石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初6626号 原告王丽娜，女，1968年2月25日出生，汉族，住石家庄市。 被告徐净，女，1982年7月14日出生，汉族，无业，住石家庄市长安区。 原告王丽娜与被告徐净房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽娜，被告徐净均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王丽娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房租5000元、暖气费1747.9元；2、判令被告向原告支付违约金3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告坐落于石家庄市长安区生活区）11-3-201的房屋，租赁期限60个月，自2019年12月1日至2024年11月30日，月租金为2500元，按季支付，租赁期间的电话费、水费、电费、煤气费、物业费、暖气费等费用由被告承担。合同约定，若被告拖欠房租一个月以上的，应向原告支付年租金的10%作为违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋。现被告拖欠2020年4、5月的租金5000元，暖气费1747.9元也一直拒不支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告徐净辩称，原告所述与事实不符。双方签订合同时已经约定被告不用负担暖气费。2020年4月14日被告与原告交接钥匙，不想再租赁该房屋，原告押了被告2500元押金，租金被告交到2020年3月31日，在2020年4月十几号时被告给原告打电话说押金不要了，抵了四月份十几天的房租和其他费用。被告一直跟原告在微信上联系，想给原告钥匙，但是原告一直不要。一直到2020年4月30日，原告回了一条微信，说她前期身体不好，如果不租房属于违约，把费用结清一下就可以。原告同意交接，被告认为原告同意解除合同了，并且被告不欠原告的房租，被告想给原告钥匙，但是原告一直不要钥匙，拖到了5月18日下午，原告约被告到她的房子那里，并交了钥匙。被告不欠原告房租，也不应支付违约金。被告租房是用于经营小饭桌，因为今年疫情的问题，过年后一直没有开业。根据《最高法关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见一》第二条的规定，同时根据《最高法关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第一条第五项的规定，原告作为出租方，主张违约金的请求不应得到支持，另外根据双方之间签订的房屋租赁合同的规定，双方可以协商终止合同，同时根据第九条的约定，协商解除并不属于合同违约的情形，因此不适用合同违约条款，原告主张的违约金不应得到法院的支持。合同的押金在扣除被告应支付的费用之后剩余部分应予以返还。原告不能以双方解除合同为由而扣下被告的房屋押金，如有欠费可用押金冲减。 经审理查明： 一、2019年11月28日，原、被告及长安区青冠国大房产经纪服务部签订《房屋租赁合同》，约定：“出租人（甲方）：王丽娜……承租人（乙方）徐净……居间方（丙方）河北国大房地产经纪有限公司……营业部……第一条房屋基本情况：1、甲方自愿将座落在长安区和平东路372号11-3-201的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意租赁该房屋……第二条租赁期限1、该房屋租赁期限共60个月，自2019年12月1日至2024年11月30日止。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则应在租赁期满前30日通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。第三条租金及支付时间1、该房屋月租金为人民币贰仟伍佰元整。2、该房屋租金按季支付，首期房租支付时间为2019.11.28，以甲方实际收到为准。……第五条租房押金及其他费用1、为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并支付首期租金时向甲方支付人民币（大写）贰仟伍佰元整作为该房屋押金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿费用外，剩余部分甲方应及时足额返还给乙方。2、乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际发生的费用，若有特殊约定则从其约定……第八条合同的终止1、租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致，本合同终止。……第九条违约的处理……2、乙方违约的处理。未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的；……拖欠房租壹个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金，且甲方有权解除合同。若违约金不足弥补甲方损失的，甲方可据实追索乙方责任……第十条免责条款1、该房屋及其附属设施由于不可抗力造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、由于政府政策变化等原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算，多退少补。……” 同日，原告向石家庄华电供热集团有限公司缴纳暖气费1747.9元。同日，被告向原告转款5000元。2019年12月1日，被告向原告转款5000元，2020年3月14日被告向原告转付3月份的房租2500元。 被告称租赁原告的房屋用于与赵某、管珊经营小饭桌，但因疫情原因，学校都没开学，故租赁原告房屋后一直未能开业经营；提供合作协议，证明自2019年12月10日起被告与赵某、管珊合作经营小饭桌。原告对合作协议无异议。 原告与赵某的微信聊天记录载明：2019年12月3日，被告称：你们商量一下，暖气费得从租房开始交，不能说暂时不用就不交暖气费，我咨询了好几个租房主和中介，都是这么说的。我也有其他房出租过，从来也没有说租房不交暖气费的。赵某称：姐，不是我们不掏这个钱，关键是我们租房时已经过了交暖气费的时间，我们也没打算用暖气，你是租出去房子之后才交的，说句不好听的，你是觉得房子租出去了，不用自己掏钱，你才交的……再说了你交费前是不是应该问问我们……赵某：姐，刚才中介给我打电话了，这个情我们领，也谢谢你，暖气费今年这事就算翻篇了，以后咱就不说这事了，明年暖气费我们该怎么交怎么交。原告：其实我跟你说啊，不是说介意这个钱多少的问题，……赵某：是，中介这边肯定有责任，他们没提前说清楚，这事咱们就过了，明年咱也不会出现这种问题，我们要用暖气，肯定提前就把钱给你了，这事咱们就算翻篇了，不能因为这事影响咱们以后的相处。原告：这个事儿呢，就是过去就过去，我知道了这个事儿呢，就是咱们之间没有关系，然后没有什么的…… 原告与被告的微信聊天记录载明：2020年4月22日，被告向原告发送微信：王姐你好，你看你什么时候有时间我们把钥匙给了你。原告称：我最近身体不好，总和医院打交道了，也不想着折腾这个房子了，如果租，你孩子开学前的房租，如你说出的最低房租属实，我会更优惠。如果不租，属于单方违约，押金是不退的，租赁期间的水、电、暖、煤气、物业房租等费用一并结清后交接一下即可。2020年5月2日，被告称：好的王姐，上次金金给你打电话说把钥匙和燃气卡给了您，结果您也没要。…… 原告称2020年5月18日被告向原告交付两把房屋钥匙，2020年5月23日原、被告双方及中介方约定交接，但被告未到场，现原告主张4月、5月的房租5000元及违约金3000元，以及暖气费1747.9元。 被告不认可，称归还钥匙时因有一把钥匙断到了门锁里，所以只归还了两把，现已经交接清楚，但原告一直未退押金2500元；2019年的暖气费原告同意由其负担，不再要求被告负担；提供证人杨某（签合同时中介方职员杨某）和赵某出庭作证；证人杨某称看房时，双方约定免当年的暖气费，之后的暖气费依旧由被告负担；签订合同后，原告给付被告两把钥匙，关于暖气费双方协商一致不用被告承担，但是合同是制式合同，忘记划掉这一项；赵某称其收到了原告给付的三把钥匙，但是也归还了三把钥匙，且原告提出暖气费的问题时，被告方表示如果让负担2019年的暖气费，房子就不租了，原告同意不让被告方负担以后，被告方才继续租赁房屋。 原告认可押金未退还被告，但称没有断钥匙，并称双方签订合同时没有协商减免本年度的暖气费，在原告与赵某的微信聊天记录中原告也没有明确答应减免本年度暖气费。 本院认为，原、被告系房屋租赁合同纠纷，双方签订的签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，对此，本院予以确认。原、被告均应按合同约定享受权利并履行义务。现原、被告均认可上述协议已解除，本院予以确认。关于暖气费，原告于签订租赁合同当日向相关部门缴纳暖气费用，但当天并未向被告收取，且中介方工作人员到庭作证证实双方在协商租赁房屋时明确说明本年度暖气费被告不负担，并结合原告与赵某的微信聊天记录，可证实原告已自愿承担该年度的暖气费，故原告在合同解除后再次向被告主张暖气费，本院不予支持。合同签订后，被告向原告交纳房屋租赁押金2500元，并支付房租至2020年3月，2020年4月被告即向原告提出解除租赁合同，2020年5月18日被告向原告交付钥匙，原告收回房屋，故租赁合同解除时间应为2020年5月18日，因被告租赁房屋用于小饭桌的经营，而因疫情原因导致学校无法开学，系不可抗力因素导致合同无法继续履行，故被告提前解约的行为不构成违约，对原告主张的违约金，本院不予支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条的规定，对2020年4月-5月的租金，原、被告各负担一半，因原告处有被告交纳的押金2500元，被告亦同意用押金折抵所欠费用，故押金折抵租金后被告不欠原告房租。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条之规定，判决如下： 驳回原告王丽娜的诉讼请求。 案件受理费50元减半收取25元，由原告王丽娜负担（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费50元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年十月九日 书记员  刘晓燕