四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9150号 上诉人（原审原告）：李柳青，男，1965年6月1日出生，汉族，住青海省西宁市城**。 委托诉讼代理人：刘谋燕，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川佳信云祥房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区北大街********。 法定代表人：严树林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张世春，男，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：丁志远，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人李柳青因与被上诉人四川佳信云祥房地产开发有限公司（以下简称佳信云祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李柳青上诉请求：1.撤销（2020）川0115民初243号民事判决第四项，改判佳信云祥公司赔偿李柳青损失计539166元及已付购房款一倍220000元的损失；2.本案一、二审诉讼费用由佳信云祥公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。案涉房屋系定向团购房，并不要求购房人具备成都市户籍或者连续购买社保24个月。1.根据李柳青提交的《成都市温江区人民政府关于支持“三江佳源小区”项目商品房不纳入公证摇号相关事项的函》、承诺书、公开信、证明等证据，表明三江佳源小区现有购房人并不具备成都市户籍或者连续购买成都市社保24个月的条件。2.案涉房屋以定向团购方式出售，但非青海省农牧厅的职工依然可以购买。根据乐都区农业农村局向温江区人民法院出具的证明，可知青海省农牧厅报送给温江区住建局的名单和购房人员有部分并非乐都区农业农村局的职工。故不能以李柳青非农牧厅系统的职工为由来否定其购房资格。二、双方签订认购协议不能履行，是佳信云祥公司的过错所导致。并非由于李柳青无购房资格，也不属于一审法院认定的不可归责于双方的原因，佳信云祥公司明显属于恶意违约，归集资金。1.在认购书签订时，成都市并未限购。佳信云祥公司对外宣称案涉房屋系团购房，享受优惠政策，明确告知非农牧系统人员也可购买，故李柳青与其签订了认购协议，并在认购协议中由佳信云祥公司对李柳青的购房资格进行了确认。案涉房屋虽系农牧系统团购房，但佳信云祥公司作为专业房地产开发商，理应对购房资格进行审查。佳信云祥公司明知李柳青不能购买案涉房屋，还继续与其签订认购协议书并收取购房款，应当认定佳信云祥公司恶意订立认购书，归集资金。2.双方签订认购协议书两个月后，成都市对商品房进行了限购，若李柳青是以成都市的购房资格买房，佳信云祥公司应当进行告知，并协商解除事宜。佳信云祥公司未进行告知，印证了案涉房屋是通过定向团购方式购买，结合承诺书、公开信、证明、认购协议等证据，也能确定李柳青是通过定向团购方式购买，且不需要农牧厅职工身份。故最终没有签订商品房买卖合同，非李柳青身份或资格问题造成。3.从签订认购书至向一审法院起诉，佳信云祥公司从未告知李柳青购房资格存在问题，导致无法订立房屋买卖合同的情况。根据2020年3月9日《成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院协助调查、调取证据通知书的回函》可知，选房名单是青海省农牧厅与佳信云祥公司共同确认的，李柳青签订认购协议后，佳信云祥公司要和青海省农牧厅共同确认名单，而在名单上未出现李柳青的名字，佳信云祥公司单方称未得到农牧厅的认可，但并未提供证据证明其将双方签订的认购书等材料报送给农牧厅进行审查。在认购协议书上载明了李柳青的联系方式，但李柳青未收到过佳信云祥公司及青海省农牧厅的通知。即使青海省农牧厅不认可李柳青资格，佳信云祥公司作为出售方，有告知义务，应当积极与李柳青协商解除协议。根据温江区房管局备案现有的名单显示，案涉房屋已经出售给案外人，佳信云祥公司在未解除认购书的情况下，未通知李柳青，将案涉房屋另行出售，属于恶意违约。4.根据现有证据和本案同类案件的情况显示，佳信云祥公司将案涉小区房屋另售他人，收取了高额的转让费，其违约行为获取了高额利润。佳信云祥公司收取购房款，占用资金至今，单方违约，且存在恶意，导致李柳青失去另行订立其他合同的机会，且耽误时间长达三年之久，未能签订商品房买卖合同，佳信云祥公司具有重大过错。三、因佳信云祥公司恶意违约，导致无法订立商品房买卖合同，佳信云祥公司应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条规定，即使认定认购书属于预约合同，佳信云祥公司也应当承担违约责任。四、双方签订的认购协议构成本约而非预约，虽然在认购书上约定了另行签订本约合同，但是该约定仅是为了备案而采取的形式，案涉认购协议已经对购房主要条款进行了约定，符合本约的特征。综上，未能签订正式商品房买卖合同原因在于佳信云祥公司的违约行为，其应当承担违约责任，李柳青的主张有事实及法律的依据，请求二审法院改判支持李柳青的上诉请求。 佳信云祥公司辩称，1.一审认定佳信云祥公司与李柳青20**年1月17日签订的《青海省农牧系统职工定向团购项目预约认购书》《青海省农牧系统职工定向团购项目车位预约认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该预约认购协议属于预约合同而非正式的商品房买卖合同，有充分的事实依据和法律依据。李柳青主张双方关于案涉房屋买卖交易事实存在，房屋买卖关系成立，毫无根据，其上诉理由不成立。2.预约认购协议约定认购的案涉房屋，属于青海省农牧系统职工定向团购项目，截至实行限购之日双方未签订正式的房屋买卖合同，李柳青属于限购对象，所提交的证据不能证明其属青海省农牧系统职工或者经青海省农业农村厅同意可以购买案涉房屋。因不可归责于双方的事由导致案涉买卖合同不能成立，双方互不承担违约责任，符合法律规定。且双方就解除于2017年1月17日签订的预约认购协议的意思表示已经达成一致。佳信云祥公司承认李柳青提出的解除预约认购协议后返还认购房订金220000元，并按银行同期贷款利率或银行间同业拆借贷款市场报价利率支付资金占有利息，符合公平、公正原则。3.李柳青主张佳信云祥公司在返还已付购房款本息之外还应承担案涉房屋的差价损失539166元和已付购房款220000元的一倍赔偿责任，缺乏事实及法律依据。一审判决不予支持并驳回李柳青的诉讼请求，适用法律正确。虽然双方于2017年1月17日签订有关李柳青认购案涉住房的预约认购协议，但是李柳青认购的案涉房屋属于成都市住房限购政策纳入的限购范围内，李柳青提交的证据不能证明其属于青海省农牧系统职工或者经青海省农业农村厅同意可购买案涉房屋，故李柳青不具备购买限购商品住房的资格，案涉协议已无法继续履行，根据合同法第九十三条规定，案涉预约认购协议解除后，佳信云祥公司返还李柳青订金220000元并按法定利率对李柳青给予适当利息补偿，李柳青主张要求佳信云祥公司赔偿差价损失及已付房款一倍损失的请求缺乏事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李柳青向一审法院起诉请求：1．判令解除李柳青与佳信云祥公司之间签订的《认购书》及《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》；2．判令佳信云祥公司返回李柳青预购房款160000元及车位款60000元，共计人民币220000元，并支付资金占用利息（以本金220000元为基数，从2017年1月17日起算，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率为标准，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至清偿完毕之日止）；3．判令佳信云祥公司赔偿李柳青经济损失暂计539166元（计算方式：（9000-4400）×117.21）；4．判令佳信云祥公司赔偿李柳青已付一倍购房款220000元；5．判令本案的诉讼费用由佳信云祥公司承担。 一审法院认定事实：李柳青与佳信云祥公司之间签订《认购书》《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》的日期为2017年1月17日。《认购书》顶端载明：“开发商在位于成都市温江区，宗地号：ＷＪ2016-××0（251／211）。开发建设青海省农牧系统职工定向团购项目商品房，认购人自愿申请认购‘定向团购项目’住宅商品房。开发商接受预约认购，确认认购人对认购商品房有优先购买权，预约在‘定向团购项目’开盘后与认购人正式签订《商品房买卖（预售）合同》。”《认购书》第五条载明：“在认购人接到开发商的开盘通知之日起十五日内，认购人携带本预约认购协议、预付认购房订金收据、本人及其配偶的身份证原件到开发商指定地点，与开发商签订正式《商品房（预售）合同》”。 2017年3月23日成办发［2017］10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，通知规定自2017年3月24日起实施，在限购区域内购买住房，购买者须具有住房限购区域户籍，或者在有限购区域稳定就业且连续不断缴纳社会保险24个月以上。李柳青并无证据证明其具有成都市户籍，也无证据证明其已在成都市稳定就业且连续不断缴纳社会保险24个月以上。故，李柳青属于成办发［2017］10号《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》中所规定的被限购的人员。 2016年10月1日成都市人民政府办公厅成办发［2016］37号转发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》以及青海省农牧厅《关于青海省农牧系统职工定向团购成都市温江区项目的情况说明》可知“三江佳源”小区属于由青海省农业农村厅组织青海省农牧系统职工定向团购的商品房，定向资格是由青海省农业农村厅确定，销售对象是农牧系统职工，并且非成都市户籍居民在限购区域购买住房，法人单位经审查确属用自有资金购买商品房住房用于职工自住的，由房屋等部门履行职责加强购房资格审核，确保住房限购措施落实到实处。 2020年3月6日，一审法院依职权向成都市温江区住房和城乡建设局调取了“三江佳源”项目定向购房人员明细表。2020年3月9日《成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院协助调查、调取证据通知书的回函》中对青海省源是否纳入限购的信息进行了回复，回复载明：“依据青海省农牧厅和佳信云祥公司确定的选房名单及佳信云祥公司与购房人签订的商品房买卖合同按照相关规定办理合同网签备案。”根据一审法院依职权调取的“三江佳源”项目定向购房人员明细表和回函，已经过双方当事人质证，该证据能够证明李柳青并不在成都市温江区住房和城乡建设局出具的“三江佳源”项目定向购房人员明细表的名单之中。 李柳青既无成都市户籍，也未提交证据证明其在成都市稳定就业且连续不断缴纳社会保险24个月以上，故，一审法院结合上述证据认定李柳青不具有购买“三江佳源”小区的购房资格。 一审法院认定上述事实，有《＜农牧系统团购＞认购书》《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》、成办发［2016］37号转发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》、青海省农牧厅《关于青海省农牧系统职工定向团购成都市温江区项目的情况说明》《成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院协助调查、调取证据通知书的回函》以及“三江佳源”项目定向购房人员明细表等证据在卷佐证。 一审法院认为，李柳青与佳信云祥公司签订的《认购书》及《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，佳信云祥公司承认李柳青提出的解除双方签订的预约认购书，返还李柳青预购房款160000元以及车位款60000元以及支付资金占用利息（以220000元为基数，从2017年1月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，从2019年8月20日起至220000元清偿完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，其不违反法律规定，一审法院予以支持。 一审法院认为，本案的争议焦点为《认购书》的性质及佳信云祥公司是否应当向李柳青赔偿案涉房屋的差价损失539166元，并赔偿一倍的购房款220000元。 关于《认购书》的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《认购书》中未约定商品房价款的付款方式、付款时间、交付使用条件、交付日期、办理产权登记有关事宜等主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的将预约合同认定为本约合同的构成要件。另外，双方当事人在认购书中多处载明将来条件成就时，双方需要签订《商品房（预售）合同》，一审法院应当尊重当事人的意思表示，《商品房（预售）合同》至今还未成立。故，《认购书》属于预约合同而非正式的商品房买卖合同。 关于违约损失赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《认购书》顶端载明案涉属于青海省农牧系统职工定向团购项目，李柳青在签订认购书时便已知道案涉房屋的销售对象，其依然签订认购书，截止一审法庭辩论终结前，其未能取得青海省农业农村厅的审核同意，且根据已查明的事实，截止限购之日，双方还未能签订正式的房屋买卖合同，故，李柳青属于限购对象，且其提交的证据不能证明其属于青海省农业农村厅系统员工或者经青海省农业农村厅同意可以购买案涉房屋，故李柳青和佳信云祥公司因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，双方互不承担违约责任。李柳青依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定主张损害赔偿，没有事实依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案认购书的解除属于不可归责于双方的事由即限购政策，非佳信云祥公司的违约行为。故，李柳青要求佳信云祥公司赔偿李柳青房屋差价损失暂计539166元以及赔偿李柳青已付一倍购房款220000元之诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、确认李柳青与佳信云祥公司之间签订的《认购书》及《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》于2020年3月15日已解除；二、佳信云祥公司于判决生效之日起十日内向李柳青返还购房款160000元及车位款60000元，共计220000元；三、佳信云祥公司于判决生效之日起十日内向李柳青支付资金占用的利息损失（以220000元为基数，从2017年1月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，从2019年8月20日起至220000元清偿完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回李柳青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6928元，由李柳青负担3464元，佳信云祥公司负担3464元。 二审中，李柳青举示了录音，拟证明李柳青按照佳信云祥公司的要求进行了实名认证，青海省农牧厅在案涉合同签订时知晓该情况，且并未明确限制李柳青不能购买案涉房屋，李柳青在限购政策施行后仍具备购房资格，佳信云祥公司承认的是实行系统内外区别对待，并非李柳青不具备购房资格。 佳信云祥公司质证认为，李柳青无法说明该录音的来源、形成时间、地点及录音人，无法辨别是在什么情况下的录音，故该证据不具有合法性，对该证据不予认可。 本院对上述证据的采信将结合本案查明事实及其他在案证据在本院认为部分予以认定。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明，1.李柳青与佳信云祥公司于2017年1月17日签订的《认购书》约定了认购“三江佳源”房屋、面积117.21平方米、单价4400元每平方米，第三条认购人自愿预付认购房订金约定：“认购人在签订本预约认购书之日，自愿向开发商预付认购房订金元……在双方正式签订《商品房买卖（预售）合同》后该预付认购房订金自动转为《商品房买卖（预售）合同》认购人首期购房款”。 2.李柳青与佳信云祥公司于2017年1月17日签订的《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》约定了认购“三江佳源”地下负**机动车位，第二条约定：“认购人前期已缴纳车位定金（壹万元）可按下列方式认购机动车停车位：1、一次性付款：认购人须于签订本附件同时，向开发商支付每一个机动车位费60000元……”。 3.李柳青于2017年1月17日向佳信云祥公司支付了220000元，佳信云祥公司向李柳青出具了收款事由为“认购房及车位款”的收据。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本院将本案二审的争议焦点问题分述如下： 本院认为，案涉《认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。 关于李柳青主张案涉《认购书》的性质应当被认定商品房买卖合同的上诉理由是否能够成立的问题。本院认为，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判断案涉商品房认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等，以及出卖人是否已按约定收取购房款。如果案涉的认购书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即可被认定为商品房买卖合同。本案中，案涉认购书虽然对当事人的姓名、拟购住宅的位置和面积、订金及认购书的违约责任进行了约定，但对交易商品房价款的付款方式、时间、房屋交付使用条件及日期未作约定，也无交易房屋的装饰、设备标准、水电气等配套基础设施、公共设施的交付承诺有关权益、责任和公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式及办理产权登记事宜、解决争议的方法、违约责任等直接影响双方权利、义务的重要条款进行约定，且案涉认购书也明确约定双方需要签订正式的商品房买卖合同。因案涉认购书缺失了前述直接影响双方权利、义务的商品房买卖合同的必要条款且双方在认购书中对将来需签订正式商品房买卖合同作出了明确约定，同时李柳青也仅向佳信云祥公司支付了订金而非房款，双方并未对《认购书》按正式商品房买卖合同进行履行，因此双方签订的《认购书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，应认定案涉认购书为双方以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。因此，李柳青主张案涉认购书应认定为商品房买卖合同的上诉理由不成立。 关于案涉认购书解除后李柳青主张赔偿案涉房屋的差价损失及赔偿一倍购房款的诉讼请求是否能够成立的问题。本院认为，首先，本案中，根据青海省农牧厅《关于青海省农牧系统职工定向团购成都市温江区项目的情况说明》、政府部门关于支持案涉项目不纳入公证摇号相关事项的函及《成都市温江区住房和城乡建设局关于温江区人民法院协助调查、调取证据通知书的回函》中均明确，青海省农业农村厅与佳信云祥公司合作开发建设的“三江佳源”小区属于由青海省农业农村厅组织青海省农牧系统职工定向团购的商品房，定向资格是由青海省农业农村厅确定，销售对象是农牧系统职工，法人单位经审查确属用自有资金购买商品房住房用于职工自住。其次，案涉《认购书》首部加黑内容亦载明案涉房屋属于青海省农牧系统职工定向团购项目，李柳青在签订认购书时便已知道案涉房屋的销售对象具有特定性，案涉项目选房名单系青海省农牧厅和佳信云祥公司确定后报送房管部门备案。李柳青在本案中未能举证证明其属于青海省农业农村厅系统员工或者经青海省农业农村厅审核同意可以购买案涉房屋，其应当知悉可能因其身份不符合购房条件而存在的风险。第三，因双方未签订正式的商品房买卖合同，李柳青要求佳信云祥公司承担赔偿责任不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。因此，因双方不能继续签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，一审法院未支持其主张因佳信云祥公司违约而应承担房屋涨价损失的诉讼请求，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划区内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。李柳青不能成为该小区业主的情况下，《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》应当一并解除，由佳信云祥公司退还已付房款本息。 此外，李柳青二审主张佳信云祥公司将案涉房屋另售给非青海省农业农村厅人员，因对案涉“三江佳源”小区选房名单确定是否存在不当、佳信云祥公司是否将案涉房屋出售给不属于“三江佳源”小区特定销售对象而损害限购政策的问题，不属于本案民事案件审理范围，李柳青可以依法向相关行政管理部门进行反映处理。 综上所述，李柳青的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13856元，由李柳青负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  张卫敏 二〇二〇年十月十四日 书记员  曹成香