福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5612号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福清市长江贸易有限公司，住所地福建省福清市龙山街道东门路**。 法定代表人：杨曾珍，执行董事。 委托诉讼代理人：张国忠，福建融思佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张力挺，福建融思佳律师事务所律师. 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱存敏，男，1964年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林超，福建宇凡律师事务所律师。 上诉人福清市长江贸易有限公司（以下简称长江贸易公司）因与被上诉人邱存敏房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 长江贸易公司上诉请求：撤销一审判决一审第一项、第五项，改判驳回邱存敏的一审全部诉讼请求，并判令邱存敏赔偿其装修损失50610元。事实和理由：1.长江贸易公司根据双方口头约定于2018年4月5日提前终止合同，但邱存敏于2018年4月4日单方锁门，已超出了私力救济的范围，不是私力救济行为，而是符合合同约定的“在本合同租赁期内擅自收回租赁物”的单方面收回租赁物的违约行为，其应当承担违约责任，长江贸易公司有权要求其赔偿装修损失。2.邱存敏的锁门行为直接导致案涉租赁合同于2018年4月4日解除，其在2018年4月11日发出的《律师函》不构成继续履行的意思表示，只能构成再次承租的要约。3.鉴于案涉租赁合同已于2018年4月4日解除，邱存敏无权在2018年6月12日再次解除合同及追究长江贸易公司违约责任，一审法院认定解除时间为2018年6月12日错误。4.一审判决以四个月空置期租金损失要求长江公司承担赔偿责任，违反法律规定以及合同规定，亦与市场惯例和法院判例不符。 邱存敏辩称：1.一审法院认定“邱存敏自认在2018年4月4日将案涉门店锁闭。”是错误的。一审庭审时邱存敏的自认是“邱存敏于2018年4月5日听说长江贸易公司正在搬离案涉店面，因此2018年4月5日邱存敏让其妹妹邱秀敏将案涉店面锁上不让长江贸易公司搬离。而邱秀敏记得的锁门时间是2018年4月5日或6日。”2.邱存敏的锁门行为是一种私力救济行为，而非单方回收租赁物的行为。邱存敏锁门的目的是为了阻止长江贸易公司搬离而非妨碍长江贸易公司使用案涉店面正常营业，且从客观上来看，邱存敏的锁门行为根本未起到影响长江贸易公司使用案涉门店达成合同目的的作用。3.邱存敏锁门是为了阻止长江贸易公司违约退租，这一措施或许有不当之处，但这并不足以成为长江贸易公司不用赔偿邱存敏2019年4月至6月租金的理由。 邱存敏向一审法院起诉请求：1.判令长江贸易公司向其支付2018年4月5日至2018年10月21日的租金182834元及逾期利息，逾期利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准从2018年3月5日计算至款项还清为止；2.判令长江贸易公司赔偿其2018年10月21日至2023年4月5日的租金差额损失568453元。 长江贸易公司向一审法院反诉请求：1.判令邱存敏退还其2018年4月4日和2018年4月5日的租金1856元；2.判令邱存敏退还其20000元保证金；3.判令邱存敏赔偿其案涉房屋内的装修损失50610元。 一审法院认定事实：2013年3月5日，以邱存敏为甲方、长江贸易公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于福清市高山镇东进村下街14号一层店铺共三个开间出租给乙方经营商业手机卖场，租赁期限自2013年4月5日至2023年4月5日止，共计租期十年；第一年至第三年租金年租金为258000元，第四年开始在前一年年租金基础上逐年递增9%，第四年年租金281220元，第五年年租金为306530元，以此类推计算下一年度租金；前三年租金每半年交付一次，第四年至第十年按一年交付一次租金，提前一个月支付当年租金；甲方应在2013年3月5日之前将租赁物交付乙方装修使用；若乙方经营困难，经友好协商，在双方同意下可以解除本合同，或在不影响甲方按合同约定的租金收益情况下，乙方可以将该租赁物转租给第三方使用至本租赁期满；本合同签订后，乙方应支付甲方租赁期保证金20,000元，到租赁期满后，对建筑物等无损坏，甲方给予全额退还保证金；合同还约定了其他事项，未约定违约责任。2013年3月13日，双方签订一份《补充合同》。合同签订后，长江贸易公司向邱存敏支付了保证金20000元及至2018年4月5日的房屋租金。2018年4月4日，长江贸易公司员工准备搬离店内部分物品，邱存敏认为双方的《房屋租赁合同》尚未解除要求继续履行，并将租赁房屋店门锁上，不让长江贸易公司搬离物品。在双方协商无果后，2018年4月11日，邱存敏委托福建宇凡律师事务所向长江贸易公司发出《律师函》，通知长江贸易公司在2018年6月12日前支付2018年4月5日至2019年4月5日的租金，若无意续租可在邱存敏同意后将店面转租第三人，否则视为长江贸易公司毁约。为了避免损失扩大，邱存敏将自行招租。2018年4月12日《律师函》寄达长江贸易公司。2018年4月15日，长江贸易公司员工陈道凤、敖章斌到案涉房屋搬运店内物品，与邱存敏发生争议，陈道凤、敖章斌报警，但处理无果。2018年7月3日和2018年9月12日邱存敏两次通过报纸就案涉房屋对外招租。2018年10月16日，邱存敏委托福建宇凡律师事务所再次向长江贸易公司发出《律师函》，通知长江贸易公司若有意继续承租，于2018年10月21日前支付2018年度租金334117元，若无意继续承租，则解除合同，长江贸易公司应撤出物品归还钥匙，并赔偿损失。2018年10月18日《律师函》寄达长江贸易公司。2018年10月28日，邱存敏与案外人商建签订《租赁合同》，合同约定自2019年2月1日起至2024年1月31日将案涉房屋出租给案外人商建，前三年年租金290000元，第四年租金316100元，第五年租金344549元，邱存敏为商建提供三个月的免租金装修期。2018年10月29日，邱存敏将案涉房屋交付商建使用。另查，案涉房屋系邱存敏、邱明龙、邱明贤、邱秀敏自建房屋，分别于1995年、2011年取得国有土地使用证，于2012年2月29日取得建设用地规划许可证，于2012年5月21日取得建设工程规划许可证。邱存敏、邱明龙、邱明贤、邱秀敏出具《确认书》，确认案涉房屋委托邱存敏为代表与长江贸易公司签订《房屋租赁合同》。再查明，庭审中，邱存敏自认在2018年4月4日至2018年10月期间将案涉房屋店门锁闭。 一审法院认为，邱存敏与长江贸易公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”。根据《房屋租赁合同》约定,长江贸易公司应于2018年3月5日前向邱存敏支付2018年4月5日至2019年4月5日的房屋租金,但长江贸易公司在该约定的期限届满后,未履行交纳租金的义务,在收到邱存敏向其寄送的要求在2018年6月12日前支付租金的《律师函》后，仍逾期未支付租金，已构成违约，邱存敏享有解除合同的权利。长江贸易公司违约后，邱存敏为避免了损失扩大即采取对外招租的行为，足以认定邱存敏解除合同的意思表示，故一审法院确认案涉《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除。邱存敏主张合同解除时间为2018年10月21日，而长江贸易公司主张合同解除时间为2018年4月4日，对此双方均无事实与法律依据，一审法院对双方对合同解除时间的主张均不予采信。长江贸易公司未按约履行按时交纳租金的义务，应承担继续履行和赔偿损失的违约责任。而邱存敏在约定交纳租金的期限届满后,不能冷静处理,在未给予长江贸易公司合理的期限交纳租金的情况下,即采取锁门的方式进行追讨,后虽以发《律师函》的形式要求长江贸易公司在2018年6月12日前支付租金，但在此期间邱存敏仍将案涉店面锁闭，造成长江贸易公司自2018年4月4日起至2018年6月12日期间无法使用案涉店面继续进行经营，从而导致长江贸易公司租赁合同的目的根本无法实现,其行为也确有不当之处。邱存敏请求长江贸易公司支付此期间的租金及计付逾期利息没有法律依据，一审法院不予支持；长江贸易公司反诉请求邱存敏退还2018年4月4日和2018年4月5日的租金1856元，一审法院予以支持。 当事人因履行合同发生争议，双方均负有采取适当措施避免损失扩大的义务。案涉合同于2018年6月12日解除后，邱存敏为了避免损失扩大积极对外招租，并于2018年10月28日与案外人商建签订的《租赁合同》，鉴于合同解除后至新的合同履行前，存在一定期限的房屋空置期和租金损失，根据房屋租赁的交易习惯，综合考虑长江贸易公司违约在先、邱存敏采取不适当措施在后，一审法院酌定长江贸易公司赔偿邱存敏四个月的租金损失计111372元（334117元/12月×4月）。至于邱存敏主张长江贸易公司赔偿2018年10月21日至2023年4月5日的租金差额损失568453元，并提供2018年10月28日其与案外人商建签订的《租赁合同》为证。一审法院认为，邱存敏与案外人商建签订的《租赁合同》中双方确定的租金系邱存敏和商建之间的意思表示，不享有对抗第三人的效力，且该租金不是长江贸易公司能够左右或者能够预见的，如果让长江贸易公司承担租金差额有悖公平原则，该《租赁合同》不足以证明存在租金差额损失568453元的事实，邱存敏的该项主张证据不足，一审法院不予采信。 长江贸易公司反诉请求邱存敏赔偿案涉房屋装修损失50610元，长江贸易公司确认系指形成附合的装饰装修物损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因长江贸易公司违约导致案涉《房屋租赁合同》解除，案涉房屋已经出租他人并重新装修，且邱存敏未表示同意利用装饰装修物，故长江贸易公司的该项反诉主张不能成立。长江贸易公司反诉请求邱存敏返还保证金20000元，庭审中邱存敏表示同意，依法予以照准。综上，判决：一、福清市长江贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向邱存敏支付租金损失111372元；二、驳回邱存敏的其他诉讼请求；三、邱存敏于本判决发生法律效力之日起十五日内向福清市长江贸易有限公司退还租金1856元；四、邱存敏于本判决发生法律效力之日起十五日内向福清市长江贸易有限公司返还保证金20000元；五、驳回福清市长江贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11313元，由邱存敏负担8785.6元，福清市长江贸易有限公司负担2527.4元；反诉案件受理费减半收取计805.8元，由福清市长江贸易有限公司负担632.6元，邱存敏负担173.2元。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”。本案中，案涉租赁合同的租赁期限为2013年4月5日至2023年4月5日止，长江贸易公司于2018年4月4日、2018年4月15日搬离租赁店面内部分物品，表明其不再继续履行案涉租赁合同，已构成违约。2018年4月11日，邱存敏委托福建宇凡律师事务所向长江贸易公司发出《律师函》，告知长江贸易公司应在2018年6月12日前支付2018年4月5日至2019年4月5日的租金，若无意续租可在邱存敏同意后将店面转租第三人，否则视为长江贸易公司毁约。可见，邱存敏的意思表示为若长江贸易公司在2018年6月12日前未支付欠付的租金，其将视为长江贸易公司毁约，解除案涉租赁合同，一审法院据此确认案涉租赁合同于2018年6月12日解除的认定正确，长江贸易公司以该公司违约后邱存敏采取自力救济措施行为的日期作为合同解除日期的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采纳。 案涉租赁合同因长江贸易公司的违约行为而解除，该公司主张邱存敏赔偿租赁房屋的装修损失的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。一审法院根据合同的履行情况、剩余租赁期限及过错程度，酌定长江贸易公司赔偿邱存敏四个月的租金损失，其判决适当，本院依法予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3527元，由福清市长江贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十月三十日 法官助理 雷 敏 书 记 员 程伟威