福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初2238号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司（原名称：昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司），住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路**。 负责人：黄通文，常务副总经理。 委托诉讼代理人：林峰，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：何学苗，女，该公司员工。 被告：许恒华，男，1987年11月23日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司（以下简称金源公司）与被告许恒华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金源公司的委托诉讼代理人林峰、被告许恒华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金源公司向本院提出诉讼请求：判令许恒华立即支付2017年3月12日至2020年8月31日期间物业管理费6312.14元，并支付逾期付款违约金3007.01元。事实与理由：金源公司受罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称置业公司）选聘，作为该公司开发的“滨海新城”项目物业管理服务单位。许恒华作为罗盛苑6栋603室单元物业买受人与金源公司签订了《罗源湾滨海新城临时管理规约》、《罗源湾滨海新城前期物业服务合同》。许恒华于2013年7月10日收房，金源公司依约为其提供物业管理服务。许恒华拖欠物业管理费6008.84元（2017年3月12日至2020年8月31日，计算方式：116.65㎡×l.3元/㎡/月42个月），拒不缴纳。 许恒华辩称：1.许恒华未签订《承诺书》，原则上不受前期物业服务合同及临时规约约束，不同意支付物业费及违约金。2.金源公司在催收物业费过程中，对许恒华进行辱骂。3.6号楼104设立基督教堂，已经严重影响到业主的正常生活，金源公司一直放任不管，影响业主人身及财产安全。4.金源公司未提供合格的物业服务。5.2016年物业费己经全部交清。6.许恒华在2017年有介绍朋友在滨海新城买房，当时介绍一位就可以拿到一笔以老带新佣金2000元，售楼部于2018年3月直接转给金源公司，应该用于抵扣2017年物业费用，所以2017年许恒华没有欠物业费。 本院经审理认定事实如下：2012年8月7日，置业公司（甲方）与金源公司（乙方）签订《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》及《罗源湾滨海新城临时管理规约》，约定：乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅物业费每月每平方米1.3元，物业服务等级标准一级；以上物业服务费用均不含公共水电费分摊、城市生活垃圾处理费和土头清运费，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主分摊，公共水电分摊为整栋内公共水电分摊和小区内公共区域水电分摊，楼栋内公共水电分摊以单栋楼总户数进行平均分摊至每户，小区内公共水电分摊以小区内总户数进行平均分摊至每户；业主应于甲方正式通知物业买受人入伙通知书上规定的日期之日起全额交纳物业服务费用；业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用，之后业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公摊水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止；合同还对双方的权利义务、服务事项等内容进行了约定。 许恒华购买了罗源湾滨海新城罗盛苑6#楼603单元房屋建筑面积为116.65平方米。其入住期间，因介绍他人买房，享受置业公司“以老带新”物业费优惠费共4000元，分别于2015年6月26日、2018年3月30日转入金源公司各2000元，金源公司用于抵扣许恒华2015年1月1日至2016年2月5日和2016年2月6日至2017年3月11日的物业费用，许恒华尚欠2017年3月12日至2020年8月31日的物业管理费6312.14元。 本院认为，置业公司在小区业主委员会成立前与金源公司签订的《罗源湾滨海新城临时管理规约》及《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主均有约束力。许恒华系该小区业主，已经知晓并接受了金源公司提供的物业管理服务，双方均应依约履行合同义务。金源公司请求许恒华支付自2017年3月12日至2020年8月31日的物业管理费6312.14元，合法有据，予以支持。许恒华提供的证据可以证明金源公司物业服务存在瑕疵，导致其拒交物业费。换言之，许恒华违约，金源公司存在一定过错。故金源公司主张违约金，不予支持。庭审时，许恒华辩称金源公司张贴在其门口的落款时间为2016年12月25日和2017年6月30日的两张缴费通知单照片，可以证明其2016年未欠物业费，而2018年的“以老带新”物业费优惠费产生在该时间之后，不可能用于抵扣之前的物业费，故应用于抵扣2017年物业费。金源公司对此解释是，缴费通知单照片是其今年为起诉许恒华而制作张贴的，存在错误，后来该案撤诉。为此，本院调阅（2020）闽0123民初1358号金源公司诉许恒华物业服务合同纠纷案，该案中许恒华在答辩状写道：“金源公司提供的催收证据中，从照片内容上可以看出其是同一时间张贴了几年的《缴费通知单》，连门上的“福”字都是同一张。可见金源公司故意制造虚假催收证据。”由此可见，缴费通知单照片明显存疑，不能确定2018年物业优惠费是在缴费通知张贴之前产生。本案中，许恒华未能提交收款凭证等证据佐证其已另外交纳了2017年3月11日前物业费，仅以缴费通知单照片证明2016年物业费已交清、2018年“以老带新”物业费优惠费应用于抵扣2017年后物业费，证明力明显不够，故其辩称理由不予支持，许恒华可补充证据后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、许恒华应于本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司物业管理费6312.14元。 二、驳回世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由许恒华负担17元，世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司负担8元。 本判决为终审判决。 审 判 员 李孝兴 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 兰成清 书 记 员 张丽青 附： 本案适用的法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。