重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0238民初1524号 原告：重庆隆望丝绸股份有限公司，住所地重庆市巫溪县凤凰镇工业园区中河村一社，统一社会信用代码9150023870940394XR。 法定代表人：王象新。 诉讼代表人：重庆隆望丝绸股份有限公司管理人。 负责人：黄卫兵，系该诉讼代表人的负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：王忠斌，重庆渝万律师事务所律师。 被告：杜海志，男，1965年3月19日出生，住重庆市巫溪县。 委托诉讼代理人：向远斌，重庆峡郡律师事务所律师。 原告重庆隆望丝绸股份有限公司与被告杜海志占有物返还纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆隆望丝绸股份有限公司的委托诉讼代理人王忠斌、被告杜海志及其委托诉讼代理人向远斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆隆望丝绸股份有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告其占用的重庆隆望丝绸股份有限公司位于巫溪县凤凰街道的房产，并向原告支付占用费(从其占用之日即从2014年12月3日起按同地段租金标准一年租金10万元计算至其返还原告之日止)。事实和理由：巫溪县人民法院于2018年8月16日裁定受理了债务人重庆隆望丝绸股份有限公司破产清算申请，于2018年9月18日决定指定重庆渝万律师事务所担任管理人，于2018年12月25日裁定宣告重庆隆望丝绸股份有限公司破产。被告占用了债务人重庆隆望丝绸股份有限公司位于巫溪县凤凰街道的房产。管理人根据《中华人民共和国破产法》第十七条、第二十五条的规定，通知被告返还其占用的原告财产并交付给管理人，但被告没有按该通知履行相关义务，被告占用债务人财产的行为损害了债务人的合法权益。现管理人依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告全部诉讼请求。 被告杜海志辩称，1、被告与原告之间签订了房屋租赁合同，合同目前尚未到期，被告不同意返还租赁房屋；2、被告租赁房屋的时间、租金的起算点、租金的具体金额与原告诉称的事实不吻合；3、被告按照房屋租赁合同的约定，支付了房屋租金；4、2019年至2020年新冠病毒疫情期间被告经营困难，请求对被告的租金进行减免；5、管理人在行使合同解除权时，应综合考量各方利益及破产财产的价值状况，本案房屋租赁合同解除将导致被告较大的损失，其中包括装修、违约金等，而对这些损失被告享受到优先权的可能性很小，被告的工人也可能失业，被告本身也找不到合适的地方继续经营，所以希望管理人谨慎行使合同解除权；6、本案被告的经营规模较大，如要求返还房屋应给予充足的腾房时间；7、认为本案定为租赁合同纠纷更为合适。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，重庆隆望丝绸股份有限公司系从事鲜茧收购、销售蚕茧、普通蚕种蚕药购销等经营范围的公司，成立于2001年6月22日，公司地址位于重庆市巫溪县凤凰镇工业园区中河村一社。重庆隆望丝绸股份有限公司于2011年4月28日向被告杜海志出具《欠条》约定为：“今欠到杜海志给重庆隆望丝绸股份有限公司的工程款如下：1、门卫室和公司大门带门闸共计368000元；2、公司的围墙基础和塑钢围栏共计420000元；3、公司所有道路硬化人工费还欠175800元。以上三项共计欠到杜海志所有工程款963800元整。此欠款由公司资产抵押银行贷款后付清，期间壹年，到期不支付由公司资产作抵押，资金利息，利息壹分计息”。被告杜海志就该《欠条》向原告管理人申请债权，管理人当庭表示正在审查中，至今未有结果。 2014年12月3日，原告重庆隆望丝绸股份有限公司（甲方）与被告杜海志（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年12月3日至2019年12月3日，每年租金为50000元，房屋租金先付清后方能入住。2016年12月3日，原告重庆隆望丝绸股份有限公司（甲方）与被告杜海志（乙方）又签订了《房屋租赁合同》，内容约定：“一、房屋概况：甲方出租重庆隆望丝绸股份有限公司厂房；二、房屋租赁有限期为叁年，租期自合同签订之日起算；三、租金及给付方式：房屋租金每年50000元整，大写伍万元整，房屋租金先付清后方能入住，房租三年内不变；....”。被告与原告口头约定以应付租金折抵前述欠款。被告租赁原告的门市后，随即又转租给案外人胡值金和方余财并收取了租金，现胡值金和方余财已经退租并将门市的钥匙返还给了被告杜海志。 因涉执行案件，重庆市万州区人民法院执行局曾对原告在巫溪县凤凰工业园区内办公楼、厂房、库房等房屋进行绘图，被告租赁的门市位于园区2幢厂房靠西方第2、3间房屋（以南北为轴）。 2018年8月16日，本院根据重庆隆望丝绸股份有限公司的申请，裁定受理重庆隆望丝绸股份有限公司破产清算一案。2018年9月18日指定重庆渝万律师事务所担任重庆隆望丝绸股份有限公司管理人。重庆隆望丝绸股份有限公司至今未向管理人移交公司印章、财务资料等全部材料。 还查明，2020年1月底，因新冠肺炎疫情本县全面停产停业，4月各行业已相继复工复产。 本院认为，原告重庆隆望丝绸股份有限公司与被告杜海志于2014年12月3日和2016年12月3日签订的2份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并有效，对原、被告具有约束力。第1份合同签订后，原告并未将租赁房屋交付被告使用，该合同未履行。被告于2016年12月3日才实际承租房屋，原、被告共同履行房屋租赁合同确定的权利义务，故本院按原、被告签订的第2份合同来审查确定双方的权利义务。2018年8月16日，本院裁定受理重庆隆望丝绸股份有限公司破产清算一案。原告管理人未接到被告关于履行合同的催告通知，原告管理人也未在两个月内通知被告，故原、被告之间的第2份《房屋租赁合同》于2018年10月17日解除。原、被告之间的第2份《房屋租赁合同》解除后，被告无权占用房产，应当将房产交还原告管理人。因被告实际占用巫溪县凤凰镇中河村1组工业园区隆望丝绸厂区2幢（厂房）靠西方的第2、3间房屋，被告应当返还原告管理人，故对原告要求被告返还占用房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告杜海志主张双方口头约定以租金冲抵原告向被告出具《欠条》载明的欠款，原告管理人并无证据证明原告曾提出过异议，该约定亦符合交易习惯，故本院认定原告已付租金15万元至2019年12月2日；对于《欠条》载明的欠款是否真实、合法，由管理人审查或另行诉讼确定，本案中不作评判。原告管理人未与被告续租房屋导致房屋租赁合同解除，在合同解除后，被告应向原告管理人支付房屋占用损失。因被告已按第2份房屋租赁合同支付租金至2019年12月2日，故本院认定被告应自2019年12月3日起向原告管理人支付房屋占用费。对于计算标准，按第2份有效《房屋租赁合同》确定，即按136.99元/天计算至被告搬离房屋之日止。新一冠肺炎疫情的爆发不能预见，不可避免和不能克服，系不可抗力。因疫情本县严管防控期为2月、3月，4月各行业已相继复工复产，原告因疫情防控未能营业期间确定为2个月。原、被告均属于民营企业，在不可抗力下所受到的损失由一方承担显失公平，因不可抗力导致合同履行受到影响的，双方当事人应当分担损失，即减少被告支付30天的房屋占用费。2020年6月8日前的房屋占用费用为21781.41元[（189天-30天）×136.99元/天]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定》第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告杜海志于本判决生效之日起30日内将巫溪县凤凰镇中河村1组工业园区隆望丝绸厂区2幢厂房靠西方的第2、3间房屋返还给原告重庆隆望丝绸股份有限公司； 二、被告杜海志于本判决生效之日起30日内向原告重庆隆望丝绸股份有限公司支付房屋占用费（2020年6月8日前的房屋占用费为21781.41元，自2020年6月9日起至将本判决第一项确定的房屋返还原告之日止，按每日136.99元计算）； 三、驳回原告重庆隆望丝绸股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9300元，由被告杜海志负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  佘妮娜 审 判 员  胥仲伦 人民陪审员  吴光华 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  蹇和娟