湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2817号原告（案外人）：徐学军，男，1979年10月12日出生，汉族，户籍所在地湘潭市雨湖区，现住湘潭市九华经开区。委托诉讼代理人：戴伟健，湖南惟明律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈应祥，男，1962年10月28日出生，汉族，户籍所在地湘潭市雨湖区。被告（申请执行人）：李佩芳，女，1963年9月24日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市雨湖区。被告（申请执行人）：彭质良，男，1962年9月19日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市雨湖区。以上三被告委托诉讼代理人：左斌，湘潭市雨湖区潭城法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：朱益清，男，1968年12月22日出生，汉族，湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。被告（被执行人）：李配骄，女，1971年3月1日出生，汉族，湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。原告徐学军与被告陈应祥、李佩芳、彭质良、朱益清、李配骄案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告徐学军及其委托诉讼代理人戴伟健，被告陈应祥、李佩芳、彭质良及其共同委托诉讼代理人左斌到庭参加了诉讼。被告朱益清、李配骄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐学军向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元××号房屋，并立即解除对该房屋的查封；2.请求确认原告与被告朱益清、李配骄于2015年8月15日签订的《房屋买卖合同》有效，确认湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元××号房屋所有权归属于原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：雨湖区人民法院作出（2017）湘0302民初3632号民事判决，被告朱益清、李配骄应当支付陈应祥50万元借款及利息而未履行，法院于2019年2月18日立案执行。雨湖区人民法院作出（2017）湘0302民初597号民事判决，被告朱益清、李配骄应当支付李佩芳8万元借款及利息而未履行，法院于2017年5月23日立案执行。雨湖区人民法院作出（2017）湘0302民初599号民事判决，被告朱益清、李配骄应当支付彭质良50万元借款及利息而未履行，法院于2019年2月18日立案执行。在上述案件执行过程中，法院查封了被告朱益清名下位于湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元××号房屋。该房屋已由原告与被告朱益清、李配骄于2015年8月15日签订了《房屋买卖合同》，且经过了和平街道桃李村民委员会的同意和见证，涉案房款38万元，原告已全部付清，其中以30万元以借款抵扣，另支付现金8万元，并由朱益清、李配娇出具了收条。且自2015年至今一直居住在该房屋，居住期间还对涉案房屋进行了装修，居住期间的水电气等费用也是由原告缴纳，相关用户名也都是登记在原告的名下。另外，涉案房屋因园区尚未统一办理权属证书而未办理过户手续，并非原告主观上不去办理房屋过户手续。在得知涉案房屋被法院查封后，原告向法院提出了执行异议，但被法院驳回。故提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告陈应祥、李佩芳、彭质良共同辩称，1.根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记成立，未经登记，不发生效力。涉案房屋至今未办理产权登记，无论原告与被告朱益清、李配骄签订何种协议，均不发生物权变动的法律效果；二、原告未提交证据证明支付了购房款38万元，同时也没有证据证明对被告朱益清、李配骄有38万元的债权。综上，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告朱益清、李配骄未到庭答辩，但向本院提交了书面答辩意见。主要内容如下：1.与徐学军、徐小平的房屋买卖交易是真实的，房屋价款均已支付完毕，房屋价款部分是借款抵债支付，其中徐小平借款是40万元及几万元利息，徐学军的借款是30万元，另付的112,000元，朱益清收款后马上归还了债权人罗海军；2.房屋是工业园统一建造，会统一办理权属证，街道、社区均知晓，本人认可与徐学军、徐小平之间的房屋买卖交易。原告徐学军为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：《房屋买卖合同》、收款收据、收条、银行转账凭证，拟证明：①2015年8月15日，原告与被告朱益清、李配骄就湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元××号房屋签订了合法有效的《房屋买卖合同》；②原告已向出卖人被告朱益清、李配骄支付了全部购房价款；③原告与被告朱益清、李配骄签订合同、购买房屋行为发生在法院查封前；④原告与被告朱益清、李配骄均认可涉案房屋可以办理过户登记，在园区统一办理权属证书时双方配合办理过户手续，并非因原告自身原因导致房屋未办理过户登记。证据2：电费缴付清单、用户用水清单“房产证明”及房屋照片，拟证明：①房屋电表、水表已于2015年变更至原告名下，由原告缴纳房屋使用相关的所有费用；②自2015年原告购买涉案房屋后，一直由原告及家人居住，原告在法院查封该房屋前已合法占有房屋多年，涉案房屋所有权归原告所有。被告陈应祥、李佩芳、彭质良为支持其抗辩理由，共同向本院提交了如下证据：照片2张，拟证明案涉房屋原告徐学军并未实际居住。被告朱益清、李配骄未到庭质证，亦未向本院提交证据。对原告徐学军所提交的2组证据，本院认定如下：对证据1、2的真实性，本院均予以采信。对被告陈应祥、李佩芳、彭质良共同提交的照片，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月28日，本院受理李佩芳与朱益清民间借贷纠纷一案。2017年4月10日，本院作出（2017）湘0302民初597号民事判决，判令朱益清偿还李佩芳借款本金80,000元及资金占用利息。该判决发生法律效力后，因朱益清未履行生效法律文书确定的义务，李佩芳于2017年5月23日向本院申请强制执行［案号：（2017）湘0302执712号］。2017年2月28日，本院受理彭质良与朱益清民间借贷纠纷一案。2017年4月10日，本院作出（2017）湘0302民初599号民事判决，判令朱益清偿还彭质良借款本金120,000元及利息。该判决发生法律效力后，因朱益清未履行生效法律文书确定的义务，彭质良于2017年5月23日向本院申请强制执行［案号：（2017）湘0302执711号］。2017年11月24日，本院受理陈应祥与朱益清、李配骄民间借贷纠纷一案。2018年2月1日，本院作出（2017）湘0302民初3632号民事判决，判令朱益清、李配骄偿还陈应祥借款本金500,000元及利息。该判决发生法律效力后，因朱益清、李配骄未履行生效法律文书确定的义务，陈应祥于2019年2月18日向本院申请强制执行［案号：（2019）湘0302执156号］。上述三案在执行过程中，本院依法查封了被执行人朱益清名下位于湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元××号房屋。案外人徐学军以涉案房屋是以38万元的价格从被执行人处购买，对该房屋享有所有权为由，向本院提出执行异议。2020年7月15日，本院作出（2020）湘0302执异16、17、18号执行裁定书，驳回徐学军等人的异议。徐学军等对上述裁定不服，起诉至本院。另查明：（一）2015年8月15日，被告朱益清、李配骄（出卖人、甲方）与原告徐学军（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方将位于湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元××号房屋一套（建筑面积90㎡）以38万元的价格出卖给乙方。甲方在园区统一办理产权证时，应及时配合乙方办理相关过户手续，费用由乙方承担，园区的待遇属于乙方。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。2015年9月14日，湘潭市雨湖区和平街道桃李村村民委员会在该《房屋买卖合同》签署：“同意双方协议”并加盖村委会印章。合同签订后，被告朱益清、李配骄向原告出具了收款38万元的《收款收据》，并将涉案房屋交给了徐学军。庭审中，原告徐学军陈述，合同约定购房总价款为38万元，但实际成交价为34.2万元，其支付方式如下：2015年8月15日购房时，因被告朱益清当时也欠了案外人罗海军的钱，在朱益清、罗海军的要求下，由徐学军直接代朱益清向罗海军支付了借款本息11.2万元（其中偿还借款本金10万元、利息1.2万元），另外，由于朱益清欠了徐学军20万元借款本金，并约定需由朱益清支付利息3万元，以上合计34.2万元。同时，徐学军还陈述，之所以在合同上约定购房总价款为38万元，是因为在购房时，朱益清要求将涉案房屋价款写高点，有利于下面楼层的房屋的出售。（二）涉案房屋现由原告实际占有，其后房屋的水费、电费等由原告支付；同时，根据徐学军的陈述，涉案房屋的水电用户名自2015年8月16日就已经更名至徐学军名下；且自2018年起，徐学军已将涉案房屋出租给了一个叫万付的人租住至今，但留了其中一间房自用。（三）原告徐学军、被告朱益清均属于湘潭九华的早期拆迁户。位于湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元房屋，由湘潭九华工业园统一建造，该房屋至2019年年底前，九华工业园一直未办理相关房屋产权证。本院认为，原告徐学军与被告朱益清、李配骄于2015年8月15日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且该合同经过了双方所在的湘潭市雨湖区和平街道桃李村村民委员会同意，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同应认定有效。涉案房屋因湘潭九华经开区对该批建设的房屋一直未办理相关产权登记，未及时办理产权过户登记的原因并非本案原告自身的原因造成，基于本案原告徐学军在本院查封该房屋前早已按合同的约定支付了全部购房款，且对该房屋实际占有、使用达五年之久，同时无证据证明本案原告存在过错。故原告提出的“不得执行湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元××号房屋，并立即解除对该房屋的查封”的诉请，符合相关法律规定，该诉请本院予以支持。对于原告提出的“确认湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元××号房屋所有权归属于原告”的诉请，虽然徐学军早已将案涉房屋全部购房款支付给了朱益清，朱益清也已将案涉房屋交付给了徐学军，但因我国不动产物权采取登记生效的原则，而涉案房屋至今尚未办理产权登记至朱益清名下，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告陈应祥、李佩芳、彭质良提出的“根据《物权法》第九条的规定，涉案房屋至今未办理产权登记，无论原告与被告朱益清、李配骄签订何种协议，均不发生物权变动的法律效果”的辩解，本院认为，虽然《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，但《物权法》第十五条同时规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，涉案房屋产权虽然至今尚未办理产权登记，但该房屋在法院查封前，被告朱益清、李配骄早已出售给了徐学军，徐学军也已按约定付清了购房款，且早已对涉案房屋实际占有、使用，故徐学军对该房屋享有足以排除强制执行的权利，相应的，本院对被告的该项辩解不予支持。对被告提出的“原告未提交证据证明支付了购房款38万元，同时也没有证据证明对被告朱益清、李配骄有38万元的债权”的辩解，庭审中原告提交了银行往来明细等证据，可以确认原告对被告朱益清享有相应债权的事实，原告的陈述符合交易习惯。综上所述，本院对原告徐学军的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、不得对位于湘潭市雨湖区××街道××社区××栋××单元××号房屋执行；二、驳回原告徐学军的其他诉讼请求。本案受理费7000元，由被告陈应祥、李佩芳、彭质良、朱益清、李配骄共同负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周清溪审 判 员  左 斌人民陪审员  何江洪二〇二〇年十月二十九日书 记 员  蒋 垚附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。