陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0423民初2434号原告：张某某，男，汉族。委托诉讼代理人：范某某，陕西德尊律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。负责人：谈某某，系该支行总经理。委托诉讼代理人：刘某某，系该支行员工。原告张某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行泾阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范某某，被告华阳公司委托诉讼代理人梁某某，第三人长安银行泾阳支行委托诉讼代理人刘某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2014年10月3日签订的《西咸新区商品房买卖合同》及2018年2月26日所签《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议；2、请求依法判令解除原告与第三人长安银行泾阳支行于2014年12月4日签订的《长安银行股份有限公司个人购房借款合同》；3、请求判令被告退还原告支付的首期购房款190477元、赔偿违约金3306.12元并承担资金占用期间的利息损失（以190477元为基数，自2015年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；4、请求判令被告返还原告已偿还的贷款本息合计142199.58元（暂计算至2020年8月21日止），以上合计：335982.7元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月3日，原告张某某与被告华阳公司签订《西咸新区商品房买卖合同》，合同约定认购被告位于XX新区XX城XX大道XX街（一期）X栋X单元X楼XXXXX号房，总价款380477元。原告于2014年1月15日交付定金5000元，2014年12月26日交付首付款185477元。2014年12月4日，原告、被告及第三人长安银行泾阳支行签订了《个人购房借款合同》，就余款190000元办理银行按揭贷款。2018年2月26日，原告与被告签订《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议。根据原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》约定被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋，但被告未按时交付，故原告诉至法院。被告华阳公司辩称，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》及《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议，同意返还原告已付购房款、违约金，也愿意承担资金占用期间的利息，但原告应根据合同补充协议第5条解除条件来履行。对借款合同不发表意见，根据实际情况以及为了不让原告征信产生不良后果，应由原告偿还所有的贷款，再由被告向原告返还。同意承担诉讼费。第三人长安银行泾阳支行辩称，该行没有违约，不同意解除《个人购房借款合同》；贷款的偿还问题同意被告的辩称意见应由原告先行偿还，再由被告向原告返还。原告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月3日，原告张某某与被告华阳公司签订了一份《西咸新区商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其开发的位于西咸新区XX城XX大道XX街（一期）X栋X单元X层XXXXX号商品房出卖给原告，房屋总价款为380477元，交房日期为2015年6月30日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。双方又约定：买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人全部已付款”。2014年1月15日、12月26日原告向被告华阳公司支付了5000元定金及185477元的购房款，以上合计190477元。2014年12月4日，原告就剩余房款190000元与被告华阳公司及长安银行泾阳支行签订了一份《个人购房借款合同》（以下简称贷款合同），长安银行泾阳支行为贷款人，华阳公司为保证人。贷款合同约定：贷款金额190000元，贷款期限自2014年12月4日至2024年12月4日止，贷款以等额本息还款法，每月21日之前偿还。之后，第三人长安银行泾阳支行将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告华阳公司名下。2018年2月26日，原告张某某与被告华阳公司签订了一份《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议），双方就交房及房屋所有权证书办理事宜达成了相关协议。被告华阳公司已经向原告支付违约金55549.64元。被告华阳公司至今未向原告交付涉案商品房。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同、补充协议意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除商品房买卖合同及补充协议，被告华阳公司也同意，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同、补充协议确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金、利息及违约金。被告同意返还原告已付购房款，支付违约金，被告也愿意承担资金占用期间的利息，原告的诉讼请求也与法有据，本院予以支持。但被告已经向原告支付的违约金55549.64应在利息中予以扣除。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同解除，长安银行泾阳支行无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少当事人的诉累，本院认定由被告华阳公司直接承担第三人长安银行泾阳支行的上述损失并向原告返还其已向第三人长安银行泾阳支行支付的贷款本息。3、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定合同解除后，双方应在合同解除后办理买卖合同备案登记注销，故本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告华阳公司应向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告张某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2014年10月3日签订的《西咸新区商品房买卖合同》及2018年2月26日签订的《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议），原告张某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告张某某、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行于2014年12月4日签订的《个人购房借款合同》；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后六十日内向原告张某某返还购房款190477元、返还已偿还的贷款本息（以给付时长安银行股份有限公司泾阳县支行出具的还款流水为准），支付违约金3306.12元，支付利息（利息以应返还购房款190477元为基数，自2015年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行偿还原告张某某就《个人购房借款合同》剩余贷款本金及利息（以给付时长安银行股份有限公司泾阳县支行出具的数额为准）。以上给付款项在执行时扣除被告陕西华阳天地实业股份有限公司向原告张某某已支付的违约金55549.64元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6309元（原告已预交），减半收取计3154.5元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  郭梨娟二〇二〇年十月二十一日书记员  费 苗依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1