四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12515号 上诉人（原审原告）：杨虎林，男，1975年5月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李铜，四川品森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市双流区川立肉联厂，住所地成都市双流区协和街道河池社区**。 投资人：宁望清，职务不详。 委托诉讼代理人：朱先银，四川宏联威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁森，男，系公司员工。 上诉人杨虎林因与被上诉人成都市双流区川立肉联厂（以下简称肉联厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨虎林上诉请求：1.依法撤销四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初530号民事判决书；2.改判解除杨虎林与肉联厂于2019年2月20日签订的《房屋租赁合同》，肉联厂按已付租金940000元的20%向杨虎林承担违约责任，肉联厂向杨虎林支付房屋装修施工款148000元。3.一二审诉讼费由肉联厂承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.肉联厂未按照双方合同1.1条的约定向杨虎林交付锦江路四段21号商铺。2.依据《房屋租赁合同》7.2条，肉联厂未按约交付租赁物超过1个月，杨虎林有权解除合同，肉联厂应退还全部租金并赔偿租金总额20%的违约金、装修费。3.杨虎林系成都新星幼儿园、成都市天府新区新星博雅幼儿园、成都双流区新星幼儿园实际负责人，除经营幼儿园外未从事其他业务，且案涉物业与成都双流区新星幼儿园仅一墙之隔，杨虎林租赁本案租赁物的目的就是筹办幼儿园，肉联厂对此也是明知的，双方对租赁物用途进行了口头约定。4.案涉房屋系工业用房，不能筹办幼儿园，客观上导致本案租赁合同目的不能实现。5.案涉房屋所在地已规划为“文产院”。二、一审适用法律错误。1.依据《房屋租赁合同》7.2条，肉联厂未按约交付案涉房屋，杨虎林依据《中华人民共和国合同法》第九十三条享有合同的单方解除权。2.依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，杨虎林已经向肉联厂明确表示不再租赁案涉房屋并向法院起诉要求解除合同，应享有解除权。3.依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，案涉合同事实上已不适宜继续履行，肉联厂不能强制杨虎林履行非金钱之债。 肉联厂辩称，1.肉联厂已在约定时间内将案涉房屋交付给杨虎林使用，且已完成了案涉21号商铺的交付准备工作，该商铺未实际交付是杨虎林不愿意接收所致。另，案涉房屋建筑面积2700平方米以上，另有400平米空地，而21号商铺仅18平米，肉联厂已完成绝大部分的交付义务。2.筹办幼儿园不是合同约定的承租人的合同目的。双方未就杨虎林租赁案涉房屋的目的进行约定。3.肉联厂在1998年取得案涉土地的使用权并依法修建肉联厂，后改为冻库出租。约10年后政府将案涉土地规划为“文产院”，但不影响肉联厂在先取得的房屋所有权。肉联厂一直与政府在就案涉土地及房屋的转让和征收进行商谈，但并无结果，故案涉房屋并非拟拆迁。4.一审适用法律正确。首先肉联厂希望通过出租房屋收回拆除冻库设备的直接经济损失，其次杨虎林未经同意擅自拆除厂房二楼房屋，也不能恢复原状（恢复原状系违章搭建行为），整个厂房已变成工地，肉联厂已无法使用，故不同意杨虎林解除合同。 杨虎林向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年2月20日签订的《房屋租赁合同》；2.肉联厂返还房屋租金940000元；3.肉联厂按已付940000元租金的20%支付违约金；4.肉联厂支付房屋装修施工款148000元；5.本案诉讼费由肉联厂承担。 一审法院认定事实：2019年2月20日，杨虎林（乙方）与肉联厂（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.1租赁物为位于成都市双流区（川立肉联厂除临街房屋一楼以外的所有建筑，即所有商铺不在出租范围内，但21号商铺除外）；1.2租赁期限为2019年2月21日起至2029年8月31日（2019年2月21日至2019年3月31日为甲方搬离期，2019年4月1日至2019年8月31日为免租期）；2.2第一年租金为470000元，第二年租金为470000元，第三年租金为470000元，第四年起每年按上年租金标准提高3%的比率收取租金；本合同签订后，乙方一日内支付第一年和第二年的租金，合计940000元；6.1本合同生效后，甲方在乙方无违约事实的情况下不得单方面解除合同，甲方保证乙方在本合同规定的时间内使用租赁物，否则视为甲方违约，甲方除应全额退还乙方的租金外，应向乙方支付本合同期限内租金总额的20%的违约金，并赔偿乙方因经营使用产生的装饰装修设备设施等费用；7.2甲方出现下列情形的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照6.1条承担违约责任：（1）未按合同约定期限交付租赁物使用期间超过1个月的。（2）出租房屋结构发生质量问题导致乙方不能正常使用，经维修后仍不能正常使用的。（3）未书面通知乙方，在租赁物上设定抵押担保的；9.1合同约定的租期内因国家政策需要拆除已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，政府、单位或个人支付的装修补偿款或经营补偿款归乙方所有。 上述合同签订后，杨虎林向肉联厂支付了2019年9月1日至2021年8月31日的房租940000元。 2019年3月14日，肉联厂与杨虎林签订《租房交接签收单》，主要载明：水费已清；截至2019年3月20日的电费结清；主体结构完好，租客装修期间有疑问需求，房东积极配合；自2019年3月14日起，房东将川立肉联厂锦江路四段19号出租并交由租客使用。 土地使用权证和房屋所有权证显示，案涉土地及房屋系工业用地和工业用房。 一审法院认为，杨虎林与肉联厂签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。杨虎林诉称解除合同的理由为被相关部门告知，根据政府规划和规定，案涉房屋不能作为筹办幼儿园等商业用途，且处于规划拆迁范围，导致装修不能进行，合同目的不能实现。一审法院认为，首先，杨虎林没有提交证据证明案涉房屋拟拆迁的事实，应承担举证不能的后果，即使上述情形发生，合同对拆迁等事项亦有约定；其次，双方对案涉房屋系工业用房并无异议，但租赁合同未约定案涉租赁物的用途，筹办幼儿园不是租赁合同约定的用途，即使不能筹办幼儿园并不导致本租赁合同目的不能实现。肉联厂按约向杨虎林交付了案涉租赁房屋，从现有证据看肉联厂亦未存在隐瞒的事实，故要求其支付违约金及赔偿损失的诉请，一审法院不予支持。租赁合同约定了杨虎林可以解除合同的三种情形“（1）未按合同约定期限交付租赁物使用期间超过1个月的。（2）出租房屋结构发生质量问题导致乙方不能正常使用，经维修后仍不能正常使用的。（3）未书面通知乙方，在租赁物上设定抵押担保的”，上述约定的情形并未发生，故杨虎林没有合同约定的解除权；其次，肉联厂按约交付了租赁物并履行了合同义务，没有不履行合同主要义务或迟延履行等违约情形，故杨虎林没有法定的解除权；再次，肉联厂不同意解除合同，解除合同会使肉联厂损失巨大，故双方亦达不成解除租赁合同的合意。故对于解除租赁合同和返还租金的诉请，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回杨虎林的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为8142元，由杨虎林负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人争议的事实，本院认定如下： 1.肉联厂与杨虎林双方一致认可，案涉房屋除21号商铺外，已全部如约交付杨虎林使用。21号商铺现为“有滋有味”餐馆，2020年8月6日肉联厂已与现21号商铺租户严巨钦达成一致，为其提供29号商铺用以经营，现21商铺租户严巨钦承诺可在3天内搬离。但杨虎林认为即便现在交付了21号商铺，对杨虎林也没有任何用处，案涉合同也存在履行不能。 2.肉联厂在二审调查中陈述，其在与杨虎林签订《房屋租赁合同》时，向杨虎林出示了案涉房屋的土地使用权证和房屋所有权证。杨虎林陈述其在签订合同时没有看到案涉房屋的土地使用权证和房屋所有权证，在合同签订三天后看到了，但未提出异议。 以上事实，有案涉房屋现场照片、21号商铺租户严巨钦、29号商铺租户王吉林出具的情况说明及各方当事人陈述在案为证。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，肉联厂与杨虎林签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.案涉《房屋租赁合同》是否应当解除。2.杨虎林是否有权要求肉联厂退还租金并支付违约金、赔偿装修损失。本院评述如下： 关于第一个争议焦点。杨虎林主张其行使约定解除权的理由为肉联厂未按约交付租赁合同项下的21号商铺超过1个月，故杨虎林可依据双方签订的《房屋租赁合同》第7.2条第（1）款要求解除合同。本院认为，《房屋租赁合同》第7.2条第（1）款的约定为肉联厂未按约交付租赁物使用期间超过1个月的，杨虎林有权解除合同，从文义解释来看，本条所指向的肉联厂的违约行为应为未按约交付整个租赁标的物。但在本案中，从双方提交的现场照片来看，案涉《房屋租赁合同》所指向的租赁标的物为肉联厂的厂房及院坝，21号商铺仅为进出口通道旁的一间店铺。而肉联厂已在2019年3月14日与杨虎林签订了《租房交接签收单》，将除21号商铺外的绝大部分租赁标的物交付给了杨虎林使用，且肉联厂表示愿意向杨虎林交付21号商铺，但杨虎林认为即便交付了也没有用处。故本院认为，虽然肉联厂未向杨虎林交付21号商铺，但肉联厂已向杨虎林交付了其余绝大部分租赁标的物，且杨虎林已不同意再接收21号商铺，肉联厂已经履行了作为出租人的主要义务，其违约程度显著轻微，不会因此而影响杨虎林合同目的之实现，故对于杨虎林主张行使合同约定解除权的上诉请求，本院不予支持。 杨虎林主张其行使法定解除权的理由为案涉房屋不能用作筹办幼儿园等商业用途，且处于规划拆迁范围，导致合同目的不能实现，故请求解除合同。本院认为，杨虎林主张因案涉房屋处于规划拆迁范围，街道办不允许杨虎林进行装修，但对案涉房屋未继续进行装修系街道办因拆迁规划而进行阻止的主张并未提供证据予以支持，故本院对此不予采信。杨虎林主张其租赁案涉房屋系用于开办幼儿园，但由于案涉房屋及土地为工业用地及工业用房，其开办幼儿园的合同目的不能实现，故请求解除合同。本院认为，杨虎林签订租赁合同后，按照合同约定按时支付了2年房租940000元并开始进行装修改建，其行为本身不存在恶意违约，现由于土地及房屋性质杨虎林无法办理开办幼儿园的相关证照，其合同目的不能实现，在此情况下，肉联厂不同意解除合同，将导致双方当事人都无法从难以继续履行的合同中脱身，不利于发挥租赁物的价值。因此，从破解合同僵局、减少财产浪费、有效利用资源的角度，应当允许杨虎林解除合同。故，本院对杨虎林诉请解除合同的上诉请求予以支持，本院确认杨虎林与肉联厂于2019年2月20日签订的《房屋租赁合同》自一审立案之日即2020年2月7日解除，一审对此认定不当，本院予以纠正。 关于第二个争议焦点，本院认为，双方在案涉《房屋租赁合同》中并未对杨虎林系租赁案涉房屋用以开设幼儿园进行约定，不能当然推知肉联厂知晓杨虎林租赁案涉房屋的目的系开办幼儿园，虽然本院对杨虎林因合同目的无法实现诉请解除合同的上诉请求予以了支持，但肉联厂在合同履行过程中并不存在违约行为，故对于杨虎林主张肉联厂提供的租赁物不符合合同目的存在违约行为的上诉理由本院不予支持。而杨虎林作为承租人，其应当对租赁物符合自身租赁用途进行审查，杨虎林自述在合同签订后三日查看了案涉房屋的土地使用权证和房屋所有权证书，对案涉房屋及土地系工业性质应为明知，故对于案涉租赁合同目的不能实现杨虎林应负主要责任。而杨虎林在合同约定期限尚未到期前，提出解除合同，系违约解除，应当承担违约责任。故对于杨虎林要求肉联厂按照已付租金940000元的20%支付违约金并赔偿装修施工款148000元的上诉请求本院不予支持。关于租金，杨虎林已向肉联厂支付了2019年9月1日至2021年8月31日两年的租金940000元，虽然本院已认定双方合同自2020年2月7日解除，但杨虎林在2020年2月7日前实际占用房屋期间的租金及2020年2月7日后实际占用房屋期间的房屋占用费应当向肉联厂支付，剩余租金肉联厂应当予以退还。但因目前杨虎林仍实际占用房屋，房屋占用费仍在持续发生，不能确定肉联厂应当返还租金的具体金额，故对于杨虎林要求肉联厂返还租金的上诉请求本院暂不予处理，杨虎林可待向肉联厂交还案涉房屋后，对剩余部分租金的返还另行起诉解决。 综上所述，杨虎林的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初530号民事判决； 二、成都市双流区川立肉联厂与杨虎林在2019年2月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月7日解除； 三、驳回杨虎林的其他诉讼请求。 一审案件受理费8142元，由杨虎林承担；二审案件受理费16284元，由杨虎林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 黄迪 书 记 员 袁敬