广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初2086号 原告：桂林中澳物业服务有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇金水路19号碧园·香樟林6幢3单元1层2号。 法定代表人：黄吉荣。 被告：蒋芳年，女，1963年12月28日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林中澳物业服务有限公司（以下简称：中澳物业公司）诉被告蒋芳年物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，因本案需以被告蒋芳年等业主诉原告中澳物业公司及桂林市叠彩区青城苑小区业主委员会确认合同效力纠纷一案的处理结果为依据，本院于同年11月15日作出（2019）桂0303民初2086号民事裁定书中止了本案的审理。本院于2020年7月10日恢复了本案的审理，依法适用普通程序，分别于2020年7月22日、2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告中澳物业公司的法定代表人黄吉荣、被告蒋芳年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中澳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠物业费人民币13504.8元。其中：17栋4号（2019年1月1日至2020年5月31日）物业费50元/月×17个月=850元，商铺（2019年1月1日至2020年5月31日） 第2页共11页 物业费88平方米×1.3元/月×17个月=1944.8元，公建商用：2019年1月1日至2020年5月31日（公共用地搭建商铺）3米×14米=42平方米×15元/月×17个月=10710元，合计：13504.8元；2.要求被告支付所有诉讼费用。事实与理由：桂林市叠彩区青城苑小区业主委员会（以下简称青城苑业委会）与原告中澳物业公司于2018年9月30日签订了《叠彩区·青城苑小区3号组团物业委托管理合同》，该合同第5条及第7条相关内容约定物业费按季度缴纳。业主和物业使用人应在每周期首10日内按时向乙方缴纳当周期物业服务费。被告在青城苑小区3号组团17栋4号房的物业服务费己经到期，原告根据国家相关物业法规定以及签订的物业服务协议，多次催收被告拖欠至今的各项费用。被告侵占了已交费业主的利益，造成原告服务费用支付困难，物业服务工作难以支撑，影响原告持续为青城苑小区3号组团业主提供公共物业服务工作，损害了青城苑小区3号组团全体业主的利益以及原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求人民法院依法审理，判决以上诉讼请求。 被告蒋芳年辩称，一、涉案物业合同对被告没有任何约束力。1.被告不是本小区业主大会依法选聘的物业服务企业。本小区自入住至今，从来都没有召开过业主大会（包括书面形式）依法选聘过原告为本小区物业服务企业。原告提交的《青城苑小区业主授权签名汇总表》是伪证，是原告伙同案外人陈建宁伪造冒充业主签名的假证，不具有证据的法律效力。2.签订涉案物业合同的甲方“桂林市叠彩区青城苑小区业主委员会”是非法组织。与原告签订涉案合同的甲方是名为“青城苑业委会”，但被告所在的青城苑小区从未召开过业主大会选举成立过业主委员会。叠彩区城乡和住房建设局存档 第3页共11页 的备案材料证明，这个所谓“青城苑业委会”是由三个不是青城苑小区业主的案外人陈建宁、何志勤、叶学军等三位假业主自行拼凑、并骗取主管部门备案违法成立的非法组织。为了撤销这个以“假业主”为首的非法组织，在2020年3月23日，本小区有三位业主，共同向法院提起请求撤销该非法“业委会”的行政诉讼，法院己受理,现己庭审结束待宣判。3.在涉案合同上签字的甲方负责人陈建宁不是青城苑小区业主。叠彩区城乡和住房建设局存档的“青城苑业委会”备案材料中的本小区业主陈俊良《全权委托书》证实，在涉案合同签字的身份证号为45030419680415019的陈建宁，不是青城苑小区业主，是本小区业主陈俊良委托代理行使其本人业主权利的被委托人。以上事实证明，本案原告不是被告小区业主大会依法选聘的物业服务企业，且签订合同的所谓“青城苑业委会”和负责人也不是本小区业主大会选举产生。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与假业主陈建宁恶意串通私签的涉案合同，对被告及本小区其他业主没有任何约束力。二、原告要求被告支付物业服务费没有事实和法律依据。1.原告起诉被告拖欠物业费13504.8元没有任何事实和证据，是极其荒谬的滥诉。原告在诉状将铁皮铺，起诉说是权属被告的物业，要被告支付物业服务费。但原告并没有出示任何有关铁皮屋权属被告所有的证据。被告并没有搭建铁皮屋，被告没有公建商用情况。被告房屋第一层的面积包含商铺和楼梯过道和后门，后门停放了5辆电动单车，所以原告诉请的商铺面积并没有88平方米。2.原告与假业主陈建宁恶意串通私定物业服务收费标准，强加给被告严重违反《物业管理条例》第四十一条强制性规定。3.原告至今都没有依法办理本小区物业验收承接手续。按照《物业管理条例》第三十七条规 第4页共11页 定，原告如果是本小区业主大会选聘的物业，就必须按照该条法规规定，依法办理物业验收交接手续。但由于原告不是本小区业主大会选聘的，“业委会”又是假业主拼凑的，本小区百分之九十九的业主都拒绝将物业交给原告管理服务，原告至今都没有依法办理本小区物业验收承接手续。4.原告没有证据证明对被告及其他业主的物业己提供过物业服务。被告和其他业主自入住以来，本小区公共卫生，一直都是交费给叠彩区环卫站负责环境卫生清扫；环卫工人每天清扫三到四次；被告物业如需维修，也是自己维修。本小区公用设施如地下污水池井盖破烂了六个需维修、公共绿地的十几棵树木需要淋水养护，原告也从未进行过维修和养护，至今，这些破烂的井盖依旧躺在原地，时刻都可能危害业主的生命安全。那些没有及时淋水养护的十几棵树早己枯死。原告没有任何证据证实为本小区公用设施和被告提供过物业服务，没有服务就不存在欠付服务费。三、桂林市中级人民法院作出的(2020)桂03民终428号民事判决书是错案，不能以此作为本案判决的依据。桂林市中级人民法院明知叠彩区法院作出的（2019)桂0303民初1371号民事判决书，严重违反法定程序，遗漏众多必须共同诉讼的当事人；且认定的事实完全错误；确认定案的唯一证据是伪造的；但却违法维持原判。被告有充分证据足以推翻这一错判，现己向广西高院提起再审申请。原告请求法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第二款规定，不以桂林市中级人民法院这一错误判决作为本案判决依据，而应依据本案事实和相关法律、法规作出合法、公正的判决。综上，原告不是本小区业主大会选聘的物业服务企业，原告诉求被告支付物业服务费，没有任何合法有效证据，既不符合事实，又违反法律、法规相关强制性规定。为此，被告请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质 第5页共11页 证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因与本案具有一定的关联性，亦可以作为本案定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告作为乙方与青城苑业委会作为甲方于2018年9月30日签订了《叠彩区·青城苑小区3号组团物业委托管理合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对青城苑小区3号组团提供物业管理服务；收费标准为：1.业主自用房50-100元/月/套，2.出租房60-120元/月/套，3.底层商铺1.3元/平方米/月（按建筑面积每平米计收），4.公建商用15元/平方米/月（公建、共用部位、共用设施设备由使用人按占地面积计收）；物业服务收费时间及方式：青城苑3号组团管理区域内的所有类型物业，物业服务费均按季（3个月）交纳，业主应当按照物业公司进驻之日起交纳物业服务费（露天的车位出租一年一缴），业主或物业使用人应在每周期首10日内按时向乙方交纳当周期物业服务费；合同期限三年，自2018年10月1日起至2021年10月1日止。原告与青城苑业委会还就其他双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告的涉案房屋的地址为桂林市叠彩区北和路1号青城苑17栋4号，涉案房屋的土地证为桂国用（2000）字第000014号，未办理房产证。因被告未向原告交纳物业费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，庭审中原告自述住宅物业费按50元/户/月收取，诉请的商铺面积按规划图和外墙实际测量后计算所得，诉请的铁皮棚面积是按实际测量后计算所得，因为该违章建筑的铁皮棚搭建在被告蒋芳年购地合同的红线范围内，所以要求被告蒋芳年支付该铁皮棚公建商用的物业费，但现在原告也不确定该铁皮棚是否为被告蒋芳年搭建。 第6页共11页 再查明，2019年8月8日，被告蒋芳年等三十二位业主作为原告向本院起诉青城苑业委会、中澳物业公司确认合同效力纠纷一案，要求法院判决：1.青城苑业委会与中澳物业公司签订的《叠彩区青城苑小区3号组团物业委托管理合同》（以下简称《物业合同》）违法无效；2.请求青城苑业委会、中澳物业公司立即全部撤出青城苑小区3号组团辖区，停止一切侵犯业主合法权益的侵权行为；3.本案诉讼费由青城苑业委会、中澳物业公司承担。本院于2019年11月25日作出（2019）桂0303民初1371号民事判决书，判决驳回蒋芳年等三十二位业主的诉讼请求。蒋芳年等三十位业主不服上述判决，于2020年1月21日向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2020年5月6日作出（2020）桂03民终428号终审判决书，认为“上诉人主张涉案合同违反《中华人民共和国合同法》第七十六条之规定而无效没有事实和法律依据，本院予以驳回”，遂判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与青城苑业委会签订的《物业合同》对被告是否有约束力；二、原告要求被告给付物业费（包括住房、商铺、公用民建）有没有事实和法律依据？ 关于争议焦点一的问题。（2020）桂03民终428号判决中认为“上诉人主张涉案合同违反《中华人民共和国合同法》第七十六条之规定而无效没有事实和法律依据，本院予以驳回”，因此涉案《物业合同》的效力已经生效判决确定，且因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项，不属于本案审理的范围，故原告与青城苑业委会签订的合同有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的 第7页共11页 物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对本案被告具有法律约束力。被告应当按该物业合同的约定，履行其业主的义务。 关于争议焦点二的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告应按照《物业合同》约定向原告支付物业服务费。庭审中原告自述住宅物业费按50元/户/月收取，故被告应向原告支付涉案住房的物业费850元（50元/月×17个月）。 虽然原告与青城苑业委会签订的《物业合同》约定底层商铺按建筑面积每平方米1.3元/月/套，但原告诉请的商铺面积是其按规划图和外墙实际测量后计算所得，并非不动产登记簿或房屋买卖合同记载的面积，也不是由有资质的测绘机构实测的面积，故原告诉请被告的商铺按88平方米交纳物业费缺乏依据，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告给付公建商用的物业费，原告无证据证明诉请的铁皮棚系被告所搭建，应承担举证不能的后果，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 第8页共11页 一、被告蒋芳年支付原告桂林中澳物业服务有限公司2019年1月1日至2020年5月31日住宅物业费850元； 二、驳回原告桂林中澳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费300元（原告桂林中澳物业服务有限公司已预交），由被告蒋芳年负担50元，由原告桂林中澳物业服务有限公司负担250元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费300元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 李 海 审判员 陈碧青 审判员 唐晓莹 第9页共11页 二〇二〇年十月二十一日 书记员 管仲裔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第10页共11页 《物业管理条例》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费。 第11页共11页 物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。