江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0203民初829号 原告（反诉被告）：国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司，住所地江西省景德镇市珠山区青塘（发电有限公司内）。统一社会信用代码：91360200778800981D。 负责人：王平秋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗之煌，江西京天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：景德镇九九陶瓷文化传播有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区青塘游泳馆。统一社会信用代码：91360200332885298K。 法定代表人：冯章月，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹永安，江西三人行律师事务所律师。 原告国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司（以下简称电投公司）与被告景德镇九九陶瓷文化传播有限公司（以下简称九九公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，被告九九公司于2020年5月25日就本案提起反诉，本院予以受理。后本院依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）电投公司委托诉讼代理人罗之煌、被告（反诉原告）九九公司法定代表人冯章月及其委托诉讼代理人曹永安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）电投公司向本院提出诉讼请求：1、判令九九公司立即从其承租的游泳馆、四合院及租赁场所搬离，并交还电投公司；2、判令九九公司支付暂计算至2020年4月8日的占用费91392.375元及2020年4月8日至九九公司腾空租赁场所并将租赁场所交还电投公司之日的占用费；3、本案诉讼费由九九公司承担。事实和理由：电投公司与九九公司协商一致，签订了《游泳馆、四合院租赁合同》，电投公司将位于景德镇城郊青塘的游泳馆和四合院及相关场地出租给九九公司使用。双方约定租期一年（即从2019年1月1日起至2019年12月31日止），租赁费用325755元/年。租赁期满后，九九公司必须按时将租赁物及其设施交还给电投公司（合同已约定被告装修无法迁出的不动产，不得要求电投公司进行补偿），逾期将承担赔偿责任。临近租期届满时，电投公司就告知九九公司租赁期满后不再续租。租赁期满后，电投公司多次要求九九公司按照合同约定将租赁物及其设施归还其。但时至2020年4月15日，九九公司仍在继续非法占有、强行使用游泳馆和四合院等租赁物，未按约定归还电投公司。因九九公司的行为严重损害了电投公司的合法权益，故电投公司现诉至法院，要求法院判如所请。 被告（反诉原告）九九公司辩称，电投公司所主张的本诉诉请是不成立的。电投公司的第一项诉请侵害了九九公司按照合同约定享有继续承租的权利；第二项诉请（即占用费），九九公司是同意支付的，支付的金额亦是应当按照双方继续租赁的租赁费标准计算的，九九公司不仅愿意支付之前的租赁费，也愿意支付签订合同后一年的租赁费。电投公司认为双方协商签订了2019年度的《租赁合同》，合同到期，租赁关系就结束了。但九九公司认为电投公司的此想法与本案事实是不符的，因为双方约定了合同到期后也是可以续租的。续租的条件是九九公司要求续租，且在每年租金递增3%的前提下，满足以上条件就可以续租。电投公司诉称其在临近租期届满时，就告知九九公司2020年不再续租的说法，与本案事实不符。九九公司在前一个合同年（即2019年12月23日）就发函给电投公司要求续租，而电投公司是在2020年3月16日发函给九九公司，称政府要征收，所以不再续租；电投公司称九九公司非法占有与事实不符。九九公司只是按照合同约定行使权利和履行义务，是电投公司未按照合同约定，进而损害了九九公司的续租权利。 九九公司属于个人独资企业。2013年12月，承租人通过投标方式取得了老电厂游泳馆的租赁权，并与江西中电电力工程有限责任公司景德镇分公司（以下简称电力公司）签订了《租赁合同》，因当时根据电力公司的对外租赁规定，房屋租赁合同必须要一年一签，考虑当时经营投资较大，为保障公正经营规则，在电力公司单方面提供的格式合同上，经双方另行协商，且作出特别约定，即“只要承租方在上年度合同期满前提出续签要求，则按上年租金增加3%续签合同”；并就承租方投资风险进行了约定，即“除如遇出租方自身对其开发时，承租方无条件退出外，当第三方对租赁物进行收购或投资时，承租方对所投入经营的损失在不损害出租方的权益下可以对收购方主张要求赔偿权利。按照双方续签约定，从2014年至2019年连续六年均予以执行。但当2019年12月23日（即2019年租赁合同行将届满时），九九公司向电投公司发出要求续签2020年租赁合同的函件一直未得到答复。直至2020年3月16日，电投公司向九九公司送达函文，内容为配合上级公司要求，将游泳馆、四合院等场地统一打包转让，要求九九公司在一个月内无条件退回租赁的游泳馆、四合院，否则将承担法律责任。并口头威胁尽一切手段阻止九九公司目前的日常经营。经九九公司多次依据合同约定进行交涉无果后，电投公司于4月底作为原告将九九公司诉至法院，要求法院判决九九公司退出游泳馆并承担期间的租赁费用；九九公司作为反诉原告亦向法院提出反诉请求。从租赁游泳馆进行投资经营至今，租赁经营期间内经历了青塘村8个月封闭式修路，2016年6月9日的特大水灾，2018年3月4日的风灾，2020年又遇上新冠疫情，九九公司刚刚全力投入复工复产。当前，中央从大局出发，为保护微小企业合法权益不受侵犯，保障微小企业的正常发展而陆续出台了一系列的政策法规，为彰显社会公平，九九公司请求法院支持其作为反诉原告而提出的诉请。 被告（反诉原告）九九公司向本院提出反诉请求：1、判令电投公司在租赁场地整体拆除或转让前，继续履行与九九公司签订《游泳馆、四合院租赁合同》的义务；2、判决认定非因电投公司体制改革自行进行土地开发而引起租赁场地整体拆除或转让导致合同终止，在不损害电投公司权益条件下，九九公司享有合同规定的就租赁场地装修后的不动产，对他方（投资方或收购方）提出协商赔偿的权利；3、案件本诉费及反诉费由电投公司承担。事实及理由：2013年12月19日，以九九公司【景德镇九九文化传播有限公司（以下简称文化公司）于2019年3月12日将其名称变更登记为九九公司】法定代表人冯章月为主要股东【其占景德镇市瓷都晚报瓷文化传播有限公司（以下简称晚报公司）股份70%】的晚报公司通过投标方式取得了电力公司位于景德镇城郊青塘游泳馆及生活四合院的租赁经营权。因考虑租赁场地改造费用较大，无法在2014年的一年租期内收回投资，承租方提出签订期限为20年的长期租赁合同，但电力公司称“该租赁场地可以长期租赁使用，电厂的房产租赁都是一年一签，合同到期续签”。承租方认为出租方系国有大企业，具有信用保证，故于2013年12月25日按出租方提供的格式合同签订了第一份《游泳馆、四合院租赁承包合同》，该《合同》约定：租赁期限从2014年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方，逾期将承担赔偿责任，如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增，继续签订合同。此后的2015至2019年度，出租方一直按照双方“一年一签”的交易惯例向承租方行使续签租赁合同的权利（原承租方晚报公司于2015年10月申请办理了注销公司登记，经股东会决议，公司清算后由股东冯章月收购剩余资产，并将公司所有的房屋经营管理权及公司资产一并移交公司股东冯章月新成立的文化公司承接，并由文化公司与出租方续签2016年度及以后的房屋租赁合同）。在2016年度（即2016年1月1日至2016年12月31日）的租赁合同签订时，承租方提出修改合同第八条第二款规定，将原合同约定的“如因国家建设、不可抗力因素，出租方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知承租方，承租方的经济损失不予赔偿”的条款内容修改为“如因出租方体制改革自行进行的土地开发而引起的租赁场地整体拆除或转让，出租方有权变更或终止合同，或因国家建设、不可抗力因素，出租方有权终止合同，因上述原因合同终止时，承租方因生产经营所有项目的投资造成的损失，出租方不承担赔偿责任；若其他原因引发的租赁场地整体拆除或转让，承租方不得向出租方提出经营权及经营投资赔偿，在不损害出租方利益的情况下，承租方就装修后的不动产，（有权）对他方（投资方或收购方）协商赔偿事宜，若双方为此发生争议，与出租方无关”。经出租方同意后，该修改后的条款作为2016年度至2019年度租赁合同的内容一直沿用。2019年度的租赁合同到期后，九九公司按照交易惯例向电投公司出具书面报告，要求继续签订2020年的租赁合同，但电投公司未按照其交易惯例继续履行续签合同之义务，于2020年3月16日向九九公司发出《关于与贵公司不再续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同的告知函》，该《告知函》中载明，“因上级公司统一工作部署，需将青塘区域的游泳馆、四合院等所属建筑物整体打包出让给景德镇市政府，为配合上级单位的工作安排，确保出让工作的顺利进行，我公司不再与贵公司续签2020年度游泳馆、四合院租赁承包合同，希望贵公司在2020年4月16日之前恢复原样并搬离”。九九公司认为电投公司非因公司自身体制改革自行进行的土地开发而引起租赁场地整体拆除或转让原因，而拒不按照“一年一签”交易惯例履行续签租赁合同的义务，其违约行为损害了九九公司的合法权益，故九九公司反诉至法院，请求法院判如所请。 原告（反诉被告）电投公司辩称，1、九九公司的反诉请求既不符合双方约定的事实，也不符合相关法律规定；九九公司提出的反诉请求是对合同的误读，双方是否签订租赁合同，是需要双方有相应的意愿，且意愿表示一致；2、双方在合同中明确约定在租赁期间发生的政府拆迁，九九公司可以保留向第三方主张赔偿、协商的权利，但九九公司行使该权利的前提是在双方租赁合同履行期间。而本案中，首先，双方的合同已经履行完毕；其次，如按照九九公司的理解，意味着电投公司必须无条件与之签订租赁合同，等待可能发生的所谓的拆迁等事件的发生，这不符合双方合同约定的本意。因九九公司的反诉请求不符合事实和法律规定，故电投公司无需承担相关的诉讼费用。 原告（反诉被告）电投公司就本诉及反诉在举证期限内提交如下证据：一、电投公司的营业执照、《证明》及法定代表人身份证复印件**，证明电投公司的诉讼主体资格；二、《游泳馆、四合院租赁合同》一份，证明九九公司承租电投公司的游泳馆、四合院，且九九公司在租赁期届满后，亦未搬出游泳馆、四合院的事实；三、中国建设银行网上银行电子回执一组，证明电投公司只收取了《租赁合同》中约定的租金（即从2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金）；四、署期为2020年3月30日的《关于与贵公司不再续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同及搬离告知函》一份，证明电投公司以书面形式通知九九公司在合理期限内搬离游泳馆、四合院。 被告（反诉原告）九九公司就本诉及反诉在举证期限内提交如下证据：一、九九公司的营业执照、企业名称变更核准通知书、法定代表人证明及法定代表人身份证复印件一组，证明九九公司的诉讼主体资格及公司名称已于2019年3月12日经企业登记机关核准，原公司“文化公司”名称变更登记为“九九公司”；二、企业法人营业执照、《晚报公司一届二次股东会决议》、《晚报公司章程》、《晚报公司验资报告景兴会验字【2013】第139号》、《股东会关于公司注销的决议》、注销公告及注销证明一组，证明九九公司的法定代表人冯章月系原“晚报公司”的主要股东，占晚报公司股份70%，晚报公司于2015年10月12日公告注销后，晚报公司承租的房屋经营权及其公司资产一并由冯章月独资成立的文化公司承接；三、中标通知书、电力公司游泳馆、生活区四合院整体对外承租经营招标书及《游泳馆、四合院租赁承包合同（2014年度）》一组，证明晚报公司通过投标方式取得电力公司游泳馆、四合院的租赁经营权，合同约定租期为2014年1月1日至2014年12月31日，到期如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增，继续签订合同；四、署期为2014年12月2日的《函》、《游泳馆、四合院租赁承包合同（2015年度）》及署期为2015年12月8日的《联合报告》一组，证明原游泳馆、四合院承租方晚报公司在承包经营二年（即2014年度、2015年度）期满后，因出现严重经营亏损，申请注销，故由文化公司向出租方提出2016年度的房屋承租事宜，并办理续签手续；五、《游泳馆、四合院租赁承包合同》（2016年度、2017年度、2018年度）及《游泳馆、四合院租赁合同》（2019年度）一组，证明承租方与出租方均同意修改租赁（承包）合同第八条，将原约定的“如因国家建设、不可抗力因素，出租方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知承租方，承租方的经济损失不予补偿”的条款内容修改为“如因出租方体制改革自行进行的土地开发而引起租赁场地整体拆除或转让，出租方有权变更或终止合同，或因国家建设，不可抗力因素，出租方有权终止合同，因上述原因合同终止时，承租方因生产经营所有项目的投入造成的损失，出租方不承担赔偿责任；若其他原因引发的租赁场地整体拆除或转让，承租方不得向出租方提出经营权及经营投资赔偿，在不损害出租方的权益下，承租方就装修后的不动产，（有权）对他方（投资方或收购方）协商赔偿事宜，若双方为此发生争议，与出租方无关”；六、署期为2019年12月23日的《报告》及邮件交寄单一组，证明九九公司已按双方交易惯例和合同规定，向电投公司提出2020年度继续租赁房屋的要求；七、署期为2020年3月16日的《关于与贵公司不再续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同的告知函》一份，证明电投公司因上级公司统一工作部署，需将青塘区域的游泳馆、四合院等所属建筑物整体打包出让给景德镇市政府，为配合上级单位的工作安排，确保出让工作的顺利进行，而不再与九九公司续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同；八、江西增值税专用发票一组，证明承租方历年来已按合同规定，向出租方履行缴纳房屋租赁费的义务；九、《晚报公司企业价值评估报告》及资产负债表一组，证明游泳馆、四合院从2014年至2019年承租期间，一直处于经营亏损状态的事实；十、署期为2016年11月30日的《证明》及照片一组，证明诉争租赁场所在租赁经营期间，多次遭受封路施工、水灾、风灾不可抗力等原因影响，造成重大损失的情况；十一、游泳中心投资清单材料及照片一组，证明九九公司租赁经营诉争租赁场所期间固定资产累计投资达到531.6万元。 经审理查明，2013年12月1日，电力公司就游泳馆【位于江西省景德镇城郊青塘（原景德镇发电厂生产区外大门口东侧）】、生活区四合院【位于江西省景德镇城郊青塘（原景德镇发电厂〔青塘〕生活区大门口侧）】整体对外承租经营事宜予以招标，中标单位为晚报公司。双方于2013年12月25日签订《游泳馆、四合院租赁承包合同》，租赁期为2014年1月1日至2014年12月31日；就“租赁期满”的条款内容约定为：租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方，逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增，继续签订合同；就“提前终止合同”的条款内容约定为：……如因国家建设、不可抗力因素，出租方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知承租方，承租方的经济损失出租方不予补偿。 2014年12月31日，双方签订2015年度《游泳馆、四合院租赁承包合同》，其中关于“租赁期满”的约定条款内容修改为：租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方（承租方装修无法迁出的不动产，不得要求出租方进行补偿），逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，出租方根据实际情况与承租方进行洽谈。关于“提前终止合同”的约定条款内容修改为：如因出租方体制改革自行进行的土地开发而引起的租赁场地整体拆除或转让，出租方有权变更或终止合同；或因国家建设、不可抗力因素，出租方有权终止合同。因上述原因合同终止时，承租方因生产经营所有项目的投入造成的损失，出租方不承担赔偿责任；若其他原因引发的租赁场地整体拆除或转让，承租方不得向出租方提出经营权及经营投资赔偿，在不损害出租方的权益下，承租方就装修后的不动产，对他方（投资方或收购方）协商赔偿事宜，若双方为此产生争议，与出租方无关。 2015年10月12日，晚报公司发出《注销公告》（该公司亦于2017年5月8日经景德镇市市场和质量监督管理局核准办理注销登记）。2015年12月8日，晚报公司与文化公司向电力公司发出《联合报告》，《该报告》称，……晚报公司于2015年10月开始进入清算注销阶段……清算后由公司股东冯章月收购瓷都晚报社的剩余资产，并将所有房屋经营管理权及公司资产一并移交公司股东冯章月新成立的文化公司，并由文化公司同贵公司续签2016年度的房屋出租协议……如有任何法律责任由新公司全权承担……。之后，电力公司与文化公司签订了2016年度的《游泳馆、四合院租赁承包合同》，该《合同》将“租赁期满”的约定条款内容修改为：租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方（承租方装修无法迁出的不动产，不得要求出租方进行补偿），逾期将承担赔偿责任。如承租方要求继续租赁，合同价按上年价款的3%比例递增。 2016年12月29日，电力公司名称变更登记为国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司（即简称的电投公司）。该公司于2017年6月28日与文化公司签订租期从2017年7月1日起至2017年12月31日止的《游泳馆、四合院租赁承包合同》；2018年1月11日，双方签订租期从2018年1月1日起至2018年12月31日止的《游泳馆、四合院租赁承包合同》；2019年，双方签订租期从2019年1月1日起至2019年12月31日止的《游泳馆、四合院租赁合同》，该年度租金为325755元。文化公司就该年度租金按约支付完毕。 2019年3月12日，文化公司企业名称变更登记为景德镇九九陶瓷文化传播有限公司（即简称的九九公司）。 2019年12月23日，九九公司向电投公司发出《报告》，即要求与电投公司续签2020年度游泳馆、四合院的租赁承包合同，并请电投公司给予通知接洽。2020年3月16日，电投公司向九九公司出具《关于与贵公司不再续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同的告知函》，该《告知函》中称，因上级公司统一工作部署，需将青塘区域的游泳馆、四合院等所属建筑物整体打包出让给景德镇市政府……故本公司不再与贵公司续签2020年度的游泳馆、四合院租赁承包合同，并希望贵公司在2020年4月16日之前恢复原样并搬离。2020年3月30日，电投公司再次向九九公司出具《关于与贵公司不再续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同及搬离告知函》，该《告知函》中称，贵公司与我公司签订的《游泳馆、四合院租赁合同》已于2019年12月31日到期，我公司已去函告知不再与贵公司续签《游泳馆、四合院租赁合同》……望贵公司在2020年4月16日前将租赁场所内的属于贵公司的一切财物清理搬走，将场所腾空恢复原状……。 另，诉争租赁场所（包括游泳馆及四合院等）现仍由九九公司占有、使用。 电投公司认为九九公司的行为严重损害了其的合法权益，故诉至法院，要求法院判如所请；另九九公司认为电投公司的行为亦严重损害了其的合法权益，故在本案中提出反诉，亦要求法院判如所请。庭审中，因诉争双方对彼此的诉称所持分歧意见较大，故本案调解无效。 认定以上事实的证据有：一、电投公司的营业执照、《证明》及法定代表人身份证复印件**；二、中国建设银行网上银行电子回执一组；三、署期为2020年3月30日的《关于与贵公司不再续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同及搬离告知函》一份；四、九九公司的营业执照、企业名称变更核准通知书、法定代表人证明及法定代表人身份证复印件一组；五、企业法人营业执照、《晚报公司一届二次股东会决议》、《晚报公司章程》、《晚报公司验资报告景兴会验字【2013】第139号》、《股东会关于公司注销的决议》、注销公告及注销证明一组；六、中标通知书、电力公司游泳馆、生活区四合院整体对外承租经营招标书及《游泳馆、四合院租赁承包合同（2014年度）》一组；七、署期为2014年12月2日的《函》、《游泳馆、四合院租赁承包合同（2015年度）》及署期为2015年12月8日的《联合报告》一组；八、《游泳馆、四合院租赁承包合同》（2016年度、2017年度、2018年度）及《游泳馆、四合院租赁合同》（2019年度）一组；九、署期为2019年12月23日的《报告》及邮件交寄单一组；十、署期为2020年3月16日的《关于与贵公司不再续签2020年游泳馆、四合院租赁承包合同的告知函》一份；十一、江西增值税专用发票一组；十二、电投公司及九九公司向本院作出的陈述及辩称。 本院认为，本案中，电投公司将文化公司列为本案被告诉至法院。其之所以将文化公司列为本案被告，系因涉案2019年度《游泳馆、四合院租赁合同》的签约主体一方当事人为文化公司。而文化公司在电投公司起诉前，即在2019年3月，其已将企业名称变更登记为九九公司，故本案反诉请求的主张方为九九公司。因文化公司与九九公司系属企业名称上的称谓变更，故就诉争租赁场所享有相应诉讼权利及承担相应诉讼义务的民事主体应为称谓变更登记后的九九公司，由此本院就电投公司在本诉中所列的被告称谓予以调整（且电投公司亦于庭后将一份关于九九公司名称变更的《说明》提交至本院），即将九九公司列为本案被告，这亦与在本案中提起反诉的民事诉讼主体身份相一致。 本案诉争焦点即为电投公司是否在2019年度《租赁合同》已履行完毕的情况下，仍负有与九九公司就诉争租赁场所续签租赁合同的义务。 就该诉争焦点，电投公司认为其与九九公司之间就诉争租赁场所2019年度的租赁期限已届满，故九九公司应立即从诉争租赁场所搬离，并将诉争租赁场所交还给其。而九九公司则认为，诉争双方在2019年度就诉争租赁场所所签订的《租赁合同》中，亦对诉争租赁场所在“租赁期满”后的处理方式有明确约定，即九九公司要求继续租赁的，合同价按上年价款的3%比例递增即可，故九九公司按照该合同之约定享有续签的权利。 就该案诉争焦点的分析，考虑到涉案2019年度《租赁合同》，并非是在一个独立日常年签订的，即该《合同》的签订，是经历了数年就诉争租赁场所亦已形成租赁关系的一种合同形式上的延续。从诉争双方所提交的证据上可显现出，晚报公司与电力公司于2013年12月25日就诉争租赁场所的使用权签订了《租赁承包合同》（租期为2014年1月1日至2014年12月31日），此时诉争租赁场所的租赁承包民事主体是晚报公司，而晚报公司截止2013年9月27日，其股东为瓷都晚报社及冯章月，此时冯章月作为晚报公司的股东就晚报公司注册资本（200万元）的认缴额及实缴额均为140万元，占注册资本的比例为70%。由此，冯章月就诉争租赁场所的经营具有自身的收益性及风险性，即其实则为收益的享有者和风险的承担者。在2014年度的《租赁承包合同》中，双方议定年租金为28.1万元；在“租赁期满”条款中约定的是“租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方，逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增，继续签订合同”。 在2014年度的租期即将届满时，晚报公司与电力公司就诉争租赁场所于2014年12月31日签订租期为2015年1月1日至2015年12月31日的《租赁承包合同》（即2015年度《租赁承包合同》），此时的年租金议定为28.94万元（该金额是在2014年度的年租金金额的基础上，递增3%而成），此时，可显现出签约双方均遵守了“如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增，继续签订合同”此一上年度《租赁承包合同》中的约定条款，但签约双方就“租赁期满”条款中的内容变更为：“租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方（承租方装修无法迁出的不动产，不得要求出租方进行补偿），逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，出租方根据实际情况与承租方进行洽谈”。故此时，签约双方以自身作出的民事法律行为对该条款的内容加以充实及变更。亦反映出签约双方对合同条款约定的自主性。 在2015年度的《租赁承包合同》履行过程中，晚报公司于2015年10月进入清算注销阶段，故其与文化公司于2015年12月8日向电力公司出具《联合报告》，即载明“晚报公司清算后，由公司股东冯章月收购瓷都晚报社的剩余资产，并将所有房屋经营管理权及公司资产一并移交公司股东冯章月新成立的文化公司，并由文化公司同电力公司续签2016年度的房屋出租协议”。故在此之后，文化公司与电力公司签订租期为2016年1月1日至2016年12月31日的《租赁承包合同》（即2016年度《租赁承包合同》），双方议定年租金为29.8113万元（该金额是在2015年度的年租金金额的基础上，递增3%而成）；就“租赁期满”条款中约定的是“租赁期满后，承租方必须按时将租赁物及其设施交还给出租方（承租方装修无法迁出的不动产，不得要求出租方进行补偿），逾期将承担赔偿责任；如承租方要求继续租赁，合同价按上年价款的3%比例递增”。由此，签约双方就该条款的约定内容亦再予以调整。即是对2014年度及2015年度《租赁承包合同》中相应条款内容的整合及精简。 2017年6月28日，文化公司与电投公司（2016年12月29日，电力公司名称变更登记为电投公司）就诉争租赁场所签订租期为2017年7月1日至2017年12月31日的《租赁承包合同》（即2017年度《租赁承包合同》），双方议定年租金为15.3528万元（即半年，该金额是在2016年度的年租金金额的基础上，递增3%而成）。就“租赁期满”的条款内容予以保留，即与2016年度《租赁承包合同》中的相应条款内容相一致。 2018年1月11日，文化公司与电投公司就诉争租赁场所签订租期为2018年1月1日至2018年12月31日的《租赁承包合同》（即2018年度《租赁承包合同》），双方议定年租金为31.6267万元（该金额是在2017年度的年租金金额的基础上，递增3%而成）。就“租赁期满”的条款内容予以保留，即与2017年度《租赁承包合同》中的相应条款内容相一致。 2019年，文化公司与电投公司就诉争租赁场所签订租期为2019年1月1日至2019年12月31日的《租赁合同》（即2019年度《租赁合同》），双方议定年租金为32.5755万元（该金额是在2018年度的年租金金额的基础上，递增3%而成）。就“租赁期满”的条款内容予以保留，即与2018年度《租赁承包合同》中的相应条款内容相一致。 综上，从上述《合同》签订的经历过程可显示出：一、冯章月就诉争租赁场所的经营收益及经营风险一直并存；二、各年度诉争租赁场所的租金金额实质上是一直沿用2014年度版《合同》中的次年租金较上年租金递增3%比例标准而成；三、“如承租方要求继续租赁”此项约定，亦已成为签约双方就诉争租赁场所予以续约之必备前提成立要件；四、“按上年合同价款的3%比例递增”此项约定，已成为签约双方的一项续约共识。由此，签约双方约定的此项条款（即“如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增”），已成为签约双方就续约事宜形成的缔约惯例。而该缔约惯例的形成，亦是电投公司基于冯章月对诉争租赁场所所投入的资金予以回收成本、获取盈利或扭转亏损的一种签约保障模式。 现诉争双方之间就诉争租赁场所2019年度的《租赁合同》已履行完毕。在2019年度的租赁期即将届满时，九九公司（作为承租方，文化公司于2019年3月12日将其企业名称变更登记为九九公司）于2019年12月23日向电投公司（作为出租方）就诉争租赁场所的续约事宜发出续租的《报告》（九九公司的此一做法系参照晚报公司向电力公司就诉争租赁场所予以续约的行为表示之书面模式）。该《报告》到达电投公司处应视为是承租方已向出租方发出续签合同之行为表示，而电投公司对九九公司向其发出的续签合同之行为表示，于2020年3月16日作出不予续租的《告知函》，即拒绝了九九公司所提出的继续承租诉争租赁场所的行为表示。在该《告知函》中，电投公司亦注明：“因上级公司统一工作部署，需将青塘区域的游泳馆、四合院等所属建筑物整体打包出让给景德镇市政府……故本公司不再与九九公司续签2020年度的游泳馆、四合院租赁承包合同，并希望九九公司在2020年4月16日之前恢复原样并搬离”。如从合同签订需经缔约双方自愿，且意思自治角度考虑，电投公司的此一做法于法并不相悖。但从并结合2019年度《租赁合同》的沿用历史、冯章月作为承租物经营过程中的实际利益获取方及实际亏损承担方就诉争租赁场所所投经营成本的付出、缔约双方就涉案条款（即“如承租方要求继续租赁，按上年合同价款的3%比例递增”）之约定初衷及保障合同相对稳定性角度考虑，电投公司所作出的《告知函》将九九公司沿袭的签约惯例予以打破，使得九九公司续约之合同目的无法继续。这无疑给作为一家民营企业的公司带来了实质上的经营阻力。且电投公司在2020年3月16日的《告知函》中，载明的不再续约的原因是因上级公司统一工作部署，需将青塘区域的游泳馆、四合院等所属建筑物整体打包出让给景德镇市政府。而电投公司就该工作部署的具体时间并未向法院予以明确，且就该不予续约的原委是否成立，亦未向法院提交证据加以证实（即因电投公司的举证不能，导致其所主张的该原委具有不确定性）。由此，为保护民营企业正常的经营发展，亦为彰显合同双方之签约初心，本院对电投公司不予续约之行为表示不予认可。 但考虑到诉争租赁场所系电投公司拥有，即电投公司对诉争租赁场所拥有使用自主权，故就亦已形成的租赁关系在双方履行完2019年度的《租赁合同》之后，亦变更为不定期租赁关系。即电投公司与九九公司可以随时解除此项不定期租赁关系，但电投公司与九九公司在解除此项不定期租赁关系时，均应当在合理期限之前通知对方。因电投公司在2020年3月16日的《告知函》中称不予续租的理由是因上级公司统一工作部署，进而作出整体打包出让行为，九九公司应有义务确保该整体打包出让工作的顺利进行。故待相关方案出台后，即从该相关方案送达给九九公司之日起30日内，九九公司有义务完成诉争租赁场所的清空、搬迁及交还给电投公司的事宜，如九九公司逾期未履行上述义务，则其应向电投公司承担赔偿责任。 电投公司与九九公司就诉争租赁场所在不定期租赁关系存续期间的租金标准，亦按签约惯例履行，即2020年度的年租金在2019年度的年租金基础上，递增3%。以此类推，直至九九公司与电投公司之间不定期租赁关系解除之日。鉴于诉争双方之间就不定期租赁关系存在时段的不确定性，故租金的支付方式酌定为按月支付，即九九公司于每月5日前向电投公司支付当月租金。由此，九九公司截止2020年10月，尚需向电投公司支付2020年1月至10月的租金，共计279606元【即（325755元+325755元×3÷100）÷12个月×10个月】。 就2019年度《租赁合同》中的第六条约定条款，因不定期租赁关系的特性，故对“租赁期满”应作广义理解，就该条款中的“就已装修无法迁出的不动产，九九公司不得要求电投公司进行补偿”之约定内容，应移置2019年度《租赁合同》中的第八条约定条款内容中，这亦更为符合缔约双方在签约时之约定初衷。另该条款中的其他内容予以保留适用。而就2019年度《租赁合同》中的第八条约定条款，根据法律适用及签约惯例，该条款在诉争双方建立不定期租赁关系后，应视为是诉争双方就不定期租赁关系解除后，对各自所享有的权利或应承担的义务予以明确的一个后续约束内容。即该约定条款中就主文内容的阐述及该主文内容所致法律后果的明示在诉争双方不定期租赁关系存续期间及不定期租赁关系解除时均予以保留适用。考虑到不定期租赁关系的适用性，故亦在以第八条约定条款内容为主线的基础上作出如下内容调整：即“不定期租赁关系存续期间，任何一方提出解除不定期租赁关系，需提前一个月书面通知对方。如因电投公司体制改革自行进行土地开发，从而引起租赁场地整体拆除或转让，或是因国家建设、不可抗力因素，电投公司均有权解除不定期租赁关系；因上述原因导致电投公司解除不定期租赁关系，电投公司就九九公司（函括晚报公司及文化公司）生产经营所有项目的投入造成的损失不承担赔偿责任（函括“就已装修无法迁出的不动产，九九公司不得要求电投公司进行补偿”）；若因其他原因引发租赁场地整体拆除或转让，进而导致不定期租赁关系解除，九九公司亦不得向电投公司提出经营权及经营投资赔偿（亦函括“就已装修无法迁出的不动产，九九公司不得要求电投公司进行补偿”）。但在不损害电投公司权益的情况下，九九公司就诉争租赁场地装修后的不动产，享有对他方（投资方或收购方）提出协商赔偿的权利。若九九公司与他方（投资方或收购方）为此产生争议，与电投公司无关”。 电投公司与九九公司就诉争租赁场所在不定期租赁关系存续期间的其他适用及约束等内容采用标准，根据签约惯例，亦遵从于2019年度《租赁合同》中的约定条款内容。 综上，本院对电投公司所主张的第一项诉请，不予支持；对其所主张的第二项诉请，在调整付款性质和支付截止时间点的基础上，予以确认。对九九公司所主张的第一项反诉请求，不予确认；对其所主张的第二项反诉请求，予以支持。但对该项反诉请求支持的基石是按2019年度《租赁合同》中相应条款的内容予以一并适用。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司（作为出租方）与被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司（作为承租方）就位于江西省景德镇城郊青塘（原景德镇发电厂生产区外大门口东侧）的游泳馆及位于江西省景德镇城郊青塘（原景德镇四合院等相关场地从2020年1月1日起形成不定期租赁关系； 二、被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司支付本判决第一项主文中所涉租赁场地的租金人民币279606元（从2020年1月起至2020年10月止）；被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司从2020年11月起于每月5日前向原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司支付当月租金【租金金额按签约惯例所确定的标准（即按上年合同价款的3%比例递增）予以计算执行】，直至原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司与被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司之间的不定期租赁关系解除之日； 三、若因其他原因【不函括原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司因体制改革自行进行土地开发的原因引起租赁场地整体拆除或转让及因国家建设、不可抗力的原因，如因上述三种原因导致原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司解除不定期租赁关系，原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司就被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司（函括景德镇市瓷都晚报瓷文化传播有限公司及景德镇九九文化传播有限公司）生产经营所有项目的投入造成的损失不承担赔偿责任{函括“就已装修无法迁出的不动产，被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司不得要求原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司进行补偿”}】引发租赁场地整体拆除或转让，进而导致不定期租赁关系解除，被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司亦不得向原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司提出经营权及经营投资赔偿【亦函括“就已装修无法迁出的不动产，被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司不得要求原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司进行补偿”】。但在不损害原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司权益的情况下，被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司就本判决第一项主文中所涉租赁场地装修后的不动产，享有对他方（投资方或收购方）提出协商赔偿的权利。若被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司与他方（投资方或收购方）为此产生争议，与原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司无关； 四、驳回原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2085元，由被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司承担；反诉费1000元，退回被告（反诉原告）景德镇九九陶瓷文化传播有限公司，剩余反诉费500元，由原告（反诉被告）国家电投集团江西电力工程有限公司景德镇分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  王齐方 人民陪审员  江文秋 人民陪审员  黄耀霞 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  曹卓兰