贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0628民初2192号 原告：石茂雄，男，1991年9月3日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：姚元勇，贵州正歌律师事务所律师。 被告：贵州松桃西南商贸物流置业有限公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇马场二级路旁（松江工业园）。 法定代表人：曾尧平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万祝佳，贵州曼威律师事务所律师。 原告石茂雄与被告贵州松桃西南商贸物流置业有限公司（以下简称西南置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告石茂雄及其委托诉讼代理人姚元勇、被告西南置业公司的委托诉讼代理人万祝佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石茂雄向本院提出诉讼请求：1.依法解除石茂雄与西南置业公司于2017年10月初口头达成的《商品房买卖合同》位于松桃苗族自治县门面；2.判决西南置业公司退还石茂雄购房款（首付款）280000元，并以此为基数自2017年12月9日至2020年7月9日止支付资金占用利息43400元；3.判决西南置业公司退还石茂雄已支付的预告费、抵押费、水电开户费等费用共计7780元；4.判决西南置业公司赔偿石茂雄装修损失50000元；5.本案诉讼费用由西南置业公司承担。事实和理由：2017年10月初，石茂雄与西南置业公司口头达成《商品房买卖合同》约定，由石茂雄购买西南置业公司位于松桃苗族自治县门面，建筑面积共计99.56㎡，总价款560000元。协议达成后，石茂雄分别通过转账和现金支付方式支付房款（首付款）280000元，余280000元双方约定通过银行按揭贷款支付。此外，石茂雄还支付的预告费、抵押费、水电开户费等费用共计7780元。同年12月8日，西南置业公司向石茂雄出具280000元《收条》一份。之后，石茂雄将办理银行按揭贷款所需材料交付西南置业公司让其办理银行按揭贷款，但西南置业公司时至今日仍未进行办理，亦未将涉案门面产权转移登记至石茂雄名下。经石茂雄多次向西南置业公司要求退还该首付款280000元及承担相关责任，西南置业公司均以各种理由拒绝退还。西南置业公司的行为已严重损害石茂雄的合法权益，理应承担相应的民事责任。为此，为维护自身合法权益，特依法提出如前所诉，请予以支持。 西南置业公司辩称，第一，石茂雄无权主张位于松桃苗族自治县门面，且其中1-33号门面合同相对人为案外人杨春艳。第二，石茂雄主张解除双方口头达成的《商品房买卖合同》不能成立，石茂雄所付涉案门面款项为首付款280000元，1-32、33号门面各140000元。根据合同约定买受人石茂雄应在收到出卖人西南置业公司通知之日起15日内办理银行按揭，但其未按约办理。第三，西南置业公司已将涉案门面交付石茂雄，根据法律规定，双方口头订立的《商品房买卖合同》系依法成立，西南置业公司已履行合同义务，因此，石茂雄无权主张解除双方口头订立的《商品房买卖合同》。综上，请驳回石茂雄的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年10月，石茂雄与西南置业公司达成口头协议，约定由石茂雄购买西南置业公司位于松桃苗族自治县门面，该两个门面建筑面积均为49.78㎡，合计面积99.56㎡，每个门面价款280000元，总价款560000元。协议达成后，石茂雄分别于2017年10月8日、10月14日、12月6日通过银行转账和现金支付方式向西南置业公司支付该1-32、33号门面款（首付款）各140000元及预告费、抵押费、水电开户费等费用共计7780元。西南置业公司分别于2019年6月26日、7月12日与石茂雄和案外人杨春艳签订《商品买卖合同》，合同编号分别为2019002232、2019002426。其中，《商品买卖合同》（编号2019002232）约定，石茂雄购买西南置业公司位于松桃苗族自治县门面，建筑面积49.78㎡，总价款280000元。合同第八条约定：“付款方式及期限。买受人（石茂雄）采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人已【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人（西南置业公司）交付首付款（小写）计140000元，余款（小写）计140000元以【银行按揭】支付。……”；《商品买卖合同》（编号2019002426）约定，杨春艳购买西南置业公司位于松桃苗族自治县门面，建筑面积49.78㎡，总价款280000元。涉案1-32号、33号门面于2018年交付给石茂雄使用。 关于石茂雄是否知晓及是否能够办理涉案1-32号门面余款140000元的银行按揭贷款手续问题。本院结合石茂雄提交的《证明》，载明：“兹有本单位业主杨春艳、石茂雄分别购买了松桃西南国际商贸城3栋1层32号门面和3栋1层33号门面，购买期间，该两位业主分别递交了两次按揭资料，第一次递交的资料受当时金融政策的影响（金融机构严格管控贷款资金流入到商业地产项目中，住宅企业项目除外）导致未能成功办理；第二次因我司与银行的贷款协议到期导致未能成功办理。直至今日，我司已经处理好与银行的贷款协议，可以正常办理按揭贷款，特此说明！单位：贵州松桃西南商贸物流置业有限公司，时间：2020年5月30日。”及结合西南置业公司提交的《手机短信记录》，该《手机短信记录》显示：西南置业公司员工赵修娥分别于2020年6月10日、6月25日通过发送手机短信方式通知石茂雄可以办理银行按揭贷款手续。虽然诉讼过程中，石茂雄提出其与赵修娥不熟悉的意见，但其认可《手机短信记录》中显示的手机号码137××××7613系自己在使用。据此，本院认定石茂雄已知晓涉案1-32号门面余款140000元能够办理银行按揭贷款手续的事实。 以上事实有石茂雄、西南置业公司陈述及石茂雄提交的《松桃西南家居建材批发市场合同审批单》（2份）、《松桃西南商贸城商品房销售专用收据》（2份，票据号分别为0005050、0005057）、《收据》（2份，票据号分别为00280258、00126543）、《银行支付凭证》（交易日期2017年10月14日）、《证明》以及西南置业公司提交的《商品买卖合同》（2份）、《手机短信记录》、《任职证明》等证据在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，石茂雄与西南置业公司达成口头购房单向，约定由石茂雄购买西南置业公司位于松桃苗族自治县门面。意向达成后，石茂雄支付了该两个门面首付款各140000元，共计280000元。西南置业公司应当按约履行相应合同义务。 关于石茂雄主张解除其与西南置业公司于2017年10月初达成的口头协议位于松桃苗族自治县门面的诉请。结合前述，虽然双方达成口头购房意向约定由石茂雄购买西南置业公司位于松桃苗族自治县门面，但结合西南置业公司于2019年7月12日与案外人杨春艳《商品买卖合同》（编号2019002426）可以看出，西南国际商贸城第3幢1层1-33号门面的实际买受人系案外人杨春艳。因此，石茂雄主张要求解除其与西南置业公司达成的关于西南国际商贸城第3幢1层1-33号门面购房意向的诉请本院予以支持。另外，从西南置业公司于2019年6月26日与石茂雄签订《商品买卖合同》（编号2019002232）可以看出，西南国际商贸城第3幢1层1-32号门面的实际买受人系石茂雄，双方已经实际订立了正式的购房合同。该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。至此，双方关于涉案1-32号门面达成的口头购房意向协议已经履行完毕。另外，从双方的陈述及西南置业公司提交的《证明》可以看出，涉案1-32号门面已经交付石茂雄使用，并且西南置业公司已经告知石茂雄涉案1-32号门面余款140000元能够办理银行按揭贷款手续的事实。石茂雄仍以涉案1-32号门面不能办理银行按揭为由主张解除合同，没有事实及法律依据。关于石茂雄主张的涉案1-32号门面至今未办理产权转移登记问题。本院认为，产权转移登记的逾期办理本身并不能导致合同无法履行，石茂雄据此主张解除合同不能成立。据此，关于石茂雄要求解除涉案1-32号门面购房意向协议的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于石茂雄主张西南置业公司退还购房款（首付款）280000元并以此为基数自2017年12月9日至2020年7月9日止支付资金占用利息43400元的诉请。结合前述，双方就涉案1-32号门面签订的《商品买卖合同》（编号2019002232）合法有效，并不符合双方约定或法定的解除条件。因此，石茂雄主张西南置业公司退还涉案1-32号门面购房款（首付款）140000元的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。另外，西南置业公司于2019年7月12日与案外人杨春艳就涉案1-33号门面签订了《商品买卖合同》（编号2019002426），本案中石茂雄也要求解除其与西南置业公司达成的口头购房意向协议。从双方的行为上看，双方均不再准备继续履行该口头购房意向协议。并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，西南置业公司应当将其收取石茂雄交付的涉案1-33号门面购房款（首付款）140000元退还石茂雄。同时，涉案1-33号门面已于2018年交付石茂雄使用，在此过程中，石茂雄亦享受到门面受益。因此，石茂雄主张西南置业公司自2017年12月9日至2020年7月9日止支付资金占用利息没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于石茂雄主张西南置业公司退还已支付的预告费、抵押费、水电开户费等费用共计7780元的诉请。结合前述，石茂雄向西南置业公司支付涉案门面西南国际商贸城第3幢1层1-32、33号门面预告费、抵押费、水电开户费等费用共计7780元，而西南置业公司将涉案1-33号门面出卖给案外人杨春艳。因此，对石茂雄该项主张本院予以支持涉案1-33号门面预告费、抵押费、水电开户费等费用。虽然双方未能举证证明涉案1-33号门面预告费、抵押费、水电开户费等费用的具体数额，但西南国际商贸城第3幢1层1-32、33号门面两个门面面积相同、价款相同，本院酌情认定涉案1-33号门面预告费、抵押费、水电开户费等费用为3890元。 关于石茂雄主张西南置业公司赔偿装修损失50000元，由于石茂雄未能提供证据证明其该损失，故其该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州松桃西南商贸物流置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告石茂雄交付位于松桃苗族自治县门面购房款（首付款）140000元及门面预告费、抵押费、水电开户费等费用3890元，共计143890元； 二、驳回原告石茂雄其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2808元（已减半收取），由原告石茂雄负担1219元，由被告贵州松桃西南商贸物流置业有限公司负担1589元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 吴欣刚 二〇二〇年十月十四日 法官助理 龙寄兴 书 记 员 龙思俊