吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1863号上诉人（原审原告）：吉林市瀚居物业服务有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：运秀英，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔莹，该公司员工。委托诉讼代理人：宋智萃，吉林雪柳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张**，男，1950年4月29日生，汉族，吉林造纸厂退休干部，住吉林市昌邑区。上诉人吉林市瀚居物业服务有限公司（以下简称瀚居公司）因与被上诉人张**物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。瀚居公司上诉请求：一、撤销（2020）吉0202民初873号民事判决第一项，改判张**在支付2017年-2020年物业费和违约金的同时，还需要支付2015、2016年物业费和违约金。2015、2016年物业费和违约金合计为2,828.85元。二、判决由张**承担二审的诉讼费用。事实和理由：2017年，瀚居公司在一审法院起诉张**，要求其给付2015、2016年物业服务费。但是直至本次开庭，瀚居公司并未收到一审法院的任何法律文书。因此，瀚居公司本次主张物业服务费用的期间方为2015年至2020年。庭审中，张**提起瀚居公司曾经起诉过的事实，瀚居公司通过在一审法院查档发现，人民法院的确作出(2017)吉0202民初2149号民事判决书，但该判决书并未向瀚居公司送达，送达回证上也没有瀚居公司签收痕迹。瀚居公司认为，该判决书虽已作出，但并未生效。因此，双方之间2015、2016年物业费纠纷并未得到解决，瀚居公司本次起诉不属于重复诉讼。张**辩称，不同意瀚居公司的上诉请求。瀚居公司向一审法院起诉请求：一、判令张**给付瀚居公司物业服务费7,072元，滞纳金6,453元，合计13,525元。二、判令张**承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月1日，甲方吉林恒隆建设开发有限公司与乙方瀚居公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对通潭富苑小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费收取标准：高层住宅1.40元／月／平方米、商业物业2.10元／月／平方米；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前履行缴纳下一年度物业服务费用的义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2011年12月31日起至2014年12月31日止，本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，本合同有效期自动延长1年，延长次数不限等。张**系案涉房屋业主，2013年12月19日入住。张**一直未缴2015年以后物业费，故瀚居公司每年采用门上张贴或邮寄欠费催缴通知方式进行了催缴。现瀚居公司请求张**给付2015年至2020年期间6年物业费及滞纳金。2017年6月22日，一审法院曾受理瀚居公司诉张**物业服务合同纠纷一案，瀚居公司请求张**给付2015年1月至2016年12月期间的物业费2,358元、滞纳金3,873元，合计6,231元。2017年10月30日，一审法院作出（2017）吉0202民初2149号民事判决，对该两年的欠缴的物业费作出了判定。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因通潭富苑小区一直未成立业主委员会，未选聘其他物业服务企业，故建设单位吉林恒隆建设开发有限公司与瀚居公司签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。张**抗辩其一直未居住案涉房屋，故未享受到物业服务，故应减少所承担的物业费，但张**未提供有效证据证明其未居住使用房屋的事实。即使张**确实未居住使用房屋，亦不能构成拒付物业服务费的法定事由，亦未有合同约定事由，故该主张不能成立。众所周知，物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，物业费不仅包括清洁卫生费用，还包括物业共用设施设备的日常运行及维护费用、绿化养护费用、秩序维护费用等，物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护，如果物业费的收取不能得到保障，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益，而且对已经全额缴纳物业费的业主而言也不公平。故张**作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。被告长期拖欠物业费，已构成违约，瀚居公司要求继续履行合同义务并承担违约责任，应当予以支持。鉴于瀚居公司在本案中请求的2015年、2016年两年物业费已经（2017）吉0202民初2149号民事判决书判决，在本案中再次请求属于重复诉讼，故不予支持。按《前期物业服务合同》约定，高层住宅物业费为1.4元／月／平方米，依物业费缴纳期限的约定，瀚居公司请求中自2017年1月1日至2020年12月31日的期间为4年，张**应交纳物业费为4,714.75元（70.16平方米×1.4元／平方米×12月×4年）。关于违约金，瀚居公司庭审中明确按欠费额的30‰乘以365天计算仍显偏高，可酌情调整为按欠费额的20％计收，即942.95元（4,714.75元×20％元），且符合法律规定，应予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决如下：一、张**于判决生效之日立即给付瀚居公司物业费4,714.75元及违约金942.95元，合计5,657.70元；二、驳回瀚居公司的其他诉讼请求。案件受理费69元，由瀚居公司负担40元，张**负担29元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。瀚居公司提交证据：（2017）吉0202民初2149号卷宗96-101页，证明：该案件瀚居公司未收到判决书，因此瀚居公司起诉2015年和2016年的物业费纠纷一案并未经过人民法院的审理，本案不属于重复诉讼。张**质证称，真实性无异议，合法性不予确认，对证明的问题无法确认。张**提交证据：照片23张，证明张**始终没有入住案涉房屋。瀚居公司质证称，合法性和关联性有异议，二审的审查是瀚居公司的上诉请求，并不审查双方是否提供了物业服务及是否存在合同关系，张**提供的证据不属于新证据，人民法院不应予以采信。本院经审查认为，瀚居公司提交的证据无法能证明其要证明的事实，本院不予采信。张**提交的证据与瀚居公司提出的上诉请求缺少关联性，本院亦不予采信。本院对一审已查明的事实予以确认。本院认为，一审法院已经审理并作出了（2017）吉0202民初2149号民事判决，瀚居公司虽然主张其未收到（2017）吉0202民初2149号民事判决，但未提供充分、有效的证据予以证实。对于瀚居公司认为与张**之间2015年和2016年的物业费纠纷并未经过人民法院的审理，（2017）吉0202民初2149号民事判决未生效的主张，本院不予支持。一审法院关于瀚居公司在本案中存在重复诉讼的认定并无不妥。综上所述，瀚居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吉林市瀚居物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年十月二十六日书记员  周双媛