广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初7933号原告深圳市桥头股份合作公司，住所地深圳市宝安区福永街道桥头社区居民委员会，统一信用代码91440300192473952D。法定代表人林树基，董事长。委托诉讼代理人陈启斌，广东坚果律师事务所律师。委托诉讼代理人曾淑婷，广东坚果律师事务所律师。被告深圳市兴启发电路板有限公司，住所地深圳市宝安区福海街道桥头社区富桥第五工业区**厂房******，统一信用代码914403007152203142。法定代表人卢威。委托诉讼代理人彭芳，广东华商律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人曾淑婷到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原、被告双方于2018年8月3日签订的《房地产租赁合同》自民事起诉状送达给被告之日解除。二、被告于判决生效之日起十日内向原告返还位于深圳市宝安区。三、被告向原告支付拖欠的租金人民币85250元（自2019年7月开始起算，暂计至2019年7月，要求计算至被告将租赁物业返还之日止）。四、被告向原告支付工业区内治安管理人员、卫生管理人员、水电管理人员、绿化管理人员工资分摊费合计人民币1500元（自2019年7月开始起算，暂计至2019年7月，要求计算至被告将租赁物业返还之日止）。五、被告向原告支付拖欠的水费合计人民币2548.9元（其中，2019年6月水费为911.86元、2019年7月水费为1637.04元；要求实际计算至被告将租赁物业返还之日止）。六、本案的诉讼费用由被告承担。具体事实与理由：2018年8月3日，原告与被告签订了《房地产租赁合同》，并约定：（1）原告深圳市桥头股份合作公司将深圳市宝安区福海街道桥头社区富桥五区4号厂租赁给被告使用；（2）租赁期间自2018年8月1日至2021年7月31日；（3）被告需每月10日前支付租金、水电费等综合费用，被告每逾期一日按拖欠租金金额的千分之五计付滞纳金。原告按照《房地产租赁合同》的约定将上述厂房交付给被告使用。自2019年7月起，被告一直未向原告支付上述厂房租金、其他管理费用等。截至起诉之日，被告尚拖欠原告上述厂房及宿舍的租金、其他管理费共计人民币86750元。2019年7月24日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告自收到通知之日于7月28日前及时付清拖欠的有关费用，但是，截至起诉之日，被告仍未向原告付清其所拖欠的费用。因被告的行为已经构成根本性违约，原告有权根据法律规定以及租赁合同的约定，行使合同解除权。庭审中，原告放弃第一项诉讼请求。被告答辩称，1、被告对于原告所主张的租金自2019年7月开始起计直至物业返还之日起的诉讼请求存在异议，因为在此期间我国发生了相应的新冠病毒的疫情，工厂公司受疫情的影响，产生大面积的瘫痪，相应的物业给予租金减免损失。原告是集体股份公司的物业，理应按照政府的相关规定给予相应的租金减免，该2020年1月至2020年3月该部分的租金应当扣除。2、原告对于被告也存在违约损失赔偿情形，在2019年7月17日当天，由于被告的员工向劳动办集体信访要求支付工资，原告为了配合劳动办的相应工作，擅自将被告的厂房封锁，导致被告的货物不能如期进行对外销售，给被告造成了很大的损失。由于原告的擅自锁门行为，进一步激化了员工的情绪，导致被告最终停厂停业。基于以上原因，原告需要向被告进行相应的赔偿。该部分赔偿款项可以抵扣部分租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2018年8月3日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将涉案租赁物业深圳市宝安区，租期自2018年8月1日至2020年7月31日，月租85250元，被告需每月10日前支付租金，每逾期一日按拖欠租金金额的千分之五计付滞纳金；被告按约定标准承担水电费用，并需分摊支付工业区内治安管理人员、卫生管理人员、水电管理人员、绿化管理人员的工资，即为1500元／月，连同租金一并支付。合同签订后，原告依约将租赁物业提供被告使用，被告按月缴纳租金及合同约定的其他费用，原告向被告出具相应的租赁发票和管理费收款收据。自2019年7月起，被告停止向原告缴纳租金，停止分摊支付工业区内治安管理人员、卫生管理人员、水电管理人员、绿化管理人员的工资（1500元／月），拖欠水费2548.90元。被告占用涉案租赁物业至今。庭审中，经审查，涉案租赁物业未作产权登记，当事人确认无相关合法报建报批手续。另，被告答辩以2020年年初疫情为由要求减免租金，但未到庭陈述、举证证明生产经营具体所受影响；原告自述曾于2020年2月份响应辖区政府倡议对辖区范围内企业统一减免15天的租金。本院认为，涉案租赁物业未作产权登记，无相关合法报建报批手续，当事人就该类建筑物确立的租赁合同关系依法无效。本诉部分。租赁合同无效，被告据合同所占有使用的标的物应当返还原告，原告该诉求于法有据，本院予以支持。同时，承租方已实际占有使用涉案租赁物业，应当支付物业的占有、使用费用，并承担相应的其他必要支出，具体标准本院酌定参照合同约定。被告以2020年年初疫情为由要求减免租金，但未到庭陈述、举证证明生产经营具体所受影响，应自负举证不能的不利后果，但鉴于原告已公布对辖区范围内承租企业减免2020年2月的半个月租金，该单方承诺具有法律效力，权益应当及于被告，因此，本院在被告应缴纳的占有使用费用中扣减相应部分。被告答辩称原告因配合劳动部门工作将被告的厂房封锁导致被告的经济损失，但未到庭陈述、举证证明具体的损失事实及法律上的因果关系，应自负举证不能的不利后果，本院不予采纳，被告可完备证据后另诉主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告深圳市兴启发电路板有限公司应于本判决生效之日起十日内将涉案租赁物业深圳市宝安区返还予原告深圳市桥头股份合作公司。二、被告深圳市兴启发电路板有限公司应自2019年7月1日起按85250元/月的标准向原告深圳市桥头股份合作公司支付涉案物业的占有使用费用，计至返还物业之日止，款项总额扣减42625元。三、被告深圳市兴启发电路板有限公司应自2019年7月1日起按1500元/月的标准向原告深圳市桥头股份合作公司分摊支付工业区内治安管理人员、卫生管理人员、水电管理人员、绿化管理人员的工资，计至返还物业之日止。四、被告深圳市兴启发电路板有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市桥头股份合作公司支付水费2548.90元。五、驳回原告其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1005元，由被告承担；被告应缴受理费部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇二〇年十月十四日书记员 潘嘉琦（兼）书记员 李  玉  婷附相关法条如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。