福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0602民初3217号 原告(反诉被告)：漳州旺达市场投资有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南坑北路**，统一社会信用代码91350602096416923U。 法定代表人：蔡景雄，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：许晓达、福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林正强，男，汉族，1969年5月2日出生，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：袁宝果，福建中门律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖宇鹏，福建中门律师事务所实习律师。 原告漳州旺达市场投资有限公司与被告林正强租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漳州旺达市场投资有限公司的法定代表人蔡景雄及委托诉讼代理人刘玲玲、被告林正强及其委托诉讼代理人袁宝果、赖宇鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州旺达市场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即拆除漳州旺达市场A7、A8铺位现有外接用电线路；2、判令被告支付给原告漳州旺达市场A7铺位违约金10000元；3、判令被告支付给原告漳州旺达市场A8铺位违约金10000元；4、判令被告赔偿原告因本案而支付的一审律师服务费3000元；5、判令被告赔偿原告因本案而支付的诉讼财产保全担保保险费500元；6、本案诉讼费用由被告承担；7、判令被告赔偿原告因本案而支付的一审反诉律师服务费3000元。事实和理由：原告与被告分别于2019年3月16日、2019年4月16日各签订一份《漳州旺达市场投资有限公司铺位租赁及商业服务合同》，约定原告作为出租方将位于漳州旺达市场A8、A7铺位（下称“该两铺位”）租赁给被告经营餐饮加生鲜并基于市场运营提供管理、推广、培育等商业服务；该两铺位的租赁期和商业服务期分别自2019年3月16日至2022年3月15日止、自2019年4月16日至2022年4月15日止；租赁期内，被告按所租用的铺位面积向原告支付租金、商业服务费，每月租金为3200元、商业服务费为4800元，被告签署合同时应向原告支付首期6个月的租金及商业服务费，之后每6个月为一期，被告应在上一期期限届满提前10个工作日支付下一期租金及商业服务费；被告逾期支付合同项下任何一项费用超过30天的，原告可单方面解除本合同，同时有权要求被告支付与履约保证金数额相等的违约金；被告逾期交还该两铺位及配套设施，除应当依照合同最后一个月的铺位租金、商业服务费等各项费用金额300%的标准支付逾期期间的铺位占有使用费、商业服务费等各项费用外，原告还有权没收被告的履约保证金；被告违反合同约定的，应当足额赔偿因此给原告造成的全部损失（损失包括但不限于律师费、诉讼财产保全担保费用等费用）。合同签订后，原告已依约履行了合同义务；但被告却未能依约按时支付租金及商业服务费，被告应当承担逾期违约责任。贵院受理原告漳州旺达市场投资有限公司诉被告林正强房屋租赁合同纠纷一案后，被告于2020年5月14日向原告出具《保证书》，明确表示拖欠款项是个人原因而并非受疫情等客观原因影响，并同意承担本案一半的诉讼费、原告律师费、财产保全费（申请及担保费）等相关联费用，同时保证拆除讼涉铺位现有外接用电线路，不再私自接市场外用电等。现被告虽然缴清了相关拖欠款项并支付了本案部分相关联费用3757.5元（其中诉讼费12.5元、原告律师费3000元、财产保全费245元及财产保全担保费500元），但却未能拆除讼涉铺位现有外接用电线路，经原告多次催告，被告至今仍未拆除，其行为已违反《漳州旺达市场投资有限公司铺位租赁及商业服务合同》（下称“讼涉合同”）第十八条补充条款第3点的约定及其《保证书》的承诺，亦违反了讼涉合同第七、八条的内容。本案被告既拖欠讼涉铺位租金、商业服务费等费用，又私接市场外围用电（违反了讼涉合同第七、八条的内容），根据讼涉合同第13.3（13.3.1、13.3.3）、13.4款的约定，被告应当分别向原告支付旺达市场A7、A8铺位与履约保证金数额相等的违约金各10000元，并依约应再赔偿原告本案律师费3000元、财产保全担保费500元。 林正强辩称：在疫情期间，已缴纳了租金，按照国家的政策，要求原告退还部分租金，判令原告退还已缴纳的律师费、诉讼费等费用。其不存在违约情形，希望按照国家的政策，适当减少一些租金，春节过后一直在协调适当减少部分租金。疫情期间也一直待在家里，无法开店，村里面的路也封了，直至4月下旬才开始经营。原告是属于部分的国有企业，应当按照国家的政策给予减少我部分租金。涉案的店铺已租赁五年了，今年是因为疫情的原因才拖欠租金的。在开庭之前（4月底前），陈铭、张总等人要求我搬出去，要求我赔偿违约金、律师费等费用，我叫我大哥去和原告协商，原告不肯减少。5月14日当天我就把租金和律师费等费用都交清了，水电费也都交清了。原告要求我拆除电线，这个电线是我向电业局正规申请的，因原告方的原因经常断电，我才不得不申请一个电表，还自己买电线等。被告没有违约，虽然迟付租金，是因为受到疫情的影响。保证书的内容存在不公平。 林正强向本院提出反诉诉讼请求：1、判决反诉被告减免反诉原告承租案涉房产三个月租金24000元，由反诉被告向反诉原告支付24000元；2、判决撤销《保证书》第二条保证内容；3、判决撤销《保证书》第五条保证内容，由反诉被告向反诉原告支付3757.5元。事实与理由：反诉原告林正强于2019年之前开始向反诉被告承租案涉房产，于2019年向反诉被告承租案涉房产并签订租赁协议，签订此协议之后自2020年2月开始遇新冠疫情导致反诉原告快餐店无法生产经营。后国务院、福建省政府、漳州市政府均要求涉国企出租房产可减免2个月至3个月租金。因新冠疫情导致反诉原告在被反诉被告起诉之后支付租金，并出具《保证书》。反诉原告支付租金之后，反诉被告未为反诉原告减免租金，并且强行要求反诉原告签具《保证书》拆除合同签订之前业已存在的电线电路并支付一半律师费、诉讼费、财产保全费。反诉原告认为，案涉房产电线电路在2019年签订租赁合同之前业已存在，并且是反诉原告与供电公司依据供电合同由供电公司拉设的电线电路，双方之间存在合同之债，反诉原告无权单方拆除依据合法之债设立的电线电路。为此，特向贵院具状起诉，请求贵院支持反诉原告的诉讼请求。 漳州旺达市场投资有限公司针对反诉请求辩称：一、反诉原告要求减免租金无事实和法律依据，且违背诚实信用原则，依法应予驳回。首先，漳州旺达市场系农贸综合市场并为芗城区猪肉批发集散地，作为漳州市区“菜篮子工程”在新冠疫情期间承担稳定民生职责，为保障市民日常生活的正常供给，新冠疫情期间市场投入大量的人力、防控物资并一直保持营业状态，反诉原告签约铺位系经营猪肉零售并非快餐店，其经营并不受疫情影响，反诉原告诉称遇新冠疫情导致无法经营不属实，且旺达市场并非省级国有经营性房产、答辩人也非漳州市属国有企业，反诉原告以此为由要求减免租金于法无据。其次，答辩人向贵院提起本案本诉后，反诉原告主动与答辩人进行协商请求答辩人撤诉，并出具《保证书》交予答辩人且实际支付了相应款项。但因反诉原告经答辩人多次催告，一直拒绝履行其《保证书》第二条“拆除现有外接用电线路”的保证，无奈答辩人只能相应变更本诉诉讼请求继续诉讼。本案反诉原告出具《保证书》后已自动支付所欠的租金及答辩人本诉关联费用的一半3757.5元，现却又出尔反尔改口要求答辩人减免租金及返还3757.5元，不仅违背其《保证书》的承诺且已严重违背诚实信用原则，依法应当予以驳回。二、反诉原告要求撤销其《保证书》第二条、第五条内容，于法无据且违背诚实信用原则，依法应予驳回。本案反诉原告所出具的《保证书》内容系其真实意思表示，现反诉原告出尔反尔要求撤销其承诺履行的内容，于法无据且违背诚实信用原则，依法应不予支持。本案不管案涉铺位现有外接用电线路是何时架设的，是否合法，都不影响反诉原告向答辩人保证拆除的履行，也不存在履行不能的情形，能架设就能拆除，无非是反诉原告自己拆除还是申请供电部门拆除的问题，本案应当依法判令反诉原告拆除案涉铺位现有外接用电线路；更何况本案案涉铺位现有外接用电线路的架设，本身存在跨界用电、居民用电违规用于商业的违法情形。综上所述，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并查明以下事实： 2019年3月16日，漳州旺达市场投资有限公司（甲方）与林正强（乙方）签订一份《铺位租赁及商业服务合同》，约定（摘要）：“1、甲方租赁给乙方投资编号为A8的铺位，双方共同测量核算并确认该铺位的计租面积为98平方米；2、该铺位租赁期和商业服务期均为3年，即自2019年3月16日至2022年3月15日止，甲方应于起租日将铺位交付给乙方；3、租赁期内，乙方按所租用的铺位面积向甲方支付租金，每月租金计人民币壹仟陆佰元整（1600元）、商业服务期内，乙方按所租用的铺位面积向甲方支付商业服务费，每月商业服务费计人民币贰仟肆佰元整（2400元）；4、乙方签署本合同时应向甲方支付首期6个月的租金人民币9600元及6个月的商业服务费人民币14400元，共计人民币贰万肆仟元整，之后每6个月为一期，乙方应在上一期期限届满提前10个工作日支付下一期租金及商业服务费；5、租赁期间，甲方将根据旺达市场运营情况直接或委托第三方向租户提供物业管理服务，届时乙方应当向甲方或第三方支付物业管理费，具体费用标准由甲方或第三方根据所提供的管理服务内容确定后统一通知租户，乙方届时如不接受该费用标准的，甲方有权解除本合同并不承担任何违约及赔偿责任；6、乙方于签署本合同时向甲方支付履约保证金，金额为人民币壹万元整；7、在合同期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为给甲方造成损失，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，以补偿甲方因此而造成的损失或者损害，履约保证金不足以支付的，甲方对乙方仍有追索权；8、乙方逾期支付本合同项下任何一项费用的，每逾期一天，必须每天按上述逾期支付费用数额的2‰向甲方支付违约金；且甲方有权对乙方所承租的铺位停水、停电，乙方对此没有异议；9、乙方的行为构成以下任一情形（乙方逾期支付本合同项下任何一项费用超过30天或在使用期限内，乙方累计3次逾期支付本合同项下费用的），甲方可单方面解除本合同，同时有权要求乙方支付与履约保证金数额相等的违约金；10、乙方违反本合同约定的，应当足额赔偿因此给甲方造成的全部损失（损失包括但不限于差旅费、律师费、诉讼财产保全担保费用、公告费、评估费等费用）；11、物业管理费每月每平方2元，每月与水电费同时缴交；12、租赁期间，未经甲方许可，乙方不得私接市场外围水电供日常使用，如有违约，所造成的任何损失，由乙方自行承担，甲方不承担任何责任且甲方有权单方面解除合同。”2019年4月16日，双方又就A8铺位另行签订一份《铺位租赁及商业服务合同》，租赁时间为2019年4月16日至2022年4月15日止外，其余条款与上述合同一致。上述合同签订后，被告依约缴纳相应摊位租金及商业服务费。但其中A7铺位自2020年1月16日起的租金及商业服务费未缴纳，A8铺位自2020年3月16日起的租金及商业服务费未缴纳，漳州旺达市场投资有限公司遂于2020年4月23日委托律师诉至本院，要求解除原、被告双方签订的两份《铺位租赁及商业服务合同》并支付占用费、违约金等。漳州旺达市场投资有限公司为此支付律师费6000元。诉讼过程中，经漳州旺达市场投资有限公司申请，本院于2020年4月29日作出(2020)闽0602民初3217号民事裁定书，裁定查封、冻结林正强名下价值相当于47000元的财产。漳州旺达市场投资有限公司为此预交财产保全申请费490元并支付诉讼保全保险费1000元。四、反诉支出律师费3000元。2020年5月14日，林正强经与漳州旺达市场投资有限公司庭外协商后，向漳州旺达市场投资有限公司出具一份《保证书》（摘要）：“1、本人向贵司申请日起3天内，缴清所欠租金及商业服务费6万元，连同3-4月份水电费931元、卫生费200元，总共合计61131元；2、本人保证，今后在营业当中，出于安全考虑及安监部门要求，不再私自接市场外用电，拆除现有外接用电线路；3、本人保证，今后按合同相关规定执行，不拖欠相关费用，遵守市场规章制度，服务市场管理；4、本人保证，今后同等事项，不头脑发热，一定与市场沟通解决；5、对本次所产生的诉讼费用、律师费、财产保全费等相关连费用总计75715元，本人愿意承担一半费用3757.5元。”同日，林正强向漳州旺达市场投资有限公司缴纳了上述保证书所载明的费用，并由漳州旺达市场投资有限公司开具一张增值税专用发票确认收到A7铺位2020年1月16日至2020年10月15日、A8铺位2020年3月16日至2020年9月15日的租金及摊位管理费共计60000元，一张非经营性专用收据载明收到诉讼费、律师费、财产保全费3757.5元以及相应的水电费、卫生费的收款收据。保证书出具后，林正强未拆迁其现有的用电线路。漳州旺达市场投资有限公司于2020年5月25日向本院申请变更诉讼请求如前所述1-6项诉讼请求。林正强于2020年6月1日向本院提出反诉。漳州旺达市场投资有限公司为此又支付律师费3000元，并于2020年6月18日向本院增加第7项诉讼请求。 上述事实有原、被告双方提供的漳州旺达市场投资有限公司铺位租赁及商业服务合同贰份、漳州市芗城区人民政府专题会议纪要、芗城区中心城区规划范围内建设申报备案表、关于旺达市场要求转型为农贸综合市场的报告、委托代理合同、福建增值税普通发票、诉讼保全责任保险保险单、福建增值税电子普通发票、保证书、委托代理合同、福建增值税普通发票、房租发票、收据及原被告庭审陈述为据，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行合同义务。原告主张被告迟延缴纳租金造成违约而应当向其支付A7铺位违约金10000元、A8铺位违约金10000元、因本案而支付的一审律师服务费3000元、因本案而支付的诉讼财产保全担保保险费500元、因本案而支付的一审反诉律师服务费3000元，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条关于合同案件的审理第5点：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者经营收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”林正强欠缴的租金分别为A7铺位2020年1月16日起及A8铺位2020年3月16日起的租金，根据合同约定应于上一期期限届满提前10个工作日支付，故林正强欠缴A7铺位租金的行为确实存在违约，但欠缴A8铺位租金的行为，因恰逢疫情爆发期，且其经营的快餐行业亦属于受疫情影响明显的行业，故对欠缴A8铺位租金的行为，不宜认定为违约行为，因双方在诉讼过程中自行庭外和解，由林正强出具《保证书》并按约定缴纳了相应的租金，原告亦予以认可并收取，且原告也撤回了解除合同的诉讼请求，应视为原告对被告欠缴A7铺位租金违约行为的谅解且同意对因该违约行为导致的损失由被告承担律师费、财产保全费等相关费用的一半即3757.5元，根据诚实信用原则，原告无权再主张被告承担违约金、律师费等损失，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于反诉部分的律师费，并不属于因被告违约导致的诉讼，故原告要求被告支付反诉律师费缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告拆除漳州旺达市场A7、A8铺位现有外接用电线路的诉讼请求，该诉求不属于法院受理的民事诉讼范围，本院不予审理。对于反诉原告林正强要求反诉被告漳州旺达市场投资有限公司返还租金24000元，因林正强已自愿缴纳相应租金，故该诉求于法无据，应予驳回；对于林正强要求撤销保证书第二条内容的诉求，林正强没有证据证明其作出该行为系基于重大误解实施或者对方以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下实施等法律规定的可撤销的情形，应予驳回；对于林正强要求漳州旺达市场投资有限公司返还因本案而支出的诉讼费用、律师费、财产保全等相关费用3757.5元，如前所述，系双方对林正强逾期缴纳A7铺位租金导致违约产生的损失赔偿约定，不违反法律法规的强制性规定，林正强主张返还，亦有违诚实信用原则，应予驳回。 综上所述，本诉原告漳州旺达市场投资有限公司的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回；反诉原告林正强的反诉请求，亦缺乏依据，应予驳回。对于原告诉求中不属于法院受理的民事诉讼范围的事项，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条和《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、驳回漳州旺达市场投资有限公司的诉讼请求； 二、驳回林正强的反诉诉讼请求。 案件受理费462.5元、财产保全申请费490元，由漳州旺达市场投资有限公司负担；案件反诉受理费247元，由林正强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院人民法院。 审 判 长  黄福真 人民陪审员  洪添福 人民陪审员  刘亚火 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理  吴泽帅 书 记 员  沈惠森 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。