湖北省十堰市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂03执复71号复议申请人（异议人）：乔长伟，男，汉族，1975年7月9日出生，住湖北省十堰市张湾区。复议申请人（异议人）：十堰博睿商贸投资有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民路******。法定代表人：乔长伟，该公司董事长。复议申请人（异议人）：十堰海阜汽车销售服务有限公司。住所地：湖北。住所地：湖北省十堰市张湾区汉江街办七里垭工业园法定代表人：乔长江，该公司经理。申请执行人：湖北十堰农村商业银行股份有限公司荣昌支行。住所地：湖北。住所地：湖北省十堰市张湾区浙江路**C1负**负责人：廖德杨，系该支行行长。申请执行人：刘国群，男，汉族，1964年5月23日出生，住湖北省十堰市张湾区。申请执行人：十堰万通工业园建设服务有限公司。住所地：湖北省十。住所地：湖北省十堰市张湾区汉江街办七里垭万通工业园iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨卫波，该公司总经理。被执行人：十堰泽美汽车销售服务有限公司。住所地：湖北省十。住所地：湖北省十堰市张湾区汉江街办七里垭万通工业园iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：常红兵，该公司总经理。复议申请人乔长伟、十堰博睿商贸投资有限公司（以下简称：博睿商贸公司）、十堰海阜汽车销售服务有限公司（以下简称：海阜汽车销售公司）不服湖北省十堰市张湾区人民法院（以下简称：张湾法院）（2020）鄂0303执异98号执行裁定向本院申请复议。本院受理后，依法由审判员胡琼担任审判长，与审判员李晋鄂、王昭组成合议庭进行了审查。现已审查终结。张湾法院在执行申请执行人湖北十堰农村商业银行股份有限公司荣昌支行（以下简称：农商行荣昌支行）、刘国群、十堰万通工业园建设服务有限公司（以下简称：万通工业园）与被执行人十堰泽美汽车销售服务有限公司（以下简称：泽美汽车销售公司）等系列案件中，异议人乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司提出书面异议称：请求法院依法裁定拍卖泽美汽车销售公司所有的位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园二期延东环路5号地块上房产，应标明泽美汽车销售公司已实际收到8年房屋租金800万元，租期到2026年6月7日止，我们可不从该地块和房产内迁出。我们对该标的物在同等的情况下享有优先购买权。张湾法院查明：张湾法院在执行申请执行人农商行荣昌支行、刘国群、万通工业园与被执行人泽美汽车销售公司金融借贷纠纷系列案件中，张湾法院于2018年12月27日作出（2018）鄂0303财保114号民事裁定，裁定：查封、扣押、冻结被执行人泽美汽车销售公司所有的价值1500万元的财产、银行存款。并于同日进行了张贴查封公告，将被执行人泽美汽车销售公司所有的位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园延东环路5号地块以上的房产（土地面积10.942亩，房产面积约5200平方米）予以查封，查封的期限为2018年12月27日至2021年12月27日止。并向十堰市万通工业园建设服务有限公司发出协助执行通知书，冻结被执行人泽美汽车销售公司上述地块和房产。于2019年7月19日张贴（2019）鄂0303执743号迁出公告，责令被执行人泽美汽车销售公司及其他占有、使用位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园延东环路**地块上房产的单位和个人，于2019年8月18日从该上述房产中迁出，到期仍不履行的，张湾法院将依法强制执行。异议人乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司遂提出执行异议。另查明，在执行的过程中，涉案的地块及房产共计有如下合同：第一份合同为：2016年11月23日被执行人泽美汽车销售公司与博睿商贸公司签订的一份《房屋租赁合同》，该合同约定被执行人泽美汽车销售公司将位于十堰市××江街办××里垭万通工业园的长安马自达展厅及维修车间（与雪佛兰公用）出租给异议人博睿商贸公司使用。租赁期为五年，即从2016年12月1日至2021年12月1日止。年租金为40万元。合同签订后，乔桂珍于2016年11月24日支付租金40万元，海阜汽车销售公司于2017年11月3日支付资金40万元。第二份合同为：2017年12月10日被执行人泽美汽车销售公司与海阜汽车销售公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定，因被执行人泽美汽车销售公司经营急需流动资金，双方同意预付2年的房屋租金。被执行人收到租金后优先考虑将雪佛兰展厅和长安马自达展厅及维修车间全部租赁给异议人使用。第三份合同为：2018年6月16日被执行人转让汽车销售公司与海阜汽车销售公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，约定，因被执行人经营急需流动资金，同意将房屋租赁期限延长至2038年11月30日止，海阜汽车销售公司同意预付4年房屋租赁费160万元（2020年12月1日至2024年11月30日）及雪佛兰展厅房屋租赁定金85万元。海阜汽车销售公司于2018年6月9日支付房屋租赁费及定金245万元。第四份合同为：2018年6月7日被执行人泽美汽车销售公司与乔长伟签订的《房屋租赁合同》，合同约定，被执行人泽美汽车销售公司将位于张湾区汉江街办十堰万通工业园的雪佛兰展厅及维修车间的房屋出租给乔长伟，租赁期限为20年，即从2018年6月7日至2038年6月6日止。年租金为60万元，租金分七次交纳。第五份合同为：2018年6月7日被执行人泽美汽车销售公司与乔长伟双方签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定被执行人泽美汽车销售公司将位于张湾区汉江街办十堰万通工业园的雪佛兰展厅及维修车间的房屋出租给乔长伟，租赁期限为20年，即从2018年6月7日至2038年6月6日止。每平方米每月租金为23元，每年租金为1435200元，20年租金为28704000元，乔长伟一次性支付，被执行人泽美汽车销售公司优惠30%，即20092800元。合同签订后，乔长伟将上述款项通过银行转账到被执行人指定的常红颜农行账户，后常红颜又通过他人又转入乔长伟账户。第六份合同为：2018年10月28日海阜汽车销售公司与乔桂珍签订的一份《租房合同》，该合同系海阜汽车销售公司在办理××××向十堰市行政审批局备案合同，合同约定，海阜汽车销售公司将位于张湾区汉江街办十堰万通工业园内117-1号（原雪佛兰展厅及维修车间）出租给乔桂珍使用，租期为5年，从2018年11月1日至2023年11月1日止。乔长伟曾与2019年8月23日向张湾法院提出执行异议，在审查的过程中，乔长伟及被执行人泽美汽车销售公司为租房的问题进行协商，乔长伟表示如法院认可已缴纳的8年房租，乔长伟不再提及20年的租期，对被执行人泽美汽车销售公司的土地及房产进行评估拍卖，如他人购买，允许乔长伟经营到2026年6月6日止，在经营期间不再缴纳任何租金。如果乔长伟竞买了，应扣除已缴纳的6年半的租金，余款交到法院。乔长伟遂向张湾法院申请撤回执行异议，张湾法院于2019年11月29日作出(2019)鄂0303执异137号执行裁定，裁定准许乔长伟撤回异议。张湾法院委托评估机构对涉案的土地及房产进行评估。于2020年9月9日对异议人乔长伟进行了询问，告知其法院拟对涉案的土地和房产进行拍卖，要求其从涉案的土地和房产迁出。异议人遂提出执行异议。张湾法院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司提出执行异议的请求事项为：请求法院依法裁定拍卖十堰泽美汽车销售服务有限公司所有的位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园二期延东环路5号地块上房产，应标明十堰泽美汽车销售服务有限公司已实际收到8年房屋租金800万元，租期到2026年6月7日止，可不从该地块和房产内迁出，对该标的物在同等的情况下享有优先购买权。该执行异议是针对张湾法院于2019年7月19日张贴迁出公告提出的执行异议，该迁出公告主要内容为，要求被执行人泽美汽车销售公司及占有、使用上述地块和房屋的人员于2019年8月18日从位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园二期延东环路5号地块上房产内迁出。因此本案的争议焦点为：张湾法院对涉案土地及房产拍卖是否带租拍卖的问题，如带租拍卖租期如何认定。在审查期间双方当事人提交涉案的六份合同，其中2016年11月23日被执行人泽美汽车销售公司与异议人博睿商贸公司签订的一份《房屋租赁合同》，该合同约定被执行人泽美汽车销售公司将位于十堰市××江街办××里垭万通工业园的长安马自达展厅及维修车间出租给博睿商贸公司使用。租赁期为五年，即从2016年12月1日至2021年12月1日止。双方当事人及异议人对该合同均予以认可，应予以认定，因此此次对涉案土地及房产拍卖应当考虑带租的问题，异议人博睿商贸公司租期至2021年12月1日止。关于异议人乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司提出“应标明十堰泽美汽车销售服务有限公司已实际收到8年房屋租金800万元，租期到2026年6月7日止。可不从该地块和房产内迁出”的异议请求，在张湾法院第一次审查的过程中，异议人及被执行人泽美汽车销售公司为租房租期的问题进行协商，达成了双方认可已经预交租金800万元，租期到2026年6月7日的协议，但三申请执行人不予认可，认为异议人与被执行人达成的协议损害三申请执行人的合法权益，且在张湾法院对涉案房屋查封以后，同时异议人乔长伟、海阜汽车销售公司在与被执行人泽美汽车销售公司签订合同时存在恶意串通，伪造交付租金证据，对此不予认可，故对其提出的阻止移交占有的请求，不予支持。对于异议人博睿商贸公司在第一份合同期内的权益，予以认可。执行程序的拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，异议人博睿商贸公司系租赁户，在拍卖的过程中，在同等的价格其还享有优先购买权。故张湾法院张贴的迁出公告，责令被执行人泽美汽车销售公司及占有、使用上述地块和房屋的人员于2019年8月18日从该地块和房产内迁出，明显不妥。因此异议人博睿商贸公司提出的执行异议，合理部分，应予支持。异议人乔长伟、海阜汽车销售公司提出的执行异议，不予支持。关于800万元的房屋租金问题，异议人可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（二）项、第三十一条的规定，裁定：一、将张湾法院2019年7月19日张贴（2019）鄂0303执743号迁出公告“责令被执行人十堰泽美汽车销售服务有限公司及其他占有、使用位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园延东环路**地块上房屋的单位和个人，于2019年8月18日从该上述房屋中迁出，到期仍不履行的，本院将依法强制执行”变更为：“责令被执行人十堰泽美汽车销售服务有限公司及其他占有、使用位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园延东环路**土地及房屋的单位和个人，待十堰博睿商贸投资有限公司在租赁期限2021年12月1日届满后30日内迁出，逾期仍不迁出的，本院将依法强制执行”。二、驳回乔长伟、海阜汽车销售公司的执行异议和博睿商贸公司其他执行异议。乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司申请复议称：请求撤销张湾法院作出的（2020）鄂0303执异98号执行裁定第二项，依法裁定拍卖泽美汽车销售公司所有的位于十堰市张湾区汉江街办万通工业园二期延东环路5号地块上房产时，应标明泽美汽车销售公司已实际收到8年房屋租金800万元，租期到2026年6月7日止，在租赁期内复议申请人可不从该地块和房产内迁出。乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司对该标的物在同等的情况下享有优先购买权。事实与理由：1.张湾法院适用法律错误。张湾法院应当根据民事诉讼法227条的规定进行审查，涉案房产的房屋租赁合同签订的时间、占有使用以及房租缴纳的时间都在法院查封之前，乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司排除法院对标的物的强制执行，张湾法院应当适用民事诉讼法227条进行审查。2.张湾法院认定事实错误。涉案地块及房产共计有六份合同，张湾法院认定其中一份是承租人与被执行人恶意串通与事实不符。张湾法院对涉案房产的土地的查封是2018年12月27日，涉案的前四份合同签订的时间、占有使用时间以及房租缴纳的时间都在法院查封之前，且是双方当事人的真实意思表示，合同相对人也按照合同的约定实际履行，故前四份合同法院应当予以支持。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。乔长伟、博睿商贸公司、海阜汽车销售公司对张湾法院于2019年7月19日张贴（2019）鄂0303执743号迁出公告提出异议，其实质上是主张其对执行标的物享有租赁权而阻却执行,该权利属于实体法上的权利,提出的异议应当属于案外人异议。张湾法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条处理属于适用法律错误。故，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项的规定，裁定如下：一、撤销湖北省十堰市张湾区人民法院（2020）鄂0303执异98号执行裁定。二、发回湖北省十堰市张湾区人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长 胡 琼审判员 李晋鄂审判员 王 昭二〇二〇年十月二十三日书记员 陈巧芸