西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初13028号原告：李红星，男，汉族，1982年8月2日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王媛，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛佳林，上海市建纬（西安）律师事务所律师。被告：鞠燚，男，汉族，1995年8月31日生，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：蔡毅，陕西普迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怀，陕西普迈律师事务所实习律师。原告李红星与被告鞠燚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红星及原告委托代理人王媛，被告鞠燚的委托代理人张怀、蔡毅均到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告李红星诉称：2017年原告李红星与被告鞠燚签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告鞠燚承租原告李红星位于西安市雁塔区XX路XX园XX幢XX单元XX层XX室的房屋用于居住，房屋面积54平方米，租赁期限自2017年11月8日起至2018年11月7日止。前期协商租金每月1666元，后双方协商同意租金自2018年8月8日调整为每月1800元，按季某某支付，租赁期间因使用该房屋及相关设施产生的物业管理费、水电费、天然气费等费用均由被告鞠燚承担。原告李红星给被告鞠燚出租的房屋设施完备、家具齐全，但被告鞠燚在居住过程中对房屋内部的设施及家具造成了非损耗性破坏，给原告带来了巨大损失，被告应当承担损失赔偿责任。并且被告鞠燚自2018年8月开始拖欠租金，原告李红星向被告鞠燚催讨租金，但被告鞠燚一直不见面也不支付，至今未与原告李红星办理房屋交接，被告的行为已经构成违约。原告认为，原被告签订的《房屋租赁合同》真实有效，双方应当按照合同约定及法律法规履行义务，被告上述行为严重侵犯了原告的合法权益。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原告李红星与被告鞠燚之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告鞠燚向原告李红星支付2018年8月8日至2020年4月8日的房屋租赁费36000元；3、被告鞠燚向原告李红星支付逾期利息1404.31元（以实际欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月8日计算至2019年8月20日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2019年8月20日暂计算至2020年4月21日），2020年4月21日之后的逾期利息仍按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际付清之日止；4、被告鞠燚向原告李红星赔偿各项损失4460元；5、本案诉讼费用由被告鞠燚承担。被告鞠燚辩称：一、案涉《房屋租赁居间合同》（以下简称“合同”）已履行完毕，客观上已不具备解除的条件，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。2017年11月8日，答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁居间合同》约定：答辩人租住被答辩人位于西安市雁塔区XX路XX园XX栋XX单元XX层XX室的房屋一间，建筑面积为54平方米；租赁期限为2017年11月8日至2018年11月7日；每月租金为人民币1666元，按照季某某支付，答辩人应于租金到期日前30日内向被答辩人支付租金；约定答辩人应于2017年11月8日前支付首期租金4998元，于2017年11月8日支付一个月租金作为租赁保证金，答辩人与被答辩人另口头约定一年内将2万元租金足额支付即可；合同期满，答辩人如不再续租，被答辩人应将租赁保证金原数退还答辩人；合同期满后，答辩人与被答辩人继续履行合同又未重签合同的视为不定期租赁合同，双方可随时发出书面通知解除合同，被答辩人应于收到通知或发出通知十日内迁出该物业。合同同时还约定了其他条款。2017年11月8日居间方润志公司代收了答辩人支付的三个月租金、一个月租赁保证金等费用，共计6964元，并于当日与其女友常某某（已分手）入住案涉房屋。在答辩人租住期间，被答辩人曾于2018年8月与答辩人协商其欲涨租金至1800元，答辩人明确提出反对，双方对于涨租金的事未达成一致意见，在此之后也没有再进行过协商，因此租金仍按照每月1666元收取。租住期间答辩人因工作繁忙，故在支付宝上开通了物业费自动扣付，且每次都将租金转给常某某再由其向被答辩人支付，截止2018年11月8日答辩人向被答辩人支付租金，共计23260元。因此2018年11月7日，在答辩人已将支付租金的合同义务履行完毕以及合同到期的情况下，案涉合同的权利义务关系即告终止。综上所述，案涉《合同》已履行完毕，被答辩人请求法院解除案涉合同已不具备现实条件，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。二、被答辩人请求法院判令答辩人向其支付2018年8月8日至2020年4月8日的租金及利息不符合客观事实，请人民法院不予支持其诉讼请求。第一，答辩人在《合同》约定的期限内已将租金足额支付给被答辩人，因此被答辩人要求答辩人向其支付2018年8月8日至2018年11月7日的租金完全违背了客观事实。第二、2018年11月7日答辩人继续租住案涉房屋，双方并未再次签订合同，根据《合同》第7.5条约定及《合同法》第二百三十六条规定，双方成立不定期租赁关系。2019年7月答辩人因工作原因需要立即去外地工作，无法继续承租该房屋，于是告知被答辩人其不再继续租住并要求返还租赁保证金。在此时常某某与被答辩人协商一致由其承租该房屋，并承担支付水电费及租金等相关费用。因答辩人与被答辩人在租住前未对房屋内设施进行清点，所以答辩人按照被答辩人要求将房屋内钥匙及相关物品转交给常某某后，就从案涉房屋搬离并离开西安去外地工作。在答辩人已足额支付了不定期租赁期间内的租金并且对房屋进行了交接的情况下，自2019年7月双方之间的不定期租赁关系已终止，之后房屋的实际承租人为常某某。现被答辩人在未向答辩人返还租赁保证金的情况下，还要求答辩人再次支付2018年11月8日至2019年7月的租金，既损害了答辩人的合法权益也不符合客观事实，其诉讼请求依法不应予以支持。综上，答辩人已于2019年7月与被答辩人终止了不定期租赁关系并离开西安，在此之后答辩人并未租住也根本不具备租住的客观条件，被答辩人要求答辩人再次支付2018年8月至2019年7月的租金，要求答辩人支付2019年8月至2020年4月8日的租金，以及上述两笔租金的利息，于理不合，于法无据，且按照被答辩人诉称欠付的20个月租金并不是36000元，而是33320元。为了保障答辩人的合法权益免受侵害，请求人民法院不予支持其诉讼请求。三、被答辩人要求答辩人向其赔偿4460元，答辩人不予认可。首先，被答辩人在出租案涉房屋时未与答辩人对房屋内家具及设施进行清点，因此对于房屋内家具、设施是否在答辩人入住前就存在毁损以及是否由答辩人造成毁损已不得而知。其次，就算存在部分损坏，答辩人也均是按照租赁物的性质使用租赁物而造成的正常损耗，依据《合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”。被答辩人称答辩人在入住期间对房屋内设施及家具造成了非损耗性破坏，故其应当对该主张承担举证责任，根据法律规定如举证不能应承担不利的法律后果。因此对于被答辩人要求赔偿的各项损失答辩人不予认可，请人民法院不予支持其诉讼请求。综上，答辩人早已终止与被答辩人的租赁关系，现如今要求答辩人支付其主张的费用无事实和法律依据，为保障答辩人的合法权益免受侵害，请人民法院依法不予支持被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2017年11月8日，原告李红星（甲方、出租方）与被告鞠燚（乙方、承租方）、西安润志企业管理咨询有限公司（居间方）签订《房屋租赁居间合同》，合同1.1条约定：原告将拥有位于西安市雁塔区长安西路三兴园小区E11栋1单元9层05室（建筑面积54平方米）的房屋出租给乙方居住使用。2.1条约定：租赁期限自2017年11月8日起到2018年11月7日止。合同3.1条约定：租金每月为人民币1666元，按季某某支付，乙方应于租金到期日前30日向甲方支付租金。3.2条约定：乙方应于2017年11月8日前交付首期租金4998元。4.1条约定：乙方须于2017年11月8日向甲方支付一个月租金数额的租赁保证金人民币1666元。5.5条约定：租赁期间，乙方如拖欠租金达十五天，或欠交管理费，水电费超过三十天，则视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等费用。4.2条约定：合约期满，乙方如不再续约，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，假如乙方存在未结清费用甲方有权在保证金内扣除）。合同期满后，甲乙双方继续履行合同又未重签合同的按以下选项处理：视为不定期租赁合同，甲乙双方可随时发出书面通知解除合同，乙方应于收到通知或发出通知后十日内迁离该物业。房屋家具、电器、用品情况：双人床、电视、冰箱、床头柜、洗衣机、热水器、衣柜、空调、燃气灶、排油烟机、书柜、沙发、茶几各一个。水卡、电卡、气卡，钥匙2把。合同签订后，被告向中介方转账支付3个月房租4998元及保证金1666元及部分水电气费用合计6964元。被告主张除上述费用外，还通过其前女友向原告支付房屋租金23260元，提交共10次向其女友转账记录，合计转款23260元。原告确认被告已将2020年8月7日前租金全部付清，主张仅收取被告通过银行卡转账支付的租金，从未以被告女友处收取租金。原告提交银行转账记录，以证明被告通过银行转账方式分别于2018年4月26日、5月16日、8月8日、9月3日向原告转账4000元、3000元、2000元、2000元，合计11000元。庭审中，原告主张因被告未按时支付租金故而寻至出租房屋处，被告前女友常某某向原告支付7000元保证金以担保被告足额支付租金，原告承诺被告足额支付租金后即将7000元退还被告，原告未就该7000元系保证金提交证据，同时确认7000元未退还常某某。原告主张合同期满后被告继续居住该房屋，原告提交向被告催要租金的微信聊天记录：被告于2020年4月1日在微信记录中称“我最近就在抓紧弄全，账户冻结......这个麻烦一解决你这里迎刃而解，房子钥匙我同事放在门卫，家里基本都弄好了，您可以随时去看房”；原告询问：“你把钥匙放到门卫是啥意思，这个好像必须当面交接清楚吧”，被告回复“不是我放的，同事帮我把东西拉走，就放那里了，我肯定不会就这么解决，我还要去交接清楚......所以你可以先去带人看房，我执法局这两天密切在接触，准备处理掉把账户解冻，你这里就迎刃而解了。我这里账户一旦解封了，你这里我没二话，我做贷款都没问题，车子也解封方式很多，你可以让他去取钥匙，不影响下一个租户”。原告询问：“物业那边的物业费呢”，被告回复：“我让同事去给我交一下”“电费有，气也有，水费跟着物业费有的”；原告询问:“保安那里没有钥匙”，被告回复：“有的呀，我问问。一把单独的钥匙”，原告询问：“那其他钥匙咋办呢”，被告回复：“到时候我给出钱给你们换锁”。2020年4月4日，原告询问：“今天还交接不？推房子不？”，被告回复：“他还在山里老家，明天下午两点前他把物业费交好了在房子等你”。4月7日被告称：“茶几坏了，我到时候给你买个差不多的，鞋柜租的时候就没用，都是自己买的鞋架子，纱窗到时候我让朋友去修”“我之前给你说了的，养狗那会儿我给你提前说了，窗纱坏了，我认，茶几、纱窗、沙发垫猫爪我都承认，鞋柜的确不是人为损坏的，因为这个我自己搬进来立马买了鞋架，鞋柜是第二个抽屉，其他都没有人为迹象”“里面的门把手坏了我肯定直接认了，外面谁弄坏了，我真不清楚，那你记着吧”，原告询问：“沙发我的套子呢？”，被告回复：“沙某某，我让朋友去看一下能不能修缮，不能修缮就给你买个差不多一样的吧”。原告询问：“鞋柜和沙发纱窗我让朋友去修缮，如果不能修缮我给换差不多的，能可以不，茶几我给买个一样大的，让他送去，锁你就换一下”。原告询问：“窗纱刚已经联系了，大概不超过30元一个，单锁是150，把手150元”，4月8日被告回复：“房租的事情我不想再给你带来欺骗感......损坏的我让我朋友双休日他帮我能处理的处理一下，不能处理的我这里再想办法”“你租照样租，我这里让朋友抽空去看看，如果不能修缮，给你折算，可以吗？”。被告对原告提交的微信聊天记录真实性认可。另查，被告主张已于2019年7月搬离房屋，其于2019年7月已告知原告不再续租并要求返还保证金、其前女友常某某与原告协商一致由常某某继续租房、已按照原告要求将房屋内钥匙及相关物品转交给常某某后就搬离，被告就其主张的事实未提交证据予以证明，原告亦否认存在上述事实。再查，原告确认于2020年4月9、10日左右收回房屋，并确认与被告之间的租赁合同于2020年4月8日解除。以上事实，有房屋租赁合同、转款记录、聊天记录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，关于被告是否续租原告房屋的问题。庭审中，被告所提交转账记录均系向案外人常某某转账，并未提交其他证据对其主张常某某收款后再支付原告租金的事实予以佐证，同时原告亦不认可该事实并提交了被告以银行卡转账支付租金的证据，再结合被告从未与原告的微信记录中以其不再与原告具有租赁合同关系抗辩等事实，可以认定被告主张由其转账给常某某再由常某某向原告支付租金的辩解证据不足，被告主张案外人常某某是实际承租人的辩解，本院依法不予采信。依据庭审调查及双方举证，可以确认被告在租赁合同到期后继续租赁原告房屋的事实。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告于2017年11月8日签订的租赁合同租赁期间届满，原、被告未再签订书面租赁合同，但被告仍继续使用租赁房屋，原告未提出异议，依据法律规定，原、被告之前签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，因原、被告在租赁合同5.5条中明确约定：租赁期间，乙方（被告）如拖欠租金达十五天，或欠交管理费，水电费超过三十天，则视为乙方违约，甲方（原告）有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等费用。依据该约定，如被告逾期支付租金超过15日，原告有权解除租赁合同。依据庭审调查及双方举证，可以确认被告未按约定向原告足额支付租金的事实，被告逾期支付租金的行为致使原告无法实现租赁合同目的，原告主张2020年4月8日解除租赁合同的诉请，符合双方之间合同约定及法律规定，故原、被告之间的租赁合同应于2020年4月8日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，原、被告之间租赁合同解除后，被告应将欠缴的租金支付原告。原告未就双方已对租金变更为每月1800元提交证据，故租金标准应以原租赁合同约定1666元每月计算，经核算被告已支付原告15998元，已将截止2018年8月25日之前的租金支付完毕，故被告还应支付原告自2018年8月25日至合同解除之日的租金32487元（1666元*19.5个月），对原告主张被告支付租金的诉请，本院部分予以支持。关于原告主张财产损失一节，因被告已在微信记录中明确承诺更换纱窗、沙某某、茶几、换门锁、门把手或给原告折价款，现被告未兑现更换或修缮的承诺，原告自行更换或修理的，更换或修理费用应由被告承担。故对原告提交的财产损失清单中窗纱100元，茶几600元，换门锁、门把手300元，本院予以确认。因沙发仅为沙某某损坏，原告重新购买沙发属扩大损失，故对沙某某损失本院酌情认定为200元。关于鞋柜，原告提交的清单中确认仅为抽屉损坏，原告主张更换鞋柜亦属扩大损失，对修缮抽屉的费用，本院酌情认定为100元。综上，原告应获赔偿财产损失1300元。对原告主张的其他财产损失，因无证据证明由被告造成，对该部分损失本院不予支持。被告未按约定支付原告租金，原告据此主张被告支付逾期付款利息损失的诉请，符合法律规定，但应自原告起诉之日起算。关于原告收取的案外人常某某7000元，与本案不属同一法律关系，本案依法不予涉及。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李红星与被告鞠燚之间的租赁合同关系关于2020年4月8日解除；二、被告鞠燚应于本判决生效之日起十日内支付原告李红星2018年8月25日至2020年4月8日租金32487元及逾期付款利息（以32487为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月9日起计算至全部清偿债务之日止））；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费847元，减半收取后由原告承担50元，由被告承担373.5元。原告已预付，被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘洁二〇二〇年十月十二八日书记员  祁鑫打印：相丽华校对：庞敏2020年月日送达1