湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初3305号 原告：娄底市万家红物业服务有限公司，住所地：娄底市经济开发区娄星北路（高溪农贸市场）****。 法定代表人：谭颂，男，系该公司总经理。 原告：娄底市万家红物业服务有限公司桂阳分公司，住所地，住所地：湖南省郴州市桂阳县鹿峰街道迎宾路**君御尚城******iv> 法定代表人：谭颂，男，系该公司总经理。 两原告共同委托诉讼代理人：廖为平，男，系公司员工。 两原告共同委托诉讼代理人：欧阳忠海，男，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 被告：曾金兰，女，1981年8月4日生，汉族，住桂阳县。 原告娄底市万家红物业服务有限公司（以下简称：万家红公司）、娄底市万家红物业服务有限公司桂阳分公司（以下简称：万家红桂阳分公司）诉被告曾金兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，由审判员曹陆阳适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人廖为平、欧阳忠海，被告曾金兰到庭参加诉讼，两原告法定代表人谭颂未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业管理费3786元、违约金3454元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系桂阳县君御尚城小区****房业主，房屋面积122.31㎡。2014年5月28日万家红公司与湖南博浩置业发展有限公司签订《桂阳君御尚城住宅小区物业服务合同》，其中约定：由万家红公司对该小区提供物业管理服务，合同期限自合同签订之日起至小区业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同后终止，物业费多层楼梯房按0.6元/㎡计算、高层电梯房根据行情计算，业主空置房按服务费全额的90%收取。2019年3月22日桂阳县君御尚城小区业主委员会（甲方）与万家红桂阳分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：合同期限五年，从2019年4月1日起至2024年3月31日止；物业费多层楼梯房按0.6元/㎡计算，高层电梯房按1.29元/㎡计算，约定下一年度物业服务费提前半个月交付，甲方（小区业主）未按合同约定时间交物业服务费，甲方（小区业主）则应每日按欠费总额的千分之五向乙方（万家红桂阳分公司）支付惩罚性违约金并承担因甲方（小区业主）欠费引发的律师费。合同生效后，两原告按照合同为被告提供物业管理服务。2018年10月1日至2020年9月30日期间被告拖欠原告物业管理费3786元。原告多次向被告催收，被告一直未缴纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。物业管理费及违约金的具体计算方式：物业管理费：2018年10月1日至2019年3月31日：122.31㎡×1.29元/㎡×6个月=946元，2019年4月1日至2020年9月30日：122.31㎡×1.29元/㎡×18个月=2840元，合计3786元；违约金：2019年4月1日至2020年3月31日之间的违约金为：122.31㎡×1.29元/㎡×12个月×5‰×365天=3454元。 被告曾金兰辩称，原告诉请的物业管理费计算方式、数额属实；被告不愿意缴纳物业费的原因是：1.被告不认识原告，也没有请原告来做物业管理；2.物业费的收支明细未公布；3.2019年7月至9月原告将垃圾箱放在被告主卧室窗户下，很臭，经反映后才搬走的；4.房屋裂缝原告未找开发商处理；5.房屋房产证一直未办理；6.被告家中小偷入室，客厅大灯损坏原告未赔偿；7.路面积水未处理；8.电梯中被粘贴广告产生的收益应当支付给业主；9.人被关在电梯内未及时处理，原告应当赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认为原、被告提供的证据均具有客观性、关联性、合法性，相互印证，形成证据链，可以作为认定本案事实的依据。 根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系总公司与分公司关系。 2014年5月28日，桂阳县君御尚城小区开发商湖南博浩置业发展有限公司（甲方）与万家红公司（乙方）签订前期物业服务合同《桂阳君御尚城住宅小区物业服务合同》，约定：物业服务费实行包干制，由业主或物业使用权人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按以下标准收取：高层电梯房根据行情；多层电梯房按0.6元/月·平方米。 2016年7月20日，湖南博浩置业发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买桂阳县君御尚城小区电梯房****，房屋面积122.31㎡；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为娄底万家红物业服务有限公司；物业服务时间从2016年6月30日到2019年6月30日；物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。 2019年3月22日桂阳县君御尚城小区业主委员会（甲方）与万家红桂阳分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：乙方于2014年5月28日与湖南博浩置业发展有限公司签订前期物业服务合同，自签订前期物业服务合同至今，该小区一直由乙方提供物业服务，在此期间甲方（小区业主）也一直按业主房产建筑面积多层楼梯房每平方米0.6元、高层楼梯房1.29元每平方米（包含了自来水增压费以及消防设备运行电费）、商业部分按2.0元每平方米、小区幼儿园（15栋）按0.6元每平方米履行交物业费义务，乙方在甲方（小区业主）收楼时预收12个月的物业服务费，下一年度物业服务费提前半个月交付，乙方物业费收取只提供收款收据。现经甲、乙双方同意，甲方继续聘请乙方为甲方提供物业服务，乙方实行包干制。乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托管理期限为五年，从2019年4月1日起至2024年3月31日止；甲方（小区业主）未按合同约定时间交物业服务费，甲方（小区业主）则应每日按欠费总额的千分之五向乙方支付惩罚性违约金并承担因甲方（小区业主）欠费引发的律师费。 2018年9月30日之前的物管费被告已全部交清，2018年10月1日至2020年9月30日的物管费3786元经原告多次催收被告未交，原告遂向本院提起诉讼，要求被告支付物管费3786元及违约金3454元。 另查明，被告住房主卧窗户外西北方有垃圾房规划建设地。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 本案被告系桂阳县君御尚城小区业主，根据上述法律规定，本案合同对被告具有约束力，被告应按合同约定履行缴纳物管费的义务。垃圾箱系小区必需公共用品，被告住房主卧窗户外西北方有垃圾房规划建设用地，故被告主张垃圾箱放置其住房主卧窗户外西北方不当不予采纳。本案物业服务计费方式系包干制，而非酬金制，业主向原告支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由原告享有或者承担，被告要求原告公布物业费收支明细无法律依据。房屋质量问题维修及房产证办理，均非原告物业服务范围。被告辩称其家中小偷入室造成其客厅大灯损坏、路面积水原告未处理、电梯中粘贴广告原告收取费用、人被关在电梯内未及时处理，均因证据不足，不予采信。 综上所述，被告拒不交纳物管费违反合同约定及法律规定，依法应承担违约责任。两原告要求被告支付2018年10月1日至2020年9月30日的物管费3786元、违约金3454元，合计7240元，合法有据，予以支持。由此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告曾金兰于本判决生效之日起三日内一次性支付原告娄底市万家红物业服务有限公司、娄底市万家红物业服务有限公司桂阳分公司物业管理费3786元，违约金3454元，合计7240元。 如未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告曾金兰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州 市中级人民法院。 审 判 员 曹陆阳 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 邓 优 书 记 员 邓 优 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。