山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11234号上诉人（原审被告）：济南鑫淼网络科技有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：栾道臣，总经理。上诉人（原审被告）：栾道臣，男，1973年5月4日出生，汉族，住山东省济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王升，山东泉运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高峰，男，1986年10月10日出生，汉族，住山东省章丘区绣惠镇山北村大街**。委托诉讼代理人：徐学良，山东强源律师事务所律师。上诉人济南鑫淼网络科技有限公司（以下简称鑫淼网络公司）、栾道臣因与被上诉人高峰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。鑫淼网络公司、栾道臣上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回高峰的诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由高峰承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律不当，导致一审判决错误，严重侵害了鑫淼网络公司、栾道臣的合法权益。1.一审法院认定涉案租赁房屋系王某某自建，且系违章建筑，该认定与事实不符。在一审法院审理该案时，未对涉案房屋的权属及性质进行法庭调查，事实是涉案房屋的权利人为东风办事处祝甸居委会，并非王某某。2004年2月26日东风办事处祝甸居委会与济南市历城区新秀源教育服装厂签订的《房屋租赁合同》，东风办事处祝甸居委会将涉案房屋出租给济南市历城区新秀源教育服装厂，济南市历城区新秀源教育服装厂又将涉案房屋出租给鑫淼网络公司、栾道臣。在一审法院判决后，鑫淼网络公司、栾道臣前往济南市历城区行政审批服务局调取了在该局留存的《房屋租赁合同》及东风街道祝甸社区居委会出具的《证明》各一份，根据该证据可以证实房屋的权利人为东风街道祝甸居委会，且涉案房屋系非住宅，不属于违章建筑。因此一审法院认定涉案租赁房屋系王某某自建，且系违章建筑，属事实认定错误，应当予以纠正。2.结合所有涉及涉案房屋的租赁合同均未提及“涉案房屋坐落于济南市历城区东风街道办事处祝甸社区东首农干院路xxx号”，因查询房屋的权属信息必须提供房产的具体位置（具体到门牌号），不知一审法院依据什么认定涉案房屋位于农干院路xxx号，是否又是因为农干院路xxx号查询不到房屋权属信息，进而推定涉案房屋属于违章建筑。另外，涉案房屋被拆除是基于政策原因，属于不可抗力。3.一审法院仅凭高峰提交的其与案外人济南德品装饰工程有限公司签订的《装修施工合同》及45000元发票就草率认定高峰花费了45000元的装修费，该认定严重违法。首先，若花费了45000元的装修费，需要有45000元的付款凭证。退一步讲，就算高峰不符合常理的支付了45000元的现金，那高峰手里也应当由济南德品装饰工程有限公司出具的收据。高峰拿不出收据，足以说明济南德品装饰工程有限公司在没有实际收到45000元的情况下认为出具收据会加大济南德品装饰工程有限公司的风险，因此济南德品装饰工程有限公司并未配合高峰再伪造收据。其次，按照要求在对沿街非住宅房屋进行装修时，需在城管部门进行报备。为此，鑫淼网络公司、栾道臣于2020年9月4日前往管辖涉案房屋装修的济南市历城区东风街道办事处城市综合管理委员会（地址：济南市历城区祝舜路**，联系电话：0531-8811****，联系人：王老师），核实高峰在装修提交的报备材料时，城管工作人员王老师告知因涉案房屋仅是贴壁纸，没有提交装修备案材料。可见高峰根本没有花费45000元进行装修，请求法院予以纠正。综上可知，一审法院在认定事实部分有3处认定错误，该错误认定严重侵害了鑫淼网络公司、栾道臣的合法权益。二、一审法院在无任何事实及法律依据的情况下，仅凭主观臆断判定鑫淼网络公司、栾道臣与高峰签订的《房屋租赁合同》无效，并罔顾客观事实让鑫淼网络公司、栾道臣为高峰的投资承担责任。鑫淼网络公司、栾道臣在与高峰签订《房屋租赁合同》时已经利用涉案房屋经营多年，且在2014年4月15日东风街道办事处祝甸居委会向济南市工商局历城分局出具证明证实，涉案房屋非住宅，不属于违章建筑。因此鑫淼网络公司、栾道臣对涉案房屋的权属、性质及并非违章建筑自始至终都有合法的认定依据，不存在主观过错。高峰辩称，一、一审认定涉案房屋租赁合同无效的事实清楚，适用法律正确，无论涉案房屋的所有权人是哪一方主体，涉案房屋既无产权登记也无建设工程规划许可证，一审法院根据城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第一条、第二条的规定，认定涉案房屋租赁合同无效并无不当，二、一审法院认定高峰的装修损失为45000元的事实清楚，一审中高峰已经提交了装修合同以及发票等证据，且装修也无需政府批准，无论是从事实上还是证据上来讲，一审法院认定该事实清楚，三、高峰依然坚持鑫淼网络公司、栾道臣隐瞒涉案房屋即将拆迁的事实，却将涉案房屋转租给高峰的观点，综上，请求法院依法裁判，驳回鑫淼网络公司、栾道臣的上诉请求。高峰向一审法院起诉请求：一、请求依法判令解除高峰、鑫淼网络公司、栾道臣签订的房屋租赁合同；二、请求依法判令鑫淼网络公司、栾道臣返还高峰25000元转让费；三、请求依法判令鑫淼网络公司、栾道臣赔偿高峰损失123079元；四、请求依法判令鑫淼网络公司、栾道臣支付高峰利息（利息以148079元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日起至实际付清之日止）；五、请求依法判令鑫淼网络公司、栾道臣承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.房屋来源：2017年3月16日，王某某将其自建的车间改造房出租给鑫淼网络公司栾道臣，租期自2017年3月15日至2022年3月14日止，允许转租。2.房屋权属及现状：涉案房屋坐落于济南市历城区东风街道办事处祝甸社区东首农干院路xxx号，为车间改造房，无建设规划许可证，无产权登记，房屋附着土地为集体土地。2020年4月28日，济南市历城区东风街道办事处祝甸社区委员会发出《通告》：2020年5月16日起，祝甸路路南地块将全面冻结，同时停水停电，社区进行全部无偿拆除祝甸路路南地块所有地上建筑物。涉案房屋已于2020年5月16日被拆除。3.合同签订：2020年4月初，栾道臣与高峰口头约定房屋转租事宜。2020年5月1日，鑫淼网络公司、栾道臣与高峰签订书面《房屋租赁合同》，出租方为鑫淼网络公司、栾道臣，租期自2020年5月1日至2025年4月30日，第一年租金8万元，租金年付。4.费用的缴纳与退还：2020年4月4日至6日，高峰共向栾道臣支付105000元，其中支付租金8万元，另外支付25000元；2020年5月17日，栾道臣扣除15天房租后，返还高峰租金76666元。5.高峰主张的损失由如下组成：2020年4月8日至4月28日，因装修涉案房屋产生的费用45000元；2020年4月7日，因监控、音响设备及安装产生的费用5800元；2020年4月18日，因购买地毯产生的费用12675元；2020年5月，因监控及音响设备拆装产生的费用600元；2020年5月16日，因租赁发电机产生的费用1400元；2020年5月17日，因租赁仓库产生的费用6000元；2020年5月18日，因空调拆机产生的费用2000元；因台球桌及其拆装产生的费用19200元；因搬运产生的费用21000元；2020年5月16日至6月20日期间的营业损失9404元。6.关于栾道臣是否隐瞒了涉案房屋即将拆迁的事实，双方形成争议：高峰主张栾道臣在2020年1月即知道涉案房屋要被拆迁，并提交济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会出具的《证明》、微信聊天记录、录像予以证明；栾道臣主张其签订合同时并不知道涉案房屋要被拆除，直到2020年4月30日高峰询问其时才知情，并提供其与房屋建设者王某某的微信聊天记录及电话录音、与济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会杨国明、郝云江的录音、与高峰的微信聊天记录予以证明。庭后，一审法院与高峰提供的济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会郝云江的手机号联系，郝云江证实，王某某自建涉案车间改造房属于违章建筑，未事先通知栾道臣房屋要被拆迁，在2020年4月28日贴出拆迁通告后才通知栾道臣。经一审法院审查，由郝云江经办出具的《证明》与一审法院向郝云江核实的情况不符，对该证据一审法院不予采信。故一审法院认定，高峰提交的证据无法证实栾道臣在与其协商房屋租赁事宜之前就已知道涉案房屋即将被拆除。一审法院认为，《最高人民法院》第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释；第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第九条第二款规定：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。依据上述规定及查明的事实，一审法院认为，鑫淼网络公司、栾道臣与高峰签订的《房屋租赁合同》无效。双方在协商转租涉案房屋时，应当了解房屋的权属及性质，对于无效合同的产生双方均存在过错。涉案房屋无产权手续，随时面临被拆除的风险，高峰承租房屋进行装修后，房屋随即被通知拆除且已实际被拆除。对于高峰的损失，一审法院认为双方各承担50%责任为宜。本案的争议焦点为：一、房屋转让费25000元的性质及返还问题；二、高峰主张的损失数额认定问题。关于焦点一，双方对此并无明确约定。高峰主张该笔25000元为一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。栾道臣主张该笔25000元为向高峰出卖的室内物品的费用，并提供照片予以证明，但无证据证实已将该部分物品交付给高峰使用，对该抗辩，一审法院不予支持。房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。结合商业习惯，考虑到次承租人高峰在承租涉案房屋后并未实际经营且涉案房屋已被拆除，一审法院认为该25000元应当予以返还。关于焦点二，高峰承租房屋用于经营，对涉案房屋内的装饰装修，拆除后可以再利用的，不应计算在损失范围内，拆除后无法再利用的，是高峰的直接损失，应当予以认定。因监控、音响设备及安装产生的费用5800元与因监控及音响设备拆装产生的费用600元存在拆装费用重复，且监控及音响设备为可重复利用品，对该5800元，一审法院不予认定。因台球桌及其拆装产生的费用19200元与因搬运产生的费用21000元存在重复，且台球桌已被高峰安装到新店内，故对该19200元，一审法院不予认定。高峰主张所购地毯无法重复利用，但未提交证据予以证实，故对该12675元，一审法院不予认定。高峰提交的证据不足以证实其产生营业损失9404元，且该损失并非其直接损失，故对该部分费用不予认定。高峰装修涉案房屋费45000元、租赁发电机费1400元、监控及音响设备拆装费600元、租赁仓库费6000元、空调拆机费2000元、搬运费21000元皆是因房屋被拆除造成的直接损失，一审法院予以认定。综上所述，一审法院认定高峰因合同无效及房屋被拆除受到的损失数额为76000元，根据双方过错程度，鑫淼网络公司、栾道臣应赔偿高峰损失38000元。对于高峰要求鑫淼网络公司、栾道臣以应支付数额为基数计算利息的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第一条、第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限济南鑫淼网络科技有限公司、栾道臣于判决生效之日起十日内返还高峰转让费25000元；二、限济南鑫淼网络科技有限公司、栾道臣于判决生效之日起十日内赔偿高峰损失38000元；三、限济南鑫淼网络科技有限公司、栾道臣于判决生效之日起十日内支付高峰逾期付款利息（以63000元为基数，自2020年6月11日起至实际给付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回高峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3262元，减半收取计1631元，由高峰负担815元，济南鑫淼网络科技有限公司、栾道臣负担816元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫淼网络公司、栾道臣提交如下证据：证据一、2020年9月23日栾道臣与济南蚂蚁商务服务有限公司法人苑举华通话录音，证明搬迁与高峰同等数量的台球桌仅需要2200元左右，而一审法院认定搬运费为21000元，认定严重错误。证据二、2020年9月4日栾道臣及代理人王升律师在济南市历城区综合行政执法大队东风中队工作人员王老师的现场录音一份，证明高峰仅对涉案房屋进行了简单的添加壁纸，没有进行大的装修。证据三、一审判决后鑫淼网络公司、栾道臣前往济南市历城区行政审批服务局，调取的房屋租赁合同及证明，证明涉案房屋产权归祝甸村社区居民委员会，不属于违章建筑。证据四、鑫淼网络公司、栾道臣于2020年4月10日向高峰出具的收条，证明房屋转让并不涉及转让费，而是将房屋内物品打包以25000元的价格出售给高峰。证据五、济南市历城区新秀源教育服装厂与东风办事处祝甸居委会于2004年2月26日签订的房屋租赁合同，证明涉案房屋系祝甸居委会建造并所有。高峰质证称，对证据一的真实性和证明目的均不予以认可，无法核实通话人是否是济南蚂蚁商务服务有限公司法人苑举华，若鑫淼网络公司、栾道臣要实现其证明目的应当申请苑举华出庭，在该录音的公司工作人员也表述搬运费不便宜，东西太多了，有地毯和其他乱七八糟的东西，其具体的价格并非是由该工作人员确定的，其代表不了高峰的实际的花销费用。一审法院认定台球桌的台尼及拆装产生的费用19200元与搬运的产生的费用21000重复，在19200元中所包括的费用是购买八张台尼的费用以及拆装八张台球桌的费用，该21000的搬运费用是建立在高峰将涉案台球桌以及大理石板以及地毯、八张沙发等各种东西先行搬运到仓库，在新的台球店装修完毕后又搬运到新店中。对证据二的真实性和证明目的均不予认可，无法核实该录音中相对方的工作人员的身份，鑫淼网络公司、栾道臣要实现其证明目的应当申请其出庭作证，高峰的装修损失已经通过装修合同以及发票来证明。对证据三真实性没有异议，但对证明目的有异议，是否是违章建筑不以哪个单位出具的证明为准，而看是否有相应的建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规划来建设。对证据四的真实性及证明目的均不予认可，因其系复印件无法核实真实性，在一审中鑫淼网络公司、栾道臣在一审法官询问时从未提及该证据，也不排除该证据是鑫淼网络公司、栾道臣在一审后自己制作的，并且鑫淼网络公司、栾道臣所述的物品清单，高峰从未见过也从未收到过。证据五系复印件，对其真实性不予认可。经审查认定，2004年2月26日，济南市历城区东风街道办事处祝甸社区居委会将涉案房屋租赁给济南市历城区新秀源教育服装厂，济南市历城区新秀源教育服装厂于2014年1月6日又将涉案房屋转租给鑫淼网络公司。涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、鑫淼网络公司、栾道臣与高峰签订的《房屋租赁合同》的效力；二、鑫淼网络公司、栾道臣是否应返还房屋转让费25000元；三、鑫淼投资公司、栾道臣是否应赔偿高峰搬运费、房屋装修费用及仓库租赁费。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故鑫淼网络公司、栾道臣与高峰签订的《房屋租赁合同》无效。鑫淼网络公司、栾道臣主张涉案房屋系非住宅，不属于违章建筑，涉案合同有效，但未提供有效的证据予以证明，故对其该项主张，本院不予支持。关于争议焦点二，鑫淼网络公司、栾道臣主张房屋转让费25000元系其向高峰转让屋内物品的打包价值款，并提供收条予以证明，但该收条系照片打印件，且高峰不予认可，故本院不予采信。一审法院考虑高峰承租涉案房屋后并未实际经营即被拆除，判令鑫淼网络公司、栾道臣返还高峰25000元并无不当。关于争议焦点三，《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定，当事人申请调查收取的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。本案中，高峰装修涉案房屋花费45000元，在一审中提供装修施工合同、发票、收据等证据予以证明。鑫淼网络公司申请法院前往济南市历城区综合行政执法大队东风中队调取高峰对涉案房屋装修费用的证据，但结合高峰提交的证据可以认定其装修费为45000元，故本院对其该项申请不予准许。高峰在涉案房屋租赁合同无效后，搬运屋内物品、设施等，花费搬运费21000元，并提供发票予以佐证，且鑫淼网络公司、栾道臣未提交有效证据予以推翻高峰的主张，故一审法院认定高峰实际付出搬运费21000元并无不当。高峰主张的仓库租赁费6000元，其提交了收据予以证明，因另行租赁仓库属于合理支出，一审法院予以支持亦无不当。鑫淼网络公司、栾道臣作为出租方应提供适租的房屋，高峰作为承租方应尽到审慎的注意义务，审查房屋的权属及性质，现涉案合同无效，一审法院结合双方的过错，认定各承担50%的赔偿责任并无不妥。一审法院认定房屋拆除的实际损失为76000元，并结合双方过错责任比例判令鑫淼网络公司、栾道臣赔偿38000元并无不当。综上所述，济南鑫淼网络科技有限公司、栾道臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3262元，由上诉人济南鑫淼网络科技有限公司、栾道臣负担。本判决为终审判决。审判员  吴松成二〇二〇年十月二十六日书记员  韩 璐