广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5044号上诉人（原审被告）：中山市普力奥房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区******新光天地花园品贤苑13卡，统一社会信用代码914***********619A。法定代表人：张培峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘柏涵，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：谢红艳，女，1989年6月12日出生，汉族，住江西省吉安市福县************。被上诉人（原审原告）：余建新，男，1984年7月19日出生，汉族，住江西省吉安市福县************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：高欢胜，广东启盟律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚明，广东启盟律师事务所律师。上诉人中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称普力奥公司）因与被上诉人谢红艳、余建新商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。普里奥公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、买卖合同附件六补充协议为双方真实意思表示，并不符合格式条款无效的情形，双方应当按照补充协议约定履行义务。二、上诉人不存在违约行为，补充协议已经明确约定双方同意以实际交付为准，同意总房价不作任何调整，双方互不追究对方任何责任。三、一审判决上诉人按照商品房总价款的3%予以赔偿，实属过高。谢红艳、余建新辩称：一、普里奥公司交付房屋的层高不符合合同约定的层高，构成违约，应承担违约责任。一审判决普里奥公司支付购房款3%的违约金结论并无不妥。二、涉案商品房买卖合同的附件六的条款应当无效，对买受人不具有法律约束力。三、普里奥公司交付的房屋层高不符合合同约定的3米，导致房屋通风、采光等舒适度下降，立体空间受到压缩，致使业主的期待利益未能完全保障，业主的诉讼请求合理合法。四、普里奥公司作为专业的房地产开发商，其违约行为恶劣。谢红艳、余建新向一审法院起诉请求：普力奥公司向谢红艳、余建新支付违约金40992元。一审法院认定事实：2016年12月11日，谢红艳、余建新与普力奥公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定谢红艳、余建新购买普力奥公司开发的预售商品房，该房屋座落于中山市南区*******************，用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑面积为97.6平方米，房屋总价为819840元；普力奥公司应当于2019年6月30日前，办理竣工验收备案手续并向谢红艳、余建新完成交付。合同签订后，谢红艳、余建新依约足额支付房款，普力奥公司亦如期交付商品房，但谢红艳、余建新在验收楼房的过程中，发现屋内层高并未达到合同约定的3米高度。此后，谢红艳、余建新多次要求普力奥公司进行协商处理无果，遂起诉至一审法院，主张诉状所列权利。一审又查，谢红艳、余建新与普力奥公司所签订的《中山市商品房买卖合同》中附件六为合同补充协议，该补充协议共有七款，第一款为“一、买受人知悉，买卖合同第三条约定的该商品房层高非净高，且不排除该商品房内部分区域因设计需要未达该高度，双方同意以出卖人实际交付为准，买卖双方同意总房价不作任何调整，双方互不追究对方任何责任，本合同继续履行。”，其余六款分别为建筑面积差异问题处置、买受人按揭付款的责任补充、预售商品房规划设计变更的约定解除权行使、商品房的交付交接补充、产权登记的补充以及它项补充约定。以上七款补充约定，除层高问题处置、预售商品房规划设计变更的约定解除权行使外，其余五款其款项皆有较为详尽的数项情形的罗列。通篇补充款项字体并无侧重标识用以区分。一审又查，普力奥公司提供的报建图及竣工图【21幢（原2幢）】显示涉案商品房报建施工的层高为2.9米。2019年7月24日，普力奥公司向中山市住房和城乡建设局发出申请书，请求将案涉商品房预售证中的“层高3米”更正为“层高2.9米”。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。谢红艳、余建新与普力奥公司提供的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同附件六补充协议的效力问题。普力奥公司主张其在层高问题处置补充条款上加盖公章是已尽说明之义务，并主张谢红艳、余建新在补充协议上骑缝签字即说明谢红艳、余建新已仔细阅读补充协议的各个款项。一审法院认为运用特别的盖章、签字方式，其作用在于证明合同书的同一性，并不能因为在合同书上使用有特别的盖章、签字方式就当然地认为或是推定提供格式合同的一方已尽说明提示之义务，抑或是认为或推定接受格式合同的一方已知悉各不利之条款。相反，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，但本案中，普力奥公司提供的作为格式条款的补充协议却通篇无侧重标识之区分，特别是案件争议的层高问题处置补充条款系明显是减损买受人权利，减轻出卖人义务的条款。故普力奥公司未尽格式条款说明之义务，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条之规定，补充协议中的层高问题处置条款属于无效条款。普力奥公司提供的报建图及竣工图【21幢（原2幢）】以及其向中山市住房和城乡建设局发出的申请书，可以确认普力奥公司是因自身过错导致《中山市商品房买卖合同》中所载明的层高为3米。谢红艳、余建新作为善意相对人信任普力奥公司将交付的商品房层高为3米是合理充分的，普力奥公司所交付的房屋层高不符合合同约定，系违约行为，在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，其理应承担相应的违约责任。涉案合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，但谢红艳、余建新主张参照建筑面积差异处置办法进行处理。由于商品房买卖的计价方法是单位面积售价，故建筑面积差异的损失是可以计算的，是直观的。层高差异则并非如此，原因在于层高单价与面积单价不可作等量齐观，前者并未有经过市场的调配，后者则是经历过市场的调配，价值的换算更为贴近公平原则，故本案层高差异损失不应适用建筑面积差异处置办法进行处理，即谢红艳、余建新需要另行举证证明其实际损失。虽然谢红艳、余建新无其他证据证明层高差异导致的实际损失数额，但是层高不足造成居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故普力奥公司仍应在合理范围内向谢红艳、余建新赔偿损失。根据本案实际情况，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，酌定普力奥公司按照购房款的3%向谢红艳、余建新赔偿层高不足的违约损失计24595.2元（819840元×3%）。综上，谢红艳、余建新的诉讼请求，理据充足部分，一审法院予以支持；理据不足部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、普力奥公司自一审判决发生法律效力之日起七日内向谢红艳、余建新支付违约金24595.2元；二、驳回谢红艳、余建新的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费824.8元，由普力奥公司承担，并于一审判决生效之日起七日内迳付谢红艳、余建新。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审期间双方当事人的争议焦点主要为以下两个方面：一、普力奥公司交付的涉案商品房是否不符合约定的3米层高构成违约，及应否承担违约责任；二、如需承担违约责任，违约责任大小如何确定。关于焦点一，即普力奥公司交付的涉案商品房是否不符合约定的3米层高构成违约，及应否承担违约责任问题。本案作为商品房预售合同纠纷，根据合同法的相关规定，对其违约责任的归责原则应适用严格责任原则。双方当事人在商品房买卖合同中明确约定层高为3米，但普力奥公司却是按照2.9米的层高进行设计、报建、施工及验收的，两者相差10厘米，已超出了普通购房消费者所能够认同和接受的误差范围，且普力奥公司在法院指定的期限内亦未提供证据证明该层高差额在法律、行政法规所允许的误差范围内。故即便普力奥公司所交付的商品房层高符合甚至高于国家强制性标准，也因为其交付的商品房层高不符合双方合同约定，应认定构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案的商品房买卖合同及补充协议均是普力奥公司为重复使用而预先拟定并提供的格式合同。普力奥公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。普力奥公司主张按补充协议规定，涉案商品房以实际交付为准，总房价不作任何调整，双方互不追究对方任何责任。该规定免除了格式合同提供方普力奥公司责任，加重了业主一方责任，排除业主主要权利。一审判决认为该条款不应对业主产生法律拘束力正确，本院予以确认。关于焦点二，就层高不符合合同约定如何确定普力奥公司的赔偿标准问题。根据我国现行法律规定，民法领域一般应遵循损失填补原则。涉案房屋层高不符合合同约定3米，导致房屋通风、采光等舒适度方面与购房者预期相比均有所下降，房屋价值亦会随之相较预期有所降低，也即层高不符合合同约定造成购房业主居住空间期待利益下降及房屋使用功能和价值相较预期发生贬损的事实客观存在，且涉案房屋层高不足又无法进行补救，故普力奥公司应在合理范围内向业主赔偿损失。鉴于双方当事人在商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，购房业主亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，一审法院在既无法律规定又无合同约定情形下，根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，依法行使自由裁量权，酌定普力奥公司按照购房款的3%向购房者（业主）赔偿层高不足的违约损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人普力奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费824.8元（中山市普力奥房地产开发有限公司已预交），由中山市普力奥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年十月二十七日法官助理  孙翠红书 记 员  郭燕婷