河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1122民初2793号原告：临颍县坤和物业管理有限公司，统一社会信用代码：91411122065251820X，住所地临颍县颍川大道中段。法定代表人：马晓，任总经理。被告：李萌，男，汉族，1991年1月26日出生，住河南省临颍县。原告临颍县坤和物业管理有限公司（以下简称坤和物业公司）诉被告李萌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤和物业公司的法定代表人马晓及被告李萌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告坤和物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业服务费4323元、车位管理费580元、违约金156元，合计5059元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：被告为临颍县二环路阳光花园小区4-904业主，房屋面积165.64㎡，根据合同约定物业服务费为0.9元/㎡，逾期违约金为3‰。被告从2017年8月1日起至今一直以其权益受损为由拒不交纳物业费。细究其侵权关系，侵权责任人均不是物业公司。原告反复解释，被告均以拒交物业费的手段要求物业承担其“维权委托人”的责任。按物业合同约定原告仅有协助义务，其逾期违约金为3591元，考虑到数额过大但被告的拖欠行为又给原告增加了催收成本，故按同期中央银行公布的贷款利率4.75%/年，共计156元主张。原告于2017年8月根据《物业管理服务合同》接管阳光花园小区后积极履行合同约定的权利义务，对被告的居住环境实施规范的物业管理，提供了质价相符的服务。原告多次催费，被告仍拒绝缴纳，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李萌辩称，原告起诉的物业费我不应当交纳。2015年8月27日，我家中被盗，报警后，经清点我家中丢失了两台电视机，价值15000元，因电业局物业公司无法提供楼道监控录像和小区大门出入登记记录，增大了刑侦人员的办案难度，致使答辩人家中受到财产损失。电业局物业公司答应我可以用物业费抵偿我的损失，也已经抵偿了两年的物业费。原告进驻阳光花园小区后，我要求原告继续履行原物业的承诺，如果不同意履行，我要求原告出具不认同用物业费补偿的证明，原告一直没有出具相关的证明。我的意见是把我丢失的两台电视机价值抵偿完毕后，再交物业费。另外，原告提供的物业合同我不予认可，业主委员会与物业公司签订的合同不能代表我的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告的房屋位于漯河市××环路××花园××室，面积165.64㎡。2017年7月31日，原告坤和物业公司与被告李萌所居住的阳光花园小区的业主委员会签订了《阳光花园小区物业管理服务合同》，该合同第十六条约定“物业管理期限为5年。自2017年8月1日起至2022年7月30日。”第二十条第一款约定“本物业的管理服务费，高层住宅房屋物业费为0.9-1.3元/月/平方米收取。地下车库管理费为每月30-60元，地上车位管理费每月30元，地上车位租赁费为每月60元。”；第三款：“业主和物业人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的千分之三元收取滞纳金，将诉讼至人民法院。”原告称被告自2017年8月1日到2019年12月31日一直拒绝缴纳所欠物业管理费用。被告提供了2015年8月27日临颍县公安局指挥中心的出警记录，该记录显示：临颍县城关镇一环路阳光小区4号楼9楼东户李**家被盗，一台三星牌、乐视牌，共价值15000元，称其家中被盗，物业公司应当承担责任；原告称该问题是上一个物业公司的问题，且上个物业公司表示问题已经给被告抵偿了两年的物业费，该问题已经结束了。被告提供了多张照片，称原告物业服务存在车辆乱停乱放、绿化不到位、房屋外墙脱落、小区门卫上班期间睡觉、小区监控大部分不能正常使用；原告称对被告提供的照片不予认可，原告在小区内不定时的对环境进行保洁、对工作人员已经加强管理，被告提供的照片无法确定是原告方公司的保安人员，对该照片真实性不予认可，对外墙脱落的问题不是物业公司的服务范围。原、被告双方认可被告因家中被盗，折抵了两年的物业费，被告称大概是3700元左右。被告称应当继续以物业费抵偿其丢失电视机的损失，原告不予认可，双方发生纠纷，原告起诉于本院。本院认为,物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。原告作为物业公司，应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同，对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时认真予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。被告作为原告所服务小区的业主，接受原告提供的物业服务，应当及时缴纳物业服务费。同时，物业公司是以业主缴纳物业费维持日常运转，进而提供相应的服务，若业主均不缴纳物业费，将导致物业公司无法运转并提供服务，最后利益受损仍是业主自身。原、被告只有相互理解，相互配合，方能和谐相处，达到共赢。本案中，原告坤和物业公司于2017年7月31日与被告李萌所居住的阳光花园小区的业主委员会签订了《阳光花园小区物业管理服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对小区业主具有约束力。被告称业主委员会与原告签订的合同不能代表其意见的辩解，本院不予支持。原告在该小区提供了相应的物业服务，根据《河南省物业管理条例》第三十六条第一款：“物业服务企业享有下列权利：……（三）依照物业服务合同约定收取物业管理费用”的规定，被告应当向原告交纳物业服务费。被告房屋面积为165.64平方米，自2017年8月1日到2019年12月31日未缴纳物业费，按双方所签物业管理服务协议的收费标准每月每平方米0.9元计算，被告所欠原告物业费应为4323元（0.9元/月×165.64平方米×29个月）；车位管理费580元。对原告诉请的违约金虽然双方在协议中对违约金部分进行了约定，系双方真实意思表示，但结合本小区其他业主的物业服务合同案件的实际状况，该小区确实存在服务不到位的问题，原告公司在履行职责服务业主时，应当对该小区业已出现的问题采取措施、积极补救，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告称家中被盗，电视机丢失损失15000元。虽然提供了相应的证据，但是其损失应当通过刑事追赃的途径挽回。被告称因为上一个物业公司无法提供楼道监控录像和小区大门出入登记记录，增大了刑侦人员的办案难度，致使其财产受到损失，被告自认原物业公司已经免去了其3700元左右的物业费，对该公司在工作中存在的问题已经对被告作出了弥补，被告没有提供证据证明原物业公司承诺赔偿其全部损失的证据；且原告对此也不予认可，对被告用物业费抵偿其全部损失的辩解，本院不予采信。对被告所欠物业服务费4323元及车位管理费580元，被告提供了照片，称原告在服务中存在服务不到位的问题；鉴于原告在提供物业管理服务过程中存在一定的服务不到位的问题，对被告所欠物业费应适当予以减少，本院酌定被告交纳3500元为宜。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李萌于本判决生效后五日内支付原告临颍县坤和物业管理有限公司2017年8月1日至2019年12月31日物业服务费3500元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费25元，已减半收取，由被告李萌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  董翠峰二〇二〇年十月十四日书记员  董 旭