辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初1996号原告：桓仁峻航物业有限公司，住所地辽宁省本溪市桓仁满族自治县桓仁镇向阳街丽水****楼**门市。法定代表人：张宝顺，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵慧，女，系该公司职员。被告：杨洋，女，1979年10月21日出生，汉族，住桓仁满族自治县。原告桓仁峻航物业有限公司（以下简称峻航物业公司）与被告杨洋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告峻航物业公司的委托诉讼代理人赵慧到庭参加诉讼。被告杨洋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峻航物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告杨洋立即支付物业管理费807.98元（2019年3月1日至2020年3月1日）；2、判定被告按照每日3‰支付逾期缴纳物业费的滞纳金872.62元（2019年6月1日至2020年6月1日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与丽水三区、四区业主委员会于2016年1月30日签订《物业管理委托合同》，于2016年3月1日签订《丽水佳源物业管理补充协议》，接手了丽水佳源三区、四区物业管理服务。原告接手后发现丽水三区、四区系弃管小区，多年无人管理，基础设施损坏严重，无保洁，无保安，无监控，即投入200余万元对小区进行了改造，重新铺设了小区路面，安装了监控设备、白钢安全磁力安全门、路灯，购置了垃圾桶，对淤塞的化粪池、下水管道进行清理疏通。定期保洁、定期保安巡逻。丽水三区、四区的面貌焕然一新。广大业主对原告公司的服务给予了好评，80%的业主已经缴纳了物业费。但仍有少部分业主拒绝缴纳物业费，其行为不仅侵害了原告公司的合法权益，也侵害了已缴纳物业费业主的利益。被告作为丽水三区业主，应按时履行缴纳物业费的义务，该房屋面积112.22平，现被告已拖欠2019年度物业费807.98元，及产生逾期滞纳金872.62元。被告杨洋缺席未答辩，提供照片欲证明原告峻航物业公司服务存在瑕疵。经审理查明，被告杨洋是丽水佳源**的房屋所有权人，该楼房建筑面积为112.22平方米。2016年1月30日，向阳社区丽水佳源三区、四区业主委员会（甲方）代表业主将本小区物业管理服务承包给原告峻航物业公司（乙方），双方签订《合同书》一份，与本案有关的内容为甲方所管辖区域的全体业主有义务按时缴纳各项物业费用，乙方负责小区内的安全保卫、绿地管理，公共设施、设备的维护，物业费收缴等全部工作（详见服务承诺）。承包期限为十年，从2016年2月25日至2026年2月24日。物业管理费用现按2016年桓物价0.6元/平方米/月收费，小区停车位价格由物业公司与业主代表协商收取，物业费在规定期限内业主未按时缴纳的，按3‰每天计算收取违约金。2016年3月1日，丽水佳源三区、四区业主委员会与原告峻航物业公司签订《丽水佳源物业管理补充协议》一份和《物业服务承诺》一份。《丽水佳源物业管理补充协议》中与本案有关的内容为物业费按年度收取，在每年的3月1日开始预收本年度的物业费，每年的6月1日之前不缴纳本年度物业费的逾期开始按每日3‰支付滞纳金。《物业服务承诺》约定服务范围包括：1、制定物业服务计划，收集整理与物业有关的各种资料、档案；2、小区内花、草、树、木的养护与管理；3、小区内道路小修及井盖修护与管理；4、化粪池、污水井清理；5、停车位管理（业主报案后，协助调取监控录像，车损自负）；6、小区内路灯的维修与更换；7、楼道内保洁；8、垃圾清理及外运；9、门岗服务及保安院内巡逻；10、监控设备安装、养护与维修；11、业主装修管理；12、冬季除运雪；13、免费为业主疏通下水主管道；14、业主室内的一切财物及房屋质量问题，不在物业服务范围内。原告峻航物业公司自2016年3月1日开始依约为被告杨洋所居住的小区提供物业服务至今。被告杨洋未交纳2019年度物业费。现原告峻航物业公司诉至本院，要求被告杨洋立即支付物业费807.98元，并支付物业费滞纳金872.62元。上述事实，有原告陈述、合同书、丽水佳源物业管理补充协议、物业服务承诺等证据在卷佐证，经本院审查，具有证明效力，本院予以确认。本院认为：（一）原告峻航物业公司与向阳社区丽水佳源三区主委员会签订的《合同书》、《丽水佳源物业管理补充协议》及《物业服务承诺》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而代表业主签订，对本小区业主具有约束力；（二）物业服务费系用于小区的维护保养、安保等正常服务运行所必须的费用，现原告峻航物业公司按照合同约定履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化、安保等义务，被告杨洋作为小区内的业主应按时交纳物业服务费。被告杨洋房屋面积112.22平方米，年物业服务费为807.98元。按合同约定，滞纳金起算点为每年6月1日，而物业服务费于每年3月1日收取，因此滞纳金应计算9个月（年物业服务费作基数，按日3‰计算270日），故被告杨洋应支付原告峻航物业公司滞纳金654.46元。（三）被告杨洋提出原告峻航物业公司服务存在一定的瑕疵，因原告峻航物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，对于物业服务企业的服务质量也应从总体上进行评判，现原告峻航物业公司已履行其主要职责且其物业服务水平也在逐步完善，故被告杨洋的该意见暂不能成为不交物业服务费的抗辩事由。同时，原告峻航物业公司作为物业服务企业，在今后的物业服务过程中应注重提高服务质量和水平，加强与业主沟通，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨洋于本判决生效后立即给付原告桓仁峻航物业有限公司物业服务费807.98元及滞纳金654.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁峻航物业有限公司预交），由被告杨洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  李丹二〇二〇年十月二十一日书记员  王莹附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。