江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4688号上诉人（原审被告）：刘光正，男，1959年1月17日生，汉族，住徐州市九里区。委托诉讼代理人：王云华，徐州市铜山区茅村法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘旭阳，男，1964年11月3日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王永好，江苏苏彭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秀华，女，1955年7月18日生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：刘花荣，女，1965年10月13日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人刘光正因与被上诉人刘秀华、刘花荣、刘旭阳确认合同无效纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘光正及其委托诉讼代理人王云华，被上诉人刘旭阳及其委托诉讼代理人王永好，被上诉人刘秀华、刘花荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘光正上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，从而作出错误判决。上诉人与被上诉人系兄弟姐妹关系，已按农村风俗，父母给上诉人及刘旭阳各建造一处房产，虽然涉案房屋集体土地建设用地使用权登记在双方母亲郑均华名下，但在未出售给上诉人前由刘旭阳居住，双方办理买卖手续交接后，母亲郑均华才搬到该房屋内居住，之前母亲郑均华并不在涉案房屋内居住，而一审法院认定上诉人与刘旭阳签订房屋买卖协议后并未进行房屋交接，不符合客观事实，事实认定不清。2002年8月11日，刘旭阳将涉案房屋以5000元价格出售给上诉人，上诉人购买后把院内的小屋扒掉，在该院的前面新建房屋，母亲郑均华在该院内居住，对此情形均知晓，对自己的财产已处分，上诉人与刘旭阳签订房屋买卖协议虽无母亲郑均华的签字，但对该买卖行为默认，否则房屋买卖行为距今近18年，上诉人将院内的小屋扒掉，在该宅基地内建造房屋，侵犯母亲郑均华的合法权益，作为子、女的三被上诉人如知晓肯定不能认可上诉人的行为。据此，三被上诉人明知其母亲郑均华将涉案房屋处分给刘旭阳，刘旭阳将涉案房屋出售给上诉人。因此，上诉人与刘旭阳签订的房屋买卖合同合法有效。刘旭阳辩称，涉案房屋系上诉人与被上诉人母亲郑均华所有，且母亲郑均华生前一直居住在涉案房屋，刘旭阳无权私自出售涉案房屋。另外，刘旭阳与上诉人所签订的买卖协议本就违反宅基地一户一宅的原则，应属无效，依法应驳回上诉人的上诉请求。刘秀华辩称，同刘旭阳答辩意见。刘花荣辩称，同刘旭阳答辩意见。刘秀华、刘花荣向一审法院提出诉讼请求：确认刘光正与刘旭阳之间的房屋买卖无效。一审法院查明，刘旭阳与刘光正于2002年8月11日签订房屋买卖协议一份，该协议约定：刘旭阳将住房三间，包括院墙外菜地，一次性自愿转卖给刘光正。价格为伍仟元整，先付叁仟伍佰元，下余壹仟伍佰元到刘雪高考时付清……(注：刘雪中考时余下1500元付清)。该协议所涉房屋建设用地使用证登记人为郑均华，该房屋在刘光正、刘旭阳签订买卖协议后仍由郑均华继续居住使用。另查明，刘光正在另有宅基地一处，于1992年由铜山县土地管理局颁发集体土地建设用地使用证。再查明，涉案房屋所有权人郑均华于2019年1月29日因交通事故死亡，刘秀华、刘花荣，刘光正、刘旭阳系其子女。一审法院认为，涉案房屋建设用地使用证登记人为郑均华，在刘旭阳、刘光正均未提供证据证明刘旭阳对该房屋享有所有权且也未提供证据证明郑钧华对该协议效力追认的情形下，只有房屋所有权人郑均华对该房屋有处分的权利。即使刘旭阳对涉案房屋享有使用权也无权处分该房屋，故刘旭阳与刘光正签订房屋买卖协议出售该房屋的行为系无权处分。刘旭阳称其出售房屋时郑均华与刘秀华、刘花荣均不知情，其签订房屋买卖协议后并未进行房屋交接，郑均华至发生交通事故死亡前仍一直在涉案房屋内居住。刘光正辩称刘秀华、刘花荣对于其曾于2010年间在涉案房屋宅基地上增建房屋，对于其权利受到侵害是知情的，但刘秀华、刘花荣并未行使其权利。庭审中刘光正曾陈述其增建房屋是为了供其母亲居住，但刘秀华、刘花荣并不能基于刘光正在涉案宅基地上增建房屋得知其与刘旭阳买卖涉案房屋这一事实，刘光正也未提供证据证明郑均华和刘秀华、刘花荣知道其与刘旭阳之间房屋买卖这一事实，故对于刘光正的抗辩不予采信。刘秀华、刘花荣系在其母亲郑均华交通事故死亡后即2019年1月29日之后得知涉案房屋买卖协议，于2020年1月2日向法院提起诉讼，故其起诉并未超过诉讼时效。根据刘秀华、刘花荣提供的于2019年10月27日拍摄的涉案房屋照片7张可以证明涉案房屋在郑均华去世后尚未拆除，刘光正对于同一地点同一时间形成的照片仅认可其中一张，但对于其他照片所显示涉案房屋尚未拆除不能做出合理解释，故对于其涉案房屋于2018年间就已经拆除的陈述不予采信。另房屋所有权人郑均华生前并未立有遗嘱或明确声明将该房屋赠与何人，故刘秀华、刘花荣在郑均华去世后，有权继承该房屋部分份额，刘光正与刘旭阳签订房屋买卖协议的行为属于恶意串通损害第三人利益的行为，故刘秀华、刘花荣有权诉请确认涉案房屋买卖协议无效。另根据土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。刘光正于1992年已取得位于铜山区的一处宅基地，故不能再另外获得其他的宅基地，但其通过购买涉案房屋必然涉及宅基地，亦违反了土地管理法的相关规定。因刘旭阳与刘光正所签订的房屋买卖协议无效，刘秀华、刘花荣并非合同相对方，故因合同无效产生的后果不宜在本案中一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：刘旭阳与刘光正之间所签订的房屋买卖协议无效。二审期间，上诉人刘光正提交以下证据：1.接处警工作登记表一份，证明上诉人已向公安机关报警，报警的理由是被上诉人刘旭阳辱骂上诉人刘光正；2.录音证据一份，证明被上诉人刘旭阳辱骂亲母亲郑均华。被上诉人刘旭阳质证称，对接处警工作登记表的真实性无异议，但该证据与本案无关，且出警的经过和内容均是上诉人单方的陈述，并不能证明任何事实；录音证据与本案无关，即便如上诉人所说，也是因为上诉人激烈的语言引起兄弟之间的争吵行为，和房屋买卖合同无关。刘花容质证称，对接处警记录的真实性不清楚，对于录音材料内容不知情。刘秀华质证称，同刘花容质证意见。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：刘旭阳与刘光正签订的房屋买卖协议效力如何认定。本院认为，涉案房屋的所有权人为郑均华，即刘光正、刘旭阳、刘秀华、刘花荣之母，在郑均华因交通事故身亡后，该房屋应作为郑均华的遗产继承，而刘光正、刘旭阳作为其中两名继承人，其之间签订房屋买卖协议处分涉案房屋会损害另两名继承人即刘秀华、刘花荣的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，应认定合同无效。此外，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”经查，涉案房屋系建于铜山区的宅基地之上，刘光正已于1992在取得一处宅基地，依法不能另外获得其他的宅基地。根据房地一致原则，刘光正与刘旭阳通过签订房屋买卖协议购买涉案房屋必然涉及该房屋的宅基地问题，但因刘光正已有一处宅基地，不符合宅基地的分配条件，故刘光正与刘旭阳于2002年8月11日签订的房屋买卖协议，因违反上述土地管理法中关于“一户一宅”的宅基地管理规定，依法亦应认定无效。综上所述，上诉人刘光正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘光正负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年十月二十六日书记员 赵 莹