江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0203民初1729号 原告：杨雯钥，女，1985年1月7日出生，回族，住江西省景德镇市珠山区。 原告：伍伟，男，1983年10月20日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 被告：景德镇景城房地产开发有限公司，住所地：江西省景德镇市珠山区XX，统一社会信用代码9136XX。 法定代表人：郑朝晖，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄青洲，江西京天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余思汇，江西京天律师事务所律师。 原告杨雯钥、伍伟与被告景德镇景城房地产开发有限公司（以下简称景城房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告杨雯钥、伍伟与被告景城房产公司委托诉讼代理人黄青洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨雯钥、伍伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告一次性赔偿违约逾期交房违约金40999.37元；2.判令被告向原告一次性赔偿逾期办理房产证违约金38214.5元；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告全部承担。事实与理由：原告杨雯钥、伍伟于2017年11月2日一次性全款支付773573元在被告景城房产公司处购买了位于景德镇市珠山区，经手人为销售经理黄某，双方当日签订《商品房买卖合同》。 一、原、被告《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年11月10日前，将具备单栋楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署书面房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告2018年12月4日通知原告收房入住，原告视为被告提供的房屋状态为已竣工，属于被告向原告实际交房。当日因被告未取得相关法律法规明确规定的商品房住宅验收合格证明和购房合同第十一条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及第八条约定的单（7栋）楼宇验收合格等相关书面手续材料，被告行为已构成非法交付事实，原告有权拒绝收房。后被告未能按合同约定的交房时间（2019年11月10日之前）将原告所购房屋合法交付，直至2020年7月，被告仍未向原告提供以上任何法律规定的商品房住宅交付使用材料，仍未完成合法交付手续。被告单方面违约并构成逾期交付，被告以合法形式掩盖非法目的，直接导致了原告对房屋使用和处置的双重经济损失，故原告要求法庭推翻合同第九条约定的万分之零点二的逾期交房违约金利率，按照总房款万分之二每日的比率提高逾期交房违约金，向原告赔偿并追究被告法律责任。 对于商品房的交房条件，我国《城市房地产管理法》第二十六条、《建筑法》第六十一条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法律法规均规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。同时规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照有关规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况；住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。此外，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条亦规定，房地产企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人；未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任；因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需要延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。同时规定，销售商品房住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；此外还规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 被告自合同约定的2019年11月10日交房日直至2020年7月仍未和原告办理书面房屋交接手续和提供合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和7栋楼宇验收合格证明材料，被告逾期交房共计265天。与此同时，该房屋未同时取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、分期综合验收合格、商品住宅交付使用批准文件，因此该房屋不符合国家法律法规设定的交付使用条件。被告违法交付导致原告收房不成，原告有权拒绝其非法交房行为，并有权追究被告全部违约责任，要求被告赔偿原告相应损失，故原告请求法庭提高合同约定的违约金比率，以总房款773573元和被告逾期交房265日为基础，由被告一次性向原告赔偿每日已付总房价款万分之二的逾期交房违约金，共计773573×0.02%×265=40999.37元。 二、原告与被告所签订《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。按照约定，被告应当在2019年11月10日前交房，但在该期限后的180日内，被告未按上述约定将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，直至2020年7月13日，逾期共计247日，被告应承担违约责任。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，且应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人在自房屋交付使用之日起90日内未取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任。被告2018年12月4日通知原告收房，故原告视为被告提供的房屋为已竣工可以入住使用状态。因此，2018年12月4日至2019年3月3日止，被告应在通知原告交房之日起至2019年3月期间完成使用权及房屋所有权首次登记，即只能由出卖人一方提供的大产权证，并完成小产权分割，变更7栋2单元403号房屋所有权到原告名下，但直至2020年7月13日止，原告名下无该房产信息备案。被告无故延期并隐瞒、拖延其单方面提交办理的建设用地使用权及房屋所有权首次登记相关材料，经原告多次提出异议，被告均不作任何解释。被告单方违约延期不予办理房产证直接造成原告经济损失，原告要求法庭推翻合同约定的逾期办证违约金比率及其计算时间，按照总房款即773573元和被告逾期时长247日为基础，由被告一次性向原告赔偿每日已付总房价款万分之二的逾期办理房产证违约金，共计773573×0.02%×247=38214.5元。 原告提交如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.购房发票、完税证明、维修资金收据；3.杨雯钥中国邮政储蓄银行账户交易明细；4.入伙会签单；5.伍伟申请查询不动产登记信息查询结果二份，杨雯钥申请查询不动产登记信息查询结果一份；6.杨雯钥、伍伟不动产登记资料查询结果证明。 被告景城房产公司辩称，1.原告所述事实部分真实，被告是2018年12月4日实际交房，办理房产证所需材料交接时间是2020年7月13日，为原告诉状中所确认的事实。但原告主张被告逾期交付房屋缺乏事实依据，要求被告支付违约金缺乏法律依据，同时其主张被告逾期办理房产证亦缺乏事实和法律依据。2.被告2018年12月4日交房属于提前交付，是经过双方同意且原告也作确认的事实。同时在2018年12月4日之前，原告所购7栋房屋已经具备交付条件并完成了竣工验收报告以及消防备案。3.根据原、被告双方《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条第1款规定，出卖人负责将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案的期限为商品房交付使用后730日内；2020年7月13日，原告领取相关材料符合双方上述约定，不存在逾期。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告提交如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.建设工程竣工验收消防备案凭证、工程竣工验收报告；3.工程质量监督报告；4.《移交房屋确认书》；5.《一次性客户自行办理不动房证所需材料领取表》；6.景德镇市住房和城乡建设局景建发[2020]173《关于明确受疫情影响房地产项目延期交付时间的通知》复印件。 经庭审质证，被告对二原告所提交以下证据有异议：1.对《商品房买卖合同》的关联性有异议，认为合同约定的不是被告办理房产证的义务，而是提供办理房产证所需资料的义务，提交期限为730日。本院认为，原、被告双方均提供该《商品房买卖合同》作为证据，该《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……”但同时，该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条关于产权及相关登记的补充约定第1款：“出卖人负责在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。若因出卖人责任，买受人不能在前述规定期限内取得房地产权属证书的……”；该条第2款：“买受人选择以下第___种方式办理房屋产权登记：（1）买受人自行办理房屋产权登记；（2）买受人委托出卖人代为办理房屋产权登记。”为空白条款，说明双方未就办理房产证义务方进行选择，故本院采信被告质证意见。2.对入伙会签单的关联性有异议，认为该证据恰恰证明2018年12月4日交房是双方达成合意的交付，并非原告所述违法交付。结合被告所提交原告签名的《移交房屋确认书》和材料领取表，本院采信被告该质证意见。3.对原告申请查询的三份不动产登记信息查询结果的关联性有异议，认为双方合同约定的是提供相关办理不动产权属登记材料而不是直接办理权属登记，被告2020年7月13日已向原告提供了相关材料，交付材料之后是否办证以及何时办证由原告自行决定，不能以此证据证明被告违约。经审查双方合同，本院认可被告该质证意见。4.对杨雯钥、伍伟不动产登记资料查询结果证明关联性有异议，认为该证据反证被告按约定提交了办证所需材料，二原告因此及时成功办理了涉案房屋所有权证；本院认可被告该质证意见。二原告对被告所提交以下证据有异议：1.对建设工程竣工验收消防备案凭证、工程竣工验收报告和工程质量监督报告真实性有异议，认为非建设部门的竣工报告，为被告自行编制；但原告未提供相关反证，故本院不予采信原告该质证意见。2.对《移交房屋确认书》真实性有异议，认为其中手写文字内容为后期填入，为被告伪造，但未提供相关反证且原告认可该确认书落款部分为其本人签名，故本院不予采信原告该质证意见。3.对景德镇市住房和城乡建设局《关于明确受疫情影响房地产项目延期交付时间的通知》复印件有异议，认为无原件核对，无法达到证明目的；本院采信原告该质证意见。对原、被告双方无争议的其他证据，本院予以确认并在卷作证。 根据上述经审查确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下： 2017年11月2日，原告杨雯钥、伍伟夫妇与被告景城房产公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的景德镇商品房（以下简称涉案商品房），总房价773573元。该合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2019年11月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单栋楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条交接条款约定，商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。同时，双方签署了《商品房买卖合同补充协议》作为上述《商品房买卖合同》（本合同）的附件四，并约定：“本补充协议的约定与本合同的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。”该补充协议第十条关于产权及相关登记的补充约定第1款约定：“出卖人负责在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。若因出卖人责任，买受人不能在前述规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房合同继续履行，出卖人按买受人已付房价款总额的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金，但该违约金的总额最高不超过买受人已付房价款总额的1%，买受人同意免除向出卖人的进一步索偿。”上述合同签订当日，原告杨雯钥向被告付清全部购房款773573元。 2018年12月4日，被告通知原告杨雯钥、伍伟收房。原告杨雯钥签署《移交房屋确认书》，载明：“本人杨雯钥、伍伟向贵公司购买景德镇XX室商品房，现本人就商品房交接的有关事宜确认并承诺如下：1.签署本确认书当日贵公司即已将符合交付条件的商品房交付给本人使用。本人对商品房的内部结构和外部环境等均无异议，不再就商品房的内部结构和外部环境等项贵公司提出任何经济及法律主张或要求。……4.签署本确认书当日，本人已取得贵公司交付的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等，确认贵司已完成交付商品房的所有约定义务。……6.本人签署本确认书之日起，即视为贵司已充分、严格履行完毕交付商品房的义务，本人不再就商品房交付的有关事宜要求贵司承担任何经济及法律责任（包括但不限于延迟交付商品房的违约金等）。”后原告自行更换了涉案商品房门锁。 2020年7月13日，原告杨雯钥领取被告交付的办理房产证所需材料，并在《一次性客户自行办理不动房证所需材料领取表》“领取人”栏签名；该领取表“办理房产证所需材料”一栏载明：“本人已领取XX号商品房买卖合同壹份、商品房现售合同签约证明壹份、一次性购房证明贰份、户型图贰份、不动产登记申请表壹份用于自行办理房产证。”原、被告一致认可被告向产权登记机关提供涉案商品房办理权属证书所需资料进行初始登记备案的日期为2020年7月13日。 2020年7月20日，原告杨雯钥、伍伟取得涉案商品房不动产权证书，不动产证号为：赣（2020）景德镇市不动产权第××号。现原告杨雯钥、伍伟主张被告2018年12月4日交房时涉案商品房未经验收合格（被告未按合同约定出示涉案商品房所属楼栋验收合格的证明文件）、被告未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告，且被告未按合同约定期限提供办理权属登记的资料导致原告不能按期取得房产证，遂提起本案诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定行使权利、履行义务；但同时当事人行使权力、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，原告杨雯钥、伍伟夫妇向被告景城房产公司购买涉案商品房，根据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，出卖人履行交房义务的期限为2019年11月10日前，提供办理权属登记所需材料供初始登记备案的期限为商品房交付使用后730日内。被告2018年12月4日通知二原告交房，原告杨雯钥当日签署《移交房屋确认书》，根据该确认书，原告杨雯钥确认被告已将符合交付条件的商品房交付给其使用，并取得被告交付的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，同时确认被告已完成交付商品房的所有约定义务。故二原告主张被告未向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并逾期交房房屋没有事实依据，本院不予支持。原告主张，被告2018年12月4日交房时，未按合同约定出示涉案商品房所属楼栋验收合格的证明文件，涉案商品房不符合法定的交付条件，但未提供相关证据证明该事实，且原告虽陈述其当日拒绝收房，但又承认已自行更换了涉案商品房门锁；原告事实上已占有支配即接收了涉案商品房，故原告再行主张被告违约交房不仅无事实依据，也与原告自身行为相悖，故本院不予支持其该主张和相关诉讼请求。另原告主张被告2020年7月13日交付办理房产证所需材料已超过合同约定180日期限，应承担违约责任；本院认为，原、被告双方就该期限签署了补充协议，明确被告向有关机关提供办理权属登记需所需资料的期限为商品房交付使用后730日内，且双方在补充协议中明确约定“补充协议的约定与本合同约定不一致的，以补充协议约定为准”，故被告于2020年7月13日提供涉案商品房办证所需材料并未违反合同约定，原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告诉请均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨雯钥、伍伟全部诉讼请求。 案件受理费1780元，减半收取计890元，由原告杨雯钥、伍伟自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审判员  李南新 二〇二〇年十月二十九日 书记员  徐 良