重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝05民终5062号 上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆航港建设工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道333号金易·上品源1-6幢裙房幢7-2，统一社会信用代码91500112765922031W。 法定代表人：王礼彬，总经理。 委托诉讼代理人：刘江琪，重庆渝汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周健，重庆渝汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：侯敬,男。 委托诉讼代理人：蒋亮，重庆中世律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：重庆市永豪房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区中山大道**附**，统一社会信用代码91500118203796758F。 法定代表人：唐柏生。 委托诉讼代理人：梁岳，男，系该公司股东。 上诉人重庆航港建设工程(集团)有限公司（以下简称航港建司）因与被上诉人侯敬、重庆市永豪房地产开发有限公司（以下简称永豪房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市永川区人民法院(2019)渝0118民初12426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人航港建司的委托诉讼代理人周健、刘江琪，被上诉人侯敬及其委托诉讼代理人蒋亮，被上诉人永豪房产公司的委托诉讼代理人梁岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 航港建司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回侯敬的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由侯敬、永豪房产公司承担。事实和理由：1.侯敬并未举示出真实的证据来证明其已经合法占有了涉案房产。2.侯敬并未对其“非买受人自身原因未办理过户登记”的辩解进行举证，一审法院却对此观点直接予以采信，属于证据不足，违反了相关法律规定。3.侯敬的购房行为不符合一般的交易习惯，有虚构房屋交易之嫌。4.侯敬是永豪房产公司的重要利益关系人。 侯敬辩称，航港建司的上诉理由无事实依据，请求维持原判。 永豪房产公司辩称，对于一审审理情况二审代理人梁岳不知情，但知晓判决结果，从法律角度来说一审判决存在瑕疵。在永豪房产公司法定代表人去世后，公司管理比较混乱，虽然每次诉讼都要把梁岳拉进来，但公司所有的经济活动梁岳都没有参与。梁岳与上诉人航港建司沟通后，基本上认同航港建司的意见。案涉房屋买卖合同确实存在虚假之嫌，永豪房产公司并未完全参与这件事情，只是有些利益的交集。永豪房产公司原法定代表人唐柏生是2017年6月17日去世的，10月进行了死亡登记，之后公司还在以其名义对外签订合同，梁岳和其他股东也认为很奇怪。 侯敬向一审法院起诉请求：1.对重庆市永川区红河大道北段177号附XX号房屋终止执行，解除执行措施；2.航港建司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2015年8月11日，侯敬、侯智勇共同与永豪房产公司签订重庆市商品房买卖合同，并办理网签登记。合同约定侯敬、侯智勇以3065384元的价格，采取分期付款方式购买重庆市永川区红河大道北段177号附XX号商业用房。签订合同时支付第一期购房款2000000元，余款1065384元在2015年8月30日前付清。若属现售商品房，应在2015年9月1日前交付房屋。合同签订后，侯敬于2015年8月25日四次支付永豪房产公司购房款3065384元，该公司于2015年9月2日出具购房款收据。2015年12月26日，永豪房产公司向侯敬、侯智勇发出交房通知书，告知其当日办理接房手续。2016年1月7日，永豪房产公司向侯敬发放《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》，侯敬作为业主签字确认。2017年11月2日，重庆市永川区远恒物业有限公司出具收据，收到侯敬、侯智勇交纳7幢附XX号门市2017年8月1日至2017年10月31日的物业服务费3630元。 2017年9月7日，一审法院在办理航港建司申请执行永豪房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，以（2017）渝0118执3966号执行裁定书，对登记在永豪房产公司名下位于重庆市永川区红河大道北段177号附XX号的房产（产权证号：**地证2015字第**、建筑面积806.68平方米）予以查封，查封期限3年。侯敬对此不服，向一审法院提出异议申请，要求终止对该房屋的执行，并解除查封。一审法院于2019年11月20日以(2019)渝0118执异93号执行裁定书，驳回侯敬的异议申请。侯敬对该执行裁定书有异议，并在收到该裁定书后的15日内向一审法院提起诉讼。 2019年12月20日，永豪房产公司出具情况说明：其公司与侯敬、侯智勇于2015年8月11日签订房屋买卖合同，并办理网签登记。侯敬于2015年8月25日已付清购房款。因其公司法定代表人更换、资产清理及未缴纳相关税费，虽经侯敬多次催问，但其公司一直未给侯敬向有关部门提交产权登记申请。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”按此规定，永豪房产公司不反对侯敬的异议，系本案的第三人。 侯敬要求对涉案房屋终止执行的请求是否成立，需审查其对该房屋是否具有足以阻止其转让、交付的实体权利。《民诉法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”侯敬的异议申请被驳回后，其在收到裁定书后十五日内向一审法院院提起诉讼。一审法院受理侯敬提起的执行异议之诉，符合《民诉法》第二百二十七条、第三百零五条的规定。我国目前的执行异议之诉是一个全新的程序，一是在审查范围上没有明确界定；二是与其他程序如撤销权诉讼、确权诉讼之间的界限没有明确规定。在执行异议过程中是否需要审查取得物权的基础法律关系（比如意思表示的真实性，是否有合理对价）存在疑问。如果不审查基础关系，则权利的比较不全面，如果对此进行审查，又很可能与撤销权或代位权诉讼甚至确权之诉的审理范围相冲突，虽然对取得物权的基础法律关系进行审查会使整个事实更加清晰，但也同时使得诉讼变得更加复杂且耗时更久，与执行异议之诉的立法本意相悖，更何况取得物权的基础法律关系完全可以由第三人撤销之诉来完成。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”规定，侯敬应承担举证责任。 本案的关键是审查侯敬享有的实体权利是否足以阻却执行措施。双方的争议焦点：一是侯敬与永豪房产公司签订的房屋买卖合同是否有效；二是侯敬购买的房屋是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形，即侯敬是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一：根据证据规则的相关规定，结合侯敬提交的购房合同、付款凭证及物业费收据，可以认定侯敬与永豪房产公司之间的房屋买卖关系，不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的情形，也不存在双方恶意串通、伪造合同、低价转让房屋损害他人权益的行为，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，体现了当事人之间买卖房屋的真实意愿，双方签订的购房合同客观真实。航港建司不能举证证明侯敬支付的3065384元不是购房款。航港建司若认为永豪房产公司转让房屋有损害其合法权利的行为，可提起撤销权诉讼进行弥补，不宜在执行异议之诉中处理。 关于焦点二：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其房屋出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。首先，关于购房款支付问题。侯敬付款3065384元有永豪房产公司开具的收据佐证，公司对此认可，可以认定侯敬已尽到全额支付购房款的举证责任；其次，侯敬为证明涉案房屋已实际占有，提交了物业费缴纳收据、永豪房产公司的情况说明，可以认定侯敬已掌控涉案房屋至今；再次，关于房屋未办理过户的过错问题。永豪房产公司未缴纳相关税费而无法办理案涉房屋过户登记手续，是侯敬无法控制和克服的，侯敬自身并无过错。购房人侯敬有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、已经支付全部价款；2、实际占有；3、对未办理过户登记手续无过错。 1、关于已经支付全部价款。侯敬与永豪房产公司约定的房屋价款为3065384元，侯敬按约付清购房款，航港建司不能举证证明该款不是购房款，也未举证证明永豪房产公司与侯敬是否有其他债权债务关系，故应认定侯敬已经支付全部购房款。 2、关于实际占有。占有包括直接占有，也包括以对外出租、售后包租等方式的间接占有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条实质上赋予了尚未取得物权的不动产买受人的物权期待权，并排除法院强制措施的优先效力，物权期待权性质上仍为债权。当不动产登记物权人与实际权利人不一致时，应根据相关证据规则认定物权归属，根据《物权法》司法解释：“当不动产登记人与实际权利人不一致时，应根据相关证据认定物权归属。”之规定，只有在不涉及法院查封及善意第三人的情况下才能适用，只局限于合同相对方的请求权，不能理解为对物权效力的全面否定。登记是物权变动的对抗要件，在交付与登记发生冲突时，交付优于登记。本案异议房屋未登记在侯敬名下，其作为购房者，在法院查封该房屋之前，已全额交付购房款，并实际占有房屋，可以认定侯敬为异议房屋的善意买受人，享有物权期待权。结合本案的付款记录，买卖合同、收据、交费凭证及侯敬与永豪房产公司陈述的一致性，可以确认该房屋实际由侯敬占有，其享有的物权足以排除对涉案房屋的强制执行。 3、关于对未办理过户登记手续无过错。侯敬与永豪房产公司签订房屋买卖合同后，永豪房产公司在履行办理涉案房屋过户手续中负有主要义务，侯敬作为买受人具有配合义务。本案中，未办理涉案房屋过户登记手续的原因在于永豪房产公司未缴纳相关税费，并不是由买受人的自身原因造成，航港建司也未举证证明买受人未履行涉案房屋过户的配合义务。因此，案涉房屋未能过户，不宜认定侯敬存在过错。 综上，鉴于侯敬已支付全部房款，并实际占有涉案房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房屋具有排除执行的实体权利，也符合该条规定应当解除查封的情形。故侯敬要求终止对涉案房屋执行的请求，予以支持。本判决生效后，执行异议裁定失效，侯敬可另行申请解除查封、扣押措施。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条一款、第二十八条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十四条一款之规定，判决：“本院在执行申请执行人重庆航港建设工程（集团）有限公司与被执行人重庆市永豪房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，不得执行重庆市永川区红河大道北段177号附XX号房屋（产权证号：205房地证：**地证2015字第**6.68平方米）。案件受理费31320元，由被告负担。” 二审庭审中，航港建司举示如下证据：1.《项目投资与管理协议》光盘一张并附打印件，拟证明2010年6月29日侯敬与永豪房产公司签订了该项协议，双方就和谐天诚项目形成了承包挂靠关系，侯敬与案外人代发泽为项目的实际负责人和管理人，且协议约定内容可以证明该项目的纳税事宜实际由侯敬负责。2.（2014）渝五中法民终字第04024号民事判决书、（2015）永法民执字第00004号、00004-3号民事裁定书、（2015）永法民初字第00004-6号、00004-7号协助扣划存款通知书（存于前述光盘中并附打印件），拟证明2015年11月3日，因永豪房产公司对案外人殷果负有债务，经二审法院审理判决后，执行法院永川区法院分别对永豪房产公司在重庆市农村商业银行开立的尾号5858号账户进行了250万元存款的冻结。3.（2015）渝五中法民终字第05385号民事判决书，拟证明侯敬与案外人代发泽因(2014)渝五中法民终字第04024号案向殷果提起了执行异议之诉。该案一审判决作出的时间早于本案中侯敬与永豪房产公司就涉案房屋签订房屋买卖合同的时间，在该案诉讼时，时任永豪房产公司的法定代表人是梁岳。4.《还款协议》，拟证明2015年10月30日，侯敬与永豪房产公司以及案外人代发泽、重庆宣怡实业有限公司签订还款协议，协议中确定的接收账户实际为侯敬、代发泽控制（存于前述光盘中并附打印件）。5.（2017）渝0118民初7100号民事判决书，拟证明2017年9月6日，侯敬与案外人代发泽根据还款协议的约定对永豪房产公司进行起诉，在该案中代发泽和侯敬自认二人以永豪房产公司名义投建和谐天诚项目，双方系挂靠关系，二人以永豪房产公司名义在银行设立账户，实际由二人控制，并佐证了证据一的真实性。6.中国农业银行5841号银行流水，拟证明中国农业银行尾号5841号的银行账户为永豪房产公司所有；2015年8月18日，该账户仅有7064.11元，而侯敬当日向该账户转款3338760元，其转款意图不明；2015年8月25日，侯敬用其控制的5858号账户向5841号账户转款55万元，后5841号账户余额3325824.11元；2015年8月25日，吴红伦、饶居龙等通过取现又存入的方式虚构了3065384元的交易行为；2015年9月1日，5841号账户又向饶居龙个人账户转款310万元。7.（2017）渝0118执3966号立案受理通知书，拟证明航港建司申请本案执行的时间是在2017年8月21日，而一审中侯敬举示物业费缴纳收据上的时间是2017年11月2日，明显晚于航港建司申请强制执行的时间，存在事后补交之嫌。8.中国农业银行5858号银行流水，拟证明由侯敬控制的5858号账户在2014年1月1日-2015年12月31日向永豪房产公司共计转账3535万元，双方明显具有利害关系。9.涉案房屋照片一组（5张），拟证明截止本案二审上诉后，涉案房屋仍为清水房，无任何占有、使用迹象，因此侯敬关于其已实际占有涉案房屋的陈述不成立。10.产权登记的复印件一份，拟证明2016年涉案房屋同一小区的其他房屋有办理产权变更登记的情形。 侯敬质证称，对证据1的真实性无异议，对证明目的和关联性不认可，该协议的签订时间2010年6月29日，与航港建司和永豪房产公司之间的债权债务并无联系，且内容并不禁止候敬与永豪房产公司之间的房屋买卖的合法性。对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性，所涉及的划款账户并非候敬交款的账户，因此不能达到航港建司的证明目的。对证据3的真实性无异议，但与本案无关联性。对证据4的真实性无异议，但与本案无关联性。对证据5的真实性无异议，但与本案无关联性。对证据6，该份证据中记载了候敬于2015年8月25日向5841号账户存入合同约定的购房款，与本案候敬提交的合同、收据、接房通知书等相印证，该账户并非航港建司所称的候敬控制账户，航港建司并不能以此证明候敬与永豪房产公司交易不真实，不能达到其证明目的。对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，买卖合同的签订及交房通知等时间均早于航港建司的立案时间，达不到其证明目的。对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，且与本案无关联性，并不能作为否认候敬与永豪房产公司交易真实性、合法性的理由。对证据9，系航港建司自己拍摄，对其真实性有异议，且房屋占有并不是可以执行的前提。对证据10，三性均不予认可，且系复印件，从其内容上看也是住宅，与本案无关联性。 永豪房产公司质证称，对证据1-9真实性无异议，从表面上看双方都有一定的理由，但从下来和航港建司沟通后，永豪房产公司认可航港建司所提交证据1-9的真实性。永豪房产公司对证据10未发表质证意见。 侯敬举示如下证据：1.微信截屏三张和重庆市永川区远恒物业有限公司和谐天诚客户服务中心出具的关于“和谐天诚”小区XX号商业交物业管理费的情况说明一份、重庆市永川区远恒物业有限公司收据一张，拟证明侯敬通过微信转账的方式缴纳了涉案门面的物管费用，且在涉案房屋被申请执行前侯敬已经合法占有使用该房屋。2.重庆市永川区人民法院民事审判一庭调取的涉案门面户室详细情况，拟证明涉案房屋已经办理网签备案登记。 航港建司质证称，对证据1的微信截屏和收据三性和证明目的均不予认可，因无法核实微信双方的身份，也未见1210元物业费支付的依据，支付的物业费收据的标的物指向不明且均系复印件，也不能举示自2017年11月后的物业支付凭证；对情况说明的三性均不予认可，免交物业费的期间与售房时间不吻合，自相矛盾，且免除两年物业费金额过高不符合常理。对证据2的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，即便进行了预告登记，但根据相关法律规定在预告登记后债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，而从本案的事实来看，侯敬完全有能力完成办理产权变更却并未办理。 永豪房产公司未发表质证意见。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，双方争议的焦点在于侯敬享有的实体权利是否足以阻却执行。对该问题作出认定需要从三个方面来审查：1、侯敬是否已经支付全部购房款；2、侯敬是否已实际占有涉案房屋；3、侯敬对涉案房屋未办理过户登记手续无过错。 关于侯敬是否已经支付全部购房款的问题。从航港建司一、二审举示的证据来看，即使侯敬与案外人代发泽系和谐天诚项目的实际负责人和管理人，也不影响侯敬作为自然人来购买涉案房屋。航港建司举示的其他证据亦不足以证明侯敬按照合同约定支付的3065384元并非购房款，故应认定侯敬已经支付全部购房款。航港建司若认为永豪房产公司转让房屋有损害其合法权利的行为，可提起撤销权诉讼进行弥补，不宜在执行异议之诉中处理。 关于侯敬是否已实际占有涉案房屋的问题。本案异议房屋虽未登记在侯敬名下，但其作为购房者，在法院查封该房屋之前，已全额交付购房款，且从查明的事实来看，2015年12月26日，永豪房产公司向侯敬、侯智勇发出交房通知书，告知其当日办理接房手续。2016年1月7日，永豪房产公司向侯敬发放《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》，侯敬作为业主签字，在结合侯敬缴纳部分物业费等事实，足以认定侯敬已实际占有该房屋，并不以侯敬进入该房屋实际装修、使用或出租给他人等情形作为认定实际占有房屋的要件。 关于侯敬对涉案房屋未办理过户登记手续无过错的问题。侯敬与永豪房产公司签订房屋买卖合同后，永豪房产公司在履行办理涉案房屋过户手续中负有主要义务，侯敬作为买受人具有配合义务。本案中，永豪房产公司自认未办理涉案房屋过户登记手续的原因在于其未缴纳相关税费，航港建司虽在二审中举示了2016年涉案房屋同一小区的其他房屋办理产权变更登记的证据，但该证据为复印件，且所涉房屋为住宅，与案涉房屋性质不同，不足以证明系侯敬在可以办理房屋产权变更手续的情形下因自身原因未办理涉案房屋过户手续。故从现有证据来看，案涉房屋未能过户，不宜认定侯敬存在过错。 由以上分析可知，足以认定侯敬已支付全部房款，并实际占有涉案房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，其对涉案房屋具有排除执行的实体权利。一审认定正确，本院予以确认。航港建司的要求驳回侯敬诉讼请求的辩称，不能成立，本院不予采信。 综上，航港建司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31320元，由上诉人重庆航港建设工程（集团）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪洪杰 审 判 员 周海燕 审 判 员 秦 敏 二〇二〇年十月十日 （院印） 法官助理 宋 扬 书 记 员 梁诗玉