广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初2448号 原告：深圳市王聚天下营销顾问有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道盛平社区盛龙路**万象天成****。 法定代表人：张川，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒙余安，广西豪安律师事务所律师。 被告：广西合顺置业有限公司，住，住所地：广西靖西市新靖镇吉祥路幸福大道交汇处/div> 法定代表人：许亮，该公司执行董事。 被告：许亮，男，1982年6月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，系广西合顺置业有限公司法定代表人。 以上两被告委托诉讼代理人：王军，广西中名（靖西）律师事务所律师。 原告深圳王聚天下营销顾问有限公司（以下简称“王聚天下营销公司”）与被告广西合顺置业有限公司（以下简称“合顺置业公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告深圳王聚天下公司的委托诉讼代理人蒙余安、被告广西合顺公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王聚天下营销公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带向原告支付代理佣金779571元及逾期利息77957.1元（以779571元为基数，按月息2%，从2020年1月19日暂计至2020年6月19日，之后的利息计算至代理佣金全部清偿之日止），本息共计857528.1元；2、判令二被告向原告连带支付违约金200000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:2019年5月1日，被告合顺置业公司与原告签订了《全程营销代理合同》。 约定被告合顺置业公司委托原告策划及代理销售位于靖西市交汇处的靖西•东盟五洲边贸城房地产开发项目。合同生效后，原告依约全面履行了合同义务，但被告合顺置业公司却没有完全履行自己的合同义务。截止2020年1月19日，被告合顺置业公司尚欠原告佣金779571元，并承诺于2020年3月31日前一次性付清该佣金给原告，许亮为该佣金的担保人。但时至今日二被告未履行对原告的承诺义务，已经严重损害了原告的合法权益。特向法院起诉，请求法院依法判如所请。 被告合顺置业公司辩称，一、被告与原告之间签订的《全程营销代理合同》成立但未生效。因合同约定的代理范围是“本项目预售许可证上批准的可进入市场销售的所有房产”，但合顺置业公司在2020年7月31日才取得正式的《商品房预售许可证》，故在涉案合同代理期限内，合同标的不存在，合同成立但未生效。二、根据中华人民共和国建设部《 城市商品房预售管理办法》第六条的规定:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。原告在被告没有取得《商品房预售许可证》的情况下，违反法律法规的管理性规定强行销售房产，易使被告受到行政处罚，若因原告的销售行为给被告造成损失原告应当承担赔偿责任。三、被告签署的《欠款及还款承诺书》系在原告的胁迫下签署的，并不是被告的真实意思表示。原告是彭祥标引进来的营销公司，彭祥标与原告之间存在密切的利益关联，彭祥标通过欺骗手段与被告签订《项目服务合作协议》控制了合顺公司公章和网银密钥，进而控制了公司的经营，在控制公司经营的情况下胁迫合顺公司与原告签订《全程营销代理合同》谋取非法利益，许亮在无奈之下签署《欠款及还款承诺书》，公章是彭祥标自己盖的。四、从合同内容上看，原告不仅让被告支付销售人员的工资、全部的营销费用、还收取每月8万元的顾问费用，并且收取佣金，显失公平，原告是利用没有生效且显失公平的合同谋取非法利益。五、由于在《全程营销代理合同》代理期限内，五洲边贸城项目并没有取得商品房预售许可证，因此五洲边贸城的房产在法律上是不能销售的，即使进行销售也是违法的，违反法律的强制性规定的销售合同无效，没有法律效力的商品房销售合同并不是真正的商品房销售合同，只能作为购房者购买房产的一种认购意向书，在性质上是认购书。原告根据在性质上是认购书的《商品房销售合同》取得佣金的目的不应得到实现。六、在原告提交的在其合同期间销售的44户房产中，被告确认其只销售了43户，有两户退房，合顺公司退还了全部的购房款，被答辩人不应取得佣金；有12户只交付定金。 按照《全程营销代理合同》第三条第2项约定，只缴纳定金的不计提佣金；其他的29户应当按照合顺公司收到的款项计取佣金，共251822.94元。合顺公司已代王聚天下公司发给业务员提成55200元，应在所得佣金中扣除；按照《全程营销代理合同》第三条第5项，应当扣除6%作为开票费用共15109元，再扣除已付的10万元佣金，未支付佣金为81513.94元。七、本案中，被告没有违约，没有支付佣金是因为双方签订了《全程营销代理合同》违反法律的强制性规定，没有发生法律效力，因此被告不应支付违约金。综上所述，被告与原告之间签订的《全程营销代理合同》并没生效，被答辩人不应当取得佣金，即使参照合同约定，遵从行业惯例，被答辩人也仅能取得81513.94元的佣金。 经审理，本院认定案件事实如下：2018年5月1日，原告王聚天下营销公司与被告合顺置业公司双方经友好协商，就被告合顺置业公司委托原告独家代理销售由被告合顺置业公司开发的“靖西边贸世界城”项目事宜达成共识，并签订《全程营销代理合同》。合同具体约定以下内容：1、被告委托原告策划及代理销售的项目位于靖西市交汇处的地产开发项目；2、合同营销策划代理期限自2018年5月1日起至2020年4月30日止；3、代理内容为该项目所有商铺、公寓等物业销售；4、代理权限为本项目现有的房产销售业务在代理期限内由原告独家全权代理；5、代理范围是本项目预售许可证上批准的可进入市场销售的所有房产；6、佣金结算条款约定，按本项目销售体量的不同比率获得提成，即完成本项目一期双方认定的可销售区域范围商业面积的60%的按总销售额的2%计提，完成61-80%按3%计提，完成81-100%按4%计提，计提部分在完成销售率的基础上，将前期未提成部分于当月结算佣金时一并结算与原告；7、双方权责条款中约定由被告向原告提供本项目销售的有关法律文书，包括被告的房地产开发资质证书、营业执照、土地出让合同、预售许可证等；8、客户签订商品房买卖合同后因自身问题退房的，被告不需支付原告该房销售服务费，若因被告原因导致退房的，被告需支付原告该房销售服务费，若已支付则不再扣回。 合同签订后，原告依约积极履行合同义务，在合同期限内共销售商品房44套，总房价为43978561元，佣金为879571元；而被告总共只向原告支付佣金100000元，其余未付。2020年1月19日，被告合顺置业公司向原告出具一份“欠款及还款承诺书”，其中载明：经 双方结算确认，截止2020年1月19日，被告合顺置业有限公司应当支付原告王聚天下营销公司佣金人民币879571元，已支付100000元，尚欠779571元，合顺置业公司承诺于2020年3月31日前一次性支付给王聚天下营销公司，如果逾期支付，自实际支付之日起按月息2%计息，逾期超过一个月另支付违约金人民币贰拾万元整。“欠款及还款承诺书”上的落款处盖有被告合顺置业公司印章并有担保人许亮（合顺公司法定代表人）签字捺印。约定的付款期限届满后，被告没有履行支付义务，原告遂向本院提起上列诉求。另查明，原告王聚天下营销公司拥有商品房营销策划、销售代理等资质。 本院认为，原告王聚天下营销公司与被告合顺置业公司双方所签定的《全程营销代理合同》系双方真实意思表示，王聚天下营销公司通过与合顺置业公司所签订的营销代理合同，取得了以合顺置业公司的名义对外销售涉案商品房的权利，虽然双方在签订全程营销代理合同时未取得涉案商品房预售许可证，合同处于效力待定状态，但在本案审理过程中即开庭审理前，被告已取得涉案商品房预售许可证，完善了预售手续，故双方所签订的《全程营销代理合同》应当认定为有效合同。 在履行合同过程中，原告依约对外销售涉案商品房，其应当得到的佣金879571元被告已在2020年1月19日的“欠款及还款承诺书”中予以认可，且有被告许亮签字按手印确认的“佣金结算明细”予以佐证，足以认定。被告提出“欠款及还款承诺书”不是双方真实意思表示，系在原告的胁迫下签署的辩解意见，因没有提出相关的证据加以证实，所举的证据也不足以证明原告存在胁迫行为，本院不予采信。被告还提出：原告在合同期间销售房产43户，其中有旷雅建、江萍萍两户退房，原告不应取得佣金，有12户只交付定金，原告不应计提佣金，其他的29户按照合顺置业公司收到的款项计取佣金应为251822.94元；其中合顺置业公司代原告代发业务员提成55200元、佣金开票费6%共15109元以及已付的10万元佣金应当从中扣除，被告实际未支付佣金为81513.94元。本院认为，被告确认退房的旷雅建、江萍萍两户，因无法确定系因客户自身原因退房还是因被告原因退房，而且被告所退还的款项与被告许亮签字按手印确认的“东盟五洲边贸城项目佣金结算明细表”上的房款数额不一致，被告认为此项不应取得佣金，与合同约定不符，故本院不予确认；同时，被告提供的29户“王聚天下销售房产应付佣金明细单”、“合顺公司代发王聚天下业务员销售提成”及“只缴纳定金客户”等证据，因没有原告一方签字或盖章确认，亦没有其他证据佐证，与本案查明的事实不符，本院不予采信。 综上，被告应当依据“欠款及还款承诺书”中确定的佣金数额，即879571元减去已付100000元，实际尚欠779571元进行兑现，但被告至今未向原告支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付尚欠的佣金779571元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告按月2%（年利率24%）支付利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律顾问若干问题的规定》（以下简称“民间借贷规定”）第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，现被告逾期支付佣金，原告要求被告按月息2%（年利率24%）支付利息，没有超出法律规定的范围，本院予以支持。因“欠款及还款承诺书”上约定的还款日期为2020年3月31日，故原告要求被告自2020年1月19日起支付逾期利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。本院确认被告向原告支付的逾期利息从2020年3月31日之次日即2020年4月1日起计算。原告要求逾期利息暂计至2020年6月19日，本院照准。逾期天数从2020年4月1日至2020年6月19日共79日，即被告应向原告支付的逾期利息为40494.98（779571元×24%÷365天×79天）元，今后的利息以实际尚欠的佣金为基数，按年利率24%从2020年6月20日起计付至佣金全部付清之日止。原告主张超出部分，本院不予支持。参照“民间借贷规定”第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，原告虽可以一并主张利息和违约金，但两项主张显然已超出年利率24%，故原告对违约金200000元的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第二十一第第二款“当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，本案中，被告法定代表人许亮作为担保人在“欠款及还款承诺书上”签字捺印，没有约定担保的范围，应对被告广西合顺置业有限公司全部债务承担责任。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一第第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西合顺置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市王聚天下营销顾问有限公司支付佣金779571元及逾期利息40494.98元（利息暂计至2020年6月19日，之后的利息以实际尚欠的佣金为基数，按年利率24%从2020年6月20日计付至全部佣金付清之日止）； 二、被告许亮对被告广西合顺置业有限公司向原告深圳市王聚天下营销顾问有限公司支付佣金及逾期利息承担保证责任； 三、驳回原告深圳市王聚天下营销顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6188元，由原告深圳市王聚天下营销顾问有限公司负担270元，被告广西合顺置业有限公司负担5918元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄丽颖 二〇二〇年十月十二日 书记员  黄秋妮