河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初5524号原告（反诉被告）：济源市汤厦购物中心，住所地：济源市济水宣化街。统一社会信用代码：92419001MA46534D7Y。负责人：王石柱。委托代理人：单云，系原告工作人员。委托代理人：马森玲，河南凌峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏建宾，男，1987年2月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告济源市汤厦购物中心与被告魏建宾租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告济源市汤厦购物中心的委托代理人单云、马森玲，被告魏建宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济源汤厦购物中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告于2019年5月28日签订的租赁管理合同及物业管理合同。2、请求依法判决被告支付原告2020年6月1日至2020年7月31日的租金、电费、物业费共计4420元。3、请求判决被告赔偿原告2020年8月1日至2020年9月的租金、物业费，共4682元。4、判决被告赔偿原告pos机价款793.16元。5、判决被告支付原告违约金20000元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年5月28日签订《租赁管理合同》和《物业管理合同》，被告租赁原告的商铺用于经营服装，租期一年，自2009年10月1日至2020年9月30日，双方约定租赁费按每月最低1800元收取，被告向原告交纳物业费、电费等费用，被告使用原告的pos机收取款项。2020年7月被告未经原告同意擅自搬离商铺，且被告使用原告的pos机也未予归还，故原告要求解除双方合同关系。被告自2020年6月1日的租金及电费、物业费等费用均未缴纳，被告中途擅自退租的行为给原告造成损失。被告魏建宾辩称：1、由于受新冠肺炎疫情影响年前放假，年后推迟到3月10日才开门营业，营业收入甚微，被告于2020年4月19日通过微信聊天已向原告提出撤柜要求，原告未回复；2020年6月25日提出书面撤回申请，原告仍未回复。原、被告签订的《租赁管理合同》及《物业管理合同》于被告提出撤柜申请之日已经解除。2、原告第二项请求要求支付的各项费用期间及数额有误。3、2020年6月25日，被告提出撤柜申请，其7月份起不应该再支付租金、电费、物业费，且《租赁管理合同》第三条约定“第一年可享受交十个月送两个月优惠”，故八、九月份的费用也应是免单的。4、pos机放在柜台抽屉里，被告所有东西一直由原告保管，被告没有拿走pos机，不应赔偿。5、原告要求被告支付违约金2万元，没有事实及法律依据。被告没有违约，原告要求的违约金过高，有失公平。6、原告招商之初，承诺保证商城正常的客流量，商场整体顺畅经营，并给各品牌方带来正常的商业氛围和正常的管理服务，被告入驻商场后，发现商场入住率低、客流量稀少、生意惨淡，2009年12月份，各大品牌方纷纷撤柜。并提出反诉，请求：1、判令原告返还被告5000元保证金和价值5000元的道具款。2、反诉费用由原告承担。针对被告反诉，原告辩称：1、《租赁管理合同》及《物业管理合同》系双方真实意思表示，且双方均已经履行了合同大部分的义务。反诉原告在合同签订以及履行期间内从未提出过异议，即本人对合同内容已经认可，并不是格式合同。2、根据《租赁管理合同》第20条第1款之约定，被告在本合同未到期，单方提出解除合同的，应当提前三个月提出书面申请，经原告同意后方可解除，否则其应当继续履行合同。被告所称的基于商场经营及招商对象的问题，均不是其违反合同擅自退租的理由，原告有权对商场的经营及规划进行调整，相反被告可以与原告友好协商，按规定办理交接手续，进行退场。商场中的其他租户也是严格按照租赁管理合同的约定，办理解除合同的程序，而被告未经原告同意，在合同尚未解除的情况下擅自搬离物品，中途退租，其行为已经构成违约。3、根据《租赁管理合同》第5-4条之约定，保证金应于合同期满后三个月退还，现被告违约单方面退租，在合同期内给原告造成损失，根据合同第18-4条、第20-4条，被告违约中途退租的，原告可以没收其保证金，不足抵付原告损失的，被告还应当负责赔偿。因此原告不应再退还被告保证金5000元。4、原告并没有扣留被告的商品、物品，是被告擅自离场，且被告所称的和原告协商拉道具仅仅是其询问商场人员是否可以将道具拉走，商场人员称需要到财务办理相关手续，后原告多次通知被告来协商此事并办理相关手续。但是被告一直不予配合，其自己遗留的物品在原告处，且被告所称的物品也不明确，其剩余的物品仍在原告商场内，被告可以随时拉走，对被告而言并不存在任何损失。请求判决驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的汤厦购物中心水电费缴纳明细，客观真实，本院予以认定。2、原告提供的北京增值税专用发票系复印件，被告有异议，本院不予认定。3、被告提供的商铺道具明细及微信转账记录，系购买道具时的相关证据，对其真实性，本院予以认定。4、被告提供的证人王某的书面证言，不符合证据的形式要件，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2019年5月28日原、被告双方签订《租赁管理合同》约定：甲方济源汤厦购物中心，乙方（承租方）魏建宾。一、商铺状况：1-1、本合同乙方经营商铺位于汤帝商厦3层02号商铺，建筑面积为110平方米，实用面积为79.26平方米。第三条，商铺签约期限及费用约定：3-1、本合同商铺签约期限为1年，自2019年10月1日起至2020年9月30日止，具体计租日期以实际开业日期起计算。3-2、本合同期限内，租金支付方式分为按标准支付或按扣点支付，具体如下：B、乙方按月销售额的12%毛利扣点作为甲方租金费用，且乙方保证月销售额保底为20000元；乙方同意当月未能达到最低销售额的，甲方将按乙方月保底销售额标准扣点；乙方月销售额不足以支付甲方租金费用时，应于次月5日前到甲方财务部及时补足缴纳，否则甲方有权终止合同。3-3、合同期满后，乙方如不续租的，应在合同期满前3个月书面告知甲方，并在到期日前结清所有费用后按甲方商户退场相关规定办妥退场手续，退还使用的商铺；乙方需继续使用该物业的，则应于合同期届满前3个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁管理合同；如乙方没有按照本合同本条约定的时间提交申请，合同到期甲方有权将商铺的经营权给第三方。第五条、履约保证金：5-1、为维护商场信誉、业主权益、商铺完整性、消费者权益，以及保证乙方全面履行本合同所载乙方应遵守、履行的条款及规定，乙方应向甲方支付履约保证金5000元。保证金应与乙方签署本合同时一次性付清（返还时不计利息）。乙方无权将所缴纳的履约保证金在本合同履约期间冲抵乙方应缴纳的商业管理服务费用及其他各项费用。5-4、本合同有效期届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，已付清本合同约定的一切乙方应付费用，未出现恶意破坏商铺内及公共区域装修，退场后没有未了结的消费纠纷、税费纠纷等其他纠纷，在合同期满后3个月，甲方将保证金全额无息退还。如乙方中途申请退场，甲方有权扣除其履约保证金。第十六条、免责条款：16-1、在合同履行期间内，因不可抗力事件而导致合同当事人经济损失的，双方互不承担法律责任。第十八条、违约责任：18-1、乙方及乙方人员如违反本合同的约定及《济源汤厦经营管理守则》相关规定的，甲方有权要求乙方限期改正，且视情节轻重，乙方每次应向甲方支付200-20000元不等的违约金。18-4、合同有效期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的经营保证金，经营保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。第二十条、其他约定事项：20-1、本合同未到期而乙方单方面提出解除本合同的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同，否则，乙方继续履行直到合同期满，如乙方不继续履行合同，应承担违约责任并赔偿甲方本合同未履行部分应得的管理费及相关费用，甲方有权追加赔偿金。2019年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理合同》，约定：乙方租赁的物业位于济源汤帝商厦的三层2号，该物业面积79.26平方米，乙方租赁本物业的年限自2019年10月1日至2020年9月30日。乙方按照签订的建筑面积交纳物业管理费，物业管理费的交纳标准，每平方米每月人民币10元。乙方租赁的物业应设立独立的水电气等计量设施，对乙方经营中产生的水电气等费用乙方自己承担。收费标准：用电单价为1元/度。受有关部门或单位及乙方委托，甲方可提供水费、电费、燃煤气费等代收代交服务，具体执行方式及收费标准按当地政府规定实行。合同签订后，被告缴纳保证金5000元。被告2020年6月底撤离商场，此前不欠原告租金、物业费，另被告5月份电费279元欠付。原、被告均认可因疫情影响，已经免除2、3月份的租金。本院认为，双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示不违反法律规定，属有效合同，双方均应遵照履行。审理中，双方均同意解除合同，本院确定双方之间签订的《租赁管理合同》及《物业管理合同》解除。本案双方主要争议在于合同解除后，被告应否继续承担6月份以后的租金及费用，是否应当承担违约责任。合同履行至2020年6月被告撤场，根据双方合同约定，被告应当提前三个月向原告提出不再续租，被告撤场行为已经表示了其不再续租的意思，结合双方合同约定及原告已经免除2、3月份的租金情况，本院确定被告再支付原告三个月的租金及物业费用，每月租金1800元、物业费541元，欠付电费279元，被告应当支付原告7302元。至于原告要求的赔偿pos机，其提供的购买票据系复印件，被告有异议，价值不能确定，本院对原告此项诉讼请求不予支持。考虑到本地受疫情影响的主要时间段在春节期间至3月下旬，此后各行业需要复苏，被告所经营的服装店受疫情影响也不能正常经营，故对原告要求被告另行承担违约金20000元，本院不予支持；对被告要求原告返还5000元保证金的诉讼请求，本院予以支持。对被告要求原告返还道具的请求，因被告并未提供证据证明原告阻拦其拉走道具，即原告对被告构成侵权无证据证明，故对被告此项请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告魏建宾在判决生效后十日内支付原告济源市汤厦购物中心7302元。二、原告济源市汤厦购物中心于判决生效后十日内支付被告魏建宾5000元。三、驳回原告济源市汤厦购物中心其他诉讼请求。四、驳回被告魏建宾的其他反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费547元，减半收取273.5元，反诉费25元，由原告济源市汤厦购物中心负担225元，被告负担73.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  徐晶晶二〇二〇年十月十五日书记员  李豆豆