海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3284号   上诉人（原审原告）：陈兴仁，男，1942年7月14日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   上诉人（原审原告）：陈兴仪，男，1945年9月2日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   上诉人（原审原告）：陈兴福，男，1961年12月24日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   三上诉人的共同委托诉讼代理人：王倩雯，海南东方国信律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：符美芳，女，1962年5月25日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   被上诉人（原审被告）：陈小军，男，1985年11月23日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   被上诉人（原审被告）：陈小慧，女，1987年9月6日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：符美芳，系陈小慧母亲。   委托诉讼代理人：陈小军，系陈小慧兄长。   原审第三人：中国铁塔股份有限公司海口市分公司，住所地海南省海口市龙华区南沙路**通信广场**，统一社会信用代码91460100394558903K。   负责人：李子德。   委托诉讼代理人：陈虹，海南先国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林丽华，海南先国律师事务所律师。   原审第三人：海南省德信房地产开发公司，，住所地海南省海口市龙华区玉沙路**宝发幸福酒店**统一社会信用代码91460000284074887M。   法定代表人：黄威，该司总经理。   委托诉讼代理人：陈宋轰，该司法务部经理。   上诉人陈兴仁、陈兴仪、陈兴福因与被上诉人符美芳、陈小军、陈小慧及原审第三人中国铁塔股份有限公司海口市分公司（以下简称铁塔海口公司）、海南省德信房地产开发公司（以下简称德信公司）合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初8182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   陈兴仁、陈兴仪、陈兴福上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持陈兴仁、陈兴仪、陈兴福的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对涉案电源租赁的认定错误。   （一）一审判决错误认定涉案电源租赁与9楼楼顶租赁属于同一整体。本案《租赁合同》第一条第二款租赁标的范围“甲方私宅9楼顶楼天面安装3根天线及一体化机柜”。第三条“场地租金为13750元/年，每年支付一次”。第五条“甲方为乙方提供市电电源，甲方按实用量计算电费交。双方商议单价为1.2元/度，乙方每月支付一次”。因此，租赁合同涉及两部分租赁，第一部分是9楼顶楼天面的租赁；第二部分是市电电源的租赁，按实际用量计算电费。值得注意的是，本案争议焦点是市电租赁溢价收益部分的分配问题，与第一部分9楼顶楼天面的租赁问题没有任何关系。因此，顶楼天面租赁的效力问题并不影响市电源的租赁效力。顶楼天面不同于普通房屋，电源不属于必备设施，电源并不依附于顶楼。顶楼天面原本没有电源，出租方没有责任提供电源，承租方也可以单独向供电局申请安装电表，也可以向其他用户租赁（包括但不限于陈兴仁、陈兴仪、陈兴福）。因此，电源租赁是基于对电源拥有使用权，顶楼天面租赁是基于对顶楼天面拥有所有权，两者租赁所依据的基础都不一样，不能混为一体。   （二）一审判决错误认定分割电费差价收益有损其他业主利益。本案争议的法律关系是“电源租赁产生电费分配问题”，与之对应的争议的事实是“该电源所有权人是谁”“是否可以租赁”“租赁产生的收益归谁所有”“收益如何分配”。就本案而言，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福与陈妚黑四兄弟共同安装一个总电表，涉案电源是从该总表分出来的一个分电源。故，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福与陈妚黑四兄弟为涉案电源的所有权人，其有权使用、支配、出租电源，有权将涉案电源出租给铁塔海口公司使用并收益，租赁所产生的收益归四兄弟共同所有，与其他业主无关。因此，一审判决认定，分割电价差价收益款有损其他业主利益，属于事实认定错误。   二、一审判决认定涉案租赁合同效力待定缺乏法律依据。第一，一审法院未明确指明涉案房屋租赁合同所违反的法律，依据法律规定并结合本案事实，从其认定为效力待定的结果倒推，一审认定效力待定的依据大致有根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，但无论是合同法第五十一条还是物权法第九十七条，均无法作为认定合同效力待定的法律依据，理由如下：1.陈兴仁、陈兴仪、陈兴福虽未经共有人同意而出租顶楼，但顶楼的出租不是处分行为，没有适用物权法第九十七条的余地。2.即使属于处分行为，但从2012年到2019年期间，其他共有人对顶楼出租的事实是明知的却未提出异议，视为对出租行为的默许。3.物权法第九十七条没提到未经“占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的合同无效或效力待定，不能任意做扩大解释，其效力还应当从合同本身考察。而本案租赁合同是双方自愿签订的，内容合法且不违反效力性强制性法律行政法规规定，应有效。4.陈兴仁、陈兴仪、陈兴福享有处分权，并非合同法上严格意义上的“无权处分”，只不过该处分权有瑕疵，所以本案也不适用合同法第五十一条。即，一审法院认定租赁合同效力待定实质上欠缺法律依据。第二，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福将本案诉争顶楼出租属于对该顶楼的管理使用，是一种负担行为，其效力不受是否有处分权的影响，也就是是否有其他共有人对租赁合同的效力没有影响。对顶楼的管理使用不是对顶楼的处分行为，法律上的处分行为是指直接使权利发生得失变更的法律行为，如房屋的出卖、转让和抵押权的设定以及房屋的抛弃等行为，故出租不是处分行为，是管理使用，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。陈兴仁、陈兴仪、陈兴福作为共有人之一，其对顶楼的出租行为是有法律依据的，故租赁合同是合法有效的合同。第三，此外，结合2012年6月6日出台《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据举重以明轻的解释方法论，无权处分转移所有权的买卖合同尚且有效，那么不转移所有权的租赁合同更应当有效。   综上所述，一审判决错误认定电源租赁与9楼楼顶租赁属于同一整体，错误认定涉案租赁合同效力待定，从而导致作出错误判决。特此请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，依法改判支持陈兴仁、陈兴仪、陈兴福的全部诉讼请求。   符美芳、陈小军、陈小慧共同辩称，一、陈兴仁、陈兴仪、陈兴福上诉陈述的情况总共有二点：1.顶楼天面租赁与电源租赁不是一体；2.涉案租赁合同合法有效。符美芳、陈小军、陈小慧认为，如果顶楼天面租赁与电源租赁不是一体且租赁合同合法有效，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福的诉讼请求即要求电源收益由四兄弟平分存在不合理，理由如下：第一，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福陈述其三人与陈妚黑共同安装一个总电表，不符合事实。房屋电表开户户主为符美芳（系陈妚黑妻子），并由符美芳管理。陈兴仪、陈兴福一直以来都没有参与安装和管理，其两人并不是电源的所有权人，不应享有电源收益。第二，根据《租赁合同》第五条约定，乙方（铁塔海口公司）每月支付甲方租赁电费，甲方仅陈妚黑、陈兴仁，未涉及陈兴仪、陈兴福，《中华人民共和国合同法》保护的是合同当事人的合法权益。   二、陈兴仁、陈兴仪、陈兴福将顶楼天面租赁与电源租赁认定为不是一体。符美芳、陈小军、陈小慧认为，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福上诉理由与一审诉讼理由存在前后矛盾。在一审中，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福以海口市府城镇金花路51号自建房顶楼天面出租产生的电源收益应四兄弟平分起诉符美芳、陈小军、陈小慧，其起诉的理由为该自建房属于四兄弟共有，所以顶楼天面出租所产生的电源收益应该根据房屋所有权公共部分的权利进行平分，实际上是认定电源收益是由于顶楼天面租赁产生的，电源收益与顶楼天面出租是一体，但陈兴仁、陈兴仪、陈兴福上诉理由将该电源收益与顶楼天面租赁认定不是一体，存在前后矛盾。   三、陈兴仁、陈兴仪、陈兴福陈述从2012年到2019年期间，其他共有人对顶楼出租的事实是明知的却未提出异议，视为对出租行为的默许。符美芳、陈小军、陈小慧认为该陈述缺乏证据。不管对顶楼出租是处分行为还是管理行为，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条和第九十七条，都应该经过全体共有人的同意，否则就是有损其他共有人的利益。   综上所述，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福上诉的事实和理由存在矛盾，缺乏事实和法律依据，其上诉请求不合理，请法院依法驳回。   铁塔海口公司述称，一、一审错误认定陈兴仁、陈妚黑与铁塔海口公司签订的《租赁合同》属效力待定合同。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”案涉房屋为陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福及其他住户共有，在各共有人“没有约定或者约定不明确”的情况下，陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福依法享有出租共有部分进行“管理”的权利，且《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应为合法成立并生效的合同，对各方均具有法律约束力。其次，铁塔海口公司系基于陈兴仁、陈妚黑与中国联合网络通信有限公司海口市分公司（以下简称联通海口公司）所签订的《租赁合同》及其附件《房产证》续签的合同，自2012年开始使用案涉楼房至今八年期间，楼房住户并没有对房屋的出租以及铁塔海口公司的使用行为提出任何异议，铁塔海口公司作为善意承租人，系得到全体住户以默认的方式同意出租和使用的。再次，即使如一审法院所称，分割电价差价收益款侵害了其他业主的收益权利，则应由其他业主就电费收益损失起诉或由一审法院依法追加作为第三人一并处理，而不应就此否定合同已成立并生效的事实，况且，一审法院也并没有就其认定合同属于效力待定提供法律依据的支撑。最后，铁塔海口公司作为基础通信业务经营者，在案涉楼房设立通讯基站等通讯设施的目的是为了不特定的群众创造更好的通信环境，服务于不特定的社会大多数人，承载社会公共利益，如果没有法律依据即认定铁塔海口公司与陈兴仁、陈妚黑签订的《租赁合同》为效力待定合同，则为《租赁合同》增加不可预估的履行风险，如其他产权人或铁塔海口公司主张权利要求拆除或者搬迁公共基础设施的，社会公共通讯服务就将举步维艰，其后果是对社会公共利益的损害。   二、铁塔海口公司已全面依约履行合同义务。首先，2012年11月12日，陈兴仁、陈妚黑与联通海口公司签订《租赁合同》，合同期限自2012年9月30日至2017年10月1日止，2016年12月，联通海口公司将涉案基站移交给铁塔海口公司管理，此前的电费由联通海口公司支付，此后的电费由铁塔海口公司支付，故铁塔海口公司对2016年12月份之前联通海口公司电费支付情况并不清楚，经统计，铁塔海口公司依据2016年12月14日到2017年10月14日的电表抄表情况，共计向陈妚黑账户支付电费14965.2元。其次，陈兴仁、陈妚黑与联通海口公司签订的租赁合同到期后，铁塔海口公司于2017年11月21日与陈兴仁、陈妚黑续签了《租赁合同》，合同期限自2017年10月2日至2022年10月1日止，铁塔海口公司已依约向陈妚黑、符美芳及陈兴仁支付了2017年10月2日至2020年10月1日期间的租金，同时，因涉案基站所用电的账户在符美芳名下，故铁塔海口公司将电费付至陈妚黑及符美芳账户，经统计，铁塔海口公司依据2017年10月14日至2018年6月11日的电表抄表的情况，向陈妚黑账户支付电费12008.4元；依据2018年6月11日至2019年10月12日期间的电表抄表情况，向符美芳账户支付电费27534元。   综上所述，陈兴仁、陈妚黑与铁塔海口公司签订的《租赁合同》已合法成立并生效，对各方均具有法律效力，并不属于效力待定的合同，而铁塔海口公司已依据惯例及约定全面履行支付电费的合同义务，累计向陈妚黑及符美芳账户支付电费54508元。   德信公司述称，案涉楼房是德信公司和陈兴仁、陈兴仪、陈兴福、陈妚黑四兄弟在九十年代初期合建的楼房共9层，因陈兴仁、陈兴仪、陈兴福、陈妚黑四兄弟不配合办理产权分割，德信公司通过诉讼，法院判决确认德信公司对涉案房屋1-8层70%的产权（注：已办证），因第9层不能办房产证故法院判决交付德信公司使用，现德信公司已经将其房子卖给案外人。   陈兴仁、陈兴仪、陈兴福向一审法院起诉请求：1.判令符美芳、陈小军、陈小慧共同返还陈兴仁、陈兴仪、陈兴福2013年1月1日至2019年10月12日期间铁塔海口公司支付电信设备所用的电费差价收益31578.5元［73803度×（1.2元/度-0.6295元/度）×3/4］；2.本案诉讼费由符美芳、陈小军、陈小慧承担。   一审法院认定事实：2012年11月12日，陈妚黑、陈兴仁与案外人联通海口公司签订《租赁合同》，约定陈妚黑、陈兴仁将位于海口市××镇楼顶出租给联通海口公司用于电信设备建设、安装和使用，租赁期限为5年，自2012年9月30日至2017年10月1日，每年租金（含税）12100元，电费单价为1.2元/度，每月支付一次。该合同到期后，陈妚黑、陈兴仁将上述9楼楼顶天面出租给铁塔海口公司，为此双方于2017年11月21日签订《租赁合同》，该合同约定租赁期限5年，自2017年10月2日起至2022年10月1日止，租金每年13750元（不含税），电费单价1.2元/度。此外，合同第十四条还约定“因土地证涉及4兄弟，具体分配为：陈妚黑领取租金5500元，陈兴仁代表其他兄弟领取8250元。”2013年1月1日至2019年10月12日期间，联通海口公司及铁塔海口公司共用电73803度，共向陈妚黑、符美芳支付电费88563.6元。陈妚黑、符美芳按海口市琼山供电局收取的居民生活用电单价0.6295元/度，向供电局缴交电费46459元，陈妚黑、符美芳赚取的电费差价收益为42104.6元，因陈妚黑、符美芳未将该差价收益分配给陈兴仁、陈兴仪、陈兴福，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福遂向一审法院提起本案诉讼。庭审中，符美芳、陈小军陈述，2017年11月21日的《租赁合同》签订后，在合同实际履行过程中，其与陈兴仁、陈兴仪、陈兴福按照该合同第十四条约定分配租金收益。此外，符美芳、陈小军还陈述：陈妚黑与符美芳系夫妻关系，两人共同生育陈小军、陈小慧，陈妚黑于2018年病逝。另查，1991年，陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福四人取得位于原琼山市××村，实际挂牌为51号）土地的国有土地使用权［证号：琼山国用（府城）字第02397号］，用地面积213.42㎡。在该地上，原有在陈妚黑名下的一层旧宅。1993年，陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福四人因欲对旧宅进行改扩建，经琼山县建设委员会批准，领取建宅《施工许可证》，准建八层。1994年11月2日，陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福四人与德信公司签订《合作建房合同》，该合同约定：由陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福提供位于琼山市××镇㎡（土地面积以红线图为准）；由德信公司负责该商住楼工程的全部建设资金，合作兴建八层商住楼，陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福得30%的房产所有权，德信公司得70%的房产所有权，第一、二层归德信公司所有，第三、四层和第五层的50%归陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福，其余房产归德信公司所有，商住楼为不可分割的整体，楼梯、水箱等公共设施为陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福及德信公司共用。该合同签订后，该楼实际共建成九层，每层分为三个小套间。因陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福未依约将房屋的产权过户至德信公司名下，德信公司通过诉讼主张陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福办理房屋过户，经终审判决，判决支持德信公司办理房屋过户的诉请。现德信公司已经将其所分得的房屋均出售给他人。   一审法院认为，根据生效判决书认定，海口市府城镇金花村金花路51号9层商住楼的产权人并非是陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福等四人共同共有，而是其与德信公司各自享有各自份额的产权，现德信公司已将其享有份额的房屋对外出售给他人，即9层商住楼实际产权人除了陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福，还有其他住户，而陈兴仁、陈妚黑对外出租的楼顶应属该商住楼全体业主的共有部分，而不属于陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福四人专有部分，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福要求分配电费差价收益亦基于场地出租产生的收益，陈兴仁、陈兴仪、陈妚黑、陈兴福在未获得其他业主授权或同意情况下，将9楼楼顶场地出租给铁塔海口公司而签订的租赁合同属效力待定，现陈兴仁、陈兴仪、陈兴福主张分割电价差价收益款将有损其他业主利益，故陈兴仁、陈兴仪、陈兴福主张与陈妚黑的配偶、子女分配电费差价收益款尚不具备条件，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈兴仁、陈兴仪、陈兴福的全部诉讼请求。案件受理费590元，由陈兴仁、陈兴仪、陈兴福负担。   二审期间，各方当事人均未提交新证据。   本院二审查明：涉案用电账户登记在符美芳名下。   除本院查明的以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案争议焦点是符美芳、陈小军、陈小慧应否向陈兴仁、陈兴仪、陈兴福支付2013年1月1日至2019年10月12日期间的电费差价收益款31578.5元。本案中，涉案用电账户登记在符美芳名下，并由陈妚黑、符美芳夫妇对承租户的用电进行管理，因陈妚黑、陈兴仁与案外人联通海口公司签订《租赁合同》和陈妚黑、陈兴仁与铁塔海口公司签订《租赁合同》均未涉及电费差价在陈兴仁、陈兴仪、陈兴福与陈妚黑之间的分配问题，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福主张分割电费差价收益款，于法无据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。   综上所述，陈兴仁、陈兴仪、陈兴福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费590元，由上诉人陈兴仁、陈兴仪、陈兴福负担。   本判决为终审判决。   审判长 陈桂华   审判员 陈杰林   审判员 韩 芬      二Ｏ二Ｏ年十月二十一日   书记员 汪园圆   速录员 符雪梅   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。