天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初22368号原告：天津金晟安物业服务有限责任公司，住所地天津市滨海新区古林街官港尚海湾西苑40-2-102，统一社会信用代码91120116671454791Q。法定代表人：吴斌，总经理。委托诉讼代理人：吴健，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王庆海，男，该公司员工。被告：代克军，男，1986年1月21日出生，满族，住天津市滨海新区。原告天津金晟安物业服务有限责任公司与被告代克军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴健、王庆海,被告代克军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津金晟安物业服务有限责任公司向本院提出诉讼，请求判令被告向原告支付2017年2月14日至2020年6月14日期间的物业管理服务费3406元。事实和理由:原告承接天津金晟安物业服务有限责任公司大港福津园项目，于2017年2月14日签订了《天津市物业管理服务合同》，约定物业服务合同自2017年2月14日开始，并与本小区业委会签订物业服务合同，约定物业管理服务费为住宅房屋0.4元／月／平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费用按建筑面积0.8元／月／平方米的标准由业主缴纳；业主于每月10日前缴纳，业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。按照合同约定，被告系天津市滨海新区（建筑面积为70.96平方米）产权人，物业管理服务费标准为1.2元／月／平方米（一楼0.8元／月／平方米，二楼以上为1.2元／月／平方米），每月应缴纳物业管理服务费85元，但被告一直拒绝缴纳。被告自2017年2月14日至2020年6月14日共拖欠物业管理服务费3406元。原告多次向被告催要，被告拒绝缴纳，原告为维护自身合法权益，起诉至法院。原告当庭提交不动产登记簿查询证明、催费通知单、营业执照、物业服务合同等。代克军辩称，原告提供的物业服务未达到服务标准，并存在：1.私自使用消防设施灌溉、绿化管理不到位；2.保安数量不足，不能实施有效安保管理；3.电梯频繁损坏，不能及时维修；4.未经业主同意，在电梯安装电子广告牌，造成噪声污染；5.楼宇外墙受损，未能及时维修；6.房屋下水存在返水、臭气、堵塞等问题，未得到有效解决；7.原告的财务收支账目未向业委会公示。以上不达标的情况共七项。故被告不同意按物业服务费标准足额缴纳物业服务费3406元。因原告提供的物业服务不达标，要求减免物业费。另外，对物业服务合同起始时间不认可，应从实际服务时间，即2017年3月开始。被告当庭针对其所主张的原告服务不达标情况，对应提交了照片19张、光盘一张。本院经审理认定事实如下：原告承接大港福津园物业服务项目，并与该小区业委会于2017年2月14日签订了《天津市物业管理服务合同》，合同约定物业服务自2017年2月14日开始，物业管理服务费为住宅房屋0.4元／月／平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费用按建筑面积0.8元／月／平方米的标准由业主缴纳；业主于每月10日前缴纳，业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三缴纳滞纳金。按照合同约定，被告系天津市滨海新区*室（建筑面积为70.96平方米）产权人，物业管理服务费标准为1.2元／月／平方米（一楼0.8元／月／平方米，二楼以上为1.2元／月／平方米），每月应缴纳物业管理服务费85元，但被告一直未能缴纳。被告自2017年2月14日至2020年6月14日共拖欠物业管理服务费3406元。原告多次向被告催要，被告因原告方未能及时清理楼道广告，以及对绿化、安保、楼宇维护等存在意见，拒绝全额缴纳物业管理服务费，经协商未能达成一致。成讼。另查，天津市不动产登记薄查询证明显示，被告名下涉案房屋的登记日期为2011年5月18日。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，业主大会与原告签订的物业服务合同对业主具有约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，被告应按合同约定交纳物业费。被告抗辩原告不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应拒交物业费，原告按照合同提供了相应的物业服务，被告应当及时交纳物业费。被告提出物业服务期间应从2017年3月开始，与物业服务合同的记载不一致，被告的请求既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持，物业服务期间起始时间应以原告主张的2017年2月14日为准。根据被告抗辩理由，综合考量原告服务管理标准及小区整体交费情况，结合其他关联案件的处理等因素，对被告所欠物业费酌情确定按95%交纳。综上，依照《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告代克军于本判决生效之日起七日内，给付原告天津金晟安物业服务有限责任公司自2017年2月14日至2020年6月14日的物业管理服务费3236元；二、驳回原告天津金晟安物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告代克军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘东勇二〇二〇年十月三十日书记员  陆 璐附：相关法律、法规、司法解释规定1.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。