广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终5231号上诉人（原审原告）：张瑞娟，女，1965年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码340************026。委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱淦（张瑞娟的配偶），住广东省佛山市禅城区*******。被上诉人（原审被告）：佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******，统一社会信用代码914**********0XA。法定代表人：郭文峰。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。上诉人张瑞娟因与被上诉人佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司（以下简称保利鑫诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张瑞娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判保利鑫诚公司将张瑞娟所有的位于佛山市顺德区乐从镇社区居民委员会******3402房的房屋漏水等质量问题进行维修整改合格；2.保利鑫诚公司向张瑞娟支付违约金2610058.5元（以6214425元为本金，自2015年12月31日起至2016年3月31日止按日万分之二计算，从2016年4月1日起暂计至2018年12月31日按日万分之四计算，截止至实际交付之日另计）;3.保利鑫诚公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、张瑞娟提供的照片、光盘视频和鉴定机构的工作联系函等证据形成了证据链，可以充分证明案涉房屋在保利鑫诚公司历时三年多次维修后依然没有得到有效修缮，该房屋主人房飘窗仍然存在严重渗漏水现象，已严重影响房屋的正常居住使用。一审判决未提及张瑞娟提交的视频证据及情况，认定房屋质量问题未达到严重影响居住的程度，违背了常识和常理。二、《商品房屋买卖合同》明确约定保利鑫诚公司有义务按期把能正常使用的商品房交付给张瑞娟使用，否则应承担违约责任。双方约定的交楼期限是2016年1月1日，但案涉房屋至今仍存在严重的渗漏水现象，无论渗漏水原因为何，该房屋存在严重质量缺陷已是事实。保利鑫诚公司作为开发商，有义务把合格的、可正常使用的房屋交付给张瑞娟，但保利鑫诚公司至今依然没有把案涉房屋维修合格。因此，案涉房屋未能按时交付使用的责任在保利鑫诚公司，其已构成违约。另外，鉴定机构称由于客观条件限制无法进行淋水试验，无法进行鉴定，仅在其作出的《工作联系函》描述了2019年7月1日台风天气来临时房屋的飘窗铝合金窗型材拼接缝存在渗漏水现象。而事实上，在2018年9月台风“山竹”来临时，案涉房屋的主人房飘窗混凝土顶板及飘窗周边墙身存在严重的渗漏水现象。由于每次台风的风力、风向及雨量存在区别，案涉房屋的渗漏水位置和情况自然有所差异。由于本案在一审无法进行鉴定，所以房屋主人房飘窗的混凝土顶板及飘窗周边墙身是否已被修缮依然不能确定。无法鉴定的客观原因是保利鑫诚公司属下的前期物业管理公司没有尽到配合和协助的义务，导致鉴定机构未能进行淋水试验从而作出准确的鉴定结论。张瑞娟二审中继续申请对案涉房屋渗漏水原因进行鉴定。张瑞娟二审中补充以下上诉理由：一、一审中张瑞娟提交的视频资料本应当庭播放且张瑞娟也要求播放但未播放，一审判决也没有显示张瑞娟提交的视频资料。二审中张瑞娟提交一段新的视频资料。二、按照相关规定，凡是重要条款应该都应备案，一审法院对没有经过备案的补充协议予以认可，进而认定房屋质量问题未达到严重影响正常居住的程度错误。若保利鑫诚公司于2015年12月30日通知收楼即视为交付，而案涉保修项目的保修期为1年，则到2016年12月30日已过保修期，保利鑫诚公司无需履行保修义务。但该司从2017年至2019年期间均实施维修行为，这说明保利鑫诚公司实际上未交付房屋。案涉房屋历经多次维修尚未修复，也证明了漏水问题严重。案涉房屋飘窗的主梁漏水，张瑞娟多次申请维修主梁，保利鑫诚公司都没有维修。保利鑫诚公司辩称，一审鉴定机构经过摇珠选定，二审无需再重新鉴定。鉴定机构出具函件证明在极端天气的情况下，案涉房屋并不存在严重质量问题从而影响交付。即便保利鑫诚公司仍然接受维修申请并对此作出回应，也不代表张瑞娟所称的质量问题属实，或者保利鑫诚公司对此予以默认，而是保利鑫诚公司出于为客户提供更好服务体验予以回应。因此，一审判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。张瑞娟向一审法院起诉请求：1.保利鑫诚公司将张瑞娟所有的位于佛山市顺德区乐从镇社区居民委员会******3402房的房屋漏水等质量问题进行维修整改合格；2.保利鑫诚公司向张瑞娟支付违约金2610058.5元（以6214425元为本金，自2015年12月31日起至2016年3月31日止按日万分之二计算，从2016年4月1日起至2018年12月31日止，按日万分之四计算，截止日至实际交付之日止另计）；3.保利鑫诚公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.2015年5月23日，保利鑫诚公司作为出卖人，张瑞娟作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》原件一份，约定张瑞娟向保利鑫诚公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会******3402房的商品房，房屋总价款6214425元，保利鑫诚公司应在2015年12月30日前，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付张瑞娟使用。如保利鑫诚公司逾期交付，逾期不超过90天，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利鑫诚公司按已交付房款万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天，张瑞娟有权解除合同，如要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利鑫诚公司按日向张瑞娟支付已交付房价款万分之四的违约金；商品房交接方法为商品房竣工验收合格后，保利鑫诚公司应书面通知张瑞娟办理商品房交付手续，双方进行验收交接时，保利鑫诚公司应出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，保利鑫诚公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。张瑞娟已给付上述房产的价款6214425元并开具发票原件一份。法院对该组证据真实性予以采信。2.2015年11月9日，保利鑫诚公司作为建设单位，工程名称为******，通过竣工验收并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（盖城建档案馆证明专用章）复印件一份。法院对该组证据真实性予以采信。3.2015年12月保利鑫诚公司通过EMS邮寄的方式寄出《******集中交楼通知书》原件一份，通知张瑞娟办理保利******3402房的收楼手续。张瑞娟当庭确认保利鑫诚公司按期通知收楼，只是由于房屋渗漏问题存在违约。2018年4月25日、8月25日、9月20日，保利鑫诚公司分别向张瑞娟发出《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》原件各一份并附EMS快递单原件各一份，其中2018年9月20日寄出的函件于2018年9月21日签收。保利鑫诚公司出具《******〈住宅质量保证书〉、〈住宅使用说明书〉、〈节能公示〉》复印件一份，其中载明质量保证范围门窗开启不灵、翘裂、五金件损坏的保修期为一年。法院对该组证据真实性予以采信。4.2017年8月23日，张瑞娟签名确认《房屋验收表》原件一份，认为主人房东北角严重渗水；2018年6月9日，张瑞娟验房并签名确认《房屋验收移交表》原件一份，认为主人房窗台、墙角、窗台顶部有滴水、渗水情况；2018年7月13日，张瑞娟验房并签名确认《房屋验收移交表》原件一份，认为多次维修未处理完成，主人房墙角渗水。保利鑫诚公司于2018年8月1日向张瑞娟发出《维修完成确认函》原件二份，认为报修事项已维修完成。法院对该组证据真实性予以采信。5.对于张瑞娟、保利鑫诚公司提交的照片、视频资料，法院将结合鉴定机构回函以及本案案情综合予以采信。6.张瑞娟向法院申请鉴定，鉴定要求：对张瑞娟名下的位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区*民委员会******3402房的漏水、渗水情况及原因进行司法鉴定。法院于2019年3月依法摇珠选定广东**检测鉴定有限公司进行鉴定。2019年4月3日，广东**检测鉴定有限公司出具《******3402房渗漏水原因检测鉴定方案》原件一份，拟采用“外墙淋水试验”进行鉴定，鉴定费用预收30000元。2019年12月18日，广东**检测鉴定有限公司向法院发出《工作联系函》原件一份，告知法院由于客观条件限制无法通过“淋水试验”进行鉴定；鉴定机构于2019年6月12日到案涉房屋，当天天气情况为大雨～大到暴雨，经查房屋主卧飘窗、外墙内侧面均未发现渗漏水现象（检查相片见附件1）；2019年7月1日到案涉房屋，当天天气情况为中雨～中到大雨，当晚张瑞娟发现涉案房屋出现渗水后，通知法院经办人员、保利鑫诚公司及鉴定机构单位技术人员到场，经检查情况为：飘窗部位出现两处渗漏水现象，分别为铝合金窗型材拼接缝、开启扇缝隙位置渗水，检查飘窗混凝土顶板、飘窗周边墙身、外墙内侧面等未发现渗漏水现象（检查相片见附件1）；拟收取相关工作费用7500元，剩余费用待法院通知确认后，一次性退回申请鉴定人。法院采信法院依法委托鉴定机构出具的《工作联系函》。一审法院认为，张瑞娟与保利鑫诚公司之间的商品房销售合同关系合法有效，受法律保护。张瑞娟诉请其购买的佛山市顺德区乐从镇社区*民委员会******3402房的墙角和窗台存在严重漏水的现象，根据法院依法选定鉴定机构广东**检测鉴定有限公司出具《工作联系函》所陈述的事实与照片显示，在中雨到暴雨的天气条件下，张瑞娟所有的位于佛山市顺德区乐从镇社区*民委员会******3402房的飘窗混凝土顶板、飘窗周边墙身、外墙内侧面等未发现渗漏水现象，而出现两处漏水现象分别为铝合金窗型材拼接、开启扇缝隙位置渗水，非建筑墙体渗漏，因此法院根据《工作联系函》的意见，不再继续进行鉴定程序，认定张瑞娟房屋不存在建筑质量问题，渗漏原因属于门窗五金件质量瑕疵。对于违约责任分析，保利鑫诚公司已根据《商品房买卖合同》的约定于2015年12月30日前将办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付张瑞娟使用，张瑞娟以房屋渗漏为由拒绝收楼，主张保利鑫诚公司进行维修并承担支付违约金的违约责任，该诉求只有在所购房屋质量存在严重瑕疵、足以影响合同目的时，张瑞娟才可以拒绝收楼。如开发商交付未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋，未经竣工验收或竣工验收不合格的房屋不得交付使用，买受人可拒绝收楼。如开发商交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明所购房屋已达到“严重影响居住”的程度，买受人不能以此为由拒绝收楼。“房屋质量问题严重影响正常居住使用”主要是指涉及房屋主体结构或直接影响居住安全的，比如质量问题严重被鉴定为危房的、经修缮之后仍无法居住。买受人收楼后仍可请求出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。本案中的张瑞娟所购房屋窗户五金件裂缝、窗户无法紧闭仅为质量瑕疵，经过简单修缮即可正常居住，远未达到“严重影响居住”的程度，张瑞娟不能以此为由拒绝收楼，法院根据保利鑫诚公司提交的《******集中交楼通知书》原件一份以及张瑞娟陈述，认定保利鑫诚公司已按约定于2015年12月30日前向张瑞娟交付房屋，张瑞娟拒绝收楼没有事实与法律依据，因此对于张瑞娟据此计算的违约金不予支持。对于张瑞娟诉请保利鑫诚公司将张瑞娟所有的位于佛山市顺德区乐从镇社区居民委员会******3402房的房屋漏水等质量问题进行维修整改合格，根据张瑞娟提供的证据，张瑞娟最早于2017年8月23日的《房屋验收表》中主张房屋渗漏问题，而根据《住宅质量保证书》中保利鑫诚公司承诺门窗开启不灵、翘裂、五金件损坏的保修期限为一年，张瑞娟于2015年12月30日收楼之后已逾保修期，应由张瑞娟自行维修整改，法院对于张瑞娟该项诉请不予支持。综上，张瑞娟的起诉没有事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回张瑞娟的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27680.46元，减半收取计13840.23元，鉴定费7500元，合计21340.23元（张瑞娟已预付），由张瑞娟负担。二审期间，保利鑫诚公司未提交新的证据。张瑞娟提交视频光盘一张，以证明2017年案涉房屋并非窗户漏水，而是主梁、墙体漏水，无法进行维修，无法正常居住。本院组织当事人对上述证据进行质证。经认证，张瑞娟提交的视频光盘不能直接证明漏水是房屋主梁存在质量问题所致，本院对张瑞娟的证据主张不予采纳。经审查，除“张瑞娟最早于2017年8月23日的《房屋验收表》中主张房屋渗漏问题”外，一审判决认定的其余事实正确，本院予以确认。二审另查明，（一）张瑞娟方曾到挂牌为“保利地产保修办公室”的办公室，要求相关工作人员提供案涉房屋三年以来的维修记录。工作人员从保利地产保修办公室电脑中打印出一份表格提供给张瑞娟方，张瑞娟方要求工作人员在表格上签名，工作人员未予签名。该表格内容与张瑞娟一审提交的《维修表》内容一致。（二）张瑞娟一审提交的《维修表》打印件显示案涉房屋漏水问题的记录时间最早为2016年1月5日。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：一、保利鑫诚公司是否应向张瑞娟支付逾期交楼违约金；二、保利鑫诚公司是否需承担修复义务。关于第一个争议焦点，张瑞娟上诉主张案涉房屋漏水，严重影响正常居住使用而未达到交付条件，要求保利鑫诚公司支付逾期交楼违约金。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”根据上述法律规定，若房屋主体结构质量不合格或存在严重影响正常居住使用的质量问题，不能实现合同目的，则买受人可以拒绝收楼，出卖人应承担逾期交楼的违约责任。本案中，一审法院委托的鉴定机构广东**检测鉴定有限公司出具的《工作联系函》显示，在中到大雨、大到暴雨的天气情况下，案涉房屋飘窗混凝土顶板、飘窗周边墙身、外墙内侧面等未发现渗漏水现象，而出现两处漏水现象分别为铝合金窗型材拼接、开启扇缝隙位置渗水，非建筑墙体渗漏。据此，案涉房屋的确存在质量瑕疵，但不能证实为房屋主体结构问题，渗漏水现象不足以产生房屋无法交付使用的后果，张瑞娟以此为由拒收房屋缺乏法律依据。张瑞娟二审中再次申请对案涉房屋漏水原因进行鉴定。本院认为，根据广东**检测鉴定有限公司出具的《******3402房渗漏水原因检测鉴定方案》《工作联系函》，一审时鉴定机构因客观条件限制无法对案涉房屋进行“淋水试验”且“淋水试验”亦不能完全模拟台风暴雨等恶劣天气条件，故本案因客观原因无法对房屋漏水原因进行鉴定，本院对张瑞娟的鉴定申请不予准许。一审法院根据保利鑫诚公司提交的《*****集中交楼通知书》以及张瑞娟陈述认定保利鑫诚公司已按约定于2015年12月30日前向张瑞娟交付房屋，处理正确，本院予以维持。张瑞娟诉请保利鑫诚公司支付逾期交楼违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，保利鑫诚公司对案涉房屋有质量瑕疵担保义务，若房屋在保修期内出现质量问题，保利鑫诚公司应承担修复责任。本案中，张瑞娟一审期间提交了《维修表》打印件以及视频证据，以证明案涉房屋自2016年1月起经过多次维修后仍未维修合格。该视频反映出拍摄地点为“保利地产保修办公室”，《维修表》虽是打印件，但结合视频内容可知该表来源于保利地产保修办公室的电脑，且该表记载的部分维修记录与保利鑫诚公司确认的《维修完成确认函》《房屋验收移交表》《工作报修单》记载的维修时间、维修内容等情况大致吻合，因此，本院对该视频和《维修表》予以采信，一审法院未予采信不当。《维修表》显示案涉房屋漏水问题的记录时间最早为2016年1月5日，而案涉房屋的交付时间是2015年12月30日，即张瑞娟是在《住宅质量保证书》约定的一年保修期内向保利鑫诚公司反映漏水问题并要求修复，但案涉房屋截至一审鉴定期间仍存在渗漏水问题，因此保利鑫诚公司的质量瑕疵担保义务并未免除，应继续对案涉房屋渗漏水问题进行修复，结合本案具体情况，本院确定保利鑫诚公司应在2020年11月30日前按交楼标准对广东**检测鉴定有限公司出具的《工作联系函》载明的漏水问题（即主卧铝合金窗型材拼接、开启扇缝隙位置渗水）进行修复完毕。另外，根据上述司法解释规定，保利鑫诚公司因瑕疵交付导致张瑞娟无法实际使用案涉房屋，应当赔偿由此造成的损失。张瑞娟未提供证据证明其具体损失数额，本院综合考虑案涉房屋质量问题的严重程度、维修期限、案涉房产价值及所属区域租金情况等因素酌情确定案涉房屋空置费损失为每月5000元，支付期间自2015年12月31日起暂计至本院确定的保利鑫诚公司本案应负修复义务履行完毕之日即2020年11月30日，合计295166.67元（5000元/月÷30天+5000元/月×59个月）。在2020年11月30日之后，若保利鑫诚公司仍未完成前述修复行为或案涉房屋仍存在漏水问题，张瑞娟可另行主张相关权益。综上所述，张瑞娟的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2632号民事判决；二、佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司应在2020年11月30日前为张瑞娟所有的位于佛山市顺德区乐从镇社区*民委员会******3402房屋按交楼标准对广东**检测鉴定有限公司出具的《工作联系函》载明的漏水问题进行修复完毕，即主卧铝合金窗型材拼接、开启扇缝隙位置渗水，修复费用由佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司负担；三、佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿张瑞娟房屋空置费损失295166.67元；四、驳回张瑞娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13840.23元（张瑞娟已预交），由张瑞娟负担12275.95元，佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司负担1564.28元。鉴于本案是佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司交付的房屋存在质量问题导致鉴定程序的启动，本院综合本案的实际情况，确认鉴定费7500元（张瑞娟已预交）由佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司负担，并于支付本判决第三项款项时一并向张瑞娟支付。二审案件受理费27680.46元（张瑞娟已预交），由张瑞娟负担24551.9元，佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司负担3128.56元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月十九日法官助理  李秋月书 记 员  卢瑶璇