山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异506号 案外人：青岛市市南区城市建设局 申请执行人：南通德胜建筑工程有限公司 被执行人：青岛金之菱房地产开发有限公司 本院在执行南通德胜建筑工程有限公司与青岛金之菱房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执1519号】过程中,青岛市市南区城市建设局向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 青岛市市南区城市建设局向本院请求：1.解除对青岛市市北区瑞昌路168号501、502、503、504、505、506、507、508、601、602、603、604、605、606号房产（下称“案涉房产”）的查封及执行；2.裁定撤销（2017）鲁02民初1750号之一民事裁定书及协助执行通知书等相关执行文书。事实与理由：1.青岛市市南区城市建设局在法院查封案涉房产之前已与青岛金之菱房地产开发有限公司签订了书面的买卖合同，购买包括案涉房产在内的二十八套房产并支付全部购房款，青岛市市**城市建设局为案涉房产的实际权利人、所有人。2.青岛市市南区城市建设局与第三人刘远征签订房屋置换协议，约定将案涉房产暂时置换给第三人刘远征使用。3.案涉房产已实际交付青岛市市南区城市建设局占有使用。4.案涉房产未办理过户登记手续系存在客观不能，并非青岛市市南区城市建设局自身原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，青岛市市南区城市建设局存在能够排除法院执行的事实和理由，且案涉房产涉及征迁置换，如执行案涉房产，会导致征收问题更加复杂，损害被征收人利益，且造成巨额国有资产流失，损害国家利益。 南通德胜建筑工程有限公司辩称，1.南通德胜建筑工程有限公司申请强制执行案涉房产是合法正当地行使自身权利，并未侵犯青岛市市南区城市建设局的合法权利。2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，首先青岛市市南区城市建设局主张其通过与青岛金之菱房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，依据物权法规定，不动产物权设立需依法登记才发生法律效力，案涉房产并未过户登记在青岛市市南区城市建设局名下，其所有权属于青岛金之菱房地产开发有限公司；其次，青岛市市南区城市建设局主张作为买受人委托他人已实际占有案涉房产，但从签订购房合同至今将近6年，在已经具备办证的条件下，青岛市市南区城市建设局长期未办理过户登记，且未提交充分证据证明未办理过户登记非基于其自身原因。 青岛金之菱房地产开发有限公司辩称，同意青岛市市南区城市建设局的异议请求。 为证明其主张，青岛市市南区城市建设局向本院提交以下证据：1.《中共青岛市市南区委文件》一份，以证明2014年12月25日，青岛市市南开发建设局更名为市南区城市建设局，案外人主体适格，有权承继原市南区开发建设局的权利义务。2.《青岛市商品房预售合同》一份，以证明青岛市市南区城市建设局于2014年4月17日与青岛金之菱房地产开发有限公司签订合同,购买包括案涉房产在内的二十八套房产，总面积为3468.99平方米，总房款41479020.00元。《青岛市商品房预售合同》合法有效，应受法律保护。3.《中国银行业务回单》《付款说明》各一份，以证明2014年5月12日，青岛市市南区城市建设局委托青岛市市南区人民政府湛山街道办事处支付《青岛市商品房预售合同》约定的购房款41479020.00元，收款方为青岛金之菱房地产开发有限公司，青岛市市南区城市建设局已经支付购买二十八套房产的全部购房款。4.《山东路8号11层非住宅房屋置换协议》《山东路8号房屋征收项目私有非住宅房屋补偿协议》、关于协助办理安置房屋产权登记相关手续的函各一份，以证明2014年4月16日，为保证山东路8号范围内房屋能够正常实施征收，在该范围内房屋权利人无法确定的情况时，根据“先行房屋置换、再行依法保障权属”原则，市南区城市建设局、市南区人民政府湛山街道办事处、刘远征签订《山东路8号11层非住宅房屋置换协议》，暂时将二十八套房产交由刘远征占有、使用，所有权依旧是青岛市市南区城市建设局，并待被征收的山东路8号11层争议部分房屋产权明晰后再行处置。后经2014年民再字10006号、10007号判决及最终生效的（2015）青民再字第110、112号判决确认，刘远征为山东路8号11层非住宅房屋产权人，待上述裁判文书生效后，2016年11月24日青岛市市南区城市建设局、湛山街道办、刘远征正式签订《山东路8号房屋征收项目私有非住宅房屋补偿协议》，协议正式将青岛市市南区城市建设局购买的二十八套房产作为产权调换房屋补偿给刘远征，并于2016年12月28日，青岛市市南区城市建设局向青岛金之菱房地产开发有限公司出函要求其为刘远征办理产权登记相关手续。但是后刘远征在办理产权登记时得知案涉房产已经于2015年被市南法院查封，导致刘远征无法办理产权登记，未办理产权登记手续非青岛市市南区城市建设局自身原因。5.《一木˙瑞昌馨苑入住证明》、汇通大厦7-9层交房时间的情况说明、汇通大厦五层、六层钥匙、水、电交接明细、一木汇通大厦7-9层钥匙已交接单、《关于交付瑞昌路汇通大厦安置房屋的函》各一份，以证明2014年7月12日案涉房产已交付，青岛市市南区城市建设局已经实际占有、控制、使用案涉房产。6.青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初4345号民事裁定书及协助执行通知书、本院（2017）鲁02民初1750号之一民事裁定书及协助执行通知书各一份，以证明2016年案涉房产确权给刘远征后，因确权之前已被查封，青岛金之菱房地产开发有限公司无法为刘远征办理产权登记相关手续，青岛市市南区城市建设局对未办理产权登记无过错。7.青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203执1725号之一裁定书，以证明2020年7月13日，青岛市市北区人民法院作出（2020）鲁0203执1725号之一裁定书，解除对案涉房产的查封。所以现青岛中级人民法院的查封转为正式查封，青岛市市南区城市建设局有权向青岛中级人民法院提出异议申请。8.本院（2015）青民再终字第110号再审民事判决书一份，以证明案涉房产的权属争议已解决。9.本院（2020）鲁02执异410号执行裁定书一份，以证明因本案与该案件具有高度相似性，本着同案同判的原则，青岛市市南区城市建设局的诉求应当依法获得支持。 南通德胜建筑工程有限公司质证称，1.对证据1的真实性、证明事项均无异议。2.对证据2的真实性和证明事项均有异议，《青岛市商品房预售合同》首页应当具有唯一的合同编码，而青岛市市南区城市建设局所提交的合同并没有合同编码，因此对该证据的真实性有异议。3.对证据3的真实性及证明事项均有异议，结合证据2对《青岛市商品房预售合同》存疑的情况下，付款说明系由湛山街道办事处单方制作，不予认可该证据。4.对证据4无异议。5.对证据5的真实性及证明事项均有异议，该证据系青岛市市南区城市建设局单方制作，无法证明其真实性和形成时间，且无其他证据证明案涉房产的实际使用人为青岛市市南区城市建设局。6.对证据6的真实性及证明事项均无异议，但是案涉房产2016年经确权后，刘远征已办理部分房产的产权登记，但南通德胜建筑工程有限公司查封案涉房产前，刘远征明知本案存在市南法院查封，但未向市南法院或市北法院申请解封，与常理不符，未及时行使自己的权利，本身存在过错。7.对证据7的真实性及证明事项均无异议。8.对证据8的真实性无异议，但无法证明再审判决书的生效时间。9.对证据9的真实性无异议，但本案与（2020）鲁02执异410号案件事实不同，不应参考该案。 青岛金之菱房地产开发有限公司质证称，对证据的真实性及证明事项均无异议。 为证明其主张，南通德胜建筑工程有限公司向本院提交青岛市不动产登记中心出具的青岛市不动产登记信息一份，以证明2014年4月1日，青岛金之菱房地产开发有限公司已具备办理产权登记的条件，案涉房产虽在2016年7月26日被市北法院查封，但南通德胜建筑工程有限公司在2017年确权后，办理了部分房产的产权登记，南通德胜建筑工程有限公司明知案涉房产被查封，但未积极主张自己的权利，本身存在过错。2014年4月10日后，青岛金之菱房地产开发有限公司陆续为他人办理了产权转移登记，所以即使青岛金之菱房地产开发有限公司与青岛市市南区城市建设局存在房屋买卖的法律关系，但因南通德胜建筑工程有限公司自身怠于行使请求办理过户登记手续的权利，未将债权及时转化为所有权，所以其自身对未办理过户登记手续存有过错，依法不能排除对案涉房产的强制执行。 青岛市市南区城市建设局质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项不认可。其与青岛金之菱房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议中约定了乙方购买该房屋系用于安置山东路8号非住宅11层部分房屋实际权利人，同意办理网签备案及预告登记的时间另行约定。第三条约定考虑到被征收的房屋权属存在争议，在争议最终解决且权属确定后（以生效法律文书、有权机关的确权为准）7日内，乙方书面指定被征收房屋的实际权利人按约定条件及确权面积与甲方签订完毕正式《商品房预售合同》及附属文件。山东路8号11层非住宅房屋置换协议中第一条明确记载了山东路8号11层实际权利人并未确定，未办理产权过户非青岛市市南区城市建设局的过错。刘远征经二审、再审被生效法律文书确定为山东路8号11层实际权利人。判决生效后，2016年11月24日，青岛市市南区城市建设局、市南区政府湛山街道办事处与刘远征签订了山东路8号房屋征收项目非住宅房屋补偿协议（见南通德胜建筑工程有限公司提交的证据4），正式确定将安置房屋对刘远征进行补偿安置。协议签订后，青岛金之菱房地产开发有限公司在2017年为刘远征办理房产登记时才得知案涉房产被查封，当时存在多个查封，市南法院2015年查封，市北法院2018年续封，本院系轮候查封。刘远征得知此情况后多次到法院交涉，法院不予受理后，才向青岛市市南区城市建设局反馈情况，青岛市市南区城市建设局得知情况后及时向法院提出执行异议，因本院系轮候查封，执行法官告知青岛市市南区城市建设局在市北法院解封后再受理。市北法院于2020年7月13日作出（2020）鲁0203执1725号之一执行裁定书，解除了对案涉房产的查封（见青岛市市南区城市建设局提交的证据7）。青岛市市南区城市建设局接到该裁定后及时向本院反映情况，经执行法官同意，提交了书面的异议材料，因此，在整个过程中青岛市市南区城市建设局对未及时办理房产登记无过错。 青岛金之菱房地产开发有限公司质证称，对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明南通德胜建筑工程有限公司的主张。 本院查明，南通德胜建筑工程有限公司与青岛金之菱房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，2019年5月8日，本院作出（2019）鲁02民初1750号民事判决书，判决如下：一、青岛金之菱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向南通德胜建筑工程有限公司支付工程款22,452,647.91元。二、青岛金之菱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率向南通德胜建筑工程有限公司支付利息：1.以欠款30,717,810.75元为基数，自2011年7月15日起至2011年7月28日止；2.以欠款28,877,810.75元为基数，自2011年7月29日起至2011年9月1日止；3.以欠款24,877,810.75元为基数，自2011年9月2日起至2011年10月14日止；4.以欠款20,877,810.75元为基数，自2011年10月15日起至2011年11月16日止；5.以欠款20,527,810.75元为基数，自2011年11月17日起至2012年1月19日止；6.以欠款14,527,810.75元为基数，自2012年1月20日起至2012年1月20日止；7.以欠款13,397,810.75元为基数，自2012年1月21日起至2012年6月28日止；8.以欠款18,768,239元为基数，自2012年6月29日起至2013年2月5日止；9.以欠款16,768,239元为基数，自2013年2月6日起至2013年6月28日止；10.以欠款18,302,647.07元为基数，自2013年6月29日起至2014年1月29日止；11.以欠款10,302,647.07元为基数，自2014年1月30日起至2014年3月15日止；12.以欠款10,102,647.07元为基数，自2014年3月16日至2014年5月27日止；13.以欠款9,899,173.67元为基数，自2014年5月28日起至2014年11月27日止；14.以欠款9,549,173.67元为基数，自2014年11月28日起至2014年12月30日止；15.以欠款9,149,173.67元为基数，自2014年12月31日起至2015年9月25日止；16.以欠款8,799,173.67元为基数，自2015年9月26日起至2016年6月28日止；17.以欠款9,566,377.71元为基数，自2016年6月29日起至2017年11月10日止；18.以欠款27,467,805.21元为基数，自2017年11月11日起至2018年1月18日止；19.以欠款26,431,773.49元为基数，自2018年1月19日起至2018年4月23日止；20.以欠款25,260,237.91为基数，自2018年4月24日起至2019年3月8日止；21.以欠款22,452,647.91元为基数，自2019年3月9日起至实际付清之日止。三、南通德胜建筑工程有限公司在青岛金之菱房地产开发有限公司欠付工程款17,901,427.5元的范围内对涉案工程价款享有优先受偿权。四、青岛金之菱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向南通德胜建筑工程有限公司支付劳保费差额269,389.99元。五、驳回南通德胜建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189,448元，由南通德胜建筑工程有限公司负担20,839.28元，青岛金之菱房地产开发有限公司负担168,608.72元。保全费5,000元，由青岛金之菱房地产开发有限公司负担。南通德胜建筑工程有限公司及青岛金之菱房地产开发有限公司均不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。2019年9月20日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民终1520号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 在一审诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2017年11月27日，本院作出（2017）鲁02民初1750号之一民事裁定书，裁定冻结青岛金之菱房地产开发有限公司银行存款3500万元或查封同等价值的其他财产，并于2018年1月10日作出（2017）鲁02民初1750号之一协助执行通知书，查封青岛金之菱房地产开发有限公司名下的位于青岛市市北区瑞昌路166号、168号包括案涉房产在内的共计26套房产，查封期限为三年，自2018年1月10日起至2021年1月9日止，其中对案涉房产的查封系轮候查封。 2015年6月23日，山东省青岛市市南区人民法院以（2015）南商初字第80286号民事裁定书及协助执行通知书首轮查封案涉房产，查封期限自2015年6月23日至2018年6月22日。后该案移送山东省青岛市市北区人民法院审理，诉讼过程中，山东省青岛市市北区人民法院续行查封案涉房产。2020年7月13日，山东省青岛市市北区人民法院以（2020）鲁0203执1725号之一执行裁定书及协助执行通知书，解除对案涉房产的查封。本案对案涉房产的查封转为正式查封。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，南通德胜建筑工程有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执1519号。 另查明，2014年4月17日，青岛金之菱房地产开发有限公司与青岛市市南区城市建设局签订《青岛市商品房预售合同》，约定将案涉房产出售给青岛市市南区城市建设局，房屋总价款为41479020.00元。青岛市市南区城市建设局向青岛金之菱房地产开发有限公司支付全部购房款，青岛金之菱房地产开发有限公司按照青岛市市南区城市建设局的指令将案涉房产交付给刘远征占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，青岛金之菱房地产开发有限公司在人民法院查封案涉房产前已将案涉房产出卖给青岛市市南区城市建设局，青岛市市南区城市建设局在查封前已支付案涉房产的全部价款，并通过刘远征实际占有使用案涉房产，未办理过户亦非青岛市市南区城市建设局过错所致。因此，青岛市市南区城市建设局的异议请求符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛金之菱房地产开发有限公司名下位于青岛市市北区瑞昌路168号501、502、503、504、505、506、507、508、601、602、603、604、605、606号房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳 书记员张澳