吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2884号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林农业大学，住所地吉林省长春市。法定代表人：冯江，该校校长。委托诉讼代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈啸天，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春市宏泰新型建材有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：李树普，总经理。委托诉讼代理人：赵城锋，吉林永耀律师事务所律师。上诉人吉林农业大学因与被上诉人长春市宏泰新型建材有限公司（以下简称宏泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吉林农业大学上诉请求：1.撤销吉林省长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1226号民事判决第一、四项，维持第二、三项；2.判决宏泰公司给付吉林农业大学土地占有使用费504,018元；3.一、二审诉讼费用由宏泰公司负担。事实和理由：1.原审判决吉林农业大学赔偿宏泰公司损失68,000元错误。2013年10月22日吉林农业大学给宏泰公司送达了《终止合同通知》，双方之间不定期租赁合同法律关系已于当日解除，且宏泰公司对解除租赁关系亦没有争议。依据《租赁协议书》第三条的约定，租赁期满后宏泰公司应自行拆除房屋，否则吉林农业大学有权强行拆除。本案情况是租期届满，且吉林农业大学送达《终止合同通知》后宏泰公司没有自行拆除地上物，至今仍占用土地，吉林农业大学有权拆除地上物，收回土地使用权，宏泰公司无权要求吉林农业大学给予补偿或赔偿损失。原审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定认定宏泰公司支付给崔贵的购房款68,000元为损失错误。2.原审驳回吉林农业大学要求宏泰公司给付土地占有使用费的诉请错误，应改判支持。吉林农业大学已履行租赁协议约定交付土地的义务，而宏泰公司占用案涉土地至今，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，宏泰公司应支付其现占有面积为2375平方米案涉土地自2009年1月1日至2019年12月31日的占有使用费。宏泰公司答辩称：1.双方签订《租赁契约协议书》应认定无效。经一审查明，案涉土地性质为国有划拨教育用地，79中学在未经政府相关部门批准的情况下，将国家划拨土地使用权擅自出租给宏泰公司开办工厂，严重违反国家法律强制性规定，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条“划拨土地使用权，……不得转让、出租、抵押”和合同法第五十二条第五项之规定，案涉租赁协议应认定无效；2.依据合同法第五十八条关于合同无效和无效后果的规定，案涉租赁协议签订后，宏泰公司严格履行合同义务，没有违约之处，而79中学在签订合同前乃至本案起诉前均未披露该宗土地是国有划拨教育用地，已构成欺诈。宏泰公司因吉林农业大学过错行为及误导下支付68,000元购买了坐落在该土地上的无籍房，同时根据生产经营需要又此出资几十万增添了附属物。原审判决吉林农业大学赔偿68,000元直接损失正确，应予维持；3.吉林农业大学违法将国有划拨土地出租，其非法收入不应得到法律保护，其出租给宏泰公司的场地早已被政府相关部门征收，宏泰公司没有实际使用该土地。本着公平合理等价有偿原则，宏泰公司投入几十万元在场地修建厂房，因吉林农业大学原因导致合同无效，已给宏泰公司造成数百万元损失尚未得到法律保护，因此吉林农业大学上诉请求不应予以支持。宏泰公司向原审法院提出诉讼请求：1解除《租赁契约协议书》；2.判令吉林农业大学给付地上物造价费用及房屋价款共计30万元；3.诉讼费由吉林农业大学承担。吉林农业大学向原审法院提出反诉请求：1.判令宏泰公司腾迁并返还土地；2.宏泰公司给付租金及占有使用费暂定504,018元（自2009年1月1日至2013年10月22日，按土地面积12,000平方米，每年1万元计算是47,808元；自2013年10月22日至2019年12月31日，按土地面积3000平方米，24.56元/平方米/年计算，暂定456,210元）；3.诉讼费由宏泰公司负担。原审法院经审理查明，认定事实如下：1998年10月20日，宏泰公司作为乙方与长春市七十九中学作为甲方签订《租赁契约协议书》，约定：“一、甲方为乙方提供场地。1、范围：长春市七十九中学东围墙外，东边至公路允许范围，西边至七十九中学围墙，南至崔贵建房南面50米处，北至路边树2米处。……二、租赁场地费用：每年乙方向甲方上缴租赁费人民币壹万元整……三、乙方在场地内原崔贵建房基础上，还可以建房，但要合理，建房前要申请报告，经甲方同意，方可建房，乙方在场地内的建房（包括崔贵建房）产权归乙方。在租赁期间内，由于甲方造成终止合同，由甲方按成本购买乙方建的房屋和负责搬迁费。如果由乙方原因造成终止合同，乙方在场地建的房屋可以在半年内转让他人，但必须经过甲方同意，半年后自行拆除。半年的租金乙方照付给甲方。租赁场地期满，甲方在同等条件下优先租赁给乙方，如果乙方不继续租赁场地，优先甲方按成本价购买乙方建的房屋，如果甲方不购买，经甲方同意，乙方可在半年内转让他人。超过半年，乙方自行拆除，半年内租金照付给甲方。凡是由乙方自行拆除场地内的房屋和设备造成的后果，如拖自一个月后，尚不拆除，甲方有权强行拆除，拆除费用及损失费用均由乙方负责……。四、乙方要挂牌合法经营，生产的新型建材或其他产品，要在无污染、无噪音、无工业“三废”，不影响学校正常教学秩序的条件下进行生产，否则不能经营和生产。……六、乙方在一年内将北边路边修上围墙，待终止协议，可按当时成本折旧由甲方购买。七、租赁时间：从1999年1月1日起至2008年12月31日止。租期十年，十年后再租赁，同等条件乙方优先租赁。以上协议崔贵搬走，房屋产权归乙方后交足第一年租赁费，双方法人代表签字，盖公章之日起生效。”1998年10月21日，崔贵与李树普签订《卖房契约》，李树普以68,000元价格购买租赁土地上崔贵的正房、偏房、水井等。上述协议签订后，长春市七十九中学将租赁场地交付给宏泰公司使用。租赁期满后，双方未续签租赁合同。吉林农业大学当庭确认宏泰公司已支付十年租金。2013年10月22日，吉林农业大学向宏泰公司发出《终止合同通知》，载明宏泰公司在租赁期满后未交纳租金至今，故终止合同、收回场地，并要求宏泰公司按协议补交拖欠租金。2018年11月2日，吉林农业大学向李树普发出《公告函》，载明租赁期限已满，租赁合同自到期之日起自动终止，不再续约，因多次通知腾迁未得到回复，再次通知并要求李树普腾迁。2019年5月22日，李树普向吉林农业大学发出《关于妥善解决我与长春市七十九中学租赁协议终止后地上物如何处理问题的意见函》，要求确认其对地上物的权益及对地上物进行补偿。同年6月3日，吉林农业大学复函不同意给予补偿。2019年7月23日，长春净月高新技术产业开发区市容环境卫生管理局向李树普下达《责令整改通知书》，责令李树普就未经行政许可擅自搭建的房屋四处共计752.8平方米的行为，在2019年7月29日前改正。再查明：长春市七十九中学系由吉林农业大学于1985年设立的子弟学校，于2007年决定停办。根据国有土地使用证的记载，吉林农业大学是土地使用权人，土地用途是教育用地，使用权类型是“划拨”。另查明：2005年3月，政府部门征收土地，在李树普与净月开发区土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿协议书》中载明拆迁物位于吉林农业大学，对李树普无档案的房屋给予适当补偿，补偿款4215元。2011年，因土地被征占，李树普获得地上物补偿款277,819元。原审法院认为：（一）关于本诉部分，焦点问题有二点，一是《租赁契约协议书》是否有效，二是宏泰公司是否有权主张地上物补偿。关于《租赁契约协议书》的效力问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，以及第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金”，上述行政法规的规定属于效力性强制性规定。本案中，租赁场地性质为教育划拨用地，长春市七十九中学在未经政府相关部门批准的情况下，与宏泰公司签订《租赁契约协议书》，将国家划拨土地使用权擅自出租给宏泰公司用于生产经营，违反了行政法规的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，《租赁契约协议书》应当属于无效合同。关于宏泰公司能否获得地上物补偿的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，长春市七十九中学未向宏泰公司披露土地性质，具有一定过错，应赔偿宏泰公司相应损失。从《租赁契约协议书》《卖房契约》中均有时任长春市七十九中学校长的王显奎签字以及《租赁契约协议书》约定“崔贵搬走，房屋产权归乙方”可见，宏泰公司是为了租赁场地而购买崔贵正房、偏房及水井，其为此支出的68,000元可视为损失，吉林农业大学应予赔偿。至于宏泰公司主张的住房、木材厂、院内方砖、附房、围墙、门前马路方砖等地上物补偿，因宏泰公司未提供产权证明、购物发票、建设工程合同等证据证明其具体所建年限是否在约定的租赁期限内，从两次征地拆迁范围看，以往的拆迁明细中并无对上述地上物的记载，另外，双方已在《租赁契约协议书》明确约定了租赁期满后地上建筑物的解决方案，在吉林农业大学明确不接收地上物也不续签合同的情况下，宏泰公司应在半年后自行拆除，其据此主张地上物补偿也与约定不符，故对宏泰公司提出的价格鉴定申请及相关损失不予支持。（二）关于反诉部分，焦点问题有二点，一是宏泰公司应否返还土地，二是吉林农业大学是否有权主张租金。关于宏泰公司应否返还土地的问题。根据上文论述，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，则宏泰公司应向吉林农业大学返还场地。宏泰公司虽抗辩称与其订立契约的是长春市七十九中学而非吉林农业大学，但吉林农业大学当庭提供的中共吉林农业大学委员会文件[吉农大党字（85）5号]、国有土地使用证、校长办公会议纪要、房屋所有权证、房屋拆迁补偿协议书足以证实长春市七十九中学是吉林农业大学的子弟校，在长春市七十九中学停办后，吉林农业大学承继其权利义务，宏泰公司以未得补偿为由不腾迁无合同和法律依据，对其抗辩意见不予采纳。关于吉林农业大学能否获得租金和占用费的问题。宏泰公司当庭陈述已给付租赁期限内十年的租金，吉林农业大学对此予以认可。《租赁契约协议书》仅记载了租赁场地的四至，并未明确记载租赁面积，经过两次土地征收后，剩余面积较小，宏泰公司已无生产经营行为，且第一次征地是发生在租赁期限内，宏泰公司并未因此而少支付租金。另外，吉林农业大学在2013年即要求宏泰公司搬离，在宏泰公司未搬离的情况下，吉林农业大学完全可以通过法律途径维权，而其仅书面催收一次后放任至今亦存在诉讼时效经过和扩大损失的问题，且《租赁契约协议书》是无效合同，基于公平原则和诚实信用原则，对吉林农业大学主张租金和占用费的诉请不予支持。在第二次庭审中，法庭已经释明吉林农业大学可以提出反诉，吉林农业大学的代理人当庭表示需要与其委托人吉林农业大学核实后再决定，其并未放弃反诉，故对宏泰公司提出的反诉违反法定程序的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、吉林农业大学自本判决生效之日起十日内给付长春市宏泰新型建材有限公司68,000元；二、长春市宏泰新型建材有限公司自本判决生效之日起二十日内向吉林农业大学返还土地；三、驳回长春市宏泰新型建材有限公司的其他诉讼请求；四、驳回吉林农业大学的其他反诉请求。案件受理费5800元，由吉林农业大学负担1500元，长春市宏泰新型建材有限公司负担4300元。反诉案件受理费4420元（已减半收取），由吉林农业大学负担2400元，长春市宏泰新型建材有限公司负担2020元。本院二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致。本院认为：双方签订的《租赁契约协议书》原审判决无效，双方均未对合同效力提起上诉且在二审询问中均表示对该协议书无效无异议，故本院对《租赁契约协议书》无效予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故宏泰公司应返还吉林农业大学土地。关于宏泰公司购买崔贵房屋的补偿问题。虽然案涉协议书无效，但是双方依据该协议书的约定履行了协议书的内容，故该协议书关于崔贵房屋的约定能反映双方的真实意思表示。案涉协议书尾部的约定和长春市七十九中学的法定代表人王显奎作为中间人在宏泰公司与崔贵于1998年10月21日签订的《卖房契约》上签字可以证明，宏泰公司购买崔贵房屋是为便于承租案涉土地做的必要准备，购买房屋支出的68,000元系宏泰公司基于信赖出租人能够履行租赁合同而进行的资金投入。现宏泰公司将案涉土地返还吉林农业大学，吉林农业大学亦应将宏泰公司投入的购买崔贵房屋的68,000元予以返还。原审判令吉林农业大学将68,000元返还给宏泰公司并无不当，应予维持。关于土地占有使用费问题。经双方确认，自2008年12月31日至今，宏泰公司占用案涉土地但未向吉林农业大学给付土地占用费用。案涉协议书虽然无效，但是宏泰公司应支付占用该土地期间的使用费用。关于土地占用费用的标准问题，吉林农业大学主张参照《长春市人民政府关于公布长春市基准地价土地使用权出让最低限价土地租金标准的通知》附件7表7-1一年期VI工业用地租金标准即每平方米9元计算。但案涉土地为教育划拨用地，并非工业用地，因土地性质不同，参照该标准有失公平。鉴于案涉协议书约定的租金曾经双方当事人认可，本院酌定参照案涉协议书约定的租金标准支付土地占有使用费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”宏泰公司在一审中自认，案涉土地面积1.2万平方米，2000年两次修路占地5950平方米，2006年绿化占地3675平方米，剩余面积为2375平方米。故宏泰公司应向吉林农业大学支付自2009年1月1日至实际迁出之日止2375平方米土地占有使用费。根据该协议书约定，1.2万平方米每年的租赁费为人民币壹万元整。故宏泰公司每年应支付吉林农业大学土地占用费1979元。综上所述，上诉人吉林农业大学的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1226号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销吉林省长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1226号民事判决第四项；三、长春市宏泰新型建材有限公司于本判决生效后立即向吉林农业大学支付案涉2375平方米土地占有使用费（以年占用费用1979元为标准，自2009年1月1日起至实际迁出之日止）；四、驳回长春市宏泰新型建材有限公司、吉林农业大学的其他诉讼请求；五、驳回吉林农业大学的其他上诉请求。一审案件受理费5800元，由吉林农业大学负担1500元，长春市宏泰新型建材有限公司负担4300元。反诉案件受理费4420元（已减半收取）由吉林农业大学负担2305元，长春市宏泰新型建材有限公司负担2115元；二审案件受理费9520元，由吉林农业大学负担9109元，由长春市宏泰新型建材有限公司负担411元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年十月二十九日书记员 张维峰