安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初3679号 原告：王修胜，男，1972年9月15日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：杨武飞，安徽皖西律师事务所律师。 被告：桂启勇，男，1969年7月9日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：陈茂杰，安徽晟成律师事务所律师。 原告王修胜诉被告桂启勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王修胜及其委托诉讼代理人杨武飞、桂启勇及其委托诉讼代理人陈茂杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王修胜向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2016年5月4日签订的《房屋买卖协议书》于判决生效之日解除；2、判决被告立即返还原告已支付的购房款30万元及违约金48000元，合计348000元；3、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月4日签订一份《房屋买卖协议书》，双方约定原告购买被告所有的位于六安市裕安区兴泰北侧一处房屋，总房价为48万元，协议书第五条约定如有违约，违约方应承担违约责任，并赔偿损失，支付10%违约费用，协议书第八条约定首付款30万元，余款7月底付清。房款全部付清之后被告将房屋实际交付给原告。协议书签订后的第二天即5月5日，原告便通过其妻子潘声莲向被告分三次银行转账累计支付了30万元购房款，当年7月底原告要求支付余款18万元的同时交付房屋，但被告以种种借口推诿，拒不履行交房义务，原告在协议书签订至提起民事诉讼的三年多时间里频繁催促被告履行合同，但被告既不履行交房义务，也拒不返还已收取的30万元首付款，其行为使原告与之签订房屋买卖协议的合同根本目的无法实现，构成严重违约。现原告为维护自身合法权益，特具状贵院，望依法判如所请。 被告桂启勇辩称：原告的两项诉请不能成立，请求依法驳回。1、依据双方签订的《房屋买卖协议》原告违约在先，原告的诉状中已经叙明，在原告将案涉的购房款全部付清之后，被告方才将房屋交付给原告，但原告在支付首付款30万元之后，对于剩余18万元尾款一直未予支付，故被告作为抗辩一直未予交房，但涉案的房屋早在2015年就由被告出租给他人，租期是5年，双方协商2015年至2017年两年的租金归被告所有，从第三年起房租归原告所有，这是双方在签订协议前口头协商并确认的事实，同时也可以确定一点，案涉的房屋不存在任何的权利纠纷，具备随时交付的条件，只是原告未支付购房尾款也未到被告处受领，故被告并未违约，更不构成根本违约，原告解除合同的条件未成就；2、如前所述，原告诉请解除合同不能成立的话，其第二项诉请自不应成立，且原告同时应按合同约定向被告承担违约金48,000元，如果本案不能一并处理，被告将保留另案追诉的权利。据此，请法庭驳回原告的诉讼请求。 原告王修胜为证明其主张，向本院提交证据如下： 1、原告身份证复印件、被告人口信息，证明原、被告的基本信息及诉讼主体资格适格； 2、房屋买卖协议书，证明原、被告于2016年5月4日签订一份《房屋买卖协议》，双方约定原告购买被告所有的位于六安市裕安区兴泰北侧一处房屋，总房价为48万元，首付30万元。协议书第五条约定如有违约，违约方应承担违约责任，并赔偿损失，支付10%违约费用；协议书第八条约定首付款30万元，余款7月底付清； 3、银行转账凭证一份，证明协议书签订后的第二天即2016年5月5日，原告便通过其妻子潘声莲向被告分三次银行转账累计支付了30万元购房首付款，但被告拒绝交付房屋。 被告桂启勇质证意见为：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但需说明在协议签订之后双方口头约定在购房款尾款付清后，被告方有交房的义务，但是时至今日原告并没有将购房尾款18万元支付给被告，故原告违约在先；案涉的房屋在出售时已经出租给他人，租期5年，具备随时交付的条件；对证据3的真实性无异议，但对部分证明目的不认可，根据双方签订合同之后的口头约定，原告支付尾款后，被告才有交付房屋的义务，原告在诉状中已经叙明，被告无须举证，被告没有违约。 被告桂启勇为支持其辩解，向本院提交证据如下： 房屋租赁合同复印件，证明（1）涉案的买卖房产在出售时已经出租给他人，不存在权利纠纷，具备随时交付的条件，但原告未支付购房款尾款也一直未来受领，故被告并未违约；（2）按合同约定原告应在2016年7月底将购房余款18万元支付给被告，被告方才交付房屋，但原告至今未付，已构成违约。 原告王修胜质证意见为：该证据没有提供原件，对其真实性不予认可，该份合同即便是真实的，但桂启勇签字处隐约加盖了某单位的公章，不排除房屋的权利人不仅仅是桂启勇一个人的可能性，而且买卖不破租赁，该份合同与原被告之间的买卖行为没有关联性，仅凭此份合同不能证明案涉房屋系桂启勇个人单独所有，也不能证明该房屋处于随时可交付的状态，原告了解的情况是该房屋之所有不能交付是因为被告与其兄弟之间就房屋存在权属争议。 经庭审举证、质证，认证如下：原告提交的证据1-3，被告桂启勇对其真实性无异议，本院予以认定。被告提交的证据为复印件，原告对其真实性不予认可，被告又未提供原件以供核实，本院不予认定。 经审理查明：2016年5月4日，原告王修胜与被告桂启勇签订一份《房屋买卖协议书》，协议书约定：被告桂启勇自愿将位于六安市裕安区兴泰北侧一处房屋卖给原告王修胜所有，双方商定成交价格为48万元；被告桂启勇在2016年5月4日将上述房屋交付给原告王修胜；出卖的房屋如在出售前存在产权纠纷，由被告桂启勇承担全部责任；如有违约，违约方应承担违约责任，并赔偿损失，支付10%违约费用；首付30万元，余款7月底付清。2016年5月5日，原告通过其妻子潘声莲向被告分三次银行转账累计支付了30万元购房款，余款18万元至今未付，被告也至今未交付房屋。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。被告出卖房屋后，因不能提供案涉房屋的权利证书，未能及时办理案涉房屋过户手续，违反合同约定，被告的违约行为致使不能实现合同目的，故原告要求解除合同、返还购房款300,000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金一节，因原、被告双方在《房屋买卖协议书》中约定了10%的违约金，原告据此主张违约金48,000元，于法无悖，但考虑到原告购房款未按照约定全额支付，故本院酌情支持违约金24,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、本判决生效之日解除原告王修胜与被告桂启勇于2016年5月4日签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告桂启勇于本判决生效之日起十五日内返还原告王修胜购房款300,000元； 三、被告桂启勇于本判决生效之日起十五日内支付原告王修胜违约金24,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,520元，减半收取3,260元，由被告桂启勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  李红枫 二〇二〇年九月三十日 书记员  窦凯旋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。