河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13372号上诉人（原审被告）：刘瑞，女，1950年12月5日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人:李明豪，巩义市华英法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李桂芝，女，1967年7月11日出生，汉族，住河南省巩义市。被上诉人（原审被告）：李守防，男，1978年10月29日出生，汉族，住河南省巩义市。原审第三人：巩义市点房房地产经纪有限公司，住所地河南省郑州市巩义市中原西路****楼**。法定代表人：白冰，该公司经理。委托诉讼代理人：赵晓升，该公司店长。上诉人刘瑞因与被上诉人李桂芝、李守防及原审第三人巩义市点房房地产经纪有限公司（以下简称点房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。刘瑞上诉请求：1、撤销或改判原判决，或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用均由李桂芝承担。事实与理由：一、一审判决认定事实及适用法律均错误。李桂芝并非善意第三人，本案不适用表见代理，李守防无权代理刘瑞处分上诉人房屋，李桂芝与李守防及第三人点房公司之间所签订的房屋买卖合同侵犯了刘瑞的合法财产权益，该合同对于刘瑞系无效合同，对刘瑞并不产生法律效力，故本案与刘瑞之间不存在履行合同的法律后果，一审判决错误，应予撤销。本案诉争房屋系刘瑞所有这一事实，是包括一审法院及所有诉讼参与人认可，并且均知道的事实。1、一审法院是依据表见代理判决履行合同，认可了刘瑞为房屋所有人这一事实，非此则不会依表见代理这一法律关系判决此案。2、李桂芝与李守防及第三人点房公司之间在签订房屋买卖合同时，买卖合同首页明确载明出卖人为刘瑞，李守防为出卖人子女，买受人为李桂芝，签订合同的双方为李守防和李桂芝两人，刘瑞并未签字也不知情。该份买卖合同足以证明李桂芝、李守防及第三人点房公司是明知该房屋系刘瑞所有的这一事实。3、本案一审开庭时，李桂芝如实向法庭陈述了其在购房时从未联系过刘瑞这一事实，李桂芝、李守防及第三人点房公司在明知所交易的房屋系刘瑞所有的情况下，未征得刘瑞本人同意，且未让李守防出具刘瑞的售房委托书（该房屋交易系通过第三人点房公司，经纪公司应当具备该常识，第三人点房公司在售房时存在重大过失）。4、一审法院开庭审理时，刘瑞提交了物业等相关证据，这些证据也证明了刘瑞为诉争房屋所有人这一事实。由于刘瑞对于自己该套房屋被出售自始并不知情，而李桂芝在明知刘瑞系诉争房屋所有人而非李守防的情况下，仍与李守防签订房屋买卖合同，其自身存在重大过错，并非善意第三人（法律定义善意第三人为：该第三人不知道法律关系双方的真实情况），而本案中李桂芝对于房屋系刘瑞所有这一事实是明知的，李桂芝应当对自己的过错承担法律后果。故本案一审判决按照表见代理认定该合同有效明显错误，本案不符合表见代理的要件，一审判决应予撤销。二、一审判决根据刘瑞和李守防在身份关系上系母子关系、买卖合同系通过第三人房产公司签订、拆迁房在我国农村一般系按照一个家庭的人口来分配房屋的间数，用这些理由来推定李守防具有代理权，其代刘瑞出售涉案房屋构成表见代理这一判决结果过于主观，本案一审并未依证据来审理案件，而是依据主观推定来判案，在审理中回避了李桂芝在购房时的过错、其并不属于法律规定的善意第三人，诉争房屋系刘瑞所有这些客观事实，最终导致错误判决的产生。法律规定刘瑞和李守防是财产独立的两个主体，不能因系母子关系而被混同，李守防在未经授权的情况下无权代理刘瑞处分上诉人的财产，刘瑞系70岁的老人，已经丧失劳动能力且没有其他经济收入，相较李桂芝（可以向李守防追责实现权利），刘瑞的合法财产权利更应当得到法律的保护。另外本案不排除其三方恶意串通，企图达到非法处分刘瑞财产的目的。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误。依据《民事诉讼法》之规定，请求二审法院撤销一审错误判决，依法改判或发回重审，以维护刘瑞的合法权益。李桂芝辩称：同一审答辩及辩论意见。李守防未到庭未答辩。点房公司述称，李守防2018年4月与我公司原员工柴红梅通过微信联系，欲将自己名下一套高尚村安置房登记出售。2018年5月，经我公司原员工范延凯介绍，2018年5月13日李桂芝与李守防在我公司签订了房屋买卖合同（YDF2018081301)一份，合同约定李守防自愿将自己名下巩义市正和紫荆城高尚村安置房21号楼2单元802的房屋以53万的价格出售给李桂芝。签订合同当日，李守防详细解释了高尚村安置房的分配方案，表示自己家里一共分配了3套房子，户主是其母亲刘瑞，其母亲一套，兄弟李千千一套，自己一套。出售的这套正是属于自己的这套，本人完全有权出售。我公司已告知李守防若自己无权或越权处理该房屋应负的法律及违约责任，也同样告知李桂芝该房屋存在的风险、付款、交房方式及时间。2018年8月14日，李桂芝通过银行转账方式将房款53万转交给李守防，李守防将该房屋钥匙交付给李桂芝。因交接房款当日，该房屋所在的小区物业管理部门暂未入驻，所以物业手续暂未变更。2020年5月21日。李桂芝与我公司店长赵晓升联系，称当时李守防交付的钥匙一直打不开房门，李守防也一直不去物业变更手续。2020年5月26日我公司店长赵晓升与李守防联系交房及变更物业手续事宜，李守防称不想卖这套房子了，说其母亲（刘瑞）嫌当时卖的价格太便宜了，我公司店长赵晓升说，你不能拿着现在的价格来衡量两年前的价格，并且你现在要是不卖这样已经算违约了，李守防说我知道。后又经赵晓升多次给李守防联系，李守防一直推脱，此事件经我公司多次调解无果，李桂芝诉至当地法院。当地法院一审判决李守防、刘瑞履行买卖合同，协助李桂芝到该小区物业处办理业主变更等相关交接手续。后经本公司查明，李守防在2019年7月7日，通过当地另一中介公司（巩义市吉祥房地产经纪有限公司）与别人又签订一份房屋买卖合同（合同编号：JXFC20190625，附合同复印件及房款收据）。本公司还查明，刘瑞所分三套房屋分别是19号楼2单元2层西户、21号楼2单元8层中户、21号楼2单元3层中户。其中母亲刘瑞所住房屋为21号楼2单元3层中户，兄弟李千千所住房屋为19号楼2单元2层西户（附选房认定书及该小区9月份水电费明细复印件）。所以李守防完全有权出售该房屋，且一房多卖故意扰乱交易秩序，不履行买卖合同，有故意诈骗嫌疑。李桂芝向一审法院起诉请求：1、请求依法判令二被告履行2018年8月13日签订的房屋买卖合同，配合原告到物业处进行业主变更等相关交接手续；2、请求依法判令二被告承担从2020年5月21日至实际办理变更登记之日止的违约责任共计29，000元（暂计至起诉之日）；3、本案一切诉讼费用由二被告承担。本案在诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求放弃。一审法院认定事实：2018年5月13日，原告通过第三人巩义市点房房地产经纪有限公司介绍，原告、被告李守防与第三人巩义市点房房地产经纪有限公司三方签订巩义市存量房屋买卖合同（YDF2018050301）及购房补充协议各一份，约定二被告自愿将位于巩义市正和紫荆城高尚村安置房21号楼2单元802房屋出售给原告，成交总价530，000元。合同中其他条款对双方的权利义务及违约责任均作了约定。2018年8月13日，原告、被告李守防代被告刘瑞与第三人巩义市点房房地产经纪有限公司三方签订巩义市存量房屋买卖合同（YDF2018081301）一份，被告李守防代刘瑞在出卖人一栏签名，在出卖人子女一栏签有自己的名字。同时被告李守防还提交了其家庭户口簿、拆迁协议、放弃协议、附着物补偿明细表等材料。2018年8月14日，原告将530，000元房款通过银行转账支付给被告李守防，被告李守防将房屋钥匙交给原告。2020年5月11日，原告得知被告在2019年5月份已经从村委领走房屋手续，原告要求被告李守防配合原告办理业主物业变更登记手续，被告李守防未予配合，引起诉讼。一审法院另查明，2018年6月4日，被告巩义市点房房地产经纪有限公司工商注册登记为巩义市点房房屋销售有限公司，2018年8月20日变更为巩义市点房房屋登记有限公司，2019年7月7日变更为巩义市点房房地产经纪有限公司。一审法院认为：关于本案的房屋买卖合同的效力问题。因原告购买房屋系通过第三人巩义市点房房地产经纪有限公司中介购买的本案诉争房屋，被告李守防签订房屋买卖合同时，在出卖人一栏后面代被告刘瑞签有名，其本人也签有名，同时还提交的有其家庭户口簿、拆迁协议、放弃协议、附着物补偿明细表等，被告刘瑞与被告李守防系母子关系，同时拆迁房在我国农村一般系按照一个家庭的人口来分配房屋的间数，以上让原告有理由相信被告李守防具有代理权，被告李守防代被告刘瑞出售本案涉案房屋的行为足以构成表见代理，故该院对本案诉争的房屋买卖合同的效力依法予以确认。合同签订后，原告按照约定通过银行转账方式向被告李守防支付了全额的购房款，被告李守防也出具收据确认收取原告支付的购房款，并且将房屋钥匙交于原告，故被告李守防、刘瑞应按约及时协助原告去物业将房屋的有关手续变更至原告名下。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告李守防、刘瑞于本判决生效之日起十日内协助原告李桂芝到巩义市正和紫荆城高尚村安置房21号楼2单元802房屋所在小区的物业处办理业主变更等相关交接手续。案件受理费9，100元，减半收取计4，550元，由李守防、刘瑞负担。二审期间，李桂芝提交以下证据：巩义市存量房屋买卖合同、高尚家园选房认定书收款收据、9月水电费公示表、9月水电明细公示，证明李守防把自己的拆迁房卖了。刘瑞质证称，证据均为复印件，无法核实，无法与原件核实确定其真实性。选房认定书和水电费公示表，并不能够证明诉争房屋系李守防所有，选房认定书恰恰证明了诉争房屋为刘瑞所有。李守防未到庭未发表意见。点房公司质证称，没有异议。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，诉争房屋买卖合同中出卖人一栏显示刘瑞（代），出卖人子女李守防本人签名。李守防在签订涉案合同时，提交有家庭户口簿、拆迁协议、放弃协议、附着物补偿明细表等，且李守防指定李桂芝将53万元房款转账至李千千的银行卡。在我国农村一般系以家庭为单位进行拆迁补偿，刘瑞与李守防系母子关系，刘瑞上诉主张涉案房屋被出售自始并不知情，依据不足，不予采信。合同签订后，李桂芝按照约定支付了全额购房款，李守防出具收据收取了该房款，并将房屋钥匙交于李桂芝，一审法院判决李守防、刘瑞协助李桂芝去物业处将房屋的有关手续变更至李桂芝名下，并无不当。综上所述，刘瑞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由刘瑞负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十月二十六日书记员  马梦涵