陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终10961号  上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西广仕房地产营销策划有限公司。住所地：西安市。法定代表人：王明明，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵新江，男，1962年10月10日出生，汉族，中铁二十一局职工，住新疆乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：吴锟，陕西洪振律师事务所律师。上诉人陕西广仕房地产营销策划有限公司(以下简称广仕房产公司)因与被上诉人赵新江房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初9192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广仕房产公司上诉请求：1.判令赵新江向广仕房产公司双倍返还租赁押金2000元并支付违约金50000元；2、判令赵新江支付广仕房产公司装修损失40000元；3、赵新江承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决将广仕房产公司的转租行为与案外人不当使用作为认定广仕房产公司的违约理由，不符合逻辑。双方的租赁合同中明确约定有转租条款，广仕房产公司的转租行为符合约定。案外人使用不当导致房屋漏水不可能构成广仕房产公司违约，租客导致房屋漏水也未影响赵新江出租房屋并收取房屋租金的合同目的。2.一审判决适用《合同法》第二百一十九条规定与本案情况不符，广仕房产公司仅是将房屋转租，并未不当适用租赁物；适用《合同法》第二百二十四条规定也与本案不符，本案根本不涉及租赁物的损失，第三人在使用租赁物时也根本没有对租赁物造成任何损失。3.赵新江违约事实清楚，证据充分，赵新江将案涉房屋水表拆除一事，一审已经认可；赵新江的违约行为造成广仕房产公司的装修损失理应赔偿。赵新江辩称，1.广仕房产公司将涉案房屋转租，因广仕房产公司疏于对次承租人的管理造成房屋漏水。赵新江在得知漏水事故发生后，因其常年外地工作，在自己能力范围内一直积极需求解决，要求广仕房产公司及时维修，而广仕房产公司采取拖延、应付等方式，欺瞒赵新江。在房屋漏水并未完全解决的情况下，擅自开水，致使漏水事故多次发生，赵新江出于避免损失扩大的考虑，采取了临时关水措施。后经西安市雁塔区人民法院判决由广仕房产公司和赵新江共同承担对楼下漏水造成损失的修复责任。2.广仕房产公司为推卸、逃避责任，主动提起诉讼主张解除租赁合同，赵新江接到诉状后表示同意解除租赁合同，至此双方租赁合同已经解除，但广仕房产公司迟迟不向赵新江交还房屋。现广仕房产公司主张赵新江因房价上涨迫使其解除合同，无任何事实及法律依据。3.广仕房产公司主张的房屋装修损失，双方在租赁合同中并无此约定，不应支持。广仕房产公司向一审法院起诉请求：1.赵新江向广仕房产公司双倍返还租赁押金2000元，并向广仕房产公司支付违约金50000元；2、赵新江支付广仕房产公司装修损失40000元；3、本案诉讼费由赵新江承担。赵新江反诉请求：1、广仕房产公司向赵新江腾交位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX层XX面积为148.29平方米的房屋；2、广仕房产公司向赵新江支付自2019年7月1日至房屋实际交还之日止的房屋占用费，按照1000元/月为标准；3、广仕房产公司承担本案反诉费。一审法院认定事实：2015年9月21日，甲方赵新江与乙方广仕房产公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方同意将位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋出租给广仕房产公司，房屋类型为毛坯；装修期为2015年10月1日至2015年12月31日，该期间不收取租金，但甲方将房屋交付乙方的次日起，所发生的一切由乙方使用造成的费用均由乙方承担。租赁期限为2016年1月1日至2022年1月1日，共计72个月，月租金为1000元。乙方在本合同签订之日起向甲方按季支付租金，下次房租提前五日支付。乙方向甲方交纳押金1000元，乙方在租赁期满之日无违约，甲方应将押金无息退还乙方。乙方逾期交付租金超过一个月视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金，并按合同追究违约责任；甲方单方面提前终止合同，使乙方无法实现承租目的，甲方需双倍退还租赁押金给乙方且需赔付乙方违约金50000元。2019年，案外人孙某某将赵新江（在该案件中为被告）及广仕房产公司（在该案件中为第三人）诉至法院要求：1、赵新江对孙某某房屋四次漏水而造成的财产损失和不积极维修的态度造成的精神损害当面赔礼道歉；2、赵新江对孙某某房屋受损的餐厅天花板、客厅天花板、南面主卧天花板及吊顶进行修复还原；3、赵新江对孙某某餐厅吊灯因积水浸泡而造成的价值贬损予以更换；4、赵新江对其2001室卫生间等漏水房间重新进行防水处理；5、因赵新江多次对孙某某的房屋财产进行损害，使孙某某产生巨大的精神压力赔偿精神抚慰金5000元；6、诉讼费由赵新江承担。该案件的庭审中广仕房产公司认可第一次和第四次房屋漏水系租户使用不当导致，第二次、第三次漏水系房屋工程管道问题所致。后经法院审理判决：赵新江、广仕房产公司对孙某某位于西安市XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室房屋的餐厅天花板、客厅天花板、南面主卧天花板及吊顶进行修复，恢复原状；驳回孙某某其余的诉请。2019年5月23日、2019年9月19日，广仕房产公司曾两次诉至法院，第一次广仕房产公司申请撤回起诉，第二次广仕房产公司称法院按撤诉处理。庭审中，广仕房产公司称赵新江于2019年5月9日拆除水表，其认为此时合同解除，赵新江称因广仕房产公司于2019年5月23日诉至法院要求解除合同，赵新江亦同意解除合同，故合同于2019年5月23日解除。一审法院认为，广仕房产公司与赵新江签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。本案争议焦点是1、广仕房产公司与赵新江之间的合同是否已经解除；2、广仕房产公司与赵新江履行合同中是否存在违约责任。针对本案争议焦点1，广仕房产公司称合同于2019年5月9日解除并提供视频予以佐证，因广仕房产公司提供的视频无法显示形成时间以及拍摄地点，故对于广仕房产公司提供的该视频，依法不予采信，且赵新江并未向广仕房产公司表达解除合同的意思，故依法不予认定双方的合同于2019年5月9日解除的事实。赵新江称广仕房产公司于2019年5月23日诉至法院，赵新江同意解除，故合同于2019年5月23日解除。因广仕房产公司诉至法院要求解除的意思表示明确，且赵新江亦同意解除，故双方的合同于2019年5月23日解除。针对本案的争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿。”及第二百二十四条：“承租人经转租人同意，可以将租赁物转给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，本案中，广仕房产公司将涉案房屋转租给案外人，案外人使用不当导致涉案房屋两次漏水（孙某某案中广仕房产公司认可的两次），广仕房产公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。赵新江向广仕房产公司交付的房屋两次发生漏水（广仕房产公司在孙某某案中认可的两次除外），赵新江未提供证据证明该漏水原因系广仕房产公司所致，赵新江在合同履行过程中亦存在违约行为，且广仕房产公司与赵新江的违约行为相当，故广仕房产公司要求赵新江向其双倍退还押金2000元及支付违约金50000的诉请，依法予以支持退还租赁押金1000元。因广仕房产公司未提供装修损失40000元的证据，故对于广仕房产公司的装修损失，依法不予支持。庭审中，因广仕房产公司称仍持有涉案房屋的钥匙，并称其已搬离房屋，故赵新江要求广仕房产公司腾退交还涉案房屋的诉请，依法予以支持广仕房产公司向赵新江交付涉案房屋的钥匙。因涉案房屋的水表已拆除，已不具备使用的条件，且赵新江明知合同已经解除却未采取积极措施导致损失扩大，故赵新江要求广仕房产公司向其支付房屋占用费的诉请，依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）赵新江于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陕西广仕房地产营销策划有限公司退还租赁押金1000元。二、原告（反诉被告）陕西广仕房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赵新江交还涉案房屋钥匙。三、驳回原告（反诉被告）陕西广仕房地产营销策划有限公司其余的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）赵新江其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2100元，由原告陕西广仕房地产营销策划有限公司承担。本案反诉费37.5元，由被告赵新江承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。广仕房产公司与赵新江签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”双方合同第六条第2向明确约定：甲方单方面提前终止合同，使乙方无法实现承租目的，甲方需双倍退还租赁押金给乙方且需赔付乙方违约金50000元。经查，广仕房产公司曾于2019年5月23日诉至法院要求解除合同，赵新江表示同意，后广仕房产公司撤回起诉，据此一审法院认定双方的租赁合同于2019年5月23日解除并无不当。因广仕房产公司未提供充分证据证明系赵新江单方提前解除合同，故广仕房产公司要求赵新江双倍退还押金2000元及支付违约金50000元，本院不予支持；对广仕房产公司上诉主张装修损失40000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，广仕房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由陕西广仕房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年十月十三日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳