江西省吉安市中级人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2020）赣08行赔初1号原告江西永和房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市吉安县城虎形岭西苑山庄**。统一社会信用代码：91360821767018118F。法定代表人肖龙英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人肖秋发，男，该公司员工。委托诉讼代理人刘星林，江西公仁律师事务所律师。被告吉安县人民政府。。住所地吉安县庐陵大道**法定代表人解芳云，该县县长。委托诉讼代理人朱经文，男，吉安县人民政府办公室副主任。委托诉讼代理人文宗森，江西文冠律师事务所律师。原告江西永和房地产开发有限公司（以下简称永和房地产公司）因与被告吉安县人民政府（以下简称吉安县政府）行政赔偿一案，于2020年1月3日向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月3日立案后，于2020年1月6日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因疫情影响及移送评估,本案扣除审限4个月。本院依法组成合议庭于2020年4月24日公开开庭审理了本案，原告永和房地产公司的委托诉讼代理人肖秋发、刘星林，被告吉安县政府的委托诉讼代理人朱经文、文宗森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永和房地产公司诉称，其依法享有吉安县一宗面积为6048.42㎡国有土地使用权及2516.12㎡的地上房屋所有权（其中证载面积2154.97㎡，未登记面积361.15㎡）。吉安县政府2017年8月27日对上述合法财产予以强制拆除，永和房地产公司于2017年11月13日向吉安市政府申请行政复议，请求复议机关确认吉安县政府强制拆除其房屋的行政行为违法。吉安市政府2019年4月2日作出吉府复字〔2017〕97号行政复议决定书，确认吉安县政府拆除涉案房屋的行政行为违法。为此，永和房地产公司2019年6月28日向吉安县政府邮寄了《国家赔偿申请书》，吉安县政府2019年7月2日收到该申请书后一直未作出赔偿决定。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条的规定，诉至法院请求判令被告吉安县政府赔偿永和房地产公司各项经济损失4000万元并承担本案案件受理费。具体为：1.Ｂ0100037号房产，356.15㎡×6300元／㎡＝2243745元；2.Ｂ0100036号房产，685.44㎡×6300元／㎡＝4318272元；3.Ｂ0100033号房产，333.55㎡×6300元／㎡＝2101365元；4.Ｂ0100034号房产，308.75㎡×6300元／㎡＝1945125元；5.Ｂ0100035号房产，471.08㎡×6300元／㎡＝2967804元；6.未办证房屋，361.15㎡×6300元／㎡＝2275245元；7.吉国用2010第9-109号土地，6048.42㎡×3274.04元／㎡＝19639462元；8.大门铁门，5000元；9.电户，2000元；10.水井，6000元；11.围墙，315.37ｍ×180元／ｍ＝56766元；12.柏树，6棵×2000元／棵＝12000元；13.固话迁移费一户，158元；14.有线电视迁移费一户，120元；15.宽带迁移费一户，200元；16.空调迁移费，3台×3**元／台＝900元；17.院子水泥路面，1890㎡×60元／㎡＝113400元；18.房屋装修费，2525.12㎡×120元／㎡＝303014元；19.搬迁费，2525.12㎡×6元／㎡＝15150元；20.停产停业补偿，房屋价值15908256元×2‰×6个月＝190899元；21.住宅和私产房评估价的20%奖励，15908256元×20%＝3181651元；22.分段奖励，2525.12㎡×200元／㎡＝505024元；23.分栋奖励，6栋×10000元／栋＝60000元。在庭审中，原告增加两项赔偿请求：1.铁皮棚784.75㎡，价值39.2万元；2.两株直径20余公分的樟树，价值6000元。为支持其诉请，永和房地产公司向本院提交了以下证据：1.营业执照复印件一份，拟证明永和房地产公司的原告主体资格。2.国有土地使用权证、房屋所有权证、房屋征收补偿决定复印件各一份，拟证明原告享有吉安县一宗面积为6048.42㎡国有土地使用权及2516.12㎡的地上房屋所有权（其中证载面积2154.97㎡，未登记面积361.15㎡）。3.吉府复字〔2017〕97号行政复议决定书，拟证明吉安县政府的强制拆除行为被吉安市人民政府（以下简称吉安市政府）行政复议确认违法。4.国家赔偿申请书、邮寄回执、邮寄查询记录复印件各一份，拟证明原告2019年6月28日向吉安县政府邮寄了《国家赔偿申请书》，吉安县政府已于2019年7月2日收到。5.周承武等三人在2004年竞拍涉案土地时的竞买须知，拍卖成交后缴纳的土地拍卖款等票据、原告购买涉案房屋缴纳的契税票据和契证及周承武等三人缴纳的土地增值税、营业税、个人所得税等税款票据复印件各一份，拟证明竞买须知中已载明保留价含土地出让金及办理权证的所有税费，土地性质为综合用地，周承武等三人按成交价缴纳了成交款，该成交款中已包含土地出让金及办理权证的所有税费，该宗土地为综合用地。6.涉案土地的土地登记卡和地籍类相关审批表等原始登记簿复印件一份，拟证明原告在受让涉案土地时的原始档案记载为住宅综合用地，吉安县类似的土地都是按照商住综合进行开发。7.南昌森博土地房地产评估顾问有限公司2011年12月30日出具的土地估价报告、南昌市鼎立土地房地产评估有限公司2014年6月27日出具的土地估价报告复印件各一份，拟证明原告在2011年和2014年向银行贷款时，均是按照商住综合用地来评估贷款的，银行也予以认可。8.江西省百伦房地产评估有限公司出具的《预估价报告》复印件一份，拟证明2016年被告与原告商谈征收补偿时，被告自行委托的评估机构也是按照住宅用途为主来对土地进行评估的。9.江西益欣土地房地产评估规划勘测有限公司2017年1月3日出具的土地估价报告复印件一份，拟证明原告委托的评估公司进行评估时是按照商住综合用地进行评估的。经质证，吉安县政府对证据1、4的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据2的真实性无异议，但征收补偿决定已经被法院生效判决撤销，本案系行政赔偿诉讼，征收红线范围外的被拆除房屋面积为685.34㎡，其他的与本案无关；对证据3真实性无异议，但该复议决定只是确认对红线之外的房屋拆除违法，只有红线外的这部分才属于行政赔偿范畴；对证据5-9的真实性无异议，但对其关联性及证明目的不认可，本案不存在对土地性质的审查，原告起诉要求行政赔偿，赔偿范围应为征收红线外被强制拆除的建筑物，涉案土地及房屋拍卖时为仓库、办公用地，该五份证据不能证实涉案土地已经转为商业住宅用地。本院认为，原告提供的证据1、2真实性、合法性及关联性予以确认；证据3的真实性、合法性及关联性亦予以确认，结合吉安县政府提供的江西省高级人民法院（2018）赣行终672号和1135号生效行政判决，生效判决已认定吉安县政府对永和房地产公司征收红线范围内的国有土地上房屋征收行为合法，虽吉安县政府的拆除行为被吉安市政府确认违法，但对征收红线范围内的房屋，生效判决已经判令由吉安县政府重新作出征收补偿决定，本案永和房地产公司主张行政赔偿，赔偿范围应为征收红线范围外的建筑物损失；证据4的真实性、合法性及关联性予以确认；证据5、6、7、9的真实性予以确认，但因本案仅涉及征收红线范围外建筑物损失的赔偿，故该组证据与本案无关；证据8的真实性予以确认，该份证据可以证实在房屋征收初期，吉安县政府委托江西省百伦房地产评估有限公司对永和房地产公司红线内、外的资产进行了估价，该《预评估报告》显示其中红线外的建筑物面积为685.44㎡，用途为仓库，产权证号应为吉安县房权证敦厚镇字第**（该证据中所载为吉安县房房权证敦厚镇字第**，比对永和房地产公司提供的涉案范围内所有的房屋产权证可知，红线外面积为685.44㎡的建筑物产权证号实为吉安县房权房权证敦厚镇字第**）构为砖木，单价为256元／㎡，总额为17.55万元，其中红线外的围墙面积为160ｍ，单价为200元／ｍ，总额为3.2万元。原告提供的证据8结合吉安县政府2017年5月18日作出的《房屋征收决定》和所附征收红线范围图以及原、被告双方在本案中对征收红线范围外建筑面积的确认，可以认定征收红线范围外的建筑物即为吉安县房权证房权证敦厚镇字第**房证所登载的685.44㎡仓库及160ｍ围墙。被告吉安县政府辩称，1.本案系行政违法侵犯财产权情形的国家赔偿案件，根据江西省高级人民法院判决书和吉安市政府吉府复字〔2017〕97号行政复议决定书，对征收红线范围内部分的征收行为合法，不涉及国家赔偿。对征收红线范围外部分，吉安县政府仅拆除了土地上的房屋，没有占用土地，故本案所涉国家赔偿范围限于拆除征收红线范围外房屋所致的损失。原告将全部土地、房屋以及其他缺乏根据的损失和奖励均纳入索赔范围，扩大的赔偿请求不能支持。2.吉安县政府认可依法赔偿征收红线范围外房屋被拆除的损失，其损失额同意由人民法院委托司法评估确定。为支持其答辩意见，吉安县政府向本院提交了以下证据：1.2017年5月18日吉安县政府作出的《国有土地上房屋征收决定书》（以下简称《房屋征收决定》）复印件一份、2017年8月10日作出的《关于对昌吉赣客专吉安县段国有土地上房屋征收补偿决定》（以下简称《房屋征收补偿决定》）复印件一份、江西省高级人民法院（2018）赣行终672号和1135号行政判决书复印件各一份，拟证明吉安县政府对永和房地产公司征收红线范围内的国有土地上房屋征收行为合法；2.2017年7月10日，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司（以下简称江西地源评估测绘公司）出具的赣地源[赣房估]字（2017）第106号《房地产估价报告》一份及拆除前现场光盘一张，拟证明征收红线内部分与红线外部分的范围。3.涉案地块的土地登记档案资料，拟证明该宗土地的用途没有改变过，综合用地是指厂房、办公和住宿用地。经质证，原告对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明目的有异议，吉安县政府对红线内的征收行为合法，但对红线外实施拆除行为是超出了征收范围，实际上实施了征收并进行了拆除，吉安县政府对红线范围内的国有土地上房屋此前作出了征收补偿决定，但已经被法院撤销，现吉安县政府未重新作出补偿决定，吉安市政府复议决定确认了拆除行为违法，现主张吉安县政府对红线内外的拆除行为一并进行赔偿合理；证据2评估报告所反映的相关数据与现状有误差，应当以现状为准，光盘所拍摄的是永和房地产公司当时的现状，可作为判定房屋拆除前及附属物、青苗等的现状依据；对证据3的真实性无异议，但不认可其证明目的，2004年周承武等三人拍卖是一手公开出让，并非二手转让，拍卖须知上也写明了土地性质，拍卖之后与原始档案无关了。本院对被告提供的证据真实性均予以确认，证据1可以证实吉安县政府对征收红线范围内国有土地上房屋征收合法，证据2可以作为赔偿永和房地产公司损失的参考，证据3可以证实涉案土地在1995年登记的用途为“仓库、办公、住宿”。经审理查明，涉案6048.42㎡土地及其地上2154.97㎡建筑物位于吉安县，系原告在2010年11月通过公开竞买方式分别以56万元和69万元的价格取得，并办理了吉国用（2010）第9-109号国有土地使用权证及吉安县房权证房权证敦厚镇字第××、Ｂ34、Ｂ0××35、Ｂ0××36和Ｂ01000137号房屋所有权证（其中Ｂ0××36号房屋所有权证所载685.44㎡房屋的购房价款为20万元）。此后，原告将上述房屋出租给案外人吉安县尚上木业有限公司使用。为了推进昌吉赣高铁客运专线吉安县段建设项目的征拆工作，吉安县铁路建设领导小组办公室于2016年9月26日委托江西省百伦房地产评估有限公司对上述土地及地上建筑物进行预评估，该公司于2016年9月30日作出《预评估报告》，其中红线外Ｂ0××36号房屋所有权证所载685.44㎡房屋和160ｍ围墙评估价值分别为17.55万元和3.2万元。2017年5月18日，吉安县政府作出《房屋征收决定》并附征收红线图，对原告上述涉案土地和地上建筑物中属于征收红线范围内的2107.34㎡国有土地及1830.78㎡房屋进行征收，Ｂ0××36号房屋所有权证所载685.44㎡房屋及所涉160ｍ围墙不在征收红线范围内。2017年5月25日，吉安县政府组织原告选定江西地源评估测绘公司为上述被征收房屋及土地的评估机构。2017年7月10日，江西地源评估测绘公司作出赣地源［赣房估］字（2017）第106号房地产评估报告，评估总价值为6380080元（含征收红线范围内、外土地及地上房屋、附属设施等），其中征收红线范围外的Ｂ0××36号房屋所有权证所载685.44㎡房屋（即二号仓库，建成于1965年，砖木结构）的评估价值为32.0786万元，围墙按120元／ｍ计价。2017年7月17日，原告对《房屋征收决定》申请行政复议，吉安市政府于2017年8月3日复议决定维持该《房屋征收决定》。吉安县政府遂在2017年8月10日按评估结果作出《房屋征收补偿决定》，对原告征收红线范围内、外的土地及地上房屋、附属设施等一并予以6380080元的补偿。原告于2017年8月18日对该《房屋征收补偿决定》申请行政复议。在复议期间，吉安县政府于2017年8月27日对原告征收红线范围内、外的地上房屋及附属设施全部予以了拆除。对此，原告又于2017年11月13日向吉安市政府申请行政复议，请求确认上述拆除行为违法。江西省高级人民法院于2018年7月23日作出（2018）赣行终672号行政判决，驳回原告关于撤销《房屋征收决定》的诉讼请求；2019年1月21日作出（2018）赣行终1135号行政判决，判决撤销吉安县政府作出的上述《房屋征收补偿决定》，并判令由其对征收红线范围内的房屋重新作出房屋征收补偿决定。2019年4月2日，吉安市政府作出吉府复字〔2019〕97号行政复议决定书，确认吉安县政府的拆除行为违法。原告据此向吉安县政府申请国家赔偿，因吉安县政府未予答复，原告遂向本院提起本案行政赔偿诉讼。另，原告在庭审中自认其庭审中增加的两项赔偿请求所涉784.75㎡铁皮棚和两株直径20余公分的樟树在征收红线范围内。本院认为，原告诉请吉安县政府赔偿其4000万元经济损失及784.75㎡铁皮棚和两株直径20余公分的樟树损失是由征收红线范围内和征收红线范围外两部分损失组成。经审查，对于征收红线范围内的房屋征收补偿，江西省高级人民法院（2018）赣行终1135号行政判决已经判令由吉安县政府重新作出房屋征收补偿决定对原告予以补偿，故该部分诉请不属于本案行政赔偿审理范围。对于征收红线范围外的土地，吉安县政府并未征收，只是拆除了其地上附着物。因此，本案行政赔偿审理的范围为原告征收红线范围外被拆除的Ｂ0××36号房屋所有权证所载房屋和所涉及的160ｍ围墙。《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”吉安县政府未经原告同意拆除其征收红线范围外Ｂ0××36号房屋所有权证所载房屋和所涉及的160ｍ围墙的行为已被吉安市政府吉府复字〔2019〕97号行政复议决定书确认违法，故吉安县政府对由此造成的经济损失依法应向原告赔偿。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条规定：“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。”原告起诉要求吉安县政府向其支付赔偿金，虽经本院依法释明，其仍坚持选择支付赔偿金的赔偿方式，本院予以照准。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条关于侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照直接损失给予赔偿的规定，吉安县政府应按照其拆除Ｂ0××36号房屋所有权证所载房屋和所涉及的160ｍ围墙所造成的直接损失对原告进行赔偿。为确定该房屋及围墙的价值，本院经原告申请，委托江西佳信房地产资产评估有限公司对前述征收红线范围外被拆除的房屋和围墙的价值进行评估。江西佳信房地产资产评估有限公司接受委托后函复本院：“由于案件所涉及的建筑物及附属物已于2017年拆除，无法进行现场查勘，评估程序难以符合《房地产估价规范》的要求。故我公司退出此次司法鉴定评估。”后经询问省内多家专业评估机构，均答复无法对本案进行司法评估。有鉴于此，本院参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》（2017版）第二十九条关于砖木一级结构房屋按800元／㎡计算重置价的规定，结合《预评估报告》中该房屋17.55万元和赣地源［赣房估］字（2017）第106号房地产评估报告中该房屋32.0786万元的评估价款、原告2010年竞买该处房屋时实际支付20万元对价及成新率、建筑材料和人工成本浮动等因素，酌定该被拆除房屋的直接损失为360000元。原告起诉主张按6300元／㎡的单价计算该房屋的价值无事实依据，不予支持。因《吉安市中心城区征收评估指导标准》（2017版）对围墙的重置价未作规定，本院参照《预评估报告》中围墙200元／ｍ和赣地源［赣房估］字（2017）第106号房地产评估报告中围墙120元／ｍ计算单价及成新率、建筑材料和人工成本浮动等因素，酌定按原告主张的围墙180元／ｍ单价计算该160ｍ被拆除围墙的直接损失为160ｍ×180元／ｍ＝28800元。因该处房屋被拆除前一直由案外人吉安县尚上木业有限公司承租使用，吉安县政府拆除该处房屋和所涉及的160ｍ围墙客观上对原告造成了租金损失，原告要求赔偿6个月的停产停业补偿（即租金损失）应予支持，但对于租金损失的计算依据，经本院依法释明，原、被告均未提交租赁合同予以证实，故本院参照《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿、补助和奖励标准》（2017年版）中关于“营业性用房中商铺类用房以外的其他用房每月按被征收房屋价值的2‰对被征收人给予停产停业补偿”的规定，酌定停产停业损失（即租金损失）为［（360000元＋28800元）×2‰］／月×6个月＝4665.6元。以上合计360000元＋28800元＋4665.6元＝393465.6元。综上，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第三十二条、第三十六条第（八）项和《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，判决如下：一、被告吉安县人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告江西永和房地产开发有限公司经济损失393465.6元；二、驳回原告江西永和房地产开发有限公司的其他赔偿请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 颜 莉审判员 罗英秀审判员 钟君林二〇二〇年十月二十七日法官助理李虎广书记员伍义华