大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7197号原告：中连瑞金（大连）资产管理有限公司，统一社会信用代码91210231MA0QCNAF51，住所地大连市甘井子区榆水街**楼1-1-2。法定代表人：魏坤，系董事长。被告：苏绍国，男，汉族，1953年12月11日出生，住址大连市甘井子区。委托代理人：谭凤琼（系被告之妻），1955年1月1日生，汉族，住址同上。第三人：大连大管家物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200796932048G，，住所地大连市甘井子区盐岛北园****法定代表人：刘新海，系总经理。委托代理人：王萍，女，汉族，住址大连市甘井子区。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司诉被告苏绍国、第三人大连大管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的法定代表人魏坤，被告苏绍国的委托代理人谭凤琼，第三人大连大管家物业管理有限公司的委托代理人王萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司诉称，要求法院依法判令被告给付原告2015年6月1日至2017年6月30日的物业费2,460元（98.42平方米×1元/平方米/月×25个月）。事实与理由：第三人大连大管家物业管理有限公司与大连市甘井子区金寓花相关的物业管理委员会签订了物业管理协议，由第三人为被告在内的业主提供物业管理服务，2017年因为第三人与新的小区业主委员会产生纠纷，小区业委会违约终止合同的执行，造成包括被告人在内的业主的部分物业费没有收上来，第三人依照《合同法》的有关规定将其中对被告应该享有的物业费部分债权中转让给了原告，并依法履行了告知手续。原告要求法院依法判令被告给付原告拖欠的物业费2,460元。被告苏绍国辩称，对房屋坐落、面积、拖欠物业费的起始时间均无异议，但认为第三人的物业服务合同期限截止日期为2017年5月31日。不同意原告所有诉讼请求，理由：1、第三人在为小区业主服务过程中，随意改变合同内容，严重违反了服务合同中的有关内容，引起了小区业主的强烈不满，因此小区业委会才将第三人赶出小区，而非第三人所称的业委会违约终止合同；2、《金寓花园四期物业管理服务合同》约定合同期限自2014年6月1日至2017年5月31日，而现在合同被单方面修改了服务时间，原告现要求我支付的物业费至2017年6月30日显然无理，多算的一个月没有依据；3、第三人称已告知了物业费部分债权转让给原告，对此我不予认可：自2017年6月6日以来，第三人离开小区后，我从来没有接到物业费的催缴函，第三人也没有向我要过物业费，更没有通知我物业费转让的事，直到接到传票我才知道，在我不知情的情况下将我起诉到法院，是对我的侮辱，要求原告给予赔礼道歉；4、2015年6月1日至2016年5月31日的物业费已超过诉讼时效。虽然在合同中没有约定收缴方式，但我们目前采用的是全国通用的办法，即一年一缴纳，上述期间的物业费已超过了现行三年的诉讼时效；5、第三人长期挪用小区消防带、消防枪用于绿地浇水使用，导致部分楼房消防器材缺失严重，地下车库的，地下车库的消防器材全部丢失《消防法》第六十条的规定，全然不把业主的生命安全放在心上；6、第三人非法倒卖绿篱、冬青树1325米，合计人民币70,395元，严重侵犯了业主的利益；7、房屋漏雨问题长期得不到解决，后来就无人过问。自第三人入住小区时，我家的房子开始漏雨，我前后三次报告了物业，刚开始物业还比较负责，基本上报告后很快就有人来维修，但后来却石沉大海。每次下雨我们只能用盆接，我只能用不交物业费来表达不满了。依据合同约定，房屋漏雨维修属于物业的应尽责任，物业不管就是典型的不作为；8、合同中约定了物业对房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理的责任，但当98号楼104公建野蛮施工，拆改了房屋承重结构，物业没有派人进行制止、劝阻、更没有上报上级主管部门，给这座楼留下永远的安全隐患，这是物业的严重失职；9、第三人在撤走时将小区的建筑档案竣工图全部带走，是全体业主的文档财产，第三人违反了档案法，要求把竣工图返还体业主；10、擅自改变小区门前绿地功能，入为停车位，三年收费达180,000元，在撤出前收取部分业主两年物业费、车位费总金额287,296元，合同期满时携款而逃。根据《物权法》第73条、74条之规定，小区公共用地划出的停车位，停车位收费应为全体业主所有。第三人应把停车费、物业费归还业主；11、第三人把业主的门禁卡押金19,400元，蓝牙卡押金15,600元携款逃走，要求退还给业主；12、由于管理不到位，小区垃圾清理不及时，导致86号楼杨女士被垃圾绊倒致伤，至今未完全恢复；13、物业三年来从未公布过收支账目，没有履行合同中约定的每年至少要向全体业主公布一次管理费用的义务，剥夺了全体业主的知情权。综上，物业没有尽到合同义务，且侵犯了业主的权利，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实本院认定如下：被告系大连市甘井子区贤林园92号楼2单元8层1号房屋的业主，房屋面积为98.42平方米。庭审中，原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中约定：合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止；管理服务费用标准为按照建筑面积1元/平方米/月（含电梯费用）。被告提供的另案（原告大连大管家物业管理有限公司与被告大连市甘井子区机场街道金寓花园四期第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案）中大连大管家物业管理有限公司提交的签订日期为2014年6月1日的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条显示，合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。2019年6月30日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《债权转让协议》，约定：“一、乙方从2018年6月30日将大管家物业管理有限公司与金寓花园物业管理合同体现的对部分业主的拖欠物业费债权（见合同以及物业明细）全部转让给甲方。同时给甲方出具债权转让通知书。由甲方以债权人的身份全权办理对拖欠物业费的催交、收取以及在法院的诉讼以及案件执行等债务追索事宜，甲方不做任何损害乙方利益事。二、甲方负责以债权人的身份办理债务的索要包括诉讼以及执行工作直到完结的全部事宜。乙方全力配合甲方的物业费的催要、诉讼以及执行工作；乙方确保提供给甲方的债权以及证据是证实有效的，负责对出现有争议的事实进行解释以及处置。协议签订后甲方向乙方交付债权转让对价款，乙方委托律师与甲方在法院办理债权转让法律手续。……”庭审中，原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出了案涉小区，不再为案涉小区提供物业服务，但未举证证明。案涉小区其他业主（张野山）在另案中提供了《“6.6”会议及会后入户调查的情况》，证实2017年6月6日晚，业主委员会召开业主议事会，决定不再与第三人续签物业服务合同，面向社会公开招聘物业服务企业，并以通报方式告知全体业主。现原告主张被告拖欠2015年6月1日至2017年6月30日期间的物业费2,460元，被告仅认可其拖欠2015年6月1日至2017年5月31日期间的物业费。被告及案涉小区其他业主提供了小区生活垃圾清理不及时、消防设施缺损、植被破坏、乱搭违建等照片，证实第三人在为案涉小区提供物业服务的过程中存在诸多问题，严重违约，被告等业主拒交物业服务费。本院认为，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间。原告及第三人主张，第三人于2017年7月6日撤出案涉小区，物业服务至2017年6月30日终止；业主认为，物业服务合同期限至2017年5月31日止。本院认为，第一，庭审中原告提供的2014年11月15日金寓花园四期业主委员会作为委托方（甲方）与第三人大连大管家物业管理有限公司（乙方）签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》第三条明确约定：“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年11月15日止”，但此处的“三年”与“2014年6月1日起至2017年11月15日止”的期限存在明显矛盾。相反，与业主提供的另案（第三人作为原告的）中2014年6月1日签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》复印件第三条“合同期限为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止”相吻合。第二，从该小区业主张野山提供的《“6.6”会议及会后入户调查的情况》中可以看出，案涉小区业主委员会系于2017年6月6日召开会议研究决定不再与第三人续签物业服务合同，从客观条件上，第三人在此后亦不可能正常再为案涉小区提供物业服务，且第三人就其主张的退出案涉小区的时间亦未举证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，第三人就此应承担对己方不利的诉讼后果。综上，本院认定，第三人为案涉小区提供物业服务的终止时间为2017年5月31日。关于第三人提供物业服务的标准。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，第三人应按照上述物业管理服务合同的约定，为被告等业主提供保洁、垃圾清运、电梯、消防等公共设施维护、绿化养护、安保等物业服务。通过本案庭审调查查明的事实，第三人确存在公共设施维修养护管理不到位、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，第三人亦因多数业主对其服务不满，小区业主委员会与案外人另行签订物业服务合同，被强行要求撤出案涉小区，据此，本院认为第三人向案涉小区提供的物业服务存在瑕疵，且第三人已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，因此其要求被告按照合同约定全额支付物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，本院对本案进行全面考量，依据公平原则，认为以按上述合同约定计算的尚欠物业费为基数，以90%的标准确定第三人应收缴的物业服务费较为合理。关于被告提出的诉讼时效抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，金寓花园四期业主委员会与第三人大连大管家物业管理有限公司签订的《金寓花园四期物业管理服务合同》中并未约定物业费的缴纳时限，结合上述本院认定的第三人为案涉小区提供物业服务的2017年5月31日的终止时间，本案原告向本院提交的诉状日期为2020年5月26日，因此，原告的物业费请求没有超过诉讼时效。综上，被告应向第三人缴纳2015年6月1日至2017年5月31日期间的物业费2,126元[（1元/月/平方米×98.42平方米×24个月）×90%]。因2019年6月30日第三人与原告签订《债权转让协议》，将业主陈欠的物业费债权转让给原告，故原告要求被告给付物业费2,126元的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于被告抗辩中要求返还门禁卡押金的意见，本院认为，因被告未举证证明其已将门禁卡退还给原告或第三人，故对被告的此节意见本院不予采纳；关于被告抗辩中认为第三人应退还侵占业主的停车费、欠款、私自出卖小区树木等各项问题，这些均属于全体业主的公共利益问题，被告无权代表全体业主在本案中主张。据此，对被告所提出的上述问题本案中均不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告苏绍国给付原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司2015年6月1日至2017年5月31日期间的物业费人民币2,126元。二、驳回原告中连瑞金（大连）资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告苏绍国负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判员  孙云芳二〇二〇年十月二十日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。