文书内容湖南省衡东县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0424民初1811号原告衡东阳光物业管理有限公司，住所地：衡东县城关农经路。法定代表人柳菲菲,公司总经理。委托代理人方向东，男，1958年9月16日生，汉族，住衡东县。委托代理人皮青莲，女，1985年9月24日生，汉族，住衡东县。被告黄宁燕，女，1975年7月21日生，汉族，住衡东县，现住址：衡东翰林××单元××房。原告衡东阳光物业管理有限公司诉被告黄宁燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，于2020年9月23日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告衡东阳光物业管理有限公司委托代理人方向东及皮青莲到庭参加诉讼。被告黄宁燕经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡东阳光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间物业管理费1927元、滞纳金1123元，合计3050元；2、被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系衡东翰林院1栋1单元1204房业主，于2018年9月30日收房时缴纳了2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费，但自2019年7月之后，被告就未再支付，至今仍在拖欠，经多次催缴仍未果。因此，原告依据我国民事诉讼法之相关规定，特此向贵院依法提出诉讼，望判如诉请。被告黄宁燕书面答辩称：1、自己被物业管理人员踢出物业群，未享受与其他业主一样的服务，不同意上交一样的物业费；2、物业公司管理费偏高且收费手法强势；3、自己收房时间是2018年9月30日，应该从2018年10月开始计算物业管理费；4、顶楼漏水、窗户渗水、电梯故障、消防安全隐患、快递丢失、公共卫生糟糕、车子乱停乱放、房产证一拖再拖、车库面积变更、公摊面积变少却未对业主进行赔偿等等。衡东阳光物业服务有限公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：１、翰林苑前期物业服务公司，拟证明：原告基于合同关系收取前期物业管理服务费，及约定的费用依据；2、翰林苑前期物业服务协议、室内装饰装修管理服务协议、衡东县商品房买卖合同，拟证明：原、被告之间物业管理合同、装修管理服务合同关系成立并生效及约定的物业费交付时间依据；３、收费凭证，拟证明：被告前期按约定缴纳的物业管理费；4、电梯日常巡查记录表，拟证明：原告每日对电梯进行巡查，发生故障及时通知维保公司维修；5、服务中心日常登记表，拟证明：原告对业主反映事项进行登记并及时跟进处理；6、住宅分户验收表，拟证明，被告房屋经验收合格；7、张贴催费通知单照片，拟证明，原告多次通过张贴催费通知书，向被告催缴物业管理费。被告为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、微信聊天截图，拟证明：被告曾请朋友转交当月物业费165元，但物业管理人员拒绝接受；2、业主群微信聊天截图，拟证明，小区部分业主对物业、开发商有意见；3、照片，拟证明，自己车位被别人占用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄宁燕系衡东翰林××单元××房的业主，其房屋面积为114.71平方米。2018年5月3日，衡东阳光物业管理有限公司与湖南太同兴房地产开发有限公司签订《翰林苑前期物业服务合同》。合同约定衡东阳光物业管理有限公司向翰林苑小区提供前期物业管理服务，住宅按每月每平方1.4元收取，若业主逾期支付前期物业服务费的，物业公司有权要求业主支付并按应付金额每日千分之三支付违约金。自2019年7月1日至2020年6月30日止，黄宁燕欠交物业管理费1927元。关于被告主张其未享受与其他业主一样的物业服务的辩解意见。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，在本案中，被告作为业主亦与物业服务企业签订了前期物业服务协议，均符合法律规定，是业主自治权行使的结果。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，交纳物业费的义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务的稳定性和确定性将会被彻底打破。同时，被告未提供相关证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故对被告的上述辩解意见不予支持。关于被告主张物业服务费偏高、收费手法强势的辩解意见。本院认为，小区物业服务费的标准均经物价局核定并备案，被告未提供相关证据证明物业费标准偏高，本院不予支持；经开庭审查，本案原告催收物业费的方式为电话催收及在业主房屋大门上张贴催费通知单的方式，上述催费方式合法、有效，无谓强势，被告主张原告收费手法强势，但未向本院提供相关证据，本院不予采纳。关于被告以房屋质量不达标、房产证久拖不办、未给予业主赔偿为由的辩解意见。本院认为，商品房质量问题、面积问题、房产证问题均系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。故，对被告的上述辩解意见不予支持。关于被告主张电梯故障频发、快递丢失、公共卫生差、车子乱停乱放的辩解意见。经审查，本案原告与电梯维保单位签订了维保合同，物业管理人员每日会对电梯进行巡查，维保人员亦会定期对电梯进行检修，发生电梯故障后，原告积极通知维保单位进行施救、维修；对于快递丢失的问题，保管快递并非合同约定的物业公司的义务，因此对于快递的丢失，物业公司不承担责任；对于公共卫生，物业公司每日有安排保洁人员进行打扫，小区垃圾也会每日进行集中清理；关于车子乱停乱放，物业公司每日有保安进行巡逻，会对乱停乱放的行为进行劝阻、制止，并将乱停乱放车辆集中放置停放地点。原告已尽到基本物业服务义务。被告虽就车辆乱停乱放现象向本院提供了三张照片，但基于物业服务时间的持续性和无法计量性的特点，业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅在服务的某些环节、个别区域存在一般瑕疵，亦不构成根本性违约，不能成为业主拒交物业费的合法理由，故对被告的上述辩解意见不予支持。关于被告主张自己收房时间是2018年9月30日，应该从2018年10月开始计算物业管理费的辩解意见。经审查，原、被告签署的《翰林苑前期物业服务协议》第七条约定：“乙方（即被告）应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论乙方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。”同时，被告与湖南太同兴房地产开发有限责任公司签订的《衡东县商品房买卖合同》第十一条“交接”部分约定，买受人未按确定的交房时间到出卖人处办理房屋交接手续的，视为出卖人已按书面通知确认的交房时间将符合本合同约定交房条件的房屋交付给了买受人，由买受人承担房屋交付后的全部法律与经济责任。本案出卖人湖南太同兴房地产开发有限公司及原告衡东阳光物业管理有限公司通知被告“交房时间从2018年7月1日开始”业主应当根据合同约定自通知交房时间支付物业服务费，而不能要求避开物业服务协议的约定以实际接收房屋的时间开始付费。故对被告的该辩解意见不予支持。本院认为：涉案《前期物业服务合同》系依法成立，合法有效，其约定的物业服务费标准符合相关规定。合同签订后，原告依约为小区提供了相应物业管理服务，但被告未能按照约定及时支付物业管理费，被告的行为构成违约，应承担本案的违约责任。经核算，自2019年7月1日至2020年6月30日止，按照双方约定的1.4元/月/平方米计算，被告应支付物业管理费114.71㎡×1.4元/月/㎡×12个月=1927元。关于违约金，服务合同约定的违约金过高，原告的损失主要是被告逾期缴费的资金占用利息，原告未向本院提交被告违约给其造成的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金进行适当调整，且鉴于原、被告双方系小区管理者与业主的特殊关系，为避免矛盾激化，被告应付的违约金以实际各期欠付的物业管理费总额为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率计息为宜。需要指出的是，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同义务，另一方面也取决于业主按时、足额缴纳物业费保障物业服务的正常运转。原告作为物业公司，对业主反映的问题应认真听取，积极整改，并与业主积极沟通，努力提高物业服务，力求赢得广大业主的理解和支持。业主在维权过程中，也应理性合法维权，及时向物业公司提出问题和建议，而不能一味地以拒绝缴纳物业费的方式解决问题。拒交物业费将会严重影响物业公司的正常运营，对于正常缴费的业主亦不公平，最终受损的是全体业主的利益。只有双方一起努力，才能营造更加有序、和谐、舒适的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十三条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄宁燕在本判决生效之日起十日内支付原告衡东阳光物业管理有限公司物业服务费1927元。二、被告黄宁燕在本判决生效之日起十日内向原告衡东阳光物业管理有限公司支付违约金（以实际各期欠付物业管理费为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率自逾期之日起计算至实际清偿日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告衡东阳光物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由被告黄宁燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  刘芬芬二〇二〇年十月九日法官助理胡炎春书记员侯英姿            校对责任人：刘芬芬                打印责任人：侯英姿      附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。