陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终9850号 上诉人（原审原告、反诉被告）：阳光城集团陕西物业管理有限公司，住所地陕西省西咸新区。法定代表人：朱云堂，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘慧慧，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增光，陕西静远新言律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吕会，女，1981年12月3日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王永平，男，1966年8月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王智平，男，1971年9月10日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。原审第三人：陕西上林苑投资开发有限公司，住所地陕西省咸阳市渭城区。法定代表人：陈超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张旭，陕西静远新言律师事务所律师。上诉人阳光城集团陕西物业管理有限公司（以下简称阳光城物业公司）、吕会因与原审第三人陕西上林苑投资开发有限公司（以下简称上林苑公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初15004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。阳光城物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判吕会支付阳光城物业公司截止2019年9月的下欠物业服务费、公摊水电费合计13584.3元及实际给付之日的违约金； 2.本案一、二审诉讼费由吕会承担。事实和理由：一、一审法院计算及书写有误。阳光城物业公司起诉要求吕会支付截至2019年9月30日所拖欠的物业服务费用（物业服务费、公摊水电费）合计13584.8元及实际给付之日止的违约金。一审法院判决吕会支付截止2019年12月的下欠物业服务费10815元，存在计算及书写有误。二、阳光城物业公司有权收取公摊水电费。陕价服发(2014)85号《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条第二款规定：公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。根据该规定，物业服务企业有权收取公摊水电费用。虽然陕价服发(2014)85号《陕西省物业服务收费管理实施办法》有效期至2019年8月31日。但2019年8月26日，市发改发［2019]301号西安市发展和改革委员会西安市住房和城乡建设局西安市市场监督管理局关于转发《陕西省物业服务收费管理办法》的通知（适用范围包含西咸新区）规定，在《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市物业服务收费指导标准》出台之前，住宅小区物业服务费继续沿用《西安市物价局西安市住房保障和房屋管理局关于转发陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》(市物发(2014)147号）等相关规定执行。《陕西省物业服务收费管理实施办法》规定的标准仍在适用，物业服务企业有权收取公摊水电费用。阳光城物业公司已按照《陕西省物业服务收费管理实施办法》的规定对公共照明、景观设施等共用水、电费用据实分摊结果定期进行了公布。因此，阳光城物业公司有权收取公摊水电费用。吕会辩称，阳光城物业公司上诉的意见错误，不同意其上诉。一审法院没有计算错误，实际上一审法院对公摊服务费没有支持，只给判了10800元，所以不存在书写错误。关于对方上诉收取公摊水电费，双方之间签订的前期物业服务协议中没有公摊水电费的约定，这属于超合同约定收费，是一种变相的乱收费；阳光城物业公司所依据的《陕西省物业服务收费管理实施办法》第26条规定各市应制定具体的实施细则，这个文件并不是收费的直接依据，这个文件说明的是可以这样收费，但并没有规定吕会应该把费用给阳光城物业公司；阳光城收取的是公摊服务费并不是公摊水电费，票据上写的就是公摊服务费，对方偷换概念。吕会上诉请求：1.撤销一审判决，改判阳光城物业公司因不完全履行《前期物业服务协议》约定，物业服务不到位，核减吕会2012年6月1日至2018年6月30日50%的物业服务费，并退还临时停车费84元；2、驳回阳光城物业公司要求吕会支付违约金的主张；3、本案一、二审诉讼费由阳光城物业公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照双方签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据2012年5月30日交付房屋时，阳光城物业与第三人共同制定的签约文件（包括《前期物业服务协议》、《业主临时规约》及《承诺书》、《装饰装修特别提示》及《装修承诺书》、《装修管理服务协议》），吕会与阳光城物业签订了《前期物业服务协议》。吕会自2012年6月1日至2018年6月30日全额缴纳《前期物业服务协议》约定的物业服务费48412.86元，同时缴纳了《前期物业服务协议》约定之外的自2014年10月1日至2017年9月30日的公摊服务费2950.50元，另外还缴纳了《前期物业服务协议》约定之外的临时停车费84元。但吕会发现，阳光城物业在履行《前期物业服务协议》约定的物业服务义务过程中，违反了《前期物业服务协议》约定第一条、第三条、第十二条之约定，阳光城物业存在诸多明显违反《前期物业服务协议》以及《业主临时规约》中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，表现在几方面：一是公共区域的维护与管理方面；二是吕会的个人房屋维护方面；三是乱收费方面（《前期物业服务协议》没有约定公摊服务费和临时停车费，一审法院支持了公摊服务费予以退回）。《前期物业服务协议》约定吕会享有与所交纳物业管理费相符的服务，但阳光城物业公司提供的物业服务不符合《前期物业服务协议》约定的“物业服务内容和质量”约定。主要有：(1)没有完全履行对小区内公共区域的维护与管理的义务，没有完全履行对小区内共用设施设备维护和运行的管理，小区内因部分业主违法建设，造成外立面的改变，吕会所在房屋水槽落水管倾斜也不予解决；(2)小区部分业主违法建设，阳光城物业公司不采取规劝、限制提供部分物业服务等必要措施，也不向政府职能部门报告；(3)对业主反映的房屋质量问题，不予解决；(4)对小区内物业管理中，部分业主违法建设造成外立面改变的重大事项，没有及时向全体业主通报；(5)对业主投诉和反映的问题，不能做到0.5个工作日内响应；(6)没有建立物业管理档案，业主查阅档案时没有档案可查；(7)没有落实“首问负责制“，投诉和情况反映不予回复，不理不睬；(8)强行收取协议约定之外的公摊服务费和临时停车服务费；(9)对部分业主在6：30-2:3:00遛狗，不予制止；(10)尽管《前期物业服务协议》约定，实施车辆管理系统，但对于由于西安市车辆限号，业主更换车辆进出小区，实行临时车辆收费；(11) 阳光城物业公司私自拆除的别墅区XX房区的隔墙，使原来独立的三个小区连在一起，规划设计上三个小区都有各自独立的大门和出入口，只有在发生火灾等特殊情况时，才能打开消防紧急通道连在一起。现在阳光城物业公司不敢私自拆除消防紧急通道，却私自拆除其他位置的隔墙，让洋房区的业主随意在别墅区游荡等等。目前小区的几个区域混杂在一起，人员随意进入，在非遛狗时间遛狗，狗粪便随意可见，违法建设、在花园建房屋、随意搭建阳光房、封闭阳台、拆除绿化树，圈墙非常普遍，甚至有占用公共绿地和道路的情况，对这些情况，阳光城物业公司没有进行任何形式的管理。在阳光城物业违反其第三人共同制定、并与吕会订的文件（包括《前期物业服务协议》、《业主临时规约》及《承诺书》、《装饰装修特别提示》及《装修承诺书》、《装修管理服务协议》）的情况下，吕会依然根据法律法规以及《前期物业服务协议》履行了2012年6月1日至2018年6月30日交纳物业服务费的义务，但没有享有与所缴纳物业管理费相符的服务。吕会有权利对物业服务质量提出意见，对“质价不符”行为极度不满。吕会认为，好的服务必须按时足额缴费，但同样按时足额缴费必须获得与《前期物业服务协议》相符的服务。吕会多次要求阳光城物业全面履行《前期物业服务协议》，却遭到阳光城物业的拒绝，吕会暂停缴费，并非恶意拖欠，并一再表示，一旦阳光城物业全面履行了《前期物业服务协议》后，会按照约定缴费，但前期阳光城物业没有全面履行《前期物业服务协议》期间提供的物业服务，吕会如何能按时足额缴纳物业费。二、一审法院程序存在瑕疵。一审判决审查证据不全面。在一审开庭时，吕会曾将上诉状所附照片提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致未认定阳光城物业不完全履行《前期物业服务协议》约定，物业服务不到位。一审法院现场勘查不全面，错误认定阳光城物业完全履行了《前期物业服务协议》等文件约定。实际上阳光城物业提供的物业服务与吕会缴纳的物业费不相符。三、一审法院未考虑案件对社会影响。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”对于物业公司的服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费。阳光城物业公司辩称，阳光城物业公司已经完全履行物业服务合同约定或法律法规及相关行业规范确定的维修、养护、管理及维护义务；按约定提供了物业服务，吕会应依约交纳物业服务费及逾期违约金；阳光城物业公司已经按照《陕西省物业服务收费管理实施办法》的规定对公共照明、景观设施等供用水电等费用据实分摊的结果定期进行公布，有权向吕会主张公摊水电费，吕会应依法依规向阳光城物业公司交纳公摊水电费；阳光城物业公司不存在擅自扩大收费范围、提高收费标准等情形，吕会要求退还相关费用没有事实及法律依据；吕会提出的房屋质量问题、相邻权纠纷等于第三方的纠纷与阳光城物业公司无关；吕会提出的部分业主违法建设问题，因物业服务企业的职责是根据物业服务合同的约定为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，也无权拆除违章搭建，且阳光城物业公司及小区部分业主已经就该问题向政府相关职能部门进行反映，阳光城物业公司已经履行相关义务。综上，吕会的上述问题均不能构成其拒缴物业服务费、公摊水电费及逾期违约金的理由，吕会应当按时交纳物业服务费及公摊水电费及逾期违约金。上林苑公司述称，阳光城物业公司、吕会的上诉与上林苑公司无关，但是上林苑公司同意阳光城物业公司的上诉意见及答辩意见，不认可吕会的上诉请求及答辩意见。阳光城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吕会向阳光城物业公司支付截至2019年9月30日所拖欠的物业服务费用（物业服务费、公摊水电费等）合计13584.8元及实际给付之日止的违约金；2.本案诉讼费由吕会承担。吕会向一审法院提出反诉请求：1.判令阳光城物业公司退还吕会收取的公摊服务费2950元，并支付利息923.2元，退还强行收取的临时停车服务费84元；2.判令自2012年6月1日至2018年12月31日，因阳光城物业公司不完全履行《前期物业服务协议》约定，应退还吕会已缴纳物业服务费48412.86元的50%即24206.43元；3.判令诉讼费由阳光城物业公司承担。一审法院认定事实：吕会于2010年12月4日与上林苑公司签订《咸阳市商品房买卖合同》，购买了位于咸阳市XX路XX城XX苑XX幢XX层XX号房屋。XX城XX城XX苑项目的前期物业服务公司。2012年5月31日，阳光城物业公司（甲方）与吕会（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议载明乙方房屋类型为低层公寓（别墅），建筑面积为240.86平方米，对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、代收代缴收费服务、房屋装修费用、违约责任、免责条款等进行了约定，其中物业服务费用取费标准约定为：物业服务费按产权建筑面积收取，低层公寓（联排、叠拼别墅）3元/月·平方米，生活垃圾清运费4元/户·月，车位服务费为地面80元/月·户、地下150元/月·个；甲方权利义务一节约定包括：1、对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安某某、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、可采取规劝、限制提供部分服务等必要措施，制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时规约》的行为……10、除为提供物业服务而免费合理使用相应的物业管理用房及场地、设备设施外，不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能……；违约责任约定包括：……三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付滞纳金……。协议签订后，阳光城物业公司为吕会提供物业服务，吕会亦向阳光城物业公司交纳2015年7月至2017年9月的物业服务费及公摊服务费，其中公摊服务费为每月84.3元；2017年10月至2018年5月期间，吕会向阳光城物业公司交纳了物业服务费，但未交纳公摊服务费；2018年6月之后，吕会对物业服务费及公摊服务费均未交纳。2019年3月14日，阳光城物业公司向吕会寄送律师函，要求在接函五日内支付欠费及滞纳金，吕会未予支付，阳光城物业公司遂诉至法院。审理中，吕会认为阳光城物业公司无依据收取公摊服务费及临时停车费，未按《前期物业服务协议》完全履行物业服务内容，提出反诉。另查明，2014年8月14日，陕西物价局、陕西省住房和城乡建设厅发布《陕西省物业服务收费管理实施办法》，第二十条一条第二款规定，公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。该办法有效期至2019年8月31日。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，阳光城物业公司、吕会在平等、自愿的基础上签订了《前期物业服务协议》，阳光城物业公司作为物业服务单位应当按照协议约定履行自己的义务，吕会作为业主亦应当履行支付物业费的义务。现阳光城物业公司主张吕会支付2018年6月至2019年12月期间的物业服务费，吕会当庭认可其未交纳，故对阳光城物业公司该主张一审法院予以支持，关于具体数额，应当按照双方协议的约定计算为13006.8元；对于阳光城物业公司主张2017年10月至2019年12月期间的公摊水电费一节，根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》规定，该部分费用应当严格按照水电价格政策据实分摊，且该办法有效期至2019年8月31日，现阳光城物业公司主张该费用的计取标准依据不足，一审法院不予支持。对于吕会反诉要求退还已交纳的公摊服务费一节，因双方签订的《前期物业服务协议》对该费用收取未作约定，故吕会该项请求合理，一审法院予以支持，该部分款项计2191.8元，从吕会应当支付阳光城物业公司的下欠物业服务费中予以扣减；对于吕会反诉要求阳光城物业公司退还临时停车费及已交纳的50%物业服务费一节，依据不足，一审法院不予支持。对阳光城物业公司主张违约金一节，《前期物业服务协议》中约定甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，一审法院酌情调整为欠付款项的30%即3244元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）吕会于本判决书生效后十日内给付原告（反诉被告）阳光城集团陕西物业管理有限公司截止2019年12月的下欠物业服务费10815元及违约金3244元；二、驳回原告阳光城集团陕西物业管理有限公司其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吕会其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费122元，原告（反诉被告）已预交，由原告（反诉被告）负担122元；反诉受理费252元，被告（反诉原告）已预交，由原告（反诉被告）负担50元，被告（反诉原告）负担202元。本院经审理查明，2019年8月26日市发改发［2019]301号《西安市发展和改革委员会 西安市住房和城乡建设局 西安市市场监督管理局关于转发〈陕西省物业服务收费管理办法〉的通知》载明，为保持物业服务市场的基本稳定，在《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市物业服务收费指导标准》出台之前，我市住宅小区物业服务费继续沿用《西安市物价局西安市住房保障和房屋管理局关于转发陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》(市物发(2014)147号）等相关规定。受文单位范围包含西咸新区。其余事实一审判决查明属实。本院认为，阳光城物业公司与吕会签订《前期物业服务协议》，阳光城物业公司作为物业服务单位应当按照协议约定履行自己的义务，吕会作为业主亦应当履行支付物业费的义务。阳光城物业公司主张吕会支付截至2019年9月30日的物业服务费，吕会当庭认可其未交纳，一审法院对阳光城物业公司该主张予以支持，按照双方协议的约定计算为13006.8元，认定并无不当；唯一审判决将阳光城物业公司诉请吕会支付物业服务费的截至日期2019年9月30日误写为截止2019年12月，系笔误，本院依法予以纠正。对于阳光城物业公司主张2017年10月至2019年9月期间的公摊水电费一节，《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条第二款规定，公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。该办法有效期至2019年8月31日。又根据2019年8月26日市发改发［2019]301号《西安市发展和改革委员会 西安市住房和城乡建设局 西安市市场监督管理局关于转发〈陕西省物业服务收费管理办法〉的通知》载明，为保持物业服务市场的基本稳定，在《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市物业服务收费指导标准》出台之前，我市住宅小区物业服务费继续沿用《西安市物价局西安市住房保障和房屋管理局关于转发陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》(市物发(2014)147号）等相关规定，受文单位范围包含西咸新区。吕会已经向阳光城物业公司交纳了2015年7月至2017年9月的物业服务费及公摊服务费，其中公摊服务费为每月84.3元；2017年10月至2018年5月期间，吕会向阳光城物业公司交纳了物业服务费，但未交纳公摊服务费；2018年6月之后，吕会对物业服务费及公摊服务费均未交纳。按照上述规定，住宅小区物业服务费继续沿用《西安市物价局西安市住房保障和房屋管理局关于转发陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》等相关规定，故吕会未交纳的公摊服务费应予交纳，吕会反诉请求返还已交纳的公摊服务费应不予支持。吕会反诉要求阳光城物业公司退还临时停车费及已交纳的50%物业服务费一节，依据不足，一审法院不予支持，并无不当。对阳光城物业公司主张违约金一节，此前吕会因其所购买的案涉房屋质量问题与案涉小区房地产开发企业（上林苑公司）、物业公司（阳光城物业公司）涉诉，吕会对小区管理亦提出异议，吕会未交付之后的物业费用，亦有其抗辩理由，阳光城物业公司作为物业服务企业应及时与业主沟通，妥善化解矛盾，故其违约金之诉请本院不再予以支持。据此，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初15004号民事判决第一项为：吕会于本判决生效后十日内给付阳光城集团陕西物业管理有限公司截止2019年9月欠付物业服务费用13584.8元；二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初15004号民事判决第二项为：驳回阳光城集团陕西物业管理有限公司其余诉讼请求；三、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初15004号民事判决第三项为：驳回吕会的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费122元，阳光城集团陕西物业管理有限公司已预交，由阳光城集团陕西物业管理有限公司负担；反诉受理费252元，吕会已预交，由吕会负担。二审案件受理费539元，阳光城集团陕西物业管理有限公司已预交50元，吕会已预交489元，由阳光城集团陕西物业管理有限公司负担50元，由吕会负担489元。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十月十二日 书 记 员   刘  明  明1