山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异195号案外人：周箴，男，1989年10月29日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：姜海，山东建与恒律师事务所律师。申请执行人：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市历下区转山西路**。法定代表人：董兴磊，董事长。委托诉讼代理人：丁倩倩，山东国曜律师事务所律师。被执行人：临清市嘉和置业有限公司，住所地山东省临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，总经理。本院在执行申请执行人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被执行人临清市嘉和置业有限公司（以下简称嘉和置业）等借款合同纠纷一案中，案外人周箴对本院执行位于山东省临清市新华办事处xx街xx小区xx号楼、xx号楼、xx号楼、xx号楼、xx号楼、xx号楼房产及其占用项下相应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周箴称，2018年7月3日，案外人与嘉和置业签订商品房买卖合同8份，约定案外人购买嘉和置业开发的位于山东省临清市xx小区商铺8套，分别是：1号楼xx,2号楼xx,2号楼xx,3号楼xx,5号楼xx,6号楼xx,7号楼xx,8号楼xx。总房款7535760元，案外人应予2018年7月11日支付嘉和置业7270400元房款，剩余265360元尾款待嘉和置业为案外人办理完毕房产过户登记手续后支付，同时根据补充协议约定双方已经交付上述8套房产。案外人已于2018年7月11日向嘉和置业支付首期房款7270400元。嘉和置业始终未向案外人告知上述8套房产所在楼座及占地范围内已存在第三人抵押权的事实。案外人已购买的7套房产（1号楼xx、2号楼xx、2号楼xx、3号楼xx、6号楼xx、7号楼xx、8号楼xx）均包括在拍卖标的相应房产楼座之中。案外人购买的该7套房产系在法院查封之前签订买卖合同并办理交付手续，且已支付绝大多数房款，如案外人购买的房产因存在第三人抵押权无法办理过户登记手续是由嘉和置业行为造成的，不是案外人自身原因。请求依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，停止对案外人购买的上述7套房产所在的楼座及土地使用权的查封、拍卖等执行措施。为支持其主张，周箴提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、转账汇款电子回单、《协议书》等证据材料。济南农商行辩称，一、案外人无证据证明已支付购房款项。虽然嘉和置业出具购房款收据，但是汇款均为案外人于2018年7月11日向周建明个人账户进行的转款，无法证明案外人与嘉和置业之间存在真实交易，且向个人转款行为显然不符合房产交易习惯。二、案外人无证据证明在法院查封之前已合法占有执行标的。案外人提供的《协议书》本身不足以证明案外人占有执行标的，对《协议书》真实性也不认可，《协议书》的内容——案外人在所购房产委托经营管理期满前，经营收益归临清市宏安物业管理有限公司的约定，显然不符合常理与逻辑。三、案外人的请求不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的事由。《商品房买卖合同》签订时间是2018年7月3日，然而执行标的抵押权远早于2018年7月3日，抵押权成立于《商品房买卖合同》签订之前，案外人称嘉和置业未告知存在抵押权，其实是没有尽到买受人合理注意的义务，明显不符合一般人房产购买的习惯。四、《担保法》司法解释规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。本案执行标的上抵押权成立于案外人与嘉和置业签订《商品房买卖合同》之前，不具有阻止法院强制执行的法定条件。综上，案外人的异议缺乏事实与法律依据不能成立，请求法院依法予以驳回。本院查明，原告济南农村商业银行股份有限公司历城支行（以下简称历城农商行）与被告山东千华装饰有限公司（以下简称千华公司）、嘉和置业、周建明、王善学金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月30日作出（2018）鲁01民初2381号民事调解书，主要内容为：一、被告千华公司于2018年12月20日前一次性偿还原告历城农商行借款1552万元及截止至2018年9月20日利息660540.56元；被告千华公司按照《流动资金借款合同》中约定的借款利率、结息方式向原告历城农商行按月按时偿还自2018年9月21日至实际给付之日止的利息（包含借款利息、复利、罚息；二、被告千华公司于2018年12月20日前一次性偿还原告历城农商行借款1455万元及截止至2018年9月20日利息620037.27元；被告千华公司按照《流动资金借款合同》中约定的借款利率、结息方式向原告历城农商行按月按时偿还自2018年9月21日至实际给付之日止的利息（包含借款利息、复利、罚息；三、被告千华公司于2018年12月20日前向原告历城农商行支付律师代理费94831元；四、原告历城农商行对被告嘉和置业名下位于新华办事处xx岛xx楼xx幢xx室、xx室（房产证号为临房权证新有字第**）的房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在第一项所约定的债权和48945元律师代理费范围内享有优先受偿权；五、原告历城农商行对被告嘉和置业名下位于新华办事处xx岛,xx楼xx幢xx室、xx室（房产证号为临房房权证新有字第**）房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在第二项所约定的债权和45886元律师代理费范围内享有优先受偿权；六、被告嘉和置业、周建明、王善学对上述第一、二、三项所列债务承担连带清偿责任……。原告历城农商行与被告济南鹏明商贸有限公司（以下简称鹏明商贸）、千华公司、嘉和置业、周建毓、王善学、周建明、阮红卫、张杰金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月29日作出（2018）鲁01民初2382号民事调解书，主要内容为：一、被告鹏明商贸于2018年12月20日前一次性偿还原告历城农商行（洪楼支行）流借字（2016）年第01-063号《流动资金借款合同》项下借款本金14699500元及利息760669.62元（利息计至2018年9月20日，嗣后至实际给付之日止的利息按照《流动资金借款合同》约定的借款利率、结息方式向原告历城农商行按月按时偿还）；二、被告鹏明商贸于2018年12月20日前一次性偿还原告历城农商行（洪楼支行）流借字（2017）年第01-072号《流动资金借款合同》项下借款本金700万元及利息360530.6元（利息计至2018年9月20日，嗣后至实际给付之日止的利息按照《流动资金借款合同》约定的借款利率、结息方式向原告历城农商行按月按时偿还）；三、被告鹏明商贸于2018年12月20日前向原告历城农商行支付律师代理费75639元；四、千华公司、嘉和置业、周建毓、王善学、周建明对本协议第一项至第三项确定的被告鹏明商贸应承担的债务承担连带清偿责任……。原告济南农村商业银行股份有限公司高新支行(以下简称高新农商行)与被告济南兴杨科技有限责任公司（以下简称兴杨科技）、嘉和置业、宋苗倩、张强、周建明、陈军金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月30日作出（2018）鲁01民初2396号民事调解书，主要内容为：一、被告兴杨科技于2018年12月20日前一次性偿还原告高新农商行借款1530万元及截止至2018年10月15日利息657034.17元；被告兴杨科技按照《流动资金借款合同》中约定的借款利率、结息方式向原告高新农商行按月按时偿还自2018年10月16日至实际给付之日止的利息（包含借款利息、复利、罚息）；二、被告兴杨科技于2018年12月20日前一次性偿还原告高新农商行借款510万元及截止至2018年10月15日利息219036.24元；被告兴杨科技按照《流动资金借款合同》中约定的借款利率、结息方式向原告高新农商行按月按时偿还自2018年10月16日至实际给付之日止的利息（包含借款利息、复利、罚息）；三、被告兴杨科技于2018年12月20日前一次性偿还原告高新农商行借1280万元及截止至2018年10月15日利息549738.2元；被告兴杨科技按照《流动资金借款合同》中约定的借款利率、结息方式向原告高新农商行按月按时偿还自2018年10月16日至实际给付之日止的利息（包含借款利息、复利、罚息）；四、被告兴杨科技于2018年12月20日前一次性向原告高新农商行支付律师代理费101473元；五、原告高新农商行对被告嘉和置业名下位于新华办事处xx小区xx楼xx幢xx室、xx室的房产（房产证号为临房权房权证新有字第**）或者以拍卖、变卖该房产的价款在第一项所确定的债权和46763元律师代理费范围内享有优先受偿权；六、原告高新农商行对被告嘉和置业名下位于新华办事处xx小区xx楼xx幢xx室、xx室的房产（房产证号为临房权证房权证新有字第**）者以拍卖、变卖该房产的价款在第二项所确定的债权和15587元律师代理费范围内享有优先受偿权；七、原告高新农商行对被告嘉和置业名下位于新华办事处xx小区xx楼xx幢xx室、xx室的房产（房产证号为临房权证新房权证新有字第**）以拍卖、变卖该房产的价款在第三项所确定的债权和39123元律师代理费范围内享有优先受偿权；八、被告嘉和置业、宋苗倩、张强、周建明、陈军对上述第一、二、三、四项所列债务承担连带清偿责任……。原告历城农商行与被告鹏明商贸、嘉和置业、周建毓、周建明、高峰、陈军金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月28日作出（2018）鲁01民初2498号民事调解书，主要内容为：一、被告鹏明商贸于2018年12月20日前一次性偿还原告历城农商行（历城联社洪楼信用社）流借字（2013）年第1500-071-1号《流动资金借款合同》项下借款本金900万元及利息344980.01元（利息计至2018年9月20日，嗣后至实际给付之日止的利息按照《流动资金借款合同》约定的借款利率、结息方式向原告历城农商行按月按时偿还）；二、被告鹏明商贸于2018年12月20日前一次性偿还原告历城农商行（历城联社洪楼信用社）流借字（2013）年第1500-071-2号《流动资金借款合同》项下借款本金900万元及利息345001.23元（利息计至2018年9月20日，嗣后至实际给付之日止的利息按照《流动资金借款合同》约定的借款利率、结息方式向原告历城农商行按月按时偿还）；三、被告鹏明商贸于2018年12月20日前向原告历城农商行支付律师代理费66345元；四、原告历城农商行有权以被告嘉和置业抵押的证号为临房权证新有房权证新有字第**的议第一项、第三项确定的债务范围内以折价或者拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；原告历城农商行有权以被告嘉和置业抵押的证号为临房权证新有房房权证新有字第**议第二项、第三项确定的债务范围内以折价或者拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；五、被告嘉和置业、周建毓、周建明、高峰、陈军对本协议第一至第三项确定的被告鹏明商贸应承担的债务承担连带清偿责任……。以上四份调解书生效后，本院以（2019）鲁01执302、303、304、305号案号合并执行。在上述4案审理中，本院以（2018）鲁01民初2381、2382、2396、2498号民事裁定轮候查封申请执行人济南农商行享有抵押权的被执行人嘉和置业名下位于山东省临清市新华办事处xx小区以下房产：1号楼（临房权证新有房权证新有字**）临房权证新有字房权证新有字**）权证新有字×房权证新有字**）权证新有字××房权证新有字**）证新有字××号房权证新有字**）新有字××号）房权证新有字**）有字××号）。房权证新有字**），本院向山东省临清市人民法院（以下简称临清法院）发出（2019）鲁01执302、303、304、305号《商请移送执行函》，以本案申请执行人济南农商行对上述房产享有优先受偿权为由，请求临清法院向本院移送临清法院首查封的上述房产。2019年6月3日，临清法院向本院发出（2019）鲁1581执172号函，同意将该院首查封的被执行人嘉和置业名下位于山东省临清市新华办事处xx小区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼房产移送本院处置。2020年5月22日，本院作出（2019）鲁01执304号执行裁定，裁定：拍卖被执行人嘉和置业名下位于山东省临清市新华办事处xx小区1号楼（临房权房权证新有字**2房权证新有字**）××号）、3号房权证新有字**）×号）、6号楼房权证新有字**）号）、7号楼（房权证新有字**））、8号楼（临房权证新有字**）及其占用的项下房权证新有字**）动产权证号xx国用（xx）第xx号）。另查明，2018年7月3日，嘉和置业与案外人周箴分别签订8份《商品房买卖合同》，将嘉和置业名下位于山东省临清市新华办事处柴市xx小区xx号楼xx室、2号楼xx室、2号楼xx室、3号楼xx室、5号楼xx室、6号楼xx室、7号楼xx室、8号楼xx室，分别以990000、1010625、940500、943470、1453650、1475925、1270500、2077000元卖给案外人周箴。2018年7月11日，临清市宏安物业管理有限公司与周箴签订《协议书》，约定：周箴同意所购上述8套房产由宏安物业继续经营管理，至2033年4月30日；上述8套房产在委托经营管理期满前，经营收益归宏安物业。同日，嘉和置业与周箴签订《补充协议》，约定：嘉和置业将上述8套房产总价格以优惠价调整为7535760元卖给周箴，首期房款支付7270400元，于该补充协议签订之日一次性支付；尾款支付265360元，待上述8套房产所有权登记到周箴名下后十日内支付。同日，嘉和置业出具的编号为No.02XXX3收款收据载明，周箴已向嘉和置业交纳首期购房款7270400元。招商银行的转账汇款电子回单载明，周箴将该款项转到嘉和置业法定代表人周建明个人账户内。再查明，2013年12月12日，济南农商行与兴杨科技签订《流动资金借款合同》，同时嘉和置业与济南农商行签订《抵押合同》2份，将其名下位于临清市新华办事处柴市街××小区××楼（房产证号为临房权证房权证新有字第**号楼（房产房权证新有字第**）××号）房产抵押给济南农房权证新有字第**）日，济南农商行与鹏明商贸签订《流动资金借款合同》两份，同时嘉和置业与济南农商行签订《抵押合同》，将其名下位于临清市新华办事处柴市街××小区××楼（房产证号为临房权证新房权证新有字第**楼（房产证号房权证新有字第**）号）房产抵押给济南农商行房权证新有字第**）014年2月27日，济南农商行与兴杨科技签订《流动资金借款合同》一份，同时嘉和置业与济南农商行签订《抵押合同》一份，将其名下位于临清市新华办事处柴市xx小区1号楼房产（房产证号为临房权证新有房权证新有字第**南农商行并办理房权证新有字第**）年6月21日，济南农商行与千华公司签订《流动资金循环授信合同》，同时嘉和置业与济南农商行签订《抵押合同》两份，将其位于临清市新华办事处柴市街××小区××楼（房产证号为临房权证新有字房权证新有字第**房产证号为临房房权证新有字第**）产抵押给济南农商行并办理房权证新有字第**）以上事实，有民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案外人周箴请求本院排除对被执行人嘉和置业名下位于山东省临清市新华办事处柴市xx小区1号楼xx室、2号楼xx室、2号楼2-12室、3号楼xx室、6号楼xx室、7号楼xx室、8号楼xx室房产及其占用的项下相应的土地使用权的执行，虽然案外人已经与被执行人嘉和置业签订《商品房买卖合同》购买上述房产，但本案申请执行人济南农商行对上述房产享有抵押权，案外人周箴并非商品房消费者，其作为一般的房屋买卖合同的买受人提出的排除执行异议，不能对抗申请执行人济南农商行享有的抵押权。因此，案外人周箴依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定申请排除对上述房产的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：驳回案外人周箴的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年十月十日法官助理丁华辰书记员李岩