山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0103民初10828号 原告：纪党华，女，1986年10月17日生，汉族，无业，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：张琳花，山东海金沙律师事务所律师。 被告：张纪胜，男，1975年8月20日生，汉族，无业，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：张**山，山东鹏飞律师事务所律师。 原告纪党华与被告张纪胜房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告纪党华的委托诉讼代理人张琳花，被告张纪胜的委托诉讼代理人张**山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告纪党华向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方之间的房屋租赁合同自2020年8月2日解除。2、请求判令被告返还2020年8月至12月的房屋租金97166.5元以及2020年2月至7月应减免的房屋租金77733.33元。3、请求判令被告返还保证金18000元。4、诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2018年12月29日，原告与被告签订编号为ZL1007971《房屋租赁合同》。合同第一条约定被告将位于鲁能领秀城L4地块(19区)*-*的房产向原告出租，用途为商用(餐饮)；合同第二条约定房屋租赁期60个月，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。第三条约定房屋租金为18333.3元/月，租金总额为大写贰拾贰万元整，房屋租金支付方式为压一付年，各期租金支付时间为：2018年12月29日、2018年12月29日以后4年提前一个月支付。”同时合同第十四条将第三条变更约定为“①未经甲方同意，乙方不许私自转让。②经甲乙双方协商每年递增百分之六。每年租金如下2019年租金为贰拾贰万元整(220000元)2020年房租为贰拾叁万叁仟元贰佰元整(233200元)；2021年租金为贰拾肆万柒仟壹佰玖拾贰元整(247192元)；2022年租金为贰拾陆万贰仟零贰拾叁元整(262023.0元)；2023年租金为贰拾柒万柒仟柒佰肆拾肆元(277744.00元)”；合同第五条约定原告交纳保证金18000元。本合同条款齐全，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约于合同签订当日向被告支付了2019年度的租金220000元及保证金18000元，被告交付了房屋；2019年12月30日至2020年1月3日又支付了2020年度的全部租金233200元。但随之而来席卷全国的新冠××疫情对经济社会产生了重大影响，对原告经营的餐饮业冲击更大，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免并不能克服，系法律规定的不可抗力事件。山东省自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，餐饮、酒店、商场、旅游景区等等人员密集行业被要求歇业，致使原告方不能实现合同目的。直至3月5日，济南市下发《关于进一步加强餐饮行业疫情防控措施促进餐饮企业堂食经营的指导意见》，规定餐饮行业有条件的可逐步向社会开放堂食，但由于疫情的持续性，客流量特别少，加之最近疫情反弹，涉案餐馆几乎没有营业收入，损失惨重，已经无力经营，合同无法履行。8月1日，原告方通过律师函通知被告解除合同，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条、以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，被告收到律师函的时间(8月2日)即为双方合同解除的时间，但被告拒不办理房屋交接手续：拒不返还依据济南市新型冠状病毒××疫情处置工作领导小组(指挥部)第199号文《关于积极支持个体工商局全面复工复产的通知》第八条关于减免房屋租金合计77733元(免收2、3月份房租，4、5、6、7月份房租减半请求判令被告返还)。因此，原告不得不诉至本院，请贵院依法确认合同解除，并支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告张纪胜辩称，双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当继续履行，原告提出解除合同于法无据，也没有事实基础，其他诉讼请求是依据解除合同的延伸的，依法不应成立，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月29日，张纪胜（甲方，出租方）与纪党华（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于鲁能领秀城L4地块(19区*-*号的房屋出租给乙方，租赁期共60个月，自2019年1月1日至2023年12月31日，月租金为18333.3元，租金支付方式为押一付年，租赁用途为商用，乙方于合同生效之日向甲方支付保证金18000元，合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还给乙方。合同第八条约定：在合同期内，乙方擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。合同第十四条约定：①未经甲方同意，乙方不许私自转让。②经甲乙双方协商每年递增百分之六。每年租金如下：2019年租金为贰拾贰万元整(220000元)；2020年房租为贰拾叁万叁仟元贰佰元整(233200元)；2021年租金为贰拾肆万柒仟壹佰玖拾贰元整(247192元)；2022年租金为贰拾陆万贰仟零贰拾叁元整(262023元)；2023年租金为贰拾柒万柒仟柒佰肆拾肆元(277744元)。同日，纪党华向张纪胜支付押金18000元。纪党华已向张纪胜预交了2020年全年的租金233200元。纪党华使用涉案房屋经营尊宝披萨店。2020年7月25日，纪党华之夫赵某某向张纪胜发送微信短信称其经营的披萨店从开业到2019年年底一直亏损，2020年受疫情影响两个多月没开门，亏损更加严重，实在无法经营，想用一个月的时间把店里的货物处理完后腾房退租。张纪胜回复微信短信称这样咋行啊？当时签的合同不等于没签一样么。张纪胜在微信短信回复中表示同意纪党华转租，且适当减免租金，但不同意中断合同。2020年8月1日，纪党华委托山东海金沙律师事务所律师张琳花向张纪胜发出一份律师函，以新冠疫情构成不可抗力为由主张解除合同并要求张纪胜退还租金和保证金，办理房屋交接手续。张纪胜于2020年8月2日收到该律师函。2020年8月25日，赵某某向张纪胜发送微信短信称双方的房屋租赁合同8月2日已经解除，但张纪胜迟迟不履行交接手续，导致店铺至今无法交接，要求张纪胜当天立即来店里收房，并承担自合同解除之日起的一切经济损失。2020年9月28日，赵某某向张纪胜发送微信短信称披萨店于9月26号已搬走，钥匙于27号已经送到张纪胜家。张纪胜回复微信短信称好吧，既然已经这样了我们等待法院判决结果吧。此后纪党华所经营的尊宝披萨店搬迁至贵和金街*-*牛阵楼上继续经营。 本院认为：张纪胜与纪党华所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。纪党华在双方未能协商一致的情况下就单方面解除合同并搬离所承租的房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。故纪党华所交纳的18000元保证金不应退还，纪党华应当向张纪胜支付相当于一个月租金的违约金。鉴于纪党华已经实际搬出涉案房屋并将钥匙交付给张纪胜，双方之间继续履行合同费用过高，在经济上已不具有可行性，故本院认定张纪胜与纪党华所签订的《房屋租赁合同》于2020年9月27日解除。2020年上半年，纪党华使用涉案房屋开办的尊宝披萨店因受新冠疫情影响而无法正常经营，且张纪胜在与赵某某的微信聊天中也表示可以适当减免租金，故本院据此酌情免除纪党华两个月的租金。上述《房屋租赁合同》解除后，张纪胜另行寻找承租人需要一定的时间，在此期间必然会产生房屋空置损失，本院酌情认定除应付的相当于一个月租金的违约金外，纪党华还应当赔偿张纪胜两个月租金的经济损失。因张纪胜已经向纪党华预收了2020年全年的租金233200元，故张纪胜应当返还纪党华两个月零3天的租金40809.99元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、原告纪党华与被告张纪胜所签订的关于鲁能领秀城L4地块(19区)*-*号房屋的《房屋租赁合同》于2020年9月27日解除。 二、被告张纪胜于本判决生效之日起十日内返还原告纪党华预收租金40809.99元。 三、驳回原告纪党华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4160元，减半收取计2080元，原告纪党华负担1640元，被告张纪胜负担440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  姜光军 二〇二〇年十月二十日 书记员  况磊磊