江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1012民初2693号原告（执行案外人）：戴红庆，男，1969年10月8日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：李伟，江苏钟山明镜（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘正豪，江苏钟山明镜（扬州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：江都鑫盛典当有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇龙桥新村****。法定代表人：周光琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周炎，男，1934年1月17日出生，汉族，该公司经理。被告（被执行人）：孙成琴，女，1969年7月11日出生，汉族，住扬州市江都区。被告（被执行人）：马俊，男，1965年12月30日出生，汉族，住扬州市江都区。原告戴红庆与被告江都鑫盛典当有限公司（以下简称鑫盛公司）、孙成琴、马俊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴红庆及其委托诉讼代理人李伟、潘正豪、被告鑫盛公司的委托诉讼代理人周炎到庭参加诉讼，被告孙成琴、马俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴红庆向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2020）苏1012执异28号执行裁定，并判决排除对扬州市江都区运河路169号建盈小区4幢505室房产的执行；2.请求判令扬州市江都区运河路169号建盈小区4幢505室房产归原告所有；3.请求判令本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2019年5月16日，本院对鑫盛公司与孙成琴、马俊民间借贷纠纷一案作出（2019）苏1012民初3516号民事调解书，调解书确定：鑫盛公司同意将孙成琴、马俊所欠借款本息让减至52万元整，孙成琴、马俊予以认可；孙成琴、马俊同意鑫盛公司在调解书生效后申请人民法院对抵押房产扬州市江都区运河路169号建盈小区4幢505室、4幢505阁楼、4幢15储藏室进行拍卖或变卖，所得款项优先向鑫盛公司偿还上述欠款52万元。后鑫盛公司申请强制执行，本院作出（2020）苏1012执恢59号之二执行裁定书，查封了案涉不动产。原告对执行标的提出书面异议，本院于2020年5月28日作出（2020）苏1012执异28号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告孙成琴、马俊签订的房屋买卖合同是合法有效的，从合同签订时间来看，签订房屋买卖合同在先，签订抵押借款协议并办理抵押权登记手续在后；从案涉房产的交付时间来看，被告孙成琴、马俊向原告交付房屋在先，法院查封在后；从房屋价款支付情况来看，原告已按约向被告孙成琴、马俊支付房款49万元。虽然案涉房屋的产权尚未转移登记至原告名下，但未办理产权过户手续非因原告自身原因，原告对案涉房屋享有的物权期待权足以排除强制执行，故原告提起本案诉讼。被告鑫盛公司辩称，1.2012年7月12日，孙成琴、马俊以案涉房产向鑫盛公司设立抵押并办理了抵押登记手续，鑫盛公司取得了案涉房产的他项权证，本院对此已经查明，并于2014年4月20日作出（2013）扬江民初字第2331号民事判决书，判决驳回戴红庆的诉讼请求。2.鑫盛公司曾向本院提起诉讼，经调解达成调解协议，本院作出（2019）苏1012民初3516号民事调解书，明确了鑫盛公司的优先受偿权。3.不动产物权的设立，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。鑫盛公司对案涉房产享有抵押权，其本质为担保物权，该权利已经登记并被本案执行依据所确认。戴红庆作为案涉房产的一般买受人，未进行登记，不发生物权效力。戴红庆对案涉房产享有的是一般买受人的物权期待权，其本质仍然为对房屋登记的债权请求权。根据物权优先于债权的一般原则，戴红庆对案涉房产享有的权利不能排除本案优先债权的执行。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告孙成琴、马俊未答辩亦未提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫盛公司与孙成琴、马俊民间借贷纠纷一案，本院曾于2019年5月16日作出（2019）苏1012民初3516号民事调解书，确定：鑫盛公司同意将孙成琴、马俊所欠借款本息让减至52万元整，孙成琴、马俊予以认可；孙成琴、马俊同意鑫盛公司在调解书生效后申请人民法院对抵押房产扬州市江都区运河路169号建盈小区4幢505室、4幢505阁楼、4幢15储藏室进行拍卖或变卖，所得款项优先向鑫盛公司偿还上述欠款52万元。该调解书生效后，鑫盛公司向本院申请强制执行。执行中，本院于2020年4月21日作出（2020）苏1012执恢59号之二执行裁定书，裁定查封了案涉房产。案外人戴红庆提出执行异议，请求排除对案涉房产的执行，本院于2020年5月28日作出（2020）苏1012执异28号执行裁定书，裁定驳回案外人戴红庆的异议请求，戴红庆不服上述裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，2010年9月14日，戴红庆与马俊、孙成琴签订《协议书》一份，约定戴红庆购买马俊、孙成琴所有的拆迁安置房（即案涉房产），价款为50万元，戴红庆于协议签订第二日首付40万元，2010年9月25日前付8万元，房屋过户之日付清余款2万元；上述房屋如有可能直接以戴红庆名义初领房产证、土地证，马俊、孙成琴无条件配合戴红庆办理房地产过户的相关手续；马俊、孙成琴在付清房款48万元之日将安置房及车库移交给戴红庆。同日，双方就该协议向江苏省江都公证处申请公证，江苏省江都公证处出具（2010）扬江证民内字第1289号公证书。2010年9月15日，戴红庆向马俊、孙成琴给付房款40万元，2010年9月25日给付8万元，2011年5月2日给付1万元，合计给付49万元。2010年9月15日，马俊、孙成琴将案涉房产交付给戴红庆。2013年9月13日，戴红庆向本院提起诉讼，要求判令孙成琴、马俊协助其办理房屋产权过户手续。本院于2014年4月20日作出（2013）扬江民初字第2331号民事判决书，以该房暂不具备过户条件为由，判决驳回戴红庆的诉讼请求。再查明，2012年7月12日，马俊、孙成琴就案涉房产取得权属证书。2012年7月18日，马俊委托孙成琴办理房产抵押借款事宜，并在江苏省江都公证处办理了委托公证手续。2012年8月7日，孙成琴与鑫盛公司分别签订《借款合同》、《抵押合同》，约定马俊、孙成琴向鑫盛公司借款40万元，借款期限自2012年8月7日起至2015年8月7日止，并案涉房产作为抵押。之后，鑫盛公司向孙成琴出借款项，双方并在房管部门办理了抵押登记手续，鑫盛公司取得了案涉房产的他项权证。因马俊、孙成琴未及时还款，形成前述诉讼。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告戴红庆向被告孙成琴、马俊购买了案涉房产，支付了对价并获得交付，但未能办理房屋过户登记手续，其对案涉房产的享有的物权尚未设立，仅享有对案涉房屋的物权期待权，其实质为请求办理过户的债权请求权。因此，原告要求判令案涉房产归其所有的诉讼请求，本院依法不予支持。对原告要求排除对案涉房产执行的诉讼请求能否得到支持，应取决于原告对案涉房产享有的实体权利能否排除鑫盛公司对案涉房产的强制执行。对于鑫盛公司的债权性质，本院认为，执行依据为民事调解书，协议主要内容是鑫盛公司与孙成琴、马俊一致意见的体现，执行依据中并未对抵押合同、抵押权的成立做出评述，但在孙成琴、马俊向鑫盛公司借款并以案涉房产设定抵押时，不动产登记在其二人名下，没有证据证明鑫盛公司知晓孙成琴、马俊将案涉房产出卖给戴红庆的事实，亦无其他证据证明鑫盛公司与孙成琴、马俊存在恶意串通损害戴红庆利益的情形。因此，在鑫盛公司与孙成琴、马俊签订的《借款合同》、《抵押合同》并不存在无效情形且已经实际办理了抵押登记的情况下，应当认定鑫盛公司就案涉房产在孙成琴、马俊的债务范围内享有法律规定的担保物权。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《异议复议规定》）是执行异议的审查标准而非执行异议之诉的审查标准，但该规定第二十八条、第二十九条中规定了实质审查的内容，执行异议之诉审理可以参照适用《异议复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定。原告戴红庆向被告孙成琴、马俊购买案涉房产，应当视为不动产的一般买受人，而非向商品房开发企业购买不动产的商品房消费者。原告作为一般买受人，即使符合《异议复议规定》第二十八条全部情形，其享有的物权期待权也仅能排除普通金钱债权的执行，而不能排除鑫盛公司对案涉房产享有的足以对抗案外人的担保物权等优先受偿权的执行。因此，原告请求排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。被告孙成琴、马俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告戴红庆的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告戴红庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  殷桂宏人民陪审员  徐乃尚人民陪审员  管爱萍二〇二〇年十月二十一日书 记 员  倪雪纯