文书内容重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初2504号原告：巫溪县亿联市场管理有限公司，住所地重庆市巫溪县柏杨街道墨斗社区，统一社会信用代码9150023832216493X2。法定代表人：章大军，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：夏守信，系该公司职工。被告：陈庚余，女，1983年1月24日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人（特别授权）：段伟，男，1973年11月12日出生住重庆市巫溪县，系被告陈庚余之夫。原告巫溪县亿联市场管理有限公司与被告陈庚余租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫溪县亿联市场管理有限公司的委托诉讼代理人夏守信，被告陈庚余及其委托诉讼代理人段伟，均到庭参加了诉讼。在庭审过程中，本院发现本案因双方争议较大，不适宜小额诉讼程序审理，遂当庭口头裁定转为适用简易程序中的非小额诉讼程序审理。本案现已审理终结。原告巫溪县亿联市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即归还原告商铺；2.请求依法判令被告支付原告合同解除前(2020.5.16-2020.6.14)的租金8059.00元和物业管理费642.00元，共计8701.00元；3.请求依法判令原、被告合同解除后该商铺的占用费从2020年6月15日起直至被告腾退房屋或签订正式合同之日止,按B6吊148号(下层)1.6元/㎡/日、B6吊148号(上层)1.0元/㎡/日、B6吊149-150号1.4元/㎡/日计算，物业服务费按3.2元/㎡/月计算;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年11月8日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告管理的巫溪县亿联建材家居五金城B6号楼148-150号商铺，租赁期自2017年11月8日起到2020年5月16日止。现在双方合同已到期，经原告多次通知其搬离或者续签租赁合同，但是被告不理不问，一直占用着商铺，至今没有缴纳合同到期后占用商铺的相应租金和物业管理费。据此，原告依据相关法律的规定，依法起诉。被告陈庚余辩称，双方签订合同的时间为2017年11月18日，且口头约定的租期要满三年，租期内租金按照交一年免两年的方式，被告已经全额交纳一年的租金97621元，现还未满三年，所以才没有再交纳房租。另外被告经营的店铺是交给他人在打理，所以被告没有收到原告发出的律师函。本案经审理认定如下事实：巫溪亿联建材家居五金城是由原告巫溪县亿联市场管理有限公司受业主委托依法运营管理，集建材、家居、五金、汽摩配等批发、零售的专业市场。2017年11月8日，原告巫溪县亿联市场管理有限公司（甲方）与被告陈庚余（乙方）签订《巫溪亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，由被告承租原告管理的巫溪县亿联建材家居五金城B6栋吊1楼148#-150#的商铺3间共计400.96㎡，用于经营。该合同约定：商铺租赁期限自2017年11月8日起至2020年5月16日止；租金及物管费均按照租一年免两年的方式，前三年租金在优惠后仅需要支付一年的租金共计97621元，第四年租金在上年度基础上上浮6%，前三年物业管理服务费经优惠后只需支付一年的物业管理服务费共计5774元；为共同培育和打造市场，乙方应缴纳市场运营推广费7217元，并缴纳履约保证金3000元；租赁期满后，乙方如需续租，应在租赁期满前三个月向甲方提出书面申请，并在同等条件下具有优先租赁权，如乙方未在上述期限内提出书面申请，则视为乙方放弃该商铺的优先租赁权，甲方有权另行出租给他人；租赁期满或本合同终止、解除后，乙方需在甲方规定的期限内交还租赁物业，如乙方逾期不交还，甲方视为乙方自动放弃租赁物业内所有商品的所有权（含室内外装修），甲方有权收回该租赁物业，自由处置物业内所有物品并拆除原有装修等，所产生的费用由乙方承担，同时甲方有权按照合同项下日租赁费用、物业服务费的2倍向乙方收取租金和物业服务费，直至乙方交出租赁商品为止。被告于当日将租金等以上费用缴纳给原告。经原告评审，该租赁合同项下，B6吊1楼148#下层租赁面积为55.81㎡，租赁单价为0.9元/㎡.天；B6吊1楼148#上层租赁面积为121.91㎡，租赁单价为0.5元/㎡.天；B6吊1楼149#租赁面积为111.62㎡，租赁单价为0.7元/㎡.天；B6吊1楼150#租赁面积为111.62㎡，租赁单价为0.7元/㎡.天。2020年4月15日，原告通过挂号信的方式向被告发出《租金缴纳通知书》，通知其于2020年5月15日前缴纳下一年度租金103478元及物业管理服务费5774元，被告于2020年4月18日收到该挂号信。但合同到期后，被告并未向原告提出续租申请，且在未继续缴纳租金等相关费用的情况下继续使用该商铺。2020年6月7日，原告向被告发出《律师函》，通知被告于收到律师函后七日内，向原告付清所欠租金、物业管理服务费及违约金等费用并及时撤场交还商铺，被告于2020年6月9日收到该《律师函》。时至今日，被告既未腾退商铺，亦未与原告续签合同，也未支付原合同期满后的租金及物业管理服务费。另查明，自2020年1月以来，我国发生新冠疫情，对当地相关行业的正常经营活动造成了一定的影响。以上事实，有原告提交的身份信息、委托材料、《巫溪县亿联建材家居五金城商铺租赁合同》、收据、巫溪县亿联建材家居五金城《商铺租赁合同》评审表、《变更申请书》、《租金缴纳通知书》、《律师函》，以及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告巫溪县亿联市场管理有限公司与被告陈庚余签订的《巫溪亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。该合同中明确约定租赁期限为2017年11月8日起至2020年5月16日止，且双方订立合同时已对内容确认并签字，该商铺租赁期的截止日期应为2020年5月16日，故对被告辩称该商铺实际租赁期限应从2017年11月8日开始计算三年的事实，本院不予认可。合同约定的租赁期满后，原、被告双方未再续签书面的租赁合同，但被告仍占用该商铺，且被告在收到原告发出的《租金缴纳通知书》及《律师函》后，既未与原告签订续租合同，也未按时缴纳租金及按照期限搬离，仍继续占用原告的商铺。从原告于2020年6月7日发出《律师函》要求被告自收到该函之日后七日内腾退商铺，及被告于2020年6月9日收到该函的情况来看，本院认定双方的租赁合同于2020年6月9日解除，并认定原告同意被告自原合同期满后的次日即2020年5月17日起，继续占用该商铺至合同解除之日后的七日期满之日（2020年6月16日）止。因此，被告应依原合同约定的计费标准，向原告支付自2020年5月17日起至2020年6月16日止期间的租金8291.10元（计算式：97621元/年×31天÷365天/年＝8291.10元）、物业管理服务费662.92元（计算式：1.6元/㎡.月×400.96㎡×31天÷30天＝662.92元），共计8954.02元。自2020年6月17日以来，被告仍一直占用该商铺房屋，已明显构成违约，故被告除应支付前述租金8291.10元及物业管理服务费662.92元，并腾退商铺房屋外，另应依合同约定，按原合同期内的租金、物业管理服务费价格的二倍即17553.24元/月（计算式：97621/年÷12月/年×2＋1.60元/㎡.月×400.96㎡×2＝17553.24元/月），向原告支付自2020年6月17日起至实际腾退商铺房屋之日止期间的占用费。但考虑到在租期内受不可抗力的新冠疫情影响，确已致被告的经营活动在一定时期内受限，故本院酌定原告应就租期内的租金及物业管理服务费，而应免收一个月即30天的租金8023.64元（计算式：97621元/年×30天÷365天/年＝8023.64元）和物业管理服务费641.54元（计算式：1.6元/㎡.月×400.96㎡×1月＝641.54元），共应免收8665.18元，该免收部分应从被告应支付的前述费用中予以冲抵。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告巫溪县亿联市场管理有限公司与被告陈庚余签订的《巫溪亿联建材家居五金城商铺租赁合同》，于2020年6月9日解除；二、被告陈庚余于本判决生效之日起十五日内，将位于巫溪亿联建材家居五金城B6栋吊1楼148﹟-150﹟的三间商铺房屋腾出，并返还给原告巫溪县亿联市场管理有限公司；三、被告陈庚余于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告巫溪县亿联市场管理有限公司支付自2020年5月17日起至2020年6月16日止的租金及物业管理服务费共计8954.02元，并另按17553.24元/月向原告巫溪县亿联市场管理有限公司支付自2020年6月17日起至其实际腾退商铺房屋之日止期间的占用费（免收的租金及物业管理服务费共8665.18元，应从中予以冲抵）；四、驳回原告巫溪县亿联市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告巫溪县亿联市场管理有限公司已预交），由被告陈庚余负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 熊礼平二〇二〇年十月十五日法官助理 杨 柳书 记 员 沈丽娟