江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初3943号 原告：徐州嘉朗物业管理有限公司，住所地徐州市解放南路奎园梅月园**楼西侧1-2。 法定代表人：金兰，总经理。 委托诉讼代理人：李玉翠，女，1970年8月27日出生，汉族，该单位员工，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。 被告：史志鹏，男，1985年8月1日出生，汉族，环保工程师，住徐州市。 原告徐州嘉朗物业管理有限公司与被告史志鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告徐州嘉朗物业管理有限公司的委托诉讼代理人李玉翠、岳修武，被告史志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州嘉朗物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年7月2日至2016年6月30日期间的物业费1976元及从2016年6月30日期按0.5‰标准计算支付至实际给付之日止的违约金；给付2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费2012元、公共能耗费224.13元及从2016年6月30日期按0.5‰标准计算支付至实际给付之日止的违约金；给付2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费2012元、公共能耗费201.74元；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2013年期间徐州天基房地产开发有限公司将徐州市湖光山色小区物业委托给原告管理，被告于2014年7月2日上房入住，双方签订了物业服务管理协议，原告依约为被告提供了物业服务，但被告拖欠了2015年7月2日至2018年6月30日的物业管理费用未能及时缴纳，经原告多次催要仍不缴纳。原告为维护自己的合法权益特诉至法院。 被告史志鹏辩称，原告无权向被告及涉案小区提供物业服务。首先，原告无权向被告及涉案小区提供物业服务。根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案中，原告陈述系徐州天基房地产开发有限公司2016年10月12日将涉案小区的物业服务以协议的方式委托给原告，原告应证明物业服务的合法性，原告应举证证明湖光山色物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的批准文件。其次，徐州天基房地产开发有限公司与徐州嘉朗物业公司在2016年10月12日签订的《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》是虚假的。根据徐州市工商行政管理局（市场监督局）档案查询，徐州天基房地产开发公司在2014年11月28日，因经营期限到期，营业执照被吊销。吊销营业执照就意味着企业法人资格被强行剥夺，其民事主体资格、经营资格随之消亡，企业不得继续从事市场经营活动。《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》是虚假的，被告及涉案小区业主有权拒绝向原告交纳物业费及其他相关费用。《湖光山色前期物业管理服务协议》甲方签章的落款处是徐州嘉朗物业管理有限公司湖光山色管理处，与甲方公司名称不一致，该签章不是具有合法效力的签章，所以《湖光山色前期物业管理服务协议》是无效的。第二，即使原告有权向被告及涉案小区提供物业服务，原告应该证明其已经向被告及涉案小区提供物业服务，否则应当承担举证不能的责任。第三，原告自2014年7月办理上房手续后至今未在涉案小区房屋居住，2017年12月被告装修完毕，被告多次催促原告将办理上房时收取被告的2751元暖气押金退还被告，但原告目前仍没有退还。第四、根据《湖光山色前期物业管理服务协议》约定，原告没有按照协议约定的第三条的服务标准提供标准化物业服务，涉案小区环境差、违建多、物业管理缺失。物业从没有向业主提供物业的管理费用及收支明细的公布情况，根据《湖光山色前期物业管理服务协议》是原告违约，所以被告有权拒绝缴纳物业费用。第五、被告房屋一直处于空置房，原告向被告主张的物业费用及公共能耗费的数额没有法律依据，被告缴纳的2014年7月2日至2015年7月1日物业费及公共能耗费，被告一直没有开具正规发票。原告主张2015年7月2日到2018年6月30日期间的物业费及公共能耗费已经超过了诉讼时效。最后，原告主张违约金没有依据，原告的违约行为在先，原告没有提供标准化的物业服务，被告及涉案小区业主反映的问题没有得到解决，被告拒交物业费是原告造成的，原告主张物业费及违约金没有事实和依据。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告史志鹏是徐州市室房屋的所有权人，建筑面积为139.72平方米。 2011年12月7日徐州天基房地产开发有心公司向徐州嘉朗物业管理有限公司发出《中标通知书》，告知其为湖光山色物业项目物业管理中标人。2013年11月16日，徐州天基房地产开发有限公司与原告徐州嘉朗物业管理有限公司签订了《湖光山色小区前期物业服务合同》，约定物业服务期限为3年，自2013年11月15日起至2016年11月14日止。合同期满后，在未能签订新的物业管理单位或新的物业服务合同的前提下，本合同自动顺延。合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费价格为高层1.2元/㎡每月（不含公共能耗费）、小高层1.2元/㎡每月（不含公共能耗费），该费用若遇政策变动随之进行调整。 2014年5月16日，徐州市物价局出具徐价服函[2014]14号关于湖光山色小区前期物业公共服务收费标准备案的复函。载明：徐州嘉朗物业管理有限公司,你公司“关于湖光山色小区前期物业服务收费的申请”收悉。统一以招投标方式确定的湖光山色小区前期物业公共服务收费标准备案，物业服务按投标质量标准执行。公共能耗费按实际发生费用合理分摊。 《湖光山色小区前期物业服务合同》到期后，徐州天基房地产开发有限公司与原告徐州嘉朗物业管理有限公司于2016年10月12日签订了《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》约定原《湖光山色小区前期物业服务合同》自动顺延直至业主大会成立时止。 徐州天基房地产开发有限公司向被告史志鹏交付了室的房屋，2014年7月2日，被告史志鹏与原告徐州天基房地产开发有限公司签订了《湖光山色前期物业管理服务协议》，约定服务费用按照1.2元/平方米/月计算；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起按每日0.5‰加收违约金。被告向原告交纳了2015年7月2日之前的物业服务费。该协议甲方签章印有徐州嘉朗物业管理有限公司湖光山色管理处印章。 2020年3月30日，原告嘉朗物业公司向被告邮寄了催费通知，要求其支付拖欠的物业费9501元、公共能耗费565元、滞纳金32494元。 另查，经工商登记查询，徐州天基房地产开发有限公司现为吊销未注销，企业状态为在业，营业执照状态为失效，营业期限（起）为2001年4月30日，营业期限（止）为2014年11月28日。 湖光山色小区目前尚未成立业主委员会。 原告庭审中提供其自制的公共能耗平摊表，显示2019年7月1日至2020年6月30日A1号楼公共能耗费为175.27元，2018年7月至2019年6月30日A1号楼公共能耗费为191.64元,2017年7月至2018年6月30日A1号楼公共能耗费为204.52元，2016年7月至2017年6月30日A1号楼公共能耗费为202.89元，2015年7月至2016年6月30日A1号楼公共能耗费为224.48元。 被告史志鹏经质证认为该公共能耗平摊表系原告自制且没有公示，不予认可。 被告史志鹏提供2020年8月23日的水表照片，显示水表读数为14m³。提供2020年8月23日厨房照片，显示未安装灶具、油烟机。提供卧室照片显示仅置办床及床头柜。被告以此证明室在上房后房屋一直处于空置状态。庭审中，被告陈述房屋于2017年开始装修，装修了一年于2017年底装修完毕。 经质证，原告对证据不予认可，认为如涉及空置房应该向物业报备告知，另被告已经装修，已经产生实际的使用，不能证明一直处于空置状态。 被告史志鹏提供小区现状照片，证明小区环境差、建筑垃圾堆积、消防设施损坏、楼道物品堵塞、小区管理不到位等情况。 经质证，原告认为不能显示拍照时间和地点，无法确认真实性。 本院认为，关于被告抗辩的《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》效力问题。企业的法人资格并不因被吊销营业执照而消灭，只不过是对其行为能力做出了限制，即公司被吊销营业执照后，应当进行解散、清算，清算期间公司存续但不得开展与清算公司无关的经营活动。《中华人民共和国公司法》第二百零六条规定“公司在清算期间开展与清算无关的经营活动的，由公司登记机关予以警告，没收违法所得”。即公司在被吊销营业执照后从事清算以外的经营活动将导致相应的行政处罚。《中华人民共和国公司法》第二百零六条规定系管理性规定，不属于效力性规定，违反此规定不影响被吊销营业执照的公司与他人签订合同的效力。故原告与徐州天基房地产开发有限公司签订的《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》在双方签订后成立，且已生效。 《湖光山色小区前期物业服务合同》、《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》符合有关法律规定，其约束力及于湖光山色小区的全体业主或使用权人。原告依据该合同进行的物业管理服务活动惠及该物业的所有业主及使用权人，被告作为原告提供物业管理活动区域内徐州市室房屋的业主，亦应按照《湖光山色小区前期物业服务合同》、《湖光山色小区前期物业服务合同延长期限协议》承担缴纳物业费用的义务。 根据上述《湖光山色小区前期物业服务合同》的约定，物业服务费用标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，被告自2015年7月2日起即未向原告交纳物业费用。原告徐州嘉朗物业管理有限公司作为物业服务企业，应当根据合同约定和法律、法规规定以及相关行业规范履行合同所确定物业的维修、养护、管理和维护义务，如其不履行或不完全履行业主有权请求物业服务企业继续履行或者采取补救措施，因其不当履行给业主造成损失的业主还可以要求赔偿损失，但业主不能以此拒绝交纳物业费用。原告要求被告支付2015年7月2日至2018年6月30日物业费用符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于被告主张的空置房问题，被告提供2020年8月23日拍摄的照片证明房屋空置。从被告举证可以看出，被告房屋确系空置状态，对于空置房的物业费用，按照徐州市物业费相关收费规定，空置期间按照合同约定的收费标准70%交纳。同时，被告自认装修期间为一年，该装修期间不应当认定为空置房。综上，自2015年7月2日至2018年6月30日被告应向原告缴纳的物业费用为4829元（1.2元/月/平方米×12个月×2年×139.72平方米×70%+1.2元/月/平方米×12个月×139.72平方米）。 对于原告所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费,对此诉请本院不予支持。 关于原告主张的公共能耗费，公共能耗费应按实收取。原告提供其自制的公共能耗费平摊表予以证明，被告对此不予认可。该表系原告自制，原告未能提供其他证据予以佐证，故本院对原告主张的公共能耗费的诉讼请求不予支持。原告可在补足证据后另行主张。 对于被告提出的原告起诉的2018年以前的物业费已经超过法定时效的主张,本院认为，根据相关规定,物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间,从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算,故原告的起诉并未超出诉讼时效,被告应当向原告缴纳相关费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告史志鹏于本判决生效后十日内支付原告徐州嘉朗物业管理有限公司2015年7月2日至2018年6月30日物业服务费4829元； 二、驳回原告徐州嘉朗物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告史志鹏负担，于本判决生效后七日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 汤文平 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 张梦瑶 书 记 员 满 珩