福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1419号 上诉人（原审被告）：郑顺枨，男，1978年10月21日出生，汉族，住永安市。 被上诉人（原审原告）：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地永安市含笑大道永乐佳房****首层，统一社会信用代码：91350481665067605D。 负责人：方与龙，总经理。 上诉人郑顺枨因与被上诉人福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（以下简称鑫九洲公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑顺枨到庭参加诉讼。被上诉人鑫九洲公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 郑顺枨上诉请求：1.请求撤销一审判决中第一项“郑顺枨应于判决生效日起十日内，向福建鑫九州物业管理有限公司永安分公司支付物业费2787.3元(截止2020年3月31日）”，并依法予以改判；2.一、二审诉讼费用全部由鑫九洲公司承担。事实与理由：一、鑫九洲公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律，法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。鑫九洲公司没有按照与郑顺枨签订的《前期物业服务合同》进行履约。《前期物业服务合同》的第二章中明确规定了鑫九洲公司的服务内容与质量：郑顺枨在一审中也列举了大量物业管理服务存在的诸多问题（U盘内照片、录音为证），一审仅以“物业服务过程中确实存在一定瑕疵”，使鑫九洲公司逃避了违约责任。郑顺枨从2009年9月交房到2015年6.30日止，从未拖欠过物业费，只因交房后不久，家中的可视对讲门铃故障，向其反映多次都被置之不理。以及车库被堵一事，也多次找其反映，都以没办法为由拒绝。连最基本的在车库门口粘贴“禁止停车”告知这么简单的事都不愿意去做，就直接回绝没办法。这些不作为的表现，一审仅仅就用“物业服务过程中确实存在一定瑕疵”是不能说得通的。（U盘内含有法务、物业只懂得电话催物业费，跟其反映问题不理睬，不作为的录音。录音通话时间：2019.08.09、2019.09.03、2019.10.16.)二、根据《合同法》第六十七条对"先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因此郑顺枨有权在鑫九洲公司正确履约《前期物业服务合同》之前，有权拒绝支付物业服务管理费用。三、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足，使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，还会纵容其使态度变得更恶劣，藐视法律的尊严，使其真正变成了“不干活，只拿钱”的企业，这才真正形成恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是出场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。（2019年11月13日永安法院法官对双方就前期鑫九洲公司没按《前期物业服务合同》履约，造成郑顺枨车库被堵而拒交物业管理费用之事进行调解。调解共识：郑顺枨交清前期物业管理费用，鑫九洲公司则要履行管理职责，确保郑顺枨车辆车库出入畅通。可是事后却态度恶劣，推卸责任，拒不执行。录音为证。（附U盘通话时间2019.11.28。）这就是其态度恶劣，藐视法律尊严的例子。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护郑顺枨的合法权益。 鑫九洲公司书面答辩称，一、郑顺枨说的是一面之词，是在挑物业的瑕疵，根本不配合物业公司工作，有意不交物业费。请求二审维持原判。1.鑫九洲公司根据合同约定，平时服务都在正常运作。维修――小修物业自行解决、大修走业主公共维修基金解决（如：现在已经安装好的小区门岗的门禁系统、小区的监控系统正在投标中、还有业主单元门的对讲话机都在逐步改造中“目前已经改好的己过半数”）等等。请详见鑫九洲公司提交的照片（1）改造好的门禁系统照片和“关于更新改造楼宇对讲系统的通知”复印件，这并不像郑顺枨说的不管之词，提交的照片中还有为业主在架空层安装的电动车充电设施，以及提交的工作照片，足以说明鑫九洲公司平时工作都在正常运作有序。2.养护――绿化的养护，鑫九洲公司也提交了照片，可以看到绿化是整齐的，根据季节性进行修剪、补种、消杀；设施设备养护，供水、供电系统，有机房，都有保养记录登记的，上级相关部门都会不定时检查的，一发现问题，必须限期整改到位。3.郑顺枨说的家中可视对讲门铃故障，是房地产开发商配置的，生产电子产品商一段时间就会更新淘汰，业主使用坏了有的买不到配件，就无法修缮，或是要求业主出坏了的配件材料费业主不愿意出等原因，由此产生对物业不满，拒绝缴纳物业费。郑顺枨就是这个原因之一，他这个单元是门口对讲系统坏了，也做个改造方案，但业主签字户数没有达到70%，楼宇对讲改造无法实施改造。而不是像郑顺枨所说的物业不管。鑫九洲公司提交的“关于更新改造楼宇对讲系统的通知”复印件就是他单元的。二、郑顺枨抗拒缴纳物业费违约在先，根据一审判决，小区业主如对鑫九洲公司提供的物业服务不满意，可以与鑫九洲公司沟通，要求其履行合同义务、采取补救措施，业主如果遭受损失，可以要求鑫九洲公司赔偿。业主也可以采取向物业服务企业的主管部门投诉、经合法程序解除原物业服务合同，重新选聘物业服务企业等方式解决。但业主不能拒交或少交物业费的方式，因为，鑫九洲公司是物业服务企业为业主提供物业服务是本职和义务，如果动辄以物业服务企业服务不到位而拒付物业费，必将陷入恶性循环的局面，即一方面，物业服务企业因物业费交纳不足而降低服务标准，另一方面部分业主因此更不愿意缴纳物业费，如此循环，对物业服务企业及业主均无益处。对及时缴纳物业费的业主而言，小区的物业费事实上全由交费业主承担，未缴纳物业费的业主无偿获得服务，这对及时缴纳物业费的业主也不公平。同时，由于物业服务存在瑕疵的原因和程度多种多样，所以可以不交或少交物业费的评判标准很难制定和统一，如果一审轻易判定个别业主可以不交或少交物业费，必然会发生连锁反应，引起该小区物业管理的混乱，还可能被其他小区的业主作为样板，波及其他小区的物业管理。而且，鑫九洲公司认为由于法院无法制定统一的裁判尺度，也会造成裁判的混乱。因此，应不予支持拒交或少交物业费。鑫九洲公司还认为，鑫九洲公司要求郑顺枨支付违约金标准是符合合同约定和法律规定，一审判决免除违约金不会影响公司正常提供物业服务，按照合同约定不缴纳物业费是违约在先的，依照合同第四条第一款约定，乙方交纳费用时间：每月10日前，违约方需缴纳违约金。请求二审支持鑫九洲公司的诉讼请求，判决郑顺枨支付违约金780.44元，以对违约方的一次警告。综上，请求二审维持一审判决的物业管理服务费、公共能耗费和电梯年检费，三项费用共计3040.49元，支持鑫九洲公司违约金诉讼请求，判决郑顺枨支付违约金780.44元。 一审法院对鑫九洲公司在一审起诉状中陈述的事实予以确认，即确认如下事实：2009年9月26日，鑫九洲公司与郑顺枨签订《永乐佳房前期物业管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲公司提供物业管理服务，郑顺枨按建筑面积每月每平方米0.55元交纳物业管理服务费。如果郑顺枨拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向鑫九洲公司交纳违约金。签订合同后，鑫九洲公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。郑顺枨系住永安市含笑大道永乐佳房63幢1单元602室房产的业主，房产建筑面积为88.94平方米，其每月应交物业管理服务费48.9元。从2015年7月1日至2020年3月31日期间，郑顺枨已欠物业管理服务费2787.3元，违约金780.44元，从2019年9月1日至2020年2月29日期间欠公共能耗149.69元，欠2015年至2017年度电梯年检费103.5元。合计人民币3820.93元。鑫九洲公司多次向郑顺枨催讨，郑顺枨均拒绝交纳。 一审法院另查明：永乐佳房小区确实存在部分物业设施破损、私自乱拉充电线、小区车辆乱停乱放占用绿地堵塞通道等情况。 一审法院认为，鑫九洲公司与郑顺枨签订的《永乐佳房前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。鑫九洲公司在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，但其已基本履行了合同义务，不存在违法违规收费、完全不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况。小区管理秩序存在问题的原因有多种，包括鑫九洲公司的工作人员责任心不强、怕得罪人，鑫九洲公司的工作人员没有执法权、强制执行权，部分小区业主遵章守纪意识不强、文明素质不高，小区功能不能满足业主需求等。因此，建设和谐的小区需要小区业主和物业服务企业的共同努力。其中，鑫九洲公司的工作人员应当切实履行职责，敢抓敢管，能解决的问题及时解决，遇到自身不能解决的问题应当及时向有关部门反映，请求有关部门协助解决。小区业主则应当崇尚文明，自觉服从管理。小区业主如对鑫九洲公司提供的物业服务不满意，可以与鑫九洲公司沟通，要求其履行合同义务、采取补救措施，业主如果遭受损失，可以要求鑫九洲公司赔偿。业主也可以采取向物业服务企业的主管部门投诉、经合法程序解除原物业服务合同，重新选聘物业服务企业等方式解决。但不建议采用拒交或少交物业费的方式，因为，物业费是物业服务企业能够提供物业服务的物质基础，如果动辄以物业服务企业服务不到位而拒付物业费，必将陷入恶性循环的局面，即一方面物业服务企业因物业费交纳不足而降低服务标准，另一方面部分业主因此更不愿意缴纳物业费，如此循环，对物业服务企业及业主均无益处。对及时缴纳物业费的业主而言，小区的物业费事实上全由他们承担，未缴纳物业费的业主无偿获得服务，这对及时缴纳物业费的业主也不公平。同时，由于物业服务存在瑕疵的原因和程度多种多样，所以可以不交或少交物业费的评判标准很难制定和统一，如果轻易判定个别业主可以不交或少交物业费，必然会发生连锁反应，引起该小区物业管理的混乱，还可能被其他小区的业主作为样板，波及其他小区的物业管理。而且，由于无法制定统一的裁判尺度，也会造成裁判的混乱。因此，不宜轻易拒交或少交物业费。该院还认为，鑫九洲公司要求郑顺枨支付的违约金标准虽没有违反合同约定和法律规定，但由于鑫九洲公司在服务中确有瑕疵，且违约金非物业费，不是鑫九洲公司计划内正常的运营资金，免除违约金不会影响鑫九洲公司正常提供物业服务，因此，该院酌情免除郑顺枨的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条的规定，判决：一、郑顺枨应于判决生效之日起十日内，向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付物业费2787.3元（截止2020年3月31日）；二、郑顺枨应于判决生效之日起十日内，向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付公共能耗费149.69元（截止2020年2月29日）；三、郑顺枨应于判决生效之日起十日内，向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付电梯年检费103.5元（截止2017年）；四、驳回福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由郑顺枨负担。 二审中，郑顺枨对一审判决认定物业公司对其进行多次催缴物业费且其拒绝缴纳的事实有异议，郑顺枨认为物业公司未对其多次催缴。郑顺枨对一审判决认定的缴费金额等其余事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审中，当事人未提交新证据。 本院认为，综合本案的事实和证据，鑫九洲公司在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，但鑫九洲公司已基本履行了合同义务，不存在违法违规收费及其他违法或明显违约的情况，郑顺枨亦未充分举证证实鑫九洲公司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵或服务项目和质量与合同约定差距明显的情形。郑顺枨应当依据其与鑫九洲公司签订《永乐佳房前期物业管理服务协议》的规定，缴纳物业费及相关费用。郑顺枨以物业公司的服务存在一定瑕疵而拒交物业费的抗辩理由不能成立。个别业主因物业管理公司的服务质量存在一定瑕疵而拒交物业费，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他业主的利益。一审判决郑顺枨支付物业费及相关费用，并无不当。因鑫九洲公司在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，一审法院酌情免除郑顺枨的违约责任，亦无不当。 综上所述，郑顺枨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人鑫九洲公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郑顺枨负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  宁金德 审判员  林炬火 二〇二〇年十月九日 书记员  陈思宇 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。