重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2737号 原告：重庆碧海物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区羊角镇鹅岭村河脚组**，统一社会信用代码91500232565602359Y。 法定代表人：曾鸿宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐静，重庆星空律师事务所律师。 被告：贾永华，男，1965年6月10日出生，户籍地重庆市武隆区。 被告：汤国淑，女，1966年3月6日出生，户籍地重庆市武隆区。 二被告委托诉讼代理人：贾燕红（贾永华、汤国淑之女），1986年5月20日出生，住重庆市武隆区。 第三人：重庆君华物业管理有限公司，，住所地重庆市武隆区凤山街道建设西路**冯家坡**楼4-1统一社会信用代码915002326710014266。 法定代表人：易斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：贺小菊，女，1976年1月1日出生，汉族，该公司员工，住重庆市武隆区土坎镇松树村马皇田组**，公民身份号码5123261976********。 原告重庆碧海物业管理有限公司（以下简称碧海物业公司）诉被告贾永华、汤国淑债权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，由审判员王梅适用小额诉讼程序独任审理。因本案与重庆君华物业管理有限公司（以下简称君华物业公司）存在利害关系，故本院依职权追加君华物业公司为本案第三人。本院依法于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告碧海物业公司的委托诉讼代理人唐静、被告贾永华、汤国淑的共同委托诉讼代理人贾燕红、第三人君华物业公司的委托诉讼代理人贺小菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告碧海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告物业费、电梯费、公摊电费共计498.6元。另支付垫付费用的利息及滞纳金29元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告与第三人签订了前期物业服务合同。合同签订后，第三人依约向被告提供了物业服务，并垫付了2019年4月至2019年11月期间的电梯费及公摊费。之后，经第三人多次催收，被告拒不缴纳物业管理费。2019年10月30日，原告碧海物业公司与第三人君华物业公司签订了《债权转让协议书》，约定第三人将其对XXXXXX享有的债权转让给原告。原告通过发律师函的方式向被告进行催收，被告仍拒不缴纳该费用。被告的行为已构成违约，故原告提起本案诉讼，请求如前。 被告贾永华、汤国淑辩称：1、第三人提供的物业服务未达到前期物业服务合同约定的服务质量标准。比如设施设备维修不及时，公共绿化维护管理未达到90%以上，机动车和非机动车乱停乱放，装饰装修管理不到位，存在违章搭建，业主缴纳物业费后物业公司拒绝开发票，对业主的投诉不予理睬等问题。2、因第三人未完全履行合同约定，被告享有先履行抗辩权，被告购房初期按月缴纳了物业管理费，但是第三人提供的服务不达标后，被告从2019年4月起停止缴纳了物业费。被告有权拒绝缴纳物业费，被告也不同意支付违约金。 经审理查明，被告贾永华、汤国淑系重庆市武隆区XXXXXX房屋的业主，该物业的建筑面积为79.24平方米。原业主刘武芬（甲方）与第三人君华物业公司（乙方）签订了《XXXXXX前期物业服务合同》，约定第三人对武隆区XXXXXX小区提供前期物业服务，管理服务期为三年，本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限。该合同第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂时按以下标准收取（按建筑面积计算，但不包括电梯维修、停电时发电所用柴油费），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。住宅：物业管理费：0.5元/平方米·月，电梯运行费：每家/月=20元（第三层）+0.5元×（N-3），N为楼层数。……”。第七条约定：“业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。……”。第八条约定：“业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用。逾期未缴纳者管理处可依照相关法规相业主按日收取应缴费用千分之三的滞纳金”。第二十九条约定：“甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”之后二被告向原业主刘武芬购买了前述房屋并入住该住宅小区，第三人君华物业公司一直为该小区提供物业服务，但被告未向第三人支付2019年4月至2019年11月期间的物业管理费316.8元，电梯费172元，公摊电费9.8元。 2019年10月30日，原告碧海物业公司与第三人君华物业公司签订《债权转让协议》，约定第三人君华物业公司将管理的XXXXXX小区的相关物业应收物管费、水费、燃气费（按时计算）全部转让给原告碧海物业公司，由原告全权负责追收。之后，原告碧海物业公司及第三人君华物业公司共同向被告以张贴的形式发出律师函，对尚欠费用进行催收。 另查明，第三人君华物业公司于2019年12月20日撤场不再为XXXXX提供物业服务。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及其提交的营业执照、《债权转让协议》《XXXXX前期物业服务合同》、武隆发改价[2012]43号文件、商品房屋使用说明书、收据、律师函照片、欠费明细表、现场施工照片、小区日常照片等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，被告贾永华、汤国淑作为XXXXX住宅小区房屋的业主，在2019年4月至2019年11月期间，第三人君华物业公司为该小区提供了物业服务，被告贾永华、汤国淑理应按照规定向第三人君华物业公司缴纳欠付物业服务费、公摊电费。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”以及第八十条之规定：“债权人转账权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”经查明，第三人君华物业公司与原告碧海物业公司签订了《债权转让协议》，约定将第三人对被告享有的债权转让给原告，该转让协议不属于不得转让的情形，且系双方当事人的真实意思表示，故该债权转让协议合法有效。协议签订后，原告及第三人已通过张贴律师函的形式通知被告，且原告已向本院提起诉讼，故该债权转让行为对被告贾永华、汤国淑亦产生了法律效力。 对于欠付的金额，根据审理查明的事实，被告贾永华、汤国淑每月应当支付的物业费为39.6元（79.24平方米×0.5元/平方米），电梯费为21.5元[20元+0.5元×（6-3）]。因此，被告在2019年4月至2019年11月期间应当缴纳的物业服务费为316.8元（39.6元/月×8个月）、电梯费172元（21.5元/月×8个月）。另外，关于公摊电费，原告主张被告支付公摊电费9.8元，提交了欠费明细表和本楼栋其他业主的缴费收据予以证明，该费用从金额上看符合客观实际，本院予以支持。 对于垫付费用利息，本院认为，双方对此并无约定，故本院不予支持。对于滞纳金，本院认为，原告与第三人签订的债权转让协议书并未约定第三人将其应收取的滞纳金纳入债权转让的范围，而且第三人提供的物业服务也存在一定瑕疵，未达到合同约定的标准。故原告请求被告按照前期物业服务合同的约定向其支付滞纳金，本院不予支持。 综上，对于原告碧海物业公司主张被告贾永华、汤国淑向其支付欠付的物业费、电梯费、公摊电费合计498.6元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告贾永华、汤国淑在本判决生效后五日内向原告重庆碧海物业管理有限公司支付2019年4月至2019年11月期间的物业服务费、电梯费、公摊电费共计498.6元； 驳回原告重庆碧海物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告贾永华、汤国淑未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆碧海物业管理有限公司负担15元，由被告贾永华、汤国淑负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 梅 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  周雪棽 书 记 员  颜 益