浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4758号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱希涛，男，1988年10月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：李广,杭州市正邦法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州心乐租房地产代理有限公司（原杭州乐租资产管理有限公司），住所地：杭州市西湖区曙光路******。 法定代表人：泮美娇。 委托诉讼代理人：徐燕文，浙江英普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王利民，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 上诉人朱希涛为与被上诉人杭州心乐租房地产代理有限公司（以下简称心乐租房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初14908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2018年5月23日，朱希涛与心乐租房公司签订了《房屋出租委托管理合同》，约定朱希涛将其位于杭州市余杭区××街道××楼××室，建筑面积为315.97平方米，共8室8厅托管给心乐租房公司；托管期限为2018年6月1日起至2023年5月31日止，托管租金为每月24800元，托管总租金为1364000元；托管期内朱希涛同意给予心乐租房公司总免租期150天（2018年12月15日免付30天；2019月12月15日，免付30天；2020年12月15日，免付30天；2021年12月15日，免付30天；2022年12月15日，免付30天），免租期内心乐租房公司无需向朱希涛支付租金；托管期内，房屋的水、电、煤／燃气、电话、有线电视收视、卫生、公共用电等因使用而发生的费用，由心乐租房公司向承租方代收或结算；在托管期内产生由朱希涛承担的维修责任，朱希涛应该在接到心乐租房公司维修通知后七日内完成维修，或提供相应的替代品，否则视为朱希涛授权心乐租房公司采取维修措施，费用由朱希涛承担，心乐租房公司有权从房租中扣除，如因朱希涛维修问题导致心乐租房公司租客不能正常居住的，还应对维修期间内的房租予以免除；朱希涛对下列违约行为，心乐租房公司有权解除合同，并由朱希涛承担6个月租金的违约金：朱希涛拒绝承担其维修责任，影响心乐租房公司对外出租或租客无法正常居住的。如心乐租房公司逾期支付租金（非心乐租房公司因素除外），每逾期一天，需向朱希涛支付月租金的0.5%作为滞纳金；心乐租房公司发生下列严重违约行为的，朱希涛有权解除合同，心乐租房公司须支付朱希涛6个月房租作为违约金：朱希涛无任何违约行为，心乐租房公司提前解约的。双方还明确了具体朱希涛负责维修的项目，包括但不限于：因房屋外围因素、主体结构、水电等隐蔽设施造成的维修，如电路、线路老化等；因老化而引发的主体管道及户内管道漏水等维修；另外，双方还就其他的违约条款进行了约定。 《房屋出租委托管理合同》签订后，心乐租房公司向朱希涛支付了2018年6月至2018年10月，每月24800元租金。庭审中朱希涛称，自2018年11月起，心乐租房公司拖延支付租金，共计拖欠租金111853元，其构成为：2018年11月份租金18600元（因为漏水调整到18600元），2019年1月份租金24800元、2019年2月份租金4800元（因为漏水减掉20000元）、2019年3月份、4月份各为24800元，2019年5月份部分租金14053元。2018年11月24日，案涉房屋发现漏水，心乐租房公司于同日通知朱希涛，朱希涛于2018年12月份初到现场了解情况，于2018年12月8日正式开始维修，于2019年1月11日修好。2019年2月19日，案涉房屋发现漏水，朱希涛于2019年2月19日收到通知，于2019年2月20日开始维修，前后维修用时28天。 2019年2月25日心乐租房公司在微信上告知朱希涛解除《房屋出租委托管理合同》、及时办理相关交接手续事宜。2019年2月28日，心乐租房公司通过微信向西溪润景2幢208、209室业主及朱希涛，发布解除合同通知书，通知心乐租房公司与朱希涛之间的《房屋出租委托管理合同》解除，请各位业主（或委派代表人）于2019年3月5日前来心乐租房公司办理交接手续。2019年2月28日，朱希涛收到该通知书。2019年2月26日，心乐租房公司与案外人舒姝签订《出租合同解除协议》，解除原因为房屋漏水，心乐租房公司赔偿舒姝费用4140元；2019年3月4日，心乐租房公司与吕钟英签订《出租合同解除协议》，解除原因为房屋漏水，心乐租房公司退还吕钟英未使用租金费用3811元。朱希涛表示2019年5月31日同意解除合同，并于5月31日前将案涉房产收回。 2019年8月5日，朱希涛诉至法院，诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋出租委托管理合同》；2.心乐租房公司支付租金111853元，滞纳金36888元，物业费6793元，违约金148800元，共计304334元，并支付从2019年6月1日起至实际支付日以304334元为基数按银行同期贷款利息计算资金占有费；3.心乐租房公司将房屋的门锁恢复成出租前的原状；4.心乐租房公司承担本案的诉讼费和保全费。 审理中，朱希涛变更诉请为：1.解除双方签订的《房屋出租委托管理合同》；2.心乐租房公司支付租金111853元，滞纳金36888元，物业费6793元，违约金148800元，共计304334元；3.心乐租房公司承担本案的诉讼费和保全费。 心乐租房公司反诉请求：1.依法确认心乐租房公司与朱希涛签订的《房屋出租委托管理合同》于2019年2月25日解除；2.朱希涛向心乐租房公司支付违约金148800元并赔偿损失40318.02元（含退租损失22833.33元、中介费损失8600元、物业费1675.69元，维修期间水电费4909元，住宿费1000元、保洁费1300元）；3.本案的诉讼费均由朱希涛承担。 原审法院认为，朱希涛与心乐租房公司之间签订的《房屋出租委托管理合同》合法、有效，双方应依约履行。心乐租房公司因案涉房产两次漏水，影响出租为由，主张解除双方签订的《房屋出租委托管理合同》，本院认为案涉房产漏水不属于心乐租房公司解除《房屋出租委托管理合同》的理由，分析如下：漏水会对案涉房产的居住及出租产生影响，但并未造成合同目的必然无法实现，更何况朱希涛已经对两次的漏水问题予以处理，并未拒绝进行维修，其也保证在维修期间的房屋租金予以免除，故心乐租房公司解除合同无事实与法律依据。后朱希涛表示同意解除《房屋出租委托管理合同》，双方已经达成解除合意，故该院确认《房屋出租委托管理合同》于2019年5月31日已经解除。朱希涛主张2018年11月份及2019年1月至5月份的租金、物业费、滞纳金有事实和法律依据，具体数额该院据情予以确定。虽然漏水并非系《房屋出租委托管理合同》解除事由，但确给心乐租房公司的租客居住及出租造成一定程度的影响，且在第一次通知漏水后，朱希涛于2018年12月8日才正式开始维修，第二次漏水用时28天才完成维修，故朱希涛存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于心乐租房公司维修期间的租金支付金额，该院认定如下：双方约定的一个月租金为24800元，按每月31天计算，每天租金为800元；2018年11月份，应扣除2018年11月24日至2018年11月30日的租金，应付租金19200元，朱希涛主张18600元；2019年1月份应扣除1月1日至1月11日的房租，应付16000元；2019年2月份，应扣除2月19日至2月28日的房租，应付16800元，朱希涛主张4800元；2019年3月份应扣除3月1日至3月18日的房租，应付10400元；2019年4月份，应付24800元，因心乐租房公司主张解除合同，朱希涛未明确表示，致使双方均造成损失，根据公平原则，酌情认定心乐租房公司支付租金12400元；2019年5月份，朱希涛主张14053元，该院予以支持。综上，结合朱希涛的主张确定心乐租房公司支付朱希涛租金为76253元。朱希涛主张滞纳金的计算方式为：2018年11月份租金，应于2019年1月15日付清，至2019年6月1日为137天，18600元*0.5%*137为12741元；2019年1月份租金应于2月15日前付清，至2019年6月1日为106天,16000元*0.5%*106为8480元；2019年2月份租金应于2019年3月15日前付清，至2019年6月1日为78天，4800元*0.5%*78为1872元；2019年3月份租金应于2019年4月15日前付清，至2019年6月1日为47天，10400元*0.5%*47为2444元；2019年4月份租金应于2019年5月15日前付清，至2019年6月1日为17天，12400元*0.5%*17为1054元；2019年5月份租金，朱希涛主张自2016年6月1日起至起诉之日的滞纳金，14053元*0.5%*17为1195元，以上合计27786元，该院认定朱希涛主张过高，该院酌情调整滞纳金为3000元。物业费6793.35元，结合维修时间及朱希涛收回房屋的时间等因素，酌情确定心乐租房公司负担物业费的二分之一，即3396.7元。法院根据《房屋出租委托管理合同》中有关心乐租房公司承担违约金的条款，结合具体案情，该院认为心乐租房公司并无严重违约情形，即使心乐租房公司通知朱希涛解除合同，但也系因朱希涛存在违约情形的前提下，故朱希涛主张心乐租房公司需支付6个月租金作为违约金，该院不予支持。至于朱希涛的违约责任，虽然其未拒绝履行维修责任，但未在合同约定的7日内完成维修，影响了心乐租房公司的出租及租客的正常居住，考虑到双方矛盾造成的主要原因系由案涉房产漏水造成，故本院酌情认定朱希涛承担1个月租金作为违约金支付给心乐租房公司，即24800元。因维修期间的租金、物业费在前述中予以扣除，故心乐租房公司的此项请求该院不予支持。心乐租房公司主张的退租损失、中介损失费，因系其自身未谨慎处理，擅自与租客解除合同导致，应由其自己承担。维修期间的水电费、住宿费、保洁费，因漏水并未导致租客未使用该房产，又因朱希涛已承担了部分费用，根据公平原则，故上述费用由心乐租房公司自己承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）朱希涛与被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司于2018年5月23日签订的《房屋出租委托管理合同》于2019年5月31日解除;二、被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司支付原告（反诉被告）朱希涛租金76253元、物业费3396.7元、滞纳金3000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、原告（反诉被告）朱希涛支付被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司违约金24800元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）朱希涛的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5865元，由原告（反诉被告）朱希涛负担4272元，由被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司负担1593元；反诉受理费2041元，由原告（反诉被告）朱希涛负担268元，由被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司负担1773元；财产保全申请费2042元，由被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司承担。原告（反诉被告）朱希涛于本判决生效后十五日内向原审法院申请退费；被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司于本判决书生效后七日内向原审法院交纳应负的诉讼费。 宣判后，朱希涛不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院租金计算不合理。上诉人已经主动扣除了维修期间对被上诉人产生的房租损失，一审法院没有考虑到这点，又重复计算扣除维修期间的房租，而且计算扣除房租的依据并没有证据可以证明，从而减少计算原告方房租。2、一审法院滞纳金认定不合理。上诉人和被上诉人双方对滞纳金有合同约定，因此只要产生滞纳金，就应该按照合同约定计算，一审法院滥用自由裁量认定滞纳金过高，毫无依据。3、一审法院违约金计算不合理。一审法院认定上诉人违约的依据是上诉人在接到漏水通知后未在7日内维修完毕，但是根据合同约定，上诉人应当在接到通知后7日内完成维修，或者提供替代品，或者视为被上诉人可自行维修，费用由上诉人承担。这条约定表明了，即使上诉人未在7日内完成维修，也并非导致完全违约，况且上诉人在发生漏水后己经主动扣除房租，并且在第二次维修期间为租客安排非漏水房间居住，（第一次并未影响租客居住）。根据违约条款，上诉人并没有违约。相反被上诉人存在严重违约。理由如下：（1）、被上诉人没有导致合同无法履行情况下就要求提前解除合同；（2）、被上诉人未按照合同约定支付租金。综上所述，请求二审法院撤销一审法院的判决，予以改判支持原审诉讼请求第二项。本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人心乐租房公司答辩称：一、一审法院租金计算扣除维修期间的费用符合约定的，一审法院同时结合朱希涛主张范围进行计算并无不当；根据双方签署的《房屋出租委托管理合同》的约定，被上诉人无需承担维修期间内的房租。涉案托管房屋截止至合同解除之日（合同于2019年2月25日解除），连续发生2次房屋漏水事件。第一次维修期间为2018年11月24日至2019年1月11日，第二次维修期限为2019年2月19日至2019年3月18日。早在第一次维修期结束后，被上诉人就与上诉人协商赔偿、免租等问题，但协商未果。 二、因涉案托管房屋接连发生漏水事件，被上诉人有权迟延支付租金以维护自己的合法权益，无需承担违约责任。同时朱希涛未尽维修义务直接导致涉案托管房屋产生空置或退租情形，违约在先，被上诉人有权解除《房屋出租委托管理合同》，上诉人无权要求被上诉人支付违约金。根据双方签署的《房屋出租委托管理合同》的约定，上诉人应当承担托管期限内的维修责任，且应在接到通知后7日内完成维修。2018年11月24日，涉案托管房屋发生漏水情况，被上诉人第一时间通知了朱希涛。同时，被上诉人曾多次催促维修进展，但是维修事项直到2019年1月11日才完成。此次漏水事件直接导致被上诉人无法出租涉案托管房屋中空置房（其中3号房、6号房的意向客户因漏水维修拒绝入驻），同时出现原有租客退租的情况。2019年2月19日，托管房屋再次发生漏水，再次直接影响租客居住。被上诉人的租客就频繁发生漏水的房屋，提出消防安全、房屋质量等安全问题的质疑并要求提前退租。涉案托管房屋频繁发生漏水事故，不仅直接影响房屋出租，而且已严重影响被上诉人的商誉，双方签署《房屋出租委托管理合同》的根本目的无法实现，被上诉人有权解除。 三、即使被上诉人构成违约，上诉人同时主张滞纳金（日千分之五）与违约金，其主张标准属于过高，远远超过上诉人的可能损失，一审法院予以裁量，符合实际情况。故被上诉人请求法院衡量上诉人的实际损失及双方的过错程度，并考虑因上诉人拖延维修给被上诉人造成损失等因素依法予以适当减少。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人均未向本院提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，朱希涛与心乐租房公司之间签订的《房屋出租委托管理合同》合法、有效，双方应依约履行。现双方当事人对原审法院确认《房屋出租委托管理合同》于2019年5月31日解除没有异议，本院予以确认。对上诉人朱希涛上诉提出租金计算的问题。本院认为，原审法院对本案因漏水期间进行维修期间所应支付的租金进行计算，结合朱希涛自己的主张，依据公平原则，酌情认定心乐租房公司应支付的租金并无不当。 关于上诉人朱希涛上诉主张滞纳金的问题，被上诉人明确表示滞纳金过高，原审法院酌情调整滞纳金并无不当。对朱希涛上诉提出的违约金的问题，本案的纠纷系因朱希涛存在违约情况下所引起，故朱希涛主张要求心乐租房公司支付其六个月租金作为违约金原审法院不予支持并无不当。同时原审法院考虑到本案的实际情况，判决朱希涛支付心乐租房公司一个月的租金作为违约金并无不当。综上，上诉人朱希涛的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5865元，由上诉人朱希涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年十月九日 书记员  何英杰