北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12231号上诉人(原审原告)：王中兴，男，1970年11月21日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：白文华，女，1972年12月31日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。上诉人王中兴因与被上诉人白文华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。王中兴上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持王中兴的诉讼请求。2、本案诉讼费由白文华承担。事实和理由：一、一审判决对租期剩余天数计算有误，作出退还5000元租金的判决也是不正确的。二、一审判决白文华扣除王中兴5000元押金，没有事实依据。三、王中兴租赁并接收房屋后，为了对外接待，对房屋的多个房间进行了粉刷、修补，还购买材料对数个房间铺贴了壁纸，并花费数万元购置了电视机等，一审对王中兴的投入没有进行支持，没有法律依据。四、所租赁的房屋2017年12月6日被查封，租赁标的物就已经不满足租赁协议的条件了，王中兴第一时间向白文华提出解除合同并退还剩余租金、押金等，被白文华拒绝，王中兴只能自行搬离房屋并向人民法院提起诉讼请求。白文华辩称，同意一审判决，不同意王中兴的上诉请求。王中兴向一审法院起诉请求：1．判令白文华与我签订的租房合同于2017年12月6日解除；2．判令白文华返还租金15000元；3．判令白文华返还押金45000元；4．判令白文华赔偿装修等投入损失9000元；5．判令白文华退还煤改电设备费2000元；6．判令白文华赔偿经营损失6000元；7．判令白文华返还订金2000元；8．判令白文华支付利息，以79000元为基数，以中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月6日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止；9．判令白文华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月27日，白文华作为出租方（甲方）与承租方王中兴（乙方）签订租房协议，主要约定：“甲方将北京市怀柔区××号院租给乙方经营使用，甲方向乙方提供农家院营业执照，租期自2017年3月31日至2022年3月31日，年租金45000元，五年起租，签订协议时乙方向甲方一次性支付90000元，以后四年的租金是在每年的三月支付，如乙方违约，合同立即终止，且不退还抵押金45000元，并无条件退出农家院。乙方租赁期间，在其经营期间所产生的各种费用由乙方负担；租赁结束时，由双方检查所有设施，无损坏的情况下，甲方无条件退回乙方交付的抵押金45000元……甲方保证确实拥有房产的所有权及其土地使用权，甲方保证房产在本合同签订前不附有任何其他担保物权和债券（权），房产现状不属违章建筑，也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强（制）措施……”。王中兴分别于2017年3月7日、2017年3月17日、2017年3月27日、2017年8月11日支付给白文华租房订金2000元、租金45000元、押金45000元、煤改电费2000元。2017年12月6日，北京市怀柔区怀北镇人民政府对涉案租赁房屋的二楼彩钢板建筑房间进行了查封。王中兴发现房屋二楼被查封后，于2018年1月16日向一审法院提起诉讼，并向白文华发出通知，内容为：白文华您好，我与您于2017年3月27日签订房屋租赁合同，由于租赁房屋二层于2017年12月6号被查封，导致合同无法继续履行。2017年12月18日我已经通知您终止合同，现再次通知您，我们之间租赁合同于2017年12月6日解除，请您退还我已交纳的租金45000元，押金45000元，煤改电设备费用2000元，并支付我装修损失9000元，经营损失6000元，违约金45000元，现我已诉至法院，如您有调解意愿，请尽快联系我，谢谢。2018年1月24日，白文华收到诉讼材料。2018年4月17日，在诉前调解过程中，双方达成调解意见：1．解除王中兴与白文华于2017年3月27日签订的《租房协议》；2．白文华返还王中兴租房押金45000元、煤改电设备费2000元。上述协议达成后，调解书正式文本未能送达。2018年4月28日，一审法院组织双方对租赁房屋内的物品进行了清点，主要内容为：二层7个空调不制冷；一层6个空调坏了（房间号1.3.4.5.6及超市柜机）、一层厨房内2个鼓风机不运转、一层公共卫生间热水器安全阀冻坏、漏水。上述所有房屋的钥匙及电卡已由王中兴交付给白文华，王中兴认为空调仅制冷效果差，并非不能运转。本案在审理过程中，就订金2000元问题，白文华称其中包括宽带包年费1200元和电表剩余电费，王中兴认为，宽带费使用不到一年，也就1000元，需要白文华举证宽带费用支付情况，对电费不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，鉴于案涉租赁房屋被部分查封的事实，王中兴向白文华发出解除通知，对通知真实性白文华无异议，故一审法院确定房屋租赁合同于2017年12月18日解除；就王中兴的诉讼请求部分，一审法院分述如下：1．返还租金问题。房屋租赁合同虽于2017年12月18日确定解除，但考虑到双方合同解除后于2018年4月28日对涉案房屋进行全面交接，期间的占用费用以及案涉房屋二层被查封等情况均应作为退还租金的考量因素，故一审法院酌定退还租金数额为5000元；2．押金45000元，由于王中兴租赁期间实际使用涉案房屋及内部设施，应秉持审慎、合理使用的标准，在租赁结束、检查设施时，按照合同约定的无设备损坏的情况下由白文华返还全部押金，根据现场清点记录显示，部分租赁物品存在不能正常使用和损坏等情形，对此王中兴应承担相应的责任，由于白文华对损害结果造成的损失未能进一步举证，故一审法院对该损失酌定为5000元；3．装修等投入损失9000元，王中兴虽提供了购物清单，但并无其他证据佐证其实际损失，故对该请求，一审法院不予支持；4．关于订金2000元，白文华虽未举证证实双方的具体约定，但庭审中王中兴称宽带费用不超过1000元，故对该费用一审法院酌定返还；5．经营损失，王中兴未提供充分证据证实，故对该请求，一审法院不予支持；6．煤改电费用2000元，白文华对此无异议，其应予返还；7．利息问题，该主张并无法律依据，一审法院不予支持。判决：一、确认白文华与王中兴签订的《房屋租赁协议书》于2017年12月18日解除；二、白文华于本判决生效之日起十日内返还王中兴租金5000元、押金40000元、煤改电设备费2000元、订金1000元，上述共计48000元；三、驳回王中兴的其他诉讼请求。如果白文华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1776元，减半收取888元，由王中兴负担388元（已交纳），由白文华负担500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经查明的事实与一审法院一致，本院在此予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审争议的焦点在于双方合同解除的时间和解除后的租金及使用费的返还问题。根据查明的事实，由于涉案房屋被部分查封，不能继续履行，此种情况下，王中兴于2017年12月18日向白文华提出合同解除通知，白文华收到了该通知，一审法院据此将改日确定为合同解除的时间，具有相应的事实和法律依据。关于租金、押金的返还问题。一审法院结合双方实际交接房屋的时间、涉案房屋被部分查封、部分租赁物品存在损坏等情形，酌予确定租金、押金返还数额，尚属合理，本院予以尊重。其余关于装修损失、订金、经营损失的处理，亦属适当。综上，王中兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1776元，由王中兴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二〇年十月二十二日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳