广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19032号原告：中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司，住所地广东省中山市石岐区*****利和豪庭裙楼商铺二层，统一社会信用代码91442000MA4UMNJ48X。。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人:许艾玲，广东任允律师事务所律师。被告：陈宣道，男，1988年8月28日出生，汉族，住广东省台山市***********，公民身份号码440************713。原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司与被告陈宣道物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司委托诉讼代理人许艾玲到庭参加诉讼。被告陈宣道经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费及违约金（物业管理费按每月310.13元的标准，自2016年7月1日开始计算，暂计至2018年8月31日共计8063.38元；滞纳金以当月欠款金额为基数，按每日3‰的标准自每月6日前计算至实际支付之日止，暂计至2020年5月20日为1527.52元）；2.判令被告向原告支付原告为实现债权而支出的律师费800元。事实和理由：被告陈宣道拖欠原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2018年9月3日原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司与被告陈宣道签订《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》。合同期限：根据《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》的第十三条约定，从物业交付使用之日起至业主委员会与物业管理企业签订新的《前期物业服务协议》时止。物业坐落：中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭一区2*****，权属人：陈宣道，建筑面积：119.28平方米。交楼时间：2016年7月1日。物业费计收标准：根据《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》第十条约定，住宅按2.6元/平方米/月收取。付费期限：根据《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》第十一条约定，从收楼手续后的次日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5日。违约金依据：根据《中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）》十三条约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交金额的千分之三按日交纳违约金。欠费期间：2016年7月1日至2018年8月31日。欠费金额：物业管理费每月310.13元，截至2018年8月31日，共欠物业管理费8063.38元。催收方式：已寄律师函进行催收。综上所述，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告特向贵院提起诉讼，望判如所求！被告陈宣道在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。本院经审理认定事实如下：陈宣道（买受人）与中山市利和房地产开发有限公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，合同约定：买受人向出卖人购买石岐区悦凯路8号2幢404房；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和该商品所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于买受人原因，未能按期交付的双方同意按以下方式处理：1.在本合同约定交付商品房的期限届满时，如买受人未付清全部房款或为付清其他应付款项或未履行合同约定义务的，出卖人有权相应推延交付商品房且无需承担逾期交楼的违约责任，但自合同约定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的质量保修期，且该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。2.出卖人在本合同约定交楼期间内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始计算房屋物业管理费及质量保修期。合同还约定了其他内容。中山市利和房地产开发有限公司分别于2016年6月13日、2016年7月26日、2017年1月5日向陈宣道在商品房买卖合同所提供的户籍地址邮寄收楼通知书，通知陈宣道于2016年6月30日收楼，但均因拒收等原因被退回。2018年9月3日，陈宣道签具收楼确认书，确认于2018年9月3日正式接收“利和豪庭一区02栋404房”的物业。陈宣道为中山市石岐区***********（房屋登记建筑面积：119.98平方米）业主，其所有的物业备案登记时间为2018年11月15日。2018年9月3日，中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司（甲方）与陈宣道（乙方）签订中山市富元和和豪庭前期物业服务协议，双方约定：乙方将其购买的“中山市石岐区悦来南白石桥侧利和豪庭A区2栋4座04房”物业服务问题委托大信物业公司管理；住宅按建筑面积每月每平方米2.6元收取物业服务费，乙方从接收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日成按《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日前；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；乙方连续三个月不交物业服务费的，甲方在告知乙方后乙方仍未在甲方要求的限内交纳的，甲方有权在小区公共宣传栏或公告栏进行公布，乙方连续六个月不交物服务费，甲方有权向当地人民法院起诉。有超过20%的业主连续三个月拒交物业服务费的，甲方在书面公示告知业主之日起30天后有权单方中止本协议，退出物业管理区域，同时乙方还应支付甲方为追讨上述款项而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、邮寄费、通讯费、查询费、公证费等）。服务期限从物业交付使用之日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；合同还约定了其他事项。中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司主张陈宣道未支付2016年7月1日起至2018年8月31日的物业服务费，经催收未果后诉至本院，主张前述实体权利。中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司为本案诉讼支付律师费800元。以上事实，中山市富元和和豪庭前期物业服务协议、收楼确认书、律师函、快递单、签收凭证、物业服务催费通知书、委托代理合同及发票、中山市不动产登记资料查询结果等及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司与陈宣道签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。商品房买卖合同约定若因陈宣道不按交楼通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始计算房屋物业管理费及质量保修期，且物业合同约定陈宣道从接收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日成按《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴交物业服务费，现中山市利和房地产开发有限公司分别于2016年6月13日、2016年7月26日、2017年1月5日向陈宣道在商品房买卖合同所提供的户籍地址邮寄收楼通知书，但均因拒收等原因被退回，陈宣道故意拒收收楼通知书，应自其拒收之时视为已经收取，陈宣道不按指定的时间地点办理收楼手续，则中山市利和房地产开发有限公司指定的收楼时间（即2016年6月30日）视为陈宣道已收取房屋，陈宣道应缴纳物业服务费的时间为2016年7月1日。现中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司向陈宣道就石岐区悦凯路8号2幢404房提供了物业服务，陈宣道应按建筑面积每月每平方米2.6元/平方米/月的标准支付物业服务费。经核算，陈宣道每月应向中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司交纳的物业管理费为311.95元（119.98平方米×2.6元/平方米/月），陈宣道应向中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司支付的2016年7月1至2018年8月31日的物业服务费为8110.7元（311.95元/月×26个月），现中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司主张物业费按建筑面积119.28平方米计付即每月310.13元收取合共尚欠物业费8063.38元，系自我处分权利，符合法律规定，本院予以支持。合同约定每月5日前交付物业管理费，但陈宣道自2016年7月1日至2018年8月31日物业管理费不应在2016年7月5日交付，否则，导致预交物业管理费，从公平合理角度出发，应理解为在8月5日交付，以后各月如此类推。陈宣道未按约于每月5日前向中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司交纳物业服务费，应以每月拖欠的物业服务费310.13元为基数，于当月的6日起向中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司支付滞纳金，但滞纳金约定标准过高，本院依法调整滞纳金计算标准为年利率6%。合同约定“有超过20%的业主连续三个月拒交物业服务费的，……同时乙方还应支付甲方为追讨上述款项而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、邮寄费、通讯费、查询费、公证费等）。”现在中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司并无证据证明同时“有超过20%的业主连续三个月拒交物业服务费”导致其支付律师费，故该款支付律师费的条件没有成就，中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司要求陈宣道支付律师费的请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。综上，中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司的诉求，理据充分的，本院予以支持，理据不足的，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十五条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十三条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈宣道于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司支付2016年7月1至2018年8月31日的物业服务费8063.38元及滞纳金（滞纳金计算方法：以每月拖欠的物业服务费310.13元为基数，从2016年8月起次月的6日起按年利率6%计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元（原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司已预交323元），由被告陈宣道负担（被告陈宣道于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司利和豪庭分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  翟伟国人民陪审员  袁炳中人民陪审员  林绮丽二〇二〇年十月二十七日书 记 员  梁健萍柯佩烨