江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终8401号上诉人（原审被告）：王贞芳。被上诉人（原审原告）：顾小凤。委托诉讼代理人：张聚龙，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。上诉人王贞芳因与被上诉人顾小凤房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。王贞芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：本人多次打电话给房东，发微信沟通，其他股东也分别打电话给房东，让房东配合与其中的股东之一签订租房合同，被房东拒绝。导致我方无法办理营业执照，不能营业。房东一审陈述，合同约定先交款后租赁，既然其未收到下半年房租，就可以提出收回房屋，而房东未提。2019年1月17日，签订李艳终止租赁关系协议时，本人并不知道签在合同背面，房东未曾告知。顾小凤二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持原判。顾小凤向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除双方当事人之间的租赁关系，王贞芳将房屋腾空房屋退还给顾小凤；2、判令王贞芳支付房屋租金计人民币119396元；3、诉讼费由王贞芳承担。审理中，顾小凤将第2项诉讼请求的金额变更为118373元。一审法院认定事实：2017年2月1日,顾小凤作为出租方（甲方），案外人李艳作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于相城区元和街道嘉元路805号康桥丽都门面房屋出租给乙方使用，房产证面积305.47平方米，实际面积400平方米。租赁期限为三年，自2017年3月1日至2020年2月28日，2017年3月1日至2017年8月31日的租金为94500元，2019年9月1日至2018年8月31日的租金为198450元，2018年9月1日至2019年8月31日的租金为208373元，2019年9月1日至2020年2月28日的租金为109396元。合同还对其他事项进行了约定。在上述合同的背页，手写了如下内容：“注：原房屋租赁人李艳，经甲乙双方协商，顾小凤同意终止租赁关系，现有王贞芳继续租赁，租赁协议再另行签订。相关人：顾小凤原租人：李艳现租人：王贞芳”。另查，王贞芳于2019年3月7日向顾小凤转账人民币35000元、8000元，于2019年3月8日转账人民币7000元。另仝玉杰于2019年3月22日向顾小凤转账20000元，于2019年4月19日转账人民币20000元。庭审中，顾小凤确认仝玉杰所转款项系代王贞芳支付租金。再查，案涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道嘉元路805号，系顾小凤与配偶朱庆华共同共有。以上事实，由房屋租赁合同、银行交易明细、房屋所有权证及当事人的陈述为证，一审法院予以确认。庭审中，顾小凤陈述，2017年2月1日由顾小凤与李艳签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给李艳，李艳承租后开设了足浴店，后李艳将足浴店转让给了王贞芳，2019年1月17日，顾小凤、李艳和王贞芳三个人经过协商，李艳退出租赁合同，由王贞芳来续租顾小凤的房屋，继续开设足浴店，所以在该房屋租赁合同的最后一页的背面书写了“原房屋租赁人李艳，经甲乙双方协商，顾小凤同意终止租赁关系，现有王贞芳320586198610017621连续租赁，租赁协议再另外签订”的字迹，并由三方在下面签字确认。后顾小凤一直通知王贞芳来签订合同，王贞芳表示让别人来签订合同，顾小凤要求王贞芳本人来签，或者王贞芳带那个人来签订租赁合同，以确定各方之间的权利义务，但是王贞芳一直不来，所以后来双方之间未签订租赁协议，但王贞芳支付了部分租金，房屋也一直由王贞芳在使用。另代王贞芳支付部分租金的仝玉杰可能是王贞芳的合伙人，但是王贞芳曾经称仝玉杰是其员工，平时仝玉杰也跟顾小凤联系过。现案涉房屋门关了，足浴店也没有在经营，没有人员进出，但遗留了办公桌、沙发等物品。关于租金计算，顾小凤明确，因王贞芳连续租赁，相当于王贞芳继受了顾小凤与李艳签订的房屋租赁合同的权利义务，所以按照顾小凤与李艳签订的合同的租金约定计算，2018年9月1日至2019年8月31日全年租金208373元，之前李艳的租金交到了2019年2月底，所以2019年3月1日起至2019年8月31日半年的租金，顾小凤计算10万元，后续按照合同的约定，2019年9月1日至2020年2月28日半年的租金为109396元，但是因为顾小凤曾经向王贞芳发送的通知中写的年租金为208373元，所以，现在就以208373年主张2019年3月1日至2020年2月28日的租金，扣除已付的90000元，尚欠118373元。2020年2月28日以后的租金本案中不主张。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。本案中，原由案外人李艳向顾小凤承租案涉房屋，后本案双方当事人以及案外人李艳经协商，约定李艳终止与顾小凤的租赁关系，由王贞芳续租案涉房屋，并在李艳与顾小凤签订的房屋租赁合同背面对上述内容进行了明确。后续双方当事人虽未另行签订租赁协议，但事实上王贞芳向顾小凤支付了租金，顾小凤也将房屋交付王贞芳占有使用，故双方之间形成事实上的租赁关系，可视为双方成立不定期租赁合同，故可参照顾小凤与李艳签订合同的租金标准计算本案双方当事人之间的租金。因双方之间形成的为不定期租赁关系，故顾小凤可随时解除双方之间的租赁关系，现顾小凤确认王贞芳或王贞芳委托的他人向顾小凤共计支付了90000元的租金，存在拖欠租金的情形，故顾小凤请求解除双方之间租赁关系，王贞芳将房屋腾空后返还顾小凤的请求一审法院予以支持。现顾小凤确认李艳已经支付租金到2019年2月28日，后续王贞芳支付了90000元的租金，至今王贞芳尚未将房屋返还顾小凤，故顾小凤主张的截止2020年2月28日王贞芳欠付的租金118373元低于以顾小凤与李艳签订的房屋租赁合同约定的租金标准计算的租金，故一审法院对顾小凤请求王贞芳支付截止2020年2月28日欠付的租金118373元予以支持。王贞芳经一审法院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，一审法院判决如下：一、顾小凤与王贞芳之间关于江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路805号房屋的租赁关系解除，王贞芳于本判决生效之日起十日内将坐落于江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路805号的房屋（房屋所有权证号：苏房权证相城字第**）腾空后返还顾小凤。二、王贞芳于本判决生效之日起十日内支付顾小凤截止2020年2月28日尚欠的租金人民币118373元。本案案件受理费减半收取为人民币1334元，由王贞芳负担。二审中，王贞芳提交了以下新证据：聊天记录，证明合伙人催顾小凤办理营业执照，顾小凤不肯配合，导致未营业。顾小凤质证认为，只同意租给王贞芳，明确不会租给其朋友。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，2019年1月17日，顾小凤、王贞芳及李艳约定，顾小凤与李艳之间的租赁合同关系终止，由王贞芳继续租赁顾小凤所有的案涉房屋，该约定合法有效。李艳退租后，王贞芳继续使用案涉房屋，并向顾小凤支付了90000元租金，在顾小凤与王贞芳之间形成了不定期租赁合同关系。王贞芳要求顾小凤与案外人签订租赁合同没有法律依据，本院不予支持。王贞芳长期未支付后续租金构成根本违约，顾小凤有权解除双方当事人之间的租赁关系。2020年5月3日，王贞芳无正当理由拒收一审法院邮寄的起诉状等法律文书，视为送达，双方当事人之间的租赁关系于该日解除，王贞芳应向顾小凤支付拖欠的租金、及时处置房屋内的物品并返还案涉房屋。综上所述，王贞芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2668元，由王贞芳负担。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二〇年十月二十八日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。