西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12698号原告：陕西金泰恒业房地产有限公司，住所地:陕西省西安市高新区。法定代表人：马亚鹏，系该公司董事长。委托代理人：李建博，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人：张笑坤，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被告：曹正，男，汉族，1982年12月17日出生，住陕西省西安市。第三人：兴业银行股份有限公司西安分行，住所地:陕西省西安市高新区。负责人：蔡斌，系该行行长。委托诉讼代理人：刘军祥，男，汉族，1988年11月28日出生，住西安市碑林区，系该行员工。委托诉讼代理人：李婷婷，女，汉族，1984年9月17日出生，住西安市雁塔区，系该行员工。原告陕西金泰恒业房地产有限公司（以下简称为金泰公司）诉被告曹正、第三人兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称为兴业银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金泰公司的委托代理人李建博，第三人兴业银行西安分行的委托代理人李婷婷到庭参加了诉讼，被告曹正经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告金泰公司诉称，2009年12月23日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房，总房款1719308元，被告选择银行按揭方式付款，并从第三人处办理银行按揭贷款，原告为被告借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，被告支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续。但被告出现多次逾期还款情形，第三人从原告保证金账户中扣划款项代偿被告的逾期还款。原告于2019年8月8日向被告发送《还款通知》，但被告并未按时还款，后原告于2019年8月25日向被告发送《合同解除及腾房通知》，但被告仍未按照《商品房买卖合同》的约定履行义务。根据《商品房买卖合同》附件五第二条第四款约定，原告有权解除合同，被告应当向原告支付垫付款项，并承担违约金、折旧费等费用，现诉至法院，请求依法判令：1、依法判令原被告双方于2009年12月23日签订的《商品房买卖合同》解除，由被告配合原告办理该合同的备案登记注销手续，手续费用由被告承担；2、判令被告立即腾空XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋并向原告交付；3、判令被告向原告支付截止到2019年6月30 日原告垫付的银行借款本息、利息、罚息共计268560.61元及原告垫付上述款项的利息损失27359.26元（按中国人民银行同期贷款利率，暂计算至2019年9月16日，主张至被告实际清偿垫付款项之日）；4、判令被告向原告支付违约金171930.8元、房屋折旧费943900.09元（折旧费暂从2010年9月9日计算至2019年9月16日，主张至被告退还房屋并办理完毕合同备案登记注销手续之日）；5、判令以上原告主张款项从被告已付购房款中抵扣，不足部分由被告向原告另行支付；6、判令被告及第三人协助原告办理涉案房屋预抵押注销手续；7、本案诉讼费由被告承担。被告曹正未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。第三人兴业银行述称，同意原告诉讼请求。经审理查明，原告金泰公司与被告曹正于2009年12月23日签订《商品房买卖合同》（登记号为Y09127846），约定被告购买原告开发的位于西安市高新区电子工业园电子五路北侧XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋总价款1719308元，该合同第六条约定付款方式为：买受人于2009年11月24日支付定金20000元，并于2009年12月8日付首付款30.8%（含定金），合计529308元，同时其余69.2%房款计1190000元办理银行按揭。该合同附件五第一条约定：出卖人担保期内，若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款。逾期不支付的，出卖人有权解除合同，买受人应在接到出卖人要求其腾房的书面通知后7日内腾空所住房屋并交付出卖人，出卖人对买受人已付房款在扣除违约金（总房款的10%）、折旧费（每月按期总房款的0.5%的标准，垫付银行的逾期利息、罚息）及其他出卖人的损失费用后退还买受人，已付房款不足以抵扣上述费用的，由买受人向出卖人另行支付。另查，2009年12月8日，第三人兴业银行西安分行（债权人）与被告曹正（债务人）、案外人龙某某、原告金泰公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告曹正向原告借款1190000元整，借款期限为360个月，借款用途为购买债务人的第一套住房。保证期间为阶段性担保。借款发放至原告金泰公司在兴业银行西安分行的账户中。合同签订后，被告曹正自2016年起未能按照合同约定向第三人偿还借款，截止至2019年6月30日，原告金泰公司共计向第三人垫付借款本息合计268560.61元。代偿上述款项后，原告于2019年8月1日向被告在合同约定的送达地址邮寄送达《还款通知》，要求被告在七日内向原告支付垫付款项268560.61元，但被告未偿还。2019年8月25日，原告公司再次向被告发送通知，告知被告因违反合同约定，现要求与被告解除合同。上述两份通知发送后，被告至今仍未向原告偿还相关款项。再查，本案在审理过程中，本院工作人员前往西安市高新区电子工业园电子五路北侧XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋寻找被告曹正，并向其同住人留置送达到庭传票。后曹正到庭说明情况，主张因房屋质量存在问题，故未向银行偿还按揭贷款，后其要求与原告进行协商，并承诺于2020年9月15日前向原告偿还代偿款项。但截止至2020年9月22日，曹正仍未向原告结清相关款项。上述事实有《商品房买卖合同》、《还款通知》、《合同解除及腾房通知》、代偿明细表、催款函、邮寄单、不动产登记簿、谈话笔录、及庭审笔录等证据在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，被告曹正按照合同约定缴纳了首付款并办理了银行按揭手续，但其未向贷款银行兴业银行西安分行偿还借款本息，致使原告金泰公司承担了阶段性连带保证责任，截止至2019年6月30日，共计向第三人偿还借款本息计268560.61元。被告违约事实清楚，根据双方合同约定，原告享有单方解除权，且该解除权的条件已成就。故对于原告要求解除合同、要求被告办理该合同的备案登记注销手续并按照合同约定支付违约金的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋返还于原告，原告亦应将收到被告的购房款向被告以及第三人返还。原告另诉要求第三人配合其办理涉案房屋的预抵押注销手续，但根据法庭调查，被告与第三人的借款合同尚未履行完毕，故房屋预抵押注销尚未达到条件，故对于该项诉请，本院不予支持。原告另主张代偿利息、房屋折旧费，因双方合同已约定违约金，故对于实际损失，本院不再重复处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陕西金泰恒业房地产有限公司与被告曹正于2009年12月23日签订《商品房买卖合同》（登记号为Y09127846）。二、被告曹正应于本判决生效之日起三十日内将购买位于西安市高新区电子工业园电子五路北侧XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋腾空并向原告陕西金泰恒业房地产有限公司交付。三、被告曹正应于本判决生效之日起三十日内向原告陕西金泰恒业房地产有限公司支付违约金171930.8元。该款项可从原告应向被告退还的购房款中抵扣。四、驳回原告陕西金泰恒业房地产有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20274元，由被告曹正承担18000元，其余部分由原告自行承担，因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员     张  蓓  欣 二〇 二 〇 年十 月 十三日 书  记  员      李     丹 打印：相丽华      校对：张桐铭     2020 年  月  日送达 1