江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初3675号 原告：徐州苏商物业管理有限公司，住所地徐州市纺织东路******401。 法定代表人：左小伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘磊，北京市盈科（徐州)律师事务所律师。 被告：高原，男，1984年7月11日出生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。 被告：彭小琼，女，1984年11月15日出生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：高原，男，1984年7月11日出生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。 原告徐州苏商物业管理有限公司与被告高原、彭小琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告徐州苏商物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘磊、被告高原暨被告彭小琼的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州苏商物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2009年5月1日至2020年7月19日物业费11824元(包含公共能耗费及生活垃圾处理费)、违约金2365元；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2009年原告与徐州苏商实业发展有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向苏商御景湾小区提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。特向人民法院提起诉讼，维护原告企业的合法权益。 被告高原辩称，2009年5月16日上房时物业费、垃圾处理费、公共能耗费等均已交齐，物业出具了收据没有给发票。上房后保安不让自己买的水泥沙子进小区，随后还到家里进行恐吓。车辆进出小区非常麻烦甚至不让进出。自来水无法正常使用至今未过户，没有水压，多次协调后是业主自己解决的该问题，从五楼自己接的二次加压水。小区卫生脏乱差绿化随意砍伐，消防通道被物业擅自装地锁，给关系单位使用。小区内设大排档造成进出困难及环境污染。小区治安存在严重的安全隐患，夜间没有保安巡逻，监控也没有，原有的也给减掉了。单元门基本上都是坏了好几年的，楼道内不打扫，电梯经常坏、楼道的石材也是用胶带粘贴的，消防管道没有水，水管接头局部也没有。人行道停满电动车，楼上楼下都是私自接的充电线，消防通道的门也给堵上了。过道、天花板、等破损五人维修。小区篮球架无人管理。整个小区管理杂乱。物业和我们签合同时资质是不合格的，收费也没有发票。小区广告位收费也没有任何公示。二期的临时房由快递公司使用，具体费用小区物业没有公示及说明。物业费暂时无法缴纳，需要原告先解决被告车辆被损坏的事情及改善小区环境。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告徐州苏商物业管理有限公司成立于2007年8月17日，经营范围包括物业管理。 被告高原、彭小琼是房屋的所有权人，房屋面积为61.82平方米。该商品房用途为办公，建筑层数地上10层。2009年5月16日，原告上房时缴纳了一年的物业费用及垃圾清运费。 2009年12月27日，原告作为受托方、乙方与徐州苏商实业发展有限公司作为甲方、委托方签订《前期物业服务合同》一份，双方约定甲方委托乙方对徐州市苏商御景湾进行管理，服务期限至本物业分期开发的最后一期业主委员会成立并与所选聘的物业管理公司签订的新《物业管理服务合同》生效之日终止；一至五期商业物业服务费价格为1.00元/月.平方米，由乙方按年/季/月向业主收取；公共能耗费按实收取，多退少补；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五违约金。乙方对业主自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取；房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，按国家和徐州市有关的法律法规的规定执行。合同还对双方的权利义务、物业服务内容与质量标准，物业入住前的服务事项、违约责任及其他事项都作了明确约定。 被告高原提交了徐州市苏商御景湾小区地面、地、地下室梯等现状照片拟证明小区卫生、绿化脏乱差，治安差，存在安全隐患。 经质证，原告认为被告提交的照片只能证明原告在某一时间点服务瑕疵，不能否认原告整个过程的物业服务，被告也不能因此拒绝缴纳长达十年的物业服务费。 被告高原提交了徐州苏商实业发展有限公司的企业基本信息及《关于徐州苏商物业管理有限公司具备物业管理从业资质的通知》的打印件，其中徐州市住房保障和房产管理局办公室2011年5月5日印发的《关于徐州苏商物业管理有限公司具备物业管理从业资质的通知》载明：徐州苏商物业管理有限公司为依法设立、具有独立法人资格的企业，具备物业管理三级从业资质。原告以此拟证明在签订物业服务合同时，原告不具备物业管理的相关资质，且原告为物业管理三级从业资质，按照一级标准1.0元/月平方米收取物业费也无法律依据。 经质证，原告认为徐州苏商实业发展有限公司的企业基本信息与原告无关，《关于徐州苏商物业管理有限公司具备物业管理从业资质的通知》可以看出原告具备物业管理三级从业资质。 本院认为，关于被告抗辩的原告资质问题，首先，被告已具备物业管理资质。其次，关于物业管理企业是否具备物业管理资质问题系行政主管部门职权范围。原告已实际向被告房产所在小区提供了物业服务，其按照合同约定的标准主张服务费用符合法律规定，被告应当按照合向原告支付物业费用。本案所涉《前期物业服务合同》约定物业服务费用未违反法律、法规、部门规章的规定，本院予以确认。 原告基于与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》进驻御景湾小区进行管理服务，该《前期物业服务合同》业已生效，其约束力及于徐州市苏商御景湾物业的全体业主或使用权人；原告依据该合同进行的物业管理服务活动惠及该物业的所有业主及使用权人，被告作为原告提供物业管理活动区域内房屋的业主，亦应按照原告与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》承担缴纳物业费用的义务。 根据上述《前期物业服务合同》的约定，被告所有的物业服务费用标准为按建筑面积每月每平方米1元，被告于2009年5月19日上房时缴纳了1年的物业费用，故其自2010年5月19日起即未向原告交纳物业费用，故至2020年7月19日被告欠缴的物业服务费金额为7542.04元（1元/月/平方米×122个月×61.82平方米）。 关于被告抗辩的原告物业服务不到位的问题，原告认可其在某时间点存在服务瑕疵。本院认为由于苏商公司已经做出相应的物业服务，本着民事活动公平、诚信及等价有偿原则，该小区业主应负有对已接受的物业服务承担对价付费的义务，结合本案被告提交的地下室渗水及垃圾未及时处理等相关照片，考虑到本案原告在实施物业服务上存在的瑕疵，本院对原告主张的物业服务费结合本案案情和全案证据，予以酌定按80%支持即6033.63元（7542.04元×0.8） 关于原告主张的48元/年的垃圾处理费，虽然原告与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》中无相关约定，但根据《徐州市城市生活垃圾处理费征收和管理暂行办法》第五条第一项的规定，住户按户计价定额征收，按每户每月4元的标准收取，由住户负担；被告未缴纳垃圾处理费，故被告应当向原告支付2010年5月19日至2020年7月19日每月4元的垃圾处理费合计488元。 关于原告主张的260元/年的公共能耗费，根据《前期物业服务合同》的约定，公共能耗费按实收取。原告未能举证证明公共能耗费的使用及业主分摊情况，故本院对原告主张的公共能耗费的诉讼请求不予支持。 对于原告所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费,对此诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告高原、彭小琼于本判决生效后十日内支付原告徐州苏商物业管理有限公司2010年5月16日至2020年7月16日物业服务费7542.04元，垃圾处理费488元； 二、驳回原告徐州苏商物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费155元，减半收取77.5元，由被告高原、彭小琼负担，于本判决生效后七日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 汤文平 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 张梦瑶 书 记 员 满 珩