苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6903号原告：苏州市鼎盛房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇南环路**。法定代表人：盛后泉。委托诉讼代理人：仲建华，上海市经纬律师事务所律师。被告：钮奇帆，男，1994年11月13日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏立泽律师事务所律师。被告：钮伟根，男，1972年3月6日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：沈小芳，女，1971年7月17日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告苏州市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房产）与被告钮奇帆、钮伟根、沈小芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告鼎盛房产的委托诉讼代理人仲建华、被告钮奇帆的委托诉讼代理人袁晓明到庭参加诉讼。被告钮伟根、沈小芳经本院传票传唤，无正当理由未到参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎盛房产向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿付购房欠款1298034.2元；2.判令被告承担违约金771000.14元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2012年签订《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买盛泽镇舜湖西路66号湖滨花园房屋，后双方就购房余款支付事宜于2014年9月17日达成《补充协议》，根据该《补充协议》，被告于2014年9月30日支付50万元，余款257万元约定由被告将上述房屋交给原告使用，通过出租获取租金以抵扣所欠购房款257万元。原告使用(出租)的期限为2014年10月1日至2022年9月30日止。原告依据该《补充协议》将上述房屋予以出租，2019年4月17日苏州市吴江区法院(2018)0509执恢862号执行公告要求原告(包括承租户)在2019年5月2日前搬离上述房屋，原告据此提出执行异议，苏州市吴江区法院作出(2019)苏0509执异131号裁定书驳回原告的异议申请。根据该裁定书查明的事实证明系被告方的原因影响了原告对上述房屋的使用权。原告在使用(出租)期间租金收入1331965.80元，扣除装修费用60000元，实际获取租金收1271965.80元，被告尚欠原告购房欠款1298034.2元。因被告的原因致使原告通过行使房屋使用权收回债权的目的无法实现，现依法提起诉讼。被告钮奇帆辩称：1.针对本案所涉房屋买卖合同纠纷，吴江法院已作出（2014）吴江盛民初字第1135号民事调解书，根据“一事不再理”原则，本案应当裁定驳回起诉。2014年9月17日的补充协议实质是租赁合同，在（2019）苏0509执异131号生效裁定书中予以确认。根据该租赁合同，双方明确约定用租赁的方式抵清购房款，故双方房屋买卖合同所涉购房款已结清。2.对于双方的租赁合同关系，双方约定租赁期限自2014年10月1日至2022年9月30日期间的租赁为257万元，年租金即为321250元，虽本案所涉房屋已进入执行阶段，但双方仍在继续履行该租赁合同，原告仍将涉案房屋转租给他人收取租金，故双方在未解除租赁合同的情况下，原告未退还房屋的情况下，原告无权要求被告退还租金；3.对于原告主张的违约金，原告在租赁时知晓抵押的存在，故涉案房屋被拍卖并不属于被告的违约行为，且原告主张的违约金远远高于其实际损失。请求驳回原告的诉讼请求。被告钮伟根、沈小芳未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：本院于2014年7月24日立案受理了鼎盛房产与钮奇帆、钮伟根、沈小芳房屋买卖合同纠纷一案，并于2014年8月25日作出（2014）吴江盛民初字第1135号民事调解书，钮奇帆于2014年9月30日前给付鼎盛房产房款307万以及相应的逾期付款利息；钮伟根、沈小芳对被告钮奇帆的上述付款义务承担连带责任。在履行上述调解协议期间，鼎盛房产（甲方）与钮奇帆（乙方）于2014年9月17日达成《补充协议》，确认截至2014年9月11日，乙方剩余307万元房款未付，乙方承诺于2014年9月30日前支付鼎盛房产房款50万元；自2014年10月1日起至2022年9月30日止，涉案房产使用权归甲方行使，以抵扣乙方所欠甲方购房余款257万元；若由于乙方的原因影响甲方使用权的行使，乙方愿意承担所欠房款30%的违约金，如甲方的实际损失超过该数额的，乙方还应照实赔偿。2016年1月28日、2019年4月1日，鼎盛房产的法定代表人盛后泉将案涉房屋出租给案外人使用，租赁期限至2022年9月30日止，并收取租金。2019年4月17日本院出具(2018)0509执恢862号执行公告，告知将对钮奇帆名下的涉案房屋进行评估拍卖，要求房屋内的人员于2019年5月2日前搬离。鼎盛房产向本院提出异议，认为系涉案房屋的合法使用权人，有权使用至2022年9月30日止。本院于2019年5月24日作出（2019）苏0509执异131号裁定书，认为根据《补充协议》，鼎盛房产对涉案房屋享有的是租赁权，但该租赁权形成于抵押权设立之后，系“先抵押后租赁”，故裁定驳回鼎盛房产的异议请求。庭审过程中，双方确认钮奇帆已支付了50万元的房款，涉案房屋仍由鼎盛房产出租并收取租金。以上查明事实，有原告提供的补充协议、房屋租赁经营合同、委托书、申明、收据、执行裁定书及被告提供的民事调解书、当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于原告要求被告偿付购房欠款的主张，原被告间就涉案购房款纠纷经（2014）吴江盛民初字第1135号民事调解书予以调解结案，调解书中明确被告支付购房款的数额及时间。在履行该调解协议过程中，双方达成了《补充协议》，被告通过转让涉案房屋租赁权的方式折抵房款，本案系在该《补充协议》履行过程中产生的纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条明确规定了一事不再理即重复起诉的认定条件:1.后诉与前诉的当事人相同;2.后诉与前诉的诉讼标的相同;3.后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案属于案件审结后与新发生事实结合形成的新的实体权利义务争议，可以通过另行提起诉讼的方式予以解决。双方签订《补充协议》，被告将涉案房屋的租赁权转让给原告折抵所欠房款，该协议系当事人真实意思表示，依法成立并生效。因案外人主张对涉案房屋的抵押权，法院发出执行公告要求房屋内人员于2019年5月2日前搬离，但至法庭辩论终结前，原告仍在行使租赁权，该协议尚在继续履行，原告亦未主张解除协议，故原告要求被告偿付购房欠款的主张，本院不予支持。若案涉房屋被拍卖、变卖，导致原告无法依据《补充协议》获取租金收益造成损失的，原告可再行主张。原告未提供证据证明被告在履行该协议过程中存在违约行为，故原告要求被告承担违约金的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告苏州市鼎盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取11676元，由原告苏州市鼎盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  洪永洋二〇二〇年十月十二日书记员  钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。