浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2355号 上诉人（原审被告）：余姚温度仪表厂有限责任公司，住所地：余姚市东朝街**。 法定代表人：吴琪君。 被上诉人（原审原告）：诸暨四海物业管理有限公司，住，住所地：诸暨市暨阳街道暨阳路******店面/div> 法定代表人：李志萍。 上诉人余姚温度仪表厂有限责任公司因与被上诉人诸暨四海物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初3708号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余姚温度仪表厂有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.一审判决遗漏上诉人提交的关键证据。未经预告登记的房屋其物权属于开发商，物业费该向开发商收取，上诉人于一审时提交的（2015）绍诸执异初字第54号判决书载明“涉案房屋并未在房管部门办理登记，并未发生物权变动的结果”，法院以此为由判令涉案房屋作为开发商的房屋予以查封，以偿还开发商的债务。该案二审调解为由处分查封改为现金履行。该判决应被优先采信。2.一审法院举证责任分配倒置，单凭合同而不查清被上诉人是否实际接管了物业。涉案小区的房屋总面积为43119.4平方米，共202户，该业委会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》约定被上诉人仅管理其中住宅174套、车库253间，建筑面积共20177.48平方米。业委会和新物业公司均证明被上诉人合计接收管理143户，上诉人的房屋不在其中。开发商或上诉人从未向被上诉人出具委托手续，被上诉人没有证据证明上诉人的房屋交由其管理。《浙江省物业管理条例实施细则》第24条规定“物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用”，上诉人于一审时陈述涉案房屋因开发商失踪、未安装水电及未通过相关验收而未交付给被上诉人管理。3.物业管理委托合同约定物业费按每月每平方1.7元向业主收取，故物业费是每月一收而非每六个月一收。因此，被上诉人于2019年12月17日发出书面催收函36个月前的部分时效已过。 诸暨四海物业管理有限公司辩称，1.物业合同的相对方是业委会而非业主个人，被上诉人系后期物业管理者。2.涉案小区于2012年开始建造，上诉人提交的证据7第7页5、6点明确其房屋已办理交房手续。3.房产公司于2014年8月宣布破产清算。被上诉人于2016年7月23日进场，整个小区已实际交付使用。因破产而导致房产证迟延办理，不能成为不交物业费的理由，因被上诉人已开始提供物业服务。4.2017年1月，涉案小区房产补证缴税在镇政府的领导下开始办理。补充证据9-13证明2016年8月2日开始缴纳各项费用，上诉人于房产公司破产前已实际拥有房屋。 诸暨四海物业管理有限公司于一审时的诉讼请求:要求被告支付原告物业费141320.1元（后变更为148621.05元），违约金28264元。 一审法院认定:2016年7月23日，原告与店口状元名府小区业主委员会签订物业管理合同一份，约定管理服务的期限为2016年7月23日至2019年7月22日，服务费为住宅房屋每月每平方米1.7元，车库每年每间300元，商铺每月每平方米1.4元，空置房屋的物业费向房产开发商收取，并约定在服务期间，每满半年未缴纳服务费的，从第一年第七个月第一天开始每天应按费用的千分之三缴纳违约金。此后，原告依约对店口状元名府小区进行物业服务管理，至2019年7月22日服务结束。被告于2014年间向房产开发商购得店口状元名府小区的商铺32间，总面积为2803.97元，在原告管理服务小区期间，被告均未缴纳服务费共计148621.05元。原告于2019年12月17日向被告发出催款函，要求被告缴纳三年物业费。后被告仍未缴纳。 一审法院认为，原告与店口状元名府小区业主委员会签订的物业管理合同，双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，该院认定有效。该物业管理合同对小区业主均有约束力。被告向房产开发商购得小区商铺，后原告为该小区提供物业服务，被告应向原告支付物业费。经计算，原告请求的物业费金额准确，该院予以支持。对于违约金，该院统一调整为所欠物业费的10%。被告抗辩认为，在被告取得权证前无需交纳物业费的意见，无相应法律依据支持，该院不予采信。被告同时抗辩认为，被告的商铺不在原告物业服务范围之内以及原告物业服务存在质量问题的意见，无相应的事实依据佐证，该院不予支持。对于诉讼时效，按照物业管理合同约定的“每满半年未缴纳服务费的，从第一年第七个月第一天开始每天应按费用的千分之三缴纳违约金”内容可以看出，本案被告最迟应在2017年2月之前向原告缴纳2016年度的物业服务费，原告于2019年12月向被告催讨物业服务费，并未超过法律规定的诉讼时效期间。综上，该院对原告合理部分的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决一、被告余姚温度仪表厂有限责任公司支付原告诸暨四海物业管理有限公司2016年7月23日至2019年7月22日的物业服务费148621.05元，支付违约金14862.1元，上述款项限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告诸暨四海物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3692元，依法减半收取1846元，由被告余姚温度仪表厂有限责任公司负担。 二审中，上诉人向本院提交以下证据：1.2016年8月2日绍兴中院执行款收据，证明物业管理合同于2016年7月23日签订后涉案房屋仍属于开发商，上诉人只得以现金代开发商履行债务后才解除查封。2.（2018）浙0681民初4569号调解书，证明该由开发商缴纳的卖方税款169余万元及政府收费156余万元均由上诉人代缴，否则不能取得销售发票及登记文件以办理物权转移；上述代缴税费时间均发生在物业管理合同订立后，故此前的物业费该由开发商承担。3.2017年1月24日上诉人向店口镇镇政府170万元汇款单，证明上诉人代开发商缴纳税费，直至2017年1月24日仍未取得房屋无权。4.售房发票，证明开发商于2017年3月将发票开具给上诉人，此前不可能完成物权转移。5.产权证，证明上诉人于2017年3月22日取得22套商铺物权。被上诉人质证认为上述证据是关于上诉人代房产公司支付税费，与物业费无关。本院认为上述证据不能达到上诉人的最终证明目的。 被上诉人向本院提交了商铺面积清单，证明上诉人的商铺属于物业管理范围。上诉人质证认为该证据不符证据的形式要求，不能作为证据使用。因该证据没有相关单位盖章确认，本院暂不予确认。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为上诉人关于其不用交纳物业管理费的主张依据是否充分。根据《浙江省物业管理条例》第三十三条“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳”之规定，物业买受人支付物业服务费的起始点是以交付时间为准而非以开具售房发票或办理产权证的时间为准。本案中，房产公司于2014年已将涉案商铺交付给上诉人，上诉人于2017年办理了产权证。被上诉人于2016年7月与涉案商铺所在小区业委会签订的为期三年的物业管理合同对上诉人有约束力，上诉人应依约交纳物业服务费。上诉人关于其不用交纳被上诉人所主张的物业服务费的种种理由，依据不足。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3570元，由上诉人余姚温度仪表厂有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十月十二日 书记员 叶 婷