湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复201号复议申请人（申请执行人）：徐妍俐，女，1975年10月10日出生，汉族。被申请人（案外人）：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族。被申请人（案外人）：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族，系朱纯杰之夫。被执行人：常德市恒华建设事务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区丹阳街道办事处柏子园社区丹阳路**。法定代表人：吴济民，该公司执行董事兼总经理。湖南省常德市中级人民法院(以下简称常德中院)在执行申请执行人徐妍俐与被执行人常德市恒华建设事务有限公司（以下简称恒华公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人朱纯杰、胡国华申请不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1106号裁决。常德中院于2019年10月30日作出（2019）湘07执异98号执行裁定，驳回朱纯杰、胡国华不予执行申请。朱纯杰、胡国华不服，向本院申请复议。本院于2020年1月15日作出（2019）湘执复272号执行裁定，撤销（2019）湘07执异98号执行裁定，发回常德中院重新审查。常德中院于2020年7月17日作出（2020）湘07执异8号执行裁定，徐妍俐不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。常德中院查明，朱纯杰、胡国华挂靠恒华公司开发君香公寓项目，朱纯杰任恒华公司经理，胡国华负责销售，二人为夫妻关系。2012年3月27日，徐妍俐与家人（徐成德、刘洋、董敬国、徐俊）分别与恒华公司签订五份《常德市商品房买卖合同》，由胡国华作为恒华公司的销售经理在合同上签字，并加盖恒华公司印章。刘洋认购了1栋XX号房（建筑面积101.88平方米，总价444196.8元），徐成德认购了君香公寓1栋XX（建筑面积42.76平方米，总价180318.61元）、XX号房（建筑面积77.57平方米，总价327113元），徐俊认购1栋XX号房（建筑面积102.95平方米，总价436713.9元）、徐妍俐认购了1栋XX号房（建筑面积123.32平方米，总价520040.44元），董敬国认购了1栋XX号房（建筑面积123.32平方米，总价541744.76元）。涉案房屋网签备案登记在刘洋、徐成德、董敬国、徐妍俐、徐俊名下，六套房屋总价款2450127.51元。2012年3月28日，徐妍俐之父徐成德与朱纯杰签订《借款协议》，约定：朱纯杰用坐落在××道××号××公寓××＃××＃××＃××＃××＃××＃（与上述商品房买卖合同中的房屋一致）共六套房屋作抵押向徐成德借款1300000元；借款时间为一年，月息为2分；借款期满，朱纯杰向徐成德偿还全部借款（包括本金和利息），徐成德将所抵押的房屋归还给朱纯杰；借款期满，朱纯杰如不能按时偿还借款（包括本金和利息），则朱纯杰抵押给徐成德的房产归徐成德所有。徐妍俐及其家人向朱纯杰付款情况：徐俊于2012年3月27日向朱纯杰转账200000元，董敬国于3月28日向朱纯杰转账150000元，徐成德于3月28日向朱纯杰转账200000元、通过银行柜台现取现存的方式交付750000元，共计1300000元。同日，朱纯杰向徐成德出具借据，注明“今借到徐成德人民币现金壹佰叁拾万元正。月息2分，按月付息，借期一年”。2012年4月27日，徐成德向朱纯杰出具收条：今收到朱纯杰2012年4月利息26000元。2013年2月3日朱纯杰向徐成德转账25000元。2013年5月2日徐成德向朱纯杰转账802000元，2013年6月30日徐成德向朱纯杰转账150000元。该两笔转账朱纯杰未向徐成德出具任何手续，徐妍俐称第一笔为购房尾款，第二笔为新的借款。朱纯杰称所借款项均为徐成德与其妹妹徐桂华的借款。2013年8月6日朱纯杰向徐成德转款45000元，2013年9月28日朱纯杰向徐成德转款46500元。朱纯杰还于2015年3月5日向徐成德账户转账1500000元、于2015年3月8日向刘洋账户转款1350000元，经查，该两笔转账系常德中大房地产开发有限公司通过朱纯杰、徐成德账户进行的过账行为，与本案无关。朱纯杰因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关采取强制措施，未继续按期向徐成德偿还借款本息，也没有交付案涉房屋，徐妍俐向常德仲裁委员会申请仲裁。常德仲裁委员会于2018年9月10日作出（2018）常仲裁字第1106号裁决：恒华公司在该裁定书送达之日起三日内向徐妍俐交付“君香公寓”第1栋X层的XX号房，并协助徐妍俐办理房屋权属转移登记手续。上述仲裁裁决生效后，徐妍俐向常德中院申请强制执行。朱纯杰、胡国华向常德中院提出申请，认为徐妍俐没有交纳过房款，朱纯杰已经向徐妍俐家人超额偿还借款，常德仲裁委员会裁决案涉房屋归徐妍俐所有，明显错误。请求不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1106号裁决。常德中院审查认为，徐妍俐虽与恒华公司签订了商品房买卖合同，但未实际向恒华公司支付购房款，恒华公司亦未向徐妍俐开具收据或房屋销售发票。徐妍俐在签订上述购房合同后，其父徐成德便与朱纯杰签订借款协议，约定借款1300000元，月息2分，并以徐妍俐及其家人与恒华公司签订的商品房买卖合同的房产作为借款的抵押。约定朱纯杰到期偿还了全部借款，徐妍俐及其家人将所抵押的房屋归还给朱纯杰，朱纯杰到期未能还款，则涉案房产归徐妍俐及其家人所有。双方对房屋权属的约定属流质条款，违反相关法律规定，不能产生法律效力。徐妍俐及其家人向朱纯杰转款后，朱纯杰只出具借据，没有出具房款收据。徐妍俐主张其与朱纯杰在2013年5月2日进行了结算，达成以物抵债协议，并补齐了802000元的房屋差价。但徐妍俐仅提供了转账凭证，未提供房款收据，也未提供达成以物抵债协议的其他证据，且朱纯杰还分别于2013年8月6日、9月28日向徐成德转款45000元、46500元，仍然存在资金回流偿还借款的事实。综上，徐妍俐与朱纯杰之间的真实意思为民间借贷，双方签订的商品房买卖合同实际为民间借贷提供担保，其后亦未通过结算方式将民间借贷关系转化为房屋买卖关系，双方的商品房买卖合同非真实意思表示。其次，徐妍俐与朱纯杰、胡国华以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款到期后朱纯杰没有清偿债务，徐妍俐可以请求对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，并就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额主张补偿，但徐妍俐请求履行买卖合同，该请求不应得到支持。常德仲裁委员会作出的（2018）常仲裁字第1106号裁决，确认了双方虚构的房屋买卖合同关系合法有效，并裁决恒华公司将涉案房屋交付给徐妍俐并协助办理产权过户手续，该处理结果错误，损害了案外人朱纯杰、胡国华及其债权人的合法权益。朱纯杰、胡国华为君香公寓项目的实际开发人，是涉案房产实际权利主体，其主张的权利合法、真实。依据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条之规定，案外人朱纯杰、胡国华提出不予执行仲裁裁决的请求应予以支持。遂裁定：不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1106号裁决。徐妍俐向本院申请复议称，其父徐成德在2012年3给朱纯杰借款，并以案涉房屋作为借款担保。但因朱纯杰未按照双方约定还本付息，双方协商将朱纯杰已支付的利息抵偿违约金，借款抵房款，徐成德再给朱纯杰转款80.2万元，补齐房款差价，双方的借款和房款两清。按照双方的借款及利息和房价推算，数额也相符。故双方的借贷关系已转为房屋买卖关系，复议申请人与恒华公司之间形成了真实的房屋买卖合同关系。朱纯杰、胡国华没有依据确认其是案涉房产的实际权利人，恒华公司取得了案涉项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。根据房、地、地一体原则以否定朱纯杰、胡国华对案涉房产享有所有权的主张。常德中院的执行裁定认定事实和适用法律错误。请求撤销常德中院（2020）湘07执异8号执行裁定，责令常德中院继续执行（2018）常仲裁字第1106号裁决。本院认为，根据本案现有证据，徐妍俐虽与恒华公司签订了商品房买卖合同，但未实际向恒华公司支付购房款，恒华公司亦未向徐妍俐开具收据或房屋销售发票。徐妍俐在签订上述购房合同后，其父徐成德便与朱纯杰签订借款协议，约定借款1300000元，月息2分，并以徐妍俐及其家人与恒华公司签订的商品房买卖合同的房产作为借款的抵押。徐妍俐提供的证据亦不足以证明双方就上述借款进行结算，以借款抵房款，民间借贷关系转为房屋买卖关系。常德中院综合全案事实审查认定徐妍俐与恒华公司之间签订的商品房买卖合同实际为民间借贷提供担保，属于虚假的买卖合同关系，裁定不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1106号裁决，并无不当。符合《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条的规定。徐妍俐的复议理由不能成立，其申请应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第二十二条第三款之规定，裁定如下：驳回徐妍俐的复议申请，维持湖南省常德市中级人民法院（2020）湘07执异8号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周小辉审判员  周康康审判员  方湘平二〇二〇年十月二十二日法官助理刘宇丹书记员尹雅司