西安市中级人民法院  陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2020）陕01民终7798号 上诉人（原审被告）：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：西安市碑林区。 法定代表人：白光磊，该公司副董事长。 委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某某，女，1989年9月6日出生，汉族，西安建筑科技大学教师，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：庞某，男，1989年3月16日出生，汉族，住西安市莲湖区，系李某某丈夫。上诉人陕西华龙建工集团有限公司（以下简称：华龙公司）因与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人华龙公司的委托诉讼代理人丁锦安、赵蓓，李某某的委托诉讼代理人庞博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李某某的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李某某承担。事实与理由：一审判决关于涉案房屋交付条件认定有误，涉案房屋已经具备了法定及约定交付条件。双方签订的合同中明确约定房屋交付条件为验收合格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，不存在降低房屋交付条件的情形。涉案房屋已经取得竣工验收报告，房屋验收合格，已经具备了合同约定的交付条件，可以交付使用。一审法院以房屋未竣工验收备案为由，进而认定合同中关于交付条件为验收合格的约定无效，明显与法相悖。取得竣工验收备案表并非法定交付条件，仅为建设行政主管部门的行政监督程序。合同约定房屋交付期限因可延期事项应顺延295天，合同约定的顺延事项非不可抗力，而是遭遇自然灾害、创卫、中高考、政策变化等造成施工不能进行，对此其也提交了相关证据予以佐证，尤其其中的政策变化导致房屋交付期限顺延严重，该变化是其及施工单位无法预料的，故一审法院认定的交付期限与合同约定明显不符，属于事实认定错误。合同也未不合理的减轻或免除应由上诉人承担的责任，也没有排除被上诉人的主要权利，且买受人在购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》时已明确理解并同意合同条款及其附属条款，在合同不存在无效情形的情况下，应当结合合同全部条款对房屋交付条件和期限进行认定。综上，涉案房屋的交付条件已具备，顺延后的交房期限也未届满，被上诉人拒不收房，应自行承担责任，故不应判决其向被上诉人支付逾期交付的违约金，一审判决没有事实基础，应予改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。李某某辩称，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条：“商品住房交付适用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案…房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”根据上述规定，商品房交付使用前，应当进行竣工验收备案，故华龙公司与业主签订的补充协议中存在违反上述法规规定的条款，应认定无效。另外，华龙公司提供的格式合同及补充协议中关于交付条件的条款不合理降低了华龙公司的义务，减损了业主的权益。且双方签订的合同及补充协议中，从附件部分至结尾处的下划线标注比例高达100%，并未起到提示注意义务。因商品房交易金额大，事关人民生命财产安全，如此约定明显逃避自身责任，架空行政监管，影响行业秩序，造成恶劣后果。根据《中华人民共和国消防法》第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。涉案大楼未经过消防验收，不符合法律规定的交付条件。华龙公司作为开发房地产企业，在签订合同时应对西安地区的气象规律等应预见，在签订合同时也应已考虑到这些因素，因此这些因素不能作为顺延交房的理由。逾期交房延期条款属于格式条款，也未尽到提示说明义务，应属无效。华龙公司在补充协议中约定因自然灾害、政府政策等因素顺延交房的理由，将导致交房房屋无限期延长，使房屋交付处于不明确的状态，对业主的合法权益造成了不合理的减损。一审法院依据双方签订的合同第二十八条认定房屋交付时间为2019年4月1日正确。表示不同意华龙公司的上诉请求。李某某向一审法院起诉请求：1、继续履行李某某、华龙公司签订的房屋买卖合同，判令华龙公司赔偿李某某2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金11374.4元（暂计算至4月26日）；2、判令华龙公司按照合同约定条件交付房屋；3、判令华龙公司赔偿李某某商品房逾期交房前期物业费120元；4、判令华龙公司退还李某某团购费10000元；5、判令华龙公司给电梯前室加装石材装饰砖；6、本案诉讼费、交通费由华龙公司承担。一审法院认定事实：2017年5月1日李某某与华龙公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买华龙公司位于西安市XX区XX环与太乙路十字东北角的XX城XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积93.93平方米。合同主要约定：该商品房单价为每平方米人民币9720.06元，总价款为人民币913005元，于2017年8月9日前支付首期房价款人民币443005元，余款人民币470000元向公积金管理中心申请贷款支付。合同中专业术语解释第五项、不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同第九条约定：“商品房交付条件：交付时应当符合下列第1、2、3、项条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”该合同第十一条约定的内容包含：“交付时间和手续，(一)出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条指向第8.1（逾期付款责任部分，合同第十页）条，为违约金不低于按日计算已付房价款的万分之一。该合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，公共服务及其他配套设施于2019年12月31日按工程进度分批交付。该合同第二十八条约定：“补充协议，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同第二十九条约定了生效条件，并约定合同附件与本合同具有同等法律效力。附件十二补充协议，第四条（关于本合同正文第九条、第十一条：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等造成施工调整或不能施工的；施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；对第九条中的第一项变更为为双方同意该商品房在交付时经验收合格即符合交付条件，非因出卖人原因导致该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件的出卖人不承担责任；因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内书面告知买受人。”附件十二补充协议，第七条，1、例如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予三个月（即至2019年3月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第十一条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且不承担违约责任。2、出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内(即至2019年6月30日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过约定的宽展期届满日六个月(即至2019年6月30)仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，自收到买受人书通知后三十日仍未交付的，买受人有权解合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续之起十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件十二补充协议，第五条约定：基础设施设备即公共服务及其他配套设施未按本合同正文第十条交付的，买受人同意给予三个月的交房宽展期；该三个月同时适用于出卖人未按照合同规定期限交房。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且不承担违约责任。双方所签订的合同约定，由于出卖人原因导致未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：详见补充协议。上述商品房合同签订后，李某某依约履行了给付房款的义务。2017年4月7日李某某向西安爱房传播有限公司另行支付了10000元团购费。2018年12月20日，华龙公司向李某某发出《入伙通知书》，告知其购买的商品房于2018年12月31日起交付使用，并通知其于2019年1月15日至2019年1月31日办理收房手续。李某某于2019年1月28日以华龙公司未达到交房条件拒绝收房。2019年3月31日，华龙公司作为建设单位组织监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位完成了五方竣工验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》，综合验收结论为“验收合格”。 关于李某某要求华龙公司承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用的诉讼请求，李某某并未举证任何证据对该部分主张的事实进行证明。后因收房等事项双方发生纠纷，故李某某诉至法院，主张自己的权利。另查明，本案所涉建设工程，华龙公司公司截止法庭辩论终结时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。以上事实，有《西安市商品房买卖合同（预售）》、陕西华龙建工集团有限公司收款收据、西安爱房传播有限公司收据、《入伙通知书》及双方提供的相关证据及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。本案双方系商品房期房买卖法律关系，因此交房时间及标准构成该合同的主要条款，也是出卖人应当履行的主要义务。由于庭审中，双方已确认，涉案的商品房买卖合同与其补充协议系同一时间签订，而合同与补充合同中对交房时间、交房标准表述不一致，导致在履行过程中原华龙公司双方产生争议，成为本案争议焦点。关于双方争议的交房时间，一审法院认为，合同约定的交房时间为2018年12月31日，进而双方又在补充协议中约定买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期限，交房时间即为2019年4月1日，上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。而后华龙公司在其提供的补充合同中又加进第四条约定：关于本合同正文第九条、第十一条，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高文天气、火灾等）等造成施工不能进行的”的内容，使交房时间具有了不确定性，该条款减轻了出卖人的义务，侵犯了买受人的合法权益。一审法院认为，双方签订商品房买卖合同约定交房时间之时，华龙公司作为开发商已经取得了该楼盘的预售许可证，就意味着该楼盘主体已封顶，且华龙公司与各施工方之间已经签订了相应的施工合同，施工合同内包括了明确的施工期限和竣工日期，其中已充分考虑到了西安地区的气象规律、自然灾害、政策因素、重大技术问题等据实延期的情形。如果施工方拖延工期，华龙公司可向其主张违约责任并以此作为未能向买受人按时交房的违约赔偿。且合同中专业术语解释第五项不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。出卖人在补充协议中增加上述内容明显侵犯了买受人的合法权益。违反了该合同第二十八条的约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此，合同中约定的交房时间理应确定为2019年4月1日。关于双方争议的交房标准，一审法院认为，国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品房交付使用条件应包括工程竣工验收合格和验收合格并在当地主管部门备案”。据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志应当是取得工程竣工验收备案表。综上，一审法院认为，建设工程竣工验收备案表是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保出具的认可文件或准许使用的文件，报行政主管部门审核，审核通过即备案登记，标志着行政主管部门对商品房质量综合验收合格的认可。反之，只能说明房屋质量综合验收尚未被主管部门认可。华龙公司仅取得建设工程施工验收报告，但未取得建设工程竣工验收备案表，不符合行业及法律对商品房质量验收的相关规定。因此，补充协议将交房标准降低，违反了现行法律法规对交房标准的规定，侵犯了买受人的合法权益，也违反了该合同第二十八条的约定，属无效条款，对当事人不具有约束力。综上，华龙公司未能取得建设工程竣工验收备案表，未能达到合法交付房屋的条件，且逾期交付房屋其行为已构成违约。但李某某愿继续履行合同，故华龙公司应继续完善相关手续使房屋达到合法交付条件，华龙公司应承担自2019年4月1日起至实际交付房屋之日期间的违约金，违约金按照李某某已支付购房款913005元为基数，每日按万分之一计算。但李某某对逾期交房的违约金的计算时间暂主张至2019年4月26日，对此予以支持。李某某主张华龙公司返还10000元团购款一节，因该款项并未交给华龙公司，李某某应另案向收款人主张。关于李某某主张的要求华龙公司给电梯前室加装石材和装饰砖一节，因本案所涉房屋尚未进行合法交付，合同尚在履行期间，故不予审理。关于李某某要求华龙公司承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用一节，目前本案所涉房屋尚未交付，李某某亦未举证任何证据对该部分主张的事实进行证明，不予支持。遂依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十六条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决：一、原告李某某与被告陕西华龙建工集团有限公司签订的《商品房屋买卖合同》继续履行。二、本判决生效后十日内，被告陕西华龙建工集团有限公司给付原告李某某自2019年4月1日起至2019年4月26日期间逾期交房违约金2314.21元人民币； 2019年4月27日至实际合法交付房屋之日期间的逾期交房违约金按照原告已支付购房款913005元为基数，每日按万分之一计算给付原告李某某。三、驳回原告李某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由被告陕西华龙建工集团有限公司承担 (此款原告已预缴，被告于支付上述款项时一并直付原告)。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实中“合同第十二条指向第8.1（逾期付款责任部分，合同第十页）条，为违约金不低于按日计算已付房价款的万分之一”有误，本院予以纠正。合同第十二条指向补充协议第七条第2、3项，第七条第2项约定：“出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内（即2019年6月30日，含该日）交房的，自本条第1条款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”第3项约定：“出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日六个月（即至2019年6月30日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。” 其余事实一审判决认定属实，本院予以确认。本院另查明，涉案房屋所在的大楼尚未经消防验收备案。李某某于2020年4月13日已经办理了收房手续。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李某某与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。李某某依约交纳了购房款，华龙公司亦应按照合同约定向李某某交付房屋。双方对于合同约定交付条件及约定交付时间发生争议。对此，华龙公司上诉主张双方在补充协议中约定交房条件变更为验收合格，并主张其提交了相关证据证明遭遇合同约定政策变化等情况，涉案房屋可顺延295天的交付期限，一审法院认定的交付条件与交付期限均有误。本院认为，虽当事人可以协议变更合同内容，但华龙公司在补充协议中与业主约定交房条件为验收合格，不包含消防验收通过备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，故华龙公司上诉主张交房条件为验收合格的理由，本院不予采纳。另，双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》时，华龙公司应当已经取得涉案楼房的预售许可证，涉案楼层主体封顶，天气情况及政府政策等情况对涉案楼房内室二次结构及门窗的安装施工影响不大；且合同约定的交房时间为2018年12月31日，补充协议中又给予三个月的交房宽展期限，华龙公司作为开发房地产企业，在签订合同时应已充分考虑到了西安地区的气象规律、政策因素等问题；补充协议第四条对于交付房屋期限顺延的相关约定使交房期限不确定，也不合理的减轻了出卖人的义务，合同第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，综合以上理由，一审判决确认交房时间为2019年4月1日前，并无不当，华龙公司的该上诉主张理由，亦不能成立。综上所述，一审判决华龙公司按照合同约定支付李某某逾期交房违约金正确，惟一审判决违约金计算至实际合法交付房屋之日不当，因李某某已经于2020年4月13日收房，故华龙公司应当向李某某支付自2019年4月1日至2020年4月13日期间的逾期交房违约金。综上，上诉人华龙公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，惟对于违约金截止日期，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9050号民事判决第一项即：一、原告李某某与被告陕西华龙建工集团有限公司签订的《商品房屋买卖合同》继续履行。二、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9050号民事判决第三项即：三、驳回原告李某某其余诉讼请求。三 、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9050号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，陕西华龙建工集团有限公司向李某某支付从2019年4月1日起至2020年4月13日止的、以913005元为基数按每日万分之一为标准计算的逾期交房违约金。四、   驳回李某某的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费84元，李某某已预交，由陕西华龙建工集团有限公司负担84元；二审案件受理50元，陕西华龙建工集团有限公司已预交，由陕西华龙建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  朱筱滢审 判 员  李美红审 判 员  高玮二O二O年九月二十二日                           （院 印）本件与原本核对无异（无戳）书记员  胡雨欣     1