内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初2268号   原告：阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   法定代表人：苏九维，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵玉龙，男，1980年11月4日出生，汉族，系该公司销售经理，住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   被告：李龙，男，1988年8月28日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   原告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司（以下简称丰凯龙公司）与被告李龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰凯龙公司委托诉讼代理人赵玉龙，被告李龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付房款128022元；2、请求法院依法判决被告支付违约金20048元；以上合计148070元；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费、交通费等其它相关费用。事实与理由：被告李龙于2014年10月,购买我公司开发建设的某某小区住宅,建筑面积100.68平米,价格2958.77元/平米,购房款共计297889元,被告付了169867元房款后,我公司将房屋交付被告,但被告始终拖欠部分房款未交清。现在被告早已经入住该房屋,但是始终拖欠我公司房款128022元,我公司多次催要,被告一直未全部付清。现为了我公司合法权益,请求人民法院依法判令被告即向我公司支付剩余房款及违约金。   被告辩称：1.认可与丰凯龙公司所签的《商品房买卖合同》是事实，对丰凯龙公司所起诉的下欠房款128022元的数额有异议，合同上的平米数与诉状中起诉的有出入；2.丰凯龙公司延期交房，应该给我们付违约金和利息；3.是被答辩人一直未给答辩人将按揭贷款办下来，导致答辩人剩余购房款未付，但可以证明答辩人未将剩余购房款付清并非是答辩人违约，实际是被答辩人违约；4、合同上写的交房时送燃气热水器现在也没有送，这也是对方违约。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丰凯龙公司为甲方，李龙为乙方。2014年10月14日，原、被告签订《某某认购协议书》，协议书约定：乙方认购楼宇座落于阿拉善左旗，建筑面积97平方米，认购单价为每平米3168元，总价为307296元；交付定金后，乙方可选择采取银行按揭贷款（经银行审核，由于乙方原因不能办理按揭贷款，乙方需一次性付清全部房款），同时约定案涉房屋折后建筑面积单价每平米2958.77元，折后总房款为287000元，乙方于2014年10月14日付清房款定金50000元，首付余款65000元于2014年12月30日前付清。余款172000元办理银行贷款，如乙方未能按时付款，所有优惠取消，房屋另作它售，交房时送燃气热水器一台；乙方所认购房屋的建筑面积，以产权登记部门最后测量核准之面积为准；本协议以甲方收到乙方交来定金时即生效，若乙方不按时付款或不按时来签订商品房买卖合同超过七天，甲方有权将乙方所认购房产另行发售，乙方所付款项不予退还；商品房买卖合同在办理银行按揭贷款前签订，甲方电话通知乙方具体签订日期；甲方须于2015年9月30日前将乙方所购之房产，按政府有关规定验收合格后交乙方使用。原告于2016年11月24日向被告交付了房屋钥匙。后因按揭贷款未能贷出，被告也一直未向原告交付剩余房款128022元，原告遂诉至本院，要求支持其诉请。   另查明，阿拉善左旗四方房产测绘有限责任公司对该房屋建筑面积进行测量为100.68平方米，建筑面积每平米2958.77元，总房款为297889元。被告已向原告交付了首付款115000元，并于2016年11月24日交付房款54867元。原告给被告出具收款收据。   本院认为，原告与被告于2014年10月14日签订了《某某认购协议书》。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件。本案中，双方所订立的认购协议书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《某某认购协议书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且原告已经收取了被告交纳的部分房款，故可认定双方所签订的认购协议书为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，行使和履行各自的权利和义务。原告依约向被告交付了房屋，被告理应向原告交付剩余房款，其不交付房款的行为构成了违约，故对原告要求被告支付剩余房款128022元的诉讼请求本院依法予以支持。   对于原告主张的违约金，虽然双方在认购协议书中约定剩余款项是以按揭贷款方式支付，但在未能贷出款项后，被告作为买受人在原告向其验收交房后就应当及时向原告支付剩余房款，被告未能及时付款，应当承担相应的违约责任，虽然在认购协议书中没有明确约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，故对原告要求被告支付违约金的主张本院予以支持。对于违约金起算时间，合同中双方对剩余房款的具体付款时间未进行明确约定，且原告交付被告案涉楼房的时间系2016年11月24日，故违约金的起算时间以2016年11月24日计算较为合理。认购协议中约定所认购房屋的建筑面积，以产权登记部门最后测量核准面积为准。原告以阿左旗房产测绘公司的最后测绘案涉房屋建筑面积100.68平方米主张依法有据，予以支持。被告辩称因原告未给办理按揭贷款，造成被告无法支付房款。原告将房屋交付被告，被告占有使用房屋近四年，即使双方当初约定办理按揭贷款，但此后在不能办理贷款的情况下，被告就应当及时向原告支付剩余房款，不能以此理由拒交房款，且庭审中被告也未能举证证明未能办理按揭贷款责任在原告，故对被告的上述辩称意见本院不予采纳。在合同条款中约定被告未能按时付款，所有优惠取消，故对于被告辩称原告在交房时未送燃气热水器属于原告违约的主张不予采纳。   据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：   由被告李龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司支付购房款128022元及违约金（违约金计算方式：以128022元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2016年11月24日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年8月6日止）；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1631元，由被告李龙负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判员 董萍   二〇二〇年十月十四日   书记员 卢晨