山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民初63号原告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴北路**，统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，职务经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张建磊，山东明公律师事务所律师。被告：枣庄市新银河家具有限公司，住，住所地山东省枣庄市市中区青檀路******一社会信用代码：91370400756377772X。法定代表人：聂申宝，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：曲开泉，山东鼎赢律师事务所律师。原告枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）诉被告枣庄市新银河家具有限公司（以下简称新银河家具公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中汇公司委托诉讼代理人殷昭际、张建磊，被告新银河家具公司委托诉讼代理人曲开泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中汇公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令新银河家具公司归还土地价款5130万元，并承担违约金（从2012年11月22日起，以3510万元为基数，按照日5‰计算至新银河家具公司实际支付之日止；从2019年4月10日起，以1620万元为基数，按照日5‰计算至新银河家具公司实际支付之日止）；2.诉讼费用由新银河家具公司承担。事实和理由：2012年4月26日，原、被告双方签订一份《房地产合作开发合同》，甲方将其开发的“鲁南水城?枣庄老街14#楼商业综合体”项目转让给乙方，按照双方约定其中土地价款为5130万元，并于本协议签订后15日内交纳3510万元。经多次催要，新银河家具公司至今分文未付。为此，中汇公司提起诉讼，请求法院判如所请，保护其合法权益。新银河家具公司辩称，一、中汇公司起诉新银河家具公司系主体不适格。2012年4月26日，是枣庄市市中区住宅建设开发公司与新银河家具公司所签房地产合作开发合同，根据合同相对性，中汇公司起诉主体不适格。二、《房地产合作开发合同》中没有约定中汇公司诉求的5130万元土地价款，以及本协议签订后15日交纳3510万元的条款。该合同中第一条合作项目概况说明，该土地总价款为3510万元，土地二次出让税费款约313.227万元，加上基础工程施工完成投资额及相关费共约5132.669万元。枣庄市市中区住宅建设开发公司前期投资由新银河家具公司补偿承担，后期由新银河家具公司直接投资形成资产的产权归属新银河家具公司。合同只是约定这种合作形式，并非单指土地转让。该合同中，只是约定新银河家具公司在本合同生效三日内交付款项2400万元以及在双方审定工程目前已完成基础工程结算值并核实已交税费后七日内，付款项600万元给枣庄市市中区住宅建设开发公司，该两笔款项新银河家具公司已按期交纳。双方在合同第二项第一款约定，新银河家具公司应在枣庄市市中区住宅建设开发公司办理完《建设工程施工许可证》等以下五证后七日内交清余下款项，但枣庄市市中区住宅建设开发公司一直未给新银河家具公司办理《建设工程施工许可证》等五证，该项目也没有竣工综合验收，故所余款项新银河家具公司无法给枣庄市市中区住宅建设开发公司支付。因此，新银河家具公司如约履行了合同，没有违约之处。三、2010年12月7日，枣庄市市中区人民政府与新银河家具公司所签订的协议书约定，本协议签订后15日内，新银河家具公司需向枣庄市市中区住宅建设开发公司交纳3510万元。新银河家具公司交清土地全部价款后一个月内，按照区政府《关于印发市中区招商引资优惠政策的通知》市中政发[2012]2号规定，枣庄市市中区人民政府按土地总价款的70%，也就是3591万元奖励给新银河家具公司，用于支持项目的道路等基础设施建设以及招商的宣传、业态的培植。现该项约定因不可抗力而没能够履行。因此，本案中汇公司不能以此协议约定，而向新银河家具公司主张3510万元土地转让款。枣庄市市中区住宅建设开发公司至今未能转给新银河家具公司办理能够转让土地使用权的手续，现该宗土地一直在枣庄市市中区住宅建设开发公司名下，无法进行转让。故新银河家具公司基于不安抗辩权无法交纳该笔土地转让款及剩余价款，无违约之处。四、新银河家具公司原法定代表人王超在2019年3月28日因涉嫌其他犯罪被刑拘。被羁押前，所有项目业务均是王超个人掌握，王超被羁押后，该项目中汇公司也没有与新银河家具公司进行对接、协商并直接起诉，现变更后的法定代表人对此不知情。综上，中汇公司要求归还土地价款并承担违约责任的诉讼请求不能成立，请求依法查明事实，公正判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2012年4月26日，原枣庄市市中区住宅建设开发公司与被告新银河家具公司签订《房地产合作开发合同》，约定，甲方为枣庄市市中区住宅建设开发公司，乙方为新银河家具公司，双方就合作开发“鲁南水城?枣庄老街14#楼商业综合体”项目事宜，经协商达成如下合同：该工程土地总价款为3510万元，目前已完成基础工程施工，完成投资额及相关费约5132.669万元（其中，该工程目前已完成基础工程结算值以甲、乙双方共同审计金额为准，其他税费按实际交纳金额为准）；甲方应于2012年10月15日之前完成该工程范围内尚未办理的部分用地手续，逾期办理属甲方违约；该项目所占用的土地约27亩，此土地款的具体交纳方式及金额按新银河家具公司与枣庄市市中区人民政府签订的招商协议中相关规定的条款办理；甲方负责取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开发许可证》、《建设工程施工许可证》，以上五证甲方保证在该项目竣工综合验收时的30天前办理完毕；双方应履行本合同约定的责任和义务，任何一方未能履行本合同规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿合同总金额的5%违约金等内容。2012年12月7日，枣庄市市中区人民政府与新银河家具公司签订《“鲁南水城?枣庄老街”14#商业综合体项目协议书》，约定，甲方为枣庄市市中区人民政府，乙方为新银河家具公司；甲方同意枣庄市市中区住宅建设开发公司将项目用地约27亩，以190万元/亩的价格，总价款为5130万元，在办理产权时一并转让给乙方；本协议签订后15日内，乙方需向市中区住宅建设开发公司交纳3510万元，乙方交清土地全部价款后一个月内，按照区政府《关于印发市中区招商引资优惠政策的通知》规定，甲方按土地总价款（5130万元）的70%奖励给乙方；协议期内如遇政府政策性变动（包括国家、地方政、地方政府必须提前30日书面通知乙方，并协商解决；如有任何一方违反协议约定，应当承担违约责任，给对方造成的损失应当赔偿，每逾期一天，按本协议约定价款千分之五计算违约金等内容。上述协议现均正在履行过程中。新银河家具公司未按约定于协议签订后15日内支付所涉土地价款3510万元及剩余土地价款1620万元，双方亦未办理土地使用权转让手续。另查明，原枣庄市市中区住宅建设开发公司名称后变更为枣庄中汇住宅开发有限公司。上述事实有《房地产合作开发合同》、《“鲁南水城?枣庄老街”14#商业综合体项目协议书》及当事人陈述等项证据在卷予以佐证。本院认为，原枣庄市市中区住宅建设开发公司与新银河家具公司签订的《房地产合作开发合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应严格履行各自的合同义务。根据双方合同约定，双方对于土地款的具体交纳方式及总金额按照新银河家具公司与枣庄市市中区人民政府签订的招商协议中相关规定的条款办理，而在枣庄市市中区人民政府与新银河家具公司签订的《“鲁南水城?枣庄老街”14#商业综合体项目协议书》中对于土地价款的价格及支付约定为，总价款为5130万元，在办理产权时一并转让，该协议签订后15日内，新银河家具公司需向枣庄市市中区住宅建设开发公司交纳3510万元，新银河家具公司交清全部土地价款后一个月内，按照相关文件规定按土地总价款70%奖励给新银河家具公司，根据双方上述合同约定，新银河家具公司应于订立此协议后向枣庄市市中区住宅建设开发公司交纳案涉土地价款3510万元，后枣庄市市中区住宅建设开发公司名称变更为中汇公司，现中汇公司向新银河家具公司主张该3510万元土地价款，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。新银河家具公司抗辩主张枣庄市市中区人民政府与其公司的部分合同约定因不可抗力而无法履行，因未能提供相关证据证实，且与本案属不同法律关系，故本院对新银河家具公司的该项抗辩主张不予支持。现因所涉土地转让手续未予办理，剩余土地价款的支付条件尚不具备，故对于中汇公司主张剩余1620万元的土地价款本院不予支持，中汇公司可待具备支付条件后，另行主张权利。关于违约责任的认定问题，因双方合同约定的合作开发工程现正处于履行期间，且双方合同中约定的合作开发有关其他事项亦不在本案诉讼范围之内，故本案因合同所涉项目未完工，合同尚处于履行期间，且合同有关其他事项的审查亦超出本案审理范围，故对于违约责任问题本案不宜一并予以审查与认定，当事人可待条件具备后另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条规定，判决如下：一、被告枣庄市新银河家具有限公司支付原告枣庄中汇住宅开发有限公司土地价款3510万元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告枣庄中汇住宅开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298300元，由原告枣庄中汇住宅开发有限公司负担81000元，被告枣庄市新银河家具有限公司负担217300元。诉讼保全费5000元，由被告枣庄市新银河家具有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 赵 慧审 判 员 李 帅人民陪审员 郑 霞二〇二〇年十月十五日书 记 员 张晓宇