湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1848号上诉人（原审原告、执行案外人）：李世莲，女，1968年8月7日出生，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：何军林，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖兴强，男，1966年9月25日出生，汉族，住广东省连州市，系李世莲丈夫。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郑建，男，1968年5月15日出生，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审被告、被执行人）：连州市宝盈置业发展有限公司，住所地广东省连州市连州镇连州大道**首层（自编**）商铺。法定代表人：童绍洪，该公司总经理。上诉人李世莲因与被上诉人郑建、连州市宝盈置业发展有限公司（以下简称宝盈置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭通过阅卷、询问当事人及其诉讼代理人等形式进行了审理。上诉人李世莲之委托诉讼代理人何军林、肖兴强，被上诉人郑建到庭接受询问。本案现已审理终结。李世莲上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求并由郑建、宝盈置业公司承担诉讼费用。事实与理由：案涉商铺未办理过户手续非李世莲过错所致。根据双方合同约定，办理商铺过户手续时间为交付之后360日内，该期限未到。且在期限内，李世莲多次向宝盈置业公司提出办证请求，但均被其以各种理由予以推诿、拒绝。一审法院以商铺未办理网签及备案手续，就认定李世莲存在过错错误，二审应予纠正。郑建辩称，李世莲与宝盈置业公司的商铺买卖合同未办理网签手续，故不应受到法律保护。郑建请求二审驳回上诉，维持原判。宝盈置业公司辩称（书面），一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持并驳回李世莲的上诉请求。李世莲向一审法院起诉请求：解除对宝盈置业公司名下（坐落于连州市连州镇连州xx道**xx广场）xx层xx号商铺的查封，并停止对该商铺的执行。一审法院认定事实：2018年4月21日，宝盈置业公司与李世莲签订《连州市宝盈广场商铺认购书》。双方约定：宝盈置业公司将连州市连州镇连州xx道xx号xx广场xx层xx号商铺出卖给李世莲，总价款500000元。同日，李世莲支付定金50000元。2018年4月23日，李世莲将剩余的450000元购房款支付给宝盈置业公司后出具收据。同年4月30日，李世莲与宝盈置业公司签订《商品房买卖合同》补充协议，协议约定办理房地权属证书的期限为商品房交付使用后360日内。另，李世莲于当日与连州市嘉信物业服务有限公司签订《委托经营管理合同》、《物业租赁合同》。约定由李世莲将连州市宝盈广场二层B10A号商铺委托给连州市嘉信物业服务有限公司经营管理。2018年7月至2019年9月，连州市嘉信物业服务有限公司共向李世莲支付租金17820元。2019年4月15日，湖南省沅江市人民法院对郑建诉佛山市朗誉投资有限公司、宝盈置业公司、童绍禧民间借贷纠纷一案作出保全裁定，对宝盈置业公司名下所有的二层商铺（（坐落于连州市连州镇连州xx道**xx广场依法查封。2019年5月，李世莲与宝盈置业公司约定的办理房地权属证书期限届满，但因查封无法办理过户手续。2019年9月17日，李世莲向沅江市人民法院对查封其所购买的连州市xx广场xx层xx号商铺提出书面异议，沅江市人民法院于2019年10月8日作出（2019）湘0981民初841号之一驳回异议请求的裁定。李世莲不服该裁定，故向一审法院提起执行异议之诉。另查明，李世莲所购买的连州市宝盈广场二层B10A号商铺未在连州市住房和城乡建设局办理网签和备案。一审法院认为，本案系案外人执行异议纠纷。双方当事人争议焦点为，李世莲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，案涉商铺及所占土地的权属人为宝盈置业公司，李世莲提起执行异议之诉，应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益应同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李世莲分别于2018年4月21日和4月30日与宝盈置业公司签订《连州市宝盈广场商铺认购书》和《商品房买卖合同》补充协议，合同不存在无效的情形，可认定于查封前已签订了合法有效的合同。李世莲已交付所有购商铺款，且已将商铺转租即合法占有涉案商铺。但双方在补充协议中约定办理房地权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，李世莲应在该期限内及时办理房地权属证书，或者在当地住房和城乡建设局办理网签或备案，合理避免商铺办证过程中可能出现的风险，但李世莲未及时办证且未办理网签，故对李世莲不符合非因买受人自身原因未办理房地权属证书这一规定，对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，故对李世莲的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回李世莲的诉讼请求。案件受理费500元，由李世莲承担。二审中，当事人均未提供新的证据。一审判决认定基本事实清楚，二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人在二审中的争执焦点为：李世莲对案涉商铺未办理过户登记是否存在过错，进而确认其就案涉商铺是否享有排除人民法院强制执行的权益。现评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，当事人就李世莲与宝盈置业公司所签商铺买卖合同效力、李世莲在一审法院查封前已合法占有该商铺以及价款已全部付清的事实不存在争议，一审法院亦作了认定。当事人唯对案涉商铺未办理过户登记，李世莲是否存在过错存在不同的认识与主张。本院对此认为，买受人对未办理过户登记是否存在过错一般应考察下列情形，即：1、买受人对标的物权属存在瑕疵予以疏忽，导致不能办理过户手续；2、法律、政策限制标的物不能办理过户；3、消极性的不协助配合办理过户登记。根据查明的事实，李世莲与宝盈置业公司签订商铺买卖合同时，标的物不存在查封、抵押等不能办理过户登记的权属障碍，亦不存在法律、政策上的原因不能办理过户登记。又因双方约定办理权属证书为商铺交付后360日，一审法院在此期间已对案涉商铺予以查封，且办理权属证书属于宝盈置业公司的主义务，无证据证明在此期间李世莲在接到办证通知后怠于协助配合。至于一审法院认为“李世莲未及时办理网签或备案，不符合非因买受人自身原因未办理房地权属证书，故其对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益”的理由。本院认为，商品房买卖合同的网签与备案登记，均属于国家行政管理需要，旨在规范房地产企业销售行为，避免房地产企业“捂盘”以及一房多卖情形，无涉购房合同效力，且备案登记与办理网签行为，均应由房地产企业启动。因此，一审法院以案涉商铺买卖合同未办理网签与备案登记，从而认定李世莲对未办理房地产过户登记存在过错为由，驳回其诉讼请求不当，二审对此予以纠正。综上所述，李世莲的上诉请求成立，二审予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项规定，判决如下：一、撤销湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初3345号民事判决；二、湖南省沅江市人民法院就郑建诉佛山市朗誉投资有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司、童绍禧民间借贷纠纷一案中，不得执行坐落在广东省连州市连州镇连州××道××号××广场××层××号商铺。一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，共计1000元，由郑建负担。本判决为终审判决。审判长  徐光辉审判员  陈运泉审判员  昌 丹二〇二〇年十月九日书记员  高洁颖