福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初11737号 原告：北京沈飞铝业幕墙工程有限公司，住所地北京市通州区工业开发区光华路**。 法定代表人：马先华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董锦辉，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小浦，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔路****。 法定代表人：洪殊勇，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：刘美凤，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨璐，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被告：北京汇金永信投资担保有限公司，，住所地北京市丰台区丽泽路**院**楼** 法定代表人：陈铭森，该公司总经理。 被告：鑫塔投资集团有限公司，住所地，住所地北京市西城区白广路******134iv> 法定代表人：洪锦鸿，该公司总经理。 原告北京沈飞铝业幕墙工程有限公司（以下简称沈飞公司）与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）、北京汇金永信投资担保有限公司（以下简称汇金公司）、鑫塔投资集团有限公司（以下简称鑫塔公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈飞公司的委托诉讼代理人董锦辉、黄小浦及被告兴基伟业公司的委托诉讼代理人刘美凤到庭参加诉讼，被告汇金公司、鑫塔公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈飞公司向本院提出诉讼请求：1.兴基伟业公司、汇金公司将汇金公司所有的三套位于北京市昌平区润枫欣尚3号楼的房产（房号分别为1606、1905、1906）过户至沈飞公司名下并承担全部过户费用；2.兴基伟业公司、汇金公司支付沈飞公司违约金，以未办理过户的房产的合同约定价款（分别为2380297元、2380297元、2425333元）为基数，按日千分之一的利率，自2016年9月1日起至过户手续完成之日止；3.鑫塔公司对兴基伟业公司的上述债务承担连带责任；4.保全申请费5000元由被告负担。事实和理由：2011年6月10日，沈飞公司与兴基伟业公司签订《“鑫塔•水尚”外墙石材幕墙工程Ｉ标段建筑施工合同》约定：由沈飞公司承包兴基伟业公司发包的鑫塔•水尚外墙石材幕墙工程Ｉ标段。2012年9月28日，沈飞公司与兴基伟业公司、福建泉州市景福铝业有限公司（以下简称景福公司）签订《鑫塔水尚（厦门）铝合金外门窗工程制作、安装合同》约定：由沈飞公司承包兴基伟业公司发包的鑫塔•水尚1＃2＃3＃楼的铝合金外门窗安装和鑫塔•水尚1＃2＃3＃楼的幕墙窗的制作、安装。2016年4月20日，沈飞公司与兴基伟业公司分别就石材幕墙、铝合金外门窗签订了《工程结算协议》（共2份），双方确认“鑫塔•水尚外墙石材幕墙工程Ｉ标段”的工程价款结算金额为100802265元、“鑫塔水尚（厦门）铝合金外门窗工程”的工程价款结算金额为23456156.63元。2016年4月28日，沈飞公司与兴基伟业公司、汇金公司签订《抵账协议书》，各方约定：兴基伟业公司、汇金公司同意以汇金公司所持有的北京市昌平区院润枫欣尚3号楼房产共4处房产（分别为1606室／1607室／1905室／1906室）共折价8841008元抵偿给沈飞公司；沈飞公司同意在上述4处房产的过户手续办理完成后，视同兴基伟业公司向沈飞公司支付了8841008元的工程款。2016年6月3日，沈飞公司与兴基伟业公司、汇金公司签订《补充协议书》，各方约定：兴基伟业公司、汇金公司承诺将于2016年9月1日前完成解押并与沈飞公司办理过户手续，如若逾期则视为兴基伟业公司、汇金公司违约，兴基伟业公司、汇金公司需向沈飞公司支付违约金，违约金计算标准为：兴基伟业公司、汇金公司自逾期办理之日起每日向沈飞公司支付未办理过户房产的原协议约定价款的1‰至房产过户手续办理完成为止。2017年8月18日，沈飞公司与兴基伟业公司、汇金公司签订《补充协议》，各方约定：汇金公司所有的上述1607室房产不再进行抵偿；兴基伟业公司同意将其于2016年5月12日转给沈飞公司的2300000元中的1655081元视为工程款支付给沈飞公司。根据沈飞公司与兴基伟业公司、汇金公司签订的《抵账协议书》《补充协议书》《补充协议》，兴基伟业公司、汇金公司应于2016年9月1日前将案涉3套房产（即1905室、1906室、1606室，对应的折抵工程款金额共计7185927元）解押并与沈飞公司办理过户手续。然而，兴基伟业公司、汇金公司至今未将上述房产过户至沈飞公司名下，兴基伟业公司、汇金公司应当向沈飞公司承担违约赔偿责任。根据国家企业信用信息公示系统查询结果显示，鑫塔公司系兴基伟业公司的唯一股东。《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，根据该规定，鑫塔公司应当对兴基伟业公司的债务承担连带责任。 兴基伟业公司辩称，1.案涉房产存在抵押和查封情况，是否具备过户条件需进一步核实。2.根据《鑫塔水尚（厦门）铝合金外门窗工程制作、安装合同》的签订情况，该合同存在三个主体，虽然合同约定沈飞公司与案外人景福公司分开施工，但迄今为止兴基伟业公司与景福公司并未结算，但实际工程施工是否存在交叉、沈飞公司与兴基伟业公司的结算是否涉及景福公司内容、结算协议是否涉及景福公司利益，实际结算应在兴基伟业公司以及沈飞公司、景福公司共同确认下才能视为有效，因此该结算协议效力待定，在效力待定的情况下，沈飞公司的诉求不应得到支持。3.案涉房产的过户按约定应当是由沈飞公司办理，被告仅是配合办理，相关费用应当由沈飞公司承担。4.案涉房产并非兴基伟业公司名下的房产，因此兴基伟业公司无法配合沈飞公司办理案涉房产的过户手续。5.兴基伟业公司无需承担违约金，且违约金的费用也明显过高。案涉房产已交付沈飞公司使用，沈飞公司没有证据证明其遭受了实际损失，因此违约金明显过分高于其损失，即使法院支持违约金的诉请，也应按银行贷款利率计算。6.沈飞公司认为鑫塔公司系兴基伟业公司的一人公司，但兴基伟业公司与鑫塔公司不存在财务混同的情形，一人股东承担连带责任的基础是侵权赔偿责任，只有在侵权结果确认之后鑫塔公司才需要承担责任，因此沈飞公司主张鑫塔公司承担连带责任，无事实依据，请求予以驳回。 汇金公司、鑫塔公司均未作答辩。 沈飞公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，汇金公司、鑫塔公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对沈飞公司所举示证据的抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年6月10日，沈飞公司（承包人）与兴基伟业公司（发包人）签订《“鑫塔•水尚”外墙石材幕墙工程Ｉ标段建筑施工合同》，合同约定由沈飞公司施工“鑫塔•水尚”项目石材幕墙工程Ｉ标段，工程地点位于厦门市思明区，暂估合同总价184619852元。 2011年6月16日，双方另签订建设工程施工合同之《补充协议书》（石材幕墙工程I标段），就上述《“鑫塔•水尚”外墙石材幕墙工程I标段建筑施工合同》的变更、补充事宜进行了约定，暂估合同总价款101813209元， 2012年9月28日，沈飞公司与兴基伟业公司、景福公司签订《鑫塔水尚（厦门）铝合金外门窗工程制作、安装合同》约定：由沈飞公司、景福公司承包兴基伟业公司发包的鑫塔•水尚1#、2#、3#楼的铝合金外门窗安装和鑫塔•水尚1#、2#、3#楼的幕墙窗的制作、安装等。 前述工程后经竣工验收合格。 2016年4月20日，沈飞公司与兴基伟业公司签订两份《工程结算协议》，分别就前述两份施工合同项下的工程款项进行结算，其中鑫塔•水尚项目外墙石材幕墙工程I标段工程的结算金额为100802265元、鑫塔水尚（厦门）铝合金外门窗工程的结算金额为23456156.63元。 2016年4月28日，兴基伟业公司（甲方）、沈飞公司（乙方）、汇金公司（丙方）签订《抵账协议书》，载明鉴于乙方承包甲方开发的厦门鑫塔•水尚外墙干挂石材Ｉ标段工程（以下简称工程一）、鑫塔•水尚（厦门）铝合金外门窗工程（以下简称工程二），经双方友好协商，达成如下协议：甲方以丙方持有的北京市昌平区院润枫欣尚3号楼房屋共4处作为上述两个工程的工程款抵扣给乙方，其中1606号房屋抵价2380297元、1906号房屋抵价2380297元、1905号房屋抵价2425333元、1607号房屋抵价1655081元，房屋面积以房产证登记面积为准，单价均为33115元／㎡；以上房屋折价款共计8841008元，乙方办理完成房屋过户手续后，视同为甲方支付乙方工程一及工程二的工程款，甲方及丙方同意配合乙方办理上表所列房屋转让的相关手续，甲方及丙方承诺所有房屋过户手续于一个月内完成；丙方同意将上述房屋替甲方偿还甲方所欠乙方的工程款，并配合乙方办理房屋过户手续。 2016年6月3日，兴基伟业公司（甲方）、沈飞公司（乙方）、鑫塔公司（丙方）签订《抵账协议书（二）》，载明鉴于乙方承包甲方开发的厦门鑫塔•水尚外墙干挂石材I标段工程（以下简称工程一）、鑫塔•水尚（厦门）铝合金外门窗工程（以下简称工程二），经双方友好协商，达成如下协议：甲方以丙方持有的车辆共6辆作为上述两个工程的工程款抵扣给乙方，车辆折抵款共计172万元，乙方办理完成车辆过户手续后，视同为甲方支付乙方工程一及工程二的工程款，甲方及丙方同意配合乙方办理上表所列车辆转让的相关手续，甲方及丙方承诺所有车辆过户手续于一个月内完成；丙方同意将上车辆替甲方偿还甲方所欠乙方的工程款，并配合乙方办理车辆过户手续。 同日，兴基伟业公司（甲方）与沈飞公司（乙方）签订《抵账协议书（三）》，载明鉴于乙方承包甲方开发的厦门鑫塔•水尚外墙干挂石材I标段工程（以下简称工程一）、鑫塔•水尚（厦门）铝合金外门窗工程（以下简称工程二），经双方友好协商，达成如下协议：甲方以厦门鑫塔•水尚的地下停车位共计11个作为上述两个工程的工程款抵扣给乙方；进行抵账的每个车库价值50万元，共计550万元，乙方办理完成过户手续后，视同为甲方支付乙方工程一及工程二的工程款，甲方同意配合乙方办理地下车库转让的相关手续，双方承诺，所有过户手续于三个月内完成。 此后，兴基伟业公司（甲方）、沈飞公司（乙方）与深圳粤源建设股份有限公司北京分公司（丙方）签订《三方委托付款协议书》，载明鉴于乙方承包甲方开发的厦门鑫塔·水尚外墙干挂石材I标段工程，乙方将上述外墙干挂石材I标段工程中的2#楼施工分包给丙方，经三方友好协商，达成如下协议：“第一条经乙丙双方申请，委托甲方代乙方向丙方支付工程款6346757.86元。本协议生效后，乙方视同该笔款项为甲方已支付给乙方的工程款，并视同乙方已支付该款项给丙方。第二条该款项支付方式：甲方以厦门鑫塔·水尚的地下车库612、642、62、63、60、368、367、364、361、407、373，共计11个，每个车库57万元，共计627万元，进行折抵，甲方将剩余款项76757.86元以现金形式支付给丙方。甲方同意丙方自主转让或由甲方代售并配合办理以上所列地下车库转让的产权过户及其他相关手续。乙方应尽量配合丙方收取该笔款项。发票开具：由丙方开具相应金额的发票给乙方，乙方开具相应金额的发票给甲方。第三条协议生效后，厦门鑫塔·水尚外墙干挂石材I标段工程中的2#楼工程的维护修护责任由丙方向甲乙方负责。本协议自三方签字盖章后生效，未尽事宜，甲丙双方再行协商。” 兴基伟业公司（甲方）、沈飞公司（乙方）、汇金公司（丙方）还于2016年6月3日签订《补充协议书》，1.鉴于三方曾签署《抵账协议书》，由丙方代甲方向乙方支付工程款，工程款支付形式为丙方持有的北京市昌平区院润枫欣尚3号楼房屋共4处。原协议中甲方及丙方承诺，所有房屋过户手续一个月内完成，现经三方友好协商，补充内容如下：因原协议中房屋丙方已经抵押，甲方及丙方承诺2016年9月1日前完成解押并与乙方办理过户手续。如2016年9月1日前甲方及丙方未与乙方办理过户手续，则视为甲方及丙方违约，甲方及丙方需向乙方交纳违约金，违约金额按日计算，即甲方及丙方每日向乙方交纳未办理过户房屋的原协议约定价款的1‰至此房屋过户手续办理完成为止。……。甲方欠乙方的工程款，经乙方与甲方的《抵账协议书》（含补充协议书）、《抵账协议书二》、《抵账协议书三》及乙方与上海盛众房地产开发有限公司的《抵账协议书》（含补充协议书）全部签字盖章生效并本协议执行完毕后，甲方支付乙方工程款全部结清，双方各不欠对方款项。 2017年8月18日，兴基伟业公司（甲方）、沈飞公司（乙方）、汇金公司（丙方）三方签订《补充协议》，鉴于1.三方于2016年签署的《抵账协议书》，约定甲方将北京市昌平区院润枫欣尚3号楼房屋共4套抵债给乙方，其中一套1607号房产抵债价格为1655081元；2.2016年5月12日甲方转款给乙方230万元，该笔款项至今仍在乙方账上。现三方共同协商，达成如下补充协议：一、乙方退还甲方第1条中位于北京市昌平区院润枫欣尚3号楼1607号的房产一套，该房产不再进行抵偿，该房产作价1655081元，在230万元款项中扣除；二、在230万元扣除1655081元后，甲方仍有644919元款项在乙方账上，甲乙丙三方约定乙方于其余3套抵债房屋及上海盛众房地产发展有限公司和丙方向乙方抵债的4套房屋全部过户之日退还644919元给甲方；除该笔款项外，乙方不欠甲方任何款项；三、对于甲乙双方的房屋转让、过户等行为，丙方全力配合，并承诺：不以抵押等原因影响房屋的过户等其他甲乙双方的交易行为。 汇金公司于2016年6月20日交付北京市昌平区院润枫欣尚3号楼1905、1906房产，还于2016年11月29日交付1606室房产。 另查明，北京市昌平区院润枫欣尚楼盘系由北京润丰房地产开发有限公司开发建设，由汇金公司购买，现登记产权人为汇金公司。案涉三套抵债房产曾抵押给案外银行并办理抵押登记，现抵押登记因贷款结清已于2020年5月、6月陆续注销。 还查明，鑫塔公司系兴基伟业公司的唯一股东，还系汇金公司的投资方。 因兴基伟业公司、汇金公司未依约配合沈飞公司将约定的抵债房产过户登记至沈飞公司名下，沈飞公司诉至北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院），昌平法院于2019年5月23日立案受理。汇金公司、鑫塔公司在提交答辩状期间对该案管辖权提出异议，后经昌平法院和北京市第一中级人民法院审查，裁定将本案移送至本院处理。该案起诉前，沈飞公司提出诉前财产保全申请，昌平法院依沈飞公司的申请作出（2019）京0114财保316号民事裁定，并查封了案涉三套抵债房产，沈飞公司支出财产保全申请费5000元。 沈飞公司为证明其实际损失，提交案涉房产所在小区于2020年8月的成交信息查询情况，载明润枫欣尚小区的单价为26166元/平方米。沈飞公司认为案涉房产逾期过户期间房价大幅下跌，被告的违约行为给沈飞公司造成了巨大经济损失。 本院认为，汇金公司、鑫塔公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼抗辩权利。沈飞公司与兴基伟业公司、汇金公司就兴基伟业公司欠付沈飞公司的工程款签订的《抵账协议书》及《补充协议书》、《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，各方均应依约严格履行。前述各协议签订后，汇金公司应依约注销案涉抵债房屋的抵押登记并配合沈飞公司完成房屋的权属过户手续。根据查明事实，汇金公司直至2020年5月、6月才将案涉房产的抵押登记予以注销，但至今仍未配合沈飞公司办理房屋的权属登记手续，构成违约，应承担相应的违约责任。 案涉房产的抵押登记注销后，沈飞公司作为房屋的申请查封人且为首封，案涉房产过户并不存在履行障碍，对沈飞公司要求房屋产权人即汇金公司将案涉房产产权过户至其名下的诉请，予以支持。因兴基伟业公司并非房屋产权人，故对其沈飞公司要求兴基伟业公司履行过户义务，不予支持。沈飞公司主张的房屋过户费用，双方并未进行约定，故相关费用应当依照税务部门规定的责任和义务来确定税费承担方。 关于逾期违约金，三方签订的《补充协议书》明确约定了逾期办理过户的违约金标准，兴基伟业公司抗辩该违约金约定标准过高。本院结合沈飞公司的实际损失，兼顾协议的履行情况、案涉房产的使用情况、违约方的过错程度及当事人的预期利益等综合因素，酌定兴基伟业公司、汇金公司可按日万分之五的标准支付逾期违约金，自违约之日即2016年9月2日起算。 汇金公司系一人有限责任公司，鑫塔公司作为兴基伟业公司的唯一股东，其并未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，应承担举证不能的不利后果，本院对沈飞公司主张鑫塔公司对兴基伟业公司的债务承担连带责任的诉请，予以支持。 保全申请费5000元属沈飞公司因被告违约支付的合理必要费用，该费用应当由违约方负担。 综上所述，对沈飞公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、北京汇金永信投资担保有限公司于本判决生效之日起十日内协助北京沈飞铝业幕墙工程有限公司将位于北京市昌平区院润枫欣尚3号楼1606、1905、1906室三套房屋的权属登记至北京沈飞铝业幕墙工程有限公司名下，因过户产生的费用依照税务部门规定的责任和义务来确定； 二、厦门兴基伟业房地产开发有限公司、北京汇金永信投资担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京沈飞铝业幕墙工程有限公司违约金（违约金以2380297元为计算基数，按日万分之五的标准，自2016年9月2日计至上述1606室房屋完成过户手续之日止；以2380297元为计算基数，按日万分之五的标准，自2016年9月2日计至上述1906室房屋完成过户手续之日止；以2425333元为计算基数，按日万分之五的标准，自2016年9月2日计至上述1905室房屋完成过户手续之日止）； 三、厦门兴基伟业房地产开发有限公司、北京汇金永信投资担保有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京沈飞铝业幕墙工程有限公司财产保全申请费5000元； 四、鑫塔投资集团有限公司对厦门兴基伟业房地产开发有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任； 五、驳回北京沈飞铝业幕墙工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57063元，由厦门兴基伟业房地产开发有限公司、北京汇金永信投资担保有限公司、鑫塔投资集团有限公司负担；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年十月十六日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。