湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1472号上诉人（原审被告、反诉原告）：史春锋，女，1950年2月22日出生，汉族，住河南省范县。委托诉讼代理人：张焕臣，女，1972年9月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系史春锋之女。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙通程控股股份有限公司，住所地：长沙市雨花区劳动西路**，统一社会信用代码：91430000183800499R。法定代表人：周兆达，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨凡，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，男，1983年10月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人史春锋与被上诉人长沙通程控股股份有限公司（以下简称“通程公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。史春锋上诉请求：1、撤销原判第一、三项；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院没有理清实际开业时间，没有准确地理解合同条款，故导致租金计算错误；2、一审判决对上诉人提出的上诉人因被上诉人违约而导致上诉人被迫向物业服务方额外缴纳的停车费（210915元，其中）不予支持不合理；3、原判决未支持上诉人要求对账的请求。被上诉人通程公司辩称：一、被答辩人的上诉请求及事实理由，与事实不符且没有依据，依法应驳回其上诉请求；二、一审判决在认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。通程公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的租金、综合服务管理费、促销服务费合计434656.5元（计算至2019年11月14日）；2、判令被告承担全部诉讼费用。史春锋向一审法院提出反诉请求：一、驳回通程公司的全部诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用；二、判令通程公司赔偿史春锋经济损失50万元；三、判令通程公司退还史春锋押金5万元。原判认定：2012年8月7日，通程公司与史春锋签订一份《租赁合同》，约定：史春锋租赁通程公司怀化店5楼经营健身房，租金为24000元/月，按月交纳，2015年9月21日开始租金为32000元/月。质量保证金为2万元，合同终止后1个月后，无任何商品质量或服务引起的纠纷予以退还。综合服务管理费16000元/年，提供的服务为：公众区域保洁、公众设备使用、管理、维护维修、公共区域绿化、公共区域照明、公共区域保安、水、地、地下车库停车等告费为3000元/年，合同期限自2012年9月21日至2017年9月21日，起始时间以开业时间为准。2013年5月18日，通程公司怀化店开业。2014年7月3日，双方签订一份《补充协议》，约定：史春锋预付租金30万元，对于预付租金，通程公司按照月利率2%的标准支付利息。自2014年12月16日起抵扣应付租金，利息抵扣完毕后，双方按合同约定的租金标准和支付时间继续履行。上述协议签订后，史春锋预交了30万元的租金，租金已经于2015年2月抵扣完毕。自2016年1月1日至2018年6月1日，被告每月支付的租金和综合管理费为44000元，2018年7月至2019年5月每月支付租金和综合管理费为46000元。2019年6月开始未再支付租金和综合管理费。史春锋经营紫阳健身的管理人员多次与通程公司协商续租事宜，但双方未达成一致意见。2019年10月25日，原告通过发送函件形式催告史春锋结清欠款410828.5元并要求尽快移交场地。2019年10月30日，史春锋经营的紫阳健身闭店，随后进行了现场清理，移交门面。移交前，被告尚有1428元水费未付清。原判认为：通程公司与史春锋签订的《租赁合同》，系双方自愿签订，内容合法，系有效合同，双方应按照合同全面履行。2017年9月21日之后，双方未重新签订租赁合同，但被告仍然继续使用门面，应视为原告同意续租，双方之间的租赁期间应为不定期，租金应按照原租赁合同执行。根据双方签订的租赁合同，租金和综合管理费自2015年9月21日起每月为48000元，史春锋并未按照合同约定支付，其辩称中主张向物业公司缴纳的停车费应抵扣租金，但该种抵扣方式并未得到通程公司的认可，故该抵扣不符合法律规定，故其辩称关于不欠付租金的主张本院不予采纳。史春锋欠付的租金及综合管理费为：4000元×30(月)+2000元×11(月)+48000元×5(月)=382000元，所欠水费1428元，总计383428元应当支付。通程公司请求史春锋支付租金及综合管理费、水费383428元的诉讼请求，本院予以支持。2019年11月1日至2019年11月14日的租金，因通程公司的证据不足以证明史春锋经营的紫阳健身仍占用并使用的事实，故本院对该期间的租金22400元的诉讼请求主张不予支持。2019年8月之前的水费欠费25828.5元因通程公司无任何证据证明该欠费存在的事实，故本院对该部分诉讼请求不予支持。史春锋的反诉请求经济损失的50万元主张中，其按月缴纳的停车费210915元系其为健身房会员提供的停车便利支出，为健身房会员的免费停车服务并未在其与通程公司的租赁合同中进行约定，故该部分费用并非通程公司违约所造成的损失，其在与通程公司协商续租事宜仅为管理人员之间的沟通，并未影响健身房的正常营业，故在此期间所产生的员工工资、租金、各种费用并非通程公司违约所造成的损失，故对于史春锋请求通程公司赔偿经济损失50万元的反诉请求，本院不予支持。史春锋请求被告退还押金5万元的反诉请求，因其未提交交纳押金的证据，本院不予支持。其反诉中所主张的租期顺延并非基于合同约定和通程公司的同意，本院对其主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）史春锋于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）长沙通程控股股份有限公司租金及综合管理费、水费383428元；二、驳回原告（反诉被告）长沙通程控股股份有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）史春锋的反诉请求。案件本诉受理费7820元，减半收取3910元，反诉受理费4650元，共计8560元，由原告（反诉被告）长沙通程控股股份有限公司负担384元，被告（反诉原告）史春锋负担8176元。二审中，上诉人与被上诉人均未提供新证据。本院二审查明：原审对证据的采信和事实的认定正确，本院予以确认。本院认为：根据上诉人史春锋与被上诉人通程公司签订的《租赁合同》第八章2条，约定的租赁期限为2012年9月21日至2017年9月21日，起始时间以开业时间为准。通程公司怀化店开业的实际时间为2013年5月18日，原判决计算租金的起始时间也是2013年5月18日，并无不当。史春锋上诉称其开业的实际时间为2013年6月，故合同实际到期也应顺延至2018年6月，导致原判决租金计算错误，该主张既无事实依据，也无法律依据，本院依法不予采纳。《租赁合同》第二章3条约定，被上诉人通程公司提供综合管理服务的具体内容包括：公共区域保洁、绿化、保安、水、地、地下车库停车等有对收费情况的约定。被上诉人通程公司依约提供了地下车库，也未收取上诉人史春锋任何费用，并未有违约行为，上诉人史春锋在经营中，因会员停车向物业服务公司缴纳了停车费是实，但其上诉称是被迫交纳该费，并系被上诉人通程公司违约所致，主张停车费应从租金中抵扣，但在本案一、二审中，上诉人史春锋均未提供任何证据，证实该主张是否成立，本院依法不予采纳。关于史春锋上诉提出的对账问题，该事项应由双方自行协商一致并自愿共同实施，并非属人民法院的决定范围。按照民事诉讼法律规定，双方对涉案争议的账务均负有举证责任，即向人民法院提供涉案争议费用缴纳的相关票据或依据，并由人民法院对全案证据依法进行审查，被上诉人通程公司已提供涉案的相关票据或依据，履行了举证义务，史春锋也需履行其举证义务，仅提出异议而无证据，则应承担举证不能的法律后果。综上所述，原判决符合法律规定和本案实际，上诉人史春锋的上诉请求与理由均不能成立，本院依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8560元，由上诉人史春锋负担。本判决为终审判决。审判长  欧晓林审判员  周 晓审判员  彭湘平二〇二〇年十月二十六日书记员  米玉巍