湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初2210号 原告（反诉被告）：邹某玉，女。 原告（反诉被告）：邹某斌，男。 两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：肖勇焱，湖南欣锦律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告（反诉原告）：邹某高，男。 被告（反诉原告）：杨某兰，女。 两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：刘勇军，湖南娄星律师事务所律师。代理权限：一般代理。 第三人：邹某游，男。 原告（反诉被告）邹某玉、邹某斌诉被告（反诉原告）邹某高确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告（反诉原告）邹某高申请追加邹某游为第三人。本院依法通知邹某游作为第三人参加诉讼，并于2020年8月28日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹某玉及两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人肖勇焱，被告（反诉原告）邹某高及其委托诉讼代理人刘勇军，第三人邹某游到庭参加了诉讼。审理过程中，本院发现杨某兰与本案有法律上的利害关系，本院于2020年9月28日依法通知杨某兰作为被告参加诉讼，并于2020年9月30日作出（2020）湘1322民初2210号之一民事裁定书，将本案转为为普通程序，由审判员杨宗勇担任审判长，与人民陪审员吴新华、廖继成组成合议庭，于2020年10月26日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）邹某玉及两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人肖勇焱，被告（反诉原告）邹某高、杨某兰及其委托诉讼代理人刘勇军，第三人邹某游到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邹某玉、邹某斌请求本院判令：1、确认《房屋及宅基地出售协议》无效；2、被告立即将房屋归还原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月16日，以原告邹某玉之夫邹声煌为甲方，被告邹某高为乙方签订了《房屋及宅基地出售协议》，该协议约定甲方以148000元将房屋及宅基地一并出售给乙方，由乙方一次性付清给甲方，归乙方永远管业。前述协议虽有原告邹某玉的签名的，但经原告仔细核对，该签名不是原告本人所签。协议签订后，原告邹某玉及其夫邹声煌并未收到任何款项。2019年12月23日，邹声煌因病去世，其生前于2019年12月18日留下遗嘱将房屋留归两原告。2020年5月2日晚8时许，被告与其弟邹声好带领着各自的家人及其他社会人员10余人来原告家中，将原告邹某玉的手机抢掉，并捂住原告邹某玉的嘴巴，将原告家中的所有东西扔在马路上。被告将原告赶出房屋后，被告将原告所居住的房屋用来养鸡。原告认为，案涉的《房屋及宅基地出售协议》违反了法律的规定，侵害了当事人的合法权益，且原告本人未在协议上签名，故根据《合同法》第52条的规定，该协议无效，因此特诉至法院，请求法院予以支持。 被告（反诉原告）邹某高、杨某兰的答辩要点：1、原告诉称的大部分内容，与事实严重不符。首先，2019年12月26日，被告与邹声煌签订协议系在村主任见证所签，签订协议时，原告在场并签字。签订协议后，被告支付了全部的购房款158000元，该款项由村支书邹某游暂管，邹某玉先后多次在村支书手上领取款项。之后原告交付了房屋及宅院，现被告及家人一直居住在案涉房屋中。其次，原告诉称其房屋内还有一些物品，及系被告强行让其搬出，没有收到房款，没有任何事实依据。在原告将房屋出售给被告后直至其向法院提起诉讼之间，原告从未向被告主张过任何权利。邹某玉一直以各种理由拖延搬离房屋，被告方依法向其送达了《房屋到期通知函》，并将该函送至了村委，之后邹某玉一直拖延未办理，后杨某兰报警，洋溪镇派出所教导员上门调解，2020年5月邹某玉搬离房屋。2、双方签订的房屋买卖协议，合法有效，应受法律保护。首先，协议双方系平等的民事主体，签订协议时，原告系有民事行为能力的成年人，故相应的民事活动具有法律效力。房屋的所有权人为邹声煌，协议上邹声煌签字，属于有效的民事法律行为。邹某玉系改嫁给邹声煌，签订协议时原告一直在现场，且有邹某玉的签字，故被告有理由相信原告出售房屋的法律效力。其次，原、被告双方均系洋溪镇朝香村村民，系同一集体经济组织成员，买卖双方的身份符合法律的规定。原告系将房屋出卖给本集体经济组织成员，故应当认定合同有效。第三，案涉协议系双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等情形。第四，房屋买卖的行为征得了村委会的同意，协议书系由当时的村主任执笔，并见证了交易的过程。第五，协议不违反法律禁止性的规定，不存在《合同法》第52条无效的情形。3、原告的起诉属于无理缠诉，协议已经履行完毕，原告违背诚实信用原则，提起诉讼，损害了被告的利益，属于恶意诉讼。4、原告方所述的遗嘱，该遗嘱的真实性存疑，且遗嘱的内容逻辑性存疑，无法判断财产的范围，另该遗嘱处分了已转让给被告方的财产，故该遗嘱无效。综上，原告诉求无事实根据和法律依据，同时给被告造成了经济及精神的损失，原告系滥用自己的诉权，因此请求驳回原告的诉讼请求。 第三人邹某游的陈述要点：1、原告邹某玉之夫邹声煌治病回来后，第三人去看望邹声煌时，电话联系了邹某玉。之后，两原告回来了，并表示其有困难，为此第三人帮两原告筹集了一笔资金，并由第三人做担保由两原告向被告邹某高借款3000元给邹声煌治病。之后第三人用车送原告及邹声煌到县中医院，几天后他们找到第三人说要卖房去长沙治病。第三人与村里其他干部及原告家里长辈商量。卖房时村主任未参加，参加的系文书。2、协商卖房是在邹某高家里，邹某玉没去，最后协商房屋价款为148000元，邹某高再给了10000元给邹声煌治病。由文书起草协议，开始是手写的，后来打印的，协议读给邹声煌听后，双方签字，第三人也签了字，邹某高支付了价款。有两份协议，第一份都签了字，第二份有哪些人签字，第三人就不清楚了。3、因邹某高不相信邹某玉，房屋价款由第三人保管，其他人监督用钱。邹声煌在省人民医院住院时，第三人支付了30000元，后因动手术，邹某玉电话联系第三人，第三人又让女儿送了20000元给邹某玉，故在长沙治病共花费了50000元。为邹声煌办丧事花费41538元，其中进来礼金3900元，相抵后在卖房款项中实际花费37648元。同时还偿还了邹某高3000元，偿还原告侄媳4000元。邹某玉在第三人处借了2000元。因此房屋价款还剩61352元，第三人存了60000元在那里，因原、被告双方之间存在纠纷，第三人找原告处理，原告不要钱，并非第三人不给。至于合同的效力及搬房屋的事情，第三人不清楚。 被告（反诉原告）邹某高、杨某兰的反诉请求：反诉被告邹某玉、邹某斌未按照约定的期限交付房屋，应当承担32000元的违约责任。 原告（反诉被告）邹某玉、邹某斌的答辩要点：案涉的协议违反了法律的规定，属于无效合同，无效合同自始无效，因此不存在违约责任，请求驳回反诉原告方的反诉请求。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、各方无争议的事实： 1、原告邹某玉与邹声煌于2012年2月20日在民政机关登记结婚，在登记结婚前，双方同居过一段时间。原告邹某玉系再婚，邹声煌系初婚。原告邹某斌系邹某玉前婚之子，后随邹某玉到邹声煌家生活，由邹声煌抚养至成年，系邹声煌之继子。被告邹某高与邹声煌系同胞兄弟关系，邹某高与被告杨某兰系夫妻关系。邹某玉、邹某斌、邹声煌、邹某高、杨某兰均系新化县洋溪镇朝香村荷塘组的村民。 2、2003年4月16日，邹声煌委托新化县国土管理局测绘队对居民个人建房地形（地籍）图70平方米进行测绘。 3、邹声煌因病需要治疗，曾在被告邹某高处借款3000元。2019年12月23日，邹声煌因病去世。2020年5月2日，原告邹某玉与被告邹某高、杨某兰因为案涉房屋发生纠纷。现案涉房屋由被告邹某高、杨某兰在使用，并用来喂鸡鸭。除案涉房屋外，原告方无其他住房。 二、双方有争议的事实： 1、原告邹某玉是否在《房屋及宅基地出售协议》、《附件》及《领条》上签字？ 原告邹某玉主张本人未在《房屋及宅基地出售协议》、《附件》及《领条》上签名。为此，原告方提交了《房屋及宅基地出售协议》及《附件》。被告邹某高、杨某兰质证对其真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。第三人邹某游质证认为，原告的证据系复印件，其不敢判断。被告邹某高、杨某兰认为《房屋及宅基地出售协议》、《附件》及《领条》系真实的，上面的名字系原告邹某玉所签，并提供前述书证原件予以证明。原告方质证认为，前述书证上的名字均不是原告邹某玉所签。第三人邹某游质证认为，附件其记不清了，《领条》上系原告邹某玉本人签名。 本院审查认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。1、本案中，虽然原告方主张上述证据上的签名均不是原告邹某玉所签，但庭审中原告邹某玉在核对被告提交的《房屋及宅基地出售协议》、《附件》及《领条》原件时，其陈述“手印系他们强行要我按的”。因此，原告邹某玉的前述陈述构成自认，即可以认定指印系邹某玉所捺的事实。虽然邹某玉陈述指印系强迫其所捺，但其并未提供受到强迫的证据，故对邹某玉陈述中其受到强迫的主张，本院不予支持。书面成立的合同，当事人在合同捺指印的法律效力与签名相当，因此无论《房屋及宅基地出售协议》、《附件》上“邹某玉”的签名是否为邹某玉本人所签，邹某玉均已在上面捺指印确认，故可以认定为邹某玉对《房屋及宅基地出售协议》、《附件》予以认可。2、质证的过程中原告方的代理人质证认为“领条经原告核对，领款人名字不是她签的，但钱还是领走了5万元”。当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。因此，原告方代理人的此一质证意见中“钱还是领走了5万元”的内容，构成原告方的自认，即可以认定原告邹某玉在第三人邹某游处共计领取了50000元的事实。同时，原告邹某玉虽然主张两张《领条》上的“邹某玉”不是其本人所签，庭审中第三人陈述系邹某玉本人所签，而根据生活经验，在无特定关系的情形下，领款人领取款项时均需要向付款人出具书面凭证，而庭审中邹某玉自认其在第三人处领取了50000元，而第三人邹某游与原告邹某玉并无亲属关系，且所涉金额较大，故第三人邹某游要原告邹某玉出具《领条》符合生活逻辑。因此对原告方主张邹某玉未在两张《领条》上签名，本院不予认定。3、被告邹某高、杨某兰虽申请对《房屋及宅基地出售协议》、《附件》及《领条》中的“邹某玉、邹某斌”签字进行笔迹鉴定，如前述所分析，对于“邹某玉”签名的笔迹鉴定已经没有实际意义，同时无论是原告方起诉状还是庭审过程中，原告方并未否认“邹某斌”的签名，因此对于被告邹某高的鉴定申请，本院不予采纳。 综上，本院可以认定如下事实：（1）原告邹某玉在2019年12月26日的《房屋及宅基地出售协议》、《附件》上甲方签字处“邹某玉”上捺指印进行了确认。甲方签名处还有签有“邹声煌”、“邹某斌”的签名。乙方签名处签有“邹某高”、“杨某兰”的签名。（2）《房屋及宅基地出售协议》约定“甲方将房屋及宅基地一并出售给乙方，定价壹拾肆万捌仟元整（￥148000.00元）由乙方一次性付清给甲方，归乙方永远管业。乙方同意甲方出售房屋之日起无偿住到2020年农历3月28日，到期后甲方必须无条件搬走。”（3）《附件》载明“甲方邹声煌出售住房及宅基地壹拾肆万捌仟元，甲乙双方本属同胞兄弟，乙方邹某高自愿赞助甲方邹声煌壹万元（￥10000元）。届边田面积0.1亩（邹某高及邹声好各占0.05亩）归邹声煌所有。资金管理与安排：在考虑邹声煌在病重期间需要住院治疗，经甲乙双方及在场人共同协商决定，由现任支书邹某游负责管钱，邹建湘管账，邹德坤、邹声柏负责监管，邹声煌住院费用经以上人员掌控办理。因考虑邹声煌晚年养老问题必须留取2万元以防后用。”（4）2019年12月18日，原告邹某玉出具《领条》向第三人邹某游领取了30000元。2019年12月23日，原告邹某玉出具《领条》向第三人邹某游领取了20000元。 2、被告邹某高、杨某兰支付了多少钱，款项还剩余多少？ 被告邹某高、杨某兰辩称其已经按照《房屋及宅基地出售协议》、《附件》的约定支付了购房款。为此，被告提交了《收条》。原告方对于该《收条》未发表意见，要求法庭对第三人进行调查，并表示无论是邹某玉还是邹声煌均未收到买房款。第三人邹某游对《收条》表示系其所写。 本院经审查认为，本案中根据《附件》载明的内容，《房屋及宅基地出售协议》中约定的价款148000及赞助原告的1万元均由被告交由第三人邹某游保管，第三人邹某游在收到款项后向被告邹某高、杨某兰出具《收条》，符合《附件》中的约定，且与庭审中原告方自认在第三人邹某游处领取5万元的事实能相互印证，同时第三人邹某游对于其出具《收条》予以认可。故对被告邹某高、杨某兰提交的《收条》，本院予以认定。当事人可以约定由债务人向第三人履行债务，因当事人在《附件》中约定相关款项由被告邹某高向第三人邹某游支付，故应当认定被告邹某高、杨某兰按约定履行了相关付款义务。因此本院可以确定如下事实：2019年12月18日，第三人邹某游收到了被告邹某高、杨某兰支付的《房屋及宅基地出售协议》中约定的价款148000及《附件》中约定赞助原告的1万元，在扣除偿还被告邹某高3000元的借款后，第三人邹某游实际收到了155000元。 本案中，原告方要求本院确认合同无效，而合同一旦被确认无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故应当对在邹某游处的剩余款项予以查明。庭审中，各方除对于原告邹某玉在第三人处领取了5万元均认可外，对于第三人陈述的其他开支，原、被告均未提出不同的意见，而原告邹某玉庭审中对邹声煌丧事及费用的陈述“具体操办不清楚……我没有给过钱”，因此可以认定邹声煌的丧事的开支费用来源于第三人邹某游保管的款项。在无其他相反证据的推翻的情况下，本院对于在第三人邹某游处保管的款项开支予以认定，剩余的金额由本院根据庭审查明的情况予以核实。故本院可以确定如下事实：为邹声煌的丧事开支41538元，抵扣所收礼金3900元后，实际开支37638元，偿还邹声煌侄媳4000元，偿还了第三人2000元，还剩余61362元，现第三人邹某游存了60000元在银行。 3、案涉房屋建设时间？ 原告方主张原告邹某玉与邹声煌虽系2012年办理结婚登记，但其在2002年便开始同居生活，案涉房屋修建于2003年，该房屋为夫妻共同财产。为此，原告提交《遗嘱》、《委托书》。被告邹某高、杨某兰质证认为，对《遗嘱》的三性均有异议，且不能达到原告的证明目的，对《委托书》的真实性和证明目的有异议。被告邹某高、杨某兰辩称，原告邹某玉系2005年与邹声煌开始同居的，但之后2009年又另嫁他人，2012年再嫁给邹声煌的，案涉房屋之前已经有两层，原告邹某玉来后在原来的房顶上在加了1扇，该房为邹声煌的个人财产。第三人对于原告邹某玉的婚姻状况不清楚。 本院审查认为，1、书证应当提交原件，庭审中原告提交的《遗嘱》系复印件，且原告邹某玉表示该《遗嘱》的原件由其保管，并表示庭后将会提交原件供法庭核对，但原告方一直未向法庭提交原件予以核对。同时，从《遗嘱》的内容来看，并无相关内容表明邹某玉与邹声煌系2002年开始同居的。因此对原告方提交的《遗嘱》，本院不予认定，故对原告主张其与邹声煌同居的时间为2002年，本院不予认定。2、被告方第二次开庭时对原告方提交的《委托书》的真实性和证明目的有异议，但被告邹某高在第一开庭时对该《委托书》的真实性无异议，且第二次开庭时被告邹某高并未对此作出合理的解释，经审查该《委托书》的内容，对于该《委托书》的真实性本院予以认定。从《委托书》载明的内容来看，该委托书载明“测绘内容：居民个人建房地形（地籍）图70平方米。项目完工工期：全部工程应于2003年12月30日前完成”，该《委托书》载明的完工的时间系对测绘项目的时间约定，而非房屋建筑时间的约定，同时测绘的内容并非测绘房屋的面积，也是对建房地形图的测绘，因此对于原告方主张的证明目的，原告还需提供其他证据予以佐证。3、原告邹某玉庭审中陈述“开始只有一个地下室，后面才建到上面,我是头年才进来的，过年才建的”，被告邹某高庭审中陈述“案涉房屋之前已经有两层，原告邹某玉05年来后在原来的基础上再加了1扇，原来的房屋是1993年建了一层，1999年建了第二层”。4、为查明情况，本院工作人员到现场查看了案涉房屋，该案涉房屋在村道旁边，其中一楼低于公路路面，与公路路面相平的系二楼，二楼的有两空房间，在其中一空房间屋面有一间用水泥砖建的房间。在无其他直接证据证明案涉房屋建设时间的情况下，本院综合分析双方的陈述，及结合现场查看案涉房屋的实际情况，可以综合认定：案涉房屋在邹声煌与原告邹某玉同居之前，一楼、二楼已经建成。在邹声煌与原告邹某玉同居之后，在二楼的一空房间上用水泥空心砖，增建了一间房间，该房间面积及高度均小于一、二楼的其他房间。 4、买卖房屋及宅基地的原因？ 原告方主张，不论是邹某玉还是邹声煌并没有要求卖房子。被告邹某高、杨某兰主张，因为原告方对邹声煌的生死不闻不问，只图邹声煌的财产，邹声煌为治病才卖房子的。为此，被告提交了《基本情况汇报》、邹某斌发给邹声煌的短信。原告方对被告提交的前述两份证据的三性均提出异议。第三人对此未发表质证意见。 本院经审查认为，被告邹某高、杨某兰提交的《基本情况汇报》属于当事人的陈述，是否属实被告还需要提供其他证据予以佐证。被告提交的短信，但从该证据上无法确认收件人和发件人的身份，还需要其他证据予以佐证。根据庭审的情况及其他证据，可以认定邹声煌身患重病，需去长沙治疗，治疗费用较高，因此出卖房屋及宅基地的目的确实系为筹措治病的医疗费用等。 5、案涉房屋交付的过程是否自愿？ 被告邹某高、杨某兰主张房屋交付的过程系合法自愿。为此，被告提交了《房屋到期通知函》，录音光盘。原告方质证认为，对《房屋到期通知函》的三性均有异议，对录音光盘的合法性及证明目的有异议，并主张被告系强行将其从房屋中搬出。第三人对被告前述证据未发表质证意见。 本院经审查认为，1、被告邹某高、杨某兰虽提交《房屋到期通知函》，但未提交该通知函的送达情况的证明，且第三人在庭审中对村委是否收到该函未发表意见。因此被告还需要提供其已经将该函送达给原告方的证据。被告提交了通话录音，虽然录音时未征求对方的意见，但该录音行为并未采取违反法律的手段，故对其合法性予以认定，对于证明目的本院将根据庭审情况予以综合认定。2、根据《合同法》的规定，在合同的履行过程中，在不动产变更登记和交付之前，合同一方违约拒绝交付的，另一方当事人可以要求其继续履行合同，在协商无果的情况，应当通过诉讼或仲裁的途径来解决合同履行的矛盾，或者要求解除合同，由违约方承担违约责任。本案中，对于案涉房屋的交付，第三人在庭审中陈述“是派出所通知的，不是被告通知的，当时现场时外面乱七八糟的，我还批评了邹某高的儿子”，“她想把房子拿回去”。结合原、被告及第三人的陈述，可以认定：原、被就房屋的交付存在争执，为此被告向派出所报警。2020年5月2日邹某玉被从案涉房屋中搬出，但原、被告并未就房屋的交付协商一致，双方对此依旧存在争执，被告现占有该房屋并非原告自愿交付。 法律适用争议 本院根据庭审的情况，本院对本案的法律适用争议情况概括为以下几个方面： 1、《房屋及宅基地出售协议》的效力问题？ 原告方认为《房屋及宅基地出售协议》无效，其理由为：（1）案涉房屋系夫妻共同财产，原告邹某玉并未在协议上签字，邹声煌的个人处分行为无效；（2）被告邹某高系与邹声煌恶意串通，损害了原告邹某玉的权益，故协议无效；（3）协议损害了社会公共利益，违背了公序良俗，故协议无效；（4）协议违反了《合同法》第52条的规定，违反了“一户一宅”的规定，故协议无效。被告邹某高、杨某兰辩称，《房屋及宅基地出售协议》依法成立并有效，其理由为：（1）协议的双方系平等的民事主体，双方意思表示真实，且均为同一经济组织成员，其买卖行为符合当前法律及政策的规定；（2）协议不存在违反法律禁止性规定，不存在《合同法》第52条规定的“合同无效”的情形；（3）协议依法成立，原告邹某玉在协议上签字捺指印，案涉房屋不属于共同财产；（4）本案的被告系善意的相对方，不存在与邹声煌恶意串通损害邹某玉的行为，且出卖房屋系为邹声煌治病，没有损害公序良俗。 本院认为，无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其严重欠缺有效要件，在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。对于案涉的《房屋及宅基地出售协议》的效力，本院分析如下： 首先，案涉的《房屋及宅基地出售协议》已经成立，系邹某高、杨某兰与邹声煌、邹某斌、邹某玉的共同意思表示。（1）原告方认为原告邹某玉未在《房屋及宅基地出售协议》的协议上签字，但庭审查明了原告邹某玉在《房屋及宅基地出售协议》上捺指印，在原告方未提供其受到胁迫的证据的前提下，此系其本人真实意思的表示，当事人采用书面形式订立合同的，当事人签字或者捺指印具有同等的效力，《房屋及宅基地出售协议》甲方签字处有“邹声煌、邹某斌、邹某玉”的签名并捺指印，原告邹某玉捺指印的行为系其对协议内容的确认。因此《房屋及宅基地出售协议》已经成立，而对于案涉房屋及宅基地的出售系邹声煌、邹某斌、邹某玉的共同意思表示，并非邹声煌个人的意思表示。（2）虽然在邹声煌与原告邹某玉同居之后，对案涉房屋进行了添附，但从添附的房间来看，与原房屋相比该房间的实际价值不大，故该搭建的房间不影响案涉房屋的权属。案涉房屋应属于邹声煌婚前个人财产。同时，即便是案涉的房屋有属于夫妻共同财产的部分，如前所述将案涉房屋及宅基地出售系邹声煌、邹某斌、邹某玉的共同意思表示，故不属于部分共有权人单独转让共同财产的情况。综上，对原告方主张案涉房屋系夫妻共同财产，原告邹某玉并未在协议上签字，邹声煌个人处分共同财产的行为无效的理由，本院不予采纳。 其次，案涉的《房屋及宅基地出售协议》不存在恶意串通的行为。恶意串通是指在民事活动中，当事人相互串通实施损害国家、集体或者第三人利益的行为。《房屋及宅基地出售协议》的签订系邹声煌、邹某斌、邹某玉一方的共同意思表示，出售房屋及宅基地的目的系为邹声煌治病，而被告邹某高、杨某兰按照协议的约定履行了支付对价的义务，且原告方对其主张的邹声煌与邹某高恶意串通并未提供证据予以佐证，故不能认定邹声煌与邹某高之间有恶意串通的行为。因此原告方提出《房屋及宅基地出售协议》因恶意串通损害了原告邹某玉的利益而无效的理由不能成立，本院不予采纳。 第三，案涉的《房屋及宅基地出售协议》未违反效力性强制性规定。（1）《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，因此，违反法律、行政法规强制性规定民事法律行为并不当然无效。（2）虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但该条中还规定了“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”通过分析第六十二条的规定可知，该条虽然规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，但对于违反“一户一宅”规定的出卖住宅的，并未规定合同无效，而只是对出卖方再申请宅基地的，不予批准，故其为加强农村宅基地审批管理的强制性规定，被告购买本案房屋及宅基地后，虽违反了该规定，但并不必然导致该买卖行为无效。故原告方提出案涉的《房屋及宅基地出售协议》违反法律的强制性规定而无效的理由不能成立，本院不予采纳。 第四、案涉的《房屋及宅基地出售协议》因违反公序良俗而无效。公序良俗是指民事主体的行为应当遵守公共秩序，符合善良风俗，不得违反国家的公共秩序和社会的一般道德。1、本案中，原告邹某玉之夫邹声煌身患重病需要治疗，因家庭经济原因一时间无法筹措巨额的医疗费，不得已而处置唯一的住房，虽然与被告邹某高签订了《房屋及宅基地出售协议》，被告邹某高亦支付了购房款及赞助了一万元，缓解了原告方及邹声煌的经济压力，但因原告邹某玉无能力重新修建或者购置房屋，该协议的履行，将使得原告方失去了唯一的住房。俗话说“民以居为安”，“安居才能乐业”，而且住有所居是全面小康的关键指标之一。虽然邹某斌年纪较轻，现外出务工，但尚无购买住房的能力；而原告邹某玉现已年逾50岁，无一技之长，若其失去房屋及宅基地，其在洋溪镇朝香村的承包的土地亦将无法有效耕种与管理，邹某玉就会陷入贫困。此与在全面小康道路上一个都不能少的目标相违背。2、本案中，原告邹某玉之夫邹声煌与被告邹某高系亲兄弟，原告邹某玉与邹声煌虽系再婚且未共同生育小孩，但其依旧系被告邹某高、杨某兰的嫂子。原告邹某斌虽不是邹声煌亲生，但双方之间形成了继父子关系，故原告邹某斌也系被告邹某高、杨某兰的侄子。现邹声煌已经去世，若原告方失去唯一的住房之后，原告方将流离失所。也正是基于对失去唯一住房的担忧，原告邹某玉不愿意交付双方已经达成出售协议的房屋，由此而导致双方发生争执。本案的当事人之间系近姻亲关系，理应守望相助，《房屋及宅基地出售协议》的履行将损害亲戚之间守望相助的善良风俗，严重影响到原告方的生活。综上，《房屋及宅基地出售协议》因违反公序良俗而无效，故对原告方关于案涉的《房屋及宅基地出售协议》因违反公序良俗而无效的理由本院予以支持，对被告方关于案涉的《房屋及宅基地出售协议》未违反公序良俗，合法有效的理由，本院不予采纳。 2、原告邹某玉、邹某斌的原告主体资格？ 被告邹某高、杨某兰辩称两原告不享有本案案涉标的的民事权益，两原告的主体资格不适格。原告方认为案涉的《房屋及宅基地出售协议》损害了两原告的合法权益。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条中规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，因此本案的两原告是否是适格原告，应审查其与本案是否有直接利害关系。首先，案涉的《房屋及宅基地出售协议》甲方签字处有原告邹某斌的签字和捺印、邹某玉捺的指印，基于合同的相对性，两原告系合同的相对方，本案系确认合同无效纠纷，因此两原告基于其系合同的一方当事人可以向相对方提起诉讼。因此，《房屋及宅基地出售协议》与原告邹某玉有直接利害关系。其次，夫妻有相互继承遗产的权利；父母和子女有相互继承遗产的权利。《中华人民共和国婚姻法》第二十七条第二款规定，继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务，适用婚姻法对父母子女关系的有关规定。原告邹某玉系邹声煌的妻子，原告邹某斌虽不是邹声煌亲生，但邹某斌系受邹声煌抚养教育成年，双方之间形成了继父子关系，其享有继承邹声煌遗产的权利。虽然案涉房屋属于邹声煌的个人财产，但原告邹某玉作为邹声煌的妻子，原告邹某斌作为邹声煌的继子，为邹声煌遗产的第一顺位继承人，其与案涉的房屋有直接的利害关系。综上，被告邹某高关于两原告的主体资格不适格的理由不成立，本院不予采纳。 3、反诉被告邹某玉、邹某斌是否需向反诉原告邹某高、杨某兰承担32000元的违约责任？ 反诉原告邹某高、杨某兰主张反诉被告方未按照约定按期交付房屋，故两反诉被告应当违约责任，并向反诉原告方支付32000元的违约金。反诉被告邹某玉、邹某斌辩称，因协议违反法律规定，合同无效，故不存在违约责任。 本院认为，首先《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，承担违约责任的前提是合同成立并依法有效。本案中，如前所述反诉原告方与反诉被告方之间的《房屋及宅基地出售协议》因违反公序良俗原则无效，无效的合同自始没有法律约束力。因此《房屋及宅基地出售协议》对反诉被告方无法律约束力，即不存在反诉被告方未履行合同义务而需要承担违约责任的情况。其次，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同无效的后果并非是违约责任，而是基于过错的缔约过失责任。第三，即便是合同有效，但在《房屋及宅基地出售协议》虽约定了“所有责任归违约方负责”，却未约定违约责任的计算方式和标准，且反诉原告方亦未提供应反诉被告违约所遭受损失的证据。综上，反诉被告邹某玉、邹某斌无需向反诉原告方承担32000元的违约责任。 判决理由与结果 本院认为，一、民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗，违背公序良俗的民事法律行为无效。案涉的《房屋及宅基地出售协议》，违反了公序良俗原则，故案涉《房屋及宅基地出售协议》无效。二、主合同无效，从合同亦无效。本案中，2019年12月16日签订的《附件》，其是《房屋及宅基地出售协议》的从合同。主合同因违反公序良俗原则无效，故作为从合同的《附件》亦无效。三、无效合同自始不发生法律约束力，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，《房屋及宅基地出售协议》中约定的出售的房屋现为被告邹某高、杨某兰所占有并使用，故被告邹某高、杨某兰应当将案涉的房屋及宅基地返还给两原告。两原告基于《房屋及宅基地出售协议》所取得的被告邹某高、杨某兰支付的对价，两原告亦应当予以返还。两原告基于合同《附件》取得的被告邹某高、杨某兰10000元的赞助款，亦应当予以返还。被告邹某高在折抵原告方向其借款的3000元后，前述购买的对价及赞助款，被告邹某高、杨某兰实际支付了155000元。现前述款项，剩余61362元在第三人邹某游处，故在邹某游处的61362元，由第三人邹某游直接返还给被告邹某高、杨某兰。两原告开支花费的93638元，由两原告负责返还被告邹某高。《附件》中关于“届边田面积0.1亩（邹某高及邹声好各占0.05亩）归邹声煌所有”，此涉及土地承包经营权的转让，并涉及发包方及案外人邹声好，对此双方当事人均未提出请求，故在本案中不予处理，权利人可以自行协商处理或另循合法途径解决。四、双务合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中，2020年5月2起被告方已经实际占有并使用了案涉的房屋，自该日起被告邹某高、杨某兰需要支付占用该房屋的使用费，因此两原告自2020年5月2日起无需支付占用资金期间的利息。但在2020年5月2日之前，被告邹某高、杨某兰未占用案涉房屋，而两原告在2019年12月18日已经实际占有了被告方支付的155000元，另抵扣的3000元借款也应计入被告已支付的款项。故对于2019年12月18日至2020年5月1日，两原告应当支付资金占用期间的利息。2019年12月20日1年期贷款市场报价利率为4.15%，故两原告应当支付2458.88元的占用资金利息（158000元×4.15%÷360天×135天）。五、案涉《房屋及宅基地出售协议》因违反公序良俗原则而无效，故无效合同自始无效，不具备法律上的约束力，故合同当事人不存在履行合同义务的前提条件。同时，合同无效的后果并非是违约责任，而是基于过错的缔约过失责任。即便是该协议有效，该协议并未约定违约责任的计算方式和标准，且反诉原告方亦未提供证据证明因未履行合同所造成的损失。因此反诉被告邹某玉、邹某斌无需承担32000元的违约责任。综上，对于原告方请求确认《房屋及宅基地出售协议》无效，被告方将房屋归还给原告的诉讼请求，本院予以支持。对于被告方主张《房屋及宅基地出售协议》有效的理由，本院不予采纳；对于被告方要求两原告返还对价的请求，予以采纳；对被告方要驳回两原告诉讼请求的主张，本院不予支持；对被告要求两原告返还房屋增值部分的请求，因缺乏法律根据和事实依据，本院不予支持。反诉原告方的反诉请求，因缺乏法律根据和事实依据，本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条第二款、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条的规定，判决如下： 一、确认2019年12月16日以邹声煌、邹某斌、邹某玉为甲方、邹某高、杨某兰为乙方签订的《房屋及宅基地出售协议》及《附件》无效。 二、由原告（反诉被告）邹某玉、邹某斌于本判决生效后三日内共同返还被告（反诉原告）邹某高、杨某兰96638元及支付占用资金期间的利息损失2458.88元，两项共计99096.88元。 三、由被告（反诉原告）邹某高、杨某兰于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）邹某玉、邹某斌返还《房屋及宅基地出售协议》约定的现由被告（反诉原告）邹某高、杨某兰占用的位于新化县洋溪镇朝香村荷塘组的房屋及宅基地。 四、由第三人邹某游于本判决生效后三日内向被告（反诉原告）邹某高、杨某兰返还61362元。 五、驳回被告（反诉原告）邹某高、杨某兰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。 案件受理费3460元，由原告（反诉被告）邹某玉、邹某斌负担1730元，由被告（反诉原告）邹某高、杨某兰负担1730元。反诉受理费减半收取300元，由被告（反诉原告）邹某高、杨某兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  杨宗勇 人民陪审员  吴新华 人民陪审员  廖继成 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  龚光辉 法官 助理  周志理 代理书记员  赵雄峰 附：本判决所适用的相关法律法规 一、对《中华人民共和国民法总则》的适用 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 二、对《中华人民共和国合同法》的适用 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 三、对《最高人民法院关于适用的解释》的适用 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、对《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条 在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 第八十五条 人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。