河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4589号原告（反诉被告）：张燕利，女，1982年3月26日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：狄龙、王三保，河南星眸律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：冯利娟，女，1974年7月15日出生，汉族，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：朱玉舟，河南翰法律师事务所律师；代理权限：特别授权。原告（反诉被告）张燕利与被告冯利娟（反诉原告）为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张燕利及其委托诉讼代理人狄龙、王三保，冯利娟及其委托诉讼代理人朱玉舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张燕利向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告免除原告上半年三个月租金共计18000元，并将该三个月租金18000元返还给原告。2、请求判令被告偿还原告损失94970元。3、案件受理费等全部费用由被告承担。事实与理由：2019年11月21日，原告张燕利因租用被告位于洛阳市××西区××中路编号为××、Ａ24的商铺，与被告冯利娟及该房屋原承租人刘书亮达成协议，由原告张燕利向原承租人刘书亮支付房屋装修、桌椅板凳、厨具等设施设备转让费用58000元、房屋押金3000元、剩余租期的租金24000元（自2019年11月21日起至2020年3月18日止），原承租人刘书亮不再使用房屋，由原告张燕利按照原承租人刘书亮与被告冯利娟的租赁协议使用房屋。原告使用房屋后对房屋门头进行了更换。2020年3月30日，原告张燕利与被告冯利娟签订租赁合同，约定租金为6000元/月，期限：自2020年3月18日至2020年6月18日止。协议签订后，原告张燕利一次性向被告冯利娟支付三个月租金18000元。2020年1月底，××疫情开始后，原告停业，直到2020年3月底才恢复营业，经营举步维艰。2020年5月13日，商铺的管理人以被告冯利娟擅自转租为由不给原告租赁房屋的电卡进行充电，导致原告至今无法经营，给原告造成巨大损失。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。针对张燕利的诉讼请求，冯利娟辩称，一、原告诉求减免租金，并将该租金返还给原告，没有事实根据和法律依据。1、原、被告2020年3月30日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，并且已实际履行，应为有效合同。2、按照《房屋租赁合同》第3条约定：租期为3个月，自2020年3月18日至2020年6月18日止。在此之前双方不存在租赁合同关系，何谈减免和返还一事。3、原告要求减免房屋租金没有法律依据，也不符合《房屋租赁合同》的约定，依法不能成立。二、原告要求答辩人赔偿损失94970元，没有事实根据和法律依据。1、原告诉称的“2020年1月底，××疫情开始后，原告停业，直到2020年3月底才恢复营业”与答辩人没有关系。在此期间，原告是与案外人刘书亮之间的合同关系，与答辩人无关。并且，疫情期间没有减免租金的法律规定。2、2020年5月13日，涉案房屋被停电是涉案房屋的所有权人洛阳栾川钼业集团股份有限公司的行为，这与答辩人无关。据答辩人后来了解得知：洛阳栾川钼业集团股份有限公司管理人在巡查时，看到原告租赁的房屋门窗玻璃上张贴有“转让”字样，洛阳栾川钼业集团股份有限公司不允许承租人转让。所以，就将涉案房屋的用电就给关停了，这是原告违反《房屋租赁合同》第九条约定造成的。所以，停电的一切后果，应当由原告自行承担。并且，原告诉求的赔偿94970元没有事实依据。就原告要求免除涉案房屋2020年上半年3个月租金共计18000元并将该款项返还给原告的诉求，没有事实根据和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求既无事实根据也无法律依据，不能成立。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告冯利娟向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人立即腾空和交还原告位于洛阳市××××路，房屋编号为：A23、A24号的2间房屋，并应恢复该房屋租赁时的原状；二、判令被反诉人将上述房屋内的后厨、线路运行、灶台、保鲜柜、空调等设备设施完好无损交还反诉人；三、判令被反诉人支付自2020年6月19日至实际交还房屋日期间的房屋使用费（按每月6000元计算）；四、判令被反诉人承担本案反诉费用。事实与理由：2020年3月30日，反诉人与被反诉人签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：反诉人将位于洛阳市××××路，房屋编号为：A23、A24号的2间房屋出租给被反诉人作为商业经营使用；租赁期间为3个月，自2020年3月18日至2020年6月18日，房屋租金每月6000元，合计18000元整；租赁期间被反诉人无权出租或转让；反诉人交予被反诉人房屋使用期间一切正常，包括（后厨、线路运行、炤台、保鲜柜、空调等），如在使用期间造成损坏，应及时维修。合同还对安全管理、装饰、装修等权利义务有所约定。合同签订后，被反诉人将租金交予反诉人，反诉人即将房屋及相应的设备设施交予被反诉人进行经营。然而，合同到期后被反诉人既不缴纳租金，也不将房屋及设备设施交还反诉人，给反诉人造成了极大的经济损失。经与被反诉人多次协商，被反诉人以种种理由拒绝交房和支付房屋占用期间的使用费。无奈，反诉人特提起反诉。综上所述，反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同到期后被反诉人应当与反诉人续签合同，或者将房屋及相应的设备设施交还反诉人。被反诉人不按合同约定和法律规定交还房屋，应承担由此给反诉人造成的一切损失。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，诉请法院查明事实，依法判决，以保护反诉人的合法权益。针对冯利娟的反诉请求，张燕利辩称，1、反诉人冯利娟与洛阳栾川钼业集团股份有限公司签订的房屋租赁合同已经于2020年7月31日到期，双方没有签订新的租赁合同，冯利娟不是合法承租人，要求张燕利腾房和恢复原状没有法律依据。2、涉案房屋是张燕利从刘书亮手中接入，刘书亮收取了张燕利转让费58000元和四个月房租24000元，而转让费包含了房屋内各种设施，冯利娟要求将房屋内的设施返还给本人，必须要证明房屋内设施是由冯利娟本人购买和安装，否则法院应驳回该项诉讼请求。3、对于冯利娟要求支付2020年6月19日的房屋使用费，对于张燕利占用该房屋主要原因是由于双方存在纠纷，且冯利娟将房屋上锁，冯利娟本身存在过错，房屋使用费不应当全部由原告承担。同时，冯利娟的租赁合同已经于2020年7月31日到期，要求支付2020年7月31日后的占用使用费，没有依据，另一方面，要求按照每月6000元计算房屋使用费也没有任何依据，即使要计算房屋使用费应当按照洛阳栾川钼业集团股份有限公司与冯利娟签订的租赁合同每月1800元计算占有使用费。4、根据洛阳栾川钼业集团股份有限公司与冯利娟签订的合同，禁止冯利娟进行转让转租，也就是说张燕利与冯利娟签订的租赁合同未经洛阳栾川钼业集团股份有限公司同意，或者事后追认，双方签订的合同不是合法有效的合同，不能参照无效合同计算占有使用费。同时，冯利娟违反合同约定转租给张燕利造成张燕利巨大损失，冯利娟应当承担赔偿责任。经审理查明，案涉位于洛阳市××××路，编号A23、A24号的房屋由冯利娟向案外人洛阳栾川钼业集团股份有限公司承租。庭审中，冯利娟向法庭提交其与洛阳栾川钼业集团股份有限公司签订的《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为一年，自2019年8月1日至2020年7月31日，租金为21600元。冯利娟将案涉房租转租给案外人刘书亮。2019年11月21日，张燕利从案外人刘书亮处承租案涉房屋，租赁期限为2019年11月21日至2020年3月18日。2020年3月30日，张燕利与冯利娟签订《房屋租赁合同》，约定：冯利娟将位于洛阳市××××路，房屋编号A23、A24号房屋出租给张燕利，租赁期限为2020年3月18日至2020年6月18日，租金每月6000元，共计18000元。2020年5月13日，案涉房屋因故停电；庭审中冯利娟称是电卡没费以及电路问题所致。另查明，冯利娟与洛阳栾川钼业集团股份有限公司签订的《房屋租赁合同》到期后，截止到法庭辩论结束之日，尚未续签合同。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。张燕利称因新冠疫情原因，要求冯利娟返还3个月租金18000元。但根据其向法庭提交的证据，其与冯利娟签订租赁合同的时间为2020年3月30日，其在明知经济形势受新冠疫情影响的情况下，仍然签订租赁合同，应承担相应的市场风险，其主张返还租金，依据不足，本院不予支持。关于张燕利主张的营业损失，证据不足，本院不予支持。关于冯利娟的反诉请求，其与案外人洛阳栾川钼业集团股份有限公司签订的《房屋租赁合同》已经到期，截止到法庭辩论之日尚未续签租赁合同，其本人对案涉房屋并没有合法的物权，其要求张燕利返还案涉房屋、设备设施，本院不予支持。自2020年5月13日起，案涉房屋因故停电，冯利娟作为案涉房屋的出租人未能妥善解决此问题，存在一定过错，考虑到2020年5月13日至2020年6月18日的期间与2020年6月19日至2020年7月31日的期间基本相当，冯利娟主张2020年7月31日之前的房屋使用费的诉求，本院不予支持。关于2020年8月1日之后的房屋使用费，在其未合法取得案涉房屋的相关权利情况下，其该项主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）张燕利的诉讼请求。驳回被告（反诉原告）冯利娟的反诉请求。本诉受理费169元，由张燕利负担；反诉受理费125元，由冯利娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志国二〇二〇年十月十三日书记员  白莉婷