河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初12272号原告郭军伟，男，1989年8月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人王洪磊，山东君诚仁和律师事务所律师。委托代理人何亚楠，山东君诚仁和律师事务所律师。被告赵倩，女，1983年10月14日出生，汉族，住郑州市中原区。被告赵克敏，男，1956年9月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人赵倩，女，1983年10月14日出生，汉族，住郑州市中原区须水镇丁庄村北街**，系被告亲属。第三人郑州鼎好房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区天赋路****楼**附**。法定代表人张宏，总经理。委托代理人刘建峰，河南阳夏律师事务所律师。委托代理人张玉东，女，1983年11月14日出生，汉族，，住河南省荥阳市系公司员工。原告郭军伟诉被告赵倩、赵克敏，第三人郑州鼎好房地产营销策划有限公司（以下简称：鼎好房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王洪磊、何亚楠，被告赵倩，被告赵克敏委托代理人赵倩，第三人鼎好房产公司委托代理人刘建峰、张玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年4月14日原告通过鼎好房产公司购买被告位于郑州市郑东新区晨晖路东、××北（广电天韵）22号楼2单元1104号房产，双方签订房屋转让合同，原告委托父亲郭士同代签合同，被告赵倩委托父亲赵克敏代签合同，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定。原告于2019年4月17日、18日陆续将购房定金30万元支付到被告指定账户。原告依据合同约定履行了自己作为买受人应尽的付款义务。根据合同第四条约定，原被告双方应于合同签订之日起90个工作日内共同配合到开发商处办理房产更名及相关手续。直至起诉之日，被告拒不履行合同约定义务，并退回原告已付购房定金30万元。被告的行为构成了严重违约，致使合同目的无法实现。合同第七条约定：“甲方若违反本合同第五条约定或以任何理由不出售此房，则视为其单方违约，违约应双倍返还乙方已支付的定金，并全额退回已付房款”。根据该约定，被告应当双倍返还原告已支付的定金，即仍应返还定金差额30万元。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、解除原告与被告签订的房屋转让合同；2、被告双倍返还原告定金差额30万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告赵倩辩称，1、赵倩与原告于2019年4月14日签订的房屋转让合同应属无效，理由如下：位于郑州市郑东新区晨晖路东、××北（广电天韵）22号楼2单元1104号的房产所有人为赵倩所有。赵倩父亲系受鼎好房产公司业务员欺骗才与原告签订房屋转让合同，赵倩未出具任何授权委托书让父亲代为出售房屋。原告在签订房屋转让合同时没有审查合同相对方的主体资格，亦没有审查代理人的代理权限及授权范围，原告存在重大过失，不能认定原告在签订合同时主观上存在善意，故涉案合同无效。2、赵倩自始未收到原告的定金，也未授权鼎好房产公司代收任何款项，鼎好房产公司的无权代理行为事后未经赵倩追认的，对赵倩不发生法律效力，鼎好房产公司收受原告30万定金应由鼎好房产公司承担，且赵倩有权要求鼎好房产公司的无权代理行为给赵倩造成的损失承担赔偿责任。被告赵克敏辩称，1.原告所述其将购房定金转入赵克敏指定的账户，赵克敏自始未收到原告的定金，且赵克敏和原告之间也无任何有关支付定金的沟通细节。原告起诉时提出的收据系鼎好房产公司出具的，但赵克敏未授权鼎好房产公司代收任何款项，涉案房屋属于赵倩所有，即使其授权赵克敏代为卖房，卖房所得款项也应当转入赵倩的账户，赵克敏无理由让鼎好房产公司代收款项，鼎好房产公司的行为属于无权代理，且在收受定金后也未经赵克敏追认，由此给原告造成的损失应由鼎好房产公司承担。2.鼎好房产公司的无权代理行为未经赵克敏的追认，对赵克敏不发生法律效力，鼎好房产公司收受原告30万元定金应由鼎好房产公司承担责任，且赵克敏有权就鼎好房产公司的无权代理行为给赵克敏造成的损失承担赔偿责任。第三人鼎好房产公司辩称，鼎好房产公司未受委托接受定金，鼎好房产公司作为中介方提供中介信息服务。经审理查明：2019年4月14日，被告赵倩（甲方、卖方）的代签人赵克敏与原告（乙方、买方）的代签人郭士同签订房屋转让合同一份，约定甲方拥有位于郑州市郑东新区晨晖路东、××北（广电天韵）22号楼2单元1104号房产，建筑面积为140.29平方米，双方同意该屋及其配套设施的总价款为275万元。乙方向甲方支付购房定金30万元，余款分两次支付，第一次付款为甲方将商品房买卖合同更改为乙方名字当日支付170万元，第二次付款为自更名之日起365日内一次性付清剩余房款75万元……。甲乙双方约定于本合同签订之日起90个工作日内，共同配合到开发商处办理房产更名及相关手续。如甲方原因单方面违约，应双倍赔偿乙方定金。同日，赵倩（甲方）、原告（乙方）、鼎好房产公司（丙方）签订委托代办合同，约定甲乙双方就房屋买卖事宜签订房屋转让合同，甲乙双方保证合同属真实意思表示、系合法有效的合同，丙方为一家专门从事房地产交易的中介公司，为甲乙双方提供房产交易信息咨询，协助甲乙双方办理过户交易的相关手续。甲乙双方委托丙方见证甲乙双方的买卖关系，甲方委托丙方代为办理更名事宜，并承担更名费30万元。以上两个合同尾部甲方赵倩及代理人处均由赵克敏签字、按印，乙方郭军伟及代理人处均由郭士同签字。原告提交授权委托书及证明一份，证明原告委托父亲郭士同代为处理涉案买房事宜。2019年4月14日鼎好房产公司出具收据一份，载明收到原告交来的首笔购房定金30万元。以上案件事实由房屋转让合同、委托代办合同、授权委托书及证明、收据及庭审笔录予以证实。本院认为：当事人对于自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不是以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告委托其父亲郭士同代签房屋转让合同及委托代办合同，由授权委托书及证明佐证，郭士同在代签人处签字、按印，故郭士同有代理权限。关于涉案房屋转让合同效力问题分析如下：1.被告赵倩作为涉案房屋的所有权人，未向被告赵克敏出具任何书面的授权，应认定赵克敏属于无权代理行为，未经赵倩的追认，对赵倩不发生法律效力，两份合同中赵倩处亦由赵克敏签字，签订时原告对此并未提出异议，故原告对无权代理行为应是明知的。2.交易过程中被告赵克敏未提供赵倩书面授权，仅凭父女关系，不足以使原告相信赵克敏有代理权。3.原告未严格审查赵克敏是否有代理权限，没有尽到合同签订的注意义务，可见原告并非善意，而是存在过失的，故本案不符合表见代理的法定情形。因此房屋转让合同为无效合同，故原告诉请解除房屋转让合同，不予支持。关于原告诉请被告返还双倍定金差额问题，鼎好房产公司收取了原告支付的涉案房屋购房定金30万，庭审时鼎好房产公司称已将该款项返还给原告，原告予以确认。因房屋转让合同被认定无效，原告诉请支付双倍定金已无合同依据，本院不予支持。被告赵克敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郭军伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告郭军伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院査验，逾期视为放弃上诉审判员  胡向楠二〇二〇年十月三十日书记员  常 鑫