常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初4090号原告：景玉鑫，女，1979年3月19日出生，汉族，户籍地常州市金坛区，现住常州市金坛区。委托诉讼代理人：杨卫平，江苏剑群律师事务所律师。被告：薛国兴，男，1966年4月6日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：薛姣，女，1988年7月6日出生，汉族，户籍地常州市武进区，该居民身份证载明：薛蕉，女，1988年6月23日出生，汉族，户籍地常州市金坛区）。被告薛国兴、薛姣（薛蕉）的共同委托诉讼代理人：王国庆。被告：吉康，男，1993年9月17日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。原告景玉鑫诉被告薛国兴、薛姣、吉康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告景玉鑫及其委托诉讼代理人杨卫平，被告薛国兴、薛姣的共同委托诉讼代理人王国庆，被告吉康的委托诉讼代理人李益俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景玉鑫向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告薛国兴于2017年12月17日签订的房屋买卖协议；2.判令被告薛国兴返还房款28万元、赔偿原告违约金22万元，合计50万元；3.判令被告薛姣、吉康对上述债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告薛国兴声称其居住的白马村委大庄的房屋将被动迁，其将获得多套位于岸头家园的房屋，其中一套位于某小区18幢1602室房屋。2017年12月17日，原告与被告薛国兴签订房屋买卖中介服务协议，约定原告购买被告薛国兴的某小区18幢1602室房屋（建筑面积90.7平方米）、车库1间（10平方米），合同总价31万元。合同签订后，原告依约支付了购房款28万元，被告薛国兴于2017年12月18日向原告出具收条1份言明收到原告购房款28万元，被告吉康以担保人身份签字担保。因被告薛国兴未与拆迁公司达成协议，故被告薛国兴一直未将案涉房屋交付给原告。2019年7月28日，被告薛国兴、薛姣共同承诺于2020年1月1日前将案涉房屋交付给原告，如果不能交付，被告返还本金并承担违约金（包括房屋增值部分）共计50万元。但截至现在，被告依然未将案涉房屋交付给原告也未退还款项。经原告调查，发现被告薛国兴的房屋未被动迁。原告认为，被告薛国兴无案涉房屋的所有权，故房屋买卖合同事实上无法履行，为维护原告的合法权益，特具状至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告薛国兴辩称，对房屋买卖中介服务协议的真实性无异议。原告与被告薛国兴约定房屋买卖是通过中介并达成协议，中介应该将被告薛国兴房产所处的现状及未来能够拿到房产的情况告知原告，现该协议双方已签订，意味着原告已知道该房产是期房，就是在未来的未知时间内可以得到房产的约定。原告应该通过中介知道被告是拆迁安置房，依据政策规定，拆迁安置房在五年内不可以上市，原告应该知道，且该拆迁房屋至今未拆迁，也未得到安置，原告应该清楚。所以，针对原告在诉状上相应的诉讼请求事项，应该得不到法律的支持。现被告薛国兴与原告还订立了书面的补充协议，补充协议只有一份且在原告处，现被告薛国兴无法向法庭举证，但被告薛国兴可以向法庭陈述协议的相关内容，被告薛国兴另外有一套91平方米左右的安置房，可以在2021年4、5月份交付给原告，且原告在协议上也同意，要求原告向法庭出示该协议。被告薛姣辩称，该房产的转让与被告薛姣无关，被告薛姣是应原告的要求出面担保，以保证该协议能够顺利履行，被告薛姣对该房产不承担任何责任。被告吉康辩称，原告与被告薛国兴签订的房屋买卖中介服务协议是无效的合同，因为根据原告在诉状中的陈述，被告薛国兴对案涉房屋是没有授权的，该房屋不在被告薛国兴名下，被告薛国兴是无权处分该房屋，签订该协议时，合同目的无法实现。即使按照原告的逻辑，被告吉康作为担保人，主合同无效，从合同也应当无效。被告吉康作为见证人、在场人在该协议中签字，并不是担保人，而且被告吉康是在听从了房屋中介李荣芳的介绍后以在场人身份在该协议中签字，即使是担保人，对被告薛国兴的行为担保不受担保法调整，且被告吉康的担保时效已过，所以原告要求被告吉康对债务承担连带清偿责任没有法律依据。被告吉康虽然在2017年12月18日的收条上签字，但是前面的担保人加连带责任都是由原告书写，并不是被告吉康书写，保证的是原告能付出28万元，也保证被告薛国兴能拿到该28万元。2019年7月28日，由被告薛国兴、薛姣和原告重新达成了一个承诺书，他们对房屋的交付以及违约责任等予以了重新商定，即使被告吉康在本案中作为担保人，债权人和债务人就合同的重大事项做出了变更，变更的内容加重了担保人的相关责任，所以承诺的效力不能涉及到担保人身上。综上，被告吉康没有担保的具体的标的，也没有担保履行的现实性，请求驳回原告对被告吉康的诉讼请求。经审理查明，2017年12月17日，景玉鑫（乙方、购房人）、薛国兴（甲方、售房人）、李荣芳（中介方）签订房屋买卖中介服务协议，主要载明：甲方将其坐落于某小区18幢1602室房屋（建筑面积90.7平方米，以下称案涉房屋）、车库1间（10平方米）出售给乙方，案涉房屋及车库买卖，甲乙双方共同委托李荣芳提供中介服务；案涉房屋及车库成交价格为31万元；付款方式，乙方于2017年12月17日支付甲方5万元，乙方于2017年12月20日前支付甲方23万元，余款3万元待房屋过户时付清；房屋交接时间为2017年1月30日前；由于上述房屋为期房，无论以后测绘面积偏大或偏小，均以该面积为准，无论以后涨价或跌价，均以该价格为准；甲方必须及时领取房产证（以同一幢楼为准），如甲方无故拖延，视为甲方违约；由于案涉房屋及车库为期房、过户时间较长，对乙方相对不公平，如果甲方违约，必须向乙方支付总房价20%的违约金及房屋涨价部分及装修款。薛国兴在在房屋买卖中介服务协议上甲方栏签名按手印，景玉鑫在房屋买卖中介服务协议上乙方栏签名，李荣芳在房屋买卖中介服务协议上中介方栏签名，吉康、薛姣分别在房屋买卖中介服务协议上下方空白处签名按手印。景玉鑫于2017年12月18日向薛国兴支付购房款28万元，薛国兴于当日向景玉鑫出具收条1份，主要载明：今收到景玉鑫案涉房屋及车库购房款28万元。薛国兴于当日在收条上收款人栏签名按手印，吉康于当日在收条上担保人（连带责任）栏签名按手印，李荣荣于当日在收条上见证人栏签名。2019年7月28日，薛国兴、薛姣向景玉鑫出具承诺书1份，主要载明：关于景玉鑫与薛国兴就案涉房屋及车库买卖协议事项，景玉鑫与薛国兴商定，薛国兴承诺于2020年1月1日前必须将案涉房屋及车库钥匙交付给景玉鑫，如果到时交付不了，薛国兴承诺赔偿案涉房屋及车库本金及违约金（包括房屋增值部分价值）共计50万元。薛国兴于当日在承诺书上承诺人栏签名按手印，薛姣于当日分别在承诺书上承诺人栏及担保人栏签名按手印。景玉鑫在诉讼中提交房屋买卖协议复印件两份，用以证明岸头家园的房屋在2020年5月份的市场价约为5000元/平方米。景玉鑫于2020年8月10日诉至本院，请求判如所请。景玉鑫在诉讼中陈述：房屋买卖中介服务协议签订前，薛国兴向景玉鑫出示手机上薛国兴的拆迁安置协议，显示包括案涉房屋在内，薛国兴有四五套房子及配套的车库，景玉鑫询问薛国兴拆迁安置协议的原件在何处，薛国兴表示在政府，于是景玉鑫、薛国兴一起至尧塘的拆迁办，在拆迁办的电脑上看到了拆迁安置协议，所以景玉鑫才与薛国兴签订了房屋买卖中介服务协议，虽然该协议上未注明车库的具体位置，但薛国兴当时承诺到时将案涉房屋配套的车库给景玉鑫；案涉房屋及车库现均存在；景玉鑫从未与薛国兴签订薛国兴所称的补充协议；房屋买卖中介服务协议上的房屋交接时间存在笔误，当时约定的是2018年1月30日前。薛国兴在诉讼中陈述：薛国兴当时与拆迁办约定可以拿到案涉房屋及车库，房屋买卖中介服务协议签订前，薛国兴确曾与景玉鑫一起至拆迁办电脑上看过拆迁安置协议，但薛国兴从未向景玉鑫出示过拆迁安置协议，虽然案涉房屋及车库存在，但是因为其他原因，薛国兴至今未接受拆迁办的建议与拆迁办签订拆迁安置协议，薛国兴的房屋至今未拆迁，所以薛国兴至今未拿到案涉房屋及车库，案涉房屋及车库现不在本案当事人名下；房屋买卖中介服务协议上的房屋交接时间存在笔误，当时约定的是2018年1月30日前；违约金过高，请求法院予以调整。吉康在诉讼中陈述：房屋买卖中介服务协议上的房屋交接时间存在笔误，当时约定的是2018年1月30日前。上述事实，有当事人陈述，房屋买卖中介服务协议、收条、承诺书、户籍信息等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖中介服务协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据房屋买卖中介服务协议以及薛国兴、景玉鑫的陈述，薛国兴应于2018年1月30日前将案涉房屋及车库交付给景玉鑫，后根据承诺书，薛国兴与景玉鑫将案涉房屋及车库的交付时间变更为2020年1月1日前。薛国兴至今未取得案涉房屋及车库的处分权，致使案涉房屋及车库的所有权不能转移至景玉鑫名下，薛国兴构成违约，景玉鑫提起本次诉讼要求解除房屋买卖中介服务协议并要求薛国兴承担违约责任的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。景玉鑫已于2017年12月18日向薛国兴支付购房款28万元，薛国兴取得购房款28万元至今已近三年，承诺书中对购房款及违约金的支付时间也未予明确约定，根据房屋买卖中介服务协议、承诺书中对违约责任的约定，景玉鑫提起本次诉讼要求薛国兴返还购房款28万元、赔偿违约金22万元的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。薛姣在房屋买卖中介服务协议上下方空白处、在承诺书上承诺人栏及担保人均签名按手印，但未明确保证方式和保证期间，薛姣对担保事实并无异议，薛姣的保证方式应认定为连带责任保证，景玉鑫要求薛姣对薛国兴的债务即返还购房款28万元及赔偿违约金22万元的债务承担连带保证责任的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。吉康在房屋买卖中介服务协议上下方空白处签名按手印、在收条上担保人（连带责任）栏签名按手印，但吉康在房屋买卖中介服务协议上签名时并未表明保证人身份，在收条上签名时则明确表明担保人身份且为连带责任，而收条的主文仅载明薛国兴收到景玉鑫案涉房屋及车库购房款28万元，结合吉康的陈述，应当认定吉康仅对收条中的购房款28万元承担连带保证责任，故景玉鑫要求吉康对薛国兴返还购房款28万元的债务承担连带保证责任的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。承诺书变更了主合同，吉康并未在承诺书上签名或按手印，景玉鑫未提供证据证明已取得吉康的书面同意，承诺书对吉康无法律约束力，景玉鑫要求吉康对薛国兴赔偿违约金22万元的债务承担连带保证责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十四条、第二十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告景玉鑫与被告薛国兴于2017年12月17日签订的房屋买卖中介服务协议；二、被告薛国兴于本判决生效之日起十五日内返还原告景玉鑫购房款28万元、赔偿原告景玉鑫违约金22万元，合计50万元；三、被告薛姣对上述第二项判决主文中被告薛国兴的义务承担连带责任；四、被告吉康对上述第二项判决主文中被告薛国兴返还原告景玉鑫购房款28万元的义务承担连带责任；五、驳回原告景玉鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元（已减半收取），保全费3070元，合计7470元，由被告薛国兴、薛姣负担，被告吉康对其中的4183元承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  张金钱二〇二〇年十月三十一日书记员  祝一茹