山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2817号上诉人（原审被告）：汤正荣，男，1992年8月31日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：王雁楠，山东弘誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘明德，男，1974年8月5日出生，汉族，住荣成市新庄**。上诉人汤正荣因与被上诉人刘明德房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤正荣上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回刘明德的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由刘明德承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律有误。一审判决认为汤正荣未按照合同约定履行给付租金的义务，应承担赔偿损失的违约责任，据此判决汤正荣支付第三年的租金385800元错误。通过一审提交的证据及庭审调查，足以证明双方就解除合同事宜达成一致，汤正荣无需向刘明德支付第三年租金。具体理由如下：一、汤正荣与刘明德已经协商一致解除了房屋租赁合同，一审认定租赁合同在第三年仍继续履行属于认定事实不清、证据不足。1、通过一审的证人证言及刘明德对证人证言的质证可以说明如下事实：汤正荣在2019年3月底前往刘明德办公室协商解除涉案场地租赁合同，刘明德同意解除并指导场地拆除和搬迁工作，后刘明德带领案外人查看场地，拟将涉案场地出租给案外人。在场地拆除、搬迁工作结束后，汤正荣将场地电梯钥匙收齐后送交刘明德员工。刘明德在质证时已经认可了合同经协商解除的事实。只是主张汤正荣承诺按原合同给付租金，但该主张与事实和常理不符，与其微信中的陈述也相矛盾。2、一审中刘明德提交的微信聊天记录可以说明，刘明德明确知晓也认可双方租赁合同早已解除，只是提出要求汤正荣支付解除合同违约金，而汤正荣经咨询拒绝了其无理要求。3、涉案房屋租赁合同第三.4条第三款约定第三年租金于2019年4月30日前付清。而在合同解除后，双方从未就租金支付进行过任何协商。可看出双方间就租赁合同解除已达成一致，刘明德也知晓不应当再和汤正荣索要第三年租金。因此，上述证据足以证明，双方就合同解除已经达成一致，一审法院认定双方应继续履行第三年的合同，没有事实依据，也没有证据证实。二、汤正荣与刘明德就合同解除事宜已经达成协议，该协议成立并经双方履行，一审认定双方未就涉案租赁合同达成新的书面协议属于适用法律有误。即便双方就合同解除事宜没有达成书面协议，但双方的交谈、证人的陈述、双方的实际行动中均可说明汤正荣、刘明德已就合同解除达成口头协议，并以实际行动履行了解除协议，对方已经接受。根据合同法第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，双方即便没有达成书面协议，也不影响口头协议的效力。因合同已经解除，汤正荣无需支付其第三年租金损失。三、汤正荣根据刘明德的要求对涉案场地进行了修复，在2019年7月份已经搬走且交付了钥匙，刘明德完全可以将涉案场地继续对外出租，其未能将场地对外出租造成的扩大损失，不应当由汤正荣为其负担。刘明德辩称，汤正荣的上诉理由不当，其所述与事实不符，双方合同明确约定解除合同必须以书面方式进行，且违反合同违约金的计算以实际损失为准。刘明德系因双方未就赔偿问题达成一致意见而诉讼，且诉讼请求未超过合同的约定。刘明德向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同，汤正荣赔偿经济损失385800元；2.汤正荣支付修复费用169220元；3.诉讼费由汤正荣承担。一审法院认定事实：2017年4月7日，刘明德、汤正荣双方签订了《房屋租赁合同》，约定刘明德将荣成市成山大道东段阳光财富广场2号二楼1100平方米区域租赁给汤正荣，租期自2017年6月1日至2020年5月30日，年租金分别为35万元、36.75万元、38.58万元，每年租金于租期开始前一个月付清；汤正荣于合同签订当日支付房屋押金50000元，租赁期满结清所有费用后，刘明德应将押金退还，汤正荣如有违约或未按约定结清相关费用，刘明德有权拒退押金；汤正荣应在合同期届满前将房屋恢复原状并返还该房屋；汤正荣按合同约定返还该房屋时，经刘明德验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；汤正荣未按约定期限交付租金超过20天，刘明德有权解除合同；租赁期限内经双方协商一致，双方均可书面变更或解除合同；若汤正荣违约不履行本合同，则刘明德不退还已收租金、押金，并有权要求汤正荣按合同中未履行租金的日千分之五支付违约金。汤正荣于租赁期的前两年在涉案房屋开设健身房。2019年3月，汤正荣找到刘明德协商解除第三年的租赁合同，刘明德即于3、4月间带新的拟租客户到汤正荣正在营业的现场来查看房屋。2019年5月15日前，汤正荣多次在微信朋友圈发布消息，告知健身会员其健身中心将于8月份正式转场时尚东方新健身房。汤正荣于同年5月下旬搬离涉案房屋后，即按照刘明德的要求对房屋的损坏部分进行维修。为了不影响相邻商户，修复施工直至7月份完工。刘明德认可后，汤正荣的雇员李春萌、周宗林等人在7月底将健身房员工的电梯钥匙收齐后送交刘明德职工、阳光影城夏某某。2020年1月21日，青岛正源工程造价咨询事务所有限公司荣成分公司向刘明德出具了“阳光财富广场2号二楼装修损坏维修工程”《建筑工程预算书》，认定该修复工程造价为169220元。一审法院认为，刘明德、汤正荣之间的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示且无损害第三人利益和社会公共利益的约定，应认定合同有效，合同自双方约定的租赁期2017年6月1日开始生效。双方对合同约定的前两年的权利义务已经履行完毕。从现有证据看，汤正荣虽然多次口头协商刘明德解除合同，但双方并未就解除《房屋租赁合同》达成新的书面协议，按照双方原来的约定，即使刘明德口头同意了汤正荣搬迁，也不能认定双方协议解除了合同。所以，汤正荣关于双方于2019年3月口头约定2019年5月解除原《房屋租赁合同》的主张不能成立。按照合同的约定，汤正荣应在2019年4月30日前向刘明德交付第三年的租金385800元，刘明德在5月20日前未收到汤正荣租金即拥有对合同的解除权。刘明德在合同期即将届满时通过诉讼行使解除权，且在本案审理过程中合同期已经届满，解除原《房屋租赁合同》已无必要。汤正荣未按照合同约定交付第三年租金构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿刘明德的损失。赔偿损失的金额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后刘明德可获得的利益，但不得超过汤正荣在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案刘明德主张的损失金额以第三年租金为限，属于合同履行后刘明德可获得利益，依法应予支持，其收取的押金50000元可退还汤正荣或抵扣汤正荣的赔偿金。刘明德没有其他证据佐证其所称房屋工程图纸即是房屋租赁前的状态，不能据此判断涉案房屋在汤正荣租赁前后的状态差异，故其提交的“阳光财富广场2号二楼装修损坏维修工程”《建筑工程预算书》即失去了事实前提，不能据此确认其主张的房屋修复费用。同时，相关证人均证实汤正荣在搬迁后按照刘明德的要求对租赁房屋进行了修复，直至刘明德认可为止。因此，刘明德关于修复费用的主张没有事实基础，依法不应支持。综上所述，刘明德、汤正荣双方签订的《房屋租赁合同》在本案审理过程中履行期已经届满，没有解除的必要；汤正荣未按照合同约定履行给付租金的义务，应承担赔偿损失的违约责任；刘明德所举之证不足以支持其修复费用的主张，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汤正荣于判决生效之日起三十日内赔偿刘明德经济损失385800元（刘明德收取的押金50000元可退还汤正荣或抵扣汤正荣的赔偿金）；二、驳回刘明德其他诉讼请求。案件受理费4675元（减半），由刘明德负担1425元，汤正荣负担3250元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘明德与汤正荣之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效。刘明德现主张汤正荣未解除租赁合同即搬走自己的设备并造成房屋损毁，因此主张汤正荣应按照租金损失承担违约金。汤正荣对自己将设备搬走的事实表示认可，但主张其于2019年3月即与刘明德协商于5月份解除租赁关系，且在按照刘明德要求将案涉房屋进行维修后，于2019年7月份将电梯钥匙送交刘明德的职工，刘明德认可收到钥匙。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据上述规定，结合本案事实，可以认定刘明德对汤正荣解除租赁合同的意思表示已经接受，在汤正荣将电梯钥匙返还给刘明德时，即2019年7月份，双方的房屋租赁合同已经实际解除，一审法院认定双方未协议解除租赁合同有误，本院依法予以纠正。案涉房屋租赁合同的第三年期间为2019年6月1日至2020年5月30日，汤正荣虽主张双方协议于2019年5月解除租赁合同，但其实际上一直占有案涉房屋直至2019年7月份，由此给刘明德造成的损失应当承担赔偿责任，参照合同约定，第三年的租金为38.58万元，故汤正荣应承担赔偿金数额为6.43万元（38.58万元/12个月×2个月）。刘明德收取的押金5万元可退还汤正荣或抵扣赔偿金。综上所述，汤正荣的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持荣成市人民法院（2020）鲁1082民初1810号民事判决第二项，即（二）、驳回刘明德其他诉讼请求；二、变更荣成市人民法院（2020）鲁1082民初1810号民事判决第一项为:（一）、汤正荣于本判决生效之日起三十日内赔偿刘明德经济损失6.43万元（刘明德收取的押金50000元可退还汤正荣或抵扣汤正荣的赔偿金）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4675元，由刘明德负担4133元，汤正荣负担542元；二审案件受理费7087元，由刘明德负担5906元，汤正荣负担1181元。本判决为终审判决。审判长  张丽萍审判员  于大海审判员  郭林涛二〇二〇年十月二十八日法官助理孟佳宁书记员丁真真