重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初7978号原告：李静，女，1985年9月3日出生，汉族，个体工商户，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：喻鸿波，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芸英，重庆合纵律师事务所律师。被告:重庆思盈商业地产顾问有限公司，住所地重庆市两江新区黄山大道中段**数字经济发展展示中心附A19-11-0055,统一社会信用代码91500000305269457C。法定代表人：赵文洁，该公司执行董事。原告李静与被告重庆思盈商业地产顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人喻鸿波到庭参加诉讼。被告重庆思盈商业地产顾问有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与被告签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》及《思盈·彩虹里生活广场管理协议书》解除；2.判令被告立即返还保证金19500元、装修保证金3000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年8月与被告签订《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》，约定被告将位于大杨公桥104号负5号商铺内36-1商铺出租给原告经营餐饮，租期为2019年8月10日至2022年8月9日，租金第一年为每月6500元，第二年为每月6890元，第三年每月为7303元。首期租金39000元于签订合同当日交清，并交纳履约保证金19500元，以及装修免租期的商业管理费、物业费650元。还约定因不可抗力事件致使合同不能或无法继续履行的，且持续时间达到30日的，合同可以终止，双方互不承担违约责任。2019年8月6日，原告委托彭晓琼与被告签订《思盈·彩虹里生活广场管理协议书》。合同签订后，原告按约定向被告支付了履约保证金、租金、管理费。后因被告无故锁住大门以及政府实施疫情防控政策，承租商铺不能正常投入使用，且该影响已经超过30日。原告多次与被告协商退还履约保证金、装修保证金，并向被告发出正式解除合同通知，但被告一直都不予理会。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告重庆思盈商业地产顾问有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年4月30日，李静向王冰转账10000元。2019年6月28日，李静向王冰转账20000元。2019年8月6日，李静向王冰转账29150元。2019年8月，重庆思盈商业地产顾问有限公司（甲方）与李静（乙方）签订《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》，约定甲方同意将思盈·彩虹里生活广场项目中36-1号商铺出租给乙方使用，具体地址为重庆市沙坪坝区某某*号附*号商铺内，该商铺的内套面积为26平方米。租赁期限为三年，自2019年8月10日起至2022年8月9日止。经营业态及用途：1、乙方在该商铺内经营业态为餐饮，经营品牌为二分之一TEA，甲方承诺乙方为独立经营，乙方承诺该承租的商铺仅作为经营上述业态及品牌使用。费用及支付方式：1、双方同意按照固定租金的方式进行租赁合作，自2019年8月10日至2020年8月9日，租金6500元/月，自2020年8月10日至2021年8月9日，租金6890元/月，自2021年8月10日至2022年8月10日，租金7303元/月。2、每季度首月10日前支付本季度租金，自本协议签订日的当月起，每三个月为一个季度。甲乙双方约定首期租金39000元，乙方应当于签订合同当日交清首期租金及相关费用。4、租赁期间（包括装修、免租期在内），乙方使用该商铺所发生的水、电由乙方向甲方缴纳，标准为水5元/吨、电1.2元/度，天然气、通讯费由乙方据实向相关部门缴纳。5、乙方应向甲方缴纳商业管理费及物业管理费，租金标准已包含该费用。6、乙方在装修免租期内，免租金不免商业管理费及物业管理费，在装修免租期内，商业管理费及物业管理费标准暂时按照25元/平方米/月，共计650元收取。乙方需按甲方通知缴纳至甲方指定账户。装修免租期起止时间为2019年8月10日至2019年9月9日止。履约保证金及支付：1、本合同签订时乙方应当向甲方缴纳履约保证金19500元，作为乙方履行合同的担保。合同租赁期满，双方不再续约的，乙方按照合同约定交还商铺，结清所有欠付费用后（包括乙方将工商注册登记地址从该商铺迁出）30个工作日内，履约保证金余额（如有）无息退还，乙方退费前应先退还履约保证金收据原件。2、乙方违约的，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、能源费用等，乙方应在甲方扣费后7日内补足履约保证金，也有权直接要求乙方按照合同约定承担违约责任。商铺交付（接收）：1、双方约定本合同商铺交付（接收）日期为2019年7月20日，商铺实际交付（接收）日期与约定交付（接收）日期不一致的，以实际交付（接收）日期为准。商铺交付条件以实际接铺状况为准，乙方对此知晓并无任何异议。变更、解除与终止本合同的条件：1、在承租期内，乙方可以按照本合同约定或法律规定而提出变更、解除或终止本合同的要求。2、甲、乙双方同意在租赁期内，非因可归责于任何一方的原因而出现下列情形之一，则本合同自以下情形发生之日终止，双方互不承担违约责任：（4）因不可抗力致使本合同不能或无法继续履行，且持续时间达到30日的。不可抗力事件包括自然灾害、战争、动乱或骚动、罢工、示威、政府主管部门行为，以及其它一切因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况发生。发生上述情形致使本合同终止，甲方应当向乙方全额返还履约保证金、未到期租金及相关押金等费用。通知及送达：1、甲方和乙方按以下列明的通讯地址向对方发送通知、信函等书面文件：甲方地址：重庆市沙坪坝区某某*号附*号商铺、收件人：曾正、联系电话：023-6500****。2、若一方通讯地址发生变更的，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。3、通知可以专人手递方式、特快专方式及挂号信方式。以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后重庆市内3日、重庆市外5日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证，通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。4、本合同所有通知、函件送达、往来，均按照前述约定进行执行。另，司法机关的文书或仲裁机构的文书送达均按照本合同载明的地址作为送达地址。人民法院、仲裁机构等按该地址发出通知，即视为已履行通知义务。如一方的联系地址、联系电话发生变更时，应以书面形式及时通知对方，否则该方应承担相应的法律责任及不利后果。其他条款：甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，若签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力；协商解决不成的，双方应依法向租赁商铺所在地有管辖权的人民法院解决。2019年8月6日，李静委托其母亲彭晓琼（乙方）与重庆思盈商业地产顾问有限公司（甲方）签订《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》，约定甲方为乙方承租的商铺提供商业管理，包括橱窗、广告位及形象统一指导，统一规范服务管理，商业推广等。管理费及相关费用详见租赁合同。商业管理费按季度支付，乙方与租金同时一次性支付至甲方指定账户。装修保证金3000元，该费用在甲方验收合格后1个月后无息返还。本协议约定的商业管理的期限自乙方在甲方项目物业服务公司办理装修备案手续并登记之日起，至乙方租赁期完毕结束。商业管理期间，如乙方与出租人解除租赁合同导致本协议无法继续履行，则本协议自行解除，双方互不追究违约责任，本协议解约日期与租赁合同解约日期相同。本协议一式贰份，具有同等法律效力，甲乙双方签字盖章后生效。双方约定争议管辖地为本项目所在地法院。该合同后附《思盈·彩虹里生活广场商业管理公约》。同日，李静通过微信向李彬交纳装修保证金的3000元。2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆市决定将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月19日，重庆思盈商业地产顾问有限公司通知李静2020年3月23日正式复工。2020年5月2日，李静通过中国邮政向重庆思盈商业地产顾问有限公司在合同中预留的地址重庆市沙坪坝区某某*号负*号，以及重庆思盈商业地产顾问有限公司注册地址即重庆市两江新区某某*号*附*邮寄《关于解除合同的函》，该函载明：双方签订《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》以及《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》。合同签订后，本人按约履行了合同约定的义务。双方签订的商铺租赁合同中对不可抗力情况下合同解除权进行了明确约定，重庆市于2020年1月24日正式启动重大突发公共卫生事件I级响应，本人承租的商铺因政府疫情防控政策的原因不能被投入使用，且受此疫情影响承租商铺不能被投入使用的时间已经超过30日。因疫情属于不可抗力，双方签订的合同已达到约定的解除条件。另2020年1月23日你司又无故将市场大门锁住，不让本人及商场内其他商户正常经营，甚至不能进出，事实上已导致本人无法使用商铺长达2个月之久。因此，特向你司发出此解除合同的函。其中邮寄地址为重庆市沙坪坝区某某*号负*号的信函封面粘贴的第一张《再投邮件批条》显示：收件人外出，邮戳加盖时间为2020年5月3日，第二张《再投邮件批条》显示：曾正已离职，无人收，邮戳加盖时间为2020年5月3日。其中邮寄地址为重庆市两江新区某某*号*附*的信函封面粘贴的《再投邮件批条》显示：拒收，邮戳加盖时间为2020年5月4日。之后上述信函均退回至李静处。还查明，重庆思盈商业地产顾问有限公司原法定代表人为王冰。2020年6月29日，重庆思盈商业地产顾问有限公司的法定代表人由王冰变更为赵文洁。审理中，原告认为根据信函的退寄信息，应当视为被告于2020年5月4日已经收到了该解除函，因此原告与被告之间的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》已于2020年5月4日解除。原告举示其与李彬的微信聊天记录，拟证明李彬是被告的工作人员，原告已向被告交纳了装修保证金3000元。本院认为，原告与被告签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。该协议对双方均有约束力，原、被告应按合同约定履行相应的义务。关于《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》中约定因不可抗力致使本合同不能或无法继续履行，且持续时间达到30日的，原被告双方可以终止本合同。本次新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。因新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日至2020年3月23日期间，原告无法使用案涉商铺进行经营已达30日。因此，原告有权解除合同。2020年5月2日，原告按照被告预留在合同中的地址通过邮政向被告邮寄《关于解除合同的函》，虽然被告并未签收该《关于解除合同的函》，但根据合同约定该函件退回时间应视为《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》解除时间，因此，原告主张确认《商铺租赁合同》于2020年5月4日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于履约保证金。《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》约定原被告双方因不可抗力终止合同的，被告应当向原告全额返还履约保证金、未到期租金及相关押金等费用。原告向王冰转账支付履约保证金19500元，王冰原系被告的法定代表人，因此视为被告收到原告交纳的履约保证金19500元。2020年5月4日《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》已经解除，因此被告应退还履约保证金19500元。三、关于《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》的解除。《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》约定：商业管理期间，如乙方与出租人解除租赁合同导致本协议无法继续履行，则本协议自行解除，双方互不追究违约责任，本协议解约日期与租赁合同解约日期相同。因此，原告与被告签订的《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》的也应于2020年5月4日解除。四、关于装修保证金。从原告举示的微信聊天记录可以判断李彬是被告的工作人员，原告通过微信转账的方式向被告交纳了装修保证金3000元。《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》约定该费用在甲方验收合格后1个月后无息返还。现原被告签订的《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》协议已经解除，原告有权要求被告退还装修保证金3000元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭视为其自行放弃依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担由此本院采纳原告主张的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认原告李静与被告重庆思盈商业地产顾问有限公司签订的《思盈·彩虹里生活广场商铺租赁合同》、《思盈·彩虹里生活广场商业管理协议》于2020年5月4日解除；限被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于本判决发生法律效力后3日内退还原告李静履约保证金19500元；三、限被告重庆思盈商业地产顾问有限公司于本判决发生法律效力后3日内退还原告装修保证金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4777.24元，减半收取计2388.62元，由被告重庆思盈商业地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年十月十九日书记员  乔丹丹