贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2261号 上诉人（一审原告）：重庆秉臻商业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙山大道**御景豪庭裙房幢1-15，统一社会信用代码91500112MA5U534L6Q。 法定代表人：徐正勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄双，该公司员工。 委托诉讼代理人：钟伟，重庆龙行律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李忠林，男，1992年2月27日生，汉族，贵州省平塘县人，住平塘县。 上诉人重庆秉臻商业管理有限公司因与被上诉人李忠林房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省平塘县人民法院(2019)黔2727民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 重庆秉臻商业管理有限公司上诉请求：1、改判被上诉人向上诉人支付房屋租金63039元（补收免租期12个月的租金及尚欠30天租金），违约金15759元，合计金额78798元，冲抵被上诉人缴纳的保证金25000元后，被上诉人还应支付上诉人53798元。2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定的部分事实和适用法律错误，上诉人要求被上诉人补交免租期12个月的租金的诉讼请求应当得到支持。理由如下：1、上诉人给予被上诉人15个月的免租期是以因为上诉人与被上诉人签署了五年期的《房屋租赁合同》，是被上诉人实际履行满五年才享有的优惠，因此15个月的免租期是一种附义务的赠与，而非上诉人减低租金或是市场交易促销方式，一审法院对该部分的事实认定错误并错误的适用了法律。根据《合同法》第一百九十条、第一百九十二条第一款的规定，合同履行过程中，如果承租人违约，不履行赠与合同约定的义务（如租赁期内不得退租，承租人要租满合同约定的租赁期等），出租人可以撤销赠与合同（如撤销免租期，要求承租人按照租金标准支付免租期的租金等）。2、本案中导致《房屋租赁合同》解除的原因系因被上诉人未按约定支付房屋租金义务，导致上诉人根据合同约定行使合同解除权，撤销对被上诉人免租期免交租金的赠与，被上诉人应当向上诉人支付其已实际享受了12个月的免租期租金。综上所述，被上诉人不仅应向上诉人支付相当于3个月的房屋租金作为违约金，同时还应向上诉人补交实际已享受的12个月免租期租期，即上诉人的一审诉讼请求应当得到支持。请贵院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。 李忠林答辩称，一、重庆秉臻商业管理有限公司与答辩人约定免租期原因是当时商铺周边正在修建商品房，商场正处于招商引资阶段，客流量很少，按正常市价出租商铺根本不可能有人承租。鉴于上述特殊情况，重庆秉臻商业管理有限公司为了促成商铺出租，主动向答辩人提供了免租15个月的优惠承租条件，免租期贯穿前三年租赁期间，双方约定的免租期租金实际就是变相降低租金吸引答辩人承租，该免租金行为当然不能作为合同解除的损失依据，补交免租期租金无从谈起。二、答辩人与重庆秉臻商业管理有限公司于2019年6月30日解除房屋租赁合同并于当日收回房屋，也就是说重庆秉臻商业管理有限公司从2019年6月30日起再次占有、收益案涉商铺，重庆秉臻商业管理有限公司的损失仅为合同解除后合理招租耽误期的租金损失，《房屋租赁合同》第14条约定的违约金标准包括补交免租期租金、不退还保证金25000元和3个月的房屋租金，该违约金标准明显过分高于重庆秉臻商业管理有限公司的实际损失，根据合同法第114条之规定，应当予以调整，一审法院调整的违约金标准符合法律规定。在扣除2019年6月1日至6月30日租金5253元、三个月招租耽误期租金损失15759元后，重庆秉臻商业管理有限公司应返还答辩人3988元。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，维持原审判决。 重庆秉臻商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付房屋租金63,039元，违约金14,025元，水电费184元，合计金额为77,248.00元。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：李立新、肖智惠为平塘县中央大街项目6商业［栋］2层18号商铺业主，游正凡、杨启芬为平塘县中央大街项目6商业［栋］2层19号商铺业主。2017年5月25日，李立新、肖智惠和游正凡、杨启芬分别将其各自所有的商铺委托并移交给原告对外出租。2017年5月27日，原告提供了1份格式《房屋租赁合同》给被告签署，该合同中记载：原告以自己的名义将位于平塘县出租给被告经营餐饮。租赁期限共计5年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止。交付日为2017年6月1日。同时还约定被告在合同签订后2日内向原告支付保证金25000.00元，10日内向原告预付租金14025.00元。租赁期限内商铺租金明细为：第一年：第1个月至第3个月（即2017年6月1日至2017年8月31日），月租金标准33.00元／平方米／月，月租金4675.00元；第4个月至第6个月（即2017年9月1日至2017年11月30日）免租；第7个月至第9个月（即2017年12月1日至2018年2月28日），月租金标准33.00元／平方米／月，月租金4675.00元；第10个月至第12个月（即2018年3月1日至2018年5月31日）免租。第二年：第1个月至第3个月（即2018年6月1日至2018年8月31日），月租金标准34.98元／平方米／月，月租金4956.00元；第4个月至第6个月（即2018年9月1日至2018年11月30日）免租；第7个月至第9个月（即2018年12月1日至2019年2月28日），月租金标准34.98元／平方米／月，月租金4956.00元；第10个月至第12个月（即2019年3月1日至2019年5月31日）免租……。租金支付方式为：按季度缴租，上一个季度期满前15天交纳下一个季度的租金；被告若逾期支付租金，逾期不超过15天的，每逾期一日，应按该房屋月租金的1%向原告支付逾期违约金；逾期超过20天（含20天）的，每逾期一日，应按该房屋月租金的3%向原告支付逾期违约金，并视作被告单方违约，原告有权停止该房屋的水电等物业服务，并可因此提前解除合同，且不退还被告的保证金，并就被告实际所欠租金、公共能耗费、水电费及违约进行追偿。2017年6月1日，原告按照《房屋租赁合同》约定将商铺移交给被告经营，被告亦按照合同约定向原告缴纳了保证金25000.00元、预付房屋租金14025.00元。后被告未按照《房屋租赁合同》约定向原告支付2019年6月1日至2019年8月31日的房屋租金。2019年6月11日，原告向被告发出了《催缴函》，限被告于2019年6月15日前缴纳房屋租金15759.00元，但被告未在原告规定的期限内缴纳。2019年6月26日，原告向被告发出了《关于解除的函》，宣布原告将于2019年6月30日解除与被告签订的《房屋租赁合同》并在该日收回商铺另行出租。截止2019年6月30日，被告共使用原告出租房屋25个月，共向原告缴纳了12个月的房屋租金57786.00元，原告免除了被告12个月的租金57786.00元，故原告向一审法院提起诉讼，提出前列诉讼请求。 一审法院认为：商铺产权人已将自己的商铺委托原告向外出租，原告系该商铺出租的合法主体，其与被告签订的《房屋租赁合同》自签订之日起，对双方具有一定约束力。合同签订后，除违反国家法律、行政法规强制性规定部分外，双方都应当严格遵守。对于合同的解除时间，因为被告没有提交与原告解除合同的具体时间的证据，故以原告提交的函件时间为准，即2019年6月30日为合同解除时间，所以2019年6月1日至30日的租金5,253.00元应予以计入。在合同期未满前，被告中途违约导致合同解除，被告应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，合同解除后，原告的损失仅为租金的暂时无法收取；该合同解除后，原告仍可以继续招租。是否能继续得到出租和收取租金，属于一种市场风险，所以其损失只宜计算为合同解除后3个月的合理招租耽误期间，其他损失不再予以支持。该案中，原、被告签署的违约金除了包括补交免租期的租金和不退还保证金25,000.00元外，还要承担3个月的房屋租金等其他规定，该规定已明显违反法律规定，不能予以全部支持。原、被告约定的免租期租金，实际是变相降低租金的一种方式，同时也是市场交易促销的一种手段，该免租金行为不能作为合同解除的损失依据，所以其补交免租期租金的请求一审法院不予支持。据此，该案中合同解除后的损失为15,759.00元（5,253.00元×3个月），2019年6月1日至30日共计30天的租金5,253.00元被告应予以补交，合计金额为21,012.00元，原告缴纳的保证金25,000.00元应当予以扣减，相互折抵后，原告应退给被告3,988.00元；原告主张的水电费，因原告没有提交证据予以证实，故一审法院不予支持，如果事后有相关证据，可另行主张权利。诉讼费用按照支持的比例由原告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告重庆秉臻商业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1732.00元(原告预付)，公告费560.00元，由原告重庆秉臻商业管理有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院查明的事实和一审查明的事实一致。 本院认为，重庆秉臻商业管理有限公司诉李忠林房屋租赁合同纠纷一案，双方签订《房屋租赁合同》明确约定租期5年，享有15个月的免租期，分别是第一年免租期6个月，第二年免租期6个月，第三年免租期3个月，同时约定了违约责任、保证金25000元等。结合重庆秉臻商业管理有限公司向一审法院提交的证据，一审法院认定合同的解除时间是2019年6月30日，2019年6月1日至30日共计30天的租金5,253.00元，李忠林应予以补交。本院予以确认。 关于重庆秉臻商业管理有限公司上诉请求判令李忠林补交免租期租金的问题。根据合同约定，租赁期满5年享有100%的完整15个月免租期，李忠林只租赁了2年，未满5年租赁期。因此，只应享有40%的免租期，应补交60%的免租期租金，即第一年应补交租金为16830.00元（4675.00元×6个月×60%）；第二年应补交租金为17841.60元（4956.00元×6个月×60%）。据此，该《房屋租赁合同》解除后，李忠林应补交租金39924.60元（16830.00+17841.60+5253.00），扣减李忠林交纳的保证金25000元，李忠林应支付重庆秉臻商业管理有限公司租金14924.60元（39924.60-25000）。 关于该《房屋租赁合同》解除后的损失问题。重庆秉臻商业管理有限公司诉讼请求为14025.00元（4675.00×3个月）。一审判决支持15759.00元（5253.00×3个月）不当，本院予以纠正。应根据重庆秉臻商业管理有限公司的诉讼请求予以支持为14025.00元。 综上所述，重庆秉臻商业管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省平塘县人民法院(2019)黔2727民初1617号民事判决； 二、被上诉人李忠林于本判决生效之日起十五日内，支付上诉人重庆秉臻商业管理有限公司租金人民币14924.60元； 三、被上诉人李忠林于本判决生效之日起十五日内，支付上诉人重庆秉臻商业管理有限公司合同解除后的损失人民币14025.00元； 四、驳回上诉人重庆秉臻商业管理有限公司的其他上诉请求； 五、驳回上诉人重庆秉臻商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1732元，由上诉人重庆秉臻商业管理有限公司负担1092元，被上诉人李忠林负担640元，一审公告费560元由上诉人重庆秉臻商业管理有限公司负担350元，被上诉人李忠林负担210元；二审案件受理费1144元，由上诉人重庆秉臻商业管理有限公司负担526元，被上诉人李忠林负担618元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年十月十三日 法官助理陆梅 书记员雷春莲