四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1354号 上诉人（原审原告）：聂名鹏，男，1977年6月15日出生，拉祜族，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。 被上诉人（原审被告）：杨林，男，1970年9月19日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 上诉人聂名鹏因与被上诉人杨林房屋租赁合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开听证审理了本案。上诉人聂名鹏、被上诉人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人聂名鹏上诉请求：1.撤销泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初533号民事判决；2.判决被上诉人支付2019年4月19日至2019年12月6日占用期间拖欠的房租37833元及未交的水费105元；3.判决被上诉人支付违约金5000元；4.判决被上诉人赔偿被拆除的阁楼设施损失5000元；5.判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：1.一审法院认定杨林预交9万元租赁保证金是仅凭被上诉人陈述，无证据予以佐证，被上诉人提供的2013年11月14日转账给刘鑫和的10.38万元转账未得到刘鑫和确认，用途可以为多种，不能证明被上诉人交了9万元租赁费保证金。在合同无约定的情况下一次性交纳9万元租赁保证金有违常理，不合逻辑。合同中已经明确了被上诉人支付租金的银行账户，但被上诉人租金给付给刘鑫和，贺勇未委托刘鑫和代收保证金和租金，上诉人未能提供对方收取保证金的凭据，不能仅凭银行转账明细认定被上诉人已经交纳9万元，一审法院的认定不符合最高人民法院关于民事诉讼证据的规定。2.被上诉人租赁合同2016年10月31日到期，不定期租赁对上诉人无约束力。被上诉人2018年10月9日支付了9月份房租后得知涉案门市被法院查封就未向原房东交纳房租，双方权利义务已经终止。2019年6月27日上诉人要求被上诉人要么续签合同要么腾房，一审法院将原房东林建新的租赁期届满日前计算至2019年11月14日错误，也与被上诉人在庭审中陈述房租交到2019年9月30日不符。3.被上诉人无证据证明已经交纳水费105元无证据证明。被拆除的阁楼拆除后已经严重影响了涉案门市整体价值，一审法院以承租人没有拒租而认定上诉人无损失不合理，原租赁合同也约定了被上诉人拆除后期添附装修需征得房主书面同意，否则按价赔偿并承担违约责任。 被上诉人杨林答辩称：1.刘鑫和是房主林建新的全权管理者，林建新取得房屋后是刘鑫和与被上诉人洽谈的租房事宜，被上诉人将房租和保证金打入刘鑫和账户，林建新未提异议。刘鑫和长期不在泸州，租金基本是通过银行转账，银行流水就是凭证。被上诉人与刘鑫和无其他经济往来。2.房屋抵押权不影响林建新的所有权，原租赁合同有效。被上诉人杨林计算错误，算成租赁合同2019年9月30日到期，就在9月27日打电话给上诉人要求其接房，上诉人未接，至2019年12月6日武宗芳确认租房后，上诉人才接房。3.阁楼是被上诉人承租房屋后杨林加装的，杨林有处置权。一审判决正确，请求维持。 聂名鹏向一审法院起诉请求：判令杨林支付2019年4月19日至2019年12月6日占用期间拖欠的房租37833元及未交的水费105元；2.判令杨林支付违约金5000元；3.判令杨林赔偿被拆除的阁楼设施损失5000元；4.诉讼费由杨林承担。 一审法院认定事实如下：2013年9月1日，杨林与林建新签订《房屋租赁合同》，承租本案涉讼门市江阳区X路X号（现地址为江阳区X路段X号），租金为每月4600元，租期为2013年9月1日至2016年8月31日。2013年10月31日，杨林与李宗文签订《房屋租赁合同》，承租江阳区X路X号（现地址为江阳区X路段X号）二层部分壹号铺壹佰叁拾平方米，租金为每月2080元，租期为2013年11月1日至2016年10月31日。林建新与李宗文在合同中均委托案外人贺勇作为房屋租赁合同的委托代理人，两份合同口头约定杨林预交9万元租赁保证金。在租金的实际履行过程中，贺勇告知以刘鑫和的账户收取租金。杨林的租金给付方式为两门市每月合计租金4600元+2080元=6680元。合同签订后，被告杨林第一期转账交付租金4600元×3个月+90000元（保证金）=103800元，自2013年11月14日至2018年10月9日，共计向刘鑫和账户转账52次，共计转款493320元。                     杨林缴纳租金清单                         序号                   日期                   金额（元）                   序号                   日期                   金额（元）                   序号                   日期                   金额（元）                         1                   2013.11.14                   103800                   19                   2015.11.27                   6680                   37                   2017.5.26                   6680                         2                   2014.3.25                   20040                   20                   2015.12.23                   6680                   38                   2017.6.29                   6680                         3                   2014.4.4                   8760                   21                   2016.1.25                   6680                   39                   2017.7.29                   6680                         4                   2014.5.28                   13360                   22                   2016.2.24                   6680                   40                   2017.8.30                   6680                         5                   2014.8.24                   20040                   23                   2016.3.30                   6680                   41                   2017.9.30                   6680                         6                   2014.10.20                   13360                   24                   2016.4.21                   6680                   42                   2017.10.30                   6680                         7                   2014.11.20                   6680                   25                   2016.5.18                   6680                   43                   2017.11.29                   6680                         8                   2014.12.30                   6680                   26                   2016.6.27                   6680                   44                   2017.12.28                   6680                         9                   2015.1.23                   6680                   27                   2016.7.26                   6680                   45                   2018.1.31                   6680                         10                   2015.2.13                   6680                   28                   2016.8.23                   6680                   46                   2018.3.30                   13360                         11                   2015.3.22                   6680                   29                   2016.9.22                   6680                   47                   2018.4.27                   6680                         12                   2015.4.20                   6680                   30                   2016.10.31                   6680                   48                   2018.5.30                   6680                         13                   2015.5.19                   6680                   31                   2016.11.28                   6680                   49                   2018.7.2                   6680                         14                   2015.6.19                   6680                   32                   2016.12.30                   6680                   50                   2018.7.30                   6680                         15                   2015.7.22                   6680                   33                   2017.1.20                   6680                   51                   2018.8.30                   6680                         16                   2015.8.19                   6680                   34                   2017.3.6                   6680                   52                   2018.10.9                   6680                         17                   2015.9.21                   6680                   35                   2017.3.29                   6680                   合计                   493320元                         18                   2015.10.22                   6680                   36                   2017.4.28                   6680                                                                 2019年4月19日，东莞市第一人民法院出具《执行裁定书》（2017）粤1971执15120号之十三，裁定：“被执行人林建新（身份号码5125011969××××××××）名下的位于江阳区门市（不动产权证书号：泸市房权证江阳区字第××号）、江阳区门市（不动产权证书号：泸市房权证江阳区字第××号）的所有权及其相应的其他权利归买受人聂名鹏（身份证号码：5301121977××××××××）所有，所有权自本裁定送达买受人聂名鹏时起转移；……”2019年7月，聂名鹏取得江阳区X路X号楼X号门市的不动产权证书。2019年12月6日，原被告签字确认《房屋交接情况》对本案涉讼门市进行了现场交接。同日，聂名鹏与伍宗芳签订了《商铺租赁合同》，并收到了伍宗芳的租房定金。因杨林与伍宗芳就门市阁楼转租的问题未达成一致，在伍宗芳表示不承租该门市的阁楼后，杨林于2019年12月7日至2019年12月112日期间，拆除了该门市的加装阁楼。 一审法院认为本案的争议焦点为：1.本案涉讼房屋的交房时间是原告主张的双方签收的《房屋交接情况》时间还是被告主张的电话告知时间？一审法院认为，被告主张的电话告知为房屋交接时间在原告当庭否认的情况下，租赁房屋的交接应以租赁物是否实际交付为准，因此，本院以2019年12月6日，双方签字确认《房屋交接情况》为本案涉讼门市的交接时间。2.被告杨林应从何时起向原告聂名鹏缴纳房屋占用使用费？原告主张5000元的违约金是否应支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告杨林与案外人林建新系房屋租赁关系，双方签订的《房屋租赁协议》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。虽双方签订的《房屋租赁协议》已于2016年8月31日到期，因承租人杨林继续使用租赁物并按期给付租金，且林建新未提出异议，原租赁合同继续有效。因杨林承租两套门市共计给付租金493320元，按本案涉讼房屋自2013年9月1日起租、第二套门市自2013年11月1日起租开始计算，本案涉讼门市租期为74个月余14天（14天计算方式：剩余3160元按每日租金6680元/30天计算），因此，杨林与林建新的租赁期届满日为2019年11月14日。原告聂名鹏取得该门市的不动产产权登记后，其作为涉讼门市的所有权人等同于出租人的地位，享有出租人的权利。2019年12月6日，原被告签字确认涉讼门市现场交接，杨林需支付2019年11月15日至12月6日共计21天的房屋使用费给原告，参照杨林与林建新的房屋租赁费每月4600元计算，被告杨林需给付原告聂名鹏3220元房屋占用使用费。原告聂名鹏主张5000元的违约金过分高于其实际损失，本院以年利率6%自2019年12月7日起计算违约责任较符合公平原则。3.被告杨林是否应赔偿拆除的阁楼设施损失5000元？ 原告聂名鹏同意由被告杨林与承租人伍宗芳单独协商处理阁楼租赁事宜，在2019年12月6日聂名鹏与伍宗芳签订了《商铺租赁合同》后，杨林因与伍宗芳协商不一致于12月7日至12月12日期间拆除了该阁楼，本院认为，杨林拆除阁楼的行为并未对聂名鹏的出租门市行为造成影响，也未因阁楼的拆除导致伍宗芳的拒租，在庭审中，原告聂名鹏未提供任何证据证明其实际损失，因此，原告要求因阁楼拆除赔付的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告杨林于本判决生效之日起五日内给付原告聂名鹏房屋占用使用费3220元及违约金（违约金计算方式：以3220元为基数，按年利率6%计算至款项付清时止）；二、驳回原告聂名鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本院减半收取499元，由被告杨林负担。 本院二审审理中，上诉人提交了原房主林建新于2014年7月21日—2015年7月21日将案涉房屋抵押给珠海华润银行股份有限公司东莞分行的抵押登记信息复印件一张，拟证明该房先设定抵押，后有不定期租赁合同，租赁合同对上诉人没有约束力。被上诉人质证认为抵押不影响出租。本院认为，被上诉人承租案涉门市时间先于该门市设定抵押的时间，按照买卖不破租赁原则，租赁关系不受影响，故上诉人的证明目的不能成立。二审中杨林通过微信向聂名鹏转款105元水费，聂名鹏没有收取。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人取得案涉房屋所有权后，该房屋的物权相关权利由上诉人享有，除被上诉人已经支付的房租外，被上诉人应该支付占用上诉人门市期间的占用费。本案的争议焦点为1.被上诉人占用案涉门市的租金如何确定？2.被上诉人是否应支付违约金及撤除阁楼损失？被上诉人从2013年9月1日起承租案涉门市，2013年11月1日起承租原江阳区江阳中路38号二层一号门市，2016年9月、11月租赁期满后被上诉人继续向原房东交纳租金，原房东继续收取租金未提异议，双方的租赁转为不定期租赁。上诉人取得案涉房屋所有权后取得向被上诉人收取房屋占用费的权利。根据被上诉人交纳租金银行流水明细，被上诉人一共支付房租及保证金493320元，案涉门市的租金为4600元/月，另一门市为2080元/月。一审法院根据合同约定的租金标准和银行转款总额，计算被上诉人实际交纳的租金至2019年11月15日并无不当。被上诉人是与刘鑫和洽谈的租房事宜，承租案涉门面以来支付租金银行转账对手信息为刘鑫和，房东未向被上诉人就房租提出异议和催收，故一审法院认定房东以刘鑫和的账户收取房租并无不当。被上诉人租房之初于2013年11月14日第一次转款一共向原房东支付了10.38万元，与被上诉人主张的2013年9-11月共计三个月的房租1.38万元+保证金9万元=10.38万元相符;被上诉人与原房东签订的《房屋租赁合同》第9条约定“……在本合同有效期内，单方面提出解除本合同，终止租赁关系的，属乙方（指被上诉人杨林）违约，甲方不退还乙方所交的租赁押金”可见双方约定了要交租房押金，结合转款记录，一审法院认定被上诉人与原房东口头约定交纳9万元的保证金并无不当。上诉人认为被上诉人拆除阁楼违约，主张违约金5000元和损失5000元，对实际损失上诉人并未提供证据证明，拆除阁楼后现承租人也并未因此拒租而对上诉人造成损失，故一审法院未予支持其损失并无不当。一审法院根据本案的实际情况确定的违约金计算方式也无不当。 综上所述，上诉人聂名鹏的上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费998元由聂名鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 艳 审判员 马 黎 审判员 刘 静 二〇二〇年十月十六日 书记员 王艺樵