江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4951号上诉人（原审原告）：卞宙翔，男，1989年4月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：赵志刚，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹莹，江苏双泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于涛，男，1961年1月27日出生，汉族，户籍所在地河北省石家庄市裕华区。上诉人（原审被告）：李小光，女，1979年9月14日出生，汉族，户籍所在地河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：俞恒臻，江苏德瀚律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：马建华，江苏德瀚律师事务所律师，代理上述两上诉人。原审被告：苏州旭悦置业有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MAU7939，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道******。法定代表人：王凤友，董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨光耀，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冯裕，江苏金砖律师事务所律师。上诉人卞宙翔、于涛、李小光因与原审被告苏州旭悦置业有限公司（以下简称“旭悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初6003号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卞宙翔上诉请求：撤销原审判决第三项，改判于涛、李小光向卞宙翔赔偿损失2230400元，诉讼费由于涛、李小光承担。事实和理由：1.一审判决遗漏认定于涛、李小光存在提供虚假购房材料骗取购房资格的过错行为，而该事实正是导致涉案协议目的不能实现的主要原因。2.我方不存在任何过错，一审法院不应适用过失相抵原则。法律法规对于“尚未取得产权登记的情况下即签订买卖合同”并未作出负面评价或者禁止性规定，一审判决认定我方在于涛、李小光未取得产权登记的情形下即与之签订房屋买卖合同，属未尽注意义务，故而未足额支持我方关于赔偿损失的主张是错误的。3.退一步讲，即便我方在房屋未进行产权登记的情况下即签订合同属于过错，该过错与合同解除也不存在因果关系，合同解除的真正原因是因为于涛、李小光提交虚假材料导致房屋产权被冻结而无法过户，责任完全在于于涛、李小光一方。于涛、李小光辩称，双方当事人签订的协议系定金合同，而非正式的房屋买卖合同。如该定金合同因于涛、李小光违约而解除，应适用定金罚则，由于涛、李小光双倍返还定金。事实上，本案中定金合同履行完毕，双方签订正式房屋买卖合同的条件并未成就，责任不在于涛、李小光一方。考虑到卞宙翔的权益，旭悦公司本着解决争议的善意，提出可以将案涉房屋直接过户给卞宙翔，卞宙翔的购房目的完全可以实现。但卞宙翔因自身原因拒绝该方案，坚持解除定金合同，因此定金合同解除的责任在于卞宙翔，其主张适用定金罚则缺乏依据。上诉人于涛、李小光上诉请求：撤销原审判决，改判驳回卞宙翔的诉讼请求或发回重审，诉讼费由卞宙翔承担。事实和理由：1.一审判决认定双方当事人签订的协议系正式房屋买卖合同错误。虽合同载明了房屋成交价、支付方式、违约责任等内容，但合同约定的主要内容是交付定金，在条件满足的情况下，双方还需要进一步签订合同，该份合同应属定金合同，而非正式的房屋买卖合同。2.退一步而言，即便双方签订的是正式房屋买卖合同，一审认定合同目的无法实现也是错误的。首先，在涉案协议签订时我方并不知晓房屋无法办理产证，且知晓后我方积极与旭悦公司联系协商处理过户事宜，主管并无恶意。其次，旭悦公司也同意以较涉案协议约定更低的价格与卞宙翔重新签订房屋买卖合同，但卞宙翔拒绝配合，我方怀疑卞宙翔自身购房能力不足，无法支付房款，存在利用本案纠纷逃避其违约责任的可能性。因此，卞宙翔能实现合同目的但拒绝配合，我方无需向其归还定金。3.我方授权徐丽娟的范围仅是房屋居间、签署定金协议事宜，不包括签订正式房屋买卖合同，卞宙翔对此应当知晓。如法院认定涉案协议是正式房屋买卖合同，那么该份合同也因徐丽娟的无权代理行为而对我方无约束力。4.一审法院所调查的刑事案件尚未结案，无法确定我方与旭悦公司所签合同的效力，更不能直接得出我方永久无法取得房屋产权的结论。一审仅以房屋目前处于冻结状态认定合同目的无法实现，属认定事实错误。5.卞宙翔仅交付定金300000元，但一审判决我方承担1330000元的损失，这是我方无法预见到的，也有失公允。卞宙翔辩称，1.一审法院将涉案协议认定为正式的房屋买卖合同是正确的。因为该份协议已经具备了作为一份正式房屋买卖合同应具备的主要条款内容。除此之外，于涛、李小光在一审第一次庭审中明确表示继续履行合同，可见其也认为该协议是正式房屋买卖合同。2.关于合同目的能否实现的问题，一审法院认定于涛在破坏计算机信息系统相关人员名单中，案涉的房屋也因与刑事案件相关联导致产证办理处于冻结的状态。另，一审法院遗漏了我方实名举报于涛提供虚假资料骗取购房资格，相关政府网站就此所作出回复的相关事实。该事实已可充分证明涉案房屋无法从开发商的名下登记至于涛、李小光名下，合同目的自然无法实现。3.于涛、李小光称可以由旭悦公司与其撤销网签之后，再以更低的价格直接将房屋出售并过户给我方的方案，经我方了解，现房屋处于冻结状态，意味着既不可以办理过户，也不可以撤销网签；本案二审开庭前我方也多次与于涛、李小光代理律师沟通，明确表示可以接受该方案，但是于涛和李小光又拒绝实施该方案，所以我方认为这只是其为了逃避法律责任的借口。4.本案合同解除在于于涛、李小光一方骗取购房资格导致无法办理产证，进一步导致涉案合同目的无法实现。我方对于合同解除方面不存在任何过错，一审法院酌定我方损失过低。卞宙翔向一审法院起诉请求：1、解除卞宙翔与于涛签订的《房地产居间购买协议》（合同编号SZ0083002）；2、判令李小光、于涛向卞宙翔双倍返还定金600000元并赔偿损失2230400元。3、判令李小光、于涛负担本案受理费95600元、保全费5000元及鉴定费63817元。一审法院认定事实如下:2018年12月26日，卞宙翔（买方）与于涛的委托代理人徐丽娟（卖方）在苏州金诚之家房产经纪有限公司（以下简称“金诚之家公司”）的居间下签订了《房地产居间购买协议》一份。协议约定卞宙翔向于涛、李小光购买苏州工业园区万寿街168号38幢101室的房屋，房屋面积为291.4平方米，总价为12300000元。合同第一条第2款约定：资金托管时间为2019年2月25日前，付款情况为贷款，所购房屋家具家电及附属设施为无。第二条约定：买方为表示购买之诚意，同意于本协议签订时向居间方支付意向金，该意向金金额不得超过购买总价的20%，该意向金为居间方受买方委托，前往卖方处洽谈及确认购买价格条件之凭据，此意向金于卖方签订本合同后即转为定金，具备法律效力。意向金金额为300000元。第五条约定：涉案房屋买卖的契税、个税由买方承担。合同备注中手写有以下内容：签三方买卖合同时间具体以房东产证办下来时间为准，签三方后次日送审，待资质审核通过后第一时间进行资金托管。协议签订后，于涛的受托人徐丽娟即收取了卞宙翔支付的定金300000元并出具确认单，目前该款仍在于涛、李小光处。2018年12月26日于涛出具了授权委托书给徐丽娟，其中记载：委托人欲通过苏州金诚之家房产经纪有限公司将位于苏州工业园区万寿街168号38幢101室的房屋进行出售/购买/出租/承租。就此事宜，委托人特授权受托人徐丽娟代其办理本授权委托书约定的事宜。1.受托人有权以委托人的名义与居间方就居间事宜进行洽商，签署定金及相关协议、履行定金及相关协议。2.委托期限为6个月。另查明：2017年12月，李小光、于涛（买受人）与旭悦公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定李小光、于涛向旭悦公司购买苏州工业园区万寿街168号38幢101室房屋，价格为10486209元。合同第十七条约定：出卖人定于2018年9月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2018年2月28日，否则买受人有权暂不接受房屋交付。合同中，李小光、于涛还承诺：本人已知晓苏州市区有关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理不动产登记在内的相应法律责任及经济责任。关于《房地产居间购买协议》的履行情况，该协议签订后，李小光、于涛本人未再与卞宙翔再直接签订相关协议。卞宙翔原诉请为要求李小光、于涛继续履行《房地产居间购买协议》并将房屋协助过户至卞宙翔名下，但在第一次庭审（2019年8月14日）中，李小光、于涛明确涉案房屋仍未登记至该二人名下，尚无法办理资金托管及过户等手续，但李小光、于涛表示如果房屋过户至二人名下，同意按原合同价款及条件与卞宙翔继续进行交易。后卞宙翔于该次庭审后将诉请变更为要求解除合同并赔偿损失。在本案最后一次庭审之日（2020年1月3日），涉案房屋仍未能登记在李小光、于涛的名下。且根据一审法院调取的犯罪嫌疑人为潘春等人涉嫌破坏计算机信息系统案的相关案卷资料，于涛在该案所附的相关人员信息名单中。另一审法院亦与园区产权部门咨询，涉案苏州工业园区万寿街168号38幢101室因与上述刑事案件关联，目前房屋产权的办理尚处于冻结状态。还查明：诉讼中，经卞宙翔申请，一审法院依法委托苏州远大房地产土地资产评估有限公司就涉案房屋在2019年8月19日（申请日）的价值进行了评估。经委托，鉴定机构于2019年11月18日由苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具了《房地产司法鉴定估价报告》。该报告的结论为：在估价时点2019年8月19日苏州工业园区万寿街168号38幢101室的价值总额为14530400元。以上事实有《房地产居间购买协议》、《房地产司法鉴定估价报告》、《苏州市商品房买卖合同》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：于涛的受托人徐丽娟代表于涛一方与卞宙翔签订了《房地产居间购买协议》，该协议内容不违反法律规定，且系双方真实意思表示，应认定合法、有效。另根据李小光、于涛庭审中对于合同履行的意见，再结合涉案房屋的购置情况，因此上述协议的实际委托人为李小光、于涛二人，该合同对于李小光、于涛均具有约束力。本案中，双方争议的焦点之一为：案涉《房地产居间购买协议》是正式的房屋买卖协议还是仅为定金协议。一审法院认为，该协议中已明确载明交易双方身份信息、房屋坐落、成交总价、支付方式、税费承担、违约责任等内容，已具备房屋买卖合同的主要条款，故双方当事人间房屋买卖合同关系成立，双方均应依照合同内容履行各自权利义务。上述协议第二条约定，双方于2019年2月25日前办理资金托管手续，后又补充约定“签三方买卖合同时间具体以房东产证办下来时间为准，签三方后次日送审，待资质审核通过后第一时间进行资金托管”。虽然两处约定存在不一致之处，但该协议为房屋买卖合同，买方订立合同的主要目的在于购得涉案房屋并完成房屋的交付与过户，但在卞宙翔变更诉请前的庭审之日（2019年8月14日）以及最后一次庭审之日（2020年1月3日），李小光、于涛仍一直未能获得涉案房屋的产权登记，且根据一审法院调查的相关刑事案件资料及咨询相关产权登记部门的情况反馈，涉案房屋目前的产权登记已被冻结。综上可见，李小光、于涛在涉案房屋尚不具备交易过户条件的前提下出售涉案房屋，且直至卞宙翔诉讼以及本案庭审辩论终结前也仍未能排除交易进行的障碍，于涛、李小光的行为已构成违约，应就此承担违约责任。而承上述分析，涉案房屋目前无法办理过户手续，故相应合同目的无法实现，卞宙翔诉请要求解除合同的主张应予支持。卞宙翔在2019年10月9日的质证过程中明确了该项诉请，且于涛、李小光亦对此发表意见，故一审法院将合同的解除时间认定为2019年10月9日。关于卞宙翔主张的双倍返还定金及赔偿实际损失的诉请，因定金罚则与赔偿实际损失的主张不能同时支持，故结合卞宙翔主张的金额情况，对于定金罚则部分不予支持，但对于卞宙翔要求返还定金300000元的主张则予以认可。至于李小光、于涛应赔偿的损失金额，承上述分析于涛、李小光已构成违约应承担相应违约责任，但卞宙翔在李小光、于涛自身尚未获得产权登记的情形下，即与之签订相关协议购买涉案房屋，其自身亦存在相应审慎注意义务不足的情形，且考虑到卞宙翔在涉案交易中支付的款项仅为定金部分，再考虑房屋的差价等因素，一审法院酌情认为李小光、于涛应向卞宙翔赔偿损失133万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卞宙翔与于涛、李小光之间关于苏州工业园区万寿街168号38幢101室的《房地产居间购买协议》于2019年10月9日解除；二、于涛、李小光于判决生效之日起十日内退还卞宙翔购房定金300000元；三、于涛、李小光于判决生效之日起十日内支付卞宙翔违约金1330000元；四、驳回卞宙翔的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95600元，由李小光、于涛负担57360元，由卞宙翔负担38240元。保全费5000元，鉴定费63817元，两项合计为68817元，由李小光、于涛负担41291元，卞宙翔负担27526元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，徐丽娟在签订涉案协议前将协议文本交给了李小光，李小光阅看后同意徐丽娟签订该协议；于涛、李小光明确至二审庭审时房屋仍无法从旭悦公司过户登记至于涛、李小光名下。上述事实由二审庭审笔录予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，徐丽娟受于涛、李小光委托与卞宙翔就涉案房屋买卖事宜签订《房地产居间购买协议》，协议签订前徐丽娟将协议文本交由于涛、李小光查看，于涛、李小光确认后表示同意签订协议，该协议系双方当事人真实意思表示且合法有效，对合同双方具有约束力。涉案协议对于房屋信息、交易价格、房款支付方式、税费负担、交房时间、违约责任均已作出约定，一审据此认定该份协议系正式房屋买卖合同，并无不当。虽协议约定“签三方买卖合同时间具体以房东产证办下来时间为准，签三方后次日送审，待资质审核通过后第一时间进行资金托管”,但同时还约定资金托管时间为2019年2月25日之前；根据查明事实，涉案房屋因涉及相关刑事案件而被冻结产权办理，且至一审庭审时仍处于冻结状态，卞宙翔关于合同目的无法实现的观点本院予以采纳，其主张解除合同，本院予以支持。合同解除系因于涛、李小光提供的房屋无法过户导致，于涛、李小光构成违约，应承担相应的违约责任。于涛、李小光上诉称其签订协议时不知道房屋无法过户，且对于房屋冻结也无过错，其不应承担违约责任，本院就此认为，于涛、李小光作为卖房人负有确保房屋能够顺利进行过户登记的义务，其在本案中是否构成违约不以其对房屋被冻结存在过错为前提，其该项上诉理由本院不予采纳。于涛、李小光上诉称旭悦公司同意以10486209元的价格就涉案房屋与卞宙翔直接签订合同，即卞宙翔的购房目的能够实现，卞宙翔拒绝配合，故其无权主张损失。本院就此认为，涉案房屋已无法从于涛、李小光名下过户至卞宙翔名下系既定事实，根据合同相对性，卞宙翔有权向于涛、李小光主张合同无法继续履行的违约责任；卞宙翔是否愿意以较低价格直接向旭悦公司购买涉案房屋取决于卞宙翔对其自身权利的处分，即便卞宙翔拒绝执行上述方案，其亦不因此而构成违约或存在过错，于涛、李小光该项上诉理由不成立。根据鉴定结论，卞宙翔因涉案合同未能继续履行产生的房屋差价损失为2230400元（14530400元-12300000元）。一审认定卞宙翔在房屋尚未登记至于涛、李小光名下即签订合同，存在审慎注意义务不足，结合卞宙翔的支付房款情况，酌定由于涛、李小光在返还定金的基础上向卞宙翔承担1330000元的损失赔偿责任，亦属合理，本院予以维持。此外，一审判决1330000元违约金系对应卞宙翔的损失赔偿主张，双方当事人在二审中未就该款项性质提出异议，本院不作更动。综上所述，卞宙翔、于涛、李小光上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。于涛、李小光缴纳二审案件受理费19470元，由于涛、李小光负担；卞宙翔缴纳的二审案件受理费12804元，由于涛、李小光负担。于涛、李小光多缴纳的二审案件受理费76130元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年十月十二日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。