贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初11912号 原告：桂廷容，女，1978年12月24日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：刘国琪，男，1953年4月7日生，汉族，桐梓县人，住贵州省桐梓县。 被告：刘有彬，男，1986年5月29日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：毛永英，女，1987年2月16日生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 原告桂廷容与被告刘有彬租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂廷容及其委托诉讼代理人刘国琪、被告刘有彬及其委托代理人毛永英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂廷容向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租金128185元及利息2788元（暂计2019年10月28日至2021年2月28日止，年利2.175%计共16个月）；2、依法判令原告不返还被告押金20000元；3、依法判令被告从即日起搬出，将房屋交还给原告，解除租赁协议；4、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月28日，原告与被告签订了一份房屋租赁协议，协议约定租赁期从2016年4月28日至2021年4月28日止，租用期为五年，每年2月28日是被告向原告支付结清下一年的租金日；每年租金上浮8%。为使原告房屋及安装好的各项设备不受损失，按时交清水电费，被告向原告支付20000元作为押金。协议书第六条规定，被告必须在规定的时间交清当年的租金费，如不按时结清，原告有权终止本协议，收回房屋租给第三人使用，造成的一切后果应由被告承担。协议签订生效施行三年后，2019年2月28日起（被告不按规定给原告上账），就以每月28日给原告用微信上当月的账款，直至2019年10月28日止。被告从2019年10月28日起至今一分钱都不给原告上账，至今拖欠原告租金共计128185元。原告向被告多次催交租金未果，特依法提起诉讼。 被告刘有彬辩称，原告起诉的请求不是事实，涉案门面从2018年9月3日就面临征收，我们支付租金的方式是通过双方协商后确定按月支付。对原告要求增长10%的租金我不同意支付，后面是因为增长的租金双方没有协商到位未支付租金，我方的押金和提前支付的两个月房租要求原告扣除作为房租，但是原告不同意。双方签订的租赁合同约定我方享有房屋拆迁装修赔偿的40%，我方要求原告签订分割协议，但是原告不同意。疫情期间未营业，但原告照样到店进行收租，每次收房租都是在店里进行吵闹影响营业，疫情期间涉案的门面全部被政府围起来的，我方并没有营业,应少收租金。 本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，原告桂廷容与被告刘有彬签订《门面租赁协议》，约定：一、从2016年4月27日起，甲方（指原告桂廷容）将坐落在红花岗区内环路杨威商住楼A栋1层1-1号门面租给乙方（指被告刘有彬）开美容美发店使用；租用期为五年，从2016年4月28日起至2021年4月27日止。二、第一年每月租金费为6000元，按12个月计算，签字生效后由乙方一次性付给甲方壹年的租房费柒万贰仟元整（￥72000.00元），从2017年起，每年二月二十八日是乙方向甲方交下一年房租费的时间，按每年在上年交的房租费的基础上，上浮8%增加给甲方，第二年2017年77760.00元，第三年2018年83980.00元，第四年2019年90698.00元，第五年2020年97953.00元（依收据为凭）。三、为了更好地落实协议条款的履行，由乙方向甲方交贰万元人民币（￥20000.00元）作押金（以收据为凭）。押金用于保护甲方房屋不受损失，房屋租出去，也能按时收回来。乙方必须按时交纳水电费，水表底度：305度。不得拖欠，乙方在租用房屋期间必须守法经营，不要给甲方找麻烦，更不能做违法的事，一切都做好了，期满后退还乙方押金。四、甲方将原有的电表及水表交给乙方，如满足不到乙方的需求，由乙方自行想办法解决，乙方在开展工作中所产生的营业税收、卫生垃圾费、治安管理费等等由乙方自行承担，与甲方无关。五、乙方申请需要在邻居的共壁处开一道门，由乙方在保证房屋结构安全，不影响他人人身安全，不损害他人利益的情况下由乙方找邻居商量解决。一切费用由乙方承担，合同到期交房时，乙方必须恢复原样，完好无损地交给甲方，否则乙方将赔偿一切经济损失。六、乙方必须按时交清当年的房屋租金费，如不按时结清，甲方有权将房屋收回后租给第三人使用，并同时终止本协议，造成的一切后果应由乙方承担。乙方无权将甲方的房屋转让给第三人使用。如有此类事发生，甲方有权将房屋收回，并终止本协议。七、甲方不得刁难乙方，无正当理由不得将门面转给第三人，要支持乙方的工作，要搞好甲、乙双方关系，如须继续使用，在同等条件下满足乙方。八、因不可抗力致使本协议无法履行：1、自然灾害；2、政府征用；3、拆迁等一系列政府行为问题，协议自然终止，按国家相关规定处理，房屋拆迁装修费甲方占60%，乙方占40%。九、甲方没有向乙方收取任何转让费，期满后，如乙方不再继续租用，按本协议第四条规定执行。在搬迁的同时乙方不能损坏已安装好的各项设备，不能拆走室内、室外固定物体。十、如租用期满要续租，乙方可提前两个月向甲方提出申请要求续租，但租用条件必须在上年租金费的基础上每年按8%上浮一次性交给甲方，每年交一次。十一、在实施过程中甲乙双方遇到协议中未提到的地方，由甲乙双方共同协商解决。协议签订后，双方按协议履行，原告向被告交纳押金20000元，并按约定交纳了2016年4月28日至2019年4月27日的房屋租金。2018年9月，经遵义市红花岗区人民政府作出模拟拆迁补偿安置方案，拟对租赁房屋征收拆迁，并对房屋装修及附属实施进行测算。据此，双方经协商后由被告按月支付房租，被告从2019年2月28日按每月支付原告房租7558元至2019年10月28日共9个月，其后被告以双方的协议因拆迁已自然解除为由未再向原告支付房租；后又因新冠肺炎疫情影响，被告至今未支付原告其后的房屋租金。双方为此多次产生纠纷，原告要求被告支付房屋租金未果，向本院提起诉讼，酿成诉争。审理中被告同意解除合同，庭审前已将房屋中可移动的装修搬走，并于2020年9月28日将房屋交付原告。 上述事实，有双方之间的《门面租赁协议》、交纳租金收据、门面照片、遵义市红花岗区人民政府“遵义市红花岗区刘家湾片区棚户区改造项目房屋模拟拆迁补偿安置方案”等书面证据及双方当事人的陈述佐证。 本院认为，原告桂廷容与被告刘有彬签订的《门面租赁协议》是双方真实、自愿的意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告要求解除合同，被告在庭审中同意解除合同，且已将房屋交付原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 在合同履行过程中，因遵义市红花岗区人民政府作出模拟拆迁补偿安置方案，拟对租赁房屋征收拆迁，双方据此变更合同内容为从2019年2月28日起按月支付房租（即被告提前二个月支付每月房租），但租赁门面并未实际被征用，双方之间的《门面租赁协议》并未据此自然解除，被告以此为由不支付原告租金已构成违约，其应当支付原告至交还房屋之日（2020年9月28日）止的租金。但因从2020年1月起，全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情公共卫生事件，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施，对相应的生产生活均产生一定影响，即从2020年1月27日起，被告不能利用租赁物收益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。”之规定，结合双方的实际情况，本院酌定被告因受疫情影响适当减免2020年1月28日至2020年3月28日期间(两个月)的应付租金15116元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，扣除被告已支付的房屋租金和因疫情应减免的房屋租金，被告还应支付原告房屋租金48323.75元[2019年租金90698元（2019年4月28日至2020年4月27日）＋2020年5个月（2020年4月28日至2020年9月28日）租金40813.75元（年租金97953元÷12月×5个月）－被告已支付的9个月租金68022元（7558元×9个月）－疫情期间减免的租金15116元]。 虽然被告未按约定支付房屋租金已构成违约，但双方在协议中并未约定被告违约原告不应当退还保证金，而双方在合同中约定的交纳保证金的目的是用于保护房屋不受损失以及保证房屋租出去能按时收回来、被告在租用房屋期间守法经营，不做违法的事等事项，现原告并未提供证据证明有不应当退还保证金的约定情形或法定情形，故对原告主张不退还被告保证金的诉讼请求，本院不予支持；被告交纳的保证金应当抵扣应支付原告的房屋租金。 关于被告主张的装修残值，因系被告未按约定支付租金而导致原告主张解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”之规定，被告在交还原告房屋时已将可拆除的装修物搬离，现原告不同意利用剩余残值，故对被告的该主张，本院不予支持。 虽然原告因被告未按约定支付房屋租金使原告产生的一定的租金利息损失，但鉴于被告未按约定支付房屋租金是因所租赁房屋被纳入拟拆迁范围而产生分歧，加之其间又受疫情影响等因素，且原告也未提供证据证明其间曾书面向被告催收过租金，故对原告要求被告承担租金利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告桂廷容与被告刘有彬于2016年4月28日签订的《门面租赁协议》； 二、由被告刘有彬支付原告桂廷容房屋租金人民币48323.75元，扣除被告交纳的保证金人民币20000元，还应支付人民币28323.75元，限本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告桂廷容的其余诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1660元（已减半收取），由原告桂廷容承担1260元，被告刘有彬承担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  周安应 二〇二〇年十月十九日 书记员  李林蔓