广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初24623号原告：深圳市真优美物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉南社区沿河南路**瑞丰大厦103，统一社会信用代码914403006875635703。法定代表人：李劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙义龙，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号14403201610386941。委托诉讼代理人：杜梦玲，女，1965年6月12日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系公司员工。被告：邹英伍，男，1984年3月3日出生，汉族，住黑龙江省宾县。被告：邹彦伍，男，1986年5月3日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。二被告共同委托诉讼代理人：孟凡，广东鹏正律师事务所律师，执业证号14403201210024079。二被告共同委托诉讼代理人：黄仲民，广东鹏正律师律师所律师，执业证号14403200310311143。原告深圳市真优美物业管理有限公司与被告邹英伍、邹彦伍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市真优美物业管理有限公司委托诉讼代理人孙义龙、杜梦玲，被告邹英伍、被告邹彦伍共同委托诉讼代理人孟凡、黄仲民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市真优美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告邹英伍向原告支付物业管理费10058元和滞纳金25705.68元、专项本体维修基金841.3元和滞纳金2150.15元、水费（包含水费，垃圾处理费和污水费）1540.94元和滞纳金4026.74元；各项费用合计为44322.81元。2.判令被告邹彦伍向原告支付物业管理费1070元和滞纳金195.17元、专项本体维修基金89.5元和滞纳金16.32元、水费（包含水费，垃圾处理费和污水费）188.52元和滞纳金34.37元；各项费用合计为1593.88元。3.本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：为保障瑞丰大厦物业管理服务正常运行，强化和落实主体责任，创建文明宜居和谐小区，2017年8月11日，原告与深圳市南湖街道嘉南社区居民委员会签订《物业管理服务合同》，并依据合同约定提供物业管理服务。合同约定住宅用房按3元/月/平方米，管理服务费由原告直接向业主收取，业主及使用人自觉按月缴纳物业管理费，不得拖欠。逾期欠费业主或使用人将按每日千分之三计费的标准计算缴纳违约金，对欠费其超过6个月的业主或使用人，原告可向法院起诉追讨。专项本体维修基金的收费标准为0.25元/月/平方米，随物业管理费一起由原告直接向业主收取。业主或使用人拖欠专项本体维修基金的，由原告按照拖欠物业管理费的规定办理。为此，原告多次在瑞丰大厦显著位置和欠费业主住家大门上张贴催费单以及通过中国邮政EMS快递邮寄催费单等方式敦促其尽快缴清相关费用，以保障瑞丰大厦小区正常的物业管理服务不受影响，但是相关欠费业主目前仍未交费。被告邹英伍已于2019年10月30日将涉案房屋售予被告邹彦伍，并已经办理了过户登记手续，被告邹彦伍自此成为涉案物业新的所有权人，依法应当对过户后的物业费等费用承担缴费义务，但是被告邹彦伍一直未缴费，同时也未告知原告房屋所有权变动情况。为维护原告自身的合法权益和其他业主的切身利益，现根据《合同法》、《深圳市经济特区物业管理条例》、《物业管理服务合同》和其他相关法律规定，依法提起诉讼，恳请判如所请。被告邹英伍答辩称，第一，2015年被告邹彦伍与答辩人商讨为给母亲购买一套养老住房，由被告邹彦伍出全资，答辩人出部分家私，购买了深圳市罗湖区。后因被告邹彦伍的购房条件受阻原因，把深圳市沿河南路瑞丰大厦20Ｈ室落户在答辩人名下，购房后由母亲与被告邹彦伍一直居住在相关房产内，被告邹彦伍也承诺承担所有关于沿河××路××大厦××室在产权××期限××法律责任以及××关于此房产的费用事宜。第二，答辩人2019年得知被告邹彦伍满足深圳市购房条件时，已将房产过户在其名下。答辩人作为瑞丰大厦20Ｈ室名义业主时也并没有与原告人员相识，也没有参与过与原告有关事宜，也从未居住过瑞丰大厦20Ｈ室。答辩人认为本案民事责任应该由被告邹彦伍承担，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告邹彦伍答辩称，第一，本案争议的《物业管理服务合同》应依法认定无效，故被答辩人基于无效合同提出的支付物业管理费和滞纳金的主张，没有事实和法律依据。2017年6月期间，由于瑞丰大厦未成立业主大会且未选举产生业主委员会，为了对瑞丰大厦小区进行管理，深圳市罗湖区南湖街道办事处（以下简称为“南湖街道办”）就嘉南社区居委会代行瑞丰大厦业主大会和业主委员会职责组织征求业主意见。根据南湖街道办于2017年7月26日下发的《关于嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果公示》显示，“瑞丰大厦小区总户数155户，110户参与征询（其中租户27户，业主83户），1.征询辖区民委会（嘉南社区居委会）代行本小区业主大会和业主委员会职责：总户数155：同意的有110户，不同意有0户，弃权0户，同意的占71%；2.征询授权嘉南社区居委会选聘深圳市真优美物业管理有限公司，总户数155：同意的有109户、不同意有1户，弃权的有0户，同意的占70%”。但据答辩人了解，瑞丰大厦大多数业主称并没有收到南湖街道办的征询（投票）通知或文件，也没有在征询（投票）文件中签名。为此，答辩人多次前往南湖街道办要求提供当时征询意见的通知和投票文件，但南湖街道办相关负责人都借故推脱、不予公开，并声称需要法院的调查令才出具。依常理，若上述文件真实存在，街道办完全不必要冒着被批评投诉甚至被起诉的风险而一再推辞拒不出具。故答辩人有理由相信本次意见征询的通知和投票文件并不真实存在。鉴于如此，为查清本案事实，也为维护自身合法权益，答辩人分别于2020年8月19日向法院提出追加第三人申请，于2020年9月9日提出调查取证申请，但均未获得支持。答辩人认为，本案争议的《物业管理服务合同》是基于南湖街道办征询结果而由南湖街道办指定嘉南社区居委会与被答辩人于2017年8月11日签订。如南湖街道办关于嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果不真实，特别是如征询意见未经瑞丰大厦过半数业主或使用人表决通过的，这就表明瑞丰大厦小区业主不同意授权嘉南社区居委会选聘被答辩人作为瑞丰大厦的物业管理人，嘉南社区居委会也无权代表瑞丰大厦业主大会签订《物业管理服务合同》，本案争议《物业管理服务合同》因此而无效，被答辩人请求答辩人支付物业管理费及相关滞纳金也没有任何事实与法律上的依据。第二，退一步讲，即便认为《物业管理服务合同》有效，该合同中约定的违约金也明显过高，而且，该合同中亦没有对迟延支付本体维修基金和水费的违约责任作出约定，被答辩人提出的支付滞纳金的主张不应得到支持。本案争议的《物业管理服务合同》中第三条第四款，“逾期欠费业主或使用人将按每日千分之三计费的标准计算缴纳违约金。”但本条关于违约金数额的约定明显过高。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。再根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第八条规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。也即是说，如迟延支付物业费，被答辩人也只能参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息的百分之三十计算（即年息1%），该计算标准与被答辩人于2017年11月28日向邹英伍发出《催款通知书》中约定的按中国人民银行深圳市中心支行同期活期存款三倍利息计算滞纳金的标准大致相同。本案可以此作为确定迟延支付物业费应支付滞纳金的标准。此外，即如本案争议的《物业管理服务合同》有效，但该合同仅约定迟延支付物业服务费的违约金标准，但并未对迟延支付维修基金和水费的违约金标准，被答辩人按照未付金额每日千分之三的标准要求答辩人支付维修基金和水费，没有依据。第三，答辩人未按时缴纳物业管理费事出有因，系被答辩人不履行物业服务合同义务在先，答辩人属于依法行使不安抗辩权，被答辩人提出的支付滞纳金的主张不应得到支持。本案中，根据《物业管理服务合同》第五条双方权利义务的约定，明确被答辩人应履行的合同义务包括：根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务；负责偿还前物业遗留的小区所欠水电费用等。而实际上，被答辩人入驻瑞丰大厦小区后，并未履行应尽义务，长期不作为，导致小区脏、乱、差，且其承诺偿还前物业遗留的小区所欠水电费用也未实际履行。且由于被答辩人疏于维护保养之管理服务，瑞丰大厦包括公共天台等多处建筑部位从2015年开始出现严重漏水渗水情况，由此导致答辩人屋内多处出现渗水，室内装修装饰及家具因此严重受损。经答辩人多次要求，都未得到被答辩人的及时有效回应。故，答辩人不是无故不缴纳物业管理费，若被答辩人的服务能够达到法律规定和《物业管理服务合同》约定的标准，答辩人也愿意按时缴纳物业管理费。但在被答辩人既不履行物业服务合同约定的义务，又不按照法律规定履行物业管理职责的情况下，答辩人有充分理由不缴纳物业费。据此，被答辩人要求答辩人支付滞纳金，显然违反了上述法律规定。第四，由于被答辩人未完全履行合同义务，根据权利义务的对等性原则，答辩人应酌情少交物业服务费。被答辩人在物业服务过程中主要存在的问题包括：1.对大厦的消防安全问题未尽到职责，导致消防设施过期失效、消防通道被堵塞、占用，存在极大的消防安全隐患；2.对大厦的安保责任问题未尽到职责，小区大门敞开、外来推销人员随意进出，存在极大的人员安全隐患；3.对大厦的卫生问题未尽到职责，导致大厦内鼠患严重、饮用水不洁、公共区域污水横流、楼道卫生脏乱差，存在极大的卫生隐患；4.对大厦的公共区域维护保养未尽到职责，导致顶楼住户漏水、外墙渗水、下水道漏水。瑞丰大厦包括公共天台等多处建筑部位从2015年开始出现严重漏水渗水情况，由此导致答辩人屋内多处出现渗水，室内装修装饰及家具因此严重受损。5.对大厦公共设施维修未尽到职责，导致电梯故障频发、强制险过期未续保，楼道电灯损坏长期无人修理等等，造成业主的人身和财产安全都得不到充分保障。6.违法超标收取水费，且违法对业主进行停水。被答辩人对大厦业主收取的水费标准一直不符合深圳市水务局的规定，存在乱收费、多收费的问题，且多次采用私自拆卸水表等违法方式手段对业主住户进行停水，严重影响业主正常居住。7.违法建造并占用业主公共物业。瑞丰大厦一层的局部建筑使用功能为门厅，属于业主共有建筑部分，且南湖街道办据此于2017年已对瑞丰大厦原一楼门厅阁楼的违法建筑进行了拆除，但被答辩人至今仍侵占业主共有的门厅，用于出租给三康口腔连锁等商户来谋取私利。8.违法占用大厦地面停车场租给非小区业主使用，存在收费标准不统一、乱收费情形，且从未按规定对收费情况进行公示。被答辩人对大厦停车场管理混乱，存在停车位收费标准不统一、乱收费问题，且将大厦停车位出租给非业主使用，以致大厦业主经常性无车位可停。此外，还存在业主装修押金不退、管理费不开具发票等等管理混乱的问题，都属于未履行管理服务职责的违法行为。9.被答辩人不仅没有积极改正问题、履行责任，反而对提出意见的业主进行恐吓和打击报复。深圳电视台《第一现场》栏目等媒体都曾对小区业主依法维权并遭到打击报复的事件情况进行了跟踪报道。10.未按时缴纳物业专项维修资金，存在违法侵占专项资金的行为。通过查询深圳市物业管理公众服务，被答辩人只缴纳了瑞丰大厦2019年1月-12月的物业专项维修资金，但实际自其于2016年入驻瑞丰大厦以来，每月都从大厦业主处代收了该笔专项维修资金。被答辩人对足额收取却未按时缴纳的资金存在违法侵占行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。同时，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条规定，物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；（3）有其他不履行合同义务行为的。第十一条规定，物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益。第二十一条规定，业主拖欠物业费，物业服务企业擅自采取停水、电、气等措施，造成业主损害，业主请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失的，应予支持。鉴于被答辩人在履行物业服务职责上存在多处重大瑕疵，以至于严重影响到业主的基本生活质量,被答辩人依法应向包括答辩人在内的瑞丰大厦业主承担相应的违约赔偿责任。据此，参照合同法第23条规定“标的物质量不符合约定，买受人依照合法第一百一十一条规定要求减少价款的，人民法院应予以支持”，答辩人请求酌情减少支付相应的物业管理服务费，符合相关法律精神。综上所述，本案应追加南湖街道办作为第三人以查明嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果并据此确定本案争议的《物业管理服务合同》是否有效，如授权嘉南社区居委会选聘被答辩人担任物业管理人的意见未取得瑞丰大厦业主过半数同意的，本案争议的《物业管理服务合同》应认定无效。即使合同有效，合同约定的违约金明显过高，依法应予调整，调整标准为中国人民银行同期贷款利率的百分之三十或中国人民银行深圳中心支行活期存款利率的三倍。同时，由于双方没有约定迟延支付本体维修基金和水费的违约金标准，被答辩人无权要求答辩人支付滞纳金。最后，由于被答辩人提供物业管理服务存在严重的瑕疵，依法应向答辩人等业主承担违约赔偿责任，在此情况下，参照合同法第23条规定，答辩人有权酌情减少物业管理服务费的给付。经审理查明：一、2017年8月11日，南湖街道嘉南社区居民委员会（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，甲方委托乙方对深圳市罗湖区沿河南路（南湖街道）1181号瑞丰大厦进行物业管理。物业管理服务费按住宅用房3元/月/平方米的标准收取。该费用由乙方直接向业主收取。业主及使用人应自觉按月缴纳物业管理服务费，逾期欠费业主或使用人将按每日千分之三计费的标准缴纳违约金。专项本体维修资金收费标准为0.25元/月/平方米，随物业管理服务费一起由乙方直接向业主收取。业主或使用人拖欠专项本体维修资金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定处理。物业服务期限为3年，自2017年8月15日至2020年8月15日止。2017年7月26日，深圳市罗湖区南湖街道办事处对关于嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果进行公示：1.征询辖区居委会（嘉南社区居委会）代行本小区业主大会和业主委员会职责，同意户数比例为71%；2.征询授权嘉南社区居委会选聘被告进行物业管理，同意户数比例为70%。二、位于深圳市罗湖区年购买时登记在被告邹英伍名下，2019年11月7日起登记至被告邹彦伍名下。三、原告主张自2015年12月起涉案房屋开始欠费。因2019年11月涉案房产由被告邹英伍名下过户至被告邹彦伍名下，原告主张2015年12月至2019年10月的欠费由被告邹英伍负担，2019年11月至起诉之日的欠费由被告邹彦伍负担。原告主张欠费数额如下：2015年12月至2019年10月欠缴物业管理费合计10058元、本体维修基金合计841.3元、水费1540.94元、管理费滞纳金25705.68元、本体维修基金滞纳金2150.15元、水费滞纳金4026.74元，以上合计44322.81元。2019年11月至2020年3月欠缴物业管理费合计1070元、本体维修基金合计89.5元、水费188.52元、管理费滞纳金195.17元、本体维修基金滞纳金16.32元、水费滞纳金34.37元，以上合计1593.88元。原告提交了《深圳水务（集团）有限公司缴费凭证清单》、《广东省污水、垃圾处理费专用发票》证明水费、污水处理费等支付情况，但前述单据均无具体各户费用金额和相应读数。原告提交自行制作的分户读数记录表，但该记录表无各户业主签字确认，二被告对真实性亦不予确认。二被告主张原告只缴纳了2019年1月-12月的本体维修基金，提交了网页查询记录予以证明。四、二被告主张原告提供物业管理服务存在严重的瑕疵，提交了《深圳市消防支队罗湖大队责令限期整改通知书》、《深圳市水务（集团）有限公司罗湖分公司关于房中房和出租房水费收费标准的复函》、《深圳市规划国土委罗湖管理局关于咨询瑞丰大厦一层局部建筑使用功能信访问题的复函》、业主群聊天记录等证据。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于《物业管理服务合同》效力问题。深圳市罗湖区南湖街道办事处对关于嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区小区业主大会和业主委员会职责的意见征询结果进行公示，嘉南社区居委会代行瑞丰大厦小区小区业主大会和业主委员会职责符合法定程序，其与原告签订的《物业管理服务合同》合法有效。原告为涉案房产小区物业提供物业服务，业主及房屋使用人应当按照合同约定支付相应的物业管理费。关于物业管理费金额的问题。被告主张由于原告未完全履行合同义务，被告可酌情少交物业服务费。本院认为，《物业管理服务合同》中明确约定了物业管理费的收费标准，被告抗辩理由无合同依据和法律依据，被告应当按照合同约定标准支付物业管理费。被告邹英伍主张在其登记为涉案房屋所有权人期间，房屋的实际所有权人和使用人均为被告邹彦伍，但根据物权公示原则，原告有权向被告邹英伍主张权利。二被告之间的约定为其内部约定，二被告可自行解决处理。因此，被告邹英伍须向原告支付2015年12月至2019年10月物业管理费10058元；被告邹彦伍须向原告支付2019年11月至2020年3月物业管理费1070元。关于物业管理费的滞纳金问题。本院认为，原告作为涉案物业的物业管理服务单位，应依法依约妥善履行自己的物业管理义务，提升自身的服务水平。但根据被告提交的相关复函、整改通知书，可以证实原告在提供物业服务中确存在瑕疵，且经业主多次反映仍未解决相关问题。因此，本院对原告要求二被告支付物业管理费滞纳金的请求，不予支持。关于专项本体维修基金的数额问题。根据被告提交的查询结果，原告只缴纳了2019年1月至2019年12月的费用，原告未能按照规定专款专用，故对原告除2019年1月至12月期间之外的专项本体维修基金的诉请本院不予支持。被告邹英伍须向原告支付2019年1月至10月的专项本体维修基金合计179元；被告邹彦伍须向原告支付2019年11月至12月的专项本体维修基金合计35.8元。关于专项本体维修基金的滞纳金问题。由于原告并未按照规定按时缴纳专项本体维修基金，因此，对原告要求被告支付专项本体维修基金滞纳金的请求本院不予支持。关于水费的数额问题。原告主张代被告垫付涉案物业的水费，但其仅提交了自制的分户读数记录表，该证据系原告单方制作亦未有被告签字确认，原告应承担举证不能的法律后果。本院对原告的该项诉请不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告邹英伍应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市真优美物业管理有限公司支付物业管理费10058元、专项本体维修基金179元。二、被告邹彦伍应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市真优美物业管理有限公司支付物业管理费1070元、专项本体维修基金35.8元。三、驳回原告深圳市真优美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，由原告负担357元，由被告邹英伍负担106元，由被告邹彦伍负担11元。以上费用原告已经预交，二被告须自本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 琼二〇二〇年十月十二日书记员 黄欢婷