甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0502民初1797号 原告：天水长城正宏自控电器有限公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：杨利宏，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩成，甘肃永慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美娟，甘肃永慧律师事务所律师。 被告：甘肃友联工贸有限公司,住所地天水经济技术开发区。 法定代表人：曹鸿斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘永良，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴志强，天水忠信律师事务所律师。 被告：甘肃汉森创展实业有限公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：韩某，该公司总经理。 原告天水长城正宏自控电器有限公司（以下简称长城正宏公司）与被告甘肃友联工贸有限公司（以下简称友联工贸公司）、甘肃汉森创展实业有限公司（以下简称汉森创展公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城正宏公司的委托诉讼代理人陈美娟，被告友联工贸公司的委托诉讼代理人刘永良、吴志强到庭参加诉讼。原告长城正宏公司的委托诉讼代理人韩成未到庭参加诉讼；被告汉森创展公司的法定代表人韩**现在甘肃省第四强制隔离戒毒所强制戒毒未到庭。本案现已审理终结。 长城正宏公司向本院提出诉讼请求：准许执行天水市秦州区人民法院作出的（2019）甘0502执X号执行裁定书，继续执行被告汉森创展公司所有的位于天水市麦积区X室房屋。事实和理由：2016年7月23日，汉森创展公司向天水市秦安县广丰小额贷款有限责任公司借款100万元，长城正宏公司提供连带责任担保。借款到期后，汉森创展公司未返还本息，天水市秦安县广丰小额贷款有限责任公司起诉至秦安县人民法院，该法院作出判决后，汉森创展公司仍未履行义务，长城正宏公司遂承担了还款责任。2019年2月，长城正宏公司起诉至天水市秦州区人民法院要求汉森创展公司返还代偿款，法院作出判决后，长城正宏公司申请执行，执行过程中，法院查封了汉森创展公司名下位于天水市麦积区X室，后友联工贸公司提出书面异议，天水市秦州区人民法院裁定中止执行。长城正宏公司认为二被告签订的《房屋抵付钢材款合同》无效，故状诉到院，要求处理。 友联工贸公司辩称，本公司2017年5月与汉森创展公司签订的《房屋抵付钢材款合同》系双方真实意思表示，汉森创展公司自愿以案涉房屋折抵拖欠的钢材款312208元，合同合法有效，汉森创展公司已将案涉房屋交付并由本公司实际占有，虽然尚未办理过户登记手续，但不影响合同效力，且该合同签订在前，长城正宏公司申请法院执行汉森创展公司在后，故足以排除执行。 汉森创展公司虽未注销，但早已停止经营，其法定代表人韩**现在甘肃省第四强制隔离戒毒所强制戒毒，因疫情防控原因，本案无法在强戒所内开庭审理，本院庭前至该强戒所询问了韩**，其表示认可将案涉房屋抵给友联工贸公司的事实，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 长城正宏公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.本院（2020）甘0502执异X号执行裁定书，以证明长城正宏公司依法提出申请执行人执行异议之诉的事实； 2.《房屋抵付钢材款合同》、汉森创展公司关于房屋产权的说明、汉森创展公司房屋移交清单，以证明二被告签订的以物抵债合同无效，此时案涉房屋尚未完工不能销售，友联工贸公司亦未实际占有的事实； 3.友联工贸公司供钢材款结算单，以证明友联工贸公司基于买卖合同享有普通债权，其真实性未经审判确认的事实； 4.甘肃省秦安县人民法院（2018）甘0522民初X号民事判决书、本院（2019）甘0502民初X号民事判决书，以证明长城正宏公司代偿汉森创展公司债务后，依法对汉森创展公司享有债权的事实； 5.执行异议申请书，以证明友联工贸公司在天水市秦州区人民法院查封案涉房屋一年多后才得知此事并提出书面异议，在此之前未占有使用该房屋的事实。 经质证，友联工贸公司对证据1、3认可； 对证据2真实性无异议，但认为该组证据恰能证明友联工贸公司与汉森创展公司签订的合同合法有效； 对证据4不认可，认为与本案无关； 对证据5真实性认可，但认为长城正宏公司断章取义，友联工贸公司已在该书面异议申请中载明2017年6月7日就已实际占有房屋，只因屋内堆放杂物无人看守，事后才得知被法院查封。 经审核，对证据1-3，因友联工贸公司亦提交了相同的证据，但双方证明目的不同，对该三组证据，本院待结合审理查明的事实综合分析认定；对证据4，长城正宏公司因享有对汉森创展公司的债权而申请强制执行，故与本案有直接关联，该组证据均系法院生效裁判文书，本院予以采信；对证据5，友联工贸公司对真实性认可，本院予以确认，结合证据2可知案涉房屋已于2017年6月7日交付友联工贸公司并由其占有，仅从友联工贸公司得知房屋被查封时间判断其是否实际占有依据不足。 友联工贸公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《房屋抵付钢材款合同》、友联工贸公司供钢材款结算单（即长城正宏公司证据2、3），以证明汉森创展公司拖欠友联工贸公司钢材款，以将案涉房屋抵付钢材款312208元的事实； 2.汉森创展公司房屋移交清单（即长城正宏公司证据2），以证明案涉房屋已于2017年6月7日移交给友联工贸公司的事实； 3.《建设工程施工合同》、《合同补充协议》、甘肃第五建设集团公司文件、汉森创展公司关于房屋产权的说明，以证明汉森创展公司原系甘肃第五建设集团公司汉森创展分公司，承建天水利军房地产开发有限公司的“鑫利庄园”工程，该房地产公司因拖欠工程款，将包括案涉房屋在内的“鑫利庄园”1号楼、5号楼住宅及商铺抵给汉森创展公司的事实； 4.本院（2020）甘0502执异X号执行裁定书，以证明友联工贸公司合法占有案涉房屋的事实（即长城正宏公司证据1）； 5.《友联工贸公司钢材供需合同》及销货清单、出货单，以证明友联工贸公司与汉森创展公司一直存在业务往来的事实； 6.案涉房屋的照片，以证明案涉房屋现未通水电，亦无物业公司，没有达到入住的标准，故友联工贸公司只是在屋内堆放杂物占有的事实。 经质证，长城正宏公司对证据1真实性认可，但认为无法证明双方存在钢材买卖关系，对于资金占用费的计算是否符合标准无法认定； 对证据2不认可，认为无法证实房屋已移交； 对证据3中汉森创展公司关于房屋产权的说明真实性不予认可，其它证据真实性认可，但对该组证据证明目的均不认可，认为天水利军房地产开发有限公司与本案无关，房屋产权说明是汉森创展公司单方出具，无法证明案件事实； 对证据4真实性认可，但长城正宏公司对该裁定不服，遂提起诉讼； 对证据5、6真实性认可，但供货合同及销售清单只能证明双方存在买卖关系，不能证实汉森公司拖欠钢材款并因此以房抵债的事实；案涉房屋所在小区是否达入住标准与本案无关，照片不能证明友联工贸公司进行了实际占有。 经审核，证据1、2、4与长城正宏公司提交的证据1-3相同，但双方证明目的不同，对该三组证据，本院待结合审理查明的事实综合分析认定；对证据3，虽然汉森创展公司关于房屋产权的说明系单方出具，但结合该组其他证据以及本院调取的证据，可以证实汉森创展公司承建天水利军房地产开发有限公司工程，后该房地产公司因拖欠工程款故以房抵债的事实，本院予以采信；对证据5、6，结合其他证据分析判断，友联工贸公司与汉森创展公司存在业务往来，后汉森创展公司以房抵债，但因案涉房屋未达到入住标准，友联工贸公司堆放杂物进行占有符合常理，本院予以采信。 汉森创展公司未提交证据。 法院依职权调取了下列证据： 1.本院询问汉森创展公司法定代表人韩**制作的询问笔录，以证明汉森创展公司以案涉房屋向友联工贸公司抵债的事实； 2.本院询问天水利军房地产开发有限公司法定代表人张利军制作的调查笔录，以证明该公司因拖欠工程款，将“鑫利庄园”1号楼、5号楼住宅及商铺抵给汉森创展公司的事实。 经质证，长城正宏公司对上述证据真实性认可，但认为案涉房屋未转移所有权，友联工贸公司仅享有债权，不享有房屋所有权；友联工贸公司对上述证据无异议。 经审核，上述证据可证实案涉房屋来源及以房抵债的事实，能与其他证据相互印证，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月5日，甘肃省第五建设集团公司成立甘肃第五建设集团公司汉森创展分公司。2013年10月，该分公司以甘肃省第五建设集团公司名义与天水利军房地产开发有限公司（以下简称利军房地产公司）签订《建设工程施工合同》，承建位于天水市麦积区贾河镇“鑫利庄园”2号、3号、4号、6号、7号（宾馆）楼工程。2015年10月9日，利军房地产公司与甘肃第五建设集团公司汉森创展分公司签订《合同补充协议》，载明：利军房地产公司拖欠工程款及利息、设备租赁费等共计7623380元，因没有能力结清以上费用，愿将1、5号楼中2771.69平方米住宅以2520元/平方米抵顶、商铺79.84平方米以8000元/平方米单价抵顶给甘肃第五建设集团公司汉森创展分公司并由其代售。10月14日，利军房地产公司出具《售房授权委托书》，将1号楼（包括案涉X号房屋）、5号楼部分房屋及商铺交付甘肃第五建设集团公司汉森创展分公司。 2016年3月，甘肃第五建设集团公司汉森创展分公司注销，汉森创展公司承受该公司权利义务。 2016年7月23日，汉森创展公司向天水市秦安县广丰小额贷款有限责任公司（以下简称广丰小贷公司）借款100万元用于经营周转，借款期限3个月，长城正宏公司为该笔借款提供连带责任保证。借款到期后，汉森创展公司未还清本息。广丰小贷公司于2018年1月起诉至甘肃省秦安县人民法院，要求汉森创展公司、长城正宏公司承担还款责任，该法院于2018年3月30日作出（2018）甘0522民初X号民事判决书，判决：汉森创展公司在判决生效之日起30日内归还广丰小贷公司借款本金100万元及利息；长城正宏公司承担上述借款本息的连带保证责任，承担保证责任后，有权向汉森创展公司追偿。该判决生效后，汉森创展公司、长城正宏公司未履行义务，广丰小贷公司于2018年5月向甘肃省秦安县人民法院申请强制执行。执行过程中，广丰小贷公司与长城正宏公司达成执行和解协议，由长城正宏公司代偿1207659元，广丰小贷公司遂申请撤销执行，甘肃省秦安县人民法院裁定终结该案的执行程序，后长城正宏公司按约支付了上述款项。 2019年2月，长城正宏公司起诉至本院，要求汉森创展公司返还代偿款及利息等费用。2019年6月18日，本院作出（2019）甘0502民初X号民事判决书，判决：汉森创展公司在判决生效后15日内支付长城正宏公司代偿款、执行费、诉讼费等共计1320136元及利息，并支付保全申请费5000元。判决生效后，长城正宏公司于2019年10月18日向本院申请强制执行，同日,本院立案执行。2019年10月30日，本院作出（2019）甘0502执X号执行裁定书及查封公告，裁定：查封被执行人汉森创展公司所有的位于天水市麦积区“鑫利庄园”小区1号楼2单元房屋（建筑面积均为90平方米）6套。2019年11月4日，对案涉“鑫利庄园”小区1号楼2单元X室房屋委托拍卖，2020年1月30日拍卖成交，因买受人未在公告确定的期间交付尾款，本院于2020年3月14日作出（2019）甘0502执X号之二执行裁定书，确认买受人悔拍，裁定重新拍卖。 2020年4月13日，友联工贸公司向本院提出执行异议申请书，请求解除对案涉房屋的查封，并停止拍卖。2020年4月22日，本院作出（2020）甘0502执异X号执行裁定书，认为友联工贸公司对案涉房屋享有所有权，足以排除执行，裁定：中止对位于天水市麦积区“鑫利庄园”小区1号楼2单元X室房屋的执行。长城正宏公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。 友联工贸公司经营型材、管材等建筑材料批发零售，与汉森创展公司具有长期业务合作关系。2017年6月7日，双方签订《房屋抵付钢材款合同》并附有友联工贸公司供钢材款结算单，载明：经对账结算，汉森创展公司欠友联工贸公司钢材款312208元，经双方友好协商，汉森创展公司愿意将位于天水市麦积区X室住宅1套抵顶给友联工贸公司用于支付拖欠的上述钢材款，双方两清再无任何经济纠纷。同日，双方就案涉房屋进行了移交，各自在房屋移交清单上签字并加盖公司印章。虽然案涉房屋所在的1号楼基本完工，但此后因汉森创展公司停止经营，“鑫利庄园”小区其他栋楼尚未全部竣工，小区水电未通、亦无物业公司，未办理房屋所有权证书。长城正宏公司遂在案涉房屋内堆放杂物，未居住。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本院应对友联工贸公司是否系案涉房屋实际权利人进行实质审查。本案中，长城正宏公司认为友联工贸公司与汉森创展公司签订的以房抵债合同无效且未实际占有该房屋，但从审理查明的事实分析，友联工贸公司应系该房屋的实际权利人，理由如下：第一，对于以物抵债协议的效力，应当尊重当事人的意思自治，友联工贸公司提交的证据能够相互印证，形成完整的证据体系，证实利军房地产公司拖欠汉森创展公司工程款后与其签订协议以房抵债，汉森创展公司拖欠友联工贸公司钢材款后亦签订协议以房抵债，两份协议均能够反映双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害国家、集体或者第三人利益等情形，且均在本院查封之前签订，故协议有效；第二，从以房抵债的价格和时间点分析，经友联工贸公司与汉森创展公司对钢材款进行结算后，汉森创展公司拖欠钢材款为312208元，而案涉房屋面积90平方米，即单价约为3468元/平方米，该价格基本符合当地房价水平，可视为支付了合理对价；汉森创展公司于2017年6月7日将房屋钥匙交给友联工贸公司由其占有房屋，该时间点早于2018年1月广丰小贷公司起诉汉森创展公司的时间，更早于2019年2月长城正宏公司起诉汉森创展公司、2019年10月申请执行的时间，无证据证实汉森创展公司存在为逃避执行与友联工贸公司恶意串通，转移、隐匿财产的情形；第三，长城正宏公司根据友联工贸公司在执行异议申请书中所述其公司在法院查封案涉房屋近数月后才得知，以此推断友联工贸公司未实际取得占有，而根据友联工贸公司提交的“鑫利庄园”小区照片，该小区建设工程尚未全部完工，基本处于“烂尾”的状态，小区水电未通、亦无物业公司，未达到基本的居住条件，在此情况下如要求友联工贸公司提供入住通知、居住证明等未免过于严苛，本院认为友联工贸公司从汉森创展公司处取得房屋钥匙，后在房屋内堆放杂物，应视为案涉房屋处于其实际管控之中，即已实际占有；第四，因“鑫利庄园”小区建设工程未全部完工，至今未能办理房屋所有权证书，更无法办理变更登记，故友联工贸公司对于未能办理过户登记手续并无过错。综上，友联工贸公司系案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回长城正宏公司的诉讼请求。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告天水长城正宏自控电器有限公司的诉讼请求。 案件受理费5980元，由天水长城正宏自控电器有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  许龙泉 审 判 员  徐 强 人民陪审员  郭文刚 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  秦风风