浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初4075号 原告：周生荣，男，1966年9月1日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告：高玉莲，女，1968年10月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：朱华，浙江国圣律师事务所律师。 被告：赵阿火，男，1962年5月23日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 被告：赵东亮，男，1988年11月11日出生，汉族，住浙江省桐乡市,系赵阿火儿子。 委托诉讼代理人：赵阿火，男，1962年5月23日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告周生荣、高玉莲诉被告赵阿火、赵东亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理，依法由审判员朱伟忠适用简易程序独任审判，于9月16日、9月27日公开开庭进行审理。二原告及委托代理人、被告赵阿火、赵东亮委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：周生荣与赵阿火是邻居。赵阿火因家庭急需资金向周生荣借款，经协商，由赵阿火将其房屋租给周生荣。2017年11月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：周生荣、高玉莲承租赵阿火、赵东亮××镇××村××号××层房屋，租期5年，年租金6.5万元，五年租金32.5万元一次性付清。乙方支付甲方押金1万元。双方不得违约，如有一方违约需赔偿五年总价50%的违约金。又约定：租户仲海彬剩余租金19282元、押金1000元，钱伟华剩余租金6125元、押金2000元，史薇剩余租金5741元、押金2000元，及赵阿火欠周生荣借款4000元，从原告支付被告五年租金中扣除。三租户与被告租房合同不终止。三租户租期到期后，原、被告办理房屋交接。2017年11月26日原告付款赵阿火1万元。2017年11月27日原告银行取款284850元交付赵阿火。赵阿火将三份租户租赁协议交给原告。2018年2月10日二楼、三楼租期到期，赵阿火将二楼、三楼交给原告。原告将二楼仍租给钱伟华，年租金3万元（无合同），钱伟华交付原告3万元。原告将三楼仍租给史薇，年租金1.9万元（无合同），史薇交付原告1.9万元。2018年3月因附近轻纺城市场开市，带动周边房租整体上涨，赵阿火及其哥赵德兴看到周边房租上涨，开始反悔，对已交付二楼、三楼房屋拉电、堵锁眼，企图达到把原告赶走、一楼租户到期后不交房的目的。原告与被告交涉，被告表示宁愿违约也要解除合同。2018年3月底，在被告同意退还原告已收全部租金、押金，承担违约金162500元（五年房租总额50%）前提下，双方解除租赁合同。被告收回二楼、三楼。2018年4月15日、2019年4月23日、2020年3月28日，被告退还原告各9万元、7万元、2万元，加上原告向钱伟华、史薇收取二楼、三楼租金3万元、1.9万元，被告共退款22.9万元，剩余房租及押金10.6万元、违约金162500元，被告未付。原告认为，租房合同合法有效，被告事后反悔并拒不交房，应承担违约责任。原告诉至法院。请求判令：1、被告返还剩余租金及押金10.6万元，支付违约金162500元；2、被告承担本案诉讼费用。 二被告辩称：濮院镇宏苑新村68号三层楼房系其所有，2017年4月6日将一楼租给仲海彬（2018年4月4日到期），2017年4月17日将二楼租给钱伟华（2018年2月10日到期），2017年5月2日将三楼租给史薇（2018年2月10日到期）。2017年11月26日，原、被告订立《房屋租赁合同》，被告与三租户租房合同不终止。被告同意三租户未到期租金19282元、6125元、5741元，押金计5000元及赵阿火向周生荣借款4000元，从原告支付被告五年租金中扣除。但押金5000元应由原告在三租户事后退房时退给租户。2018年2月10日二楼、三楼租期到期后，被告将二楼、三楼交给原告（一楼未交给原告）。原告将二楼三楼仍租给原租户。赵阿火没有对二楼三楼拉电、堵锁眼。2018年3月轻纺城市场开市，带动房租上涨，赵阿火附近村民对赵阿火低价租房不满，要求其收回房屋。2018年3月底，赵阿火与赵德兴（系赵阿火哥哥）找到原告，要求收回房屋，退还原告全部租金、支付银行利息。原告同意解除合同。被告收回二楼三楼。2018年4月一楼租期到期后由被告收回。2019年2月二楼三楼租期到期后，被告退还钱伟华、史薇押金各2000元。2019年4月一楼租期到期后，被告退还仲海彬押金1000元。事后，被告出租一楼年租金9万元，二楼、三楼年租金各2.6万元。被告违约解除合同，同意支付银行利息，不同意承担违约金。被告垫付押金5000元，原告应退还被告。 原告对其主张的事实提供证据如下： 一、房屋租赁合同1份，证明2017年11月26日，原、被告签订租赁合同，约定各自权利义务； 二、收据2份，银行取款存款凭证各1份，证明2017年11月26日，原告付款赵阿火1万元。2017年11月27日原告银行取款284850元交付赵阿火，赵阿火领取现金84850元，另20万元存入中国银行濮院支行（账户×××47）。赵阿火出具收条，载明：赵阿火濮院宏苑新村68-1-3层房屋5年租金一次付清32.5万元。其中租户仲海彬剩余租金19282元、押金1000元，租户钱伟华剩余租金6125元、押金2000元，租户史薇剩余租金5741元、押金2000元，及赵阿火欠周生荣借款4000元，已从原告支付被告五年租金中扣除； 三、收条3份，证明2018年4月15日、2019年4月23日、2020年3月28日，被告退款各9万元、7万元、2万元。另原告向钱伟华、史薇收取二楼三楼租金计4.9万元，折抵被告退款； 四、被告与三租户《房屋租赁协议》三份，证明2017年4月6日被告将一楼租给仲海彬，年租金5万元、押金1000元，2018年4月4日到期。2017年4月17日将二楼租给钱伟华，年租金2.4万元、押金2000元，2018年2月10日到期。2017年5月2日将三楼租给史薇，年租金1.9万元、押金2000元，2018年2月10日到期。并约定“租户租用期间的水电费自行负责，由赵阿火代收代支。租户接到房东交费通知后及时交费”。2017年11月27日，被告将该三份协议交给原告。另，原告主张2017年11月26日至2018年3月底的二楼三楼水电费由其支付，数额记不清了，要求以租户押金抵扣。未提供证据证实； 五、补充协议一份，证明2018年3月24日双方就消防设施安装费用达成协议。2018年3月底，被告收回房屋，补充协议未执行。 被告质证如下：证据一、三、四、五，无异议；证据二，收据认可，银行凭证不认可。对原告主张“2017年11月26日至2018年3月底的二楼三楼水电费由其支付，数额记不清了，要求以租户押金抵扣”，不认可。 被告提供证据如下： 银行交易凭证7份，证明2017年11月27日，赵阿火在中国银行濮院支行开户（账号×××47）存款15万元，2017年12月6日取款15万元（结清关户）。又开户（账号×××18、3701××××0803）存款各7万元。 原告质证如下：真实性无异议，与本案无关联。2017年11月27日原告银行取款284850元交付赵阿火，赵阿火将20万元存入银行，事后被告将20万元转存，与原告无关。 法院调查材料： 一、对私新线流水交易单、查询单，证明中国银行濮院支行出具查询回单，载明2017年11月27日赵阿火开立账户（账号×××47），在该账户存款20万元。2017年12月3日从该账户取款50002.50元（含利息2.50元），2017年12月6日从该账户取款150011.25元（含利息11.25元）； 二、赵阿火谈话笔录。 原告质证意见：证据一，无异议；证据二，双方解除合同后，被告出租房年收入14万元，却不及时还款。2020年上半年原告将被告出租房锁住，第二天被告就把锁敲开，没对被告造成影响。 被告质证意见：无异议。 本院经审查核实，认证如下： 本院调查证据一，本院予以认定；证据二，综合其他证据一并认定。 原告证据一、二、三、四、五，本院予以认定。原告主张“2017年11月26日至2018年3月底的二楼三楼水电费由其支付，数额记不清了，要求以租户押金抵扣”缺乏证据证实，被告不认可，本院不予采信。 被告证据，与法院调查证据不符，本院不予认定。 本院经审理查明： 周生荣与赵阿火是邻居。桐乡市濮院镇宏苑新村68号三层楼房系被告所有，2017年4月6日被告将一楼租给仲海彬（年租金5万元、押金1000元，2018年4月4日到期），2017年4月17日将二楼租给钱伟华（年租金2.4万元、押金2000元，2018年2月10日到期），2017年5月2日将三楼租给史薇（年租金1.9万元、押金2000元，2018年2月10日到期）。 被告因家庭急需资金向周生荣借款，经协商，改为由被告将其房屋租给原告。2017年11月26日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方（周生荣、高玉莲）承租甲方（赵阿火、赵东亮）位于××镇××村××号××层房屋，租期5年，2017年11月27日至2022年11月26日，年租金6.5万元，五年租金32.5万元一次性付清。乙方支付甲方押金1万元，总计33.5万元。乙方自行向有关部门交纳卫生费、水电费。租赁结束时乙方须交清欠费。租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租第三人使用，须事先告知甲方，取得使用权的第三方成为本合同当事丙方，享有原乙方权利，承担原乙方义务。甲、乙方不得违约，如有一方违约需赔偿五年总价50%的违约金，如是甲方违约需再退还剩余房价。又约定：租户仲海彬剩余租金19282元（2017年11月27日至2018年4月4日）、押金1000元，钱伟华剩余租金6125元（2017年11月27日至2018年2月10日）、押金2000元，史薇剩余租金5741元（2017年11月27日至2018年2月10日）、押金2000元，及赵阿火欠周生荣借款4000元，从原告支付被告五年租金中扣除,原告应付被告294852元（33.5万元-40148元），押金5000元由原告事后在三租户退房时退给租户。被告与三租户租房合同继续履行（至租期届满）。三租户租期到期后，被告向原告交付房屋。2017年11月26日原告付款赵阿火1万元。2017年11月27日原告银行取款284850元交付赵阿火，赵阿火出具收条。原告实际交付赵阿火294850元。赵阿火将三租户（仲海彬、钱伟华、史薇）租房协议交给原告。赵阿火告知租户关于原、被告租赁情况。2018年2月10日二楼三楼租期到期，赵阿火将二楼三楼交给原告。原告将二楼仍租给钱伟华，年租金3万元（无合同），钱伟华交付原告3万元。原告将三楼仍租给史薇，年租金1.9万元（无合同），史薇交付原告1.9万元。 2018年3月，因附近轻纺城市场开市，带动周边房租整体上涨，赵阿火及其哥赵德兴看到周边房租上涨，开始反悔。赵阿火与赵德兴找到原告，表示宁愿违约也要解除合同收回房屋，退还原告全部租金、支付银行利息。经交涉，2018年3月底双方同意解除合同，被告收回二楼、三楼。2018年4月一楼租期到期后由被告收回。2019年2月10日二楼三楼租期到期后，被告退还钱伟华、史薇押金各2000元。2019年4月4日一楼租期到期后，被告退还仲海彬押金1000元。事后，被告出租一楼年租金9万元，二楼三楼年租金各2.6万元。2018年4月15日、2019年4月23日、2020年3月28日，被告退还原告各9万元、7万元、2万元。加上原告向钱伟华、史薇收取二楼、三楼租金3万元、1.9万元，原告收到被告退款共22.9万元。2020年上半年，原告将被告出租房用锁锁住，被告得知后即敲开。2020年7月28日，原告诉至本院。 本院认为，1、被告与三租户《租房合同》及原、被告《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，合同合法有效，双方应按约履行。被告与三租户《租房合同》履行在先，原、被告签订《房屋租赁合同》时，三租户租房合同正在履行中（租期未届满）。原、被告约定“三租户租期到期后，被告向原告交付房屋。原告交付被告五年租金中扣除三租户未到期租金”，原、被告的房屋租赁应从三租户租期到期后起算，即一楼租赁从2018年4月5日起算，二楼三楼租赁从2018年2月11日起算。实际履行中，被告于2018年2月10日将二楼三楼交付原告。原告实际付款赵阿火294850元。2、被告抗辩“2019年2月二楼三楼租期到期后，被告退还钱伟华、史薇押金各2000元。2019年4月一楼租期到期后，被告退还仲海彬押金1000元。原告应退还被告垫付押金5000元”。本院认为，被告本意是向原告借款，原告顾虑借款有风险，改为被告出租房屋给原告，原告一次性支付被告五年租金（实际租期不到五年），原告以转租更高租金方式收回资金。事后，原、被告解除租赁关系，被告表示愿支付银行利息，双方关系相似于借贷关系。被告应以实际收到原告款项退还。被告上述抗辩，本院不予采纳。被告实际应退还原告65850元（294850元-229000元）。3、被告违约解除合同，应承担违约责任。原告主张违约金偏高，综合被告违约获利所得，本院调整以银行同期贷款年利率的三倍计算原告资金占用损失，即：2017年11月27日至2018年2月10日损失8636.70元（以294850元为基数）；2018年2月11日至2018年4月15日损失6325.50元（以245850元为基数）；2018年4月16日至2019年4月23日损失22702.10元（以155850元为基数）；2019年4月24日至2019年8月19日损失3975.90元（以85850元为基数）；2019年8月20日至2020年3月28日损失6580.40元（以85850元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算），上述损失计48220.60元。另支付2020年3月29日至付清之日的损失（以65850元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算）。原告其余诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告其余抗辩，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十七条、第八十八条、第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵阿火、赵东亮于本判决生效之日起十日内返还原告周生荣、高玉莲65850元； 二、被告赵阿火、赵东亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告周生荣、高玉莲损失48220.60元（2017年11月27日至2020年3月28日资金占用损失），并赔偿损失（以65850元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍自2020年3月29日计算至付清之日）； 三、驳回原告周生荣、高玉莲其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5328元，减半收取2664元，由原告周生荣、高玉莲负担1532元，被告赵阿火、赵东亮负担1132元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，帐号为：6228××××0966，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱伟忠 二〇二〇年十月二十六日 书记员  王思靖