安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1177号 原告：李明，男，1974年4月24日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：李静，女，1974年2月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：李海云，安徽龙兴律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。 被告：周梅，女，1982年1月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：李加爱，男，1978年8月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：沈鹏，安徽许继光律师事务所律师。 被告：吕鹏，男，1977年10月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：吕向锋，安徽启宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张诚宇，安徽启宇律师事务所律师。 原告李明、李静与被告周梅、李加爱、吕鹏、淮北市华松房地产有限公司（简称淮北华松公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告李明、李静共同委托诉讼代理人李海云、被告周梅、李加爱共同委托诉讼代理人吕向锋、被告吕鹏委托诉讼代理人吕向锋、被告淮北华松公司委托诉讼代理人周萍到庭参加诉讼。经审查，原告李明、李静对被告淮北华松公司的起诉构成重复起诉，本院书面裁定驳回对被告淮北华松公司的起诉。因双方当事人申请庭外和解一个月，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。 李明、李静向本院提出诉讼请求：1.判令四被告共同给付房屋占用费32262元及违约金（以32262元为基数从2015年12月1日起按照同期银行贷款基准利率计算至付清款为止）；2.诉讼费、保全费及其他费用由四被告承担。事实和理由：李明、李静系夫妻关系。2010年10月29日，李明、李静购买了淮北华松公司开发的华松时代北区商铺18#102号，面积107.87平方米。双方签订了商品房买卖合同及商铺经营管理委托协议，将商铺委托给淮北华松公司出租，租期至2014年8月30日。但是，早在李明、李静购买该商铺前，淮北华松公司就将该商铺出租给周梅、李加爱从事餐饮，周梅、李加爱又将该商铺转租给吕鹏。租期到期后，四被告拒不返还商铺，亦不给付租金。四被告的行为侵犯了李明、李静的财产权，现为维护李明、李静合法权益，故具状起诉，望判如所请。 周梅、李加爱辩称，一、李明、李静诉状中部分内容不属实，淮北华松公司是将涉案房屋租赁给周梅，并不是李加爱，李加爱是代表周梅将房屋租赁给吕鹏的，出租人应是周梅。二、李加爱诉讼主体不适格。对此，相山区法院（2017）皖0603民初2465号民事判决书第五页第三段中已载明“李加爱不是租赁合同的当事人，淮北华松公司要求李加爱承担租赁合同的义务，于法无据”。三、周梅不应支付房屋租期届满后的占有费用，李明、李静诉称的房屋占有费用应由吕鹏支付。（一）关于房屋的租赁、占有期间。首先，李明、李静委托淮北华松公司对外租赁房屋，周梅从华松公司处租赁房屋，租期至2014年10月30日届满。其次，吕鹏从周梅处取得租赁房屋，约定期限2014年4月7日至2018年2月7日。最后，2015年11月30日华松公司从吕鹏手中收回房屋，2015年12月1日华松公司收回后将该房交付给李明、李静，故李明、李静诉称的房屋占有期间是吕鹏实际占有。（二）关于租金的支付。1.周梅起诉吕鹏，判决吕鹏支付周梅的是2014年10月7日至2014年10月30日的租金1.6万元；2.华松公司起诉周梅、李加爱，判决周梅支付华松公司的是2014年8月1日至2014年10月31日102室、105室、201室三间房屋租金47131元，加上2014年11月1日至2015年11月30日，105室、201室房屋及占有使用费160910.1元，共计208041.1元，及违约金保全费。该案已于2019年11月12日执行完毕。(三)吕鹏应当是支付房屋占有费用的适格主体。1.根据民事权利义务相一致的原则，吕鹏实际占有涉案房屋，吕鹏应当支付占有费用。2.2018年,李明、李静起诉华松公司案件，要求给付房租47354元，其中支付2014年9月1日至2014年10月30日租金4709元；2014年11月1日至2015年10月30日租金29666元；2015年11月1日至2016年3月30日12979元；支付违约金23677元。一审判决，淮北华松公司支付房屋租金、占有使用费44734元及违约金。二审改判：淮北华松公司支付房租至2014年10月30日租金4709元及违约金。理由是：1.已判决周梅支付华松房屋租金至2014年10月30日。2.淮北华松公司与周梅租赁合同期满后，淮北华松公司并没有占有使用房屋。3.具体本案中，周梅在租赁合同期满后，同样没有实际占有使用房屋，故周梅应当与淮北华松公司一样，不应该支付租期届满后的房屋占有费用。另外根据合同的相对性原则，周梅与李明、李静不存在直接合同关系，李明、李静无权要求周梅支付费用。四、李明、李静诉求金额不正确。因为周梅与华松公司5年房屋租期届满后，并没有续签合同，该租赁关系属于不定期，不存在每年递增5%问题。综上，李明、李静起诉周梅、李加爱，无事实和法律依据，故请求法院驳回其诉讼请求。 吕鹏辩称，1.李明、李静起诉吕鹏没有事实以及法律依据。根据合同相对性，李明、李静与吕鹏之间没有租赁合同，也没有约定租房事宜以及房租金额等，吕鹏与李加爱签订的饭店承包合同根据法院判决文书查明事实，在2014年10月30日之后合同无效，在2014年11月22日涉案房屋被华松公司上锁，吕鹏终止了饭店的经营，华松公司实际占有了该房屋，以上所述实际占有房屋是华松公司，而不是吕鹏。2.吕鹏的先前各种设备至今仍被华松公司控制，同时导致吕鹏的损失。3.即使李明、李静主张2014年11月1日至2014年11月22日期间费用，吕鹏所占有的使用费用也应超过了诉讼时效，所以本案起诉吕鹏是没有任何依据，即使承担责任也已经超过诉讼时效，请求法院驳回对吕鹏的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李明、李静向本院提交了商品房买卖合同、房地产权证、商铺经营管理委托协议、租赁合同、（2016）皖06民终民事判决书、（2019）皖06民终397号民事判决书，周梅、李加爱、吕鹏对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月1日，华松公司与周梅签订《租赁合同》。合同主要内容为，华松公司（出租方）将位于华松时代北区18幢102、105、201室（建筑面积719.79平方米）出租给周梅（承租方）；租赁期限五年，自2009年9月1日至2014年8月30日止；免费装修期60天，自2009年9月1日至2009年10月30日；自2009年11月1日至2012年10月30日，年租金17.1万元，从第四年开始租金按上年度租金的5%递增，即前三年租金42750元/季，17.1万元/年，第四年租金44887元/季，179550元/年，第五年租金47131元/季，188527元/年；每个季度首月的5日前交清本季度的租金；租赁期间，承租方不得擅自转租、转让、抵押房屋；租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在承租方与新所有权人之间具有法律效力；承租方应按合同约定如期交纳租金，每拖欠一天，按拖欠租金部分的5%作为支付出租方的违约金。合同签订后，华松公司将涉案房屋交付周梅经营饭店使用，周梅注册登记个体工商户字号“淮北市相山区神州火焰鱼饭店”（以下简称火焰鱼饭店）。 2010年10月29日，华松公司与李明、李静签订《商品房买卖合同》，约定华松公司将其开发建设的位于华松时代北区18幢102室出售给李明、李静，购房款扣除一次性养铺金、二年租金，两年返租期间双方的责权详见商铺租赁协议，租期满后买受方的租金和收益等有关权利，按出卖人与承租人签订的租赁协议执行，租赁协议期限自2009年9月1日至2014年8月30日。2011年2月24日，李明、李静（甲方）与华松公司（乙方）签订《商铺经营管理委托协议》，约定甲方将位于华松时代北区18幢102号商铺交由乙方代为经营管理，商铺建筑面积108.81平方米（以签约及房管局实测为准），委托经营管理期限自2011年2月24日至2013年2月24日，委托期限内商铺所有权属于甲方，使用权和经营权属于乙方，乙方可以对该商铺有偿的对外招租、招商，委托期满乙方应将商铺返还给甲方等内容。2012年12月10日，李明、李静取得涉案房屋的房地产权证，注明建筑面积107.87平方米。 2014年4月2日，周梅的丈夫李加爱（甲方）与吕鹏（乙方）签订饭店承包协议书，主要内容：甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于淮北市翠峰路华松时代北区，由乙方依法开展饮食服务经营，餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）；承包期限自2014年4月7日至2018年2月7日；自2014年4月7日至2015年2月7日的承包费用每年24万元，之后每年承包费用26万元；因不可抗拒因素（拆迁、甲方和华松公司不能续签合同、自然灾害等）导致本合同不能正常履行的，不视为违约，甲方应将乙方预交的押金退还给乙方。之后，吕鹏在上述房屋经营饭店。2014年9月1日，华松公司在吕鹏经营的饭店门上张贴通知，称租赁合同已于2014年8月31日到期，要求周梅于三日内腾空租赁的华松时代北区18幢102、105、201号房屋。2014年11月22日，华松公司再次张贴腾房通知。之后，华松公司对吕鹏经营的饭店房门上锁，吕鹏暂停饭店的经营。 2015年9月17日，火焰鱼饭店以吕鹏欠付租金为由起诉，吕鹏于2015年10月27日提起反诉，淮北市相山区人民法院对该两案件合并审理，2016年3月2日作出（2015）相民二初字第00801号民事判决书，判决：一、吕鹏给付火焰鱼饭店租金1.6万元；二、火焰鱼饭店返还吕鹏押金8万元；三、上述第一、二项判决相互冲抵后，火焰鱼饭店给付吕鹏6.4万元；四、吕鹏返还火焰鱼饭店空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个；五、驳回火焰鱼饭店的其他诉讼请求；六、驳回吕鹏的其他诉讼请求。该案审理过程中，华松公司于2015年11月30日收回102、105、201室，淮北市国信公证处予以公证。2015年12月1日，华松公司将102室返还给李明、李静。返还之前，102、105、201室共用水电线路。李明、李静接收房屋后，将102室改造为单独的水电线路，华松公司负担了线路改造费用。2016年3月18日，华松公司支付之前的水电费用计12102元。 2017年6月6日，华松公司起诉请求判令周梅、李加爱连带给付拖欠的自2014年8月1日至2015年11月30日房屋租金251364元，从2015年12月1日起按同期银行贷款利率支付拖欠租金251364元的违约金，直至实际付清之日。一审法院经审理认为，华松公司与周梅签订的《租赁合同》应于2014年10月31日到期，华松公司未举证证明李明、李静委托其收取102室自2014年11月1日至2015年11月30日的房屋租赁费，华松公司无权主张上述期间102室的占有使用费。2018年2月2日，淮北市相山区人民法院作出（2017）皖0603民初2465号民事判决书，判令周梅支付华松公司自2014年8月1日至2014年10月31日102、105、201室的房屋租赁费及自2014年11月1日至2015年11月30日105、201室的占有使用费208041.1元、违约金（以47131元为基数，自2015年12月1日起按照同期银行贷款基准利率计算至付清款之日）、财产保全申请费1420元，三者之和扣除履约保证金4万元，驳回华松公司的其他诉讼请求。周梅不服，向淮北市中级人民法院提起上诉，淮北市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）皖06民终331号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2018年，李明、李静向淮北市相山区人民法院起诉华松公司，请求：1.依法判令华松公司给付房租47354元，其中自2014年9月1日至2014年10月30日租金4709元（188527元/年÷719.79㎡÷12月×107.87㎡×2月），自2014年11月1日至2015年10月30日的租金29666元（188527元/年×105%÷719.79㎡×107.87㎡），自2015年11月1日至2016年3月30日的租金12979元（188527元/年×105%×105%÷719.79㎡×107.87㎡÷12月×5月），支付违约金23677元；2.诉讼费及其他费用由华松公司负担。经审理，淮北市相山区人民法院作出（2018）皖0603民初1293号民事判决书，判决：一、华松公司于判决生效后十日内支付李明、李静房屋租金、占有使用费44734元以及违约金（违约金以4709元为基数，按同期银行贷款基准利率自2014年8月6日起计算至付清款之日止）；二、驳回李明、李静的其他诉讼请求。之后，华松公司不服，提起上诉，淮北市中院认定华松公司与周梅签订的《租赁合同》期满后，周梅未按合同约定交还租赁房屋，华松公司于2015年11月30日公证收回102、105、201室，华松公司在此期间并未实际控制102、105、201室，李明、李静与华松公司之间未签订房屋租赁合同，亦未续签《商铺经营管理委托协议》，故一审认为李明、李静可以选择要求华松公司支付逾期返还房屋期间的占有使用费缺乏事实依据和法律依据，应予纠正。但是，李明、李静可以依法要求周梅支付逾期返还房屋期间的占有使用费。2019年5月29日，淮北市中级人民法院作出（2019）皖06民终397号民事判决书，判决：一、撤销相山区人民法院（2018）皖0603民初1293号民事判决第二项，即“二、驳回李明、李静的其他诉讼请求”；二、变更相山区人民法院（2018）皖0603民初1293号民事判决第一项为：淮北市华松房地产有限公司于本判决生效后十日内支付李明、李静房屋租金4709元以及违约金（违约金以4709元为基数，按同期银行贷款基准利率自2014年8月6日起计算至付清款之日止）；三、驳回李明、李静其他的诉讼请求；四、驳回淮北市华松房地产有限公司其他的上诉请求。 现李明、李静以其尚未收到2014年11月1日至2015年12月1日的房屋占有费为由，于2019年11月5日向本院提起诉讼，该案进行先行调解期，先行调解无果后立案。 本院认为，依据生效判决，李明、李静将涉案房屋交由淮北华松公司代为管理，双方之间系委托关系。淮北华松公司与周梅签订的《租赁合同》期满后，周梅未按合同约定交还涉案房屋。淮北市中级人民法院（2019）皖06民终397号民事判决书，明确认定李明、李静可以依法要求周梅支付逾期返还房屋期间的占有使用费。因此，对李明、李静请求周梅支付自2014年11月1日至2015年12月1日之间的占有使用费，本院予以支持。 对于租金数额，因双方未对逾期返还房屋占有使用费用进行约定，李明、李静可以要求周梅参照第五年的租金标准支付占有使用费，其要求按照租赁合同期限内的租金标准逐年上涨5%，理由不能成立。经计算，周梅应支付占有使用费30608元（188527元/年÷719.79㎡÷12月×107.87㎡×13月）。 关于违约金请求，因本案对占有期间费用的支付主体及付款期限均未作出约定，且本案当事人对涉案房屋提起多起诉讼，故本院应自李明、李静诉至本院之日即2019年11月5起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期违约金。对于李明、李静请求超出部分的违约金，本院不予支持。 关于李加爱是否承担民事责任的问题，因案涉租赁合同由周梅与华松公司签订，李加爱不是合同相对人，因此，其不应承担本案民事责任。李明、李静另请求吕鹏承担共同付款责任，该请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下： 一、周梅于本判决生效后十五日内支付李明、李静房屋占有使用费30608元及违约金（以本金30608元为基数、自2019年11月5日至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回李明、李静其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费775元，由原告李明、李静负担167元，周梅负担608元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  张传奇 人民陪审员  徐钦玉 人民陪审员  宫广勇 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  孟 杨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。