湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初613号原告：双峰县和诚物业管理有限责任公司（以下简称和诚物业）统一社会信用代码：91431321794715891N，住所地，双峰县永丰街道城北育才路**。法定代表人：周少荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭超，湖南国藩律师事务所律师。被告：娄底市万都房地产开发有限公司（以下简称万都房地产），统一社会信用代码：914313215635247137，住所地：双峰县新城建材市场**。法定代表人：朱松伏，该公司经理。委托诉讼代理人：李富强，湖南国藩律师事务所律师。委托诉讼代理人：许学军，男，1976年10月28日生，汉族，该公司员工，现住双峰县。原告和诚物业与被告万都房地产物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和诚物业的法定代表人周少荣、委托诉讼代理人彭超;被告万都房地产的委托诉讼代理人李富强、许学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和诚物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告空置房物业服务费604,188元及违约金；2、被告承担本案的诉讼费；3、2020年4月28日，原告增加诉讼请求，请求判令被告支付4至7栋地下停车场物业管理费170,880元、违约金51,264元。事实和理由：1、2014年6月22日,原告与被告签订了万都永丰新村物业服务合同，合同约定由原告对万都永丰新村正和苑小区实施物业管理服务，之后，原告一直对该小区提供物业管理服务至今，合同还约定，被告未出售的房屋和商铺，原告不计物业管理费或空置房管理费，也不得以任何理由向被告收取。该约定期限至业主委员会选聘新的物业管理时止，前述合同失效。2018年双峰县正和苑业主委员会正式成立。2018年7月4日，与原告签订了双峰县正和苑物业服务合同，该合同第三条（服务费用）第七款规定“开发商空置房（未出售、未出租）物业的收费标准按有关法律法规的规定执行。根据《物业管理条例》第41条的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳”。但被告一直没有缴纳物业服务费，也不与原告沟通。原告多次催收未果，请求法院支持原告的诉讼请求。被告万都房地产辩称：1、与原告于2014年6月、2017年6月签订的合同属实，且合同约定未出售的商铺不计物业管理费；2、2017年双峰县正和苑业主委员会正式成立，但此业主委员会仅是1、2栋的业主委员会，不包含3、4、5、6、7栋；3、2018年7月、2019年7月,原告与双峰县正和苑业主委员会签订的合同效力与本案被告没有关系。经审理查明，本院确认如下法律事实：一、和诚物业，类型，有限责任公司，统一社会信用代码91431321794715891N，法定代表人:周少荣，成立日期:2006年10月31日;营业期限:长期;经营范围:在本企业物业管理资质许可证许可的范围内从事物业管理服务。娄底市万都房地产开发有限公司，类型，有限责任公司，统一社会信用代码914313215635247137，法定代表人:朱松伏，成立日期:2010年11月03日;营业期限:2010年11月03日至2030年11月02日;经营范围:房地产开发经营。二、2014年6月22日，被告万都房地产(甲方)与原告和诚物业(乙方)签订了《万都永丰新村物业服务合同》(前期物业合同)，约定：万都房地产选聘和诚物业对双峰永丰新村正和苑4＃-7＃栋及地下停车场提供前期物业管理服务；第七条第二款……甲方未出售的房屋和商铺乙方不计收物业管理费或空置房管理费,也不得以任何理由向甲方收取。第十九条，在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业合同前，业主委员会未选聘新的物业管理企业本合同继续有效。2017年6月22日,原被告又签订了《永丰新村正和苑前期物业合同》，被告选聘原告对永丰新村正和苑1＃-3＃栋提供前期物业管理服务。合同第七条第二款约定：……甲方未售空置房和商铺乙方不计收物业管理费和空置房管理费，也不得以任何理由向甲方收取。第二十七条规定在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同前,业主委员会未选聘新的物业管理企业本合同继续有效。三、2017年9月1日,永丰新村正和苑小区1栋、2栋56套房屋的业主成立业主委员筹备组，向原经开区社区办事处提交了设立双峰县永丰新村正和苑业主委员会申请书，并报双峰县房地产管理局备案。2018年1月5日，双峰县房地产管理局关于正和苑业主委员会备案的双房函字（2018）1号回复函：“双峰县正和苑业主委员会：你会的备案资料我局已收悉，经审查，选举过程符合法定程序，同意以谢文彩为主任，王集寿、周文凯、王绍、贺春礼、阳花瓶为副主任，李小平、程坤明、李育林为成员的选举决定。备案全名为：双峰县正和苑业主委员会”。2018年5月10日，双峰县正和苑业主委员会向和诚物业送达了终止《前期物业管理服务协议》告知函，终止时间于本告知函送达之日起二个月后正式终止。四、2018年7月4日，双峰县正和苑业主委员会（甲方）与和诚物业（乙方）签订了《双峰县正和苑物业服务合同书》，约定收费如下:“第三条服务费用。物业服务费用按建筑面积交纳，每年收缴一次，从开发商通知统一交房之日起计收。其标准如下：1、2栋暂定为1.25元/月/平方米；3栋为0.8元/月/平方米，4、5、6、7栋按原合同执行。2、车库、杂屋0.6元/月/平方米；3、商铺1.8元/月/平方米；4、车位40元/月；5、二次供水3.98/吨（不含维修费）；6、商铺电费1.2元/度;7、开发商空置房（未出租未出售）物业的收费标准按有关法律法规的规定执行。第九条违约责任......4.甲方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方业主补交，并从逾期之日起每天按所欠物管费3‰的比例交纳违约金。并承担诉讼费和律师费。6.原乙方与万都房地产签订的前期合同自然终止...”。五、2019年7月28日，双峰县正和苑业主委员会（甲方）与和诚物业（乙方）签订了《双峰县正和苑物业服务合同书》，内容如下:“第三条服务费用。物业服务费用按建筑面积交纳，其标准如下：1、2栋暂定为1.25元/月/平方米；3栋为0.8元/月/平方米，4、5、6、7栋按原合同执行；2、车库、杂屋0.6元/月/平方米；3、商铺1.8元/月/平方米；4、车位40元/月；5、二次供水3.98/吨（不含维修费）；6、商铺电费1.2元/度;7、开发商空置房（未出租未出售）物业的收费标准按有关法律法规的规定执行。第九条、原乙方与万都房地产签订的前期合同自然终止，有关物业服务收费及标准和相关事项以本合同为准。本合同前签订之前的有关事项仍按原合同有关规定执行”。另查明，从2018年8月1日至2020年7月31日止，被告万都房地产开发有限公司1栋、2栋空置房，应缴纳物业服务费83,056元。物业服务费由业主直接向原告交纳。本案争议的焦点：原告起诉被告拖欠的物业费被告是否要全额承担？原、被告签订的前期物业服务合同和双峰县正和苑业主委员会与原告签订的物业服务合同对当事人是否具有法律约束力。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。适格合同的双方当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告所签订的前期物业服务合同约定“甲方未售空置房和商铺乙方不计收物业管理费和空置房管理费，也不得以任何理由向甲方收取。在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同前,业主委员会未选聘新的物业管理企业本合同继续有效”。2017年12月27日，永丰新村正和苑小区1栋、2栋业主申请成立了业主委员会。2018年1月5日，报双峰县房地产管理局备案。根据原、被告签订的合同的约定，被告应当向原告支付1栋、2栋所有房屋物业服务费，但被告至今未付，已构成违约，依法应当承担相应的民事责任。故对原告要求被告支付1、2栋的物业费及违约金，本院予以支持。双峰县正和苑业主委员会（甲方）与和诚物业（乙方）签订的《双峰县正和苑物业服务合同书》中约定：甲方业主没有按约定缴纳物业费，自逾期之日起每天按所欠物管费3‰的比例交纳违约金。此违约金约定比率过高，结合本案实际损失、预期利益及催收等综合因素，本院酌情认定：自2020年3月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。原告依照《物业管理条例》第41条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给服务费受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳”的规定起诉，还要求被告万都房地产开发有限公司支付3栋、4栋、5栋、6栋、7栋空置房及4至7栋地下停车场物业服务费及违约金的诉讼请求，此诉讼请求所指向的物业是原、被告双方订立的前期物业服务合同所约定的空置房，作为空置房的物业服务费用基于法律的直接规定应由建设单位支付，但本案中，作为建设单位的被告已与原告签订了“....甲方未出售的房屋和商铺乙方不计收物业管理费或空置房管费，也不得以任何理由向甲方收取。”的相关约定，是双方当事人的真实意思表示,符合相关法律规定，是有效合同，对双方当事人都有约束力，均不得擅自变更合同。且正和苑小区所成立的业主委员会是该小区的1栋、2栋房屋所有业主成立的业主委员会，该1、2栋业主委员会与和诚物业所签订的物业合同，只及于该小区的1栋、2栋所有业主，并不及于尚未交付物业的3栋、4栋、5栋、6栋、7栋空置房及4-7栋地下停车场。故此主张于法于约均无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、限被告娄底市万都房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告双峰县和诚物业管理有限责任公司物业服务费83,056元。自2020年3月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。二、驳回原告双峰县和诚物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,000元，由被告娄底市万都房地产开发有限公司承担1,200元，双峰县和诚物业管理有限责任公司承担10,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  贺建华人民陪审员  胡峥嵘人民陪审员  朱 帜二〇二〇年十月八日法官助理张样红书记员李永辉