广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初41044号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，住所惠东县稔山镇大埔屯社区，统一社会信用代码91441323071874039G。负责人：潘啸，任总经理。委托诉讼代理人：左友鹏，男，1977年2月13日出生，汉族，身份证住址四川省营山县，系公司员工。委托诉讼代理人：李永华，男，1994年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县，系公司员工。被告：李福安，男，1957年1月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：蒋春芳，女，1957年3月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系被告的配偶。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告李福安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易（小额）诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司委托诉讼代理人左友鹏、李永华和被告李福安及其委托诉讼代理人蒋春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费1952元（欠缴时间为2018年9月至2019年12月），并向申请人支付逾期付款违约金1379.92元（2018年9月至2019年12月期间违约金以每月物业服务费137.6元为基数；按每日千分之三的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月的违约金以当月物业服务费本金为限）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年1月1日入住位于广东省惠州市惠东县，并与原告签订《前期物业服务协议》。《物业服务协议》签订后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，协议第6、7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主并未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告没有正当理由，拒绝缴纳2018年9月到2019年12月的物业管理费1952元及违约金1379.92元。双方签订的物业服务协议是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业管理服务费及违约金，经原告多次催促至今仍未支付，严重违反合同约定，造成原告经济损失，影响小区正常物业管理服务的开展。为维护原告合法权益提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告李福安答辩称：第一、据查，富力地产集团惠东公司(注册名:惠州富茂房地产开发有限公司)为富力地产集团全资子公司，广州天力物业发展有限公司系广州富力地产有限公司和广州鼎力创业投资有限公司共同投资所成立。而广州鼎力创业投资有限公司也属富力地产集团子公司，因此广州天力物业发展有限公司即本诉讼物业的开发商富力地产集团旗下的子公司。注册资金全部来源于富力地产集团、亏损收益大部分归于富力地产集团的开发商和物业管理公司实属一家，名为多家公司，实为产、供、销、管一体，均为富力地产集团公司。第二、五年来，绝大部分业主多次参加各种集会维权，广州天力物业发展有限公司站在开发商一边，进行阻扰，甚至发生物业保安打伤业主事件。而在业主集会，激烈反对小区内修建国道事件中，一外籍老人被施工方打伤住院，也没看到物业保安现身现场，维护业主权益。证明广州天力物业发展有限公司，虽然企业登记为独立法人，但与开发商实属一家。第三、答辩人于2016年10月购买由富力地产所开发楼盘富茂海滨城2期A1栋，在合同还没拿到手的情况下于2017年12月31日被物业骗收楼，我们拿到钥匙去验房时，发现整栋几百户住户唯一我家阳台无顶是个露台，连晾衣服的地方都没有。随即要求阳台加顶盖并拒收房。之后物业经理也去看了我家的情况，并当场表态会处理好这个事，要我们书面向售楼处服务中心反应并承诺帮我们解决。我们于2018年1月18号向售楼处服务中心填了表并多次催物业，物业应付敷衍搭了一个质量很差的空架子，起不到任何遮风档雨的作用.在答辩人多次与售楼处服务中心和富茂物业沟通及要求下，物业请来好几个安装顶部的师傅，看如何加盖阳台顶(玻璃和塑胶板等)，都表示施工困难，廊架材料不行担心有安全问题，加盖阳台顶的问题今未得到解决。此后答辩人又发现从客厅进露台右上方无水槽，每逢下雨，雨水会冲入房间，遂要求物业公司加水槽，至今也没有解决，致使到答辨人无法居住。第四、富茂海滨城在2020年9月1日前饮用的自来水，使用的为农田灌溉用水，已入住业主均购买瓶装水生活。该物业不具备交房条件。在签订合同时，也未予以说明。由于物业管理公司与开发商同为一家，物业管理公司没有对开发商所销售物业进行验收，致使业主饮用伤害身心健康的水源。另外用电也达不要要求，但每户只能用2500瓦以下的用电设备。该物业违反《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验之规定。鉴于上述第三、第四原因，导致答辩人不敢进住，房屋长期空置，造成了极大的经济损失。富力地产集团一家子公司销售不能进住房屋，另一家子公司收取高昂的物业管理费，巧取豪夺，严重违反了《物业管理条例》和《中华人民共和国消费者权益保护法》第一条之规定。第五、2016年10月签订商品房购房合同时，同一本合同上捆绑签订了格式化的《前期物业服务协议》。答辩人是基于开发商介绍小区内，有沙滩、有学校、有医院、有大型主题水上乐园、生态趣乐园、海上木栈道、多功能豪华会所、花间集商业街、红树林保护基地、滨海绿道，有按照迪拜帆船酒店所打造七星级酒店，以“自然、养生、休闲、玩乐、文化”等多方面融合的角度，营造出的国际多元滨海度假生活的高档小区的情况下，签订的购房合同和物业服务协议。事后证明开发商所承诺的上述条件，或未兑现，或虚假夸大宣传。不仅如此，开发商还恶意隐瞒政府在小区内修建国道、污水处理厂的规划。为此，小区购房者，多次集会，与开发商理论。小区物业管理保安，帮助开发商打伤多名业主。《前期物业服务协议》是在隐瞒事实、隐性强制下签订的，严重违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任之规定。答辩人认为，在虚假宣传的情况下，捆绑式格式合同所约定的包括物业费每平米2.3元、无论什么原因空置须全额交纳物管费等多项内容是无效的，须与答辩人根据实际情况，依法重新商定。第六、答辩人从多次要求物业解决阳台房顶问题的过程中，发现物业管理混乱：(1)每找一次物业，每次管家不同，每次问题都要重新提出，最后是不了了之。业主找管家服务困难，一个管家管理多栋房子，且服务岗位没设在本栋。(2)小区的收支是混乱的，很多业主免了半年至10年的物业费。物业收到开发商业主免物业费业主的账目从没有公示，小区内店面的收入，公共娱乐设施的收入。外商的广告及电梯内的广告收入，公共停车场收入，公共面积出租的收入，及所有收支没有公示过。（3)物业管理安保不到位，安全管理严重失职，小区虽有门禁系统和监控系统但至今没验收使用，导致任何人可以随意出入小区，业主的人身安全和财产安全得不到保障。综上所述，用水、房屋阳台无顶、电力不够用无法居住、小区设施、国道进小区、兴建污水厂、以及物业保安打人等一系列情况后，多次向物业管理处提出异议，但富茂物业采取不理睬的态度，严重违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第十七条经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者的监督。第十九条经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作为真实、明确的答复之规定。以上足可证明该物业公司并未如原告诉状所说提供了优质服务，还为了母公司(富力地产集团)利益不作为，不负责任，更为恶劣的是物业保安帮助开发商殴打业主，原告称被告无故不缴纳物业管理费的主张是不成立的。根据以上陈述，答辩人认为，原告与开发商实属一家，隐瞒实情合伙欺骗答辩人签订合同和协议，答辩人因开发商原因不能入住，原告不作为。原告的主张没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：一、2016年7月14日，被告与案外人惠州富茂房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买由惠州富茂房地产开发有限公司开发的位于惠州市惠东县富茂滨海城Ａ1栋，建筑面积为59.84平方米。原告与被告于2017年12月31日签订《前期物业服务协议》，约定被告选聘原告对涉案房产小区提供前期物业管理服务，被告所住房屋建筑面积为59.84平方米，物业服务费为2.3元／月／平方米；物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费；无论物业单元是否空置、被占用或出租等，被告或物业使用人须负责缴交全额的管理费及其他应付之费用。如被告或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用或车位管理服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。二、原告提交一份《住宅小区业主/住户登记表》，载明被告收楼日期为2017年12月31日。庭审中，被告对此予以认可。三、原告向本院提交被告自2018年9月至2019年12月期间欠付物业管理费明细及滞纳金计算表，主张被告拖欠物业管理费1952元及滞纳金1379.92元。庭审中，被告确认自2018年9月至2019年12月期间未交纳物业管理费1952元，对原告提交的欠付管理费明细及滞纳金计算表格没有异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业服务协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告抗辩称《前期物业服务协议》属于格式合同，其系在原告欺瞒及强制下签订，应属无效合同。被告未就其主张提供证据证明，对被告该抗辩意见，本院不予采信。原告向被告提供了前期物业管理服务，被告未依照双方约定支付物业服务费用，构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩称原告管理混乱、未能提供优质物业管理服务且物业费标准过高，但被告提交的证据并不足以证明其主张；对被告该抗辩意见，本院不予采信。庭审中被告确认未向原告交纳自2018年9月至2019年12月期间的物业服务费，且对原告主张的欠付管理费及违约金金额均无异议，故原告主张被告支付拖欠物业管理费1952元及违约金1379.92元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告在答辩意见中主张涉案房屋存在设计不合理、小区宣传不实及饮用水不符合标准等问题，属于被告与房产开发商之间的纠纷，与本案分属不同法律关系，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：被告李福安应于本判决生效之日起十日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付拖欠物业服务管理费1952元及违约金1379.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李福安承担。该费用已由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司预交，被告李福安应于本判决生效之日起七日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员  林显志二〇二〇年十月三十日法官助理蔡冰冰书记员郑南桓