山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2630号上诉人（原审被告）：王赛男，女，1987年2月17日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王志华，山东鸿源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李彦辉，男，1984年10月15日出生，满族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：郑艳，山东健华律师事务所律师。原审第三人：威海火炬高技术产业开发区优优不动产中心，住所地威海火炬高技术产业开发区古寨东路**。经营者：林朋，男,1987年2月12日出生,汉族,住威海火炬高技术产业开发区。上诉人王赛男因与被上诉人李彦辉及原审第三人威海火炬高技术产业开发区优优不动产中心（以下简称优优不动产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王赛男上诉请求：撤销原判，改判驳回李彦辉的诉讼请求。事实与理由：一、诉争储藏室已经由第一位购房人改建合并至原房屋里，也就是说现在的古寨南路57号106室房屋(以下简称案涉房屋)已经包括原房屋和所附储藏室，办理不动产登记时没有区分而直接将房屋和储藏室的面积确权为91.93平方米。房屋第二次进行转让时，不动产登记部门为了与施工资料一致，又将登记面积变更为85.81平方米，并在不动产证上注明附储藏室一个，但房屋的使用人并未将房屋和储藏室分开，即没有恢复成与不动产登记相符的情况，现实房屋中包含储藏室的情况并未改变，故王赛男的交付已经完成。二、王赛男系通过其他房屋中介联系到第三人销售房屋的，王赛男从未向任何人指认“同楼206室的储藏室”为案涉房屋的附属建筑，一审法院认定事实错误。三、王赛男一审中曾多次向法庭说明自己购买和向李彦辉出售案涉房屋的经过，但都被制止，一审法院侵犯了王赛男的诉权，程序违法，也导致最终未查明案涉房屋及附属储藏室的具体情况。四、储藏室客观存在，王赛男无法交付，应当按同地段同类房屋的租金标准计算因无法交付给李彦辉造成的损失，而不是按全部储藏室的价格进行赔偿，也不应参照206户储藏室的面积计算损失，单价应按储藏室的市值评估确定，不应参照房屋买卖合同单价的一半确定赔偿数额，一审的计算方式有误，储藏室总价应计算为42078元。五、王赛男无法交付储藏室并非故意不交付，请求法院帮助调取相关房产信息找到储藏室，以交付李彦辉。李彦辉辩称，一、王赛男与李彦辉、优优不动产签订的不动产买卖合同书明确约定：案涉房屋附随储藏室一并转让，但王赛男不能交付储藏室，应当赔偿李彦辉的损失。二、王赛男向李彦辉交付了206室的储藏室，后又私自搭建了一储藏室交付。三、一审法院并没有制止任何一方参与人的发言，程序合法。优优不动产述称，储藏室的单价按照惯例是房屋单价的一半;其作为中介收取双方的服务费用，买卖合同上也明确载明双方各收取1%，其陈述均事实，不存在弄虚作假。李彦辉向一审法院起诉请求：判令王赛男赔偿不能交付储藏室的损失45000元（按王赛男之前交付错误的储藏室11.92㎡×3775元/㎡）。一审法院认定事实：2019年8月13日，李彦辉、王赛男经优优不动产介绍签订了不动产买卖合同，李彦辉购买了王赛男所有的案涉房屋，房屋建筑面积为85.81㎡，附随该不动产一并转让的设施、设备包括储藏室一个，房屋成交价格为648000元，该成交价款包括附随该不动产一并转让的设施、设备的价格;该不动产交付时，李彦辉、王赛男应共同对附随该不动产一并转让的设施，设备及装饰装修情况进行清点查验;王赛男承诺保证该不动产一切情况介绍属实符合国家关于不动产买卖的有关规定及政策。合同签订后，李彦辉依约履行了合同义务，王赛男亦向李彦辉交付了房屋及储藏室。2019年9月6日，双方和中介一起办理了房屋过户手续，取得了不动产登记证书，该证书也载明附带储藏室一个，但未标注面积。李彦辉在装修储藏室过程中，同楼206室住户告知储藏室为该住户所有，李彦辉予以退还。根据威海市不动产登记中心提供的房屋所有权存根及房地产买卖契约显示，206室住户储藏室面积为11.92㎡。王赛男至今未能向李彦辉交付储藏室。庭审中，优优不动产称，据其了解，该单元住户13户只有12个储藏室。第二次庭审过程中，王赛男主张已经可以交付储藏室，李彦辉称该储藏室为违章建筑，已向相关部门举报，一审法院前往现场进行调查，王赛男所称的储藏室位于该楼负一层尽头，防盗门系王赛男近期加装，室内并无照明设施，也无预留电线插座接口。一审法院认为，李彦辉、王赛男之间签订的不动产买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不反违法律、行政法规的强制性规定，合法有效、双方当事人均应依约履行。王赛男未能按合同约定履行将案涉房屋储藏室交付李彦辉的义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王赛男所称可以交付的储藏室，经调查，未达到可以照明的基本条件，且是否合法也待相关部门认定。王赛男也未能提交该储藏室具有合法性的证据，不予认定。王赛男至今也未能将储藏室交付李彦辉，故李彦辉要求王赛男赔偿损失，理由正当，予以支持。关于赔偿损失的具体数额，双方对储藏室的面积没有约定，但王赛男将同楼206室的储藏室交付李彦辉，李彦辉予以接受，该行为可以视为双方对储藏室面积形成合意，故认定双方认可的储藏室面积为11.92㎡。关于储藏室的面积单价，为避免当事人的诉累，节约诉讼成本，参照本地市场交易习惯，储藏室的面积单价为房屋面积单价的1/2，酌定本案储藏室的面积单价为3776元/㎡，故王赛男应赔偿李彦辉储藏室损失的数额为45010元，李彦辉主张45000元，不违反法律规定，予以支持。王赛男的抗辩，理由不当，不予采纳。依照《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：王赛男于判决生效后十日内赔付李彦辉不能交付储藏室损失45000元。如果未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，李彦辉负担89元、王赛男负担479元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王赛男提供下列新证据：证据一，存储从威海市建设局档案室调取的案涉楼栋的平面图的光盘一张及打印件三张，拟证明案涉房屋所在楼层原图纸全部为储藏室，后更改为住房，不动产证上记载的储藏室已经包含在交付的房屋里，王赛男已经履行了交付义务。证据二，申请证人葛某出庭，拟证明王赛男销售案涉房屋全都是委托证人办理的，仅仅在签署买卖合同时与李彦辉见过面，从没有向李彦辉交付过206室的储藏室。葛某证实，他是威海市润发房产中介的工作人员，与王赛男的丈夫是朋友关系，售房过程中他与王赛男是与优优不动产联系，在签订房屋买卖合同时，王赛男告知他和优优不动产没有找到储藏室，他不清楚李彦辉是否知道找不到储藏室的情况，也没有参与合同的最终签订事宜，交钥匙的时候他不在现场，优优不动产曾因找不到储藏室联系他；王赛男在之前对房屋进行装修的时候曾告诉他储藏室找不到。李彦辉发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但该图纸只能证明原始的设计情况，很明显在建设过程中发生了变更，证实不了案涉房屋及储藏室已经合为一体，应以不动产登记权属证书为准。对证据二的真实性部分有异议，证人不在交房现场，不知道交付经过，所以他不知道王赛男是否交付206室的储藏室给李彦辉；证人的陈述可以证明一审判决认定王赛男所建的储藏室是违章建筑是正确的；证人与王赛男是朋友关系，也没有收取双方的中介费用，而优优不动产收取了双方的中介费用，其陈述证明效力更高。优优不动产发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二有异议，王赛男明确告知案涉房屋一定有储藏室，并且曾说过如果找不到就买一间的话。对当事人二审提交的新证据，本院认定如下：证据一，各方对真实性无异议，但与本案王赛男与李彦辉的房屋买卖行为并无关联，对其证明力本院不予确认；证据二，证人与王赛男是朋友关系，与其他证据能够吻合部分的证言的证明力可予确认，结合李彦辉及优优不动产的陈述，可认定证人证实王赛男在出售房屋前、出售过程中均知道案涉房屋的储藏室找不到的事实可予确认。另外，王赛男向法院申请调取案涉房屋第二次至第三次交易时不动产登记中心的档案材料，以查明所附储藏室的详细信息。由于案涉房屋以往交易信息与本案当事人所争议的违约责任并无关联，故对其申请本院不予准许。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。王赛男在出售房屋之前即知道案涉房屋登记的储藏室下落不明，在其与李彦辉签订不动产买卖合同时仍约定转让案涉房屋并附随储藏室一个，后王赛男向李彦辉交付的储藏室被他人主张权利，又交付自行搭建的储藏室，现又主张储藏室面积已经并入案涉房屋中却未能举证加以证实。故,不能认定王赛男已经全面履行自己的交房义务，李彦辉要求其承担赔偿损失的违约责任应予支持。关于李彦辉的损失数额，由于合同并未约定储藏室的大小，一审参照储藏室的定价原则、曾经交付的储藏室的面积，酌定案涉房屋的储藏室价值并判令王赛男赔偿45000元，并无明显不妥。关于王赛男所提一审法院有侵犯其诉权的情形导致最终未查明案涉房屋及附属储藏室的具体情况，经查，王赛男已经参加一审庭审并发表自己的意见，且其作为当事人对其是否履约应负举证责任，在其不能证明其已经依约交付储藏室的情况下,已经可以确定其应当负担的违约责任。综上所述，王赛男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136元，由上诉人王赛男负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十月十四日法官助理马文姣书记员刘金凤