山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终879号 上诉人（原审被告)：王建国，男，1963年10月24日生，汉族，山西省阳泉市人，个体，现住阳泉市矿区。 被上诉人（原审原告）:阳泉市宏诚物业服务有限公司（以下简称宏诚物业公司），住所地阳泉矿区。 法定代表人：高建明，董事长。 委托诉讼代理人：李志芳，该公司职工。 委托诉讼代理人：付慧玲，该公司职工。 上诉人王建国因与被上诉人宏诚物业公司物业服务合同纠纷一案，不服阳泉市矿区人民法院（2020）晋0303民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建国，被上诉人宏诚物业公司的委托诉讼代理人李志芳、付慧玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建国上诉请求：撤销一审判决，依法改判；依法驳回被上诉人对上诉人自2010年7月7日至2015年12月31日已超过法律规定的诉讼时效的物业费1830.2元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在一审庭审结束后新发现的证据，足以证实被上诉人对上诉人自2010年7月7日至2015年12月31日物业费1830.2元请求权已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外之规定，上诉人请求人民法院依法驳回被上诉人对上诉人超过法律规定诉讼时效物业费的请求权。 宏诚物业公司辩称，一审判决认定事实正确，2010年7月7日至2015年12月31日的物业费没有超过诉讼时效，上诉人的理由不能成立。上诉人出具的催费证明证实上诉人曾多次向被上诉人王建国催缴物业费和暖气费，被上诉人王建国在一审中未提超过诉讼时效的抗辩，应依法判决。 一审法院认定事实：2008年6月1日，宏诚物业公司与阳泉市诚远房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，合同约定由宏诚物业公司对XX家园一、二、三期小区进行前期物业管理，多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平米0.3元/月向原告交纳物业服务费，委托服务期限自合同签订生效之日起至业委会签订正式聘用合同止。2018年1月1日，宏诚物业公司经阳泉市矿区发展和改革局批准备案将物业管理服务收费标准调整为多层住宅0.4元/㎡/月。 2010年7月5日，阳煤集团下发关于《阳煤集团供暖收费及相关管理办法》的通知，该通知规定：外转供范围内的单位及其居民用户供暖收费只对产权单位，不对居民用户。因XX家园在该规定范围内，所以宏诚物业公司作为该小区物业公司与供热单位签订协议，由宏诚物业公司向供热单位代缴XX家园小区采暖费。代缴后，宏诚物业公司再逐户向业主催缴。2019年，宏诚物业公司与阳泉市泉西热力公司签订了供热协议。该协议继续约定宏诚物业公司代缴采暖费。 王建国系阳泉市XX家园X楼X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积为82.73平方米，属多层住宅。2010年7月7日至2015年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日，上述期间内王建国未交纳物业费共计2696.40元。同时该房屋属于宏诚物业公司与阳泉市泉西热力公司之间供热协议约定范围。2019年度采暖费1168.23元，宏诚物业公司已为其垫缴。后王建国亦未向原告支付。宏诚物业公司陈述自愿在1168.23元基础上核减2019年11月1日到7日七天停暖的取暖费。 另查明，XX家园小区建有业主微信群，群内多有反映供暖不达标问题，并发有不同居民家中温度计测量结果照片，均显示低于16摄氏度。2019年，就供暖问题该小区发生过业主集体性信访的情况。除供热企业已经减免采暖费用的的2019年11月1日到7日停暖期间外，在“阳泉随手拍”的网络平台上，阳煤集团、阳泉市热力公司作为供热企业的上级单位，在关于供暖问题的答复中也多次提到，在其他时间段存在因热源企业锅炉故障、供热企业设施维修等原因导致该小区所属供暖区域范围内停暖和低温供暖现象。王建国也认可2019年度供暖期间XX家园小区存在供暖温度不达标的现象，但认为原因系供热热源水温不达标所致。 一审法院认为，阳泉市诚远房地产开发有限责任公司作为XX家园一、二、三期小区的建设单位，在该小区落成并交付业主使用时，在全体业主未召开业主大会并选举成立业主委员会前与作为物业服务企业的原告签订的前期物业服务合同，不违反法律强制性规定，合法有效，予以确认。当然该前期物业服务合同对居住XX家园小区的全体业主均具有约束力，双方均应依照合同约定依法享有相应权利，履行相应义务。然宏诚物业公司以未直接与原告签订物业服务合同为由辩称双方之间不存在合同关系的观点于法无据，不予采信。王建国作为XX家园小区的物业管理服务公司，为包括宏诚物业公司在内的全体业主提供了物业管理服务，宏诚物业公司在享受相应的物业管理后，理应按照合同约定缴纳物业服务费。宏诚物业公司提出王建国的服务不达标，并以此为由拒绝缴纳相应的物业服务费。本院认为，物业公司接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，因物业服务涉及全体小区业主的共同利益，当业主对物业公司的服务不满时，业主不应通过拒交物业服务费的方式表达诉求，而应通过正常渠道与物业公司进行沟通，就物业公司在物业服务过程中存在服务质量问题，业主可以要求物业公司整改，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司进行沟通解决，也可以通过业主大会解聘物业公司，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业费，因此宏诚物业公司的辩解意见，由于缺乏依据，不予采纳。综上，王建国主张宏诚物业公司支付物业费2696.40元，予以支持。 王建国代缴XX家园小区的取暖费用系基于与供热单位签订有协议，为宏诚物业公司垫缴2019年暖气费后，王建国有权向宏诚物业公司催缴采暖费，宏诚物业公司也有权向王建国提出关于采暖问题的抗辩。王建国自愿核减2019年11月1日到2019年11月7日七天的取暖费，该主张予以支持。宏诚物业公司提供的证据能够证明除王建国陈述的七天之外仍有停止供暖或低温供暖的情形，王建国对此表示认可，供热企业阳泉市泉西热力公司的上级单位也在相关网络平台上对此予以认可，且认可原因为热源企业与供热企业故障。所以，宏诚物业公司提出对供暖期间未供暖及温度不达标天数予以减免的主张予以支持。减免的天数经综合考虑酌情认定为再减免七天，宏诚物业公司应支付2019年度取暖费的金额计算为1168.23元-1168.23元÷150天×14天=1059.2元。王建国、宏诚物业公司未对滞纳金有过任何约定，王建国主张的采暖费滞纳金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百八十二条、第一百八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《阳泉市城市供热管理办法》第十九条之规定，判决为：一、王建国于该判决生效后十日内一次性给付阳泉市宏诚物业服务有限公司2010年7月7日至2015年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日物业费共计2696.40元。二、王建国于该判决生效后十日内一次性给付阳泉市宏诚物业服务有限公司2019年度采暖费1059.2元。三、驳回阳泉市宏诚物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由宏诚物业公司承担1元、王建国24元。 本院二审期间，王建国出示了刘某某等人出具的书证《证明》、防盗门照片，证明宏诚物业公司未在其房屋的防盗门上贴催款单及催缴，宏诚物业公司予以否认。宏诚物业公司出具王建国在2018年3月给其书写的书证《协议》，证明王建国在2018年3月承诺2019年4月结算所有物业费，包括2010年7月7日至2015年12月31日的物业费，该期间的没有超过诉讼时效，王建国对该协议的真实性不持异议，并辩称其承诺的是2016年、2017年的物业费。结合双方当事人的陈述，对上述证据进行分析，在案证据不能证实王建国承诺的“结算所有物业费”不包括2010年7月7日至2015年12月31日期间的物业费，从王建国出具书证《协议》的时间、内容来看，宏诚物业公司请求“2010年7月7日至2015年12月31日”的物业费，并没有超过诉讼时效，对该证据本院予以采信。对一审查明的其它案件事实，本院予以确认。 本院认为，王建国在一审期间未对2010年7月7日至2015年12月31日的物业费提出诉讼时效抗辩，其在二审期间其提供的《证明》、照片等证据亦不足以证实对方当事人的请求权已过诉讼期间，且王建国给宏诚物业公司出具的《协议》与双方当事人的陈述相互印证，能够证实宏诚物业公司主张2010年7月7日至2015年12月31日的物业费并未超过法定诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”规定，对王建国的上诉主张，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王建国负担。 本判决为终审判决。 审判长  任晓辉 审判员  张敏芳 审判员  郭永生 二〇二〇年十月三十日 书记员  梁 瑾