重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5959号上诉人（原审原告）：邓洁，女，1979年2月3日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉冰，重庆格林威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆旭中房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞街道龙洲大道****附**，统一社会信用代码91500113075652724D。法定代表人：张播，董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。上诉人邓洁因与被上诉人重庆旭中房地产开发有限公司（以下简称旭中公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓洁上诉请求：撤销原判，改判支持邓洁的一审诉讼请求。事实及理由：1.一审法院对合同附件五的理解错误。案涉合同重要信息提示部分，序号1至9中涉及到设施的部分旭中公司均明确载明了具体的楼栋，如序号10处仅位于5号别墅住宅和4号高层住宅之间，那根据前面序号1至9所描述的内容，序号10的文字描述也能做到精确描述。显然，旭中公司在重要信息提示中所表述的不是一个具体位置，而是将高层住宅区域与别墅住宅区域用绿篱进行隔断。2.本案系合同纠纷，故不应当以物权法作为裁判依据，而是应适用合同法对案涉合同及条款效力、是否违约、是否进行损失赔偿进行判定。旭中公司答辩称：1.旭中公司交付的小区绿篱的位置范围与合同约定一致，不存在任何违约行为。2.一审法院援引物权法相关规定作为裁判依据并无不当。案涉小区早已实际交付业主，小区内的道路、绿地等公共设施均属于小区业主共有，未经其他业主同意上诉人无权要求设置绿篱隔断小区道路。3.旭中公司向业主交付小区前没有隔断的地方是公共道路，也是小区的消防通道，依法应当保持畅通。邓洁向一审法院起诉请求：请求旭中公司将重庆市巴南区龙洲湾街道旭辉城一期小区内高层住宅区域和别墅住宅区域相连道路用绿篱隔断，若履行不能的，请求旭中公司赔偿损失250000元。一审诉讼过程中，原告自愿申请撤回请求旭中公司赔偿损失250000元的诉讼请求。一审法院认定事实：案外人赵家法与旭中公司于2014年4月27日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定赵家法向旭中公司购买其开发建设的旭辉城一期小区别墅房屋；第一条明确载明旭辉城一期小区项目，共占地52897平方米；合同附件五补充协议尾部重要信息提示以附图与注释的形式共同载明，小区共有住宅20幢，其中高层住宅为1-4幢，别墅住宅为5-20幢，附图中图标10标明为“绿篱隔断”，位于**别墅住宅和**高层住宅之间，注释10为“高层与别墅之间将由绿篱隔断”，附图1号高层住宅和20号别墅住宅之间为小区出入口，由此入口进入小区沿道路短暂直行后左转为高层住宅区域，右转为别墅住宅区域等。邓洁与赵家法原系夫妻关系，双方于2016年5月26日经重庆市巴南区人民法院作出（2016）渝0113民初4929号民事调解书调解离婚，并确认1-12号房屋归邓洁所有，现1-12号房屋已经过户登记到邓洁名下。一审另查明，旭辉城一期小区已通过相关行政审批、建成竣工、公开出售，并已交房。现旭辉城一期小区别墅住宅与高层住宅之间设置有绿篱，高层住宅区域与别墅住宅区域之间相连通的道路上未设置绿篱。在较多别墅业主要求在高层住宅区域和别墅住宅区域之间的道路上设置绿篱隔断后，与旭中公司产生纠纷，并造成较大影响，经多方调解，达成了在高层住宅区域和别墅住宅区域之间设置绿篱隔断的解决方案，之后，旭中公司推进、实施了绿篱设置工作，但遭到高层住宅业主的抵制和投诉，至今未能设置完毕。邓洁认为旭中公司未在高层住宅区域与别墅住宅区域相通的道路上设置绿篱隔断构成违约，应当承担违约责任，经协商未果，邓洁遂向法院提起诉讼。一审审理中，邓洁坚持其诉讼请求，旭中公司不同意其诉讼请求。一审法院认为，对邓洁是否是本案适格原告的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，现邓洁系房屋产权人，系所在小区业主，有权提起本案诉讼，旭中公司抗辩理由不成立。对是否应当在本案涉案小区内高层住宅区域和别墅住宅区域相连道路上设置绿篱的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，第一，案外人赵家法与旭中公司签订的《重庆市商品房买卖合同》并未明确约定在高层住宅区域与别墅住宅区域相连接的道路上设置绿篱隔断。双方对于合同附件五重要信息提示的理解存在明显差异，对此，一审法院认为，合同已经明确载明旭辉城一期小区共有20幢住宅，是既有高层住宅也有别墅住宅的混合型小区，附件五重要信息提示是集附图与文字于一体的约定，不能割裂开来理解，附图中图标10为“绿篱隔断”，位于**高层和**别墅之间，文字提示10为“高层与别墅之间将由绿篱隔断”，同时，附图1号高层住宅和20号别墅住宅之间为小区出入口，由此入口进入小区短暂直行后左转为高层住宅区域，右转为别墅住宅区域，并未注明将右转道路进行绿篱隔断，明显是可通行的道路，故，合同附件五重要信息提示只能理解为高层住宅与别墅住宅之间进行绿篱隔断，而不能理解为高层住宅区域和别墅住宅区域作为两个不同的封闭区域连同道路一并隔断。第二，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”、第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，本案中，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》明确载明旭辉城一期小区系同时有别墅住宅和高层住宅的混合型小区，均属于一个建筑区划，已经相关行政审批、建成竣工、公开出售，并已交房，该小区内的公共设施包括但不限于水电气、消防、道路、娱乐等设施设备，均属于小区全体业主共有，为整个小区全体业主共同服务，单独将某一项公共设施进行物理隔断，明显不合理，也不合法，双方均无权将高层住宅区域与别墅住宅区域进行封闭隔断。第三，经查明，在较多别墅业主要求在高层住宅区域和别墅住宅区域之间的道路上设置绿篱隔断后，与旭中公司产生纠纷，并造成较大影响，经多方调解，达成了在高层住宅区域和别墅住宅区域之间设置绿篱隔断的解决方案，旭中公司推进、实施了该解决方案，但遭到高层住宅业主的抵制和投诉，对此，如上文论述，该解决方案侵害了其他业主尤其是高层住宅业主的权益，违背法律规定，一审法院不予支持。综上所述，对于邓洁的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于邓洁自愿申请撤回的诉讼请求，一审法院不再予以处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十三条的规定，判决：“驳回原告邓洁的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告邓洁负担（已交纳）。”二审中，邓洁提交旭辉城前期物业服务协议1份，拟证实案涉小区存在不同的物业收费标准，高层物业为2.2元/月/平方米，别墅为4.5元/月/平方米，故高层与别墅之间在应当按照房屋买卖合同的约定由绿篱进行隔断。旭中公司质证认为，前期物业服务协议的真实性由法院审查，且不应当作为二审新证据；该证据也不构成上诉人与旭中公司的合同约定，案涉小区在规划上属于同一个小区，不存在需因物业收费标准的差异而应当将其分割。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方在二审中的争议焦点是：1.在双方签订的合同及附件中是否有将高层住宅区域和别墅住宅区域用绿篱进行隔断的明确约定；2.一审判决适用法律是否正确。现本院具体评析如下：1.关于在双方签订的合同及附件中是否有将高层住宅区域和别墅住宅区域用绿篱进行隔断的明确约定的问题。邓洁认为，合同附件五重要信息提示部分中的序号10所表述的不是一个具体位置，而是关于将高层住宅区域和别墅住宅区域用绿篱进行隔断的明确约定。旭中公司认为，序号10在重要信息提示中仅出现过一次，但其他序号有在多处标注的情况，即如果是多处隔断的意思会在每一个相应位置都标注序号10，故序号10就只是在4、5栋之间，不同意邓洁的理由。本院认为，案涉合同附件五重要信息提示是集附图与文字于一体的约定，当双方当事人对序号10所附文字（“高层与别墅之间将由绿篱隔断”）的理解存在争议时，应当结合附图的标注进行理解。在附图中，序号10仅出现在一个位置，即4号高层与5号别墅之间。而附图中其他序号，如序号3、8、9等都在图中多个位置予以标注。对比可知，如在小区内多个不同位置均存在需要特别提示的情形，会通过反复使用同一序号进行标注的方式予以提示；仅出现在一个位置的序号则只能理解为在该处有需要特别提示的情形。且附图中自1号高层住宅与20号别墅住宅之间的小区出入口进入小区后，短暂直行后右转即为别墅住宅区域，附图中也未明示将此处右转道路进行绿篱隔断，明显为可通行的道路。一审法院据此认定合同附件五重要信息提示只能理解为将高层住宅与别墅住宅之间进行绿篱隔断，而不能理解为高层住宅区域和别墅住宅区域作为两个不同的封闭区域连同道路一并隔断正确。邓洁关于在双方签订的合同及附件中有将高层住宅区域和别墅住宅区域用绿篱进行隔断的明确约定的上诉理由不能成立，本院不予支持。邓洁在二审中举示的前期服务协议系案外人之间签订，与本案缺乏关联性，不能实现邓洁的证明目的，本院不予采信。2.关于一审判决适用法律是否正确的问题。根据查明的事实，案涉小区系同时有别墅住宅和高层住宅的混合型小区，属于一个建筑区划，小区的公共设施包括但不限于水电气、消防、道路、娱乐等设施设备属于小区全体业主共有，为小区全体业主共同服务。如根据邓洁等别墅住宅业主的主张，将高层住宅区域与别墅住宅区域进行封闭隔断，则小区业主的日常生活都将受到影响，高层住宅的业主无法再经由位于13号、14号别墅住宅之间的小区出入口正常通行，别墅住宅的业主使用位于高层住宅区域的羽毛球、乒乓球场以及篮球场等健身场地时也将受到影响。《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十三条是关于享有建筑物区分所有权的业主如何依法行使权利以及建筑区划内共有范围的规定，一审法院适用前述法律条文，评析邓洁的诉讼请求不能成立的理由并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；邓洁的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由邓洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年十月二十三日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅