安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0104民初13160号原告：福州融侨物业管理有限公司合肥分公司，住所地合肥市庐阳区阜阳北路与菱湖路交口融侨悦城**楼**，统一社会信用代码91340100680810380p。负责人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：韩光辉，安徽世邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁园，安徽世邦律师事务所实习律师。被告：魏霞,女,1980年6月4日出生，汉族,户籍地安徽省合肥市蜀山区,现住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：柯灵，男，1973年6月1日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，现住安徽省合肥市蜀山区，系被告丈夫。原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司（以下简称融侨物业合肥分公司）诉被告魏霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融侨物业合肥分公司的委托诉讼代理人韩光辉、袁园、被告魏霞的委托诉讼代理人柯灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融侨物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付拖欠的物业费5601元及违约金7309.3元,合计12910.3元。2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2011年1月23日签订《美域花园业主前期物业管理服务协议》,就原告为美域花园小区提供前期物业服务进行了约定,合同约定:“高层住宅1.25元/m月,(2013年改革计费标准为1.44元/月平方米),业主应当在每月10日前缴纳当月物业服务费,业主自愿缴纳的,则可按季或年预缴。业主逾期3个月未缴纳物业服务费的,甲方可以按照每日千分之三收取违约金。业主逾期6个月仍未缴纳物业服务费的,原告可向项目所在地人民法院起诉。”合同签订后,原告按约定履行了服务义务,被告自2018年1月1日起,开始拖欠物业服务费至今,经原告多次催告,仍拒绝缴纳。起诉前,原告已向辖区居委会申请调解,被告至今仍拒绝交费,至2020年6月30日,被告共计拖欠物业管理服务费30个月,5601元,违约金7309.3元,共计12910.3元。综上,被告逾期缴纳物业费的行为,已经严重侵犯了原告的合法权益,为小区其它业主享受更好的物业服务,维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。魏霞辩称：我入住将近有九年的时间，我一直按期足额缴纳物业费以及房屋维修金，但是在我入住的第二年，我的房屋出现了漏水的情况。其中和物业多次沟通达三年之久，才出现第一次维修；后又出现了漏水，导致了家庭家具等损失，产生的维修费用1.5万元左右。后和物业经理协商，我说我来修缮，但是修缮费用谁承担，物业经理说一半一半的承担。所以我就在2018年进行了漏水修缮。后期，物业让我缴纳2018年物业费，我说不交，是因为当时和物业经理达成了协商，修缮费用是双方分担的。但是物业公司说不行，和我达成协商一致意见的物业经理已经离职，说的话不算。但是现在的物业经理，我也一直没有见到。从我未交物业费至今，我和家人只能跟在别的业主后面进入小区，电子进门卡之类的无法使用，且因为我没有缴纳物业费，小区也不给我交停车费，导致我的车一直停在小区的外面。综上各种原因，导致我和我爱人多次产生矛盾。且我不是不缴纳物业费，而是因为我有原因才不缴纳的，因为之前和物业协商的事情，导致我现在的生活产生各种问题。房屋因为漏水，导致房屋内的衣柜等产生霉、电闸经常有问题等。我不交物业费是为了引起物业公司的注意，解决房屋漏水的问题。本院经审理认定事实如下：2011年7月2日，福建金辉集团安徽房地产有限公司（甲方）与福州融侨物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订一份《金辉·美域花园前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对美域花园小区进行物业管理服务；合同期限自中标之日起至业主委员会成立之日至（本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止）；小区物业收费标准为：多层花园洋房为每月每平方米0.83元，高层住宅为每月每平方米1.25元，商业用房为每月每平方米2.0元；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月发生的物业服务费由业主承担；物业服务费每半年交纳一次，业主应在每半年的第5日履行交纳义务；逾期交纳物业费的按应交数额3%支付违约金。合同同时对物业服务内容、服务质量、双方的权利义务等事项也作出相应的约定。魏霞为美域花园小区B区2幢1806室业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为129.62平方米。2011年1月23日，魏霞与融侨物业合肥分公司签订了《美域花园业主前期物业服务协议》约定高层住宅物业费为每月每平方米1.25元（不含公共能耗费），按季度缴纳物业费，缴纳时间为每季度的第一个月20日前，逾期未缴纳相关费用的，则需从逾期之日按每天应缴纳款项的万分之三缴纳滞纳金。魏霞称入住的第二年房屋即出现漏水现象，物业维修过一次，但没有修好，房屋仍反复出现漏水。其确认自2018年1月1日起，未再交纳过物业费。2012年12月27日起，合肥市蜀山区物价局核准融侨物业合肥分公司对美域花园小区有电梯高层物业综合服务费按每月每平方米1.44元收取。以上事实由当事人陈述、原告提供的《前期物业管理合同》、《美域花园业主前期物业服务协议》、服务价格登记证、收楼物品移交表、律师函及快递邮寄单、被告提供照片一组，视频一份在卷佐证，足以认定。本院认为：融侨物业合肥分公司与美域花园小区的原开发建设单位福建金辉集团安徽房地产有限公司签订前期物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。魏霞辩称不交物业费的主要原因为屋顶漏水导致房屋受损，屋顶漏水问题究其本质系属房屋质量问题，在质保期内应向房屋开发公司主张权利；超过质保期，房屋共用部位的大、中型维修应当启动房屋维修基金。原告未提供充分证据证明融侨物业合肥分公司提供的服务明显有违合同约定且相关责任可归责于原告，不足以构成拒付物业服务费的理由，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。关于违约金部分，鉴于魏霞并非恶意拖欠物业费，且从物业公司和业主沟通过程来看，融侨物业合肥分公司的物业服务仍有进一步完善的空间，故本院对其主张的违约金不予支持。综上，魏霞应当向融侨物业合肥分公司缴纳2018年1月1日至2020年6月30日的物业费5599元（129.62㎡×1.44元/㎡/月×30个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告魏霞于本判决生效之日起十日内一次性支付原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费5599元；二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费123元，减半收取为64.5元，由被告魏霞负担25元，原告福州融侨物业管理有限公司合肥分公司负担39.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 丁 淳二〇二〇年十月二十六日书记员 杨晓燕附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。