河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初2934号原告：董怀杰，男，汉族，1967年1月2日出生，住登封市。委托诉讼代理人：张松民，郑州市登封市天中法律服务所法律工作者。被告：陈亚雷，女，汉族，1992年8月10日出生，住登封市。被告：石少阳，男，汉族，1990年1月26日出生，住登封市。二被告共同委托诉讼代理人：孙莹，河南郑大律师事务所律师。第三人：登封市嵩阳街道办事处，住所地：登封市嵩阳路北段。法定代表人：韩迎旭，该街道办事处主任。原告董怀杰与被告陈亚雷、石少阳，第三人登封市嵩阳街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董怀杰及委托诉讼代理人张松民，被告石少阳及二被告委托诉讼代理人孙莹到庭参见诉讼。第三人登封市嵩阳街道办事处经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行与原告2019年4月19日签订的《房产买卖合同》；2、请求法院依法判令二被告立即交付原告房屋；3、请求法院依法判令二被告及第三人协助给原告办理安置房交接手续；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实及理由：二被告将自己享有位于登封市中岳大街中天广场（协议号：487）安置房的房产出售给原告，被告作为甲方、原告作为乙方，于2019年4月19日签订《房屋买卖契约》。该合同约定：1、甲方自愿将坐落在登封市中岳大街中天广场（协议号：487）安置房的房产（面积64.8平方米），签订协议编号487出售给乙方，乙方已对甲方所出售的房产做了充分了解，愿意购买此房产。2、甲乙双方约定的上述房产成交价格为人民币35万元（包含附着物补偿款9475元）。3、付款方式，乙方2019年4月19日先付给甲方房款30万元，余款5万元到交房时，甲方提供办证有效证件和物业手续交接完时付给甲方，另交房时面积、价格与甲方无关，甲方只协助乙方办理手续。4、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有产权纠纷或债权由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成经济损失，甲方按乙方付总房款3分息从交款之日到完事之日一次付给乙方。5、违约责任：乙方中途违约，不得向甲方索要定金，甲方违约赔偿对方违约金并退回定金等。买卖合同签订后原告按照约定支付被告购房款现金30万元。被告把与嵩阳办签订的安置协议原件一份和身份证、结婚证复印件各一份，过渡安置费的银行卡一张交给原告，后原告持与被告签订的房产买卖合同等手续到嵩阳办备了案。中天广场安置房建成后的选房环节，原、被告履约正常进行，按照安置协议约定最多可选120平方，可是在选房时120平方已经全部被选定，经嵩阳办安置办允许原、被告可选150平方左右的房屋，因此，原、被告共同选了一套中天广场9号楼2单元508号，面积157.21平方房一套的房屋，嵩阳办安置办给其发了中天广场项目住宅安置房选房确认书，被告当时暂存选房确认书并承诺到交房时再给原告，可是到交房给嵩阳办安置办结清尾款时二被告突然单方违约，不愿配合原告一同给嵩阳办安置办办理房屋结算手续。因为被告缺乏诚信，不继续履行合同给原告造成经济损失和不良后果，后经嵩阳办司法所和嵩阳办鸡鸣街调委会多次协调无果，第三人登封市嵩阳办应当协助给原告办理房产结算和房屋交付手续，无奈，原告为维护自己的合法权益，依照《合同法》、《物权法》等相关司法解释之规定，特起诉，请求法院依法查明事实公平公正作出裁判。被告石少阳、陈亚雷辩称，1、原被告双方签署的《房屋买卖契约》系显失公平的合同，签订合同之时，原告采取了欺诈等手段给被告造成误解，合同内容违背了被告的真实意思表示。在合同签订前，原告通过中间人李巨雷告知被告合同项下的安置房在交房时需要按照每平米4800元左右补交房屋差价，因为该中间人为拆迁部门有关负责人，被告基于对其身份及原告的信任而言相信此价格，也因为此价格超出被告的支付能力，被告决定向原告出售该房屋。但在2019年11月18日公示的安置公告内容来看，合同项下安置房屋在交房时补交的差价为1800元左右，跟原告告知的4800元相差甚远。被告基于对原告及中间人的信任，从而签订了合同，但合同签订的单价跟实际单价相差3000元，总价相差9万余元，差价已经接近30%，根据《民法总则》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”，第一百四十九条：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应该知道欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据《合同法》第五十四条：“当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。一方欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”；2、即使合同有效，被告未履行交房义务系因原告违约在先，原告要求被告交付152平左右的房屋违反了双方的合同约定，更使被告违反了安置协议的约定。原告在要求被告确认交房时，确认的交房面积为157.21平方米的房屋，该房屋面积已经远远超过被告的拆迁补偿面积，且合同附件中由登封市嵩阳街道办事处与被告签订的《居民户搬迁补偿安置协议》（以下简称“协议”）第四条第（二）款第2项明确约定：“乙方原搬迁房屋面积108㎡，房产类别为小产权，按1:0.6折算安置面积64.8㎡，按最接近面积选择安置户型90㎡壹套，现乙方在规定时间提前签订了协议可以上浮30㎡选择安置房（但不得超过原拆迁住房面积）90㎡壹套”，按照该约定，被告拆迁面积为108㎡，被告最多可选择90㎡的房屋，但原告要求被告确认的交房面积为157.21㎡，已经远远超出了协议的约定，被告实在无法履行。无论原告通过何种渠道取得157.21㎡的资格，被告有权拒绝，被告不同意违反协议约定，出售一套自己本没有资格获得的大面积房屋，并且被告并未从中取得任何利益更不愿因此给自己造成声誉上的损失。因此，被告拒绝配合交房系因原告违约在先。3、双方于产生纠纷后，经过多次协商，已经对解除合同达成一致，且因原告违约在先，被告有权依法解除合同，被告也已经于2020年8月23日书面通知原告要求解除合同，因此，双方的合同已经解除。2020年6月份，原告通过法院提起诉讼，后经过调解员王俊伟作为中间人调解，双方已经达成了解除协议的意思表示，但当被告已经准备好钱退还原告时，原告反悔，后经查询，原告当时并未向法院提起诉讼，之后，原告又重新起诉并变更了诉讼请求。原告中间屡次违约或者提出不同要求，已经使合同无法继续履行。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告有单方解除权，且已于2020年8月23日向被告书面告知解除合同。因此，双方合同已经终止，被告没有义务向原告交付房屋。综上，原告起诉要求被告继续履行合同没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人登封市嵩阳街道办事处未答辩，其在庭审后提交的情况说明称，原告诉称将房屋买卖合同到第三人处备案不属实，第三人对此不知情，也不会接受备案；原告要求第三人协助办理安置房交接手续无事实和法律依据。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：第一组，原告身份证和被告身份证、结婚证复印件各一份，证明原告符合本案诉讼主体资格和被告符合本案诉讼主体资格及二被告系合法夫妻关系；第二组，房产买卖契约、收据、付款凭证三份，证明2019年4月19日原被告签订房产买卖合同均出自双方的真实意义表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已经履行，该合同合法有效，被告收到原告购房款30万元，下欠5万元和原告通过银行转账给被告房款30万元，下欠5万元和原告通过银行转账给被告房款30万元的事实；第三组，登封市中天广场旧城改造项目（一期）居民户搬迁补偿安置协议书一份，证明被告房屋搬迁并享受安置房屋的资格及安置房屋的面积、数量及选房待遇等事实，该份证据原件被告持有着；第四组，中天广场项目住宅安置房确认书一份，证明2019年11月18日被告配合原告共同选择中天广场项目9号楼2单元508号房，面积157.21平方安置房一套的事实，该份证据原件被告持有着；第五组，中天广场房屋安置结算表A类、B类款项费用单，证明被告出售安置房并配合原告所选的房屋还应向嵩阳办物业公司交纳的项目费用和款额的事实；第六组，登封市嵩阳办事处中天广场住宅安置方案一份，证明对中天广场住宅安置房安置原则，依据方式、程序、结算办法等内容；第七组，登封市嵩阳办事处鸡鸣街居委会人民调解委员会情况说明一份，证明被告不配合原告登封市嵩阳办对出售的安置房办理结算交房手续中断履行房产买卖合同的约定履行义务，二被告具有不继续全面履行合同约定义务的行为，经嵩阳办司法所及鸡鸣街调委会对原、被告多次调解无果的事实。被告石少阳、陈亚雷的质证意见：对第一组证据无异议；第二组的真实性无异议，对证明目的有异议，被告签订的协议不是被告的真实意思表示，被告系被原告及第三人欺骗所签订的；第三组的真实性无异议，内容能够证明了被告应向原告交付房屋面积为90平方，并非150.7平方；第四组该证据陈亚雷签订后当时在嵩阳办已经被撕毁，之后签订面积为90平方的确认书，该证据陈亚雷签订后因双方就交房面积问题产生争议，该确认书已经在现场被撕毁；第五组该证据同证据四是配套的，当时就被撕毁了；第六组的真实性无异议，关联性有异议，该方案是一期安置方案，而本案争议房屋属于二期，不适用该方案；第七组证据无异议。第三人登封市嵩阳街道办事处未到庭未质证。被告石少阳、陈亚雷向本院提交以下证据：第一组，原告签字按手印的《民事起诉状》一份，证明因此纠纷原告向法院于同年6月份提起过一次诉讼，但之后没有转民初程序，原因系双方调解已经达成了解除的合意，同时证明起诉状内容上写明了原告要求的交房及损失均是按照152平计算，证明原告要求152平房屋的事实；第二组，微信截图一份、邮寄单据一份，证明被告因原告违约，已向原告发送解除合同通知，双方的房屋买卖合同关系已经解除；第三组，证人石某，男，汉族，1987年5月26日出生，住登封市××办事处××号，身份证号：410185198705260032的当庭陈述一份，证明买房人董怀杰与石少阳及嵩阳办工作人员李巨雷在嵩阳办商量安置房补差价为4800元每平方的事实；第四组：中天广场安置房确认书，证明之后确认的房屋为90.96平方。针对被告石少阳、陈亚雷提交的证据原告的质证意见：第一组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据原告并没有向登封市人民法院起诉，也不能证明解除原被告之间的房屋买卖合同；第二组证据中的被告作为违约方，不具备单方解除合同的主体，行使单方解除权的主体是守约方而不是被告，被告单方解除合同必须得到原告的同意，且原告对被告解除合同的行为不知情，没有认可、没有签字，没有收到，被告单方解除合同是没有效力的，被告在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗原告要求继续履行合同的诉讼请求，违背诚信原则，以人民法院行使的审判权相冲突，因此被告在诉讼中，实施的单方解除合同行为不能产生解除合同的法律效力；第三组证据中证人系被告石少阳的哥哥，系亲属关系，所作证言不可信，不具有证明力；第四组证据的真实性有异议，无法证明是陈亚雷所签字、按印，该证据与陈亚雷签订的157.21平方房屋面积相冲突，该证据无证明力。本院组织当事人对原、被告提交的证据进行质证，对其无异议的证据予以认定并在卷佐证，对有异议的证据根据证据的合法性、真实性、关联性予以判断。经审理查明：2019年4月19日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《房屋买卖契约》。该合同约定：1、甲方自愿将坐落在登封市中岳大街中天广场（协议号：487）安置房的房产（面积64.8平方米），签订协议编号487出售给乙方，乙方已对甲方所出售的房产做了充分了解，愿意购买此房产。2、甲乙双方约定的上述房产成交价格为人民币35万元（包含附着物补偿款9475元）。3、付款方式：乙方2019年4月19日先付给甲方房款30万元，余款5万元到交房时，甲方提供办证有效证件和物业手续交接完时付给甲方，另交房时面积、价格与甲方无关，甲方只协助乙方办理手续。4、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有产权纠纷或债权由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成经济损失，甲方按乙方付总房款3分息从交款之日到完事之日一次付给乙方。5、违约责任：乙方中途违约，不得向甲方索要定金，甲方违约赔偿对方违约金并退回定金等。同日，原告董怀杰分两次向陈亚雷转款30万元。2012年10月14日被告陈亚雷与登封市中天广场建设工程指挥部、登封市嵩阳街道办事处签订了编号为487的《居民户搬迁补偿安置协议书》一份，协议约定陈亚雷原搬迁房屋面积108平米，为小产权，按1:0.6折算安置面积64.8平米，按最相近面积选择安置户型90平米一套，如在规定时间提前签订了协议还可以上浮30平米选择安置房但不得超过原拆迁住房面积。2019年11月18日陈亚雷签署的中天广场项目住宅安置房确认书中显示，陈亚雷选择9号楼2单元508号房157.21平米安置房一套。后双方发生纠纷，原告诉至本院。本院认为，原告董怀杰与被告陈亚雷、石少阳之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，原被告应当按照合同约定严格履行。被告辩称合同显失公平，签订合同时原告采取了欺诈等手段给被告造成误解，合同内容违背了被告的真实意思表示，原告违约及合同已经解除证据不足，本院不予采信。案涉合同买卖的标的系安置房，涉及合同之外的第三人，原告无证据证明该合同在第三人处备案或者取得了第三人的同意，根据合同相对性原则，该合同对第三人无约束力。在合同涉及第三人履行的情况下，本合同能否履行依赖于合同一方与第三人之间的合同履行结果，具有不确定性。本案中，合同约定的安置房第三人并未交付给被告，且双方约定被告只协助原告办理手续，原告诉请被告及第三人立即交付房屋无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告石少阳、陈亚雷继续履行与原告董怀杰之间的房屋买卖契约。二、被告石少阳、陈亚雷于本判决生效之日起二十日内协助原告董怀杰办理房屋买卖契约中约定的相关手续。三、驳回原告董怀杰的其他诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275元，由被告石少阳、陈亚雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李西乾二〇二〇年十月二十六日书记员  王宜乐