成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4765号 原告（反诉被告）：成都市双流区黄龙溪镇人民政府，住所地成都市双流区黄龙溪镇黄龙大道**。 负责人：邓建，镇长。 委托诉讼代理人：李兴奎，四川棠湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周记成，副镇长。 被告（反诉原告）：成都黄龙丽景酒店投资管理有限公司，住所，住所地成都市双流区黄龙溪镇月牙街**div> 法定代表人：张义，执行董事。 委托诉讼代理人：王化，四川上行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐仪萱，四川上行律师事务所律师。 原告成都市双流区黄龙溪镇人民政府（以下简称黄龙溪镇人民政府）与被告成都黄龙丽景酒店投资管理有限公司（以下简称黄龙丽景酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，黄龙丽景酒店公司向本院提起反诉，本院依法合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄龙溪镇人民政府的委托诉讼代理人李兴奎、周记成，被告黄龙丽景酒店公司的法定代表人张义及委托诉讼代理人王化、唐仪萱到庭参加第一次庭审，原告黄龙溪镇人民政府的委托诉讼代理人李兴奎、周记成，被告黄龙丽景酒店公司的法定代表人张义及委托诉讼代理人王化到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 黄龙溪镇人民政府向本院提出诉讼请求：判令黄龙丽景酒店公司向黄龙溪镇人民政府支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金904800元。事实与理由：黄龙丽景酒店公司与黄龙溪镇人民政府于2013年3月16日签订了《房屋租赁合同》，约定黄龙溪镇人民政府将位于黄龙溪镇××、××、××、××、××、××、××、××号，面积为2900平方米的国有公房出租给黄龙丽景酒店公司，作为酒店、餐饮、酒吧、工艺品等由景区管理局批准的营业项目使用。《房屋租赁合同》约定：装修期2013年3月15日至2013年9月30日止；租赁期限2013年10月1日至2033年9月30日止；因黄龙丽景酒店公司租用黄龙溪镇人民政府的房屋进行投资经营酒店类项目，黄龙溪镇人民政府同意免收前5年（共计60个月）房租租金，房屋使用免租期（2013年10月1日至2018年9月30日）；该房屋缴纳租金租用期为（2018年10月1日-2033年9月30日）；免租期满后，该房房租由黄龙丽景酒店公司自2018年10月1日开始向黄龙溪镇人民政府缴纳，且每年10月15日前缴纳当年租金。租金每5年递增一次，每次递增8%，双方还约定了年租金及缴纳方式。还约定：黄龙溪镇人民政府承诺2013年10月1日前完成黄龙溪景溪路引水入街和立面风貌改造，2013年10月1日前出资对本合同涉及建筑及建筑周边农房进行立面改造，如未按期完成以上工程建设，黄龙溪镇人民政府给予黄龙丽景酒店公司房屋免租期和合同期按照工程完成时间顺延，《房屋租赁合同》还对双方其他权利义务进行了约定。《房屋租赁合同》签订后，黄龙溪镇人民政府将租赁房屋移交给黄龙丽景酒店公司，黄龙丽景酒店公司在装修期内进行了装修，并于2013年10月1日开展正常经营活动，按照合同约定对租赁物进行了占有、使用，实现了合同的根本目的，黄龙溪镇人民政府也履行了合同中交付租赁物的根本性义务。有无租赁物位于景区内，成都市双流区景区管理局于2018年8月14日取得了《成都市双流区发展和改革局关于成都市双流区景区管理局景区月牙街-景溪路周边片区提升改造工程可行性研究报告的批复》后对相关改造工程组织实施，并于2020年1月17日通过竣工验收并取得《竣工验收报告》完成了景溪路引水入街及立面风貌改造等项目。黄龙溪镇人民政府认为，虽然合同约定了黄龙溪镇人民政府承诺2013年10月1日前完成景溪路引水入街及立面风貌改造等工程，如未按期完成以上工程建设，黄龙溪镇人民政府给与黄龙丽景酒店公司房屋免租期和合同期按照工程完成时间顺延，但该约定义务不属于房屋租赁合同中黄龙溪镇人民政府的实质性、根本性义务，最多属于附随义务，不应当据此认定租赁合同的租赁期限起算时间，理由如下：1、租赁合同中黄龙溪镇人民政府的主要义务是交付租赁物，黄龙丽景酒店公司是基于租赁合同占有、使用租赁物。本案中黄龙溪镇人民政府附随义务的迟延履行不影响黄龙丽景酒店公司合同的根本目的实现，不影响双方对合同的履行，也不应当影响租赁期间的起算时间。黄龙丽景酒店公司对于2013年10月1日前景溪路引水入街及立面风貌改造并未完成黄龙丽景酒店公司是明知的，但其仍自2013年10月1日起实质性占有、使用租赁物并开始进行正常经营活动，应当视为对前述事实的认可。且虽景溪路引水入街及立面风貌改造在2020年1月17日才完成，但并未影响黄龙丽景酒店公司对于租赁物的持续占有和使用，并未影响黄龙丽景酒店公司对合同根本目的的实现，故租期应当自2013年10月1日开始计算。2.合同中明确的免租期只有5年，并未明确如果2013年10月1日前景溪路引水入街及立面风貌改造未完成，黄龙丽景酒店公司可以自2013年10月1日至改造完成之日持续的占有、使用租赁物而无需支付租金，但黄龙丽景酒店公司明知2013年10月1日前景溪路引入街及立面风貌改造未完成的情况下仍然持续占有、使用租赁物，该期间应当计入租赁期限，黄龙丽景酒店公司应当支付租金（先根据合同约定冲抵免租期）。同时，若从改造工程完工再计算合同期限和免租期，改造工程完成前黄龙丽景酒店公司持续占有、使用租赁物期间不计入租赁期间，势必改变免租期只有5年这一条款约定，明显不符合合同订立的目的和初衷。且合同约定的租赁期间共计20年，若顺延，则合同的期限势必超过20年，从而导致租赁合同期限超过20年的部分约定无效。综上，本案应当从2013年10月1日开始计算租赁期限，扣除合同约定的5年免租期，黄龙丽景酒店公司应当按照约定向黄龙溪镇人民政府支付2018年10月1日起至2020年9月30日的租金904800元。黄龙溪镇人民政府多次催收无果，诉至法院，请求判如所请。 黄龙丽景酒店公司辩称，根据《房屋租赁合同》的约定，2018年10月1日-2020年9月30日期间黄龙丽景酒店公司不应向黄龙溪镇人民政府支付租金，虽然合同约定了租赁期间和免租金，但根据合同约定，黄龙溪镇人民政府应在2013年10月1日前完成黄龙溪景溪路引水入街和立面风貌改造以及出资对合同涉及的建筑及该建筑周边农房进行立面改造，如未按期完成以上工程给予黄龙丽景酒店公司的免租期和合同期按工程完工时间顺延。本案的实际情况是直到2018年8月14日黄龙溪镇人民政府才根据合同约定组织实施相关改造工程，2020年1月17日通过竣工验收，因此根据合同约定黄龙丽景酒店公司不应支付租金。且黄龙丽景酒店公司认为黄龙溪镇人民政府应当履行的义务是给付义务不是黄龙溪镇人民政府主张的附随义务；诉争的合同义务是与黄龙丽景酒店公司履行利益直接相关的给付义务，通过履行该义务，为租赁房屋提供良好的适于酒店经营的外部环境旨在实现承租人的债权利益最大化，因此上述黄龙溪镇人民政府应当履行的义务是直接影响合同目的实现的给付义务；免租期自工程完工起算是黄龙溪镇人民政府应当承担的违约责任的体现。 黄龙丽景酒店公司向本院提出诉讼请求：黄龙丽景酒店公司与黄龙溪镇人民政府之间《房屋租赁合同》的免租期从2020年3月18日开始起算。事实和理由：黄龙丽景酒店公司与黄龙溪镇人民政府于2013年3月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定黄龙溪镇人民政府将位于黄龙溪镇××、××、××、××、××、××、××、××号，商业用房面积2900平方米的房屋出租给黄龙丽景酒店公司作为酒店、餐饮、酒吧、工艺品等由景区管理局批准的营业项目使用。《房屋租赁合同》第四条约定黄龙丽景酒店公司应在2013年10月1日前投入使用。第十一条第七款约定黄龙溪镇人民政府应在2013年10月1日前完成黄龙溪景溪路引水入街和立面风貌改造、并出资对合同涉及建筑及该建筑周边农房进行立面改造。如未按期完工以上工程建设，给予黄龙丽景酒店公司的房屋免租期和合同期按工程完成时间顺延。合同签订后，黄龙丽景酒店公司按照合同约定积极履行相关义务，投入大量资金并投入使用，但黄龙溪镇人民政府一直未按合同约定履行引水入街和立面风貌改造、合同涉及建筑及该建筑周边农房立面改造的义务，导致不具备酒店运营的必要外部环境条件，酒店无法按订立合同时的目的正常开展运营。经黄龙丽景酒店公司多次致函协调，至2018年8月14日黄龙溪镇人民政府才组织实施相关改造工程，并于2020年1月17日通过竣工验收完成了景溪路引水入街及立面风貌改造等项目。黄龙丽景酒店公司认为，黄龙溪镇人民政府迟延履行，根据《房屋租赁合同》的约定，免租期应当按工程完成时间顺延，黄龙溪镇人民政府于2020年1月17日完成其合同约定的相关工程，并基于疫情期间双流区国有资产经营用房免租期顺延两个月的政策，根据相关法律、法规和优化中小民营企业营商环境相关政策的规定提起诉讼，请求依法判决。庭审中，黄龙丽景酒店公司变更诉讼请求为请求确认黄龙丽景酒店公司与黄龙溪镇人民政府之间的《房屋租赁合同》的免租期从2020年1月18日开始起算。 黄龙溪镇人民政府辩称，租赁合同的主要义务是交付租赁物，黄龙丽景酒店公司已经按照约定在2013年10月1日起占有使用租赁物，实现了承租的根本性目的。黄龙丽景酒店公司所称合同中约定的黄龙溪镇人民政府的义务，属于租赁合同的附随义务，该附随义务迟延履行不影响租赁合同根本目的的实现，因此黄龙丽景酒店公司的反诉请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：2013年3月16日，黄龙溪镇人民政府（甲方、出租方）与黄龙丽景酒店公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积、设施情况：甲方出租给乙方的国有公房位于黄龙溪镇××、××、××、××、××、××、××、××号，商业用房面积2900平方米……第四条租赁期间、用途、租金及支付方式：1.装修期2013年3月15日至2013年9月30日止；租赁期限：2013年10月1日至2033年9月30日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店、餐饮、酒吧、工艺品等由景区管理局批准的营业项目使用。3.因乙方租用甲方的房屋进行投资经营酒店类项目，甲方同意免收前5年（共计60个月）房租租金，房屋使用免租期（2013年10月1日-2018年9月30日）；该房屋缴纳租金租用期为（2018年10月1日-2033年9月30日）。甲方不得以任何理由拒绝履约，否则，视为甲方根本性违约，承担由此造成的相关责任何赔偿乙方所有资金投入及其他投入。4.免租期满后，该房屋房租乙方自2018年10月1日开始向甲方缴纳，且于每年10月15日前缴纳当年租金。租金每5年递增一次，每次递增8%。年租金及缴纳方式如下：（1）第一个五年，每年租金按建筑面积每平方米13元基础价计算为452400元／年（大写：肆拾伍万贰仟肆佰元人民币）；（2018年10月1日至2023年9月30日）……5.乙方承诺该项目于2013年10月1日前投入使用（因黄龙溪景区风貌改造该区域或市政建设等原因，按照甲方施工时间顺延），否则，该房屋租金基础价按照14元每平方米计算，以后租金价格依次提高。合同中还约定了租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、房屋的转让与出租、合同的变更解除与终止、房屋交付及收回的验收、免责条件等相关问题。合同的第十一条：1.租赁期内，甲方应保证乙方从事酒店、餐饮服务等经营项目所必需的水、电、气、光纤四通，并将上述基础设施接至房屋建筑红线处，容量满足乙方经营使用……4.租赁期内，如因政府统一规划拆迁建设及其他原因导致本合同不能履行，由甲方退还乙方租金余额，并委托中介评估公司评估后，应由乙方取得的补偿归乙方所有；否则，视甲方违约，承担由此造成的相关责任和经济损失……6.乙方承诺投资建设黄龙丽景酒店，并于2013年10月1日前试营业，2014年3月1日前正式营业。7.甲方承诺2013年10月1日前完成黄龙溪景溪路引水入街和立面风貌改造。如未按期完成以上工程建设，甲方给予乙方房屋免租期和合同期按工程完成时间顺延。8.甲方负责2013年10月1日前出资对本合同涉及建筑及该建筑周边农房进行立面改造。如未按期完成以上工程建设，甲方给予乙方房屋免租期和合同期按工程完成时间顺延。 另查明，黄龙丽景酒店于2013年10月1日开业，2018年8月14日黄龙溪镇人民政府组织实施相关改造工程，并于2020年1月17日通过竣工验收，至此完成了景溪路引水入街及立面风貌改造工程。2019年2月18日，黄龙丽景酒店公司出具《关于的复函》，载明：成都市双流区景区管理局、成都市双流区黄龙溪镇人民政府：贵局2019年1月25日联合成都双流兴城建设投资有限公司致函我司，要求我司交纳租赁双流区黄龙溪镇人民政府资产（黄龙溪镇景溪路1号附1-8号）2018年10月1日-2019年9月30日期间房屋租金事宜收悉。经我司股东会研究，并咨询律师意见，现将我司相关意见回复如下：一、我司于2013年3月16日经黄龙溪镇招商引资同黄龙溪镇人民政府依法签订租赁黄龙溪镇人民政府位于（黄龙溪镇景溪路1号附1-8号）的房屋资产，租赁期限2013年3月15日至2033年9月30日。双方约定由甲方黄龙溪镇人民政府2013年10月1日前完成黄龙溪景溪路引水入街和立面风貌改造。如未按期完成以上工程建设，甲方（黄龙溪镇人民政府）给予我司房屋免租期和合同期按工程完成时间顺延。二、我司自租赁上述房屋资产以来，严格按照合同约定完成我司应履约事项，并多次致函黄龙溪镇人民政府履约黄龙溪景溪路引水入街和立面风貌改造工作，因各种原因黄龙溪镇人民政府未予按期履约。三、我司自投资建设黄龙丽景酒店以来，依法依规经营，解决就业20余人，但因景溪路未按期实施引水入街和立面风貌改造工程，酒店外部环境乱象、无景观景色，公司经营造成巨大压力，常年处于亏损状态。四、我司理解并尊重黄龙溪镇政府未按期实施景溪路引水入街和立面风貌改造工程的困难，鉴于我司同黄龙溪镇政府签订的《房屋租赁合同》约定，恳请黄龙溪镇政府应尽早履行合同约定，落实中央、省市关于支持民营经济发展的各项政策，解决企业经营困难，遵照双方合同约定，继续免除房屋租金并顺延合同期限。五、租金缴纳告知书表示上述资产移交华侨城黄龙溪公司运营，华侨城黄龙溪公司接收后应按原合同执行。我司从未收到黄龙溪镇人民政府相关要求，且从未与我司有过沟通。本着尊重合同约定，体现契约精神，建设法治社会的要求，我司无法定义务和责任向华侨城黄龙溪公司或成都双流兴城建设投资有限公司缴纳相关房屋租金。 2019年7月24日，黄龙溪镇人民政府加盖公章的文件载明：成都黄龙丽景酒店投资管理有限公司《关于2019年6月25日告知书回复函》已收件。 还查明，黄龙溪景区提升改造工程占道施工，2019年3月4日至2019年4月30日（雨污管网改造），2019年4月29日至2019年12月31日（外立面风貌及景观水沟改造）。 上述事实，有双方当事人的身份信息、《房屋租赁合同》、《关于的复函》、《关于黄龙溪景区提升改造工程占道施工的通告》以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，黄龙溪镇人民政府与黄龙丽景酒店公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，黄龙丽景酒店公司已经按约于2013年10月1日开始营业，履行了自身的合同义务，而黄龙溪镇人民政府未按其在《房屋租赁合同》中的承诺在2013年10月1日前完成景溪路引水入街、立面风貌改造、合同涉及建筑以及该建筑周边农房立面改造工程，必然对黄龙丽景酒店公司在案涉房屋经营酒店存在不利影响。结合双方在订立《房屋租赁合同》时的初衷和背景，本院认为，景溪路引水入街、立面风貌改造、合同涉及建筑以及该建筑周边农房立面改造工程的完成时间，对黄龙丽景酒店公司当时是否订立《房屋租赁合同》具有决定性影响，上述工程的完成应认定为黄龙溪镇人民政府的合同主义务。而黄龙溪镇人民政府在2020年1月17日才完成景溪路引水入街、立面风貌改造以及周边建筑农房立面改造工程，按照《房屋租赁合同》中“免租期按工程完成时间顺延”的约定，本院认定免租期应从2020年1月18日起计算五年，即至2023年1月17日止，而双方在《房屋租赁合同》中约定支付租金的时间为“免租期满后”，现免租期尚未届满，故对黄龙溪镇人民政府主张黄龙丽景酒店公司向黄龙溪镇人民政府支付2018年10月1日至2020年9月30日期间房屋租金904800元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）成都市双流区黄龙溪镇人民政府与被告（反诉原告）成都黄龙丽景酒店投资管理有限公司于2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》的免租期自2020年1月18日起计算； 二、驳回原告（反诉被告）成都市双流区黄龙溪镇人民政府的诉讼请求。 本诉案件受理费6424元，反诉案件受理费50元，合计6474元，由原告（反诉被告）成都市双流区黄龙溪镇人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏颜 二〇二〇年十月三十日 书记员  李莹