福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5071号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄自裕，男，1970年5月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑新辉，福建闽众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈贝尔，福建闽众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈彬，男，1989年12月25日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，现住福建省福州市台江区。 上诉人黄自裕因与被上诉人陈彬房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄自裕上诉请求：1.撤销一审判决第一至四项，改判黄自裕与陈彬于2017年6月9日签订的租赁合同于2020年4月11日解除；改判陈彬向黄自裕赔偿店铺装修费200000元及搬迁费50000元、支付违约金45000元，并退回保证金45000元，及赔偿会员退费损失5532元及火锅材料损失6600元，合计352132元；2.本案一、二审诉讼费由陈彬承担。事实与理由：一、一审法院查明事实错误:1.因受新冠疫情影响，黄自裕承租的店面长期关闭，从2020年2月起黄自裕便与陈彬沟通减免房租一事，陈彬也在微信上对房租缴纳的方式、时间提出了调整，微信聊天记录中陈彬主动提出:……可以不收你们滞纳金……以及“你们2月份的租金可以延迟到4月交，3月份租金还是照常交，给予你们2月份租金2个月的宽限期……”黄自裕于3月17日和31日向陈彬缴纳了16500元的租金，对此陈彬未予以反对也未提出异议。双方协商实际变更了《租赁合同》中每月1号缴纳房租的约定，交租时间延至2020年4月份。在2020年4月7日与4月11日陈彬两次单方锁门之前，黄自裕与陈彬对房租的缴纳方式以及金额处于协商状态，而一审法院忽略了该变更和持续协商的事实，仍据《租赁合同》约定的条款认定黄自裕未按时缴纳房租构成违约，认定事实错误。2.2020年4月7日晚陈彬擅自将店面上锁，造成黄自裕次日无法正常经营，黄自裕报警公安介入后陈彬才将加锁去掉;2020年4月11日陈彬再次到案涉店内强行驱赶客户并擅自将店面上锁，且在店门口张贴店铺出租广告，单方面擅自解除合同，致使黄自裕无法正常使用店面,导致黄自裕无法实现《租赁合同》目的。本案系陈彬因擅自锁门解除合同而根本违约，而非黄自裕未按照《租赁合同》的约定缴纳房租而构成违约。3.2020年4月11日陈彬单方将店面锁门之后，黄自裕就无法进入使用店面，同时陈彬还在店门上张贴招租广告。另外，陈彬向一审法院所提交的证明黄自裕“使用”店面的视频证据，其内容更是进一步说明黄自裕无法正常开店，在店里的活动是在整理、打包店内物品准备腾房的事实。二、一审法院对黄自裕主张的“装修费、搬迁费、违约金、会员退费以及火锅材料损失”的费用不予支持系适用法律错误。上述各项费用的产生均因陈彬单方根本违约行为所致，且每项费用均有明确的合同约定和事实依据。退一步讲，即使认定黄自裕没有按照约定的期限支付租金构成违约，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干可题的指导意见(二)》的通知第五条规定:承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。一审法院要求黄自裕向陈彬支付20000元违约金也属法律适用错误。 陈彬辩称，一、2020年2月2日，双方就减免租金进行协商，但未达成合意，一审法院对该事实认定正确。陈彬有提出缴纳租金的方案，黄自裕不同意这个方案，一直强求陈彬减免2020年2月、3月的房租，并对陈彬进行肆意谩骂，故双方确未就此事达成合意。黄自裕经营案涉店面至2020年4月28日情况属实。2020年4月15日，因黄自裕长期拖欠租金，并多次辱骂陈彬，陈彬便向黄自裕发函要求解除《租赁合同》并要求黄自裕限期搬离，黄自裕于2020年4月16日收到解除函，但一直占有使用至2020年4月28日。在此之前，店面一直处于黄自裕的实际控制之下，黄自裕应承担2020年4月17日至2020年4月28日期间的占有费。二、一审法院未支持黄自裕主张的装修费及搬迁等费用于法有据。首先，黄自裕拒付租金违约在前，黄自裕长期拒付租金的行为致陈彬出租店面的目的无法实现，该行为已构成根本违约。根据合同第八条第3款约定“……超过10日乙方仍未支付租金，甲方有权没收保证金并收回店面。”陈彬要求解除租赁合同是合约合法的，陈彬并未有任何违约行为。其次，黄自裕主张的赔偿33名会员充值款5532元及6600元的火锅材料损失无事实与法律依据。黄自裕经营的晋安区溜溜转餐饮店仍然处于存续状态，黄自裕33名会员与晋安区溜溜转餐饮店的会员充值属于买卖关系，与本案无关。第三，火锅底料的购买时间为2019年12月14日，剩余的酱料仍然在黄自裕手上并在有效期内，仍可以继续使用。三、根据《租赁合同》第八条约定，黄自裕长期拖欠租金是事实，一审法院已查明案涉综合体营业时间暂停至2020年3月10日止，故黄自裕拖欠2020年3月、4月的租金毫无理由。按照合同约定陈彬有权没收45000元押金并按月租金的百分之五向黄自裕收取滞纳金。一审法院判决黄自裕支付20000元违约金并无不当。综上，黄自裕的上诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。 黄自裕向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年6月9日签订坐落于福州市晋安区交叉处）东二环泰禾广场（一期）3ａ＃楼1层01商业（餐饮）号房的《租赁合同》；2.判令陈彬赔偿黄自裕装修费200000元、搬迁费50000元，支付违约金45000元，退回保证金45000元，合计340000元；3.本案的诉讼费由陈彬承担。后黄自裕申请变更诉讼请求为：1.判令解除双方于2017年6月9日签订坐落于福州市晋安区交叉处）东二环泰禾广场（一期）3ａ＃楼1层01商业（餐饮）号房的《租赁合同》；2.判令陈彬赔偿黄自裕装修费200000元、搬迁费50000元，支付违约金45000元，退回保证金45000元，合计340000元；3.判令陈彬赔偿黄自裕因会员退费损失5532元及火锅材料损失6600元，合计12132元；4.本案的诉讼费由陈彬承担。 陈彬向一审法院反诉请求：1.判令双方于2017年6月9日签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令黄自裕立即向陈彬支付房租共计25300元，并以月租金16500元为基数按日5%计算支付自约定付款之日起至还清所有欠款之日止的逾期付款违约金，以及没收保证金45000元；3.判令黄自裕支付自2020年4月17日起至2020年4月28日期间占有使用租赁店面的占有使用费6050元；4.本案诉讼费由黄自裕承担。 一审法院认定事实：2017年6月9日，陈彬与黄自裕签订《租赁合同》约定：黄自裕向陈彬承租坐落于福州市晋安区交叉处）东二环泰禾城市广场（一期）3ａ＃楼1层01商业（餐饮）号房；租赁期限自2017年6月14日至2022年5月31日止；租金每一个月为一个缴纳周期，由黄自裕于每个月1号前以转账方式付给陈彬指定账户中，2019年6月1日至2020年5月31日期间月租金为16500元；签订本合同之日，黄自裕应向陈彬支付45000元保证金及首月租金8500元；黄自裕应按时缴纳租金，每逾期一日陈彬有权按应收月租金的百分之五加收滞纳金，超过10日黄自裕仍未支付租金，陈彬有权没收保证金并收回店面。 合同签订后，陈彬依约向黄自裕交付案涉店面，黄自裕亦依约支付租金至2020年1月止。黄自裕于2020年2月2日起就减免租金一事多次与陈彬沟通协商，但未达成合意。后黄自裕于2020年3月17日、31日分两次向陈彬支付合计16500元，此后未再支付租金。2020年4月11日，陈彬将店面上锁后又自行解锁。2020年4月15日，陈彬向黄自裕寄发《解除合同的函》，通知解除案涉《租赁合同》并限期黄自裕在收函之日起三日内腾空店面并支付拖欠租金及滞纳金。该函于2020年4月16日妥投。嗣后，黄自裕继续经营案涉店面直至2020年4月28日止。 另查，因新型冠状病毒影响，福州市晋安区商务局于2020年2月9日发出《关于延长辖区商业综合体（不含超市）停业时间的通知》，案涉店面因此暂停营业直至2020年3月10日止。 一审法院认为，本案《租赁合同》为各当事人自愿签订，系各方真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。黄自裕自2020年2月起即未依约支付案涉店面租金，已构成违约，陈彬于2020年4月15日通知黄自裕解除合同，陈彬主张确认合同于《解除合同的函》送达之日解除，一审法院予以照准。合同解除后,黄自裕应向陈彬支付拖欠的租金以及房屋占有使用费。关于租金及房屋占有使用费,黄自裕已于2020年4月28日将案涉店面交还陈彬，陈彬要求黄自裕支付自2020年2月1日至2020年4月28日期间租金及房屋占有使用费31350元符合法律规定,但考虑到黄自裕确受新型冠状病毒疫情影响，导致案涉店面在2020年2月9日至2020年3月10日期间无法正常营业，一审法院酌情将租金及房屋占有使用费下调为20000元。黄自裕迟延支付租金及拖欠租金,构成违约,陈彬同时主张逾期支付租金违约金和没收保证金,其性质均为支付违约金,关于违约金的约定过高,根据合同的实际履行情况、结合黄自裕的实际损失并兼顾公平原则,一审法院酌定黄自裕应向陈彬支付违约金20000元，因黄自裕已向陈彬交付保证金45000元,故剩余25000元保证金应退还黄自裕。案涉合同因黄自裕的违约行为而解除，黄自裕要求陈彬赔偿装修费、搬迁费并支付违约金45000元，会员退费及火锅材料损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十六条，第九十四条第二项，第九十七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款之规定，判决：一、确认黄自裕与陈彬于2017年6月9日签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除；二、黄自裕应于本判决生效之日起十日内向陈彬支付租金及占有使用费共计20000元；三、陈彬应于本判决生效之日起十日内向黄自裕退还剩余保证金25000元；四、驳回黄自裕的其他诉讼请求；五、驳回陈彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8264.3元，减半收取4132.15元，由黄自裕负担。反诉案件受理费2184.7元，由黄自裕负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，黄自裕与陈彬签订的《租赁合同》依法成立，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。疫情防控导致双方租赁合同履行困难，双方应共克时艰、分担损失。黄自裕以疫情为由单方强行要求减免2020年2月租金及3月、4月租金减半，没有法律依据，陈彬亦未予同意。结合双方微信聊天内容，可以认定双方并未就租金减免事宜达成一致意见。黄自裕仍应按照《租赁合同》约定的支付期限及时缴交租金，即便按其理解，陈彬曾就2月租金作出可以迟延两个月支付的承诺，其也应按照合同约定在3月1日前支付3月份租金，至迟在2020年4月1日前支付2020年2月及4月的租金。黄自裕仅在3月17日、3月31日各支付半月租金，且未及时支付2月及4月租金，陈彬据此向黄自裕发送《解除合同的函》并无不当。一审法院据此认定案涉《租赁合同》在黄自裕2020年4月16日收到解除函之日起解除正确。本案双方对租赁合同解除并无争议，只是针对合同解除时间和违约责任存在分歧，故黄自裕主张应适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干可题的指导意见(二)》第五条规定无依据，不予支持。 黄自裕主张2020年4月11至28日期间其是在整理、打包店内物品准备腾房，不论是经营或整理，均尚处于占用店面期间，其不需支付占用费的主张不能成立。一审法院对黄自裕欠付的31350元租金及占用费予以酌情减免至20000元，并对合同约定的违约金45000元酌情调整至20000元，已是结合案涉租赁合同履行和解除情况作出的调整，并充分考虑因疫情防控措施导致黄自裕所租店面2020年3月11日前暂停营业及恢复营业后客流量减少等情况，合理合法。黄自裕主张其不应承担违约责任、案涉合同系因陈彬违约造成、应由陈彬按合同约定支付违约金、赔偿装修费、火锅底料费等的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，黄自裕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8264.3元，由黄自裕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十月十七日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒