山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0391民初1212号 原告：山东恒生物业服务有限公司。 被告：魏菲。 原告山东恒生物业服务有限公司与被告魏菲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东恒生物业服务有限公司的委托诉讼代理人李如鹏、郑观芝、被告魏菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东恒生物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告魏菲立即支付原告水电费、卫生费、物业费、电梯费等共计3043.10元（截止2019年5月），支付原告违约金3043.10元（截止2020年5月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年10月22日经公开招标，入驻淄博高新区名尚国际小区从事物业服务。原告按约履行了物业管理与服务义务，但被告未按时支付物业费。为此，原告特诉至法院要求处理。 被告魏菲辩称，原告没有对小区卫生进行清扫，致使小区内脏乱差，亦没有对管理区域秩序进行维护，车辆乱停乱放及外部车辆随意出入现象严重，小区绿化无人养护管理，杂草无人清理，地下管道经常漏水致使地下车位和储藏室积水，且未对积水进行清理，对小区业主乱搭建、占用公用绿化用地未进行劝阻等，给包括被告在内的业主生活带来极大不便，被告未享受到相应的干净舒适的生活环境，小区大部分业主亦未交物业费，故原告未依约依法依规范履行对等的物业服务义务；被告所在单元电梯坏了近半年，长时间停运，但原告没有定期维护、维修，最后被告与其他业主自行凑钱维修；原告收取的物业费中已经包含了卫生费、绿化费、电梯运行维护费用，不应再另行收取，并应当退还已收取的相关费用；原告未代被告交纳水电费；原告于2019年6月撤出小区物业服务，但收取了被告截止2019年12月的车位管理费240元；原告对于广告费收益等未向业主公示，这些费用应归业主所有。综上，原告应当提供证据证明其履行了相应的义务，否则其诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的采购项目成交通知书、名尚国际小区物业管理服务项目代理服务费用、名尚国际小区业主管理公约、催收通知照片，被告均无异议，本院予以采信。对原告提供的欠费明细，被告对其真实性无异议，对其证明内容有异议，但被告未提供证据证明，故，对该欠费明细本院予以采信。对原告提供的电梯维修保养记录，以及淄博高新区房产管理处的维修资金档案材料，被告对电梯维修保养记录有异议但未提供证据证明其反驳主张，故，对原告提供的该证据，本院予以采信。对被告提供的小区照片原告有异议，本院认为照片证据的真实性、关联性无法确定，本院不予采信。对被告提供的情况说明及证人罗某、刘某的证人证言，原告有异议，本院认为仅被告、证人刘某到庭，其他7名业主出具情况说明的真实性无法确定，对于涉及该7名业主的情况说明内容本院不予采信，对于证人罗某、刘某关于出庭作证被告所在单元的两部电梯多次因损坏导致长时间无法正常使用以及原告提供物业服务不到位、不规范的证人证言，不足以证明相关电梯停运等系仅因为原告未履行合同义务所致，且被告是否使用电梯，并非认定应否减免其应交物业费用的直接证据，故对情况说明、证人证言的关联性，本院不予确认。 根据原、被告的陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：原告于2016年10月22日经公开招标，入驻淄博高新区名尚国际小区从事物业服务。原、被告签订了名尚国际小区业主管理公约，约定物业服务费用包含该小区住宅物业费为每平方米每月0.6元，地下车位、车库服务费为每月每个20元，电梯费据实分摊；物业服务费用按季度收取，业主或物业使用人于每季度第一个月的10日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起按欠费总额每日加收千分之三的违约金；车位的物业服务费用，交付时预交一年的停车服务费用，后期一年一交，每年的元月15日前交清当年的费用。截止2019年5月31日，被告拖欠原告物业费、水电费、卫生费、电梯费等共计3043.10元。 另查明，淄博高新区房产管理处的维修资金档案材料载明：2017年3月24日，证人罗某因案涉小区碧林五号楼一单元东更换电梯补偿链，申请通过物业走公共维修基金维修。同日，原告向淄博市高新区房管局申请使用专项维修资金对案涉小区碧林5号楼1单元电梯补偿链进行修缮。后经包括魏菲、证人罗某、刘某在内的B区5号楼1单元的36名业主对更换电梯补偿链使用专项维修资金予以签名确认。上述工程施工竣工后，经原告、淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处银泰城社区居民委员会等确认验收合格。淄博高新区房产管理处于2018年3月2日至2018年3月8日期间对专项维修资金有关申请及拨付情况向案涉小区碧林5号楼1单元业主进行了公示。2017年12月2日，原告因案涉小区碧林5号楼1单元东电梯抱闸、拉线、提钢丝绳、变频器维修等，向淄博高新区房屋管理处申请动用维修资金进行修缮。后经包含魏菲、证人罗某、刘某在内的B区5号楼1单元的34名业主对电梯抱闸、拉线、提钢丝绳、变频器维修使用专项维修资金予以签名确认。上述工程施工竣工后，经原告、淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处银泰城社区居民委员会等确认验收合格。淄博高新区房产管理处于2018年7月28日至2018年8月3日期间对专项维修资金有关申请及拨付情况向案涉小区碧林5号楼1单元业主进行了公示。 本院认为，原、被告签订的名尚国际小区业主管理公约，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告辩称拒绝交纳物业费等费用的主要理由有三点，一是被告主张原告在物业管理服务期间没有依约依法依规范履行物业管理服务职责，物业服务存在诸多问题，但被告并未提供充分有效证据证明，对此，原告已举证证明了其物业服务的相关内容，考虑到物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费用，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，根据本案现有证据，并不足以证明原告提供物业服务过程中存在重大瑕疵，不构成业主拒交或减免物业费的事由。二是被告关于原告物业费中重复收取卫生费、绿化费、电梯运行维护费用，原告未代被告交纳水电费，以及原告多收取的车位管理费的抗辩主张，对此，原、被告在案涉公约中已约定了电梯费等费用的收取，原告并未主张代被告交纳水电费用、绿化费，且魏菲未提供证据佐证，亦未提起反诉，被告以此为拒绝交纳物业费等费用的抗辩理由不成立。三是被告主张广告费收益等原告未向业主公示，这些费用应归业主所有，对此，关于被告所述广告费等公共收益，因公共利益关系到小区全体业主利益，被告可就公共收益另行通过合法途径主张。另，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告对原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的行为，有权另行主张原告的违约责任，但不能构成不交物业费等费用的抗辩。综上，被告的以上辩解无事实依据或合同依据、法律依据，本院均不予支持。 原告向被告催要物业费被告未付，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张被告支付物业费本院予以支持。 关于原告主张的违约金，被告有异议，对此，根据案涉公约约定的标准为“从逾期之日起按欠费总额每日加收千分之三”，原告有权据此向被告主张违约金，但原告主张的违约金计算标准过高，本院依法调整为以拖欠物业费等共计3043.10元为基数，自2019年5月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于原告多主张的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告魏菲于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒生物业服务有限公司水电费、卫生费、物业费、电梯费等共计3043.10元及相应违约金（以拖欠物业费等共计3043.10元为基数，自2019年5月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。 二、驳回原告山东恒生物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告魏菲负担15元，由原告山东恒生物业服务有限公司负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 佟 彤 二〇二〇年十月十二日 书记员 王力民