福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5021号 上诉人（原审被告）：李木榕，男，1963年1月26日出生，汉族，住福建省福州市闽侯县。 上诉人（原审被告）：黄秋贞，女，1969年7月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄巧燕，福建榕海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建福晟物业有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂**（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟钱隆大第9#楼23层16办公。 法定代表人：林水玲，总经理。 委托诉讼代理人：肖治雷，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭璐峰，福建宽达律师事务所实习律师。 上诉人李木榕、黄秋贞因与被上诉人福建福晟物业有限公司（以下简称“福晟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李木榕、黄秋贞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回福晟物业公司的诉讼请求；2.判决福晟物业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定没有移交的原因在于业主委员会告知书中没有明确具体的交接方式和接收人，属事实认定错误和违反法律规定。根据《福建省物业管理条例》第四十条与《物业服务合同》第三十四条规定，福晟物业公司应当主动办理移交和项目退出，并且法律和合同皆明确规定移交对象为业主委员会。福晟物业公司未依法向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及相关资料，责任方应为福晟物业公司。二、一审法院依据公平、等价有偿原则认定李木榕、黄秋贞应当缴纳物业费系实质上认可双方存在“事实服务关系”，违背了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，李木榕、黄秋贞有权拒绝缴纳物业服务合同终止后的物业费，一审判决认定李木榕、黄秋贞应交纳2018年3月19日之后的物业费错误。三、一审判决在明知福晟物业公司没有就公共水电公摊费用的具体分摊办法与业主签订物业服务合同补充协议的情况下，认定福晟物业公司有权按照其单方面核定的数额向李木榕、黄秋贞收取水电公摊，既缺乏合同约定又违背法律规定。即使福晟物业公司有权收取水电公摊，但其单方面制作的统计表存在虚增情况，且提供的统计表也不完整。四、福晟物业公司在合同期限内未履行或者未正确履行应尽的物业管理义务。福晟物业公司未对公共区域的违章建筑尽到制止和排除责任，未按照合同约定修缮破损路面，擅自裁减安防人员。五、李木榕、黄秋贞未收到任何催缴函件，本案2016年9月之前的费用已超过诉讼时效，一审法院依李木榕、黄秋贞不知情的函件认定诉讼时效中断错误。 福晟物业公司辩称，一、选聘、解聘物业管理企业系业主大会的职责，业主委员会仅系业主大会的执行机构，不能越俎代庖的代替业主大会行使职权。二、根据《福州市物业管理若干规定》三十六条规定，移交手续必须在新旧物业企业间，且应当在房地产行政主管部门的指导下成立移交小组，而非向福晟物业公司发出一个通知就要求立即退出，这是严重侵害小区业主权益的行为。且根据该规定，业主委员会违反法律、法规或者超越权限，侵害业主合法权益造成损失的，应当承担法律责任。至今为止，本案并无证据证明业委会发出的通知有经过业主或者业主大会的同意。三、李木榕、黄秋贞所述福晟物业公司未对公共区域的违章建筑尽到制止和排除的责任，但实际上，该责任不属于物业企业的法定义务，而是属于城管部门等其他行政主管部门的权利。且根据《福州市物业管理若干规定》，业委会同样也有义务排除或者制止公共区域内违章建筑。四、福晟物业公司多次按照双方签订的合同向李木榕、黄秋贞寄达了缴费通知书，李木榕、黄秋贞予以拒收，故诉讼时效在本案中不存在任何问题。五、福晟物业公司所主张的水电公摊费用基本是合理的，且该费用系经小区综合统计后分摊到每个业主，其他业主对此均无异议，且李木榕、黄秋贞在本案诉讼前也未对此提出任何异议，其在诉讼中提出异议，系故意拖欠或想赖掉该项费用，不应予以支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。 福晟物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李木榕、黄秋贞立即向福晟物业公司支付欠交的2015年1月至2019年7月31日的物业服务费9064元；2.判令李木榕、黄秋贞立即向福晟物业公司支付欠交的2015年2月至2019年6月水电公摊费共计1138.8元；3.由李木榕、黄秋贞承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年10月31日，李木榕、黄秋贞购买位于福州市晋安区**室（建筑面积109.88平方米）住宅**入住，由福建福晟房地产开发有限公司与福晟物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由福晟物业公司为钱隆首府小区提供物业服务，物业费按业主拥有物业的建筑面积向福晟物业公司交纳，高层带电梯住宅按1.5元／月／·平方米收取；物业服务费按月交纳，每月3日前交纳；合同期限自2008年6月1日至2011年12月31日。李木榕、黄秋贞入住后依约履行交纳物业服务费的义务，按每月164.8元（109.88平方米×1.5元／月·平方米）交纳物业服务费至2014年12月31日止，水电公摊费依约交纳至2015年1月止。 2016年4月9日，福晟物业公司与钱隆首府业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定福晟物业公司为钱隆首府小区提供物业服务。其中第五条约定：由物业服务企业按房屋建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅按0.80元／月·平方米；高层住宅按1.5元／月·平方米收取；第七条约定：自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担，业主应依照本合同第五条约定的标准向福晟物业公司按月足额交纳达到二级服务标准的物业服务费，如达不到二级标准按质论价。物业管理费由物业管理人员向业主收取；第十条约定：物业服务费由物业工作人员自行向业主收取，业主按月进行交纳，应在每月10日前履行交纳义务，物业公司应公示有关合理的分摊等费用；第十四条约定：属于业主共同使用的公共水电费用按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；第三十二条约定：物业服务期限自2016年3月20日起至2018年3月19日止，共两年；第三十三条约定：合同期限届满前两个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经协商未能达成协议的，物业服务企业应在合同期限届满后1个月内继续履行本合同，业主委员会应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人；第三十四条约定：本合同终止时，物业服务企业应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并按照福建省物业管理条例、福州市物业管理若干规定等相关规定办理移交和项目退出手续。合同订立后，福晟物业公司依约为钱隆首府小区提供物业服务工作至今。2019年5月15日，钱隆首府小区业主委员会向福晟物业公司发出《关于责令福晟物业公司立即退出钱隆首府小区的告知书》声称：其与福晟物业公司签订的《物业服务合同》已于2018年3月19日期满，双方没有续签新的《物业服务合同》，业主委员会代表本小区业主责令福晟物业公司立即结束目前的非法滞留状态，退出本小区，同时不得再非法向本小区业主收取任何费用。福晟物业公司于2019年5月17日向钱隆首府小区业主委员会发出回函称：其在不符合规定程序及没有物业管理主管部门同意的情况下，不得擅自脱离小区管理，且需按照规定程序进行交接，交接对象必须具备承接物业管理的主体资格，为了小区每位业主的人身安全和财产安全，其不能擅自撤离。之后，福晟物业公司与钱隆首府小区业主委员会没有进行物业交接，福晟物业公司仍继续为钱隆首府小区进行物业服务至今。李木榕、黄秋贞欠缴2015年1月至2019年7月物业费及2015年2月至2019年7月的水电公摊费，福晟物业公司于2017年9月18日通过EMS向李木榕、黄秋贞寄送物业费催缴函，但李木榕、黄秋贞未予签收。2018年9月29日、12月13日福晟物业公司通过EMS向李木榕、黄秋贞寄送物业费催缴函，李木榕、黄秋贞均予以拒收。福晟物业公司多次催讨未果，遂诉至一审法院。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故福晟物业公司与福建福晟房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及福晟物业公司与钱隆首府业主委员会签订的《物业服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规等禁止性规定，应为合法有效。该两份合同对小区全体业主及物业公司均具有约束力。福晟物业公司作为物业管理企业，有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费的义务。本案福晟物业公司与钱隆首府小区业主委员会签订的物业服务合同约定“合同期限届满前两个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经协商未能达成协议的，物业服务企业应在合同期限届满后1个月内继续履行本合同，业主委员会应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人”，物业服务合同期限届满后，双方未签订新的物业服务合同，业主委员会也未选聘新的物业服务企业或其他管理人进入小区接管小区的物业服务，故该小区仍由福晟物业公司继续提供物业服务。李木榕、黄秋贞主张钱隆首府小区业主委员会于合同期限届满后即通知福晟物业公司退出小区，但未提供相应证据予以证明，一审法院不予采信。2019年5月15日，钱隆首府小区业委会以告知书的方式通知福晟物业公司退出小区，但告知书中并未明确具体的交接方式和接收人。福晟物业公司在收到该告知书后，以“为了小区每位业主的人身安全和财产安全，未经物业管理主管部门同意不得擅自脱离小区管理，且交接的对象必须具备承接物业管理的主体资格”为由函复钱隆首府业委会，之后双方未就交接事宜达成一致意见，也未实际办理物业移交手续。福晟物业公司继续在小区内提供物业服务，该事实亦由福州市晋安区王庄街道五里亭社区居民委员会予以证实，一审法院予以采信。李木榕、黄秋贞确实接受了福晟物业公司提供的物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，李木榕、黄秋贞应按原合同约定的标准交纳物业服务费。李木榕、黄秋贞自2015年1月起不再交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。李木榕、黄秋贞主张福晟物业公司提供的物业服务未达到二级服务标准，仅提供几张没有拍摄时间地点的照片，不足以证明其主张，一审法院不予采信。关于水电公摊费用问题，《福建省物业管理条例》规定，公共使用的水电费用由业主分摊，由供水、供电单位按合同约定收取。物业服务合同亦约定，属于业主共同使用的公共水电费用按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，福晟物业公司虽未提供证据证明其就公共水电费用的具体分摊办法与业主签订物业服务合同补充协议，但其提供的各月公共水电分摊公示总表可以证明其对每月由业主使用的公共水电分摊详细情况进行了公示，福晟物业公司公示的水电分摊情况属合理范畴，李木榕、黄秋贞主张福晟物业公司存在虚增公摊水电费用的问题，但其提供的证据不足以支持其主张，且李木榕、黄秋贞也未提供证据证明其曾就公示的水电分摊情况提出异议，故一审法院对福晟物业公司主张的水电公摊费用1138.8元(公摊电费1048.7元、公摊水费90.1元)予以认定。关于本案的诉讼时效问题。李木榕、黄秋贞拖欠福晟物业公司2015年1月1日起至2019年7月的物业费，李木榕、黄秋贞提出2016年9月之前的物业费主张已超过诉讼时效的抗辩。因福晟物业公司于2018年9月29日有向李木榕、黄秋贞发出催缴函件，李木榕、黄秋贞予以拒收，该行为可视为福晟物业公司已向李木榕、黄秋贞送达催缴物业费通知，可引起诉讼时效的中断，自此诉讼时效期间重新计算。但根据《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故本案福晟物业公司主张的2015年1月至2015年9月的物业费1483.2元（164.8元／月×9个月）及2015年2月至2015年9月的公共电公摊费149.7元、公共水公摊费9.6元均已超过诉讼时效，该部分的物业费1483.2元及水电公摊费计159.3元的主张，一审法院不予支持。但2015年10月至2019年7月的物业费7580.8元（164.8元／月×46个月）及水电公摊费979.5元的主张，未超过诉讼时效，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十八条、第六十四条，《福建省物业管理条例》第四十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李木榕、黄秋贞应于判决生效之日起十日内向福晟物业公司支付自2015年10月起至2019年7月的物业服务费7580.8元、2015年10月起至2019年7月止的水电公摊费979.5元，合计8560.3元；二、驳回福晟物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由李木榕、黄秋贞负担。 本院二审期间，李木榕、黄秋贞向本院提交如下证据：证据一、落款日为2020年6月7日的《关于再次责令福晟物业公司立即退出钱隆首府小区并移交相关设施及资料等的函》；证据二、ＥＭＳ邮件寄送单；证据三、《业主委员会证明》；证据四、相片。拟证明案涉小区业主委员会多次责令福晟物业公司退出小区，但福晟物业公司仍强行滞留等情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案中福晟物业公司诉求的是2019年7月31日前被拖欠的费用，而上述证据形成于2020年，与本案不具有关联性，故不予采信。根据本案现有证据，本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，案涉《前期物业服务合同》及《物业服务合同》对本案双方当事人均具有约束力。案涉《物业服务合同》虽于2018年3月19日期满，但期满后案涉小区业主委员会并未选聘新的物业服务企业或其他管理人。在案证据显示，案涉小区业主委员会虽于2019年5月15日向福晟物业公司发出责令其立即退出小区的告知书，但告知书中并未明确交接事宜，而福州市晋安区王庄街道五里亭社区居民委员会于2018年5月2日至2019年7月15日期间出具的三份证明文件可以证明案涉小区在上述《物业服务合同》期满后仍由福晟物业公司提供物业服务，故李木榕、黄秋贞应支付相应的物业费及水电公摊费。一审关于本案诉讼时效的认定正确，据此判令李木榕、黄秋贞支付自2015年10月起至2019年7月止拖欠的费用并无错误。福晟物业公司对案涉小区水电公摊费已予公示，李木榕、黄秋贞无证据证明其曾对此提出异议，且无证据证明福晟物业公司存在虚增费用的情况，应承担举证不能的法律后果。李木榕、黄秋贞上诉主张福晟物业公司在合同期限内没有履行或没有正确履行应尽的物业管理义务，证据不足，本院不予采纳。 综上所述，李木榕、黄秋贞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55元，由李木榕、黄秋贞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十月三十日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴