湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2148号上诉人（原审被告，反诉原告）：周湘华，男被上诉人（原审原告，反诉被告）：曾进，男委托诉讼代理人：肖锴，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。上诉人周湘华因与被上诉人曾进房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。周湘华上诉请求：1、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1139号民事判决；2、驳回被上诉人要求返还合同押金20000元的请求；3、判令被上诉人支付门面租金19100元；4、判令被上诉人归还门面LED广告牌；5、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据合同约定，被上诉人应在2019年11月5日前交齐季度租金11100元，扣除已经交纳的3400元，还应交7700元，2020年2月1日应交纳当季租金11400元，故被上诉人还要补交租金19100元；被上诉人拖欠租金造成根本违约，不需要退还其押金20000元；被上诉人拆走的LED广告牌应当归还上诉人；上诉人与被上诉人并无协商减免租金。曾进辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曾进向一审法院起诉请求：1．判令周湘华返还曾进房屋租赁押金20000元；2．判令周湘华退还曾进交付的电费308元；3．本案诉讼费由周湘华承担。周湘华向一审法院提出反诉请求：1．判令曾进支付门面租金19100元；2．判令曾进归还门面的LED广告牌；3．判令曾进承担反诉费。一审法院认定事实：2014年10月30日，曾进（作为乙方、承租方）与周湘华（甲方、出租方）签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：“第一条门面房的位置、面积、装修设施情况：1．甲方出租给乙方的门面房位于红湘北路53号第3号门面，面积约为20㎡。2．该门面现有的阁楼、卫生间、地板和门面的玻璃门和玻璃墙乙方不得拆除，席梦思一张，电动卷闸门都是甲方财产，乙方只有使用权，如有人为损坏照价赔偿。3．甲方现有玻璃门墙，因乙方经营需要，需要拆除，合同到期后，乙方必须马上恢复原样，在拆除和恢复过程中，不得损坏，如有损坏，照价赔偿。拆除和恢复费用概由乙方承担。签订合同时，乙方必须向甲方交纳玻璃门墙押金捌仟元，合同到期后，在乙方恢复好原样和不损坏前提下退还本押金。第二条租赁期限、用途：1．本合同租赁期限为五年，自2014年11月1日起至2019年11月30日止。2．租期届满，乙方如需续租，应在租赁期届满一个月之前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同，除甲方自己不使用外同等条件下，乙方享有优先承租权……。第三条合同押金、租金、租赁期相关费用及税金：1．合同生效以后，乙方向甲方交付合同押金贰万元。合同期内乙方未租满两年，押金全部不退；合同期届满，乙方在不违约的前提下甲方应于合同届满之日起5日内退还乙方押金。2．乙方应按季度交纳租金，租金为3,500元/月，每季度租金为10,500元，秉着先交钱后使用的原则，每季度起5天之内交齐，不得拖延。3．合同期内，甲方不得以任何理由对乙方加门面租金。4．租赁期间，甲方不负担任何税费和其它费用等。……第四条房屋维修及改造：1．乙方应合理使用租赁物，因使用不当造成甲方损坏的，乙方须承担赔偿责任。2．乙方对租赁物进行改造需经甲方书面同意，改造费用由乙方自行承担。未经同意擅自改造的，如造成甲方损失，乙方应负赔偿责任。第五条房屋的转让和转租：……2．合同期内，如因乙方经营不善，乙方可以找其他人来承租，但必须在本合同的条款不变和甲方利益不受影响的情况下，通过甲方许可按原合同执行，或重新签订租赁合同。承租成功和签订合同之后，乙方在不违约的情况下，甲方退还乙方所交的贰万元押金。第六条双方保证条款：……第七条合同终止：不管合同如何终止，门面所有固定的装修设施都归甲方所有，乙方不得破坏和搬走，是乙方所购置的能移动的设施，设备归乙方所有。第八条合同解除：……第九条违约责任：违反本合同内容，造成合同终止的应承担违约金贰万元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。第十条争议解决：本合同未尽事宜，由双方另行协商确定，协议内容作为本合同之附件，与本合同具有同等效力。因履行本合同产生纠纷的，由双方协商解决，协商不成的，向人民法院起诉。……”履行中，曾进于签订合同当日向周湘华支付门面合同押金20000元和玻璃门押金8000元，并开始使用租赁门面至2020年2月29日。2014年11月1日至2019年10月30日期间，曾进向周湘华付清了期间全部租金；2019年11月11日，曾进支付周湘华租金3400元。庭审中，双方虽对上述付款情况予以确认，但曾进主张已付租金至2020年2月29日，认为2019年11月1日至2020年2月29日期间的租金，减去因新冠疫情周湘华需免除一个月的租金，再抵扣周湘华需退还曾进门面玻璃押金8000元，剩余租金3400元曾进已于2019年11月11日付清（3800元×4个月-8000元-3800元=3400元），并向法院提交中国建设银行个人账户支出交易明细、微信聊天记录等证据。周湘华对此予以否认，认为合同期届满后，曾进仅于2019年11月11日支付租金3400元，余款11800元至今尚未支付。审理中，曾进陈述门面中的玻璃门因用不上，拆下来后在运输途中被打烂，同意重新制作。周湘华当庭不同意曾进重新制作，要求用曾进所交玻璃门押金8000元赔偿其损失。认为其门面现已出租他人，他人没有使用该玻璃门的必要。另外，周湘华当庭认可LED广告牌系曾进承租期间自行制作的。又查明，缴费户名为＊4号车库，缴费户号为1903622474的户头还有电费余额308.63元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，曾进、周湘华签订的门面租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。根据双方本反诉请求及争议焦点，本案可以从以下几个方面分别予以处理：第一，双方合同期内租金是否结算完毕的问题。根据双方签订的《门面租赁合同》，该合同于2019年11月30日到期，曾进于2019年11月11日应按约支付3500元租金，但其仅支付3400元，故曾进应将合同期内欠付的租金100元支付给周湘华。庭审中，曾进认为已付租金至2020年2月29日，因其提交的微信聊天记录不能显示出周湘华已同意免租及抵扣门面玻璃押金8000元，故对其主张不予采信。第二，曾进是否仍需支付合同到期后门面占用费的问题。合同于2019年11月30日到期后即2019年12月1日至2020年2月29日期间，双方在协商是否续签合同的问题上没有达成一致合意，曾进在该期间仍占用被告门面，其虽于2020年2月29日搬离门面，仍应按原合同租金标准支付门面占用费，考虑到2020年新冠疫情因素，2020年2月全国均处于抗击新冠肺炎疫情一级响应当中，根据国务院相关政策及《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见一、二》的相关规定，可以免除2020年2月份的门面占用费，故曾进需向周湘华支付2019年12月至2020年1月共计二个月的门面占用费7000元（3500元×3个月-3500元）。因周湘华已于曾进搬离门面后不久便将门面另租他人，并没有与曾进续签合同，对其反诉要求曾进支付租金19100元的诉请，因超出该院核定的标准，超出部分不予支持。第三，周湘华是否应当返还玻璃门墙押金8000元的问题。根据合同第一条第3款约定，合同到期后，曾进必须在玻璃门墙不损坏及恢复好原样的前提下，周湘华才退还押金8000元，换言之，如果玻璃门墙已经损坏以及不能马上恢复原样的情况下，周湘华便无需返还该押金。结合本案，曾进当庭陈述，该玻璃门墙拆除后已在运输过程中打烂，而且在搬离案涉门面时也没有马上将玻璃门墙恢复原样，其虽当庭表示愿意恢复重作，但基于现实情况，曾进恢复及重作的条件和基础己不存在，故曾进交纳的玻璃门墙押金8000元，周湘华无需返还。曾进该项诉请与约相悖，该院不予支持。第四、曾进是否应当返还LED广告牌及周湘华是否应退还多余电费308元的问题。根据合同第七条的约定，门面内固定装修设施归周湘华所有，曾进不得破坏和搬走，是曾进所购置的能移动的设施、设备归曾进所有。本案LED广告牌系租赁门面后曾进为经营需要而自行购置并悬挂的，在合同到期后，曾进将该能够移动的广告牌拆走，不违反合同约定，故曾进无需返还该LED广告牌，周湘华的该项反诉请求，该院不予支持。另，根据双方提供的电力公司缴费记录截图显示，在门面交接时电费账号尚有余额308.63元，鉴于曾进已搬离门面，该预付电费余额系多交的电费，可供下家承租人继续使用，现周湘华已将案涉门面另租下家，理应将该余额返还曾进，故曾进要求周湘华返还电费余额308元的诉请，该院予以支持。第五，周湘华是否应当返还门面押金20000元的问题。根据合同第三条第1款以及第九条约定，曾进交纳押金及周湘华收取押金的目的是为了让合同顺利履行。本案案涉合同已经到期，合同的目的已经实现，周湘华提供的门面瓷砖产生裂纹的照片，仅能证明曾进在使用过程中给瓷砖造成了一定磨损，无法证明该磨损究竟是自然损耗还是人为故意损坏，更无法证明该磨损给被告造成了多少损失，基于此，周湘华提供的证据，不足以证明曾进存在根本违约和周湘华遭受严重损失的情形，故周湘华应按约返还门面押金20000元，曾进的该项诉请，有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周湘华于本判决生效之日起十日内一次性向曾进返还门面押金及电费余额20308元。二、曾进于本判决生效之日起十日内一次性向周湘华支付门面租金7100元。三、驳回曾进本诉其他诉讼请求。四、驳回周湘华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费254元，由周湘华负担；反诉受理费164元，由曾进负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于周湘华是否应该返还曾进门面押金20000元的问题。双方租赁合同期限为五年，自2014年11月1日起至2019年11月30日止，案涉租赁合同已经到期，根据合同约定“合同期届满，乙方在不违约的前提下甲方应于合同届满之日起5日内退还乙方押金”，甲方周湘华未提供充足证据证明乙方曾进有违约行为，故周湘华应按约返还门面押金20000元给曾进。关于门面租金问题。租赁合同期间合同约定每月租金为3500元，2014年11月1日至2019年10月30日期间，曾进向周湘华付清了该期间全部租金，2019年11月11日曾进支付周湘华租金3400元，故曾进还应支付当月租金100元给周湘华。租赁合同到期后，曾进继续使用案涉门面，周湘华亦没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，2019年12月1日起双方之间的租赁关系视为不定期租赁，曾进可以随时解除合同，但需要支付不定期租赁期间的租金，周湘华提出不定期租赁期间门面租金双方口头约定为每月3800元，但双方未曾补签书面合同，故2019年12月1日至2020年2月29日这三个月租金按原合同标准支付为宜，为3500元×3个月=10500元。根据《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见二》第6条中的规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，根据2020年2月全国疫情的实际情况，本院酌情免除曾进支付2020年2月的门面租金3500元，故曾进还应给付周湘华租金为10500元-3500元+100元=7100元。关于曾进是否应当返还LED广告牌的问题。根据双方合同约定“不管合同终止如何终止，门面所有固定的装修设施都归甲方所有，乙方不得破坏和搬走，是乙方所购置的能移动的设施，设备归乙方所有”，LED广告牌是曾进为经营店铺自行制作的有其店铺名称“光头佬联圣”等字样的广告牌，又可以拆卸，故该广告牌本院认为属于合同约定的“乙方所购置的能移动的设施”，应该归乙方曾进所有。综上所述，周湘华的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由上诉人周湘华负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十月二十一日法官助理  王 婷书 记 员  陈 浅