山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2905号上诉人（原审被告、反诉原告）：丛永刚，男，1962年8月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：曲明，威海环翠温泉法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘杭州，男，1982年9月4日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙乐友，山东领威律师事务所律师。原审第三人：徐晖程，男，1983年3月18日出生，汉族，住威海经济技术开发区。上诉人丛永刚因与被上诉人刘杭州及原审第三人徐晖程房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丛永刚上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持丛永刚的反诉请求。事实和理由：原审认定事实错误。首先，2019年5月8日微信聊天及语音证据证实丛永刚于2019年5月8日通知刘杭州“准备准备，过两天就好办理手续”，就是通知刘杭州准备购房尾款预备办理位于威海经济技术开发区的房屋（附阁楼、草厦子，以下简称案涉房屋）过户手续，刘杭州拿不出购房尾款而致丛永刚多次追要。第二，办理回迁房房证是丛永刚在凤林村委会贴出办理商品房通知的同时电话通知刘杭州，丛永刚当时是否取得房证并不影响刘杭州交付房屋尾款，刘杭州交付尾款后登记部门可以在办理丛永刚的确权登记时同时办理丛永刚与刘杭州的房屋过户手续，否则如果丛永刚正常通知而刘杭州拖延支付尾款，刘杭州不管拖延多长时间均因属“未过户改名”而不能构成违约，有悖常理。第三，刘杭州辩称丛永刚没有通知不能成立，刘杭州的邻居、孩子同学家长都会谈论该话题，刘杭州的解释不符合常理。最后，一审法庭通知丛永刚缴纳反诉费的时间是2020年7月21日，实际开庭时间是7月22日，拿到判决的时间是7月28日，但判决注明的时间却是2020年7月21日。刘杭州辩称，丛永刚称双方已经达到付款条件，但是丛永刚系2019年12月才取得案涉房屋的房产证，在此之前丛永刚无法将涉案涉房屋过户至刘杭州名下，所以在此之前付款条件未成就，刘杭州并不存在违约行为，不需支付违约金，丛永刚的上诉请求缺乏事实法律依据，请求驳回上诉，维持原判。徐晖程未予述辩。刘杭州向一审法院起诉请求：丛永刚协助刘杭州办理凤林小区27号楼602室房屋的房产过户登记手续。丛永刚向一审法院反诉请求：刘杭州向丛永刚支付拖延付款违约金264000元、维修基金5185元并承担反诉费用。一审法院认定事实：2014年4月22日，刘杭州与丛永刚签订一份房屋买卖合同，约定：刘杭州以44万元的价格购买丛永刚的案涉房屋；刘杭州于2014年4月22日前支付丛永刚房款30万元，2014年10月30日前支付10万元，于凤林房地产通知理办房产证及过户改名之日起交款4万元；丛永刚于2014年10月30日前将房屋及附属物正式交付给刘杭州使用；如刘杭州不能按期向丛永刚交付购房款，每逾期一日支付总房款千分之十的违约金；上述房地产办理过户手续的契税、营业税、印花税、个人所得税、向房产交易部门交纳的手续费及其他税费均由刘杭州负担；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。当日，刘杭州向丛永刚转账支付房款30万元，丛永刚将房屋交付刘杭州使用至今。2014年9月29日，刘杭州向丛永刚支付房款10万元。2019年9月6日，刘杭州向丛永刚支付房款1万元。2019年5月8日，丛永刚告知刘杭州5月5日至6月5日能办证，要求刘杭州准备一下，刘杭州回复其在老家，回威海就去找丛永刚。庭审中，丛永刚提交一份2020年1月10日其妻徐玲与刘杭州夫妻的录音，拟证实其通知刘杭州交购房款，刘杭州拒不支付。录音中，徐玲要求刘杭州一共支付10万元，刘杭州不同意，另外徐玲称“你非得过你那上头你才给你，那么人家房地产就是这样，必须过给我，我再给你，不是说我不给你”。2019年12月，丛永刚取得了案涉房屋的房产证。2020年1月13日，丛永刚将案涉房屋过户至其妻侄徐晖程名下。刘杭州起诉要求确认丛永刚与徐晖程之间的房屋买卖合同无效，案号为（2020）鲁1092民初654号，经两级法院审理，最终生效判决确认丛永刚与徐晖程之间的房屋买卖合同因恶意串通损害第三人利益而无效。一审法院认为，刘杭州与丛永刚之间签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应信守履行。丛永刚对于刘杭州的本诉请求无异议，刘杭州对于丛永刚要求其支付公共维修基金5185元的反诉请求无异议，予以确认。本案的争议焦点是：丛永刚要求刘杭州支付逾期付款违约金是否合理。首先，双方合同约定尾款的支付条件是“凤林房地产通知理办房产证及过户改名之日”，丛永刚未将房屋过户至刘杭州名下，付款条件未成就。其次，丛永刚提交的微信中，仅是通知刘杭州准备，未具体通知过户及付款时间，且当时丛永刚尚未取得房权证书，客观上也不具备过户条件。第三，丛永刚提交的录音中，其妻徐玲并非要求刘杭州支付余款3万元，而是要求支付10万元，与合同约定不符。第四，丛永刚要求刘杭州再支付10万元未果，恶意将案涉房屋过户至徐晖程名下，其行为构成违约。综上，丛永刚主张刘杭州逾期支付购房尾款构成违约，理由不当，其要求刘杭州支付逾期付款违约金，一审法院不予支持。综上所述，刘杭州的诉讼请求以及丛永刚反诉请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、丛永刚与徐晖程于判决生效之日起三十日内协助将威海经济技术开发区房屋变更登记至刘杭州名下，其中自丛永刚名下过户至刘杭州名下的相关税费由刘杭州负担；二、刘杭州于房屋产权变更登记后当日支付丛永刚房屋公共维修基金5185元；三、驳回丛永刚要求刘杭州支付逾期付款违约金264000元的反诉请求。案件受理费减半收取3950元、保全费2720元，由丛永刚负担。案件反诉受理费2669元，由刘杭州负担25元，丛永刚负担2645元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为刘杭州是否有逾期付款的违约行为。丛永刚与刘杭州签订的房屋买卖合同中约定的最后一笔4万元房款应于“凤林房地产通知办理房产证及过户改名之日起交款”，由于房地产公司通知办理房产证及办理房屋过户改名并不能同时实现，且两个条件之间的关联词为“及”，结合《合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，丛永刚有保证出卖物权利无瑕疵的法定义务，该条款应解释为刘杭州于办理房屋过户改名之日起交款4万元。丛永刚在未将房屋过户至刘杭州之前均不能认定刘杭州有支付尾款的义务。至于丛永刚于2020年5月5日向刘杭州发送的商品房办理房证的通知、刘杭州是否知道案涉房屋能够办理房产证书及丛永刚将房证办至自己名下均不能认定已达双方约定的付款条件。丛永刚要求刘杭州支付高于4万元的款项,又将房屋过户至他人名下,致向刘杭州办理过户手续事实上不能，刘杭州拒绝丛永刚要求支付房屋尾款的请求并无不当。关于丛永刚所提一审缴纳反诉费的时间、实际开庭时间及收到判决书的时间有矛盾的问题，经查，一审法院系2020年7月21日收到丛永刚缴纳的反诉费，同日开庭审理后当庭宣判，通知双方应于2020年7月27日到法院领取判决书，判决的落款时间为2020年7月21日并无不当之处。综上所述，丛永刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5260元，由丛永刚负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十月二十八日法官助理马文姣书记员刘金凤