浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终1014号 上诉人（原审被告）：雷先深，男，1975年7月2日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 上诉人（原审被告）：雷香梅，女，1975年4月4日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 上诉人（原审被告）：雷培庆，男，1948年10月16日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 上诉人（原审被告）：雷献东，男，1972年5月4日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 上诉人（原审被告）暨上诉人雷培庆和雷献东共同委托诉讼代理人：雷某，女，2000年1月31日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 被上诉人（原审原告）：郑昌林，男，1965年12月19日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 被上诉人（原审原告）：郑灵美，女，1966年5月3日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李叶青，浙江五豪律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张根芳，浙江五豪律师事务所律师。 上诉人雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆、雷献东因与被上诉人郑昌林、郑灵美房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省景宁畲族自治县人民法院（2020）浙1127民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆、雷献东上诉请求：1.依法撤销原判，驳回两被上诉人的一审诉讼请求；2.由两被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。合作建房协议签订后，雷先深代表家庭成员与郑灵美就增加建房款项事宜通过电话达成一致，郑灵美同意按市场价补钱。两被上诉人分得房屋建筑面积226.7平方米，按照6000元单价计算，共需建房款1360200元，扣除已支付的330000元，两被上诉人还需支付1030200元。通话录音也是合同的补充，双方应信守承诺，不得反悔，一审法院未予认定，违背客观事实。二、一审判决适用法律错误。1.案涉地基的土地性质为国有划拨，是提供给特定人员使用的，两被上诉人并非涉危下乡安置的特定人员，两被上诉人参与合作建房违法相关政策，协议应认定为无效。2.签订合作建房协议时，雷某仅10岁，法定代理人擅自出让地基的行为，损害了雷某的合法权益，应认定为无效。3.前厅房屋系五上诉人自有房屋，不存在卖断问题。4.因合作建房协议书无效，上诉人无需支付20000元违约金。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 郑昌林、郑灵美辩称，一、上诉人与答辩人并未达成补充协议，上诉人仍应按照合作建房协议书的约定履行合同义务，配合答辩人办理一层前厅左间的房屋过户登记手续，并承担20000元的违约赔偿。二、合作建房协议书是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案地基原为划拨性质土地，后经办理了相关手续后转为国有出让。协议书签订时雷某虽为未成年人，但经其法定代理人签字确认，法律后果由被代理人雷某承担。雷某若认为该签字行为损害了其合法权益，应向其法定代理人追责。三、关于折价款的问题。经一审法院向景宁县不动产的登记中心征询，无法对雷某名下的房屋进行分割。在此情况下，答辩人变更诉讼请求为要求赔偿案涉标的相应价值的损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 郑昌林、郑灵美向一审法院起诉请求：1.依法确认坐落于××街道××小区××幢××号××层××房的左间（计套内建筑面积30.7㎡）房产所有权归属于原告，并责令被告将房屋权属变更登记至原告名下；2.判令被告向原告支付违约金2万元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告赔偿坐落于××街道××小区××幢××号××层××房的左间（计套内建筑面积30.7㎡）的价值经济损失30万元（按现行市场评估价值计算）。 一审法院认定事实：原告郑昌林、郑灵美系夫妻关系。被告雷先深与雷香梅系夫妻关系。被告雷献东与雷先深系兄弟关系。被告雷培庆系被告雷献东与雷先深之父。被告雷某系被告雷先深与雷香梅之女。各被告在景宁县××镇××村××村××村有住宅地基二直半，土地面积125平方米。2008年4月28日，原告郑昌林、郑灵美（乙方）与被告雷培庆、雷先深、雷香梅、雷献东（甲方）签订《合作建房协议书》一份，协议主要内容为：1、甲方保证该地基经合法审批，相关手续完备，具有完全自主权利，不与他人存在任何纠纷。该土地在建设批准时对于用地单位名称以雷培庆和雷献东的名字登记，现雷先深、雷香梅作为家庭成员，均认可同意该建房协议；2、雷先深与雷香梅的女儿雷某（现年10岁）作为家庭成员对上述土地同样享有权利。鉴于其未成年，由其父母代替其行使相关权利；3、经商定由甲方无偿提供建房地基，乙方提供建房资金（包括向政府部门办理审批手续的费用），双方一起合作建房。该房屋的建造层数共为四层（俗称三层半）；4、该房屋的建造资金由乙方出资，整幢房屋三层半设计构造，占地面积为125平方米，整幢房屋乙方出资33万元人民币，超出部分由甲方承担，乙方不再负担，乙方出资的33万元建房款，按建房楼层进度分四期付给甲方，由甲方负责施工（一至三层，每层付10万元，顶层完工后10天内付清余款）；5、乙方出资的33万元建房款，内容包括城管配套费，内墙与地面包括卫生间草底方式粉刷平整，外墙按设计要求粉刷涂好漆，整条楼梯建好后，铺好花岗岩，装好不锈钢扶手，粉好墙、刷白、房屋内的所有房间的门框，包括卫生间，门窗及门架，所有门窗必须用铝合金材料。（玻璃由甲乙双方自行安装，费用由双方自行承担），进入套房防盗门，装壹扇，壹层前后所有门面的卷帘门，所有房屋的电路线路套管、自来水总管等，自来水、电户甲乙双方自己负责，整幢房屋落水完工为止；6、房屋分配，经双方商定，第二层分配给甲方所有，第三层分配给乙方所有，第一层前厅房甲乙双方各半分配，甲方分得右边，乙方分得左边，后厅房甲方分得右边，乙方分得左边，（由于后右间大于左间10㎡左右）故作为给甲方楼房层次之间的补偿，乙方不再作另外补差。四楼及阳台甲乙双方各半分配，楼梯通道、房前屋后的道路（空地）甲乙双方共有；7、房屋建成后由双方自己决定择日搬入居住，双方互不干涉，在今后条件成熟之时，甲方必须无条件负责配合及时帮助乙方办理过户（分户）手续，产生的办理手续费用由乙方自行承担。今后乙方如将该房屋发生转让的，在同等条件下甲方有优先受让权；8、以上协议双方不得反悔，如一方因不能履行本协议规定的，违约的一方应赔偿另一方的实际误工等经济损失，误工折算由建房起日至建房完工止日，及违约金20000元，如甲方违约，按违约之日的市场价格向乙方支付可以购买同等面积的房屋，购房位置由乙方确定等内容。协议签订后，原告分七次支付给被告建房资金共计33万元，由被告雷先深出具收条，并案约定由被告负责房屋建造等事宜。2015年10月15日，案涉房屋102室（104.2㎡）、201室（134.41㎡）、401室（19.29㎡）、403室（21.56㎡）登记在雷先深、雷香梅、雷培庆、雷某名下。2015年11月5日，雷先深、雷香梅、雷培庆签订《分房协议书》，约定案涉房屋102（104.2㎡）归雷某所有、201（134.41㎡）和403（21.56㎡）归雷先深和雷香梅所有、401（19.29㎡）归雷培庆所有，并登记在各自名下。2017年4月13日，案涉房屋后厅房左间101（22.42㎡）、301（133.49㎡）、402（40.63㎡）登记在雷献东名下。2017年4月17日，雷献东将登记在其名下的案涉房屋过户登记至原告名下。 一审法院另查明，根据丽水市恒信房地产评估有限公司出具的《估价报告书》的估价，诉争的登记在雷某名下坐落于景宁畲族自治县××街道××小区××幢××号××层前厅房的左间（即前厅房屋的二分之一），建筑面积为34.79平方米，于2020年6月22日评估时点的价值为238973元（已包含国有土地使用权出让金）；根据被告提交的《国有土地使用权补办出让合同》，案涉房产宗地的建筑面积（土地）使用权出让金为每平方米267元。 一审法院认为，一、关于案涉合作建房协议是否侵犯雷某合法权利的问题。被告雷先深等人在自身无力建房的情况下，与两原告签订案涉《合作建房协议书》，约定由被告提供地基，原告提供建房资金，双方合作建房，因此，被告雷先深、雷香梅对地基的处分系为了家庭共同利益，故不能认定为是损害未成年人子女雷某利益的行为；二、关于案涉协议的性质及效力问题。从案涉《合作建房协议书》内容看，被告提供土地，原告提供建房资金并取得一定面积的房屋，故案涉《合作建房协议书》实质上是一方给付金钱，另一方交付房屋的房屋买卖合同关系。案涉房屋所占土地虽原为划拨土地，但在2015年10月15日，各被告办理房屋所有权证时，土地性质已经转为出让性质，因此案涉《合作建房协议》应认定合法有效；三、关于各被告是否构成违约的问题。案涉《合作建房协议书》签订以后，原告按约支付建房资金33万元，现房屋已经建成，各被告理应按约交付房屋并协助原告办理房屋转移登记手续，但各被告并未按约全面履行房屋交付义务，其行为已构成违约；四、关于原告的诉讼请求有无事实与法律依据的问题。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告郑昌林、郑灵美诉讼请求所指向的房屋系登记在被告雷某名下的房屋的一部分，且经一审法院向景宁畲族自治县不动产登记中心征询，被告雷某名下涉诉房产一层现状为独立使用空间，无法对其进行分割。案涉标的由于存在法律上或者事实上不能履行的行为，在此情况下，原告变更诉讼请求为由被告赔偿案涉标的相应价值的损失，其诉讼请求有事实与法律依据。根据估价结果，诉争标的价值为229684.07元〔即238973元减去被告已交纳的相应面积的土地出让金9288.93元（即34.79×267元／㎡）〕。在履行协议过程中，被告雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆将约定分配给两原告的案涉房屋登记在了被告雷某名下，导致合同不能履行，该行为是导致违约的根本原因，故被告雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆应承担相应的民事责任；被告雷献东虽是签订《合作建房协议书》的当事人之一，但其在与雷先深等人就房屋进行内部分配后，已经将在其名下的房产依约全部过户给了两原告，在履行协议过程中，雷献东并没有违约行为，故其无须承担民事责任。综上，一审法院对原告主张的房屋折价赔偿金额及要求各被告支付违约金20000元的请求，在合理范围内的依法予以支持，超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郑昌林、郑灵美坐落于景宁畲族自治县××街道××小区××幢××号××层前厅房左间房屋（即前厅房屋二分之一）折价款229684.07元；二、被告雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆于本判决生效之日起十五日内支付给原告郑昌林、郑灵美违约金20000元整；三、驳回原告郑昌林、郑灵美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6100元，由被告雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆负担；鉴定费1500元、财产保全申请费2020元，由原告郑昌林、郑灵美负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，双方于2008年4月28日签订合作建房协议书时，所涉地基的土地性质虽为国有划拨土地，但在2015年10月15日其土地性质已转为国有出让。现上诉人主张案涉合作建房协议书无效，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张双方在签订合作建房协议书后通过电话达成了补充协议，约定被上诉人同意按市场价支付差价，但被上诉人不予认可，上诉人也未提供证据予以证实，对其该项主张，本院不予支持。上诉人主张雷某的法定代理人代为签订合作建房协议书，侵害了当时还是未成年的雷某的合法权益。上诉人与被上诉人的合作建房是双方受益的行为，雷某作为上诉人的家庭成员，亦是受益人，现有证据不足以认定案涉合作建房协议书侵害了雷某的权利，故本院对上诉人的该项主张不予支持。按照合作建房协议书，上诉人应将案涉房屋的第一层前厅房左间交付并协助过户至被上诉人名下。现上诉人未按约全面履行义务，应承担违约责任，考虑到案涉房屋难以实体分割的现状，一审法院根据被上诉人变更后的诉讼请求及评估结果，判决上诉人雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆向被上诉人赔偿案涉房屋的折价款229684.07元及按约定支付违约金20000元，有事实和法律依据，本院予以维持。 综上所述，上诉人雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆、雷献东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6100元，由上诉人雷先深、雷香梅、雷某、雷培庆、雷献东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年十月二十七日 代书记员 汪鑫莹 代书记员 陈 莉