山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁17民终3146号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁西民。委托诉讼代理人：王军，上海申伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冉令超。委托诉讼代理人：赵振良，山东泉狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：程传治，曹县磐石法律服务所法律工作者。上诉人袁西民因与被上诉人冉令超财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省曹县人民法院（2019）鲁1721民初5524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁西民上诉请求：1、撤销（2019）鲁1721民初5524号民事判决中第2-5项判决；2、本诉和反诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人至今未付清房款，仍欠付32万余元的房款，此是导致上诉人提起诉讼的原因之一。2、上诉人交付的房屋是装修房屋，共花装修费8万余元。3、涉案房屋为农村宅基地上自建房屋，没有公开市场价格，和城市商业房地产公开市场价格不具可比性。4、上诉人出售房屋给被上诉人是用于居住，不是用于经营。被上诉人接受房屋后违反约定，自建冷库，用作经营。二、一审判决适用法律错误。1、本案合同经法院判决无效后，当事人承担的是缔约过失责任，合同法第60条规定的诚实信用全面履行义务，第107条规定的违约责任均不适用。2、合同双方互负返还义务，并根据过错程度承担损失。根据合同法第58条规定，上诉人应当返还收到的房款，被上诉人应当返还房屋。在双方均有过错的情况下，应当根据过错程度分担损失。被上诉人所谓的“房款利息”和上诉人的“租金损失”、“原房屋装修损失”均属于损失，依法应当由双方分担。三、一审程序违法1、一审判决据以“推定”被上诉人付款证据即银行取款记录，未经过上诉人质证即认定其证据效力，违反法律规定。2、一审法院委托评估机构违法。046号评估报告进行的“迁移费用”评估，超出该机构资产评估业务范围开展业务，迁移费应当以实际发生为准。A20087、A20088“房屋市场增值评估”，所依据的是双方违法签订的合同，将农村宅基地上自建房屋和城市商业房地产进行比较，程序违法，结果错误。被上诉人冉令超辩称，一、上诉人说被上诉人仍欠付32万元的房款不实，既不符合合同约定，也没有事实根据，如果被上诉人不把房款付清，上诉人不会把两套房子如期交给被上诉人，这是常理，况且交易前双方都不认识，所有证明人及介绍人都是上诉人找的本村领导和村民代表。二、上诉人把房子卖给被上诉人，不是出租，是房产转移，被上诉人买后进行装修、改扩建是行使自己的正当权利，不违反合同的约定，根本不曾想到对方会反悔，而且合同中有约束条款“不得以任何理由反悔”，还有“赔偿一切损失”，“支付总房款一倍的违约金”等。三、涉案房屋属于扩展新县城规划区内，当时交易时就比离城区远的农村房价贵，近两年城区房屋明显增值。四、按市场交易习惯，买卖行为首先得有卖家，其次才是买家，当时上诉人比被上诉人迫切，急用钱还贷付息，以解燃眉之急，多次催促介绍人促成了该房屋买卖交易，介绍人、证明人都是上诉人村的领导和村民，而且上诉人所卖的房子的邻居有许多外来户也都在此买了房，都承诺不会有事。该合同的签订，卖方当然应负责任，是存在过错的一方。五、评估机构是双方同意选定，依法定程序进行评估估价的，一审对鉴定机构的出具的三个报告均进行了质证，尽管提出了部分异议，但都没有提出进行重新评估。一审判决以评估报告作依据，并无不当。袁西民向一审法院起诉请求：确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。冉令超向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告袁西民返还已付房款720000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从被告付款之日起计算至返还房款之日止）；2、反诉被告袁西民赔偿反诉原告房屋装修费用107052.37元（含冷库拆除费用）；3、判令反诉被告袁西民赔偿因房产增值给反诉原告造成的损失174055元（82770元＋91285元）、鉴定费36000元。一审法院认定事实：原告系曹县磐石街道办事处东刘庄行政东刘庄村的居民，在有前后院落两处，前院内有平房和楼房，后院内为平房；被告系城镇居民。2017年2月26日和3月25日原、被告经中间人介绍先后签订房屋买卖合同二份，原告将上述二处院落卖给被告，价款为前院430000元、后院290000元；双方在合同“付款时间与方法”条款中分别约定：“双方同意以现金付款方法付款，乙方（冉令超）一次性于2017年2月26日（将）购买房屋款人民币430000元付清给甲方（袁西民）”；“双方同意以现金付款方法付款，乙方（冉令超）一次性于2017年3月25日（将）购买房屋款人民币290000元付清给甲方（袁西民）”。被告主张第一次签合同前预付购房定金30000元，第二次签合同前预付购房定金10000元。合同签订后原告即将两处院落交付给被告；被告称前院为毛坯房，其入住后即对前院房屋进行了全面装修；对后院中的二间房屋进行了吊顶、内墙粉刷，在东头房间内建一室内冷库，并架设了三相电。2020年5月7日菏泽国瑞资产评估事务所受曹县人民法院委托出具菏国瑞评鉴字（2020）第046号评估报告，评估结论为：案涉房屋装修费用、冷库建造及拆除费用价值为：1、房屋装修评估值为86695.57元；2、冷库建造评估值为18688元；3、冷库拆除评估值为1668.8元。2020年5月20日菏泽国瑞土地房地产评估测绘代理有限公司受曹县人民法院委托出具菏国瑞估字（2020）第A20087号、A20088号评估报告，估价结果为：在2020年4月16日案涉院落房地产及附属物（前院楼房）市场增值为82770元，涉院落房地产及附属物（后院平房）市场增值为91285元。原告支出鉴定、评估费用共计36000元；鉴定机构鉴定时原告未到场。2020年6月11日菏泽国瑞资产评估事务所对046评估报告中冷库拆除费用作出解释：冷库拆除价值包括冷库的拆卸、安装、运输、损耗等费用，即冷库的迁移费用。对于购房款是否已交付，庭审时原告主张被告并未按合同约定一次性付清房款，而是付了二、三次房款，但具体付几次、每次付多少、已付多少记不清楚，被告尚欠房款300000多元，具体欠多少房款不清楚；庭审后原告在接受询问时又主张被告共付5、6次房款，大约已付房款400000多元，尚欠房款320000元。被告则主张，每次购房虽不是一次性付清的房款，但在签订合同前已将每次购房款付清。诉讼中原告提交未署名的装修清单（后院）1份，证明该房屋其已装修，支出装修费用80043.5元；被告提交2017年2月25日其在曹县工商银行的取款423000元、2017年3月25日在曹县工商银行取款270000元，证明其取款后交付给了原告房款。诉讼中原告对增加的诉讼请求部分，未预交案件受理费。一审法院认为，原告将其农村房屋出售给非本集体经济组织的被告，在处理房屋所有权的同时也处分了宅基地的使用权，损害了集体经济组织的权益，原、被告签订的房屋买卖合同无效。双方当事人争议的焦点问题为：一、被告是否已付清房款；二、被告主张对房屋进行了装修及支出装修费用86695.57元是否属实；三、案涉房产是否增值。关于焦点一，原、被告签订的房屋买卖合同中约定，乙方（冉令超）一次性于合同签订日付清购房款，一般理解该条款的意思为购房者已将购房款交清；被告提交的银行取款记录显示，被告在第一次签订购房合同前一天从银行取款423000元，第二次签订购房合同当天从银行取款270000元；被告的取款时间、金额与被告的主张相互印证；原告在诉讼中陈述房款付款次数、金额等情况不清楚，不符合常理。综上，应认定原、被告签订房屋买卖合同时已将房款交付清。关于焦点二、被告主张其对前院进行了全面装修，对后院中的二间房屋进行了室内吊顶，粉刷了乳胶漆、建设了室内冷库等，对此原告辩称被告装修前院时将楼房原有的地板砖毁坏后新铺了地板砖，在原内墙上重新刷了乳胶漆，鉴定时原告无故未到场配合鉴定。综上应认定被告主张的购房后对房屋进行的装修属实。原告主张前院出售时楼房地面铺有地板砖、内墙刷有乳胶漆，被告否认，原告对其上述主张未能提供证据证明，不予采信。原告主张其对后院装修支出80043.5元，其提供的未署名的装修单，真实性无法确认，不予采信。被告购房后的房屋装修费用86695.57元，系具有相应鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定意见，予以采信。关于焦点三，农民不能将其宅基地上房屋出售给本集体经济组织之外的人，但不等于农村住房不能出售、不能增值。原告主张农村房屋因没有公开的市场而不存在所谓市场价格的主张，与事实不符、于法无据，不予采信。被告主张房产在购买后增值，有具有相应鉴定资质的鉴定机构出具的评估报告予以证明，予以采信；应认定二处房产分别增值82770元（前院）、91285元（后院）。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的房屋买卖合同无效，被告要求原告返还购房款72万元及利息，予以支持。被告对房屋进行的装修已与房屋附合，为房屋的一部分，被告要求原告赔偿装修费用86695.57元，予以支持。原告将其农村住房出买给本集体经济组织以外的被告，被告作为城镇居民购买农村住房，致合同无效双方均有过错；房屋价值增值部分和冷库迁移费用均系房屋买卖合同无效对被告造成的损失，结合双方过错程度该损失酌定由原、被告各负担50%，原告应赔偿给被告该项损失87861.9元{（82770元＋91285元＋1668.8元）÷2}。诉讼中原告对增加的诉讼请求部分，未预交案件受理费，不予定理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百六十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，一审判决：一、原告袁西民与被告冉令超签订的房屋买卖合同无效；二、反诉被告袁西民返还给反诉原告冉令超购房款720000元及利息（其中430000元从2017年2月26日起，其中29万元从2017年3月25日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款之日止）;三、反诉被告袁西民赔偿给反诉原告冉令超房屋装修款86695.57元;四、反诉被告袁西民赔偿给反诉原告冉令超房屋增值损失、冷库迁移费87861.9元；五、驳回原告袁西民的其他诉讼请求。案件受理费本诉部分100元，减半收取50元，原、被告各负担25元；反诉部分6804元，反诉原告负担431元，反诉被告负担6373元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人申请证人孙某出庭作证称：2014年经朋友介绍我为上诉人袁西民装修了房屋，大约花了8万左右，具体细节那么多年了我记不太深了，装修了吊顶、地板砖、卫生间的吊顶、墙体砖，还有扶手，壁橱、乳胶漆，当时没有签订书面装修合同。上诉人对证人证言无异议，被上诉人质证称该证人证言不属于二审新证据，证人证言不属实，双方买卖房屋时上诉人的房屋并没有装修，不能证明上诉人的主张。经审查，上诉人一审诉讼请求并未涉及装修费事宜，且以常理在涉案房产出卖时房价款中亦应包含有相关装修费用，故对证人证言效力、证明目的，本院不予审查认定。被上诉人二审未提交新证据，对一审判决认定事实发表补充意见称：一审评估鉴定费36000元是由被上诉人交纳的，一审法院认定为上诉人交纳，与事实不符。根据在案证据及二审调查情况，二审查明：一审评估鉴定费36000元系被上诉人冉令超交纳。二审查明其他事实与一审查明事实相同，本院予以确认。本院认为，上诉人将其农村房屋出售给非本集体经济组织的被上诉人，在处理房屋所有权的同时也处分了宅基地的使用权，损害了集体经济组织的权益，一审认定涉案房屋买卖合同无效，符合法律规定。关于被上诉人是否已付清房款的问题。基于涉案合同约定、被上诉人一审提交的银行取款记录、被上诉人实际占有、装修、使用涉案房屋等实际情形，一审认定双方当事人在签订房屋买卖合同时已将房款交付清，并无不当。关于被上诉人主张对房屋进行了装修及支出装修费用86695.57元是否属实的问题。被上诉人主张其对前院进行了全面装修，对后院中的二间房屋进行了室内吊顶，粉刷了乳胶漆、建设了室内冷库等，被上诉人辩称装修前院时将楼房原有的地板砖毁坏后新铺了地板砖，在原内墙上重新刷了乳胶漆。基于双方当事人的上述陈述以及鉴定机构出具的鉴定意见，一审认定被上诉人购房后对房屋进行了装修，装修费用86695.57元，事实清楚，证据充分。关于案涉房产是否增殖以及是否应视为被上诉人的损失问题。被上诉人主张房产在购买后增值，有具有相应鉴定资质的鉴定机构出具的评估报告予以证明，一审予以认定，于法有据，并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人签订的房屋买卖合同无效，被上诉人要求上诉人返还购房款72万元及利息，依法应予支持。被上诉人对房屋进行的装修已与房屋附合，为房屋的一部分，上诉人要求赔偿装修费用86695.57元，应予支持。上诉人将其农村住房出买给本集体经济组织以外的被上诉人，被上诉人作为城镇居民购买农村住房，致合同无效双方均有过错，为此一审酌定由双方对房屋价值增值部分和冷库迁移费用损失各负担50%的责任，并无不当。上诉人提出的其装修费、房屋出租费损失等问题，因其一审诉讼请求并未涉及，且在出售涉案房屋时该因素应当已经在房价中涉及，故本院不予审查认定。上诉人提出的被上诉人付款证据即银行取款记录未经过上诉人质证，以及评估报告有关问题，与事实不符，本院不予采信。关于被上诉人提出一审评估鉴定费36000元由其交纳，该部分费用应由上诉人来承担的问题。经查一审评估鉴定费36000元系由被上诉人冉令超交纳，一审认定由上诉人交纳错误，本院予以纠正，但该事实认定并不影响一审判决结果，且被上诉人亦未就此提出上诉，故本院不予审查调整。综上所述，袁西民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13608元，由上诉人袁西民负担。本判决为终审判决。审判长  李学军审判员  陈尔森审判员  张秀云二〇二〇年十月三十日法官助理王益新书记员刘翠芝