辽宁省盖州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0881民初2396号 原告：张玉芳，女，1953年12月10日出生，汉族，住辽宁省盖州市。 委托诉讼代理人：马俊国,盖州市万达法律服务所法律工作者。 被告：杨钧立，男，1965年8月8日出生，汉族，住辽宁省盖州市。 原告张玉芳与被告杨钧立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还217500元购房款，承担2009年12月15日至还清该款项期间的利息，标准为年利率6%；；2.返还原告对房屋装修的费用；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年12月15日原、被告签订契约，约定被告将其坐落于盖州市的房屋出售给原告，房屋产权证号60××20，颁发单位为盖州市房产管理局，面积299.39平方米，房屋价款为217500元，款项笔下交清。被告当即偿还该房屋抵押贷款本息168144元。被告将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修，并实际居住至2012年8月，因8月份发大水该地势较低被淹，原告无法居住。原告居住后修建围墙，大门沾瓷砖，烫防水，挖自来水共投入七、八万元。后该房屋因被告欠赵林借款，该房屋被法院执行在赵林名下。原告认为，原告购买房屋款项已交付，现在原告未取得该房屋，因此，被告应将购房款返还给原告，还应承担利息损失，并应返还原告投入装修等损失。 杨钧立辩称，我不同意返钱，我不欠赵林钱。房子我卖原告12年了，我卖的时候配合原告去房产局更名签字，房子是原告一直在使用，房子我没跟原告往回要，我不知道赵林起诉一事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月15日，杨钧立、案外人马玉梅与张玉芳签订契约，约定杨钧立将其坐落于，房权证号为60××20号（房权证填发单位为盖州市房产管理局），面积299.39平方米的二层住宅出卖给张玉芳。房屋价款217，500元，笔下交足，分文不欠。杨钧立与张玉芳在契约上签字，并有中间人赵旭荣、张德春、匡宏秋、弥尚林及执笔人陈吉林在契约上签字。协议签订后，张玉芳在盖州市农村信用合作联社付给杨钧立全部房款217,500.00元，杨钧立当即用该款偿还了其在盖州市农村信用合作联社的房屋抵押贷款本息共计168,144.00元，并在盖州市农村信用合作联社将房照取出交给张玉芳，此后将房屋交付给张玉芳。张玉芳对该房进行了装修、购买家具一直居住到2012年8月。2012年8月，因发洪水，该房屋地势低被淹，张玉芳无法居住，搬去其大女儿家居住，但每年都不定期回去维护、管理该房屋。张玉芳称，购买此房屋时，双方口头约定，杨钧立协助张玉芳过户，过户费用3000.00元以里由张玉芳承担，超出部分由杨钧立承担,在去房产局办理过户时需要过户费3万元，因费用过高，杨钧立说没有那么多钱没有马上协助过户。后杨钧立下落不明，导致张玉芳无法办理过户。庭审中，张玉芳变更诉讼请求，对房屋装修的费用另行主张权利。 案涉房屋的房产执照为农村居民房产执照，坐落于集体土地之上。 本院受理赵林起诉杨钧立民间借贷纠纷一案作出的(2015)盖民东初字第2471号判决书，该判决于2015年10月22日发生法律效力，赵林于2015年11月19日向本院申请执行，在执行过程中，因被执行人杨钧立下落不明，没有履行判决，本院于2016年3月7日对登记在被执行人杨钧立名下坐落于，房权证号为60××20号，面积299.39平方米的房屋进行评估，评估价为449085.00元，后委托营口鑫利拍卖有限公司进行公开拍卖，经三次拍卖均流拍后(流拍价为309370.00元)，申请人赵林同意按流拍价接收抵顶部分欠款，本院于2016年11月21日下发了裁定书，将登记在杨钧立名下的房权证号为60××20号房屋以309370.00元的价格顶给申请人赵林。于2017年4月27日公告送达了该裁定书，公告届满日期为2017年6月27日。张玉芳于2017年4月向本院提出执行异议申请，认为将其财产当作被执行人的财产予以执行，请求中止对该财产的执行。本院作出（2017）辽0881执异字8号执行裁定书，裁定驳回案外人张玉芳的异议请求。张玉芳不服该执行裁定，提起案外人执行异议之诉。本院于2017年12月22日作出（2017）辽0881民初3426号民事判决，判决：一、不得执行坐落于，房权证号为60××20号，面积299.39平方米的房屋。本院（2017）辽0881执异字8号执行裁定于本判决生效时自动失效。二、确认坐落于，房权证号为60××20号，面积299.39平方米的房屋归原告张玉芳所有。赵林对该判决不服，提起上诉。营口市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）辽08民终2439号民事判决，判决：一、撤销盖州市人民法院（2017）辽0881民初3426号民事判决；二、驳回张玉芳的诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。据此，国家对土地及房屋实行严格的登记管理制度。农村房屋修建于农民的宅基地，其房屋买卖必定受到法律的严格控制。依照相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。具有农村户口的人员才能取得宅基地。农村集体组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，张玉芳为城镇户口，不属于案涉房屋所在的经济组织成员，张玉芳与杨钧立签订的契约是一种集体土地上的房屋买卖合同，该契约违反法律法规强制性规定，应认定为无效合同。由于双方之间的房屋买卖契约无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，对张玉芳要求杨钧立返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对利息，杨钧立应从2009年12月15日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，用以补偿资金占用期间的损失。对房屋装修费用，张玉芳可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，判决如下： 被告杨钧立于本判决生效后十日内返还原告张玉芳购房款217,500元，并从2009年12月15日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清之日止。 案件受理费4562元，由被告杨钧立负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。 审 判 长  王 茹 人民陪审员  刘庆松 人民陪审员  倪婧妍 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  臧涵书