台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2820号原告（执行案外人）：江苏海洋大学，住所地江苏省连云港市高新区苍梧路59号。法定代表人：宁晓明，该校校长。委托诉讼代理人：章峰康，男。委托诉讼代理人：丁永怀，江苏维尔利律师事务所律师。被告（申请执行人）：金敏康，男，1955年4月7日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：周显根，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮涛涛，浙江利群律师事务所律师。被告（被执行人）：连云港平益华置业有限公司，住所地江苏省连云港市开发区宋跳园区振华路。法定代表人：徐平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶琦，男。原告江苏海洋大学（以下简称海洋大学）为与被告金敏康、连云港平益华置业有限公司（以下简称平益华公司）案外人执行异议之诉一案，于2020年6月22日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭审理了本案。原告海洋大学的委托诉讼代理人章峰康、丁永怀，被告金敏康的委托诉讼代理人周显根、阮涛涛，被告平益华公司的委托诉讼代理人陶琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海洋大学向本院提出诉讼请求：停止对位于连云港市海州区兰若岭秀小区19-1-102号、19-1-302号、19-1-402号、19-1-502号、19-2-101号、19-2-401号、19-2-501号房产（以下简称本案讼争房产）的强制执行，解除查封并确认为原告海洋大学所有，责令被告平益华公司为原告海洋大学办理产权手续。诉讼过程中，经本院释明，原告海洋大学明确不变更诉讼请求，只将停止执行变更为不得执行。事实和理由：本院于2017年8月30日作出（2017）浙1002民初8124号民事裁定，对原告海洋大学从被告平益华公司购买的本案讼争房产予以保全查封。后根据被告金敏康申请，本院于2020年1月6日作出（2019）浙1002执4835号之一执行裁定，拍卖本案讼争房产。原告海洋大学知悉后提出异议，本院于2020年4月30日作出（2020）浙1002执异18号执行裁定，驳回原告海洋大学的异议请求。原告海洋大学认为：一、海洋大学原名淮海工学院。本院执行的登记在平益华公司名下的本案讼争房产，已为原告海洋大学从被告平益华公司购买。2006年12月14日，原告海洋大学为解决引进人才的住房问题，与被告平益华公司签订合作建房协议，约定双方合作建房，由原告海洋大学出资，被告平益华公司负责建设位于兰若岭秀小区19号楼共计26套房屋，建成后上述房屋归原告海洋大学所有。建设用地由被告平益华公司提供，原告海洋大学支付的建房款包含土地转让款，被告平益华公司协助办理房屋产权手续。根据最高人民法院公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，该合作建房协议实际为商品房买卖合同。该协议签订于本院查封前，且原告海洋大学已支付本案七套商品房的所有购房款2279843.8元并一直占有，原告海洋大学已是本案讼争房产的所有权人。二、2006年12月21日，原告海洋大学支付购房定金338.1万元给被告平益华公司，后被告平益华公司退还300万元，余款38.1万元转为购房款。2007年2月2日、2008年1月21日，原告海洋大学分别支付给被告平益华公司房款326万元、380万元。2009年9月21日，原告海洋大学支付余款及相关费用计4497280.23元，至此共计已支付11938280.23元，包括本案七套商品房的购房款2279843.8元已全部付清。三、本案讼争房产一直由原告海洋大学占有。房屋建成后，被告平益华公司向原告海洋大学交付了26套房屋，后陆续协助原告海洋大学办理了其中5套房屋的产权登记手续。原告海洋大学要求办理本案讼争房产的登记，被告平益华公司一直拖延至今。2013年，原告海洋大学与案外人连云港市东经物业管理公司签订物业服务合同，并交付了从2013年8月1日至2015年8月1日的物业费31436元。2018年7月12日，原告海洋大学又与案外人连云港市鸿鑫物业管理公司签订物业服务合同，并交付了从2015年7月30日至2018年7月30日的物业费28528.76元。四、原告海洋大学购买商品房是为解决引进高级人才住房问题，引进的外地教授或博士，在连云港市××住房。综上，本案讼争房产的交易早于本院的查封，原告海洋大学的请求符合法律规定，为保护国有资产的安全，请求支持原告海洋大学如前之诉请。被告金敏康辩称，原告海洋大学的诉讼请求不能成立，应予驳回。一、本案讼争房产属于被告平益华公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条的规定以及物权法定的基本原则，本案讼争房产的归属及变动应根据不动产权属证书及登记情况确定。本案讼争房产项目系被告平益华公司开发建设，被告平益华公司也已取得该楼盘的预售许可证，其于2020年9月8日调取的《连云港市不动产登记簿信息证明》显示，本案讼争房产未对外销售，仍为被告平益华公司所有，据此，根据物权法第一百四十二条的规定，本案讼争房产属于被告平益华公司所有。二、原告海洋大学对本案讼争房产不享有排除强制执行的民事权益。根据原告海洋大学提供的《合作建房协议书》及其付款证据所载内容，证明原告海洋大学与被告平益华公司之间是合作建房法律关系，双方并未签订合法有效的买卖合同。《合作建房协议书》第十五条关于产权登记的约定，原告海洋大学应在接收合建房之日起10日内提供办理房产证的有关资料，被告平益华公司收到材料之日起60天内，取得房产证，原告海洋大学对此解释为每户房产资料由原告海洋大学确定合作建房买受人即教师名单后，再由被告平益华公司与这些具体的购房教师逐一签订正式的购房合同，进而办理相应的权证，该解释与原告海洋大学提供的《补充协议书》第二条约定一致，据此可知，原告海洋大学与被告平益华公司之间是合作建房法律关系，而非买卖合同关系。对原告海洋大学主张合法占有本案讼争房产的事实，根据法院于2020年4月和9月的现场查勘情况，原告海洋大学并未占有使用本案讼争房产，且原告海洋大学、被告平益华公司均未提供合法有效的房屋正式交接的手续材料，原告海洋大学对自己提供的缴纳相应物业费的协议，明确承认协议存在倒签情况，故有关物业管理协议的真实性无法确认。原告海洋大学还主张已支付全部购房价款，但也缺乏证据证实，原告海洋大学支付的款项与案涉19号楼的房产不能对应，根据《合作建房协议书》及《补充协议书》所载，原告海洋大学与被告平益华公司合作建房共计60套，包括19号楼26套、18号楼20套、17号楼14套，其中17号楼有3套已被平益华公司出售，那么原告海洋大学仍有合作建房57套。2007年1月31日原告海洋大学支付326万元的银行结算单显示，该326万元用于支付职工购房30套、学校购房4套，据此足以证明不存在已全部付清案涉19号楼房款的事实。同时，本案讼争房产未办理过户，是因原告海洋大学未及时确定购买19号楼的教师名单，而非被告平益华公司的原因，原告海洋大学对本案讼争房产未办理过户存在过错。原告海洋大学也非直接的商品房消费者，不具备自然人“居住”的需求，不符合消费者“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”条件，提供的付款凭证也不足以证明已支付全部房款的50%以上，因为支付凭证中明确载明已支付房款包括18号楼、17号楼的34套房产。综上，原告海洋大学不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，也不符合该规定第二十九条的“消费者”主体资格，不享有排除强制执行的民事权益。三、原告海洋大学与被告平益华公司仅存在债权合同关系。《合作建房协议书》及《补充协议书》，是原告海洋大学与被告平益华公司的内部关系，在没有对案涉土地或者房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权前，原告海洋大学享有的仅是对被告平益华公司的债权，该债权不足以对抗《连云港市不动产登记簿信息证明》以及《商品房预售许可证》等权属证书的公示性。被告平益华公司辩称，公司于2006年与原告海洋大学签订建房合作协议，当时原告海洋大学是为引进人才建房，但实际是购房。原告海洋大学已付清房款，所购房产也已部分安置给教师，还有部分房产因原告海洋大学未确定具体人员而未安置。2014年公司出现诉讼，导致房管部门将公司备案交易的通道关闭，2016年公司出具增值税发票的通道也被关闭，由于这两个通道的关闭，致使其开发的兰若岭秀小区房产买卖都办不了交易的手续。现公司正在协调，只有在这两个通道开通之后才可以办理房产买卖的登记。公司从2015年开始一直处于停业的状态，直到2019年年初才恢复正常的工作。原告海洋大学为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了7-下列证据：证据一：江苏省人民政府苏政发（2019）45号文件一份，证明原告海洋大学由原淮海工学院更名而来,主体适格。证据二：合作建房协议书、补充协议书、补充协议（会议纪要）各一份，证明原告海洋大学向被告平益华公司购买包括本案讼争房产在内共计26套房产的事实。证据三：财务会计凭证若干，证明原告海洋大学已付清本案讼争房产的购房款2279843.8元。证据四：物业服务合同二份，发票二张及记帐凭证，物业公司证明一份，淮海工学院支付物业费情况说明一份，证明原告海洋大学占有、使用本案讼争房产的事实。证据五：本院（2020）浙1002执异18号执行裁定书一份，证明原告海洋大学的执行异议申请被本院驳回的事实。被告金敏康的质证意见：对证据一没有异议。对证据二合作建房协议、补充协议、会议纪要的形式真实性均没有异议，建房协议书中确实是19号楼26套房子，体现的是合作建房关系，而不是商品房买卖合同关系，其中第三条证明每平方的单价远低于市场平均价。从补充协议上有骑缝章看，协议书应该还有其他材料，根据该协议约定，原告海洋大学与被告平益华公司合作建房应该一共是34+26共60套房子。会议纪要讲到其中17号楼的3套房子取消了，那么可以理解为剩下的11套没有取消。对证据三形式的真实性没有异议，对证明对象有异议。原告海洋大学支付8-的款项，都应是合作建房款，目的是双方合作建房，2007年2月2日支付的326万元的银行结算单上，明确记载着“预付合作建房款”，而31日的银行结算单中用途一栏注明是“职工购房30套，学校购房4套”，证明原告海洋大学所说的2008年3月份的补充协议是“为了解决部分老师自行购房需要”的陈述不符合实际。2008年1月21日支付的380万元，是与2006年12月21日支付的338.1万元进行置换，该338.1万元在记帐凭证上也是“学校预付合资建房款”，故其支付性质也是合作建房。最后一笔449万余元的款项，在支付情况说明中，明确款项支付依据是合作建房协议，且17号楼3套房屋如果是教师自行购房，原告海洋大学为何又约定相关的违约条款，故17、18、19号楼共计60套房屋，应该都是合作建房的范围，原告海洋大学主张支付的款项都用于支付19号楼的款项不能成立。对证据四形式的真实性没有异议，对内容的真实性、证明对象有异议，第一份物业服务合同没有签订时间，合同第二条中19号楼面积3883.21平方米，与第二份物业服务合同中的面积不一致，也与2009年9月15日支付建房款情况说明中的总建筑面积为5132.01平方米不符。物业费迟延支付不符常规，且房屋至今仍空置，物业公司收取物业费应有凭证佐证，故连云港市鸿鑫物业管理有限公司的证明是虚假的。对证据五无异议。被告平益华公司的质证意见：对原告海洋大学提供的证据的真实性均无异议。合作建房只是一种形式，实际是公司把19号楼9-26套商品房出售给原告海洋大学，双方是买卖关系，至于协议的性质，由法院认定。原告海洋大学也已经付清房款，共支付了1200万元左右，从账目看不存在17号楼、18号楼的交易。原告海洋大学针对被告金敏康的质证意见，补充说明：原告海洋大学实际向被告平益华公司购买19号楼共26套房产，其中的5套已办理房屋产权登记手续，包括本案讼争房产在内的其他房产也已实际购买，只是未办理产权登记。补充协议的签订，是当时有些没有达到高级职称、不符合条件的教师也想在被告平益华公司买房，为了帮助这些教师降低购房价格，原告海洋大学与被告平益华公司签订了补充协议，17号楼、18号楼共涉及到34套房子，都是教师自己购房，款项也是教师自付，目的就是为了通过原告海洋大学降低房价，享受优惠。原告海洋大学第一次支付了338万元（包括所有教师的房款），后发现不妥，就由教师重新交房款给被告平益华公司，被告平益华公司退回原告海洋大学300万元，自此原告海洋大学账上再没有补充协议的购房款。补充协议并不排斥19号楼的26套房屋，涉及到的17号楼3套房屋最终已被平益华公司出售，没有交付给原告海洋大学，原告海洋大学实际购买的房子都在19号楼。物业服务公司都是被告平益华公司聘请，一开始原告海洋大学怠于支付物业费，后来经物业服务公司催讨才支付，2018年之后原告海洋大学没有交物业费，是因为小区没有聘请物业服务公司，法院到现场查勘时，房屋钥匙也是原告海洋大学提供。第一份物业服务合同应该是在2015年10-11月支付物业费时所签，至于3883.21平方米是套内面积，不是整个面积，不包括车库等。被告金敏康为支持其主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：证据六：连云港市不动产登记簿信息证明七张,连云港市产权交易中心法规科商品房预售登记一份、照片四张，证明本案讼争房产为被告平益华公司所有，原告海洋大学并未占有。证据七：浙江省台州市中级人民法院（2018）浙10民终1758号、1759号民事调解书各一份，证明被告金敏康对被告平益华公司享有债权。证据八：本院（2017）浙1002民初8124号民事裁定书、（2019）浙10**执4835号、4836号、（2019）浙1002执4835号之一执行裁定书各一份，证明本院保全查封、执行查封、拟拍卖本案讼争房产的事实。原告海洋大学的质证意见：对证据六、七、八的真实性均无异议，但本案讼争房产实际已销售给原告海洋大学，原告海洋大学已经支付相应的款项并实际占有，在法院执行前，原告海洋大学不知道本案讼争房产被查封的情况，否则会提出异议。法院到现场查勘时，房屋钥匙是原告海洋大学提供的。被告平益华公司的质证意见：无异议。被告平益华公司为支持其主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：11-证据九：国有土地使用证、商品房预（销）售许可证各一份，证明连云港市兰若岭秀小区系其开发建设、以及部分住宅已取得预售许可的事实。原告海洋大学的质证意见：无异议。被告金敏康的质证意见：无异议。本院认证如下：对原告海洋大学提供的证据一、被告金敏康提供的证据六、被告平益华公司提供的证据九，各方当事人对证据的真实性均无异议，本院均予采信。对原告海洋大学提供的证据二、证据三、证据四，被告金敏康对证据的形式并无异议，只是对证据的内容、证明对象有异议，结合被告平益华公司的质证意见以及证据相互间的关联性，本院也予采信。原告海洋大学提供的证据五、被告金敏康提供的证据七、证据八，均为生效的法律文书，本院直接予以采信。据此，结合原告海洋大学、被告金敏康、平益华公司的庭审陈述，本院认定如下事实：原告海洋大学原名淮海工学院，于2019年6月22日更名。本案讼争房产坐落于江苏省连云港经济技术开发区振华路9号兰若岭秀19号楼1单元102室、302室、402室、502室、2单元101室、401室、501室，至今未办理产权登记手续。该房产的土地使用权证号为连国用（2006）字第XP002197号，土地使用权的权利人为被告平益华公司，经审批由被告平益华公司开发建设定名为兰若岭秀小区的住宅楼。2006年12月14日，原淮海工学院与被告平益华公司签订合作建房协议，约定：双方12-合作建设兰若岭秀小区19号楼26套房屋，建筑面积共约4900平方米（以产权登记机关实际测定面积为准），暂定均价为每平方米2300元，总价为1127万元（按实际面积调整），淮海工学院于签约后一周内支付建房总额的30%为首批建房款（定金），楼宇封顶时再付建房款总额的60%，房屋交付使用并办完产权登记手续后7天内付清所有房款；被告平益华公司须于2008年3月31日前将符合协议约定的房屋交付淮海工学院使用，并为淮海工学院办理整幢房屋的产权手续，因淮海工学院二次分割所产生的一切费用由淮海工学院自行承担；淮海工学院自实际接收房屋之日起，10天内提供办理房地产证的有关资料，被告平益华公司在收到淮海工学院完整的资料之日起60天内，取得房产证。该协议还就违约责任、争议处理等作了约定。2008年3月，双方又签订补充协议，约定：兰若岭秀小区18号楼B幢20户、17号楼中单元及西单元二至三层共14户属合作建房，被告平益华公司给淮海工学院优惠270元每平方米，最终结算均价为2280元每平方米，在力所能及的情况下，淮海工学院协助被告平益华公司做好规费的减免工作；被告平益华公司在取得商品房预售许可证后一周内，应与淮海工学院用户逐一签订商品房购销协议。合作建房协议和补充协议签订后，淮海工学院从未参与兰若岭秀小区建房的经营管理，也无需承担经营风险。2006年12月21日，淮海工学院支付被告平益华公司338.1万元，该款因系代付被告平益华公司后退回300万元。后淮海工学院分别于2007年2月2日、2008年1月21日13-支付被告平益华公司各326万元、380万元。2008年12月30日，淮海工学院与被告平益华公司再次签订补充协议（会议纪要），约定“所有合作建房（19号楼及17号楼中的三套）最迟交付使用时间为2009年5月31日”，同时对合作建房余款的支付、双方各自的违约责任作了约定。2009年9月21日，淮海工学院支付被告平益华公司4497280.23元，在支付前的9月15日，淮海工学院制作支付合作建房款情况说明，对合作建房应付的款项进行统算，其中有“因平益华置业有限公司推迟交房，并将17号楼三套房擅自销售，经2009年8月22日院长办公会研究决定，同意付清款项收房”的内容。19号楼建成后，被告平益华公司于2009年10月或11月交付给淮海工学院。淮海工学院于2015年12月30日支付自2013年8月1日至2015年8月1日的物业费31436元，于2018年7月12日支付自2015年7月30日至2018年7月30日的物业费28528.76元，因无法确定入住19号楼的教师名单，包括本案讼争房产在内的多套房屋至今仍无人入住，也未办理相应的产权登记手续，原告海洋大学至今也未将19号楼的产权登记于自己名下。2019年1月14日，被告平益华公司重新获得商品房预（销）售许可证，连云港市住房保障和房产管理局许可被告平益华公司公开预售兰若岭秀小区包括19号楼的多套房产。另查明，被告金敏康因与被告平益华公司民间借贷纠纷一案，向本院申请保全，本院根据被告金敏康的申请，于2017年8月30日作出（2017）浙1002民初8124号民事裁定，查封了本案讼争14-房产。该案判决后，被告金敏康、平益华公司均不服提出上诉。2018年9月18日，浙江省台州市中级人民法院作出（2018）浙10民终1758号民事调解书，确认被告平益华公司于2019年3月31日前支付被告金敏康借款本息120万元、如被告平益华公司未履行该义务还需支付利息的调解协议。被告金敏康及案外人褚孔亮还对被告平益华公司享有浙江省台州市中级人民法院于同日作出的（2018）浙10民终1759号民事调解书确认的借款本金为480万元的债权。该两份调解书生效后，被告平益华公司未履行，本院根据被告金敏康的执行申请，于2020年1月6日作出（2019）浙10**执4835号之一执行裁定，拍卖本案讼争房产。原告海洋大学得知后，向本院提出执行异议。本院于2020年4月30日作出（2020）浙1002执异18号执行裁定，驳回原告海洋大学的异议请求。原告海洋大学不服，于法定期限内提起本案诉讼。本院认为，原告海洋大学系原淮海工学院更名而来，诉讼主体适格。本案争议的焦点有两点：一是原告海洋大学就本案讼争房产与被告平益华公司之间的法律关系，二是原告海洋大学对本案讼争房产享有的民事权益是否足以排除本院的执行。关于第一个问题，原告海洋大学与被告平益华公司签订的虽是合作建房协议，但原告海洋大学从未参与兰若岭秀小区19号楼项目的开发建设，也不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分15-配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，结合原告海洋大学只收取固定楼房的事实，本院认定原告海洋大学与被告平益华公司是房屋买卖合同关系。对此，被告平益华公司也无异议，被告金敏康虽认为原告海洋大学与被告平益华公司是合作建房关系，但未提供原告海洋大学参与经营或承担经营风险的证据，本院对该意见不予采纳。关于第二个问题，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，本案讼争房产的土地使用权归属被告平益华公司，并由被告平益华公司开发建设，而本案讼争房产至今尚未进行产权登记---既未被登记于原告海洋大学名下，也未被登记于被告平益华公司名下，故本院根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，在原告也主张其与被告平益华公司是房屋买卖关系的情况下，本院认定本案讼争房产属于被告平益华公司的项目利益，原告海洋大学依据合作建房协议所购买的房产，不具有物权性，购买的只是平益华公司的项目利益，并没有获得物权请求权。本案讼争房产也因不符合“买受人对登记在被执行人名下的不动产”、“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”条件，本院无法参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十16-八条、第二十九条的规定审理。退一步说，即使可以参照上述规定，原告海洋大学也不符合该规定第二十八条、第二十九条规定的条件，因为从其自认的、被告平益华公司也无异议的19号楼已有5套房屋已办理过户登记看，案涉19号楼并不存在登记上的客观障碍，其因不能确定本案讼争房产具体的分配名单，也没有先履行合作建房协议第十五条约定的“乙方（指原告海洋大学）在实际接收该合建房之日起，10天内提供办理房地产证的有关资料”的义务，再要求被告平益华公司履行合作建房协议第十五条第3款约定的“办理整幢房屋的产权手续”，自2009年10月或11月接收本案讼争房产至2014年被告平益华公司的办证通道被关闭前，甚至到本院于2017年8月查封本案讼争房产前，均未向被告平益华公司要求过户登记，故其对本案讼争房产未办理产权过户登记有过错，不符合该规定第二十八条规定的条件。同时，其以单位名义接收本案讼争房产后，至今未分配给教师个人居住，不是“消费者”，不符合该规定第二十九条规定的条件。综上，原告海洋大学对本案讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告江苏海洋大学的诉讼请求。本案受理费25039元，由原告江苏海洋大学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递17-交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  叶华斌人民陪审员  李谦敏人民陪审员  杨正兴二〇二〇年十月二十三日书 记 员  王 婷18-附件：本案判决所依据的法律和法规《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。