浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2881号 上诉人(原审原告)：嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司，住所地诸暨市店口镇解放路南侧，统一社会信用代码9133068130753033XW。 负责人：徐昊，系公司经理。 委托诉讼代理人：陈军，系公司员工。 上诉人（原审被告）：许道信，男，1982年7月11日出生，汉族，住浙江省玉环市。 委托诉讼代理人：龚家勇，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋志强，浙江金道律师事务所律师。 上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司（以下简称嘉凯城店口分公司）因与上诉人许道信房屋租赁合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院作出的（2020）浙0681民初7299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉凯城店口分公司上诉请求：1.撤销（2020）浙0681民初7299号民事判决书第一项中许道信支付违约金3万元，改判许道信除支付嘉凯城店口分公司租金370880.44元外，还需向嘉凯城店口分公司支付拖欠的租金滞纳金1608599.42元，并支付嘉凯城店口分公司违约金10万元；2.两审诉讼费用均由许道信承担。事实和理由：一、一审法院认定许道信拖欠嘉凯城店口分公司租金的金额是正确的，但遗漏了许道信应当按照合同约定向嘉凯城店口分公司支付拖欠租金的滞纳金。根据《房屋租赁合同》6.4条，并结合一审法院经过法庭调查、质证等确认的证据情况，许道信欠付嘉凯城店口分公司租金属实，理应按照合同的约定支付拖欠租金的滞纳金。嘉凯城店口分公司也曾经发函给许道信催讨过，现一审法院以嘉凯城店口分公司未按合同约定及时向许道信主张权利，依据不足。二、一审法院判决许道信支付嘉凯城店口分公司违约金3万元明显过低，不符合合同约定。根据《房屋租赁合同》18.1条，许道信支付违约金的依据是许道信有逾期支付租金等超过30日的行为，合同明确约定本协议的解除不免除协议解除前许道信应当承担的责任，原告行使解除权与一审法院在另案中判决解除时间并不矛盾，互不冲突，房屋租赁合同约定只要嘉凯城店口分公司行使了该权利，就不应当免除许道信因为拖欠租金而应承担10万元的违约金的责任。况且一审法院在另案判决中同样是基于18.1条认定因为嘉凯城店口分公司的违约而支付许道信10万元的违约金，嘉凯城店口分公司认为，在对待18.1条的条文上，法律应该是公平公正的，只要有一方违约，就应当向对方支付10万元的违约金。综上所述，一审判决适用法律错误，没有按照合同法的平等原则，在认定合同双方违约责任的时候没有做到对等，并且遗漏了租金滞纳金的计算，给嘉凯城店口分公司带来了不公平。嘉凯城店口分公司特依法提起上诉，请求二审人民法院依法查明事实后，予以改判。 许道信辩称，一、嘉凯城店口分公司主张的1608599.42元滞纳金无合同依据，不应支持。根据双方2014年11月20日签订的《嘉凯城.城市客厅房屋租赁合同》第六条第6.4款（注：合同第9页约定），乙方（即许道信）逾期支付租金，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金。该条款约定的是违约金，并不是滞纳金，故嘉凯城店口分公司主张的滞纳金没有合同依据。退一步讲，如果该条算作其上诉主张1608599.42元滞纳金的合同依据。3‰每日违约金标准换算成年利率相当于109.5%每年，标准也过高。而且，许道信只欠61459.27元租金，怎么会计算出1608599.42元的滞纳金？对其滞纳金的主张不应支持。另外，一审法院酌情判决了3万元逾期付租金违约金，许道信也有异议，详见许道信民事上诉状内容。二、嘉凯城店口分公司主张的10万元违约金，合同约定条件未成就，不应支持。根据《嘉凯城.城市客厅房屋租赁合同》第十八条18.1款（注：合同第17页）约定，乙方（即许道信）有下列情形之一的，甲方有权选择解除本合同，……乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付10万元作为违约金……。所以，合同约定的很清楚，嘉凯城店口分公司主张10万元违约金的前提是许道信有严重违约行为，导致嘉凯城店口分公司有效解除合同，其在解除合同的同时才能主张10万违约金。但是，经关联案件（2018）浙0681民初5196号、（2019）浙06民终1241号一、二审生效判决确认，讼争房屋在出租给许道信经营期间存在严重的漏水问题，且嘉凯城店口分公司不作有效维修，不能解决问题，是其严重违约在先。故许道信主动起诉要求解除合同，主张违约金等，关联案件判决支持许道信的诉讼请求。所以，嘉凯城店口分公司并没有有效解除合同，其是违约一方，其主张的10万元违约金，合同约定条件未成就，不应支持。综上，嘉凯城店口分公司二点上诉事实和理由不能成立，请法院驳回其上诉内容。 许道信上诉请求：1.撤销诸暨市人民法院(2020)浙0681民初7299号判决第一项；2.改判许道信支付嘉凯城店口分公司租金61459.27元；3.判决一审、二审诉讼费由嘉凯城店口分公司承担。事实和理由：许道信认为一审对案件事实未完全查清，一审判决金额过高。一、一审判决认定的许道信拖欠租金370880.44元错误。一审判决本院认为部分写的“对于尚欠的租金金额(至2017年12月底)，原、被告在庭审中一致确认370880.44元”，这是错误的，370880.44元是2017年1月1日前后两部分租金相加的金额，嘉凯城店口分公司在《民事起诉状》中主张的仅仅是2017年1月1日以后的租金，2017年1月1日之前的租金双方已经结清了，这才是正确的。因为许道信和嘉凯城店口分公司曾就2017年1月1日之前的租金在上海商议过，之前的免除，仅计算之后的租金。一审诉讼中嘉凯城店口分公司又改口，重新主张了2017年1月1日之前的租金，这和双方的实际约定不符。二、许道信实际欠的租金是61459.27元。许道信认可的欠的租金是2017年1月1日以后的租金，根据《房屋租赁合同》第5页第三条第3.1款、3.2款的约定，虽然租赁期限从2014年12月1日至2019年11月30日，但有11个月免租期，实际计收租金是从2015年11月1日开始。结合《房屋租赁合同》第7页第六条6.1A租金标准的约定，故从2015年11月1日至2018年10月31日这三年，租金标准都是2.4元每平方米每日。而且，经关联的(2018)浙0681民初5196号、(2019)浙06民终1241号一、二审生效判决，双方的《房租租赁合同》于2017年9月29日解除，嘉凯城公司已将讼争房屋于2018年1月3日出租给第三人(陈山山)，故嘉凯城店口分公司算是2018年1月3日收回租赁房屋。所以，从2017年1月1日至2018年1月3日(共367天)租金都是2.4元每平方米每日，这段期间租金计算为418987.75元。2017年1月1日以后，许道信共向嘉凯城店口分公司支付了357528.48元房租，许道信欠的租金是418987.75元-357528.48元=61459.27元。三、一审判决的3万元违约金不合理。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定了先履行抗辩权，即当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，经关联案件（2018）浙0681民初5196号、(2019)浙06民终1241号一、二审生效判决确认，讼争房屋在出租给许道信经营期间，存在严重的漏水问题，是嘉凯城店口分公司一方严重违约在先。故许道信要求减免租金，以及延缓交纳租金的行为不构成违约，而是行使对先履行抗辩权，不应承担违约责任，一审法院判决3万元违约金不合理。综上，一审判决内容有错误，请二审法院依法改判。 嘉凯城店口分公司辩称，答辩意见同上诉状内容。 嘉凯城店口分公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付拖欠租金370880.44元；2.由被告承担违约金10万元；3.由被告支付租金的滞纳金895894.97元（审理中变更为1608599.42元）；4.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2014年11月20日，嘉凯城集团资产管理有限公司浙江诸暨店口分公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租位于××镇××路××层××号商铺用于经营餐饮，租赁期限为2014年12月1日起至2019年11月30日，其中约定11个月为免租期，免租日的次日为计租日，租赁年度第一年为自计租日起至当年12月31日，以后为每年的1月1日至12月31日，最后一年为该年的1月1日起至租赁期满之日；自计租日开始，第一至第三租赁年度的租金标准为2.4／每平方米，自第四租赁年度起，每两个租赁年度环比递增一次，增幅为5%；租金支付为每三个月支付一次，并在交付周期开始之前15个工作日内支付，未按前述约定按时、足额支付租金的，每延迟一日，按应付未付租金的日千分之三支付违约金；双方同时约定，被告存在逾期支付诚意金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过三十日的等情形，嘉凯城集团资产管理有限公司浙江诸暨店口分公司有权解除合同，被告于解除合同之日起30日内向嘉凯城集团资产管理有限公司浙江诸暨店口分公司支付所有应缴费用，并支付10万元违约金，嘉凯城集团资产管理有限公司浙江诸暨店口分公司存在其他因原告严重违约造成合同无法履行，并且在60日内不能结束该种违约状态的情形，被告有权解除合同，并支付10万元违约金。此后，被告将商铺进行装修并开办“聚旺德”餐馆。2016年12月23日，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司向被告发出催款函，要求被告支付2016年12月31日前的租赁费。2017年12月20日，原告再次发函给被告，要求被告支付2015年11月1日起至2017年10月31日止的租金。2019年10月，原告向本院起诉要求被告支付尚欠租金，支付滞纳金并支付违约金。另查明，2015年12月4日被告向嘉凯城城市客厅发函，主要内容为：被告承租经营餐馆的场地有严重的漏水现象，要求嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司予以处理。2017年8月18日，诸暨市市场监督管理局店口分局对“聚旺德”餐馆检查时，发现漏水问题，并责令被告进行整改。2017年8月28日，被告致函嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司，告知诸暨市市场监督管理局店口分局对“聚旺德”餐馆检查中发现的漏水情况，并要求嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司一周内及时安排维修。2017年9月18日，诸暨市市场监督管理局发现“聚旺德”餐馆的漏水问题没有解决，故正式发出《责令改正通知书》，要求被告在2017年10月2日前修复天花板漏水并清除霉斑。被告于2017年9月22日委托浙江金道律师事务所律师的龚家勇律师向嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司发出《律师函》，要求嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司在收到函件后五日内回复漏水的处理方案，并尽快施工、修复，若嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司未履行上述义务，则本函件视为解除双方租赁合同的函件，并要求嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司赔偿被告直接损失、间接损失、预期收益等。另查明，嘉凯城集团资产管理有限公司浙江诸暨店口分公司于2015年3月3日变更为嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司店口分公司于2017年8月24日变更为被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司。涉案租赁房屋已在2018年1月3日由原告另行租赁给第三人。2017年10月，被告以原告租赁给被告的商铺有严重漏水导致合同目的不能实现为由向本院起诉要求解除租赁合同，支付违约金，并赔偿相关损失。本院经审理作出（2018）浙0681民初5196号民事判决书，确认上述事实，并判决确认被告许道信与原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司（原嘉凯城集团资产管理有限公司浙江诸暨店口分公司）于2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月29日解除；原告返还被告履约保证金45000元，支付违约金100000元，并赔偿损失共计人民币115000元。该判决现已生效。还查明，截止2017年12月底，被告已支付租金531979.18元。 一审法院认为，原嘉凯城集团资产管理有限公司浙江诸暨店口分公司与被告签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，该院依法认定有效。对于尚欠的租金金额（至2017年12月底），原、被告在庭审中一致确认为370880.44元，鉴于合同明确约定了租金的计付标准，且被告一直使用至2017年12月底，故该租金被告应予支付，不能以原告交付的租赁物存在漏水为由拒付。对于违约金以及应付租金的滞纳金（违约金），该院认为，根据该院（2018）浙0681民初5196号案民事判决书中确认的事实，被告在2015年12月4日开始就向原告提出租赁物存在漏水现象，并一直催促原告进行维修，但最终漏水问题仍未得到解决，从而导致被告向原告发函要求解除合同，故该院在（2018）浙0681民初5196号案民事判决书中认定造成合同解除的起因责任在于原告；虽然被告在合同履行中存在延付租金的事实，但从原告提交的被告支付租金清单（计算清单）来看，被告延付租金绝大部分发生在2016年期间，而原告并未按照合同约定及时向被告主张权利，而是在收到被告的合同解除通知后向被告发出了合同解除通知书。综合以上两点分析，原告要求被告支付应付租金的滞纳金（违约金）的请求，显失公平，该请求该院不予支持。对于违约金10万元，该院结合合同约定以及双方在合同履行中的情况，酌情确定为3万元。被告抗辩认为，2016年期间的租金双方已协商无需支付的意见，缺乏事实依据，该院不予采信。被告抗辩认为2016年期间尚欠的租金至原告起诉时止已超过法律规定的诉讼时效期间的意见，因原告分别在2016年12月23日、2017年12月20日向被告发函催讨，在法律上均产生诉讼时效中断的效力，故该抗辩意见该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十五条之规定，判决：一、被告许道信应支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司租金370880.44元，支付违约金3万元，共计400880.44元，款限判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司其余诉讼请求。该案受理费17101元，依法减半收取8550.5元，由被告许道信负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于滞纳金，虽嘉凯城店口分公司主张根据《房屋租赁合同》6.4条规定，许道信欠付嘉凯城公司租金属实，理应按照合同的约定支付拖欠租金的滞纳金，但根据生效的（2018）浙0681民初5196号、（2019）浙06民终1241号判决确认，造成房屋租赁合同解除的起因在于案涉房屋存在漏水问题，而嘉凯城店口分公司未予以及时解决，另考虑到许道信迟延支付租金主要发生在租赁房屋出现漏水问题之后，故一审法院基于上述基本事实和公平原则，对嘉凯城店口分公司要求许道信支付滞纳金的请求不予支持并无不当，本院予以确认。关于违约金，根据上文生效判决对租赁合同解除起因的认定，一审法院结合合同约定和双方在合同履行中的情况，酌情确定许道信支付违约金3万元符合客观实际，本院对嘉凯城店口分公司要求支付10万元违约金和许道信要求不予支付违约金的上诉请求均不予支持。关于欠付租金，双方当事人在庭审中对许道信尚欠付嘉凯城店口分公司租金370880.44元均予以确认，虽许道信主张2017年1月1日前的租金双方已协商无需支付，许道信只需支付2017年1月1日起之后的租金61459.27元，但未提交相关证据予以证明，故本院对许道信的该上诉请求不予采信。 综上所述，嘉凯城店口分公司、许道信的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22945元，由嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司负担19086元，由许道信负担3859元。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十月十二日 书记员 孙心怡