安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2825号上诉人（原审原告）：无为县盛鼎置地有限公司，住所地安徽省无为市高沟镇龙庵街道，统一社会信用代码913402255545531256。法定代表人：刘先进，该公司董事长。委托诉讼代理人：乐志飞，安徽有为律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈煜，安徽有为律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：曾学松，男，1971年12月19日出生，汉族，住安徽省镜湖区。委托诉讼代理人：凌飞，安徽大森律师事务所律师。上诉人无为县盛鼎置地有限公司（以下简称盛鼎公司）因与被上诉人曾学松房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初3275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛鼎公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持盛鼎公司的一审诉请，本案诉讼费用由曾学松承担。事实和理由：双方当事人并未就案涉合同达成解除合意。曾学松自行拆除经营设施，合同目的不能实现，其已构成根本违约，盛鼎公司要求解除合同符合法律规定。对于盛鼎公司主张的拆除费用，如一审认定盛鼎公司提供的证据不能实现其证明目的，应当行使释明权，并指定提出鉴定申请的时间。曾学松至今未将案涉房屋恢复原状，更未交付，其应承担相应的违约责任。曾学松辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。盛鼎公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁协议书；2.判令曾学松支付盛鼎公司租金120000元，并按照每年110000元租金标准向盛鼎公司支付自2021年1月1日起至实际滕让房屋之日止的占房使用费；3.判令曾学松支付盛鼎公司拆除修补案涉房屋的费用67244元；4.本案诉讼费由曾学松承担。一审法院认定事实：2016年3月30日，盛鼎公司（甲方）与曾学松（乙方）签订房屋租赁协议书一份，由盛鼎公司位于高沟镇盛鼎广场6#楼自东向西2#门面房、盛鼎广场B座1-11#门面房出租给曾学松从事电影影院经营活动。其中约定：第二条、租赁期限为5年（2016年4月1日－2020年12月31日）。第三条、租金计算：1、2#门面房至2016年12月31日租金为5000元，第二年、第三年年租金为20000元，第四年、第五年年租金为30000元。2、B座1-11#门面房第一年至第二年2017年12月31日免租金，第三年年租金为60000元，第四年年租金为70000元，第五年年租金为80000元。3、租金一年一交，于每年11月31日前缴纳下年度租金。逾期15天不缴纳租金的，视承租方自动放弃对该房屋的租赁使用权。第四条、违约责任:乙方如提前终止房屋承租期，已交租金不予退回。第五条、乙方义务:租赁房屋的装潢等有关设施由曾学松自费,在经得甲方同意的前提下,乙方有施行权。乙方在租赁到期或提前归还房屋时,必须拆除并清理乙方所装修的墙体或设施,同时付清水、电费。在租赁期间,乙方不得转租、转让该门面房,也不得关门停业。否则甲方有权提前收回房屋,并不退已交租金。合同签订后，曾学松与徐兆兵、方夕弟三人依法设立无为滨江影城有限公司，依据约定对租赁房屋进行自费装潢，从事影院经营至2019年，尚欠10000元房租未曾给付。因经营需要，曾学松搬离涉案租赁房屋迁往高新华府售楼中心经营影院、停止支付2020年房租。2019年11月18日徐兆兵与赖永根双方约定，对涉案租赁房屋装潢部分进行拆除。拆除后，曾学松与盛鼎公司法定代表人刘先进对租赁房屋墙体或设施需要进行重新修缮部分双方进行了确认。因重新修缮费用问题双方没有达成一致意见，迟延至今，以致成讼。另，曾学松、徐兆兵、方夕弟三人于2019年12月11日依法注销无为滨江影城有限公司。一审认为,盛鼎公司与曾学松之间房屋租赁合同合法有效。房屋租赁合同主要特征是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，曾学松在2019年11月31日前不再支付2020年房屋租金、搬离涉案租赁房屋迁往高新华府售楼中心经营影院、拆除与清空自费装潢部分，盛鼎公司并无异议，且与曾学松双方对拆除后需要重新修缮的部分予以书面确认。从上述双方行为中应当推定出曾学松主张与盛鼎公司之间房屋租赁合同于2019年12月31日之前双方协商一致解除的事实成立，盛鼎公司现主张解除合同已无事实依据，不予支持。合同解除后，曾学松返还租赁房屋，负有拆除并清理其所装修的墙体或设施的义务，委托他人进行拆除不能满足涉案房屋恢复原状的实际要求即不能达到返还租赁房屋的条件，亦无其他证据证明盛鼎公司实际接收涉案出租房屋。故曾学松主张涉案租赁房屋已交付盛鼎置地公司，证据不足，不予采纳。盛鼎公司与曾学松之间提前终止房屋租赁合同，盛鼎公司主张继续给付2020年房屋租金110000元，该院不予支持。主张2021年1月1日至实际滕让涉案租赁房屋之日止占房使用费，待期限届至占有事实仍继续存在时，再另行主张。盛鼎公司出具收据显示欠付10000元房租，曾学松主张徐兆兵与盛鼎置地公司双方口头协商免除的事实缺乏证据证实，盛鼎公司又不予认可。故盛鼎公司主张给付拖欠租金10000元，予以支持。曾学松未履行书面确认应重新修缮部分，承担民事责任方式应为恢复原状或修理、重作、更换而非金钱债务的给付。盛鼎公司对涉案租赁房屋并未进行实际维修，依据单方委托芜湖市九御装饰工程有限公司作出的施工预算67244元主张曾学松予以支付，曾学松对此又不予认可，盛鼎公司在本案中主张此项诉请，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条第四项的规定判决：一、曾学松于本判决生效之日起十日内给付无为县盛鼎置地有限公司租金10000元；二、驳回告无为县盛鼎置地有限公司其他的诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取1850元，保全费1395元。合计3245元，由无为县盛鼎置地有限公司负担3000元，曾学松负担245元。本案二审中，曾学松未向本院提交新的证据。盛鼎公司向本院提交案涉房屋现场照片一组，证明案涉房屋目前处于空置状态，尚未完成恢复原状。曾学松对上述证据不予认可。因上述证据与一审中现场照片可相互印证，故本院对上述证据的真实性予以确认。本院二审查明：根据曾学松在一审中提交的证据显示，无为滨江影城有限公司（以下简称滨江公司）成立于2016年4月20日，注销于2019年12月11日，注册地址为案涉房屋所在鼎盛广场。曾学松为其法定代表人和股东之一，徐兆兵为三股东之一。滨江公司于2019年10月28日在其微信公众号发布通知称，其影城因迁址改造需要停业2个月，时间为10月31日至2020年1月1日左右。2019年11月28日，徐兆兵与赖永根就案涉影城拆除签订《滨江影城拆除协议》，协议约定施工日期为2019年12月5日至12月20日。根据盛鼎公司在一审中提交的证据显示，案涉房屋确已进行了装修拆除，双方当事人在共计24项的恢复原状分项确认单上签字确认。盛鼎公司主张曾学松并未完成上述恢复原状义务。二审中，双方当事人共同确认经双方签字确认的案涉恢复原状分项确认单系在双方查看案涉房屋后对于仍需进行的24项恢复原状要求的达成的合意。曾学松主张上述确认单签字时间为2020年1月，盛鼎公司则主张时间为2020年5月。其他事实同一审一致，本院对其予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.案涉房屋租赁协议有无解除；2.盛鼎公司向曾学松主张欠付租金、占用使用费和拆除费用是否具有事实和法律依据。一、关于案涉合同的状态。本案中，曾学松主张其和盛鼎公司于2019年即已达成解除案涉协议的合意，盛鼎公司对此予以否认。曾学松作为主张解除合同的一方当事人，对此应承担相应的举证责任。根据曾学松在一审中的举证，其未按照案涉协议约定于2019年11月31日前预付2020年度租金，其为租赁案涉房屋并经营影院而与案外人共同成立的滨江公司在微信公账号发布迁址停业通知，滨江公司股东之一徐兆兵与案外人赖永根签订了《滨江影城拆除协议》，赖永根在一审中作证对于协议所载拆除事实予以了确认。滨江公司亦于2019年12月11日予以了注销。上述事实相互佐证，证明了曾学松及其经营的滨江公司于2019年底停止经营案涉房屋并开始对案涉房屋予以恢复原状。盛鼎公司在一审中提供的案涉房屋现场照片亦与上述事实相符，其在一审中提交的共计24项的恢复原状分项确认单经双方共同签字确认。上述证据证明双方当事人就曾学松停止经营案涉房屋并对案涉房屋进行恢复原状达成了合意。一审据此认定双方当事人于2019年底就案涉协议的解除达成了合意，符合优势证据原则，本院对此予以确认。二、关于租金等各项费用。案涉协议解除后，曾学松应当按照协议约定支付租期内的租金，并参照协议约定支付其占有期间的使用费。本案中，对于租期内的租金，一审认定曾学松欠付2019年度1万元租金，符合在案证据，本院予以确认。盛鼎公司主张2020年租金的上诉请求与上述认定不符，本院不予支持。对于其主张的2021年开始的使用费，因该占用尚未实际发生，一审对此认定准确，本院予以确认。盛鼎公司可至曾学松完成恢复原状分项要求时依法一并主张。对于拆除费用，曾学松已举证证明其委托第三方进行了相关拆除，如盛鼎公司认为上述拆除行为未达到案涉协议或确认单约定的标准，其可向曾学松主张行为给付或自行处理后再向曾学松主张相应费用，而非依据缺乏证据效力的案外人出具的施工预算单径行向曾学松主张金钱给付。一审认定对此认定准确，本院予以确认。综上所述，盛鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4045元，由上诉人无为县盛鼎置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十月二十二日书记员  章晓敏附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……