河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3833号上诉人（原审原告）：李志刚，男，1973年6月10日出生，回族，现住河南省封丘县。上诉人（原审原告）：关晓华，女，1974年2月13日出生，回族，现住河南省封丘县。上诉人（原审被告）：许明，男，1955年11月09日出生，汉族，住新乡市。上诉人（原审被告）：许北，男，1983年2月28日出生，汉族，住新乡市。共同委托诉讼代理人：刘洪浩，姚磊（实习律师），河南捷出远律师事务所律师。原审第三人：张俊平，女，1954年5月1日出生，汉族，住新乡市。上诉人李志刚、关晓华因与上诉人许明、许北、原审第三人张俊平房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0711民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李志刚、关晓华，上诉人许明、许北及其委托诉讼代理人刘洪浩，姚磊，到庭参加诉讼。原审第三人张俊平经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。李志刚、关晓华上诉请求：一、依法撤销一审法院民事判决，改判为支持其一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由许明、许北承担。事实与理由：一、本案不存在法院酌情判决情形，一审判决违背合同法规定的等价有偿原则。二、案涉房产面积减少，行政诉讼判决已经认为李志刚、关晓华利益损失由许明、许北承担。许明、许北辩称：李志刚、关晓华上诉要求许明、许北退还购房款57285元及利息，缺乏事实和法律依据。首先，许明、许北与李志刚和经纪公司签订的房屋买卖三方合同为三方当事人的真实意思表示，许明、许北已与依约履行了向李志刚交付房屋、转移房屋所有权的合同义务，双方基于前述合同的权利义务均已行使或者履行完毕。许明、许北并不存在未善尽合同义务的行为。第二，根据双方合同约定，涉案房屋总成交价格为365000元，并没有约定房屋的单价及按面积单价计算房屋总价的内容，更无约定从产权证面积与合同载明面积或原证载明面积差异结算房款的内容。由此可见，双方签订的房屋买卖三方合同是按整套计价的。在这种计价方式下，合同上所记载的房屋建筑面积只是对房屋物理性状的描述，不能作为合同的计价依据，即对房屋的交易价格不产生影响。李志刚、关晓华主张以面积折算房屋单价，以该单价和前后的面积差计算损失的做法，缺乏合同依据。但是本案为二手房买卖合同纠纷，有合法房产证，李志刚已确认在交易前已经实地查看。双方合同仅约定了案涉房产的总成交价格，并没有约定房屋的单价，房管部门重新核发的登记证记载的涉案房屋面积与原登记证记载面积和合同记载的房屋面积在数字上存在差异，仅是对涉案房屋物理性状描述上的差异，不能改变涉案房屋在签约前后为同一房屋的事实。李志刚以确认其购买取得的房屋与其签约前查看的房屋是同一房屋，房屋本身并无变化，其主张因证载面积差异导致其对涉案房屋的利益受损，缺乏事实依据。事实上2013年李志刚从许明、许北手中以365000元购买了涉案房屋后，由于2018年552763.5元，这个数是按照李志刚提交一审证据材料的数据进行推算了的价格，将涉案房屋出卖给了案外人。李志刚、关晓华不但没有任何损失，还获得了巨大的利益，就是双方合同约定涉案房屋的交易税费是由李志刚全部承担的。房屋面积是计算交易税费的依据，所以是税务部门在涉案房屋证载面积更正后退回的房屋交易税费应该由李志刚去的。综上所述，李志刚、关晓华上诉主张许明、许北、李志刚退还购房款57285元及利息，缺乏事实和法律依据，二审法院不应支持。许明、许北上诉请求：一、依法撤销一审法院民事判决，改判为驳回李志刚、关晓华的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由李志刚、关晓华承担。事实与理由：一、从涉案房产流转过程看，不应支持李志刚、关晓华的诉求。二、李志刚、关晓华并未因涉案房产面积记载错误造成任何损失。三、一审判决违反了法律规定，损害了许明、许北的合法权益，是错误的，应予改判。李志刚、关晓华辩称：签合同买的是160.31平方米，那么李志刚、关晓华付的款也是也是按平房买的。现在房管局说面积不对，减少了25平方。现在就需要对方把这少了25平方的钱返还。李志刚、关晓华向一审法院提出起诉请求：一、依法判令许明、许北退还购房款57285元。二、依法判令许明、许北支付自占用第一项请求款之日起至实际退还之日止期间的利息（按年息6%暂自2014年1月1日起计算至2019年10月31日利息为16613元）。三、依法判令许明、许北承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月23日，李志刚夫妇经中介公司经办手续，购买了许明、许北共有的位于新乡市××楼××南××房屋××套，合同约定该房产建筑面积为160.31平方米，总价款为365000元。合同签订后，双方均依约履行了合同全面义务。2018年10月份，李志刚夫妇又将该房产出售给韩新芳。买卖双方到不动产中心处办理案涉房屋转移登记手续时，不动产中心工作人员为案涉房屋配图时发现房屋面积有误，遂委派测绘人员到现场重新测量。测绘人员经过重新测绘计算，该房屋建筑面积为135.15平方米，不动产中心将重新测绘后的数据告知买卖双方，并于2018年12月12日出具了《关于王村北街××楼××南户面积更正的说明》。认定许明、许北出售给李志刚夫妇的该房屋建筑面积为135.15平方米，比当初李志刚夫妇购买许明、许北房屋时面积减少25.16平方米。为此，李志刚夫妇曾于2019年1月15日向新乡市不动产登记和交易中心提出国家赔偿申请，要求不动产中心赔偿其各项经济损失共计112904.40元。不动产中心2019年3月1日作出（2019）登赔字第1号行政赔偿决定书，决定对李志刚和关晓华提出的赔偿申请不予赔偿。之后李志刚夫妇以新乡市不动产登记和交易中心为被告向卫辉市人民法院提起了行政诉讼，要求赔偿损失112904.4元。经过卫辉市人民法院及新乡市中级人民法院两审审理认为：“李志刚、关晓华在购买涉案房屋时，房产证上记载的面积与实际面积存在误差，原房产局确认的案涉房屋建筑面积有误。如果该误差影响了李志刚、关晓华购买房屋的价款，其应当通过民事诉讼予以解决。国家赔偿就其本质而言是对公民、法人或者其他组织的一项最终救济制度。在受害人的财产损失系由第三人因受害人利益受损而受益的情况下，应当先由第三人承担民事赔偿责任，即使行政机关的行政侵权行为对受害人损失起有一定作用，也只有在穷尽民事诉讼救济途径仍不能使被侵害权益得到足额赔偿时，受害人方得以行政赔偿作补充。”。二审法院维持了一审驳回李志刚、关晓华要求新乡市不动产登记和交易中心赔偿损失的诉讼请求。另查明，位于王村北街××楼××**涉案房产原系第三人张俊平与其丈夫买发胜自建造的**楼房中的**房屋，初始登记时记载该房屋建筑面积为160.31平方米。2011年8月24日，第三人张俊平夫妇经朋友介绍将涉案房屋以280000元卖与被告许明、许北父子，过户登记后该房屋信息未有变化。至2013年10月23日，许明、许北将该房产卖给了李志刚夫妇。一审法院认为：本案事实清楚，各方当事人在涉案房产的转卖过程中均无过错，是房产登记部门在登记面积明时出现的错误。本案根本争议焦点是：李志刚夫妇是否因涉案房产的面积错误造成了损失，且许明、许北应否对李志刚夫妇的损失承担责任。首先，该案已经过行政诉讼司法程序，虽然已生效的行政判决书中认为，作为被告的新乡市不动产登记和交易中心在对涉案房产登记测绘时出现错误，但不应承担赔偿责任，李志刚夫妇要求新乡市不动产登记和交易中心赔偿的请求被驳回。李志刚夫妇以房屋买卖合同起诉被告合理合法。其次，李志刚夫妇、许明、许北在涉案房屋的买卖过程中均无过错，但客观上被告出售的房产不符合约定的面积，且与不动产登记机关复核的实际面积相差较大。李志刚夫妇应存在价款上的损失，虽属房产登记行政机关测绘登记的过错，但在本案民事诉讼中按照合同的相对性原则，许明、许北应承担合同违约责任。故应承担出售房屋面积减少差额的价款。但李志刚夫妇、被告在涉案房屋的买卖中对房屋的交易价款应是对比协商确定的，况且本案合同的签定履行存在特殊因素，故，一审法院不支持李志刚夫妇按照合同交易价款折算的单价准确计算的退赔额，一审法院认为据情被告退赔原告房屋面积差价款40000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，一审判决：一、许明、许北应于判决生效后五日内共同退赔李志刚、关晓华房款40000元；二、驳回李志刚、关晓华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1645元，因适用简易程序减半收取计823元，由许明、许北共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为：当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李志刚夫妇与许明、许北签订了房屋买卖合同，李志刚夫妇按约定支付了购房款，许明、许北亦应交付符合约定的房屋。李志刚夫妇后来发现，许明、许北交付的房屋面积与实际存在较大的差异，造成李志刚夫妇一定的损失。李志刚夫妇起诉主张差额损失，应予支持。一审酌情判决不当，应予纠正。由于许明、许北并无过错，故李志刚夫妇主张的利息损失不再支持。许明、许北上诉主张不应退回购房款，缺乏依据，本院不予支持。综上，李志刚、关晓华的上诉请求部分成立，予以支持；许明、许北上诉请求不成立，不予支持。一审判决不当部分，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初1698号民事判决第二项；二、变更河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初1698号民事判决第一项为“许明、许北应于本判决生效后五日内共同退赔李志刚、关晓华房款57285元”；三、驳回李志刚、关晓华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1645元，因适用简易程序减半收取计823元，由许明、许北共同负担773元，李志刚、关晓华负担50元。二审诉讼费1447元，由许明、许北负担1397元，李志刚、关晓华负担50元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年十月二十五日书记员  王 铮