重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5667号上诉人（原审原告）：张长久，男，汉族，1972年1月23日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：郑婷婷，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：张长均，男，汉族，1981年7月3日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：郑婷婷，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆庆福置业有限公司，住所地重庆市江津区双福新区九江大道**，统一社会信用代码9150011608017177739。法定代表人：周剑平，总经理。委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所。上诉人张长久、张长均因与被上诉人重庆庆福置业有限公司（以下简称庆福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2020）渝0116民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张长久、张长均上诉请求：撤销原判第二、三项，改判支付张长久、张长均全部诉讼请求；本案诉讼费用由庆福公司承担。事实及理由：1.本案的事实是庆福公司在双方签订购房确认书及补充协议后，无视约定持续违约，占用张长久、张长均的巨额资金，还在未和张长久、张长均达成任何一致的情况下，以隐瞒、欺诈的方式将案涉房屋出售给第三人。2.一审法院认为合同约定的违约金明显高于庆福公司违约给张长久、张长均造成的损失，属于认定事实不清。庆福公司答辩称：庆福公司认为是张长久、张长均存在违约行为，但鉴于已方未提出上诉，不再强调这一理由。请求二审法院驳回张长久、张长均的上诉请求。张长久、张长均向一审法院起诉请求：1、请求解除张长久、张长均与庆福公司签订的《庆福国际广场购房确认书》及补充协议；2、请求判令庆福公司返还张长久、张长均双倍总房款8500000元；3、请求判令庆福公司支付张长久、张长均资金占用费以2000000元为基数从2016年1月12日起按每日百分之零点一计付至返还清购房款日止；4、本案诉讼费、保全费用由庆福公司承担。一审法院认定事实：2016年1月2日，张长久、张长均与庆福公司签订《【庆福国际广场】购房确认书》，载明：出卖方(以下简称甲方):重庆庆福置业有限公司认购方(以下简称乙方):张长均、张长久一、乙方自愿定购甲方开发的位于重庆市江津区双福新区广场【原名:广场】商住楼超市物业。该商铺暂测建筑面积约17000m，建筑面积单价为:2500元/m2，暂定总房价为肆佰贰拾伍万元整(小写:￥4250000.00元)(该建筑面积为暂测建筑面积，实际总房价以国家相关部门测定的产权面积为准计算，即:实际总房价=实际建筑面积*建筑面积单价。乙方最终应向甲方交纳的房款金额以实际总房价为准，多退少补)。二、现乙方自愿向甲方交纳购房定金￥420000.00元(大写:肆拾贰万元整)购买重庆庆福置业有限公司开发的位于重庆市江津区双福新区广场【原名:广场】商住楼超市物业，交纳购房定金后确认购买该物业，如乙方违约定金不予退还。在规定期限内甲方将该物业另行销售，视为甲方违约，本协议终止，乙方有权要求甲方双倍返还定金。三、乙方选择银行按揭支付房款:乙方签订本《购房确认书》时，乙方向甲方支付购房定金420000.00元(大写:肆拾贰万元整)，在2016年1月12日前支付房款壹佰陆拾万元整(小写:1600000.00），在房屋交付使用时付清房屋首付尾款。剩余50%房屋余款由银行按揭贷款。(实际总房价以国家相关部门测定的产权面积为准计算，即:实际总房价=实际建筑面积*建筑面积单价)。四、甲方承诺在3月1前取得商品房预售许可证，如甲方违约，甲方从违约之日起，按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金。五、甲方承诺超市与车库和中央食堂是互通的。六、乙方承诺所购物业用途为超市，并承诺超市营业面积在600平方米以上，如乙方违约，乙方所购商住楼3号楼负一层超市物业按每平米上浮30000元计算(原建筑面积单价为2500元/m2，上浮后面积单价为2800元/m2，即:实际总房价=实际建筑面积*建筑面积单价)。七、乙方承诺在房屋交付使用一个月内必需进驻装修。八、乙方物业管理费为1.5元每平米，在五年之内不得递增。九、办理该房屋所应支付于的税费(包括契税、登记费、物业维修基金等)按政府相关规定由乙方据实按期缴纳。十、预售许可证取得后双方签订正式的《商品房买卖合同》，双方在签定正式《商品房买卖合同》后，本《购房确认书》自动失效。十三、本《购房确认书》一式叁份，双方签字、盖章后生效，甲方俩份，乙方一份，具有同等法律效力。甲方：（加盖重庆庆福置业有限公司合同专用章）乙方：（张长均、张长久签名）等内容。在该确认书下方手写“《补充协议条款》，载明：1、甲方承诺超市入口上方雨棚由甲方承担，乙方不负责任何费用。2、乙方总共付甲方房款贰佰万元整（￥2000000.00元），以实际票据为准。2016.11.12（加盖重庆庆福置业有限公司合同专用章，张长均、张长久签名）2017年7月21日，张长久与庆福公司签订《【广场】购房确认书超市物业补充协议》，载明：甲方:重庆庆福置业有限公司乙方：张长久一、乙方认购物业位于【广场】3号楼物业。二、甲方承诺于2018年3月31日前与乙方签定《重庆市商品房买卖合同》。三、乙方承诺(在租金商定一致的情况下)将所购物业返租于甲方，任由甲方统一规划、转租、分租或自行处理经营管理等事项。四、若甲方不能在2018年3月31日前与乙方签定《重庆市商品房买卖合同》，乙方有权要求甲方一次性返还双倍总房款，另外再付资金占用费，资金占用费从购房之日起计算，甲方按日向乙方支付已付房款的百分之零点一作为资金占用费。五、该协议作为补充协议，之前与乙方签定的《购房确认书》依然有效。六、本协议经甲、乙双方签字、盖章生效。七、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份，均具有同等法律效力。甲方：（加盖重庆庆福置业有限公司印章）乙方：（张长久签名）。张长均于2015年11月14日向庆福公司交纳了现金20000元，此款庆福公司在其出具的《收据》上写明的款项用途为“商铺会员费”。2016年1月2日，张长久、张长均向庆福公司支付房款400000元，同年1月12日，张长久、张长均向庆福公司支付房款1580000元。2018年9月20日，案涉房屋工程取得了商品房预售许可证。张长久、张长均与庆福公司至今未签订《重庆市商品房买卖合同》。重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初1493号民事判决书查明，2019年4月1日，重庆鑫蓝酒店管理有限公司（以下简称鑫蓝公司）向法院起诉，请求庆福公司将位于“重庆市江津区双福镇广场超市”过户至鑫蓝公司名下，并支付鑫蓝公司逾期办理产权登记违约金，案号为（2019）渝0116民初4252号。2019年7月31日，该案经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告重庆庆福置业有限公司在具备过户登记条件后十日内，将重庆市江津区（广场车库及超市幢负1-超市）过户登记至原告重庆鑫蓝酒店管理有限公司名下。二、原告重庆鑫蓝酒店管理有限公司自愿放弃其他诉讼请求。”该案经审理查明：1、2018年11月21日，鑫蓝公司与庆福公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定鑫蓝公司购买庆福公司开发的位于重庆市江津区（时广场车库及超市），建筑面积1746.46平方米，总成交金额为4802765元，一次性付款，庆福公司在2019年1月31日前交房等内容；2、合同签订当日，鑫蓝公司一次性向庆福公司支付了购房款4802765元；3、2018年12月14日，庆福公司将案涉房屋交付鑫蓝公司占有使用；4、案涉房屋于2018年9月20日取得预售许可证。一审庭审中，庆福公司提交了落款时间为2018年10月10日的《签约通知书》。载明：“尊敬的张长均、张长久（先生/女士）：……您于2016年1月2日认购【广场】商住楼超市物业。现已达到签约条件，敬请您在百忙之中于2018年10月17日前到我公司签署该房屋的《商品房买卖合同》，并支付该房屋的余款，如果逾期仍未办理，按照约定，我公司有权将该房屋另行销售，并不承担任何责任，你所支付的定金我将不予退还。……”3、《邮件查询回单》。载明张长久于2018年10月12日到了前述《签约通知书》。一审另查明：庆福公司于2020年4月16日签收张长久、张长均起诉状副本。一审法院认为，张长久、张长均与庆福公司之间签订的《【广场】购房确认书》、《补充协议条款》、《【广场】购房确认书3号楼超市物业补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。由于庆福公司将案涉房屋另行出卖案外人，导致张长久、张长均签订合同的目的无法实现，且庆福公司也主张合同已解除。张长久、张长均起诉状副本具有解除合同通知的效力。故双方签订的《【广场】购房确认书》、《补充协议条款》、《【广场】购房确认书超市物业补充协议》于2020年4月16日解除。合同解除后，庆福公司应返还张长久、张长均已支付购房款。关于违约金的问题。庆福公司未在合同约定时间内取得商品房预售许可证，进而导致未在约定期限内与张长久、张长均签订商品房买卖合同，其行为违反合同约定，应承担违约责任。由于合同约定的违约金明显高于庆福公司违约行为给张长久、张长均造成的损失，庆福公司关于“违约金约定明显过高”的辩解成立，一审法院依法予以调低。由于双方均未举示庆福公司违约行为给张长久、张长均造成损失的证据，一审法院根据合同约定有定金的事实，结合履行情况，当事人过错程度以及预期利益，按照公平原则和诚实信用原则，以张长久、张长均支付款项为基数，按照月利率百分之一计算违约金。张长久、张长均多主张部分一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：“一、原告张长久、张长均与被告重庆庆福置业有限公司签订的《【广场】购房确认书》、《补充协议条款》、《【广场】购房确认书超市物业补充协议》于2020年4月16日解除。二、被告重庆庆福置业有限公司返还原告张长久、张长均购房款2000000元。三、被告重庆庆福置业有限公司支付原告张长久、张长均违约金（以420000元为基数，从2016年1月3日起，按照月利率百分之一计算至付清之日止；以1580000元为基数，从2016年1月13日起，按照月利率百分之一计算至付清之日止）。四、被告重庆庆福置业有限公司支付原告张长久、张长均诉讼保全费5000元。上述二、三、四项，限被告重庆庆福置业有限公司在本判决生效后十日内履行。五、驳回原告张长久、张长均其他诉讼请求。如果被告重庆庆福置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71300元，减半收取35650元，由被告重庆庆福置业有限公司负担。此款原告已预交本院，被告在履行上述义务时，一并支付原告，原告预交的案件受理费，本院不作清退。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明，2019年1月22日，张长久、张长均诉至重庆市江津区人民法院，请求：1.确认张长久、张长均与庆福公司签订的购房确认书有效；2.判决庆福公司在未完成竣工验收时立即将该房屋办理网签，若庆福公司完成竣工验收则判令庆福公司立即将房屋交付给张长久、张长均，并办理产权登记。重庆市江津区人民法院审理认为，张长久、张长均与庆福公司签订的购房确认书缺乏商品房买卖合同的主要内容，张长久、张长均要实际取得案涉房屋有待双方按该协议约定的相关内容签订商品房买卖合同。因此双方签订的购房确认书属预约合同。遂判决确认张长久、张长均与庆福公司签订的购房确认书有效，驳回了张长久、张长均的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。二审查明的其他案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方在二审中的争议焦点是违约金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，张长久、张长均与庆福公司签订的购房确认书及补充协议欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且双方明确约定待庆福公司取得预售许可证后双方签订正式的《商品房买卖合同》，故案涉购房确认书及补充协议的性质均系预约合同。庆福公司未在合同约定时间内取得商品房预售许可证，进而导致未在约定期限内与张长久、张长均签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。但预约合同约定的义务是订立本约合同，因此预约合同的履行利益与本约合同的履行利益并不相同，主要为未能订立本约合同的信赖利益。一审法院综合考虑张长久、张长均的预期利益以及庆福公司的过错程度，酌情按照月利率百分之一的标准计算违约金并无明显不当，本院予以维持。张长久、张长均关于违约金标准过低的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；张长久、张长均的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71300元，由张长久、张长均负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年十月二十二日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅