湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初3481号原告：招商银行股份有限公司十堰分行，住所地：湖北省十堰市茅箭区上海路**金座****。统一社会信用代码：91420300585469903L。负责人：王泉志，该分行行长。委托诉讼代理人：吴兰、云万荣，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。被告：刘建膺（曾用名苏建膺），男，汉族，1981年6月14日出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：徐李娜，女，汉族，1987年3月19日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：刘建膺（曾用名苏建膺），男，汉族，1981年6月14日出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：十堰大洋五洲房地产开发有限公司，住，住所地：湖北省十堰市天津路**一社会信用代码：91420300562747237F。法定代表人：丁国全，该公司董事长。委托诉讼代理人：程敦亮，湖北经立律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司十堰分行（以下简称招行十堰分行）诉被告刘建膺、徐李娜、十堰大洋五洲房地产开发有限公司（以下简称大洋五洲房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告招行十堰分行的委托诉讼代理人云万荣，被告刘建膺并代理被告徐李娜，被告大洋五洲房地产公司的委托诉讼代理人程敦亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告招行十堰分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘建膺、徐李娜立即偿还原告招行十堰分行贷款本金245484.31元及截止2019年12月17日前的利息7115.28元，自2019年12月18日起至付清时止的利息按年息9.825%计算，并承担实现债权的费用。2、判令被告大洋五洲房地产公司对被告刘建膺、徐李娜的前述借款本息等承担连带清偿责任。3、判令原告招行十堰分行对被告刘建膺、徐李娜用于抵押担保的位于十堰市××箭区××路××房产，在贷款本金、利息、逾期利息及实现债权的费用等范围内以拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿。4、诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2013年1月7日，被告刘建膺、徐李娜因购买被告大洋五洲房地产公司开发的商品房，向原告招行十堰分行申请贷款31万元。2013年2月28日，原告招行十堰分行与被告刘建膺、徐李娜、大洋五洲房地产公司签订一份《个人购房借款及担保合同》，约定原告招行十堰分行借给被告刘建膺、徐李娜31万元；期限240个月，自2013年2月28日至2033年2月28日间每月20日按期等额方式归还贷款本息；年息6.55%，逾期偿还利率上浮50%；被告大洋五洲房地产公司提供连带责任保证，保证期间自合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。被告刘建膺、徐李娜以被告大洋五洲房地产公司预售给其的位于十堰市××箭区××路××房产为贷款本金31万元及利息、逾期利息提供抵押担保，抵押担保的范围包括不限于贷款本息、实现债权的费用等；未按期偿还本息，发生经营变动等增加贷款回收风险的，原告招行十堰分行有权提前收回贷款，要求立即清偿全部贷款本息；发生争议由贷款人所在地管辖。双方办理预购商品房抵押权预告登记后，原告招行十堰分行如约履行了贷款发放义务，但被告刘建膺、徐李娜自2019年6月开始未按期偿还等额本息而违约，已严重影响贷款资金安全，原告招行十堰分行有权提前收回贷款。被告大洋五洲房地产公司至今未办妥被告刘建膺、徐李娜的房地产权证和房地产他项权证，应按合同约定承担阶段性担保责任，即对被告刘建膺、徐李娜未偿还的贷款承担连带偿还责任。被告刘建膺、徐李娜辩称：原告招行十堰分行的诉称属实，但我们暂无一次性付清全部贷款的能力，希望能协商处理。被告大洋五洲房地产公司辩称：本公司为被告刘建膺、徐李娜的贷款提供阶段性担保属实，但不清楚具体欠款金额，请求法院依法判决。原告招行十堰分行围绕其诉讼主张向本院提交的全部证据客观真实，来源合法，均与本案有关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月7日，被告刘建膺、徐李娜因购买被告大洋五洲房地产公司开发的商品房，向原告招行十堰分行申请贷款31万元。2013年2月28日，原告招行十堰分行与被告刘建膺、徐李娜、大洋五洲房地产公司签订一份《个人购房借款及担保合同》，约定原告大洋五洲房地产公司借给被告刘建膺、徐李娜31万元，期限240个月；自2013年2月28日至2033年2月28日间每月20日按期等额方式归还贷款本息；年息6.55%，逾期偿还利率上浮50%；被告大洋五洲房地产公司提供连带责任保证，保证期间自合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；被告刘建膺、徐李娜以被告大洋五洲房地产公司预售给其的位于十堰市××箭区××房产在贷款本金31万元及利息、逾期利息提供抵押担保，抵押担保的范围包括不限于贷款本息、实现债权的费用等；如未按期偿还本息、发生经营变动等增加贷款回收风险的，原告招行十堰分行有权提前收回贷款，要求立即清偿全部贷款本息；如发生争议由贷款人所在地管辖。合同签订后，原告招行十堰分行如约履行了贷款发放义务。但被告刘建膺、徐李娜自2019年6月开始未按期偿还等额本息，截止2019年12月17日，尚欠本金245484.31元及利息7115.28元。被告大洋五洲房地产公司至今未办妥被告刘建膺、徐李娜的房地产权证和房地产他项权证，仅办理了预购商品房抵押权预告登记。本院认为：原告招行十堰分行与被告刘建膺、徐李娜、大洋五洲房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效并对当事人具有约束力。原告招行十堰分行按约履行了发放贷款义务，被告刘建膺、徐李娜未能按约履行还款义务已构成违约。因此，原告招行十堰分行请求被告刘建膺、徐李娜偿还借款本金245484.31元及截止2019年12月17日前的利息7115.28元，并自2019年12月18日起至付清时止，按年利率9.825%计算逾期利息符合法律规定及合同约定，本院予以支持。由于本案中的预售房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，银行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，并非对涉案房屋享有现实抵押权，即招行十堰分行虽与被告刘建膺、徐李娜对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使原告招行十堰分行获得现实的抵押权，而是待房屋交付被告刘建膺、徐李娜后，原告招行十堰分行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现预售房屋的产权未登记在被告刘建膺、徐李娜名下，抵押权设立登记并未完成，原告招行十堰分行对该预售商品房不能行使抵押权。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条的规定，被告大洋五洲房地产公司提供阶段性保证的主合同为《个人购房借款及担保合同》，所谓阶段性全额担保，其本意是让房地产开发商为借款在该阶段内（自合同生效之日起至借款人或抵押人持抵押物之房地产权办妥正式抵押登记并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。）向银行履行还款义务提供担保，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告招行十堰分行就预告抵押登记房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告大洋五洲房地产公司提供的阶段性担保的期限届满条件尚未成就。由于该期限届满条件未成就并非原告招行十堰分行造成，因此被告大洋五洲房地产公司应对被告刘建膺、徐李娜因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。被告大洋五洲房地产公司承担连带清偿责任后，依法对被告刘建膺、徐李娜享有追偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘建膺、徐李娜于本判决生效之日起十日内共同偿还原告招商银行股份有限公司十堰分行借款本金245484.31元及截止2019年12月17日前的利息7115.28元；并自2019年12月18日起至付清时止，按年利率9.825%计算逾期利息。二、被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司对被告刘建膺、徐李娜的上述给付金钱义务承担连带清偿责任；被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司履行连带清偿责任后可向被告刘建膺、徐李娜追偿。三、驳回原告招商银行股份有限公司十堰分行的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5089元，由被告刘建膺、徐李娜、十堰大洋五洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  刘海清人民陪审员  陈新权人民陪审员  彭绣霖二〇二〇年十月三十日书 记 员  赵 娟