广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7009号上诉人（原审原告）：杜应祥，男，汉族，1967年2月23日出生，住广东省佛山市顺德区******，公民身份号码440************313。上诉人（原审原告）：梁婉媚，女，汉族，1968年10月3日出生，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************423。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张峥，广东引力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任菊莲，女，汉族，1979年8月21日出生，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码430************020。委托诉讼代理人：吴创昊，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡国超，广东阐博律师事务所实习律师。上诉人杜应祥、梁婉媚、任菊莲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初3659号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杜应祥、梁婉媚上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.判决任菊莲向杜应祥、梁婉媚支付自2019年2月1日起至任菊莲将301铺、302铺交还给杜应祥、梁婉媚时止的租金给杜应祥、梁婉媚，暂计至2019年11月30日止共10个月的租金为166250元；3.判决解除杜应祥、梁婉媚与任菊莲于2018年4月16日所签订的《商铺租赁合同》，任菊莲立即将位于佛山市顺德区*****19座301铺、302铺清空并交还给杜应祥、梁婉媚；4.依法判决任菊莲向杜应祥、梁婉媚支付301商铺管理费8063元（733元/月×11月）、滞纳金5143元、302商铺管理费19728元（1644元/月×12月）、滞纳金14048元，合计46982元；5.由任菊莲承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为“因供三楼使用的专用电梯没有安装好，杜应祥、梁婉媚提供的租赁物存在瑕疵，未有适当履行合同义务，任菊莲拒绝向杜应祥、梁婉媚支付租金情有可原，并非无故违约”是认定事实错误，应予纠正。（一）一审法院认为“因供三楼使用的专用电梯没有安装好的问题，双方发生争议”违背客观事实，根据现场查看的情况可知，一审法院所称的“专用电梯”实际是一部建设在商铺外面的观光梯，从观光楼三楼出口，正对着案涉商铺门口有一段走道，大约四五米距离，由于观光楼的三楼出口正对着案涉商铺，对案涉商铺带来一定方便，同时观光楼的二楼出口可以到达二楼所有商铺。而二楼的商铺外面可以由露天楼梯步梯由一楼上到二楼，而二楼到三楼除了观光梯外可以从二楼到三楼的两个消防步梯进入。由于该观光梯设计是可以到达二楼及三楼，观光梯实际就不仅是供三楼一个楼层使用，也是包括二楼商铺，只是二楼楼层较低，可以通过外面的露天楼梯步梯进入，而三楼来说就没那么不方便。故一审法院就该观光梯认为供三楼使用的专用电梯，是任菊莲前往案涉商铺的最主要通道认定错误。（二）案涉观光梯是开发商向案涉小区所有业主交付，由于开发商与电梯供应商等方面原因导致案涉观光梯一直未安装完成，任菊莲与杜应祥、梁婉媚2018年4月16日签订《商铺租赁合同》时就已知道案涉商铺观光梯未安装完成情况，即杜应祥、梁婉媚按当时现状仅是将合同标的物即案涉商铺进行交付，由任菊莲进行商铺内部装修。根据合同约定，杜应祥、梁婉媚向任菊莲交付的是案涉两间商铺，该观光梯不归属商铺范围内，也不附属于商铺的设备或设施，不属杜应祥、梁婉媚向任菊莲交付的标的物范围，杜应祥、梁婉媚对观光梯不具有交付的合同义务或附随交付义务，故一审法院认定杜应祥、梁婉媚瑕疵交付、未有适当履行合同义务错误。（三）任菊莲未按约定时间多次恶意拖欠杜应祥、梁婉媚租金，在有正常经营活动情况下仍不诚信履行合同主要义务，导致杜应祥、梁婉媚出租案涉商铺的目的不能实现，理应予以解除。杜应祥、梁婉媚与任菊莲签订《商铺租赁合同》的时间为2018年4月16日，而租赁期间约定为2018年7月1日至2026年6月30日止，杜应祥、梁婉媚给予任菊莲装修免租为二个半月的时间。但在租赁期间内，任菊莲已自开始即拖欠杜应祥、梁婉媚租金、水电费等，杜应祥、梁婉媚曾向法院提起诉讼向任菊莲追讨所拖欠租金等[一审案号：2019粤06**民初3955号，执行案号：2019粤06**执9293号]，杜应祥、梁婉媚亦对任菊莲的部分租金予以减免。杜应祥、梁婉媚一审中提供的证据显示2019年1月至11月期间，案涉商铺产生电费将近20000元，除2019年1月16日至2019年3月15日两个月电费低于1000元外，其他月份超过2000元，甚至个别月份高于3000元，且在2020年3月27日现场查看过程中了解到任菊莲承租案涉商铺主要用于经营“波后美胸纤会所”，即是根据任菊莲经营性质及水电开支情况显示，任菊莲实际经营并没有受到观光梯问题影响，即观光梯未能安装好并没有对任菊莲的经营活动造成实质性影响。而任菊莲第一次拖欠租金后，在经营过程中仍拒不向杜应祥、梁婉媚支付租金，连水电费、物业管理费都拒绝支付。由此可知任菊莲并非诚信守信的承租人，对作为出租人的杜应祥、梁婉媚而言，杜应祥、梁婉媚合同目的未能实现。因案涉观光梯并非杜应祥、梁婉媚交付义务，杜应祥、梁婉媚不存在瑕疵交付，任菊莲正常经营而拒不向杜应祥、梁婉媚支付租金明显违背杜应祥、梁婉媚出租案涉商铺目的，杜应祥、梁婉媚有权据此解除双方合同关系。二、一审法院酌情判决任菊莲按双方租金标准的50%及物业收费标准的50%支付费用不符合法律规定。在杜应祥、梁婉媚并非瑕疵交付的情况下，观光梯未能正常使用虽对任菊莲经营有影响但影响不大，一审法院将杜应祥、梁婉媚租金标准减少50%明显不符合任菊莲使用商铺的客观实际。同时，物业管理费的收款主体是物业管理公司，而本案仅是杜应祥、梁婉媚与任菊莲之间的租赁合同关系，一审法院减低物业管理公司收费标准，最终由杜应祥、梁婉媚承担其中不利后果，适用法律有误，应予撤销。任菊莲答辩称，一、一审法院认定“因供三楼使用的专用电梯没有安装好，杜应祥、梁婉媚提供的租赁物存在瑕疵，未有适当履行合同义务，任菊莲拒绝向杜应祥、梁婉媚支付租金情有可言，并非无故违约”符合客观事实，认定事实清楚，适用法律正确。（一）案涉商铺在三楼，有且只有案涉两间，是整个商业综合体楼层最高商铺，由于设计之初并未修建可直接由一楼通往三楼的步梯，因此修建观光电梯的目的就是为满足案涉商铺经营需要，且是顾客前往三楼的唯一通行路径，此系观光电梯的价值所在。杜应祥、梁婉媚交付的租赁物缺乏必要通行路径，势必严重影响任菊莲对外经营，降低租赁物使用价值。（二）由于三楼只有观光电梯唯一路径可通行，观光电梯就成为案涉商铺专用电梯，二楼商铺虽也可以使用，但因一楼至二楼有步梯使用，使用观光梯并非唯一选择，观光电梯对其仅起方便作用，另观光电梯也是方便和吸引二楼顾客前往案涉商铺消费因素。因此，二楼商铺能否使用观光电梯，并不会影响观光电梯成为案涉商铺专用地位，现因唯一通道（观光电梯）无法使用，严重影响租赁物使用，一审法院认定杜应祥、梁婉媚交付租赁物存在瑕疵正确。（三）本案双方成立的是租赁合同，租赁合同是一种有偿合同，其合同标的物是特定物。又由于租赁合同转移的是租赁物使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中物的瑕疵担保责任主要是物的效用瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。杜应祥、梁婉媚不能将因开发商与电梯供应商发生纠纷观光电梯无法安装使用的责任推卸在任菊莲身上，任菊莲租赁案涉商铺初衷也是出于具有观光电梯这一便捷且有特色通道，能够吸引众多顾客，此系案涉商铺价值所在。现无通道通往案涉商铺，严重影响案涉商铺效用，杜应祥、梁婉媚应承担租赁物瑕疵担保责任。（四）杜应祥、梁婉媚在双方签订合同过程中并未明确披露观光电梯无法使用事实，相反欺骗任菊莲观光电梯很快安装好投入使用，诱导任菊莲以较高价格租下案涉商铺，合同签订后又告知非租赁合同交付内容，明显欺诈。（五）根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人的义务一是交付租赁物，二是对租赁物瑕疵承担担保责任。观光电梯虽未在双方签订《租赁合同》内明确约定，但按合同填补规则，任菊莲租赁案涉商铺是为使用和收益，其必然需对外营业，顾客到商铺消费必须有便捷、安全通道，因此，观光电梯是实现案涉商铺效用唯一因素，也是能否实现《租赁合同》目的因素。现杜应祥、梁婉媚提供的租赁物不能产生物的效用，一审法院判令其承担租赁物瑕疵担保责任，适用法律正确。二、二楼到三楼虽有消防步梯，但均是专用于消防专用，并非用于商业通行，且案涉商铺在三楼，楼层较高，因此观光电梯成为通往三楼商铺的唯一道路。杜应祥、梁婉媚认为二楼到三楼有两个消防步梯可使用，但根据消防法规定，消防楼梯具有专用性，不得违法使用，任何人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口，违反该规定将会受到处罚。因而将消防楼梯作为商业用楼梯既不合理，更不合法，要求任菊莲使用消防疏散楼梯作为商业经营使用等于是要求任菊莲实施违法活动。另案涉商铺在三楼，楼层较高，现如今消费者往往选择舒适、快捷通道，要求顾客选择步行至三楼消费也不符合消费者需求。因此，观光电梯作为通往三楼商铺唯一道路，决定案涉商铺效用价值是否可以实现。三、任菊莲承租案涉商铺投入巨资装修，但因杜应祥、梁婉媚交付的瑕疵租赁物，导致一直无法正常经营，损失惨重，杜应祥、梁婉媚认为任菊莲经营未受观光电梯影响有误。任菊莲承租案涉商铺后成立了佛山市柏某健康管理服务有限公司（即“波后美胸纤体会所”）准备从事美容保健服务，从事美容保健行业需要大量流动顾客才能提高交易成功率。如无足够顾客量，便容易被行业淘汰。杜应祥、梁婉媚认为任菊莲的经营性质是靠熟客或熟客介绍，并非是对流动性陌生客人与事实不符，系为推脱其瑕疵担保责任。四、案涉店铺用电量多少，与任菊莲经营是否受观光电梯停运影响无直接关系。（一）案涉商铺从事的是美容保健服务，操作的项目主要以手法和外敷为主，不存在大功率机器使用，所以即使存在经营行为也不会产生高额用电，杜应祥、梁婉媚认为存在用电就是正常经营的推理毫无逻辑。（二）案涉商铺虽无法正常经营，但任菊莲在开业前已花费300多万元进行装修，购买了空调、冰箱、电视、音响等设备设施，聘请工作人员进驻，任菊莲家人也在案涉商铺吃饭生活，并使用电视、空调等家电，案涉水电费是任菊莲正常生活产生的，而非对外营业产生。五、杜应祥、梁婉媚交付的租赁物存在严重瑕疵，导致任菊莲在投入巨额资金装修后无法正常营业，由于无顾客前往商铺消费，任菊莲未享受过物业管理服务，这部分费用不应当由任菊莲承担，属于杜应祥、梁婉媚应承担的瑕疵交付责任。六、杜应祥、梁婉媚无权解除合同，任菊莲不支付租金是因杜应祥、梁婉媚未履行合格出租人义务。（一）杜应祥、梁婉媚提供的租赁物无正常可通行路径，存在重大瑕疵，导致任菊莲无法正常使用案涉商铺对外经营，造成重大损失，杜应祥、梁婉媚应承担租赁物瑕疵担保责任，免除瑕疵存续期间的租金、物业费用。（二）杜应祥、梁婉媚作为案涉商铺所有权人，其是与物业公司成立物业合同的相对人，本应积极与物业公司交涉关于观光电梯事宜，但其并未履行该项义务，导致任菊莲长期无法经营。根据《中华人民共和国合同法》规定，任菊莲有权拒绝履行付款义务，任菊莲的行为未违反合同约定，杜应祥、梁婉媚不享有法定解除权。综上，杜应祥、梁婉媚通过虚假承诺欺骗任菊莲承租其有重大瑕疵的商铺，合同签订后却拒不履行整改瑕疵的义务，导致任菊莲承租商铺后两年多不能正常经营，给任菊莲造成300多万元的直接经济损失，杜应祥、梁婉媚应承担全部责任。任菊莲请求法院驳回杜应祥、梁婉媚的上诉请求，支持任菊莲的上诉请求。任菊莲上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判任菊莲无需向杜应祥、梁婉媚支付2019年2月1日至2020年3月31日的租金116375元；2.改判任菊莲在案涉电梯没有安装好且正常运行前无需向杜应祥、梁婉媚支付租金；3.判令杜应祥、梁婉媚承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定案涉商铺能够进行营业，任菊莲已使用案涉商铺进行营业及判决任菊莲支付租金属于认定事实不清，适用法律错误。一、观光电梯的正常使用是任菊莲高额承租案涉商铺的重要因素，现观光电梯不能使用，租赁物存在重大瑕疵，导致合同目的无法实现，杜应祥、梁婉媚应当承担瑕疵提供租赁物的违约责任，免除瑕疵存在期间的租金。（一）杜应祥、梁婉媚提供的两间商铺位于该商业楼的三楼，三楼有且只有该两间商铺，进入该商业楼的露天楼梯只连接到二楼，本来有一部观光电梯专供三楼两间商铺使用，但因开发商或物业公司与电梯供应商矛盾，该电梯一直未安装完成，导致三楼商铺除消防楼梯无路可入。观光电梯专供三楼使用，可以说观光电梯就是专供案涉商铺使用，这也是案涉商铺最吸引客人地方，也是最大商业价值所在。观光电梯不能正常使用，导致根本无客人到三楼，案涉商铺完全失去其应有商业价值，与任菊莲承租案涉商铺使用观光电梯吸引顾客的目的完全背道而驰。（二）消防楼梯具有专用性，任何人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口及违法使用，将消防楼梯作为商业用楼梯既不合理，更不合法。（三）一审判决认定的第三条通道实际是任菊莲自行开通的临时出入口，不能作为正常通道长期使用。案涉商业楼与相邻办公楼的三楼原本没有出入口相通，任菊莲租下案涉商铺后，由于观光电梯一直没有安装使用，任菊莲被迫自行在案涉商业楼与办公楼三楼相连处开通一个出入口，以便对案涉商铺进行装修和管理。但该出入口不是该建筑原有设计，也未征得开发商、物管公司同意，只是任菊莲的权宜之计，不能作为正常通道。且该出入口所连接的通道对案涉商铺而言，绕道非常远且十分隐蔽，不能作为顾客正常进出使用。二、杜应祥、梁婉媚存在重大过错，其明知案涉商铺电梯存在是否可以运行的问题，却未如实告知，之后又怠于消除租赁物重大瑕疵，应承担违约责任。杜应祥、梁婉媚明知其提供的租赁物存在重大瑕疵，观光电梯不能使用，但其向任菊莲出租案涉商铺时却表示电梯很快会安装好投入使用，诱导任菊莲以较高价格租下案涉商铺。签订租赁合同之后，任菊莲多次催促杜应祥、梁婉媚督促开发商、物业公司安装好电梯，但杜应祥、梁婉媚作为业主却置之不理，听之任之，导致任菊莲租下案涉商铺近两年的时间都无电梯可用。及时消除租赁物存在的重大瑕疵是出租人应有的责任和义务，但杜应祥、梁婉媚一直没有履行该责任和义务。三、由于杜应祥、梁婉媚的重大过错，导致任菊莲重大经济损失。任菊莲承租案涉商铺后，投资300多万元进行装修，购买空调、冰箱、电视、音响等设备设施，成立了佛山市柏某健康管理服务有限公司准备从事美容保健服务，采购了五万多元美容保健品准备服务顾客，聘请多名服务、清洁人员。商铺不能正常使用导致公司一直无法营业，为维护公司设备及清洁，一直留用四五名工作人员，支付劳动报酬约三十万元。四、一审法院根据案涉商铺产生的水电费数额认定任菊莲已使用案涉商铺进行营业错误，电费多少与是否经营并无因果联系。任菊莲承租案涉商铺后，虽不能正常营业，但任菊莲出于相信杜应祥、梁婉媚电梯很快会安装好的承诺，全家人和工作人员一直在案涉商铺吃饭生活，并不定期打开电视、空调等设备设施以保证其能够正常运行，案涉水电费是任菊莲正常生活产生，而非对外营业产生。五、一审法院认定案涉商铺“存在可以从连接一起的办公楼的内设电梯进入三楼后，再走一百米左右的廊道进入案涉商铺”错误，事实上，该通道原本不存在。该小区办公楼（实为公寓楼）虽与商业区相邻，但根据建筑规划以及消防安全法要求，办公楼与商业楼之间原是实墙间隔，相互之间无门道互通。因专供案涉商铺使用的观光电梯无法使用，为装修时方便，使用电梯运送沉重物料，任菊莲便私自在办公楼与商业楼间隔的实墙上挖凿了一个门洞，通过该门洞可绕道借用办公楼电梯。因该门洞属于违规迁建，形成消防和安全隐患，物业公司已发出书面通知要求整改恢复原状。一审法院认定有正常第三条通道通往案涉商铺错误，因此，观光电梯对案涉商铺能否正常经营起决定性作用。综上，案涉商铺存在重大瑕疵，不能正常对外营业，任菊莲也未对外营业，且杜应祥、梁婉媚存在重大过错。一审认定案涉商铺可以对外营业，判决任菊莲支付50%的租金错误。请二审法院予以撤销一审判决第一项，依法改判任菊莲无需向杜应祥、梁婉媚支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金116375元，在案涉电梯没有安装好且正常运行之前无需向杜应祥、梁婉媚支付租金，并判令杜应祥、梁婉媚承担本案一审、二审全部诉讼费用。杜应祥、梁婉媚答辩称，一、关于观光梯，并非属杜应祥、梁婉媚向任菊莲交付范畴，即案涉商铺交付并无包含观光梯，观光梯属案涉商铺外由开发商及物业管理范畴，不属杜应祥、梁婉媚交付范畴。二、关于电费问题，一审法院已认定从任菊莲电费显示，任菊莲已有经营行为，杜应祥、梁婉媚予以认可，且在现场勘验过程中，任菊莲进行了内部装修，如案涉租赁物存在重大交付瑕疵，导致其无法进行营利活动，任菊莲应会提出解除租赁合同，要求杜应祥、梁婉媚承担相应违约责任等。但截至目前为止，任菊莲一直未予提出，即可证明任菊莲存在营利行为。任菊莲欲以观光电梯存在问题，达到免费使用案涉商铺目的。三、对于第三条通道问题，现场勘验过程中发现，该出入口是任菊莲自行封闭，其有把锁将该通道锁住，封闭后有一个100平方米左右天台，任菊莲在此布置一定景观树、茶台。任菊莲系为方便自己使用，而非被迫封闭出入口问题。四、案涉商铺是商业用水和商业用电，费用明显高于普通住宅的用电和用水费用。任菊莲称其家人和工作人员一起在案涉商铺吃饭，并不时地打开空调等等设施仅是为生活需要，不符合逻辑，是为掩盖自己营业行为的说词。任菊莲上诉要求改判其在案涉电梯未安装好且应正常运行前，无需支付租金，无事实和法律依据，只要占有使用案涉商铺，即需支付相应租金。杜应祥、梁婉媚向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决任菊莲向杜应祥、梁婉媚支付自2019年2月1日起至任菊莲将301铺、302铺交还给杜应祥、梁婉媚时止的租金给杜应祥、梁婉媚，暂计至2019年11月30日止共10个月的租金为166250元（16625元/月×10个月）；2.依法判决解除杜应祥、梁婉媚与任菊莲于2018年4月16日所签订的《商铺租赁合同》，任菊莲立即将位于佛山市顺德区******19座301铺、302铺清空并交还给杜应祥、梁婉媚。（2019年12月1日起至2021年6月30日止租金16625元/月×19月=315875元，2021年7月1日起至2024年6月30日止租金18275.5元/月×36月=657918元，2024年7月1日起至2026年6月30日止租金20116.25元/月×24月=482790元）合计人民币1456583元；3.依法判决任菊莲向杜应祥、梁婉媚支付301商铺管理费8063元（733元/月×11月）、滞纳金5143元、电费9852.10元、水费441.60元，302商铺管理费19728元（1644元/月×12月）、滞纳金14048元、电费9903.40元、水费1030.40元，合计68210元；4.由任菊莲承担案件的全部诉讼费用。一审法院查明：杜应祥、梁婉媚系夫妻关系，座落于陈村镇绿地尚品花园**301、302铺登记在杜应祥、梁婉媚名下，为杜应祥、梁婉媚共同所有。2018年4月16日，梁婉媚与任菊莲签订一份《商铺租赁合同》，约定梁婉媚将该301、302铺出租给任菊莲，合同主要条款如下：租赁期限为8年，从2018年7月1日至2026年6月30日止；每月租金为16625元，任菊莲于每月15号前交租，每隔三年在原租金的基础上递增10%；任菊莲必须按照约定向杜应祥、梁婉媚交纳租金，到期不交视同违约，违约金10000元整；任菊莲向杜应祥、梁婉媚或第三物业管理者支付水电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用，任菊莲使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用（含物业管理费）均由任菊莲缴纳。任菊莲承租案涉商铺后，因欠缴2019年1月前的租金、物业管理费、水电费，杜应祥、梁婉媚据而向法院提起诉讼，案号为（2019）粤0606民初3955号。法院在任菊莲缺席审理后，作出民事判决，判决任菊莲支付拖欠的租金116375元、物业管理费16637.6元、水费239.2元、电费748.92元。前案生效进入执行后，双方达成和解，任菊莲向杜应祥、梁婉媚支付了和解的金额。此后，因供三楼使用的专用电梯没有安装好的问题，双方产生争议，任菊莲自2019年2月1日起没有缴给租金及相关的费用。杜应祥、梁婉媚再次向法院提起了诉讼。2020年3月27日，主审人前往案涉商铺进行了查看。根据现场勘查，该幢商业楼只有三层楼，案涉两间商铺位于三楼，三楼只有该两间商铺。进入该商业楼的露天楼梯只连接到二楼，本来有一部观光电梯是专供三楼商铺所用，但是因为开发商或物业公司与电梯供应商的矛盾，导致该电梯一直没有安装完成。从露天楼梯走上二楼后，有两个消防楼梯可走上三楼，除此之外，另还可以从连接一起的办公楼的内设电梯进入三楼后，再走一百米左右的廊道进入案涉商铺。一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》系双方在平等自愿的基础上所签订，系双方的真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。杜应祥、梁婉媚系夫妻关系，亦系案涉商铺的共同所有人，故其二人可作为共同权利人向任菊莲主张权利。关于案涉租赁合同是否应解除的问题。根据法院现场查看所知，使用于案涉商铺的观光电梯是前往案涉商铺的最主要通道，如果该电梯无法使用，势必会对任菊莲的经营存在重大的不利影响。虽然另有三个通道可以进入案涉商铺，但毕竟不是主要用于顾客通行的，且所处位置较为隐蔽。法院认为，杜应祥、梁婉媚提供的租赁物存在瑕疵，未有适当履行合同义务，任菊莲拒绝向杜应祥、梁婉媚支付租金也情有可原，并非无故违约。故杜应祥、梁婉媚不能据此得以主张解除合同，法院对于其解除合同的请求不予支持。关于租金如何支付的问题。在杜应祥、梁婉媚主张欠缴水电费的2019年1月16日至2019年11月15日期间，任菊莲共产生电费19755.5元、水费1472元。在此期间，除了2019年1月16日至2019年3月15日的两个计数月的电费低于1000元之外，其他月份基本在2000元左右，有的月份甚至达到3000元以上。而与前起案件对比，任菊莲于2018年7月至2019年1月15日期间产生的电费共为748.92元，该期间为装修期间，产生的电费不多。从以上数据推断，虽有电梯未有开通的不利影响，但任菊莲已有使用案涉商铺进行营业，否则不会产生如此多的电费。法院认为，案涉商铺存在其他可以进入的通道，任菊莲亦能够使用案涉商铺进行营业，故其亦应向杜应祥、梁婉媚缴交部分租金。法院根据案涉商铺的使用性质、电梯未开通的影响、其他通道的性质结合任菊莲使用情况等因素综合考虑，酌定任菊莲在租赁期间需要支付50%的租金，即2019年2月暂计至2020年3月的租金收取为16625元*14个月*50%=116375元。2020年4月起的租金，在案涉电梯没有安装好且正常运行的情况下，任菊莲应按上述计收标准及合同约定的租金变动金额按合同约定时间缴纳租金，如未按上述标准和合同约定时间支付，杜应祥、梁婉媚可以根据合同约定行使合同解除权。2019年1月1日至2019年12月31日期间，任菊莲拖欠案涉商铺的管理费为27791元。物业管理方和杜应祥、梁婉媚一直没有安装好电梯，理应减收任菊莲的管理费，法院酌定按原标准的50%计收，即上述时间段的管理费任菊莲应向杜应祥、梁婉媚支付13895.5元。在案涉电梯没有安装好且正常运行的情况下，管理费亦按上述标准进行计收。关于杜应祥、梁婉媚主张的滞纳金，因杜应祥、梁婉媚没有证据证明其向物业公司缴纳了滞纳金，且此为杜应祥、梁婉媚交付租赁物存在瑕疵而产生纠纷，故不应由任菊莲承担该项费用。而电费19755.5元、水费1472元系由于任菊莲的经营所产生，该费用应由任菊莲承担，其应向杜应祥、梁婉媚支付上述费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决：一、任菊莲应于判决发生法律效力之日起十日内向杜应祥、梁婉媚支付2019年2月1日至2020年3月31日的租金116375元；二、任菊莲应于判决发生法律效力之日起十日内向杜应祥、梁婉媚支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费13895.5元；三、任菊莲应于判决发生法律效力之日起十日内向杜应祥、梁婉媚支付2019年1月16日至2019年11月15日期间的电费19755.5元、水费1472元；四、驳回杜应祥、梁婉媚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10009.7元，由杜应祥、梁婉媚负担5000元，任菊莲负担5009.7元。二审期间，杜应祥、梁婉媚向本院提交照片五份，拟证明除观光梯外，另有其他通道可进入任菊莲经营的商铺。观光梯不归属商铺范围内，也非附属于商铺的设备或设施，不属于杜应祥、梁婉媚向任菊莲交付的标的物范围，杜应祥、梁婉媚对观光梯不具有交付的合同义务或附随交付义务，且结合任菊莲本案经营项目，其经营主要针对熟客展开，杜应祥、梁婉媚已履行完毕本案商铺租赁合同项下义务。任菊莲对上述证据的真实性无异议，对证明内容不予认可。经审查，因任菊莲对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。二审期间，任菊莲向本院提交图片7张，拟证明通往案涉商铺的第三通道是业主、商家为出入方便自行拆墙打通，系违规拆建行为，物业公司已于2020年5月26日发出整改通知。通往案涉商铺的第二出入口位置隐蔽，很难发现，该出入口第二道门悬挂显著消防疏散通道标志，系消防通道，但因堆满杂物，该出入口基本是废弃状态。通往案涉商铺第一出入口第二道门悬挂显著消防疏散通道标志，作消防疏散用途，一般普通消费者不会经由该通道进入案涉商铺。杜应祥、梁婉媚对上述证据的真实性无异议，对证明内容不予认可。经审查，因杜应祥、梁婉媚对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为案涉《商铺租赁合同》应否解除，任菊莲应否向杜应祥、梁婉媚支付租金、管理费及上述款项的具体金额为多少。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，任菊莲承租的物业为商铺，其主要用途为通过为不特定群体提供服务而获得营利。根据一审法院对现场的勘查及当事人提交的照片资料显示，观光电梯是前往案涉商铺的最主要通道，如果该电梯无法使用，必然会对任菊莲的经营产生重大影响。虽然另有三个通道可以进入案涉商铺，但位置较为隐蔽，且该通道亦非主要用于顾客通行。综上，一审法院认定杜应祥、梁婉媚提供的租赁物存在瑕疵，未有适当履行合同义务，任菊莲拒绝支付租金并非无故违约，从而对杜应祥、梁婉媚诉请解除案涉《商铺租赁合同》的请求不予支持并无不当，本院依法予以维持。由于案涉租赁物存在瑕疵，一审法院根据案涉商铺的使用性质、电梯未开通的影响、其他通道的性质并结合任菊莲使用情况等因素综合考虑酌定任菊莲按约定标准的50%支付租金及管理费亦属合理，本院依法亦予以维持。任菊莲、杜应祥、梁婉媚的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。任菊莲、杜应祥、梁婉媚的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7125.98元，由上诉人任菊莲负担2627.50元，由杜应祥、梁婉媚负担4498.48元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十月二十九日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊