山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10650号 上诉人（原审被告）：市南区福瑞登酒店（个体工商户），住所地：山东省青岛市市**东海西路******。 主要负责人：曹天驰，男，1990年4月18日出生，户籍所在地江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘珊珊，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓婷，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：徐光韶，男，1988年4月30日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：刘月华，山东纬达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李吉堂，山东纬达律师事务所律师。 上诉人市南区福瑞登酒店（以下简称福瑞登酒店）因与被上诉人徐光韶返还原物纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初4974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷调查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 福瑞登酒店上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回徐光韶的原审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由徐光韶承担。事实和理由：原审判决事实认定不清，主要体现在：一、涉案房产租赁损失认定依据不足涉案房产租赁损失认定的依据系青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具的《房地产估价报告》，该报告关于租赁价格的结论既无明确依据，又与事实严重不符，而原审法院对福瑞登酒店提出异议的估价报告直接适用并据以判决，系事实认定不清：估价报告通篇仅给出了年租金结论，却未就年度增长系数推导的过程予以说明，且就其显示的选用比较法作为主要估价对象亦无被比较对象的任何描述或体现，估价结论的得出缺乏事实依据，不应予以采信。二、涉案房产租赁损失认定金额过高1、涉案房地产同地段同类型租金价格显著低于评估价格，且2019年房屋租赁市场价格普遍较2018年均价下调，而评估报告价格却呈逐年递增趋势，明显有违客观原则，与事实不符。2、徐光韶自2012年11月8日取得涉案房屋所有权后，并未就涉案房屋做任何使用，直至2016年2月进行抵押贷款。一方面徐光韶应就2016年2月之前对涉案房屋疏于管理造成的损失自担相应责任；另一方面徐光韶2016年2月使用涉案房屋抵押贷款，系对涉案房屋的投资利用，已降低了损失数额。对徐光韶的房产租赁损失除考虑福瑞登酒店占用因素外，还应综合考量双方过错，而原审判决未予认定，应予纠正。三、涉案房屋因徐光韶疏于管理，由案外人整层整租给福瑞登酒店作为酒店经营使用，不具备分割条件，强制腾退将严重影响福瑞登酒店合法权益。因涉案房屋系用于酒店经营使用，单独腾退涉案房屋必然会影响酒店如相邻客房的居住使用、整层客房的居住环境等，给酒店经营带来不便与损失。且涉案房屋由福瑞登酒店租赁使用并非福瑞登酒店过错导致，对福瑞登酒店合法权益的保护也应为本案综合考量的因素。综上，为维护福瑞登酒店合法权益。 徐光韶答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持一审判决。房地产估价报告是一审法院在公开公平公正的情况下，经过法定程序，维特有资质的评估单位出具的。评估程序合法，评估报告中载明的估价符合客观实际，应当作为本案的定案依据。至于福瑞登酒店所称的腾退涉案房屋给其造成的损失，福瑞登酒店自称涉案房屋系其从案外人处承租所得，其所谓的损失是与案外人之间的另一法律关系，与本案无关。 徐光韶向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令福瑞登酒店支付徐光韶租金损失410088元；2.请求判令福瑞登酒店退还徐光韶房屋；3.本案诉讼费由福瑞登酒店承担。 一审法院查明事实：1、徐光韶系青岛市市**户房屋的登记权利人。2012年11月6日，青岛铁路运输法院出具(2012)青铁执字第15-4号执行裁定书，载明：被执行人青岛兴源房地产开发有限责任公司所有的位于青岛市市南区户(建筑面积223.34平方米)的房产的所有权及相应的其他权利归买受人徐光韶所有，所有权自交付时起转移给买受人徐光韶；财产权自本裁定送达买受人徐光韶时起转移。 2、2012年11月8日，徐光韶取得涉案房屋的所有权。2016年6月27日，徐光韶将涉案房屋抵押给案外人青岛农村商业银行股份有限公司。3、2016年8月26日，福瑞登酒店负责人曹天驰与案外人青岛兴源房地产开发有限责任公司、王智毅订立青兴房租字[2016]10号《房屋租赁合同》，约定福瑞登酒店负责人承租案外人岛兴源房地产开发有限责任公司所有的位于青岛市市南区房屋用于商业使用，并就租赁期限、租金及缴纳方式、违约责任等进行了约定。4、合同签订后，徐光韶通过负责人曹天驰母亲吴青的账户分别于2017年6月5日、2017年12月4日、2018年6月8日、2018年12月5日向案外人青岛兴源房地产开发有限责任公司缴纳租金。5、一审法院依法委托鉴定机构，对涉案房产于2016年9月8日至2019年8月15日的租赁价值进行鉴定。2020年1月21日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具房地产评估报告书一份，载明，涉案房地产在2016年9月8日至2019年8月15日的租赁价值为人民币410088元.徐光韶对该评估报告真实性无异议，予以认可。福瑞登酒店对该评估报告形式真实性认可，内容不认可。福瑞登酒店认为，一、估价报告得出的租金价格明显过高；二、估价报告未就年租金得出的依据予以明确；三、2019年度整体租赁市场价格明显低于上一年度租赁市场价格，而评估报告显示的租金呈逐年递增趋势，与事实不符。 一审法院认为：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该案中，徐光韶系因生效法律文书取得涉案房屋的所有权，自2012年11月8日起，徐光韶即成为涉案房产的合法登记权利人。同时，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。该案中，涉案房产被福瑞登酒店占有、使用，徐光韶作为涉案房产的合法权利人，有权请求福瑞登酒店返还房产。对于福瑞登酒店所称涉案房屋已与兴源大厦8层其他楼房一起改装为酒店使用，暂无法区分，目前确不具备分割条件，因而无法归还的主张，因福瑞登酒店并未提供充分证据予以证明，且该主张于法无据，一审法院不予采纳。因此，对于徐光韶请求返还涉案房产的主张一审法院予以认可。对于徐光韶主张的房屋租赁损失，经评估，涉案房地产在2016年9月8日至2019年8月15日的租赁价值为410088元，对于该部分租金损失，一审法院予以认可。对于福瑞登酒店所称已经向案外人青岛兴源房地产开发有限责任公司缴纳租金的问题，不属于该案处理的范围，福瑞登酒店可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条之规定，判决：一、福瑞登酒店于判决生效之日起十日内支付徐光韶房产租赁损失410088元；二、福瑞登酒店于判决生效之日起十日内将涉案房产返还给徐光韶。案件受理费7451元，由福瑞登酒店负担。 二审查明事实与一审一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，福瑞登酒店主张案涉房屋租金评估依据不足且评估租金过高，但未能提供有效证据证明其主张，故应承担举证不能的不利责任。关于福瑞登酒店主张徐光韶对案涉房屋出租存在过错造成其损失。本院认为，福瑞登酒店负责人曹天驰与案外人青岛兴源房地产开发有限责任公司、王智毅订立案涉房屋《房屋租赁合同》时，案涉房屋早已登记于徐光韶名下，且案涉房屋还另外设有抵押权。福瑞登酒店未尽到审慎的审查义务便与案外人青岛兴源房地产开发有限责任公司签订租赁合同，存在较大过失，应承担相应的不利后果。故对福瑞登酒店的该上诉主张，本院不予采纳。 综上所述，福瑞登酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7451元，由上诉人市南区福瑞登酒店负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 栾才玉 书记员王繁