贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13461号 原告：林梅，女，1968年7月11日出生，汉族，户籍所在地赫章县，现住赫章县。 委托诉讼代理人：朱明俊（特别授权），男，汉族，1968年9月19日出生，住赫章县。 被告：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：915224005566150351。 法定代表人：林登祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐锦湛、代文钦（一般授权），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 原告林梅与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告林梅及其委托诉讼代理人朱明俊，被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐锦湛、代文钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林梅向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告林梅与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（合同编号为ＧＳ-2-107）已于2020年7月9日解除；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告林梅于2019年5月25日与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同（合同编号为ＧＳ-2-107），由被告出卖毕节市七星关区裙楼×××号房给原告。原告已经于2019年5月16日和2019年5月25日两次共支付房款40万元。根据合同约定，被告应当在2019年8月31日前交房。但时至今日，被告仍迟迟不交房。根据双方签订的合同约定，被告交房逾期超过30日的，原告有权退房，但应当书面通知被告。原告已经于2020年7月9日书面通知被告，本合同解除，请求被告退房。但被告迟迟不予回复。原告于2020年7月20日拨打合同上写明的被告电话0857—79××××9，要求给予回复，被告的工作人员表示向领导汇报，但至今仍然不予回复。原告认为，被告对原告提出的要求迟迟不予回复，是对买房人权利的漠视，是极不诚信的体现。作为弱势一方的原告，为了证明自己已经按照双方的约定履行了解除合同的通知义务，特向贵院起诉，请求判决确认原告林梅与被告毕节市广夏房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（合同编号为ＧＳ-2-107）已经于2020年7月9日解除。 被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司答辩称，被告已经完成房屋交付，不存在逾期交房的违约行为，原告主张解除合同无法律和事实依据。案涉商铺依约应交第三方运营机构，原告确已明知。第一、被告通过海报等宣传，已明确告知各购买商铺意向人其所售商铺“四统一”的经营模式，而非个人分散经营，该模式为附条件的销售模式。本案商铺销售过程中，被告面向社会广发宣传海报，做了大量的宣传，原告基于被告的海报及宣传才向被告作出购买房屋的意向。被告发放的海报醒目位置明确广告“大堂奥莱自营模式收益高”，已经告知其所售商铺是采取大堂奥莱统一自营的模式，而不是各购铺户分散经营。此外，在被告发放的海报反面中，其已明确告知“租客已到，只待房东”，说明其商铺附条件代租销售的情况，且在与传统商业统一招商模式进行对比时，对“大堂奥莱自营模式”做了诠释，说明“毕节大堂百年奥莱采用自营模式、整体规划、统一运营模式，前期维护稳定的租金收益，后期为客户的物业及经营保驾护航”，案涉商铺采用“统一经营布局、统一装修、统一运营、满铺率统一开业”。该海报完整说明了被告销售商铺为附条件带租销售模式，所售商铺须“统一经营布局、统一装修、统一运营、满铺率统一开业”，而非交给付给各购买者自行经营，如交付各购买者自行经营，甲购买者可以自营或租出去卖肉、乙购买者可以自营或租出去卖布，“四统一”模式也就不可能实现，其也通过这种方式告知了案涉商铺将统一向第三方运营商交付，而非向各购买者分散交付。被告所发海报的性质已在海报最下方明确告知为邀约邀请，既然为邀约邀请，所有向被告发出邀约的意向购房人，就表示已接受了该海报的内容，且自愿遵守海报的条件购买商铺。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本案中，被告的海报明确的带租销售模式及“四统一”经营模式具体明确，应属被告发出要约，即使在之后的《商品房买卖合同》中未载入，也属于合同内容，双方都应遵守，原告应当遵守与被告关于统一向第三方运营商交付商铺的约定。第二、原告根据被告的邀约邀请，向被告发出邀约，被告也已作出承诺，原被告邀约及承诺的内容构成合同关系，原被告应当遵守。本案中，通过被告的海报宣传，原告到被告售楼部经被告销售人员再次释明，原告理解并接受了被告要约邀请的情况下，向被告出具了“《商铺买卖合同》签约确认单”，该确认单性质应当为要约，明确载明了原告所购商铺的性质为“投资”而非“自营”，在其后明确隐含了该商铺建成后由被告统一交由第三方运营，原告与第三方签订运营管理合同，原告获得租金投资收益的情况，而非直接交付原告，由原告自行确定经营。该确认单也载明，原告所购商铺总价款为853658元，“折后”为700000元，正好减去了18%房款。关于该“折扣”的原因，正好每年6%，三年18%。该6%每年租金，被告代受托经营的第三方支付前三年的租金与被告当庭提供的其与其他购房者、第三方运营商签订的《受托经营和统一管理合同》中“甲乙丙三方确认：经营管理期内的前三年平均租金为标的物三年评估资产价格总额的6%，三年租金共计为标的物业三方评估资产价格总数的18%，该租金已通过丙方给予甲方购买房屋总价折扣的方式支付至甲方”的条款完全一致，说明原告早已知晓代租销售的情况，且其在发出要约时也认可了该事实，认可并接受将来将商铺将统一交由第三方运营，而且其也自愿接受了其必须与第三方签订《受托经营和统一管理合同》，从而将与第三方签订《受托经营和统一管理合同》设定为原告的义务。被告销售人员及项目经理代表被告在“《商铺买卖合同》签约确认单”签字，即完成了承诺，原被告之间形成了第一个合同关系，该确认单上的所有内容及其后隐藏的协商内容双方都应遵守，原被告之后根据该要约承诺形成合同才完成了《商品房买卖合同》，该要约承诺形成的合同原被告应当遵守。该合同关系下，被告有向第三方运营商交付商铺的义务，原告有接受被告向第三方运营商交付商铺，与第三方运营商签订《受托经营和统一管理合同》的义务。本案中，被告已经现实的向第三方运营商交付了案涉商铺，第三方运营商业即将装修完成开业，被告完成了依约交房的义务，被告无逾期交房的违约行为，原告主张解除购房合同无事实和法律依据。反而原告拒绝与第三方运营商签订《受托经营和统一管理合同》，系其违约，应由其承担违约责任。第三、从事法律行为应当诚实守信。原被告之间形成房屋买卖合同关系，从被告要约邀请到原告要约，再到被告承诺，原被告的行为没有违反法律法规的强制性规定、没有违法公序良俗，原被告之间的合同关系成立并生效，根据《合同法》的第六十条的规定，原被告应当按照约定全面履行自己的义务，遵守诚实信用原则，不得任性、肆意毁约。原被告的合同关系成立，被告已依约向第三方运营商交付了案涉商铺，原告拒绝与第三方运营商签订《受托经营和统一管理合同》已经违约，还倒打一耙主张退房毁约明显违法，也不符合一个善良人的道德标准，其之所以借口退房，无非是对购买商铺反悔，想给自己找一个理由，但其理由应当秉持诚信，并不伤害他人，不能让守约方受到伤害，如果原告的目的得以实现，必将树立极为不好的导向，任何不诚信者都可基于此借口毁约而伤害被告，无论是对被告的商誉还是财产利益都会造成损害，该不道德行为应该被摒弃或阻止。综上，被告已经完成房屋交付，不存在逾期交房的违约行为，原告主张解除合同无法律和事实依据。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，给被告一个公正、合法的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无争议的证据：原告身份证、被告营业执照及法人身份证明，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告所提交的证据：1、商品房买卖合同、收条两份及付款回单两份，证明目的：原被告于2019年5月25日签订了商品房买卖合同，合同约定被告应当于2019年8月31日前交房，被告逾期交房超过30日的，原告有权退房（即解除合同）。原告已按合同约定支付40万元购房款（有3万元现金支付），原告无违约情形。被告质证意见：与本案无关。经本院审查认为，该证据能证实原被告签订商品房买卖合同，并约定被告应当于2019年8月31日前向买受人交付该商品房，原告已支付房款40万元的事实，其证明力本院予以确认。2、解除合同通知书及录像视频、电话录音，证明目的：被告至今未交房，原告已按合同约定向被告送达了书面通知，送达地点为原被告签订合同的同一办公室。原告向被告送达解除合同的书面通知后，被告拒不答复，原告又以电话的方式通知被告，被告至今仍未答复。被告质证意见：三性均不认可。均不能证明被告没有交付房屋。被告已将涉案房屋交付第三方运营管理机构“上海华夏伟业商业有限公司毕节分公司”，商铺整体已经在装修，即将开业。经本院审查认为，该证据能够证实原告通过书面形式通知被告解除合同，请求退房。其证明力本院予以确认。被告所提交的证据：1、《商铺买卖合同》签约确认单、《受托经营和统一管理合同》，证明目的：2019年5月25日，原告与被告签订该确认，对涉案商铺的价格及经营模式予以确认。双方确认商铺价格为853658元，通过由被告交由第三方运营商统一管理的模式进行管理，而非被告直接分别交付给业主。并且，被告代为返还原告商铺前三年租金，租金价格按照所购商铺价格的6％（三年共计18％），该笔租金通过在商铺购房款总价抵扣的方式支付，正好与确认单中折后总房款700000元的价格相吻合。原告经由海报宣传、销售人员的释明下，通过确认单对该经营模式（被告交第三方运营商统一管理）、价格支付模式（被告提前支付原告商铺前三年租金，并在总房款中抵扣）予以确认，在《受托经营和统一管理合同》的第三、第四、第五条也对商铺的经营管理、交付、租金与收益，作出与上述相同的约定。被告如今已经将商铺交付给第三方运营商上海华厦伟业商业有限公司毕节分公司，商铺整体已经在装修即将开业，被告已经完整履行了合同义务，不应当承担任何违约责任。原告拒绝与第三方运营商签订《受托经营和统一管理合同》，系原告违约应当由原告承担违约责任。原告质证意见：对商铺买卖合同确认单认可的，但是确认单上没有盖章，价格是原被告双方反复磋商后的总房价款，销售人员向原告宣传他们是房开商的销售人员，原告方根本不知道他们委托的事情，最后的价格是打折的结果，原告方既没有与房开方签订任何的管理协议，也没有和被告方所称的第三人签订任何的委托管理协议，原告方购买商铺只是向房开商购买，与第三方无关。《受托经营和统一管理合同》是被告方与第三方之间的事情，与原告无关，与本案不具关联，并且原告方根本不知道这回事，加之原告方与被告签订确认单在先，签订商品房买卖在后，如果存在上述情况，商品房买卖合同上为何不加上这些条款。林梅折扣3年的金额是后来的成交金额是不正确的，对方称是给了3年的租金，然后剩余的价款与成交价吻合，是错误的，不吻合的。经本院审查认为，《商铺买卖合同》签约确认单所载内容，不能证明系租金抵扣房款。《受托经营和统一管理合同》载明：甲方周剑青，乙方毕节市七星关区碧阳大道大堂百年奥特莱斯，丙方毕节市广厦房地产开发有限责任公司。该合同与本案无关联。被告所举该组证据达不到其证明目的。2、宣传海报，证明目的：宣传海报右方详细说明了涉案商铺的经营模式，并且与传统商业模式作对比，明确了“统一经营布局、统一装修、统一运营、统一开业”的四统一经营模式。并且海报最下方也说明该宣传海报的性质为要约邀请，原告通过宣传海报及销售人员的说明，充分了解商铺运营模式后向被告发出要约，被告也向原告作出承诺，双方合意签订了《商铺买卖合同》确认单和《商品房买卖合同》。被告按照海报宣传的内容以及合同实际要求，将商铺交付第三方运营商“四统一”运营管理，系按照约定履行义务，没有违反合同约定，不应当承担违约责任。原告质证意见：原告方不知道宣传海报在什么地方宣传，也不清楚这件事，原告认为双方的权利义务关系应当以商品房买卖合同为准，被告自称房屋已经交付，为何在商品房买卖合同上还有写交付时间及违约责任。经本院审查认为，该宣传海报不能证实原告知晓并同意被告主张的经营模式，该组证据达不到其证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月25日，原告林梅作为买受人，被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司作为出卖人，双方签订了合同编号为ＧＳ-2-107的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告修建的位于毕节市七星关区，桂花苑裙楼×××房，建筑层数地下2层，房号为×××，用途为商业；建筑面积37.73平方米，套内建筑面积17.89平方米，总房款700000元，买受人在2019年5月25日前分期支付房价款，预付款400000元，剩余300000元于2019年9月10日前结清；出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金……合同签订后，原告向被告交付了400000元房款。剩余300000元未付款，原告主张先履行抗辩权，因双方互负债权债务，房开未按合同约定时间（2019年8月31日前）向买受人交付商品房，故原告没有履行（2019年9月10日前）支付剩余300000元的义务。案涉房屋至今未向买受人交付。原告于2020年7月9日向被告送达《退房通知书》，通过书面形式通知被告解除合同，请求退房。原告在本案中仅主张确认合同已经解除，对于已支付的购房款将另案起诉。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。本案原告已于双方签订《商品房买卖合同》后如约支付预付款，完成了合同义务。关于被告所主张的“将商铺交付给第三方运营商——上海华厦伟业商业有限公司毕节分公司，被告已经完整履行了合同义务”。由于合同具有相对性，其效力范围仅限于合同当事人之间，本案《商品房买卖合同》的当事人仅为原、被告双方，并未涉及其他第三人，且原告亦未曾同意并签订其他委托管理合同，故被告主张的上述交付行为不能视为其对《商品房买卖合同》交付义务的履行。又因本案《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权退房且应当书面通知出卖人。原告已于2020年7月9日向被告发出《退房通知书》，通过书面形式通知被告解除合同，请求退房。根据《合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。综上所述对原告的诉请应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下： 原告林梅与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号GS-2-107）于2020年7月9日解除。 案件受理费25元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周莹 二〇二〇年十月二十三日 书记员  单凤