河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初4490号原告：马文慧，女，汉族，1987年10月19日出生，住河南省息县。原告：李振，男，汉族，1982年6月2日出生，住河南省息县。委托诉讼代理人：杨**晶、杨春阳，河南信行律师事务所。被告：信阳万国置业有限公司。住所地：河南省信阳市浉河区鸡公山管理区李家寨镇新店村万国文化小镇春申园。统一社会信用代码：91411500573589836H。法定代表人：李学锋，董事长。委托诉讼代理人：张少亮，河南善济律师事务所律师。原告马文慧、李振与被告信阳万国置业有限公司（以下简称信阳万国公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告马文慧、李振的委托诉讼代理人杨**晶、杨春阳、被告信阳万国公司的委托诉讼代理人张少亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马文慧、李振向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计6525.09元（违约金暂计至2019年4月23日，主张至房屋达到合同约定交房条件之日止，计算方式为：以505821元为基数，2018年9月1日至2019年3月31日按日万分之0.5计算；2019年4月1日起至房屋达到合同约定交房条件之日止，按日万分之一计算）；2.请求判令被告将涉案房屋的装饰、设备恢复至《商品房买卖合同》附件三约定的标准；3.请求判令被告按照合同约定为原告办理不动产登记手续并支付逾期办证违约505.821元；4．本案诉讼费、保全费、担保费等费用由被告承担。事实与理由：2017年6月5日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的商品房一套，位于信阳市羊山新区××路万国·叁号公馆**楼**房屋，房屋性质为住宅，房屋面积为110.94平方米，房屋总价款为505821元，首付款155821元，贷款金额为35万元。合同第八条约定被告应当在2018年8月31日前向原告交付符合交房条件的房屋。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任以合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金。2018年12月17日被告出具了《承诺书》：如2019年3月31日不能交钥匙，公司将从2019年4月1日始按原合同违约金约定加倍赔偿即按日万分之壹赔偿。合同第十五条对产权登记的时间及违约金进行了约定，合同附件三中对装饰、设备标准进行了详细约定。合同签订后原告按照合同约定向被告支付了房款，但被告出现了逾期交房、逾期办证、房屋装饰设备不合约定等等违约行为。请求依法支持原告的诉讼请求。信阳万国公司辩称，一、对被答辩人提出的逾期交房违约金的诉讼请求答辩意见：1、对答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定答辩人逾期交房和被答辩人逾期付款的违约责任都按万分之0.5计算违约金没有异议；2、对答辩人承诺的2019年4月1日起，违约金计算标准提高到日万分之一也没有异议，但2019年4月15日答辩人即公告通知业主交房，该部分违约的期日只能为15日；3、根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定，因法律法规或者政策原因或政府原因等非出卖人原因造成的延期交房，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人即答辩人可据实予以延期。答辩人因政府政策等非出卖人原因造成停工近266天。答辩人在2019年3月29日经相关部门验收合格，2019年4月15日向被答辩人等全体业主发布交房通知。该266天应在违约的期间里扣除，被答辩人要求答辩人支付违约金的计算期限过长，违约金数额应结合实际天数减少；二、答辩人对被答辩人提出的“将涉案房屋的装饰、设备恢复至《商品房买卖合同》附件三约定的标准”的诉讼请求答辩意见如下：被答辩人提出的该项诉讼请求不具体不明确，双方在《商品房买卖合同》合同附件三约定的有14项装饰、设备标准，被答辩人应具体列明哪项或者哪几项应进行恢复，这样答辩人才能有针对性的予以答辩，对于该项诉讼请求，请求人民法院结合民事诉讼法第一百九十九的规定具体进行审查是否符合提起民事诉讼具体明确的程度，是否列入本次诉讼的审理范围，答辩人建议本次诉讼暂不宜审理；三、答辩人同意给予已经办理交房手续的业主支付逾期办证的违约金，但在此需要向被答辩人解释，既然在施工期司有政策原因延误工期情况，初始登记的办理时间肯定会推迟，虽然答辩人承认违约，但请被答辩人审慎利用诉讼手段维护自己的合法权益，未来在初始登记阶段答辩人还要具体和每一位业主商谈办证及配合问题，违约金实际上可以通过双方协商方式解决。如果业主过多的利用诉讼手段维护合法权益或者滥用诉讼手段，导致开发公司涉诉大多，未来规划部门进行总体验收时都会造成负面影响，最终可能损害业主的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于交房的条件。原告称，被告将未通过竣工验收、竣工验收备案的房屋强制交付原告，且在交接时未按照合同第十一条的约定进行交接。被告辩称房屋验收是五大主体：勘察、设计、监理、施工和建设单位，不包括住建局。结合原、被告陈述及《商品房买卖合同》第八条“经法定五大主体验收合格”的约定，能证明交房的条件是五大主体验收合格。按照合同约定，只要五大主体验收合格，就具备了交房条件。2、关于交房的方式。原告称：被告未按《商品房买卖合同》第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付书续”，被告不具备交房条件。被告称，“交房通知”在售楼部进行了张贴，三号公馆业主有个微信群，通知交房的信息会在群里传播，同时我们又给业主打电话、发短信告知交房。结合原、被告陈述及被告举证的“交房通知”、“客户预交维修基金明细表”、“叁号公馆成交日志”、手机短信“信息”记载的交房时间、电话通知记录、短信内容及2019年3月29日五大主体形成的“工程竣工验收报告”，本院认定被告具备了交房条件，交房通知日期为2019年4月15日；3、关于延期交房的天数。《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人可以延期交房的情形：1．遭遇不可抗力；2．法律法规或政策原因或政府原因等非出卖人原因造成的。原告称，虽然政府有文件，是被告未按照要求施工，未整改到位导致停工，也有的是被告未按照文件要求的具体日期停工整治，并未必停工；扬尘治理具有可控性和预见性，因此导致的工期延误，逾期交房不认可。被告称，以政府文件为依据，政府政策等非出卖人原因造成停工近266天。结合原、被告陈述及被告提供的政府文件、“停工、开工通知”、三号公馆工地“施工日志”，本院认定扬尘治理、创卫检查、大气污染防治属于《商品房买卖合同》约定的政策原因或政府原因的延期。三号公馆工地从2016年12月22日至2018年2月3日，因政府政策原因共计停工95天。其中：1.扬尘治理（信阳市2016年12月大气污染防尘攻坚防控方案）2016年12月22日-12月30日停工8天；2.省检查要求2017年7月26日-8月2日停工7日；3.扬尘、创卫检查（创建文明城市及国家卫生城市建设督查通知书）2017年8月23日-9月11日停工20日；4.雾霾天气政府要求（羊山新区“一区一策”精准打好大气污染防治攻坚战实施方案）2017年12月5日-2018年2月3日停工60日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月22日被告信阳万国公司开发的位于河南省××羊山新区××路的万国·叁号公馆1#、2#、3#、7#、8#楼取得了“商品房预售许可证”；2017年5月26日又取得了4#、5#、6#号楼的“商品房预售许可证”。2017年6月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于信阳市羊山新区××路万国·叁号公馆5号楼1203号房屋，房屋性质为住宅，房屋面积为110.94平方米，房屋总价款为505821元，首付款155821元，贷款金额为35万元。合同第八条约定：被告应当在2018年8月31日前向原告交付符合交房条件的房屋；合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的0.1％向买受人支付违约金；合同附件三：对装饰、设备标准进行了约定。2018年12月17日被告向叁号公馆业主出具了《承诺书》：如2019年3月31日不能交钥匙，公司将从2019年4月1日始按原合同违约金约定加倍赔偿即按日万分之壹赔偿。原告于2019年4月23日收房，合同签订后至2019年4月15日通知交房，被告因政策或政府原因停工天数87天，扣除免责天数后，被告逾期交房天数共140天。其中，违约金按日0.5／10000计算的125天；按1／10000计算的15天，逾期交房违约金为3920.11元{（505821元×0.5／10000×125）＋（505821元×1／10000×15）}；逾期办证违约金为505.82元（505821元×0.1%）。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有法律约束力。被告逾期交房、逾期提供办理房产登记的材料，违反了合同的约定，应负违约责任。对原告主张被告支付逾期交房、逾期办证的违约金的诉请，本院予以支持。在商品房买卖合同履行中，交付主要应理解为一种事实，即将房屋转移于买受人占有使用的事实，其本身并不会导致房屋所有权的变动。按照合同约定，卖方的交付义务有：法定的五大主体竣工验收合格，通知买受人及交接时出示有关的证明文件、提供“两书”。根据合同第十一条第二款约定：由于买受方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该房屋已在所通知的交房日期交付，并由买受人承担交房后所应产生的全部费用和风险。买受人有权选择是否接房，但是买受人不接房要提供证据证实出卖人没有按合同完成交付义务：验收不合格，没有通知买受人及交接时没有出示有关的证明文件、提供“两书”。但买受人已收房，又举不出证据证明出卖人没有尽到交付义务，视为出卖人已按合同约定条件交付房屋。对原告诉称被告未达到合同约定的交房条件属于持续违约的主张，本院不予支持；关于原告诉请判令被告将涉案房屋的装饰、设备恢复至《商品房买卖合同》附件三约定的标准。原告未提供证据证明现有的实体施工和安装的装饰、设备与附件三项下的装饰、设备标准差别是否影响到美观或影响到原告所购商品房质量或使用功能，原告的此项诉请，本院不予支持，原告有证据后可另行主张；关于原告诉请判令被告按照合同约定为原告办理不动产登记。办理不动产登记是国家不动产登记机关的职责。合同约定是被告在一定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对原告的此项诉请，本院不予支持，但被告应积极主动尽快向不动产登记机关提供应由其提交的办证资料。综上所述，原告马文慧、李振的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告信阳万国置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿付原告马文慧、李振逾期交房违约金3920.11元、逾期办证违约金505.82元，共计：4425.93元；二、驳回原告马文慧、李振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告信阳万国公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  马建立二〇二〇年十月九日书记员  蒋玉珊