上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7483号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海胜坤房地产咨询有限公司，住所地上海市虹口区海宁路****(集中登记地)。法定代表人：竺嵩，经理。委托诉讼代理人：丁雷，上海市天云律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海新茂房地产开发有限公司，住所地，住所地上海市太仓路****iv>法定代表人：HAZELCHEWSIEWCHENG(周秀珍)，董事长。委托诉讼代理人：余云，北京市中伦(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，北京市中伦(南京)律师事务所律师。上诉人上海胜坤房地产咨询有限公司(以下简称“胜坤公司”)因与被上诉人上海新茂房地产开发有限公司(以下简称“新茂公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初24188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胜坤公司诉讼请求：撤销一审判决第一、二、三项中关于滞纳金部分内容及第四、五项判决；一、二审诉讼费用由新茂公司承担。事实与理由：一、胜坤公司因经营不善，确实未支付部分租金，胜坤公司早前就向新茂公司告知未能支付的原因，表示愿意解除合同或以其他方式处理。之后，新茂公司通知胜坤公司解除合同，因此本案合同的解除是双方合意协商解除的结果，胜坤公司不存在违约行为。二、双方的装修合同中明确装修期的租金是免除的，房屋租赁合同明确房屋为胜坤公司办公之用。而在合同附件装修与设施中可以看出，房屋无法达到办公用途的标准。新茂公司明知该事实因此同意胜坤公司进行装修，并免除了装修期的租金。因此，根据合同实现目的，该房屋无法达到办公条件，胜坤公司无需支付装修期的租金。三、一审判决既判决了高达每日千分之五，年化接近20％的滞纳金，又判决了六个月房租作为违约金，胜坤公司认为一审法院重复计算。且涉案房屋早就由新茂公司取回，不存在六个月的损失。请求二审法院支持胜坤公司上诉请求，予以改判。新茂公司辩称：双方未合意解除合同，系胜坤公司拖欠租金和物业管理费，构成违约。在胜坤公司违约导致合同解除的情况下，新茂公司有权要求胜坤公司支付装修期全部租金。一审判决的滞纳金、违约金符合合同约定及法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。新茂公司向一审法院提出诉讼请求：1．要求胜坤公司支付自2019年5月1日起至2019年6月20日止的租金人民币(以下币种均为人民币)126，232.04元及滞纳金(以76，156.52元为本金，自2019年5月2日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额千分之五计算；以50，075.52元为本金，自2019年6月2日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额千分之五计算)；2．要求胜坤公司支付自2019年5月1日至2019年6月20日止的物业管理费11，947.24元及滞纳金(以7，207.84元为本金，自2019年5月2日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额千分之五计算；以4，739.40元为本金，自2019年6月2日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额千分之五计算)；3．要求胜坤公司支付自2019年3月11日起至2019年6月10日止的电费1，651.65元及滞纳金(以744.15元为本金，自2019年5月2日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额千分之五计算；以539.66元为本金，自2019年6月2日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额千分之五计算；以367.84元为本金，自2019年7月2日起至实际支付之日止，每日按拖欠金额千分之五计算)；4．要求胜坤公司支付装修期(自2018年12月1日起至2019年1月31日止)的租金152，313.04元；5．要求胜坤公司支付招商租赁费用175，679.25元；6．要求胜坤公司支付违约金500，186.16元(其中以保证金248，215.26元冲抵，不足部分251，970.90元要求胜坤公司支付)；7．要求胜坤公司支付律师费62，080元，诉讼保全保险费1，000元。胜坤公司向一审法院提出的反诉请求：1．要求新茂公司退还剩余保证金248，215.26元及利息(以本金248，215.26元计算，自2019年6月12日起计算至实际偿付之日止，利率按每日千分之五计算)；2．要求新茂公司支付装修费276，521元；3．要求新茂公司赔偿办公家具价值12，367.78元。一审法院经审理查明，认定事实如下：2018年11月26日，新茂公司(甲方)与胜坤公司(乙方)签订《新茂大厦房屋租赁合同》，约定乙方承租本案系争的上海市黄浦区太仓路XXX号新茂大厦19层05室房屋(面积189.68平方米)，租期自2019年2月1日至2022年1月31日，起租日为2019年2月1日；租金每日每平方米建筑面积13.20元，月租金76，156.52元，首期(2019年2月1日至2019年2月28日)租金76，156.52元应于签订合同当日支付；每月每平方米建筑面积物业管理费34.70元，每月物业管理费6，581.90元；首期(2018年12月1日至2018年12月31日)物业管理费6，581.90元应于签订合同当日支付；租赁保证金为248，515.26元；甲方或物业管理公司有权因大厦实际运作成本的变化相应调整物业管理费；除首期租金和物业管理费外，乙方应于每个日历月的第一日或之前按照甲方指示向甲方或物业管理公司提前支付当月的租金、物业管理费等，如果租期内最后一个付款周期不是一个完整的月，租金、物业管理费按实际租赁日所占一个月的比例如实支付；乙方应根据房屋独立计量记录和／或甲方提供的公共事业单位账单按时支付水、电和通讯费等费用，逾期视为违约，若甲方代乙方支付的，应在甲方要求的期限内将甲方代付的费用补偿予甲方；甲方有权在乙方违约情况下，抵扣乙方的租赁保证金、其他费用及任何乙方应支付的款项，以补偿甲方所遭受的一切损失包括但不限于拖欠的租金、物业管理费、其他费用及任何乙方应支付的款项，在此情况发生时，乙方应在甲方发出书面通知之日起14日内补齐保证金，否则甲方有权立即收回房屋、单方面解除合同；租赁期内乙方不得自行要求用上述租赁保证金冲抵租金、物业管理费及其他费用；租赁解除或终止之日，乙方应与甲方结清所有应付款项，将房屋恢复原状交还甲方，甲方对该房屋验收结束，收到钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了交还房屋义务；若乙方未按上述约定履行交还房屋义务的，甲方有权视乙方留存于房屋内任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入房屋并处置乙方废弃物，乙方同意不向甲方索赔；在合同解除或终止后，乙方不得以任何理由要求甲方对装修和设备的残值进行收购或补偿；如乙方未按约定支付租金、物业管理费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金自乙方应付款之日起算至乙方付清全部款项及滞纳金之日止；乙方未支付任何一期租金、物业管理费以及其他费用超过14日，视为乙方严重违约；乙方严重违约的，甲方有权单方面终止合同，终止之日为甲方书面通知送达乙方之日，甲方同时有权进入占有房屋，将房屋清空恢复至交付时原状，并以其认为合适的任何方式处置乙方留存于该房屋内的物品，甲方有权没收租赁保证金，对于乙方至合同终止在应付日期未支付的所有拖欠的租金、物业管理费、停车费等，甲方有权追偿，乙方应当立即支付；甲方有权追偿其将该房屋租赁给新租户所产生的招商租赁费用(包括但不限于中介费)；甲方有权要求乙方支付违约金，违约金相当于剩余租赁期的租金和物业管理费总和。同日，新茂公司和胜坤公司签订《装修管理协议》，约定双方签署的《新茂大厦房屋租赁合同》生效后，乙方可按协议进行装修，若《新茂大厦房屋租赁合同》解除或未生效的，则本协议相应解除或终止，并视解除或未生效的原因，甲方有权要求乙方按每日每平方米建筑面积13.20元的标准支付装修期的全部租金；甲方同意给予乙方从2018年12月1日至2019年1月31日2个月装修期，装修期内无需支付租金，但须支付物业管理费，乙方按照租赁合同约定交付租赁保证金、首期租金和物业管理费后，该房屋交付日为2018年12月1日，房屋交付后由乙方自行安排装修并承担费用。《新茂大厦房屋租赁合同》签订后，胜坤公司向新茂公司支付了租赁保证金248，515.26元、首期(2019年2月)租金76，156.52元和首期(2018年12月)物业管理费6，581.90元。新茂公司向胜坤公司交付系争房屋，同时交付的新茂大厦用户手册载明电费为1.21元／KWH。胜坤公司接收系争房屋后进行了装修。自2019年1月1日起，系争房屋所在大厦物业管理费由每月每平方米34.70元上涨至38元。胜坤公司按时支付了2019年1月至4月的租金和物业管理费，未支付2019年5月起的租金和物业管理费。胜坤公司亦未向新茂公司支付自2019年3月11日起的电费，其中2019年3月11日至2019年4月10日的电费为744.15元，2019年4月11日至2019年5月10日的电费为539.66元，2019年5月11日至2019年6月10日的电费为367.84元。新茂公司催讨未果，于2019年5月31日委托律师向胜坤公司发出《律师函》，表示胜坤公司未支付2019年5月的租金、物业管理费以及2019年3月11日至2019年4月10日的电费超过30日，已达到合同约定的解除条件，新茂公司有权提前解除合同收回房屋，没收租赁保证金并要求承担违约责任，要求胜坤公司在收到律师函后3个工作日内付清上述费用及滞纳金，如未按时付清，新茂公司将行使提前解除合同的权利。胜坤公司收函后未支付欠费。2019年5月初，胜坤公司通过微信向新茂公司表达退租意向，此后双方就退租时间、赔偿和周期问题进行协商，未果。2019年6月12日，胜坤公司向新茂公司发出《提前退租告知函》，表示公司无法维持正常运营决定关闭，现书面通知新茂公司：终止与新茂公司的租赁协议，退租日期为2019年6月12日；办公室以现状交还新茂公司，相关钥匙和门禁卡将连同本告知函一并快递给新茂公司；其他未尽事宜，双方另行协商解决。2019年6月13日，新茂公司工作人员微信回复提前退租需要双方协商确认后才能敲定日期，告知函内无任何关于提前退租的赔偿方案，函件是否有效有待商榷。2019年6月20日，新茂公司用电子邮件和快递的方式向胜坤公司发出《关于解除租赁合同收回租赁房屋的通知》，表示胜坤公司欠付各项款项，且在未与新茂公司就提前退租赔偿方案达成一致的情况下，单方发来提前退租函，胜坤公司拖欠费用及擅自提前退租的严重违约行为已达到《新茂大厦房屋租赁合同》约定的解约条件，现通知胜坤公司，自送达之日(解除日)起解除双方签订的租赁合同；敦请胜坤公司付清欠付的租金、物业管理费、电费及相应的滞纳金，补足装修期租金，保证金不退还，且胜坤公司应支付违约金、承担赔偿租金损失及其他损失的责任，若胜坤公司未按约定返还房屋，新茂公司将按合同约定开启房屋门锁并更换门锁，处理房屋内一切财物等措施收回房屋，并将房屋重新出租，对由此可能引起的损坏及胜坤公司的损失无须承担任何责任，且有权收取房屋占用费，占用费为租金的两倍等。2019年6月24日，新茂公司用电子邮件和快递的方式向胜坤公司发出《进门函》，表示因胜坤公司未在2019年6月20日17时前将物品搬离系争房屋，新茂公司将于2019年6月24日19时更换门锁进入房屋，对房屋内一切物件行使处置权，如有财产、资料损坏不承担责任，胜坤公司应承担的欠费、违约金需按约定进行赔偿，保证金将抵扣上述费用，不足部分请于3日内补清。2019年7月1日，新茂公司用电子邮件和快递的方式向胜坤公司发出《关于单元内复原及室内家具处置通知函》，要求胜坤公司尽快履行对承租房屋内家具物品清空及装修恢复原状的义务，若胜坤公司在2019年7月3日前仍未进场清理完毕且开展恢复原状工作的，新茂公司将自2019年7月3日起自行清理并委托第三方恢复原状以减少损失，房屋内全部遗留物品将按照废弃物处理，损失由胜坤公司负担。胜坤公司收到上述函件后未回复，亦未将办公家具等物品搬离系争房屋。一审诉讼中，新茂公司认可系争房屋内留有部分胜坤公司的家具，允许胜坤公司取走，但胜坤公司未取。2019年9月，新茂公司委托北京市中伦(南京)律师事务所处理与胜坤公司的纠纷，为此支付律师费43，456元。2019年10月，新茂公司为保全胜坤公司财产，投保诉讼保全责任保险，为此支付保费1，000元。一审法院另查明：2015年12月28日，新茂公司委托案外人上海晟际物业管理有限公司(以下简称“晟际公司”)为上海市黄浦区太仓路XXX号上海新茂大厦提供物业服务，如新茂公司与晟际公司引入之租户签订正式的租赁合同且租户支付了全额租赁保证金以及首期租金、物业费及市场推广费(如有)，新茂公司向晟际公司支付租赁代理服务费，对于新引入的租户，租赁代理服务费计算公式为N／16＊该租户合同期内平均月租金(N为租赁月份，封顶为24个月)；如果在租赁过程中有第三方中介的介入，则晟际公司可以要求由新茂公司直接向第三方中介支付该租赁代理服务费的部分或全部，总额不超过上述金额。2019年1月，新茂公司向晟际公司支付2018年11月佣金35，135.85元。2019年1月14日，新茂公司在案外人上海德威房地产经纪公司(以下简称“德威公司”)提供的《中介确认书》上签字确认，确认新茂公司将在德威公司成功促成胜坤公司与新茂公司签约并支付保证金及首期租金且入住办公后的30天内，向中介公司支付2个月的竞价租金140，543.40元作为中介服务费。2019年1月21日，新茂公司向德威公司支付140，543.40元，备注为胜坤中介费。一审法院认为，《新茂大厦房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。新茂公司未支付2019年5月份的租金和物业管理费以及2019年3月11日起的电费超过14日，且在未就退租达成一致的情况下擅自提出解约构成违约，新茂公司有权依据合同约定解除合同，《关于解除租赁合同收回租赁房屋的通知》于2019年6月20日发送给胜坤公司，故双方的租赁合同自2019年6月20日起解除。胜坤公司应支付欠付的租金、物业管理费及电费，故新茂公司要求胜坤公司支付自2019年5月1日起至2019年6月20日止的租金、物业管理费和自2019年3月11日起至2019年6月10日止电费的诉请，法院依法予以支持。鉴于胜坤公司逾期支付租金、物业管理费、电费等构成违约，还应支付滞纳金，新茂公司主张的标准系合同约定，亦不违反法律禁止性规定，法院依法予以支持。关于新茂公司要求胜坤公司支付装修期租金的诉请，根据《装修管理协议》的约定，因胜坤公司的原因导致合同解除，新茂公司有权要求胜坤公司支付装修期的全部租金，故该诉讼请求，法院依法予以支持。关于新茂公司要求胜坤公司支付招商租赁费用的诉请，《新茂大厦房屋租赁合同》约定胜坤公司违约导致合同解除的，新茂公司有权追偿其将该房屋租赁给新租户所产生的招商租赁费用，但租赁合同未对“新租户”作出明确限定，无法认定为新茂公司租赁给胜坤公司所产生的招商费用，新茂公司亦未举证将系争房屋重新出租的招商费用，故对于新茂公司该诉请，法院依法不予支持。关于新茂公司要求胜坤公司支付违约金的诉请，胜坤公司违约，新茂公司有权没收租赁保证金并要求胜坤公司支付相当于剩余租赁期的租金和物业管理费总和的违约金，现新茂公司主张6个月租金和物业管理费总和的违约金，且同意扣除本应没收的保证金，故新茂公司要求胜坤公司支付违约金251，970.90元的诉请，法院依法予以支持。关于新茂公司要求胜坤公司支付律师费和诉讼保全保险费的诉请，一审法院认为，《新茂大厦房屋租赁合同》对此并未约定，且新茂公司已主张违约金，违约金数额亦大于该费用，故对该诉请不予支持。关于胜坤公司的反诉诉请，胜坤公司违约导致合同解除，新茂公司有权没收租赁保证金，胜坤公司不得要求新茂公司对其装修和设备的残值进行收购或补偿，且新茂公司在诉讼中允许胜坤公司取走家具，但胜坤公司未取走，故胜坤公司所有反诉诉请均不予支持。一审法院据此判决：一、上海胜坤房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新茂房地产开发有限公司自2019年5月1日起至2019年6月20日止的租金126，232.04元及滞纳金(以76，156.52元为本金，按照每日千分之五的标准，自2019年5月2日起计算至实际支付之日止；以50，075.52元为本金，按照每日千分之五的标准，自2019年6月2日起计算至实际支付之日止；总额以126，232.04元为限)；二、上海胜坤房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新茂房地产开发有限公司自2019年5月1日起至2019年6月20日止的物业管理费11，947.24元及滞纳金(以7，207.84元为本金，按照每日千分之五的标准，自2019年5月2日起计算至实际支付之日止；以人民币4，739.40元为本金，按照每日千分之五的标准，自2019年6月2日起计算至实际支付之日止；总额以11，947.24元为限)；三、上海胜坤房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新茂房地产开发有限公司自2019年3月11日起至2019年6月10日止的电费1，651.65元及滞纳金(以744.15元为本金，按照每日千分之五的标准，自2019年5月2日起计算至实际支付之日止；以539.66元为本金，按照每日千分之五的标准，自2019年6月2日起计算至实际支付之日止；以367.84元为本金，按照每日千分之五的标准，自2019年7月2日起计算至实际支付之日止；总额以1，651.65元为限)；四、上海胜坤房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新茂房地产开发有限公司装修期租金152，313.04元；五、上海胜坤房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新茂房地产开发有限公司违约金251，970.90元；六、上海新茂房地产开发有限公司其余诉讼请求，不予支持；七、上海胜坤房地产咨询有限公司所有诉讼请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案二审期间，新茂公司表示自愿将本案中所涉及的滞纳金计算标准调整为每日万分之五。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力及违约责任的认定，并无不妥，本院予以认同。胜坤公司主张双方已就提前解除涉案合同达成合意，依据不足，本院难以采信。需要指出的是，即使客观上新茂公司对胜坤公司要求提前退租的意向作出同意的意思表示，其仍有权依据合同约定要求胜坤公司承担相应违约责任。现一审法院对违约金金额等事项已作酌情调整，并无明显不公，本院予以认同。至于装修期租金一节，相应合同中有明确约定，一审法院就此事项所作判决并无不当，应予维持。本案二审期间，新茂公司自愿调低其诉讼请求中滞纳金的计算标准，本院予以准许，一审相应判决事项予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初24188号民事判决第四、五、六、七项；二、变更上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初24188号民事判决第一项为“上海胜坤房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新茂房地产开发有限公司自2019年5月1日起至2019年6月20日止的租金126，232.04元及滞纳金(以人民币76，156.52元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年5月2日起计算至实际支付之日止；以50，075.52元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年6月2日起计算至实际支付之日止；总额以126，232.04元为限)”；三、变更上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初24188号民事判决第二项为“上海胜坤房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新茂房地产开发有限公司自2019年5月1日起至2019年6月20日止的物业管理费11，947.24元及滞纳金(以7，207.84元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年5月2日起计算至实际支付之日止；以4，739.40元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年6月2日起计算至实际支付之日止；总额以11，947.24元为限)”；四、变更上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初24188号民事判决第三项为“上海胜坤房地产咨询有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新茂房地产开发有限公司自2019年3月11日起至2019年6月10日止的电费1，651.65元及滞纳金(以744.15元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年5月2日起计算至实际支付之日止；以539.66元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年6月2日起计算至实际支付之日止；以367.84元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年7月2日起计算至实际支付之日止；总额以1，651.65元为限)”。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币7，364.26元，由上诉人上海胜坤房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二〇年十月三十日法官助理  朱丹丹书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。