陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终10584号 上诉人（原审原告）：朱建军，男，1970年9月12日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）:西安永进合能房地产有限公司，住所地：西安市灞桥区十里锦绣10-10101。负责人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓洁，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳敏，陕西泽界律师事务所实习律师。上诉人朱建军因与被上诉人西安永进合能房地产有限公司（以下简称永进合能公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年10月8日，朱建军作为买受人（乙方）与永进合能公司作为出卖人（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定，买受人购买出卖人开发的位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积79.80平方米，房屋（商品房预售许可证号为201XXXX）总价为357766元。买受人在合同签订之日支付首付款107766元，余款250000元应在3日内到银行办理按揭，并按照银行要求及时提供所需资料，保证银行按揭顺利审批。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品方交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。合同签订后，朱建军按照合同约定向永进合能公司支付购房款项357766元。2016年7月6日，永进合能公司向朱建军交付所购买房屋，同日，朱建军向永进合能公司交纳了办理房产证所产生的相关费用160元。2020年5月11日，朱建军交纳住宅专项维修资金11571元。永进合能公司至今未完成房屋初始备案，导致朱建军无法办理不动产权属证，故朱建军诉至一审法院，请求予以裁决。朱建军起诉至西安市灞桥区人民法院称，其于2014年10月8日与永进合能公司签署《商品房买卖合同》，约定，其购买位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，面积79.80平方米，房屋总价款357766元。永进合能公司在商品房交付其使用（2016年6月30日交付）后540日内未完成产权备案登记，导致其不能办理房屋产权证书。现涉案房产无法进行再次买卖，在房价上涨的大趋势下，买受人存在可得利益的巨大损失。据此，请求判令：永进合能公司于2020年3月1日前完成产权登记备案；永进合能公司支付因未按约定完成产权备案登记的违约金（以总房款为基数，自2018年1月1日起至办理完产权登记备案之日止，按照逾期贷款利率7.2%计算）；本案诉讼费由永进合能公司承担。       永进合能公司辩称，十里锦绣项目是灞桥区2011年保障性住房任务，项目立项后于2014年开工建设，2016年如期交付房屋。项目建设过程中，因为车位政策调整、廉租房位置调整等原因，导致部分手续反复审批，阻碍了本项目规划竣工验收和项目大产权的办理，进而导致分户产权的办理逾期。经多方协调，该项目产权登记已经纳入西安市处置产权登记历史遗留问题办公室的管理范围，正在积极推进手续办理。合同合法有效，违约责任应以合同约定为准。朱建军诉请增加违约金无事实及法律依据。永进合能公司如期交付了商品房，对于延期办理产权登记，并没有给朱建军造成实际损失。一审法院认为，朱建军、永进合能公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同第十五条关于产权登记的约定明确载明出卖人的义务为将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故出卖人的权属登记义务应为备案义务。朱建军于2016年7月6日接收房屋，永进合能公司最迟应在2017年12月28日前完成备案。永进合能公司至今未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，永进合能公司应按合同约定即按已付房价款的银行同期活期存款利息向朱建军支付违约金。因朱建军无证据证明其实际损失，故对朱建军主张约定的违约金过低，要求永进合能公司从违约之日起以房价款为基数，按年利率7.2%计算违约金，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后60日内将办理朱建军购买的西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后20日内支付朱建军违约金（以总房款357766元为基数，按照银行同期活期存款利率，自2018年1月1日计算至办理涉案房屋权属登记需要由西安永进合能房地产有限公司提交的资料报产权登记机关备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1076元，朱建军已减半预交538元，该案适用简易程序审理，受理费减半收取，朱建军已减半预交的受理费538元，由西安永进合能房地产开发有限公司承担，连同上述应付之款一并给付朱建军。宣判后，朱建军不服，向本院提起上诉，1、撤销一审判决，改判永进合能公司以购房款357766元为基数，按每年7.2%计算逾期办证违约金，自2018年1月1日起至永进合能公司履行完备案登记义务之日止；2、一审、二审诉讼费、评估费等费用由永进合能公司承担。事实和理由：一、一审判决未支持朱建军有关增加违约金的请求明显错误。1、朱建军作为买房人已全部履行合同义务，对逾期备案没有过错。2、涉案房屋至今未能备案，完全是永进合能公司的过错导致的，且违约持续时间长。合同约定在540日（法律规定是90日）内完成备案，但永进合能公司仍未完成。3、合同约定的违约金计算标准是作为强势一方的永进合能公司制定的格式文本。而且合同中带有下划线的内容非常多，非免除限制责任的内容也用下划线，无法使朱建军对下划线的用途清晰的理解为提示、注意，永进合能公司也没有对朱建军进行说明，因此，合同中的下划线无法起到提示作用。4、合同约定违约金不对等、显失公平。《商品房买卖合同》中只要朱建军违约，如逾期付款，都是按违约的具体时间按日计算违约金。而涉及永进合能公司违约时，不论逾期交房，还是逾期备案，不论逾期多久，都设置了很低的赔偿上限，双方的互赔标准不相同，差距巨大，显失公平。5、合同签订时存在欺诈，对应合同条款属于可变更情形。朱建军近期得知，2014年签订合同时，永进合能公司的十里锦绣项目已经存在非法占地建房的事实。即永进合能公司在合同签订时故意隐瞒了违法规划建房，后期无法顺利备案登记的事实，并基于此隐瞒的事实与朱建军签订了对朱建军极其不利的格式条款，约定了极低的违约金。因此，该合同条款属于合同可变更部分，因未达成变更共识，该条款可视为自始未约定。6、涉案房屋是否办理产权登记事关朱建军重大利益。逾期办证给朱建军造成了无法估量的损失。没有房产证，导致朱建军不能完全享有房屋的所有权和抵押权益，给朱建军在市场交易、落户、子女上学等各方面带来巨大影响。这是不证自明的事实。一审判决的举证责任分配不当。7、法律明确规定了合同没有约定或者损失数额难以确定情形下的违约金计算标准。朱建军按每年7.2%的标准索赔，完全合法合理。8、永进合能公司不能备案，说明提供的商品房不合格，是严重违约。9、已有生效判决支持了原告损失数额难以确定并合理增加违约金之诉讼请求。永进合能公司辩称，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，朱建军与永进合能公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案双方当事人对于永进合能公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是永进合能公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，朱建军截止本案二审依然无法证明永进合能公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且一审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，给予了永进合能公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，朱建军的上诉请求依法应予驳回。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1076元，朱建军已预交，由朱建军负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年十月十三日  书 记 员  范 致 远 1