上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16834号原告：高一萍，女，1962年1月6日出生，汉族，身份证地址上海市长宁区平塘路****。委托诉讼代理人：吴海仙，女，1952年8月13日出生，汉族，身份证地身份证地址上海市静安区天潼路**XXX支弄**客堂。v>被告：上海均灿企业管理有限公司，住所地上海市黄浦区成都北路****。法定代表人：倪胜荣，该公司执行董事。被告：上海星屋网络科技有限公司，住所地上海市杨，住所地上海市杨浦区周家嘴路****法定代表人：倪胜荣，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：匡春燕，上海德理律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张诗珩，上海德理律师事务所律师。原告高一萍与被告上海均灿企业管理有限公司(下称均灿)、被告上海星屋网络科技有限公司(下称星屋)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴海仙、两被告共同委托诉讼代理人匡春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高一萍向本院提出诉讼请求：(1)确认高一萍与均灿、星屋于2019年3月1日所签《租赁主体变更协议》于高一萍起诉之日予以解除；(2)确认高一萍与星屋于2018年6月14日所签《租赁合同》于高一萍起诉之日予以解除；(3)均灿向高一萍支付2020年2月1日至2020年4月30日止之租金人民币607,725元(计付至房屋实际归还之日止)；(4)均灿向高一萍偿付违约金人民币405,150元。对于已收租赁保证金人民币607,725元，则要求由高一萍予以没收。事实和理由：2018年6月14日，高一萍与星屋签订租约，高一萍将位于上海市黄浦区成都北路XXX号XXX楼房屋出租予星屋，租期8年，租约对租金支付方式、租赁保证金、违约责任、合同解除权等均作明确约定。租赁期间。高一萍、星屋及均灿于2019年3月1日签订《租赁主体变更协议》，约定原租约项下承租人由星屋变更为均灿。签约后，均灿于履约期间自2020年2月起欠付租金，高一萍因催缴未果，遂起诉来院。均灿、星屋辩称，承租房屋已于2020年4月30日归还予高一萍，故之前所签合同均于房屋归还之日予以实际解除。2020年2月至4月租金确实未予支付，但高一萍曾承诺予以减免部分租金，故减免部分应予扣除。至于高一萍所诉请之违约金，鉴于解约系因疫情导致，高一萍就该项不可抗力因素无权主张违约金，再则该项违约金存在约定过高情形，依法应予调低。至于已缴租赁保证金，租赁双方曾协商以保证金冲抵欠费，故不同意予以没收。高一萍提供以下证据：(1)《上海市房地产权证》，以证明高一萍系房屋权利人；(2)《租赁合同》，以证明高一萍与星屋之间存在房屋租赁合同关系；(3)《租赁主体变更协议》，以证明房屋承租人变更情形；(4)租金发票，以证明租金实际支付至2020年1月。均灿、星屋提供以下证据：(1)2020年2月5日均灿致高一萍《沟通函》，以证明均灿就疫情影响与高一萍协商减免2月至5月共计3个月租金；(2)2020年3月11日高一萍致均灿《通知函》，以证明高一萍仅同意免除均灿2020年2月租金；(3)2020年4月24日均灿致租户通知及(4)《客户退租确认单》及(5)《租户迁出业主通知书》及(6)租赁双方聊天记录，以证明租赁双方协商租金减免事宜未果，遂提前解除租约，均灿于2020年4月30日向实际租户收回房屋并退还押金，同日，均灿将房屋交还予高一萍；(7)均灿与实际租户之间聊天记录及(8)均灿致欠租租户之《解除协议通知书》，以证明均灿因疫情影响未能顺利收租，在与高一萍协商租金减免未果后，均灿就不可抗力因素导致无法继续履行所签租约；(9)星屋对承租房屋进行装修、设计、消防、采购办公家具等事宜所签合同，以证明星屋曾对承租房屋投入装修及添置用品费用，所涉剩余残值均由高一萍实际享有，高一萍就此剩余残值应与承租人按照公平原则予以分担。本院经审理认定事实如下：高一萍系上海市黄浦区成都北路XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)权利人。2018年6月14日，高一萍与星屋签订《租赁合同》一份，约定(1)高一萍将系争房屋出租予星屋作为办公使用，房屋建筑面积为951.67平方米，租期自2018年7月1日起至2026年7月31日止，其中2018年7月1日至同年7月31日期间系装修免租期；(2)星屋应于签约时支付保证金人民币607,725元，高一萍于星屋以正常使用后完好状态交还系争房屋且清结所有费用后之14个工作日内将保证金无息退还予星屋；(3)租赁期间，因星屋违约或提前终止合同，星屋无权要求退还保证金，该项保证金归高一萍所有；(4)月租金为人民币202,575元，租金每3个月结算一次，租金2年不变，自第3年起每2年环比递增5%；(5)如星屋逾期不支付租金累计超过30日，高一萍可书面通知解除合同，违反合同一方应向另一方按违约当月月租金之2倍支付违约金，同时，高一萍有权没收星屋保证金；(6)租赁期内，如星屋逾期不付租金或其他费用，每逾期1日，星屋须按欠缴费用0.1%比例支付滞纳金；(7)租赁期内，由于星屋违约导致合同提前终止，系争房屋内装修及所附属不可移动设备均归高一萍所有，高一萍就此不予承担任何费用且不对星屋进行补偿。签约后，高一萍及星屋履行各自合同义务。租赁期间，高一萍、星屋及均灿签订《租赁主体变更协议》(下称《变更协议》)一份，约定之前所签《租赁合同》项下承租方自2019年3月1日起由星屋变更为均灿，星屋已缴保证金转至均灿名下。签约后，原《租赁合同》由高一萍及均灿予以继续履行，均灿于承租期间实际支付截至2020年1月底之租金。2020年2月5日，均灿致高一萍《沟通函》，询问是否可减免自2020年2月1日起因疫情影响之共计3个月租金及物业管理费。2020年3月11日，高一萍致均灿《通知函》，称由于疫情导致双方所受损失，经综合多方考虑，高一萍同意免除均灿2020年2月租金，并要求均灿于收函后10日内支付2020年3月及4月租金共计人民币405,150元。均灿收讫函件，但未能如期支付后续租金。2020年4月30日，高一萍与均灿办理系争房屋返还交接手续。另查明：均灿承租期间将系争房屋对外进行转租。2020年4月24日，均灿书面通知各租户其已与业主方解除所签《租赁合同》，故要求各租户于2020年4月30日前迁离。期间，均灿与各租户办理退租事宜，所签《客户退租确认单》中记明均灿向各租户退还所收押金，但同时记明均灿向各租户实际收取租金至各租金实际退租之日止。综上，现高一萍称因均灿在承租期间欠租租金并致租赁合同关系提前解除，故均灿应予清偿合同欠费，且就其违约行为应予承担违约责任。高一萍遂以此为由起诉来院。本院认为，本案所涉《租赁合同》及《变更协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守约定之义务。对于高一萍要求确认《租赁合同》及《变更协议》于起诉之日予以解除之诉请，鉴于涉案当事人于庭审中均确认系争房屋已于2020年4月30日完成返还交接手续，鉴此，完成交接之日应当租赁合同关系提前终止之日。对于高一萍要求均灿支付2020年2月至4月租金之诉请，鉴于高一萍曾书面明确减免2020年2月租金，故均灿仅对2020年3月及4月租金负有支付义务。至于高一萍述称仅在均灿按约支付后续租金情形下方予减免一节，鉴于高一萍就该项减免前提并未在书面减免通知中予以明确，故本院对高一萍该项述称意见依法不予采纳。对于高一萍诉请之违约金，鉴于高一萍该项诉请存在合同依据，本院依法予以支持。至于均灿所称因疫情系属不可抗力，故不应视为均灿违约，且违约金存在约定过高情形一节，鉴于(1)均灿承租后系将系争房屋再行转租以获取租金利益，均灿所提供实际租户退租材料亦显示均灿实际收租至实际租户退租之日止，显然，均灿向实际租户全额收租，对高一萍却称因不可抗力而无法付租，均灿所采用之“双重标准”依法不获支持，本院对于均灿基于“双重标准”所提出之抗辩意见亦依法不予采纳；(2)在高一萍尚未通知减免租金情形下，均灿在收取实际租户租金后却始终不予支付自2020年2月起之租金，均灿付租行为显有不当，亦有失诚信；(3)依据租赁双方所作约定，承租方曾实际享受1个月之装修免租期优惠，且承租方就逾期付租须予承担滞纳金，再则高一萍就提前解约后另寻租户可能遭受房屋空置期之租金损失，故高一萍所提起之违约金诉请结合案情并不存在约定过高之情形。鉴此，本院对均灿就违约金诉请所提起之抗辩意见均依法不予采纳。对于高一萍要求没收保证金之意见，高一萍该项意见与合同约定无悖，本院依法予以支持。至于均灿称其向实际租户退还押金一节，鉴于高一萍与均灿之间房屋租赁合同关系系因均灿违约而导致提前解除，而均灿在此情形下已无法与实际租户继续履行所签租约，在实际租户就租约解除并不担责情形下，均灿显然无权扣留租户所缴押金，现均灿以其无权扣留租户所缴押金之行为以对抗高一萍于《租赁合同》项下所享有之合同权利，本院对均灿上述抗辩意见依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：一、原告高一萍、被告上海均灿企业管理有限公司、被告上海星屋网络科技有限公司于2019年3月1日所签《租赁主体变更协议》于2020年4月30日予以解除；二、原告高一萍与被告上海星屋网络科技有限公司于2018年6月14日所签《租赁合同》于2020年4月30日予以解除；三、被告上海均灿企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高一萍2020年3月1日至2020年4月30日期间租金人民币405,150元；四、被告上海均灿企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告高一萍违约金人民币405,150元；五、原告高一萍不予退还被告上海均灿企业管理有限公司租赁保证金人民币607,725元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,562元(原告高一萍已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币8,781元，原告高一萍负担人民币2,829.50元，被告上海均灿企业管理有限公司负担人民币5,951.50元，本院退还原告高一萍人民币8,781元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年十月十五日书记员  芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……