河北省定州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0682民初3594号 原告：陈栋良，男，1963年7月18日出生，汉族，住定州市西城区。 委托诉讼代理人：白冰，河北归元律师事务所律师。 被告：定州市兴秾新农村建设投资有限公司（以下简称兴秾公司）。统一社会信用代码：。电话：91130682576758××ＸＤ。 法定代表人：李腾飞，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽红，河北世纪三和律师事务所律师。 被告：李志强，1966年8月18日出生，汉族，住定州市。 原告陈栋良与被告兴秾公司、李志强确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈栋良及委托诉讼代理人白冰、被告兴秾公司的委托诉讼代理人张丽红、被告李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈栋良向本院提出了如下诉讼请求：请求法院确认原告与被告兴秾公司签订的《房产及物业转让协议书》无效，由被告返还原告已经支付的转让费435万元及利息（自2018年12月开始按月息2分计算至转让费返还完毕止）；诉讼费由被告负担。 事实和理由：2018年11月9日，原告与被告兴秾公司签订了《房产及物业转让协议书》，约定：被告兴秾公司将东留春乡留春花园小区项目的房产及物业以1500万元的价格转让给原告，并明确了房屋、车库、仓房、门脸房的套数、面积。协议第4条约定：被告兴秾公司保证本次转让的合法性。协议签订后，原告向被告支付了转让款435万元。经查，留春花园小区的项目土地系集体土地，没有规划和建设、审批手续。因协议违反法律和行政法规的强制性规定，应当确认为无效。协议无效后，被告应付返还原告支付的转让费并承担原告损失的义务。现提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告兴秾公司辩称，原告与兴秾公司未签订过协议书，当时是原告作为一个中间人在协议上签名，我公司也从未收到过原告的任何款项。原告所说项目无规划建设审批手续是错误的，该小区具备相应的条件，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李志强辩称，原告是作为中间人在转让协议上出现的，协议实际是和李永革签订的，李永革给付200万元后，是陈栋良给我们下命令将李永革的人都轰走，有陈栋良的通话录音，不知道534万元是怎么算出来的。另外，原告还卖了三套房，与实际房价差距非常大，原告无权买房。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年11月9日，原告和案外人李永革作为合同的一方当事人共同与被告兴秾公司签订了《房产及物业转让协议书》，约定：被告兴秾公司将东留春乡留春花园小区项目的房产及物业以1500万元的价格转让给原告，协议明确了该小区的房屋、车库、仓房、门脸房的套数、面积等内容。 协议签订后，2018年12月11日李志强代表兴秾公司为该公司法定代表人李腾飞（李志强之子）出具了委托书一份，委托李腾飞全权代兴秾公司办理《房产及物业转让协议书》中付款200万元的转款手续，出现一切法律责任及后果由委托方承担，并注明已收到200万元。2018年12月17日，李志强又代表兴秾公司与李宏珍签订了一份委托书，委托李宏珍全权办理《房产及物业转让协议书》中900万元的转款手续，同意将款打入李宏珍邮政储蓄银行的账户。 2018年底，定州市圣地丽景小区开发项目因拖欠农民工工资造成集体讨薪事件，该小区的开发单位为李志强控股的开发公司，因无资金解决工人工资，同时又因原告和李永革已签订转让协议，经市政府、劳动监察大队等多方与原告和李志强协调，由李志强向原告借款250万元转入劳动监察大队账户，实际转款数额为235万元。 在被告向原告和李永革交付小区房屋和物业管理事项后，原告和李永革开始收取该小区的物业费用，并销售了三套房屋。三套房屋分别为卖给李恒斌收款257650元、卖给边亚立收款209820元、卖给张合平收款106000元，共收款573470元。另原告方支付配套费300000元。 因原告和李永革与被告方发生纠纷，被告已终止原告和李永革对该小区的物业管理。2019年12月份，李永革为原告陈栋良出具证明一份，内容为：其与陈栋良作为乙方与兴秾公司签订的《房产及物业转让协议书》，自愿放弃协议中的全部权利，由陈栋良单方全权作为原告向人民法院提起诉讼，所的权利和义务均与其无关。 诉讼中，被告主张原告销售的三套房屋价格与实际市场价格差距很大，但双方均未对当时当地的房屋市场价格进行确认，也未提供其他证据证明，也未申请价格鉴定。 本院认为，原、被告签订的《房产及物业转让协议书》，因所涉小区属于农村新民居建设中的小区，土地属于所在地村集体所有，所涉房屋不能向该集体经济组织以外的人员转让，且原告陈栋良和李永革作为自然人也无权接受物业管理事务，故该协议违反法律的强制性效力性规定，应认定为无效合同。 根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，基于无效合同双方互相占有对方的财产应当相互返还，故被告应返还占有原告的转让费200万元和235万元，共计435万元；原告应返还占有被告的卖房款57.3470万元，但应扣除从中支付的配套费30万元，原告应返还被告27.3470万元，相互返还的款项相抵后，被告实返还原告407.653万元。 对于原告主张的利息损失，因前述规定中的损失应当根据过错来确定，而本案中虽然原告主张协议约定了被告“保证协议的合法性”，但该约定属于法律评价问题，不属于当事人约定的范畴，该约定不因其约定而免除原告对合同缔约过程中应当了解和审查合同是否合法的注意义务，当事人约定一方保证合同的合法性，应认定另一方已知道合法性问题而为规避风险才让对方作出该承诺，属于明知的过错，故对原告主张的利息损失，本院不予支持。 关于被告提出的转让费中的235万元是不是应由被告承担和原告销售三套房屋的价格过低的问题，以下做专门分析和说明。 首先，李志强为解决其开发公司拖欠工人工资的问题，经市政府等多方协调由原告向劳动监察大队转账235万元，用于支付工人工资，按照日常经验判断，应当是李志强先提出的与原告存在转让协议并有转让费这一资金来源的事实，然后才存在政府等多方面协调的事实，目的是让原告将用于交付兴秾公司的转让费直接交付给劳动监察大队，用于解决圣地丽景项目的工人工资，劳动监察大队出具的证明也证明了这一事实此。同时，在双方订立转让协议后，李志强两次代表兴秾公司向李宏珍、李腾飞出具委托书，尤其是李腾飞本身就是该公司的法定代表人，而收取转让费却要李志强委托，说明李志强是该公司的实际控制人，这也与政府等多方协调中基于转让协议让原告为李志强的开发公司出资解决问题的事实一致，故原告支付的235万元是以为兴秾公司支付235万元转让费为条件而向劳动监察大队转款235万元作为李志强解决其开发公司拖欠工人工资的问题，这才是双方当事人的真实意思表示，所以，应认定为原告支付235万元的行为是在履行向被告兴秾公司支付转让费的行为，应由兴秾公司返还，李志强是履行公司的职务行为，个人不应承担返还责任。 其次，原告销售三套房屋差价是否巨大的的问题，如存在销售价格与市场价格差距较大的事实，属于原告履行合同中的过错所致，应由原告向被告承担差额部分的赔偿责任。因双方均未对当时当地的房屋市场价格进行确认，也未提供其他证据证明，也未申请价格鉴定，本案无法确定销售的差价，应另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第52条第5项、第58条之规定，判决如下： 被告定州市兴秾新农村建设投资有限公司返还原告转让费407.653万元，判决生效后30日内履行。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41600元，减半收取，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（在递交上诉状之日起7日内将上诉费交至河北省保定市中级人民法院在中国银行保定市西城支行10×××07的账户中，并将交纳上诉费凭证提交本院，逾期不交，按自动撤回上诉处理），上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  邢惠民 二〇二〇年十月十四日 书记员  马 蕊