天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初6492号原告：天津荣程联合数字城市投资发展有限公司，住所地天津市津**双港镇工业园区天宇荣昌创意园6-1，统一社会信用代码：91120112569325969H。法定代表人：陆才垠，职务董事长。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽青，天津星泽律师事务所律师。被告：天津市滨海新区塘沽北极星教育培训学校，住所地天津市滨海新区塘沽中心路**，统一社会信用代码：5212011672749534X1。法定代表人：叶滢，职务：总经理。委托诉讼代理人：叶欣，女，该公司校长。原告天津荣程联合数字城市投资发展有限公司（以下简称“荣程公司”）与被告天津市滨海新区塘沽北极星教育培训学校（以下简称“北极星教育”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣程公司的委托诉讼代理人宋丽青及被告北极星教育的委托诉讼代理人叶欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣程公司向本院提出诉讼请求：1.判令北极星教育向荣程公司支付拖欠的租金19454.72元（2019年6月5日至2019年9月4日）；2.请求依法判令北极星教育向荣程公司支付提前解除合同的违约金25748.18元；3.判令北极星教育向荣程公司支付擅自改造房屋且未按期恢复原状的违约金25748.18元；4.判令北极星教育向荣程公司支付因提前解除合同导致房屋无法出租产生的租金损失与违约金的差额71323.18元，以上1至4项合计142274.26元；5.请求依法判令北极星教育向荣程公司支付自2019年9月5日起至实际缴付租金之日的延期缴纳租金的违约金（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；6.本案诉讼费及因诉讼产生的一切费用由北极星教育承担。事实与理由：2017年8月3日，荣程公司与北极星教育双方签订《天津市房屋租赁合同》，约定：北极星教育承租荣程公司所有的天宇荣昌创意园5号楼1门401、402、403、404、405、406、407、408、409、410十间房屋；租赁期限从2017年8月5日至2020年8月4日，免租期为2017年8月5日至2018年2月4日；租金计算方式为2017年8月5日至2018年8月4日期间，月租金为16178.56元，2018年8月5日至2020年8月4日期间的租金，按前述租金每年上涨5％标准收取；押金为两个月租金32357.12元。合同签订后，荣程公司依约将房屋交付北极星教育。2018年10月31日，双方重新签订《天津市房屋租赁合同》，将租赁的十间房屋变更为除410号之外的其余九间，其他合同条款均未变化。2019年5月，因北极星教育未按时交纳房租，荣程公司向北极星教育发函催缴，北极星教育提出要提前解除合同，荣程公司经验房后发现北极星教育对承租房屋进行了较大拆改，特别是楼内的强弱电系统线路拆改较大，直接影响房屋再次出租。荣程公司分别于2019年6月28日、2019年7月18日、2019年9月4日向北极星教育发函，告知房屋存在的问题，要求北极星教育进行维修，待验房合格后方可办理退租手续，北极星教育承诺将房屋恢复至交付时的状态，但一直未予恢复，导致荣程公司房屋因拆改严重未恢复，而无法再次出租。2019年9月4日荣程公司向北极星教育发函，同意终止合同。北极星教育提前解除合同的行为违反了合同的约定，按照合同第12-2条的约定，北极星教育应向荣程公司支付总合同金额5％的违约金。北极星教育擅自拆改房屋且经荣程公司多次发函催告，但截至目前仍未恢复原状，严重违反合同的约定，按照合同第13-5和第14-2的约定，北极星教育应向荣程公司支付总合同金额5％的违约金。综上所述，北极星教育的行为侵害了荣程公司的合法权益。现荣程公司依据《民事诉讼法》及相关规定提起诉讼，呈请本院依法判如所请。北极星教育辩称，不同意荣程公司诉请，首先北极星教育搬离的时候已经结清房租了，所以北极星教育并不欠付房租。荣程公司当时也约定补齐房租、物业等费用，然后荣程公司出具了出门证，北极星教育才搬离涉诉房屋。本院经审理认定事实如下：2017年8月3日，荣程公司与北极星教育双方签订《天津市房屋租赁合同》，约定：北极星教育承租荣程公司所有的天宇荣昌创意园5号楼1门401、402、403、404、405、406、407、408、409、410十间房屋；租赁期限从2017年8月5日至2020年8月4日，免租期为2017年8月5日至2018年2月4日；租金计算方式为2017年8月5日至2018年8月4日期间，月租金为16178.56元，2018年8月5日至2020年8月4日期间的租金，按前述租金每年上涨5％标准收取；押金为两个月租金32357.12元。合同签订后，荣程公司依约将房屋交付北极星教育。2018年10月31日，双方重新签订《天津市房屋租赁合同》，将租赁的十间房屋变更为除410号之外的其余九间，其他合同条款均未变化。2019年5月，因北极星教育未按时交纳房租，荣程公司向北极星教育发函催缴，北极星教育提出要提前解除合同，北极星教育于2019年6月4日自租赁物中搬出，并且租金已给付至2019年6月4日，荣程公司于2019年6月10日对租赁物进行查验，北极星教育亦在查验现场，荣程公司在现场提出房屋恢复原状的要求，北极星教育表示荣程公司要求过高，双方就恢复原状事宜产生分歧，2019年6月28日荣程公司、北极星教育与物业公司三方达成一致意见，由北极星教育对于荣程公司提出的恢复事项进行恢复，北极星教育于2019年8月29日进行恢复工作，于2019年9月2日停止恢复工作，恢复情况未能通过荣程公司验收，2019年9月4日荣程公司正式同意提前解除双方签订的租赁合同，欠付租金、违约金等问题双方产生分歧，故荣程公司呈讼。上述事实有荣程公司提交的房产证、租赁合同、房屋交接单、通知函为证及当事人陈述相佐，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。争议问题：1.当事人双方的租赁关系解除问题。北极星教育于2019年5月向荣程公司提出要求解除双方的租赁合同，荣程公司同意北极星教育提前搬出租赁物，北极星教育于2019年6月4日腾空租赁物，并将2019年6月4日之前的租金结清，单双方就租赁物恢复原状的问题产生分歧，荣程公司未能按时回收租赁物，经北极星教育进行恢复，仍未能达到荣程公司验收标准，至此北极星教育虽然履行了部分租金给付义务，履行了腾房义务，履行了部分恢复原状的义务，但仍未能满足出租方回收房屋的标准，荣程公司于2019年9月4日同意解除租赁合同，符合原、被告协商一致解除租赁合同的法律规定，故本院对于双方解除租赁合同法律关系的时间为2019年9月4日，本院予以确认。至租赁合同解除，北极星教育应就2019年6月5日至2019年9月4日的租金承担给付义务。2.就提前解除合同违约金、未按期恢复原状的违约金及无法出租产生租金损失与违约金等差额的问题。北极星教育自2019年5月提出提前解除合同，给予了荣程公司充分的准备时间，双方于2019年9月4日合意解除合同，双方均就提前解除合同采取了必要的减损措施，故就提前解除合同违约金的计算方式应当按照双方合同约定进行计算，不再以实际损失作为计算违约金等参考依据，参照租赁合同第12条第2款的约定，提前解除合同违约金计算为总合同价款的5%，计25748.18元；对于擅自改造房屋且未按期恢复原状的违约金，因荣程公司未久北极星教育拆改的恢复情况验收通过，且北极星教育未能对租赁物重要的水电的拆改进行恢复，因此应对合同约定的该项损失承担违约责任，参照合同约定的第14条第2款的约定，该项违约金计算为总合同价款的5%，计25748.18元；对于提前解除合同导致租金损失与违约金等差额，因提前解除合同并未能按期进行恢复原状导致房屋无法对外出租所产生的租金损失，荣程公司未能就二者之间存在因果关系充分举证证明，且租赁物未能对外出租还受市场因素，营商环境等各种因素的影响，不能单以提前解除合同及未能按期恢复拆改等因素进行评价，因此对于荣程公司该项宿舍请求，本院不予支持。本院认为，荣程公司按照其与北极星教育签订的租赁合同履行了全部合同义务，北极星教育应按合同约定给付租金，并应对提前解除合同及未能按期恢复拆改承担违约责任，结合争议问题，北极星教育应给付荣程公司拖欠的租金19454.72元（已扣减押金），并自2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付荣程公司至实际给付之日的逾期付款利息，再参照合同约定，北极星教育还应承担提前解除合同违约金25748.18元及未按期恢复原状违约金25748.18元，共计51496.36元，对于荣程公司上述诉讼请求，本院予以支持。对于荣程公司其他诉讼请求，因荣程公司未能举证证明其主张，本院不予支持。综上所述，对于荣程公司部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区塘沽北极星教育培训学校于本判决生效后三日内给付原告天津荣程联合数字城市投资发展有限公司租赁费19454.72元；二、被告天津市滨海新区塘沽北极星教育培训学校于本判决生效后三日内以19454.72元为基数，按照全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率计算，给付原告天津荣程联合数字城市投资发展有限公司自2019年9月5日起至实际给付之日的逾期付款利息；三、被告天津市滨海新区塘沽北极星教育培训学校于本判决生效后三日内给付原告天津荣程联合数字城市投资发展有限公司违约金51496.36元；四、驳回原告天津荣程联合数字城市投资发展有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1572.5元，由被告天津市滨海新区塘沽北极星教育培训学校负担787元，由原告天津荣程联合数字城市投资发展有限公司负担785.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  田洪峰二〇二〇年十月二十七日法官助理赵宸旸书记员王宏莲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。