上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初11023号原告(反诉被告)：江西省新余市人民政府驻上海联络处，住所地上海市。负责人：邱新林，主任。委托诉讼代理人：黄小玲，上海效通律师事务所律师。委托诉讼代理人：于思聪，上海效通律师事务所律师。被告(反诉原告)：李鸿晋，男，1971年5月4日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：尹艳，北京盈科(上海)律师所律师。委托诉讼代理人：陈园园，北京盈科(上海)律师所律师。原告江西省新余市人民政府驻上海联络处(以下简称新余联络处)与被告李鸿晋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告江西省新余市人民政府驻上海联络处的委托诉讼代理人黄小玲、被告李鸿晋的委托诉讼代理人尹艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新余联络处向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还房屋租赁保证金95,000元；2.被告支付原告代为垫付的各项费用共计3,063元，其中绿植清理费2,456元、地暖锅炉维修费180元、灯泡购置费427元;3.被告支付因其逾期返还保证金造成原告的利息损失(以95,000元为基数，按全国银行拆借中心公布的贷款市场利率4.15%标准计，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，暂计至2020年3月5日为711.84元)。事实和理由：2017年12月27日，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定被告将其位于上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，月租金47,500元，租赁保证金为95,000元。合同签订后，原告向被告支付了保证金95,000元，并按约按时足额支付了合同期内的全部租金。2019年12月31日租赁期满，原、被告在各自代表配合下，办理了房屋和家具的清点和返还移交手续。原告将房屋、钥匙、附属设备、设施以及家具全部返还给了被告，房屋符合正常使用的状态，双方租赁关系终止。然而，被告借口少许房屋附属设备、设施或者家具存在破损为由，将原应当由其本人承担的维修、重做和更换义务，无端转嫁给原告，并以此为借口，拒不返还原告租赁保证金，给原告造成事实损失，如绿植清理费2,456元、地暖锅炉维修费180元、更换灯泡购置费427元。被告损害原告合法权益，故原告起诉至法院，要求判如所请。李鸿晋辩称，不同意原告全部诉请。原告私自改变房屋居住用途作为办公使用，构成根本违约，被告有权要求原告承担违约责任、拒绝返还租赁保证金。原告改变房屋用途致使对房屋造成不合理损坏，原告具有过错，应当承担赔偿责任。被告不同意支付第二项诉请要求的垫付维修费用，在租期内，原告从未要求被告进行维修，不认可存在地暖锅炉维修、灯泡更换等费用，至于原告所称绿植清理系原告将办公地点设在阳光房导致清理绿植，并没有物业报修或邻居反映绿植漏水等情况，不认可绿植清理费用。合同对租赁保证金的返还未约定利息，原告要求支付逾期返还保证金的利息损失缺乏依据。保证金同意无息返还，前提是原告应先承担被告反诉请求中的违约金、使用费等，该数额已远超租赁保证金数额，故保证金不应再退还。李鸿晋提出反诉请求：1.反诉被告赔偿不合理使用房屋及附属设施造成损坏、故障的损失2,845元，包括鱼缸维修及更换配件的费用1,470元、灶头维修费645元、房屋保洁费560元、更换灯泡费用170元；2.反诉被告支付自2020年1月1日起至2020年2月29日止的房屋占有使用费232,750元(按照日租金标准的3倍计算)；3.反诉被告支付违约金47,500元。事实与理由：反诉原、被告于2017年12月27日签订《上海市房屋租赁合同》，反诉原告将系争房屋出租给反诉被告用于居住。但反诉被告未经反诉原告同意，私自将房屋用于办公，由于反诉被告的使用不当或不合理使用导致房屋墙面及其他附属设施大面积损坏，反诉原告多次与反诉被告沟通，要求反诉被告恢复原状并对房屋进行修缮，但反诉被告未按合同约定恢复原样导致反诉原告不能按期按约收回房屋，给反诉原告造成不能继续出租的损失。反诉被告未按照合同约定使用房屋构成违约，反诉原告享有法定解除权，鉴于反诉被告已搬离，解除合同没有意义，但反诉被告仍应支付47,500元违约金。反诉被告在未经反诉原告同意的情况下，私自改变房屋使用用途，对不合理的使用情况下致使房屋及其附属设施损坏具有过错，应当承担赔偿和维修义务。反诉原告在合同到期前多次与反诉被告沟通要求恢复原状并催促续租，反诉被告以续租两个月为由一直拖延，导致合同到期后仍未恢复原状和完成房屋归还事宜，因此反诉原告有权要求反诉被告承担房屋占有使用费232,750元，故提出上述反诉请求。新余联络处辩称，不同意反诉原告的诉请。反诉被告没有将系争房屋用作办公使用，也没有不正当使用，合同期满房屋正当完整适当的交还了反诉原告，故不应当承担违约责任赔偿违约金。房屋设施设备的损坏都是自然合理的损耗，不应当承担损失费用。逾期返还房屋占有使用费缺乏依据，而且标准也过高。本院认定事实如下：2017年12月，李鸿晋(出租方、甲方)与新余联络处(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方居住使用。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。租赁期自2018年1月1日起至2019年12月31日止。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。月租金为47,500元。租赁保证金为95,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施由损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏、故障或致甲方、乙方、其他第三方人身财产损失的，乙方应负责赔偿。租赁到期后房屋内家具如有损坏需负责赔偿。还屋时清洁后交屋。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3倍日租金金额向甲方支付该房屋占有使用费。乙方返还该房屋应当恢复原状并符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的……合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告依约支付了房屋押金95,000元并正常支付租金至合同期满。2019年11月13日，被告发送短信给原告工作人员刘某1，内容为“我是房东，十一点到十一点半会有租客过来看房，麻烦您了。”2019年12月31日，原告代表刘某1与被告代表蔡某至系争房屋处办理房屋交接手续，被告方认为房屋存在诸多问题，故手写“墙水渍、阳光房顶灯坏、网无用、中央吸尘器无反应、客厅灯坏、餐椅2把坏、吧台射灯坏、灶台点火石无、墙砖3块脱落”等，还手写了水电煤数字，刘某1、蔡某在该手写纸上签字。当日，被告自行出具一份《交房情况说明》，上载明了双方交接及争议情况，“一、关于房屋复原情况存在问题：1.阳光房——墙面大面积水渍、顶灯灯泡坏、有机玻璃条脱落、水盆水龙头松动。2.客厅——真皮沙发坏(塌陷及明显撕裂)、中央吸尘器无法运转、顶灯灯泡坏。3.餐厅——吧台射灯、顶灯灯泡坏、实木餐椅两把损坏。4.厨房——冰箱门松动不密合、大墙砖3块脱落、灶台打不着(点火石无)。5.主卧——床头插座松动脱落。6.室内宽带无法使用。7.室内外绿植枯死。二、费用结算1.房客待结算费用：燃气费、水费、电费、室内宽带费小计1,168.32元。2.房东待结算费用：地暖锅炉漏水维修(有机打单据)180元、阳光房绿化清理清运(有手写单据)2,456元，小计2,636元。三、其他事宜：收到房客4张电梯卡、前后门锁密码、信箱密码、房东房产证复印件一份及身份证复印件一份。”被告称对其中原告提出的房东待结算费用不认可，且为方便原告后续对房屋内设施设备损坏修理，没有更换进户门密码锁密码。原告工作人员刘某1表示收到该《交房情况说明》。2020年1月23日，被告微信刘某1，内容为“根据合同，出租期间造成的物件损坏要照价赔偿，并且由于你司使用造成需要维修的地方望尽快修复好，具体我司蔡小姐已经拍照并邮件通知你方，由此造成房屋不能对外出租的损失要由贵司承担。”刘某1回复，称“所收到的相关要求已在1月2日维修完毕。你方一直不予回复确认。现在再请确定时间共同再行查看。我方建议2月3日进行查看。”被告回复“我方认为没有维修完毕。并已发邮件给你司，你司至今也未给予明确回复。我建议大家用邮件沟通，以免扯皮。”2020年2月12日，原告委托律师向被告发送《关于切实履行义务归还租赁保证金的函》，主要内容为“2019年12月31日，原告依约将合同附件内的物品，与贵方授权两位人士一一作了对照与清点，并办理了房屋返还移交(包括钥匙在内)手续。2020年1月2日，原告为配合被告完成归还交接，将本由贵方自行承担的所谓损耗物品义务，及时予以了更换、维修。然而，贵方将家具正常损耗的维修义务强行转嫁给原告，并借故拖延，不履行租赁保证金的返还义务，要求被告尽快返还保证金。”被告表示收到该律师函。2020年2月19日，被告委托律师发送律师函，主要内容为，原告在承租期间未经委托人同意将房屋用于办公使用，承租期间对房屋内的多项设施造成了损坏(损坏情况见附件《尚海湾二期4号楼1101室房屋复原要求》)。因原告未履行设施维修义务、房屋未能恢复原状，即未履行返还房屋的义务，应按照日租金三倍支付占有使用费，要求原告在收到函件后10日内根据《尚海湾二期4号楼1101室房屋复原要求》对租赁房屋进行维修并承担赔偿责任。原告称收到该律师函及附件。2020年6月3日，上海阳光投资(集团)物业管理有限公司尚海湾豪庭(北区)管理处出具《关于本小区凯滨陆XXX弄XXX号XXX室观景台绿植情况证明》，内容为，系争房屋观景阳台自己安装有绿植与花草，曾因与楼下一层XXX号XXX室的业主发生过纠纷，具体原因是XXX室的绿植系统漏水，导致XXX室的墙面发霉，墙纸脱落。2018年3-4月份时，应原告经办人刘某1的要求，我司指派人员到现场了解情况，得知XXX室业主家里自行安装了绿植和花草自动喷灌系统，而楼面未进行防水处理，导致漏水。2019年7月，我司派人员到XXX室，将该系统的水龙头关闭，电源拔出。被告对该情况说明不予认可。审理中，原告申请原告员工刘某1、房屋中介周某、维修工人刘某2出庭作证。刘某1陈述，2019年12月31日对系争房屋进行了交接，被告提出房屋存在的问题。根据被告要求，原告于2020年1月1日、2日两天维修了沙发、餐椅、开关面板、有机玻璃，更换了相应灯泡，清洁了房屋。灶台点火石因为没有联系到厂家，所以当时没有维修，后被告告知修理需要600元左右。绿植漏水、锅炉维修等问题曾和被告沟通，被告均要求原告自行维修并同意支付相应费用。其称，原告用于房屋进行员工居住，办公场所在他处。认可房屋内有鱼缸，一直能正常使用。周某陈述，2019年12月31日房屋交接时，其参与了双方清点物品，被告提出过桌椅板凳有损坏、灶台没有打火石无法使用、灯泡有问题，其他情况记不清楚。原告交接时请人对房屋进行了清扫，双方对水电煤费用进行了结算。刘某2陈述，其2020年1月1日、2日在系争房屋中进行各项损坏物品的维修、清理了维修垃圾。被告对证人证言发表质证意见，认为刘某1系原告工作人员，对其证言不予认可，对其他两位的证言予以认可，但部分陈述有出入。审理中，被告提供鱼缸维修及配件更换的收据、灶台打火石维修费用凭据及保洁费凭证、现场维修或保洁照片等。对此，原告均不予认可。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、付款凭证及收据、短信微信记录、律师函等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告(反诉原、被告)签订的租赁合同合法有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。原告付清了租赁期间的租金及公用事业费用，双方于合同到期日在系争房屋内对房屋进行交接，虽被告认为房屋存在问题不予接收，但原告当日已交还房屋及附属设施设备、电梯卡及门锁密码等，随后对系争房屋的附属设施按被告要求进行了维修，并将修理后的状况通过微信告知了被告。结合原告自认及证人证言，本院认定原告最后于2020年1月2日进入系争房屋内进行维修，故原告应支付至该日的房屋使用费。被告列举的房屋问题均未达到影响房屋正常使用的程度，且原告积极进行了维修，并通知被告验收，被告并未提供充分证据证明原告至1月2日维修后房屋无法达到收房标准，被告拖延接收导致空置损失的进一步扩大，被告行为有违诚实信用原则，现被告要求原告支付1月2日后的房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。原告积极进行了交接后维修事宜且用时较短，被告要求按照三倍租金标准支付使用费，明显过高，本院酌情调整至原租金标准。被告已收回房屋，根据合同约定，押金应该予以返还，原告诉请要求返还押金，本院予以支持。因双方存在交房标准争议，原告要求被告承担逾期返还保证金的利息，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付绿植清理费、地暖锅炉维修费、灯泡购置费等，但未对上述费用的产生及支付提供充分证据，故本院不予支持。被告要求原告支付包括鱼缸维修及更换配件的费用1,470元、灶头维修费645元、房屋保洁费560元、更换灯泡费用170元等，考虑到原告经办人员认可为被告维修灶头，但因没有找到厂家未维修，其也认可被告在维修后告知了费用约600元，结合被告提供的维修凭据，本院对该笔费用予以确认并支持；对被告主张的其他各项费用，因缺乏充分的付款凭证或在交接时未予以提出，本院对此不予支持。被告认为原告违反合同约定改变房屋用途，但被告举证未达到高度盖然性标准，应承担举证不利的后果；且双方合同已履行完毕，被告并未提供充分证据证明用途改变造成被告房屋重大损失，故对被告反诉要求原告承担违约金的诉请，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李鸿晋于本判决生效之日起十日内退还江西省新余市人民政府驻上海联络处房屋租赁保证金95,000元；二、江西省新余市人民政府驻上海联络处于本判决生效之日起十日内支付李鸿晋20**年1月1日至2020年1月2日房屋占有使用费3,167元四、江西省新余市人民政府驻上海联络处于本判决生效之日起十日内支付李鸿晋灶头修理费645元五、驳回江西省新余市人民政府驻上海联络处的其余诉讼请求；六、驳回李鸿晋的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,135元，由江西省新余市人民政府驻上海联络处负担44元，李鸿晋负担1,091元；反诉案件受理费减半收取计2,773元，由李鸿晋负担计2,723元，江西省新余市人民政府驻上海联络处负担50元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄晨辰二〇二〇年十月九日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……