浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3546号 上诉人（原审原告）：徐法根，男，汉族，1960年5月16日出生，户籍所在地杭州市江干区。 委托诉讼代理人：章洪春，浙江泽汉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会，住所地杭州市江干区彭埠街道五堡社区**。 法定代表人：吕雄，居委会主任。 委托诉讼代理人：高尔文、徐晶，浙江九恒律师事务所律师。 上诉人徐法根因与上诉人杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会（以下简称五堡居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2007年11月12日，徐法根（乙方）与五堡居委会（甲方）签订租房协议，约定甲方将位于五堡新区内新建十二组农具房出租给乙方用作厂房及仓库，乙方有权改变用途及应用途所需装饰，对于投入的装饰及所需设备等，待拆迁时所赔的一切费用款项，均由乙方所有。屋面上四楼为乙方投入，甲方配合所需协调工作，待拆迁赔偿时甲乙双方按四楼赔偿总额的三七分成，甲方分得30%，乙方分得70%。租赁期限为9年，从2007年12月1日起至2016年11月30日止。本着保护集体利益和个人利益不受侵犯的原则，本出租合同生效之日起，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，交付时双方对基础设施的状况以交接单和照片存档的形式签字确认。租金按总面积年租金50万元整每年提升2%为起点。九年租约到期满后，乙方如不续租，乙方投入的待拆迁赔偿时按协议赔付给乙方。 2006年1月10日，五堡社区十二组（发包人）与徐峰（承包人）签订建设工程施工合同，工程名称为十二组仓库房，工程内容为施工图、投标书范围内土建。工程于2006年12月18日完工。2008年5月20日，徐峰制作并向五堡社区十二组提交了“十二组农具社结算书”，该结算书反映楼地面工程、墙柱面工程、门窗工程、油漆、涂料工程、单列费用中有铝合金窗、外墙涂料、内墙涂料、花岗岩洗手盆等。 2007年案涉房屋出租给徐法根前拍摄的照片反映，案涉房屋是框架结构未作隔断，卫生间地面贴有地砖、墙面贴有瓷砖并安装了小便池。 案涉房屋内的货梯，系徐法根购置、安装。 12组2016年6月8日居委人员和代表扩大会议（决议）载明：一、就十二组农具舍原承租人俆法根承租合同到期2016年11月30日经队委和代表人员一致意见决定九年合同终止。1、1-3楼承租人所装修后，，地砖移门、卷闸门归12组所用。2、经讨论一部货运电梯，按原价投入总价，经九年使用后折价评估补偿承租人。2016年6月13日，徐法根签收该会议纪要。6月15日，徐法根函告五堡居委会各委员、代表，表示：2007年11月12日的租房协议已按约履行；决议系十二组内部单方行为，效力不及于徐法根，与租房协议无关。 2017年7月、8月，案涉房屋被拆迁。 五堡居委会十二组农具所拆迁（初评）评估补偿事项（明细）表载明: 图标号 房屋结构 建筑面积（㎡） 房屋补偿重置计价 装修补偿480元/㎡ 备注 1 钢砼三层 3406.8 3335939 1635264 1-1 钢砼三层 1703.4 1667969 1022040 2 砖混一层 41.85 31471 20088 配电房 3 其他一层 150.66 55443 72317 4 其他一层 297.155 109353 142634 5 其他一层 297.155 109353 142634 6 其他一层 276.12 101612 132538 7 其他一层 204 75072 97920 8 砖混一层 39.06 29373 18749 炮台 其他一层 39.06 14374 18749 9 砖混一层 42 31548 20160 其他一层 42 15456 20160 10 砖混一层 39.06 29373 18749 炮台 其他一层 39.06 14374 18749 案涉农具房拆迁设备初评表载明，货梯的补偿金额为66000元。 现徐法根起诉至原审法院，其诉讼请求为：要求五堡居委会支付拆迁补偿款3858531.6元（其中一至三层的装修补偿2657304元、第四层装修补偿703359元，合计为3360663元；房屋补偿重置价为431786.6元）及逾期付款利息66082元（按年利率6%自2018年4月1日暂计至2018年7月16日，要求计算至实际支付之日）并承担本案诉讼费用。2019年2月21日，要求增加诉请，判令五堡居委会另行支付货梯的拆迁补偿款66000元。 原审法院认为：徐法根、五堡居委会签订的租房协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。一、关于案涉房屋除屋面四楼外的房屋因拆迁而取得装修补偿款和货梯赔偿款应如何分配。首先，根据租房协议的约定，案涉房屋的功能为厂方及仓库，徐法根有权改变用途并根据改变后的用途进行装修装饰，徐法根投入的装饰及所需设备相应的拆迁赔偿款，均归徐法根所有；屋面四楼为徐法根投入，待拆迁赔偿时五堡居委会和徐法根按四楼赔偿总额的三七分成。据此，该院认为在租房协议签订之时，双方均已预见到徐法根承租案涉房屋后，必然会对案涉房屋进行装修装饰并添置相应的设备。而从本案已查明的事实来看，徐法根承租、使用案涉房屋至少有九年之久，期间其对承租的房屋进行相应的装修装饰不仅符合签约时双方的预判及约定，亦符合使用承租房屋的常理。另一方面，根据本案已查明的事实，在案涉房屋交付给徐法根时，案涉房屋已有简单的必要的装修。也正因为此，在案涉房屋拆迁后，双方就案涉房屋的装修补偿款分配，一直未能达成一致意见。鉴于案涉房屋现已全部拆除并综合考量本案双方提交的证据和查明的事实，该院酌情确认除案涉房屋四楼的装修补偿款和配电房的装修补偿款外，其余的装修补偿款2714962元（即评估补偿事项明细表中图标号为1、1-1、8砖混一层、9砖混一层、10砖混一层列明的装修补偿款1635264+1022040+18749+20160+18749）由徐法根、五堡居委会各半取得，即徐法根可取得1357481元。其次，货梯属徐法根承租房屋后投入的设备，相应的拆迁赔偿款66000元，依约应全部归徐法根所有。二、关于房屋重置补偿款和四楼的装修补偿款应如何分配。徐法根、五堡居委会签订的租房协议约定，屋面上四楼为乙方投入，待拆迁时五堡居委会和徐法根按四楼赔偿总额的三七分成。据此，四楼的房屋重置补偿款和装修补赔款1140738元（即评估补偿事项明细表中房屋结构为其他一层中列明的房屋补偿重置计价和装修补偿55443+72317+109353+142634+109353+142634+101612+132538+75072+97920+14374+18749+15456+20160+14374+18749）应由徐法根取得七成即798516.6元。徐法根要求取得除四楼之外的房屋重置补偿款，没有事实和合同依据，该院不予支持。三、关于五堡居委会是否应承担逾期付款的利息。该院认为，虽然徐法根、五堡居委会双方一直就拆迁补偿款的分配意见分歧，但五堡居委会方客观上一直全部占有着全部拆迁赔偿款，故徐法根要求五堡居委会支付逾期付款利息，具有事实和法律依据，该院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、五堡居委会支付给徐法根房屋重置补偿款、房屋装修补偿款、货梯赔偿款共计人民币2221997.6元；二、五堡居委会支付给徐法根逾期付款利息损失人民币266640元（自2018年4月1日按年利率6%暂计至2020年3月30日，此后应计至实际付清之止）；三、驳回徐法根的其他诉讼请求。上述一、二两项款项，五堡居委会应于判决生效之日起十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币19362.5元，由徐法根负担7287.5元，五堡居委会负担12075元。 宣判后，徐法根不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，对于依据判决的关键事实即“被上诉人已对租赁房屋做了简单必要的装修”未经查明核算，就轻易采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。一审法院经过开庭审理，仅因为五堡居委会提交的其与徐峰的结算书认定五堡居委会在1-3层交付前做了简单必要的装修，在未查明五堡居委会就其进行简单装修的程度的情况下对除四楼和配电房装修补偿款双方各取一半的判决，严重违背了民事诉讼法对于实体方面要求全面、客观地对证据进行审核的要求。至少，对于上述五堡居委会所谓的“简单、必要”的装修依据即“结算单”中到底装修花了多少，应予以查清。二、一审法院适用法律错误，自由裁量超越“法定原则”，严重违背诉讼法原则。一审法院在认定徐法根与五堡居委会之间签订的租房协议真实有效的情况下，仅因五堡居委会对案涉房屋1-3层进行过简单装修就忽视双方有关装修补偿的合同约定，且未查清五堡居委会的装修程度就采用自由裁量权对装修补偿款作出双方各半的判决，严重违背合同法“有约定从约定”的原则。综上，请求：1、撤销原审判决，并依法改判一至三层装修款全部归徐法根；2、本案上诉费由五堡居委会承担。 五堡居委会亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对案涉农具房一至三层的装修补偿款的分配存在认定事实不清、不符合法律规定和合同约定的情形。1、根据五堡居委会提交的结算书、竣工交付时的现场照片以及拆迁评估报告上的照片对比可知，案涉农具房一至三层五堡居委会交付时与拆迁时装修基本一致，徐法根对案涉农具房一至三层装修没有投入。2、案涉租赁合同租赁期限已到期，且徐法根已于2016年11月30日实际退租。双方租赁合同中约定的权利义务均系在合同租赁期内的权利义务，而非在合同终止后徐法根还能继续享有合同的权利，徐法根在合同终止后再以合同第一条第二款来要求享有合同的权利，但又无须承担合同中支付租金的义务，明显不合理。3、根据《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》，装修补偿加权平均分最低为4.8分，补偿分值为100元每分，即每平方米最低装修补偿金额为480元，即不管拆迁房屋有无进行过装修均有部分补贴，该部分补贴系对房屋产权人的补贴，故一至三层480元/每平米以内的装修补偿款应归五堡居委会所有。4、配电房和两个炮台系五堡居委会将案涉房屋出租给徐法根之前已经建好的，对于该点，徐法根也是认可的，原审判决两个炮台的装修补偿款双方各一半的判决与实际情况违背。综上，五堡居委会应支付给徐法根的房屋重置补偿款、房屋装修补偿款、货梯赔偿款应为864516.6元。二、原审法院对资金占用利息的判决有失公允，无任何法律依据。双方关于补偿款的分配一直存在争议。五堡居委会自收到补偿款后，多次联系徐法根要求与其协商补偿款的分配问题，但徐法根基本不依约前来商谈，即使偶尔一次前来，亦提前离开，以致双方关于该部分款项分配一直存在争议。徐法根怠于行使其权利致使该笔款项存在支付拖延，原审法院要求五堡居委会支付资金占用利息无任何依据。综上，请求：1、撤销原审判决第一项为“五堡居委会支付徐法根房屋重置补偿款、房屋装修补偿款、货梯赔偿款共计人民币864516.6元。”2、撤销原审判决第二项。三、一、二审诉讼费由徐法根负担。 二审中，上诉人徐法根向本院提交下列证据： 证据一、没有经过评估公司盖章的照片复印件6份，欲证明2007年五堡居委会将案涉房屋交付给徐法根时的房屋状态。 证据二、经徐法根装修后，拆迁前因评估需要拍摄的加盖杭州天平房地产评估有限公司公章的房屋照片14张，是腾空后用于评估的照片。欲证明徐法根对案涉房屋进行装修的事实。 证据三、案涉房屋丈量示意图复印件，欲证明徐法根对案涉房屋电梯井道、停车场、房屋一层原磨石子地坪的装修建设。 五堡居委会认可证据一的真实性，但认为该证据不属于二审新证据，且徐法根仅提交了部分照片。本院经核对，确认徐法根提交的仅是部分照片，且即便是完整的照片，也无法根据照片确定装修投入；五堡居委会对证据二的真实性无异议，但认为该证据也不属于二审新证据，并且该组照片是案涉租赁物在拆迁时拆迁单位委托的评估事务所进场对房屋现状进行评估，此时徐法根与居委会解除了租赁合同，五堡居委会已将房屋出租给他人，系其他人对房屋进行了装修。本院认为比对证据二与证据一的照片，可以确认案涉租赁物在五堡居委会交付给徐法根以后有过新的装修；五堡居委会认为证据三是徐法根在一审中提交过的证据，不是新证据，对其真实性、合法性以及关联性均有异议。本院认为该证据属于没有原件核对的复印件，且证据内容与其证明对象之间也缺少关联，本院对其证明力不予确认。 上诉人五堡居委会未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致，双方当事人在二审中均确认，两个炮台和一个配电台系五堡居委会建好后交付给徐法根的，双方诉争的一至三层装修补偿款总金额是2657304元。 本院认为:案涉双方当事人所签订的租房协议属合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案双方争议焦点是一至三层装修补偿款的归属和分配比例问题，处理该争议焦点应以租房协议为依据。 首先，租房协议约定：“乙方有权改变用途及应用途所需装饰，对于投入的装饰及所需设备等，待拆迁时所赔的一切费用款项，均由乙方所有。”该约定确定了诉争装修拆迁补偿款的分配原则是“投入补偿”，该约定并没有限定该分配原则只适用于拆迁发生在租赁期间的情形，故五堡居委会认为其与徐法根租赁期限已届满，徐法根即便有装修投入，所得的补偿也归五堡垒居委会的主张与合同约定不符，本院不予采纳。 其次，五堡居委会已提交结算书、照片等证据证明其在将租赁物交付给徐法根之前已经作了简单、必要装修。徐法根也提交了拆迁评估时的照片证明案涉租赁物在五堡居委会交付给徐法根以后有过新的装修，虽然在徐法根与五堡居委会租赁期限届满后，五堡居委会又将案涉房屋出租给案外第三人，但案外第三人与五堡居委会所签租赁合同均属于短期租赁，且租赁后不足一年时间就实际拆迁，而徐法根承租、使用案涉房屋至少有九年之久。原审法院据此认定徐法根在其租赁期间对案涉房屋进行了相应的装修符合常理。 再次，关于装修款的分配比例问题。现五堡居委会和徐法根均举证证明自己对诉争一至三层的装修有投入，但均无法提供有效证据证明实际投入的具体金额，且租赁物已经实际拆除，无法通过评估的方法确定具体的装修投入。原审法院综合考虑本案案情（包括装修评估时实行评分制，不完全根据装修投入进行补偿等因素），酌定双方各半分配，并无不当。鉴于双方当事人二审中均认可一至三层装修补偿款总金额是2657304元，故五堡居委会应支付徐法根该部分补偿款是1328652元。 最后，一审关于房屋重置补偿款、四楼装修补偿款、以及货梯赔偿款的分配，双方当事人均无异议，本院予以确认。据此，五堡居委会应支付给徐法根的总金额是：一至三层装修补偿款1328652元+房屋重置补偿款、四楼装修补偿款798516.6+货梯的拆迁赔偿款66000元=2193168.6元。至于逾期付款利息问题，虽然造成逾期付款的原因是双方关于款项数额有争议，但双方观点均不完全成立，原审法院根据五堡居委会实际占有资金的事实，判令五堡居委会支付徐法根逾期付款利息损失，并无不当。 综上，根据五堡居委会、徐法根二审中新确认的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更（2019）浙0104民初112号民事判决第一项“被告杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会支付给原告徐法根房屋重置补偿款、房屋装修补偿款、货梯赔偿款共计人民币2221997.6元”为“杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内支付徐法根房屋重置补偿款、房屋装修补偿款、货梯赔偿款共计人民币2193168.6元”； 二、变更（2019）浙0104民初112号民事判决第二项“被告杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会支付给原告徐法根逾期付款利息损失人民币266640元（自2018年4月1日按年利率6%暂计至2020年3月30日，此后应计至实际付清之止）”为“杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内支付徐法根逾期付款利息损失人民币266470元（自2018年4月1日按年利率6%暂计至2020年3月30日，此后应计至实际付清之止）”； 三、撤销（2019）浙0104民初112号民事判决第三项； 四、驳回徐法根的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取19098元，由徐法根负担8243元，由杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会负担10855元；二审案件受理费28440元，由徐法根、杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会各半负担14220元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十月二十一日 书记员  张诗雯