贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14200号 原告：杨骏，男，汉族，1975年11月1日出生，住贵州省毕节七星关区。 原告：聂翠，女，汉族，1977年6月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨骏（本案原告），系原告聂翠之夫。 被告：贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道三十米大道联邦金座****，统一社会信用代码：91520502MA6DPEY352。 负责人：赵宇，该公司总经理。 被告：贵州诚意通商业管理有限公司，，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房**统一社会信用代码：91520115MA6DMN1Q17。 法定代表人：赵宇，该公司总经理。 以上二被告共同委托代理人：陈伟，系贵州鼎尊律师事务所律师。 原告杨俊、聂翠与被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司、贵州诚意通商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨俊（暨原告聂翠委托代理人）、被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司及贵州诚意通商业管理有限公司共同委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨俊、聂翠向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付关于毕节市第17层17-1号房2018年1月21日至2021年1月20日期间的租金132792元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月14日，被告诚意通毕节分公司的员工向原告推销位于毕节市，该楼系由贵州金昌信房地产开发有限公司（以下简称“金昌信房开”）开发建设，被告员工称第17层17-1号房屋（建筑面积107.73平方米，套内建筑面积75.6平方米）原定价918322元，但是由被告诚意通毕节分公司包租十年并可以把前三年租金146932元（即918322-918322×0.84＝146932元，租金折扣率0.84）用于抵扣购房款，然后再进行一次性付款折让（折让率0.92）和按时签约折让（折让率0.98）后，原告实付款只需要695486元就行。原告听信其推介，并于当日在联邦金座售楼部交付了3万元定金。二被告曾经的负责人（法定代表人）何绿明还在计算单上签字认可。根据上述约定，原告于2018年1月20日与金昌信房开签定了《商品房买卖合同》，并于当日补付购房余款，加上之前支付的定金，实际支付购房款为695486元，其他税费也于2018年1月20日一并付清。原告同时也与被告诚意通毕节分公司签定了《委托管理协议》，约定由原告将该房交由被告诚意通毕节分公司出租、经营及管理，同时约定将前三年租金从购房总价中扣减。2019年，因金昌信房开逾期办理交付不动产所有权登记有关文书（即不动产权证），原告起诉金昌信房开承担逾期办证的违约责任，而金昌信房开在法庭上并未认可原告与被告约定的前三年租金已抵扣房价，且一、二审判决书中也未确认前三年租金计入房价，而只按《商品房买卖合同》上的695486元认定购房价（即原告的实付价款），由此导致一审判决计算的逾期办证违约金就少了一万多元。因此，原告认为被告存在欺诈行为，其以欺诈的方式非法占有了原告房产的前三年租金利益，依法应予返还原告。根据原、被告双方签定的《委托管理协议》第四条第1项约定的后七年每年租金的支付规律，可以计算出每年的租金差额为3628元，而《委托管理协议》约定的第四年应付租金为51520元，那么该第四年租金51520元减去每年的租金差额3628元即可算出第三年的应付租金为47892元（即51520-3628＝47892），依此类推，第二年的应付租金为44264元（即47892-3628＝44264），第一年的应付租金为40636元（即44264-3628＝40636），则前三年的应付租金总和为132792元（即47892＋44264＋40636＝132792）。原告认为，即便不按被告当时在房款计算单上约定的146932元认定前三年租金总额，那么也应按照双方签定的《委托管理协议》计算出的前三年租金总额132792元认定。另一方面，协议约定的租金支付期限为每年起租日后15日内支付，因此第三年（即2020年1月21日至2021年1月20日）租金已逾支付期。现原告出于仁义考虑，决定只按《委托管理协议》计算并主张前三年租金总额即132792元。由于两个被告之间属于总公司与分公司的关系，因此结合公司法关于总公司应对分公司债务承担连带责任的规定，两个被告均应对原告承担租金偿还的连带责任。现原告特具来诉状，请求人民法院依法判决支持原告诉求为谢! 被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司、贵州诚意通商业管理有限公司共同辩称，原告要求联邦金座写字楼第17层17-1号2018年1月21日至2020年1月20日期间的租金132792元没有事实和法律依据，请法庭依法驳回其诉讼请求。首先，原告与贵州金昌信房地产开发有限公司于2018年1月14日签订联邦金座认购协议，协议落款处提到原告知悉所购买的房源为委托租赁房源，并认可租赁价格与租赁所有条款，再与房开签署商品房买卖合同之前，需与指定的商管公司签订委托租赁协议，否则视为放弃认购权利，房开有权将该套房源另行销售，且定金不予退还，由此可以看出，房开是知悉被告与原告存在委托租赁管理的事实，另外，2018年1月20日原告签署联邦金座合同确认书，在其条款中签约折扣计算这个条款中明确体现出签约的计算方式为918322*0.84*0.92*0.98=695486元。再结合原告与被告于2018年1月20日签订的委托管理协议中体现到被告支付租金的方式前三年接房之日免租金，也就是说原告在享受折扣的前提后被告是不需要向原告支付前三年的租金的，也就是从2018年1月21日至2021年1月21日期间的租金，因此原告的诉讼请求与法无据，应予驳回。 本院经审理认定如下事实：2018年1月14日，原告杨俊、聂翠与贵州金昌信房地产开发有限公司签订《联邦金座认购协议书》，约定：由二原告向贵州金昌信房地产开发有限公司购买该公司开发建设的联邦金座17层1号房建筑面积107.73平方米，认购单价为8524.29元／平方米，认购总价为918322.00元。双方约定，乙方（原告）知悉该房屋为委托租赁房源，并认可租赁价格与租赁所有条款，在与甲方（贵州金昌信房地产开发有限公司）签署《商品房买卖合同》之前，必须与指定商管公司签订《委托租赁协议》，否则视为放弃认购权利，甲方有权将该套房源另行销售，定金不予退还。当日，原告杨俊、聂翠与被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司签订《委托管理协议》，由二原告委托贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司将其购买的涉案商品房委托被告用于出租、经营和管理，委托期限为原告实际接房次日（实际接房日为交齐购房款及相关税费次日）起十年，租金及支付方式为：原告实际接房之日后36个月的租金已从购房总价扣减，不再另行支付租金，上列期限届满后12个月及至合同约定的最后期限之日止的租金依次为51520元、55148元、58776元、62404元、66032元、69660元及73288元。同时，被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司向原告出具的《房产销售计算单》对上述租金计算方式予以确认，同时载明购房价为：918322元×0.84（返三年租金）×0.92（一次性付款）×0.98（按时签约）＝695486元，被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司原负责人何绿明在计算单上签字确认。当日，原告杨俊、聂翠与贵州金昌信房地产开发有限公司按照《委托管理协议》及《房产销售计算单》约定与贵州金昌信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：二原告购买贵州金昌信房地产开发有限公司开发建设的位于毕节市，该房房号为17-1。建筑面积107.73平方米、套内建筑面积75.6平方米，按套内建筑面积计算，该商品房总价款为695486.00元。合同签订后，原告按合同约定于2018年1月20日向贵州金昌信房地产开发有限公司支付购房款695486.00元，交纳了维修资金8080.00元，于同日向被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司代收契税、印花税、工地费22089.00元，并将涉案房屋交付给被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司出租、经营和管理。 2019年9月6日，原告杨骏、聂翠向本院提起诉讼，要求判决贵州金昌信房地产开发有限公司、贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司、贵州诚意通商业管理有限公司连带支付逾期办理交付不动产所有权登记有关文书的违约金，经本院作出的（2019）黔0502民初11471号民事判决书及贵州省毕节市中级人民法院作出的（2020）黔05民终1098号民事判决书，认定涉案《商品房买卖合同》约定的商品房总价款为695486元，原告实际支付的购房款亦是695486元，故违约金根据合同约定应以原告已付房款695486元作为计算基数，对原告提以已付房款加已扣除的前三年租金之和作为计算违约金的计算基数的意见不予采纳。原告认为贵州金昌信房地产开发有限公司在法庭上并未认可双方约定的前三年租金已抵扣房价，由此导致一审判决计算的逾期办证违约金少了一万多元，被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司及贵州诚意通商业管理有限公司存在欺诈行为，以欺诈的方式非法占有了原告房产的前三年租金利益，依法应予返还原告，遂以前述请求诉至本院请求依法判决。 上述事实，有原、被告双方当庭陈述及提交的证据《委托管理协议》、《房产销售计算单》、《商品房买卖合同》、支付凭证、收据、民事判决书、《联邦金座认购协议书》、《联邦金座合同签约确认书》等证据在卷相互佐证，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告杨俊、聂翠与被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司于2018年1月20日签订的《委托管理协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定严格履行合同义务。根据合同的约定，涉案房屋首3年的租金已从原告杨俊、聂翠应付的购房总价中进行扣减，被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司不再另行支付该段期间的租金，结合双方提供的《房产销售计算单》、《联邦金座认购协议书》、《联邦金座合同签约确认书》及原告向贵州金昌信房地产开发有限公司实际支付的购房款数额，可以确认《委托管理协议》项下首期3年（即2018年1月21日至2021年1月20日期间）的租金及已从原告应付的购房总价中进行扣减的事实，根据合同的约定，原告没有权利要求被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司再行支付该段期间的租金。虽然（2019）黔0502民初11471号及（2020）黔0502民终1098号民事判决书计算涉案房屋逾期办证违约金时，并未将该段期间的租金计入总房价，但该认定并不能推翻原告杨俊、聂翠在本案中诉请的2018年1月21日至2021年1月20日期间的租金已从原告杨俊、聂翠应付的购房总价中进行扣减的事实，原告杨俊、聂翠以上述事实要求被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司再行支付租金同样无相应的事实及法律依据，故对原告杨俊、聂翠要求判决被告贵州诚意通商业管理有限公司毕节分公司及贵州诚意通商业管理有限公司支付2018年1月21日至2021年1月20日期间租金共计132792元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告杨俊、聂翠的全部诉讼请求。 案件受理费1478.00元，由原告杨俊、聂翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张春辉 二〇二〇年十月十五日 书记员  张 欢