陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0825民初 7849号 原告：王某某。  被告：赵某某。委托诉讼代理人：王凯，系广东商达律师事务所律师。原告王某某诉被告赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月2日、2020年1月14日公开开庭进行了审理，原告王某某、被告赵某某及其委托诉讼代理人王凯均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月3日经原、被告共同协商，被告赵某某自愿将位于某某村的一处房产（定房产权证字第6-011627号）出售给原告王某某。被告当场陈述该房产系定边县人民法院作出的判决生效后，通过执行程序抵债给被告的房产。原、被告遂签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“所售房屋价款为60万元，由原告于合同签订之日向被告预付50万元，剩余10万元，于2019年1月1日被告将房屋手续过户在原告名下后一次性付清。如被告不能于2019年1月1日将房屋产权证过户在原告名下，该合同双方自愿解除。”合同同时约定：“如被告不能于2019年1月1日之前将房屋产权过户在原告名下，被告必需立即退还已收取原告的50万元，并从被告收款之日起按月利率2%计算至还款完毕之日止。原告按照合同的约定已给付被告购房款50万元，但是被告迟迟不予配合办理所售房产的过户登记手续，给付被告的购房款经原告多次催要，被告总是以各种理由推诿不予退还。综上，为了保护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。请求事项：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。2、由被告返还原告交付的购房款50万元及利息，从被告收款之日起按月利息2%计算至给付完毕之日止。3、本案的诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据是房屋买卖合同书一份、借条一支，证明原告、被告于2018年5月3日签订了房屋买卖合同。原告给被告交纳的购房预付款50万元，被告按约定应在2019年1月1日前将涉案房屋过户在原告名下，如不能按期办在原告名下，购房合同原、被告双方自愿解除。被告应立即退还已收取原告的预付款50万元，且此款自动转为民间借贷关系，从付款之日，按月利率2%计算利息。第二组证据是定边县人民法院判决书及裁定书各一份，证明涉案房屋的所有权人是被告赵某某的。 第三组证据中国工商银行股份有限公司定边县新区支行王滔的银行流水一份，证明原告所经营的手机门市，有足够的资金进行现金支付。被告辩称，涉案《房屋买卖合同》是被告赵某某代理赵某某（赵某某是赵某某的妻弟）与原告签订，原告对案涉房屋属于赵某某的事实清楚明白无异议，赵某某对原告的代理销售行为确认无异议。该合同系赵某某，王某某、赵某某的真实意思表示，应得到合同各方当事人的信守。原告应履行《房屋买卖合同》的约定，向被告支付购房款60万元。原告逾期支付购房款已构成违约，应向被告承担逾期付款利息。案涉借条约定的50万元款项并未支付。被告赵某某向法庭提供了以下证据：第一组证据是2018年5月3日原被告双方签订的《房屋买卖合同》（复印件，原件由王某某持有）。证明2018年5月3日，经案外人赵某某委托并同意，原被告共同协商，就王某某购买赵某某位于某某村的一处房产(定房产权证字第6-011627号)事宜达成协议，并由被告代理赵某某与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：房产交易价格60万元，乙方在合同签订之日向甲方预付50万元整，于2019年1月1日将房产证过户在乙方名下后一次性付清下欠10万元；甲方不能在2019年1月1日将房屋产权证过户在乙方名下，本合同双方自愿解除。乙方预付给甲方的50万元预付款甲方自愿同意转为民间借贷关系，甲方必须立即退还已收取乙方的50万元及从收款之日到还款日，按月息2%的利息计算。如2019年1月1日之前甲方将房产手续转于乙方名下，此款为购房预付款不计息。证明案涉《房屋买卖合同》真实合法有效。案涉房屋属赵某某合法所有，赵某某系赵某某的代理人，王某某是购房人。案涉房屋买卖系赵某某、赵某某、王某某的真实意思表示，应得到合同各方当事方的信守。第二组证据是定边县人民法院（2016）陕0825执861-1号《执行裁定书》1份、《协助执行通知书》1份、定边县国用（2005）自第6-13009号《国有土地使用证》1本、定边县XX镇XX号《房产证》1本、定边县XX号《他项权益证房产证》1本。证明案涉房屋属赵某某合法所有，赵某某系赵某某的代理人，王某某是购房人，三方对各自在案涉房屋买卖中的身份均知情。案涉房屋买卖系赵某某、赵某某、王某某的真实意思表示，应得到合同各方当事方的信守。第三组证据2018年5月3日，赵某某向王某某出具的借条1张：证据内容：该证据写明“今借到王某某人民币现金伍拾万元（500000.00元）”。借款人：赵某某。身份证号：XXXXXXXXXXXXXX0017。联系电话：139XXXXXXXX。2018年5月3日。”证明案涉借条原告、被告之间建立起了具有先后顺序的可转换法律关系，即如双方共同约定：案涉房屋如期过户的，则该款项自动转为购房款的一部分，则借条的法律关系是担保法律关系；未能如期过户的，则该款项自动转为带息借款，则借条的法律关系是民间借贷法律关系。根据事实现状，案涉房屋未能如期过户，则反诉原被告之间基于借条建立起了民间借贷法律关系。王某某并未依据借条向赵某某支付50万元，赵某某与王某某之间的借贷行为尚未实际发生。第四组证据王某某2019年10月8日具状的《民事诉状》1份。证明根据《合同法》第四十五条第二款：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。案涉合同双方当时签订合同后，王某某具有向赵某某支付50万元预付房款的先履行义务，但其为达到不可告人的目的，故意混淆视听，以为实际履行的借条为证，在分文未付的情况下谎称已经支付购房款50万元，并将违约责任推卸给赵某某，其以尚未发生的借贷而主张阻止案涉合同约定的下欠10万元款项支付条件的成就。依法应视为10万元付款条件已成就。第五组证据案涉房屋由王某某亲戚居住的客观事实。证明案涉《房屋买卖合同》真实合法有效。王某某以购房者的身份对案涉房屋进行了使用，时间已逾18个月。案涉《房屋买卖合同》应得到双方的履行，王某某应向赵某某支付购房款60万元，并支付逾期付款利息。 第六组证据情况说明一份，证明被告受赵某某委托处理涉案房屋，涉案房屋属赵某某所有，原告是知情的。第七组证据被告及赵海晔的银行流水，证明被告并未向其支付50万元。第八组证据通话录音一份，证明赵海晔与王亚云的朋友王进波核实，王某某并未实际支付50万元。本院依职权调取不动产登记资料查询结果证明、情况说明、离婚协议、离婚登记处理表一份、谈话笔录三份。经庭审质证，对原告所举的第一组证据，三性予以认可，对有合同事实某某证明目的予以认可，对其他证据目的不认可，该房屋买卖合同第五条约定可以看出涉案双方均知悉赵某某系代理房屋所有人赵某某签订的本合同。该合同真实合法有效，应得到买卖双方及代理人赵某某信守，根据合同房屋价款为60万元原告有向赵某某支付60万元房款义务，但迄今未付，应承担继续付款及逾期付款违约的责任。对借条形式上的真实性予以认可，对实质上的真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，该借条出具之后原告王某某未向赵某某支付分文。对原告所举的第二组证据对（2014）定民初字第01627号民事判决书证据三性予以认可，对证据来源合法性不予认可，原告无权调取与其无关的案件裁判文书，该证据能够证明赵某某系案涉房屋原所有人，根据定边县人民法院有关执行裁定涉案房屋转让给了赵某某，涉案房屋买卖合同系赵某某以赵某某代理人是否与原告签订，根据该合同第五条原告对此事情知情。对（2016）陕0825执861号执行裁定书证据三性予以认可，对证明目的不认可，具体理由同01627号民事判决书质证意见一致。（2018）陕0825民初861号协助执行通知书，证据三性对真实性、关联性予以认可，对证据来源不认可，原告无权在法院调取与其无关的法律文书，其余同01627号民事判决书质证意见一致。对原告所举的第三组证据真实性、合法性无异议，对正目的有异议，王滔的银行资产状况与原告无关，与本案待证事项无关。对被告所举的第一组证据，原告对证据的真实性、来源予以认可，对证明目的不予认可，签订合同是被告赵某某直接签订，合同没有赵某某名字。房子的实际所有权与赵某某无关。合同中没有赵某某给赵某某的授权委托手续，赵某某是案外人与本案无关。对被告所举的第二组证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，合同中没有赵某某这个人，不予认可，赵某某是案外人，与本案无关。涉案房子是赵某某的。对被告所举的第三组证据，原、被告签订合同当日，合同第二条约定，签订合同当日原告给被告交付购房款50万元，被告收到原告50万元后，给原告出具了借条，证明原告已经将50万元购房款交给了被告。对被告所举的第四组证据有异议，不予认可，原告已经交付了50万元。对被告所举的第五组证据真实性予以认可，居住18个月予以认可，对其证明目的不予认可。对被告所举第六组证据中关于赵某某委托赵某某处理的事实无异议，对其他均有异议，与本案无关。对被告所举的第七组证据真实性无异议，对证明目的有异议，钱我实际交付，他的流水不能证明我没有支付款项。对被告所举的第八组证据有异议，我不清楚。对法院出示的证据，原告对不动产登记出具的情况说明，其不清楚，其按照执行局的裁定与赵某某签订合同。离婚协议、离婚登记表不发表意见，对谈话笔录真实性无异议，证明目的有异议，我买了赵某某的房子，房款已经支付。被告对法院出示的证据的真实性均无异议。本院对原、被告提交的证据作如下认定，对原告所举的第一、二、三组证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，本院仅对证据的真实存在，予以确认。对被告所举的第一、二组证据，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，对证据的真实存在，予以确认。对被告所举的第三、四组证据，该两组证据系原告的诉状及提交的第一组证据，故本院对证据的真实存在予以确认。对被告所举的第五组证据，未提供相关书面证据，只能认定为被告陈述，原告当庭予以认可，故对涉案房屋由原告的亲属居住的事实，予以确认。对被告所举第六、七组证据，原告对真实性无异议，对证据的真实存在，予以确认。对被告所举的第八组证据，被告有异议，涉案的王进波亦未出庭接受双方质询，对该证据，不予确认。对本院出示的证据，原告对部分证据有异议，被告对真实性均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2018年5月3日，原告王某某与被告赵某某签订《房屋买卖合同》，约定王某某购买赵某某位于某某村的房屋一处（定房产权证字第6-011927号），价格为600000元。签订合同后被告将房屋交付给原告，现房屋由原告的亲戚居住。原、被告就已支付款项及过户发生争议，原告诉至法院。另查明，本院于2016年9月20作出的（2016）陕0825执861号执行裁定,将被执行人王某某涉案房屋腾交给赵某某，由赵某某保管。终结（2016）陕0825执861号案件的执行。2018年3月14日作出的（2018）陕0825民初861号协助执行通知，将王某某所有的位于某某村的房产及院落一处变更登记在赵某某名下。2017年7月3日作出的（2016）陕0825执861-1号执行裁定，将涉案房产变更案外人赵某某名下。同日作出的（2016）陕0825执861-1协助执行通知，案外人赵某某持裁定到房地产相关机构办理产权变更手续。再查明，涉案房产登记在案外人王某某名下，系王某某在2005年6月购买杜银保的土地和房屋，土地证号为定国用（2005）字第6-13009，房屋所有权证为定房产权证字第6-011927号。王某某在定边县房产管理所办理了房屋所有权正的转移登记，土地证未在土地局办理转移登记，现该土地仍登记在杜银保名下。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，涉案房产登记在案外人王某某名下，土地登记在杜银保名下，而原、被告签订《房屋买卖合同》对涉案房屋进行买卖，且双方对房屋的所有权人各执一词，并均出示执行裁定，但裁定均未到房产管理部门办理变更登记，故涉案房屋所有权属不明，无法确定双方所签订《房屋买卖合同》的效力，对原告诉请，不予支持。对被告辩称房屋系赵某某所有，但系口头授权，赵某某到庭后确认其委托赵某某处理房子的事情，但拒绝认可涉案的房屋买卖合同，认为跟其没有关系，陈述前后矛盾，亦无法确认合同效力，故对被告的辩称，亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告王某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  长  党翠琴人民陪审员  刘国平人民陪审员  秦希清          二○二〇年十月十二日                              书  记  员  高雪琼1