陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终10652号 上诉人（原审被告）：陕西质凡商业运营管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：胡积文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝凯旋，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪琴，陕西德伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张帅，男，1992年5月13日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人陕西质凡商业运营管理有限公司（以下简称质凡公司）因与被上诉人张帅房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。质凡公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项对定金130000元的认定；2.本案一、二审诉讼费用由张帅承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定事实存在错误。一审判决第三项，判决质凡公司赔偿张帅各项经济损失174798元，质凡公司认为是错误的，缺乏事实和法律依据。一审法院认定张帅订购生鲜、水果向第三方支付的定金130000元，而订购合同不是张帅本人，定金支付票据也不是张帅，案外人李某某的订购水果的合同，是另一法律关系应与本案无关。质凡公司、张帅双方2019年5月28日签订太奥广场步行街商铺房屋租赁合同，租期三年，自2019年10月10日至2022年10月9日止，面积176.84平方米。租金起算时间2019年10月10日，从2019年5月29日到2019年10月10日期间张帅实际并未承担任何房屋租赁费用。即使案外人李某某的委托代办协议是为张帅采购的芒果，一个面积176.84平方米的水果店仅就采购芒果一项就30万斤，平均每月2.5万斤，有悖常理。张帅在无偿使用其租赁的房屋将近一个月的时间里，张帅并未对该房屋进行任何装修，却大量订购芒果，且委托代办协议及定金收据均系与本案无关的案外人李某某与他人签订。案外人李某某自己宣称在他处经营水果批发销售生意。二、一审法院审理案件遗漏了必要的诉讼参与人陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司，违反法定程序，应当撤销。首先2019年6月24日太奥广场步行街项目被陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司强行停水停电，进而造成质凡公司与张帅合同无法履行。其次，陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司强行停水停电，导致质凡公司与张帅房屋租赁合同无法继续履行之后，案外人李某某才与张帅于2019年6月27日成立陕西丰辉农业科技有限公司，很显然张帅诉称的案外人李某某与他人签订的委托代办协议属于恶意行为应属无效。综上所述，张帅纵使产生损失，也是因为陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司强行停水停电所造成的，一审法院认定质凡公司赔偿张帅损失130000元错误，缺乏事实和法律依据。张帅辩称，一、一审法院认定事实清楚。一审法院认定李某某签订的订购水果等部分协议，系因李某某与张帅合作开设店铺进行的签约行为，属于张帅的经济损失，这一事实准确。2019年5月28日签订协议时，张帅、李某某、徐康凯已经达成口头合作协议，共同经营水果生鲜店，但由于办理营业执照需要时间，该三人协商由张帅代表三人与质凡公司签订房屋租赁合同。但从张帅一审提供的证据可以明确，李某某通过转账向质凡公司支付的房租等费用，因此，质凡公司至始至终均知晓李某某是张帅的共同经营者之一。质凡公司声称李某某与签订订购水果协议与本案无关，纯属逃避责任。水果生鲜店筹备期，张帅、李某某、徐康凯签订的店铺装修、水果预购等涉及店铺筹备的协议、支付的款项，均应认为是张帅或张帅授权的行为。2019年5月28日签订房屋租赁协议后，张帅、李某某、徐康凯立即投入了店铺筹备工作，包括设立公司、办理营业执照、店铺装修、购买装修材料、预定水果等。2019年6月27日，由该三人为股东、注册地为涉案商铺地址的陕西瑞丰辉农业科技有限公司正式成立。上述行为可以充分说明，张帅、李某某、徐康凯三人确为合作经营者，经营地点就在涉案商铺。综上所述，一审法院认可在生鲜店筹备期，李某某与第三方签订的装修、购买、预定等合同及支付的款项，均与本案有直接关系，质凡公司应当承担赔偿责任，这一事实认定准确。一审法院认定的赔偿项目及数额准确。张帅主张的各项赔偿均为实际损失，该损失是质凡公司无法交付房屋造成的，其应当全部赔偿给张帅。张帅主张的各项赔偿均为实际损失。张帅主张的退还房租、赔偿装修费、水果定金费用等各项损失，均为张帅实际支付的款项，张帅并未主张任何预期利益。一审法院认定质凡公司向张帅退还或赔偿房租、押金、水电费、装修费、水果定金等均为张帅的直接损失。张帅对上述项目的损失及支付情况通过收据、转账记录、证人出庭作证等方式完成了举证责任，质凡公司诉称张帅订购水果数量过高，只是毫无根据的猜测，没有进行市场调研等方式进行任何举证。质凡公司应当承担举证不能的责任。一审法院驳回张帅的违约金请求，实质上也是支持了张帅的直接损失。按照合同约定，质凡公司违约的，也应当支付相应的违约金，根据合同计算，违约金也达到9万余元。一审法院按照补偿损失原则，并未支持任何违约金，质凡公司的上诉请求不应得到支持。综上所述，张帅所主张的各项赔偿，均为张帅已经支付的直接损失，张帅提交了相应的收据凭证，并且剩余的装修材料等均在店铺，法庭可以查证。因此，对于张帅的直接损失，质凡公司应当予以赔偿。质凡公司提出陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司应当是必要的诉讼参与人，没有事实法律依据，本案中张帅与质凡公司签订了《房屋租赁合同》，约定了相关的权利义务，根据合同相对性，张帅应当也只能起诉质凡公司，至于质凡公司与其他公司是否存在违约行为，属于另案处理，与本案无关。张帅向一审法院起诉请求：1.判令解除张帅、质凡公司双方2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》;2.判令质凡公司退还张帅房屋租金、物业费、水电费等各项费用150547.88元；3.判令质凡公司赔偿张帅各项经济损失294798元；4.判令质凡公司向张帅支付违约金93690元；以上2-4项诉讼请求合计人民币539035.88元。5.本案诉讼费用由质凡公司承担。一审法院认定事实：2019年5月28日，张帅与质凡公司签订《房屋租赁合同》，约定张帅租赁质凡公司位于西安市莲湖区XX街XX号楼XX号房屋，房屋面积约176.84平方米。张帅承诺租赁该房屋仅为做生鲜副食的商业用途。租赁合同第三条约定，商铺租赁期限为三年，自2019年10月10日至2022年10月9 日。租赁合同第四条约定，商铺租金为每年25万元，租金每三年涨一次，涨幅为5%，合同保证金20830元。租赁合同第十四条约定，甲方未能提供房屋的，每逾期一日，每日应向乙方支付本合同月租金5%的违约金。双方签订《房屋租赁合同》后，质凡公司于2019年5月29日向张帅交付了房屋。张帅同徐康凯、李某某共同在租赁房屋处经营水果生鲜等。按照合同约定，张帅及共同经营人按时向质凡公司支付房屋租金、物业费、水电费、装修管理费、合同保证金等各项合同约定费用150547.88元。张帅以沣辉农场、沣辉生鲜超市等名义购买各种装修材料、设备等，找人进行装修，支付陕西康得利建筑工程有限公司工程款10210元，支付水泥、沙子、地砖等费用16678元，购买门（7185元）、灯（9680元，安装费1045元）花费17910元，共计花费44798元。同时张帅共同经营人李某某在多处订购葡萄、芒果等,支付定金130000元，准备待房屋装修好后，开业时进行铺货。2019年6月底，因质凡公司与他人产生纠纷致使张帅租赁商铺的水电被他人切断，张帅无法继续装修，与质凡公司沟通后，质凡公司先是告知等候一段时间，张帅多次催问后，质凡公司告知无法提供租赁房屋,并退还张帅50000元。2019年6月27日张帅同徐康凯、李某某共同成立以张帅为法定代表人的陕西瑞丰辉农业科技有限公司。一审法院认为，张帅、质凡公司签订的房屋租赁合同合法有效，张帅租赁房屋就是为了同他人共同经营水果生鲜店,双方均应按合同履行各自义务，张帅在租房后的经营活动是以谁的名义进行与质凡公司无关，现质凡公司因与他人产生纠纷，导致张帅无法正常经营使用房屋已构成根本违约，张帅要求解除合同一审法院予以支持。同时质凡公司还应当对张帅的损失予以赔偿。质凡公司应退还张帅因履行合同支付的房屋租金、物业费、水电费、装修管理费、合同保证金等各项合同费用100547.88元（不含已退50000元），支付张帅为使用房屋已付的装修工程款10210元，支付水泥、沙子、地砖等费用16678元，门（7185元）、灯（9680元，安装费1045元），共计花费44798元，在质凡公司支付该笔费用后，未使用的水泥、沙子、地砖等、门（含附件）、灯（含附件）的所有权归属质凡公司。还须赔偿张帅购买水果等支付的定金130000元。张帅要求质凡公司再支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原、被告双方2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告退还原告房屋租金、物业费、水电费、装修管理费等各项费用100547.88元；三、被告赔偿原告各项经济损失174798元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9190元（原告已预交），由被告承担4694元，原告承担4496元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，张帅为同他人共同经营水果生鲜店，与质凡公司签订房屋租赁合同，现质凡公司因与他人产生纠纷，导致张帅无法正常经营使用房屋，一审法院认为，张帅在租房后的经营活动是以谁的名义进行与质凡公司无关，质凡公司已构成根本违约，一审法院对张帅要求解除合同予以支持，判令质凡公司赔偿张帅的损失，并判令质凡公司退还张帅因履行合同支付的房屋租金、物业费、水电费、装修管理费、合同保证金等各项合同费用，支付张帅为使用房屋已付的装修工程款，支付相关费用，在质凡公司支付该笔费用后，未使用的水泥、沙子、地砖等、门（含附件）、灯（含附件）的所有权归属质凡公司，同时赔偿张帅购买水果等支付的定金130000元，对张帅要求质凡公司再支付违约金的诉讼请求不予支持，一审法院的上述判决并无不当。质凡公司上诉主张撤销一审判决第三项对定金130000元的认定，因上述定金系质凡公司违约给承租方造成的损失，质凡公司上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，陕西质凡商业运营管理有限公司已预交，由陕西质凡商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十月十六日 书 记 员   刘  明  明