广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初5845号 原告：彭前锋，男，1990年12月8日出生，汉族，住湖北省监利县。 原告：韦秀青，女，1990年10月10日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区，公民身份号码： 45222619901010602X。 二原告委托诉讼代理人：凌子明，广西万益（柳州）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：陈晓圣，广西万益（柳州）律师事务所实习律师。 被告：陈聪猛，男，1970年7月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：柳州鑫协商贸有限公司，住所地：柳州市飞鹅二路**谷埠街国际商城负******，统一社会信用代码：91450204059547035A。 -2- 法定代表人：王世伟，该公司总经理。 原告彭前锋、韦秀青诉被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭前锋、韦秀青之委托诉讼代理人凌子明到庭参加诉讼，被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭前锋、韦秀青向本院提起的诉讼请求为：1、请求解除原告与被告一柳州鑫协商贸有限公司签订的《柳州市商品房现房买卖合同》；2、请求法院判令被告一向原告支付购房款250000元，违约金50000元，利息21509元。（以250000元为基数，按年利率3%从2018年11月15日计至2019年8月30日；以250000元为基数，按年利率6.5%从2019年8月30日暂计至2020年8月15日；之后的利息计算至全部欠款清偿之日止）；3、请求法院判令被告一柳州鑫协商贸有限公司返还团购费40000元；4、请求法院判令被告陈聪猛对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费和保全费用由两被告承担。事实和理由：2018年11月15日，原告与被告一柳州鑫协商贸有限公司（以下简称鑫协公司）签订《柳州市商品房现房买卖合同》，约定鑫协公司以250000元的价格将谷埠街国际商贸城E区负一层77号房出售给原告，同日，原告先向鑫协公司转款100000元购房款；次日向该公司的代理销售负责人微信转账团购费4万元，其约定交团购费4万元可以抵扣6万元的购房款；随后，原告陆续向被告一转购房款，直到2018年12月16日 -3- 将约定的250000元转完；之后，因鑫协公司未履行商铺过户手续，2019年7月1日，原告与鑫协公司签订《退款协议》，约定鑫协公司应按期退款，不能按期退款的，鑫协公司将承担逾期违约费用和利息。后鑫协公司未按照协议约定按期退款。经了解，涉案商铺的所有权人为被告二陈聪猛，被告二陈聪猛委托鑫协公司代其销售商铺，并约定商铺销售款打入被告二陈聪猛指定的账户，因此，陈聪猛应当连带清偿责任。被告怠于履行过户义务、拒不退款的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法民事权益。为维护自己的合法权益，原告将被告诉至法院，请求人民法院查明事实，依法改判。 被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛在法定期限内未提交任何答辩意见及证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛未到庭亦未递交证据，视为其放弃质证的权利。原告递交的证据符合证据的真实性、关联性及合法性，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2017年9月28日，被告陈聪猛与被告柳州鑫协商贸有限公司签订《销售经营授权书》，该授权书载明被告陈聪猛全权委托柳州鑫协商贸有限公司对其名下位于柳州市飞鹅二路谷埠街国际商城负一层地下商业街加减乘除谷埠小镇指定区域进行经营、销售以及负责合同的签订、执行和售后服务，授权时间为2017年9月8日至2037年9月28日，授权区域为谷埠街国际商城负一层地下 -4- 商业街加减乘除谷埠小镇：D区（1-304号）、E区（1-231号）、H区（46-122号）。 2018年11月15日，原告作为买受人与作为出卖人的柳州鑫协商贸有限公司签订《柳州市商品房现房买卖合同》，该合同就原告以490000元的价格购买位于柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城E区负一层77号的房屋进行了约定。原告提交微信、支付宝转账一组，载明原告向被告柳州鑫协商贸有限公司转账250000元。被告柳州鑫协商贸有限公司分别于2018年11月16日向原告出具了专用收据载明收到原告支付的购房款250000元。原告递交《收据》、《签约确认单》各一份，载明其支付40000元团购费。 2019年7月1日，原告与被告柳州鑫协商贸有限公司签订《退款协议》，协议约定：本人彭前锋、韦秀青于2018年12月16日购买谷埠小镇E77号商铺，现因柳州鑫协商贸有限公司手续不全，无法正常交铺，现柳州鑫协商贸有限公司将进行退款，具体条件如下：1.从签订协议开始，另算3%的年利率，从购买之日到真正退款日期间结算年利率3%，加购房款项250000元。柳州鑫协商贸有限公司于2019年8月30日前退还全款的30%，2019年9月30日前退还全款的30%，2019年10月30日前退还全款40%。2.从签订协议开始，若是在规定期限内，柳州鑫协商贸有限公司无法退款给甲方，将承担逾期违约金50000元，另再加年利率6.5%的利息。被告柳州鑫协商贸有限公司于2019年7月1日在该协议上盖章。 另查明，在双方签订《退款协议》后，被告柳州鑫协商贸有限公司并未向原告支付过任何退款。 -5- 本院认为，关于合同的效力。依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，关于本案案涉《柳州市商品房现房买卖合同》合同效力的问题。本案中，被告柳州鑫协商贸有限公司与本案原告签订的《柳州市商品房现房买卖合同》，是柳州鑫协商贸有限公司在本案案涉房屋所有权人陈聪猛的授权委托范围内签订，应属于当事人的真实意思表示。被告陈聪猛是本案案涉房屋的所有权人，其有权对自己名下的房屋进行合法处分。本案案涉合同在签订时，虽然存在银行抵押以及法院查封的事实，但该情形仅仅属于合同目的是否能够实现即存在阻却房产权属变更的情形，但该情形并不妨碍双方合同的成立以及生效；换言之，该事由并非绝对不可变更的事由，只要在双方房屋权属过户前该阻却事由消灭，双方的最终交易目的就会完成。故该合同未违反国家法律、法规，应认定合法有效。现原、被告签订了《退款协议》，应视为双方已经解除了上述合同。 关于合同解除后被告退款的问题。原告与被告柳州鑫协商贸有限公司已经签订了《退款协议》，明确约定柳州鑫协商贸有限公司将进行退款，故被告柳州鑫协商贸有限公司应严格按照退款协议约定向原告退还购房款。按照退款协议的约定，被告柳州鑫协商贸有限公司应向原告退还250000元。根据原告递交的收据以及签约确认单可证实原告支付40000元团购费，应由被告柳州鑫协商贸有限公司退还，故被告柳州鑫协商贸有限公司应就该费用与购房款一并向原告返还。由于被告柳州鑫协商贸有限公司未能 -6- 按照协议约定的期限退还全部款项，故被告鑫协商贸有限公司还应该向原告支付违约金50000元，并支付利息。 关于责任人。对于鑫协公司，其作为《柳州市商品房现房买卖合同》的合同相对方，违反合同约定，应承担违约责任；对于被告陈聪猛，其是案涉房屋的所有人，故陈聪猛应当承担鑫协公司在授权范围内行为所产生的法律责任。 关于利息的计算。《退款协议》中约定从购买日到真正退款日期间结算年利率3%；若是规定期限内无法退款，应承担逾期违约金50000元，另再加年利率6.5%的利息。原告庭审中主张从签订合同之日起算利息本院予以支持，故被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司支付的利息应以250000元为基数，从签订合同之日即2018年11月15日开始，按照年利率3%计算至2019年8月30日，之后的利息以年利率6.5%计算至房款退还完毕为止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、2018年11月15日原告彭前锋、韦秀青与被告柳州鑫协商贸有限公司签订的《柳州市商品房现房买卖合同》解除； 二、被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛共同向原告彭前锋、韦秀青返还购房款250000元并支付利息、违约金（其中违约金为50000元；利息以250000元为计算基数，其中2018年11月15日至2019年8月30日期间的利息按照年利率3%计算，之后的利息以年利率6.5%计算至250000元退还完毕为止）。 -7- 三、被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛共同向原告彭前锋、韦秀青返还团购费40000元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费6723元（原告已预交），由被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司负担并径付原告彭前锋、韦秀青。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨金兰 二〇二〇年十月二十七日 -8- 书记员许丽芬 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007