江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初371号 原告：徐州兰羽体育用品有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区九里村汉城东街**。 法定代表人：张峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙立，江苏青创律师事务所律师。 被告：徐州福森进出口有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区刘集镇政府院内西侧。 法定代表人：滕贺贺，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱超，江苏苏旭律师事务所律师。 被告：张学东，男，1979年5月14日生，汉族，住徐州市泉山区。 第三人：徐州市泉山区房屋征收办公室，住所地江苏省徐州市建国西路**。 法定代表人：刘林，该办公室主任。 委托诉讼代理人：孙静涛，男，1978年11月8日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：沈春雷，江苏尊鼎力律师事务所律师。 原告徐州兰羽体育用品有限公司（以下简称兰羽公司）与被告徐州福森进出口有限公司（以下简称福森公司）、张学东、第三人徐州市泉山区房屋征收办公室房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用简易程序。后因案件审理需要，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰羽公司的法定代表人张峰及其委托诉讼代理人孙立，被告福森公司的委托诉讼代理人朱超，被告张学东，第三人徐州市泉山区房屋征收办公室的委托诉讼代理人沈春雷、孙静涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰羽公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告福森公司支付原告因涉案房屋拆迁获得的拆迁补偿款1185037元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张学东将租赁被告徐州福森进出口有限公司的徐州市泉山区矿山路xx号的一间主要厂房，于2014年9月1日转租给原告徐州兰羽体育用品有限公司，因涉案房屋屋顶已经全部坍塌、、地面毁损严重原告加盖了约4000平方米隔热屋顶、铺设约4000平方米地坪，内部做了装饰装修，设17块羽毛球场地，整体投资超过1500000元。原告建设完成后用于经营“威克多羽毛球馆”，是在徐州市知名的大型的羽毛球馆，场地规模仅次于奥体羽毛球馆，从2014年9月1日开始改建，2015年1月1日开业至今一直正常经营，原告按年度向被告张学东缴纳租金，被告徐州福森进出口有限公司对被告张学东转租，对原告改建、装修涉案房屋，经营羽毛球馆从未提出异议。2019年4月20日，涉案房屋被徐州市泉山区房屋征收办公室征收拆迁，因原告对涉案房屋的改建、装修、改造产生的房屋征收补偿款应归原告所有，原告与被告徐州福森进出口有限公司多次协商无果，现提起诉讼，请法院依法支持原告诉请。 被告福森公司辩称，其因涉案厂房获得拆迁补偿相关权益，有事实和法律依据。福森公司与原告之间无租赁合同关系，根据合同相对性被告不是适格诉讼主体。另外，根据福森公司与被告张学东签订的合同可知，双方约定被告张学东不得对外转租，张学东对外转租时也未经过福森公司同意，故张学东和原告之间签订或达成的协议属于无效。同时，被告张学东承诺在拆迁时因经营所获得的所有赔偿（包括但不限于安置费用、经营损失、过渡费）及其他任何赔偿、补偿均归福森公司所有，故如果被告张学东与原告之间存在书面或口头的房屋租赁协议，被告张学东在明知无法取得拆迁可得利益情况下，还与原告约定拆迁利益归原告所得，过错在被告张学东，应由张学东承担相应赔偿责任。因此，原告要求福森公司支付原告所谓的补偿款无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告张学东辩称，其2013年租用被告福森公司的房屋是为了做汽车检测线，当时是自滕洪梅处租赁的。但因2014年政策规定汽车两年一审，就放弃做检测线了。当时，其找到滕洪梅家，告知滕洪梅转租的事情，因此，滕洪梅及福森公司对于转租是知晓的。2016年，因为其对外转租给他人经营羽毛球馆及饭店，滕洪梅还曾电话联系要求涨房租。 第三人徐州市泉山区房屋征收办公室述称，本案争议在原被告之间即可以解决，其不需要作为第三人参加诉讼，第三人认诉讼标的无独立请求权，与案件处理结果也无事实和法律上的利害关系。庭审前原告根据法院调查令已调取了房屋征收档案，第三人参加庭审没有实际意义。 经审理查明，2013年7月24日，被告福森公司（出租方甲方）与被告张学东（承租方乙方）签订《房屋院落租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于徐州市矿山路42号原段庄构件厂土地及房屋，其中土地面积约20亩（经甲乙双方确认的土地及房屋现状，作为本合同的附件）。租期为3年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止。甲乙双方同意，本合同中约定租赁土地及房屋的年租金为：2013年度年租金19万元整，2014年度年租金21万元整，2015年度租金为23万元整。在承租期内，乙方有权使用承租的房屋和院落。在承租期内，乙方有权自主合法经营，甲方不得干涉。合同期满后，乙方应提前一个月通知甲方是否愿意续租，如乙方愿意续租，同等条件下，乙方有优先承租权。乙方有义务保证不改变土地和房屋的现状，不得新建、扩建房屋，如因经营需要确需改变部分房屋现状，在向甲方提交相关设计图纸且在征得甲方同意后方可进行改变。同时，乙方保证在本合同到期或因其他原因本合同解除时，上述征得甲方同意后的改变均应保持改变后的状态，不私自变动，并不向甲方提出任何赔偿要求。乙方不得将本合同中约定的土地及房屋进行转租。乙方确认知悉合同中约定的房屋及土地面临被拆迁及征用。乙方同意因拆迁需要，甲方随时可以与乙方解除合同，甲方不向其承担违约责任及任何赔偿责任。双方还约定了其他权利义务。 2014年，被告张学东将上述租赁场地中共计3400㎡的面积（包括房屋）转租于原告，双方未签订书面合同，但商定租赁期限至房屋被征收时止。原告租赁房屋后用于开设羽毛球馆。为了经营需要，原告对场地进行了装修、修建，并增添了物品。 2016年8月20日，由滕洪梅代被告福森公司（出租方甲方）与被告张学东（承租方乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将矿山路xx号租赁给乙方使用，面积约6000平方米/1万平方米。乙方租用该厂房期限为两年（已租三年），即自2016年8月20日至2018年8月20日止，正式起租时间为2016年8月20日。厂房每年租金共计35万元。按年结算租金。第一年租金不变，第二年租金递增贰万元。乙方应保持厂房和所有房屋的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建和维修建筑物，须经甲方同意方能实施。且乙方所改建、增加的所有建筑物、设施和加甲方原有建筑物设施在内都归甲方所有。若遇拆迁、赔偿，乙方改造、增加的建筑物，设施有得到的赔偿、补贴也均有甲方所有。双方还约定了其他权利义务。 2019年5月7日，被告张学东出具《承诺函》一份，内容为：“鉴于本人承租了贵方具有租赁权的矿山路xx号土地与房产，租赁期限已届满（目前本人在实际使用），且矿山路xx号面临征迁。为此，本人承诺：1、在使用期间按照2016年8月20日贵我双方签署的租赁协议中约定的租金支付使用费；2、在矿山路xx号征迁时，本人同意矿山路xx号因经营所获得的所有补偿（包括但不限于安置费用、经营损失、过渡费用）及其他任何赔偿、补偿均贵方所有；3、其他事项遵照贵我双方于2016年8月20日签署的租赁协议处理；4、在征迁时，若本人自行安装的动力电获得补偿，则该补偿由本人享有。” 2019年11月27日，被告福森公司（被征收人乙方）与徐州市泉山区房屋征收办公室（房屋征收部门甲方）签订《房屋征收补偿协议》一份，载明因三环西路中天仕名周边旧城改造项目需要，对座落于矿山西路的房屋进行征收，乙方自愿选择货币补偿的方式，并约定乙方被征收房屋补偿总额为12170544元。双方还约定了其他权利义务。被告福森公司已领取了该协议约定的补偿款。 在拆迁过程中，江苏永信房地产土地评估咨询有限公司对案涉被拆迁房屋、土地及附属物价值进行了评估，并出具了《徐州市泉山区三环西路中天仕名周边旧城改造项目（非住宅）房屋征收评估报告单》、《附属物征收估价分户报告》、《企业拆迁补偿测算表》。 上述《徐州市泉山区三环西路中天仕名周边旧城改造项目（非住宅）房屋征收评估报告单》载明羽毛球馆层数1层、层高6.3米，房屋补偿单价977元/㎡，房屋补偿总价为3375047元。原告主张其对于房屋的屋顶进行了修建，虽然房顶没有补偿明细，但其因修建房顶花费了330000元左右，被告福森公司应当补偿其不低于300000元。 上述《附属物征收估价分户报告》载明：1、木墙围护266㎡，单价60元/㎡，总价15960元；2、环氧地坪3088.22㎡，单价40元/㎡，总价123529元；……4、空调挂机5台，单价150元/台，总价750元；5、空调柜机2台，单价240元/台，总价480元；6、墙砖85.68㎡,单价60元/㎡，总价5141元；7、玻璃隔断95.55㎡，单价300元/㎡，总价28665元；8、吧台4.32m，单价400元/m，总价1728元；9、吊顶336.2㎡，单价40元/㎡，总价13448元；10、道路2742.75㎡，单价100元/㎡，总价274275元；……13、砖混围墙554.98㎡，单价100元/㎡，总价55498元；……15、监控2套，单价300元/套，总价600元；16、水池5.6m³，单价120元/m³，总价672元；17、旗杆3个，单价200元/个，总价600元；18、太阳能3台，单价200元/台，总价600元；19、下水道457.4m，单价60元/m，总价27444元；20、暖气片12组，单价50元/组，总价600元；21、木墙裙83.6㎡，单价30元/㎡，总价2508元；22、化粪池90m³，单价120元/m³，总价10800元；……24、摄像头3套，单价300元/套，总价900元；25、深水井2眼，单价3000元/眼，总价6000元；26、隔热棉3454.5㎡，单价30元/㎡，总价103635元；……33、KT板广告牌228.3㎡，单价15元/㎡，总价3425元；34、广告字11.78㎡，单价20元/㎡，总价236元；35、塑胶地垫1890㎡，单价50元/㎡，总价94500元；36、卷帘门18.8㎡，单价100元/㎡，总价1880元；37、玻璃镜9.6㎡，单价40元/㎡，总价384元；38、外墙涂料2276.25㎡，单价15元/㎡，总价34144元。……原告陈述第4项中其增添了空调挂机2台，柜机1台；第10项中的道路有1000㎡是其修建的，其余第1、2、6、7、8、9、13、15、16、17、18、19、20、21、22、24、25、26、33、34、35、36、37、38项均是其增添或修建，为此，原告提供了材料费发票、收据、人工费收条、场馆施工过程中的照片等予以印证。被告张学东对于原告的该部分主张无异议。 上述《企业拆迁补偿测算表》载明征迁编号Z2-1-xxx，征收土地（工业用地）面积10353.7㎡，合法房屋（工业用房）面积6013.27㎡，土地补偿4503860元，房屋补偿4894812元，附属物补偿合计1742920元，其中附属物补偿1676725元；搬家费6013.27㎡×14元/㎡=84186元；提前奖、过渡费3000元+6013.27㎡×2元/㎡、天×30天=363796元。 在审理过程中，被告福森公司称涉案房屋和场地出租于被告张学东前是闲置的老厂区，应当是有屋顶的，至于后期装修和设备添加的问题，其不清楚。 本院认为，被告福森公司与被告张学东签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2018年8月20日止，在租赁期届满后，双方之间未签订书面的租赁合同，因此，双方之间视为不定期租赁。后涉案出租场地及房屋被拆迁，因此，双方之间的租赁合同应当终止。原告与被告张学东之间的租赁合同自然也应当终止。各方当事人之间应当进行清理和清算。 涉案场地出租于被告张学东前系老厂区，且处于闲置状态。后原告自被告张学东处承租的部分场地用于经营羽毛球馆，对于装修及增添物品等，原告举证了部分的票据、字据等予以说明，且被告张学东对此无异议，因此，结合涉案场地出租前的状态、原告举证及经营用途、《附属物征收估价分户报告》载明的附属物情况，原告主张木墙围护等（《附属物征收估价分户报告》中所载第4、5项中的空调挂机2台，柜机1台；第10项中的1000㎡的道路；第1、2、6、7、8、9、13、15、16、17、18、19、20、21、22、24、25、26、33、34、35、36、37、38项）共计27项属于其增添或修建更具有盖然性，本院予以确认。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”因此，可以看出，在房屋被征收后，对被征收人房屋价值的补偿与房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格有关。根据征收部门委托的评估机构的评估，相关附属物在拆迁时仍具有价值，原告虽与被告福森公司无租赁合同关系，但其作为相关物品的增添人，其有权要求在征收补偿范围内获得相关收益，而相关的征收补偿费用已经由被告福森公司领取，因此，原告要求被告福森公司支付相关的补偿费用，本院予以支持。经计算，依据《附属物征收估价分户报告》，由原告增添的木护围墙等物合计应得的征收补偿费用为633437元，被告福森公司应当支付原告。 对于原告主张的屋顶补偿费用，根据原告的举证，不能反映房屋征收部门针对涉案屋顶的维修、维护等单独进行了补偿，因此，不能据此认定被告福森公司已领取的补偿款中有其主张的所谓房顶的费用，即使存在原告所谓的修建房顶问题，其也无权据此要求被告福森公司进行补偿。 对于原告主张的搬迁费用，本院认为，原告虽然不是征收补偿方案的相对人，但原告作为实际使用人，因为征收实际会造成其搬迁的情况，因此，对于征收部分给付的搬迁费，根据公平原则，由被告福森公司将已领取的搬迁费用在征收补偿范围内支付原告，共计为47600元（3400㎡×14元/㎡）。 对于原告主张的过渡费，本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”从该规定可以看出，过渡费或安置费系针对产权调换安置方式所产生的补偿费，但根据被告福森公司与徐州市泉山区房屋征收办公室签订的《房屋征收补偿协议》内容来看，涉案征收的补偿方案为货币补偿。因此，原告的该项主张无事实依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定，判决如下： 一、被告徐州福森进出口有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐州兰羽体育用品有限公司拆迁补偿费633437元，搬迁费47600元，合计681037元； 二、驳回原告徐州兰羽体育用品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，保全费5000元，合计20600元，由原告徐州兰羽体育用品有限公司负担4990元，被告徐州福森进出口有限公司负担15610元，被告负担部分于本判决生效后七日内交至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  赵艳鹏 人民陪审员  祖桂杰 人民陪审员  周生光 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  陈 楠 附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》 第八十六条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。