湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0527民初628号原告：华晨俊，男，1985年6月10日生，汉族，居民，住绥宁县。委托诉讼代理人:周继东，湖南三行律师事务所律师。被告：绥宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥宁县碧桂园），住所地绥宁县长铺镇居委鑫泰花园A1114、115,统一社会信用代码91430527MA4LFJT870。法定代表人：叶翰，执行董事。委托诉讼代理人：汤文，男，1989年12月25日出生，土家族，住湖南省石门县，系该公司法务。原告华晨俊与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥宁碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华晨俊及其委托代理人周继东、被告绥宁碧桂园的特别授权委托代理人汤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华晨俊向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的编号为20170012-102的商品房买卖合同；二、判令被告退还原告的购房款及已预交的各项费用247364.45元；三、判令被告按合同约定支付原告已付购房款15%的违约金34156.5元；四、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，华晨俊增加一项诉讼请求即要求判令被告支付已付购房款利息（自原告交款之日起计算至被告实际退款之日止）。事实与理由：2017年7月31日，原告与被告签订了合同编号为20170012-102的商品房买卖合同，原告购买被告开发的8栋-1单元-102号商业门面房，总计价款为447710元。合同对交付条件、交付期限、付款方式、违约责任等都进行了明确约定。合同签订后，原告按合同约定全面履行了义务，已支付购房款227710元，预交登记费590元、维修基金2415.7元、契税等16648.75元，剩余房款按银行按揭方式办理。由于被告当时未能通过有关部门验收合格，不能按期交付，同时没有为原告办理好有关按揭手续，致使合同无法履行，给原告造成了极大的经济损失。原告曾多次找被告交涉要求解除合同，但被告至今没有处理。特依法提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告绥宁碧桂园辩称：一、涉诉商品房在合同约定的交付日时已达到约定的交付条件（向政府主管部门递交了竣工验收备案所需的全部材料）。二、原告的贷款按揭手续未办理，根本未导致合同无法履行。（一）被告并未因为未办理按揭贷款而拒绝向原告交房，原告合同权利未受到任何影响。（二）按揭手续未办理影响的是被告的权利而不是原告的权利，被告是债权人，原告是债务人，且金钱债务的履行本身并不存在“无法履行”的状态。2019年上半年被告方就已满足农业银行贷款办理条件，只要原告自身资质符合银行贷款条件，即可正常办理按揭，但因原告拒绝配合办理贷款手续导致其购房尾款至今未支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，被告有权要求原告支付购房尾款。三、原告并不享有解除合同的权利。（一）被告不存在根本违约行为，未导致原告的合同目的无法实现。（二）原告要求解除合同也无合同依据，根据双方签订的商品房买卖合同：1、被告逾期交房超过90天的，原告有权根据合同第九条约定，在15日内书面通知被告解除合同，逾期未提出的，视为同意继续履行合同。实际被告并不存在逾期交房行为，更遑谈逾期超过90天。2、涉诉商品房已经竣工验收合格，证明其并不存在地基基础和主体结构质量问题或严重影响正常使用的质量问题，从这个角度讲，原告也无权要求解除合同。四、退一万步讲，即使有权解除合同，原告请求的违约金过高，远超过其实际损失，依法应予以调整。综上，原告要求解除商品房买卖合同并要求支付违约金无事实依据、法律依据及合同依据。请求依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2017年7月31日，原告华晨俊（买受人）与被告绥宁碧桂园（出卖人）签订了合同编号为20170012-102的《商品房买卖合同》及附件、附录。该《商品房买卖合同》第三条约定：华晨俊购买绥宁碧桂园在绥宁县××镇××道××幢××单元××号房，该商品房用途为商业，建筑面积共34.51平方米（其中套内建筑面积32.99平方米，公共部位与公用商品房分摊面积分摊建筑面积1.52平方米）；第四条约定：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米12973.34元，总金额447714元；第六条约定：买受人必须在签订合同时付该商品房总房价款的50.86%即227710元、在2017年8月31日前付总房价款的49.14%即220000元（银行按揭款项）给出卖人；第八条约定：出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：（1）出卖人逾期交房在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金；（2）出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。《附件四：补充协议》第三条第1、2项约定：“1、该商品房的交付以本约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；该商品房的商品房测绘报告不作为交付条件。《附录三》载明：签订《商品房买卖合同》需缴交预告登记费商业590元/户（包含工本费，按政府规定收取，绥宁碧桂园代收）、预告抵押登记费80元/户（按揭付款客户向办理按揭的银行缴纳），物业维修基金缴纳标准为电梯高层70元/平方米，无电梯50元/平方米，联体双拼住宅120元/平方米（按政府规定收取，绥宁碧桂园代收）；于《商品房买卖合同》约定的商品房交付日期客户自行前往地税局缴交契税，商铺按房价4％收取。双方签订合同当日华晨俊依约向绥宁碧桂园支付了购房首付款227710元（商品房总房价款的50.86%）、物业维修基金2415.7元、预告登记费590元，并按绥宁碧桂园的要求向中国农业银行股份有限公司绥宁县支行递交了办理银行按揭贷款所需的个人资料。2019年1月10日，绥宁碧桂园召集勘察、设计、施工、监理建设五单位召开了工程竣工验收会议，五单位均在案涉商品房《验收意见表》上签署“验收合格”意见。2019年1月29日，绥宁县住建局出具《关于绥宁碧桂园1-11#竣工验收备案的说明》一份，载明：绥宁碧桂园8#栋楼等工程备案工作正在办理中，因临近春节和其他工作安排，预计在2019年3月底左右完成备案。绥宁碧桂园一期8#楼《建设工程竣工验收备案表》，勘察、设计、施工、监理建设五单位在竣工验收意见栏签署“验收合格”意见，落款时间2019年3月5日；“备案意见栏”载明：“绥宁碧桂园一期8#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫，文件基本齐全。同意备案。”，并加盖“备案文件收讫”印章。2019年1月8日，绥宁碧桂园向华晨俊发出《期楼收楼通知书》，载明：案涉商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2019年1月30日交付给华晨俊，鉴于华晨俊申请贷款的按揭银行尚未放款，绥宁碧桂园有权拒绝交付该商品房而不需承担任何违约责任。但绥宁碧桂园未说明、告知按揭贷款未发放的原因。华晨俊自约定的交房期限届满之日起多次要求交房，绥宁碧桂园以其购房尾款按揭款未支付为由拒绝交房。2019年4月30日，华晨俊向绥宁碧桂园发出书面《解除合同退房通知书》,经双方多次协商未果。华晨俊于2019年10月29日缴纳契税16648.75元。但之后仍因按揭贷款未办理，案涉商品房仍未交付。2020年6月3日华晨俊以案涉商品房达不到交付条件、绥宁碧桂园逾期交房为由，再次向绥宁碧桂园发出书面《关于解除买卖合同的通知》，要求解除合同并赔偿违约金及其他经济损失（绥宁碧桂园于2020年6月5日收到该通知）。案涉商品房至今未交付，故酿成纠纷。另查明，本案合同除约定了购房款尾款220000元为按揭付款方式及付款期限为2017年8月31日外，对按揭贷款手续的办理没有进行具体约定。绥宁碧桂园系采用行业通行做法，由买受人提供有关个人资料，由开发商向按揭银行提出申请并到银行办理相关手续，银行准入后开发商或银行再通知购房者面签办理贷款手续。根据银行要求，办理按揭贷款需由开发商提供五证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工证、房屋预售许可证）、工程竣工验收备案表、客户基础资料（包括营业执照、开户许可证、机构代码证资质证、章程、法人代表身份证、财务报表等）等资料；购房者需提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、购房合同、首付款相关证明、征信查询授权书等资料。华晨俊提交的中国农业银行绥宁县支行于2020年7月2日出具的《关于绥宁碧桂园房地产开发有限公司商铺在我行按揭的相关情况说明》证明：绥宁碧桂园于2017年8月11日在该行办理了商铺（案涉商品房）按揭意向准入手续，意向按揭合作期限二年，至2019年8月10日届满，该合作期限内该银行未发放商铺（案涉商品房）按揭贷款。据查，按揭贷款未发放原因是绥宁碧桂园在临近合作期限届满时才向该银行提供办理按揭贷款所必需的《建设工程竣工验收备案表》，而华晨俊作为购房者在签订购房合同时所提交的其中有时效性限制的个人资料（如收入证明、银行流水）已过期失效，绥宁碧桂园又未积极采取补救措施，及时通知、督促华晨俊补充、完善有关个人资料，导致银行无法在规定时间内进行审核办理按揭贷款。绥宁碧桂园提交2019年6月18日《办理按揭贷款手续通知书》一份，拟证明其履行了办理按揭贷款的相关通知义务，该通知书要求华晨俊“于2017年8月3日前备齐资料前往按揭银行办理贷款申请手续”，但华晨俊不认可收到过该通知（邮件不是华晨俊本人签收），且该通知书落款日期与邮寄日期均为“2019年6月18日”，远远迟于其要求的办理期限“2017年8月3日”，明显不合逻辑和生活常理，但绥宁碧桂园对此未做出合理解释和说明，也未通知华晨俊补充、完善有关个人资料。绥宁碧桂园提交2020年7月21日中国邮政储蓄银行股份有限公司绥宁县支行出具的《情况说明》一份，拟证明绥宁碧桂园与该行于2019年1月11日开始按揭合作，合作项目包括案涉商品房所在8#栋，华晨俊可以到该行办理按揭贷款手续。但绥宁碧桂园的答辩意见及双方当事人当庭陈述表明，双方约定的按揭银行是中国农业银行股份有限公司绥宁县支行，签订购房合同时绥宁碧桂园没有对其将与多家银行进行按揭合作作出特别说明，也没有举证证明为办理按揭贷款向华晨俊履行过相关事项的告知或通知义务；且经本院调查核实，因办理涉案商品房按揭贷款的购房者个人有关资料已向其他银行递交，中国邮政储蓄银行股份有限公司绥宁县支行不能为涉案商品房办理按揭贷款。故该两份证据不能证明绥宁碧桂园待证事实，本院不予采信。绥宁碧桂园在其与中国农业银行股份有限公司绥宁县支行的按揭合作期限于2019年8月10日届满后，也未就相关情况进行告知说明并积极采取补救措施。因按揭贷款仍未能办理、绥宁碧桂园仍以按揭贷款未办理拒绝交房，华晨俊于2020年6月3日再次向绥宁碧桂园发出书面解除合同通知，并于2020年6月16日向本院提起诉讼。本案审理过程中，绥宁碧桂园又向中国农业银行股份有限公司绥宁县支行重新申请办理了涉案房屋的按揭贷款准入手续，准入时间为2020年9月8日，期限二年。绥宁碧桂园辩称本案按揭贷款未办理及按约定期限支付系华晨俊拒绝配合办理贷款手续及银行贷款政策所致，但未提供相关证据予以证明。上述事实，有双方当事人提交的身份证明、合同编号为20170012-102的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件、附录、付款凭证，绥宁碧桂园一期项目8#、10#、11#栋竣工验收会议纪要、竣工验收意见表、关于绥宁碧桂园1-11#竣工验收备案的说明及《建设工程竣工验收备案表》，中国农业银行股份有限公司绥宁县支行《关于绥宁碧桂园房地产开发有限公司商铺在我行按揭的相关情况说明》，《期楼收楼通知书》、《关于解除买卖合同的通知》等；本院依职权调取的对中国农业银行股份有限公司绥宁县支行、中国邮政储蓄银行股份有限公司绥宁县支行工作人员关于按揭贷款事项的调查笔录，以及双方当事人当庭陈述在卷证实，本院依法予以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、案涉商品房在合同约定交付期限内是否符合交付条件？二、本案是否符合解除合同条件，被告应否承担违约责任及违约金的计算方式？一、关于案涉商品房在合同约定交付期限内是否符合交付条件的问题。绥宁碧桂园举证证明：2019年1月10日勘察、设计、施工、监理建设五单位在案涉商品房《验收意见表》上签署“验收合格”意见；2019年1月29日绥宁县住建局向绥宁碧桂园出具《关于绥宁碧桂园1-11#竣工验收备案的说明》表明，合同约定交付期限之内，绥宁碧桂园已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，即符合案涉合同《附件四：补充协议》第三条约定的交付条件“该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。据此，可以认定案涉商品房在合同约定交付期限内符合交付条件。二、本案是否符合解除合同条件，被告应否承担违约责任及违约金的计算方式问题。本案双方约定“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定的关于迟延（逾期）交付房屋“另有约定”的情形，因华晨俊未在该约定期限内行使解除权，其该项解除权消灭，应视为其选择继续履行合同。但案涉商品房在合同约定交付期限已达到约定交付条件、华晨俊在约定的交房期限届满前已履行交付购房首付款等合同义务的情况下，绥宁碧桂园以按揭贷款未能办理为由拒绝履行交房义务的行为构成违约，应承担相应违约责任。同时，根据本院查明的事实，本案按揭贷款长期未能办理、购房款尾款（按揭款项）未能按照合同约定期限支付的原因，在于绥宁碧桂园未能在合同约定办理按揭贷款的期限内向按揭合作银行提供办理按揭贷款所必需的相关资料及逾期后由又未及时采取补救措施所致，其在履行合同过程中存在明显过错，也应承担相应违约责任。但本案审理过程中绥宁碧桂园又向中国农业银行股份有限公司绥宁县支行重新申请办理了涉案房屋的按揭贷款准入手续，按揭贷款现可以进行补办，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的因未能订立商品房担保贷款合同并导致“商品房买卖合同不能继续履行”的情形，合同应当继续履行。故对华晨俊以案涉商品房不符合交付条件、按揭贷款手续没有办理致使合同无法履行为由要求解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的计算方式，根据法律规定，综合考虑案涉商品房系商业性门面房（商铺）、被告存在明显过错等因素及华晨俊未举证证明其实际损失的情况，根据公平原则和诚实信用原则，对华晨俊要求按合同约定支付其已付购房款15%的违约金34156.5元的诉讼请求予以支持，对其要求支付已付购房款利息等诉讼请求不予支持。绥宁碧桂园主张违约金过高、应予以核减的理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、绥宁碧桂园在本判决生效后十五日内按已付购房款227710元的15%支付华晨俊违约金34156.5元;二、驳回原告华晨俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4408元，由原告华晨俊负担3086元，被告绥宁碧桂园负担1322元（此款华晨俊已预交，由绥宁碧桂园于判决生效之日起十五日内直接支付给华晨俊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  杨莉苹二〇二〇年十月三十日书记员  滕莎莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲截机构子以适当减少当事人就迟廷履行约定违约金的，违约方支付速约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。