黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初426号 原告：姜皓然，男，1986年11月29日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：尹丹凤，黑龙江国大律师事务所律师。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区东三条路长安街南。 法定代表人：李成斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王金城，男，该公司法律顾问。 第三人代：马桂莲，女，1970年5月20日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：刘芳，黑龙江鼎坤律师事务所律师。 原告姜皓然与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人马桂莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜皓然及其委托诉讼代理人尹丹凤、被告银邦公司的委托诉讼代理人王金城，第三人马桂莲的委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜皓然向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告于2011年5月17日签订的认购书合法有效；2.请求判令被告按认购书继续履行出卖人义务，协助原告办理牡丹江市爱民区房屋的产权转移登记；3.请求判令被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月17日，原告从被告银邦公司购买了银邦公司开发的房屋，双方签订了《认购书》，约定：原告购买银邦公司开发建设的房屋每平方米2309元，原告按约定缴纳了全部购房款，银邦公司于2011年6月23日向原告交付了房屋，原告向小区物业公司支付了物业费、电梯费等费用。原告在接收房屋后，进行了装修并入住。被告在原告多次督促下始终未配合原告办理产权转移登记。原告于2018年到房产大厅查出此房屋有第三人马桂莲房产合同备案登记，被告称同第三人签订商品房买卖合同是抵押担保，是借贷关系。原告认为，原告与被告银邦公司签订的虽为《认购书》，但认购书中已经包含了《商品房买卖合同》的主要条款，且原告与被告银邦公司已就商品房买卖实际履行，房屋已交付给原告，双方应当为合法有效的商品房买卖合同关系，被告应当按照约定履行出卖人义务。故原告诉至法院，诉请如上。 银邦公司辩称,原告在银邦公司购买诉争房屋情况属实，银邦公司愿意协助原告办理诉争房屋不动产登记手续。 马桂莲述称，一、2013年9月30日被告与第三人签订的商品房买卖合同合法、有效。该商品房买卖合同是双方在自愿、协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，经过房产部门的备案登记，且不具有合同法第五十二条及其他法律所规定的合同无效的情形，该商品房买卖合同依法成立并生效，应受法律保护；二、原告与被告签订的认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，并且原告举示的证据不能证明其实际交付了购房款，认购书不应被认定为商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同的效力。认购书是预约合同，原告只能主张签订商品房买卖合同，而不能依据认购书要求办理房屋的产权登记手续；三、原、被告双方之间不是真实的房屋买卖关系，认购书未就房屋的交付及办理房屋产权登记手续进行约定，原告无权占有使用案涉房屋，其要求办理产权登记手续的主张不应被支持。被告与第三人签订商品房买卖合同后即为第三人办理了备案登记手续，原、被告双方签订的认购书不能对抗第三人经过备案登记的商品房买卖合同。并且原告主张与被告签订认购书的时间为2011年5月17日，被告与第三人签订商品房买卖合同的时间为2013年9月30日，在两年多的时间里，原告未要求与被告签订正式的商品房买卖合同不符合常理，无法证明原、被告双方之间是真实的房屋买卖关系。同时，原告举示的物业协议及票据等多份证据间相互矛盾，证据的真实性存疑，无法证明案涉房屋由原告实际占用使用。因此，原告依据不具备商品房买卖合同的认购书主张办理产权登记手续的诉请不应被支持。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕本案争议焦点举示证据，本院组织双方当事人对证据进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 姜皓然举示的证据1.认购书复印件、收据复印件（均与原件核对无异）各一份、姜皓然邮政账户交易明细11页、姜淑范邮政银行账户交易明细一页、姜万成公积金支款凭证两页，证明2011年5月17日，原告与被告签订了认购书，认购书的主要内容是原告购买被告开发的房屋，每平方米2309元、总房款200000元，当日原告以现金交付了全部购房款后，被告给原告出具了收据。其中姜某范借给姜皓然50000元，姜某成借给姜皓然70000元，剩余80000元是由姜皓然和其母亲魏某某出资，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”所以原告和被告签订的该份认购书应认定为商品房买卖合同，故认购书是合法有效的。被告银邦公司组此份证据没有异议。第三人马桂莲对认购书的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为该认购书不具备商品房买卖合同应当具备的主要内容。《商品房销售管理办法》第十六条规定了十三项内容，而该认购书中只记载了三项内容，其他大部分内容均未做约定，不符合法律规定可以认定为商品房买卖合同的情形，该认购书的效力不能等同于商品房买卖合同，证明原告不是真实买卖关系。对收据的真实性有异议，认购书及收据中的购房款均为200000元整数，通常购房款应按单价乘以房屋面积得出的数额，都是有整有零，不可能是整数，并且该收据的收款人处只有李字，不清楚是何人收取的款项。据第三人所知，被告的财务人员是于某某，不姓李，原告购房及交纳购房款的真实性存疑，该证据无法证明原告实际交付了购房款，需与银行流水或转款凭证等其他出资证明相结合，佐证交付购房款的真实性。对姜皓然名下的邮政账户和姜某范名下的银行账户，真实性无异议，对证明的问题有异议。原告主张2011年5月17日交付购房款，具体举示的银行流水凭证计算可知，从2011年1月31日至2011年4月28日，取款共计10000多元，与购房款相差甚远，并且姜某范的银行流水只能证明姜某范本人的取款信息，不能证明原告向姜某范借了50000元，用于支付购房款。该份姜某范名下的银行流水凭证与本案无关，没有关联性。姜某成公积金支款凭证，真实性有异议，因原告举示的是复印件，未提供原件予以核对，无法证明该份证据的真实性，并且姜某成与本案无关，该份证据也不具有关联性。综上，原告举示的银行流水及公积金支款凭证，无法证明其想要证明的问题，不能证明原告实际交付了购房款，认购书不应被认定为商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同的效力。 本院认为，被告对该组证据没有异议，第三人对认购书的形式要件没有异议，本院对认购书的形式要件予以确认。收据中盖有被告银邦公司的财产专用章，且被告对此没有异议，故本院对收据予以确认。庭后，经本院到中国建设银行股份有限公司核实，原告举示的公积金支款凭证复印件与该银行留存的原件一致，故本院对该形式要件予以确认。该组证据可以证明2011年5月17日，原、被告签订了认购书，原告购买被告开发的房屋，每平方米2309元、总房款200000元，被告给原告出具了收据。2011年5月13日姜某范从银行取款25000元，2011年4月12日姜某成支取公积金149797.79元，本院对此予以确认。 证据2.业主临时管理规约复印件一份、物业管理服务协议复印件一份，装饰装修管理服务协议复印件一份、消防安全责任书复印件一份、业主入住综合验收单复印件一份、怡美家园小区进户结算表复印件一份（原件在物业留存）、收据复印件五张、黑龙江省热力销售发票复印件六张，户口复印件一份（均提交复印件，均与原件核对无异）、室内照片十张，证明2011年6月23日，原告的母亲魏某某已经按照被告及其聘请的物业公司的交房入户要求，签订了业主临时管理规约，物业管理服务协议、装饰装修管理服务协议、消防安全责任书，并且缴纳了各项入户费用，每年的采暖费，对房屋已经进行装修，并且居住至今。这些足以证明案涉房屋已经实际交付给原告居住使用，原告也为该房屋付出了附加价值。被告对此组证据没有异议。第三人对此组证据有异议，第一、协议、验收单、结算表等六份证据的真实性有异议，业主临时管理规约、物业管理服务协议，装饰装修管理服务协议、消防安全责任书、业主入住综合验收单、进户结算表6份证据中的签名及记载的业主姓名均是魏某某，而不是原告姜皓然。业主临时管理规约、物业管理服务协议、装饰装修管理服务协议、消防安全责任书，四份证据均为格式条款，在乙方及业主处均为空白，未体现任何案涉房屋的信息，物业管理服务协议、装饰装修管理服务协议、消防安全责任书，三份证据的甲方处无物业公司法定代表人或负责人的签章，形式要件不符合规定，消防安全责任书封面上是哈尔滨某某物业管理有限公司，而物业管理服务协议与装饰装修管理服务协议的封面上是哈尔滨某某物业管理有限公司牡丹江分公司，物业公司的名称不同，验收单中开发施工方防盗门代表及塑窗代表处均无签章，物业处也无公司的公章，进户结算表，因原告未提供原件予以核对，无法证实其真实性。结算表中的物业处无公司的公章，其他热力公司等单位栏处的公章也不清晰，故上述六份证据的真实性存疑，无法证明原告是案涉房屋的业主，无法证明原告在案涉房屋中实际居住。第二、五张收据的真实性有异议，五张收据中姓名处均记载的是魏某某，而不是原告姜皓然。其中3张收据中经手人处只有姓氏，没有全名，不清楚是何人收取的费用，出具的票据，三张收据为同一天开具，但是票据编号却相差很多。据原告举示的物业费收据可知，2011年至2012年1年的物业费为831.60元，7年物业费应将近6000元，而牡丹江某某物业管理有限公司出具的2013年至2020年的收据中记载的7年物业费才2700元，两份证据相互矛盾，通常物业费应是1年一交。原告举示的该份收据，载明是7年的物业费，明显是为诉讼后补的虚假票据，可以证实原告举示的该组五张物业费等相关收据不是真实的缴费票据，无法证明原告实际占有使用案涉房屋。第三点，六张热费票据，据2011-2013，2016至2017年的采暖发票记载的面积和单价计算，取暖费应为2100元至2300元，而上述3年发票记载的金额却是四五百元，两者相差1700元。证明该发票记载的采暖费数额不是真实应当交纳的金额，该发票的真实性存疑，上述3年采暖费票据显示的单价为37元至40元不等，而2014年至2016年，采暖费票据的单价均为8元多。该组六张热力发票记载的金额与事实和常理均不符，证明不是真实发生的费用，该证据不应被采信。第四点，户口本只能证明魏某某与原告是母子关系，但是无法证明原告曾委托魏某某代原告办理案涉房屋的相关手续，即使是魏某某作为母亲代为办理房屋的相关手续，也应当在相关的合同及票据上填写原告的名字，不应是魏某某的名字，故无法证明案涉房屋由原告占有使用。第五点，照片无法证明是案涉房屋的内部照片，该组证据与本案无关联性。 本院认为，结合法庭调查，该组证据能够证明原告姜皓然的母亲魏某某代替原告签订了相关的协议，原告已实际入住使用案涉房屋的事实，本院予以确认。 证据3.牡丹江市房地产产权市场管理处档案室开具的原告无房屋证明复印件一份（与原件核对无异），证明原告对于案涉房屋虽然已经实际居住，实际付清房款，且付出了附加价值，但被告始终没有履行出卖人义务，始终没有协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。被告对此份证据没有异议。第三人对此份证据的形式要件没有异议。该组证据只能证明原告名下无房产登记，无法证明原告购房、实际交付了购房款，并已占有使用案涉房屋，原告不能依据认购书这一预约合同要求办理产权登记手续。 本院认为，该份证据能够证明原告名下没有房屋，被告没有协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，本院对此予以确认。 证据四、牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第221号民事判决书一份共六页，牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第222号民事判决书一份共六页，牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第223号民事判决书一份共六页，牡丹江市爱民区人民法院（2015）爱民初字第318号民事判决书一份共九页，以上民事判决书均来源于中国裁判文书网，证明四份民事判决书，均认定2009年4月30日，被告已取得案涉房屋的商品房预售许可证，且被告与第三人系借贷关系，证明案涉房屋名为买卖实为抵押，故被告与第3人签订的商品房买卖合同无效。被告对此份证据没有异议。第三人对该组证据的形式要件没有异议。四份民事判决书，与本案没有关联性。四份判决书中认定被告与第三人是借贷关系，但是不能证明在本案中，案涉房屋是基于被告与第三人借贷关系做的担保、抵押。 本院认为，被告对该组证据没有异议，第三人对该组证据的形式要件没有异议，本院对该组证据的形式要件予以确认。该组证据与本案无关，本院不予确认。 被告银邦公司未举示证据。 第三人马桂莲举示的证据1.商品房买卖合同复印件1份（共15页），与原件核对无异、商品房买卖合同备案证明复印件1份，与原件核对无异、收据复印件1份，与原件核对无异，证明2013年9月30日被告与第三人签订商品房买卖合同，约定被告的房屋出售给第三人。同日被告为第三人出具收据，并对商品房买卖合同进行了备案。该合同是被告与第三人在公平、自愿的基础上签订的，且不具有法律规定的合同无效的情形，该商品房买卖合同合法有效。原告对商品房买卖合同形式要件没有异议，对证明问题有异议，对收据的形式要件及问题均有异议。第三人仅提供了收据，并没有相应的转账凭证加以佐证，马桂莲没有实际支付相应购房款，如果没有向法庭出示与收据金额相一致的转账凭证，则第三人不是真正的买房人。被告对该组证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，被告公司由于资金紧张，先后向马桂莲借贷了很多资金，被告用商品房买卖合同及售楼处出具的收据作为借款担保。 本院认为，原、被告对该商品房买卖合同的形式要件没有异议，本院予以采信。对于证明问题将综合全案予以论述，在此不再赘述。 本院依职权到牡丹江市房地产产权市场管理处调取了房屋登记查询证明一份。 原告对此没有异议，认为该份证据可以证明第三人的备案时间是在案涉房屋已经实际交付给原告并实际居住后。被告没有异议。第三人对形式要件没有异议，认为案涉房屋所有权人应为被告，第三人只是做了商品房买卖的备案登记。 本院认为，该查询证明是本院依职权到牡丹江市房地产产权市场管理处依法调取，并加盖了公章及名章，合法有效，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年5月17日，银邦公司与姜皓然签订认购书，约定姜皓然自愿向银邦公司购买房屋，建筑面积86.63平方米，姜皓然一次性付款200000元。当日，姜皓然以现金的方式支付购房款200000元，银邦公司出具收到姜皓然交纳案涉房屋200000元房款的收据。姜皓然称购房款中由姜皓然的二姑姜某范借给姜皓然50000元，姜皓然的大爷姜某成借姜皓然70000元，剩余80000元是由姜皓然和其母亲魏某某出资，魏某某已去世。2011年5月13日姜某范从银行取款25000元，2011年4月12日姜某成支取公积金149797.79元。2011年6月23日，银邦公司将案涉房屋交付姜皓然，姜皓然母亲魏某某代替姜皓然交纳房屋取暖费、物业费等费用，姜皓然对房屋装修后，在此居住使用至今。2013年9月30日，银邦公司与马桂莲签订案涉房屋商品房买卖合同，约定银邦公司将房屋出售给马桂莲，商品房价款389835元。当日银邦公司出具收到389835元的收据。庭审中马桂莲称2013年银邦公司向马桂莲借款，并向马桂莲开具案涉房屋商品房买卖合同作为借款担保，银邦公司对此予以认可。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。关于银邦公司与马桂莲签订商品房买卖合同的效力问题。本案中，银邦公司虽与马桂莲签订案涉房屋商品房买卖合同，但双方的真实意思并非买卖案涉商品房，而是以签订商品房买卖合同作为对银邦公司向马桂莲借款的担保。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条关于当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效的规定，银邦公司与马桂莲约定到期不能清偿债务，案涉商品房归马桂莲所有的内容应认定为无效，故双方签订案涉房屋商品房买卖合同无效。 关于姜皓然与银邦公司签订认购书的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，姜皓然与银邦公司就案涉房屋于2010年4月8日签订认购书，认购书明确记载了双方当事人名称和住所、房屋基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式以及违约责任，同时双方还约定了其他事项，该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且，银邦公司于当日出具收据，收到姜皓然交纳的200000元的全部购房款。根据上述法律规定，姜皓然与银邦公司签订的认购书应当认定为商品房买卖合同。姜皓然与银邦公司签订的认购书系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书合法有效。 关于银邦公司是否应当协助姜皓然办理产权登记问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，姜皓然与银邦公司签订的认购书合法有效，依法受法律保护。姜皓然向银邦公司支付了全部购房款，并支付了入住期间的取暖费、物业费等费用，履行了自己的全部合同义务。银邦公司虽然向姜皓然交付了房屋并办理了入户手续，但至今未协助姜皓然办理不动产登记，未履行合同附随义务，属违约行为，应承担相应的法律责任。姜皓然诉请银邦公司协助办理案涉房屋不动产登记，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告姜皓然与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年5月17日签订的认购书有效； 二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司与第三人马桂莲于2013年9月30日签订商品房买卖合同无效； 三、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告姜皓然办理房屋不动产登记手续。 案件受理费5198元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  刘双喜 审 判 员  许晓非 人民陪审员  刘淑芝 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  李 丹