江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申4965号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜丽玲。委托诉讼代理人：屈良友。委托诉讼代理人：桑长江，沭阳县城东法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：沭阳县光中房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道蓝天市场国际商贸城**办公室。法定代表人：吴小龙，该公司董事长。再审申请人姜丽玲因与被申请人沭阳县光中房地产开发有限公司（以下简称光中公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终1704号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。姜丽玲申请再审称，二审法院将本案争议焦点归纳为姜丽玲依据补充协议约定请求光中公司向其支付逾期交房违约金应否予以支持。该争议焦点归纳错误，导致认定事实不清，适用法律不当。本案的争议焦点应为：1.案涉16套房屋是否为可分之物；2.如果为可分之物，姜丽玲在支付了超过11套房屋价款的情况下，要求光中公司支付11套房屋的逾期交房违约金，是否予以支持；3.在预期无法通过验收交房的情况下，光中公司有无通过缓收姜丽玲部分购房款以达到少付违约金的目的；4.在双方互负债务且姜丽玲的债权先行到期的情况下，姜丽玲未按2013年4月15日的补充协议约定支付购房款尾款（是姜丽玲主观不付还是光中公司为了减少违约金计算基数而拒收），能否认定姜丽玲构成违约。对此，姜丽玲认为，1.关于16套房屋是否为可分之物的问题。该16套房屋均为封闭和独立的个体，无论哪套房屋达到交付条件都可以交付，买受人可以根据一物一权的原则分别领取产权证。姜丽玲亦于2013年3月18日、4月11日、4月12日与光中公司分别签订了8份、3份、5份商品房买卖合同，该合同均为独立的合同，房屋单价、面积、房号、房屋总价及交付时间均明确约定。同时，光中公司针对每套房屋开具了相对应的发票和收据。如要解除合同，需要分别解除该16份商品房买卖合同。2013年4月15日的补充协议只是明确尾款的支付问题，并不涉及前面已足额付清房款部分11套房屋的责任承担问题。如果姜丽玲用3278770元去购买一套房屋，则在姜丽玲未按约定付清尾款的情况下，光中公司存在先履行抗辩的问题，本案不存在该情形。2.关于11套房屋的逾期交房责任承担的问题。首先，姜丽玲已付房款240万元，1801至1811号房屋的总价为2397744元。光中公司开具了1801至1808号房屋的发票以及1809至1811号的收据并交给姜丽玲，应认定光中公司收到了姜丽玲的1801至1808号房屋的购房款。而且，根据姜丽玲支付房款的金额，按顺序认定姜丽玲已付清1801至1811号房屋的购房款较为适宜。如果双方存在争议，应将付清购房款的房号选择权赋予姜丽玲。其次，光中公司出具1812号以及1909至1912号房屋的收据，是因为2012年9月26日姜丽玲丈夫屈良友出借了330万元。该借款汇至光中公司会计吴晋女名下的账户，借条以朱新华的名义出具，由光中公司承担担保责任，但实际用款人是光中公司。该笔借款的还款期限为2012年12月26日，光中公司因资金紧张于12月21日以吴晋女的名义出具一份承诺，保证于2013年2月26日前还清，并于每月26日前支付15万元利息。至2013年2月26日，朱新华、吴晋女、光中公司又未按期还款。光中公司遂于2013年3月18日、4月11日、4月12日开具16套房屋的发票和收据。再者，2012年7月6日的定购协议以及补充协议约定的违约金标准为每日千分之一。2013年3月18日、4月11日、4月12日的商品房买卖合同第九条约定，违约90日以内违约金按已付房款的万分之一支付违约金；逾期交房90日以上，违约金按照已付房款的万分之二（相当于年利率7.3%）支付违约金。2013年4月15日的补充协议又约定了按以上房产总价款的千分之一支付违约金，故违约金标准应按该标准履行。综上，因光中公司已开具发票和收据，姜丽玲不含借款抵扣部分的已付房款数额为240万元，稍高于1801至1811号房屋总价款，应认定姜丽玲已支付了该11套房屋的购房款。3.在预期无法通过验收交房的情况下，光中公司有无通过缓收姜丽玲部分购房款以达到少付违约金的目的。对此，姜丽玲认为，因案涉房屋到现在为止仍达不到国家规定的交付条件，房屋交付问题始终是光中公司的大问题。2012年7月6日的补充协议第一条约定，在姜丽玲付清150万元后，姜丽玲应在60日内即9月6日前付清余款1778770元。但光中公司于2012年9月4日在该补充协议下方加盖公章并标注“因该房暂不能办理购房合同，9月6日最后一次性付款按剩余1778770元的50%支付，余款待办理购房合同时付清”。光中公司拒绝了姜丽玲支付剩余1778770元的请求，只要求姜丽玲支付一半的价款878770元。姜丽玲支付了90万元，剩余款项为878770元。光中公司拒绝姜丽玲支付剩余尾款是考虑到房屋近期无法验收将导致到约定期限房屋也无法交付，光中公司为了少支付违约金，故要求姜丽玲少付一部分购房款。2013年4月15日的补充协议约定余款878770元在两日内付清，此时光中公司估计很快就能办理综合验收了，遂在该协议第三条谈到了6月30日前交房的问题，第四条谈到了交房后部分房屋的打通改造问题。但两天后光中公司发现仍然无法办理综合验收，更无法按期交房，故又拒绝姜丽玲支付剩余尾款。对于是否因为姜丽玲的原因而未按期支付剩余房款878770元，双方各执一词。姜丽玲认为，结合光中公司9月4日要求延期付款、案涉房屋至今不符合交付条件、光中公司2013年7月15日偿还300万元借款时未扣除房屋尾款878770元等事实，应认定双方间存在因交房条件不具备而光中公司主动缓收购房尾款，以达到少付违约金的目的。4.在双方互负债务，且姜丽玲的债权先行到期的情况下，姜丽玲未按2013年4月15日的补充协议约定支付购房款尾款，能否认定姜丽玲构成违约。由于姜丽玲债权先行到期，光中公司为了说明姜丽玲不存在付款违约，所以光中公司在2013年4月15日开具16份发票和收据并交给姜丽玲。双方还达成新的口头协议，同意在互有债务的情况下，在光中公司归还300万元借款时将5套购房款878770元予以扣除即可。但光中公司在2013年7月15日实际归还300万元借款时并没有扣除5套购房款878770元，其目的是明知房屋无法交付的情况下，为了减少违约金的计算基数。光中公司至今也没有向姜丽玲索要5套房款，而且再三拒绝向姜丽玲提供其收款资料。光中公司主观上的恶意导致姜丽玲5套房款至今无法交付，已构成违约。根据2013年4月15日的补充协议第六条的文义解释、体系解释和比例原则，违约方每天按以上房产总价款的千分之一支付遵约方违约金，该房产总价款是指未付部分的房产总价款，已付房款不存在违约的问题。因此，姜丽玲依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，从光中公司与姜丽玲于2012年7月6日签订的两份定购协议看，两份定购协议就姜丽玲订购光中公司开发的沭阳蓝天国际商贸城EF区十八楼1801至1812室以及十九楼1909至1912室的建筑面积、单价、总房款、定金以及付款方式进行了明确约定。也就是说，两份定购协议分别将上述十八楼12套房屋以及十九楼4套房屋作为一个合同的标的物（双方权利义务指向的对象），即十八楼1801至1812室该12套房屋的建筑面积为751.9平方米、单价为3388.16元/平方米，总房价为2928227元，定金为70万元；十九楼1909至1912室该4套房屋的建筑面积为238.8平方米、单价为3519.58元/平方米，总房价为840475元，定金为30万元。同日，双方签订补充协议，再次约定姜丽玲实际应支付的十八楼1801-1812室该12套房屋的总价为2547557元，十九楼1909-1912室该4套房屋的总价为731213元。其次，姜丽玲虽向光中公司购买了16套房屋，且该16套房屋可独立交付，但从光中公司与姜丽玲于2013年4月15日签订的补充协议看，双方确认姜丽玲向光中公司已支付240万元，并约定余款878770元在签订该协议后两日内一次性支付完毕，光中公司承诺在2013年6月30日前向姜丽玲交付上述房屋。据此可以确定，姜丽玲给付剩余房款在先，光中公司交付16套房屋在后，即姜丽玲向光中公司支付了全部房款后，光中公司才一并将16套房屋交付给姜丽玲。因此，在姜丽玲没有全额给付房款的情形下，光中公司有权行使履行抗辩权，拒绝向姜丽玲交付16套房屋。再者，在2013年4月15日补充协议形成之前，光中公司与姜丽玲于2013年3月18日签订了8份商品房买卖合同，于2013年4月11日签订了4份商品房买卖合同、于2013年4月12日签订了4份商品房买卖合同，光中公司向姜丽玲开具了8张销售不动产统一发票以及8张购房款收据。事实上，姜丽玲仅向光中公司支付购房款240万元。姜丽玲明知其已向光中公司支付了240万元的购房款，亦与光中公司分别签订了16份商品房买卖合同，却在2013年4月15日与光中公司签订补充协议时仍作出上述约定，据此可以确认，16份商品房买卖合同仅用作备案，并不是作为姜丽玲支付款项以及光中公司交付房屋的合同依据，2013年4月15日的补充协议系双方履行房款交付以及房屋交付的合同依据。因此，姜丽玲主张其支付购房款240万元对应的是1801至1811号的11套房屋（总房款为2397744元），依据不足。此外，姜丽玲主张光中公司在预期无法通过验收交房的情况下，以通过缓收姜丽玲部分购房款以达到少付违约金的目的，并未提供证据予以证明。根据姜丽玲一审提供的证据，姜丽玲丈夫屈良友出借给朱新华330万元，光中公司承担保证责任。但在2013年4月15日的补充协议中，双方并未约定以屈良友享有先行到期的债权来抵扣姜丽玲未支付的购房款尾款。而且，姜丽玲在一审中认可屈良友的债权于2013年7月15日得到清偿。因此，姜丽玲主张以享有先行到期的债权来抵扣姜丽玲未支付的购房款尾款，亦没有证据证明。综上，根据2013年4月15日补充协议的约定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因姜丽玲未支付剩余购房款878770元，光中公司有权拒绝交付16套房屋，故姜丽玲要求光中公司承担延期交房违约责任，于法无据。二审判决采信光中公司上诉请求，改判驳回姜丽玲的诉讼请求，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回姜丽玲的再审申请。审判长  张丽华审判员  杜三军审判员  刘海平二〇二〇年十月十九日书记员  王 婷