陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终7772号上诉人（原审被告）：常春林，男，1973 年2月24日出生，汉族，无业，住西安市碑林区东木头市 34 号。委托诉讼代理人：王璐，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠妮，陕西简能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安龙呈物业服务有限公司，住所地：西安市碑林区永宁路16号大话南门小区物业服务中心一层。 法定代表人：李振斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：荆孟强，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：澈力格尔，陕西云德律师事务所律师。原审被告：黎敏，女，1978年 6月18日出生，汉族，无业，住西安市碑林区安居巷 34 号。 原审第三人：西安中润商业运营管理有限公司，住所地：西安市 莲湖区西大街安定广场三号楼1幢1单元10807室。法定代表人：吴珍，该公司执行董事。上诉人常春林因与被上诉人陕西龙呈物业服务有限公司（以下简称龙呈物业公司）、原审被告黎敏、原审第三人西安中润商业运营管理有限公司（以下简称中润公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。常春林上诉请求：1.请求一审判决，依法发回重审；2.请求本案一、二审诉讼费由龙呈物业公司承担。事实与理由：陕西柏哲物业有限公司（以下简称柏哲公司）与龙呈物业公司签订的《商业物业服务管理协议》第四条第六款明确约定了物业服务相关费用自2015年6月13日起按月缴纳，原审法院支持龙呈物业公司从2014年6月开始计算物业服务相关费用，属事实认定不清。柏哲公司与龙呈物业公司于2016年8月31日已经事实上终止了《商业物业服务管理协议》的履行，但龙呈物业公司主张的物业服务相关费用的截止时间为2016年9月18日，物业服务相关费用截止时间应当为2016年8月31日。龙呈物业公司提交的2014年6-7月物业费收据实际收费区间应为2015年6月13日至2015年7月31日。二、龙呈物业公司应当向其实际服务对象陕西亿佳豪森实业发展有限责任公司（以下简称亿佳豪森公司）主张物业服务相关费用，龙呈物业公司向柏哲公司主张物业服务费用没有事实与法律依据。柏哲公司与龙呈物业公司之间的授权委托书实际真实意思表示是合同权利义务的概括转移，龙呈物业公司明知且同意，2016年涉案项目物业费应由龙呈物业公司直接向亿佳豪森公司收取。三、龙呈物业公司主张的物业服务费用的依据和标准与实际提供服务是否达到相应的付费标准，以及本案中龙呈物业公司按照《商业物业服务管理协议》向柏哲公司主张逾期支付物业费的违约金及律师费没有事实依据。四、原审法院适用法律错误。根据公司法司法解释二第十一条“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解释清算事宜书面通知全体已知债权人。”即公司清算解散时需书面通知的是全体已知债权人，本案中龙呈物业公司在清算时并不是柏哲公司的债权人，常春林没有履行书面通知债权人义务，不存在过错，故不应当承担赔偿责任。龙呈物业公司辩称，一、柏哲公司在2015年1月便已经签订租赁合同对案涉区域享有使用权，合同签订后龙呈物业公司对柏哲公司所租赁的商铺部分所在的建筑本体共用部位、共用设施、设备等等进行了维修、养护、管理，龙呈物业公司无法将柏哲公司所租赁的特定区域分割开来，而且龙呈物业公司代收代缴水电费、提供配电室维护、对公共设施提供日常巡查、维护及安保等物业服务，必然使柏哲公司成为龙呈物业公司物业管理服务的受益者，因此应当向龙呈物业公司支付实际接受物业服务至公司注销之日止的物业服务费。龙呈物业公司与柏哲公司之间合同虽然对部分物业服务费进行减免，但双方在合作过程中对该约定进行了变更，最早一次物业服务费的交费时间为2015年1月5日，交费期间为2014年6月至2014年7月，并且龙呈物业公司无权对代收代缴的水、电费做出让步。二、柏哲公司与龙呈物业公司的授权委托书属于合同法约定的第三人代履行，龙呈物业公司是基于与柏哲公司之间的约定将该部分款项抵扣至柏哲公司欠付的物业服务费中，在整个过程中柏哲公司并未退出原来的债权债务关系，委托书亦明确2015年物业费柏哲公司与龙呈物业公司另行结算，再次证明了双方的债权债务关系。三、现在柏哲公司注销，但注销前其股东常春林、黎敏在柏哲公司股东会决议关于清算报告决议中确认报告如有虚假愿承担法律责任。清算组未按照法律规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，有权主张清算组成员常春林、黎敏承担赔偿责任，一审法院判决适用法律正确。中润公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。龙呈物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令常春林、黎敏向龙呈物业公司支付物业服务费859233.20元；2、请求法院判令常春林、黎敏向龙呈物业公司支付违约金（以859233.20元为基数，按照年利率24%为标准，自2016年9月18日至实际全部付清之日止）；3、本案诉讼费、公告费由常春林、黎敏承担。一审法院认定事实：常春林系柏哲公司的法定代表人，黎敏系柏哲公司股东。2014年8月5日柏哲公司中标西安市碑林区永宁村还建商铺招租项目，柏哲公司中标后作为西安市碑林区永宁村还建商铺招租项目业主又将该项目出租给亿佳豪森公司，由亿佳豪森公司作为商铺的承租人向业主柏哲公司支付相应的物业服务费。2014年6月，龙呈物业公司与柏哲公司达成口头协议，约定由柏哲公司提供物业管理服务，双方于2014年12月31日签订《商业物业服务管理协议》。该协议约定龙呈物业公司负责西安市碑林区永宁村还建商铺的物业服务管理，柏哲公司向龙呈物业公司支付物业管理费用。协议对龙呈物业公司需提供的服务管理内容、物业服务费及相关费用标准、双方的权利、义务及违约责任等均作了明确约定，其中第九条约定：乙方逾期缴纳物业服务费的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收千分之一的违约金，乙方还应承担因甲方主张权利而发生的诉讼（仲裁）费、律师费，同时有权对乙方停止提供物业管理服务。合同签订后，龙呈物业公司一直按照合同约定提供物业管理服务。柏哲公司仅向龙呈物业公司支付物业服务费273353元，仍欠859233.2元。2016年9月5日柏哲公司给龙呈物业公司出具授权委托书，“授权龙呈物业公司收取亿佳豪森公司欠付柏哲公司2015年度电费、水费；2016年度物业管理费、水费、电费、垃圾费。授权期限为上述费用收取完毕自动解除委托关系。特别说明：受托人无转委托权；受托人收取以上费用即视为认可柏哲公司与受托人之间的合同付款行为已履行。注：2015年度物业费由柏哲与龙呈另行结算，2015年应收亿佳豪森费用附清单。”龙呈物业公司及柏哲公司均在该授权委托书上加盖公章。因经营不善，2016年9月19日柏哲公司注销。亿佳豪森公司于2017年1月20日向龙呈物业公司支付水、电费100000元，2017年8月12日支付电费8400元，2017年8月15日支付电费6000元，于2017年9月1日支付电费9936元，于2017年9月20日支付电费11592元，于2017年9月28日支付电费9600元，合计支付145528元。一审法院认为，龙呈物业公司与柏哲公司签订的《商业物业服务管理协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律，行政法规禁止性规定，双方均应依据合同履行各自的义务。龙呈物业公司履行了物业管理义务，常春林、黎敏应依据合同约定支付物业管理费。柏哲公司仅向龙呈物业公司支付物业服务费273353元，仍欠859233.2元。2016年9月5日柏哲公司授权龙呈物业公司收取亿佳豪森公司欠付柏哲公司2015年度电费、水费；2016年度物业管理费、水费、电费、垃圾费。之后亿佳豪森公司合计支付龙呈物业公司145528元。尚欠713705.2元，柏哲公司已注销，故应由股东常春林、黎敏承担清偿责任。双方约定的违约金过高，龙呈物业公司要求按24％的标准支付违约金，符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，常春林、黎敏支付西安龙呈物业服务有限公司物业服务费713705.2元；二、本判决生效之日起十日内，常春林、黎敏支付西安龙呈物业服务有限公司违约金（以713705.2元为基数，按照年利率24%为标准，自2017年9月29日至本判决确定给付之日止）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17451元，由龙呈物业公司负担2451元，常春林、黎敏负担15000元（此款龙呈物业公司已预付，常春林、黎敏应于本判决生效之日起十日内将负担款项支付龙呈物业公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，柏哲公司与龙呈物业公司《商业物业服务管理协议》第四条第6款约定，物业服务相关费用自2015年6月13日起按月缴纳，每月10号前务必将物业服务相关费用缴清（2015年1月12日-2015年6月12日为装修期，在此期间物业费用由甲方对乙方进行减免）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”柏哲公司与龙呈物业公司自愿签订《商业物业服务管理协议》，系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，应为有效合同，龙呈物业公司依约向柏哲公司提供了物业服务，柏哲公司应当按照合同约定向龙呈物业公司支付物业相关费用。常春林上诉以双方合同权利义务概括转移为由主张龙呈物业公司应向案外人亿佳豪森公司主张物业相关费用，但涉案《授权委托书》并不具备法律规定合同权利义务概况转移的效力，故对常春林的该项主张，本院不予采信。柏哲公司于2016年9月19日注销，注销时并未书面通知龙呈物业公司，致龙呈物业公司未及时申报债权，现龙呈物业公司主张柏哲公司股东常春林、黎敏承担上述物业费用及相应违约金，于法有据，应予支持。根据双方合同约定，柏哲公司物业服务相关费用应自2015年6月13日起按月缴纳，一审法院对物业服务管理费、垃圾清运费起算时间认定有误，本院予以变更，故常春林、黎敏应负担的物业服务管理费应为409500元、垃圾清运费为40950元；水费、电费系代收代缴应自实际使用时开始计算，故常春林、黎敏应负担的水费为27783元、电费为285264.4元。以上共计763497.4元，柏哲公司已支付273353元，经柏哲公司授权收取亿佳豪森公司145528元，尚欠龙呈物业公司344616.4元，常春林、黎敏应予支付，并负担相应违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9003号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，常春林、黎敏支付西安龙呈物业服务有限公司物业服务费344616.4元；二、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9003号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，常春林、黎敏支付西安龙呈物业服务有限公司违约金（以344616.4为基数，按照年利率24%为标准，自2017年9月29日至本判决确定给付之日止）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17451元，龙呈物业公司已预交，由龙呈物业公司负担10470.6元，常春林、黎敏负担6980.4元；二审案件受理费14705元，常春林已预交，由常春林负担7058.4元，龙呈物业公司负担7646.6元（各方应负担的费用于支付案件执行款时一并向对方予以支付）。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  刘 书 方    1