浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6119号 上诉人（原审被告）：杭州扬瑞房地产营销有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道平澜路******。 法定代表人：朱天新，该公司总经理。 委托代理人：史学伟，浙江浙元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：章安华，女，1986年4月19日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：朱亮，男，1982年11月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：李卫华，女，1969年9月5日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 三被上诉人共同委托代理人：姚逸晨、姚博方，浙江楷立律师事务所律师。 原审被告：杭州昆仑东城房地产开发有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市江干区临丁路******> 法定代表人：林洁，公司总经理。 上诉人杭州扬瑞房地产营销有限公司（以下简称扬瑞公司）因与被上诉人章安华、朱亮、李卫华、原审被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司（以下简称昆仑东城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初9111号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月17日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。扬瑞公司的委托代理人史学伟、章安华、朱亮、李卫华的委托代理人姚逸晨、姚博方到庭参加诉讼。昆仑东城公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原审法院认定：2019年4月1日，卖方昆仑东城公司（甲方）与预订方朱亮、李卫华（乙方）签订《定金合同》1份，约定：乙方预订座落杭州市××路××号（以下简称该房屋），该房屋建筑面积为397.28平方米。甲乙双方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米14700元，总金额5840016元。乙方同意签订本合同时，支付定金50万元整，作为甲乙双方当事人订立商品房销售合同的担保，签订商品房销售合同后，乙方支付的定金转为房价款。乙方应于2019年5月15日前付清首期房款2940016元，余款2900000元由乙方向银行申请按揭贷款支付，并于该房屋注销抵押登记后7日内办理按揭手续。乙方于2019年8月15日前到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》。甲乙双方签订本合同后，签订《商品房买卖合同》前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的，乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的，甲方应全额返还乙方已支付的定金（不计利息）。甲乙双方于签订本合同时，甲方已明确告知且乙方亦知悉其所购买的该房屋仍处于银行抵押状态，甲方需于乙方付清全额／首付款2940016元后注销房屋抵押登记，等等。 2019年5月15日，出卖人昆仑东城公司与买受人朱亮、李卫华、章安华签订《商品房买卖合同》1份，载明：买受人购买的商品房为现房，商品房预售许可证号为杭售许字（2011）第0011号，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为杭州市江干区昆仑天籁园丁群街208号，该商品房用途为商业营业用房，建筑面积397.28平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14712.96元，总金额5845165元。买受人选择银行按揭贷款方式支付房款，应于本《商品房买卖合同》签署之日即2019年5月15日付清首期房款2945165元，剩余购房款2900000元买受人承诺并保证于本合同签订后2日内，提供商品房按揭贷款的全部完整、真实、合法的资料并办理完毕相关贷款手续；若银行经过审核，认为买受人所提供的办理该商品房按揭的资料不符合要求，买受人必须在收到银行或出卖人通知后3日内补齐相关资料，资料补齐并得到银行审核确认后3日内与银行签订按揭贷款合同。出卖人应当在买受人全部房款支付完毕后，将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人承诺于2019年6月30日前完成网签开通工作，买受人全部房款支付完毕次月开始正常收取该商铺租金；若因出卖人原因网签开通日期延期，中间产生的房租由出卖人向买受人支付，等等。 2019年3月13日，案外人郭洪标支付扬瑞公司2万元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人郭洪标，金额2万元，款项内容定金，摘要昆仑天籁商铺丁群路208号购房定金。 2019年3月14日，案外人郭洪标支付扬瑞公司28万元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人郭洪标，金额28万元，款项内容定金，摘要昆仑天籁商铺丁群路208号购房定金。 2019年3月29日，案外人郭洪标支付扬瑞公司365512元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人郭洪标，金额365512元，款项内容房款，摘要昆仑天籁商铺丁群路208号购房款。 案外人郭洪标与李卫华系夫妻关系，其支付的上述三笔款项，系代李卫华支付的案涉购房款。 2019年3月29日，案外人朱小芳支付扬瑞公司6455126元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人朱小芳，金额645512元，款项内容房款，摘要昆仑天籁商铺丁群路208号购房款。 案外人朱小芳与朱亮系父子关系，其支付的上述款项系代朱亮支付的案涉购房款。 2019年4月1日，昆仑东城公司出具《收据》1份，载明：交款人朱亮、李卫华，金额50万元，款项内容商铺定金，摘要昆仑天籁208商铺定金。 2019年4月1日，案外人陈建财通过银行转账方式支付昆仑东城公司50万元。庭审中，扬瑞公司确认陈建财系其工作人员，扬瑞公司通过陈建财银行账户将李卫华、朱亮、章安华为购买案涉商铺支付至扬瑞公司银行账户的50万元定金支付给昆仑东城公司。 2019年4月4日，扬瑞公司收到10万元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人朱亮、李卫华，金额10万元，款项内容商铺定金，摘要昆仑天籁208商铺定金。 2019年5月15日，扬瑞公司收到394851元，扬瑞公司出具《收据》1份，载明：交款人朱亮、李卫华，金额394851元，款项内容房款，摘要昆仑天籁208商铺房款。 2019年5月15日，朱亮通过中国银行汇款给昆仑东城公司1025157元；同日，李卫华通过杭州银行汇款给昆仑东城公司1420008元；以上两笔款项共计2445165元。同日，昆仑东城公司出具《收据》1份，载明：交款人李卫华、朱亮、章安华，金额2945165元，收款事由天籁丁群街208商铺房款。 扬瑞公司（乙方）提交其与案外人浙江昆仑置业集团有限公司（甲方）签订的《中介分销合同》1份，载明：委托销售方式：乙方负责委托销售本合同范围昆仑府余房、昆仑公馆余房、昆仑橡树园商铺、昆仑天籁商铺等销售，实际销售价格不低于委托销售底价。委托销售范围及委托销售底价：具体以房源清单附件1为准。委托销售期限自2019年3月1日至2019年12月31日止。乙方义务：乙方各项服务行为须规范且符合国家相关之法律、正常规定；乙方服务对象是甲方的客户，必须遵循顾客至上原则，不断提高客户满意度，维护杭州昆润房地产开发有限公司的品牌形象；乙方不得采取有损甲方商业利益、信誉和形象的不正当行为；乙方在宣传过程中，应遵守国家相关法律法规，不得夸大，过度承诺。甲方义务：甲方同意委托销售交付购房者时，达到附件约定的交付标准；甲方提供房屋相关的文件和证书及详细数量表，并对提供的文件和证书的真实性负责；根据乙方的销售节奏要求，甲方负责派专员提供签约及过户相关资料、出具预告登记、抵押登记中需甲方提供的各类资料及入户手续；甲方按销售要求落实按揭银行；甲方同意乙方通过自身或委托第三方开展渠道分销，第三方佣金结算由乙方负责；甲方同意乙方以销售底价结算房款，并确认销售溢价部分作为乙方佣金收入，抵付应支付乙方的营销费用；甲方承担出让方全部税费，并配合乙方提供权证过户的材料。佣金计算与支付：成功销售的界定：房屋的销售以套为出售单位，购房者签署存量房买卖合同，该套房屋视为成功销售；退换房的约定：退房、换房需经甲方被授权人书面同意后办理，退换房手续由甲方负责，退房违约金由甲方收取；佣金计算与支付：乙方成功销售，即可向客户咨询收取佣金费用，作为乙方的收益，并及时支付给其他分销渠道方。销售价格管理：甲方对委托销售房源实行底价销售，乙方可溢价对外报价出售，所产生溢价金额归乙方所有，作为乙方佣金收入，抵付应支付乙方的营销费用；乙方委托销售优惠政策按甲方现行有关优惠政策实施，未经甲方同意不得低于委托底价销售，等等。扬瑞公司未提交房源清单附件1。 案外人浙江昆仑置业集团有限公司系昆仑东城公司唯一股东。 另查明，案涉杭州市江干区丁群街208号房产于2017年8月29日被杭州市中级人民法院查封，查封日期为2017年8月29日起至2020年8月28日止，限制信息为有查封无抵押。 还查明，李卫华、朱亮、章安华为本案诉讼支付律师代理费5万元、金融服务担保费4600元。 庭审中，昆仑东城公司认可扬瑞公司代理其销售案涉房屋。 章安华、朱亮、李卫华的诉讼请求为：1、撤销章安华、朱亮、李卫华与昆仑东城公司签订的《定金合同》和《浙江省商品买卖合同》；2、判令昆仑东城公司、扬瑞公司立即退还章安华、朱亮、李卫华购房款4251040元；3、判令昆仑东城公司、扬瑞公司赔偿章安华、朱亮、李卫华因欺诈章安华、朱亮、李卫华而挤占章安华、朱亮、李卫华上述资金给章安华、朱亮、李卫华造成的损失（从章安华、朱亮、李卫华每笔款项支付之日起至实际全部款项退还给原告之日止按日万分之五计算，至起诉之日为368414元）；4、判令昆仑东城公司、扬瑞公司赔偿章安华、朱亮、李卫华支付的律师代理费损失50000元和支付给保全担保公司的金融服务担保费4600元；5、本案诉讼费用由昆仑东城公司、扬瑞公司承担。 原审法院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，案涉房产于2017年8月29日被杭州市中级人民法院查封，查封日期为2017年8月29日起至2020年8月28日止，在本案定金合同及商品房买卖合同签订时，昆仑东城公司隐瞒案涉房产仍处于查封状态的真实情况，其行为构成欺诈，现章安华、朱亮、李卫华要求撤销双方签订的定金合同和浙江省商品房买卖合同，符合法律规定，原审法院予以支持。民事法律行为被撤销后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。本案中，昆仑东城公司应当退还章安华、朱亮、李卫华支付的购房款，至于需要退还的金额问题，需要进一步分析。章安华、朱亮、李卫华主张扬瑞公司代理昆仑东城公司销售案涉房产，庭审中昆仑东城公司对扬瑞公司代理销售的行为亦予以认可，但昆仑东城公司仅认可收到章安华、朱亮、李卫华的购房款2445165元；本案中，章安华、朱亮、李卫华支付给扬瑞公司1805875元，支付给昆仑东城公司2445165元，共计4251040元，扬瑞公司将其收到款项中的50万元通过公司员工陈建财的银行账户支付给昆仑东城公司，昆仑东城公司亦向章安华、朱亮、李卫华出具了收到定金50万元的收据及收到购房款2945165元的收据各一份，对昆仑东城公司主张仅收到购房款2445165元的意见，原审法院不予采纳，原审法院确认昆仑东城公司收到购房款2945165元。扬瑞公司提交了其与案外人浙江昆仑置业集团有限公司签订的《中介分销合同》，但未提交其与昆仑东城公司之间的委托代理合同，虽然昆仑东城公司认可扬瑞公司代理销售案涉房屋的行为，但扬瑞公司未举证证明昆仑东城公司授权其收取章安华、朱亮、李卫华的购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，章安华、朱亮、李卫华诉请昆仑东城公司和扬瑞公司退还购房款4251040元，原审法院认为，在昆仑东城公司对扬瑞公司收取的其他购房款未予以追认的情况下，昆仑东城公司和扬瑞公司应在其各自收取款项的范围内承担退还责任，即昆仑东城公司退还章安华、朱亮、李卫华购房款2945165元，扬瑞公司退还章安华、朱亮、李卫华1305875元。关于资金占用损失的诉请，章安华、朱亮、李卫华主张按日万分之五计算，该标准过高，原审法院予以调整为按年利率6%计算，自每笔款项支付之日起暂计算至起诉之日即2019年10月8日，昆仑东城公司应支付章安华、朱亮、李卫华资金占用损失75823.21元，扬瑞公司应支付章安华、朱亮、李卫华资金占用损失40033.62元，此后均计算至购房款还清之日止。关于律师费损失50000元及金融服务担保费，非属必需发生的费用，在合同未作明确约定的情况下，章安华、朱亮、李卫华的主张不具有法律依据，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、第一百七十一条第一款、第三款之规定，判决：一、撤销朱亮、李卫华与昆仑东城公司于2019年4月1日签订的《定金合同》；二、撤销章安华、朱亮、李卫华与昆仑东城公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；三、昆仑东城公司退还章安华、朱亮、李卫华购房款2945165元，于判决生效后十日内付清；四、昆仑东城公司支付章安华、朱亮、李卫华资金占用损失75823.21元（按年利率6%暂计算至2019年10月8日，此后计算至购房款清偿之日止），于判决生效后十日内付清；五、扬瑞公司退还章安华、朱亮、李卫华购房款1305875元，于判决生效后十日内付清；六、扬瑞公司支付章安华、朱亮、李卫华资金占用损失40033.62元（按年利率6%暂计算至2019年10月8日，此后计算至购房款清偿之日止），于判决生效后十日内付清；七、驳回章安华、朱亮、李卫华的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44192元，减半收取为22096元，由章安华、朱亮、李卫华承担1228.5元，昆仑东城公司承担14436元，扬瑞公司承担6431.5元；财产保全费5000元，由昆仑东城公司承担2500元，扬瑞公司承担2500元。 宣判后，扬瑞公司不服，向本院提起上诉称：一、扬瑞公司与昆仑东城公司之间系居间合同关系，并非一审法院认定的委托合同关系。1.合同法第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。结合合同法对于两者的规定，两者主要存在如下区别：1）受托一方的法律地位不同。受托人在与第三人从事民事法律活动的过程中，可以以自己的名义与第三人订立合同。而居间合同中的受托一方为居间人，不介入委托人与第三人所签订的合同关系之中，在居间过程中他只处于一个中介服务人的地位。2）委托内容不同。委托合同中的受托人接受委托的内容是办理委托事务。但是在居间合同中，居间人接受委托的内容则只限于为委托人报告订约机会或介绍委托人与第三人订约。3）委托合同中的受托人在处理委托事务时，有权在委托权限范围内独立进行意思表示，他对于委托事务的处理享有一定的独立决定权。而居间合同中的居间人在居间活动过程中，并不介入委托人与第三人的订约活动。4）合同的有偿性不同。委托合同根据双方当事人的约定，可以有偿也可以为无偿。但是，委托人在处理委托事务而支付的合理费用须由委托人承担。居间合同应为有偿合同，但是，居间人的居间活动只有在使委托人与第三人之间建立起合同关系才有意义。如果居间人的居间行为没有取得成功的结果，则居间人不能取得约定或规定的报酬。2.本案中，扬瑞公司与昆仑东城公司之间为居间合同关系，具体体现在如下几个方面：扬瑞公司与昆仑公司之间签订协议名称为《中介分销合同》，协议名称开宗明义的表明了扬瑞公司的中介地位；2）《中介分销合同》的主要内容为扬瑞公司促成昆仑东城公司客户与其签署房屋交易的相关协议，扬瑞公司在购房者与昆仑东城公司签订合同后才收取佣金；3）本案中章安华、朱亮、李卫华通过扬瑞公司的居间介绍分别与昆仑东城公司签订了《定金合同》及《浙江省商品房买卖合同》。据此，扬瑞公司认为扬瑞公司与昆仑东城公司之间系居间合同关系，一审法院认为属于委托合同关系，适用法律错误。二、即便是如一审法院认定的委托合同关系，扬瑞公司收取款项的行为也有合法的权利来源。《中介分销合同》第6.5条约定：甲方同意乙方以销售底价结算售房款，并确认销售溢价部分作为乙方佣金收入，低付应支付乙方的营销费用；《中介分销合同》第7.2条约定：乙方成功销售，即可向客户自行收取佣金费用，作为乙方的收益；据此，昆仑东城公司已经明确授权扬瑞公司可以直接向客户收取款项，扬瑞公司对此己经尽到举证责任，一审法院对此充耳不闻，认为扬瑞公司没有该权限，属于查明事实错误。三、合同被撤销后的效力不及于扬瑞公司。其一，本案系房屋买卖合同纠纷，根据章安华、朱亮、李卫华提交的两份合同来看，其均是与昆仑东城公司签订，依据合同的相对性原则，合同有关权利义务的约定不得约束合同外的第三人。其二，依据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，合同被撤销后返还款项的义务应当由合同当事人承担。其三，扬瑞公司与昆仑东城公司之间签订有《中介分销合同》，该合同就双方之间的权利义务关系及佣金报酬等进行了明确，依据合同第6.5条及第7.2条的约定，在佣金的支付上，是以客户直接支付给扬瑞公司的方式取代昆仑东城公司收取房款后再支付给扬瑞公司的方式，章安华、朱亮、李卫华向扬瑞公司支付款项系扬瑞公司与昆仑东城公司之间履行《中介分销合同》的当然结果。四、一审混淆合同内外部之间的关系，错误的在房屋买卖合同纠纷案件中一并处理了居间合同可能产生的纠纷事宜。退一步来说，即便是认为扬瑞公司不应当收取佣金，这也是扬瑞公司与昆仑东城公司之间的内部关系。昆仑东城公司可以在向章安华、朱亮、李卫华返还款项后另行依据《中介分销合同》之约定提起诉讼，要求扬瑞公司向其返还相关款项。至于昆仑东城公司是否提起相应诉讼，系昆仑东城公司的权利，与本案没有任何关系。综上，请求：撤销原审判决第五项、第六项，改判驳回对扬瑞公司的诉讼请求。 庭审中，扬瑞公司当庭补充如下上诉意见：即便是按照一审法院认定的扬瑞公司与昆仑东城公司资金系委托关系，对于购房者来说，扬瑞公司行为也是构成表见代理，代理行为所产生的后果，也应当由昆仑东城公司承担。 章安华、朱亮、李卫华答辩称：扬瑞公司是无权代昆仑公司收取购房款，扬瑞公司应对其收取的购房款承担返还的责任。本案中，扬瑞公司一审中提交了其与浙江昆仑置业集团有限公司签订的中介分销合同，昆仑东城公司在一审中，也是认可了扬瑞公司有代理销售案涉房屋的行为，但是扬瑞公司并没能举证证明昆仑公司是授权其收取章安华、朱亮、李卫华的购房款，昆仑东城公司未对此予以追认，所以扬瑞公司应该在其收取款项的范围内承担退还的责任，应退还章安华、朱亮、李卫华1305875元，并支付资金占用的损失。 昆仑东城公司未发表意见。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的意见。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《定金合同》、《浙江省商品房买卖合同》经原审法院确认昆仑东城公司构成欺诈，并判令撤销上述两份合同，各方当事人对此均未提出上诉，本院依法予以维持。扬瑞公司上诉认为，其不应当承担退还购房款及支付资金占用损失，理由为其与昆仑东城公司之间系居间合同关系，其收取款项系基于与昆仑东城公司之间《中介分销合同》的约定，合同被撤销的效力不及于扬瑞公司等。本院认为，首先，《中介分销合同》从性质上应属于商品房委托代理销售合同，而非居间合同。《中介分销合同》签订的主体亦非本案的昆仑东城公司，而是案外人浙江昆仑置业集团有限公司。其次，本案中存在章安华、朱亮、李卫华与昆仑东城公司之间的商品房买卖合同关系，以及扬瑞公司与浙江昆仑置业集团有限公司之间商品房委托代理销售合同关系。若扬瑞公司认为享有相应的权利，应向浙江昆仑置业集团有限公司主张，并不能基于其与浙江昆仑置业集团有限公司的法律关系，作为其受领章安华、朱亮、李卫华款项的合同依据。最后，即使按照扬瑞公司所称，《中介分销合同》对其与昆仑东城公司具有约束力，再退一步认定其所主张的其与昆仑东城公司系属居间合同关系的主张成立，但并无证据证明章安华、朱亮、李卫华认可并同意按照《中介分销合同》向扬瑞公司支付居间费用。章安华、朱亮、李卫华起诉认为扬瑞公司系昆仑东城公司的代理销售商，扬瑞公司收受款项后出具的收据亦均载明系购房款或定金，故而在合同被撤销后，扬瑞公司应将其收取的购房款或定金退还给章安华、朱亮、李卫华，并支付相应的资金占用损失。 综上，扬瑞公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16913元，由上诉人杭州扬瑞房地产营销有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十月十九日 书记员  姚丽萍