广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25557号上诉人（原审原告）：翁少敏，女，1979年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：乔宇，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈安媛，女，1973年6月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上诉人翁少敏因与被上诉人陈安媛租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初14463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人翁少敏上诉请求：1、维持一审民事判决第一项，并改判陈安媛向翁少敏支付欠款及赔偿金48112元人民币。2、判决陈安媛承担全部诉讼费。事实与理由：上诉人与被上诉人于2016年19月签订《租赁合同》合同，租赁被上诉人位于深圳市××路××房，房租为3900元每月，租期四年即至2020年10月14日到期，在租赁该房屋时是为其孩子上学租赁的学区房，因此应被上诉人要求一次性缴纳了7年5个月的税金10412元人民币，租赁该房时房子为空房，故自行装修了房子，因此花费装修费5000人民币，在2019年2月被上诉人单方面违约告知其要收回房屋，本着友好的态度与被上诉人协商：若被上诉人按照合同约定赔付两个月租金、退还押金并许可继续使用学位，同意搬离并解除租赁合同，但是被上诉人拒绝上诉人继续使用学位并且不予退还剩余租金及已缴纳税金，被上诉人未征得上诉人同意情况下私自开锁并出租该房，因被上诉人突然违约上诉人只能临时紧急寻找房屋（带学位的）因为市价改变和时间原因在此租赁时租赁房屋为5200元每月，因此造成的多余租金的损失应由被上诉人支付，被上诉人至今仍拖欠剩余租金，故向深圳市中级人民法院提起上诉，望判如所请。被上诉人陈安媛答辩，一、入住时被上诉人把两个门的钥匙给了上诉人，2月28日上诉人搬空财物，取消合同执行了，上诉人应给回两个门的钥匙，我方多次要求上诉人给回钥匙，但上诉人一直不给，我方要清扫房屋没有办法才叫人撬换两个门锁，因此花费了800元，这800元应由不给回钥匙的上诉人承担。二、被上诉人提供的证据6第1至3页显示2016年上诉人入住时卫生间玻璃门未贴膜，并且门是完好的，被上诉人提供的证据8第1至4页显示2019年3月5日新租客撕掉贴膜，发现玻璃门破了，换了玻璃门花费了700元，该700元应由损坏门的上诉人承担。上诉人小的小孩上了怡景小学，没有任何证据显示被上诉人同意给上诉人大孩子中学学位，付两个月赔偿金已终止合同执行，且结清了上诉人的所有款项，故请求法院驳回上诉人的所有诉讼请求，并让上诉人承担全部诉讼费用。翁少敏向一审法院起诉请求：1、被告返还税金10412元;2、被告赔偿装修费损失5000元;3、被告退还剩余租金及押金损失1500元;4、被告支付因提前解约而造成原告租金损失31200元（每月多支付租金1300元X剩余合同期限24个月）；5、被告承担全部诉讼费。一审法院查明：1、涉案房屋位于深圳市××号（不动产证号2000479055)，属商品房，产权人为被告陈安媛。2、2016年10月6日，原、被告签署了《租赁合同》，约定原告翁少敏承租被告陈安嫒名下的涉案房产，租期自2016年10月15日起至2020年10月14日止，月租金3900元，于当月15日前支付。另，原告翁少敏需支付7800元作为房屋押金，租赁期间，若被告陈安嫒需收回房屋自用，应提前一个月通知原告翁少敏，并赔偿两个月租金作为补偿。庭审中，原、被告确认涉案房屋租赁合同于2019年2月28日终止。被告陈安嫒主张已向原告翁少敏支付15750元（含押金7800元、补偿租金7800元、剩余租金150元）。原告翁少敏对押金及补偿租金予以确认，对剩余租金150元不予确认，其主张涉案租赁合同于2019年2月28日终止，被告陈安嫒理应退还半个月租金1950元，扣除水电燃气费300元,被告陈安媛应退还1650元，而被告陈安媛仅退还了150元，尚欠1500元未退还。针对该1500元，被告陈安嫒称因原告翁少敏未按约定交接涉案房屋的钥匙，以及租赁期间将洗手间房门损坏，导致被告陈安媛为此支付1500元，该款应由原告翁少敏承担。原告翁少敏对被告陈安媛主张的事实不予确认。3.原告翁少敏主张承租涉案房屋时，房屋状态为空房，故支付装修费5000元，为证明该事实，原告翁少敏向法庭提交了两份案外人出具的情况说明，被告陈安媛对此予以否认。另，原告翁少敏请求被告陈安媛支付重新租赁房屋而导致的租金差价损失31200元，向法庭提交了新的租赁合同予以证明。被告陈安媛认为该损失与其无关，应由原告翁少敏自行承担。4.原告翁少敏主张被告陈安媛未按约定，拒绝其使用涉案房屋上的中学学位，故请求被告陈安媛返还学位税金10412元。被告陈安媛对此予以否认，称双方签署涉案租赁合同时，仅承诺原告翁少敏可使用涉案房屋上的小学学位，且收取的税金，亦是小学学位的税金。庭审中，原告翁少敏确认于2018年9月使用涉案房屋，成功申请了小学学位。原告翁少敏主张该税金包括中学学位，向法庭提交了被告陈安嫒出具的《收款收据》，该收据载明：今收到翁少敏为小孩上学办租赁合同缴税款玖仟陆佰壹拾贰元整。若因政策调整致税额变化的另收。被告陈安媛对该收据的真实性予以确认，但主张其收取的税金未包含中学学位。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签署的租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。原、被告确认涉案租赁合同于2019年2月28日提前终止,法院对此予以确认。被告陈安嫒主张因原告翁少敏违约，导致其垫付了换门换锁费用1500元，除庭审陈述外，未提交相关证据加以证明，且原告翁少敏对被告陈安媛主张的事实不予确认，故被告陈安嫒单方扣除该1500元，没有事实和合同依据，应予返还。原告翁少敏主张涉案房屋在承租时系空房，故支付装修费5000元，法院认为，原告翁少敏提交的两份说明，不足以证明其主张的事实，且被告陈安嫒对原告翁少敏主张的装修事实不予确认，故原告翁少敏请求被告陈安嫒承担装修费，没有事实依据，法院不予支持。关于返还税金的请求，首先，原告翁少敏以涉案房屋已成功申请了小学学位，其次，涉案租赁合同中未就学位的使用进行过约定，再次，被告陈安嫒出具的收款收据仅载明“小孩上学办租赁合同缴税”，因此，原告翁少敏主张该租赁税金包含了小、中学学位，没有事实依据,法院不予采信。原告翁少敏主张被告陈安嫒违约，请求返还租赁税金10412元，没有事实和合同依据，法院不予支持。原告翁少敏主张租金差价损失31200元，没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告陈安嫒应于判决生效之日起十日内向原告翁少敏返还1500元;二、驳回原告翁少敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费501元，原告翁少敏负担485元，被告陈安嫒负担16元。该款原告翁少敏已预交，被告陈安嫒应于判决生效之日起十日内径付原告翁少敏。本院二审审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，一、双方同意诉讼费由败诉方径付胜诉方。二、陈安媛二审称其2019年2月14日开始与上诉人翁少敏沟通，当时是要涨房租，上诉人不同意，要求退租搬走，后来陈安媛同意上诉人退回房屋，并赔偿上诉人两个月的租金。上诉人确认陈安媛的上述陈述，但称当时双方谈及中学学位的事宜，陈安媛拒绝了，所以上诉人紧急租赁其他房屋办理中学学位，双方在2019年2月23日协商退房时发生争议的原因是因为上诉人为了办理学位紧急找到其他的房屋办理租赁，陈安媛承诺在当日将违约金1.5万元（返还押金7800元，赔偿两个月租金7800元）转给上诉人，但陈安媛未按时转账，导致上诉人未签订成功租赁合同。上诉人确认双方协商解约时没有谈及租金差价损失的赔偿。陈安媛称之前协商没有谈到中学学位的事宜，是2019年2月28日其去收房时上诉人才提到需要中学学位，陈安媛称需要另行支付学位费，上诉人不同意，说去找新房东办理租赁合同以及中学学位。本院认为，本案争议焦点为：一、陈安媛是否应当返还翁少敏税金10412元；二、陈安媛是否应当赔偿翁少敏装修费5000元、提前解约租金差价损失31200元。关于争议焦点一，上诉人翁少敏称其向陈安媛缴纳了学位税金10412元，陈安媛承诺其可以使用涉案房屋的小学和中学学位。但涉案租赁合同以及陈安媛出具的关于税金的《收款收据》均未显示该税金包含了小学、中学的学位，而翁少敏已经以涉案房屋成功申请了小学学位，因此上诉人翁少敏以陈安媛违反约定，拒绝其使用涉案房屋中学学位为由，要求陈安媛返还学位税金10412元，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，根据查明的事实，陈安媛已经就提前收回房屋与翁少敏协商按照租赁合同的约定赔偿两个月租金作为补偿，翁少敏对此并未表示拒绝，已经同意退租。双方在协商中亦从未谈及陈安媛需赔偿提前解约租金差价损失，因此上诉人主张租金差价损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人还主张赔偿装修损失，但没有提供充分证据证明存在装修事实，本院亦不予支持。综上所述，上诉人翁少敏上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1002元，由上诉人翁少敏负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年十月十四日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。