河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0505民初2264号原告：河南某物业服务有限责任公司，住所地：安阳市殷都区。法定代表人：李某某，职务：副总经理。委托诉讼代理人：李某，安阳市殷都区某法律服务所法律工作者。被告：邓某，男，汉族，1963年10月1日出生，住安阳市殷都区。原告河南某物业服务有限责任公司（以下简称龙宇物业公司）与被告邓某物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告龙宇物业公司委托诉讼代理人李某、被告邓某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3986.28元以及违约金16208.85元（违约金暂计算至2020年6月30日，之后违约金按每日未交费用的1%计算至实际清偿之日)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月30日，原告和安阳钢铁集团有限责任公司、安阳市殷都区人民政府签订《物业服务合同》后，从2017年11月1日开始为被告提供物业服务，但被告至今没有缴纳物业服务费，已构成违约。按《物业服务合同》约定:物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.1元，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的,应按截至当月按月计算未缴费用的1%的标准，按日向乙方支付违约金。被告居住的文峰大道××院××区××楼××号的建筑面积为139.38平方米，从2017年11月1日至2019年12月31日共欠物业费3986.28元。合同履行至今，被告从未缴纳过物业服务费。被告的行为已经损害了已经交费业主的利益，也严重影响了原告的正常经营。被告应缴纳物业服务费，还应该按合同约定缴纳违约金16208.85元。为了维护原告的合法权益，起诉到人民法院，请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告邓某答辩称，1.合同法律约束力的问题，因为是安阳钢铁集团公司、龙宇物业公司、安阳市殷都区人民政府签订的，合同签订的主体不是安钢高层的业主，与业主没有关系，按照合同法和物业管理条例的规定，业主不是物业服务合同的当事人，物业服务合同对业主没有约束力；2.合同法的基本原则是相对性原则，安阳钢铁集团有限公司是房屋承建方，也算是物业管理方，该合同仅表明了政府的移交行为，不是物业服务合同，对业主不具有法律约束力，交费的依据不存在；3.龙宇物业公司擅自提供收费标准、乱涨价，属于违规收费。龙宇物业公司不履行职责，管理混乱，小区业主怨声载道，与物业交接时的承诺服务标准相距甚远。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据如下：1.营业执照1份；2.催费通知书1份；3.房产证复印件1份；4.物业服务合同1份。被告邓某提交证据：照片10张、照片说明1份。以上证据及事实经当庭质证，本院对双方提供的证据的真实性，结合与待证事实的关联性及合法性的问题予以综合认定，以上证据均在卷，可以作为认定本案相关事实的依据。根据以上证据，结合原、被告当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，原告龙宇物业公司（乙方）与安阳钢铁集团有限责任公司（甲方）以及安阳市殷都区人民政府（丙方）签订了《物业服务合同》（以下简称合同）一份。合同载明，根据河南省、安阳市人民政府关于国有企业“三供一业”分期移交工作相关政策文件精神，按照甲、乙、丙三方于2017年5月31日签订的《安钢职工家属区物业分离移交框架协议》，为进一步明确细化各方的责任、权利和义务，规范移交接管和物业服务行为，经三方协商一致，在平等、自愿的基础上签订本合同。合同约定，甲方将坐落于安阳市殷都区××大道和钢××交叉口的安钢高层生活区移交乙方进行物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.6元/月/平方米，高层住宅1.10元/月/平方米；物业服务费用按季或年交纳，业主或物业使用人应在每一个服务季度或年度开始之日起30日内（缴费的具体时间应进行公告）履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按截至当月按月计算未缴费用的1%的标准，按日向乙方支付违约金。在物业服务合同的过度期内，原告龙宇物业公司向业主的收费情况为：2017年11月1日至2017年12月31日，实际按0.4元/月/平方米收取物业费；2018年1月1日至2018年6月30日，实际按0.7元/月/平方米收取物业费；2018年7月1日至2018年12月31日，实际按0.8元/月/平方米收取物业费；2019年1月1日至2019年12月31日，实际按0.9元/月/平方米收取物业费，上述情况由原告提供的催费通知书予以印证。被告邓某为安阳市殷都区文峰大道××院××区××楼××号的业主，房屋建筑面积为139.38平方米。被告邓某自2017年11月1日起未按照物业服务合同约定缴纳物业管理服务费，截止到2019年12月31日，共计拖欠物业管理费2871元。2020年1月，原告向被告邓某发出催缴通知书，被告至今未交纳。被告庭审中辩称原告提供的物业服务存在各种问题,提供的服务质量不达标，物业公司存在不管理、不作为的情况，对此向本院提供了照片10张。本院认为，安阳钢铁集团有限责任公司与原告龙宇物业公司及安阳市殷都区人民政府签订的《物业服务合同》系各方当事人真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，龙宇物业公司按照物业服务合同的约定为安钢高层生活区提供物业服务，被告邓某作为安钢高层生活区的业主，应按约向原告支付物业服务费，同时,被告未按约向原告履行支付义务的行为,已构成违约,应当承担违约责任。被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题,但未否认原告为被告所在小区提供物业服务这一基本事实。同时，由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多、整体性强等特征,因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判,不能仅凭某一时间点的状态进行,现被告未提供充足证据证明因原告的服务缺位致小区公共设施运转等存在重大问题,没有达到约定的基本要求,故对于被告认为原告提供物业服务不到位而拒交物业服务费的辩解意见,不予采信。结合原告提供的催缴通知书，可以认定被告拖欠从2017年11月1日至2019年12月31日的物业管理费为2871.22元，故对原告要求被告支付物业服务费3986.28元的诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金,合同约定的违约金过分高于给原告造成的损失,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，结合原告损失情况,本院酌定被告支付违约金700元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、判决如下：一、被告邓某于本判决生效后十日内给付原告河南某物业服务有限责任公司物业服务费2871.22元及违约金700元；二、驳回原告河南某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元减半收取152元，原告河南某物业服务有限责任公司承担102元，被告邓某承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  王宏林二〇二〇年十月二十三日法官助理牛晨鹿书记员奚宇飞