湖南省郴州市北湖区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1002执异232号案外人：郴州奥米茄置业有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江路**。法定代表人：吴少康，该公司董事长。委托代理人：李华文，男，1971年7月29日出生，汉族，该公司员工，住湖南省郴州市苏仙区。申请执行人：李素群，女，1966年1月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人：胡桥军，湖南宜林律师事务所律师。被执行人：王玉红，男，1968年2月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被执行人：陈凤想，女，1969年7月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。本院在执行申请执行人李素群与被执行人王玉红、陈凤想民间借贷纠纷一案过程中，案外人郴州奥米茄置业有限公司（以下简称奥米茄公司）对本案执行标的向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人奥米茄公司称，贵院轮候预查封郴州市××道××道××大厦××栋××号商品房屋，其房屋所有权系异议人奥米茄公司所有。2012年4月，异议人经郴州市规划局、国土局、住建局等单位行政许可，对郴州市林邑大道与苏仙大道交汇处金伯利大厦进行开发，对开发的房产享有所有权。2015年7月，经市房产管理局许可商品房预售，异议人取得了商品房的预售权。2017年9月11日，异议人与陈凤想、王玉红签订了网签《商品房买卖合同》，合同约定陈凤想、王玉红购买申请人开发的郴州市××道××道××大厦××栋××号商品房屋，房款的支付方式为银行按揭，并约定购房人向华融湘江银行股份有限公司郴州东城支行商品房按揭贷款。2018年2月13日，双方到郴州市国土资源局办理了《不动产登记证明》进行了预告登记。预告登记是为保障当事人将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记，而不能认为其就是房屋所有权人。房屋所有权人必须是进行不动产登记的权利人。2018年1月2日，陈凤想、王玉红与华融湘江银行股份有限公司郴州东城支行签订了《个人购房贷款／担保合同》，约定陈凤想、王玉红贷款20万元用途用于购买坐落于郴州市××大厦××房××，贷款采用贷款人受托支付方式。2019年3月7日，银行依约放款20万元，下放到王玉红在其银行开设的还款账户，然后再转入到申请人账户，但该按揭款还未转入到申请人账户，2019年3月18日，北湖区法院就依法冻结此款，造成应支付给异议人的房款而未能实现，故陈凤想、王玉红应交纳的房款尚未交纳。所以，该商品房仍应归申请人所有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五第一款第一项之规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其权利人。法院现拍卖的商品房是正在建造当中，尚未进行不动产登记，所以，该房屋的所有权应归房屋的合法建造者。至于房屋买受人进行的预告登记是依据物权法的规定，为了保障买受人将来实现物权而进行的公示行为，但并不代表其就是房屋的所有者。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人须支付合同总价款的百分之五十。买受人陈凤想、王玉红购买异议人开发的郴州市××道××道××大厦××栋××号商品房，其所支付的房款不足百分之五十，所以该商品房不能归其所有。请求事项：1、请求法院中止并解除对郴州市××道××道××大厦××栋××号商品房屋查封、拍卖、变卖的强制执行措施；2、请求法院将20万元房屋按揭款返还给异议人。李素群称，请求贵院驳回奥米茄公司的执行异议申请。本院查明，一、李素群因与王玉红、陈凤想民间借贷纠纷一案于2019年7月11日向本院申请财产保全，请求冻结王玉红、陈凤想的银行存款334000元或查封、扣押相应价值的财产，并提供了担保。本院立案受理后于2019年7月12日作出（2019）湘1002执保762号执行裁定，于同年7月25日冻结了王玉红开设在华融湘江银行郴州东城支行的账户（当日余额194023.76元），并在郴州市不动产登记中心查封了王玉红、陈凤想名下位于郴州市××道××道××大厦××栋××号房产［产权证号：湘（2018）苏仙不动产证明第0012576号，该房产设有抵押，抵押权人为华融湘江银行股份有限公司郴州东城支行］，查封期三年。二、本院对李素群与王玉红、陈凤想民间借贷纠纷一案审理后作出的（2019）湘1002民初3565号民事判决发生法律效力后，李素群申请强制执行，本院予以立案受理。由于王玉红、陈凤想未按执行通知书履行义务，本院于2019年12月11日作出（2019）湘1002执4222号执行裁定，裁定冻结、划拨王玉红、陈凤想的存款330872元或查封、扣押其相应价值财产。2020年1月13日，本院依法划拨了王玉红在华融湘江银行郴州东城支行的账户中存款194400元，扣除执行费2716元，余款191684元已由李素群领取。2020年6月4日，本院作出（2020）湘1002执恢397号执行裁定，裁定拍卖王玉红、陈凤想共有的位于郴州市××道××道××大厦××栋××号房产［产权证号：湘（2018）苏仙不动产证明第0012576号］。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，本院于2019年12月11日作出（2019）湘1002执4222号执行裁定的执行标的为330872元，因王玉红、陈凤想未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，至今又增加了执行标的。而本院于2020年1月13日划拨王玉红的银行存款金额为194400元，本案尚未执行完毕，本院裁定拍卖案涉登记在王玉红、陈凤想名下的××大厦××栋××号房产，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条关于“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。”及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条关于“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”的规定。因此，奥米茄公司的异议不成立，应予驳回。奥米茄公司称未收到王玉红、陈凤想的购房款200000元，属另一法律关系，奥米茄公司可另觅途径主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，裁定如下：驳回郴州奥米茄置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  罗文林人民陪审员  李 立人民陪审员  袁英婷二〇二〇年十月二十九日书 记 员  肖 隽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》40、人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。