消防安全检查合格证，不符合交付使用的条件；该租赁合同符合合同法第三十九条关于格式合同的规定，属于格式合同，但第一被告未采取合理的方式提请原告注意免除或者限制责任的条款，未对有关条款予以说明，故合同条款第0.3.6条、第7.3条、8.2条、第9.1条、第21.3条、第21.11条、第23.5条、第23.6条、第27.1条均无效； 2、收据原件3张，证明在2018年9月23日，原告提前向第一被告缴纳了涉案XXXX商铺履约保证金21750.36元、装修保证金5000元、商铺租金16312.77元、第一期物业费21695.97元、第一期推广费652.20元，合计65411.60元； 3、建设工程施工合同原件6页、工程预算单原件9页，宿迁市乔木建筑装饰工程有限公司出具的收据原件8页，对应金额为443000元，宿迁市乔木建筑装饰工程有限公司出具的证明1页，徐州盛浩建筑装饰工程有限公司出具的收据原件1页，金额为11000元，证明在原告签订租赁合同后，为经营需要，由宿迁市乔木建筑装饰工程有限公司对涉案的XXX商铺进行装修，产生装修费198889元，由徐州盛浩建筑装饰有限公司进行了空调改造，支付空调改造费11000元； 4、建筑消防安装改造工程合同书原件5页，转账记录微信截屏打印件1页，证明在2018年9月29日，原告和案外人徐州佳彭装饰设计有限公司签订未来建筑消防安装改造工程合同书，由徐州佳彭装饰设计有限公司对原告承租的XXXX商铺进行消防改造，该工程现已完工，原告为此支付6000元； 5、催告函原件1份，证明在2019年8月15日，第一被告向原告递交了催告函，要求原告于2019年9月20日进场开业，然而此时第一被告未通过消防部门的二次消防验收，不具备投入使用的条件，原告无法开业使用； 6、原告向被告发出的律师函2份，时间分别是2020年3月17日和2020年3月31日，以及邮政快递单存根复印件，快递投递截屏打印件，证明因第一被告迟迟无法通过二次消防验收，致原告无法开业，原告承租商铺经营的合同目的无法实现，2020年3月17日和2020年3月31日，原告委托江苏圆点律师事务所向第一被告邮寄律师函，告知第一被告租赁合同解除，并要求第一被告退还所缴纳的各项费用，并赔偿原告损失； 7、2020年4月8日，第一被告出具的解除合同通知书复印件1份，证明原告作出解除与第一被告签订的租赁合同，租赁合同已经解除； 8、谈话录音及文字整理资料3页，时间为2020年3月24日下午14时，证明第一被告自认未能通过二次消防验收，预计4月份能够通过，第一被告未能通过消防验收，导致其无法宣传，策划开业，致原告的合同目的无法实现，结合原告提交的以上证据，足以证明第一被告恶意要求开业，原告拒绝，不属于违约行为，原告有权要求退还缴纳费用，并有权请求赔偿装修损失等； 9、涉案房屋照片原件4张，微信视频及通话录音原件和文字整理，证明第一被告为了进行二次消防验收，将原告已经完成装修的进行了封闭施工，说明第一被告未能二次消防验收的事实，也说明未能通过二次消防验收是原告造成，解除合同的过错在第一被告，故其应承担相应的赔偿责任； 10、涉案荣盛广场5楼XXXX，XXXX号商铺已经装修好的图片5张，因消防验收于2020年3月被告用石膏板封商铺的图片3张，证明原告装修后的商铺效果以及现状。结合原来提供的建设工程施工合同能证明原告主张装饰装修款的相应的事实和法律依据； 11、徐州市住房和城乡建设局就涉案工程出具的建设工程消防验收徐住建消验字2020第0035号，证明被告是二次消防验收的责任主体，被告未能完成消防验收的义务，未能提供符合消防安全的房屋，同时证明荣盛未来广场因消防验收未通过而延迟开业的事实，被告的原因导致原告承租房屋的租赁目的无法实现，故原告享有法定解除合同的权利，被告应该赔偿原告各项损失，退还原告缴纳的保证金以及各项费用。 经质证，被告徐州荣盛广场商业管理有限公司、荣盛（徐州）房地产开发有限公司对原告提交的上述证据1的真实性认可，认为该合同合法有效，被告履行了交付租赁物的义务，原告履行了装修和缴纳部分租金的义务，合同开始实际履行。原告所称相关条款为格式条款，且条款无效的观点不能成立。双方均受上述条款约束；证据2，结合原告的证据3装修主体是徐州荣盛虾锅瘾，经查询得知这是蒋朝勇作为经营者的个体餐饮店，不是大贸寿司，被告也不知道大贸寿司全称，原告有义务提供，该证据与本案无关；对证据3体现出蒋朝勇经营的徐州虾锅瘾餐饮店与大贸寿司不是同一主体，且蒋朝勇作为合同租赁方没有按照合同5.3条约定设立具有法人资格的经营主体，仍然是个体户，有违约行为。其中的以蒋朝勇为收款单位的收据，还有以虾锅瘾为项目名称的相关设计费装修款均为收据形式，也没有相关的合同，更没有规范的发票，对其形式真实性不予认可，且其形式即使真实，也是原告作为经营者应当支出的相关经营费用，与本案无关，证据3中的宿迁市乔木建筑装饰工程有限公司出具的证明真实性无法核实，应由出具该证据的相关自然人到庭作证，并附带相关证明材料，徐州盛浩建筑装饰工程有限公司出具的相关收据不规范，应该附有合同及发票，其中打印的转账收入和支出等形式不规范，真实性不予认可；证据4徐州佳彭装饰设计有限公司的施工协议明确施工发包方为未来广场B区XXXX、XXXX并非本案争议的XXXX商铺。该证据在甲方没有签字盖章，合同不能成立，且与本案无关，微信转账6000元截图不能体现出与本案有关联性；证据5系第一被告发出的催告函，内容真实，能够证明原告存在违约行为，第一被告依法向其催告，并主张相关权利；证据6律师函与事实不符，没有证据支持；对据7由于是复印件，真实性不予认可，原告应该提交原件；对证据8的内容不予认可，谈话人并不能完全代表被告公司，谈话人仅仅是为了达成和解而和对方进行交谈，其中是否含有诱导性发问等，庭后再提交书面意见；证据9不能实现原告的证明目的，庭后被告将根据证据详细写出书面意见，以书面意见为准；对证据10，被告承认原告进行了装修，但是装修效果及现状应当以实际为准；对证据11的证据三性均予以认可，但是该证据恰恰说明被告经过后期补救将原来存在的一些缺陷予以弥补，最终通过消防验收，不影响原告正常使用，也不必然导致合同解除。 被告徐州荣盛广场商业管理有限公司、荣盛（徐州）房地产开发有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、网页打印资料一份，证明原告提交证据中的虾锅瘾餐饮店为蒋朝勇个人经营的个体工商户，不具有法人资格，原告违反合同5.3条规定，有违约行为； 2、2019年9月18日建设工程消防验收意见书，证明第一被告履行了应尽的消防义务，确保建筑物的整体安全，各个不同的经营主体应当根据自身特点完成室内消防施工，并通过消防部门验收，符合开业条件后才能进行开业，所以本案不能开业责任不能归责于第一被告； 3、建筑工程竣工验收备案表，时间为2019年6月20日，证明被告建设的工程符合相关行政部门的规定，进行了备案； 4、不动产登记收件收据复印件一套，证明被告已经于2020年5月22日将相关的登记资料提交产权登记部门，涉案租赁屋符合办证条件可以办理产权证； 5、审计报告资料一套，时间为2020年4月28日，出具单位是徐州迅达会计师事务所有限公司，以及徐州市鑫瑞通税务师事务所有限公司出具的（2020）第C022号审核报告，分别针对第二被告和第一被告所出具的年检审核报告，证明两个单位财产没有混同，股东财产独立于公司财产之外，不违反公司法第六十三条的规定，所以即使第一被告应当承担债务，第二被告也不应承担连带责任。 经质证，原告蒋朝勇对两被告提交的上述对证据1的真实性无异议，证明虾锅瘾店的注册地址是在荣盛广场5003号商铺，而原告提供对证据表明以虾锅瘾店的名义和宿迁市乔木建筑装饰工程有限公司签订的装修合同是真实的，对于两被告认为大贸寿司违反合同约定，因大贸寿司名称经过了变更，取得了被告经营方的同意，故不应该视同原告违约，个体工商户也属于法人资格的一种表现形式，原告不存在违约行为，被告的约定本身就是无效的，无法证明被告的举证目的；对证据2的真实性无异议，该证据仅仅能表明涉案项目通过了最基础的消防验收，即一消，该意见书第四条明确规定了如果工程需要改建扩建内部装修等，应该依法向徐州市公安消防支队申请设计审核和验收，结合第一被告在2019年被徐州市公安消防支队因为消防问题处罚的事实，可以知道第一被告并未能够达到或者确保二消的通过。根据消防监督检查规定，原告所承租的商铺不需要进行竣工验收消防备案，所以该组证据无法证明被告的证明观点。同时也和本案待证事实无关；对证据3的真实性无异议，该组证据载明第一被告是应该在2019年6月20日报送竣工验收的文件，申请备案不能视为其已经经过了竣工验收的备案是否能够通过还是需要进一步的审批查验。同时，根据消防监督检查规定，第一被告在2019年才报送相关的竣工备案材料，在客观上使得其无法进行申报取得公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，无法证明其举证目的。根据建筑法和消防法的相关规定，工程在未经验收备案前不得投入运营使用，而被告在招商时和原告签订的租赁合同是在2017年，并在2018年9月份变更，且被告向原告许诺开业日期为2018年10月1日，直到2019年6月20日才报送备案，使原告签订合同目的无法实现；证据4都是复印件，对真实性不予认可，由法院进行核实，该证据也能证明被告截止2020年才取得相关产权，在客观上存在违约行为，不能达到其证明目的；证据5的真实性由法庭审查确认，但被告举证目的不予认可，通过该组证据无法判断出两被告之间是资金的独立性，同时根据原告了解，涉案房屋的实际所有权人应该是第二被告，所以第二被告作为房屋的实际所有权人应该承担相应的赔偿责任。 经审理查明，2018年9月27日，原告蒋朝勇作为承租人与作为出租人的被告徐州荣盛广场商业管理有限公司签订荣盛未来广场项目租赁合同，合同编号为XXXX，双方确认租赁物位于徐州市荣盛未来广场项目五层XXX商铺，约定租赁期限自2018年12月1日至2026年6月30日，自计租日开始计算，计租日为免租装修期届满次日，免租装修期为自进场日起至开业日前一日的期间，开业日为商业广场整体开业日，计租面积为178.77平方米，经营项目为大贸寿司（后更名为友道寿司），双方还约定了物业管理、违约责任等内容。 在上述租赁合同签订后，原告向第一被告交纳了履约保证金21750.36元、装修保证金5000元、商铺租金16312.77元、第一期物业费21695.97元、第一期推广费652.20元。 2019年8月15日，第一被告向原告递交了催告函，要求原告于2019年9月20日进场开业。 原告于2020年3月17日向第一被告邮寄了律师函，要求第一被告赔偿装修损费等，后由于2020年3月31日再次发出律师函，告知与第一被告之间的租赁合同在收函之日宣告解除等。 2020年4月8日，第一被告以原告欠付相关费用为由，向原告送达了解除合同通知书。 在原告与第一被告签订租赁合同后，委托宿迁市乔木建筑设计有限公司对涉案商铺进行装修，共支付装修费198889元。原告还委托徐州佳彭装饰设计有限公司对涉案商铺进行了消防改造，共支付改造费6000元，原告还委托徐州盛浩建筑装饰工程有限公司对涉案商铺进行了空调改造，为此支付了改造费11000元。后双方在本案审理过程中，办理了交接手续，原告将涉案商铺返还给了第一被告。在原告装修完成后，并未开业经营。 另查明，被告出租的荣盛未来广场，2018年9月18日取得了徐州市公安消防支队颁发的建设工程消防验收意见书，字号为徐公消验资【2018】第0186号。2019年6月20日，徐州市住房和城乡建设局对送交备案的荣盛未来广场竣工验收文件，予以备案。徐州市住房和城乡建设局在2020年7月15日对徐州市荣凯置业有限公司申报的未来广场公共部位室内装饰工程进行了消防验收。 2019年8月12日，徐州市公安机关消防支队向徐州荣盛广场商业管理有限公司下达了行政处罚决定书，以荣盛未来广场未经消防安全检查擅自投入使用，给予责令停止使用荣盛广场，并处罚款人民币陆万元整。 在案件审理过程中，原告申请财产保全，为此支付财产保全费1920元。 又查明，徐州荣盛广场商业管理有限公司成立于2015年11月13日，出资股东为荣盛（徐州）房地产开发有限公司。荣盛未来广场的建设单位为徐州荣凯置业有限公司。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告蒋朝勇与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司签订房屋租赁合同是各方的真实意思表示，合法有效，故各方应当严格履行。 在上述合同签订后，原告已经按照合同的约定向第一被告交纳了履约保证金、装修保证金及租金、第一期物业费及营运推广费，但因第一被告提供的租赁房屋在上述期间没有经过徐州市公安消防支队的消防验收，属于交付房屋不符合使用条件和目的的情形，亦是违约行为，且第一被告在2019年8月15日要求原告进场开业，但原告拒绝，原告在2020年3月31日向第一被告邮寄了律师函，告知解除双方签订的租赁合同，故原告有权依据法定解除权解除涉案的房屋租赁合同，现原告解除合同的依据符合我国合同法第九十四条规定的因其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，故原告行使合同解除权，有事实和法律依据，本院予以支持。 在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案第一被告的违约行为，原告要求返还已经缴纳的履约保证金21750.36元、装修保证金5000元、商铺租金16312.77元、第一期物业费21695.97元、第一期推广费652.20元，合计65411.60元，符合法律规定，本院予以支持。 因原告在与被告签订合同后对涉案房屋进行了装饰装修，并支付了装修费用、空调改造、消防改造费用，双方已经办理涉案商铺的交接手续，原告装修形成添附的部分由第一被告收益，现因原告对于租赁合同的解除不具有过错，故第一被告应当向原告支付装修费用198889元、消防改造费6000元和空调改造费11000元。 关于原告要求第二被告在本案中承担连带责任的意见，根据公司法第六十三条的规定，一人有限公司的股东应当提交证据证明公司的财产独立于股东自己的财产，而第二被告在本案中提交的审计报告，足以证明第二被告的财产独立于第一被告，且涉案商铺系徐州荣凯置业有限公司作为建设单位开发建设，故原告要求第二被告在本案中承担民事责任，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告蒋朝勇与被告徐州荣盛广场商业管理有限公司在2018年9月27日签订的租赁合同； 二、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋朝勇支付装修费用198889元、消防改造费6000元和空调改造费11000元； 三、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋朝勇返还履约保证金21750.36元、装修保证金5000元、商铺租金16312.77元、第一期物业费21695.97元、第一期推广费652.20元，合计65411.60元； 四、被告徐州荣盛广场商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告蒋朝勇支付保全费1920元； 五、驳回原告蒋朝勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5520元，由被告徐州荣盛广场商业管理有限公司负担，于本判决生效后七日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 审 判 员  丁 贺 人民陪审员  包长青 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  刘 文