河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1103民初3118号原告：李云霞，女，汉族，出生年月：1974年6月9日，地址：漯河市召陵区。委托诉讼代理人：胡茜云，漯河市开发区天平法律服务所法律工作者。被告：郑州美泰酒店管理有限公司，住所地郑州经济开发区经北路****楼******，统一社会信用代码：91410100MA3X5KME9R。法定代表人：丁朋，该公司总经理。被告：漯河市美银置业有限公司，住所地漯，住所地漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼信用代码：91411100597642267Y。法定代表人：宋亚丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴航，该公司员工。原告李云霞诉被告郑州美泰酒店管理有限公司（以下简称美泰酒店）、漯河市美银置业有限公司（以下简称美银置业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告李云霞及其委托诉讼代理人胡茜云到庭参加诉讼，被告美泰酒店和美银置业公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李云霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告三方签订的售后返租协议，并交付房屋。2、判令被告支付拖延租金21944元及违约金50626.8元，按约定支付至被告履行交付房屋完毕止，二被告承担连带清偿责任，合计暂定72570.8元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告美银置业于2015年12月30日签订了《商品房买卖合同》，原告购买美银置业房屋一套。2015年12月30日，原告与二被告签订售后返租协议，约定原告将房屋租赁给被告美泰酒店经营管理，租期十五年，合同约定如果美泰酒店违约，美银置业自愿承担违约责任。协议签订后，美泰酒店支付被告了4个月租金后就不再继续支付租金。二被告的行为已构成违约，经原告多次催要租金，二被告拒不支付。为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的全部诉求。被告美泰酒店未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。被告美银置业公司未到庭参加诉讼，但在开庭前向本院提交书面答辩状和一份证据。答辩状称：一、答辩人不再承担利息或违约金。1、因为根据售后返租协议第6条“甲方美泰酒店是丙方美银置业的全资子公司，丙方自愿承担该期间本协议约定支付给乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止”的约定，即便是保证条款的情况下，答辩人的担保范围是甲方美泰酒店未支付的租金，而并不包括利息或违约金。上述协议第7条“违约责任：甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金”的约定只是答辩人逾期交房应当承担的违约责任。售后返租协议是三方协议，主要涉及两个法律关系，一是答辩人与李云霞之间的房屋买卖关系，一个是李云霞与美泰酒店之间的租赁关系，售后返租协议第6条是对合同中租金的担保，第7条是违约责任的约定，答辩人保证的范围仅限于租金，而非包括利息或违约金。2、售后返租协议第6条并未约定答辩人的担保方式为连带责任保证，没有约定是连带责任保证或一般保证，从其字面意思理解，答辩人保证的是在一定期限内开业并不一定是保证租金的直接支付。如果担保的是一定期限内开业，那么不具备担保法中担保的范围应是的经济活动。如果从签订售后返租协议的三方本意来看，应为美泰酒店在一定期限给付李云霞租金，如果不给付，应由答辩人承担给付义务，照此理解，应符合担保法中一般保证的规定。在一般保证中，保证人仅在债务人的财产不足以完全消偿债权的情况下，才负保证责任。因此，答辩人不应当直接对债务人的债务承担责任。3、连带责任保证的法定保证期间，未约定保证期间的，那么保证期间也超出6个月了。综上，请求法院依法维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：原、被告三方签订《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，合同约定：鉴于乙方李云霞购买丙方美银置业公司开发的波普艺墅家4号楼商品房，甲方美泰酒店作为商业运营方、乙方作为投资收益方、丙方作为开发公司，各方经友好协商，就甲方返祖乙方房屋事宜，达成协议；为维护4号楼全体业主的共同利益，本物业统一返祖给甲方使用，由甲方进行经营和管理，由甲方统一向业主支付租金；乙方认购丙方所开发的波普艺墅家4号楼14层1416号，建筑面积35.47㎡，甲方认定乙方房款为168756元；乙方提供甲方返租使用的房屋，是丙方开发建造完成交工的毛坯房；甲方返祖期限15年，自2017年4月至2032年3月；乙方、丙方签订《商品房买卖合同》约定交房日的第二年（2017年4月）起，甲方开始返还以房租金，前三年每年返还总房款6%第四年每年返还房款7%……，即：2017年4月至2020年3月，每月返还人民币844元；2020年4月至2023年3月，每月返还人民币984元……具体支付日期每月月底前一日；乙方承诺在本协议约定期限内不得解除本协议；甲方须按本协议约定时间支付乙方租金；甲方美泰酒店是丙方美银置业公司的全资子公司，2017年4月甲方旗下节点不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式开业止。上述协议签订后，美泰酒店支付原告2017年4月至7月共计4个月的租金。本案开庭审理前，被告美银置业公司向本院提交一份“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”，该通知系原告等4号楼90余名业主在2018年11月5日给美银置业公司下发的，原告等业主向美银置业公司发出决定：若贵公司接受此函15日内未付我方商品房租金，按照《中华人民共和国合同法》规定，解除三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，并恢复商品房原状，保证业主正常入住，并赔偿相应经济损失。美银置业公司认为其收到该函15日后，美泰酒店15日内未支付李云霞租金，三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》已解除，并称其公司不再承担2018年11月20日以后的房屋租金。原告提交的2019年7月23日加盖有美银置业公司印章的《关于漯河市美银置业有限公司现阶段存在问题及下一步工作安排的工作汇报》，欲证明原告向被告出具“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”后双方仍未解除返租协议。本院认为，原、被告三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，系其真实意思表示，合同依法成立、真实有效。原、被告双方应诚实信用地履行合同约定的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”该法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，被告自2017年8月开始未按合同约定返还原告租金，迟延履行债务致使不能实现合同目的，原告于2018年11月5日给被告美银置业公司送达“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”，符合上述法律关于“合同自通知到达对方时解除”的规定。另，被告美泰酒店系美银置业公司的全资子公司，故原告给被告美银置业公司送达上述“通知”即视为已通知二被告解除协议，原、被告的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》即已解除。故对于被告美银置业公司认为其收到该函15日后，其和原告的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》已正式解除，最多承担至2018年11月份的租金的辩称，本院予以采信。自2018年12月至2020年4月，涉案合同已终止履行，该期间内所产生的房屋占有使用费应属于原告李云霞自行扩大的损失，故原告关于主张该期间的房屋租赁费于法无据，本院不予支持。因此，二被告应支付原告自2017年8月至2018年11月的租金13504元（844元×16个月）。协议约定若被告美泰酒店2017年4月不能营业，被告美银置业自愿承担该期间应当支付给原告李云霞的返还租金，直至甲方旗下酒店正式营业止，系美银置业自愿代美泰酒店履行债务义务，故被告美银置业对上述债务应当承担共同清偿责任。关于原告主张被告支付违约金的请求，返租协议违约责任约定，“甲、乙、丙三方任何一方违反本协议约定都应当承担违约责任，除赔偿因其违约造成对方的经济损失（包含直接、间接损失）外，还应当支付给对方相当于购房款数额的违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告李云霞购房款经被告美泰酒店确认为168756元，原告自愿主张购房款数额30%的违约金，即50626.8元（168756元×30%）。被告美银置业公司称不应承担利息或违约金，因美银置业公司及美泰酒店未按上述约定支付原告租金，属根本违约，理应承担违约责任，故对被告美银置业公司关于不承担利息或违约金的的辩称，本院不予采信。庭审中，原告未提交证据因被告违约给其造成的实际损失的证据，根据被告的过错程度及原告预期利益等因素，从公平原则及诚实信用原则出发，本院酌定违约金以房屋租金的30%为宜，即违约金数额为4051.2元（13504元×30%）。故被告美泰酒店及美银置业应共同承担原告违约金4051.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除李云霞与漯河市美银置业有限公司、郑州美泰酒店管理有限公司签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》。二、被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李云霞自2017年8月至2018年11月共计16个月的房屋租金13504元及违约金4051.2元。三、被告郑州美泰酒店管理有限公司、漯河市美银置业有限公司对上述债务互负连带责任。四、被告郑州美泰酒店管理有限公司于本判决生效后30日内将美银·波普艺墅家4号楼14层1416号房屋返还原告李云霞。五、驳回原告李云霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取810元，由被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司承担610元，由原告李云霞承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  鲁芳芳二〇二〇年十月十九日书记员  闫 磊