重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初3833号原告：胡远江，男，汉族，1969年1月13日出生，住重庆市綦江区。原告：徐从先，女，汉族，1970年4月18日出生，住重庆市綦江区。二原告之共同委托诉讼代理人：王先勇，重庆永登律师事务所律师。被告：刘剑，男，汉族，1989年10月29日出生，住重庆市綦江区。第三人：重庆市飞腾不动产经纪有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道通惠大道**，统一社会信用代码91500222MA6045KE。法定代表人：邹秀洪，该公司总经理。原告胡远江与被告刘剑、第三人重庆市飞腾不动产经纪有限公司（以下简称飞腾经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，由审判员王君平独任审判，依法适用简易程序，于同年7月24日公开开庭进行了审理。审理中，因案情复杂，不宜适用简易程序审理，裁定转为普通程序，由审判员王君平担任审判长，与人民陪审员任万碧、陈乐惠组成合议庭，于次月28日再次公开开庭进行了审理。原告胡远江、徐从先及其共同委托诉讼代理人王先勇和第三人飞腾经纪公司之法定代表人邹秀洪到庭参加诉讼；被告刘剑经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告胡远江、徐从先向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告签订的重庆市飞腾不动产买卖居间协议合法有效；2.判令被告刘剑将位于重庆市綦江区古南街道新山村XX号房屋产权过户给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告胡远江、徐从先于2018年12月30日购买被告刘剑名下位于重庆市綦江区古南街道新山村XX号房屋，并在第三人飞腾经纪公司位于綦江区电力街的门市签订了《购房协议》。协议约定二原告向被告支付前期房款400，000元，其中270,000元用于被告一次性归还该房所欠的银行贷款，并在领取房产证后3日内办理该房产权公证手续。签订合同后，二原告已实际向被告支付了房款406,000元，尚有尾款14，000元未支付。2019年1月2日，原告和第三人的工作人员陪同被告到中国工商银行办理还款手续，被告利用银行扣款的时差，私自将本该用于偿还房贷的钱全部转走，拒不接听电话且行踪不明。被告已将房屋钥匙交与原告，二原告于2019年1月14日开始装修，于同年5月8日实际入住，但因被告无法联系，致使无法办理房屋产权公证及过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘剑未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。第三人飞腾经纪公司述称：原告陈述属实，第三人与原告多次寻找被告，但均没有结果。原告胡远江、徐从先为证明自己的诉讼主张,除当庭陈述外，另举示了重庆市商品房买卖合同、重庆市飞腾不动产买卖居间协议及收款收据、收条、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、微信聊天截图、产权状况查询情况、契税完税证明、微信转账记录等证据，并申请本院调取了案涉房屋抵押贷款的还款信息。第三人飞腾经纪公司质证认为：对原告举示的证据均无异议。本院经审查认为，原告举示的证据系原件或者与原件核对无异的复印件，来源、形式合法，与待证事实相关联，能反映案件的基本事实，具备证据的真实性、关联性、合法性特征，具有相应的证明力，本院予以确认。对原告及其委托诉讼代理人和第三人之当庭陈述，能与前述已确认证据相印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2017年3月4日，被告刘剑从房地产开发商重庆市康德实业（集团）有限公司处预购了位于重庆市綦江区古南街道新山村XX号房屋，购买方式为按揭抵押贷款购房，其中首付款69，857元、按揭贷款278，000元。随后，被告刘剑在中国工商银行綦江支行办理了30年期限的贷款手续，并办理了该房屋的预告抵押登记。2018年8月13日，被告刘剑取得了该房屋的税收完税证明。2018年12月30日，原告胡远江、徐从先作为购买人（乙方）、被告刘剑作为出卖人（甲方）、第三人飞腾经纪公司作为居间人（经纪方），三方签订了《重庆市飞腾不动产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方坐落于綦江区康德城6幢24-1号房屋，成交金额为420，000元；该房屋已设定抵押权，抵押权人为中国工商银行綦江支行，甲方应于2019年1月2日前办理抵押注销手续；乙方于签署本协议时向甲方支付定金20，000元，于2019年1月2日向甲方支付380,000元，于过户当日支付20,000元；甲乙双方同意，在开发商下证且房产证满两年或契税发票满两年后三日内由经纪方参与共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；甲方应当在2019年1月2日将房屋交付给乙方。之外，合同还约定了其他相关事项。当日，原告徐从先即支付被告刘剑购房定金20，000元。2019年1月2日，原告胡远江通过邮政储蓄银行向被告刘剑转账支付购房款380,000元，当日，在第三人飞腾经纪公司的见证下原被告双方进行了房屋交接，被告刘剑向原告胡远江、徐从先交付了房屋钥匙，随即原告胡远江、徐从先装修并入住该房。2019年11月11日、12日、13日及2020年1月20日，原告胡远江又先后六次通过微信转账方式向被告刘剑转款6,000元（每次转款1,000元）。2020年1月20日，房管部门将前述房屋产权由重庆市康德实业（集团）有限公司名下转移登记于被告刘剑名下，同时注销了该房屋抵押权预告登记，并变更登记为抵押权登记。之后，被告刘剑由于未足额归还该房屋的银行贷款，致使抵押权消灭不能，原告胡远江、徐从先经催促被告刘剑办理产权过户登记手续未果，遂于2020年5月7日提起本案诉讼。诉讼中，原告胡远江、徐从先提出财产保全申请，本院经审查后，裁定予以准许，并查封了前述交易房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。二原告在第三人参与并提供居间服务的情况下与被告签订的《重庆市飞腾不动产买卖居间协议》，系当事各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二原告请求确认该合同的有效效力，理由正当，本院予以支持。买卖居间协议明确载明交易的房屋已设定有抵押权以及抵押权人的名称，表明被告已将交易标的物抵押的情况告知了二原告。由于抵押权属于担保物权，且已依法办理登记，在未被消除的情况下，具有优先于同一物上设定的债权的效力，因此，尽管二原告已交付了绝大部分购房款项，约定过户的时间条件也已成就，但被告并未履行清偿担保债务、注销抵押权登记的义务，二原告亦未通过代为清偿债务的方式涤除抵押权，其要求被告办理产权过户的诉讼请求，权利被阻却，本院不予支持。综上所述，对原告之诉讼请求，合理部分，本院予以支持；不当部分，予以驳回。审理中，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉答辩和举示证据，视为自动放弃答辩和举证的诉讼权利，应承担不答辩和举证不能的不利后果。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡远江、徐从先与被告刘剑、第三人重庆市飞腾不动产经纪有限公司签订的《重庆市飞腾不动产买卖居间协议》有效；二、驳回原告胡远江、徐从先的其他诉讼请求。本案案件受理费7，600元、保全措施费2，520元，共计10，120元，由被告刘剑负担（限被告于本判决生效时立即向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  王   君   平人民陪审员  任   万   碧人民陪审员  陈   乐   惠二〇二〇年十月十日法官 助理  罗超书记员黎松