江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初7390号 原告：江苏五友房地产开发有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地在南京市。 法定代表人：朱明亮。 委托诉讼代理人：周蔚，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋亚轩，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：陈德健，女，1955年10月26日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，户籍地在南京市。 委托诉讼代理人：魏红梅，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱一诺，国浩律师（南京）事务所律师。 第三人：南京农垦出租汽车有限责任公司，统一社会信用代码91320111134914633P，住所地在南京市。 法定代表人：王爱国。 委托诉讼代理人：张明，江苏维世德律师事务所律师。 原告江苏五友房地产开发有限公司（简称五友房地产公司）与被告陈德健房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年8月6日立案受理后,依法由审判员孙军适用简易程序,于2020年9月15日第一次公开开庭进行了审理。后被告陈德健申请追加南京农垦出租汽车有限责任公司（简称农垦出租车公司）作为第三人参加诉讼，本院口头裁定予以准许，于2020年10月12日第二次公开开庭进行了审理。原告五友房地产公司委托诉讼代理人周蔚和蒋亚轩、被告陈德健委托诉讼代理人魏红梅和朱一诺、第三人农垦出租车公司法定代表人王爱国和委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五友房地产公司向本院提出诉讼请求：判令陈德健向五友房地产公司支付逾期付款违约金1249037.19元（违约金分段计算：以2万元为基数，自2005年4月10日起至2020年6月8日止，按日万分之五计算5538天，为55380元；以441115元为基数，自2005年8月14日起至2020年6月8日止，按日万分之五计算5412天，为1193657.19元）；判令陈德健向五友房地产公司支付逾期付款利息损失（利息损失以1249037.19元为基数，自2020年6月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日）；诉讼费用由陈德健负担。事实和理由：2005年5月27日，五友房地产公司与陈德健签订《南京市商品房买卖契约》，约定陈德健购买五友房地产公司开发建设的南京市，定金2万元于2005年4月9日前支付，剩余房款441115元于2005年8月13日前付清；如逾期付款，每日按应付金额的万分之五支付违约金并赔偿逾期付款利息损失。陈德健在购房过程中通过领导熟人打招呼，在未支付定金和购房款的情况下，先行办理了入住手续。五友房地产公司在后续工作交接中存在疏漏，一直未催缴房款，陈德健亦未主动履行。2020年6月，陈德健欲办理302室房屋产权登记，向五友房地产公司支付了定金和购房款461115元，五友房地产公司方才发现房款此前一直未支付。陈德健在长达近16年的时间里，一直拖欠购房款，违约行为持续至2020年6月8月。因陈德健的违约行为，致五友房地产公司客观上遭受巨额损失，陈德健应按约定支付违约金并赔偿利息损失。经协商无果，现提起诉讼，请求判如所请。 被告陈德健辩称，五友房地产公司所述与事实不符。一是陈德健原系农垦出租车公司财务人员。2002年左右，农垦出租车公司与五友房地产公司经磋商，拟共同开发建设“九龙雅院”小区，农垦出租车公司前期投资350万元。后因合作细节未能谈妥，农垦出租车公司不再参与开发，双方经协商，同意将农垦出租车公司前期投入的350万元转为借款，由五友房地产公司按年利率10%偿还本息。2005年，五友房地产公司偿还借款本金350万元。利息部分，五友房地产公司和农垦出租车公司一致同意，以五友房地产公司开发建设的“九龙雅院”小区302室房屋和楼上一户402室两套房屋冲抵。农垦出租车公司按照内部分房政策将302室分给时任农垦出租车公司财务的陈德健，402室分配给农垦出租车公司法定代表人王爱国的姐姐王爱华。应五友房地产公司要求，由陈德健和王爱华分别与五友房地产公司签订《南京市商品房买卖契约》，五友房地产公司向其委托的负责办理业主入住的南京龙顺物业管理有限公司（简称龙顺公司）签发房款已付清、同意办理入住的证明，陈德健于2005年10月入住302室房屋至今。二是入住后，陈德健一直未办理产权登记，经多次催促，五友房地产公司经办人表示因没有购房发票，无法办理入住手续，要求陈德健再行支付461115元，可为其办理产权登记。陈德健考虑没有产权证书，房屋转让等会有诸多不便，权衡利弊后于2020年6月8日向五友房地产公司支付461115元，五友房地产公司开具了购房收据。三是五友房地产公司严重违反诚实信用原则，不仅未按之前承诺协助办理302室房屋的产权登记手续，恶意提起本案诉讼，意图获取不正当利益。五友公司的行为构成违约，陈德健保留追究其逾期办证等违约责任的权利。四是根据2005年5月27日签订的《南京市商品房买卖契约》，定金2万元应于2005年4月9日前支付，陈德健未支付任何定金或其他款项直接签订购房合同，可以进一步印证302室的购房款，已通过前期磋商，以农垦出租车公司的借款利息冲抵，陈德健根据协商好的流程办理合同签订和入住手续，无需自行支付购房款。五是五友房地产公司的诉讼请求，早已超过诉讼时效期间。根据《南京市商品房买卖契约》，定金2万元应于2005年4月9日前支付，陈德健一直未支付，五友房地产公司最迟应在2007年4月10日前提起诉讼；剩余房款约定的支付时间是2005年8月13日，诉讼时效自该时间节点起算，五友房地产公司通过诉讼提出权利主张的最晚时间是2007年8月14日。六是五友公司确认其在本次起诉前，从未以任何形式向陈德健提出过房款支付请求，本案诉讼时效早已超过，五友房地产公司的胜诉权消灭。七是即便以利息充抵302室的房款的事实未经确认，五友房地产公司在长达15年多的时间里怠于主张权利，其自身过错是利息损失或其他损失产生的主要原因，无权要求陈德健承担，违约金标准过高，最高可按同类同期银行贷款利率标准主张。综上，五友房地产公司的诉讼请求，应予驳回。 第三人农垦出租车公司述称，基本同意陈德健的答辩意见。2002年，农垦出租车公司拟与五友房地产公司开发建设“九龙雅院”小区、前期投入350万元以及后来合作未成功、投资款转为借款并于2006年偿还本金、利息案涉302室房屋和402室房屋购买款922230元的相关事实，得到多份法院生效裁判文书的记载和确认，南京市纪委等部分在调查王爱平案件中，也对该事实进行了调查核实，均予确认。五友房地产公司关于不存在以利息冲抵二套房款的意见，明显与事实不符。无论朱明亮当时是否是五友房地产公司法定代表人，都不能否认以利息充抵房款的事实。五友房地产公司再次要求陈德健支付购房款或提起本案诉讼要求支付违约金或赔偿损失，明显违背诚信原则，应当予以驳回。 本案原告五友房地产公司和被告陈德健、第三人农垦出租车公司围绕诉讼请求、答辩意见和述称意见分别提交证据。五友房地产公司提交其自身和南京东扬房地产开发有限公司（简称东扬公司）工商登记资料、公司章程、《南京市商品房买卖契约》、中国银行付款回单、银行进账账单、违约金计算表、王爱平与东扬公司借款往来财务账册等1组。 陈德健提交房屋交付通知、入住通知、房屋入住验收单、结婚证、付款回单、收据、联系函、快递投递记录、五友房地产公司原法定代表人朱明亮在纪委调查时的谈话笔录、（2007）宁民二初字第117号（简称117号案件）民事判决书、最高人民法院（2012）民提字第7号（简称7号案件）民事判决书1组。 第三人农垦出租车公司提交《合作协议书》1组。 本院组织各方当事人进行了证据交换和证据质证。陈德健对五友房地产公司提交的各项证据，除违约金计算表认为系单方制作、不能作为认定事实的证据外，其他证据的真实性均不持异议，坚持述称意见。农垦出租车公司的质证意见与陈德健一致。 五友房地产公司对陈德健提交的各项证据，真实性无异议，但认为，办理302室房屋的入住手续，是五友房地产公司委托龙顺公司负责，因交接失误，致错误验收入住。朱明亮在纪委的谈话，不能作为认定事实的证据，朱明亮在2003年至2006年期间，仅系五友房地产公司股东，其关于利息冲抵购房款的口头承诺，系个人行为，对五友房地产公司不生效力。117号案件及江苏省高级人民法院（2010）苏商终字第118号（简称118号案件）民事判决书已被7号案件民事判决书撤销，五友房地产公司非前述任一案件的当事人，各民事判决书不直接对五友房地产公司发生法律效力，不能作为认定本案事实的依据。实际上，五友房地产公司与东扬公司系关联公司。2003年，五友房地产公司确与农垦出租车公司有过合作，由农垦出租车公司投资350万元。合作终止后，农垦出租车公司法定代表人王爱平分多笔向东扬公司借款480万元，本金后归还，利息部分，与前期农垦出租车公司投入的350万元利息相抵，各方未再就两笔借款的利息另行结算，两笔借款利息基本抵销。陈德健和农垦出租车公司关于302室以及402室房款共计922230元以350万元投资款利息充抵的意见，与事实不符，坚持述称意见。农垦出租车公司对陈德健提交的各项证据，均予认可。对第三人农垦出租车公司提交的《合作协议书》，五友房地产公司和陈德健均不持异议，坚持各自的诉辩意见。 对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据及各项证据的证明效力，本院将在之后综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南京市，由五友房地产公司开发建设。五友房地产公司与东扬公司系关联公司。东扬公司原法定代表人陈宁，股东系陈宁和宋德军，现法定代表人卢从华，股东为卢从华一人。五友房地产公司法定代表人系朱明亮，由江苏正也阳投资控股集团有限公司（股东系朱明亮和张冲）100%持股，陈宁系五友房地产公司董事兼总经理，宋德军系五友房地产公司董事。王爱平原系农垦出租车公司法定代表人，现法定代表人系王爱国。王爱华系王爱平姐姐。 2002年3月20日，五友房地产公司作为甲方（法定代表人朱明亮）与农垦出租车公司作为乙方（法定代表人王爱平）签订《合作协议书》，约定合作项目为秦淮区红花村红花小区E05、E06幢住宅楼，农垦出租车公司参与共同开发建设，前期出资350万元，总出资600万元。五友房地产公司和农垦出租车公司一致确认，该《合作协议书》未能全面履行，农垦出租车公司未实际参与该住宅项目的开发建设。 2003年2月19日和2004年1月7日，王爱平分两笔向东扬公司借款350万元、130万元，借款合计480万元。王爱平于2003年4月25日、2004年3月18日、4月6日、4月8日和2006年1月24日还款280万元（支付给五友房地产公司）、70万元（钟山园林代）、35万元、25万元和70万元，还款合计480万元。 2005年5月27日，五友房地产公司作为卖方（甲方）与陈德健作为买方（乙方）签订《南京市商品房买卖契约》，主要内容是：乙方向甲方购买九龙雅院（三期）08幢28号302室即案涉302室房屋，单价4500元/平方米，房款合计461115元；乙方应于2005年4月8日向甲方支付定金2万元，余款441115元于2005年8月13日前付清；如未按约支付房款，应按人民银行同期贷款利息并按日万分之五分两种方式支付逾期期间的违约金。双方还对其他事项进行了约定。 2005年8月8日，五友房地产公司通知陈德健等业方，九龙雅苑小区交付时间为2005年8月13日至8月28日。2005年8月13日，五友房地产公司向其委托办理业主入住手续的龙顺公司出具入住通知：“陈德健业方（08幢28号302室）购房手续已办妥，房款和费用已交清，请办理入住手续。2005年10月24日，陈德健丈夫朱卫东签署房屋入住验收单，陈德健自此占有使用302室房屋至今。 2006年3月20日，朱明亮在南京市纪律检查委员会接受谈话时确认：其与王爱平原系农垦集团同事。2002年，五友房地产公司开发九龙雅院两栋高层住宅小区时，农垦出租车公司打算合作开发,前期投资350万元并签署《投资协议书》。2003年年底，王爱平与五友房地产公司协商，将350万元投资款转为借款，利息按10%计算，均是口头约定，没有书面协议。2005年3月至4月期间，王爱平要求以九龙雅苑302室和402室两套房屋购房款充抵350万元的借款利息。另王爱平还从朱明亮控制的东杨公司借款480万元，时间不长已全部还清。 2010年6月17日，南京市，事实部分认定：农垦出租车公司于2002年4月15日向五友房地产公司转账350万元。2003年年底前后，王爱平要求前期投入的350万元投资款转为借款，口头约定年利率10%。2005年年底，五友房地产公司将350万元本金归还。利息以九龙雅苑两套商品房冲抵，一套分配给农垦出租车公司财务科长陈德健，另一套送给王爱平的姐姐王爱华。王爱平不服117号案件民事判决书,提起上诉。江苏省高级人民法院以118号案件民事判决维持原一审判决。王爱平于2012年向最高人民法院申请再审，2012年10月26日，最高人民法院做出7号案件民事判决书，判决撤销117号案件和118号案件两审民事判决。 2020年6月8日，陈德健申请招商银行本票，金额为461115元，支付至五友房地产公司中国银行账户，五友房地产公司于当日开具同等金额的收款收据，收款事由：“九龙雅院08-28-302室房款”。 2020年8月10日，农垦出租车公司向五友房地产公司出具《联系函》，主要内容是：陈德健原系农垦出租车公司员工，购买“九龙雅院”302室房屋，购房款已由农垦出租车公司代为支付。支付方式：2002年4月15日，五友房地产公司向农垦出租车公司借款350万元，利息按年利率10%计算。于2005年偿还借款本金350万元，利息冲抵302室和402室两套房屋购房款922230元。据称五友房地产公司现再次要求陈德健支付购房款461115元，否则不予办理。五友房地产公司的该项要求构成重复主张，请予纠正并协助陈德健办理产权登记手续。五友房地产公司前台于2020年9月1签收《联系函》，收件人朱明亮。 另查，就402室房屋，与本案基本一致的诉讼请求，五友房地产公司在南京市浦口区人民法院提起诉讼，该院于2020年8月5日以（2020）苏0111民初4598号案件立案受理，该案正在审理中。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五友房地产公司与陈德健于2005年5月27日就案涉302室房屋签订的《南京市商品房买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效。陈德健是否欠付五友房地产公司购房款，五友房地产公司是否有权要求陈德健支付违约金并赔偿逾期付款利息损失，是本案的主要争议焦点。 确认陈德健是否欠付320室房屋购房款，首先应认定是否存在以利息充抵购房款。朱明亮于2006年3月20日在南京市纪委谈话笔录中确认，农垦出租车公司在《合作协议书》项下于2002年4月15日向五友房地产公司投入的350万元，2003年年底左右，经朱明亮与王爱平协商，口头约定350万元投资款转为借款，利息按年利率10%标准支付。对于350万元投资款，有生效裁判文书确认，可以认定投资350万元属实。朱明亮另确认，在2005年3月至4月期间，朱明亮和王爱平一致同意，利息以“九龙雅院”302室和402室两套房屋冲抵。朱明亮的该项陈述内容与陈德健、农垦出租车公司的陈述一致。可以认定，朱明亮代表五友房地产公司，同意农垦出租车公司提出的以350万元借款利息，冲抵包括302室房屋在内的两套房屋购房款。结合2005年陈德健与五友房地产公司签订《南京市商品房买卖契约》、在未支付定金和剩余购房款的情况下，五友房地产公司同意验收入住，可以认定，302室记房屋的购房款已用350万元借款利息冲抵，是否完全冲抵，是否还欠付其他利息，非本案审理范围，不予理涉。因冲抵行为已经履行完毕，五友房地产公司关于朱明亮在当时非五友房地产公司法定代表人、其个人口头承诺不能代表五友房地产公司、对五友房地产公司不生效力的意见，本院不予采纳。五友房地产公司如果认为朱明亮的行为给其造成损害，可以另行主张。至于东扬公司与王爱平之间的480万元借款往来或是其他款项往来，与本案无直接关联，五友房地产公司关于480万元借款利息与350万元借款利息相抵的意见，与其述称意见不相一致，亦没有提供其他证据支撑，本院不予采信。根据《南京市商品房买卖契约》约定，陈德健应支付定金2万元和剩余房款441115元的最后时间节点系2005年4月9日和2005年8月13日，诉讼时效期间均自应付款次日起算，诉讼时效期间分别于2007年4月10日和2007年8月14日前届满，五友房地产公司确认其在诉讼时效期间届满前未向陈德健主张过权利，其于2020年8月2日提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间。陈德健于2020年6月8日向五友房地产公司支付461115元的行为，不能产生本案诉讼时效中断的法律后果。该461115元的性质，本案亦不予理涉。综上，可以认定，陈德健根据农垦出租车公司的分房决定，与五友房地产公司签订《南京市商品房买卖契约》，案涉302室房屋购房款已以农垦出租车公司出借的350万元借款利息冲抵，五友房地产公司要求陈德健支付违约金及逾期付款利息损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下： 驳回原告江苏五友房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费1611元，因适用简易程序减半收取805元，由原告江苏五友房地产开发有限公司负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙军 二〇二〇年十月二十六日 书记员  徐玲