浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6526号 上诉人（原审被告）赵天琦，男，1990年4月18日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）俞小东，男，1971年11月30日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托代理人高允超、李益步,浙江六和律师事务所律师。 上诉人赵天琦因与被上诉人俞小东合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员孔文超适用普通程序独任审判，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人赵天琦、被上诉人俞小东委托代理人高允超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，2019年7月14日，俞小东与上海卧荣网络科技有限公司杭州分公司（以下简称“卧荣公司”）签订《房屋委托出租及管理合同》一份，约定俞小东将位于杭州市滨江区××座1919的房屋交由卧荣公司托管出租、管理，租金为每月8100元，支付方式为季付，俞小东于2019年7月15日前交付房屋；承租期内，卧荣公司有权将房屋以自己的名义出租给他人；双方还对其他权利和义务作了约定。之后，卧荣公司将涉案房屋出租给赵天琦，月租金为6850元，租赁期限至2020年1月28日。后卧荣公司与俞小东产生争议。2019年11月2日，俞小东与赵天琦签订《调解协议》一份，约定赵天琦于2019年12月8日搬出涉案房屋，同时签协议当日赵天琦向俞小东支付押金1000元，俞小东于2019年12月8日将押金退回赵天琦。同日，赵天琦向俞小东支付押金1000元。赵天琦未于2019年12月8日搬出涉案房屋，俞小东提起本案诉讼。另查明：赵天琦于2020年3月8日搬离涉案房屋。俞小东一审的诉讼请求为：1、赵天琦支付房屋占用费24300元（每日270元的标准，从2019年12月9日起计算至2020年3月8日）；2、本案诉讼费由赵天琦承担。 原审法院认为,俞小东与卧荣公司签订的《房屋委托出租及管理合同》，根据合同内容的约定，双方之间系房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，原审法院予以确认。卧荣公司根据上述合同的约定，有权将涉案房屋出租给赵天琦。俞小东与卧荣公司产生争议后，俞小东与赵天琦签订的《调解协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，原审法院予以确认。现赵天琦未按约定的时间搬离涉案房屋，应承担相应的民事责任。俞小东要求赵天琦支付房屋占用费，有事实和法律依据。对占用费的标准，综合平衡卧荣公司、俞小东和赵天琦之间的利益，原审法院酌定为6850元／月；赵天琦于2019年12月8日后又实际占用涉案房屋3个月，经计算，赵天琦应支付的占用费为20550元，对该部分诉讼请求，原审法院予以支持；超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵天琦于判决生效之日起十日内支付俞小东房屋占用费20550元；二、驳回俞小东的其他诉讼请求。如果赵天琦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取204元，由俞小东负担47元，由赵天琦负担157元。 宣判后，赵天琦不服，向本院提起上诉称：被上诉人与案外人卧荣公司签订了房屋委托管理合同，后案外人与上诉人签订了房屋租赁合同，上诉人按照合同约定支付了六个月房租及一个月租金的押金。后因案外人卧荣公司逾期缴纳租金，被上诉人无视合同直接找到上诉人要求腾退房屋，多次骚扰上诉人，并通过派出所要求调解处理。上诉人本着息事宁人的态度承担了原本不应当承担的责任，于2019年11月2日签署了《调解协议》，同意提前一个半月搬离。但调解中并没有将一个月的押金如何处理予以说明。事后上诉人认为该协议并没有完全说清楚，于是11月4日就和上诉人提出撤销《调解协议》。而后，因为疫情原因导致无法按时搬离租屋，直到2020年3月8日上诉人腾退了房屋，且尚有部分物业费结余没有拿回。二、一审法院认为被上诉人与卧荣公司发生争议后，与上诉人签订的《调解协议》有效，应当根据协议内容履行，因此判决上诉人承担三个月的占有费。上述评判简单粗暴，完全忽视事实和法律。(一）本案房东的损失应当向案外人卧荣公司主张。首先，无论按照委托代理关系也好，还是房屋租赁关系也好，房东无法按时拿到租金的损失应当首先向卧荣公司主张，但令人费解的是，被上诉人完全没有采取最合法合理的方式，而是通过报警向上诉人施加压力。(二）本案焦点涉及调解协议的效力问题。上诉人在错误认识的基础上，与被上诉人达成了与其本意相悖的协议，且从协议内容上看也明显属于显失公平。并且，事后上诉人及时向被上诉人表达了撤销的意思表示，应认定《调解协议》已撤销。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行〉》第71条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。不论《调解协议》还是微信聊天记录都可以证明在调解当时，对于上诉人额外支付的一个月租金（押金）并没有予以明确，《调解协议》中笼统说另外支付1000元押金，2019年12月8日房东须将押金退还租客。后正是对于额外的一个月租金双方没有达成一致意见，导致本案诉讼。房东的损失已经得到补偿，并且依旧可以依据房屋委托管理合同向卧荣公司主张违约责任，但是上诉人的损失没有办法向卧荣公司再主张。也就是说无论按照什么法律关系，《调解协议》导致的结果是所有损失最终由没有任何过错的善意的上诉人来承担。有过错的卧荣公司和被上诉人无须承担任何风险，还因违约而可能获利。这显然不符合法律之实质要求以及社会的价值观。(三）被上诉人应当承担更多的责任。一审法院简单粗暴的将上诉人与被上诉人的《调解协议》认为有效，忽视了本案基础的法律关系和协议显失公平的事实。原本上诉人完全不用理睬被上诉人的任何要求，本着善意已经做出巨大让步，当时上诉人认为自己提前搬离租屋，对原来的租赁合同做了修改，押金应当一并退还。但被上诉人则认为押金仍旧要上诉人单独向卧荣公司主张。这种约定显然加重了上诉人的负担，明显显失公平。上诉人不但要提前退房，而且已经额外支付了1000元的押金，同时还要额外负担追讨押金的成本及可能拿不回押金的损失。派出所主持调解的基调是各打五十大板，这种息事宁人的做法完全是为了方便工作，是“和稀泥”的办事风格。但法院如果还是遵循这种价值观来判案，无疑会增加更多社会的不和谐、不稳定因素。原本房东的损失就可以通过诉讼解决，如果涉及刑事犯罪的则走追赃程序，而不是简单的来赶走房客达到止损的目的。明明原来一个案件可以解决的，硬生生的弄出两个“被害人”，扩大损失，加剧社会不稳定。房东出租房屋并授权给中介，原本就要承担相应的风险，更何况此类合同还区别于一般的房屋中介合同，房东出租房屋属于完全托管的状态，且还授意卧荣公司可以以其名义对外出租房屋，房东对于卧荣公司的租房目的是明知的，至于卧荣公司以什么方式出租却并不关心，对于其“高进低出”的不合常理的做法也持放任态度。相比较于美国、日本等国家对于房东的法律规定，我国对于房东的保护明显过度，以至于类似这种“长租公寓”模式相继暴雷后，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办颁布关于《整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。从该意见看，国家相关部门都已经认识到了这类案件的性质及带来的负面效应，重点保护租房群众的合法权益。一审法院的判决无疑与整个社会的价值取向相悖。今后若再出现此类纠纷，房东最便捷的不是走法律途径而是采取非常手段即可。这极易引发道德风险，如房东与中介勾结骗取房客租金后，再以中介违约赶走房客，或者要求房客额外支付租金，犯罪成本显然非常低，且房东的主张极易得到支持。(四）上诉人的本意也是希望能够再给予一个月的租期用于抵扣押金，后因疫情导致无法搬离属于不可抗力，扩大的损失不应当全部由上诉人承担。上诉人在11月4日与被上诉人微信聊天记录里也明确表示希望再给予一个月的租期用于抵扣押金，即希望能够住到1月28日，后确系疫情导致无法搬离。如果严格按照原租赁合同，合同并未到期，上诉人只要再按照原合同缴纳租金就可以继续住下去，但是上诉人在解封后还是本着诚信的原则，立即着手找搬家公司尽快搬离房屋，避免被上诉人损失的扩大。综上，案涉《调解协议》存在重大误解，内容显失公平。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人仅需承担8日的占有使用费1826元。 被上诉人俞小东答辩称：一、被上诉人和卧荣公司签订的《房屋委托出租及管理合同》，名义上是委托合同，实质上是房屋租赁合同，对此萧山区人民法院（2019）浙0109民初9916号判决书对该性质已经做出了认定，而卧荣公司支付的租金能覆盖的租期范围仅截止到2019年10月15日。根据双方协议的约定，被上诉人和卧荣公司的租赁合同早就解除，被上诉人作为案涉房屋的所有权人有权要求次承租人即上诉人返还原物，如逾期返还的应当承担占用费。二、案涉《调解协议》是双方在长河派出所见证和调解下达成的，双方的出发点是共担损失，各退一步，化解矛盾，和平解决。卧荣公司支付给被上诉人的租金覆盖的租期截止到2019年10月15日，所以说被上诉人本来是可以从2019年10月16日要求上诉人腾空返还房屋的，基于在派出所达成的《调解协议》，被上诉人同意延迟到2019年12月8日由上诉人腾空，因此被上诉人自身也承担了1个月20多天的租金损失。三、上诉人主张案涉《调解协议》显失公平、重大误解，但基于被上诉人达成协议的背景和出发点，上诉人的说法没有任何事实依据。协议是双方自愿达成的，一旦达成双方就应受到协议的约束，遵守契约精神。如协议达成以后随意可以反悔更改，是对契约精神的重大违反。四、上诉人一直实际居住案涉房屋至2020年3月8日，疫情期间也实际占用该房屋，被上诉人要求上诉人支付自《调解协议》载明的腾退日期起的房屋占用费有事实依据，且占用费的支付标准一审已经做了调低，由被上诉人和卧荣公司租赁合同约定的租金8100元每月调低到了6500元每月。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，二审中，俞小东确认双方签署《调解协议》当日赵天琦向其支付的押金1000元尚未返还，并同意该款在赵天琦应支付的房屋占有使用费中予以抵扣。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人达成的案涉《调解协议》是否有效，以及上诉人应支付的占有使用费的认定问题。 关于《调解协议》的效力，上诉人赵天琦主张其中并未明确其向卧荣公司支付的押金的返还问题，故构成重大误解且显示公平。本院认为，双方因案涉房屋租赁事宜产生争议，并在派出所的主持下达成《调解协议》，该《调解协议》应视为双方就案涉房屋租赁事宜达成的一揽子解决方案。考虑到俞小东向卧荣公司收取及赵天琦向卧荣公司支付租金的金额、租住时间等因素，赵天琦与俞小东客观上均存在相应的损失，但《调解协议》中并未约定经济补偿或赔偿，应视为就上述损失双方互不承担责任，但赵天琦应在约定时间搬离。赵天琦在知晓其向卧荣公司支付了相应数额押金的情况下，自愿与俞小东达成上述协议，系其真实意思表示的体现，且就其向卧荣公司支付的押金，可另行向卧荣公司主张，故赵天琦关于案涉《调解协议》存在重大误解及显示公平的主张不能成立，本院不予支持。根据案涉《调解协议》，赵天琦应于2019年12月8日搬离案涉房屋，但其逾期未搬离。赵天琦主张因适逢新冠疫情故客观上无法搬走，但疫情所对应的社会管控措施的时间晚于2019年12月8日，赵天琦未在2019年12月8日搬离导致的扩大部分的损失，应由其自行承担，原审法院据此认定赵天琦应向俞小东支付的占有使用费的数额，并无不当。关于《调解协议》中约定的1000元押金，双方均认可为赵天琦搬离案涉房屋的押金，且俞小东同意该1000元押金在赵天琦应支付的占有使用费中进行抵扣，故赵天琦实际应支付俞小东的房屋占用费为19550元。综上，本案因新事实改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初759号民事判决； 二、赵天琦于本判决生效之日起十日内支付俞小东房屋占用费19550元； 三、驳回俞小东的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费408元减半收取204元，由赵天琦负担164元，俞小东负担40元。 二审案件受理费268元，由赵天琦负担254元，俞小东负担14元。赵天琦于本判决生效之日起十五日内来本院退费。俞小东于本判决生效之日起十日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员  孔文超 二〇二〇年十月二十一日 书记员  毛胜淘