重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初7998号原告：黄瑶，女，1991年10月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：赵芸英，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：安宁，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆思盈商业地产顾问有限公司，住所地重庆市两江新区黄山大道中段**数字经济发展展示中心附A19-11-0055，统一社会信用代码91500000305269457C。法定代表人：赵文洁，该公司执行董事兼总经理。原告黄瑶与被告重庆思盈商业地产顾问有限公司（以下简称：思盈地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄瑶的委托诉讼代理人赵芸英到庭参加诉讼。被告思盈地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告思盈地产公司于2020年6月11日提出管辖权异议，本院于2020年6月16日作出（2020）渝0106民初7998号民事裁定，驳回被告思盈地产公司对本案管辖权提出的异议。被告思盈地产公司不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2020年7月29日作出（2020）渝01民辖终878号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。原告黄瑶向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》及《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》于2020年5月6日已经解除；2、判令被告退还原告履约保证金15000元、租金12500元、装修保证金3000元，共计30500元；3、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告黄瑶将第二项诉讼请求中租金12500元计算方式明确为：被告应退还原告2020年5月7日起至2020年9月29日止的租金，按每月2500元计算，应退还金额为12016元，原告起诉时按5个月租金计算共计12500元（2500元/月X5个月）。事实和理由：2019年8月19日，原、被告签订《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区某某xxx号负x号商铺内Nx-x号商铺出租于原告，用于经营卤菜，租赁期限自2019年8月30日起至2020年9月29日止，租金为2500元/月，首期租金为30000元，须于合同签订之日缴清，并缴纳履约保证金15000元及装修免租期间的商业管理费及物业管理费200元。还约定了双方同意在租赁期内，非因不可归责于任何一方的原因而出现下列情形之一，则本合同自以下情形发生之日终止，双方互不承担违约责任：（4）因不可抗力致使本合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的。不可抗力事件包括自然灾害、战争、动乱或骚动、罢工、示威、政府主管部门行为，以及其他一切因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况发生。发生上述情形致使本合同终止的，甲方应当向乙方全额返还履约保证金、未到期租金及相应押金等费用。同日，原、被告还签订了《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了履约保证金、租金、管理费，履行了合同义务。后由于被告无故锁住市场大门及政府疫情防控政策的原因，原告承租的案涉商铺无法正常使用，且持续时间超过30天，符合原、被告合同约定的因不可抗力致使本合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的情形。原告多次与被告协商退还保证金、租金、装修保证金等事宜，并向被告发送正式接触案涉租赁合同及管理协议的通知，但被告一直不予理会，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告思盈地产公司未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2019年8月19日，原告黄瑶（乙方、承租方）与被告思盈地产公司（甲方、出租方）签订《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》，合同约定以下主要事项：第一条、租赁商铺的坐落、计租面积：甲方将思盈·彩虹里生活广场项目中Nx-x号商铺，具体地址为重庆市沙坪坝区某某xxx号负x号商铺出租给乙方使用，商铺套内面积11.01平方米。第二条、租赁期限：租赁期限13个月，从2019年8月30日至2020年9月29日止。第三条、经营业态及用途：乙方在该商铺内经营业态为卤菜，乙方承诺接受和服从甲方或甲方委托管理方统一经营管理并签订相关管理协议及文件。第四条、费用及支付方式：租金标准为2500元/月；首期租金为30000元，乙方应当于签订合同当日交清首期租金及相关费用；租赁期间（包括装修、免租期在内），乙方使用该商铺发生的水、电由乙方向甲方缴纳，通讯费由乙方据实向相关部门缴纳；乙方应向甲方缴纳商业管理费及物业管理费，租金标准已包含该费用；乙方在装修免租期内（2019年8月20日起至2019年9月29日止），免租金不免商业管理费及物业管理费，在装修免租期内，商业管理费及物业管理费标准暂时按照200元收取。第五条、履约保证金：本合同签订的同时乙方应当向甲方缴纳履约保证金15000元，作为乙方履行本合同的担保。第六条、商铺交付（接收）：本合同商铺约定交付（接收）日为2019年8月20日，以实际交付（接收）日期为准。第十条、变更、解除与终止本合同的条件：出现下列情形之一，本合同自以下情形发生之日终止，双方互不承担违约责任：（4）因不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行，且持续时间达到30日的，包括自然灾害、罢工以及其他一切因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况发生。甲方应当向乙方全额返还履约保证金、未到期租金及相应押金等费用。第十一条、违约责任：甲方有下列违约行为的，乙方有权解除合同，除返还乙方已交纳的未到期租金、履约保证金和水电押金等有关费用外，甲方应当向乙方支付相当于履约保证金同等金额的违约金：在乙方正常经营过程中，租赁期限未届满，甲方违反约定提前收回租赁商铺的；租赁商铺受到有关机关的查封、拍卖、变卖等且导致乙方租赁权不能实现的；甲方将商铺出卖、抵押或再次出租而导致乙方租赁权不能实现的。第十二条、免责条款：本合同可经双方协商一致提前终止；如遇不可抗力导致本合同无法继续履行，双方免责并终止合同。第十三条、通知及送达：甲方地址为重庆市沙坪坝区某某xxx号负x号商铺，乙方地址为重庆市万州区某镇某村x组xxx号；以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后重庆市内3日、重庆市外5日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证；司法机关的法律文书或仲裁机构的仲裁文书送达均按照本合同载明的地址作为送达地址，发出通知即视为已履行通知义务。同日，原告黄瑶（乙方）与被告思盈地产公司（甲方）签订《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》，协议约定以下主要事项：第三章双方权利和义务：甲方的权利义务：甲方对乙方提供商业管理服务；甲方有权按本协议约定向乙方收取管理费及其他费用；管理期内，甲方可单方面终止本协议并停止提供商业管理服务。乙方的权利义务：乙方须按照本协议约定及时交纳各项费用；乙方如在管理期内与出租人解除租赁合同或转租商铺的，须在解除租赁合同或转租前五日书面告知甲方。第四章管理费及相关费用：商业管理费按季支付，乙方与租金同时一次性支付至甲方指定账户；装修保证金3000元，该费用在甲方验收合格后1个月后无息返还。第六章违约责任：商业管理期间，如乙方与出租人解除租赁合同导致本协议无法继续履行，则本协议自行解除，双方互不追究违约责任，本协议解约日期与租赁合同解约日期相同；乙方应按时向甲方缴纳商业管理费用及其他费用，如乙方未按期交纳管理费，甲方每日按欠费总额的千分之三计收惩罚性违约金，如乙方未按时缴纳代收费用，甲方无垫付义务，由此造成的所有责任由乙方自行承担。协议后有附件：思盈·彩虹里生活广场商业管理公约。上述合同、协议签订后，原告黄瑶于2019年8月19日分别向被告思盈地产公司支付案涉房屋首期租金30000元、商业及物业管理费200元、履约保证金15000元、装修保证金3000元，被告思盈地产公司出具收款收据。被告思盈地产公司于2019年9月13日将案涉房屋交付于原告黄瑶使用。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。因受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，原告黄瑶承租的案涉门面不能正常经营使用。审理中，原告黄瑶陈述，被告思盈地产公司于2020年1月23日将案涉门面大门锁住，直至2020年3月19日通过微信通知彩虹里将于2020年3月23日正式复工。2020年5月3日，原告黄瑶通过中国邮政向被告思盈地产公司在合同中预留的地址重庆市沙坪坝某某xxx号负x号商铺及被告思盈地产公司工商注册地址重庆市两江新区黄山大道中段1号数字经济发展展示中心附A19-11-0055邮寄了《关于解除合同的函》，该函载明：双方签订的《商铺租赁合同》中对不可抗力情况下合同解除权进行了明确约定，重庆市于2020年1月24日正式启动重大突发公共卫生事件I级响应，本人承租的商铺因政府疫情防控政策的原因不能被投入使用，且受此疫情影响承租商铺不能被投入使用的时间已经超过30日。因疫情属于不可抗力，双方签订的合同已达到约定的解除条件。另2020年1月23日你司又无故将市场大门锁住，不让本人及商场内其他商户正常经营，甚至不能进出，事实上已导致本人无法使用商铺长达2个月之久。因此，基于贵司的违约行为以及不可抗力之原因，致使本人无法正常经营，且合同目的已实际无法全部实现。本人现依法向贵司发出此解除合同的函，解除与贵司于2019年8月19日签订的《商铺租赁合同》及《商业管理协议》。审理中，原告黄瑶举示了其2020年6月23日拍摄的照片，证明案涉租赁商铺仍未正常营业。另查明，本院依法向被告思盈地产公司的工商登记地址（重庆市两江新区黄山大道中段1号数字经济发展展示中心附A19-11-0055）及案涉《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》约定的被告思盈地产公司送达地址（重庆市沙坪坝区某某104号负x号商铺）邮寄了开庭传票、起诉状副本、权利义务告知书、应诉通知书等诉讼文书，被告思盈地产公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告黄瑶认为，根据案涉《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》约定，因不可抗力致使合同无法履行达到30日的，原告有权行使合同解除权且不承担违约责任。因受新冠肺炎疫情的影响，原告承租的案涉门面不能正常使用已超过30日，原告亦向被告邮寄了解除合同的函，故原、被告签订的租赁合同及商业管理协议应予以解除，被告也应退还原告已支付的履约保证金、装修保证金及剩余租期的租金。上述事实，有原告黄瑶提交的《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》、《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》、收款收据、《关于解除合同的函》、EMS快递单及信封、中国邮政速递物流信息截屏、微信聊天记录截屏、照片以及原告黄瑶的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告黄瑶与被告思盈地产公司签订的《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》、《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、原告是否有权解除案涉《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》、《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》；二、原告是否有权请求被告退还已支付的履约保证金、装修保证金及剩余租期的租金。本院分别评述如下：一、原告是否有权解除案涉《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》、《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》的问题依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》第十条第2项（4）约定，因不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的，原、被告双方可以终止本合同，双方互不承担违约责任。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。因新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日至2020年3月23日期间，原告黄瑶无法使用案涉商铺进行经营已达30日，解除合同的条件成就，故原告黄瑶依约享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2020年5月3日，原告黄瑶按照被告思盈地产公司预留在合同中的地址通过EMS向被告思盈地产公司邮寄了《解除合同通知书》。且根据案涉《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》第十三条约定，以特快专递方式发出的通知，以通知交予特快专递公司后重庆市内3日、重庆市外5日为收悉日。被告思盈地产公司所预留的地址为重庆市内，因此，原告黄瑶主张确认原、被告于2019年8月19日签订的《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》及《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》于2020年5月6日解除的诉讼请求，本院予以支持。二、原告是否有权请求被告退还已支付的履约保证金、装修保证金及剩余租期的租金的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据案涉《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》第十条约定，原、被告因不可抗力而终止合同的，被告应当向原告全额返还履约保证金、未到期租金及相应押金等费用。案涉租赁合同已于2020年5月6日解除，被告思盈地产公司应向原告黄瑶返还原告已支付的履约保证金15000元及未到期期间（2020年5月7日至2020年9月29日）的租金12000元（30000元/365天X146天），原告黄瑶请求中超出部分，本院不予支持。根据案涉《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》第四章第三条约定，装修保证金为3000元，该费用在甲方验收合格后1个月无息返还。虽然被告思盈地产公司未出具书面的验收合格手续，但原告黄瑶已于2019年9月进场经营，应视为验收合格，被告思盈地产公司应退还原告黄瑶已交纳的装修保证金3000元。被告思盈地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告黄瑶与被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于2019年8月19日签订的《思盈·彩虹里生鲜市集商铺租赁合同》及《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》于2020年5月6日解除；被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于本判决发生法律效力后3日内退还原告黄瑶2020年5月7日至2020年9月29日期间的租金12000元，履约保证金15000元，装修保证金3000元，合计30000元；驳回原告黄瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，减半交纳437.5元（原告黄瑶已预交），由被告重庆思盈商业地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二〇年十月十五日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露