湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7301号原告：长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司，营业场所宁乡市城郊乡合安社区（新康路与文体路交汇处兆基君城25栋1楼）。负责人：李定忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐彩利，湖南严明律师事务所律师（特别授权）。被告：周邱，男，1988年2月29日出生，汉族，住宁乡市××汤镇杏村村××组。被告：吴景红，女，1987年12月19日出生，汉族，住安化县。原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称兆基物业宁乡分公司）与被告周邱、吴景红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐彩利、被告周邱到庭参加了诉讼，被告吴景红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆基物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业服务费7128元；2．判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金713元（违约金计算标准为拖欠物业服务费金额的10%）；3．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系原告处业主，双方已签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告位于兆基·君城3栋701室的房产（建筑面积为131.99㎡）提供物业管理服务，被告按照建筑面积每平方米1.5元/月的标准向原告缴纳物业服务费；物业服务费每六个月预缴一次，缴纳费用时间为每个缴纳周期的第一个月5日前；逾期支付前期物业服务费，按每日2‰支付违约金。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳服务费，从2017年1月1日至2019年12月31日被告共欠原告物业服务费7128元。经原告书面催缴，被告仍未予支付。原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告周邱口头辩称：1．房屋主卧窗帘渗水，2019年7月份发现房屋发霉了，发霉的问题打了电话给物业公司，物业公司以我房屋墙壁颜色不同需要回去调为由，物业公司说该小区有户业主在搞装修，颜色与我的差不多，会来与我处理，但是只在我墙壁上挖了个洞，但是后面发霉的问题一直没搞，挖的洞也没处理好，外墙渗水的问题找物业公司，物业公司回复现在没下雨。房子客卧开裂，整个3栋从负1楼到楼顶都是开裂的，反映给物业公司，物业公司一直拖，使得质保期都过了。2．我们交给物业公司的物业费，物业公司只有收据没发票，我要求物业公司将我2014年至2020年交费的发票都开给我。3.3栋5栋别墅区占用公摊面积。4．物业公司不作为，地下车库只要一下雨就有水。5.5栋主墙那里有个洞，设计有问题。被告吴景红未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下，被告周邱、吴景红系宁乡市玉潭镇文体路以西新康路以北（兆基君城）3栋701室的业主，房屋建筑面积为131.98㎡。被告周邱于2015年8月9日与长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业）签订了《业主前期物业服务协议》，两被告于2015年下半年入住，但两被告仅将物业服务费缴纳至2016年，未缴纳自2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7128元（131.98㎡×1.5元/月×36个月），原告只要求7127元。兆基物业宁乡分公司对被告欠交的上述物业服务费进行了书面催收。另，本院就兆基物业宁乡分公司与李良红物业服务合同纠纷一案，于2020年5月20日作出（2020）湘0124民初2006号民事判决书，判决：一、被告李良红在本判决发生法律效力后五日内向原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司支付物业服务费5058元；二、驳回原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。李良红对判决不服，向长沙市中级人民法院上诉，长沙市中级人民法院维持了原审判决，该判决书已发生法律效力。该判决书查明：2011年，长沙锦程房地产开发有限公司（以下简称“锦程房地产公司”）与长沙兆基物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定长沙兆基物业管理有限公司对锦程房地产公司开发建设的兆基君城A区一、二期提供前期物业管理服务事宜，约定合同有效期至业主委员会签订新的委托合同之日止，合同同时对委托管理事项、双方权利义务等进行了具体约定。约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，地下车库车位30/月/个。2014年10月22日，锦程房地产公司与长沙兆基物业管理有限公司签订《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》，约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，车位服务费20元/月/个。2014年10月22日，长沙兆基物业管理有限公司向长沙锦程房地产开发有限公司出具委托书，内容为：“致长沙锦程房地产开发有限公司，长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡县的派出机构，我司全权委托长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司对宁乡“兆基君城（Ａ区）”项目进行全面管理运作、办理相关业务等；对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任，委托单位：长沙兆基物业管理有限公司，营业执照证号：××，法定代表人：俞焕林印，2014年10月22日。”再查明，2019年9月22日原告与宁乡市兆基君城首届业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定高层住宅1.5元/㎡/月，地下车位20元/月/个；合同期限自2019年9月28日起至2023年2月18日止。上述事实，有物业服务协议、不动产登记信息表、催缴通知单、律师催收函及照片、（2020）湘0124民初2006号民事判决书、（2020）湘01民终9212号民事判决书及到庭当事人陈述等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，根据已经发生法律效力的（2020）湘0124民初2006号民事判决书及庭审查明的事实，原告系兆基物业的分公司，接受总公司的委托，为被告小区提供物业服务，被告实际享受了原告提供的物业服务，对被告周邱、吴景红欠交的物业服务费进行书面催收，并以原告名义起诉并无不妥，故本院确认两被告尚欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7127元；对被告周邱抗辩称原告起诉主体与签订物业服务合同主体不一致的意见本院不予采纳。被告周邱反映房屋主卧窗帘渗水、外墙渗水，原告未处理好地下车库下雨积水，未提交证据予以证实，本院对该抗辩意见不予采纳。如被告周邱认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。被告周邱反映房屋开裂、5栋主墙设计有问题系房屋质量问题，系另外的法律关系，被告可另循法律途经解决。被告周邱反映别墅区占用公摊面积，未提交证据予以证明，且公摊面积被占用系另外的法律关系，故本院被告周邱的该抗辩意见不予采纳。被告周邱反映原告收取物业服务费未开正式发票问题，系另外的法律关系，且原告在（2020）湘0124民初7305号民事案件的庭审中已表态，业主可拿收据补开发票，双方可另行协商或被告另循法律途经解决。兆基物业与被告周邱签订的服务合同确实存在一些空白的地方，根据本案查明的情况，服务合同中的空白处不影响本案的审理，且被告周邱当时亦签字认可了该合同，并将物业服务费缴至2016年12月31日。因原告物业服务难免存在不尽如人意的地方，故对原告要求被告周邱、吴景红支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告吴景红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周邱、吴景红于本判决生效之日起十日内支付原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司物业服务费2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7127元；二、驳回原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周邱、吴景红负担。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年十月二十三日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。