苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5370号 原告：徐福明，男，1961年11月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：朱叶，江苏问勋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：花一淳，江苏问勋律师事务所实习律师。 被告：中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司，住所地苏州市干将东路**。 负责人：李宝祥，总经理。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 原告徐福明与被告中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司（以下简称移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐福明的委托诉讼代理人朱叶和被告移动公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐福明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金843835.62元、违约金460273.97元、延期支付租金违约金72991.78元（暂计至2020年7月23日，具体以实际支付之日为准)，共计1377101.37元；2.判令被告支付律师费80000元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告支付违约金460273.97元、延期支付租金违约金102526.03元（计算至2020年9月30日）。事实与理由：2018年7月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于苏州市姑苏区房屋出租给被告使用，租期自2018年6月1日起至2021年5月31日止，租金为每年280万元，被告应于每年的2月1日前付清下一年房租，合同同时对违约责任进行约定。因疫情原因，被告于2020年3月19日向原告申请减免一个月租金，故双方签订《房屋租赁合同补充合同》，约定2020年6月1日至2021年5月31日期间减免一个月租金，年租金调整为2566666.67元。该补充合同同时约定，被告作为违约方应承担本案律师费。2020年6月18日，被告向原告发出“解除租赁合同通知”，属于提前解约行为，根据合同相关条款约定，合同最早解除日应为2020年9月18日。截至起诉前，被告还需向原告支付租金843835.62元、违约金460273.97元、延期支付租金违约金72991.78元。2020年9月30日，被告向原告支付租金843835.62元，故原告变更诉讼请求，不再主张被告支付租金，逾期支付租金的违约金的计算也截至该日期。 被告移动公司辩称，1.原告主张的租金过高。被告于2020年6月18日通知原告，要求于2020年7月18日解除租赁合同，且己经于2020年7月24日搬离涉案房屋，原告主张将租金计算至2020年9月18日不符合事实；根据补充合同，2020年6月1日至2021年5月31日的租金为2566666.67元，即月租金为213888.89元，被告认为应当以此标准计算租金；被告支付843835.62元系出于减少迟延支付租金违约金的目的，并不代表被告认可原告主张的租金金额。2.原告主张的提前解除合同违约金过高。合同约定提前解除合同违约金是2个月租金，应当以补充合同约定的租金标准进行计算。3.原告主张的迟延支付租金违约金过高。根据补充合同约定，原告应当于补充合同签订后20日内开具发票，被告应当于收到发票后40个工作日内支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金，可以视为双方对租金的支付时间进行了变更。原告主张自2020年2月1日起支付迟延支付租金违约金没有依据。此外，房屋租赁合同约定的违约金计算标准过高，超过了民间借贷利息司法保护的上限，请求法院予以调整。4.原告主张的律师费过高，请求法院予以酌情调整。 围绕诉讼请求，原告徐福明向本院提供了房屋租赁合同、减免租金申请书、房屋租赁合同补充合同、解除租赁合同通知书、委托代理合同、律师费发票及支付凭证、会议纪要等证据，被告移动公司对以上证据的真实性表示认可，本院予以确认并在卷佐证。据此，并结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 2018年7月3日，徐福明（甲方）与移动公司（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将位于苏州市姑苏区（建筑面积572.41平方米）的房屋出租给乙方使用，开设中国移动通信营业厅（店），租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止，三年租金总额为840万元（含税），即每年280万元；租金按年结算，除首年度在合同签订后开具发票及付款外，之后每年2月1日前，在甲方提供房屋租赁增值税专用发票后乙方付清下一年房租。关于违约责任，合同约定，租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前3个月通知对方，并向对方支付按当年度租金标准计算2个月租金的违约金，同时甲方还应退还剩余租赁期限的已付租金；乙方延期支付租金的，每延期一日，每日按应付未付租金金额的万分之五计算违约金。合同履行过程中，移动公司按约使用租赁标的房屋并支付了截至2020年5月31日的租金。 2020年2月1日前，移动公司未按约向徐福明支付下一租赁年度的租金。2020年3月19日，移动公司向徐福明发出“疫情期间减免租金申请书”，提出因受新型冠状病毒疫情影响，向出租方申请减免1个月租金，并表示“减免租金事宜双方另签补充合同说明，原合同的其他条款不变继续执行，到期后房屋现状归还”。之后，双方签订“房屋租赁合同补充合同”，确定甲方减免乙方一个月租金233333.33元，即将2020年6月1日至2021年5月31日的年租金调整为2566666.67元；甲方于补充合同签订后20日内开具该期租金的增值税专用发票，乙方自收到发票起40个工作日内将该期租金支付给甲方；原合同到期后，乙方按照补充合同签订时的状况向甲方交还房屋；除本合同约定的条款外，合同其他内容不变；任何乙方违反原合同和补充合同约定，依法应当承担相应赔偿责任，违约方应当承担守约方处理纠纷产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。该合同签订后，徐福明曾向移动公司开具了该期租金的发票，移动公司未支付相应租金并退还了发票。 2020年6月18日，移动公司向徐福明发出解除租赁合同通知，提出因公司经营政策调整，拟解除租赁合同，告知对方“我公司于2020年7月18日解除与您签订的上述租赁合同，请贵公司于收到此通知后三日内，联系我公司处理合同解除的相关事宜”。之后，双方未能就合同解除后的结算事宜达成一致意见，也未完成房屋交接事宜。 徐福明提起本案诉讼后，徐福明与移动公司相关工作人员再次进行协商，2020年9月14日初步确定方案为：合同于2020年9月18日解除，乙方应支付2020年6月1日至9月18日期间的租金843835.62元及违约金654500元，但移动公司工作人员表示，上述方案需公司通过，如未通过，则不能认为系双方的协议。此后，移动公司于2020年9月30日向徐福明支付了843835.62元，并表示不能按上述方案确定的违约金支付。 为处理本案纠纷，徐福明与江苏问勋律师事务所签订委托代理合同，并为此支付律师费80000元。 截至2020年10月16日，双方均表示房屋尚未完全交接完毕，徐福明确定在本案中不主张2020年9月18日之后的房屋使用费。 本院认为，徐福明与移动公司就金门路×号一至四层房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。因新冠疫情原因，双方就合同的履行达成补充合同，同样合法有效，对双方具有约束力。但补充合同中租金的减免协议系基于“原合同的其他条款不变继续执行，到期后房屋现状归还”的共识下形成，减免的一个月租金也系在该租赁年度全部租金到位条件下的优惠措施，在移动公司后续提出提前解除合同的情况下，补充合同约定的租金标准不应作为计算结欠租金及违约金的依据；但补充合同重新确定了租金支付的时间节点，移动公司在该时间节点之前未支付租金不应认定为违约行为，无需承担逾期付款违约金。据此，本院就双方争议的几项费用，分别确定如下： 1.租金。合同约定，乙方提前退租需提前3个月通知对方，故移动公司虽在2020年6月18日通知合同在7月18日解除，但双方实际并未办理房屋交接手续，徐福明要求将租金计算至解除通知发出的3个月后即2020年9月18日，符合合同约定。按照租赁合同约定的租金标准（280万元/年），2020年6月1日至9月18日期间（110天）的租金金额应为843835.62元，移动公司已经全额支付，本院予以确认。 2.解除合同的违约金。合同约定，乙方提前退租还需承担相当于当年度两个月租金的违约金，根据本院前述认定，原告以280万元/年的标准，按相当于60日租金的金额主张该项违约金460273.97元的诉讼请求，本院予以支持。 3.逾期付款违约金。双方在补充合同中对租金的支付期限进行了变更，此后，徐福明也向移动公司开具了发票，但因发票被退回等原因也无法准确确定移动公司的应付款日期。本院审查后认为，补充合同虽然给予了移动公司支付租金的宽限周期，但移动公司在提出解除合同的同时，附有结清截至合同解除日的租金的义务，其至迟应当在2020年6月18日支付租金843835.62元。现移动公司实际支付该笔租金的日期为2020年9月30日，故应当承担2020年6月18日至9月30日（105天）期间的逾期付款违约金。关于违约金的支付标准，合同约定每日按逾期金额的万分之五支付，移动公司认为该约定超过了民间借贷利息司法保护的上限请求予以调低，本院认为在徐福明就逾期付款导致的具体损失未能进行明确及举证的情况下，合同约定的违约金标准确实过高，本院调整至立案时一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.95倍即年利率7.51%（3.85%*1.95），据此以843835.62元为基数确定移动公司应支付的逾期付款违约金为18230.32元。徐福明超出此范围的诉请，本院不予支持。 4.律师费。徐福明支付的律师费系移动公司违约所造成的损失，补充合同中也约定了应予赔偿。移动公司认为徐福明主张的律师费80000元过高，鉴于违约损失不得超过合同订立时预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失，本院参考江苏省民事案件律师收费标准，并结合本案诉讼标的及诉讼请求支持情况，酌情确定律师费损失为60000元。 综上，本院确定移动公司应向徐福明支付解除合同违约金460273.97元、逾期付款违约金18230.32元、律师费60000元，合计538504.29元。徐福明超出此范围的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 被告中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内向原告徐福明支付解除合同违约金460273.97元、逾期付款违约金18230.32元、律师费60000元，合计538504.29元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10228元，减半收取5114元，由被告中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告徐福明支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇二〇年十月二十七日 书记员  邓 琴