湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7520号原告：长沙京派物业管理有限公司，住所地宁乡市白马桥乡白马北路东五街（水岸星城-12）。法定代表人：薄凯文，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，系该公司法务。被告：李子铭，男，1973年5月10日出生，汉族，居民，住宁乡市××梅花路××号。原告长沙京派物业管理有限公司（以下简称“京派物业公司”）与被告李子铭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告李子铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京派物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告支付物业费9899元，生活垃圾费394元，增压费574元，违约金1000元，共计11866元。2．判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2014年5月15日，原告与宁乡县锦江房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告为被告所在的小区提供物业管理服务，合同期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告系锦绣兰亭小区1-1310号的业主，物业面积为136.63平方米，收费标准为1.15元/月/平方米计算，按照约定被告应向原告缴纳从2014年12月31日至2020年3月31日的物业费共计9899元，生活垃圾费394元，增压费574元，违约金1000元。被告一直拒绝交费。经原告多次催缴，但被告仍拒不缴纳。被告李子铭口头辩称，公共部位的问题同戴巍葳、苏泽良案中反映的问题，我住在13楼，2015年开始10楼开了一个饭店，开了一年半，只要到中午饭点，我房屋厨房里面就进不了人，油有滴，我的抽烟机、纱窗、沙发损坏都丢了，中空玻璃因为腐蚀了里面都进了东西，叫了物业公司，只有第一个经理上门看了，当时答应减免一半的物业费，但是后面经理又换了，并没有执行减免一半，后面的经理打电话不接，喊上门也不来。客厅、卧室发霉漏水，与楼上的业主无关，叫了物业公司，物业公司也是不理。本院经审理认定事实如下：被告系宁乡市玉潭镇金亭路12号（锦绣兰亭）1栋1310室业主，房屋面积136.63㎡。2014年5月15日，原告以长沙腾达物业管理有限公司的名称与宁乡县锦江房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告为被告所在的小区提供物业管理服务，合同期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告物业所在区域的物业服务费为1.2元/月/平方米，二次供水加压电费为0.5元/吨。被告自2014年12月31日至2020年3月31日未向原告支付物业服务费，被告在2014年5月15日至2019年5月31日期间内共计使用水量为1147吨。城市垃圾处理费为每户每年75元，此款已经由原告代缴。原告向被告书面催收未果，遂酿成纠纷。另查明，2017年12月11日，原告公司名称由长沙腾达物业管理有限公司变更为长沙京派物业管理有限公司。2019年10月11日，宁乡市市容环境卫生管理局出具证明称：该局自2014年1月1日至2019年12月31日曾委托原告公司按每户每年75元的标准向锦绣兰亭小区住户收取城市生活垃圾处理费，所有费额已全部缴至该局。上述事实，有前期物业服务协议、内资企业登记基本情况表、不动产登记信息表、物业工作人员清扫及公共维修照片、物业服务收费核定表、保安交接班记录、来电来访处理登记本、秩序维护部安全巡查表、联合公告、宁乡市市容环境卫生管理局证明、总用水量明细、催费短信、告知函在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，基于庭审查明的事实，被告系原告所服务的锦绣兰亭1栋1310室的业主，房屋建筑面积136.63㎡。原告方与开发商签订的《前期物业服务协议》对被告具有约束力。原告为小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费。被告物业所在区域的物业服务费收费标准为每月每平方1.2元，原告主张按照1.15元收取，不违反双方约定，本院予以准许。2014年12月31日至2020年3月31日共计产生物业费为136.63×1.15×63个月=9899元。在此期间产生的生活垃圾费为75÷12×63个月=394元。增压费为1147×0.5=574元。被告答辩称，物业服务不到位，根据庭审查明的情况，结合系列案（2020）湘0124民初7520号、7521号、7522号民事案件庭审的情况，本院认为原告在为小区提供物业服务时，在公共设施维护、小区路面破损维修不及时、业主私拉电线至1楼给电动车充电方面存在较大问题，本院对被告应缴纳的物业服务费酌情核减15%，即为9899元×85%=8414元。被告反映因10楼开饭店，物业公司经理答应减免物业服务费及客厅卧室发霉漏水，物业公司未及时处理，均未提交证据予以证实，本院对该抗辩意见不予采纳。如被告认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。原告提供物业服务存在不当之处，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未提供证据证明实际产生了公告费，故对原告要求支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李子铭于本判决发生法律效力之日起五日内向原告长沙京派物业管理有限公司支付2014年5月15日至2020年3月31日期间物业服务费8414元、生活垃圾费394元、增压费574元，共计9382元；二、驳回原告长沙京派物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取48元，由原告长沙京派物业管理有限公司负担10元，被告李子铭负担38元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年十月二十六日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。