黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2561号上诉人（原审原告）：佟德志，男，1973年4月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：赵纳，黑龙江天扩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区军休委。法定代表人：王旭，该所所长。委托诉讼代理人：陈东，该单位职员。委托诉讼代理人：籍门立，黑龙江铭昊律师事务所律师。原审第三人：齐齐哈尔市公共资源交易中心，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区新明大街**。法定代理人：王某，该单位主任。委托诉讼代理人：张苗苗，该单位产权部部长。上诉人佟德志因与被上诉人齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所（以下简称齐军队休养所）、原审第三人齐齐哈尔市公共资源交易中心（以下简称齐公共资源交易中心）合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院(2020)黑0203民初1071号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佟德志上诉请求:1、请求撤销(2020)黑0203民初1071号民事判决书，依法予以改判。2、请求判令齐军队休养所承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、齐军队休养所发布的《齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所资产租赁公告(一)交易公告》中，明确标明出租标的的地址为建华区××街××层，面积为4295.89㎡。其在一审庭审中也向法庭提交了案涉房屋的不动产权登记证，该登记证中显示的房屋建筑面积为5079.2㎡。齐军队休养所在庭审中表示5079.2㎡包括1-6层的面积及6层以上房屋的面积，也就是说按照齐军队休养所的意思1-6层的面积为4295.89㎡，6层以上房屋的面积为783.31㎡。而齐军队休养所在2019年9月2日发布的《齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所资产租赁公告(二)交易公告》中，显示出租标的的地址为建华区林艺街38号阳光大厅，面积为783.31㎡。上述两个公告中发布的出租标的的地址均为建华区林艺街38号，两个公告中出租房屋的面积即4295.89㎡和783.31㎡，相加后正好是房本的面积5079.2㎡，齐军队休养所隐瞒了阳光大厅的面积。因此，按照齐军队休养所的说法，既然5079.2㎡中包括六层以上房屋的面积，那么5079.2㎡就应该是由三部分组成即1-6层的面积、6层以上房屋的面积及阳光大厅的面积，那么1-6层的面积就根本达不到4295.89㎡。此外，齐军队休养所还要自行占用1-6层房屋中的一层收发室(齐军队休养所认可其面积为30㎡左右)。可见齐军队休养所出租给佟德志的房屋面积要远远小于4295.89㎡，从而也进一步证实一审法院认定1-6层房屋的面积为4295.89㎡的事实认定错误，其损害了佟德志的合法权益。2、现在齐军队休养所按照《齐齐哈尔市军队离体退体干部第一休养所资产租赁公告(一)交易公告》中标明的出租标的1-6层房屋出租给佟德志，其面积达不到公告中所述的4295.89㎡，而齐军队休养所发布的《齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所资产租赁公告(一)交易公告》承诺第1条:齐军队休养所对案涉房屋拥有完全的处置权且实施资产转让不存在任何限制条件，如有权属、面积等其他未尽事宜引起的纠纷，由齐军队休养所承担全部责任的约定。齐军队休养所因违反其发布的上述内容，致使其无法按照公告声明的内容将4295.89㎡的房屋租赁给佟德志使用，故佟德志有权要求齐军队休养所将佟德志交纳的15万元保证金及产生的相应利息退还给佟德志。3、齐军队休养所在一审庭审中认为佟德志与齐军队休养所已经形成了事实的合同关系，那么齐军队休养所就应该按照公告的内容向佟德志交付4295.89㎡的房屋，但事实是齐军队休养所根本无法按照公告内容向佟德志交付4295.89㎡的房屋，即齐军队休养所存在无法按照公告约定全面履行自己义务的违约行为，故齐军队休养所就应按照公告中的“瑕疵说明及重大事项提示”第5条:所有由房屋的权属、面积等其他未尽事宜产生的纠纷，由齐军队休养所承担的约定，齐军队休养所应向佟德志返还15万元保证金及产生的相应利息。但一审法院却错误地认为是佟德志的原因致使佟德志与齐军队休养所无法签订合同，属混淆事实，认定事实错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，齐军队休养所存在严重的违约行为，一审法院却违反法律规定枉法裁判，严重损害了佟德志的合法权益。因此，特提起上诉，请求查明事实，以事实为依据，以法律为准绳，撤销一审判决，依法对本案予以改判。针对佟德志的上诉，齐军队休养所答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回佟德志上诉请求，维持原判。佟德志向一审法院起诉请求：1、依法判令齐军队休养所返还佟德志保证金15万元及银行同期存款利息。2、本案诉讼费是由齐军队休养所承担。一审法院认定的事实：2019年7月23日，齐军队休养所因活动中心和阳光大厅原承租方到期，决定继续招租。经所党委研究决定，并报市退役军人事务局批准，交由财政局国有资产管理局进行分别评估、招标,后齐军队休养所与第三人齐公共资源交易中心签订产权租赁委托合同。2019年9月2日，第三人齐公共资源交易中心在交易平台发布齐军队休养资产租赁公告进行招租。公告载明：出租方为齐军队休养，出租标的位于建华区××街××层，面积4295.89㎡。资产评估值为71万。出租期限为十年，第一年至第五年年租金71万，第六年上浮10%。出租标的使用情况为即时现状租赁。挂牌公告期：自公告之日起15个工作日。保证金金额为15万元，佟德志于2019年9月19日向齐公共资源交易中心交纳保证金15万。公告期满后，只产生佟德志一个符合条件的意向受让方。后佟德志与齐军队休养就国有资产租赁合同内容进行协商，因协商意见不一致，双方未签订资产租赁合同。一审法院认为，关于本次国有资产交易程序是否违法的问题，以及保证金收取是否正确的问题。本次国有资产招租经过相关部门审批后，由第三人齐公共资源交易中心在交易平台发布资产租赁公告，并符合《企业国有产权操作交易规则》第三十二条规定，只产生一个符合条件的意向受让方的，由产权交易机构组织交易双方按挂牌价与买方报价孰高原则直接签约。所以企业国有资产招租在只有一个符合条件的意向受让方时，依然可继续进行。故佟德志主张本次国有资产交易程序违法的理由，不予采信。根据齐公共资源交易中心执行的《企业国有产权转让产权交易保证金操作细则》规定，转让方设定的保证金金额一般不超过转让标的挂牌价的30%。如转让方另有要求，按转让方要求的比例设定，故本案保证金收取亦无问题。关于案涉房产情况及补充协议是否与公告内容有实质性变更的问题。首先，虽然招租公告中房屋地址为建华区林艺街38号与房产证的**不一致，但房产出租申报审批权属证书编号一致，且佟德志在招标前对房产进行过两次实地考察，并且通过双方的微信聊天记录可认定，38号还是40号信息并未造成佟德志对招租房产的混淆。根据案涉房产不动产权登记证显示建华区林艺街40号房产的总面积为5079.2㎡，房产招租审批、公告体现1-6层面积为4295.89㎡，故补充协议中的七层机房及消防水箱间范围应属附属设施，市铁塔公司租赁部分亦不属于4295.89㎡范围。关于案涉房屋一层收发室，其面积较小并不能对房屋整体出租造成实质性影响，且招租公告出租标的使用情况为即时现状租赁，齐军队休养所亦在补充协议中针对此收发室予以调换，故上述情况并未造成案涉房屋整体出租不能。关于佟德志对取暖费提出的异议，因单位面积取暖费收费标准为固定值，按照房产面积计算取暖费金额并无不妥，且此项费用由供热公司实际收取，并非齐军队休养所经手，佟德志主张齐军队休养所存在欺瞒行为，并未提供充足证据佐证。佟德志提出七层机房、机站辐射造成房屋无法作为宾馆正常使用，七楼消防水箱并非单独使用，共用供热账户及水电账户等问题影响佟德志后续装修及正常使用等异议，因未提供证据支持其主张，不予采纳。所谓保证金，是指在产权交易过程中，产权交易主体承诺遵守市场规则和交易约定，在发生违规违约行为时作为赔偿相关主体的经济保证。综上所述，佟德志主张因上述原因致使其无法与齐军队休养所签订合同的理由不能成立，在齐军队休养所不同意退还保证金的情况下，佟德志要求齐军队休养所返还保证金15万元及银行同期存款利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:“驳回原告佟德志的诉讼请求。案件受理费3300.00元，减半收取1650.00元，由原告佟德志负担”。二审审理中，佟德志提交齐军队休养所于2019年9月2日发布的《齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所资产租赁公告（二）交易公告》一份，证实齐军队休养所向佟德志提供的租赁房屋不足4295.89㎡。齐军队休养所在一审中提交的不动产登记证，该不动产登记证显示的建华区林艺街40号就是建华区林艺街38号的房屋，该房屋的面积为5079.2㎡，而该组证据和齐军队休养所发布的《齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所资产租赁公告（一）交易公告》中的租赁标的物的面积相加后正好是该房本面积，即5079.2㎡中，从而可以进一步证实齐军队休养所提供的案涉房屋面积不足4295.89㎡。此外也可进一步证实是齐军队休养所的原因导致双方之间无法签订租赁合同，齐军队休养所的行为构成了缔约过失责任。针对该证据，齐军队休养所质证称：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据形成时间与当事人应当取得的时间均发生在一审开庭前，依法不属于新证据，请求法院不予采纳。另，在一审开庭后，齐军队休养所向一审法院提交了情况说明一份，即一审卷宗P48，情况说明中明确说明了4295.89㎡其中包含7层房间的面积，两个机房及一个消防水箱间，因此是因为佟德志的原因才致使合同尚未签订。经二审审理查明，齐军队休养所出租的案涉房产，包含该房产7层房间的面积。因齐军队休养所的原因，案涉房产1层1间面积为30余㎡的收发室及7层1间图纸面积为36.94㎡的机房无法交付给佟德志。上述2间无法交付给佟德志的房屋所存在的客观情况，在齐军队休养所发布的《齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所资产租赁公告（一）交易公告》中未予公告说明。同时，齐军队休养所于审理中亦承认，上述2间无法交付给佟德志的房屋所存在的客观情况，佟德志在报名参加该交易时并不知晓。二审另查明，案涉出租房产在本次租赁交易前，曾对外出租十年。在前一租赁期内，前一承租人对案涉房产进行了大规模改造，包括消防工程。现齐军队休养所仅能提供给佟德志案涉房产建成时的原始消防图纸及原始消防验收合格证，无法提供案涉房产现时情况下的消防工程图纸及消防合格证、消防验收等手续。这一客观情况，在齐军队休养所发布的《齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所资产租赁公告（一）交易公告》中亦未予公告说明。同时，齐军队休养所于审理中亦承认对于消防现状等情形，佟德志在报名参加该交易时并不知晓。二审再查明，齐军队休养所发布的《齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所资产租赁公告(一)交易公告》出租申请与承诺中，第1条约定:齐军队休养所对案涉房屋拥有完全的处置权且实施资产转让不存在任何限制条件，如有权属、面积等其他未尽事宜引起的纠纷，由齐军队休养所承担全部责任；第6条约定：……，如果由于齐军队休养所提供资料存在瑕疵而未在公告中披露的原因，致使资产无法出租等情形，由齐军队休养所承担全部责任。此外，二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，不再赘述。本院认为，一切市场经营交易活动均应遵循诚实信用原则。本案中，齐军队休养所作为案涉房产的出租方，应当竭尽所能将案涉房产的客观情况、瑕疵及隐蔽瑕疵，在租赁交易公告中予以明确说明。而齐军队休养所在其发布的《齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所资产租赁公告(一)交易公告》中，并未说明包含在其公告出租面积4295.89㎡中的1层收发室及7层的1间机房，无法交付给承租人；同时，齐军队休养所亦未在上述公告中注明，其无法提交符合案涉房产现状的消防工程图纸及消防合格证、消防验收等手续。而这些未在上述公告中披露的信息，足以使佟德志在是否报名参与交易，以及承租后其预算支出等问题上作出误判，足以影响案涉房屋租赁合同的签订与否。故案涉房屋租赁合同未予签订的责任，应归责于齐军队休养所。佟德志于报名时交纳的150,000.00元保证金，亦应予以退还。关于佟德志所主张的150,000.00元保证金的利息问题，因各方当事人并未对利息进行约定，佟德志亦未提交其相关损失的证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院(2020)黑0203民初1071号民事判决；二、齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所配合齐齐哈尔市公共资源交易中心于收到本判决后5日内，返还给佟德志保证金150,000.00元。一审案件受理费3,300.00元，减半收取1,650.00元，二审案件受理费3,300.00元，均由齐齐哈尔市军队离休退休干部第一休养所承担。本判决为终审判决。审判长 王 雷审判员 王巧姝审判员 朱 浩二〇二〇年十月三十日书记员 郭沛庆