河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初3958号原告：崔晨，男，1990年12月17日出生，汉族，住霸州市。委托代理人王欢，河北天禹律师事务所律师。被告：河北万昌房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场B12-013，统一社会信用代码：91131081556082670B。法定代表人：李勇强，该公司经理。委托代理人刘伟杰，河北厚正律师事务所律师。原告崔晨与被告河北万昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王欢、被告河北万昌房地产开发有限公司委托代理人刘伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔晨向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，依约返还购房款1109058元并给付原告至实际给付购房款之日止的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年4月16日签订三份商品房买卖合同，2015年4月22日再次与被告签订一份商品房买卖合同，原告在被告处购买益津国际广场第Ａ区，该四处商品房的用途为商业，建筑面积分别为：35.67平方米、36.54平方米、67.58平方米、36.54平方米，每平方米价格分别为：7035.46元、6935.69元、5197.44元、6935.69元，价款分别为：250955元、253430元、351243元、253430元，以上四商铺合计总价款1109058元。合同约定被告应当在2016年12月30日前交付房屋，如逾期交房，原告有权解除合同。原告已按合同约定向被告交付了全部的购房款,截止到原告起诉之日，被告仍未按合同约定交付房屋，原告与被告多次协商退房事宜，被告以种种理由推拖，也未向原告支付逾期交房违约金，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。河北万昌房地产开发有限公司辩称，1、同意解除。2、已按原告与霸州益津商业经营管理有限公司的约定将房屋交给了商业公司，原告已享有三年的收益，被告未违约，原告没有损失，3、违约金应依法降低，根据最高法院司法解释，违约金以损失为依据，并且同系列案件在霸州法院已审结多起，相应的判决已生效，可做参考。4、未交房的原因是第一不可抗力，大气环保雾霾的原因，第二原因是政府政策调整造成。庭审中原告提交如下证据：1、被告的企业登记基本情况表一份（从工商局调取）（1页），证实被告的主体身份情况，其股东为高卫军、李勇强。2、霸州市益津商业经营管理有限公司企业登记基本情况表一份（从工商局调取），证明该公司与被告系关联企业。股东均为高卫军、李勇强二人。3、2015年4月16日原告与被告签订商品房买卖合同三份（合同编号ＹＪＧＪ-0856、0857、0858），2015年4月22日原告再次与被告签订商品房买卖合同一份（合同编号为ＹＪＧＪ-0859）。原告在被告处分别购买了益津国际广场第Ａ区处，以上四处商铺合计总价款为1109058元。该四份合同第八条、第九条均约定了出卖人交付房屋的期限和逾期交房的违约责任：出卖人应当在2016年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并向买受人支付违约金，违约金计算方式：以四处商品房购房款总金额1109058元为基数，自2014年11月13日至2019年8月19日止，按中国人民同期贷款利率4.75%计算违约金，自2019年8月20日至被告实际给付购房款之日止，以1109058元为基数，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率4.2%计算违约金。4、2014年11月13日被告向原告出具的收据四张（2页），证实原告已向被告交纳该四处房屋购房款共计1109058元。被告的质证意见为：对证据1、2的关联性有异议，证据3、4证据没有异议，产生的利息不应由被告承担。庭审中被告提交如下证据：1、2015年2月6日原告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》一份、授权委托书四份，该合同第四条第1项约定“委托期内第1至第3年，乙方在购买商户时享受一次性房款优惠294812元，前三年的经营收益不再分配，经营所得用于甲方市场培育运营等”，该合同第五条第（二）项第5条约定，原告已委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无需再与被告直接办理房屋交付手续。上述证据证明原告在买房时已经享受了该商铺3年的经营收益，且原告对房屋的交付验收已委托霸州市益津商业经营管理有限公司。原告起诉被告交付房屋承担违约责任不成立。2、2014年7月7日被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》一份。证明被告已于2014年7月7日将益津国际广场整体项目委托霸州市益津商业经营管理有限公司运营，期限是2014年7月7日至2029年6月30日。2016年12月8日被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《移交确认书》一份。证明被告在2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给霸州市益津商业经营管理有限公司，被告不存在违约。3、霸州市建设局文件5份，分别是霸建（2014）136号、霸建（2014）225号、霸建（2015）134号、霸建（2016）105号、霸建（2017）21号。霸州市大气办预警统计一份，统计期间2014年10月18日至2018年11月16日。万昌公司其他停工统计一份。证明因政府通知被告被动停工，该停工不属于被告责任，不应计入违约日期。原告的质证意见为：对证1的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，理由：一、本案被告与霸州市益津商业经营管理有限公司系关联企业，两个公司的股东一致；二、该合同与本案无关联性，《委托市场培育合同》的签订双方是原告与霸州市益津商业经营管理有限公司；三、该《委托市场培育合同》虽然约定了由霸州市益津商业经营管理有限公司交接验收，但至今诉争房屋并未取得商品住宅交付使用批准文件，也就是原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条的规定，诉争房屋并没有达到验收的标准，被告已经形成违约事实；四、虽然委托合同成立，但并未生效，双方之间约定的委托期限是自市场正式开业之日起3年，诉争房屋现在只建成框架，并未装修，未经验收，更谈不上交房；五、《委托市场培育合同》约定霸州市益津商业经营管理有限公司应进行市场培育和运营，但霸州市益津商业经营管理有限公司并未履行相应义务，其原因房屋并未交付；六、该《委托市场培育合同》虽然约定了由霸州市益津商业经营管理有限公司办理交接手续，但未约定未交付违约责任由谁主张，那么原告依法可以主张权利；七、被告主张优惠，依据《委托市场培育合同》第四条的规定，优惠的是房款，而不是收益；八、按被告主张《委托市场培育合同》自2016年12月30日起计算三年的委托期限，房屋至今是框架，霸州市益津商业经营管理有限公司并没有履行市场培育和运营，也没有营业，明显侵害原告的合法权益。对证2真实性、合法性、关联性均不认可，该协议系无效协议，原告购买诉争房产以后所有权已经转移至原告所有，被告无权将原告所有财产转给他人，且签订协议的双方属于关联企业，两个公司签订的协议严重侵害了购房者的利益。协议约定的委托经营期限是15年，其证明目的也说明是将整体项目委托霸州市益津商业经营管理有限公司运营，该协议严重侵害他人权益。被告提交的委托经营管理协议书签订期限是2014年7月7日，这与被告与原告签订的《商品房买卖合同》时间有一定差距，在被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订委托经营管理协议以后原、被告双方才签订的《商品房买卖合同》，这严重侵害了原告的合法权益。证据3中霸州市建设局文件霸建（2014）136号、霸建（2014）225号、霸建（2015）134号真实性没有异议，但与本案没有关联性，因为原、被告双方签订合同日期是在2015年4月16日、4月22日，被告提交的这几份文件与本案没有关联性。对于霸建（2016）105号，该份文件仅是针对邻近考点及周边有居住区工程项目的施工进行监管，但是原、被告双方所诉争的房屋并不在考点周边，该份文件对于诉争房产并不具有约束力。对于霸建（2017）21号，这份文件其发布日期为2017年2月15日，与本案没有关联性，双方约定的交房日期2016年12月30日，所以对于被告的停工也没有任何关联性。对大气办预警统计表真实性没有异议，但需要说明一点，直到原告起诉之日被告的房屋仍未交付，被告已构成违约，原告有权解除合同。对万昌公司其他停工统计一份系被告单方出具，对其真实性、合法性、关联性均不认可。本院经审理认定事实如下：原告崔晨与被告于2015年4月16日签订三份商品房买卖合同，2015年4月22日再次签订一份商品房买卖合同，原告在被告处购买益津国际广场第Ａ区，该四处商品房的用途为商业，建筑面积分别为：35.67平方米、36.54平方米、67.58平方米、36.54平方米，每平方米价格分别为：7035.46元、6935.69元、5197.44元、6935.69元，价款分别为：250955元、253430元、351243元、253430元，以上四商铺合计总价款1109058元。该合同约定被告应在2016年12月30日前交付房屋，如逾期交房，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期。合同还约定逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按已付款的1％向买受人支付违约金。2014年11月13日，原告按合同约定向被告交付了全部的购房款，同日被告向原告出具了金额为250955元、253430元、351243元、253430元的收据四张，以上四商铺合计总价款1109058元。涉案房屋至今未进行工程验收。另查，原告和霸州市益津商业经营管理有限公司签订了《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》一份，该协议第一条约定，委托经营场所为A区A1、A2座1单元1-2145号商铺；第七条规定,……5、双方约定，原告委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无需再与被告直接办理房屋交付手续。依照上述协议，2016年12月8日，霸州市益津商业经营管理有限公司与被告万昌公司就“益津国际项目”第A区A1、A2号楼整栋楼进行了移交。霸州市建设局文件、霸州市大气办通知及霸州市人民政府办公室关于印发《霸州市重污染天气应急实施方案（2017）的通知证实，重污染天气应急响应分为四个等级，由低到高依次为四级、三级、二级、一级，其中四级应急响应的措施中不包括建筑工程停止施工的措施。在原、被告购房合同签订之日（2015年1月30日）起至原、被告约定的交房的日期（2016年12月30日）期间，因政府行为导致停工162天，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。在原、被告购房合同签订之日起至原、被告约定的交房的日期（2016年12月30日）期间，因政府行为导致停工162天，交房日期应顺延至2017年6月9日，在2016年12月31日至2017年6月9日前停工84天，交房日期应顺延至2017年9月1日，而被告至今未交付房屋，原告依约交付了全部房款，被告应于2017年9月1日前交付被告房屋，被告逾期交房，致使合同目的无法实现，原告作为买受人，原告主张解除《商品房买卖合同》并返还购房款1109058元，符合法律规定，本院依法予以支持。被告主张已于2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给受原告委托收房的霸州市益津商业经营管理有限公司，应视为向原告交付了涉案房屋。但在本案中，涉案房屋并未进行工程验收，不符合交付的条件，故本院对被告的此项主张不予支持。被告主张原告没有损失，根据司法解释规定实际损失是确定违约金的基础，原告一方面享受了收益，另外一方面没有提供任何损失依据，所以不应计算违约金；从2014年起至2018年11月16日，因大气环保，政府原因造成累计停工760天的停工期，不应计入；被告的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告至今未交付房屋，属违约行为，被告违约应承担相应的违约责任；原告主张违约金自2014年11月13日至2019年8月19日止，以1109058元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算违约金，自2019年8月20日至被告实际给付购房款之日止，以1109058元为基数，按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率4.2%计算违约金。符合相关法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告崔晨与被告河北万昌房地产开发有限公司于2015年4月16日、2015年4月22日签订的四份《商品房买卖合同》。二、被告河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还给原告崔晨购房款1109058元。三、被告河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告崔晨违约金，自2014年11月13日至2019年8月19日止，以1109058元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算违约金；自2019年8月20日至被告实际给付购房款之日止，以1109058元为基数，按全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率4.2%计算违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14782元，减半收取7391元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张晨雨二〇二〇年十月十二日书记员  白向东