河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3848号上诉人（原审被告）：黄叶军，男，汉族，1974年1月21日出生，身份证住址湖北省监利县，常住地河南省新县。被上诉人（原审原告）：新县供销合作社，住所河南省新县新集镇首府路**。法定代表人：夏雨，系该社主任。委托诉讼代理人：李长元，河南义仁律师事务所律师。特别授权。上诉人黄叶军与被上诉人新县供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，河南省新县人民法院于2019年10月29日作出（2020）豫1523民初1834号民事判决，黄叶军不服，依法提起上诉。本院于2020年1月9日作出（2020）豫15民终5245号民事裁定：发回重审。新县人民法院又于2020年8月19日作出（2020）豫1523民初404号民事判决，黄叶军又不服提起上诉。本院于2020年9月20日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄叶军和被上诉人新县供销合作社的委托诉讼代理人李长元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄叶军的上诉请求：1、撤销河南省新县人民法院（2020）豫1523民初404号民事判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人新县供销合作社承担；3、判令被上诉人新县供销合作社赔偿其诉讼期间的误工费11万元、差旅费6000元、精神损害赔偿金2万元及赔偿对本商超所造成的商誉、信誉、经营损失19万元；4、如搬离，判令被上诉人新县供销合作社赔偿其超市装饰装修费用17万元，并给足合理的腾房时间；5、判令原合同继续有效，向新县发展和改革委员会继续交租。事实与理由：一审判决认定新县供销合作社具备主体资格，属于事实不清。仅凭两份简易说明，法院予以采信，与证明的事实不符，属于严重的认定事实错误。（一）2020年5月28日，新县国有资产监督管理办公室出具的简易说明，不具备法律效力。本案原始合同的签订方为新县外资项目办公室，而不是新县供销合作社。新县外资项目办公室的资产为国有资产，新县供销合作社的资产为社团资产，二者性质不同，不能相提并论、混为一谈。新县国有资产监督管理办公室出具的简易说明太草率，没有出具相关的规范文件，不具备法律效力。（二）2020年6月28日，新县发改委出具的简易说明，具有双重标准，相互矛盾。与原外资办的所有租户已经签订了三年期的房屋租赁合同，并已收取了2019-2020年所有商户的房屋租金，并出具了收据。又在本案中加以说明，很是矛盾。主要是因为县委、县政府直接干预，不得已而为之。此说明是否只是针对本案所提供的虚假证明，存在嫌疑。（三）原判以房屋到期为由，判决赔偿违约金6000元，与事实严重不符，导致错误认定。上诉人的合同到期时间为2019年8月12日，一年一签。除本人外，其它租户均签订了三年的租赁合同并支付了2019年的租金。新县供销合作社只单独起诉本人，属于恶意诉讼。本人不算违约，要搬离一起搬，才公平公正。（四）原审判决关于2019的资金20000元与事实不符。因为疫情租金减免，其它租户交纳租金2000元到3000元，而不是法院判决的20000元。（五）原判决对本人提请的反诉没有审理，判决书没有提及。新县供销合作社的恶意诉讼对本人的经营、生活、商超的声誉产生严重影响，造成的损失巨大。这些损失应由新县供销合作社承担。被上诉人新县供销合作社答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，请二审予以维持。上诉人所提出的赔偿，在一审中没有提起反诉，二审不应合并审理。新县供销合作社向一审法院起诉请求：1、判令被告搬出租赁原告的门面房两间（原新县外资项目办公室位于新县××北段××楼××、七间门面房）；2、判令被告赔偿违约金6000元，并按房屋年租金20000元的标准支付其实际占用房屋期间的租金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月12日签订《门面房租赁合同》，被告租赁门面房两间，租期一年，自2018年8月12日起至2019年8月11日，约定合同到期后被告所租门面房由出租方自动收回。合同到期后，原告催被告搬出租赁的门面房，被告至今推托不愿搬走，构成违约，按合同法相关规定，应赔偿按20000元/年租金30%的违约赔偿金，并支付逾期未搬出门面房租金至实际搬离为止。为维护原告合法权益，故诉至法院解决。一审法院认定的事实：2018年8月12日，被告黄叶军作为租房人（乙方）与新县外资项目办公室作为出租人（甲方）共同签订《门面房租赁合同》，约定黄叶军租赁甲方门面房两间，租期一年，年租金20000元，租赁期限自2018年8月12日至2019年8月11日止，合同到期后乙方所租门面房由甲方自动收回，乙方租赁用途为开超市，该合同对双方权利义务进行了详细约定。该门面房属于国有资产，原由新县外资项目办公室作为权利主体行使经营管理权。2019年，因国家机构改革，新县外资项目办公室并入新县发展和改革委员会，其作为独立法人单位已不存在，公章被收回。新县政府和新县机关事务管理局出具情况说明，原新县外资项目办公室位于京九路北段办公楼及门面房现整体移交由新县供销合作社作为办公用房使用，由新县供销合作社作为权利主体行使权利并管理使用。2019年7月29日，原告新县供销合作社工作人员向被告黄叶军送达了《房屋腾空通知单》，告知合同期满后该房屋收回，并限定于2019年8月12日前腾空所租房屋交付给新县供销合作社。2020年5月28日新县国有资产监督管理办公室作出新财资[2020]10号文件《关于将京九北路原外资项目办一、二层房产调整给供销社作为办公用房和经营用房的批复》。2020年6月28日新县发展和改革委员会作出书面《说明》。该书面《说明》记载如下：“因机构改革新县外资项目办公室并入新县发展和改革委员会，其所属办公楼、门面房均由新县发展和改革委员会统一管理，后经新县国有资产监督管理办公室统一调配，原登记于新县外资项目办公室的位于京××路开发区（土地证号：新籍国用（1999）字第918100**，房产证号：新县房权证新字第**，丘（地）号：33-97）的一、二层房屋（面积745.8㎡）统一调配给新县供销合作社使用，由新县供销合作社行使资产所有人的全部权利。原新县外资项目办公室与门面房租户签订的房屋租赁亦统一由新县供销合作社继受。新县发展和改革委员会对（原新县外资项目办公室）调配给新县供销合作社的房屋，不再主张包括使用、出租、收益在内的任何权利。”，被告黄叶军主张合同签订主体并非原告新县供销合作社，至今未腾空该门面房，双方私下协商未果，引发本案诉讼。诉讼过程中，原告主张合同期满被告拒不搬离房屋构成违约，按合同及法律规定应赔偿年租金30%的违约金，并按合同年租金20000元标准支付逾期房租至实际腾空房屋之日止。被告黄叶军称原告所起诉的违约根本不存在，原外资办的门面房一共有13间，但是单独起诉了6、7这两间，这是不公平的对待。另查因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，自2020年1月23日至2020年3月15日，新县各类服务行业暂停营业。2020年3月15日新县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发文指出“除网吧、影剧院等场地相对封闭、人员高度集聚的场所暂不恢复开放、营业。其他各类商场、超市、经营门店经备案后可恢复营业”。一审法院认为：依法成立的合同具有法律拘束力。本案中，被告黄叶军与原新县外资项目办公室签订《门面房租赁合同》，约定被告黄叶军租赁位于新县××北段××楼××、第七间门面房用于经营商业超市，该租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，依法成立有效，双方即应按照合同约定全面履行各自合同义务。本案焦点之一，原告新县供销合作社是否具备原告主体资格？本院认为，原告虽不是租赁合同签订方，但涉案门面房属于国有资产，因国家机构改革，原新县外资项目办公室作为法人单位已不存在，其公章被收回，被并入新县发展和改革委员会，经县政府统一调配，原新县外资项目办公室办公楼及门面房现整体移交给新县供销合作社作为办公用房使用，并由新县供销合作社作为权利主体行使权利及管理使用。本案发回重审期间，新县国有资产监督管理办公室对涉案房屋权属进一步明确，新县发展和改革委员会亦明确表示原新县外资项目办公室与门面房租户签订的房屋租赁亦统一由新县供销合作社继受。故本案中原新县外资项目办公室与被告黄叶军签订的租赁合同中新县外资项目办公室相关权利义务应由原告新县供销合作社继续享有承担。新县供销合作社具备原告诉讼主体资格，被告抗辩原告非合同签订主体不具备原告诉讼主体资格的主张依据不充分，本院不予采纳。本案焦点之二，被告黄叶军是否应腾退房屋并赔偿原告违约损失及支付逾期租金？本院认为，因国家机构改革，涉案房屋出租方权利行使主体虽发生变更，但不影响租赁合同的效力。该租赁合同约定租赁期限一年，现租赁期限已届满，且租赁期限届满前，原告工作人员向被告送达了《房屋腾空通知书》，已经尽到了合理告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，因此，原告起诉要求被告腾空并返还租赁两间门面房的请求，本院予以支持。租赁期限届满后，经原告多次催促，被告至今未腾空租赁房屋，违反租赁合同约定，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，该租赁合同虽约定违约责任，但未明确约定具体违约金或者违约金计算方法，原告请求被告按年租金30%承担相应违约责任，因租赁期限届满前原告工作人员已向被告送达腾空房屋通知，租赁期限届满后原告工作人员多次催促被告腾房，但被告至今未腾空房屋，确给原告造成损失，综合本案案情，原告该项请求较为适宜，且不违反相关法律规定，本院予以支持。租赁期限届满后被告一直继续占有使用租赁房屋，原告请求被告按原合同年租金20000元的标准支付合同期满后至房屋实际腾空之日期间的逾期租金，符合法律规定，但是应扣除因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，自2020年1月23日至2020年3月15日暂停营业期间的房租。因双方分歧较大，本院未能调解达成一致意见。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄叶军于本判决生效之日起十五日内腾空搬出租赁原新县外资项目办公室位于新县××北段××楼××、第七间门面房，并按年租金20000元的标准向原告新县供销合作社支付自2019年8月12日起至实际腾退房屋之日止的逾期房屋租金（2020年1月23日至2020年3月15日暂停营业期间的租金予以扣减）；二、被告黄叶军于本判决生效之日起十五日内赔偿原告新县供销合作社违约损失人民币6000元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告黄叶军负担。二审中，上诉人黄叶军和被上诉人新县供销合作社均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按约定履行自己的义务。针对上诉人黄叶军的上诉请求及理由，经查：关于原审判决认定被上诉人新县供销合作社具有本案原告主体资格和判令上诉人黄叶军向被上诉人新县供销合作社交还租赁的房屋、赔偿租赁费损失和支付违约金，原审判决在审理查明和本院认为部分针对双方控辩理由和提交的事实证据，并结合法律规定进行了详细阐述，该事实清楚，证据确实充分，判决依法有据，与本院一致。上诉人黄叶军对其反驳被上诉人新县供销合作社该诉讼请求所依据的事实未提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果；对于上诉人黄叶军上诉请求判令被上诉人新县供销合作社赔偿其“误工费11万元、差旅费6000元、精神损害赔偿金2万元、本案诉讼造成其‘商誉、信誉、经营’损失19万元、装饰装修费用17万元”的请求，因上诉人黄叶军在一审中未就此项请求提出反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”和第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，因双方当庭未达成调解，在指定的庭后调解时间内也未达到调解，上诉人黄叶军应依据上述法律规定另行起诉。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人黄叶军的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄叶军负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十月十九日法官助理黄涛书记员刘唱