吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初4447号 原告:齐红，女，汉族，无职业，现住：延吉市海关缉私分局家属楼。 委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林宝华，吉林诚途律师事务所律师。 被告：吉林宏桥建筑集团有限公司，住所地：延吉市新民南街。 法定代表人：刘凤吉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李维，吉林吉延律师事务所律师。 第三人：延边农村商业银行股份有限公司图们支行，住所地：图们市图们大路。 负责人：孙光哲，该行行长。 委托诉讼代理人：焦成栋，男，汉族，该公司法务部职员，现住：延吉市北山街。 第三人：延边农村商业银行股份有限公司，住所地：延吉市友谊路。 法定代表人：周万利，该行董事长。 委托诉讼代理人：焦成栋，男，汉族，该公司法务部职员，现住：延吉市北山街。 委托诉讼代理人：王恒，男，汉族，该公司职员，现住：延吉市。 第三人：王世彬，男，汉族，户籍所在地：吉林省延吉市。 原告齐红与被告吉林宏桥建筑集团有限公司（以下简称为宏桥公司），第三人延边农村商业银行股份有限公司图们支行（以下简称为农商银行图们支行）、延边农村商业银行股份有限公司（以下简称为农商银行）、王世彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，2020年8月19日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐红的委托诉讼代理人林宝华，被告宏桥公司的委托诉讼代理人李维，第三人农商银行图们支行、农商银行的委托诉讼代理人焦成栋，第三人农商银行的委托诉讼代理人王恒到庭参加诉讼。第三人王世彬通过网络方式参加诉讼。本案现已审理终结。 齐红向本院提出诉讼请求：1、确认齐红与宏桥公司签订的房屋买卖合同有效；2、确认宏桥公司与农商银行签订的抵押合同无效，宏桥公司与农商银行协助撤销涉案房屋抵押权登记；3、宏桥公司、农商银行立即协助齐红办理位于延吉市新民南街460号房屋产权登记手续；4、本案诉讼费由宏桥公司承担。 事实与理由:2004年9月17日，齐红与宏桥公司签订房屋买卖协议，约定：齐红以50万元的价格购买位于延吉市新民南街460号的延边金桥建筑有限公司综合楼南侧第七套1-2层门市房一套，并在门市房交付后一年内为齐红办理房照。齐红交付全部购房款后一直占有、使用至今。齐红十余年始终请求宏桥公司协助办理房屋产权登记手续，但宏桥公司以各种理由拖延办理，2019年6月擅自将齐红占有、使用已经长达15年之久的涉案房产抵押给农商银行图们支行。农商银行图们支行在没有调查涉案房屋实际权属和占有、使用状况的情况下，就以涉案房产为抵押物与宏桥公司签订了抵押贷款合同。宏桥公司与农商银行图们支行恶意抵押行为，严重侵害了齐红的合法权益。根据《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，宏桥公司与农商银行图们支行以齐红所有的房产当作贷款抵押财产，严重违反法律规定，该抵押合同当然无效。宏桥公司的违约行为和恶意抵押行为，对齐红的合法权益造成极大损害，故诉至法院。 宏桥公司辩称：1、齐红在本案中同时提出确认合同有效、确认合同无效并撤销房屋产权登记、办理房屋产权登记等诉求，在同一个案件当中能否提出诸多不同的诉求，宏桥公司持有异议，请人民法院明察；2、宏桥公司将房屋抵押时，房屋的产权仍然登记在宏桥公司名下，且该房屋的实际购买人尚未实际交付购房款，因此宏桥公司有权处分涉案房屋，请法院驳回齐红的诉讼请求。 农商银行图们支行述称：农商银行图们支行与本案涉案房屋抵押无关。宏桥公司在农商银行图们支行没有办理抵押贷款业务，也没有签订抵押合同，本案涉案房屋也没有办理抵押登记，所以齐红诉农商银行图们支行抵押合同无效没有事实和法律依据，请法院驳回齐红的诉讼请求。 农商银行述称：1、齐红诉农商银行抵押合同无效，撤销抵押登记无事实与法律依据。2019年10月30日，借款人孙明霞与农商银行签订个人担保借款合同，约定：孙明霞向农商银行借款四百万元人民币，以位于延吉市新民街460号几处房屋做抵押担保，签订抵押合同并办理了抵押登记。农商银行与宏桥公司签订的抵押合同没有违反合同法五十二条无效情形，所以农商银行的抵押权应当得到法院保护；2、涉案房屋的房照是登记在宏桥公司名下，根据物权法规定 具有公示力，所以涉案房屋所有权归宏桥公司，宏桥公司具有该房屋的处分权。齐红购买涉案房屋时，该房屋不具有房屋预售许可证，根据法律规定齐红签订的房屋买买合同是无效。齐红购买房屋后没有办理房屋备案手续，对宏桥公司享有债权，不能对房屋享有物权，所以齐红不能基于债权法律关系来对抗农商银行的他物权，应驳回齐红的起诉；3、齐红要求撤销涉案房屋的抵押登记是基于第一项诉请产生的，因农商银行的抵押合同不存在法定无效情形，所以第二项撤销抵押权的诉请也不应当给予支持；4、农商银行从2019年10月发放贷款后，至今没有收到任何人偿还上述贷款，所以该房屋抵押权不能撤销；5、齐红2004年购买房屋至今没有主张房屋过户，时隔16年之久是对自己权利的怠于行使，齐红存在过错，农商银行不应承担责任。 王世彬述称：王世彬认识宏桥公司的刘凤吉。大概是在2005年左右，刘凤吉跟王世彬说想处理一套1-2层的门市房，让王世彬联系购买房屋的人。王世彬联系齐红（王世彬的嫂子）后一同去见刘凤吉，之后齐红与刘凤吉怎么签订合同王世彬不清楚。王世彬只是介绍人，不清楚齐红什么时候购买涉案房屋后使用。 本院经审理认定事实如下：2004年经王世彬介绍，齐红购买延边金桥建筑有限责任公司（以下简称为金桥公司，后更名为宏桥公司）开发的房屋，2004年9月17日，齐红向金桥公司支付房屋预售款50万元，由金桥公司出具收据。2005年11月2日，金桥公司（甲方）与齐红（乙方）签订房屋销售合同，约定：甲方将坐落在延吉市新民南街460号，建筑面积约200平方米的门市房出售给乙方；双方议定的房屋成交价格为50万元，乙方于2004年9月17日前将购房款分次付清给甲方，剩余房款在交付使用前一次性付清；办理房照、土地使用证的费用甲、乙双方各承担50%。该合同中另手写，位置：延边金桥建筑有限公司综合楼南侧第七套1-2层门市房。签订合同后，金桥公司向齐红交付了房屋，现该房屋位于延吉市新民南街460号1007号，不动产权证号为0010130，建筑面积为197.9平方米。 2010年6月24日，龙井市大洋贸易有限公司（徐琴个人出资设立）与龙井市龙城农村信用合作社签订借款合同，借款金额为3300万元。同日，金桥公司与龙井市龙城农村信用合作社签订抵押合同，以位于延吉市新民南街460号、不动产权证号为231267、面积为5371.98平方米房屋（包括涉案房屋）和刘凤吉名下的延吉市公园路源泉小区4-2-29房屋作为借款担保，已办理抵押登记。2011年7月26日，金桥公司名称变更为宏桥公司，2012年12月将金桥公司名下的不动产权证号为231267房屋变更为宏桥公司名下不动产权证号为544433。宏桥公司又将不动产权证号为544433房屋进行分户，其中一、二层面积为3728.18平方米的房屋不动产权证号为544567。 2015年12月18日，龙井市大洋贸易有限公司对3300万元贷款申请转贷为2670万元，与延边农村商业银行股份有限公司龙井支行签订流动资金借款合同。同日，宏桥公司与延边农村商业银行股份有限公司龙井支行签订抵押合同，以位于延吉市新民南街428号、不动产权证号为544567、面积为3728.18平方米房屋（包括涉案房屋）作为借款担保，已办理抵押登记。 2018年4月25日，宏桥公司申请对不动产权证号为544567房屋进行分户，分户为19户，其中包括本案涉案房屋。 2018年11月1日，孙明霞与延边农村商业银行营业部签订个人经营借款合同，借款金额为400万元。同日，宏桥公司与延边农村商业银行营业部签订抵押合同，以涉案房屋在内的不动产权证号为0010130、0010117、0010119、0010120、0010121、0010127房屋作为借款担保，已办理抵押登记。2019年10月30日，偿还旧贷的借款用途，双方签订借款期限为2019年10月30日至2020年10月29日的个人担保借款合同，作为借款抵押的房屋没有变更，宏桥公司作为担保人盖章。2019年10月30日，延边求是房地产估价有限公司出具房地产抵押估价报告，对上述六套房屋的抵押价值评估为6768720元。 另查，齐红与金桥公司签订房屋销售合同前，金桥公司已办理涉案房屋在内的面积为5371.98平方米房屋产权证，并向交通银行延边分行进行抵押。2019年6月5日，徐琴与农商银行图们支行签订个人担保借款合同，借款金额为437万元，宏桥公司作为担保人盖章并以宏桥公司名下包括涉案房屋在内的12套房屋作为借款担保，已办理抵押登记。农商银行图们支行在开庭审理中陈述并未向徐琴发放贷款，抵押已解除。2005年11月开始齐红占有、管理涉案房屋，现由延吉市车管家汽车修配厂租赁。 认定上述事实的证据有：齐红身份证复印件，2005年11月2日房屋销售合同及购房款收据，房屋租赁合同及承租人租赁情况资料，房屋租赁合同及交付房租银行流水、缴费收据，抵押档案（房屋产权证、抵押合同备案申请书、徐琴个人担保借款合同、抵押物品清单、认可书、孙明霞个人担保借款合同），涉案房屋照片，2019年10月30日孙明霞个人担保借款合同、贷款凭证、抵押物品清单、涉案房屋产权证和他项权证、房地产抵押评估报告及双方当事人的陈述，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。 宏桥公司举证的2009年8月14日王世彬借据，王世彬认可该事实。虽然与本案无关，但能说明拒绝为齐红办理产权证的理由，故本院只采信证据的真实性。承诺书及照片，并不能证明涉案房屋系闲置的状态，无任何租赁等关系，故本院只采信证据的真实性。 本院认为，涉案房屋购房收据和房屋销售合同中权利人均为齐红。宏桥公司虽主张实际购房人为王世彬，但未提供相应证据予以证明。支付购房款的日期早于签订购房合同的日期，但该事实并不能否认双方已形成房屋买卖关系，宏桥公司收取购房款后交付房屋，齐红占有、管理至今的事实，宏桥公司也自认涉案房屋已出售，故双方签订的房屋销售合同为商品房买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉案房屋现状照片和房地产抵押评估报告中的照片比较齐红占有、管理的房屋与涉案房屋属同一房屋。宏桥公司将出售的涉案房屋作为担保与农商银行签订担保合同，该合同的效力及是否予以撤销的问题与本案不是同一法律关系，故齐红对该项的诉讼请求，本案中不予审理。涉案房屋已办理抵押登记，无法立即协助齐红办理房屋产权证，故齐红要求宏桥公司立即协助办理位于延吉市新民南街460号房屋产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、2005年11月2日，原告齐红与被告吉林宏桥建筑集团有限公司签订的房屋销售合同有效。 二、驳回原告齐红的其他诉讼请求。 案件受理费8800元（原告齐红已预交），减半收取4400元，由被告吉林宏桥建筑集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金菊华 二〇二〇年十月三十一日 书记员  孙 洋