浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6149号 上诉人（原审原告）：杭州新时代家居生活广场德雅高尼建材商行，经营场所浙江省杭州市西湖区三墩镇杭州新时代家居生活广场******。 经营者：唐胜容，女，1967年9月13日出生，汉族，住重庆市永川市。 委托诉讼代理人：洪刚，浙江同策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州钱江制冷集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区天目山路******。 法定代表人：张海明，董事长。 被上诉人（原审被告）：杭州钱江制冷集团有限公司新时代分公司（原杭州钱江制冷集团有限公司三墩分公司），营业场所浙江省杭州市西湖区古墩路808号1幢6001室。 负责人：张海明，总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：瞿国伟、江瑶，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人杭州新时代家居生活广场德雅高尼建材商行（以下简称德雅高尼商行）因与被上诉人杭州钱江制冷集团有限公司（以下简称钱江公司）、杭州钱江制冷集团有限公司新时代分公司（以下简称钱江新时代分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初5324号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。德雅高尼商行的委托代理人洪刚、钱江公司、钱江新时代分公司的委托代理人瞿国伟、江瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：德雅高尼商行长期租赁位于杭州新时代家居生活广场D座2层2D20号商位经营德雅高尼系列木门、木作产品。双方于2018年5月16日签订《商位租赁合同》，约定德雅高尼商行租赁期自2018年5月26日至2019年5月25日；德雅高尼商行撤场后所售商品或服务“三包”期满，经钱江新时代分公司核实无任何质量问题纠纷，钱江新时代分公司在合同期终止满18个月后将质保金返还德雅高尼商行，但不计息，如合同终止之日起18个月与三包期不一致的，以后到期的为准；本合同终止或届满时，德雅高尼商行在租赁场地内的固定装潢无偿归钱江新时代分公司所有；在合同期内因钱江新时代分公司整体布局或业态调整，需要对德雅高尼商行租赁场地进行调整的，钱江新时代分公司应提前15日书面通知德雅高尼商行，德雅高尼商行接受调整的双方按照调整后的商位重新签订租赁合同，德雅高尼商行不接受调整的，则钱江新时代分公司有权提前解除合同，同时钱江新时代分公司对德雅高尼商行2年内的装修给与适当补偿，补偿标准最高不超过每平方米300-400米，超过2年的装修不予补偿；德雅高尼商行如续租经营场地，应在租赁期满45天前提出书面申请，经双方协商同意续租的在租赁期满30日前重新签订合同并支付续租商位费及应交费用等。2019年3月，钱江新时代分公司通知德雅高尼商行案涉商位不再续签。德雅高尼商行于4月8日向钱江新时代分公司提出要求续租的申请。钱江新时代分公司于4月10日表示拒绝续签。钱江新时代分公司再次于5月7日通知德雅高尼商行商位不再续签，要求德雅高尼商行在2019年5月25日前归还商位等。后钱江新时代分公司在案涉合同到期后，收回案涉商位。德雅高尼商行为此诉至法院，要求：1.确认德雅高尼商行对杭州市西湖区古墩路808号D座2层2D20号商位享有优先承租权；2.钱江公司、钱江新时代分公司赔偿德雅高尼商行装修损失20万元；3.钱江公司、钱江新时代分公司退还在租赁期间收取的质量保证金3万元；4.钱江公司、钱江新时代分公司退还在租赁期间以广告费名义收取的承续租费用10万元；5.案件诉讼费由钱江公司、钱江新时代分公司承担。 另查明，2017年5月19日，德雅高尼商行通过其信用卡支付10万元。案外人杭州新时代广告传媒有限公司向德雅高尼商行经营者开具了10万元广告费发票。 原审法院认为：第一，关于德雅高尼商行要求确认的优先承租权的问题。根据双方所签订的最后一份《商位租赁合同》，双方未约定德雅高尼商行享有优先承租权，双方仅在就续签事宜达成一致意见后方可续签，现钱江公司在合同期限届满前已经告知德雅高尼公司须按期交还商位不再续租，故德雅高尼商行诉请要求确认其享有优先承租权，缺乏依据，原审法院不予支持。第二，关于德雅高尼商行主张的装修损失。根据双方约定，案涉合同终止或届满时，德雅高尼商行在租赁场地内的固定装潢无偿归钱江公司所有，故原审法院对德雅高尼商行主张的装修损失不予支持。第三，关于德雅高尼商行主张的质量保证金。案涉合同约定了质量保证金的退还条件，目前德雅高尼商行缴纳的质量保证金尚不满足退还条件，故原审法院对德雅高尼商行的该项诉请不予支持。第四，关于德雅高尼商行主张的广告费。根据德雅高尼商行提供的证据，该笔10万元广告费的收取主体并非钱江公司、钱江新时代分公司，故德雅高尼商行要求钱江公司、钱江新时代分公司返还该笔广告费的诉请，缺乏事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回德雅高尼商行的诉讼请求。 案件受理费减半收取计3125元，由德雅高尼商行负担。 宣判后，德雅高尼商行不服，向本院提起上诉称：一审法院认为：上诉人与被上诉人所签订的最后一份《商位租赁合同》，双方未约定上诉人享有优先承租权；上诉人与被上诉人合同中约定，案涉租赁合同终止或届满时，上诉人在租赁场地内固定装潢无偿归被上诉人所有；上诉人向被上诉人缴纳的质量保证金尚不满足退还条件；向上诉人收取广告费的主体并非被上诉人。一审法院依据以上事实认定，判决驳回上诉人的全部诉讼请求。一审法院对于上述事实的认定是错误的。一、一审法院回避双方近十年来以一年一签的形式形成的长期租赁关系，仅审查双方之间最后一份《商位租赁合同》导致事实认定错误。一审法院未审查双方多年以来一年一签的每份合同之间内容存在的客观差异和变化，回避和孤立前后合同关键条款间的关联性，仅根据最后一份《商位租赁合同》的合同文字描述作出案件事实认定，既是认定事实错误，遗漏重要事实，也是适用法律错误。首先，一审中上诉人提交的，上诉人与被上诉人之间从2010年5月26日起至2019年5月25日止，九份一年一签的租赁合同均系被上诉人提供的格式合同，双方之间连续的九份租赁合同是前后连贯的，尤其是在2017年5月26日所签的合同中，乙方权利义务条款中增加内容“为确保甲方经营场所的整体形象，乙方承租（续租）期间商位至少每二年需进行一次提升改造装修，其中家具、灯具商位至少每三年需进行一次提升改造”。其后一年的租赁合同也有同样的表述，该条款的增加约定说明被上诉人给予上诉人优先续租的权利，否则无必要作此约定。上诉人也正是基于续约的信赖，对店面合计投入200万元资金装修提升。故在本案合同关系中不论是居于合同关系本身，还是基于事实公平，均应认定上诉人享有合同租赁关系的优先承租权。其次，本案中上诉人在合同租赁关系存续期间即已向法院提起诉讼，并被受理。被上诉人在案件审理期间，且在合同租赁期内强行封堵德上诉人的店铺。导致上诉人所有物品无法正常搬离。在诉讼期间，即便在法院主审法官协调下，被上诉人仍拒绝上诉人取回店内财产物品，直至被上诉人在案件审理期间强行拆除并搬离。诉讼中，上诉人申请法院依法进行证据保全并申请司法鉴定。但法院明确店内物品被拆除的情况下无法鉴定，且被上诉人同意返还。上诉人基于此，仅就物品可能产生贬损主张了20万元损失。事实上上诉人的店内财物并非简单的店内装潢，而是价格不菲的实木定制装饰物和可移动实木家具。一审法院在经店铺实地勘察的情况下，仍然无视事实和案件客观情况，未对上诉人店内所有财物做任何的实体处理。第三，上诉人基于2010年、2011年的租赁合同分别向被上诉人缴纳过质量保证金2万元、1万元，根据当年的合同约定，该3万元质量保证金被上诉人应无条件向上诉人退还。一审法院无视此前租赁合同中的约定，却又适用最后一份租赁合同中质量保证金的约定，认定质量保证金不满足退还条件。这显然在事实认定中采用双重标准，违背公平原则。第四，被上诉人于2017年5月19日要求上诉人以广告费的名义额外缴纳10万元费用，事实上就是作为续约的保障。该十万元广告费的缴款时间与前述合同条款变更的时间是一致的，同时被上诉人并没有任何合同依据可以收取该费用，可见该款项实际就是被上诉人要求上诉人向其缴纳的续签合同保障金。该笔10万元费用是在2017年5月19日应被上诉人要求，上诉人至被上诉人处，以信用卡刷卡形式向被上诉人缴纳的十万元现金，在上诉人提供的证据上清楚的显示该十万元的实际收取对象为钱江新时代分公司。该款项上诉人从被上诉人处取得的发票虽然开具单位为杭州新时代广告传媒有限公司，但上诉人与其之间并无该款项的支付义务，一审法院仅凭发票中的收款单位认为收取单位并非被上诉人是错误的，第三方开具发票仅应认定被上诉人基于税务规避的委托收款，而非主体变更。该笔10万元费用显然应认定为被上诉人对续约进行了承诺额外收取的费用，在被上诉人拒绝续约的情况下，应要求被上诉人返还，方显公平。二、一审法院根据格式合同条款直接排除上诉人损失赔偿的诉请既不利于双方之间纠纷的实质解决，也违背我国法律规定，显属适用法律错误。双方签订的格式合同，由被上诉人提供，合同中约定，租赁合同终止或届满时，乙方在租赁场地内固定装潢无偿归被上诉人所有。该条款显属有利于被上诉人之霸王条款。我国《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。合同签订时，被上诉人未对该条款向上诉人作任何说明。显然司法机关不应轻易认可该条款。但一审法院根据合同文义，认为案涉租赁合冋终止或届满时，上诉人在租赁场地内固定装潢无偿归被上诉人所有，显然导致上诉人合法权益被霸王条款所剥夺和侵害。综上，请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。 钱江公司、钱江新时代分公司答辩称：一、上诉人对案涉商铺不享有优先承租权。（一）上诉人在一审期间向一审法院提交了上诉人与被上诉人签订的9份商位租赁合同。在这9份合同中，从未就上诉人享有优先承租权进行过任何约定。因此，在双方未约定优先承租权的情形下，上诉人要求确认其享有优先权毫无任何依据。（二）上诉人双方在2017年5月26日的租赁合同、案涉租赁合同“乙方的权利义务”中增加了“为确保甲方经营场所的整体形象，乙方承租（续租）期间商位至少每二年进行一次提升改造装修，其中家具、灯具商位至少每三年需进行一次提升改造”，即是对上诉人承诺续租，这显然与事实不符。（三）本案上诉人也不满足续租条件。二、上诉人在上诉状中陈述被上诉人强行封堵上诉人的店铺、导致上诉人所有物品无法正常撤离、拒绝上诉人取回店内财产物品、并在审理期间强行拆除并搬离，据此要求被上诉人赔偿损失，该诉求不仅与事实不符，而且系上诉人自身原因产生，理应自行承担相应的损失。三、质量保证金30000元退还条件尚未成就，不应在本案中进行处理。四、被上诉人并非上诉人诉请返还10万元广告费的适格主体。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 二审另查明：双方二审庭审确认，原审庭审中，钱江公司、钱江新时代分公司表示案涉房屋内的物品还在，可以退还，德雅高尼商行要求退还物品，还需要给予德雅高尼商行补偿。二审庭审中，钱江公司、钱江新时代分公司表示物品还在，可以退还，但需要德雅高尼商行支付保管费及租金。 本院认为：德雅高尼商行长期承租案涉商位，已经原审法院审理查明，案涉合同之前的合同，双方已经履行完毕，对双方当事人权利义务的确定，应以双方实际正在履行的合同为准。原审法院以此作为本案的定案依据，符合法律规定。双方于2018年5月16日签订的合同中，对合同的续租事宜予以约定，现钱江新时代分公司已经明确告知德雅高尼商行合同到期后案涉商位不再续签，符合双方合同的约定，德雅高尼商行要求确认其对该商铺享有优先承租权，本院亦难以支持。关于质量保证金的问题，本院认为，基于原审查明的德雅高尼商行长期承租案涉商位的事实，以及双方当事人在2018年5月16日签订的合同中约定有质量保证金的条件，而德雅高尼商行并未提交证据证实其在该合同签订后缴纳过质量保证金，其在该合同签订前亦未主张过退还其2010年、2011年支付的质量保证金，故该质量保证金的退还条件应当按照2018年5月16日签订的合同来进行处理，原审法院并不存在德雅高尼商行所称的双标问题。德雅高尼商行于上诉状中表示，其原审主张的赔偿损失，并非简单的店内装潢，还包括价格不菲的实木定制装饰物和可移动实木家具，应由钱江公司、钱江新时代分公司赔偿。经核查原审电子案卷，可以确认德雅高尼商行原审中第二项诉讼请求，其变更后为要求钱江公司、钱江新时代分公司赔偿损失20万元。对此，本院认为，双方2018年5月16日签订的合同中，对于合同期限届满或终止后德雅高尼商行装修问题的处理进行了约定，现德雅高尼商行要求装修损失缺乏合同依据。关于德雅高尼商行上诉所称的其在案涉房屋中尚存在的实木定制物和实木家具，因双方存在争执，德雅高尼商行尚未取回，其在本案中也未提出返还的要求，而径行要求钱江公司、钱江新时代分公司赔偿损失，本院难以支持。德雅高尼商行可另行主张权利。德雅高尼商行另上诉称其2017年5月19日以广告费支付名义支付的10万元系作为续约的保障，因缺乏证据佐证其为续约的保障金，故其要求返还缺乏依据，本院亦不予支持。此外，经审查，即使认定案涉租赁合同系格式合同，亦无法认定其存在过分加重一方义务等无效的情形。 综上，德雅高尼商行的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6250元，由上诉人杭州新时代家居生活广场德雅高尼商行负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十月十九日 书记员  姚丽萍