重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6633号上诉人（原审被告）：上海柏馨商贸有限公司，住所地上海市崇明区长兴镇潘园公路****楼**（上海泰和经济发展区），统一社会信用代码91310230324696956Y。法定代表人：周培特，执行董事。委托诉讼代理人：周琨，北京市大禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁枫，北京市大禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地重庆，住所地重庆市九龙坡区奥体路****用代码915001077500662364。法定代表人：杨华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张夕茂，女，汉族，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：高兵，重庆启瑞律师事务所律师。上诉人上海柏馨商贸有限公司（以下简称上海柏鑫公司）因与被上诉人重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称中华企业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初11450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人上海柏鑫公司的委托诉讼代理人周琨、袁枫，被上诉人中华企业公司的委托诉讼代理人张夕茂、高兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海柏鑫公司上诉请求：1、撤销原判；2、请求二审法院驳回中华企业公司全部诉讼请求。事实和理由：1、根据《房屋租赁合同》约定的租金按照营业额的百分比计算，店铺尚未经营期间没有营业额，不存在租金，一审判决以营业期间产生的租金判令上海柏鑫公司支付免租期间的租金，于法无据。2、上海柏鑫公司的货品因“7.14”火灾受到严重损毁，经多次催告中华企业公司拒绝予以赔偿，导致上海柏鑫公司无法正常经营，中华企业公司对此存在重大过错，一审判令上海柏鑫公司承担火灾之后的全部租金和商场管理费，系事实认定不清。3、火灾之后上海柏鑫公司店铺未继续经营并非上海柏鑫公司违约所致，一审判令上海柏鑫公司返还装修补贴款于法无据。中华企业公司辩称：1、上海柏鑫公司提及的“7.14”火灾事故是由第三方承租人在装修期间发生的事故，与中华企业公司是没有关系，且上海柏鑫公司说称的侵权责任与本案是不同的法律关系，上海柏鑫公司可以另案向相关责任人予以主张。2、上海柏鑫公司说称中华企业公司未对火灾赔偿，未履行先履行义务为由，称其不存在违约行为，与事实不符，因为对方是2016年3月3日接房，2016年11月15日开业，对方未按照合同约定支付相应的租金及物业管理费水电气费，已经构成违约，火灾事故是在2017年7月14日发生，不存在先履行的行为。3、中华企业公司不存在缔约过失责任，因为上海柏鑫公司承租的商铺是中华企业公司反租回来出租的一种操作模式，该租赁行为得到了业主的认可及追认，同时双方对租赁合同也实际履行，所以不存在缔约过失的情况。4、中华企业公司不存在对方所称的逾期交房的行为，因为在租赁合同中明确约定交房的暂定时间是2015年7月1日，实际以中华企业公司的交房通知书确定的时间为准，本案中中华企业公司交房通知书确定的时间是2016年3月3日，且在当天双方办理了接房手续，所以中华企业公司不存在逾期交房的行为。中华企业公司向一审法院起诉请求：1、确认中华企业公司通过重庆盈睿商业管理有限公司与上海柏鑫公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201504-L146）、重庆盈睿商业管理有限公司与上海柏鑫公司及中华企业公司签订的《房屋租赁合同转让三方协议》建立的房屋租赁合同关系于2018年4月30日解除；2、上海柏鑫公司向中华企业公司支付房屋恢复原状费用16346.8元；3、上海柏鑫公司向中华企业公司支付自2018年5月1日起至实际返还房屋之日2018年11月25日止的租赁房屋占用使用费16767.37元（按最高日租金2倍计算）；4、上海柏鑫公司向中华企业公司支付租金20549.67元（包括补交2016年3月3日至2016年6月2日期间的装修免租期租金13416.67元；支付实际开业日起至2018年4月30日合同解除之日的租金7133元）及欠交租金产生的违约金13368.25元；5、上海柏鑫公司向中华企业公司支付补偿金26250元；6、上海柏鑫公司向中华企业公司支付从接房之日到实际返还房屋之日止的商场管理费103756.72元及违约金216588.37元；7、上海柏鑫公司向中华企业公司支付接房之日到合同解除之日止的公用事业费3055.2元及违约金4526.83元；8、上海柏鑫公司返还中华企业公司装修补贴款348013.47元；以上费用合计769222.68元。一审法院认定事实如下：2015年5月18日，重庆盈睿商业管理有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的上海柏鑫公司上海柏馨公司，双方就位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路X号重庆小时代天地项目L1层L146室（套内建筑面积125平方米），签订了《房屋租赁合同》（合同编号：LEASE-201504-L146）。该合同主要约定：乙方承诺租赁该房屋经营仅作商业用途，在租赁期内始终保持该房屋的经营业态即零售，乙方如需增减或变更经营业态，必须事先经过甲方的书面同意，乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营的商标或商号限于RalphLauren。租赁期自2015年7月1日起至2018年9月30日止（或自实际交付日起算，并相应顺延），交付日为2015年7月1日（暂定）。若甲方未能按时向乙方交付房屋，乙方同意给予甲方60天的宽限期，甲方在宽限期内不需承担任何违约责任；若无正当理由，甲方过了前述宽限期后仍然没有向乙方交付房屋，则自逾期第61日起，甲方应当向乙方支付逾期违约金，若逾期超过90日并经乙方书面催告后甲方仍不能向乙方交付房屋的，则乙方有权书面通知甲方而终止本合同。乙方租赁该房屋后的开业时间为2015年10月1日，乙方同意，甲方有权要求乙方自负费用保证该房屋的开业日与本项目开业日同步，如甲方提出要求，则该房屋开业日为甲方书面要求的开业日。租赁期内，甲方给予乙方的装修免租期为92日，即自2015年7月1日起至2015年9月30日止（或自实际交付日起算，并相应顺延），装修免租期届满之日，乙方的装修工程需达到竣工验收的标准，如乙方于装修免租期内提前完成装修并开业的，则自乙方店铺开业日起乙方将不享受免租待遇，乙方应按本合同约定的起租日起首月租金标准向甲方支付租金。在上述装修免租期内，乙方享有无需缴纳租金之权益，但在该期间乙方仍需缴纳商场管理费和公用事业费等其他费用。装修免租期包含在本合同的租赁期内，乙方应自装修免租期届满之次日（简称起租日）起支付租金。租金的计算为纯月营业额抽成，自2015年7月1日其至2016年9月30日止，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的9%，自2016年10月1日其至2017年9月30日止，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的10%，自2017年10月1日其至2018年9月30日止，月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的11%。待每月（公历月）营业额抽成确定后，甲乙双方应在次月5日对账，乙方在次月20日前支付上月租金。乙方须于租赁合同签订后七个工作日内，向甲方支付13125元租赁保证金。乙方应于租赁期内按约定向甲方或甲方指定的管理公司支付商场管理费，商场管理费按套内建筑面积35元/平方米/月计算，也即每月商场管理费为4375元。乙方应于合同签订后7日内支付第一期商场管理费，其后各期商场管理费由乙方于每月的20日之前支付下月的费用。商场管理费包括公用区域的各项费用如中央空调运行费用、公用电梯等设备运行费用，公共厕所的使用维护费，日常垃圾清运费以及租赁区域的电费、公共区域保安费、公共区域水电费等。公用事业费是指该房屋实际使用的水、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内支付上一月的费用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满或提前终止的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋，每逾期一日，乙方应按日租金（合同解除前乙方应当已经支付的最高月租金标准计算）的2倍向甲方支付该房房屋占用期间的使用费。无论何种原因导致合同提前解除或合同自然终止，乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费将该房屋恢复至附件二所列明之状态或甲方书面认可的状态。合同同时约定：乙方逾期交纳租金及合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过15日的，或乙方累计擅自中断或停业超过三日的，甲方有权不予返还乙方租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，提前终止合同并合法地提前收回该房屋，同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额补偿甲方［前述月租金指合同解除前乙方已经支付的最高月租金或合同规定的租赁保证金的1/3（两者取高）］；租赁期内，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，除此之外，乙方还应按月租金及商场管理费的3倍向甲方支付违约金。除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、商场管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方应当向甲方支付的任何一项费用，每逾期一日应按各项欠费的0.5%支付相应违约金，若逾期累计超过十五日，甲方选择解除合同，则违约金应当由乙方支付至合同解除之日止……。合同第15条约定了豁免条款，主要约定由于乙方或第三者原因对乙方或第三者造成的任何损失和伤害，甲方不承担任何责任，且合同项下的租金等费用不得减免或中止支付；除非因防火设备缺陷或故障系因甲方故意或者重大过失直接引起而对乙方或任何其他人士造成任何个人或财物上的损失或破坏，甲方不必对乙方或任何其他人士负责，乙方应直接与造成损害的其他责任方交涉，如上述情况系因甲方故意或重大过失直接引起的，甲方应在责任范围内赔偿乙方因此遭受的直接经济损失。双方在合同中还约定了双方联系的收件人、地址，并约定对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达，如为快递在投放快递之次日即视为送达。合同21条主要约定：甲方同意为该房屋的首次装修向乙方提供800000元的装修补贴款，甲方于合同签订后7个工作日内向乙方支付400000元，于乙方进场装修后5个工作日向乙方支付240000元，甲方于该房屋开业后7个工作日向乙方支付160000元，在不影响甲方根据法律、法规及本合同规定所享有的其他权利的前提下，无论何种原因导致本合同提前终止的，乙方应在本合同终止后7日内按比例（本合同项下租赁期的总天数-实际开业日至本合同实际终止日的天数/本合同项下租赁期的总天数）向甲方退还全部或部分装修补贴。合同同时对其他事项进行了约定。后重庆盈睿商业管理有限公司作为甲方与作为乙方的上海柏鑫公司上海柏馨公司，作为丙方的上海奕煊装饰工程有限公司，签订了《装修补贴协议》，该协议主要约定甲方同意给与乙方装修补贴款项800000元，该款由乙方委托丙方直接收取，丙方收到甲方根据本协议向其支付的装修补贴即视为甲方已向乙方完全履行了租赁合同及本协议项下的付款义务，乙方专区的装修经乙方和甲方验收合格后，方可视为竣工并投入使用；支付方式为甲方于本合同签署后7个工作日内向乙方支付400000元；于乙方进场装修后5个工作日向乙方支付240000元，甲方于该房屋开业后7个工作日向乙方支付160000元，乙方同意根据本协议约定将上述所有装修补贴款委托甲方向丙方直接支付。有关装修补贴返还的相关事宜，以已签订的租赁合同中的约定为准。2015年10月30日，重庆盈睿商业管理有限公司向上海奕煊装饰工程有限公司支付装修补贴40万元，2016年4月29日，重庆盈睿商业管理有限公司向上海奕煊装饰工程有限公司支付装修补贴24万元，合计64万元，剩余16万元未支付。2016年2月16日，上海柏鑫公司上海柏馨公司出具交房授权委托书，委托授权江瑜全权负责商铺接收事宜。2016年3月3日，重庆盈睿商业管理有限公司将案涉的L146号商铺交付给上海柏鑫公司，江瑜在交房通知书、交房表、《重庆Kmall小时代装修手册》接收确认书、租户手册签收单、房屋交付确认书中签字确认。2016年7月19日，重庆盈睿商业管理有限公司作为甲方，中华企业公司作为丙方，上海柏鑫公司上海柏馨公司作为乙方，三方签订了《房屋租赁合同转让三方协议》。该协议主要约定：甲方向乙方出租位于九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地项目L1层L146室，甲乙双方已经签订了《房屋租赁合同》（以下简称原租赁协议及配套协议），丙方合法拥有小时代项目商业物业，甲方不再整体租赁小时代项目商业物业，而改为接受丙方委托，担任小时代项目的商场管理公司，因此三方经过协议，由丙方承接甲方在原租赁协议中作为出租方的权利义务，并达成如下协议：1、自本协议签署之日起，原租赁协议及配套协议的出租方由甲方变更为丙方，原租赁协议及配套协议的其他任何条款保持不变。2、甲方依据原租赁协议向乙方收取的租赁保证金13125元将转为乙方向丙方支付的租赁保证金……。3、根据管理上的需要，现将原租赁协议中的物业管理费改为运营管理费……。6、装修补贴特别条款，甲乙双方已经签订了《装修补贴协议》，根据《装修补贴协议》，甲方总计需向乙方支付装修补贴800000元，甲方已于2016年4月28日向乙方支付装修补贴640000元，尚需支付装修补贴160000元。各方确认，本协议签署后，鉴于出租方主体发生变更，故甲方已向乙方支付的装修补贴视为丙方向乙方支付的装修补贴，尚需支付的装修补贴160000元，原则上将由丙方直接向乙方支付，但鉴于乙方已向甲方全额开具800000元发票，故尚需支付的装修补贴160000元，仍由甲方向乙方支付，且乙方收到剩余装修补贴160000元视为丙方向乙方支付的装修补贴。若原租赁协议提前终止的，乙方应按原租赁协议尚未履行但原应履行的天数占租赁合同总天数的比例，相应返还部分装修补贴款。案涉租赁合同签订后，上海柏鑫公司上海柏馨公司于2016年11月5日开始营业，在合同履行中向重庆盈睿商业管理有限公司支付物业管理费5750元，后上海柏鑫公司至今未就案涉租赁房屋向中华企业公司支付过租金、运营管理费（商场管理费）、水电费（公用事业费）费用。2016年12月28日，2017年3月27日，2017年4月10日，重庆小时代天地租户关系部分别向上海柏鑫公司出具了关于拉夫劳伦沟通函、关于拉夫劳伦整改问题的沟通函、关于拉夫劳伦需整改事宜沟通函，上海柏鑫公司店铺工作人员予以了签收。函件主要载明：店铺陈列氛围较差，货品不齐全，店招门头LOGO字母已掉落，门头问题一直未整改等。一审法院另查明，2017年7月14日11时50分许，位于九龙坡区奥体路中新城上城负**，正在进行室内装修作业的冰纷雪国主题体验馆施工现场发生一起较大的爆燃事故。该事故发生后，上海柏鑫公司遂停止营业。火灾事故发生后，中华企业公司通过委托成都商润环保科技有限公司对案涉商场火灾后空调新风系统以及过咽后有害污染物进行综合治理。2017年8月11日，成都商润环保科技有限公司委托重庆市疾病预防控制中心对案涉商场的集中空调通风系统进行清洗后卫生学评价。2017年8月17日，重庆市疾病预防控制中心做出了重庆中华企业房地产发展有限公司（小时代乐园）集中空调通风系统清洗效果卫生学评价报告书，评价结论认为，重庆中华企业房地产发展有限公司（小时代乐园）集中空调通风系统清洗后，其风管内表面积尘量符合国家《公共场所集中空调通风系统清洗消毒规范》（WS/T396-2012）要求。2017年8月11日，中华企业公司向上海柏鑫公司发送了《城上城·KLAND小时代乐园营业告知函》，主要载明：乐园已于2017年8月11日正式恢复正常营业状态，贵司应积极配合开业，避免损失进一步扩大，如因自身原因未能如期恢复营业，则产生的停业损失应由贵司承担等。2017年8月15日，上海柏鑫公司回函称：2017年8月11日的来函收悉，2017年7月14日发生火灾，造成商铺闭店不能营业至今，其司多次要求协商解决因火灾引起的善后事宜，但均无果，希望解除火灾受损事宜。中华企业公司随即复函称：714火灾如有受损可向责任人索赔，2017年7月14日至2017年8月11日期间，中华企业公司积极进行开业准备，2017年8月11日已达开业要求，现已经重新开业，希望上海柏鑫公司及时开业。上海柏鑫公司方工作人员对该复函予以签收。2018年3月29日，中华企业公司通过EMS快递的方式向案涉租赁合同约定的上海柏鑫公司送达地址向上海柏鑫公司邮寄了《关于上海柏馨商贸有限公司逾期未恢复营业及欠付租金等费用的致函》，该函主要载明：经中华企业公司多次函告，上海柏鑫公司均未恢复营业，且自起租日至今未缴纳租金等费用，故催告上海柏鑫公司收到函件之日起7内日支付拖欠的费用；因上海柏鑫公司至今未恢复营业，违反了案涉租赁合同的约定。后中华企业公司通过EMS快递的方式，按案涉租赁合同约定的上海柏鑫公司送达地址向上海柏鑫公司邮寄了关于房屋租赁合同解除函。2018年10月31日，中华企业公司、上海柏鑫公司双方达成了《房屋返还确认书》，主要载明：为避免损失进一步扩大，先行协商房屋返还事宜，现双方确认案涉房屋租赁合同已于2018年4月30日终止/解除，房屋预计返还时间为2018年11月15日，恢复房屋交付状态所需一切费用由上海柏鑫公司承担，上海柏鑫公司承诺于2018年11月15日前将房屋恢复原状。本协议只针对双方一致同意于2018年4月30日解除房屋租赁合同及上海柏鑫公司退还租赁房屋的事宜，其他未尽事宜仍然按照双方签订的房屋租赁合同执行。2018年11月25日，上海柏鑫公司将案涉商铺返还给中华企业公司。2017年5月15日至2018年4月15日的电费合计3055.2元。一审审理中，上海柏鑫公司认可中华企业公司主张的自实际开业日起至2018年4月30日合同解除之日的实际产生的租金为7133元。双方确认，2017年1月的营业额为12034元，该月营业额为合同履行期间最高月营业额。一审审理中，中华企业公司举示了案涉商铺拆除的预算资料，中华企业公司据此认为案涉租赁房屋恢复原状费用为16346.8元。一审法院院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，对合同双方均有约束力。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，重庆盈睿商业管理有限公司与上海柏鑫公司签订的《房屋租赁合同》、《装修补贴协议》以及中华企业公司、上海柏鑫公司双方与重庆盈睿商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同转让三方协议》所约定的内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉租赁合同及配套协议对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依据《房屋租赁合同转让三方协议》的约定案涉租赁合同及中《装修补贴协议》出租人的权利义务已经概况转让给了中华企业公司，现中华企业公司作为出租人主张权利，主体适格，并无不当，故上海柏鑫公司申请追加重庆盈睿商业管理有限公司及上海奕煊装饰工程有限公司为本案第三人，无事实及法律依据，一审法院不予支持。本案中，中华企业公司、上海柏鑫公司双方于2018年10月31日签订的《房屋返还确认书》中双方一致同意，案涉租赁合同已于2018年4月30日解除，一审法院对此予以确认。合同解除后，双方应当根据合同中的结算和清理条款进行结算，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定标准的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，上海柏鑫公司作为承租方理应按照合同约定的期限和方式向中华企业公司支付相应的租金。关于上海柏鑫公司辩称因火灾事故导致合同目的无法实现的问题。一审法院认为，依据查明的事实，该事故系正在进行室内装修作业的冰纷雪国主题体验馆施工现场引发的，并非中华企业公司行为所致，即使中华企业公司应当承担相应的安全管理责任，该责任也仅为行政责任，但并不能就此直接推定上海柏鑫公司在本次事故中存在故意或重大过失。事故发生后，中华企业公司积极对案涉商场因火灾受到影响的环境进行整治，案涉商场也于2017年8月11日恢复正常营业，故双方合同目的并非不能实现，故对上海柏鑫公司该抗辩意见，一审法院不予采信。依据案涉租赁合同的约定，上海柏鑫公司逾期交纳租金等费用累计超过15日的，甲方有权不予返还乙方租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用。因此上海柏鑫公司妥善履行合同是给予其减免租金的前提，若上海柏鑫公司违约导致合同提前终止，则应依约定的租金标准补交相应的租金。现因上海柏鑫公司逾期未交纳租金等费用造成违约致使合同解除，中华企业公司有权要求上海柏鑫公司补交免租期的租金以及其他应当正常交纳的租金。首先，关于免租期租金的计算问题。案涉租赁合同约定的租金计算标准为纯月营业额抽成的方式，但上海柏鑫公司于2016年11月5日才开始营业，在免租期内并未经营也不会产生营业额，且合同也未明确约定补交免租期租金的参照标准，故一审法院参照租赁期内实际产生的月租金平均值计算免租期租金为2430.5元【（7133元÷9个月）÷30天/月×92天】。其次，关于中华企业公司主张的实际开业日也即2016年11月5日至2018年4月30日也即合同解除之日期间租金的问题。本案中，上海柏鑫公司于2016年3月3日实际接收了案涉商铺，中华企业公司主张从2016年11月5日开始计算租金，并无不当，该院予以支持。2017年7月14日火灾事故发生后，上海柏鑫公司并未恢复经营，且中华企业公司主张的租金7133元系上海柏鑫公司营业期间所产生的以营业额抽成方式计算所得租金，不存在因火灾减免租金的事由，故中华企业公司主张该期间租金7133元，并无不当，一审法院予以支持。关于房屋占用使用费。案涉租赁合同虽已于2018年4月30日解除，但上海柏鑫公司于2018年11月25日才搬离，故中华企业公司主张该期间产生的占用使用费，应予支持。案涉房屋占用使用费的计算标准问题。依据案涉租赁合同的约定，房屋占用使用费应按日租金（合同解除前乙方应当已经支付的最高月租金标准计算）的2倍支付，现查明2017年1月的营业额为12034元为合同履行期间上海柏鑫公司最高月营业额。同时，鉴于中华企业公司实际交付房屋的日期为2016年3月3日晚于合同约定的交付日，依据案涉租赁合同的约定，月租金的交纳标准也应相应的予以顺延，故2016年3月3日至2017年6月2日期间的月租金应按月营业额收入的9%予以计算。故2017年1月也即最高月租金标准应为1083.06元（12,034元×9%）。考虑到，在上海柏鑫公司占用案涉商铺期间，中华企业公司的损失仅为租金损失，故中华企业公司主张按2倍日租金的标准计算过高，一审法院调整为按最高日租金的标准予以计算房屋占用使用费，故2018年5月1日至2018年11月25日期间的房屋占用使用费为7400.91元（1,083.06元×6个月+1,083.06元÷30天/月×25天）。关于商场管理费的问题。一审法院认为，《房屋租赁合同》中约定免租期内上海柏鑫公司仍需按约交纳商场管理费及水电费等相关费用，故上海柏鑫公司应向中华企业公司支付接收涉案房屋之日即2016年3月3日至合同解除之日也即2018年4月30日期间的商场管理费，根据双方约定的商场管理费标准也即4375元/月计算，该期间的商场管理费合计为113458.33元（4375元/月×25个月+4375元/月÷30天/月×28天）。考虑到714火灾影响，一审法院予以酌情减免的2个月商场管理费8750元（4375元/月×2个月），同时抵扣上海柏鑫公司已经支付的5750元后，该期间的商场管理费为98958.33元。对于中华企业公司主张的合同解除后的商场管理费，因无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于中华企业公司主张的该期间欠付租金、商业管理费等所产生的违约金以及按月租金及运营管理费的3倍金额给予经济补偿的诉讼请求。本案中，案涉租赁合同约定的交付日为2015年7月1日，中华企业公司实际于2016年3月3日交付上海柏鑫公司，超过了合同约定的60天宽限期，中华企业公司存在逾期交付租赁物的违约行为，基于此，对于中华企业公司上述支付违约金及支付补偿金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于公用事业费的问题。一审法院认为，中华企业公司主张上海柏鑫公司支付公用事业费，有合同依据，结合中华企业公司方提供的水电费缴费通知等，认定上海柏鑫公司应向中华企业公司交纳的2017年5月15日至2018年4月15日期间的电费合计3055.2元。关于该费用产生的违约金问题。案涉租赁合同约定上海柏鑫公司在收到书面结算通知后5个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的公用事业费，但中华企业公司举示的证据尚不足以证明其每月何时将公用事业费的书面结算通知送达给上海柏鑫公司，故对中华企业公司主张的该项违约金，一审法院不予支持。关于房屋恢复费用。本案中，中华企业公司虽举示了预算资料，报价恢复费用为16346.8元，但上述报价行为系中华企业公司与案外人的合同行为，对二者之外的第三方不产生约束力，其报价结果一审法院不予采信，但合同约定除非出租人同意无须恢复原状，否则上海柏鑫公司应自费恢复原状，考虑到中华企业公司恢复房屋原状必然产生一定的费用以及案涉商铺的面积，一审法院酌情认定房屋恢复费用5000元。关于装修补贴款的问题。本案中，案涉租赁合同约定的租赁期限为39个月，上海柏鑫公司在无法定及合同约定的解除情形下，仅履行不到17个月的时间便闭店不再经营，且合同履行中还存在逾期支付租金等费用的违约行为，最终导致合同解除，故上海柏鑫公司应当承担合同约定的装修补贴款的返还义务。同时，根据案涉租赁合同及装修补贴协议的约定，中华企业公司共计向上海柏鑫公司上海柏馨公司支付装修补贴款64万元，但中华企业公司未按约在上海柏鑫公司开业后7个工作日内向上海柏鑫公司支付尾款16万元，中华企业公司此举也构成了违约。故一审法院综合双方合同解除时间、双方的违约行为、剩余租赁期间等因素，酌定应返还装修补贴款为：150137.44元【（39个月-25.93个月）÷39个月×640000元×70%】。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：“一、原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告上海柏馨商贸有限公司就位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地项目L1层L146室建立的房屋租赁合同关系已于2018年4月30日解除；二、被告上海柏馨商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号重庆小时代天地项目L1层L146室的恢复原状费用5000元；三、被告上海柏馨商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付免租期租金2430.5元；四、被告上海柏馨商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年4月30日的欠付租金7133元；五、被告上海柏馨商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年4月30日欠付的商场管理费98958.33元；六、被告上海柏馨商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年11月25日欠付的房屋占用使用费7400.91元；七、被告上海柏馨商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年4月15日的电费合计3055.2元；八、被告上海柏馨商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司返还装修补贴150137.44元；九、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为5,746元，由被告上海柏馨商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。”二审中，双方均未举示新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，重庆盈睿商业管理有限公司与上海柏馨公司签订的《房屋租赁合同》、《装修补贴协议》以及中华企业公司、上海柏馨公司与重庆盈睿商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同转让三方协议》系各方真实、自愿的意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商铺的产权人虽是刘晓莉、高敏，现上海柏馨公司并未举示证据证明产权人刘晓莉、高敏对重庆盈睿商业管理有限公司出租案涉房屋有异议，其上诉称被上诉人违反诚实信用，应承担缔约过失无事实和法律依据，本院不予支持。关于火灾原因及商场管理人是否应当承担民事责任的问题。本次火灾事故系正在进行室内装修作业的冰纷雪国主题馆施工现场引发所致，即使被上诉人对火灾的发生存在管理上的过失，本案系租赁合同纠纷，与火灾造成的损害赔偿系不同的法律关系，上诉人可以另案提起诉讼要求相关责任人承担相应的赔偿责任。因中华企业拒绝承担赔偿责任，上海柏馨公司无法继续经营，未能支付租金，该行为是否构成违约的问题。火灾事故发生后，中华企业公司通过委托成都商润环保科技有限公司对案涉商场火灾后空调新风系统以及过咽后有害污染物进行综合治理。2017年8月11日，成都商润环保科技有限公司委托重庆市疾病预防控制中心对案涉商场的集中空调通风系统进行清洗后卫生学评价。2017年8月17日，重庆市疾病预防控制中心做出了重庆中华企业房地产发展有限公司（小时代乐园）集中空调通风系统清洗效果卫生学评价报告书，评价结论认为，重庆中华企业房地产发展有限公司（小时代乐园）集中空调通风系统清洗后，其风管内表面积尘量符合国家《公共场所集中空调通风系统清洗消毒规范》（WS/T396-2012）要求。案涉商场于2017年8月11日恢复正常营业，现上海柏馨公司也未举示证据证明火灾发生后其要求中华企业进行赔偿，其上诉称因中华企业拒绝承担赔偿责任，上海柏馨公司无法继续经营，未能支付租金，该行为不构成违约且系行使先履行抗辩权的理由于法无据，本院不予支持。综上所述，上海柏馨商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（—）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11492元，由上诉人上海柏馨商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二〇年十月二十九日法官助理 宋 扬书 记 员 李云蝶