湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1729号上诉人（原审被告）：宜昌建宏物业管理有限公司，统一社会信用代码914205003319115543，住所地宜昌市伍家岗区夷陵大道**。法定代表人：雷德强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建军，男，土家族，该公司经理。特别授权代理。委托诉讼代理人：卢强，湖北前锋律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌市第十五中学，统一社会信用代码12420503422207538Y，住，住所地宜昌市东山大道**/div>法定代表人：管俊宏，该学校校长。委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。一般授权代理。上诉人宜昌建宏物业管理有限公司（以下简称建宏物业公司）因与被上诉人宜昌市第十五中学房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人建宏物业公司的委托诉讼代理人卢强、被上诉人宜昌市第十五中学的委托诉讼代理人杨定德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建宏物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人建宏物业公司向被上诉人宜昌市第十五中学支付租金243847.94元（不服金额63542元）。事实及理由：1、一审判决不是从租赁物周边拆迁导致上诉人不能正常使用租赁物之时开始减少租金，而是从出具评估报告之时开始减少租金。在计算2017年4月拆迁形成严重影响之后至2018年1月11日期间租金时，仍然按照合同约定标准计算租金，有违公平合理原则。租赁物周边建筑物于2016年10月就划入征收范围，开始陆续拆迁，到2017年4月对正常使用租赁物已经造成了非常严重的影响，上诉人完全无法经营，上诉人才开始向被上诉人递交书面材料。所以租赁物周边拆迁最迟在2017年4月就已经造成上诉人无法正常使用租赁物，应当最迟从2017年4月开始就按照评估的租金标准计算租金。一审判决从评估之日即2018年1月11日才开始按评估标准计算租金，导致多计算2017年4月至2018年1月11日期间的租金63542元。2、上诉人在2018年6月29日向被上诉人交付五万元之前，双方已达成支付五万元租金后与上诉人的装修损失均清结的一致意思表示。被上诉人宜昌市第十五中学辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。对于租赁物的租金调整时间应当依据鉴定评估报告确定的时间即2018年1月进行核减，其理由如下：该租赁物的租赁价值是通过招投标方式确定的，在签订合同后，双方应当按照合同约定的租金价格按约定时间支付租金，上诉人在租赁期间内没有按照约定金额和时间交付租金。在被上诉人催缴租金的过程中，上诉人以周边环境对租赁物的使用造成影响提出减免租金的要求，被上诉人对上诉人提出的相关要求进行实际了解并将相关情况请示上级主管部门，只有在上级主管部门对租赁物的现状作出审核认定后据实进行租金调整，因而租金的核减应当自鉴定报告所认定的事实，即周边环境对租赁物的使用价值造成影响的认定后，才能对租金价格进行调整。上诉人主张从2017年4月要求调减租金没有事实依据，不能得到支持，其主张是不成立的。上诉人认为在2018年6月29日向被上诉人交付五万元之前，双方已达成支付五万元租金后与上诉人的装修损失均清结的一致意思表示，无证据支持。宜昌市第十五中学向一审法院起诉请求：1、判令建宏物业公司支付所欠租金307389.94元；2、诉讼费由建宏物业公司承担。一审法院认定事实：2015年8月5日，建宏物业公司通过公开招标方式与宜昌市第十五中学签订了《伍家岗区行政事业单位国有资产（房屋）租赁合同》，约定宜昌市第十五中学将位于宜昌市××岗区××城路××号房屋，面积为873.6㎡的商铺出租给建宏物业公司使用；房屋租赁期限为36个月，从2015年8月5日起至2018年8月4日止；用途为办公、酒店、私人会所等；房屋年租金为243100元，租金的支付方式为按季度支付；实行先交租后使用的原则,宜昌市第十五中学为建宏物业公司提供2个月的免租装修期，建宏物业公司于免租装修期到期前3日交纳首期房租，每季度末交纳下一个周期房租；并于本合同签订之日起，5日内，一次性向宜昌市第十五中学交付房屋及设施设备使用保证金20000元，合同期满无息退还；合同履行期内建宏物业公司存在拖欠租金或损毁房屋及设施设备的，宜昌市第十五中学有权从保证金中扣除相关费用。另约定宜昌市第十五中学于建宏物业公司支付保证金及首期租金后2日内，将租赁房屋交付给建宏物业公司，并应确保租赁房屋无使用权纠纷；建宏物业公司应于房屋租赁期满后2日内，将承租房屋及设施设备等完好地交还；租赁期间，建宏物业公司经宜昌市第十五中学同意的装修按照每年33.3%折旧，三年租赁期满后，宜昌市第十五中学对装修不予以补偿。宜昌市第十五中学、建宏物业公司均在该合同上签字捺印。合同签订后，宜昌市第十五中学依约向建宏物业公司交付了房屋，建宏物业公司对租赁物进行了装修并占有使用。自2015年11月12日起，建宏物业公司向宜昌市第十五中学分八笔交纳了期内租金共计333616.67元，其中于2015年11月12日分两笔交纳租金60775元；于2016年5月26日分两笔交纳租金60775元；于2016年10月14日交纳租金60775元；2017年1月11日交纳租金60775元；于2017年4月24日交纳租金40516.67元，于2018年6月29日交纳租金50000元。随后，建宏物业公司未再交纳房屋租金。宜昌市第十五中学与建宏物业公司因租金的交纳标准问题发生纠纷，双方协商未果，宜昌市第十五中学遂诉至法院。同时查明，2016年10月6日，因实施伍家岗区纺机厂棚户区改造项目建设，宜昌市伍家岗区人民政府将案涉房屋周边建筑纳入征收范围。随后，建宏物业公司向宜昌市第十五中学提交四份《申请》，落款时间为2017年4月8日、2017年5月26日的两份《申请》载明，“……由于周边环境等客观因素发生巨大变化造成经营困难，我公司不得不就相关问题向第十五中学及教育局提出相关租金减免申请或者考虑与其公司解除房屋租赁合同，以避免造成公司更大损失。……”并由宜昌市第十五中学前法定代表人李西涛，副校长廖少成签字确认知晓；而落款时间为2017年4月10日、2017年5月31日的两份《申请》中，仅申请租金减免，未涉及解除房屋租赁合同的问题。落款时间为2017年5月31日的《申请》载明“……我公司前期投资巨大，现阶段退租是不现实的，我们也处于进退两难的境地，我公司只能寄希望于周边拆迁完全结束后能否较现经营情况有所好转，我公司希望第十五中学领导及教育局领导根据实际情况考虑其提出的申请。”上述《申请》落款处均加盖了建宏物业公司的公章。在收到建宏物业公司提交的《申请》后，宜昌市第十五中学于2017年4月10日向伍家岗区教育局提交《宜昌市第十五中学关于旧实验楼出租租金减免的请示报告》（宜伍十五中发[2017]07号）、于2017年5月3日向伍家岗区国资局提交《宜昌市第十五中学关于旧实验楼出租租金减免的请示报告》（宜伍十五中发[2017]08号）。宜昌市第十五中学在伍家岗区教育局的指示下，于2018年1月委托湖北众证资产评估有限公司对案涉租赁物的租赁价格进行了评估，评估结果为案涉租赁物在2018年1月11日这一基准日的年租金收入总和为158376元，评估有限期为一年（2018年1月11日至2019年1月10日）。一审庭审中，宜昌市第十五中学确认租金计算方式为以243100元为年租金标准，自2015年10月5日至2018年1月10日期间的租金为550971.11元；以158376元为年租金标准，自2018年1月11日至2018年8月4日期间的租金为90035.5元。庭审后，宜昌市第十五中学向法院提交《情况说明》一份，载明案涉房屋第二层已于2019年1月18日腾退交还。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。建宏物业公司作为承租人与宜昌市第十五中学作为出租人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，对该租赁合同关系的效力予以确认。本案中，宜昌市第十五中学履行了交付出租物的义务，建宏物业公司理应向宜昌市第十五中学支付全部租金。而在租赁合同的履行过程中，案涉租赁物发生了因周边建筑物被征地拆迁，致使环境恶劣、交通闭塞的客观情况，建宏物业公司租赁案涉房屋用于经营酒店公寓的合同目的无法实现。这一客观情况是建宏物业公司和宜昌市第十五中学在签订合同时不能预见到的，在此种情况下，仍然依照原合同的约定履行，必然有违公平原则。现建宏物业公司自2017年4月8日始向宜昌市第十五中学提交了数份内容不一致的或减免租金或解除合同的《申请》，应以发生时间在后的2017年5月31日《申请》作为建宏物业公司的最终意思表示，即申请内容为减免租金，实际是要求对租赁合同的部分变更。而宜昌市第十五中学经向主管部门请示批准，亦于2018年1月委托湖北众证资产评估有限公司对案涉租赁物的租金价格重新进行了评估，符合公平原则和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，建宏物业公司应当按照评估前后的租金价款标准分段支付租金。虽然建宏物业公司辩称，其已与宜昌市第十五中学的原法定代表人口头协商一致，建宏物业公司在支付租金50000元后，双方合同已终止，不存在拖欠租金的情形，但其单位并未提交证据予以证明，建宏物业公司应承担举证不能的后果。故宜昌市第十五中学要求建宏物业公司支付所欠租金307389.94元的诉请，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：宜昌建宏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向宜昌市第十五中学支付租金307389.94元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2955元（已减半收取）,由宜昌建宏物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点即租金的核减应当从什么时间开始计算。双方签订的房屋租赁合同约定“双方可以协商变更或者终止合同”，2017年4月、5月在建宏物业公司向宜昌市第十五中学提出书面申请，请求减免租金后，宜昌市第十五中学随即向上级主管部门书面报告相关情况，之后按照上级主管部门指示启动评估程序，于2018年1月11日完成评估报告，核算了新的租金标准。从以上过程看，宜昌市第十五中学作为出租方在租赁合同履行过程中对于承租方建宏物业公司提出减免租金的请求并未明显怠于配合或者协商处理的行为，在正式评估报告出具以前，前期的双方口头商议均属于变更合同的协商过程。现建宏物业公司提出应从2017年4月开始适用2018年1月11日的评估报告租金标准，缺乏法律依据。因此，宜昌建宏物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1389元，由宜昌建宏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二〇年十月十四日书记员  彭先悦