贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2087号原告：杨敬东，男，1967年6月24日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：周啟胜，贵州天筑律师事务所律师。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道**（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。原告杨敬东与被告贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案审理后于2019年10月10日作出（2019）黔0111民初3814号民事判决书，后被告一鸣房开公司不服判决提起上诉，经贵阳市中级人民法院于2019年12月12日作出（2019）黔01民终9126号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）黔0111民初3814号民事判决，将本案发回重审。本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告杨敬东及其委托诉讼代理人周啟胜、被告一鸣房开公司委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨敬东向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月7680元向原告支付从2018年7月1日起至交房为止的逾期交房违约金（按房屋占用费200元／平方米／月乘以建筑面积38.4平方米计算每月违约金）。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于贵阳市花溪区（商业用途）房屋一套，合同约定总价款为1065847元，交房日期为2018年6月30日。合同签订后，原告按月支付了全部购房款，到约定的交房日期，被告却迟迟不能交房至今，期间原告与被告就交房一事进行交涉，但被告均不能给予答复，被告既不交房也不支付违约金，给原告造成严重经济损失的同时，也使原告还贷压力超出预期。原告认为按照合同约定的逾期交房违约金，每月才639.6元，远远低于原告所购的商业用途的门面房的租金损失，甚至连原告每月还贷金额的七分之一都不到，因此请求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定调高逾期交房违约金比例，调高至被告要求原告承担的房屋占用费200元／平方米／月，至少应调高至同地段同类房屋租金标准。双方签订的补充协议第六条第2款的约定，属于被告拟定的免除其责任的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应为无效。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。被告一鸣房开辩称，第一，被告对原告诉请逾期交房违约金的计算方式不认可，在双方签订的《商品房买卖合同》第十三条中，已经对逾期交房违约金的计算方式进行了明确约定。第二，《商品房买卖合同》约定违约金的支付时间是在商品房交房之后30日内，被告支付违约金的期限未到，因此被告对原告主张的违约金的计算方式及计算时间均不认可。第三，原告提出补充协议中的约定内容，是指发生合同解除情况时方适用，本案中合同并未解除，故不能适用该约定。本院经审理认定事实如下：2017年1月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于贵阳市花溪区出售给原告，用途为商业，建筑面积为38.4平方米，套内建筑面积为29.8平方米，按照套内建筑面积计算房屋总价为1065847元。该合同第四章第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）相中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2.其他约定见补充协议”。该合同的附件十二补充协议第六条约定：“2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房总违约金支付比例最高不超过房屋总价的1.5%”第十七条约定：“3、房屋交付后，如发生解除合同情形，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照住宅20元／月／平方米、商业200元／月／平方米的标准向出卖人支付房屋使用费，该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日”第十八条：“本协议有约定的，按本协议的约定执行；本协议未约定的，仍按主合同的约定执行”。原、被告均在上述合同及补充协议上签名捺印。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未能在合同约定的时间内交付商品房，原告要求其支付逾期交房违约金，同时原告认为合同约定的违约金过低，被告未按期交房给原告造成的为租金损失，要求比照补充协议第十七条之约定，按照商业200元／月／平方米的标准计算违约金，至少应按照同地段同类房屋租金标准计算违约金。庭审中被告明确案涉房屋确未向原告交付，并明确案涉房屋尚不具备交房条件。被告于2020年4月7日向本院提出评估申请，要求评估涉案房屋从2018年7月1日至今的租金价格，经本院委托后，贵州精诚房地产评估有限责任公司向本院出具《评估报告》、更正说明及发票载明涉案位于贵阳市花溪区屋自2018年7月1日至2020年5月7日期间的市场租金合计144265元。其中，2018年7月1日至2018年12月31日期间年租金75848元、2019年1月1日至2019年12月31日期间年租金80400元、2020年1月1日至2020年5月7日期间年租金73968元。原被告双方对评估报告均无异议，双方均明确表示在本案中针对2020年5月8日起至实际交房之日的期间的租金不申请再次评估，要求法院从减轻当事人诉累的角度一并处理。对于2020年5月8日起至实际交付房屋期间的违约金，原告认为应该以其起诉时即2019年的年度租金作为计算标准，被告认为应该以最近的时间即2020年的年度租金作为计算标准。另，本次评估产生评估费6000元，该费用由被告预支付。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收据、评估报告、更正说明、收据等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告杨敬东与被告一鸣房开在协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是合同双方当事人真实意思的表示，对当事人均具有约束力。合同签订后，原告按约定履行了支付购房款的义务，被告未按照约定时间向原告交付房屋，该行为已经违反了双方合同关于“在2018年6月30日前交付房屋”的约定，已构成违约，被告应当承担逾期交房的违约责任。本案争议的焦点在于逾期交房违约金的计算标准。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，被告逾期交房导致原告不能按期收房，从而失去占有、使用、收益该房屋的权益。本案所涉房屋为商业用途，原告购买该房屋的目的并非用于居住，而是基于出租商铺收取租金从而获得租金收益的获利目的。根据《评估报告》及更正说明，涉案房屋从2018年7月1日起至2020年5月7日期间的市场租金合计144265元，因此，对于原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。即截止于2020年5月7日的逾期交房违约金为144265元。结合本案实际情况，从公平角度出发，本院酌情确认2020年5月8日起至实际交房期间的年租金标准，按照评估报告中2018年年度、2019年年度、2020年年度租金的平均值予以计算，即（75848元+80400元+73968元）÷3=76738.67元。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨敬东支付截止于2020年5月7日的逾期交房违约金144265元，并从2020年5月8日起，按照年租金76738.67元的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止。二、驳回原告杨敬东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3185元，评估费用6000元，由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  吴怔秋人民陪审员  陈兴琼人民陪审员  宋升光二〇二〇年十月十六日法官助理王丽书记员张艺群