江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初2694号 原告：南京日龙商业管理有限公司，住所地在南京市高淳区经济开发区龙井路**。 法定代表人：葛爱红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩洋,江苏品迈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万雪薇,江苏品迈律师事务所律师。 被告：南京影代元素新能源科技有限公司，住所地在南京市江宁区董村路****楼**（江宁开发区）。 法定代表人：宋娇。 原告南京日龙商业管理有限公司（以下简称日龙公司）与被告南京影代元素新能源科技有限公司（以下简称影代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告日龙公司委托诉讼代理人万雪薇到庭参加诉讼，被告影代公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日龙公司向本院提出诉讼请求：判令被告影代公司支付拖欠的租金43857.84元、物业费3895.66元、公摊水电费2031.35元、电费1100元、空调外机分摊费4257.6元、招租的中介费20661.3元、违约金16758.6元，合计92562.35元，并承担本案诉讼费。审理中，原告将主张的租金变更为41103元。事实与理由：2019年5月18日，原告日龙公司与被告影代公司（曾用名：南京影代商务信息咨询有限公司）签订房屋租赁合同，约定原告将位于南京市江宁区房屋租赁给被告使用，期限自2019年5月18日起至2024年5月23日止，年租金167586元，每3个月支付一期租金；双方还约定在合同租赁期内，由于被告原因提前终止合同，被告须提前2个月书面告知原告，若被告无法实现无缝对接致原告损失的，履约保证金不予退还，被告还需承担装修拆除费及原告二次招租的中介费；其中违约责任条款中约定如被告未按时支付当期全部租金超过15个自然日，原告有权提前解除合同并收回该物业，并要求被告赔偿原告免租期租金及年租金的10%作为违约金。合同签订后，被告支付了首期租金及物业费等，原告也向被告交付了房屋。2020年3月1日，由于被告欠付租金、物业费等，原告向被告发送催缴函催收上述费用，但被告未予回应，也未补缴费用。后原告于2020年3月16日再次向被告发送通知函，通知被告正式解除双方房屋租赁合同，要求被告在7日内归还拖欠的租金等费用合计92562.35元，并按照合同约定支付违约金。被告至今未作答复，也未支付上述费用。 被告影代公司未应诉答辩。 原告日龙公司围绕其主张提交了房屋租赁合同、催缴函、通知函、照片、信息沟通记录等证据，被告影代公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可视为其放弃答辩、质证、举证的权利，依法应承担不利后果。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月18日，原告日龙公司（出租方、甲方）与被告影代公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同载明甲方法定（或授权）代表人为葛爱红并注明电话号码，乙方法定（或授权）代表人为陈江坪并注明电话号码。合同约定：租赁房屋坐落于南京市江宁区，建筑面积208.7平方米，租期自2019年5月18日起至2024年5月23日止，计租起始日为2019年5月24日；乙方交纳首期租金及租赁保证金起3个工作日内，前往甲方办理房屋交付手续；租金为2.2元／平方米／天，全年合计167586元（含税价格）；支付方式为每3月支付一期租金，租金2年不变，第3年起每年递增5%；第一期租金为2019年5月21日前支付金额41896.5元，第二期租金为2019年7月23日前支付金额41896.5元，第三期租金为2019年10月23日前支付金额41896.5元……第二十期租金为2024年1月23日前支付金额48500元；乙方需向甲方支付履约保证金13965元，在本合同执行中因乙方违约所产生的任何费用，包括滞纳金、违约金等，甲方均可从履约保证金中予以扣除，乙方应及时补足履约保证金；租赁期满，甲方在乙方结清应缴纳的各项费用后，将履约保证金无息退还乙方；履约保证金13965元、首期租金41896.5元、物业费6261元，共计62122.5元，乙方在签署日支付履约保证金，首期租金在合同签署后3个自然日内一次性支付给甲方；乙方按5元／平方米／月向甲方支付物业管理费（不含公摊水电费）；在合同租赁期内，由于乙方原因提前终止合同，乙方须提前2个月书面告知甲方，若乙方自行寻找到承租客户，且确保甲方无损失的前提下，甲方可将履约保证金及乙方所交租金的剩余款项退回；若乙方无法实现无缝对接致甲方损失的，履约保证金不予退还，此外乙方还需承担房屋内部装修的拆除费用及甲方二次招租的中介费；有下列情形之一，甲方有权提前解除合同并收回物业，同时甲方有权不予返还乙方按规定支付的履约保证金，并要求乙方赔偿甲方给予的该物业免租期内的租金以及年租金的10%作为违约金：……）乙方未按时支付本合同第三条第3.1款约定的当期全部租金超过15个自然日……本合同租赁期届满或合同提前解除、终止，乙方应当按照将该租赁房屋恢复原状（甲方书面同意无需恢复的除外）、垃圾清除后，使该房屋处于完好和可出租状态，并于合同约定的租赁期满之日或合同解除、终止之日起3日内向甲方交回房屋，否则甲方有权按日租金的2倍索赔房屋占用费并从租赁保证金中扣除。 签订上述合同后，被告影代公司依约向原告日龙公司支付了履约保证金13965元、第一期租金41896.5元、6个月的物业费6261元。原告亦于同年5月24日向被告交付了租赁房屋。第二期租金41896.5元被告亦依约支付。第三期租金被告仅付11034.5元，尚余30862元未付。后期租金，被告亦未支付。 经催告未果，原告于2020年3月1日在被告公司位于江宁区董村路39号1号楼809室的办公处所张贴催缴函，要求被告于2020年3月5日前支付剩余的第三期租金30861元、第四期租金41896元、2019年11月24日至2020年5月23日的物业费6261元、公摊水电费2504.4元、2019年8月至12月的空调外机分摊费4257.6元。被告逾期未交。原告于2020年3月16日，于上述地址张贴通知函，称因被告长期拖欠费用，故函告如下：“1.我司与贵司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日正式解除。2.贵司应在7日内归还拖欠的租金等费用合计85780元，并按照《租赁合同》支付违约金。3.贵司应在3日内将遗留在租赁房屋内的物品清除干净，并将租赁房屋恢复原状。若贵司未能在规定期限内将物品清除干净，我司将租赁房屋内物品视为贵司遗弃物，自行清理，并将向贵司主张清理费用。” 经沟通，2020年3月30日，租赁合同载明的被告法定（或授权）代表人陈江坪向原告公司股东章洪良发送手机信息并落款“南京影代元素新能源科技有限公司负责人陈江坪”，内容如下:“南京日龙商业管理有限公司：贵司与我司签订了《租赁合同》一份。双方约定，我司承租贵司位于江宁区董村路39号1号楼×××-×××室房屋，贵司按照合同规定，按期将房屋交付我司使用。现我司不再承租上述房屋，解除与贵司签订的《租赁合同》，并将房屋钥匙邮寄给贵司，租赁房屋内所有物品（包括不限于办公桌椅、电脑等）均作为我司遗弃物，由贵司自行处理。特此通知！”审理中，原告认可已于2020年3月30日收到陈江坪寄送的房屋钥匙。 本院认为，原告日龙公司与被告影代公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。原告已向被告交付房屋，被告亦应按约支付租金。被告未按约支付第三期、第四期租金，经催告仍未支付，原告依法享有解除合同的权利，但原告于2020年3月16日于被告办公处张贴解除通知函的行为并不能视为已通知到被告。另，经沟通，双方租赁合同载明的被告公司法定（或授权）代表人陈江坪于2020年3月30日向原告公司股东发送了关于解除合同的信息。故可以认定双方已协商一致解除了合同，解除时间为2020年3月30日。合同解除系因被告存在未按期足额支付房租的违约行为，故即便双方协商一致解除合同，并不意味着原告放弃要求被告支付拖欠的房租、物业费等费用并承担违约责任的权利。原告自认于2020年3月30日收到陈江坪寄送的房屋钥匙。现原告主张截至2020年3月16日的租金、物业费，系自由处分其民事权利，不违反法律规定，本院依法予以准许。经计算，截至当日被告欠付的租金为41103元、物业费为3895.66元，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。合同因被告违约而解除，原告依据合同约定主张年租金10%的违约金16758.6元，符合合同约定与法律规定，本院依法予以支持。双方关于履约保证金不予退还的约定，实际亦系关于被告违约情形下承担违约金的约定。结合本案双方合同履行具体情况、被告的违约情形，原告主张不予退还该费用，即不在其主张的费用中扣除该款，符合双方约定与法律规定，本院依法予以确认。原告关于其主张的公摊水电费、电费、空调外机分摊费、招租的中介费均未提交证据，本院不予支持。被告影代公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京影代元素新能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京日龙商业管理有限公司给付房屋租金41103元、物业费3895.66元、违约金16758.6元，合计61757.26元。 二、驳回原告南京日龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2114元、减半收取1057元，由原告南京日龙商业管理有限公司负担352元、由被告南京影代元素新能源科技有限公司负担705元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 张 娟 二〇二〇年十月十七日 书记员 杜丽佳