广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7126号上诉人（原审被告）：罗奕君，女，汉族，1982年2月19日出生，住广东省佛山市顺德区*******，公民身份号码441*********。上诉人（原审被告）：陈立六，男，汉族，1976年6月13日出生，住广东省乐昌市*******，公民身份号码440*********055。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：卢书辛，广东瑞勤律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张国堂，广东瑞勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁庆志，男，汉族，1987年12月19日出生，住广西壮族自治区贵港市港北区*****，公民身份号码450*********。委托诉讼代理人：卢扬杰，广东可一律师事务所律师上诉人罗奕君、陈立六因与被上诉人梁庆志房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初28911号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人罗奕君、陈立六上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判罗奕君、陈立六不用支付梁庆志违约金100000元及律师费3000元；2.一、二审诉讼费由梁庆志全部承担。事实与理由：一审判决认定罗奕君、陈立六违约导致合同无法履行属事实认定错误，导致适用法律错误，应当依法予以纠正。一、梁庆志违约，导致合同无法继续履行，而并非罗奕君、陈立六违约导致合同无法履行。《物业买卖合同》第二条第2款（B）项第（6）约定“甲乙双方带齐该物业的等相关资料前往办理过户手续”，明确梁庆志提供《银行贷款意向书》才可办理过户手续。在本案审理过程中，梁庆志只提交了中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同，并无《银行贷款意向书》，不符合双方约定。众所周知，银行贷款流程是先签订贷款合同，经批准后才出具《银行贷款意向书》，且房管部门也是根据《银行贷款意向书》办理过户手续，而非根据《借款合同》办理过户手续，因此是梁庆志违约，而非罗奕君、陈立六违约。二、梁庆志存在虚构事实骗取贷款行为，银行不可能发放贷款。梁庆志提供的《银行借款合同》第二十八条“房屋成交价是830000元”，而真实成交价是620000元，梁庆志明显虚构事实骗取贷款，这种情况下银行不可能出具同贷书，也不可能发放贷款。三、庭审中，梁庆志也无证据证明其有足够的资金支付500000元剩余房款，因此梁庆志主张有能力履行合同与事实不符。四、法院支持的违约金过高，在目前经济情况下，房价指数明显下跌，梁庆志无任何损失，一审法院判定违约金无事实依据。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查清事实依法改判，维护罗奕君、陈立六的合法权益。被上诉人梁庆志答辩称，一、关于《银行贷款意向书》，本案中介人员已发送给罗奕君、陈立六，且梁庆志申请银行贷款时，罗奕君、陈立六一起过到银行配合贷款申请，贷款银行也将相应贷款通过信息发送给罗奕君、陈立六。二、关于违约金问题，一审法院对本案《物业买卖合同》中约定的违约金作了大幅降低。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回罗奕君、陈立六的上诉请求，维持原判。梁庆志向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除梁庆志、罗奕君、陈立六于2019年9月18日签订的《物业买卖合同》；2.判令罗奕君、陈立六向梁庆志返还房屋定金60000元、购房款10000元；3.判令罗奕君、陈立六向梁庆志支付违约金186000元；4.判令罗奕君、陈立六向梁庆志支付中介服务费9300元、按揭服务费3000元；5.判令罗奕君、陈立六向梁庆志支付律师费3000元；5.案件诉讼费由罗奕君、陈立六承担。一审法院查明：2019年9月18日，梁庆志与罗奕君、陈立六夫妇及佛山市顺德区龙某超房地产信息服务有限公司（以下简称龙某超公司）签订了一份《物业买卖合同》，约定梁庆志以620000元的价格向罗奕君、陈立六购买两人共有的位于广东省佛山市顺德区****一座601号房屋（以下简称涉案房屋，该房屋其时尚存两项已登记抵押，抵押权人分别为中国农业银行股份有限公司顺德均安支行、梁某和）；购房款支付方式为梁庆志在签订合同之日支付首笔定金30000元，于2019年9月20日前支付其余定金30000元，梁庆志在2019年9月30日前申办银行按揭贷款430000元，双方在2019年11月29日前办理涉案房屋过户手续，梁庆志在过户手续受理当日支付首期款130000元，如银行批复的贷款金额不足部分，由梁庆志在支付首期款时补足；罗奕君、陈立六须在2019年10月10日前待前述银行按揭贷款审批通过后向抵押权人申请提前还贷，并在双方过户前完成涉案房屋的抵押登记注销手续、取得该房屋的房地产权证；由于罗奕君、陈立六自身原因导致抵押权人延迟注销抵押登记的，罗奕君、陈立六应承担违约责任；该合同第六条第1款同时约定“（2）甲方（即罗奕君、陈立六）未按合同约定的期限履行义务的，乙方（即梁庆志）有权要求甲方自逾期次日起以本合同约定成交总价按每日万分之六向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止；乙方也可解除合同，要求甲方双倍返还定金，退回除定金外的已收购房款及其它费用，并按本合同约定成交总价的30%支付违约金。……（5）甲方须承担乙方通过法律途径追究其违约责任及损失而支付的诉讼费、律师费、诉讼保全费等一切相关费用”。梁庆志分别于2019年9月18日、2019年9月21日、2019年11月14日向罗奕君、陈立六支付合同款30000元、30000元、10000元，于2019年9月19日向龙某超公司支付中介服务费9300元，另于2019年9月25日向广东银某按揭服务有限公司（以下简称银某公司）支付按揭服务费3000元。2019年11月22日，梁庆志、范某秋与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行佛山分行）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建设银行佛山分行向梁庆志、范某秋提供借款500000元用于购买涉案房屋，借款发放至梁庆志、范某秋指定的罗奕君名下的中国建设银行顺德均安支行账户。2019年11月29日，银某公司通过短信方式告知罗奕君、陈立六：梁庆志所申办的按揭贷款已经建设银行佛山分行审批通过。但此后罗奕君、陈立六未完成涉案房屋的抵押登记注销工作，亦未协助梁庆志办理涉案房屋的过户手续。梁庆志催促罗奕君、陈立六履行协助前述义务未果，遂于2019年12月20日委托广东聚理律师事务所向法院递交诉状提起案涉诉讼，并为此支出律师费3000元。一审法院认为，案件争议焦点为：一、梁庆志是否有权行使合同解除权。二、罗奕君、陈立六是否应向梁庆志承担违约责任。关于争议焦点一，上述《物业买卖合同》明确约定，罗奕君、陈立六应在梁庆志所申请的银行按揭贷款审批通过后向涉案房屋的抵押权人申请提前还贷，并在双方过户前完成相应抵押登记注销手续；而梁庆志已于2019年11月22日与建设银行佛山分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，就建设银行佛山分行向梁庆志提供按揭借款500000元的事宜达成一致；但罗奕君、陈立六却未能在上述合同约定的过户时限（2019年11月29日）内履行提前还贷、办理抵押登记注销手续的义务，至今逾期已超过15日，梁庆志可依约行使合同解除权。罗奕君、陈立六指称梁庆志不符合上述合同所约定过户条件的抗辩意见，与事实不符，法院不予采纳。因此，梁庆志要求解除上述《物业买卖合同》的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。合同的解除，产生恢复原状的法律效果。故梁庆志要求罗奕君、陈立六向其返还已支付的合同款70000元（30000元+30000元+10000元）的诉讼请求，理由充分，法院亦予支持。关于争议焦点二，合同的权利义务终止，不影响合同结算与清理条款的效力。罗奕君、陈立六逾期办理涉案房屋抵押登记注销手续的行为，已构成违约，应向梁庆志承担相应违约责任。因此，梁庆志要求罗奕君、陈立六支付违约金，并承担其因案件诉讼所产生律师费3000元的诉讼请求，理由充分，法院予以支持；但上述《物业买卖合同》所约定的违约金计算方式（成交总价的30%），明显过分高于梁庆志的实际损失，故相应违约金数额，法院结合梁庆志实际损失情况酌定为100000元。前述违约金已涵盖梁庆志在案件中的实际损失，梁庆志并无证据证明其存在超出此违约金数额的其他损失，故梁庆志要求罗奕君、陈立六另向其赔付中介服务费9300元、按揭服务费3000元的诉讼请求，理由不充分，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除梁庆志与罗奕君、陈立六于2019年9月18日签订的《物业买卖合同》；二、罗奕君、陈立六应在判决生效之日起五日内向梁庆志返还合同款70000元；三、罗奕君、陈立六应在判决生效之日起五日内向梁庆志支付违约金100000元；四、罗奕君、陈立六应在判决生效之日起五日内向梁庆志支付律师费3000元；五、驳回梁庆志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684.75元，财产保全费1670元，合共4354.75元，由梁庆志负担484.75元，由罗奕君、陈立六负担3870元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审期间，罗奕君、陈立六申请本院向中国建设银行股份有限公司佛山市分行调取梁庆志贷款申请的相关资料（含《银行贷款意向书》），经审查，本院认为，罗奕君、陈立六的该项申请与本案的实体处理不具关联性，本院依法不予准许。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为罗奕君、陈立六应否向梁庆志支付合同解除违约金及律师费损失。本案中，罗奕君、陈立六与梁庆志在龙某超公司居间下签订的《物业买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务。案涉《物业买卖合同》约定，梁庆志应于2019年9月30日前申请银行办理按揭贷款手续，罗奕君、陈立六须于2019年10月10日前待前述银行按揭贷款审批通过后向案涉房产抵押权人申请提前还贷，在双方过户前完成案涉房产抵押登记注销手续，并于2019年11月29日前协助梁庆志办理案涉房产过户手续。现根据本案查明事实，梁庆志已于2019年11月22日与建设银行佛山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建设银行佛山分行向梁庆志发放贷款用于购买案涉房屋，根据该借款合同的约定可知银行已同意梁庆志的贷款申请，且银某公司也通过短信方式将贷款审批的信息告知了罗奕君、陈立六，罗奕君、陈立六未履行合同约定的注销案涉房屋抵押登记的义务，亦未在合同履行过程中对梁庆志是否取得银行贷款提出异议，其现在诉讼过程中以梁庆志未取得银行贷款意向书为由拒绝履行案涉房产过户手续，理据不足，本院依法不予采纳。罗奕君、陈立六迟延履行《物业买卖合同》项下约定的案涉房产过户义务超15日，构成违约，梁庆志依法有权诉请解除该《物业买卖合同》，并要求罗奕君、陈立六承担相应的违约责任。一审法院依据《物业买卖合同》关于违约责任的相关约定，结合梁庆志的实际损失情况，酌定罗奕君、陈立六支付违约金100000元及相应律师费用损失3000元予梁庆志，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。罗奕君、陈立六的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由上诉人罗奕君、陈立六负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十月二十一日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊