山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10350号 上诉人（原审原告）：高丹丹,女 委托诉讼代理人：郑伟，山东道安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴国栋，山东道安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛中润德汽车贸易有限公司 法定代表人：邓超，执行董事。 委托诉讼代理人：张晓光，男，系青岛中润德汽车贸易有限公司员工。 被上诉人（原审被告）：恒大地产集团有限公司 法定代表人：甄立涛，总经理。 上诉人高丹丹因与被上诉人青岛中润德汽车贸易有限公司（以下简称中润德公司）、被上诉人恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产集团）商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初8772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高丹丹的委托诉讼代理人郑伟、吴国栋，被上诉人中润德公司的委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高丹丹上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判中润德公司与恒大地产集团共同返还高丹丹购房款206667元；2.一、二审诉讼费、保全费由中润德公司与恒大地产集团承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，高丹丹符合无理由退房情形。一审判决认为，因高丹丹未提供需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金的相关证据，导致双方未能签订买卖合同，从而认定高丹丹违约，是完全错误的。虽然高丹丹应当在签订合同前缴纳维修基金，但依据《青岛恒大御澜国际商品房认购书》第三条约定，高丹丹缴纳基金的前提是中润德公司与恒大地产集团应当履行通知义务，主动告知高丹丹缴纳金额及缴款账户。本案未缴纳维修基金，并非高丹丹过错导致。中润德公司与恒大地产集团在一审中未提供任何证据证明已通知高丹丹缴纳维修基金，也未答辩称因维修基金问题导致合同不能如期签订。一审判决主动找出该理由，认定高丹丹违约，故意偏袒中润德公司与恒大地产集团，违背居中裁判原则。事实上，《青岛恒大御澜国际商品房认购书》第二条明确约定，高丹丹在2018年3月20日前支付首期房款600002元后，双方应签署《商品房买卖合同》。高丹丹已按照约定于2018年3月13日支付了首期款600002元，按照《认购书》的约定，中润德公司应当立即与高丹丹签订《商品房买卖合同》。但直到2018年9月13日，高丹丹支付第二笔购房款351,334元后，中润德公司与恒大地产集团仍未与高丹丹签订《商品房买卖合同》，期间也从未通知高丹丹签订《商品房买卖合同》。因此，在商品房预约合同中，存在违约行为的是中润德公司而非高丹丹。二、一审判决依据《恒大御澜国际项目解除及认购书解除协议》，扣除高丹丹206667元购房款，违反诚实信用原则，且显失公平。因中润德公司与恒大地产集团迟迟未与高丹丹签订正式购房合同，且高丹丹因经营需要资金周转，遂依据《无理由退房承诺书》，向中润德公司与恒大地产集团提出退房。中润德公司与恒大地产集团先是多方推诿，后提出退房要扣除10%房款，高丹丹无奈接受并请中润德公司与恒大地产集团马上安排退款事宜，同时按照中润德公司与恒大地产集团提供的格式和内容，在《认购书解除协议》上填写。高丹丹签字后，全部文件均被以公司盖章名义收走，只允许高丹丹拍照留存。但此后三个月时间，中润德公司与恒大地产集团违反马上退款的承诺，虽经上诉人多次要求，拒不返还购房款，反而以退房协议中未约定退款时间为由，拒不告知高丹丹明确的退款时间。高丹丹无奈之下，才于2019年10月8日诉至法院，主张合法权利。高丹丹认为，该解除协议是中润德公司与恒大地产集团利用交易中的强势地位和高丹丹急于退房的心理，一方面要求扣除10%的购房款，另一方面却故意不约定退款时间，意图在无任何损失的情况下，不仅可以获得20余万元收益，还能无限期占用高丹丹的购房款。高丹丹认为，该协议不符合诚实信用原则，显失公平。首先，高丹丹无奈之下同意扣除10%购房款的申请，并未得到中润德公司与恒大地产集团当场确认。一审中润德公司与恒大地产集团提供的证据中，退房协议上加盖的公章与《青岛恒大御澜国际商品房认购书》中加盖的公章不一致，且中润德公司与恒大地产集团直至一审开庭前，也未将盖章确认的解除协议书交付、送达给高丹丹，更未向高丹丹退还购房款。其次，高丹丹同意扣除10%购房款的前提是中润德公司与恒大地产集团承诺马上安排退款。但中润德公司与恒大地产集团销售人员在骗取高丹丹签字后反而以财务审批为由，多次推诿，长达半年时间拒不履行该退房协议，却在一审开庭后，在高丹丹毫不知情的情况下，将部分购房款转入高丹丹账户。高丹丹认为，如果说高丹丹扣除10%购房款的申请属于要约，那么中润德公司与恒大地产集团直至一审开庭前，并未作出明确承诺。根据法律规定，要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。高丹丹起诉状送达中润德公司与恒大地产集团的时间，明显早于高丹丹庭审中提供盖章协议的时间。高丹丹在中润德公司与恒大地产集团承诺送达以前，以起诉的方式变更了原退房协议书中扣除10%这个旧要约，因此原解除协议未依法成立、生效。一审判决机械认定该退房协议书合法、有效，并据此作出扣除10%合法的认定是错误的。一审法院应当依据本案的事实和证据来认定高丹丹无理由退房的前提是否成立，以及扣除10%购房款是否合适。此外，一审法院在中润德公司与恒大地产集团未提供任何损失的情况下，确认高丹丹承担20余万元的违约金，显失公平，违约金明显过高。即便一审判决认定高丹丹违约，也应在庭审中依法进行释明，并参照《合同法解释（二）》第29条之规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。如果双方约定的违约金超过实际损失的30%，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”，并依法予以调整。本案中，中润德公司与恒大地产集团承诺无理由退房，且在一审中也未提供任何损失的证据，在几乎没有成本付出的情况下，无偿占用高丹丹97万余元资金长达两年，在高丹丹被逼无奈诉至法院后，无端扣除高丹丹20余万元资金，使高丹丹无端蒙受巨额经济损失。三、一审判决案件受理费13513元、保全费5000元全部由高丹丹承担是错误的。中润德公司与恒大地产集团在一审开庭结束后，在高丹丹完全不知情的情况下将购房款764669元汇入高丹丹原银行账户，该退款行为系发生于高丹丹提起诉讼之后，高丹丹起诉时并无任何过错，该部分诉讼费和保全费应当由中润德公司与恒大地产集团承担。按照一审的逻辑，在案件执行阶段，中润德公司与恒大地产集团主动还款难道还要由申请人承担执行费？综上所述，高丹丹认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，案件处理结果显失公平，二审应依法改判。 被上诉人中润德公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 被上诉人恒大地产集团未答辩。 高丹丹向一审法院起诉请求：1.判令解除高丹丹与中润德公司于2018年3月13日签订的《青岛恒大御澜国际商品房认购书》（编号0000819）；2.判令中润德公司退还高丹丹支付的购房款971336元，并支付自起诉之日起至实际退还之日止的利息（以971336元为基数按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；3.请求判令恒大地产集团在《无理由退房承诺书》的范围内对上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费、保全费由中润德公司与恒大地产集团承担。 一审法院认定事实： 中润德公司股东系恒大地产集团济南置业有限公司，并非恒大地产集团。2018年3月11日，恒大地产集团为高丹丹出具《无理由退房承诺书》，载明“您所购买的恒大下属公司开发的恒大御澜国际楼盘168幢104房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续。前的任何时间均可无理由退房。”2018年3月13日，高丹丹与中润德公司签订《青岛恒大御澜国际。商品房认购书》（编号0000819），其中约定：高丹丹向中润德公司认购青岛恒大御澜国际楼盘168号。楼104室，购房款总额为2066672元；高丹丹在签订本认购。书时支付2万元作为定金；高丹丹须于2018年3月20日前支付首期房款600002元，并签署《商品房买卖合同》，于2018年9月11日前付清351334元，于2019年3月11日前付清351334元，于2019年9月11日前付清372001元，于2020年3月11日前付清372001元；高丹丹需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予中润德公司等等。合同签订后，高丹丹分别于2018年3月11日、2018年3月13日、2018年9月13日向中润德公司支付了购房定金20000元、购房款600002元、351334元，共计971336元。之后，高丹丹再未支付购房款。其中，该认购书约定于2018年9月11日前付清351334元，但高丹丹没有按照该约定付款，而是于2018年9月13日才支付该351334元。另外，高丹丹亦未提供已缴纳专项维修资金的相关证据。2019年7月10日，高丹丹向中润德公司申请退房，并签订恒大御澜国际项目《解除及认购书解除协议》，约定了解除高丹丹与中润德公司于2018年3月13日签订的《青岛恒大御。澜国际商品房认购书》（编号0000819）。其中，在退房操作审批。表中载明退房原因为因个人原因申请扣除总房款10%申请退房。而总房款为2066672元，扣除10%即206667.2元。在解除协议中。载明中润德公司退还高丹丹楼款。764669元（含定金20000元），即高丹丹同意扣除总房款10%。（206667.2元）后，由中润德公司退还高丹丹楼款764669元（971336元-206667元）。因解除协议中未明确中润德公司退还高丹丹楼款。764669元的具体时间，故2020年3月13日，中润德公司退还高丹丹购房款764669元。 一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。2018年3月13日，高丹丹与中润德公司签订的《青岛恒大御澜国际商品房认购书》（编号0000819），系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，根据合同约定高丹丹应于2018年9月11日前付清购房款351334元，但高丹丹没有按照该约定付款，而是于2018年9月13日才支付该351334元，而且之后未按照约定支付剩余房款。另外，高丹丹未提供需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金的相关证据。因此，一审法院认为高丹丹构成违约。虽然2018年3月11日，恒大地产集团为高丹丹出具《无理由退房承诺书》，但该承诺书中约定“若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。”本案中高丹丹未按照约定全面履行上述认购书的各项义务，故不符合《无理由退房承诺书》中约定的无理由退房情形。因高丹丹在退房操作审批表及《解除及认购书解除协议》中认可因个人原因申请扣除总房款10%并申请退房、解除合同，且无证据证明其签字存在欺诈、胁迫等情形，故一审法院认为高丹丹与中润德公司签订的退房操作审批表及《解除及认购书解除协议》，系协商一致后对自己权利的合法处分，真实有效，一审法院予以确认。高丹丹主张《解除及认购书解除协议》未依法成立、未生效，证据不足，一审法院不予采纳。根据高丹丹签字的退房操作审批表及《解除及认购书解除协议》，已约定解除了高丹丹与中润德公司于2018年3月13日签订的《青岛恒大御澜国际商品房认购书》（编号0000819），故本案中高丹丹再请求判令解除其与中润德公司于2018年3月13日签订的《青岛恒大御澜国际商品房认购书》（编号0000819），一审法院不予支持。案涉房屋总房款为2066672元，扣除10%即206667.2元，中润德公司已于2020年3月13日退还高丹丹楼款764669元（971336元-206667元），系按照退房操作审批表及《解除及认购书解除协议》的约定履行了义务，不存在违约情形，故高丹丹主张中润德公司与恒大地产集团违约，请求判令中润德公司退还高丹丹支付的购房款971336元及利息，并由恒大地产集团在《无理由退房承诺书》的范围内对上述债务承担连带清偿责任，与事实不符，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回高丹丹对青岛中润德汽车贸易有限公司、恒大地产集团有限公司的诉讼请求；案件受理费13513元及保全费5000元，共计18513元，由高丹丹承担。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，高丹丹与中润德公司于2018年3月13日签订的《青岛恒大御澜国际商品房认购书》（编号0000819），系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2018年3月11日，恒大地产集团为高丹丹出具《无理由退房承诺书》，载明“您所购买的恒大下属公司开发的恒大御澜国际楼盘168幢104房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续。前的任何时间均可无理由退房。”2019年7月10日，高丹丹向中润德公司申请退房，双方签订恒大御澜国际项目《解除及认购书解除协议》，故本院确认双方已实际解除了《青岛恒大御澜国际商品房认购书》（编号0000819）。双方在上述解除协议中明确约定中润德公司退还高丹丹764669元，同时，高丹丹签字的退房操作审批表中载明退房原因为“个人原因申请扣除总房款10%，申请退房”。高丹丹作为具有完全民事行为能力的当事人，应当预见到其在上述解除协议及退房操作审批表签字的法律后果，其签字行为应视为已放弃依据《无理由退房承诺书》主张相关权利。本案审理中，高丹丹亦并未提交有效证据证明其上述签字行为存在受胁迫或欺诈情形，故上述签字行为系其真实意思表示。现高丹丹要求中润德公司将全部房款予以退还，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，高丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4400元，由上诉人高丹丹负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十月二十六日 书记员 黄鹤颖 书记员 韩明玉