广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初478号原告(反诉被告)：广东天石投资有限公司，住所地广州市海珠区黄埔村北码头**之**，统一社会信用代码914401013314647667。法定代表人：马泽槟,职务总经理。委托代理人：贺俊、于洋，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市海珠区新滘经济发展总公司，住所地，住所地广州市海珠区新港中路****会信用代码91440105190855252G。法定代表人：佘文莎，职务总经理。委托代理人：刘诗颖、周凌睿，分别系广悦律师事务所律师、实习律师。本院在审理原告(反诉被告)广东天石投资有限公司（简称天石公司）诉被告（反诉原告）广州市海珠区新滘经济发展总公司（新滘公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，分别于2020年4月29日、2020年5月19日、2020年6月16日公开开庭进行了审理。天石公司的委托代理人于洋、贺俊，新滘公司的委托代理人杨飞、周凌睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天石公司诉称：2019年10月，天石公司通过广州产权交易所网站了解到新滘公司关于广州市海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1整体物业及建筑余地（案涉项目）租赁权竞拍公告信息。该网站公告信息显示：出租用途为商业、办公、科技创新创意产业园区或孵化器综合用途，出租标的的使用情况为空置。2019年10月28日，天石公司基于对案涉项目使用性质、用途目的而多轮竞拍成功，并与新滘公司、广州产权交易所签订《成交确认书》。2019年11月15日，天石公司与新滘公司对案涉项目签订正式《租赁合同》。合同签订后，天石公司依约向新滘公司支付了水电保证金20万元、履约保证金86.1万元、租赁保证金100万元、物业升级改造保证金200万元、2019年12月26日至31日的租金97210元，新滘公司也向天石公司交付案涉项目。原告接收项目后，投入了大量的人力、物力对该物业拆危排危、清理淤泥搭棚搭排栅、设计、加固、施工等花费近200万元。由于新滘公司没有任何可行的资产权属证明，仅让天石公司与街道协调相关的报建手续，街道提供了《海珠区村社集体物业消防改造项目设计审查申请资料清单（企业）》，但天石公司多次向新滘公司索要相关资料，但均以没有资料为由被拒绝。天石公司至今无法提交申请施工许可证或可在政府相关部门申报、办理，更无从完成报建备案等工作，无法完成办理水电的报建、二次消防的报建、危房排危等。此情况导致天石公司无法获得合法的施工依据，且广州市海珠区城市管理和综合执法局、环保局等部门多次向天石公司提出停工的要求。2019年12月17日、2019年12月27日，城管部门对施工所涉及的工具和物品进行扣押。至起诉之日，天石公司仍未能展开正常施工，事实上根本无法行使案涉项目的承租权利，严重影响了原告对案涉项目的使用恶化权利义务。天石公司认为，新滘公司恶意隐瞒与合同核心价值重大的有关情节且具有严重的违约行为，且案涉项目无电无水，目前仅提供施工临时水电。双方对合同的争议及分歧主要是由于新滘公司对物业性质的欺诈隐瞒，未依约报建及备案不提供一次消防批文与许可证，导致天石公司无法及时开展施工所造成的权利损害，对合同的其他条款并无歧义，故双方仍有继续履行的可能。新滘公司在拍卖及缔约过程中违反了拍卖标的物真实信息披露义务，恶意隐瞒与缔约相关的五项重要情节，包括“存在317平方米被占用”信息不实、隐瞒案涉物业是工业用地的土地性质、隐瞒报建已过期、隐瞒案涉物业未通过一次消防的事实、隐瞒了案涉物业临水临电的重要情况，同时存在严重违约行为如新滘公司对案涉物业权属不清，阻碍了天石公司依法施工、升级改造；新滘公司拒绝配合完成报建手续等。鉴于此，天石公司起诉请求：1.判令变更天石公司与新滘公司签订的《租赁合同》第二条第六项租金第1款之约定，由“第一租期内，起步月租金为430500元”变更为“按有资质第三方评估的租金价值168000元”，并同步调整《租赁合同》第二条第六项内个租期的租金标准至合同期满；2.判令租赁保证金861000元变更为336000元；3.判令新滘公司向天石公司提供租赁物业的一次消防批文、许可证；4.判令新滘公司提供合法、完整、有效的房屋所有权属证明及可办理报建及排危加固装修升级改造备案的文件与手续，配合天石公司完成房屋排危加固与升级改造施工；5.判令变更《租赁合同》第二条第五项“租期”第3款之约定，由“自甲方将物业移交给乙方之日起第2个月起为本合同的计租日”变更为“自甲方向乙方提供完整、有效的报建批文及备案手续和办理完成该租赁物业合法有效的一次消费批文、许可证，且原告完成租赁房屋的排危、加固，升级改造之日起第3个月后为本合同的开始计租日”；6.判令新滘公司赔偿天石公司已支付给广州产权交易所的拍卖手续费154980元及天石公司已付印花税58285.1元；7.判令新滘公司退还租赁保证金差额525000元及2019年12月25日至31日租金97210元；8.判令新滘公司承担租金评估费10000元；9.判令新滘公司配合天石公司办理符合现场使用功率的水、电报建手续；10.判令新滘公司支付违约金790059.9元；11.判令新滘公司支付资金占用的损失及工程停工窝工损失380000元；12.判令新滘公司承担本案的全部诉讼费用。新滘发展总公司辩称：不同意天石公司的全部诉讼请求及事实理由。1.新滘公司在招标文件及《租赁合同》中均如实披露赤岗工业区自编8A4、5H1物业的权属及现状，天石公司在竞租及签约时清楚知晓案涉物业的现状，并未提出异议。因此，天石公司单方要求调整租金、租赁保证金、租期，并要求新滘公司退还租赁保证金差额，没有事实和法律依据。2.相关报建材料依约应由天石公司自行准备，新滘公司不存在违约行为，合同也没有约定天石公司主张的违约条款，天石公司要求新滘公司履行准备报建材料的义务并承担违约责任，没有事实和法律依据。合同约定承租方在启动物业升级改造是，须取得施工许可证或在政府相关部门完成备案等前期准备工作（相关工作由承租方跟踪落实，出租方协助，所有费用由承租方负责）。招标文件已披露案涉物业具备建设工程规划许可证，有合法报建手续，但是存在为通过竣工验收，无正式产权证、水电设备需要维修、无消防设备及消防验收不等情况，该类物业升级改造工程应由所属街道进行管理。在双方签订合同后，案涉物业所属的江海街道办已向天石公司提供了《海珠区村社集体物业消防改造项目设计审查申请资料清单（企业）》，相关材料应由天石公司自行准备，天石公司也从未正式发函要求新滘公司配合提供相关材料。因此新滘公司并不存在违约行为。3.新滘公司及政府相关部门并未同意升级改造方案，天石公司擅自施工而造成的损失应自行承担。天石公司要求新滘公司承担拍卖手续费、印花税、评估费等费用，没有事实和法律依据。4.天石公司要求变更合同约定的请求权基础不明确。《民法总则》实施后，不论天石公司主张基于重大误解还是显示公平，都不能以此变更合同约定，仅能请求撤销合同。天石公司变更租赁合同的请求缺乏基础。5.317平方米建筑被占用的情况已在2019年12月中旬清退完毕。新滘公司提起反诉请求：1.判令解除双方于2019年11月15日签订的《租赁合同》；2.判令天石公司将广州市海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1整体物业及建筑余地恢复原状，并在合同解除之日起7日内返还新滘公司；3.判令天石公司向新滘公司支付拖欠的2020年1月、4月、5月、6月的租金1722000元，以及逾期付款违约金（以每月的租金430500元为基数，按每日5‰的标准，分别从当月6日起计至实际支付之日止，暂计至2020年6月15日为611310元）；4.判令新滘公司有权没收天石公司所缴纳租赁保证金861000元、水电保证金200000元、履约保证金1000000元、物业升级改造保证金2000000元；5.判令天石公司承担本案本诉及反诉的诉讼费。天石公司对新滘公司反诉答辩称：不同意新滘公司的全部反诉请求。新滘公司在拍卖及缔约过程中违反了信息披露义务，恶意隐瞒与缔约相关的重要情节，对缔约及合同租金价款具有重要的、直接的影响。案涉《租赁合同》在签订时存在显失公平及重大误解，新滘公司在履约过程中存在严重的违约行为，至今未出示案涉物业的权属资料，拒绝配合完成报建手续。天石公司有履约能力、有实力，也有意愿履行租赁合同。考虑到权属不清的情形，天石公司已将2020年1月份的租金向广州公证处申请提存，2020年2-3月基于疫情及国家减免政策的事宜，天石公司申请免交租金，2020年4月的租金天石公司亦向广州公证处申请提存并发函法院征求意见。天石公司不存在新滘公司主张的违约行为，其无权单方行使合同解除权。经审理查明：新滘公司委托广州产权交易所于2019年9月24日发出《整体出租赤岗工业区自编8A4、5H1物业》公告，公告载明：出租底价为210000元/月/总面积，租赁期限为10年，分两期执行，第一租期5年，第二租期5年，第一租期内以成交价为首期租金，每两年递增3%，第二租期内该物业租金底价的计算方式为基础租金加增值租金，基础租金为第一租期末租金，增值租金以该物业同地段同类物业政府租金指导价或市场租金价值评估价（选价高者）减去基础租金的差的50%为标准计算，若无差额或差额为负数，则以基础租金为底价，每两年递增8%；标的所在地址海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1，出租类别房产、建筑余地，出租面积描述出租标的为两栋建筑，一栋三层，一栋四层（共6000平方米）及其附属红线内建筑余地（1500平方米）；特色一线街铺、繁华商圈、交通便利、创业首选、可注册办公；物业现状为该物业为按规划报建但尚未完成的两栋建筑物，共6000平方米，未办理产权证，该物业未有消费设施设备，需由承租方按新用途的标准，投入资金重新配备并完善相关消防验收手续；该物业由317平方米被占用，承租方负责清退，并承担因此产生的费用和责任；物业升级改造的要求，承租方在启动该物业升级改造工程时，须取得施工许可证或在政府相关部门完成备案等前期准备工作（相关工作由承租方跟踪落实，出租方协助，所有费用由承租方负责）；物业升级改造后用途范围包括商业、办公、科技创新创意产业园区或孵化器用途；意向方需承诺投入不少于600万元用于该物业的升级改造，且工程竣工后物业使用面积达6000平方米或以上，承诺在第一租期内该物业用于科技创新（孵化器）、高新技术的业态面积不少于3000平方米或引入不少于10家上述业态的企业并落户至海珠区；同意按照出租方提供的《租赁合同》版本签署；等。2019年10月28日，天石公司经竞价，以430500元/月/总面积的成交价竞得案涉物业承租权。2019年11月15日，天石公司（承租方、乙方）与新滘公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：1.乙方承租甲方位于广州市海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业及建筑余地（下称“该物业”），该物业实际测绘建筑面积6000平方米，建筑余地约1500平方米，该物业为按规划报建但未完成的建筑物，无正式产权证；2.乙方确认已清楚了解该物业现状（包括但不限于该物业位置、物业性质、产权状况、证照状况、部分物业被占用情况、水电设施及周边环境等），同意按该物业现状承租，乙方不得以此为由要求解除（终止）本合同、主张合同无效或要求甲方承担违约责任；3.物业用途为商业、办公、科技创新创意产业园区或孵化器综合用途；4.免租期3个月，分三年执行，在合同期前三年首月免收乙方租金；5.乙方在启动该物业升级改造工程时，须取得施工许可证或在政府相关部门完成备案等前期准备工作，费用由乙方承担。甲方同意予以配合，并提供备案等相关的文件和证明材料；6.乙方承诺自物业移交之日起半年内对物业投入不少于600万元进行升级改造，且工程竣工后物业使用的面积达6000平方米或以上；7.租期为10年，分两期执行，第一租期5年即自2019年11月16日其至2024年11月15日止，第二租期5年即2024年11月16日其至2029年11月15日止。自双方办理物业移交之日起计算租期，自甲方将物业移交乙方之日起计第2个月起为本合同的计租日，并以当日为起点计算租金；8.第一租期内起步月租金为430500元，每两年递增3%。第二租期内该物业租金底价的计算方式为基础租金加增值租金，基础租金为第一租期末租金，增值租金以该物业同地段同类物业政府租金指导价或市场租金价值评估价（选价高者）减去基础租金的差的50%为标准计算，若无差额或差额为负数，则以基础租金为底价，每两年递增8%。具体事宜甲乙双方另作书面约定；9.租赁保证金861000元、水电保证金20万元、履约保证金100万元，乙方须于签订本合同当日一次性向甲方缴交上述保证金。物业升级改造保证金200万元，乙方须于物业移交当日一次性向甲方缴交；10.租金按月支付，每月5日前向甲方支付当月租金；11.乙方对该物业进行升级改造、装修、装饰等工程时，应先将效果图及相关资料交给甲方，由甲方及有关部门审核同意后，才能施工（甲方应在收到效果图及相关资料后5个工作日内予以反馈）。乙方自行承担对该物业升级改造、装修、整饰等工程的全部费用，工程完工后，如果按规定需经政府有关职能部门验收的，均须取得政府有关职能部门验收合格后方能投入使用；12.该物业现有317平方米被人占用，乙方需负责清退，并承担因此产生的费用和责任，若清退不成功的，其损失由乙方自行承担；13.该物业未通过二次消防验收手续，乙方须自行完善二次消防审核手续；14.乙方承诺在第一租期内，该物业用于科技创新（孵化器）、高新技术的业态面积不少于3000平方米或引入不少于10家上述业态的企业，并落户至海珠区；15.乙方逾期支付租金或其他任何应付甲方费用或款项，每逾期一天，须按所欠租金或其他费用及款项的总额的5‰向甲方支付违约金，逾期超过三十天的，甲方有权提前解除本合同，收回该物业并没收乙方所缴的全部保证金；16.任何一方发送给对方的通知、文件或函件等均以书面形式发送。直接送交的，以对方签收视为送达，任何一方无正当理由不得拒绝签收；采取挂号信或特快专递等方式送达的，以挂号信或特快专递回执上所载的投递日的第二日视为送达；等等。天石公司于2019年11月7日向新滘公司支付了租赁保证金861000元、履约保证金1000000元，于2019年11月8日支付了水电保证金200000元，于2019年11月25日支付了升级改造保证金2000000元，于2019年12月10日支付了12月份的租金97210元。2019年11月25日，新滘公司将案涉物业移交给天石公司，双方签订了《接管物业移交表》。《移交表》载明产权人为广州市江南城建开发集团有限公司，实测建筑面积6000平方米，建筑余地约1500平方米。2019年11月25日，天石公司作出提交给广州市海珠区江海街道办事处的《项目升级改造报告》，主要内容：我司拟投入1000万元左右将海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业改造升级为“星光又一城”，项目地位为商业、休闲与办公、科技创新创意产业园区为主题空间；等。新滘公司在该《报告》出具了“情况属实，同意由天石公司对该地块进行投资改造，请街道审定”的意见。2019年12月4日、12月10日、12月16日，广州市海珠区城市管理综合执法局多次对天石公司作出行政处罚，查明天石公司在海珠区××路国资大楼进行挖基坑、打地桩、吊装钢梁施工，施工没有围蔽等，责令立即停止违法行为并在指定期限内补办相关规划和许可手续，自行整改，做好围蔽工作。2019年12月18日，天石公司向新滘公司发出《关于海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1项目停工的函》，主要内容是：《租赁合同》要求我方6个月内进行升级改造成商业用途，贵司应履行出租人责任与义务，协助并提供相关资料室的我司完成报建开工等手续，但因贵司未能完整地向我司提供相关的开工许可、报建及备案的相关资料，无房产证，用地性质不符，资料不齐全，故无法提建、报建手续，造成城管、环保等多次向我司提出要求停工的要求。请贵司积极配合提供资料或用变通办法申请开工许可等手续，达到消防验收，办理营业执照，完成合同规定的把该项目打造成该地区商业两点。2019年12月24日，新滘公司向天石公司发出了《关于海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1项目停工的复函》，主要内容是：双方签订的《租赁合同》已阅读该物业为按规划报建但未完成的建筑物，无正式产权证，贵司已清楚了解该物业现状。贵司提供的《智慧科技创新型综合空间》项目介绍显示，该物业1-4层均用作餐饮美食城，不符合约定的业态管控，请贵司按合同要求，重新规划该物业的使用用途并尽快报我司审核。贵司在未经许可及未完成备案的情况下而私自对物业进行施工的行为，不符合老旧物业消防和安全生产整治审批改革工作的要求，严重违反安全生产的范围，请贵司按街道及相关部门联合审批会议要求，取得该物业升级改造工程施工许可或备案等前期准备工作，在确保手续齐全、施工安全的前提下，尽快启动该物业的升级改造工作。天石公司于2019年12月12日作出《关于广州市海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业办证所需资料的函》，并通过微信方式发送给新滘公司的员工。在微信中，新滘公司员工明确回复能提供的资料是第4（项目的规划许可）、5（有资质的第三方房屋结构的检验报告）、9（营业执照），无法提供其他资料，没有房产证。2020年1月9日，新滘公司向天石公司发出《重大安全隐患整改通知书》，认为天石公司在未办理工程施工许可的情况下对海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业进行了墙体拆除、挖桩竖钢筋及搭建脚手架等施工行为，存在重大安全隐患，请立即停止该物业任何施工行为，并拆除脚手架，尽快提供该物业升级改造的设计方案、施工图纸、施工说明等相关资料报我司审核。天石公司于2019年12月20日自行委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对案涉物业的租金市场价值进行评估。该公司于2020年1月2日作出业评资字【2020】第0001号资产评估报告，评估结论是案涉物业于评估基准日（2019年12月20日）在设定的租赁条件下首年月租金为168000元。因案涉物业改造工程停工，天石公司无法实际使用物业，遂于2020年1月3日提起本案诉讼。天石公司委托了相关公司完成了案涉项目的设计说明、项目升级改造效果图、消防改造方案，并与案外人签订了设计合同、施工合同。另外，天石公司委托广东天鉴房屋安全检测鉴定有限公司对案涉物业的完损性进行了鉴定，并由鉴定公司作出了鉴定报告；委托广州全成多维信息技术有限公司对案涉物业的范围、边长、形状、面积等进行测量。另查明，广州市房地产管理局于1991年3月29日发出（1991）房地字**《同意使用土地通知书》，载明：用地单位海珠区城市建设开发公司，用地项目工业用地，用地地点海珠区赤岗广州卷烟一厂西面，用地面积第一期伍万叁仟柒佰贰拾平方米。1995年1月10日，广州市城市规划局海珠区规划分局向江南城建开发总公司颁发了《建设工程规划许可证》，建设位置赤岗广州卷烟一厂西面，建设规模1幢7层建筑面积9880.77平方米，1幢8层建筑面积1906.02平方米。广州市海珠区城市建设开发公司于1993年8月9日企业名称变更为广州市江南城建开发总公司，后于1998年9月21日企业改制为广州市江南城建开发集团有限公司。2019年8月1日，广州市江南城建开发集团有限公司、广州市海珠区资产经营有限公司分别出具《授权委托书》，委托新滘公司对广州市海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业进行经营管理（权限包括但不限于对外出租、收取租金、签订租赁合同等相关事宜），授权经营管理为12年（自2019年8月1日至2031年7月31日）。再查明，关于租金缴纳问题，天石公司在本案起诉后于2020年1月6日向广州公证处办理了租赁提存公证，将租金430500元汇入广州公证处的银行账户。广州公证处于2020年1月13日出具了《提存公证书》。天石公司于2020年1月3日向新滘公司发出《海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业租金提存至广州公证处的通知》，主要内容是：天石公司就与新滘公司的租金合同纠纷，已于2020年1月3日向海珠区法院提起诉讼，虽然与新滘公司存在争议，但天石公司为表明履约的诚意，至法院判决生效之日前的租金，天石公司愿意提存至法院/广州公证处的专户。新滘公司于2020年1月8日向天石公司发出《租金催收函》，要求天石公司在2020年1月10日前支付2020年1月的租金430500元及违约金6457.5元，否则新滘公司将按合同约定收回该物业，没收全部保证金等。天石公司于2020年1月15日作出了《复函》，表示案涉项目上不具备报建条件，无法办理开工许可证，只是前期筹备工作全面处于瘫痪状态。天石公司于2020年1月6日将租金提存于广州公证处并向新滘公司发出通知。2020年2月12日，天石公司向新滘公司发出《关于免除租金的函》，认为因新冠病毒疫情影响，申请减免2020年2月、3月份的租金。新滘公司于2020年3月25日回复天石公司申请不符免租条件，不同意免除租金。新滘公司分别于2020年2月26日、3月19日、4月9日三次向天石公司发出《租金催收函》。天石公司于2020年4月3日向广州公证处申请将2020年4月的租金430500元提存至广州公证处，但至法庭辩论终结时尚未完成提存。天石公司主张新滘公司没有如实披露或故意隐瞒如下事实：1.披露存在317平方米被占用的信息不实。实际上，除317平方米建筑被占用外，还有市政工程施工占用。317平方米被占用不属实，实际上是另有租约且涉及诉讼；2.恶意隐瞒案涉物业工业用地性质；3.隐瞒案涉物业报建已过期；4.隐瞒案涉物业未通过一次消防的事实；5.隐瞒案涉物业临水临电的情况。新滘公司抗辩317平方米被占用是前出租方和承租方的纠纷，与新滘公司无关，新滘公司从未收取租金。市政工程施工占用的情况在天石公司查看现场时已知悉但并未提出异议；新滘公司招标公告中如实披露了没有消防设施设备，没有隐瞒未通过一次消防。案涉物业未完工没有竣工验收，根据建设工程的常识，没有竣工验收必然没有一次消费验收，天石公司作为有施工资质的单位对此应当十分清楚；案涉物业已取得规划许可证并在规定期限内进行了开工建设，不存在报建过期的说法；天石公司对案涉物业每层均有查看，且新滘公司在招标公告中明确物业水电设施需由承租方按新用途的标准投入资金进行增容，天石公司应当知道临水临电的情况；工业用地性质不影响天石公司按合同约定用途施工案涉物业，只需要升级改造完成后向科工商信局申请建设科技企业孵化器即可使用。案涉物业没有产权证自然是临水临电。天石公司表示被占用的317平方米，在2020年4月6日由广州市侨泓新厦物业管理有限公司交回给广州市海珠资产经营有限公司，市政工程已于2019年12月撤场。新滘公司认为市政工程占用部分于2019年11月24日施工完成撤场，被占用的317平方米于2019年12月中旬已清退完毕。对于一次消防问题，天石公司、新滘公司均确认物业现状不符合一次消防验收条件，没有消防设施。天石公司主张新滘公司提供的物业权属不清，拒绝配合完成报建手续，拒绝配合完成营业执照注册手续的违约行为。新滘公司认为其已告知天石公司具体可提供的材料并要求天石公司书面发函后回应，但天石公司未发函；按照合同约定，天石公司应将设计方案提交给新滘公司及相关部门审核后方可施工；天石公司要求新滘公司提供公司注册相关文件是在建设完成后才需要，现阶段新滘公司无义务提供；新滘公司不存在违约行为。在庭审中，天石公司、新滘公司均确认案涉物业现状为按规划报建建设但未完成的建筑，一栋4层，一栋3层；天石公司在竞拍前于2019年10月18日对案涉物业现场进场了查看。天石公司坚持变更租金标准的诉请，不同意撤销或解除租赁合同。新滘公司于2020年6月30日向本院申请财产保全，要求冻结天石公司银行存款2333310元。本院作出（2020）粤0105民初478号民事裁定书，裁定冻结天石公司银行存款2333310元；或查封、扣押相应价值的财产。经移送执行，本院于2020年7月9日实际冻结了天石公司在工商银行尾号4088的账户存款24251.15元。天石公司为证明其有履约的决心及能力，且有意愿继续履行合同，自愿提供其另一银行账户的存款（截止2020年9月29日，余额为2336296.22元）交由本院查封。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物业是取得建设工程规划许可证，按规划许可建设但未完成的建筑物及建筑余地。案涉《租赁合同》约定了天石公司承租后需对案涉物业进行改造升级，且天石公司与新滘公司均确认案涉物业经改造升级，能够取得政府相关部门的合法使用许可。鉴于此，《租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。关于《租赁合同》是否存在重大误解及显失公平的问题。天石公司上述主张主要依据是：新滘公司在竞拍公告中披露317平方米被占用的信息不实，且同时存在市政施工工程占用；隐瞒案涉物业工业用地性质、隐瞒案涉物业报建已过期、隐瞒案涉物业未通过一次消防的事实、隐瞒案涉物业临水临电的情况。本院认为：首先，竞拍公告中披露案涉物业有317平方米被占用，虽然该占用行为没有具体明确因租赁纠纷涉诉，但天石公司在庭审中承认该被占用的317平方米已于2020年4月26日完成清退。天石公司应该预见到该被占用的317平方米清退中存在的各种问题及困难，且事实上亦在短时间内完成了清退。对于市政施工工程占用问题，该市政工程属临时占用，且天石公司在竞拍前看现场时应清楚知晓该市政工程占用。同时，市政工程已于2019年12月已撤场，不会对天石公司使用案涉物业造成较大影响。故即便新滘公司披露占用情况信息存在瑕疵，但不足以造成天石公司基于重大误解签订《租赁合同》或合同因此显失公平。其次，招租公告中虽明确出租用途为“商业、办公、科技创新创意产业园区或孵化器综合用途”，但并没有明确表示案涉物业土地性质属于商业用地，且工业用地性质并不排除上盖建筑物用于商业、办公等。公告中明确要求“承租人须具有运营科技创新（孵化器）相关项目的经营和能力相应的资质，具备广州市三旧物业或广州市村社物业升级改造经验”。天石公司作为具备“三旧改造”经验，具备运营科技创新孵化器能力的公司，对出租物业地址“赤岗工业区自编8A4、5H1”属于工业用地性质具有预见性。如用地性质是影响租金标准的重要因素，天石公司在其在竞拍前理应作相应必要的调查。再次，案涉物业于1994年11月25日取得《报建审核书》、于1995年1月10日取得了《建设工程规划许可证》，《报建审核书》及《建设工程规划许可证》没有明确相应的有效期。天石公司主张报建过期但未能提供证据予以证明。另外，天石公司从出租公告及现场看样的结果应知道案涉物业有报建手续，且建筑主体工程未完成但已停工多年的情况，能预见到报建时间距今较长及案涉物业可能存在临水、临电情况。故，天石公司在签订《租赁合同》后，再以此报建过期及临水临电的理由诉请变更租金标准缺乏依据。最后，关于案涉物业未通过一次消防问题。本院认为，出租公告中在“物业现状”第4点明确“该物业未消防设施设备，需由承租方按新用途的标准，投入资金重新配备并完善消防验收手续”，而双方在庭审中确认案涉物业烂尾楼现状是不符合通过一次消防验收的条件。天石公司作为三旧物业改造经验的经营主体，查看了案涉物业现状，应预见到案涉物业没有通过一次消防验收的情况。虽然双方在《租赁合同》中约定“该物业未通过二次消防验收手续，乙方须自行完善二次消防审核手续”，但并不能以此推定案涉物业已完成一次消防验收手续。综上，天石公司作为具有运营科技创新孵化器的能力与资质，具备广州市三旧物业或广州市村社物业升级改造经验的商业主体，在做出竞拍案涉物业10年承租权（挂牌价格每月租金210000元）的重大商业决策前理应进行详细的调查。案涉物业起拍价月租金为210000元，天石公司基于自身经营及案物业商业价值考虑才最终以430500元的最高价竞得承租权。鉴于此，天石公司在履行《租赁合同》过程中以上述理由主张存在重大误解及显失公平依据不足，本院不予采纳。天石公司诉请变更租金标准、租赁保证金金额、租期以及要求新滘公司支付拍卖手续费、印花税、租金评估费、返还租赁保证金差额、已付2019年12月25日至31日的租金缺乏依据，本院不予支持。案涉物业是尚未完成的建筑，须经改造升级才符合约定用途，未经改造及完善消防验收手续，案涉物业不具备约定用途的使用条件。出租公告及《租赁合同》约定案涉物业的消防、改造、装修等工程由承租方负责并承担全部费用，出租方予以协助。天石公司作为承租人负责案涉物业改造、消防、用水、用电申请及验收，改造前需申请施工许可证等，新滘公司作为出租方有责任提供相应资料并配合办理相关手续。因在办理相关行政审批、用水用电等事项中，涉及提供材料、盖章等，天石公司与新滘公司应加强沟通，相互理解、支持，争取早日完成施工许可进行改造升级、消防验收等，投入使用，避免物业闲置，造成资源浪费。天石公司曾于2019年12月通过微信向新滘公司工作人员发送了《关于广州市海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业办证所需资料的函》。新滘公司工作人员明确回复只有报建、规划许可、营业执照，否认有出租案涉物业的依据文件。新滘公司在庭审中提价了广州市江南城建开发集团有限公司与广州市海珠区资产经营有限公司《授权委托书》，证明其有权出租案涉物业。虽然新滘公司的回复存在不当之处，但天石公司以此为由要求新滘公司承担违约责任理据不充分，本院不予支持。天石公司在未取得施工许可证的情况下，自行进场开工建设，违反相关行政法规，由此被政府有关部门责令停工等处罚的后果应由天石公司自行承担，其要求新滘公司赔偿停工、窝工损失没有依据，本院不予支持。经过双方庭审陈述，天石公司自行委托相关机构对案涉物业进行了鉴定、测量取得了鉴定报告，亦持有建设工程规划许可证、报建审核书，天石公司实际需要并应由新滘公司提供案涉物业出租依据的广州市江南城建开发集团有限公司与广州市海珠区资产经营有限公司《授权委托书》、新滘公司营业执照等，配合办理施工许可证。案涉物业没有通过消防验收手续，但消防验收无论是一次消防还是二次消防的设施设备应由天石公司负责，新滘公司配合办理消防验收手续。关于新滘公司反诉解除合同、要求天石公司支付租金及违约金的问题。新滘公司以天石公司拖欠租金、未经新滘公司及有关部门同意擅自对案涉物业进行大型施工作业为由诉请解除合同。本院认为，天石公司已将2020年1月的租金提存至广州公证处，并申请将4月份的租金也向广州公证处提存，虽然该提存租金的方式不符合《中华人民共和国合同法》第七十条规定“履行债务发生困难”的情形，存在不当，但天石公司在起诉状及庭审陈述均表示愿意支付租金且针对新滘公司的财产保全行为愿意提供足额银行存款给本院冻结，足以证明天石公司有支付租金的能力及继续履行合同的意愿，新滘公司的租金收益依法得到保障。至于天石公司在未取得施工许可证的情况下进场开工建设，确实违反了行政法规规定及双方合同约定，但该行为已由政府职能部门给予责令停工等行政处罚，尚未造成严重后果，双方合同可以继续履行。鉴于此，新滘公司主张解除合同、没收保证金及交还案涉物业，本院不予支持。天石公司已接受案涉物业，新滘公司要求天石公司支付2020年1月、4月、5月、6月的租金1722000元合理有据，本院予以支持。对于2020年2月、3月的租金，新滘公司明确愿意与天石公司协商处理，另循法律途径解决。对于逾期付款违约金问题。本院认为案涉物业在完成改造升级前无法投入使用，天石公司作为承租方并无收益，天石公司将1月租金提存，其他月份的租金存入银行账户并提供给法院冻结，其逾期支付租金的恶意不明显。新滘公司在回复天石公司办证所需资料时并未回复可以提供其作为证据提交的广州市江南城建开发集团有限公司与广州市海珠区资产经营有限公司出具《授权委托书》，案涉物业并非以新滘公司名义申请建设工程规划许可证及报建手续，确实需要新滘公司出具有权出租案涉物业的证明文件，故新滘公司的行为在一定程度上影响天石公司申请办理施工许可证。天石公司认为违约金过高，请求降低违约金标准。鉴于此，本院酌情将违约金标准调整为按年利率6%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起10日内，广州市海珠区新滘经济发展总公司协助广东天石投资有限公司办理施工许可证（包括提供营业执照、广州市江南城建开发集团有限公司与广州市海珠区资产经营有限公司出具的《授权委托书》等）；二、在本判决生效之日起10日内，广州市海珠区新滘经济发展总公司协助广东天石投资有限公司办理消防验收手续；三、在本判决生效之日起10日内，广州市海珠区新滘经济发展总公司协助广东天石投资有限公司办理用水、用电审批手续；四、在本判决生效之日起10日内，广东天石投资有限公司向广州市海珠区新滘经济发展总公司支付2020年1月、4月、5月、6月的租金共1722000元及逾期付款违约金（当月租金违约金以月租金430500元为基数，自当月6日起至实际付清之日止按年利率6%计算）；五、驳回广东天石投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市海珠区新滘经济发展总公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22852元，由广东天石投资有限公司负担。反诉受理费28280元，由广东天石投资有限公司负担10322元，广州市海珠区新滘经济发展总公司负担17958元。保全费5000元由广东天石投资有限公司负担并在本判决生效之日起10日直接支付给广州市海珠区新滘经济发展总公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二〇年十月九日书记员  徐文慧谭颖诗