浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2697号 上诉人（原审原告）：绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社，住所地绍兴市越城区城南街道外山村。 法定代表人：张关明。 委托诉讼代理人：黄良远，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐周忍，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴市祥鹤堂药店有限公司，住所地绍兴市越城区城南街道外山村城南大道**。 法定代表人：赵意兰。 委托诉讼代理人：徐梦城，浙江朋成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余剑英，浙江朋成律师事务所律师。 上诉人绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社因与被上诉人绍兴市祥鹤堂药店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违约金的计算方式违反了租赁合同约定的计算标准，属于对违约金条款的错误解读，此为认定事实错误。根据合同约定，被上诉人应当于2019年6月30日前支付给上诉人下一年度租金15万元。对于租金支付期限约定可知，被上诉人从2019年7月1日起就发生了欠付租金的事实，而欠款金额为约定的下一年度租金即15万元，因此在2019年7月1日之后至2020年6月30日之前的每一日被上诉人对上诉人的欠款金额都是没有发生过变化的。而约定如逾期支付租金的，上诉人可按欠款金额每日收取0.5%的违约金。因此，双方约定的违约金计算基数应当为约定的欠款金额15万元，而不是以实际占用天数总租金为基数。而一审在本院认为部分中对于计算违约金的理解是，从违约开始以实际欠付租金为基数，此种理解与合同的约定明显不符。一审判决的应付实际租金是以实际租赁天数为准，但是这并不与违约金的计算相冲突。在合同被解除之前的违约金计算基数应当是固定的15万元，因为合同被解除之前被上诉人对上诉人的欠款金额即为应当于2019年7月1日之前付清的年租金，在合同生效期间此金额在被上诉人违约之前就已经固定，为合同约定的欠款金额。举轻以明重，如合同未被解除，而被上诉人主动支付租金，则其按照合同应当支付的欠款金额仍为15万元，期间的违约金依然是以15万元为计算基数。我们认为二审应当尊重契约自由精神，以约定的计算方式判决违约金。二、一审认为合同未约定违约时保证金不予退还，不支持上诉人不予退还的诉讼请求，此为一审法院对合同保证金理解的偏差。上诉人认为，履约保证金是为了约束相对方履行合同义务而设定的一种现金担保，在相对方完全履行合同之时予以退还，而在相对方拒绝履行合同义务时应不予退还。本案的被上诉人存在未能按约履行最主要的合同义务即支付租金，导致合同不能履行而被解除，存在重大过错。因此，本案保证金不应当抵扣应付租金。三、一审根据公平原则酌情减免租金10000元，此为法律适用错误。(一)被上诉人在疫情期间一直正常经营，并不存在在新冠病毒疫情期间无法经营的情况。结合被上诉人经营的是药品、食品、医疗器械等，此类产品均是疫情期间需求量很大的产品，并且疫情期间绍兴市政府以及绍兴市医疗保障局均对全市零售药店做出了相关工作指导，明确要求药品经营企业及商店要正常营业，保障市民所需，因此被上诉人并不存在因疫情无法经营的情况。(二)疫情本身虽属于不可抗力，但并非对所有合同的履行都构成障碍，应当区别对待。借鉴浙江省高级人民法院民事审判第二庭印发的《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》第4条的指导，当事人在疫情发生前已经迟延履行，并以不可抗力为由主张免除责任的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人的违约行为发生于疫情产生之前，不属于因疫情而无法履行义务的情形，同时被上诉人的经营并未受不得复工的影响，被上诉人的经营者在疫情期间一直在正常经营药店，疫情对其经营的影响远小于其他企业。在绍兴市疫情防控应急响应等级降低后，企业大面积复工，社会正常运转之后，被上诉人依然坚持并且延续自己的违约行为，也不是疫情带来的影响。因此，被上诉人并不存在因疫情影响无法履行租赁合同义务的情形，也不存在因疫情影响导致停工停业的情形。且在被上诉人拒绝履行合同义务，存在重大过错的情况下，疫情更不能成为其减免租金的正当理由。综上，请求法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。 绍兴市祥鹤堂药店有限公司辩称，1.被上诉人与上诉人之间签订的租赁合同已于2020年3月8日解除，被上诉人应向上诉人支付的是从2019年8月16日至2020年3月7日期间的租金84246.58元，该租金即为被上诉人欠上诉人的租金，根据双方签订的租赁合同的规定：“甲方可按欠款金额每日收取0.5‰的违约金”。现被上诉人实际欠上诉人租金为84246.58元即为计算违约金的基数，故一审判决对该事实认定无误。另外，根据租赁合同“每年7月份前付清房租”的约定，即被上诉人应在每年7月31日前付清房租，因此，对于违约金的起算时间应从2019年8月1日开始起算；但，一审判决认定被上诉人应在每年6月30日前付清房租，故而从2019年7月1日起算违约金应予以调整，即应减去一审判决多算30天的违约金为84246.58元×0.5‰×30天=1263.7元。2.上诉人与被上诉人双方于2018年6月13日签订租赁合同，合同期限为从2018年8月16日起至2022年1月31日止，合同规定本合同签订后乙方支付甲方履约保证金3万元。上诉人要求没收该保证金因合同没有规定而没有事实依据外，同时，该保证金系被上诉人保证能从2018年8月16日开始承租案涉房屋。结合本案事实，被上诉人已按约履行了承租涉案房屋的义务。故，在双方合同解除后，上诉人理应返还履约保证金3万元。故一审判决对该事实认定及法律适用正确。3.本案租赁期间2020年1月23日至2020年3月8日确属绍兴市新冠肺炎疫情严格防控期间，被上诉人响应政府部门防治新冠疫情的要求曾暂停营业，且被上诉人驻店药师系当时绍兴地区疫情较为严重的孙端镇人。因此，受新冠疫情的影响，被上诉人租赁的房屋无法正常使用，营业收入确实产生了损失，一审判决酌情减免疫情期间1万元的租金明显偏少。综上，请二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。 绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《农村集体资产租赁合同》于2020年3月8日解除；2.原告已收取的履约保证金30000元不予退还；3.依法判令被告支付原告租金150000元、违约金17550元（暂时计算至2020年4月6日）；4.被告腾退涉案房屋，归还原告；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第3项诉讼请求明确为：被告支付原告租金150000元（包括合同解除之前的欠付租金和合同解除之后至2020年8月15日之前的房屋占有使用费）、违约金17550元（暂时计算至2020年4月6日）；将第4项诉讼请求变更为：被告腾退涉案房屋，归还原告，并按年租金150000元的标准向原告支付自2020年8月16日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。 一审法院认定事实：2018年6月13日，原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社（甲方）与被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司（乙方）签订《农村集体资产租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市越城区××道××号××号公建房出租给乙方。租赁期限为2018年8月16日起至2022年1月31日，该房屋年租金为150000元。付款方式为先付租金后用，租期3年5个月零16天，房屋交付之日起到2018年8月15日止为装修期，自本协议签订之日一次性付清第一年租金，第二年开始至租期止每年的7月份前付清房租。在本合同签订后1天内，乙方支付给甲方3万元作为履约保证金。乙方未按约定时间付款，如乙方未按期交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取0.5‰的违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同。2020年2月28日，原告向被告出具《催缴房租及逾期不支付解除租赁合同通知书》，要求被告自本通知送达之日起七天内，全额支付拖欠租金15万元、违约金14775元，如逾期不付，双方签订的租赁合同解除，保证金3万元不予退还；合同解除后，原告保留向被告主张违约责任的权利。同时查明，被告未按约于2019年7月前向原告支付下一年度的租金150000元。 一审法院认为，原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社与被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。双方均应当根据合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2019年6月30日前支付给原告下一年度的租金，现被告未按约向原告支付租金的违约事实清楚，原、被告双方均认可租赁合同于2020年3月8日解除，故原告主张要求确认双方签订的《农村集体资产租赁合同》于2020年3月8日解除，要求被告立即腾退并归还原告房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于租金及占有使用费问题。因合同于2020年3月8日解除，故被告应向原告支付2019年8月16日至2020年3月7日期间的房屋租金84246.58元（150000元／年÷365天／年×205天）。房屋租赁合同于2020年3月8日解除后，被告继续占有、使用涉案房屋，且未支付租金，应参照双方签订的租赁合同约定的租金标准，向原告支付占有使用费，租赁合同约定的租金标准为每年150000元，折算成每天的租金标准为410.96元（150000元÷365天），故被告应按每天410.96元的标准支付给原告自2020年3月8日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费。关于逾期支付租金的违约金问题。根据合同约定，被告未按期交纳租金，原告可按欠款金额每日收取0.5‰的违约金。结合双方合同解除的时间，被告实际欠缴租金金额为84246.58元，故被告应向原告支付违约金11836.64元（暂计算至2020年4月6日，84246.58元×0.5‰／日×281日）。被告认为违约金过高的辩称意见，缺乏事实依据，该院不予采纳。关于保证金3万元是否应予以退还的问题。保证金是一种履约保证的措施，是指出租人根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素与承租人约定收取的租赁押金，在履行时应按约定处理。该案中，虽然合同约定，被告在签订合同时应支付保证金，但未约定如被告违约，保证金不予退还。故原告认为被告逾期支付租金违约，保证金不予退还的诉讼请求，缺乏合同依据，该院不予支持。因被告在答辩时提出要求将3万元保证金抵扣房屋租金，为避免诉累，该院一并予以处理。关于被告认为新冠病毒疫情属于不可抗力，在此期间存在无法正常经营的情形要求减免二个月租金的辩称意见。该院根据被告提交的证据及其在庭审时的陈述，结合疫情对其经营的影响大小、因果关系等因素，根据公平原则酌情减免被告在租赁期间的租金10000元。综上所述，被告应向原告支付2019年8月16日至2020年3月7日期间的房屋租金84246.58元，扣除抵扣的保证金30000元及酌情减免的租金10000元，被告尚应向原告支付租金44246.58元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社与被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司于2018年6月13日签订的《农村集体资产租赁合同》于2020年3月8日解除；二、被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司应于判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区××道××号××号房屋腾退并返还给原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社；三、被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社房屋租金44246.58元及违约金11836.64元（暂计算至2020年4月6日），并按410.96元／日的标准支付自2020年3月8日起至房屋腾退完毕之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1474元，由原告绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社负担355元，由被告绍兴市祥鹤堂药店有限公司负担1119元，其中由被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于违约金的计算问题，本案中，双方当事人均认可租赁合同于2020年3月8日解除，故被上诉人欠付的租金实际为2019年8月16日起至2020年3月7日期间的租金，按照合同约定上诉人可按欠款金额每日收取0.5‰的违约金，一审据此以实际欠付租金为基数计算违约金并无不当。上诉人主张以全年度租金15万元作为违约金的计算基数理据不足，本院不予采纳。关于履约保证金是否应予退还的问题，双方合同中并未约定如被上诉人逾期支付租金则保证金不予退还，上诉人主张保证金不予退还缺乏依据，本院不予采纳。一审法院根据在案证据及当事人陈述，结合疫情对被上诉人经营的影响大小、因果关系等因素，根据公平原则酌减租金10000元符合本案实际，尚属合理，本院予以照准。 综上所述，上诉人绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2529元，由上诉人绍兴市越城区城南街道外山村经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡