吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2020）吉0202民初2982号   原告：吉林筑石服务集团股份有限公司。   法定代表人：吴悦春，董事长。   委托诉讼代理人：徐晓峰。   委托诉讼代理人：姜福华，法律顾问。   被告：王宇，男，1985年5月18日生，汉族，户籍地吉林省吉林市，现住吉林省吉林市。   原告吉林筑石服务集团股份有限公司（下称筑石服务集团公司）与被告王宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑石服务集团公司的委托诉讼代理人徐晓峰、姜福华、被告王宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   筑石服务集团公司请求法院：一、依法判令被告支付原告自2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费2232.68元;二、依法判令被告支付逾期支付物业服务费的违约金(以被告拖欠的物业服务费为基数，按日千分之三的标准计）至实际支付之日,暂计669.80元。以上两项共计2902.48元；三、本案诉讼费由被告负担。   事实与理由:2013年3月8日吉林市筑石物业服务有限责任公司与原告签订了《前期物业服务合同》约定，原告为筑石·立方空间提供前期物业管理服务。2013年3月8日被告入住了筑石·立方空间4栋1-103(714）室房屋，并签订了《前期物业服务合同承诺书》。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未按时交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。   王宇辩称：我的房屋在筑石·立方空间××楼，面积每层是28.19平方米，房屋是复式双层房屋。一、被答辩人年有收取的物业费数额与答辩人存在异议。根据《中华人民共和国价格法》以及《物业收费办法》第十一条之规定，物业服务费包含物业公用部位、公用设施设备的日常运营、维护费用。被答辩人按一级收费标准已经收取答辩人以及广大业主每平方米1.7元的物业费，还要另外收取每平方米5角的电梯费，不合理。假设答辩人欠缴物业费，但因为存在数额纠纷，才导致答辩人的物业费无法缴纳。二、被答辩人物业服务存在严重瑕疵，不能按一级物业费标准收取。根据《吉林市物业费收费标准》月缴费一元钱每平方米，属于一级收费标准，一级收费标准的基础条件规定:小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积0.3%的物业管理服务用房;绿化率35%以上;绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动场馆300平方米以上;专用固定停车位1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或者其他三项以上安全防范设施。公共秩序维护方面要求:按规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于十二次，对重点部位每小时巡查一次，并做好记录。每天楼道公共卫生清扫2次，垃圾箱倾倒2次;对进入小区的车辆进行引导，停放在指定位置，进行登记等。然而被答辩人在答辩人与广大业主缴纳的2.2元每平方米的高额物业服务费后，并没有得到等值回报。小区没有实行封闭式管理，任何人都可以自由出入;垃圾桶三四天都不倾倒一回;小区更没有登记制度，保安没有资质，都是雇佣社会闲散人员，不是保安公司派遣;停车位更是被被答辩人圈占，本应广大业主公用的停车位让被答辩人转租给第三人做收费停车场，后来在广大业主一致抗议的情况下，地上停车场被迫停止运营，但地下停车场还一直被占用出租;本应交由自来水的管道设施，答辩人及广大业主入住近八年了，被答辩人一直未办理与自来水公司的交接，直接导致居民饮用水污染事件发生，现在答辩人与广大业主每天喝的都是提心吊胆的水;违章建筑横行于小区，被答辩人不仅不出面提醒制止，还参与其中，列车进小区事件多次成为新闻热搜事件。故此答辩人认为小区的物业服务水平也就三级标准，假设答辩人欠缴物业费，也应该按照三级标准0.35元每平方米来缴纳。三、被答辩人违反前期物业服务合同，导致合同无法履行。在合同第四条，物业服务质量中约定，被答辩人应建立完整的设备运行制度，定期对现有设备进行保养和维护。而实际情况是楼宇门常年失修形同虚设，电梯总是故障无法运行，更甚是防火门常年失修，业主多次反映，被答辩人均无动于衷。业主大会筹委会投诉到消防部门，在消防部门介入后，被答辩人仍置若罔闻，防火门至今仍是瘫痪损坏状态。这种弃业主生死于不顾的物业单位，这种恶劣的服务态度，怎么能与答辩人形成一致的缴费标准答辩人认为按一级收费标准缴纳物业费对于答辩人来说显失公平。被答辩人违反前期物业服务合同，第七条约定，配有专业的秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度。而事实是过了下午5点，物业电话就无人接听，无人值班，巡逻制度更是形同虚设，答辩人以及广大业主从未看到过安防人员巡逻，看到的只是保安在办公室聊天、玩手机。业主丢鞋、丢电动车以及各种物品的事情已成家常便饭。前期物业服务合同，第一条约定，乙方每年公布一次物业服务费的收支账目，而事实是每年被答辩人都没有公示过。答辩人以及广大业主，业主委员会筹委会都要求公示，但被答辩人一再拒绝。前期物业服务合同，第一条第九项约定:被答辩人不得占用物业的公用部分、公用设施设备或改变其使用用途。而事实是:被答辩人将属于业主共同的物业用房,租给个人办学习班，将电梯间租给广告商，将公用的地上、地下停车位圈占起来，租给停车场承包商，致使业主有车无处停，天天被贴罚单，怨声载道。根据《吉林市物业管理条例》第21条第2款之规定，被答辩人不能擅自改变物业用房的用途，擅自改变，责令限期改正，并处1万元到10万元的罚款。收益应归全体业主，如何使用应由业主大会做出决定，而不是被答辩人可据为己有的。四、被答辩人入住该小区从事物业服务不合规按照《吉林市物业管理条例》第五章第二十一条的规定:“住宅物业的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招标方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小区4万平方米,高层住宅面积小区2万平方米，也可经住宅物业所在地的县、区人民政府物业行政管理部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。”然而被答辩人并未经过招标，就进入筑石立方空间小区，即使是通过协议方式第二十四条也规定,要向买受人明示前期物业服务合同内容和业主临时公约。可答辩人均未收到告知或明示，后来才知道吉林筑石服务集团股份有限公司与开发商筑石房地产开发有限公司存在利害关系，其法人都是吴悦春女士。所以答辩人认为在此种条件下通过招标的形式选取物业服务企业对广大业主更为公平，可事实是该小区物业未采取招标,也未公示县、区人民政府物业行政管理部门的批准文件。所以答辩人认为被答辩人采用何种方法进去该小区从事物业服务，合法性未经证实，答辩人有权选择物业费的延迟缴纳。五、答辩人与被答辩人所签署的前期物业合同并非真实意识表示。2012年小区入住时，物业要求业主签署一大堆文件，签署后才能领取钥匙，被答辩人只是指使答辩人在哪里签字，但并未告知这是前期物业服务合同。答辩人从未看到也未阅读过该合同，业主们都不知道签署过该合同。被答辩人也未告知答辩人应享有什么样的权利义务。按照合同签订的习惯和通用做法，一般合同都是一式二份，或者一式三份，可答辩人以及广大业主手里都没有这份合同，去物业公司答辩人要求调取，被答辩人均拒绝。按照被答辩人提供的空白合同显示，第四条约定，答辩人和业主是有查阅自己资料的权限的，为什么自己的合同被答辩人都不允许查阅呢不查阅答辩人怎么知道是不是自己签署的呢如果不是答辩人签署，答辩人人认为其与被答辩人即不存在物业服务约定，被答辩人要求答辩人缴纳物业费无法可依。即使是答辩人签署，根据《合同法》之规定，不知情和诱骗情况下签署的合同为无效合同。六、被答辩人不履行法定义务，阻挠业委会成立。根据《物业管理条例》建设单位或者前期物业服务单位应当业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇)人民政府。符合条件的应当召开首次业主大会会议:1、业主入住面积的比例达到百分之五十以上;2、业主已入住户数比例达到百分之五十以上;3、自首位业主入住之日起已满两年且入住户数的比例达到百分之二十五十以上。自2013年本小区业主入住率就已经达到入住百分之五十以上,就具备了召开业主大会的条件，可被答辩人作为临时前期物业服务单位却迟迟不履行法定义务，甚至隐瞒不报，就是怕业主大会成立重新选聘物业服务单位情况的发生。并在小区业主自发成立业委会筹备组时设置重重障碍,阻止业委会的成立。例如不给开缴费证明,不交付业主资料，按物业管理条例前期物业服务单位有义务向业委会筹备组上交业主资料。根据《合同法》第45条之规定:“当事人为自己利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当的促成条件成就的,视为条件不成就。”结合被答辩人多项违反法律的事实，其出于继续非法在本小区进行物业经营的需要,采取不作为的手段，故意阻止小区业主大会的召开，并而阻止小区业主大会的召开，重新选聘物业服务公司，这一行为应视为与答辩人《前期物业服务协议》中的终止条件已经出现。双方在被答辩人不及时履行入住情况报告,不配合召开业主大会的行为发生时已经不存在物业服务合同关系。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定:“物业服务企业以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”被答辩人再按《前期物业服务协议》向答辩人主张物业费请求于法无据。基于上述理由，故原告的诉讼请求及理由不能成立，故申请法院依法驳回原告的诉讼请求，依法判决。   本院经审理认定事实如下：2012年7月3日，甲方吉林省筑石房地产开发有限公司与乙方吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为筑石·立方空间小区提供前期物业管理服务，至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。物业服务费用标准中约定，复式高层住宅物业服务费按建筑面积2.2/月/平方米（含电梯费）交纳。物业费缴纳时间为按年缴纳，业主或物业使用人每年12月31日前履行缴纳义务。同时还约定：业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应按标的额日3‰的标准向乙方支付违约金。   王宇系该筑石·立方空间小区4号楼1单元704室业主，该房屋为复式高层住宅，建筑面积为28.19平方米。王宇自2013年3月份入住以上房屋，2017年至2019年3年没有缴纳物业费。虽经催缴，仍未缴纳。   另查，吉林市筑石物业服务有限责任公司于2019年3月22日更名为“吉林筑石物业服务股份有限公司”，2019年10月8日再次更名为“吉林筑石服务集团股份有限公司”。   认定上述事实的证据有：企业变更情况、《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》、催缴通知书、物业服务工作照片、维修记录、巡查记录、清扫记录、垃圾清运记录、卫生消杀记录。本院予以确认并在卷佐证。   本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。据此，吉林省筑石房地产开发有限公司与吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的效力及于全体业主，合同内容对全体业主均具有约束力，原告与被告均应按照合同约定履行合同义务。   被告抗辩收费标准过高问题，物业收费标准系当年建设单位与物业服务企业协商确定，在没有重新选聘物业企业并重新定价前，应当继续执行；被告抗辩主张原告物业管理服务不到位及存在瑕疵问题，或证据不足，或没有证据，或物业服务企业并不享有执法权等，故本院不予确认。物业服务合同是一种综合性较强的特殊服务合同，其约束力及于小区众多业主，与小区众多业主享受物业服务的利益息息相关。有的业主长期拒绝缴纳物业费，势必会导致物业服务企业对小区进行管理和服务的质量不同程度下降，进而损害其他已经按时足额缴纳物业费的业主充分享受物业管理服务的合法权益。同时，原告作为物业管理服务企业，在今后的管理服务工作中，应当针对被告提出的问题，认真倾听业主的意见和建议，做到有则改之，无则加勉，努力提高物业服务质量和水准。依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。被告长期拖欠物业费，已构成违约，原告要求继续履行合同义务并承担违约责任，应当予以支持。按物业服务合同约定，复式高层住宅物业服务费为2.2元/月/平方米，那么，被告应缴纳2017年至2019年3年物业服务费为2232.65元（28.19平方米×2.2元/月/平方米×12月×3）。关于违约金，原告请求按日3‰过高，结合本案，可酌情按欠费额20%计收，即446.53元（2232.65元×20%），且符合法律规定，应予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、王宇于本判决生效之日立即给付吉林筑石服务集团股份有限公司物业费2232.65元及违约金446.53元，合计2679.18元；   二、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由王宇负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员 刘忠军     二○二〇年十月十日   书记员 丛 琳