广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1860号 上诉人(原审被告)：罗秀明，女，1946年9月9日出生，壮族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：陆克勇，住广州市天河区，系上诉人儿子。 被上诉人(原审原告)：农妹珍，女，1985年6月17日出生，壮族，住广西百色市右江区。 被上诉人(原审原告)：黄绍金，男，1978年11月25日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：曾薪羽，广西齐川律师事务所律师。 原审第三人：陆克勇，男，1975年3月26日出生，壮族，住广州市天河区。 上诉人罗秀明因与被上诉人罗秀明、黄绍金及原审第三人陆克勇房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭。于2020年8月24日传唤当事人到庭参加法庭调查，上诉人罗秀明的委托诉讼代理人陆克勇，被上诉人农妹珍及其与被上诉人黄绍金的委托诉讼代理人曾薪羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人罗秀明上诉称，1、请求撤销一审判决,发回重审或改判；2、本案一、二审案件受理费应由被上诉人承担。3、被上诉人行为存在欺诈和乘人之危的性质,请求二审法院发回重审改判；4、若认定合同无法解除,必须继续履行,那请求法院依法判处被上诉人造成上诉人的各种困扰和伤害给予赔偿人民币五万元，并请求法院判处被上诉人侵权,通知被上诉人即日搬出本案房屋,恢复原状,并赔偿支付上诉人截止今日的房租及精神伤害费人民币五万元整。事实与理由：1、本案合同签订前,卖方出示的原始房产证为已故丈夫名下。并告知买方，该买卖合同的履行,无论是原始房产证的名下变更，交税上市等办理全过程中所花的各种税费、手续杂费等均由买方承担支付,该合同金额(11.5万)是除开前述后卖方的净收入,买方欣然答应后双方签订该合同。2、因卖方患癌病，行动困难的情形下,依然积极操办,从2018年到2019年内多次让儿子请假陪同及代办,并垫付相关办理费用。卖方多次催促买方支付期间办理的费用，但时至2020年5月现今,买方依然拒付。买方在买卖过程的不作为和毁约,已严重违背订立买卖合同的本意,导致合同无法继续。买方借口把责任推到其委托的中介（相关费用交由中介），见后附要求买方支付费用的短信截屏信息,及部分票据金额总计(60056元)。3、由于买方拖延至今,这些情况是买方毁约在先所导致,请求人民法院重审改判。4、整个买卖过程,买方先是拒付办理费用,导致时间拖延,不付任何租金非法居住近两年后,转而再利用合同签约漏洞状告卖方(注合同订立,是在卖方急于赶车回广州的当日),此情况已长期困扰卖方,一直以来已给卖方造成很大的伤害,在合同的订立和履行上,买方存在欺诈和乘人之危的性质,请求人民法院发回重审或改判。 被上诉人农妹珍、黄绍金辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确,判决正确。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。一、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应当全面、严格履行合同的义务。二、二被上诉人已依据合同的约定向上诉人支付房款首付，不存在违约。1、《房屋买卖合同》第三条约定:“甲乙双方签订合同的当日,乙方支付甲方首付款人民币:陆万整”;第四条约定:“甲乙双方需在1个月内一起到房产部门提交资料,办理交易手续,不得拖延,在办事大厅完成资料提交的当天,乙方向甲方支付购买合同的余款人民币:伍万伍仟整”根据约定,双方签订合同后,二被上诉人于当日向上诉人支付首付款6000元,一个月之内上诉人需办理不动产变更登记至二被上诉人名下,办理完成变更登记后二被上诉人向上诉人支付剩余55000元的房款。二被上诉人在签订合同的当日即向上诉人支付了60000元的购房首付款,但上诉人并未依照约定办理不动产变更登记至二被上诉人名下,上诉人需办理不动产过户变更登记至二答人名下,才履行完全部合同义务。存在违反合同约定行为的系上诉人而非二被上诉人。2、双方的《房屋买卖合同》约定办理本案涉案房产由上诉人罗秀明名下变更登记至二被上诉人农妹珍、黄绍金名下过户变更登记过程中所产生的税费、手续费等由二被上诉人承担,但上诉人根本尚未开始办理过户变更登记,且已明确向二被上诉人表示拒绝办理不动产变更登记,不存在二被上诉人违约不支付办理过户变更登记中所产生的税费、手续费。3、二被上诉人已将剩余房款55000元支付至百色市右江区人民法院账户,已履行完双方《房屋买卖合同》的主要合同义务。4、二被上诉人在履行合同的过程中,实际上已经通过介绍人即上诉人的亲戚杨桂仙支付了35000元的介绍费及过户的手续费、税费。二被上诉人对此保留另行主张合法权利的权利。二、上诉人无权要求由陆正阳名下变更登记至上诉人罗秀明名下的变更登记所产生的费用由二被上诉人承担。1、上诉人向二被上诉人出售本案涉案房屋,其应当确保符合可以出售交易的法定形式。本案涉案房屋为上诉人与陆正阳的夫妻共同财产。在陆正阳死后,通过继承的方式取得了原属于陆正阳份额的部分而取得该套房屋的所有权。虽物权变动的效力追溯到被继承人陆正阳死亡时,即陆正阳死亡上诉人即取得了该套房屋的所有权,但向他人(二被上诉人)转移该房屋的所有权,应当符合法律要求的形式,即办理变更登记至上诉人自己名下才可转移。此为法律的明确规定。该套房产符合交易条件的必须登记所有权人为上诉人单独所有,此也为上诉人的合同义务。上诉人向二被上诉人出售该房屋,对不动产享有处分权应当办理继承登记至上诉人名下,否则无法办理变更登记至二被上诉人名下。双方即已受《房屋买卖合同》的约束,上诉人即应当全面履行合同的义务,完成继承登记。《房屋买卖合同》第四条即明确约定了:“甲方已在2018年5月22日到百色政务服务中心房产部门提交房产公示及上市申请,待手续完成满足交易资料的提交依照此约定,上诉人需完成继承登记至其名下后,才满足符合买卖交易的资料手续完成。继承登记为上诉人单方向不动产登记机关申请,与二被上诉人无关,所产生的费用也不应当由二被上诉人承担。三、二被上诉人居住于该房屋为有权占有及使用,不存在违法侵占的行为。上诉人二被上诉人要求支付5万元损害赔偿没有事实和法律依据。双方于2018年5月23日签订买卖合同,二被上诉人向上诉人支付首付款后上诉人即交付房屋给二被上诉人使用。基于双方签订的《房屋买卖合同》的约定,上诉人在签订《房屋买卖合同》后已交付二被上诉人使用,已经实际履行交付房屋的义务,系基于双方自愿,不存在恶意占有房屋的事实。综上所述,上诉人的上诉请求依法无据,一审判决正确请求人民法院予以维持 陆克勇述称，从办事机构履历我方一直在积极办理这个事情了，为什么这么久，是因为我方没有在合同上写明确给买方使用。买卖合同是合同，非法占住是非法占住。我觉得一审判决里面侧重点是认定合同事实，或者合同是否合法，但是并没有从合同两方中哪方实际性履行这块。而卖方在整个事实过程中一直在推进，我方一直有打电话和发短信到被上诉人的手机上，但是不管怎么样，都应该把钱给我。我也提出过如果现在这个中介不行，你可以找一个正规的中介公司。这个合同整个过程中有欺诈的行为，我说要么你赶紧买要么我把钱退回给你，我也不收你租金了。一审法院只是去认定合同有效的，没有对合同怎样履行去判定。房子住两年不花钱吗？房子租两年水费电费谁交，谁去收尾。买方一分钱都没给过我们，只要一分钱没给就是违约。因为之前我已经提交了我母亲是有恶性肿瘤的资料。我觉得一个十来万的房子这样子舒服吗，要买就买不买就退掉。应该从双方合同和协商来讲，如果签订合同之前不告诉合同的杂费是由你来出，只要是和这个事情是和这个房子有关的事情就是你来出，但是我没有。 被上诉人农妹珍、黄绍金向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告履行《房屋买卖合同》义务，协助原告到不动产登记中心将百色市右江区（百色市电子公司）第2幢7层701号房屋［证号：桂（2019）百色市不动产权第0009754号］产权过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2018年5月23日，原告农妹珍、黄绍金经他人介绍向被告罗秀明购买位于百色市右江区（地区电子公司）2幢701号房，双方商定后由被告儿子即第三人陆克勇拟定《房屋买卖合同》，约定以115000元购买被告的上述房屋，并承担办理过程中的税费、手续费等相关杂费；合同签订当日，原告应支付首付款60000元，并确认被告已在2018年5月22日到百色政务服务中心房产部门提交房产公示上市申请，待手续完成，满足交易资料提交，双方需在1个月内一起到房产部门提交资料，办理交易手续，不得拖延，在办事大厅完成资料提交的当天，原告向被告支付购买合同的余款55000元。合同下方，甲方即出售方为被告签字按手印，乙方即买受方为两原告签字。合同签订当天，原告将房款60000元转入第三人陆克勇账户中。后双方未按照约定期限办理房屋变更登记。一审另查明，位于百色市右江区（地区电子公司）****房原系百色地区电子公司房改房，登记在被告罗秀明丈夫陆正阳名下，为其二人夫妻共有，于1998年12月1日取得房产证［房产证号：百房权证（1998）字第00009**］。2004年1月20日陆正阳去世。2018年5月22日，被告罗秀明向百色市不动产登记中心申请百色市公私房产上市，并办理产权变更登记。同日，第三人陆克勇向百色市不动产登记中心出具“放弃遗产继承权声明书”，放弃对上述房产的继承权。2019年5月10日，被告罗秀明取得涉案不动产产权证书［产权证号：桂（2019）百色市不动产权第0009754号］，涉案不动产登记在被告罗秀明名下，为单独所有。一审在审理过程中，被上诉人于2020年5月27日将房款55000元交至本院账户。 一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，应否继续履行。经查明，涉案不动产原登记在陆正阳名下，为陆正阳与被告罗秀明的夫妻共同财产，2004年1月20日陆正阳去世，该不动产发生继承，根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”及《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”的规定，陆正阳去世后，该不动产物权发生变更，其继承人即被告罗秀明、第三人陆克勇享有该不动产的物权，2018年5月22日，第三人陆克勇在继承发生后遗产分割前作出放弃继承的声明，该不动产物权即为被告罗秀明一人享有。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，双方签订的合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，为合法有效合同，本院予以确认。依法订立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行义务。原告在诉讼过程中将余下房款55000元交至本院，主动履行合同义务，被告应按照合同约定协助原告办理不动产变更登记，原告该项主张，于法有据，本院予以支持。被告答辩中称合同签订时存在乘人之危，请求撤销合同，但没有提交相应的证据，亦没有在合同签订后法定时间内主张撤销，其抗辩本院不予采信。关于被告答辩中提出的涉案不动产交易所产生的原始房产证名下变更、交税上市等办理全过程所花费的所有税费、手续费等均由原告承担的问题。双方在合同中对于交易的产生的费用约定为“双方办理过程中的税费、手续费等相关杂费均由乙方承担支付”，该约定没有明确是否包括原始房产证名下变更、上市交税的项目，且被告没有具体提出该笔费用的主张，本院难以审查和支持。原告同意负担与被告之间的不动产变更登记交税及相应费用，符合合同约定，本院照准。被告罗秀明、第三人陆克勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本院根据已查明事实依法作出裁决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告罗秀明应于本判决生效之日起十日内协助原告农妹珍、黄绍金办理百色市右江区（地区电子公司）2幢701号房［产权证号：桂（2019）百色市不动产权第0009754号］不动产变更登记，所需费用由原告农妹珍、黄绍金负担。案件受理费2600元，减半收取1300元，由被告罗秀明负担。 本院二审期间，双方当事人未向法庭提交新证据。综合全案证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，在本案中，双方当事人订立的《房屋买卖合同》，是其真实意思表示，不符合上述法律规定无效情形。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，上诉人虽然交付房屋给被上诉人，但是还应当协助办理不动产变更登记；被上诉人也应按照合同约定支付房款。故一审判决正确，本院予以维持。关于上诉人主张原始房产证名下变更等（由本案房屋产权被继承人变更为继承人）费用应由被上诉人承担的问题。对该费用处理问题是有约定的按约定，没有约定的按法律规定，法律没有规定的按交易习惯。因双方约定不明产生争议，且法律没有明确规定。根据交易习惯房屋买卖是由买方支付各种费税，但对之前卖方所取得产权的费用由卖方自己负担。故本案一审不支持上诉人主张由被上诉人承担的原始房产证名下变更等（由本案房屋产权被继承人变更为继承人）费用是正确的。关于上诉人主张本案系侵权,通知被上诉人即日搬出本案房屋,恢复原状,并赔偿支付上诉人截止今日的房租及精神伤害费人民币五万元整的问题。本案是房屋买卖纠纷，上诉人向被上诉人交付房屋，不存在侵权法律关系。故对上诉人的该主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人罗秀明的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人罗秀明负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  张力夫 审判员  凌 除 二〇二〇年十月十日 书记员  覃 静