江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2280号 上诉人（原审原告）：杨惠芳，女，1977年12月21出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 上诉人（原审原告）：程炘，女，1983年9月24日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 上诉人（原审被告）：龚良军，男，1975年10月10日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：刘群，江西事事律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辉，江西事事律师事务所实习律师。 上诉人杨惠芳、程炘因与上诉人龚良军合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初10662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨惠芳、程炘，上诉人龚良军及其委托诉讼代理人刘群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨惠芳、程炘上诉请求：1、依法改判杨惠芳、程炘不需要承担转让费50000元的损失；2、依法改判杨惠芳、程炘承担占用租赁房屋期间（2018年4月13日至2018年8月31日）的占用费66600元；3、判决本案一审、二审诉讼费由龚良军承担。事实与理由:一、杨惠芳、程炘在签订《转让协议》过程中，已尽到审慎注意义务，与出租人签约不成功，责任不再杨惠芳、程炘。本案《转让协议》中第五条约定:由龚良军负责出租人与杨惠芳、程炘办理租赁事宜签订租赁合同的义务。龚良军敢于在协议里约定了其负有该责任，就己经可以表明龚良军与出租人之间是不存在纠纷的，龚良军与出租人之间的合同是否过期，龚良军是否有转租权，都会因为这条款而让杨惠芳、程炘摆脱疑虑。龚良军在原审中自述，是其过于自信，认为可以解决和出租人的纠纷，但这只是他的单方解释。他在隐瞒这些关键事实的一系列行为中，让杨惠芳、程炘产生了错误的判断，承租下来了“会馆”，支付出了28万元转让费。所以，过错责任都在龚良军，杨惠芳、程炘对于签订《转让协议》是已经尽到了审慎义务的。龚良军始终隐瞒与出租人拖欠租金，合同到期的事实，即使曾经是龚良军的员工，杨惠芳、程炘也不能得以知晓内情，出租人没有经常的到场地进行干预，该场地隔壁的36号也顺利的与出租人签下了新的租赁合同，这一切，都足以让杨惠芳、程炘认为转租协议是有效的，可以进行的。龚良军当时是急于非法转租，过于热情的帮助杨惠芳、程炘向他人借了10万元给杨惠芳、程炘缴纳转让费，这个细节，进一步说明了龚良军的恶意转租的故意和欺骗，当然应当承担全部过错责任。原审判决书认为，杨惠芳、程炘因为资金不能及时到位，所以无法完成与出租人的房屋租赁签约，所以有过错。这是与事实不符的，出租人明确表示，只要龚良军没有付清拖欠的房租、水电费等他们就不可能和杨惠芳、程炘签订新的租赁协议，杨惠芳、程炘会提交新的证据证明这一点。所以，本案龚良军在2017年11月30日接到了出租人《关于限期搬迁的函》后，没有及时解决与出租人的纠纷，重新签订租赁合同，四个月后，就通过龚良军的妻子冯丽君发微信告知杨惠芳、程炘要转让会馆，这么短的时间，明明在出租人明确表示终止租赁合同的情况下，又非法转租，龚良军存在主观上的恶意和欺骗，客观上侵害杨惠芳、程炘的财产权益，应当对本案承担全部的过错责任。所以，杨惠芳、程炘认为，转让费28万元，龚良军应当全部退回。二、原审法院对于占用费的计算标准和期间有误，对杨惠芳、程炘不公平。原审判决认定本案的《转让协议》为可撤销合同，虽然杨惠芳、程炘认为属于无效合同，但基于可撤销合同的法律后果也是自始无效，所以，杨惠芳、程炘也不再坚持。《转让协议》没有法律效力，而杨惠芳、程炘也自协议签订后，实际使用和经营会馆直到2018年8月中下旬才得知龚良军和出租人的纠纷，然后杨惠芳、程炘上锁关闭了会馆，没有实际使用，这个事实，原审法院已经査清予以认定。那么，杨惠芳、程炘认为，占用费的期间就应当是从2018年4月14日起至8月底，共四个半月，按14800元的标准计算，共66600元，原审法院错误的计算到了本案杨惠芳、程炘起诉立案之日。在2018年8月底，杨惠芳、程炘在关闭会馆的同时，也明确向龚良军提出主张退回转让费，这点也是得到原审判决的查证和认定。所以，杨惠芳、程炘认为，从杨惠芳、程炘关闭会馆之日开始就不能再继续计算占用费了。杨惠芳、程炘认为，法院要根据诚实信用原则，充分考虑当事人的过错程度、房屋使用情况、合同主体义务、合同履行情况等因素，在当事人之间合理分配责任，避免一方因合同无效而获益，实现各方当事人之间利益的救济与平衡。综上所述，杨惠芳、程炘认为原审法院认定事实不清，证据不足，依法应当予以改判。恳请二审法院，查清事实，支持杨惠芳、程炘的全部诉请。 龚良军辩称，一、本案的《转让协议》不具有合同法第五十二条规定的无效事由，龚良军依据转让协议履行了合同义务，应为合法有效。1、龚良军签订《转让协议》后当天交割了会馆内的全部财产给杨惠芳、程炘经营，签订转让协议后第四天龚良军注销了会馆的个体工商户信息以便其重新申请营业执照。2、另外，龚良军协调了杨惠芳、程炘与象山南路36号业主签订了租赁合同并生效、履行;龚良军多次带程炘的配偶熊先勇到江西银行签订租赁合同，多次通知催促杨惠芳、程炘去与江西银行签署合同，杨惠芳、程炘也回复没有钱签不了合同。以上事实均证明龚良军已按合同约定履行了义务，无任何违约行为无主观过错。二、本案案由是合同纠纷，并非租赁纠纷，龚良军享有对会馆中的一切财产进行转让的权利，转让协议中也明确表明龚良军并非对租赁权的转让。1、杨惠芳、程炘在《转让协议》签订日即2018年4月13日至2018年10月底期间，直接利用了龚良军交割的会馆财产来经营会馆，一般盘店做生意，都要装修花点时间，杨惠芳、程炘这时间和金钱都省了，并且期间分文未交租金。杨惠芳、程炘自身资金原因一直未去签订租赁合同，占用房屋却一直未付租金、不交电费，最后经营不善把店一锁，直到2020年5月才交房，导致了巨额经济损失。2、本案案由系转让会馆引起的合同纠纷，并非租赁纠纷，龚良军从始至终就没有说是转租，可以说早就告诉了杨惠芳、程炘需要另行签订合同，转让协议第五条内容可以证明。龚良军于江西银行的租金计算到2018年4月13日，之前的租金和杨惠芳、程炘没有任何关系，这完全是可以算的清楚的。综上所述，转让协议应为合法有效，龚良军按约定已完全履行了合同义务，并无主观过错。杨惠芳、程炘自愿承接会馆的经营，受让了会馆的所有财产及设备，故贵院应查明事实，依法支持龚良军的全部上诉请求。 龚良军上诉请求：1、依法撤销一审(2019)赣0103民初10662号民事判决书，并依法改判第一项龚良军无须向杨惠芳、程炘返还转让费共计23万元并判决确认转让协议有效；改判第二项杨惠芳、程炘向龚良军支寸租赁期间(2018年4月13日至2018年10月31日)的租金96200元(14800元*6.5月)以及房屋占用期间(2018年11月1日至2020年5月18日)的占用费273800元(14800元*18.5月)；改判第三项龚良军无须退还杨惠芳、程炘转让费共计104200元；2、本案一审、二审案件受理费由杨惠芳、程炘承担。事实及理由:一审判决程序违法，超出杨惠芳、程炘的诉讼请求判决。一审诉讼中，杨惠芳、程炘的诉讼请求为:1、判令杨惠芳、程炘与龚良军签订的《转让协议》为无效协议；2、判令龚良军归还转让费28万元，并承担自2018年4月13日至龚良军实际还款之日止的利息，按两分计算；3、判令龚良军承担因合同无效造成的装修费及人工损失费12000元；4、判令龚良军承担本案诉讼费用。但一审法院判决在认定转让协议有效的情况下，要求龚良军退还23万转让费，扣减杨惠芳、程炘应承担的房屋占用费后龚良军应退还104200元转让费，一审判决任意裁判，超出了杨惠芳、程炘的诉讼请求事项，无法律依据及事实依据。二、一审法院认定双方过错程度及过错承担明显不公平，转让目的不能实现不是因为江西银行要收回房屋，不与杨惠芳、程炘签订合同而是因为杨惠芳、程炘自身资金紧张、自身经营不下去等因素，完全是杨惠芳、程炘过错造成。江西银行见租赁合同迟迟不能落实，最后断了杨惠芳、程炘的电表。杨惠芳、程炘不但不解决问题，反而直接关店后不交房放任损失扩大，直至本案一审开庭之后即2020年5月18日才向江西银行交房。对于转让协议未能履行及产生的经济损失，一审法院将过错主要归咎于龚良军，判令龚良军返还23万元的转让费及承担自2019年1月3日至2020年5月18日的租金损失明显不公平，杨惠芳、程炘却只要承担5万元的过错责任及8.5月的房屋占用费。一审法院将主要过错归责于龚良军不公正，忽视了龚良军夹在江西银行与杨惠芳、程炘中间两难的境地，及龚良军为杨惠芳、程炘所做的努力和帮助。一审法院判令过错承担比例及金额完全无理可据、无法可依。三、一审法院对于转让协议的效力审查主要集中在龚良军是否有转租权有以偏概全的嫌疑，转让协议并没有约定是对龚良军的剩余租赁期限进行转让，而是在转让协议第一条第1点明确约定是将会所的全部出资进行转让如装修、经营设备、财产等。龚良军在整体转让水吧前也已经明确告知杨惠芳、程炘需要分別与江西银行及工业民政公司重新签订租赁合同(转让协议第五条也有体现)。龚良军在转让前多次同杨惠芳、程炘杨惠芳及程炘的配偶熊先勇到江西银行，江西银行当着杨惠芳、程炘的面明确同意签订合同。龚良军从始至终均没有表示是将自己剩余租赁期限进行转让。一审法院在查明程炘配偶熊先勇与民政工业公司已签订租赁同并履约近半年、熊先勇到江西银行签合同的事实的情况下，却仍认定龚良军转让时未如实告知租赁到期的事实，认定龚良军没有转租权，实在是有以偏概全的嫌疑。四、杨惠芳、程炘明明付不起租金及押金而不去签订租赁合同、不去办理营业执照，在(2019)赣0103民初66号案件中反说龚良军隐瞒租赁到期无转租权的事实真相、违背诚实守信原则，以合法形式掩盖非法目的为由主张转让协议无效、要求返还转让费，并且向法院隐瞒了江西银行同意签订合同、因付不起租金而未签订以及经营达半年之久等事实，最后导致转让协议被判定无效并要求龚良军返还28万转让费。本案完全是因为杨惠芳、程炘不去签订租赁合同，龚良军没有任何过错，正是杨惠芳、程炘不守诚信导致如今的局面。根据相关法律法规，上诉人恳请贵院在查明事实的基础上依法改判。 杨惠芳、程炘辩称，龚良军欺瞒会馆租赁早就到期，并且与江西银行存在租赁纠纷的事实，使得杨惠芳、程炘违背真实意思表示和龚良军签了《转让协议》，所以应依法撤销转让协议并且返还全部转让费。南昌市中级人民法院审理的(2019)赣01民终3475号民事判决书已经查明:龚良军转让给杨惠芳、程炘的会馆早于2017年11月30日到期，并且尚欠出租人几十万的租金，并且双方还为租金打官司。龚良军明知店面存在种种瑕疵，仍于2018年4月13日连哄带骗地将会馆转给杨惠芳、程炘。在杨惠芳、程炘明确表示因钱不够、没能力接会馆的时候，龚良军及配偶冯丽君把第三人吉首娜介绍过来，通过吉首娜向杨惠芳、程炘出借10万元，杨惠芳、程炘程炘于2018年4月13日(转让协议签订当天)向第三人出具借条，现在第三人已将杨惠芳、程炘起诉到西湖区法院，并且主张两分月息。该案已于2020年9月30日开庭审理，第三人当庭承认借钱后从未向保证人也就是杨惠芳主张过权利。事实上转让费28万中的10万借款其实就是龚良军及配偶的钱，因为第三人除了借款当天，之后从来没有联系过杨惠芳、程炘，双方也不相识，通过龚良军及配偶才在借款当天有接触。江西银行在打算和程炘配偶熊先勇签订《房屋租赁合同》时，江西银行明确和杨惠芳、程炘及龚良军表示:拖欠的租金结清了才会与熊先勇签订租赁合同，现在却让龚良军反咬一口，说是杨惠芳、程炘没有没钱不去签，实在是睁眼说瞎话。三、因龚良军一直未交清拖欠的房租，导致杨惠芳、程炘一直未能签订租赁合同、办理营业执照，杨惠芳、程炘也就没法经营，早就在2018年8月就将钥匙交还给江西银行，江西银行也肯定了这个事实。龚良军与江西银行的租赁纠纷在2020年3月底才结案，案号(2019)赣01民终3475号。龚良军一直未将拖欠的租金交清，使得杨惠芳、程炘从始至终都未能于江西银行签订租赁合同、办理营业执照只得关门，并且多次联系龚良军来向银行交接，但是龚良军都说不关他的事。最后杨惠芳、程炘无奈将钥匙于2018年8月交给了江西银行(因为执法部门经常检査且未办营业执照、经营的4个月中每个月都是亏本的)，银行还在门上加了一道钥匙，江西银行也承认了这点。所以，退一万步讲，就算让杨惠芳、程炘承担房屋占用费，也就只需承担4个月的。而不是一审判决的8.5个月。总之，龚良军对杨惠芳、程炘欺诈，欺瞒杨惠芳、程炘会馆租赁早就到期并且于江西银行存在诉讼纠纷的事实，还假装好心介绍第三人向杨惠芳、程炘借10万元，使得杨惠芳、程炘违背真实意思与龚良军签订《转让协议》，给杨惠芳、程炘造成了巨额损失恳请法院在查明事实的基础上，驳回龚良军的全部上诉请求并且支持杨惠芳、程炘的上诉请求。 杨惠芳、程炘共同向一审法院起诉请求：1、判令杨惠芳、程炘与龚良军签订的《转让协议》为无效协议；2、判令龚良军归还杨惠芳、程炘支付的转让费280000元，并承担自2018年4月13日至龚良军实际还款之日止的利息，按两分计算，自2018年4月13日至2018年10月13日的利息暂为33600元；3、判令龚良军承担杨惠芳、程炘因合同无效造成的装修费及人工损失费12000元；4、判令龚良军承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年5月20日，江西银行股份有限公司南昌铁路支行（原名南昌银行股份有限公司铁路支行，甲方，简称南昌铁路支行）与龚良军（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将象山南路34号二楼576.09平方米及一楼右面通道出租给乙方经营使用，租期自2011年6月1日至2016年5月31日。合同明确约定“租赁期内，乙方非经甲方书面同意，不得将合同项下房屋全部或部分转租给他方。如若违反，甲方有权终止合同。本合同规定的期限届满后，合同自动终止。本合同到期后，如乙方欲继续租赁本合同项下房屋，应提前一个月书面向甲方提出续约请求。在同等条件下，乙方有优先承租权。”龚良军承租该房后，又承租了隔壁36号房屋，并将两处房屋打通使用，于2012年6月21日注册成立南昌市西湖区绿色水吧会馆（个体工商户）。杨惠芳于2014年曾在该会馆从事技师工作了半年左右。程炘比杨惠芳早几个月到该会馆工作，从事收银工作，后升至管理人员，陆续工作到2015年。2017年11月30日，南昌铁路支行以龚良军拖欠租金为由，向龚良军送达了《关于限期搬迁的函》，通知龚良军终止租赁合同，并限期一个月内搬出。2019年2月18日，南昌铁路支行向本院提起了民事诉讼，诉请解除与龚良军签订的租赁合同并追索租金。2018年3月，龚良军妻子冯丽君发微信告知杨惠芳要转让“会馆”之事，杨惠芳便与程炘到“会馆”查看了相关情况。2018年4月13日，杨惠芳、程炘与龚良军签订《转让协议》，约定“甲方（龚良军）以人民币280000元的价格将其在会所的全部出资转让给乙方。乙方应于本协议签订生效之日起以银行转账的方式将上述款项支付给甲方。”《转让协议》第五条约定“会所现承租位于甲方的租赁权，由甲方让与乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理租赁事宜签订租赁合同。租赁合同签署后乙方支付甲方原交付给出租人的租赁押金25000元。”程炘于2018年4月10日分两次转账5000元作为定金给龚良军银行账户。2018年4月13日，杨惠芳、程炘各自向龚良军银行账户转账135000元，共计280000元，其中，程炘的10万元由冯丽君出面筹借。转让协议签订的次日，杨惠芳、程炘便接管了“会馆”经营。2018年4月17日，龚良军申请注销了“会馆”营业执照。在龚良军的撮合下，程炘丈夫熊先勇于2018年6月15日与36号房屋业主西湖区民政工业公司签订了为期8个月的租赁合同，自2018年7月1日至2019年3月31日。该租赁房屋由程炘经营“会馆”。2018年11月6日，熊先勇与西湖区民政工业公司提前终止了租赁合约。期间，龚良军也积极与南昌铁路支行沟通联系签约之事，南昌铁路支行也确实出具了租赁合同文本（银行加盖章了公章，但熊先勇和银行方面均未签字），承租人为熊先勇，租期为2018年7月1日至2021年6月30日。后因杨惠芳、程炘的资金问题及龚良军与银行租金问题未能及时解决，杨惠芳、程炘与南昌铁路支行的房屋租赁未能签约成功。2018年8月中下旬，杨惠芳、程炘上锁关闭了“会馆”，并向龚良军主张退回转让费280000元以及装修损失12000月，未果。故杨惠芳、程炘于2019年1月2日诉至本院，提出如前之诉。另查明：2020年3月25日，江西省南昌市中级人民法院作出（2019）赣01民终3475号民事判决，维持本院（2019）赣0103民初1643号民事判决的一、二项，改判第三项，即：“一、原告江西银行股份有限公司南昌铁路支行与龚良军2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除；二、龚良军于本判决生效之日起十日内即刻清空位于南昌市右面通道的房屋内其物品，并搬离该房屋；三、龚良军于本判决生效之日起十日内支付江西银行股份有限公司南昌铁路支行所欠房屋租金及房屋被占用期间的损失（截至2016年5月31日为78700元，并自2016年6月1日起至返还房屋之日止，按每月14800元计付）”。庭审中，本院为防止租金损失的进一步扩大，责成双方于2020年5月15日之前办理房屋交接。杨惠芳、程炘同意交房门钥匙给龚良军，并承诺房内无其物品。龚良军也同意接受房门钥匙，与南昌铁路支行办理房屋交接。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；”第五十五条规定当事人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内有权行使撤销权。综观本案的《转让协议》及龚良军与南昌铁路支行签订的《房屋租赁合同》，终审判决确认南昌铁路支行与龚良军签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除，同时，也确认了龚良军在合同到期的2016年5月31日后，仍在使用租赁房屋，龚良军与南昌铁路支行的房屋租赁合同转为不定期合同。对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。龚良军在租赁合同到期后，未签订续租合同，无权对所承租的房屋转租，即使在合同期内转租，根据其与南昌铁路支行租赁合同的约定，必须经南昌铁路支行书面同意。龚良军出于自信，认为能够和南昌铁路支行就案涉房屋租赁之事撮合订立租赁合同。事后，龚良军也确实就合同签订之事与南昌铁路支行沟通后取得了银行的初步认可，但终因杨惠芳、程炘资金问题及龚良军与银行就租金问题拖欠之事未能妥善处理好，而致杨惠芳、程炘与南昌铁路支行的租赁合同最终未能签订，龚良军对此应承担过错责任。杨惠芳、程炘在签订《转让协议》之时，两人曾为该“会馆”的员工，且程炘曾作为“会馆”管理员，对该“会馆”的实际现状、经营模式应有一定了解，但却未尽到审慎注意义务，没有进一步了解龚良军的租赁合同是否到期？是否能够与南昌铁路支行顺利签订租赁合同的情况下，即与杨惠芳、程炘签订《转让协议》，接管“会馆”经营，杨惠芳、程炘对此也负有一定责任。根据《转让协议》的约定，受让人对租赁房屋的合法使用是基础、是主要的，但并不是全部，还有其他设施、设备资产及无形资产等转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形为：即“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告签订的转让协议，不符合上述法律规定的无效情形。在签订转让协议之时，杨惠芳、程炘知晓龚良军租赁房屋的业主为南昌铁路支行，并约定由龚良军负责办理租赁合同签订事宜。如果杨惠芳、程炘与南昌铁路支行房屋租赁合同签约成功，则转让协议的履行不存在障碍。实际情况却是杨惠芳、程炘经营数月后，无法完成与南昌铁路支行的房屋租赁签约，继而不能依法申领营业执照，导致合同目的不能实现。究其原因，双方对订立转让协议均出现了重大误解，故该《转让协议》实属可撤销的合同。现终审判决已确认龚良军与南昌铁路支行的房屋租赁合同解除，南昌铁路支行要求收回租赁房屋，杨惠芳、程炘受让目的已无法实现，事实上杨惠芳、程炘也以实际行为终止了《转让协议》的履行，该《转让协议》不存在判决撤销的情况。但杨惠芳、程炘诉请要求确认《转让协议》无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于转让费的处理，根据双方的过错程度，龚良军没有履行完“负责出租人与乙方（杨惠芳、程炘）办理租赁事宜签订租赁合同”的义务，本院酌情由龚良军退还杨惠芳、程炘转让费23万元。杨惠芳、程炘因未尽到审慎注意义务和资金不能及时到位，自行承担5万元的损失；杨惠芳、程炘自2018年4月14日接管“会馆”经营，至2019年1月2日提起诉讼，该期间计8.5个月的房屋占用费，另案终审判决龚良军需按每月14800元的标准计125800元（14800元×8.5个月）支付给南昌铁路支行，该部分费用应由杨惠芳、程炘承担。两项核减后，龚良军实际需退还杨惠芳、程炘104200元（28万元-5万元-12.58万元）。对杨惠芳、程炘提出的装修损失，未提供充分证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第一款第（一）项、第五十八条、第二百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、龚良军于本判决生效之日起10日内退还杨惠芳、程炘转让费共计人民币230000元；二、杨惠芳、程炘承担占用租赁房屋期间的占用费共计人民币125800元；三、上述一、二项核减后，龚良军于本判决生效之日起10日内实际应退还杨惠芳、程炘转让费共计人民币104200元；四、驳回杨惠芳、程炘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。杨惠芳、程炘预交的案件受理费6184元，由杨惠芳、程炘共同承担3884元，龚良军承担2300元，限随上述款项一并偿付。 本院二审期间，杨惠芳、程炘向本院提交了以下证据：证据一：借条、转账凭证；证据二：民事起诉状、开庭传票。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对上述证据认定如下：龚良军对上述证据的真实性无异议，本院予以确认，但上述证据与本案无关，对其关联性不予认定。为查清案件事实，本院向江西银行股份有限公司南昌铁路支行发出调查函。南昌铁路支行回复如下：“一、龚良军确曾介绍熊先勇与我行商议承租我行位于象山南路34号的店面，当时我行与龚良军就该店面存在租赁关系，龚良军已拖欠我行租金，因此我行要求需在龚良军结清欠缴我行租金的前提下，我行再与熊先勇一方签订《房屋租赁合同》，但是我行之中未收到该笔应收租金，故并未与熊先勇一方签订合同。二、我行已于2020年初通知龚良军清场交接该店面，因受到疫情影响一直无法交付，直到2020年5月18日我行才强行收回，目前店面仍处于空置状态。”该回复经法定程序做出，底部印有江西银行股份有限公司南昌铁路支行公章，以及两名工作人员签字，本院对其真实性予以认定，对其所述事实亦予以认定。后南昌铁路支行又向本院提交一份补充说明，但该说明仅有江西银行股份有限公司南昌铁路支行公章，未有经办人员及负责人签字，不符合证据的形式要件，本院不予认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，杨惠芳、程炘与龚良军签订的《转让协议》系对店内资产、店面经营权、承租权的概括性一并转让，该合同目的能否实现最终取决于杨惠芳、程炘能否取得店面的承租权。经查，龚良军与南昌铁路支行租赁纠纷的生效判决已确认，南昌铁路支行与龚良军签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月31日到期，南昌铁路支行于2017年11月30日向龚良军送达了《关于限期搬迁的函》，该判决并确认双方的租赁关系于2017年11月30日解除。龚良军在收到南昌铁路支行送达的《关于限期搬迁的函》后，仍于2018年4月13日与杨惠芳、程炘案涉《转让协议》，将店面转让给杨惠芳、程炘经营，龚良军将店面租赁权让与杨惠芳、程炘的行为属于无权处分。龚良军虽按协议约定撮合程炘的丈夫熊先勇与铁路支行签订租赁合同，但结合二审中南昌铁路支行的回复，可认定系因龚良军未结清欠缴该行的租金，该行未与熊先勇签订租赁合同。综上所述，杨惠芳、程炘与龚良军签订的《转让协议》，龚良军虽无权转让店面承租权，但该《转让协议》仍为合法有效合同，但因龚良军未结清欠缴的租金，以致熊先勇未能与南昌铁路支行签订租赁合同，《转让协议》的合同目的不能实现，无法继续履行，过错在于龚良军，其应承担相应的过错责任，对于该协议约定的28万元转让费，应由龚良军予以退还。同时，考虑到杨惠芳、程炘在涉案协议签订后，在未与南昌铁路支行签订租赁合同的情况，已实际占有、使用店面进行经营，其对合同不能履行期间的店面租赁占用费的损失应自行承担。杨惠芳、程炘自2018年4月14日接管案涉店面并用于经营，虽按其所述其于2018年8月关闭了“会所”不再使用，但其并未提供证据证明何时进行了清退或向南昌铁路支行交还了钥匙，故一审法院以其起诉之日即2019年1月2日确认其占用期间并无不当，本院予以维持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初10662号民事判决第四项； 二、维持江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初10662号民事判决第二项； 三、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初10662号民事判决第一项为：龚良军于本判决生效之日起十日内退还杨惠芳、程炘转让费共计人民币280000元； 四、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初10662号民事判决第三项为：上述二、三项核减后，龚良军于本判决生效之日起十日内实际应退还杨惠芳、程炘转让费共计人民币154200元； 五、驳回杨惠芳、程炘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6184，由龚良军负担3710元，杨惠芳、程炘负担2474元；二审案件受理费8816元，由龚良军负担6184元，杨惠芳、程炘负担2632元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖江川 审 判 员 熊义元 审 判 员 张美燕 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 章 立 书 记 员 杨佩柔