山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10788号上诉人（原审被告）：山东唐悦房地产开发有限公司，住所地山东省济南市商河县。法定代表人：李磊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：白春娟，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹飞虎，山东金钥匙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张本强，男，1963年11月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李学楠，山东宇瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：于飞，山东七品律师事务所律师。原审第三人：刘景业，男，1966年9月4日出生，汉族，住济南市。上诉人山东唐悦房地产开发有限公司（以下简称唐悦公司）因与被上诉人张本强及原审第三人刘景业商品房销售合同纠纷一案，不服山东省商河县人民法院（2020）鲁0126民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。唐悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人张本强的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人张本强负担。事实和理由：一、一审法院认定张本强与刘景业存在买卖关系错误，双方之间系居间合同关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。”本案中，张本强主张刘景业购买其红木家具一套、貂皮大衣数件用以抵偿欠付的工程款，但其提交2012年3月19日签订的《购房协议书》第三条明确载明为购买商河贾庄镇2011-47、48号地块，2011年6月16日签订《中介合同》。由此可知，双方存在居间合同关系。2020年6月4日的庭审笔录中，张本强陈述其公司的经营范围与红木家具和貂皮大衣无关。从不经营红木家具及貂皮大衣的公司购买红木家具及貂皮大衣用以偿还工程款，明显不符合常理。结合刘景业在一审中辩称“委托张本强全力协调各方关系的基础之上的，其间各种开支都由张本强垫付（包括貂大衣数件、红木家具一套）”可知，张本强向刘景业提供红木家具及貂皮大衣是为了履行双方之间的《中介合同》，其目的是帮刘景业拿到商河贾庄镇2011-47、48号地块。根据上述法律规定，人民法院应将张本强、刘景业是否构成买卖关系作为焦点审理。因此，一审法院仅依据张本强的主张便认定双方为买卖关系错误。二、张本强提供的红木家具及貂皮大衣均用于协调关系，因送礼行为违反法律强制性规定，故张本强的基础债权不受法律保护，也无权主张以物抵债。《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”本案中，刘景业可以通过法定程序取得商河贾庄镇2011-47、48号地块的使用权，不需要通过张本强协调关系并请客送礼。但刘景业为了确保拿到上述土地使用权才委托张本强协调关系，这明显违反法律规定，甚至涉及为谋取不正当利益而向国家工作人员行贿的行为。张本强在一审庭审中陈述，卖给刘景业油画、瓷器、白酒及威海旅游等，上述行为明显不属于公司的经营范畴。结合刘景业的答辩意见，可以证实张本强的上述行为均是以合法形式掩盖非法目的用于协调关系，违反了法律规定。虽然双方签订了合同，张本强所享有的权利也不属于法律的保护范畴，对刘景业享有的债权亦不受法律保护，无权主张以物抵债。三、一审法院认定本案为以物抵债错误，双方签订的《购房协议书》实际为后让与担保。所谓后让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的非典型担保物权。本案中，张本强与刘景业于2012年3月19日签订的《购房协议书》中第一条明确约定“为保证甲方（张本强）的权利乙方（刘景业）决定在商河贾庄开发区内提供肆套住房（以肆套购房合同为准）归甲方所有。”该协议无法证明刘景业有不能履行或不再履行金钱债务，以物抵债的意思表示，仅是为了保证张本强的权利提供四套房屋归张本强所有，该协议符合后让与担保的法律特征，并非是以房抵债。另外，双方签订《购房协议书》时，张本强主张的房产并未开始施工，仅是一片空地，更不用说取得商品房预售许可证，张本强也不可能以一种期待权进行抵债。张本强在一审财产保全时要求对裕都公司的财产进行查封，并非是对其主张的四套房产进行查封，这说明其内心认可的也是债权。因此，张本强、刘景业并不构成以物抵债。四、即使张本强与刘景业签订的《购房协议书》属于以物抵债，也是在债务履行期届满前，应按基础法律关系主张，不能直接主张以物抵债。《全国法院民商事审判工作会议纪要九》第45条规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。”本案中，张本强向刘景业提供的红木家具及貂皮大衣是为了履行双方签订的中介合同，并非是买卖关系。刘景业的债务履行期限应受中介合同的约定，双方签订《购房协议书》时，中介合同并未履行完毕，因此双方达成的以物抵债协议是在履行期届满前，根据上述规定，张本强只能根据原债权债务关系提起诉讼，并不能直接要求确认房屋的所有权。综上所述，一审法院存在认定事实错误的情况，张本强主张四套房屋归其所有没有事实和法律依据。张本强辩称，一、上诉人不支付货款，双方经协商变更了货款支付方式，并签订商品房买卖合同。本案系因上诉人不交付涉案房屋及配套设施引起的，原审判决认定事实正确。本案中，存在两个基础法律关系：一是张本强将红木家具及貂皮大衣出售给上诉人，双方构成买卖合同法律关系，二是张本强购买四套涉案房屋及配套设施，构成商品房买卖合同法律关系。（一）关于第一个法律关系，原审中，张本强主张其将红木家具及貂皮大衣出售给上诉人，刘景业提交的答辩状中其认可该买卖关系的事实，上诉人未提交任何证据证明双方不存在买卖关系，其提交的答辩状中也未否认双方买卖关系的事实，只是对刘景业是否履行的职务行为进行抗辩，同时上诉人也从未主张过双方之间是居间合同关系。原审庭审过程中，一审法院的承办法官也详细询问了双方的买卖过程，原审据此认定双方是买卖合同关系的事实。由此可知，双方之间是买卖关系，而非居间合同关系。同时，原审对该事实进行了详细的审理，所以，上诉人上诉状中又主张双方之间是居间合同关系，同时主张：“人民法院应将张本强、刘景业是否构成买卖关系作为焦点审理。因此，一审法院仅依据张本强的主张便认定双方为买卖关系错误。”是不符合事实的，原审判决对该事实的认定是正确的。（二）关于双方商品房买卖合同法律关系的问题。张本强将红木家具、貂皮大衣交付后，上诉人一直未支付货款，2012年3月19日，双方签订《购房协议书》，约定货款由四套房屋抵顶，双方于同日签订《济南市商品房买卖合同》，由此可知，《购房协议书》是双方对货款支付方式的变更，《济南市商品房买卖合同》的签订证明双方买卖红木家具、貂皮大衣的合同已经履行完毕，该法律关系消灭，双方之间的法律关系变更为商品房买卖合同法律关系。此后，上诉人未按合同约定交付涉案房屋及配套设施，张本强只能依照商品房买卖合同法律关系主张权利，而无权依照已经消灭的买卖合同法律关系，要求上诉人支付货款。所以，原审法院将本案案由定为商品房买卖合同纠纷并进行审理，符合本案事实。二、本案系履行期届满后达成的以物抵债协议，原审判决对此予以认定完全正确，上诉人主张系履行期限届满前达成的，不符合事实。本案中，张本强于2011年将红木家具、貂皮大衣交付刘景业，此时，双方的买卖合同关系成立并生效，上诉人一直未履行支付货款的义务。2012年3月19日，双方签订《购房协议书》，该协议签订前上诉人拖欠货款的事实早已存在，该《购房协议书》是对上诉人拖欠的货款进行清算后达成的，所以，双方对拖欠货款进行清算，标志着货款的履行期限届满。《购房协议书》签订时，上诉人以房屋作为标的物抵顶其拖欠的货款，其拖欠货款数额与抵顶房屋的价格相当，不存在利益失衡的问题，不存在损害第三人合法权益的问题，更不存在无效的事由。所以，上诉人主张以物抵债协议是在债务履行期限届满前达成的，不符合本案客观事实的。三、本案不符合上诉人在上诉状中主张的后让与担保的问题。我国现行法律并未对“后让与担保”的概念作出规定，该担保方式仅存在于理论上，上诉人上诉状中后让与担保的概念是杨立新教授在《后让与担保--一个正在形成的习惯法担保物权》中提出的（参见《中国法学》，2013年第3期）。被上诉人认为，本案不符合杨立新教授提出的“后让与担保”的构成要件，首先，从“后让与担保”产生的基础看，《后让与担保--一个正在形成的习惯法担保物权》明确写明了：“目前我国社会存在的后让与担保，是通过签订商品房买卖合同而为融资设立的。”本案中，上诉人向张本强购买红木家具、貂皮大衣，而不是向张本强借款，其目的显然不是融资；其次，从“后让与担保”的法律依据看，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”我国现行法律中，只有此条规定与杨立新教授所提出的“后让与担保”的概念相对应，除此之外，并无任何法律条文与之相对应。上述司法解释的规定仅适用于民间借贷，而本案是买卖合同，所以不适用上述规定。再次，从“让与担保”的定义本身看，本案中，双方签订的《购房协议书》是对上诉人拖欠货款进行清算后达成的以房抵债协议，并无任何担保的意思，该协议是对上诉人拖欠货款履行方式的变更，即上诉人不再支付货款，变更为以房抵债，并非“后让与担保”中的“权利转让不实际履行”，更不是“债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人。”所以，本案不符合“让与担保”的构成要件。四、关于上诉人主张的张本强提供的红木家具及貂皮大衣用于协调关系的问题。被上诉人认为，首先，上诉人的该主张并无任何证据证明；其次，张本强将红木家具及貂皮大衣交付给了时任上诉人法定代表人的刘景业，刘景业并未告知其用途，刘景业是否用于非法目的，张本强并不知情，刘景业购买后如何处分，张本强无权干涉。刘景业未作答辩。张本强向一审法院起诉请求：1.请求判令被告开发的唐悦花苑（暂定名）5-1-2**、5-1-3**、5-1-4**、5-1-5**号四套房屋归原告所有；2.请求判令被告协助原告办理上述四套房屋的过户登记手续；3.诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月18日，时任唐悦公司法定代表人的刘景业以公司经营为名，从张本强处购买了红木家具一套，貂皮大衣数件，约定货到付款，但张本强依约交付上述货物后，刘景业及唐悦公司未支付货款。2012年3月19日，张本强与刘景业签订《购房协议书》一份，约定刘景业购买的原告红木家具一套，貂皮大衣数件，合计98.6万元，该款项以位于商河贾庄镇开发区内的四套房屋折抵。同日，唐悦公司与张本强签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定张本强购买位于商河贾庄地块上的唐悦花苑（暂定名）5-1-2**、5-1-3**、5-1-4**、5-1-5**房屋，房屋单价为每平方米2080元，金额782,080元；张本强一次性付款，金额处为空。2013年9月，唐悦公司法定代表人由刘景业变更为李磊。2018年11月14日商河县住房和城乡建设管理委员会为山东唐悦房地产开发有限公司开发的“唐悦花苑”项目颁发了商品房预售许可证[编号：济商房开预许字第（2018）35号]，楼号为1#、2#、3#、4#、5#。其中5#楼包括住宅30套，面积3241.9m?。一审法院依法在商河县住房和城乡建设管理委员会查询到涉案房屋唐悦花苑5-1-2**、5-1-3**、5-1-4**、5-1-5**房屋无备案信息。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案案由；二、刘景业与张本强签订《购房协议书》是否为职务行为及履行合同义务的主体；三、涉案《济南市商品房买卖合同》的效力。关于争议焦点一，本案案由为商品房买卖合同纠纷。虽然双方曾存在另一买卖合同关系，但在张本强支付货物后，因刘景业一直未支付货款，故双方协商变更了货款偿还方式，并签订商品房买卖合同。此为双方真实意思表示，应按照变更后的法律关系进行审理。故本案案由为商品房买卖合同纠纷。关于争议焦点二，刘景业与张本强签订《购房协议书》是否为职务行为及履行合同义务的主体。一审法院认为，签订《购房协议书》的时间为2012年3月，此时刘景业仍是唐悦公司的法定代表人，且刘景业和张本强均认可购买红木家具和貂皮大衣的目的是用于公司经营，应认定签订《购房协议书》的行为为职务行为。唐悦公司辩称刘景业与李磊签订的《股权协议书》中约定，股权转让前唐悦公司已经存在，但未在公司的账面反映的债务，且甲方以及其他股东未向乙方做出书面声明的，应由刘景业及其他股东承担全部责任，该债务与转让后的唐悦公司无关。一审法院认为，根据合同的相对性，刘景业与李磊签订的《股权协议书》及后来的补充协议仅具有内部效力，不能对抗外部第三人。唐悦公司于2012年与张本强签订《购房协议书》在前，刘景业与李磊于2013年签订《股权协议书》及后来的补充协议在后，其对债务分担进行约定的内部协议对张本强并无约束力。唐悦公司仍然应承担《购房协议书》约定的义务。关于焦点问题三，涉案《济南市商品房买卖合同》的效力。张本强与唐悦公司之间存在买卖合同关系，张本强支付货物后形成债权，唐悦公司为抵偿债务，与张本强签订商品房买卖合同，约定将涉案房屋卖给张本强，张本强并未实际向唐悦公司支付购房款，该行为属于债务履行方式的变更。本案中的以物抵债协议系双方在买卖合同一方履行交货义务后签订，此时双方的债权债务关系已经确定，双方对此进行清算后，以价值相当的房屋作为标的物抵顶债务，利益不存在失衡问题。唐悦公司辩称《济南市商品房买卖合同》签订时，因《商品房预售许可证》尚未办理，而且存在其他瑕疵而无效。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案房屋的商品房预售许可证已于2018年11月14日取得，即于本案起诉前已经取得商品房预售许可证明。关于唐悦公司主张因合同的内容瑕疵而导致无效的抗辩，一审法院认为其引用的条款非效力性强制规定，且不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对唐悦公司关于涉案合同无效的辩驳主张，一审法院不予认可。综上所述，涉案《济南市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且无其他无效事由，亦不存在恶意损害第三人合法权益等情形，应认定有效。故被告山东唐悦开发有限公司应按照合同约定将其开发的唐悦花苑5-1-2**、5-1-3**、5-1-4**、5-1-5**号四套房屋归张本强所有，且履行协助张本强办理不动产登记的义务。判决：一、被告山东唐悦开发有限公司开发的唐悦花苑5-1-2**、5-1-3**、5-1-4**、5-1-5**号四套房屋归原告张本强所有；二、被告山东唐悦房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内履行协助原告张本强办理唐悦花苑5-1-2**、5-1-3**、5-1-4**、5-1-5**号四套房屋不动产权属登记的义务。案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，由被告山东唐悦房地产开发有限公司负担。案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，由被告山东唐悦房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据的。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，唐悦公司主张张本强向刘景业提供红木家具及貂皮大衣是为了履行双方之间的《中介合同》，目的是为了协调关系，但唐悦公司无证据予以证实，张本强亦不予认可，故对其主张不予支持。双方签订的《购房协议书》中明确了张本强向刘景业提供的貂皮大衣及红木家具的价值，约定将涉案的四套房屋抵偿欠张本强提供的貂皮大衣及红木家具的款项，双方亦签订了《商品房买卖合同》。现双方之间因履行《购房协议书》、《商品房买卖合同》产生争议，故一审法院将本案的案由认定为商品房销售合同纠纷并无不当。张本强提供货物后，唐悦公司一直未支付货款。双方在进行结算后签订《购房协议书》及《商品房买卖合同》，利益不存在失衡，不属于唐悦公司主张的后让与担保。一审法院依据《购房协议书》及《商品房买卖合同》的约定判决涉案的四套房屋归张本强所有并协助办理不动产权登记手续并无不当，本院予以维持。综上所述，山东唐悦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东唐悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年十月二十三日书记员 薛嘉丽