湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5016号 原告：怀化众合物业服务有限公司， 法定代表人：尹勇。 委托诉讼代理人：陈有福（特别授权），男，汉族， 被告：龚开国，男，汉族， 原告怀化众合物业服务有限公司（以下简称：众合公司）与被告龚开国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众合公司的委托诉讼代理人陈有福到庭参加诉讼，被告龚开国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众合公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2017年11月1日至2019年10月11日所拖欠的物业服务费2072.71元；二、判令被告支付滞纳金，以物业服务费2072.71元为基数，从2020年8月7日起按每日千分之三的标准计算至物业费付清之日止；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月1日原告与怀化国辉置业顾问有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对锦绣新苑住宅小区进行前期物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，约定小区多层住宅按其所拥有的建筑面积0.65元、车库0.60元，每月、每平方米的标准收取物业服务费；约定物业服务费实行按年预交制；同时约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按逾期之日每日千分之三的标准收取滞纳金。原告从2017年11月1日起完全履行了合同约定的义务和相关法律法规所规定的义务，而身为该小区2栋1单元602室（其建筑面积为118平方米）和2栋47号车库（面积为20.22平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，经原告多次催促被告按时缴纳物业服务费，被告均以房产证未办理、不需要物业、未直接与原告签订物业服务合同等诸多理由，拒绝交纳物业服务费。物业服务费是物业公司为了维护小区的公共设备、设施、公共区域所产生的物业服务成本，应当由全体业主按其所拥有的建筑面积共同承担。物业服务合同对全体业主都具有约束力，被告拒交物业服务费的理由均不能成立。被告自2017年11月1日至2019年10月11日共拖欠23个月零11天的物业服务费2072.71元整。期间原告多次催要，被告均予拒绝交纳。截止原告诉讼之时，被告仍未支付其所欠的物业服务费。现原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特提起诉讼，望依法判决。 被告龚开国未作答辩。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了《前期物业服务合同》、欠费明细表、商品房买卖合同、车位车库买卖协议、催费通知、圆通快递单各一份作为证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告龚开国购买了怀化市锦绣新苑第2幢1单元6层602号房屋（建筑面积111㎡）及2栋47号车库（建筑面积20.22㎡），系怀化锦绣新苑小区业主。2017年11月1日，怀化国辉置业顾问有限公司与原告众合公司签订了《前期物业服务合同》，委托众合公司为锦绣新苑小区提供物业管理服务，双方就物业管理服务内容、服务质量、服务费用、双方权利义务、违约责任、合同期限等事项作了约定。其中约定物业服务费实行按年预交纳制度，收取标准为：多层住宅由业主按其拥有的建筑面积按0.65元/月/平方米计算、车库由业主按其拥有的建筑面积按0.6元/月/平方米计算。业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按逾期每日千分之三的标准向原告支付违约金，合同期限从2017年8月31日起至2022年8月30日止。合同签订后，众合公司即对锦绣新苑小区进行物业服务管理。被告自2017年11月1日起至2019年10月11日未交纳物业服务费，形成纠纷。 本院认为：原告与怀化国辉置业顾问有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当依约定全面履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告已经按照《前期物业服务合同》的约定履行了自己的义务，被告理应按照合同的约定缴纳2017年11月1日起至2019年10月11日的物业费，其中住宅物业服务费为1685元（111平方米×0.65元/月/平方米×23个月11天）、车库物业服务费为284元（20.22平方米×0.6元/月/平方米×23个月11天），以上共计1969元。 被告未能按时交纳物业费，其行为构成违约，依法应承担违约责任，但是《前期物业服务合同》约定逾期交纳物业管理服务费，将从逾期之日起按每日千分之三的标准收取滞纳金明显高于原告实际的损失，本院酌定予以调整，结合原告的诉求，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付为宜，被告应按上述利率标准自起诉之日即2020年9月14日起计算至物业服务费付清之日止。被告龚开国经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告龚开国于本判决生效之日起十日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付2017年11月1日至2019年10月11日的物业服务费1969元； 二、被告龚开国于本判决生效之日起十日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付滞纳金（以所欠物业服务费1969元为基数，从2020年9月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业服务费付清之日止）； 三、驳回原告怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告龚开国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇二〇年十月二十六日 代理书记员  龚小珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。