云南省麻栗坡县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2624民初951号原告：麻栗坡县博胜伟业房地产开发有限公司，住所地云南省麻栗坡县河滨路**。法定代表人：马爱宵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韦祖庆，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。委托诉讼代理人：张建坤，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。被告：周唤。原告麻栗坡县博胜伟业房地产开发有限公司（简称博胜伟业公司）与被告周唤商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博胜伟业公司的委托诉讼代理人韦祖庆、张建坤到庭参加诉讼，被告周唤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理现已审理终结。博胜伟业公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方2018年8月16日签订的《商品房购销合同》及补充协议，位于麻栗坡县由公司收回处置；2.承担违约金49648.6元；3.承担律师费5000.00元，合计54648.6元。事实及理由：2018年8月16日周唤与我公司签订了《商品房购销合同》，约定购买公司开发建设的位于麻栗坡县，房屋建筑面积159.13㎡，房屋总价款496486.00元，周唤支付首付款106486.00元，剩余390000.00元通过向麻栗坡县农村信用合作联社申请按揭贷款进行支付，由我公司对此贷款承担连带保证责任。合同签订后，从2019年2月开始周唤就不履行分期付款义务，导致我公司保证金被扣划。2019年5月信用联社起诉我公司和周唤，经县人民法院调解，三方解除了《个人购房借款合同》，由周唤于2019年12月30日前返还信用联社贷款本息，我公司承担连带赔偿责任。若周唤不能按期赔还本息，由我公司赔偿后，按双方签订的协议处理。2019年9月12日，我公司与周唤达成《双方自愿调解协议》约定，若周唤不能按时还款由我公司代为还款的，有权收回房屋产权，扣除涉及房屋其他费用后，将首付款退还周唤。综上所述，由于周唤不履行按揭还款义务，导致我公司承担连带保证责任，其行为构成违约，特向人民法院提起诉讼。周唤经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。根据博胜伟业公司的主张，本案的焦点：1.博胜伟业公司解除《商品房购销合同》收回商品房的诉讼请求理由是否成立？2.周唤的行为是否违约及是否支付违约金和律师费？本案博胜伟业公司围绕提出的诉讼请求，依法提交了5组证据：1.《商品房购销合同》及补充协议，证明：（1）双方于2018年8月16日签订购销合同，周唤购买位于麻栗坡县，房屋总价款496486.00元，首付款106486.00元，按揭贷款390000.00元的事实；（2）《商品房购销合同》第十三条第三款关于合同解除的违约责任约定，“…解除合同时，甲方有权收回房屋，同时乙方应赔付甲方总房款10%的违约金…”的事实；（3）《合同补充协议》第七条约定“乙方在办理按揭贷款过程中必须及时履行《个人住房（行业用房）借款合同》约定的还款义务，导致甲方承担连带担保责任的，甲方在承担保证责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》及补充协议所涉及房屋甲方有权收回并另行处置。乙方应承担违约责任和银行索赔外，还必须承担甲方的全部损失和实现债权、解除合同、处置房屋等产生的各项费用之后，剩余款项甲方不计利息退还给乙方”违约责任的事实。2.农村信用社出具的《周唤住房按揭贷款逾期说明》，证明周唤于2019年2月开始，没有按时偿还贷款本息，银行通知并要求公司承担偿还责任的事实。3.双方自愿调解协议，证明因周唤持续逾期，麻栗坡县农村信用合作联社于2019年5月对我公司、周唤提起诉讼，双方于2019年9月10日签订了《双方自愿调解协议》约定，若周唤不能按时还款由公司代为还款的，有权收回房屋产权，扣除涉及该房屋的其他费用后，将购房首付款中的剩余部分退还给周唤的事实；4.民事调解书，证明经人民法院调解后，双方同意与麻栗坡县农村信用合作联社解除三方签订的《个人购房借款合同》，约定周唤在2019年12月30日前返还麻栗坡县农村信用合作联社贷款本金及相应利息，公司承担连带赔偿责任。若周唤不能按期赔还借款本息，由公司赔还后，按双方签订的协议处理；5《云南省农村信用社按揭贷款回收凭证》，证明从2019年1月至2020年7月，因周唤持续逾期导致公司已经通过保证金账户为其还款共计36344.06元的事实。周唤未到庭发表质证意见，也没有向法院提交证据。本院认为，博胜伟业公司提交的证据1是双方当事人的真实意思表示，能证明双方购销商品房约定的权利义务、违约责任等，证据客观真实，来源合法，予以采信；证据2能证明周唤购销商品房时，通过按揭方式向县农村信用合作社贷款后，没有按期归还的事实，予以采信；证据3是针对金融借款合同博胜伟业公司与周唤的约定，担保人博胜伟业公司与借款人周唤就如何赔还出借人县农村信用联社贷款达成的协议，该协议达成的时间是2019年9月10日，协议约定的内容“担保人收回房产还清出借人贷款”也被2019年9月18日本院（2019）云2624民初444号民事调解书（县农村信用联社诉周唤、博胜伟业公司金融借款合同案）达成的协议内容“周唤不能按期赔还借款本息，由博胜伟业公司赔偿县农村信用联社借款本息后，按双方签订的商品房回购协议处理买卖的房屋”所代替。也就是说，本院生效的民事调解书约定的是博胜伟业公司只有在先代替周唤还清借款本息之后，才有处置周唤房屋的权利，因此，该证据与本案诉争的商品房买卖是否存在违约无关联性，不予采信；证据4是本院发生法律效力的民事调解书，该证据证明的是担保人博胜伟业公司与借款人周唤就如何赔还出借人县农村信用联社贷款的事实，予以采信；证据5与本案无关联性，不予采信。根据博胜伟业公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年8月16日周唤与博胜伟业公司签订了《商品房购销合同》，约定购买公司开发建设的位于麻栗坡县，房屋建筑面积159.13㎡，房屋总价款496486.00元，周唤支付首付款106486.00元，剩余390000.00元通过向麻栗坡县农村信用合作联社申请按揭贷款已经支付完毕，该笔贷款由博胜伟业公司担保。周唤与麻栗坡县农村信用合作联社形成借贷关系后，由于未能按期归还借款，出借人于2019年5月30日提起诉讼。经本院主持调解，博胜伟业公司、周唤与信用合作联社达成协议即（2019）云2624民初444号民事调解书，内容为：“1、周唤、博胜伟业公司同意与麻栗坡县农村信用合作联社解除双方签订的《个人购房借款合同》；2.周唤同意在2019年12月30日前返还麻栗坡县农村信用合作联社贷款本金384286.38元（截止2019年8月25日），利息从2019年8月26日起计算至本金结清之日止；3.博胜伟业公司对借款本息承担连带赔偿责任，如周唤不能按期赔还借款本息，由博胜伟业公司赔偿麻栗坡县农村信用联社借款本息后，按双方签订的商品房回购协议处理买卖的房屋”。由于周唤没有按照民事调解书履行还款义务，麻栗坡县农村信用联社从博胜伟业公司交的保证金账户中，按月扣划博胜伟业公司保证金作为周唤的还款，故博胜伟业公司以代周唤履行部分还款义务，周唤行为构成违约为由，起诉要求解除《商品房购销合同》及收回房屋，并承担违约责任。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，有两个不同的法律关系，一是《商品房购销合同》，二是金融借款合同。而金融借款合同纠纷本院已经于2019年9月18日主持调解，（2019）云2624民初444号民事调解书为生效的法律文书，当事人在对借款达成还款协议的同时，还约定如果周唤不能按期赔还借款本息，由担保人博胜伟业公司赔偿县农村信用联社借款本息后，按双方签订的商品房回购协议处理买卖的房屋。因此，博胜伟业公司如果代替周唤赔还借款本息即履行连带保证责任后，有对周唤的该套房屋行使处置的权利，也可以申请强制执行实现其利益。本案要审查的是《商品房购销合同》，该合同是双方在平等自愿的基础上，协商一致后签订的，合同合法有效，受法律保护。1.关于博胜伟业公司解除《商品房购销合同》收回商品房的诉讼请求理由是否成立的问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中博胜伟业公司与周唤签订的《商品房购销合同》约定了解除合同的几种情形即博胜伟业公司诉称中列举的内容，依照这些约定，结合实际，本案周唤按约交了首付，按揭贷款付清购房尾款，履行了买受人的义务，不存在解除合同的情形。因此，博胜伟业公司主张解除合同收回房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，其理由不能成立，予以驳回。2.关于周唤的行为是否违约以及是否支付违约金和律师费的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，博胜伟业公司作为出卖人向买受人周唤出售商品房，买受人周唤按照合同约定的时间、期限向博胜伟业公司交付了首款和按揭贷款，履行了房屋买卖中买受人支付价款的义务，没有《商品房购销合同》中约定的违约事实。所以，博胜伟业公司按照合同中的约定主张周唤违约、支付违约金和律师费的理由不成立，对该项诉讼请求予以驳回。综上所述，为正确调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系，维护合同当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回麻栗坡县博胜伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1166.00元，减半收取583.00元，由麻栗坡县博胜伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  张孝国二〇二〇年十月十九日书记员  苏艳丽