重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5406号上诉人（原审第三人）：杨晓倩，女，生于1969年3月28日，汉族，住重庆市合川区。上诉人（原审第三人）：杨小华，男，生于196５年４月１４日，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：李智，重庆市巴南区木洞法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓镜，重庆市巴南区木洞法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告暨反诉被告）:陈小兵，男，生于1974年8月27日，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：李德年，重庆必扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）:胡旭，女，生于1990年1月18日，汉族，住重庆市渝**。原审第三人：重庆爱城房地经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路******，统一社会信用代码91500104065627343。法定代表人：伍强。上诉人杨晓倩、杨小华因与被上诉人陈小兵、胡旭、原审第三人重庆爱城房地经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨小华、杨晓倩上诉请求：撤销原判，依法改判陈小兵、胡旭将位于大渡口区X号房屋过户给杨小华、杨晓倩。主要理由：1.胡旭向陈小兵出具且经过公证的的委托书载明陈小兵可以代胡旭出售涉案房屋并代收房款，足以证明陈小兵是胡旭的代理人，可以与杨小华、杨晓倩签订涉案房屋的买卖合同。2.胡旭取得不动产权证的时间是2013年6月28日，陈小兵以胡旭名义与杨小华、杨晓倩签订买卖合同的时间是2013年7月29日，符合委托书载明的第四项权限：即领取上述房屋的产权证后才能签订出售上述房屋的买卖合同并代收售房款。陈小兵的行为是有权代理。3.双方签订合同后，杨小华、杨晓倩已经支付大部分房款，陈小兵也将涉案房屋交付杨晓倩，杨晓倩已经装修入住至今。4.胡旭撤销委托的时间为2019年6月28日，陈小兵在此之前的代理行为产生的法律后果仍应由胡旭承担。5.《民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。陈小兵以胡旭名义签订的买卖合同和房屋交付行为对胡旭具有法律效力。被上诉人胡旭辩称：我只与陈小兵签订过房屋买卖合同，授权委托书是我出的，与杨小华、杨晓倩的交易我不知情，但对过户给杨小华、杨晓倩我没有意见。被上诉人陈小兵辩称：1.本案是由陈小兵提出要求胡旭办理涉案房屋的过户手续而引起，是处理陈小兵与胡旭之间的房屋买卖合同关系，杨小华、杨晓倩不是该合同的相对方，无权提出过户申请。2.胡旭向陈小兵出具的委托书仅能用于陈小兵与胡旭之间的交易，对与杨小华、杨晓倩的交易胡旭并未授权，本案不能处理杨小华、杨晓倩的过户要求，杨小华、杨晓倩可以另案诉讼解决。原审第三人重庆爱城房地经纪有限公司未作答辩。陈小兵一审请求：1.判令胡旭立即配合陈小兵办理位于大渡口区X房屋的过户手续(转移登记至陈小兵名下);2.胡旭承担本案诉讼费用。胡旭一审反诉请求：陈小兵赔偿损失50275.23元并承担反诉案件诉讼费用。杨晓倩、杨小华一审请求：胡旭、陈小兵将讼争房屋产权过户到第三人杨晓倩、杨小华名下。一审法院查明如下事实：2011年6月27日胡旭与保利（重庆）投资实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以513528元价格按揭购买位于重庆市大渡口区房屋一套，未办理产权登记事项。2013年5月12日胡旭（甲方）与陈小兵（乙方）、重庆爱城房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同，合同约定胡旭将位于大渡口区X房屋一套以548000元的价格出售给陈小兵，合同出售房屋基本状况、成交价及相关费用、付款方式、按揭贷款方式付款、权利与义务、违约责任等作出了约定，甲乙双方在合同中约定于银行审批同意该房屋按揭贷款之日起三个工作日内办理该房屋的产权过户手续。陈小兵按照合同约定于2013年5月12日向胡旭支付购房定金30000元，于2013年5月22日、5月25日、8月17日分别向胡旭支付购房款200000元、300000元、18000元，未办理按揭贷款。2013年5月22日胡旭出具委托书，委托陈小兵作为代理人全权办理位于重庆市大渡口区房屋的相关事宜，委托事项包括：1.办理向银行归还上述房屋贷款的手续；2.办理解除抵押登记手续；3.代为领取上述房屋的《房地产权证》等相关的资料；4.领取上述房屋的产权证后才能签订出售上述房屋的买卖合同并代收售房款；5.办理上述房屋产权买卖过户登记手续；6.办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续；7.如卖方需二手房按揭购房，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续；8.办理上述房屋物管及水、电、气、有线电视等的过户手续；9.办理与上述房屋出售相关的一切手续。委托书载明受托人在授权范围内签署的有关文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。委托期限：至上述委托事项办完为止。委托权限：受托人有转委托权。该委托书经（2013）渝证字第24723号公证书予以公证。2013年7月29日陈小兵以胡旭（甲方）的名义与杨晓倩、杨小华（乙方）、重庆荣龙房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋居间及买卖协议》，合同约定将大渡口区X房屋一套以687750元的价格出售给杨晓倩、杨小华，合同约定2013年8月31日进行权属转移，同时对房屋价款、支付方式及期限违约责任等进行了约定。合同中“胡旭”名字由陈小兵签署。杨晓倩、杨小华按照合同约定向陈小兵支付房款577750元，下余110000元未支付。陈小兵将大渡口区X房屋交由杨晓倩居住使用。2018年11月3日胡旭与重庆怡置北郡房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市两江新区房屋一套，因本案案涉房屋未办理产权过户手续，胡旭按第三套房屋缴纳税费政策于2018年12月18日缴纳契税77480.32元。2019年6月21日胡旭在数次催促陈小兵办理本案案涉房屋产权过户手续未果的情况下将重庆市大渡口区房屋产权登记在其名下，坐落地址登记为大渡口区X，产权证号为渝（2019）大渡口区不动产权第X号。2019年6月28日胡旭发表声明书，声明不再按照（2013）渝证字第24723号公证书所指的委托书委托陈小兵办理重庆市大渡口区房屋出售的相关事项，该声明书经（2013）渝证字第29380号公证书予以公证。一审认为，陈小兵与胡旭、重庆爱城房地产经纪有限公司签订的《重庆市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应全面履行，陈小兵依约付清了全部房款，胡旭应积极配合陈小兵办理房屋的所有权转移登记手续，对陈小兵的诉讼请求，一审予以支持。胡旭提供了催促陈小兵办理产权登记的相关证据证明陈小兵怠于履行义务，陈小兵与胡旭、重庆爱城房地产经纪有限公司在《重庆市房地产买卖合同》中虽约定于银行审批同意该房屋按揭贷款之日起三个工作日内办理该房屋的产权过户手续，胡旭向陈小兵出具的委托书载明了委托事项及办理要求，由于案涉房屋非按揭购买，合同约定的于银行审批同意该房屋按揭贷款之日起三个工作日内办理该房屋的产权过户手续办理期限并未成就，其涉案房屋办理产权过户的期限应当按照交易习惯在房款全部付清后一定期限内办理，而陈小兵于2013年8月17日付清全部房款后，在胡旭数次催促下怠于办理产权过户手续，致使胡旭再次购房造成按照第三套房屋多交1%的契税，陈小兵作为代理人不完全履行职责造成被代理人胡旭损失应当承担民事责任。关于胡旭主张的损失问题，一审确认契税增加1%部分即25826.77元为实际损失，其他主张的利息损失、违约金损失、办证手续费、权利维护费不予支持。胡旭向陈小兵出具委托书的委托事项仅系陈小兵与胡旭、重庆爱城房地产经纪有限公司签订的《重庆市房地产买卖合同》所指产权转移等相关事项，未明确授权陈小兵以胡旭名义出售案涉房屋，陈小兵以胡旭（甲方）名义与杨晓倩、杨小华（乙方）、重庆荣龙房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋居间及买卖协议》未经胡旭授权且胡旭未签名，第三人杨晓倩、杨小华要求将案涉房屋过户到第三人杨晓倩、杨小华名下的请求不予支持。重庆爱城房地产经纪有限公司经一审传票传唤未到庭应诉，依法缺席判决。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、胡旭于本判决生效之日起十日内协助陈小兵办理位于重庆市大渡口区的房产权证；二、陈小兵于本判决书生效之日起十日内赔偿胡旭损失25826.77元；三、驳回杨晓倩、杨小华的诉讼请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费1057元，共计1137元，由陈小兵负担500元，胡旭负担637元。二审中，杨小华、杨晓倩主动向本院提存了购房尾款110000元。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，陈小兵与胡旭、重庆爱城房地产经纪有限公司签订《重庆市房地产买卖合同》后，陈小兵已支付了全部购房款项，胡旭亦出具经过公证的委托书，授权陈小兵代为办理房屋过户手续，并且该委托书第4项载明“领取上述房屋的产权证后才能签订出售上述房屋的买卖合同并代收售房款”表明胡旭同意陈小兵转售涉案房屋。陈小兵在持有上述委托书的情况下，又以胡旭的名义与杨小华、杨晓倩以及重庆荣龙房地产经纪有限公司签订《房屋居间及买卖协议》将涉案房屋转卖给了杨小华、杨晓倩，收取了购房款577750元，并将涉案房屋交付杨晓倩使用至今，在二审中，胡旭亦表示对将涉案房屋过户给杨小华、杨晓倩并无异议，故合同行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。杨小华、杨晓倩在一审中作为享有独立请求权的第三人已提出判令陈小兵、胡旭将涉案房屋过户至杨小华、杨晓倩名下的请求，在二审中又将双方约定的房款中的尾款110000元提存至本院，已履行了合同约定的付款义务，陈小兵、胡旭应按照合同约定协助将涉案房屋的产权过户至杨小华、杨晓倩名下，对杨小华、杨晓倩的这一上诉意见，本院予以采纳。一审认定事实清楚，鉴于杨小华、杨晓倩在二审中已提存购房尾款110000元的新事实，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4758号民事判决第二项，即“陈小兵于本判决书生效之日起10日内赔偿胡旭损失25826.77元”；二、变更重庆市大渡口区人民法院（2019）渝0104民初4758号民事判决第一项为“胡旭、陈小兵于本判决生效之日起10日内协助杨晓倩、杨小华办理位于重庆市大渡口区的房产权证”；三、撤销重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4758号民事判决第三项；四、驳回陈小兵的诉讼请求。五、驳回胡旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费负担不变，二审案件受理费80元，由陈小兵负担（此款已由杨小华预缴，由陈小兵直接支付杨小华，本院预收案件受理费不作退还）。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年十月十日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥