湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0281民初3548号原告：湖南悦豪物业管理有限公司醴陵分公司，住所地：醴陵市青云北路马放塘**。负责人：谭卫平，总经理。委托诉讼代理人：胡辉，女，1982年4月17日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，提起上诉、反诉、代收法律文书等。被告：宋伟平，女，1981年10月15日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。原告湖南悦豪物业管理有限公司醴陵分公司与被告宋伟平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南悦豪物业管理有限公司醴陵分公司的委托诉讼代理人胡辉，被告宋伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南悦豪物业管理有限公司醴陵分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费2464元；2、判令被告立即支付滞纳金234.26元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2015年10月15日与醴陵新华联房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，原告按照合同要求提供了全面的物业管理服务，但被告自2019年9月起拒缴物业费，理由是对物业服务不满意。原告多次催缴物业费，但被告一直未缴纳。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决如所请。被告宋伟平辩称，被告确系从2019年10月开始未缴物业费，但被告不是不缴物业费，而是想通过缓交物业费的方式，让原告把应做的服务做到位，解决被告反映的诸多问题。自2018年7月入住紫荆苑小区至今，原告对被告反映的油烟入屋、架空层麻将馆扰民、7栋与8栋间喷泉池池水腐臭问题、垃圾转运中随地可见的残余垃圾及腐臭问题以及小区安全等问题从未与被告进行面对面的沟通，亦未进行整改。被告认为原告未履行服务义务是导致业主想要缓交物业费的原因。为证明原告物业管理服务过程中不尽职尽责的表现，被告将存在的问题列举如下：一、房屋油烟问题：被告多次反映该问题，但原告一直未解决，在2020年10月8日，原告在被告要求下安排了人员到被告家中进行了现场查看油烟问题，但得出的结论是被告家门外楼道有油烟味，但被告家中没有，被告及亲属对该结果表示质疑，但原告强调这属于开发商的问题。从反映问题到现在，原告及开发商都没有来解决此问题。二、被告家位于一楼，楼下架空层被买断作为开设麻将馆，被告作为低层住户经常遭受麻将馆产生的噪音影响。今年9月，社区在被告小区7栋架空层建起了邻里中心，大大改善了小区居民的生活品质，但也让被告有了一些思考，也就是说架空层是属于业主的公益用房，被告不得不怀疑用于开设麻将馆的架空层是属于出售给私人还是原告为盈利而出租。三、垃圾转运、臭水、废弃垃圾导致每天早上臭气熏天：向原告反映了该问题，原告回复了该问题但一直没得到解决。四、7栋与8栋之间有一个喷水池，但只有2017年11月交房时使用过，至今都没有再使用。在2019年开春时，在众多业主的要求下进行了一次整改并开始蓄水，但蓄水之后喷水池成了一潭死水，给小区内幼儿的玩耍带来了巨大的安全隐患，通过业主多次的强烈谴责，原告索性将池水放掉了事，如今的水池成了一个干池子。五、小区楼道及电梯内广告收入问题。根据相关法律规定，小区楼道和电梯是我们小区业主的公摊面积，但被告所住的7栋内两部电梯加楼道的广告就有11个，该笔收入从未公示也未告知业主。六、作为物业服务企业，原告对小区的安全隐患应给予高度重视，但原告对于小区违建可以视而不见，在11栋顶楼就有人加盖钢结构雨棚，给小区居民带了安全隐患和不良影响。七、安全问题及小区内的准入制度。小区内经常有外来人员出入小区，小区的准入管理较为松散，2019年3月，曾有外来人员在7栋顶楼跳楼自杀，当时跳楼者摔死之处位于被告主卧窗户下，导致被告曾有一段时间不敢单独在家。八、小区车辆行驶及停泊的管理：7栋消防通道处常常被车子乱停乱放拥堵，导致无法通行，原告从未制止。被告请求法院责成原告对上述问题给予明确答复，如果是开发商遗留问题，请原告帮业主联系开发商方面解决问题，如果是原告的问题，也请给出书面答复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的照片以及微信聊天记录，该证据能在一定程度上证明原告在对小区进行物业管理服务过程中存在一般瑕疵，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宋伟平系醴陵市紫荆苑7栋2单元104号房屋（建筑面积：143.42平方米）的业主。2015年10月15日，醴陵新华联房地产开发有限公司与原告签订《醴陵新华联广场紫荆苑前期物业服务合同》，合同约定：由原告对醴陵新华广场紫荆苑项目提供前期物业管理服务，包括对物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定如下：紫荆苑住宅物业费：2.3元/月/平方米；醴陵新华联房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金；本合同期限自2015年9月15日起至紫荆苑业主大会成立并签订《物业服务合同》止，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对双方其他权利义务、物业的经营与管理等进行了约定。2017年11月1日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：由原告对紫荆苑小区提供物业管理服务，包括对房屋建筑共用部位的日常养护和管理，共用设施设备的运行、日常维护维修、养护和管理，共用设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，公共区域的绿化养护与管理等；物业管理服务费：自2017年11月1日开始预交物业服务费，自2019年1月1日起交费，交费可以按月、季、年等方式支付，在每周期后15日前交纳下一个周期的物业费，在交费周期第一个月和期末最后一个月，不足一个月的按照实际天数进行结算；物业管理服务费标准：住宅：1.5元/建筑平方米/月；物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订了物业服务合同生效日止。合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告未按期向原告交纳2019年9月的物业管理费97.9元，以及自2019年10月1日起至2020年8月31日止的物业管理费。原告多次催收未果，故诉至本院要求处理。另查明，原告确已对紫荆苑小区提供了物业管理服务，但在服务的某些环节、某些区域存在服务瑕疵。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的审理焦点为：原告要求被告支付物业管理费2464元及滞纳金234.26元的理由是否成立？醴陵新华联房地产开发有限公司与原告签订的《醴陵新华联广场紫荆苑前期物业服务合同》和原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，合法有效，对被告具有法律约束力。原告在提供了物业管理服务后，被告应依约履行向原告交纳物业管理费的义务。合同明确约定住宅物业管理服务费的收费标准为1.5元/建筑平方米/月，被告拖欠2019年9月的物业管理费97.9元，以及自2019年10月1日起至2020年8月31日止的物业管理费2366.43，以上合计2464.33元，原告仅主张要求被告支付物业管理费2464元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。被告主张其不交纳物业管理费系因原告在提供物业管理服务过程中存在一些问题，但原告确已提供了物业管理服务，且其在提供物业管理服务过程中存在的问题系一般瑕疵，被告可以要求原告加以整改，加强物业管理服务的质量，但不能以此为由拒绝向原告交纳物业管理费，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。在物业服务关系中，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业管理服务，物业服务企业提供的物业管理服务出现瑕疵时，应就存在的问题予以改正，并不断提高物业服务质量，业主亦应当按照合同约定的标准、期限交纳物业管理费。根据本案查明事实，在上述合同的履行过程中，原告提供的物业管理服务存在一般瑕疵的实际情况，被告亦未按时交纳物业管理费，原、被告双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告宋伟平于本判决生效后三日内向原告湖南悦豪物业管理有限公司醴陵分公司支付物业管理费2464元；二、驳回原告湖南悦豪物业管理有限公司醴陵分公司的其他诉讼请求。如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋伟平负担。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  刘午平二〇二〇年十月二十八日法官助理陈航星书记员彭文娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。