福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4457号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建成润贸易有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星街道罗星西路**中佳花园**楼**03店面（自贸试验区内）。 法定代表人：李勇范，总经理。 委托诉讼代理人：兰永华，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁杰，福建亚太天正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州真味食品有限公司，，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路** 法定代表人：林峰，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周健，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨智燕，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 上诉人福建成润贸易有限公司（以下简称“成润公司”）因与被上诉人福州真味食品有限公司（以下简称“真味公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 成润公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或依法改判驳回真味公司一审诉讼请求、支持成润公司一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，应予纠正。1.双方在《租赁合同》中明确约定了租赁标的的租赁用途为成润公司办公及销售汽车用品门店之用，一审遗漏认定该事实。2.成润公司提供《关于加快金山工业园区规范提升专项行动的一封信》和金山工业园区规范提升领导小组的《通知》等证据证实金山工业园区规范提升领导小组对金山工业园区违法违规使用工业用地、厂房进行清理整顿，并以改变租赁标的使用功能为由要求成润公司搬离工业园区，真味公司就证据的真实性也予确认，但一审对此未作认定。3.双方签约后，成润公司向真味公司合计支付租金2151000元，其中1005800元租金未开具发票。4.福州市仓山区城市综合执法局作出行政处罚决定的对象是真味公司而不是成润公司，无法据此认定真味公司系代成润公司缴付罚款。5.成润公司自接到金山工业园区规范提升领导小组的通知后就积极与真味公司协商搬迁事宜，于2019年5月15日向真味公司致《催复函》并报送金山工业园区管委会，书面提出要求协商的请求。经成润公司多次催促，真味公司才派员进行面谈。一审法院认定成润公司于2019年2月24日收到《律师函》后，未予以付款和回应，认定事实错误。6.租赁标的转租部分的钥匙已由次承租人移交给真味公司，该部分租赁标的已经由真味公司实际占用。剩余部分租赁标的成润公司自2019年8月起已全部腾空，但真味公司至今未接收。一审法院认定成润公司继续占用厂房，与事实不符。二、双方在《租赁合同》中约定的租赁标的的租赁用途为办公及销售汽车用品门店，但是真味公司交付的租赁标的为工业厂房用地/工业厂房，明显构成违约。另外，金山工业园区规范提升领导小组自2019年1月起对金山工业园区违法违规使用工业用地、厂房进行清理整顿，要求成润公司搬离工业园区并且强制拆除成润公司门店招牌，导致成润公司无法正常使用租赁标的，合同目的无法实现。根据《合同法》第六十七条、第二百二十八条规定，成润公司有权拒绝支付2019年1月后的租金。一审法院认定成润公司未按约支付租金构成违约是错误的，应当给予纠正。三、根据《合同法》第一百零七条规定，真味公司应当向成润公司赔偿所造成的装修损失及搬迁费用损失。四、成润公司明确只要评估完就可以完全交付租赁标的，但一审对成润公司提出的装修损失评估鉴定申请未作出是否准许的裁定；此外，一审未对双方提供的证据进行全面、客观的审核评判，程序不当。 真味公司辩称：一、成润公司与真味公司签订的《租赁合同》合法有效，且真味公司不存在改变租赁用途致使成润公司无法使用租赁标的的违约行为，成润公司无权拒付租金。1.仓山区人民政府《金山工业园区规范提升工作实施方案》中“第一批（2019年7月31日前），根据市政府会议纪要精神，重点针对破墙开店现象，清退餐饮、住宿，汽车修理与维护、便利店等生活性服务业……”，而成润公司与真味公司签订的《租赁合同》中约定的租赁用途为“该厂房为乙方办公及销售汽车用品门店之用”，该用途并非仓山区人民政府所需清理的范畴。2.即使成润公司在其违约导致双方《租赁合同》解除之后被仓山区人民政府清理，也与本案无关。同时，反而证明成润公司擅自改变租赁用途，以及真味公司因成润公司擅自破墙被福州市仓山区城市综合执法局行政处罚的事实。3.真味公司将原使用性质为工业仓储的厂房用于商业用途，是对合法建筑物的利用和处分行为，其改变的是房屋的使用功能，并非改变土地用途，属于正常商业行为，并未违反相关法律，不构成任何违约。二、成润公司要求真味公司出具租金发票不属于本案的审理范围，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。三、成润公司至今未腾空厂房，且未与真味公司办理任何交接手续。四、由于成润公司违约导致双方《租赁合同》解除，且成润公司至今仍占有真味公司厂房尚未搬迁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”因此，一审法院无需对成润公司的装修损失进行评估，真味公司更无需赔偿其装修及搬迁损失。 真味公司向一审法院起诉请求：1.判决确认双方于2015年11月1日签订的《金山工业区桔园州48幢厂房一层租赁合同》已于2019年6月15日解除；2.判决成润公司向真味公司支付租金共计269650元（分别为2018年11月、12月租金15000元；2019年1月租金31300元；2019年2月、3月、4月、5月租金46300元；2019年6月租金23150元）；3.判决成润公司向真味公司支付房屋占用费（自2019年6月16日起至成润公司实际腾退日止，该费用按照租赁合同约定对应租赁期的租金标准计算）；4.判决成润公司向真味公司支付拖欠的履行保证金递增部分30000元；5.判决成润公司向真味公司支付逾期未支付的租金滞纳金149174元（自成润公司实际拖欠之日起至2019年6月20日止，此后按实际欠款额每日千分之五计付成润公司实际付清之日止）；6.判决成润公司已向真味公司支付的履约保证金120000元归真味公司所有；7.判决成润公司向真味公司支付2019年1月11日由真味公司代成润公司缴付的福州市仓山区城市综合执法局对成润公司破墙开店行为的罚款999元；8.判决成润公司向真味公司支付真味公司代成润公司向福州金工投资开发有限公司缴付其在租赁期间的水费、电费10695元；9.判决成润公司赔偿真味公司因诉讼产生的律师费损失15000元；10.判决本案诉讼费用由成润公司承担。 成润公司向一审法院反诉请求：1.确认2015年11月1日双方签订的《租赁合同》无效；2.判令真味公司支付成润公司装修费用212500元，搬迁费用15000元；3.判令真味公司向成润公司出具收取租金1005800元的发票；4.判令真味公司返还成润公司履约保证金120000元；5.判令真味公司返还多收取的租金367193元；6.判令真味公司赔偿成润公司的律师费损失19000元；7.判决反诉诉讼费用由真味公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月1日，真味公司与成润公司签订《金山工业区桔园州48幢厂房一层租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：1．成润公司承租位置：甲方（真味公司）自有厂房（以下称该厂房）位于福州市，总面积（含室外搭盖部分）大约1500平方米。2．租赁期限：自2015年11月1日至2020年10月31日止，为期5年。3．租金：本合同中所提及的租金均为月租金，租金每年按5%递增。从2018年11月1日至2019年10月31日，厂房租金为46300元。4．履约保证金：本保证金为保证乙方（成润公司）完整履约之用，保证金随租金的递增分三次递增：（1）乙方应于本合同签署之日，向甲方一次性支付履约保证金120000元；（2）2016年11月1日前，乙方向甲方支付第二年履约保证金递增部分20000元，履约保证金总额为140000元；（3）2017年11月1日前，乙方向甲方支付履约保证金递增部分10000元，履约保证金总额为150000元。5．付款方式：（1）该厂房以先付租金然后使用为原则，租金按月结算，每月支付一次，乙方应于每月30前支付下一个月的租金；（2）乙方应按时足额支付租金。逾期支付的，每日按未付金额的千分之五加收滞纳金。6．乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回该厂房，履约保证金全部归甲方所有；造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：拖欠租金、履约保证金达15天（含第15天）的。7.该厂房在租赁期间所发生的相关费用由乙方承担。合同订立后，真味公司已按约向成润公司交付厂房，成润公司本应于每月30前支付下一个月的租金，但自2019年1月起，成润公司开始拖欠租金。另外，真味公司在2019年1月11日，代成润公司缴付了福州市仓山区城市综合执法局对成润公司的违规行为的罚款999元。2019年2月23日，真味公司向成润公司发送《律师函》，要求成润公司偿还拖欠的租金，成润公司已于2019年2月24日签收，但未付款和回应。2019年6月14日，真味公司委托北京大成（福州）律师事务所向成润公司发出关于解除租赁合同并将厂房内设备物品清空搬离事宜的《律师函》。2019年6月15日，成润公司收到该《律师函》。成润公司尚欠真味公司2019年1月租金31300元；2019年2月、3月、4月、5月租金各46300元及2019年6月1日至15日的租金。真味公司因本案诉讼支出律师代理费15000元。同时，成润公司继续占用该厂房。 真味公司出租给成润公司的厂房，于2017年1月9日取得（2017）福州市不动产权第××号《不动产权证》，其记载建筑面积为1124.43平方米；权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权;用途为工业厂房用地／工业厂房。 另查，福州市仓山区城市综合执法局于2019年6月5日拆除真味公司在其厂房外所搭盖的临时建筑。 一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，真味公司与成润公司签订的房屋租赁合同中出租面积共计1500平方米，其中出租面积1124.43平方米已经取得相应不动产权证，该部分租赁合同应属有效；所涉厂房外所搭盖的临时建筑出租面积375.57平方米因在一审法庭辩论终结前未经主管部门批准建设且已被拆除，故该部分房屋的租赁合同应属无效。但该部分房屋租赁合同无效，并不影响其余有证部分房屋租赁合同的合法有效。 真味公司与成润公司租赁合同签订后，由于成润公司未按约支付租金，且经催告后仍未履行，已构成违约。真味公司于2019年6月14日委托北京大成（福州）律师事务所向成润公司发出关于解除租赁合同并将厂房内设备物品清空搬离事宜的《律师函》,该通知于2019年6月15日送达成润公司，故真味公司与成润公司签订的租赁合同（除涉及搭盖的临时建筑）已于2019年6月15日解除。 真味公司要求成润公司按合同约定的租金标准支付尚欠租金，其诉请中的2019年1月租金31300元；2019年2月、3月、4月、5月租金各46300元，合法有据，予以支持。但2019年6月1日至2019年6月15日期间租金，由于真味公司厂房外所搭盖的临时建筑已被拆除，故成润公司应向真味支付该期间租金应为17353.7元（46300元/1500平方米×1124.43平方米/30天×15天）。上述租金合计233853.7元，成润公司应当予以支付。同时，真味还要求成润公司支付以上述欠付款项为本金，按照每日千分之五的标准，自成润公司实际拖欠之日起计算至款项还清之日止的逾期付款违约金。该违约金计算标准虽有合同约定，但约定的标准明显过高，一审法院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。 由于成润公司在合同解除后继续占用真味公司厂房，真味公司要求成润公司支付逾期腾房占有使用费，符合法律规定，予以支持。但由于真味公司出租厂房外所搭盖的临时建筑出租面积375.57平方米已被拆除，故一审法院对于逾期腾房占有使用费每月应按34707.4元（46300元/1500平方米×1124.43平方米）计算，从2019年6月16日起计至成润公司实际腾空之日止。 真味公司主张不予退还成润公司已支付的履约保证金，符合合同约定，但由于合同部分有效，部分无效，因此合同有效部分所对应的保证金89954.4元（120000元/1500平方米×1124.43平方米）可不予退还，合同无效部分所对应的保证金30045.6元（120000元/1500平方米×375.57平方米）真味公司应予以返还给成润公司。同时，真味公司要求成润公司支付拖欠的履行保证金递增部分30000元，由于双方在合同履行过程中成润公司并未支付该履行保证金，且双方合同已解除，故成润公司无需再支付该递增履行保证金，真味公司诉请要求成润公司支付履行保证金30000元无事实及法律依据，不予支持。 关于真味公司要求成润公司支付福州市仓山区城市综合执法局行政处罚罚款999元及租赁期间水电费10695元。2018年12月27日因成润公司破墙开店福州市仓山区城市综合执法局对真味公司做出罚款999元行政处罚，由于该处罚决定系在案涉厂房成润公司承租期间产生，且真味公司已于2019年1月11日缴交了该罚款，故成润公司应向真味公司支付该罚款。真味公司未提交证据证明其已代垫了水电费10695元，故对该水电费的诉讼请求，不予支持。 由于成润公司违约导致合同解除，且成润公司至今仍占有真味公司厂房尚未搬迁，故成润公司诉请要求真味公司支付装修费用及搬迁费用，不予支持。 关于成润公司要求真味公司分别出具收取租金1005800元发票。一审法院认为，要求开具发票不属于民事诉讼审理范畴，不予支持。 真味公司要求成润公司支付因本案诉讼支出的律师代理费15000元，符合合同约定，予以支持。成润公司要求真味公司支付因本案诉讼支出的律师代理费19000元，鉴于本案主要因成润公司违约，故其诉请不能成立，不予支持。 综上，判决：一、确认福州真味食品有限公司与福建成润贸易有限公司于2015年11月1日签订的《金山工业区桔园州48幢厂房一层租赁合同》（除涉及搭盖的临时建筑）已于2019年6月15日解除；二、福建成润贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州真味食品有限公司租金（含占用费）共计233853.7元及逾期付款违约金（按日万分之五的标准，其中的31300元自2019年1月1日、46300元自2019年2月1日、46300元自2019年3月1日、46300元自2019年4月1日、46300元自2019年5月1日、17353.7元自2019年6月1日分别计至款项还清之日止）；三、福建成润贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州真味食品有限公司房屋占用费（自2019年6月16日起至成润公司实际腾退日止，该费用每月按34707.4元标准计算）；四、福建成润贸易有限公司已支付的履约保证金89954.4元归福州真味食品有限公司所有；五、福建成润贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州真味食品有限公司代福建成润贸易有限公司缴付的福州市仓山区城市综合执法局对福建成润贸易有限公司破墙开店行为的罚款999元;六、福建成润贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州真味食品有限公司因本案诉讼支出的律师代理费15000元;七、福州真味食品有限公司于本判决生效之日起十日内向福建成润贸易有限公司返还履约保证金30045.6元;八、驳回福州真味食品有限公司的其他诉讼请求；九、驳回福建成润贸易有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9755元，由福州真味食品有限公司负担3409元、福建成润贸易有限公司负担6346元。反诉案件受理费4156.5元，由福建成润贸易有限公司负担3889.5元、福州真味食品有限公司负担267元。 二审中，成润公司向本院提交证据一《仓山区人民政府关于印发的通知》、证据二《关于启用“金山工业园区规范提升领导小组办公室”印章的通知》、证据三《照片》，证明福州市仓山区人民政府自2019年1月起对金山工业园区违法违规使用工业用地、厂房进行清理整顿，致使成润公司无法使用租赁标的进行经营。真味公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，但成润公司与真味公司约定的租赁用途不属于清理范畴，悬挂标语的照片不能证明成润公司无法使用租赁标的，且即使成润公司被清理整顿也是其自行改变经营范围所致，与真味公司无任何关系。本院认为，真味公司对证据一、证据二不持异议，予以采纳；证据三与本案基本事实不具备关联性，不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明： 《仓山区人民政府关于印发的通知》载明专项清理步骤为：“第一批（2019年7月31日前），根据市政府会议纪要精神，重点针对破墙开店现象，清退餐饮、住宿、汽车修理与维护、便利店等生活性服务业，整治园区脏乱差，恢复工业园区景观业态；第二批（2019年8月31日前），重点清退无证幼儿园、培训机构、未审批的体育场馆等生活性服务业；第三批（2019年12月31日前），根据园区产业规划，规范生产性服务业和工业。”真味公司与成润公司签订的《金山工业区桔园州48幢厂房一层租赁合同》第二条约定：“该厂房为乙方办公及销售汽车用品门店之用”。成润公司自认，承租厂房后，部分转租给他人经营车辆维修业务，部分自用于办公和经营汽车用品销售业务。 本院认为，对于本案二审争议的焦点，本院逐一分析认定如下： 1.关于1124.43平米已取得不动产权证部分房屋的租赁合同是否有效。真味公司和成润公司签订的《金山工业区桔园州48幢厂房一层租赁合同》明确租赁标的为厂房，成润公司主张真味公司隐瞒租赁标的性质，缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。……”案涉房屋租赁合同系当事人真实意思表示，双方合意将工业厂房用于商业用途改变的是房屋使用功能而非土地用途，成润公司以合同约定改变土地用途违反法律法规强制性规定为由诉请确认合同无效，本院不予采纳。至于真味公司改变房屋使用功能的行为是否违反管理性法律规定，应由有关行政机关管辖处理。 2.关于本案是否存在合同目的无法实现的情形。合同约定的房屋使用功能不属于《仓山区人民政府关于印发的通知》中明确列明的清退对象，至于成润公司将部分厂房转租给他人作为经营汽车维修而被列入清理整顿对象，属于其与次承租人之间的内部关系，与本案无关，故成润公司以其被列入清理整顿对象为由主张案涉房屋租赁合同无法继续履行、合同目的无法实现，本院不予采纳。此外，行政机关处罚成润公司破墙开店以及拆除厂房外未经批准建设搭盖的临时建筑，并不足以证明行政机关已作出清退成润公司的决定或者成润公司已无法继续依约使用案涉厂房，成润公司主张受清退整顿活动影响案涉房屋租赁合同无法继续履行、合同目的无法实现，依据不足，本院不予采纳。 成润公司自2019年1月起拖欠租金，且经催告未予履行，构成违约，真味公司依约享有合同解除权，案涉房屋租赁合同自真味公司发出的解除合同通知到达成润公司之日即2019年6月15日解除。真味公司诉请成润公司支付拖欠租金、逾期付款违约金、律师代理费以及不予返还成润公司履约保证金，有合同依据，一审在合同约定的基础上按照合同有效部分所占比例并结合违约金计算标准的合理性考虑予以部分支持，判决合理，本院予以维持。本案系成润公司违约导致合同解除，成润公司反诉诉请真味公司支付搬迁费用、律师代理费，缺乏依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。 3.关于成润公司是否应当向真味公司支付逾期腾房占有使用费。合同解除后，成润公司作为承租人负有返还租赁物的合同义务。成润公司主张其已于2019年5月迁出租赁标的，但并未提供已办理交接手续的证据，二审中复自认部分厂房没有办理移交，故本院对成润公司的主张不予采纳。一审判决成润公司应向真味公司支付合同解除后的房屋占有使用费至实际腾空之日，并无不当，本院予以维持。 4.关于成润公司是否应当向真味公司支付999元罚款款项。福州市仓山区城市综合执法局系因成润公司破墙开店行为对真味公司作出罚款999元的行政处罚决定，真味公司缴纳罚款后有权向成润公司追偿，一审判决成润公司向真味公司支付999元，并无不当，本院予以维持。 5.关于真味公司是否应当赔偿成润公司装修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案系因成润公司拖欠租金导致合同解除，故成润公司诉请真味公司支付装修费用，缺乏依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。因本案组织装修评估缺乏必要性，一审法院未准许成润公司的评估申请并无不当，成润公司以此主张一审程序违法，理由不成立，本院不予采纳。 此外，税务机关是发票的主管机关，若真味公司未按规定开具发票，应由税务机关管理和监督。成润公司诉请真味公司开具租金发票，本院不予理涉。 综上所述，成润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13911.5元，由福建成润贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年十月十日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃