广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初15513号原告（反诉被告）中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家立，广东登鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：程靖晶，女，1989年8月22日出生，汉族，身份证住址广东省中山市*********，公民身份号码442************042。委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务听律师。委托诉讼代理人：陈泽华，广东洋三律师事务所律师。原告中山市利和物业管理有限公司诉被告程靖晶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，被告程靖晶于2020年7月14日提出反诉，本院依法合并审理，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中山市利和物业管理有限公司的委托诉讼代理人张子扬、林家立到庭参加诉讼,被告程靖晶的委托诉讼代理人陈泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市利和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告向原告支付2020年2月的物业管理费4950元以及违约金920.7元（违约金计算方法：以4950元为基数，从2020年2月6日起，每日按千分之三计算，暂计至2020年3月31日是920.7元，实际计算至付清之日止）；2.请求判令原告有权没收物业管理费保证金9900元（以上共计15770.7元）。事实与理由：原告与中山市金汇置业有限公司在2018年9月12日期间签订《中山市商铺租赁合同》以及《中山利和广场商铺租赁补充协议》，约定被告承租中山市****************。同日，原告与被告签订《物业管理服务协议》，协议约定的主要内容有：1、原告为被告承租的中山市****************提供物业管理服务，服务期限是2018年9月15日至2020年9月14日；2、被告应当按每月每平方米45元的标准向原告支付物业管理费；3、逾期支付上述费用的，每日按千分之三计算违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告从2020年2月29日擅自搬离商铺并关门不营业，致使案外人中山市金汇置业有限公司已提起相应诉讼。原告认为，被告的行为已构成违约，致使合同目的无法实现，应当依法承担违约责任。因此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。原告中山市利和物业管理有限公司变更第一项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年4月25日的物业管理费14025元及违约金（违约金计算方式：2020年2月、3月以4950元为基数，从每月6日起，每日按千分之三分段计算，计算至实际付清之日止；2020年4月以4125元为基数，从4月6日起计至付清之日止）。事实与理由：申请人与被申请人物业合同纠纷一案，因被申请人实际清场时间为2020年4月25日至27日，申请人已依约提供物业服务，申请人特变更诉讼请求如上，望予以批准。被告程靖晶辩称，被告请求驳回原告的诉讼请求，原告所请求支付的物业管理费应2020年2月份新冠疫情不可抗力事件，导致原告无法营业，所以，原告无权请求被告支付该物业管理费，被告已经于2020年2月28日向出租方申请解除双方的租赁合同关系，并主动撤场，反而是原告客观上没有开业，没有提供物业管理服务，所以，其诉讼请求不应得到支持。原告起诉后，被告程靖晶于2020年7月14日向本院提起反诉，请求判令：请求判令反诉被告立即向原告返还物业管理费保证金9900元、装修保证金5000元、宣传费保证金1900元、水电周转金1650元；共计18450元。反诉的事实和理由：反诉原告自2016年9月份开始承租反诉被告物业。2020年2月份因发生新冠肺炎疫情不可抗力事件，导致无法营业。反诉原告已经于2020年2月28日向出租方申请解除双方之间的租赁合同关系，并主动撤场。2020年2月份期间，因响应政府防疫，利和广场商场没有开业，反诉被告客观上没有提供物业管理服务。根据《物业管理服务协议》第十四条关于不可抗力的约定（疾病流行）以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，反诉被告应当返还物业管理费保证金9900元、装修保证金5000元、宣传费保证金1900元、水电周转金1650元给反诉原告，但是反诉原告不予理睬。故为维护反诉原告合法权益，特反诉至贵院，请求法院依法判决！原告中山市利和物业管理有限公司就反诉部分答辩称，1．根据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二的规定，出租人提出解除合同法院不予支持，但本案是物业合同纠纷，并且是被告作为承租人向出租方解除合同的，故另案中山市金汇置业有限公司与被告，不是我方没有提供物业服务。2.根据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见一，要求人民法院要严格把握适用不可抗力，要区分部分或全部的不可抗力，我方认为本案以及有关联的租赁合同的都是长期性合同，并不会因为短期的疫情问题就必然导致整个合同无法履行，且对方也没有证据证明疫情造成的经营困难。3.因被告逾期支付费用，我方有权没收物业费保证金。4.同意返还装修保证金5000元。5.宣传推广费收取的主体不是我方。6.水电费周转金，同意退还537.98元，因涉案商铺拖欠电费，扣除后剩余537.98元，详见我方补充的证据物业案欠费明细表。本院经审理认定事实如下：2018年9月12日，中山市金汇置业有限公司与程靖晶签订房屋租赁合同，约定：程靖晶租赁中山市金汇置业有限公司位于中山市东区*******之一利和广场二层205号商铺作商业用途，租赁面积为110平方米；租赁期间自2018年9月15日至2020年9月14日。合同还约定其他内容。同日，中山市金汇置业有限公司与程靖晶签订中山利和广场商铺租赁补充协议，约定：程靖晶租赁中山市金汇置业有限公司位于中山市东区*******之一利和广场二层205号商铺作商业零售用途，租赁期间自2018年9月15日至2020年9月14日。程靖晶同意于签订本协议时与中山市利和物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期,在租赁合同终止时自然终止。协议还约定其他内容。同日,中山市利和物业管理有限公司与程靖晶签订物业管理服务协议，协议约定：程靖晶租赁中山市金汇置业有限公司位于中山市东区*******之一利和广场二层205号商铺，愿意接受中山市金汇置业有限公司所选聘的中山市利和物业管理有限公司对其所承租物业的物业管理服务。程靖晶承租面积为110平方米,每月每平方管理费45元,每月应缴物业管理费4950元。中山市利和物业管理有限公司代收代缴电费，程靖晶接收物业时须交付：管理费保证金，待程靖晶退租时无息退还；水电周转金，待程靖晶退租时无息退还；装修保证金，完工后,经查无违章时无息退还；协议履行期限自2018年9月15日至2020年9月14日。因地震、台风、水灾、雷击等自然现象、动乱、战争、疾病流行等社会现象、政府行为及其它不可控制、不可预料的因素影响影本协议或造成损失的，双方互不向对方承担责任。遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生3天之内通知另一方，并尽最大努力避免、消除或减轻该不可抗力事件的影响。同时，应在不可抗力事件发生后10天内，提供发生不可抗力事件的有关证明。协议各方按事件对履行协议影响的程度协商决定是否解除协议，或者延期履行协议。程靖晶与出租方因约定或法定事由解除《租赁合同》的同时，本协议自动解除。如程靖晶违反相关规定且令《租赁合同》及本协议终止，中山市利和物业管理有限公司将没收程靖晶物业管理费保证金，并追讨所欠的费用。如程靖晶逾期缴交物业管理费及其它应缴费用，中山市利和物业管理有限公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，程靖晶需按所欠费用总额的3%缴付违约金。程靖晶仍未能按时足额缴纳物业服务费用或相关费用的，超过）5天的，并在中山市利和物业管理有限公司发出第三次书面通知书日仍未缴纳所欠费用总额的，中山市利和物业管理有限公司有权按每日5%的标准向程靖晶收取违约金，并有权对程靖晶采取强制催缴措施（包括暂停供电、供水等）处理。一切因此对程靖晶造成的损失，中山市利和物业管理有限公司概不负责。如程靖晶不按约定交还租赁单元，中山市利和物业管理有限公司有权通知出租方收回程靖晶私自占用的租赁单元，并收取期间发生的物业管理费及水、电费等费用。合同还约定其他内容。程靖晶向中山市利和物业管理有限公司交付了物业管理费保证金9900元、装修保证金5000元、水电周转金1650元，向中山市利和广场有限公司交付宣传费保证金1900元。程靖晶于2020年2月4日通过微信与中山市金汇置业有限公司的工作人员蔡宁波联系，内容反映：程靖晶询问蔡宁波在新冠疫情期间能否申请撤去古镇店，过去一年都是用涉案商铺的盈利来补贴古镇店，现古镇的分店熬不下去了；蔡宁波要求面谈、暂不回复。2020年2月11日，程靖晶再一次向蔡宁波申请撤场，问如何办理手续；蔡宁波称他们公司仍未上班，预计2020年2月17日才开始上班，让程靖晶先提交书面申请。2020年2月18日，程靖晶对蔡宁波称商场通知商户可以营业了，询问招商部什么时候有人上班以及其是否能不开店；蔡宁波称其将于2020年2月28日上班，可与其联系相关事宜，对程靖晶要求的不开店没有同意，称合同还未到期，是否能提前解除合同需经中山市金汇置业有限公司同意；程靖晶强调其是古镇与东区的两个门店（包括涉案商铺）一起撤场，且要求中山市金汇置业有限公司免除其2020年2月租金；蔡宁波称现在回复不了，公司未上班，可以先发电子版给其。2020年2月27日、28日，程靖晶一直询问蔡宁波是否在办公室，要求提交书面撤场申请；蔡宁波回复“好”。后程靖晶于2020年2月28日搬离涉案租赁物。2020年4月27日，程靖晶与中山市金汇置业有限公司、中山市利和物业管理有限公司工作人员签订商户撤场清拆验收确认书，双方确认涉案租赁物已恢复至毛坯状态，并需办理商铺的交接手续。中山市金汇置业有限公司与程靖晶均确认涉案房屋租赁合同、中山利和广场商铺租赁补充协议于2020年2月28日解除。以上事实，有房屋租赁合同、中山利和广场商铺租赁补充协议、物业管理服务协议、商户撤场清拆验收确认书、收据等及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。中山市利和物业管理有限公司与程靖晶签订的物业管理服务协议是合法有效的，双方均应履行。中山市金汇置业有限公司与程靖晶于2020年2月28日解除房屋租赁合同、中山利和广场商铺租赁补充协议，根据物业管理服务协议约定，本协议自动解除，程靖晶不需支付2020年2月28日之后的物业管理费，程靖晶应支付2020年2月的物业管理费4950元。程靖晶不按约定时间支付物业管理费是违约行为，应按协议约定承担违约责任，但自2020年2月至今，我国受疫情的影响，相当普遍的商户停业或收入减少，导致履行能力严重受损，结合本案程靖晶实际应交物业管理费为4950元，程靖晶已交付物业管理费保证金为9900元，物业管理费保证金足以扣减尚欠物业管理费，本院认为本案程靖晶的迟缓交付物业管理费属受疫情影响的不可抗力所致，且没有导致中山市利和物业管理有限公司物业管理费损失，依法律规定程靖晶不应承担违约责任，程靖晶所交物业管理费保证金9900元不应没收，可抵扣程靖晶尚欠物业管理费4950元，尚余4950元应返还给程靖晶。综上，中山市利和物业管理有限公司据此而提起所有诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。中山市利和物业管理有限公司与程靖晶均同意由中山市利和物业管理有限公司返还装修保证金5000元、水电费周转金537.98元给程靖晶，本院予以确认。宣传推广费并非中山市利和物业管理有限公司收取，程靖晶要求中山市利和物业管理有限公司退还宣传推广费缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十条，，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的所有诉讼请求;二、反诉被告中山市利和物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告程靖晶退回物业管理费保证金4950元；三、反诉被告中山市利和物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告程靖晶退回装修保证金5000元、水电费周转金537.98元；四、驳回反诉原告程靖晶的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担。反诉案件受理费131元（反诉原告程靖晶已预交），由反诉原告程靖晶负担31元，反诉被告中山市利和物业管理有限公司承担100元（反诉被告中山市利和物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告程靖晶）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  翟伟国人民陪审员  袁炳中人民陪审员  林绮丽二〇二〇年十月二十八日书 记 员  梁健萍柯佩烨