大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0204民初6469号 原告：汇达资产托管有限责任公司，住所地北京市西城区三里河东路**中商大厦****，统一社会信用代码：91110000710933542T。 法定代表人：黄慕东，董事长。 委托诉讼代理人：姜帅，北京观韬中茂（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡佳文，北京观韬中茂（大连）律师事务所实习人员。 被告：大连阳光假日酒店管理有限公司，，住所地大连市沙河口区西安路**统一社会信用代码：912102043411866246。 法定代表人：满世峰，经理。 被告：满世峰，男，1977年8月16日出生，汉族，大连阳光假日酒店管理有限公司经理，住大连市西岗区。 原告汇达资产托管有限责任公司（以下简称“汇达公司”）与被告大连阳光假日酒店管理有限公司（以下简称“阳光酒店”）、满世峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇达公司的委托诉讼代理人姜帅、胡佳文及被告阳光酒店、满世峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汇达公司向本院提出诉讼请求：1.判令阳光酒店向汇达公司支付欠付租金人民币253万元；2.判令阳光酒店向汇达公司支付违约金人民币51.6万元；3.判令满世峰对上述第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2013年2月21日，汇达公司与阳光酒店、满世峰签订了《房屋租赁合同》，三方约定：由阳光酒店承租汇达公司管理的大连市沙河口区西安路xxx号房产，租赁期限自2015年7月1日至2025年12月31日，租金如下：2015年7月1日至2015年12月31日免租；2016年1月1日至2016年12月31日租金80万元；2017年1月1日起，每年在前一年基础上增加2万元。保证人为自然人满世峰，保证方式为连带责任保证，担保范围包括租金、违约金和损害赔偿金。租赁期内，如阳光酒店不支付或不按照约定支付任何一期租金超过7日的，应按年租金的20%向汇达公司支付违约金。上述合同签订后，汇达公司按照合同约定向阳光酒店交付租赁标的房屋。阳光酒店自2018年1月起至2020年6月，未依约向汇达公司履行租金支付义务。2019年3月19日，阳光酒店、满世峰向汇达公司出具《还款承诺书》，确认截至2019年3月18日欠付2018年度租金81万、2019年年度租金86万，共计167万元。2020年5月21日，汇达公司向阳光酒店、满世峰发送《租金催款函》，告知阳光酒店截至2020年4月底，共计欠付租金253万元，应于收到函件十日内支付。2020年5月23日，阳光酒店签收《租金催款函》。2020年6月2日，阳光酒店向汇达公司发送《催款函回执》表示，对所欠租金日期及数额确认无误。综上所述，阳光酒店、满世峰欠付原告租金的行为已经严重违约，故诉至贵院。 阳光酒店辩称，第一、汇达公司的诉状中有几处明显错误，予以指出，1.违约金51.6万元的计算依据为（84+86+88）×20%，84+86+88=258万，但这与诉状中阳光酒店合计欠付租金253万前后不同；2.2018年年度租金81万元，金额81万元与事实不符，共计167万元，金额167万元也与事实不符；3.合同中关于违约金的约定“违约金按照年租金的20%”，而并非是所欠总房租款的20%，依照本合同2020年的年租金为88万，违约金数额应该为88×20%=17.6万元。第二、申请在诉状中去掉满世峰，本案是汇达公司与阳光酒店的房屋租赁合同纠纷事宜，整个房屋租赁行为系有限公司行为，而非满世峰的个人行为。第三、关于欠缴房租金额，2018年全年欠缴79万，2019年全年欠缴86万，无异议。但是2020年全年房租金额为88万，截止到9月1日，实际欠缴58.67万元。而且我们在2016年支付给汇达公司押金40万元，所以汇达公司实际损失并非253万。第四、前期清退房屋、所垫付清退费用，申请予以有效冲抵。第五、房屋手续的瑕疵，给后期办理证照和办理消防、热电和电增容增加难度和费用。第六、刚从汇达公司接受的房屋状态很差，维修和加固房屋本身投入很大。第七、阳光酒店自费为案涉房屋增加的消防、市政供热、电梯、增容等附属设施。第八、该房屋附属设施因合理使用而导致的损耗，产生的维修保养等费用应由汇达公司承担。第九、虽然近几年大连经济发展不好，但我们一直在努力经营，希望汇达公司能考虑外界经济大环境的影响，看到我们为此房屋基础建设和经营付出的努力，可以给我方已经付出的费用给予有效抵顶房租。第十、2020年疫情影响，申请减免房租。第十一、房屋租赁价格偏高，不符合现在市场经济规律。第十二、阳光酒店同汇达公司合作、沟通顺畅、诚信经营、不存在恶意欠缴行为。第十三、希望法院对本案进行调解，根据客观事实投入情况，冲抵所欠缴租金，调整房租金额，重新签订新的10年房屋租赁合同。 满世峰辩称，签订房屋租赁合同的行为属于公司行为，不是个人行为，虽然在租赁合同中作为担保，在房租缴纳过程中，汇达公司一直与满世峰保持沟通联系，但作为个人，这是公司对公司的行为，个人不应该承担责任。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋租赁合同、还款承诺书、租金催款函、EMS物流查询记录、催款函回执，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月1日，汇达公司（甲方）与阳光酒店（乙方）、满世峰（丙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其位于大连市沙河口区西安路xxx号房屋出租给乙方，建筑面积约为3248平方米。房屋租赁用途为运营快捷酒店。房屋租赁期限为十年，即自2015年7月1日起至2025年12月31日止。该房屋租金标准为第一年800000元/年，之后每年在前一年的基础上增加2万元（2017年1月1日起租金增加为82万元，以此类推）。租金支付方式为首年租金为半年付，其余9年为年付。甲方明确承租人享有6个月装修免租期（2015年7月1日至2015年12月31日），2016年1月1日至2016年12月31日的租金为80万元；自2017年1月1日起，距每年的起租期一个月前，乙方须缴纳下一个租赁年度的租金。合同第六条第一款约定，乙方同意向甲方交付房屋租赁保证金400000元，自本合同签订之日起10日内向甲方支付。甲方为乙方开具保证金收据。第六条第二款约定，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计利息）。第十条第一款约定，丙方同意为本合同下乙方履行义务承担连带责任保证；甲方同意丙方作为本合同项下乙方履行义务的保证人；第二款约定，丙方保证担保的范围包括：房屋租金、因乙方违约应该支付的违约金和损害赔偿金。第三款约定，保证期间自本合同生效之日至乙方履行完毕本合同项下所有义务或承担完毕所有违约责任之日止。第十一条第四款第（1）项约定，三方同意在租赁期内，有下列情况之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，并追究违约方的违约责任。（1）乙方不支付或者不按照约定支付任何一期租金超过7日的。第十二条第一款规定，乙方有本合同第十一条第四款第（1）至（5）项约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。 2019年3月19日，阳光酒店、满世峰向汇达公司出具了《还款承诺书》，确认截止2019年3月18日我司已拖欠2018年度租金81万元，2019年度租金86万元，合计167万元。 2020年5月21日，汇达公司向阳光酒店发出《租金催款函》，并同时抄送给满世峰，告知其截至2020年4月底，阳光酒店累计欠付租金253万元，应于收函之日起十个工作日内支付。2020年5月23日，阳光酒店签收了《租金催款函》。 2020年6月2日，阳光酒店向汇达公司发出《催款函回执》，表示对所欠租金日期及数额确认无误，但恳请以该物业的维修费用抵顶部分房租、减免2020年租金、降低以后年度租金。 另查明，自合同签订后，阳光酒店共向汇达公司支付租金89.4万元，还用消防改造的费用抵顶过部分租金77.6万元，共计167万元。2016年1月1日至2020年12月31日期间的总租金应为420万元（80万+82万+84万+86万+88万=420万），故阳光酒店尚欠汇达公司公司租金253万元（420万-167万=253万）。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，汇达公司与阳光酒店、满世峰签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。现汇达公司主张**光酒店欠付租金253万元，阳光酒店对此予以认可，故汇达公司的该项诉讼请求有理有据，本院予以支持。 关于汇达公司主张违约金51.6万元一节。本院认为，依据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，案涉租赁合同为长期合同，阳光酒店长期拖欠支付租金的行为已经构成违约，给汇达公司造成了一定的经济损失，因此汇达公司按照合同约定主张违约金51.6万元【（84万+86万+88万）×20%=51.6万】，有理有据，本院予以支持。 关于阳光酒店抗辩违约金应按照2020年租金88万元的20%计算一节。本院认为，阳光酒店自2018年起开始拖欠租金，该违约行为一直持续至2020年，因此，汇达公司的计算方式更符合交易习惯及诚实信用原则，阳光酒店所主张的计算方式无事实及法律依据，本院不予采信。 关于汇达公司要求满世峰承担连带清偿责任一节。本院认为，依据《担保法》第十八条之规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款之规定：保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。本案中，房屋租赁合同中第十条明确约定满世峰对该合同项下的义务承担连带保证责任，但保证期间约定不明，故保证期间应为主债务履行期届满之日起二年，汇达公司主张债务的时间发生在保证期间内。因此，汇达公司要求满世峰对案涉债务承担连带保证责任，有理有据，本院予以支持。 关于阳光酒店提出减免租金的抗辩意见。本院认为，汇达公司在本案中主张的欠付租金，阳光酒店应在2019年12月1日前缴纳完毕，而疫情发生在此之后，故阳光酒店以此要求减免租金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连阳光假日酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汇达资产托管有限责任公司支付房屋租金253万元； 二、被告大连阳光假日酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汇达资产托管有限责任公司支付违约金51.6万元； 三、被告满世峰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费15584元（原告已预付），由被告大连阳光假日酒店管理有限公司负担，给付时间同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  颜秀玮 二〇二〇年十月九日 书记员  王志伟