四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初1354号 原告：何某梅，女，1993年9月23日生，汉族，住四川省。 委托诉讼代理人：刘俊清，四川方同律师事务所律师。 被告：四川崇州中锦投资有限公司，住所地四川省崇州市。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，公司员工。 原告何某梅与被告四川崇州中锦投资有限公司(以下简称中锦公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某梅的委托诉讼代理人刘俊清、被告中锦公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何某梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除何某梅与中锦公司签订的《成都西辰绿洲商品房认购书》；2.判令中锦公司退还何某梅购房定金20,000元及房屋首付款115,348元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；3.本案诉讼费由中锦公司承担。事实和理由：何某梅与中锦公司于2019年6月28日签订《成都西辰绿洲商品房认购书》，约定就位于光华大道西段R26，即新城大道与永和大道交叉口西侧、楼盘名称为恒大西辰绿洲的房屋，达成认购协议。同时，销售人员承诺恒大楼盘均可无理由退款。因此，何某梅向中锦公司支付了购房定金20,000元及首付款115,348元。签订合同后，中锦公司未将合同及发票等交付何某梅。现何某梅因受疫情影响，无力支付剩余的购房首付款，合同无法继续履行。故提起诉讼。 中锦公司辩称，1.何某梅未按照认购书的约定签订商品房买卖合同，也未按期足额支付后续房款。何某梅的行为已构成严重违约，按照认购书的约定已视为何某梅放弃购买案涉房屋，其所付款项作为违约金收取，我司不予退还。2.我司自项目开发至今从未对外宣传过无理由退房，也未对何某梅作出无理由退房的承诺；我司在项目售楼部也明确公示了案涉项目不参与无理由退房的重要提示。何某梅要求无理由退房无任何合同依据及法律依据。3.若何某梅单方要求解除认购书，放弃购买房屋，我司也同意解除，但按照认购书的约定，定金及房款不予退还。4.何某梅诉称其不具有成都市购房资格，社保未满两年，以合同目的不能实现为由解除合同，我司不予认可。成都市购房政策系政府公开信息，何某梅理应知晓；且在签订认购书之前，我司销售人员也明确告知了何某梅成都市限购政策，何某梅也明确其具有成都市购房资格并向我司出具承诺书，承诺其具有购房资格并自愿承担相应的法律后果，我司在何某梅出具承诺书以后基于对何某梅的信任签订了认购书。我司作为开发企业，签订认购书之前明确告知了成都市购房政策，做到了必要的审查及注意义务；且购房资格材料的审查与核实并非开发商的合同义务，而应当是房产管理部门的责任。崇州市购房资格仅需社保满一年即可，何某梅诉称社保未满两年不能购买案涉房屋并不属实；即使何某梅截至目前也不具有崇州市的购房资格，但其故意隐瞒事实，向我司出具虚假的承诺书，其主观上具有隐瞒事实、欺骗我司的故意，其也应当按照承诺书的约定承担相应法律后果，承担缔约过失的责任，无权要求我司退还房款。综上，我司同意解除认购书，但按照认购书的约定，何某梅所支付的定金及房款不予退还。 根据双方当事人的陈述及经过质证的证据，本院查明事实如 下： 2019年6月28日，中锦公司作为（甲方）出卖人与（乙方）卖受人何某梅签订《商品房认购书》，约定何某梅自愿向中锦公司认购恒大西辰绿洲楼盘二期B地块XX栋XXXX号商品房，总金额人民币661,390元。同时约定：一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择下列第3种方式付款：3.分期付款：乙方须于2019年6月30日前支付首期房款46,139元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年9月28日前付清99,209元；于2019年12月28日前付清99,209元；于2020年3月28日前付清99,209元；于2020年6月28日前付清297,624元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大西辰绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金等内容。中顺公司在合同落款甲方处盖章，何某梅在乙方处签字捺印。同日，何某梅向中锦公司出具《购房承诺书》，载明“四川崇州中锦投资有限公司：本人自愿购买贵司开发的成都恒大西辰绿洲项目二期XX栋1单元14楼XXXX号商品房，本人已知晓成办发(2016)37号：《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》、成办发(2016)45号：《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干措施的通知》、成办发(2017)10号：《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，对其中规定的“限购区域购房条件”、“房屋网签备案后不能撤案、不能更名等各项规定”已知悉并理解，现承诺如下：1、本人符合在成都限购区域购房的条件，能够成功购买上述房屋”等内容。何某梅在落款处签字捺印。 2019年7月1日，何某梅向中锦公司支付定金20,000元；同日，何某梅向中锦公司支付案涉商品房首期房款46,139元，于2019年9月29日支付购房款50,000元，于2019年11月30日支付购房款19,209元，以上共计支付购房款115,348元。 庭审中，何某梅诉称其不具有成都市购房资格，但未提供任何证据证明。 以上事实，有双方当事人身份信息、《商品房认购书》《购房承诺书》《收据》，四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初2971号民事判决书，以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，何某梅与中锦公司签订的《（成都西辰绿洲）商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，权利义务关系明确，合法、有效，本院予以确认。 本案争议的焦点为：1.何某梅是否具备成都市购房资格；2.《商品房认购书》的性质系预约还是本约；3.中锦公司是否应返还购房款；4.中锦公司是否应退还定金20,000元；5.中锦公司是否应支付资金占用利息。本院分别评析如下： 一、关于何某梅是否具备成都市购房资格的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，何某梅诉称其不具备成都市购房资格，因未举证证明，应由其承担举证不能的不利后果。 二、关于《商品房认购书》的性质问题。本院认为，案涉《商 品房认购书》系预约合同。理由如下：首先，判断商品房认购书系预约还是本约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否存在明确的将来订立本约的意思。本案中，双方签订的《商品房认购书》第二条付款方式，分期付款中明确约定，何某梅于2019年6月30日前支付首期房款46,139元（不含定金），并 签署《商品房买卖合同》，第五条再次约定何某梅必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大西辰绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》。由此可知，双方有明确的将来订立本约的意思。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，案涉《商品房认购书》仅就出卖方、认购方、房屋面积、价格、付款方式和签订正式《商品房买卖合同》进行了约定，但对交付使用条件及日期，供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付，办理产权登记有关事宜均未进行约定，说明《商品房认购书》并未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，案涉《商品房认购书》系预约合同。 三、关于中锦公司是否应返还购房款的问题。本院认为，庭审中，中锦公司明确表示同意解除《商品房认购书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定，何某梅并未实际取得案涉房屋，中锦公司应返还购房款。故何某梅请求返还购房款115,348元，符合法律规定，本院依法予以支持。 四、关于中锦公司是否应退还定金20,000元的问题。本院认为，何某梅作为案涉房屋的买受人，基于对中锦公司的信任缴纳了定金和部分购房款，双方本来具有明确的将来订立本约的意思。事后，何某梅却以受疫情影响，无力支付剩余的购房首付款，合同无法继续履行等为由，要求解除《商品房认购书》，虽然中锦公司亦表示同意解除《商品房认购书》，但中锦公司同意解除的前提条件是认为何某梅的行为已构成严重违约，按照认购书的约定已视为何某梅放弃购买案涉房屋，其所付款项作为违约金收取，不予退还。且何某梅要求解除《商品房认购书》，系单方行为，其理由本身不能成立，缺乏事实和法律依据。故何某梅无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，要求中锦公司退还定金20,000元。 五、关于中锦公司是否应支付资金占用利息的问题。本院认为，因双方并未签订《商品房买卖合同》，何某梅无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求中锦公司向其支付资金占用利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除何某梅与四川崇州中锦投资有限公司于2019年6月28日签订的《（成都西辰绿洲）商品房认购书》； 二、四川崇州中锦投资有限公司于本判决生效之日起十日 内退还何某梅购房款115,348元； 三、驳回何某梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1503元，由何某梅负担222元，四川崇州中锦投资有限公司负担1281元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷杨文 二〇二〇年十月二十日 书记员  尤 雨