浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初1566号 原告：徐锡彪，男，1970年8月7日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：郑益挺，浙江跃龙律师事务所律师。 被告：宁海曙光置业有限公司，住所地：宁海县跃龙街道人民大道**4-36，统一社会信用代码：91330226084776833T。 法定代表人：崔健，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张筱娜，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。 原告徐锡彪与被告宁海曙光置业有限公司（以下简称曙光公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月13日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，经原告申请，本院于2020年4月26日决定对宁海县人民路曙光中央广场四层D-2号商铺装饰装修的市场价值进行评估，宁波永正房地产估价经纪有限公司接受本次委托于2020年6月5日出具了《房地产估价报告书》，并针对当事人的评估异议于2020年7月10日出具《答异议书》。本院于2020年8月14日对本案公开开庭进行了审理。原告徐锡彪及其委托诉讼代理人郑益挺、被告的委托诉讼代理人张筱娜到庭参加诉讼。因案情复杂，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年9月14日裁定转为普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 原告徐锡彪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还租金60000元；2.判令被告赔偿装修损失300000元（具体以评估为准）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求：判令被告赔偿装修损失218489元，并增加诉讼请求：本案鉴定费由被告承担。事实和理由：原告徐锡彪向被告曙光公司租赁宁海县人民路曙光中央广场四层D-2号商铺，租期自2018年9月1日至2023年8月30日，第一年免租金，第二年至第五年年租金为119600元，并支付第二年租金60000元。2018年8月17日，宁海县公安消防大队作出行政处罚决定书，查明曙光中央广场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，遂责令曙光中央广场停产停业并处罚款300000元。2019年8月5日，原告委托律师向被告邮寄律师函一份，通知上述《租赁合同》即日起解除，被告于次日收到。2020年3月25日，宁海县人民法院作出判决，确认原、被告双方租赁合同于2019年8月6日解除。后经评估，涉案商铺装修及无法恢复的重大设施的市场价值为218489元。上述租赁合同因被告违约行为解除，故被告应返还原告第二年租金，并赔偿装修及其他附属设备设施损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请支持原告诉请。 被告曙光公司答辩称，第一，法院判决原、被告之间的《租赁合同》于2019年8月6日解除，但原告一直未腾空涉案商铺，原告应付的占有使用费应在其主张的损失中予以折抵，且因原告关闭商铺店门，被告尚无法进入核对水电费欠付情况；第二，涉案商铺租赁期从2018年9月1日开始，原告存在实际经营行为，虽然《租赁合同》中约定第一年免租金，但前提是《租赁合同》五年期履行完毕，现该合同在履行过程中解除，因此，原告应当支付自2018年9月1日至2019年8月6日的租金，且原告也未按约足额支付第二年的租金，其仅支付60000元；第三，关于装修及其他设备设施损失，估价技术报告中载明本装修标准已包含装修设计费，但评估机构出具的《答异议书》中又将设计费单独列出10000元，故装修价值中应扣除设计费，水电工程单价评估过高，对于《答异议书》中的新增项，评估人员未实地查勘，被告对石膏板宝柱等面积有异议。综上，请依法判决被告应承担的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《租赁合同》、（2019）浙0226民初4821号民事判决书、鉴定费发票各一份，被告无异议，本院予以认定。对原告提供的《房地产估价报告书》及《答异议书》各一份，被告的质证意见与其答辩中关于装修及其他设备设施损失的意见一致。本院认为，评估机构分别采取分部分项法与综合单价法测算涉案商铺装修市场价值，并运用算术平均数得出最终评估结果，而装修标准已包含设计费采用的是综合单价法，单列设计费采用的是分部分项法，两者并不矛盾；关于水电工程单价，被告并未提供评估价值过高的相应证据；评估机构出具评估报告前已实地查勘，在对新增项评估是否有必要二次查勘可由其自行决定。综上，被告异议均不成立，本院对该证据予以认定。 经审理，本院认定以下事实： 被告曙光公司系宁海县人民路曙光中央广场的权利人，其于2018年1月1日前曾委托案外人宁波有悟商业管理有限公司对外招商。2017年10月20日，原告徐锡彪为租赁宁海县人民路曙光中央广场四层D-2号商铺用于经营餐饮业，与宁波有悟商业管理有限公司签订《租赁合同》一份，约定：商铺面积298平方米；租期5年，自2018年9月1日至2023年8月30日，第一年免租金，第二年至第五年年租金为119600元。此外，双方对权利义务、违约责任等进行约定。同日，原告支付租金60000元。2018年8月17日，宁海县公安消防大队作出行政处罚决定书，查明曙光中央广场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，遂责令曙光中央广场停产停业并处罚款300000元。2019年8月5日，原告委托律师向被告邮寄律师函一份，通知上述《租赁合同》即日起解除，被告于次日收到。2020年3月25日，宁海县人民法院作出（2019）浙0226民初4821号民事判决书，认定上述《租赁合同》的相对方为原、被告，并判决双方之间的《租赁合同》于2019年8月6日解除，现该判决已发生法律效力。诉讼过程中，根据原告申请，本院委托宁波永正房地产估价经纪有限公司对宁海县人民路曙光中央广场四层D-2号商铺装饰装修市场价值进行评估，评估结论为：在评估基准日即2020年5月13日装修价值为171744元，无法恢复的重大设施价值为46745元，合计218489元（各项目评估值参见评估明细表）。原告为此支出评估费2000元。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因曙光中央广场未通过消防验收，导致涉案商铺未能正常营业，系由被告的原因造成的，被告应承担违约责任。故原告要求被告返还第二年租金60000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称合同提前终止，原告应支付第一年免租期的租金，本院认为，一方面双方在合同中对此并无约定，另一方面，本案租赁合同系因被告违约行为而解除，被告要求原告承担免租期租金损失的违约责任，无事实和法律依据。故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。对于原告主张的装饰装修损失，因双方在租赁合同中未作约定，故应按照相应的法律规定来处理。原告所主张价值46745元的灯、窗帘、音响系统等“无法恢复的重大设施”均不属于形成附合的装饰装修物，可自行拆除搬离，不应再主张损失；对于已形成附合的地砖、水电、墙面涂料等装饰装修物，因被告违约导致合同解除，故原告有权要求被告赔偿剩余租赁期内该装饰装修残值损失。综上，原告要求被告赔偿装饰装修损失171744元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，超出部分不予支持。占有使用费系房屋租赁合同无效、履行期间届满或者解除，承租人占有使用出租人房屋所造成的损失，但被告经营的曙光中央广场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被责令停产停业，至今未能正常营业，故原告未腾退涉案商铺的行为并未造成被告损失，被告要求原告支付该商铺占用期间费用并抵扣原告损失的意见，理由不成立，本院不予采纳。关于水电费，被告未提供原告欠付水电费的相关证据，故该费用在本案中不作处理，被告可另行主张解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁海曙光置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告徐锡彪租金60000元； 二、被告宁海曙光置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐锡彪装修损失171744元； 三、驳回原告徐锡彪的其他诉讼请求。 如果被告宁海曙光置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费5477元，由原告徐锡彪负担919元，被告宁海曙光置业有限公司负担4558元；评估费2000元，由原告徐锡彪负担428元，被告宁海曙光置业有限公司负担1572元。 原告徐锡彪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告宁海曙光置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 魏 巍 二〇二〇年十月二十八日 书记员 林爱蓉 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 1