河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15886号原告：吴正阳。法定代理人：王均霞。委托诉讼代理人：张卫洪，河南千字文律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行。负责人：陈彦，行长。委托诉讼代理人：秦华，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦非凡，系公司员工。第三人：河南奥兰房地产开发有限公司。法定代表人：高伟成，该公司总经理。第三人：河南锐利特矿山机械有限公司。法定代表人：高伟成，该公司总经理。第三人：高伟成。第三人：范灵云。第三人：河南澳兰机械设备制造有限公司。法定代表人：高伟成，该公司总经理。第三人：郑州金昌洪杰机械有限公司。法定代表人：张建国，该公司总经理。原告吴正阳与被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称工行金水支行）、第三人高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司（以下简称奥兰房地产）、河南锐利特矿山机械有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴正阳法定代理人王均霞、委托诉讼代理人张卫洪，被告工行金水支行委托诉讼代理人秦华到庭参加诉讼，第三人高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南锐利特矿山机械有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴正阳向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰?未来城2号楼1单元1803号的房屋；2、依法确认位于沈丘县省道S102南侧奥兰?未来城2号楼1单元1803号的房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月13日，原告与第三人河南奥兰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买奥兰?未来城2号楼1单元1803号房，并于合同签订当天付清了全部购房款352000元，后于2016年6月25日向第三人河南奥兰房地产开发有限公司交付了契税5280元、维修基金8274元，办证费用1276元。原告购买该房屋系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。因第三人与被告金融借款合同纠纷一案，该房屋被郑州市金水区人民法院查封，原告向郑州市金水区人民法院提出执行异议申请，被裁定驳回。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并付清了全部购房款，交清了办证费用、契税、维修基金，原告购买该房屋系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋，另外，该房屋未办理过户登记也不是原告的原因，原告才是该房屋的实际所有人。因此，原告对该房屋享有的权利足以排除人民法院的强制执行，人民法院不得执行该房屋。综上，原告为维护合法权益，特向贵院提起执行异议之诉。被告工行金水支行辩称：一、答辩人申请查封诉争房产具有事实及法律依据。答辩人因与第三人奥兰房地产等金融借款担保合同纠纷一案,于2019年3月申请诉讼保全,对奥兰房地产位于奥兰?未来城的房屋予以查封。答辩人于2019年7月依据生效法律文书向法院申请执行,执行案号为(2019)豫0105执16164号。答辩人对该房产的执行具有事实与法律依据。二、被答辩人主张对该房产享有所有权，缺乏事实及法律依据。(一)涉案房产登记在奥兰房地产名下,系该公司可强制执行的财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称规定)第二十五条:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”诉争房屋登记在奥兰房地产名下,即该房屋的权利人奥兰房地产,属于奥兰房地产可强制执行的财产。(二)被答辩人系涉案不动产权利人的证据不足。本案应依据《规定》第二十九条对被答辩人所举的证据进行审查。1、被答辩人没有签订合法有效的书面买卖合同。《规定》第二十九条第一款应审查:“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。被答辩人提供的《商品房买卖合同》没有签订日期,据其自述签订于2016年2月13日,但无从考证。该合同没有在房产管理部门进行登记备案,该合同不是合法有效的买卖合同。2、被答辩人证据不足以证明该房屋用于居住。《规定》第二十九条第二款规定:“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”,由于被答辩人是未成年人,从被答辩人举证及庭审陈述不足以证明该房屋用于居住。3、被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。《规定》第二十九条第三款应审查:“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案被答辩人提交的证明付款的证据仅有奥兰房地产出具的收据,没有所有款项银行转款凭证、取款凭证,没有购房发票。被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。4、被答辩人未办理不动产过户登记存在过错。被答辩人称购房合同签订于2016年2月13日,距2019年3月查封近3年时间,被答辩人没有向奥兰房地产主张要求办理合同备案,更没有要求办理房屋过户,与常理不符。争讼房屋早已达到办证条件。即使是因奥兰房地产经营原因未能给被答辩人办理房屋过户,被答辩人作为购房者也可通过诉讼方式将涉案房屋过户至其名下。但被答辩人一直怠于行使其权利,对于未办理房屋过户登记存在过错。综上,涉案房产属于奥兰房地产所有,是奥兰房地产的可执行财产,被答辩人提供的证据不能证明其是涉案不动产的权利人,请求法院驳回被答辩人的诉请。第三人高伟成、范灵云、奥兰房地产、河南锐利特矿山机械有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、工行金水支行诉河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、奥兰房地产、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案审理过程中,工行金水支行申请财产保全,本院于2019年3月20日作出(2019)豫0105民初5500号民事裁定书,裁定:冻结被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司银行存款18828857.21元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2019年3月28日,本院向沈丘县房地产管理中心送达民事裁定书及协助执行通知书,将奥兰公司名下涉案房产予以查封,查封期限自2019年3月28日至2022年3月27日止。本院于2019年3月25日作出（2019）豫0105民初5500号民事判决书，判决：一、被告河南锐利特矿山机械有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；二、被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134773元，减半收取67386.5元，保全费5000元，由被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司负担。后被告郑州金昌洪杰机械有限公司不服该判决向郑州市中级人民法院提起上诉，中院于2019年6月3日作出（2019）豫01民终10658号民事裁定书，裁定如下：本案按郑州金昌洪杰机械有限公司自动撤回上诉处理。该裁定已于2019年6月12日发生法律效力。后案件进入执行程序后，执行案号为（2019）豫0105执16164号。吴正阳作为案外人提出执行异议，认为本院对涉案房产的查封拍卖执行，违反法律规定且侵害了案外人的合法权益。本院经审查后于2020年7月16日作出（2020）豫0105执异424号执行裁定书，驳回案外人吴正阳的异议请求。吴正阳不服，提起本案执行异议之诉。原告吴正阳与被执行人奥兰公司签订《商品房买卖合同》一份（无签订时间），主要约定:买受人购买的商品房位于奥兰?未来城2幢1单元1803号,总金额为352000元整;买受人于签订合同当日一次性付清购房款人民币352000元整。原告吴正阳提交的奥兰房地产收据三份显示:入账日期:2016年2月13日,交款单位:吴正阳,收款方式:现金,人民币10000元整,收款事由奥兰?未来城2-1-1803户定金;入账日期:2016年2月13日,交款单位:吴正阳,收款方式:刷卡、现金,人民币342000元整(刷卡230000元、现金112000元),收款事由奥兰?未来城2-1-1803户房款；入账日期:2016年6月25日，交款单位吴正阳，人民币14830元，收款事由：奥兰?未来城2-1-1803代收契税5280元、维修基金8274元、办证费用1274元。2019年1月30日，奥兰房地产公司出具交房确认单，载明吴正阳，房号2-1-1803，首付款、按揭款352000元，水电初装费2500元，天然气初装费2900元，办证税费（含维修基金契税）14830元，垃圾清运费382元，物业费3666元，装修押金2000元，上述款项已交清，请河南优居物业服务有限公司给予办理交房。2019年1月30日,原告吴正阳与河南优居物业服务有限公司签订物业服务合同一份。河南优居物业服务有限公司出具的收据两张，载明吴正阳已缴纳2019年4月13日至2021年3月31日期间物业费。河南优居物业服务有限公司出具居住证明，载明：兹证明吴正阳，身份证号：，系奥兰?未来城2号楼1单元1803室业主，我公司于2019年1月30日为吴正阳办理了房屋交接手续，该日由吴正阳的父亲吴建中代理吴正阳与我公司签订物业服务合同，并交纳了物业费、装修押金等费用，交房后，为居住需要，吴正阳父母对该房屋进行了装修，现物业费已交至2021年3月31日。特此证明，法定代表人签字并加盖公章。原告吴正阳提交的沈丘县不动产登记和信息中心出具的个人房屋信息查询情况表三份显示:吴正阳、吴建中（吴正阳之父）、王均霞（吴正阳之母）名下无登记信息，沈丘县不动产登记和信息中心盖章处有手写购房奥兰?未来城字样。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告吴正阳在涉案房屋查封前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同，且已经交清购房款并合法占有该房屋。原告吴正阳合法占有该房屋并居住至今，未办理过户登记，并非原告吴正阳自身原因造成，因此原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请不得执行涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。关于吴正阳的确权诉求，涉及不动产登记机构的行政管理权，可在排除强制执行后依法通过办理过户登记实现。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定判决如下：一、不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰?未来城2号楼1单元1803号的房屋；二、驳回原告吴正阳的其他诉讼请求。案件受理费10419元，由原告吴正阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李继卫人民陪审员  梁 超人民陪审员  杜东华二〇二〇年十月二十二日书 记 员  李萌萌