新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）新28民终1192号 上诉人(原审原告)：新疆华洋实业集团有限公司和静房地产开发分公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县环城北路。法定代表人：张明，该公司经理。委托诉讼代理人：张楠，新疆博湖县本布图镇法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：胡小军，男，1957年11月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：吴若溪，新疆诺启律师事务所律师。上诉人新疆华洋实业集团有限公司和静房地产开发分公司因（以下简称华洋和静分公司）与被上诉人胡小军合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2020）新2827民初287号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭于2020年10月21日开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人张楠、被上诉人的委托诉讼代理人吴若溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华洋和静分公司上诉请求：撤销一审裁定，改判解除双方签订的商品房买卖合同（编号为0000086）。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.2014年1月24日上诉人与被上诉人签订案涉商品房买卖合同，合同中约定：被上诉人应当一次性支付购房款，如被上诉人不能按照合同约定支付购房款，上诉人可在逾期付款超过30天后解除合同。因被上诉人至今未履行付款义务，构成根本违约。而案涉房产备案在被上诉人名下，给上诉人造成损失。2.被上诉人在一审时认可双方签订商品房合同及未付款的事实，但认为是让与担保，上诉人认为让与担保不属于法定担保，不应受到法律保护。另外，被上诉人利用备案合同为案外人提供担保的行为与上诉人无关，上诉人并非债务人和担保人。综上，请求支持上诉请求。被上诉人胡小军辩称，上诉请求没有事实及法律依据。第一，双方签订买卖合同的真实意思并非通过支付房款获得房产的所有权。公证书约定在王洪军、杨海英不能偿还借款的情况下将本案涉及的商业用房归若羌县融汇小额贷款公司的授权人胡小军所有，与本案案涉合同及收据完全吻合。可以证实本案符合九民纪要第71条让与担保的法律规定，而并非商品房买卖合同关系。第二，上诉人在未收到房款的情况下出具收款收据并且备案，违背商事主体的交易习惯。上诉人对其反驳未提供证据证实。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，上诉人主张解除合同已经过了三个月及一年的解除权除斥期间。综上，请求驳回上诉请求，维持原判。华洋和静分公司向一审法院起诉请求：依法判令解除双方于2014年1月24日所签订的商品房买卖合同（合同编号为0000086）。一审法院认定事实：1．原告新疆华洋实业（集团）有限公司和静县房地产开发分公司于2014年1月24日和被告胡小军签订了《商品房买卖合同》，将位于××县底商楼、编号为1、2、3、4、5、7、8、建筑面积为613.41平方米的底商商铺出售给被告；2．房屋单价为4，891元／平方米，合同价款为3,000,188元；3．付款方式为一次性付款；原告提交的合同付款时间为2014年1月24日前付清，被告提交的合同无约定（原告申请调取城建局备案的合同，没有合同）；4．合同第七条约定，买受人不履行付款义务时，出卖人有权解除合同；5．合同未约定房屋交付时间；6．原告给被告出具《收据》载明：“2014年1月24日，今收到胡小军（收款方式现金）交来15#门面房一层第一、二、三、四、五、七、八间总面积613.41平米，人民币（大写）叁万零壹佰捌拾捌元正￥3,000,188……交款人胡小军”并盖章；7．被告未直接向原告交付过房款。以上事实有双方提交的《商品房买卖合同》、《收据》及双方当事人当庭陈述相互印证予以证实，原审法院予以确认。一审法院认为，本案争议的焦点是原、被告双方签订合同的目的是为王洪军、杨海英在若羌小额贷款公司的贷款提供担保，还是原告将开发的房屋出售给被告以取得相应价款。考察双方在订立、履行合同中的行为：原、被告双方于2014年1月24日订立了书面的《商品房买卖合同》，未约定房屋的交付日期，但是被告签订合同后未积极要求完善合同确定房屋交付时间，而是立即（2014年1月26日）将合同及原告出具的《收据》，附在了王洪军、杨海英贷款的合同内，其行为与王洪军、杨海英向若羌小额贷款公司出具《承诺申明》（有时间标注的）的内容吻合；后被告一直未实际向原告支付房款，且在原告代理人询问时明确表示其本人从未在和静县买房及与原告订立购房合同，只是配合王洪军、杨海英向若羌小额贷款公司贷款办理手续。被告的行为与其主张完全一致，且与证据相互印证，应予支持。原告作为房地产开发商，向被告出具《收据》，对被告持有《商品房买卖合同》和《收据》可对外产生权利转移的预期是可以预见的，在未收到被告付款的情况下，向被告出具《收据》不符合常理；原告所述出具《收据》是为了配合被告向其合伙购买人说明合同的成立和价款，没有相应证据，原告表示买受人只认可被告本人，就更没有向其他人进行说明的必要，而且“说明”并不一定要用出具《收据》的形式；原告将与被告签订的合同进行备案的行为，与王洪军、杨海英对若羌小贷公司《承诺申明》（有时间标注的）内容和时间高度契合；原告所持的《商品房买卖合同》约定付款方式为2014年1月24日一次性付清全款，其后几年内没有积极要求被告履行合同；在王洪军、杨海英与若羌小额贷款公司《借款合同》的执行证书产生后（2015年5月11日），将与被告签订的《商品房买卖合同》进行网上备案（2015年5月12日），以上原告的行为及辩论意见不符合商品房买卖的交易习惯，不能自圆其说，反而在配合王洪军、杨海英贷款提供担保方面形成高度盖然性。综上，经过原、被告充分的辩论，原、被告双方的行为可以反映双方没有订立合同以转移房屋所有权、买受人支付相应价款的意思，原、被告签订《商品房买卖合同》的行为更符合为王洪军、杨海英贷款提供担保，原告坚持以房屋买卖合同关系起诉解除合同，没有事实依据，损害了债权人以真实法律关系主张和抗辩的权利，判决驳回原告新疆华洋实业集团有限公司和静房地产开发分公司的起诉。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实和证据本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间的法律关系如何认定；2.上诉人主张解除合同是否有事实及法律依据。针对以上争议焦点，本院分别评析如下：关于焦点一，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张的事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。本案中，上诉人提交的商品房买卖合同可以证明双方可能存在商品房买卖的法律关系。被上诉人辩称双方并非商品房买卖合同关系，而是为民间借贷提供的名为商品房买卖合同，实为民间借贷的让与担保。并为此提交了收据、借款公证书、承诺申明等证据。本院认为，上诉人作为房地产开发商，在未收到被上诉人300余万巨额房款的情况下，于2014年1月24日给被上诉人出具“今收到胡小军交来15#门面房一层第一、二、三、四、五、七、八总面积613.41平方米，人民币30000188元”的收款收据，违背其作为商事主体的交易习惯和注意义务。上诉人出具收款收据事隔2日后，案外人王洪军从若羌县融汇不额贷款有限公司贷款300万元，并在公证书明确附商品房买卖合同，在承诺申明中明确，“新疆华洋实业集团有限公司和静分公司修建的兴合花园综合楼现已主体完成，但开发商拖欠工程款，现经协商新疆华洋实业集团有限公司和静分公司同意以案涉7套商铺，面积为613.41平方米出让给若羌县融汇小额贷款有限公司（授权人：胡小军）”。二审庭审中，上诉人对与案外人王洪军存在建设工程施工合同关系欠付工程款的事实认可。结合现有证据结合一二审查明的事实，上诉人主张双方系商品房买卖合同关系不能成立，该上诉请求本院予以驳回。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，案涉商品房买卖合同第六条、第七条明确约定，买受人于2014年1月24日一次性付款，逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。上诉人在解除权发生之日起一年内即2015年2月24日之前未行使解除权，其享有的解除权已经消灭。故其上诉主张解除合同不能成立，本院不予支持。综上所述，华洋和静分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 七 日书  记  员   陈文涛