广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13578号原告：肖建德，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住广东省东莞市*******xxx，公民身份号码422************xx。委托诉讼代理人：林俊斌，广东智优律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩，广东智优律师事务所辅助人员。被告：陈立城，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住广东省东莞市*********，公民身份号码441************xx。委托诉讼代理人：李志业，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妮诗，广东通盈律师事务所律师。原告肖建德诉被告陈立城房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖建德及其委托诉讼代理人林俊斌、被告陈立城的委托诉讼代理人李志业、陈妮诗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖建德向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金23,000元；2、判令被告赔偿原告改建费用378,660元；3、判令被告赔偿原告家具电器76,090元；以上三项共计477,750元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月7日，肖建德与被告的委托人林冠伦签订了《租赁合同》，由于肖建德需要投资巨额资金，担心五年租期还收不回成本。当时肖建德想直接签一个租期为十年的合同，林冠伦说《租赁合同》是被告找律师拟好的，如果改为十年，要找陈立城签名，陈立城当时在台湾，这样来回中间要很长时间，不如就签个《补充协议》，就下一个租期达成续租协议。所以双方订立《租赁合同》后，当天还签订了《补充协议》，协议中第4条“租金调整：双方合同到期，由原承租者在相同承租重要条件下优先续租”，明确肖建德有优先承租权，是多一个租赁周期的意思表示。2014年肖建德进驻被告物业时，案涉住宅只是一个外围框架，里面是一个空旷的500平方的场地，肖建德投资加建30间房，所用建筑材料水泥、沙子、轻质砖、包括门窗电线电料、材料费、包括建筑工人费用，总投入高达454,750元。双方约定免租期从2014年6月15日至2014年11月14日共150天。2020年4月陈立城通知肖建德，要求返还案涉房屋，并向人民法院起诉了肖建德，案号为（2020）粤1973民初xxx号。经人民法院审理查明案涉住宅没有取得产权证、也没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《租赁合同》、期满后双方继续履行的《租赁合同》均无效，判令肖建德返还案涉住宅。现陈立城以此为由要求返还案涉住宅，对肖建德的投入财产造成巨大损失。故肖建德诉至法院，请求判如所请。被告陈立城辩称：一、肖建德至今仍未返还陈立城租赁场地，未达到退还保证金的条件。根据《租赁合同》第6条之约定，肖建德需返还租赁场地，并结清租赁场地的租金、水电费等该缴纳的所有费用后，陈立城才能退还肖建德保证金；二、肖建德仅对租赁场地进行了简单装修，根据估算，装修费用（不含家具电器）仅10万元左右，而家具电器肖建德可以搬走，不存在损失；三、肖建德的实际装修时间仅一个月不到，《租赁合同》中陈立城却给了肖建德5个月的免租装修期，是因为肖建德在签订合同时以需要装修投资为由，要求陈立城多给装修期作为补偿。另外，从2017年1月起，根据肖建德的要求，陈立城从2017年1月1日起每月减租1,500元至今。上述多给的免租装修期、累计减租费用，足够肖建德的全部装修费用；四、装修属于肖建德租赁场地进行经营的必要投入，不管合同是否无效，租赁合同约定的5年租赁期已经届满，肖建德已经达到租赁合同的目的，没有产生装修损失，无权要求补偿；五、根据东莞市房屋租赁的市**般习惯，租赁期限届满，已经形成添付的装修归房东所有，不需补偿。更何况肖建德的装修已经使用多年而陈旧，对陈立城也毫无用处。陈立城要求肖建德拆除装修，恢复原状。经审理查明，陈立城在xxx号建了一处私宅，无房地产权证及建设工程规划许可证。2014年6月5日，陈立城向林冠伦出具《授权委托书》，载明“现委托林冠伦先生全权代表本人，与肖建德签订关于xxx区私宅出租的《租赁合同》”。2014年6月7日，陈立城作为出租方（甲方）与承租方肖建德（乙方）签订《租赁合同》，该《租赁合同》第二条约定：“本合同期为五年，即从2014年11月15日至2019年11月14日止。合同期满，如需续期的，甲、乙双方应在本合同期满前60天商议续约事宜，并重新签订新合同。”该《租赁合同》第三条第六款第一项约定：“租赁期满且甲、乙双方未就续租事项达成协议的，乙方满足下列条件之日起十日内，甲方无息退还给乙方所交纳的承包保证金：（1）乙方已将该租赁物及租赁物内的所有设备（包括软件和硬件）按正常使用后的状态和数量交还给甲方，并确保所有设备能正常运作，如因乙方过错造成该租赁物及租赁物内的设备遗失或损坏的，乙方需按折旧价赔偿。”该《租赁合同》第七条第五款约定：“乙方承诺将投入超过人民币4万元对该出租物消防进行重新装修，……费用由乙方自行承担。”该《租赁合同》第十条第二款约定：“合同期满时，如乙方不再续租，应于合同期满后三天内搬离一切属于乙方之物品，如超过五天仍未搬离所有物品，视为乙方放弃该租赁物内一切物品的所有权，甲方有权无条件随时对该租赁物内物品作出处理，而无须做任何通知，亦无须为甲方的处理行为承担任何责任，并可向乙方追讨超期的租金。”该《租赁合同》第十条第三款约定：“合同终止后，合同双方仍应承担本合同内所规定之双方应履行而尚未执行完毕的义务与责任。”同日，双方还签订《备注》，该《备注》第四条约定：“租金调整：合同到期，由原承租者在相同承租重要条件下优先续租，在原合同月租金基础调整上浮15%。”另外，肖建德作为发包方（甲方）与承包方东莞市xx装饰工程有限公司（乙方）签订《房屋改建工程合同》。肖建德主张双方在2014年6月7日签订该《房屋改建工程合同》，肖建德主张改建费用为378,660元，肖建德还申请了证人刘xx出庭作证，刘xx在庭审中陈述东莞市xx装饰工程有限公司将案涉租赁物二楼、三楼的改建工程发包给其装修改建。陈立城表示肖建德的该改建行为经过其同意。租赁期满后，截至庭审时肖建德仍在继续使用案涉租赁物并向陈立城缴纳房屋占有使用费。此外，双方确认陈立城已就要求肖建德返还案涉租赁物事宜另案起诉至本院，案号为（2020）粤1973民初8302号，该案已作出一审判决，判决肖建德向陈立城返还案涉租赁物，肖建德对该案一审判决不服，向东莞市中级人民法院提起上诉，截至本案庭审时，上述案件尚在二审审理阶段。肖建德以陈立城已起诉要求返还房屋导致其巨大经济损失为由向本院提起诉讼，诉讼过程中，肖建德向本院申请对案涉租赁物装修残值进行鉴定。以上事实，有肖建德提供的《租赁合同》《xx出租楼补充协议》《房屋改建工程合同》、收款收据、《xx厂对面房屋建筑方数》，陈立城提供的《租赁合同》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2019年11月4日，《租赁合同》到期后，因肖建德未返还房屋给陈立城而继续使用案涉住宅，陈立城已向本院另案提起诉讼要求肖建德返还房屋，该案一审判决肖建德返还房屋给陈立城，肖建德不服判决而提起上诉，该案仍在二审审理阶段，而肖建德目前仍在使用案涉房屋，结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、陈立城是否应向肖建德退还保证金；二、陈立城是否应向肖建德赔偿改建费用；三、陈立城是否应向肖建德赔偿家具电器费用。关于争议焦点一。案涉住宅没有取得房地产权证及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，现肖建德要求陈立城退还保证金23,000元，本院予以支持。关于争议焦点二。虽然双方签订的《租赁合同》无效，但肖建德占有使用案涉房屋的时间已超过双方约定的期限，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，现双方约定的租赁期限已届满，故肖建德起诉要求陈立城赔偿改建费用378,660元的诉讼请求理据不足，本院不予支持。同时，肖建德申请对案涉租赁物进行装修残值鉴定，已无必要，本院不予准许。关于争议焦点三。庭审中，肖建德表示其在本案中主张的家具电器目前都在该租赁物内。陈立城表示肖建德可全部搬走该租赁物内属于肖建德之家具电器，故肖建德起诉要求陈立城赔偿家具电器费用76,090元的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持，但肖建德可搬走该租赁物内属于肖建德之家具电器。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈立城于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告肖建德保证金23,000元；二、驳回原告肖建德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,233元（原告已预交），由原告肖建德负担4,029元，被告陈立城负担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  孙永杰二〇二〇年十月二十日书记员  叶 彤周晓婷附本案适用法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。