湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初598号 原告（执行案外人）冯地清，女，汉族，1974年2月4日出生，住重庆市云阳县。 委托代理人赵军，湖北瀛沧律师事务所律师。（特别授权代理） 委托代理人王翱翔，湖北瀛沧律师事务所实习律师。（特别授权代理） 被告张建红（申请执行人），女，汉族，1961年2月19日出生，住宜昌市西陵区。 委托代理人肖芳乾，系张建红之夫，1959年9月1日出生，住址同上。（一般授权代理） 委托代理人刘冬梅，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理） 被告张建群（被执行人），男，汉族，1959年5月9日出生，住宜昌市西陵区。 原告冯地清与被告张建红、张建群案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序由审判长李敏、审判员郭娟、人民陪审员曹海萍组成合议庭于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告冯地清及其委托代理人赵军、王翱翔，被告张建红委托代理人肖芳乾、刘冬梅，被告张建群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯地清诉称，贵院在审理被告张建群与张建红民间借贷纠纷一案的过程中，张建红于2019年7月8日向贵院提出诉讼保全申请，贵院作出（2019）鄂0502民初2485号民事裁定书，查封张建群位于宜昌市西陵区××、产权证号为（2017）宜昌市不动产权第0022690号房屋查封并拟拍卖该房屋，2019年8月1日，贵院对张建群与张建红的民间借贷纠纷一案作出（2019）鄂0502民初2485号民事调解书。2019年9月26日张建红向贵院申请执行。2019年11月26日，原告向贵院提出书面的执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。2020年4月20日，贵院以（2020）鄂0502执异2号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告认为，2015年12月初，原告与被告张建群商定，原告以45万元价格购买被告张建群的涉案房屋，首付款15万。后双方签订了房屋买卖合同，张建群将其位于涉案房屋作价45万卖给原告，签订合同之日支付首付款15万元，余款30万元分六次付清，每年支付5万。合同签订后，冯地清支付了首付款15万后，又先后支付27万，共计42万元，并要求张建群办理过户手续。但在办理过户的过程中因张建群母亲去世，过户手续未能完成。另，原告已于2016年3月进行了装修，2016年4月搬进该房居住至今，实际占有该房屋。现张建群的妹妹张建红以民间借贷为由起诉至贵院，二人达成调解协议后张建红已向贵院申请强制执行，要求拍卖该房屋。原告认为，原告购买该房屋，买卖合同系双方真实意思表示，并支付了相应价款，占有居住多年，非因原告自身原因未办理过户登记，享有足以排除该房屋强制执行的权益，但贵院驳回了原告的执行异议请求。故原告诉至法院，请求判令：1、位于宜昌市西陵区××、产权证号为（2017）宜昌市不动产权第0022690号房屋停止执行；2、确认原告与被告张建群签订的《房屋买卖合同》有效，位于宜昌市西陵区××、产权证号为（2017）宜昌市不动产权第0022690号房屋归原告所有，被告张建群、张建红配合原告办理该房屋的过户手续；3、被告承担本案诉讼费用。 被告张建红辩称，1、原告提供的买房协议书是名为房屋买卖，实为民间借贷的虚假合同，提供的转账记录无法证明其为支付房款，该虚假的房屋买卖合同无效；2、原告与张建群签订房屋买卖合同的目的不是为了完成不动产所有权的过户登记，未能完成过户登记是买受人自身的原因。原告与张建群签订的个人买房协议书属于与无权处分人签订的合同，且原告在签约前便对上述情况均已知悉，并不存在善意，且原告提供的证据无法证明其已经依约支付房款，也无法证明非因其自身原因未办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）（三）（四）款的规定，恳请贵院在查明事实的情况下，驳回原告的诉讼请求。 被告张建群辩称，我是找冯地清借的钱，最后一个12万到账后打的有总的42万的借条，借条上有我的身份证号码和指印，我没有权利处分这个房子。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年12月15日，被告张建群（甲方、卖方）与原告冯地清（乙方、买方）签订《个人买房协议书》1份，协议约定，乙方同意购买甲方拥有独立产权的位于宜昌市西陵区××路的建筑面积为77.76平方米房屋一套（房屋所有权证号为0020970）；房屋价款为45万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付15万元，作为购房定金（首付），剩余房款30万元，由乙方分6次付给甲方，每次每年付5万元；交易税费由乙方承担；由于此房屋在短期内具有拆迁条件，为帮助乙方增扩建筑面积，所以房屋产权暂不予过户给乙方；如果房屋不拆迁，乙方必须要求过户房屋产权。2015年12月1日，冯地清向张建群之女张洁琳转款5万元。同年12月10日，冯地清再次向张洁琳转款10万元。2016年6月13日、2017年5月15日、2017年5月23日，冯地清向张建群分别转款15万元、7万元、5万元。冯地清共向张建群支付42万元。2016年2月，张建群将涉案房屋交付给冯地清。从2016年3月起，冯地清在该房屋居住至今。 同时查明，1、位于宜昌市西陵区××号房屋［房屋产权证号为（2017）宜昌市不动产权第00226**、0022690号］原为张钰、陈文忠夫妇共有。2010年1月13日，陈文忠与其子张建群签订《房屋赠予协议书》约定，陈文忠将上述房屋属于其自己的产权份额赠予给小儿子张建群一人所有；同时要求，未经同意，张建群不得在自己生前处分上述房屋。2010年1月28日，双方在宜昌市××陵区公证处办理了该《房屋赠予协议书》的公证。上述《个人买房协议书》签订时，张建群向冯地清出示了0020970号产权证及上述《公证书》。2016年6月17日，冯地清委托宜昌万锦房产经纪有限公司办理涉案房屋的过户手续，双方签订了《物业独家代理委托书》。因当时涉案房屋的产权登记在张建群之父张钰（已故）名下，需先办理继承过户后才能办理交易过户。2017年5月3日，涉案房屋的继承过户手续办理完毕，原产权证号0020940注销，换发后的不动产权登记为张建群、陈文忠共同共有，不动产权证号为0022689、0022690，房产证载明的房屋建筑面积为87.22平方米。涉案房屋继承过户所发生的税费等费用由冯地清支付。2017年6月4日，张建群的母亲陈文忠死亡。之后，因张建群不予配合，涉案房屋至今未能过户至冯地清名下。冯地清也因此未向张建群交付剩余房款3万元。 另查明，2019年，被告张建红以张建群拖欠其借款本金520444.94元不还为由诉至本院，双方在法院主持下于2019年8月1日达成（2019）鄂0502民初2485号民事调解书，调解书载明张建群于2019年9月15日前清偿张建红借款本金520444.94元，并承担相应信用卡产生的利息、罚息、违约金。涉案房屋因此诉讼于2019年7月23日、2019年10月29日被本院查封。本院在执行张建红与张建群借款合同纠纷一案中，冯地清对执行标的提出书面异议，要求停止对案涉房屋的执行。本院于2020年4月20日作出（2020）鄂0502执异2号执行裁定书，裁定驳回冯地清的异议请求，后冯地清以案外人执行异议之诉为由，诉至本院。本案在审理过程中，冯地清向本院执行账户交付房屋剩余房款3万元。 又查明，本院在执行张建红与张建群借款合同纠纷一案中，冯地清对执行标的提出书面异议的同时，以张建群为被告向法院提起诉讼，法院生效文书确认冯地清与张建群于2015年12月15日签订的《个人买房协议书》合法有效。 上述事实，有原、被告身份证明，个人卖房协议书，银行转账凭证，房产证，公证书，通用票据，税收完税证明，中介费票据，电费发票，房屋查档证明，宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2485号民事调解书，宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初149号民事判决书及生效证明书，宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502执异2号执行裁定书以及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，根据本案各方当事人的诉、辩主张及理由，案争的焦点问题为原告冯地清对本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。”就本案而言，原告冯地清在本院查封案涉财产前已经与被告张建群签订书面的《个人买房协议书》，《个人买房协议书》经法院生效判决为合法有效，冯地清已经实际占有使用该房产多年，不能办理过户登记系被告张建群不配合引起，非因冯地清的原因。冯地清已经向张建群交纳绝大部分的房款42万元，剩余3万元冯地清也已经按照人民法院的要求交付执行。本院认为冯地清享有的民事权益足以排除执行。对于原告要求停止执行位于宜昌市西陵区××号房屋的诉讼请求，本院予以支持。本案属于案外人执行异议之诉，对于原告提出的要求确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效、案涉房屋归其所有、被告张建群、张建红配合办理房屋过户的诉讼请求，不属于本案处理范围，对于原告的第二项诉讼请求，本院依法予以驳回。张建红、张建群辩称张建群与冯地清之间为民间借贷关系，其并未提供相应的证据，对其辩称意见本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、停止对位于宜昌市西陵区湖堤街3号房屋［房房屋产权证号为（2017）宜昌市不动产权第00226**、022690号］的执行； 二、驳回原告冯地清本案的其他诉讼请求。 案件受理费7841元（原告已预交），由被告张建群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 本院（2020）鄂0502执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李 敏 审 判 员  郭 娟 人民陪审员  曹海萍 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  郑晓艳