贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1445号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区金构实业（集团）有限公司，住所地：贵州省贵安新区黔中路电子信息产业园内。统一社会信用代码：91520900337289874L。法定代表人：龚飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龚小兵，系公司员工，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：龚亚辉，系公司员工，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：贵阳双诚物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区诚信路东侧群升千禧广场******。统一社会信用代码：9152010077532123X6。法定代表人：杨经黎，系该公司总经理。诉讼代理人：李群，代理权限：特别授权代理。诉讼代理人：蔡孝乾，代理权限：特别授权代理。上诉人贵州贵安新区金构实业（集团）有限公司（以下简称金构实业公司）与被上诉人贵阳双诚物业管理有限公司（以下简称双诚物业公司）物业合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，现已审理终结。原审原告双诚物业公司一审诉讼请求：1．判决被告向原告支付2018年1月1日至2020年3月31日物业管理服务费28,388.72元；2．判决被告按照合同约定支付违约金；3．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系贵安新区黔中路电子信息产业园企业，原告与贵州贵安电子信息产业投资有限公司签订物业委托管理合同，担任物业管理主体，为包括被告在内的企业提供物业服务。根据合同约定，物业费单价为2.4元/M2/月（优惠价为2元/M2/月）。2019年7月6日续签第二份合同，单价调整为1.6元/M2/月。原告在向被告提供物业服务后，被告未按照合同约定支付物业服务费。截止2020年3月31日，共27个月，被告已累计拖欠物业服务费28,388.72元。原告经向被告多次催收，被告仍然未交纳服务费。原审被告金构实业公司一审辩称：1．原告的第一项诉请无事实依据，不应当得到支持；2．原告的第二项诉请无事实依据，且不符合法律规定；3．三项请求应当驳回，据被告法定代表人述说2015年6月1日前被告公司实际租赁的是案外人贵州贵安电子信息产业投资有限公司九号楼，并进行了大量的投资装修，后案外人贵州贵安电子信息产业投资有限公司单方违约，让被告搬出九号楼，作为补偿条件，就把四号楼一层东侧及五号楼三层东侧交付给被告使用，除了水电费由被告支付，其余费用被告不承担。2018年4月2日由于招商引资的条件没有达到预期，被告就已经搬离了园区，在原告所主张的期限内，该物业服务场所已经由第三人入住，是否签订合同被告不清楚。综上，在原告计算的物业费期间，被告实际上是没有在该地方使用的，原告主张的物业费应当找现在的业主，而不是被告，请求驳回原告的全部诉请。一审法院查明如下事实，2014年7月7日，原告与贵州贵安电子信息产业投资有限公司签订《物业服务委托合同》，原告在贵州贵安电子信息产业投资有限公司管理的贵安电子信息（大数据）产业孵化园内为园区内企业提供物业管理服务。2019年7月6日，双方就上述物业管理项目续签《物业服务委托管理合同》，物业服务项目与前述范围一致。被告系贵安电子信息（大数据）产业孵化园园区内企业，被告与贵州贵安电子信息产业投资有限公司于2015年6月1日前签订《房屋租赁合同》，租用由原告作为物业服务主体的厂房，2018年4月2日，被告又与贵州贵安电子信息产业投资有限公司续签《房屋租赁合同》（其中由原告提供物业管理服务的5#楼3层东侧租赁期限至2018年12月31日）。原告为被告提供物业管理服务，双方并为此于2015年11月9日签订《前期物业服务协议》，原、被告约定物业服务面积为561.54M2（5#楼3层东侧），并对物业服务内容、标准、收费标准及方式、违约责任等进行约定。此后，原告一直为包括被告在内的企业提供物业管理服务。2019年11月29日，经原告向被告催交物业费用，被告至今未交纳。一审法院认为，第一、根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，对于物业的承租人、借用人或其他使用人，应受建设单位、业主委员会及业主大会与其所选聘的物业服务企业所签订的物业服务协议的约束，同时本案被告与原告签订了《前期物业服务协议》，双方应当按照该协议履行各自义务。履行各自义务。第二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，结合被告与原告签订的《前期物业服务协议》，一审法院对原告请求判决被告支付物业服务费的诉请予以支持。被告辩称：1．被告向贵州贵安电子信息产业投资有限公司租赁的房屋仅需要交水电费，不需要交物业服务费，但被告对该主张并未提交证据予以证实，故对该主张不予支持。2．被告主张其2018年4月已搬离园区，原告主张的物业服务场所系由案外人入住，被告实际上没有使用该房屋。被告与贵州贵安电子信息产业投资有限公司签订的涉及案涉区域的租赁合同期限截止至2018年12月31日，此后被告是否搬离园区、是否使用案涉房屋，双方并未提交证据予以证实。被告是否续租并使用案涉房屋的举证责任应当由被告承担，就被告与贵州贵安电子信息产业投资有限公司租赁关系的解除而言，被告应当掌握其向贵州贵安电子信息产业投资有限公司退租、移交房屋等证据材料，同时被告如退租，其有义务书面函告原告，但被告并未提交上述证据资料，其应当承担相应的举证不利后果。3．原告仅向被告主张一部分区域的物业服务费，说明被告不需要交纳物业服务费。被告该主张缺乏事实依据，不予支持。第三、根据原告提交的证据，被告享受原告物业服务面积为561.54m2，2019年7月7日前单价为每月2元/m2，故被告应向原告支付2019年1月1日至2019年7月6日的物业服务费为20440元；2019年7月7日后物业费为每月1.6元/m2，2019年7月7日至2020年3月31日的物业服务费为7,948.72元。故截止2020年3月31日，被告应向原告支付的物业服务费共计28,388.72元。第四、根据《合同法》第一百一十四条之规定，被告的行为已构成违约，原、被告签订的《前期物业服务协议》约定了被告逾期交纳服务费，以欠付金额为基数按照每日1%支付违约金。原告主张违约金3,879.1元并不违反行业标准和合理范畴，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：1.被告贵州贵安新区金构实业（集团）有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵阳双诚物业管理有限公司支付物业服务费28,388.72元；2.被告贵州贵安新区金构实业（集团）有限公司自本判决生效之日起十日内向原告贵阳双诚物业管理有限公司支付违约金3,879.1元。案件受理费255元，由被告贵州贵安新区金构实业（集团）有限公司负担。上诉人金构实业公司向本院提出上诉请求：1.请求撤销原审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决在认定事实上存在错误。一审判决所有的事实认定均基于被告是租户这个前提，但因被告实际并未履行与业主签订的租房协议。因此，若原告要主张物业服务期间原告确实为租户，正在使用该房屋那就必须要举出充分的证据来证明，否则就应承担不利后果。至少，在无法查清在原告所主张的给付期间内，被告是否实际租户的情况下，应实际查明或由原告主张证据，但对于这个直接影响案件定性的事实，一审判决却采用推定的方式，直接认定被告就是该期间的租户，显属事实认定错误。2.一审判决证据不足。如前所述，本案最关键的事实是要查清被告是不是租户，如果不能证明，则所有一切均为假设，但显然一审中原告所举出的证据是无法充分证明该事实的。3.一审判决法律适用错误。（1）根据原告所提交的证据《前期物业服务协议》：双方在该协议中并未明确协议履行期限，即为不定期协议。既然是不定期，那双方均有权利随时终止该协议而无需通知对方。但一审判决却认定被告有通知原告的义务，显然有违双方订立本合同的本意，更与法律规定的意思自治原则相悖。（2）原、被告双方签订《前期物业服务协议》，是在《物业服务合同》、《物业服务委托合同》之后，显然是对《物业服务合同》、《物业服务委托合同》的否定，但一审判决却理解为一种并列关系，认为被告必须要遵守《物业服务合同》、《物业服务委托合同》的同时，再按照《前期物业服务协议》的约定来履行，这显然是不符合逻辑的，至少这只能是一审判决的单方面理解，原告并无其他佐证能证明被告也必须要这样理解。虽然被告不能以不知为由否定《物业服务合同》、《物业服务委托合同》的效力，但在原告故意隐藏《物业服务合同》、《物业服务委托合同》的前提下与被告签订《前期物业服务协议》，理应视为双方达成了新的合意，只有《前期物业服务协议》才对双方具有约束力。因此，被告只需要按《前期物业服务协议》的约定来履行即可，无需受《物业服务合同》、《物业服务委托合同》的拘束，在被告无法证明《前期物业服务协议》在其主张的给付期间已经实际履行的情况下，直接作出被告应负履行义务显属证据不足。4.一审判决程序错误。关于本案的被告主体资格问题，在原告无法证明在其所主张的期限内被告是否是租户的问题的前提下，理应追加业主为本案被告或第三人，便于查清被告是否是租户。同时，即使有证据证明被告即租户，业主也应对原告的主张承担连带责任，但一审中明显将业主这个被告遗漏了，显属程序错误。综上，一审判决事实不清，证据不足、法律适用错误且程序错误，请求二审法院依法撤销原判，发回重审。二审审理期间，上诉人提交一组时间为2018年1月10日至2018年4月11日水电费缴纳明细，拟证明金构实业公司实际租赁结束时间为2018年4月份，之后金构实业公司并未继续承租该场所，被上诉人对此证据三性予以认可，但对其证明目的不予认可，该证据并不能证明上诉人后面是否存在继续租赁情况，只能证明2018年1月份至2018年4月份租赁期间水电费缴纳情况。综合此证据来看，并不能达到上诉人证明目的，故对此项证据本院不予采纳。上诉人金构实业公司提交一份时间为2019年9月19日且聊天一方为张著松的微信聊天截图复印件，拟证明金构实业公司已经和双诚物业公司就物业费问题进行过沟通，并非未予通知，被上诉人双诚物业公司对此证据真实性不予认可。因上诉人未提交原件信息予以核对且并无聊天双方身份信息情况，故并对此证据本院不予采纳。上诉人提交一份《金构集团关于“贵单位催缴租金、清场”的回复函》原件，拟证明租金问题与业主方进行过协商，被上诉人双诚物业公司认为此证据与本案无关联性，本院认为此证据与本案物业费问题并无关联，故不予采纳。上诉人金构实业公司二审申请金国菠作为证人，其证明内容为，其看到过金构实业公司搬迁场所，被上诉人认为证人证言亦不能达到上诉人的证明目的，本院认为，证人证言可以认为搬迁的情况，但搬迁何地是否继续租赁案渉场所无法证明，故不予采纳。二审确认一审查明事实。本院认为：金构实业公司与双诚物业公司于2015年11月1日签订的《前期物业服务协议》、贵州贵安电子信息产业投资有限公司与金构实业公司于2018年4月2日签订的《房屋租赁合同》并不违反法律规定，故均为有效合同。《前期物业服务协议》虽为无固定期限合同，但金构实业公司作为物业服务承受者，解除合同时应该予以通知对方即双诚物业公司，并非上诉人金构实业公司所主张的“双方均有权利随时终止该协议而无需通知对方”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”可知，本案中金构实业公司无证据予以证明其告知过双诚物业公司是否继续租赁该场所，故对于上诉人之主张不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由和请求均不能成立，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510.00元，由上诉人贵州贵安新区金构实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 朱俊蓉二〇二〇年十月二十八日书记员 陈秋君