山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1122民初5105号原告：日照金汇苑物业服务有限公司法定代表人：李志勇，该公司经理。委托诉讼代理人：孙元富，莒县莒州法律服务所法律工作者。被告:鲍丰杰，男原告日照金汇苑物业服务有限公司（以下简称金汇苑物业公司）与被告鲍丰杰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金汇苑物业公司的法定代表人李志勇及委托诉讼代理人孙元富，被告鲍丰杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金汇苑物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费及水费等共计3599.44元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月1日，原告与正基房地产公司签订领秀城小区前期物业服务合同，双方约定原告为领秀城小区提供物业服务，物业服务费每月每平方向业主收费1元钱，原告随后为领秀城小区的业主提供物业服务至今，被告拖欠2018年7月至今的物业服务费和水费，本案主张2018年7月至2020年4月份物业服务费和水费等，共计3599.44元，期间原告多次派工作人员向被告索要，被告以种种理由拖欠至今。鲍丰杰辩称，原、被告之间没有合同关系，不同意支付物业服务费。本院经审理认定事实如下：日照正基房地产开发有限公司（以下简称正基房地产公司）系莒县正基领秀城小区的开发商，领秀城小区开发完成后，正基房地产公司与日照建兴物业服务有限公司（以下简称建兴物业公司）口头达成物业服务协商，双方协议由建兴物业公司对领秀城小区进行前期物业服协议，后正基房产地公司与建兴物业公司解除服务协议。2016年5月1日，正基房地产公司（甲方）与原告金汇苑物业公司（乙方）签订《领秀城小区前期物业服务合同》一份。约定甲方将领秀城小区物业委托给乙方实行统一物业服务管理，规划建筑面积35000平方米。管理事项包括：房屋外观完好整洁，无随意破坏现象，符合小区规划要求；设备运行满足基本使用要求，保证正常运行；房屋及设施、设备的维修、养护及时，保证正常使用；公共环境整洁卫生，垃圾杂物清理及时；绿化养护管理规范，园林绿地维护较好；能够及时规劝、制止随意破坏行为，区内秩序良好，道路、交通设施等维护较好；业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%以上；必要的档案齐全，管理有序。物业管理综合服务费包括：带电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取，不带电梯按0.4元收取。乙方代收水电费、收视费，收费标准根据有关行业和物价管理部门的规定执行。被告鲍丰杰系莒县正基领秀城2号楼1单元1-301号楼房的业主，楼房建筑面积为111.42平方米，该楼共计17层，配有电梯。被告鲍丰杰提供的收费时间为2016年12月3日的物业收据单据显示的收款单位为莒县建兴物业管理有限公司，2017年2月12日至2018年4月23日的物业收据显示的收款单位原告金汇苑物业公司。2018年4月23日的物业收据显示的水费单价为2.9元/立方米，物业服务费为334.26元（3个月），卫生费为30元（3个月），公共电费为21元（3个月）。被告物业费一个季度一交，每年1月份交当年1－3月份的，4月份交当年4－6月份的，7月份交当年7－9月份的，10月份交当年10－12月份的。2018年7月收费时，被告鲍丰杰停止交纳物业费（从2018年7月起至今物业费）。原告出具的费用分解表显示，物业服务分项包括电梯运行费（0.08元/月/平方米）、电梯维保检测费（0.126元/月/平方米）、消防维保养护（0.213元/月/平方米）、物业公共设施维护（0.222元/月/平方米）、卫生保洁费用（0.1元/月/平方米）、秩序维护值班（0.166元/月/平方米）、办公等公共费用（0.1元/月/平方米），以上物业服务项目共计1.007元/月/平方米。原告在该费用分解表的成本费用说明中载明：正基领秀城小区2栋楼1.8万平方米，物业综合费收费标准为1.0元/月/平方米。依据该费用分解表，被告每月应承担的物业综合费为111.42元。原告另代收生活垃圾处理费10/月，代收水费按2.9元/立方米计算。被告居住的正基领秀城小区至今未召开业主大会亦未成立业主委员会。被告提供的业主对正基领秀城小区物业服务质量征求意见建议表显示，2号楼、3号楼两栋楼业主对物业服务质量评价多数为差，均同意终止服务并对服务质量与收费不符追究责任。本院认为，现双方争议焦点为一是原告与正基房地产公司签订《领秀城小区前期物业服务合同》是否有效，二是被告拒绝支付物业费是否应当支持。首先，关于原告与正基房地产公司签订《领秀城小区前期物业服务合同》是否有效的问题。前期物业服务是为解决物业建成之后、业主大会成立之前的物业服务需要，由建设单位与物业服务企业之间签订前期物业服务合同，由该物业服务企业在特定时段提供物业服务。依《物业管理条例》规定，建设单位负有选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同的法定义务。本案中，正基房地产公司作为建设单位，其在解除与莒县建兴物业管理有限公司的前期物业服务合同后，在业主大会可选聘物业服务企业之前，正基房地产公司有权选聘物业服务企业提供前期物业服务。正基房地产公司并未与被告约定选聘前期物业服务合同需要经过被告本人同意，原告与正基房地产公司签订《领秀城小区前期物业服务合同》后，对涉案小区提供了前期物业管理服务，且被告已连续向原告缴纳了1年以上的物业管理服务费，应认定该前期物业服务合同有效。其次，关于被告鲍丰杰拒绝支付物业服务费是否应当支持的问题。建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主不能以自己并非合同当事人为由拒不履行合同义务。原告作为物业服务企业依据合同约定为被告居住的小区提供了物业服务,应享有收取物业服务费用的权利,被告作为该小区的业主负有及时交纳物业服务费的义务。现被告以其未与原告签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费，本院不予支持。依据被告缴纳物业服务费的情况及原告出具的物业综合费用分解表，计算可得2018年7月1日起到2020年3月31日期间21个月，被告拖欠的物业费用包括物业服务费2339.82元(111.42平方米×1元/月/平方米×21个月)及应代收生活垃圾处理费210元（10元/月×21个月），另被告拖欠2020年3月31日前实用应交水费655.4元（226立方米×2.9元/立方米）。以上共计3205.22元，被告未提供证据对欠款数额进行反驳，被告应支付上述拖欠的物业服务费用。原告主张3599.44元错误，多诉部分不予支持。被告辩称原告物业服务不到位，并提供部分业主的意见建议汇总表及小区照片予以证明，对此物业服务系动态的、持续的过程,被告提供的证据不足以证明原告的物业服务不到位,对被告的辩解，本院不予采信。对于部分业主不满意物业服务现状的情形，原告作为物业服务企业应当努力提高物业服务标准和水平,被告作为小区业主也应支持、理解物业工作,双方共同努力,营造一个干净整洁、文明有序的和谐生活小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告鲍丰杰于本判决生效后五日内付给原告日照金汇苑物业服务有限公司2018年7月1日至2020年3月31日期间21个月的物业服务费2339.82元；二、被告鲍丰杰于本判决生效后五日内支付给原告日照金汇苑物业服务有限公司2018年7月1日至2020年3月31日期间21个月的应代收生活垃圾处理费230元；三、被告鲍丰杰于本判决生效后五日内支付给原告日照金汇苑物业服务有限公司2020年3月底之前的应代收水费655.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告日照金汇苑物业服务有限公司负担5元,由被告鲍丰杰负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  辛重斌二〇二〇年十月十九日书记员  严庆梅