浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7609号 上诉人（原审原告）：熊建桥，男，1983年9月16日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：章群艺、徐鹏刚,浙江泽颂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈国坚，男，1976年4月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李卫国、金涛，浙江金道（杭州钱塘新区）律师事务所律师。 上诉人熊建桥因与被上诉人沈国坚房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李骏适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年6月18日，熊建桥与沈国坚签订《房屋转让协议》，约定沈国坚将坐落于杭州市江干区××幢××单元××室房屋转让给熊建桥，该房屋建筑面积为57.44平方米，购房总价为648000元。付款方式为，在签署本合约14日内支付30万元作为购房定金，在签署《杭州市房屋转让合同》时，将该定金作为购房部分首付款；第二部分购房款在签订《杭州市房屋转让合同》时付清。合同还约定沈国坚承诺在2014年9月30日前办理出该房屋的权属证书，在沈国坚办出该房屋产权三证后三天内签订《杭州市房屋转让合同》，若一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》，违约方向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金。后沈国坚将案涉房屋交付熊建桥，熊建桥将房屋装修后入住至今。案涉《房屋转让协议》转让的铭都雅苑10幢1单元1101室的房屋系农转居公寓，属沈国坚户所有。根据（2017）浙0191民初3393号民事调解书，沈国坚户对其家庭财产进行了分家析产，经法院主持调解，其中案涉房产归案外人王晴韵所有。 熊建桥变更后的诉讼请求为：1.判令解除《房屋转让协议》；2.判令沈国坚退还购房款44万元；3.判令沈国坚支付熊建桥利息损失121952.30元（按照4.90%年利率计算，暂计算至2020年4月14日，保留权利至本金还清之日）；4.判令沈国坚赔偿熊建桥装修损失6万元；5.判令沈国坚赔偿熊建桥房屋增值损失120万元；6.本案诉讼费用由沈国坚承担。 原审法院认为：熊建桥、沈国坚签订的《房屋转让协议》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按约全面履行自己的义务。《房屋转让协议》约定，在沈国坚办出该房屋产权三证后三天内签订《杭州市房屋转让合同》，故案涉《房屋转让协议》属于预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，案涉房产已归案外人王晴韵所有，案涉《房屋转让协议》客观上已无法履行，故熊建桥要求解除合同及沈国坚返还购房款44万元的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。案涉合同因沈国坚违约而解除，沈国坚应当承担相应的违约责任。《房屋转让协议》约定，若因一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金。据此，原审法院认定沈国坚应当按照购房款648000元的20%的标准赔偿熊建桥经济损失129600元。沈国坚主张约定的违约金过高请求予以适当减少，缺乏依据，原审法院不予采纳。熊建桥主张的利息损失、装修损失及房屋增值损失，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年8月10日判决：一、熊建桥与沈国坚于2014年6月18日签订的《房屋转让协议》于判决生效之日解除；二、沈国坚于判决生效后十日内返还熊建桥购房款44万元；三、沈国坚于判决生效后十日内支付熊建桥经济损失129600元；四、驳回熊建桥的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10599元（已减半），由熊建桥负担7285元，沈国坚负担3314元。 宣判后，熊建桥不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定案件事实错误。原审认定案件事实中，遗漏了熊建桥于2014年6月支付购房定金2万元；2014年7月13日支付定金及购房款28万元；2014年10月14日支付房屋款10万元；2014年12月8日支付房屋款2万元；2015年1月7日支付房屋款2万元的事实。虽然《房屋转让协议》约定的定金30万元，但是按照《担保法》第九十一条规定：定金不得超过主合同标的额的百分之二十。房屋总价为648000元，定金最高为129600元，剩余的170400元及后续支付的14万均为熊建桥支付的购房款。二、原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（一）《房屋转让协议》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。（二）出卖人按照约定收受了购房款。如前所述，虽然协议约定购房定金为30万元，但该约定违反法律规定，应认定定金为129600元，剩余的为购房款。同时沈国坚与熊建桥另行达成口头约定，熊建桥再行支付了购房款14万元。（三）虽然《房屋转让协议》第4条约定，在沈国坚办出房屋产权证三日内签订《杭州市房屋转让合同》，但结合协议第8条，第7条规定可以看出，这只是双方为履行《房屋转让协议》，沈国坚办理房屋产权转让的一道流程（因房管局部门对房屋转让合同有专门的格式要求），并非是双方就房屋买卖的内容进一步进行磋商。因此，本案的《房屋转让协议》应当认定为本约，沈国坚需要赔偿房屋价格上涨给熊建桥造成的经济损失。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：依法改判原审判决第三项，判决沈国坚支付熊建桥经济损失120万元；本案一、二审诉讼费用由沈国坚承担。 针对熊建桥的上诉，沈国坚发表答辩意见称：一、原审法院认定事实清楚。44万元的具体支付时间并非本案的关键事实，原审法院认定案件事实清楚正确。二、原审法院适用法律正确，本案《房屋转让协议》属于预约合同。首先本案《房屋转让协议》明确约定在房屋产权三证办出后三天内签订《杭州市房屋转让合同》，原审认定《房屋转让协议》属于预约合同系适用法律错误。其次，根据《商品房销售管理办法》是适用于房地产开发企业的商品房销售及预售，但本案案涉房屋系拆迁安置房屋，并不属于商品房，当然不应适用。熊建桥用《商品房销售管理办法》第十六条来主张案涉《房屋转让协议》的性质，显然系对案涉房屋性质的错误理解。再次，熊建桥称签订《杭州市房屋转让合同》只是转让中的一道流程也不是事实，本案《房屋转让协议》本身就约定一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的10%作为违约金。三、本案熊建桥主张房屋价格上涨损失完全没有依据。本案案涉《房屋转让协议》第四条约定甲方承诺在2014年9月30日前办理出该房屋的权属证书，甲乙双方约定在甲方办出该房屋产权三证后三天内签订《杭州市房屋转让合同》。本案熊建桥于2014年10月份就知晓权利被侵害，即使要认定房屋上涨差价损失，也应当根据当时的房价来认定房屋上涨差价损失，并非按照现在的价格来主张，熊建桥怠于行使权利造成的房屋上涨部分，不应得到支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 二审中，双方当事人均未提交二审新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为案涉《房屋转让协议》的性质系预约还是本约。 预约的一般认定标准为合同中包含将来某一时间另行签订本约的条款，其合同的标的是双方签订本约的行为。案涉《房屋转让协议》约定，在沈国坚办理出案涉房屋三证后，双方再签订《杭州市房屋转让合同》，并支付剩余购房款。同时约定，若因乙方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金。故该约定内容符合预约的一般条件。 关于预约是否可以视为本约的问题。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该规定意味着，双方虽在合同中约定将来订立本约，但若其满足上述条款规定的条件，该合同应当认定为本约。结合本案的事实，沈国坚并未收受约定的购房款，熊建桥仅依照《房屋转让协议》的内容支付了30万元定金，及之后陆续向沈国坚支付了购房款14万元，自2014年6月18日签订案涉协议至今，尚有208000元并未支付，且双方当事人均认可剩余款项在双方签订《杭州市房屋转让合同》时再支付。故本案的《房屋转让协议》并不能视为本约。 本案的房屋系属于沈国坚户的安置房，在案涉《房屋转让协议》签订时，沈国坚户并未就案涉房屋在户内完成析产，案涉房屋未办理出权属证书，并未满足上市交易及办理过户的条件。案涉《房屋转让协议》亦约定一定期限内再行签订《杭州市房屋转让合同》，并以此作为支付剩余购房款的条件，案涉房款亦未全部付清。故原审法院认定案涉《房屋转让协议》为预约，并无不当。熊建桥以案涉房屋系本约为依据，以房屋差价作为其损失要求沈国坚赔偿，依据不足，原审法院不予支持，亦无不当。 综上，熊建桥的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14433.60元，由上诉人熊建桥负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 骏 二〇二〇年十月十日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜