江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1860号 上诉人（原审原告）：黄智勇，男，汉族，1986年9月2日出生，国泰君安证券公司代理人，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：张海宝，江西求正沃德（南昌县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓小华，江西求正沃德（南昌县）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌和骏房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区紫阳大道**紫阳明珠**办公楼**，统一社会信用代码：91360106MA35PE6J5A。 法定代表人：王海运，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐建文，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂文盛，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 上诉人黄智勇因与被上诉人南昌和骏房地产开发有限公司（以下简称“和骏公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服南昌市高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄智勇提出上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、依法改判被上诉人退还上诉人超付的购房款333190元及利息（利息应以333190元为基数，自2018年9月10日起按原告银行按揭贷款利率5.39%计算至款项全部退还之日止，暂计至2020年5月18日，利息为30730元）；2、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决将“支付超出限价部分的购房款”认定为原被告双方签订《装修改造委托书》背后隐藏的民事行为是错误的。本案的情形不符合隐藏行为的构成要件。2、将装修改造委托费用认定为购房款的一部分，且将“支付超出限价部分的购房款”认定为有效的民事行为，违反了《价格法》的强制性规定，扰乱房地产市场秩序，损害国家利益、社会公共利益。 和骏公司辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人购房时，已经知悉并认可答辩人将销售精装房的总价款拆分为《商品房买卖合同》和《装修改造委托书》约定的委托装修款。2、委托装修款作为购房款的组成部分，不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，请求二审法院维持原判。 黄智勇向一审法院起诉请求：1、判令原审被告退还原审原告超付的购房款333190元及利息（利息以333190元为基数，自2018年9月10日起按原审原告银行按揭贷款利率5.39%计算至款项全部退还之日止，暂计至2018年11月22日，利息为3591.79元）；2、判令本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实如下：2018年7月28日，黄智勇与和骏公司签订《商品房定购书》，约定：原审原告购买原审被告开发的蓝光雍锦半岛小区1栋2单元1301室房屋一套，建筑面积166.6平方米，房屋总价3199815元，优惠后总价2882828元，定金50000元。同日，刷卡支付定金50000元。2018年7月31日，黄智勇签署《确认书》，该确认书主要内容为：买受人黄智勇于2018年7月31日在雍锦半岛小区项目售楼部签订《商品房买卖合同》、补充协议及附件，同意以实际成交价2932828元自愿购买蓝光雍锦半岛小区1栋2单元1301号商品房。现就该商品房成交事宜确认如下：一、买受人明确知晓并认同，《商品房买卖合同》、行政主管部门备案系统及《商品房买卖合同摘要》中所显示的装修价格等数据仅供备案使用，对双方均无任何约束力。买受人完全知晓前述装修价格与该商品房的实际装饰装修价值存在重大差异，但买受人基于对贵司的品牌、品质、服务、设计、管理、技术以及该商品房所在区位的交通、环境、配套、发展潜力等因素综合考量，自愿按合同第八条约定的总价款（即上述实际成交价）购买该商品房。同日，原审原告向原审被告支付购房款76964元。2018年7月31日，黄智勇作为委托人与案外人成都煜明装饰工程有限公司（以下简称煜明公司）作为受托人签署《附件一：南昌雍锦半岛小区装修改造委托书》、《附件三：授权委托书》，主要内容为：黄智勇委托煜明公司对涉案房屋进行装修，委托方式为包工包料，委托事项的费用由委托人支付，金额为333190元；委托人同意并授权受托人代委托人履行接房手续；委托事项应当在受托人代为履行前述接房手续后3个月内完成。涉案房屋装修范围及标准具体约定如下：1、保温材料：（1）外墙保温：无；（2）内墙保温（有节能要求房间的外维护墙体）：聚苯板。3、厨房：（1）厨具：方太（或同级别品牌）油烟机＋燃气灶、摩恩（或同级别品牌）水槽及水槽龙头；（2）橱柜：定制橱柜。4、卫生间：（1）洁具：科勒（或同级别品牌）；（2）隔断：定制淋浴隔断；（3）五金挂件：九牧（或同级别品牌）；（4）浴室柜：定制浴室柜（或同级别品牌）；（5）卫浴龙头、花洒：科勒（或同级别品牌）。5、电梯：（1）电梯品牌名称：西子奥的斯；（2）电梯速度：1.75-2.00米／秒；（3）电梯载重量：1000千克。6、插座开关：西门子（或同级别品牌）。7、新风系统：百朗ｐｍ2.5新风系统（或同级别品牌）。8、智能化系统：配置智能魔镜面板。9、中央空调：开利（或同级别品牌）。10、筒灯、射灯：雷士（或同级别品牌）。11、净水器：品牌净水器。如因装修材料、设备生产、供应断货等方面的原因，导致不能满足本协议约定的标准，受托人可用其他不低于本协议约定标准的同档次装饰装修材料和设备替代。2018年8月1日，原审原告向原审被告刷卡支付购房款642674元，向案外人煜明公司刷卡支付333190元。共计向原审被告支付购房款769638元，向案外人煜明公司支付333190元。2018年8月7日，原审原告作为买受人与原审被告作为出卖人签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原审原告购买原审被告开发的位于南昌市高新区房屋一套，预测建筑面积166.6平方米，其中套内建筑面积131.83平方米，分摊共有建筑面积34.77平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为15303.95元／平方米，总价款为2549638元，其中装修价为724710元；买受人应当于2018年8月7日前支付首期房价款769638元，余款1780000元向银行申请贷款支付；出卖人应在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。附件六中双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：涂料，局部石材。2、起居室：（1）内墙：乳胶漆；（2）顶棚：石膏板局部吊顶、乳胶漆；（3）室内地面：实木复合地板。3、厨房：（1）地面：定制）地面（2）墙面：定制瓷砖；（3）顶棚：石膏板吊顶、防水乳胶漆；（4）厨具：其他。4、卫生间：（1）地面：定制）地面（2）墙面：定制瓷砖；（3）顶棚：石膏板吊顶、防水乳胶漆；（4）卫生器具：其他。5、阳台：钢筋混凝土或水泥砂浆。6、电梯：（1）品牌：奥的斯机电；（2）型号：无。7、管道：ＰＶＣ。8、窗户：铝合金中空玻璃。9、公共部分：标准层电梯厅：地面：地砖：地面：地砖，天棚：乳胶漆、局部吊顶；楼梯间：地面：水泥：地面坪；墙面：乳胶漆；天棚：乳胶漆；地下车库：；地下车库：地面双方还对其他权利义务进行了约定。另查明，雍景半岛小区住宅毛坯限价11301元／平方米，住宅全装修评估价格为4350元／平方米，均进行了备案。 一审法院认为：民事主体从事民事活动应当遵循公平、诚信原则。本案根据原审原、被告双方诉辩意见，一审法院归纳以下争议焦点进行评析：一、涉案333190元款项的性质。黄智勇为购买雍锦半岛小区1＃楼二单元13层1301号精装修房屋，先后与和骏公司、煜明公司签订《商品房定购书》、《南昌市商品房买卖合同》、《装修改造委托书》。《商品房定购书》中约定的优惠后的房屋交易价格为2882828元，与《南昌市商品房买卖合同》中约定的房屋价款2549638元加上《装修改造委托书》中约定的委托费用333190元一致。虽该333190元系以装修升级的名义收取，但该项费用系购买房屋必须支付而非选择性支付的费用。该《装修改造委托书》中对装修范围及标准具体的约定，与《南昌市商品房买卖合同》中关于装饰装修的约定，共同构成了被告向购房者公示的交付标准。庭审中原、被告双方亦一致认可，该款项系交付以样板房为标准的精装修房屋的购房款；结合本市的房地产市场调控政策，涉案商品房为限售房屋（限售价格为15651元/平方米），超出限价部分的购房款无法写入《南昌市商品房买卖合同》，在双方无装修升级的意思表示前提下，《装修改造委托书》实际是开发商为规避限价而采取的变相加价，名为装修升级款，实为购房款的组成部分。涉案房屋的实际交易价格应当由《南昌市商品房买卖合同》中约定的房屋价款2549638元和《装修改造委托书》中约定的委托费用333190元共同构成。故本院认定，涉案333190元系房屋总价款的一部分。二、关于《装修改造委托书》效力。原审原告与案外人煜明公司签订的《装修改造委托书》，名为委托装修的费用，实为精装修房屋购房款，且原审原告与案外人煜明公司并未就装修有过磋商，系原审原告按和骏公司的指示支付至案外人煜明公司的账户，双方并未达成装修升级的意思表示，系和骏公司为规避本市的房地产市场调控政策，而将房屋总价款拆分为购房款和委托装修费用两部分，故《装修改造委托书》属于虚假意思表示。依据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。故原审原告与案外人煜明公司签订的《装修改造委托书》因系虚假意思表示而无效。《装修改造委托书》隐藏的民事法律行为系支付超出限价部分的购房款。该法律行为规避的是本市房地产调控政策，而本市房地产市场调控政策不属于法律、法规的强制性规定，该隐藏行为并不当然无效。故名为订立《装修改造委托书》实为支付购房款的民事法律行为，原审原告不得以《装修改造委托书》为据，要求煜明公司进行装修改造；煜明公司亦不得以《装修改造委托书》为据，要求原审原告支付委托装修费用。原审原告以《装修改造委托书》无效为由，要求和骏公司返还购房款，于法无据，一审法院不予采纳。三、原审原告是否存在超付333190元购房款的情形。原告签订《确认书》明确写明：“买受人同意以实际成交价2932828元自愿购买蓝光雍锦半岛小区1栋2单元1301号商品房……《商品房买卖合同》、行政主管部门备案系统及《商品房买卖合同摘要》中所显示的装修价格等数据仅供备案使用，对双方均无任何约束力……买受人自愿按合同第八条约定的总价款（即上述实际成交价）购买该商品房……”。原审原告亦根据《商品房定购书》约定，实际支付了购房总价款2882828元。以上证据足以认定，原审原告在购房时，其真实意思表示是以2882828元的交易价格，购买被告公示的交付标准的精装修房。《南昌市商品房买卖合同》约定的房屋价格系政府限价导致，并非实际交易价格，该合同不能否定原审原、被告双方对房屋实际交易价格系2882828元的真实意思表示。原告主张333190元购房款属于超付，证据不足，一审法院不予采纳。故原审原告诉请原审被告退还超付的购房款333190元及利息，一审法院不予支持。而关于和骏公司在限价外加价收取的333190元购房款，是否违反本市房地产市场调控政策，属于行政管理范畴，原审原告可向行政管理部门另行主张。关于原审原告主张和骏公司收取的333190元房款未开具相应发票，未开具发票并不当然代表该购房款属于超付，开具发票亦属于行政管理范畴，原审原告可向原审被告或行政管理部门另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回黄智勇的全部诉讼请求。案件受理费6352元，鉴定费20000元，共计26352元，由黄智勇负担6352元，南昌和骏房地产开发有限公司负担20000元。 二审期间，双方均未向本院提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为黄智勇要求和骏公司返还超付的购房款333190元及利息是否有事实和法律依据。经查，黄智勇于2018年7月28日与和骏公司签订商品房订购书时已确认涉案房屋总价为3199815元，优惠后总价为2882828元。后，黄智勇与和骏公司分别签订《南昌市商品房买卖合同》和《装修改造委托书》，购房款和装修款分别为2549638元和333190元，该两项金额相加与双方最终约定的优惠后的房屋交易价格2882828元相一致，可见，虽该333190元系以装修升级的名义收取，但双方对购房款总价达成了一致意见，且黄智勇亦按约定履行了相应的付款义务。黄智勇在《确认书》明确写明：“买受人同意以实际成交价2932828元自愿购买蓝光雍锦半岛小区1栋2单元1301号商品房……《商品房买卖合同》、行政主管部门备案系统及《商品房买卖合同摘要》中所显示的装修价格等数据仅供备案使用，对双方均无任何约束力……买受人自愿按合同第八条约定的总价款（即上述实际成交价）购买该商品房……”。现黄智勇不主张解除商品房买卖合同，却以和骏公司未标明333190元为购房款为由主张被上诉人的加价行为无效并要求和骏公司返还多付的购房款及逾期利息，有违双方关于涉案房屋买卖的真实意思表示和实际履约情况，本院不予支持。而关于和骏公司在限价外加价收取的333190元购房款，是否违反本市房地产市场调控政策，属于行政管理范畴，黄智勇可向行政管理部门另行主张，由政府相关职能部门予以查处。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6758.80元（黄智勇已预缴），由黄智勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十月三十日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友