江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初2768号原告：朱业芹，女，1967年7月23日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：程佃进，灌南县李集法律服务所法律工作者。被告：王爱云，女，1968年1月27日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：苏祥好，海州区云台法律服务所法律工作者。原告朱业芹与被告王爱云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，第一次于2020年9月8日公开开庭进行了审理，原告朱业芹及其委托诉讼代理人程佃进、被告王爱云到庭参加诉讼；第二次于2020年9月29日公开开庭，原告朱业芹及其委托代理人程佃进、被告王爱云及其委托代理人苏祥好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱业芹向本院提出诉讼请求：1、终止原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告给付原告违约金30000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月8日，原、被告经协商一致，签订租赁合同，合同约定：原告将于新安镇人民路南侧新西湖商业广场2间门面房C1-1-2租赁给被告经营使用，租赁期限3年（2019年8月8日-2022年8月9日），合同还约定：“合同签订后，被告以现金支付给原告16万元，以后每年提前2个月（每年6月10日）支付下一年的全部租金，若未按时支付，合同终止并不退还未到期的租金，若被告违约导致合同终止，被告拖延搬离承租房给原告造成的违约损失，每天按500元赔偿给原告”。合同签订后，原、被告按约履行。2020年6月10日，原告向被告催要下一年房租，被告明确表示不租了，但也不搬走，陈述到8月10日再搬，为此事双方还发生了争吵，并报警，后处理未果，故起诉。被告王爱云辩称：双方签订合同属实，但是其单方解除合同未违约。因疫情发生属于不可抗力，被告可依据不可抗力可免除合同责任和义务；另合同约定涉案房屋发生问题，则由被告维修，该约定有失公平，被告提前解除合同也已履行了提前告知义务。违约金问题，违约金约定不应超过损失的30%，双方约定的违约金数额过高，即使被告违约，也只应该承担每天131元（438元*30%）。综上，请求法院能够依法判决。经审理查明事实如下：2017年8月份，原告将其所有的位于灌南县湖商业广场两间门面房C1-1-2租赁给案外人谈晓凤，2019年8月份，案外人谈晓凤将涉案房屋转租给被告使用。原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）于2019年8月8日签订《房屋转租合同》，约定：“甲方位于新安镇人民路新西湖商业广场两间门面房C1-1-2给乙方使用，租期叁年（从2019年8月10号到2022年8月9号），房屋租金：每年壹拾陆万元整，支付方式：合同签订后，乙方以现金支付甲方壹拾陆万元整，以后每年提前两个月（每年6月10日）支付下一年的租金；若因乙方违约导致合同终止，乙方迟延搬离承租房给甲方造成的违约损失每天按500元人民币赔偿给甲方……房屋承租到期或中途因乙方违约不租，甲方无条件解除合同；房屋承租期间，出现房屋任何情况需要维修时，出现房屋任何情况需要维修时，由乙方自行解决。”后被告缴纳了至2020年8月9日的房租费用。2020年5月1日，被告通过微信聊天的方式单方告知原告因新冠疫情的影响、及房屋二楼长期阴水致货物受潮等原因，要求解除合同，原告未予同意。原告在2020年6月6日向被告发出微信：“本月10号要么给房租，要么交钥匙走人”被告回复“我等你”。现因被告未预交2020年8月份之后的房租，也未搬离房屋，故要求终止双方的租赁合同，且被告给付30000元的违约金。另查明，被告于2020年8月13日将涉案房屋交付给原告，其向原告缴纳的5000元押金，原告未返还。本案审理中，被告抗辩其在承租涉案房屋之时发现房屋有受潮现象，但是没有发现霉斑，不知漏雨情况，其提供照片印证涉案房屋存在阴水现象。原告对此不予认可，其陈述涉案房屋不存在漏雨情况，系因窗户打雨进来导致受潮。本案审理中，被告主张将其押金退还，原告陈述被告未缴纳2020年8月10日-2020年8月13日的房租，且被告损坏了房屋中的玻璃，对于损坏事物，其没有提供证据。被告对损坏事物不予认可。以上事实有当事人陈述、租赁合同、照片、聊天记录等证据提在卷为证，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被告是否具有对涉案租赁合同的单方解除权；2、被告是否应该承担违约责任。关于原告是否具有对涉案租赁合同的单方解除权的问题。涉案租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同合法、有效，双方形成租赁合同关系。双方均应按照合同约定的义务履行。本案中，被告抗辩因涉案房屋阴水与原告沟通，原告未予回复及新冠疫情影响致其行使单方解除权而存在法律基础。本院认为，被告的两点抗辩意见均不能达到单方解除权的条件。首先，被告在庭审中陈述其在承租房屋之时发现房屋有受潮现象，其依然承租使用。说明其在签订合同时已经明知且接受了租赁物的瑕疵部分，其现在不可依据该事由行使单方解除权；其次，被告抗辩新冠××疫情属于不可抗力，涉案租赁合同的形成时间在2019年，新冠××疫情发生在后，不构成对涉案租赁合同的不可抗力影响。故被告通过微信，向被告单方告知的方式，不产生单方解除合同的效力。涉案房屋已经于2020年8月13日交付给原告，该时间作为合同终止时间。关于被告的违约责任问题，被告在其租赁期间内无法定事由不再租赁涉案房屋，其应承担相应的违约责任。原告主张按照合同约定“若因乙方（被告）违约导致合同终止，乙方迟延搬离承租房给甲方造成的违约损失每天按500元人民币赔偿给甲方”，根据双方约定一年160000元的租金，每天为438元。双方的上述约定显然过高。违约金应根据合同法的规定，以实际损失为基础，综合当事人的过错、诚实信用等综合衡量的原则，兼顾惩罚性、补偿性的双重性质。故本院对双方约定的违约金予以调整，至第二次开庭即2020年9月29日，涉案房屋还未出租。又考虑到涉案房屋确实存在瑕疵，故对违约金部分，本院予以酌定参照双方履行的涉案房屋的房租金额（每天438元），时间酌定为30天，即被告给付原告违约金为13140元。另被告缴纳了5000元押金，扣除4天房租1752元（438元/天*4天），尚余3248元应退还被告。为了减轻诉累，本院将3248元从违约金13140元中予以抵扣，被告还应支付违约金9892元。对于原告陈述玻璃被被告损坏，其没有提供证据，本案不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告王爱云于本判决生效之日起十日内给付原告朱业芹违约金9892元。三、驳回原告朱业芹的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告负担138元（已缴纳），被告王爱云负担137元（原告已预交，由被告给付兑现款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费550元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行。审判员 张 蕊二〇二〇年十月十九日书记员 吴家瑞法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。