青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初3522号 原告（反诉被告）：西宁唐道商业运营管理有限公司，住所地，青海省西宁市。 法定代表人：洪金界，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高上智，青海宁辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘彩慧，公民身份号码×××，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：邵娟，北京葆涵律师事务所律师。 原告（反诉被告）西宁唐道商业运营管理有限公司（以下简称西宁唐道公司）与被告（反诉原告）刘彩慧租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西宁唐道公司的委托诉讼代理人高上智，被告（反诉原告）刘彩慧及委托诉讼代理人邵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西宁唐道公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金203219.56元；3.判令被告承担违约金40643.91元（欠付租金金额的20％）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年7月2日，原告与被告签订合同编号为TDZL-138《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于西宁市城西区西关大街130号商业街D-104号商铺，承租面积为181平方米。该合同中约定租金单价及支付方式等权利义务内容，该合同实际计租日期即2018年4月1日，租赁期间被告支付部分租金后一直未履行交租义务。经原告多次催要无果，于2020年7月1日发出合同解除通知书，现原告无奈诉至贵院。 刘彩慧辩称，1.原、被告双方签订的《商铺租赁合同》仍在合同期内。合同约定租期三年，起始时间以实际开业时间为准，被告的实际开业时间为2018年4月1日，该日期也是原告诉状中陈述的“计租日”，即原、被告间的租赁合同的起租日和计租日为同一日。因此，双方的租赁期间为2018年4月1日至2021年3月31日止，租赁关系应在2021年3月31日终止。2.被告恪守合同义务无任何违约行为，被告不同意解除合同并愿意向原告交付扣除疫情期间免租期后的未付租金。合同签订后，被告按约向原告支付第一期租金、商管费、物业费、履约保证金37105元、装修保证金9050元，随后又投入452700元对承租店铺进行装修，但2019年7月，原告发出调整店铺口头通知，要求被告先不要交付租金，在双方就调铺及赔偿损失事宜协商一致后再行交纳。3.原告单方提前解除租赁合同系违法违约行为，应承担法律责任。原告打着调换店铺的幌子，想着法儿的、设着套的拒收租金，恶意制造出被告拒付租金的假象达到无成本毁约的目的，被告从始至终都在诚信履约，配合原告各种名目的调整，但2020年7月、8月，原告对被告承租的店铺施以停电、封门的恶劣行径，造成被告巨额营业损失和商业信誉损失，根据《商铺租赁合同》第10.1条约定：“双方在履行本合同过程中发生的全部通知，均采取书面形式，送达地址为双方在合同上填写的地址。”合同中约定原告须向被告发出交费交款书面通知，只有在交纳期满后被告仍不交纳的，原告才有本合同的解除权，即原告向被告发出催缴租金通知是其行使租赁合同解除权的前置条件，而事实上原告并未向被告发出任何交费通知。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 刘彩慧向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告赔偿反诉原告店铺封门期间的经营损失、员工工资损失、季节防晒类商品错过销售期损失暂计1785969.8元（按反诉原告同期自2020年8月11日封门至解封之日）；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由，反诉原、被告双方于2017年7月2日签订《商铺租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告位于西宁市城西区西关大街130号商业街D-104号商铺，租期三年，自2018年4月1日至2021年3月31日止。2019年7月，反诉被告发出调整店铺口头通知，要求反诉原告搬离现承租店铺，同时表示因调铺对被告造成的经济、装修、造成客户流失等损失及调铺后免租期、租金的变化均需作相应结算，要求反诉原告先不要交付租金，在双方就上述事宜协商一致结算后再行交纳。这期间长达一年有余，但刘彩慧从没有表达过拒不交租金的意思表示。但2020年7月、8月，反诉被告对反诉原告承租店铺分别施以停电、封门的恶劣行径，造成反诉原告员工工资损失、巨额营业损失和商业信誉损失。根据《商铺租赁合同》第9.2条约定，对于在此期间造成的装修费损失、营业损失、支付员工工资损失，原告应足额赔偿被告的实际损失，望判如所请。 西宁唐道公司辩称，反诉原告应先明确经营损失、员工损失，季节防晒类商品错过销售期损失数额并提交相应证据；反诉原告称未交付租金系反诉被告调整铺面拒收租金应提交相应证据予以证实，合同约定房屋租金先付后用，反诉原告理应先支付租金，且反诉被告已交付房屋并提供服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.西宁唐道公司提交《合同解除通知书》《视频资料》拟证实刘彩慧未按照《缴费通知单》的要求7日内支付租金，西宁唐道公司将《合同解除通知书》送达刘彩慧，但其拒收后又于2020年7月30日以视频资料方式向其再次送达。刘彩慧质证认为，对2020年7月1日的《合同解除通知书》表示见过；对视频资料的真实性予以认可，但其内容无法证实西宁唐道公司向其送达《合同解除通知书》的事实。本院认为，《合同解除通知书》刘彩慧认可见过，对该证据本院予以认可，但视频资料的内容无法证实向刘彩慧送达《合同解除通知书》的内容，对该视频资料的证据，本院不予采信。 2.刘彩慧提交《录音资料》拟证实西宁唐道公司以调换铺面告知其先不交纳租金，后恶意制造出刘彩慧拒付租金的假象达到无成本毁约的目的，经质证，西宁唐道公司对该证据的三性均不予认可且认为录音资料无法确定是向峰本人。本院认为，录音资料中的身份信息无法确定，刘彩慧亦未提交其他证据予以证实，对该证据不予采信。 3.刘彩慧提交《缴费通知单》拟证明该通知系西宁唐道公司要求刘彩慧交纳租金的前置条件，经质证，西宁唐道公司对证据的真实性认可，但证明方向不认可。本院认为，刘彩慧提交的证据不足以证明其证明目的且未提交其他证据予以证实，故对该证据不予采信。 4.刘彩慧提交的青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1875号《民事判决书》拟证明判决中的当事人交纳相关费用，西宁唐道公司答复暂不收取的事实。西宁唐道公司认可其真实性，但认为刘彩慧引用判决中的内容为当事人的称述并不是法院认定的事实，与本案无关对其证明方向不认可。本院认为，刘彩慧提交的该组证据与本案无关联性且无法证实西宁唐道公司因调换铺面拒不收取租金的事实，对该组证据不予采信。 5.刘彩慧提交的案涉商铺装修前后及货品陈列照片四张、装修合同、设计合同、票据及支付记录，拟证实刘彩慧已为案涉商铺投入大量资金，拒不支付租金不符合常理。西宁唐道公司认为与本诉内容无关联，对真实性及合法性均不予认可。本院认为，刘彩慧提交的该组证据与其是否支付租金不具有关联性，对该组证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.西宁唐道（甲方）与刘彩慧（乙方）于2017年7月2日签订《商铺租赁合同》，甲方将其所有的位于西宁市城西区西关大街130号商业街自编D-104号商铺出租给乙方，由其经营化妆品集合店。附件一商业条款3.1条约定，租赁期间为3年，自甲方唐道637项目整体开业之日起计算，租赁时间自2017年7月31日起至2020年7月30日（租赁起始时间以实际开业时间为准）；商业条款3.2条约定，该商铺计租起始日为项目正式开业日；商业条款4.2条约定，第一年租金为13272.73元/月、第二年租金为15348.80元/月、第三年租金为16270.09元/月；商业条款5.1、5.2条约定，租金支付方式为每3个计租月支付1次，且先付后用，原告应在签订合同前足额支付第一个支付期的基本租金，其后应在每一个支付期开始前一个月的15日前足额预付该支付期的基本租金；商业条款5.5条约定，乙方支付的费用可以银行转账的方式存入甲方指定的账户，或将支票送至甲方在合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址；《商铺租赁合同》第8.1条约定，本合同签订后，任何乙方提出变更合同的，应经对方同意，经协商一致后书面变更合同；8.3条约定，合同的解除，甲乙双方必须提前一个月以书面形式通知对方；8.4条约定，在租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同而无须承担乙方任何损失，已交基本租金、履约保证金不退：（2）租金逾期支付达15日的；第9.4条约定，乙方不按本合同约定时间支付基本租金的，每逾期一日，应以本合同总价款的3‰按日向甲方支付违约金。 2.合同签订后，刘彩慧于2017年7月3日向西宁唐道公司交纳首期租金39818.19元，履约保证金37105元。后因刘彩慧逾期未支付租金，西宁唐道公司于2020年6月18日向刘彩慧送达《缴费通知单》，要求刘彩慧自接到通知书之日起7日内交纳2019年4月1日至2020年7月30日的租金203219.56元，期限届满后刘彩慧仍未交纳。 3.西宁唐道公司于2020年7月1日作出《合同解除通知书》，该通知书载明：“根据双方签订的合同约定第9.4.2条款租金逾期支付达15日的，现我公司向您提出解除该房屋租赁合同及商业管理合同关系，要求您于本通知书签收后10日内搬离，房屋内装饰装修，未经甲方同意乙方不得拆除。其余设备、设施由您自行处置，若期限内未予搬离的，我公司将另行处置，由此造成的损失，由您个人承担。同时，我公司将保留对您追究违约责任和要求违约金的权利。对于拖欠的租金问题，我公司将与您另行协商解决，若无法达成一致，我公司将起诉至法院，以维护合法权益”。 另查明，涉案商铺计租日为2018年4月1日，刘彩慧自2019年7月1日后未支付租金；案涉商铺已于2020年8月11日由西宁唐道公司封门关闭。 上述事实有《商铺租赁合同》《缴费通知书》《合同解除通知书》、收据及当事人陈述意见在案佐证。 本案的争议焦点为：1.案涉商铺的起始时间及租赁期限？2.西宁唐道公司、刘彩慧有无违约行为及应否承担违约责任？ 本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则，积极履行各自的合同义务。 关于案涉商铺起始时间及租赁期限的问题。根据双方签订的合同附件一商业条款3.1、3.2条“自甲方唐道637项目整体开业之日起计算，租赁时间自2017年7月31日起至2020年7月30日（租赁起始时间以实际开业时间为准）；该商铺计租起始日为项目正式开业日”的约定，案涉商铺租赁期的起始时间应为西宁唐道公司项目整体开业之日起计算。西宁唐道公司主张唐道637整体项目开业时间为2017年12月但具体时间记不清，经本院查询，唐道637整体项目开业时间为2017年12月22日，故案涉商铺租赁的起始时间是2017年12月22日，租赁期限为2017年12月22日至2020年12月21日。刘彩慧的代理人辩称应以其店铺实际经营日，即唐道公司计租日2018年4月1日为案涉商铺租赁起始时间的理由，本院不予采信。 关于本案西宁唐道公司、刘彩慧有无违约行为及应否承担违约责任的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘彩慧未按合同约定的时间交纳租金，且在西宁唐道公司向其送达《缴费通知单》催收后仍未交纳，根据双方在合同中的约定，西宁唐道公司要求解除合同的条件成就，故西宁唐道公司作出《合同解除通知书》具有事实依据，并以书面形式通知对方，亦符合合同约定内容。刘彩慧辩称西宁唐道公司以调换铺面告知其先不交纳租金，后恶意制造出刘彩慧拒付租金的假象达到无成本毁约的目的及《缴费通知单》系西宁唐道公司要求刘彩慧交纳租金的前置条件的理由，因刘彩慧提交的证据不足以证明其所主张的上述意见，且西宁唐道公司在合同附件及缴费通知单中均向刘彩慧明确告知费用汇入账户信息后其仍未交纳相关费用，故刘彩慧存在违约行为，其应承担相应的违约责任。西宁唐道公司已将《合同解除通知书》送达刘彩慧，虽未证实何时向刘彩慧送达该通知，但西宁唐道公司于2020年8月11日将案涉商铺关闭，其以行为明确表示解除合同，刘彩慧对案涉商铺关闭的时间明知，故双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年8月11日解除。西宁唐道公司主张刘彩慧支付2019年7月1日至2020年7月30日的租金203219.56元的诉求，于法有据，本院予以支持。西宁唐道公司主张以未支付租金203219.56元的20%主张违约金的诉求不违反法律规定，本院亦予以支持。因刘彩慧未能提交西宁唐道公司有违约行为的证据，且西宁唐道公司已将《合同解除通知书》送达刘彩慧，因此,刘彩慧应在见到上述解除通知书后及时搬离房屋内物品及设施或采取适当减损措施,故对刘彩慧要求西宁唐道公司赔偿其损失的诉求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）西宁唐道商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）刘彩慧于2017年7月2日签订的《商铺租赁合同》自2020年8月11日解除； 二、被告（反诉原告）刘彩慧于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西宁唐道商业运营管理有限公司租金203219.56元； 三、被告（反诉原告）刘彩慧于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西宁唐道商业运营管理有限公司违约金40643.91元； 四、驳回反诉原告（被告）刘彩慧的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2479元，由被告刘彩慧负担；反诉费10437元，由反诉原告刘彩慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 高秋香 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 马莉娟 书 记 员 黎元珍 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。