陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终8270号 上诉人（原审被告、申请执行人）：马秋红，女，1972年6月21日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：王鹏飞，陕西东瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：揭英琳，男，1969年11月6日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：任婧，陕西菲格律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：赵鲲，男，1982年2月2日出生，汉族，现陕西省关中监狱服刑。委托诉讼代理人：陈小波，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷，陕西新庆律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：张菁，女，1983年2月25日出生，汉族，住西安市高新区。原审第三人（被执行人）：刘红喜，男，1958年10月7日出生，汉族，住西安市高新区。原审第三人（被执行人）：朱丽君，女，1958年1月3日出生，汉族，住西安市高新区。原审第三人（被执行人）：吕辉，男，1990年6月7日出生，汉族，汉族，住西安市未央区。原审第三人（被执行人）：杨兴海，男，1958年9月27日出生，汉族，住陕西省韩城市新城区。原审第三人（被执行人）：景学斌，男，1984年2月13日出生，汉族，住陕西省白水县。原审第三人（被执行人）：陕西东张建设发展有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：邵俊，总经理。原审第三人（被执行人）：陕西宏源恒信投资有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：景学斌，总经理。上诉人马秋红因与被上诉人揭英琳、原审第三人赵鲲、张菁、刘红喜、朱丽君、吕辉、杨兴海、景学斌、陕西东张建设发展有限公司、陕西宏源恒信投资有限公司案外人执行异议之诉一案，不服西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初11463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马秋红及委托诉讼代理人王鹏飞、被上诉人揭英琳委托诉讼代理人任婧、原审第三人赵鲲委托诉讼代理人陈小波到庭参加诉讼，原审第三人张菁、刘红喜、朱丽君、吕辉、杨兴海、景学斌、陕西东张建设发展有限公司、陕西宏源恒信投资有限公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马秋红上诉请求：1.撤销一审判决，请求发回重审或者改判；2.本案一、二审诉讼费用等由揭英琳承担。事实和理由：西安市人民政府办公厅于2011年2月25日发布文号为市政办发【2011】26号的《西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知》，这个文件于2014年9月1日早已解除，明文规定自2014年9月1日起，凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。居民购房不在受到户籍和原有房屋套数的限制，外地居民也可以在西安买房的。一审法院对限购政策根本就没有查清，依据一审原告所述就认定限购了，判决严重违反程序。揭英林在2014年10月16日买房因限购让朋友的朋友代买理由不成立。根据物权法规定：不动产凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利人，即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人，一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。首先要依据登记记载来确认不动产的所有人，即登记的谁，谁就是房屋的所有人，查封房产有法可依的。房地产开发商规定是必须有公证处公证过的委托买卖合同房地产公司才认可。揭英琳提供的证据违反证据法的规定，人不会把昂贵的一套房产随便写到朋友的朋友妻子名下。揭英林弄虚作假，扰乱司法公正出具假证明。揭英琳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马秋红诉称的《西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知》（市政办发[2011]26号）于2014年9月1日已经解除，此后购房不再受户籍和原有住房影响，但揭英琳经查西安市政府、西安市住房保障和房屋管理局网站均未找到上述政府通知解除或取消的相关文件。直至2016年12月30日，西安市人民政府才再次出台相关限购政策。也就是说在此期间限购政策一直存在。故揭英琳因限购原因借他人名义购房之事实具有客观原因。退一步讲，即使现实中并不存在限购政策，揭英琳委托他人以已名义购置房屋，该行为也并不为法律所禁止。该委托合同合法有效，受法律保护。涉案房屋的实体权利人系揭英琳。揭英琳于2014年6月签订委托协议，同年8月向受托人赵鲲支付全额购房款，10月受托人购置了房屋。2015年9月揭英琳要求将案涉房屋过户至其配偶王某某名下，受托人张菁遂配合王某某在西安市金地佳和置业有限公司办理了合同更名等事项，并于当月在西安市XX中心办理了原备案合同注销事项仅因涉案房屋被雁塔分局查封而使更名搁置。据此，结合限购政策，委托协议、转款以及更名事实。可知，在整个购房行为中，张菁作为受托人仅是名义购房人，而揭英琳始终系实际权利人。依据法律规定，揭英琳作为实际权利人享有足以排除执行行为的权利。赵鲲述称，不同意马秋红的上诉，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张菁、刘红喜、朱丽君、吕辉、杨兴海、景学斌、陕西东张建设发展有限公司、陕西宏源恒信投资有限公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。揭英琳向一审法院起诉请求：1.判决解除对西安市曲江新区XX城XX号XX号房屋的查封措施；2.诉讼费由马秋红承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人没有异议的证据如下：一、银行交易名下。证明2014年8月21日，揭英琳向赵鲲名下民生银行账号为“XXXXXXXXXXXX8266”的账户转账300万元。二、收款收据。证明2014年10月16日，陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）向张菁出具收款收据，载明收到张菁XX城XX号地22-11201房款3021815元。 三、关于湖城大境业主张菁更名的申请。陕西金地佳和置业有限公司向法庭提供的该申请载明“时间：2015年9月18日，申请事由：客户王某某购买XX城XX号地22-11201室，付款方式为一次性，合同已出。该客户购买时限购政策还未解除，购房人因限购原因，不能写自己的名字，因当时购买时承诺客户如后期限购解除可更换至购房人本人名下，现限购政策已取消，现申请将原合同名字张菁更名为王某某。”“领导会签，处理意见：客户购买时处于限购期，客户又可一次性付款，考虑到可以销售并马上回款，故谈判同意客户待限购解除后有一次更名机会，建议予以办理。”四、西安市商品房买卖合同备案注销申请表。西安市住房和城乡建设局出具的该份申请表载明“出卖人陕西金地佳和置业有限公司，买受人张菁，房屋为XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房，因个人原因注销整本合同，张菁于2015年9月18日签字，陕西金地佳和置业有限公司于2015年10月12日盖章。”五、西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113刑初1251号刑事判决书。判决书载明“西安市雁塔区人民检察院指控……破案后，公安机关查封赵鲲亲属名下曲江XX城XX号地22-11201房产一套。西安市雁塔区人民检察院指控被告单位陕西博大房地产开发有限公司……犯非法吸收公众存款罪罪名成立，应予支持。唯建议将查封赵鲲亲属名下的房产作为本案涉案财产予以处置的意见，经查……公诉机关所提交的证据并不能确认该房产系用非法吸收公众存款的资金所购买，故对该项意见，本院不予采纳。” 六、西安市公安局雁塔分局协助查封通知书（回执）。证明2015年9月15日，西安市XX中心根据西安市公安局雁塔分局的通知，协助查封了张菁位于西安市曲江新区XX城XX号地22-11201房屋。另查，西安市政府办公厅于2011年2月25日发布文号为市政办发【2011】26号的《西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知》，该通知规定“自通知发布之日起，对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区XX房。”双方当事人有异议的证据如下：一、房屋买卖委托协议。2014年6月1日，揭英琳（甲方）与赵鲲、张菁（乙方）签订《房屋买卖委托协议》，约定甲方委托乙方代为购买位于西安市曲江新区XX城XX小区XX号地房屋一套，拟购买22-11201号房屋，价格约为3021815元，房款方式为全款，乙方在收到甲方房款后向卖方支付。甲方有权随时要求乙方将该房屋过户至甲方或第三方名下。庭审中，揭英琳出具该证据欲证明其由于受西安市限购政策的影响不能以自己的名字签订购房合同，遂委托赵鲲、张菁进行购房，对此赵鲲予以认可，并称其收到揭英琳的汇款后就用于购买了案涉房屋，马秋红对该证据不予认可，但未就不予认可提供相应的证据，且该证据与本案其他证据能够相互印证，故一审法院对该证据予以采信。二、收据复印件三张。2015年7月10日，交款单位系揭英琳，收款事由为1607号、2801号2804号房购房款，分别为395500元、291200元、291200元。马秋红出具该证据欲证明揭英琳与赵鲲之间经济往来频繁，上述300万元不一定用于购买案涉房屋。揭英琳对该证据的真实性均不予认可，称其未见过该票据，也没有见过上述房屋。赵鲲对该证据的真实性亦不予认可，并称揭英琳支付的300万元已用于购买本案所涉房屋。因马秋红没有出具证据原件，揭英琳及赵鲲对该证据均不予认可，故一审法院对该证据不予采信。庭审中，赵鲲称其与张菁于2010年2月2日登记结婚，于2015年7月13日离婚。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告，不反对的，可以列为第三人。本案中，赵鲲作为被执行人，不反对揭英琳提起的执行异议之诉，应列为本案第三人。张菁、刘红喜、朱丽君、吕辉、杨兴海、景学斌、陕西东张建设发展有限公司、陕西宏源恒信投资有限公司作为被执行人未到庭，亦未出具书面答辩意见，一审法院无法查明其是否反对揭英琳的异议，在揭英琳仅请求不得执行案涉房屋的情况下，应将张菁、刘红喜、朱丽君、吕辉、杨兴海、景学斌、陕西东张建设发展有限公司、陕西宏源恒信投资有限公司列为本案第三人，故一审法院对赵鲲、张菁、刘红喜、朱丽君、吕辉、杨兴海、景学斌、陕西东张建设发展有限公司、陕西宏源恒信投资有限公司在本案中的诉讼身份依法予以变更。揭英琳在诉讼过程中，申请撤回对王某某的诉讼，符合法律规定，一审法院予以准许。揭英琳提起执行异议之诉，需举证证明就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据揭英琳提交的证据及本院调取的证据实质内容来看，揭英琳与赵鲲、张菁签订《房屋买卖委托协议》委托赵鲲、张菁代为购买本案所涉房屋，且金地公司出具的“更名申请”中载明的申请事项亦说明了本案所涉房屋因购买时限购政策还未解除，购房人因限购原因，不能写自己的名字，且当时购买时已承诺客户如后期限购解除可更换至购房人本人名下。结合西安市人民政府办公厅发布的有关非本市户籍人口限制购房的通知、揭英琳向赵鲲的汇款及金地公司开具的房款收据来看，揭英琳称其因限购政策的影响委托赵鲲、张菁代为购房一事，证据相互印证，解释合理，逻辑通顺，故对揭英琳该主张，一审法院予以支持。关于马秋红辩称，揭英琳与赵鲲经济往来密切，不能证明案涉房屋系用揭英琳支付的款项购买一节，根据西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113刑初1251号刑事判决认定“经查……公诉机关所提交的证据并不能确认该房产系用非法吸收公众存款的资金所购买”，且揭英琳给赵鲲转款的数额与该房屋的售价基本吻合，故对马秋红该抗辩，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于西安市曲江新区XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋。一审案件受理费100元，由被告马秋红负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：揭英琳就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”揭英琳就其主张依法应承担举证责任。本案中，揭英琳主张因其不符合西安市商品房限购政策，便与赵鲲、张菁签订《房屋买卖委托协议》，委托赵鲲、张菁以赵鲲、张菁的名义购买本案所涉房屋。揭英琳借用其他具有购房资质的人员名义购房，故意规避房屋限购政策，损害公共利益和公共管理秩序，其行为不具有正当性，不符合司法解释规定的“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”的情形。一审法院以揭英琳因限购政策的影响委托赵鲲、张菁代为购房一事成立，认为符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，即认为揭英琳因限购政策的影响委托赵鲲、张菁代为购房的行为属于“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益”的情形，适用法律错误。揭英琳诉请解除对西安市曲江新区XX城XX号XX号房屋的查封措施，理由不能成立，其诉讼请求应予驳回。据此，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初11463号民事判决；二、驳回揭英琳的诉讼请求。一审案件受理费100元，揭英琳已预交，由揭英琳负担；二审案件受理费100元，马秋红已预交，由揭英琳负担。揭英琳应负担的100元，于本判决生效后10日内直接给付马秋红。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十月二十二日 书 记 员   刘  明  明20200182701983022562330261040419830225102219820202610502198202020035198402136105271984021313191958092766121021958092737139161000057354659691983111612130213042119831116421319580103171701610104195801036124916100005756419681978011243250261040219780112230819581007171701610104195810076111972062179322910610104197206218328196911062363010319691106043420190102114632020052820190102114631