贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终3160号上诉人（原审被告）：贵州星城房地产开发有限公司，住所地龙里县龙山镇金龙路，统一社会信用代码91522730697519266L。法定代表人：向涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪魁，贵州晟仲合律师事务所律师。委托诉讼代理人：文勋健。被上诉人（原审原告）：吴明凤，女，1974年5月30日生，汉族，中专文化，住贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：徐德斌，男，汉族，1977年9月22日生，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。上诉人贵州星城房地产开发有限公司（以下简称星城房开）因与被上诉人吴明凤、徐德斌商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2020）黔2730民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。星城房开上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审庭审过程中，星城房开自认收到吴明凤的购房款10万元整，并同意解除双方签订的《商品房买卖合同》并返还吴明凤支付的10万元。但另外的3万元星城房开并未收取，理由如下：1.《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋总价款为10万元而非13万元，由此可知吴明凤向星城房开购买的房屋实际价格系10万元；2.吴明凤支付的3万元实际是向贵州山品置业有限责任公司支付，星城房开并未收到该笔款项，并且吴明凤也未能提供银行流水证明3万元系支付给星城房开，一审法院判决星城房开返还13万元不当。二、一审法院程序违法。一审法院仅查明吴明凤与贵州山品置业有限公司签订《门面租赁合同》，收取该公司支付的租金。但事实是，星城房开与徐德斌存在债权债务关系，星城房开用以物抵债的方式将案涉房屋抵给徐德斌，而徐德斌与贵州山品置业有限公司系合作关系，贵州山品置业有限公司作为中介公司，将案涉房屋进行出卖，并收取了吴明凤的3万元。吴明凤未将其列为第三人或被告加入诉讼，一审法院也未追加贵州山品置业有限公司作为当事人参加诉讼程序违法。三、一审法院计算利息应当依全国银行间同业拆借中心发布一年贷款市场报价利率为准。一审法院按中国人民银行一年期贷款利率4.35%，从2019年1月1日至2019年8月17日计算利息不当。四、涉诉一、二审诉讼费用全部由吴明凤承担。综上，请求二审法院依法作出判决或发回重审。吴明凤二审答辩称，吴明凤已在一审诉讼中提交了充分证据证明向星城房开交付了购房款13万元，一审法院对此认定事实清楚。吴明凤与贵州山品置业有限公司之间是商铺委托经营合同关系，与星城房开是商品房预售合同关系，是两个完全不同的法律关系，星城房开主张应追加贵州山品置业有限公司参加本案诉讼的理由不成立。关于利息计算问题，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布一年贷款市场报价利率是2019年8月20日才实行的，在此之前是按中国人民银行统一公布的利率计算的，星城房开主张应完全按全国银行间同业拆借中心公布一年贷款市场报价利率计算利息显然错误。星城房开上诉无理，故一、二审诉讼费均应由其承担。徐德斌二审未作答辩。吴明凤向一审法院起诉请求：一、判令解除吴明凤与星城房开于2018年4月13日签订的《商品房买卖合同》及同日签订的回购上述商品房的《协议书》；二、判决星城房开返还吴明凤购房款人民币13万元整并支付自2019年1月1日起至2020年4月19日期间利息人民币7216.61元（2020年4月20起按全国银行间同业拆借中心公布的利率支付利息至购房款付清为止）；三、案件受理费由星城房开承担。一审法院认定事实：2018年4月13日，吴明凤与星城房开签订《商品房买卖合同》，约定星城房开将其开发的位于龙里县门面（建筑面积16.46平方米）以10万元价格出售给吴明凤；…第二十二条“房屋登记”之第三项“转移登记”中约定出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人在该约定期限届满90日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房，并按照人民银行规定的金融机构贷款利率支付利息。同时，吴明凤与星城房开还签订了关于星城房开回购上述商品房的《协议书》一份，约定在2026年3月31日至2026年5月31日期间，吴明凤可以要求星城房开回购前述购买的商品房，约定了回购的价款、条件等。2018年4月13日，吴明凤向星城房开支付首付款8万元，星城房开向吴明凤出具的收据两张，其中一张收据载明：今收到吴明凤交到购房款人民币叁万元（￥30000元），备注该笔款项不计入合同。2018年9月29日，吴明凤与贵州龙里农村商业银行股份有限公司签订《贵州龙里农村商业银行股份有限公司住房（商业用房）抵押借款合同》，向该行按揭贷款5万元用于支付案涉房屋的尾款，该合同约定吴明凤应按月利率5.5417‰向借款人支付利息；该抵押借款合同签订后，贵州龙里农村商业银行股份有限公司于2018年10月15日将该5万元支付给了星城房开。吴明凤现以星城房开未按合同约定期限履行房屋转移登记义务，认为星城房开已构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。另查明，吴明凤与星城公司签订上述《商品房买卖合同》并支付房款后，与案外人贵州山品置业有限责任公司签订了《门面租赁合同》，并收取该公司支付的租金。一审法院认为：吴明凤与星城房开签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定及行政法规规定，予以确认。现星城房开在收取购房款13万元后未按合同约定期限办理案涉房屋过户手续的行为，构成违约，吴明凤主张解除该合同，星城房开也表示同意，故尊重双方意愿，予以准许。对于13万元购房款的退还责任主体，星城房开主张实际房屋产权人为徐德斌，应由徐德斌予以退还，因不动产以登记为公示要件，星城房开与徐德斌之间的经济往来也不属于本案审理范围，根据合同相对性原则及购房款系由星城房开收取，故应由星城房开予以返还，对星城房开的辩解主张，不予采信。对于吴明凤主张的利息损失，符合法律规定，予以支持，2019年1月1日至2019年8月19日（共计230天）期间，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算为3563.42元（130000×4.35%÷365×231），2019年8月21日起至实际返还购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布利率予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除吴明凤与星城房开于2018年4月13日签订的《商品房买卖合同》及同日签订的回购商品房的《协议书》；二、星城房开于判决生效之日起十日内返还吴明凤购房款人民币13万元整及2019年1月1日至2019年8月19日止的利息3563.42元，2019年8月21日起至实际返还购房款之日止以130000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布利率继续计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1522元（吴明凤预交），由星城房开负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案中，双方当事人对于一审法院判决解除吴明凤与星城房开于2018年4月13日签订的《商品房买卖合同》及同日签订的回购商品房的《协议书》未提出异议，本院予以确认。从星城房开的上诉主张看，本案二审争议的焦点是：1.吴明凤支付给星城房开的购房款是10万元还是13万元；2.本案应否追加案外人贵州山品置业有限责任公司作为当事人参加诉讼；3.一审法院确定的利息计算标准是否适当。关于第一个焦点。虽然从双方签订的《商品房买卖合同》看，双方在该合同中明确约定的购房总价款为10万元，但从吴明凤向一审法院提供的收款收据及个人账户明细查询记录看，2018年4月13日，星城房开分别向吴明凤出具了两张合计8万元的收据，其中一张收据载明：今收到吴明凤交到购房款人民币叁万元（￥30000元），备注该笔款项不计入合同。加上贵州龙里农村商业银行股份有限公司于2018年10月15日将吴明凤按揭贷款的5万元支付给了星城房开，星城房开共计收到了吴明凤给付的13万元款项。星城房开主张，该13万元中有3万是支付给贵州山品置业有限责任公司的款项，但从吴明凤提供的两份建行转账记录和一份中信银行刷卡交易记录看，除5万元按揭贷款外，吴明凤分别于2018年3月29日、2018年4月13日、2018年4月13日通过其建设银行卡及中信银行卡，向名为“贵州首创嘉誉房地产经济有限公司”的账户付款30000元、30500元、20544元（该款吴明凤主张包含购房款19500元、维修基金494元、预案登记费550元），上述款项既没有直接支付给星城房开，也未支付给贵州山品置业有限责任公司，相反的是，星城房开在吴明凤向案外人打款后，于2018年4月13日向吴明凤出具了两张合计8万元的收据。由此，也说明本案双方当事人的交易方式是星城房开的售房人员在收取吴明凤支付的购房款时，通过POSS机刷卡的方式，直接将上述款项打入了名为“贵州首创嘉誉房地产经济有限公司”的账户，之后再由星城房开出具收据对其收到的费用予以确认。因此，星城房开主张其实际仅收到了吴明凤支付的10万元，另3万元并未收到的理由，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。关于第二个焦点。本案系商品房预售合同纠纷，解决的是《商品房买卖合同》双方的债权债务关系。根据合同的相对性，该《商品房买卖合同》只对星城房开及吴明凤具有法律约束力，并且星城房开也未提供证据证实案外人贵州山品置业有限公司与本案的审理存在利害关系。故，星城房开主张本案应当追加案外人贵州山品置业有限公司作为本案的当事人，没有事实和法律依据，本院对其该项主张不予采纳。关于第三个焦点。由于中国人民银行是从2019年8月20日，开始授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）。因此，一审法院对吴明凤主张的利息，采取分段计算的方式，按照中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算2019年8月20日之前的利息，此后的利息按全国银行间同业拆借中心公布利率予以计算，并无不当，本院予以维持。星城房开主张本案的所有利息均应参照全国银行间同业拆借中心公布利率计算的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人贵州星城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3139元，由上诉人贵州星城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡云飞审判员  朱代昀审判员  郑 晔二〇二〇年十月三十日书记员  万昌龙