广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初798号 原告：上思县思阳镇东湖社区东门村民小组。 代表人：黄茂辉，组长。 委托诉讼代理人：韦超，广西心田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎善基，广西心田律师事务所律师。 被告：上思县明江市场开发有限责任公司，住所地上思县思阳镇明江市场。 法定代表人：陈建强，董事长。 委托诉讼代理人：韦堂佳，广西北仑律师事务所律师。 原告上思县思阳镇东湖社区东门村民小组（以下简称东门村民小组）与被告上思县明江市场开发有限责任公司（以下简称明江公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行审理。原告东门村民小组的代表人黄茂辉及其委托诉讼代理人韦超、黎善基，被告明江公司的委托诉讼代理人韦堂佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东门村民小组向本院提出诉讼请求：1、判决确认《合作开发利用企业留用地合同书》租赁期超过20年部分合同无效（即确认从2029年1月1日至2068年12月 -2- 31日合同这一部分无效）；2、案件受理费由彼告承担。 事实和理由:2008年8月28日，原、被告签订《合作开发利用企业留用地合同书》（以下简称《合同》）。虽名为《合作开发利用企业留用地合同书》,实质是原告将59.9亩的土地出租给被告开发。其一，《合同》内容并无联营开发土地的约定，而是约定将原告的企业预留用地59.9亩由被告单方面经营。还约定合同终止时，被告返还土地给原告。其二，《合同》约定被告分期支付补偿金给原告，实际上是被告交付租金获取租赁物使用收益权的对价，是一种双方有偿合同。其三,《合同》成立后原告己交付土地给被告使用。综上三点，原、被告的行为符合租赁合同的特征，《合同》虽然名为合作开发土地，实际上是租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定:“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。”故原告请求法院依法确认《合同》内容中从2029年1月1日至2068年12月31日的这一部分无效。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告明江公司辩称，一、涉案合同属于土地合作开发合同，不属于土地租赁合同。涉案土地作为企业留用地,当时按县政府的规划和指导性意见，将该地作建农贸市场和商场（含宾馆）,农贸市场周边由原告的居民建商铺，借农贸市场的繁荣带动商铺的效益，否则仅建起居民住房没有经济效益。原告与上思县政府达成协议,农贸市场建成后，关闭城中市场。由于原告资金有限，才将建农贸市场和商场的部分与明江公司合作开发。原、被告双方约定由原告居民建商铺，由被告建商场，按预期收益进行分配，原告按一定的比例拿固定分红，被告承担经营风险。双方之间是合作关系,不是租赁关系。二、《合同法》第十三章关于租赁合同的相关规定不适用于土地使用权的出让、转让和农村土地承包经营权，即土地租赁。《合同法》属于一般法，《农村土地承包法》和《城镇国 -3- 有土地使用权出让和转让暂行条例》属于特殊法。原告属于城中村，其土地为国有划拨土地，应当参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的出让、转让年限执行。三、原告的行为违反了诚实信用原则。《合同》是原告和被告双方真实的意思表示，不违反国家强制性规定，应受法律保护。《合同》签订后，被告投资了几千万元，如合同得不到履行，将造成被告重大经济损失。综上，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告东门村民小组对其陈述的事实向本院提供如下证据：1、证明，证明原告的诉讼代表人；2、身份证，证明诉讼代表人的身份信息；3、同意起诉意见书，证明已超过三分之二的村民同意起诉；4、证明，证明东门村民小组共有户数；5、《土地使用权证》，证明涉案土地权属是原告所有；6、《合作开发利用企业留用地合同书》，证明原告将涉案土地租赁给被告；7、电脑查询单，证明被告主体资格；8、上政函[2007]74号上思县人民政府关于同意将国有土地划拨给东湖社区东门队作企业留用地的批复，证明位于上思中学广场边的国有土地44013.55平方米（折合66.02亩）划拨给东门村民小组作企业留用地。 被告明江公司对其辩解未向本院提供证据。 被告对原告提供的证据1、2三性无异议，证据3有异议，该证据仅说明了原告召开村民小组会议，并没有体现村民是否同意起诉的情况以及会议的签到情况，另外签名和摁手印明显有人代签，该证据是否合法有效有待调查，签名的第一列、第二列、第三列、第四列同姓之间均是同一人笔迹签名，签名均有类似的情况；证据4由法院核实；证据5、7、8真实合法；对证据6没有异议，但不认可原告的证明内容。 对原告提交的证据，本院认证如下：原告提供的证据真实、合法，且与本案相关 -4- 联，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2007年11月29日，上思县人民政府向原告颁发两本《土地使用权证》，其一《土地使用权证》证号为上国用（2007）第12-1-7740号，土地使用权人为原告，土地座落于思阳镇民政东路，地号13-268，用途商业，使用权类型为划拨，使用权面积15973.4平方米；其二《土地使用权证》证号为上国用（2007）第12-1-7741号，土地使用权人为原告，土地座落于思阳镇江滨路，地号13-269，用途商住，使用权类型为划拨，使用权面积28040.14平方米；两本土地使用权证总面积为44013.54平方米（66.02亩）。 2008年8月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《合同》，约定合作开发利用甲方预留企业用地，即上国用（2007）第12-1-7740号国有土地使用权证所载15973.4平方米（23.96亩）土地和上国用（2007）第12-1-7741号国有土地使用权证所载28040.14平方米（42.06亩）土地中的35.94亩，总共59.9亩。合作开发利用土地的期限为60年，从2009年1月1日起至2068年12月31日止。合作开发方略和建设规划格局按双方审定的规划图进行建设，体育场东边的地块中间建商场（商场A、商场B），东西两边建商铺，体育场南边的地块中间建市场，周边建商铺，实现商场、市场和商铺互动经营、互利双赢。合作双方的权利义务为：1.甲方提供土地，并依法办理土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等一切建设所需的一切证件和手续。2.商铺由甲方出资建筑，房产所有权归甲方 -5- ，由甲方自主经营管理收益，乙方不得干涉。3.商场、市场由乙方出资建筑，房屋所有权（地上物权）属于乙方，但房屋占地的土地使用权仍属于甲方。商场、市场及附属设施（道路、空地等等）由乙方自主经营管理收益，甲方不得干涉，但道路、空地土地权属属甲方。4.商场B以南市场以东的地块（东边长19M，南边长59M，西边长37M，北边长57M）由乙方按建设规划灵活安排使用。5.乙方将预期经营所得或既得经营所得部分作为补偿金付给甲方，实行年度周期固定额支付：①2009年1月1日至2013年12月31日每年10万元，②2014年1月1日至2018年12月31日每年10万元，③2019年1月1日至2023年12月31日每年15万元，④2024年1月1日至2028年12月31日每年20万元，⑤2029年1月1日至2033年12月31日每年25万元，⑥2034年1月1日至2038年12月31日每年30万元，⑦2039年1月1日至2043年12月31日每年30万元，⑧2044年1月1日至2048年12月31日每年30万元，⑨2049年1月1日至2053年12月31日每年30万元，⑩2054年1月1日至2058年12月31日每年30万元，?2059年1月1日至2063年12月31日每年30万元，?2064年1月1日至2068年12月31日每年30万元.每5年付款一次，待合同生效、乙方建设设计完成、甲方将乙方建筑所需的建筑证件（土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、准建证等）交给乙方时一次性付清2009年1月1日至2013年12月31日的补偿金，从此起到第五年的对应日付清2014年1月1日至2018年12月31日的补偿金，以后照此类推。6.乙方付清第一期补偿金后，乙方即进行商场、市场建设施工，甲方收到第一期补偿金后也必须同时进行商铺的建设施工。乙方的商场、市场开业时，甲方的商铺应当能够正常开业，不能互拖后腿而妨碍商场、市场的整体功能。合同还约定了双方的违约责任。其他还约定，两本国有土地 -6- 使用证及附图、双方确认的规划图、东门村民小组决议作为合同的组成部分；如甲方土地证面积与实际使用面积不符，以上思县建设局规划方案为准。原告东门村民小组代表人及村民代表在甲方处签字，被告明江公司在乙方处盖章，法定代表人签字。2008年9月4日，上思县建设局在规划图盖章签署“符合规划”。此后，原、被告双方均按《合同》约定履行义务至今。被告开发建设的范围包括盛万佳超市、半岛酒店、盛万佳后门停车场、香江酒店、江滨市场，周边民房为原告村民所建。《合同》所约定的商场A即现盛万佳超市，商场B为现停车场，“商场B以南市场以东的地块由乙方按建设规划灵活安排使用”，即规划图上“停车场”的地块现为香江酒店。2020年7月15日，原告以《合同》租赁期过长为由诉至本院请求确认超过20年租赁期的部分合同无效。 本案的争议焦点为：一、本案《合同》性质为租赁合同还是合作开发合同？二、《合同》中关于合作开发利用土地的期限是否有效，亦或是部分有效部分无效？ 本院认为，关于第一个争议焦点，本案《合同》的性质问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权合同解释》）第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”根据该项规定，合作开发关系的成立必须具备三个法定基本条件：一是共同投资，即合作各方按照协议约定以包括土地、资金等作为资本，投入到合作项目之中；二是共享利润，即合作各方对合作开发建设的利润按约定比例共同分配利润；三是共担风险，即合作各方不仅仅享有对合作项目的利润分配，更要按照约定比例承担合作项目的经营风险及不利后果。从本案查明的事实来看，一、从共同投资方面来看，本案原告对《合同》约定的开发地块具有合法的划拨土地使用权，被告具有对市场开 -7- 发建设、管理的经营资质，原告以提供划拨土地使用权，被告以提供资金建设的方式共同开发上国用（2007）第12-1-7740号、上国用（2007）第12-1-7741号国有土地使用证范围内、位于上思县体育场东边、南边的面积为59.9亩地块，原告出资建设商场、市场，被告在商场、市场周边建设商铺，可见原、被告双方对案涉地块均共同投资开发建设。《土地使用权合同解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”原告所持有的上国用（2007）第12-1-7740号、上国用（2007）第12-1-7741号国有土地使用证虽然载明土地使用权类型为划拨，但是用途为商用、商住，且该块土地在上思县人民政府划拨给东门村民小组之时已明确为企业留用地，因此应当认定原告与被告签订《合同》之前，案涉土地已为人民政府批准为可以进行商用，包括租赁、合作开发、投资。原、被告双方合作开发案涉土地，并且还约定在合作期满后，土地使用权仍然归原告，双方并无转让土地使用权的意愿。因此，原告以划拨土地使用权与被告合作开发的行为未违反法律规定，应为有效。二、从共享利润方面来看，《合同》第四条“合作双方的权利义务”第5项已经明确约定了合作期限内原、被告双方所获利润的分配方式，虽然《合同》载明“年度周期固定额”，但该约定的数额并不等于一次性获得的“固定利润”，虽然该利润表现为每5年付款一次的固定数额，而非比例形式，但这是对预期经营利益的分配方式之一，若将来发生情势变更，双方仍有权重新约定利润分配数额，或者通过诉讼途径对利润分配数额进行变更。且原、被告双方在合同中也约定“实现商场、市场和商铺互动经营、互利双赢、相得益彰”。因此，原、被告的合作开发符合“共享利润”的条件。三、从共担风险方面来看，原、被告双方均约定了各自违约 -8- 责任的承担。并且商场、市场、商铺是否能够达到预期的开发效果，原、被告双方均承担了相应的市场风险，亦可间接反映于原告所获得的利润数额上。商场、市场、商铺的经营效果为一荣俱荣、一损俱损。在原、被告双方约定了开发的方式、利润的分配、共担风险的情况下，原告主张本案《合同》为土地租赁合同，理由并不充分。综合以上，本院认为，原、被告于2008年8月28日订立的《合同》为合作开发合同，而非租赁合同。 关于第二个争议焦点，《合同》中关于合作开发利用土地的期限是否有效，亦或是部分有效部分无效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案原、被告基于合作开发的意愿自愿签订合同，系双方真实意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”因此，原、被告双方在《合同》中约定合作开发的期限为60年，未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，本案《合同》关于合作开发期限为60年的规定并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对原告要求确认《合同》中期限超过20年部分即从2029年1月1日至2068年12月31日这一部分无效的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十六条之规定，判决如下： -9- 驳回原告上思县思阳镇东湖社区东门村民小组的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告上思县思阳镇东湖社区东门村民小组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 杨民磊 二〇二〇年十月十二日 法官助理 唐雅婷 书 记 员 廖常杰