四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10731号 上诉人（原审被告）：冯家水，男，1958年2月24日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡洪彬，男，1979年11月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：唐晓林，四川蜀西律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣，四川川豪律师事务所律师。 原审被告：冯家兴，男，1955年10月21日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原审被告：冯家清，女，1949年6月24日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原审被告：冯玉珍，女，1953年3月12日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 以上三人共同委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。 上诉人冯家水因与被上诉人胡洪彬，原审被告冯家兴、冯家清、冯玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍的委托诉讼代理人雍敢，胡洪彬及其委托诉讼代理人唐晓林、张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯家水上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初917号民事判决；2.改判2012年3月8日签订的《房屋买卖合同》不发生法律效力；3.改判冯家水无需协助胡洪彬办理位于成都市成华区房屋的不动产过户登记手续；4.判令胡洪彬承担本案一审、二审全部诉讼费用及保全费。事实及理由：一、一审法院程序严重违法。叶光莉等七人以共同共有人为由在开庭前提出书面申请以第三人的身份参加诉讼，但一审法院既未准许也未裁定不予受理，侵犯了叶光莉等七人对案涉房屋所享有的共同共有权。二、一审法院适用法律错误。首先，案涉房屋属于安置给冯家水等一户九人的家庭共有财产，城投管理公司按照每人35平方米进行安置，案涉房屋产权面积51.28平方米，明显超出了冯家水的个人安置面积，一审法院简单以房屋已于2019年12月6日登记于冯家水名下而推定该房屋的归属，没有任何法律根据且不动产权属证书并非当然认定物权权属的唯一证据。其次，一审法院对胡洪彬至今不具备购房资格的事实不予审查，胡洪彬明知案涉房屋为冯家水家庭共有财产而与无处分权的冯家兴等三人签订房屋买卖合同，违反合同法的规定，不发生法律效力。最后，一审法院查明房屋买卖合同中的甲方为冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍等四人，合同约定由甲方协助办理过户登记手续，一审法院将案涉房屋余款收取权判由甲方享有而冯家水单独承担协助过户义务，明显违反民法权利义务相一致原则。即便一审法院认为冯家兴、冯家清、冯玉珍作为严肃清的法定继承人享有案涉房屋部分继承权，但冯家兴三人并非案涉房屋不动产权登记人，案涉房屋买卖合同因违反合同法第五十二条、民法总则第一百四十三条的规定亦不应发生法律效力。 胡洪彬辩称：一、一审法院审理中冯家水以案外人叶光莉等七人的名义请求作为无独立请求权的第三人参加诉讼，并非该七人的真实意思表示，实际为冯家水欲拒绝履行合同的诉讼策略。涉案房屋已经登记在冯家水名下系冯家水所有，叶光莉七人对该涉案房屋不享有共同共有的权利，法院驳回其申请并无不当。二、签订房屋买卖合同时，成都未施行住房限购政策，且限购政策颁布前已签订合同、支付大部分购房款并交付了房屋，对继续履行过户并不产生实质性影响。三、自2012年3月8日签订《房屋买卖合同》并交付房屋使用至今长达8年多的时间里对方从未向胡洪彬提出异议或主张权利，签订合同时也告知房产系严肃清的并未完成过户的情况，案涉房屋已于2019年12月6日登记在冯家水名下取得处分权，冯家水应当依约履行过户义务。四、冯家水等四人作为《房屋买卖合同》卖方，合同中未明确约定价款分配比例，一审法院判决将剩余购房款支付给冯家水等四人，并由冯家水等四人协助履行过户义务并无不当。请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。 胡洪彬向一审法院提出的诉讼请求：确认双方于2012年3月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍配合胡洪彬履行位于成都市成华区房屋的过户义务。 一审法院认定事实：位于成都市成华区房屋登记的所有权人系冯家水。该房屋取得方式为互换，登记时间为2019年12月6日。 2011年1月27日，冯家水作为被拆迁人与成都城建投资管理集团有限责任公司（以下简称城投管理公司）作为拆迁单位签订《住房安置协议》，载明为保证成都市赖家店城中村改造项目及配套建设用地，城投管理公司对冯家水住房实行现（建）房安置，冯家水符合安置条件人数为九人，安置面积为315平方米，其中套一住房两套，建筑面积84平方米。依据成都市成华区人民政府保和街道办事处于2017年11月20日出具的《证明》，前述《住房安置协议》安置人员共九人，分别为冯家水、叶光莉、冯声林、唐永红、冯慧、冯叶蕊、魏素芳、唐心、严素清（已死亡）。 2012年3月8日，冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍（出售方、甲方）与胡洪彬就案涉房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，载明：甲方四人系兄弟姐妹关系，甲方出售的房屋系拆迁安置给其母亲严素清（现已去世）的房屋；甲方将位于成都市成华区方（该房屋系城投管理公司与冯家水签订的《住房安置协议》中的套一住房），房屋成交价260000元，签订本合同后，乙方一次性支付给甲方购房款人民币200000元，剩余60000元购房款在甲方协助乙方办理房屋产权证后，乙方一次性支付给甲方，甲方在收到上述购房款后向乙方出具收条为证；双方在签订本合同后两日内，甲方将房屋交付乙方；因该房屋系拆迁安置房屋，在政府给甲方办理完该房屋的产权证后30日内，甲方通知乙方并无条件协助乙方办理该房屋的过户手续，过户手续所需的一切手续费用由乙方承担。 同日，冯家水、冯家兴以收款人名义向胡洪彬出具《收条》，载明收到胡洪彬购房款200000元，剩余60000元购房款在房屋过户后一次性结清。胡洪彬在一审审理中同意在办理案涉房屋过户登记时一并支付购房尾款60000元。双方确认，案涉房屋于2012年3月8日向胡洪彬交付。 一审庭审中，双方确认《住房安置协议》签订时，案涉房屋的具体安置对象尚未明确。冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍确认《住房安置协议》所涉的部分拆迁安置房屋已办理了相应的权属登记。 一审法院认为，胡洪彬与冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。案涉房屋虽然属于《住房安置协议》中约定的安置给冯家水一户九人的房屋，但该房屋已于2019年12月6日登记于冯家水名下，应视为冯家水一户九人对该房屋的归属已经进行了分割，冯家水作为案涉房屋的登记所有权人，有权处分该房屋并负有相应的过户协助义务。胡洪彬已按约履行了其付款义务并同意支付剩余购房款，冯家水应按照《购房协议》的约定为胡洪彬办理不动产权过户登记手续。冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍就本案提出的辩解意见，缺乏事实及法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认胡洪彬与冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍于2012年3月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、胡洪彬于判决生效之日起十日内向冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍结清剩余购房款60000元，冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍在收到该60000元购房尾款之日起十日内由冯家水协助胡洪彬办理位于成都市成华区房屋的不动产权过户登记手续；三、驳回胡洪彬的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计50元、保全费1820元（上述款项已由胡洪彬预交），由冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍承担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍四人为甲方于2012年3月8日与胡洪彬签订《房屋买卖合同》时，冯家水、冯家兴以收款人名义向胡洪彬收取购房款200000元，并于同日向胡洪彬交付了房屋由胡洪彬占有使用，时至2020年1月胡洪彬起诉要求确认合同有效并配合办理过户，冯家水等原房屋权利人均未提出异议，且案涉房屋2019年12月6日登记于冯家水名下原房屋权利人亦未提出异议，应当认定2012年3月8日冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍四人为甲方于与胡洪彬签订《房屋买卖合同》经过了其他九个权利人的同意。故该《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。若案外人认为冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍处分房屋导致自身权利受到损害，可另行向冯家水、冯家兴、冯家清、冯玉珍四人主张权利。因签订案涉《房屋买卖合同》时，成都并未实施房屋限购，现房屋已登记到冯家水名下，已经具备转移登记的条件，胡洪彬起诉主张转移登记的理由成立。 综上，冯家水的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由冯家水负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年十月十四日 书记员 杨珍梅