镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初920号原告：南京万科物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321111593906552P，住所地江苏省镇江市魅力之城****。负责人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：关美琪，江苏东方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李享，江苏东方之光律师事务所律师。被告：沙超，男，1982年3月14日出生，回族，住江苏省。委托诉讼代理人：吉磊，江苏北固律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超，江苏北固律师事务所实习律师。原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司（以下简称万科物业镇江分公司）与被告沙超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人关美琪、李享、被告沙超及其委托诉讼代理人吉磊、赵超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业镇江分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年6月1日至2020年3月31日欠缴的物业费22792.58元。2、判令被告支付未及时支付上述费用产生的违约金5388.77元（计算至2020年3月31日）。以上费用共计28181.35元。3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系蓝山花园小区的物业服务公司，被告为该小区105-101业主，房屋面积为204.38平方米。根据《前期物业服务合同》约定，物业费标准为3.28元/月/平方米（含公共能耗费），原告提供物业服务，业主应当缴纳物业费。被告拒绝交纳上述期间的物业服务费，根据合同约定应当承担逾期付款违约金，故诉讼来院，请求法院判如所请。被告沙超辩称：第一，前期物业服务合同对被告的约束力，源于被告对镇江万筑置业有限公司（以下简称万筑公司）前期物业服务合同权利义务的概括承受，概括承受的合意必须要在被告与万筑公司签订的商品房买卖合同中体现。然而，本案中商品房买卖合同采用的是格式条款，万筑公司既没有尽到提示说明义务，也没有将前期物业服务合同的相关内容高亮标注，被告在签订商品房买卖合同时并不清楚前期物业服务合同的相关内容。因此，被告与万筑公司并未就物业费交纳义务由被告概括承受形成合意，物业费交纳义务仍属于万筑公司。第二，万筑公司延迟交付被告购买的商品房，应当承担违约责任，万筑公司为赔偿被告损失，与原告就被告的物业费共同确认“暂缓收取物业费，后期由地产与客户协商后收取”的客观事实说明，商品房买卖合同附件中关于前期物业服务合同概括转移并未成就，物业费的交纳义务仍然属于万筑公司。因此，原告无权向被告主张物业费。第三，原告提供的物业服务存在严重缺陷。被告的入户通道、车库的墙体被破坏无人维修，垃圾无人清理，特别是入户道路长期被封堵致被告无法装修更无法使用。然而长期以来，原告完全没有采取任何积极有效的措施，物业服务名存实亡。第四，原告的诉请缺乏证据支持。商品房买卖合同中载明的前期物业服务合同与原告提供的前期物业服务合同在名称、内容上均不一致。经审理查明：2014年7月4日，南京万科物业管理有限公司（以下简称万科物业公司）与万筑公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定原告提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放服务、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积按以下标准交纳，低层住宅物业费为3.28元/平方米/月（含公共能耗费）。物业费按季交纳，于每季最后一个月25日前交纳下期的物业费，在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。2018年12月7日，万科物业公司向万科物业镇江分公司出具情况说明一份，载明“我公司作为镇江蓝山花园小区的物业服务企业，专门设立有南京万科物业管理有限公司镇江分公司履行该小区的物业服务合同。故南京万科物业管理有限公司镇江分公司是该小区的实际物业服务提供方，该小区的全部物业管理服务产生的所有的权利和义务由南京万科物业管理有限公司镇江分公司享有和承担”。另查明，被告系镇江市九华山路19号蓝山花园105幢101室房屋的业主，其房屋建筑面积为204.38平方米。被告未交纳2017年6月1日至2020年3月31日期间物业服务费，经原告催要未果。还查明，2016年11月24日，被告作为买受人与作为出卖人的万筑公司签订商品房买卖合同，约定被告购买案涉房屋一套，出卖人应当在2017年5月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，遇特殊原因，出卖人可据实予以延期。万筑公司在合同约定的期限内通知被告办理交付房屋手续，并分别于2017年5月、2018年10月向被告邮寄涉案房屋交付通知书。又查明，被告购买镇江市九华山路19号蓝山花园105幢101室房屋后，至今未实际入住使用。本院认为：2014年7月4日，开发商万筑公司与南京万科物业公司签订《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。南京万科物业公司成立镇江分公司实际提供该小区的物业服务，并出具情况说明同意分公司主张物业服务合同的权利，符合法律规定，原告万科物业镇江分公司有权作为原告主张合同权利。合同约定低层物业费收费标准为3.28元/月/平方米，则被告沙超2017年6月1日至2020年3月31日的物业费为22792.46元（3.28元/月/平方米×34个月×204.38平方米）。物业费用于物业共用部位、共同设施设备的正常运转，物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序管理等方面。交纳物业费不仅系被告的主要义务，被告拒不交纳物业费的行为可能会助长其他业主的欠费行为，从而影响到前期已缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。业主拒绝交纳物业费应基于正当理由，限于物业公司不履行或者履行合同存在重大瑕疵，针对某些业主放置景观石、停放车辆致使通向地下车库的通道受阻，原告配合开发商吊移景观石、向街道社区反映，进行了协调处理，物业公司与业主的法律关系系平等主体之间的服务合同关系，物业公司无行政执法权，业主可以就相关业主的侵权行为提起排除妨害和损害赔偿之诉。鉴于合同约定，物业公司对小区公共秩序有维护义务，引导车辆有序通行、停放，并且需对停车场每日巡视清扫，考虑到道路通行障碍给业主造成的长期影响和不便，以及停车场因道路堵塞长期闲置未实际打扫的事实，结合被告购买房屋后，一直未实际入住的事实，其应交纳的物业服务费本院酌定按合同约定标准的70%交纳，即被告实际应交纳的物业服务费为15954.72元（22792.46×70%）。原告未提供证据证明业主经书面催缴物业服务费明确拒绝交纳的事实，且业主并非恶意拖欠物业服务费，故对原告主张的违约金部分，本院不予支持。关于被告认为房屋延迟交付，建设单位与原告共同确认暂缓收取物业服务费，故物业服务费应由建设单位承担的辩称意见，本院认为，业主应当从房屋买卖合同、入住通知单约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业服务费。符合交付条件，建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业服务费从书面通知中载明的日期起算。本案涉案房屋建设单位已于合同约定的期限内通知被告交付案涉房屋，并于2018年10月通过邮寄送达的方式再次向被告送达了案涉房屋交付使用再次催告通知书，故被告认为案涉房屋物业服务费应由建设单位承担的辩称意见，本院不予采纳，其认为万筑公司延迟交付涉案房屋，由此造成的损失可以另案向建设单位主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（二）、（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告沙超于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司物业服务费15954.72元（收费期间为自2017年6月1日起至2020年3月31日止）。二、驳回原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元，由被告沙超负担288元，原告负担217元。（此款原告已全部预交本院，原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告沙超应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担的诉讼费用支付给原告南京万科物业管理有限公司镇江分公司。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张小兵人民陪审员  任 婷人民陪审员  李 燕二〇二〇年十月二十九日法官 助理  吴军瑛书 记 员  张 玉