镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2543号原告：无锡奕淳物业服务有限公司，统一社会信用代码91320200752023010N，住所地江苏省无锡市南湖大道******。法定代表人：杭爱平，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁承玺，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇明，江苏梁溪律师事务所律师。被告：刘吉清，女，1972年12月21日出生，汉族，住江苏省。被告：陈春雷，男，1974年4月30日出生，汉族，住江苏省。两被告共同委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：易长川，江苏江成律师事务所律师。原告无锡奕淳物业服务有限公司与被告刘吉清、陈春雷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无锡奕淳物业服务有限公司的委托诉讼代理人梁承玺、被告刘吉清、陈春雷共同委托诉讼代理人孙亮、易长川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无锡奕淳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付自2017年1月1日始至2020年12月31日的物业服务费共计26820元以及公共能耗费593元。2、判令被告承担相应的逾期支付违约金（以6705元为基数，自2017年1月1日至实际履行之日按每日万分之五计算；以6705元为基数，自2018年1月1日至实际履行之日按至实际履行之日按每日万分之五计算；以6705元为基数，自2019年1月1日至实际履行之日按至实际履行之日按每日万分之五计算；以6705元为基数，自2020年1月1日至实际履行之日按至实际履行之日按每日万分之五计算）。3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系绿园山庄53-2号房屋的产权人，案涉房屋建筑面积为214.9平方米。2013年10月10日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告对绿园山庄进行物业管理，物业费收费标准为2.6元/月/平方米，公共能耗费预收一年，每年公示一次（多退少补）。被告入住后，物业服务费仅交纳至2016年12月31日，之后一直未交纳。2019年12月10日，原告委托律师向被告发送律师函，催要律师费，但被告至今未支付。被告刘吉清、陈春雷共同辩称：1、对于原告提出的诉请需要原告提供证据加以证明，未经证据证实的诉求不应获得支持。2、涉及原告主张的所谓物业管理费用的名目以及收费标准，需要查看原告所配套的物业服务的等级，在原告方不能举证其符合相应等级，其单方制定的标准不应采信。3、镇江市区物业服务收费管理实施办法第10条规定：建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业服务的内容，前期物业服务内容未在合同中约定的由建设方承担。本案建设单位不是本案的两被告，原告方在其提供的购房合同中也未提到前期物业服务约定的内容，所以即使原告能够提供其服务的等级，匹配的物业服务标准，也应当由建设单位负担，本案的建设单位是镇江万高置业有限公司。4、原告所诉讼涉及的案涉小区是一个配套设施尚未健全的小区，其内在的硬件条件达不到镇江市关于收费顶级的收费标准，所以对于涉案小区所存在的客观状况，其硬件设施不具备原告主张的小区物业服务费收费标准。5、涉案房屋的确由本案两被告和案外人陈淼共同购买，两被告及案外人陈淼是涉案房屋的购房业主，在房屋交付时案涉房屋因为不具备实际的使用条件并且房屋内部存在多处漏水，未经解决，该房屋根本不具备居住的条件，事实上被告在付清全款后并没有居住到该房屋内，因此，该房屋并没有被被告和案外人陈淼实际居住和使用，属于目前空置的房屋，因此，原告向被告主张相关的能耗费以及按照其收费标准足额的收取空置房的全额物业费没有事实根据。综上，请求法庭在查明事实的基础上依法作出公平公正的处理。经审理查明：2013年10月10日，原告作为甲方与作为乙方的被告刘吉清、陈春雷签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称为绿园山庄小区一期。乙方所购房屋为联排，坐落于绿园山庄B1-102（53-2），建筑面积214.9平方米。物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。物业管理服务费用，乙方交纳时间为根据物业买卖合同约定房屋交付之日的次月起，为住宅按建筑面积每月每平方米2.6元，每次交纳费用时间为到期前7个工作日内。公共能耗费用分摊按实计量，合理、公平分摊，单独列账，代收代付由全体业主支付，公共能耗费用首次由开发商代付，再向业主收取，按首次交付标准预收一年，每年公示一次（多退少补）。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。双方还对其他事项进行了约定。另查明，两被告系镇江市绿园山庄小区一期53-2号房屋的业主，其房屋建筑面积为214.9平方米，2017年1月1日至今，涉案房屋空置，两被告未交纳次期间物业服务费及公共能耗费，经原告催要未果。还查明，2015年6月14日，两被告及案外人陈淼作为买受人与作为出卖人的镇江万高置业有限公司签订商品房买卖合同，约定被告及案外人共同购买涉案房屋一套。2016年2月16日，镇江万高置业有限公司将涉案房屋交付给了被告。上述事实有《前期物业管理服务协议》、商品房买卖合同、绿园山庄入住流程单、业主收房验房单等书证及到庭当事人当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》依法成立，对原、被告双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照协议约定履行义务。关于原告所主张的物业服务费，根据合同约定，收费标准为每月每平方米2.6元，双方对物业服务费交纳时间约定不明，收费期间本院支持至2020年10月31日，故原告所主张的物业服务费计算为25702.04元（2.6元/月/平方米×46个月×214.9平方米）。物业费用于物业共用部位、共同设施设备的正常运转，物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序管理等方面。交纳物业费不仅系被告的主要义务，被告拒不交纳物业费的行为可能会助长其他业主的欠费行为，从而影响到前期已缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。考虑被告购买房屋后，一直未实际入住，其应交纳的物业服务费本院酌定按合同约定标准的70%交纳，即被告实际应交纳的物业服务费为17991.43元（25702.04×70%）。关于原告所主张的公共能耗费，该费用属于公共设施运行、维护费用，除物业服务合同另有约定外，应纳入代收代交费用由物业管理企业单独列账，按照实际支出费用和约定方式合理分摊，《前期物业管理服务协议》未约定公摊水电费的计收标准和方式，物业公司应当提供公共用电用水计量表、代缴水电票据、分摊金额计算方法以证明公摊水电费的具体金额，现物业公司未充分提供上述证据，故本院对此不予理涉，原告可另行主张。考虑到原告未提供足够证据证明业主经书面催缴物业服务费明确拒绝交纳的事实，以及涉案小区管理存在部分共性瑕疵的事实，故对原告主张的违约金部分，本院不予支持。关于被告认为物业服务费应由建设单位承担的辩称意见，本院认为，业主应当从房屋买卖合同、入住通知单约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业服务费。符合交付条件，建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业服务费从书面通知中载明的日期起算。本案涉案房屋建设单位已于2016年2月16日将涉案房屋交付给了被告，故被告认为案涉房屋物业服务费应由建设单位承担的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告刘吉清、陈春雷于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告无锡奕淳物业服务有限公司物业服务费17991.43元（收费期间为自2017年1月1日起至2020年10月31日止）。二、驳回原告无锡奕淳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取242元，由被告刘吉清、陈春雷负担160元，原告负担82元。（该款原告已预交本院，本院不再退还，被告刘吉清、陈春雷于本判决发生法律效力之日起十日内连同上述款项一并给付原告无锡奕淳物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 员 张小兵二〇二〇年十月二十二日法官助理 吴军瑛书 记 员 张 玉