云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0821民初695号原告：徐凯，男，1985年7月6日生，汉族，景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）林业草，住云南省景谷县烟草公司住宿区。原告：郭元霞，女，1987年6月21日生，彝族，住云南省景谷县烟草公司住宿区。委托诉讼代理人：任廷勋，云南乾楷律师事务所执业律师。特别授权代理。被告：王自宽，男，1953年12月10日生，佤族，住云南省景谷县烟草公司住宿区。委托诉讼代理人：黄云秋，北京京师（昆明）律师事务所执业律师。特别授权代理。被告：王永兰，女，1979年8月14日生，佤族，个体，住云南省景谷县。被告：金学平，男，1973年10月21日生，彝族，个体户，住云南省景谷县。原告徐凯、郭元霞与被告王自宽、王永兰、金学平房屋买卖合同纠纷一案，景谷县人民法院于2020年7月9日立案后，于2020年7月13日以被告金学平系该院聘请的人民陪审员，该院不宜审理本案为由向普洱市中级人民法院提出指定管辖请示，2020年7月20日，普洱市中级人民法院裁定由本院进行审理，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐凯、郭元霞及其委托诉讼代理人任廷勋，被告王自宽及其委托诉讼代理人黄云秋、被告王永兰到庭参加了诉讼，被告金学平经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐凯、郭元霞向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行《购房协议》中办理房屋过户手续的约定，为原告办理景谷县烟草公司响水路住宿区3单元201号房屋的产权变更登记手续：2.本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：原告系夫妻关系，被告王自宽系王永兰的父亲，金学平与王永兰系夫妻关系，原告郭元霞与被告王永兰是景谷移动公司多年同事关系。2008年，景谷县烟草公司向单位职工出售商品住房，王自宽购买了其中的3单元201号房。2013年5月，王自宽欲出售该房，原告郭元霞从王永兰口中得知后，前往王永兰、王自宽家进行了多次商谈，最后双方达成买卖合意。2013年5月27日，原告郭元霞与被告王永兰签订了《购房协议》，协议约定三被告将位于景谷县房屋出售给二原告，该房屋面积为120平方米，单价为每平米2600元，总购房款为312000元，原告于协议签订当天即向被告支付了220000元购房款，其余92000元双方约定待房屋产权证办理至原告名下后一次性付清，而被告王永兰也将201号房的钥匙于协议签订当天交付给了原告。协议签订后，被告王永兰带原告郭元霞前往景谷县烟草公司办公室找到负责人王家玲进行购房者身份登记，原告将身份证复印件交至烟草公司并登记了电话号码。后原告对房屋进行了装修，并于2014年3月1日开始入住至今。2015年5月间，在单位组织体检中，被告王永兰被查出子宫癌，出于对王永兰能够尽快得到治疗的善意，原告同意提前支付购房尾款92000元，三被告收到款项后被告王永兰、金学平向原告出具《收条》一张，载明原告己全额付请购房款312000元。2015年7月12日，原告郭元霞、徐凯与被告王永兰、金学平签订《购房协议》一份，双方对201房的买卖事宜及办理过户事项等再次进行了约定。由于烟草小区商品房开发过程中存在诸多问题，201号房屋的产权证从房屋建盖好以后一直到2020年5月间都未能办理房屋产权初始登记，直至2020年5月30日，原告郭元霞接到景谷县烟草公司办公室的通知，告知可以办理201房的房屋产权证，但必须先办理在被告王自宽的名下后再过户到原告名下。原告随即打电话通知王自宽要求其前往办理不动产权证初始登记，然后再将不动产权证过户至原告名下，而王自宽在电话中表示同意协助办理，并询问是否可以由其儿子代办。2020年6月11日，当原告再次电话催促王自宽办理过户手续时，王自宽突然称合同上没有他的签字，谎称其一开始就是不同意出售201号房给原告，并拒绝履行协助办理不动产过户登记手续。现被告王自宽已经办理了201号房的初始登记手续并取得了房屋的不动产权证。原告认为被告早已全额收到了购房款，而原告也已经接收房屋并装修入住六年多，现协议约定的将房屋产权证过户至原告名下的条件已经完全具备，被告应当善意履行合同、承担过户义务，依约定将该房屋过户至原告名下，完成房产买卖交易的最后一道程序。然而被告却因七年多来房价上涨而利欲熏心，欲以恶意违约的手段阻碍不动产过户，将原告一家撵出201号房，并向第三人转卖房屋获得非法利益，该违约行为不仅违反合同约定，更是违背了民法领域的诚实信用原则，严重侵害了原告一家人的合法权益，依据合同法的相关规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求，保护原告合法的居住权。被告王自宽辩称，一、答辩人不属于本案适格诉讼主体。本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，合同当事人一方只能向另一方基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。答辩人不是合同的任何一方当事人，故答辩人的被告主体不适格。二、原告与王永兰、金学平签订的《购房协议》系无效合同。答辩人系本案所涉及的景谷县响水路烟草公司小区****房屋所有权人，答辩人并未授权王永兰、金学平处分该房产，原告与王永兰、金学平签订《购房协议》后也没有催告答辩人进行追认，且原告也未将购房款支付给答辩人，因此，原告与王永兰、金学平签订的《购房协议》因答辩人拒绝追认而无效。三、原告不能依据善意取得制度取得房屋所有权。根据物权法第一百零六条规定，原告与王永兰、金学平签订《购房协议》时就知道王永兰、金学平没有处分权，从原告诉称2008年景谷县烟草公司向单位职工出售商品房，王自宽购买了其中的3单元201房，2013年5月，王自宽欲出售该房的表述中表明原告对答辩人是该房屋所有权人的事实是明知的，但却未与答辩人直接签订买卖合同，因此，原告不符合善意取得制度的构成要件，不适用善意取得制度。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告王永兰辩称，对原告所诉的事实予以认可，但答辩人向原告出售房子时已经向原告说明房子是父亲王自宽的，而父亲并不清楚卖房这一事实。被告金学平未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提供了三组证据，本院经审查后认为，原告提交的第1组证据为《购房协议》2份。经质证，被告王自宽对该购房协议三性及证明内容均不予认可，认为被告王永兰及金学平出售201号房屋属于无权处分，双方签订的购房协议系无效合同。被告王永兰对该证据无异议。本院审查后认为，该证据来源真实、合法，能够证实原告郭元霞与被告王永兰于2013年5月27日签订《购房协议》后，将位于景谷县房屋出售给二原告的事实，对于原告欲证明的内容，本院予以采信。原告提交的第2组证据为《收条》1份、《收据》2份、微信聊天记录1份、微信转账记录1份，经质证，被告王自宽对该上述证据三性及证明内容均不予认可。被告王永兰对该证据无异议。本院认为，该证据来源真实、合法，能够证实二原告已经于2015年7月12日向被告王永兰、金学平付清312000元购房款以及入住201房后向云南梓玲物业管理有限公司交纳了2016年12月至2020年12月物业管理费2700元及维修费800元，并向景谷县烟草公司办公室交纳房屋测绘费600元、图纸费31元的事实，对于原告欲证明的内容，本院予以采信。原告提交的第3组证据为电话录音2段，经质证，被告王自宽对该上述证据三性及证明内容均不予认可。被告王永兰对该证据无异议。本院认为，该电话录音虽然无法全面客观的反映案件事实，但从该段录音中可以看出被告王自宽清楚并认可原告购买涉案房屋的事实，故对于原告欲证明的内容，本院予以采信。被告王自宽向本院提交一组证据，即《不动产权登记证》复印件1份，本院认为，该证据来源真实、合法，能够证实2020年7月8日，被告王自宽已经为涉案房屋办理了不动产权证书的事实，其系该房屋的所有权人，对于该事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告徐凯与郭元霞系夫妻关系，被告王自宽系王永兰父亲，被告金学平与王永兰系夫妻关系，原告郭元霞与被告王永兰系景谷移动公司同事及朋友关系。2008年，景谷县烟草公司在向单位职工集资建盖位于景谷县响水路烟草公司住宅小区过程中，被告王永兰以王自宽的名义向景谷县烟草公司集资购买了其中的3单元201号房屋。2013年5月房屋建好后，被告王永兰欲出售该住房，后经原告郭元霞与被告王永兰协商后于2013年5月27日签订《购房协议》一份，双方在合同中约定“郭元霞于2013年5月向王永兰购买位于景谷县，单价为每平米2600元，房屋总价为312000元。付款方式为协议签订当日支付220000元，余款92000元在王永兰将该套住房的房产证、土地证及一切证件办理至郭元霞名下后一次性支付”。合同签订当日，被告王永兰将201号钥匙交付给了原告郭元霞，后原告徐凯、郭元霞于2013年11月开始对201房进行了装修并于2014年3月1日入住至今，而期间因该住房所产生的物业费、水电费及房屋维修费等相关费用均由原告交纳。2015年7月12日，原告徐凯、郭元霞与被告王永兰、金学平签订《购房协议》一份，双方对之前原告郭元霞与被告王永兰签订的购房协议进行了补充，并注明原告于2015年7月11日已将312000元购房款全额付清，而被告需在办理该房房产证及土地证时协助原告将该房房屋所有权证办理至原告指定名下。此外，双方还在合同中就各自的权利义务及违约责任作出了约定。2020年5月，涉案房屋具备办理房屋产权证书条件后，被告王自宽于2020年7月8日为该房办理了不动产权证书，并将该房屋所有权登记至王自宽名下。2020年7月30日，原告向本院提起诉讼，要求三被告继续履行《购房协议》中办理房屋过户手续的约定，为原告办理景谷县烟草公司响水路住宿区3单元201号房屋的产权变更登记手续，并要求三被告承担本案诉讼费、保全费。本案在审理过程中，本院依据原告徐凯、郭元霞的申请，于2020年9月17日依法将涉案的景谷县烟草公司住宿区3单元201号房屋进行了查封。关于被告王自宽主体是否适格的问题。本院认为，被告王自宽与王永兰系父女关系，而本案所涉及的景谷县响水路烟草公司住宅小区3单元201号房系被告王自宽、王永兰、金学平在共同居住期间以王自宽的名义向景谷县烟草公司购买所得，在原告郭元霞与被告王永兰于2013年5月27日签订《购房协议》时，被告王自宽并非该201住房法律意义上的所有权人，即该住房权属并未真正确定。庭审中，被告认可该住房也并非由王自宽全额出资购买，现王自宽虽然于2020年7月8日将该住房不动产权证书办理至其名下，但王自宽办理该房产的产权登记行为系基于国家购房政策不允许直接将房屋产权登记至原告方名下所致。本院认为，针对原告要求三被告继续履行《购房协议》中将201号房屋办理过户手续的诉请，被告王自宽对该项诉请具有管理及处分的权利，并对房屋买卖关系具有实施诉讼的权能，属于与本案有利害关系的当事人，故对于被告王自宽的该项辩解理由，本院不予采纳。关于原告主张将房屋产权变更登记至其名下的诉讼请求是否能得到支持的问题。根据查明事实，原告郭元霞与被告王永兰于2013年5月27日签订的《购房协议》及原告徐凯、郭元霞与被告王永兰、金学平于2015年7月12日签订的《购房协议》均系合同当事人的真实意思表示。两个合同中所涉房产为同一房产，被告王永兰依合同将房产交付原告郭元霞使用，双方形成了买卖合同关系，但因本案买卖的标的物是不动产，被告王永兰、金学平在未取得房屋所有权的情况下将房屋出售给原告徐凯、郭元霞，系效力待定的状态。而原告郭元霞与被告王永兰于2013年5月27日签订《购房协议》后，原告取得王永兰交付的房屋钥匙，对房屋进行了装修并入住至今，庭审中，双方当事人对原告徐凯、郭元霞夫妇入住时间并无争议，至本案起诉之时，原告已入住该房屋六年之久，而原告郭元霞与被告王永兰签订《购房协议》之时，被告王自宽、王永兰、金学平系共同居住生活，且近年来被告王自宽所居住的地点与涉案房屋相隔并不远，而涉案房屋自2013年建成交付后，被告王自宽从未对该房屋进行过管理，对该房屋物业、水电及其他费用的交纳不闻不顾，甚至办理房屋产权登记所需的测绘费、图纸费均由原告进行交纳。本院认为，对于被告王自宽提出不知该房产已被女儿王永兰出售给原告的情况及对房屋现状不知情的辩解与日常生活经验不相符，故对于王自宽辩称其不知女儿王永兰将涉案房屋出售给原告和原告已对该住房管理使用六年多的观点违背诚实信用原则，本院不予采纳。被告王自宽虽然与原告不存在买卖合同关系，但在其知晓原告购买了涉案房屋并在房屋内居住的情形下并未向原告提出过任何异议，可以认定为王自宽接受被告王永兰履行合同交付房屋义务的行为是对原告购买房产交易行为的认可，亦是对王永兰处分行为的追认。故本院认为原告郭元霞与被告王永兰签订的买卖合同已经得到了产权所有人的认可，原告已依合同约定履行全部付款义务，并已在事实上占有使用案涉房屋，被告王自宽不得以不知情为由拒绝变更房屋产权给原告，原告主张将房屋产权变更登记至其名下的诉讼请求应该得到支持，现该争议房屋的产权登记在王自宽名下，故被告王自宽应将争议房屋产权变更登记至原告徐凯、郭元霞名下，对于原告的诉请，本院予以支持。关于本案诉讼费、保全费的承担问题，经本院核实，原告在本案中交纳诉讼费100元、保全费5000元，本院认为，该诉讼费、保全费系原告在诉讼费项下的必要合理支出，该费用应由败诉方承担。故对于原告要求三被告承担诉讼费、保全费的主张，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告王自宽应于本判决生效之日起十五日内将景谷傣族彝族自治县响水路烟草公司小区3单元201号的房产（不动产权证号：云（2020）景谷县不动产权第××号）变更登记至原告徐凯、郭元霞名下。案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，两项合计5050元，由被告王自宽、王永兰、金学平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刘佳明二〇二〇年十月二十一日法官助理陈娅君书记员高小芸