福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5432号 上诉人（原审原告）：谢末熙，男，1971年6月10出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李巍，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昌豫，福建世好律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郭康康，男，1992年8月22日出生，汉族，住湖南省郴州市永兴县。 委托诉讼代理人：陈龙飞，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪志海，福建合立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冉小琴，女，1993年6月21日出生，汉族，住福建省永泰县。 上诉人谢末熙、上诉人郭康康因与被上诉人冉小琴房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢末熙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判冉小琴向谢末熙支付购房款40000元及赔偿违约金80000元，合计120000元;2.本案诉讼费及律师费由冉小琴承担。事实与理由：一、一审程序错误，判非所请，谢末熙一审未变更诉讼请求，应依法判决冉小琴向谢末熙支付购房款及违约金。谢末熙一审诉讼请求为“判令冉小琴偿还谢末熙购房款40000元，违约金80000元，合计120000元”，且房屋买卖合同的交易相对人为冉小琴，本案为房屋买卖合同法律关系，谢末熙未收到购房款的责任依法应该由冉小琴承担。冉小琴与郭康康之间的居间合同法律关系，属于另案法律关系，应另案解决。二、谢末熙未足额收取购房款的过错在于冉小琴，应该由冉小琴向谢末熙承担民事责任。购房款第一笔330000即为冉小琴直接向谢末熙支付，其余款项冉小琴并未直接向谢末熙支付，谢末熙并未直接授权郭康康代为收取购房款，从交易习惯及交易安全上，冉小琴应直接向谢末熙支付购房款。冉小琴未尽合同相对人的注意义务，存在过错，导致谢末熙未收到购房款。三、冉小琴作为购房人，已经取得房屋，具有履行判决的能力。四、违约金系谢末熙与冉小琴协商一致自愿签订，不存在违约金过高的情况。 郭康康辩称，本案系谢末熙起诉冉小琴房屋买卖合同纠纷一案，郭康康仅系居间服务方公司的一名员工，郭康康并不是房屋买卖合同的当事人，且谢末熙在本案一审及上诉过程中，仅向买受人冉小琴主张权利，并未向郭康康主张权利。郭康康与冉小琴系委托付款关系，与本案房屋买卖合同法律关系属于不同的法律关系。郭康康与冉小琴之间的纠纷与本案无关，应另案处理。 冉小琴辩称，对一审认定事实没有异议，请求依法驳回谢末熙上诉请求，本案中个人行为与公司没有关联。 郭康康上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判郭康康无需承担责任，或依法发回重审；2.本案诉讼费由谢末熙、冉小琴承担。事实与理由：一、一审法院对本案事实认定不清。1.冉小琴于2020年3月27日将50000元直接转账给谢末熙，而不是郭康康。2.冉小琴向福建天之荣房地产营销策划有限公司（下称天之荣公司）支付80000元属于购房保证金，并未支付给郭康康。郭康康未收到过1310000元的购房款，其中冉小琴直接向谢末熙支付购房款330000元，由天之荣公司从购房保证金80000元扣除居间服务费、后期服务费、税费70000元后，剩余10000元系天之荣公司支付给谢末熙。郭康康仅仅收到林方灯转账过来的850000元，该850000元系协助冉小琴抵押贷款而来，郭康康在协助冉小琴办理商业抵押贷款时，替冉小琴垫付了17841元评估费等费用给林方灯，因此，该笔850000元款项应当扣除17841元的评估费后，才属于冉小琴的真正剩余款项。3.一审法院认为冉小琴已支付给天之荣公司各种费用计70000元，已远超过了实际购房款的金额，况且郭康康亦未向法庭提供相关评估费的正式票据，无法证实其具体支出的评估金额，该认定与事实不符。冉小琴支付给天之荣公司的70000元款项，属于居间服务费、后期服务费、税费，和实际购房款金额没有关联性，评估费系冉小琴向银行进行商业抵押贷款时所产生的费用，《交易服务合同》第五条第一款明确的约定，评估费由谢末熙、冉小琴承担，郭康康已经提交了代为支付17841元评估费的转账记录，且由实际办理商业贷款程序的林方灯出具了证明。4.一审法院遗漏了郭康康已经转账给冉小琴13000元的事实，该13000元系属于郭康康退还给冉小琴剩余款项的范围。二、一审法院适用法律不当，程序违法。1.混淆了谢末熙与冉小琴以及冉小琴与郭康康之间的法律关系。本案系谢末熙诉冉小琴房屋买卖合同纠纷，郭康康不是房屋买卖合同的相对方，一审法院判决郭康康向谢末熙支付40000元购房款及违约金12000元，突破了合同相对性原则，没有法律依据。2.谢末熙从起诉日起到庭审结束，均未要求郭康康向其支付40000元购房款及违约金，而且在庭审过程中，谢末熙明确向法院表明郭康康不是房屋买受人，其拒绝向郭康康主张付款责任。一审法院的判决已经超出了原告诉讼请求，严重程序违法。3.郭康康与冉小琴之间属于代付款的委托关系，郭康康未向谢末熙支付款项所产生的权利义务与谢末熙无关，郭康康仅仅与冉小琴产生代付的法律关系，现郭康康因冉小琴拒绝承担评估费时，产生纠纷，该纠纷应当由郭康康与冉小琴另案处理，不能在本案中一并处理。 谢末熙辩称，一审适用法律不当，程序违法，应当由冉小琴向谢末熙承担违约责任。 冉小琴辩称，冉小琴已向谢末熙转账1310000元，已完成全部转账。其中除了向谢末熙转款1190000元及上交天之荣公司70000元和退还冉小琴10000元外，剩余40000元应由郭康康偿还谢末熙，并由郭康康承担相应的违约责任。 谢末熙向一审法院起诉请求：1.判令冉小琴偿还谢末熙购房款40000元，违约金80000元，合计120000元。2.判令本案的诉讼费及律师费由冉小琴承担。 一审法院认定事实：2019年9月17日，谢末熙在天之荣公司的员工郭康康的撮合下与冉小琴签订了《房产买卖交易合同书》及《居间服务合同》《交易服务合同》。三方约定，谢末熙以1230000元的价款将位于闽侯县正祥语墅4-10＃楼3202单元的房屋出卖给冉小琴。合同签订后，谢末熙按照合同约定将房子过户给了冉小琴名下，完成合同约定的所有义务。冉小琴分别于2019年9月17日、11月6日向天之荣公司支付80000元，向谢末熙支付330000元，2020年1月15日通过案外人林方灯支付850000元，2020年3月27日向郭康康（被告）支付50000元，以上合计人民币1310000元，但郭康康在收到上述款项850000元后，除了退还冉小琴10000元外，对剩余的40000元并未支付给谢末熙，故引起纠纷。审理中，冉小琴认为，其于2020年1月25日向郭康康转款850000元，由郭康康代为支付给谢末熙，经数次催讨，郭康康至今未将40000元余款支付给谢末熙，故郭康康与本案有法律上的关系，要求依法追加郭康康为本案的共同被告参加诉讼，一审法院经审查后依法向郭康康发出通知，要求其作为本案的共同被告参加诉讼。 一审法院认为，谢末熙与冉小琴、天之荣公司共同签订的《房产买卖交易合同书》及《居间服务合同》《交易服务合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，冉小琴已向天之荣公司、郭康康支付购房款1310000元，而郭康康在收到冉小琴上述购房款后，除了向谢末熙转款1190000元及上交天之荣公司70000元和退还冉小琴10000元外，对剩余的40000元并未支付给谢末熙，故郭康康对此应偿还谢末熙40000元，并承担赔偿谢末熙相应的违约金的民事责任。至于郭康康的委托代理人抗辩称房屋的评估费计17841元应由甲（谢末熙）乙（冉小琴）双方承担，一审法院认为，根据《房屋买卖合同》第五条（一）约定：“在申请办理该房屋所有权过户登记前，甲（谢末熙）乙（冉小琴）双方应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费以及评估费等应予以支付，......”。但冉小琴实际已支付给天之荣公司各种费用计70000元，已远远超过了实际购房款的金额，况且郭康康亦未向法庭提供相关评估费的正式票据，无法证实其具体支出的评估费金额，故郭康康要求冉小琴或者谢末熙承担评估费抗辩主张，一审法院不予采信。 关于谢末熙要求支付违约金80000元的诉讼请求，一审法院认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故谢末熙的此项诉请已超过法律规定的范围，应以实际损失的30％为限，即郭康康应赔偿给谢末熙违约金12000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、郭康康应自本判决生效之日起十日内支付谢末熙购房款计人民币40000元及违约金12000元，合计人民币52000元。二、驳回谢末熙其他诉讼请求。案件受理费2700元，依法减半收取1350元，由郭康康负担600元，由谢末熙负担750元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的除2020年3月27日冉小琴向郭康康支付50000元外的其他基本事实予以确认。 二审诉讼中，各方当事人确认，2020年3月27日冉小琴向谢末熙支付购房款50000元。 本院认为，冉小琴与谢末熙签订的《房产买卖交易合同书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《房产买卖交易合同》约定，冉小琴应向谢末熙支付购房款1230000元。根据合同补充协议第八条约定，冉小琴在领取到其名下《不动产权证书》时，谢末熙已经收到部分购房款330000元，同时冉小琴应把《不动产权证书》交给天之荣公司保管。冉小琴应无条件配合办理房产贷款抵押手续，补齐剩余购房款890000元给谢末熙。若冉小琴不配合，则属冉小琴违约，冉小琴应赔付剩余部分购房款的双倍数额给谢末熙……。现因冉小琴未经谢末熙同意，自行将购房余款交给郭康康，并因郭康康未及时转交剩余购房款导致谢末熙未能收到购房尾款40000元而产生本案争议。冉小琴主张应由郭康康承担支付尾款及违约责任的主张，无合同依据。其与郭康康之间的法律关系，属于另案法律关系，应另案解决，冉小琴未及时向谢末熙支付购房余款，应按照合同约定支付购房余款并承担相应违约责任。一审判决由郭康康向谢末熙支付购房余款及承担违约责任，超出了谢末熙的诉讼请求，亦突破了合同相对性，应予纠正。 如前所述，本案系因冉小琴未按照合同约定及时将购房余款支付给谢末熙导致，应由冉小琴承担违约责任。但考虑到本案查明事实，冉小琴实际已经将购房款交由郭康康代为支付，现因郭康康无正当理由占据款项不予支付也未及时退还产生纠纷，冉小琴虽有过错，但无主观违约之恶意，综合本案房屋买卖合同的实际履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及实际损失情况，本院认为一审法院按照未付购房款40000元的30%将违约金调整为12000元并无明显不当。综上，冉小琴应向谢末熙支付购房余款40000元及违约金12000元。 郭康康关于评估费应由冉小琴支付、其已经另行返还13000元等的上诉理由均系其与冉小琴的另案法律关系，本院不予审查。 综上所述，谢末熙的上诉请求部分成立，郭康康的上诉理由部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初2204号民事判决； 二、冉小琴应自本判决生效之日起十日内支付谢末熙购房款计40000元及违约金12000元，合计52000元； 三、驳回谢末熙其他一审诉讼请求和其他二审上诉请求。 一审案件受理费2700元，减半收取1350元，由冉小琴负担600元，由谢末熙负担750元；二审案件受理费2700元，由谢末熙负担1170元，冉小琴负担1530元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十月十七日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒