山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10571号 上诉人（原审原告、案外人）：青岛李沧万达广场投资有限公司，住所地青岛市李沧区巨峰路**。 法定代表人：于修阳，总经理。 委托诉讼代理人：唐海明，山东兴田律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：庄彦，女，1976年12月5日出生，汉族，住青岛市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张泽海，男，1972年12月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘咏梅，女，1967年12月25日出生，汉族，住广东省惠东县。 上诉人青岛李沧万达广场投资有限公司（以下简称李沧万达）因与被上诉人庄彦、被上诉人张泽海、被上诉人刘咏梅案外人异议之诉一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7533号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李沧万达上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李沧万达关于停止对位于李沧区巨峰路x号x号楼x单元x户房屋执行措施的请求；2、上诉费用由庄彦、张泽海、刘咏梅承担。事实与理由：李沧万达认为本案所涉房屋不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”中的“执行标的”，一审判决在认定事实和适用法律有误。所谓执行标的：“是指用以实现债权人请求之债务或权利而言，是可供强制执行实现债权人请求的为债务人所有之物或权利。”本案所涉房屋并非被执行人张泽海所有，所以该房屋不应被认定为执行标的。张泽海从未取得涉案房屋的所有权。虽然李沧万达与张泽海签订了《商品房预售合同》，但该房屋的所有权并未发生转移，在张泽海只向李沧万达支付了小部分的购房款后，便不再履行相关合同后，李沧万达依法解除合同收回房屋，是李沧万达为维护对该房屋所有权所采取的正当合法措施，一审法院将该房屋认定为“执行标的”显然是错误的。 庄彦口头答辩称，庄彦与张泽海、刘咏梅的借款债务纠纷是真实有效的，法院查封涉案房屋也是合法有效的，且法院在查封涉案房屋时涉案房屋登记在张泽海名下，因此要求驳回李沧万达的请求。一审判决正确，应予维持。 张泽海口头答辩称，一、张泽海和李沧万达之间的房屋买卖合同是生效的，至于后面出现的纠纷仅仅是经济上的往来，张泽海与李沧万达是债权关系，不是房屋所有权的问题。张泽海与李沧万达签订合同在前，违约在后，而且违约是因为当时张泽海在服刑才导致还款中止。二、张泽海和庄彦发生的债务关系是在2015年，李沧万达起诉张泽海违约是在2018年，李沧万达起诉张泽海解除购房合同的案件，张泽海没有得到任何开庭的信息，对该判决张泽海是不服的。三、2018年张泽海释放以后主动找到李沧万达想调解，愿意将购房款支付给李沧万达,涉案房屋归张泽海所有，李沧万达开始是同意调解的，后来又变了不同意调解，因此申请法院驳回李沧万达的诉讼请求。 刘咏梅未到庭，亦未提交书面答辩意见。 李沧万达向一审法院提出起诉请求：1.判令解除对青岛市李沧区巨峰路x号x号楼x单元x户房屋（以下简称涉案房屋）的查封；2、停止对涉案房屋的执行；3、诉讼费由庄彦、张泽海、刘咏梅承担。事实和理由：李沧万达与被告张泽海于2011年9月3日签订《商品房预售合同》，张泽海以747853元的价格购买李沧万达的涉案房屋，当日向李沧万达支付首付款227853元，剩余房款52万元,由张泽海以贷款方式支付。2011年11月30日张泽海与招商银行股份有限公司青岛分行以及李沧万达签订《个人购房借款及担保合同》，确定李沧万达为张泽海的贷款提供阶段性连带责任保证。自2015年4月起，张泽海向银行偿还2万多元借款后，便停止了还款。招商银行股份有限公司青岛分行于2015年8月27日对李沧万达、张泽海提起诉讼，青岛市市南区人民法院于2016年5月19日作出(2015)南商初字第80576号民事判决，判决解除招商银行股份有限公司青岛分行与张泽海之间的《个人购房借款及担保合同》、李沧万达对上述债权承担连带责任。2017年9月李沧万达向招商银行股份有限公司青岛分行履行了保证还款义务。2017年1月李沧万达以违约为由将张泽海起诉至青岛市李沧区人民法院，请求解除《商品房预售合同》。2018年8月该院以(2017)鲁0213民初921号民事判决，判决解除李沧万达与张泽海的《商品房预售合同》,该判决已生效。基于以上事实，原告对涉案房屋取得所有权后，于2019年2月20日向青岛市市北区人民法院提出案外人执行异议申请，请求解除对涉案房屋的查封，该法院驳回了李沧万达的执行异议申请，李沧万达认为该裁定是错误的。因为：1、张泽海从始至终未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋的所有权并未发生转移，张泽海只是对该房屋拥有请求权。李沧万达依法解除合同收回房屋，就重新取得了房屋的所有权。在张泽海只向李沧万达支付了34%的购房款后，不再履行《商品房预售合同》，因此，一审法院将涉案房屋认定为执行标的显然是错误的。2、根据物权优先于债权的理论，物权是具有排他性的支配权，而债权只是一种请求权，庄彦申请法院查封涉案房屋是依据庄彦与张泽海之间债权纠纷所致，该案判决也未涉及涉案房屋。且该查封属预查封，日前李沧万达已对涉案房屋拥有了合法所有权，因此，根据物权优先于债权的原理及《物权法》相关规定，李沧万达认为法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定作出的裁定结果是不当的。一审法院的查封是因涉案房屋预告登记在张泽海名下的情形下做出的执行行为，而预告登记是基于李沧万达与张泽海的《商品房预售合同》所产生的，现在《商品房预售合同》已被生效的判决解除，人民法院已向房屋登记部门发出解除预告登记的协助执行通知，因此，人民法院的查封依据已消失。所以，一审法院查封涉案房屋的行为应予解除。 一审法院认定事实：1、2011年9月3日李沧万达与张泽海签订《青岛市商品房预售合同》及补充条款，约定张泽海购买李沧万达投资建造的涉案房屋，总价款747853元，张泽海支付首付款227853元，余款52万元以张泽海向招商银行股份有限公司青岛分行申请贷款方式支付，张泽海、招商银行股份有限公司青岛分行与李沧万达签署了《个人购房借款及担保合同》，李沧万达对张泽海的借款承担连带责任。2、2015年招商银行股份有限公司青岛分行以张泽海、杜运芹、李沧万达为被告，向法院提起诉讼，要求解除与张泽海签订的借款及担保合同，由张泽海偿还借款本息508806.03元及至实际付款之日止的利息等，杜运芹、李沧万达承担连带保证责任等。青岛市市南区人民法院于2016年5月19日作出（2015）南商初字第80576号民事判决，解除了张泽海、招商银行股份有限公司青岛分行与李沧万达签署的《个人购房借款及担保合同》，张泽海偿还借款本息等，李沧万达对张泽海上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，李沧万达向招商银行股份有限公司青岛分行偿还了借款本息、诉讼费等。3、2015年5月19日庄彦以借贷纠纷对刘咏梅、张泽海提起诉讼，诉讼期间庄彦向一审法院提出财产保全申请，2015年5月22日一审法院作出(2015)北民初字第3303号民事裁定书，并于2015年5月26日向青岛市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了涉案房屋。2015年7月27日一审法院作出(2015)北民初字第3303号民事判决，判令刘咏梅、张泽海共同偿还庄彦借款本金300000元、支付律师费损失15000元。判决生效后，庄彦向一审法院申请执行，一审法院以(2015)北执字第2922号立案执行，执行中对涉案房屋进行了续封。4、2018年8月21日，青岛市李沧区人民法院作出(2017)鲁0213民初921号民事判决书，判令解除李沧万达与张泽海就涉案房屋签订的青岛市商品房预售合同、张泽海于满足条件之日起十日内配合李沧万达办理涉案房屋的合同备案解除手续、驳回李沧万达其他诉讼请求。5、2019年6月4日李沧万达向一审法院提出书面异议，请求依法终止对涉案房屋的执行，一审法院于2019年6月5日作出（2019）鲁0203执异63号执行裁定，裁定：驳回李沧万达的异议。李沧万达对该裁定不服，向一审法院提起诉讼，形成本次诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉诉法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”李沧万达要求解除对涉案房屋的查封，实际上是对执行行为提出的异议，该请求不属于执行异议之诉纠纷案件处理的范畴，因此对李沧万达的该项请求，本案中不予处理；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案所涉房屋于2015年5月26日被查封，李沧万达提起本次诉讼所依据的青岛市李沧区人民法院(2017)鲁0213民初921号民事判决系涉案房屋被查封后的2018年8月做出的，根据上述规定，李沧万达要求停止对涉案房屋的执行，没有事实和法律依据，不予支持。判决：驳回李沧万达要求停止对青岛市李沧区巨峰路x号x号楼x单元x户房屋执行的请求。 二审查明，张泽海与李沧万达确认已于2013年交付涉案房屋钥匙给张泽海。张泽海称自已经装修并现在涉案房屋内实际居住，李沧万达称对张泽海是否装修、现在是否由张泽海占有使用涉案房屋不清楚。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷,根据当事人的诉辩意见,本案争议焦点为:一、案外人李沧万达对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的实体性民事权益;二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款能否适用于本案。 关于第一个争议焦点。案外人李沧万达对涉案执行标的享有足以排除强制执行的实体性民事权益。一审法院于2015年5月26日查封涉案房屋时，涉案房屋系预告登记在被执行人张泽海名下，而预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，债权消灭的，预告登记则失效。本案中，涉案房屋至今未过户登记至被执行人张泽海名下，房屋所有权仍属于李沧万达,且生效判决已经判决解除李沧万达与张泽海就涉案房屋签订的青岛市商品房预售合同。李沧万达以其对涉案房屋享有的所有权对抗执行,鉴于所有权的绝对性、排他性,案外人李沧万达对涉案执行标的享有足以排除强制执行的实体性民事权益。一审对李沧万达要求停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉求，不予支持，属于事实认定错误。 关于第二个争议焦点。在本案中不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定。首先,本案强制执行过程中对涉案房屋的查封为预查封,预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记,但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制登记,预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时,预查封登记才自动转为正式查封登记,而涉案房屋目前仅被预查封而并未被正式查封。其次,涉案房屋能否由预查封转为正式查封,有待于李沧万达与被执行人张泽海之间房屋买卖合同能否履行完毕。根据本院已查明的事实，李沧万达与张泽海就涉案房屋签订的青岛市商品房预售合同已经生效的(2017)鲁0213民初921号民事判决判令解除，故涉案房屋已经不具备由预查封转为正式查封的条件。再次,如前所述,本案本质系李沧万达以其对涉案房屋的所有权对抗执行,所有权具有绝对性、排他性的特点,李沧万达在对涉案房屋享有所有权的情况下,无需其他生效法律文书予以辅助即能排除强制执行。故本院对李沧万达以该条规定不适用本案的上诉理由，予以采信，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，本院依法予以纠正。李沧万达的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7533号民事判决； 二、停止对位于李沧区巨峰路x号x号楼x单元x户房屋的执行； 一审案件受理费500元，由被上诉人庄彦、张泽海、刘咏梅；二审案件受理费500元，由被上诉人庄彦、张泽海、刘咏梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  臧丕红 审判员  王 楷 审判员  李 丽 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 高仁青 书记员孔怡 书记员庞连捷