宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院执 行 裁 定 书（2020）宁0104执异191号案外人：金慈慧，女，1984年2月15日出生，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。申请执行人：冯占军，男，1969年4月8日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：韩其杞，宁夏沙都律师事务所律师。被执行人：银川胡商投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北塔东路北侧胡商国际商贸城**楼**。法定代表人：林登科，该公司经理。被执行人：牡丹江胡商国际商城开发有限公司，住所地黑龙江，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区天安路西祥伦街爱民区政府院内法定代表人：刘恩新，该公司董事长。本院在执行冯占军与银川胡商投资有限公司（以下简称银川胡商公司）、牡丹江胡商国际商城开发有限公司（以下简称牡丹江胡商公司）民间借贷纠纷一案中，案外人金慈慧提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人金慈慧称，2013年5月银川胡商公司取得案涉土地地上建筑物“XX国际商贸城”4至10号楼的预售许可证，金慈慧分别于2013年6月至2016年购买了“XX国际商贸城”4至10号楼房屋，且已在银川市不动产登记中心进行了房屋备案登记，共计300多业主，2019年8月金慈慧购买的房屋已竣工验收备案，可以办理不动产证，金慈慧办理不动产证时得知案涉土地被法院查封，导致无法办理不动产证，金慈慧认为案涉土地上的房产早已出售给金慈慧及其他人，依据房地一体原则，房屋已出售，房屋使用范围内的土地使用权属于房屋购买人，法院在执行冯占军与银川胡商公司、牡丹江胡商公司过程中查封案涉土地时地上房屋均已出售，案涉土地已不属于银川胡商公司，兴庆法院查封案涉土地错误，请求解除对银川胡商公司位于银川市兴庆区北塔东路银国用（2011）第XXX号土地的查封。申请执行人冯占军称，一、（2017）宁0104执5646号执行裁定，载明的执行标的物是银川市兴庆区北塔东路北侧1-21-（3）商业用地[土地证号：银国用（2011）第X**]，该土地属于银川胡商公司所有，兴庆法院根据冯占军的财产保全申请将上述土地使用权查封，该查封与金慈慧所称的“胡商国际商贸城”4至10号楼之间无任何法律关系，且金慈慧对案涉土地上的房屋即“XX国际商贸城”4至10号楼房屋，没有合法有效的不动产权属登记证书，无法证明上述房屋的所有权归金慈慧所有。二、即使“胡商国际商贸城”4至10号楼属金慈慧实际占有并办理商品房预售合同登记备案，因上述房屋属被执行土地上不可分割之物，冯占军仅申请对案涉土地进行查封并无不当，而且商品房预售合同登记备案不能阻却对案涉土地的执行。三、冯占军与银川胡商公司之间的纠纷，已由兴庆法院作出（2017）宁0104民初5646号民事判决，该判决可以证实金慈慧的房屋与本案无任何关联，在强制执行案涉土地时，金慈慧的房屋不属于该执行阶段所查封的财产。综上，法院应驳回金慈慧的异议。本院查明，案涉土地银国用（2011）第XXX号土地位于银川市××区规划北××路北侧，使用权面积20069.58平方米，土地使用权人于2011年8月5日登记在银川胡商公司名下，后银川胡商公司在该宗土地上开发建设了编号为4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼共计7栋商品楼。2016年11月16日宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称宁夏高院）受理冯占军诉银川胡商公司、牡丹江胡商公司民间借贷纠纷一案，2016年11月22日宁夏高院根据冯占军的财产保全申请作出（2016）宁民初95号民事裁定，裁定对银川胡商公司价值3588万元的财产予以查封、冻结，2016年11月23日宁夏高院向银川市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，查封了银川胡商公司名下银国用（2011）第20907号土地使用权，同日，宁夏高院向银川市房屋产权交易管理中心发出协助执行通知书，对银川胡商公司名下“XX国际商贸城”1号楼一层至十四层全部房产，8号楼1908室、1913室、1914室、1915室、1916室、1918室、1919室，12号楼101室、102室、103室、104室、136室，13号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室进行了预查封，2017年6月29日宁夏高院作出（2016）宁民初95号民事判决，判决银川胡商公司、牡丹江胡商公司偿还冯占军借款本金2600万元及利息，该判决生效后银川胡商公司、牡丹江胡商公司未履行判决确定的义务，冯占军向宁夏高院申请强制执行，2017年10月24日宁夏高院作出（2017）宁执46号执行裁定，裁定该案由本院执行，本院于2017年11月2日立案执行，案号为（2017）宁0104执5646号，2019年11月6日本院向银川市不动产登记事务中心和银川市房屋产权交易管理中心发出（2017）宁0104执5646号协助执行通知书，对宁夏高院查封的前述土地使用权和房屋产权进行了续查封。现金慈慧提交《银川市商品房买卖合同》两份及收据、购电信息数据报表等证据，欲证明其购买了“XX国际商贸城”10号楼商业103（复式）室和104（复式）室房屋。本院认为，2016年11月23日宁夏高院将案涉土地使用权查封，因案涉土地使用权人及地上建筑物所有权人均登记在胡商公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，法院查封案涉土地使用权的行为将影响购房者的权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人在购买不动产后，虽未取得物权登记，但在符合上述第二十八条规定的情形下，仍然享有排除其他金钱债权执行的权利。本案中，本院在执行冯占军与银川胡商公司、牡丹江胡商公司民间借贷纠纷一案过程中，将被执行人银川胡商公司名下的案涉土地使用权续查封，现金慈慧以法院查封案涉土地导致其购买的两套案涉房屋无法办理房屋产权证为由，要求解除对案涉土地的查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金慈慧是否享有排除金钱债权执行的权利，取决于其就案涉房屋享有的民事权益是否足以排除对案涉土地使用权的执行，根据金慈慧提交的证据，本院无法认定其在宁夏高院查封案涉土地前已合法占有案涉房屋，故其不享有排除执行的权利，不能阻却对案涉土地的查封，其所提异议不能成立。执行异议审查属于程序审查，如果案外人主张的民事权益涉及实体权利，应通过审判程序即执行异议之诉予以认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回金慈慧的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 周 勇审判员 李霭杭审判员 刘 城二〇二〇年十月九日书记员 梁金宇附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。