文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0233民初2786号原告：中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行，住所地重庆市忠县忠州街道大桥路**，统一社会信用代码91500233908151773R。法定代表人：鞠鹏志，支行行长。委托诉讼代理人：谢文，该支行职工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张宏，该支行职工，代理权限为特别授权。被告：李玉华，女，汉族，1974年5月29日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：秦燕，系重庆泰源（忠县）律师事务所律师。被告：王朝国，男，汉族，1973年1月2日出生，住重庆市忠县。被告：重庆皇华文典房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路**，统一社会信用代码9150023373982741XY。法定代表人：周兴兵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宣海（系公司职工），男，汉族，1965年1月5日出生，住重庆市忠县。原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行（以下简称农行忠县支行）与被告李玉华、王朝国、重庆皇华文典房地产开发有限公司（以下简称：皇华文典公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月19日、2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告农行忠县支行的委托诉讼代理人张宏、谢文，被告李玉华及委托诉讼代理人秦燕、被告王朝国，被告皇华文典公司的委托诉讼代理人陈宣海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行忠县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款本金184,934.43元及按合同约定的利息、罚息、复利（至2020年6月30日应收未收利息14,745.71元）；2、判令原告对被告所有的抵押房产拍卖、处置变卖价款享有优先受偿权；3、由被告承担本案诉讼费及一切费用。诉讼中，原告增加诉讼请求，因案涉房屋未办理房产证，要求被告皇华文典公司承担连带担保责任。事实及理由：被告于2015年3月26日与原告签订个人购房担保借款合同，原告拟向被告贷款27万元用于支付购房款，并于2015年4月1日向被告贷款27万元。合同约定用购买的房屋作抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记，房屋坐落于忠县xx镇xx路xx号。合同约定按揭贷款期限为120个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的（1-3）种方式进行调整。合同约定还款方式为等额本息还款法，还款周期1个月，还款日为每期月末20日。按合同11.4条约定，借款人未足额偿还借款本息，贷款人可提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。借款人在借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同约定被告皇华文典公司提供保证担保。此笔贷款已欠共16期，原告多次催收，借款人至今仍未履行还款。原告农行忠县支行为维护自身权益，遂诉至本院。被告李玉华辩称，对诉讼请求中第一项欠款本金予以认可，现在没有钱还，只有把房子卖了还款。被告王朝国辩称，签订个人购房担保借款合同属实，办理商品房预告登记属实，欠16期未还属实，现在没有钱还。该房屋至今还未办理房屋产权证书，被告皇华文典公司有责任，皇华文典公司应当承担相应的责任。被告皇华文典公司辩称，皇华文典公司不应当承担连带担保责任。本院经审理认定事实如下：被告李玉华、王朝国系夫妻关系。2015年2月28日被告李玉华填写个人信贷业务申请表，向原告农行忠县支行申请贷款27万元，用于购买位于重庆市忠县xx镇xx路xx号房屋。表后抵/质押人（共有人）签字栏有李玉华、王朝国的签字。2015年3月26日，被告李玉华、王朝国与农行忠县支行签订《个人购房担保借款合同》（借款人：李玉华，抵押人：李玉华、王朝国，贷款人：农行忠县支行）。该合同约定主要内容如下：借款用途用于购置位于忠县xx镇xx路xx号房屋。借款金额为27万元。借款期限120个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。发生下列情形之一，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。合同还约定还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日。后被告李玉华、王朝国与农行忠县支行签订《预购商品房抵押合同》〔甲方，贷款人（抵押权人）：农行忠县支行；乙方，借款人（抵押方）：李玉华，抵押人：李玉华、王朝国，丙方，担保方（开发商）：皇华文典公司〕。合同约定：甲、乙、丙三方就乙方申请购房贷款事宜，经协商一致，共同签订本合同。贷款金额为27万元，贷款期限从2015年3月26日至2025年3月25日。贷款利率为年息6.195%，起息按贷款实际发生日起计息；计息按贷款月计算。乙方以一次或者分期付款的方式进行还本付息。首期还款日2015年4月20日，计3024元，剩余款分119期并于每月20日前偿还。抵押物状况：房屋坐落于忠县xx镇xx路xx号。甲方应按合同约定提供贷款。乙方应按合同约定归还贷款本息。丙方应将贷款用于乙方所购商品房建设工程并保证按期交付房屋。甲方和乙方有权检查和监督贷款资金的使用情况。在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。另查明，2015年9月17日，李玉华、王朝国以其所购的忠县xx镇xx路xx号房屋为农行忠县支行的借款债权在忠县国土资源和房屋管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年4月1日，农行忠县支行向被告李玉华、王朝国发放了27万元。贷款发放后，李玉华、王朝国按时还款至2019年1月。2019年2月20日被告偿还159.36元后，一直处于逾期未还款状态。截至2020年8月19日，李玉华、王朝国尚欠农行忠县支行贷款本金184,934.43元、利息12,876.63元、复利811.01元、罚息2331.02元。案涉办理抵押预告登记的房屋至今仍未办理所有权登记。本院认为，农行忠县支行与李玉华、王朝国签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。农行忠县支行依照合同约定向李玉华发放了贷款，李玉华作为借款人也应当依照合同的约定履行偿还借款本息的义务。按照《个人住房借款合同》的约定，李玉华逾期未归还本息，农行忠县支行可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。关于提前到期日，本院认为以2020年8月19日作为提前到期日。截至2020年8月19日，李玉华尚欠农行忠县支行贷款本金184,934.43元、利息12,876.63元、复利811.01元、罚息2331.02元。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第四条第二项规定：“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止”，在借款提前到期之前，利息和罚息的计算应当按照合同约定进行，在全部借款提前到期后，逾期罚息则按全部尚欠借款本金为基数计算。因之前期间的利息、罚息已按借款合同约定的借期内的利率计算，关于逾期罚息本院认为应从2020年8月20日计算。关于王朝国是否承担共同还款责任。本案中借款人系李玉华，王朝国仅在抵押人处签字，并未在借款人处签字，王朝国并不是借款合同的相对方，故对原告要求被告王朝国承担共同还款责任的诉讼请求，本院不予支持。关于要求皇华文典公司承担连带责任的诉讼请求。皇华文典公司虽在《个人购房担保借款合同》中未加盖印章，但在《预购商品房抵押合同》保证人处加盖公司印章，应按约定承担连带保证责任。关于抵押权的问题。李玉华、王朝国以其所购案涉房产向农行忠县支行提供抵押担保并办理了抵押权预告登记，预告登记的目的是为保障将来实现抵押权。该预告登记并非正式的抵押权登记。该预告登记仅有限制处分不动产的效力，而其本身不具有物权效力。在未办理抵押权登记之前，预告登记权利人享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可以该预告登记对抗他人针对涉案房屋的处分，但该预告登记并非表明预告登记权利人对涉案房屋享有抵押权。事实上案涉抵押房屋至今仍未办理所有权登记，当然也没有办理抵押权登记。物权自登记时设立，案涉抵押房屋至今未办理抵押权登记，故，对农行忠县支行要求对涉案房屋享有抵押权，并就拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。综上所述，农行忠县支行的诉讼请求部分成立，本院予以支持，不支持部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告李玉华于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行借款本金184,934.43元及截至2020年8月19日的利息12,876.63元、复利811.01元、罚息2331.02元；并以尚欠借款本金184,934.43元为基数自2020年8月20日起至还清全部借款时止按照合同约定的执行利率上浮50%计算罚息。二、被告重庆皇华文典房地产开发有限公司对被告李玉华的上述债务承担连带保证责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆忠县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4294元，减半收取2147元，由被告李玉华、重庆皇华文典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  荀春丽二〇二〇年十月九日书记员  徐 力