四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1891号 上诉人（原审被告）：永安大院业主委员会，住所地：四川省南充市高坪区鹤鸣路**永安大院。 负责人：刘运良，主任。 委托诉讼代理人：魏福光，男，汉族，1942年6月14号出生，住四川省南充市高坪区，永安大院业主委员会委员。 被上诉人（原审原告）：李中卯，男，汉族，1963年4月28日出生，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：晏英，女，汉族，1963年1月9日出生，住四川省南充市顺庆区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴念胜，四川汇韬律师事务所律师。 原审被告：唐协福，男，汉族，1947年1月10日出生，住四川省南充市高坪区。 原审被告：魏福光，男，汉族，1942年6月14日出生，住四川省南充市高坪区。 原审被告：唐元忠，男，汉族，1937年10月15日出生，住四川省南充市高坪区。 原审被告：罗兴和，男，汉族，1945年12月29日出生，住四川省南充市高坪区。 原审被告：赵建兴，男，汉族，1955年3月5日出生，住四川省南充市高坪区。 上诉人永安大院业主委员会（以下简称“永安大院业委会”）因与被上诉人李中卯、晏英、原审被告唐协福、原审被告魏福光、原审被告唐元忠、原审被告罗兴和、原审被告赵建兴排除妨害纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初418号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月1日作出（2018）川13民终2510号民事裁定，驳回李中卯、晏英的起诉。2020年5月9日，四川省高级人民法院作出（2020）川民再222号民事裁定，撤销（2018）川13民终2510号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 永安大院业委会向本院提起上诉请求：1、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初418号民事判决；2、判令违法行政所办的00××92号房产证为非法无效证件，判令由00××92号房产证派生出来的所有证件为非法无效证件，并公开宣布作废。事实和理由：一、案涉房屋系集资建房，1998年全国第二次房改，原南充化工总厂高坪河东住宅区所有房屋的产权已经100％出售给住在永安大院的干部职工158户。158户业主的房屋面积之和为13814.46㎡，已大于原总证13656．76㎡，国有土地使用权总面积4347.75㎡（6.52亩）大于原划拨土地面积6.13亩，表明争议的临街1-2层非住宅房属158户业主，没有剩余的房屋可供抵押或出售。二、从房屋的占地总面积看，158户业主房改房总占地面积1975.63㎡，而158户业主住房占地面积之和为1656.4㎡，只有加上临街1-2层非住宅房占地面积（约320㎡）才是1975.63㎡。三、南充市房管局高坪办事处于2001年6月6日编写的《四川省南充化工总厂原青石路1—4幢临街1—2层非住宅面积情况的说明》（简称《说明》）记载，“93年原南充县房产办公室办证时按其住房编成了1-4幢将其使用性质都填成了住宅。97年在房改办证时1-3幢所剩面积部分也填成了住宅等”。很明显1-4幢临街1—2层非住宅房，已当成住宅于1998年房改出售给了158户业主，根本不需要再办非住宅房产证。南充市房管局高坪办事处伪造的《南充市房屋产权登记申请书》也表明，这些非住宅房的面积包含在四幢房屋总面积之中。四、被上诉人李中卯夫妇、汪忠东夫妇（另案当事人）手中的几十个房产证都是违法行政产物，一纸空文，根本没有实际房源，都是由00××76号房产证分割而来。而00××76号房产证是根据伪造的《南充房改售房产权转换登记清册》将南南监00××92号房产证转换而来的。而南南监00××92号房产证的依据是南充市房管局高坪办事处2001年6月6日所写的《说明》和伪造的《南充市房屋产权登记申请书》。南充市房管局高坪办事处的某些人把住着158户业主的鹤鸣路492号办给李中卯、汪忠东共同拥有，把属于高坪区电信局的鹤鸣路468号、470号办给李中卯夫妇错误。李中卯夫妇将永安大院业委会和158户业主代表作为被告起诉，而不起诉卖房的南充市高坪区农村信用合作联社是错误的。该案实质是房屋产权归属问题，所有房屋的产权完全属于158户干部职工，158户业主已取得国家法定办证机关所颁发的两证，先取得物权，应受到《物权法》的保护。 李中卯、晏英辩称：一、上诉人永安大院业委会是依法成立的非法人组织，具有民事主体资格，且根据本案证据，案涉房屋被永安大院业委会长期占用、支配、管理，侵害了被上诉人李中卯、晏英的物权，永安大院业委会是直接的侵权人，其作为被告，完全符合法律规定。二、永安大院业委会认为案涉房屋产权已经登记在永安大院158套房屋产权之中的理由不成立，违背了建筑物区分所有情况下的房屋产权登记的基本原则，不符合房改的基本政策，与案件证据所证明的基本事实相悖。首先，案涉房屋是独立的非住宅房屋，不属于整栋楼的管理用房，服务公共用房，不可能以公摊面积的形式计入独立产权的房屋中。第二，永安大院158户居民是通过两次房改方式取得158套房屋的产权。非住宅房不属于房改的对象，不可能被出售。第三，南充市房管局已经说明了整个房屋产权变迁的历史，面积误差的由来，证明了永安大院业委会通过产权面积上的矛盾进而得出案涉房屋产权已经登记在158套房屋产权中的臆想不成立。第四，永安大院业委会所举证据不具有否定不动产登记簿的证明效力。三、行政机关是否存在违法颁证，不是本案需要解决的问题。即使行政机关违法，也不一定导致本案案涉房屋的产权证不合法。被上诉人李中卯、晏英通过公开竞拍的方式从南充市高坪区农村信用合作联社受让该房屋，并依法办理产权登记，应合法，有效。请求驳回上诉，维持原判。 李中卯、晏英向一审法院起诉请求：1.判令永安大院业委会立即停止对登记在李中卯、晏英名下的高坪区鹤鸣路468号、470号、472号、474号、476号、478号、480号、482号、484号、486号、488号、494号、496号、498号、500号一层非住宅房的侵害，并恢复房屋原状；2.本案诉讼费由永安大院业委会承担。一审诉讼中，李中卯、晏英撤回对唐协福、魏福光、唐元忠、罗兴和、赵建兴的起诉，一审法院另行作出了准予李中卯、晏英撤回起诉的民事裁定。 一审法院认定事实：一、关于涉案房屋的历史变迁:原四川省南充化工总厂系国有企业，1993年12月20日，南充化工总厂取得南府房权字第××号房屋所有权证，房屋坐落为南充市高坪区，其中1幢砖混7层，面积3353.37平方米；2幢砖混7层，面积3612.99平方米；3幢砖混7层，面积3612.99平方米；4幢砖混7层，面积3077.41平方米，1－4幢合计面积13656.76平方米。案涉房屋位于该1-4幢房屋的临街1层门面。 1994年12月，原南充化工总厂参加第一次房改，单位职工购买60％产权，房改总证档案记载单位售后剩余面积为：1幢576.12平方米（产权证南权0008693号）、2幢861.66平方米（产权证南权0008692号）、3幢783.33平方米（产权证南权0008691号）、4幢417.01平方米（产权证南权0008690号）；1998年6月，南充化工总厂参加第二次房改，单位职工购买40%产权，房改总证档案记载单位售后剩余面积为：1幢159.34平方米（产权证南南监00035869号）、2幢92.84平方米（产权证南权00035870号）、3幢100平方米（产权证南权00035871号）、4幢808.82平方米（未发证，面积属补填）。 2001年6月6日，南充市房地产管理局高坪办事处出具了《关于四川省南充市非住宅面积的情况的说明》，载明：四川省南充化工总厂位于高坪区（原青石路）1—4幢房临街1—2层，经曹伟、李鹤龄现场查勘实属非住宅，底层营业门面面积为96.1×6.1＝586.21㎡。93年原南充县房产办公室办证时按其住房编成了1—4幢，将其使用性质都填成了住宅。97年在房改办证时1—3幢所剩面积部分也填成了住宅，第四幢没有填上面积，实际应剩营业用房面积808.82㎡。1—4幢房的1—2层营业用房实际是连在一起，难以分割隔开，在办证时应办成一本，以便管理，即一层营业门面586.21㎡，二层营业房739.97㎡，同时将原南监00035869、00035870、00035871三本产权证注销，颁发新证南南监00××92号，房屋坐落变更为高坪区鹤鸣路，产别为国有房产，面积为一层非住宅586.21平方米，二层非住宅739.97平方米。 已生效的（2002）高坪民初字第333号民事判决书对南充市高坪区永安农村信用合作联社与四川省南充化工总厂（永安氮肥厂）抵押借款合同纠纷一案作出判决“南充化工总厂偿还南充市高坪区永安农村信用合作社借款本金143万元及利息；被告四川省南充化工厂坐落于南充市高坪区房权字第××号房产证项下房产的价值、坐落于南充市高坪区，南府房权字第00170房产证项下房产的价值及南市国（1995）字第00145号土地使用权证项下的土地使用权的价值，在没有第三人主张所有权（国土使用权）和经登记的抵押权时，应优先清偿原告南充市高坪区永安农村信用社的第一项借款的本息”。 2002年6月，南充市房地产管理局高坪办事处依据高坪区人民法院出具的（2002）法执字第201号民事裁定书和（2002）法执协字第35号协助执行通知书，将南南监00××92号房产过户给南充市高坪区永安农村合作信用社，颁发新房产证为南南监00××76号。2010年8月，南充市高坪区农村信用合作联社申请将原永安农村信用合作社改制后的房屋变更分割成所有权人为南充市高坪区农村信用合作联社，房号分别为高坪区鹤鸣路468号、470号、472号、474号、476号、478号、480号、482号、484号、486号、488号、490号、492号、494号、496号、498号、500号、502号、504号、506号、508号、510号、512号、514号可单独办理产权的房屋。 二、关于李中卯、晏英购买并取得涉案房屋所有权证及土地使用权证的情况。2010年3月18日由南充市高坪区农村信用合作联社作为委托人将案涉房屋委托南充金桥拍卖有限公司进行公开拍卖。2010年5月13日，李中卯、晏英和共同购买人汪忠东与南充金桥拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，购得位于南充市高坪区非住宅房（建筑面积586.21㎡）、南充市高坪区鹤鸣路2层非住宅房（建筑面积739.97㎡），两处非住宅房的土地使用权面积为334㎡。同年，李中卯、晏英就所购房屋取得了高坪区鹤鸣路468号1层、鹤鸣路470号1层、鹤鸣路472号1层、鹤鸣路474号1层、鹤鸣路476号1层、鹤鸣路478号1层、鹤鸣路480号1层、鹤鸣路482号1层、鹤鸣路484号1层、鹤鸣路486号1层、鹤鸣路488号1层、鹤鸣路494号1层、鹤鸣路496号1层、鹤鸣路498号1层、鹤鸣路500号1层商业用房的房产权证及土地使用权证。 三、关于涉案房屋的现状及李中卯、晏英诉请。永安大院业委会以全体业主已通过两次房改取得了涉案房屋所有权为由，长期管理涉案房屋至今，期间曾将涉案房屋以永安大院业委会的名义租与他人。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1.诉争房屋的所有权属于李中卯、晏英或者属于永安大院158户业主共同所有。2.永安大院业委会是否构成对李中卯、晏英的房产侵权以及李中卯、晏英诉讼请求应否得到支持。 关于诉争房屋的所有权问题。根据一审法院查证的事实，本案诉争标的房屋属原南充化工总厂所有，后因原南充化工总厂向永安信用社抵押贷款，南充化工总厂在未还款的情况下，永安信用社通过诉讼、执行程序，取得了该房屋的所有权；本案李中卯、晏英通过拍卖程序竞买得诉争房屋并取得了涉案房屋所有权及土地使用权；永安大院业委会未能提交各业主对涉案房屋分别享有所有权的权属证书，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，确认房屋所有权的依据为相应的产权证书及不动产登记薄所载明的内容，据此项规定，李中卯、晏英即为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有完整的占有、使用、收益及处分的权利，而永安大院业委会并未提交各业主对涉案房屋享有所有权的权属证书或有相应权属记载的不动产登记薄，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，永安大院业委会应承担举证不能的不利法律后果，永安大院业委会提出的各业主为涉案房屋所有权人的抗辩主张，一审法院不予支持。永安大院业委会所称违法违纪问题，非本案作为民事侵权纠纷审理范畴，永安大院业委会可向有关主管部门反映处理。 关于永安大院业委会是否构成对李中卯、晏英的房产侵权以及李中卯、晏英诉讼请求应否得到支持的问题。永安大院业委会及各业主均未取得案涉房屋的房屋产权证书，不是房屋的所有权人，不享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利，现永安大院业委会占有该房屋，其行为侵害了李中卯、晏英的所有权，依照《中华人民共和国侵权责任法》第七条“行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定”之规定，李中卯、晏英要求永安大院业委会停止侵害、腾退房屋的诉讼请求予以支持。至于李中卯、晏英所提出要求恢复原状诉请，因其未举示原状与现状比对情况证据，李中卯、晏英的该项诉请，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告永安大院业主委员会于本判决生效之日起十五日内将登记在原告李中卯、晏英名下的高坪区鹤鸣路468号、470号、472号、474号、476号、478号、480号、482号、484号、486号、488号、494号、496号、498号、500号一层非住宅房屋腾退返还给原告李中卯、晏英；二、驳回原告李中卯、晏英的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告永安大院业主委员会负担。 本院二审中，永安大院业委会向本院提交以下证据：1.南房监审字（98）007号、南房监审字（98）008号、南房监审字（98）009号、南房监审字（98）009号《面积审查认定通知书》、2.南充市房地产管理局南房函[2019]75号《关于报送永安大院房屋办证情况的函》、3.李中卯向高坪区农村信用合作联社提交的《承诺书》，第1、2组证据拟证明南充市房地产管理局把责任推给南充化工总厂，第3组证据拟证明案涉房产属永安大院158户业主。李中卯、晏英质证认为，对证据的真实性、合法性不持异议，1、3组证据与本案不具关联性，2组证据不能达到永安大院业委会的证明目的。 李中卯、晏英提交以下证据：1.南充市房地产管理局南房函[2019]75号《关于报送永安大院房屋办证情况的函》、2.南充市房地产管理局高坪办事处南市房高（2019）50号《信访事项处理意见书》，拟证明相关职能部门解释了面积差异的原因，说明在2001年以前办证失误，进行纠正是合法的，李中卯、晏英购买房屋具有合法性。永安大院业委会的质证意见与其自己提交的南充市房地产管理局南房函[2019]75号《关于报送永安大院房屋办证情况的函》的意见一致。 上述《面积审查认定通知书》记载案涉房屋所在的永安大院1—4幢房屋的面积。 南充市房地产管理局南房函［2019］75号《关于报送永安大院房屋办证情况的函》主要内容，（一）房屋面积测绘有关问题。1.面积差异产生的原因是：1993年南充县建设委员会给南充化工总厂颁发的《房屋所有权证》，其房屋面积系由单位自行申报，未经勘丈测量。1995年房改和1998年房改时，根据当时房改政策规定，职工参与房改的面积亦是由单位自行申报。1995年和1998年颁发给四川省南充化工总厂的房产证面积是由原房产证办证面积减去房改申报面积。而1998年为职工个人住房所发房产证面积是依据市产权产籍监理处现场测绘后出具的房屋面积审查认定通知书而颁发，所以其产权面积大于房改申报面积。职工代表认为单位158户职工住房总产权面积大于1993年单位初始登记办证面积，并以此认定非住房面积已全部出售给全体职工的说法是不正确的。2.房改是国家对职工住房制度的改革，不会将非住宅办给职工个人。3.根据现场查勘情况，依据房产测绘规范的相关规定，非住宅不会作为共有分摊面积分摊给住宅。（二）2001年为四川省南充化工总厂颁发的南南监00××92号房屋所有权证合法性问题。1993年南充县建设委员会给南充化工总厂颁发的房屋所有权证，其房屋面积系由单位自行申报，导致面积不准确。2001年，经我局下属单位高坪办事处工作人员现场查勘核实后，对不准确的房屋面积及用途予以更正，合法合规。更正依据是：川建委房发［1998］1310号文件，建设部［2000］建法法字第58号文。（三）汪忠东房屋产权取得问题。汪忠东购买拍卖公司拍卖高坪区农村信用合作联社所有的房屋产权，合法合规。 李中卯于2010年5月12日向高坪农村信用合作联社提交的《承诺书》主要内容，我（李中卯）通过拍卖竞得的南充市高坪区鹤鸣路南充市化工总厂综合楼一层门面建筑面积586.21平方米，二层办公室建筑面积739.97平方米。为了化解社会矛盾，经高坪农村信用合作联社与我协商，我同意将竞拍取得的上述房地产中的第一层门卫室和第二层办公室中划出200平方米左右定向租赁给南充市化工总厂业主委员会作为党员活动室、职工活动室、门卫值班室使用，但南充市化工总厂业主委员会不得将租出的房屋再出租及作任何经营活动使用，在我取得产权证后，由我与该厂业主委员会签订正式租赁协议。 南充市房地产管理局高坪办事处南市房高（2019）50号《信访事项处理意见书》主要内容，李中卯所反映的问题我们（南充市房地产管理局高坪办事处）高度重视，立即成立了调查小组对所反映问题进行调查。现我处回复如下：李中卯与汪忠东系共同出资购买南充市高坪区鹤鸣路永安大院非住宅房屋，所反映的问题一致。汪忠东于2019年7月12日向南充市信访局反映要求确认产权合法问题后，南充市房地产管理局于2019年8月30日函告南充市信访工作联席会议办公室李中卯与汪忠东购买拍卖公司拍卖的高坪区农村信用合作联社所有的房屋产权，合法合规。您（李中卯）可凭所持有的产权手续维护自身的权益。 双方当事人对二审中提交的证据的真实性和合法性不持异议，本院予以确认，其他认证意见在说理部分一并阐述。 同时查明，2011年，158户业主得知永安大院一、二楼被拍卖给李中卯夫妇、汪忠东夫妇（另案当事人），即开始上访。同时因争议的房屋出租给了秦永忠等人，需要办理经营证照。2012年2月20日，南充市高坪区经济和信息化局向高坪区人民政府作出高经信［2012］10号《关于租赁户秦永忠要求办理经营证照的请示》载明，2011年5月，化工总厂河东生活区158户业主开始上访，对其河东生活区内非住宅房产权提出是属于每户业主所有的诉求，区委、区政府接访后，责成我局与相关部门调查、核实，现将核实调查有关情况作如下汇报：原市属国有企业化工总厂于1994年在高坪区多平方米的非住宅房（争议房）。1998年4月企业在房改时将158套集资房和1300多平米的非住宅房全部产权处理给内部职工等。 还查明，2007年，南充化工总厂改制完毕，2009年南充化工总厂河东住宅小区交由高坪区清溪街道办和社区管理，9月上旬，该小区成立业主委员会，并更名为“永安大院”。案涉房屋一直由永安大院占有、使用，用作门卫室、活动室、医务室等，现大部分出租。汪忠东系原四川省南充化工总厂的职工。 本院庭审中，永安大院业委会陈述，涉案房屋以前是小区的附属设施，后面改成门面房,由158户全体业主部分出租，部分空起锁着，出租的租金也由158户全体业主共同享用。晏英、李中卯以及信用社从未占有使用过涉案房屋。化工厂的四幢房屋原房产证总面积为13656.76㎡，国有土地面积为6.12亩，而158户业主房屋面积之和13814.46㎡，已大于原总证13656．76㎡，158个国有土地使用证上均有总面积4347.75㎡，房屋占地总面积1975.63㎡，与总国有土地使用证面积完全一致。房改总证档案记载的剩余面积是虚假的，第一次房改单位职工购买60％产权后，第4幢剩余面积为417.01平方米，第二次购买剩余40％产权后，第4幢剩余面积为808.82平方米，面积反而增大。晏英、李中卯陈述称，永安信用社将拍卖的房屋交付给我们的,当时我们把锁全部换了，将东西搬进去了。事后永安大院业委会将锁撬掉，把东西又搬出来。案涉房屋被永安大院业委会长期出租，永安大院业委会的行为侵犯了其权利。 2018年9月20日，本院作出（2018）川13民终2510号民事裁定，本院认为，一方面，被上诉人晏英、李中卯通过公开拍卖取得房屋产权证及土地使用权证；另一方面，案涉房屋系原南充地区计划委员会批准的1993年第三批全民自筹基建计划项目，资金来源有职工集资。在相关部门处理永安大院158户业主因涉案房屋权属问题信访事项，经调查形成的材料中反映：永安大院158户业主在1998年的房改中购买了涉案房屋，甚至，房管部门为158户业主办理的房屋产权证登记面积总和，大于最初登记在南充化工总厂名下的包括案涉房屋在内的全部房屋的建筑面积。以上情况表明，案涉房屋权属尚存争议。晏英、李中卯以其系案涉房屋所有权人，基于所有权的排他性提出的排除妨害请求不符合起诉条件。同时，因案涉房屋涉及房改、企业改制等政策和法律问题，亦应通过其他合法途径处理为宜。至于永安大院业委会关于判令违法行政所为的00××92号房产证为非法无效证件，由00××92号房产证派生出来的所有证件为非法无效证件，并公开宣布作废等上诉主张，因涉及相关行政机关的行政行为，不属本案审理范围。经本院审判委员会讨论决定，裁定：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初418号民事判决；二、驳回晏英、李中卯的起诉。晏英、李中卯不服本院（2018）川13民终2510号民事裁定，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2020年5月9日作出（2020）川民再222号民事裁定，再审认为，本案争议的焦点是：晏英、李中卯向法院起诉永安大院业委会停止侵害登记在李中卯、晏英名下的案涉房屋是否符合法律规定的起诉条件。晏英、李中卯与共同购买人汪忠东通过拍卖公司购买了案涉房屋，同年取得案涉房屋的产权证和土地使用证，但该房屋长期由永安大院业委会占有。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，确认房屋所有权的依据为相应的产权证书及不动产登记簿所载明的内容。同时，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由;（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”依据上述法律规定，结合原审法院查明的案件事实，可以认定李中卯、晏英与本案有直接的利害关系，其请求判令永安大院业委会停止对登记在自己名下的案涉房屋的侵害，属于人民法院受理民事诉讼的范围，符合法律规定的起诉条件，原审法院裁定驳回再审申请人的起诉不当。裁定：一、撤销四川省南充市中级人民法院（2018）川13民终2510号民事裁定；二、指令四川省南充市中级人民法院对本案进行审理。 二审查明的其他事实与原审查明的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕永安大院业委会的上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。 合法的占有受法律保护，但当事人提起占有权保护的前提是其对动产或不动产享有的合法占有权。占有权取得虽然可以产生于合同关系，但物权法所保护的占有应为占有人已依据合同约定实际占有动产或不动产，如果不动产所有权发生登记转移以后并未基于该权利凭证实际占有相应的物，则不产生对该物的占有权。本案中，首先，根据查明的案件事实，案涉房屋属原南充化工总厂所有，交由永安大院业委会进行管理。在原化工总厂企业改制后，政府主管部门并未明确案涉房屋的性质，并将案涉房屋作为国有资产收归国有，仍由永安大院业委会继续占有、使用、收益，一直作为医务室、活动室等使用，或将部分房屋出租。李中卯和晏英购买后，双方就案涉房屋发生纠纷时，政府主管部门经调查形成的材料中反映，158户业主在1998年的房改中购买了案涉房屋。158户业主对案涉房屋的占有具有合法性、正当性，属于合法占有。其次，原南充化工总厂向南充市高坪区农村信用合作联社（原永安信用社）抵押贷款，原南充化工总厂在未还款的情况下，高坪区农村信用合作联社通过法院的诉讼程序和执行程序，取得了该房屋的所有权属登记转移，获得了处分权，高坪区农村信用合作联社对案涉房屋的权利应通过对房屋的权利交付以及实物交付来实现。事实上，高坪区农村信用合作联社虽通过人民法院的执行完成了房屋的权利交付过程（即办理了房屋权属转移登记），但其自始未曾取得过案涉房屋的占有、使用和收益权。案涉房屋一直由原南充化工总厂及永安大院业委会占有、使用、收益。第三，《中华人民共和国合同法》135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案中，李中卯、晏英通过拍卖取得案涉房屋，并经房屋产权登记管理机关颁发产权证书，只是出卖人高坪区农村信用合作联社完成涉案房屋权利的交付。而且，与李中卯共同购房的汪忠东系原南充化工总厂职工的事实及李中卯提交的《承诺书》看，汪忠东及李中卯在拍卖时是知晓案涉房屋存在产权争议，案涉房屋被158户业主占有、使用，高坪区农村信用合作联社无法交付房屋。在第一手权利转移中，高坪区农村信用合作联社未从原化工总厂完成标的物的交付，取得对案涉房屋的占有，致使李中卯、晏英通过买卖也未取得完整的物权。在办理产权转移登记后，高坪区农村信用合作联社未交付案涉房屋的情况下，李中卯、晏英自行更换钥匙，其后又被永安大院业委会将锁换掉，李中卯、晏英对案涉房屋并未实际合法占有。第四，《中华人民共和国合同法》第150条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”的规定，出卖人对出卖房屋应承担权利瑕疵担保的义务，出卖的房屋应该保证权利的完整。签订房屋买卖合同后出卖人应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受人已取得房屋产权而未实际占有的情况下，若实际占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受人不应基于物权请求权要求占有人迁出。买受人应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务，房屋客观上无法交付的情况下出卖人承担相应的违约责任。本案中，高坪区农村信用合作联社出卖案涉房时没有占有，更未使用和收益，取得完整的物权，应承担瑕疵担保责任。买受人李中卯、晏英可依据与案外人高坪区农村信用合作联社签订的买卖合同的约定基于债权请求权向合同相对方主张权利，其向高坪区农村信用合作联社主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的法律责任。故，李中卯、晏英向永安大院业委会主张权利，要求永安大院业委会交付房屋的请求，理由不充分，本院不予支持。永安大院业委会上诉请求撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初418号民事判决，本院予以支持。其上诉请求判令违法行政所办的00××92号房产证为非法无效证件，由00××92号房产证派生出来的所有证件为非法无效证件，并公开宣布作废。因其涉及相关行政机关的行政行为，依法不属于本案的审理范围。 综上，永安大院业委会的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，并经本院审判委员会研究，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初418号民事判决。 二、驳回李中卯、晏英的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由李中卯、晏英负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年十月二十八日 书记员 周 针