浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5787号 上诉人（原审被告）：杭州爱家物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区莫干山路**，统一社会信用代码9133010068290476X6。 法定代表人：岳波。 委托诉讼代理人：李爱梅，浙江南方中辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：舒伟霞，女，1972年11月9日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审原告）：徐国富，男，1969年4月5日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 舒伟霞、徐国富共同委托诉讼代理人：徐启慧，系舒伟霞、徐国富女儿。 上诉人杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业公司）因与被上诉人舒伟霞、徐国富房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年9月27日，舒伟霞、徐国富（甲方）与爱家物业公司（乙方）签订《房屋出租托管合同》一份，约定舒伟霞、徐国富方将位于杭州市萧山区××幢××单元××室的房屋出租给爱家物业公司，托管期限自2017年10月8日起至2022年12月7日止。托管租金支付方式为季付，乙方于每季的30日向甲方支付托管租金，首次付款日期为2017年10月30日。如因乙方原因逾期支付房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金。乙方发生下列严重违约行为的，乙方须向甲方支付26909.08元作为违约金，且甲方有权解除本合同：（1）甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；（2）利用该房屋进行违法活动的；（3）乙方未按时支付托管房租金，经甲方书面催告后仍不支付的……（5）未履行本合同约定之义务的。因不可抗力导致本合同不能继续履行的，甲乙双方可以变更或者终止本合同并互不承担责任，租金按照实际使用时间计算。自2017年10月30日至2022年12月7日，乙方共计需向甲方缴纳租金21次，合同列明了每次甲方应收租金的金额、开始日期、结束日期、应收日期以及对应的免租期天数，其中2017年10月8日至2020年4月7日，约定的乙方免租期为150天，2020年4月8日至2022年12月7日，约定的乙方免租期为60天。按照合同约定，乙方应在2020年4月30日前缴纳2020年4月8日至2020年7月7日的房租计21394.26元。2020年4月13日，爱家物业公司向舒伟霞、徐国富快递《解除合同通知函》1份，提出因受疫情影响要求解除合同，并愿意按《房屋出租托管合同》约定赔偿违约金26909.08元，房租结算至2020年4月13日，请舒伟霞、徐国富最迟于2020年4月18日前联系爱家物业公司办理物业交割等相关手续；该快递被舒伟霞、徐国富拒收。同年4月17日，爱家物业公司工作人员将上述通知函内容短信告知舒伟霞、徐国富，并于同年4月24日转账给舒伟霞违约金26909.08元，于同年4月26日转账给舒伟霞2020年4月8日至同年4月13日的租金1426.28元。之后，舒伟霞、徐国富通过杭州12345投诉平台、浙江政务投诉举报平台对爱家物业公司的行为进行投诉。 2020年5月7日，舒伟霞、徐国富诉至原审法院，请求：1.爱家物业公司继续履行合同；2.爱家物业公司支付2020年4月8日至2020年7月7日的租金21394.26元，并支付该款自2020年5月1日起至实际付清日止按日0.5%计算的滞纳金。庭审中，舒伟霞、徐国富补充陈述收到爱家物业公司2020年4月8日至2020年4月13日的租金1426.28元，故变更第2项诉讼请求为要求爱家物业公司支付2020年4月14日至2020年7月7日的租金19967.98元，并支付该款自2020年5月1日起至实际付清日止按日0.5%计算的滞纳金。 原审法院认为：舒伟霞、徐国富与爱家物业公司于2017年9月27日签订的《房屋出租托管合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方理应按约履行。关于爱家物业公司提出案涉合同已履行不能，判决解除合同更符合公平原则以及案涉合同事实上已经解除的抗辩意见，经审理认为：1.爱家物业公司依法享有根据自己的意志自愿订立合同的权利，但是合同成立并生效后，应当遵循诚实信用原则按约全面履行自己的义务，不能以意思自治原则规避履行合同的义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；该条款系赋予合同守约一方以解除合同的权利，而不是赋予违约方解除合同的权利，本案中，爱家物业公司作为违约方，不能依据该条款解除案涉合同。3.爱家物业公司并非案涉房屋的实际使用人，其的目的是为了将案涉房屋进行经营管理并出租后从中获利，虽然疫情客观上的确会影响爱家物业公司的经营状况，但爱家物业公司提出解除合同时即2020年4月13日，杭州地区各行业均已复工复产，爱家物业公司仍可继续将案涉房屋经营管理并出租以实现合同目的，案涉合同并未陷入僵局，达到法律上或事实上不能履行的程度，爱家物业公司并不享有相关法律规定的法定解除权。4.爱家物业公司作为市场经济主体，在签订案涉合同时及履行合同过程中应当预见并承担一定的经营风险，爱家物业公司以企业内部的业务调整为由解除案涉合同，系转嫁该风险于舒伟霞、徐国富。5.案涉合同并未赋予爱家物业公司有单方解除权，而是赋予舒伟霞、徐国富作为守约方，在爱家物业公司提前解约的情形下有权解除合同的权利，但现有证据表明，舒伟霞、徐国富并未行使该权利，爱家物业公司亦未能举证证实双方曾协商一致解除案涉合同。综上，爱家物业公司单方向舒伟霞、徐国富提出解除合同的行为并没有法律依据和合同依据，现爱家物业公司并未提出变更合同内容的请求或要求赔偿损失，故双方于2017年9月27日签订的《房屋出租托管合同》依然成立且有效，双方应当继续按约履行。另，爱家物业公司应当按约在2020年4月30日前缴纳房租计19967.98元，虽然其在2020年4月24日支付给舒伟霞、徐国富方26909.08元，但爱家物业公司庭审中明确该笔资金系支付给舒伟霞、徐国富方的违约金，即使法院判决继续履行合同，爱家物业公司亦不同意与租金等费用进行抵扣，故爱家物业公司逾期支付租金属实，应当支付滞纳金；但是，本案中，舒伟霞、徐国富的损失主要是爱家物业公司逾期支付租金造成舒伟霞、徐国富资金占用期间相应的利息损失，故按合同约定日0.5%计算滞纳金标准过高，酌情将滞纳金支付标准调整为日0.5‰。关于爱家物业公司单方支付解除合同的违约金，双方可依法另行处理。综合上述分析，舒伟霞、徐国富合理部分的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2020年6月18日判决：一、爱家物业公司于判决生效后十日内支付舒伟霞、徐国富2020年4月14日至2020年7月7日的租金19967.98元，并支付该款自2020年5月1日起至实际付清日止按日0.5‰计算的滞纳金；二、驳回舒伟霞、徐国富的其余诉讼请求。如爱家物业公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，减半收取212元，由舒伟霞、徐国富负担37元，由爱家公司负担175元。 宣判后，爱家物业公司不服，向本院提起上诉称：一、因受疫情影响经济极为困难的当前，应当允许企业通过收缩规模来调整发展方向，爱家物业公司因调整经营策略解除了数百套房屋的托管，本案并非个案，原审判决将陷企业生存于不利。爱家物业公司系一家专业从事房屋租赁托管业务的公司。2020年2月至3月，基于新冠疫情和相关管控措施等不可抗力影响，爱家物业公司托管的大量房屋空置，经统计，2月共有5837套房屋无法正常出租，3月份仍有很多小区不允许对外看房出租，仅这两个月，爱家物业公司共产生空置损失2789万。面对如此大的困境，爱家物业公司多番筹措资金，全体员工同舟共济，终于在复工复产后陆陆续续支付了应付的租金。而另一方面，各地政府出台诸多减租政策，很多承租户看到各地减租政策后，也纷纷要求爱家物业公司减免租金并组团拒绝支付应付租金。爱家物业公司可谓左右为难，一方面可以收取的租金收不进，另一方面又因空置产生大量损失。在双重夹击下，爱家物业公司经痛苦抉择，只能通过收缩规模来度过眼前的困难。经过与各出租人协商、沟通，支付违约金，陆陆续续解除了数百套房屋的租赁。在收缩规模过程中，也碰到了一些问题，部分出租人因市场行情下滑，不同意解除租赁合同。其实这些租赁合同的解除爱家物业公司的损失也是非常之大的，房屋装修都是爱家物业公司投入的，爱家物业公司不仅要赔付4个月租金的违约金，所有的装修投入也无偿归属于出租人。尽管如此，爱家物业公司不得不拿出壮士断腕的勇气，否则将因小失大。企业在生产经营过程中会碰到各种困难，当然要允许通过收缩规模、止损来进一步减少损失，以期保存实力，求得生存与发展。如果一味地机械的理解法律，而不允许企业及时调转船头，可能形成恶性循环，企业经营不善、员工失业、更有甚者陷入“暴雷”，最终造成社会秩序的混乱。二、本案房屋早已处于空置状态，爱家物业公司也已经按照合同约定承担4个月租金的违约金，在这种情况下，合同不适宜强制履行，且继续履行合同对爱家物业公司显失公平，确认解除更有利于平衡双方权益。本案完全符合民九纪要第48条规定的精神，目前合同履行已陷入僵局，继续履行对双方都不利。民九纪要第48条：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合一定条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案爱家物业公司系因疫情影响、为企业生存而调整经营策略，因此解除了数百套房屋的托管，并非仅针对舒伟霞、徐国富，爱家物业公司主观上不存在任何恶意，如果不允许解除，爱家物业公司将承担巨大的经济压力。解除合同，由爱家物业公司承担违约责任更符合民九纪要的精神。三、本案合同履行事实上已陷入僵局，已无法继续履行。《合同法》第110条规定：不能主张合同继续履行的有三种情形：(一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合同的期限内未要求履行。很明显，在爱家物业公司已腾空房屋的情况下，本案的债务标的不适用强制，判令继续履行会造成双方损失的进一步扩大。如果舒伟霞、徐国富认为合同约定的4个月租金的违约金过低，也可请求法院酌情予以增加，而不是继续维持目前的僵持局面。四、北京市高级人民法院关于承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理的解答对本案亦具有参考作用。北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条:“承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。五、为充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序，在租赁合同不宜强制履行的情况下应确认解除。《合同法》第119条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。因此，从法律规定而言，舒伟霞、徐国富有接收房屋，减少空置损失的义务。另外，租赁合同一般期限都较长，承租人在租赁房屋且经营严重亏损的情况下，如果不允许解除，不允许承租人及时断腕止损，对承租人而言是不公平的，可能会造成社会经济秩序的混乱。综上，对于爱家物业公司应当承担的违约责任，爱家物业公司己经履行，如果舒伟霞、徐国富认为约定的违约金低于造成的实际损失，也可以请求法庭予以增加，双方己形成履行僵局的情况下，让房屋一直空置，造成损失的进一步扩大，是对社会资源的严重浪费。故提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回舒伟霞、徐国富的全部诉讼请求。 针对爱家物业公司的上诉，舒伟霞、徐国富答辩称：第一，疫情并不影响爱家物业公司履行本合同。正如爱家物业公司所言，其是一家长期从事房屋租赁托管业务的房产中介，占领了杭州市场的绝对份额，其集团总部在季度业绩通报中声明，其相寓项目未因疫情而产生影响。同时，爱家物业公司亦未能举证因疫情导致重大亏损，其公司面临经营困难、破产等困境。因此，疫情不应成为爱家物业公司违约的借口。第二，本案纠纷不适用北京高院的解答意见。爱家物业公司并非房屋租赁的实际居住使用人，其是一家专门从事房产租赁、买卖的规模化中介公司，从收房、装修、出租、出售甚至到套路式解约，都有专业人员进行运营操作，其收房后进行装修、出租，从中赚取利润或承担亏损，系其经营风险应自行负担，不应当转嫁给房东。第三，爱家物业公司作为恶意违约方，没有解约权。根据双方约定及法律规定，合同违约方没有解约权。现爱家物业公司以电话骚扰、语言威胁房东，擅自赶走房客，将房源从其官网下架等方式，恶意造成房屋空置，以达到迫使舒伟霞、徐国富同意其强行单方解约的目的。爱家物业公司此举完全违背了一个正常企业的诚信守约之义。第四，合同并未解除，爱家物业公司应当继续履约。对于爱家物业公司提出的单方解约，舒伟霞、徐国富明确拒绝，并就爱家物业公司违约行为进行了多次投诉，主管部门亦要求爱家物业公司严格履行合同。在爱家物业公司违约后，舒伟霞、徐国富以诉讼方式要求爱家物业公司继续履约。同时，涉案房屋至今仍处于爱家物业公司实际掌控管理之中，舒伟霞、徐国富从未接收房屋。第五，本案合同并未陷入僵局，不存在无法履行。实际上，萧山钱江世纪城一带租赁市场早已恢复正常。涉案小区更因环境好、密度低，房屋出租率及租金一直较为理想。同时，爱家物业公司对杭州市场新交付的房源从未停止收取，其租赁业务仍在有序推进。爱家物业公司赶走原租客后，将房屋雪藏，恶意阻却房屋出租，并不存在所谓合同目的无法实现的合同僵局。第六，爱家物业公司单方解约，将对舒伟霞、徐国富造成极大损失。根据合同约定，舒伟霞、徐国富的主要租金来源于合同期限的后半部分，7个月的免租期已在前半部分扣完。舒伟霞、徐国富因考虑合同租期期限较长，遂同意爱家物业公司改变原房屋格局，将一套房屋隔成4套，进行群租。现租赁期限刚过半即提出解约，造成租金收益根本无法弥补房屋拆除重装成本。同时，舒伟霞、徐国富居住在外地，群租在管理上难度更大，根本无法应对。综上，舒伟霞、徐国富认为，爱家物业公司先利用其资本优势争夺房源，并以不正当竞争方式排挤其他同行的生存空间。然后依据合同约定的先低后高租金支付方式，使得爱家物业公司在短期内以最小成本获得市场垄断地位。最后，根据租赁市场行情和业务扩张，需要等视情单方解约，将企业经营风险完全转嫁给房东。爱家物业公司一以贯之的三步法，不仅严重损害了社会经济秩序的稳定性和公平性，更直接造成了舒伟霞、徐国富的经济损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，爱家物业公司向本院提交证据材料：解除协议10份（复印件），用以证明爱家物业公司在美哉美城共承租76套房屋，因经营调整全部解除，有72套房屋均在2020年2月得到妥善解决。 二审期间，舒伟霞、徐国富向本院提交证据材料如下： 1.今日头条网页截图1份（打印件），用以证明爱家物业公司认为当初收取的包括涉案房屋在内的这批房源价格过高，导致其一直亏损，故借疫情之机提出解约，该不诚信行为引发了社会负面反响。 2.杭州日报截图1份（打印件），用以证明2020年2月中旬，包括爱家物业公司在内的杭州租赁企业开始全面复工复产。 3.半年度报告1份（打印件），用以证明我爱我家控股集团股份有限公司上半年主要经营指标恢复至2019年同期水平，各业务扭亏为盈，特别提及城市分化明显，长三角地区的杭州、南京等重点二线城市市场形势较好，同时其明确提出对于持有成本较高的相寓项目进行清退，进一步证实爱家物业公司提出解约并非因疫情，而系其经营风险的不当转嫁。 4.销售平台截图1份（打印件），用以证明爱家物业公司仍经营涉案房屋所在小区的相寓项目，但舒伟霞、徐国富房源已被下架、雪藏，爱家物业公司为达到解约目的，恶意空置涉案房屋，造成“合同僵局”的假象。 本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：当事人提出的诉讼请求系法院进行审理及裁判的基础与前提。本案中，舒伟霞、徐国富提起诉讼，要求爱家物业公司继续履行合同并支付租金及滞纳金。对此，爱家物业公司抗辩称，因疫情影响及业务调整，其已书面函告舒伟霞、徐国富解除双方之间的《房屋出租托管合同》并支付了合同约定违约金，《房屋出租托管合同》已经解除。本院经审查后认为，依据《房屋出租托管合同》关于违约责任的约定，爱家物业公司发生列明的违约行为的，其应向舒伟霞、徐国富支付违约金，舒伟霞、徐国富有权解除合同。也就是说，即使爱家物业公司向舒伟霞、徐国富支付了违约金，但此时合同的解除权仍由舒伟霞、徐国富享有。显见，爱家物业公司向舒伟霞、徐国富发送解除通知并支付所谓违约金的行为，并不当然产生解除《房屋出租托管合同》的法律后果。因此，爱家物业公司的前述抗辩，依据不足，无法予以采信。本案中，爱家物业公司并未举证证明舒伟霞、徐国富存在不利于合同继续履行的行为，在舒伟霞、徐国富要求继续合同的情形下，原审法院认定双方当事人应继续履行合同，并无不当。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，爱家物业公司理应按照合同约定及时向舒伟霞、徐国富支付租金。爱家物业公司逾期支付租金的，舒伟霞、徐国富有权要求爱家物业公司支付租金并承担逾期支付租金的违约责任。故原审法院判定由爱家物业公司向舒伟霞、徐国富支付租金及合理范围内的滞纳金，并无不当。综上，爱家物业公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费299元，由杭州爱家物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年十月十四日 书记员  董 悦