黑龙江省红兴隆人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8109民初2139号原告（申请执行人）：袁保国，男，1954年4月20日出生，汉族，八五三农场退休职工，现住黑龙江省宝清县。委托诉讼代理人：黄英才，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。被告（执行案外人）：迟洪喜，男，1975年8月10日出生，汉族，八五三农场清河中学职工，现住黑龙江省宝清县。被告（被执行人）：朱明英，女，1985年7月15日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省宝清县。二被告委托诉讼代理人：郭政印，宝清县宝清镇法律服务所法律工作者。原告袁保国与被告迟洪喜、朱明英申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。袁保国及其委托诉讼代理人黄英才，迟洪喜、朱明英及其委托诉讼代理人郭政印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁保国向本院提出诉讼请求：1.撤销黑龙江省红兴隆人民法院（2020）黑8109执异19号执行裁定并准许执行该房屋；2.确认原告申请查封的八五三农场乐苑小区14号楼5单元403室（房证号Ｓ2××22）为朱明英所有；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月，袁保国向法院起诉了朱明英、李嘉欣（朱明英女儿）及李志强的母亲赵凤霞，法院于2019年9月16日作出判决，朱明英不服提出上诉，期间袁保国向红兴隆人民法院申请了财产保全，法院于2019年10月21日作出（2019）黑8109执保451号执行裁定书，查封被申请人朱明英所有的坐落于八五三农场乐苑小区14号楼5单元403室（房产证号Ｓ2××**），建筑面积64.39平方米的住宅。二审法院在2019年12月中旬作出判决，驳回上诉维持原判，袁保国于2020年5月份申请法院执行，迟洪喜于2020年7月2日对（2019）黑8109执保451号执行裁定书提出执行异议，法院于2020年7月15日作出（2020）黑8109执异19号执行裁定。袁保国对此裁定不服，认为法律对房产所有权有明确规定，均是以注册登记作为唯一标准来确定房屋产权人。案涉房屋至今登记在被告朱明英名下，袁保国的财产保全申请符合法律规定。朱明英与迟洪喜之间存在暧昧关系是八五三农场百姓众所周知的事实，二人之间在法院即将强制执行的情况下故意转移房产的行为，是在恶意串通侵犯袁保国的合法权益，其私下转让房屋无效。朱明英只有一套房产，如果不是为了逃避债务，决不会私下以超低价格进行转让。为维护合法权益，故提起申请执行人执行异议之诉。迟洪喜辩称，本人无住房，在商店临时居住。2019年9月听说朱明英要卖房，经与其协商达成合意，以10万元的价格成交。因该房屋有贷款，迟洪喜以现金方式交付朱明英54000元，银行房贷交款47444.32元，实际交付购房款为101444.32元。迟洪喜作为善意第三人与朱明英的房屋买卖价格合情合理，双方签订的买卖合同应依法受到保护。该房屋因朱明英出租未到期，到期后交付房屋是正常的，该房屋交付后，迟洪喜便在该房屋居住生活，即该房屋迟洪喜已实际占有、居住且土地使用权已转让至迟洪喜名下，与朱明英无任何关系。根据八五三农场乐苑小区房屋拍卖价格对比，迟洪喜所购朱明英的房屋价格与人民法院对八五三农场乐苑小区房屋拍卖流拍价格差距极小。袁保国在一审法院判决后的2019年10月21日申请保全，是在迟洪喜买房后，办理买卖手续过程中将该房屋保全的。该房屋迟洪喜已实际占有，应属迟洪喜所有。朱明英辩称，本人无工作、无收入和积蓄，2019年被迫将自己名下已出租的房屋卖掉还债。该房屋出售价格完全符合市场价格，不存在以超低价格转让。房屋出售系因生活所迫，无任何主观恶意，未侵犯任何人的利益。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，双方质证意见如下：袁保国提交：证据1.张学禹与宋秀梅房屋买卖协议、房产证及转款凭证复印件共4页，预证明朱明英的房屋与张学禹的房屋在一个小区，房屋面积大体相当，交易时间是在2019年4月26日，成交商业价格是21万元。进一步证明朱明英与案外人迟洪喜交易房屋价格10万元，是以明显低于市场的价格进行交易，存在恶意逃避法院执行的嫌疑。迟洪喜质证认为，对买卖协议的真实性有异议，只有签名并没有按手印；张学禹的房产与马桂芝共同所有，买卖协议只有张学禹一人签字，不具有真实性。张学禹存折只体现支取现金，并没有体现双方进行交易。证人没有到庭，依法该证据无效。对房产证的真实性没有异议。朱明英与迟洪喜的质证意见一致。证据2.郭某、裘明喜与展海林卖房协议书复印件1页、交易明细原件2页，预证明郭某、裘明喜在八五三农场鑫苑小区5号楼4单元401室，建筑面积71.01平方米卖给展海林总价款20万元。进一步证明朱明英与案外人迟洪喜交易房屋价格10万元，是以明显低于市场的价格进行交易，存在恶意逃避法院执行的嫌疑。迟洪喜质证认为，该房屋买卖协议非在乐苑小区，室内装修无法考量，面积与朱明英所售房屋没有参照价值，无证据证明交易款项，房屋买卖协议书不符合房屋买卖协议书的基本样式，该证据与本案无关。朱明英与迟洪喜的质证意见一致。证据3.中国平安保险股份有限公司保单复印件一份，预证明朱明英在2013年5月15日向该保险公司投保财产险，保险公司对房屋进行评估价为138439元，在2013年朱明英的房屋价格就达到14万元，并且是裸楼未装修的价格。迟洪喜质证认为，对该证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证明2013年5月15日诉争房产的保险公司评估价格。朱明英与迟洪喜的质证意见一致。证据4.袁保国与迟洪喜父亲在2020年10月6日的通话录音、与陈雨阁（系被告迟洪喜、朱明英找的调解中间人）2020年7月27日的通话录音，预证明二被告关系暧昧。迟洪喜质证认为，张洪庆与自己只是朋友关系，其没有委托他进行调解。迟洪喜也不认识陈雨阁，陈雨阁给谁打的电话迟洪喜也不清楚，电话录音中只能听见陈雨阁一个人在说，该录音无效。迟洪喜父亲的录音中，对方一直在问，在诱导，如果自己和另一被告朱明英有关系的话，自己的父亲不可能不知道。朱明英质证认为，该证据不能作为证据向法庭提供，为无效证据。证据5．证人郭某出庭作证，预证明自己的房子在八五三农场鑫苑小区5号楼4单元401室，面积是71.01平方米，2020年7月2日卖给了展海林。当时和自己商谈买房的有很多人，因自己家的面积与对门是一样的，对门卖了20万，展海林与其商谈20万卖给他，就同意了。与展海林是2020年7月2日签的协议，签协议的当天就过户了，在八五三建设银行交了15万元，尾款是在自己交钥匙的时候给的，大概是8月1日交的尾款，这笔尾款是在八五三农场农行转的。迟洪喜提交：证据1.朱明英与迟洪喜的房屋买卖合同原件1页，预证明卖房时间是2019年10月1日，房屋价格10万元。袁保国质证对该买卖协议的真实性、关联性、合法性均有异议。2019年10月1日，正是朱明英一审败诉二审上诉期间发生的交易，存在逃避法院执行的嫌疑；交易价款上明显低于市场价格，八五三同小区房价大约是20万元；房屋交易应当提供资金流水证明价款实际交付，而二被告没有提供资金流水及来源，存在虚假交易的嫌疑。朱明英质证无异议。证据2.红兴隆人民法院对八五三农场乐苑小区司法拍卖阿里拍卖·司法打印件三份，预证明朱明英的房屋买卖价格与法院拍卖价格特别相近。袁保国质证认为，该拍卖房屋都是开发商卖不出去的楼，并且是5楼顶层，存在质量瑕疵，相对不好出售，因此价格相对低廉，并且是裸楼未装修，因拍卖流拍，交易并没有最终完成，不能确定其价值并作为参考依据。朱明英质证无异议。证据3.收条、中国农业银行业务凭证各一份，预证明迟洪喜已将购房款10万元给付朱明英，其中现金交付5.4万元，由迟洪喜代朱明英向银行偿还房屋贷款47444.32元。袁保国质证对朱明英还银行贷款票据的真实性没有异议，但认为汇款票据体现提前还款，证明朱明英与迟洪喜存在恶意串通。对收条的真实性、合法性、关联性均有异议，收条中5.4万元现金不存在，二被告应当提供5.4万元的资金来源及流水。朱明英质证无异议。证据4.建设银行业务收费回单、黑龙江省非税收费票据、中国建设银行现金缴款单各1页、国有建设用地使用权出让合同4页、朱明英房屋产权证复印件1页、和租房人小静的聊天记录7页、迟洪喜与宋晓晶租房合同复印件一页，预证明迟洪喜缴纳土地转让金及迟洪喜实际占有该房屋，产权归迟洪喜所有。袁保国质证对建行的收据回单、非税收费票据、现金缴款单、使用权出让合同真实性没有异议，但认为该票据及缴款单、合同不能证明物权发生转移，房屋产权还登记在朱明英名下，朱明英的产权证就是最好的证据。对租房合同及聊天记录真实性、合法性、关联性均有异议，宋晓晶并没有到庭接受质证，也没有提供房屋租赁合同原件，并且从时间上看是2020年7月1日才出租，而案件发生时，被告迟洪喜并没有占有房屋，是朱明英与迟洪喜恶意串通，制造了虚假的买卖协议，由于法院的查封，导致2人没有办理产权过户。朱明英质证无异议。证据5.案外人执行异议申请书、（2020）黑8109执异19号执行裁定书复印件各一份，预证明迟洪喜申请执行异议合法，裁定书认定事实清楚，证据确凿，裁决合法。袁保国质证认为，该裁定书并未发生法律效力。朱明英质证无异议。朱明英提交：证据1.中国平安保险股份有限公司保单复印件一份，预证明2013年5月15日该公司对朱明英贷款房屋的评估价格，并认为保险公司没有评估资质。袁保国质证对证据的真实性没有异议，认为保险单不能证明保险公司有没有评估资质。迟洪喜质证无异议。证据2.银行现金结算客户回单一份、收据一份、证明五份、彩色超声报告单二份、彩色多普勒超声诊断报告单一份及检验报告单、化验单各一份，预证明朱明英生活特别困难，被迫卖房。袁保国质证认为，生活困难并不是对抗法律执行的理由，袁保国当时提出20万元购买朱明英房屋，只要15万元抵顶，剩余5万元返给朱明英，都被朱明英拒绝，既然生活苦难，可以把房价卖的高一点，也不能明显低于市场价格卖10万元，显然在说谎。任曙光现金收据5000元，应当出具正规的带税号的发票而不是收据，对其收据的真实性有异议。对于农业银行对其交的诉讼费，是被告朱明英的正常花销与本案没有关联性，并且房屋交易时间是在2019年10月1日，而交费票据体现是2019年9月27日，显然从时间上看不是卖房的理由，被告朱明英在交易时称收到被告迟洪喜5.4万元现金，该现金在10月1日交付，10月1日正是国庆节，各银行都在放假，只有在自动取款机能够取款，一天只能取两万元现金，显然被告朱明英是没有收到迟洪喜的现金，而且迟洪喜也不能证明现金的来源，应当是二人存在恶意交易的事实，用这些票据掩盖根本不存在5.4万元现金交易。黎莉、李彦琼、张丽、纪祥莲的证明跟本案不具有真实性、合法性、关联性，因4人本人并没有到庭都是打的白条，无法证实真实性。医院检验的相关票据跟本案没有关联性，并且没有医院的正规财务票据相佐证，建议法庭对这些证据不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告袁保国与被告朱明英、李嘉欣、赵凤霞民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月16日作出（2019）黑8109民初2437号民事判决，朱明英给付袁保国借款本金130000元，利息20280元，合计150280元。朱明英不服该判决于2019年9月26日提出上诉。上诉期间，袁保国于2019年10月21向本院提出财产保全申请，本院于2019年10月22日作出（2019）黑8109执保451号执行裁定，查封被申请人朱明英所有的坐落于八五三农场乐苑小区14号楼5单元403室（房产证号Ｓ2××**），建筑面积64.39平方米的住宅楼。2019年12月25日，黑龙江省农垦中级法院作出（2019）黑81民终886号民事判决，驳回上诉，维持原判决。一审判决生效后，朱明英未履行给付义务，袁保国向本院申请执行。2020年7月2日，迟洪喜向本院提出执行异议，本院于2020年7月15日作出（2020）黑8019执异19号执行裁定，案外人迟洪喜的异议成立，中止对位于黑龙江省八五三农场乐苑小区14号楼5单元403室（房权证八五三字第**）的执行。袁保国对该裁定不服，提起申请执行人执行异议之诉。另查明，案涉房权证八五三字第**房屋产权证登记的房屋所有权人为朱明英，坐落于黑龙江省××农场康复小区××委，建筑面积为64.39平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2013年3月14日；该房屋不动产登记的权利人为朱明英，坐落于八五三农场乐苑小区**楼**401住宅，原不动产权证书号为红兴隆房权证八五三字第**。本院认为，本案争议的焦点是案外人迟洪喜是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，不动产买受人的民事权益同时符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案中，红兴隆人民法院于2019年9月16日作出（2019）黑8109民初2437号民事判决，判令朱明英给付袁保国借款本息合计150280元。朱明英于2019年9月26日提出上诉，同年10月1日即将自己唯一的住房以10万元价格出售给迟洪喜。迟洪喜、朱明英主张的签订房屋买卖合同过程，仅有迟洪喜、朱明英在场，无其他证据证实。因此，朱明英与迟洪喜于2019年10月1日签订《房屋买卖合同》不具有真实性，朱明英转移财产逃避债务的意图明显。不动产交易的金额一般较大，而大额现金交易，不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实，需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯、当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等因素和证据综合认定。本案中，迟洪喜主张的给付购房款过程，仅有迟洪喜、朱明英在场，没有其他相关证据证实，所提交的收条不能充分证明其给付现金5.4万元的真实性，不足以认定迟洪喜已支付全部购房价款。且《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力，而案涉房屋所有权登记显示权利人系朱明英，并未登记在迟洪喜名下，迟洪喜主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。本院于2019年10月22日作出（2019）黑8109执保451号执行裁定，查封被申请人朱明英所有的坐落于八五三农场乐苑小区14号楼5单元403室（房产证号Ｓ2××**）。本院在农垦红兴隆管理局不动产登记中心八五三分中心查询发现，朱明英所有的不动产权证书号为红兴隆房房房权证八五三字第**，坐，坐落于八五三农场乐苑小区**楼****，而非八五三农场乐苑小区**楼****处房屋的门牌号虽不同，但不动产权证书号相同，所有权人为朱明英，实为同一房屋。该分中心依据本院（2019）黑8109执保451号执行裁定，于2019年10月23日对八五三农场乐苑小区14号楼5单元401室办理了不动产查封登记。因此，应认定本院依法查封的朱明英所有的房屋坐落于八五三农场乐苑小区14号楼5单元401室（房产证号Ｓ2××**）。综上所述，袁保国的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、准许对黑龙江省八五三农场乐苑小区14号楼五单元401室的执行；二、确认朱明英对黑龙江省八五三农场乐苑小区14号楼五单元401室住宅（房房权证八五三字第**）有所有权。案件受理费3900元，由迟洪喜、朱明英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。本院（2020）黑8109执异19号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙宝林审 判 员  李苏里人民陪审员  于德卫二〇二〇年十月三十日书 记 员  班彦昭