江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3353号上诉人（原审被告）：沈伟，男，1986年8月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：韩礼斌，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平彩堂，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：昆山市富华包装用品厂，住所地江苏省昆山市玉山镇城北民营中路**，统一社会信用代码91320583X32265492T。法定代表人：朱耀明。委托诉讼代理人：何恒兵，上海钧智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海燕，上海钧智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山纳锐汽车配件有限公司，，住所地昆山市玉山镇城北民营中路****房统一社会信用代码91320583MA1N9A3K9H。法定代表人：杜玉峰，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：杜玉峰，男，1972年12月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）：王小明，男，1977年7月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴晓香，江苏昆成律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：王然，江苏昆成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱耀华，男，1950年10月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人沈伟、上诉人昆山市富华包装用品厂（以下简称富华包装厂）因与被上诉人昆山纳锐汽车配件有限公司（以下简称纳锐公司）、杜玉峰、王小明、朱耀华执行异议之诉一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初6072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人1、2、3的诉讼请求，继续执行昆山玉山镇城北民营中路28号5号厂房；2.判令被上诉人承担一审、二审案件受理费。事实和理由：一、本案实质是以物抵债、形式上是出资作价入股，不论实质还是形式上，都不是正常的房屋买卖，不享有物权期待权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本案也不符合相关规定。(一)本案在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。本案实质是以物抵债、形式上是出资作价入股，物权变动的目的以物抵债消灭民间借贷之债，形式上是出资作价。《资产转让协议》形式上是出资入股协议，房产土地作价入股，并非买卖合同。若该协议得到履行，涉案房产土地也是纳税公司资产，富华包装厂系工商登记的股东，沈伟对富华包装厂名下资产同样享有执行的权利。(二)在人民法院查封之前未能合法占有该不动产。物权以登记为准，且涉案房产已在2014年9月1日无偿租给昆山富华包装材料有限公司使用，在昆山富华包装材料有限公司未就涉案房产租赁问题达成一致时，纳锐公司合法占有无从谈起。(三)未足额支付涉案款项。杜玉峰、王小明在《资产转让协议》签订后并未足额支付，且支付对价的标的股权并未存在，即使购买，也是购买富华包装厂对纳锐公司享有的股权。(四)纳锐公司、杜玉峰、王小明在未能办理过户登记事宜上具有过错。根据纳锐公司、杜玉峰、王小明举证的中介出具的《情况说明》，未办理过户登记系政策原因，纳锐公司、杜玉峰、王小明在签订《资产转让协议》时系明知无法办理过户风险，其与中介签订的《协议书》中也有未能过户的风险预知，本案从主观上、客观上均不能完成过户，纳锐公司、杜玉峰、王小明在未能过户事宜上具有过错。(五)本案纳锐公司、杜玉峰、王小明基于借贷关系产生的金钱债权，其权利不能够优先于其他金钱债权，故不能够排除沈伟的执行。综上，请求法院依法改判，支持沈伟的上诉请求。针对沈伟的上诉纳锐公司、杜玉峰、王小明辩称：一、关于以物抵债问题。1、涉案协议真实合法有效。2016年11月25日协议签订后又于2017年1月10日再次签订补充协议，本案签约前存在小部分借款，经双方合意后转化为部分房款，大部分的付款均为厂房转让签订当日及签订之后发生，朱耀华与富华厂在一审认可在合同签订后根据合同支付给朱耀华的款项为对价，可以认定协议签订的真实性。2、从合同履行的过程来看，双方系厂房买卖的合意，厂房买卖已实际履行，不存在以物抵债问题。3、富华包装厂后期于2017年11月3日发律师函，该函明确就双方资产转让一事致函，并确认资产转让事实，也印证了房屋买卖合同交易的存在即真实效力。4、根据城市房地产转让管理规定第三条：本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（四）以房地产抵债的；因此本案房地产转让方式合法。5、根据最高院2020年发布的指导案例（2018）最高法民申1774号民事裁定书，其裁判摘要明确指出：债务人到期未能清偿债务，重新与债务人达成合意以房抵债，双方签订的房屋买卖合同应当认定合法有效。二、涉案厂房未过户非因被上诉人过错。1、资产转让协议第二条2.3款明确约定：“如无法保留，拆除工作由富华厂负责”，结合被上诉人提供的庭后证据目录第一组第3项证据的证明内容，部分违建在租赁期内，租户不配合搬离，2017年11月被上诉人仍然在联络各方处理拆除工作，而且除了证据所述违建，违建共有200多平米要处理，2017年12月1日厂房首次查封，非被上诉人原因导致未过户。2、证人在一审2019年7月15日庭审笔录第9页也陈述：我去现场看过，也催促过朱耀华拆除，因为里面还有租户，具体情况我也不能干预。3、协议关于无法过户的违约责任只是预设性合同条款，上诉人认为被上诉人以预设性条款推定被上诉人知情无事实依据。三、上诉人所述被上诉人非法强占厂房没有证据证明。四、关于房款是否已全部支付。1、富华包装厂与朱耀华在2017年11月3日向被上诉人发律师函，其发函内容只字未提房款未支付完毕，且朱耀华、中介从未提及房款未付清。2、本案厂房早已交付，房产证与土地证也已移交，就此可以印证收条的真实性及房款已付清的事实。五、关于本案交易性质系股权转让还是厂房买卖，本案无论是形式要件还是实质要件，均反映为厂房买卖。具体如下：1、协议名称：为资产转让协议，而非股权转让协议；2、协议主体：关于协议受让方，协议明确注明新公司成立后在此加盖公章，即签约主体之一为纳税公司，而如果是股权转让，则主体为股东与股东之间；3、交易内容及协议履行的后果。协议第一条约定：富华厂将位于昆山市玉山镇城北民营中路28号5号房的厂房出售给纳锐公司，即：转让资产为涉案房屋，协议第二条2.5款约定：房产证、土地证过户至纳锐公司名下；协议第二条2.1款约定交易方式为：由富华包装厂以土地、厂房作价入股纳锐公司后再退股，杜玉峰、王小明百分之百控股纳锐公司，以实现厂房买卖过户时的交易目的（见协议第二条2.1款）。根据上述协议内容，厂房产权主体发生变更，由原登记在富华厂名下变更为纳锐公司名下，而如果是股权转让，则只发生股东的变更，产权未变化。被上诉人认为，如果是入股，是不需要支付房款的，房款支付的过程也印证了厂房买卖的交易事实。六、关于被上诉人发送的律师函是否发生解除的效力。1、上诉人已经全部履行合同义务，不再拥有解释权。2、协议约定的是丙方争取在三个月内完成，并非绝对确定。该律师函的目的要求收到通知后一个月内完成交易，系催告函而非解除函，且之后未再发函通知解除，不发生解除的效力。本案是因为出卖人的原因导致无法过户，出卖人作为违约方无主动解除权，被上诉人不配合过户不合常理，也无证据证明。另该函的制作时间为2017年11月3日，而法院查封的协助执行时间最早为2017年12月1日，就此可以推定在2017年11月上诉人足以了解到债权人已诉讼的事实，其在此时间发律师函，明显带有恶意，以逃避合同的履行。综上，朱耀华已将案涉案厂房出卖给被上诉人，被上诉人已支付全部房款，并且已经实际转移占有，未能过户的过错不在被上诉人，被上诉人有权根据法律规定排除执行。据此，请求法院维持一审判决。针对沈伟的上诉富华包装厂辩称：无意见。针对沈伟的上诉朱耀华辩称：无意见。富华包装厂上诉请求：请求法院根据全部已查明事实，依法改判，驳回被上诉人的异议请求，尽快恢复执行。事实与理由：一、一审查明事严重偏颇。第一，双方多年前就有频繁的借贷往来，至2016年11月朱耀华因无力偿还借款而签订了涉案相关协议。双方实际上是以物抵债协议，而以物抵债协议在物权转移完成前只具有债权的法律效力。第二，转让协议已经依约解除。根据协议2.7条需要三个月内完成过户，我方解约函已经送达对方及中介公司，一审法院对合同已经合法解除的事实未予认定。第三，至今未办理过户的过错在于纳锐公司、杜玉峰、王小明。在本案执行异议的前置程序中，纳锐公司、杜玉峰、王小明提供书面证据，指出未能过户的原因系由于政府行政规划红线致该厂房所在的位置原则不允许过户交易，而在执行异议阶段又改口称是违章建筑未拆除导致不能过户。根据《资产转让协议》、《协议书》、《补充协议书》等，过户事宜系由纳锐公司、杜玉峰、王小明负责，其又委托了第三方江苏海峡国际商务有限公司协助办理。而厂房已被纳锐公司、杜玉峰、王小明实际控制近三年，再多的违章都应该被拆除完毕，过错完全在纳锐公司、杜玉峰、王小明。二、关于法律适用错误。第一，双方签订的是无效的买卖合同，明合同是买卖协议、土地使用权出资、无条件撤资，暗合同则是以物抵债，取得物权。第二，纳锐公司、杜玉峰、王小明是非法强占厂房。转让协议对于厂房交接有明确约定：在办理完过户手续之后交接。只是因为明知自己无法归还巨额的借款，出于无奈，只能被赶走而不敢言。第三，纳锐公司、杜玉峰、王小明并未支付完毕合同价款。双方借贷关系历时多年，在签订转让协议前夕也未对过账。对于协议签订前实际结欠金额纳锐公司、杜玉峰、王小明并未举证证明。一审法院仅仅根据两张收条便确认了我方收到了全部价款。第四，未完成过户的原因在于纳锐公司、杜玉峰、王小明，其负责过户事宜且自行委托了第三人协助，与我方无关。综上，请求二审法院依法改判。针对富华包装厂的上诉纳锐公司、杜玉峰、王小明辩称：同沈伟上诉的答辩意见。另补充如下：1.违章建筑的拆除至今没有完成，同时根据一审庭后补充证据第一组第3项，殷金成的建筑租赁合同，租赁期为2016年2月1日止2018年1月30日，该租赁物即为违章建筑。因在租赁期内住户不配合搬离，所以导致拆除工作遥遥无期。2.关于付款。首先，150万元的定金存在借款支付的仅为小部分，双方在150万元定金中进行过前期借款的结算，并最终形成了150万元的收条，后续签订补充协议、配合承租替换等均未提及150万元，可印证房款已付事实。150万元之后付款均付至朱耀华及关联公司处，付款并不存在争议。针对富华包装厂的上诉沈伟辩称：没有异议。对于富华包装厂提出的意见，特别是其中涉及到款项交付的问题，是本案以物抵债的重要内容，一审法院对此并未进行任何的查明。针对富华包装厂的上诉朱耀华辩称：一、关于款项的性质。杜玉峰、王小明汇款给其的钱分为两部分，一部分是借款，一部分是房款。2016年4月18日其确实向杜玉峰借款30万元，该款项用于归还鹿城城镇建设银行的贷款到期周转，但这笔借款我于2016年5月30日向王小明借款10万元、20万元归还了杜玉峰的该笔30万元借款。至于杜玉峰出借给其的3万元、5万元，包括王小明借给其的这些钱，并不在150万元所谓购房款定金里面。其支付给王小明的是高额利息，有五分、八分，月息不定。确实收到的房款包括：2016年11月25日定金40万元、2017年3月28日付至富华影像制作公司的500万元、2017年1月11日杜玉峰支付的11万元以及2017年1月22日、2017年2月17日款项，且富华影像公司的法定代表人不是朱耀明，而是朱耀华。二、关于违章问题。富华包装厂当时在昆山市红线规划区范围之内，不准予买卖、过户这一情况到昆山市规划局可以查询。其和杜玉峰就一起找到了中介公司海峡公司，海峡公司说找找路子完全可以过户，并不是因为富华包装厂内因有小部分的违章搭建而导致不能过户。纳锐公司、杜玉峰、王小明向一审法院提出诉讼请求：判决停止执行昆山市玉山镇城北民营中路28号5号房的厂房，解除对昆山市玉山镇城北民营中路28号5号房的厂房查封。事实与理由：纳锐公司、杜玉峰、王小明购买富华包装厂房屋，纳锐公司、杜玉峰、王小明已按约支付全部厂房款，但因富华包装厂场地存在违章建筑导致未能及时过户，2017年4月左右富华包装厂将厂房交付纳锐公司、杜玉峰、王小明，房产证、土地证一并移交，2017年底又因案外人查封无法过户，纳锐公司、杜玉峰、王小明实际占有使用厂房至今。纳锐公司、杜玉峰、王小明认为未能过户的过错不在纳锐公司、杜玉峰、王小明，沈伟主张的普通债权不能对抗纳锐公司、杜玉峰、王小明对富华包装厂、朱耀华的物权期待权。另朱耀华系富华包装厂实际经营人。据上，为维护合法权益，特向贵院上诉，请求判如所请。一审法院认定事实：沈伟与朱耀华、柏雪、苏金荣、富华包装厂、昆山富华包装材料销售有限公司、昆山恒尚美艺工艺品有限公司、朱耀明民间借贷纠纷一案，经一审法院于2018年2月26日作出的(2017)苏0583民初19569号民事判决书，判决如下：“一、被告朱耀华、柏雪于本判决生效之日起十日内归还原告沈伟借款本金2700000元并支付借款期间内利息及逾期付款利息损失（以100000元为基数，按照年利率24%，自2017年3月7日起计算至实际给付之日止；以150000元为基数，按照年利率24%，自2017年4月29日起计算至实际给付之日止；以50000元为基数，按照年利率24%，自2017年4月26日起计算至实际给付之日止；以200000元为基数，按照年利率6%，自2017年5月28日起计算至实际给付之日止；以100000元为基数，按照年利率6%，自2017年6月15日起计算至实际给付之日止；以150000元为基数，按照年利率6%，自2017年6月3日起计算至实际给付之日止；以250000元为基数，按照年利率24%，自2017年11月20日起计算至实际给付之日止；以200000元为基数，按照年利率24%，自2017年11月20日起计算至实际给付之日止；以1500000元为基数，按照月利率1.25%，自2017年9月18日起计算至2017年10月17日共30天；以1500000元为基数，按照年利率24%，自2017年10月18日起计算至实际给付之日止）；二、被告朱耀华、柏雪于本判决生效之日起十日内支付原告沈伟律师费10000元。三、被告富华包装厂对上述第一、二项付款义务承担连带保证责任。四、被告富华包装厂财产不足以清偿上述第一、二项付款义务的，被告朱耀明以其个人的其他财产予以清偿。五、被告苏金荣对上述第一项付款义务中的借款本金450000元及对应的逾期还款利息损失（以250000元为基数，按照年利率24%，自2017年11月20日起计算至实际给付之日止；以200000元为基数，按照年利率24%，自2017年11月20日起计算至实际给付之日止）承担连带保证责任。六、被告昆山富华包装材料销售有限公司对上述第一项付款义务中的借款本金200000元及以及对应的逾期还款利息损失（以50000元为基数，按照年利率24%，自2017年4月26日起计算至实际给付之日止；以150000元为基数，按照年利率6%，自2017年6月3日起计算至实际给付之日止）承担连带保证责任。七、被告昆山恒尚美艺工艺品有限公司对上述第一项付款义务中的借款本金100000元及对应的逾期还款利息损失（以100000元为基数，按照年利率6%，自2017年6月15日起计算至实际给付之日）承担连带保证责任。八、原告沈伟就上述第一项付款义务中1500000元借款本金、借款期间内利息及逾期付款利息损失（以1500000元为基数，按照月利率1.25%，自2017年9月18日起计算至2017年10月17日共30天；以1500000元为基数，按照年利率24%，自2017年10月18日起计算至实际给付之日止）及第二项债权对被告朱耀华、柏雪所有的位于昆山市折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”在该案审理中，一审法院于2017年12月以(2017)苏0583民初19569号民事裁定书查封了富华包装厂所有的位于昆山市玉山镇城北民营中路28号5号房屋所有权及土地使用权，查封期限为叁年。因被执行人未依照(2017)苏0583民初19569号民事判决书所确定的法律义务，权利人沈伟向一审法院申请执行，执行案号：(2018)苏0583执6328号。2016年11月25日富华包装厂(转让方、甲方)与杜玉峰、王小明(受让方、乙方)(在乙方成立新公司后，在协议抬头处加盖公章)签订资产转让协议一份，居间方为江苏海峡国际商务有限公司(丙方)，约定：第一条、交易标的介绍：甲方将位于昆山市国有工业用地面积2855.70平方米(土地证号：昆国用2013第**)，建筑面积3087.57平方米(房产证号：昆房权证：昆房权证玉山字第**电辅助设施等资产转让给乙方。第二条、交易约定：甲、乙双方约定交易方式为：上述土地、房产作价入股乙方注册的新公司后甲方再退股，乙方100%控股新公司。由乙方负责成立新公司，具体手续由丙方办理。土地上无证建筑由甲、丙方负责与政府沟通协调予以保留，如无法保留，拆除工作由甲方负责，拆除所产生的相关损失由甲方承担，如不拆除的话，则甲、乙各支付1.9万元共3.8万元各丙方作为协调费用。房产证、土地证过户至乙方新公司名下时，交易标的上所产生的租赁费用由乙方负责收取，甲方自用的厂房，乙方给予三个月免租期搬离。甲方提供个人担保，承担连带责任。本协议签订后，由丙方负责办理本次交易所有手续，甲、乙双方需积极配合丙方，包括资料提供、签字、税费清缴等，丙方争取在协议签订后三个月内办理完成本次交易手续。在甲方收到本次交易定金后，将本次交易所涉及的相关资料(原件)交于丙方。第三条、资产交易价格：甲、乙双方均同意按本协议的条款办理本次资产交易，交易标的总价为人民币800万元。第四条、付款安排：本协议签订后，乙方将本次资产交易的所有款项均转入甲方指定的朱耀华的个人银行账户。协议签订当日，乙方支付甲方本次交易定金人民币150万元；2016年12月20日前，乙方支付甲方人民币600万元，用于偿还银行贷款；本次交易所有手续办理结束后(包含水、电、租金、押金等清算完成)，甲、乙双方交接当日，乙方支付甲方人民币50万元。第五条、税费承担：本次转让前甲方所欠政府规、税费，包含但不限于土地使用税、房产税、滞纳金等全部由甲方承担；乙方支付甲方46万元，用于支付本次交易过程中所有政府规、税费，包含但不限于契税、增值税、工本费、附加费等所有税费，如有超出，则由丙方承担，与甲、乙双方无关。第六条、违约责任：本协议签订后，如因甲方个人原因导致本协议无法正常履行的，甲方应全额退还乙方所交款项，并赔偿违约金人民币150万元，以及乙方所交款项利息(以银行贷款两倍利息计算)；本协议签订后，如因乙方个人原因导致本协议无法正常履行的，甲方有权没收乙方定金人民币150万元；本协议签订后，如因政府原因导致本协议无法正常履行的，甲方退还乙方所交款项，并补偿乙方两倍银行利息。该协议另对协议的生效、解除、不可抗力及争议解决等进行了约定。该资产转让协议由甲方富华包装厂盖章，法定代表人朱耀华签字、乙方杜玉峰、王小明签字、甲方担保人朱耀华、朱耀明签字确认。2016年11月25日杜玉峰、王小明(甲方)(在成立新公司后，在协议抬头处加盖公章)与江苏海峡国际商务有限公司(以下简称海峡公司、乙方)签订协议书一份，约定：鉴于甲、乙双方于2016年11月25日签订的《资产转让协议》，经双方友好协商，达成如下协议：一、甲方委托乙方办理《资产转让协议》约定的所有过户手续，并约定乙方须在2017年3月10日前完成所有过户手续，如因乙方原因造成延后办理的，则甲方可酌情减免代办费用；二、甲方同意乙方46万元(其中包含5万元代办费)用于缴纳本次过户过程中产生的所有税费，本协议签订当日支付10万元，缴税时支付30万元，过户手续办理完成后支付6万元。三、如有超出，由乙方负责承担；四、乙方负责协调交易标的上无证建筑不被拆除，甲方同意在本协议签订当日支付乙方1万元作为沟通协调费用，待房产证过户完成当日再支付乙方0.9万元，如标的物拆除，则乙方全额返还甲方此笔费用。2017年1月10日富华包装厂(甲方、出让方)、杜玉峰、王小明(乙方、受让方)、海峡公司(丙方、服务方)签订补充协议书一份，三方就2016年11月25日签订的《资产转让协议》补充约定：1、丙方负责办理所有过户中的一切手续，如因政府政策原因导致买卖过户手续无法进行时，丙方有责任监督甲方退还收取乙方的全部款项，以及丙方收取乙方的全部款项；2、丙方办理过户过程中代办费为人民币捌万元，交易过程中政府各种税费、规费以及其他费用均由乙方承担，丙方提供政府相应的发票为凭；3、丙方负责所有办理过户手续，包括资产清算、移交等相关事宜，甲、乙双方须积极配合丙方。4、在过户过程中如甲方欠债造成司法诉讼导致不能过户成交，则由甲方承担由此给乙方造成的相关损失。5、甲方房租金额费用自2017年4月1日起由乙方计收，目前甲方自己使用的部分厂房，则从2017年4月1日起往后推迟三个月计收，或给甲方时间让其搬离。6、乙方于2017年1月11日支付甲方第二笔购买款人民币600万元。2016年11月25日朱耀华向杜玉峰、王小明出具收条一份，载明：今收到杜玉峰、王小明购买昆山民营路28号富华包装厂厂房及土地定金1500000元。2017年5月27日朱耀华向杜玉峰出具收条一份，载明：今收到杜玉峰购买款(富华包装厂)人民币8000000元，其中部分房租金370000元。纳锐公司、杜玉峰、王小明向一审法院提交了开票日期为2017年12月12日、2018年3月的用电发票两份，载明购电方为该公司、地、地址为涉案房产地址交了自2017年5月至2018年4月的用电明细单一份，厂房租赁协议五份，证明纳锐公司分别在2015年2月11日2016年1月31日、2016年8月26日、2016年9月8日将涉案房产的部分厂房出租给承租户的事实。纳锐公司、杜玉峰、王小明为证明资产交易的付款情况向一审法院提交了付款明细表及银行流水等证据，证明:1、2016年4月18日至2016年11月25日期间杜玉峰、杜玉英、王小明通过转账、现金支付朱耀华、势舶司共计1807000元；2、合同签订后2017年1月11日至2017年3月28日期间杜玉峰、王小明向朱耀华、富华销售公司共计支付5950000元；3、租金370000元自2017年4月1日起应由买方收取，卖方已收，故直接冲抵房款370000元，在2017年5月27日800万元的收条中注明。1-3项总计支付厂房购买款8127000元。2017年11月3日，富华包装厂委托律师发送律师函，内容如下：湖南金鸥律师事务所受昆山市富华包装用品厂的委托，特指派本律师，就我委托人与你们资产转让一事，特致函如下：我委托人于2016年11月25日通过江苏海峡国际商务有限公司(以下简称海峡公司)的居间，与你们签订了一份《资产转让协议》，后又于2017年1月10日签订了一份《补充协议书》。约定我委托人将其所有的位于昆山市的厂房(房产证号：昆房权证：昆房房权证玉山字第**地证号：昆国用2：昆国用2013第**辅助设施转让给你们；转让方式为：上述土地、房产作价入股你们注册的新公司后我委托人再退股，你们100%控股新公司；转让价格为800万元；并约定由海峡公司负责办理本次交易的所有手续，在本协议签订后三个月内完成本次交易，但至2017年11月3日，本次交易仍未按协议约定完成，你们已经构成违约。据此本律师特函告如下：请你们在收到本通知后一个月内按照协议约定完成本次资产转让交易，即我委托人的上述土地、房产作价入股你们注册的新公司后我委托人再退股，你们100%控股新公司。如逾期未按约完成上述交易，双方于2016年11月25日签订的《资产转让协议》及于2017年1月10日签订了一份《补充协议书》正式解除。该律师函于2017年11月6日送达。纳锐公司、杜玉峰、王小明与富华包装厂、朱耀明、朱耀华股权转让纠纷一案，一审法院于2017年12月18日立案受理,案号（2017）苏0583民初20154号，后纳锐公司、杜玉峰、王小明申请撤诉。一审法院另查明：位于昆山市玉山镇城北民营中路****房(房产证号：昆房权证玉山字第×：昆房权房权证玉山字第**平方米，对应的土地使用权取得方式为国有出让、地、地号为3205831007200745000地使用年限至2051年6月18日)于2013年7月11日登记在富华包装厂名下；；位于昆山市的国有土地(土地证号：昆国用(2013)第**使用权面积：2855.70平方米、地、地号205831007200745000、土地使用年限至2051年6月18日)于2013年6月26日登记在富华包装厂名下。该不动产于2017年12月1日被首次查封，查封案号为(2017)苏0583民初19569号。后陆续被轮候查封，分别为2017年12月14日被（2017）苏0583民初19525号民间借贷案件查封，2018年1月5日被（2017）苏0583民初19675号民间借贷案件查封，2018年1月12日被（2017）苏0583民初20154号股权转让案件查封，2019年6月13被(2019)苏0583执5959号案件查封。纳锐公司于2017年1月5日成立，股东为富华包装厂、杜玉峰、王小明。一审法院在执行申请执行人沈伟与被执行人朱耀华、柏雪、富华包装厂、昆山富华包装材料销售有限公司、昆山恒尚美艺工艺品有限公司、朱耀明民间借贷纠纷一案中，纳锐公司、杜玉峰、王小明向一审法院提出执行异议，请求中止对昆山市玉山镇城北民营中路28号5号房厂房的执行并解除查封。2019年2月25日,一审法院(2018)苏0583执异115号裁定书驳回纳锐公司、杜玉峰、王小明的异议请求，江苏省昆山市人民法院继续执行位于昆山市玉山镇城北民营中路28号5号房屋。纳锐公司、杜玉峰、王小明不服，向一审法院提起执行异议之诉。一审法院询问涉案房产未能及时过户的原因，纳锐公司、杜玉峰、王小明陈述系因有违章建筑未拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，富华包装厂将昆山市玉山镇城北民营中路28号5号房厂房及土地出售给杜玉峰、王小明，双方约定以股权转让方式交易，杜玉峰、王小明已经支付了全部的转让款，并且房屋及土地已经交付给杜玉峰、王小明，杜玉峰、王小明也已经与租户签订了新的租赁合同并收取租金。双方约定“土地上无证建筑由甲、丙方负责与政府沟通协调予以保留，如无法保留，拆除工作由甲方负责，拆除所产生的相关损失由甲方承担，如不拆除的话，则甲、乙各支付1.9万元共3.8万元各丙方作为协调费用”，故本案涉案不动产未能过户的原因不能归责于纳锐公司、杜玉峰、王小明，纳锐公司、杜玉峰、王小明对此并无过错，故对纳锐公司、杜玉峰、王小明的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：中止执行昆山市玉山镇城北民营中路28号5号房厂房，解除对昆山市玉山镇城北民营中路28号5号房厂房的查封。案件受理费80元，由沈伟、昆山市富华包装用品厂、朱耀华负担。二审中，围绕款项是否支付完毕，纳锐公司、杜玉峰、王小明与朱耀华各自进行了举证、质证，并经其他各方当事人质证。关于款项组成。杜玉峰、王小明认为，朱耀华实际借款1160000元，实际还款649200元，结欠借款466800元。其中：1、2016年11月25日签订资产转让协议前后几天的付款均为杜玉峰、王小明转账支付厂房定金，包括：2016年11月23日22万、2016年11月25日40万、15万，共77万；另现金40余万元及朱耀华欠付王小明的借款355800元，合计1525800元。2、2016年11月25日之后的流水均为房款，包括：2017年1月11日11万、2017年1月22日49万、2017年2月17日35万、2017年3月28日500万，共595万，及朱耀华欠付杜玉峰的借款111000元，合计606.1万。另租金冲抵37万及以上1、2共计7955800元。差额43200元事实上已经付清，因时间久远，原始单据未保留，不能完全提供全部流水，如法院认定需补差额，我方愿意补足。朱耀华认为，实际借款为1160000元，实际还款为738240元，实际结欠377760元，实际收到款项为672万元，与上述杜玉峰、王小明确认的转账金额一致。沈伟、富华包装厂均认可朱耀华提供的交易明细的真实性，且富华包装厂认可杜玉峰等已经支付了股权转让款672万元，但对于朱耀华与杜玉峰等人在《股权转让协议》签订之前的流水，不认可系用于支付富华包装厂的对价，富华包装厂未出具过任何书面或口头的协议同意朱耀华的欠款抵扣股权转让款。二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，纳锐公司、杜玉峰、王小明主张涉案房屋的物权期待权，如欲产生阻却执行的效力，必须同时具备上述规定的四个要件。本案中《资产转让协议》形式上是资产转让且以股权转让方式交易，但富华包装厂入股后需退股而由杜玉峰、王小明控股，其实质为股权买卖而非不动产买卖。故不管是杜玉峰、王小明还是纳锐公司，均不是不动产买受人，不享有物权期待权，纳锐公司、杜玉峰、王小明提出的执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定，无法达到就案涉房产排除执行的效力。综上所述，沈伟、富华包装厂的上诉请求成立。鉴于二审中出现新证据，本院对一审认定予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初6072号民事判决；二、驳回昆山纳锐汽车配件有限公司、杜玉峰、王小明的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由昆山纳锐汽车配件有限公司、杜玉峰、王小明负担，二审案件受理费80元，由昆山纳锐汽车配件有限公司、杜玉峰、王小明负担。本判决为终审判决。审判长  王蔚珏审判员  赵丽丹审判员  水天庆二〇二〇年十月三十日书记员  龚璐瑾附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。