山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10259号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵俊，女，1985年1月21日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：耿巍，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梓源，山东嘉阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李洁，女，1980年9月8日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：张金秋，山东睿德律师事务所律师。 原审第三人：孙丕松，男，1972年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 原审第三人：李春梅，女，1974年5月6日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 原审第三人：青岛天润不动产经纪有限公司，住所地山东省青岛市城阳区明阳路盈园广场****楼335-3。 法定代表人：李志勇，经理。 原审第三人：中国银行股份有限公司青岛李沧支行，住所地山东省青岛市李沧区京口路**。 负责人：王建旭，行长。 原审第三人：修方涛，男，1965年11月11日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：耿巍，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梓源，山东嘉阳律师事务所律师。 上诉人赵俊因与被上诉人李洁、原审第三人孙丕松、李春梅、青岛天润不动产经济有限公司（以下简称天润公司）、中国银行股份有限公司青岛李沧支行（以下简称中国银行李沧支行）、修方涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵俊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判一审第三人青岛天润不动产经纪有限公司代上诉人与被上诉人签订的《房产买卖合同》无效，并驳回被上诉人全部诉讼请求；2.依法判决由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人非涉案房屋实际权利人，既不具有卖房资格，也不存在以实际行为对第三人天润公司代理行为的追认，另被上诉人也非一审判决所称“善意第三人”。如上诉人一审所称，涉案房屋实际权利人为修方涛，上诉人仅为顶名房主，不具备转让房屋的资格，李春梅对此也认可，且修方涛提交的商品房买卖协议、还款明细等证据也足以证明，一审法院在认为存在借名买房可能，不动产登记簿的权利推定力有足够证据能够推翻的前提下，仍仅依据不动产登记即认定上诉人为房屋所有权人，属于认定事实及适用法律错误。天润公司员工代签并加盖其公章的房屋买卖合同，从未经上诉人追认。根据一审查明事实可知，其擅自代签合同的行为，自称是依照李春梅的指示，而李春梅因与修方涛存在债权债务关系，后者向前者提供房产证作为债务履行的担保，但此种行为不具备物权效力，且修方涛债务已履行完毕，李春梅自始无权处分房屋。上诉人至中信银行征询能否办理转贷款，系为向李春梅、被上诉人说明房屋贷款未偿还无法转贷的前提下，其擅自签署的合同根本无法履行，退一步讲，无论是否能够转贷，未经修方涛同意房屋买卖合同都是无效的，上诉人也不可能配合。对于被上诉人提交的录音，可以听出上诉人从未以房屋权利人身份明确表示将履行合同，因上诉人不认识李洁，仅知道其想通过李春梅买房，上诉人与修方涛的顶名关系，修方涛与李春梅的债务关系不可能对其提及，这也是上诉人称“这里面有些说不清的东西，我也没法给你说，不牵扯你，不牵扯你”的原因。上诉人对其要求过户敷衍了事，一是怕被上诉人继续纠缠骚扰，二因修方涛已明确向李春梅表示不同意卖房，三是上诉人未与其签署买房合同，合同不能履行及善后自有李春梅、天润公司与其解决，上诉人没有义务参与或向其解释。一审判决认定被上诉人属于善意第三人，判决合同继续履行明显错误，被上诉人听信天润公司房屋系李春梅顶账房的一面之词，在买卖过程中与己方中介进行签约，且即使其不知晓实际房主为修方涛仍存在交易对象与登记房主不一致的情形，明显不符合尽到合理注意义务的善意第三人条件。另其将购房款通过天润公司交付第三人孙丕松、李春梅，也与其诉讼主张上诉人系房主矛盾。天润公司收取了被上诉人中介费，其自称受李春梅指示卖房，却又擅自代上诉人签订合同，违反了《民法总则》第一百六十八条禁止双方代理之规定。被上诉人对中介的种种明显违规、合同缺乏合法、适格相对方意思表示的情形视而不见，自身应承担相应损失。根据九民会议纪要外观主义并非先行法律规定的原则，一审判决所创设的被上诉人所谓善意第三人不符合物权法第106条之条件，纪要提出应注重财产的实质归属，而不单纯取决于公示的外观。本案一审第三人修方涛提交的证据已足以说明上诉人仅为顶名，一审判决上诉人承担过户义务，明显错误。 李洁辩称，上诉人称第三人修方涛为涉案房屋所有权人既无法律依据也无事实依据。1.依照《中华人民共和国物权法》第9条之规定，不动产物权的取得、变更、转移、消灭经依法登记后发生效力。上诉人作为本案涉案房屋的登记产权人，其当然是涉案房屋的所有权人，依法享有处分权，物权法上不存在所谓的房屋实际所有人这样的概念。2.第三人修方涛在一审中所作陈述自相矛盾，存在明显的虚假。修方涛称开发商青岛方正公司欠其施工款把涉案房屋抵顶给他，又称多年以来该房屋的银行贷款一直由他偿还，并提交了赵俊与中行李沧支行签订的借款合同和抵押合同。上述合同显示涉案房屋价值35万元，其中首付款15万元、贷款20万元，开发商已经全部收回，而修方涛却要偿还20万元的贷款30年。修方涛通过以房抵债得到了什么，工程款的抵顶明显不符合常理。修方涛是开发商的负责人，其与开发商之间怎么可能存在欠工程款的问题，修方涛作为自然人不可能具备建设工程施工资质。因此不难判断，本案根本不存在所谓以房抵债的事实，也不存在修方涛是房屋实际权利人的问题。二、本案录音证据完整、真实的说明了双方房屋买卖合同已开始履行、未履行完毕的原因以及上诉人同意继续履行等事实。本案合同签订后，上诉人与李春梅之间因银行卡由谁持有产生争议，致使合同一拖再拖无法继续履行。电话中，上诉人对双方合同已开始办理贷款、未履行下去的原因及愿意配合继续办理等事实都做了说明，且其所作陈述与天润不动产所做情况说明及陈述相互印证，足以反映本案客观、真实情况，现上诉人对其已自认的事实予以否认没有任何意义。三、被上诉人为善意第三人，诉讼请求合理、合情、合法，其合法权益应该得到保护。本案中，李春梅不但一直持有涉案房屋房产证、原始购房发票，而且多年来一直占有、使用，对外出租获取收益，并多次委托天润不动产出售同类型房屋，这些事实足以使被上诉人相信其对涉案房屋有处分权，而在随后的贷款办理过程中，登记的产权人即上诉人也与李春梅一起配合履行合同。作为一个普通老百姓，被上诉人在整个过程中已经尽到了注意义务，没有过错，当然是善意第三人。四、天润不动产，其法律地位是合同的居间人，本案不存在上诉人所称的双方代理问题。 修方涛述称，修方涛为有独立请求权的第三人，在一审诉讼中主动申请参与诉讼且提出明确诉讼请求，一审对其诉讼请求不予审核且未接受其上诉违法。本案涉案房屋所有权人为修方涛，无论是名义房主赵俊，还是非法定有效的抵押权人李春梅，都无权代修方涛出卖房屋。一审判决认为“虽然本案重审中赵俊、修方涛一致认为赵俊是涉案房屋的顶名所有权人，实际所有权人为修方涛，但并未变更物权登记，不发生法律效力，不能对抗善意第三人”系对《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百零六条的错误理解与适用，物权法所规定的不动产物权变动原因是包含当事人单方或双方意思表示的法律行为，登记是确认不动产物权变动并将其公之于众的手段，但不动产物权并不是登记的产物。结合《司法解释一》第二条（当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持），不动产登记的权利推定效力并非不可推翻，一审修方涛提交的证据及查明的事实已足以认定修方涛为涉案房屋的所有权人。涉案房屋的物权归属，直接影响本案房屋买卖合同的效力，按照民事诉讼法第一百四十条的规定对修方涛一审诉请应合并审理，一审判决对此不予审查明显错误。其次，公示效力对第三人的物权保护应严格限定于善意取得制度，而被上诉人尚未取得（未进行不动产登记）涉案不动产，何谈善意取得，且被上诉人对其实际交易的对象与登记权利人不一致、中介机构双方代理中的种种违规导致的合同缺陷均心知肚明，也不应认定为善意。第三，即使按一审判决认定房屋所有权人以登记人赵俊为准，其并未签订房屋买卖合同，也未作出同意卖房的追认，一审判决对被上诉人提交的录音，未结合全案事实及通话双方语境，明显曲解了赵俊的真实意思表示。修方涛与李春梅间存在债权债务关系，双方约定以其他小区房屋进行抵顶，涉案房屋则作为债务的概括（兜底）担保，若仍不够清偿，如修方涛同意，则可出售涉案已办证房屋清偿债务。但上述非法定类型担保协议，未授权李春梅可自主处分房屋，决定出售房屋的只能是修方涛自身，首先如存在李春梅可自行处分的约定即明显违反了禁止流押之规定当为无效，其次如存在未经债务清算的以房抵债，涉案房屋也不会仍登记于赵俊名下而应过户给李春梅。如像天润公司所称（修方涛认为也存在天润公司自作主张的可能）李春梅未经修方涛同意指示其代赵俊签房屋买卖合同，无疑属于无权处分（且如前诉述赵俊也无权出售房屋），更何况修方涛与李春梅的债权债务已经结清，按照双方约定其也应该返还房产证。 孙丕松、李春梅未作陈述。 天润公司未作陈述。 中国银行李沧支行未作陈述。 李洁向一审法院起诉请求：1.判令赵俊继续履行《房产买卖合同》，协助李洁办理青岛市城阳区户房产的所有权转移手续，并向李洁交付该房产；2.判令赵俊支付赔偿金3.65万元，2017年10月1日至房产所有权转移手续办理完毕期间赔偿金按100元/天计算；3.判令赵俊承担律师费5万元；4.判令由李洁代替赵俊向第三人中国银行李沧支行清偿涉案房产的抵押贷款解除该房产抵押权；5.诉讼费、保全费由赵俊承担。 赵俊向一审法院反诉请求：1.判令李洁给付赵俊律师费15万元；2.反诉费用由李洁承担。 一审法院认定事实：1.涉案房屋的登记所有权人是赵俊。房产证系李春梅交给天润公司，现仍在该公司处。物业费收据显示的业主为孙丕松。李春梅与孙丕松为夫妻关系。赵俊、李春梅和修方涛均称修方涛欠李春梅款,涉案房屋实际所有权人为修方涛。2.2016年8月，天润公司工作人员魏文鑫代理赵俊（甲方）与李洁（乙方）签订房产买卖合同一份，约定，房屋坐落于青岛市城阳区林溪美地1号楼2单元102户，面积89.03平方米；成交价款63万元，签订合同当天乙方支付甲方定金2万元，剩余款项通过银行贷款支付，首付款18万元于银行贷款审批通过之后过户之前支付给甲方。卖方所有税费及营业税由甲方承担，买方所有税费及相关费用由乙方承担。第七条约定，双方承诺2016年10月1日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，房东收到尾款三个月后交房。办理所有权转移手续和房产交付方面，甲、乙双方任何一方迟延，每天按照100元/天赔偿给对方作为补偿金。第十一条约定，未尽事宜协商解决，如不能解决，则提请诉讼或仲裁解决，违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用。第十五条约定，中介费12600元由乙方负担，于合同签订当日由乙方支付中介。3.合同签订后，李洁于2016年8月13日向天润公司支付购房佣金12600元，定金2万元，于2016年9月24向天润公司支付过户费3500元，于2016年9月26日、9月29日分别支付首付款25000元和35000元。定金2万元和房款6万元，天润公司已打到孙丕松账户，孙丕松于2016年10月14日出具收到条。4.2017年6月1日，李洁给赵俊打电话，通话主要内容如下：李洁称“我买了你城阳名下一套房子，就是林溪美地”，赵俊称“嗯，怎么了？”李洁称“李春梅说你不配合过户，一直拖着我没过户，但她一直跟我说正在积极处理这个事情，我就不明白中间发生了什么事？真的像她说的这样吗？”赵俊答“哦，没有，等我看看吧，该过户就过户是的了。”李洁称“她（李春梅）现在暴露出的想法是继续拖着我或者不想卖了或者加价，但是中间咱们不是都去办过一次贷款吗？你也去签过字了，是不是？”赵俊答“对啊，去了”。李洁称“对啊，都配合过，后来她让我停下了，她说你这里有事情她没协调好，后来她说你这边银行卡一直不给她留下”。赵俊称“等我这块回去看看吧，银行该走哪个程序我就走哪个程序”“你还没付钱给她，是吧？”李洁称“我首付已经给她了，合同都签了”。赵俊称“哦，我这边就是平常没空，只有礼拜天有空，礼拜天银行老是休息，我等着看看下礼拜抽空赶紧到银行去一下，把它办利索了，办完给你去电话”。李洁称“我怕你配合她了，她还是不配合我。”赵俊称“这块我也没办法，因为这里边有些说不清的东西，我也没法给你说，好不好？不牵扯你，好不好？”“争取找一天我去把银行的事办利索了，办完我就不管了，你俩该怎么协调怎么协调。”5.李洁为提起本案诉讼，与山东睿德律师事务所签订民商事诉讼委托代理合同，支付律师费5万元。6.赵俊提交委托代理合同两份、收据两份，证明赵俊为本案支付律师费10万元。7.孙丕松、李春梅庭前提交书面意见一份，载明，因修方涛欠我钱，将涉案房屋的房产证交于我方作为担保，涉案房产让我方暂时出租管理，我方将房产证交与本案第三人天润公司代为出租。因我方在该小区另有两套房产，天润不动产作为中介帮我方出售了，卖给了本案李洁的姐姐。后天润公司的魏文鑫说，让我把涉案房屋出售赚取差价，于是天润公司就私自代赵俊与李洁签订了房屋买卖合同，并将李洁的8万元定金及首付款转入我方购买门头房的账号，我方询问了赵俊，后来赵俊表示不同意出售该房屋，此后我方就此事通知天润不动产要求退还李洁的8万元，天润公司表示没法退。我方同意退还李洁的8万元，但本案造成的所有损害后果皆因天润公司想赚取中介费所致，因此本案的所有损失及责任都由天润公司来承担。8.中国银行李沧支行庭前出具意见函一份，载明，赵俊于2008年与我行签订《个人一手住房按揭借款合同》，借款20万元，借款期限360个月，自2008年12月26日起至2038年12月26日止。截至2019年7月17日前一个结息还款日，赵俊贷款还款正常，尚欠未到期本金余额155325.86元。若贵院根据案件客观情况指令赵俊或第三人提前一次性还清贷款，我行同意接收至实际结清之日期间所欠全部贷款本金、利息及违约金，提前结清贷款后我行予以解除对赵俊名下位于青岛市城阳区户房屋的抵押权限制。9.天润公司在原审中出具业务说明一份，陈述涉案合同的签订过程，业务说明中载明合同履行到办理银行贷款阶段，李春梅带领赵俊与李洁到中信银行办理了贷款，而在银行审批期间，李春梅通知我公司经纪人要求暂停业务，因考虑到放款时会将购房款打到赵俊银行卡中，而赵俊拒绝将银行卡交给李春梅，李春梅担心放款后拿不到钱。一直拖到2017年3月份，我公司联系李春梅领赵俊完成房屋过户手续，李春梅则告知，该房屋下有18万元银行贷款赵俊无力偿还，要求李洁将该房屋贷款还清后才配合继续办理。 一审法院认为，本案的焦点为：李洁就涉案房屋签订的《房产买卖合同》的效力问题。本案系房屋买卖合同纠纷，修方涛要求确认涉案房屋归其所有，与本案不属同一法律关系，法院不予处理。如赵俊、修方涛确存在借名买房关系，以及赵俊存在违背修方涛对房屋处理意愿的行为，双方可另行处理。 根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然本案重审中赵俊、修方涛一致认为赵俊是涉案房屋的顶名所有权人，实际所有权人为修方涛，但并未变更物权登记，不发生法律效力，不能对抗善意第三人。本案中，赵俊是涉案房屋的登记所有权人，该合同于2016年8月份签订时，天润公司依据李春梅曾委托其出售过多套林溪美地房屋以及李春梅能向其提供涉案房屋所有权证原件、涉案房屋物业处登记的所有权人系李春梅的丈夫孙丕松的事实，代理赵俊与李洁就涉案房屋签订了买卖合同，但此时房屋登记所有权人赵俊并未向天润公司出具同意出售涉案房屋的委托手续，亦未明确表示是否同意出售该房屋，故该《房产买卖合同》此时处于效力待定状态。但根据李洁提交的录音证据可知赵俊曾参与涉案房屋贷款手续的办理，并且认为该过户过户，在李洁仍担心李春梅不配合后，赵俊称“这里面有些说不清的东西，我也没法给你说，不牵扯你，不牵扯你”，足以说明，虽然赵俊并未在房产买卖合同中签字，但应视为其以实际行为对天润公司代理行为的追认，故该房产买卖合同有效，双方均应遵照履行，李洁要求赵俊继续履行合同，协助办理涉案房屋的产权过户手续，并交付房屋，于法有据，法院予以支持。 关于李洁要求判令其代为清偿赵俊欠付中国银行李沧支行所涉涉案房屋抵押贷款余额以消除抵押权。法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，抵押权人中国银行李沧支行出具书面意见函，称若法院根据案件客观情况指令赵俊或第三人提前一次性还清贷款，该行同意接收至实际结清之日期间所欠全部贷款本金、利息及违约金，并解除对涉案房屋的抵押权限制。因此，对李洁的上述诉讼请求法院依法予以支持。 关于剩余房款。合同约定，李洁需于过户前支付首付款18万元，现李洁自愿将全部剩余房款55万元扣除其代为清偿的银行抵押贷款余额部分支付赵俊，应予以支持。扣除的具体数额以该行出具的还款凭证为准。 关于赔偿金。因赵俊未按约及时履行合同义务，现李洁主张赵俊按照合同第七条规定的100元/天标准支付其2016年10月1日至2017年9月30日期间的赔偿金3.65万元及2017年10月1日至房产所有权转移手续办理完毕期间的补偿金，于法有据，法院予以支持。 关于补偿金。因赵俊未按约及时履行合同义务，现李洁主张赵俊依约按照100元/天标准支付其自2016年10月1日至房产所有权转移手续办理完毕期间的补偿金及律师费，于法有据，法院予以支持。 关于律师费。李洁为本案诉讼支付律师费5万元，因双方合同中明确约定违约方应承担律师费用，现李洁要求赵俊承担该费用，法院予以支持。 赵俊反诉主张律师费损失10万元，法院因赵俊违约导致诉讼，赵俊主张其律师费应由李洁承担，于法无据，法院不予支持。 一审判决：1.李洁与赵俊就坐落于青岛市城阳区户房屋签订的《房产买卖合同》继续履行；2.李洁于判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司青岛李沧支行贷款给赵俊的青岛市城阳区户房屋的抵押贷款余额（含本金、利息、违约金等），中国银行股份有限公司青岛李沧支行于收到款项后十日内撤销在上述房屋上设定的抵押权；3李洁将剩余房款55万元扣除向中国银行股份有限公司青岛李沧支行偿还的抵押贷款余额的结余部分（具体数额以该行出具的还款凭证为准）于判决生效之日起十日内支付赵俊，赵俊于解押后10日内协助李洁办理该房屋的产权变更手续，并交付房屋，过户所需费用各自承担；4.赵俊于判决生效后10日内赔偿李洁补偿金3.65万元及2017年10月1日至房产所有权转移手续办理完毕期间的补偿金（按照100元/天的标准计算）；5.赵俊于判决生效后10日内赔偿李洁律师费50000元；6.驳回赵俊的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10965元、保全费3020元，共计13985元（赵俊已预交），由赵俊负担，赵俊于判决生效之日起10日内直接给付李洁。反诉费1650元，由赵俊负担。 二审中，修方涛提交如下证据：修方涛与李春梅的借款合同、对账单共8份、李春梅与修方涛双方付款回单7张。拟证明：修方涛与李春梅存在债权债务关系，涉案房屋系修方涛交由李春梅出租作为债务的担保，但李春梅无权处分房屋。 赵俊质证称，对证据的真实性及证明事项均无异议。李洁质证称，对上述证据的真实性及证明事项均有异议，该证据与本案无关。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李洁主张继续履行涉案房屋买卖合同，赵俊主张涉案房屋应归修方涛所有，涉案房屋买卖合同应为无效。结合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为涉案房屋买卖合同的效力应当如何认定。对此，本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉案房屋产权登记在赵俊名下，根据上述法律规定，应推定赵俊为涉案房屋的所有权人。李洁也有理由相信赵俊是房屋的所有权人，李洁购买涉案房屋是善意的，其合法权益应当得到保护。 赵俊称其不是涉案房屋实际权利人，实际权利人为修方涛的理由不能成立，本院不予采纳。一审对赵俊与修方涛权利义务关系的认定并无不当，双方可依法另行处理。二审中，修方涛提交证据，证明其与李春梅之间存在债权债务关系，但修方涛与李春梅之间是否存在债权债务关系与涉案房屋买卖合同效力的认定不具有关联性，本院不作认定。虽然涉案房屋的买卖合同由天润公司的工作人员代签，但结合李洁提交的证据，能够证明赵俊对向李洁出售涉案房屋的事实明知且未提出异议，且同意继续履行涉案房屋买卖合同，由此，赵俊以天润公司无权代理其签订涉案房屋的买卖合同为由，主张涉案房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。本案涉案房屋的抵押权人中国银行李沧支行出具意见函，在一次性结清剩余贷款余额的前提下，中国银行李沧支行同意解除涉案房屋的抵押，李洁亦同意替赵俊偿还剩余贷款，故涉案房屋买卖合同符合继续履行的条件，一审法院判决继续履行涉案房屋买卖合同适用法律正确，并无不当。 涉案房屋买卖合同明确约定了由违约方承担支付补偿金和律师费的责任，由此，一审认定赵俊应向李洁支付补偿金和律师费并无不当，本院予以维持。 综上所述，赵俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10965元，由上诉人赵俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年十月二十日 法官助理 杨志昌 书记员王冉冉 书记员于国英