山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异373号案外人：山东中州电缆有限公司，住所地山东省齐河经济开发区名嘉西路。法定代表人：周国东，经理。委托诉讼代理人：邢震，山东鲁舜律师事务所律师。申请执行人：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市历下区转山西路**（奥体金融中心**）。法定代表人：董兴磊，董事长。委托诉讼代理人：王明飞，男，该公司职工。委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。被执行人：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市长清区五峰山镇政府院内。法定代表人：刘中胜，总经理。本院在执行申请执行人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被执行人山东雷泽经贸有限公司（以下简称雷泽公司）、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案中，案外人山东中州电缆有限公司（以下简称中州公司）向本院提出书面异议，请求解除对济南市历下区山大路236号XX车位的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中州公司称，请求中止并解除对XX号车位的执行措施。事实与理由：案外人系济南市历下区山大路236号大舜天成小区的业主，2013年11月12日，案外人与被执行人大舜天成公司签订《地下车位买卖合同》，以20万元购买大舜天成公司开发的位于济南地下市××下区××楼××号停车位，之后，案外人开始实际占有、使用涉案停车位。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人对涉案停车位具有排除强制执行的民事权益。综上，为维护自身合法权益，案外人向贵院提出申请，请依法裁决。为支持其主张，中州公司提交了《调解协议》《车位买卖合同》《证明》等证据材料。济南农商行辩称，根据中州公司提供的证据，仅提供了调解协议，未提供法院调解书，也未提交证据证明该调解协议已经在法院入卷，案件是否真实，调解协议是否是真实案件达成的无法证明。即使能证明其与大舜天成公司之间存在真实的纠纷案件，双方的调解协议明显是以物抵债，而并非车位买卖的合意，与《最高人民法院关于办理执行异议、复议若干问题的规定》第二十八条第一款规定合法的买卖合同不符。以物抵债协议约定的车位，在完成车位登记变更之前，以物抵债并不能以其物权期待权优于其他债权，阻却其他第三人的债权，损害第三人的合法权益。大舜天成物业管理处提供的证明，经我行查询，并无“大舜天成物业管理处”的工商登记，即使出具证明，应当由物业公司加盖公章，并且业主是否购买车位的事实应当由车为买卖合同签订的开发商而非物业证明，主体不符。中州公司未提交在法院查封之前已经实际占有使用车位的车位服务费相关票据及支付凭证，无法证明在法院查封之前已经实际占有使用。综上，中州公司请求解除对涉案车位的查封，停止对涉案车位的评估拍卖等，于法无据，应不予支持。本院查明，济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月22日作出（2018）鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02－007号《抵押合同》项下抵押房产[位于济南市××下区××楼ＸＸ在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02－008号《抵押合同》项下抵押房产[位于济南市××下区××楼]在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。2018年4月19日，本院作出（2018）鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，本院作出（2018）鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第**证下历下区山大路236号1号楼XX号房产。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。该案于2019年4月4日立案执行，案号为（2019）鲁01执450号。执行过程中，本院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司（以下简称广泰公司）分别对济南市历下区山大路236号1号楼1－2401、1－2704、2－2401房地产、济南市××下区××楼ＸＸ房地产进行评估。另查，2013年11月12日，中州公司（甲方）与大舜天成公司（乙方）签订《调解协议》一份，约定：依据2011年3月12日签订的《年度战略采购合作协议书》，截止至本协议签订之日，乙方共欠甲方货款3853541.57元，双方均同意：1、乙方以自有的位于济南市××号的大舜天成1号楼XX室楼房，面积226.43平方米，按照13500元/平方米抵顶上述货款中的3056805.00元；该房屋按现状交付。2、乙方以自有的位于济南市××号的大舜天成1#楼XX号停车位一个抵顶上述货款中的200000.00元并由乙方与甲方或甲方指定的第三方签订《车位使用权买卖合同》，该停车位不能办理产权登记但乙方保证甲方或甲方指定的第三方对该停车位的使用年限与该项目土地使用权出让年限一致。3、货款不足部分596736.57元以现金形式于该协议签署当日支付296736.57元，剩余300000.00元于该协议签署后60日内付清。另双方约定：为减少过户所交税费，双方按10000元/平方米的单价签订《商品房买卖合同》，所需契税、维修基金由双方各负担一半，乙方于该协议签署当日将其应承担的67929元支付给甲方。同日，中州公司与大舜天成公司签订《车位买卖合同》一份，合同约定：在此合同签订以前，中州公司从大舜天成公司处所购商品房为1号楼XX室，中州公司此次购买大舜天成公司位于济南市××下区××号停车位的使用权，价格为20万元。另中州公司提供活期账户明细三份，载明：2013年11月12日，大舜天成公司向中州公司转账364665.57元；2014年1月20日，大舜天成公司向中州公司转账100000元；2014年1月28日，大舜天成公司向中州公司转账200000元，以此证明《调解协议》的履行情况。2020年9月16日，大舜天成物业管理处于向本院出具《证明》一份，载明：兹证明济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼XX室业户山东中州电缆有限公司，于2013年12月1日购买了位于小区1号楼下XX号车位，车位自购买之日起车位管理费一直正常缴纳，未拖欠，并且正常使用至今。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、《调解书》《车位买卖合同》《证明》、活期账户明细等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人中州公司在本院查封涉案车位前已与被执行人大舜天成公司签订《大舜天成地下车位买卖合同》购买涉案车位使用权、已支付全部价款并实际占有涉案车位。案外人中州公司作为车位所在小区业主，通过购买方式取得车位使用权，其权利理应得到保护。综上，案外人中州公司请求排除对其购买的涉案车位使用权的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于济南市历下区山大路236号1号楼XX号车位的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年十月二十二日法官助理季昱辰书记员魏煜圻