青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初2541号原告：宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91630100710593322G（1-1），住所地：西宁市城**昆仑路中路**。法定代表人：王小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彬、王万胜，青海立詹律师事务所律师。被告：张金辉，男，汉族，1973年12月30日出生，公民身份号码：×××，住内蒙古牙克石市。原告宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司（以下简称宁夏中房公司）诉被告张金辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁夏中房公司的委托诉讼代理人刘彬、王万胜到庭参加诉讼，被告张金辉经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对被告缺席审理，本案现已审理终结。原告宁夏中房公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令被告支付原告商铺租赁费125850元（暂计至2020年5月15日，实际以被告腾退商铺之日计算）、违约金43626元；3、依法判令被告向原告腾退海西路59号萨尔斯堡59-75号商铺;4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第1项、第3项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：请求判令被告支付原告商铺租赁费151020元、违约金43626元；变更第4项为本案诉讼费及公告费由被告承担。事实与理由：2017年4月17日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于海西路59号萨尔斯堡59-75号商铺，租赁期限自2017年4月15日至2020年7月15日止。双方约定2019年7月15日至2020年7月15日的租金为151020元，被告应于2019年5月1日一次性支付。合同签订后，原告按约向被告交付了案涉商铺，被告用于经营销售公司。但是截至目前被告并未支付2019年7月15日至2020年7月15日的租金，原告多次要求被告支付欠付的租金，但被告均予以拒绝。为维护原告合法权益，故起诉，请支持原告诉求。被告张金辉未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原告向本院提交以下证据：证据一：《商铺租赁合同》，拟证明：1、原被告签订的《商铺租赁合同》合法有效；2、合同第三条约定：2019年7月15日至2020年7月15日的月租金标准为12585元，被告应当于2019年5月1日前向原告支付；3、合同第十一条约定：逾期支付15天的，原告有权解除合同，被告应承担给甲方造成的房租损失，存在违约应按照实际腾退日期承担原告的租金损失；4、合同第十一条第2款约定：追究违约责任方，违约金为合同总金额的20%，原告按照合同总金额的10%即43626元主张违约金符合合同约定；证据二、收据，拟证明：被告交纳房租日期截止2019年7月14日，未缴纳2019年7月15日以后的租金，存在严重违约，原告有权解除合同，要求被告承担违约金。被告张金辉未向本院提交证据。本院对证据认定如下：原告的证据符合客观性、合法性、关联性，证据之间相互印证，能够证明本案相关事实，对其证明力予以认定。被告张金辉未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃，由此造成对其不利的法律后果，由被告张金辉承担。本院经审理确认以下法律事实：2017年4月17日，原告宁夏中房公司（甲方）与被告张金辉（乙方）签订编号为萨字租赁【2017】014号《商铺租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于萨尔斯堡59-75号商铺，建筑面积388.41平方米，水、暖、电设备齐全的房屋出租给乙方使用，供乙方承租并用于销售公司使用，不得挪作他用；第二条约定：本合同租期共39个月，即甲方自2017年4月15日起交付上述房屋，至2020年7月15日收回该房屋。合同期满或因乙方违约导致合同被解除的，乙方不得拆除房屋装修，甲方不予以补偿，且乙方应将房屋腾空清扫干净，搬迁完毕，并交还甲方……；第三条第4款约定：2019年7月15日至2020年7月15日租金标准为32.4元/㎡·日；月租金为12585.00元；年租金为151020.00元；乙方应于2019年5月1日前向甲方一次性支付全年租金；5、合同总金额人民币436260.00元（大写：肆拾叁万陆仟贰佰陆拾元整）；第十条第1款约定：……每延迟支付一天租金及其他费用需承担500元的延期违约金（可从押金中扣除）；第十一条约定：1、乙方延迟支付租金的，每逾期一天，应向甲方支付年租金总额万分之五的违约金。逾期支付十五天的，甲方有权解除本合同，乙方同时承担给甲方造成的房租损失及按逾期日期计算每日日租金标准2倍的违约金；2、本合同履行过程中，如遇甲、乙任一方违反本合同条款约定的，另一方有权依据本合同行使各项权利，追究违约方责任，违约金为合同租金总额的20%。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋，并减免了2017年4月15日至2017年7月14日的租金，承租期从2017年7月14日开始计算。被告按照合同约定向原告支付租金，缴纳押金69912元，并向物业公司交纳5000元保证金用于装修。装修完毕后，被告将租赁商铺投入使用。合同履行过程中，截止2019年7月15被告开始拖欠租金。2020年7月15日，原告从次承租人处收回案涉商铺。经核算，被告自2019年7月15日至2020年7月15日止共欠原告租金151020元。另查明：2020年2月26日，宁夏中房公司发布了《关于疫情期间公司资产减免房租的要求》，其中对减免租金作以下规定：1、对于缴纳房租确有困难者，给予延期缴纳房租优惠措施，最长延期至2020年12月；2、公司对外出租商业统一给予减免两个月（1-2月份）房租，减免房屋要求是乙方履行与甲方签订的商铺租赁合同内容，正常经营，按合同约定缴纳租赁及物业费用，不拖欠租赁、物业等相关费用，如未按合同条款履行，且拖欠租赁物业费用不享受该减免政策。本院认为，我国合同法规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订了《商铺租赁合同》，原告按约定向被告交付商铺，被告亦将商铺投入使用，双方租赁合同法律关系明确，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，均应按合同约定内容履行。被告自2017年4月15日至2020年7月15日一直使用租赁商铺，应当按合同约定向原告支付租金。鉴于双方租赁合同已于2020年7月15日到期，原告已收回案涉租赁商铺，双方合同已自行终止。但被告尚欠原告自2019年7月15日至2020年7月15日的租金至今未付，其行为属于违约，应当承担违约责任。庭审中，原告表示愿意将被告缴纳的押金用于抵扣欠付租金。另根据青海省及西宁市在疫情期间实行租金减免政策，原告发布有关减免租金要求，要求中提出：公司对外出租商业统一给予减免两个月（1-2月份）房租。依照公平原则并参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，原告应当对被告自2020年1月1日至2月29日疫情期间的租金予以减免。对于原告主张因被告违约在先，无权享受疫情期间的优惠政策的诉讼意见，本院不予采纳。原告应按合同约定的租金单价，对被告减免2个月租金为25170元。因此，原告要求被告支付拖欠租金151020元，应扣减被告缴纳的押金69912元及减免租金25170元后，对于尚欠租金55938元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张按合同总金额的10%计算违约金43626元是否成立的问题。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，双方签订的租赁合同中第十条、第十一条约定了三种不同的逾期支付租金承担违约金的计算方式，属于对违约金约定不明的情形，且原告主张的违约金数额已超过被告欠付租金的30%，已属过分高于被告造成的损失。根据公平原则并结合租赁合同中第十一条第1项的约定，本院酌情认定，被告应当承担以欠付租金55938元为基数，自2019年7月15日起至2020年7月15日止按每日万分之五计算违约金为10209元。对于原告主张违约金超出的部分，本院不予支持。被告张金辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃，不影响案件的审理，本院依据现有的证据作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张金辉于判决生效后十五日内给付原告宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司的租金55938元、违约金10209元，合计66147元；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3690元、公告费1000元，由被告张金辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 贺众明人民陪审员 李慧萍人民陪审员 张玉萍二〇二〇年十月二十八日书记员 李 琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。