黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1282民初967号原告(申请执行人)：王文波，男，1976年3月12日出生，汉族，现住黑龙江省兰西县。委托诉讼代理人：匡景春，肇东市肇东镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郭文福,肇东市肇东镇法律服务所法律工作者。被告(案外人)：吴广才，男，1957年3月20日出生，汉族，现住肇东市。委托诉讼代理人：胡志明，男，黑龙江君昌律师事务所律师。被告（被申请执行人）：庆安县盛和房地产开发有限公司(原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司)法定代表人：王权，职务，总经理。委托诉讼代理人：孙长海，男，1965年7月28日出生，汉族，现住肇东市。原告王文波与被告吴广才、被告（变更前为第三人）庆安县盛和房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文波及委托诉讼代理人匡景春、郭文福到庭，被告吴广才及委托诉讼代理人胡志明到庭，被告庆安县盛和房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文波向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2020）黑1282执异4号执行裁定；2、继续执行（2015）肇法执字第42号之二执行裁定续查封的东安世纪馨城B1栋5单元602室房屋。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，（2015）肇法执字第42号执行裁定查封了案涉东安世纪馨城B1栋5单元602室房屋。（2020）黑1282执异5号执行裁定以“该楼房系案外人用物权置换的回迁房屋，并且案外人所提交的证据证实该楼房的所有权归案外人所有，故案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益”为由，裁定“中止对东安世纪馨城B1栋5单元602室的执行”。第一、案外人执行异议不成立。案外人执行异议是以查封楼房是其回迁房为由，依据《最高院执行异议和复议案件司法解释》第28条规定提出的。因该条是对“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”作出的规定，查封楼房如果是回迁房，其就不是“被执行人名下的不动产”的买受人，其异议理由不成立。第二、中止执行裁定确认案外人对回迁房享有实体权利超越执行异议的审查范围。涉案查封的房屋是否是案外人的回迁房，该查封房屋是否归案外人所有属实体权利。而实体权利是审判机关诉讼程序才能确认的。执行机构对异议审查程序确认案外人对回迁房享有实体权利超越执行异议的审查范围。三、案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。2013年8月7日开发商向原告借款时，已与原告签订了案涉房屋买卖合同，开具了购楼收据，且已在肇东市房地产管理处备案。依案外人2014年1月12日入住该回迁房的主张，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，被告异议理由不成立，中止执行裁定确有错误，查封裁定正确。被告吴广才辩称，原告要求继续执行东安世纪馨城B1栋5单元602室没有法律依据，1、原告申请执行的案件系金钱债权执行，原告在诉状中提到借款时2013年8月7日原告与开发商签订的房屋买卖合同与本案无关。该合同系借款提供的担保，并非是买卖合同关系，原告不能以此对抗被告，原告在申请执行后，法院在2015年3月9日查封被执行的楼房。2、第三人在开发东安世纪馨城时，被告的房屋被占，2013年9月24日，第三人给被告补偿了被执行的楼房东安世纪馨城B1栋5单元602室，并在2014年1月12日办理进户，并一直居住至今，签订合同及占有使用均在法院查封时间之前。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该两条法律规定，被告是在法院查封时间2015年3月9日之前签订的楼房买卖合同，并实际占有使用，并且被告的楼房系回迁楼房，是用物权置换的，取得的是物权，应该优先予以保护，被告的权利能够排除法院的执行，法院应该停止对该楼房的执行。综上，原告要求继续执行东安世纪馨城B1栋5单元602室没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告庆安县盛和房地产开发有限公司未提交答辩状，开庭时口头辩称，盛和房地产欠原告钱，我们公司也在积极还钱，但房屋涉及到回迁户，这种情况下处理，我们不支持把回迁户的房屋强制执行。政府的资金给先给原告，我不希望跟老百姓回迁居住的房屋进行强制执行，给其造成损失。我们欠原告钱会积极偿还。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的涉案楼房购楼票据一份及房屋购买合同一份，证实被告庆安县盛和房地产开发有限公司于2013年8月7日给原告开具的购楼票据及合同，并在房产处备案，有备案申请书，此申请书能证明原告对被告所属提供的楼房在房产处进行备案，有房产处的公章和公司的公章。被告吴广才质证称，对该证据不清楚，对证明问题有异议，原告和开发商之间并非是买卖合同关系，实际该买卖合同是为原告借款提供的担保，原告和开发商已经通过法院确认下发调解书，并确认为民间借贷法律关系，该组证据不是原告申请执行的依据，与本案无关。被告庆安县盛和房地产开发有限公司质证称，真实性没有异议。本院认为，该证据具有真实性，本院予以确认。二、2018年10月23日肇东市人民法院送达回证一份，证明房产处已收到执行裁定书及执行通知书，同时房产处已证明根据开发商报送的楼盘信息，电子显示本案涉案楼房为王文波。被告吴广才质证称，对证据的真实性及证明问题均有异议，并不能证实原告所证实的问题，与本案无关。被告庆安县盛和房地产开发有限公司质证称，没有异议。本院认为，该证据具有真实性，本院予以确认。三、（2019）黑1282执恢96号通知书，查封公告一份。证实该通知书中明确说明如案外人及利害关系人对本院查封的楼房有异议可在七日内提出执行异议，如逾期未提出异议，应在居住楼房中自动迁出。现被告提出的执行异议是2019年6月24日，已超出了通知书所告知的通知时间，已经逾期，应从此楼房中迁出。二被告质证称，没有收到过该证据，也不知情，吴广才申请执行异议是否超过期限不是本案审理的范围。本院认为，该组证据与本案无关联性，不予采信。四、被告吴广才提交的收条一份，证实2013年9月24日其所有的房屋被占，涉案楼房是回迁的楼房。原告质证称，对该证据的真实性没有异议，但不具有合法性，房屋征收部门是肇东市房屋征收部门，房照应当交给政府。被告庆安县盛和房地产开发有限公司质证称，没有异议。本院认为，该证据具有真实性，与本案待证事实相关联，故予以确认并采信。五、被告吴广才提交的开发商出具的证明一份，证实2014年3月7日，因原协议书书写不规范，需要报市征收办重新登记，开发商将吴广才的补偿协议收回。原告质证称，真实性没有异议，内容不具有合法性，不能证明被告是回迁户。被告庆安县盛和房地产开发有限公司质证称，没有异议。本院认为，该证据具有真实性，与本案待证事实相关联，故予以确认并采信。六、被告吴广才提交的东安世纪馨城进户收费一览表及收款收据三张。证实被告吴广才在2014年1月13日办理进户手续，并占有使用房屋至今。原告质证称，与本案无关。被告庆安县盛和房地产开发有限公司质证称，没有异议本院认为，该证据具有真实性，与本案待证事实相关联，故予以确认并采信。七、被告吴广才缴纳的物业费收据六张及取暖费票据五张，物业费年限2015年到2020年，取暖费年限2014年至2019年，证实被告吴广才占有使用该楼房的事实。原告质证称，与本案无关。被告庆安县盛和房地产开发有限公司质证称，没有异议本院认为，该证据具有真实性，与本案待证事实相关联，故予以确认并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告庆安县盛和房地产开发有限公司（原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司）在肇东市开发建设东安世纪馨城小区，吴广才原房屋（房屋所有权证号041027、041078）在该小区动迁范围内。2013年9月24日，庆安县盛和房地产开发有限公司将该房屋动迁后，同意将涉案东安世纪馨城B1栋（多层1号楼）5单元602室置换给吴广才。2014年1月12日，吴广才向被告庆安县房地产开发有限公司交纳了回迁户装修保证金并办理了进户手续及领取了房屋钥匙。此后，吴广才一直实际占有使用该房屋。另查明，被告庆安县盛和房地产开发有限公司在原告王文波处借款80万元，双方签订了一份商品房买卖合同，约定将东安世纪馨城B1栋5单元602室出卖给王文波，并给王文波出具了时间为2013年8月7日价款80，800.00元购楼票据一张。同时，双方对该房屋在肇东市房地产管理处办理了买卖备案登记手续。由于被告庆安县盛和房地产开发有限公司未偿还出借人王文波借款，2014年7月15日王文波向本院提起诉讼，本院于2014年8月21日作出（2014）肇商初字第376号民事调解书，即：一、被告庆安县盛和房地产开发有限公司（原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司）欠原告王文波借款人民币本金800,000.00元，利息200,000.00元，本息共计人民币1000，000.00元，于2014年9月30日前一次付清。二、案件受理费6,900.00元,由被告庆安县盛和房地产开发有限公司承担。因被告庆安县盛和房地产开发有限公司未按生效法律文书履行给付义务，王文波向本院申请强制执行。本院于2015年3月9日作出（2015）肇法执字第42号执行裁定书，裁定查封了东安世纪馨城B1栋5单元602室等七套房屋，并于2015年3月10日将法律文书送达给肇东市房地产管理处。2018年7月2日，本院作出（2015）肇法执字第42号之二执行裁定书，对上述楼房进行了续查封。2020年1月6日吴广才作为案外人提出执行异议。2020年1月8日本院作出（2020）黑1282执异4号执行裁定书，中止对东安世纪鑫城B1栋5单元602室的执行。随后，王文波与吴广才、庆安县盛和房地产开发有限公司发生执行异议纠纷，王文波在法定期限内提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点：吴广才对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先：涉案房屋是否是拆迁补偿安置房屋。本案，被告吴广才提交的2013年9月24日被告庆安县盛和房地产开发有限公司(原黑龙江晨鑫房地产开发有限公司)收条及2014年3月7日庆安县盛和房地产开发有限公司出具的收回协议证明及2014年1月12日东安世纪馨城进户收费一览表，足以确认涉案房屋系拆迁补偿安置房屋。其次，涉案房屋能否予以执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，本案证据能够确认法院查封涉案房屋的时间为2015年3月10日，在被告吴广才与被告庆安县盛和房地产开发有限公司签订安补偿安置协议之后，被告（拆迁人）庆安县盛和房地产开发有限公司与被告（被拆迁人）吴广才在法院查封之前已经签订合法有效的拆迁补偿安置协议，且在拆迁补偿安置协议中明确约定了回迁房屋的具体位置、用途，能够明确指向执行标的物，即涉案房屋，且被告吴广才已实际占有使用，故应停止对该房屋的执行。同时，原告王文波与被告庆安县盛和房地产开发有限公司虽然签订了买卖协议，但该买卖行为名为买卖实为担保，并且原告并未实际占有涉案房屋，故不能等同于“抵押登记”，且不直接产生设立抵押权效力，故原告不具有优先受偿的权利。综上，被告吴广才对涉案的东安世纪馨城B1栋5单元602室享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条，第三百一十条，第三百一十一条，第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十四条之规定，判决如下：驳回原告王文波的诉讼请求。案件受理费1,800.00元，由原告王文波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  曲景权审 判 员  连家兴人民陪审员  赵国云二〇二〇年十月十六日书 记 员  王一兵