贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2636民初791号原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行，住所地贵州省丹寨县龙泉镇龙泉大道西侧，统一社会信用代码91522636216231000U。法定代表人徐敏钐，男，系中国工商银行股份有限公司丹寨支行行长。委托代理人姚开彬，男，苗族，1991年11月14日生，贵州省天柱县人，住丹寨县。被告潘成凤，女，水族，1980年4月17日生，户籍贵州省丹寨县，现住丹寨县。被告任廷良，男，苗族，1974年11月1日生，户籍地贵州省雷山县，现住丹寨县。委托代理人潘成凤，女，水族，1980年4月17日生，户籍贵州省丹寨县，现住丹寨县，系被告任廷良之妻。被告丹寨兴泰房地产开发有限公司，住所地贵州省丹寨县龙泉镇场口街罗家园，统一社会信用代码91522636069901544R。法定代表人黄汉文，男，该公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行诉与被告潘成凤、任廷良、丹寨兴泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理，同年10月10日，依法由审判员张育权适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人姚开彬、被告(被告任廷良的委托代理人)潘成凤到庭参加诉讼，被告丹寨兴泰房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的个人借款合同；2、被告立即偿还所欠原告全部贷款本金196412.55元及从2016年9月12日至贷款还清之日止的相应利息、罚息。（基准年利率4.9%，该笔贷款执行年利率为5.39%，逾期利率为8.085%）；3、请求原告依法对抵押物优先受偿；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月，被告潘成凤、任廷良因购买位于丹寨县的住房向原告申请个人一手房购置贷款，原告经审查被告符合贷款条件，2016年8月与被告签订了个人借款／担保合同。合同约定贷款金额为220000元，贷款期限20年，贷款利率5.39%，逾期利率8.085%。被告丹寨兴泰房地产开发有限公司作为该笔贷款的保证人，在借款人未办理正式抵押登记手续之前，承担阶段性连带保证责任。2016年9月12日，原告依约发放了贷款，被告潘成凤、任廷良也依约开始按月偿还贷款。截至2020年7月20日，被告潘成凤、任廷良连续违约5个月，累计违约23期。经原告多次催收，被告潘成凤、任廷良拒绝还款。被告潘成凤、任廷良的行为已严重违约，极大损害原告的合法权益，故提出如上诉请。在庭审中，因被告潘成凤已于2020年9月23日主动结清积欠的贷款本金及利息，故原告当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告潘成凤、任廷良立即偿还所欠原告贷款本金192665.7元，并支付从2020年9月23日起至贷款清偿之日止的利息、罚息（该笔贷款年利率为5.39%、逾期年利率为8.085%）。被告潘成凤、任廷良辩称：逾期还款是事实，主要原因是今年疫情原因，加上子女上学和赡养老人，造成经济困难，希望原告能够谅解，被告主动把积欠的本金和利息还清，继续按照原合同履行。被告丹寨兴泰房地产开发有限公司未到庭，未提交答辩状，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款概况：2016年8月22日，被告潘成凤、任廷良向原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行填写了贷款申请表申请贷款，预留了二人的身份证复印件。2016年9月12日，原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行作为贷款人，被告丹寨兴泰房地产开发有限公司作为经销商与借款人潘成凤、共同借款人任廷良签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款仅用于借款人向经销商支付购买位于丹寨县房屋，贷款金额220000元，贷款期限20年，自起息日起计算，按月等额本息还款方式还款，贷款执行年利率5.39%、逾期年利率8.085%。合同约定的其他内容：被告丹寨兴泰房地产开发有限公司作为该笔贷款保证人，承担阶段性连带保证责任，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有抵押房屋信息的他项权证书的，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。二、抵押概况：被告潘成凤作为抵押人、被告任廷良作为抵押物共有人与抵押权人原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同载明了抵押物清单。原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行依约发放了贷款。被告潘成凤、任廷良为贷款所购买的房屋办理了以原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行为抵押权人的抵押权预告登记。三、履行情况：原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行实际发放贷款的时间为2016年9月12日，金额220000元。被告潘成凤自2018年8月12日起未按时还款，截至2020年7月20日累计逾期还款23期。2020年9月23日，被告潘成凤已结清积欠本金和积欠利息，尚欠贷款本金192665.7元。本院认为：原、被告签订《个人购房借款/担保合同》系当事人之间真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》相关规定，合同有效，应当依法予以保护。被告潘成凤、任廷良不能正常履行按期还款义务，2018年2月12日起逾期还款，累计逾期还款23期，经原告催告后仍未按时还款，其行为违反了合同约定义务，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原告请求解除原、被告签订《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。截至2020年9月23日，被告潘成凤结清积欠本金和积欠利息，尚欠贷款本金192665.7元，故原告请求被告潘成凤、任廷良偿还贷款本金192665.7元及自2020年9月23日起至贷款偿还完毕之日止的利息、罚息（该笔贷款年利率为5.39%、逾期年利率为8.085%）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”,第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”,第一百八十七条规定“以不动产抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”,由上述法律规定可知，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记记载于房屋登记簿时设立。本案中，涉案房屋未取得不动产权证书，虽然办理了抵押权预告登记，但是预告登记只是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，该预告登记并不等同于抵押权登记，不能自始取得抵押权登记所属的优先受偿权。因涉案房屋未设立抵押权，故对原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行的第三项诉讼请求不予支持。对被告潘成凤提出：“逾期还款原因系今年疫情原因和抚养子女、赡养老人造成家庭经济困难才逾期的，其主动结清积欠本金和积欠利息后，继续按原合同履行”的意见，因其逾期行为自2018年2月12日就已经产生，可能导致原告合法权益受到损失，也违反了合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百九十六、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十四条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行与被告潘成凤、任廷良、丹寨兴泰房地产开发有限公司于2019年9月12日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告潘成凤、任廷良在本判决发生法律效力后三十日内，一次性偿还截至2020年9月23日所欠原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行贷款本金192665.7元及自2020年9月23日起至贷款清偿完毕之日止的利息（贷款年利率为5.39%、逾期年利率为8.085%，利息的具体数额由原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行按合同约定进行计算）。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司丹寨支行其他诉讼请求。案件受理费已减半收取2114元，由被告潘成凤、任廷良承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人拒不履行义务的，权利人可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  张育权二〇二〇年十月十九日法官助理田应涛书记员田应涛（代）