成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5767号 原告：王桂华，男，1970年3月26日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：何苗，四川全兴律师事务所律师。 被告：皇金磊，男，1993年4月8日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市宁城县。 委托诉讼代理人：唐志，四川展新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朝生，四川展新律师事务所律师。 被告：熊俊，女，1994年10月8日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：唐志，四川展新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朝生，四川展新律师事务所律师。被告：杨飞，男，1986年6月10日出生，汉族，住安 徽省和县香泉镇新建村委会徐杨自然村7号。 原告王桂华与被告皇金磊、熊俊、杨飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王桂华的委托诉讼代理人何苗，被告皇金磊及被告熊俊的委托诉讼代理人唐志，被告熊俊，被告杨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王桂华向本院提出诉讼请求：1.判令皇金磊向王桂华支付解除《房屋租赁合同》的违约金24960元；2.判令熊俊、杨飞将位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号17栋1单元2层206号房屋腾退并返还给王桂华；3.判令熊俊、杨飞将位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号17栋1单元2层206号房屋的水、电、气卡、业主卡、信箱钥匙返还给王桂华；4.判令杨飞向王桂华支付房屋占有使用费，以每月800元为基数，从2020年8月10日起计算至腾退房屋之日止；5.判令皇金磊、熊俊、杨飞承担本案公告费等相关费用。事实与理由：2014年，王桂华购买位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号17栋1单元2层206号房屋。2017年6月10日，王桂华与皇金磊签订《房屋租赁合同》，将前述房屋出租给皇金磊。2020年7月16日，熊俊与杨飞签订《房屋租赁合同》，熊俊将前述房屋出租给杨飞，该房屋现由杨飞占有使用。2020年8月10日，王桂华通知皇金磊解除《房屋租赁合同》，并要求其支付违约金。皇金磊未按照合同约定向王桂华支付房屋租金，王桂华有权解除合同，并有权要求房屋的占有使用人腾退房屋，将房屋返还给王桂华。据此，为维护王桂华的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院，望判如所请。 皇金磊辩称，王桂华与皇金磊间的租赁合同合法有效，由于王桂华多次想撕毁合同并且妨碍皇金磊使用房子的情况，皇金磊提出起诉，要求继续履行合同，皇金磊并未违约。皇金磊转租给杨飞是基于租赁合同有转租权的情况下进行转租，属于合法使用房子。 熊俊辩称，熊俊是基于代皇金磊进行管理收租，熊俊行为的后果应由皇金磊进行承担。王桂华与皇金磊间的租赁合同合法有效，由于王桂华多次想撕毁合同并且妨碍皇金磊使用房子的情况，皇金磊提出起诉，要求继续履行合同，皇金磊并未违约。皇金磊转租给杨飞是基于租赁合同有转租权的情况下进行转租，属于合法使用房子。 杨飞辩称，其付了半年房租加一个月押金给熊俊，并不知道熊俊是二房东。如果熊俊退其房租，且把空调费用、搬家费用一起退给杨飞，杨飞就同意腾退房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年4月19日，四川省宣汉县人民法院签发《法律文书生效证明》，内容载明：“本院受理的原告罗群英与被告王桂华离婚纠纷一案，本院（2018）川1722民初87号民事判决书已生法律效力。”四川省宣汉县人民法院于2018年2月12日签发的该民事判决书载明：“原告罗群英与被告王桂华离婚纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理……判决如下：……三、原、被告共同财产中位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号17栋1单元2楼206号房屋一套，归被告王桂华所有，其下房屋按揭款289787.55元，由被告王桂华偿还……”。 2017年6月10日，王桂华（甲方出租方）与皇金磊（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，约定王桂华将成都市双流区华府大道三段1099号17栋1单元2楼206号房屋，不动产权证号为川（2018）双流区不动产权第××号，出租给皇金磊，建筑面积约为80.91平方米。租赁期限为60个月（2017年6月10日至2022年8月9日），免租期2个月。房屋月租金为800元，租金每12个月交付一次。皇金磊向王桂华支付的首次租金合计9600元，在合同签订当日付清，首次租金对应的租期为2017年6月10日至2018年8月9日；第二次租金于2018年8月9日之前付清，之后每间隔12个月支付一次租金……五、双方责任及违约处理：……4.如皇金磊逾期交付租金，则每逾期一天，王桂华有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回房屋……9.租赁期未满，双方中任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约。违约应向对方支付人民币伍万元作为违约金……11.王桂华同意皇金磊转租……七、约定的其他事项：王桂华同意皇金磊装修，但不能破坏房屋主体结构。（王桂华只允许皇金磊在客厅隔房间。租赁期满，皇金磊需拆除客厅所搭建房屋）保持室内干净整洁……收据：兹收到皇金磊按本合同约定交来首次租金8000元及押金0元，合计8000元……备注：已收钥匙8把，加上信箱钥匙2把共计10把，业主卡两张，水卡一张，电卡一张。 2019年3月21日，皇金磊向熊俊出具《委托书》，内容载明：“本人皇金磊委托熊俊收取保利叶语17栋206号房租。一切责任由本人承担。”皇金磊在委托书中写明两人身份证号，并在文末签名、捺印、写明具体日期。2019年8月9日，熊俊提供其于2019年8月9日向案外人钱声微信转账9600元的截图，注明“保利叶语房租”。 2020年7月1日，案外人钱声（房东委托人）与熊俊通话协商是否解除王桂华与皇金磊于2017年6月10日签订的《房屋租赁合同》之问题。2020年7月11日，王桂华代理人何苗与熊俊通话，要求解除前述合同并提出协商违约赔偿问题。熊俊表示其与皇金磊是同事，有协商解除合同事宜的代理权，双方未在通话中就违约赔偿金额协商达成一致。 2020年7月16日，熊俊（甲方出租方）与杨飞（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将熊俊拥有的位于成都市双流区出租给杨飞，建筑面积为80.91平方米，租赁期限自2020年7月17日至2021年7月16日，共计12个月。租金为1300元／月，租金每6个月交付一次，杨飞向熊俊支付的首次租金合计7800元，在本合同签订之日起两日内付清，第二次租金于2021年1月2日之前付清，之后每间隔6个月支付一次租金。杨飞于本合同签订之时交纳给熊俊押金1300元。租期届满，房屋及设备无人为损坏、遗失且水电费气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，熊俊于当日内将押金退还给杨飞……其他约定事项：1.物业费与房租一起支付于熊俊……首次支付房租一起支付给熊俊。 2020年7月18日，成都市公安局双流区分局协和派出所出具一份《接（报）处警登记表》，内容载明系熊俊（包租）、钱声（房东委托人）和杨飞（租客）三人关于保利叶语17-1-206租房纠纷，处警情况载明：“本日17时25分接群众（报警）处警人员吕斌、张中根于17时30分抵达现场。经了解是租房纠纷，房主称自己违约收房，与包租、租客产生纠纷，将双方带回派出所调解处理”。 2020年8月9日，王桂华（承租方乙方）向案外人郑其蓉（出租方甲方）承租古城三期16-4-302号房屋，租期从2020年8月10日起至2021年8月9日止，月租金为1350元，缴租方式为三个月支付一次，计人民币4500元。以后应在付款期末前15天支付。租房成交后，王桂华须向中介公司支付中介服务费700元……王桂华交保证金1350元给郑其蓉……收据：兹收到王桂华按合同约定交来首次租金4050元，押金1350元，及水电气费25元，合计5425元。同日，案外人毛表玉向王桂华出具收条，载明：“今收到王桂华租16-4-302房租4050，押金1350元，共计5400元，水电气费25元。若王桂华在此居住期间，房东要求收回房屋，毛表玉全权赔偿损失。”同时，王桂华提供由郑棋匀收款700元（留言古城3期16-4-302定金）的二维码截图，以及“毛毛”收款5425元的二维码截图。 2020年8月10日，王桂华使用在合同中约定的尾号为4436的手机号码向皇金磊在合同中约定的尾号为7005的手机号码发送短信，内容载明：“因你逾期支付房租，现通知你房屋租赁合同已解除，请将该房屋在2020年8月12日前返还给我，同时我有权向你主张违约责任。” 2020年8月12日，皇金磊向王桂华发送短信，内容载明：“王桂华：由于你方在合同期内通过暴力、强制入住、骚扰、更换门锁等手段收回房屋或影响正常租赁，你方存在严重不诚信、违约行为，我方无任何违约行为。为此，我方在无任何违约行为。为此，我方在2020年7月已通过法律手段解决，要求贵方承担相应法律责任。” 庭审中，皇金磊、王桂华、熊俊、杨飞对杨飞自2020年7月17日起一直占有保利叶语小区17-1-206房屋至今的事实予以认可。 本院认为，王桂华与皇金磊签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，该租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，王桂华已履行交付租赁房屋的义务，皇金磊应当依照合同约定支付房屋租赁的费用，即在2020年8月9日之前支付下一期租金800元×12个月合计9600元。皇金磊逾期未向王桂华支付该笔租金的行为违反了租赁合同的约定，构成违约。王桂华于2020年8月10日根据合同约定以短信通知的方式，向皇金磊尾号7005的电话号码发送了合同解除的通知，《房屋租赁合同》自通知到达时即2020年8月10日解除。 关于王桂华要求皇金磊支付解除《房屋租赁合同》的违约金24960元的问题。本院认为，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，本院酌定皇金磊按2个月租金的标准（800元×2个月）向王桂华支付违约金，计1600元。 关于王桂华要求熊俊、杨飞将位于成都市双流区房屋腾退并返还以及要求熊俊、杨飞将前述房屋的水、电、气卡、业主卡、信箱钥匙返还的问题。本院认为，根据庭审查明的事实，王桂华同意皇金磊将保利叶语17-1-206房屋进行转租，且基于皇金磊对熊俊关于206号房屋出租管理权限的委托，熊俊代表皇金磊与杨飞签订的《房屋租赁合同》合法有效，但因王桂华与皇金磊之间的租赁合同已于2020年8月10日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原装、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故杨飞应向王桂华腾退并返还房屋，同时向王桂华返还房屋的水、电、气卡、业主卡、信箱钥匙。熊俊并非合同的相对人，故对王桂华要求熊飞腾退并返还房屋以及房屋的水、电、气卡、业主卡、信箱钥匙的诉讼请求，本院不予支持。 关于王桂华要求杨飞支付房屋占有使用费，以每月800元为基数，从2020年8月10日起计算至腾退房屋之日止的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，杨飞应向王桂华支付房屋占有使用费，以每月800元为基数，从2020年8月10日起计算至腾退房屋之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告皇金磊于本判决生效之日起十日内支付原告王桂华违约金1600元； 二、被告杨飞于本判决生效之日起十日内向原告王桂华返还保利叶语小区17-1-206的房屋以及该房屋的水、电、气卡、业主卡、信箱钥匙； 三、被告杨飞于本判决生效之日起十日内向支付原告王桂华房屋占有使用费，房屋占用使用费以每月800元为基数，从2020年8月10日起计算至被告杨飞腾退房屋之日止； 四、驳回原告王桂华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费212元，由被告皇金磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  夏 颜 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  吴如闻 书 记 员  李 莹