浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4692号 上诉人（原审原告）：杭州罡元实业有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区钱江（城东）新城火车东站枢纽东广场地下**B32商铺。 法定代表人：邓建林，总经理。 委托诉讼代理人：周春芝，浙江泰杭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李亮亮，男，1987年2月10日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：胡彩云、鲍明珠，浙江聿兴律师事务所律师。 上诉人杭州罡元实业有限公司（以下简称罡元公司）为与被上诉人李亮亮房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案受理后，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2017年11月21日，罡元公司（甲方）与李亮亮（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，关于租赁物，双方约定：租赁标的为杭州市江干区新风路266、268、270、272号（杭州火车东站西广场C座）1045B商铺，建筑面积75平方米，套内面积60平方米。关于租赁用途为餐饮，品牌为张亮麻辣烫；租赁期限为5年，自2017年11月11日起至2022年11月10日止，具体租赁期限以甲方正式对外开业起算；装修期自此书面通知第4日起计算，期限30天，装修期为免租期；租金第一年及第二年为101288元/六个月，第三第四年为107365元/六个月，第五年为113807元/六个月；乙方需在本合同签署时向甲方一次性交付首期租金（六个月，共计101288元），以后租金采用六个月为一周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方缴纳下一期租金，以此类推；物业费为每日每平方米0.6元，以乙方进场装修之日起计算，乙方在签署合同时一次性交付首期物业费8213元，以后物业费以六个月为一个周期，在每期结束前10日前一次性向甲方缴纳下一期物业费，以此类推；履约保证金为52013元；乙方如逾期缴纳任何费用，应按拖欠费用每日5‰向甲方支付延期付款违约金；房屋租赁期限届满或合同因任何原因导致提前解除后，如乙方尚未付清所有应付款项或其他代扣代缴款项，甲方有权留置乙方在商铺内财物，直至乙方付清所有应付款项及留置期间产生一切费用；乙方在收到甲方书面通知后超过3日仍未付清上述欠款的，视为乙方自愿放弃其在租赁商铺内的财物所有权，甲方可自行处置上述财物；如乙方拖欠任何一项应付甲方款项超过三十日，甲方有权解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，乙方还应向甲方支付相当于三个月租金和物业管理费综合的违约金；若合同履行未满两年，乙方还应补交免租期租金。 合同签订后，李亮亮向罡元公司交纳租金50000元及履约保证金52013元。 2018年1月5日，罡元公司、李亮亮又分别签订《装修管理协议书》、《安全施工责任书》。 罡元公司通过工作联系单的方式告知李亮亮，新风美食广场于2018年2月4日开业；免除李亮亮4、5、6月的物业费共计4095元。 2018年11月22日，罡元公司向李亮亮寄送《合同解除函》一份，通知李亮亮自本函发出之日起即解除租赁合同关系，并要求李亮亮在收到本案之日起三日内前来办理商铺腾退手续，逾期视为自愿放弃商铺内财物，等。该函件于2018年11月23日签收。 2019年7月16日，罡元公司诉至法院，请求判令：1、确认罡元公司、李亮亮之间的租赁关系于2018年11月23日解除，并要求李亮亮立即腾退承租商铺，且按照双方《商铺租赁合同》约定的租金标准支付场地占用费至实际腾退之日止（自2018年11月24日暂计至2019年7月5日的金额为126000元）；2、李亮亮向罡元公司支付自2018年2月4日起至2018年11月23日租金112060.8元（扣除已支付的50000元）、免租期间的场地占用费16881.33元（该费用按照《商铺租赁合同》约定的租金标准计算）、2017年12月25日起至起诉日止的物业费（暂计算至2019年7月4日物业费为20970元，已扣除2017年4月至6月底的物业费4050元）、装修期间管理费600元、装修期间水电费192元、装修期间垃圾清运费750元、2018年5月20日起至2018年10月19日的空调费10.68元；3、李亮亮按照《商铺租赁合同》约定向罡元公司支付迟延支付物业费的违约金4917.8元（详见计算清单）以及合同解除违约金54750.5元；4、李亮亮承担本案的诉讼费用。 原审法院认为，罡元公司与李亮亮签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律效力。李亮亮未按期支付租金等费用，应构成违约。李亮亮亦同意确认合同于2018年11月23日解除，该院对罡元公司该诉请予以支持。李亮亮应依约支付2018年2月4日起至2018年11月23日止的租金112060.8元及补交免租期的租金16881.33元。关于罡元公司主张李亮亮腾空房屋及支付场地占用费的诉请，根据合同约定，李亮亮在收到罡元公司书面通知后超过3日仍未付清欠款的，视为李亮亮自愿放弃其在租赁商铺内的财物所有权，罡元公司可自行处置上述财物，罡元公司在合同解除通知函中亦对上述条款予以重申，故李亮亮虽未主动腾退房屋，但鉴于上述条款，罡元公司有权自行处置房屋内物品，故该院对罡元公司要求李亮亮腾空房屋的诉请不予支持，酌情认定罡元公司自行腾空房屋合理期限为15日，李亮亮应支付2018年11月24日起至2018年12月11日期间场地占用费共计10128.8元。鉴于罡元公司与李亮亮于2018年1月5日签订《装修管理协议书》、《安全施工责任书》，李亮亮主张进场装修的时间为2018年1月6日该院予以认可，物业费应从2018年1月6日起计算至2018年12月11日，扣除4-6月期间费用，应为11205元（75*0.6*340-4095）。关于罡元公司主张的装修期间管理费、装修期间水电费、垃圾清运费、空调费，因罡元公司未能举证证明上述费用已实际发生，该院对上述诉请不予支持。关于罡元公司主张的合同解除违约金及物业费逾期违约金，虽然合同对此作出约定，但鉴于李亮亮已缴纳履约保证金52013元，该保证金抵作违约金已足以弥补罡元公司所遭受损失，故罡元公司主张上述费用该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告杭州罡元实业有限公司与被告李亮亮于2017年11月21日签订的《商铺租赁合同》于2018年11月23日解除；二、被告李亮亮于本判决生效后十日内支付原告杭州罡元实业有限公司房屋租金人民币112060.8元、免租期租金人民币16881.33元、场地占用费人民币11205元、物业费人民币10128.8元，共计人民币150275.93元；三、驳回原告杭州罡元实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币3178.5元，由原告杭州罡元实业有限公司负担人民币1761.5元，由被告李亮亮负担人民币1417元；被告李亮亮应于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，罡元公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决调整场地占用费没有事实与法律依据，理由具体如下：1、上诉人认为，本案并不具备适用留置权的条件。首先，根据物权法定基本原则，留置权是法定担保物权，直接依据法律规定而产生，而非依据双方当事人协议设立，因此留置权是一种法定权利而非意定权利，不受当事人意志左右。其次，根据《中华人民共和国物权法》第230条、第231条规定，留置权应当符合两个条件即合法占有与留置的动产与债权属同一法律关系。（1）合法占有，即债权人应当合法占有债务人的动产。合法占有的前提是占有需要法律上的依据或原因，包括两种情形：一是基于法律行为通过交付而发生的占有；二是基于法律对事实占有的直接规定。本案中被上诉人并没有向上诉人交付租赁房屋的钥匙也未明确表示放弃租赁房屋内的财物，也不符合法律对事实占有的规定，故上诉人并没有合法占有租赁房屋内的财产。（2）留置动产与租金债权不属同一法律关系。本案中，上诉人与被上诉人之间系房屋租赁合同关系，债权基础系租金，合同所指向的标的物为房屋，并非被上诉人在租赁房屋内的财产，与留置权构成要件中关于留置动产与债权应属同一法律关系的规定不符。（二）合同解除后，被上诉人负有合同约定的腾退义务，否则应承担未按约履行义务的责任，而不是将损失全部转嫁到上诉人。根据双方合同第11.5条之约定，被上诉人应在合同解除后3日内，将商铺交还给上诉人，不得留存物品或影响房屋正常使用，但其未按约履行义务，故应当依约承担场地占用费。（三）涉案房屋一直由被上诉人占有、控制中，应当由其承担占用期间的费用。上诉人并没有收到被上诉人交付的钥匙（一审中被上诉人也未提供证据证明其已向上诉人交付钥匙），且被上诉人直至2019年3月仍可以自由出入租赁房屋，甚至从房屋内搬离设备，可见涉案房屋一直由被上诉人占有控制，而不是如被上诉人一审中陈述“2018年8月21日已将钥匙交给原告负责管理商场的吴经理，当时已口头声明商铺内的物品均放弃”，因此被上诉人应当由其承担占用期间的费用。被上诉人在收到解除通知函后并未明确告知同意解除合同并放弃涉案房屋内的全部财产，而《中华人民共和国合同法》及司法解释，赋予非解除权方（即被上诉人）对“行使解除权方解除合同的行为提出异议的权利”，即在被上诉人收到解除通知函后三个月内，有权提出异议。在此期间，解除合同的效力会处于不确定和不稳定状态，故而上诉人向法院提起诉讼要求确认解除合同的效力，降低交易风险。若上诉人在此期间自行处置涉案房屋内的财物，可能引发损害赔偿责任。因此，不论从客观事实亦或法律、双方合同约定，均应当由被上诉人承担场地使用费，一审法院酌情认定“自行腾空房屋的合理期限为15日”，没有事实与法律依据。退一万步讲，即便法院酌情腾退时间，确定15日的腾退期不符合事实、也不符合租赁市场的交易习惯。二、一审法院主动调整违约责任没有事实与法律依据，且在程序上违背民事诉讼的当事人处分原则。（一）一审法院主动减少违约金没有事实与法律依据。房屋租赁合同系双方真实意思表示，是双方对合同履行风险预判后作出的约定，双方应当严格按照合同约定履行。本案的租赁合同对于违约责任有明确约定“乙方（被上诉人）无权要求甲方（上诉人）退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应当向甲方支付相当于三个月租金和物业管理费总和的违约金”，上述约定符合目前租赁市场行情（综合目前租赁市场情况，重新招租需要的时间、资金成本等），且该违约责任是双方在签订租赁合同时就能预见的违约成本，也正是基于有违约责任，才能更好的约束双方行为。既然一审法院已认定“被告未按期支付租金等费用，应构成违约”，就应当按照合同约定承担违约责任，若被上诉人认为违约金过高，应当承担相应的举证责任，一审法院主动、草率减少违约金，破坏双方的交易规则，不仅无法弥补上诉人的损失，还会倡导违约的社会风气。（二）在程序上违背民事诉讼的当事人处分原则。原告的诉讼请求决定法院的审理范围，除当事人的行为具有违法行为、应当行使国家干预权的情况外，法院一般只应在原告请求的范围内就具体请求的事项进行审理。本案中，一审法院已确认“被告未按期支付租金等费用，应构成为违约”，且双方合同中对于违约金作出约定，根据意思自治、诚实守信原则，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任，而被上诉人未明确表示合同约定违约金过高、要求调整，也未要求以履约保证金抵扣违约金，但一审法院超过上诉人的诉讼请求主动调减、抵扣违约金，有违民事诉讼当事人处分原则。综上，故一审判决在认定事实、适用法律及程序上均存在重大的错误。此外，一审法院的裁判思路无疑在倡导一种价值观，鼓励缺乏诚信行为，当所有自身经营出现问题的承租方，只要离开即可将损失转嫁给守约方的出租人。故希望二审法院撤销杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6292号民事判决书第二、三项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；判令由李亮亮承担本案一审、二审的诉讼费。 李亮亮针对罡元公司的上诉答辩称：根据双方的租赁合同约定，上诉人有权自行处置商铺内的财物，针对上诉人陈述“调节场地占用费，没有事实及法律依据”。一审法院认为，他这个根据合同约定，被上诉人在收到原告上诉人书面通知后，超过3日仍未付清欠款的，视为被上诉人自愿放弃租赁商铺内财物所有权，上诉人可自行处置上述财物。。。。。。并且上诉人在合同解除通知函中，已对上述条款予以重申。如果三日之内仍未付清欠款，可以视为被上诉人放弃财物，他们有权处置上述财物，并且他在这个合同解除中，也对此款进行重申。所以根据双方租赁合同的约定，上诉人有权自行处置商铺内的物品，且被上诉人同意此条款约定。另外，上诉人在解除通知函中，又再次声明三日后会自行处置。被上诉人也没有疑义。故处置物品是有专门的条款约定的，合同条款约定是双方真实意思表示。合同的约定内容并没有违反法律禁止性规定。因此，被上诉人认为，在收到通知函3日后商铺内的物品是由上诉人自行处置的。另外就是关于涉案的商铺在2018年8月21日，已经将钥匙交付给负责商场管理的吴经理。因此，在此刻涉案的商铺已经由上诉人占有和控制。被上诉人不应当承担上诉人认定的占用费。被上诉人已经支付了履约保证金，这个保证金在租赁合同中约定用来抵充弥补被上诉人出现违约情况下产生的违约金，且保证金金额相当于合同约定的3个月的租金足以弥补上诉人的损失，因此被上诉人不应承担多余的违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 二审期间，上诉人罡元公司提交2019年3月23日三张照片，证明直到2019年3月23日，被上诉人还可以自由出入涉案场地。至少在此之前，场地由被上诉人占有，并且没有放弃场地内的物品。占有使用费至少计算到2019年3月23日。 李亮亮没有提交新证据。对罡元公司提交的证据，李亮亮质证意见如下：照片不是二审新证据。照片没办法证明是被上诉人是占有控制这个商铺。且照片人物是谁不清楚，瞬间拍摄无法证明占有控制状态。不能达到上诉人的证明目的。 上诉人罡元公司提交的证据经被上诉人李亮亮质证后，本院认证如下：因上诉人罡元公司没有提交证据的原始载体，故本院对上诉人罡元公司提交的证据不予确认。 罡元公司与李亮亮对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人罡元公司与被上诉人李亮亮对案涉合同于2018年11月23日解除均没有异议，本院予以确认。因李亮亮未按期支付租金等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。故李亮亮应依约支付2018年2月4日起至2018年11月23日止的租金112060.8元及补交免租期的租金16881.33元。关于罡元公司上诉主张李亮亮腾空房屋及支付场地占用费的请求，本院认为，根据合同约定，李亮亮在收到罡元公司书面通知后超过3日仍未付清欠款的，视为李亮亮自愿放弃其在租赁商铺内的财物所有权，罡元公司可自行处置上述财物；同时罡元公司在合同解除通知函中对上述条款予以重申。因李亮亮虽未主动腾退房屋，合同中对解除合同后腾退有明确的约定，原审法院酌情认定罡元公司自行腾空房屋合理期限为15日已属考虑到本案的实际情况，现罡元公司上诉要求计算至2019年3月23日为实际占有日的占有费的请求不能成立，本院不予支持。李亮亮应支付2018年11月24日起至2018年12月11日期间场地占用费共计10128.8元。鉴于2018年1月5日罡元公司与李亮亮签订《装修管理协议书》、《安全施工责任书》，李亮亮主张进场装修的时间为2018年1月6日该院予以认可并无不当，因此相关的物业费应从2018年1月6日起计算至2018年12月11日，扣除4-6月期间费用，应为11205元（75*0.6*340-4095）。罡元公司主张的合同解除违约金及物业费逾期违约金的请求，本院认为，合同中对此作出约定，但李亮亮已缴纳履约保证金52013元，该保证金抵作违约金已足以弥补罡元公司所遭受损失，故罡元公司主张上述费用原审法院不予支持并无不当。罡元公司主张的装修期间管理费、装修期间水电费、垃圾清运费、空调费，因罡元公司未能举证证明上述费用已实际发生，原审法院对罡元公司上述诉请不予支持并无不当。综上，上诉人罡元公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。因原审法院判决主文中将场地占有费10128.8元与物业费11205元金额互调，虽然判决李亮亮应支付的金额不变，但相对应项目的金额不对。罡元公司对此明确表示要求改判，本院对原审判决第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6292号民事判决第一项、第三项及案件受理费部分； 二、变更杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6292号民事判决第二项为李亮亮于本判决生效后十日内支付杭州罡元实业有限公司房屋租金人民币112060.8元、免租期租金人民币16881.33元、场地占用费人民币10128.8元、物业费人民币11205元，共计人民币150275.93元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7107元，由上诉人杭州罡元实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年十月十九日 书记员  何英杰