陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终10717号  上诉人（原审原告、反诉被告）：华燊（北京）科技有限公司。住所地北京市东城区。法定代表人：赵武跃，总经理。委托诉讼代理人：张璇，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟鹏飞，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹丽娟，女，1993年10月15日出生，汉族，四川省荣县村民，。委托诉讼代理人：李朝阳，陕西伟龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚朝军，男，1994年4月26日出生，汉族，四川省荣县村民，。上诉人华燊（北京）科技有限公司（以下简称华燊公司）因与被上诉人曹丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华燊公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第三项，改判为：曹丽娟支付华燊公司2019年12月28日起至2020年4月13日期间商铺占用费；支付天然气改造费用30000元；支付违约金75000元。或将本案发回重审；2.本案一、二审所有诉讼费用由曹丽娟承担。事实及理由：1.曹丽娟拒付租金主要是经营不善导致，系自身应当承担的商业风险，与电容容量并无关联。华燊公司提供的电容容量是三相电20KW，已经远远超过了国家规定的正常标准，足以满足曹丽娟的正常使用和经营。曹丽娟商铺虽有偶然发生的跳闸现象，但没有证据证明这一现象与电容有关。而根据2019年9月份的收入统计显示，曹丽娟主张的跳闸现象发生后，其经营收入不仅没有减少，反而每天增加了100元左右，足以证明电容限制、跳闸现象与曹丽娟的经营收入之间没有必然的因果关系。2.一审认定其违背诚信原则不符合客观事实。本案争议的电容容量标准是能够明确的，不需要适用该原则进行平衡。双方签署的《房屋租赁合同》对于电容容量的扩容有明确约定，完全可以解决电容容量不足的问题，不需要适用诚实信用原则。3.华燊公司已经全面履行了自己的义务，曹丽娟拒绝交付租金，构成违约，应当承担违约责任。依据合同曹丽娟应当在2019年12月1日之前支付半年度租金125000元，其拒绝履行的行为构成违约。4.曹丽娟虽搬离了房屋，但并没有通知过甲方提前终止合同，也没有履行房屋的交接手续；且该房屋至今未拆除隔断、招牌等物品恢复至适当的可出租状态。因此曹丽娟并没有完全履行房屋返还的义务。鉴于2020年4月13日华燊公司为避免损失扩大已实际接收房屋，为此曹丽娟应当承担在此之前的房屋占用费用。5.华燊公司因案涉房屋进行天然气改造支出90000元是客观存在的，曹丽娟也认可。且双方《房屋租赁合同》第五条第4款明确约定“天然气表后管线改造及安装由承租人负责”，华燊公司已经提供了天然气表，履行了合同义务，表后安装费用应当由曹丽娟承担。2019年8月26日，曹丽娟支付了部分改造费30000元，实际履行了部分义务。天然气改造后的设施已经形成了附和，华燊公司无法拆除使用，因改造支付的费用应当由实际使用人曹丽娟承担。曹丽娟辩称，1.其承租房屋从5月22日起—直至9月18日用电正常，空调、蒸箱使用正常。从华燊公司经理（樊强）的微信和华燊公司的当庭陈述可以证明，承租房屋的用电跳闸现象是由于2019年9月18日左右华燊公司将一直供应50K瓦的电力改为20K瓦的电力造成，致使承租房屋的空调不能开启，蒸箱不能使用，导致承租房屋的经营目的不能实现。2.双方在签订合同时，华燊公司并未告知本案承租房屋的电力供应仅为20K瓦，而是在合同的履行的前几个月保障承租房屋的50K瓦的电力供应。随后擅自调低电力供应20K，并告知曹丽娟如果恢复需要交纳20万元的扩容费。在无力交纳和无法正常经营的情况下，曹丽娟选择关门搬离。3.华燊公司违反合同约定，对曹丽娟承租房屋经营进行限电，是严重的违约行为，因华燊公司违约在先，曹丽娟不交纳房屋租金是对其先违约的抗辩，不属于违约行为。华燊公司的限电行为是根本违约行为，导致承租房屋的合同目的不能实现。4.涉案房屋已经于2019年12月2日交回。由于华燊公司的限电违约行为应当赔偿承租人的装修损失和经营损失。由于华燊公司的限电违约行为，导致曹娟丽的经营亏损严重，对此损失也应予以赔偿。5.华燊公司应依法退还燃气初装费3万元、合同履约保证金4万元和装修押金8000元。本案的燃气安装在客观上对出租人华燊公司具有利用价值，出租人因此而获得了利益。承曹娟丽也并未使用满6年，而仅使用了三个月。华燊公司向一审法院起诉请求，1、确认华燊公司、曹丽娟之间的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；2、责令曹丽娟限期（判决后十日内）向华燊公司交还本案商铺；3、责令曹丽娟支付从2019年12月28日至实际交还本案商铺之日止的商铺占用费（占用费2054元/天，暂计至2020年1月1日为10270元）；4、责令曹丽娟向华燊公司支付天然气改造费用30000元；5、责令曹丽娟向华燊公司支付违约金75000元；6、曹丽娟承担本案全部诉讼费用。曹丽娟反诉请求：1.判令华燊公司退还曹丽娟燃气初装费30000元；2判令华燊公司折价返还房屋装修款104020元；3、判令华燊公司返还履约保证金40000元、装修押金8000元、房屋租金19000元；4、判令华燊公司赔偿曹丽娟经营损失50000元；5、由华燊公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年4月2日，华燊公司作为出租方与作为承租方的曹丽娟签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：1、华燊公司将其享有 经营管理权的西安市未央区凤城十路世茂都房屋中的15-01-03号建筑面积约160平方米的房屋出租给曹丽娟，用于炒菜、烧烤、纸包鱼经营使用；2、租赁期间自2019年4月1日至2025年6月30日（其中2019年4月1日至2019年6月30日为免租期）；3、房屋年租金为250000元，每两年递增8%；4、签订合同时曹丽娟向华燊公司缴纳首期租金125000元，此后租金每6个月缴纳一次，即每年6月1日、12月1日缴纳；5、曹丽娟逾期缴纳租金超过10日，华燊公司有权单方解除合同，收回出租房屋（华燊公司向曹丽娟租赁房屋或场地内送达解除合同通知书次日，合同解除），合同解除后曹丽娟继续占用房屋应按照日租金标准三倍支付使用费，直至实际腾房之日止；6、华燊公司负责曹丽娟经营需要使用的计量器具（水表、电表、天然气）的安装，表后管线改造及安装由曹丽娟负责；7、华燊公司需保障曹丽娟正常经营所需的水、电、燃气等设施的正常供应，并定期维护和检修；8、合同生效后，如华燊公司违约，则退还曹丽娟剩余租金并支付年房租30%的违约金；曹丽娟违约，则华燊公司扣除曹丽娟剩余房租及履约保证金，曹丽娟支付华燊公司年房租30%的违约金；9、如因营业特殊要求，需增加电量进行增容的根据需求总量进行平均分摊费用。2019年3月29日，曹丽娟向华燊公司支付定金5000元。2019年4月3日，曹丽娟向华燊公司支付160000元，以上费用共计165000元，包含曹丽娟向华燊公司缴纳的2019年7月1日至2019年12月31日房屋租金125000元，履约保证金40000元。2019年4月11日，曹丽娟向华燊（西安）商业服务公司缴纳装修保证金8000元；2019年8月26日，曹丽娟向华燊（西安）商业服务有限公司缴纳天然气款30000元，该款显示为代收。合同签订后，曹丽娟对涉案商铺装修完毕后开始营业，开业伊始尚能正常经营。2019年6月8日，曹丽娟与第三方签订《天然气工程施工委托代理协议》，约定由第三方对涉案商铺的天然气供应设施进行建设，工程预算费用为9万元。自2019年9月份始，曹丽娟经营的商铺经常发生跳闸现象，至曹丽娟经营受到影响。曹丽娟与华燊公司沟通无果后，拒绝依约在2019年12月1日向华燊公司缴纳下期租金。2019年12月1日，华燊公司向曹丽娟发文并将该文张贴于所涉商铺门口，该文主要内容：如曹丽娟逾期十日未缴纳租金，则每日按照0.5%加收延期支付违约金6250元，并扣除剩余房租及履约保障金，且需向华燊公司缴纳年房租30%的违约金，华燊公司收回租赁房屋及租赁房屋内一切固定财产，曹丽娟需要向华燊公司支付剩余燃气管道初装费30000元。后华燊公司、曹丽娟协商无果，曹丽娟于2019年12月份初从涉案商铺搬离。2019年12月19日，华燊公司在涉案商铺上张贴《解除合同通知书》，并将该通知书邮寄给在四川省自贡市的曹丽娟本人，曹丽娟于2019年12月21日签收该通知书。一审法院认为，诚实信用原则是市场经济主体在履约过程中应当遵循的一项基本原则。合同生效后，当事人对于有关事项没有约定或者约定不明的，可以通过补充协议予以补充，不能达成补充协议的，依照交易习惯确定。本案中，华燊公司、曹丽娟在《房屋租赁合同》第五条第八项中约定，华燊公司需保证曹丽娟正常经营所需水、电设施正常供应。但是对于涉案商铺的用电具体额度以及正常使用的具体标准并无明确约定。曹丽娟所经营的商铺在运营至2019年9月时，发现经常发生跳闸现象，经询问华燊公司员工后得知华燊公司将以前的50千瓦改成20千瓦。故可以认定，华燊公司的该行为虽未构成违约，但亦有悖诚实信用原则。曹丽娟在发现其用电额度不足之后，向华燊公司提出增容，但在华燊公司提出需要曹丽娟缴纳部分费用后没有继续协商，而是在未通知华燊公司的情况下擅自撤离涉案商铺，其行为有违双方《房屋租赁合同》第十三条第三项之规定，同样有违诚实信用原则。华燊公司主张与曹丽娟签订的《房屋租赁合同》已经解除，曹丽娟亦同意解除合同，依法确认华燊公司、曹丽娟之间的《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除；曹丽娟辩称其已经于2019年12月2日搬离所租商铺但未提交相关证据，其搬离商铺时间可按照华燊公司承认的确定为2019年12月10日。因曹丽娟已经搬离涉案房屋，故对华燊公司要求曹丽娟交还涉案商铺的诉请依法不予支持。对于华燊公司主张的2019年12月28日至实际交还商铺之日的商铺占用费，因其已经自认曹丽娟于2019年12月10搬离，故对其该项诉请依法不予支持；对于华燊公司主张的天然气改造费，因其并未提供该费用应当由曹丽娟承担的有效证据，故对华燊公司该项诉请不予支持；对于华燊公司主张的违约金，因曹丽娟之行为未构成根本违约，故依法不予支持。对于曹丽娟主张的天然气改造费3万元，因其未能提供该笔费用应当由华燊公司承担之证据，依法不予支持；对于其主张的房屋装修款，于法无据，依法不予支持；对于其主张的履约保证金，如前所述，双方在履约过程中均存在一定过错，故可酌情由华燊公司退还曹丽娟20000元；对于曹丽娟主张的装修押金，因该笔费用并未向华燊公司缴纳，故对其该项诉请依法不予支持。对于曹丽娟主张的房屋租金，因其在合同尚未解除且未通知华燊公司的情况下自行搬离，故对其该项诉请依法不予支持；对于其主张的经营损失，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认原告华燊（北京）科技有限公司与被告曹丽娟2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除。二、驳回原告其余诉讼请求。三、反诉被告华燊（北京）科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告曹丽娟履约保证金20000元。四、驳回反诉原告曹丽娟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2605元（原告已预交），由原告华燊（北京）科技有限公司承担；反诉费2532元（反诉原告已预交）由反诉原告曹丽娟承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华燊公司与曹丽娟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。该《房屋租赁合同》第五条第八项中约定，华燊公司需保证曹丽娟正常经营所需水、电设施正常供应。庭审中，华燊公司认可于2019年9月将用电额度从以前的50千瓦调整至20千瓦。曹丽娟所经营的商铺在经营至2019年9月时，经常发生跳闸现象，经询问华燊公司员工后得知华燊公司将以前的50千瓦改成20千瓦，故华燊公司的行为违反了合同的约定，华燊公司上诉称减少用电额度的行为并未影响曹丽娟的正常经营，本院不予采信。而曹丽娟就用电额度增容一事与华燊公司协商无果后在未通知华燊公司的情况下擅自撤离涉案商铺，亦违反了合同的约定。2019年12月19日华燊公司将《解除合同通知书》邮寄给曹丽娟本人，曹丽娟于2019年12月21日签收，据此一审法院认定双方合同解除时间为2019年12月21日并无不当。因双方在履行合同中均存在违反合同约定情形，故华燊公司要求曹丽娟支付违约金，本院不予支持。华燊公司认可曹丽娟已于2019年12月10日搬离涉案房屋，故华燊公司要求曹丽娟交还涉案商铺的诉请依法不予支持；华燊公司上诉要求曹丽娟支付2019年12月28日至实际交还商铺之日的商铺占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。对于华燊公司主张的天然气改造费，因其并未提供该费用应当由曹丽娟承担的有效证据，故对华燊公司该项诉请不予支持。综上所述，华燊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3810元，由华燊（北京）科技有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年十月二十日                        法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳