吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0122民初2080号原告：农安县润泽物业服务有限公司，住所地农安县古城街东侧大明机械制造有限公司综合楼****南1-2门。法定代表人：刘元龙，职务，总经理。委托诉讼代理人：桑春涛，职务，副经理。被告：许伯华，女，1958年2月19日出生，汉族，住所地农安县。原告农安县润泽物业服务有限公司（以下简称“润泽物业”）与被告许伯华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日作出（2019）吉0122民初2802号民事判决书，润泽物业不服提起上诉。吉林省长春市中级人民法院于2020年5月15日作出（2020）吉01民终2478号裁定：撤销本院上述判决；案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告农安县润泽物业服务有限公司委托诉讼代理人桑春涛到庭参加了诉讼，被告许伯华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润泽物业向本院提出诉讼请求：要求被告给付2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费2280元、公共电费72元，合计2352元。并且按照每日千分之三支付逾期付款的违约金，自逾期之日起计算至给付之日止。事实和理由：被告系原告所管理的××县的业主，被告登记的时间起欠原告物业服务费2280元、公共电费72元，合计2352元。此款原告索要未果，故诉至法院。许伯华在本案中未作答辩，但在（2019）吉0122民初2802号润泽物业与许伯华物业服务合同纠纷一案中辩称，未交物业费的原因是，我的住房是临街的商业用房，没有楼道、监控、电梯等设施，不涉及公共电费；原告对小区院内进行妥善管理，但我们作为临街房屋未享受同样的管理待遇；2018年5月份房子厨房下水管道开始漏水，导致我家棚顶长达三个月均处于漏水状态，且有臭味；我家2018年初曾被盗，被盗后找物业，物业不给调取监控；进户门地弹簧2018年初开始漏油，多次找物业修理，至今未修理；楼上业主为了给电动车充电，从楼上引出多条电线到楼下，系到我的防护窗上，存在巨大安全隐患，跟保安说过两三次，至今未解决；楼上的充电线搭到我家的房檐上，导致房屋苯板裸露，雨天漏雨；2017年墙体有裂缝，多次找物业维修，但未解决；楼上业主往下扔东西，多次找到保安，物业不予管理；物业多次向我们收取物业费，每次都是多人，还曾威胁恐吓我们。本次审理中，双方当事人均未提供新的证据，亦未对（2019）吉0122民初2802号润泽物业与许伯华物业服务合同纠纷一案中提供的证据发表新的质证意见。对当事人无异议的证据即润泽物业提交的企业法人营业执照、资质证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、2015年8月29日吉林省润泽房地产开发有限公司与农安县润泽物业服务有限公司签订的润泽物业管理委托合同、吉林省物业管理办法文件、吉林省物业服务收费管理实施细则文件、2017年1月24日许伯华收款收据、润泽同泰园三期业主入住费用收据（许伯华），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.润泽物业提交2018年、2019年润泽同泰园小区物业工资表、2018年1月份保安巡逻原始读点信息、2019年5月1日-2019年6月8日保安巡逻情况统计表、2019年春季润泽同泰园小区绿化数量统计表、与农安县海坤电梯工程有限公司签订的电梯维修保修合同书、与北控（农安）环境服务有限公司签订的垃圾清运有偿服务委托协议书、收款收据、2018年8月-2019年8月的电费明细。证明原告承包经营润泽小区，切实履行了物业管理职能，小区的业主实际享受了小区的物业服务。许伯华质证意见为：对证据的真实性不清楚，小区院里的物业管理情况跟我们没有关系，因为我是临街商业，不从院里走。2.润泽物业提交润泽同泰园物业高层管理合约24份，证明润泽物业与小区部分业主签订物业合同及物业费收费标准。许伯华质证意见为：这个不是跟我们签的合同，合同跟我们没关系。3.许伯华提交房屋照片13张，证明其房屋外墙体开裂、渗水、房屋外多条私拉电线等事实。润泽物业质证意见为：对证据的真实性有异议，该组证据无法证实系许伯华所有房屋的情况，且墙体开裂、厨房下水管道漏水、房屋被盗、私拉电源线等事项非物业管理范围。综上双方质证意见，本院经审查认为，证据1、2，许伯华对证据的真实性无异议，只是对证明问题有异议，本院予以确认；证据3，润泽物业虽有异议，但对其主张未能提供证据，故对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：润泽物业系农安县润泽同泰园小区的物业服务公司，许伯华系润泽同泰园三期2栋15门的商业房屋的业主。2015年8月29日，润泽物业与吉林省润泽房地产开发有限公司签订《润泽物业管理委托合同》，合同约定吉林省润泽房地产开发有限公司将农安县润泽物业服务有限公司委托润泽物业管理，由润泽物业对本物业的全体业主和物业使用人进行物业服务，委托管理年限自2015年8月29日至2035年8月29日，共计20年。合同双方当事人签字盖章进行确认。随后，润泽物业与润泽同泰园小区多名业主签订《润泽同泰园物业高层管理合约》，合同约定业主在办理入住手续时，应按照商业用房0.8元/月/平方米、公共照明费36元/年向物业服务企业缴纳物业服务费用；业主未按约定缴纳物业服务费用的，应向服务企业支付每日3‰的逾期违约金。2017年1月19日，农安县润泽房地产开发有限公司与许伯华签订《商品房购房协议》，协议约定许伯华购买吉林省润泽房地产开发有限公司位于××园，建筑面积118.79平方米、润泽同泰园二期13栋23库，建筑面积23.23平方米的房屋。2017年1月24日，许伯华交纳2000元入住保证金并被免收2017年的物业费。自2018年1月1日起，许伯华以房屋漏水造成损失、原告未尽到物业服务管理义务为由拒交物业管理费用，共拖欠润泽物业2018年和2019年二年的物业管理服务费共计2280元（118.79㎡×0.8元/月／㎡×24个月）、公共灯费共计72元（36元/年×2年）。上述款项润泽物业向许伯华催要未果，故诉至法院。本院认为，润泽物业与吉林省润泽房地产开发有限公司签订《润泽物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，本案中，润泽物业虽未与许伯华签订物业合同，但依照与吉林省润泽房地产开发有限公司签订的合同对润泽同泰园小区进行物业管理，已形成事实上的物业服务合同关系，许伯华作为小区业主之一，在实际接受了润泽物业提供物业管理服务的同时，应及时履行缴纳物业管理费的义务，故对润泽物业要求许伯华支付2018年和2019年二年物业服务费2280元、公共电费72元的诉讼请求应予支持。关于润泽物业要求许伯华给付滞纳金的诉讼请求，由于原、被告双方并未签订书面服务合同，只是事实上形成了物业服务关系，对于迟延给付物业服务费的违约后果未有约定，故原告的该项请求于法无据，不予支持。许伯华有关房屋墙体开裂、漏水的抗辩主张，系另一法律关系调整，并不能作为其不交物业费的抗辩理由，故对许伯华的该项抗辩意见不予采纳；至于许伯华有关其没有和物业公司签订合同、作为临街房屋未享受物业公司等同于小区院内的服务且物业管理存在无法调取监控录像、进户门漏油、楼上业主高空抛物、私拉电源线等抗辩主张，于法无据，不予支持。综上所述，许伯华应承担向润泽物业给付2018年、2019年物业服务费2280元、公共电费72元的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告许伯华于判决生效后十日内给付原告农安县润泽物业服务有限公司2018年和2019年的物业服务费2280元、公共电费72元，合计2352元；二、驳回原告农安县润泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告许伯华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  初春光审 判 员  朱万鹏人民陪审员  迟义艳二〇二〇年十月二十九日书 记 员  蔡 超