北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11190号上诉人（原审被告）：北京华腾诚信投资咨询有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街**信息大厦**1808-93。法定代表人：武步峰，董事长。委托诉讼代理人：周晶，北京市中伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王继红，男，1967年3月13日出生，住江西省宜春市宜丰县。委托诉讼代理人：周晶，北京市中伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔璨，女，1991年9月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈萍，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京华腾诚信投资咨询有限公司（以下简称华腾诚信公司）、王继红因与被上诉人崔璨房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。华腾诚信公司、王继红共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回崔璨的全部诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一审及二审全部诉讼费用由崔璨承担。事实和理由：一、一审判决在证据严重不足的情况下对崔璨主张的事实迳行认定属于重大事实认定错误。1.一审判决未经证据的审核认定，在明知证据不足的情况下将崔璨自称内容作为查明事实，并据此认定案涉合同效力，自相矛盾，属于严重违反法定程序的重大事实认定错误。2.一审判决认定事实与本案法律关系构成要件不符，实际导致一审判决未审先判。二、一审判决超出崔璨的诉讼请求，混淆债权关系和物权关系，导致判决内容完全错误。三、一审判决免除崔璨全部举证责任，不当加重王继红的举证负担。四、一审判决适用法律严重错误，错误理解通谋虚伪行为无效的构成要件。崔璨辩称，华腾诚信公司、王继红的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。崔璨向一审法院起诉请求：1.确认我与三能达置业有限公司（以下简称三能达公司）于2005年7月11日签订的《协议书》有效；2.确认北京市朝阳区×号房屋（以下简称案涉房屋）归我所有；3.确认华腾诚信公司与王继红处分案涉房屋的合同无效。一审法院认定事实：2005年7月11日，崔璨（乙方）与三能达公司（甲方）签订《协议书》，约定崔璨购买案涉房屋，实测面积172.48平方米；本协议签订之日起三日内，乙方向甲方一次性支付总购房款100万元，该商品房产权归乙方所有；甲方应保证在180日内具备该商品房正式合同签订条件，并为乙方办理正式商品房购房合同，否则，甲方应对乙方承担违约责任。崔璨称前述房款由三能达公司欠东方华睿（北京）国际广告传媒有限公司的100万元服务费折抵，三能达公司在2005年向其交付了房屋，其进行装修后入住，至2010年左右，因欠付装修款，将房屋交由装修公司使用，折抵装修款。另查，王继红与三能达公司于2013年12月17日向房屋管理部门提交《声明书》，称三能达公司将案涉房屋出售给王继红，并通过北京市房地产交易权属管理系统签订了合同编号为×××的《北京市商品房现房买卖合同》，双方已各自留存经双方签字确认的一份合同原件。双方承诺上述网签合同是双方真实意思表示。本声明书与上述网签合同共同作为证明房屋所有权发生转移的材料办理房屋登记，书面合同不再提交。后，案涉房屋产权于2013年12月18日转移登记至王继红名下。华腾诚信公司和王继红称三能达公司将房屋出售给王继红，王继红与三能达公司间有其他债权债务，折抵了房款。三能达公司原为法人独资公司，华腾诚信公司系三能达公司投资人，三能达公司于2015年10月16日注销。一审法院认为，本案争议的焦点在于：1.《协议书》的效力问题；2.三能达公司与王继红以买卖形式转移案涉房屋行为的效力问题。关于《协议书》的效力。华腾诚信公司和王继红主张崔璨签订《协议书》时仅14岁，属于限制行为能力人，未经法定代理人追认，《协议书》不发生效力。根据崔璨主张的合同签订、房款折抵支付及房屋交付占有使用，可以认定崔璨的法定代理人对《协议书》是知悉、同意的，且崔璨现对合同效力并未予以否认。故，对华腾诚信公司和王继红据此主张《协议书》不生效的抗辩意见，法院不予采纳。华腾诚信公司和王继红另主张《协议书》为预约合同，没有履行内容和履行效力。崔璨和华腾诚信公司、王继红对《协议书》为预约还是本约存在争议，但崔璨主张的请求为确认《协议书》有效，因此是为预约还是本约，以及有无履行内容，不影响合同的效力。故，对华腾诚信公司和王继红提出的该项抗辩意见，法院也不予采纳。综上，崔璨与三能达公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也未见存在其他导致合同无效的情形，应当认定有效。对于崔璨要求确认《协议书》有效的请求，法院予以支持。崔璨与三能达公司系以合同形式建立的债权债务关系，其主张要求直接确认案涉房屋归其所有，不符合法律规定，法院不予支持。三能达公司以买卖的形式将案涉房屋转移登记至王继红名下。王继红主张以与三能达公司的债权债务折抵了房款，但未提交证据支持。之前房屋并未由王继红占有，在办理了产权转移登记手续后，王继红也并未实际占有使用房屋。房屋买卖合同的主要权利义务是一方支付房款，另一方交付房屋。在王继红未提交证据证明已实际支付了房款，也未实际占有使用房屋的情况下，法院难以确认双方系真实的房屋买卖关系。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故，三能达公司与王继红以买卖形式转移房屋产权登记的行为应当无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条、第一百四十六条之规定，判决：一、确认崔璨与原三能达置业有限公司于2005年7月11日签订的《协议书》有效；二、确认王继红与原三能达置业有限公司以买卖形式作出的北京市朝阳区×号房屋产权转移行为无效；三、驳回崔璨的其他诉讼请求。本院二审期间，华腾诚信公司、王继红提交了以下证据：证据1.（2018）京03执异433号裁定，证明：1.崔璨在本案中的陈述和另案中的陈述自相矛盾，崔璨另案中陈述案涉房屋是以房抵债，不是在本案中陈述的购买房屋，付款方式是用其他债权相互抵偿，也属于虚假的买卖行为；2.如果一审判决生效将与该执行裁定书相违背。证据2.满江红房地产经纪公司工商登记信息；证据3.三能达公司向崔璨母亲控制的两个公司支付的代理费、广告费的明细及相应票据；证据4.刘某、崔璨的户口本，证据2-4共同证明三能达公司与崔璨之母控制满江红房地产经纪公司及满江红（北京）国际广告传媒公司之间的代理费、广告费全部支付完毕，不存在崔璨一审中所称的欠付100万服务费的情况；三能达公司与崔璨母亲刘某控制的满江红房地产经纪公司发生的房屋销售代理费全部支付完毕，没有与东方华睿（北京）国际广告传媒有限公司发生过任何的广告费等，因此承诺函的内容与事实完全不符。崔璨认可上述证据1真实性、合法性，不认可证明目的；对于证据2、3、4的真实性希望法庭予以核实，证明目的不认可。二审中，崔璨提交了：证据1.何某的身份证照片，证明何某的身份。证据2、3、4、5是四个何某自己录制的视频，证明何某作为三能达公司当时的法定代表人，当时出具的2005年7月12日的承诺函和2005年7月11日的协议是三能达公司真实意思表示，并收到了案涉房屋的款项。华腾诚信公司、王继红称：崔璨提交的证据不属于新证据，在二审中无权提供；崔璨提供的视频属于证人证言，与崔璨提供的承诺函以及证明的证据形式完全一致，根据民事诉讼法规定，证人证言应当由证人出庭作证并接受询问，且崔璨应当提前向法院申请，证人确有困难不能出庭作证的才可以采取视频作证方式，因此崔璨提供的视频证据不合法；从该视频表述的内容看，仅仅是作为自然人的何某认可案涉协议书可能或很有可能存在，也不能证明承诺函中记载内容真实有效，因此其也不能证明承诺函的真实性。关于双方当事人提交的上述证据的证明效力，本院将结合案件事实予以综合论述。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条之规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。本案中，崔璨签订案涉《协议书》时属于限制行为能力人，但根据该《协议书》的签订过程以及支付房款的方式等情况，可以确定崔璨的法定代理人对该《协议书》系属知悉、同意，三能达公司亦未行使撤销权，故而崔璨与三能达公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，一审法院认定该《协议书》有效正确，本院二审予以维持。华腾诚信公司与王继红上诉主张否认该《协议书》的效力，但其提交的证据不足以证明该《协议书》存在法律规定的无效情形，故本院对华腾诚信公司与王继红的该项上诉请求不予支持。崔璨与三能达公司签订案涉《协议书》仅系以合同形式成立房屋买卖关系，崔璨据此迳行主张要求确认案涉房屋归其所有，于法无据，一审法院对其该项诉讼请求不予支持，具有事实和法律依据，本院二审亦予以维持。本案中，崔璨起诉请求确认华腾诚信公司与王继红处分案涉房屋的合同无效，华腾诚信公司与王继红虽主张王继红与三能达公司通过北京市房地产交易权属管理系统签订了合同编号为×××的《北京市商品房现房买卖合同》，但其在本案中并未提交该买卖合同。根据在案证据不能证明王继红与三能达公司所签买卖案涉房屋合同的具体内容，无证据证明王继红与华腾诚信公司签订了案涉房屋的买卖合同，华腾诚信公司只是承继了三能达公司的债权债务，故崔璨起诉要求确认王继红与华腾诚信公司处分案涉房屋的合同无效，无事实和法律依据，依法应不予支持。一审法院判决确认王继红与三能达公司以买卖形式作出的北京市朝阳区×号房屋产权转移行为无效，判非所请，处理不当，本院二审予以纠正。综上所述，华腾诚信公司、王继红的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84257号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84257号民事判决第二项、第三项；三、驳回崔璨的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由北京华腾诚信投资咨询有限公司、王继红负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费150元，由崔璨负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二〇年十月三十日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月