辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初6050号原告：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人：陈哲元，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明臻，该公司员工。委托诉讼代理人：安雪，该公司员工。被告：刘喜杰，男，1962年8月23日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被告：于娜，女，1979年8月30日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。原告沈阳商业城股份有限公司与被告刘喜杰、于娜租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19立案后，依法适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告沈阳商业城股份有限公司委托诉讼代理人李明臻、安雪，被告刘喜杰、于娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳商业城股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告刘喜杰之间的合同解除；2.判令被告刘喜杰立即支付所欠2018年1月至2019年3月租金130328.22元（暂计至2019年3月31日，判令至合同解除之日）；3.判令被告刘喜杰立即支付违约金28650.11元（暂计至2019年3月31日，判令支付至被告实际还清上述欠款之日止）；4.判令被告刘喜杰在合同解除后5日内按照合同约定将场地恢复至交付使用时完好无损的状态，并归还原告；5.如被告刘喜杰未按期撤场，判令被告刘喜杰支付从合同解除之日至实际交还场地之日，按照合同约定的2倍日租金标准场地占用费；6.判令二被告于娜对上述债务承担连带清偿责任；5.判令二被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：原告与被告刘喜杰于2016年签订了《配套项目租赁合同》，按照合同约定，原告为被告刘喜杰提供租赁场地用于经营烤肉项目，租赁面积为886.5平方米，租赁期限自2016年9月1日起至2021年1月31日止，租金为第1年基本租金为40332.5元/月，第2年基本租金为43555.77元/月，第3年基本租金为47054.58元/月，第4年基本租金为51087.83元/月，第5年基本租金为55121.08元/月。被告刘喜杰需于每月25-31日向原告交纳下季度租金及设施服务费，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用。截至2019年3月31日，被告刘喜杰已拖欠2018年1月至2019年3月租金130328.22元。根据该合同第2.2条、第2.9条约定，“乙方（被告刘喜杰）逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向甲方（原告）支付违约金”。因此，被告刘喜杰需支付违约金，共计28650.11元（暂计至2019年3月31日，支付至被告实际还清上述欠款之日）。以上费用共计人民币158978.33元（暂计）。原告曾多次向被告发函催缴租金及其他款项，但被告仍未及时缴纳拖欠的租金及费用，无奈之下原告起诉。另，根据合同第9.1条约定：“如乙方出现下列任一情况，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠的费用仍需交纳，甲方保留进一步向乙方追究法律责任的权利。A拖欠租金20日紧上的；。”。因此，原告有权解除合同，租赁保证金不予退还。根据合同第6.2、6.3条约定，被告刘喜杰应合同解除后5日内按照合同约定将场地恢复至交付使用时完好无损状态，并归还原告，否则，原告有权收取相当于2倍日租金标准的滞留金我。被告于娜于2016年7月19日签署《担保书》，自愿为刘喜杰在与原告合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。被告刘喜杰、于娜辩称，这个案件是重复起诉，2018年1月1日至2019年6月份我已经交纳租金，原告让我怎么交我就怎么交的。而且交防通道占用了我经营场地的门脸及部分场地，我交纳租金时将占用部分租金扣除了，经原告公司的徐经理同意的。被告于娜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：2016年6、7月份，原告沈阳商业城股份有限公司作为“甲方”、被告刘喜杰作为“乙方”签订《配套项目租赁合同》约定，原告将其商场五层，建筑面积886.5平方米的场地租赁给被告，用于经营烤肉项目；租赁期限自2016年9月1日至2021年1月31日，甲方于2016年9月1日将租赁场地交付乙方；乙方在租赁期间每月向甲方交纳租金40332.5元，从第2年起，每年按每月租金的8%上调递增，按季度缴清租金，第1年每月基本租金40332.5元，第2年每月基本租金43555.77元，第3年每月基本租金47054.58元，第4年每月基本租金51087.83元，第5年每月基本租金55121.08元，乙方应于每月25-31日期间向甲方交纳下季度租金及设施服务费；乙方未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额1‰的违约金。2016年7月19日，被告于娜向原告沈阳商业城股份有限公司出具《担保书》承诺，为被告刘喜杰在商业城韩巴杰娜经营活动作担保人，同意为被告刘喜杰与原告合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。被告刘喜杰以上述租赁场注册名称为“沈阳市韩巴杰娜餐馆自助城”的个人独资企业，并于2016年8月25日取得了营业执照。2016年11月份，原告因商场消防检查验收原因，开始对商场五层进行消防改造，加设了防火墙、临时围挡，改变了楼层的整体格局，遮挡住了被告刘喜杰承租场地的门脸，并且占用被告刘喜杰经营场地中约146平方米用于建设消防通道，放置消防设备，并破坏了场地的部分装修装饰。自2016年11月7日至2017年11月14日期间，原告多次向被告刘喜杰经营的“韩巴杰娜”烤肉店发出《缴纳租金通知函》。但刘喜杰未按通知要求缴纳租金。另查明，2016年11月8日，被告刘喜杰向原告工商银行账户汇入40332.5元；2018年2月7日，汇入87111.54元；2018年2月28日，汇入43560元；2018年3月23日，汇入36400元；2018年4月25日，汇入15370元；2018年5月25日，汇入36500元；2018年6月25日，汇入36500元；2018年7月26日，汇入36500元；2018年9月26日，汇入36500元；2018年11月5日，汇入36500元；2018年11月22日，汇入36500元；2018年12月5日，汇入36500元；2019年1月1日，汇入36500元；2019年2月15日，汇入36500元；2019年3月13日，汇入36500元；2019年4月10日，汇入36500元；2019年5月18日，汇入36500元；2019年6月12日，汇入36500元。再查明，2018年6月4日，原告沈阳商业城股份有限公司起诉被告刘喜杰、于娜至本院，要求二被告给付2016年10月至2017年12月租金617880.58。本院于2019年6月20日作出（2018）辽0103民初8550号民事判决书，原告沈阳商业城股份有限公司提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年12月25日将此案发回本院重审。该案审理过程中，被告刘喜杰向本院提交原告公司原部门经理张福胜曾于2016年6月15日向被告刘喜杰出具的《收条》一份，内容为“今收到刘喜杰交房租80665元”。原告对此不予认可，后被告刘喜杰申请进行笔迹鉴定。在提供鉴定的比对样本方面，被告刘喜杰主张《配套项目租赁合同》系原告其他工作人员代张福胜签名，且仅凭一份《配套项目租赁合同》不能满足鉴定要求，而被告刘喜杰与张福胜之间无其他文书往来，不能提供鉴定的比对样本，考虑到原告与张福胜之间存在多年的劳动合同关系，应保存有张福胜的相关人事档案材料，因此，应将提供鉴定比对样本的举证责任分配给原告，但在该案审理过程中，本院多次向原告强调举证责任的分配及相应后果后，原告仍未能提供较为充分的样本或样本线索。最终，鉴定单位以无充分的比对样本为由，退回鉴定申请。本院认定80665元为被告刘喜杰给付原告的租金。现原、被告因租金问题，又诉至本院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告沈阳商业城股份有限公司与被告刘喜杰签订的《配套项目租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。根据租赁合同的性质和内容，出租人有保证出租场地在租赁期间内满足承租人正常经营使用的合同义务，承租人有按约交纳租金及相关费用的义务。关于2018年1月至2019年3月期间租金问题，本案中，原告在签订租赁合同后不久即2016年11月份，便对商场五层进行消防改造，加设了防火墙、临时围挡，改变了楼层的整体格局，遮挡刘喜杰承租场地的门脸，客观上确实影响了刘喜杰经营的烤肉店运营，确属违约，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。鉴于原告与刘喜杰对于减少租金的标准或延长租期的期限均没有约定，虽刘喜杰持续经营，但消防改造后的格局对刘喜杰的经营行为影响一直存续，应当结合改造时间、占用面积、改造后的客流量损失等情况综合认定，但考虑到刘喜杰在2018年5月至2019年1月期间每月缴纳租金金额均为36500元，原告商业城予以接收且在此期间未向被告刘喜杰提出补缴租金或解除合同的主张，因此，本院从双方当事人实际长期、稳定履行合同的方面，认定原告与被告刘喜杰以双方的实际行为对减少租金的标准达成合意，即为每月租金36500元。2016年11月8日至2019年6月12日期间，被告刘喜杰向原告工商银行账户汇入租金合计697274.04元，加上给付现金80665元，共计777939.04元，经计算为21个月的租金。自2016年10月起算，租金给付至2018年4月份。被告刘喜杰拖欠原告2018年4月份之后的租金属根本违约，故原告要求解除与被告刘喜杰之间《配套项目租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；被告刘喜杰应给付原告自2018年5月1日至合同解除之日的租金。关于违约金，原、被告约定的违约金明显过高，本院酌定，以拖欠租金数额为基数，自拖欠之日起至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。关于被告于娜是否承担连带给付责任问题。被告于娜承诺对被告刘喜杰与原告之间的上述债务承担连带保证责任，符合法律规定，且在保证期间内，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告沈阳商业城股份有限公司与被告刘喜杰签订的《配套项目租赁合同》；二、被告刘喜杰于本判决发生法律效力后15日内，给付原告沈阳商业城股份有限公司2018年5月1日至《配套项目租赁合同》解除之日的租金（按月租金36500元计息）；三、被告刘喜杰于本判决发生法律效力后15日内，给付原告沈阳商业城股份有限公司违约金，违约金自2018年6月1日起至实际给付之日，以当月欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；四、被告刘喜杰于本判决发生法律效力后15日内，腾空租赁场地，归还原告沈阳商业城股份有限公司；五、被告于娜对本判决第二项、第三项承担连带给付责任；六、驳回原告沈阳商业城股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3479元，由被告刘喜杰、于娜负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘思国人民陪审员  吕洪芹人民陪审员  王 哲二〇二〇年十月二十九日法官 助理  陈 曦书 记 员  潘 峰