贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初3201号原告：习水县芳洋天龙物业有限公司。地址：贵州省遵义市习水县东皇镇天生路纸箱厂内。统一社会信用代码：915203302150326249。法定代表人：杨丽，该公司董事长。被告:向某，男，汉族，生于1963年6月9日，贵州省习水县人，住习水县。原告习水县芳洋天龙物业有限公司（下称芳洋公司）诉被告向某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2018年9月30日作出（2018）黔0330民初3624号民事判决书，因原告不服向遵义市中级人民法院提起再审，遵义市中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）黔03民再34号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告习水县芳洋天龙物业有限公司法定代表人杨丽、被告向某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芳洋公司诉称:原告原系被告小区御景山居的物业服务管理单位，被告于2010年4月在该小区购买4栋11号门面一间，建筑面积为73.62㎡。其装修入住后，由于该小区未成立业主委员会，为了完善该小区的物业管理，原告与该小区房开商遵义市华居房地产开发有限公司于2008年签订《前期物业服务合同》。根据合同约定，该小区物业产权人和物业使用人须向原告交纳物业服务费和其他费用。住房收费标准为每平方每月0.40元，商业用房每平方每月1.20元，路灯用电费每户每月5.00元。交费方式为按月交纳，交费时间为每月10日前。如有违约，则承担每日千分之三违约金。截止2012年8月，被告共拖欠原告物业服务费2529.00元。经原告多次催收无果，特起诉要求判决支持其诉请：1、判令被告限期给付尚欠原告物业管理服务费2529.00元，承担违约金2529.0000元，合计5058.00元。2、案件受理费判令由被告承担。被告向某辩称：一、对原告的诉讼请求有异议，我购买协议的套内面积是55.08平方米，但是原告测量的面积是73.62平方米，按照商品房的测量不能超过百分之三，但是测量面积却超过了33.6%，比规定的测量面积多了十倍，超出的平方不应该由买受人承担，超出的面积违背了法律规定，因此原告要我方承担物业管理费的理由不成立；二、物业公司按照物业管理条例行使管理权，在这个过程中原一审我们提交了相应的证据，对我的房屋不进行管理，导致我的房屋受损，维修还是我本人自行维护的，原告没有尽到物业管理的义务；三、原告入住小区进行管理，没有通过公开招投标的方式进入，仅凭个人关系进入小区进行管理，不具备管理小区的资格和能力，不能为业主服务，不能更好的管理，引发多次诉讼，管理资格不合法。经审理查明，2008年8月18日，原告与遵义市华居房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定华居公司选聘原告对“御景山居”小区（被告房屋所在的小区）进行物业管理服务，合同期限自2008年8月18日起至临时业主委员会成立之日止。该合同对原告管理不善等违约责任未进行约定。2008年7月15日，原告与遵义市华居房地产开发有限公司签订《杉王大道御景山居小区业主临时规约》，对物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、违约责任等进行了约定，第三十二条约定物业管理服务工作有房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、正常运行和管理，包括共用的排水管道、雨落水管、共用主烟道、共用供电干线、共用照明等；第三十四条约定物业服务费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为每平方米0.4元/月，商业门面每平方米1.2元/月，空置物业管理费按物业管理费每平方米收费的50%计收。第三十六条约定业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用。第四十二条约定未能按时足额地交物业服务费，每日按应交纳物业服务费3‰的标准支付违纳金。被告向某接收和入住“御景山居”小区房屋情况为：4栋1单元11号门面接房时间为2010年4月8日，入住时间为2010年5月4日，被告向某未交过物业服务费。被告向某与华居房开公司签订的商品房买卖合同中约定的面积为56.68㎡，而遵义市华居房地产开发有限公司委托贵州智强房地产测绘服务有公司测绘的房产实测报（2010）第20100004号《房产测绘报告》中测绘面积为73.62㎡。该房至今未办房产证，被告向某从接房后未向被告支付过物业费。御景山居（杉王路住宅小区）第一期1-13号楼商住户已于2012年8月25日召开首次业主大会并选举产生业主委员会，原告停止进行物业服务。以上事实，有前期物业服务合同、贵州智强房地产测绘服务有限公司的《房产测绘报告》、被告与遵义市华居房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份、（2014）遵市法民二终字第60号民事判决书、（2015）遵市法民再终字第16号民事判决书以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，并经当庭举证质证，本院予以确认。本院认为，原告芳洋公司与遵义市华居房地产开发有限公司于2008年8月18日签订了《前期物业服务合同》，随后共同制定了《杉王大道御景山居小区业主临时规约》（以下简称《规约》），《前期物业服务合同》、《规约》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，均在习水县房屋产权登记中心备案存档，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与华居公司签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力。芳洋公司、业主应当依照合同约定全面履行各自的义务，即芳洋公司履行物业管理义务，业主应当依照合同约定支付物业服务费义务。对于计算物业管理费的房屋面积，根据合同约定，以业主拥用的建筑面积计算，经遵义市华居房地产开发有限公司委托贵州智强房地产测绘服务有公司测绘的面积为73.62㎡，该面积是业主办理房产证时的产权面积，故本案的物业服务面积应认定为73.62㎡。结合向某接房和入住时间，物业服务费应为：2010年4月8日至2010年5月4日的空置物业管理费39元、2010年5月5日至2012年8月25日物业管理费为2436元，共计2475元。对被告向某辩称原告没有尽到物业管理的义务意见，因原告不予认可，且被告提供的照片因无拍照时间，无法确定为原告管理服务期间发生，同时其提供的维修领条，系白条，本院无法确认其真实性，对该意见本院不予采信。对芳洋公司主张的违约金的诉请，因被告未向原告芳洋公司支付过物业费，故本院酌情支持500元。综上，为规范物业服务市场，督促物业服务公司履行法定和约定义务，支持物业服务公司依法收取物业服务费，平等保护原、被告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、限被告向某于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告习水县芳洋天龙物业有限公司物业服务费2475元、违约金500元，共计2975元；二、驳回原告习水县芳洋天龙物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50.00元，由被告向某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50.00元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 何 波人民陪审员 赵 鸿人民陪审员 袁昌容二〇二〇年十月十五日书 记 员 许 茜