浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初1661号 原告：严旺，男，1962年5月3日出生，汉族，住江山市区县。 被告：浙江江山农村商业银行股份有限公司，住所地江山市区江滨路**。 法定代表人：祝春凰，董事长。 委托诉讼代理人：龚需林，浙江开岚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜华珍，浙江开岚律师事务所律师。 原告严旺与被告浙江江山农村商业银行股份有限公司（以下简称江山农商行）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告严旺、被告江山农商行的委托诉讼代理人龚需林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严旺向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人于2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.请求撤销江山市人民法院于2019年10月11日作出的关于原告对第三人杨某、张某1所有的坐落于江山市××街道××路××幢房屋租赁权不得对抗被告执行的裁定，排除江山市人民法院对前述房屋不带租赁的强制执行；3.由被告承担诉讼费用。诉讼中，严旺明确第2项诉讼请求中请求撤销的是本院2020年4月28日针对其执行异议作出的裁定。事实与理由：原告与杨某原本在外地合作做生意，后原告退出合伙，经双方经结算，杨某需要向原告支付300万元退伙款。同时，原告有意向杨某租用其所有的坐落于江山市××街道××路××幢房屋（以下简称涉案房产），约定10年租赁权作价300万元，双方商定后于2016年4月20日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限10年，即自2016年4月20日至2026年4月19日，租金每年30万元，共计300万元，另约定当时房屋内设备设施折价100万元，合计原告需向被告支付400万元。为了方便，双方就其中300万元不再进行相互走账，仅需原告再向被告支付100万元设备设施折价款，后原告也陆续支付给了杨某。由于当时涉案房产内的浴场原就有经营执照，因此原告为了方便就暂时使用老的营业执照进行经营，但到了年底由于原营业执照持有人担心有风险，不愿原告继续使用，因此原告便自己开始申领营业执照。在申领营业执照过程中，因为工商局要求提供租赁合同，原告也没带，就当场随便制作了一份非常简单的合同，实际上记载的内容都是不真实的，无非是用于办营业执照。鉴于此，在江山市人民法院对案涉房屋进行拍卖后，原告反映上述房屋租赁的事实要求在对案涉房屋进行拍卖中，需保证原告的租赁权，带租拍卖。但江山市人民法院对原告主张不予认可，于2019年10月11日裁定原告对杨某、张某1所有的案涉房屋的租赁权不得对抗申请执行人。为此，原告提起书面异议，江山市人民法院又分别作出（2020）浙0881执异18号、19号、20号、21号、22号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告在被告与杨某办理案涉房屋抵押登记之前，已经承租案涉房屋，原告的租赁权应得到保护。至于被告提供的《关于房产抵押及租赁的三方协议》，原告并未见过，至今不清楚该协议上的印章是怎么被加盖上去的，且即便该协议上确实有“江山大浪淘沙洗浴中心”的印章和原告的私章，但这恰恰证明当时案涉房屋确实是原告租赁使用的，不然被告怎么会要求签这样一份协议呢？所以，这份协议的本质是“欲盖弥彰”“自欺欺人”，即明知原告租用了案涉房屋，但为了通过其银行内部审核，做了一份这样的材料，然后让第三人偷偷将当时实际承租人即原告的印章加盖上去。因此，原告不认可江山市人民法院关于涉案房屋涤除原告租赁权的方式拍卖，该执行措施损害了原告享有的租赁权，依法应当撤销。 江山农商行辩称，1.2015年2月11日杨某向其申请贷款时，案涉房屋未租赁，2017年杨某申请原贷款的转贷，案涉房屋仍未租赁，并签订补充协议，承诺案涉房屋未出租，原告陈述的事实与杨某签订的补充协议、出具的承诺不一致。2.江山农商行主张抵押权时，原告主张其已经支付了10年的租金，但根据原、被告、杨某三方签订的补充协议，原告自动放弃抵押财产的租赁权，现原告主张权利，违背了当时签订的承诺内容。3.原告办理工商登记备案时提交的房屋租赁合同，内容与原告在本案中提交的房屋租赁合同不一致，证明本案中原告提交的房屋租赁合同系伪造。4.案涉房屋现状与1楼、2楼多个房屋连接，隔断被打掉，已难以区分各房屋的边界。江山农商行认为，原告主张的租赁是抵押设立后形成的租赁，不影响抵押权的实现。案涉房屋的抵押权是2015年2月11日设立的，原告的实际租赁时间在抵押设立之后，根据物权法一百九十条的规定，原告的租赁权不能对抗抵押权；原告的租赁合同不能作为定案的依据，原告提交的房屋租赁合同与其签订的房屋出租补充协议相矛盾，即便合同成立，原告改变租金的支付方式，按补充协议，视为放弃租赁权；即便原告的诉讼理由成立，案涉房屋已经不能经营，且直接导致法院对该足浴店不能整体拍卖，属于合同法第一百一十条规定的不能履行及履行费用过高，应解除。综上，请求驳回原告诉讼请求。 严旺围绕其诉讼请求向本院提交了江山大浪淘沙洗浴中心营业执照1份、2016年4月20日的房屋租赁合同1份、（2020）浙0881执异19号执行裁定书1份、EMS邮件查询结果截图1份，共同证明原告对案涉房屋有合法的租赁权。 江山农商行围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.《房屋出租补充协议》1份，证明原告提交的2016年4月20日租赁合同是虚假的，即便原告的租赁合同是真实的，但改变租金的支付方式，原告实际放弃了对该房屋的租赁优先权。2.（2019）浙0881执375号、1030号、1051号、1558号、2596号执行裁定书1份，证明案涉房屋连成一体，难以区分边界。3.抵押财产清单1份，不动产登记证明1份，房屋所有权证2份，证明被告对案涉房产现有合法抵押权。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下： 严旺提交的租赁合同，是否系2016年4月20日签订的存疑。首先，原告因案涉房屋在本院共提起了5个执行异议之诉，在相关案件的审理中，原告陈述的与杨某合伙做生意的很多细节，均与常理不符。如与杨某合伙的项目，原告虽然投资300万元合伙，但项目具体在哪个地方却记不清楚，300万元投资款全部是现金交付的，与杨某未约定过其投资300万元占多少股份，杨某赚到钱如何向其分配也未约定。其次，该租赁合同约定的原告应履行的付款义务，原告均没有履行或没有证据证明已履行。合同约定原告应支付给杨某履约保证金20万元，原告至今未支付。合同还约定原告应于租赁合同签订后10日内支付给杨某10年租金300万元以及设备设施等折价款100万元，100万元折价款原告主张支付了50多万元，但不能提供证据证明。300万元租金，原告虽主张与杨某应退还的300万元投资款抵销，但合同对该事实却只字未提，在合同约定了其应付给杨某10年300万元租金的情况下，原告把杨某就300万元投资款向其出具的凭证撕掉也不合常理。因此，该证据不足以证明严旺主张的证明对象。 江山农商行的证据1，严旺主张该协议上江山市大浪淘沙洗浴中心的公章和严旺的私章均是杨某擅自加盖，江山农商行对严旺主张的前述事实未否认，本院对严旺主张的前述事实予以认定。江山农商行没有提交证据证明其有合理理由相信杨某有权代表江山市大浪淘沙洗浴中心和严旺签订该补充协议，故该补充协议对江山市大浪淘沙没有约束力，不能证明江山农商行的主张。江山农商行的证据2，裁定书中载明的有关案涉房屋已连成一体无法区分各室边界的事实，系本院执行部门在执行过程中经调查认定的事实，应予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月1日，案外人杨某、张某1将江山市虎山街道城中路18幢205号室房屋抵押给江山农商行，并办理了抵押登记。2019年7月5日，本院对申请执行人江山农商行与被执行人杨某、张某1金融借款合同纠纷一案立案执行，案号为（2019）浙0881执1558号。因本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司江山支行、上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行、中国农业银行股份有限公司常山县支行、浙江江山农村商业银行股份有限公司与被执行人杨某、张某1金融借款合同纠纷一案中，拟对杨某、张某1共同所有的坐落于江山市××街道××路××幢××号××号××号××号××号××号××号房屋进行拍卖，严旺主张其享有租赁权，申请执行人以抵押房产上存在租赁会损害抵押债权的实现为由要求涤除严旺的租赁权后再行处置，本院于2019年10月11日作出（2019）浙0881执375号、1030号、1051号、1558号执行裁定，认为江山市虎山街道城中路18幢一楼的29号和二楼的201-208室房屋因承租人贯通分成不同的包间，已难以区分各室房屋边界，需将前述房产整体拍卖，裁定案外人严旺对杨某、张某1所有的江山市××街道××路××幢××楼××号××楼××室房地产的租赁权不得对抗申请执行人。后严旺就（2019）浙0881执375号、1030号、1051号、1558号、2596号5个执行案件分别向本院提出书面异议，认为本院处置江山市虎山街道城中路18幢房产不应涤除其租赁权，应当带租拍卖。本院于2020年4月28日分别作出（2020）浙0881执异18号、19号、20号、21号、22号裁定书，裁定驳回严旺的异议请求。严旺遂提起本案诉讼。 另，江山大浪淘沙洗浴中心为个人独资企业，成立于2017年1月18日，住所地为江山市××街道××路××幢××号××号。严旺是江山大浪淘沙洗浴中心的投资人。在办理江山大浪淘沙洗浴中心设立登记手续的过程中，严旺（乙方）与杨某、张某1（出租方、甲方）签订过一份落款日期为2016年10月1日的租赁合同。合同载明：甲方自愿将坐落在城中路18幢202号、204号房屋出租给乙方（严旺）使用，租金为每年5万元，甲方同意乙方可将承租的房屋用于经营江山大浪淘沙洗浴等事项。该租赁合同未约定租期。 案外人杨某、张某1因为债务人江山虎华佳塑业有限公司的债务将坐落于江山市××街道××路××幢××号××号××号房屋抵押给浙江江山建信村镇银行有限责任公司，于2016年9月29日办理了抵押登记，后前述抵押房屋的抵押权人变更登记为中国建设银行股份有限公司江山支行。案外人杨某、张某1因为常山质信建材有限公司的债务将坐落于江山市××街道××路××幢××号××号房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司衢州市分行，于2016年9月14日办理了抵押登记。案外人杨某、张某1因为债务人张某1的债务将坐落于江山市××街道××路××幢××号××号房屋抵押给中国农业银行股份有限公司常山县支行，于2016年7月29日办理了抵押登记。江山市虎山街道城中路18幢29号、201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号房屋实际被贯通分成不同的包间，已难以区分各室房屋边界。 本院认为，原告要求确认2016年4月20日的租赁合同合法有效，实质是要求确认该租赁合同的签订日期系2016年4月20日，以及其与杨某就案涉房屋2016年4月20日产生了租赁关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告严旺对2016年4月20日就案涉房屋与杨某签订租赁合同、产生租赁关系应承担举证证明责任。原告严旺虽提交了一份与杨某签订的落款日期为2016年4月20日的租赁合同，但是，对于作为该协议签订基础的因合伙做生意杨某欠其300万元退伙款并以退货款折抵租金等事实，严旺的陈述有很多不合理之处，该租赁合同约定的严旺应履行的付款义务，严旺也未履行或没有证据证明已履行，且，严旺也没有提交证据证明其在2016年10月1日之前已占有使用案涉房屋。因此，原告的证据尚不足以证明其与杨某就案涉房屋2016年4月20日产生了租赁关系。据此，原告严旺要求确认2016年4月20日与杨某签订的租赁合同合法有效，本院不予支持。关于原告严旺要求撤销本院2020年4月28日针对其执行异议作出的裁定的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故一般情况下，被拍卖的房屋是否应该带租拍卖，取决于承租人对被拍卖房屋的租赁权是否产生于申请执行人的抵押权设立之前。本案中，虽然原告严旺就案涉房屋与杨某、张某1之间产生租赁关系并取得租赁权是在2016年10月1日之后，早于被告的抵押权设立时间2018年2月1日，但是，2016年10月1日的租赁合同并没有约定租赁期间，约定的租赁范围也仅仅是202号、204号房屋，而202号和204号室房屋严旺取得租赁权是在另案申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司衢州市分行和中国建设银行股份有限公司江山支行的抵押权设立之后，且严旺认可其经营的浴场2018年5、6月就停止经营了，再结合案涉18幢29号、201号、203号、204号、205号、206号、207号、208号房屋因实际被贯通分成不同的包间已难以区分各室房屋边界的事实，本院认为原告严旺要求排除本院对案涉房屋不带租赁强制执行的诉讼请求不应支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告严旺的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告严旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  李亿朝 人民陪审员  张史洪 人民陪审员  吴忠林 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  朱怡琳 书 记 员  项绿萍