黑龙江省鸡西市城子河区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0306民初122号原告：鸡西市现代农业示范基地服务中心，住所地黑龙江省鸡西市城子河区红卫村，统一社会信用代码122303067660003702。法定代表人：任峰，系该中心主任。委托诉讼代理人：郝旭东，男，黑龙江盛夙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓敏，女，系该中心会计。被告：鸡西市嘉凯畜牧有限公司，住所地黑龙江省鸡西市恒山区和平委**，注册号230300100018606。法定代表人：修忠钦，总经理。委托诉讼代理人：高旭，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：单福祥，男，1958年5月14日出生，达斡尔族，黑龙江省绿色科技研究会副主任，现住佳木斯市向阳区（系黑龙江省绿色科技研究会推荐）。原告鸡西市现代农业示范基地服务中心（以下简称示范服务中心）与被告鸡西市嘉凯畜牧有限公司（以下简称嘉凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案，依法由适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸡西市现代农业示范基地服务中心委托诉讼代理人郝旭东、吴晓敏，被告鸡西市嘉凯畜牧有限公司法定代表人修忠钦及其委托诉讼代理人高旭、单福祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告示范服务中心向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方的租赁合同，责令被告退还合同中体现的场地租赁设施；2、请求判决被告缴纳养殖场2018年9月10日至2020年9月9日的租金，共计80000元；3、判决被告缴纳滞纳金至租金给付之日止，合计316400元，其中（2018年9月10日-2020年4月10日，578天，合计231200元；2019年9月10日-2020年4月10日，213天，合计85200元）；4、判决被告恢复养殖园区四周封闭围栏原状，赔偿损毁变压器及相应配件价值20000元，10日内迁出园区。被告投入园区用于经营的生产投入一并撤出，否则按自动放弃处理；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年，经双方协商于9月10日签订租赁合同。合同约定，原告将坐落于鸡西市城子河区红卫村1组、方虎路北侧鸡西市国家现代农业示范基地院内的养殖场出租给被告经营使用。租赁期限为19年，即自2009年8月30日至2028年10月30日，年租金为40000元。合同签订后，被告亦按合同约定进行了经营，但从2018年9月至今，被告拖欠租金80000元，同时在租赁期间被告损坏园区内树木100余颗，且被告未经原告同意，擅自转租场地给他人从事非养殖项目，被告的行为先后多次违反合同第七条、第八条、第十条、第十三条等条款的规定，构成违约。综上，原告认为，被告的上述行为严重违反了双方订立的合同约定，给原告造成了经济损失，被告应承担违约责任并赔偿损失，特起诉至人民法院依法裁决。被告嘉凯公司辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，请法院判决驳回，并要求原告立即返还园区钥匙，继续履行合同。具体理由如下：1、被告未拖欠租金，不需要再给付租金及滞纳金。2、涉案合同为政府招商引资项目，包括买卖和租赁两部分，背景是之前园区养殖企业无力继续经营，政府为保住项目引入被告接手继续养殖奶牛，但同时政府应当保证奶牛的品种和产奶能力以及园区养牛设施可以正常使用让被告盈利，因此租赁和买卖不可分割。如果政府不能保证奶牛品种和产奶能力，以及养牛设施可以正常使用，那么被告租赁园区养殖盈利的根本目的就无法实现，也没有租赁的必要。原告是政府为了管理园区设立的直属事业单位，包括区长都兼任园区主任，实际上原告也就是政府。在政府所提供的奶牛无法达到双方约定水平，不能保证产奶能力以及挤奶等养牛设施无法正常使用的情况下已经先行违约。在先违约的情况下原告要求被告承担违约责任是不符合法律规定的。3、关于赔偿变压器的请求，造成起火的原因是电业部门违规操作将电表与变压器安装在一起，鸟类在电表箱上筑巢，电业部门在抄电表时早已经发现确无视这种情况，最终鸟巢起火殃及电表及连接在一起的变压器，造成变压器烧毁的过错是电业部门造成，与被告无关，且原告主张20000元没有相关依据。4、即便原告认为被告拖欠租金其主张的租金有误。原告已经在2020年4月中旬强行收回了被告手中的园区钥匙，被告至此无法进入园区办公室等相关区域，造成被告无法有效举证只能请求法院调取。同时因为原告已经强制收回租赁物，那么此时间点后无权再向被告主张相应租金。另外，原告主张的滞纳金标准为日1%，明显过高，在其不能证明租金欠缴所造成的损失情况下，应依法调整违约金标准。5、2010年5月26日，被告方进入园区后，因为园区前一养殖户即鸡西市城子河区澳加奶牛养殖厂，在2008年申报的500000元中央补助资金经批准下发，经协商鸡西市城子河区澳加奶牛养殖厂将该笔资金转让给被告。该笔资金被告收到后按照原告要求交给了原告，至今该笔资金原告没有向被告说明用途也没有归还，被告主张该笔资金作为金钱债务冲抵租金，因此被告不欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的调查笔录两份有异议，因原告系租赁方，其与被告签订的合同中明确约定对租赁物有检查、监督权，其单位工作人员为了解租赁物的使用情况而制作的调查笔录，符合证据形式要件，故对该证据的证据效力，予以确认。被告对原告提供的土地承包合同复印件一份、收条复印件两份、房屋租赁协议复印件一份有异议，因土地承包合同及2016年11月25日收条虽系复印件，但上述证据同原告方提供的调查笔录相互佐证，同时结合本案被告庭审中陈述的事实，能够证实原告所主张的事实，故对上述证据的证据效力，予以确认。关于房屋租赁协议及2012年11月28日收条复印件各一份，因上述证据均系复印件，原告未能提供证据原件予以核对，且无其他证据予以佐证，不足以证实原告所主张的待证事实，故对上述证据的证据效力，不予确认。原告对被告提供的照片六张（打印版）的真实性、关联性及证明目的均有异议，因上述证据被告未能提供原件予以核对，且无其他证据予以佐证，故对上述证据的证据效力，不予确认。原告对被告提供的北京安伯胚胎生物技术中心公示信息的真实性及证明目的均有异议，因该证据仅能够证实北京安伯胚胎生物技术中心于2013年1月17日以后经营范围变更情况，不能证实被告所主张的事实，故对该证据的证据效力，不予确认。原告对被告提供的鸡西市嘉凯畜牧有限公司电视监控系统设计安装合同及黑龙江省商业销售发票复印件各一份有异议，因销售发票所体现的购货单位系鸡西市农业开发办公室，同安装合同相互矛盾，且上述证据均系复印件，被告未能提供原件予以核对，亦无其他证据予以佐证，故对上述证据的证据效力，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告示范服务中心原名为鸡西市国家现代农业示范基地管理委员会办公室，2019年1月23日经鸡西市城子河区区委、区政府同意更名为鸡西市现代农业示范基地服务中心，属事业单位法人。被告嘉凯公司成立于2006年9月26日，公司类型为有限责任公司（自然人独资或控股），法定代表人为修明臣，经营范围为猪、家畜饲养、种畜禽繁殖。2015年3月27日法定代表人变更为修忠饮。2009年9月10日原告示范服务中心（甲方）与被告嘉凯公司（乙方）就出售奶牛及出租奶牛养殖园区签订合同书。双方约定：一、出售奶牛。出售胚胎移植加拿大、澳大利亚和自繁纯种荷斯坦成年奶牛50头，其中：出奶牛35头。价格为300000元。乙方于合同签字之时，向甲方一次性交纳购买奶牛的全部资金300000元，由乙方汇至甲方指定账号。购牛款到位，双方出售奶牛的合同自行终止和解除。二、出租奶牛养殖园区。甲方将位于鸡西市城子河区红卫村1组，方虎路北侧的鸡西市国家现代农业示范基地上端奶牛胚胎移植养殖示范园区租赁给乙方使用。租赁物中有：1、租赁物四周封闭约2000米、高约2米钢编铁网围栏、大门等；2、租赁物整个占地160亩，其中饲料地90亩；3、内外设施完善的标准化牛舍6栋（3746平方米）、封闭牛运动场5个（6000平方米）、未封闭牛运动场1个（1200平方米）；4、储草棚1栋（624平方米）、青贮窖2个（4800立方米）、榨乳厅1栋（624平方米）、24头牛位榨乳设施1套（没有奶罐）、小四轮柴油拖拉机1台（五成新）、50柴油发电机1台（新）、两项手提电焊机1台（新）、冲舍水枪1台（八成新）、牵引式格兰青贮收获机1台（六成新）、安达产大型粉碎机2台（六成新）、功率12千瓦、18.5千瓦电机各1台、水电房2间、高低压线路约150米（配备完善）、80变压器1台、配电柜3套、40T/H机电井1眼、功率7.5潜水泵3台（使用2台、备用1台）、上下水排水管线700延米、小型化粪池1个、两头轮式手推挤奶机2台、橡胶牛床垫57张、25吨地衡1台、移动式磅秤1台、电子台秤1台、移动式锤片粉碎机1台、三项16方电缆线50米、牛舍遮阴棚（250平方米）、办公室2间。乙方在经营期间，独立经营、自负盈亏、独立核算，甲方不介入乙方的经营和管理，乙方要服从甲方的政策性和行政性的管理和服务。乙方购买甲方奶牛和租赁养殖园区，甲方从项目长远发展的角度赋予乙方以下政策优惠：1、免除租赁物中四年的土地租金，即从2009年8月至2013年8月止。牛舍及相关设施设备的租金不免。2、现有全部的青贮饲料约150吨左右、玉米秸秆约70吨左右全部免费赠予乙方。3、饲料奶牛的所有低值易耗品、饲养工具奶牛饮水槽11个、犊奶牛饮水槽5个、温水电水壶1个、兽医室药品架设2个等合计23项全部免费赠予乙方。租赁期限：2019年8月30日起至2028年10月30日止。租赁期限届满前3个月，乙方要向甲方提出书面移交申请，经双方组织相关人员和部门参加，按合同和补充条款进行移交。若乙方不能保证租赁物的完好使用状态时，乙方要采取其它形式补偿，以达到租赁物的完好使用状态。租赁费用及支付：1、牛舍及相关设施设备的每年租金为20000元，即自2009年8月起至2013年8月止，共计80000元，于签订本合同时连同购奶牛款一次性交纳。2、整个租赁物租金：整个租赁物年租金为40000元，从2013年8月30日开始交纳年租金。2013年8月至2014年8月的租金交纳时间为：2013年8月30日前，交纳以后每年的租金以此类推，在每年的8月30日前将下年的租金一次性上打租、足年足额交纳给甲方。如不能按时缴纳时，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴当年租金总额的10‰。如乙方3个月后仍不能足额缴纳租金时，甲方视为乙方违约，甲方单方面解除合同和补充条款，一切责任由乙方承担……。租赁物的维修、保养及责任：1、乙方在租赁期间享有不动产租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物等专用设施设备的维护、保养等，并保证在本合同终止时租赁物要以可靠运行状态归还甲方。甲方对此有检查、监督、看管权。2、乙方对租赁物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。3、乙方在租赁期限内应爱护租赁物，具有专用权，没有处置权。租赁期限内，乙方对租赁物不得另行转让、出借、赠予，不得对外抵押……。合同的终止和解除：1、在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过3个月，视为乙方终止合同，并按本条第二款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，有权申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。2、乙方提前解除合同，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：A向甲方交回租赁物；B交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；C应于本合同提前终止前2日向甲方支付相等于当月租金10倍的款项作为赔偿。3、乙方对本合同规定的义务条款违约，甲方有权解除合同，乙方要承担赔偿责任。4、甲方违约，不履行规定的义务，致使合同无法履行，乙方有权解除合同，并由甲方承担赔偿责任。通知：根据合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮，10日后或以专人送至前述地址，均视为送达。合同在履行中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，则通过城子河区人民法院作为争议的审判法律机关……。合同签订后，双方依约履行了合同约定的义务，但自2018年9月10日起被告嘉凯公司未向原告支付租金。另查明，自2016年6月起被告嘉凯公司法定代表人修忠钦接手养殖示范园区后，由其弟弟修忠铭负责养殖示范园区的经营和管理。2016年11月25日，修忠铭以其名义同周铁军签订土地承包合同，将养殖示范园区内的耕地约105亩承包给周铁军，用于种植业生产经营。2020年4月10日，原告示范服务中心以书面通知的方式通知被告嘉凯公司解除合同，并于10日内撤离园区等事项。2020年4月12日因养殖示范园区内的变压器起火，经被告嘉凯公司向鸡西市郊区农电局城子河供电所报修，该所工作人员到现场处理后，通知变压器烧毁，需更换变压器、更换计量后方可供电。2020年4月20日原告示范服务中心将养殖示范园区的钥匙予以收回。2020年4月24日由原告示范服务中心购买了价值10300元S11-M-100/10型变压器一台，予以更换。本院认为，原告示范服务中心与被告嘉凯公司就出售奶牛及出租奶牛养殖示范园区签订的合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法、有效。在合同履行过程中当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告嘉凯公司未按照合同约定履行向原告支付2018年9月10日起至2020年4月期间租赁费用的义务，且在租赁期间未经原告同意擅自将养殖示范园区内的耕地转包给他人，故原告要求解除租赁合同、返还租赁物及恢复养殖示范园区四周封闭围栏原状的诉讼请求，予以支持。被告辩称，原告所出售给其的奶牛品种、产奶能力不符合合同的约定及养牛设施无法正常使用，因其提供的证据不足以证实其主张，且其在庭审中自认在签订合同前及签订合同后已对原告交付的奶牛及租赁的设施进行了审查并予以接收，应认定其对出售的奶牛及租赁物的认可，故对其此项辩解意见，不予采纳。关于原告要求被告给付2018年9月10日至2020年9月9日的租金，共计80000元的诉讼请求，因原告于2020年4月20日已将租赁物的钥匙收回，故自收回钥匙之日起，被告不应负担以后的租赁费用，即被告应向原告支付租赁费用为64442元（2018年9月10日起至2020年4月20日止），超出部分数额，不予支持。被告辩称，其于2010年5月26日同鸡西市城子河区澳加奶牛养殖厂签订了投资建设合同书，约定鸡西市城子河区澳加奶牛养殖厂于2008年申报的关于养殖示范园区改扩建项目的中央补助项目资金500000元转让给被告，该笔资金下发后，被告按照原告的要求将此款交付给原告，此款原告至今没有说明用途亦未归还，故应冲抵被告所欠原告租金。原告有异议。因被告提供的证据并不足以证实其已经将此款交付给原告的事实，且假设此款在原告处，此款属专款专用的款项，亦不能作为原、被告双方互负到期债务予以抵销，故被告的此项辩解意见，不予采纳。关于原告要求被告给付滞纳金316400元，原告诉求中虽称滞纳金，但基于原、被告之间系平等主体之间的合同关系，合同中关于滞纳金的约定应视为原、被告关于违约金的约定。考虑到违约金性质系以补偿性为主，应以违约所造成的损失为基准，因原告未能提供证据证实其所受损失情况，故其与被告在合同中约定的违约金计算标准过高，本院予以适当调整，即被告应自2018年9月10日起至2019年9月9日期间，以拖欠租赁费40000元为基数，按照银行同期贷款利率标准计算，向原告支付违约金1740元（40000元×4.35%）；自2019年9月10日起至2020年4月20日止，以64442元为基数，按照银行同期贷款利率计算，向原告支付违约金2803元（64442元×4.35%），合计4543元，超出部分数额，不予支持。被告辩称，原告已先行收回养殖示范园区钥匙，在收回钥匙后不应再收取租金及原告主张滞纳金的标准明显过高的辩解意见，符合法律规定，予以支持。关于原告要求被告赔偿损毁变压器及相关配件损失20000元的诉讼请求，因被告在租赁期间未尽到妥善保管租赁物的义务，导致变压器起火受损，故其应当承担赔偿责任。因原告提供的证据仅能够证实其所受损失数额为10300元，故其要求被告赔偿变压器损失数额中10300元部分，予以支持，超出部分，不予支持。被告辩称，变压器起火系因电业部门违规操作导致，同其无关。因其未能提供证据以证实，故对此项辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告鸡西市现代农业示范基地服务中心与被告鸡西市嘉凯畜牧有限公司于2009年9月10日签订的出租养殖园区合同书；二、被告鸡西市嘉凯畜牧有限公司于本判决生效后十日内将其租赁的位于鸡西市城子河区红卫村1组，方虎路北侧的鸡西市国家现代农业示范基地上端奶牛胚胎移植养殖示范园区（租赁物明细为：1、四周封闭约2000米、高约2米钢编铁网围栏、大门；2、租赁物占地160亩（其中饲料地90亩）；3、牛舍6栋（3746平方米）、封闭牛运动场5个（6000平方米）、未封闭牛运动场1个（1200平方米）；4、储草棚1栋（624平方米）、青贮窖2个（4800立方米）、榨乳厅1栋（624平方米）、24头牛位榨乳设施1套（没有奶罐）、小四轮柴油拖拉机1台、50柴油发电机1台、两项手提电焊机1台、冲舍水枪1台、牵引式格兰青贮收获机1台、安达产大型粉碎机2台、功率12千瓦和18.5千瓦电机各1台、水电房2间、高低压线路约150米（配备完善）、80变压器1台、配电柜3套、40T/H机电井1眼、功率7.5潜水泵3台（使用2台、备用1台）、上下水排水管线700延米、小型化粪池1个、两头轮式手推挤奶机2台、橡胶牛床垫57张、25吨地衡1台、移动式磅秤1台、电子台秤1台、移动式锤片粉碎机1台、三项16方电缆线50米、牛舍遮阴棚（250平方米）、办公室2间），返还给原告鸡西市现代农业示范基地服务中心；三、被告鸡西市嘉凯畜牧有限公司于本判决生效后十日内将位于鸡西市城子河区红卫村1组，方虎路北侧的鸡西市国家现代农业示范基地上端奶牛胚胎移植养殖示范园区四周钢编铁网围栏予以恢复原状（高约2米、长约2000米，环型封闭式）；四、被告鸡西市嘉凯畜牧有限公司给付原告鸡西市现代农业示范基地服务中心租赁费用64442元、违约金4543元及变压器损失10300元，合计79285元，此款于本判决生效后十日内一次性给付；五、驳回原告鸡西市现代农业示范基地服务中心其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7546元，由被告鸡西市嘉凯畜牧有限公司负担1782元（此款原告已交纳，待本判决生效后予以退还），由原告鸡西市现代农业示范基地服务中心自行负担5764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  刘继东审 判 员  温春艳人民陪审员  张 杰二〇二〇年十月二十三日书 记 员  王 莹