湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7260号原告：长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司，营业场所：宁乡市城郊乡合安社区（新康路与文体路交汇处兆基君城25栋1楼）。负责人：李定忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐彩利，湖南严明律师事务所律师（特别授权）。被告：陈有余，男，1981年8月7日出生，汉族，住宁乡市煤炭坝镇煤炭坝社区龙××路××号。原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称兆基物业宁乡分公司）与被告陈有余物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐彩利、被告陈有余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兆基物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费2781元；2.判令被告支付车位费720元；3.判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金278元，车位费违约金72元（违约金计算标准为拖欠物业服务费金额的10%）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系原告处业主，双方已签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告位于兆基·君城3栋802室的房产（建筑面积为123.63㎡）提供物业管理服务，被告按照建筑面积每平方米1.5元/月的标准向原告缴纳物业服务费；物业服务费每六个月预缴一次，缴纳费用时间为每个缴纳周期的第一个月5日前；逾期支付前期物业服务费，按每日2‰支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳服务费，从2018年10月1日至2019年12月31日被告共欠原告物业服务费2781元、车位服务费（2017年1月1日至2019年12月31日）720元。经原告书面催缴，被告仍未予支付。原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告陈有余口头辩称：1.合同主体不合。2.我所有的物业费都没开发票，要求物业公司补开发票。3.物业公司服务不到位，车位垃圾长期没有清理，地下室经常有水、有雾气，地下车位挖了很多槽。4.我家房屋开裂，整个3栋开裂，主卧、阳台外墙渗水，房顶渗水，向物业公司反映每次都会来人，但是上门没结果。5.别墅区占用公共部位。6.物业公司对待业主不公平，有些业主的进行了赔偿，7.业主委员会成立于2018年，但是合同是在2019年签订的，新的物业服务合同我也没看到。本院经审理认定事实如下，被告陈有余系宁乡市玉潭镇文体路以西新康路以北（兆基君城）3栋802室的业主，系兆基君城地4号下车库388车位的合法使用人，房屋建筑面积为123.63㎡。被告陈有余于2014年10月1日与长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业）签订了《业主前期物业服务协议》，被告于2015年入住，但仅将物业服务费缴纳至2018年9月30日、车位服务费缴纳至2016年，未缴纳自2018年10月1日至2019年12月31日的物业服务费2781元（123.63㎡×1.5元/月×15个月），2017年1月1日至2019年12月31日车位服务费720元（20元×36月）。兆基物业宁乡分公司对被告欠交的上述物业服务费进行了书面催收。另，本院就兆基物业宁乡分公司与李良红物业服务合同纠纷一案，于2020年5月20日做出（2020）湘0124民初2006号民事判决书，判决：一、被告李良红在本判决发生法律效力后五日内向原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司支付物业服务费5058元；二、驳回原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。李良红对判决不服，向长沙市中级人民法院上诉，长沙市中级人民法院维持了原审判决，该判决书已发生法律效力。该判决书查明:2011年，长沙锦程房地产开发有限公司（以下简称“锦程房地产公司”）与长沙兆基物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定长沙兆基物业管理有限公司对锦程房地产公司开发建设的兆基君城A区一、二期提供前期物业管理服务事宜，约定合同有效期至业主委员会签订新的委托合同之日止，合同同时对委托管理事项、双方权利义务等进行了具体约定。约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，地下车库车位30/月/个。2014年10月22日，锦程房地产公司与长沙兆基物业管理有限公司签订《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》，约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，车位服务费20元/月/个。2014年10月22日，长沙兆基物业管理有限公司向长沙锦程房地产开发有限公司出具委托书，内容为：“致长沙锦程房地产开发有限公司，长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡县的派出机构，我司全权委托长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司对宁乡“兆基君城（Ａ区）”项目进行全面管理运作、办理相关业务等；对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任，委托单位：长沙兆基物业管理有限公司，营业执照证号：××，法定代表人：俞焕林印，2014年10月22日。”再查明，2019年9月22日原告与宁乡市兆基君城首届业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定高层住宅1.5元/㎡/月，地下车位20元/月/个；合同期限自2019年9月28日起至2023年2月18日止。上述事实，有物业服务协议、不动产登记信息表、催缴通知单及照片、短信、（2020）湘0124民初2006号民事判决书、（2020）湘01民终9212号民事判决书及到庭当事人陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，根据已经发生法律效力的（2020）湘0124民初2006号民事判决书及庭审查明的事实，原告系兆基物业的分公司，接受总公司的委托，为被告小区提供物业服务，被告实际享受了原告提供的物业服务，对被告陈有余欠交的物业服务费、车位服务费进行书面催收，并以原告名义起诉并无不妥，故对原告要求被告支付物业服务费2781元、车位服务费720元的诉讼请求，本院予以支持；对被告陈有余抗辩称原告起诉主体不合的意见本院不予采纳。被告陈有余反映原告收取物业服务费未开正式发票问题，系另外的法律关系，且原告在（2020）湘0124民初7305号民事案件的庭审中已表态，业主可拿收据补开发票，双方可另行协商或被告另循法律途经解决。被告抗辩称原告提供的物业服务不到位，但未提交证据予以证实，故本院对该抗辩意见不予采纳。被告陈有余房屋开裂等系房屋质量问题，属另外的法律关系，被告可另循法律途经解决。被告陈有余抗辩称，原告对业主不一视同仁，对部分业主进行了赔偿，未提交证据予以证实，且与本案非同一法律关系，本案不宜处理，如被告认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。被告陈有余反映别墅区占用小区公共部位，未提交证据予以证明，且公摊面积被占用系另外的法律关系，故本院对该抗辩意见不予采纳。原告于开庭当天提交了原告与小区首届业主委员会签订的物业服务合同的复印件，并于庭后补交了原件，本院工作人员电话通知被告来本院核对原件，答应接电话当天下午来本院未来，第二天被告回复已出远门，不能来核对原件。因原告物业服务难免存在不尽如人意的地方，故对原告要求被告陈有余支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈有余于本判决生效之日起十日内支付原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司2018年10月1日至2019年12月31日的物业服务费2781元、2017年1月1日至2019年12月31日车位服务费720元；二、驳回原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈有余负担。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年十月二十三日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。