江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏07民终2655号 上诉人（原审原告、案外人）：何东，男，1977年1月12日生,汉族，住灌云县。 上诉人（原审原告、执行案外人）：周海燕，女，1978年7月22日生,汉族，居民，住灌云县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李杰，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：戴晓静，女，1977年3月1日生，汉族，住灌云县。 原审第三人（被执行人）：秦容，女，1978年9月9日生，汉族，住海州区。 上诉人何东、周某因与被上诉人戴晓静及原审第三人秦容案外人执行异议之诉一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 何东、周某上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院称秦容尚未取得涉案房屋所有权是错误的。2017年秦容与连云港和美置业有限公司签订商品房买卖合同，以354269元的价款付全款购买了涉案房屋，从购买之日，秦容就取得了涉案房屋所有权，仅是因为购买的是在建房屋，无法交付，无法发放房产证而已。如果秦容不是涉案房屋所有人，那么被上诉人就无权向原审法院申请查封和执行涉案房屋。二、上诉人未能占有、入住涉案房屋，也无法办理变更登记手续，不是上诉人过错，是原审法院查封造成的。2017年8月11日上诉人与秦容签订《房屋预约转让合同》，并将40万元购房款全部交付给秦容。购买房屋时，涉案房屋是在建的期房，交付时间是2018年10月30日，在2018年6月26日没有交付时候就已经被法院裁定查封了，致使上诉人根本无法占有入住，不是上诉人的原因。三、原审法院称涉案房屋尚未登记在第三人秦容名下是错误的。秦容付全款从开发商处购买涉案房屋，房地产管理部门已经有登记备案，等待发放房产证，仅是秦容没有办理申请发证的相关手续，如果没有登记备案手续，原审法院依据什么裁定查封、拍卖涉案房屋。四、原审法院称上诉人与秦容签订了房屋买卖合同不足以产生物权期待权是错误的。上诉人与秦容签订了房屋买卖合同，已经产生了物权期待权，在正常情况下，上诉人完全可以要求秦容领取房产证并办理变更登记手续，如果其不协助办理，上诉人可以诉至法院。如果原审法院撤销对涉案房屋的查封、拍卖裁定，上诉人可以随时要求秦容领取房产证并协助办理变更登记手续。五、上诉人要求办理变更登记的请求权可以排除对涉案房屋的强制执行。上诉人与秦容签订了房屋买卖合同，经过公证，合法有效。特别是，秦容与被上诉人发生的债务从时间上看是在秦容将涉案房屋出卖给上诉人之后，债务的发生并没有将涉案房屋做抵押，也不是因为被上诉人依赖涉案房屋而与秦容发生债权债务关系。所以被上诉人无权请求执行涉案房屋。 戴晓静答辩称，一、房屋是期房，秦某无权买卖。秦某只是把钱交给开发商，没有拿到房产证，不动产至今也没有登记在被执行人秦某名下。上诉人与秦某签订房屋预售转让合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，不是合法的合同。二、何东、周某至今只是秦某一般债权人，而不是上述不动产买受人，何东、周某至今未合法占有该不动产。请求法院维持原判。 经审理查明，戴晓静诉秦容民间借贷纠纷一案，戴晓静在诉讼期间申请财产保全，请求对位于灌云县的房屋予以查封，一审法院于2018年6月26日作出（2018）苏0723民初3244号民事裁定，对上述房产采取预查封措施，后一审法院于2018年7月9日作出（2018）苏0723民初3244号民事判决：秦容于该判决生效后十日内给付戴晓静借款本金95.6万元及利息（自2018年5月17日起按照年利率6%计算至实际给付之日）。 该判决发生法律效力后，秦容未履行上述判决所确定的义务，根据戴晓静的申请，一审法院依法立案执行，2019年3月27日一审法院作出（2018）苏0723执2600号执行裁定书，评估、拍卖位于灌云县房屋。2019年5月6日，案外人何东、周某对上述房屋的产权提出书面异议，一审法院于2019年5月16日作出（2019）苏0723执异8号执行裁定书，驳回案外人何东、周某的异议请求。 何东、周某遂向一审法院提出案外人执行之诉称，2017年8月11日，何东、周某与秦容签订《房屋预约转让合同》，秦容将在建的、位于灌云县房屋，以40万元的价格出卖给何东、周某。同日，何东、周某与秦容在灌云县公证处办理了《房屋预约转让合同》相关事项的公证手续。办理公证手续后，何东、周某将40万元购房款转账给秦容，故何东、周某是涉案房屋的所有权人。戴晓静与秦容之间有债务纠纷，而对上述房屋采取保全措施，侵害了何东、周某的合法权益。二、2017年，秦容与连云港和美置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以354269元的价格购买由连云港和美置业有限公司开发建造的位于灌云县房屋一套。请求：1.确认灌云县房屋归何东、周某所有；2.判令撤销一审法院作出的（2018）苏0723执2600号执行裁定书、（2018）苏0723民初3244号民事裁定书、（2019）苏0723执异8号执行裁定书，并不予执行上述裁定。 一审法院另查明，2017年8月11日，秦容将上述房产以400000元的价格出售给何东、周某，双方签订《房屋预约转让合同》并对该合同在灌云县公证处办理公证手续，同日，周某通过银行转账支付秦容400000元。 涉案房屋现已建造完成，具备交付条件，但至今未办理不动产登记手续，产权未登记至第三人秦容名下。房屋钥匙现在小区物业管理处，何东、周某尚未实际入住。 一审法院认为，本案的焦点问题是何东、周某对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款是为保障房屋买受人的物权期待权而设立，其针对的对象是“登记在被执行人名下的不动产”，而本案中的涉案房屋尚未登记在被执行人秦容名下，根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋所有权应自登记方发生效力，即秦容尚未取得涉案房屋的所有权，在秦容未取得房屋所有权的情况下，其与何东、周某签订的房屋买卖合同仅具有债权上的效力，尚不足以产生物权期待权，更不发生物权的变动。退一步讲，即使涉案房屋在完税后登记至秦容名下，何东、周某也因未能在一审法院查封之前占有、入住涉案房屋，使得其不符合上述第二十八条的规定，从而不在该项规定的保护范围之内。何东、周某主张戴晓静与秦容之间的债务发生在其与秦容的房屋买卖之后，故戴晓静的债权实现不应及于涉案房屋，一审法院认为，何东、周某与秦容之间的房屋买卖合同仅停留在债权层面，尚未向物权转化，根据债的平等性，其本质上与戴晓静对秦容享有的债权并无先后次序，作为债权的实现手段，戴晓静申请一审法院对涉案房屋采取预查封措施并无不当，故对何东、周某的上述主张，一审法院不予采纳。 综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，于2019年10月19日作出（2019）苏0723民初3889号民事判决：驳回何东、周某的诉讼请求。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，何东、周某作为乙方与秦容作为甲方签订的案涉《房屋预约转让合同》第八条约定“在该不动产办理过户之前，如因甲方原因（欠别人债务）导致该房地产被司法机关执行而损害乙方利益，甲方除应退回购房款外还应赔偿乙方的全部损失并另加损失的10%违约金。” 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，何东、周某就其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益负有举证责任。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照以上法律规定，金钱债权执行中,在被执行人为涉案房产开发企业的情况下，案外人作为商品房的买受人如欲排除对作为执行标的的商品房的强制执行，必须举证证明其请求符合上述《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条任一规定的情形，符合其中一条规定即可排除执行。本案中，因何东、周某与连云港和美置业有限公司并无直接的房屋买卖合同关系，其无权直接要求该公司将案涉房屋产权直接过户至其名下，况且即便何东、周某关于其对案涉房屋享有物权期待权的主张成立，亦不能当然排除执行，还必须举证证明其请求符合上述《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条任一规定的情形。因本案被执行人并非房产开发企业，故不存在适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。在此情况下，何东、周某必须举证证明其主张符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，缺一不可。首先，本案中，根据何东、周某的陈述，其并未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，不论是何种原因造成，其对此有无过错，均不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定。其次，在何东、周某与秦容签订《房屋预约转让合同》时，案涉房屋为在建房屋，秦容尚未取得房产证，根据双方《房屋预约转让合同》第八条约定内容亦可知，何东、周某在购买案涉房屋时已经清楚知道案涉房屋存在可能被法院执行的风险并进而与秦容约定了损害赔偿责任，故何东、周某在明知购买案涉房屋存在被法院执行风险的情况下，仍然购买，其对房屋不能办理过户手续存在一定过错。因此，何东和周某的主张至少不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的两项情形。综上，何东、周某提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。一审法院对其诉讼请求不予支持并无不当。 另外，本案中，被执行人秦容购买了由连云港和美置业有限公司开发的案涉房屋并支付了全部购房款，秦容依据与连云港和美置业有限公司的合同，在合同约定的条件成就的情况下，享有直接请求案涉房屋的所有人连云港和美置业有限公司将案涉房屋过户登记至其名下的权利，即对案涉房屋享有物权期待权，一审法院可予以执行，且相关权利人连云港和美置业有限公司对此也未提出异议。何东、周某上诉认为一审法院如果认定秦容未取得房屋所有权就不能执行案涉房屋系对相关法律规定理解有误。另外，何东、周某以不动产管理部门已办理商品房合同备案登记手续为由主张一审法院关于涉案房屋尚未登记在被执行人秦容名下的认定错误，系混淆了房屋的物权变更登记与房屋买卖合同备案登记，亦不能成立。 综上所述，何东、周某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由何东、周海燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 胡海涛 审 判 员 李红梅 二〇二〇年十月三十日 法官助理 于学金 书 记 员 王诗语 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。