苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初1488号 原告：李鸿伟，男，1940年6月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李成松，江苏司剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵进芳，江苏司剑律师事务所实习律师。 被告：沈倩，女，1973年7月30日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 被告：钟锡俊，男，1975年12月14日出生，汉族，住上海市闸**。 被告：孙波，男，1976年4月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告李鸿伟与被告沈倩、钟锡俊、孙波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法由审判员沈录印适用独任制普通程序,审理中，原告李鸿伟撤回了对被告李苏屏的起诉，本院口头予以准许。于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告李鸿伟的委托诉讼代理人李成松、赵进芳、被告沈倩到庭参加诉讼，被告钟锡俊、孙波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李鸿伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租房押金及租金155000元；2.判令被告偿还垫付的防水工程款10800元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告向被告租赁位于姑苏区的房屋，面积约700平方米，合同载明房屋用途为经营足浴，租赁期限为十年。原告承租后依法办理了营业执照，支付6个月租金及押金共计265000元。由于被告沈倩无法完成土地性质的变更，亦无法通过消防验收，原告自2018年11月20日起处于停业状态。2019年4月14日，原、被告双方达成协议：若双方在2019年9月1日之前未能实现盘店转让的，原告可在同年9月10日之前拆除可移动设备，腾空房屋交还给被告，逾期未拆除的，视为放弃；被告收房后退还押金，租房合同解除，且互不承担对方损失，原告租金计算至2018年12月8日。后原告于2019年9月7日完成腾房，并通知了被告，原告多次催促被告退还押金、租金，支付工程款，被告间互相推诿，至今未履行。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告沈倩辩称，2018年4月原告与我谈租赁事宜，当时就告知房屋是被告经过拍卖而来的，没有土地证，原告表示由其自己负责办理消防证，土地性质任何人是无能力变更，且被告沈倩没有作过该承诺。涉案房屋当时我是房屋的登记人，孙波、钟锡俊是共有人，钟锡俊与李苏屏是夫妻关系，我也不清楚李苏屏怎么会是房屋的共有人。原告承租房屋后，听说其经营足浴有问题被相关部门要求关闭，我们几个股东答应只要他转租了，转让费由原告收取，但没有同意退还租金，2019年4月14日的协议书上名字不是我的签。原告将房屋归还给我们后，由于原告按经营足浴模式进行装修的，造成现在难以出租，两年来我们租金及清场费等损失达85万元左右，故请求法院依法判决。 被告钟锡俊、孙波未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交了案涉房屋产权证、租赁合同；被告提交了支付租金明细、微信聊天记录、照片，及双方当事人庭审中的陈述，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下： 苏州市姑苏区的房屋所有权登记人为被告沈倩，房屋共同共有人为钟锡俊、孙波、李苏屏。 2018年5月3日，原告李鸿伟（乙方承租人）与被告沈倩（甲方出租人）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其拥有的位于苏州市姑苏区的房屋租给乙方使用，乙方用途为足浴，面积约700平方米，租赁期限自2018年8月8日至2028年8月7日止，年租金为33万元，押金10万元，乙方每6个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前30天支付给甲方，甲方在收到第一次租金当日将能正常居住的卡、证、钥匙等交于乙方。合同同时还约定乙方若中途单方面违约，装修归甲方所有。 上述合同签订当日，原告李鸿伟向被告沈倩支付第一期租金（六个月，即自2018年8月8日起至2019年2月7日期间）165000元及押金10万元，共计265000元。被告沈倩收款后向原告出具收条。 2018年4月被告沈倩将涉案租赁房屋交付给原告李鸿伟。 2019年4月14日，沈倩、孙波、钟锡俊（为甲方）与李鸿伟（为乙方）签订协议书一份，约定：1、2019年6月1日前，乙方负责转租，盘店转让所得归乙方。若转租成功，新承租人与甲方重新签订租房合同，本协议签订之日起至新租房合同签订之日，乙方租金不计。2、若2019年6月1日前，乙方无法不能找到新承租人实现转租的，甲方帮助乙方寻找新承租人（为期三个月），所有盘店转让费不归乙方所有。3、若2019年9月1日前，甲乙方双方都未能找到新的承租人并实现盘店转让的，乙方可在9月10日前拆除自己装修的可移动设备将房屋腾空交还甲方。甲方验收后，将乙方所交押金退还给乙方，逾期不拆除的，视为乙方放弃。4、甲乙方双方解除租房合同，互不承担对方损失，甲乙方双方均不得以任何理由提出诉讼或仲裁，乙方租金支付至2018年12月8日，共计（此处内容为空白）元”。该协议书甲方处有沈倩、孙波、钟锡俊签名，乙方处有李鸿伟签名。审理中，沈倩表示甲方处“沈倩”不是其本人所签。原告李鸿伟表示协议书上“沈倩”的签名是否沈倩本人所签不清楚，协议书拿来时，甲方处都已签好名了。 上述协议签订后，因原、被告双方均未能找到新的承租人，故原告于2019年9月7日将涉案租赁房屋归还于被告。 另查明：2018年5月租赁合同签订之后，由原告李鸿伟及其委托诉讼代理人李成松、被告沈倩、孙波，陈斌、及陈斌代理人刘总六人成立了“十全街梅馨堂”微信群，从该微信群的聊天记录反映：自2019年1月份起出租方与承租方就合同的解除、租金计算的时间及合同解除之后涉案租赁房屋由谁负责寻找新承租人进行磋商，之后双方明确为租金计算到2018年12月8日再退还押金，被告沈倩对于租金计算的时间及退还押金在微信里也表示同意。 再查明，2018年7月份因涉案租赁房屋存在漏水情况，原告李鸿伟在告知被告沈倩后，自行进行维修，共计维修费10800元。 审理中，经本院与孙波电话联系，其确认协议书上孙波的签名为其本人所签，并表示当时为将房屋尽快交于原告经营，清退了未到期的承租人，为此向原承租人支付了相应的补偿款。但原告在承租不久后，即因为经营的问题而无法再继续租赁房屋，给他们造成了巨大损失，故租金不可能再退给原告。 本院认为，原告李鸿伟与被告沈倩间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本院中，依据原告提供的2019年4月14日协议书，该协议书出租方虽仅有被告孙波、钟锡俊签字，但结合“十全街梅馨堂”微信群聊天记录，可以确认被告沈倩对租赁合同的解除是知情的，且没有异议，故原、被告间的租赁合同于2019年4月14日经双方协商一致解除。 关于原告主张退还租金和押金共计155000元。依据原告提供的协议书第3条、第4条所作的约定，结合“十全街梅馨堂”微信群聊天记录内容，被告沈倩对租金计算到2018年12月8日再退还押金不持异议，且该协议书经被告孙波、钟锡俊签名认可，故原告李鸿伟要求退还自2018年12月9日至2019年2月7日期间的租金55000元及押金10万元的请求，有法律和事实依据，本院予以支持。被告沈倩抗辩其没有同意退还押金的意见，与事实不符，本院不予采信。此外，自2019年2月8日起至2019年9月7日原告归还涉案租赁房屋前，该期间涉案租赁房屋处于空置期，涉及相关费用原、被告双方可另行协商，协商不成可另行主张自己相应权利。 关于原告主张的维修费10800元。被告沈倩表示知情且认可，故原告该主张本院也予以支持。 审理中，被告钟锡俊、孙波经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告沈倩、钟锡俊、孙波于本判决生效之日起十日内退还原告李鸿伟租金55000元及押金10万元，合计155000元。 二、被告沈倩、钟锡俊、孙波于本判决生效之日起十日内向原告李鸿伟支付房屋维修费10800元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3616元，由被告沈倩、钟锡俊、孙波负担，于本判决生效之日起10日内直接向原告李鸿伟支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇二〇年十月二十三日 书记员  朱琰华