重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初12924号原告：重庆市国际创客港园区管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区下中渡口**，统一社会信用代码91500106327809290W。法定代表人：王仲根，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴家立，重庆止戈律师事务所律师。被告：重庆轩茂艺术培训有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街**一社会信用代码91500106MA5UF8TNXT。法定代表人：杨涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高阳，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚晓宁，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。原告重庆市国际创客港园区管理有限公司（以下简称创客公司）与被告重庆轩茂艺术培训有限公司（以下简称轩茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创客公司的委托诉讼代理人吴家立，被告轩茂公司的委托诉讼代理人高阳、尚晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创客公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的租金66928.90元及逾期付款违约金，该违约金以各期应付款金额为基数，按照日利率0.6%，自每期应付租金之日起计算至付清全部租金之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，被告租赁原告位于重庆市沙坪坝区某某*号“重庆国际创客港园区”第*栋*号房屋，租赁面积346平方米，租赁期自2017年8月1日至2025年7月31日。其中2019年8月1日至2020年7月31日，月租金为16840.51元／平方米，物业管理费为1122.70元／月。租金和物业管理费按季结算，被告应在每季度最后一个月的20日前向原告预付下一季度租金和物业管理费。被告逾期支付租金和物业管理费的，应向原告支付逾期付款违约金，计算方式为逾期付款金额×6‰×逾期天数，直至付清全部欠款。2017年8月1日，原告将租赁房屋交付给被告占有使用，被告仅付清2019年10月31日前房屋租金、2020年1月31日前的物业管理费。2020年5月21日，被告将租赁房屋退还原告，单方解除与原告签订的《房屋租赁合同》。截至2020年6月30日，被告拖欠原告租金95990.91元（被告应付租金总额为112831.42元，原告按国家疫情防控政策免除2020年上半年1个月租金16840.51平方米）、物业管理费4153.99元（2020年2月至2020年5月），原告依《房屋租赁合同》约定，将被告缴纳的保证金33216元等额冲抵其拖欠的物业管理费和租金后，被告仍欠原告租金66928.90元。原告多次催收未果，为维护自身合法权益，现依法向本院起诉，请求判如所请。被告轩茂公司辩称，1、被告认可未支付自2019年11月1日开始直至租赁合同解除之日的房屋租金，也认可未支付2020年2月起至2020年5月21日的物业管理费，但是对于拖欠租金金额95990.91元不认可，因为按照《重庆市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》相关通知中，渝发改投资（2020）966号文件明确规定了对于承租市级和区县国有房屋用于经营出现困难的小微企业和个体工商户免除上半年三个月租金，根据该政策免除三个月租金后被告应该支付给原告的租金为62309.89元，欠付的物业费4153.99元，共计66463.88元，因为之前被告向原告缴纳的保证金有33216元，按照双方签订的租赁合同约定，该保证金先抵扣物业服务费，再抵扣租金，相互抵扣后，被告尚欠租金仅为33247.88元。2、原被告双方所约定的逾期付款违约金标准过高，被告要求予以调整，调整后的标准被告认为应该按照中国人民银行授权银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算。3、针对原告的事实及理由，被告认为原告所称的2020年5月21日被告将房屋还给原告，单方解除与原告签订的房屋租赁合同，该陈述与事实不相符，并非被告单方解除合同，而是当时与原告协商一致后的解除。本院认定事实如下，2017年7月21日，原告创客公司与被告轩茂公司签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定，原告创客公司将位于重庆市沙坪坝区某某*号“国际创客港”园区第*栋*号房屋出租给被告轩茂公司使用，租赁面积346平方米。租赁期自2017年8月1日至2025年7月31日，其中装修免租期自2017年8月1日至2018年1月31日。租金和物业管理费约定，2019年8月1日至2020年7月31日期间，月租金为16840.51元/平方米，物业管理费为1122.70元／月。租金和物业管理费按季结算，被告轩茂公司应在每季度最后一个月的20日前向原告创客公司预付下一季度租金和物业管理费。被告轩茂公司逾期支付租金和物业管理费的，应向原告创客公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金应累计至被告轩茂公司付清全部租金和物业管理费之日止。被告轩茂公司同期同一笔付款不足以覆盖当期全部租金和物业管理费的，先冲抵被告轩茂公司尚欠未支付的物业管理费及物业管理费滞纳金，物业管理费及物业管理费滞纳金冲抵完后再冲抵被告轩茂公司拖欠的房屋租金。逾期付款违约金的计算方式为：（被告轩茂公司当期应付物业管理费-原告创客公司实际收到被告轩茂公司给付物业管理费＋当期应付租金-原告创客公司实际收到被告轩茂公司给付租金）×6‰×逾期天数＝被告轩茂公司应付原告创客公司逾期付款违约金。租赁保证金约定，本合同签订后7日内，被告轩茂公司向原告创客公司缴纳租赁保证金人民币33216元。租赁保证金不是被告轩茂公司向原告创客公司预付的租金和其他费用，而是被告轩茂公司为保证其全面履行本合同而向原告创客公司提供的现金担保。租赁期内，若被告轩茂公司违反或不履行本合同，包括但不限于损坏租赁房屋及附属设施设备、逾期未支付租金和物业管理费、拖欠水电等公用事业费、发生安全责任事故等，给原告创客公司造成损失或损害，原告创客公司发出要求被告轩茂公司纠正该行为，赔偿原告创客公司损失（违约金）的书面通知后7日内，被告轩茂公司拒不改正并赔偿损失（违约金），原告创客公司有权直接从租赁保证金中抵扣拖欠款项和应付赔偿款（违约金），以补偿原告创客公司因被告轩茂公司该等行为而遭受的损失和损害，原告创客公司在抵扣行为发生后5个工作日书面通知被告轩茂公司。本合同租赁期满或本合同解除或提前终止的，房屋租赁保证金抵扣应由被告轩茂公司承担的租金、物业管理费、水电费用、赔偿金和违约金外，剩余部分应在被告轩茂公司交还租赁房屋后10日内无息返还被告轩茂公司。该合同还对租赁用途、租赁房屋交付日期、租赁期和免租装修期、租赁房屋交接、违约责任以及原被告的权利与义务进行了约定。该合同签订后，2017年9月21日，原被告双方签订了《房屋交接确认书》确认原告创客公司已于2017年8月1日将符合涉案租赁合同约定的交付条件和交付标准的房屋，交付被告轩茂公司，被告轩茂公司同意接收。被告轩茂公司也按涉案合同约定向原告创客公司缴纳了租赁保证金33216元及2019年10月31日前的租金及物业管理费。自2019年11月1日起被告轩茂公司开始欠付原告创客公司的租金、物业管理费。2020年5月21日被告轩茂公司将涉案房屋返还原告创客公司，原被告双方实际解除了租赁合同关系。2020年7月11日，原告创客公司向被告轩茂公司发出了《保证金抵扣及欠款催收函》。该函载明：“2020年5月21日，贵单位将租赁房屋退还我司。单方终止与我司签订的《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第五条约定，我司决定将贵单位缴纳的租赁保证金33216元，等额抵扣贵单位拖欠我司的物业管理费4153.99元（2020年2月至2020年5月）、2019年11月1日至2020年1月31日期间部分租金29062.01元。保证金抵扣后，贵单位2020年11月1日至2020年1月31日欠付租金21459.52元；2020年2月1日至2020年4月30日欠付租金33681.02元（应付租金50521.53元，我司按国家疫情防控政策免除贵单位2020年上半年1个月租金16840.51元）；2020年5月1日至2020年5月21日欠付租金11788.36元。截至2020年6月30日，贵单位仍欠付我司房屋租金66928.90元。请贵单位在2020年7月25日前向本公司结清前述欠付租金，否则我司将向法院提起诉讼，一切后果将由贵单位承担。”被告轩茂公司收函后仍未履行其支付租金的义务。原告创客公司遂向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，被告轩茂公司认可欠付原告创客公司的租金、物业管理费，但认为根据渝发改投资（2020）966号《重庆市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第二条第（一）款第一项的规定：对承租市级和区县国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究所等行政事业单位）用于经营出现困难的服务业微小企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。被告轩茂公司要求原告创客公司免除其疫情发生后3个月的租金，并抗辩原告创客公司主张的违约金过高。经本院调解，因原被告双方分歧过大，未达成一致。本院认为，原告创客公司与被告轩茂公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，未违背公序良俗，属于有效合同。原被告双方均应严格履行各自的义务。原告创客公司已按合同履行了出租涉案房屋的义务，被告轩茂公司理应按《房屋租赁合同》的约定支付租金、物业管理费，其未按约定支付上述款项的行为属于违约行为，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告创客公司依据双方签订的《房屋租赁合同》约定主张被告轩茂公司在扣减其已付租赁保证金后所欠的租金及其违约金具有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告创客公司要求原告轩茂公司减免其疫情期间三个月租金的抗辩，本院不予采纳，理由如下：其一，原告创客公司已根据新冠疫情的影响主动减免了被告轩茂公司在新冠疫情期间的一个月租金；其二，渝发改投资（2020）966号《重庆市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第二条第（一）款第一项的规定，主要是针对承租市级和区县国有房屋的承租人减免租金的情形，而被告轩茂公司并未举证证明原告创客公司出租的房屋系市级和区县国有房屋的事实；其三，渝发改投资（2020）966号《重庆市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的宗旨是发生新冠疫情后鼓励国有房屋租赁相关主体带头履行社会责任，合理分担新冠疫情带来的损失。被告轩茂公司已享受涉案合同约定的免租期，且被告轩茂公司已返还涉案租赁房屋解除双方的租赁合同关系，被告轩茂公司要求原告创客据此减免其新冠疫情期间三个月的租金，有违公平原则。关于被告创客公司认为原告创客公司主张违约金过高的抗辩。本院以原告创客公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院将逾期支付租金的违约金计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。故被告轩茂公司的此一抗辩，本院予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告重庆轩茂艺术培训有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆市国际创客港园区管理有限公司支付租金66928.90元及违约金，该违约金以21459.52元为本金，自2019年10月20日起；以33681.02元为本金，自2020年1月20日起，以11788.36元为本金，自2020年4月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%，计算至付清时为止；二、驳回原告重庆市国际创客港园区管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3036.10元，减半收取计1518.05元，由被告重庆轩茂艺术培训有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年十月二十六日书记员  乔丹丹