安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1825民初730号 原告：何满仓，男，1963年10月6日生，汉族，农村居民，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：何满清（系原告何满仓弟弟），男，1972年9月4日生，汉族，农村居民，住安徽省旌德县。 被告：旌德县乐平置业有限公司，住所地安徽省旌德县旌阳镇庙首路**。 法定代表人：黄小平，该公司总经理。 原告何满仓与被告旌德县乐平置业有限公司（以下简称“乐平置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告何满仓委托诉讼代理人何满清、被告乐平置业公司法定代表人黄小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何满仓向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告在被告处购买的乐平新天地大楼第八层812#商品房首付款66623.58元及前三年租金36575.9元，扣除原告欠被告首付款20000元，合计83199.48元；2.判令被告立即退还原告在被告处购买的乐平新天地大楼第八层813#商品房首付款65548.66元及前三年租金31949.7元，合计97498.36元；3.判令被告赔偿原告因被告违约而造成的律师费5000元、误工费12000元、精神损失费7302.16元，合计24302.16元；4.本案诉讼费判令被告承担。审理过程中，原告变更诉请为：1.要求解除与被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告立即退还原告在被告处购买的乐平新天地大楼第八层812#、813#商品房首付款共112172.24元及前三年租金68525.6元，合计180697.84元；3.本案诉讼费判令被告承担。 事实与理由：原告于2016年10月31日在被告处购买了乐平新天地大楼第八层812和813两套商品房，建筑面积35.36㎡和40.48㎡，原告交付了首付款，并签订了买卖合同。该房租给被告开设酒店，且前三年的租金全额充当首付款（见租房协议合同）。由于该房产的房产证一直办不下来，造成按揭款一直贷不下来，现已四年之久。根据合同第十二条规定，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 乐平置业公司辩称：对事实无异议。答辩人的法定代表人现在服刑，公司没有能力履行。答辩人的法定代表人于2021年11月出狱，再退回购房款及前三年的租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 何满仓提供的：1、原告身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体适格。2、商品房买卖合同2份，证明原告购买了被告的商品房（A栋8层812、813号商铺），约定了双方的义务且原告已经履行完毕自己的义务，被告没有履行该商品房的房产证办理手续导致银行贷款未办理成功。3、乐平新天地订购书2份、乐平新天地委托租赁协议2份、承诺函2份，证明被告已将原告购买的商品房租赁给旌德县启盛商业经营管理有限公司并约定三年租金数额。4、银行流水回执复印件1份，证明原告购买被告乐平新天地商品房并于2016年4月16日支付房屋首付款。5、收款收据复印件1份，证明原告已经交付了购房首付款。以上证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 乐平置业公司未向本院提交证据。 根据上述认定的证据，结合到庭当事人的陈述，本院对本案的法律事实认定如下： 2015年12月27日，原告之女何杜娟与被告签订了《乐平·新天地认购书》2份，认购乐平置业公司销售的乐平·新天地A栋8层812号，建筑面积40.91㎡，商铺单价5175元∕㎡，优惠后单价5020元∕㎡，总房款205358元，约定定金5000元；认购813号，建筑面积35.73㎡，商铺单价5175元∕㎡，优惠后单价5020元∕㎡，总房款179365元，约定定金5000元。当日，原告交付定金，被告向原告出具了收款收据。2016年4月14日，原告交付首付款102172元，被告向原告出具了收款收据。同日，原告向被告借款20000元，作为首付款交付被告，原告共付首付款132172元（含原告向被告借款20000元作为首付款）。4月15日，双方签订了《乐平新天地回购协议》，约定在2021年4月14日至2021年5月13日期限内原告享有要求乐平置业公司按合同成交总价款100%回购该房的权利。 2016年4月15日，原告与旌德县启盛商业经营管理有限公司（以下简称“启盛公司”）签订了《乐平·新天地委托租赁协议》，原告将乐平·新天地A幢8层812号出租给启盛公司，租赁期限2016年4月14日起至2026年4月13日止，第1-3年年租金为12192元，三年共计租金36576元，第4-5年年租金16256元；将乐平·新天地A幢8层813号出租给启盛公司，租赁期限2016年4月14日起至2026年4月13日止，第1-3年年租金10650元，三年共计租金31950元，第4-5年年租金14200元。 2016年10月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：（2016销0000177），原告购买乐平·新天地A幢8层812号，建筑面积40.48㎡，单价5019.75元∕㎡，总价203199.5元；2016年11月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：（2016销0000179），原告购买乐平·新天地A幢8层813号，建筑面积35.36㎡，单价5019.74元∕㎡，总价177498元。2017年3月21日，原告与启盛公司签订了《乐平·新天地委托租赁协议补充协议》，补充一：实际起租日从2016年8月1日起至2026年7月31日止。2019年8月9日，原告与启盛公司签订了《乐平·新天地委托租赁协议补充协议二》，约定自2019年8月1日至2021年7月31日止，每月25日前支付月租金1269元。2020年7月10日，何满仓具状本院。 本院认为，合同的解除是指合同有效成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，双方当事人通过协议或者一方行使解除权的方式，使得合同关系终止的法律制度。合同的解除，分为合意解除和法定解除两种情形。本案中，原、被告之间通过商品房买卖合同约定了一方可以解除合同的情形，包括合同第十二条规定，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。现在被告违约，原告要求解除合同的理由成立，本院予以支持。原告已付首付款132172元，自愿扣除20000元（向被告借款20000元作为首付款）的理由成立，本院予以支持。在本案合同未解除前，该合同系有效的。原、被告约定原告享有的乐平·新天地A幢8层812号三年共计租金36576元；享有乐平·新天地A幢8层813号三年共计租金31950元，全额充当首付款，系双方真实意思表示，不违反法律的规定。三年租期已过，租金已实际产生，且已抵扣完毕，现在原告要求被告退还三年租金68525.6元，被告亦同意退还，本院予以支持。 综上所述，原告何满仓主张要求解除与被告乐平置业公司签订的商品房买卖合同并退还首付款及租金有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同》第九十三条，第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告何满仓与被告旌德县乐平置业有限公司签订的商品房买卖合同。 二、被告旌德县乐平置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告何满仓购房首付款112172元及前三年租金68525.6元，共计180697.6元。 三、驳回原告何满仓的其他诉讼请求。 四、案件受理费4375元，由被告旌德县乐平置业有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  李光祥 审 判 员  朱良超 人民陪审员  汪维明 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  江 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。