湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初2618号原告：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，住所地重庆市江**观音桥步行街****第**，统一社会信用代码：91500000621985148F。法定代表人：刘平，系该公司执行董事，委托诉讼代理人：丁军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师，一般授权代理。被告：重庆童孝贤商贸有限公司，住所地，住所地重庆市南岸区南坪街道江南大道******会信用代码91500108322379877R。法定代表人：邱玉洪，系公司执行董事兼总经理。被告：朱万军，男，生于1985年11月18日，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，被告：周悦，男，生于1978年7月22日，汉族，重庆市人，户籍地重庆市南岸区，被告：赖克云，女，生于1987年4月19日，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，原告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称新世纪百货）与被告重庆童孝贤商贸有限公司（以下简称童孝贤公司）、朱万军、周悦、赖克云租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告新世纪百货的委托诉讼代理人丁军，被告朱万军到庭参加诉讼。被告童孝贤公司、周悦、赖克云经本院公告传唤，公告期满后仍未到庭参加诉讼。审理中，因利川新凡比教育信息咨询有限公司（以下简称新凡比公司）已于2019年9月30日注销，本院已依法裁定驳回了原告对新凡比公司的起诉。本案现已审理终结。新世纪百货向本院提出诉讼请求：1.判令被告童孝贤公司、新凡比公司立即共同向原告支付2018年4月1日至2019年10月9日的房屋占用费1037910元（其中：2018年4月1日至2018年12月31日占用费417600元，2019年1月1日至2019年10月9日占用费620310元）；2.判令被告童孝贤公司、新凡比公司立即共同向原告支付欠付的水电费99328元（截至2018年11月19日）；3.判令被告童孝贤公司、新凡比公司立即共同向原告支付因逾期支付租金产生的违约金，以逾期支付的租金为基数，按年利率24%为计算标准，暂计算至2020年5月1日为342860元；4.判令被告童孝贤公司、新凡比公司立即共同向原告支付因其被诉而产生的案件受理费13844元（一审案件受理费6478元、二审案件受理费7366元）、执行费11907元、律师费25000元，共计50751元；5.判令被告童孝贤公司、新凡比公司承担原告因本案诉讼而支付的诉讼费；6.判令被告朱万军、周悦、赖克云对上述请求中原告向被告新凡比公司主张的债务承担连带清偿责任。审理中，原告因被告新凡比公司已依法注销，变更因新凡比公司注销，新凡比公司应当承担的责任由该公司的股东朱万军、周悦、赖克云与被告童孝贤公司共同承担。被告朱万军未要求举证期和答辩期。事实和理由：2011年12月8日，原告与湖北合力房地产开发有限公司（以下简称“合力地产公司”）签署《经营场地租赁合同》，承租合力地产公司位于利川××办事处××村××组的商业用房（包括涉案房屋）20年。2016年6月1日，经出租人合力地产公司同意，原告与被告重庆绿家橙商贸有限公司（以下简称“绿家橙公司”，现名“重庆童孝贤商贸有限公司”）签署《租赁合同》，将位于新世纪百货利川商都5楼2900㎡的场地转租给绿家橙公司，租期为2016年6月1日至2021年12月31日，用于凡比世界教育培训业务，并确定计租方式。后因经营场地消防原因，童孝贤公司于2018年1月向原告申请提前终止租赁合同，原告表示同意并要求童孝贤公司于2018年4月1日前清场退租，但童孝贤公司一直未予回复、未清场退租。2018年11月19日，新凡比公司出具《承诺》，明确新凡比公司租赁涉案房屋，欠付水电费99328元。2018年9月，因被告占用房屋久不退租，合力地产公司就涉案房屋针对原告、童孝贤公司、新凡比公司提起租赁合同纠纷之诉，诉请返还房屋及支付房屋占用费和欠缴的水电费等。经湖北省利川市人民法院一审【(2018)鄂2802民初5465号】、湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院二审【(2019)鄂28民终1427号】认定，涉案房屋占用期间为2018年4月1日至2019年10月9日，截止2018年11月19日水电费为99328元。该诉讼案件中，法院依据合同相对性原则，判决原告承担相应责任，并释明原告可向其合同相对方主张权利。该案的一审、二审案件受理费、申请执行费均己由原告承担。此外，新凡比公司已于2019年9月30日因决议解散而注销，但却未处理涉案债务，依据《公司法》及其司法解释的相关规定，其股东应对新凡比公司的涉案债务承担清偿责任。综上，童孝贤公司、新凡比公司占用房屋久不退租，应参照涉案《租赁合同》支付房屋占用费l037910元，以及欠付的水电费99328元；另因童孝贤公司、新凡比公司占用房屋导致原告被合力地产公司起诉而支付的案件受理费、执行费、律师费共计50751元应由被告承担。被告朱万军辩称：原新凡比公司与原告新世纪百货没有签订任何合同，不存在租赁合同关系，我们是与童孝贤公司签订的合同，租用了五楼1000余平方米，其余面积被其他租户租赁使用。事实上涉案楼层系被告童孝贤公司向原告承租后，新凡比公司及其他租户又被童孝贤公司招租而取得租赁物。原告向我们（原新凡比公司股东）主张权利是没有法律依据的。被告童孝贤公司、周悦、赖克云未到庭参与诉讼，未向本院提交书面答辩意见和证据。本院经审理认定的事实如下：被告童孝贤公司原名重庆绿家橙商贸有限公司，2018年10月11日变更为童孝贤公司。2011年12月8日，原告与湖北合力房地产开发有限公司（以下简称合力地产公司）签订《经营场地租赁合同》，承租合力地产公司位于利川××办事处××村××组的商业用房（包括涉案房屋）20年。2016年6月1日，经出租人合力地产公司同意，原告（甲方）与被告童孝贤公司（乙方）签订《租赁合同》，将位于新世纪百货利川商都5楼2900㎡的场地转租给童孝贤公司，合同主要内容为：1、租赁期限为2016年6月1日至2021年12月31日；2、租赁物为新世纪百货利川商都5楼2900㎡的场地；3、用途：从事凡比世界教育培训。乙方自主经营、自负盈亏、自担各种经营费用及风险，对外独立承担民事责任……；4、租金支付：①签订合同时，乙方应向甲方支付租赁保证金5万元，乙方以此保证金对于本协议所负债务、违约金、损害赔偿相关各种费用、实现债权的费用等债务予以担保。甲方有优先受偿权，乙方按约履行的，本合同终止后，甲方于90日内全额无息退还乙方；②甲乙双方约定租赁有效期限为五年半。2016年下半年为免租期（2016年6月1日-12月31日），甲方定额收取能耗维护费用3万元整。计租前二年（2017年1月1日-2018年12月31日）租金为16元／月／平方米（含物管）。计租3年（2019年1月1日-2021年12月31日）租金为23元／月／平方米（含物管），计租时间为2017年1月1日起；③合同签订后，乙方应在2016年12月31前向甲方一次性支付计租第一季度（2017年1月1日-2017年3月30日）租金139200元及2016年下半年甲方能耗维修费30000元整；④租金每季度一交，乙方应提前一个月（即本季度中间月30日前）向甲方足额支付下期租金；……。违约责任：乙方逾期缴纳场地租金及相关费用，甲方有权收取违约金，逾期1天，违约金为应交租金的1%，逾期2天，违约金为应交租金的2%，以此类推，超过10日，甲方有权切断乙方场地的水电，终止乙方经营，并可终止本协议且保留追究乙方违约给甲方造成的经济损失的权利。……。合同签订后，被告童孝贤公司进驻经营，并与原新凡比公司等商户签订租赁合同，由新凡比公司等商户在新世纪百货利川商都5楼从事凡比世界教育培训等商业活动。2018年1月30日，因消防问题，被告童孝贤公司向原告提出书面申请，请求解除租赁合同。同日，原告向被告童孝贤公司作出书面《复函》，同意解除并与合力地产协商，但被告及原新凡比公司并未立即返还原告租赁物。2018年6月5日，合力地产（甲方）与原告（乙方）又签订《补充协议》，协议约定：1、双方按照合同条款约定流程提前终止对第五楼的租赁关系，现乙方向甲方提出申请退还五楼，甲方同意乙方将五楼退租；2、第五楼退租起始时间为2018年4月1日，即2018年第二季度开始，乙方将不再向甲方缴纳第五层租赁相关费用；第五层计租面积面积卖场3420.75平方米、功能用房面积62平方米、第五层退租后乙方计租面积为21953.12平方米，其中卖场17613.05平方米，功能用房4340.07平方米，此计租面积为乙方2018年第二季度开始缴纳租金及物管费的依据，租金、物管费缴纳标准参照主合同；3、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所做修改的条款之外，原合同其余部分应完全继续有效。该补充协议签订后，原告并未将约定的新世纪商都第五层房屋退还合力地产公司，该商铺一直由被告童孝贤公司占有、使用，从事凡比教育培训业务。合力地产公司向原告、被告童孝贤公司、原新凡比公司多次催收房屋占用费、交还房屋无果，合力地产公司遂于2018年9月11日诉至本院。2019年2月21日，利川市人民法院作出（2018）鄂2802民初5465号民事判决，判决1、新世纪百货（本案原告）于判决生效之日起10日内支付合力地产新世纪百货利川商都第五楼的房屋占用费305100.00元（2018年4月1日至2018年12月31日占用费：101700元/季度×3=305100元）和截止2018年11月19日水电费99328元，两项合计404428元；2、新世纪百货按每季度150100元的标准继续向原告合力地产公司支付房屋占用费，自2019年1月1日起至房屋（新世纪百货利川商都第五楼）退还之日止。3、驳回合力地产公司的其他诉讼请求。新世纪百货不服（2018）鄂2802民初5465号判决，遂向恩施州中级人民法院提起上诉，恩施州中级人民法院审理后作出（2019）鄂28民终1427号民事判决，维持了利川市法院（2018）鄂2802民初5465号判决。判决生效后，合力地产公司向利川法院申请执行，经执行，新世纪百货履行了（2018）鄂2802民初5465号判决书确定的全部义务。2020年6月1日，原告新世纪百货向本院提起诉讼，提出前述请求。审理中又查明，1、新世纪百货利川商都第五层商铺的实际使用人为新凡比公司等商户，新凡比公司于2018年11月19日承诺并认可合力地产公司应收租金417600元，水电费99328元，合计516928元；2、新凡比公司于2019年9月30日注销。3、（2019）鄂28民终1427号民事判决认定，被告归还全部租赁物的时间为2019年10月9日。以上事实，有经原告新世纪百货提交的《情况说明》、被告童孝贤公司的企业信用信息公示报告、原新凡比公司的企业信用信息公示报告、《租赁合同》、童孝贤公司的《申请》、原告新世纪百货的《复函》、《承诺》及当事人的陈述记录及答辩意见，在卷佐证，足以认定。本院认为：合力地产公司与原告新世纪百货签订《经营场地租赁合同》及《补充协议》后，原告经合力地产公司同意与被告童孝贤公司签订《租赁合同》，将新世纪百货利川商都第五层商铺转租给被告童孝贤公司，系各方当事人的真实意思表示，均不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守合同约定，享受权利和履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中，原告新世纪百货将其承租的新世纪利川商都第五层商铺出租给被告童孝贤公司，双方形成了租赁合同关系，该转租行为合法有效。租赁过程中，因消防不过关，不能继续经营，被告童孝贤公司即申请解除合同，为此合力地产公司与原告新世纪百货于2018年6月5日达成协议，同意原告新世纪百货及被告童孝贤公司退租、解除合同。但退租协议签订后，被告童孝贤公司及原新凡比公司并未搬出新世纪利川商都第五层商铺归还原告。根据被告童孝贤公司的申请和合力地产公司与原告新世纪百货签订的《补充协议》约定，被告童孝贤公司及实际使用人原新凡比公司应从2018年4月1日起搬出商铺，逾期，应当支付房屋占用期间的租金。现原告新世纪百货经利川法院判决，履行了逾期搬出租赁物支付租金的义务，且被告于2019年10月9日归还了全部租赁物。故原告要求被告支付2018年4月1日至2019年10月9日占用租赁物的占用费的诉讼请求，本院依法支持。其占用费的计算方法为：1、2018年4月1日至2018年12月31日为16元／月／㎡×2900㎡×7个月=417600.00元；2、2019年1月1日至2019年10月9日为23元／月／㎡×2900㎡×9个月零9天=620310.00元，共计1037910.00元。关于水电费的问题，2018年11月19日，经原新凡比公司确认，产生水电费为99328元，本院予以认定，其后产生的水电费，因合同处于履行过程中，水电费处于不确定状态，现原告要求被告支付该水电费的请求，本院支持。关于要求按年利率24%为的标准支付逾期支付租金的违约金的问题。虽然双方在《租赁合同》中第七条有“乙方逾期缴纳场地租金及相关费用，甲方有权收取违约金，逾期1天，违约金为应交租金的1%，逾期2天，违约金为应交租金的2%，以此类推……”的约定，但该约确实过高，依照合同法的规定，依法应予调减，鉴于被告的实际情况，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从归还租赁物之日起即2019年10月9日起至被告实际履行完毕之日止向原告支付违约金，故原告该项请求，本院部分支持。关于要求支付因被告未归还租赁物，致使原告被合力地产起诉而产生的诉讼费13844元（一审案件受理费6478元、二审案件受理费7366元）、执行费11907元、律师费25000元，共计50751元的问题，该费用系被告违反合同约定，不履行返还租赁物的义务，给原造成的损失，被告存在过错，依照合同法的规定，该损失应由被告承担，故该项请求，本院依法支持。关于要求原新凡比公司股东朱万军、周悦、赖克云共同承担支付责任的问题，原告新世纪百货以租赁物由原新凡比公司实际使用为由，认为实际使用人亦应承担支付责任，但原新凡比公司系被告童孝贤公司承租涉案商铺后招租取得，双方另有合同关系，原告与原新凡比公司之间并无合同关系，根据合同的相对性原则，对原告的该诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告重庆童孝贤商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司利川商都第五楼的房屋占用费1037910.00元（其中：2018年4月1日至2018年12月31日占用费417600元，2019年1月1日至2019年10月9日占用费620310元）；截止2018年11月19日的水电费99328.00元和因被告拒不支付商铺占用费而产生的诉讼费、执行费、律师费50751.00元。三项共计1187989.00元。并从2019年10月9日起以1037910.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际履行完毕之日止。二、驳回原告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18577.00元，由被告重庆童孝贤商贸有限公司承担14416.00元，原告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司承担4161.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑兴才人民陪审员  李焕翠人民陪审员  杜昌政二〇二〇年十月二十九日书 记 员  向 倩