湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初2665号 原告：邱芝海，男，1979年11月2日出生，汉族，住湖南省北湖区。 被告：江美春，男，1979年6月22日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：唐志旋，男，1990年12月28日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告邱芝海与被告江美春、被告唐志旋（追加）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。在审理过程中，经被告江美春申请，本院追加唐志旋为本案的被告参加诉讼。原告邱芝海，被告江美春、被告唐志旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱芝海向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的《商铺租赁合同》；２.判令被告立即支付欠付的商铺租金59,616元及违约金16,000元、水电费1,960元，合计77,576元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月1日原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于桂阳县欧阳海大道龙府花园B3栋一层105号等商铺，租赁用途为卖建材使用，租赁期自2018年5月1日至2023年5月1日止，每月租金为人民币3,312元，每一次提前30日支付3个月租金，如逾期支付的，每逾期一日，则承租方需按月租金的百分之一支付违约金。原告于2018年5月将商铺交给被告使用至今。但被告支付租金至2019年2月1日后就一直以资金紧张为由拖欠，至今已拖欠租金59,616元(2019年2月1日至2020年8月1日），并造成违约金160,963元，但原告考虑被告难以承担，现只向被告主张违约金16,000元，水电费1,960元。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判决如诉。 被告江美春辩称：该商铺系江美春与唐志旋合伙承租用于开店，只是以江美春名义来签订合同。江美春已于2019年2月退出合伙，该商铺由唐志旋单独承租。邱芝海都知情，也从来没有打过被告江美春电话追讨房租。被告和原告签的合同是一年，不是五年。违约时间从2019年2月1日计算至2020年8月1日不正确，实际上原告今年5月份就已经把门面另行出租出去了。被告预交的4,000元押金没有退还。 被告唐志旋辩称：2019年2月1日至2020年2月1日的房租及水电费共欠34,400元，另有未退的押金4,000元应予抵扣。2020年2月1日至2020年8月1日期间被告未另欠原告水电费。违约金计算太高，应按《合同法》第二百二十二条的规定来计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原、被告的身份证复印件、唐志旋与原告间的微信记录，被告江美春提交的微信记录，被告唐志旋提交的房租结算单和唐志旋与邱芝海的微信聊天记录等证据，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《商铺租赁合同》，该证据可证明原、被告间租赁关系的事实；2.对原告提交的房产登记复印件，该证据可证实出租房屋系邱芝海所有；3.对原告及被告唐志旋提交的微信聊天记录，该证据可证实原告向被告催讨房租及2020年4月15日协商退租事宜；4.对被告唐志旋提交的照片，该证据可证实原告现已将出租房另租给他人；5.对证人史某的证言，证人虽系被告唐志旋的妻弟，但结合原告与被告唐志旋的微信聊天记录，可证实被告唐志旋2020年3月份搬离出租房。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案原告邱芝海系桂阳县××道××花园××栋××层××号商铺的预告登记权利人。2018年5月12日，原告邱芝海（甲方）与被告江美春（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将自己位于桂阳县××道××花园××栋××层××号商铺租给被告使用，用于经营建材生意，租用面积为87.17平方米，租期五年，即自2018年5月1日起至2023年5月1日。租金在该房屋租赁前两年每月为3312元，第三年开始月租金在前一年基础上逐年按8%递增。乙方应按约定时间提前30日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%支付违约金。如逾期支付租金超过一个月，甲方可没收合同保证金，并有权收回房屋。合同第五条还约定，合同签订之日，乙方应向甲方支付合同保证金4000元，在租赁关系终止时，甲方收取的合同保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第八条约定：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：1.乙方未经得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；2.因乙方原因造成房屋主题结构损坏的；3.乙方擅自转租房屋、转让该房屋租权或与他人交换各自承租的房屋的；4.乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。”合同签订后，原告向被告交付房屋。该房屋的实际承租人为江美春和唐志旋。2019年2月江美春与唐志旋散伙，该商铺由唐志旋独自经营承租，并且已经通知了原告邱芝海。2020年1月20日，原告邱芝海与被告唐志旋就2019年2月1日至2020年2月1日的房租进行结算，确定被告唐志旋需支付房租32444元和水电费1960元给原告邱芝海。2020年2月28日，原告邱芝海询问被告唐志旋怎么处理商铺，唐志旋表示不租了，邱芝海要求唐志旋做好不租的交接手续。2020年4月15日邱芝海再次询问唐志旋商铺门面怎么处理，唐志旋表示要邱芝海将商铺重新租出去，邱芝海表示不同意。后双方未再就此进行协商。至2020年7月底，邱芝海将商铺门锁撬开，重新将商铺出租。 本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。 一、关于案涉房屋租赁合同的承租方问题。本案中，被告江美春抗辩称其和被告唐志旋系合伙开店，只是以江美春的名义与邱芝海签订租赁合同，实际承租人应为江美春和唐志旋。江美春于2019年2月退出与原告的租赁关系，嗣后该房屋的实际承租人为唐志旋。经庭审查明，根据江美春提供的微信聊天记录显示2019年4月17日邱芝海询问江美春为何与唐志旋分开做、邱芝海与唐志旋的房租结算单、邱芝海的催讨记录，都可以表示邱芝海已经知晓江美春已退出与唐志旋的合伙。故江美春的抗辩理由本院予以采信。 二、关于该案涉房屋租赁合同是否已经解除以及解除时间问题。从庭审调查中可知，原告邱芝海已经将涉案商铺重新出租，且双方一致同意解除《商铺租赁合同》，因此《商铺租赁合同》应予解除。关于解除时间，第一，从2020年2月28日及2020年4月15日双方当事人的聊天记录可知，被告唐志旋未按合同支付租金并明确表示不租了。3月份唐志旋腾空门面。在邱芝海的再次询问下，唐志旋又于4月15日表示门面不租了，钥匙过后给邱芝海，拖欠房租于10月前还给邱芝海。可见唐志旋已经以实际行动表示解除房屋租赁合同。现在邱芝海也已将商铺出租他人。第二，《商铺租赁合同》第八条解除合同的条件中明确约定“有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的”。可见根据合同约定唐志旋享有解除权。第三，从公平原则出发，《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观条件，属于不可抗力因素。唐志旋继续履行《商铺租赁合同》确有困难，可以要求提前解除合同，并部分或者全部免除责任。故本院确认本案所涉《商铺租赁合同》已于2020年4月15日解除。 三、关于原告的诉讼请求。原告主张被告支付欠付商铺租金59,616元、违约金16,000元、水电费1,960元。因本案房屋租赁合同已于2020年4月15日解除，双方确认2019年2月1日至2020年2月1日租金及水电费34,400元，加上2020年2月1日至2020年4月15日租金8,280元(3,312×2.5个月)，扣除押金4,000元，唐志旋应向邱芝海支付商铺租金及水电费38,680元。关于违约金及扩大损失的问题，本案系被告未按约定支付租金并提前解除合同所致，唐志旋在房屋腾空后未履行通知、协助义务致使邱芝海未能及时接收房屋，给其再次对外出租造成迟延，产生了可得利益意义上的租金损失，邱芝海作为出租方在明知唐志旋已明确表示不再租赁，有关心房屋使用状况、及时收回房屋的义务，应当向唐志旋要求返还房屋，随时关注唐志旋的房屋使用状态，但邱芝海并未主动关注房屋的状态。双方对于损失的扩大均有责任。综合双方合同的约定和新冠疫情影响，被告唐志旋支付邱芝海两倍月租金即6,624元作为违约金为宜。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼案的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告邱芝海与被告江美春签订的《商铺租赁合同》于2020年4月15日解除； 二、被告唐志旋于本判决生效之日起十日内支付原告邱芝海2019年2月1日至2020年4月15日的房屋租金及水电费38,680元； 三、被告唐志旋于本判决生效之日起十日内支付原告邱芝海提前解除合同违约金6,624元； 四、驳回原告邱芝海的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,739元，减半收取869.5元，由原告邱芝海承担339.5元，被告唐志旋承担530元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李六荣 二〇二〇年十月二十日 法官助理李方 书记员李思文 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼案的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。