广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初10831号原告：中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社，住所地广东省中山市************。主要负责人：伍锦华，社长。委托诉讼代理人：杨志斌，该社工作人员。被告：罗裕，男，1996年2月27日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县******。原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社（以下简称永宁经联社）诉被告罗裕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行审理。原告永宁经联社委托诉讼代理人杨志斌到庭参加诉讼，被告罗裕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告永宁经联社起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金30000元（暂计至2020年7月，实际计算到被告交回房产止）；2.判令解除原、被告的房屋租赁合同；3.被告限期搬出涉案厂房，并将厂房交回原告另行处理；4.判令被告向原告支付违约金（从2020年4月1日起按每日加收所欠租金金额的2‰计算至实际交付房产之日止，暂计至起诉之日为3144元）；5.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告于2019年7月1日签订了《租赁合同》一份，约定由被告租用原告座落于小榄镇永宁洪联路49号二楼第1卡的自有厂房500平方米，租赁期限从2019年7月1日至2020年6月30日，月租金6000元，每月20日前交付当月租金。同时约定若被告逾期交付租金超过30天，原告可以收回厂房。合同签订后，被告从2020年3月开始拖欠原告租金共计30000元，被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，已经构成违约，依法应向原告承担相应违约责任。为维护自身合法权益，原告特提起本诉讼，请求判如所请。被告罗裕未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：涉案位于中山市**********的土地于2015年4月16日登记所有权人为中山市小榄镇永宁社区*民委员会农民集体所有，土地使用权人为永宁经联社【土地使用权证号：中府集用（2015）第XXXXXX号】，地类（用途）为工业，使用权面积为12544.9平方米。2019年7月1日永宁经联社（甲方、出租方）与罗裕（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，部分约定如下：1.甲方将属其所有位于中山市*************第1卡的无电梯楼层厂房，租给乙方作工业用途、加工鞋材使用，该出租厂房建筑面积为500平方米；2.租赁期自2019年7月1日至2020年6月30日止。租赁期限届满，租赁合同终止，如承租人需要继续承租的，应当在合同终止三个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；3.每月租金为6000元；租金按月结算缴纳，各月份租金在当月20日前缴付完毕，乙方应按约定及时向甲方交租，逾期不能按时足额支付当月租金的，则应向甲方支付按日计算欠缴租金额千分之二的违约金。乙方逾期不缴付租金超过30天的，可作违约处理，甲方可以收回租赁物，终止合同，没收保证金；4.乙方须在签订本合同一天内向甲方支付12000元作为保证金。合同期满前，保证金不作租金和水电费抵扣。如果乙方能正常履行合同，没有违约情形的，则合同终止或解除后，乙方缴清全部租金、水电费、管理费等费用，且乙方注销了乙方在该租赁物业上设立之企业的工商登记后，甲方将保证金不计利息退还给乙方，否则甲方有权没收保证金。保证金以乙方实际转账金额或由甲方出具的保证金收据为准；5.租赁期间，一方未征得对方同意，提前终止合同，作违约论处；甲方提前终止合同的，双倍返还保证金给乙方；乙方提前终止合同的，除缴足交回租赁物日止的租金外，由甲方没收保证金；6.乙方保证按时交纳租金及其他一切费用。如乙方不能按时支付的，乙方应按每日2‰计算逾期付款违约金给甲方；如乙方逾期付款超过30天的，则乙方除须按每日2‰计算逾期付款违约金给甲方外，且甲方有权要求解除本合同、收回物业、没收保证金、追收欠缴的租金及其他一切费用，租赁物上的一切附着物归甲方所有，以上措施，甲方可选择适用，也可合并适用。因本合同发生争议的诉讼费、诉讼保全费、律师费等全部费用均由违约方承担；7.无论何种原因致使本合同解除或终止的，乙方添置并可移动的物件（如机械设备、办公用品等）由乙方搬迁，但不可移动的物件（如电线、电箱、水装置、间墙、装修等）不得拆解搬迁或毁坏，归甲方所有，甲方无须向乙方作任何补偿，且乙方须于合同解除或终止之日起3日内将租赁物（符合正常、安全使用标准）交还给甲方，并办理书面交收手续。如乙方未能在规定时间内搬离乙方的物品并交还租赁物给甲方的，则甲方有权自行处置乙方的一切物品，乙方不得提出任何异议，由此造成的一切损失由乙方承担，若给甲方造成损失的，则乙方仍需承担赔偿责任；8.任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同条款，需在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任……合同另约定其他事项，并由永宁经联社及罗裕、中山市斯洛奇鞋业有限公司分别在甲、乙方处签字盖章确认。永宁经联社认为签订涉案租赁合同后，其已在签订合同当天交付涉案厂房给罗裕，但罗裕自2020年4月起逾期未交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，永宁经联社多次向罗裕追讨，未果。永宁经联社遂于2020年7月22日诉至本院，请求判如所请。另查，因涉案租赁物未取得相关权属证明或许可批准手续等，经本院释明涉案的租赁合同可能会被认定为无效，永宁经联社明确要求撤回第二项诉讼请求，并要求将诉求中的租金变更为占用费，违约金则变更为逾期支付占用费的利息。本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现永宁经联社未提供证据证明涉案房产已办理权属证明或建设工程规划许可证等，故永宁经联社与罗裕于2019年7月1日签订的《租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故罗裕应向永宁经联社返还涉案厂房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款亦规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，涉案租赁合同被认定无效后，罗裕仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案合同约定“租赁物每月租金6000元，各月份租金在当月20日前缴付完毕”。永宁经联社主张罗裕尚欠2020年4月1日至实际返还厂房之日止的占用费，罗裕对此未提供证据予以反驳或推翻，且永宁经联社对其庭审陈述及提供的证据保证真实，不存在虚假陈述或损害第三人的情形，故对永宁经联社上述主张，本院予以采纳。虽然涉案合同约定“乙方须在当月20日前缴付完毕”以及“如乙方不能按时支付的，乙方应按每日2‰计算逾期付款违约金给甲方；如乙方逾期付款超过30天的，则乙方除须按每日2‰计算逾期付款违约金给甲方外，且甲方有权要求解除本合同、收回物业、没收保证金、追收欠缴的租金及其他一切费用，租赁物上的一切附着物归甲方所有，以上措施，甲方可选择适用，也可合并适用。因本合同发生争议的诉讼费、诉讼保全费、律师费等全部费用均由违约方承担”，但涉案合同为无效合同，永宁经联社不能依据前述约定要求罗裕承担违约责任，因此，永宁经联社诉请要求罗裕支付违约金，理据不足，本院不予支持。被告罗裕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为其自动放弃质证、抗辩权，但不影响本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，缺席判决如下：一、被告罗裕于本判决生效之日起十日内向原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社返还涉案租赁物即位于中山市*************第1卡；二、被告罗裕于本判决生效之日起三日内向原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社支付以每月6000元为标准的从2020年4月起至实际返还涉案租赁物之日止的占用费；三、驳回原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，减半收取314元，由原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社负担14元，被告罗裕负担300元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起三日内向被告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年九月二十九日书记员  黎素霞陈莹颖