云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初3658号原告：楚雄军盾物业服务有限公司，住所地：云南省楚雄高新区丰胜路南侧商业城欧倍德街**苑****，统一社会信用代码：91532301MA6K7KU184。法定代表人：刘良军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛军培，云南滇中律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:郭梦莲,女,代理权限为特别授权。被告：黄**，男，1970年5月8日生，汉族，小学文化，云南省牟定县人，个体工商户，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：经万英，女，1974年8月10日生，汉族，初中文化，云南省牟定县人，个体工商户，住址同上，系被告黄**之妻，代理权限为特别授权。原告楚雄军盾物业服务有限公司(以下简称军盾物业公司)与被告黄**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军盾物业公司的委托诉讼代理人毛军培、郭梦莲，被告黄**及其委托诉讼代理人经万英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告军盾物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告黄**支付原告物业费1368.90元；2.判决被告黄**支付原告军盾物业公司二次加压费240元；3.判决被告黄**支付原告军盾物业公司清运费96元；4.判决被告黄**支付原告军盾物业公司车位管理费260元；5.判决被告黄**支付原告军盾物业公司电费1220.94元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月20日，原告军盾物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告军盾物业公司对楚雄源泰房地产开发有限公司开发的“源泰·浩庭花园”项目提供前期物业管理服务，双方对合同各项内容进行了详细约定。原告军盾物业公司于2017年4月15日开始提供前期物业管理服务。2017年4月22日，原告军盾物业公司与被告黄**签订《前期物业服务协议》，双方对物业服务事宜进行了详细约定。截止2020年4月30日，被告黄**尚欠原告物业费1368.90元、二次加压费240元、垃圾清运费96元、车位物业管理费260元、电费1220.94元，共计3185.84元。现支付物业管理费期限已过，经原告军盾物业公司催要未果。综上所述，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告黄**辩称：1.2017年4月22日，原告军盾物业公司与被告黄**签订《前期物业服务协议》是在不平等的条件下才签订的，当天被告黄**不同意签订该合同，物管公司经理刘良军及其下属一同殴打被告，当时有几个业主还拍有照片并报警，后东瓜派出所的同志到场作了协调，被告去医院检查的医药费由刘良军承担。后军盾物业服务公司强行让每位业主提前支付二年的物业服务费，不支付2年的服务费就不给钥匙来胁迫所有业主。2.2017年8月13日，由于卫生间主管被堵（地下（地下的主管上所有住户的卫生间下水全部流到被告家，被告家的整套房子被淹，其中包括电动工具、电焊机、1吨水泥等。被告要求物业公司从被告家楼下（即底层铺面的顶上）再安装一根下水管做个预留口，物业没有解决此事，也没有赔偿被告家被淹的损失大约2600元。3.2019年10月，被告家二轮电动车放在单元门口，电瓶被撬后找到保安和物管主任王品，他们查后未果，让被告报警，被告认为是物管不作为，不安装摄像头才导致的，到现在都未曾解决。4.2020年5月23日，被告黄**去交电费当时单子已开好，要付款的时候物管的工作人员说要连带物业服务费一起收，被告说服务费要把被告家的事情解决了才交，后工作人员不收电费，被告就走了。物管工作人员上门催交费用时，被告要求他们与领导协商解决被告家的问题，但至今无果。现请求：法院判决《前期物业服务协议》无效。被告愿意承担相应的一些物业服务费用；判决物业公司赔偿被告家被淹的损失和协调再装一根下水管做预留；判决物业公司赔偿被告家二轮电瓶车电瓶的费用560元；判决被告不应该交二次加压费，被告家2019年2月15日入住，但是已经交了两年的二次加压费；判决酌情处理车位费260元，被告家2019年才入住，车位费交了一年120元；判决原告将被告于2017年4月1日预交的500元电费退还，被告交清所欠电费；由原告承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告军盾物业公司针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证；2.“源泰·浩庭花园”前期物业服务合同；3.楚雄市发展和改革局关于对“源泰·浩庭花园”小区住宅前期物业服务收费标准的批复；4.前期物业服务协议、“源泰·浩庭花园”小区交房物业流转表；5.电费缴费发票、浩庭花园电费清单；6.物业管理费催收信息、物业管理费催缴通知书。被告黄**针对其辩解向本院提交以下证据：1.图片；2.收据；3.电费抄表清单。本院认为，原告军质物业公司提交的证据1、2、3、4、6经质证，被告黄**对无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据5能够证实被告黄**所用的电度数及应缴纳的电费，本院予以采信。被告黄**提交的证据2经质证，原告军盾物业公司无异议，本院予以采信并在卷佐证；证据1能够证实被告黄**在装修房屋的过程中因原告军盾物业公司提供的物业服务存在瑕疵，导致被告黄**家被淹的情况，本院予以采信；证据3能够证实被告黄**应缴纳的电费数额，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告黄**系“源泰·浩庭花园”小区2幢3单元2层201室房屋业主。2017年3月20日，原告军盾物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订“源泰·浩庭花园”《前期物业服务合同》，合同约定由原告军盾物业公司对“源泰·浩庭花园”小区提供前期物业服务管理，物业服务期限自2017年4月1日至2027年3月31日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业管理费1.3元/㎡/月；二次加压费240元/户/年；电梯维护使用费按发改局批复执行；地下；地下车位物业服务费固定车位）20元/月/辆、240元/年/辆；地面；地面车位物业服务费10元/月/辆0元/月/辆；业主或者物业使用人违反约定，未能足额交纳物业服务费用的，具体物业对应责任人按每天1‰的标准向军盾物业公司支付违约金，并对双方其他权利义务进行了明确约定。楚雄市发展和改革局于2017年3月23日对该小区物业前期物业服务收费标准进行了批复确认，其中其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价管理，由双方协议商定。2017年4月22日，被告黄**对“源泰·浩庭花园”小区2幢3单元2层201室房屋办理了接房手续。同日，原告军盾物业公司与被告黄**签订了《前期物业服务协议》，约定原告军盾物业公司对业主被告黄**的房屋2幢3单元2层201室房屋（建筑面积87平方米）进行物业服务，物业综合服务费用标准按“发改委所批复的相关收费标准”执行，机动车车位管理服务费按政府指导价地下车位20元/月/辆，并对双方其他权利义务进行了明确约定。被告黄**交纳了2018年4月至2019年4月的物管费，2019年4月至2020年4月的物业服务费未交纳。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告军盾物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订“源泰·浩庭花园”《前期物业服务合同》以及原告军盾物业公司与被告黄**签订《前期物业服务协议》后，原告军盾物业公司已实际进驻“源泰·浩庭花园”小区并提供物业服务，被告黄**交纳了物业管理费用及其他费用，原、被告之间已形成物业服务合同关系。被告黄**主张原告军盾物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致自己家被淹、物品受损，原告军盾物业公司在庭审中对该事实予以认可，本院确认原告军盾物业公司对被告黄**提供的物业服务存在瑕疵。原告军盾物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，如果其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告黄**可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同，并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。对原告军盾物业公司要求被告黄**支付的物业服务费、二次加压费、车位管理费的诉请，虽然原告军盾物业公司提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告黄**实际接受了原告军盾物业公司的物业服务，本院酌情适当减少被告黄**应承担的物业管理费，由被告黄**支付应交纳物业费、二次加压费、车位管理服务费的80%计1495.12元，垃圾清运费、电费系原告军盾物业公司代收，故被告黄**应予交纳，但应扣减被告黄**已经预交的电费500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告黄**在本判决生效之日起十日内支付原告楚雄军盾物业服务有限公司物业费、二次加压费、垃圾清运费、车位管理服务费、电费，合计2312.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄军盾物业服务有限公司公司负担7元（已交）,由被告黄**负担18元（未交，限于本判决生效之日起十日内缴纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  冯素娟二〇二〇年十月二十九日书记员  向 宇