四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终576号 上诉人（原审被告）：广元驰天房地产开发有限责任公司，住所地四川省广元经济开发区川浙园服务中心****。 法定代表人：李晓辉，执行总经理。 委托诉讼代理人：王志红，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：梁文康，四川通慧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广元市自然资源局，住所地四川省广元市利州区利州东路一段**。 法定代表人：孙洪方，局长。 委托诉讼代理人：王剑，四川天秤律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：广元经济技术开发区管理委员会，住，住所地四川省广元市经济技术开发区/div> 负责人：吴勇，党工委书记。 委托诉讼代理人：殷勇，四川新伦律师事务所律师。 上诉人广元驰天房地产开发有限责任公司（以下简称广元驰天公司）因与被上诉人广元市自然资源局（以下简称广元资源局）、广元经济技术开发区管理委员会（以下简称广元经开区管委会）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院（2018）川08民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，于2020年10月13日采取庭审询问的方式审理了本案。广元驰天公司的委托诉讼代理人王志红、梁文康，广元资源局的委托诉讼代理人王剑，广元经开区管委会的委托诉讼代理人殷勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广元驰天公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判广元资源局履行“净地”交付后，再行收取建设用地出让金；3.改判广元驰天公司不承担以欠交出让金的违约金4120.66万元；4.改判广元资源局按已收出让金75584380.41元，向广元驰天公司承担违约金和赔偿代建安置房总价182800000元及其利息损失；5.本案一、二审诉讼费和其他费用由被上诉人承担。二审审理期间，广元驰天公司向本院明确表示，放弃其第4点上诉请求。事实和理由：1.一审判决对广元资源局在约定期限内不履行“净地”交付义务所行使的不安抗辩权懈怠审判，属事认定实不清，采信证据不足，诉请二审法院依法予以纠正。（1）广元经开区管委会向广元驰天公司交付修建水泥制品厂的约l5亩工业用地，已在2010年9月28日按5万元／亩(合价63.40万元)挂牌出让，广元驰天公司已交出让金l37．50万元，多支付74．10万元。一审判决查明“2013年1月4日，广元驰天公司向广元资源局缴纳l00万元土地出让定金，双方就前述工业用地8493.97平方米签订宗地编号(2010)供(挂)字第36号的《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：510800-2013-083)，出让金为327万元，广元驰天公司同意于2014年2月8日前支付出让金…”的事实，再次证明案涉建设用地使用权，早在2010年已挂牌出让给广元驰天公司，广元资源局收取出让金137.50万元后，将已出让给广元驰天公司的工业用地再次出让，造成案涉工业用地无法履行交付的事实，广元驰天公司对此行使不安抗辩权，具有充分的事实和法律依据；（2）一审判决查明事实，足以证明案涉宗地，包含在其与广元经开区管委会签订的《下西棚户区（城中村）项目改造协议书》（以下简称《项目改造协议书》）约定的净用地15.5万㎡之中，并非广元资源局挂牌出让的《项目改造协议书》以外地块。双方所签《国有建设用地使用权出让合同》，是广元资源局承继《项目改造协议书》所为，是基于土地使用权出让程序法定而为，并非双方当事人真实意思；广元经开区管委会收取《项目改造协议书》项下土地出让金，是履行广元资源局代理人义务，广元资源局又是《项目改造协议书》建设用地使用权出让承继人。一审判决关于“虽广元驰天公司与广元经开区管委会签订了《项目投资协议书》《项目改造协议书》，但土地出让合同系广元驰天公司与广元资源局签订，广元驰天公司应遵守土地出让合同的约定履行相应的义务”“关于案涉083号合同所涉地块，广元驰天公司在与广元资源局签订出让合同时，并未同时将广元驰天公司与广元经开区管委会签订的《项目投资协议书》作为合同附件。广元资源局出让该地块的土地出让金为327万元，而非广元经开区管委会与广元驰天公司约定的64.10万元(5万元／亩)。广元驰天公司履行与广元资源局所签合同义务后，其与广元经开区管委会之间的争议可另行处理”的认定背离了客观事实，并不否认两份《协议书》对广元驰天公司与广元经开区管委会约定64.10万元(5万元／亩)的事实；（3）广元资源局承继后，应按《项目改造协议书》约定，履行“净地”交付的义务。法院对双方就出让宗地拆迁是否完成并达到“净地”交付条件的事实未查明，一审判决关于“本案在审理中，对现场勘验，双方确认有两间民房以及下西供水站水井未拆除”的描述与客观事实严重不符。客观事实是：有两栋(非两间)占地约300㎡的民房未拆除，占地约500㎡(非水井)下西片区供水站未拆除，一座高压线铁塔未拆除。广元资源局违反了《闲置土地处置办法》第二十一条“净地出让”的规定，导致广元驰天公司交付75584380.41元出让金后，无法获得出让建设用地，因实现开发目的受阻故而行使抗辩权符合规定。2.《项目改造协议书》和《国有建设用地使用权出让合同》，是重叠设置用益物权的行政行为，一审法院以民事案件审判，属适用法律确有错误。对广元资源局严重违反“净地出让”规定，造成广元驰天公司实质损害未作评判。对广元驰天公司不安抗辩权熟视无睹，属程序违法，案涉土地达不到“净地”交付标准,导致丧失该宗地开发的时间价值和商业价值,广元驰天公司依据对《项目投资协议书》的信赖利益，在《招商投标书》中拟定了“整体体开发计划书”，广元资源局发出《中标通知书》，是对整体开发计划的批准，确定了广元驰天公司的期间利益。《国有建设用地使用权出让合同》将“毛地”出让，违反《项目改造协议书》约定，也违反了《闲置土地处置办法》第二十一条的规定，广元资源局构成严重违约，一审判决广元驰天公司在欠付出让金范围内承担日l‰的违约金过高，且违背了客观事实和公正裁判的法律适用规则。综上，请求二审法院依法予以纠正。 广元资源局辩称，案涉《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，应当履行。对案涉工业用地未缴纳的200余万元土地出让金应当缴纳。商住用地方面，案涉土地属于广元经开区管委会，但是就土地管理上讲，其与广元驰天公司签订的土地出让合同也应当遵守，广元驰天公司应当缴纳土地出让金，其交纳的4000余万元费用是交给第三方公司，未缴纳到财政账户。广元资源局已为广元驰天公司办理了七宗土地使用权证，但是广元驰天公司未足额缴纳费用，本案宗地交付是符合法律规定的，本案土地交付也是符合“净地”交付规定，广元驰天公司主张不安抗辩权不能成立。按照《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定，应当先缴纳土地使用权出让金后，方可使用土地。同时，针对广元驰天公司提出违约金过高问题，按照国办发[2006]100号《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条规定，按照日千分之一标准计算违约金不高，该约定是当事人的真实意思表示，不应当否认其效力，且因广元驰天公司违约造成棚户区改造进度停止，形成了烂尾，造成巨大影响，因此案涉违约金不应做调整。 广元经开区管委会辩称，广元驰天公司的上诉请求不成立，双方当事人签订的土地出让协议约定的是以现状交付，而不是净地交付。实际上，按照棚改协议，拆迁安置是由广元驰天公司提供资金，但一审法院认定缴纳的七千万都是土地出让金，因广元驰天公司未支付拆迁费用，案涉土地已实际交付超过五年，长时间空置并导致烂尾后果，广元驰天公司应当承担违约责任。 广元资源局向一审法院起诉请求：1.广元驰天公司向广元资源局支付拖欠土地出让金54792564.89元；2.广元驰天公司以拖欠的土地出让金为基数，按每日千分之一的标准，向广元资源局支付违约金至实际付清之日止（截止2018年10月31日的违约金为78644787.27元）；3.本案诉讼费由广元驰天公司承担。事实和理由：2013年11月8日，经挂牌转让，广元驰天公司竞得编号为广国土（2010）供（挂）字036号地块的国有建设用地使用权后，广元资源局、广元驰天公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。按照合同约定，广元驰天公司应缴纳土地出让价款327万元。截止目前，广元驰天公司已缴纳出让金100万元，尚欠227万元。 2014年10月10日，广元驰天公司又竞得编号为00××01号地块的国有建设用地使用权后，广元资源局、广元驰天公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。按照合同约定，广元驰天公司应缴纳99071945.30元。截止目前，广元驰天公司已缴纳出让金46549380.41元，尚欠52522564.89元。广元驰天公司受让上述两宗土地后，至今尚欠54792564.89元。广元资源局多次催收未果，故诉至法院。 一审法院认定事实：2010年9月28日，广元经开区管委会作为甲方，与广元驰天公司作为乙方签订《项目投资协议书》，双方就新建水泥厂达成协议，其约定了甲方同意供地15亩左右，该宗土地位于川浙合作产业园商品混凝土搅拌站旁，用地性质为工业出让，项目用地按5万元／亩价格挂牌出让，签订协议后乙方在15个工作日内向甲方支付土地款总额的50%，即37.50万元，作为项目土地出让定金，待乙方取得该宗土地后，即转为乙方缴纳的土地价款，余额按市国土资源局工业用地出让程序支付……。 2010年10月9日，广元驰天公司向广元经开区管委会缴纳37.50万元。2010年10月18日，广元经开区管委会向广元驰天公司出具“四川省非经营性结算统一票据”，载明交土地费。 2011年12月30日，广元经开区管委会作为甲方，与广元驰天公司作为乙方签订《项目改造协议书》，协议约定：由甲方具体组织按时限对改造范围内实施拆迁安置补偿，并承担改造范围内的所有征地拆迁安置补偿费用，完成开工必备外部条件，项目开发业主自行出资修建安置房区块总图确定的所有建设内容；项目改造范围:位于下西物流园区内，西起三号桥，东至四号桥，南起西滨道，北至宝成铁路范围地块进行城中村改造，共计26.87万平方米，净用地面积总计25.10万平方米，其中安置房建设净用地9.50万平方米，开发利用净用地15.50万平方米；甲方根据乙方建设计划和安置房地块拆迁先行的原则，制定合理、完善的民房征收、企业搬迁、群众安置过渡计划；乙方在完成第一期安置房建设规模（约10万平方米）的30%，在60个工作日内，甲方按乙方的总投入办理完成相应面积的土地使用权证，后续开发地块的土地使用权证办理先由乙方提出申请，甲方按相关程序依照前期办证方式进行土地使用权证办理；甲方组建拆迁工作领导小组及现场工作组，负责按照甲、乙双方共同确定的拆迁计划推进土地征用、青苗树木赔偿、房屋拆迁、群众安置、清除地面、架空和地下障碍等工作，使施工场地具备施工条件；乙方在签订本协议之前交纳履约保证金叁仟万元整，由甲、乙双方建立共管账户共同管理使用；乙方应向甲方交纳项目总价款伍亿壹仟肆佰万元整（安置房建设费用除外）。总价款包括改造范围区域内的拆迁安置费、过渡费用、土地出让金、土地交易税费及相关工作费用等；乙方应向甲方支付该项目首笔价款伍仟壹佰肆拾万元。在甲、乙双方确认的首期拆迁计划地块内的90%的拆迁户签订拆迁协议后，乙方收到甲方书面通知之日起15日内全额交纳首笔价款。首期拆迁计划地块指安置地块一内10万平方米安置房所对应的拆迁区域。甲方在收到首笔价款后，应在50日内完成全部首期拆迁计划地块内的拆迁工作，并将三通一平的工作面向乙方交接。后期费用交付和使用均按此模式执行……。 2013年11月4日，广元驰天公司向广元资源局缴纳土地出让款定金100万元。2013年11月8日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：510800-2013-083），合同主要约定：出让宗地位于广元经济技术开发区袁家坝办事处川浙园，宗地编号为广国土（2010）供（挂）字第036号，宗地面积为8493.97平方米，宗地用途为工业用地，出让价款为327万元；宗地定金100万元，定金抵作土地出让价款。付款时间为，第一期164万元在2013年12月8日之前。第二期163万元在2014年2月8日之前。出让人同意在2014年2月28日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到现状土地条件。同时，该合同中“违约责任”第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”；第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算……”。合同签订前，即2013年11月4日，广元驰天公司向广元资源局缴纳该宗土地定金100万元。 2014年10月10日，广元驰天公司、广元资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：510800-2014-037），合同主要约定：出让宗地位于广元开发区下西办事处陵西居委会（河西粮库以东），宗地编号为00××01，宗地面积为31617.04平方米，宗地用途为商服用地，出让价款为99071945.30元；付款时间为，合同签订之日起60日内，一次性付清土地出让价款。出让人同意在交付土地时该宗地达到现状土地条件。同时，该合同中“违约责任”第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”；第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算……”。该合同特别约定：一、本合同依据2014年4月26日市政府会议纪要（广府阅［2012］23号、2012年11月6日市政府会议纪要（广政阅［2012］65号），以及棚户区改造等有关政策签订）……；三、本合同项下宗地转让、出租、抵押，应符合2011年12月30日《四川广元经济开发区下西棚户区（城中村）项目改造协议书》有关规定。 2014年3月6日，广元经开区管委会作为甲方，重庆市佳信建设（集团）有限公司作为乙方，广元驰天公司作为丙方签订《委托付款三方协议》，协议约定乙方认可甲方按本协议支付上述款项，且乙方委托甲方所支付给丙方的工程款，丙方仅能用于抵扣丙方于下西棚户区改造项目应向甲方支付的拆迁补偿款……。 2014年8月18日，广元驰天公司向广元经开区管委会出具“关于请求核实下西棚户区（城中村）改造项目投资额度的报告”，其内容为：截止2014年8月，我司一是已向贵委缴纳土地竞买款7420万元；二是建设安置房1＃、2＃、3＃、5＃楼约68000㎡，土建成本163200000元（2400元㎡），垫付强电1000万元，电梯360万元，公共部分装饰装修200万元，外墙400万元，以上合计182800000元（不含土地竞买款）。为尽快办理棚改项目开发地块49亩国土证，请贵委对我司投资额度予以核实。广元市园区建设投资有限公司在该报告注明“经核实，该公司已交土地竞拍款7420万元属实”，广元经开区管委会确认土地竞买款7420万元，并加盖印章。 2018年7月16日，广元市园区建设投资有限公司出具“关于下西棚户区项目土地竞拍款情况的说明”，载明：该项目自2012年4月至2014年1月，共计收到项目土地竞拍款54209380.41元，其中，1.银行转款41361380.41元；2.由重庆佳信（集团）公司承建的项目工程款转抵土地竞拍款5188000元；3.广元驰天公司川浙园服务中心土地款7660000元。2016年7月5日，根据区财政局《关于退回川浙园服务中心项目土地出让返还款及财务处理意见的函》，服务中心土地款应退回财政局，故该项目实际收到土地竞拍款为46549380.41元。广元资源局提交该情况说明，主张037号合同所涉地块广元驰天公司已缴纳出让金46549380.41元，尚欠52522564.89元。 一审庭审中，驰天公司称083号合同所涉宗地应按《项目投资协议书》约定的总价63.40万元计算，实际已超付土地出让金；037号合同所涉宗地已缴纳土地拍卖价款74209380.41元。广元资源局称083号合同所涉宗地应按合同约定出让价为327万元，已付100万元，欠付227万元；037号合同所涉宗地出让价99071945.30元，已付46549380.41元，欠付52522564.89元。广元经开区管委会称已付7000多万元不仅为土地款，还应包含有履行项目改造协议约定的拆迁款及其他款项。一审期间，一审法院对案涉宗地进行现场勘验时，各方当事人确认宗地内有两间居民房屋，及下西供水站水井未拆除。 另查明，2013年5月7日，广元市园区建设投资有限公司向广元驰天公司出具“四川省行政事业单位资金往来结算单据”，载明广元驰天公司缴纳下西棚户区土地竞拍款766万元。2014年3月14日，广元市园区建设投资有限公司向广元驰天公司出具收条，其载明“今收到广元驰天公司交来土地竞拍款贰仟万元整”，并加盖印章。 一审法院认为，本案系因广元驰天公司与广元经开区管委会签订《项目改造协议书》，由广元驰天公司对包含案涉两宗土地在内的多宗土地进行改造建设。因广元驰天公司欠付案涉两宗土地出让价款，酿成本案诉讼。根据当事人之间的来往信函，能够证实双方对欠付案涉土地转让价款的数额因涉及《项目改造协议书》约定内容一直存在争议，广元资源局也多次向广元驰天公司送达催收缴纳土地出让金的通知。故广元驰天公司辩称广元资源局主张土地出让价款已超过诉讼时效，缺乏事实依据和法律依据，不予采纳。 本案的争议焦点为：一、广元驰天公司是否履行案涉宗地土地出让价款缴纳的义务；二、案涉宗地欠付土地出让价款如何确认；三、广元驰天公司迟延交付土地出让金如何承担违约责任。 关于广元驰天公司是否履行案涉宗地土地出让价款缴纳的义务。虽广元驰天公司与广元经开区管委会签订了《项目投资协议书》《项目改造协议书》，但土地出让合同系广元驰天公司与广元资源局签订，广元驰天公司应遵守土地出让合同的约定履行相应的义务。关于案涉083号合同所涉地块，广元驰天公司与广元资源局签订出让合同时，并未同时将广元驰天公司与广元经开区管委会签订的《项目投资协议书》作为合同附件。广元资源局出让该地块的土地出让金为327万元，而非广元驰天公司与广元经开区管委会约定的64.10万元（5万元/亩）。广元驰天公司履行与广元资源局所签合同义务后，其与广元经开区管委会之间的争议可另行处理。关于案涉037号合同所涉地块。合同约定的土地按现状交付，出让金为99071945.30元，广元驰天公司以土地非净地交付拒交土地出让金不符合合同约定，故其应履行案涉宗地土地出让价款缴纳的义务。 关于案涉宗地欠付土地出让价款的确认。关于案涉083号合同所涉地块，广元资源局出让该地块的土地出让金为327万元，扣除广元驰天公司缴纳的137.50万元（100万元＋37.50万元），尚欠189.50万元。至于广元驰天公司履行与广元资源局所签合同义务后，其与广元经开区管委会之间的争议可另行处理。关于案涉037号合同所涉地块，对广元驰天公司应缴纳99071945.30元双方无异议，争执点在于已付及应扣金额。广元资源局认可广元驰天公司转入的46549380.41元，对另两笔即2000万元和766万元不认可。对此，案涉宗地土地出让价款一直是由广元市园区建设投资有限公司收取。广元驰天公司在建设川浙园服务中心抵扣土地出让款766万元已通过广元市园区建设投资有限公司出具收据予以确认，另2000万元虽未以转账方式进入广元市园区建设投资有限公司账户，但通过《委托付款三方协议》，广元经开区管委会应付案外人的部分工程款已通过该协议认可由广元驰天公司支付，但该2000万元应抵扣广元驰天公司支付的拆迁补偿款，在广元市园区建设投资有限公司向广元驰天公司开具收据确认后应作为广元驰天公司应缴纳的土地出让金。广元资源局在认可广元市园区建设投资有限公司的收款行为的同时，又否认上述两笔款项的理由不能成立。故确认广元驰天公司已付案涉宗地土地出让金为74209380.41元。综上，案涉两宗土地出让价款总计为102341945.30元（3270000元＋99071945.30元），扣减广元驰天公司已支付的75584380.41元（1000000元＋375000元＋74209380.41元），下欠土地出让金为26757564.89元。 关于广元驰天公司迟延交付土地出让金的违约责任。案涉合同明确约定了出让人不按期缴纳土地出让金的，按日千分之一支付违约金。根据国务院办公厅2006年12月17日发布的国办发[2006]100号《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”的规定，以及财政部、国土资源部、中国人民银行2007年1月1日联合发布实施的《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金”的规定，涉案土地出让合同上所约定的每日按1‰计算违约金符合行政规章要求，不作调整。广元驰天公司在2014年8月18日向广元经开区管委会出具的报告中，其载明已付土地出让金7420万元，此时段，广元驰天公司应当明确其存在欠付土地出让金的行为，其仍拒绝支付，应当按照合同约定承担相应的违约责任。考虑案涉合同签订的背景，广元驰天公司在与广元经开区管委会签订《项目改造协议书》履行过程中，双方实际未区分项目总价中土地出让金、拆迁安置等费用，导致广元资源局、广元驰天公司双方对具体欠付的土地出让金的数额产生争议。综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定调整广元驰天公司应支付的违约金以欠付土地出让价款为基数，从2014年8月19日起计至广元资源局起诉之日（2018年11月6日）止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、广元驰天房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内向广元市自然资源局支付土地出让金26757564.89元及违约金（计算方式为：以26757564.89元为基数，按每日1‰，自2014年8月19日起计至2018年11月6日）；二、驳回广元市自然资源局其他诉讼请求。一审案件受理费708987元，由广元市自然资源局负担358987元，广元驰天公司负担350000元。广元驰天公司应负担的案件受理费在执行中一并支付给广元自然资源局。 本院二审期间，各方当事人均未提交二审新证据。 本院经审理查明，案涉《项目改造协议书》对应的项目自2015年起至2020年上半年期间处于停工状态；一审法院现场勘验确认的宗地内居民房屋实为两栋，并非两间。二审经审理查明的其余事实，与一审审理查明的事实一致。 本院认为，广元驰天公司与广元资源局分别于2013年11月8日、2014年10月10日就案涉两块宗地的挂牌出让事宜，签订合同编号为510800-2013-083、510800-2014-037的两份《国有建设用地使用权出让合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。广元驰天公司主张合同编号为510800-2013-083的宗地，在挂牌转让前曾与广元经开区管委会达成按照5万元/亩、总价37.50万元出让的《项目投资协议书》，但国有土地使用权出让应由国土资源行政主管部门实施，且广元驰天公司于2013年11月4日向广元资源局缴纳土地出让款定金，并于2013年11月8日签订合同编号为510800-2013-083的《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让价款为327万元，广元驰天公司也应知道案涉宗地需通过与广元资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》方可取得土地使用权，故不存在其主张案涉合同编号为510800-2013-083的《国有建设用地使用权出让合同》出让宗地无法交付的事实，广元驰天公司基于此主张行使不安抗辩权进而未交纳土地出让金，以及案涉《项目改造协议书》《国有建设用地使用权出让合同》系重叠设置用益物权的行政行为不应按民事程序审理的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院亦明确广元驰天公司与广元经开区管委会之间的争议，可另行处理。 针对双方争议的案涉建设用地出让金支付条件是否满足，是否须“净地”交付后再收取建设用地出让金以及广元驰天公司是否违约，若违约则违约金的认定问题，本院评述如下： 一、案涉建设用地出让金支付条件是否满足，是否须“净地”交付后再收取建设用地出让金的问题 根据一审法院组织现场勘验的情况及二审查明事实看，案涉宗地内确存在两栋居民房屋及下西供水站等设施未拆除，但根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，案涉宗地的交付条件为现状土地条件交付。双方未对“现状土地条件”进行明确，且广元驰天公司亦未举证证明案涉宗地现场勘验的情况与《国有建设用地使用权出让合同》签订时的现状不符。同时，根据广元驰天公司与广元经开区管委会签订的《项目改造协议书》的约定，广元驰天公司应当缴纳案涉宗地在内的项目改造区域的拆迁安置费、过渡费用等相关费用，结合本案事实，宗地内拆迁未完成亦存在广元驰天公司自身原因，且在广元资源局陈述案涉项目已烂尾5年时，广元驰天公司亦陈述案涉项目建设自2015年起停工至2020年上半年，由此可见宗地内的拆迁未完成亦未实质影响项目开发利用。此外，广元驰天公司主张案涉宗地转让违反《闲置土地处置办法》关于“净地出让”的规定，亦不能否定双方当事人签订《国有建设用地使用权出让合同》约定土地交付条款的效力。综上，广元驰天公司主张案涉建设用地出让金支付条件未成就，须待案涉宗地“净地”交付后再收取建设用地出让金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于广元驰天公司是否违约，若违约及违约金的认定问题 如前所述，案涉建设用地出让金支付条件已成就，按照合同约定，广元驰天公司迟延交付土地出让金，构成事实违约，应承担违约责任。本案中，广元驰天公司主张违约金过高，广元自然资源局主张违约金标准系双方合同约定，且符合国务院办公厅国办发[2006]100号《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》的规定，故不应做调整。对此，本院认为，双方当事人对于违约金的承担虽然参照上述规定作了约定，但该通知系政府从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，《国有建设用地使用权出让合同》出让方为国土资源行政机关，受让方为土地使用者，在合同中虽然有政府行使行政职能的表现，但建设用地使用权出让方与受让方系依据平等、自愿、有偿原则达成的民事出让合同。该《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定的内容，属于违约金条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金过高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以调整。在广元驰天公司明确违约金过高主张调整的情况下，其应当对违约金是否过高于损失承担举证责任，而广元自然资源局并未就其实际损失予以举证证明，从公平的角度，广元自然资源局的损失可以认定为以未支付的出让价款为基数、按同期同类贷款利率为标准计算的自逾期之日起至实际付清之日的资金利息。而按照双方合同约定的违约金年化利率达到36.50%，按照一审判决确定违约金高达4100万元，从尚欠土地出让金仅为2600余万元的情况看，可以认定案涉违约金过高于损失。同时，违约金调整不能仅考虑守约方的损失填平，还应考虑其对于违约方的惩罚性，违约金惩罚性表明了它与赔偿金的基本区别。如果违约金只有补偿性而无惩罚性，那违约金的作用就基本上等同于约定的损害赔偿，从而抹煞了违约金所固有的特点，不能有效地制裁违约行为。为充分保护守约方的利益，倡导诚实守信的社会主义核心价值观，违约金的调整应避免让违约获益大于违约成本，就本案而言违约金不宜低于开发商的融资成本，否则将极易发生“积极违约”“恶意违约”的不诚信事例，这亦与司法裁判规范、引导诚实守信的社会行为规范的价值相背离。据此，结合案涉土地出让价款应最迟于2014年12月9日前付清，至今长达5年多仍未支付的事实，在兼顾合同履行过程中的当事人过错程度、预期利益以及一审法院酌定违约金支付期间权利人未提起上诉等综合因素的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定广元驰天公司以欠付土地出让金价款26757564.89元为基数，自2014年8月19日起至2018年11月6日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的3倍计付违约金。 综上所述，广元驰天公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市中级人民法院（2018）川08民初157号民事判决； 二、广元驰天房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向广元市自然资源局支付土地出让金26757564.89元及违约金（违约金计算方式为：以26757564.89元为基数，自2014年8月19日起至2018年11月6日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的3倍计付违约金）； 三、驳回广元市自然资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费708987元，由广元市自然资源局负担208987元、广元驰天房地产开发有限责任公司负担500000元；二审案件受理费381620元，由广元市自然资源局负担181620元、广元驰天房地产开发有限责任公司负担200000元。 本判决为终审判决。 审判长 欧阳干林 审判员 刘  云 审判员 汪 秀 兰 二〇二〇年十月三十日 书记员 何  龙