贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5856号上诉人（原审被告）：贵州御江南房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道办事处中山西路**楼。统一社会信用代码：915203283087286630。法定代表人：陈小志，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐书霞。被上诉人（原审原告）：刘方，女，1993年8月29日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：姜林，男，1992年3月19日出生，汉族，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。被上诉人共同委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所律师。上诉人贵州御江南房地产开发有限公司（以下简称御江南房开公司）因与被上诉人刘方、姜林房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。御江南房开公司上诉请求：撤销原审判决第一项，即撤销上诉人支付逾期交房违约金26,207.52元的判决，改判上诉人不承担逾期交房的违约责任。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。一、上诉人克服重重困难，按进度施工，涉案房屋已经验收合格，达到按现状交付、正常使用的条件。1、按湄潭县人民政府2013年12月签订的《湄潭县滨河公园青山商业街项目建设投资框架协议》第九条第一项的约定，湄潭县政府应取得国有土地批准手续后，及时启动项目建设用地的招拍挂程序，该程序应在6个月内完成。但案涉土地至今没有完成挂牌程序，严重影响上诉人办理房屋移交、转移登记手续。2、案涉项目于2015年2月12日开始动工，一直因为拆迁户邱家瑞拒绝搬迁的原因长期停工，直到2016年9月5日才签订房屋征收补偿安置协议，项目计划工期被延误17个月。3、案涉房屋在2018年12月就已完工，经各部门验收，在2019年1月24日获得《湄潭县建设工程验收意见书》，验收合格，可以按现状交付给被上诉人及其他业主使用。4、案涉房屋事实上在2018年12月30日前已开始有业主接房入住，正常生活。二、逾期交房非因上诉人的自身原因导致，系政府土地挂牌手续、2018至2019年政府机构改革、2020年1月以来的疫情等上诉人无法克服的原因导致。1、案涉项目于2018年10月竣工后，因土地手续不齐导致不能办理规划验收。由于政府相关部门针对最后一批次土地手续报批延误，土地手续于2019年9月12日在贵州省人民政府取得土地指标批复，但报批回来的土地红线有误，导致至今仍未挂牌。2、由于2018年底和2019年初政府机构改革工作的推进落实，导致项目土地、规划、消防等主管部门职能变化，导致项目在土地报批、规划审批、消防报批及验收滞后。3、由于2020年初至今，新冠病毒疫情影响，相关工作进度全按下暂停键，相关职能部门在此期间一直未正常工作；三、上诉人通知被上诉人及其余业主接房，并通过邮寄EMS书面通知被上诉人接房，但被上诉人拒绝接房导致逾期交房，造成了违约金的无限扩大，对于扩大的损失，不应由上诉人承担。四、被上诉人并未举证证明逾期交房给其造成了损失，鉴于房屋早已可以交付使用和前述特殊情况，并非上诉人主观违约，不应判决上诉人承担违约责任。五、即便按一审法院的逻辑，判决上诉人承担逾期交房的违约责任，则一审判决结果与查明的事实、合同约定存在矛盾，也应当撤销判决。一审法院在判决书第3页倒数第5行已经认定的事实为逾期交房的违约金在“房屋实际交付之日起30日内支付该违约金”，但在判决时却要求上诉人在本判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金，既不符合查明的事实，也不符合商品房买卖合同第十三条的约定，更不符合法律规定。被上诉人二审未作答辩。刘方、姜林向一审法院起诉请求：1．判令御江南房开公司向刘方、姜林支付从2018年12月31日至2020年6月9日期间逾期交房违约金40,449.40元，并从2020年6月10日起以769,000.00元为基数，按每日万分之一继续支付违约金至交房时止；2．判令御江南房开公司向刘方、姜林支付从2018年2月26日至2020年6月9日期间逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金84,622.04元，并从2020年6月10日起以769,000.00元为基数，按年利率为4.75%的标准继续支付违约金至交付办理房屋转移登记的有关文书之日止；3．诉讼费由御江南房开公司承担。一审法院认定事实：御江南房开公司是依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。2015年，御江南房开公司以出让方式取得湄潭县湄江街道办事处水韵兰亭的土地使用权，并进行商品房开发建设，该商品房于2017年5月16日取得预售许可，预售许可证号为遵市商房预证湄潭字（2017年）第17007号。2018年2月26日，姜林、刘方共同与御江南房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201801209。合同约定由姜林、刘方以按揭贷款方式购买水韵兰亭9号楼-1层-1-2号房屋，建筑面积85.32㎡，购房总价款为769,000.00元，首付房款239,000.00元，银行按揭贷款530,000.00元。御江南房开公司在庭审中自认，本案购房款均已全部到账。该合同第十一条“交付时间和条件”约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1.2.3项所列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第二十二条“房屋登记”第三项“转移登记”约定“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方当事人同意按照下列约定处理：1．约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2．约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国银行同期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金”。原、被告合同的附件十二中又签订了《补充协议》。《补充协议》第三条“关于《合同》第四章商品房交付使用条件及期限的补充”约定：“如因不可抗力因素或如下特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期且不承担相应的违约责任及赔偿责任：1．买受人未付清本合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用（含房款、买受人委托出卖人代交的专项维修基金、银行按揭（月供）欠款、面积误差补款等），出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止，且由此产生的费用由买受人自行承担。2．法律、法规、规章规定的其他情形。3．商品房在约定交付期前具备交付条件的，出卖人不再另行通知，买受人应在约定交房期限届满时前来办理交接手续，逾期未办理的，交付期限届满第二日即视为已经交付，该商品房的保修期一本《合同》约定交付之日起计算；商品房在约定交付期限后具备交付条件的，出卖人应当在具备交付条件后通知买受人，买受人在通知送达后7日内前来办理交接手续，逾期未办理的，视为已经交付。买受人确认《合同》上所填联系电话号码，联系地址内容的真实性与准确性，出卖人以直接送达、电话通知、书面去函和报纸公示等法律规定的方式及程序告知买受人交房日期，以书面通知期限截止之日起，出卖人已履行通知、告知义务，视为出卖人已经按合同约定完成通知义务。如出卖人根据买受人所提供的个人资料寄出书面通知，买受人未能收到并未能办理交接房的相关手续，相应责任由买受人承担。4．若买受人无正当理由的情况下拒绝收房的，视为出卖人自通知交房期届满之次日起已依约完成通知义务，出卖人不承担逾期交房的违约责任”。《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”约定：“1．双方一致理解并认同出卖人在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的原因造成房屋权属登记时间延误，出卖人不承担违约责任。2．如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积差补款、专项维修基金），出卖人均有权拒绝为买受人提供办理产权转移登记的相关手续，由此产生的相应责任均由买受人承担，由出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担相应违约责任”。截止本案开庭审理之日止，御江南房开公司仍未向姜林、刘方交付房屋和交付办理商品房转移登记的有关文书。御江南房开公司自认案涉房屋因未取得建筑工程竣工合格证明文件，尚不符合交付条件，但辩称案涉房屋在2018年1月就已经竣工，由于案涉土地部分建设用地规划审批迟延以及政府机构改革，导致不能及时办理竣工验收，该事项是政府行为，且遇今年新冠病毒疫情影响，两项因素均属于不可抗力，具有法定免责事由，故不应当承担逾期交房的违约责任。御江南房开公司对此提供了黔府用地函［2019］295号省人民政府关于湄潭县2019年度第三批次城镇（增减挂钩）建设用地的批复、湄潭县自然资源局的《水韵兰亭项目供地情况说明》、湄潭县2020-XC17号国有建设用地规划红线图、湄潭县建设工程验收意见书等证据予以证明抗辩主张。经姜林、刘方质证持异议，认为御江南房开公司所出示证据均不能证明御江南房开公司的抗辩主张，房屋不具备交付条件是属于御江南房开公司自身原因所致，不是由于政府行为。此外，新冠病毒疫情是在御江南房开公司违约之后发生，不应当免除其违约责任。一审法院认为，双方就御江南房开公司开发并取得预售许可的房屋订立《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。双方均应依约全面诚信履行义务，合同没有约定的，应当依法履行义务。根据合同第十一条第二款约定，御江南房开公司交付房屋时间为2018年12月30日，交付房屋应当符合“1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”等条件，御江南房开公司自认案涉房屋由于没有取得建筑工程竣工合格证明文件，不符合交付条件，至今也未交付房屋，故御江南房开公司交付房屋迟延已构成违约。案涉楼栋于2017年5月16日便取得商品房预售许可，御江南房开公司抗辩主张案涉部分建设用地规划于2019年9月12日才经贵州省人民政府批复，系审批延迟导致逾期交房，以及因政府进行机构改革，导致不能及时办理竣工验收，才导致逾期交房，但御江南房开公司提供的证据不能证明该两项事项与其逾期交房之间具有直接的因果关系，御江南房开公司不能以此对抗姜林、刘方。而御江南房开公司抗辩主张的自2020年1月至今因疫情影响才导致逾期交房，属于不可抗力，应当减除疫情影响的时间，但新冠病毒疫情系在御江南房开公司违约一年时间后才发生，与御江南房开公司的违约行为并无因果关系，故对于御江南房开公司以房屋不符合交付使用条件系政府行为、新冠病毒疫情影响所致，属于不可抗力，御江南房开公司不应承担违约责任的抗辩意见，原审法院不予采纳。对于交付房屋逾期违约的违约金，双方约定为以已付房款为基数，按日利率万分之一计算，从应交付期限届满之次日起至实际交付之日止。按照该约定，其违约金计算标准为日万分之一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，御江南房开公司已经在答辩中认为违约金过高，要求予以调整，结合延期交付房屋主要造成业主房屋租金损失、御江南房开公司过错情况、合同履行情况以及当事人预期利益等因素，原审法院酌定逾期交付房屋的违约金按照已付购房款的每日万分之零点六的标准计算较为公平合理。由此，2018年12月31日至2020年7月21日（一审开庭日）期间的违约金则应为26,207.52元（769,000.00元×0.06‰×568天），其中2019年全年按365天计，2020年1月1日至2020年7月21日共计203天，总计568天。对于2020年7月21日以后的违约金，案涉房屋何时具备交付使用条件并向姜林、刘方交付使用，尚不确定，故现不宜处理，姜林、刘方可待御江南房开公司交付案涉房屋后再行主张。此外，虽然合同约定逾期交房的违约金在“该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付”，但因御江南房开公司交付房屋时间尚不确定，加之姜林、刘方因购买房屋支付了较大金额的购房款，势必给姜林、刘方生活造成了现实紧迫性，依据诚实信用原则，应不再适用该约定，而应由御江南房开公司先行支付已经产生的违约金，以缓解姜林、刘方方困境。对于逾期办证问题，双方虽然在合同第二十二条中约定办理并交付房屋权属登记手续时间是在2017年12月30日，但双方签约时间为2018年1月9日，且在《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”中又约定“1．双方一致理解并认同出卖人在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，说明双方在补充协议中就办理、交付房屋权属文书的时间进行了变更，且约定系以房屋交付为前提条件，房屋至今未交付，故御江南房开公司支付逾期办证违约金的条件尚不成就。对于姜林、刘方要求御江南房开公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，御江南房开公司逾期未交付房屋的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、限贵州御江南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付刘方、姜林从2018年12月31日至2020年7月21日期间逾期交付房屋的违约金26,207.52元人民币；二、驳回刘方、姜林的其余诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于御江南房开公司是否承担逾期交房的违约责任的问题。双方签订《商品房买卖合同》，约定了交房时间为2018年12月30日，但是直到一审庭审时，御江南房开公司提交的证据仍不足以证实涉案房屋达到合同约定的交房条件，其逾期交房的违约事实清楚，一审判决御江南房开公司承担逾期交房的违约责任正确。御江南房开公司主张迟延交房的原因系政府规划、征收补偿安置、行政机构改革等原因导致，但上述部分因素在签订合同前就已经发生，御江南房开公司作为专业房地产开发公司，其与购房者签订合同时就应当预见到上述因素可能对交房时间产生影响，上述因素亦不属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定的不可抗力，故不能以此免除御江南房开公司的违约责任；而新冠疫情虽属于不可抗力，但其发生在双方约定交房时间近一年之后，对御江南房开公司逾期交房无因果关系，亦不能免除御江南房开公司的违约责任，故一审判决上诉人承担违约责任并无不当。此外，即使上诉人认为其已经通知被上诉人接房，但从本案查明事实来看，截至到一审开庭时，涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件，被上诉人有权拒绝接收房屋，由此产生的损失不属于扩大的损失。对于上诉人主张违约金给付时间问题，若按照上诉人主张的在实际交房之日30日内给付，因交房时间无法确定，则使法院生效判决的结果处于不确定状态，而当事人向法院申请强制执行的期限为两年，若上诉人迟迟未交房，则可能使本判决生效后因超过两年而失去法院强制执行效力，严重损害被上诉人的利益，故一审判决上诉人在判决生效后十日内给付违约金并无不当。另外，一审判决后，被上诉人虽提出了上诉，但其未在法院指定期间内预交上诉费用，故视为其对一审判决的认可，故对被上诉人提出的上诉请求在本案不予评判。综上所述，御江南房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由贵州御江南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二〇年十月十六日法官助理侯振伟书记员张晓丽