江苏省徐州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）苏03行终303号 上诉人（原审原告）周耀东，男，1958年12月5日生，汉族，住上海市徐汇区。 被上诉人（原审被告）睢宁县自然资源和规划局，住所地江苏省睢宁县商务中心**。 法定代表人张健，该局局长。 原审第三人刘一付，男，1957年9月9日生，汉族，住新疆维吾尔自治区鄯善县。 原审第三人韩叶平，男，1967年4月23日生，汉族，住江苏省睢宁县。 上诉人周耀东因与被上诉人睢宁县不动产登记局、原审第三人刘一付、韩叶平房屋行政登记一案，不服徐州铁路运输法院（2019）苏8601行初1215号行政裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 一审法院查明：1998年3月，睢宁县经协综合公司将其位于睢宁县××东路的房屋两幢，转让给周耀东，以抵偿债务，双方依约办理了过户手续。周耀东取得了由原睢宁县房产管理局颁发的盖有睢宁县人民政府印章的睢房字第××号房屋所有权证。因案外人魏本忠实际占居该房屋，周耀东以魏本忠为被告向睢宁县人民法院提起排除妨碍诉讼，1999年6月20日，睢宁县人民法院作出（1998）睢民初字第49号民事判决，以“原告周耀东与第三人县经协公司在办理房产抵押、买卖、过户手续及所有权证时，隐瞒该房屋已为被告魏本忠购买、居住和房产有争议的事实……原告周耀东提供的因借款抵押所形成的房屋所有权证，系隐瞒争议事实情况下取得的，其产权证不予采信”为由，驳回了周耀东的诉讼请求。周耀东不服上述判决，上诉至徐州市中级人民法院，1999年12月22日，徐州市中级人民法院作出（1999）徐民终字第847号民事判决，驳回上诉，维持原判。后根据人民法院的裁判文书和魏本忠的申请，原睢宁县房产管理局于2000年4月20日作出《关于撤销周耀东〈房屋所有权证〉的决定》。2000年6月10日，睢宁县经协综合公司与案外人魏本忠签订房产转让协议，将涉案房屋转让给魏本忠。2000年6月28日，原睢宁县房产管理局向魏本忠颁发了盖有睢宁县人民政府印章的睢房字第××号房屋所有权证。 2002年5月31日，魏本忠将其房屋所有权证上载明的房屋以10万元的价格转让给刘一付，原睢宁县房产管理局为魏本忠及刘一付办理了房屋所有权变更登记手续。刘一付于2002年7月3日领取了睢房字第A3–03—0232号房屋所有权证，该房屋所有权证中载明房屋坐落于县城人民东街经协公司综合楼底层五六两间。 周耀东认为原睢宁县房产管理局《关于撤销周耀东〈房屋所有权证〉的决定》及为魏本忠颁发房屋所有权证的行为违法，以睢宁县人民政府和原睢宁县房产管理局为被告向徐州市云龙区人民法院提起行政诉讼，要求撤销原睢宁县房产管理局的《关于撤销周耀东〈房屋所有权证〉的决定》和为魏本忠颁发的睢房字××号房屋所有权证。2004年10月29日，徐州市云龙区人民法院作出（2004）云行初字第31号行政判决，以“睢宁县房产管理局撤销人民政府颁发的房屋所有权证，超越职权，其行为无效。且送达作为具体行政行为的必备要件，被告提供不出向原告送达其行政决定的有效证据，也导致该行政行为无效。人民法院作出的生效判决要求对该房屋产权另行诉讼确定，在未经法定程序确定诉争房屋产权的情况下，被告即给第三人颁发了房屋所有权证，其行为不仅与法院判决相悖，同时，也违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的相关规定”为由，确认原睢宁县房产管理局作出的《关于撤销周耀东〈房屋所有权证〉的决定》无效，并判决撤销睢宁县人民政府颁发给魏本忠的睢房字第A22—03—01070房屋所有权证。2005年1月，周耀东以房产证丢失为由到原睢宁县房产管理局处要求原睢宁县房产管理局为其补发，原睢宁县房产管理局以法院已认定该房屋存在产权争议为由不予补发，2005年1月7日，周耀东在《彭城晚报》刊登丢失声明，2005年4月21日，又致函原睢宁县房产管理局的法定代表人，要求补发房屋所有权证。周耀东因认为原睢宁县房产管理局不履行房屋权属登记管理法定职责，向睢宁县人民法院提起诉讼。2005年7月15日，睢宁县人民法院作出（2005）睢行初字第17号行政判决，后该判决被徐州市中级人民法院以“目前本案诉争房屋除上诉人周耀东已办理的房产登记外，案外人刘一付还持有一个房证，即目前诉争房屋存在一房两证，造成目前周耀东无法补证的状况。一审法院应将刘一付作为第三人纳入诉讼以查清案件事实，但未通知刘一付参加，原审判决程序违法”为由于2005年12月2日作出的（2005）徐行终字第222号行政裁定撤销并将该案发回睢宁县人民法院重审。2006年2月17日，睢宁县人民法院作出（2006）睢行初字第3号行政判决，以“被告为刘一付办理了房屋所有权变更登记，该房屋现已被刘一付占有使用……周耀东是否对该房屋拥有所有权，目前尚不确定，其应另行诉讼，确定房屋所有权归属后，方具备申请补发房屋权属证书的法定要件”为由，驳回周耀东要求原睢宁县房产管理局为其补发涉案房屋房屋所有权证的诉讼请求。周耀东不服上述判决，上诉至徐州市中级人民法院，2006年5月27日，徐州市中级人民法院作出（2006）徐行终字第59号行政判决，驳回上诉，维持原判。该判决书中载明“关于上诉人主张的要求撤销原审第三人的房屋所有权证的问题，因上诉人一审期间并没有写出相关内容的诉状送达被上诉人进行答辩，也不符合行政诉讼法的有关规定，本案不应一并审理，一审法院不予理涉并无不当”。 2009年12月25日，刘一付（甲方）委托张清柱与韩叶平（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议中约定“甲方自愿将座落于睢宁县人民东路××对面××门面房××（县城人民东街经协公司综合楼底层五六两间）72.68平方米出售给乙方”。2010年7月26日，原睢宁县房产管理局向韩叶平颁发了睢房权证睢城字第××号房屋所有权证，该证载明房屋坐落于睢城镇××、××室。 周耀东不服房屋登记机关分别对刘一付、韩叶平作出的涉案房屋登记行为，提起本案诉讼，请求撤销上述房屋所有权证。庭审中，周耀东称其在2005年诉原睢宁县房产管理局不履行房屋权属证书补证法定职责案件中，已调查得知涉案房屋转移给刘一付的事实。 一审法院认为：根据涉案房屋登记行为作出时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。本案中，根据已经生效的相关裁判文书载明的事实及周耀东在庭审中的陈述可知，周耀东最迟于2005年已经知道原房屋登记机关将刘一付登记为涉案房屋所有权人的事实，其直至2019年7月22日提起本案行政诉讼，已超过两年的起诉期限。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款的规定，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。本案中，因后续转移登记行为是基于首次转移登记，而周耀东对首次转移登记行为的起诉已经超过起诉期限，根据上述规定，对于周耀东针对涉案房屋后续转移登记行为的起诉亦应当裁定驳回。同时，周耀东可根据（2006）睢行初字第3号行政判决书中“周耀东是否对该房屋拥有所有权，目前尚不确定，其应另行诉讼，确定房屋所有权归属后，方具备申请补发房屋权属证书的法定要件”的指引，依法解决权属争议。综上，一审法院遂裁定驳回原告周耀东的起诉。 周耀东不服一审判决，向本院提起上诉称：1、本案涉及重复登记，上诉人持有合法的权属证书，而被上诉人错误地将同一房屋所有权登记在第三人名下。本案实质属于不动产权属纠纷，不同于一般行政行为，应采用民事诉讼中确权案件不适应诉讼时效的规定。如以起诉期限回避对行政行为的评判，等于认可不动产可适用时效取得制度，即上诉人与第三人对同一房屋并存两个所有权，这与我国法律制度相悖。2、相对人“知道”的内容必须是具体行政行为的详细内容，且达到清楚、明白的程度。因此，行政机关如果没有通过一定的方式（书面送达）告知相对人具体内容，很难判断相对人知悉“内容”的程度及知道全部内容”的具体时间。本案上诉人是在2005年的关联诉讼中，根据受理法院调查的情况，知悉房屋又从魏本忠过户到刘一付名下（魏本忠房产证已通过诉讼撤销），行政机关从未向上诉人履行告知义务。此种方式的“知道”，不符合立法本意，因行政机关完全可以否认或撤销后期的行政行为。本案即便适用时效，也应适用20年最长起诉期限。3、刘一付的房产证并非首次移转登记。涉案房屋初始登记为睢宁县经协综合公司，1998年该公司将房屋卖给上诉人并办理过户手续。2000年，又将房屋卖给魏本忠并办理过户手续。后，魏本忠卖给刘一付、刘一付卖给韩叶平，魏本忠的房产证早在2004年即被生效行政判决撤销，同时维持了上诉人房产证的效力。因可，首次移转登记应为魏本忠而非刘一付。上诉人十几年前已对魏本忠的首次移转登记提起行政诉讼且胜诉，原审法院回避对后续第三人的移转登记的评判没有道理。并且，上诉人直到起诉时才知晓韩叶平的房产证，没有超过起诉期限。4、上诉人针对涉案房屋的确权民事诉讼虽在诉讼中，但不是本案判决的前提条件。本案应通过评判行政行为的合法性作出判决，后行政机关可依据民事诉讼确权结果重新作出新的具体行政行为。两者并无交叉。综上，上诉人对房屋取得毫无过错，由于原出卖人一房两卖，加之房管部门的违法配合办理过户手续，上诉人无端遭受损失。请二审法院公正处理，撤销一审裁判，改判支持上诉人的诉讼请求。 本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。 本院认为，被诉房屋登记行为分别发生于2002年、2010年。当时有效的《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，除法律另有规定外，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。第四十三条规定，由于不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内。因人身自由受到限制而不能提起诉讼的，被限制人身自由的时间不计算在起诉期间内。本案中，周耀东在2005年参加相关诉讼时就知道房屋所有权登记于刘一付名下的事实，此时其就应当知道其权利可能会受到该房屋登记行为的侵害，在此情况下，其迟至2019年才对该房屋登记行为提起行政诉讼，明显超过2年的起诉期限。并且，周耀东在诉讼过程中也未提交证据证明存在起诉期限扣除的法定情形，一审法院裁定驳回其对房屋所有权登记于刘一付名下的行为的起诉并无不当。因在先移转登记行为已经超过起诉期限，一审法院驳回周耀东对于后续移转登记行为的起诉符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款的规定。综上，周耀东的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  吴艳丽 审判员  黄传宝 审判员  徐 冉 二〇二〇年十月九日 书记员  张文娟