河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6684号上诉人（原审被告）：洛阳市群益置业有限公司，住所地河南省偃师市城关镇齐庄村，统一社会信用代码914103815776272628。法定代表人：于炳栋，总经理。委托诉讼代理人：张松涛、赵雅君（实习），河南伊洛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙江川，男，1988年2月25日生，汉族，住河北省保定市高阳县。被上诉人（原审原告）：薛元培，女，1986年11月20日生，汉族，住河南省孟津县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨桃利，河南铭志律师事务所。上诉人洛阳市群益置业有限公司与被上诉人孙江川、薛元培房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初2062号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人洛阳市群益置业有限公司的委托诉讼代理人张松涛、赵雅君，被上诉人孙江川、薛元培共同委托诉讼代理人杨桃利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。洛阳市群益置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河南省偃师市人民法院(2020)豫0381民初2062号判决书,依法改判驳回孙江川、薛元培的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决未考虑不动产登记部门政策及案外人拒绝提供竣工资料之情况,判决书第一项内容无法履行。涉案房产的不动产证暂时无法办理,原因在于施工单位拒绝提供6#项目竣工资料,拒绝配合上诉人进行工程竣工验收。2019年10月11日上诉人已经向偃师市人民法院提起诉讼要求施工单位提供资料及配合验收,法院至今未作出判决。因缺少施工单位资料,法院的第一项判决要求上诉人一个月内向产权登记部门递交办理房产证所需的资料,上诉人根本无法履行。二、根据合同约定“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”,遂上诉人不应当承担违约金。根据双方签订的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第十五条明确约定“《商品房买卖合同》与本补充协议约定不一致的,以本补充协议为准。”遂应当根据补充协议的约定,判断上诉人是否违约。第七条第二款约定“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”。因此,上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。三、目前上诉人正处于困难时期,前期工程因施工单位存在违法转包等问题,造成上诉人工程款超付,多家施工单位拒不对账也不认账。现在多个实际施工人起诉上诉人,已经造成挤兑情形,上诉人一旦因此次挤兑破产,将会造成小区业主办证更加无法保证,并且大大影响本楼盘品质从而影响房价。希望小区业主与开发商一道共渡难关,把本小区建设的更加美好。综上,请求法院支持上诉人的上诉请求。孙江川、薛元培答辩称：一、对于上诉人提到的案外人拒绝提供竣工资料系上诉人与案外人的纠纷，与答辩人无关，对于上诉人在一审时提到并辩称2019年10月11日已经向偃师市人民法院提起诉讼要求施工单位提供资料并配合验收的情形，答辩人认为该涉案房屋在2016年12月份交房后，上诉人怠于行使自己的权利，未要求施工单位及时提供材料，也未釆取任何诉讼措施积极行使权利，而是在案外人施工单位起诉上诉人施工合同纠纷后，才被动的提起反诉，明显置答辩人的利益于不顾，损害了答辩人的合法权益。关于上诉人提到的不动产登记部门的政策根本不是问题，据答辩人了解只要上诉人提供全部办证所需材料，在上诉人与答辩人共同配合下随时可以办理不动产证，根本无需一个月时间。二、结合第一点答辩意见及答辩人在一审中提交的2019年5月28日上诉人发布的公告还有上诉人向洛阳市红日矿山建筑安装有限公司发布的沟通函的内容来看，在涉案房屋交付后，是因上诉人的原因，没有处理好与承建商的关系，严重违反了《商品房预售合同》和补充协议的约定，不能履行在约定期限内将办理权属登记需要的材料报产权登记机关备案的义务，完全是上诉人的原因导致的办证不能，并非上诉人所说的“非自身原因造成的办证延误不承担责任”的情形，所以上诉人应当支付答辩人在一审时要求的违约金款项。三、上诉人在上诉状中提到的超付工程款与答辩人无关，答辩人已购买房屋将近4年时间，因上诉人未及时行使权利导致答辩人的房屋不能够确权，使得答辩人的房屋处于不确定的状态，对于答辩人一方来说花大价钱买的房屋不能安心居住，答辩人实属不能理解，对答辩人也不公平。综上，答辩人认为一审判决事实清楚，证据确实充分，二审应当予以维持。孙江川、薛元培向原审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证或不动产证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金4430元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。原审法院认定事实：2016年2月26日，原、被告双方签订商品房预售合同1份（合同编号为YS0046322)，二原告购买被告开发的位于偃师市××××渠东旭日华庭6幢2单元1002号的房产，房产面积为127.74平方米，购房款为首付款200000元，贷款243000元。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2016年2月26日支付首付款200000元，被告于2016年3月2日开具了首付款发票。2016年3月8日原告办理了公积金贷款并提供了贷款所需材料，贷款方将剩余房款支付给被告，被告于2016年3月30日、2016年12月8日为原告开具发票2张，载明原告缴纳购房款价税合计237867元，原告已履行完毕付款义务。2019年5月28日，被告张贴6#楼业主办证事宜处理公告，载明：经6#楼业主与该公司就办理不动产证的事宜，双方协商达成约定：该公司与6#楼承建商一周内达成验收资料办理的协议；截止2019年8月31日该公司保证6#楼达到办理权属登记备案条件；如该公司未按上述时间办理权属登记备案，对6#楼业主按月进行物业费的补偿。补偿办法：不足一个月的按一个月计算，直至具备完全办理权属登记备案日期为止。原审法院认为：原、被告双方在自愿的基础上签订房屋买卖合同，双方应按该合同约定，全面履行自己的义务。房屋经竣工验收后交付原告，并限期办理房产办证的相关材料，系被告的合同义务。但是截止诉讼发生，被告因与承建方的债务纠纷，被告一直未能解决并拖延至今，导致原告房屋不能及时办理房屋相关权证手续，其行为已经构成违约。原告主张被告按照已付购房款的百分之一支付违约金，系合同约定，同时不违反法律相关规定，应予支持。原告请求判令被告立即办理房屋所有权证或不动产证，但依双方合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在此期间履行该义务，致使原告购买的房屋占用范围内的土地使用权及房屋所有权的权属未得到确认，被告应承担合同约定的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告洛阳市群益置业有限公司于本判决生效之日起一个月内向产权登记部门递交办理位于偃师市偃登渠东太学路南旭日华庭6幢2单元1002号房屋的不动产权证所需资料，并协助原告孙江川、薛元培办理该房产的产权登记手续；二、被告洛阳市群益置业有限公司于判决生效后五日内支付原告孙江川、薛元培逾期办理房屋所有权证的违约金4378.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告洛阳市群益置业有限公司负担。本院认定的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案所涉《商品房预售合同》附件四第七条第二款虽载明“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，以及第十五条亦载明“《商品房买卖合同》与本补充协议约定不一致的,以本补充协议为准”。但上述内容不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，故出卖人洛阳市群益置业有限公司应当根据《商品房预售合同》第十五条载明的：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的内容，对案涉房屋交付后超过约定的期限，房屋买受人不能办理房屋权属登记承担合同约定的支付违约金责任。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。根据上述规定，本案原审原告请求原审法院判令原审被告“立即为其办理房屋所有权证或不动产证”的诉讼请求不符合上述规定，原审法院针对原审原告的该项诉讼请求所作裁判的内容并非原审原告的诉讼请求事项，故该项裁判应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持偃师市人民法院(2020)豫0381民初2062号民事判决第二项；二、撤销偃师市人民法院(2020)豫0381民初2062号民事判决第一项；三、驳回孙江川、薛元培其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由上诉人洛阳市群益置业有限公司负担12.5元，被上诉人孙江川、薛元培负担12.5元。二审案件受理费50元，由上诉人洛阳市群益置业有限公司负担25元，被上诉人孙江川、薛元培负担25元。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十月二十一日法官助理吴金锴书记员贾梦瑶