四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1523民初1719号 原告：江安县国有资产经营投资有限公司。住所地：四川省江安县江安镇建设路**。统一社会信用代码：91511523752312672D。 法定代表人：李晓华，董事长。 委托诉讼代理人：杨敏，四川蜀南律师事务所律师。执业证号：15115201311412878。 被告：江安江岸人家酒店有限公司。。住所地：四川省江安县江安镇滨江路******统一社会信用代码：91511523MA62A5B16T。 法定代表人:陈先连，经理。 委托诉讼代理人：姜方琴（系陈先连之女），女，1973年10月26日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：黄成良，宜宾戎星律师事务所律师。执业证号：15115200910654192。 被告：陈先连，女，1949年12月3日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 原告江安县国有资产经营投资有限公司（以下简称国资公司）与被告江安江岸人家酒店有限公司（江岸人家）、陈先连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，原告国资公司申请财产保全并提供担保，本院于2020年9月21日作出（2020）川1523民初1719号民事裁定书，裁定：一、限额查封、冻结江岸人家、陈先连的财产350000元（以执行部门实际查控的信息为准），期限一年；二、查封国资公司所有位于江安县江安镇中心路华夏广场【房权江安字第201401018号、江国用（2014）第××号】住房一套。实际冻结陈先连银行账户尾号6356号的存款183.19元、尾号4979号的存款1011.17元、尾号2761号的存款112901.80元。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托诉讼代理人杨敏，被告江岸人家的委托诉讼代理人姜方琴、黄成良到庭参加了诉讼，被告陈先连经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告国资公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告陈先连于2017年5月15日签订的江国资租赁字[2016]69号房屋租赁合同合法有效；2、判决解除原告与被告陈先连于2017年5月15日签订的江国资租赁字[2016]69号房屋租赁合同；3、被告支付自2020年2月25日起至租金交付之日止的房屋租金（截止2020年8月24日暂计为271582.08元），违约金暂计算至2020年8月24日27599.24元）；4、确认被告按江国资租赁字[2016]69号房屋租赁合同约定缴纳的履约保证金10万元，原告不予退还；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年5月10日，原告与被告江岸人家的法定代表人刘利签订房屋租赁合同；2017年5月15日，江岸人家法定代表人变更为陈先连后，又与陈先连签订了房屋租赁合同。此后，被告江岸人家仅支付了6个月的房租，对其余房租未再支付。原告多次催收未果，于2019年向法院提起诉讼，一审判决被告支付拖欠租金，被告不服二审判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告不履行判决确定的义务，为此原告申请了强制执行。 此后，经原告多次催收，被告将房屋租金支付至2020年2月24日，此后又拖欠租金。被告方于2020年7月20日书面向原告提出拟解除《房屋租赁合同》，原告方经研究后原则同意解除合同，但要求被告将拖欠的租金结付完毕，结付清房屋租金之日为合同解除之日，并以书面方式回复被告，但至今被告仍未缴付房屋租金。 根据合同第五条、第十五条第四款的约定，被告缴付的履约保证金10万元，原告有权不予退还。现原告为维护合法权益诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告江岸人家辩称，一、2016年4月25日至2016年10月22日期间，因违反消防法律强制性规定，此期间应为无效合同，原告对此期间确认合同有效的主张不应得到支持。2016年4月，国资公司明知出租的房屋无消防验收手续却对外发布租赁公告，江岸人家承租房屋后在不知情条件下进行装修，直至2016年8月8日才得知出租房屋未经消防验收的事实。由于已投资约200万元，不得不书面通知国资公司最迟于2016年11月8日前提供租赁商业房屋主体消防验收意见书。国资公司于2016年10月22日提供了主体消防验收意见书。二、对解除合同无异议，但应以双方往来函中所确认的理由为依据，而非原告所主张的欠付房租等超出双方往来函之外的原因。由于疫情，江岸人家根据政策安排于2020年1月29日停业，直到2020年3月6日恢复经营。2020年6月30日，双方就执行案件进行和解，签字时国资公司参与和解的王钧以无权代表为由拒绝法院调解。2016年4月25日至2020年7月31日，江安人岸房屋漏水严重而国资公司拒不承担维修义务，最后导致关闭停止营业。三、合同解除时间应为2020年7月24日，房屋随后已移交给原告，所涉及租金应计算至解除合同时，江岸人家应付租金为126738元。2020年7月20日，江岸人家向国资公司送达《关于解除租赁合同的函》，同月24日江岸人家收到国资公司《关于解除租赁合同的函的复函》，同月25日江岸人家自行停水停电停止营业，书面通知国资公司派人监督撤除，同月26日国资公司派员进行现场监督，当日确认水表、电表最后读数，同月31日国资公司与江岸人家确认视频撤除，同月31日国资公司派员对《腾退租赁房屋现场确认书》签字确认收到房屋，同年8月12日书面送达江岸人家《关于告知已接收房屋的函》。确认解除合同的时间要约与被要约的关系，7月24日国资公司回函明确意思表示，故合同解除时间应为2020年7月24日。2019年10月25日至2020年7月24日，期间应根据宜宾市人民政府《对新冠肺炎疫情支持中小企业共克时艰20条政策措施的通知》，2月份租金应全免，3、4月租金减半收取，国资公司答应当先交后免是违反政策精神的。四、国资公司应返还江岸人家履约保证金10万元，国资公司主张不予退还的理由不合法、不合理，不应得到支持。国资公司未对漏水、通道等问题进行处理，并因疫情等客观原因导致江岸人家延迟缴纳，故不属于江岸人家违约。履约保证金具有违约金的性质，应与损失相当，两者不可重复适用。生效判决确定的违约金242872元，远高于保证金10万元。即便支持违约金，也应按照民间借贷最新规定利率保护上限确定。五、国资公司应支付江岸人家因漏水造成的营业损失22.682万元。2019年10月25日至2020年7月24日，租赁房屋漏水、渗水长期存在，影响房屋11间。从2018年下半年至2020年7月31日共造成10个月经营损失，2019年营业损失鉴定为每月每间客房营业收入为0.2062万元，经营损失为22.682万元。六、国资公司支付因拒不维修导致关闭酒店损失60万元。2020年较历年降雨增多，雨从楼顶的大门进入，导致三楼的主要通道地毯大面积长期浸泡，严重影响住宿房间近八分之七使用。多次与国资公司联系后，一直不理不修，最后江岸人家迫于无赖，不得不关闭营业。江岸人家投资240余万元用于住宿装修，签订七年合同，在经营不到四年后全部亏损。因国资公司拒不维修导致严重影响经营，国资公司直接原因占25%，故请求国资公司支付损失60万元。七、国资公司提出租金无关部分的诉讼费用由国资公司负担。国资公司请求的租金是27.1582万元，而江岸人家主张的租金为12.6738万元，差异的14.4844万元对应的诉讼费由国资公司承担。 被告陈先连未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。本院经审理认定如下事实：一、江岸人家于2016年5月3日成立，系一人有限责任公司，刘利是成立时的法定代表人（公司的唯一股东）；2017年5月10日，公司股东由刘利变更为陈先连，由陈先连担任公司法定代表人。二、2016年4月8日，宜宾亚华拍卖有限公司发布租赁权拍卖公告，该公告包含了案涉租赁房屋。2016年5月10日，原告（合同甲方）与刘利（合同乙方）签订江国资租赁字［2016］69号《房屋租赁合同》，约定租赁标的物位于江安县，一层面积205平方米、二层面积699平方米、三层面积699平方米，1Ｂ＃楼三层735平方米，总面积2338平方米；房屋用途为宾馆、茶房、餐饮；租赁期限自2016年4月25日至2023年4月24日止，第1年免收租金时间从2016年4月25日至2017年4月24日止；月租金为15元每平方米，从第三年起租金在上年租金总额的基础上上调10%，第二年月租金35070元，乙方在签订合同之日交清第二年半年租金，以后租金每半年交一次，租期内先交租金后用房；保证金10万元；租赁期间，房屋维修费用由乙方承担；解除合同条款仅约定乙方存在特定的违约情形甲方可以行使合同解除权，而未约定乙方可以行使合同解除权的情形；违约责任约定乙方逾期未交租金、水电费等乙方应缴纳费用的，每逾期一天，按应缴费总额的每日千分之一计付违约金。三、2017年5月15日，刘利向国资公司提出书面申请,其内容为“县国资公司：我承租你公司江安镇滨江路二期房屋（2338ｍ2）”为江安江岸人家酒店有限公司经营场所，因公司法定代表人变更（由刘利变更为陈先连），现向你公司申请将《房屋租赁合同》（江国资租赁字［2016］69号）承租人变更为陈先连，我放弃该租赁合同中的一切权利和义务，由江安江岸人家酒店有限公司及新任法定代表人继续履行该房屋租赁合同。”同日，国资公司与陈先连重新签订了租赁合同，除签字主体不同外合同其余内容未作任何变动，字号仍为江国资租赁字［2016］69号。 合同签订后，江岸人家按合同约定支付了履约保证金10万元；于2016年5月16日支付了半年租金21.042万元。 审理中，被告江岸人家特别授权的委托诉讼代理人黄成良明确表示漏水造成营业损失22.682万元、关闭酒店损失60万元均是抗辩意见，不是反诉请求。 关于合同解除的问题。2020年7月20日，江岸人家向国资公司送达《关于解除租赁合同的函》，同月22日国资公司作出江国资司函[2020]1号《关于解除租赁合同的函的复函》，同月24日江岸人家收到复函。复函内容为，你（单位）于2020年7月20日致我公司“关于解除租赁合同的函”，我公司已收悉，经我公司总经理会议研究，原则同意与你（单位）解除“江国资[2016]69号《房屋租赁合同》”，现就相关事项回复如下：一、你（单位）要求解除《房屋租赁合同》已属违约，虽然我公司原则同意与你（单位）解除《房屋租赁合同》，但依据《房屋租赁合同》约定，你（单位）应当承担违约责任。二、我公司交付的房屋主体已经相关单位验收合格，并不存在你（单位）所述的房屋主体存在问题以及长期漏水，影响你（单位）经营的情形。三、你（单位）尚欠我公司2020年2月25日至解除之日的房屋租金，请你（单位）及时缴清欠缴租金。四、根据我公司与你（单位）签订的江国资[2016]69号《房屋租赁合同》第十三条约定，你（单位）应自合同解除或终止之日起七日内搬走存放在出租房屋内的一切财物，并将出租房屋退还我公司。五、根据我公司与你（单位）签订的江国资[2016]69号《房屋租赁合同》约定，你（单位）向我公司缴纳的履约保证金10万元，根据江国资[2016]69号《房屋租赁合同》第五条、第十五条第四款的规定，依法不予退还。六、你（单位）完清欠缴房屋租金（2020年2月25日起至交付之日止）之日为“江国资[2016]69号《房屋租赁合同》”解除之日。七、上述回复内容，请你（单位）认真对待，如有异议，请依法维权。如你（单位）未按合同约定履行合同义务，我公司将依法维权。 2020年7月31日，江岸人家的代表姜方琴，国资公司代表李聪、王文礼分别在《腾退租赁房屋现场确认书》上签名、捺印，李聪注明“确认收到房屋，其余上面所述内容以国资公司书面意见为准”。确认书的内容有：2020年7月25日江岸人家自行停水停电停止营业；2020年7月26日国资公司派二人至现场监督撤除，确认水表最后读表数为7055立方米，电表最后读表数为2846.18kw.h；2020年7月30日，江岸人家与国资公司管理人员对结，并用微信视频对酒店撤除现场进行确认，窗帘、床、条桌等未撤除的物品江岸人家放弃拆除，国资公司有权处分并不作任何补偿；未在租赁房屋内的水表、电表仍属江岸人家，由江岸人家完清交费手续，与国资公司无关。同日，江岸人家向国资公司发出《关于要求确认收回租赁房屋的函》，要求确认“江岸人家酒店租赁房屋撤除设备中未进行破坏性撤除、撤除中已按要求对清洁卫生进行清理、前面所列正常使用设备未进行撤除等”。2020年8月11日，国资公司作出江国资司函[2020]3号《关于要求确认收回租赁房屋的函的复函》，复函内容为，你（单位）于2020年7月31日致我公司“关于要求确认收回租赁房屋的函”，我公司已收悉，现就你（单位）“关于要求确认收回租赁房屋的函”之相关事项回复如下：一、你（单位）未完清欠缴房租，合同并未解除，故我公司不予接收房屋。二、根据租赁合同第十三条约定，你（单位）应自解除或终止之日起七日内将房屋交付我公司，并请搬走存放在出租房屋内的一切财物（诸如窗帘、床等），清场完毕后将出租房屋退还我公司。三、完清之前的水、电、气、网络通讯等费用，待我公司相关人员将缴费凭证与表、卡核对无误后，再行接收房屋。四、上述回复内容，请你（单位）认真对待，如有异议，请依法维权。如你（单位）未按合同约定履行合同义务，我公司将依法维权。 审理中，国资公司陈述于2020年7月31日《腾退租赁房屋现场确认书》签字后便用锁将案涉房屋关闭，控制案涉房屋至今。 关于履约保证金的问题。双方签订的合同第五条约定“乙方向甲方缴纳履约保证金壹拾万元整，终止本合同时由甲方退还乙方，保证金不计利息。保证金为乙方履行本合同义务承担保证责任……”。第十五条第四款约定“乙方逾期未交租金、水电费等乙方应缴费用的，每逾期一天，按应缴费总额的每日千分之一计付违约金；逾期二十天，除补缴欠费外，甲方有权解除合同、收回房屋，保证金不予退还。”审理中，原告国资公司明确依据合同第十五条第四款的规定对保证金不予退还；而被告则以系协商解除合同而非国资公司单方解除为由主张不能适用第十五条第四款的约定。 关于漏水损失和关闭酒店损失。被告江岸人家提交的证据有：1、（2019）川1523民初654号民事判决书，拟证明11间客房受影响。2、成政通会专审字[2019]第129号审计报告，拟证明每月每间客房营业损失。3、《关于租赁房屋长期漏水渗水的函》，拟证明双方沟通情况。4、员工证言及投资金额。原告国资公司对上述证据均持异议，其理由是：一是，漏水造成的损失已在（2019）川1523民初654号案件中作为反诉予以处理；二是，被告江岸人家未提供证据证明因漏水造成有新的损失；三是，被告江岸人家未在本案中提出反诉请求；四是，对员工证言、投资金额的真实性、合法性、关联性均不认可。法院的审理应围绕当事人的诉讼请求进行，因被告江岸人家未对漏水损失、关闭酒店损失提起反诉，故本院对原告国资公司的抗辩理由予以采纳，对相关证据不予审查。 另查明，《宜宾市人民政府关于印发全力应对新冠肺炎疫情支持中小企业共克时艰20条政策措施的通知》（宜府发[2020]1号）第8条规定：对承租国有资产类经营用房受疫情影响较大不能正常经营的中小企业，2020年2月租金全免，3、4月租金减半。 （2019）川1523民初654号案件查明2017年10月25日至2019年10月24日期间的租金合计为927952.20元，扣除已支付租金20万元后还应支付727952.20元，判决国资公司与陈先连于2017年5月15日签订的江国资租赁字[2016]69号房屋租赁合同合法有效。宣判后，江岸人家不服依法提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2020）川15民终247号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 江岸人家于2020年5月28日转账支付43000元，摘要载明“按申请缴纳2019年10月25日至2020年4月24日半年房租减免后16.9738万元第一部分的4.3万元”；于2020年6月29日支付126738.80元，备注“2019年11月25日至2020年2月24日房租”；两项合计169738元。 2020年8月一年期贷款市场报价利率为3.85%。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人已签订了书面的租赁合同，江岸人家已按合同约定预付半年的租金并占有租赁房屋从事酒店经营，双方签订的租赁合同已成立并生效。被告江岸人家以2016年4月25日至2016年10月22日期间出租房屋未取得主体消防验收为由主张此期间为无效合同。鉴于双方已按合同约定履行此期间的义务，消防验收是管理性规定，因此未通过消防验收也不必然导致合同无效，故本院对其抗辩理由不予采纳。 关于本案争议的焦点之一，租赁合同解除的问题。双方当事人均同意解除合同，仅对合同解除的时间持异议。江岸人家提出解除合同并不是依据法律规定或合同约定，故应认定为双方协议解除。2020年7月20日，江岸人家向国资公司送达《关于解除租赁合同的函》视为要约行为。同月24日国资公司作出《关于解除租赁合同的函的复函》；江岸人家于2020年7月31日将案涉房屋交由国资公司控制至今，满足《关于解除租赁合同的函的复函》第四条自合同解除之日起七日内将出租房屋退还的要求；故该复函应视为承诺。因此，双方的租赁合同关系于2020年7月24日已经解除。 本案争议的焦点之二，关于租金是多少的问题。根据合同约定，2019年4月25日至2020年4月24日期间的房租单价为18.15元/平方米（15元/平方米×1.1×1.1），2020年4月25日至合同解除之日房租单价为19.965元/平方米（18.15元/平方米×1.1）。房租总面积为2338平方米，国资公司对2019年10月24日前的房租费用已（2019）川1523民初654号案件中处理，故本案仅核算2019年10月25日至2020年7月24日解除之日的房租费用。根据合同约定，该期间租赁费为394642.71元（2338×6×18.15+2338×3×19.965）；根据政策2月免房租、3、4月份减半，应减免租金85293.75元（2338×18.15+2338×18.15×0.5+2338×18.15×0.5×24÷30+2338×19.965×0.5×6÷31）；减免后被告江岸人家应付房租309348.96元（394642.71元-85293.75元）。因江岸人家已支付2019年10月25日后的租金169738元，扣除后还应支付租金139610.96元（309348.96元-169738元）。 本案争议的焦点之三，违约金如何计算的问题。江岸人家未按合同约定期限支付租金，应承担违约责任。原告主张每日按1‰计算违约金27599.24元（2020年2月25日至2020年4月24日5007.29元，2020年4月25日至2020年8月24日22592.23元），被告则主张按最新民间借贷利率保护上限确定。因原告未提供证据证明具体损失，本院对被告的抗辩理由予以采纳。违约金按一年期贷款市场报价利率的四倍进行核算，其违约金按年利率15.4%（3.85%×4）进行计算至合同解除之日即2020年7月24日，本院调整为9261.71元[（5007.29元+22592.23元÷4×3）×15.4%÷36.5%]。 本案争议焦点之四，履约保证金是否应当退还的问题。原告国资公司主张按合同第十五条第四款约定不退还保证金，而被告江岸人家则以系协商解除合同为由应予退还。双方争议的根源在于对合同第十五条第四款“乙方逾期未交租金、水电费等乙方应缴费用的，每逾期一天，按应缴费总额的每日千分之一计付违约金；逾期二十天，除补缴欠费外，甲方有权解除合同、收回房屋，保证金不予退还。”的理解不一致。从文意理解，该条文规定了承租方逾期缴纳房租的情形下出租方单方解除合同的权利，并对保证金不予退还。本案双方系通过要约、承诺的方式对合同解除达成合意，不属于出租方单方解除合同的情形，故不能适用该合同条文的规定，本院对原告江安国资公司不予退还保证金10万元的诉讼请求不予支持。 关于被告答辩时主张的营业损失22.682万元、关闭酒店损失60万元，因被告未在本案中提起反诉，本案不作处理。 关于陈先连是否应负连带责任的问题。陈先连未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，应对公司债务承担连带责任。 综上，双方于2017年5月15日签订的租赁合同合法有效，该合同已于2020年7月24日解除，被告应支付欠缴房租139610.96元，支付违约金9261.71元,保证金10万元应予退还。为减少诉累，将应退还的保证金充抵欠缴租金，抵扣后被告还应支付租金39610.96元（139610.96元-100000元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、江安县国有资产经营投资有限公司与陈先连于2017年5月15日签订的江国资租赁字[2016]69号房屋租赁合同合法有效； 二、江安县国有资产经营投资有限公司与陈先连于2017年5月15日签订的江国资租赁字[2016]69号房屋租赁合同于2020年7月24日解除； 三、被告江安江岸人家酒店有限公司、陈先连连带于本判决生效后十日内支付原告江安县国有资产经营投资有限公司2020年2月25日至2020年7月24日期间的房屋租金39610.96元，计算至2020年8月24日的违约金9261.71元； 四、驳回原告江安县国有资产经营投资有限公司本案其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7288元、保全费2270元，合计9558元，由原告江安县国有资产经营投资有限公司负担4558元，由被告江安江岸人家酒店有限公司负担5000元（于本判决生效后十五日内支付江安县国有资产经营投资有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘作强 人民陪审员  黄**荣 人民陪审员  周乾高 二〇二〇年十月十九日 法官 助理  罗登虎 书 记 员  周五一 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。