河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1105号原告：史选增，男，汉族，1965年5月9日出生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：许记慈，河南绿剑律师事务所律师。被告：杨克锋，男，汉族，1971年6月24日出生，住洛阳市孟津县。被告：李安琴，女，汉族，1973年11月17日出生，住洛阳市孟津县。第三人：李安安，男，汉族，1979年12月12日出生，住洛阳市西工区。二被告与第三人共同委托诉讼代理人：傅战胜，河南王城律师事务所律师。原告史选增与被告杨克锋、被告李安琴、第三人李安安确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告史选增及委托诉讼代理人许记慈，被告杨克锋、李安琴、第三人李安安共同委托诉讼代理人傅战胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史选增向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2018年7月26日签订的《约定》无效；2、判令二被告配合办理将于坐落于河南省洛阳市高新技术产业开发区河洛路65号1幢1001、1006号房屋的所有权登记恢复至被告杨克锋名下的手续；3、本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。事实和理由：2017年9月19日，原、被告三方签订了《三方协议》一份，该协议主要约定：“甲乙丙三方原在高新区润升高科大厦10楼购置的4套房产（未办理房产证），原户名分别为：杨克锋2套，李安安1套、史选增1套，合计面积约630多平方米，属于三方共有财产，甲乙丙三方协商一致，共同委托丙方（李安安）全权处理（办理房产证手续并卖掉），丙方处理时甲乙双方无条件配合，上述房产卖后所得款项到位后三日内由甲乙丙三方一次性分配（甲10%，乙45%，丙45%），丙方处理房产时需告知甲乙方知情”。上述条款已经被洛阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0391民初1881号民事判决确认有效。而二被告在明知登记在被告杨克锋名下的坐落于河南省××高新技术开发区××、××号房屋属于史选增、杨克锋、李安安三人共有财产的情况下，在2018年7月26日以婚内约定的形式，将上述两套房屋无偿过户给被告李安琴。随后二被告于2018年10月31日办理了离婚登记手续，将所有财产转至被告李安琴名下。原告认为二被告转移上述属于史选增、杨克锋、李安安三人共有财产的行为系恶意串通，严重损害了原告的合法权益，故二被告于2018年7月26日签订的《约定》应当依法认为无效，并将坐落于河南省××高新技术开发区××、××号房屋的所有权登记恢复至被告杨克锋名下。被告杨克锋辩称，依据原告与被告杨克锋于2017年9月19日签订的《股权转让协议》、《三方协议》以及（2019）豫0391民初463号、（2019）豫0391民初1881号民事判决书、（2019）豫03民终5559号民事判决书可知原告与被告杨克锋之间存在合法有效的股权转让，原告理应支付被告杨克锋股权转让款共计300万元，但是截止被告与李安安就被告杨克锋名下1001及1006号房屋达成《协议书》之前，原告共计欠付被告杨克锋股权转让款122万元（含《三方协议》中约定的100万）。基于原被告及李安安三方签订的《三方协议》内容可知，就润升大厦4套房屋，原、被告均是委托李安安就该房产进行全权处理（办理房产证及出售），同时就该房屋出售的价款中原告所获得45%份额部分，原告理应再另行支付被告杨克锋100万元作为股权转让的补偿款。然而2017年11月至2018年3月期间，李安安在办理该4套房屋房产证及销售过程中，原告却违反《三方协议》的约定，拒绝配合办理房产证的登记面签（其于2019年以原购房协议丢失为由重新又找河南润升房地产开发有限公司补办购房合同，并自行办理房产证），因为原告的违约行为，致使被告杨克锋不能如期分得到该4套房产的销售额10%的房款，同时也使得被告杨克锋无法顺利获得100万的股权转让款。在被告杨克锋及李安安多次催促原告配合办理房产登记无望的情况，被告杨克锋只能与李安安协商并基于《三方协议》的约定要求李安安承担100万元股权转让款的担保责任，也正是在这种情况下，被告杨克锋才与李安安另行达成《协议书》，基于《三方协议》以及4套房屋的购买价格、市场价格、三方份额的内容，李安安基于其所获得原告、被告的全权授权，将位于原告名下的1001及1006号房屋交付被告杨克锋，以该房屋购买价的2倍之多冲抵被告杨克锋持有的10%的房屋份额及原告史选增应支付被告杨克锋的100万股权转让款。也就是说在被告杨克锋与李安安签订《协议书》之前，被告杨克锋尚无权处置被告杨克锋名下的两套房屋，但是在被告杨克锋与李安安签订《协议书》之后，被告杨克锋名下的两套房屋便属于被告杨克锋个人财产，被告杨克锋有权依法处置该房产，也就说是本案争议的由被告杨克锋与被告李安琴之间签订的《约定》所涉及的房产在《协议书》签订后并不因为该房产曾经系属原被告及李安安共有而不能由被告杨克锋处置，换一句话简单讲，也就是说被告杨克锋与被告李安琴之间的《约定》合法有效、且未侵害原告的利益。在被告杨克锋与李安琴之间的《约定》合法有效的前提下，原告所主张的要求办理房屋登记恢复明显系没有任何依据的。综上，就本案的诉争起因而言，系因原告单方违约在先，被告杨克锋是基于与李安安的《协议书》的约定依法获得了名下两套房产所有权，在《协议书》效力未被解除的前提下，被告杨克锋基于该《协议书》而另行签订的《约定》，理应依法有效，原告起诉要求确认《约定》无效以及恢复房屋登记或按份额折价的诉求于法无据，依法应当予以驳回。被告李安琴辩称，基于被告杨克锋与李安安、原告史选增三人之间的《股权转让协议》、《三方协议》以及被告与李安安之间的《协议书》约定，被告杨克锋有权处置其名下的本案涉案房产，而被告李安琴与被告杨克锋之间的《约定》，系双方意思的真实表示，且未违反法律规定，也未侵害原告的合法利益，因此原告无权要求法院确认李安琴与杨克锋之间的《约定》为无效，亦无权要求李安琴恢复该房屋的变更登记！原告起诉要求确认《约定》无效以及恢复房屋登记或主张份额的诉求于法无据，依法应当予以驳回。第三人李安安辩称，基于原、被告及李安安三人于2017年9月19日签订的《三方协议》的约定，李安安作为史选增与被告杨克锋就润升大厦4套房屋处置事宜的全权受托人，李安安有权处置该4套房屋，且原被告双方均应无条件的配合李安安办理房屋登记及销售事宜。然而在《三方协议》签订之后，虽然原告按照约定将其持有的《商品房买卖合同》交付了李安安，但是原告却刻意的拖延不配合李安安办理房产证登记的面签程序，李安安在多次催促原告配合办理房产证登记无果的情况的，为了缓解被告杨克锋的紧催，李安安作为《三方协议》中原告史选增、被告杨克锋授权处理润升大楼4套房屋的全权委托人及史选增支付杨克锋100万元股权转让款的见证人、担保人，李安安只能另行寻找解决三方纠纷的适宜办法，而李安安最终确定的最优解决方案便是将案涉的登记在被告杨克锋名下的房屋以房屋购买价的两倍左右的作价直接销售给杨克锋。就李安安将登记在被告杨克锋名下的房屋直接作价销售给杨克锋的行为，李安安认为该行为合法有效，具体分析如下：第一、《三方协议》并未约定李安安不能将房屋销售给被告杨克锋，杨克锋有权作为购买人购买其名下的房屋；第二、就《三方协议》的履行而言，系因原告不配合李安安办理房屋登记面签的单方违约，并致使李安安不能如期对房屋进行销售，原告理应对其的违约行为承担相应的违约责任；第三、按照《三方协议》的约定，原告史选增理应在房屋销售后支付被告杨克锋100万的股权转让款，而且李安安系该款项的见证人及担保人，李安安有义务敦促原告履行付款义务，尤其是在原告不配合办理面签时，李安安基于授权委托，为解决矛盾争议，规避风险，有权将该房屋以合理的作价出售给被告杨克锋；第四、李安安按照该房屋购买价2倍左右的市场公允价处置该房屋并未侵害到原告的权益，而且基于原被告双方的全权委托，李安安亦有权对该房屋进行处置。也正是基于以上考虑，在与史选增协商无望且史选增拒绝配合办理面签的情况下，李安安不得已只能与被告杨克锋签订协议书，将登记在其名下1001及1006号房屋作价销售抵账给被告杨克锋，李安安认为其与杨克锋之间的协议书系双方真实意思表示，且符合法律规定，又未损害原告的利益，其效力依法应当予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2017年9月19日，原告史选增（乙方）、被告杨克锋（甲方）、第三人李安安（丙方）签订《三方协议》一份，协议第一条约定：“甲乙丙三方原在高新区润升高科大厦10楼购置的4套房产（未办理房产证），原户名分别为：杨克锋2套，李安安1套、史选增1套，合计面积约630多平方米，属于三方共有财产，甲乙丙三方协商一致，共同委托丙方（李安安）全权处理（办理房产证手续并卖掉），丙方处理时甲乙双方无条件配合，上述房产卖后所得款项到位后三日内由甲乙丙三方一次性分配（甲10%，乙45%，丙45%），丙方处理房产时需告知甲乙方知情”。被告杨克锋与李安琴于1996年12月6日登记结婚。2018年7月26日，二被告签订《约定》两份，主要内容为：以被告杨克锋名义登记的坐落于高新技术开发区××、××房产归被告李安琴一人所有。2018年9月6日，二被告就该两套房产办理了产权变更登记，原产权人杨克锋变更为李安琴，登记原因为夫妻更名。2018年10月31日，二被告协议离婚并办理离婚登记，《离婚协议书》中财产部分载明：双方婚后无共同财产分割。双方婚后银行存款贰拾万元归女方所有。另查明，第三人李安安与被告李安琴系姐弟关系。史选增曾以杨克锋、李安安为被告向本院提起诉讼，请求确认2017年9月19日签订的《三方协议》有效。本院于2020年3月10日作出（2019）豫0391民初1881号民事判决，确认史选增、杨克锋、李安安于2017年9月19日签订的《三方协议》的第一条约定有效。该民事判决已经生效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，坐落于洛阳高新技术开发区××、××号两套房产已经生效判决进行确认，该两套房产应系史选增、杨克锋、李安安三方共有财产。被告杨克锋占有的份额为10%，第三人李安安占有的份额为45%，即便第三人李安安亦同意处分案涉房产，但因二人按份共有的份额未达到三分之二以上，被告杨克锋处分房产的行为应属无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中案涉房产的共有权利人之一即原告史选增对于被告杨克锋的处分行为并未追认，且被告杨克锋未提供证据证明其取得了案涉房产的处分权，故被告杨克锋与被告李安琴签订的《约定》无效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告杨克锋已将案涉房产以夫妻更名为由变更至被告李安琴名下，因二被告所签订的《约定》应属无效，故二被告应当将案涉房产的登记信息恢复至变更之前状态。庭审中，第三人李安安述称案涉两套房产购买款59万，直接按100万元折抵，折抵了杨克锋应得的份额及史选增应支付杨克锋的股权转让款，但其未提供证据予以证明，故对其该诉称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认被告杨克锋、被告李安琴于2018年7月26日签订的两份《约定》无效；二、被告李安琴应于本判决生效之日起三十日内将于坐落于河南省洛阳市高新技术产业开发区河洛路65号1幢1001、1006号房屋的所有权登记恢复登记至被告杨克锋名下。案件受理费100元，由被告杨克锋、被告李安琴共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状九份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省洛阳市中级人民法院缴纳上诉费后将缴费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田晓丹人民陪审员  杨学军人民陪审员  任彦玲二〇二〇年十月二十六日书 记 员  王婉青