江苏省灌南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0724民初2462号 原告：葛岩，男，1991年9月18日生，汉族，居民，住灌云县。 委托诉讼代理人：张凯，江苏连众律师事务所律师。 被告：连云港国岩实业有限公司，住所地灌云县伊山镇山西村****，统一社会信用代码913207236632984502。 法定代表人：卢长金，执行董事。 委托诉讼代理人：钱静，江苏法哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯树春，江苏法哲律师事务所律师。 原告葛岩与连云港国某实业有限公司（以下简称国某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛岩及其委托诉讼代理人张凯，被告国某公司的委托诉讼代理人钱静、冯树春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛岩向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告协助原告将坐落于灌云县伊山镇山西村七组110号云龙山庄23幢1单元101号房屋所有权证登记在原告名下；2.判令被告协助原告葛岩将坐落于灌云县伊山镇山西村七组110号云龙山庄23幢2号车库所有权证登记在原告名下；3.判令被告支付延迟办理房屋产权证违约金107737.5元（以845000元为基数，按年利率6%*1.5倍，暂从2018年11月29日算至2020年4月28日）。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为判令被告支付延期交房违约金6253元（以845000元为基数，按日万分之一，从2018年8月31日算至2018年11月13日），支付延迟办理房屋产权证违约金91682.5元（以845000元为基数，按年利率6%*1.5倍，从2019年2月14日算至2020年4月28日），以上合计97935.5元。事实和理由：原告于2017年11月购买被告所开发的位于灌云县商品房并签订购房合同，合同约定购房款为845000元，约定于2018年8月30日交房，并于交房后3个月内办理产权登记。原告在取得房屋钥匙后，被告迟迟未办理相关产权登记。因被告未能及时办理权属证书，造成原告户口不能迁入，工作、就医、子女上学等遇到障碍，房屋不能上市交易、获利，不能成立业主委员会，不能享有业主委员会服务，经济损失持续扩大。为此，原告诉至本院。 被告国某公司辩解：1、原告主张延期办证违约金没有事实和法律依据，合同第十五条约定，因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得产权证书的，由出卖人承担因国家和政府有关部门调高相应的税费而增加费用的责任，双方就延期办证的违约责任已作出明确约定，如被告违约，应严格按照该约定履行；2、本案因灌云县人民政府调整生态红线对被告享有的国有土地3783.42平方米土地使用权进行收回，并拆除该土地上的7.8.9号建造楼房，导致被告原取得的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证等证书由政府职能部门收回进行变更，目前该变更程序仍在进行当中，故政府行为导致延期办证，被告不存在过错，应免除相应责任；3、原告主张办理车库所有权证，双方没有签订书面合同对该办证等事项进行约定，不应得到支持；4、原告主张的延期交房违约金，根据合同第九条约定，出卖人按日向购买人支付按房价万分之0.1的每日的违约金，被告如存在延期交付，应当按照约定履行；5、原告主张的按年利率6%*1.5没有法律依据。综上所述请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同书》，双方约定：原告购买被告开发的位于灌云县房屋一套，房屋面积183.69平方米，单价4600.14元，房屋总价款845000元；买受人于签订本合同时交付购房款345000元，余款500000元在2017年11月14日前到账，出卖人应当在2018年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款价万分之0.1的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之0.1；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担因国家和政府有关部分调高相应的税费而增加。 合同签订后，原告按约定交纳了购房款，原告还向被告交纳了车库款95000元。2018年11月13日，被告国某公司向原告交付案涉房屋。 被告为支持其抗辩，提交证据1、国有土地使用证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证各一份，证明被告开发的该小区手续齐全、合法经营；2、灌云县自然资源规划局《关于收回云龙山庄部分地块国有建设用地使用权的请示》文件复印件，证明案涉房屋所在小区的土地使用权因调整生态红线被收回，地，地上建筑物7.8号被拆除；3、协议书原件，证明被告正在建筑的7.8.9号楼被拆除，土地被收回，由灌云县住房和城乡建设局补偿被告960.8406万元；4、灌云县自然资源和规划局出具的情况说明一份，证明因土地被收回、楼房被拆除、被告原办理的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设施工许可证被政府职能部门收回并进行变更，变更手续正在办理中，本案延期办证是由政府行为导致，被告不具有过错，应免除责任。原告质证称证据1反映被告手续齐全，但迟迟未履行办证义务，系违约行为；2、3、4不能达到其证明目的，即使是政府原因造成，在商品房买卖合同未明确约定政府原因可以免除或者减轻被告协助原告办理房产证义务的情况下，根据合同相对性，被告仍应承担相应的违约责任，而不应由原告承担该损失。 本院认为，原告与被告国某公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。 针对原告的第1项诉求，根据已查明事实，案涉房屋所在小区的相关登记证书仍在办理变更手续过程中，而办理该变更手续为行政机关职责范围，并非法院判决能够处理，故案涉房屋因尚并不具备办理产权过户条件，对原告该项诉求，本院暂不予支持，原告可待案涉房屋符合办理过户手续时另行起诉。 针对原告的第2项诉求，原告并未提供证据证明案涉车库符合办理所有权证条件，也未提供证据证明合同约定被告负有何种协助办理义务，又因上述针对第1项诉求的原因，故对原告该项诉求，本院亦不予支持。 针对原告的第3项诉求中的延期交房违约金，根据已查明事实，被告逾期交房天数为75天，原告要求按每日万分之一计算，本院认为，首先合同对逾期交房的违约责任有明确约定，即按每日万分之0.1计算，故应按合同约定计算违约金，原告要求调整违约金，仅提供0518房产网、安居客房产网载明的案涉小区现市场价证明无法交易的损失，但未提供证据证明其与他人之间就案涉房屋存在买卖关系，故不能认定原告所称损失为其实际损失，对该证据的证明目的本院不予认可；其次，与交房相对应的义务为买受人的付款义务，合同第七条约定如买受人逾期付款，也是按万分之0.1计算违约金，该违约金计算方法与延期交房违约金计算方法一致，符合公平原则，故也不宜调整违约金计算标准。综上，对原告要求被告给付延期交房违约金的诉求，本院依法调整为634元（845000元×75天×0.1‱）。 针对原告的第3项诉求中的延期办理产权证违约金，双方对被告应于2019年2月13日前按合同约定履行其相关义务未表异议。原告称合同第十五条第3项约定为税费承担，而非违约金，应视为未约定违约金，故应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告辩解按合同约定，税费每年都在增加，如因延迟办证导致的增加税费应由被告承担。本院认为违约责任实质为损害赔偿责任，现实中商品房买卖产生的税费系由买房人承担，而相关税率存在调整的可能，在未有违约行为发生时，该费用如遇调高，调高部分仍应由买房人承担，案涉合同约定前提为出卖人违约，由此导致增加的税费由出卖人承担，因税费开票人为买房人，需以买房人名义交纳，增加部分为买房人的直接经济损失，而合同对该部分损失由谁负担有明确约定，且该第3项约定与前两项违约责任约定并列，也应视为违约责任的选择条款，故应视为合同对逾期办理产权登记的违约责任有明文约定。综上，因该约定的增加税费尚未实际发生，故对原告主张的该项违约金金额，本院暂不作调整支持。另，原告如认为该项违约责任过低并要求调整，可待证据充分后另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告连云港国岩实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告葛岩违约金634元； 二、驳回原告葛岩的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1124元，由被告连云港国岩实业有限公司负担7元，原告已预交，被告在兑现上述款项时一并支付原告，原告负担1117元（已交纳）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 审 判 员 苗仕举 二〇二〇年十月十七日 法官助理 王广太 书 记 员 刘 静 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。