四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0114执异232号 案外人（异议人）：成都市德睿思婚庆礼仪有限公司，住所地四川省成都市锦江区琉璃路********。 法定代表人：王士超，总经理。 委托代理人：王斌，男，1972年11月28日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，该公司员工。 申请执行人：马珍珍，女，1984年11月9日出生，汉族，住四川省名山县。 申请执行人：陈创奇，女，1975年8月7日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 申请执行人共同委托代理人：黄胜基，四川兴超律师事务所律师。 被执行人：成都舒适康商贸有限公司，住，住所地四川省成都市成华区龙潭总部经济城成宏路********/div> 法定代表人：王文彬，职务不详。 本院依据已经发生法律效力的（2018）川0114民初7220号民事判决书，立案执行申请执行人马珍珍、陈创奇申请执行王文彬、罗红艳、成都舒适康商贸有限公司（以下简称舒适康公司）民间借贷纠纷一案，执行过程中，案外人成都市德睿思婚庆礼仪有限公司（以下简称德睿思公司）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 德睿思公司向本院提出异议请求：撤销四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114执恢243号腾退公告，在租赁期内不移交德睿思公司对位于成都市锦江区房屋（以下简称案涉房屋）的占有。事实及理由：2015年12月20日，产权人华润置地（成都）有限公司（以下简称华润成都公司）与李大熙签署《华润置地·华润广场租赁合同》，将位于成都市锦江区商业物业出租给李大熙，租赁期限为2015年12月20日至2023年12月19日。2016年3月21日，四川吉纳商贸有限公司与华润成都公司、李大熙签订《主体变更协议》，约定将前述7套商业物业出租给成都纳温吉纳婚庆有限公司（简称纳温吉纳公司，现名称“四川吉纳商贸有限公司”，简称吉纳公司）。2017年5月18日，吉纳公司与华润成都公司、舒适康公司签订《补充协议（产权人变更）》，舒适康公司变成前述7套商业物业产权人。后德睿思公司与舒适康公司、吉纳公司签订《补充协议》，德睿思公司承租其中的201、202、203、206、207号房屋，根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，为此德睿思公司提出本案执行异议。 马珍珍、陈创奇述称：第一，执行标的抵押前的合法承租人并非德睿思公司，其与已实际退出租赁房屋的吉纳公司、舒适康公司于2018年1月5日签订的《商业物业租赁合同补充协议》和舒适康公司与德睿思公司于2020年4月2日签订的《商业物业租赁合同补充协议》均不能对抗马珍珍、陈创奇于2017年8月18日登记取得的抵押物权。1.吉纳公司与原案涉物业所有人华润成都公司签订《华润置地·华润广场租赁合同》、将案涉房屋出租给吉纳公司后，双方产生合法有效的租赁关系。2017年案涉房屋所有权人变更为舒适康公司，2017年8月18日办理案涉房屋抵押登记，而德睿思公司在已经登记有抵押物权后，与吉纳公司、舒适康公司签订变更租赁合同主体的补充协议，将承租权转让给德睿思公司，根据担保法、物权法的规定，其租赁关系不能对抗登记在先的抵押权。现由于舒适康公司不能偿还债务，经生效判决进入强制执行阶段，新都区人民法院依法送达腾退公告，德睿思公司不能以抵押权生效之后签订并生效的租赁合同占有房屋，应当腾退。2.德睿思公司在2020年4月2日与舒适康公司签订补充协议所形成的减租及交付租金条款是在新都法院执行立案之后，其真实性、合法性存在明显瑕疵，不能对房屋产生约束效力。第二，通过工商部门查档获得资料证明，德睿思公司所租用房屋仅为锦江区X路X号X栋X层203号，并非德睿思公司向法院提交的201、202、203、204、205、206、207、208号，马珍珍、陈创奇向法院申请执行的房屋为207号，故德睿思公司并未实际租用案涉房屋。工商调档租赁合同的真实性、合法性、关联性效力大于2018年1月5日变更租赁主体的补充协议，德睿思公司应当依法腾退非法占用房屋。 本院查明，德睿思公司提交未填写落款时间的华置（成都）租赁407号《华润置地·华润广场租赁合同》一份，出租方为华润成都公司，承租方为李大熙，约定华润成都公司将包括案涉房屋在内的7套房屋出租给李大熙，租期自2015年12月20日起至2023年12月19日，免租期8个月，从2015年12月20日起至2016年8月19日。2016年3月21日，华润成都公司（出租方）与李大熙（原承租方）、纳温结纳公司签订《主体变更协议》，约定《华润置地·华润广场租赁合同》承租方由李大熙变为纳温结纳公司，纳温结纳公司概括承受李大熙在原合同中的权利义务。华润成都公司与纳温结纳公司签订无落款时间的《补充协议》，约定对2015年12月20日签订的租赁合同的租金予以调整，其中2019年8月20日至2020年8月19日期间的租金单价为60.64元／平方米／月。2017年4月28日，舒适康公司取得案涉207号房屋的不动产权登记，不动产权证号川（2017）成都市不动产权第××号，共有方式为单独所有，登记建筑面积287.55平方米。2017年5月18日，华润成都公司向纳温结纳公司发送《通知书》，载明案涉207号房屋已经于2017年4月2日由舒适康公司购买并付清全部款项，要求纳温吉纳公司于2017年4月3日起向舒适康公司履行支付租金等承租人权利义务。2017年7月21日，纳温结纳公司名称变更为吉纳公司。2018年1月5日，舒适康公司（出租方）与吉纳公司（承租方）签订《补充协议》，载明2017年5月18日舒适康公司、吉纳公司与华润成都公司签订《补充协议（产权人变更）》，包括案涉房屋在内的201、202、203、206、207、208房屋产权人变更为舒适康公司，双方同意将租赁物业2018年2月20日至2018年11月19日期间（共9个月）的租金调整为36.67元／平方米／月，租赁物业租金总计1349657.1元，2018年1月5日前支付674828.55元，2018年1月17日前支付租金644828.55元，2018年3月30日前支付租金30000元。2019年12月17日，舒适康公司（出租方）与吉纳公司（原承租方）、德睿思公司（现承租方）签订《补充协议》，约定将201、202、203、206、207号房屋原承租方由吉纳公司变更为德睿思公司，原华置（成都）租赁407号《华润置地·华润广场租赁合同》及后续补充协议对舒适康公司及德睿思公司继续有效，从2020年7月20日至2024年7月19日的房屋租金不超过45元每平方米，租赁房产面积2806.48平方米。2020年4月2日，舒适康公司与德睿思公司签订《补充协议》，约定：受新冠肺炎疫情影响，双方协商由德睿思公司一次性支付舒适康公司2020年8月20日至2021年5月19日房屋租赁费共计170000元。 2017年8月21日，马珍珍、陈创奇取得案涉房屋抵押权登记，不动产登记证明号：川（2017）成都市不动产证明第XXXXXX号。本院在审理原告马珍珍、陈创奇与被告王文彬、罗红艳、舒适康公司民间借贷合同纠纷一案过程中，于2018年8月9日作出（2018）川0114执保491号裁定书，对案涉房屋予以查封。2018年10月8日，本院就该案作出（2018）川0114民初7220号民事判决书，判令王文彬、罗红艳向马珍珍、陈创奇偿还借款本金3500000元并承担资金利息，支付马珍珍、陈创奇为实现债权所损失的律师代理费210000元及保全担保费7000元，若王文彬、罗红艳未履行付款义务，马珍珍、陈创奇有权申请强制执行，就舒适康公司的抵押物[川（2017）成都市不动产证明第XXXXXXX号不动产登记证明]进行拍卖、变卖所得价款优先受偿。王文彬、罗红艳不服该判决提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终17586号民事裁定书，裁定该案按上诉人王文彬、罗红艳自动撤回上诉处理。该民事裁定书于2018年11月27日发生法律效力。马珍珍、陈创奇据以向本院申请强制执行，本院于2019年1月15日立案，2019年1月25日，本院作出（2019）川0114执383号执行裁定书，裁定对舒适康公司包括案涉房屋在内的8套房屋予以查封，查封期限为三年。2019年8月20日，该案裁定终结本次执行程序。2020年5月14日，该案恢复执行，本院于2020年7月20日作出（2020）川0114执恢243号《腾退公告》，载明：本院将对案涉房屋依法处置，责令舒适康公司于2020年8月6日前腾退案涉房屋。 工商档案查询资料显示，2019年9月8日，德睿思公司通过股东会决议，同意将公司住所变更到成都市锦江区**。2019年9月18日，舒适康公司出具《声明函》，载明吉纳公司有权将其承租的锦江区琉璃路8号5栋2层201、202、203、206、207在租赁期内（2024年8月19日之前）向任何第三方转租、转借或任何第三方进行联营、合作经营，吉纳公司在2019年9月12日之前已经向第三方转租或联营的物业，舒适康公司均予以认可。吉纳公司与德睿思公司签订《租赁合同》，将前述房屋中的203号出租给德睿思公司，租赁期限从2018年4月1日起至2020年3月31日止。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。人民法院在司法拍卖前对拟拍卖的不动产发布腾退公告，要求占有人腾退该不动产并移交占有，系为处置财产、向受让人移交该不动产所作准备，也是事先告知真实承租人强制执行有关情况、引导其依法主张权利的方法。本案中，华润成都公司与李大熙就包括案涉房屋在内的7套房屋签订的无落款时间的华置（成都）租赁407号《华润置地·华润广场租赁合同》约定租期自2015年12月20日起至2023年12月19日，租期内，承租人于2016年3月21日由李大熙变更为纳温结纳公司（2017年7月21日更名为吉纳公司），出租人于2017年5月18日由华润成都公司变更为舒适康公司，2019年12月17日，舒适康公司（出租方）与吉纳公司（原承租方）、德睿思公司（现承租方）签订《补充协议》，约定将包括案涉房屋在内的5套房屋承租方由吉纳公司变更为德睿思公司，并约定原华置（成都）租赁407号《华润置地·华润广场租赁合同》及后续补充协议对舒适康公司及德睿思公司继续有效，德睿思公司以此主张撤销腾退公告、阻止移交占有，但从本案查明情况看，马珍珍、陈创奇于2017年8月21日取得案涉房屋抵押权登记，系在德睿思公司与舒适康公司签订《补充协议》、租赁案涉房屋之前，协议中虽约定原华置（成都）租赁407号《华润置地·华润广场租赁合同》及后续补充协议对舒适康公司及德睿思公司继续有效，但有关合同承租人并非德睿思公司，不能以其他主体之间就案涉房屋签订租赁合同的时间认定德睿思公司与舒适康公司建立租赁关系并合法占有案涉房屋的时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，德睿思公司与舒适康公司之间的租赁关系不能对抗马珍珍、陈创奇已在先登记的抵押权。且德睿思公司在本院提出举证要求后，并未向本院提交该公司向舒适康公司支付租金的证据，而德睿思公司与舒适康公司于2020年4月2日所签订的内容为“德睿思公司一次性支付舒适康公司2020年8月20日至2021年5月19日房屋租赁费共计170000元”的补充协议更是在本院2019年1月25日立案执行马珍珍、陈创奇申请执行舒适康公司一案并对案涉房屋予以查封之后。故此，案外人德睿思公司主张的不动产租赁权异议不能成立，对其提出的撤销腾退公告、不予移交执行标的物占有的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人成都市德睿思婚庆礼仪有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  蒋建军 审判员  余 晨 审判员  敬 坤 二〇二〇年十月二十二日 书记员  曾 妙