北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11187号上诉人（原审原告）：董绍新，男，1970年3月31日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：黄琼珍（董绍新之妻），住北京市东城区。上诉人（原审被告）：沈政，女，1950年7月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘兵，北京观曜律师事务所律师。上诉人董绍新与上诉人沈政物权保护纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董绍新，上诉人沈政之委托诉讼代理人刘兵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董绍新上诉请求：1.变更一审判决第六项，判令沈政退出侵占董绍新的北京市朝阳区×号楼1至2层房屋（以下简称涉诉房屋）所属的院落，排除妨碍，拆除沈政在院落中私建的隔挡设施以及私建的铁门，恢复董绍新对院落的合法使用权；2.变更一审判决第二项，判令沈政赔偿因其对涉诉房屋的破坏及对所属院落（包括位于院落的供水水井）的侵占行为，造成董绍新不能正常使用、出租房屋的损失，自2019年7月至12月按1.2万元/月租金计算，合计7.2万元，2020年1月至5月按1.8万元/月租金计算，合计9万元，总计16.2万元；3.请求变更一审判决第三项，判令沈政赔偿侵占涉诉房屋院落造成董绍新不能正常使用的物业费损失240.35元/月，2019年6月到2020年5月，11个月，合计2643.85元；4.变更一审判决第五项，判令沈政拆除在涉诉房屋院落中私自架设的全部摄像头；5.本案一、二审诉讼费由沈政承担。事实和理由：一、董绍新作为涉诉房屋业主对分配给其使用的院落理应享有所有权和排他的使用权，沈政侵占董绍新专属院落的非法行为，直接侵害了董绍新对涉诉房屋享有权益的完整性。北京市规划和自然资源委员会于2020年7月6日向董绍新发送了《举报事项告知书》，载明“董绍新反映的×号楼旁边东侧建筑……属于违法建设”，对沈政加建房屋的违法性作出了权威认定，一审法院驳回董绍新该项请求的判决无任何事实依据支撑。二、一审判决认为涉诉房屋于2019年6月已经交付并由董绍新实际控制，这与实际情况有很大偏差。首先，董绍新在2019年6月通过东城法院的强制执行只取得别墅房屋建筑主体部分和房屋门口很小院落（约50平米左右）的控制，且房屋交付时供电、燃气、供水系统均遭沈政恶意破坏，绝大部分院落与坐落在院落中加建的违法建设部分一直由沈政强行占据，董绍新至今从未取得涉诉房屋和院落完整的控制权；其次，涉诉房屋的供水设施（水井）恰在沈政控制的部分院落内，董绍新无法采取任何措施，一审法院对董绍新未能采取措施防止损失扩大存在过错的认定是错误的。三、关于涉诉房屋的空置损失，董绍新与妻子名下只有此套房产，在无法入住使用的情况下，只能另外租住在他处，董绍新背负着房租和偿还借款的双重压力；其次，沈政名下有其他住房可供居住，仍违法强行挤占董绍新仅有的生活空间；第三，鉴于7号线地铁开通，致使涉诉房屋周边租金普遍上涨；第四，沈政对董绍新的侵权行为至今一直处于持续状态，致使董绍新的合法权益持续受损，董绍新理应得到赔偿。四、沈政在涉诉院落内的加建部分已经被明确认定为违法建设，其强行霸占院落，妨碍董绍新使用院落的行为不仅缺乏法律依据，而且严重侵犯董绍新的合法权益。允许沈政保留摄像头，是对董绍新合法权益被侵犯的无视，是对沈政继续侵权行为的纵容。沈政辩称，沈政未侵占董绍新的院落，沈政没有对房屋造成实质性破坏。沈政已经将涉诉房屋交付给董绍新使用，对涉诉房屋不再负有任何义务，沈政不同意向董绍新支付房屋租金损失。沈政不同意向董绍新支付物业损失，不同意拆除在自己院落内安装的摄像头。沈政上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项内容，判决驳回董绍新的诉讼请求；2.判决董绍新承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：1.沈政将部分物品和设施移至隔壁使用，并未对所涉房屋造成实质损失。沈政执行法院生效判决，在将所涉房屋移交过程中，将自身生活所需物品和设备拆除移至隔壁使用，并无不当，不应承担赔偿责任。沈政不应赔偿董绍新的房屋空置损失，不应赔偿物业费损失，也无缴纳水费的义务。董绍新辩称，水费董绍新是依据物业的交费记录，董绍新交多少钱，物业都有记录，都开了收据。一审交接房屋时董绍新现场就提出了异议，认为房子遭到破坏。继承过程中对房屋进行了评估，评估报告记载这些设施都包含在房屋评估价值中。董绍新向一审法院起诉请求：1．因沈政非法对判归董绍新的北京市朝阳区×号楼1至2层房屋主体所属供水、电力、燃气、采暖、空调、通讯（电话、宽带）、有线电视等设施、设备（清单附后）实施的违法毁坏、拆除、改动，判令沈政赔付董绍新为此支付的修复、安装、拆除、恢复使用产生的费用。2．判令沈政赔偿因其对涉诉房屋主体所属供水、电力、燃气、采暖、空调、通讯（电话、宽带）、有线电视等设施、设备，导致该房屋无法正常使用、出租，由此给董绍新造成的房屋租金损失。3．沈政承担本案诉讼费。本案一审审理期间，董绍新重新变更诉讼请求为：1.判令沈政赔偿因其对涉诉房屋的破坏造成的房屋价值损失。其中煤气表2个（含安装费）1000元，水表1个（含安装费）100元，燃气锅炉1个15000元，配电箱I个（含安装费）300元，马桶3个3000元，洗面盆1个（含水龙头）400元，淋浴房1个（5000）元，门和门框1组（含安装费）2000元，厨房陶瓷洗菜池1个200元，整体橱柜1套8000元，空调五个10000元，以上合计45000元。2.判令沈政退出侵占涉诉房屋所属的院落，排除妨碍，拆除沈政在院落中私建隔挡设施以及私建的铁门，恢复董绍新对院落的使用；3.判令沈政赔偿因其对房屋的破坏及对所属院落的侵占行为造成董绍新不能正常使用、出租房屋的损失12000元每月，迄今为止7个月合计84000元；4.判令沈政赔偿占用院落造成董绍新不能正常使用的物业费损失240.35元每月，迄今为止7个月合计1682.45元；5.判令沈政拆除在涉诉房屋院落中私自架设的摄像头，并赔偿因任犯隐私权所造成的精神损失费7000元；6.判令沈政退还董绍新代其补缴所欠水费2380元。本案一审开庭之前，董绍新再次调整诉讼请求，将房屋租金损失由每月1.2万元调整为每月1.8万元，调整理由是涉诉房屋周边地铁开通，租金上涨；由沈政赔偿燃气安装费3500元；由沈政赔偿的门框由一组增加为两组。一审法院认定事实：董绍新与沈政曾因法定继承纠纷发生诉讼，北京市东城区人民法院作出（2017）京0101民初11126号民事判决，判决涉诉房屋归董绍新继承所有，董绍新与沈政均不服提起上诉，后北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终2133号终审判决，维持一审判决。前述诉讼一审期间，法院曾委托康正评估公司对涉诉房屋进行价值评估作出《不动产估价报告书》，价值时点为2018年4月17日，评估价值为11083943元，同时载明：本报告估价结果已包含装修价值；估价对象所属楼宇基础设施完备程度：四通：通路、通电、通讯、通燃气；供暖：分户独立供暖；通讯：电话线、有线电视、宽带入户；通风空调系统：分体空调；内门：木门、木质玻璃门、塑钢门；厨房：陶瓷洗菜池、整体橱柜；卫生间：陶瓷洗手池、座便器、淋浴房；内墙面：部分涂料脱落、其余基本完好；门窗：基本完好；根据合法原则，本次评估未将证载登记以外的建筑物纳入评估范围且未考虑其对评估结果的影响。评估对象所属小区住宅用房租金价格约1-1.5万元每月。董绍新提交收据、中国建设银行刷卡记录，显示董绍新支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费4328元，支付水费2380元。涉诉房屋房产本载明，房屋建筑面积209.06平方米，共有宗地面积321650.6平方米。目前涉诉房屋的房产本权利人已经变更登记为董绍新。本案审理期间，一审法院至涉诉房屋进行现场勘验，查明涉诉房屋目前无煤气表，无燃气锅炉，无配电箱，一层卫生间、二层卫生间、二层主卧无马桶，二层主卧无洗面盆，二层卫生间无淋浴房，一层客厅缺少一个门框，一层厨房缺少洗菜池，另整体橱柜被拆除（还剩余一延米），一层客厅、书房、二层主卧、两次卧均无空调。关于董绍新的涉诉房屋与沈政加建房屋的关系，经勘验查明，涉诉房屋的北面、东面由沈政加建房屋所包围，加建房屋可由北面加建部分的一层房门进入，东面加建部分有架起的二层扶梯亦可进入，东面加建房屋一层窗户距离地面约半米左右；董绍新院落与沈政控制两处院落南北依次相邻，董绍新院落在中间位置；董绍新院落大门与沈政控制两处院落大门自北向南处在同一水平线上，董绍新院落大门处于中间位置。摄像头分别安装在沈政加建房屋北面房屋上朝西的位置和东面房屋上朝西南的位置。关于加建房屋的背景，沈政主张购买涉诉房屋时是小产权房，所以加盖了一部分，2016年将一部分房屋申请了大产权，加建房屋至今已经有20多年，属于历史遗留问题。本案审理期间，董绍新申请对涉诉房屋设施设备财产损失进行价值评估。一审法院经摇号程序先后选取北京中恒正源资产评估有限责任公司、杜鸣联合资产评估（北京）有限公司开展司法评估，前述评估单位以缺乏技术设备、缺少相关资料为由退回评估。经询一，董绍新主张就加建部分是否属于违法建筑，已经向相关行政管理机关进行反应，城管部门正在走程序。经询二，各方认可双方于2019年6月20日对涉诉房屋进行了交接。在涉诉房屋交接之前，沈政加建的房屋已经存在。上述事实，有双方当事人提交的相关证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，根据法院生效判决以及不动产登记情况，董绍新享有涉诉房屋所有权，故其有权据此提出物权保护相关诉讼请求。关于其诉讼请求能否成立，一审法院具体分析如下：关于董绍新主张要求沈政赔偿对房屋破坏造成的房屋价值损失，一审法院依法启动鉴定程序，因缺少相关资料，评估单位无法完成评估事项。一审法院根据《不动产估价报告书》记载情况与本案审理期间的现场勘验情况对比，参照相关设施设备的一般市场价值和重新安装成本，结合考虑折旧情况等因素，以及沈政拆除相关设施设备的合理性及过错程度，酌情认定由沈政向董绍新赔偿4万元。沈政辩称董绍新接收涉诉房屋之后，沈政即不再负有任何义务，一审法院认为，沈政执行法院生效判决应采取合理方式，其在腾退涉诉房屋时将已经与涉诉房屋形成附合的生活必要设施设备拆除并造成涉诉房屋整体装修相应程度损害，其行为方式和程度存在失当，故应承担相应赔偿责任，董绍新接收涉诉房屋的行为，不能视为其放弃主张赔偿权利的意思表示；沈政另辩称拆除部分的设备系由其出资购买，故有权拆除另做他用，一审法院认为，双方当事人在法定继承纠纷诉讼中，历经评估机构对涉诉房屋进行评估，评估结果作出的依据系根据涉诉房屋装饰装修及附合设施设备情况而定，沈政此后的单方拆除行为改变了评估结果所依据的基础性事实，也造成其与董绍新之间的利益分配失衡，故沈政的该抗辩理由缺乏合理依据，一审法院不予采信。关于董绍新主张沈政退出侵占涉诉房屋所属的院落，排除妨碍，以及拆除在院落中私建隔挡设施和院门，恢复董绍新对院落的使用的主张。一审法院认为，建筑物是否具有违法性应由有权机关作出认定，在相关行政机关未作出认定之前，一审法院不宜直接对加建房屋合法性作出认定，另沈政加建房屋的行为发生在双方发生继承纠纷诉讼之前，具有一定历史延续因素。如果本案直接作出腾退院落、拆除围挡和院门的处理，势必造成沈政对其加建房屋通行及日常使用的障碍。故一审法院综合考虑加建房屋未被确认为违法建筑之前各方当事人对两部分房屋实际使用的需要，以及涉诉房屋与加建房屋的位置关系，认为在沈政加建房屋被认定为违法建设之前，各方使用院落情况还以保持现状为宜。关于董绍新主张沈政赔偿因其对涉诉房屋不能正常使用、出租房屋损失。涉诉房屋于2019年6月已经交付并由董绍新实际控制，董绍新如欲自住亦或出租，可自行修复并将涉诉房屋投入使用，否则对未能采取适当措施防止损失的扩大部分无权向沈政主张。同时，沈政因拆除相关设施设备的行为超过合理限度且存在相应过错，一审法院考虑董绍新做必要修复的周期因素，结合房屋交付时周边房屋一般租赁价格，酌请判定由沈政向董绍新赔偿2.4万元房屋空置损失。关于董绍新主张沈政赔偿物业费损失，一审法院综合考虑董绍新不能正常使用的涉诉房屋发生的物业费损失，酌情判定由沈政向董绍新给付481元。关于董绍新主张沈政退还补交水费2380元，董绍新提供了相应证据支持，一审法院予以支持。关于董绍新主张沈政拆除摄像头，经一审法院现场勘验，安装在沈政加建东面房屋上朝西南方向的摄像头，位置及高度能够覆盖部分董绍新所有的房屋及附属院落区域，沈政应予拆除；安装在沈政加建北面房屋上朝西的位置的摄像头，沈政应将该摄像头高度位置调整为不超过加建北面房屋的房门上方15厘米的位置。另关于董绍新诉请赔偿精神损失费的主张，与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、沈政于判决生效之日起七日内向董绍新赔偿因对北京市朝阳区×号楼1至2层房屋损害造成损失4万元；二、沈政于判决生效之日起七日内向董绍新赔偿因对北京市朝阳区×号楼1至2层房屋造成空置损失2.4万元；三、沈政于判决生效之日起七日内向董绍新赔偿物业费损失481元；四、沈政于判决生效之日起七日内向董绍新给付水费2380元；五、沈政于判决生效之日起七日内拆除在自建东面房屋上的摄像头，将加建北面房屋上的摄像头高度调整为不超过加建北面房屋的房门上方15厘米的位置；六、驳回董绍新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，董绍新提交了以下证据：1.2020年7月6日北京市规划和自然资源委员会作出的编号为规自朝（信举）[2020]130号《举报事项告知书》，载明“×号楼东侧建筑，我单位未查询到规划审批记载，属于违法建设”。2.2019年10月9日受案回执书，证明电箱中电线被沈政剪断的报案情况；3.照片，证明沈政剪断董绍新的电力设施，私搭在涉诉房屋电表箱的电线，2019年10月后多次报警拆除沈政的私搭电线；4.照片，证明2019年7月11日经举报城管来现场勘查，2019年10月23日城管部门对疑似违法建筑实地测量与公安、居委会、物业联合行动；5.照片，证明2019年10月23日城管聘请专业人员对违法建设实地测量，因沈政私自更改燃气管道，考虑安全隐患找燃气公司员工关闭阀门，却遭到沈政阻挠，后报案才得以关闭；6.照片，证明2019年6月至今，沈政找外地人居住在违建房屋里，发生冲突，有多次报警记录；7.京朝黑庄户乡责改字（2020）420003号北京市朝阳区黑庄户乡人民政府责令改正通知书，证明认定沈政的建筑是违建，且面临拆除。经质证，沈政认可上述证据1的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的；认可证据2的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的，沈政本人称电表线没有剪断，是重新接的线；认可证据3的形式真实性、合法性、关联性，不认可证明目的，主张电线没有剪断；认可证据4的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的，主张电线没有剪断；认可证据5正面照片的真实性、合法性、关联性、证明目的，水井确实在沈政控制下；认可证据5背面照片的真实性、合法性、关联性，不认可证明目的；认可证据6真实性、合法性、关联性，对发生冲突的证明目的认可，对于有一男子私闯民宅的问题，这个男子是沈政夫妇的司机，不能叫私闯民宅，对关联性、证明目的不认可；对证据7真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，沈政正在走申诉的程序，我们把材料提交给黑庄户政府了，黑庄户政府正在核实。二审期间，沈政未提交证据。鉴于沈政对董绍新提交的上述证据的真实性均予以认可，本院对上述证据的真实性予以认定，关于上述证据的证明效力，本院将结合案件事实予以综合论述。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，2020年7月6日北京市规划和自然资源委员会作出编号为规自朝（信举）[2020]130号《举报事项告知书》，载明“×号楼东侧建筑，我单位未查询到规划审批记载，属于违法建设”。2020年8月18日北京市朝阳区黑庄户乡人民政府作出的京朝黑庄户乡责改字（2020）420003号《责令改正通知书》，载明“朝阳区×号别墅东侧和西南角建设的建筑物东侧为二层砖混结构房屋，西南角为彩钢结构房屋（位于**），经本行政机关现场检查，并向规划自然资源部门协查认定，搭建该建筑物未依法取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划许可手续，违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，依据《北京市城乡规划条例》第七十四条规定，本行政机关责令你在15日内自行拆除或回填。……如逾期未按要求陈述、申辩，且拒不拆除的，依据《北京市城乡规划条例》第七十四条规定，本行政机关将依法立即强制拆除。”沈政主张，其针对上述《责令改正通知书》已于2020年8月25日提出申诉，现在申诉还没有结果。上述事实，除一审证据及当事人陈述外，还有北京市规划和自然资源委员会编号为规自朝（信举）[2020]130号《举报事项告知书》、2020年8月18日北京市朝阳区黑庄户乡人民政府京朝黑庄户乡责改字（2020）420003号《责令改正通知书》及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，根据法院的生效判决，董绍新对涉诉房屋享有所有权，董绍新主张沈政非法侵占涉诉房屋的院落，并对房屋设施、设备实施违法毁坏、拆除、改动，要求沈政承担相应民事责任。对此，本院分述如下：在（2019）京02民终2133号董绍新与沈政继承纠纷案件中，法院委托评估公司对涉诉房屋进行了价值评估，评估价值包含涉诉房屋当时的装修价值及基础设施完备程度，法院亦根据该评估价值，确定董绍新应当支付给沈政的折价补偿款的数额。沈政执行该法院生效判决应当遵循诚实信用原则，采取合理方式。但根据法院查明的事实，其在腾退涉诉房屋时将已经与涉诉房屋形成附合的生活必要设施设备拆除，并造成涉诉房屋整体装修一定程度损害，其行为方式和程度存在失当，故其应当向董绍新承担相应赔偿责任。沈政上诉主张其不应向董绍新赔偿对房屋破坏造成的房屋价值损失，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于赔偿数额，一审法院根据《不动产估价报告书》记载情况与本案审理期间的现场勘验情况对比，参照相关设施设备的一般市场价值和重新安装成本，结合考虑折旧情况等因素，以及沈政拆除相关设施设备的合理性及过错程度，酌情认定由沈政向董绍新赔偿4万元，并无不当，本院二审予以维持。关于董绍新主张沈政退出侵占涉诉房屋所属的院落，拆除在院落中私建隔挡设施和院门，恢复董绍新对院落的使用的主张。本院认为，虽然涉诉房屋东侧建筑已经被有关部门认定为违法建筑，但沈政对此已提出申诉，现有关部门正在处理当中，并且若涉诉房屋院落内存在违法建筑，亦应当由相关部门依法责令拆除或依法拆除，故此一审法院对董绍新的该项诉请不予支持，亦无不当，本院二审予以维持。关于董绍新主张的房屋空置损失，根据法院查明的事实，沈政在拆除涉诉房屋的设施设备的过程中存在一定过错，影响董绍新对涉诉房屋的使用，应当对董绍新进行赔偿。沈政上诉主张其不应赔偿董绍新的房屋空置损失，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于损失数额，董绍新于2019年6月已经实际控制涉诉房屋，虽沈政在拆除涉诉房屋的设施设备的过程中存在一定过错，影响董绍新对涉诉房屋的使用，但董绍新亦可对涉诉房屋进行修复，进而对涉诉房屋进行使用。一审法院综合双方的过错程度及房屋交付时周边房屋一般租赁价格，酌情判定由沈政向董绍新赔偿2.4万元房屋空置损失，并无不当，本院予以维持。董绍新上诉主张沈政应赔偿其损失16.2万元，于法无据，本院对此亦不予支持。关于董绍新主张物业费损失，沈政在拆除涉诉房屋的设施设备的过程中存在一定过错，影响董绍新对涉诉房屋的使用，一审法院综合考虑双方过错程度，酌情判定由沈政向董绍新支付物业费损失481元，并无不当，本院二审予以维持。沈政上诉主张其不应向董绍新支付物业费损失，其该项上诉主张于法无据，本院二审不予支持。关于董绍新主张的水费，双方当事人均认可双方于2019年6月对涉诉房屋进行交接，董绍新此后实际控制该房屋，因此沈政应当承担在此之前涉诉房屋发生的水费，一审法院根据在案证据查明董绍新主张的水费2380元系涉诉房屋交接之前发生的水费，一审法院判决沈政应退还董绍新水费2380元，具有事实和法律依据，本院二审予以维持。沈政上诉主张其不应承担该水费，于法无据，本院对此不予支持。关于沈政应否拆除摄像头，一审法院对涉诉房屋目前院落情况及摄像头位置情况进行了现场勘查，并制作了示意图，双方当事人已签字确认。根据该示意图显示，院落中共有摄像头两处，一审法院判决沈政拆除在自建东面房屋上的摄像头，沈政对此不持异议，本院对此予以维持。关于加建北面房屋上的摄像头，经一审法院现场勘查，将该摄像头的高度调整为不超过加建北面房屋的房门上方15厘米的位置，不会对董绍新造成妨害。二审中，董绍新未举证证明将沈政加建北面房屋上的摄像头的高度调整为不超过加建北面房屋的房门上方15厘米会对其造成妨害，故本院对于董绍新要求沈政拆除涉诉房屋院落内私自架设的全部摄像头的上诉请求不予支持。董绍新二审提交的证据，不能证明其上诉请求成立。综上所述，董绍新、沈政的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4576元，由董绍新负担3104元（已交纳2228元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；由沈政负担1472元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 闫 慧二〇二〇年十月三十日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月