黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8110民初940号原告:范欣茹，女，1990年11月19日出生，汉族，九三医院护士，住黑龙江省黑河市嫩江县。原告委托诉讼代理人：吕英，黑龙江九三律师事务所律师。被告：吴士贺，男，1989年8月5日出生，汉族，个体户，住黑龙江省黑河市嫩江县。被告：崔彩莹(吴士贺妻子)，女，1989年7月22日出生，汉族，个体户，住黑龙江省黑河市嫩江县。吴士贺、崔彩莹委托诉讼代理人：王华，黑龙江省九三法律服务所法律工作者。被告：吴继明(吴士贺父亲)，男，1967年4月10日出生，汉族，个体户，住黑龙江省黑河市嫩江县。原告范欣茹与被告吴士贺、崔彩莹、吴继明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭审理了本案。原告范欣茹及其委托诉讼代理人吕英到庭参加诉讼，被告吴士贺、崔彩莹及其委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼，被告吴继明经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范欣茹向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告口头商定的房屋买卖协议，并判令三被告返还订金10000元；2.案件受理费由三被告承担。事实和理由：2020年7月份通过别人介绍，原告得知被告欲将位于金利高层2单元1401室的楼房出卖。原告与被告取得联系，被告带原告看房后口头商定该房以250000元的价格出卖，被告称可以直接将开发商手中的购楼发票、收据、购房合同都改成原告名，由原告办理落户手续。原告同意后，于2020年7月9日给被告崔彩莹打去订金10000元，但是后来被告表示无法将开发商手中的发票、收据、购房合同改成原告名字，并且现在不能办理过户手续。原告认为被告的行为属于欺诈行为，并且构成违约，故诉至贵院，以维护原告的合法权益，支持原告诉讼请求。被告吴士贺、崔彩莹辩称，原告诉讼请求无事实依据和法律依据，依法应当驳回，原告应按口头合同履行，签订房屋买卖合同，办理房屋过户手续。1.被告没有违约情形，买卖合同不应解除，应继续履行。原、被告口头商定：被告所有的位于金立高层2单元2141室楼房以250000元的价格卖给原告，并许诺可以将该楼房过户到原告名下，再由原告自行办理落户手续。被告未承诺在开发商处给原告办理原始购楼发票、收据、购房合同更名，被告从未表示过该楼房不能办理过户手续，因此不存在违约情形，原告主张解除买卖合同无事实依据。2.原告要求被告返还“订金”10000元没有事实依据和法律依据，其主张不能成立。原告主张的“订金”与被告认为的“定金”并非同一概念。由于双方是通过口头约定达成买卖协议，按照交易习惯及被告的理解，被告收取的是原告不买之后被告不予返还的“定金”，而并非原告自认的“订金”。买卖达成，是对双方负有权利和义务，不能因原告缴纳了10000元“订金”就想买就买，不想买就退款。原告缴纳“定金”之后，被告未再张贴广告，后续询问买房的人被告均表示此房已售。因此，被告已经履行了卖房的义务。原告的行为已经损害了被告的权益，假设原告拒绝履行口头协议，其应当承担违约责任，原告已交的定金10000元不应返还。3.原告诉讼主体错误，依法应当驳回其对吴继明的诉讼。被告吴继明辩称，涉案楼房并非吴继明所有，也并吴继明与原告订立房屋买卖协议。吴继明没有收原告的购房订金，原告与吴继明没有任何法律关系，请求法院驳回原告诉讼请求。被告吴士贺、崔彩莹与原告达成的口头房屋买卖协议是真实有效的，办理房屋过户手续的延时是相关部门的审批程序繁琐，被告一直在积极的与相关部门申请办理中，用不上一个月就能办完，所发生的一切过户手续费用由被告吴士贺、崔彩莹负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1.原告与被告崔彩莹电话录音一份，欲证明，被告承诺原告能将被告手中的购楼发票、收据、购房合同，都改成原告的名字，以上事实可以证明被告方存在欺诈原告的行为，并且被告的行为构成了根本违约。被告质证意见为,本案属于二手房买卖，买卖合同应当符合法律规定，依法应当履行纳税义务，被告没有承诺过从开发商处更改购楼发票、收据、购房合同,那是避税行为，此外该录音中，被告方同意给原告办理过户手续，并且依法纳税，该约定符合相关法律规定，被告方不存在违约行为，因此该份证据不能证明原告要证明的问题。本院认为，该证只能证明原告与被告崔彩莹因过户问题进行了沟通，并不能证明所要证明的问题，该证无其他证据予以佐证，对该证不予采信。原告证据2，支付宝账单详情复印件一份,欲证明，原告给付被告订金10000元。被告质证：对该份证据真实性没有异议，被告崔彩莹已收到原告的10000元。由于该份转款凭证中未标有转款缘由，被告方认为原告支付的为“定”金，而并非原告所为的“订”金。本院认为，该证能够证明被告崔彩莹收到原告交付的10000元，证明不了是“订金”或者“定金”问题。被告提交证据1.涉案楼房初始登记证（复印件一份），欲证明，涉案楼房坐落号是黑龙江省九三管理局局直金利嘉园1号楼2单元2141室，建筑面积80.6平方米，该楼房初始登记证的权利人为九三管理局局直第一社区居民委员会，该楼房为市场化商品房可以办理不动产过户手续。原告质证意见为,对证据本身没有异议，但是不能证明该房能办理过户手续，原告方也到相关部门咨询过，现在不能办理过户手续。本院认为，该证具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告证据2.商品房屋买卖合同复印件一份，编号：GF-2000-0171、黑龙江省住宅专项维修票据原件一份、房产分户图复印件一份。欲证明涉案房屋是被告吴士贺和崔彩莹的名下。原告质证意见为，对被告提供的证据真实性没有异议，但要向法庭申明，该份证据是2020年10月9日及10月10日在原告立案以后被告后补的，意图就是想摆脱责任，被告向法院申请推迟开庭也是想取得该证据，这份证据可以证实被告房屋取得时间是2020年10月9日，那么被告与原告洽谈房屋买卖事宜时被告根本没有房屋买卖所有权，所以我们认为被告方构成欺诈。本院认为，原告对该证真实性无异议，该证能证明要证明的问题，对真实性予以认定。被告证据3.不动产权证书复印件一份(与原件核对无异)。欲证明本案涉案房屋是可以办理过房手续的。原告质证意见为，对证据本身的真实性没有异议。但是该证不能证明被告方所要证明的问题。因为庭审中原告提供的录音可以证实被告当时承诺将原买卖合同、发票、及相关手续变更为原告的名字，被告没有做到属于违约。这个不动产证发证日期是2020年10月28日，该份证据充分证明原、被告协商房屋买卖协议时该房是不可以办理过户手续的，是被告方违约，不能继续履行合同。根据合同法缔约自由、买卖自愿原则，任何一方不能强迫另一方强买强卖。本院认为，原告对该证真实性无异议，该证能证明要证明的问题，对真实性予以认定。2020年7月，原告范欣茹与被告崔彩莹、吴士贺达成口头房屋买卖协议，约定二被告将位于金利高层2单元2141室自有楼房出售给原告，价款250000元,房屋未交付。被告承诺协助原告办理房屋过户全部手续，并承担发生的全部费用。原告于2020年7月9日通过支付宝交付定金10000元。本院认为，原告范欣茹与被告吴士贺、崔彩莹口头房屋买卖协议系双方自愿、真实意思表示达成的，该口头合同并未违反法律规定、行政法规的效力性制度规定，口头合同合法有效。原告以被告欺诈为由主张的欺诈事实不成立。原告以涉案房屋不能办理过户为由认为被告违约但未提交不能办理过户的证据，且该房屋被告吴士贺、崔彩莹已办理不动产权证，故原告主张不成立，其诉讼请求不予支持。本案中，被告吴继明不是合同当事人，未与原告订立合同，故原告对被告吴继明的主张，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告范欣茹的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由范欣茹负担。本判决为终审判决。审判员  袁会东二〇二〇年十月三十日书记员  李菁菁