吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终682号   上诉人（原审原告）：临江市中恒信创业投资有限公司。住所地：吉林省临江市兴隆街河东小区**楼西侧。   法定代表人：王晓春，该公司经理。   被上诉人（原审被告）：临江市兴嘉房地产开发有限公司。住所地：吉林省临江市兴隆街兴嘉名仕豪庭**楼S-07。   法定代表人：陈**霞，该公司经理。   委托诉讼代理人：刘清泉，辽宁钢城正大律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：盖忠良，男，1978年2月1日生，汉族，临江市公安局职员，住吉林省临江市。   委托诉讼代理人：黄海言，吉林颖慧律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：李婷婷，女，1983年8月21日生，汉族，无职业，住吉林省临江市。   委托诉讼代理人：黄海言，吉林颖慧律师事务所律师。   上诉人临江市中恒信创业投资有限公司（以下简称中恒信创业公司）因与被上诉人临江市兴嘉房地产开发有限公司（以下简称兴嘉公司）、被上诉人盖忠良、被上诉人李婷婷确认合同效力纠纷一案，不服临江市人民法院（2020）吉0681民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。   中恒信创业公司上诉请求：请求撤销吉林省临江市人民法院（2020）吉0681民初677号民事判决书，发回重审。事实与理由：一审庭审中，盖忠良、李婷婷的诉讼代理人提供的兴嘉公司与案外人解某于2020年5月17日签订的协议书及解某于2019年11月1日出具给盖忠良、李婷婷的购房款16.6万元收据，标明每平方米2300元。可以认定盖忠良以每平方米2300元从案外人解某处购得涉诉房产，系兴嘉公司以每平方米4298.61元价格抵债给案外人解某。兴嘉公司与盖忠良并没有真实交易，且从合同中签订的每平方米3400元的购房单价即可看出，未按抵债价格每平方米4298.61元写入购房合同，明显系逃税行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定：以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因兴嘉公司与盖忠良签订的购房合同违反了税收征管法律、法规的强制性规定、损害社会公共利益，以合法形式掩盖逃税的非法目的，已将线索举报至国家税务总局白山市税务局稽查局。中恒信创业公司在一审向法庭申请向房地产交易管理中心调取案涉合同，至今未得到答复也未见到兴嘉公司与盖忠良、李婷婷签订的购房合同，一审对一个未见的合同进行效力确认，程序违法。   兴嘉公司辩称，中恒信创业公司不按合同约定支付租金，也不购买房屋。按合同约定，兴嘉公司已经解除了租房协议，与中恒信创业公司已不存在租赁关系，其主张优先购买权没有法律依据。另外，因为解某与兴嘉公司、郭鹏因借高利贷达成的抵顶协议正在公安机关侦查中。兴嘉公司对抵顶协议及是否与盖忠良、李婷婷签订购买协议的合法性不予认可，是无效的。   盖忠良、李婷婷辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序正确。1.盖忠良、李婷婷与兴嘉公司的交易行为是真实的，其二人与兴嘉公司签订商品房买卖协议黄本，并在不动产登记中心取得不动产权证书。盖忠良、李婷婷与兴嘉公司形成了房屋买卖关系，而且按照合同价格交纳了相关的税费。盖忠良、李婷婷对房屋具有完全的所有权。2.盖忠良、李婷婷从兴嘉公司购买的房屋是兴嘉公司、解某、盖忠良协商一致的情况下达成的，本案涉案房屋评估价格是4298.61元，因为解某与兴嘉公司有债权债务关系，所以对于兴嘉公司的房屋差价由解某从兴嘉公司应付款项予以折抵。因此，兴嘉公司对于该涉案房屋不存在任何损失，更不存在解某与兴嘉公司恶意串通损害国家利益、公共利益、他人利益的违法行为。3.解某在购买兴嘉公司房屋时，兴嘉公司的法人代表没有发生过任何变更，均为原法人代表靳炎，解某与兴嘉公司形成债权债务关系时，靳炎是兴嘉公司的法人代表，从始至终没有发生变更。所以不存在兴嘉公司、郭鹏因涉嫌刑事犯罪而对本案实质性内容产生影响的可能。综上，中恒信创业公司与兴嘉公司不能以郭鹏涉嫌刑事犯罪、兴嘉公司涉及法人代表变更而否定与盖忠良、李婷婷购买合同的真实性、合法性。   中恒信创业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令兴嘉公司与盖忠良、李婷婷签订的商品房买卖合同无效。2.依法判令兴嘉公司赔偿中恒信创业公司经济损失10000元（暂定待评估后以评估结果为准）；3.诉讼费用由兴嘉公司承担。   一审法院认定事实：中恒信创业公司与兴嘉公司于2014年8月7日签订“租房协议书”:一、兴嘉公司将河东小区4号楼西侧商业用房出租给中恒信创业公司作经营使用（面积74.32平方米，房屋使用性质：商业)；二、租期十年，自2016年3月5日起至2026年3月5日止；三、前三年免收租金，自第四年按每月每平方米十五元收取；---。六、有关购买房屋的事项1.租房者在遵守前期协议的情况下，三年免租期一到可以获得优先购买权，房价按三年后的市场价，先付一半房款，另一半可在半年内付清。现中恒信创业公司一直使用。庭审中，中恒信创业公司撤回依法判令兴嘉公司赔偿经济损失10000元（暂定待评估后以评估结果为准）的请求。兴嘉公司与李婷婷、盖忠良于2019年10月15日签订“商品房买卖合同”，兴嘉公司将坐落于临江市河东地块，河东小区一期一区西侧裙房砖混、一层S-01号74.32平方米商品房，以每平方米3400元，总计252688元的价格出售给李婷婷、盖忠良。并于2020年5月25日办理了房屋产权证（吉20**临江市不动产权第XXXX号）。   一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，中恒信创业公司与兴嘉公司签订“租房协议”，作为承租人的中恒信创业公司认为兴嘉公司与李婷婷、盖忠良之间的房屋买卖合同侵犯了其合法利益，但中恒信创业公司以此为由请求兴嘉公司与李婷婷、盖忠良之间的房屋买卖合同无效的理由，不予支持。庭审中，中恒信创业公司明确表示，撤回依法判令兴嘉公司赔偿原告经济损失10000元（暂定待评估后以评估结果为准）的请求，予以支持。综上所述，依法驳回中恒信创业公司的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，判决：“驳回临江市中恒信创业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由临江市中恒信创业投资有限公司负担。”   本院二审查明，兴嘉公司与李婷婷、盖忠良于2019年10月15日签订“商品房买卖合同”，兴嘉公司将坐落于临江市河东地块，河东小区一期一区西侧裙房砖混、一层S-01号74.32平方米商品房，以每平方米3400元，总计252688元的价格出售给李婷婷、盖忠良。2019年10月31日盖忠良通过银行转账方式向郭鹏（原兴嘉公司总经理）分别转款10万元、5万元，剩余1.6万元现金支付给郭鹏，郭鹏于2019年10月31日以银行转账方式将16.682万元支付给解某，解某于2019年11月1日向李婷婷、盖忠良出具案涉房屋的收据16.6万元。2020年5月15日，兴嘉公司和解某委托吉林省华纬房地产土地评估有限公司对临江市兴隆街河东小区一期工程（一区）55套门市房及临江市大菜子铁矿国有工矿棚户区改造工程小区（三区）2套住宅房屋市场价格评估，共计28841268元。2020年5月17日解某与兴嘉公司签订协议，将上述评估的部分房屋按照评估价格计算共计5135842元折抵给解某，用于偿还兴嘉公司欠解某的欠款及利息、迟延履行利息。折抵给解某部分房屋中，包括本案案涉房屋，评估价格是每平方米4298.61元，房屋总价为319473元。其他事实与一审判决认定的事实一致。   本院认为，李婷婷、盖忠良购买案涉房屋并与兴嘉公司签订商品房买卖合同后，兴嘉公司又将该房屋按照评估公司的评估价格折抵给解某，李婷婷、盖忠良将购房款交付于解某的数额虽与兴嘉公司签订的商品房买卖合同中约定的价格及评估价格不符，但解某并未提出异议，应属于解某对自己权利的处分，亦未损害兴嘉公司的利益，该商品房买卖合同对李婷婷、盖忠良和兴嘉公司具有约束力，且案涉房屋已在产权部门办理了产权证照。中恒信创业公司主张兴嘉公司与盖忠良并没有真实交易，未将评估价格写入购房合同，系明显的逃税行为，违反了税收征管法律、法规的强制性规定、损害社会公共利益，以合法形式掩盖逃税的非法目的，应属于无效合同的诉请，依据不足，本院不予支持。在一审庭审中，中恒信创业公司已提供了兴嘉公司与李婷婷、盖忠良商品房买卖合同，虽合同不全，但兴嘉公司与李婷婷、盖忠良对该合同并未提出异议，中恒信创业公司以一审对一个未见的合同进行效力确认属于程序违法的主张，本院不予认定。   综上，中恒信创业公司的上诉请求，理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费人民币200元，由中恒信创业公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 张 伟   审判员 迟吉岩   审判员 兆艳红     二〇二〇年十月十九日   （法官助理 陈 静   书记员 戴兵兵