海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3575号   上诉人（原审被告）：陆某，女，1981年10月9日出生，汉族，户籍住址海南省琼海市，现住海口市国贸大道3-1海南省，公民身份号码×××。   被上诉人（原审原告）：云某，男，1966年10月19日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：赵某，海南法立信律师事务所律师。   上诉人陆某因与被上诉人云某房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   上诉人陆某上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初1550号民事判决；2.驳回云某的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由云某承担。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足、依法应当予以撤销。一、一审判决认定本案陆某违反合同约定，未按时足额支付房屋租金，应当承担违约责任，这种认定与本案事实不符。陆某与云某于2016年8月4日订立的《租赁合同》双方约定租期为2016年10月1日至2026年9月30日止，2016年10月1日起至2021年9月30日止每月租金为2600元，2021年10月1日起至2026年9月30日止每月租金2800元，租金每半年支付一次。但在合同实际履行过程中，双方以实际行为对租金的给付时间进行了变更，并未严格按照合同约定的租金给付时间履行，即2019年4、5、6、7、8、9月的租金两个月支付一次，2019年10、11、12月，2020年1、2、3月的租金适当宽限，鉴于此，陆某分别于2019年5月6日支付了2019年4、5月房租5200元，于2019年6月30日支付了2019年6、7月房租5200元，于2019年11月15日一次性支付了2019年8、9、10、11、12月，2020年1、2、3月合计8个月的租金20800元。因此，陆某并未违反合同约定，一审法院的事实认定错误。   二、一审判决证据不足。虽然云某向法院递交了律师函、邮件交寄单、查询单，以此主张《租赁合同》已经解除，但该《律师函》并未有授权委托书且云某的代理人陈焕秀在证据3手机短信中承认是其委托律师发的律师函而云某证据4又承认是云某委托律师发的律师函，前后相互矛盾，因此，该组证据不应该作为定案的根据。   三、涉案房屋装修以后第一年，云某就已经带了两次外人来看房。刚开始陆某不知道对方有卖房的意愿，经了解才知道云某想卖房。因为重新装修后房子提升了价值，云某有卖房的意思，多次要求看房，后来陆某拒绝了，前提是先解决陆某房屋的租期与租金问题，否则就给陆某退还租金或者补偿陆某的装修费用，云某不同意，且因此事对陆某也心怀不满，之后陆某有时候晚交租金一点时间就对陆某各种各样的不情愿。由于新冠肺炎疫情影响，陆某的生意不好，租金晚交了一点时间，所以云某就提起诉讼。陈焕秀说陆某在2017年4月1日至2017年9月3日没有交租金，不是事实，陆某二审打印的对账单证明陆某在农村信用社已经将租金交了。陆某对云某的起诉不认可。如果陆某没有交租金的话云某早就已经提起诉讼了，就不用等到现在了。而且这个账户也是云某提供的，是在云某的账户上直接转账过去的。所以陆某认为原审判决事实不清，证据不足，希望二审法院给予重判，驳回云某的诉讼请求。   综上，原审判决事实不清、证据不足，希望二审法院能够撤销原判，依法驳回云某的上诉请求。   被上诉人云某辩称，一、云某从未同意变更租赁合同约定的租金支付时间，陆某将逾期支付租金的违约行为说成是实际变更行为，完全是强词夺理。双方于2016年8月4日签订的《租赁合同》对租金支付时间有明确约定，即“租金每半年支付壹次，先付租金后使用，即乙方于每年10月1日及4月1日前各付半年租金给甲方”。然而合同签订后，陆某却未严格按照合同的约定履行，每次都是在云某催促后才支付租金，但云某从未同意变更合同约定的租金支付时间。陆某每次都逾期几天、十几天，而到了2019年拖欠租金更加严重，根据租赁合同约定应于2019年4月1日前支付的半年租金，2019年5月6日才支付两个月租金、2019年6月30日支付两个月租金，另两个月的租金迟迟未缴，而按租赁合同约定应于2019年10月1日前缴交的半年租金，超过一个月未支付。对这些违约行为，陆某不但不努力去改正，反而认为这是一种理所应当的行为，这充分说明陆某没有一点点契约精神，上诉状甚至将其粉饰为租金支付时间的变更，这更加是一种强盗逻辑。就2019年之前的租金支付，云某提起诉讼后查询了租金收款账户，发现陆某根本没有支付2017年4月1日至2017年9月30日的租金，这也充分说明陆某在履行合同时根本没有一点诚信精神。   二、陆某所谓解除租赁合同的证据前后矛盾、证据不足，完全是在胡搅蛮缠。解除租赁合同的《律师函》是云某委托律师发出的，根本不存在前后不一致。《律师函》中明确告知陆某是“接受云某的委托”，云某在《民事起诉状》中确认“云某委托律师于2019年11月5日向陆某发出解除租赁合同的律师函，通知陆某解除租赁合同，并要求陆某在5日内交还房屋”，这并没有前后矛盾。关于手机短信中云某的代理人陈焕秀回复称是其委托律师问题，陈焕秀本身就是云某签订及履行租赁合同的代理人，其有权代表云某，不存在委托人不明确问题。而且其回复是在特殊语境下的，首先是陆某收到《律师函》后问“陈大哥，今天我刚收到您发过来的律师函……”，然后，云某的代理人陈焕秀才回复“陆女士，你收到的是我委托海南法立信律师事务所赵某律师发出的律师函”，陆某却以此为由认为证据不足，完全是胡搅蛮缠。   三、关于看房的问题。在租赁期间有一次带有意向买房的人看房，但双方合同有明确的约定，如果要出售的话陆某是有同等条件下的优先购买权。所以，我们不会侵害陆某的合法权益。实际上看房的人最终也没有购房，所以不存在说云某因为出售不了房屋而去损害陆某利益的问题。   四、关于缴纳租金的问题。陆某说因他们有时候迟交租金云某对他们不满，各种去刁难他们，这个根本不存在，从支付租金的情况上来看，陆某从来都没有按合同约定的期限按期付款，每次都会有拖延的时间，但是在此之前拖延的话云某只是催缴，而且对2019年4月1日之前应当支付的半年租金，陆某5月份支付了2个月的租金，6月份支付了2个月的租金，从这点来看，可以看出陆某逾期支付租金的情况是很严重的，但是云某并没有采取过什么过激的行为。   五、关于陆某说不支付租金是受疫情影响完全是自己编出来的理由。我们解除的合同是因为陆某逾期支付应当在2019年10月1日之前支付的租金，因为她支付租金超过一个月，我们在2019年11月5日发出解除合同通知，这个时候新冠肺炎疫情根本还没有爆发，不存在受疫情影响的情形。我们认为陆某逾期支付租金是因为陆某没有履行合同的诚信意识，从陆某发来的微信上来看，陆某自己都说因为装修酒店花了上百万元导致租金困难才逾期支付租金，你都有上百万元去装修酒店，为什么没有2万元支付租金，从这里可以看出陆某违反合同的约定。   六、关于陆某提到的2017年4月1日至2017年9月30日租金已经支付的问题。我们起诉的时候是不以这个作为解除合同的理由，我们起诉之后查帐没有看到这笔账才提出来的，但是不是以这个作为理由解除合同。   综上，云某认为陆某的上诉请求毫无事实及法律依据，请求二审人民法院依法驳回陆某的无理上诉，维持原判。   被上诉人云某向一审法院起诉请求：1.确认云某、陆某双方于2016年8月4日签订的《租赁合同》已解除；2.判令陆某国贸大道号海南省位于海口市××座房交还给云某；3.判令陆某向云某支付租赁合同解除后仍占有房屋的使用费，房屋使用费从2019年11月6日起计至陆某交还房屋之日止，按每月2600元的标准计算，暂计至2019年12月5日房屋使用费为2600元。   一审法院查明，云某系国贸大道号海南省位于海口市××座房的所有权人。2016年8月4日，云某、陆某签订《租赁合同》，主要约定：云某将国贸大道号海南省位于海口市××座房出租给陆某，作为居住或者办公场所使用；建筑面积为159.67平方米，租赁期限共10年，即自2016年10月1日起至2026年9月30日止；双方同意2016年10月1日起至2021年9月30日止每月租金为2600元，2021年10月1日起至2026年9月30日止每月租金为2800元；租金每半年支付一次，先付租金后使用，即陆某于每年10月1日及4月1日前各付半年租金给云某；云某指定云文嫱的账户为收取房租的账户。若陆某有下列情形之一的，云某有权解除合同并收回房屋，造成云某损失的，由陆某负责赔偿：……（2）逾期支付租金超过一个月的……。2019年6月24日，云某向陆某催收房租。2019年11月5日，云某委托律师向陆某发出《律师函》，告知陆某：因陆某未按期支付租金，构成违约，云某依法解除租赁合同，并要求陆某交还房屋。陆某确认于2019年11月7日收到上述律师函。   又查，陆某于2019年5月6日、2019年6月30日、2019年11月15日、分别向云某转账房租5200元（备注：房租）、5200元（备注：两个月房租）、20800元（备注：付上半年8.9月份房租和2019年10月至2020年3月房租）。2019年1月18日，云某通过云文嫱向陆某退还房租13000元。   再查，2016年8月1日，陆某与海南壹佳亿装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定对涉案国际贸易商务大厦C座11楼C1104号房进行装修。   一审法院认为，云某、陆某签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于合法、有效的合同，对当事人均具有约束力。双方于合同中约定：租金每半年支付一次，先付租金后使用，即被告于每年10月1日及4月1日前各付半年租金；另约定：陆某逾期支付租金超过一个月，云某有权解除合同并收回房屋。由此，陆某于2019年11月15日支付房租，已经超过合同约定的每年10月1日付租之约定一月有余，云某因此有权依约解除租赁合同。根据《中国人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，因陆某确认于2019年11月7日收到云某通知其合同解除的律师函，故涉案合同应于2019年11月7日解除。云某诉请确认双方于2016年8月4日签订的《租赁合同》已解除的主张，具有事实依据和法律依据，予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方合同解除，云某诉请陆某向其返还涉案国际贸易商务大厦C座11楼C1104号房，于法有据，亦予以支持。因合同解除后，陆某仍占有使用云某的涉案房屋，云某诉请陆某向其支付房屋的占有使用费（计算方法：自2019年11月8日开始计算至陆某交还房屋之日止，按每月2600元计算），具有事实基础和法律依据，予以支持。   综上，依据《中国人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：确认云某与陆某于2016年8月4日签订的《租赁合同》于2019年11月7日解除；限陆某于本判决生效之日起三十日内向云某交还国贸大道号海南省位于海口市××座的房屋；限陆某于本判决生效之日起三十日内向云某支付房屋占有使用费（计算方法：按每月2600元计算，自2019年11月8日起计算至陆某实际向云某交还国贸大道号海南省位于海口市××座的房屋之日止）；驳回云某的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陆某负担。   二审期间，陆某提交新证据：银行明细账户清单、海南省农村信用社业务回单，证明其2017年4月11日已经交了2017年4月至2017年9月的租金共计15600元。被上诉人云某对真实性没有异议。云某提交《授权委托书》，证明云某委托律师以律师事务所名义向陆某发律师函，通知解除《租赁合同》。陆某质证认为不一定是云某提供的，陆某收到传票的时候才看到这份文件，一审开庭云某本人没有到庭，是云某在国外找的代理人陈焕秀来签的。本院对陆某提供的证据真实性、合法性、关联性予以认可；对云某提交《授权委托书》的真实性、合法性、关联性予以认可。   本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，云某与陆某签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。陆某陈述其已实际交纳租金至2020年3月。而后，云某退还租金13000元。截止二审审理期间，陆某尚未向云某交纳租金，陆某已严重违反合同约定，一审法院确认双方签订的《租赁合同》于2019年11月7日解除，并无不当，本院予以维持。合同解除后，陆某应将涉案房产交还云某，并支付相应的占有使用费用。一审法院处理正确，本院予以维持。   综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人陆某负担。   本判决为终审判决。   审   判   长 傅       萍   审   判   员 袁       蓉   审   判   员 陈   立   夫      二〇二〇年十月三十日   书   记   员 韩青妮速录员陈祥秀   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。