贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2293号 上诉人（原审原告）：蒙永丽，女，1968年11月24日出生，水族，贵州省三都水族自治县人，住贵州省三都水族自治县。 被上诉人（原审被告）：贵州红华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区富水北路**物资综合楼****，统一社会信用代码9152000070967079X5。 法定代表人：杨践，系该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司，住，住所地贵州省都匀市开发区民主苑住宅小区******一社会信用代码915227016629825257。 负责人：杨嵋，系该公司经理。 上诉人蒙永丽因与被上诉人贵州红华房地产开发有限公司（以下简称红华公司）、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称红华都匀分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院作出（2020）黔2701民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒙永丽上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于违约金计算标准问题。首先，双方在合同中约定的逾期交房及逾期交付转移登记文书的违约金只是万分之二（按日）计算，并不属于《合同法》第114条规定的“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，一审法院不应当对此予以调整；其次，一审判决将逾期交付转移登记文书万分之二的违约金直接下调到万分之零点五，下调幅度太大，同样违反规定。二、一审判决违反当事人意思自治原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定；《解释》第17条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。当事人要求调整此前双方关于违约金的约定，其内容体现了合同法关于违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。只要当事人此前对此有约定，只要不违反相关法律法规的规定，人民法院就应当根据当事人意思自治原则予以认可，即并非16条规定的损失计算，一定要参照第17条的规定执行。三、本案的《商品房买卖合同》是被上诉人自己提供的格式合同，该合同约定的违约金条款肯定是被上诉人的真实意思表示，上诉人仅是配合签字而已，所谓的“违约金约定过高”的不利后果，不应当由上诉人来承担。根据民法的诚实信用原则，被上诉人应当遵照其合同的约定履行合同义务，承担合同约定的违约责任。四、据上诉人了解，被上诉人在前期的工作中，已按合同约定的万分之二进行计算，将合同项下约定的违约金如数兑现给其他业主。现一审判决却将合同约定的逾期交房违约金下调到万分之一，甚至将逾期交付转移登记文书违约金直接下调到万分之零点五，上诉人肯定不服。五、如果法院无视合同约定，滥用《解释》第16条，任意将当事人事前约定的违约金予以下调，会导致以下两种不良社会后果。1．今后开发商可以肆无忌惮地将逾期交房及逾期交付转移登记文书的违约金冠以“万分之二”、“万分之三”的名义，大肆进行民事欺诈，引诱业主上钩，购买其商品房，社会就再无诚信可言；2．一旦开发商违约，业主起诉到法院，法院就任意以“双方约定的违约金过分高于造成的损失”为由，帮助开发商将双方事前约定的违约金予以大幅下调，那么双方签订的合同就失去了法律约束力，法院在无形中也就成了开发商大肆进行民事欺诈的帮手，司法也就失信于民。 红华公司、红华都匀分公司二审未答辩。 蒙永丽向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2017年6月30日至2018年6月30日共计365天的逾期交房违约金16350.23元；2．判令被告支付2017年10月1日起至2020年4月15日止的逾期未办理房屋产权转移登记证书违约金40270元；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月24日，原告蒙永丽与被告红华公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买都匀市，建筑面积109.15平方米，套内建筑面积85.28平方米；合同第七条约定：按照套内面积计算，总价款223975.80元；合同第八条约定：首付100975.80元，余款123000元以公积金贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，如买受人逾期履行上述义务，按照合同第十条处理；合同第十条约定：自本合同规定的应付款期限之日起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金，并在90日内付清应付款项，合同继续履行，逾期则出卖人有权解除本合同；合同第十一条约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十三条约定：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金……逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金……；第二十二条约定：……出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2009年6月22日，原告蒙永丽以徐世宏的名义向被告红华公司都匀分公司支付10万元房价款，于2015年5月3日支付购房款975.80元，签订合同后，于2016年11月9日向被告红华都匀分公司支付尾款123000元，被告红华都匀分公司于2017年11月22日向原告蒙永丽出具了增值税普通发票两张，金额共计223976元。另查明：案涉商品房于2018年7月12日交付原告，被告自认案涉房产现尚未取得商品房所有权初始登记。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告蒙永丽与被告红华公司于2015年6月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付、办理商品房所有权转移登记的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2017年6月30日前向原告交付所购买的商品房，于2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告于2018年7月12日才交付案涉商品房，且现尚未取得商品房所有权初始登记，已明显违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准。双方虽于合同中约定逾期交房及逾期交付转移登记文书违约金分别按照日万分之二计算，但二被告提出该违约金标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，一审法院认为双方约定违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，酌定将逾期交房违约金标准调整为已付购房款的万分之一（按日计算），将逾期交付转移登记文书违约金调整为万分之零点五（按日计算），即逾期交房违约金计算为223975.80元×0.0001×376天（自2017年7月1日至2018年7月12日止）=8421.49元，逾期办证违约金计算为223975.80元×0.00005×928天（2017年9月30日起至2020年4月15日止）=10392.48元。诉讼中，原告将被告红华都匀分公司、红华公司均列为本案被告，被告红华都匀分公司系红华公司的分支机构，在案涉合同中所列出卖人为红华都匀分公司，但又加盖了被告红华公司印章，且出具的购房增值税普通发票中所列销售方为被告红华都匀分公司，应视为二被告与原告共同形成商品房销售合同关系，故对原告主张的二被告共同承担付款义务的主张，一审法院予以采信。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付原告蒙永丽逾期交房违约金8,421.49元（该款已计至2018年7月12日止）；二、被告贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付原告蒙永丽逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金10392.48元（该款已计至2020年4月15日）；三、驳回原告蒙永丽的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：一审对违约金的调整比例是否恰当。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中，虽约定了逾期交房及逾期交付转移登记文书违约金按照日万分之二的标准计算，但在本案审理过程中，上诉人并未提交证据证明因被上诉人逾期交房和逾期交付转移登记文书对其造成的实际损失，故一审综合本案合同履行情况，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金标准调整为已付购房款万分之一（按日计算），将逾期交付转移登记文书违约金调整为万分之零点五（按日计算），并无不当应予维持。 综上所述，蒙永丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,208元，由上诉人蒙永丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十月十二日 法官助理陆梅 书记员雷春莲