海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2168号   上诉人（原审原告）：海南益和投资有限公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道**盛达景都****，统一社会信用代码91460100075743888Y。   法定代表人：张伟，总经理。   委托诉讼代理人：赵振华，海南海大平正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：施建欣，海南海大平正律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南杰元物业管理有限公司，住所地，住所地海南省海口市龙华区世贸北路**会信用代码91460000767477058F。   法定代表人：王强，总经理。   委托诉讼代理人：李贤君，北京众明（澄迈）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭永强，北京众明（澄迈）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南美源房地产开发有限公司，住所地海，住所地海南省海口市秀英区东方洋开发区滨景花园北边C型别墅**信用代码91460000620002816Y。   法定代表人：王妃四，总经理。   委托诉讼代理人：吴少波，该公司员工。   上诉人海南益和投资有限公司（以下简称益和公司）因与被上诉人海南杰元物业管理有限公司（以下简称杰元公司）、海南美源房地产开发有限公司（以下简称美源公司）不当得利纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初15343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，后因本案案情复杂及需要调查取证，故延长审限两个月。本案现已审理终结。   益和公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判杰元公司向益和公司支付自2015年12月起至2018年9月超出合同约定租赁面积6525.02㎡的房屋租金共12201787.4元及其相应每月租金自每月25日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的资金占用利息（利息的计算方式为：以每月应付租金为基数，按年利率6%的标准，从该月26日起计算至租金实际付清之日止，暂计算至2018年9月30日利息1014781.98元）；3.改判美源公司向益和公司支付自2015年12月至2016年4月的房屋租金1664987.5元以及租金占用利息（利息的计算方式为：以每月应付租金为基数，按年利率6%的标准，从该月26日起计算至租金实际付清之日止，暂计算至2018年9月30日利息为259183元）；4.本案诉讼费用由杰元公司、美源公司承担。   事实与理由：一、一审判决未依法采信益和公司的合法证据，严重违反民事诉讼证据认定的法律规定。首先，益和公司提交《海口市房屋建筑面积测绘报告》明确记载了涉案8栋别墅房产证建筑面积共计6054.5㎡，而扩建后的实测建筑面积共计为12579.52㎡。杰元公司、美源公司未明确否认测绘报告内容，且其亦未提供2012年3月30日之后，涉案8栋别墅存在后续拆除或改扩建的证据，一审法院亦对该份测绘报告的真实性、合法性、关联性予以认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”，一审法院应当对该份证据的证明力予以认可，但一审法院却以该报告制作时间为2012年3月30日，认定“涉案美源广场8栋别墅是否存在后续拆除或改扩建等情况无法确定，故该报告并不能证明涉案美源广场8栋别墅于诉争的2015年12月-2018年9月期间的实际面积”，进而认定美源公司、杰元公司未构成不当得利。一审法院严重违反民事证据认定的相关规定，其对益和公司提供的该份证据不予采信，属认定事实严重错误。其次，该份《海口市房屋建筑面积测绘报告》存在牢固的证据链支撑。有以下三份证据相印证：第一，海口市住房和城乡建设局于2012年5月24日至6月12日期间陆续作出的《关于注销涉案8栋别墅产权登记的决定》中载明：2005年至2007年期间，美源公司将上述8栋别墅拆除和改扩建，经海口市住房和城乡建设局委托房屋测绘机构测绘，改扩建后房屋建筑面积共计12579.52㎡，与上述《海口市房屋建筑面积测绘报告》相印证。杰元公司承租和转租上述房屋是在此之后，即其实际承租和转租面积为12579.52㎡。第二，根据杰元公司提供的其先后与20多家商户陆续签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁面积统计（详见杰元公司转租涉案房屋给22家商户情况表），其实际已转租的面积为10992.49㎡，另外尚有涉案B3号别墅面积1378.38㎡尚未出租，其实际承租的面积为12579.52㎡。第三，根据益和公司取得涉案8栋别墅所有权后于2016年5月至7月期间，重新与商户签订的《租赁合同》中约定的租赁面积统计（详见益和公司保护承租权以及出租涉案别墅情况表），益和公司实际出租面积为12573.25㎡。上述四组证据互相印证，足以证实杰元公司承租的涉案美源广场8栋别墅实际面积为12579.52㎡。一审法院对《海口市房屋建筑面积测绘报告》所载内容予以确认，并在测绘报告能形成完整证据链的情况下，一审法院又对测绘报告的证明力不予认可，明显违反了法律规定，属认定事实不清。《海口市房屋建筑面积测绘报告》所载内容及证明力应予确认，即涉案美源广场8栋别墅于诉争的2015年12月-2018年9月期间的实际面积为12579.52㎡。   二、一审判决以益和公司未提供证据证明杰元公司、美源公司于2015年11月18日后实际收取到了超出涉案美源广场8栋别墅房产证中所载6054.5平方米面积的租金从而已经取得不当利益，从而认定杰元公司、美源公司未构成不当得利，适用法律错误。一审判决认定的事实与该院已生效的（2016）琼0106民初7165号民事判决认定事实相矛盾。（2016）琼0106民初7165号民事判决认定:“原告杰元物业公司遭受的损失为租金收益损失，原告与第三人签订的租赁合同中约定的年租金为332997.5元×12月=3995970元；原告自认每年运营维护成本为1694800元；被告益和投资公司与23家商户重新签订涉案别墅铺面租赁合同约定的租金总数为每年10985088元。因此原告计算每年的租金损失为10985088元-3995970元-1694800元=5294318元。根据租赁市场的一般行情，本院确定原告的利益损失为应收租金总额的30%计，即每年租金损失额为10985088元×30%=3295526.4元”。上述判决计算杰元公司转租损失时，系以其承租和转租的面积为12579.52㎡来计算的，并非以美源公司与杰元公司签订的《租赁合同》所约定的6054.5㎡面积来确定的，即该生效判决已确认杰元公司实际承租的面积为12579.52㎡。（2019）琼01民终1990号民事判决书对上述事实亦予以认定且维持了原审判决。据此，杰元公司依据承租面积12579.52㎡取得转租损失，亦应当依照承租面积12579.52㎡向益和公司交纳承租租金。事实上，杰元公司依据生效判决的执行，已获得12579.52㎡租赁面积的转租损失。但杰元公司仅按《租赁合同》约定的承租面积6054.5㎡交纳租金，超出约定承租面积的6525.02㎡（6525.02㎡=12579.52㎡-6054.5㎡）未交纳租金。换言之，益和公司实际取得案涉房屋后，杰元公司应将该超出部分租金补交给益和公司，否则构成不当得利，益和公司主张其返还于法有据。至于2015年12月以后杰元公司是否已经取得其转租租金，与本诉基于承租关系的不当得利无关。在益和公司与实际承租人签订租赁合同以前，杰元公司与实际承租人的转租关系并未解除，杰元公司可依据转租合同继续收取转租租金，享有转租租金的债权。杰元公司是否收取该段期间的租金和如何收取转租租金，系其对自身民事权利的处分，其涉及的法律关系是转租关系，与本案基于承租关系中产生的不当得利关系无关。   三、一审法院未对美源公司委托关联公司代收租金的事实进行认定，属于漏审漏判。2015年11月18日，海口市中级人民法院裁定将涉案8套别墅过户至买受人益和公司名下，至此益和公司享有涉案8套别墅的租金收益权。美源公司擅自委托关联公司代收2015年12月至2016年4月的租金，侵害了益和公司的合法收益权，构成不当得利，应依法返还给益和公司。2015年8月28日，美源公司与杰元公司、海南粤荣建筑园林工程有限公司（以下简称粤荣公司）等关联公司签订了《抵债协议》，约定美源公司将2015年9月后应收租金全部抵偿给其关联公司粤荣公司。后粤荣公司又委托海南兆源农业发展有限公司（以下简称兆源公司）代收涉案8栋别墅2015年9月至2016年4月的租金。根据杰元公司提供的2015年11月4日、11月11日、12月11日租金进账单显示，杰元公司已向兆源公司实际代付涉案8栋别墅2015年9月至2016年2月的租金。美源公司、粤荣公司、杰元公司、兆源公司等公司股东、法定代表人、高管存在亲属和隶属关系（兆源公司股东兼董事王妃四现为美源公司法定代表人兼总经理），其实质是美源公司通过关联公司粤荣公司、兆源公司以《抵债协议》名义，攫取了案涉房产2015年12月至2016年4月《租赁合同》约定的租赁面积6054.5㎡的租金收益。退一步讲，即使美源公司与粤荣公司、兆源公司不存在关联关系，委托代收产生的法律后果和权利义务应由委托人承担和享受，即美源公司实为该笔租金款项的收款人。   综上，益和公司自2015年11月18日通过司法拍卖取得上述8栋别墅的所有权后，依法享有该商铺的占有、使用、收益和处分的权利。即自2015年12月起，案涉房产12579.52㎡的租金收益应归益和公司所有。美源公司应将2015年12月至2016年4月期间收取的租赁面积6054.5㎡的租金收益返还益和公司；同时，生效判决是按实际面积12579.52㎡计算杰元公司转租的租金收益损失，故杰元公司应将2015年12月至2018年9月期间，超出《租赁合同》约定的租赁面积6525.02㎡的租金收益，支付给益和公司。一审判决认定杰元公司、美源公司未构成不当得利，属于认定事实严重错误。   杰元公司辩称，本案系不当得利纠纷，益和公司主张杰元公司向其支付自2015年12月起至2018年9月不当获利没有任何事实及证据佐证。第一，2015年12月起，杰元公司就再未向20余位转承租人收取过租金。从2015年11月18日海口市中院作出（2011）海中法执字136-9号、（2014）海中法执提字第10-5号裁定书，裁定涉案8栋别墅业主为益和公司后，益和公司无视拍卖公告已告知的“标的已设定了承租权，租赁未到期限”，未经依法办理交接手续，强行入驻，将杰元公司赶出涉案别墅。之后，杰元公司再未向20余位租户收取过租金，益和公司也发文公告不允许20余位租户将租金交至杰元公司手中。益和公司以其实际行为打破了买卖不破租赁的基本原则，不再履行杰元公司与原业主美源公司的合同义务，现在却又以美源公司与杰元公司签订的合同中约定的租金来主张权利，其言行自相矛盾，系不诚信的典型表现。第二，益和公司反复强调的《海口市房屋建筑面积测绘报告》不具有合法性，亦与本案无关联性。理由如下：不当得利的构成要件有二，一为没有合法根据，取得不当利益。可纵观本案事实，1.杰元公司自2015年12月之后没有收取租金，没有取得不当利益；2.正如益和公司上诉状第二点所述，杰元公司依据（2016）琼0106民初7165号民事判决书及（2019）琼01民终1990号民事判决书，申请法院向益和公司强制执行应赔偿杰元公司的损失，是生效文书判定其应履行的义务，杰元公司据此取得的权益不属于“没有合法根据取得利益”。益和公司对此前生效文书有异议，已向海南省高级人民法院申请再审，现以不当得利重新起诉妄图否定之前生效法律文书要求其应履行的义务，系重复诉讼，依法不应予以支持。不当得利的构成要件二为：造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。益和公司通过拍卖所取得的涉案房屋产权面积为6054.5㎡，不管房屋测绘报告所测面积为多少，益和公司拥有涉案别墅的产权仅为6054.5㎡，而其向20余位租户收取的租金与杰元公司当初收取的租金相同，益和公司没有任何损失，让杰元公司返还不当得利之说无任何事实及法律依据。第三，益和公司反复强调的海口市房屋建筑面积测绘报告不具有合法性，理由如下：海口市住房和城乡建设局依据该房屋测绘报告于2012年5月24日至6月12日期间作出了关于注销涉案8栋别墅产权登记的决定，美源公司对此决定不服，于2012年12月向海口市秀英区人民法院提起行政诉讼，在该行政诉讼过程中，海口市住房和城乡建设局发现了自身所作行政行为的违法性及错误，因此撤销了该份决定，恢复了原业主美源公司8栋别墅的产权登记，因此该份测绘报告已经不能作为行政行为的依据，更加不能成为本案作出裁决的依据。另外，正如益和公司所说，其于2015年12月即已接管涉案别墅，并未经法定交接程序将杰元公司赶出涉案区域，杰元公司根本不可能向23户租户收取租金，而杰元公司于2015年代美源公司付给兆源公司1月、2月租金是在2015年12月11日益和公司接管之前，因杰元公司未接到通知，付此租金给兆源公司无任何过错，不需向益和公司承担任何责任。而如果益和公司同意杰元公司收取原生效判决确定的2016年7月之前能够向23家租户收取的租金，那么请益和公司予以配合，待实际收取租金之后再依原美源公司与杰元公司的合同约定将应支付益和公司的租金支付给益和公司。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，益和公司对杰元公司的起诉纯系肆意浪费司法资源、重复诉讼的行为，请求依法驳回其上诉请求。   美源公司辩称，第一，本案案由是不当得利纠纷，那么首先应该以美源公司在本案中获取了不当得利为前提，但从一审到现在，益和公司取得竞买的房产以后，美源公司不再收取租金。到目前为止，益和公司没有任何证据证明其取得这套房产后，美源公司或者杰元公司在继续收取租金。刚才益和公司称美源公司收取杰元公司交付的租金是杰元公司和美源公司之间的问题，杰元公司没有再收取承租人的任何租金，所以不存在美源公司获得不当得利的事实。第二，益和公司一直以房产面积来主张美源公司获得了不当得利，在此请法庭注意一点就是益和公司是通过法院拍卖取得了房产，拍卖公告里面明确写着8栋别墅的房产证，该8栋别墅房产证的面积是6525.02平方米，益和公司通过竞买取得房产之后过户至其名下的房产面积是6525.02平方米，也就是说益和公司合法取得房产的面积是6525.02平方米，其也只有将6525.02平方米的面积出租才是其合法收入。益和公司在上诉状以及一审中已经证明其目前将12579.52平方米的面积出租给承租人，那么超出6525.02平方米房产的面积应该属于美源公司所有，所以恰恰证明了其在本案过程中侵害到美源公司的合法权益，在此美源公司将对益和公司超出面积出租的收益另行行使追索权。第三，既然益和公司所取得的房产面积是6525.02平方米，那么在之前杰元公司出租超出的面积也没有损害到益和公司的权利，益和公司无权提起超出6525.02平方米房产面积的赔偿主张。第四，关于海口市房屋建筑面积测绘报告，该报告不是真实的，该报告不是美源公司申请的，但是在报告上写的是美源公司，但在上诉状的第3页第2段第5行“经海口市住房和城乡建设局委托测绘”，所以是住建局自行委托鉴定的，对该报告的真实性、合法性不予认可。综上所述，美源公司在益和公司取得涉案房产以后不再收取租户的租金，所以不存在不当得利。益和公司超出所取得合法房产6525.02平方米以外的面积出租给第三方所获得的利益，美源公司将依法对益和公司进行追索。   益和公司向一审法院起诉请求：1.杰元公司向益和公司支付自2015年12月起至2018年9月超出合同约定租赁面积6525.02㎡的房屋租金共12201787.4元及该租金资金占用利息1014781.98元(利息的计算方式为：以每月应付租金为基数，按年利率6％的标准，从该月26日起计算至租金实际付清之日止，暂计算至2018年9月30日)；2.美源公司向益和公司支付自2015年12月至2016年4月房屋租金1664987.5元以及该租金资金占用利息259183元(暂计算至2018年9月30日)；一审庭审中，益和公司明确该项诉讼请求为：以1664987.5元为本金，按年利率6%的标准，从2015年12月26日起开始计算至债务实际付清之日止；3.本案诉讼费由杰元公司、美源公司共同承担。   一审法院认定事实：2012年8月25日，杰元公司与美源公司签订《租赁合同》，主要约定：美源公司将位于海口市××道“美源商业广场”整体出租给杰元公司，共八幢房屋，建筑面积6054.5平方米；租赁期限7年，自2012年9月1日至2019年8月31日止，租金为55元/平方米，月租金合计332977.5元，按月结算，由杰元公司于每月25日前支付给美源公司等内容。2012年10月8日，美源公司与杰元公司签订《补充协议》，将前述的《租赁合同》的租期调整为12年，即2012年9月1日至2024年8月31日止。2014年7月2日，海口市中级人民法院作出（2011）海中法执字第136-6号《执行裁定书》，裁定公开拍卖涉案美源广场G型1号别墅、F型8号别墅、B型3号别墅、B型4号别墅。2015年11月18日，海口市中级人民法院作出（2011）海中法执字第136-9号、（2014）海中法执提字第10-5号《执行裁定书》，裁定将美源公司名下涉案美源商业广场G型1号、F型8号、B型3号、B型4号、D型2号、D型5号、B型6号、B型7号共8栋别墅及相应土地使用权过户至买受人益和公司名下。2015年11月18日，海口市中级人民法院向海口市住房和城乡建设局发出《协助执行通知书》，请求将上述涉案美源商业广场8栋别墅过户至益和公司名下。2016年7月8日，杰元公司因房屋租赁合同纠纷将益和公司诉至一审法院。2018年12月30日，一审法院作出（2016）琼0106民初7165号民事判决书，其中认定涉案美源商业广场8栋别墅每月租金为332997.5元并判决益和公司向杰元公司赔偿至2018年9月止的损失7414934.4元。后益和公司不服判决，提起上诉。2019年6月6日，海口市中级人民法院作出（2019）琼01民终1990号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。   另查，美源公司、杰元公司与粤荣公司签订《抵债协议书》，约定美源公司同意将其与杰元公司签订的“海南美源商业广场”租赁合同9年（2015年9月1日至2024年8月31日）应收租金35963676元转让给粤荣公司收取以偿还美源公司拖欠粤荣公司的工程款。2015年9月10日，粤荣公司向杰元公司发出《委托书》，委托兆源公司代粤荣公司办理海南美源商业广场租金收款事宜，请求杰元公司将2015年9月1日至10月31日租金665995元转入兆源公司账户中。2015年11月10日、12月10日，粤荣公司均向杰元公司发出《委托书》，要求其将租金转入兆源公司账户中。2015年11月4日，杰元公司向兆源公司转账665995元，注明为“付粤荣公司9-10月份租金”。2015年11月11日，杰元公司向兆源公司转账665995元，注明为“付粤荣公司11-12月份租金”。2015年12月11日，杰元公司向兆源公司转账665995元，注明为“付美源广场1-2月份租金”。   再查，2012年3月30日，海口市房产测绘所作出《海口市房屋建筑面积测绘报告》，报告内容包括涉案美源广场：“Ｇ型１号别墅原房产证建筑面积2297.26㎡，实测建筑面积1964.03㎡；Ｄ型２号别墅原房产证建筑面积432.99㎡，实测建筑面积2133.65㎡；Ｂ型３号别墅原房产证建筑面积428.73㎡，实测建筑面积1378.38㎡；Ｂ型４号别墅原房产证建筑面积428.73㎡，实测建筑面积976.72㎡；Ｄ型５号别墅原房产证建筑面积432.99㎡，实测建筑面积1449.27㎡；Ｂ型６号别墅原房产证建筑面积428.73㎡，实测建筑面积1399.1㎡；７号别墅原房产证建筑面积428.73㎡，实测建筑面积1311.6㎡；８号别墅原房产证建筑面积1176.34㎡，实测建筑面积1966.77㎡”等内容。   一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，益和公司主张杰元公司、美源公司构成不当得利，应当举证证明杰元公司、美源公司存在没有合法根据且由此取得不当利益的情形。首先，益和公司主张涉案美源广场8栋别墅经拆除和改扩建后实际面积为12579.52㎡，因益和公司举证的《海口市房屋建筑面积测绘报告》制作于2012年3月30日，涉案美源广场8栋别墅是否存在后续拆除或改扩建等情况无法确定，故该报告并不能证明涉案美源广场8栋别墅于诉争的2015年12月-2018年9月期间的实际面积。其次，益和公司未提供证据证明杰元公司、美源公司于2015年11月18日后实际收取到了超出涉案美源广场８栋别墅房产证中所载6054.5㎡面积的租金从而已经取得不当利益。由此，益和公司未能证明杰元公司、美源公司构成不当得利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，益和公司诉请杰元公司、美源公司构成不当得利故应向其返还房屋租金及利息的主张，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。杰元公司辩称益和公司之起诉构成重复起诉，因益和公司诉请的标的系未经处理的诉讼标的，不构成重复起诉，杰元公司之抗辩主张于法无据，一审法院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：驳回益和公司的全部诉讼请求。案件受理费112644元、保全费5000元，均由益和公司负担。   二审询问过程中，杰元公司、美源公司没有提交新证据。益和公司提交如下证据：证据1.海口市住房和城乡建设局于2012年5月24日至6月12日期间作出的关于注销涉案8栋别墅产权登记的决定【海住建房[2012]359-364、389-390号】，拟证明：首先，2005年至2007年期间，美源公司将案涉8栋别墅拆除和改扩建，2012年3月30日，经海口市住房和城乡建设局委托房屋测绘机构测绘，改扩建后房屋建筑面积共计12579.52㎡，但是因为测绘报告是行政机关作出该决定的证据，具有独立性，不因决定撤销而撤销，而且目前也没有生效判决确认该份撤销报告无效，故目前该测绘报告是合法有效的。其次，该份测绘报告不是单一证据，杰元公司与20多家承租户签订的租赁合同以及益和公司与20多家租户签订的租赁合同，面积总计也为12573.25平方米，上述证据互相印证形成了一个完整的证据链。证据2.杰元公司的民事起诉状（2019年7月24日），是杰元公司诉益和公司赔偿2018年10月到2024年8月30日的转租侵权纠纷，杰元公司作为转租人，当时对诉请转租损失没有把握，是分两段起诉，第一段胜诉以后又在海口市龙华区人民法院起诉2018年9月到2024年8月31日的转租损失。   杰元公司的质证意见为：对益和公司提交证据1的三性均不予认可，该份注销决定是依据测绘报告所作出的，两者相辅相成，是一个不可分割的行政行为作出的证据链条，正因为该份测绘报告作出的程序违法，海口市住房和城乡建设局以该份测绘报告作出的行政决定不具有合法性，因此海口市住房和城乡建设局才会在美源公司提起行政诉讼之后自我纠正，撤销了之前所作出的注销决定，因此该项行政行为所作出的测绘报告也失去了真实性、合法性。对证据2的三性均予以认可，（2019）琼01民终1990号民事判决（以下简称1990号判决）要求益和公司赔偿杰元公司的损失仅到当时起诉之日止，但原美源公司与杰元公司签订的租赁合同到2024年，因此杰元公司据此提起损害赔偿之诉符合法律规定。   美源公司的质证意见与杰元公司一致。   二审询问结束后，本院向海口市秀英区人民法院调取证据3.（2012）秀行初字第39号案件的卷宗材料；美源公司提交证据4.海口市住房和城乡建设局《关于撤销海住建房[2012]359-364、389-390号文的决定》（2012年12月10日）。   益和公司的质证意见为：对于证据3，在海口市秀英区人民法院的案件一共有八件，海口市中级人民法院只调取了其中一件，对调取证据的真实性、合法性、关联性没有异议。在这八件案件卷宗有一份重要的证据没有调取，在2005-2007年八栋别墅先后进行了改建和增建的规划报建，实际这八栋别墅的总面积是12000多平米，其中有6000多平米改增建面积尽管办理了合法的报建手续，但没有办理房屋产权证书，这也就是实际的出租面积和房产证的登记面积相差6000多平米的原因，同时其改增建的时间均是发生在美源公司将该八栋别墅出租给杰元公司之前，在此以后没有发生改增建的行为，这也就证明美源公司将没有办理房屋产权登记的出租面积计入租赁合同，也没有明示没有办理房屋产权登记的出租面积免收租金，益和公司承继美源公司出租人身份后理应取得该部分没有办理房屋产权登记的出租面积的租金，特别是生效判决对于益和公司侵犯杰元公司转租权计算的转租面积也是按照12000多平米计算的，不是按照已办理了房产登记的出租面积来计算其转租损失的，所以，依据生效判决，杰元公司应将未办理产权登记的出租面积的租金支付给益和公司，否则构成不当得利。综上，证明美源公司出租给杰元公司的出租面积为12000多平米。补充：在这个卷宗里有一份很重要的证据，就是海口市房产测绘所出具的海口市房屋建筑面积测绘报告，这份报告对房屋的实际面积进行了测绘，面积就是12000多平米，尽管海口市住房和城乡建设局撤销了其作出的行政决定，但是该测绘报告是真实有效的，海口市住房和城乡建设局之所以撤销这个决定，是因为对于改增建房屋办证决定的错误，该案因美源公司撤诉结案，但该案留下的测绘报告对本案的实际出租面积具有证明力。因法院调取的（2012）秀行初字第39号案件材料不全，申请补充提交其中的两份《海口市临时建设工程规划许可证》。对证据4的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，海口市住房和城乡建设局撤销决定是基于该局办理该八栋别墅的改增建房屋产权登记手续错误，对于改增建房屋产权登记不能使用先注销后重新登记的办法，而应该使用改增建房屋产权变更登记手续，美源公司基于海口市住房和城乡建设局的撤销决定而撤诉，这与本案无关，但其中的测绘报告是对该八栋别墅实际面积的客观记录，可以证明本案的实际出租面积是12000多平米。   杰元公司的质证意见为：对证据3形式上的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据4的真实性、合法性、关联性均予以认可。证据4结合证据3可以证明海口市住房和城乡建设局作出的原行政行为包括对房屋的测绘报告、注销原产权人的产权登记均存在程序违法、与事实不符的情况，法律的合法性要求程序合法、事实清楚，因为该行政行为的整个撤销，其作为行政行为的依据也不具有合法性，因此，该份房屋面积测绘报告因不具有合法性也不能证明本案房产的实际面积，况且房屋产权登记证书明确记载了建筑面积，如果涉案房屋真有改扩建状况，该增加面积尚处于权属不明状态，对益和公司是否有权利对未依法登记的面积主张权利抱有疑问。对于益和公司提交的两份建设工程规划许可证，因无原件予以核对，故对真实性不予认可，对证据的合法性、关联性均不予认可，即使该证据是真实的，因其属于从海口市规划局作出行政行为的卷宗中调取，因该行政行为已不具有合法性，其行政行为的依据也不能作为证据。   美源公司的质证意见为：对证据3.4的真实性、合法性、关联性均无异议，该份证据正好证明了海口市住房和城乡建设局对美源公司作出的八份注销产权登记的决定是错误的，海口市住房和城乡建设局自行纠错，撤销了之前其所作的决定。对于益和公司提出的测绘报告，该报告是海口市住房和城乡建设局单方委托作出的，在海口市住房和城乡建设局的行政答辩状中其已承认是其自行作出的，程序违法，不应采纳。对于益和公司补充提交的证据，已过了举证期限，不予质证。到目前为止，益和公司取得八栋别墅后其办证的面积跟之前美源公司的产权面积一样，而且益和公司取得八栋别墅后美源公司就没有收取租金，不存在美源公司收取的不当得利部分。   本院经审查后认证意见为：对于证据1.海口市住房和城乡建设局于2012年5月24日至6月12日期间作出的关于注销涉案8栋别墅产权登记的决定【海住建房[2012]359-364、389-390号】，鉴于杰元公司、美源公司在质证意见中提到：海口市住房和城乡建设局已在美源公司提起行政诉讼之后自我纠正，撤销了之前所作出的注销决定，本院据此向海口市秀英区人民法院调取了证据3.（2012）秀行初字第39号案件的卷宗材料，其中（2012）秀行初字第39号行政裁定书（2012年12月12日），载明：美源公司以海口市住房和城乡建设局主动撤销其作出的具体行政行为（关于注销涉案8栋别墅产权登记的决定）为由申请撤回起诉，海口市秀英区人民法院经审查后裁定准许美源公司撤回起诉，结合美源公司补充的证据4.海口市住房和城乡建设局《关于撤销海住建房[2012]359-364、389-390号文的决定》（2012年12月10日），本院可以确认证据1涉及的8份决定已由行政机关撤销，失去法律效力，本院不予采信。证据3和证据4之间相互印证，可以证明案涉8栋别墅的房屋产权登记并未发生变更，本院予以采信。证据2.杰元公司的民事起诉状（2019年7月24日），与本案缺乏关联性，不予采信。对于益和公司在质证时补充提交其中的两份《海口市临时建设工程规划许可证》，因缺乏原件核对，无法确认真实性，本院不予采信。   本院二审查明：经询问，益和公司及杰元公司、美源公司均对本院作出的1990号判决查明的事实没有异议，本院引用部分事实如下：第一，2016年初，益和公司通过司法拍卖取得涉案美源商业广场8栋别墅所有权。2016年4月15日，益和公司向美源商业广场各商户及杰元公司发出《关于接管美源商业广场物业管理工作的公告》，告知其成为涉案别墅产权人的事实和更换物业管理单位的决定。2016年4月20日，益和公司接管涉案别墅。益和公司于2016年5月至7月已经与23家商户即租用涉案别墅铺面的租户重新签订了租赁合同，并开始实际收取租金。第二，1990号判决认为，因益和公司于2016年7月已经与承租人全部签订租赁合同，益和公司承担赔偿损失应从2016年7月计算。第三，1990号判决认为，杰元公司与美源公司于2012年签订《租赁合同》和《补充协议》，该两份协议已被生效判决确认为有效协议，且杰元公司在签订协议后即开始履行合同，并依法向税务部门缴纳税费。彼时，益和公司尚未取得涉案8栋别墅的产权。2016年，益和公司通过司法拍卖取得涉案8栋别墅的所有权，当时涉案8栋别墅仍处于出租状态，益和公司在竞拍时也充分了解了房产已设定承租权的情况。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院》第二十条的规定，杰元公司与益和公司之间应当适用买卖不破租赁原则来确定双方的权利义务。   本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，根据二审中各方当事人的诉辩陈述，本案的争议焦点为：益和公司诉请的案涉租金款项应否作为不当得利由杰元公司、美源公司予以返还。   第一，益和公司诉请的第一部分案涉租金款项即由杰元公司支付自2015年12月起至2018年9月超出合同约定租赁面积6525.02㎡的房屋租金共12201787.4元及其相应每月租金自每月25日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的资金占用利息，首先，1990号判决已经认定益和公司通过司法拍卖于2016年初取得涉案美源商业广场8栋别墅所有权，本院予以确认，益和公司诉请返还2015年12月的租金及利息缺乏事实依据，本院不予支持。其次，1990号判决认定益和公司于2016年7月已经与承租人（23家商户）全部签订租赁合同并收取租金，杰元公司自此之后并未获得租金收益，故益和公司诉请返还2016年7月至2018年9月的租金及利息同样缺乏事实依据，本院不予支持。最后，对于益和公司诉请2016年1月至6月超出合同（美源公司与杰元公司签订的租赁合同）约定租赁面积6525.02㎡的房屋租金，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本案中，益和公司通过拍卖方式，由本院作出（2011）海中法执字第136-9号、（2014）海中法执提字第10-5号执行裁定书，裁定将案涉8栋别墅及相应土地使用权过户至买受人益和公司名下，该裁定书及协助执行通知书经向海口市住房和城乡建设局送达后，该过户裁定即已生效，据此可以产生物权变动的效力，案涉8栋别墅的不动产物权已变更为益和公司享有。但根据人民法院拍卖程序的公开性和公信力，益和公司享有的不动产物权仅仅限于案涉8栋别墅产权证所载明的建筑面积和相应土地使用权，超出产权证范围的建筑面积因并未获得主管行政机关的确权、颁证，其权利归属尚不明确，不属于本案的审理范围，益和公司诉请2016年1月至6月超出合同约定租赁面积6525.02㎡之外的房屋租金及利息，缺乏事实支撑和法律依据，本院不予支持。   第二，益和公司诉请的第二部分案涉租金款项即由美源公司支付自2015年12月至2016年4月的房屋租金1664987.5元及租金占用利息，首先，1990号判决已经确认益和公司通过司法拍卖于2016年初取得涉案别墅所有权，益和公司诉请返还2015年12月的租金及利息缺乏事实依据，本院不予支持。其次，对于益和公司诉请由美源公司返还2016年1月至4月、美源公司与杰元公司签订的租赁合同约定租赁面积6525.02㎡的房屋租金，根据1990号判决，杰元公司与益和公司之间应当适用买卖不破租赁原则来确定双方的权利义务关系，即益和公司取代美源公司处于出租人地位，杰元公司仍为承租人。益和公司自2016年1月取得涉案8栋别墅所有权，至2016年4月20日正式接管，在此期间，杰元公司应当按照杰元公司与美源公司于2012年签订《租赁合同》和《补充协议》的约定向变更后的所有权人即益和公司交纳租金，益和公司亦应按照租赁合同关系向杰元公司主张租金及利息。根据人民法院的生效法律文书和买卖不破租赁原则，美源公司自2016年1月开始已经退出案涉8栋别墅的租赁关系，现益和公司以不当得利为由向美源公司主张权利，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。   综上所述，益和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费112644元，由海南益和投资有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 何姿玲   审判员 陈淑良   审判员 谭晓梅      二Ｏ二Ｏ年十月二十六日   法官助理 汪园圆   书记员 陆 云   速录员 符雪梅   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。