江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初2263号原告：常州大宁商业管理有限公司，统一社会信用代码91320412055184679W，住所地江苏省常州市武进区嘉泽镇状元坊。法定代表人：刘大年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈墨，江苏禾邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶震，男，该公司监事。被告：武进区嘉泽状元坊饭店，统一社会信用代码92320412MA1XYPU38M，住所地江苏省常州市武进区嘉泽镇状元坊桃花源。经营者：郭晓如。被告：郭志平，男，1968年6月7日出生，汉族，住江苏省常州市新**。被告：刘菊凤，女，1968年9月14日出生，汉族，住江苏省常州市新**。原告常州大宁商业管理有限公司（以下简称大宁公司）诉被告武进区嘉泽状元坊饭店（以下简称状元坊饭店）、郭志平、刘菊凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序由审判员童旻雯独任审判，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，由审判员童旻雯、人民陪审员王海霞、冯舒筠依法组成合议庭，于2020年9月14日开庭审理。原告大宁公司的委托诉讼代理人陈墨、陶震、被告状元坊饭店、郭志平、刘菊凤的共同委托诉讼代理人屠江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大宁公司向本院提出以下诉讼请求：1、解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2、被告立即腾退并返还租赁房屋；3、被告向原告支付拖欠租金75万元（暂计算至2020年4月30日，应计算至被告实际返还房屋之日）；4、被告向原告支付因拖欠租金所产生的滞纳金106800元（以拖欠租金为基数按照月利率2%计算，暂计至2020年4月30日，应计算至被告实际履行完毕之日）；5、被告向原告支付拖欠的水电费39784元（水费暂计算至2019年10月，电费暂计算至2019年11月，水电费应计算至被告实际返还房屋之日）；6、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为:1、解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2、被告立即腾退并返还租赁房屋；3、被告向原告支付拖欠租金90万元（暂计算至2020年9月30日，应计算至被告实际返还房屋之日）；4、被告向原告支付因拖欠租金所产生的滞纳金190800元（以拖欠租金为基数按照月利率2%计算，暂计算至2020年9月30日，应计算至被告实际履行完毕之日）；5、被告向原告支付拖欠的水电费110995元（水费暂计算至2020年8月，电费暂计算至2020年8月30日，水电费应计算至被告实际返还房屋之日）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月10日，郭志平与原告签订了《嘉泽状元坊租赁合同》，将案涉房屋出租给郭志平使用，自2013年9月28日开始，租期8年。直至2018年12月28日，郭志平与原告另行签订了《房屋租赁合同》，约定郭志平承租上述房屋，租期自2019年1月1日起至2024年3月31日止，租金为3万元/月，同日双方还签订了补充协议，约定2013年9月28日至2018年9月27日这五年的房租以每年10万支付，总计50万元；2018年9月27日被告拖欠原告水电费50474元。2019年2月28日，上述房屋被用作经营场所注册开设武进区嘉泽状元坊饭店，郭志平、刘菊凤夫妻及其女儿郭晓如共同经营该饭店，经营期间刘菊凤、郭晓如支付租金、水电费190326元，至今被告仍然拖欠租金和水电费。同年7月2日，原告向被告发送催款函，同年7月9日被告发回执函给原告，承认拖欠房租及水电费，并承诺支付时间，但被告未按照约定支付相关款项。被告状元坊饭店、郭志平、刘菊凤共同辩称，首先，状元坊饭店是于2019年2月28日才成立的，在此前与原告签订租赁协议与补充协议，为武进区嘉泽滨江渔村大饭店，实际经营人为陈刚与郭志平，在成立之前的房屋租金与水电费不应由状元坊饭店来承担，此外，状元坊饭店营业执照上载明的经营者郭晓如实为郭志平与陈刚聘请的经理，由其代为登记的负责人；其次，刘菊凤并非本案适格的被告，未参与过饭店的管理，饭店的管理系其丈夫郭志平与他人包括陈刚以及刘强合作经营的；第三，郭志平不同意解除双方的租赁合同以及补充协议，因为当初是原告找到陈刚来招商，开设饭店的，其加入到陈刚的合伙中，且已投入近千万元的装修成本，本应在2020年过年时饭店经营得好，答应支付相应的拖欠的房租，但因疫情原因，饭店经营停滞，才导致租金无法归还，所以恳请与原告方进行协商处理此事；第四，对于拖欠的租金和水电费数额均没异议，对于滞纳金，认为其主张的标准过高，恳请法院予以调整、降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、房屋权属情况坐落于常州市武进区房屋系常州市江南花都花卉产业园有限公司所有，该房屋于2013年开始出租给原告大宁公司，由该公司经营。2、房屋租赁情况2013年5月10日，原告大宁公司（甲方）作为出租方与陈刚、郭志平（乙方）签订《嘉泽状元坊租赁合同》，约定将常州市武进区嘉泽镇状元坊桃花源餐厅区域出租给乙方使用，乙方的经营用途为大型餐饮，品牌为滨江渔村，租赁期限为2013年9月28日起至2021年9月27日止，租金标准为2013年9月28日至2016年9月27日为76万元/年，2016年9月28日至2021年9月27日为108万元/年。2018年11月26日陈刚向大宁公司出具授权委托书，载明：“授权郭志平为我方‘武进区滨江渔村大饭店’与贵司洽谈合同谈判事宜的全权代表人。2018年12月28日，大宁公司（甲方）与郭志平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方使用，租赁期限为2019年1月1日起至2024年3月31日止，共5年3个月（其中3个月为装修期），租金标准为36万元每年，支付方式为每月支付3万，2020年12月31日之前支付给大宁公司，2020年12月31日之后，若大宁公司不再承租状元坊商业街区，租金由常州市江南花都花卉产业园有限公司收取。租赁合同期满或因乙方违约等原因提前解除合同，房屋内的固定装修不对乙方作任何补偿，乙方对装修自行处理，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，所需费用由乙方负担，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的5‰。当日，大宁公司与郭志平签订《房屋租赁合同补充协议》，具体内容为：1、陈刚委托郭志平全权协商谈判，并对谈判内容认可（附陈刚委托书）；2、甲方考虑到乙方在经营过程中的实际困难，特许在2013年9月28日至2018年9月27日这五年的租金以每年10万元支付，总计支付50万元整，分三次支付，第一次支付时间2019年1月5日之前，第二次支付时间2019年1月31日之前，第三次支付时间2019年9月30日前；3、在剩余租赁期限内，房租为每月3万元；4、乙方为了改善经营环境，准备再次装修改造，改造期间房租减免，改造完成后开始营业起，每月月底支付甲方3万元房租（2019年4月1日之前开始每月支付）；5、2018年9月27日之前，乙方拖欠甲方电费11551元，水费38923元共计50474元，支付时间签订完本协议后一天内；6、乙方需按此协议支付房租以及支付水电费才能享受该协议内容；7、……；8、2013年签订的《嘉泽状元坊滨江渔村饭店租赁合同》经双方友好协商，决定解除合同。3、状元坊饭店的注册情况和三被告的身份情况状元坊饭店于2019年2月28日注册成立，系个体工商户，经营者郭晓如，经营场所为武进区嘉泽镇状元坊桃花源。郭志平与刘菊凤系夫妻，郭晓如系二人的女儿。4、房租及水电费支付情况2019年7月1日，大宁公司向郭志平发送催款函一份，因2019年5月、6月、7月三个月的房租和水电费用未能及时支付，故要求在2019年7月15日之前缴纳房租及水电费。郭志平收到该催款函后，通过微信方式向大宁公司发送回执函一份，其中载明：“在2019年7月31日之内支付5月份房租租金3万元；在2019年8月31日之内支付6、7、8月份房租租金9万元；从9月份开始每月支付当月房租租金和其他费用。以前房租租金50万元已付5万元，剩余欠款45万元其中在2019年10月31日内支付10万元，在2019年12月30日内支付10万元，其余25万元在2020年5月31日内结清。”该回执函上由状元坊饭店加盖公章。关于房租及水电费的支付情况，经双方确认如下：首先，2013年9月28日至2018年9月27日期间的房租尚欠45万元，水电费已付清；其次，2019年1月1日至2020年9月30日期间的房租，装修期3个月和因疫情影响扣除2个月不计算房租，且被告已支付了1个月房租，因此尚欠2019年5月至2020年9月的房租金共计45万元；第三，截止2020年8月，尚欠水电费共计108157元。上述事实有房屋产权证、证明、《嘉泽状元坊租赁合同》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、授权委托书、催款函、回执函、水电费清单复印件及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点是状元坊饭店和刘菊凤是否应当承担支付租金和水电费的责任。《嘉泽状元坊租赁合同》虽然由大宁公司与陈刚、郭志平所签订，但在2018年12月28日双方已达成协议，解除了该合同，并由大宁公司与郭志平重新签订了新的房屋租赁合同，并明确在《嘉泽状元坊租赁合同》租赁期间的50万租金由郭志平承担，后郭志平向原告出具回执函，对案涉全部租金均予以确认，该回执函上加盖有状元坊饭店的公章，应当视为状元坊饭店、郭志平对上述全部租金的认可。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。从状元坊饭店的经营方式来看，登记的经营者系郭晓如并担任饭店经理，郭志平实际负责饭店的管理工作，被告刘菊凤虽辩称其不参与饭店的经营，但其系家庭成员，且未提供证据证明其存在其他独立收入，并结合其为状元坊饭店支付过水电费、房租等行为来看，能够认定其实际参与状元坊饭店的经营活动，因此本院认为状元坊饭店属于家庭经营的个体工商户，郭志平、刘菊凤作为家庭成员，应当以家庭财产共同承担还款责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”由于被告未按约及时支付租金和水电费，原告要求解除合同的主张，本院予以支持。原告要求被告承担月利率2%的滞纳金明显过高，本院进行酌情调整，其中应支付日期在2019年8月20日之前的，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算，应支付日期在2019年8月20日之后的，按逾期之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。经核算，本院确认截止2020年9月30日，滞纳金共计133845元，被告应予支付，并按判决之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算继续支付至付清房租之日。依照《中华人民共和国民法通则》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告常州大宁商业管理有限公司与被告郭志平签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；二、被告武进区嘉泽状元坊饭店、郭志平、刘菊凤于本判决生效之日起三个月向原告常州大宁商业管理有限公司返还租赁房屋；三、被告武进区嘉泽状元坊饭店、郭志平、刘菊凤于本判决生效之日起二十日内向原告支付租金90万元（暂计算至2020年9月30日），并按照每月3万元的标准计算至实际返还房屋之日止；四、被告武进区嘉泽状元坊饭店、郭志平、刘菊凤于本判决生效之日起二十日内向原告支付滞纳金133845元（暂计至2020年9月30日），并按判决之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算继续支付至付清房租之日止；五、被告武进区嘉泽状元坊饭店、郭志平、刘菊凤于本判决生效之日起二十日内向原告支付拖欠的水电费108157元（水费暂计至2020年8月，电费暂计算至2020年8月30日），并按实际产生的水电费用支付至返还房屋之日止；如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12318元，保全费5000元，合计17318元，由被告武进区嘉泽状元坊饭店、郭志平、刘菊凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  童旻雯人民陪审员  王海霞人民陪审员  冯舒筠二〇二〇年十月十九日书 记 员  单 英