内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1471号 上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司。 法定代表人：倪某。 委托诉讼代理人：杨某，内蒙古赫扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康某，现住内蒙古鄂尔多斯市。 上诉人鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司（以下简称中凯房地产公司）因与被上诉人康某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区杭锦旗人民法院（2020）内0625民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司上诉请求：依法撤销原判第一项、第二项，驳回被上诉人康某的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误。被上诉人康某系通过债券抵顶取得案涉房屋的《商品房认购书》和收据，其并未实际向上诉人中凯房地产公司支付房款，合同解除后，上诉人中凯房地产公司不承担向其返还房款的责任。二、即便上诉人中凯房地产公司向被上诉人康某返还房款并承担违约责任，原审认定的违约金也畸高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，即便被上诉人康某的主张在事实上客观存在，其主张的违约金也远高于实际损失，且被上诉人康某未就其损失举证，在原审未就调整违约金事项对上诉人释明的情况下，上诉人要求在被上诉人主张成立的情况下，人民法院对违约金进行调整。 康某辩称，首先，案涉房款已经全额交纳，有收据可以证明；违约金是在第一次诉讼中法院主持调解达成的《和解协议》约定好的。 康某向一审法院起诉请求：1.解除康某、中凯房地产公司签订的《商品房认购书》；2.请求依法判决中凯房地产公司退还已收取康某的购房款415585元，并且承担违约金124675.5元，合计540260.5元；3.请求中凯房地产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1.2011年9月15日，康某作为认购人（乙方）与中凯房地产公司（甲方）签订《商品房认购书》，该认购书上加盖鄂尔多斯市中凯房地产有限责任公司民生C区5号楼项目部、鄂尔多斯市中凯房地产有限责任公司公章。双方在协议书中约定，乙方有意向购买甲方开发建设的××区，其建筑面积为144.3平方米，认购单价为2880元，总价415584元。甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付415584元给甲方作为认购该房屋的定金。 2.2011年9月15日的收据写明收到康某交来××楼购房款415584元，加盖有鄂尔多斯市中凯房地产有限责任公司民生C区5号楼项目部、鄂尔多斯市中凯房地产有限责任公司公章以及鄂尔多斯市硕辉商贸有限责任公司财务专用章。 3.2019年1月24日，甲方康某与乙方鄂尔多斯市中凯房地产有限责任公司签订和解协议，其中约定：⑴双方确认甲方于2011年9月15日购买了乙方在××旗，144.3平方米，单价为每平方米2880元，总价款为415584元，房款已交付乙方；⑵现因该房屋乙方已抵押给了王金栓，乙方自愿同意在2019年5月份之前，在杭锦旗锡尼镇民生小区C区交付给甲方同等面积的住宅一套，并办理网签手续；⑶如果乙方在约定期限内未能给甲方交付房屋或不能办理网签手续，乙方自愿退还房款415585元，并承担总房款30%的违约金。 5.至起诉之日，中凯房地产公司未依照《和解协议》的约定向康某交付房屋、办理网签手续。 一审法院认为，首先需要明确康某、中凯房地产公司所签订的《商品房认购书》以及《和解协议》的性质是什么？1.涉诉的《商品房认购书》未约定交付房屋时间和条件、办理产权登记有关事项、违约责任承担等，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且《商品房认购书》中使用措辞是“认购”、“有意向”，其中第3条明确写明关于将来签署《商品房买卖协议书》的约定，因此该《商品房认购书》仅是以将来当事人之间缔结一定的合同为内容的合同。故《商品房认购书》的性质应是预约合同。中凯房地产公司辩称，对《商品房认购书》中加盖的公司印章的真实性有异议，并且认为系事后由无法查明的人员补盖。一审法院认为根据《商品房认购书》中的首部甲方名称及尾部甲方名称均为中凯房地产公司，且该认购书尾部加盖“鄂尔多斯市中凯房地产有限责任公司民生C区5号楼项目部”印章及“鄂尔多斯市中凯房地产有限责任公司”印章，可以判断签订该认购书的双方是康某与中凯房地产公司。中凯房地产公司经庭审中释明，放弃对加盖的公司印章进行真实性鉴定，视为其对真实性的认可。至于公司印章的加盖人是谁无法查明，应属于公司的内部管理行为，不得对抗第三人。2.对于《和解协议》的真实性，中凯房地产公司认可。一审法院认为，该协议对买卖双方主体、房屋具体情况、房屋及价款的交付、网签手续的办理、违约责任的承担均进行了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，故该《和解协议》应为商品房买卖合同，是本约合同。3.《商品房认购书》与《和解协议》虽然是两个独立的合同，但是订立预约合同的目的就是为了签订本约合同，现在预约合同《商品房认购书》的目的通过签订《和解协议》已经实现，其已完成使命，权利义务已经终止。而解除合同也是为了实现权利义务的终止，则此时便不再有解除合同之必要。故对康某关于解除《商品房认购书》的诉讼请求不予支持。 其次，中凯房地产公司是否应当退还康某购房款415584元并承担违约金124675.5元？中凯房地产公司辩称，康某是通过与案外人恒睿房地产公司、韩飞之间的债权债务关系抵顶了案涉房产，并未给中凯房地产公司实际交付购房款。一审法院认为，中凯房地产公司并未提供证据证明其上述意见，而其作为证据提供的杭锦旗人民法院（2018）内0625民初1566号民事判决书中并未涉及康某，不能证明其目的。根据康某提供的《收据》载明的“收到康某交来××楼购房款415584元”，加盖有鄂尔多斯市中凯房地产有限责任公司印章。结合《和解协议》第1条“双方确认甲方于2011年9月15日购买了乙方在××旗，144.3平方米，单价为每平方米2880元，总价款为415584元，房款已交付乙方”，可以看出，不论康某是以何种方式支付的购房款415584元，中凯房地产公司给康某出具了收据，并在相隔八年之后，通过与康某签订的《和解协议》再次确认了已经收取购房款415584元，可见中凯房地产公司在整个房屋买卖过程中认可收取购房款的事实。故，一审法院对中凯房地产公司关于购房款未实际交付的意见不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现中凯房地产公司未能按照《和解协议》内容履行交付房屋并办理网签合同的义务，应当按照协议约定退还415585元购房款给康某。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故，中凯房地产公司应按照约定承担购房款30%的违约金124675.5元（415585元×30%）。 综上，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内退还康某购房款415585元；二、鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内给付康某违约金124675.5元；三、驳回康某其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人中凯房地产公司应否向被上诉人康某返还案涉购房款。案涉《和解协议》系上诉人中凯房地产公司与被上诉人康某真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有法律约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”结合案涉《和解协议》第3条约定：“如果乙方在约定期限内未能给甲方交付房屋或不能办理网签手续，乙方自愿退还房款415585元，并承担总房款30%的违约金。”该条约定内容中虽并未直接体现“解除合同”字样，但就该约定实质内容而言，“乙方在约定期限内未能给甲方交付房屋或不能办理网签手续”即为前述法律规定之解除合同的约定条件，“乙方自愿退还房款415585元，并承担总房款30%的违约金”即为解除合同后产生的相应法律后果。从本案实际情况来看，上诉人中凯房地产公司未能在案涉《和解协议》第2条约定时间即2019年5月之前向被上诉人康某交付符合条件的房屋并办理网签手续，应当认为《和解协议》的约定解除条件业已成就，上诉人中凯房地产公司当然应向被上诉人康某承担退还房款、赔偿违约金的法律责任。关于上诉人中凯房地产公司主张案涉《和解协议》约定违约金畸高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,本案中即为《和解协议》约定的已交付房款×30%，至于依据该计算方法得出的违约赔偿数额是否过高，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，上诉人中凯房地产公司未提供证据证明被上诉人康某主张的违约金超过实际损失的30%，且上诉人中凯房地产公司在向被上诉人康某交付房屋的过程中一直处于客观意义上的过错一方，而被上诉人康某就案涉房屋的预期利益一再落空，故原审关于本案违约金数额的认定并无不妥，本院予以维持。综上所述，鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9203元，由上诉人鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  乌 宁 审 判 员  李顺和 审 判 员  苏 晨 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  刘 敏 书 记 员  徐 洁