贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民再129号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘圣康，男，汉族，1963年1月12日出生，贵州省习水县人，住习水县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢道分，女，汉族，1965年2月8日出生，贵州省习水县人，住习水县。二申请人共同委托代理人：杨朝强，贵州名城（习水）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：桐梓县宏兴房地产开发有限公司，住所地：娄山关镇长征路。法定代表人：向中其，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：桐梓县宏兴房地产开发有限公司习水县桑木镇集镇建设项目部，地址：贵州省遵义市习水县桑木镇。负责人：龙方松。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：习水县华利房地产开发有限公司，住所地：习水县桑木镇当坝村中央大街****。法定代表人：龙方松。三被申请人共同委托诉讼代理人：罗深圳，贵州黔北律师事务所律师。再审申请人刘圣康、谢道分因与被申请人桐梓县宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴房开）、桐梓县宏兴房地产开发有限公司习水县桑木镇集镇建设项目部（以下简称宏兴项目部）、习水县华利房地产开发有限公司（以下简称华利房开）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）黔03民终2073号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2020年7月10日作出（2020）黔民申699号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘圣康、谢道分的委托诉讼代理人杨朝强，被申请人宏兴房开、宏兴项目部、华利房开的委托诉讼代理人罗深圳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘圣康、谢道分申请再审称，一、原审认定“习水县桑木镇人民政府于2008年对桑木镇的开发建设区规划做了局部调整，将原规划的道路向东平移15米，从而造成了部分修建的房屋超出了出让土地红线”的这一事实认定为申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定的政策性因素缺乏证据证明。1.规划的局部调整发生在2008年，被申请人对规划的调整是清楚的，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2014年11月4日，在签订合同前六年发生的政策性因素不应对合同双方产生约束力，不应成为被申请人承担违约责任的免责事由。2.被申请人在修建房屋时对政府调整是清楚的，其在建房时应对未获得建房许可的地块完善手续后再行建房，被申请人没有按照法律规定履行手续，违法建房，其应承担违约责任。二、原审判决对申请人不公平。申请人在支付了与权证完备商品房同样的价款后，得到没有产权证的房屋，且不会获得任何赔偿，将发生在合同签订六年前的事适用在签订合同时不知情的申请人，明显不公。请求撤销原判，支持申请人的一审诉求。被申请人辩称，1.该工程项目属于政府招商事项，是按照三边政策的方式进行建设，案涉土地是由桑木镇政府现场定界给申请人的。2.因政府在相关土地出让过程中未将规划调整情形考虑在出让方案中，导致被申请人通过政府出让方式取得的土地与实际交付的土地产生了位移，过错不在被申请人。3.案涉土地所建商品房是经过相关部门许可才进行建设，程序是合法的。4.针对案涉房屋目前没有取得用地手续问题，被申请人知晓后一直向相关主管部门积极反映，要求进行处理。今年已由习水县自然资源局委托测绘公司对未纳入出让土地部份进行测绘，在依法完善出让手续后向申请人办理相关产权手续。申请人与被申请人合同中约定被申请人承担违约责任的前提是被申请人有故意违约情形，但就本案而言，被申请人并非故意拖延不为申请人办理产权手续，被申请人也是受害者。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果公正。请求驳回申请人的再审请求，维持原判。刘圣康、谢道分向一审法院起诉请求：判令宏兴房开、宏兴项目部按照刘圣康、谢道分与宏兴项目部签订《商品房买卖合同》的约定连带向刘圣康、谢道分支付违约金（从2015年1月30日起暂算计2018年7月10日，违约金应算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）共计80000.00元。二、本案诉讼费由宏兴房开、宏兴项目部承担。一审法院认定事实：2014年11月4日，刘圣康、谢道分（买受人）与宏兴项目部（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014002073），约定宏兴项目部将其开发的和谐大道6幢1层1-5号房卖给刘圣康、谢道分，该商品房建筑面积为50.45方米，套内面积46.80平方米，该商品房单价每平方米7330.34元，总价款343060.00元。其中第二十二条：三、转移登记，（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；（五）其他有关事项约定如下：1、本条（一）款为除受不可抗力及政策性因素影响外的承诺日期。合同签订当日，刘圣康、谢道分向宏兴项目部交房款183060.00元以及契税、交易费、登记费、大修基金，另外160000.00元房款以按揭方式支付。合同签订当日，宏兴项目部将刘圣康、谢道分购买的房屋交付刘圣康、谢道分。桑木镇政府2015年9月16日的桑府呈（2015）18号关于解决我镇在小镇建设中修建的部分房屋超出出让土地红线问题的报告，写明“我镇在2008年对桑木镇的开发建设区规划做了局部调整，将原规划的道路向东平移15米。从而造成了部分修建的房屋超出了出让土地红线。桑木镇人民政府于2016年3月14日给习水县住建局的《关于申请办理我镇小城镇建设项目的报告》中写到：2009年我镇招商引资重庆开发商在我镇投资6,000万元，开发小城镇建设项目，已于去年全部竣工。但由于有部分规划手续不齐全，加上征地、拆迁困难重重，部分在规划红线内的房屋拆不掉，所以只好根据现场实际调整了规划红线，造成大部分修建的房屋超出了规划红线。由于超出规划红线的房屋不能办理规划认可证，为此，特向贵局报告，请求将其作为历史遗留问题给予特殊处理，同意为我镇小城镇建设项目办理《建设工程竣工规划认可证》。后，华利房开一直找政府处理该问题，均无果。2018年12月6日，华利房开申请办理习水县桑木镇和谐大道商住大楼不动产首次登记，并提交了相关材料。同日，习水县国土资源局作出2018001206号不动产登记不予受理告知书，决定不予受理，理由：根据实地查看，你公司修建的项目与取得的土地权属证书的位置不一致，整体上平移了，超出部分未取得用地手续，故无法办理登记。涉案房屋已取得商品房预售许可证、建设工程施工许可证及国有土地使用权证。另，经向习水县不动产登记中心调查了解，涉案整个房产项目暂不能办理转移登记的原因系涉案项目修建超占红线问题未解决。一审法院认为，《商品房买卖合同》系刘圣康、谢道分与宏兴项目部的真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有约束力。从桑府呈（2015）18号关于解决我镇在小镇建设中修建的部分房屋超出出让土地红线问题的报告、《关于申请办理我镇小城镇建设项目的报告》、2018001206号不动产登记不予受理告知书、对习水县不动产登记中心的调查笔录等的内容看，因政府调整了规划红线，导致涉案房产项目修建超出原规划红线，涉案房产项目无法办理不动产首次登记，也就不能向刘圣康、谢道分交付办理商品房转移登记有关文书，对此，应当认定属于《商品房买卖合同》第二十二条三（五）1约定的“政策性因素”，宏兴项目部因政策性因素影响不能交付办理商品房转移登记有关文书，不应当对此承担责任。因此，对刘圣康、谢道分的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回刘圣康、谢道分的诉讼请求。案件受理费900元，由刘圣康、谢道分负担。刘圣康、谢道分不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘圣康、谢道分的一审诉求。二审查明，一审中，刘圣康、谢道分以宏兴房开、宏兴项目部为被告起诉本案后。一审法院以华利房开与本案具有直接利害关系，依法追加华利房开公司为本案被告。二审对一审查明的其余事实予以确认。二审法院认为，刘圣康、谢道分与宏兴项目部签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有约束力。该合同中第二十二条三约定宏兴项目部承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给刘圣康、谢道分。该条还约定前述交付期限为除受不可抗力及政策性因素影响外的承诺日期。本案中，从桑府呈（2015）18号关于解决我镇在小镇建设中修建的部分房屋超出出让土地红线问题的报告、《关于申请办理我镇小城镇建设项目的报告》、2018001206号不动产登记不予受理告知书及对习水县不动产登记中心所作的调查笔录等证据来看，因政府调整规划，导致涉案房产项目修建超出原规划红线，涉案房产项目无法办理不动产首次登记，也就不能向刘圣康、谢道分交付办理商品房转移登记有关文书，故一审法院认定宏兴房开、宏兴项目部、华利房开系因受政策性因素影响而不能向刘圣康、谢道分交付办理商品房转移登记有关文书具有事实依据。根据刘圣康、谢道分与宏兴项目部签订的《商品房买卖合同》第二十二条三约定，一审判决宏兴房开、宏兴项目部、华利房开不承担责任并无不当。刘圣康、谢道分主张宏兴房开、宏兴项目部、华利房开违约系其个人原因导致，未提供证据证明，故对该上诉意见，不予采纳。综上所述，刘圣康、谢道分的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由刘圣康、谢道分负担。本院再审审理查明，2020年6月30日在县自然资源局指导下由测绘部门在现场勘查的实际情况，现在已经确定了没有办理产权的面积。本院再审审理查明的其他案件事实与原一、二审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有约束力。合同中约定的出卖人将转移登记的有关文书交付给买受人的承诺日期具有受不可抗力及政策性因素影响的除外情形。从桑府呈（2015）18号关于解决我镇在小镇建设中修建的部分房屋超出出让土地红线问题的报告、《关于申请办理我镇小城镇建设项目的报告》、2018001206号不动产登记不予受理告知书、对习水县不动产登记中心的调查笔录等的内容看，因政府调整了规划红线，导致案涉房产项目修建超出原规划红线，案涉整体房产项目无法办理不动产登记，不能向刘圣康、谢道分交付商品房转移登记有关文书。原二审判决据此认定该情况属于双方合同约定的“政策性因素”，被申请人不应当对此承担责任，认定事实清楚，适用法律正确。现被申请人应积极与政府相关职能部门协调，尽快办理相关商品房转移登记有关文书并交付给申请人。综上所述，刘圣康、谢道分的再审请求不能成立，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持贵州省遵义市中级人民法院(2019)黔03民终2073号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王 妤审判员 张 鹏审判员 张 荣二〇二〇年十月十二日书记员 钟永海书记员 冯 滢