江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初1387号 原告（反诉被告）：吴凡，男，1994年3月15日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：储夫兴，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐州得正物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路延长段****。 法定代表人：于谦，经理。 被告：上海铂生建设管理咨询有限公司，住所，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路**********（上海市崇明工业园区）div> 法定代表人：于谦，经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：石亭亭，江苏彭邦律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴凡诉被告（反诉原告）徐州得正物业管理有限公司、上海铂生建设管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，因被告徐州得正物业管理有限公司依法提起反诉，双方争议较大，不宜适用简易程序，依法转为适用普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告吴凡及其委托诉讼代理人储夫兴，被告（反诉原告）徐州得正物业管理有限公司、上海铂生建设管理咨询有限公司的共同委托诉讼代理人魏德志、石亭亭到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告吴凡向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿虚假宣传租金差价91552.50元；2、判令被告赔偿延期开业损失69180元；3、判令被告赔偿因围栏施工造成的损失10377元；4、判令被告赔偿因经常性停电造成的损失6918元；5、本案的诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告吴凡要求被告在同意减免一个月租金的基础上，再请求减免两个月租金。事实与理由：2018年12月，原告吴凡和被告徐州得正物业管理有限公司签订《“徐州淮海天地商业广场”商铺租赁合同》(编号：HS-2018XXXX)，约定原告租赁被告“徐州淮海新天地商业广场”H-X-203、204号商铺，面积288.25平方米。被告在招商期间，以墙体广告、宣传图片、平面设计图片、网络平台宣传等方式承诺有多家国际、国内知名企业已进驻徐州淮海天地商业广场。但在租赁合同履行期间，被告所宣传的众多知名企业并未进驻，造成该商场的知名度与预期差距较大，客流量极小。通过市场调查，涉案商场租金远远高于周边同类商业街区的二倍以上，被告的虚假宣传行为给原告造成极大的经济损失，因此原告主张被告赔偿因虚假宣传造成的租金过高的损失。被告在运营过程中承诺于2019年5月1日全面开业，但至今不能保障商场全面经营开业，造成原告经营损失，因此原告主张被告对此进行赔偿。被告在管理招商期间多次在商业街区内进行大范围长期施工，造成该商场无法进入正常经营状态，造成原告经营损失，因此原告主张被告对此进行赔偿。在日常水电管理中，被告没有完全履行管理义务，导致商场经常性停电，原告在经营期间经常遭遇停电，严重影响正常经营，造成原告经营损失，因此原告主张被告对此进行赔偿。综上所述，为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求，并判令被告赔付相关款项，原告对被告行为给原告造成的其他损失保留诉权。 被告徐州得正物业管理有限公司辩称，1、原告吴凡在民事诉状中所称的虚假宣传、延期开业、围栏施工、经常性停电与被告无关，被告已经积极响应政府号召，减免了原告一个月的租金，该事实原告在诉状中已经自认，故原告要求在疫情期间再减免两个月的租金没有事实和法律依据；2、原告与被告之间系租赁合同关系，原告仅仅是出租方，原告租赁了被告的商铺，双方只能依据租赁合同中约定的具体条款，享有权利，履行义务，原告目前拖欠被告租金及运营管理费，已经违约在先。租金系原告与被告协商一致的结果，也是原告经过市场调查后作出的决定，故原告在签订租赁合同后又主张租金过高没有任何依据；3、原告与被告建立的租赁关系，原告与第二被告的关系不属于同一法律关系，不能在同一个案件中处理。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告上海铂生建设管理咨询有限公司辩称，1、被告没有进行虚假宣传，被告宣传知名企业进驻属实；2、被告并没有向原告作出任何2019年5月1日全面开业的承诺，另外原告所租赁的商铺属于开放式，属于商业街的沿街商铺，不同于其他封闭式商业广场，是否全面开业并不影响原告自身的经营活动，实际上目前原告已经营业，故原告主张延期开业的损失没有事实和法律依据；3、被告没有实施围栏施工行为，故原告主张施工造成的损失没有事实和法律依据。另外，不论哪一方进行的施工，其目的都是为了提升整体商业环境，是有利于众多商家的行为，并不存在任何恶意，且对原告没有任何影响；4、停电行为并不是被告实施，与被告无关，且停电行为不是针对原告一家，是包括涉案商铺在内的区域性停电，停电发生后，被告总是积极协调，短时间内恢复供电，对原告没有造成任何经济损失；另外，若原告认为涉案商铺停电及围栏施工是侵权行为，并向被告主张权利，应当符合侵权责任的四个构成要件。综上，本案涉案商铺停电和围栏施工并不是被告所为，被告在主观上不具有过错，上述行为也不具有违法性，故原告所称的停电行为及围栏施工并不构成侵权，原告据此主张的损失没有事实和法律依据。 反诉原告徐州得正物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告吴凡支付拖欠的租金、商业运营管理费共计314668.99元；2、依法判令反诉被告吴凡支付迟延履行金（以314668.99元为基数，按照合同约定每日为千分之三，自2020年5月1日起至实际给付之日止）；3、由反诉被告承担本案的诉讼费和律师费。事实与理由：双方在2019年5月1日签订商铺租赁合同，反诉原告将位于徐州市淮海新天地商住区商铺出租给反诉被告使用，用于经营米高轮滑。双方对租赁期限、租金、运营管理费等进行了约定。反诉原告在合同签订后，依约履行了合同义务，向反诉被告交付了涉案商铺，但自2019年11月起，反诉被告一直拖欠商铺租金及商业运营管理费至今。为维护反诉原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持诉讼请求。 反诉被告吴凡辩称，1、在新冠××疫情期间，商场已经减免一个月租金，由于吴凡经营的是培训机构，四个月没有营业没有任何收入，依据面临的实际困难，和中央关于减免租金和六稳六保的要求再减免两个月租金；2、因为虚假宣传的存在，依据合同法第五十五条和参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条虚假宣传行为构成违约的规定，吴凡可以行使同时履行抗辩权，不应支付迟延履行金。退一步讲，原告主张违约金约定过高，达到月息9分，远远超过法律规定的标准，即使吴凡迟延履行给反诉人造成了损失，不过是银行贷款利息的损失；3、因为虚假宣传的存在构成违约，吴凡主张减少租金标准，主张按2元每平方米每月的标准缴纳租金和管理费；4、反诉原告要求律师费由吴凡承担没有法律依据，租赁合同关于律师费的约定属于格式条款，只约定商场起诉租户时律师费由租户承担，没有约定租户起诉商场时由商场承担律师费，违背公平公正原则，违反格式条款相关规定，受疫情不可抗力影响，吴凡已经四个月没有经营，面临极大的经济压力，生活存在困难，即使合同关于律师费条款约定有效，也应考虑疫情对吴凡造成的严重影响，不应当由吴凡支付。 本案的争议焦点为：1、徐州得正物业管理有限公司在履行商铺租赁合同过程中是否存在虚假宣传等行为，并应当承担违约责任？2、各原告要求上海铂生建设管理咨询有限公司在本案承担责任能否成立？3、各原告在本案中主张的损失的数额是否有证据支持？4、徐州得正物业管理有限公司在本案反诉中要求反诉被告支付拖欠费用以及迟延履行金律师费等是否有合同约定？迟延履行金的计算方式是否过高？需要调整？ 原告吴凡为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、墙体招商广告，施工围挡广告，招商宣传图片，商场平面设计图，淮海新天地微信公众号截图，微信交流截图，证明第一被告和第二被告存在虚假宣传的行为以及证明第一被告和第二被告向租户承诺涉案商场、超市、影院业态很全，家乐福、新华书店等国际国内知名品牌已经确定进场经营； 2、微信交流截图，证明被告承诺于2019年5月1日整体开业； 3、被告施工图片，图片显示被告长期大范围在商场内外围挡施工，证明被告存在围挡施工行为，严重影响租户经营； 4、微信交流截图，万科淮海新天地三街区营运管理群交流记录显示，2019年9月6日至2020年3月29日商场内多次发生突发停电，导致租户经营受损，证明被告日常用电管理不善； 5、微信交流截图，疫情期间餐饮，教育类行业不能营业，证明原告吴凡疫情期间不能营业，一直到2020年6月份才可以营业； 6、原告和被告徐州得正物业管理有限公司于2018年12月签订的房屋租赁合同，证明双方签订合同的事实； 7、涉案淮海新天奇广场二楼207、208商铺租赁信息，涉案淮海新天奇广场英孚教育商铺租赁信息。证明原告所租商铺租金和营运管理费标准远远高于其同层临街商铺； 8、房屋租赁合同书，商铺租赁合同书，58同城搜索商铺租赁价格资料，证明原告所租商铺租赁和营运管理费标准远远高于涉案商场周边商铺； 9、补充围挡施工图片，至2020年涉案商场仍经常围栏施工，证明被告经常围栏施工的事实； 10、新天地商场内部视频，证明截止目前，由于二楼三楼大部分商铺没有租出去，平面图所标明的品牌并没有进场，商场不具备整体开业条件，由于商场没有履行招商宣传导致及开业承诺，导致商场客流极少； 11、商场宣传图册，证明第一被告和第二被告宣传涉案商场为高端商业综合体，业态齐全，商场一层至三层均有著名品牌入驻； 12、淮海新天地微信公众号截图，本案相关公司工商登记信息，证明第一被告和第二被告的董事长均为王谦，系关联公司，上海铂生建设管理咨询有限公司为本案适格被告； 13、徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部学校防控组关于小学一至三年级和幼儿园开学复课的通知，徐及州市教育局关于进一步明确校外培训机构恢复线下培训工作要求的通知，证明吴凡做经营的培训机构四个月没有营业，没有任何收入； 14、租赁保证金，管理费保证金，租金及管理费收据11张复印件，来源于商场财务，是收据的存根。缴费日期为2019年1月15日，证明涉案合同签订于2018年12月，首期相关费用交于2019年1月，意向金10000元交于2018年10月12日。 经质证，被告徐州得正物业管理有限公司、上海铂生建设管理咨询有限公司对原告提交的上述证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为上海铂生建设管理咨询有限公司没有进行虚假宣传，上海铂生建设管理咨询有限公司进行宣传时不同的商铺产权人与不同的知名企业签订了合同，且知名企业入驻均属实；证据2真实性无法确定，对其证明目的有异议，从对话内容可以证实商户可以享受免租期，从5月1日开始，并不是对原告的承诺，从原告与徐州得正物业管理有限公司签订的日期来看，合同签订的时间是2019年5月1日，故原告签订租赁合同时对于是否整体开业是明知的，在签订租赁合同时有无整体开业所带来的后果，原告是具有判断力的。按照原告所称在明知2019年5月1日没有开业情况下，仍然签订租赁合同，说明愿意承担相应后果，故该证据不能证明其证明目的，反而证明其诉请无事实和法律依据，证据中对话双方并不包括原告；对证据3真实性无法确认，与原告也无关联性，围栏施工并不是被告所为，假如该证据是真实的，也无法证明原告的证明目的。具体理由：原告签订租赁合同前已经对商铺进行考察，说明认可商铺及街区的现状，而围栏施工显然是对整个街区外部进行的装修，是对整个街区有利的施工，行为并不具有违法性，并不存在任何过错，不符合侵权的构成要件；对证据4真实性无异议，但该证据并不具有完整性，不能完整反应案件事实，是原告截取部分聊天记录，不能证明原告的证明目的，理由为：停电行为不是被告所为，停电原因有供电部门的临时性停电，还有供电设施的保护性断电，但是停电时间不长，从聊天记录中可以看出停电不是针对原告一家，故停电行为被告并不存在任何过错；证据5真实性无法确定，从该证据中无法证明原告吴凡一直到2020年6月份才营业的事实，对话双方与原告也没有任何关联性；对证据6真实性无异议，但只能证明原告与徐州得正物业管理有限公司存在合同关系，合同第三页显示双方于2019年5月1日签订本合同，无法证明原告的证明目的；对证据7有异议，签订合同有先后顺序，随着商场整体运营环境提升，租金发生变动是必然趋势，合同中关于租金的约定也不是徐州得正物业管理有限公司强加给原告的，而是双方达成的合意；对证据8证据有异议，58同城上搜索的资料租赁价格仅仅包括租金，并不包括物业管理费，也不在同一商场，不具有可比性。该证据恰恰证明原告是经过考察以后慎重做出的决定，与徐州得正物业管理有限公司签订的租赁合同，是其对房租价格认可的；对证据9的真实性无法确定，同对证据3的质证意见，从证据内容显示，发生施工区域与原告本身所承租的区域不具有任何关联性，施工围挡部分仅限于室外，具体施工方是谁无法确定，与被告无关；对证据10的真实性无异议，对其证明目的有异议，从视频拍摄内容时间来看，视频形成的时间是上午，部分店铺没有进行营业，这都是一种正常行为，淮海新天地有三个街区，涉案商铺是在三街区，三街区的招商目前状态是很好的，原告提供的部分商铺未对外出租情况不能证明其主张租金过高的依据，结合本院已经开庭审理的的周琛诉徐州尚隆及上海上海铂生建设管理咨询有限公司一案中提供的证据8，该案原告提供过三街区夜晚的视频资料，与本案的视频资料形成强烈对比，那个证据可以看出三街区下午到晚间人气及人流量非常好，能够拉动整个商场消费，如果原告经营不善是应该自行承担的商业风险，与被告无关；对证据11的真实性无异议，目前淮海新天地仍是一家高端商业综合体，招商工作一直持续进行中，上海铂生建设管理咨询有限公司对外的宣传是有阶段性的，如在原告所举的含有家乐福字样的宣传，是处在招商的前期，双方合同正在履行过程中，后期与家乐福公司因履行合同发生纠纷后，上海铂生建设管理咨询有限公司后期宣传就不再引用家乐福字样，从原告所举第四页证据盛大招商中可以看出，进驻的品牌中不再含有家乐福的字样。因此原告所举手册是上海铂生建设管理咨询有限公司早期制作；对证据12的真实性无异议，但与本案无关，依据原告提供的企业信用信息公示报告，王谦仅为上海铂生建设管理咨询有限公司董事长，在其他公司均为法定代表人，无法证明是关联公司及上海铂生是适格被告；对证据13中该两份通知的证据三性均不认可，被告已经按照政府号召减免一个月租金，被告也是一个企业需要生存，同时也背负了银行贷款的压力；对证据14的真实性无法确认，没有印章，没有公司公章或者财务章。另根据合同上显示签订日期为2019年5月1日其提前缴纳意向金等费用并不能证明合同签订日期。 被告上海铂生建设管理咨询有限公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据： 1、与家乐福超市经营方签订的物业租赁合同复印件，仲裁申请书，上海国际经济贸易仲裁委员会仲裁通知书，仲裁庭组庭通知书，重新组庭通知书，开庭通知书，证明上海铂生建设管理咨询有限公司的宣传全部为真实并不存在任何虚假宣传，原告主张虚假宣传的损失没有任何依据。只是因为与承租方在履行合同过程中发生了纠纷，双方进行了仲裁，尚未结案的事实。 2、与苏宁红孩子签订的租赁合同，与南京宝威裕达体育用品有限公司签订租赁合同原件，证明与其他知名品牌存在租赁合同关系，不存在虚假宣传的事实。 经质证，原告吴凡认为被告提交的上述证据1的真实性无法确认，即使是真实的，也不能证明被告的证明目的，该物业租赁合同是徐州德容物业管理有限公司与徐州悦家商业有限公司、徐州鼎旭置业有限公司于2016年10月4日签订，与本案被告没有任何关系，不仅不能证明其证明目的，恰恰证明被告利用第三方曾经签订过家乐福相关合同的情形进行虚假宣传，即使该合同与被告有关，也与其所公开宣传的家乐福已经进驻不符，依据该物业合同第三页第2条约定，家乐福进驻是有条件的，并不是像被告宣传的家乐福已经进驻；对证据2租赁合同的真实性无法确认，该合同没有签订日期，且与被告的合同模板完全不同，即使是真的，也不能证明其证明目的，被告错误理解了虚假宣传的含义，无论被告是否与相关商户签订了合同，对于原告来讲，只要最终没有进驻就是对原告能够造成误导性虚假宣传。红孩子和鸿星尔克均没有进场，对两份证据综合质证，被告通过多种方式宣传其商场是高端商业综合体，有数十家国际国内著名品牌，包括家乐福等众多品牌，但是目前均没有进场，其仅提供三份合同，意图证明不构成虚假宣传是根本不成立的。即使被告与众多品牌签订了合同，只要在没有正是进场之前，就宣传已经进驻就构成虚假宣传，对商户签订租赁合同确定价格的误导。从与南京宝威裕达体育用品有限公司签订的合同编号可以证明原告与被告所签订合同应当是2018年12月份签订。 反诉原告徐州得正物业管理有限公司为支持自己的反诉主张，向本院提交了租赁合同复印件、欠租明细、律师函、委托代理合同、律师费发票及律师费电子回单，金额为18000元，以此证明双方对于租金，营运管理费等在租赁合同均作了明确约定，徐州得正物业管理有限公司的反诉请求具有事实和法律依据。因吴凡欠付租金，徐州得正物业管理有限公司委托律师事务所发出律师函进行催缴后，委托律师事务所代为诉讼，依据合同约定，该项费用应当由吴凡承担。 经质证，反诉被告吴凡对租赁合同真实性认可，对合同约定的租金及营运管理费用因为被告没有履行其招租过程中所宣传的各项内容，原告一直和被告沟通协商，原告已经缴纳了至2019年10月31日的首批租金和营运管理费用，但在原告经营的6个月之后，被告所宣传的家乐福等对其经营引流具有重要影响的著名品牌没有入驻，造成原告经营无法继续，只能和被告进行沟通。双方协商无果，才向法院提起诉讼。依据合同法第十五条，参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条，因被告虚假宣传对租赁合同的订立及确定租赁价格具有重大影响，应当视为合同内容被告没有做到其宣传和承诺构成违约，吴凡可依据同时履行抗辩权拒绝缴纳相关费用，待双方协调后经法院判决，吴凡也会支付相关费用。关于律师费，合同关于律师费条款属于格式合同条款，且仅约定了商场起诉，由商户支付律师费，排除了商户起诉，商场支付律师费，严重违反公平公正原则，该条款无效。对律师函真实性认可，收到律师函后，吴凡已经和被告继续进行了沟通协商。对两张律师费发票真实性认可，对代理合同真实性认可，对被告提交电子回单的真实性有异议。因合同约定条款无效，故律师费不应由吴凡支付。 经审理查明，2018年12月份左右，原告吴凡作为承租人（乙方）与作为出租人的被告徐州得正物业管理有限公司（甲方）签订了徐州淮海新天地商业广场商铺租赁合同，合同编号为H-X-203、204，双方确认租赁物位于徐州市淮海新天地商住区，约定租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日，计租面积为288.25平方米，经营项目为儿童零售体验（米高轮滑），交付日期暂定于2019年5月1日，进场装修以交付之日或者书面指定的日期为准，乙方需要缴纳装修押金30000元，免租期为2019年5月1日至2019年7月31日，租金按照固定租金支付，第一年固定租金为236941.50元（月固定租金19745.12元），第二年固定租金为315633.75元（月固定租金为26302.81元），第三年固定租金为334571.77元（月固定租金为27880.98元），首期租金为79557元（2019年5月1日至2019年10月31日），商业营运管理费按照每月30元/平方米收取，每月合计8647.50元，租赁期内合计为311310元，首期商业营运管理费为51885元（2019年5月1日至2019年10月31日），双方还约定租赁保证金相当于两个月租金，与合同签订之日起五日内由乙方向甲方交纳，金额为49285.94元，商业营运管理费保证金为17295元，双方还约定了开业、各自的权利义务及违约责任等内容。 在2018年10月12日，吴凡向第一被告交纳了意向金10000元。上述租赁合同签订后，吴凡在2019年1月10日向第一被告交纳了部分租金70000元，后又在2019年1月15日向第一被告补交租金9557元，商业营运管理费51885元、租赁保证金49285.94元、商业营运管理费保证金17295元、装修押金20000元。 2020年1月7日，江苏彭邦律师事务所接受徐州得正物业管理有限公司的委托，向吴凡发出了律师函，要求其缴纳2019年11月1日至2020年1月31日期间拖欠的租金。 为本次诉讼，徐州得正物业管理有限公司与江苏彭邦律师事务所签订了代理合同，为此支付律师代理费9000元。 另查明，2020年1月23日上午10时，湖北省武汉市因新型冠状病毒感染的××疫情而封城。2020年1月24日（除夕），江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。 2020年1月26日，国务院办公厅发布通知，延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日），2月3日（星期一）起正常上班。同日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第1号、第2号通告，决定自2020年1月27日零时起全面暂停徐州市区城市公共交通和汽车客运班车、包车运营，通告广大市民要切实增强自我防护意识，树立“在家中休息就是为疫情防控做贡献”理念，不走亲访友、不参加聚餐聚会、不去公共场所、不乘坐公共交通工具，确需外出时必须佩戴口罩。2020年1月28日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第5号通告，通告徐州市区域内各类企业不得于2月9日24日前复工。涉及保障公共事业运行必需（供水、供气、供电、通讯等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护品生产和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、农贸市场、食品生产和物流供应等行业）及其他涉及重要国计民生的相关企业除外。2020年2月5日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第8号通告，要求全市小区实行24小时封闭式管理……落实出租房、特别是群租房管理主体责任，明确房东承担对承租人员的管控和及时报告职责，如出租房发生疫情而未及时报告，将依法追究房屋出租主体单位或个人的责任。2020年2月8日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第9号通告，要求加强对外地返徐返岗人员管理，所有湖北、浙江温州等疫情重点地区的外来务工人员疫情解除前不得来徐；其他地区外来务工人员建议暂缓来徐。凡在小区内有固定居所（包括租赁房屋）且长期在徐的外来人员，与小区常住居民同等对待，纳入社区疫情防控统一管理。出租房屋业主要严格履行疫情防控主体责任，疫情防控期间严禁将房屋出租给新租户。2020年2月24日，江苏省人民政府决定自2020年2月24日24时起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。 2020年3月12日，徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布第17号通告，即日起，具备合法经营资格的餐饮单位可限制性开展堂食服务，但禁止婚宴类聚集性就餐……规范就餐环境，在入口处、收银台等处设置1.5米以上间隔线，安排人员引导，避免人员集聚；减少桌椅摆放，餐桌间距不小于1米；引导大堂食客分散就座、同向就坐，每个包间只开一桌，座位间扩大间距等。2020年3月27日，江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起，将新型××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。 2020年4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通，离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。 徐州市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部学校防控组在2020年5月9日发出关于小学一至三年级和幼儿园开学复课的通知，要求小学一至三年级自5月18日其分批错峰开学，幼儿园自5月25日起实施分年级、分批次错峰开学。徐州市教育局在2020年5月11日发出关于进一步明确校外培训机构恢复线下培训工作要求的通知，要求校外培训机构在中小学全部开学后，经现场督查合格，审核备案才可以准予恢复线下培训，任何机构不准未经督查审核提前复课。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告吴凡与被告徐州得正物业管理有限公司签订房屋租赁合同是各方的真实意思表示，合法有效，故各方应当严格履行。虽然合同上打印的签订日期为2019年5月1日，但在2019年1月10日和2019年1月15日，吴凡向徐州得正物业管理有限公司交纳了租金、租赁保证金和商业营运管理费及商业营运管理费保证金，根据合同约定，上述费用系在合同签订后一定期限内交纳，故吴凡不可能在未签订租赁合同之前已经全部交清，根据常识判断，双方签订租赁合同的期限应当早于2019年1月10日，原告所述双方合同签订在2018年12月份确实可信，故本院确定双方租赁合同的时间为2018年12月份。 一、关于徐州得正物业管理有限公司在履行商铺租赁合同过程中是否存在虚假宣传等行为，并应当承担违约责任的问题。 吴凡承租的为商业街区部分，该区域的商业价值对吴凡是否租赁该商铺具有重要影响，知名品牌的入驻是吴凡必然考虑的因素，故虽双方在合同中并未作出明确说明，如果招商人未能按照宣传内容引进品牌则可能对承租人的经营造成一定的影响。品牌的入驻涉及到相关其他民事主体之间的民事权利和义务关系，承租方不能仅以部分品牌没有入驻而作为主张违约的依据，需要综合判断品牌未能入驻的数量及其原因等各项因素。本案中，被告上海铂生建设管理咨询有限公司作为招商主体，在制作的招商手册中公开宣传的部分知名品牌企业入驻商场，后相关品牌经营者并未入驻，根据吴凡提供的证据来看，并不能认定被告上海铂生建设管理咨询有限公司存在扩大宣传的主观恶意，但在一定程度上给吴凡的经营造成了影响，但吴凡认为可以参照适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条虚假宣传行为构成违约的规定处理本案，本院认为本案双方法律关系为房屋租赁合同，上述司法解释并不调整租赁关系，吴凡要求在本案中适用上述规定，属于不当扩大了司法解释的调整范围，与上述司法解释适用商品房买卖纠纷的立法精神相违背。商业店铺会随着地理位置、入驻品牌等因素的不同而相应的价值会有较大差异，而双方在合同中确定的租金标准系原、被告之间真实意思的表示，原告主张租金差价91552.50元的依据不足，本院不予支持。但原告所主张的租金差价实际为因被告未能按照承诺入驻相关品牌，导致原告产生的损失，本院将综合上海铂生建设管理咨询有限公司所宣传的品牌实际入驻、双方合同租赁期限等因素酌定支持原告的部分损失。 二、关于吴凡要求上海铂生建设管理咨询有限公司在本案承担责任能否成立的问题。 本案中，吴凡认为徐州得正物业管理有限公司和上海铂生建设管理咨询有限公司的董事长均为王某，两公司系关联公司，根据公司法第二百一十六条规定公司之间的关联关系是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系，虽然两公司的董事长均为王谦，构成法律上的关联关系，但是与吴凡订立合同关系主体系徐州得正物业管理有限公司，而徐州得正物业管理有限公司也向吴凡提供了出租的房屋，法律规定的关联关系主要是保护公司的合法利益，公司的高级管理人员不得利用关联关系实施损害公司利益的行为，故在两被告法人人格没有混同的情况下，应当依据合同的相对性原则确定民事主体，并依据合同约定确定各自的权利义务关系，故吴凡要求上海铂生建设管理咨询有限公司在本案中承担民事责任的依据不足，本院不予支持。 三、关于吴凡原告在本案中主张的损失的数额是否有证据支持的问题。 关于延期开业损失问题。双方签订的租赁合同并未明确约定整体开业日期，而仅约定吴凡在2019年5月1日开业。吴凡提交的微信记录仅在两被告的有关人员与他人单独交流内容，并未有证据证明两被告的相关人员曾向吴凡或者公众明确告知整体开业时间，故不宜认定两被告对承租户作出了整体开业的承诺，因此对于吴凡主张的延期开业所造成的损失，本院不予确认。 关于围栏施工造成的损失问题。首先，吴凡所在街区并非被告徐州得正物业管理有限公司作为唯一出租人（或产权人），吴凡未能举证证明相关施工均系徐州得正物业管理有限公司施工，或系其所出租的租户施工。其次，吴凡提供的图片并不能反映施工的动态变化，即无法对施工的具体规模及持续时间等作出准确判断。再者，吴凡在签订合同时，应当对涉案地块进行考察和必要的风险评估，在大量商户尚未实际入驻的情况下，应当预料到后期可能会有较多的施工情形。结合上述因素，本院认为，吴凡主张的围栏施工损失不应予以支持。 关于经常性停电造成的损失的问题。首先，从吴凡提供的微信中可以看出两被告的相关管理人员确实在发生停电后采取了相应措施；其次，停电对吴凡的日常经营有相应的影响，应当结合吴凡店铺客流量规律、营业收入时段规律等综合判断。从双方举证情况来看，部分停电时段发生在上午或者下午，结合吴凡的经营类型，对于其影响应当较小。同时，吴凡也不能举证证实其主张实际损失发生的依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于疫情期间再减免租金的问题。根据江苏省及徐州市关于新冠××疫情防控发布的措施，必然会导致吴凡没有营业收入或营业收入明显减少，若继续按照租赁合同约定的计租方式支付租赁，则对吴凡明显不公平，本院结合本地疫情防控措施情况、原告经营内容等因素，在被告已经减免一个月租金的基础上，酌定再减免一个月租金19745.12元及商业营运管理费8647.50元。 关于吴凡主张的虚假宣传损失问题，因徐州得正物业管理有限公司和上海铂生建设管理咨询有限公司存在的关联关系或委托关系，吴凡也向徐州得正物业管理有限公司缴纳了商业营运管理费，该项费用系作为商场整体宣传费用使用，上海铂生建设管理咨询有限公司在招商中的不实宣传给吴凡的经营活动造成了一定影响，因本院参照其与徐州得正物业管理有限公司在租赁合同中约定的租金标准确定吴凡的相关损失，结合本院在上述分析意见中确定参照的各项因素，本院确定该项损失为59236.36元。 四、关于徐州得正物业管理有限公司在本案反诉中要求反诉被告支付拖欠费用以及迟延履行金律师费等是否有合同约定？迟延履行金的计算方式是否过高，是否需要调整的问题。 徐州得正物业管理有限公司认为吴凡还欠付2019年11月1日至2020年7月31日期间的租金和商业营运管理费，因吴凡在诉状及徐州得正物业管理有限公司在反诉状中均陈述双方对于减免一个月租金已经达成一致意见，故在本院确定可再减免一个月租金和商业营运管理费的基础上，吴凡应当减免租金和商业营运管理费的月份为二个月，上述费用合计为56785.24元。徐州得正物业管理有限公司计算的租金和商业营运管理费的合计金额为314668.99元，扣除减免的56785.24元，余款为257883.75元。 虽然双方在租赁合同中约定租金未按期预付需承担逾期付款的违约责任，该约定也过高，并且双方在履行租赁合同过程中，发生了新冠××疫情这一不可抗力，导致吴凡无法经营，没有营业收入，且徐州得正物业管理有限公司、海铂生建设管理咨询有限公司还存在不实宣传的情况，故对徐州得正物业管理有限公司主张的逾期付款利息，本院不再支持。 对徐州得正物业管理有限公司主张的律师费，该项费用系其支出的合理费用，有代理合同、发票和支付凭据为证，根据合同约定，该项费用应当由承租人负担，故本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告徐州得正物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告吴凡支付损失59236.36元； 二、反诉被告吴凡于本判决生效后十日向反诉原告徐州得正物业管理有限公司支付2019年11月1日至2020年7月31日期间欠付的租金和商业营运管理费257883.75元，及律师费9000元； 三、驳回原告吴凡的其他诉讼请求； 四、驳反诉回原告徐州得正物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3860元，由原告吴凡负担2660元，被告徐州得正物业管理有限公司负担1200元，被告徐州得正物业管理有限公司负担部分于本判决生效后七日向本院交纳；反诉案件受理费3187元，由反诉原告徐州得正物业管理有限公司负担757元，由反诉被告吴凡负担2430元，反诉被告吴凡负担部分于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 人民陪审员  张 立 人民陪审员  包长青 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  刘 文