湖南省郴州市北湖区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1002执异205号案外人：谭亚飞，男，1981年8月3日出生，汉族，住湖南省桂阳县。申请人：李绿秋，男，1964年8月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。被申请人：徐世民，男，1973年8月27日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被申请人：汪宏伟，男，1976年7月6日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被申请人：郴州富美房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭西路北侧（县一中旁）。法定代表人：汪知平，该公司经理。本院在执行申请人李绿秋与被申请人徐世民、汪宏伟、郴州富美房地产开发有限公司借款合同纠纷一案的财产保全过程中，案外人谭亚飞对本案执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谭亚飞称，本人于2015年2月7日交纳10万元认购款给郴州富美房地产开发有限公司，并于2019年12月12日通过银行转账分四笔：10万元、10万元、5万元、37216元缴清了全部房款，在政府工作处置小组人员的见证下与郴州富美房地产开发有限公司签订了（合同编号：GY××××）商品房买卖合同。同时全额缴纳了房屋维修资金，收到郴州富美房地产开发有限公司财务人员开出的收据并加盖财务公章，收到湖南增值税普通发票发票联(发票编号：03025924)一份。至此本人与郴州富美房地产开发有限公司已完成该房屋所有权转让的手续，该幢房产所有权从此刻归本人所有。因为该房产是期房，合同约定交房时间为2020年12月31日，所以本人并未取得该房的钥匙，一直在依据合同约定等待交房日到来。从完税发票、银行转证凭证、《商品房买卖合同》都可以清晰、明了、无误的体现该房屋自2019年12月12日所有权已归本人所有。而贵院于2019年12月25日查封异议人的房产，显然是不合情理。请求事项：解除对案外人谭亚飞所购郴州富美房地产开发有限公司开发的福莱森商业广场2幢1602房的查封。申请人李绿秋称，案外人签订的商品房买卖合同不是统一商品房预售买卖规范合同，该合同没有条型码，也没有在不动产中心办理网签。该合同第二条明确载明该房已经取得预售许可，那么案外人所述在2015年2月7日就认购了该房，于2019年12月12日签订了商品房买卖合同，那么为何不办理网签。该买卖合同第六条第二款约定房款总价为387216元，案外人在异议申请书中陈述是在2019年12月12日通过手机银行分四笔为10万元、10万元、5万元、37216元缴纳了房款，与其提交的证据谭开明的银行一笔255000元的转账记录不符，且谭开明为何人及2015年2月7日的10万元认购款的交款证据也未提交。以上不能证明案外人全额交纳了房款，发票及维修基金不能证明案外人实际取得该房屋的所有权。该房屋现在仍为在建工程，还未完工，合同约定2020年12月31日交房，案外人也未实际取得并占有该房屋。案外人陈述该买卖合同是在2019年12月12日桂阳县政府工作处置小组人员见证下与郴州富美房地产开发有限公司签订的，但没有证据证实。案外人于2020年8月4日在北湖区法院作的执行笔录中陈述自己在桂阳县××小区还有一套房产，并取得了房产证。因此，异议争议的房屋并不是案外人唯一住房。综上所述，案外人的异议不能成立，请法院驳回其异议申请。本院查明，一、申请人李绿秋在与被申请人徐世民、汪宏伟、郴州富美房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中申请诉讼保全，本院于2019年12月16日作出（2019）湘1002执保1241号执行裁定，裁定冻结徐世民、汪宏伟、郴州富美房地产开发有限公司银行存款2300000元，或查封、扣押其相应价值的财产。2019年12月25日，本院向桂阳县不动产登记中心送达协助执行通知及执行裁定，查封了郴州富美房地产开发有限公司名下位于桂阳县××街道××路（福莱森商业广场）2幢1602号、1802号、2201号、2301号、2602号五套房屋［预许字（2019）第01号］，查封期限为三年，自2019年12月25日起至2022年12月24日止。二、2019年12月12日，被申请人（出卖人）郴州富美房地产开发有限公司与案外人谭亚飞（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人所开发位于桂阳县××街道××路（福莱森商业广场）2幢1602号房，预测建筑面积约123.79平方米，单价为3128元／平方米，总价款387216元；买受人应当在2019年12月12日前一次性支付该商品房全部价款，出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。合同签订当日，郴州富美房地产开发有限公司向谭亚飞出具一张《湖南增值税普通发票》，其中价税合计387216元。谭亚飞于当日缴纳物业专项维修基金6190元。三、案涉福莱森商业广场2幢1602号房登记在郴州富美房地产开发有限公司名下，尚未向谭亚飞交付。四、谭亚飞在桂阳县建材小区购有一套住房，已办理产权登记。本院认为，本院在查封案涉福莱森商业广场2幢1602号房前，该房登记在郴州富美房地产开发有限公司名下，未向谭亚飞交付，谭亚飞尚未对该房合法占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，谭亚飞主张解除对案涉福莱森商业广场2幢1602号房的查封，于法无据，本院不予支持。谭亚飞的异议理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人谭亚飞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  罗文林人民陪审员  李金林人民陪审员  李 立二〇二〇年十月十九日书 记 员  肖 隽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。