天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2759号上诉人（原审被告）：天津传递塑胶科技有限公司，住所地天津市北辰区大张庄镇二闫庄开发区九园公路大地工贸旁。法定代表人：陈钊，执行董事。委托诉讼代理人：谢万乐，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何攸宁，陕西至正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：天津北辰科技园区总公司，住所地天津市北辰区永进道**。法定代表人：李文静，经理。委托诉讼代理人：李煜凤，女，该公司职员。委托诉讼代理人：吴溪，天津五君律师事务所律师。上诉人天津传递塑胶科技有限公司（以下简称传递公司）因与被上诉人天津北辰科技园区总公司（北辰科技园总公司）返还原物纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依照法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。传递公司上诉请求：撤销天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初1158号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实及理由：1.原审判决认定案件基本事实不清，遗漏当事人，判决上诉人腾空涉诉房地产主体及事实错误。2.原审判决上诉人给付被上诉人房地产占用使用费没有事实与法律依据，应予以撤销。3.原审法院适用简易程序审理本案违反民诉法的规定，程序严重违法，所作判决应予撤销。请求二审法院予以改判。北辰科技园总公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。北辰科技园总公司向一审法院起诉请求：1.判令被告将其占用的位于天津市北辰区××镇××村××路××的房地产返还原告；2.判令被告按年租金100万元人民币的标准向原告支付自2018年8月1日起至2019年5月30日止的房屋使用费833333元人民币；3.判令被告按每日4559元的标准向原告支付自2019年6月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本案涉诉的房地产位于天津市北辰区××镇××村××路××，原权利人为案外人始丰公司。始丰公司与案外人中行滨海分行于2013年9月6日签订《授信额度协议》，约定中行滨海分行向始丰公司提供2000万元的贷款，固定年利率7.2%，同时双方还约定其他相关内容。另，同日双方签订《最高额抵押合同》，始丰公司以其名下的坐落于天津市北辰区××镇××村××路××的房地产为上述《授信额度协议》项下的单项协议产生的债权作为抵押，并办理了他项权证。2013年9月12日中行滨海分行向始丰公司发放了相关贷款，后始丰公司未按约定归还借款本息。2014年10月13日中行滨海分行在天津市第二中级人民法院起诉始丰公司等，要求始丰公司偿还借款，并申请诉请保全，对涉案房地产进行查封。该院经审理后作出（2014）二中民二初字第457号民事判决书，判决始丰公司偿还中行滨海分行的相应借款，中行滨海分行对给付事项及案件受理费、保全费在《最高额抵押合同》中的抵押物折价或拍卖、变卖后所得的价款在最高余额及担保范围内享有优先受偿权。后始丰公司未按该判决履行义务，中行滨海分行申请强制执行，2018年6月21日，天津市第二中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对始丰公司名下的房地产进行拍卖，拍卖最终确定买受人为北辰科技园总公司，成交价为人民币2118万元。天津市第二中级人民法院于2018年7月作出（2018）津02执恢122号之一执行裁定书并送达北辰科技园总公司，裁定：一、解除对被执行人始丰公司名下，位于天津市北辰区××镇××村××路男的房地产查封；二、始丰公司名下，位于天津市北辰区××镇××村××路××（不动产权证号：××）的房地产自裁定送达买受人北辰科技园总公司时转移；三、北辰科技园总公司可持裁定书于十日内到相关登记部门办理该土地使用权的相关产权过户登记手续。2019年11月11日北辰科技园总公司取得不动产权证书，该证据记载，权利人为北辰科技园总公司，总面积为19427.6平方米，建筑物面积7703.99平方米，其中钢混建筑面积2020.81平方米，钢建筑面积为5683.18平方米。因原被告对被告腾退厂房事宜协商未果，2019年11月15日原告在诉争房地产处张贴搬迁通知，要求被告2019年11月19日前完成厂区内搬迁工作，撤离厂区。但被告未搬离厂房并占用至今。另查，2015年8月28日，传递公司与始丰公司签订租赁合同书，始丰公司将位于天津市北辰区××镇××庄××路南厂房（即本案涉诉房地产）出租给传递公司。双方约定，租赁面积为8000平方米厂房，租赁期限10年，即从2015年6月28日起至2025年6月27日止。年租金100万元，租赁费用半年交付一次，传递公司应于每年6月1日和12月1日以前向始丰公司支付年租金，采用先付后租的方式。传递公司基于该租赁合同租赁厂房，并占用涉诉厂房至今。再查，2019年5月30日，原告与案外人展鹏隆祥（天津）网络科技有限公司（以下简称展鹏公司）签订九园公路南侧厂房租赁协议，展鹏公司拟承租北辰科技园总公司九园公路南侧厂房（即本案涉诉房地产），租赁厂房的建筑面积为7703.99平方米，本协议暂定租赁期限为10年，租赁期自北辰科技园总公司将租赁厂房交付展鹏公司使用时开始计算，具体租赁日期以双方另行签订书面文件为准。展鹏公司应于本协议签署后7日内向北辰科技园总公司支付50万元押金。同时双方还约定其他相关内容。合同签订后，2019年6月始展鹏公司对涉诉房地产所在的院落进行平整维修。2019年12月始展鹏公司占用涉诉房地产中三间办公室，占用面积约为155平方米。庭审中，原告称，展鹏公司缴纳了50万元的押金，因被告未腾空返还涉诉房地产，原告无法将涉诉厂房交与展鹏公司，故展鹏公司未缴纳相应租金。一审法院认为，本案争议焦点为：1．被告是否将涉诉的房地产返还原告；2．被告是否应支付占有使用费及应支付的金额。对此，分析如下：针对焦点1，依照相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，2013年9月6日始丰公司与中行滨海分行签订了《最高额抵押合同》，将涉诉的房地产进行抵押，并办理了他项权证。而被告和始丰公司签订涉诉房地产租赁合同时间为2015年8月28日，系在涉案房地产抵押权设立后将抵押财产出租。因始丰公司未按判决书履行偿还中行滨海分行借款义务，天津市第二中级人民法院依照法律程序对涉诉房地产进行拍卖，北辰科技园总公司被确认买受人并支付价款2118万元。天津市第二中级人民法院并于2018年7月作出执行裁定书，裁定始丰公司名下位于天津市北辰区××镇××村××路××（不动产权证号：××）的房地产自本裁定送达买受人北辰科技园总公司时转移，原告通过法律文书确认涉诉房地产转移给为原告，也取得不动产权证书。原告作为涉诉房地产权利人，则依法享有占有、使用、收益和处分的权利，现被告无权占有涉诉房地产，故原告主张被告返还涉诉房地产的诉讼请求，符合法律规定，依法支持。因涉诉房屋抵押在先，出租被告在后，抵押权实现后，被告与始丰公司所签的租赁合同对原告不具有约束力，被告以其与始丰公司租赁合同期限未到期为由不予返还的抗辩主张，于法无据，不予支持。至于其与始丰公司因租赁事宜产生的纠纷，可与始丰公司另行协商解决。针对焦点2，原告通过人民法院作出的裁定于2018年7月将取得了涉诉房地产，对涉诉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告要求被告搬迁，被告未履行法定返还义务，占用涉诉房地产至今，因此对原告主张要求被告支付自2018年8月开始至实际腾房之日止的占用使用费，予以支持。关于被告支付占用使用费标准及支付金额一节，被告与始丰公司2015年8月28日签订了租赁合同，约定租赁厂房面积为8000平方米，年租金为100万元。被告起初占用涉诉房地产系基于该合同约定，但在原告取得涉诉房地产后，被告不予腾退并占用至今，妨碍了原告正常行使占用、使用、收益、处分涉诉房地产的权利，给原告造成损失，被告应当向原告支付占用使用费。该占有使用费支付标准应当参照被告与始丰公司之间合同约定租金标准即年租金100万元为宜。后展鹏公司自2019年12月始占用涉诉房地产中的3间办公室，占用面积约155平方米，对此，在被告应向原告支付的每年占有使用费中应予酌减，每年应酌减19375元为宜（100万元÷8000平方米×155平方米）。综上，对于自2018年8月1日至2019年11月30日期间，被告应支付占用使用费1333333.33元（100万元÷12个月×16个月）；对于2019年12月1日至实际腾空之日止，被告应按照年租金980625元（100万元-19375元）标准支付占用使用费；对于原告其他诉讼请求，理由不足，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告天津传递塑胶科技有限公司于判决生效后三十日内将其占用的坐落于天津市北辰区××镇××村××路××原告名下的房地产腾空并返还给原告天津北辰科技园区总公司；二、被告天津传递塑胶科技有限公司于判决生效后三十日内给付原告天津北辰科技园区总公司自2018年8月1日至2019年11月30日期间的占用使用费1333333.33元；三、被告天津传递塑胶科技有限公司于判决生效后三十日内给付原告天津北辰科技园区总公司自2019年12月1日始至实际腾空之日止的占有使用费（该占用使用费按照年租金980625元标准计算）；四、驳回原告天津北辰科技园区总公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费153706元，减半收取计76853元，由被告天津传递塑胶科技有限公司负担。本院二审期间，上诉人提供了证据一：企业信用信息公示报告、营业执照、搬迁通知,证明本案遗漏当事人。证据二：上诉人购买设备发票、审计报告、情况说明、照片，证明案外人始丰公司占用涉诉房屋，一审判决主体不适格。证据三：照片、光盘、律师函和投递凭证，证明一审查明事实与客观事实不符。被上诉人对上诉人提交的证据均不予认可。本院经审查认为，上诉人提供的证据，因无其他证据佐证，本院不予确认。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉诉的房地产坐落于天津市北辰区××镇××村××路××，原权利人为案外人始丰公司。2013年9月6日始丰公司与中行滨海分行签订了《最高额抵押合同》，将涉诉的房地产进行抵押，并办理了他项权证。而上诉人和始丰公司签订涉诉房地产租赁合同时间为2015年8月28日，系在涉案房地产抵押权设立后将抵押财产出租。依照《中华人民共和国物权法》第百一九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案涉诉房地产已经经过法院进行了拍卖，2018年7月本院作出的（2018）津02执恢122号之一执行裁定，确定被上诉人北辰科技园总公司为诉争房地产权利人，被上诉人办理了该土地使用权的相关产权过户登记手续。2019年11月11日取得不动产权证书。被上诉人对涉诉房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，上诉人主张本案主体不适格、遗漏当事人，无事实和法律依据。一审法院判决上诉人腾空诉争房地产返还给被上诉人，并支付相应的占用使用费，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，传递公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76853元，由上诉人天津传递塑胶科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张艳军审判员  李 静审判员  房利甲二〇二〇年十月十二日法官助理王玉晓书记员回桂月