福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4793号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林本文，男，1976年6月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：林鸿珍，女，1982年5月17日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：吴俊，福建合立律师事务所律师。 原审第三人：陈瑞玉，女，1951年10月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杜兴，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖施妙，福建远东大成律师事务所实习律师。 上诉人林本文因与被上诉人林鸿珍、原审第三人陈瑞玉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林本文上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持林本文的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由林鸿珍承担。事实和理由：一、林本文与林鸿珍的合同依法成立，合法有效，双方应遵守合同约定履行各自义务。二、林本文与林鸿珍间的合同并未解除，林鸿珍应当依约支付租金。林鸿珍作为违约方不享有合同解除权，其回复林本文的短信内容“抵扣押金还要退差价给我”，并非是解除合同的合意，不能认定为双方解除合同。根据一审法院的思路，其已认定林本文是守约方，但林本文并无解除合同的意思表示，且林鸿珍也未搬离租赁场所，双方租赁延续，林鸿珍长期实际使用租赁场所，应当依约支付租金。三、林本文与陈瑞玉间的合同是否已经解除，属于另一法律关系，无本案无关。一审超出审理范围，对林本文与陈瑞玉间的合同关系作出认定，是错误的。陈瑞玉若认为其与林本文间存在法律纠纷，应当通过另案诉讼进行主张，而非在案涉两份租赁合同均合法有效且租期未满、合同未解除的情况下，与林鸿珍恶意串通再行签订合同，损害林本文的利益。四、林本文长期从事二手房转租，陈瑞玉对此是知情的，林本文在与陈瑞玉签订房屋租赁合同后就粘贴红纸对外招租，陈瑞玉就居住在案涉店面楼上，且林鸿珍在装修店面时也将转租事宜告知了陈瑞玉，故陈瑞玉对转租事宜是知晓的，其未在六个月内提出异议，应视为认可林本文的转租行为。因此，陈瑞玉无权解除其与林本文签订的租赁合同。五、林本文已于2019年1月5日在陈瑞玉家中，将2019年、2020年两年的租金共计24万元以现金交付给陈瑞玉，陈瑞玉未向林本文出具收条，林本文已就上述款项如何支付等进行了充分说明，对此应当予以认定。六、陈瑞玉在一审中承认收到了林本文支付的2018年全年至2019年2月的水电费，因为双方水电费是一年一结，说明双方并未解除合同。退一步讲，即便陈瑞玉有权解除其与林本文间的合同，陈瑞玉也应将解除合同的意思表示通知林本文，但林本文未收到相关通知，双方间的合同并未解除。陈瑞玉与林鸿珍签订合同的行为违反了其与林本文间的合同约定，应当对林本文承担违约责任。七、林鸿珍存在违约情形，其无权要求退还押金，一审认为林本文未表示要没收押金，视为不没收押金，与事实不符。1.林鸿珍另行与他人签订合同，未告知林本文其不再租赁房屋的情况，已经构成违约，其无权要求退还保证金。2.林鸿珍未按合同约定向林本文一次性支付2018年租金，而是分四次给付，已经构成违约，其无权要求退还保证金。一审认为双方以实际履行行为变更支付租金的时间、林本文并未提出异议，与事实不符。3.林鸿珍在与林本文间的合同未解除的情况下，另行与他人签订合同，并长期拖欠租金，已构成违约，应承担违约责任，其无权要求退还保证金。 林鸿珍辩称，一、林本文与林鸿珍间的房屋租赁合同早已解除，林本文无权要求林鸿珍返还房屋。1.2018年底，林鸿珍告知陈瑞玉林本文转租之事后，陈瑞玉不再同意出租店面给林本文。故林本文于2018年底要求林鸿珍解约退租，林鸿珍同意后，双方才通过短信沟通解约后的相关事宜。2.林本文隐瞒转租事宜，违反了其与陈瑞玉间的租赁合同的约定，故林本文自2019年1月起停止向陈瑞玉支付租金，双方间的租赁合同也已经解除。二、林本文与陈瑞玉间的租赁合同的解除，导致林本文无权将案涉房屋出租给林鸿珍，故林本文与陈瑞玉间的租赁合同存续情况与本案具有关联性，一审对此予以审理未超出本案范围。三、林本文捏造事实、极不诚信，其提起上诉系浪费司法资源。林本文一审庭审时已经承认其一开始没有告知陈瑞玉将案涉店面转租给林鸿珍，却上诉坚称陈瑞玉对转租的情况一开始就已知情，相互矛盾。陈瑞玉一审时已否认收到林本文2019年及2020年两个年度的24万元租金，林本文所谓的交付过程均不属实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 陈瑞玉述称，一、林本文已在双方合同上手写补充协议条款2，即“有需要转让应经甲方同意重新签订合同”。林本文违反其与陈瑞玉间的合同约定，在未经陈瑞玉同意的情况下将房屋转租，属于无权处分，林本文与林鸿珍间签订的转租合同自始无效。陈瑞玉于2018年年底知道林本文的转租行为后，通知林本文解除合同。林本文在2018年12月31日与陈瑞玉结清水电费和押金后退租，并按照陈瑞玉的要求将案涉店面交付给林鸿珍。林本文所述陈瑞玉知晓林本文的转租行为，与客观事实不符。二、因林本文私自转租案涉店面的违约行为，导致陈瑞玉依法解除合同，至2018年12月31日双方结清了相关费用。此后，林本文未再联系陈瑞玉，双方间的租赁合同已于2018年12月31日解除。在案证据短信记录可以证明林鸿珍与林本文在2019年1月期间就双方的转租合同进行结算，并涉及到店面钥匙的交付问题，也证明了陈瑞玉解除了与林本文的租赁合同，所以林本文与林鸿珍才就店面的租金、水电费和押金进行结算。根据双方的交易习惯，陈瑞玉收取林本文的租金都会出具收条，林本文根本未向陈瑞玉支付2019、2020两年度的租金，故无法提供收条，且双方间合同于2018年12月31日解除后，林本文也不可能再向陈瑞玉支付租金，林本文主张其已向陈瑞玉支付了上述两年度的租金，系捏造事实。三、林本文系恶意诉讼，应当对其进行处罚。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 林本文向一审法院起诉请求：1.判令解除林本文与林鸿珍签订的《房屋租赁合同》；2.判令林鸿珍立即返还租赁房屋：坐落于福州市鼓楼区店面；3.判令林鸿珍支付林本文租金127500元（从2019年1月1日起至2019年9月30日止，实计至林鸿珍履行完毕还清之日止）；4.判令林鸿珍支付林本文违约金229500元（每日按未支付年租金的2%计算，从2019年1月1日至2019年9月30日，实计至林鸿珍履行完毕之日止）；5.判令林鸿珍支付林本文2018年度所使用的水电费10777元（暂计至2018年12月30日，实计至林鸿珍返还房屋完毕之日止）；6.判令本案诉讼费用由林鸿珍负担。 林鸿珍向一审法院反诉请求：1.判令林本文向林鸿珍返还保证金3万元；2.判令林本文承担案件受理费。 一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区温泉支路**房屋登记于陈庆耀名下。陈庆耀与陈瑞玉于1976年5月25日登记结婚。2016年11月24日，陈瑞玉与林本文签订《房屋租赁合同》，约定：陈瑞玉将坐落于福州市鼓楼区温泉支路**店面出租给林本文使用；租赁期限自2017年1月1日至2023年12月30日止，共72个月；使用性质为商业，在租赁期内林本文对该店面的支配权；租金为每月1万元，由林本文在每两年一次性付清两年的租金为24个月租金现金支付；陈瑞玉收取林本文保证金2万元，作为有关费用（如水电、物业、电信等）及信用保证金；陈瑞玉与林本文任何一方未按本合同履行或违反，另一方有权提前终止本合同，所造成的损失由责任方承担。该《房屋租赁合同》后手写补充协议：1.水电费按商业使用的计费标准收取，每半年收一次；2.有需要转让要经陈瑞玉同意重新签订合同。签约当天，陈瑞玉向林本文出具《收条》：收店面保证金2万元。2016年11月25日，陈瑞玉向林本文出具《收条》：收到林本文两年租金时间2017年1月1日至2018年12月30日。2016年12月14日，林本文与林鸿珍签订《房屋租赁合同》，约定：林本文将坐落于福州市鼓楼区温泉支路**店面出租给林鸿珍经营服装使用；租赁期限自2017年1月1日至2023年12月30日止，共72个月；该店面第一月租金为14200元，租金提前预交方式：第一年（2017年）由林鸿珍在每月的二十五日预交下个月的租金；第二年起（2018年）租金按一整年缴纳在前年年底的每年12月5日之内预交下年的年租金17万元一次性付清明年租金（即2017年12月5日之前预交2018年的年租金以此类推）租金转账支付至林本文工商银行洪山支行账户；林本文收取林鸿珍租金保证金3万元作为相关费用（如水电、物业、电信等）及信用保证金，该保证金在签订合同之日林鸿珍要支付给林本文，待合同期满林鸿珍无信用问题无息退还林鸿珍，违约保证金不予退还；上述店面产权属清楚，若发生于林本文有关的产权纠纷，由林本文负责；林本文与林鸿珍一方未按本合同履行或违反，另一方有权提前终止合同，所造成的损失由责任方承担。不得转租，确需转让的在合同期内要经过林本文同意经营项目得到认可后转让方为丙方跟林本文重新签订合同。当天，林鸿珍向林本文转账2.9万元。此后至2017年12月8日，林鸿珍每月向林本文缴纳租金14200元；2017年12月8日、2018年1月6日、2018年1月10日、2018年3月12日，林鸿珍分别向林本文转账8100元、14200元、50000元及100000元，共计172300元，林鸿珍已向林本文支付了2018年度案涉店面的租金及2017年租赁房屋的水电费。此后，林鸿珍未向林本文缴纳租金及水电费，产生纠纷。2019年1月30日，林本文向林鸿珍发短信称：电表14993原先底6560实用8433。水表971原先底385实用586，合计10777。林鸿珍回复：抵扣押金还要退差价给我。林本文回复：搬完锁交给我，剩余的我们在结算。林鸿珍回复：你没搞错吧。林本文回复：合同看看，水费不包括押金，方便水电费先补给我。2019年2月25日，林鸿珍与陈瑞玉签订《店铺租赁合同》，约定：陈瑞玉将位于鼓楼区**出租给林鸿珍，租赁期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日；租赁房屋作为经营服饰使用；房屋租金每月13000元；房屋租金交付方式为半年一交，于每年1月1日和7月1日交至陈瑞玉民生银行账户；房屋租赁期间，使用的水电费、租金税费等与经营相关的一切费用由林鸿珍自行承担，电费每度1元，水费每吨3.5元；未经陈瑞玉同意，林鸿珍不得转租、转借承租房屋；租赁期满，陈瑞玉收回租赁房屋。合同签订后，林鸿珍向陈瑞玉从2019年1月1日起开始向陈瑞玉缴纳租金。另，林本文及陈瑞玉均确认，林本文已向陈瑞玉缴纳了截至2018年12月31日止案涉店面的租金及水电费。林本文庭审中称，2019年1月5日林本文在陈瑞玉家中将2019年及2020年两年的租金共计24万元现金交付给陈瑞玉，陈瑞玉没有向林本文出具收条。从2017年起，林本文给陈瑞玉的现金，陈瑞玉都没有向林本文出具收条。对此陈瑞玉不予认可，当庭表示未收取林本文24万元的现金。庭审中林本文确认其没有告诉陈瑞玉将案涉店面转租给林鸿珍，但陈述在签订合同的时候已告知陈瑞玉承租店面是用来转租的。 一审法院认为，林本文与林鸿珍、林本文与陈瑞玉签订的《房屋租赁合同》、陈瑞玉与林鸿珍签订的《店铺租赁合同》均是当事人真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。林本文主张其承租店面时已告知陈瑞玉其承租案涉店面的用途系用于转租，但并未提交证据予以证明，亦与林本文与陈瑞玉签订的《房屋租赁合同》中“有需要转让要经过陈瑞玉同意重新签订合同”的约定不符，同时，林本文亦未提交证据证明陈瑞玉知道或应当知道其将案涉店面转租给林鸿珍，陈瑞玉在六个月内未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”规定，林本文未经陈瑞玉同意将案涉店面转租给林鸿珍，陈瑞玉依法享有解除租赁合同的解除权。林本文与林鸿珍及陈瑞玉虽均未提交证据证明已办理书面的解除案涉两份《房屋租赁合同》手续，但根据现有证据可证明林本文与林鸿珍及陈瑞玉已解除案涉两份《房屋租赁合同》。理由如下：1.根据合同约定，林本文每两年向陈瑞玉缴纳一次租金，2019年1月1日为第二笔两年租金缴纳日期，林本文至今未向陈瑞玉缴纳该租金。庭审中，林本文陈述其已于2019年1月5日到陈瑞玉家中将2019年及2020年度租金24万元通过现金交付陈瑞玉，但未提交证据予以证明。林本文陈述其交付24万元现金后，陈瑞玉未向其出具收条，但根据林本文提交的2016年陈瑞玉出具押金2万元收条及两年租金收条可知，林本文向陈瑞玉交付现金，陈瑞玉出具收条为双方的交易习惯，同时，如此大笔的款项交付陈瑞玉，林本文竟未要求陈瑞玉出具收条，不符合交易习惯，也有悖生活常理，故林本文主张已支付2019年度的租金因证据不足，一审法院不予采信；2.案涉店面在2018年12月31日前的租金及水电费林本文与陈瑞玉均已结清，林本文未提交证据证明此后其有向陈瑞玉支付的其他费用；3.林本文与林鸿珍之间在2018年12月31日前的租金均已结清，林鸿珍于2019年1月1日起未依照合同约定向林本文支付租金。林本文于2019年1月30日通过短信向林鸿珍催讨水电费，如林本文未与陈瑞玉及林鸿珍解除租赁合同，其有权要求林鸿珍依照合同约定支付2019年全年租金，但林本文催讨10777元的水电费，却未催讨17万元的租金，亦与生活常理相悖；4.林鸿珍收到林本文催讨水电费短信后，回复林本文称抵扣押金还要退差价给我，林本文回复称搬完锁交给我，剩余的我们在结算（上述回复短信林本文均已删除），可以证明林本文与林鸿珍已对解除租赁合同达成合意，仅剩余腾房及费用等结算尚未结算完毕；5.林鸿珍已依照其与陈瑞玉签订的《店铺租赁合同》的约定从2019年1月1日起向陈瑞玉支付了租金。综上，因林本文未经陈瑞玉同意，将案涉店面转租给林鸿珍，陈瑞玉与林本文签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日解除，林本文与林鸿珍签订的《房屋租赁合同》亦于2018年12月31日解除，陈瑞玉将案涉店面交付林鸿珍使用至今，林鸿珍亦已向陈瑞玉支付了租金，故林鸿珍已无向林本文支付租金返还案涉店面的义务，林本文诉请要求林鸿珍支付租金、违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。庭审中陈瑞玉确认林本文已将2018年12月31日前的租金及水电费支付给了陈瑞玉，故林鸿珍关于林本文无权要求林鸿珍支付2018年度的水电费的答辩意见，一审法院不予采纳。2019年1月30日，林本文通过短信告知林鸿珍2018年度林鸿珍使用水电费的具体数量及金额，林鸿珍对此不持异议，且庭审中，林鸿珍亦未对林本文主张的水电费金额提出异议，故林本文诉请要求林鸿珍支付水电费10777元一审法院予以支持。关于林鸿珍的反诉请求，如上所述，林本文与林鸿珍、林本文与陈瑞玉签订的关于林鸿珍的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日解除，林本文已无权要求林鸿珍支付2019年1月1日之后的租金，同时，根据林本文与林鸿珍2019年1月30日短信聊天记录可以证明，当天林鸿珍要求林本文将押金抵扣水电费后，剩余部分退还林鸿珍，林本文并未表示林鸿珍已违约没收押金。同时，林鸿珍分期支付2018年度租金，虽与租赁合同约定的支付时间不同，但林本文对此并未提出异议，可以认定为林本文与林鸿珍以实际履行行为变更了支付租金的时间，此情况在租赁合同履行过程中亦大量存在，故林本文辩称因林鸿珍违约没收押金的答辩意见，一审法院不予采纳。林本文应返还林鸿珍3万元押金，与林鸿珍需向林本文支付的10777元水电费项目抵消后，林本文尚需向林鸿珍返还押金19223元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林本文与林鸿珍于2016年12月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除；二、驳回林本文其他诉讼请求；三、林本文应于判决生效之日起十日内向林鸿珍返还押金19233元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6816元，由林本文负担。案件反诉受理费550元，由林鸿珍负担270元，由林本文负担280元。 本院二审期间，林本文向本院提交照片四张，拟证明陈瑞玉住在案涉店面楼上，不可能对林本文转租事宜不知情。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为上述证据与本案关联性无法确认，不予采信。根据本案现有证据，本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，林本文与林鸿珍签订的《房屋租赁合同》第四条明确约定，租金提前预交方式：第一年（2017年）由林鸿珍在每月的二十五日预交下个月的租金；第二年起（2018年）租金按一整年缴纳，在前年年底的每年12月5日之内预交下年的年租金17万元一次性付清明年租金（即2017年12月5日之前预交2018年的年租金以此类推）。林鸿珍一审提交了2019年1月30日的短信截图，林本文对其真实性、合法性及关联性并无异议。从短信内容来看，林本文核算了水电费要求林鸿珍补交，却并未要求林鸿珍支付2019年度的租金，结合林本文回复的“搬完锁交给我，剩余的我们在结算”等短信内容，可以看出对于解除双方间的合同，林本文并不持异议，综合林鸿珍已结清2018年度租金等情况，一审认定林本文与林鸿珍间的房屋租赁合同已于2018年12月31日解除，对林本文要求林鸿珍支付2019年1月1日之后租金的诉请未予支持，并无错误。林本文主张林鸿珍未按合同约定一次性支付2018年的租金，而是分四次支付，属于违约，但林鸿珍于2017年12月8日至2018年3月12日期间分四次支付租金，林本文并无证据证明其曾对此提出异议，故一审认定林本文与林鸿珍以实际履行行为变更了支付租金的时间，对于林本文关于林鸿珍构成违约押金应予没收的主张不予采纳，并无不当。林鸿珍于2019年2月25日与陈瑞玉签订案涉房屋的《店铺租赁合同》系在其与林本文解除《房屋租赁合同》之后，不属于违约情形，现林鸿珍基于上述《店铺租赁合同》占有使用案涉房屋，有合同依据，一审对于林本文要求林鸿珍向其返还案涉房屋的诉讼请求未予支持，亦无不当。 综上所述，林本文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6816元，由林本文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴