湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1510号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李良，男，1965年3月2日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑琼，男，1971年10月14日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。 上诉人李良因与被上诉人郑琼房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省大通湖管理区人民法院（2019）湘0991民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李良上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审2.诉讼费用由郑琼承担。事实和理由：上诉人从2008年10月起至2011年6月止共借被上诉人60万元（共5张借条）用于旺农太阳能厂开发，均按月支付利息。到2013年11月18日止，以用现金和银行转账方式支付郑琼和李勇利息68万元。2013年5月18日，郑琼以未支付的借款本金60万元产生的利息强行抵扣李良小区2013年价值45万元的商品房2套及杂屋2间；2013年7月20日郑琼以所欠利息款25.8万元为由强迫签订了价值88万元位于大通湖区××镇××小区××期××层××号××一间的买卖合同。2014年5月5日，经与郑琼协商，约定：郑琼以李良所欠145.8万元债务作价140万元入股旺农太阳能公司，郑琼将李良小区二期一层08号门面及地下车库退还李良。但将旺农太阳能公司抵偿给郑琼和其他债权人后，郑琼以门面已出租为由不予退还。郑琼和第三人李勇通过本生息、息转本的方式共计谋取207.4万元，违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十六条、第二十八条的规定，此外，李良小区二期一层08号门面及地下车库郑琼系强迫用欠的25.8万元利息购买，违反《中华人民共和国合同法》第三条及第五条的规定，应属无效合同。 郑琼未到庭答辩。 郑琼向一审法院提出诉讼请求：1.位于湖南省益阳市大通湖区××小区××期××层××门面及所带车库归郑琼所有；2.李良协助郑琼完成上述房屋相关的过户手续并承担过户费40000元；3.诉讼费用由李良承担。 李良辩称，双方于2013年7月20日签订的《购房合同书》，当年是房地产的高峰期，该门面当时的评估价约为880000元，而案涉门面相邻的三间门面在2009年签订合同时购买价为1300000元，但郑琼未依承诺在过户前按评估价格约880000元支付门面（含车库）款，且李良代其妻子周爱兰签名及按捺手印，故该合同无效；李良多次要求郑琼退还案涉门面的所有权证及国有土地使用证均未果，现已补办不动产权证。综上，请求人民法院依法判决驳回郑琼的诉讼请求。 李良向一审法院提出反诉请求：1.位于湖南省益阳市大通湖区××小区××期××层××门面及所带车库归还给李良；2.解除李良与郑琼的购房合同，郑琼承担自2013年7月20日起至2019年10月16日止的违约金190900元（258000元×月利率1%×74个月）；3.诉讼费用由郑琼承担。 郑琼对李良的反诉辩称，（一）李良解除合同的主张可反证其认可了购房合同的真实性，该合同约定了门面价格是258000元，并不是李良陈述的880000元，李良也认可经双方结算后其尚欠的借款利息258000元转化为郑琼应付案涉门面（含车库）价款。（二）李良多次向郑琼借款，并出具了十三份借条，后将所有借款汇总后重新出具金额为1400000元的条据，该金额作为郑琼受让李良所经营的湖南旺农太阳能开发有限公司股份应支付的资金；而郑琼购买案涉门面（含车库）的时间是2013年7月20日，其受让李良经营的湖南旺农太阳能开发有限公司股份发生于2014年5月21日，因此，郑琼购买门面应支付的款项与受让该公司股份应支付的资金无关。综上，郑琼请求人民法院依法判决驳回李良的反诉请求。 一审法院认定事实：李良因资金需要，自2008年10月8日至2014年2月18日多次向郑琼借款，并出具十三份借条。2014年5月5日，李良与郑琼在湖南旺农太阳能开发有限公司有形资产转让协议中结算借款金额，李良作为转让方之一，郑琼作为受让方股东之一入股该公司。 2013年7月20日，李良与郑琼签订合同书，约定李良愿意将位于湖南省益阳市大通湖区××镇××小区××期××层××门面及所带车库出售给郑琼，总价值为258000元，郑琼承担30000元转户费用，其余费用由李良负担，付款方式为现金方式一次性付清。李良与郑琼在该合同书上签名并捺印，李良代其妻子周爱兰签名及捺印。截至签订购房合同书时，双方对经济往来经结算，李良未付借款利息258000元转化为郑琼应付案涉门面（含车库）价款。在双方签订合同之日，李良将该门面（含车库）及所有权证、国有土地使用证实际交付给郑琼。郑琼后对该门面进行装修及水电开户，并对外出租至今。 另查明，李良通过挂失于2019年3月13日重新登记了案涉门面的不动产权信息，权证号为补发湘（2019）大通湖区不动产权第0000162号，登记权利人为李良，坐落于大通湖区××镇××小区××期××栋××室，该门面未抵押及查封。 再查明，李良当庭提供郑琼“涉黑涉恶”的相关材料。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”郑琼与李良签订的合同书中关于门面（含车库）坐落位置、过户费用的承担等约定事项及双方结算后将李良未付借款利息258000元转化为郑琼应付案涉门面（含车库）价款的约定均系双方真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应严格遵守并履行上述约定。李良作为案涉小区房产开发商，与他人签订购房合同不是将房产作为夫妻共同财产处置，无需其妻子同意及签名，因此，对李良认为其妻子未签名致案涉购房合同无效的主张，不予认可。依据查明的事实，郑琼与李良对经济往来经结算，李良未付借款利息258000元转化为郑琼应付案涉门面（含车库）价款，且李良在签订在该合同后实际交付了案涉门面（含车库）及相关权证，双方之间关于案涉门面买卖的主要合同义务已履行完毕。但因案涉门面（含车库）属于不动产，不动产物权的变更，经依法登记发生效力，因此需办理权属变更登记手续。李良作为案涉门面的出卖方应负有协助郑琼办理房屋权属变更登记手续的附随义务,且该协助义务须按行政部门的程序要求履行,而不仅仅是提供相关权属证件。李良认可门面购置款系双方其他经济往来中其未付借款利息转化而来，虽又陈述该未付利息已转化为郑琼受让李良经营的湖南旺农太阳能开发有限公司股份应付资金，属重复计算，但未提供相关证据予以证实，应承担不利的后果，对李良关于郑琼未实际给付门面购置款的主张不予支持；同时，李良未提供证据佐证案涉门面（含车库）价值远大于合同约定价值，亦应承担举证不能的后果，对李良的该事实主张不予支持。综上，对郑琼主张应由李良协助办理案涉门面（含车库）（现为大通湖区××镇××小区××期××栋××室）权属变更登记手续的诉讼请求，予以支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，非确权之诉,且已支持郑琼关于李良协助办理案涉门面权属变更登记手续的诉讼请求，案涉门面权属经不动产登记部门变更登记后,郑琼即对案涉门面享有所有权，因此，对郑琼请求确认案涉门面归其所有的诉讼请求不予支持。郑琼主张由李良承担案涉门面权属变更登记费40000元，合同书中虽约定郑琼承担30000元转户费用，其余费用由李良负担，但郑琼并未提供证据佐证案涉门面办理变更登记手续的实际费用，对该项诉请不在本案中处理，双方可依购房合同书中的约定协商或另行主张权利。同时，李良当庭提供郑琼“涉黑涉恶”的相关材料，但其已在庭审之前向公安机关提交上述材料，故在本案中就上述举报材料不阐述意见，由相关职能部门依法处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李良于本判决生效之日起十日内协助郑琼办理坐落于湖南省益阳市大通湖区××镇××小区××期××栋××室［原湖南省益阳市××小区××期××层××门面（含车库），权证号为补发湘（2019）大通湖区不动产权第0000162号］房产权属变更登记手续；二、驳回郑琼的其他诉讼请求；三、驳回李良的全部反诉请求。案件受理费150元，反诉案件受理费150元，两项合计300元，由李良负担。 二审中，李良向本院提交两份证据：《报警案件登记表》两份及《证明》一份，拟证明因债务纠纷，受郑琼、李勇威胁恐吓而签订的涉案房屋买卖合同无效。郑琼未予质证。本院认证认为，对以上证据的真实性予以确认，但不能达到李良的证明目的。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，因当事人双方借款往来众多，郑琼以李良未付的258000元借款利息转化为购房款，双方于2013年7月20日签订《购房合同书》，李良将涉案门面（含车库）的相关权证实际交付给郑琼，郑琼对该门面进行了装修并对外出租，郑琼已对涉案门面实际占有并使用至今，二审中李良认可将门面（含车库）作为利息抵给郑琼系其真实意思表示，故一审认定《购房合同书》合法有效正确，本院予以维持，李良主张系受胁迫签订合同书的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于李良陈述258000元已转入湖南旺能太阳能开发有限公司的债权股份的主张，因李良未能提供证据予以佐证，本院不予支持。 综上所述，李良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由李良负担。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  蒋远军 审判员  黎 娜 二〇二〇年十月十五日 法官助理张怀 书记员方赛兰