湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初556号原告：云梦县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会。住所地：云梦县伍洛镇赤壁新城，统一社会信用代码55420923K26371059E。法定代表人：冷进军，系该社区主任。委托诉讼代理人：计俊文，男，系该社区委员。委托诉讼代理人：杨小峰，湖北瑞德律师事务所律师。被告：张国强，男，1965年10月10日出生，汉族，云梦县春天家园农贸公司法定代表人，住云梦县，委托诉讼代理人：龚立华，湖北梦云律师事务所律师。第三人：徐进平，男，1976年1月22日出生，汉族，个体工商户，住云梦县，原告云梦县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会（以下简称伍洛寺社区）与被告张国强、第三人徐进平租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍洛寺社区的委托诉讼代理人计俊文、杨小峰，被告张国强的委托诉讼代理人龚立华，第三人徐进平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍洛寺社区向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2008年3月17日签订的租赁合同；2.判决被告支付原告土地恢复原状费用24万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月17日，原、被告签订了一份租赁协议书，约定原告将自己所有的位于云××县伍洛镇伍洛寺社区的土地12.36亩租赁给被告经营养殖业，租赁期限为20年，从2008年12月1日起至2028年12月1日止。协议还约定了租金及支付方式等内容。协议签订后，原告将该土地交付给被告，被告在该土地上进行改造后用于养猪场地。2019年4月，因政策原因，被告的养猪场所进行关停，被告获得了相应的补偿后没有告知原告又将该场地转租给他人，违反了《合同法》的规定和双方约定，原告依法有权请求解除合同。同时，依《合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告应将土地恢复原状交付给原告，但被告拒不恢复原状，原告经考察，该土地恢复原状需费用24万元，原告故诉至法院，请求判如所请。被告张国强辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、被告即使存在转租，也得到了原告的默认，租赁合同有效；2、本案涉案土地出租时是荒地，并不是耕地，且有一半土地也硬化了，猪场因政策原因关停，被告也是受害者；3、原、被告签订的租赁合同没有限制原告租赁用途，被告不能经营的情况下，作为他用也是可以的。第三人徐进平述称，第三人是2019年2月28日与张国强签订的租赁合同开始经营云梦县兴顺彩砖厂，今年相关部门来彩砖厂说经营砖厂是违法的，第三人希望继续经营砖厂，并愿意向出租方(张国强或伍洛寺社区)交纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据二，被告质证认为该承包协议是原告与第三人签订，与本案无关联，应不予采信。本院认为，被告质证意见成立，该证据与本院无关联，且不能作为证明该土地恢复原状所需的有效费用，故不应采信。对被告提交的证据六，原告及第三人均表示不清楚录音中是否是社区聂五清主任，在证人未到庭情形下，该录音证据本院不予采信。依据上述有效证据及当事人对案件事实的陈述，本院对本案事实确认如下：2008年3月17日，为响应国家大力发展养殖业的号召，原、被告签订了一份租赁协议书，约定：原告将自已所有的位于云××县伍洛镇伍洛寺社区的土地12.36亩租赁给被告经营养殖业；租赁期限为20年，从2008年12月1日起至2028年12月1日止；租金给付为自2008年12月1日起至2013年12月1日年租金每亩为400元，自2013年12月1日起至2014年12月1日每亩按450元计算，从2015年元月1日以后每年在上一年年总租赁费基础上递增10％，每年的12月1日之前付清当年的租金；原告不得干涉被告的基本建设的施工及材料来源、运输的自由；被告在租赁期满，有优先续签合同的权利，所建厂房的安置由被告自行解决，在租赁期间或租赁期满后，被告可优先购买所租赁的土地；协议自双方签字盖章后生效，任何一方均不得违约，否则承担相应的违约责任和赔偿责任。协议还约定了租金及支付方式等内容。协议签订后，原告将该土地交付给被告，被告在该土地上进行改造后用于养猪经营，并按协议交付原告租金至2018年度。2018年间，被告经营的养猪厂因政策原因关停，张国强遂将该养猪厂又转租给罗争经营砖厂。2019年2月28日，张国强与罗争解除合同，又与徐进平签订了一份场地租赁合同，约定张国强将其享有经营权的养猪场地租赁给徐进平自主经营使用，租赁期限为5年。双方还约定了租赁期间，如原告要收回该场地，则徐进平无条件将该场地交还给张国强及租金交付、场地交接、安全及违约责任等条款。此后，因被告的养猪场所进行关停后又将该场地转租给他人，双方以至成诉。本院认为，原、被告为响应国家大力发展养殖业的号召，经协商签订的租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。关于原告是否享有解除租赁协议权利的问题。合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除的特征在于合同解除系双方当事人之间的共同意思表示；法定解除系当事人一方基于法律规定的解除权条件具备时，通过行使解除权而使合同效力消灭的行为。从本案事实看，被告并不同意解除合同，故双方未达成解除合同的合意；再者，原、被告之间也未约定一方解除合同的条件，故原告不能基于合意请求解除上述合同。依《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；。”从本案事实看，被告经营的养殖厂因政策原因被关停，属不可抗力致使不能实现合同目的，故原告可以依法解除合同，再依《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告未充分举证证实其转租时经过原告同意，也未举证证实出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议等事实，原告在庭审明确表明其在起诉前知道被告转租的事实，故原告作为出租人有权解除双方签订的协议。再依《合同法》第九十六条规定，当事人请求解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉，原告在未先行通知被告解除协议即直接起诉请求解除协议，合同解除的时间应确定为起诉状副本送达至被告之日，故本院确认原、被告签订的租赁协议已于2020年5月13日起解除。关于原告伍洛寺社区请求被告支付土地恢复原状费用24万元的问题。原告认为，依《合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。再依《合同法》第二百三十五条规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故被告没有经过同意进行改建，故应恢复原状，或承担恢复原状的相关费用。本院认为，原、被告签订的租赁协议第四条“原告不得干涉被告的基本建设的施工及材料来源、运输的自由”及第七条“被告在租赁期满，有优先续签合同的权利，所建厂房的安置由被告自行解决”规定，故被告承租场地建设附属物是经过原告同意的，同时双方明确约定租赁期满，所建厂房的安置由被告自行解决，并没有约定恢复原状，故原告适用上述法律规定没有事实依据。其次，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告经原告同意扩建的，原告也没有权利要求被告恢复原状。再者，原告代理人在庭审中明确承认出租前该土地为荒地，故其主张恢复原状为耕地亦没有事实依据，加之该出租的场地又转租给第三人经营砖厂，为发挥租赁物的效用，也不宜恢复原状。最后，原告以与案外人签订的复垦协议要求被告承担相关费用24万元，因该协议对被告没有约束力，本院亦未予采信，故该请求本院难以支持。综上，原告要求恢复出租土地原状并支付相关恢复原状费用的请求没有事实法律依据，本院不予支持。综上所述，原告伍洛寺社区请求确认原、被告签订的租赁协议已解除的诉请，于法有据，本院予以支持。其主张被告张国强支付土地恢复原状费用24万元，无事实法律依据，本院不予支持。因租赁的土地已在原告社区内，经本院释明合同解除后果，原告明确表示无须请求被告张国强返还，故本院对此不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告云梦县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会与被告张国强签订的租赁协议已于2020年5月13日起解除。二、驳回原告云梦县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告云梦县伍洛镇伍洛寺社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 斌人民陪审员  祝洪波人民陪审员  余水明二〇二〇年十月十二日书 记 员  景艳秋