重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2146号上诉人（原审被告）：宜宾恒道房地产投资有限公司，住所地宜宾市翠屏区南岸**学园街**，注册号511500000050270。法定代表人:郭韵洪，总经理。委托诉讼代理人：徐春玲，重庆金码律师事务所律师。。被上诉人（原审原告）：重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇平湖东路**，统一社会信用代码915002377874896626。法定代表人:谭发祥，总经理。委托诉讼代理人：谭竣升，重庆利瑞律师事务所律师。上诉人宜宾恒道房地产投资有限公司（以下简称恒道公司）因与被上诉人重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司（以下简称千峰缘公司）建设用地使用权转让纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。恒道公司上诉请求：1.撤销重庆市巫山县人民法院（2020）渝0237民初324号民事判决，改判驳回千峰缘公司的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费由千峰缘公司承担。事实及理由:1.一审对“土地过户费”的包含范围认定不准确，土地过户费并不包含土地过户税，双方对土地过户产生的税费承担并未约定，无约定从法定。土地过户的税和费不仅概念不同，二者受不同的法律调整，征收的政府部门不同，并非包含与被包含关系，更不能违反法律及行政法规的强制性规定推定双方协议中约定的“土地过户费”中包含土地过户税和费。2.《土地使用权转让协议》第三条约定的“土地过户所产生的费用，计入开发成本”是对双方签订的《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》（以下简称《合作协议书》、已被生效判决确认为土地使用权转让合同）第七条“土地过户费由甲方承担”内容的重大变更，双方对土地过户费的承担进行了新约定，对不能进入恒道公司开发成本的，无约定从法定，千峰缘公司主张的税费中存在补缴的税款，一审法院认为千峰缘公司已缴的2092501元是其转让土地使用权行为应纳税费，但就恒道公司与千峰缘公司的约定而言，双方约定的是土地过户费，即就土地过户转让时国土部门所收取的费用，而非包括千峰缘公司在土地取得时至土地转让获得回报（即取得房产时）期间的税款，一审法院认定千峰缘公司主张的2092501元中的2085054.38元为土地过户费是错误的。无限扩大土地过户费的外延，是法院对行政法规条款的故意曲解。3.恒道公司与千峰缘公司合同条款约定明确，故适用《合同法》第61条、第62条、第125条规定是错误的。当事人双方合同条款约定明确，且《土地使用权转让协议》中的土地过户费条款对《合作协议书》的过户费条款作出了双方认可的重大变更，不存在约定不明确的情况。千峰缘公司辩称，《合作协议书》第二条约定，恒道公司以其房地产开发资质和开发建设所需的全部资金作为投资；第三条约定，恒道公司在开发过程中的盈亏、费用及安全等问题均与千峰缘公司无关；第七条约定，土地过户费由恒道公司承担。《土地使用权转让协议》第三条约定，土地过户所产生的费用，计入开发成本内。根据上述约定，本案的案涉款项以及过户费用应由恒道公司承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。千峰缘公司向一审法院起诉请求：1.请求判令恒道公司支付过户费2092501元;2.本案诉讼费用由恒道公司承担。在审理过程中，千峰缘公司将诉讼请求变更为：判令恒道公司支付土地过户所产生的税费2092501元。一审法院认定事实如下：2010年6月3日，恒道公司（甲方）与千峰缘公司（乙方）签订《合作协议书》，该协议书载明：“甲方（出资方）:恒道公司，法定代表人：郭韵洪，乙方（出地方）：千峰缘公司，法定代表人：谭先进。甲乙双方本着平等、互利、自愿、协商一致的原则，兹就合作开发建设巫山县“平湖.山水江岸”花园小区楼盘达成如下协议：一、项目概况：本项目位于巫山县，项目名称为“平湖·山水江岸”花园小区。占地面积8155.79平方米，项目总建筑面积约4万平方米，总投资约7千万元人民币。二、合作方式：乙方以其位于巫山县的权属土地（土地证号：2××8字第**;土地使用权类型：出让;土地使用面积8155.79平方米;土地使用权终止日期：2058年1月11日）作为投资。甲乙双方合作开发“平湖·山水江岸”花园小区。三、分配方式：项目建设完工后，乙方分得建成后的房产为：（一）2号楼的第28层的6套住宅；（二）1号楼和2号楼的全部商业裙楼（平湖路面第一层和第二层）、地、地下层全部面积和室内停车场方分得的上述房产属于甲、乙双方共同合作开发乙方所得的分配报酬，甲方在开发过程中的盈亏，费用及安全等问题均与乙方无关，其余房产全部归甲方所有，除乙方所分得的上述房产外，甲方所有的房屋销售所得的利润全部归甲方所有。四、在项目开发建设过程中，乙方不参与“平湖·山水江岸”花园小区的任何经营和管理活动，由甲方全权负责对项目的招投标、销售、人事任命、财务开支等各项事宜进行管理，乙方不得对整个项目开发建设进行任何干涉。五、甲方须无偿将乙方分得的房产过户给乙方，乙方分得的房产如需销售，甲方负责协助乙方销售，但销售所产生的各种税费由乙方自行承担。…七、乙方同意将其土地使用权无条件过户到甲方名下。在过户过程中，乙方如有涉及到土地的债务及2010年6月1日前应向相关部门缴纳而未缴纳的税费，由乙方自行承担。土地过户费由甲方承担。……十一、为了保障和锁定乙方所分得的房产，应乙方要求，甲方同意与乙方提前签订属于乙方房产部分的房屋销售合同（此房屋销售合同的房源实际为乙方应分得的还建房产，合同日期以甲方取得房屋预售许可证的日期为准），甲方与乙方签订房屋销售合同后，乙方须将土地使用权证交给甲方作过户之用。甲方在取得房屋预售许可证后，承诺在不违反国家法律、法规和不损害恒道公司利益前提下，无条件的给乙方办理属于乙方房产部分的银行按揭手续。十二、本协议书正本一式三份，甲乙双方各执一份，一份存档。甲方（出资方）:恒道公司，法定代表人：郭韵洪，乙方（出地方）：千峰缘公司，法定代表人：谭先进。签约时间：2010年6月3日，签约地点：重庆市巫山县”。2011年8月22日，恒道公司交纳土地使用权综合价金181.3146万元，同年8月23日，重庆市巫山县国土资源和房屋管理局根据巫山府〔2011〕65号文件要求与千峰缘公司签订《重庆市巫山县国有土地使用权出让合同》〔巫山地（协补）合字（2011）第001号〕，同意将位于重庆市巫山县，面积为8155.79平方米的国有土地出让给受让方作为综合用地，该地块的土地使用权综合价金为181.3146万元。同日，千峰缘公司（甲方）、恒道公司（乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定：甲乙双方的联合开发项目已经巫山县人民政府批准、发改委立项备案、项目规划设计方案通过了建设委员会的审查以及获得了建委、国土行政主管部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》等文件，现该项目已完成总投资7000万元的78%，即完成投资5500万元。为此，双方就依据原联合开发协议的约定将甲方所拥有的土地使用权过户到乙方名下相关事宜经协商达成以下一致协议：第一条：甲方同意将其原拥有的土地使用权属（证号：314：**地证2××8字第××号乙方。第二条：乙方在接受土地使用权后不支付转让费；甲方仍按照2010年6月3日签订的联合开发协议的约定享受权利。第三条：土地过户所产生的费用，计入开发成本内……。2011年8月24日，巫山县国土资源和房屋管理局（出让方）、千峰缘公司（转让方）、恒道公司（受让方）签订《重庆市巫山县国有建设用地使用权出让合同变更协议》〔巫山地合（2011）第2号〕，出让方同意将《重庆市巫山县国有土地使用权出让合同》〔巫山地（协补）合字（2011）第001号〕位于重庆市巫山县，面积为8155.79平方米的国有土地由重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司转让给受让方，作为综合建设用地（其中：出让土地8155.79平方米，用途为商业、住宅，出让年限为商业40年、住宅50年，出让年限从2××8年1月11日起计算）。…当事人双方签订了没有落款时间的《重庆市商品房买卖合同》，千峰缘公司所购房屋为：Ａ、住宅：2号楼28层6套住宅；Ｂ、商业：1号楼、2号楼第一层和第二层（以平湖路面为基点）；Ｃ、地、地下层平湖路面附一层）；Ｄ、地、地下停车场上合同内容公用部分除外。此合同乙方购买商品实际为乙方以土地与甲方合作所分得的还建房。该合同由恒道公司平湖.山水江岸项目部盖章。另查明，2009年11月30日之后，当事人双方取得该工程建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程许可证，并于2010年7月10日开工，2013年7月10日竣工。2011年9月19日，恒道公司取得商品房预售（许可）登记，2015年6月3日取得该工程竣工验收备案登记证。2016年1月14日，恒道公司办理了巫山县高唐街道平湖东路900号山水江岸1幢、2幢产权证书（即房屋项目整体的初始登记产权），共有宗地面积8155.79平方米，房屋建筑面积41910.01平方米。2016年8月22日，千峰缘公司向重庆市第二中级人民法院提起诉讼，要求：1.确认双方签订的《合作协议书》《土地使用权转让协议》《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令恒道公司继续履行合同，将位于重庆市巫山县“平湖·山水江岸”〔（一）、1幢2单元第28层共6套住房；（二）、1幢1层和1幢2楼共20套门面；（三）、1幢负1楼地下室；（四）、室内停车场〕过户登记于千峰缘公司名下，其相关税费由恒道公司承担。该院于2017年2月14日作出（2016）渝02民初159号民事判决书，判决：一、确认千峰缘公司与恒道公司签订的《合作协议书》《土地使用权转让协议》《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、恒道公司在本判决生效后一个月内按照合同约定协助千峰缘公司办理位于重庆市巫山县“平湖·山水江岸”〔（一）、1幢2单元第28层共6套住房；（二）、1幢1层和1幢2楼共20套门面；（三）、1幢负1楼地下室；（四）、室内停车场〕的过户登记手续。恒道公司不服，向重庆市高级人民法院提出上诉，该院于2017年5月31日作出（2017）渝民终175号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。恒道公司仍不服，向最高人民法院提出再审申请，该院于2017年12月15日作出（2017）最高法民申5184号民事裁定书，裁定驳回恒道公司的再审申请。2018年3月23日，千峰缘公司取得位于重庆市巫山县“平湖·山水江岸”〔1幢2单元第28层共6套住房；1幢1层和1幢2楼共20套门面；1幢负1楼地下室；室内停车场〕的不动产权证书（详见房产清单）。另查明，千峰缘公司于2018年3月7日分别支付土地增值税1100000元、土地增值税34723.70元、印花税7092.02元；2018年3月13日支付改征增值税212760.69元；2018年3月15日支付城市建设维护税10638.03元，教育费附加税6382.82元，地，地方教育附加税42551元；2018年6月22日支付其他企业所得税709202.31元，内资企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入共计7446.62元。合计2092501元。因双方对千峰缘公司所缴纳的2092501元费用有争议，为查明本案事实，一审法院就下列问题向巫山县税务局发出司法建议书：1.按照相关法律规定，在千峰缘公司将土地使用权转让给恒道公司的过程中，各自应缴税费种类予以回复；在恒道公司将涉案房产过户给千峰缘公司的过程中，各自应缴税费予以回复。2.千峰缘公司已缴的“土地增值税、印花税，改征增值税，城市建设维护税、教育费附加税、地、地方教育附加税他企业所得税、内资企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入”等税费合计2092501元，是否是过户涉案房产所缴税费予以回复。巫山县税务局复函内容为：1.千峰缘公司将土地使用权转让给恒道公司各自应缴的税费为：千峰缘公司应缴纳增值税、城市建设维护税、教育费附加、地、地方教育费附加业所得税、契税（以地换房不补差价的免征）、印花税、土地增值税。恒道公司应缴纳契税（以地换房不补差价的免征）、印花税。2.恒道公司将房产过户给千峰缘公司各自应缴纳的税费为：恒道公司应缴纳增值税、城市建设维护税、教育费附加、地、地方教育费附加业所得税、印花税。千峰缘公司应缴纳契税（以地换房不补差价的免征）、印花税。3.千峰缘公司已缴2092501元是其转让土地使用权行为应纳税费，非过户房产应纳税费。千峰缘公司在第二次庭审中将诉讼请求变更为：判令恒道公司支付土地过户所产生的税费2092501元。一审法院认为：当事人双方签订的《合作协议书》《土地使用权转让协议》《重庆市商品房买卖合同》，经重庆市第二中级人民法院、重庆市高级人民法院、最高人民法院审理后均确定为合法有效,不再赘述。因此,本案争议的焦点为：1.千峰缘公司已支付的土地增值税、印花税，改征增值税、城市建设维护税、教育费附加税、地、地方教育附加税他企业所得税、内资企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入等税费合计2092501元是否是过户涉案土地所缴纳的税费？2.千峰缘公司所支付的前述费用是否应由恒道公司支付？千峰缘公司所支付的“内资企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入共计7446.62元”是否应纳入赔偿范围？3.本案是否属于重复起诉？关于千峰缘公司所支付的2092501元是否是过户涉案土地所缴纳税费的问题。巫山县税务局复函内容为千峰缘公司已缴2092501元是其转让土地使用权行为应纳税费，非过户房产应纳税费，故该笔费用应属千峰缘公司过户涉案土地所缴纳的税费。关于千峰缘公司所支付的2092501元是否应由恒道公司支付以及千峰缘公司所支付的“内资企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入共计7446.62元”是否应纳入赔偿范围的问题。千峰缘公司与恒道公司签订的协议书中有土地过户费承担的约定，但部分约定不够明确，需对其双方的约定依合同解释的规则进行解释而加以认定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款，合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中千峰缘公司与恒道公司关于土地过户费的负担问题有以下约定内容：2010年6月3日，恒道公司（甲方）与千峰缘公司（乙方）签订《合作协议书》第七条约定：“乙方同意将其土地使用权无条件过户到甲方名下。在过户过程中，乙方如有涉及到土地的债务及2010年6月1日前应向相关部门缴纳而未缴纳的税费，由乙方自行承担。土地过户费由甲方承担”。2011年8月23日，千峰缘公司（甲方）、恒道公司（乙方）签订的《土地使用权转让协议》第二条约定：“乙方在接受土地使用权后不支付转让费；甲方仍按照2010年6月3日签订的联合开发协议的约定享受权利”；第三条约定：“土地过户所产生的费用，计入开发成本内”。对以上两份协议书的相关内容，从文义解释的角度能够得出双方2010年6月3日签订的《合作协议书》第七条明确约定了千峰缘公司同意将其土地使用权无条件过户到恒道公司名下，土地过户费由恒道公司承担自无疑问。但因2011年8月23日，双方签订的《土地使用权转让协议》第三条又约定“土地过户所产生的费用计入开发成本内”，该条约定中的“计入开发成本内”的内涵与外延尚需进一步依照法律规定的解释方法加以判断。因双方签订的《合作协议书》虽名为合作开发房地产合同，即约定双方各自以出让土地使用权、房地产开发资质和开发建设所需的全部资金合作开发“平湖·山水江岸”花园小区，但同时还约定千峰缘公司不承担经营风险，只收取固定利益（渉案房屋），《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。案涉合作协议书是土地使用权转让合同。双方为保障和锁定收取的固定利益，进而签订了《土地使用权转让协议》《重庆市商品房买卖合同》。从双方签订的《合作协议书》《土地使用权转让协议》及《重庆市商品房买卖合同》足以证明，恒道公司支付给千峰缘公司的土地使用权转让对价是固定数量的房屋。故通过整体解释方法能够确定上述两份协议中所谓的“土地过户所产生的费用，计入开发成本内”应界定为在千峰缘公司已履行了以国有土地使用权出资的主要合同义务前提下，土地过户所产生的费用为恒道公司在行使国有土地使用权过程中所应承担的开发成本。依照一般认知及诚实信用原则，上述“土地过户费”不应解释为土地过户的登记费。根据前述《合作协议书》及《土地使用权转让协议》的约定，千峰缘公司因过户土地所产生的费用应由恒道公司承担，但千峰缘公司所支付的“内资企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入共计7446.62元”系其缴纳的滞纳金，该笔费用不应由恒道公司承担，故恒道公司应承担的费用为2085054.38元（2092501元-7446.62元）。关于千峰缘公司起诉是否属于重复起诉的问题，因2016年8月22日，千峰缘公司向重庆市第二中级人民法院提起诉讼，所主张的是过户案渉房产的相关税费由恒道公司承担，在本案中，其变更后的诉讼请求为判令恒道公司支付土地过户所产生的税费。故本案不属于重复起诉。综上，千峰缘公司的部分诉讼请求成立，予以支持。经一审审判委员会讨论并作出决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条之规定，判决由恒道公司支付千峰缘公司2085054.38元。案件受理费23540元，减半收取11770元，由千峰缘公司承担770元，由恒道公司承担11000元。本院二审期间，双方均未提交新证据，二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方约定的“土地过户费”包括哪些费用？千峰缘公司将土地使用权转让给恒道公司所产生的税费由谁承担？对此评析如下：双方于2010年6月3日签订的《合作协议书》第七条约定，千峰缘公司同意将其土地使用权无条件过户到恒道公司名下。在过户过程中，千峰缘公司如有涉及到土地的债务及2010年6月1日前应向相关部门缴纳而未缴纳的税费，由其自行承担。土地过户费由恒道公司承担。双方于2011年8月23日签订的《土地使用权转让协议》第二条约定，恒道公司在接受土地使用权后不支付转让费；千峰缘公司仍按照2010年6月3日签订的联合开发协议的约定享受权利；第三条约定，土地过户所产生的费用，计入开发成本内。对以上两份协议书的相关内容，可以看出双方2010年6月3日签订的《合作协议书》第七条明确约定了千峰缘公司同意将其土地使用权无条件过户到恒道公司名下，但土地过户费由恒道公司承担。但因2011年8月23日双方签订的《土地使用权转让协议》第三条又约定“土地过户所产生的费用计入开发成本内”，而《合作协议书》虽名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。从《土地使用权转让协议》《重庆市商品房买卖合同》《合作协议书》的约定以及《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》中规定的“不动产登记收费标准，住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权或者海域使用权，每件550元”，结合巫山县税务局的“千峰缘公司已缴2092501元是其转让土地使用权行为应纳税费，非过户房产应纳税费”来看，恒道公司支付给千峰缘公司的土地使用权转让对价是固定数量的房屋，故案涉协议中所谓的“土地过户所产生的费用，计入开发成本内”的复函内容，应界定为在千峰缘公司已履行了以国有土地使用权出资的主要合同义务前提下，土地过户所产生的费用为恒道公司在行使国有土地使用权过程中所应承担的开发成本。上述“土地过户费”不应解释为土地过户的登记费，还应包括土地过户时所产生的其他费用包括税费。根据《合作协议书》及《土地使用权转让协议》的约定，可以证明千峰缘公司因过户土地所产生的费用应由恒道公司承担，但千峰缘公司所支付的“内资企业所得税税款滞纳金、罚款、加收利息收入共计7446.62元”系其缴纳的滞纳金，该笔费用不应由恒道公司承担，故恒道公司应承担的费用为2085054.38元（2092501元-7446.62元）。综上所述，恒道公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23480元，由上诉人宜宾恒道房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杜抗洪审 判 员 黄文革二〇二〇年十月十六日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾