江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初4717号原告：徐开宏，男，1941年5月24日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：黄果红叶、黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。被告：苏州贝林达石油化工有限公司，统一社会信用代码913205857206927891，住所地苏州市太仓市城厢镇北城东路**。法定代表人：陈各洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘闯，该公司员工。委托诉讼代理人：孟楚晗，江苏圣典律师事务所律师。原告徐开宏诉被告苏州贝林达石油化工有限公司（以下至判决主文前简称贝林达公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理，因不宜适用简易程序，依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐开宏及委托诉讼代理人黄鑫，被告贝林达公司委托诉讼代理人刘闯、孟楚晗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐开宏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原、被告双方于2001年9月13日，签订转让协议书无效；2、请求法院判决被告协助原告办理企业名称为苏州贝林达石油化工行限公司淮南门加油站的“成品油零售经营批准证书、工商登记证书（营业执照）、消防合格证、化学危险品经营许可证及化学危险品储存许可证、安全证书”变更企业名称为盱眙县新街化工厂淮南门加油站；3、判决被告赔偿在管理加油站期间给原告造成的收入损失26万元；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：1998年5月，原告创办盱眙县新街化工厂，1999年12月，原告开办家庭经营方式的个体工商户盱眙县新街化工厂淮南门加油站；后盱眙县新街化工厂被原告注销，盱眙县新街化工厂淮南门加油站变更为苏州贝林达石油化工行限公司淮南门加油站。二、2001年8月2口，盱眙县新街化工厂淮南门加油站与被告签订加油站转让协议，后在被告要求下于2001年9月13日，将签订主体改为盱眙县新街化工厂与被告方，签订的转让协议书约定：1、原告将自有的盱眙县新街化工厂淮南门加油站转让给被告，该加油站的总资产为：集体征用性质的土地而积2.3亩，原告负责将该块土地证变更至被告名下，此宗土地上的建筑物，被告改扩建时由原告负责清除地面所有障碍物，其清平费用由原告承担，并协助被告办完国有土地50年出让的手续，出让费用由被告承担；总储量为120-150吨的加油罐4只；营业用房100平方米；原告另向被告交付收购前正常使用的其他辅助设施。被告正式扩建加油站时雨棚及营业房产权归原告所有。2、原告负责协调被告与黄花塘镇人民政府所签订的意向书及时有效地实施。所签订的本协议在被告与黄花塘镇人民政府所签订的意向书内容实施后合同生效。3、转让总价款为伍拾贰万元。协议签订后一周内，被告向原告支付定金壹拾叁万元，原告将成品油零售经营批准证书交给被告；在成品油零售经营批准证书变更后…周内，被告向原告支付壹拾叁万元；在工商登记和其他经营需要的权证变更后一个月内，被告向原告支付壹拾叁万元；在负责协助房屋权证变更及土地产权证变更后两个月内，被告向原告支付壹拾叁万元等内容。三、在原被告签订该协议之前，被告于2001年8月2日与盱眙县黄花塘人民政府约定签订了意向书，约定：黄花塘镇人民政府协助被告将辖区境内淮南门加油站以及周围土地出让给被告，总面积为沿宁连路长200米，规划红线向后55米地块，具体面积以土地证实载为准。新增土地出让价格不高于5万元每亩，期限为50年，另外负责把原淮南门加油站征用性质的土地2.3亩变更至被告名下，并协助被告办理新增及原土地的一次性出让手续，在该项手续完成后返还原2.3亩土地的征用土地款。四、在该协议签订后，被告于2001年8月31日，向原告汇款13万元，原告按照协议约定，将成品油零售经营批准证书原件交给被告方。收到第…笔转让款后，原告又配合被告办理成品油零售经营批准证书变更手续。但被告并未按照协议约定，给付第二笔款项。经原告多次索要，从2002年3月12日至2002年8月5日，分五次给付了第二笔13万元的转让款。后，原告又按照协议约定，将工商登记证（营业执照）和其他（包括安全证书）经营所需要的权证变更至被告方名下。五、在此期间，被告因未履行与盱眙县黄花塘镇人民政府签订的意向书，未缴纳土地出让金；原告也无法办理房屋产权证及土地权证变更手续。被告迟迟未支付第三笔转让款，但从2002年至2006年，被告一直自己试营业原淮南门加油站，2006年至2009年期间停业；经原告多次催要款项，被告一直拖延支付第三笔转让款，承诺待手续办完后按协议履行。2009年，被告又将该加油站租赁给他人经营。由于在被告试经营期间，加油站一直违法违规，一直都未正常经营。2011年，该加油站被原告收回。但被告一直不配合原告办理加油站经营所需要的各种证书的变更手续。综上，双方签订的《协议书》，因为被告一直未完全履行；被告与黄花塘镇人民政府签订的意向书也没有实施，造成了原告的集体土地的转让违反了法律法规的强制性规定而没有效力。故被告因该协议取得的财产应当予以返还，相关的因该协议而变更过的批准手续应当恢复原状。为维护原告的合法权益。特具诉状，请求判决如诉。被告贝林达公司辩称，一、被告与盱眙县新街化工厂淮南门加油站于2001年8月2日签订的协议书系合法有效的，有继续履行的现实条件，仅仅涉及土地变更条款无效；二、原告诉称的被告未完全履行，被告与黄花塘镇人民政府签订的意向书没有实施，造成了原告的集体土地转让违反了法律法规的强制性规定而没有效力的说法不能成立；三、涉案协议书合法有效，被告无义务变更相关证照；四、原告要求被告赔偿管理加油站期间给原告造成的收入损失26万元没有法律依据。本案经审理认定事实如下：原盱眙县新街化工厂淮南门加油站（以下简称化工厂淮南门加油站）系个体工商户，经营者为徐开宏。盱眙县新街化工厂（以下简称新街化工厂）为徐开宏个人独资经营，2006年6月2日被注销。2001年8月2日，盱眙县黄花塘镇人民政府（以下简称黄花塘镇政府）作为甲方与贝林达公司作为乙方签订《意向书》1份，主要内容为，黄花塘镇政府负责与当地土地管理部门协调，协助贝林达公司将甲方辖区境内淮南门加油站以及周围土地出让给乙方，总面积为沿宁连路长200米，规划红线向后55米地块，具体面积以土地证实载为准；新增土地出让价格不高于5万元每亩，期限为50年；另外负责把原淮南门加油站征用性质的土地2.3亩变更至被告名下，并协助乙方办理新增及原土地的一次性出让手续，在该项手续完成后返还原2.3亩土地的征用土地款；土地出让费的支付为，一次性出让，分期支付，第一期以乙方开始改扩建时支付50%，第二期为乙方正常营业后一个月内支付50%；为保证乙方能如期改扩建，甲方保证在乙方支付完第一期土地出让费用后，将乙方改扩建所需的国有土地使用证及其他必要证件交给乙方；本意向书在乙方收购淮南门加油站合同生效时生效。2001年9月13日贝林达公司作为甲方与新街化工厂作为乙方签订《协议书》1份，内容与2001年8月2日贝林达公司作为甲方与淮南门加油站所签订的协议书一致，并约定由2001年9月13日签订的《协议书》替代。主要内容为，第一条约定，甲方同意收购乙方所属化工厂淮南门加油站，加油站的总资产为：集体征用性质的土地面积2.3亩，乙方负责将该块土地证变更至甲方名下，此宗土地上的建筑物（面积约400平方米），甲方扩建时由乙方负责清除地面所有障碍物，其清平费用由乙方承担，并协助甲方办完国有土地50年出让的手续，出让费用由甲方承担；总储量为120-150吨的加油罐4只；营业用房100平方米；乙方另向甲方交付收购前正常使用的其他辅助设施。甲方正式扩建加油站时雨棚及营业房产权归乙方所有。第二条约定，乙方负责协调甲方与黄花塘镇政府所签订的意向书，及时有效地实施。所签订的本协议在甲方与黄花塘镇政府所签订的意向书内容实施后合同同时生效。第三条约定，转让总价款为52万元。在甲方方支付最终一笔资金之时，乙方应该向甲方出具加油站完整手续及笫一款项资产。土地的最终面积以政府在土地产权证上记载的面积为准。付款时乙方负责向甲方开具税务部门认可的发票。但所发生的税金由乙方承担。第四条约定，乙方保证上述加油站的全部财产是乙方的财产，并且没有设定任何第三者权益，包括但小限于以上述财产、加油站的名称的一部分或全部财产设定抵押、担保、约定转让等他项权利。如果存在，则乙方愿对此引起甲方的直接和间接损失承担一切责任。五、双方同意在本协议签署生效后，乙方必须完成下列责任：1、在本协议签署生效后四个月内将资产过户到甲方或甲方指定的公司名下。2、在本协议签署生效后即将成品油零售经营批准证书交给甲方，协助甲方办理营业执照和消防合格证，化学危险品经营及化学危险品储存等经营石油零售的许可证过户到甲方或甲方指定的公司名下。第八条约定，在本协议签署并生效后一周内，甲方向乙方支付定金13万元，乙方将成品油零售经营批准证书交给甲方；在成品油零售经营批准证书变更后一周内（变更时间为1个月），甲方向乙方支付13万元；在工商登记和其他经营需要的权证变更后一个月内，甲方向乙方支付13万元；在负责协助房屋权证变更及土地产权证变更后两个月内，甲方向乙方支付13万元等内容。第九条约定，交接日；在甲方付清余款之日起的第七日定为交接日。第十二条约定，违约责任，如果甲方支付了定金而不在本协议签署生效后的四个月内收购本加油站（因乙方原因无法过户的情况除外），则甲方已付定金不得退回；如果乙方在收到全部定金而不在本协议签署生效后四个月内将本加油站以本协议的条件卖给甲方，并办理完各项手续，不论何种原因（含与任何第三者之间的纠纷不能及时了结）则乙方应返还甲方已付定金的双倍给甲方。第十三条约定，本协议于2001年9月13日在盱眙县签署生效。本协议签署后甲方与化工厂淮南门加油站此前签署的协议无效，不再具有任何法律效力。2001年9月20日贝林达公司向盱眙县石油市场清理整顿办公室提出《更名申请》1份，主要内容为，贝林达公司已收购淮南门加油站，申请办理以上加油站《成品油零售经营批准证书》的名称为苏州贝林达石油化工有限公司淮南门加油站（以下简称贝林达淮南门加油）。2001年9月24日盱眙县石油市场清理整顿办公室向淮安市石油市场清理整顿办公室报送《关于盱眙县新街淮南门加油站名称变更的报告》1份，请求批准上述加油站的名称变更。2001年5月8日江苏省经济贸易委员会《成品油零售经营批准证书》油零售证书第0009149号记载，企业名称：苏州贝林达石油化工有限公司淮南门加油站，，地址：盱眙县黄花塘镇压泥沛村法定代表人（企业负责人）：王家强。2001年5月8日江苏省经济贸易委员会《成品油零售经营批准证书》油零售证书第0009149号记载，企业名称：苏州贝林达石油化工有限公司淮南门加油站，，地址：盱眙县黄花塘镇压泥沛村法定代表人（企业负责人）：王家强。2001年11月29日，盱眙县计划委员会作出盱计发（2001）198号《关于同意改建盱眙县新街淮南门加油站的批复》1份，同意黄花塘镇政府《关于改建盱眙县新街淮南门加油站的请示》的意见。2002年8月28日，化工厂淮南门加油站申请注销盱眙县新街化工厂淮南门加油站营业执照。2002年8月29日，淮安市盱眙县危险化学物品管理办公室发出（便函）给盱眙县工商行政管理局，同意化工厂淮南门加油站的《化学危险物品经营许可证》变更企业名称、法定代表人，要求其给予办理营业手续。2002年9月3日黄花塘镇政府向盱眙县工商局出具《证明》，化工厂淮南门加油站已出售给贝林达公司，需重新办理登记手续，请求按企业改制有关文件精神办理。2002年9月3日贝林达淮南门加油领取营业执照。2003年8月7日、2003年8月19日贝林达公司人员出具收条各1份，收到淮南门加油站印章、消防安全许可证。徐开宏于20000年6月8日、2004年10月12日领取《村镇房屋所有权证》，建筑面积分别为218.4平方米、196.8平方米，300平方米、144平方米。于2000年11月20日领取盱土集用（2000）字第18002号集体土地用地使用证，1997年12月24日领取盱土集建（97）字第18008号集体土地建设用地使用证。2002年8月3日，2002年8月25日化工厂淮南门加油站发给贝林达公司信件，通知贝林达公司按照协议付款，2002年8月26日贝林达公司回复函1份，要求徐开宏尽快变更营业执照等相关证照后，将按协议付款。2004年3月8日徐开宏寄给贝林达公司的挂号信1封，主要内容为，贝林达公司不履行协议义务，徐开宏再次要求贝林达公司履行义务，直到2004年3月，贝林达公司未按照意向书实施集体土地征收及商业零售用地的工作。贝林达公司共支付第一期、第二期款项26万元，从2002年8月5日起，贝林达公司未支付协议约定的款项。2002年至2011年7月，案涉加油站由贝林达公司经营。徐开宏提供《淮南门加油站经营承包合同书》2份，证明从2011年7月徐开宏收回加油站，徐开宏将加油站改造后对外承包经营，2012年9月-2015年12月30日，承包金为10万元，2017年开始每年30000元，从2002年到2011年，加油站被贝林达公司控制，给徐开宏造成的损失按照每年3万元计算9年的数额为26万元。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《意向书》《协议书》《成品油零售经营批准证书》《更名申请》《关于同意改建盱眙县新街淮南门加油站的批复》、私营企业申请注销登记注册书、淮安市盱眙县危险化学物品管理办公室发出（便函）、申请变更报告、个人独资企业注销核准通知书、《证明》、营业执照、收条、《村镇房屋所有权证》、集体土地用地使用证、集体土地建设用地使用证、回复函、《淮南门加油站经营承包合同书》等，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。本案中，根据新街化工厂与贝林达公司签订的协议书约定，化工厂淮南门加油站转让的主要资产为案涉加油站使用集体性质的土地使用权面积约2.3亩，及此宗土地上的建筑物（面积400平方米），营业房面积100平方米，双方之间的权利义务主要是房屋所有权和土地使用权的转让，上述土地属于集体性质土地，截至法庭辩论结束时止，案涉土地性质仍为集体性质土地，依据上述规定，双方签订的《协议书》违反法律法规的强制性规定，属无效合同。《协议书》约定，新街化工厂负责将其集体征用性质的土地面积2.3亩土地使用证变更至贝林达公司名下，并负责协调贝林达公司与黄花塘镇政府所签订的意向书，及时有效地实施。徐开宏在签订《协议书》时，应该认识到土地使用权性质变更的不确定性，应在土地使用权性质变更后履行相关协议条款，徐开宏未按《协议书》约定负责将案涉集体土地使用权性质变更为贝林达公司名下，应负纠纷的主要责任即60%的责任。贝林达公司在收购案涉加油站前明知案涉土地为集体土地使用权性质，而与新街化工厂签订《协议书》并履行相关条款，应承担纠纷的次要责任即40%的责任。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐开宏作为新街化工厂个人独资经营者、化工厂淮南门加油站经营者，在其都已注销的情况下，可以作为本案原告主张权利。贝林达公司从2002年到2011年，占有案涉加油站并且经营，给徐开宏造成损失应按责赔偿。徐开宏举证按每年对外租金3万元计算9年，合计26万元，贝林达公司未能提供相反证据证实徐开宏的损失，对徐开宏计算的损失，结合案涉加油站的地理位置及双方的过错责任等，本院酌定贝林达公司赔偿徐开宏损失10.4万元。因双方当事人签订的《协议书》无效，双方当事人签订《协议书》的目的已无法实现，《协议书》中有关工商执照、证照变更等所涉条款的约定，对贝林达公司而言已无意义，贝林达公司应当负有协助办理恢复经营手续的附随义务。徐开宏在办理上述证照变更回化工厂淮南门加油站时，如相关行政机关要求贝林达公司予以协助时，贝林达公司应予以协助。贝林达公司在庭审中表示对合同无效造成其损失另案主张，是其对诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院在本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，判决如下：一、原告徐开宏（盱眙县新街化工厂）与被告苏州贝林达石油有限公司于2001年9月13日签订的《协议书》无效；二、原告徐开宏在办理苏州贝林达石油化工有限公司淮南门加油站的《成品油零售经营批准证书》《营业执照》《化学危险品经营许可证》《消防合格证》《化学危险品储存许可证》《安全证书》变更恢复为盱眙县新街化工厂淮南门加油站过程中，如相关行政机关需要被告苏州贝林达石油化工有限公司协助，被告苏州贝林达石油化工有限公司应立即予以协助；三、被告苏州贝林达石油化工有限公司于本判决生效后二十日内给付原告徐开宏损失10.4万元；四、驳回原告徐开宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，诉讼财产保全申请费3120元，合计8320元，由原告徐开宏负担2820元，被告苏州贝林达石油化工有限公司负担5500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李家锐人民陪审员  王伟林人民陪审员  王清泉二〇二〇年十月十九日法官 助理  王士虎书 记 员  杨 帆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更之日起生效。