山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11074号 上诉人（原审被告）：薛绪敏，男，汉族，1946年10月9日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：周庆江，山东天航（胶州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐桂枝，女，汉族，1954年8月30日生，住山东省胶州市。 原审第三人：王玉花，女，汉族，1948年9月6日生，住山东省胶州市。 上诉人薛绪敏因与被上诉人唐桂枝、原审第三人王玉花房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初4301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人薛绪敏向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。一、一审认定事实不清。首先，上诉人与被上诉人之间第合同效力应查明第三人作为涉案房屋第共有人对该买卖合同关系是否认可。上诉人与第三人作为夫妻关系，上诉人出卖房屋系对夫妻共同权利的处分，对于第三人来说，在涉案房屋买卖契约书中并无第三人签字，应当自然认定第三人不同意该房屋买卖行为，上诉人基于历史原因在本次房屋买卖中不得已出卖房屋，并未告知第三人，第三人对房屋买卖这一事实不知情不存在任何争议。其次，根据一户一宅的基本政策，被上诉人户口在其子匡磊户下，匡磊名下有一处宅基地，被上诉人作为同户口名下的家庭成员，无权再次取得其他宅基地。现被上诉人经房屋买卖行为再次购买房屋并已经办理集体土地使用证，该房屋买卖行为明显违反国家法律强制性规定，应属无效合同。一审在以上案件事实基础上，对此事实不予认定，明显属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。首先，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释第十七条之“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，涉及本案的房屋买卖必然属于非因日常生活需要对夫妻共同财产做出的重要处理，此时上诉人与第三人并未达成一致，而是上诉人只有自己在涉案契约书中签字，而且被上诉人也没有证据证明就此房屋买卖协议向第三人告知，更未说明相信一方为夫妻双方共同意思表示的理由。其次，根据土地管理法第六十二条之“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，该规定明确规定村民一户只能拥有一处宅基地，而根据法院查明的事实，被上诉人出示的户口本显示户主为匡磊，匡磊系被上诉人之子，匡磊名下有一处宅基地，被上诉人名下亦有一处宅基地即涉案房屋所在宅基地。因此，根据上述规定，被上诉人明显违反土地管理法规定，违反一户一宅政策，房屋买卖关系不应支持。庭审中补充上诉理由：根据被上诉人提交的一审证据，可以查明的事实是被上诉人所在的户口有一处宅基地，该宅基地登记在案外人即被上诉人的儿子名下，根据一户一宅政策及土地管理法相关规定，被上诉人在存在宅基地的情况下不得违反国家强制性规定拥有另外一处宅基地。故，被上诉人的诉讼请求及涉案的房屋买卖合同因违反国家强制性规定，应归于无效。另外，涉案房屋作为夫妻共同财产，买卖房屋系对家庭共有大件物品的处理，第三人享有共同共有权和处分权，一审中第三人已经说明买卖房屋时其不知道也不认可该次买卖关系，同样基于该理由，被上诉人的诉讼请求不应得到支持。 被上诉人唐桂枝未答辩。 原审第三人未到庭陈述意见。 唐桂枝向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认胶州市（房权证胶私农字第××号）房屋的所有权归唐桂枝所有；2、判令薛绪敏协助唐桂枝办理房产过户手续；3、本案诉讼费用由薛绪敏承担。庭审中，唐桂枝撤回第1项诉讼请求。 一审法院认定事实： 2008年5月16日，由薛功福代笔，在李洪斌、薛方勋见证下，唐桂枝与薛绪敏签订房屋买卖契约书一份，约定薛绪敏将其所有的位于胶州市房屋（南至匡洪运，北至薛立强，西至匡梅来，东至胡同）以43500元的价格出售给唐桂枝。唐桂枝、薛绪敏在该买卖契约书中签字捺印确认，并确定买卖双方现金与房屋证件均各自交付齐全，无任何拖欠。 2013年9月21日，唐桂枝办理了案涉房屋所在宅基地的集体土地使用证，登记证号为胶集用（2013）第81182358号。 唐桂枝儿子匡磊名下有一处宅基地，唐桂枝名下有一处宅基地及案涉房屋所在宅基地。 薛绪敏与第三人系夫妻关系，现案涉房屋仍登记在薛绪敏名下，登记号为房权证胶私农字第××号。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、房屋买卖合同效力如何认定；二、唐桂枝现在是否有权要求薛绪敏继续履行合同，协助办理过户手续。 关于争议焦点一，唐桂枝与薛绪敏系同一村集体组织成员，唐桂枝名下除案涉房屋所在宅基地再无其他宅基地，唐桂枝与薛绪敏签订的房屋买卖契约书，系双方当事人真实意思表示，该合同内容和形式均符合法律规定，合法有效，合同签订后，唐桂枝向薛绪敏交付购房款43500元，已经按约履行合同约定的义务，薛绪敏收到购房款后亦将房屋及房屋权证交付给唐桂枝。 现薛绪敏及第三人以薛绪敏无权处分为由，抗辩买卖合同应为无效，一审认为，夫妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论从主观上还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，王玉花负有证明买受人唐桂枝在明知其不同意薛绪敏出卖涉案房屋的情况下仍与薛绪敏签订买卖合同的举证责任，但王玉花对此并未举证证明，应承担举证不能的不利后果。 另，案涉房屋登记于薛绪敏名下，基于不动产的公示、公信原则，唐桂枝有理由相信薛绪敏系该房屋的完全权利人，且唐桂枝在支付购房款后，已经入住房屋并使用至今，并且已经办理该房屋所在宅基地的集体土地使用证，在此期间王玉花从未提出任何异议。 综上，作为买受人的唐桂枝完全有理由相信涉案房屋转让行为是共有人的共同意思表示，退一步讲，即使薛绪敏是擅自处分共有房屋，王玉花确实不同意或不知道，由于唐桂枝是善意、有偿取得该房屋，也应当维护买受人的合法权益，故对薛绪敏及王玉花的抗辩意见一审法院不予支持。 薛绪敏还抗辩其只是将房屋出售给唐桂枝，并未出售宅基地，而且同村村民之间买卖宅基地应当报村集体及乡镇备案，但本案买卖并未备案，一审法院认为，宅基地使用权人对宅基地仅有使用权，并无所有权，薛绪敏出售房屋给唐桂枝，宅基地使用权也一并转移给唐桂枝，并且在2013年案涉房屋所在宅基地的集体土地使用权证亦登记给唐桂枝，表明村集体及买卖双方均对双方买卖房屋的行为无异议，故对薛绪敏该抗辩意见一审法院亦不予采信。 关于争议焦点二，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，办理不动产产权转移登记手续是实现房屋买卖合同目的主要内容之一，唐桂枝依约向薛绪敏支付购房款并依法办理集体土地使用证后，薛绪敏应当协助唐桂枝办理案涉房屋的产权转移登记手续，以实现合同目的，但薛绪敏现已明确表示不履行该义务，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行的违约责任。现唐桂枝起诉要求判决薛绪敏协助办理案涉房屋的产权转移登记手续的诉讼请求合理合法，应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：薛绪敏于判决生效之日起十日内协助唐桂枝办理位于胶州市房屋（胶私农字第××号）的产权转移登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，减半收取444元，由薛绪敏负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：案涉房屋买卖契约书的效力认定以及被上诉人要求协助办理过户是否成立。 上诉人与被上诉人均系案涉房屋所在的村集体经济组织成员，二者就涉案房屋签订买卖契约系双方真实意思表示，农村集体经济组织成员将房屋出售给本集体经济组织成员的行为并不违反法律法规强制性效力性规定，该房屋买卖契约应属有效合同。上诉人以原审第三人不知情不同意为由主张买卖无效，但案涉房屋于2008年即已签订买卖契约，且被上诉人支付房款并入住多年且办理的宅基地使用权证，作为上诉人妻子的第三人在房屋出售后十多年以来并未有证据证明其对此提出过异议，在被上诉人提起本案诉讼后再以不知情不同意为由抗辩，本院不予采信，一审对此未予支持并无不当，本院予以确认。涉案房屋有单独的产权证书并登记在上诉人名下，上诉人将房屋出售后，被上诉人早已履行了购买方的义务，上诉人应当将房屋变更登记至被上诉人名下。上诉人提出被上诉人违反一户一宅政策，但被上诉人除了涉案所购房屋所属的宅基地外，并无其他宅基地，且案涉房屋所属宅基地于2013年即已经登记至被上诉人名下，故，对于上诉人该抗辩，本院不予采信。涉案房屋已经出售并交付被上诉人十多年，上诉人至今未协助被上诉人办理房屋产权变更登记，有违诚信原则，被上诉人要求上诉人协助办理过户手续，一审法院依法支持，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费888元，由上诉人薛绪敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 栾才玉 书记员王繁