四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1204号 上诉人（原审被告）:四川岳池利华房地产开发有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇大西街中段九龙建司综合楼**。 法定代表人：阙中阳，总经理。 委托诉讼代理人：秦川，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：横店影视股份有限公司，住所地浙江省东阳市横店镇横店影视产业实验区商务楼。 法定代表人：徐天福，董事长。 委托诉讼代理人：赵栋，浙江横店律师事务所律师。 上诉人四川岳池利华房地产开发有限公司（以下简称岳池利华房地产公司）因与被上诉人横店影视股份有限公司（以下简称横店影视公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2020）川1621民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 岳池利华房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判确认岳池利华房地产公司与横店影视公司于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同书》已于2019年7月26日解除；2.驳回横店影视公司的一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费由横店影视公司负担。事实及理由：一、2019年7月26日被上诉人横店影视公司向上诉人岳池利华房地产公司发出的《关于解除房屋租赁合同的函》已经产生租赁合同解除的法律后果。1.2019年7月26日，被上诉人在合同约定解除条件未成就的情况下向上诉人发出了《关于解除房屋租赁合同的函》。上诉人收到该函后向被上诉人发函，希望其慎重考虑解除合同的法律后果，租赁屋的新买受人亦向被上诉人发函告知其可与买受人重新签订租赁合同。被上诉人收到上诉人和买受人的函件后未撤回其解除合同的函件，也未与买受人重新签订租赁合同。为避免损失扩大，上诉人停止继续完善租赁屋条件及向被上诉人交付租赁屋。同时，上诉人在收到被上诉人发出的《关于解除房屋租赁合同的函》后，未按照法律及司法解释规定的时间向法院起诉确认该函的效力，且在一审庭审中已明确要求确认案涉《房屋租赁合同书》于2019年7月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应当确认案涉《房屋租赁合同书》已于2019年7月26日解除。一审法院于2020年5月15日判决解除案涉《房屋租赁合同书》于法无据。2.承租人继续履行合同包括接受房屋、进场装修、开办经营等概括性、持续性行为，这些行为难以强制履行，构成合同法第一百一十条第二款规定的“债务的标的不适于强制履行”。上诉人在收到被上诉人发出的解除合同的函件后，无法强制要求被上诉人继续履行租赁合同，而只能被动接受租赁合同解除的事实。二、根据《房屋租赁合同书》的约定，被上诉人于2019年7月26日以上诉人未在2019年5月1日交房而作出的解除合同的行为系单方无故解除合同的行为。根据法律规定及合同约定，上诉人不应承担违约责任，且有权没收被上诉人交纳的履约保证金（定金），故一审法院判决上诉人承担违约责任无事实依据和法律依据。三、上诉人收到被上诉人单方发出的《关于解除房屋租赁合同的函》后，已经默认案涉租赁合同不能继续履行的事实，基于交易安全和防止损失扩大，在被上诉人未撤回解除合同通知或者表示将继续履行合同的情况下，上诉人有理由也不可能再继续完善租赁屋并交付租赁屋。被上诉人在违约单方解除合同后，以逾期交房180天为由再次起诉解除合同，属于诉讼欺诈行为，一审支持其诉讼请求有失公允。四、被上诉人在合同履行期间单方向上诉人发出解除合同通知，被上诉人无论是基于不安抗辩或是避免损失扩大，均有权暂停履行合同。根据合同9.3条约定，应当归责于被上诉人的原因导致上诉人逾期180天未能交付房屋，该合同约定的解除条件仍未成就，故被上诉人要求解除合同及要求上诉人承担违约责任的诉讼请求也不应得到支持。 横店影视公司辩称，1.根据相关法律规定，解除租赁合同的前提需符合法律规定的解除权。本案中，被上诉人发出《关于解除房屋租赁合同的函》时不具备解除权，该函件不具备租赁合同解除的法律效力，故上诉人关于案涉《房屋租赁合同书》已于2019年7月26日解除的上诉理由不能成立。2.2019年8月13日上诉人在《关于横店影视解除房屋租赁合同的复函》中没有作出同意解除租赁合同的意思表示，不存在所谓的被动解除租赁合同情形；3.被上诉人没有单方解除租赁合同，双方的实际行为也表明租赁合同并未解除，不存在被上诉人单方违约解除合同的情况。 横店影视公司向一审法院起诉请求：1.判令解除岳池利华房地产公司与横店影视公司签订的《房屋租赁合同书》；2.判令岳池利华房地产公司返还定金20万元整，并以此为基数自2017年7月3日起至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用费，暂计算至2019年11月3日的资金占用费2.8万元整；3.判令岳池利华房地产公司向横店影视公司支付违约金83.8万元整（按租赁合同第9.3条，应以实际付租第二个租赁年度的租金金额为标准）；4.判令本案的案件受理费由岳池利华房地产公司负担。 一审法院认定事实：2017年6月26日，岳池利华房地产公司作为出租人（甲方）与承租人（乙方）横店影视公司签订《房屋租赁合同书》，约定横店影视公司租赁岳池利华房地产公司所有的位于四川省岳池县某处房屋用于开设电影城，计租面积约2328平方米，7.1条约定“该房屋租赁期限为15年，起租日参照本合同8.3.1条约定。甲方于2019年5月1日前向乙方交付房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间。租赁房屋交付之日起的6个月为乙方的装修免租期”，8.1条约定“本合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付人民币贰拾万元（20万元）整的定金，此定金在影院正常开业后转为履约保证金。乙方所支付履约保证金直接冲抵最后一期租金”，8.3.1条约定“第7月至第3年，保底租金（含物业管理费）每年83.8万元”，9.3条约定“在本合同签订后，非因可以归责于乙方的事由或不可抗力，甲方违反第7.1条约定逾期180日不能交房，乙方有权解除本合同，甲方除退还定金外，还应以实际付租日第二个租赁年度的租金赔偿乙方的经济损失”。租赁合同签订后，横店影视公司于2017年7月3日向岳池利华房地产公司支付定金20万元。2019年7月17日，岳池利华房地产公司向横店影视公司发函告知其对租赁物有优先购买权，否则将出售他人。2019年7月26日，横店影视公司向岳池利华房地产公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，主要内容是“我司不主张对承租物业的优先购买权”“按照租赁合同第7.1条约定，贵司应于2019年5月1日前将租赁标的房屋交付我司，且贵司交付租赁标的房屋应当符合租赁合同附件二约定之条件，但贵司至今未向我司交付。故我司要求解除租赁合同，退还定金贰拾万元及资金占用成本。请贵司收到此函后10个工作日内与我司联系，协商办理相关合同解除的具体事宜”。2019年8月13日，岳池利华房地产公司向横店影视公司发出《关于横店影视解除房屋租赁合同的复函》，主要内容是“一、对贵司不主张对承租物业的优先购买权表述理解。二、对要求解除房屋租赁合同，恳请贵司进行重新考虑并保持沟通联系。三、维持双方于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同书》，并积极共商影城开业相关事宜，确保各方利益”。2019年9月29日，租赁物购买方四川世纪安泰实业有限公司向岳池利华房地产公司发出《通知函》，主要内容是“现租赁合同涉及相关房屋已由我司购买，房屋权属已改变，根据相关法律规定，我司同意继续保持与横店影视股份有限公司的租赁关系，但为确保房屋租赁事宜能有效实现，维护三方权益，我司特通知贵司和横店影视股份有限公司尽快与我司进行洽谈，并在原租赁合同主要内容不变的前提下，三方签订新的租赁协议，以资共同遵守”，当日，岳池利华房地产公司根据该通知函和岳池利华房地产公司的复函向横店影视公司发出《联系函》，主要内容是“为更好履行师大天街影院的租赁合同书，特请贵司明确并派员进行洽谈，签订原定租赁合同主要内容不变的新租赁协议，务实推进合作”。2019年11月8日，横店影视公司向该院提起诉讼，请求解除《房屋租赁合同书》、返还定金20万元及资金占用费、支付违约金83.8万元。庭审中，横店影视公司增加一项诉讼请求为判令岳池利华房地产公司支付装饰设计费15.5万元和消防设计费1.4万元，横店影视公司为此请求提供了2018年分别与卓郎装饰设计有限公司签订的《建设工程设计合同》和上海新建设建筑设计有限公司签订的《建设工程设计合同（消防）》。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋租赁合同书》是横店影视公司与岳池利华房地产公司的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按约履行。关于案涉合同解除问题，根据租赁合同约定，岳池利华房地产公司应当于2019年5月1日前向横店影视公司交房，并提前二个月通知横店影视公司准确的交场时间，逾期180日不能交房，横店影视公司有权解除合同。在合同履行过程中，横店影视公司在岳池利华房地产公司发函告知租赁物所有权将发生转移是否行使优先购买权时，于2019年7月26日向岳池利华房地产公司发函提出解除租赁合同，此时横店影视公司并不享有合同解除权，在未得到岳池利华房地产公司同意时该函件不发生解除合同的法律效力。结合岳池利华房地产公司向横店影视公司的复函及联系函判断，岳池利华房地产公司并未明确表示同意解除合同，因此，此时合同并未解除，岳池利华房地产公司认为该合同于此时系横店影视公司违约解除与查明的事实不符，不予支持。在合同尚未解除时，岳池利华房地产公司一直未按照约定通知横店影视公司接房。2019年11月8日，在约定交房的180日宽延期后，横店影视公司向该院提起诉讼请求解除合同，此时横店影视公司享有解除权，横店影视公司请求解除合同予以支持。由于岳池利华房地产公司未按时向横店影视公司交付房屋，构成违约，导致合同解除，横店影视公司请求返还定金予以支持。横店影视公司在请求返还定金时，没有选择适用定金条款请求双倍返还定金，可以请求违约金赔偿条款。违约金具有补偿性、有限度的惩罚性。根据现有证据判断，横店影视公司向岳池利华房地产公司支付定金后，应当产生资金占用费损失；关于装饰、消防设计费，虽然横店影视公司提供了两份装饰设计合同，岳池利华房地产公司质证时提出质疑，经审查，由于设计合同没有具体的签订时间，没有设计成果和设计费支出票据等履行设计合同相关证据，结合横店影视公司解除合同函件判断，横店影视公司在提出解除合同时，仅仅要求岳池利华房地产公司返还定金及资金占用成本，并没有产生设计费损失，因此，横店影视公司装饰、消防设计费损失证据不足。横店影视公司依据租赁合同第9.3条约定请求支付违约金83.8万元，岳池利华房地产公司认为该约定标准过高请求调整，由于租赁合同没有实际履行，横店影视公司在支付定金后，并未再支付其他费用，结合横店影视公司资金占用费损失，参照定金条款，该院酌情调整为20万元。横店影视公司诉请支付定金的资金占用费和装饰、消防设计费损失，租赁合同没有相关约定，在该院已经支持横店影视公司部分违约金主张时，不再支持横店影视公司其他损失赔偿请求。由于横店影视公司支付违约金、赔偿损失请求中部分请求没有得到该院支持，应当承担相应诉讼费用。 综上所述，横店影视公司请求解除合同、返还定金予以支持，岳池利华房地产公司辩称因横店影视公司违约单方解除合同、定金不予返还不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、本判决生效之日起，解除横店影视公司与岳池利华房地产公司于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同书》；二、岳池利华房地产公向横店影视公司返还定金20万元；三、岳池利华房地产公司向横店影视公司支付违约金20万元；四、驳回横店影视公司其他诉讼请求。以上债务限于判决书生效后十日内履行，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,915元，由横店影视公司负担5,915元，岳池利华房地产公司负担10,000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的《房屋租赁合同书》即案涉《房屋租赁合同书》是否已于2019年7月26日解除；二、横店影视公司要求解除案涉房屋租赁合同及要求岳池利华房地产公司承担违约责任的诉讼请求是否应得到支持。 关于焦点一。案涉《房屋租赁合同书》是横店影视公司与岳池利华房地产公司的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按约履行。在合同履行过程中，横店影视公司于2019年7月26日向岳池利华房地产公司发函回复不主张对承租物业的优先购买权的同时，要求解除租赁合同，协商办理相关合同解除的具体事宜。此时，横店影视公司并不享有约定或法定的合同解除权，故即便岳池利华房地产公司未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的法律效果。该函件中，岳池利华房地产公司向横店影视公司作出了想解除合同的意思表示，但从岳池利华房地产公司于2019年8月13日向横店影视公司发出的《关于横店影视解除房屋租赁合同的复函》内容看，岳池利华房地产公司要求维持双方签订的《房屋租赁合同书》，并未同意解除合同，即双方当事人未达成解除合同的合意。故2019年7月26日岳池利华房地产公司向横店影视公司发出的函件不发生解除合同的法律效力，一审认定此时合同并未解除正确，本院予以维持。因2019年7月26日的函件不产生合同解除的法律效力，不存在横店影视公司单方违约解除合同的情形，也不存在岳池利华房地产公司所谓的被动解除合同的情形，故岳池利华房地产公司关于案涉《房屋租赁合同书》已于2019年7月26日解除的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二。案涉租赁合同尚未解除，双方均应按合同约定履行。横店影视公司按约交付了定金20万元，岳池利华房地产公司也应按约交付租赁屋。岳池利华房地产公司主张横店影视公司在合同履行期间单方发出解除合同通知，无论是基于不安抗辩或是避免损失扩大，岳池利华房地产公司均有权暂停履行合同，缺乏事实依据和法律依据，该主张本院不予支持。2019年11月8日，在约定交房的180日宽延期后，横店影视公司诉至法院请求解除合同。根据案涉租赁合同的约定，此时横店影视公司享有解除权，故一审判决解除案涉《房屋租赁合同书》正确，本院予以维持。岳池利华房地产公司主张其逾期180天未能交付房屋，应当归责于横店影视公司，该合同约定的解除条件仍未成就、不应解除，因缺乏事实依据，该主张本院不予支持。岳池利华房地产公司未按时向横店影视公司交付房屋，其行为构成违约，导致合同解除，横店影视公司在请求返还定金时，请求岳池利华房地产公司支付违约金83.8万元。一审考虑到案涉租赁合同没有实际履行，横店影视公司在支付定金后，并未再支付其他费用，结合横店影视公司资金占用费损失，参照定金条款，将违约金酌定为20万元并无不妥，本院予以维持。岳池利华房地产公司主张横店影视公司于2019年7月26日解除合同的行为系单方违约解除合同的行为，岳池利华房地产公司不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，岳池利华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,915元，由四川岳池利华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年十月二十日 法官助理  周琪娜 书 记 员  田 玲