福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初4117号 原告：莆田市粮食集团有限公司，住所地：莆田市城厢区龙桥办兴安居委会兴安路**，统一社会信用代码：913503007869258561。 法定代表人：林国荣，总经理。 委托诉讼代理人：胡建林、陈士杰，福建湄海律师事务所执业律师。 被告：刘世民，男，1966年10月26日出生，汉族，住莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：刘丽清（系刘世民之女），住莆田市涵江区。 原告莆田市粮食集团有限公司（以下简称：莆田粮食集团）与被告刘世民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莆田粮食集团的委托诉讼代理人陈士杰，被告刘世民及其委托诉讼代理人刘丽清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆田粮食集团向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除莆田粮食集团与刘世民之间就位于龙桥街道梅峰市场22号商品房于2019年6月2日签订的《租赁合同书》；2.依法判令刘世民向莆田粮食集团支付自2019年11月2日起至起诉之日尚欠的租金18270元及利息，利息以尚欠租金为基数自起诉之日起按年利率6%计算至还清租金之日止；3.依法判令刘世民立即停止占用并搬离租赁物，另向莆田粮食集团支付自起诉之日起按每日71.2元的标准计算至刘世民实际返还完好的租赁物给莆田粮食集团为止；4.依法判令刘世民向莆田粮食集团支付拖欠的水费63元、电费29.21元；5.依法判令刘世民缴纳的履约保证金6300元归莆田粮食集团所有；6.依法判令刘世民承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月2日，莆田粮食集团与刘世民签订《租赁合同书》，约定莆田粮食集团将位于商品房租给刘世民作为经营之用；租赁期限从2019年6月2日起至2022年6月1日止；在合同签约日，刘世民一次性缴纳6300元作为履约保证金给莆田粮食集团；在租赁期限内，年递增率为3%，租金按月支付，于每个租赁月度前5日内一次性缴纳给莆田粮食集团，即刘世民在第一年的月租金为每月2100元，第二年的月租金为每月2163元等；在租赁期间，刘世民因正常生活、经营之需要的水电费、环境卫生费、治安费、物业费等一切费用由刘世民承担；刘世民在房屋内的装修及安装的设备、物品，应在合同期满后3天内全部搬出，并恢复至房屋原状；刘世民逾期支付应支付的租金，莆田粮食集团有权要求刘世民支付违约金，如拖欠的租金达30天以上，莆田粮食集团有权单方面解除合同。刘世民应自莆田粮食集团发出解除合同通知后一周内把该资产移交给莆田粮食集团，否则莆田粮食集团有权单方面采取强制措施收回该资产，造成的损失由刘世民自行承担，并没收履约保证金等。但刘世民自2019年10月份开始拖欠莆田粮食集团租金。2020年4月7日，莆田粮食集团委托福建湄海律师事务所向刘世民发送《律师函》，要求其缴清拖欠的全部租金及其他费用，但刘世民收到相应律师函后仍置之不理。故请求判如所请。 诉讼过程中，莆田粮食集团变更第二、四项诉讼请求为：1.依法判令刘世民向莆田粮食集团支付自2019年11月2日起至起诉之日尚欠的租金19107.2元（2100元/月×8+2163元/月×1+71.2元/天×2）及利息，利息以尚欠租金为基数自起诉之日起按年利率6%计算至还清租金之日止；4.依法判令刘世民向莆田粮食集团支付拖欠的水费63元、电费29.21元及电费违约金4.85元。 刘世民辩称，系莆田粮食集团先违约，厨房使用不了，后门不能出入，下水道不让流水，其没有使用厨房，只能转卖别人做好的烤鸭。其未交2019年11月、12月的房租，但交了2020年1月份的房租，水电费交到2020年1月份，其于2020年2月就已搬离涉案房屋并交付钥匙，故不承担后续水电费。 本院经审理认定事实如下：2019年6月2日，甲方莆田粮食集团与乙方刘世民签订《租赁合同书》一份，合同第一条约定房地产概况：龙桥街道梅峰市场22号商品房，建筑面积约100㎡租给乙方作为经营使用；合同第二条约定租赁期限：从2019年6月2日起至2022年6月1日止。合同第三点约定履约保证金：在本合同签约日，乙方一次性缴纳6300元（不计息）作为履约保证金给甲方。合同第四条约定租金及缴纳：在租赁期限内，年递增率为3%，租金按月支付，于每个租赁月度前5日一次性缴纳给甲方，即乙方在第一年的月租金为每月2100元整，乙方在第二年的月租金为每月2163元，乙方在第三年的月租金为每月2228元整。合同第五条双方权利与义务第二点约定：在租赁期间，乙方因正常生活、经营之需要的水电费、环境卫生费、治安费、物业费等一切费用由乙方承担。合同第六条违约责任约定：……乙方逾期支付应支付的租金，甲方有权要求乙方支付违约金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权单方面解除合同，乙方自甲方发出解除合同通知后一周内把该资产移交给甲方，否则，甲方有权单方面采取强制措施收回该资产，造成的损失由乙方自己承担，并没收履约保证金。 双方签订合同后，刘世民拖欠2019年11月、12月及自2020年2月起的租金，并拖欠水电费，莆田粮食集团于2020年4月7日委托福建湄海律师事务所胡建林律师向刘世民邮寄送达《律师函》，要求其支付拖欠的租金及水电费，但刘世民收到《律师函》后仍拒不支付，故莆田粮食集团于同年8月4日向本院提起诉讼，请求判如所请。 莆田粮食集团向法庭提供莆田市粮食局于2006年2月28日发布的莆粮财[2006]35号《关于城厢粮食购销公司部分人员及资产划转方案的通知》一份，上载明：“……资产划转：从城厢粮食购销公司划转部分国有资产给市粮食购销公司，其中……固定资产有：……梅峰市场内店面5幢、原五店套房1套……”。 本院认为：莆田粮食集团与刘世民签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，莆田粮食集团已将诉争房屋交给刘世民使用，但刘世民拒不支付2019年11月、12月及自2020年2月起的租金，已构成违约。因双方在合同中约定，乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权单方面解除合同。且庭审中刘世民也表示同意解除合同，故莆田粮食集团主张解除其与刘世民签订的《租赁合同书》有理，本院予以支持。因涉案房屋属于国有资产，刘世民承租涉案房屋用于经营“上海啤酒烤鸭”，疫情导致刘世民的营业收入确有明显减少，根据《最高人民法院印发的通知》第五条、第六条的规定，本院酌定刘世民免交自2020年2月2日至同年5月1日的租金。刘世民辩称其于2020年2月就已搬离涉案房屋并交付钥匙，但未能提供证据，且莆田粮食集团对此予以否认，并陈述刘系于2020年6月才交付钥匙，同时刘世民的前述辩解与莆田粮食集团提供的《水费缴费友情提示单》载明的梅峰市场5#楼22号涉案房屋自2020年2月27日至3月24日产生的新的用水量4吨相矛盾，故本院对该辩解不予采纳。2020年9月22日，本院组织双方当事人到现场查看，发现刘世民已搬离涉案房屋，现场仅遗留一张广告牌、垃圾桶、垃圾等物，厨房有使用过的痕迹，后门可以打开。故刘世民关于莆田粮食集团先违约，厨房使用不了，后门不能出入，下水道不让流水，其没有使用厨房的辩解缺乏依据，本院不予采纳。因双方在合同中约定，租赁期限从2019年6月2日起至2022年6月1日止，年递增率为3%，租金按月支付，刘世民在第一年的月租金为每月2100元，故刘世民应支付给莆田粮食集团自2019年11月2日至2020年1月1日及2020年5月2日至同年6月1日的租金共计6300元，超过的部分，本院不予支持。但莆田粮食集团主张以尚欠租金为基数自起诉之日止按年利率6%计算至还清租金之日止缺乏依据，本院不予支持。同理，刘世民还应支付给莆田粮食集团尚欠的水费63元、电费29.21元及因拖欠电费产生的电费违约金4.85元，莆田粮食集团该请求有理，本院予以支持。因刘世民已于2020年6月交付钥匙，并搬离涉案房屋，故莆田粮食集团请求刘世民停止占用并搬离租赁物，另支付自起诉之日起按每日71.2元的标准计算至刘世民返还完好的租赁物为止的主张缺乏依据，本院不予支持。因双方在合同中还约定乙方一次性缴纳6300元作为履约保证金给甲方，乙方逾期支付应支付的租金，甲方有权要求乙方支付违约金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权单方面解除合同……并没收履约保证金。因刘世民拖欠租金已达30天以上，故莆田粮食集团请求刘世民缴纳的履约保证金6300元归莆田粮食集团所有实为请求刘世民交纳的保证金6300元不予退还，该请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院印发的通知》第五条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除莆田市粮食集团有限公司与刘世民于2019年6月2日签订的《租赁合同书》； 二、刘世民应于判决生效之日起十日内支付给莆田市粮食集团有限公司租金6300元； 三、刘世民应于判决生效之日起十日内支付给莆田市粮食集团有限公司拖欠的水费63元、电费29.21元及电费违约金4.85元； 四、刘世民已支付的履约保证金6300元，莆田市粮食集团有限公司不予退还； 五、驳回莆田市粮食集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2115.8元，减半收取为1057.9元，由莆田市粮食集团有限公司负担72元，由刘世民负担985.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  邱晓敏 二〇二〇年十月十六日 书记员  陈伟伟 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院印发的通知》 5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。