河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初3604号原告：胡申元，男，1963年10月13日出生，汉族，住南阳市。委托代理人：丁威廉，男，1968年10月28日生，回族，住河南省南阳市宛城区。特别授权。被告：刘明欣，男，汉族，1973年11月30日生，住镇平县。被告：南阳市囿文美容有限公司。社会统一信用代码：91411300MA44TLAP12法定代表人：申荣慧，该公司执行董事兼总经理。住所地：南阳市白河大道东侧南侧三川花园******。被告：北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司。社会统一信用代码：911191110105MAOODADU3T法定代表人：乌箐，该公司总经理。住;'>住所地：北京市朝阳区高碑店乡西店村**楼******iv>原告胡申元诉被告刘明欣、南阳市囿文美容有限公司（以下简称“南阳囿文公司”）、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司（以下简称“北京囿文公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月21日原告诉至本院，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡申元的委托代理人丁威廉、被告刘明欣、南阳囿文公司法定代表人申荣慧到庭参加了诉讼，被告北京囿文公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡申元诉称，2017年10月，刘明欣与北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司（以下简称北京囿文公司）达成协议，刘明欣以北京囿文公司在南阳市开办子公司，收入由总公司统一管理，子公司按比例分成。2017年11月2日，刘明欣与原告就南阳市宛城区白河大道东段南侧三川花园11楼2单元203室房屋租赁事宜达成一致，以北京囿文公司名义与原告签订了《房屋租赁合同书》。按照该《合同》约定，由北京囿文公司租赁原告三川花园11楼2单元203室从事医疗、美容业务，合同期限为5年，自2017年12月2日至2020年12月1日，免租装修期1个月，自2017年11月2日至2017年12月2日，2017年12月2日至2020年12月1日每年租金202866元，2020年12月2日至2022年12月1日每年租金为215038元，房租每半年提前一个月缴付，物业、水电等费用由乙方承担，乙方违约而导致合同目的无法实现，按照合同总额的0.5％向甲方支付违约金等。2018年1月18日，被告刘明欣以王芬、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司为股东，成立了南阳囿文公司，开始使用原告房屋从事美容、医疗业务，但刘明欣为实际经营人。2019年4月，原告依照《合同》约定去索要2019年5月2日至12月1日下半年房租，被告刘明欣以经营不景气为由，迟迟不予支付。2019年8月3日，刘明欣在原告再三督促下所打“欠条”一张，证明半年房屋租金101433元未付的事实。之后，南阳囿文公司处于歇业状态，被告刘明欣既不缴纳房租，也不办理退房手续，有关设备一直放置在该房屋内，原告多次催告无果，于是形成纠纷。另外，原告为被告垫付被告2019年6月18日至9月18日物业费、水电费4295元，时至今日剩余物业费（每月320元）仍未缴纳。原告认为，被告南阳囿文公司虽然是有限公司，但本质属于北京囿文公司在南阳市个店面，被告刘明欣作为实际经营者，必须与被告南阳囿文公司、北京囿文公司承担共同责任。请求：1、依法解除原告与被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司2017年11月2日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告刘明欣、南阳市囿文美容有限公司、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司共同偿付原告房屋租金101433元；3、判令被告刘明欣、南阳市囿文美容有限公司、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司共同偿付原告违约金18112元；4、判令被告刘明欣、南阳市囿文美容有限公司、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司共同偿付原告为被告垫付的物业费、水电费9415元（其中2019年9月18日之前实际垫付4295元，之后计算至2020年12月1日）；4、本案诉讼费、保全费、保险费、律师代理费由被告刘明欣、南阳市囿文美容有限公司、北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司承担。被告刘明欣辩称：我和这个公司没有任何关系，他们逼迫我写个欠条，合同上都没有我的名字，南阳和北京公司与我都没有关系，我媳妇在南阳囿文公司上班我们只是帮忙找了个房子，所以说这个与我根本就没有关系，包括对方我都不认识。被告南阳囿文公司辩称：我是通过招聘进来上班的，我只是店里的员工，2019年1月份北京要变更南阳囿文公司的法人就变更我身上了，我当时签的有个协议，我只是名义上的法人，至于这个租赁合同我也没有见过这个合同，原告应该是和北京签订的，所有收入都是直接入到北京公司的账户我们也没有见过一分。被告北京囿文公司未到庭也未提交答辩意见。原告为支持其诉请，向本院提交如下证据：1、物业公司证明、收据两份，证明物业费和水电费都是刘明欣所负担。2、欠条一份，证明刘明欣欠我们的房租钱。3、房屋租赁合同书，证明北京公司租赁胡申元房产事实。4、微信记录，证明房子是由刘明欣使用，以后都由刘明欣交费。5、录音，2019年7月底我们去给大门锁住了，刘明欣说下余款项他来承担。6、证人邓某，证明从合同到期后由刘明欣的老婆把我们的大门锁住了，钥匙还没有给我们。被告刘明欣质证意见为：1、我不认可，都不是我交的。2、欠条是他们逼迫我在我的车上打的。3、房屋租赁合同上面没有我的名字，录音也证明不了什么都是我交费的。4、录音是北京总部不使用后我和原告商量北京总部移走了之后我要使用这个房子。5、邓媛的录音，邓媛是属于这里面的人不是。南阳囿文公司质证意见为：1、物业、水电费收据我不知道是怎么回事，在2019年6月份我都已经离开这个店里了，之前我在这儿的时候我经常对接北京囿文公司和原告，房租、水电、物业我向北京打申请北京交的，在我离开之前是不欠房租的，2018年11月北京打的款是打2018年12月到2019年5月份，欠房租应该是从2019年6月份开始的。2、欠条我不知道。3、房屋租赁合同，签合同的时候是北京要在南阳选址，是北京委托刘明欣找个门面房，到2019年3-4月的时候公司出问题了，我2019年6月份已经离开了南阳公司。4、录音应该是在2019年6月份之后的通话录音，应该是前面和北京签订的合同解除后刘明欣才能和原告说租房子他使用。5、去年5-6月份公司对于员工工资什么的都不再支付了，公司总部已经下合同如果股东愿意接收公司可以股东自己接收经营，公司不再接管，但是这个店因为有48个股东并且经营不好所以没有股东愿意接手。蔡华是刘明欣的爱人也是股东之一，后来想着投资这么大说不行了他们先经营，股东都没有人管，应该是他们找到邓媛了，邓媛进入公司没有多长时间我就走了。被告北京囿文公司未答辩也未提交证据。根据原告陈述和提交的证据，本院认定事实如下：2017年10月被告刘明欣找到原告协商房屋租赁事宜。2017年11月2日，原告胡申元（甲方）与被告北京囿文公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将南阳市宛城区白河大道东段南侧三川花园11楼2单元203室面积为338.11㎡的房屋出租给被告北京囿文公司，租赁期限为61月，（2017年11月2日至2017年12月2日属装修免租期）自2017年12月2日至2022年12月1日，前三年，房屋租金202866元/年。租金支付方式：每半年交付一次，先交后用，分别提前一个月通过银行转账方式交付。《合同》第四条约定：4.1租赁期间内该物业所产生的所有费、税有乙方承担水电费由乙方承担；4.2甲方保证乙方水电的正常使用，电费、水费由乙方向物业或供电部门交纳；4.3该物业所产生的物业费乙方承担。物业管理费包括：电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、物业租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费；4.4如甲方垫支了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方支付相应费用。第七条约定：7.5乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回目标物业：7.5.1不按照约定支付租金达7日的；7.5.2欠缴各种费用达500元的。第九条约定，在租赁期内，因乙方违约导致合同目的的无法实现的，乙方应该按合同总租金0.5%的额度向甲方支付违约金。因乙方（被告）如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按日租金的一倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还目标物业，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原租金一倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，原告依约交付了房屋。2018年1月18日被告北京囿文公司以涉案房屋为注册地成立了南阳囿文公司，开展经营。另查明，北京囿文公司支付原告房租至2019年6月1日，2019年7月至今被告物品仍在屋内。2019年12月27日原告向物业公司交纳了2019年6月18日-9月水电费3655元，2019年7月1日-2019年8月31日的物业费640元。再查明，房屋租赁后被告刘明欣多次通过微信与原告妻子沟通房屋租赁，及南阳囿文公司经营模式、经营状况。2019年8月3日原告找到被告刘明欣索要2019年后半年房租，被告给原告出具欠条一张，内容为：欠条今欠胡申元现金拾万零壹仟肆佰叁拾叁元（万）整（10143.30￥）刘欣刘明欣2019.8.3。上述事实由原告所举证据及庭审陈述予以证实，已记录在卷。本院认为，原、被告于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。现被告北京囿文公司依约支付租金至2019年5月，经原告催讨至今仍未支付2019年6月起的租金，按照合同约定支付租金7日或欠缴各项费用达500元的等情形原告有权解除合同，未依约交纳租金及物业水电费已构成根本违约，造成合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权要求解除合同，对该项请求本院依法予以支持。北京囿文公司租赁房产后成立被告南阳囿文公司，并将租赁物交付被告南阳囿文公司经营使用，南阳囿文公司已经实际享有合同权利，应履行合同义务，原告作为房产的产权人，有权要求租赁物的实际使用人支付租金。故原告请求被告南阳囿文公司与被告北京囿文公司共同承担租赁费101433元的请求，本院予以支持。原告主张违约金，在合同履行过程中，被告北京囿文公司、南阳囿文公司逾期履行给付租金的义务，其行为已构成违约，根据合同约定，二被告应承担相应的违约责任。本案双方约定在租赁期内，因乙方违约导致合同目的无法实现的，乙方应按合同总租金的0.5%的额度向甲方支付违约金，乙方（被告）如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按日租金的一倍支付滞纳金。但违约责任约定的主要功能在于弥补守约方的损失，对被告逾期支付租金的惩罚性措施，原告请求被告支付违约金18112元，未超过法律规定的限额，本院予以支持。北京囿文公司、南阳囿文公司在使用房屋期间产生是物业费、水电费，原告代为交纳了2019年月6月18日-9月18日的水电费3655元及2019年7月1日-2019年8月31日的物业费640元，合计4295元。根据原告与被告北京囿文公司签订的《房屋租赁合同》有关“甲方保证乙方水电的正常使用（市政部门或原告正常检修或突发事件造成的停水电外）电费、水费由乙方向物业或供电、供水交纳”的约定，现原告要求被告北京囿文公司、南阳囿文公司支付物业费、水电费4295元，本院予以支持。关于被告刘明欣是否承担责任的问题，（1）原告提交的微信聊天记录显示从开始找房子到签订合同、南阳囿文公司的经营模式，都是被告刘明欣在参与实施。（2）被告刘明欣系完全民事行为能力人，对出具欠条的法律后果应当清楚明晰，辩称受胁迫所为无证据支持，依据《合同法》第五十四条对于受胁迫行为所形成的合同属于可撤销合同，被告也未提起反诉请求撤销。故被告辩称欠条系胁迫所为的证据明显不充分，本院对此不予认可。本院通知被告刘明欣提供南阳囿文公司与北京囿文公司之间签订的合同，被告拒不提供，视为对权利的放弃，对于其出具欠条的行为应认定为债务的加入，因此被告刘明欣对该房租101433元应承担相应责任。被告北京囿文公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告胡申元与被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司于2017年11月2日签订的《房屋租赁合同》。二、被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司、南阳市囿文美容有限公司、刘明欣于本判决生效后十日内共同支付原告胡申元租金101433元。三、被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司、南阳市囿文美容有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告胡申元违约金18112元及物业费、水电费4295元。四、驳回原告胡申元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1164元，由被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  邢万**二〇二〇年十月十九日书记员  马俊会