四川省达州市达川区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1703执异83号 案外人：曹仁洋，男，生于1974年7月18日，汉族，住成都市高新区。 申请执行人：王瑞莲，女，生于1957年6月15日，汉族，住四川省达州市达川区。 申请执行人:刘少建，男，生于1985年3月6日，汉族，住四川省达州市达川区。 被执行人：沈昕卓，男，生于1989年10月25日，汉族，住四川省达州市达川区。 在本院执行申请执行人王瑞莲、刘少建与被执行人沈昕卓民间借贷纠纷一案中，案外人曹仁洋对执行将被执行人沈昕卓在刘万兵、刘月英处取得的房屋（由刘万兵、刘月英在达县三里坪人文生态区购买的xx房屋，面积:110.49平）作价18万元，交付申请执行人王瑞莲、刘少建抵偿18万元借款提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人曹仁洋称，请求法院撤销(2014)达达执字第644-2号执行裁定书、(2015)达达执字第767号执行裁定书、(2019)川1703执恢64号执行裁定书的执行。事实与理由:2014年5月9日，经人介绍，我购买了刘万兵、刘月英三里坪xx房屋一套，面积110.49平方米，总价20万元人民币。经了解三里坪村民委员会，三里坪人文生态区建设协调领导小组办公室，该房屋系刘万兵、刘月英所有，在此情况下，2014年5月9日，我与刘万兵、刘月英双方签订了该房屋买卖合同，三里坪村主任魏某在买卖协议上签了字并加盖公章。2014年7月7日，因为我与刘万兵、刘月英在交房时间问题上发生分歧，经达川区三里坪街道办事处人民调解委员会调解，达成继续严格执行买卖合同的调解书。调解后我即去三里坪人文生态区建设协调领导小组办公室登记备案。 综上所述，我与刘万兵、刘月英夫妇的房屋买卖签订了合同，并经三里坪街道人民调解委员会调解，三里坪村领导签字、盖公章，三里坪人文生态区协调领导小组办公室登记备案，合法有效，该执行房系我所有并非被执行人刘万兵、刘月英所有，刘万兵、刘月英与沈昕卓、王瑞莲、刘少建等人的债权债务属另一个法律关系，与本执行房无关。请求人民法院依法支持、保护买受人曹仁洋的合法权益，终止达川区人民法院(2014)达达执字第644-2号执行裁定书、(2015)达达执字第767号执行裁定书、(2019)川1703执恢64号执行裁定书的执行。 申请执行人称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，案外人排除执行需满足上述四个条件，即“1、书面合法有效的合同，2、合法占有，3、支付全部价款，4、非因买受人过错未过户。”缺一不可，否则应当裁定驳回申请。结合到本案具体情况而言,涉案房屋系安置房，土地性质为集体土地，且在案外人曹仁洋与涉案房屋最初所有人刘万兵、刘月英夫妇签订的房屋买卖合同时，该房屋还处于在建状态，并未取得房屋的物权登记，根据《城市房地产管理法》等相关法律的规定，房屋进行上市交易需要具备完全的产权，所谓完全产权也就是具备“两证”，即房产证和土地证。只有在这两证齐全的情况下，安置房才能上市交易。因此案外人曹仁洋与涉案房屋最初所有人刘万兵、刘月英夫妇签订的房屋买卖合同属于无效合同。同时，案外人签订房屋买卖合同，刘万兵、刘月英夫妇并未向其交付涉案房屋，案外人并未实际占有使用。另案外人也未提供其向涉案房屋最初所有人刘万兵、刘月英夫妇支付全部购房款的证据及未办理过户登记非因其自身原因的证据。 综上，答辩人认为异议人提出的异议请求依法不能成立，恳请贵院依法裁定驳回其异议申请。 本院查明，被执行人沈昕卓与刘万兵、刘月英民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议：被告刘万兵、刘月英于2014年9月7日前一次性偿还原告沈昕卓借款18万元。本院据此协议作出的（2014）达达民初字第3402号民事调解书生效后，沈昕卓向本院申请执行［案号：（2014）达达执字第644号］；执行中，本院根据双方当事人达成的和解协议，于2015年1月30日作出（2014）达达执字第644-2号执行裁定书，裁定：一、将被执行人刘万兵、刘月英在达县三里坪人文生态区购买的xx住宅一套（面积:110.49平方米）抵偿给沈昕卓，作为刘万兵、刘月英付沈昕卓借款18万元及利息，双方互不补差价；二、该房交付时，刘万兵、刘月英协助沈昕卓与达县三里坪人文生态区xx结清房款及各种手续和相关费用。 申请执行人王瑞莲之夫刘本富与被执行人沈昕卓民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议：被告沈昕卓于2015年8月24日前归还原告刘本富借款18万元。本院据此协议作出的（2015）达达民初字第2825号民事调解书生效后，刘本富向申请本院执行，本院于2015年10月10日立案［案号：（2015）达达执字第767号］。在执行过程中，申请执行人刘本富与被执行人沈昕卓于2015年10月21日自行达成和解协议:被执行人沈昕卓用位于达县三里坪人文生态区购买的x型住宅房屋（面积:110.49平方米）一套抵偿给申请执行人刘本富以偿还借款18万元的债务，双方互不补差价。上述房屋原系案外人刘万兵、刘月英在达县三里坪人文生态区所购买的房屋，是被执行人沈昕卓通过以物抵债的方元取得，并经达州市达川区人民法院以（2014）达达执字第644-2号执行裁定依法确认。2015年11月12日，申请执行人刘本富与被执行人沈昕卓在本院主持下达成执行和解协议:一、由被执行人沈昕卓给付申请执行人刘本富借款18万元。此款由被执行人沈昕卓将其所有的位于达县三里坪人文生态区x型住宅房屋（面积:110.49平方米）一套抵偿给申请执行人刘本富以偿还借款18万元。申请执行人刘本富自愿放弃18万元的迟延履行金和利息；二、房屋产权变更事宜所产生费用由申请人刘本富自行承担；三、执行费由被执行人承担。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，于2015年12月16日作出（2015）达达执字第767号执行裁定书，裁定如下:一、将被执行人沈昕卓在刘万兵、刘月英处取得的房屋（由刘万兵、刘月英在达县三里坪人文生态区购买的x型住宅房屋，面积:110.49平方米）作价18万元，交付申请执行人刘本富抵偿18万元借款。其余部分申请执行人刘本富自愿放弃；二、申请执行人刘本富可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。因申请执行人刘本富于2016年5月20日死亡，其继承人王瑞莲、刘少建于2019年2月1日向本院申请恢复执行。2019年2月20日，申请执行人（甲方）王瑞莲、刘少建与被执行人（乙方）沈昕卓自行达成和解协议：一、乙方将其在刘万兵、刘月英处取得的房屋（由刘万兵、刘月英在达州市达川区三里坪人文生态区购买的x型住宅房屋，面积:110.49平方米）按照（2015）达达执字第767号抵偿给甲方王瑞莲、刘少建；二、甲方在签订本执行和解三日内，向法院申请解除对乙方名下银行账户的冻结；三、若乙方未按照本协议的约定按期履行，则甲方有权向法院申请恢复执行……。2019年4月11日，申请执行人王瑞莲、刘少建与被执行人沈昕卓在本院主持下达成执行和解协议：将被执行人将被执行人沈昕卓在刘万兵、刘月英处取得的房屋（由刘万兵、刘月英在达县三里坪人文生态区购买的x型住宅房屋，面积:110.49平方米）作价18万元，交付申请执行人王瑞莲与刘少建抵偿18万元借款。2019年5月30日，本院作出（2019）川1703执恢64号执行裁定书，裁定：一、将（2015）达达执字第767号执行裁定书第一项变更为：将被执行人沈昕卓在刘万兵、刘月英处取得的房屋（由刘万兵、刘月英在达县三里坪人文生态区购买的x型住宅房屋，面积:110.49平方米）作价18万元，交付申请执行人王瑞莲与刘少建抵偿18万元借款；二、申请执行人王瑞莲与刘少建可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。 本院认为，本案争议焦点为案外人曹仁洋对本院作出的将被执行人沈昕卓在刘万兵、刘月英处取得的房屋（由刘万兵、刘月英在达县三里坪人文生态区购买的x型住宅房屋，面积:110.49平方米）作价18万元，交付申请执行人王瑞莲与刘少建抵偿18万元借款的（2014）达达执字第644-2号、（2015）达达执字第767号、（2019）川1703执恢64号执行裁定是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。本案案涉房屋虽未办理产权登记，但本院生效的（2014）达达执字第644-2号、（2015）达达执字第767号、（2019）川1703执恢64号执行裁定已明确将被执行人沈昕卓在刘万兵、刘月英处取得的房屋（由刘万兵、刘月英在达县三里坪人文生态区购买的x型住宅房屋，面积:110.49平方米）作价18万元，交付申请执行人王瑞莲与刘少建抵偿18万元借款。根据《中华人民共和国物权法》第二十八“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，申请执行人王瑞莲与刘少建系案涉房屋的权利人，案外人曹仁洋对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。关于案外人曹仁洋举证其已于2014年5月9日与刘万兵、刘月英签订了房屋买卖协议购买了案涉房屋，并报达川区三里坪人文生态区建设协调领导小组办公室登记备案，后经达川区三里坪街道人民调解委员会调解，因此房屋买卖合同合法有效的问题。因该房屋买卖协议及达川区三里坪街道人民调解委员会的调解协议是否合法有效，未经依法确认，不能对抗本院已生效的执行裁定。况且，案外人曹仁洋与刘万兵、刘月英签订房屋买卖合同时，案涉房屋处于在建状态，案外人曹仁洋至今未能实际占有该房屋，不享有对该房屋物权的期待权。故案外人曹仁洋的异议请求不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人曹仁洋的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 余 龙 审判员 王显平 审判员 万 红 二〇二〇年十月二十三日 书记员 孙高晴