江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初4242号原告：王毅，男，1976年5月31日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李乃久、朱海楠（实习），江苏瀛之志律师事务所律师。被告：连云港东北人家餐饮有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路惠龙商住楼**门面。法定代表人：赵文玉，总经理。委托诉讼代理人：仲楠，江苏海郡律师事务所律师。原告王毅与被告连云港东北人家餐饮有限公司（以下简称东北人家）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法由审判员于华天适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王毅的委托诉讼代理人李乃久、朱海楠，被告东北人家的委托诉讼代理人仲楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王毅向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金203037.72元及利息（暂定2万元），共计223037.72元；2.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中原告将主张的利息明确为2019年8月2日起至给付之日止，按照银行同期贷款计算并将房屋租金变更为197037.72元。事实和理由：2013年9月1日，原告与被告签订《房屋联营协议》，约定标的物位于海州区（建筑面积：约800平方米），联营期限为2013年9月1日至2020年8月31日，共计7年，分七期支付。被告从2014年起每年于当年8月1日前将房屋租金支付给原告。2019年应支付334556.39元，但被告只支付137518.67元，尚有197037.72元未支付给原告。现诉至法院，请求判如所请。被告东北人家辩称：1.根据《房屋联营协议》第七条的规定，因不可抗力导致合同目的不能根本实现，双方均可以终止合同，并互不承担责任。根据相关规定，新冠疫情属于不可抗力，2020年1月起受疫情影响，被告经营的饭店处于停业状态，被告于2020年3月与原告协商终止合同，原告未拒绝，故联营协议已经终止，不应再计算2020年3月至8月的租金。且原告至今未退还被告50000元保证金，应予以抵扣。2.被告签订合同后投资140万元对房屋进行装修。因原告不配合提供房产证，无法办理消防许可，导致被告因消防不过关多次被罚款并停业改造，造成巨大损失。被告保留追究原告赔偿损失的权利。3.原告未提供房屋所有人书面同意就进行转租，转租不合法。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，原告与被告签订《房屋联营协议》，约定原告同被告联营的标的物位于海州区（建筑面积：约800平方米），联营期限为2013年9月1日至2020年8月31日，共计7年，分七期支付，被告同意先付款后使用的原则，每次缴纳租金的时间在当年度的8月1日之前（第一年租金在2013年9月1日前缴纳）。租金约定为：第一期租金197883元；第二期租金250000元；第三期至第七期租金均在上年度租金的基础上递增6%。协议第七条第1款约定：因国家政策性原因或不可抗力导致合同目的不能根本实现，双方均可以终止合同，并互不承担责任。合同还约定了其他内容。合同落款处有原告王毅签字并加盖江苏倾城商贸集团有限公司印章。合同签订后，原告向被告交纳50000元履约保证金，被告原告将房屋交付被告使用，被告足额交纳了前六年的租金。第七年的租金334556.39元需在2019年8月前支付，被告仅支付137518.67元。2020年3月12日，被告向原告发送短信，以疫情导致合同目的不能根本实现为由主张终止协议。原告表示先补交欠付租金，后续可以再谈。后因双方未达成一致意见，原告诉至本院，要求被告给付欠付租金。诉讼中，原告申请本院对被告进行财产保全，支付保全费用1670元。另查明，案涉房屋系原告从江苏君臣实业集团有限公司租赁，双方于2013年8月19日签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2013年9月1日至2020年8月31日，共计7年。后原告与被告签订《房屋联营协议》。江苏倾城商贸集团有限公司致函本院，认可该协议的签订和履行系原告个人行为，与该公司无关。本院认为，原告王毅与被告东北人家签订的《房屋联营协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议虽名为联营，但实为租赁，被告作为承租人应按约定支付原告租金。被告辩称原告转租涉案房屋未经江苏君臣实业集团有限公司书面同意构成违法转租，但根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，未经出租人同意转租的，出租人有权解除与承租人之间的合同，在未行使解除权的情况下转租合同的效力不受影响，且本案也无证据证明江苏君臣实业集团有限公司在法定期限内不同意原告转租房屋，故本案不存在违法转租问题。本院对被告的辩解意见不予采纳。关于欠付租金数额。根据该协议约定，被告应在2019年8月前支付租金334556.39元，但其仅支付137518.67元，尚有197037.72元至今未付。被告辩称其于2020年3月12日以发送短信的方式解除合同，此后不应再支付租金。本院认为，2020年3月12日以后的租金是否支付应以被告是否具有合同解除权为前提，即被告是否有权适用合同第7.1条“因不可抗力导致合同目的不能根本实现，双方均可以终止合同，并互不承担责任”条款。2020年2月以来，全国范围内爆发新冠××疫情，受疫情以及疫情防控措施影响，餐饮行业确实受到影响，无法正常营业，但自2020年4月起，全市餐饮行业已陆续恢复营业。而至被告提出解除合同时，合同已履行大半，7年租期仅剩余半年。综合上述情形可知，疫情或者疫情防控措施虽给被告履行合同造成影响，但并不足以导致合同目的根本不能实现。双方根据相关政策规定协商减免租金、延长租期或者延缓支付租金继续履行合同并非没有可能。况且，被告没有按约于2019年8月1日前支付租金，在发通知前已构成违约。因此，被告不具有合同解除权，对其提前终止合同的主张，本院不予采纳。考虑到疫情及疫情防控措施对被告经营造成影响的客观现实，本院酌情扣减两个月的租金。又因双方同意从欠付租金中抵扣履约保证金50000元，故被告还应支付原告租金91278.72元（197037.72-55759-50000）及相应利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港东北人家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王毅租金91278.72元及利息（以91278.72元为基数，自2019年8月2日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告王毅其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4646元（原告已预交），由原告负担2526元，由被告负担2120元；保全费1670元（原告已预交），由被告承担。被告负担部分共计3790元于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按照上诉金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  于华天二〇二〇年十月二十一日书记员  孙凤娟法律条文附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。【二】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。【二】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。