陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书(2020)陕01民终9026号上诉人（原审原告）：韩玉栋，男，1995年10月5日出生，汉族，住陕西省洛南县。委托诉讼代理人：孙楠，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佩尧，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李琪，女，1984年5月9日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：鲁俊毅，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李勇，男，1956年10月9日出生，汉族，住陕西省神木县。原审第三人：陕西五星联行房地产中介服务有限公司，住所地：陕西省西安市浐灞区。法定代表人：陈坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张磊，男，1992年3月7日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区，系该公司员工。上诉人韩玉栋因与上诉人李琪、被上诉人李勇及原审第三人陕西五星联行房地产中介服务有限公司（以下简称五星公司）房屋买卖合同纠纷一案，西安市雁塔区人民法院于2018年12月17日作出（2018）陕 0113 民初7425号民事判决，李琪不服提起上诉。本院于2019年10月21日作出(2019)陕01民终6414号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回原审法院重审。发回重审后，西安市雁塔区人民法院于2020年4月10日作出（2019）陕0113民初21591号民事判决，韩玉栋、李琪均不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩玉栋上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，依法改判李琪履行《房屋买卖合同》（NO.WXMM1704002），办理房屋过户手续并向韩玉栋交付房屋；2、请求撤销原审判决第二项，依法改判李琪支付韩玉栋违约金260000元，中介费46000元以及保函担保费9900元；3、本案一、二审诉讼费及保全费用由李琪、李勇承担。事实与理由：一、一审判决超出韩玉栋诉讼请求，存在程序错误。韩玉栋在一审诉请中并未请求向李琪支付剩余房款，李琪也未曾反诉要求韩玉栋支付剩余房款，因此一审判决第一项超出了韩玉栋的诉请。二、一审认定事实错误，李琪存在违约行为，应当支付违约金及中介费。合同签订之时，西安市并无限购政策，双方完全可以按照合同约定进行后续按揭、过户义务，但是因为李琪当时并未取得房产证，房屋过户条件并未成就，因此双方客观上并不能够严格按照合同履行按揭贷款及过户的义务。2017年9月7日李琪取得案涉房屋房产证后，韩玉栋立即将户籍迁入西安并积极履行合同义务，2018年2月6日双方共同办理网签备案手续并办理按揭的行为，应视为双方对之前所拖延的时间认可。而后李琪突然告知不愿继续履行合同，拒不配合办理开设资金监管账户，导致银行按揭无法发放，构成违约行为。李琪辩称，李琪不存在违约行为，不应当支付违约金。一审判决韩玉栋支付房屋价款是为了减少当事人的诉累，本案不属于超诉请判决。李勇辩称，李琪一直在履行合同义务没有违约，韩玉栋的上诉请求没有道理，李琪上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回韩玉栋全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由韩玉栋承担。事实与理由：一、原审认定案涉房产属李琪婚前财产与事实不符。根据最高院婚姻法司法解释（一）第四条规定，当事人补办结婚登记的，其婚姻效力始于其双方符合婚姻法规定的结婚实质要件起算。李琪在2011年9月13日与其丈夫尚进公开举办结婚典礼，在2013年12月18日生育一女，在2015年11月9日与尚进在神木县民政局补办登记结婚，并非初领结婚证。依法李琪与尚进的婚姻关系应当追溯至2011年9月13日，因此，2012年5月李琪以个人名义购入的案涉房产属夫妻共有财产；二、原审强行处分李琪夫妻共有财产与法有悖。根据法律的相关规定，对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。原审判令李琪与韩玉栋强行买卖有悖相关法律规定；三、原审认定违约事实错误且裁判结果显失公正。贷款审批是银行内部程序，未经告知当事人是无从得知的。接受贷款申请的银行的内审通过，也不能证明将来必然可以取得贷款，故不能将接受申请银行的内审通过简单等同于“通过银行贷款审批”。韩玉栋辩称，1、原审认定涉案房屋属于李琪婚前个人财产认定正确；2、原审对于2018年3月26日韩玉栋通过银行贷款申请，李琪3月28日不愿意就交易等事实认定正确。李勇述称，认可李琪的上诉请求。韩玉栋诉至一审法院请求：1、李琪继续履行《房屋买卖合同》（NO.WXMM1704002），办理房屋过户手续并向韩玉栋交付房屋；2、李琪支付韩玉栋违约金260000元；3、李琪支付中介费46000元；4、本案诉讼费、保全费等费用全部由李琪、李勇承担。一审法院认定事实：2017年4月20日，韩玉栋出具委托书委托熊威作为其代理人，代其购买房屋，并办理过户相关事宜。2018年2月5日，李琪通过神木市公证处出具委托书一份，委托其父亲李勇出售诉争房屋，并代办过户相关手续。2017年5月1日，熊威作为韩玉栋的代理人、李勇作为李琪的代理人与五星公司签订房屋买卖合同一份，约定李琪将位于西安市浐灞生态区XX路XX城XX幢XX房XX栋，总房款为2597000元。韩玉栋首付780000元，余款1817000元申请贷款……。合同签订当日韩玉栋向李勇支付购房定金50000元。另韩玉栋、李琪双方签订房屋买卖合同之初韩玉栋非西安市户籍，后因2017年6月28日西安市发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》出具了新的限购政策，韩玉栋后于2018年1月25日将户口迁至了西安市。再查，2018年2月6日，韩玉栋、李琪及五星公司工作人员前往西安市房屋管理局办理了涉案合同的网签备案手续，并签订了西安市存量房买卖合同，同时变更首付款为800000元，余款1800000元申请贷款支付。2018年2月6日，韩玉栋、李勇及五星公司工作人员一同前往北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行）办理按揭贷款手续。韩玉栋、李勇向北京银行提交了办理贷款所需材料，李勇作为李琪的代理人配合韩玉栋办理了申请按揭贷款的面签手续。嗣后韩玉栋依照银行办理按揭贷款的要求将购买涉案房屋所需的剩余首付款750000元分两次支付至了在银行的新设账户中。2018年3月26日韩玉栋申请的贷款审批通过。2018年3月28日，李勇通过微信五星公司工作人员表示涉案房屋李琪不愿意继续出售，双方合同未继续履行，网签合同现已失效。另查，庭审中韩玉栋表示若合同继续履行，其可向李琪一次性支付剩余购房款。一审法院认为，韩玉栋与李琪及五星公司签订的房屋买卖合同系三方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，依法成立并生效。合同签订后，韩玉栋依约向李琪支付了购房定金50000元。后因西安市出台了二手房交易限购政策，韩玉栋于2018年1月25日将户口迁至了西安市。2018年2月6日，韩玉栋与李琪双方办理了网签备案手续，韩玉栋向银行申请办理了银行按揭贷款手续并审批通过，合同此时本可继续履行，但李琪却不愿继续履行合同，导致交易中止。李琪辩称其不愿继续履行合同的原因之一为韩玉栋未按照合同约定的期限向其支付购房款。根据西安市二手房交易流程可知，二手房交易需办理网签备案手续并开设资金监管账户。购房款由买受人付至资金监管账户，待过户完成之后由资金监管账户付给出卖人。但因李琪不愿继续履行合同致使资金监管账户并未设立，客观上不具备购房款的支付条件，故李琪以逾期付款为由拒绝继续履行合同的理由依法不能成立。李琪辩称不愿继续履行合同的原因之二为韩玉栋签订合同之初非西安市户籍，且在限购政策发布后为迁入户籍耗时数月。根据本院已经查明的事实可知，韩玉栋与李琪签订合同之初西安市并未限制购房人员户籍，韩玉栋虽在限购政策发布后办理户口花费数月，但李琪此后与韩玉栋共同办理网签备案手续并配合办理贷款的行为，应视为对韩玉栋办理户口迁入手续及申请贷款的流程及所用时间是同意且认可的。故其以此为由拒绝继续履行合同的理由亦不能成立。综上，涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件，李琪应配合韩玉栋继续履行合同。又因韩玉栋在庭审中表示具备一次性支付剩余购房款的偿付能力，故其应向李琪支付剩余购房款2550000无，李琪应配合韩玉栋办理房屋过户手续，并向韩玉栋交付房屋。至于李琪辩称该房屋系夫妻共同财产一节，因该房屋购买于李琪登记结婚之前，依法应属李琪的个人财产，故对李琪的该项辩称依法不予采信。至于韩玉栋主张李琪支付违约金及中介费一节。李琪拒绝继续履行合同虽存在履约瑕疵。但韩玉栋确实在合同履行过程中为办理户籍迁入手续花费数月，客观上延缓了交易所需时间致使韩玉栋无法在原定的合理期限内取得购房款。故结合合同的实际履行情况，遵循公平原则，韩玉栋的该项诉请本院依法不予支持。另韩玉栋主张李琪承担保函费用一节，因购买保函并非必要的诉讼支出，依法应由韩玉栋自行承担。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告韩玉栋与被告李琪签订的《房屋买卖合同》继续履行。原告应于本判决生效之日起三十日内向被告李琪支付剩余购房款2550000元。被告李琪应于本判决生效之曰起三十曰内配合原告韩玉栋将房屋过户至原告名下，并向原告韩玉栋腾交位于西安市沪灞生态区XX路XX城XX幢XX号房；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法>第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5890元，由原告承担890元，由被告李琪承担5000元。保全费5000元，由被告李琪承担。因原告已预交，故被告李琪应在履行生效判决时将上述款项一并给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，本案中，案涉房屋登记在李琪名下，李琪委托李勇出售案涉房屋，双方为此在陕西省神木市公证处办理了公证委托事项。因李琪在该公证书中的委托书中载明案涉房屋系其个人独有的财产，故李琪上诉称案涉房屋属夫妻共有财产，已经违反了禁止反言原则，原审法院对此处理并无不当，李琪的该项上诉理由本院不予采信。案涉合同签订后，韩玉栋依约履行了合同义务，但李琪在双方办理了网签备案手续后，不愿继续履行合同，原审法院认定李琪违约亦无不当，李琪上诉称其不存在违约行为本院亦不予采信。因案涉合同应继续履行，考虑到韩玉栋表示其愿意向李琪一次性支付剩余房款，原审法院判决韩玉栋向李琪支付房款并无不妥，韩玉栋上诉称原审判决超诉请裁判，本院不予支持。至于韩玉栋上诉所称的李琪应向其支付违约金的问题，结合合同的实际履行情况，遵循公平原则，原审法院未予支持韩玉栋的该项诉请亦无不当。综上，上诉人韩玉栋、上诉人李琪的上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11780元（韩玉栋、李琪分别预交5890元），由上诉人韩玉栋负担5890元，上诉人李琪负担5890元。本判决为终审判决。审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省二○二○年九月七日书 记 员  王  佳  瑞    1