四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3068号 原告：陈星蓓，女，1992年10月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：曾昭元，四川原石律师事务所律师。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道**。 法定代表人：杨永东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 原告陈星蓓与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审理。于2020年7月29日、2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾昭元，被告东华公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈星蓓向本院提出诉讼请求：1.判令东华公司按照合同约定交付房屋；2.判令东华公司支付逾期交房违约金（违约金按照总房款474595元，从2019年4月1日计算至实际交付之日按每日万分之三计算，暂计至2019年12月4日为36591.2元）；3.本案的案件受理费、保全费、公告费等费用由东华公司承担。审理中，陈星蓓将诉讼请求变更为：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，东华公司退还原告购房款474595元，并支付资金占用利息（利息以474595元本金为基数，从2019年1月3日按年利率6%的标准支付至实际退还全部本息为止）；2.判令东华公司承担解除合同的违约金23729.7元；3.本案诉讼费及其他费用由东华公司承担。事实和理由：2019年1月3日，陈星蓓与东华公司签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，购买东华公司开发的位于成都市高新区房屋，陈星蓓支付了全部购房款474595元，合同约定东华公司应于2019年3月31日交付房屋，但至今未交付。陈星蓓在2020年7月1日发现土地使用性质为工业用地，不能办理房屋产权证书，故要求解除合同并支付资金占用利息及违约金。 东华公司辩称，一、案涉合同中对应的房产性质为科研研发办公楼，相关土地性质为工业用地，陈星蓓向东华公司购买的房屋系东华公司自有房屋，无论是性质还是持有人，其均不属于商品房范畴；二、案涉合同不存在可以解除的情形。首先，陈星蓓所陈述的被告逾期交房的理由不成立。陈星蓓并未履行完毕合同所约定的款项支付的义务，且案涉房屋亦未完成相关的验收手续，东华公司有权延期交房。其次，案涉合同并未出现根本履行不能的情形，特别是关于产权的办理，相关的产权办理时间并未达到。也就是说并未出现致使合同目的不能实现的情形。在后续的合同履行过程中亦不排除相关政策变化或者东华公司将土地房屋性质进行变更的情形。因此陈星蓓所陈述的相关依据不符合法律规定的解除条件成就的情形；三、合同签订时销售人员告知了陈星蓓案涉房屋因为土地性质是工业用地，所以办理产权证时需要按照国家政策办理在法人名下，而且即使未告知陈星蓓，陈星蓓自己也应自行查明有关政策和法律规定，知晓案涉房屋买卖合同虽然是以陈星蓓个人名义签订，但办理产权登记需要符合政策和法律规定，办理在法人名下。因此，即使案涉合同解除，因为东华公司告知了陈星蓓相关的土地及房屋性质，陈星蓓就案涉合同的解除存在过错，应当承担相关的过错责任。另东华公司仅应就案涉财产进行返还，陈星蓓所请求的利息及违约金应当以遭受的损失为限，而本案中陈星蓓并未举示其遭受任何损失的证据。 经审理查明，2011年3月3日，东华公司取得位于成都高新区地块的《国有土地使用证》，国有土地使用证号为“成高国用（2011）第××号”，地号为“ＧＸ1-x-xx”号，土地用途“工业用地”，使用权面积34541.52㎡。2011年6月13日，成都高新技术产业开发区规划建设局向成都市国土局高新分局发函，载明：“根据《高新区6（Ｉ.Ｃ）-ｃ，ｄ控制性详细规划详细图则（第Ｉ-1版）高新区九兴南片区控制性详细规划详细图则》，该公司位于高新区起步区约51亩土地的规划用地性质为科研设计用地”。东华公司取得上述地块的《建设工程规划许可证》（“建字第51010720133xxxx号”），2013年12月3日，东华公司取得上述地块的《建设工程施工许可证》）（“编号ＣＧＧＪ〔2013〕-Ｊxxx”）。东华公司经批准在此地块开发“东华虹湾中心”项目，物业性质为科研办公楼。东华公司在“东华虹湾中心”建设过程中，将“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。 2019年1月3日，陈星蓓与东华公司签订《房屋买卖合同》（合同自编号：HW010xxx），同日签订《补充协议》。《房屋买卖合同》中与本案有关的主要约定如下：1.陈星蓓购买的房屋位于“东华虹湾中心”项目x栋x楼x号，建筑面积54.93平方米（其中套内建筑面积35.92平方米），总价款474595元，买受人于签订房屋买卖合同当日向东华公司一次性付清；2.交房条件及标准：案涉房屋所在项目取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该物业面积实测技术报告书、达到本合同第九条中东华公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的条件（即上水、下水、电已经开通并达到使用条件）；3.交房时间：东华公司应于2019年3月31日前向陈星蓓交付物业，若逾期交房，则每逾期一天应按陈星蓓已付房款的万分之三承担违约金；4.产权办理：东华公司保证在项目规划验收后一年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即甲方东华公司取得科研用途的房屋大产权证或者权属证明），并协助陈星蓓根据国家政策办理完毕相关分户权属手续；5.《房屋买卖合同》附件六①《前期物业管理服务合同》载明：物业名称“东华虹湾中心”，物业类型为写字楼、酒店精装公寓、酒店服务式公寓、总裁工作室、商业；陈星蓓所购类型为酒店服务式公寓。 合同签订后，陈星蓓支付了购房款，东华公司于2019年1月3日开具金额为909446元的《收据》并备注“购房合同HW010XXX、HW010XXX购房款”。经审核，就东华公司开发的“东华虹湾中心”项目下属的x栋x楼x号房屋和x栋x楼x号房屋，陈星蓓于同一天（即2019年1月3日）与东华公司分别签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》。其中x栋x楼x号房屋合同价款474595元，x栋x楼x号房屋合同价款434851元，两套房屋总价款合计909446元，陈星蓓已付清。 东华公司至今未取得相应《建设工程规划验收合格证》，根据《房屋买卖合同》（合同自编号：HW010XXX）第八条“交房条件及标准”“1.该物业交付时应当符合下列条件：1）该项目已取得规划验收合格证……”，案涉房屋至今不符合双方约定的交付条件，东华公司至今未向陈星蓓交付房屋。 东华公司至今未将案涉房屋过户登记至陈星蓓名下。 2019年9月30日，成都市高新区市场监督管理局作出“成高市监处字〔2019〕00125号”《对四川东华机械集团有限公司广告违法案的行政处罚决定》，载明：……2019年2月28日，当事人（即本案被告东华公司，下同）与成都隆聚德房地产营销策划有限公司（以下简称隆聚德公司）签订《东华·虹湾项目营销、顾问合同》，并同步开展销售活动……当事人属广告宣传的广告主……广告DM单宣传图片描述具有居住功能结构、家居、装饰等画面的宣传，易使购房者和社会公众当事人所售房屋误认为住宅属性，其广告宣传图片内容违反了《广告法》第二十八条第一款第（二）项的规定，构成了该条款项所指的对所售房屋的功能与实际为科研用房不符的违法行为……鉴于当事人在2019年3月进行违法广告宣传，至2019年6月11日停止销售“东华虹湾”项目房屋，停止广告DM单和区位展示板（图），属情节一般广告违法行为……。成都市高新区市场监督管理局决定对东华公司“处广告费四倍罚款9080元”。 上述事实，有《房屋买卖合同》《补充协议》《前期物业管理服务合同》、加盖东华公司财务专用章的《收据》《关于四川东华机械集团有限公司土地规划性质的函》《建设工程施工许可证》《建设工程规划许可证》、“成高市监处字〔2019〕00125号”《对四川东华机械集团有限公司广告违法案的行政处罚决定》等证据在卷作证。 针对本案的争议问题，本院分别评述如下： 一、案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题 本院认为，东华公司投资建设的“东华虹湾中心”项目，取得了工业用地的国有土地使用权，也取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，其建设的科研办公楼符合相关规划要求，建设项目合法。陈星蓓与东华公司签订的《房屋买卖合同》所涉房屋因系合法建筑，且作为《房屋买卖合同》的缔约主体、内容均不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定陈星蓓与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效。 东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的科研办公楼以居住为目的的酒店式公寓对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，且在销售中进行虚假宣传，受到了成都市高新区市场监督管理局作出的罚款行政处罚。东华公司辩称陈星蓓买房时间在其委托隆聚德公司代理销售并进行广告宣传之前，且卖房时告知了陈星蓓案涉房屋是科研楼的性质，所以对陈星蓓不存在欺诈行为。本院认为，东华公司与案外人隆聚德公司签订《东华˙虹湾项目营销、顾问合同》的时间为2019年2月28日，确实系陈星蓓购买案涉房屋之前，单根据陈星蓓提交的《东华虹湾中心前期物业管理服务合同》，可以认定案涉项目一直是按照“写字楼、酒店式精装公寓、酒店式服务式公寓、总裁工作室、商业”来进行定位销售的。陈星蓓提交的《东华虹湾中心前期物业管理服务合同》是双方签订的《房屋买卖合同》的附件六。其次，双方《房屋买卖合同》第十四条“前期物业服务”中载明：“买受人同意并认可出卖人依法选聘具有相应资质的物业服务公司及出卖人与该物业服务公司签署的《前期物业管理服务合同》之全部内容；并在签署本合同之同时后当日内与物业服务公司签订《前期物业管理服务合同》。”“根据《物业管理条例》的有关规定，出卖人结合本项目的管理要求制定了《业主临时管理规约》……”明确说明了《前期物业管理服务合同》以及《业主临时管理规约》文本的制作主体与签订主体为出卖人东华公司，故，东华公司辩称案涉《东华虹湾中心前期物业管理服务合同》是陈星蓓与案外人签订，与东华公司无关的主张，本院不予认可。 二、案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》能否解除的问题 虽然案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》有效，但案涉房屋所在工程项目至今未取得《建设工程规划验收合格证》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，案涉房屋所在项目工程未经竣工验收合格，不具备法定交付条件，亦不具备依照合同为陈星蓓个人办理分户不动产权证的条件，案涉合同存在交付房屋和办理分户不动产权证的双重履行障碍。陈星蓓签订合同，取得案涉物业并将其转移登记至自己名下的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,对陈星蓓主张合同解除的诉讼请求，本院予以支持。关于合同的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本院于2020年7月10日向东华公司送达载明陈星蓓解除合同意思表示的变更诉讼请求申请书，故合同解除的时间为2020年7月10日。 三、案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后的责任承担问题 本案合同解除系因东华公司将工业用地上开发的研发科研办公楼包装成以居住为目的的酒店式公寓面向社会公开分割出售而导致的，陈星蓓依据合同取得案涉房屋并取得分户不动产权证的合同目的无法实现，本案的违约责任方是东华公司，东华公司应承担因自己的违约行为导致合同解除的违约责任。 双方在《房屋买卖合同》及《补充协议》中并未约定解除合同的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉房屋尚未交付，也无法为陈星蓓个人办理分户不动产权证书，东华公司应退还陈星蓓购房款474595元，并赔偿陈星蓓因此产生的损失，包括资金占用利息和其他损失。资金占用利息应以购房款474595元为基数，自2020年7月11日起至付清之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期同档报价利率计算。关于解除合同造成的资金占用利息以外的其他损失，因陈星蓓未向法庭提出主张，本院不予处理。 关于陈星蓓主张的解除合同违约金，因双方在合同中未进行约定，故对陈星蓓的该项主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告陈星蓓与被告四川东华机械集团有限公司于2019年1月3日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》（合同自编号HW010XXX）于2020年7月10日解除； 二、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈星蓓退还房款474595元及资金占用利息（利息计算方式：以购房款474595元为基数，自2020年7月11日起至付清之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期同档报价利率计算）； 三、驳回原告陈星蓓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4387元，由被告四川东华机械集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇二〇年十月二十六日 书记员  陈龙乔