云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1230号上诉人（原审被告）：麻栗坡九福房地产开发有限公司，住所地云南省麻栗坡县澜山溪谷小区。法定代表人：赵子华，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘富林，云南轩浩律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：舒国春，女，1969年2月12日生，汉族，居民，云南省麻栗坡县人，住云南省麻栗坡县，现租住云南省文山市。上诉人麻栗坡九福房地产开发有限公司（以下简称九福公司）与被上诉人舒国春商品房销售合同纠纷一案，不服云南省麻栗坡县人民法院（2020）云2624民初511号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，2020年10月12日组织上诉人九福公司委托诉讼代理人刘富林、被上诉人舒国春到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。九福公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回舒国春的一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费全部由舒国春承担。事实与理由：1.九福公司不应承担违约责任，九福公司建盖的房屋已经具备民事方面的交房条件，竣工验收属于行政范畴，舒国春不能拿行政套民事，未竣工验收合格是由九福公司承担行政责任，而非民事责任。2.九福公司将未竣工验收的房屋交付给业主使用违反的是管理性禁止性规定，承担的是行政责任，房屋已经可以交付使用，九福公司不应当再承担民事违约责任。3.舒国春同一事情第三次向人民法院起诉，属于一审不再理的情形。4.一审判决支持违约金过高，如果二审判决九福公司承担违约金，申请违约金以每天20元计算。5.房屋未经行政机关验收属于不可抗力，违约责任应当免除。舒国春辩称：1.没有验收合格证不敢去接房。2.小区经常停水停电。购房合同是客观存在的，50元一天是合同约定的。按购房合同和文件办事。舒国春向一审法院起诉请求：判令九福公司按50.00元每日向舒国春支付因逾期交房417天的违约金合计20,850.00元（2019年3月23日至起诉之日止）。一审法院经审理确认本案事实如下：2015年1月21日，双方签订《商品房购销合同》，合同编号：九福房销第2-1-1203号。合同约定：舒国春、邱鸣鹏以贷款的方式购买由被告开发建设的澜山溪谷小区××单元××号商品房，该商品房总价款为310130.00元，房屋的参考建筑面积为123.22平方米，合同签订之日，舒国春、邱鸣鹏应向九福公司付清购房首付款（总房款的30%）93130.00元，剩余房款217000.00元，按揭贷款支付，九福公司应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给舒国春、邱鸣鹏，该商品房经建设单位组织验收合格后，九福公司应当以报纸或书面通知形式通知舒国春、邱鸣鹏办理交接手续；交接时，九福公司应当向舒国春、邱鸣鹏提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》……合同签订同日，九福公司与舒国春、邱鸣鹏签订《商品房购销合同补充协议》，对契税、维修基金、交房条件、交房手续及违约责任等作出补充约定。补充协议第六条第4项第（3）条约定，超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日为交房的，九福公司有权解除合同，如继续履行合同，九福公司按日向业主方支付逾期期间每日50.00元的违约金。2017年9月13日，舒国春、邱鸣鹏向麻栗坡县人民法院提起民事诉讼，要求解除购房合同及补充协议并支付逾期交房违约金，麻栗坡县人民法院于2017年12月11日作出（2017）云2624民初606号民事判决书，判决驳回舒国春、邱鸣鹏解除购房合同及补充协议的诉讼请求，由九福公司支付2016年7月1日至2017年9月12日的违约金21950.00元，该案已经执行完毕。2018年3月5日，舒国春丈夫邱鸣鹏死亡。2019年1月25日，舒国春以九福公司仍未按将符合交房条件的商品房交付其使用、存在继续违约为由，向法院提起诉讼，请求支付2017年9月13日至2019年1月1日的违约金，经调解九福公司支付逾期违约金27750.00元。现舒国春向麻栗坡向人民法院提起诉讼，要求支付2019年3月23日至起诉之日共计417天的违约金20850.00元。一审法院认为，舒国春、邱鸣鹏与九福公司在平等、自愿的基础上订立了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，《商品房购销合同》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房购销合同补充协议》第四条约定：具备如下条件甲方即可交付房屋：1.乙方购买的房屋主体质量经甲方相关部门验收合格；2.甲方完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准。乙方不得以其他理由拒绝接受交付。违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：?交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条款属于效力性强制规范，双方补充协议的第四条因违反了建筑法第六十一条规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，该《商品房购销合同补充协议》第四条因违反法律强制性规定而无效，自始没有法律约束力，但不影响合同其他部分的效力，《商品房购销合同补充协议》其他部分仍然有效。九福公司认为条款违反的管理性规定的主张不能成立。关于舒国春请求支付2019年3月23日至2020年5月12日延期交房违约金的诉讼请求是否成立的问题。根据《城市房地产管理法》第二十六条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第七条，房地产开发项目只有在竣工验收合格后方可交付使用，竣工验收合格作为开发商交房的法定条件，并不因当事人的约定而免除或改变，双方约定的除违反法律、行政法规的约定条款无效外，购房合同以及补充协议的其他合同内容合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。双方合同约定的交房时间为2016年5月31日，九福公司至今未能提供证据证明其已经完成竣工验收并取得竣工验收备案表，不具备交房的法定条件，未能按约定时间交房，构成违约，按照补充协议的第六条第4项约定，应当依据逾期交房的实际天数，承担相对应的违约责任，即?（1）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期30日内交房的，甲方（九福公司）无需承担违约责任合同继续履行；（2）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过30日以上90日以内交房的，甲方按日支付乙方逾期交房期间每日50.00元的违约金，合同继续履行；（3）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日未交房的，九福公司有权解除合同，同时退还已付房款并支付逾期期间的违约金，退付全部款项之日合同自动解除；如继续履行合同，九福公司按日向舒国春、邱鸣鹏支付逾期期间每日50.00元的违约金?。舒国春虽然已经起诉并获得2019年3月22日以前的违约金，但按日计付的违约金从总体上来说属于继续性债权债务，其特点为以日计算，每天的违约金同时也属于一个独立的债权债务，违约金额会随着违约行为的继续而按日产生，因此，在2019年3月22日后，九福公司仍未能交付竣工验收合格房屋的违约行为产生的违约金应予支持，九福公司辩称舒国春起诉构成重复起诉的主张不能成立，不予采纳。关于九福公司认为违约金过高请求予以调整为20.00元的问题。合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同法解释二第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成损失。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”做法，防止机械司法而造成的实质不公平。根据上述法律规定，违约金分为惩罚性违约金和赔偿性违约金，调整违约金的参考因素主要是实际损失，此外还需兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度、预期利益等综合因素以及违约金的性质。本案中，九福公司逾期交房给舒国春造成的损失主要表现为居住利益，一般表现为当地相类似的房屋的房租损失舒国春庭审中自认的房屋租赁费用为5000.00元每年，但销售合同约定超过约定交房日期90日按每日50元计算，该违约金显然远远高于购房者每日的房租损失，应属于惩罚性违约金。该违约金是否应当依法予以调整，综合全案的具体情况，不应予以调整，理由如下：一是双方签订的商品房购销合同以及补充协议为九福公司制作并提供给所有购房的业主，具有格式条款的属性，九福公司作为房地产企业，在制定违约金责任和承担后果上具有充分的预期。况且，双方在合同中的违约条款根据逾期交房的时间长短，专门分别作出了三项约定，可见九福公司对第（3）条中约定的超过90日未交房的加重性惩罚后果是有区分和预见的；二是从合同的整体内容来看，九福公司对于乙方（业主）逾期付款的违约金也是按照逾期天数的长短约定了3项，其中第（3）条约定?对于甲方发出催收通知之日起超过90日乙方未支付应付款的，甲方有权解除合同，乙方以已支付全部房款作为违约金支付甲方，合同自动解除，如继续履行合同，乙方按日向甲方支付逾期付款期间每日50.00元的违约金直至全部应付款项全部付清之日止。这充分说明了在违约金计算标准的设置上，九福公司与业主的责任是相互对应的，体现了权利义务的对等，甚至业主并未享有同等的合同解除权；三是在逾期交房违约责任约定中，对于超过合同约定的最后交房日期90日未交房的情形，九福公司已经为自己设置了合同的解除权，实际上，在此情形下，九福公司完全可以依据合同约定行使合同解除权以减少该违约金的继续产生。据此，综合合同条款的格式性、双方的真实意思表示、违约责任的性质以及实际违约情况，对于该经双方合意具有惩罚性的违约金，应当充分尊重双方当事人的意思自治，维护诚实信用原则，故对九福公司请求法院调整违约金的请求不予支持。关于违约金的计算期间问题。舒国春上两次起诉获得的违约金期间为双方约定的最后交房日期超过90日至2019年3月23日，九福公司因未能交付符合法律规定的交房条件的房屋，其违约行为仍在持续，理应计算至起诉之日即2020年5月12日，违约金的总额计算为417×50.00元=20,850.00元，予以支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护市场经济秩序，维护诚实信用原则，判决九福公司支付舒国春逾期交房的违约金20,850.00元，限判决生效后十日内履行完毕。本院二审审理中，舒国春未提供新的证据。九福公司提供以下证据：建设工程竣工验收申报书、竣工验收证明书、竣工验收会议记录及会议签到表。证明涉案的房屋在2020年7月30日验收合格。经质证，舒国春对该组证据的真实性、合法性、关联性没有意见。本院认为，舒国春起诉逾期交房违约金的期间是2019年3月23日至2020年5月12日，而九福公司提交以上证据的时间为2020年7月30日，该证据与本案无直接关联性。本院不予确认。二审审理中，经征询各方当事人对一审认定本案法律事实的意见。九福公司、舒国春对一审认定的法律事实无异议，本院对一审认定的法律事实依法确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点是：1.本案是否属于重复起诉。2.九福公司应否承担违约责任。3.双方约定违约金是否过高。对此本院结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：一、本案是否属于重复起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案舒国春虽然对九福公司就商品房销售合同纠纷三次向法院提起诉讼，但舒国春三次诉讼要求九福公司承担逾期交房违约金的时间段并未重复，不属于法定的重复起诉情形，故九福公司关于本案属于“一事不再理”情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于九福公司应否承担违约责任，双方约定违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案双方当事人在《商品房购销合同》第七条交付期限约定“甲方（九福公司）应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（舒国春、邱鸣鹏）”，在《商品房购销合同补充协议》第四条约定“具备如下条件甲方即可交付房屋：1.乙方购买的房屋主体质量经甲方（九福公司）相关部门验收合格……”及该补充协议第六条第4项第（3）条约定，超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日为交房的，九福公司有权解除合同，如继续履行合同，九福公司按日向业主方支付逾期期间每日50.00元的违约金。本案中，九福公司提供的证据不能证实，在本案舒国春起诉违约金的计算期限内，九福公司出售的涉案房屋已经符合双方约定的交付条件，即符合经建设单位组织验收合格或符合房屋主体质量经九福公司相关部门验收合格。故九福公司就涉案房屋不符合约定验收合同条件承担举证不能的后果，应当依法承担违约责任。九福公司认为双方约定每天50元的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，本案违约金的计算应当以实际损失为基础，在本案中，舒国春已实际将房款310,130元交付给九福公司，却未能按合同约定接房入住，并另外租房居住。本院认为，双方约定每天50元违约金标准，并未超越舒国春交清房款和租房居住的实际损失。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院就此判决支持舒国春的诉讼主张，并无不当，本院予以维持。另外，关于九福公司提出房屋验收属于行政行为，属于不可抗力，因其未就此提供证据，且该主张无法律依据，本院对该上诉理由不予支持。综上所述，九福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费161元，由麻栗坡九福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 廖俊雁二〇二〇年十月十九日书记员 张钟允