上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初6412号原告：倪捷，女，1989年3月11日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：魏强，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁昊宇，上海英恒律师事务所律师。被告：胡梅娟，女，1965年7月14日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：颜世祥，上海海航律师事务所律师。原告倪捷与被告胡梅娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪捷的委托诉讼代理人魏强、被告胡梅娟及其委托诉讼代理人颜世祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪捷向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方解除房屋租赁协议；2、被告返还原告租金6250元；3、被告返还原告房屋押金25,000元；4、被告返还原告房屋转让费39,000元；5、被告赔偿原告21.5个月租房居间费11,198元。事实和理由：2019年8月31日，双方经上海银满谷商业管理有限公司介绍，就上海市徐汇区斜土路XXX号商铺签订《租赁协议》、《同联商业居间协议》，约定原告租赁该商铺经营特许品牌“鱼米致香—酸菜鱼米饭”，被告答应可以经营该项目并帮助协调相关部门和事项；原告支付了居间费12,500元、房屋租金37,500元、押金25,000元和房屋转让费39,000元；因被告提供营业执照，合同上据此进行了备注，但被告出具了经营“酸菜鱼米饭”项目的授权，对于原告经营该项目被告是知情并且同意的。2019年11月12日，徐汇区工商局以原告不可以在该商铺经营酸菜鱼米饭为由禁止原告继续经营，原告与被告多次协调无法解决，故于2019年11月17日彻底停业。原告数次要求解除合同、被告收房，但被告不给任何回复，直至12月中旬原告将钥匙放置在房屋内，被告才回复。原告到工商部门询问后方知被告从租房之初就未实事求是告知房屋经营受限制，因此导致原告遭受很多损失，故原告起诉至本院。胡梅娟辩称，同意解除合同，其余诉请不同意。被告已按租赁协议履行了义务，不存在违约行为。原告提前退租，构成违约。双方在租赁协议中明确约定经营项目为蒸煮类糕点，没有答应原告可以经营酸菜鱼米饭，是原告在履行合同过程中自行变更了经营项目，从而被市场监督部门通知整改。是原告不按合同约定履行所造成的，与被告无关。合同目的可以实现，市场监督部门只是对原告具体制作食品的方法和内容提出口头整改意见，并未责令停业，但原告不予整改，却以此为借口，单方面提前解除合同，理应承担单方违约解除合同的法律后果。故要求驳回原告诉讼请求。本院认定事实如下：2019年8月31日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《租赁协议》，约定：甲方同意向乙方出租上海市徐汇区斜土路XXX号沿街商铺(以下简称涉讼房屋)，面积15平方米左右；租期从2019年9月15日至2021年9月14日止；月租金商定为12,500元，付款方式押二付三，每次共计37,500元，提前10天支付下期房租；乙方应向甲方支付租房押金(违约保证金)25,000元，至租赁期满时由甲方对出租房屋所属设施检查无误，结清各种应缴纳费用后全额无息退还乙方；乙方如经营不善或其他原因，在合同期内退铺作为违约，违约保证金没收(2个月)；本协议未尽事宜，双方可另行协商，订立条款，作为本协议之补充，本协议及其补充条款，附件、空格部分所填写的文字与铅印文字具有同等效力；甲方只是提供乙方营业执照、卫生许可证使用，乙方在经营中，如有违法违规操作，任何问题均由乙方承担。双方在合同落款处以手写方式注明：主体业态餐饮服务经营者(小型饭店)，经营项目糕点类食品制售(蒸煮类糕点)。2019年9月2日，原告转账给赵某某(系被告的女儿)三个月房租及押金共计62,500元。同年9月27日，原告转账给赵某某转让费39,000元。原告承租涉讼房屋后用于经营酸菜鱼米饭项目。2019年11月12日，上海市徐汇区市场监督管理局枫林市场监管所的工作人员在日常巡查时，发现涉讼房屋处在加工经营酸菜鱼米饭项目，超出了经营项目范围，故工作人员口头责令整改，要求规范经营。此后，原、被告就经营事宜进行沟通，但未能达成一致。2019年11月28日，原告发短信给被告，称其从11月28日起将解除租赁协议，并要求被告于次日接收房屋。同年12月3日，原告再次以短信方式要求被告商谈解约事宜。被告收到上述信息后通过微信回复原告称，“在合同期内，你现在不做了，水电也抄好了，那就没必要见面了……在租约合同期内，你说你生意不好不想做了，单方面解约，那你损失自负……”。2019年12月9日，原告委托律师向被告寄送《返还房屋押金、转让费和租金的律师函》，该快递因拒收被退回。同年12月11日，原告委托律师再次通过微信向被告发送《返还房屋押金、转让费和租金的律师函》。2019年12月17日，原告自行搬离涉讼房屋，并通过微信告知被告。嗣后，双方因结算事宜意见不一，原告遂诉至本院。审理中，原告称，因合同缔结时被告告知原告可以经营酸菜鱼米饭项目，但结果工商局禁止经营，导致合同目的无法实现，故原告提出解约，双方的租赁合同于2019年12月3日解除。原告要求被告返还2019年11月28日至2019年12月14日期间的半个月房租6250元，并退还原告押金25,000元。另有39,000元转让费，是原告使用营业执照、食品卫生许可证的转让费，合同不能履行时，被告应返还原告。被告则称，双方在合同中特别注明经营范围、项目为糕点类制作，被告没有答应过可以经营酸菜鱼米饭项目，是原告自行变更了经营项目，才导致有关部门要求整改，况且管理部门只是口头通知原告整改，是原告不整改并自行停业。原告于2019年12月17日才搬离涉讼房屋，故双方的租赁合同于该日解除，租金不应返还。原告提前退租违约，按照合同约定应没收押金，故被告不同意退还押金。转让费39,000元是扩店、装修、培训、经营权转让等的打包价，现在原告违约，故被告不同意返还。审理中，原告出示一份涉讼房屋处注册的《营业执照》，载明：经营者为冷某，名称为上海市徐汇区佳何小吃店，类型为个体工商户，经营范围为餐饮服务【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。原告同时出示涉讼房屋处注册的《食品经营许可证》，载明：经营者名称为上海市徐汇区佳何小吃店，法定代表人(负责人)为冷某，主体业态为餐饮服务经营者(小型饭店)，经营项目为糕点类食品制售(蒸煮类糕点)。被告对上述证照真实性无异议，认为原告对经营范围是明确知道的。原告另行出示一份2019年9月9日由冷某出具的《委托书》，内容为：本人冷某委托倪捷办理上海市斜土路XXX号佳何小吃店——鱼米致香酸菜鱼米饭——招牌申请事宜。被告表示真实性无法确认，不是被告出具的，而且该委托书写明只是申请招牌。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的租赁协议、转账凭证、营业执照、食品经营许可证、微信聊天记录等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则应承担相应的违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。原告在履行过程中单方提前终止合同并自行搬离涉讼房屋，其行为构成违约。原告称其提前终止合同系因无法经营酸菜鱼米饭项目，且被告隐瞒实情致合同目的无法实现。但是根据双方合同约定，被告只是提供原告营业执照、卫生许可证使用，原告在经营中如有违法违规操作，任何问题均由原告承担。同时，双方在租赁协议中明确约定经营项目为糕点类食品制售(蒸煮类糕点)。原告未能提供证据证明在双方签订合同时被告已同意其变更经营项目。即使在办理招牌时被告知晓了原告变更经营项目，但原告也未能提供证据证明被告对原告变更经营项目作出过任何的承诺。原告作为房屋承租人及实际经营者，应当按照合同的约定在相关证照许可的范围内经营。现原告因未能按照合同约定的证照许可范围进行经营活动而被有关部门责令整改，原告以此为由提前终止合同并要求被告承担违约责任的主张，有悖于合同约定，缺乏事实及法律依据，本院无法采信。对于合同解除日期，原告作为违约方，并不享有合同解除权，其向被告发出的解约短信不能产生解除合同的法律效力。原告于2019年12月17日搬离系争房屋，以实际行为表明不再履行合同，被告也确认该日期为解除合同时间，故双方的租赁合同应于2019年12月17日解除。原告在诉讼过程中坚持主张租赁合同于2019年12月3日解除，该主张有悖于法律规定，本院对此不予采纳。基于上述原告搬离时间及合同解除日期的确定，原告要求被告返还2019年11月28日至2019年12月14日期间租金6250元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于押金(违约保证金)是否应予返还问题，根据双方协议约定，原告在合同期内违约退铺的，违约保证金予以没收。根据前述认定，原告单方提前终止合同构成违约。故被告主张不予退还押金，具有事实依据，符合合同约定。原告要求被告返还押金的诉讼请求则有悖于事实及合同约定，本院对此难以支持。对于原告主张返还的转让费，双方在租赁协议中对此费用未有任何涉及，原告也未能提供证据证明双方对此费用的处理有何约定。而双方租赁协议的终止系原告违约导致。故原告要求被告返还缺乏事实及合同依据，本院对此难以支持。原告主张赔偿居间费的诉讼请求，同样缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、倪捷与胡梅娟于2019年8月31日就上海市徐汇区斜土路XXX号(临)商铺签订的《租赁协议》于2019年12月17日予以解除；二、驳回倪捷的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计918元，由倪捷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年十月十九日法官助理  吴 越书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。