新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0302民初586号 原告：王仲文，男，1987年1月25日出生，住新疆图木舒克市。 被告：新疆德润房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区喀什市健康路**。 法定代表人：范小林，经理。 被告：新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司，，住所地新疆图木舒克市 法定代表人：范小林，经理。 委托诉讼代理人：周英，女，1972年3月5日出生，新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司资料员，住新疆图木舒克市。 被告：喀什金太阳房产经纪有限责任公司，，住所地新疆喀什地区喀什市帕依纳普路**（西子湖畔小区）******商铺 法定代表人：王迎刚，总经理。 委托诉讼代理人：朱国勋，新疆叶尔羌律师事务所律师。 原告王仲文与被告新疆德润房地产开发有限公司（以下简称德润房产）、新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司（以下简称德润房产图市分公司）、喀什金太阳房产经纪有限责任公司（以下简称金太阳房产经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王仲文、被告德润房产图市分公司的委托诉讼代理人周英、被告金太阳房产经纪公司的委托诉讼代理人朱国勋到庭参加诉讼，被告德润房产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王仲文向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于原告与被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司之间就图木舒克市人民南路唐城御景苑×号楼×单元××室归原告所有；2、三被告协助原告办理不动产权属登记手续；3、由三被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年7月23日，原告通过被告金太阳房产经纪公司，与被告德润房产图市分公司签订《房屋认购书》，由原告购买被告德润房产、德润房产图市分公司开发的位于图木舒克市人民南路唐城御景苑×号楼×单元×××室房屋，房屋总价款167223.16元。《房屋认购书》签订后，原告向被告支付167223.16元全款，被告将该房屋交付原告使用至今。现三被告始终未给原告办理房屋产权登记手续，经原告多次催告未果，给原告造成了重大损失。 被告德润房产未作答辩。 被告德润房产图市分公司辩称，原告与被告德润房产、德润房产图市分公司未签订《商品房买卖合同》；原告持有的《房屋认购书》也未加盖被告德润房产图市分公司的印章，但是被告德润房产图市分公司收到原告的认购金10000元；被告金太阳房产经纪公司收取了原告的购房款，利用其关联公司喀什嘉鑫物业有限公司将房屋钥匙交给了原告，同时给原告办理了房屋的相关入住手续；被告德润房产图市分公司与被告金太阳房产经纪公司之间仅是委托代理法律关系，双方签订的委托合同明确被告金太阳房产经纪公司不能收取购房款，故被告金太阳房产经纪公司收取购房款不能构成表见代理。综上，应驳回原告对被告德润房产、德润房产图市分公司的诉讼请求。 被告金太阳房产经纪公司辩称，因被告德润房产图市分公司收到原告的购房认购金10000元，故原告与被告德润房产、德润房产图市分公司之间商品房买卖合同合法有效，但与被告金太阳房产经纪公司无关，房屋的所有权属于被告德润房产、德润房产图市分公司，被告金太阳房产经纪公司仅是代理销售房屋；因办理不动产权属登记是房屋开发商的义务，不是销售商的义务，原告无权要求被告金太阳房产经纪公司办理不动产权属登记。 本院经审理认定证据如下：1、原告提交的《房屋认购书》原件1份，拟证明2014年7月23日，原告通过被告金太阳房产经纪公司与被告德润房产图市分公司签订了《房屋认购书》，该《房屋认购书》系当事人真实意思表示，内容具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定为《商品房买卖合同》，并合法有效。被告德润房产图市分公司对《房屋认购书》的真实性认可，对原告拟证明的问题不予认可，认为《房屋认购书》只是原告预购买房屋，不能等同于《商品房买卖合同》。被告金太阳房产经纪公司对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为与被告金太阳房产经纪公司无关。本院认证，被告德润房产图市分公司、金太阳房产经纪公司对该证据的真实性均予以认可，该证据能证实原告与被告德润房产图市分公司2014年7月23日签订了《房屋认购书》，经审查，对该证据予以确认；2、原告提交的收据原件2份，拟证明原告按照《房屋认购书》的约定，已支付认购金和房款，同时也证实了原告已履行了义务。被告德润房产图市分公司对2014年10月28日被告德润房产图市分公司盖章的收据认可，对2015年被告金太阳房产经纪公司盖章的房款收据不认可，认为被告德润房产图市分公司未收到原告支付的房款。被告金太阳房产经纪公司对该证据予以认可。本院认证，该证据能证实被告德润房产图市分公司收到原告缴纳的认购金10000元，被告金太阳房产经纪公司收到原告的购房款152634.16元，经审查，对该证据予以确认；3、被告金太阳房产经纪公司提交的（2019）兵0302民初108号民事判决书，拟证明原告与被告德润房产图市分公司形成房屋买卖合同关系，被告德润房产图市分公司应该协助原告办理不动产权属登记手续；被告金太阳房产经纪公司与被告德润房产图市分公司存在委托代理关系，可以代理被告德润房产图市分公司销售房屋，收取购房款。因该份证据来源合法、内容真实，能够证实待证事实，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月16日，被告德润房产图市分公司（甲方）与被告金太阳房产经纪公司（乙方）签订《房地产委托代理销售合同》约定：甲方委托乙方代理销售甲方开发经营或拥有的位于图木舒克市前海东街与人民南路交汇处唐城·御景苑项目的商住小区；代理期限24个月，自2011年1月1日至2012年12月31日；乙方责任，负责认购书、销售合同的签订及催款，负责项目的交房、验房，足额催交客户应交的各种税费，乙方不得收取客户所付款项，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动；同时还约定了佣金的计算方式及支付方式等等。2014年7月23日，原告（乙方）通过被告金太阳房产经纪公司与被告德润房产图市分公司（甲方）签订《房屋认购书》约定：乙方认购甲方拟开发的位于图木舒克市人民南路1号的唐城·御景苑项目的×号楼×单元×××室，建筑面积91.78平方米（此面积为暂定面积，面积最终以相关测量机构核准的面积为准），单价每平方米1822元，交付认购金10000元，该房屋的总价暂定167223.16元；乙方在接到甲方通知之日起7日内到甲方指定地点与甲方签署《商品房预售合同》，逾期则视为乙方违约，甲方有权将房屋另行出售，同时乙方按总房款的20%向甲方支付违约金。2014年10月28日，被告德润房产图市分公司收到原告支付的房屋认购金10000元，并向原告出具收据1份；2015年4月3日，被告金太阳房产经纪公司收到原告支付的购房款152634.16元，并向原告出具收据1份。 另查明，2015年，被告金太阳房产经纪公司将房屋交付原告，原告占有、使用至今。 本院认为，商品房销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告与三被告之间是否形成商品房买卖关系；二、三被告是否应当协助原告办理涉案房屋不动产权属登记。 关于争议焦点一，被告德润房产图市分公司为了推销其开发的位于图木舒克市前海东街人民南路交汇处唐城御景苑项目的商住小区，委托被告金太阳房产经纪公司进行代理销售，双方形成委托代理关系。2014年7月23日，原告通过被告金太阳房产经纪公司预购了被告德润房产图市分公司开发的位于图木舒克市人民南路1号唐城御景苑×号楼×单元×××室，建筑面积91.78平方米，与被告德润房产图市分公司签订《房屋认购书》，并按约定将10000元房屋认购金支付给被告德润房产图市分公司，将152634.16元购房款支付给被告金太阳房产经纪公司，与此同时被告金太阳房产经纪公司将房屋交付于原告，原告占有、使用至今。本案中，原告与被告德润房产图市分公司虽未签订《商品房买卖合同》，但原告已实际使用和占有了位于图木舒克市人民南路1号唐城御景苑×号楼×单元×××室，并将购房款全部支付完毕，应认定原告与被告德润房产图市分公司之间商品房买卖关系成立并合法有效，故对原告主张其与被告德润房产图市分公司之间商品房买卖关系成立且合法有效，予以支持。对于被告德润房产图市分公司的辩解，因其未收到原告的购房款，也未与原告签订《商品房买卖合同》，故其与原告之间商品房买卖关系不成立。本院认为，虽然被告德润房产图市分公司客观上并未授权被告金太阳房产经纪公司收取房款，但销售楼房的地点在唐城御景苑售楼部，被告德润房产图市分公司并没有提供证据证实其在售楼场所向购房者明示其与被告金太阳房产经纪公司的委托代理关系，明示购房者应注意的事项，在管理上存在过失。原告作为购房者，在特定的购房环境下，有理由相信售楼部的销售人员系被告德润房产图市分公司的工作人员，原告也依照《房屋认购书》的约定将购房款付清，同时拿到了房屋钥匙，可以证实原告按照指示将购房款支付给被告金太阳房产经纪公司时在主观上属于善意且无过失，且被告德润房产图市分公司在与被告金太阳房产经纪公司的委托代理销售期限届满后，并未将唐城御景苑售楼部收回，直到2014年原告购买涉案房屋时，售楼部的销售人员仍然是被告金太阳房产经纪公司的人员，应视为被告德润房产图市分公司同意与被告金太阳房产经纪公司就委托代理销售期限进行续期，故被告金太阳房产经纪公司的行为构成了表见代理，代理产生的权利义务由被代理人承担。故被告德润房产图市分公司的辩解意见，于法无据，不予采纳。 关于争议焦点二，因原告第一项诉讼请求确认原告与被告德润房产图市分公司之间商品房买卖关系成立并合法有效获得支持，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，被告德润房产图市分公司作为涉案房屋的开发商，有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权属登记手续，故对原告主张被告德润房产图市分公司协助原告办理位于图木舒克市人民南路1号唐城御景苑×号楼×单元×××室不动产权属登记手续，予以支持，但鉴于双方未签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，在被告德润房产图市分公司协助原告办理涉案房屋不动产权属登记手续前，双方应补签涉案房屋的《商品房买卖合同》。被告德润房产经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十九条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告王仲文与被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司之间就图木舒克市人民南路1号唐城御景苑×号楼×单元×××室商品房买卖关系成立并合法有效； 二、被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司于本判决生效后十五日内协助原告王仲文办理位于图木舒克市人民南路1号唐城御景苑×号楼×单元×××室不动产权属登记手续； 三、驳回原告王仲文的其他诉讼请求。 案件受理费25元（原告王仲文预交），由被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第三师中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年十月十三日 书记员 岳红梅 1