西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0113民初17432号原告：西安精致物业管理服务有限公司。住所地：陕西省西安市碎林区。法定代表人：王兰玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王静，系该公司员工。委托诉讼代理人：张雪，系该公司员工。被告：李凯秀，女，汉族，1941年9月9日出生，住西安市新城区。委托诉讼代理人：金钢，男，汉族，1971年10月3日出生，住西安市新城区，系被告之子。原告西安精致物业管理服务有限公司与被告李凯秀物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任，公开开庭进行了审理。原告西安精致物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人王静、张雪、被告李凯秀的委托诉讼代理人金钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安精致物业管理服务有限公司诉称，原告是一家从事物业管理的服务企业，2010年11月与陕西铭源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，对曲江大观园小区实施物业服务管理。被告系原告服务的曲江大观园小区西单元1202号房业主，该房屋建筑面积179.86平方米。自2015年7月1日至2019年12月31日被告拖欠物业费、电梯费、生活垃圾费、水费、采暖费共计27910.60元，原告多次向西单元1202业主催要物业费、电梯费、生活垃圾费、水费、采暖费等各项费用，但至今被告未予交纳。原告诉至本院请求，判令：1、被告立即支付给原告物业费、采暖费、水费共计27910.60元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告辩称，驳回原告诉讼请求。原告所列费用与事实不符，原告起诉时间为2019年12月6日，原告主张要求支付至2019年12月31日。原告所列费用模糊不清，依据不祥。2020年8月26日被告要求原告按月出具所诉列费用模糊不清，依据不祥。2020年8月26日被告要求原告按月出具所诉费用的详单，但是原告至今未予理睬。原告长期非法侵占被告的合法权益，原告接管小区后，收取电梯广告费等收益没有向业主明示，未尽到物业之责任。原告诉讼请求超出时效，原告起诉时已经超过3年的诉讼时效。 经审理查明，西安精致物业管理服务有限公司系西安市XX路XX号XX小区的物业服务公司，而被告系该小区21202号房屋的业主，房屋面积为179.86平方米。2011年2月15日，原、被告签订《大观园小区前期物业管理服务协议书》，协议书约定，原告向被告提供物业管理服务。第四条 二、交费标准：1、物业管理服务费 住宅：1.20元/月·平方米。2、电梯运行维护费：每月每平方米0.1-0.4元/月·建筑平方米。即：1层0.1元/月·建筑平方米；2层0.2元/月·建筑平方米；2层以上，每上1层，增加0.01元/月·建筑平方米。4、采暖费：暂按6.5元/月·建筑平方米收取，采暖季结束后按实际发生费用核算，多退少补，经政府物价部门批准或业主大会同意，综合物业管理服务费标准可相应调整。第六条 水费、电费按自来水公司、供电局等部门公布的标准加公共区域用水、用电合理损耗及二次加压成本构成。1.水费收取标准：居民3.5元/m³；办公用水4.9元/m³；3.生活垃圾清运费：每户每月6元。以上代收代缴收费标准如遇政府有关部门或单位调价收费标准相应调整。同时合同约定乙方（被告）应在每月10号前物业部交纳当月的物业管理各项费用。《西安市物价局关于我市城区实行居民阶梯水价制度有关问题的函》（市物函[2015]133号）居民用水一阶水价为3.8元/立方米，原告实际亦按照该标准代收代缴水费。截止2019年12月31日，被告拖欠物业费11654.80元（前期物业服务合同约定标准）、电梯费3013.20元（前期物业服务合同约定标准）、生活垃圾费324元（前期物业服务合同约定标准）；截止2019年11月20日，被告拖欠水费200吨×3.8元/吨=760元；截止2018年11月15日，被告拖欠暖气费12158.60元。以上总计27910.60元。被告称欠费属实，但对缴费标准及原告暖气费核算有异议，并且未催告过原告交费，已过诉讼时效。另查，原告出具的《关于小区自备天然气锅炉2012-2013年冬季采暖价格成本核算方案》及其向西安市雁塔区物价局提供的《关于曲江大观园小区2012年冬季采暖价格备案的报告》显示经暖气费核算后备案收费标准为按6.5元/建筑平方米·月。上述事实，有《大观园小区前期物业管理服务协议书》、物业费欠费明细表、《关于小区自备天然气锅炉2012年-2013年冬季采暖价格成本核算方案》、《关于曲江大观园小区2012年冬季采暖价格备案的报告》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告西安精致物业管理服务有限公司与被告李凯秀签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，原告西安精致物业管理服务有限公司、被告李凯秀均应当按合同约定履行己方的义务。原告西安精致物业管理服务有限公司为包括被告李凯秀在内的业主提供了物业服务，被告李凯秀作为业主接受了相应的服务，亦应如约交纳物业管理费等费用。现李凯秀自2015年7月1日至2019年12月31日未交纳物业管理费等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，应向原告西安精致物业管理服务有限公司支付上述物业管理费等费用。故原告西安精致物业管理服务有限公司要求被告李凯秀支付自2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费等费用27910.60元之诉请，本院依法予以支持。被告李凯秀辩称本案已过诉讼时效，经查，原告一直提供物业服务，被告从2015年至2019年持续未缴纳物业费、水费、垃圾费、电梯费等，违约行为一直持续，故对被告辩称原告主张已过诉讼时效本院不予采信。对于被告辩称涉案小区的电梯间广告收益、公共车位收益等，原告未进行分配，与本案不是同一法律关系，相关权利人可另案起诉。对于被告辩称，根据《大观园小区前期物业管理服务协议书》约定：“采暖费：暂按6.5元/月·建筑平方米收取，采暖季结束后按实际发生费用核算，多退少补”，经查，该条款后赘述：“经政府物价部门批准或业主大会同意，综合物业管理服务费标准可相应调整。”，原告称该标准系小区首次供暖经核算成本等因素后所确定的标准，并提供了《关于小区自备天然气锅炉2012年-2013年冬季采暖价格成本核算方案》及向西安市雁塔区物价局提供的《关于曲江大观园小区2012年冬季采暖价格备案的报告》，该两份证据中载明的暖气费核算后标准均为6.5元/建筑平方米·月，与《大观园小区前期物业管理服务协议书》一致，且合同中约定“暖气费，经政府物价部门批准或业主大会同意，综合物业管理服务费标准可相应调整。” 故原告按照该标准收取暖气费并无不妥，且2015年-2019年涉案小区均按照该标准收取暖气费，该暖气费已实际发生，被告拖欠实属违约，故对被告的辩称，本院不予采信。被告的其他辩称于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十五条、第四十一条之规定，判决如下：被告李凯秀于本判决生效之日起十日内向原告西安精致物业管理服务有限公司支付自2015年7月1日至2019年12月31日的物业管理费、电梯费、生活垃圾处理费、水费、暖气费等27910.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费498元，由被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员  李      漾 二〇二〇 年 十 月 十 日 书 记 员  杨      盼 1