湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7302号原告：长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司，营业场所：宁乡市城郊乡合安社区（新康路与文体路交汇处兆基君城25栋1楼）。负责人：李定忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐彩利，湖南严明律师事务所律师（特别授权）。被告：宁罗军，男，1978年9月2日出生，汉族，住宁乡市××桥乡××村鱼子××组。被告：李竹青，女，1978年8月28日出生，汉族，住宁乡××××号。原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称兆基物业宁乡分公司）与被告宁罗军、李竹青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐彩利、被告宁罗军到庭参加了诉讼，被告李竹青经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆基物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业服务费4384元；2．判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金438元（违约金计算标准为拖欠物业服务费金额的10%）；3．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系原告处业主，双方已签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告位于兆基·君城12栋1004室的房产（建筑面积为121.86㎡）提供物业管理服务，被告按照建筑面积每平方米1.5元/月的标准向原告缴纳物业服务费；物业服务费每六个月预缴一次，缴纳费用时间为每个缴纳周期的第一个月5日前；逾期支付前期物业服务费，按每日2‰支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳服务费，从2017年1月1日至2018年12月31日被告共欠原告物业服务费4384元。经原告书面催缴，被告仍未予支付。原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告宁罗军口头辩称：欠费属实，物业公司服务不到位。我是2014年农历十月份入住的，我们一楼搞了一个海鲜店一个牛肉馆，物业公司没有经过业主的同意，让他们装了一个很大的烟窗，使得楼上油烟味很重，装的时候把我主卧室的靠窗户的角上搞烂了，反映了几年，物业公司一直说是开发商的问题，直到今年初才搞好。主卧室外面有一个下水管道，只要雨大就堵了漫水到我房间里，也是反映多次没有搞，说不是物业公司的事，是我自己搞的。物业公司在处理我主卧渗水的问题时候，维修师傅将我的纱窗搞烂了，现在都没有恢复。被告李竹青未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下，被告宁罗军、李竹青系宁乡市玉潭镇新康路（兆基君城）12栋1004室的业主，房屋建筑面积为121.86㎡。被告宁罗军于2014年4月1日与长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业）签订了《业主前期物业服务协议》，两被告于2014年下半年入住，但两被告仅将物业服务费缴纳至2016年，未缴纳自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4387元（121.86㎡×1.5元/月×24个月），原告只要求4384元。兆基物业宁乡分公司对被告欠交的上述物业服务费进行了书面催收。另，本院就兆基物业宁乡分公司与李良红物业服务合同纠纷一案，于2020年5月20日作出（2020）湘0124民初2006号民事判决书，判决：一、被告李良红在本判决发生法律效力后五日内向原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司支付物业服务费5058元；二、驳回原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。李良红对判决不服，向长沙市中级人民法院上诉，长沙市中级人民法院维持了原审判决，该判决书已发生法律效力。该判决书查明：2011年，长沙锦程房地产开发有限公司（以下简称“锦程房地产公司”）与长沙兆基物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定长沙兆基物业管理有限公司对锦程房地产公司开发建设的兆基君城A区一、二期提供前期物业管理服务事宜，约定合同有效期至业主委员会签订新的委托合同之日止，合同同时对委托管理事项、双方权利义务等进行了具体约定。约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，地下车库车位30/月/个。2014年10月22日，锦程房地产公司与长沙兆基物业管理有限公司签订《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》，约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，车位服务费20元/月/个。2014年10月22日，长沙兆基物业管理有限公司向长沙锦程房地产开发有限公司出具委托书，内容为：“致长沙锦程房地产开发有限公司，长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡县的派出机构，我司全权委托长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司对宁乡“兆基君城（Ａ区）”项目进行全面管理运作、办理相关业务等；对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任，委托单位：长沙兆基物业管理有限公司，营业执照证号：××，法定代表人：俞焕林印，2014年10月22日。”上述事实，有物业服务协议、不动产登记信息表、律师催收函及照片、（2020）湘0124民初2006号民事判决书、（2020）湘01民终9212号民事判决书、被告提交的照片及到庭当事人陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，根据已经发生法律效力的（2020）湘0124民初2006号民事判决书及庭审查明的事实，原告系兆基物业的分公司，接受总公司的委托，为被告小区提供物业服务，被告实际享受了原告提供的物业服务，对被告宁罗军、李竹青欠交的物业服务费、车位服务费进行书面催收，并以原告名义起诉并无不妥，故本院确认两被告尚欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4384元；对被告宁罗军抗辩称原告起诉主体与签订物业服务合同主体不一致的意见本院不予采纳。被告宁罗军反映一楼开餐饮店问题，未提交证据证明，本院对该抗辩意见不予采纳。被告宁罗军反映的房屋外墙渗水问题，被告宁罗军在庭审中陈述一楼餐饮店装烟囱后外墙渗水更严重，物业公司上门维修过两三次，但直到2020年年初才维修好。说明原告履行了合同义务，如被告认为外墙渗水导致其损失可向相关责任主体主张权利。被告宁罗军反映原告对其主卧窗台外下水管道清理不及时问题，其提交的证据不能充分证明该主张，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。如被告宁罗军认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。因原告物业服务难免存在不尽如人意的地方，故对原告要求被告宁罗军、李竹青支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告李竹青经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告宁罗军、李竹青于本判决生效之日起十日内支付原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4384元；二、驳回原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宁罗军、李竹青负担。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年十月二十三日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。