江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0722民初4264号 原告：连云港市明泰房地产开发有限公司，住所地东海县牛山街道幸福北路****楼，统一社会信用代码91320707091540378Y。 法定代表人：武海波，总经理。 委托诉讼代理人：刘萍，江苏路卓律师事务所律师。 被告：严志刚，男，1983年5月30日出生，汉族，住连云港市海州区。 被告：尹洁，女，1982年5月16日出生，汉族，住连云港市海州区。 二被告共同委托诉讼代理人：史瑞，东海县白塔法律服务所法律工作者。 原告连云港市明泰房地产开发有限公司（下称：明泰房地产公司）诉被告严志刚、尹洁一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘萍，被告尹洁及委托诉讼代理人史瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除20191102326号商品房买卖合同；2.请求判令被告支付违约金91076.6元，合计546459.6元；3.被告承担案件的诉讼费。事实与理由：二被告系夫妻关系，2019年5月30日，原被告签订《商品房认购协议书》，协议约定被告认购明泰房产开发的商品房，房产位于东海县；2019年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，根据约定，被告应当在签订合同之日起15天内，办结银行按揭贷款手续，如在签约后30天内仍未办结银行按揭贷款手续的，视为被告根本违约，被告需承担房屋总价款20%的违约金。合同签订后，原告曾多次要求被告办理相关按揭贷款手续，但被告均不予配合，被告的行为已构成根本违约。现原告为维护自身合法权益诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 被告严志刚、尹洁辩称，答辩人不同意解除合同，答辩人没有违约，不应支付违约金。2019年5月30日答辩人在原告处认购涉案房屋，当场交了订金1万元，售楼员为杨某，答辩人要求用公积金贷款，杨某说我个人不符合公积金贷款条件，事实上是该楼盘直到2019年12月才在公积金管理处办理备案手续，必须走商贷。而且开发商可以借首付一半的金额给我，两年内还清，零利率。6月3日我又交了59384元给开发商，开发商垫付了68000元首付款，签订了借款合同，6月13日双方签订《商品房买卖合同》。在办理商贷过程中，答辩人得知我个人是符合公积金贷款条件的，所以去找杨某，后来她许诺可以办理公积金贷款，我们告知她，严志刚是海员，出海后至少半年才能回来，要尽快办理签字手续等，她承诺三天内就能办理公积金贷款。6月27日，我们又交纳了18000元的房款，留30万元作为公积金贷款。并同时归还了开发商垫付的68000元首付款。此后我多次催促杨某要求尽快办理公积金贷款，她均以等通知为由拖延。2019年2月24日杨某才通知我办理公积金贷款，但此时严志刚已经出海工作，我到售楼处协商能否等严志刚工作结束，回来第一时间办理，她表示拒绝。我协商付全款，她要求继续做商业贷款。不久全国疫情爆发，由于严志刚是国际船员，国家政策和疫情防控不允许下地，不允许船员换班，因此严志刚无法回来办理贷款签字，我将此实情告诉杨某，2020年6月16日我致电杨某发现电话无法接通，已被拉入黑名单，于是我委托王某（介绍买房子的人）协商可以全款买房，杨某回复不可以，要起诉。6月17日，我和王某前去售楼处要求交清30万余款，对方拒不接受，要我支付违约金10万元左右和诉讼费再谈。6月18日，我微信语音联系杨某，她要求我支付5万元诉讼费再把30万元尾款付清，我没有同意，她就将微信拉黑。7月2日，我又去售楼处要求交付尾款，杨某拒不接待，其他员工说领导不在，无人处理，我等了两个多小时后5点半左右离开。事后经了解，因未能及时办理贷款，杨某的售房佣金拿不到，于是她就故意刁难我，综上，是原告的销售人员故意隐瞒楼盘备案情况，导致按揭贷款无法及时办理，后又故意刁难，全款买房都不可以，因此答辩人不存在任何违约情形，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了证据：1.2019年5月30日原被告签订的商品房认购协议复印件，证明被告认购原告开发的商品房。2.2019年6月13日双方签订的商品房买卖合同复印件，证明原告向两被告出售美麟峰景小区商品房，总价款455383元；两被告在签约后30天仍未办结按揭贷款手续，合同自动终止，应支付房款总价款20%的违约金；3.2020年5月22日律师函，证明原告委托江苏路卓律师事务所向两被告发送律师函，要求两被告办理按揭贷款手续；4.2020年5月26日快递邮寄单，证明律师函已向两被告邮寄，单号1167962879976。5.2020年5月24日邮件签收截图，证明两被告已经签收律师函。6.2019年12月24日谈话录音。证明被告商贷办理临放款时又取消了办理，原告在可办理公积金贷款手续的第一时间通知了尹洁。尹洁称丈夫出差无法办理手续，原告建议尹洁办理委托手续，尹洁称委托书有效期只有一个月，无法完成委托办理公积金贷款手续，故未提供委托手续，无法办理公积金贷款，过错在尹洁，不在原告。事实上办理贷款手续是被告的义务，原告只是配合。7.2020年6月微信聊天截图，证明原告同意尹洁将房屋尾款补足，后尹洁反悔。 被告质证意见为：对证据1真实性无异议，原被告已经签订的商品房买卖合同，故认购协议对双方不再具有约束力。对证据2虽然系复印件，真实性无异议，不能证明原告的证明观点，理由是该买卖合同是原告提供的格式合同，该合同的第七条对于相关的违约责任约定的非常清楚，并非是原告主张的违约计算方式。对证据3、4、5真实性无异议。对证据6对录音真实性无异议。但是不能证明原告的证明观点，在此前，被告尹洁多次催促原告的员工杨某要求办理涉案房屋的按揭贷款（公积金），并告知她被告严志刚随时可能出国，杨某都说不急，2019年10月，被告严志刚出国，所以到2019年12月严志刚无法到现场办理按揭贷款的相关手续。对证据7真实性无异议，但是不能证明原告的证明观点，在聊天记录中杨某陈述的尾款意思是要求被告将剩余30万元打给杨某的个人账户作为购房保证金，等到严志刚回来后再办理公积金贷款。并且在双方沟通的当天下午被告尹洁就到原告的售楼处，就此事和杨某的一个同事交流的，交流的结果就是尹洁要求少交一点保证金，但是对方不同意，第二天我就去找他们，要求直接交尾款，不办理贷款了，他们就不要了。 被告为支持自己的答辩意见，提交下列证据：1.被告尹洁和原告员工杨某的微信聊天截图。证明被告曾多次催促杨某办理涉案房屋的按揭贷款。杨某都要求等等再说，等公司的通知。2.尹洁和杨某的通话录音，证明剩余按揭贷款之所以没有办理好是因为杨某之前隐瞒了涉案房屋不能办理公积金贷款这一事实。后来尹洁找到杨某要求将剩余房款交付给她的时候杨某又拒绝接受。3.尹洁和杨某的微信聊天记录截图，2020年6月18日，杨某将尹洁的电话、微信全部拉黑。4.东海县公积金按揭楼盘明细，证明涉案房屋直到2019年12月才申请公积金备案。5.在船证明一份，证明严志刚于2019年10月10日派往轮船工作，因为疫情影响无法正常换班。6.严志刚的航线表，证明他从事的是国际航线，因为疫情原因不能及时靠岸。7.江苏增值税发票复印件四张，证明被告已经交了购房款155384元。 原告质证意见如下：对证据1真实性无异议，但是不能证明被告的目的，办理贷款是被告的义务，购房人负责办理贷款手续，原告作为房产开发商只要被告向原告支付房款，无论是自有的全款还是公积金贷款，或者是商业贷款，原告是无条件接受的，至于公积金贷款政策由国家制定，存在延期的情形，无法贷款的条件被告需核实，原告配合被告办理各项手续。对证据2真实性认可，证明内容不认可，办理贷款的义务是被告的，原告配合被告办理贷款。尹洁朋友受尹洁委托付全款，原告是同意的，之后尹洁又反悔了。对7月2日的录音证据，该录音在案件起诉后，诉前原告多次催告被告办理贷款手续，但被告借故拒绝办理贷款手续，同意全款支付后又反悔。对证据3对真实性认可，对证明内容不认可，微信聊天记录原告员工杨某明确表示让尹洁先处理，而且要快，越久越麻烦，能够证明是原告催被告办理贷款手续，而不是被告催原告办理公积金贷款手续。对证据4三性不予认可。该证据没有加盖出具单位的公章，即便明细是真实的也不能证明被告符合公积金贷款的条件，该明细恰好证明原告楼盘符合公积金贷款的条件，原告配合购买人办理公积金贷款手续，因尹洁没有丈夫严志刚的委托书导致不能办理公积金贷款手续，过错在尹洁。对证据5、6真实性认可，证明内容不认可，尹洁未办理公积金贷款因严志刚出差，原告建议尹洁可以让严志刚出具委托书，但是尹洁坚称委托书只有一个月有效期，拒绝提供委托书，所以无法办理公积金贷款。责任完全在尹洁。对证据7三性予以认可。 对上述原被告提交的证据，双方对真实性无异议的本院予以认定，对被告提交的证据4东海县公积金按揭楼盘明细，原告对真实性不予认可，该证据形式要件虽不完备，但与原告提交的2019年12月24日谈话录音中的杨某称“公司现在就是昨天公积金能办理了就第一时间通知”等内容相印证，本院予以认定。 根据上述举证质证意见，结合双方当事人陈述，本院认定如下事实： 2019年5月30日，原被告双方签订《商品房认购协议》，2019年6月13日双方签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的位于东海县房屋一套，面积63.16平方米，总价款455383元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人已付首付款137383元，余款318000元办理银行按揭贷款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理：在90日内按日支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%支付违约金。如合同继续履行，买受人按日支付逾期应付款万分之二的违约金。合同补充协议第六条第1项约定“买受人于本合同签订之日起15日内到买方指定的银行办结银行按揭贷款手续，买受人签约后15日内未办结贷款的（银行方面原因除外），自第16日起买受人按每日支付100元滞纳金，直至贷款办结之日止。本合同第七条约定的逾期应付款包括逾期未办结的按揭贷款，逾期办结按揭贷款手续的，按本合同第七条约定的第一种方式处理。如买受人在签约后30天仍未办结贷款手续的，视为买受人根本违约，本合同自行终止。买受人按房款总价20%向出卖人承担违约责任。” 因原告的售楼人员杨某告知被告尹洁其不符合办理公积金贷款的条件，双方在中国邮政储蓄银行办理了商业贷款，在贷款审批通过之前，被告尹洁得知其符合公积金贷款条件，于是要求办理公积金贷款，原告同意其办理公积金贷款。被告告知严志刚是海员，出海至少半年，希望尽快办理。因当时原告公司尚在进行公积金审批流程中，未能办理。 2019年7月3日，被告尹洁和原告销售人员杨某的微信聊天记录显示:尹洁问：“你好，我家贷款办理什么进度了？……怎么办这么慢呢？”杨某回答：“等公司通知”。 2019年10月被告严志刚出海，2019年12月，原告通知被告可以办理公积金贷款，但当时严志刚在海上，通讯不畅。2019年12月24日，双方就公积金贷款的事情进行协商，被告尹洁称得2020年6月份严志刚可能回来，原告员工杨某说时间太久，等不了，给半个月的时间，如果半个月完成不了就继续走商业贷款，尹洁不同意。原告提出当时要求被告严志刚开具委托书，委托尹洁办理手续，尹洁坚称委托书有效期只有一个月，没有开具。 2020年5月20日，被告尹洁和杨某的通话录音中显示：尹洁称:“我一直在催你办办办，你自己讲早着呢，开发商不急你急什么，这是对你有利的。”杨某问：“我让你开委托书你开了吗？”尹洁答：“你是这样说的，这是对你有利的，开发商不急你急什么，你要是实在不放心就去开个委托书。你都这样说了，我要是不放心就去开委托书，我有什么不放心的。你没有严肃跟我说，你是气哄哄的说的，你的口气就是孬我的。” 2020年5月22日，原告委托江苏路卓律师事务所向二被告发出律师函，请其于2020年6月5日前与原告联系就商品房按揭贷款等事宜达成一致，逾期将提起诉讼。2020年6月，被告尹洁和杨某在微信中继续沟通，6月16日、17日被告尹洁联系一次性将尾款30万元结清，后通过朋友王某联系将尾款全部结清，杨某称不要再找了，走法律程序。6月18日在商谈过程中，杨某将被告尹洁的微信拉黑。7月2日被告尹洁再次去原告处要求结清尾款，原告工作人员未予处理。 2020年7月24日，北京鑫裕盛船舶管理有限公司上海分公司出具《在船证明》，证明被告严志刚为其公司船员，于2019年10月10日派往集装箱轮工作，担任大副职务。因疫情影响，无法正常换班，至今仍在船工作。 被告尹洁、严志刚分四次共支付首付款155384元。 另查，2019年12月原告的涉案楼盘取得公积金贷款准入手续。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。在合同履行过程中，因对是否可以办理公积金贷款了解不清，双方办理了商业贷款手续，后经被告要求双方同意变更为公积金贷款。在此过程中，被告尹洁一直积极配合并敦促原告方及时配合履行贷款手续，并告知被告严志刚是国际船员的信息，可能出海无法及时办理手续的事实，原告因其时尚未取得公积金贷款备案审批手续，一直未予办理，也未明确告知办理期限。其虽告知被告方可以出具委托书，但并未采取适当方式明确告知和引导，导致被告对此产生误区，认为其销售人员说的是气话，且通过其他途径产生了委托手续有限期只有一个月的认知。至2019年12月，原告可以办理公积金贷款时，立即通知被告要求其在15日内办理手续，被告尹洁及时告知其丈夫尹志刚已经出海在海上联系不畅不能及时回来，要求等其回来后再办理，原告表示不可以。后“新冠疫情”爆发，被告严志刚无法换班无法靠岸，被告尹洁与原告方沟通采用结清尾款的方式付清房款，因协商未成，后原告的销售人员杨某不予理睬，将被告的联系方式拉黑，其他销售人员也未予接收房款，而是采取诉讼方式要求解除合同。本院认为，按合同约定及时给付购房款是被告作为购房人应履行的主要义务，但在商品房买卖合同中，贷款手续的办理需要双方共同配合，本案中，因原告未及时取得公积金贷款备案手续，致使未能及时办理公积金贷款，并非被告的过错。被告在沟通中履行了告知尹志刚是船员的特殊工作性质的义务，且在2019年12月原告公积金备案通过时，尹志刚已经在海上，不可能按其要求在15日内返回办理手续，原告要求的履行期限明显不合理。后因“新冠疫情”影响，被告严志刚不能按期靠岸，该事实构成不可抗力，在此情形下，被告尹洁通过协商采取结清全部尾款的方式履行合同，但原告以种种理由未予接收。在合同履行过程中，原告自身存在一定过错。综上，本案不符合解除合同的约定情形和法定情形，原告主张解除的诉讼请求不能成立。 关于原告主张的逾期付款违约金，《商品房买卖合同》第六条和第七条约定了付款方式和逾期付款的违约责任，但对付款期限未明确约定。补充协议对办理按揭贷款期限进行了约定，要求在合同签订之日15日内办结。如超过30日应按房款总价20%承担违约责任。本院认为，首先，该补充协议中约定如超过30日合同自行终止且违约金应按房款总价20%计算与合同第七条约定超过90日的违约处理方式相矛盾，明显加重了买受方责任。该补充协议系格式条款，根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。其次，根据被告和原告工作人员杨某2019年7月3日微信聊天记录显示，从2019年6月13日双方签订《商品房买卖合同》至2019年7月3日已超过15日，此时被告询问原告办理贷款手续进展，而杨某告知“等公司通知”。可见，未及时办理贷款的原因在于原告方，事实上，是原告当时并不具备办理公积金贷款的条件，至2019年12月才具备办理公积金贷款的条件，此过错不在被告。被告在合同签订后一直积极督促、配合被告履行合同，未能及时办理贷款的主要原因是原告未及时取得公积金备案，在明知严志刚是海员的情况下未能考虑合同履行的合理期限和合理方式，原告主张被告支付违约金91076.6元的诉讼请求不能成立。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百一十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告连云港市明泰房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9264元，减半收取4632元，由原告负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9264元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员 李 梅 二〇二〇年十月十二日 书记员 宋紫阳 附上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。