湖南省株洲市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘02民终1803号上诉人（原审原告）：张凯，男，1956年10月15日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。上诉人（原审原告）：苏子庆，男，1963年8月3日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。两上诉人共同委托诉讼代理人：盛英夫，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：叶蜜，湖南弘一（株洲）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李祖德，男，汉族，1963年7月12日出生，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董清华，湖南湘东律师事务所律师。上诉人张凯、苏子庆因与被上诉人李祖德房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1850号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张凯、苏子庆上诉请求：撤销一审裁定，支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，2017年12月1日起，被上诉人开始对上诉人的房屋进行装修并实际使用。《酒店经营权转让协议书》第五条明确约定：李祖德同意自2017年11月28日起开始继续履行与业主的租赁协议。世纪天成酒店也通过发函和开会的方式告知了全体业主该事实，被上诉人自己提交的《资产托管并经营权转让的协议》明确说明他作为托管委托人将4楼餐厅委托由王志华经营管理，综合上述事实，足以认定上诉人与被上诉人之间构成租赁合同关系。被上诉人李祖德答辩称：答辩人与被答辩人之间未签订任何书面房屋租赁合同。被答辩人提供的书面租赁合同系其于2011年与株洲新天大酒店有限公司签订的，与李祖德个人没有任何关系。被答辩人与株洲七味阁餐饮管理有限公司多家法人单位存在事实上的房屋租赁合同关系，与李祖德个人之间不存在任何事实上的房屋租赁关系。原告张凯、苏子庆向一审法院起诉请求：1.依法判决被告向原告支付所欠租金231750元（8250元×29个月-7500元=231750元）；2.依法判决被告向原告支付拖欠租金期间所产生的利息30145.5元；3.依法判决被告结清房屋占用期间内所欠物业管理费、水、电等费用；4.依法判决被告恢复房屋原状；5.依法判决本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求：第二项诉讼请求利息（按日利率万分之三的标准自2017年12月计算至2020年4月30日，共计30145.5元）；第三项诉讼请求物业费为6644.4元（2018年3月1日至2018年7月31日），水电费未欠费。原裁定认定事实：原告张凯、苏子庆系株洲市天元区长江北路保利大厦430、431号房屋的所有权人。2011年6月26日，原告张凯、苏子庆（出租方即甲方）与株洲市新天大酒店有限公司（承租方即乙方）（以下简称“株洲新天酒店”）签订一份《租赁合同》，约定甲方将保利大厦Ａ栋4楼430、431号房屋出租给乙方（建筑面积为182.79平方米）；租赁期限为十年，从2010年5月1日开始至2020年4月30日止；月租金标准为自本合同生效之日起至第三个租赁年度之日止，租金6750元／月，自第三个租赁年度起至第六个租赁年度之日止，租金7500元／月，自第六个租赁年度起至第十个租赁年度之日止，租金8250元／月，按季缴纳房租，每个租赁季度10号前乙方将本季度租金支付给甲方；此外，双方还就合同其他内容进行了约定。案外人株洲新天酒店在经营期间，对保利大厦Ａ座4楼房屋结构进行改动，将4楼房屋全部打通。后因株洲新天酒店将该酒店经营权整体转让给案外人株洲世纪天成酒店管理有限公司（以下简称“株洲世纪天成酒店”）。2014年11月5日，原告张凯、苏子庆（甲方即出租方）与案外人株洲世纪天成酒店（乙方即承租方）签订了一份《补充协议》，该协议约定：因株洲新天酒店将经营权已转让给乙方经营，其原签订的租赁合同及其他补充协议，甲方同意由乙方承继，并享有权利承担义务，甲、乙双方无异议。原告张凯、苏子庆在该协议落款处签署了姓名，案外人株洲世纪天成酒店亦在该协议落款处加盖了公章。2017年11月28日，案外人株洲世纪天成酒店（甲方即出让方）与被告李祖德（乙方即受让方）签订了一份《酒店经营权转让协议书》，甲、乙双方就转让株洲世纪天成酒店经营权达成协议，该协议约定：1.酒店基本情况：甲方经营的株洲世纪天成酒店位于株洲市天元区××大厦，营业面积月11000平方米（包括四楼餐饮17间包房，大小宴会厅2个……）；2.酒店经营权转让的内容和范围：甲方转让给乙方的酒店经营权包括甲方租赁的酒店所占1楼大厅及商务中心、4楼餐厅……；3、酒店经营权转让的前提条件：甲方法定代表人贾丽忠个人欠李祖德个人借款本息300万元（截止2017年11月30日），该300万元款项系李祖德在投资世纪天成股权转让款150万元及利息……。甲、乙双方同意贾丽忠所欠李祖德的借款本息余额直接与酒店经营权转让价款相抵充。……5.甲乙双方同意签订本协议当日完成双方的资产及经营权的全部移交工作……乙方同意自转让日开始继续履行与业主的租赁协议，享受经营成果并承担相应的法律责任。……甲方必须协助乙方办理酒店与客房业主的租赁合同续签或转签。……甲方移交酒店经营权后，自移交之日起，原甲方与各业主签订的房屋租赁合同，相应的权利和义务由乙方承接，与甲方不再有权利义务关系。被告李祖德在该协议书落款处签署了姓名，案外人株洲世纪天成酒店在该协议书落款处亦加盖了公章。2017年12月31日，案外人株洲世纪天成酒店向保利大厦Ａ座全体酒店业主出具《告知函》，载明：因世纪天成酒店于2017年12月1日起将酒店经营权转让给李祖德，截止2017年11月30日之前的业主租金由世纪天成酒店负责，2017年11月30日之后的租金由李祖德负责。现原告认为被告李祖德拖欠其房租、物业费，双方因此发生纠纷，原告遂诉至法院，请求判如所请。另查明：一、2014年11月2日，被告李祖德与案外人贾丽忠、谭小平、刘启签订了《株洲世纪天成酒店管理有限公司合作协议》，约定：公司由刘启、李祖德、贾丽忠、谭小平等四名股东共同发起出资设立，每人出资额均为125万元，出资比例均为25%。二、2017年12月1日，被告李祖德（甲方）与案外人王志华（乙方）签订了《资产托管并经营权转让的协议》，主要约定：甲方李祖德自愿将株洲世纪天成酒店的个人资产经营权转让给乙方王志华经营与管理。上述资产的所有权属于甲方，上述资产的经营管理权自本协议签署之日起属于乙方。经营权转让期为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止；甲方托管的资产包括甲方拥有的1楼大厅及商务中心、四楼餐厅……；自2017年12月1日开始，乙方在资产日常经营管理过程中所发生的日常管理费用包括业主物业租赁费、物业管理费……等所有费用由乙方自行负责和承担；……乙方同意自转让日开始继续履行与业主的租赁协议，享受其经营成果并承担相应的法律责任；甲方有义务协助乙方办理与业主的合同续签合转签，为乙方的正常经营提供支持和协助。三、案外人株洲星辉酒店管理有限公司（以下简称“株洲星辉酒店”）于2018年2月9日成立，法定代表人为张玉伟，地址为湖南省株洲市天元区××路××大厦××号。案外人株洲七味阁餐饮管理有限公司（以下简称“株洲七味阁餐饮公司”）于2018年3月29日成立，法定代表人为李著德，地址为湖南省株洲市天元区××路××大厦××号。四、2018年4月26日，案外人株洲七味阁餐饮公司（委托人）与案外人株洲新天物业管理有限公司（受托方）签订了一份《物业管理服务合同》，主要约定：物业名称：保利大厦Ａ座4楼；建筑面积：1814平方米；委托管理期限为5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。案外人株洲新天物业管理有限公司于2020年6月11日出具了《证明》一份，载明：天元区保利大厦Ａ座四楼株洲七味阁餐饮公司在2018年3月1日至2018年7月31日经营期间所有水电物业费均已按期交清。五、2018年7月18日，案外人株洲七味阁餐饮公司（转让方即甲方）与案外人李向平、唐艳（受让方即乙方）签订了一份《酒店转让合同》，主要约定：甲方转让给乙方的酒店位于株洲市天元区××路××路××大厦，门牌号为保利大厦Ａ座，酒店建筑面积共约8900平方米（……四楼茶餐1800平方米……）；转让时间为2018年7月31日20时。六、2018年4月15日，案外人株洲七味阁餐饮公司召集保利大厦Ａ座全体业主协商签订合同事宜并承诺按合同支付租金。2018年7月19日，案外人株洲七味阁餐饮公司（承租方即乙方）与案外人易建仁（系保利大厦Ａ座418号业主）等共计17户业主（出租方即甲方）签订《租赁合同》，主要约定：2018年1月至7月的租金双方同意按照每平方米20元价格计算……；甲方与原承租方株洲新天酒店、株洲世纪天成酒店的债权债务由甲方与原承租方自行解决；……本合同租赁期10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止。……乙方如果将承租房屋转租、转让经营权等行为，事先须经业主多数成员的签字同意。七、案外人株洲星辉酒店（转让方即甲方）与案外人唐艳（受让方即乙方）签订了《酒店转让合同》一份，主要约定：甲方转让给乙方的酒店位于株洲市天元区××路××路××大厦，门牌号为保利大厦Ａ座，酒店建筑面积共约8900平方米（……四楼茶餐1800平方米……）；转让时间为2018年8月1日零时。八、2019年8月4日，保利大厦Ａ座四楼业主代表向李向平出具了一份《告知函》，载明：鉴于你因无力经营于2019年7月16日单方面要求与保利大厦Ａ座四楼业主解除《租赁合同》的情况，经四楼全体业主商议同意解除合同，但必须在你与物业公司结清所有的水电、物业费等一切费用后才正式收房。再查明：一、被告李祖德于2020年6月17日向法院提交了追加被告申请书，申请追加株洲世纪天成酒店、株洲星辉酒店、株洲七味阁餐饮公司为本案被告，2020年7月6日被告李祖德向法院提交了撤回追加被告申请书，申请撤回追加株洲世纪天成酒店、株洲星辉酒店、株洲七味阁餐饮公司为被告的请求，法院依法准予。二、庭审中，被告李祖德申请证人周某出庭作证，证人周某与案外人李向平系朋友关系。证人周某称：株洲星辉酒店营业场所是株洲新天酒店的位置，酒店租赁了保利大厦Ａ座四楼整层楼做餐饮，其于2018年6月知晓株洲星辉酒店的负责人系案外人李向平，保利大厦Ａ座四楼自2019年年初开始闲置。原裁定认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告李祖德是否为本案适格被告？原、被告之间是否存在房屋租赁关系？若原、被告之间存在房屋租赁关系，则原告主张的租金、利息、物业费有无事实及法律依据？关于被告李祖德是否为本案适格被告，其实质是李祖德是否是适格的合同义务承担者。在本案租赁合同纠纷中，即被告李祖德是否为案涉租赁合同的实际承租人。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。具体到本案，原告张凯、苏子庆与案外人株洲新天酒店签订的《房屋租赁合同》、与案外人株洲世纪天成酒店《补充协议》均合法有效。《补充协议》签订后，案外人株洲世纪天成酒店承继株洲新天酒店的合同权利及义务就案涉房屋与原告张凯、苏子庆形成了租赁合同关系。此后，被告李祖德与案外人株洲世纪天成酒店签订了《酒店经营权转让协议书》，从该《酒店经营权转让协议书》的内容看，该协议书中既有将酒店经营权转让给被告李祖德的内容，又有经营房屋租赁的内容，例如该协议约定“株洲世纪天成酒店协助办理李祖德与客房业主的租赁合同续签；株洲世纪天成酒店与各业主签订的房屋租赁合同相应的权利和义务由李祖德承接”。案外人株洲世纪天成酒店将案涉房屋转租给被告李祖德后，被告李祖德又将案涉房屋转租给案外人。原告张凯、苏子庆作为出租人在法律规定的期限内未对案外人株洲世纪天成酒店、被告李祖德的转租行为提出异议，可视为对案外人株洲世纪天成酒店、被告李祖德的转租行为予以认可。本案原告张凯、苏子庆主张其与被告李祖德系房屋租赁关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”之规定，原告张凯、苏子庆对此应当承担举证证明责任。本案中，案外人株洲世纪天成酒店将酒店经营权转让给被告李祖德后，原、被告之间未就案涉房屋签订书面的房屋租赁合同，原告亦未提交证据证明被告李祖德实际使用了案涉租赁房屋，被告李祖德亦对原告主张双方之间系租赁关系不予认可，且被告李祖德向法院提交了相关证据证明2017年12月至2018年8月期间案涉房屋实际使用人分别系株洲星辉酒店、株洲七味阁公司、李向平、唐艳。综上，本案没有直接证据证明原告张凯、苏子庆与被告李祖德存在租赁合同关系，原告张凯、苏子庆所举间接证据不能互相印证，未能形成环环相扣的证据链，不能证明原、被告之间存在租赁合同关系。故此，原告提交的现有证据无法证明被告李祖德系本案适格被告，依法应裁定驳回起诉。综上所述，本案经调解未成，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一款第二项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项之规定，裁定如下：驳回原告张凯、苏子庆的起诉。原告张凯、苏子庆已预交的案件受理费2614元，予以退还。二审期间，双方均未提交新的证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。两上诉人系涉案房屋的所有权人，其起诉要求被上诉人李祖德支付房屋租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，属于人民法院受理民事诉讼的范围，符合民事起诉条件。原审法院裁定驳回起诉不当，应予纠正。两上诉人的上诉理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1850号民事裁定；二、本案指令湖南省株洲市天元区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年十月二十三日法官助理 齐志龙书 记 员 唐 江