江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1731号原告：张林海，男，1986年11月7日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。原告：宋小倩，女，1986年2月17日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：丁敏，江苏海郡律师事务所律师。被告：肖国忠，男，1968年11月2日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被告：赵雪梅，女，1968年12月28日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。两被告共同委托诉讼代理人：赵新建，男，1968年4月2日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被告：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳东路**楼**。法定代表人：王秋，总经理。委托诉讼代理人：孙振政，张晨，江苏苍梧律师事务所律师。原告张林海、宋小倩与被告肖国忠、赵雪梅、连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，于2020年6月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某两原告的共同委托诉讼代理人丁敏，被告赵雪梅及两被告共同委托诉讼代理人赵新建，被告儒房公司的委托诉讼代理人孙振政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林海、宋小倩向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告肖国忠、赵雪梅向原告支付双倍定金87.2万元、剩余购房款6.4万元，三被告共同向原告返还中介费2万元，共计95.6万元；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系。2019年8月22日，原告张林海、宋小倩及被告肖国忠、赵雪梅在被告儒房公司处就位于连云港市海州区（天顺国际花园）11号楼1单元1003室房屋签订房屋买卖合同，合同约定该房屋总价款为218万元整，买方在本合同签订之日支付定金人民币10万元，后于2019年9月10日签订购房补充协议，约定追加40万元定金；合同履行期间，该房产因被告原因被法院查封，导致合同不能继续履行，两原告要求解除合同并同意退还房屋，为保护原告合法权益，特诉至人民法院，恳请依法审理并判如所请。被告肖国忠、赵雪梅辩称：1、我方没有违约，不得解除原告与我方之间的房屋买卖合同，要求继续履行合同。2、中介费我方没有收取，不应该由我方返还。3、40万元款项虽然约定是定金，但是我方出具的收条可以反映出该40万元的性质是房屋预付款。4、如果原告坚持解除合同，我方同意，要求返还房屋。被告儒房公司辩称：1、我公司只收取7000元中介费，并非原告主张的2万元，我公司作为居间方已经按照合同约定促成了原、被告之间的房屋买卖合同，居间义务已经完成，7000元中介费不应退还。2、本案局面并非是我公司过错造成，合同签订时涉案房屋不存在查封，原告对于房屋尚未取得房产证是明知的，我公司也对双方当事人进行充分风险告知，在合同签订后至本案纠纷发生前，我公司也一直在催告尽快办理产权证以及过户手续。综上，应当驳回对我公司的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提供的房屋买卖居间合同、购房补充协议、收条三张及账户交易明细、不动产登记簿查询记录，被告儒房公司提供的房屋买卖交易风险告知书、儒房公司工作人员与赵雪梅的微信聊天记录、佣金收据等证据，对方当事人对真实性不持异议，本院予以确认，并在卷为证。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年8月22日，原告张林海、宋小倩（乙方）、被告肖国忠、赵雪梅（甲方）、被告儒房公司（丙方）三方签订《房屋买卖居间合同》一份，主要内容为：一、房屋基本情况：甲方自愿将坐落于连云港市海州区巨龙南路天顺国际花园9#-1-1003（新11#-1-1003室）的房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给乙方，房屋所有权人为肖国忠、共有权人为赵雪梅，丘地号02331076-30，面积136.58平方米。甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已将该房的房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。待房产过户，该房产的一切权利转移到乙方名下，归乙方所有。在此之前，有关该房的一切债权债务与乙方无关。二、成交价格及付款方式：房屋转让价格为人民币218万元整（房屋总价包含主卧衣柜1套、次卧衣橱2套、次卧床1张、空调4台、电视1大1小、冰箱1台、洗衣机1台、画及室内不可拆除的不能拆除）。签订本合同时，乙方支付人民币10万元整作为定金，甲乙双方约定自签订本合同53日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，暂定首付款40万元、银行贷款金额168万元（贷款金额和贷款利率以银行最终审批结果为准，产值款金额随银行贷款金额变动进行调整，放款时间以银行实际放款时间为准），如乙方所申请贷款因买方自身因素未能获银行审批，乙方自行筹集剩余房款，以现金形式支付甲方。三、中介服务费及支付：甲方向丙方支付中介服务费人民币2万元整，乙方向丙方支付中介服务费2万元整。四、房屋过户手续办理：待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续，待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。五、房屋交付：甲、乙双方办理完房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。甲方必须在交房当时保证房屋不存在其他任何纠纷。六、责任：1、甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方相关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、在签订本合同后，甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价3%的违约金，超过半个月的可单方解除合同（甲乙双方协商好的除外）。七、合同争议及违约处理：1、如因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿违约金（为总房价款的20%），或者有权要求甲方继续履行本合同，丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约一方支付丙方的中介服务费（房屋转让价的2%）。2、如因乙方原因导致本合同无效、解除、终止的，则甲方有权没收定金并且按合同约定赔偿违约金（为总房价款的20%），丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约一方支付丙方的中介服务费（房屋转让价2%）。合同还就其他事项进行了约定。签约当日，儒房公司出具《房屋买卖交易风险告知书》，提示买卖双方交易风险，如要求卖方如实告知房屋权属状况、房屋属性，提醒买卖详细了解房屋权属情况并要求卖方提供房屋权属状况的相关证明等，张林海与肖国忠均在该告知书上签名。同时，儒房公司向张林海出具了7000元中介服务费收据。2019年8月23日，张林海向儒房公司转账7000元和两笔5万元，共计10.7万元。儒房公司向因肖国忠、赵雪梅某1应给付儒房公司中介费2万元，儒房公司直接从中扣除将剩余8万元转账给赵雪梅。后肖国忠、赵雪梅（甲方）、张林海（乙方）、儒房公司（丙方）签订购房补充协议，协议主要内容为：一、付款方式：1、于2019年8月22日乙方支付定金10万元整给甲方。2、2019年10月15日之前追加40万元整定金给甲方，交齐40万元定金一周内交房。3、甲乙双方约定此房的成交价格为218万元整，各付各税。二、此房出证时首付款资金托管部分（50万元整）由甲方支出监管。三、如果2020年6月1日前房产证仍未出，则房屋仍然交由乙方使用，使用至出证时过户。2019年9月10日，张林海向赵雪梅转账四笔5万元，共计20万元。肖国忠、赵雪梅出具收条，内容为：今收到张林海购买天顺国际花园9-1-1003（新11-1-1003）部分房款20万元。2019年10月10日，张林海向赵雪梅转账20万元。肖国忠、赵雪梅出具收条，内容为：今收到张林海购买天顺国际花园9号楼1单元1003室（新11号楼1单元1003室）部分房款20万元。肖国忠、赵雪梅收款后随即将案涉房屋交付张林海、宋小倩使用，交接房屋时，肖国忠、赵雪梅未将合同约定中的一套衣橱交付，故退还张林海、宋小倩5000元。合同签订后至2020年3月下旬，儒房公司工作人员多次通过微信询问赵雪梅案涉房屋的房产证是否办下来，赵雪梅一直未给出确定时间，至2020年3月21日回复，5月份左右。2020年5月25日，连云港市不动产登记中心出具的不动产登记簿查询记录显示：位于海州区的案涉房屋权证号为苏（2019）连云港市不动产权第**，所有人为连云港市天顺房地产开发有限公司；2010年12月28日备案预售商品房买卖预告登记，权利人为肖国忠；2019年10月18日，案涉房屋首次被本院查封，此后又多次被本院查封。肖国忠和赵雪梅陈述，他们外欠债务400万元左右，涉民间借贷案件20余起，除案涉房屋外没有其他财产可供执行。关于张林海、宋小倩的诉讼请求，本院分析认定如下：一、关于张林海、宋小倩要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，肖国忠、赵雪梅应当保证案涉房产无任何经济纠纷，若发生与相关债务纠纷，由其负责解决并承担一切后果及违约责任。案涉房产因肖国忠、赵雪梅欠债已被人民法院查封，未经人民法院解除查封，不具备办理权属转移登记的现实条件，即肖国忠、赵雪梅在法律上不能履行办理产权过户手续的义务。肖国忠、赵雪梅的行为已构成根本违约，导致张林海、宋小倩购买房屋取得房屋产权的合同目的不能实现。因此，张林海、宋小倩要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。二、张林海、宋小倩要求肖国忠、赵雪梅双倍支付定金87.2万元、剩余购房款6.4万元的诉讼请求，以及肖国忠、赵雪梅要求返还房屋的请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张林海、宋小倩已给付肖国忠、赵雪梅部分价款，肖国忠、赵雪梅某2将案涉房屋实际交付张林海、宋小倩，合同解除后，双方互负返还义务。因此，张林海、宋小倩要求肖国忠、赵雪梅返还已付价款，肖国忠、赵雪梅要求张林海、宋小倩返还案涉房屋，对方当事人并无异议，本院予以支持。双方的争议焦点在于，已付价款中适用双倍返还罚则的定金数额是多少。本院认为，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金合同具有实践性。担保法司法解释规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案原、被告在《房屋买卖居间合同》中约定定金为10万元，双方均按约履行。后，原、被告又签订补充协议，约定增加定金40万元，但肖国忠、赵雪梅收取40万元时出具的两份收条都注明为“房款”，而非定金，张林海、宋小倩亦接受了收条，故双方以实际行为变更了40万元款项的性质，双方关于增加定金40万元的约定未实际生效。另，肖国忠、赵雪梅与张林海、宋小倩交付房屋时减少价款5000元，故实际收取张林海、宋小倩定金10万元，预付房款39.5万元。肖国忠、赵雪梅违约不能履行产权过户义务，应当返还双倍定金20万元及预付款39.5万元，合计59.5万元。张林海、宋小倩要求肖国忠、赵雪梅返还定金及房款共计93.6万元，多主张的部分，本院不予支持。三、张林海、宋小倩要求肖国忠、赵雪梅、儒房公司共同返还中介费2万元的诉讼请求。当违约行为产生的损害高于定金罚则金额时，除适用定金罚则外，当事人仍有权要求赔偿实际损失。张林海、宋小倩因购买案涉房屋支付儒房公司中介费7000元，为交易成本，因合同解除构成其实际损失，考虑案涉房屋交易至本院判令解除期间相同地段房屋价格上涨因素，张林海、宋小倩依定金罚则获得的10万元不足以弥补其实际损失，肖国忠、赵雪梅作为违约方应当予以赔偿。张林海、宋小倩多主张的1.3万元，与事实不符，本院不予支持。张林海、宋小倩还要求儒房公司共同承担中介费返还义务，但未提供证据证明儒房公司存在违约行为，儒房公司已促成合同成立，并提供证据证明其在居间过程中已尽到风险提示告知以及催促履约等义务，不应承担居间费用返还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第四百六十二条、《最高人民法院关于若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张林海、宋小倩与被告肖国忠、赵雪梅、连云港儒房房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及《购房补充协议》；二、被告肖国忠、赵雪梅于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张林海、宋小倩双倍定金20万元、购房款39.5万元、中介费0.7万元，合计60.2万元；三、原告张林海、宋小倩于本判决生效之日起十日内将位于连云港市海州区的房屋[权证号为苏（2019）连云港市不动产权第0073450号]返还被告肖国忠、赵雪梅；四、驳回原告张林海、宋小倩的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13360元、保全费5000元，合计18360元，由原告张林海、宋小倩负担6800元，被告肖国忠、赵雪梅负担11560元（原告张林海、宋小倩已预交，被告肖国忠、赵雪梅于给付上述款项时一并给付原告张林海、宋小倩）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 长  许娜娜人民陪审员  余汶娟人民陪审员  陈淑江二〇二〇年十月十五日书 记 员  洪田田法律条文、上诉须知及执行账号附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百六十二条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。【二】《最高人民法院关于若干问题的解释》第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。【五】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、海州区人民法院执行账号当事人可以将款项直接支付给对方权利人或者交纳至本院账户，收款人户名：连云港市海州区人民法院，账号：32×××99，开户行：连云港建行海宁西路分理处。