广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22782号原告（执行案外人）：邱惠璇，女，1969年9月9日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区************，公民身份号码440************124。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。被告（申请执行人）：李敬东，男，1968年12月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********，公民身份号码422************01X。委托诉讼代理人：周建蒿，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文昕，广东晟典律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：邱捷生，男，1972年10月22日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区************，公民身份号码440************135。原告邱惠璇诉被告李敬东、第三人邱捷生案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邱惠璇及其委托诉讼代理人梁友明、第三人邱捷生到庭参加诉讼，被告李敬东经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱惠璇向本院提出诉讼请求：1.确认位于中山市宇宏健康花城31幢1302房的房地产【不动产权证号：（2017）中山市不动产权第0297804号】的实际权利人为邱惠璇；2.（2020）粤2071执4166号执行案件不得执行上述房地产并解除对上述房地产的查封;3.案件受理费由李敬东、邱捷生负担。事实与理由：邱惠璇与邱捷生是老乡，邱惠璇于2018年5月向邱捷生购买其位于中山市火炬开发区*******************的房产【建筑面积95.49平方米，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0297804号】，买卖交易总金额为150万元，分6次通过银行转账的方式支付了购房款139万元（2018年5月29日通过儿子林泽洲支付5万元；2018年5月30日通过侄女邱可茵支付4万元；2018年6月4日通过配偶的宇宏公司支付10万元；2018年6月8日通过配偶的宇宏公司支付10万元；2018年6月14日通过配偶支付10万元；2018年7月3日通过邱惠璇本人的账户支付100万元），邱捷生将原来欠邱惠璇的借款11万元冲抵邱惠璇应支付的余下11万元购房款，最终确认邱惠璇截至2018年7月3日支付的购房款总额为150万元。邱惠璇于2018年7月3日已经付清了全部购房款并接收了涉案房屋，涉案房屋的钥匙一直在邱惠璇手上，于2018年7月5日接收了涉案房屋的产权证原件、《个人住房（商业用房）借款合同》、《见证书》等涉及按揭贷款的文件原件、《中山市商品房销售登记备案表》复印件、《商品房买卖合同》等所涉及该房屋的全部文件、单据、资料的原件。但因涉案房屋尚有银行贷款未还清，房屋无法办理过户手续。另外，根据法律法规及中山所颁布的政策规定，如果超过2年后过户将节省部分税金。为了保障邱惠璇的合法权益，邱惠璇与邱捷生于2018年7月5日签订了《广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》及《合同补充协议》一份，约定了当天办理涉案房屋交付并将产权证原件交付邱惠璇，邱捷生承诺2019年12月21日前还清涉案房屋的银行按揭贷款，并协助邱惠璇办理过户手续。2019年4月18日,邱惠璇要求邱捷生协助到中山农村商业银行股份有限公司港口支行申请银行贷款，但银行表示涉案房屋被查封了暂时无法批准贷款。邱捷生表示会解决相关债权债务并保证银行批准贷款。在邱惠璇多次催促下，邱捷生一直未还清银行按揭贷款并注销抵押登记，因此仍未协助邱惠璇办理房屋过户手续。邱捷生承诺的“还清银行按揭贷款并注销抵押登记”义务期限届满后，邱惠璇及其配偶每月均拨打邱捷生的短号66****电话催促邱捷生履行义务，但邱捷生因为没有足够的资金一次性还清银行的按揭贷款而无法注销抵押登记，因此也没有按时履行将涉案房屋过户给邱惠璇的义务。2020年6月11日，邱惠璇回去涉案房屋察看时，发现邱捷生与李敬东之间因民间借贷纠纷，李敬东向广州市海珠区人民法院提起诉讼，后依据已生效的（2019）粤0105民初8503号民事判决、（2019）粤01民终24510民事裁定向中山市第一人民法院申请强制执行，中山市第一人民法院分别作出（2020）粤2071执4166号执行裁定及（2020）粤2071执4166号之一执行裁定对涉案房屋进行查封、拍卖处理。2020年6月13日，邱惠璇要求邱捷生提供银行按揭贷款情况，从邱捷生提供的资料得知，其贷款金额为398000元，尚欠贷款本金103676.73元未偿还银行。因此，涉案房屋仍处于抵押给银行的状态。邱惠璇于2020年6月28日向中山市第一人民法院提出书面执行异议，要求法院对涉案房屋停止执行并解除查封。中山市第一人民法院于2020年8月5日作出（2020）粤2071执异324号执行裁定，驳回邱惠璇的异议请求。邱惠璇不服该执行裁定，特提起本案诉讼。被告李敬东无到庭参加诉讼，但庭前提交了书面答辩状，辩称，一、邱惠璇与邱捷生串通，签订虚假的房屋买卖合同，通过捏造事实，滥用执行异议诉讼权利，企图达到阻挠强制执行的目的。本案诉讼是一个典型的虚假诉讼。首先，邱惠璇所主张的付款行为，无论是付款的方式、金额，还是付款人的账户上，均与房产交易的习惯严重不符，该《房地产买卖合同》显示的签订时间为2018年7月5日，该合同第二条约定的付款方式为“合同签订日一次性付清”，但邱惠璇主张的付款均发生在合同签订日之前，且许多笔付款均非邱惠璇本人的账户支付。对于房产交易这种重大交易，不可能先付清全额购房款，然后再签订购房合同。因此，这显然是邱捷生串通被执行人在做假证据。其次，《房地产买卖合同》补充协议中2019年12月21日办理产权手续的约定，没有双方签字确认，既不符合交易习惯也明显违背常理。再次，李敬东保全涉案房屋的时间为2019年4月，如果房款在2018年7月3日已经全部付清，为何在此后长达九个多月的时间内没有办理房产过户？这也明显违反常理。最后，据李敬东在各大交易平台的查询，该小区房屋最高交易单价为12128元／平米，李敬东房屋面积95.49平方米，即使按市场最高成交价格计算，购房款也应在116万元左右，邱惠璇购买该房屋约定购房价150万元，远高于市价。因此，这不是一个真实的交易。邱惠璇主张的交易行为，无论是合同签订时间，付款方式、金额、还是付款人的账户，均不符合房产交易习惯。许多笔付款均非邱惠璇账户支付，且转款记录中均未备注是购房款，有些备注是往来款和还款，因此，这些往来款项显然并不是真实的购房款，是邱惠璇串通邱捷生进行制造虚假证据，进行虚假诉讼。二、邱惠璇的情形不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。首先，邱惠璇不能证明其在法院查封之前已经合法占有涉案房屋。在对涉案房屋查封之前和之后，其都是空置的，并没有人居住。其次。邱惠璇不能证明其已经支付了全部购房款，其提交了所谓的付款凭证均与房产买卖无关。再次，邱惠璇提供的《房产买卖合同》存在多处不符合交易惯例之处，明显是伪造的。最后，邱惠璇不存在任何非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。即使合同是在2018年7月5日签订，距法院2019年4月11日查封，有九个月的时间。在这九个月的时间里，邱惠璇完全可以办理过户，但其并没有办理过户，因此，未办理过户完全是邱惠璇的过错所致。同时，在法院查封以后的一年多的时间里，邱惠璇没有通过任何途径提出异议，直到李敬东申请启动强制拍卖程序。因此，邱惠璇根本无权对法院的强制执行措施提起异议。综上，邱惠璇是非常明显地在制作虚假证据，提起虚假诉讼，请求法院驳回邱惠璇的异议之诉。第三人邱捷生述称，同意邱惠璇的全部诉讼请求，邱惠璇诉求的事实与理由是真实的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市火炬开发区*********************于2017年12月21日登记于邱捷生名下【不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0297804号】，以下简称涉案房屋。根据邱惠璇提供的《房地产买卖合同》，主要载明：由邱捷生将涉案房屋转让给邱惠璇，交易总金额150万元并于合同签订日一次性付清（付款方式：转账）；双方同意于2018年7月5日交付涉案房屋；邱捷生应在2019年12月21日起壹个月内协助邱惠璇办理产权过户手续，直至不动产权证书出证并交付邱惠璇；邱捷生应在2019年12月21日之前还清该房产所欠的银行贷款，注销抵押登记，以便办理过户手续；《房地产买卖合同》的签订时间为2018年7月5日，签订双方为邱惠璇和邱捷生。庭审中，邱捷生对该《房地产买卖合同》的真实性、合法性、关联性均予以确认。2018年5月29日至2018年7月3日期间，案外人林泽洲、邱可茵、中山市宇宏混凝土有限公司（法定代表人为林庆青，以下简称宇宏公司）、林庆青（邱惠璇的丈夫）以及邱惠璇本人分别向邱捷生转账支付49900元、4万元、20万元、10万元、100万元，合共1389900元。2018年7月5日，邱捷生向邱惠璇出具收据，确认收到涉案房屋的购房款共150万元。邱惠璇在庭审中称林泽洲是其儿子，宇宏公司是其丈夫林庆青开设的公司，邱可茵是其侄女和宇宏公司的财务。庭审中，邱惠璇、邱捷生共同确认：“因双方是很熟悉的好朋友，故先支付了购房款再签订购房合同。因邱捷生向邱惠璇借款11万元未还，故双方同意用该11万元冲抵了部分购房款。签订购房合同当日，邱捷生把涉案房屋的全部钥匙、证件、图纸、文件等所有资料均交付给邱惠璇。涉案房屋目前仍是毛坯房。”邱捷生称：“因我取得房产证的时间未满2年，故向邱惠璇提出待房产证满2年后再办理过户手续，这样可节省11万多元的税费”。邱惠璇称：“邱捷生提出证满2年后过户能省11万元，我想着都是自己人，能省一点也行。”另查明，关于李敬东与邱捷生民间借贷纠纷一案，广州市海珠区人民法院于2019年7月3日作出（2019）粤0105民初8503号民事判决并已发生法律效力。根据该判决，邱捷生应向李敬东偿还借款65万元以及利息、律师费。该案诉讼过程中，海珠法院以（2019）粤0105民初8503号执行裁定于2019年4月11日查封了涉案房屋。李敬东于2020年3月28日向本院申请强制执行，执行案号为（2020）粤2071执4166号，上述诉讼中的查封即转为执行中查封。本院于2020年4月20日作出（2020）粤2071执4166号之一执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。案外人邱惠璇向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封、拍卖措施。本院于2020年7月21日作出（2020）粤2071执异324号执行裁定，裁定驳回邱惠璇的异议请求。邱惠璇不服该裁定，于法定期限内提起本案诉讼，请求判如所请。再查明，邱捷生因购买涉案房屋向中国建设银行股份有限公司中山市分行按揭贷款并于2017年12月21日办理了抵押登记，被担保主债权数额39.8万元。另，邱捷生因涉诉较多导致涉案房屋被多次查封，截至2020年8月10日的查封情况如下：查封法院申请执行人查封时间查封文件备注广州海珠法院李敬东2019.4.11（2019）粤0105民初8503号诉讼中查封，已转为（2020）粤2071执4166号执行查封中山第一法院深圳新艺华建筑装饰工程有限公司2019.6.25（2019）粤2071财保95号轮候查封中山第一法院李敬东2020.4.17（2020）粤2071执4166号本案所涉查封中山第一法院广东华兴银行股份有限公司2020.6.17（2020）粤2071财保83号轮候查封本院认为，本案为案外人执行异议之诉。李敬东经传票传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审判。本案的争议焦点为：1.邱惠璇诉求确认其为涉案房屋的实际权利人应否支持；2.邱惠璇诉求不得执行涉案房屋并解封应否支持。关于焦点一。邱惠璇主张与邱捷生存在真实的房屋买卖关系，并主张于2018年7月5日前已付清购房款和2018年7月5日当日交付房屋。对上述主张，邱惠璇提供了《房地产买卖合同》、转账支付凭证、房屋产权证、钥匙、涉案房屋图纸等证据予以证明，且邱捷生对此亦予以确认，本院对邱惠璇的上述主张予以采信。但是，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，双方没有办理涉案房屋的产权过户手续，依法不发生物权变动的效力，故涉案房屋的产权人仍为邱捷生，邱惠璇诉求确认其为涉案房屋的实际权利人，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，邱惠璇在2018年7月5日签订购房合同时已全额支付购房款，且当时涉案房屋除银行按揭抵押贷款外，无其他过户障碍，其完全可以及时并积极要求邱捷生偿还银行贷款并办理过户，但双方为了节省过户税费，在合同中约定邱捷生偿还贷款的时间为2019年12月21日前，办理过户的时间为2019年12月21日起一个月内。邱惠璇、邱捷生为规避税费而延期过户的行为直接导致涉案房屋在市场交易或法院执行时存在不稳定的状态，增加交易和执行成本，其应自行承担相应的法律风险。邱惠璇对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错。综上，涉案房屋未办理过户登记系因邱惠璇自身原因所致，其不符合上述第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件，故邱惠璇诉求不得执行涉案房屋并解除查封，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：驳回原告邱惠璇的全部诉讼请求。案件受理费18300元（原告邱惠璇已预交），由原告邱惠璇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈绮霞人民陪审员  张德军人民陪审员  欧少梅二〇二〇年十月二十八日书 记 员  彭 丰钟金花