江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0724民初2928号原告：连云港市祥和物业管理有限公司，住所地灌南县新安镇人民西路南侧。法定代表人：陈沙沙，总经理。委托诉讼代理人：姜涛，公司员工。被告：封素华，女，1981年11月23曰生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：朱延宝（被告封素华丈夫），男，汉族，住址同上。原告连云港市祥和物业管理有限公司（以下简称“祥和物业公司”）与被告封素华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，于2020年9月24日适用小额程序进行公开开庭审理，原告祥和物业公司的法定代表人陈沙沙及其委托诉讼代理人姜涛、被告封素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥和物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付2019年1月1曰到2019年12月31曰的物业服务费2955元及同期公摊电费40元；并承担本案诉讼费用。事实与理由：被告购买灌南县新安镇华夏豪门小区商铺A-02#室，面积为123.14平方米。该小区由原告提供物业服务，物业服务费按照建筑面积每月每平方米2.0元缴纳，公摊电费共40元，但被告2019年1月1曰至2019年12月31日期间共计12个月未能缴纳物业公共服务费和公摊电费，经原告多次催要，被告仍然不予支付。被告封素华辩称：被告未与原告签订物业服务协议，我与原告的无锡市弘泰物业管理有限公司签订服务合同，故对原告的诉求不予认可。经审理查明：华夏公司开发建设灌南县华夏豪门小区，其先与弘泰公司签订前期物业服务合同，约定由弘泰公司为该小区提供前期物业服务。2016年，弘泰公司撤出华夏豪门小区。之后，原告接管华夏豪门小区进行物业服务。2017年2月10曰，原告与灌南县华夏豪门小区开发商无锡市华夏房地产开发有限公司签订《华夏豪门物业管理服务协议》，双方约定：“在本物业区域业主委员会成立前，由开发建设单位选聘的物业管理企业负责该物业区域的物业管理工作。本物业管理区域物业服务费采取（包干制）的方式运营，需报物价部门审核备案。包干制费用标准：由业主按照其物业的产权面积缴纳，具体标准为：多层住宅0.75元/平方米，高层住宅0.85元/平方米，商业物业2.00元/平方米。上述费用未包含物业共用部分共用照明、水电等费用，该部分由相关业主按户分摊；…物业管理费由物业管理企业正式接管之曰起计算…委托管理期限为自2017年2月10曰起到业主委员会成立与新聘请的物业公司签订物业合同之日止。”2017年3月2日，灌南县物价局出具的《关于通过规范招标进行前期物业管理的公共服务费收取标准的备案通知》中，原告祥和物业公司申请商铺的备案标准是2元/平方米，非住宅物业服务收费实行市场调节价，收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定。在2018年12月5曰，由我县住建部门向原告发放相应的物业服务企业的资质证书，核定资质为叁级。被告封素华丈夫朱延宝在其婚姻存续期间于2012年5月12曰与无锡市弘泰物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，建筑面积为123.14平方米，使用涉案房产。另查明，华夏豪门小区至今未成立业主委员会，物业管理服务职能一直由原告履行。该小区原告服务期间，2017年度获得十佳物管小区，创建省文明城市、省级卫生县城先进单位等荣誉。本案审理中，原告提交涉案小区获得了很多荣誉，说明已经按照合同约定履行了物业服务的义务。被告质证认为原告在与无锡市华夏房地产开发有限公司签订物业管理服务协议后应立即与服务业主签订物业合同，被告非祥和物业公司合同当事人，不应进行收费。以上事实，有物业公司营业执照副本等、物业管理协议、照片、获奖证书、小区员工工资表、代收代缴公摊电费表、收款收据等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：1,原告是否具有合法的主体资格，及原告与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》的效力能否及于被告；2,原告是否为被告提供了物业管理服务；3,原告收取物业费用的数额如何计算。针对本案争议焦点1，关于原告是否具有合法主体资格的问题。本院认为，原告通过合法的招投标手续被选聘为华夏豪门小区的物业服务企业，在2017年已经对华夏豪门小区进行物业管理服务，且于2017年3月2日、2018年3月2日、2019年4月3曰分别向灌南县物价局进行物业收取费用的标准进行备案，原告作为物业服务企业对华夏豪门进行物业服务，其资质齐全，且向相应的主管行政部门履行了备案手续，其具有合法的主体资格。关于原告与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》的效力是否及于被告的问题。本院认为被告已于2012年5月12日购买涉案房产，而本案原告与建设单位签订的物业服务合同是在2017年，即在被告及其丈夫朱延宝所购房产之时的无锡弘泰物业管理公司撤出之后。虽然是继之初的弘泰公司退场后，予以选聘的物业服务企业，物业服务合同条款已经无法在房屋买卖合同予以体现，但是原告已经为华夏豪门小区提供了3年有余的物业服务，且原告每年定期被告送达缴费催款通知书，证实被告对原告提供物业服务是知情的。被告在此期间未对祥和物业公司的服务行为提出异议。故原告与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》的效力能够及于被告。因此，对于被告抗辩其未与祥和物业公司签订物业服务合同，原告没有收取物业费用的主体资质的意见，本院不予采纳。针对争议焦点2,原告是否为被告提供了物业服务的问题。本院认为，原告为被告提供了物业管理服务。本案中，原告在对华夏豪门小区进行服务期间，荣获创建省文明城市、省级卫生县城先进单位等荣誉原告为华夏豪门小区提供了全面、突出的常态化、制度化的物业服务。3、关于涉案物业服务费用的收费数额，原告作为物业服务企业，其资质为叁级，提供的物业服务内容与收取的物业费用应呈现均衡相等原则。原告为被告提供了物业服务，根据权利义务对等原则，被告应该缴纳物业费用。根据备案通知，商铺物业服务费用实行市场调节价，以物业服务合同约定为准。《华夏豪门物业管理服务协议》约定商铺标准为每月2元/平方米，该约定属意思自治范围，且未违反法律的强制性规定，故本院不予调整。故本院综合原告提供的物业服务内容，酌定涉案房产按照每月2元/平方米的70%缴纳物业费。物业公司作为服务性企业，应再增强服务水平、改善服务态度，业主应秉承诚实守信的原则按时履行缴纳物业费用，共同构建和谐社区。综上，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条最高人民法院《关于适用若干问题的解释》之规定，判决如下：—、被告封素华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港市祥和物业管理有限公司2019年1月1曰至2019年12月31日期间的物业费2068.75元（123.14平方米*2元/平方米*12月*70%)、公摊电费40元，合计2108.75元。二、驳回原告连云港市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告连云港市祥和物业管理有限公司负担10元（已缴纳），被告封素华负担40元（原告已预交，被告于给付上述款项时一并给付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  刘宗卫二〇二〇年十月十五日书记员  刘 静法律条文及上诉须知附录法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。[二]、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……[三]、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉须知本院将依照有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。