云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7246号上诉人（原审被告）：王田芬，女，1982年7月6日出生，布依族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。上诉人（原审被告）：卢鹏飞，男，1981年12月6日出生，布依族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：卢登明（系卢鹏飞的父亲），男，1942年1月6日出生，布依族，住贵州省六枝特区，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：潘慧琴（曾用名：潘惠琼），女，1955年4月3日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：杨丽娟，女，1980年12月13日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。上诉人王田芬、卢鹏飞因与被上诉人潘慧琴、杨丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王田芬、卢鹏飞及其委托的诉讼代理人卢登明，被上诉人潘慧琴、杨丽娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王田芬、卢鹏飞上诉请求：1.撤销原判；2.依法判决原房屋租赁合同继续履行；3.依法判令被上诉人向上诉人支付房屋装修费6800元；4.依法判令因被上诉人不配合上诉人办证，导致上诉人在合同履行中停业32天，应扣减1个月租金1800元。其主要事实及理由为：原判认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、涉案《收条》是对整个房屋租赁发生效力，其中包含租期、违约、水费及房屋保护维修等，其上“本房屋出租到拆迁为止”的字样前的逗号并非涂改，只是个笔误，《收条》上已有杨金开、潘慧琴的签名捺印，无须再重复签字确认。且在2013年6月18日编号为N11932、N11933的另外两张水电费的《收据》上也有“出租到拆迁为止”相同内容，故应当认定《收条》所载“本房屋出租到拆迁为止”的效力。二、即使被上诉人自2013年12月3日起就已知道其权利被侵害，其2020年1月7日才提起诉讼，已经超过法定的诉讼时效期间，上诉人有权提出诉讼时效抗辩。三、本案是定期租赁合同。被上诉人自2013年至2018年期间一直收取上诉人交纳的租金、水电费；被上诉人对《收据》上“本房屋出租到拆迁为止”的事实长达六年都未提出异议，法律拟制其行为构成默示自认，法院应当以其自认的事实作为裁决的基础，被上诉人不得撤回自认，同时也免除上诉人的举证责任，房屋租赁合同成立。四、涉案房屋装修是在派出所干警的督促下装修的，一审中上诉人已申请法院去调查取证、但法院未准许。本案《承诺书》不是上诉人真实意思表示。上诉人也从未拒付租金，是被上诉人不来收取租金。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人潘慧琴、杨丽娟答辩称：上诉人应付清拖欠的房租、水电费。如果上诉人要调解，就必须重新签订租赁合同。请求驳回上诉，维持原判。潘慧琴、杨丽娟向一审法院起诉请求：1.依法判令被告王田芬、卢鹏飞立即腾还位于昆明市西山区房屋；2.依法判令被告王田芬、卢鹏飞支付自2019年1月起至2019年11月止的房屋租金总计19800元（每月按1800元）并承担自2019年11月起至搬离房屋之日止的租金，每月按1800元计算；3.依法判令被告王田芬、卢鹏飞承担租赁期间产生的水费240元，并承担自起诉之日起至搬离房屋之日止的水费；4.本案诉讼费由被告王田芬、卢鹏飞承担。一审法院经审理确认以下事实：原告潘慧琴与案外人杨金开系夫妻关系，共同生育原告杨丽娟。杨金开登记为昆明市近华乡卢家营**房屋的所有权人，原告潘慧琴、杨丽娟为共有人（证号：No.0046477）。2015年1月27日杨金开去世。2018年12月26日被告王田芬向原告出具《承诺书》，载明：“本人在未征得房主同意情况下擅自对租用房屋进行了装修、改造，破坏了房屋原有模样和结构，并在房主不知情的情况下擅自将两个大油桶安置在房主屋顶上，将杂物放在房屋过道中。对于上述行为，本人承诺：一是将两个油桶搬离屋顶，杂物清理干净，不再堆放；二是尽量恢复房屋原貌，对于无法恢复部分，对房主进行相应赔偿；三是对租用房屋合理、正常使用。”2019年10月16日原告支付近华居委会卢家营居民小组223号房屋自2018年8月6日起至2019年2月13日止的水费共计235.33元。另查明：一、被告提交的2013年12月3日的《收条》载明：今收到卢鹏飞交来223号两间卷帘门押金5000元。如果不租，押金全部退还，本房屋出租到拆迁为止。杨金开、原告潘慧琴在“房东”处签字、捺印。该《收条》中的“，本房屋出租到拆迁为止”逗号处有涂改，但无原告潘慧琴或案外人杨金开的签字确认。二、被告已支付涉案房租自2013年6月18日起至2018年12月18日的租金共计102000元，其中，2014年6月18日起至2018年12月18日止的租金的经手人系本案原告潘慧琴。三、因更换门牌号，原昆明市近华乡卢家营34号房屋门牌号变更为223号。庭审中，被告确认没有将原告垫付的235.33元水费支付给原告，称其水费交至2018年10月18日，之后自己通过微信支付水费。被告称原告从2017年6月18日开始按每月1800元收取房屋租金。原被告均确认双方未签订书面租房合同，且被告自2019年1月起至今未支付过原告租金。原被告均确认，杨金开与被告卢鹏飞口头约定将涉案房屋出租给卢鹏飞使用。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案原被告之间的房屋租赁合同租赁期限为六个月以上，双方未签订书面合同，且杨金开去世后，由杨金开的妻子原告潘慧琴、女儿原告杨丽娟与被告继续履行合同，且均未签订书面合同，故一审法院认为原被告之间成立不定期租赁合同关系。关于被告辩称《收条》中约定租期至拆迁为止，原告认为系被告补上去的，一审法院认为该证据中逗号处有涂改，但并无原告的签字确认，且《收条》主要是为确认卷帘门收取了押金，逗号后增加租赁期限的内容不符合双方书写《收条》的意思表示，故该答辩意见一审法院不予采纳。对原告要求被告腾还涉案房屋的诉讼请求，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，本案原告有权要求解除租赁合同，并要求被告腾还房屋。故一审法院认为本案口头不定期租赁合同于原告起诉之日2020年1月7日依法解除，被告应将涉案房屋腾还原告。对原告要求被告支付自2019年1月起按月租金1800元计算至腾还房屋之日止的租金，虽然本案双方没有书面约定月租金，但根据被告提交的《收据》，自2016年6月18日起被告支付的半年租金均为10800元，且被告并未对该租金提出异议，故一审法院认定双方口头约定月租金为1800元。另，被告自认自2019年1月起未向原告支付租金，故一审法院认为被告应向原告支付至合同解除之日2020年1月7日止的租金。合同解除后，原告诉请至腾房之日止的租金系占有使用费，鉴于本案的租赁情况，一审法院依据租金标准进行计算至实际腾还房屋之日止。对原告要求被告支付240元水费的诉讼请求，根据原告提交的昆明通用税务自来水有限公司收费凭证三张，原告为被告垫付涉案房屋水费235.33元，被告自认未向原告支付该笔费用，故一审法院认为被告应向原告支付水费235.33元。对原告要求被告支付自起诉之日起至腾还房屋之日止的水费，庭审中，原告未举证证明已实际产生该部分水费，待原告支付该笔费用后，原告可另行起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王田芬、卢鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告潘慧琴、杨丽娟腾还昆明市西山区近华乡卢家营223号房屋；二、被告王田芬、卢鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告潘慧琴、杨丽娟支付按照月租金1800元计算自2019年1月1日起至2020年1月7日止的租金及按照每月1800元的标准计算自2020年1月8日起至被告实际腾还房屋之日止的占有使用费；三、被告王田芬、卢鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告潘慧琴、杨丽娟支付水费235.33元；四、驳回原告潘慧琴、杨丽娟的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人就涉案租赁房屋成立定期租赁还是不定期租赁？2.被上诉人是否有权主张解除该租赁关系？相应法律后果是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中上诉人承租被上诉人的房屋使用多年，双方之间均未订立过书面租赁合同。上诉人主张2013年12月3日的《收条》载有“如果不租，押金全部退还，本房屋出租到拆迁为止”，且2013年6月18日的两张收据上也写有“租到房屋拆迁为止”的内容，故至涉案房屋拆迁其才应搬走。对此，本院认为，首先，关于涉案房屋是否拆迁何时拆迁的问题，庭审中双方均认可出具上述收条、收据之时，甚至截止本案二审期间，涉案房屋均没有明确的拆迁期限和拆迁公告。其次，从“租到拆迁为止”的字面来看，拆迁与否或何时拆迁，在上述收条、收据出具之时，并不能确定。对双方而言收条、收据上约定的“拆迁”是一种将来的或然事实，可能发生也可能不发生，具有或然性，故“租到拆迁为止”的约定是将拆迁作为租赁关系终止所附条件，该约定是对租赁关系终止条件的约定并非租赁期限的约定，该约定并不能确定双方之间准确的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”之规定，亦应视为不定期租赁。一审法院认定双方之间成立的是不定期租赁关系正确，本院予以确认。根据不定期租赁合同的相关法律规定，被上诉人可随时解除双方之间的不定期租赁合同关系，并不存在超过诉讼时效的问题，一审对此认定正确，本院予以支持。但一审对于双方合同解除的时间认定存在不当之处，本案系被上诉人以提起诉讼方式向上诉人提出解除合同、腾还租赁物的诉请，即为作出了解除租赁合同关系的意思表示，2020年3月6日一审法院向上诉人送达了起诉状副本，被上诉人解除合同的意思表示此时到达上诉人，双方之间不定期租赁合同关系应于此时解除。一审法院对合同解除的时间认定有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定。合同解除后，上诉人应当向被上诉人腾还租赁房屋、并应结清至2020年3月5日为止其欠付租金及自2020年3月6日起至腾还房屋之日止的使用占用费。一审有关按照1800元/月的标准计付租金、占用费的认定无误，但起止时间认定不当，本院予以调整。同时，被上诉人为上诉人垫付的水费235.33元系上诉人占有使用租赁物期间产生的，一审判决上诉人承担并无不妥，本院予以支持。对于被上诉人所主张的自起诉之日至实际搬离之日止的水费，因未举证证实该部分水费已实际发生、且已由被上诉人垫付，故在本案中不予处理。对于上诉人在本案中提出的第三、第四项上诉请求，因其在本案中未提出反诉，故本院在本案中不予处理。综上，上诉人王田芬、卢鹏飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审除对双方租赁合同关系解除时间的认定略有不当外，其余事实认定清楚，适用法律正确、审理程序正当，处理得当。本院对一审判决不当之处予以纠正，其余部分予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初726号民事判决第一、三、四项，即：“一、被告王田芬、卢鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告潘慧琴、杨丽娟腾还昆明市西山区近华乡卢家营223号房屋；三、被告王田芬、卢鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告潘慧琴、杨丽娟支付水费人民币235.33元；四、驳回原告潘慧琴、杨丽娟的其他诉讼请求”；二、变更云南省昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初726号民事判决第二项“被告王田芬、卢鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告潘慧琴、杨丽娟支付按照月租金1800元计算自2019年1月1日起至2020年1月7日止的租金及按照每月1800元的标准计算自2020年1月8日起至被告实际腾还房屋之日止的占有使用费”为“二、由王田芬、卢鹏飞于本判决生效之日起十日内向潘慧琴、杨丽娟支付按照月租金1800元计算自2019年1月1日起至2020年3月5日止的租金及按照每月1800元的标准计算自2020年3月6日起至王田芬、卢鹏飞实际腾还房屋之日止的占有使用费”。三、驳回上诉人王田芬、卢鹏飞的上诉请求。一审案件受理费302元，由王田芬、卢鹏飞负担（此款潘慧琴、杨丽娟已预交，由王田芬、卢鹏飞于本判决生效之日起十日内向潘慧琴、杨丽娟支付）。二审案件受理费302元，由上诉人王田芬、卢鹏飞负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 符圆圆二〇二〇年十月二十三日法官助理仝倩华书记员陈俊宇