河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4723号原告（反诉被告）：黄牧，男，1992年1月25日出生，汉族，大专文化程度，河南省固始县人，个体户，住郑州市郑东新区。委托诉讼代理人：陈**雷、王炎凯，河南经东律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：洛阳名门商业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**九都路与南昌路交叉口西南角名门盛世小区****。法定代表人：向平，总经理。委托诉讼代理人：陈原，该公司员工。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）黄牧与被告（反诉原告）洛阳名门商业管理有限公司（简称洛阳名门公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄牧及其委托诉讼代理人陈**雷、被告洛阳名门公司的委托诉讼代理人陈原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄牧向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告洛阳名门公司于2020年1月22日作出的关于解除2017年11月22日签订《铺位租赁与管理服务合同》的通知无效，双方继续履行《铺位租赁与管理服务合同》；2、请求判令被告洛阳名门公司赔偿原告2020年5月12日至2020年7月11日期间的营业损失298230元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月22日，原被告签订《铺位租赁与管理服务合同》，被告将位于洛阳市××与××交叉口的名门商业广场的A1017、A1018、A1019、A1020、A1034铺位出租给原告，面积620.16㎡，并对租金和租期进行约定。合同签订后，原告缴纳了履约保证金5万元和综合费，并对商铺进行装修并进场经营。2020年1月22日，被告以缴纳综合费用逾期7天且消防安全隐患未整改为由向原告发函解除合同，并对商铺断水断电。原告多次向被告提异议，并要求恢复水电供应，但均被拒绝。原告认为被告解除合同的理由不成立，应确认解除合同的通知无效，双方应当继续履行合同，被告应当赔偿其违法解除合同断水断电行为给原告造成的营业损失。被告洛阳名门公司辩称，原告严重违反合同约定，拒决将其收银系统为被告提供接入端口，违反被告商场消防管理制度，逾期缴纳综合费费用，被告行使解除权的条件已成就，被告于2020年1月22日向原告发送的解除《铺位租赁与管理服务合同》的公函合法有效，在原告收到公函后即发生解除合同的法律效力。因此，双方之间的租赁合同在公函送达后已经解除。因被告违约致使原告行使解除权，故被告无权要求原告向其支付营业损失。因此原告的诉讼请求无事实法律依据，请依法驳回其诉讼请求。被告洛阳名门公司向本院提出反诉请求：1、请求确认被告于2020年1月22日以公函形式向原告作出的关于解除双方于2017年11月22日签订的《铺位租赁与管理服务合同》的效力；2、判令原告向被告支付超期占有使用费193844.6元（以原告2019年月平均租金19384.46元的2倍计算，自2020年3月1日起暂计至2020年7月31日，主张至涉案房屋实际返还之日）；3、判令原告于判决生效后五日内办理工商变更登记，不得再以涉案房屋作为工商注册登记地；4、判令被告不再退还原告交纳的5万元履约保证金；5、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年11月22日，被告将名门商业广场的A1017等五个铺位出租给原告用于经营电子竞技馆。根据合同约定，原告应向被告提供其收银系统的开放端口，以便被告准确知悉其营业额。但经多次催促，原告拒不提供。原告逾期支付综合费超过七天，被告根据约定有权解除合同。被告进行消防安全检查过程中发现存有安全隐患，经多次催促整改，原告拒不整改，其行为已构成根本违约，被告于2020年1月22日向反诉被告发函要求解除合同，并限期搬离。截止目前反诉被告仍未搬离。原告黄牧针对反诉请求辩称，1、原告自2018年12月至2020年2月一直按约定向被告缴纳租金及综合费用，被告从未对双方合同的履行方式、租金等综合费用的交纳时间等提出异议。在合同履行期间，原告支付租金等综合费用的时间一般都是在被告抄取店铺的经营金额之后，由被告财务进行核算，并通过被告的工作人员将最终的核算数额发送给原告，然后原告支付费用。支付租金的时间也并不是按照合同约定履行的，双方已通过实际履行对合同的履行方式、支付时间进行了变更。因此，原告不没有违约行为。2、被告于2020年1月9日通过微信向原告发送了交费通知单，付款截止时间为2020年1月14日，原告于2020年1月16日支付上述费用，并没有违约的故意，也没有给被告造成任何损失或不利后果，没有达到合同约定的解除条件。3、原告的消防设施是经过消防部门验收并予以认定合格的，不存在消防违法行为，消防问题并不能对合同的继续履行造成障碍。综上洛阳名门公司解除合同的行为违法，不能达到解除合同的法律后果。本院经审理认定事实如下：2017年11月22日，洛阳名门公司（甲方）与黄牧（乙方）签订《铺位租赁与管理服务合同》，约定甲方将位于洛阳市××与××交叉口名门商业广场的A1017、A1018、A1019、A1020、A1034铺位出租给乙方，面积620.16㎡，租期8年，自乙方装修期满之日起计算；自甲方商场开业之日开始计收租金、商业管理费及商业服务费，前述三项费用统称为综合费，综合费用按乙方每月末营业额×13%进行抽成，年底统一汇算，综合费用应于每月3日前向甲方提交乙方商业项目上个月的未税营业额的数据报表，于每月5号前向甲方支付铺位上个月的综合费；乙方收银系统需向甲方开放端口，以便甲方准确知悉乙方营业额；乙方应于本合同签订后3日内向甲方支付5万元履约保证金，逾期支付或未支付的，本合同不生效，乙方若有违反合同及附件约定的，甲方可以从履约保证金中扣除违约金或赔偿金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；乙方延迟交纳任何一项费用超过7日的或延迟交纳任何一项费用累计超过3次的，甲方均有权立即解除本合同，甲方解除合同的，乙方除应据实支付综合费用外，甲方有权扣除乙方支付的履约保证金。合同开始履行后，黄牧于每月20日前后向洛阳名门公司支付上个月的综合费用。2020年1月9日，洛阳名门公司向黄牧发出《关于支付2019年12月租金及综合管理等费用的通知》，要求黄牧于2020年1月14日前支付2019年12月1日至2019年12月31日期间的抽成13343.33元。同时发函要求黄牧按照租赁合同约定将其收银系统为洛阳名门公司提供接入端口，以便实时知悉收入情况。2020年1月16日，黄牧将13343.33元转至洛阳名门公司账户内。2020年1月22日，洛阳名门公司向黄牧发出《公函》，以黄牧拒绝提供支付端口、延迟缴纳租金和违反消防规定为由解除合同。另查明，2020年5月11日，黄牧根据洛阳市文化广电和旅游局下发的《关于文化市场经营单位复工复产的通知》申请复工复产。2020年5月19日，黄牧针对洛阳名门公司于2020年1月9日和1月22日向其发送的两份《公函》作出回应，并向洛阳名门公司发出《关于督促保障本人正常租赁经营权益的函》，内容为：本人经营的电竞馆采用的是政府部门指定的收费经营管理系统，和公安、文化等部门直接联网管理，收银系统接入端口一直处于开放状态，贵司人员可以随时进行接入。本院认为，黄牧与洛阳名门公司签订的租赁合同及其附件，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。双方均应按约履行合同义务。本案的焦点是合同约定解除条件是否已成就，洛阳名门公司以黄牧拒绝提供支付端口、延迟缴纳租金和违反消防规定为由认为其合同解除权已经成就，提出解除合同，对于黄牧是否存在上述严重违约行为，本院认为，在合同实际履行中，黄牧于每月20日前后向洛阳名门公司支付上个月的综合费用，虽违反合同约定，但洛阳名门公司未提出异议，可认定双方在实际履行中对租金支付时间作了变更，在2020年1月9日洛阳名门公司发出的费用催缴函中要求在1月14日之前支付上一月份的租金，黄牧于1月16日支付，虽属逾期，但不属根本性违约，也未达到逾期七日解除合同的条件，且本案合同纠纷发生于疫情期间，根据《最高人民法院关于依法妥善处理审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的意见，因疫情导致承租人资金周转困难或者收入减少而没有按时支付租金的，不宜认定为根本违约，出租人以此为由请求解除合同的，可不予支持。自合同开始履行至今，双方均未对收银系统网络端口接入问题提出过异议，并且黄牧在向洛阳名门公司的发函中明确承诺其收银系统处于开放状态，洛阳名门公司可以随时接入，因此洛阳名门公司以拒绝提供支付端口为由解除合同不能成立。关于黄牧是否违反消防规定，应由相关部门作出认定，洛阳名门公司未提供证据证明其违反消防规定，故以此为由提出解除合同没有依据。综上，本院认为洛阳名门公司向黄牧发出的解除合同的通知无效，双方应继续履行《铺位租赁与管理服务合同》。关于黄牧要求洛阳名门公司赔偿其营业损失的诉讼请求，因其并未实际经营，故该请求于法无据，本院不予支持。鉴于双方租赁合同并未解除，故洛阳名门公司的各项反诉请求，本院不予支持。对于合同继续履行所产生的以后的租金，双方根据合同的实际履行情况，按合同约定可另行解决，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告黄牧与被告洛阳名门商业管理有限公司于本判决生效后十日内，继续履行《铺位租赁与管理服务合同》。二、驳回原告黄牧的其它诉讼请求。三、驳回被告洛阳名门商业管理有限公司的反诉请求。案件本诉受理费2887元，由原告黄牧承担；反诉受理费2088元，由被告洛阳名门商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 康 理二〇二〇年十月十五日书记员 师丽锋