四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1177号 上诉人(原审被告):广安市万佳物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区环城北路二段********，统一社会信用代码915116025883740963。 法定代表人：徐先斌，总经理。 委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲，四川亚美律师事务所律师。 上诉人(原审被告):广安市万佳房地产开发有限责任公司，住所地，住所地四川省广安市广安区洪州大道东段**301，信用代码91511602563274152J。 法定代表人：王翰，总经理。 委托诉讼代理人：龙世莲，四川信和信（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙珈琦，四川信和信（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广安市广安区新天地一期业主委员会，住所地四，住所地四川省广安市广安区洪州大道**v> 负责人：杨容容，主任。 委托诉讼代理人：张陆宁，四川虹永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上诉人广安市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）、广安市万佳房地产开发有限责任公司（以下简称万佳房地产公司）因与被上诉人广安市广安区新天地一期业主委员会（以下简称新天地一期业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 万佳物业公司上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回新天地一期业委会的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由新天地一期业委会承担。事实和理由：1.涉案小区业委会在筹备成立期间，业主反映初选业委会个别成员不符合法定资格，要求社区和街道重新进行增补或改选，2017年10月征询业主意见时超过50%以上的业主同意罢免业委会，新天地一期业委会也未到北辰街道办事处履行备案手续，未依法成立，故新天地一期业委会不具备诉讼主体资格。2.业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，新天地一期业委会就其解除与万佳物业公司之间的物业服务合同，未举示任何证据证明经过了业主大会的授权，新天地一期业委会在本案中起诉没有法律根据，即便得以起诉新天地一期业委会在本案中也未获得业主大会授权。3.新天地一期业委会并未依法成立，新天地一期业委会与广安天顺物业管理有限公司签订的物业服务合同并未获得业主大会的授权，广安天顺物业管理有限公司仅有几名工作人员到案涉小区，但没有提供任何事实上的物业服务，不到一周即在业主的反对中撤离，案涉小区一直由万佳物业公司提供优质物业服务。 新天地一期业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.新天地一期业委会主体适格，在（2018）川1602民初2007号、（2018）川16民终1395号案件中作为诉讼主体参加诉讼，本案也对新天地一期业委会的主体资格予以了审查。2.新天地一期业委会是依法选举成立的，向公安机关申请刻制并持有业主委员会印章，公安机关授予的印章显示在2017年1月23日至2022年1月22日期间新天地一期业委会均是合法的，有权代表全体业主行使权利。3.在前期物业服务到期后，根据《物业管理条例》《四川省物业管理条例》相关规定，万佳物业公司与万佳房地产公司所续订的物业合同属于无效合同。 万佳房地产公司述称，同意万佳物业公司的上诉意见。 万佳房地产公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回新天地一期业委会对万佳房地产公司的诉讼请求。事实和理由：1.新天地一期业委会未举示业主委员会选举后得到广安市广安区住房和城乡建设局、广安市广安区北辰街道办事处备案确认的证据，因此，新天地一期业委会不具备原告主体资格，应驳回其起诉。2.万佳房地产公司提供的土地使用权证、房屋测绘面积报告可以证明，建设用地使用权是万佳房地产公司的，住宅应分摊的面积并不包括幼儿园，业主并未对幼儿园的建造支付费用，幼儿园由万佳房地产公司投资建造，其占有、使用、收益、处分的权利应属于万佳房地产公司，是否办理了不动产权证并不影响万佳房地产公司行使相关权利；同时，案涉幼儿园属于建筑物专有部分，应由建设单位万佳房地产公司享有权益，是否移交给物业公司由万佳房地产公司决定；案涉幼儿园也不是小区的公共场所、公共设施，不属于业主共有，广安市住房和城乡规划建局广市住规建审初字（511601201100015）号广安市建设项目设计方案审查批准通知书，载明“配建的社区用房无偿交给所在社区使用，不得改变其使用性质；配套的幼儿园应按照规范设计，不得改变其使用性质”，表明配建的社区用房和配套的幼儿园在使用上是有区别的，配建的社区用房是无偿交给社区，但幼儿园并没有写明无偿交给社区使用。因此，一审判决万佳房地产公司向新天地一期业委会移交幼儿园是错误的。 新天地一期业委会辩称，1.就主体资格问题，与对万佳物业公司的答辩意见一致。2.关于幼儿园的权属，在四川省广安市中级人民法院（2018）川16民终1395号民事判决书中已明确确定万佳房地产公司对涉案的幼儿园不享有所有权，在规划图中幼儿园属于配套设施，按《物业管理条例》就应当移交。 万佳物业公司述称，同意万佳房地产公司的上诉意见。 新天地一期业委会向一审法院起诉请求：1.判令万佳物业公司立即撤出广安市广安区新天地一期小区物业管理现场；2.判令万佳物业公司、万佳房地产公司立即将广安市广安区新天地一期小区物业应移交的相关资料、管理现场和配套基础设施、设备移交给新天地一期业委会。 一审法院认定事实：2017年1月23日在新天地一期业委会所在的广安新天地一期小区召开了业主大会，并选举出了新天地一期业主委员会，新当选的业委会成员为杨容容、程代兵、刘春燕、胡永翠、王世波等人。2017年2月6日，新天地一期业委会向广安市公安局广安区分局提出申请，内容为向其申请广安新天地一期业主委员会公章。该申请加盖了广安市广安区北辰街道办事处、广安市广安区北辰街道岔路社区居民委员会的公章及业委会成员签字。2017年4月6日，北辰街道岔路社区居委会向新天地一期业主杨容容、程代兵发出通知，内容为关于2017年1月23日在新天地一期篮球场召开了新天地一期首届业主大会，选出了业委会成员，并于2017年2月3日进行了公示。在此公示期间，我岔路社区多次接到群众来电来访，举报反映杨容容、程代兵不能履职尽责，……现通知你们将公示期间在公安局雕刻的业委会印章交到社区警务室彭高辉代为管理，待新的业委会成立后再交由新的业委会专门人员管理。2017年5月19日，广安市广安区北辰街道办事处发布通知一份，内容为：“新天地一期全体业主，2017年5月10日-2017年5月18日，街道对你小区业主反映业委会成员杨容容、程代兵、胡永翠、祝绍清、刘春燕、王世波问题的调查结论进行了公示……请上述人员于七日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员其他委员或业主大会筹备组，……请业主大会筹备组启动增补程序。”2017年9月12日，广安市广安区北辰街道办事处再次发布通知，内容为：“新天地一期业主，经北辰街道办事处研究决定，撤回本办事处于2017年5月19日关于终止新天地一期业主委员会拟任成员杨容容、程代兵、胡永翠、祝绍清、刘春燕、王世波的任职资格的通知”。2017年5月10日，新天地一期业委会即向万佳物业公司发出通知，要求其于2017年5月15日前向其正式移交退场。2017年5月12日，新天地一期业委会与广安天顺物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，同意广安天顺物业管理有限公司为广安新天地一期小区提供物业服务。2017年10月10日，广安万佳物业公司仍未办理移交退场手续，新天地一期业委会向其发出通知，限其退场及办理移交手续。至本案起诉时，万佳物业公司仍拒绝退场，也未办理移交手续。 同时查明：2013年12月23日，万佳房地产公司与业主签订了《万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》，物业服务期限为3年。2016年12月，合同期满后，万佳房地产公司又与万佳物业公司签订了《广安新天地一期前期物业委托管理协议（续约）》，合同期限为两年，即2016年至2018年。后2019年万佳房地产公司又与万佳物业公司第三次签订了《广安新天地一期前期物业委托管理协议（续约）》，合同期限为2019年4月1日起至新天地一期小区成立业主委员会之日止。 另查明：根据（2018）川16民终1395号民事判决书查明的内容为：“2011年6月20日，广安市建设项目设计方案审查批准通知书审查意见摘要第八项载明：项目增配的社区用房和幼儿园涉及的建筑面积不纳入容积率计算。配建的社区用房应无偿交给所在社区使用，不得改变其使用性质。配套的幼儿园应按照规范设计，不得改变其使用性质。在广安新天地4号楼首层平面图载明：‘幼儿园建筑面积717.26㎡（不计容）’，以及四川省房屋面积测绘报告中载明的对房屋公摊面积的计算，幼儿园未纳入公摊面积的计算。”根据万佳房地产公司提交的《广安市万佳房地产公司与万佳物业公司移交清单》载明2017年6月8日其向万佳物业公司移交的小区设施内容为地下车库、幼儿园、物业管理用房、社区用房、图纸、架空层、系统资料等等相关设施和资料。上述移交清单加盖了万佳房地产公司、万佳物业公司公章。庭审中，万佳房地产公司与万佳物业公司陈述实际上小区幼儿园万佳房地产公司并未按清单向万佳物业公司移交，现小区幼儿园实际仍属于万佳房地产公司控制。 一审法院认为，新天地一期业委会经过业主大会选举产生，程序合法，万佳物业公司关于新天地一期业委会成立不合法，不具备诉讼主体资格的主张，缺乏证据证明，其主张不能成立。新天地一期业委会于2017年1月经选举产生，后并未与万佳物业公司签订物业服务合同。万佳房地产公司又与万佳物业公司于《万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》三年期满后又签订了《广安新天地一期前期物业委托管理协议（续约）》，系无权处分行为，未得到新天地一期业委会的追认，不能约束新天地一期业委会及其小区业主。2017年5月12日，新天地一期业委会与广安天顺物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，选聘广安天顺物业管理有限公司为广安新天地一期小区提供物业服务，故请求万佳物业公司撤出广安市广安区新天地一期小区物业管理现场符合法律规定，该院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院予以支持。”关于万佳房地产公司辩称的幼儿园属于其投资修建，具有独立性，不应移交，根据该院查明的内容，案涉幼儿园属于规划配套建筑设施，万佳房地产公司也未举示证据证明其享有小区幼儿园的所有权。故小区幼儿园属于小区的配套建筑设施，应当向新天地一期业委会进行移交。由于2017年6月8日，万佳房地产公司已经向万佳物业公司进行了移交设施设备，并制作了移交清单，但万佳房地产公司并未将移交清单载明的幼儿园移交给万佳物业公司，小区幼儿园仍是由万佳房地产公司实际控制，故万佳房地产公司应向其移交小区幼儿园。综上所述新天地一期业委会请求万佳物业公司向其移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，保管的物业档案、物业服务档案，物业服务期间形成的有关房屋及配套设备的改造、维修、运行、保养的有关资料，物业服务用房和小区配套幼儿园、分项清算预收、代收的有关费用，专项维修资金使用情况资料，该院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、广安市万佳物业管理有限公司于本判决生效后十日内撤出广安市广安区新天地一期小区物业管理现场；二、广安市万佳物业管理有限公司于本判决生效后十日内将广安市广安区新天地一期小区物业的相关资料、管理现场和配套基础设施、设备向广安市广安区新天地一期业主委员会进行移交(包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，保管的物业档案、物业服务档案，物业服务期间形成的有关房屋及配套设备的改造、维修、运行、保养的有关资料，物业服务用房、分项清算预收、代收的有关费用，专项维修资金使用情况资料等)；三、广安市万佳房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将广安市广安区新天地一期小区的配套幼儿园向广安市广安区新天地一期业主委员会进行移交管理；四、驳回广安市广安区新天地一期业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由广安市广安区新天地一期业主委员会负担10元，广安市万佳物业管理有限公司、广安市万佳房地产开发有限责任公司负担40元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 万佳物业公司提交了以下证据： 第一组证据，从北辰街道岔路社区居民委员会复印的下列资料：1.2017年10月10日广安新天地一期广大业主《申请》1份及《同意罢免前业主委员会成员业主签名表》1份；2.2017年11月10日广安新天地一期业主大会会议记录及会议现场照片；3.2017年2月14日北辰街道岔路社区居民委员会出具的《关于广安新天地一期业主委员会选举成立后的情况说明》1份。用以证明新天地一期业委会以及业委会成员于2017年11月10日由新天地一期业主召开大会进行了罢免，故新天地一期业委会主体资格不适格；罢免会议记录也证明新天地一期业委会与广安天顺物业管理有限公司签订物业服务合同没有召开过业主大会，与广安天顺物业管理有限公司签订的物业合同因主体不适格而无效，同时证明新天地一期业委会在没有经过业主大会同意就赶走万佳物业公司，进一步证明新天地一期业委会于2017年10月10日发出的撤场通知是无效行为。 第二组证据，4.2018年7月3日新天地一期小区业委会选举筹备组向北辰街道办事处、岔路社区提交的申请1份，用以证明新天地一期上次业主委员会选举没有成功，连筹备组的人数都不够，是新天地一期业委会的自认。5.（2019）川16民终2146号民事判决书，用以证明业委会行使权利需要经过业主大会认可后方能解除与物业公司的服务合同。 新天地一期业委会质证认为，对万佳物业公司提交的第一组证据的真实性不认可，虽然有岔路社区居委会印章，但没有经办人签字，不符合证据的形式要件；这些资料无法证实其来源合法，社区无权保存这些资料。对于证据1，申请是打印件，看不出签名表与申请有任何联系，签名表上的签名真实性无法核实，同时对业委会委员的罢免必须符合《四川省物业管理条例》第三十四条规定的条件，并召开业主大会或者业委会决定，而申请以及签名表仅仅是调查与寻访，属于无效的行为。对于证据2，会议记录仅是书面打印件，没有任何人签字确认，根据《四川物业管理条例》第四条、第二十二条、第三十二条规定，街道办事处的权利是组织业主设立首次业主大会筹备组，在新业主委员会成立后协助上一届委员会移交资料等，不能超越权限对已召开业主大会成立的业委会的罢免合法性进行证明。对于证据3，情况说明仅载明了个别业主的诉求，证明不了新天地一期业委会成立的过程有问题，最终也没有任何部门作出罢免的决定，且该情况说明时间是2017年2月14日，与2017年9月12日北辰街道办事处出具的通知相矛盾。对于证据4，其真实性无异议，但新天地一期筹备组的印章与新天地一期业委会的印章不一致，并且只是提出增补部分委员，达不到否定新天地一期业委会主体资格的目的。对于证据5，其真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，新天地一期业委会起诉不是解除物业服务合同，而是认为万佳物业公司根本没有和新天地一期业委会签订合同，新天地一期业委会多次通知其撤场，在其不撤场的情况通过诉讼要求其离场。 万佳房地产公司对万佳物业公司提交的两组证据质证认为，对其三性均无异议。 万佳房地产公司提交了从北辰街道岔路社区居民委员会复印的以下证据：1.2017年2月14日岔路社区居民委员会出具的《关于广安新天地一期业主委员会选举成立后的情况说明》1份；2.2017年4月6日岔路社区居民委员会出具给杨容容、程代兵的通知1份；3.2017年6月9日岔路社区民委会向北辰街道办事处出具的《关于调整新天地一期业主大会筹备组成员的请示》1份。用以证明新天地一期业委会不是适格的原告。 新天地一期业委会质证认为，1.三份证据最晚是2017年6月9日形成，均在北辰街道办事处2017年9月12日通知之前，2017年6月9日岔路社区居民委员会的请示也没有否定新天地一期业委会，只是向北辰街道办事处请示对成员进行调整，结合2017年9月12日北辰街道办事处通知表明其并没有批准。2.对三份证据真实性无异议，但证据本身不具有合法性，社区及街道办事处对业主大会、业委会有指导、协调、监督等权利，但对业委会所发生的事情没有权利进行干涉，同时也与北辰街道办事处2017年9月12日发出的通知相矛盾，根据该通知新天地一期业委会是合法适格的主体。 万佳物业公司质证认为，对万佳房地产公司提交的证据三性均无异议。 对于万佳物业公司、万佳房地产公司二审提交的证据，本院认为，这些证据只能证明2017年1月23日新天地一期业委会设立后，一些业主对新天地一期业委会成员有异议要求更换，但不能证明成立了新的业主委员会接替新天地一期业委会。 经本院二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2017年1月23日新天地一期业委会经过业主大会选举产生后，业委会成员共同签名以新天地一期业委会名义向广安市公安局广安区分局申请刻制新天地一期业委会印章，岔路社区居民委员会和北辰街道办事处均在申请上加盖印章证明属实，后来也刻制了新天地一期业委会印章。虽然一些业主对新天地一期业委会成员有异议，但并没有设立新的业主委员会接替新天地一期业委会，万佳物业公司、万佳房地产公司关于新天地一期业委会成立不合法，不具备诉讼主体资格的主张不能成立。 新天地一期业委会设立后，未与万佳物业公司签订物业服务合同。万佳房地产公司与万佳物业公司在《万佳物业管理有限公司前期物业服务协议》三年期满后又签订了《广安新天地一期前期物业委托管理协议（续约）》，不仅未得到新天地一期业委会的追认，新天地一期业委会还明确要求万佳物业公司撤离物业管理现场，故新天地一期业委会起诉请求万佳物业公司撤出广安市广安区新天地一期小区物业管理现场符合法律规定，万佳物业公司应退出服务区域，并移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金等。 万佳房地产公司在建设新天地一期小区时，按规划要求配套建设了幼儿园，该幼儿园系城镇小区配套建设的幼儿园，属于城镇公共服务设施范围，其管理使用应按照国家关于城镇小区配套幼儿园规划、建设、管理使用的规定进行管理使用。小区配套建设的幼儿园，不属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房范围，一审法院判决万佳房地产公司将广安市广安区新天地一期小区的配套幼儿园向新天地一期业委会进行移交管理不当，应予纠正。 综上所述，一审判决认定事实清楚，万佳物业公司的上诉请求不能成立，但一审判决万佳房地产公司将广安市广安区新天地一期小区的配套幼儿园向新天地一期业委会进行移交管理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初870号民事判决第一项、第二项，即“广安市万佳物业管理有限公司于本判决生效后十日内撤出广安市广安区新天地一期小区物业管理现场”和“广安市万佳物业管理有限公司于本判决生效后十日内将广安市广安区新天地一期小区物业的相关资料、管理现场和配套基础设施、设备向广安市广安区新天地一期业主委员会进行移交(包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，保管的物业档案、物业服务档案，物业服务期间形成的有关房屋及配套设备的改造、维修、运行、保养的有关资料，物业服务用房、分项清算预收、代收的有关费用，专项维修资金使用情况资料等)”； 二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初870号民事判决第三项、第四项，即“广安市万佳房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将广安市广安区新天地一期小区的配套幼儿园向广安市广安区新天地一期业主委员会进行移交管理”和“驳回广安市广安区新天地一期业主委员会的其他诉讼请求”； 三、驳回广安市广安区新天地一期业主委员会的其它诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取50元，由广安市广安区新天地一期业主委员会负担；二审案件受理费180元，由广安市万佳物业管理有限公司负担100元、广安市万佳房地产开发有限责任公司负担80元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨昌礼 审 判 员 黄 平 审 判 员 冯 文 二〇二〇年十月二十日 法官助理 彭 曦 书 记 员 李星坤