新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终289号 上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：克拉玛依市云游物流有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区。 法定代表人：王云奇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄明军，新疆炎黄律师事务所律师。 被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：新疆常盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：常战军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，新疆方天律师事务所律师。 上诉人克拉玛依市云游物流有限责任公司（以下简称云游公司）因与被上诉人新疆常盛房地产开发有限公司（以下简称常盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院（2019）新0204民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人云游公司之法定代表人王云奇、委托诉讼代理人黄明军，被上诉人常盛公司之委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人云游公司的上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项、第七项，并改判常盛公司承担因违约导致合同解除的违约责任。事实与理由：一、房屋主体验收合格不等同于具备使用条件，房屋的采暖系统与主管网的连通责任主体系常盛公司，该义务属强制性规定。一审法院认定常盛公司非供热主体，故不应承担责任错误。本案为房屋租赁合同纠纷，常盛公司、云游公司对涉案房屋的供暖系统并未与供热公司主管网联网的事实均予以认可，且该事实经现场查勘确认。虽常盛公司提供了《竣工验收交接证明书》，但并未提供《建筑工程施工质量验收统一标准》中关于“室内供暖系统”“室外供热管网”所规定的供暖系统试验与调试的相关内容，因常盛公司的供暖系统未经供热公司验收，不具备冬季使用的条件，不符合双方签订房屋租赁合同第四条的约定。云游公司在2017年通过其他途径请求供热公司进行供暖，但实属自力救济的行为。2018年云游公司未与供热公司再达成任何私下协议，且一直要求常盛公司履行合同义务，后在供热公司的协调下，常盛公司开始按供热公司的要求进行供热管线的整改和维修。二、常盛公司长期收取租赁房屋部分房屋租金，拒不向云游公司交付房屋的行为，应属于未完全履行合同义务的行为，应向云游公司承担违约责任。常盛公司认为双方的合同只约定位置、价款，未约定具体面积，无事实依据，一审法院仅以2017年1月10日的《补充协议》约定认定常盛公司不存在违约行为，与常盛公司的自认事实不符。三、云游公司从未放弃主张常盛公司交付具备使用条件的房屋，云游公司在已投入大额金额装修后，一直要求常盛公司履行合同主要义务。2018年10月12日，在供热公司营销所召开《会议纪要》内容载明2018年常盛公司对供暖设施的整改、返修，足以证实云游公司一直要求常盛公司交付具备使用条件的房屋。四、因常盛公司的违约行为，造成涉案房屋无法达到供热公司的基本要求，致使供热公司不能提供正常供热温度，故造成损坏应由常盛公司承担责任。云游公司虽然承接了物业公司，但物业管理的基础是对质量合格、具备使用的设备、设施的日常简单性维修义务。五、因常盛公司的违约行为在先，云游公司不支付房屋租赁费的行为符合法律规定，不属于违约行为，常盛公司应当承担因违约造成合同履行不能而导致合同解除的违约责任。六、根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。云游公司属于物流经营性租赁房屋，在新冠病毒肺炎疫情防控期间受防控约束，避免人员聚集的缘故，未能正常营业，云游公司虽在微信宣传中响应政府号召为社会服务，但实际并未恢复正常经营，只是义务为白碱滩区政府提供个别运输服务，承租房屋因疫情导致严格管控也无法正常使用，且受疫情影响人流量减少、物流成本上升等原因，对于严格管控期间的部分租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定请求减免租金符合法律规定。 被上诉人常盛公司辩称，一、涉案租赁房屋，在交付之前，已经竣工验收合格，具备房屋使用条件。根据一审法庭查明的事实，2017年度和2018年度两个采暖期间，云游公司未按照合同约定的交纳暖气费，而是与供热公司私下达成供热协议，私自向供热公司进行了采暖费的缴纳，根据双方合同的约定，所交付的房屋仅限于水、电、暖的畅通和正常使用，并未约定房屋的温度要达到多少度，房屋的温度取决于供热公司的供热情况。云游公司一再强调因暖气的问题导致不具备交付使用条件，与事实不相符。二、合同签订时，部分房屋未交付双方均明知，且在2017年1月10日的《补充协议》，对已出租及出售的19户的商户的租期和收费又再次进行了明确，不存在云游公司所述的常盛公司没有履行交付房屋的义务。三、涉案房屋的水电暖等设施设备的损失责任应当由云游公司承担。因为房屋交付后，云游公司既是占有使用方，同时又是物业管理方，因云游公司未尽到物业管理责任，造成的损失应当由云游公司承担。四、本案合同的解除是由于云游公司的违约行为，造成常盛公司的合同目的无法实现，云游公司所主张的装修损失还有搬迁损失应自行承担。五、物流行业属于民生需要，是必须经营的行业，云游公司的微信记录可以显示在疫情期间未停工停业，所以云游公司要求的减免疫情期间的租赁费与客观事实不符。综上，请求二审法院维持一审判决。 常盛公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除常盛公司、云游公司分别于2016年12月1日、2017年3月24日、2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2．判令云游公司支付常盛公司房屋租赁费3,000,000元（自2016年12月1日起至2019年11月30日止）及违约金600,000元；3．判令云游公司支付常盛公司房屋租赁费损失（自2019年12月1日起至判决生效之日止，按照年租金1,000,000元计算）、赔偿常盛公司租赁房屋被占用期间的损失（自判决生效之日起至租赁房屋全部交付常盛公司之日止，按年租金1,000,000元计算）；4．判令云游公司支付常盛公司2016年12月至2019年10月期间的水费87,811.40元；5．判令云游公司对损坏的租赁房屋水、电、暖、消防设施设备，室外管沟管线、绿化，在交付房屋时按照原设计施工图纸规范要求修复至正常使用标准。 云游公司向一审法院提出反诉请求：判令常盛公司赔偿云游公司装修损失441,922.50元，生产损失、设备搬迁费1,040,000元，合计1,481,922.50元。 一审法院认定事实：2016年12月1日，常盛公司、云游公司签订《房屋租赁合同》一份，约定云游公司承租常盛公司位于克拉玛依区金龙镇xx、xx房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积8605.29平方米；租赁用途为物流仓储；租赁期限为10年（2016年12月1日到2025年11月30日），分两个时间段各5年签一次合同；租金及租金支付：租金实行年租赁期间包干制，第一阶段租赁期（2016年12月1日至2021年11月30日）年租金1,000,000元，其中2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，第二阶段租赁期（2021年12月1日至2025年11月30日）根据通胀物价涨幅和整体经营情况，年租金1,080,000元；缴纳方式为每半年缴纳（一次）房租，采取先交费后使用原则；2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，免租期及装修期内的水、电及其他费用由云游公司承担（自合同签订并生效之日起合同期满够5年，云游公司享受此优惠，如不到5年将补交免租期的租金1,500,000元）；2018年6月1日至2019年5月30日的房屋租金1,000,000元，分两次缴纳，每次缴纳半年租金500,000元，上半年租金于2017年12月30日之前交纳，下半年租金于2018年5月30日前交纳；第二次租金（2019年6月1日至2020年5月30日）1,000,000元分两次缴纳，上半年租金500000于2018年12月30日前交纳，下半年租金500,000元于2019年6月1日前交纳，后期租金支付时间以此类推；常盛公司保证金龙市场的供电、供水及供暖正常使用；云游公司欠水、电和暖气费用超过1个月，常盛公司有权解除本合同；云游公司未按照约定时间交纳租金超过30日，常盛公司有权解除本合同，云游公司交付的保证金归常盛公司所有；常盛公司、云游公司应当按约履行合同条款，如有违反承担违约责任，违约方应当向对方支付年租金20％的违约金，并承担其他损失。2017年1月10日，常盛公司、云游公司签订《补充协议》一份，约定金龙市场北楼（指xx楼）已经出租十八户，出售一户，合计面积共1081.92平方米，其租户同常盛房产于2015年签订了3-5年（即2015年至2018年）租赁合同，在租赁合同期间，经常盛公司、云游公司双方协商同意，保证租赁商户平稳过渡至常盛公司的租赁合同履行完毕，租金归常盛公司，云游公司保证在此期间不与租户发生矛盾纠纷；若在此期间经过协商，上述十八名租户出现中途解除租赁合同或租赁期限届满不再续租的，由常盛公司协调并承诺与这些租赁户解除合同并不再续租；常盛房产与恒美物业签订的《物业服务合同》日期为2016年8月1日至2017年7月30日，此期间合同继续履行，2017年1月30日前的物业费由常盛房产承担，云游公司承担后期（2017年2月1日至2017年7月30日）的物业费至合同终止，此期间云游公司应与恒美物业另行签订物业服务补充合同。2017年3月24日，常盛公司、云游公司签订《补充协议》一份，约定2017年3月14日，恒美物业退出金龙镇市场的管理，由云游公司对租赁常盛公司所有的金龙镇综合市场南北两栋商业楼房屋负责整体管理；云游公司负责租赁市场的水、电、暖系统的维护维修、运行管理，按照政府文件规定收取费用，自负盈亏。同日，常盛公司、云游公司与恒美物业进行水、电及公共设施交接。2018年3月31日，常盛公司、云游公司签署《会议纪要》一份，主要内容为常盛公司、云游公司继续履行租赁合同；其他租户与常盛公司租期到后不再续约，另转租云游公司。购房户的物业服务由云游公司管理；电费损失24,000元、跑水3次维修费4,000元、跑水费120,000元共计148,000元，常盛公司、云游公司各承担一半即74,000元（云游公司在4月7日前向常盛公司支付垫付费用46,000元）。2018年4月3日，常盛公司、云游公司再次签订《补充协议》一份，约定经常盛公司书面同意，云游公司可以将租赁房屋的部分面积进行转租，原租赁合同规定的双方责任义务不因转租而改变；转租的合同期限不得超过原、云游公司签订的《房屋租赁合同》主合同期限；云游公司应当在转租合同中约定，如果常盛公司、云游公司提前终止主合同，转租合同应当同时终止；常盛公司解除与云游公司签订的主合同《房屋租赁合同》，此协议自动失效。2018年7月10日，常盛公司向云游公司发出两份催款函，一份催促云游公司于2018年7月20日前履行支付2017年12月30日、2018年5月30日两期租金1,000,000元的义务，否则将依据约定解除合同，并要求云游公司承担年租金20％的违约金；一份催促云游公司在2018年7月20日前履行支付垫付费用46,000元的义务。2018年8月22日，云游公司向常盛公司发出《通知函》，称其准备在8月31日前支付租金500,000元、水费4.6万元，请常盛公司开具增值税专用发票并提供对公账户，便于其及时支付款项。2018年8月27日，常盛公司向云游公司开具金额总计500,000元的增值税专用发票五张。但云游公司未向常盛公司付款。2019年5月21日，常盛公司再次向云游公司发出催款函，催促云游公司于2019年5月30日前履行支付2017年12月30日、2018年5月30日、2018年12月30日、2019年5月30日应支付的四期租金2,000,000元，以及垫付水费75,080.40元、垫付费用46,000元的义务，否则2019年5月31日为常盛公司向云游公司送达解除房屋租赁合同的时间。庭审中，常盛公司、云游公司一致确认至2019年10月，云游公司应向常盛公司交纳的水费为87,811.40元。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、常盛公司主张云游公司存在违约的事实是否成立；二、云游公司主张常盛公司存在违约的事实是否成立；三、涉案房屋的水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏，责任在何方。关于第一个争议焦点。常盛公司与云游公司在租赁合同中约定租金缴纳方式为每半年缴纳一次，采取先交费后使用原则；2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，2018年6月1日至2019年5月30日的房屋租金1,000,000元，分两次缴纳，每次缴纳半年租金500,000元，上半年租金于2017年12月30日之前交纳，下半年租金于2018年5月30日前交纳；第二次租金（2019年6月1日至2020年5月30日）1,000,000元分两次缴纳，上半年租金500000于2018年12月30日前交纳，下半年租金500,000元于2019年6月1日前交纳，后期租金支付时间以此类推。常盛公司曾两次催促云游公司交纳租金，云游公司曾承诺支付，但至今未支付。云游公司辩称其没有交纳房租是因为常盛公司没有就租赁房屋与供热公司签订供热合同，租赁房屋不能正常使用，其享有先履行抗辩权。一审法院认为，其一，虽然常盛公司未就涉案房屋与供热公司签订供热协议，但2017年、2018年供热公司均对涉案房屋进行了供暖，可见常盛公司未与供热公司签订供暖协议，并未影响供热公司向涉案房屋供暖，云游公司据此拒付租金，于法无据；其二，涉案房屋仅在每年10月15日至次年4月15日需要供暖，每年4月16日至10月14日期间不存在需供暖问题，云游公司亦没有支付该期间的租金，云游公司辩称因租赁房屋不能正常使用而未交租金的理由亦不成立。根据双方房屋租赁合同的约定，云游公司应及时交纳水费，云游公司认可至2019年10月其欠付水费87,811.4元，常盛公司曾催缴部分费用，云游公司曾承诺支付，但至今未付。综上，一审法院认为，常盛公司主张云游公司存在违约的事实成立。关于第二个争议焦点。云游公司辩称常盛公司未就涉案房屋与供热公司签订供热协议，致使涉案房屋暖气不热，故常盛公司没有向其交付可以使用的房屋，且部分商铺被常盛公司出租、1间被出售，至2017年11月才交付19间商铺，至今还有一间商铺租期未满，常盛公司仍在收取租金，故常盛公司没有按合同约定全面交付租赁房屋，存在违约。一审法院认为，其一，常盛公司提交的《竣工验收交接证明书》、《系统工程预验收记录单》、云游公司提交的《克拉玛依市房屋权属登记查询信息单》，可以证实涉案房屋系经相关部门验收合格、外配供热工程已通过供热部门验收，且已进行权属登记的建筑物。2017年供暖期云游公司与供热公司自行达成供暖协议，供热公司也实际进行了供暖，表明涉案房屋的供暖设施正常且可以正常通暖。至于供暖应当达到何种温度，应以用热方与供热方签订的供热协议为准，常盛公司非供热主体，不能控制及保障供暖温度。如涉案房屋因供热系统设计缺陷导致供热后仍然达不到承租人与出租人约定的温度，承租人可以选择解除合同、减少租金、要求出租人改造供热设施、使用替代或补充供热方式等予以解决，但不能认定常盛公司交付的租赁房屋不具备使用条件。其二，常盛公司与云游公司2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》第4条载明，甲方（指常盛公司）负责市场内的综合管理配套包括：水、电、暖气畅通和具有单独计量体，现有租赁商户搬离协商…；2017年1月10日双方签订的《补充协议》第一条载明：金龙市场北楼已经出租十八户，出售一户，合计面积1081.92平方米，其租户同常盛公司于2015年签订了3-5年（即2015年至2018年）的租赁合同；在租赁合同期间，经甲乙双方协商同意，保证租赁商户平稳过渡至甲方租赁的合同履行完毕，租金归甲方；乙方保证在此期间不与租户发生矛盾纠纷…；第二条载明：若在此期间经过协商，上述十八名租户出现中途解除租赁合同或租赁期限届满不再续租的，由甲方协调并承诺与这些租赁户解除合同并不再续租。从双方的房屋租赁合同、补充协议中可以看出，云游公司在签订房屋租赁合同时，对涉案房屋存在18间商铺已出租、1间已出售的情况是明知的，且双方通过补充协议的方式进行了解决，并非常盛公司未全面履行交付租赁房屋的义务。常盛公司至今仍在收取租金的1间商铺，租期至2021年4月30日届满，根据双方签订的补充协议，租金归甲方，故常盛公司收取该租金并未违反双方补充协议的约定。综上，一审法院认为，云游公司主张常盛公司存在违约的事实不成立。关于第三个争议焦点。云游公司抗辩暖气管线被冻裂是因为常盛公司未按供热部门出具的暖气改造方案进行改造，导致供热温度低，遇大风降温及突然停暖，导致暖气管线被冻裂，责任在常盛公司。常盛公司认为云游公司未尽到物业管理责任，在大风导致停暖后，没有及时关闭窗户及排空暖气管线中的水导致暖气管线被冻裂，水、电、暖、消防等设施设备被冻坏。一审法院认为，其一，云游公司没有提交证据证实供热后暖气不热系常盛公司未按供热部门出具的暖气改造方案改造暖气所致；其二，云游公司未提交证据证实供热温度低，遇大风降温及突然停暖必然导致暖气管线被冻裂。涉案房屋暖气管线被冻裂时，云游公司不仅是涉案房屋的占有使用方，亦是涉案房屋的物业管理方。云游公司作为物业管理方，遇恶劣天气时，应尽到巡检物业设施设备的职责，在发现物业设施设备存在被冻危险或已经被冻后，应采取相应的措施予以防范或及时疏通，避免暖气管线被冻后，长时间停暖导致水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏。云游公司未提交证据证实自己已尽到物业管理责任仍无法避免暖气管线被冻，水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏的结果。因此，一审法院认为，涉案房屋水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏，责任在云游公司。一审法院认为，常盛公司与云游公司签订房屋租赁合同后，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。云游公司至今未履行支付房屋租金的义务，且拖欠至2019年10月的水费87,811.4元。云游公司不履行交纳租金的义务，致使常盛公司的合同目的不能实现，常盛公司可以要求解除双方签订的房屋租赁合同；云游公司未按约定支付租金及欠交水费已远远超过30日，根据双方房屋租赁合同约定，常盛公司亦享有解除房屋租赁合同的权利。常盛公司诉请解除双方2016年12月1日签订的房屋租赁合同、2017年3月24日、2018年4月3日签订的补充协议，云游公司同意解除，一审法院予以确认。常盛公司诉请云游公司支付2016年12月1日至2019年11月30日期间的租金300万元。一审法院认为，按双方合同约定的年租金100万元，2018年6月1日至2019年11月30日的租金应为150万元。双方在合同中约定，2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，自合同签订并生效之日起合同期满5年，云游公司方可享受此优惠，如不到5年将补交免租期的租金1,500,000元。现双方的合同履行未满5年，根据前述约定，云游公司应补交免租期的租金。云游公司认为免租期内常盛公司收取了已租18户商铺的租金，应予以扣除。一审法院认为，双方在约定租赁合同未满5年，云游公司应支付免租期租金150万元时，是在云游公司明知有18间商铺已出租，租金由常盛公司收取的情况下约定的，因此，对云游公司主张免租期的租金应扣除常盛公司收取的该18户商铺租金的意见，与双方的约定不符，一审法院不予采信。云游公司称常盛公司于2017年3月才交付涉案房屋，但未提交相应证据；常盛公司称涉案房屋于2016年12月1日交付，并提交恒美物业公司出具的证明一份，云游公司对该证明不予认可。一审法院认为，该证明系恒美物业公司单方出具，真实性无法核实，对该证据不予采信。根据双方2017年1月10日签订的补充协议所载“2017年1月30日前的物业费由常盛公司承担，云游公司承担后期（2017年2月1日至2017年7月30日）的物业费”的内容，一审法院认定常盛公司于2017年2月1日交付涉案房屋。根据双方约定的免租期租金标准（2016年12月1日至2018年5月30日1,500,000元），云游公司应支付2017年2月1日至2018年5月30日的租金为1,333,333元（150万元÷18个月×16个月）。对常盛公司要求云游公司支付2016年12月1日至2019年11月30日租金300万元的诉讼请求，一审法院支持2,833,333元（1,500,000元＋1,333,333元）。庭审中，常盛公司称其收取了应交纳给云游公司的47栋25号承租户张金杰的租金23,881.5元，同意从云游公司应交的租金中扣除。因此，云游公司应支付常盛公司2016年12月1日至2019年11月30日的租金为2,809,451.5元（2,833,333元-23,881.5元）。常盛公司诉请云游公司支付违约金60万元，理由是双方在房屋租赁合同中约定违约方应当向对方支付年租金20％的违约金。云游公司至今应支付三年租金300万元，20％为60万元。云游公司辩称双方约定的违约金为年租金的20％，年租金为1,000,000元，20％为200,000元，如果法庭不采纳其抗辩意见，认为双方约定的违约金过高，请求调整。一审法院认为，云游公司系分期交纳租金，只要有一期违约，常盛公司即可主张违约金，如再次违约，常盛公司可再次主张违约金，即常盛公司可按违约次数主张云游公司支付违约金。现云游公司未交纳租金已超过三期，常盛公司主张违约金600,000元，符合合同约定。对云游公司的抗辩意见一审法院不予采纳。云游公司认为违约金过高，主张调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，常盛公司未举证证明云游公司违约给其造成的损失。一审法院认为，云游公司未支付租金给常盛公司造成的损失为相应的利息损失，按双方合同约定，云游公司未支付的租金分别为2017年12月30日500,000元、2018年5月30日500,000元、2018年11月30日500,000元、2019年6月1日500,000元、2019年11月30日500,000元，按银行同期贷款利率6％计算，利息共计200,000元（500,000元×6％÷12个月×80个月），不超过该损失30％的金额为260,000元，故一审法院酌情调整违约金为260,000元。常盛公司诉请云游公司支付房屋租赁费损失（自2019年12月1日起至判决生效之日止，按照年租金1,000,000元计算）、赔偿常盛公司租赁房屋被占用期间的损失（自判决生效之日起至租赁房屋全部交付常盛公司之日止），按年租金1,000,000元计算。一审法院认为，因诉讼及履行的原因，云游公司未归还租赁房屋期间，势必造成常盛公司的租赁费损失，常盛公司该诉讼请求没有超出合理范围，一审法院予以支持。云游公司称因新冠病毒肺炎疫情防控原因，疫情期间其停工停产，应扣除相应的租金。常盛公司认为为保障疫情防控期间民生需要，物流行业不在停工停产范围。一审法院认为，从常盛公司提交的微信截图看，2020年1月30日、2月3日、2月6日、2月9日云游公司在其微信公众号上发布“保障油田生产物资供给”及招揽运输货物等经营信息，因此云游公司不能证实其在疫情期间停工停产，对云游公司该主张，一审法院不予支持。双方确认至2019年10月云游公司欠付常盛公司水费87,811.4元，对常盛公司诉请云游公司支付水费87,811.4元的诉讼请求，一审法院予以支持。涉案房屋的水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏，责任在云游公司，对常盛公司诉请云游公司修复涉案房屋室内室外被冻损坏的水、电、暖、消防等设施设备至正常使用状态的诉讼请求，一审法院予以支持。云游公司因违约导致合同解除，无权要求常盛公司赔偿其损失，对云游公司反诉常盛公司赔偿装修损失441,922.5元，生产损失、设备搬迁费1,040,000元，合计1,481,922.5元的反诉请求，一审法院不予支持。综上，遂依法判决：一、解除常盛公司与云游公司2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月24日、2018年4月3日签订的《补充协议》；二、云游公司支付常盛公司租金2,809,451.50元、违约金260,000元，合计3,069,451.50元，于判决生效后三日内付清；三、云游公司支付常盛公司房屋租赁费损失（自2019年12月1日起至判决生效之日止，按照年租金1,000,000元计算）、赔偿常盛公司租赁房屋被占用期间的损失（自判决生效之日起至租赁房屋全部交付常盛公司之日止），按年租金1,000,000元计算；四、云游公司支付常盛公司水费87,811.40元，于判决生效后三日内付清；五、云游公司修复金龙镇xx、xx房屋室内室外被冻损坏的水、电、暖、消防等设施设备至正常使用状态，于判决生效后十日内履行；六、驳回常盛公司的其他诉讼请求；七、驳回云游公司的反诉请求。 二审期间，云游公司为了证实其主张提交如下证据。证据一：涉案租赁房屋照片打印件4张，拟证实常盛公司未按照合同约定交付全部房屋，房屋是处于施工的状态，存在很多的建筑垃圾，并不满足正常经营使用的条件，所以常盛公司存在违约。证据二：涉案租赁房屋照片打印件6张，拟证实部分房屋另行出租给了案外人。证据三：涉案租赁房屋照片打印件14张，拟证明因为大风及停暖导致二楼无法使用。经质证，常盛公司对证据一、二、三的真实性、关联性、合法性均不认可，照片不能显示是在哪拍的。经本院审查认为，因常盛公司对上述证据的真实性提出异议，且照片无具体拍摄时间，亦无法证实云游公司的主张，故对证据一、二、三的真实性、合法性及本案的关联性不予认定。 本院为查明事实，经过实地勘查，并依法向克拉玛依市供热公司营销所工作人员调查，其称涉案房屋因暖气管线设计不合理，即使正常供暖，也无法达到供热标准。向涉案房屋所在地的“访惠聚”工作队原队长了解房屋供热情况，其称因涉案房屋供热问题，组织过双方协商，但无果，工作队走访期间是发现租户用煤或用电取暖的情况。该事实有2020年9月14日、15日的调查笔录及2020年9月19日由双方当事人质证的谈话笔录在卷备查。 本案二审查明的事实与一审查明事实一致，对一审查明事实依法予以确认。另查，2019年12月27日的开庭审理中，云游公司对常盛公司要求解除2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月24日、2018年4月3日签订的《补充协议》的主张表示同意。 本院认为，常盛公司与云游公司于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》，2017年3月24日、2018年4月3日签订的《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，对合同双方当事人有约束力，云游公司、常盛公司均应按照合同约定全面、及时履行各自义务。双方当事人对云游公司应向常盛公司支付水费87,811.40元的事实无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点是：一、常盛公司、云游公司是否存在违约事实；二、常盛公司要求云游公司支付房屋租金、违约金、履行维修义务是否合法有据；三、云游公司要求常盛公司赔偿装修损失、生产损失、设备搬迁费是否合法有据。 关于争议焦点一。经本院核实，常盛公司作为业主，在2016年至今未与供热公司签订供热合同，亦未向供热公司交纳暖气费，涉案部分房屋在2017年-2018年的供暖期有供暖均系云游公司为了运行的自救行为，虽常盛公司否认暖气管线存在问题，但认可其分别于2017年安装暖气阀、2018年对暖气管道部分改造，依据社区出具的证明、警务站出具的证明及本院的勘查、常盛公司改造暖气管线的事实可以认定常盛公司在履行房屋租赁合同过程中，未按约定提供正常运行的暖气管道，存在违约事实，应承担违约责任。涉案合同约定2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，第一次交租时间为2017年12月30日前，按照克拉玛依供暖惯例，一般于每年10月中旬开始供暖，云游公司可因常盛公司的违约行为拒付供暖期的租金，但云游公司拒绝支付租金的时间即含供暖期间亦含非供暖期间，属行使权利过当，故其自身亦存在违约事实，亦应承担违约责任。双方当事人的违约行为将会导致对方无法实现合同部分目的，在合同履行完毕之前，双方当事人均有合同解除权，因双方当事人在2019年12月27日协商解除于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》，2017年3月24日、2018年4月3日签订的《补充协议》，从尊重当事人意思表示出发，本院确认《房屋租赁合同》《补充协议》于2019年12月27日解除。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一，关于常盛公司主张云游公司支付2016年12月1日至2019年11月30日期间的租金3,000,000元。涉案合同约定，2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，自合同签订并生效之日起合同期满5年，云游公司方可享受此优惠，如不到5年将补交免租期的租金1,500,000元。涉案合同于2019年12月27日协商解除，合同履行未满5年，根据前述约定，云游公司应补交免租期的租金。云游公司认为免租期内常盛公司收取了已租18户商铺的租金，应予以扣除。本院认为，双方约定的免租期适用条件仅为租赁合同满五年，而云游公司是在18间商铺已出租，租金由常盛公司收取的情况下签订合同，现双方均存在违约行为并协商解除合同，其要求扣减该18间商铺租金的意见无事实及法律基础，本院不予采信。对其认为因暖气不符合约定不应支付房租的意见，经释明，其主张租赁期间每年扣减三个月供暖期的房屋租金，本院认为，云游公司在知晓房屋不能正常使用，可以解除合同或者自行维修后向常盛公司主张赔偿，但其却采取放任态度，导致损失扩大，考虑常盛公司确实存在过错，本院酌情扣减三个月房屋租金，即250,000元（每年租金1,000,000元÷12个月×3个月）。云游公司主张因新冠病毒肺炎疫情防控原因，疫情期间其停工停产，应扣除相应的租金。从常盛公司提交的微信截图看，2020年1月30日、2月3日、2月6日、2月9日云游公司在其微信公众号上发布“保障油田生产物资供给”及招揽运输货物等经营信息，因此云游公司不能证实其在疫情期间停工停产，经释明，云游公司未提交相应证据证实该主张，且云游公司亦未免减其对外出租的房屋租金，故对该主张本院不予采信。一审法院结合本案情况认定云游公司支付2017年2月1日至2019年11月30日租金2,833,333元正确，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均认可应扣减承租户张金杰的租金23,881.50元。因此，云游公司应支付常盛公司2017年2月1日至2019年11月30日的租金为2,559,451.50元（2,833,333元-23,881.50元-250,000元）。双方的房屋租赁合同虽于2019年12月27日协商解除，但云游公司未搬离场地，仍在使用，故常盛公司主张按照合同约定年租赁1,000,000元，计算从2019年12月1日至实际搬离为止的房屋占用费，符合法律事实，本院予以支持。第二，关于常盛公司主张云游公司支付违约金600,000元，云游公司认为双方约定的违约金过高，请求调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本院认为，涉案合同履行过程中，因双方违约，且存在合同解除权的情况下，均未及时使用解除权，导致涉案合同非正常履行。对常盛公司违约导致的后果，本院已在应付租金内予以考虑，对云游公司违约导致的后果，虽常盛公司未举证证明云游公司违约行为给其造成的损失，但确实存在应交纳租金而未交纳租金导致的资金占用费的损失，故一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素，酌情认定违约金为260,000元正确，本院予以确认。第三，关于常盛公司主张云游公司修复涉案房屋室内室外被冻损坏的水、电、暖、消防等设施设备至正常使用状态的诉求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，当事人的诉讼请求必须明确，诉讼请求是一方当事人向对方当事人主张的法律上的权利及请求法院作出具体判决的要求，是当事人希望获得何种范围和方式的救济的意思表示，现常盛公司该诉求不明确具体，经释明，常盛公司表示愿意在云游公司交付房屋时，确认被冻毁的管线时再另行主张，本院认为，常盛公司无法明确该项诉求，亦表示可另案主张，故本院对该诉求暂不处理，由常盛公司另案主张。 关于争议焦点三。云游公司主张常盛公司赔偿装修损失441,922.50元及生产损失、设备搬迁费1,040,000元的诉请。因双方均有违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”。经释明，云游公司表示其暂时不搬离场地，上述损失实际未发生，亦无充分有效证据证实其主张，故对其反诉请求可根据双方过错程度，另案主张。 综上，上诉人云游公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果部分错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院（2019）新0204民初307号民事判决第三项、第四项、第六项、第七项，即“三、被告克拉玛依市云游物流有限责任公司支付原告新疆常盛房地产开发有限公司房屋租赁费损失（自2019年12月1日起至判决生效之日止，按照年租金1,000,000元计算）、赔偿原告新疆常盛房地产开发有限公司租赁房屋被占用期间的损失（自判决生效之日起至租赁房屋全部交付常盛公司之日止），按年租金1,000,000元计算；四、被告克拉玛依市云游物流有限责任公司支付原告新疆常盛房地产开发有限公司水费87,811.4元，于本判决生效后三日内付清；六、驳回原告新疆常盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告克拉玛依市云游物流有限责任公司的反诉请求”； 二、撤销维持新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院（2019）新0204民初307号民事判决第一项、第二项、第五项，即“一、解除原告新疆常盛房地产开发有限公司与被告克拉玛依市云游物流有限责任公司2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月24日、2018年4月3日签订的《补充协议》；二、被告克拉玛依市云游物流有限责任公司支付原告新疆常盛房地产开发有限公司租金2,809,451.5元、违约金260,000元，合计3,069,451.5元，于本判决生效后三日内付清；五、被告克拉玛依市云游物流有限责任公司修复金龙镇xxxx房屋室内室外被冻损坏的水、电、暖、消防等设施设备至正常使用状态，于本判决生效后十日内履行”； 三、被上诉人新疆常盛房地产开发有限公司与上诉人克拉玛依市云游物流有限责任公司在2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月24日、2018年4月3日签订的《补充协议》于2019年12月27日解除； 四、上诉人克拉玛依市云游物流有限责任公司支付被上诉人新疆常盛房地产开发有限公司租金2,559,451.50元、违约金260,000元，合计2,819,451.50元，于本判决生效后三日内付清； 五、驳回上诉人克拉玛依市云游物流有限责任公司的其他上诉请求。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费45,371元（本诉案件受理费36,302元＋反诉案件受理费9,069元），二审案件受理费31,356元，合计76,727元。由上诉人克拉玛依市云游物流有限责任公司负担64,731元，由被上诉人新疆常盛房地产开发有限公司负担11,996元。 本判决为终审判决。 审判长  陈疆伟 审判员  吕 平 审判员  李 萍 二〇二〇年十月十九日 书记员  刘丽飞