文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1724号原告：易达秀，女，1975年10月13日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：徐琴，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。被告：刘军辉，女，1966年6月25日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：刘显仲，重庆山语律师事务所律师。被告:重庆市艺兰物业管理有限公司,住所地重庆市荣昌区昌元街道昌龙大道******3-6,统一社会信用代码91500226798036773K。法定代表人：吴高昕，总经理。委托诉讼代理人：郭芳，女，公司员工。委托诉讼代理人：陈启均，重庆川伟律师事务所律师。原告易达秀与被告刘军辉财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，原告申请追加重庆市艺兰物业管理有限公司（以下简称“艺兰物业公司”）为被告，本院予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易达秀及其委托诉讼代理人徐琴，被告刘军辉的委托诉讼代理人刘显仲、艺兰物业公司的委托诉讼代理人郭芳、陈启均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易达秀向本院提出诉讼请求：1.被告限期内对自家厨房的漏水进行维修，排除对原告生活妨碍；2.被告赔偿原告因漏水问题导致的房屋墙面以及相关的家具(主要是衣柜)的更换费用约计30000元整(最终以评估价值为准);3.被告承担因原告诉讼维权而产生的律师费4600元整；4.本案诉讼等相关费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求的金额变更为34000元。事实和理由：原告与被告系X园X栋1楼1-5及2楼2-5的业主。2019年9月4日，原告发现自家的楼顶有渗水痕迹，就向物业联系，物业经检查后发现，由于被告家厨房反水，导致大量积水渗入原告家中。物业多次联系被告，要求被告处理此事，但是被告以在外为由，称其要过年才能回家处理。等到2020年春节之际，原告又再次同被告协商处理此事，但是被告均不予理睬，还称让原告去起诉，否则不可能付钱。被告的上述行为严重影响了原告的工作和生活，对原告的房屋造成损害。《中华人民共和国民法通则》的第八十三条明确规定:“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。故诉至法院，要求被告停止侵害，排除妨碍，赔偿损失并承担本案诉讼费、鉴定费等相关经济损失。刘军辉辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回。理由：1.被告刘军辉房屋的水电于2018年4月1日关闭后就没有使用，2019年9月4日，原告称房屋被水淹时被告不在家，没有使用水电，因此被告不是适格主体，没有责任。2.根据物业出具的证明可能是户外公共排污管道堵塞引起的反水，排污管道的维护责任在物业方，不在刘军辉，刘军辉也是受害者，原告的房屋被水淹与被告刘军辉没有关系。3.原告房屋出现被水淹的现象，不能确定为是被告刘军辉房屋反水所致，不排除是公共排污管道破裂渗水等情况发生侵入到原告家里。原告房屋被水淹的原因应通过专业鉴定机构予以确认，非专业人士做出的渗水原因判断仅仅作为参考。艺兰物业公司辩称，一、纠纷一案具体经过：2019年9月4日，我公司所服务小区X园2-1-5业主到客服中心，说室内的屋顶出现大面积水渍。物业公司前台接到报事后，派维修部工作人员到2-1-5室内进行查看，初步判定为2-2-5室内出现渗水问题。而2-2-5业主因常年在外地务工，于2018年4月1日在小区客服中心办理了空置房申请。根据办理空置房手续的相关要求，申请空置房当日物业公司安排工作人员协同业主对2-2-5室内室外的水、电阀门进行了关闭，并告知业主应请亲戚定期到室内进行查看。客服中心一边联系2-2-5业主，要求业主安排人员过来开门查看，一边派工作人员查看2-2-5室外水阀门，确定仍是关闭状态。2-2-5业主答复尽快安排家中亲戚过来开门。2019年9月6日，2-2-5业主亲戚到达小区，物业公司派工作人员和业主亲戚一起上门排查，确定为2-2-5厨房主管道返水。物业公司马上联系疏通公司，对主管道进行疏通，并安排保洁人员对室内积水进行了清理。因2-2-5无人居住，室内厨房主管道返水发生时间无从考证，导致2-2-5、2-1-5、2-2-6室内墙面、屋顶均被浸泡，有不同程度损失。物业公司组织2-2-5、2-1-5业主进行协商处理，2-1-5黄奎、2-2-5业主亲戚于2019年10月26日上午10点，在物业公司总经理组织下进行了协调，但未能达成一致。后因疫情原因，物业公司再未组织双方当面协调，而是通过物业公司参加的电话转诉和双方自己电话、微信沟通，但均未达成一致。二、根据《X园前期物业服务合同》第二章第二条第3点之规定，物业对共用的上下水管道负有维修、养护、和管理义务。根据X园建设单位提供的相关资料，X园共7幢高层，均为32层，其中一楼单独使用一套排污系统，2楼至32楼共用排污系统。排污系统均在业主室内，物业无法从室外进行观察。因此物业公司针对小区主管道制定了专门的《小区主管道管理方案》，该方案内容包括:1.业主装修时，提醒业主对各主管道进行装修时预留观察口便于及时观察主管道是否出现堵塞或者渗漏的情况。2.因主管道都在业主室内，物业无法在室外进行观察，业主室内一旦出现堵塞或渗漏，物业公司应在业主告知后根据现场观察的具体情况采取对应的措施，无特殊情况(如夜间)维修时间一般都控制在业主报事的当天。3.对于长期空置的房屋，如业主许可，应预留钥匙，便于物业及时派人查看;如业主不同意，要求业主安排可信亲友经常来查看。4.对于极易堵塞的个别房号，物业公司根据情况分为一般疏通及用疏通车疏通方式每年定期疏通2-4次不等。5.业主室内自行安装的管道出现问题的，物业公司提供专业疏通电话，协助业主联系专业人士进行疏道。物业公司根据本管理方案，认真履行了应尽的义务:1.业主在办理装修时告知业主主管道预留观察口，每户均发放《装饰装修注意事项》该事项第三条要求业主预留检查口位置，不能改变原管道分布状态、形状及排水功能，禁止在管道上开洞排水等。在业主装修完后的验收表中，也对预留观察口做了相关阐述；2.小区内所有主管道返水，物业公司都及时联系了专业的疏通公司进行疏通；3.本案中2-2-5业主在2018年办理空置时并未预留钥匙给物业，是自行安排亲戚管理自己的房屋，物业公司无法进入室内对该主管道进行观察，无法确定管道渗水时间。但是在发现主管道堵塞返水后，物业公司第一时间联系了疏通公司，对管道进行了疏通，并对室内积水进行了清理。4.根据物业公司记载:该户型是第一次发生堵塞情况，之前从未发生过主管道堵塞情况。对于小区里个别堵塞出现频繁的户型，物业公司根据制定的计划表，每年定期进行疏通。所以物业公司对小区内主管道尽到了维修、养护和管理的义务。但主管道在业主室内，必须要有业主的配合才能杜绝出现严重后果。三、2019年9月6日物业公司本案主管道进行疏通修复后，针对2-1-5、2-2-5、2-2-6因为本次堵塞出现的损失并未置之不理，而是组织了协调。在2019年10月26日上午10点组织的这次协调中，物业公司总经理主动提出由物业公司承担损失较重的2-1-5室内的插电板、电源开关和墙面的修复责任，2-2-5与2-1-5再协商其他补偿事宜，希望能大事化小小事化了，化解矛盾。2-2-5委托的亲戚参与了此次协调，也基本同意这个处理意见，但2-1-5参与协调的黄奎老师不同意协调方案及补偿金额，故此次协调不成功。后来因疫情影响，物业公司没有再组织当面协调，而是通过电话转述的方式进行了协调，均未能达成一致。物业公司作为X园的物业服务单位，本着“业主至上，以人为本”的服务理念，一直为小区业主提供着优质全面的服务，全面履行了《物业管理条例》、《X园前期物业服务合同》中物业公司应尽的义务和责任。本院经审理认定事实如下：原告易达秀系重庆市荣昌区X街道X路X号（即X园小区）X幢1单元1-5号房屋（以下简称“1-5号房屋”）的产权人，被告刘军辉系重庆市荣昌区X街道X路X号X幢1单元2-5号房屋（以下简称“2-5号房屋”）的产权人，被告艺兰物业公司系X园小区的物业管理公司。2014年2月10日，被告刘军辉与艺兰物业公司签署《装修验收表》一份，载明“厨房、阳台：暂未出现渗漏，如今后出现任何渗漏、堵塞等情况，由业主立即整改；顶部未预留检测口，如今后出现任何渗漏、堵塞等情况，由业主无条件打开处理并自行负责恢复。排水系统：室内排水系统由业主自行安装，如今后出现任何渗漏、堵塞等情况，由业主立即整改；室内各检测口和管道均已封闭，由此引起一切后果均由业主自行承担”。被告刘军辉因常年在外务工，于2018年4月1日到艺兰物业公司办理了空置房手续，并与艺兰物业公司的工作人员协同对2-5号房屋室内外的水、电阀门进行了关闭。2019年9月4日，原告的1-5号房屋室内的屋顶出现大面积水渍，原告将该情况反映给艺兰物业公司，艺兰物业公司派出工作人员查看其楼上2-5号房屋室外水阀门是关闭状态，另在1-5号房屋室内进行查看，初步判定为2-5号房屋室内出现渗水问题。艺兰物业公司立即联系了被告刘军辉要求其安排人员开门查看，刘军辉答复尽快安排家中亲戚开门；2019年9月6日，刘军辉亲戚到达小区，开门后排查确定为2-5厨房主管道返水造成室内积水，后艺兰物业公司对堵塞的管道进行了疏通、对2-5号房屋的室内积水进行了清理。本次事件导致原告房屋顶部及邻近墙面、定制衣柜等受损。被告艺兰物业公司称有口头告知业主注意观察主管道的堵塞问题，但未提交相应证据予以证明，被告刘军辉对此不予认可。对管道堵塞的具体位置及原因，原告、被告艺兰物业公司称是业主厨房内的共用主管道堵塞，主要是楼上的业主使用不当，主要是生活垃圾堵塞，被告刘军辉称不清楚。艺兰物业公司称对室外管道是定期进行检查和疏通，室内的如果有问题就要求业主打开检修口进行检查；在被告刘军辉装修房屋封闭室内检测口和管道后，艺兰物业公司是通过定期检查一楼室外的污水井的方式对原告所在户型房屋的公共排污管道进行管理和维护的，另因为被告刘军辉长期不在家，就未要求其打开检修口进行检查。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托相关机构对原告的损失进行评估和鉴定，后原、被告自愿协商确定原告的损失为34000元，原告撤回相关申请，本院予以准许。另查明，原告因本案诉讼产生律师代理费4600元。上述事实，有原、被告陈述、产权证明、《客服部要事记录》、《装修验收表》、照片等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，公民的财产权受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案争议焦点有：一、堵塞的具体位置及原因；二、当事人的过错及责任分担。对争议焦点一，本院认为原告的损失系因排水管道堵塞所致，因此堵塞的具体位置及原因是确定赔偿责任主体的关键。庭审中，原告易达秀与艺兰物业公司称是业主厨房内的共用主管道堵塞，主要是楼上的业主使用不当，是生活垃圾堵塞，被告刘军辉称不清楚。本院认为，事发时刘军辉在外、未到场，原告与艺兰物业公司作为处理堵塞问题的直接参与人，清楚堵塞现场的情况，故对其陈述的堵塞位置及原因予以采信。对争议焦点二，本院认为：首先，堵塞的排水管道虽在刘军辉的房屋内部，但其仍为公共排水管道，仍属于建筑物的公共设施部分，根据相关法律规定及物业服务的约定，艺兰物业公司作为小区的物业管理者，对该管道负有日常检查、维护和管理的职责。然而，艺兰物业公司只是通过定期检查一楼室外的污水井的方式对原告所在户型房屋的公共排污管道进行管理和维护的，另因为被告刘军辉长期不在家，就未要求其打开检修口进行检查。依据一般生活常理及日常经验，该次堵塞前必定存在一个堵塞物积累的过程，如果在此期间，艺兰物业公司认真履行检查、维护、管理职责，则可及时发现事故隐患，避免事故的发生。由此可见，本次堵塞事件的发生，与艺兰物业公司未尽到合理限度内的检查、维护、管理职责紧密相关。艺兰物业公司虽事后对管道堵塞处进行了疏通处理，但其作为物业管理企业，不仅要做到事后弥补，更要做好事前防范，其未能尽到相应的防范义务，应当为此承担责任。其次，在刘军辉房屋装修后，艺兰物业公司在装修验收时已经发现其“室内各检测口和管道均已封闭”的情况下，只是告知业主“如今后出现任何渗漏、堵塞等情况，由业主立即整改”等后果，未要求其立即整改，双方仍然签署《装修验收表》，放任相关隐患的存在，也是导致事件发生的原因之一。再次，刘军辉在装修房屋时，封闭室内各检测口和管道的行为存在不当，对不能及时发现排水管堵塞等不安全因素留下了隐患，具有一定的过错；刘军辉家中无人居住，客观上未能及时发现堵塞问题并及时进行处理，该客观事实本身并不构成其过错，但在艺兰物业公司9月4日告知楼下住户出现渗水问题、通知其开门查看渗水情况时，刘军辉9月6日才安排亲戚开门配合查看，由此导致原告损失加重，刘军辉应当对此承担相应的过错责任。最后，原告在发现房屋有渗水情况后，立即通知艺兰物业公司进行查看、处理，其本身不存在过错。综上，艺兰物业公司、刘军辉均具有过错，且艺兰物业公司的过错大于刘军辉的过错，二被告的过错与本案损害结果的发生具有因果关系，应当对原告的损失分别承担赔偿责任。对原告主张的律师费4600元，该费用非必然产生，其请求于法无据，本院不予支持。结合双方协商确定的损失为34000元，本院酌情认定艺兰物业公司承担70%的责任即23800元（34000元×70%）、刘军辉承担30%的责任即10200元（34000元×30%）。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十四条第一款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市艺兰物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告易达秀本次事件损失23800元；二、被告刘军辉于本判决生效后十日内赔偿原告易达秀本次事件损失10200元；三、驳回原告易达秀的其他诉讼请求。如果被告重庆市艺兰物业管理有限公司、刘军辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766元，减半收取计383元，由原告易达秀负担58元，被告重庆市艺兰物业管理有限公司负担228元，被告刘军辉负担97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  钟明友二〇二〇年十月二十一日书记员  张 琳