湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终492号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨绍兴，女，1990年7月2日出生，汉族，住宜昌市点军区。上诉人（原审被告、反诉原告）：汤志勇，男，1978年11月14日出生，汉族，住宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:宜昌锦江房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区湖光路**。法定代表人：赵剑仑，公司总经理。委托诉讼代理人：王霄凌，湖北钧信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彪，湖北钧信律师事务所实习律师。上诉人杨绍兴、汤志勇因与被上诉人宜昌锦江房地产开发有限责任公司（以下简称锦江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨绍兴、汤志勇上诉请求：撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1677号民事判决第四项，依法改判锦江公司对涉案房屋存在的质量问题进行修复或者支付修复费用；本案诉讼费用由被锦江公司承担。事实及理由：锦江公司在与杨绍兴、汤志勇签订合同时隐瞒该房屋重大质量隐患，后杨绍兴、汤志勇委托具有司法鉴定资质的广东保顺检测鉴定有限公司湖北分公司对涉案房屋安全状况进行鉴定，涉案房屋存在质量问题，锦江公司应承担修复责任。锦江公司辩称，一、杨绍兴、汤志勇上诉请求超出了其一审的诉讼请求。二、杨绍兴、汤志勇在收到房屋之后就一直没有按照约定办理按揭或者支付尾款，以房屋有质量问题为由找锦江公司索赔，当时双方在协商时说的很清楚，杨绍兴、汤志勇如果认为涉案房屋有质量问题，可以把房屋退回，但是杨绍兴、汤志勇却一直在对房屋进行装修，而且对房屋的地基进行挖掘。在这个过程中锦江公司曾经制止过杨绍兴、汤志勇，但是后来杨绍兴、汤志勇又恢复装修，所以房屋倾斜是杨绍兴、汤志勇的挖掘造成的，目前杨绍兴、汤志勇对房屋的装修已经完成，也在正常使用。杨绍兴、汤志勇单方面委托的鉴定，鉴定结论也认为是基本完好房，所以杨绍兴、汤志勇向锦江公司索赔目的是要获得非法利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨绍兴、汤志勇的上诉，维持原判。锦江公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：1033401）；2.依法判令杨绍兴、汤志勇向锦江公司支付合同违约金230000元（累计应付款的10%）；3.依法判令杨绍兴、汤志勇将夷陵区锦江玛歌庄园温莎9号010101号房腾退返还给锦江公司。杨绍兴、汤志勇反诉请求：1.判令锦江公司依照合同约定立即给杨绍兴、汤志勇办理房地产权属证书，并支付违约金11500元；2.判令锦江公司对出售给杨绍兴、汤志勇商品房存在的质量问题进行修复或者支付维修费903303元。一审法院认定事实：（一）锦江公司（出卖人）与杨绍兴、汤志勇（买受人）于2018年1月25日签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号1033401）。合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买锦江玛歌庄园温莎9号010101号房，产籍号06-5001-0022-010101，主体结构钢混、混合结构，建筑物总层数为2层，建筑面积284.02平方米。合同第五条计价与价款约定：该商品房总价款2300000元整。合同第六条付款方式及期限：买受人按贷款方式按期付款，具体付款方式及期限的约定见附件六（附件六合同补充协议，没有具体内容）。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过5日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同第九条交付期限及条件约定：出卖人交付的商品房应符合下列条件（1）完成规划、单位工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）。合同第十一条交接约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件等内容通知买受人双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面…室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第十六条保修责任约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）商品房买卖合同签订后，锦江公司于2018年1月26日给杨绍兴、汤志勇（买受人）出具了交纳了购房款增值税发票115万元（编号03113804，此款在之前已经交纳）。2018年2月1日，锦江公司给杨绍兴发出《交房通知书》，该通知书载明：您所购买的玛歌庄园温莎9号房已验收合格，总房款2300000元，现通知您于2018年2月1日前到宜昌玛歌庄园物业管理中心办理交房手续，需带齐交房通知书、商品房买卖合同原件、购房发票原件、身份证复印件三份、家庭成员登记照各两张。办理房屋产权相关费用契税34500元、公共维修基金26129.84元、产权登记费160元、土地登记费120元、权利许可证照5元，代收代缴费用60914.84元。杨绍兴、汤志勇（买受人）交纳了上述费用60914.84元。双方交接了涉案房屋。房屋交接后，杨绍兴、汤志勇于2018年5月对房屋进行了装修，截至2019年7月17日开庭时基本装修完毕。（三）杨绍兴、汤志勇（买受人）于2018年2月22日向工商银行申请贷款115万元，银行对该笔贷款申请，于2018年3月8日审批通过。因杨绍兴、汤志勇所购买的锦江玛歌庄园温莎9号010101号房屋权属证没有办理，因没有购买房屋权属证书抵押，故没有签订借款合同。杨绍兴、汤志勇也一直没有支付购房款115万元，锦江公司也未按照合同约定将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。（四）锦江玛歌庄园温莎9号010101号房，建设单位是锦江公司，于2008年6月竣工。经过了施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收，工程质量达到合格等级。杨绍兴、汤志勇购买锦江玛歌庄园温莎9号010101号房后，于2018年7月委托广东保顺检测鉴定有限公司对所购买的房屋安全状况（一般安全）鉴定，该鉴定机构于2018年7月30日出具《房屋安全鉴定报告》（保顺鉴字【2018】SW1354号），鉴定意见：1.地基基础：经现场检查，该房屋室外地台及各柱、墙角基本完好，均未发现明显的开裂及沉陷现象。此外，由倾斜观测结果得知，该房屋所抽查E、F测点竖向构件的偏移量不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）标准允许偏差要求；所抽检B、C、D、B2、D2、G、H测点竖向构件的偏移量不满足《砌体结构工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）标准允许偏差要求。2.上部结构构件基本完好。3.装修及设备部分基本完好。综上所述，依照《房屋完损等级评定标准》【城住字（1984）第678号】，评定锦江路19号玛歌庄园温莎9号房屋的完损性等级为“基本完好房”。处理建议：应对该房屋个别倾斜率较大的柱进行纠偏加固处理。一审法院认为，本案的争议焦点为：一是双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》是否应当解除；二是杨绍兴、汤志勇要求锦江公司办理房地产权证是否予以支持；三是杨绍兴、汤志勇要求锦江公司对出售商品房质量问题进行修复是否成立。对以上争议问题，分别评判如下：一、双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》是否应当解除的问题。锦江公司与杨绍兴、汤志勇于2018年1月25日订立的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,该合同于订立之时成立。依法成立的合同,自成立时生效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,对方可以依照合同约定和法律规定行使合同解除权。锦江公司请求解除合同没有事实和法律依据，不能支持。其理由如下：第一，杨绍兴、汤志勇享有先履行抗辩权，锦江公司以杨绍兴、汤志勇没有足额交纳购房款，依照双方签订合同第七条约定“逾期超过5日后，出卖人有权解除合同”请求解除合同不能成立。合同中买受人付款方式为“贷款方式付款”，涉案房屋属于“现房”，只是需要变更权利人登记。而合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。”从合同约定来看，显然办证在前；从商品房交易习惯来看，杨绍兴、汤志勇也是需要将该房屋相关权利凭证提交银行设置抵押，才能实现贷款购房目的；从本案事实来看，锦江公司也确实没有按照约定办理涉案房屋权属证书，杨绍兴、汤志勇申请贷款因没有抵押，而尚未获得贷款。第二，锦江公司请求解除商品房买卖合同也没有法律依据。合同中买受人付款方式“贷款方式付款”，具体付款期限没有明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定:“履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”因合同履行期限不明确,锦江公司可以随时要求杨绍兴、汤志勇履行办理银行按揭贷款手续,但应当给杨绍兴、汤志勇必要的办理时间,不能一经催告就解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定,当事人一方延迟履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予以支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”锦江公司称于2019年2月27日向杨绍兴、汤志勇发出《催告函》,但没有送达《催告函》的证据，不能证实此《催告函》送达杨绍兴、汤志勇。即便此《催告函》已经送达，应当给杨绍兴、汤志勇三个月合理期限办理银行按揭贷款手续,但只给杨绍兴、汤志勇15日履行期限,便解除商品房买卖合同,显然违反上述法律规定,也不合情理。第三，从房屋现状来看，解除合同也不妥当。合同签订后，杨绍兴、汤志勇支付了购房款50%（115万元），也积极地在银行申请贷款，同时该房屋现在已经进行装饰装修。综上,从目前双方举证情况及合同履行状况看,涉案商品房买卖合同的解除条件尚不成就,锦江公司要求解除商品房买卖合同的诉讼请求,不予支持。锦江公司基于解除合同而主张杨绍兴、汤志勇腾退房屋及支付违约金，因解除合同条件不成就，故锦江公司以解除合同为请求权基础的其他诉讼请求均不能支持。杨绍兴、汤志勇尚未支付的购房款，锦江公司可以依照合同约定和法律规定，另行主张。二、杨绍兴、汤志勇要求锦江公司办理房地产权证是否予以支持。根据合同约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占有范围的土地所有权同时转让、抵押。”该法第六十一条第三款还规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。”因此,依合同约定和法律规定,锦江公司均应为杨绍兴、汤志勇办理房屋产权证。本案中，杨绍兴、汤志勇已经按照锦江公司要求支付了办理房屋产权相关费用60914.84元，锦江公司一直没有办理。故对杨绍兴、汤志勇要求锦江公司为其办理产权证以及向其支付违约金11500元的诉讼请求,依法予以支持。三、杨绍兴、汤志勇要求锦江公司对出售商品房质量问题进行修复是否成立。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题,锦江公司应当履行保修义务。杨绍兴、汤志勇委托具有鉴定资格的鉴定机构对房屋进行了安全鉴定，对该证据虽然锦江公司提出异议，但是其并未申请重新签定，该鉴定系有鉴定资格的鉴定机构和鉴定人进行，鉴定内容真实，予以认定。该鉴定结论为：依照《房屋完损等级评定标准》（城住字【1984】第678号），评定湖北省宜昌市锦江路19号玛歌庄园温莎9号房屋的完损性等级为“基本完好房”。从该房屋安全鉴定报告的结论可以看出该房屋为“基本完好房”，不影响杨绍兴、汤志勇正常的生活居住的功能；从该房屋现状来看，杨绍兴、汤志勇于2018年2月对涉案房屋整体装修，于2018年7月单方委托鉴定，在鉴定意见出来后，仍然继续对房屋装修，现装修基本完成；从锦江公司举证来看，该房屋依照建筑法规规定，经相关部门验收为合格。综上所述，杨绍兴、汤志勇购买玛歌庄园温莎9号房屋经竣工验收为合格，虽然房屋安全鉴定指出涉案标的有瑕疵，但是鉴定结论属于基本完好房，不影响杨绍兴、汤志勇正常居住使用的合同目的，且杨绍兴、汤志勇亦进行整体装修。杨绍兴、汤志勇请求判令锦江公司对涉案房屋进行修复或者支付维修费用903303元，不予支持。关于杨绍兴、汤志勇请求锦江公司支付鉴定费8000元，因系杨绍兴、汤志勇单方委托鉴定，且杨绍兴、汤志勇也没有提交鉴定费用的发票等证据，此项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第一款第四项、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十条、第六十一条之规定,判决:一、驳回宜昌锦江房地产开发有限责任公司全部诉讼请求。二、宜昌锦江房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内为杨绍兴、汤志勇购买的位于宜昌市××区小溪××街办湖光路××歌庄园××号商品房向产权登记管理部门提供符合办理房屋权属登记的资料,在取得该房屋产权证后五日内,将该证交给杨绍兴、汤志勇。三、宜昌锦江房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内向杨绍兴、汤志勇支付逾期办理产权证违约金共计11500元。四、驳回杨绍兴、汤志勇其他诉讼请求。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：广东保顺检测鉴定有限公司的鉴定结论虽认定涉案房屋为“基本完好房”，但该结论系基于对房屋的安全状况而下的结论，即房屋安全并不存在严重问题，但房屋安全并不等于房屋不存在质量问题，事实上该鉴定机构的鉴定报告显示：该房屋所抽查E、F测点竖向构件的偏移量不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）标准允许偏差要求、所抽检B、C、D、B2、D2、G、H测点竖向构件的偏移量不满足《砌体结构工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）标准允许偏差要求，并提出处理意见：应对该房屋个别倾斜率较大的柱进行纠偏加固处理。按照双方的房屋买卖合同的约定，锦江公司作为房屋出售方应对房屋质量承担保修义务，故对杨绍兴、汤志勇请求锦江公司对该房屋的质量问题进行修复的上诉请求应予支持。锦江公司认为其销售人员曾经告知杨绍兴、汤志勇涉案房子有点倾斜，所以在房价上给予了较多优惠，现杨绍兴、汤志勇以房子存在倾斜问题要求锦江公司修复有违诚实信用原则，但锦江公司未提供证据证实，故锦江公司的主张不能成立。综上，二上诉人杨绍兴、汤志勇的上诉请求成立，应予支持，原审判决虽认定事实清楚、但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1677号民事判决第一，二、三项，即：驳回宜昌锦江房地产开发有限责任公司全部诉讼请求；宜昌锦江房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内为杨绍兴、汤志勇购买的位于宜昌市夷陵区小溪塔街办湖光路19号锦江玛歌庄园温莎9号商品房向产权登记管理部门提供符合办理房屋权属登记的资料,在取得该房屋产权证后五日内,将该证交给杨绍兴、汤志勇；宜昌锦江房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内向杨绍兴、汤志勇支付逾期办理产权证违约金共计11500元；二、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1677号民事判决第四项，即：驳回杨绍兴、汤志勇其他诉讼请求。三、宜昌锦江房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内对涉案房屋倾斜率不符合质量规范要求的柱进行纠偏加固处理；若宜昌锦江房地产开发有限责任公司不在规定的期限内予以维修，杨绍兴、汤志勇可自行予以维修，维修费用由宜昌锦江房地产开发有限责任公司负担；四、驳回杨绍兴、汤志勇其他诉讼请求。一审本诉案件受理费4750元，由宜昌锦江房地产开发有限责任公司负担；一审反诉案件受理费13028元，由宜昌锦江房地产开发有限责负担12844元，杨绍兴、汤志勇负担184元；二审案件受理费12833元，由宜昌锦江房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  周铁金审判员  罗 娟二〇二〇年十月二十九日书记员  李望同