广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11513号原告：东莞市樟木头镇物业管理公司，住所地为广东省东莞市**********。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：刘吉庆，男，汉族，1985年7月11日出生，住广东省东莞市***************8*，公民身份号码为441************858，系原告的员工。委托诉讼代理人：熊云安，男，汉族，1970年3月2日出生，住湖北省云梦县********，公民身份号码为420************792，系原告的员工。被告：彭科威，男，汉族，1973年6月12日出生，住湖南省衡阳市珠晖区************，公民身份号码为430************537。原告东莞市樟木头镇物业管理公司（以下简称“樟木头物业公司”）诉被告彭科威物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后以及被告反诉原告承揽合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了合并审理。原告樟木头物业公司的委托诉讼代理人刘吉庆、熊云安，被告彭科威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樟木头物业公司向本院提出以下诉讼请求：1．被告立即清付物业管理服务费6484.4元及违约金2329.67元；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系东莞市樟木头镇荔景山庄景泰阁6楼B室业主。原告是其所在物业小区进行物业管理服务的具有合法物业管理资格的单位，原告向包括被告在内的其它小区业主按每月一期统一收取物业管理服务费。但是，自从2017年12月份起，被告开始拖欠原告物业管理服务费，经原告多次催交拒不付清。截止到2020年4月，被告拖欠原告物业管理服务费人民币6486.4元及违约金人民币2329.67元,以上合计8814.07元。原告认为，被告拖欠物业管理服务费，严重阻碍了原告的物业管理正常程序及经济运转。根据国家物业管理法律、法规，原告有权起诉被告要求其清付管理费并支付滞纳金。故请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告彭科威辩称，1.原告提供的物业服务合同不具备合法有效性；2.法院应责令原告举证证明如何进入茘景山庄进行物业服务的；3.原告进入茘景山庄物业服务有没有依法公开招投标；4.原告不是茘景山庄业主大会书面投票表决选聘的物业公司；5.法院应责令原告依法提供所有岗位物业服务人员社保交费明细；6.法院应责令原告提供茘景山庄物业经理人证书、消防员证书、电工证书、安全员证书、保安员证书等；7.法院应责令原告提供自1993-2020年到东莞市发展和改革局和东莞市住房和城乡建设局茘景山庄物业所有备案资料；8.被告所在的茘景山庄存在多家物业公司，需要法院审理调查明确，并书面向荔景山庄全体业主公示；9.根据物权法的第76条的规定，物业公司的选聘及解聘必须通过业主大会的投票通过，因为荔景山庄的地属于国家，有70年的产权，其中70年的使用权属于全体业主，并不属于原告，原告提供的服务合同是业主委员会主任未经过召开业主大会表决私自签订的，因为业主委员会不是权力机构，没有任何的决定权。物业服务不具备合法性，原告逼迫被告接受服务，物业服务合同应该在双方平等的条件下签订的合同，没有合法的物业服务合同，原告的行为涉嫌强迫交易，被告保留追究原告违法犯罪的权利。经本院审理认定事实如下：2011年6月29日，东莞樟木头荔景山庄业主委员会作为委托方（甲方）、樟木头物业公司作为受托方（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方管理东莞市樟木头镇荔景山庄，其中第十八条为“委托管理期限为3年，自2011年6月29日0时起至2013年12月29日零时止”，第二十二条为“物业管理服务费：住宅按建筑面积每月每平方米2.90元向业主或物业使用人收取（电梯洋房），业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金”，第三十二条为“合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同”，等等。甲乙双方分别由代表人签名并加盖公章。2009年12月30日，东莞市房产管理局作出《关于樟木头荔景山庄第五届业主委员会备案通知书》【东房物﹝2009﹞37号】，认为樟木头荔景山庄第五届业主大会会议记录、《业主大会议事规则》、《业主公约》、第五届业主委员会名单，符合要求，予以备案。业主委员会成员的任期由二○○九年十二月三十日至二○一三年十二月二十九日。樟木头物业公司荔景山庄管理处作为甲方、广州市舒安消防工程有限公司东莞分公司作为乙方，签订《消防工程保养合同》【合同编号：0200410】，约定由乙方负责为甲方提供消防工程保养服务，保养项目为室内消火栓系统；合同期限一年，自2020年4月28日起至2021年4月27日止；消防工程保养费为30000元。合同还约定了其他内容。樟木头物业公司荔景山庄管理处经理熊云安签名并加盖公章，广州市舒安消防工程有限公司东莞分公司加盖了公章。原告提交了紧急联络单，拟证明被告在樟木头物业公司荔景山庄管理处签署了紧急联络单，提供了其联系方式。原告提交了通信服务费增值税普通发票、水电费发票、通用票据及现场照片，拟证明其存在实质的服务行为，2018年之前整个小区含业主的水电费均由樟木头物业公司代收代付，2018年之后的水费仍由樟木头物业公司代收代付。通信服务费增值税普通发票、水电费发票、通用票据显示的客户方分别为荔景山庄、樟木头物业公司、樟木头物业公司荔景山庄管理处。被告认为该组证据与本案无关。原告提交了管理费、水电费收款收据，拟证明被告从入住起就知道其是荔景山庄的服务者及管理者。被告认为该费用是被告在不知晓原告是非法进驻的情况下缴纳的，而且被告感受不到小区有物业服务。原告主张被告从入住起缴纳物业管理费至2017年11月，从2017年12月开始欠费，原告是按每月223.6元计收管理费，违约金根据《物业管理委托合同》约定从逾期之日起按每日万分之十的标准计算。被告主张其大约自2015年入住案涉物业，其不记得缴纳物业管理费的标准，当时有保安把缴费通知书给到被告，被告就去缴纳费用了，且其不记得缴费的时间了，因《物业管理委托合同》无效，故原告收取违约金没有依据。另查明，被告系东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景泰阁6楼B室业主，建筑面积为81.57平方米，套内面积为67.94平方米，属于带电梯的高层。再查明，原告是1992年12月26日成立的集体所有制企业，法定代表人是蔡某1。樟木头物业公司荔景山庄管理处是樟木头物业公司的分支机构，负责人是熊云安。以上事实，有荔景山庄欠费清单、紧急联络单、《物业管理委托合同》、通信服务费增值税普通发票、水电费发票、通用票据、管理费收款收据、水电费收款收据、《关于樟木头荔景山庄第五届业主委员会备案通知书》《消防工程保养合同》、照片、房地产权证等证据以及本院庭审笔录等附卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原告的陈述、被告的答辩及庭审意见，本案的争议焦点为：原告是否有权收取管理费以及诉请的管理费和违约金是否合理。对此，本院分析如下：一、收取管理费的权利。原告于2011年6月29日与荔景山庄第五届业主委员会签订了《物业管理委托合同》，原告受托对荔景山庄进行管理，管理期限为2011年6月29日0时起至2013年12月29日零时止，并经东莞市房产管理局备案。原告提交的《消防工程保养合同》以及通信服务费增值税普通发票、水电费发票、通用票据证明原告在前述合同期满后，仍然对荔景山庄进行物业管理。被告并未举证证明除原告外，还有其他物业公司对荔景山庄进行管理。根据《广东省物业管理条例》第五十条“物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”之规定，原告在合同期满后继续提供物业服务，有权按原《物业管理委托合同》取得权利、履行义务。因此，原告有权对小区内的业主收取物业管理费。二、原告应收取的管理费。被告系东莞市樟木头镇荔景山庄荔景台景泰阁6楼B室带电梯高层洋房的业主，该物业享受原告提供的物业服务，应按约定交纳物业管理费。原告按《物业管理委托合同》可按2.9元每平方米收取被告物业管理费，原告同意按低于此标准的223.6元/月收取管理费，系其对其权利的处分，本院予以确认。经催告，被告未交纳2017年12月至2020年4月的物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告应向原告支付物业管理费共6484.4元【223.6元/月×29个月】。现无证据显示每月管理费的支付期限，本院酌定当月最后一日为付款期限，根据《物业管理委托合同》约定的违约金标准，被告应支付违约金2723.45元【10/10000×30÷2×223.6元/月×28×（28+1）】。原告主张2329.67元，系对其权利的处分，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《广东省物业管理条例》五十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告彭科威在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市樟木头镇物业管理公司支付管理费6484.4元及违约金2329.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告彭科威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  周淑君二〇二〇年十月十六日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持《广东省物业管理条例》第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。