河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2134号上诉人（原审被告）：刘金统，男，汉族，1987年9月16日出生，住河南省内乡县。上诉人（原审被告）：朱雪倩，女，汉族，1990年5月11日出生，住河南省开封市祥符区。二上诉人委托诉讼代理人：吕春会，河南论衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈振龙，男，汉族，1988年7月1日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：张鹏，开封市顺河区铁塔法律服务所法律工作者。上诉人朱雪倩、刘金统与被上诉人陈振龙房屋买卖合同纠纷一案，河南省开封市龙亭区人民法院（以下简称原审法院）于2018年10月15日立案受理，于2019年4月12日作出（2018）豫0202民初2088号民事判决，判决驳回陈振龙的诉讼请求。陈振龙不服该判决上诉至本院，本院于2019年9月25日作出（2019）豫02民终1740号民事裁定，裁定撤销（2018）豫0202民初2088号民事判决，发回重审。原审法院于2019年10月10日立案后，依法另行组成合议庭对本案进行了审理，于2020年4月27日作出（2019）豫0202民初2367号民事判决。刘金统、朱雪倩不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱雪倩、刘金统上诉请求：1、撤销原审判决，查明事实后依法改判或发回重审。2、上诉费用由陈振龙承担。事实和理由：一、本案朱雪倩、刘金统和陈振龙之间不存在买卖房屋的合意，也并未形成真实有效的房屋买卖合同，原审法院认定双方之间存在房屋买卖合同关系明显错误。1、从合同本意来看，并未形成真实有效的房屋买卖合同关系。（1）《合同法》所称的合同其核心在于当事人就民事权利义务关系达成的一致意见。因此，“达成一致”应该是合同成立的基础和前提，双方不一致，则合同无法成立。陈振龙单方所诉称的房屋买卖合同并没有得到刘金统和朱雪倩的认可，朱雪倩根本不知道陈振龙所述房屋买卖情况，双方之间缺乏合同成立的基础。（2）房屋作为不动产，其交易应是正规且严谨的，原审法院凭一份收款收据就认定朱雪倩、刘金统和陈振龙之间存在房屋买卖合同关系，明显太过草率。涉案的房屋买卖收款收据，仅是一份刘金统出具的收款收据，并不能作为一份约束不动产交易，成立并且生效的房屋买卖合同，其内容仅仅是刘金统收到了陈振龙的27万元房屋首付款（具体是否真实收到，暂且不论），并没有关于房屋面积、坐落位置、总价款、付款时间、过户手续的办理、税款的支付等房屋买卖合同中所必需的要件，根本不能体现双方就该房屋达成了买卖合意。（3）本案的陈振龙和刘金统均是资深的二手房买卖中介，二人在2014年10月合伙开办了河南联众房地产营销策划有限公司，专门从事二手房买卖中介业务。如二人之间真的达成了房屋买卖的合意，就二人职业的专业性而言，必然会订立一份专业性强且妥善的房屋买卖合同，而非是本案中这份漏洞百出的房屋买卖收款收据。因此，这份漏洞百出的房屋买卖收款收据，恰恰反映了双方并不存在真实的房屋买卖的合意，这仅是一种债务的结算和担保行为，并不能代表存在房屋买卖的意思表示，只是后来陈振龙在看到朱雪倩、刘金统债权无法清偿时，才弄假成真，将债权作为真实的房屋买卖交易提起诉讼。2、朱雪倩、刘金统与陈振龙之间不存在真实的房屋买卖交易。（1）从本案陈振龙购房款支付方式来看，不符合房屋买卖交易习惯，陈振龙也不能证明支付了足额的款项，无法证实双方存在真实的房屋买卖交易。另从陈振龙当时的经济状况、履行合同能力来看，陈振龙欠债颇多，还被多个法院列为被执行人，因此也不具有购买涉案房屋的目的和意图。同时，在陈振龙所述的支付购房款的期间内，除陈振龙所称的几笔系用于支付购房款的转账外，双方还存在大量的转账交易，单纯从交易记录中很难证实款项的具体用途，并不能证实是陈振龙所称的购房款。因此根本无法证实已足额支付了涉案的购房款，更无法证实双方存在真实的房屋买卖交易。（2）关于27万首付款的构成，陈振龙曾作出了不同的表述：其在原审起诉状及庭审中称，有17.8万是转账，7万元是前期债务，2.8万抵的五菱宏光面包车；而在原审2019年11月15日的笔录中，其又提交新证据5（陈振龙的转账记录203000元），以证明该款是支付房屋的首付款和空调款。两次叙述中关于购房款20万元的构成相互矛盾，足以反映这笔款项并不真实。事实上，其本次提交的转账记录，是陈振龙从其与刘金统的转账信息中随意摘取的，只为了达到证明支付首付款的事实。这也足以证实根本不存在2.8万元抵的五菱宏光面包车的情况。刘金统和陈振龙二人之间的转账并非购房款，而是在合伙经营公司中正常的经济往来。（3）关于购房的过程，陈振龙所述也存在逻辑矛盾。其在2019年4月9日的上诉状中称“因刘金统欠陈振龙的钱，双方才达成以该涉案房产抵给陈振龙，以买卖的形式把涉案房产于2016年10月交付给陈振龙”。从上文表述的意思可以得出以下信息：在2016年10月以前，刘金统欠陈振龙的钱，就将涉案房产抵给陈振龙，双方在2016年10月以买卖的形式进行交付，陈振龙更无需在2016年10月以后支付购房款。但几次庭审中，陈振龙均自认是在2016年10月以后通过转账方式转给了刘金统购房的首付款。尤其是在2019年11月15日笔录中，陈振龙提交的转账记录203000元，显示在2016年11月9日至2017年11月10日期间，陈振龙向刘金统转账9笔共计203000元，该笔款项属于购房首付款。这就与上诉状中所述的内容相互矛盾，足以说明陈振龙关于购房的叙述是虚假的，本案不存在真实的房产买卖关系。二、陈振龙所称的房款价格严重低于市场价格，不符合《合同法》的公平原则，不能体现双方房屋买卖已达成合意。涉案房屋面积为121.50平方，朱雪倩、刘金统在2014年购买时，就支付了58万元，含契税、维修基金已支付近60万元，房屋交付入住时，朱雪倩、刘金统进行装修又花费了十几万，当时房屋成本就已经超过了70万。根据原审证据显示，在2016年10月份陈振龙入住时，该房屋市值已超过80万元，在2017年11月刘金统出具房屋买卖收款收据时，房屋市值已超过90万元，刘金统不可能仅以67万元的价格将房屋出售，更不可能接受陈振龙长达三年的付款条件，这不符合交易常理。因此，陈振龙所述的购房价格是不真实的，本案中，双方根本未就房屋总价款达成一致，故双方之间也就不可能达成房屋买卖的合意。三、刘金统的单方签字行为对朱雪倩没有约束力，据陈振龙所述，所有的房屋买卖手续均系陈振龙与刘金统二人协商确定，期间并没有与朱雪倩进行任何的沟通，更没有任何证据能够证明朱雪倩对刘金统的购房事宜是明知的，并且朱雪倩本人也当庭否认存在出售房屋给陈振龙的意思表示，但涉案的房屋产权证显示，该房屋系刘金统与朱雪倩二人共同共有，该房产从产权上讲并非简单的夫妻婚后共同财产，而是产权二人共同共有，刘金统单独没有对房屋的处置权。而本案中，朱雪倩除向银行要求查明剩余按揭欠款外，并没有任何证据能够证明朱雪倩与本案存在关联，更不存在与陈振龙存在房屋买卖合同关系。原审法院不予支持朱雪倩的上述意见，明显违反《物权法》等相关法律法规的规定。综上所述，原审法院的判决存在以上问题，在判决结果上损害了朱雪倩、刘金统的合法权益。为此恳请贵院在查清本案事实的基础上，正确适用法律，撤销错误的原审判决内容，依法改判或发回重审陈振龙辩称，1、朱雪倩、刘金统的上诉理由缺乏事实与法律依据，依法不能成立。2、原审认定事实清楚，查明了案情，适用法律正确，判决合法有效。3、朱雪倩、刘金统的上诉理由无法律根据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陈振龙向原审法院起诉请求：1、依法认定双方买卖合同合法真实有效；2、依法判令朱雪倩、刘金统立即配合陈振龙办理位于开封市××区××·××楼××单元××（西户）的房屋过户手续；3、本案诉讼费由朱雪倩、刘金统承担。原审法院认定事实：朱雪倩、刘金统系夫妻关系，朱雪倩、刘金统于2014年4月16日购买了开封安联置业有限公司开发的位于开封市××区××·××楼××单元××房屋××套，价款为58万元，建筑面积为118.73㎡。朱雪倩、刘金统为该房屋支付维修基金7124元。2014年5月刘金统、朱雪倩缴纳维修基金7124元。2014年11月29日，刘金统向陈文艳借款7万元，并出具借据一份，主要内容为：“借据本人刘金统于2014.11.29借陈文艳（70000）柒万元整，如无能力偿还，将安联·朗润园户主朱雪倩和刘金统作为抵押给陈文艳刘金统2014.11.29”。2017年11月10日，刘金统给陈振龙出具一份《房屋买卖收款收据》，内容为：“房屋收款收据今收到乙方（买房）陈振龙（身份证号：）购房款20万元整（人民币大写：贰拾万元整）。该款与前期的部分债务70000元整（人民币大写：柒万元整）共同作为本次买卖的房款，共计人民币27万元整（人民币大写：贰拾柒万元整）。本次买卖的首付房款已结清。收款人：刘金统（甲方），身份证号：。（指印）收款日期：2017年11月10日注：房产位置位于开封市××区××·××楼××单元××（西户）。”该收款收据中“注：房产位置位于开封市××·××楼××单元××（西户）”为陈振龙所书写。陈振龙于2016年年底入住该涉案房屋，并进行了装修，入住前该房屋已装修。2018年5月15日朱雪倩在工商银行个人贷款中心填写了《个人贷款提前还款申请审批表》，在审批表中勾选全部还款。2018年5月16日，案外人王国庆称受陈振龙委托向朱雪倩名下的涉案房屋的贷款账户转款378214.63元，将涉案房屋的按揭贷款提前一次性还清。2018年6月陈振龙对涉案房屋契税进行了办理并缴纳8898元。2018年6月13日河南省亿华营销策划有限公司（法定代表人为刘金统）向开封安联置业有限公司以抵消债务的方式缴纳了涉案房屋的房屋差价款13532元。2018年6月，朱雪倩、刘金统对涉案房屋办理了房产证，并将两份房产证交付给陈振龙手中，后陈振龙称两份房产证丢失，朱雪倩、刘金统补办房产证后将两份房产证交付给陈振龙。2018年9月29日刘金统书写《收条》一份，显示378000元均是王国庆垫付。另查明，陈振龙自2016年10月每月支付2300元到3000元不等，至2018年5月共计46000元。陈振龙提交的转账明细显示双方经常有相互转账情况，陈振龙称其中有自2016年11月开始支付共支付首付款203000元。朱雪倩、刘金统认为46000元为房租，203000的首付款只是双方合伙经营河南省联众房地产营销策划有限公司期间的经济往来。原审法院询问陈文艳，陈文艳称7万元债权可以说是她哥陈振龙的，只是写她的名字，陈文艳放弃对该债权的权利。审理中询问双方涉案房屋双方约定的价款，陈振龙称为67万元，朱雪倩、刘金统称双方没有约定，双方不存在房屋买卖的关系。还查明，陈振龙与刘金统称双方在2014年合伙经营了河南省联众房地产营销策划有限公司，双方不再合伙后，未清算。再查明，2018年9月12日，案外人刘海因与刘金统、朱雪倩民间借贷纠纷，起诉至开封市鼓楼区人民法院，2018年9月20日开封市鼓楼区人民法院根据该院作出的（2018）豫0204民初1643号之一民事裁定书，查封了涉案房屋，查封期间自2018年9月21日至2021年9月20日止。2018年9月21日双方达成调解，开封市鼓楼区人民法院作出（2018）豫0204民初1643号民事调解书。2018年10月15日，案外人刘海向开封市鼓楼区人民法院申请强制执行，开封市鼓楼区人民法院对涉案房产进行拍卖，2018年11月16日开封市鼓楼区人民法院告知朱雪倩涉案房产评估市场价值931800元，朱雪倩请求法院降价至74万元价格起拍。2018年12月12日陈振龙向开封市鼓楼区人民法院提出异议并说明涉案房屋争议本院已立案受理，2018年12月13日，开封市鼓楼区人民法院作出（2018）豫0204执876号之三执行裁定书，中止拍卖涉案房屋。2018年12月25日开封市鼓楼区人民法院作出（2018）豫0204执异51号执行裁定书，驳回陈振龙的异议请求。2019年3月22日案外人刘海同意终结本次执行程序。原审法院认为，本案的争议焦点为刘金统、朱雪倩对涉案房屋是否有出卖的真实意思表示？如有，其涉案房屋价款陈振龙是否支付完毕？刘金统、朱雪倩是否应配合陈振龙办理房屋过户手续？关于双方对涉案房屋的法律行为，陈振龙在2016年底住进涉案房屋并进行了装修，2017年11月陈振龙与刘金统签订了房屋买卖收款收据，在朱雪倩对涉案房屋贷款申请全部还款的第二天王国庆受陈振龙委托对涉案房屋个人贷款提前一次性还款，房本办理后刘金统、朱雪倩的房本均交付给陈振龙。双方是否具有房屋买卖的真实意思表示，应结合案件的事实情况予以综合判断，根据陈振龙入住装修、双方签订房屋买卖收款收据及房屋贷款一次性还清的经过及房本的交付，结合日常生活和交易习惯，刘金统、朱雪倩对涉案房屋出卖具有真实意思表示已达到高度可能性，刘金统、朱雪倩其行为系对涉案房屋出卖的民事行为。关于朱雪倩辩称不知道，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案对涉案房屋贷款申请全部还款系朱雪倩所申请，且朱雪倩的房本亦交付给陈振龙，陈振龙有理由相信该房屋买卖为夫妻双方共同意思表示，朱雪倩不得以不同意、不知道对抗善意第三人，故对朱雪倩的辩解意见不予采信。刘金统、朱雪倩辩称房屋买卖收款收据是受胁迫所书写，未提交相关证据，该辩解意见不予采纳。刘金统辩称申请涉案房屋贷款提前全部还款是为了查清所剩贷款数额，朱雪倩、刘金统采取办理提前全部还款事项用于查询与日常生活经验不同，不能排除其合理怀疑，该辩解意见不予采纳。刘金统、朱雪倩认为陈振龙支付涉案房屋尾款的行为系债的行为，而刘金统却将自己对涉案房屋所有权属凭证交付陈振龙，其行为与说辞有矛盾之处，该辩解意见不予采纳。关于涉案房屋买卖的支付情况，根据刘金统签字的房屋收款收据显示刘金统收到陈振龙的27万元；陈振龙自2016年10月开始每月支付2300元到3000元之间不等，至2018年5月计46000元；王国庆垫付代为支付的378214.63元，以上共计陈振龙向刘金统支付房屋价款694214.63元。陈振龙办理契税花费8898元。刘金统称每月支付的2300到3000元之间的款项为房屋租金，但询问刘金统房租为何会出现不同数额租金及2008年5月之后不再支付租金的原因、租期的约定情况，刘金统不能进行合理的解释说明，该辩解意见不予采信。关于涉案房屋价款是否支付完毕，因刘金统、朱雪倩未说明房屋价款数额，根据陈振龙所称双方协商房屋价款67万元，综合本案事实情况及证据，其涉案房屋价款已支付完毕。刘金统不认可双方买卖行为，认为陈振龙所称房价与当时房价相差有30万元，原审法院认为刘金统所指的房价差距显示的是2018年拍卖价格，但从陈振龙支付房屋贷款及入住时间，支付首付款来看，双方协议达成是在2016年底到2017年之间，67万元与该时间段内涉案房屋地段的均价并无较大差距，且朱雪倩在涉案房屋2018年拍卖时还愿意以74万元的价格拍卖，上述辩解意见不予采信。关于协助办理房屋不动产登记过户登记的情况，陈振龙房款支付完毕，朱雪倩、刘金统应协助陈振龙办理房屋不动产登记手续。但涉案房屋已被开封市鼓楼区人民法院进行查封，房屋不动产登记手续的办理涉及案外人刘海的权利，本案不宜进行处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百三十三条、一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定判决：一、确认陈振龙与刘金统、朱雪倩之间对位于开封市××区××·××楼××单元××（西户）房屋的买卖合同成立。二、驳回陈振龙的其他诉讼请求。案件受理费10500元，保全费3870元，由刘金统、朱雪倩承担。二审审理过程中，刘金统、朱雪倩向本院提交以下证据：1、2017年4月30日署名陈振龙的《借条》一张，内容为“借条今借刘金统人民币叁万元整，于下月15之前归还借款人：陈振龙2017.4.30号”。证明目的刘金统和陈振龙之间存在经济往来，刘金统没有收到陈振龙支付的购房款。2、刘金统和柳倩于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》。证明目的为陈振龙于2016年12月31日转给刘金统的3万元钱用于支付二人合伙期间经营的联众房产公司所租用的门面房租金。3、娄玉香起诉状一份。证明陈振龙没有购买房屋的本意，而是基于陈振龙与刘金统之间合伙以及经济关系，借口购买房屋对外进行借款融资。4、证人刘某出庭作证，证明目的为陈振龙所称交付的购房款实际是陈振龙让刘金统给公司员工发工资。陈振龙质证意见为：1、仅有借条，没有转款凭证，不能证明借款事实的存在。2、对《房屋租赁合同》真实性有异议，不能证明3万元用于二人合伙时的房屋租金。3、对真实性有异议，且即使存在借款，也是陈振龙和娄玉香之间的借贷关系，与本案无关。4、证人证言不真实，证人说不出公司的名字，证人称是刘金统招聘其工作，与公司无关。本院经审查认为，刘金统、朱雪倩提供的《借条》仅能证明陈振龙和刘金统之间存在经济往来，不能证明刘金统没有收到陈振龙的购房款，本院对该证据的证明目的不予采纳。柳倩未出庭，不能证明《房屋租赁合同》的真实性，且陈振龙主张租赁的房屋用于双方合伙经营公司，因双方合伙纠纷与本案买卖合同无关，本院对该证据的证明目的不予采纳。娄玉香的起诉状与本案房屋买卖合同纠纷不具有关联性，本院对该证据不予采信。刘某的证言不能证明陈振龙转给刘金统的钱均用于了发工资，本院对该证人证言的证明目的不予采信。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，陈振龙与刘金统、朱雪倩之间虽未签订书面房屋买卖合同，但从刘金统向陈振龙出具《房屋买卖收款收据》、朱雪倩对案涉房屋贷款向银行申请提前全部还款第二天王国庆受陈振龙委托对案涉房屋个人贷款进行一次性清偿，陈振龙对案涉房屋交纳契税，刘金统、朱雪倩对案涉房屋办理了房产证，并将两份房产证交付给陈振龙，后在陈振龙称两份房产证丢失，刘金统、朱雪倩补办房产证后又将两份房产证交付给陈振龙，能够形成证据链，足以认定陈振龙与刘金统、朱雪倩之间达成了房屋买卖合意，双方之间成立房屋买卖合同法律关系。陈振龙上诉主张《房屋买卖收款收据》是受陈振龙胁迫出具的，其并未收到陈振龙支付的购房款。首先，刘金统未提供其受胁迫的相关证据。其次，如果刘金统未收到陈振龙购房款，其是受陈振龙胁迫而出具了《房屋买卖收款收据》，那么刘金统在其后的向银行申请提前一次性还款、交纳税金及两次办理房产证并交付于陈振龙的过程中，任何一个环节没有刘金统、朱雪倩的配合，陈振龙均不能完成。故，刘金统称其受陈振龙胁迫而出具《房屋买卖收款收据》证据不足，且与常理不符，本院不予采信。关于陈振龙是否支付了购房款，陈振龙提供了向刘金统转款的银行流水及刘金统出具的《房屋买卖收款收据》。刘金统抗辩称陈振龙的转款是双方合伙期间的经济往来，该转款用于了经营合伙事务。但从刘金统和陈振龙之间的银行流水看，自2015年至2018年期间，除陈振龙所称支付给刘金统购房款的转款外，还存在大量转款,且刘金统和陈振龙均认可双方的合伙于2017年结束,但2018年陈振龙还向刘金统转款,说明双方的转款并非仅限于合伙资金往来。刘金统提供的证据不足以对抗陈振龙提供的《房屋买卖收款收据》及银行流水的证明效力，本院对刘金统关于其未收到陈振龙支付购房款的上诉意见不予采纳。陈振龙上诉主张案涉房屋以67万元的价格出售明显低于市场价，显失公平。2018年11月法院拍卖案涉房屋时评估价虽为931800元，但在进行拍卖时朱雪倩请求法院降价至74万元起拍，结合陈振龙和刘金统达成房屋买卖合意的时间是在2016年底至2017年，综合考量2016年至今房产市场行情,该67万元的价格并非明显低于市场价或显失公平。关于朱雪倩上诉主张其本人没有卖房的意思表示，刘金统的单方签字行为对朱雪倩没有法律约束力的意见。从朱雪倩向银行申请一次性偿还银行贷款，办理房产证后将其本人的房本两次交付于陈振龙，陈振龙有理由相信出卖房屋是刘金统、朱雪倩共同的意思表示。朱雪倩称其向银行申请涉案房屋贷款提前一次性还款是为了查清所剩贷款数额，该行为不符合查询贷款余额的通常做法。故，朱雪倩的该向上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，刘金统、朱雪倩的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由上诉人刘金统、朱雪倩负担。本判决为终审判决。审判长  李翠莲审判员  孙玲玲审判员  张 洁二〇二〇年十月三十日书记员  王 爽