苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9838号原告：苏州弘信物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇木浪环新**。法定代表人：孙有根。委托诉讼代理人：傅大银，公司员工。委托诉讼代理人：孙志娟，公司员工。被告：田世宏，女，汉族，1982年7月14日生，住重庆市开县。被告：王思全，男，汉族，1977年3月20日生，住江苏省苏州市吴江区。原告苏州弘信物业管理有限公司（以下简称弘信公司）与被告田世宏、王思全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告弘信公司的委托诉讼代理人傅大银、被告王思全到庭参加诉讼，被告田世宏未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告弘信公司向本院提出的诉讼请求为：1.田世宏、王思全支付2017年1月1日至2020年12月31日物业管理费、电梯水泵运行费及公用水电费计10868元，并支付滞纳金732元，合计11600元；2.诉讼费用由田世宏、王思全承担。事实和理由：弘信公司是香江花园小区业主大会聘任的吴江区香江花园小区的物业服务企业，田世宏、王思全是该小区14-1302户业主，弘信公司履行了小区物业服务协议，但田世宏、王思全欠弘信公司2017年1月1日至2020年12月31日管理服务费、电梯水泵运行费及公共水电费10868元，滞纳金732元，合计11600元。弘信公司虽多次催讨，但田世宏、王思全至今仍未支付。被告王思全辩称：第一，根据《苏州市物业管理条例》第37条和国务院《物业管理条例》第11条，物业公司应当由业主大会选聘、续聘，但弘信公司未经过业主大会选聘、续聘，弘信公司不是香江花园合法的物业公司。弘信公司与香江花园业委会签订的物业服务合同是无效合同。第二，根据《江苏省物业管理条例》第11条规定，业委会每届任期为三年，但是弘信公司所提供的物业服务合同是2016年5月15日签订，由此可推断该合同在2019年已经过期。所以弘信公司持有的是一份过期的无效合同。第三，根据《江苏省物业管理条例》第22条，物业服务实行政府指导价，应当依法举证价格听证会。但香江花园的物业管理服务收费标准，从未举行过价格听证会，因此物业服务合同上的价格全部无效。第四，弘信公司没有做好以下工作，存在服务不到位或程序不合法的问题，其实际服务标准达不到目前收费所要求的服务标准。1.根据《苏州市物业管理条例》第39条，物业收费标准根据业主大会决定，由业主委员会和物业公司协商确定。但是香江花园业主大会从没有确定过收费标准。2.根据《苏州市物业管理条例》第39条，物业公司未经业主同意不得预收超过六个月期限的物业服务费。但弘信公司所收物业费超过六个月。3.根据《苏州市物业管理条例》第41条，共用汽车车位停放服务收费标准需征求二分之一以上业主同意后确定，但本案物业服务合同约定的收费标准，未征得二分之一以上业主同意后确定。第五，根据《江苏省物业管理条例》第19条第（五）项，物业管理服务事项包括应业主要求进行室内特约维修服务。目前田世宏、王思全的房屋窗户漏水，中空玻璃漏气起雾，在房屋入住时就有此问题，一直要求物业公司协调解决问题，该问题至今未解决，弘信公司并未做好相应服务，存在一定过失。第六，根据国务院《物业管理条例》第一八版的注释或解释，将物业管理企业更改为物业服务企业，更强调了物业公司的服务性质，而不是只收取物业费而不提供相应服务。综上，弘信公司不是香江花园合法的物业公司，在提供物业服务过程中，存在服务标准和质量不到位的情况，应当驳回弘信公司的诉讼请求。经审理查明：2016年5月15日，苏州市吴江区松陵镇香江花园业主大会与弘信公司签订《苏州市物业服务合同》。合同约定，弘信公司为香江花园提供物业管理服务，服务期限为5年（自2016年1月1日起至2020年12月31日止），物业服务费按建筑面积向业主收取，住宅收费标准为0.70元/平方米/月，于每年1月30日前向物业公司支付包括本月在内的12个月的物业费，业主逾期缴纳物业费的，弘信公司可以从逾期之日起按应缴费用的万分之五加收滞纳金。住宅、商业公共水电费按0.15元/平方米/月、小高层住宅电梯水泵运行费按0.70元/平方米/月预收，在每年第一个月由业主或物业使用人向弘信公司缴纳包括本月在内的12个月的公共水电费和电梯水泵运行费。另查明：田世宏、王思全是香江花园14-1302室业主，房屋建筑面积146.08㎡。以上事实，由苏州市物业服务合同以及当事人的陈述予以证实。本院认为，弘信公司与香江花园业主大会签订的《苏州市物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，对全体业主具有法律约束力。弘信公司为香江花园小区提供物业服务，田世宏、王思全作为该小区业主应按约支付物业服务费等费用，逾期支付的，应承担违约责任。弘信公司主张的物业管理费、电梯水泵运行费及公用水电费合计10868元，符合物业服务合同约定，本院予以支持。物业服务合同对逾期支付物业服务费的滞纳金进行了约定，但对逾期支付电梯水泵运行费、公用水电费未约定滞纳金，故弘信公主张的电梯水泵运行费、公用水电费的滞纳金，本院不予支持。根据弘信公司计算滞纳金的利率、期限，经本院核算，滞纳金为330元。王思全所述的窗户质量问题，属于业主与房产开发商之间的法律关系，该部分的维修责任不在物业公司，王思全以此为由不交物业费，缺乏依据，本院不予支持。物业服务具有公共属性，如物业公司服务存在瑕疵，业主可通过业主委员会妥善加以解决，而不应以拒付物业服务费的方式来对抗，如允许业主以拒交物业服务费来对抗物业公司的服务瑕疵，将使双方关系陷入恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。当然，物业公司对于业主普遍反映的问题应及时沟通解决，对于物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等法律、法规规定的行为应予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告田世宏、王思全支付原告苏州弘信物业管理有限公司10868元、滞纳金330元，合计11198元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取45元，由原告苏州弘信物业管理有限公司承担5元；由被告田世宏、王思全负担40元，并于本判决生效后十日内直接交付原告苏州弘信物业管理有限公司。原告苏州弘信物业管理有限公司预交的诉讼费用，本院不再退回。本判决为终审判决。审判员  陆菊文二〇二〇年十月十日书记员  万 珍附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。