陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终10438号 上诉人（原审原告）：余娇劲，男，1987年9月27日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）：西安永进合能房地产有限公司，住所地：西安市灞桥区十里锦绣10-10101。负责人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓洁，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳敏，陕西泽界律师事务所实习律师。上诉人余娇劲因与被上诉人西安永进合能房地产有限公司（以下简称永进合能公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年10月30日，余娇劲与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定：余娇劲购买永进合能公司开发的位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋总价款359023元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定……，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。合同签订后，余娇劲按照合同约定向永进合能公司支付购房款。2016年7月11日余娇劲向永进合能公司交纳办理房产证相关费用160元； 2019年11月15日，余娇劲交纳住宅专项维修资金11562.30元。永进合能公司至今未完成房屋产权登记备案，余娇劲未取得涉案房产权属证书。余娇劲起诉至西安市灞桥区人民法院提出诉讼请求：1.判令永进合能公司于2020年9月1日前完成产权登记备案；2.判令永进合能公司向余娇劲支付因未按约定完成产权备案登记的违约金暂计62322元（以总房款为基数，按照贷款利率7.2%，自2017年7月24日起计算至2019年12月20日，要求计算至办理完产权登记备案之日止）；3.本案诉讼费由永进合能公司承担。事实及理由：2014年10月30日余娇劲与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定由余娇劲购买位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款359023元。永进合能公司未按照约定完成产权备案登记，经余娇劲多次要求永进合能公司支付违约金均未果。为维护余娇劲的合法权益，故诉至法院，望判如所请。       永进合能公司辩称，余娇劲、永进合能公司签订的合同合法有效，违约责任应以合同约定为准，余娇劲诉请增加违约金无事实及法律依据。另永进合能公司一直在积极办理产权登记相关手续，不存在怠于履行合同义务的情形，因政策、政府原因导致产权备案登记延期，不应由其承担不利后果，故计算逾期天数应扣除100天。综上，对余娇劲诉请过高部分不应支持。一审法院认为，余娇劲、永进合能公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。余娇劲依约支付了房款，永进合能公司应根据合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同该约定，自2016年1月30日应交房后540日内，即2017年7月23日前，永进合能公司应将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但至今未完成备案，已构成违约，应承担违约责任，余娇劲要求永进合能公司承担违约金，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。余娇劲认为合同约定的违约金（即按已付房价款的银行同期活期存款利息计算）过低，要求增加违约金，但并未提供证据证明延期办理产权登记备案给其造成的实际损失，故违约金应该按照合同约定计算。另永进合能公司抗辩计算违约金时应扣除因政策影响延迟的100天，于法无据，对其抗辩一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后六十日内将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；二、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后二十日内向余娇劲支付未按约定完成产权备案登记的违约金（以总房款347756元为基数，按照银行同期活期存款利率，自2017年7月24日计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止）；三、驳回余娇劲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1358元，余娇劲已预交，由西安永进合能房地产有限公司承担（于本判决生效后二十日内给付余娇劲）。宣判后，余娇劲不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判永进合能公司以购房款359023元为基数，按每年7.2%计算逾期办证违约金，自永进合能公司逾期之日起至永进合能公司履行完备案登记义务之日止；2、一审、二审诉讼费用由永进合能公司承担。事实和理由：一、一审判决认为《商品房买卖合同》第十五条有效的理由和法律适用错误。1、余娇劲作为一名购房者，从看房到交房，到办证周期很长。当永进合能公司逾期备案时，余娇劲如选择解除合同退款，因几年间房价上涨的幅度超过100%，再买房损失更大。而永进合能公司利用格式合同强行规定余娇劲只能选择不解除合同，剥夺了其解除合同获得赔偿的权利。这种条款是不公平的。2、《商品房买卖合同》中带有下划线的内容非常多，非免除限制责任的内容也用下划线，无法使余娇劲对下划线的用途清晰的理解为提示、注意，永进合能公司也没有对余娇劲进行说明，因此，合同中的下划线无法起到提示作用。3、《商品房买卖合同》中只要余娇劲违约，如逾期付款，都是按违约的具体时间按日计算违约金。而涉及永进合能公司违约时，不论逾期交房，还是逾期备案，不论逾期多久，都设置了很低的赔偿上限，双方的互赔标准不相同，差距巨大。且永进合能公司已经给自己设置了540天这一远长于法律规定90天的备案期间，而不论再逾期办证多久都按购房款的活期利息支付违约金，并不公平合理。二、一审判决以余娇劲没有证据证明逾期备案损失大于合同约定损失为由，不支持余娇劲的赔偿请求，是错误的。1、房产证是商品房的重要要素之一，对房子的交易和价格有重要影响。没有房产证，导致余娇劲不能完全享有房屋的所有权和抵押权益，给余娇劲在市场交易、落户、子女上学等各方面带来巨大影响。这是不证自明的事实。一审判决的举证责任分配不当。永进合能公司不能备案，说明提供的商品房不合格，是严重违约。永进合能公司辩称，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，余娇劲与永进合能公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案双方当事人对于永进合能公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是永进合能公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，余娇劲截止本案二审依然无法证明永进合能公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且一审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，给予了永进合能公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，余娇劲的上诉请求依法应予驳回。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1358元，余娇劲已预交，由余娇劲负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年十月十三日  书 记 员  范 致 远 1