河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3634号上诉人（原审原告）：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地：安阳市北关区创业大道东段路北（中原高新区科技创业园）。法定代表人：贾飞，职务：执行董事。委托诉讼代理人：冯玉洁，女，1990年8月11日生，汉族，住内黄县，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：李建民，男，1977年12月30日生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：杜俊涛，河南殷都律师事务所律师。原审第三人：陈爱军，女，1974年6月1日生，汉族，住安阳市北关区。原审第三人：田文庆，男，1969年8月20日生，汉族，住安阳市北关区。上诉人安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达公司）因与被上诉人李建民、原审第三人陈爱军、田文庆案外人执行异议之诉一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院作出的（2019）豫0505民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人通瑞达公司上诉请求:1、撤销安阳市殷都区人民法院作出的(2019)豫0505民初2544号民事判决书,改判支持上诉人的上诉请求或发回重审;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、不动产的权属归属以不动产登记簿的记载为依据,诉争房产目前登记在上诉人名下而且没有进行任何变更登记,上诉人从始自终享有该房产的所有权。二、一审法院认定事实不清,房屋买卖合同签订后，第三人对案涉房屋享有的仅仅是物权期待权,由于第三人的严重违约行为,导致合同解除的条件已然成就,第三人对该房屋享有的物权期待权更丧失了存在基础,房屋已然不可能转移登记至第三人名下。三、一审法院适用法律错误,预查封不等于正式查封,人民法院无权对预查封的房产进行处分。四、人民法院应当秉持客观中立的审判立场,而本案执行裁定中,殷都区人民法院在事实认定及法律适用上倾向性明显,忽略本案关键性证据及法律法规,有枉法裁判之嫌。综上,为保障上诉人正常经营,维护上诉人的合法权益,根据《民事诉讼法》之相关规定向法院提起上诉,望判如所请。被上诉人李建民辩称，一、上诉人混淆了房屋产权证和不动产登记簿的概念,上诉人不享有涉案房产的所有权。涉案《商品房预售合同》2011年8月15日已经在不动产登记机构进行了登记备案,办理了预告登记,并且记载于不动产登记机构的不动产登记簿，应当认定已经发生登记效力,上诉人已经不享有涉案房产的所有权,涉案房产应当归田文庆、陈爱军所有。二、《商品房预售合同》已经履行完毕,合同目的已经实现,上诉人不享有合同解除权。三、在《商品房预售合同》已经履行完毕情况下,上诉人承担保证责任和房屋买卖合同是两个不同的法律关系,上诉人在承担保证责任后取得追偿权,属于普通债权,并不能据此享有房屋的物权请求权,其债权追偿权也不能优先于李建民在先查封的债权。四、补充协议属于格式条款,其第二条第一款第五项约定严重加重了买受人的责任、且排除了买受人的权利,根据《合同法》第四十条的规定，该条款应当无效。五、即使上诉人根据补充协议约定行使合同解除权,但其合同解除权也不能对抗司法查封、排除法院执行。上诉人如主张解除合同并基于此取得涉案房屋的所有权,只有在法院查封涉案房产之前取得另案生效法律文书,其异议请求才有可能得到支持。六、预查封效力等同于正式查封,法院可以对涉案房产进行拍卖执行。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,上诉人不享有足以阻却执行的权利,应当依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人通瑞达公司向一审法院起诉请求:1、请求判令撤销（2019）豫0505执异76号执行裁定书，并依法裁定对安阳市北关区光明路与灯塔路交叉口东南角恒大绿洲项目5号楼1单元1002号房屋停止拍卖执行；2、请求判令确认安阳市北关区光明路与灯塔路交叉口东南角恒大绿洲项目5号楼1单元1002号房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、李建民与田文庆、陈爱军民间借贷纠纷一案，法院根据李建民提出的诉前保全申请，于2017年10月12日查封田文庆名下位于安阳市××大道东段恒大绿洲5号楼1单元10层1002号房屋，并于2018年2月26日作出（2018）豫0505民初48号民事判决，田文庆、陈爱军偿还李建民借款本金360万元，并偿还李建民借款利息313万元。陈爱军提出上诉，安阳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，李建民向法院申请强制执行，法院于2019年6月26日作出（2019）豫0505执202号之一执行裁定，拍卖田文庆名下位于安阳市××大道东段恒大绿洲5号楼1单元10层1002号房屋，并于2019年6月27日在司法拍卖网上发出拍卖公告。原告通瑞达公司作为案外人向法院提出异议申请，认为法院查封拍卖的上述房产应归其所有，要求停止拍卖，法院于2019年7月30日作出（2019）豫0505执异76号执行裁定，驳回通瑞达公司的异议申请。2、2011年8月15日，第三人陈爱军、田文庆作为买受人与原告通瑞达公司作为出卖人签订了《商品房预售合同》，合同约定，买受人向出卖人购买位于北关区××××、人民大道东段南侧恒大绿洲5号楼1单元10层1002号房屋，房屋总价款664486元，于2011年8月11日前支付首付款204486元，余款46万元以银行按揭付款方式支付。补充协议第二条第一款第5项约定，房地产权证办理完毕前，买受人未按银行约定偿还贷款导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除《商品房预售合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。3、2011年10月14日，第三人田文庆作为借款人（抵押人）与中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信郑州分行，抵押权人）作为贷款人、通瑞达公司作为保证人签订个人购房借款合同，田文庆向中信郑州分行贷款46万元用于支付案涉房产购房款。合同约定，如田文庆在担保阶段内未能按时偿还贷款本息，中信郑州分行有权直接要求通瑞达公司承担保证责任并有权从通瑞达公司在中信银行开立的账户中直接扣划。陈爱军、田文庆未按期偿还部分贷款，通瑞达公司履行了保证责任，被扣划了保证金。4、2011年11月10日，房地产管理部门对安阳市北关区人民大道东段安阳-恒大绿洲小区一期5号楼1单元10层02号进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为安阳市房建安阳房管字第00041125号。权利人为第三人田文庆，第三人陈爱军为共有人，抵押权人为中信银行股份有限公司郑州分行。2014年11月28日，房产管理部门为原告颁发了安阳市房权证北关区字第**所有权证，该证所载房屋包含北关区人民大道东段安阳-恒大绿洲小区一期5号楼3单元32层03号等291套房。一审法院认为，本案系案外人通瑞达公司在被告李建民与第三人田文庆、陈爱军民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（案涉房产）提起的执行异议之诉，请求排除的理由是通瑞达公司是案涉房产的所有权人。因此通瑞达公司是否对本案执行标的案涉房产享有排除强制执行的权利是本案争议的焦点。原告主张案涉房产的所有权属于通瑞达公司的依据是包含案涉房产在内的安阳市房房权证北关区字第**权证，但房地产管理部门对案涉房产进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为安阳市房建安阳房管字第00041125号，权利人为第三人田文庆，第三人陈爱军为共有人。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。案涉房产不经第三人同意，原告如果处分该房产，不发生物权效力。虽然原告因第三人未按期偿还贷款，作为保证人承担了保证责任，但此时原告作为担保人仅有向第三人的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付第三人的事实。第三人依法对案涉房产享有物权期待权，原告仅对第三人享有普通债权，并不优先于李建民的债权。原告通瑞达公司主张预查封不等于正式查封，人民法院无权对预查封的房产进行处分。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。案涉房产被预查封的时间为2017年10月12日，其效力等同于正式查封。关于原告主张由于第三人的严重违约行为，导致合同解除的条件已然成就问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。经查，本案之所以对案涉房产采取预查封措施，系李建民因与田文庆、陈爱军民间借贷纠纷于诉前申请财产保全，李建民起诉后，法院判决田文庆、陈爱军偿还李建民借款本金360万元，并偿还李建民借款利息313万元，故本案属于金钱债权执行。通瑞达公司作为案外人在法院查封前并未取得另案生效法律文书，解除其与第三人签订的《商品房预售合同》，案涉房产归其所有，而是在李建民与田文庆、陈爱军民间借贷纠纷一案执行过程中向法院提出执行异议，故原告主张不能成立，通瑞达公司对本案执行标的不享有排除强制执行的权利，其诉请应予驳回。通瑞达公司已收到全部购房款，履行担保责任后有权向第三人田文庆、陈爱军追偿，本案执行田文庆名下房产对通瑞达公司并无显失公平之处。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告安阳通瑞达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10444元，由原告安阳通瑞达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，上诉人通瑞达公司的上诉请求是否成立关键在于通瑞达公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，虽然上诉人通瑞达公司持有的房权证所载房屋包含涉案房屋，但在人民法院查封涉案房屋前，通瑞达公司已与田文庆、陈爱军签订了《商品房预售合同》，将涉案房屋出售给田文庆、陈爱军，田文庆、陈爱军通过交纳首付款及银行按揭方式支付了全部购房款，且通瑞达公司也将涉案房屋交付给了田文庆、陈爱军，并办理了预告登记，其也未提供证据证明未将涉案房屋过户到田文庆、陈爱军名下是田文庆、陈爱军的原因造成的，田文庆、陈爱军基于《商品房预售合同》对涉案房屋享有的权利已为物权期待权。关于上诉人通瑞达公司提出的因原审第三人田文庆、陈爱军违约，《商品房预售合同》解除条件已成就的意见，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。现通瑞达公司作为案外人在法院查封涉案房屋前并未取得解除其与原审第三人签订的《商品房预售合同》的另案生效法律文书，故其提出的该主张不能够排除强制执行。关于上诉人通瑞达公司主张预查封不等于正式查封，人民法院无权对预查封的房产进行处分的问题，案涉房产被预查封的时间为2017年10月12日，其效力等同于正式查封，故对其提出的该意见不予支持。综上所述，上诉人安阳通瑞达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10444元，由上诉人安阳通瑞达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  刘永刚二〇二〇年十月十九日书记员  楚世龙