陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)陕01民再30号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：曹百乾，男，1962年9月27日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：西安新都实业发展有限公司。住所地：陕西省西安市长安区郭杜北街**五龙大厦。法定代表人：王现伦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：侯卓，陕西潇耀律师事务所律师。一审第三人：陕西省公安厅交通警察总队。。住所地：西安市雁塔区长安南路**负责人：李昌，该总队政委。再审申请人曹百乾因与被申请人西安新都实业发展有限公司（以下简称新都公司）、一审第三人陕西省公安厅交通警察总队（以下简称交警总队）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终4937号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年11月28日作出（2019）陕民申2306号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹百乾再审请求：1、撤销二审判决及一审判决第二至五项，维持一审判决第一项，并依法改判：（1）驳回新都公司的全部诉讼请求；（2）新都公司返还曹百乾已付房屋租金140万元；（3）新都公司赔偿曹百乾装修损失137.25万元，生活服务设施费45.53万元，网络改造、监控安装、宣传费25.3373万元。2、本案一、二审诉讼费由新都公司负担。事实和理由：1、原二审判决确定租赁合同无效的民事责任，明显违背法律规定和立法本意，属适用法律确有错误，曹百乾对合同无效没有过错。2、原二审判决对曹百乾要求赔偿装修损失及网络改造、监控安装、宣传费用的诉请，未予审查、认定和处理，属遗漏诉讼请求，新都公司应当赔偿曹百乾因合同无效所受到的损失。3、原二审法院判令曹百乾支付新都公司房屋使用费、租金、水电、物业、空调、电话费，并驳回曹百乾要求新都公司返还房屋租金的反诉请求，没有事实和法律依据，属判决错误。新都公司辩称，首先，对有关争议事项的意见。一、曹百乾占有使用房屋期间，应当向我公司支付租金（房屋使用费）；二、曹百乾对合同无法履行有完全过错，应当对损失承担全部责任。1、曹百乾不按约定支付房租（房屋占用费）及相关物业等费用，是导致合同无法履行、我公司损失重大的主要起因。2、曹百乾开办月子会所，选择了消防法规禁止的3层以上，是导致合同无法履行、我公司受损的根本原因。三、曹百乾应当赔偿我公司的装修损失。四、曹百乾的违约造成整栋大厦被交警总队收回，应当赔偿我公司损失。其次，对曹百乾错误意见的反驳。一、原二审法院认定我公司应该知晓该建筑物的建设工程规划审批手续不全，对导致租赁合同无效负有一定过错，该认定有误。我公司通过法院拍卖取得经营权。法院未告知没有工程规划许可证事宜，我公司不应承担没有规划许可证带来的不利后果。二、没有规划许可证并不会造成曹百乾的损失，曹百乾的装修损失与没有规划许可证之间没有因果关系。三、曹百乾的装修损失过错在其自己，其应自行承担全部损失。四、曹百乾称其一直未实际使用租赁房屋，与事实严重不符。再次，2013年10月25日以后，曹百乾正常使用房屋，仍应按约定标准支付房屋使用费，原一、二审认定有误，应予更正。综上，对于新都公司的诉求恳请支持，对曹百乾的诉求请求驳回。新都公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与曹百乾的租赁合同；2、判令曹百乾支付拖欠的水、电、空调费96173.07元，并恢复原状，承担违约金30万元。后增加诉讼请求：1、判令曹百乾清偿截止2013年10月24日欠费（水电、物业、空调、电话费）计19****.26元；2、判令曹百乾清偿房租截止2013年10月24日计471627.40元；3、判令曹百乾清偿2013年10月25日至2014年3月30日因五楼未交的欠费计31××2.01元；4、判令曹百乾清偿2013年10月25日至2014年3月30日的因五楼未交的房租为227109.55元。以上四项共计921349.22元。增加诉讼请求：判令曹百乾支付2014年4月1日至2015年10月15日的房租共计562天的房租占用费850916元。曹百乾向一审法院提出反诉请求：1、依法解除双方之间的合同；2、判令新都公司承担因过错导致合同不能实际履行给曹百乾造成的直接损失165.38万元；3、反诉费用由新都公司负担。后变更其反诉请求为：1、判令双方签订的房屋租赁合同无效，并判令新都公司返还曹百乾无法经营，造成合同实际不能履行所支付的房屋租金140万元；2、判令新都公司赔偿因合同无效导致曹百乾支付的已装修房屋的装修费用137.25万元；3、判令新都公司赔偿曹百乾因经营需要配置的生活服务设施费用45.53万元；4、判令新都公司赔偿曹百乾网络改造、监控安装及部分宣传费用25.3373万元；5、判令新都公司赔偿曹百乾由法院认定的其他损失；6、反诉费用由新都公司负担。一审法院认定事实：位于西安市雁塔区长安南路**交警总队大厦的所有权人系交警总队。2006年8月14日，根据西安市中级人民法院（2005）西执民字第184-1号民事裁定书，新都公司承继陕西省高级人民法院（2004）陕民一终字第00048号民事判决书第三项陕西安泰酒店有限责任公司与交警总队签订的《合同协议书》的权利义务，将位于西安市安泰酒店1-15层总面积15097.7平方米10年的经营收益权归新都公司所有。2012年5月11日，甲方新都公司与乙方曹百乾、丙方交警总队培训中心签订租赁合同，将该大厦五层、六层、七层的房间出租给曹百乾使用。合同约定：新都公司现状场地出租给曹百乾，曹百乾认可并由曹百乾改建、完善。但改建不能改变房间布局。该房屋的租赁期限为6年，自2012年5月14日起至2018年6月29日止，第一年（2012年5月14日至2013年6月29日）租金为140万元，该期限包括45天装修免租期。第二年（2013年6月30日至2014年6月30日）租金为148.4万元。第三年租金与第二年相同，第四年开始至第六年结束（2016年至2018年）租金每年为154万元。曹百乾在新都公司向其交付房屋之日起一次性向新都公司交纳改造装修保证金10万元。合同还约定，曹百乾租赁新都公司酒店客房改造经营月子会所，对酒店客房装修进行改造，届时如果曹百乾中途退租将对新都公司损失巨大，因此，在租赁期内，曹百乾租赁未满三年时退租，曹百乾同意租金按三年计算支付新都公司，三年以后租赁不能到合同期届满退租时，需承担30万元违约金。曹百乾如果逾期未交纳合同约定应当由曹百乾交纳的各项费用，或未按合同约定支付场地租金的，新都公司有权解除合同，收回出租房屋。合同第十六条约定，丙方交警总队培训中心同意、认可甲乙双方合同全部条款，乙方支付房租时，甲方和丙方同意由乙方直接支付至丙方或甲方账户。甲方认可并由甲方出具收据。合同签订后，新都公司向曹百乾交付了约定的全部房屋，曹百乾接收了房屋并装修使用。但曹百乾并未按时交纳第一年租金。2012年6月14日，新都公司给曹百乾发出《关于催收场地租金的联系函》。2012年7月26日，新都公司第二次发出《催款通知》，要求曹百乾支付第一次付款。2012年7月26日，新都公司第三次发出催款通知，要求曹百乾支付剩余的60万元，否则将于2012年8月1日起收取每天1%房租的滞纳金，2012年10月15日前的物业费7528元、空调费28230元。2013年5月19日，新都公司向曹百乾发出催款通知，要求曹百乾于2013年5月25日之前交清水电费、物业费、空调费、电话费9****.4元，下半年租金742000元，共计841116.54元。2013年9月1日，曹百乾向新都公司提出书面申请表示，双方的租赁合同纠纷尚在诉讼中，考虑到新都公司出租的酒店未经消防验收，消防栓和消防井系统尚未贯通，没有注水运行，存在重大安全隐患，为降低风险，减少安全隐患，申请退还承租的七层和六层。2013年10月23日，曹百乾再次致函新都公司，表示其已于2013年10月24日将6-7层全部腾空，至此其不再承担6-7楼所产生的一切费用。2013年10月23日，交警总队培训中心向一审法院提交书面情况说明，表示交警总队培训中心同意解除合同。2010年5月28日，西安市雁塔区公安消防大队给西安新都公司发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2012年6月13日，新都公司给曹百乾发出《关于酒店楼层消防通道、防火门不得随意改造的联系函》，表示在改造酒店五、六、七楼楼梯间消防门时，应遵守国家消防有关规定标准，因占用、圈占、堵塞、封闭、疏散通道造成消防部门检查不合格，出现安全事故责任由曹百乾自行负责，造成相关经济处罚由曹百乾自行承担。2012年10月26日，西安市雁塔公安消防大队向新都公司发出《责令改正通知书》，表示发现该单位有消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，占用、堵塞、封闭、疏散通道、安全出口。2012年11月12日，曹百乾向新都公司发出关于空调供给时间等问题的反映，要求进行协调处理。2013年6月8日，西安市雁塔区公安消防大队发出临时查封决定书，表示涉案房屋存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，自动喷水灭火系统、室内消水栓系统无法正常运行，防烟楼梯间的门损坏率超过20%，5、6、7层设置月子会所。查封期限为2013年6月8日至2013年7月8日。逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限的限制。另查明，该大厦在建设时有建筑工程总平面图，而没有办理建设工程规划许可证。一审法院向新都公司、曹百乾释明：经审查，该租赁合同违反了法律的强制性规定，可能导致无效，双方是否变更诉讼请求。新都公司表示，如果合同无效，要求确认合同无效，并要求曹百乾支付房屋占用费及其他费用，曹百乾认为合同的无效原因是新都公司没有取得建设工程规划许可证及消防许可证所致，坚持反诉意见。曹百乾还提交装修过程施工合同，表示房屋的装修费用为136.8万元。一审法院判决：一、原告西安新都实业发展有限公司与被告曹百乾签订的租赁合同无效；二、被告曹百乾于本判决生效之日起十日内支付原告西安新都实业发展有限公司2013年10月24日之前的房屋使用费471627.40元及2013年10月25日至2015年10月15日的房屋使用费359341.85元；三、被告曹百乾于本判决生效之日起十日内支付原告西安新都实业发展有限公司2013年10月24日之前的水电、物业、空调、电话费19****.26元及2013年10月25日至2014年3月30日的水电、物业、空调、电话费3****.01元。四、驳回原告西安新都实业发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告曹百乾的全部反诉请求。本诉案件受理费76898元，由新都公司负担26898元，曹百乾负担50000元，因新都公司已预交，故曹百乾在履行生效判决时将其负担的案件受理费一并支付于西安新都实业发展有限公司。反诉案件受理费17325元，由曹百乾负担。曹百乾不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判新都公司返还租赁费、赔偿房屋装修损失277.5万元；2、一、二审诉讼费用由新都公司负担。二审法院认定事实：一审法院查明的事实清楚，予以确认。二审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，新都公司与曹百乾、交警总队就涉案房屋签订了租赁合同，因涉案房屋所在的西安市雁塔区长安南路123号交警总队大厦在建设时，并未取得建设工程规划许可证，此后亦未补办建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故三方签订的租赁合同因违反上述司法解释的规定，应当认定为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在签订租赁合同后，新都公司将涉案房屋交付于曹百乾，曹百乾对该房屋亦占有使用经营，故一审法院参照租金标准判决曹百乾支付2013年10月24日之前的五、六、七层房屋占有使用费471627.40元，支付2013年10月25日至2015年10月15日期间五层房屋的部分占有使用费359341.85元，并无不当。另曹百乾在使用上述房屋期间产生了水电费、物业费、空调费、电话费等，一审法院判令曹百乾向新都公司支付上述费用，亦无不妥。因而，曹百乾要求新都公司返还第一年度的租金140万元，没有事实和法律依据。由于房屋租赁合同系新都公司、交警总队与曹百乾三方签订，且该合同约定涉案房屋系现状出租，此外，曹百乾并无证据证明新都公司有故意隐瞒、欺诈的行为和事实，故曹百乾上诉主张要求追究新都公司实施欺诈、隐瞒行为的法律责任，依法不能成立。新都公司虽然系通过人民法院的执行程序取得了涉案房屋所在大楼1-15层的10年经营收益权，但其应该知晓该建筑物的建设工程规划审批手续不全，在使用收益时会有所限制，仍将其中的部分房屋出租给曹百乾用于开办月子会所，对导致涉案租赁合同无效，负有一定的过错。曹百乾作为开办月子会所的主体，应该知晓和了解开办会所对经营场所的要求，但其未尽谨慎审查义务，即与新都公司签订合同租用涉案房屋，对导致涉案租赁合同无效，亦负有相应的责任。因此，一审法院认定双方对该涉案租赁合同的无效均无责任，显属不当。关于曹百乾主张赔偿装修损失一节，其上诉称为经营月子会所对涉案房屋投资装修花费137.25万元，新都公司对此不予认可。由于双方对涉案房屋的装修花费及装修残值争议很大，曹百乾所举证据亦不足以证明其主张的花费和价值，且在一、二审期间双方均未对上述争议事项申请进行评估，另一审法院系以新都公司对涉案租赁合同无效没有过错为由，判决驳回了曹百乾对赔偿装修损失的诉请，并未对涉案房屋的装修花费和残值进行审查和认定，因此，为切实保护双方当事人的合法权益和诉讼权利，本案二审不宜对涉案房屋的装修花费和残值予以认定，不宜对曹百乾要求赔偿装修损失的诉请进行处理，双方可另行协商或另案主张。综上所述，曹百乾要求判令新都公司返还租赁费的上诉请求依法不予支持，但由于其上诉理由部分成立，故一审判决依法应予变更。二审法院判决：一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2502号民事判决第一、二、三、四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2502号民事判决第五项即：“驳回反诉原告曹百乾的全部反诉请求。”的内容为：驳回曹百乾要求西安新都实业发展有限公司返还房屋租金140万元、赔偿生活服务设施费用45.53万元的反诉请求。一审案件受理费的负担问题按一审判决执行；二审案件受理费14372元，由上诉人曹百乾负担。本案再审查明，曹百乾反诉请求赔偿房屋装修、设施设备改造、宣传工作等方面的费用损失，并提交涉案房屋装修合同及原材料购买合同、货物收款收据等作为证据，其中有部分证据能够较为清晰地反映案件事实。以此为据，案涉装修改造的相关花费如下：1、2012年5月20日木门订货合同及收款凭据：木门及门套、飘窗等共计68250元；2、2012年5月22日铝合金门订货单及收款收据：铝合金门及配件共计17980元；3、2012年6月18日塑胶地板铺装合同、供货单等：塑胶地板购买及铺装价格135000元；4、2012年8月2日壁纸供货及施工安装单据：整套壁纸购买安装共花费78522元；5、2012年7月7日铝扣板供货、吊顶安装合同等：多元吊顶组合购买及安装费用16757元；6、2012年7月19日至8月29日期间配件、五金、材料等供货单、销售清单、收款收据23张：螺丝、生胶带、管材、线材、报警系统、风机、门窗轨道、窗帘轨道、水漏、烟罩共计59458元。以上共计375967元。其余查明事实与原审查明事实基本一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点问题是：租赁合同无法履行的根本原因及过错责任的承担问题。首先，案涉房屋缺少建设规划手续属实，合同违反法律强制性规定应属无效，但合同无效并不必然导致城镇房屋租赁合同无法继续履行，当事人亦不能仅因合同无效对自身违约行为不承担责任。经查，案涉房屋租赁合同未能履行系因2013年6月期间雁塔公安消防大队向新都公司发出临时查封决定书，认为酒店存在火灾隐患，威胁公共安全，在此情况下月子中心无法经营。故合同不能履行并非新都公司提供了缺乏建设手续的房屋，而是该房屋设施违反了消防法规的禁止性规定从而无法继续履行，故本案应予查明其中原由，并据此确定双方当事人的过错及其责任。一审判决以双方对合同无效均无过错认为新都公司不承担责任显属不当；二审判决对赔偿装修损失一节不予处理系遗漏诉请，亦属不当。对于消防部门作出临时查封决定，新都公司认为其原因在于曹百乾经新都公司多次要求拒不进行消防整改，未及时消除安全隐患，从而导致未通过检查，责任在于曹百乾。但据查封决定书的内容反映，被查封单位系新都公司，送达对象及签收人均是新都公司，其上所列举包括“自动喷水灭火系统、室内消水栓系统无法正常运行，防烟楼梯间的门损坏率超过20%”等三项安全隐患问题的表述，并不能确认问题仅指向月子会所，依据常理更应指向整栋建筑。尤其是“自动喷水灭火系统、室内消水栓系统无法正常运行”一节，显系建筑整体所存在的消防设施设备故障，并非仅针对于月子会所。故此，新都公司认为消防问题与自身无关的理由缺乏充分的说服力，再审难以采信。另外，决定书明确提到月子中心修建于4层之上违反规定，故曹百乾作为该月子中心经营人自应承担相应的过错责任。综合上述情况，再审认定新都公司和曹百乾作为本案房屋租赁合同双方当事人，在签订和履行房屋租赁协议过程中均存在过错，新都公司应承担60%的责任，曹百乾负40%的责任。关于损失的确定和责任的分配问题。曹百乾主张新都公司应赔偿装修、设施改造、宣传花费等多项费用。因涉案房屋原状已不复存在，无法进行评估工作，结合双方当事人认可曹百乾确有对房屋进行过装修，故其在房屋装修改造期间有所花费应属客观存在的事实。但曹百乾所提交的证据并不能完全印证其陈述的事实，其中装修施工合同并无相应施工结算凭证作为支持，再审难以单独采信该份证据。根据再审认定的证据所反映出的事实为，曹百乾在月子中心装修期间购买安装了木门、铝合金门、壁纸、吊顶、配件、厨房设施等，对房屋进行过软装改造，共计花费375967元。对其余证据，再审不予采信。根据曹百乾现有证据，结合对房屋面积、经营状况等因素的综合考虑，再审酌情认定曹百乾在装修改造过程中花费376000元。基于双方对合同不能履行均存在一定过错，新都公司应予赔偿曹百乾房屋装修改造等损失225600元。对于房屋租金及水电费等，因该费用系曹百乾占用房屋期间所产生，故其要求予以退还该笔费用的理由缺乏事实依据，再审依法不予支持。综上，曹百乾的再审请求部分成立。原审判决认定事实存在不妥之处，再审应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院(2018)陕01民终4937号民事判决及西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2502号民事判决第五项；二、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2502号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；三、西安新都实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付曹百乾房屋装修、改造等费用225600元；四、驳回曹百乾的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费76898元，由西安新都实业发展有限公司负担26898元，曹百乾负担50000元，反诉案件受理费17325元，由曹百乾负担12000元，西安新都实业发展有限公司负担5325元。二审案件受理费14372元，由曹百乾负担11000元，西安新都实业发展有限公司负担3372元。本判决为终审判决。审判长 车 宾审判员 王笑天审判员 张 磊二〇二〇年十月十三日书记员 黄雯婷