杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初12925号 原告：杭州科尔物业管理有限公司，统一社会信用代码91330109596616630K，住所地杭州市萧山区新塘街道萧绍东路**。 法定代表人：朱善庆，该公司执行董事。 委托代理人：胡超、陈茗，浙江浙联（萧山）律师事务所律师。 被告：丁海峰，男，1991年10月21日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托代理人：丁国际，系被告父亲。 原告杭州科尔物业管理有限公司诉被告丁海锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月19日立案受理后，依法由审判员孔海琪适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡超、被告委托代理人丁国际均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告现起诉要求：一、被告立即支付原告2018年6月1日起至2020年5月31日期间物业服务费人民币29523.26元；并支付物业服务费自应付之日起至实际清偿日止按日千分之二标准计算的违约金（暂计算至2020年4月30日为28726.13元）；二、被告立即支付原告2018年6月1日至2020年5月31日期间停车场地维护服务费2880元；并支付停车场地维护服务费自应付之日起至实际清偿日止按日千分之二标准计算的违约金（暂计算至2020年4月30日为1987.2元）。 事实与理由：2016年3月11日，被告与原告签订《世纪外滩前期物业服务协议》一份，约定原告为被告所购面积为323.81m?的世纪外滩38幢3室提供前期物业服务。协议第四条约定：物业服务费用由被告按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为低层住宅物业3.8元/m?/月；自房屋交付使用、被告可以领取钥匙之日次月起开始计收；物业服务费用按每12月为一周期交纳，被告应在每一周期起始日起30日内按时向原告交纳。此外，被告拥有世纪外滩小区两个车位。协议第六条约定：室内、地、地下停车场地维护服务费用为60元/个/月017年5月，被告接收38幢3室及两车位，原告按约为被告提供物业服务。但被告自2018年6月起拖欠物业服务费用及停车场地维护服务费，经原告多次催告仍未支付。被告上述行为已构成严重违约定，给原告造成损失。 被告辩称：合同第五条第二款第（三）项明确约定“已交付使用但乙方或使用人尚未居住（装饰或使用前）的房屋，其物业服务费应按缴纳标准的70％向乙方缴纳（新的规定出台后，按新规定执行）”，而被告至今未居住、装饰或使用，应当按70％标准缴纳物业费。同时合同中约定是甲方（原告）向乙方（被告）缴费，故被告无需向原告支付物业费。原告要求被告缴纳100％物业费，被告多次向原告提出异议，但原告均未予答复，故责任在原告。关于停车场场地维护服务费纠纷，其收取的基础是为业主提供维护服务，然而，原告自2018年6月1日至今，禁止被告车辆进出停车场地，严重侵犯业主合法权益，更谈不上停车场地维护服务，故被告无须缴纳停车场地维护服务费。原告违背合同约定超额收取被告2017年6月1日至2018年5月31日的物业服务费，故多收的物业服务费4860元应当予以返还。另因房屋质量问题，长期维修不到位，2017年5月24日至2019年2月10日维修期间不应收取物业服务费，由此造成的损失原告应当予以赔偿444800元。 庭审中，原被告双方对双方签订《前期物业服务协议》、被告系世纪外滩38幢3室及两个汽车停车位业主、案涉房屋323.81m?、物业费标准为低层住宅物业3.8元/m?/月、室内、地、地下停车场地维护服务费用60元/个/月017年5月被告接收案涉房屋及两个车位后至今未入住也未装饰装修、被告已经支付了2017年6月1日至2018年5月31日物业费、2018年6月1日起至2020年5月31日的物业费和停车场地维护服务费未支付等事实均无异议，本院对上述双方确认事实予以认定。 双方争议的焦点为合同第五条第二款第（三）项约定“已交付使用但乙方或使用人尚未居住（装饰或使用前）的房屋，其物业服务费应按缴纳标准的70％向乙方缴纳（新的规定出台后，按新规定执行）”，而被告至今未入住，是否应当按70％标准支付物业费？ 对此原告向本院提交《杭州市物业管理条例》和《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》，用以证明《前期物业服务协议》系原告于2013年从杭州市住房保障和房产管理局下载并在萧山工商局备案的格式文本，根据2003年修订的《杭州市物业管理条例》第四十六条规定“建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70％收取”以及2010年修订的《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》第十九条规定“已交付使用，但业主或使用人未居住（装饰前）的物业，物业服务费按《杭州市物业管理条例》规定收取”，故《前期物业服务协议》按此规定进行了约定。但2014年修订后的《杭州市物业管理条例》取消了上述关于未居住物业按70％收取物业管理服务费的规定，2016年修订的《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》也取消了原第十九条的规定。 被告向本院提交《杭州市物业管理条例》，用以证明条例规定“物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同（包括前期物业服务合同）确定。”另提交《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》，用以证明物业服务费的收取政府鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，物业服务费收取通过市场竞争形成。 上述证据均系政府公开文件，双方对其证据真实性均无异议，本院对其证据效力予以认定。 本院认为：原被告之间签订的物业服务合同合法有效，双方均应当按约履行。双方争议焦点仅为未入住房屋是否应当按70％收取费用。本院认为，双方根据2003年修订的《杭州市物业管理条例》和2010年修订的《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》签订的《前期物业服务协议》中双方约定“已交付使用但乙方或使用人尚未居住（装饰或使用前）的房屋，其物业服务费应按缴纳标准的70％向乙方缴纳（新的规定出台后，按新规定执行）”，该约定已经对新规定出台后收费标准进行了预设，故在2014年修订的《杭州市物业管理条例》和2016年修订的《杭州市萧山区物业服务收费管理实施办法》均已经取消了空置房70％收费的规定后，被告应当按缴纳标准100％支付物业服务费。 关于原告主张的违约金，因系被告对合同履行标准提出异议造成其未缴纳物业服务费用，故对该违约金请求本院不予支持。关于被告提出返还多支付的物业费，因与本案查明事实不符，也无法律依据，本院不予采信。关于被告提出原告禁止其使用车位、房屋维修期间不应收取物业费、及由此造成的损失等，均系损害赔偿纠纷，与本案的合同履行纠纷并非同一类法律关系，被告应当另案诉讼主张其权利，本院在此不予审查。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、丁海锋在本判决生效后十日内支付杭州科尔物业管理有限公司2018年6月1日起至2020年5月31日期间的物业服务费29523.26元、2018年6月1日至2020年5月31日期间的停车场地维护服务费2880元，合计32403.26元； 二、驳回杭州科尔物业管理有限公司其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1378元，减半收取689元，由丁海锋负担353元，杭州科尔物业管理有限公司负担336元。 原告杭州科尔物业管理有限公司已向本院预交诉讼费，被告丁海锋于本判决生效之日起七日内将应负担的诉讼费直接支付给原告杭州科尔物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孔海琪 二〇二〇年十月三十日 书记员  章 靖