江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2212号原告：赵建新，男，1953年12月21日出生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：蔡军，江苏金矛律师事务所律师。被告：润州区万津宾馆，统一社会信用代码92321111MA1P13QG1A，住所地：镇江市润州区万达广场**第****。经营者：吴春三，男，1980年3月24日生，汉族，住浙江省丽水市云和县。委托诉讼代理人：朱彤，江苏瀛镇律师事务所律师。原告赵建新与被告润州区万津宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵建新的委托诉讼代理人蔡军、被告润州区万津宾馆的经营者吴春三及其委托诉讼代理人朱彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建新向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告所签《房屋租赁合同》；2、判令被告支付场地占用费276666.67元、免租期2个月租金116666.67元、房屋租赁违约金256000元、违规装修赔偿100000元、物业费487538.52元、未缴水电费5412元，合计1242283.86元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为了经营宾馆所需，2013年2月5日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》。合同对租赁期限、租金标准、支付方式和违约责任等进行了约定。2019年11月16日，在被告逾期不缴租金又不解除合同构成违约的情况下，原告向被告发出了书面催告。被告置之不理，拒不交还房屋并继续使用案涉房屋至今，给原告造成经济损失。原告认为被告违反合同约定，拖欠数十万元的物业费不缴，继续使用承租的房屋拒不交还，已构成违约，给原告造成损失。现向贵院提起诉讼，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告润州区万津宾馆辩称，1、被告在原告催告之前的2019年11月15日支付了下一期部分房租5万元，原告于2019年11月30日带人到被告宾馆张贴封条，不让被告经营，强行驱赶被告工作人员，此后宾馆一直处在原告的控制之下，并无诉状陈述被告拒不交还房屋继续使用案涉房屋的情况。2、被告对案涉房屋的装修是在原房东和物业允许的情况下进行的，并正常使用至2019年11月底，违规装修不能成立。3、因物业公司服务问题万达广场C05栋的业主集体拒缴物业费，原告也未缴纳物业费。4、原告主张的水电费没有事实依据，被告在2019年11月底已交清案涉房屋水电费。5、场地占用费276666.67元没有事实和法律依据，2019年11月30日原告单方落锁封门，被告已经失去对案涉房屋的占有。6、免租期2个月租金116666.67元，租赁合同已经履行7年4个月，原告只能主张1个月的免租期租金。7、房屋租赁违约金256000元，被告交付下一年部分租金5万元表达履行合同的诚意，而原告不与被告协商采取强制措施终止合同的履行，原告是擅自解除合同的一方，故原告不能适用合同第十条第二款约定主张违约金。8、被告愿意继续履行，租金条款需要重新协商。本院经审理认定事实如下：2013年2月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于镇江市万达广场C05栋第4层房屋（面积约为1533平方米）出租给被告作为经营宾馆酒店使用。该房屋系毛坯房，原告同意被告对该上述房屋进行装修，装修工程需符合物业要求，且不得破坏房屋建筑结构安全。装修费用由被告承担。该房屋租赁期限为自2012年7月30日起至2022年11月29日止，其中2012年7月30日至2012年11月29日为原告给与被告的租赁装修免租期，2012年11月30日至2022年11月29日为有偿租赁期间，期限十年。该房屋有偿租金的租赁期间具体租金标准为：第一年、第二年的租金不变，为每年七十万元整，第三年七十一万元，第四年七十三万元，第五年七十三万八千元，第六年七十七万元，第七年八十万元，第八年八十三万元，第九年八十五万元，第十年八十八万元。租金支付方式为先付后租，每年10月30日前被告向原告付清下一年的租金。被告经营行为所产生的一切相关税、费（如水电费、有线电视费、消防、卫生费、营业税、物业费等）由被告承担。被告逾期支付房租超过15天的，视为被告根本违约，原告有权单方解除合同，收回房屋。原告提供被告的四个月装修免租期，如果因为被告原因，合同未履行完毕即解除或者终止的，将按照每2.5年给予一个月免租期，来折算实际应给的免租期限。超出的期限按照第一年的租金标准进行折算。若被告违反合同，原告有权给予扣除相应费用或没收该保证金。如合同一方在合同期内擅自解除合同的，需向对方支付合同剩余期间租金10%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将出租标的物交付给被告，被告则将承租房屋用于经营宾馆。2019年11月15日，被告向原告转账支付5万元。2019年11月16日，原告向被告发出《函》，载明：“根据甲乙双方2013年2月5日签订的《房屋租赁合同》贵方应于2019年10月30日前缴纳下一期（2019-11-30至2020-11-29）的租金，现逾期超过15天，已经违约。按合同约定，现通知你方解除双方的《房屋租赁合同》。你方必须在十日内与我方办理房屋交接手续并承担违约责任。另我方获悉贵方尚欠大众物业公司数年物业费。按合同规定交纳此费是贵方的责任。贵方需近期交清。”2019年11月30日，原告派人至万津宾馆对房门张贴了封条，被告所有工作人员撤离，被告所有设施（床、家电、卫生洁具等）均未搬离。2020年3月21日，七里甸派出所收到报警，《接处警工作登记表》载明：“2020年3月21日12时49分左右，民警接报警后至万津宾馆，报警人朱海峰称其受万津宾馆房产所有人委托来查看宾馆情况的，因该房产之前是租赁给钟某经营万津宾馆的，2019年底双方已经终止了合同，但钟某数日前在其不知道的情况下私自来到宾馆并入住，报警人要求钟某立即搬出宾馆并给予适当的补偿，钟某表示同意立即搬出，关于补偿事宜双方自行协商。”2020年3月28日，七里甸派出所再次收到报警，《接处警工作登记表》载明：“2020年3月28日20时58分，民警接报警后至江苏省镇江市润州区，报警人朱海峰称自己的店铺被盗，民警至现场未发现人员，朱海峰本人至现场未发现财物被盗，后据民警核实，其称可能为其前员工来到店中居住，双方存在纠纷，民警登记备案。”审理中，原告称，被告到现在为止没有向原告交还房屋，2020年3月28日，被告仍在占有使用租赁物，朱海峰是原告公司的员工，受原告指派定期查看宾馆情况。被告则称，被告未主动将房屋交还原告，但万津宾馆被强行张贴封条后，原告同时在一楼张贴招租广告，被告工作人员未再进入万津宾馆，仅有钟某去过两次拿取个人物品。被告申请的证人钟某陈述，证人系万津宾馆合伙人，2019年11月30日后证人去过万津宾馆两次拿取私人物品，一次住一两天。另查明，2020年4月19日至2020年5月20日，案涉房屋产生水费228.15元，2020年5月1日至2020年5月31日，案涉房屋产生电费5183.82元，合计5412元。案涉房屋至今未缴纳物业服务费。上述事实，有房屋租赁合同、催告函、邮寄凭证、查询表、律师函、物业费清单、水电费交费通知及缴纳发票、接处警工作登记表、照片、房屋产权证、工商银行转账记录电子回单、照片打印件等证据以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合同有效，双方均应恪守履行。按照双方合同约定“被告逾期支付房租超过15天的，视为被告根本违约，原告有权单方解除合同，收回房屋”，被告应于2020年10月30日前向原告付清下一年的租金，被告超过15日未支付租金已满足合同约定解除条件，原告现要求解除双方于2013年2月5日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。关于场地占用费，结合原、被告提供的证据可以看出，2019年11月30日原告张贴封条后，被告已撤离案涉房屋，嗣后，原告指派朱海峰定期查看案涉租赁房屋情况，案涉租赁房屋已实际处于原告控制之下，可以视为被告于2019年11月30日将案涉房屋交付给原告，故对原告主张的2019年12月1日至2020年3月底房屋占用费，本院不予支持。关于免租期租金，按照双方合同约定“原告提供被告的四个月装修免租期，如果因为被告原因，合同未履行完毕即解除或者终止的，将按照每2.5年给予一个月免租期，来折算实际应给的免租期限。超出的期限按照第一年的租金标准进行折算”，本案因被告逾期未缴纳租金原因合同未履行完毕，合同约定租赁期限为十年，原、被告已经履行合同7年，故本院酌情支持被告给付原告免租期租金70万元÷12个月×4个月×3/10，即70000元。关于违约金，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。原告现要求被告按照“如合同一方在合同期内擅自解除合同的，需向对方支付合同剩余期间租金10%的违约金”约定支付违约金，本案因被告原因解除合同，合同约定租赁期限为十年，原、被告已经履行合同7年，故被告应按约定给付原告违约金256000元。关于违规装修赔偿费，原告未能提交证据证实，本院不予支持。关于物业费，业主拒缴物业费是否涉及物业服务问题不得而知，原告亦未实际缴纳物业费用，物业费用的具体金额尚不能确定，故本案不予理涉。关于水电费，2019年11月30日后，案涉租赁房屋实际处于原告控制之下，原告要求被告承担2020年4月19日至2020年5月20日水费和2020年5月1日至2020年5月31日电费，本院不予支持。综上所述，被告润州区万津宾馆应支付原告赵建新免租期租金70000元、违约金256000元，扣除被告已支付原告5万元，被告应支付原告276000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告赵建新与被告润州区万津宾馆于2013年2月5日签订的《房屋租赁合同》。二、被告润州区万津宾馆于本判决生效后十日内支付原告赵建新2760**元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7990元，财产保全费用4520元，合计12510元，由原告赵建新负担3510元，被告润州区万津宾馆负担9000元(上述费用原告已预交本院，被告将应负担的诉讼费用于本判决生效后十日内直接支付至以下账户：开户名称：镇江市润州区人民法院，开户账号：703301880000780390031290，开户行：江苏银行股份有限公司镇江润州支行)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审判员  李丹彤二〇二〇年十月十五日书记员  彭 璇