天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初7659号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。统一社会信用代码91120112690655353L。负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：吴国军，男，该公司职工。委托诉讼代理人：尹俊秀，女，该公司员工。被告：刘家菊，女，1972年2月15日出生，汉族，无职业，住天津市津**。委托诉讼代理人：王学华（被告之夫），1968年4月13日出生，汉族，住天津市津**。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告刘家菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。天地源公司的委托诉讼代理人吴国军、尹俊秀，被告刘家菊及委托诉讼代理人王学华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告刘家菊交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业费5,852元、逾期违约金900元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区咸水沽镇春福里小区5-404业主，其房屋建筑面积为87.55平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米1.51元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。刘家菊辩称，自己确系津**咸水沽镇春福里5-404房屋的产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间属实，但不同意天地源公司的诉讼请求。事实及理由：1、原告存在管理问题，被告的电动车电瓶被窃，认为与原告的管理有因果关系，原告应赔偿损失，被告可以不履行相应的交费义务。在丢电瓶之前没有欠缴过物业费，多次找物业的经理沟通无果。2、地上停车收费，楼梯间广告，。园区的公共部位安置过滤饮水机，现在物业办公用区域是业主的公摊面积，物业公司收的钱应有业主的份，物业公司应向业主缴费。庭审中，天地源公司针对被告的答辩进行解释：丢电屏的事，不清楚是在哪一年发生的，不确定与2019年的物业费关联，另外，原告提供的是物业管理服务，并不提供保管服务。地上车位费和广告费，因该小区没有业委会，目前用于维修养护，费用支出在园区里有公示。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月31日，原告天地源物业与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定原告为春福里（津九轩）小区提供前期物业服务，服务期限自2009年7月31日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日；合同约定高层住宅物业管理服务费标准为0.98元每月每平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.53元的标准由业主交纳；合同约定业主每月1-10日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日按照应交物业管理服务费的千分之三比例按日交纳违约金。被告刘家菊系津**咸水沽镇春福里5-404房屋的产权人，建筑面积为87.55平方米，未交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于高层住宅。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告刘家菊所有的房屋为高层住宅，前期物业服务合同明确约定其价格为：“高层住宅，基础物业服务费每月每平方米0.98元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.53元”故本案原告以每月每平方米1.51元向被告主张2019年1月1日至2019年12月31日的物业费，符合合同约定。2、刘家菊抗辩的电瓶被盗问题，属于案外人侵权法律关系，被告可通过报警等法律途径予以追究，而不能由物业公司因此承担损失赔偿的责任，但通过该事件，可以侧面反馈小区的安保服务存在一定的瑕疵。刘家菊抗辩的收费问题，属于公共事项、公共利益，可由适格的主体进行主张，由待业主委员会成立后予以解决。另，本院经考察认为，天地源公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，存在管理瑕疵，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑本区物业收费水平、涉案小区的物业服务等级考评结果、涉案小区整体收费率、实地考察情况，本院酌情支持95%的物业费。经本院核算，87.55平方米＊1.51元/月/平方米＊12个月＊95%=1,506.70元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（七）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就违约金事项，本院不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、刘家菊于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费（含机电费）计1,506.70元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告刘家菊未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取后计25元，由被告刘家菊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年十月十九日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。