陕西省西安市中级人民法院     民 事 判决 书     （2020）陕01民终7297号     上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西伟邦实业集团有限责任公司，住所地：西安市莲湖区。   法定代表人：董玉民，该公司董事长。   委托诉讼代理人：邢鹏程，陕西明仓律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：武卡厚，男，1959年10月25日出生，汉族，住陕西省神木县。   委托诉讼代理人：陈根发，陕西方新律师事务所律师。   原审被告：董伟，男，1975年6月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：邢鹏程，陕西明仓律师事务所律师。   原审第三人：陕西伟邦润德物业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。   法定代表人：董亮亮，该公司总经理。   委托诉讼代理人：程福田，男，1970年4月29日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。   上诉人陕西伟邦实业集团有限责任公司（以下简称伟邦集团）因与被上诉人武卡厚，原审被告董伟，原审第三人陕西伟邦润德物业管理有限公司（以下简称伟邦物业）合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终某某。   伟邦集团上诉请求：1、依法撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4250号民事判决书，驳回武卡厚一审诉讼请求，支持伟邦集团诉讼请求，确认《执行和解协议》无效（或部分无效,具体为第四、五、七条无效）；2、武卡厚承担一、二审诉讼费及相关费用。事实与理由：1、一审判决适用法律错误，《执行和解协议》中以物抵债符合《九民纪要》第71条的规定，其真实性质及法律定性应为担保关系，具体的应为让与担保，而非真实的以物抵债，因此应依法认定该约定无效；2、《执行和解协议》存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形，符合当前严厉打击的“套路贷”行为，应依法认定协议无效；3、本案用于抵债的房屋属于“小产权房”,按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件司法解释的规定以及国家禁止小产权房入市交易的规定，以物抵债协议也应属于无效协议；4、一审程序错误，伟邦物业并非《执行和解协议》当事人，判决伟邦物业协助履行交房义务属于判非所请，超出武卡厚诉讼请求裁判。   武卡厚辩称，一审事实清楚、证据充分、说理透彻、适用法律正确、判决公正，请求二审法院依法维持原判，驳回伟邦集团的上诉请求。伟邦集团所诉的诉请没有事实与法律依据，其观点均不能成立，诉请中提及的《九民纪要》不适用本案，纪要不是司法解释不能作为裁判依据，以物抵债无效的前提是物的价格没有确定，若价格确定即有效。本案中的关键问题，这十一套房并不是简单的以物抵债，这是一种变通的履债方式。十一套房屋的价格是每平方米3000元，是经伟邦集团股东会决议后认可的，伟邦集团引用的《九民纪要》第71条于理不合，案涉十一套房伟邦集团有使用权，跟武卡厚的协议是一种等价履债关系，并不属于买卖行为。   武卡厚诉至一审法院请求：1、判令伟邦集团继续履行《执行和解协议》,并向武卡厚交付位于西安市莲湖区劳动路65号“伟邦新西城”三号楼501、502、503、504、601、602、603、604、801、802、803室房屋(抵其欠付的300万债务)；2、判令第三人伟邦物业协助伟邦集团向武卡厚交付上述11套房屋；3、判令伟邦集团、伟邦物业立即腾房，停止房屋装修的侵权行为，拆除装修物，腾房并返还房屋;4、伟邦集团、伟邦物业承担本案的诉讼费。   一审法院认定事实：2017年7月23日，武卡厚作为申请执行人，伟邦集团、董伟作为被执行人，三方就莲湖区人民法院（2017）陕104执2722号案件执行签订《执行和解协议》。协议第一条约定：截止签订协议之日，三方确认伟邦集团累计拖欠武卡厚借款本息300万元，其中借款本金180万元，利息120万元。伟邦集团承诺分三次偿还上述款项，即2017年8月18日偿还借款本息50万元、2017年9月18日偿还借款本息100万元、2017年10月19日偿还剩余借款本息。董伟对以上借款本息承担连带清偿责任。如伟邦集团未能按照约定偿还借款本息，自愿将其有处置权的“伟邦新西城”住宅房屋（详见本协议附件一《房屋买卖合同》）抵偿债务。伟邦集团、董伟承诺协议签订时，无任何担保、抵押及司法纠纷。且伟邦集团将用于抵押的房屋及法律文件交付武卡厚。2017年10月19日前，未经伟邦集团授权，武卡厚不得以任何形式处置抵债房屋。如伟邦集团未能按照协议约定履行义务，自2017年10月20日起，武卡厚有权处置抵债房屋。同时，伟邦集团将已经偿还所欠借款本息等值的用于抵债的房屋所有权收回，武卡厚放弃该部分房屋处置权，并将房屋及其法律文件交还。伟邦集团、董伟无条件、不收取费用地配合抵账房屋办理登记至武卡厚或武卡厚指定的人名下。如伟邦集团、董伟按约定偿还了全部借款本息，武卡厚应在2017年10月19日将担保房屋及其法律文件移交伟邦集团。一方违约应当赔偿给另一方造成损失。协议生效当日，武卡厚承诺向莲湖区法院申请删除伟邦集团、董伟的被执行人失信信息。协议未尽事宜，另行协商补充，协议附件是协议的构成部分。该协议约定其他内容。协议附件一为《房屋买卖合同》、附件二为《房屋交接清单》、附件三为《承诺书》。《房屋交接清单》中载明：抵债房产是11套，每平方米出售价格为3000元；其中3号楼501室建筑面积101平方米、502室建筑面积74平方米、503室建筑面积76平方米、504室建筑面积120平方米、601室建筑面积101平方米、602建筑面积74平方米、603建筑面积76平方米、604室建筑面积120平方米、801室建筑面积101平方米、802室建筑面积74平方米、803室建筑面积76平方米，最终房屋建筑面积以房地局测量为准。伟邦集团、董伟出具《承诺书》载明：以房抵债房屋没有向任何人抵押、抵债、一房二卖情况，否则给武卡厚造成损失愿意承担一切法律责任。《商品房买卖合同》系武卡厚、伟邦集团于当日签订，共计11份的制式文本，仅填写出卖人和买受人基本信息及涉及的房号。   同日，伟邦集团形成2017年第一次临时股东会议决议，同意以《承诺书》中房产抵偿欠武卡厚借款本息300万元；同意公司及董伟与武卡厚达成的《执行和解协议》；公司及董伟对《执行和解协议》履行承担连带责任。   审理中，武卡厚提供双方签订协议时照片及伟邦集团3号楼房源明细表、11套钥匙照片，证明伟邦集团在签订协议时将房屋交付，并将上述房产纳入其名下。   另查，2014年3月13日，西安市新城区公证处作出（2014）西新证经字第229号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予出借人武卡厚、借款人伟邦集团法定代表人董玉民、担保人董伟，于2014年3月12日签订《借款保证合同》强制执行效力。公证书载明如借款人逾期不履行或不完全履行借款保证合同，出借人可持本公证书向公证处申请执行证书，在合同规定履行期间的最后一日起二年内持公证书向法院申请强制执行。《借款保证合同》约定：借款人向出借人借款200万元，借期6个月，月息2%，按月结息，到期后一次性还清本金。董伟自愿为该借款承担连带保证。2016年9月7日，西安市新城区公证处依据武卡厚申请作出（2016）西新证执字第114号执行证书，称武卡厚可持该执行证书向有管辖权法院对伟邦集团、董伟申请强制执行，执行标的为借款本金200万元，利息68万元（自2015年4月12日至2016年9月11日），共计268万元，实际利息支付至履行之日。   2016年10月17日，武卡厚向原审法院申请强制执行，原审法院立案。2016年10月26日原审法院作出（2016）陕0104执2722号执行裁定，对伟邦集团、董伟名下财产采取强制执行措施，同时向西安市公安局车辆管理所、西安市住房保障和房屋管理局发出（2017）陕0104执恢714号协助执行通知，查封董伟名下所有车辆（陕AXXX**、陕AXXX**、陕AXXX**）,查封董伟名下位于碑林区XX环XX段XX号XX公寓/1/1191。2016年11月23日原审法院作出（2016）陕0104执2722号执行裁定，终某某（2016）陕0104执2722号案件执行。2017年7月17日武卡厚申请恢复执行上述执行证书。恢复执行期间，原审法院于2017年7月14日作出（2017）陕0104执恢714号执行裁定，扣押董伟名下陕AXXX**奥迪牌汽车，并于2017年7月24日作出（2017）陕0104执恢714号决定，分别对董伟罚款5万元、伟邦集团罚款10万元，同日伟邦集团、董伟交纳罚款金。   2017年7月24日，武卡厚向原审法院书面申请，称其与伟邦集团、董伟达成执行和解协议，申请撤销（2017）陕0104执恢714号执行案件的执行，（2016）西新证执字第114号《执行证书》终某某执行，并提交《执行和解协议》、伟邦集团2017年第一次临时股东会议决议、《房屋交接清单》、《承诺书》。2017年7月25日，武卡厚申请将伟邦集团、董伟从失信被执行人员名单中删除，并解除车辆等一切手续。该案执行法官向武卡厚及伟邦集团、董伟恢复执行案件的代理人董亮亮、楚某某制作谈话笔录，武卡厚及伟邦集团、董伟代理人均认可其双方达成执行和解协议，同意终某某（2016）西新证执字第114号执行证书及（2017）陕0104执恢714号执行案件。执行法官向武卡厚释明其与伟邦集团、董伟达成执行和解协议、（2016）西新证执字第114号执行证书终某某执行后，如果伟邦集团不按和解协议履行，将没有办法恢复执行。武卡厚表示听清，如伟邦集团、董伟不履行和解协议内容，其通过诉讼解决。2017年7月26日原审法院作出（2017）陕0104执恢714号执行裁定，解除董伟名下金源都市公寓/1/11911房产手续的查封、解除对董伟名下陕AXXX**车辆查封手续，并向相关部门发出协助执行通知。2017年7月31日董伟妻子李某某收到退还的车钥匙及行车本。2017年7月26日原审法院作出（2017）陕0104执恢714号执行决定，将伟邦集团、及其法定代表人董玉民从失信被执行人名单中删除。2017年7月28日原审法院作出（2017）陕0104执恢714号之二执行裁定，终某某西安市新城区公证处（2016）西新证执字第114号执行证书的执行。   庭审中，武卡厚还提供：一、2018年1月16日其与陕西斗山工程机械有限公司、陕西榆林斗山工程机械有限公司《和解协议》，证明该三方欠款纠纷已经法院判决，其作为担保人承担连带责任，自愿将从伟邦集团、董伟处抵得房屋中的501、502、503、504、801号抵偿欠款；二、2019年3月7日伟邦物业对伟邦新西城3单元业主的通知，请该单元业主前往物业办理装修手续，但装修业主名单中没有武卡厚；三、照片数张，证明2019年4月发现伟邦集团、董伟抵账的房屋门锁被撬且更换，其中601房正有他人在装修。武卡厚多次与董伟联系，董伟称其已和物业办公室说好，让其直接到物业办理手续，但是物业人员不让其进入小区。武卡厚认为伟邦集团、董伟与伟邦物业恶意串通，侵害其合法权益。   2019年9月19日，原审法院向西安市莲湖区城中村和棚户区改造事务中心致函，了解案涉“伟邦新西城”项目的相关情况。2019年9月30日收到该中心莲城棚改函【2019】23号“关于伟邦新西城相关情况的复函”，称：“伟邦新西城”项目是2010年伟邦集团与XX村签订联建协议项目，占用的是XX村集体土地。XX村改造项目于2006年经市城改工作领导小组审批取得改造方案批复，改造主体为西安市XX城中村改造建设发展有限公司。2009年该项目办理了改造方案年度结转批复，之后再未结转。根据方案结转批复有效期一年的规定，该项目方案批复早已失效。2014年因伟邦新西城项目上访问题，市维稳办组织市城改办、规划及土地部门，区城改办、环西街办召开了研讨会，经会议讨论确定，XX城XX城中村改造项目。   审理中至伟邦新西城项目进行现场查勘，经询问伟邦物业负责人，称物业公司显示案涉11套房屋没有收房，是空置。经实地查勘：物业工作人员称3号楼501室、502室、504室、803室没有钥匙，但从猫眼处查勘室内为毛墙毛地；601室防盗门已经更换，猫眼已经安装；503室、602室、603室、604室、801室由物业工作人员开门，室内均毛墙毛地；802室大门开着，案外人乐某某正在装修，称是从伟邦公司购得。   另查，伟邦集团股东为董玉民和董伟，二人父子关系，公司由董伟实际操控。   一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。武卡厚与伟邦集团、董伟之间因借贷产生纠纷，武卡厚依据具有强制执行效力的债权文书公证书及执行证书向法院申请执行，执行中已经查封董伟的车辆及房产，后武卡厚与伟邦集团、董伟经充分协商达成合意，武卡厚亦在明知案涉房产存在瑕疵的情况下，愿意接受案涉房产，与伟邦集团、董伟订立了《执行和解协议》，该协议系其双方在执行中达成以另一种方式变通履行执行标的的和解行为，是武卡厚、伟邦集团、董伟真实意思表示，故武卡厚对案涉11套房屋享有占有使用的权利。《执行和解协议》订立当日，伟邦集团向武卡厚交付了11套房屋钥匙，“3号楼房源明细表”写入武卡厚名字，办理了房屋相关手续，现伟邦集团有义务按照协议履行。董伟作为伟邦集团股东及实际操控人，具有协助伟邦集团履行和解协议的义务。伟邦物业为“伟邦新西城”物业公司，亦有义务依据与伟邦集团之间物业服务的约定为武卡厚办理相关物业服务手续。伟邦集团、董伟在无货币偿还武卡厚借款的情况下自愿以房产交付予以救济，但在本案中却违背承诺、违反诚信，主张该行为无效，故对伟邦集团反诉依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条之规定，判决如下：一、被告陕西伟邦实业集团有限责任公司于本判决生效后十日内为原告武卡厚办理西安市莲湖区劳动路65号“伟邦新西城”三号楼501、502、503、504、601、602、603、604、801、802、803室房屋交接手续（将原告武卡厚名字列入被告陕西伟邦实业集团有限责任公司内部房源名单，并通知陕西伟邦润德物业管理有限公司）；二、被告董伟协助被告陕西伟邦实业集团有限责任公司办理上述手续；三、第三人陕西伟邦润德物业管理有限公司于本判决第一项内容履行同时为原告武卡厚办理上述房屋的相关物业服务手续；四、驳回被告陕西伟邦实业集团有限责任公司的反讼请求。案件受理费46200元，其中本诉部分30800元、反诉部分15400元；保全费5000元，由伟邦集团、董伟共同承担。   本院二审审理期间，上诉人伟邦集团提交一组新证据：1、《土地确权公告》一份、《建设用地规划许可证》一份、《西安市城中村（棚户区）改造办公室关于莲湖区XX村XX村改造方案结转的批复》一份以及（2018）陕0104民初462号民事判决书三份，证明目的：土地性质没有变性，本案案涉房屋签订同类型的买卖合同属无效。   武卡厚质证称：对于提交的《土地确权公告》、《建设用地规划许可证》、《西安市城中村（棚户区）改造办公室关于莲湖区XX村XX村改造方案结转的批复》证据真实性认可，案涉土地就是集体土地，但是证明目的与本案没有关联。对于判决书的形式要件认可，证明目的不认可。   本院二审经审理查明，案涉房屋所占用的土地为集体土地。一审法院查明其余事实属实。   本院认为，根据双方当事人在二审中的诉辩主张，本案争议的焦点问题为：武卡厚能否依据《执行和解协议》请求伟邦集团履行交房义务以及伟邦物业、董伟履行相关协助义务，原审法院判决支持武卡厚相关诉讼请求是否得当。本案中，武卡厚因与伟邦集团之间存在债权债务关系，依据具有强制执行效力的债权公证文书向原审法院申请强制执行。执行过程中，武卡厚又与伟邦集团达成协议，约定在伟邦集团不能按时偿还借款本息时，伟邦集团自愿将其拥有处置权的伟邦新西城项目11套住宅房屋用于抵偿债务。然而上述协议签订后，伟邦集团既未履行还款义务，又拒绝向武卡厚交付房屋。本院认为，伟邦集团的行为虽有违诚信，不应鼓励，但因武卡厚请求继续履行和解协议存在以下法律障碍，故对于武卡厚的相关诉请，仍应予驳回。具体理由如下：首先，从案涉以物抵债协议签订的时间来看，虽然武卡厚所持有的债权公证文书载明的债权已到期，但在执行过程中，武卡厚又与伟邦集团重新约定了债务履行期。在新的债务履行期未届满的情况下，双方约定如伟邦集团未能还款则用案涉房屋抵偿债务，该约定因违反法律及司法解释的相关规定，属无效约定。其次，从《执行和解协议》涉及的标的物来看，根据本案查明事实，案涉房屋所占用的土地为莲湖区XX村集体土地，而集体土地属于本集体经济组织成员享有的特殊权利。因武卡厚并不具备该村集体组织成员身份，根据地随房走的一般原则，其不能通过以物抵债的方式受让该集体组织土地上的房屋。故案涉《执行和解协议》因违反相关法律规定而无效，武卡厚根据抵债协议主张交付抵债物而非根据原债权债务关系提起诉讼，本院不予支持。综上所述，伟邦集团的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。   虽然武卡厚的诉讼请求应予驳回，但本案纠纷系因伟邦公司未能履行债务所致，故武卡厚因本案所产生的诉讼费用，由伟邦公司予以承担。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4250号民事判决；   二、确认武卡厚、陕西伟邦实业集团有限责任公司于2017年7月23日签订的《执行和解协议》无效；   三、驳回武卡厚的全部诉讼请求。   一审案件受理费46200元，其中本诉部分30800元、反诉部分15400元，保全费5000元，均由武卡厚承担；   二审案件受理费30800元，由陕西伟邦实业集团有限责任公司承担。   本判决为终审判决。     审判 长 侯静    审 判员  高玮   审 判员侯新省   二0二0年十月十三日   法官助理  袁观磊   书 记员 王佳瑞              1