湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3279号上诉人（原审原告）：襄阳市群富物业管理有限公司，住所地湖北省襄阳市樊城区星月巷星月花园。法定代表人：李俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李永忠，湖北创佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓克军，男，1970年10月8日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。上诉人襄阳市群富物业管理有限公司（以下简称群富物业公司）因与被上诉人邓克军物业服务合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李永忠，被上诉人邓克军接受本院询问。本案现已审理终结。群富物业公司上诉请求：撤销湖北省襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初1109号民事判决，改判支持群富物业公司诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定群富物业公司收费标准变更为1.4元未经业主同意，仅按每平方1元认定物业服务费没有事实和法律依据。怡和苑二期小区在2013年实行政府指导价，按照襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局襄价服规（2012）214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》的规定，从2013年1月开始实行物业服务收费“一价清”制度，高层住宅物业服务收费标准变更为每平方1.4元，物价局也向群富物业公司颁发了《湖北省服务价格监审证》。故物业服务收费的变更无须业主同意，一审认定无法律依据。邓克军自2013年1月在怡和苑二期小区按一价清制度收取物业服务费，对守约交费用的业主给予优惠，按每平方米1.2元收费，小区绝大多数业主同意并按时交费，一审认定收费标准变更无事实依据。二、一审认为群富物业公司诉讼请求部分超过诉讼时效与事实不符。群富物业公司对邓克军拖欠的物业费每年至少追索一次，只是群富物业公司为缓和服务双方的关系，原来未采取诉讼手段追索，群富物业公司诉讼请求未超过诉讼时效期间。邓克军辩称，1.根据民事诉讼时效规定，群富物业公司诉请2015年1月至2016年12月物业费已超过诉讼时效期间，且群富物业公司收取了邓克军2017年1月至2019年5月物业服务费，即认可了一审判决结果；2.群富物业公司对小区业主收取物业服务费的标准不一样，有每平方米每月1.4元，有每平方米每月1.2元，还有每平方米每月1元，存在乱收费现象；3.小区公共卫生赃、乱、差，楼道多日不能清洁一次，楼梯扶手把手灰尘严重，楼道内乱堆杂物占用消防通道，小区乱搭乱建，门面房开后门等造成安全隐患，群富物业公司服务没有达到规定标准。群富物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令邓克军立即支付拖欠群富物业公司的物业服务费用10239元；2.本案诉讼费由邓克军承担。一审法院认定事实：群富物业公司系襄阳市襄城区闸口二路“怡和苑”二期小区的物业管理服务企业。邓克军自2010年10月开始入住该小区。2010年10月18日，以群富物业公司为甲方，邓克军为乙方，双方签订了《业主入住物业服务合同》，就双方在物业管理中的权利、义务进行约定，其中物业服务费为1元/月/㎡，乙方房屋计费面积为138平方米，合同签订后一次性预交3-6个月物业服务费。该合同签订后，邓克军如约交纳了2014年12月之前的物业服务费，其中于2014年11月27日交纳了2012年5月至2014年12月之间的物业服务费3600元。此后的物业费邓克军以群富物业公司的物业服务存在瑕疵为由一直未予交纳，为此引起诉讼。一审法院认为，2010年10月18日群富物业公司与邓克军签订的《业主入住物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背社会公序良俗，内容合法、有效，对各方当事人均产生法律约束力。群富物业公司作为物业服务的提供方，应加强服务意识，努力提高服务质量，增强公共区域的维护力度，加强小区内的保洁、安保等服务，正确对待业主合理合法的诉求，以赢得小区业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主接受物业服务后，交纳物业费是其根本的或者主要的合同义务，理应及时按约交纳物业服务费用，否则，拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，长此以往也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量降低的恶性循环。本案中，作为小区业主的邓克军在接受了群富物业公司提供的物业服务后，未能按时交纳物业费，实际上剥夺了群富物业公司基于物业服务合同所享有的主要权利。群富物业公司已提供了相应的维修、养护、管理等物业服务，其诉请由邓克军支付所拖欠的物业服务费，符合合同约定和法律规定，一审法院依法予以支持。群富物业公司主张按1.4元/月/㎡标准收取物业费，因其未提交证据证实物业费上涨经过业主同意，一审法院按照合同约定的1元/月/㎡标准予以支持。又因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，群富物业公司主张的2015年1月至2016年12月期间的物业费已超过诉讼时效，一审法院不予支持。一审法院据实支持2017年1月至2019年5月的物业费为4002元（1元/月/㎡×138㎡×29个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项规定，判决：一、邓克军于判决生效之日起十日内支付襄阳市群富物业管理有限公司物业服务费用4002元；二、驳回襄阳市群富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由邓克军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。群富物业公司提交了其于2019年3月在邓克军门口张贴交费通知的照片，拟证明群富物业公司通知邓克军交费的事实。经质证，邓克军认为该照片看不出是张贴在其家门口，邓克军也未见过该通知，且该证据不是二审中的新证据。经审查，该照片不能反映张贴于何处，故对该证据本院不予采纳。邓克军未提交新证据。对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，二审中当事人争议的焦点问题是：1.案涉物业收费标准如何确定；2.群富物业公司诉请2015年1月至2016年12月期间的物业费是否超过诉讼时效。关于案涉物业收费标准问题。群富物业公司主张依湖北省襄阳市发布物业收费指导价文件及湖北省襄阳市物价部门发的服务价格监审证，高层住宅按每月每平方米1.4元收取；邓克军主张按双方签订的物业服务合同，按每月每平方米1元收取；本院认为，湖北省襄阳市物价局《关于规范襄阳市普通住宅物业服务收费管理的通知》第二条规定，“前期物业服务的具体收费标准，由开发建设单位通过招标或协议方式，与物业服务企业在相应等级政府指导价及浮动幅度内以前期物业服务合同约定。已依法成立业主大会、选举业主委员会的小区的具体收费标准，由业主大会（或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）与选聘或续聘的物业服务企业，在相应等级政府指导价及浮动幅度范围内协商确定，并在物业服务合同中约定。”湖北省人民政府《湖北省经营性服务价格管理办法》第一条规定，“为加强对经营性服务价格的监督管理，维护市场价格秩序，保护经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家其他有关规定，结合本省实际，制定本办法。”湖北省物价局《关于在全省实行经营及服务价格收费〈监审证〉制度的通知》规定，“《监审证》是经营者执行价格和物价部门管理价格的主要法律性依据。”即物价部门关于规范物业收费管理的文件及价格《监审证》，均是行政机关规范和指导物业公司收费行为的行政管理规范，是价格主管部门加强服务价格收费管理的主要手段，并非赋予物业公司收费权利，物业公司应当在物价部门颁布的收费文件和价格《监审证》确定的价格范围内，根据与开发建设单位或业主大会协商确定的服务等级，以合同约定。故邓克军主张按物业服务合同确定的标准确定物业服务收费标准符合前述规定，本院予以支持；群富物业公司的主张与前述规定精神不符，且其提交的价格监审证于2013年12月31日已到期，群富物业公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于群富物业公司诉请2015年1月至2016年12月期间的物业费是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”所谓同一债务分期履行，是指在当事人签订合同之时即以确定，只不过当事人约定了分期给付。本案中邓克军应当依据物业服务合同约定向群富物业公司交纳物业服务费，且物业服务费的收费标准在签订物业服务合同时即已经确定，交纳的方式是按月交纳，这种约定符合债务分期履行的规定。群富物业公司诉请邓克军交纳2015年1月至2019年5月31日期间的物业费，即最后一期履行期限届满之日为2019年5月31日，至群富物业公司提起诉讼（2020年5月18日），未超过三年诉讼时效期间。一审法院认为群富物业公司主张2015年1月至2016年12月期间的物业费已超过诉讼时效，适用法律错误，本院予以纠正；群富物业公司关于其诉请此期间物业费未超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。自2015年1月至2019年5月31日期间，邓克军应当交纳的物业服务费为7314元（1元/月/㎡×138㎡×53个月）。综上所述，群富物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初1109号民事判决；二、邓克军于本判决生效之日起十日内支付襄阳市群富物业管理有限公司物业服务费用7314元；三、驳回襄阳市群富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由邓克军负担30元，襄阳市群富物业管理有限公司负担20元；二审案件受理费56元，由襄阳市群富物业管理有限公司负担36元，邓克军负担20元。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年十月二十三日书记员 刘 洋