江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初3025号原告:丁运杰，男，1983年4月8日出生，汉族，居民,住灌南县。原告2:周红（系丁运杰妻子），女，1988年7月28日出生，居民身份证号码：3207241988********，汉族，居民。住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：郑井艳，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被告：连云港市新境界置业有限公司。地址：灌南县鹏程西路北侧。统一社会信用代码：91320724553789646。法定代表人：严松亭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韦永，灌南东方法律服务所法律工作者。原告丁运杰、周红与被告连云港市新境界置业有限公司（以下简称新境界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周红及两原告共同委托诉讼代理人郑井艳、被告新境界公司委托诉讼代理人韦永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈传卫向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约金49648.85元(逾期办理权属变更及登记的计算至2020年5月19日，自2020年5月20日起至被告实际获得房屋权属之日止，按照银行间同业拆借LPR标准的1.5倍计算违约金）；2.请求判令被告自行拆除案涉金德花园小区与规划不一致的违法建筑，使得案涉金德花园小区符合办理产权证的条件，并协助原告办理产权证件。事实和理由：原、被告于2017年5月2日签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于灌南县,该住宅建筑面积117.04平方米,住宅价款为456456元，合同约定住宅交付日期为2018年6月31日，原告于2018年7月2日实际收到房屋，根据合同约定，被告应自房屋交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，同时提供必要文件协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但是至今为止，被告未为原告办理相关产权手续。经业主们多次信访，了解到被告擅自更改经过建设部门审核过的设计图，将案涉小区地下室负二层防火区改建为小车库、将消防通道改为汽车库向业主出售，由于被告的上述违法行为，致使案涉小区的建设情况与原规划不相符，导致案涉小区不能进行竣工综合验收，同时消防通道、防火区被改为储藏间、汽车库，使得案涉小区的消防验收存在不能通过的巨大风险。由于被告利用其优势地位，在原、被告签订的《商品房买卖合同》中免除其不能按时为原告办理权属手续的违约责任，未约定违约金，被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定向原告支付违约金。为此，原告诉至本院。被告新境界公司辩称：1，原告起诉适用的《城市房地产开发经营管理条例》不适用本案；2，双方约定的逾期办证的条件为商品房交付使用后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记。该约定条款为附条件条款，时间条件未成就，原告起诉没有依据，且不是格式条款；3，涉案小区违建问题与本案无关联，系行政管理部门与被告的关系，不是原、被告之间的关系。被告一直努力将综合验收时间提前，但小区的绿化及河堤加固，不属于被告业务的全县蒸汽管道铺设，疫情影响，均是影响综合验收进度的因素，且违建建筑已经全部拆除；4，原告要求违约金的计算方法及标准利息无事实和法律依据;5,原告第二点诉讼请求不是法院受理范围，系行政机关职能。原告对其主张的事实，向本院举证了下列证据；1、《商品房买卖合同》一份，交纳房款的发票、缴纳税收的发票，交纳公共维修基金的收据，证实证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已经履行了给付购房款及交纳有关税费的合同义务；合同约定了被告交付房屋的时间以及办理产权登记的时间；2、住宅质量保证书，证明收房时间是2018年7月2日；3、灌南县自然资源和规划局给业主之一王某的信访事项处理意见书、给综合执法局回函、综合执法局现场执法将部分违建进行拆除的照片；证实规划部门认定开发商随意变更设计方案，变更消防通道及部分楼梯过道内违规建筑情况，规划局已经发函给综合执法局，建议综合执法局进行现场执法，6张照片证明综合执法局仅仅拆除了部分违建内容；4、2014年住建部与国家行政管理局联合发布的商品房买卖合同示范文本，证明被告提供的文本与示范文本不一致，产权登记条款约定商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记，这些条款免除了被告责任，违反公平原则，该部分条款应当无效；5、城建档案馆调取的涉案小区32号楼部分图纸两张，证明被告没有按照图纸进行施工，导致消防通道、消防设施及地下一层都有违法建筑，导致不能办理规划核实，从而不能进行竣工验收。被告质证意见为：1，对证据1、2，商品房买卖合同、发票等真实性无异议，双方签订商品房买卖合同属实，在签订合同时被告,不能预见综合验收合格的时间，该买卖合同中也没有确定综合验收的时间，综合验收合格的时间对被告有严重的影响，被告也在积极努力将该时间提前，涉案合同在封面上打印的非常清楚，在封面反面有明确的商品房买卖合同说明，该合同第十五条第三项双方明确约定商品房交付使用后待出卖人完成该项目商品房综合验收后办理权属登记，该第三项和第一二项有明确区别，下面有横划线，是双方的一致意思表示，是双方通过充分协商之后达成的一致意见，商品房综合验收合格是办理权属登记的必要条件，被告在这方面不存在违约；2，对证据3，对王某信访的处理意见真实性无异议，但是对证明目的有异议，该意见书中前面表述部分全部是王某本人自述，该意见书后面部分是建议由其他部门处理，因此该意见书与本案无关联性。对回函的真实性无异议，但是仍是建议进行执法，没有具体的内容不能证明综合验收与该函之间存在任何关系，反而可以证明被告是否进行违建是行政部门与被告的关系，所以原告的第二项诉求不能成立。照片是复印件，照片真实性无法确定，不予认可，也达不到原告要求证明的目的，原告举证照片的目的是违法建筑，已经被拆除，而原告的第二项诉求与该证明目的相互矛盾；3，对证据4，对示范文本真实性我们无法确定，但是该示范文本中也明确说明双方可以协商一致对空白行可以自行约定或者补充约定，2014年版本与本案无关联性；4，对证据5，对图纸的真实性无异议，原告所称的被告没有按照图纸施工，这种说法没有依据，图纸只能证明规划情况，而不能证明有没有按照图纸施工，原告陈述没有按照图纸施工不是事实，原告所说的综合验收与该违建有关不成立，有没有关系是由相关行政部门决定，被告综合验收基本情况是由于疫情期间，且在验收期间全县蒸汽管道从小区通过，时间较长，而且本不属于被告规划内的房屋后面的绿化和河堤加固等因素，给被告的综合验收造成了一定的难度，且双方在合同中并没有约定综合验收的时间，原告所说的所有情况都与本案没有关联性，被告尽快抓紧验收，验收完以后，立即为原告办理权属登记。原告一直称综合验收是被告的责任，但是没有约定时间的综合验收是没有办法确定双方的任何责任。结合上述证据，本院经认定事实如下：原、被告于2017年5月2日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的金德花园小区第32幢1单元803室的住宅一套,建筑面积117.04平方米,价款为456456元，合同约定交付日期为2018年6月31日，合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第（3）项处理：第（3）项约定，商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记。被告于2018年7月2日实际收到房屋。因业主多次反映被告擅自更改规划设计，变更消防通道及其他违建事宜，规划局也书面向综合执法局提出建议，综合执法局也派员到现场对有关违章建筑进行了强制拆除。目前，涉案房屋尚未通过综合验收。本案审理中，被告自述因绿化、河堤加固、我县蒸汽管道建设、疫情影响等原因导致该房屋现无法验收，但其没有提供证据。本院认为，原告与被告新境界公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同的约定，被告于2018年7月2日向原告交付房屋后，应当在合同约定的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未能提供，构成违约，应承担违约责任。合同第十五条又约定，商品房交付后买受人同意待出卖人完成该项目商品房综合验收合格后办理权属登记，而该条款（第15条第3项）的实质是免除出卖人的违约责任，该条款为无效条款，本院不予采纳，故本院按照违约金的计算标准未作约定处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，本院根据违约金的性质，以实际损失为基础，综合当事人的过错、诚实信用等综合衡量的原则。另结合公平原则，本院酌定按照已付房款总额，对于2020年5月19日之前的违约金，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%的标准来计算；对于2020年5月20日之后的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案止。对逾期办证违约金根据合同约定自房屋交付之日起180日内由出卖人提供相关资料备案，该时间约定不违反法律法规的强制性禁止性规定，约定有效。即支付起点为2019年1月2日起,一直支付至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案止。综上，被告需支付的违约金为：2019年1月3日至2020年5月19日之间的违约金24163元（456456元*3.85%/12个月*16.5个月）；2020年5月20日之后的违约金以456456元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案止。另对于原告主张拆除小区内的所有变更规划设计的违章建筑，该主张不属于人民法院受理范围，原告可向有关行政机关反映，并要求处理，故对该诉求本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告连云港市新境界置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告丁运杰、周红2020年5月19日之前逾期办证违约金24163元（456456元*3.85%/12个月*16.5个月）；2020年5月20日之后的违约金以456456元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月20日起计算至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案之日止。二、驳回原告丁运杰、周红其他诉讼请求。案件受理费1042元，减半收取521元，由原告丁运杰、周红负担261元（已缴纳），被告连云港市新境界置业有限公司负担260元（原告已预交，被告在兑现上述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1042元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  周四新二〇二〇年十月二十日书记员  吴家瑞法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。