浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2908号 上诉人（原审被告）：赵焕明，男，1970年8月26日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人（原审被告）：周娌娜，女，1976年12月31日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：赵焕明，系上诉人周娌娜配偶。 被上诉人（原审原告）：浙江祥生物业服务有限公司，住所地杭州市江干区新塘路**广新大厦****。 法定代表人：倪凯峰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：徐宇峰，浙江浣纱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章超燕，浙江浣纱律师事务所律师。 上诉人赵焕明、周娌娜因与被上诉人浙江祥生物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初11107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵焕明、周娌娜上诉请求：撤销一审判决第一项（违约金692元和物业服务费6921.7元）。事实和理由：一、根据被上诉人提供的证据中诸暨发改办［2015］16号文件中物业管理服务收费标准规定，君庭小区属于一级物业服务收费标准，第二条规定，小区内和住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业公司和物业受买人自行协商确认，但签名时物业未和我们协商，直接就拿合同和我们签；物业公司应按承诺的前期物业管理服务，按测算方案配备物业服务人员（即不少于25人），按核定标准规范收费，就目前配备君庭小区的物业人员连一半人数不到，本人已于2020年8月5日上午打1××××电话投诉。根据发改办批复内容，祥生物业服务有限公司对此收费标准有承诺，也就是说做到《君庭小区前期物业管理服务承诺》才能收取核定的服务费用，并且诸暨发改办［2015］16号文件我们业主是打官司时才知道，对此承诺里主要有以下几点：1.按第6条，没有服务中心24小时服务电话，急修半小时，其他保修按双方约定的时间到达现场，有完成的报修维修记录，按第10条，每年至少一次咨询业主对物业服务的意见，满意率80%，但是根据业主联名签字意见满意率30%达不到，而且每一年都没有来征询业主之意见。2.房屋管理中的第3条，每日巡查小区单元门，楼道及其他公共部门的门窗，设备等，造好巡查记录，并及时维修养护，现在连小区的单元门禁等都是全开放性，巡查工作根本没有实施。3.公共间设施设备维修中的第6条，消防设计完好，所随时查岗，消防通道畅通，但现场实际消防通道多次堵塞，一审中被上诉人自己也认可。4.协助维护公共秩序中第1条小区出入口24小时站岗执勤，但实际现场站岗执勤多次脱岗，在岗的的也基本上在岗亭内不出来，一审中被上诉人也认可。5.保洁服务，高层按层，按幢每日2次，实际只有一次，垃圾装袋化，保持垃圾桶清洁，无异味，日前垃圾每日清运一次，垃圾桶边臭气熏天，垃圾桶放置数量不够。6.小区道路、广场、停车场等每日清扫二次，实际每日只有一次，甚至不清扫一次，电梯厅，楼道每日清扫1次，公共部位路灯每日清洁从未擦洗和楼梯这块每日擦洗改一星期一次。7.绿化养护管理中第1条，有专人实施录化养护管理，绿化专人养护管理一审钟被告自己也承认，还有树木折断死亡现象，花草未及时修剪。8.居家服务中第3条，日常文化服务，物业公司连基本宣活动也没有做过。二、小区自2015年交付以来，2016年小区外墙到目前由于工程质量问题返工，导致了居民的生活环境、休息环境发生了质的改变，物业公司作为受业主委托服务单位，并未在中间起到协调和缓和作用，另外维修期间物业管理费由建设单位承担。三、浙江祥生物业服务有限公司和本人签订的服务合同根本是无效合同，合同有效期是从2026年1月1日开始执行，无效合同怎么会出现违约。四、全体业主意见书联合签名中可以看出物业公司的服务极差，三级的服务一级的收费。五、2016-2017年的物业服务费出具的非正规发票，其本身违反国家税务法律规定。六、小区内多年电梯广告费用账目不清，而且根本没有征询我们业主的意见私自做主和广告公司、企业订立广告合同，物业公司作为业主的委托人，其本身是为业主服务的，维护业主利益的，这种情况属于是损害业主利益。而且违反了前期物业合同中第二十一条规定，损害业主利益暂时可以拒绝交物业费或者少交物业费，也不存在违约。七、本人是2020年1月20日入住君庭小区的，其它各地都有空置房物业费按50-70%收取标准，诸暨市虽然无标准，但是应该可以和其协商收费，作为物业公司来说应该理性收费，而不是理想收费。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法纠正一审错误判决。 浙江祥生物业服务有限公司辩称，被上诉人认为一审判决的事实清楚，证据充分，依法应予以维持。关于物业服务合同的内容均根据双方签订达成一致的物业服务合同予以确认。现被上诉人针对上诉人在上诉状中提出的问题做简要解释：对于上诉人在上诉状中提出的关于24小时服务、巡查记录等问题，被上诉人均系根据相关要求提供服务，做好相关记录；关于满意度调查基本每半年安排一次，每次满意度均在85%左右；关于其提出的房屋质量问题，被上诉人已经尽量帮助协调出面解决相关问题，根据浙江省高院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见第二条规定，其提出的房屋质量问题不属于本案处理范围；关于其提出的合同效力问题，被上诉人向一审法院提交的领房单以及双方签订的物业服务合同，均可充分证明双方签订合同的时间为领房时间。即2016年1月1日，并不存在其所说的合同时间为2026年1月1日；关于广告费收入，涉讼小区业委会成立后，该笔款项将由业委会依法进行处理分配。综上，被上诉人认为，被上诉人和上诉人系物业服务合同关系，被上诉人已按约充分履行合同义务提供物业服务，上诉人应按约支付物业服务费，同时物业管理是一个动态的过程，即便管理过程中存在个别瑕疵，也不属于根本性违约，据此要求扣减或拒付物业费的，于法无据。上诉人的一审诉讼请求合法，合理，请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉。 浙江祥生物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付物业服务费6921.72元及违约金1384.34元。 一审法院认定事实：原告自诸暨市祥生君庭小区建成之日即为该小区提供物业服务。合同约定住宅按1.45元月平方米、车库、储藏室按0.45元月平方米、能耗费每月每平方0.3元。被告赵焕明、周娌娜系祥生君庭小区1幢1单元401室业主。原告为被告提供了物业服务，而被告赵焕明、周娌娜自2017年3月1日至2020年2月29日的物业服务费及高层能耗费8326.08元一直未予以支付，经原告催讨仍未缴纳。 一审法院认为，原告与被告方签订的《前期物业服务协议》，对原、被告双方当事人具有约束力。现原告已履行了物业管理的义务，有权向业主收取物业服务费。被告作为小区业主，在享受原告提供的物业服务的同时应按约定支付相应的物业服务费。被告尚欠原告祥生君庭小区1幢1单元401室自2017年3月1日至2020年2月29日的物业服务费6921.72元。现原告要求被告支付所欠物业费，该院予以支持。对原告提出的违约金请求，该院酌情按所欠物业费10％予以支持。被告赵焕明、周娌娜提出的房屋质量及业主委员会的成立应当另行主张相应的权利。物业管理是一个动态的过程，被告虽列举了个别物业管理的不善，但不能证明原告在物业管理中存在根本性的违约，不能据此扣减或拒付物业费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告赵焕明、周娌娜应支付原告浙江祥生物业服务有限公司关于祥生君庭小区1幢1单元401室自2017年3月1日至2020年2月29日的物业服务费6921.72元及违约金692元，合计人民币7613.72元，款限判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告浙江祥生物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告赵焕明、周娌娜负担。 二审中，上诉人向本院提交微信聊天记录一组、照片一组、录音两份，证明被上诉人物业服务不达标。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，上诉人提交的上述材料虽一定程度反映出被上诉人提供的物业服务有不完善之处，但不足以支持上诉人要求减免物业服务费的主张。 被上诉人未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人之间的《前期物业服务协议》依法应当认定有效，双方均应依约履行。上诉人关于《前期物业服务协议》无效的主张缺乏依据，本院不予采信。被上诉人作为物业服务企业已提供物业服务，上诉人作为业主理应支付物业服务费。上诉人关于要求减免物业服务费的上诉意见依据不足，本院不予采纳。上诉人关于空置房物业费按50%-70%收取的上诉意见缺乏依据，本院亦不予采纳。 综上所述，上诉人赵焕明、周娌娜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵焕明、周娌娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡