重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初10405号原告：中国农业银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区几江街道办事处老米市街**，统一社会信用代码9150011690359943XG。负责人：罗红文，系该支行行长。委托诉讼代理人：刘永忠，男，系该支行员工。委托诉讼代理人：李竹，女，系该支行员工。被告：周连均，男，汉族，1974年11月19日出生，住重庆市江津区。被告：李刚会，女，汉族，1985年11月6日出生，住重庆市江津区。被告：恒大地产集团江津有限公司，住，住所地重庆市江津区双福工业园区一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：杨明迪，男，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行与被告周连均、李刚会、恒大地产集团江津有限公司（以下简称恒大地产江津公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的委托诉讼代理人刘永忠，被告周连均，被告恒大地产江津公司的委托诉讼代理人杨明迪到庭参加诉讼。被告李刚会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行向本院提出诉讼请求：1.被告周连均偿还原告截至2020年7月23日的贷款本金332163.42元，利息4958.66元（其中正常息4856.22元、罚息51.04元、复利51.40元），共计337122.08元；2.被告周连均支付自2020年7月24日起至贷款本息结清日止的利息、罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数；复利以应付未付利息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；3.被告李刚会对前述1-2项债务承担共同清偿责任；4.判令被告恒大地产江津公司对前述1-2项债务承担连带清偿责任；5.判令原告对被告周连均所有的位于重庆市江津区双福镇的房产享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2016年1月19日，原告与被告周连均签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告周连均发放贷款386000元，并就贷款期限、贷款利息、房屋抵押、违约责任等做了明确约定。同时，被告周连均以其购买的位于重庆市江津区双福镇的房产为该笔借款提供抵押，并办理了预告抵押登记。被告恒大地产江津公司自愿对被告周连均上述债务承担阶段性担保责任。原告按约发放了贷款，被告周连均未按约履行还款义务，截至2020年7月23日尚欠贷款332163.42元、利息4958.66元。被告周连均逾期偿还贷款本息的行为已构成违约，原告有权要求其立即偿还全部贷款本息并承担相关费用。原告有权对前述抵押房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿。同时被告李刚会与周连均系夫妻，应对婚姻关系存续期间存在的债务承担共同清偿责任。被告恒大地产江津区公司自愿为该笔债务承担阶段性保证担保，应当对该笔债务承担连带清偿责任。原告起诉后，被告周连均于2020年9月25日归还贷款本息3000.02元。截至2020年9月26日尚欠贷款本金330960.81元、利息6722.65元、罚息96.33元、复利95.87元，逾期部分共计14223.49元。被告周连均辩称，借款属实，希望银行能宽限时间将逾期部分还完。被告李刚会未作答辩。被告恒大地产江津公司辩称，被告周连均与原告签订借款合同属实，其具体还款情况和截至今日尚欠金额报告公司无法核实。案涉房屋未办理房地产权证，原告优先受偿权的主张不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周连均、李刚会系夫妻，于2012年10月9日登记结婚。2016年1月12日，被告周连均、李刚会因购房向原告提出个人信贷业务申请，并均在该申请表“（共同）申请人及配偶签字”处及“抵/质押人（共有人）签字”处签字并捺印。2016年1月19日，原告（贷款人、抵押权人）与被告周连均（借款人、抵押人）、被告恒大地产江津公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：1.借款金额386000元；2.借款人购买的房产位于重庆市江津区双福镇；3.借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；5.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；6.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月；8.本合同项下借款采用“阶段性保证+抵押”的担保方式；9.抵押人以重庆市江津区双福镇房屋提供抵押担保；10.被告恒大地产江津公司承担连带责任保证，提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。保证期间为借款到期日起二年；11.抵押担保范围与保证范围均包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一起费用；12.借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。原告（甲方，抵押权人）、被告周连均（乙方，抵押人）、被告恒大地产江津公司（丙方，担保方）还签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，主要约定：乙方以重庆市江津区双福镇的房屋设定抵押作为其向甲方履行债务的担保。该房屋于2016年1月20日办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今该房屋未办理房地产权证及抵押权登记。2016年1月26日，原告向被告周连均发放贷款386000元。嗣后被告周连均未能按约还款，截至2020年7月23日，被告周连均尚欠贷款本金332163.42元、正常息4856.22元、罚息51.04元、复利51.40元。原告提起本案诉讼后，被告周连均归还了部分贷款本息。截至2020年9月26日尚欠贷款本金330960.81元、正常息6722.25元，罚息96.33元，复利95.87元。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应依约全面履行合同义务。本案原告已按合同约定向被告周连均发放了贷款，已履行其合同义务。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。被告周连均作为借款人未按期足额偿还借款本息，已构成违约，应当依照合同约定承担偿还尚欠原告贷款本金、罚息、复利等的责任。因被告周连均已归还了部分贷款本息，故被告周连均应返还原告贷款本金330960.81元及支付截至2020年9月26日的正常息6722.25元，罚息96.33元，复利95.87元，及从2020年9月27日起的罚息与复利。超过部分本院不予支持。关于原告请求被告李刚会承担共同清偿责任的问题。本案所涉债务发生在被告李刚会与被告周连均婚姻关系存续期间，且《个人信贷业务申请表》中，二人在“（共同）申请人及配偶签字”栏签字，本案所涉债务应当按照夫妻共同债务处理。故原告该请求于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告恒大地产江津公司承担连带清偿责任的问题。根据《个人购房担保借款合同》，双方明确约定阶段性保证人的保证责任至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，该约定系双方的真实意思表示，文义上亦无歧义，对双方当事人具有法律约束力。根据本案查明事实，涉案房屋至今未办理房地产权证及抵押权登记。合同约定阶段性保证人恒大地产江津公司担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼（仲裁）费等贷款人实现债权和抵押权的一起费用，保证期间为借款到期日起二年。故原告请求被告恒大地产江津公司对借款人应当偿还的贷款本金、正常息、罚息、复利承担连带清偿责任，本院予以支持。关于原告对本案所涉房屋有无优先受偿权的问题。原、被告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。但该抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预购商品房的抵押权，故原告就涉案房屋主张优先受偿权，本院不予支持。被告恒大地产江津公司提出原告不应当享有优先受偿权的辩称意见，本院予以采纳。被告李刚会未到庭应诉，亦未提交书面答辩状，视为其放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:被告周连均、李刚会在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行贷款本金330960.81元；被告周连均、李刚会在本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行截至2020年9月26日的正常息6722.25元，罚息96.33元，复利95.87元；并支付从2020年9月27日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数；复利以所欠罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮50%计算）；三、被告恒大地产集团江津有限公司对上述第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行的其他诉讼请求。如果被告周连均、李刚会、恒大地产集团江津有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6358元，减半收取计3179元，由被告周连均、李刚会、恒大地产集团江津有限公司负担。此款原告中国农业银行股份有限公司重庆江津支行已预交，经其同意，由被告周连均、李刚会、恒大地产集团江津有限公司随本案义务标的款一并向其转付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  杨 茗二〇二〇年十月二十一日法官助理  杨 晓书 记 员  熊芯晨