江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初1363号原告：谷银，女，1979年2月4日出生，汉族，居民，户籍所在地淮安市楚州区，现住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：马军龙，涟水县梁岔法律服务所法律工作者。被告：谷翠云，女，1989年11月1日出生，汉族，居民，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：姜洪超，涟水县正平法律服务所法律工作者。原告谷银诉被告谷翠云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理，原告谷银及其委托诉讼代理人马军龙，被告谷翠云及其委托诉讼代理人姜洪超到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告谷银及其委托诉讼代理人马军龙，被告谷翠云及其委托诉讼代理人姜洪超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷银向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告房款600000元，并承担违约金100000元；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2020年3月17日，原、被告签订了1份《房屋买卖合同》，约定原告将依法取得的房屋出售给被告。协议签订后，被告给付了首付款100000元，余款600000元约定20天内以按揭贷款的方式支付，同时约定了违约责任。原告履行了全部义务，被告却久拖不办理贷款手续，不履行付款义务。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告谷翠云辩称，原告所述事实与理由不属实，我没有和被告签订过房屋买卖合同，原告欺骗被告，办理贷款手续迟迟没有办下来，责任不在被告，不同意承担违约金。经本院审理查明，2020年3月14日，原告谷银与周雷签订1份《房屋买卖定金协议》，约定周雷将位于涟水县房屋（毛坯，建筑面积139.28平方米），出售给原告谷银，房屋总价650000元，该协议的有效期为自签订之日起至2020年3月17日，原告谷银自愿支付周雷定金20000元。当日，周雷向原告出具1张收条，确认收到原告房屋定金20000元。2020年3月15日，原告谷银与被告谷翠云签订1份《房屋买卖定金协议》，约定原告将位于涟水县房屋出售给被告，被告愿意支付定金10000元，房屋总价700000元，房屋所有权证号：不动产权第**。被告购买方式为按揭贷款。在办理购房手续中产生的税费和中介费等全部由被告承担。该协议的有效期为自签订之日起至2020年3月20日。当日，原告向被告出具1张收条，载明收到原告房屋定金10000元，该收条加盖了涟水壹元房产信息服务部阳光嘉园店印章。当日，被告又与涟水壹元房产信息服务部阳光嘉园店签订《税费代缴协议》，约定被告就购买涟水县房屋，与涟水壹元房产信息服务部阳光嘉园店达成协议，约定被告就房地产办理过户、交纳税费时（包含佣金及评估测绘等费用），产生的费用以30000元承包给涟水壹元房产信息服务部阳光嘉园店，在后期过户中无论该物业需要缴纳多少税费都与被告无关。2020年3月16日，原告谷银与周雷，在中介方涟水壹元房产信息服务部参与之下，签订《房屋买卖合同书》，约定周雷将坐落于涟水县房屋出售给原告，成交价格为650000元，原告于签订合同之日预交房款150000元，等周雷将房屋公证给乙方后，再预交460000元，剩余20000元尾款到4月10日前一次性结清。周雷在该合同上备注，同意原告将房屋转让给他人。2020年3月17日，周雷与原告共同作为甲方、被告作为乙方，签订1份《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将位于涟水县房屋出售给乙方，房屋价格为700000元，乙方首付款130000元（含过户费、中介费），银行贷款600000元，如一方反悔需付给另一方违约金为总房款的25%。但甲方周雷的签名为原告代签。当日，原告向被告出具1张收条，载明收到原告130000元（含定金10000元）。2020年3月18日，周雷与被告共同至涟水县不动产登记交易中心就涉案房屋办理过户手续，并签订1份《不动产（存量房）买卖合同》，约定周雷将坐落于涟水县红日路北侧安东中路西侧中联壹城天元商业中心A01幢1406室房屋，以625000元的价格出售给被告，双方约定付款方式为一次性付款。周雷应当在2020年3月31日前将该房屋交付被告使用，税费由被告承担。现涉案房屋已过户至被告名下，并交付给被告使用。同日，周雷向原告出具1张收条，载明已收到原告购房款630000元（含定金与预付款），剩余20000元贷款到账时付清。另查明，原告谷银系涟水壹元房产信息服务部经营者，与周雷系朋友关系。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的原告与周雷签订的《房屋买卖定金协议》、周雷出具的2张收条、原告与被告签订的《房屋买卖定金协议》、《税费代缴协议》、原告与周雷签订的《房屋买卖合同书》、原告与被告签订的《房屋买卖协议》、被告的不动产权证，被告谷翠云提供的被告与原告签订的《房屋买卖定金协议》、被告出具的2张收条、被告与周雷在涟水县不动产登记交易中心签订的《不动产（存量房）买卖合同》等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。本案中，原告谷银分别以买受人与出卖人身份，与周雷、被告谷银签订房屋买卖合同，将其从周雷处购买房屋价款约定为650000元，出售给被告的价款约定为700000元，且在与被告签订房屋买卖合同时，以自己经营的涟水壹元房产信息服务部作为中介方，但原告并未依合同分别与周雷、被告办理不动产产权转移登记手续，而仍以被告为买受人、周雷为出卖人，在涟水县不动产登记交易中心签订不动产买卖合同，约定房屋价格为625000元，并以此合同办理不动产权属转移登记手续。因此，原告与被告签订的房屋买卖合同并未实际履行，实际履行买卖涉案房屋的双方系周雷与被告。原告不能以其与被告签订的房屋买卖合同约定的价款，要求被告支付剩余的购房款600000元。虽然被告与周雷在涟水县不动产登记交易中心签订的《不动产（存量房）买卖合同》约定的房屋价款为625000元，但该价格并非双方的真实意思表示，仍应以原告与周雷实际的成交价格即650000元计算。因原告已将该650000元购房款先行支付给周雷，故被告应将剩余购房款支付给原告。中华人民共和国住房和城乡建设部、国家和发展改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》第四条规定：“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范、恪守职业道德。”但原告作为涟水壹元房产信息服务部的经营者，在与被告磋商房屋买卖事宜时，自己经营的服务部为自己个人提供中介服务，违反诚实信用原则，与被告签订的《税费代缴协议》应为无效合同，原告收取的30000元应作为购房款，故被告已付原告购房款130000元，尚欠原告购房款520000元。同时，被告与周雷签订的房屋买卖合同中约定，相关税费等均由被告承担，故原告已先行垫付的契税9375元、评估费600元、工本费80元，合计10055元，应由被告给付原告。综上，被告尚欠原告购房款520000元、契税等费用10055元，合计530055元。因原、被告之间签订的房屋买卖合同未实际履行，故对原告请求判令被告按照该合同的约定，向其支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。但被告与周雷签订的《不动产（存量房）买卖合同》约定被告应一次性付清房款，现其逾期支付，应自涉案房屋过户至其名下之日起至实际给付原告购房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谷翠云于本判决生效后十五日内给付原告谷银购房款、契税等合计530055元，并自2020年3月18日起至实际给付上述款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。二、驳回原告谷银的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由被告谷翠云负担9250元，原告谷银负担1550元。保全费4020元，由被告谷翠云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：谷银62×××00；谷翠云6232636100133838592）。审 判 长 王 丽人民陪审员 何 奇人民陪审员 徐红红二〇二〇年十月十三日书 记 员 钱 泉附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。