江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初6116号原告：南京大明文化实业有限责任公司，住所地南京市秦淮区正学路**，统一社会信用代码91320104797116210E。法定代表人：王鑫鑫,该公司董事长。委托诉讼代理人：彭芳，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾昭，北京恒都（南京）律师事务所律师。被告：南京朗心斋餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区正学路**，统一社会信用代码91320104694603761L。法定代表人：张焱,该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，江苏博聪律师事务所律师。原告南京大明文化实业有限责任公司（以下称大明公司）与被告南京朗心斋餐饮管理有限公司（以下称朗心斋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大明公司的委托诉讼代理人彭芳、贾昭、被告朗心斋公司的委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大明公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除双方之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付2020年8月19日合同解除时止的房屋租金814490元（已减去疫情期间减免的2个月的租金236250元）并向原告支付自2020年8月20日至被告实际搬离之日的占有使用费暂计至今天为66937.5元（3937.5元每天*17天）；3、判令被告向原告支付违约金591875元（以89990元为基数，自2019年9月15日起至2020年7月17日按照千分之五每天计算；以354375元为基数，自2019年12月15日起至2020年7月17日按照千分之五每天计算；以118125元为基数，自2020年3月15日起至2020年7月17日按照千分之五每天计算）；4、判令被告向原告支付物业费39.6万元，水电费120565.4元、家具费2万元、门票费650元及其利息27255元（自应收款日起暂计至2020年8月19日，请求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于秦淮区正学路1号南京大报恩寺遗址公园内外围地下负一层区域，租赁面积2000平方米，租赁期限自2016年9月15日至2021年9月14日止。合同还约定了房屋租金、租金支付方式、物业费标准、违约金标准等内容。合同签订后，被告屡屡拖延支付房屋租金、物业费及水电费，在原告多次催告下至今仍欠付租金814490元、物业费39.6万元，水电费120565.4元。另外，被告在2017年底受让南京好仕来餐饮管理有限公司价值2万元的家具，此费用在原告与好仕来公司进行结算时用于抵扣好仕来公司应缴物业费及水电费，被告应向原告支付该笔费用。2019年12月至2020年4月期间，被告还产生650元景区门票费用未支付。根据《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告向被告发出催收函后，被告仍未缴纳欠租和其他费用。原告为维护自身合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。被告朗心斋公司辩称，1.我方同意解除合同，应当以2020年6月15日原告单方断水断电，作为合同的单方面解除时间，因为餐饮企业断水断电没有办法经营了，所以不同意原告在断水断电后还继续收取租金的主张。2.我方是2019年9月15日开始没有支付，但是我方认为2019年12月15日前所欠89990元和我方替原告建造隔油池的费用已经抵扣了。自2019年12月15日到2020年6月15日被告欠原告六个月房租，按市政府有关疫情期间减免中小微企业两个月租金的规定，应该免去两个月房租，而且原告在2020年6月8日给被告的催收函中，也同意减免两个月的租金。3.被告不存在支付违约金的问题。双方虽然在合同中约定了延期交付租金的违约责任，但在被告实际租赁后，房租基本上都是双方协商解决。既存在延期交付，也存在不足额交付，原告从来都是按实际交纳金额和日期开具发票且认可，从来没有收过违约金。可以说双方形成了约定俗成的规则，疫情属于不可抗力，包括最高法院在内的各级法院都出台的在适用合同法时对企业的一些变通宽松政策，在此情形下，原告再主张违约金，既有悖于事实，也无法律依据。4.被告自2016年9月租赁开始，2017年由于暴雨造成经营场所进水损坏，原告同意免去被告2016年两个月和2017年全年的物业费作为损失补偿，所以被告才于2019年交纳了2018全年的，因此被告实际上只欠2019年全年和2020年半年的物业费。5.水电费存在不公平和不应该公摊收取的情形，每次公摊数额既不公示也不让各公摊方签字认可，被告要求按被告实际使用和签字认可的用电量数字来承担。6.家具费2万元被告不认可，三名素斋在撤场后和被告商量过将其部分基本上无法使用或变现的餐饮家具作价转让给被告，但是后来绝大部分又被其陆续拿走了，双方没有达成总价2万元的交易。按原告提供的报告，需原告为被告开具发票，以证明交易的完成，但至今被告也没有收到原告开具的发票。7.对门票费650元我方认可。本院经审理查明：2016年9月，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于秦淮区正学路1号南京大报恩寺遗址公园内外围地下负一层区域，租赁面积2000平方米，作素食餐饮、佛教文化艺术品用途使用。租赁期限自2016年9月15日至2021年9月14日止，租金为135万元/年，租金每两年递增5%。租金支付方式为先付费后使用，自2016年9月15日起，每三个月为一个支付周期。物业费自2017年3月15日起为12000元/月，被告还需向原告支付水费、电费等费用。原告于签约时收取被告两个月房租225000元作为租赁保证金，租赁期届满后，原告有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。被告迟延支付租金，且原告书面催款通知后超过30天仍未付款的，原告有权解除本合同。租赁期限内，被告未按合同规定交纳租金，每逾期一天按欠付金额的5‰支付违约金并承担给甲方造成的一切经济损失。合同中还约定，经过双方沟通，为方便原告整体工作协调安排，确定由被告出资对油水分离池等进行统一施工安装，原告承诺所需费用通过物业管理费等其他形式给予被告补偿，补偿方法及金额等上述项目测算出具体价格后，先交由原告审核批准，双方进行补充协议确定。在上述合同履行过程中，被告在租金和费用的缴纳中虽存在延期交付、不足额交付的情况，但未影响合同的继续履行。2019年9月15日以来，被告一直未向原告缴纳租金，2020年6月8日、7月8日原告两次向被告发出催收函，但被告均未付款。6月15日，原告对被告断水断电。诉讼中，关于原告要求解除合同的诉请，被告同意解除合同，并于2020年9月17日撤场完毕将场地交还原告。但对于合同解除的日期，原告要求按第一次庭审时间2020年8月19日为合同解除日期，被告要求以2020年6月15日原告断水断电起为原告单方解除合同日期。关于被告欠租情况，双方一致确认，2019年12月15日前被告累计欠租数额为89990元，此后被告一直未交租金，因新冠疫情原告同意免去两个月租金。被告认为所欠89990元租金已经用被告替原告建造隔油池的90000元费用抵冲了，原告认为被告无权自行将此费用从租金中扣除，理由是隔油池确系被告替原告所做，但根据合同，工程费用须经审计核定，原告通过其他方式补偿同等价值费用，被告至今没有提交上报隔油池的工程结算资料，因此原告无法对其进行审计，也不存在抵冲的情况。关于被告所欠物业费，原告主张被告在2016年进驻后，2017全年，2019全年及2020年期间都没有付，被告对欠费时间无异议，但认为原告因为漏水损失免了被告2016年2个月和2017年全年的物业费，对此观点原告不认可，被告也未举证加以证明。关于被告所欠水电费，原告主张电费从2018年1月开始欠费，水费从2019年10月开始欠费。被告对欠费时间并未提出异议，但对水电费的计算和收取的方式提出异议，认为不合理。另，2017年底原告另一租户南京好仕来餐饮管理有限公司（三名素斋）在撤场时与原、被告达成协议，由被告接受其价值2万元的餐具、家具，此费用由原告代收，并开具发票，被告的员工支婉婉在转让清单上签字认可。被告对此不认可，表示后来绝大部分物品被陆续拿走了，没有达成总价2万元的交易，至今被告也没有收到原告开具的发票。对2019年12月至2020年4月期间产生的650元景区门票费用未支付，被告予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告大明公司与被告朗心斋公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性、强制性的规定，合法有效。根据双方提供的证据及陈述，本院对争议焦点及具体费用的计算认定如下：一、关于合同解除问题。依照合同约定，被告朗心斋公司迟延支付租金，且原告大明公司书面催款通知后超过30天仍未付款的，原告有权解除本合同。原告于2020年6月8日向被告发出催收函，被告回函承诺计划逐步还款，7月8日原告再次向被告发出催收函，但原告一直未行使解除权，7月16日原告起诉，诉讼请求中仍然没有要求解除合同和退还房屋，至第一次庭审8月19日时才增加诉讼请求，要求解除合同。被告有拖欠费用的行为，经催告后仍未履行，原告有权提前终止合同，本院对原告要求解除双方之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同于2020年8月19日解除。二、关于原告要求被告支付欠付的租金、并按原租金标准支付自合同解除之日至实际返还房屋之日止的占有使用费的诉讼请求。1.双方一致确认，2019年12月15日前被告累计欠租数额为89990元，因隔油池至今没有核算，不能以租金简单冲抵，被告仍然应支付此欠租，隔油池费用可另行诉讼解决。2.2019年12月15日至2020年3月15日间欠租按合同约定应支付354375元。3.2020年3月15日至2020年6月15日间欠租按合同为354375元，扣除新冠疫情减免二个月租金，应支付118125元。4.虽然合同于2020年8月19日解除，但在6月15日，原告即单方面对被告断水断电，此行为致使被告无法实际经营，故对6月15日至9月17日迁出期间3个月的租金和使用费，本院结合双方的合同履行情况、过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告按原租金标准的50%即354375元×50%=177188元支付。2020年9月16日、17日两天租金为3937元。综上，被告应向原告支付的、截至迁出时止的租金、使用费共计为743615元。三、关于原告要求被告支付欠租违约金的诉讼请求。依合同约定，租赁期限内，被告未按合同规定交纳租金，每逾期一天按欠付金额的5‰支付违约金并承担给甲方造成的一切经济损失。本案中，对于2019年12月15日前被告累计欠租89990元，被告认为与隔油池费用冲抵，原告也没有及时催缴，非因被告主观故意欠租，系事出有因，不应追究被告的违约责任。后续被告未交租金，主要基于新冠疫情的影响。新冠疫情系不可抗力，但不必然导致合同解除，市场渐渐回暖，政府也出台相应政策减交租金，被告仍未补交租金，故本案合同解除的责任在于被告。鉴于被告存在违约行为,原告有权向其主张违约金。被告认为合同中约定违约金过高,本院综合本案具体情况，对违约金数额予以酌情确定，本院酌定被告向原告支付违约金118125元以弥补原告损失。四、关于原告要求被告支付欠缴的物业费及利息的诉讼请求。被告在2016年进驻后，2017全年，2019全年及2020年期间没有缴纳物业费，被告对此欠费时间无异议，按合同约定标准计算，截至6月15日共欠缴物业费372000元，6月15日至9月17日迁出期间3个月的物业费按50%即36000元×50%=18000元缴纳，被告共计欠缴物业费为390000元。对被告提出的原告因为漏水损失免了被告2016年2个月和2017年全年的物业费的观点，因被告未举证加以证明，本院不予认可。五、关于原告要求被告支付欠缴的水电费及利息的诉讼请求。被告对欠费时间并未提出异议，但对水电费的计算和收取的方式提出异议，认为不合理。本院认为，水电费收取从合同开始履行就采取相同的方式，被告之前缴费时并没有提出异议，具体数额凭发票由被告公司员工签字认可，故欠费数额也应按原方式计算，电费从2018年1月开始欠费，水费从2019年10月开始欠费，根据被告签字认可的数额计算，截至6月15日断水断电，被告共欠缴水电费119256.6元。六、关于原告要求被告支付家具费2万元、门票费650元的诉讼请求。被告的员工在转让清单上签字，认可接收了餐具家具，应当按协商意见支付2万元费用，费用支付后才能开具发票，后面物品被拿走，但无证据予以证明，门票费650元是被告认可的，故本院对家具费2万元、门票费650元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京大明文化实业有限责任公司与被告南京朗心斋餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除。二、被告南京朗心斋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京大明文化实业有限责任公司支付欠交租金、使用费743615元。三、被告南京朗心斋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京大明文化实业有限责任公司支付违约金118125元。四、被告南京朗心斋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京大明文化实业有限责任公司支付欠缴物业费390000元并支付上述欠款逾期付款期间的利息（其中156000元自2018年1月1日至2019年8月19日期间利息按照人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日至付清时止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；144000元自2020年1月1日至付清时止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；90000元自2020年9月18日至付清时止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、被告南京朗心斋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京大明文化实业有限责任公司支付欠缴水电费119256.6元并支付上述欠款逾期付款期间的利息（其中51093元自2019年1月1日至2019年8月19日期间利息按照人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日至付清时止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；46971.9元自2020年1月1日至付清时止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；21191.7元自2020年6月16日至付清时止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。六、被告南京朗心斋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京大明文化实业有限责任公司支付家具费20000元、门票费650元。七、驳回原告南京大明文化实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20037元，减半收取10018.5元，原告南京大明文化实业有限责任公司负担2953.5元，被告南京朗心斋餐饮管理有限公司负担7065元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。审判员  郭红二〇二〇年十月十日书记员  赵荣