河北省邢台市信都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0503执异38号 异议人（利害关系人）：曲靖中熙置业有限公司，住所地云南省曲靖市瑞和西路和兴街北侧，统一社会信用代码915303005631594613。 法定代表人：周渝，该公司总经理。 委托代理人：向均，男，该公司法务。 申请执行人：焦敏娜，女，1979年4月6日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 委托代理人：许彦丰，河北和生律师事务所律师。 被执行人：贾英华，女，1981年11月18日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区。 被执行人：马志利，男，1978年8月10日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区。 本院在执行申请执行人焦敏娜与被执行人贾英华、马志利借款合同纠纷一案中，异议人曲靖中熙置业有限公司（以下简称中熙公司）对（2020）冀0503执17号执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人中熙公司称，1、请求贵院中止（2020）冀0503执17号裁定的执行，解除房产查封；2、请求贵院支持异议人对位于云南省曲靖市房屋享有的优先受偿权利。事实与理由：一、申请执行人焦敏娜申请执行的曲靖市恒大名都悦湖苑一期12栋306、406、606、706、1606、1706、2701、2702、2706、2806号房屋由被执行人马志利、贾英华购买，异议人为该10套房屋开发商、出卖人。二、申请执行人焦敏娜申请执行的曲靖市恒大名都悦湖苑一期12栋306、406、606、706、1606、1706、2701、2702、2706、2806号房屋，被执行人马志利、贾英华尚未付清合同约定的房款及违约金。（一）贵院执行的（2020）冀0503执17号案件，执行拍卖异议人所销售位于云南省曲靖市房屋，上述房屋虽已由被执行人马志利、贾英华购买，但被执行人至今尚未付清全部购房款项，总欠款金额为1338124元，欠付明细如下：1、306号房屋成交总价395355元，已支付253027元，欠付142328元；2、406号房屋成交总价396397元，已支付253693元，欠付142704元；3、606号房屋成交总价398482元，已支付255029元，欠付143453元；4、706号房屋成交总价399525元，已支付255696元，欠付143829元；5、1606号房屋成交总价408910元，已支付261703元，欠付147207元；6、1706号房屋成交总价409953元，已支付262370元，欠付147583元；7、2701号房屋成交总价648917元，已支付415307元，欠付233610元；8、2702号房屋成交总价659474元，已支付422064元，欠付237410元。（二）根据被执行人马志利、贾英华与异议人签署的《商品房购销合同》及《补充协议》约定，异议人有权追究被执行人购房逾期付款责任，根据约定暂计算至2020年7月9日，被执行人须向异议人支付逾期付款违约金合计85688元，明细如下：1、306号房屋被执行人须向异议人支付逾期付款违约金9109元；2、406号房屋被执行人须向异议人支付逾期付款违约金9133元；3、606号房屋被执行人须向异议人支付逾期付款违约金9181元；4、706号房屋被执行人须向异议人支付逾期付款违约金9205元；5、1606号房屋被执行人须向异议人支付逾期付款违约金9421元；6、1706号房屋被执行人须向异议人支付逾期付款违约金9446元；7、2701号房屋被执行人须向异议人支付逾期付款违约金14975元；8、2702号房屋被执行人须向异议人支付逾期付款违约金15218元。三、申请执行人焦敏娜申请执行的曲靖市恒大名都悦湖苑一期12栋306、406、606、706、1606、1706、2701、2702、2706、2806号房屋也未办理产权过户登记，房屋的所有权属于异议人。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”结合被执行人贾英华、马志利所购我公司房屋为分期付款且尚未付清房屋款项、房屋未办理产权过户登记、被执行人也未向异议人支付剩余价款，异议人也未表示同意优先支付。因此，异议人认为贵院针对曲靖市恒大名都悦湖苑一期12栋306、406、606、706、1606、1706、2701、2702查封、扣押、冻结、拍卖财产未保障异议人优先受偿权利。综上，异议人依照相关法律法规提出执行异议，请求贵院中止（2020）冀0503执17号裁定的执行；请求贵院支持异议人对位于云南省曲靖市房屋享有的优先受偿权利。 申请执行人焦敏娜辩称，一、(2020)冀0503执17号裁定不应中止，查封措施更不应解除。异议人认为法院查封的依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，并据此认为其售房尾款应由申请执行人支付或从该财产变价款中优先支付是其臆想和对法律的曲解。本案中，邢台市信都区人民法院采取的查封措施始于诉前保全措施，属于预查封，其法律依据是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中马志利、贾英华作为被执行人，其购买的房屋已办理商品房预售合同备案登记，故法院将涉案房屋作为马志利、贾英华的财产查封符合法律规定。依据该规定的第17、18条，预查封的效力等于查封，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。本案中的查封实为预查封，于法有据。异议人所指出的司法解释规定并非查封效力的唯一渊源，故其主张不成立。二、异议人对被执行人的债权系一般债权，并无优先受偿权。异议人依据《商品房买卖合同》向被执行人主张的合同尾款及违约金，是合同债权，同申请执行人对被执行人的债权一样属于一般债权，并无优先性，异议人也没有指出优先权的性质(如抵押、留置等)和依据。异议人从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定中得出其有优先权的结论是一种因果关系倒置的错误推理，在查封措施另有依据的前提下，其优先权推理也就丧失了基础，无法存在。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定是对物权认定的突破，本质上是不以不动产登记作为认定可否执行的唯一依据，对于被执行人已支付全部房款，且实际占有的房屋，可以进行查封。对于被执行人已具备取得物权的实质要件，具有期待利益的正在形成中的“准物权”也可以查封，其意旨并非对债权优先权的认定，异议人的主张是对法律规定的刻意曲解，意在非法获得对抗他人债权的利益，请法庭明察。三、异议人提出的合同尾款及违约金目前属于异议人的主张，未经被执行人的认可，也没有司法确认，执行程序无法认定。异议人的债权必须经过司法确认才可以进入执行程序，如在执行程序中直接认定甚至赋予其优先权，就绕过审判，直接侵害了被执行人、潜在债权人的抗辩及多种民事诉讼权利，也损害了民事诉讼制度。异议人与被执行人债权债务关系事实、证据和适用法律的问题，应由正常的民事诉讼程序解决，其中是非、真伪应由一、二审审判机构确定，执行机构不宜也不可越俎代庖。四、异议人于2020年7月8日向原邢台市桥西区人民法院提出书面《案外人执行异议申请书》，内容为被执行人欠其购房款、违约金，要求参与分配、中止执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条的规定：当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。异议人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。异议人本次提出异议，又提出了优先受偿权的新理由，而未在首次异议时一并提出，其行为违反了上述规定，依法应当不予受理。五、异议人提出异议的8套房屋中，606、706和1606已经法院拍卖成交，剩余5套已出具《以物抵债裁定书》并送达生效，对执行标的物的处分已终结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；异议人提出的异议已经超过法定期间，依法应当不予受理或驳回。综上，申请执行人认为，异议人提出的债权主张事实不清、未经司法确认、程序失当；其债权即使属实，也并无优先受偿权，不能排除执行。故依法提出抗辩。请法庭查明案件事实，依法裁决。 被执行人贾英华、马志利未向本院陈述意见。 本院查明，本院审理焦敏娜与马志利、贾英华借款合同纠纷一案中，于2019年10月15日作出（2019）冀0503民初2538号民事裁定书，查封了被执行人马志利、贾英华名下位于云南省曲靖市房产。 本院在执行过程中于2020年2月11日作出（2020）冀0503执17号执行裁定书，“拍卖被执行人马志利、贾英华名下位于云南省曲靖市的房产。”异议人中熙公司对此提出异议。 本院认为，案涉房产系马志利、贾英华购买，虽然二人未能按照合同约定足额支付购房款，但在双方未解除合同的前提下，马志利、贾英华仍属于权利人。马志利、贾英华作为被执行人，本院查封、拍卖其名下案涉房产并无不当。异议人中熙公司主张马志利、贾英华拖欠其购房款，其理应按照合同约定向马志利、贾英华主张权利，其主张优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人曲靖中熙置业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省邢台市中级人民法院申请复议。 审判长  甄秋堂 审判员  刘 茹 审判员  胡立华 二〇二〇年十月二十八日 书记员  尚书平