河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初4843号原告：王晶，女，1984年12月10日出生，汉族，住固始县。原告：马晓伟，男，1985年11月10日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。原告委托代理人：文绪武，浙江正卓律师事务所律师，特别授权。被告：河南华壹实业集团有限公司法定代表人：陈星，系公司总经理住所地：固始县红苏路中段**，委托代理人：谢泽松，河南振蓼律师事务所律师。特别授权。原告王晶、马晓伟诉被告河南华壹实业集团有限公司（以下简称“华壹公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月1日立案后，依法采用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晶、马晓伟及其委托代理人文绪武，被告河南华壹实业集团有限公司委托代理人谢泽松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晶、马晓伟向本院提出诉讼请求：1、由被告支付未竣工验收合格，擅自交付使用产生的违约金截止2020年7月20日74548元；之后违约金按日万分之五计算至竣工验收合格之日。2、由被告退回违规收取的天燃气开户费、登记费3552元，并按银行同期贷款利率支付至退回完毕之日的利息。以上暂计78100元。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告作为出卖人与原告作为买受人于2017年5月3日签订被告提供的格式合同《商品房买卖合同》一份。合同约定被告将未抵押的华侨城12号楼1单元1604出卖给原告。房屋建筑面积119.37平方米，总价款421178元，采用首付款和贷款方式支付。合同第九条规定的交付条件是该商品房已取得商品住宅交付使用批准文件。第十条商品房相关设施设备交付条件主要内容被被告划掉。第十一条交付时间和手续规定出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。交付时，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条逾期交付责任第1(1)规定，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之伍的违约金;第1(2)规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于万分之伍的违约金。第二十条规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告方交清了购房款。但是，没想到被告为了免除自己责任，在其提供的格式合同中设置排除建筑房地产法律法规关于房地产竣工验收合格后才能交付使用的法律和行政法规强制性规定，故意损害原告作为普通购房人和消费者的合法权益。被告还违反国家法律法规，超过规定的期限提前收取房屋维修基金等费用，并超范围收取了天然气开户费、电视开户费等多项费用。当原告多次与被告交涉其违法擅自交房及违法违规收费时，被告对因其无法办理法定交付条件的文件置之不理，也拒绝退还超范围多收取的费用。因被告没有向政府主管部门提交办理房屋权利证书的材料，导致原告至今无法办理房屋登记。被告也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告作为专业的房地产开发企业，为了自私自利的单方商业利益，作出了违法违规行为，不但侵害了原告的人身安全，还侵害了原告的合法财产权益，因多次协商无法解决，原告起诉至法院。被告河南华壹实业集团有限公司辩称：1、答辩人严格按照合同约定向被答辩人交付房屋，且所交付的房屋无任何质量问题。2、答辩人依据约定代为收取的相关费用系被答辩人应承担的义务，被答辩人如认为应当返还应向收费主体主张权利。原告王晶、马晓伟为证明其诉讼请求，向本院提供的证据：1、原告身份证复印件。2、商品房买卖合同。3、收据。被告华壹公司质证称，收到天燃气开户3000元属实，对于上述合同无异议。被告华壹公司为证明其主张，向本院提交证据：代收的3000元集体向鸿昌天燃气公司交付款项发票、验收记录。原告王晶、马晓伟质证称，发票是第三方向被告收取的，及时支付也应当由被告支付，发票名称也是被告，不应该由原告来承担，被告主张违反了合同的相对性原则。天然气开通费不应当收取，已经被政府文件取消了。合同并没有约定燃气开户费，被告收取没有合同依据。另外，被告只是提交了复印件，不是原件，是被告单方提交的材料，不能证明被告通过政府验收合格，其中的竣工验收记录缺少监理单位公章，与本案无关，且无原件核对，对真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明被告达到交房条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王晶、马晓伟与被告华壹公司于2017年5月3日签订《商品房买卖合同》，被告华壹公司将固始县秀水街道办事处茶林场社区康庄路南、中原路东侧12号楼1单元16层1604出售给原告王晶、马晓伟。房屋总价款为421178元，原告采用首付款和商业贷款方式付款。合同约定：“第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房已取得商品住宅交付使用批准文件”。“出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。”之后，双方签订了《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定：“合同中的购房价款中未包括乙方应缴纳的如下费用：水、电开户费、燃气开户费、有线电视、电话开户费、契税、物业公共维修基金、价格调节基金、产权交易及登记手续费、印花税及办理按揭贷款所发生的一切费用（抵押登记费、贷款公证费、保证金等）。上述税费相关部门要求甲方统一代收的，乙方应足额向甲方支付，然后双方据实结算。”“合同正文第四章第九条规定的商品住宅交付使用批准文件是指下列文件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、国有土地使用权证或者其他土地使用权证明文件、五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表。合同正文第四章中第九条所述任何竣工验收文件均指由五方责任主体确认合格的文件。”现原被告双方发生矛盾，原告诉至法院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,且双方对此均无异议,本院予以确认。本案争议焦点为：1、涉案房屋交付条件的认定；2、被告代收的天然气开户费、登记费等是否应当退还；3、被告退还的费用是否应当支付利息。关于涉案房屋交付条件的认定，原告主张房屋交付条件为验收备案文件，被告主张交付条件为五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表。原、被告签订《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定的交房条件是该商品房已取得商品住宅交付使用批准文件,即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、国有土地使用权证或者其他土地使用权证明文件、五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表。该约定并不违反法律强制性、禁止性规定,合法有效,对原被告均有约束力,因此涉案房屋只要取得双方约定的商品住宅交付使用批准文件,就符合双方约定的交付条件。原告主张的房屋验收备案不能否定双方合同约定的交付条件效力,故其主张涉案房屋在未取得验收备案证的前提下交房,属于擅自交付,并要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告代收的天然气开户费、登记费等是否应当返还，双方签订的房屋买卖合同补充协议中有关于代收有限电视开户费及天然气开户费、登记费的约定，原、被告在合同中约定该费用由被告代收，原告支付,双方据实结算。根据合同意思自治及当事人自愿原则,当事人应依照约定履行,且双方已实际履行,故原告要求被告退还按照合同约定交纳的费用,证据不足,本院依法不予支持。关于被告已经退还的费用是否应当支付利息。原告主张被告退回的费用应当按银行同期贷款利率支付利息，无法律依据，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定判决如下：驳回原告王晶、马晓伟的诉讼请求。案件受理费877元，由原告王晶、马晓伟负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 王 丽二〇二〇年十月二十六日书记员 胡东星