青海省湟源县人民法院   民事判决书   （2020）青0123民初1093号   原告：张清梅,女，，住青海省湟源县。   被告：杨发浩,男，，住西宁市。   被告：吴永红,男，住青海省湟源县。   原告张清梅与被告杨发浩、吴永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告张清梅，被告杨发浩到庭参加诉讼。被告吴永红经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告张清梅向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付转让费78000元、铺面装修费用128000元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年2月底，原告看见被告张贴的铺面转让信息后，到位于湟源县城关镇大十字天桥步行街第228幢228-122、228-430上下两层铺面看了一下。原告和二被告商议铺面租赁一事，当时口头约定铺面转让费78000元，租期为一年，房租为38000元。到期后被告杨发浩承诺一定可以续签合同，继续租赁该铺面，租金不会超过40000元。双方同意后当天签订了铺面转让合同，当天原告向被告杨发浩支付20000元定金，后至2019年3月20日原告分三次向被告杨发浩给付铺面剩余转让费58000元。2020年2月份被告杨发浩给原告打电话说房东要收回房子，导致原告现在不能续租，还因装修该铺面原告花费了大量装修费用。为此，原告特向人民法院起诉。   被告杨发浩辩称，原告的诉讼请求被告都不同意给付。被告与原告第一次通电话的时候，就给原告说了是把别人的房子租给原告。这个店铺是被告吴永红的。吴永红当时说这个铺面转让费一共是10万元，2万给铺面的店主，被告收8万元。当时被告和原告还有其丈夫还商量了这件事，并签订了合同。合同签订后，铺面也租给了原告，原告也经营了该铺面。   被告吴永红未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。   原告围绕其诉讼请求向法庭提交证据：1.铺面转让合同，用以证明转让钱铺面为干洗店，转让费为78000元，且被告同意合同到期后与我续签合同的事实；2.照片，用以证明被告不应收取转让费的事实；3.转款凭证，用以证明转让费为78000元，且我缴纳了房租38000元；4.商铺装修合同及收据，用以证明装修花费128000元的事实；5.微信聊天记录（原告与被告杨发浩），用以证明房主已经与被告解除租赁合同，且商铺不能继续续签的事实；6.房屋租赁合同，用以证明被告给我的其与原房东签订的合同中没有约定被告应给原房东2万元的合同违约金，但被告实际与原房东签订的合同中有被告应向原房东给付2万元的违约金的条款。   被告杨发浩对原告提交证据发表如下质证意见：对证据铺面转让协议真实性认可，铺面转让合同我之前与原告沟通过，商铺的经营权只要转让就要收取转让费；对照片真实性没有异议，对证明方向不认可；对证据转款凭证的真实性认可，原告缴纳房租38000元已经给了原房主；对商铺装修合同及收据不知情；对证据微信聊天记录认可；对证据房屋租赁合同有异议，被告提交的合同中与原告提交的该合同不符，合同中没有2万元的约定。   被告杨发浩向法庭提交证据房屋租赁合同，用以证明原告提交的合同内容有问题。原告认为被告提交的合同与其给原告复印的一致，但被告提交的该合同与原房东给原告的合同不一致。   本院对原、被告提交的证据认定如下：证据铺面转让合同三性双方均无异议，且能够证明原被告之间铺面转让的事实，故对该证据予以确认；证据照片不能直接证明原告所主张的不应收取转让费的证明方向，故对该证据不予确认；证据转款凭证三性双方予以认可，且该证据能够证明原告向被告支付了转让费及一年租金的事实，故对该证据予以确认；商铺装修合同及收据对其真实性无法确认，并且该两份证据中的金额与原告主张的装修款128000元不一致，转账记录中转款的第三方与装修合同中姓名并不一致，因此对于该组证据的真实性无法通过相互印证予以确认，原告的主张的证明方向也无法核实，故对该组证据不予确认；证据微信聊天记录双方均予以认可，故对该证据予以确认；证据房屋租赁合同原、被告各提交一份，在出租人丁启明与被告吴永红、杨发浩的房屋租赁合同纠纷案件中丁启明出示的合同二被告无异议，本案原告出示的合同与丁启明出示的合同一致，故对于原告出示的合同予以确认，对被告出示的租赁合同不予确认。   本院经审理认定事实如下：2017年5月，被告吴永红与他人签订《房屋租赁合同》，承租位于湟源县大十字旅游景点丹噶尔城第228幢228-122、228-430号房屋用于经营干洗店，该合同中约定租赁期限自2017年5月1日至2020年5月1日止。2019年3月4日，原告张清梅与被告杨发浩、吴永红签订《铺面转让合同》，将其承租的房屋转让给原告张清梅使用，转让费约定79000元，庭审中双方确认为78000元。后因二被告与出租人因转租行为发生纠纷，双方解除了租赁合同导致原告租赁房屋被收回，原告与二被告由此产生纠纷，原告诉至法院。   本院认为，被告吴永红经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃到庭参加诉讼的权利。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定进行缺席审理。本案中，原告张清梅与二被告签订《铺面转让合同》时，二被告向其出示了与房主签订的房屋租赁合同，并告知了该房屋系其转租的事实，当时原租赁合同的租期尚剩余一年，双方也认可该转让合同的期限为一年，现租期已到，二被告与房屋出租方未能继续续签解除了合同，致使原告房屋不能继续使用。从原告提交的证据微信聊天记录内容来看，房屋出租方要求提高房租，经协商后未能达成一致意见，故房屋出租方以二被告转租违约为由诉至法院解除了合同收回了房屋。结合上述事实，原、被告在签订该铺面转让合同时系空铺转让，原告也知晓该房屋原租期剩余一年，原租赁合同在签订合同时也向原告出示了，该合同中明确约定被告擅自将房屋转租、转让或转借的出租房可以终止合同，转租或转让房屋给第三方使用的须征得出租房的同意，因此对于双方之间签订的铺面转让合同因未能续租造成的后果在签订合同时原告也应当有所预见，因此对于造成合同不能继续履行的损失原告自身也应当承担相应的责任。二被告与原告签订合同时，未向出租方告知征得其同意导致合同解除未能继续续签，对于原告的损失应当承担相应的责任。原告主张的损失包括转让费78000元、铺面装修费用128000元，对于其转让费实际产生78000元的事实能够予以确认，但其主张的铺面装修费因其证据不能相互印证其装修损失实际为128000元的事实，故对该部分不予确认，同时合同签订时的租期仅为1年原告进行装修时应当考虑到该风险，故对于其主张装修损失不予支持。被告抗辩称其向出租方支付了20000元违约金应当在转让费中扣除，但该违约金的形成系另一个法律关系中二被告支付的款项，与本案转让费无直接关联性，故对该意见不予采纳。   综上所述，原、被告对于该合同不能继续履行的结果均有一定的责任，对于原告支付的转让费78000元损失双方应当共同承担，即二被告收取的转让费78000元应当向原告退还39000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十二条、第一百一十八条之规定，判决如下：   一、被告杨发浩、吴永红于本判决生效后十五日内退还原告张清梅转让费39000元；   二、驳回原告张清梅其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2195元，由原告张清梅负担1811元，被告杨发浩、吴永红负担384元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 来雯艳     二〇二〇年十月二十六日   书记员 许 杨   附：引用法律条文原文   本案所适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条如被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。