甘肃省泾川县人民法院民事判决书（2020）甘0821民初1331号原告：平凉市永盛物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91620800076759160N。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：董某，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：吴某，甘肃律杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：孟某，平凉市人。委托诉讼代理人：沈某，甘肃胜友律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：何某2，住甘肃省泾川县。委托诉讼代理人：何某3，系被告何某2之子，代理权限为特别代理。被告：章某，住甘肃省泾川县。原告平凉市永盛物业服务有限责任公司与被告孟某、何某2、章某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，2020年8月27日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董某、吴某、被告孟某及其委托代理人沈某、被告何某2的委托代理人何某3、被告章某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.请求判令三被告连带支付原告物业服务费31200.50元，垃圾清运费34912.46元，合计66112.96元；2.请求判令三被告按照1‰标准支付2020年7月31日以前应付物业服务费滞纳金26340.23元，垃圾清运费滞纳金33329.54元，合计59669.77元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告何某2、章某系泾川县美罗城B区商铺27-33、34-37号门店房主，被告孟某租用何某2、章某的门面房经营新乐迪KTV，原告通过与平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同书》，自2014年1月1日起取得美罗城小区物业服务管理权，为该小区提供物业服务，并有权向商户收取物业费、垃圾清运费等费用。三被告自2014年6月1日起，未曾向原告缴纳过任何费用。截止2020年7月31日（共计74个月）共拖欠物业服务费和垃圾清运费共计66112.96元。同时三被告欠费期间，原告按照合同约定履行了义务，但三被告一直不缴纳费用，后经原告工作人员多次对其书面及上门催缴，三被告依然以各种理由推脱，拒绝缴纳费用。故原告为维护其合法权益，现诉至法院，希望判如所请。被告孟某辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，且与泾川县人民法院（2019）甘0821民初863号民事判决书相矛盾，属于重复起诉，没有证据支持。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1.原告本次起诉违反民事诉讼的“一事不再理原则”，属于重复起诉，法院应当依法裁定驳回起诉。原告曾于2019年4月15日以同一理由向法院起诉要求被告支付物业费、垃圾清运费以及滞纳金，本院作出判决书，认为原被告之间物业管理服务内容等不明确，即原被告之间不存在明确的物业服务合同关系，驳回了原告的诉讼请求。判决生效后一年，原告再次起诉，属于重复起诉。2.2019年法院作出判决书后，原告未上诉，表明其认可该判决书。3.根据物业管理条例规定，业主委员会成立之前物业的管理由建设单位负责；建设单位在销售物业之前，应制定临时管理规约，并将该规约在物业销售之前向物业买受人明示，并予以说明，买受人在签订物业买卖合同时，也应该对该临时规约予以书面承诺。本案中原告虽与建设单位签订了物业管理委托合同，但没有制定临时规约，未向业主告知，也没有取的业主书面承诺。原告与被告以及业主也未签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，原告不具备进行物业服务及收取费用的主体资格，其诉讼要求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。4.原告称其履行了安全、卫生及维护等物业管理服务工作，与事实不符，被告并未享受到原告的物业服务，原告也无权向被告收取任何费用。被告租赁的商铺以及其他多家商户的商铺都存在房屋漏水的现象。被告多次向原告反映该情况要求其及时维修，但原告多次推脱、逃避责任。后被告同房东何某2、章某三人委托彩钢公司安装了彩钢屋顶，支出6万多元。美罗城的消防通道长期处于占用状态，原告未对消防通道的占用进行管理。美罗城的下水道长期堵塞，被告商铺的卫生间下水道也存在长期堵塞的情况，至今被告商铺仍有一间卫生间无法使用。原告从未对其进行维修和解决，未尽到管理职责。原告称其负责美罗城物业安全，但被告从未见到过原告聘用安保人员对美罗城进行巡逻和检查。原告作为美罗城的物业服务公司，应当保证服务区域卫生整洁、环境良好，但在被告经营期间，美罗城地面卫生极差、气味刺鼻，原告并未派出保洁人员进行清理和打扫。被告何某2辩称，签订的物业服务合同是和美盛公司签订的，现在的物业服务公司是谁不知道。房屋漏水时找物业公司找不到，找到了也不管，都是我们自己出钱维修的。被告章某辩称，和被告何某2的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现对案件事实认定如下：平凉市开盛房地产开发有限责任公司系泾川县美罗城住宅小区（含商铺）的开发商。2010年7月16日被告章某与平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定被告章某购买美罗城B幢34-37号房，该商品房的用途为商铺，建筑面积共162.46平方米。2010年8月21日被告何某2与平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定被告何某2购买美罗城B幢27-33号房。该商品房的用途为商铺，建筑面积共309.33平方米。2013年12月10日，平凉市开盛房地产开发有限责任公司（委托方）与原告平凉市永盛物业服务有限责任公司（受托方）签订了《物业管理委托合同书》，约定将占地面积40亩（建筑面积27000平方米），位于平凉市泾川县农林路（自来水公司对面）的美罗城住宅小区（含商铺）由受托方实行物业管理。委托管理合同期限为自2014年1月1日时起截止日期为泾川县美罗城小区经泾川县房管局或主管社区宣布成立业主委员会之日本合同有效期止。……商铺物业费按建筑面积1.0元按季（按年）由物业公司向业主或经营户收取。按国家法律法规代收相关单位的水费、电费、垃圾清运费。2017年9月5日泾川县物价局发布泾价发[2017]34号文件，规定的县城垃圾处理收费标准中餐饮、娱乐、美发等按1元/月（每平方米）收取。2019年4月15日，原告向法院提起诉讼，要求被告孟某向其支付物业费14625.50元以其滞纳金9270.70元、垃圾清运费14625.50元及其滞纳金9270.70元（2016年6月1日-2018年12月31日）。后法院依法审理后判决驳回了原告的诉讼请求。原告诉称被告何某2的门面房尚欠物业费18559.80元（自2015年6月1日至2020年5月31日），垃圾清运费22271.76元（自2014年6月1日至2020年5月31日）；被告章某的门面房尚欠物业费11697.12元、垃圾清运费11697.12元（自2014年6月1日至2020年5月31日）。被告孟某和黄玮于2015年8月26日合伙租赁被告何某2美罗城B区34-37号房、被告章某美罗城B区27-33号房经营新乐迪KTV。2017年3月1日，黄玮退伙，现由被告孟某一人经营。以上事实有《商品房买卖合同》复印件2份、《物业委托管理合同书》复印件1份、泾川县物价局文件复印件1份、垃圾清运费票据复印件5页、拖欠物业费、垃圾清运费滞纳金明细清单复印件1份、（2019）甘0821民初863号民事判决书复印件1份庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，本案为物业管理服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。经本院审查认为，被告孟某未支付物业费、垃圾清运费的事实仍继续发生。原告前诉与后诉的当事人不同、诉讼标的也不相同，其不构成重复诉讼。根据《物业管理条例》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然被告何某2、章某曾与平凉市美盛物业管理有限责任公司签订了《物业管理服务合同》，与变更后的物业公司即原告未签订物业服务合同，但原告与建设单位即平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同，系现任的物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告事实上接受了原告的物业管理服务的，则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。物业管理费收取对象为接受物业服务的物业业主或使用人。故对原告要求三被告支付物业费、垃圾清运费的诉求，本院予以支持。但被告孟某系从2015年9月起租赁被告何某2、章某的商铺经营新乐迪KTV的，原告要求的2015年9月前的物业费、垃圾清运费，应由被告何某2、章某承担为宜。原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。关于原告主张的滞纳金，原告虽按合同履行了义务，但其未完全尽到物业服务义务，故对其主张的滞纳金本院予以酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告何某2向原告平凉市永盛物业服务有限责任公司支付物业管理费927.99元（从2015年6月1日至2015年8月31日）、垃圾清运费4639.95元（从2014年6月1日至2015年8月31日）、滞纳金500元；二、被告章某向原告平凉市永盛物业服务有限责任公司支付物业管理费2436.90元、垃圾清运费2436.90元（从2014年6月1日至2015年8月31日）、滞纳金500元；三、被告孟某向原告平凉市永盛物业服务有限责任公司支付物业管理费27835.61元、垃圾清运费27835.61元（自2015年9月1日至2020年7月31日）、滞纳金5000元，被告何某2对被告孟某的物业费和垃圾清运费共计36500.94元、被告章某对被告孟某的物业费和垃圾清运费共计19170.28元承担连带清偿责任；四、驳回原告平凉市永盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。以上款项限本判决生效后十日内汇入泾川县人民法院账户：×××，账户名：泾川县人民法院，开户行：中国农业银行泾川县支行营业部。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元，减半收取1408元，由被告孟某负担1000元，被告何某2负担204元，被告章某负担204元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 蒋军义二〇二○年十月九日（法官助理 王莹莹书记员 杜金桥