广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13731号原告：吴启良，男，1969年8月14日出生，汉族，住江西省丰城市，被告：邓秋发，男，1993年12月3日出生，汉族，住广东省封开县，原告吴启良与被告邓秋发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法由审判员白一帆适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告吴启良、被告邓秋发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴启良向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令邓秋发偿还26336.12元（明细：1、房租2020年5月份欠1300元；2、2020年6-8月共欠10200元；3、滞纳金11500×20%=2300元；4、赔偿违约金1000元；5、物业管理费2847.9元；6、水费409.54元；7、污水费172.45元；8、2020年6至7月的电费1366.23元；9、清理垃圾费100元；10、江西至广州2次车费440元；11、误工费6000元；12、110开锁费200元）及利息（利息以26336.12元为基数，从起诉之日起计算）；2.本案诉讼费由邓秋发负担。事实与理由：吴启良与邓秋发是租赁关系，邓秋发自2020年5月份开始拖欠房租直到8月份，物业管理费也从未交过，6-8月水电费也未交，造成停水停电。经过多次约定交付房租及其他费用，也是一拖再拖，说话不算数。吴启良因此从江西坐火车到广州处理涉案事宜，造成吴启良耽误2个多月的损失，打电话邓秋发也不接，搬走了钥匙也不给吴启良，直到吴启良报警110开锁。为维护吴启良自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法处理。邓秋发辩称，我方仅确认拖欠吴启良提交的明细中1、2、5、6-8项，对其金额予以确认并同意支付，对其他的费用我不同意支付，也没有垃圾费。请求事项：1、驳回吴启良除租金、物业管理费、水电费外的诉讼请求；2、依法适用不可抗力和情势变更原则，减免部分租金；3、请求判决吴启良所收押金用以抵扣租金。一、2020年新冠疫情的发生是导致吴启良无力支付房租、物业管理费和水电费的最重要原因；邓秋发租赁吴启良的店铺后一直经营生鲜店，合同签订后，双方均能恪守合同义务。由于邓秋发本是小本经营，本钱小，利润薄，抗风险能力极低，加之年初新冠疫情暴发，邓秋发一直处于半停业或者停业状态，致使收入大减，导致无力支付租金。二、吴启良应当就扩大部分损失负责，不应当收取8月份租金；邓秋发曾托人于2020年7月12日电话告知吴启良无法继续经营下去，请求将钥匙交回，吴启良以其在江西老家为由拒绝受领该钥匙，后吴启良于2020年8月24日将该房屋开锁进入，现该房屋早已经另租他人，现已经在进行装修。三、吴启良向邓秋发主张了2笔违约金，应当予以调整，且吴启良已经收取了邓秋发押金6200元，应予退回或用于抵扣租金，请求法庭一并予以考虑；由于邓秋发违约未向吴启良支付租金，本应当向吴启良支付违约金，但此种违约并非邓秋发主观故意或者过失造成，而是由于客观上新冠疫情的爆发导致，在此种非因邓秋发自身的原因的情况下，吴启良仍旧向邓秋发主张了2笔违约金，且金额高达3300元，加之邓秋发前面已经支付的6200元，吴启良竟要邓秋发承担9500元的违约赔偿金，如若在邓秋发主观无过错的情况下对邓秋发施以惩罚有违法律之公平原则。邓秋发认为，最多以吴启良能证明的直接损失为限。四、邓秋发不同意除支付租金、物业费和水电费之外的其他全部诉讼请求。吴启良在合同尚未解除的情况下，通过强制手段收回了铺面，具有过错，应当承担相应的责任。现邓秋发所经营的生鲜店已经停业，全部投资和心血都已经化为泡影，同时还背负大额债务，现邓秋发正积极自救，通过去工厂打工逐步还清债务，恳请法庭对不合理的债务不予支持，给邓秋发缓解经济困境的机会。五、新冠疫情符合不可抗力或变更的特征，请求依法予以适用，减免部分租金。以上，我方请求的事项仅作为本案的抗辩事项，我方在本案中无须提出反诉，如有需要另行起诉。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区镜湖大道28号朗悦君廷C1-C3栋自编22号铺，权属人是吴启良。2019年2月24日，吴启良（出租方、甲方）与邓秋发（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，就涉案租赁物的租赁事宜约定如下，租赁期为3年，自2019年3月1日起计至2022年2月30日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：承租人拖欠租金累计达30天，并赔偿违约金1000元。第一年每月租金为3100元，从2020年3月1日（即第二年起），租金以每年10%的上浮幅度上涨（即第二年为3400元/月），第三年为3700元/月，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方按实欠租金加收20%的滞纳金。承租方应在本合同签订之时向出租方支付6200元作为押金，出租方应出具收据。合同尾部用手写体注明：备注：收到银行转账，商铺租赁合同才生效，若乙方违反本合同，甲方可以终止合同，收回房屋，视为乙方违约，甲方不退还押金作为违约金，合同期满后，乙方要结清商铺租金、管理费、水电等一切费用。合同签订后，邓秋发向吴启良支付了6200元押金，吴启良未将押金返还给邓秋发。2020年8月24日，吴启良自行收回了商铺，吴启良陈述其拨打邓秋发的电话，邓秋发一直未接听，商铺一直由邓秋发的拍档在使用，其要求邓秋发拍档缴纳租金，不缴纳租金就要退租，后吴启良自行收回房屋，因退租时留下大量垃圾，邓秋发的拍档承诺向其支付垃圾费用。邓秋发陈述，从2020年2月其租金由其拍档支付，确认其拍档承诺过支付垃圾费，确认其拍档的意见视同邓秋发本人的意见。吴启良提交收据一张拟证明其支出了清理垃圾费100元，收据由钟华姬出具，载明，今收到朗悦君廷自编22号铺搞卫生、清垃圾费用共计100元。关于开锁费用，吴启良认为其在自行收回商铺的过程中，邓秋发未向其交接钥匙，其自行报警开锁产生了开锁费用200元，吴启良提交收据及报警回执拟证明其上述陈述。邓秋发对开锁费用不予认可，邓秋发陈述，吴启良要求收回商铺的当天，我拍档已经同意当天将钥匙交还给吴启良，吴启良自己等不及一定要强行开锁，故开锁费用不应当由其承担。对此，吴启良陈述，邓秋发拍档同意交接钥匙，但我已经等了一个小时都没有人来，我才报警开门，报警之后也通知了对方。吴启良认为其因处理租赁事宜请假两个月，从江西到广州花费了交通费440元，每月产生的误工费3000元。吴启良提交请假条拟证明其上述陈述。关于邓秋发答辩中陈述的受疫情影响，邓秋发称其承租商铺后用于经营生鲜店，因疫情生意不景气，但并无证据证明其遭受疫情影响的程度。吴启良陈述其诉讼请求中的违约金和滞纳金都是针对邓秋发逾期交租所主张的，因邓秋发逾期交租，其认为押金也应当作为违约金予以没收。本院认为，吴启良与邓秋发签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。邓秋发应当向吴启良支付其使用商铺期间的租金、物业管理费、水费、污水处理费、电费，邓秋发抗辩其受疫情影响，应当减免部分租金，邓秋发欠付的是2020年5月份之后的租金，根据广州市疫情的实际情况，邓秋发应当对其在2020年5月份之后仍然遭受疫情影响负举证证明责任，邓秋发并未提交任何证据证明其在2020年5月份之后仍然遭受疫情影响以及程度如何，故本院对邓秋发的抗辩意见不予采纳。邓秋发对吴启良主张的2020年5月份租金1300元、2020年6-8月租金10200元、物业管理费2847.9元、水费409.54元、污水费172.45元、2020年6至7月的电费1366.23元金额予以确认，故吴启良主张邓秋发向其支付上述费用，合理有据，本院予以支持。虽邓秋发不同意支付垃圾费100元，但邓秋发确认其拍档承诺支付垃圾费用，并确认其拍档的意见视同邓秋发的意见，故吴启良向邓秋发主张垃圾费100元，理据充分，本院予以支持。在邓秋发拍档同意当天交接钥匙的情况下，吴启良因自己等不及要求开锁产生的费用不应当由邓秋发承担，故吴启良主张开锁费用200元，本院不予支持。吴启良主张两个月的误工费6000元、交通费440元并无合同依据，本院不予支持。至于吴启良认为因邓秋发违约应当支付滞纳金2300元、赔偿违约金1000元及将押金6200元作为违约金予以没收，考察双方签订的合同，针对邓秋发逾期交租这一行为约定了：赔偿违约金1000元、按照实欠租金加收20%的滞纳金以及没收押金的违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。显然，双方在合同中约定的违约责任过分高于吴启良因邓秋发逾期交租的行为造成的损失，故本院根据合同履行程度、邓秋发逾期交租的数额、天数，结合本案案情，兼顾公平原则考虑，将逾期交租的违约责任调整为邓秋发向吴启良支付违约金1000元，吴启良主张滞纳金2300元及吴启良认为押金6200元应当作为违约金没收，本院不予采纳，涉案商铺已被吴启良自行收回，涉案合同无法继续履行，应当在吴启良收回商铺之日解除，依照合同解除的法律后果，吴启良应当将收取的押金予以返还，邓秋发在答辩意见中抗辩应当将押金抵扣欠付的租金，为了减轻双方当事人的诉累，本院在本案中一并处理押金的返还问题，因此，邓秋发应当向吴启良支付的租金数额为5300元（欠付租金11500元-押金6200元）。邓秋发逾期缴纳租金、管理费、水电费、污水处理费、垃圾费给吴启良造成资金占用的损失，故吴启良主张从起诉之日起开始计付上述费用的利息，本院予以支持，利息以10096.12元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。吴启良主张违约金的利息，于法无据，本院不予支持。因此，吴启良诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邓秋发于本判决发生法律效力之日起十日内向原告原告吴启良支付租金5300元（已与原告吴启良应当返还的押金6200元相抵扣）、物业管理费2847.9元、水费409.54元、污水费172.45元、2020年6至7月的电费1366.23元；二、被告邓秋发于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴启良支付违约金1000元；三、被告邓秋发于本判决发生法律效力之日起十日内向原告原告吴启良支付租金、物业管理费、水费、污水费、电费的利息，利息以10096.12元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年9月1日计至付清款项之日止；四、驳回原告吴启良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元，由原告吴启良负担87元，由被告邓秋发负担142元。本判决为终审判决。审判员  白一帆二〇二〇年十月二十七日法官助理李诗琪书记员孙诗韵方琢华