河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4364号原告：小浪底置业有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区十里铺路**院**楼。法定代表人：吴昌春，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方艳、闫晓红，河南荟智源策律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告：洛阳紫玉商贸有限公司，住，住所地：中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新区三山路**1007/div>法定代表人：仝小女，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方正，河南卉林律师事务所律师；代理权限：特别授权。原告小浪底置业有限公司（简称小浪底置业公司）与被告洛阳紫玉商贸有限公司（简称紫玉商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告小浪底置业公司的委托诉讼代理人方艳、闫晓红，被告的委托诉讼代理人方正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告小浪底置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《小浪底和顺园小区8#1-3层商铺裙楼租赁协议》以及《和顺园8#楼1-3层租赁期限延长补充协议》、《洛阳和顺园小区1#商铺租赁协议》、《洛阳和顺园小区29#楼商铺租赁协议》、《洛阳和顺园小区11#商铺租赁协议》、《洛阳和顺园小区19#商铺租赁协议》；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金6578952元（暂计至2020年6月30日，实际租金计至被告将租金房屋交还之日止）；3、判令被告向原告支付违约金4975603元（每延期一天交付租金，应按拖欠租金总金额千分之一支付每天的滞纳金，暂计算至2020年6月30日，实际违约金计至被告清偿完毕债务时止）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年8月11日，原告与被告签订《小浪底和顺园小区8#楼1-3层商铺裙楼租赁协议》，将位于洛阳市涧西区和顺园小区8#楼1-3层商铺出租给被告使用。2013年8月15日，原告又与被告分别签订了《洛阳和顺园小区1#商铺租赁协议》和《洛阳和顺园小区29#楼商铺租赁协议》，将和顺园小区1#、29#商铺出租给被告。后原被告又分别签订了《洛阳和顺园小区11#商铺租赁协议》《洛阳和顺园小区19#楼商铺租赁协议》，将和顺园小区11#、19#商铺出租给被告。协议签订后，被告多次未按协议约定履行支付租金的义务。截至2020年6月30日，被告已拖欠原告房屋租金6578952元，被告的行为严重违反合同法约定，现原告根据法律规定请求解除合同，并要求被告支付拖欠的房屋租金、违约金。被告紫玉商贸公司辩称，1、原告起诉的租金数额并不属实，原、被告双方已经对租金标准和租赁期间进行了变更。被告并没有实施根本性违约行为，没有导致双方合同目的无法实现。原告请求解除六份租赁协议的诉讼请求，没有法律依据。2、原告怠于履行商铺的修缮义务，是被告迟延支付部分商铺租金的重要原因之一，被告并未明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，被告支付部分房租的行为原告认可，双方已同意继续履行合同。3、根据省高院规定，因受疫情影响的租赁合同的履行和解除问题，被告按照相关规定请求减免部分房屋租金的请求，应当得到贵院的支持。4、原告请求被告支付违约金4940468元的诉讼请求，没有法律依据，被告已经向原告支付的履约保证金，应当在房屋租金中予以扣除。综上所述，双方签订的房屋租赁合同尚不具备解除条件，房屋租金应当按照双方更改后的标准和相关政策予以结算，原告主张的违约金没有法律依据，对原告不合理的诉讼请求，请依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告紫玉商贸公司原名洛阳紫玉铁合金有限公司。2012年8月11日，原告小浪底置业公司与紫玉商贸公司签订了一份《小浪底和顺园小区8#楼1-3层商铺裙楼租赁协议》，约定小浪底置业公司将其名下位于洛阳市涧西区周山路和顺园小区8号楼1至3层商铺裙楼出租给紫玉商贸公司，面积3417平方米，租赁期限十年，自2012年8月16日起至2022年8月15日止；正常年租金196万元；2012年8月16日至2013年8月15日期间为一年装修筹备期，年租金为3500元；2013年8月16日至2016年8月15日期间为三年租金减半期，年租金为98万元；紫玉商贸公司需交付50万元作为履约保证金；每延期一天交付租金，应按拖欠租金总额千分之一支付每天的滞纳金；累计拖欠租金两个月，小浪底置业公司有权收取应付租金和相应的滞纳金，并没收履约保证金，解除合同，收回房屋。2015年4月28日，小浪底置业公司又与紫玉商贸公司签订《和顺园8号楼1-3层租赁期限延长补充协议》，约定租赁期限延长五年至2027年8月15日，2022年8月16日至2024年8月15日期间的年租金为196万元，2024年8月16日至2027年8月15日期间的年租金为205.8万元。合同履行后，紫玉商贸公司支付了自2012年8月16日至2017年2月15日期间的租金共计3923500元。自2017年2月16日起的租金，紫玉商贸公司仅支付251732元，剩余租金未再支付。2013年8月15日，原告小浪底置业公司与被告紫玉商贸公司签订了《洛阳和顺园小区1号商铺租赁协议》一份，约定小浪底置业公司将其位于洛阳市涧西区银川路和顺园小区1号商铺出租给紫玉商贸公司，面积164.56平方米，租赁期限十年，自2013年8月15日起至2023年8月14日止；正常年租金98736元；2013年8月15日至2013年12月14日期间为四个月装修筹备期，租金共600元；租金每半年支付一次；在合同签订前，紫玉商贸公司需交付3万元作为履约保证金；每延期一天交付租金，应按拖欠租金总额千分之一支付每天的滞纳金；累计拖欠租金两个月，小浪底置业公司有权收取应付租金和相应的滞纳金，并没收履约保证金，解除合同，收回房屋。合同履行后，紫玉商贸公司支付了2013年8月15日至2018年6月14日期间的租金共计444912元，自2018年6月15日起的租金未再支付。2013年8月15日，原告小浪底置业公司还与被告紫玉商贸公司签订了《洛阳和顺园小区29号商铺租赁协议》一份，约定小浪底置业公司将其位于洛阳市涧西区银川路和顺园小区29号商铺出租给紫玉商贸公司，面积230.22平方米，租赁期限十年，自2013年8月15日起至2023年8月14日止；年租金82879.2元；2013年8月15日至2014年8月14日期间为一年装修筹备期，年租金为600元；2014年8月15日至2017年8月14日期间为三年租金减半期，年租金41439.6元；租金每半年支付一次；在合同签订前，紫玉商贸公司需向交付3万元作为履约保证金，每延期一天交付租金，应按拖欠租金总额千分之一支付每天的滞纳金；累计拖欠租金两个月，小浪底置业公司有权收取应付租金和相应的滞纳金，并没收履约保证金，解除合同，收回房屋。合同履行后，紫玉商贸公司支付了2013年8月15日至2018年2月14日期间的租金共计166359.2元，自2018年2月15日起的租金未再支付。另查明，原告小浪底置业公司与被告紫玉商贸公司还签订了一份《洛阳和顺园小区11号商铺租赁协议》，约定小浪底置业公司将其位于洛阳市涧西区银川路和顺园小区11号商铺出租给紫玉商贸公司，面积242.74平方米，租赁期限十年，自2015年3月1日起至2025年2月28日止；年租金87386.40元；2015年3月1日至2016年2月28日期间为一年装修筹备期，年租金为600元，2016年3月1日至2019年2月28日期间为三年租金减半期，年租金为43693.2元；租金每半年支付一次；在合同签订前，紫玉商贸公司需交付3万元作为履约保证金，每延期一天交付租金，应按拖欠租金总额千分之一支付每天的滞纳金，累计拖欠租金两个月，小浪底置业公司有权收取应付租金和相应的滞纳金，并没收履约保证金，解除合同，收回房屋。合同生效后，紫玉商贸公司支付了2015年3月1日至2018年2月28日期间的租金共计87988元，2018年3月1日起的租金未再支付。还查明，原告小浪底置业公司还与被告紫玉商贸公司签订了一份《洛阳和顺园小区19号商铺租赁协议》，约定小浪底置业公司将其位于洛阳市涧西区银川路和顺园小区19号商铺出租给紫玉商贸公司，面积242.66平方米，租赁期限十年，自2015年3月1日起至2025年2月28日止；年租金87357.60元；2015年3月1日至2016年2月28日期间为一年装修筹备期，年租金为600元，2016年3月1日至2019年2月28日期间为三年租金减半期，年租金为43678.8元；租金每半年支付一次；在合同签订前，紫玉商贸公司需交付3万元作为履约保证金；每延期一天交付租金，应按拖欠租金总额千分之一支付每天的滞纳金；累计拖欠租金两个月，小浪底置业公司有权收取应付租金和相应的滞纳金，并没收履约保证金，解除合同，收回房屋。合同生效后，紫玉商贸公司支付了2015年3月1日至2018年2月28日期间的租金共计87956.8元，2018年3月1日起的租金未再支付。2019年10月31日，小浪底置业公司与紫玉商贸公司就上述商铺的租赁事宜进行了协商，并签订了一份《洛阳和顺园小区8#楼商铺1-3层及银川路部分商铺房屋租赁事宜谈判会议纪要》，主要内容为：一、8号楼商铺一至三层房屋租金自2017年2月16日起调整为每年120万元，租赁期限截止日期由2027年8月15日调整至2024年5月3日；紫玉商贸公司承诺8号楼商铺1至3层2017年2月16日至2019年12月31日的全部租金3200870.14元最迟于2019年12月31日前一次性交纳；2020年1月1日至2024年5月3日的租金交纳时间按照原合同执行；二、银川路1号、11号、19号、29号商铺房屋租金分别自2018年6月15日、2018年3月1日、2018年2月15日起调整为每平方米每月20元，租赁期限截止日期均调整至2024年5月3日；紫玉商贸公司承诺银川路1、11、19、29号商铺2019年12月31日前所欠的租金378527.28元最迟于2019年12月31日前一次性交纳，2020年1月1日至2024年5月3日的租金交纳时间按原合同执行。2020年4月29日，紫玉商贸公司向小浪底置业公司支付了50万元租金。本院认为，原告小浪底置业公司与被告紫玉商贸公司签订的上述五份商铺租赁协议（含补充协议），均是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。双方均应按约履行合同义务。因紫玉商贸公司未按约定的期限和数额支付相应的租金，双方于2019年10月31日以会议纪要的形式，对租金标准、租赁期限、未付租金的支付期限等事项所做出的书面约定，应是对前述五份租赁协议内容作出的部分变更，双方应当按照会议纪要确定内容继续履行各自义务。在该会议纪要中，双方约定了未付租金的支付期限，小浪底置业公司并未提出解除合同，且重新约定了租赁期限和租金标准，应视为双方均同意继续履行租赁协议。紫玉商贸公司在签订会议纪要后，仍未按约支付租金，应属违约行为，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的意见，因疫情导致承租人资金周转困难没有按时支付租金的，不宜认定为根本违约，出租人以此为由请求解除合同的，可不予支持，故小浪底置业公司提出的解除合同的请求，本院不予支持。但紫玉商贸公司仍应支付拖欠的租金，数额应以双方会议纪要确定的数额为准，已支付的50万元租金应当予以扣除。对于2020年1月1日以后的租金，双方根据合同的实际履行情况，可另行解决，本案中不予审理。综上，原告小浪底置业公司的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳紫玉商贸有限公司于本判决生效后十日内，向原告小浪底置业有限公司支付租金3079397.43元及迟延支付的利息（以3079397.43为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2020年1月1日起计算至实际付清之日止）。二、原告小浪底置业有限公司的其它诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45458元，由被告洛阳紫玉商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  康理二〇二〇年十月九日书记员  杨静