山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初250号 原告（反诉被告）：山东春鹏彩虹智能电气股份公司，住所地济南市临港经济开发区**温泉西路中段。 法定代表人：段宗鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曲娟，山东大明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖鹏，山东大明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周东明，男，1966年3月5日出生，汉族，住福建省建阳市。 委托诉讼代理人：金勋仕，上海捷铭（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡亚云，上海捷铭律师事务所律师。 第三人：山东省建设建工集团房地产开发有限公司，住所地济南市历下区济王公路**。 法定代表人：满建华，该公司总经理。 代表人：山东省建设建工集团房地产开发有限公司破产重整管理人山东华信产权流动破产清算事务有限公司，住，住所地济南市市中区民生大街**三箭银苑****楼**/div> 负责人：提瑞婷,该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵长兴，男，1990年12月20日出生，破产重整管理人职工。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南经二路支行，住所地济南市，住所地济南市市中区纬二路** 负责人：刘刚。 原告（反诉被告）山东春鹏彩虹智能电气股份公司（以下简春鹏公司）与被告（反诉原告）周东明、第三人山东省建设建工集团房地产开发有限公司（省建工集团房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用简易程序进行审理。因案情需要，本案转为普通程序，并追加中国工商银行股份有限公司济南经二路支行（以下简称工行济南经二路支行）为第三人。春鹏公司委托诉讼代理人曲娟、肖鹏，周东明的委托诉讼代理人金勋仕、蔡亚云，省建工集团房地产公司的委托诉讼代理人赵长兴到庭参加诉讼，工行济南经二路支行经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 春鹏公司向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告协助原告将济南市历下区房屋过户或登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告诉讼请求变更为：1、判令被告周东明办理坐落于济南市历下区房屋的不动产登记证书，登记至周东明名下，第三人省建工集团房地产公司予以协助；2、判令被告周东明在取得坐落于济南市历下区房屋的不动产登记证书后，协助原告春鹏公司将上述不动产转移登记至原告名下；3、判令原告春鹏公司代替被告周东明向第三人工行济南经二路支行支付未偿还的房屋银行贷款；4、本案诉讼费由被告周东明承担。事实与理由：2005年7月28日，原、被告签订《商品房转让协议》，约定被告将位于济南市历下区房屋转让给原告，合同总金额为587658.40元。被告购房首付款、已付银行贷款及购房的费用由原告承担。自2004年4月30日起，原告代替被告履行该房屋银行按揭还款义务。协议签订后，原告依允履行了合同义务，并一直向银行偿还按揭贷款至今，但被告却未将房屋过户至原告名下。2018年3月19日，被告周东明将第三人省建工集团房地产公司起诉至法院，要求判令省建工集团房地产公司将上述房屋过户至周东明名下。原告获知该信息后，于2018年5月2日向法院提出申请，以第三人身份参加诉讼，并对涉案房屋提出独立诉求。案经一、二审，法院判决省建工集团房地产公司自判决生效日起30日内将涉案房屋过户至周东明名下，同时认定本案原、被告之间存在房屋买卖合同关系，并告知原告可对涉案房屋另案提起诉讼。为此，原告诉至法院。 周东明辩称：1、我于2018年3月19日起诉，要求省建工集团房地产公司配合将涉案房产过户至我名下，法院判决支持我的该项请求，判决生效后，我已申请强制执行，目前仍在执行中，根据法律规定，春鹏公司第一项诉讼请求系重复起诉，应裁定驳回。2、我与春鹏公司签订《商品房转让协议》系基于投资合作，非真实的房屋买卖关系，春鹏公司无权依据该协议要求我过户。3、我已要求解除与春鹏公司所签订的《商品房转让协议》，合同解除后，春鹏公司无需再向工行济南经二路支行偿还贷款。 省建工集团房地产公司述称，省建工集团房地产公司因进入破产重整程序，涉案房屋的土地现处于查封状态，无法办理房产证，待重整程序结束，土地解封后方可协助办理房产证。 工行济南经二路支行未作陈述。 周东明向本院提出下列反诉请求：1、判决解除周东明与春鹏公司2005年7月28日签订的《商品房转让协议》；2、判决春鹏公司立即向周东明腾还位于济南市历下区房屋；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2003年7月29日，周东明以587658.40元的价格购买位于济南市历下区房屋（以下简称系争房屋），并在签订合同时交付总购房款20%计117658.4元。同年8月12日，周东明向工行济南经二路支行申请个人住房贷款47万元付清余款，贷款期限20年，自2003年8月12日至2023年8月11日，至今仍在还贷。该事实业经（2018）鲁01民终8405号案查明。后春鹏公司法定代表人段宗鹏邀请周东明入股其公司合作，双方遂于2005年7月28日签订《商品房转让协议》，周东明不作任何溢价径按购房价格通过转移房产方式投资入股，并办理了相关股权变更登记。2006年春鹏公司单方撤销了周东明的股东身份，却继续侵占系争房屋至今。系争房屋之所以约定转移给春鹏公司，是为投资入股，非表象的房屋转让交易，双方也无房屋转让交易之实，春鹏公司从未向周东明支付协议所载已发生款项。春鹏公司将周东明从股东中除名后，理应返还周东明系争房屋，其继续占用已属侵权。为维护自身合法权益，故诉至法院。 春鹏公司对周东明的反诉辩称，1、周东明与春鹏公司签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，春鹏公司自房屋转让后偿还该房屋贷款；2、周东明主张以房产投资入股但无投资入股协议，不能证明其主张；3、根据工商局调取的材料，可证实周东明系以现金入股非以房屋入股。故，周东明的反诉无事实及法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年7月29日，建工房地产公司（出卖人）与周东明（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由周东明购买建工房地产公司开发的位于济南市历下区房屋。房屋建筑面积141.4平方米，房屋总价款为587658.40元，由周东明付首付款117658.40元，余款470000元办理20年银行按揭贷款；房屋应当在2003年11月26日前交付，并在交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当天周东明缴纳首付款117658.40元，余款470000元周东明于2003年8月12日在济南市支行办理20年期按揭贷款。同年，建工房地产公司向周东明交付了涉案房屋。 2005年7月28日，春鹏公司（甲方）与周东明（乙方）签订《商品房转让协议》一份，约定：“1、乙方将位于济南市历下区.40平方米，单价每平方米4156.00元，总金额（人民币）587658.40元，转让给甲方。2、乙方购房首付款壹拾壹万柒仟陆佰伍拾元肆角。已付银行按揭款贰万贰仟元正（2003.9-2004.3）元及购房时支付的费用贰万叁仟肆佰玖拾元贰角伍分元，由甲方承担。3、自2004年4月30日由甲方承担该房产的银行按揭。……”。合同签订后，周东明将涉案房屋购房收据等交给春鹏公司，该房屋现由春鹏公司的法定代表人段宗鹏居住。 2009年6月29日，建工房地产公司取得涉案房屋的不动产权证书（房产证号为历083530号）。2013年6月20日，本院作出（2013）长民破字第1-2号民事裁定书，裁定建工房地产公司破产重整，并由山东华信产权流动破产清算事务有限公司作为破产重整管理人。其中，2007年12月17日，建工房地产公司将涉案房屋所在土地抵押给中国工商银行股份有限公司济南长清支行，现仍未办理解除抵押登记手续。现该债务已在破产程序中申报，破产程序尚在进行中。 2018年3月19日，周东明以建工房地产公司为被告诉至本院，请求确认位于济南历下区房屋为周东明所有并判令建工房地产公司配合周东明办理上述第一项房屋产权登记。在该案诉讼过程中，春鹏公司提交《参加诉讼申请书》要求以具有独立请求权的第三人的身份参与诉讼。本院经审理作（2018）鲁0113民初954号民事判决书，判决：“一、限山东省建设建工集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助周东明将济南市历下区济王路164号5号楼1-203室房屋过户或登记至周东明名下；二、驳回周东明的其他诉讼请求；三、驳回山东春鹏彩虹智能电气股份公司的诉讼请求。”春鹏公司不服该判决，上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院经审理作（2018）鲁01民终8405号民事判决书，认定“双方（周东明与春鹏公司）于2005年7月28日签订了《商品房转让协议》，协议载明的房屋位置明确、价格明确、房屋价款支付方式明确，符合房屋买卖合同的基本要件。周东明主张涉争房屋用于其成为春鹏公司股东的实物出资，但并未履行股东以实物出资的验资程序，亦未提交证据证明公司章程或股东会议对该实物出资进行了约定，应当承担举证不能的法律后果。因此，春鹏公司主张其与周东明签订的《商品房转让协议》系买卖合同，双方之间存在房屋买卖合同关系，事实清楚，本院予以确认”，同时以春鹏公司与建工房地产公司之间不存在直接的合同关系，春鹏公司不具备有独立请求权第三人的法律地位为由，驳回春鹏公司的起诉，判决：“一、维持济南市长清区人民法院（2018）鲁0113民初954号民事判决书第一项、第二项及一审诉讼费的负担部分；二、撤销济南市长清区人民法院（2018）鲁0113民初954号民事判决第三项。” 该判决生效后，周东明向本院申请强制执行，本院于2019年3月29日向济南市自然资源和规划局下达协助执行通知书，要求济南市自然资源和规划局协助将建工房地产公司名下的涉案房产过户给周东明。周东明主张因涉案房屋土地被抵押，故无法办理房屋办证手续。 另，涉案房屋并无房屋抵押登记信息，经本院书面询问，工行济南经二路支行未对涉案房屋是否办理抵押登记作明确回复。 现双方争议事实为： 一、春鹏公司与周东明之间是否系房屋买卖合同关系。本院认为，春鹏公司与周东明之间的房屋买卖合同关系已经生效的济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8405号民事判决书认定，对此本院予以认定。 二、春鹏公司是否已经履行《商品房转让协议》的约定的义务。1、春鹏公司主张已向周东明支付协议约定的购房款163146.50元，但未提交证据予以证明，且周东明未予认可，故本院不予支持。春鹏公司在诉讼中表示，自愿支付周东明该购房款。2、春鹏公司提交其公司职工张娟等四人的银行交易记录、劳动合同、社保缴纳明细，拟证实春鹏公司通过该四人账户向周东明尾号0562的房屋贷款还款账户偿还房贷。周东明对此不予认可，主张因春鹏公司未能履行合同约定的偿还房贷义务，自己自行归还16个月的房屋贷款。经春鹏公司申请，本院调取周东明个人还款账户明细，因时间跨度较大，2015年4月23日前的转款账户并无户名信息，现可查明春鹏公司通过公司账户、公司职工个人账户多次向该还款账户打款，2015年4月23日至2020年6月30日期间，周东明账户共三次向其本人房贷还款账户转款45500元，案外人周申龙向周东明账户还款5800元，以上共51300元非春鹏公司转款。 本院认为，周东明与春鹏公司之间虽存在房屋买卖合同关系，但因涉案房屋所在土地使用权被抵押，尚未办理解除抵押登记手续，致涉案房屋暂无法办理不动产权登记及过户手续，故春鹏公司要求周东明、建工房地产公司协助办理不动产权登记、过户手续的条件未能成就，其主张本院不予支持。春鹏公司可在办理不动产权登记手续条件成就时，再行主张权利。周东明既与春鹏公司之间存在房屋买卖合同关系，且春鹏公司已经履行了偿还部分房屋贷款的义务，并自愿支付合同约定的房屋首付款，则对于周东明要求解除合同，返还房屋的反诉请求，本院依法不应予以支持。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回山东春鹏彩虹智能电气股份公司的诉讼请求； 二、驳回周东明的反诉请求。 案件受理费100元，由山东春鹏彩虹智能电气股份有限公司负担；反诉案件受理费50元，由周东明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘 勇 人民陪审员  庄庆安 人民陪审员  赵丽颖 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  黄 琪