文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5270号上诉人（原审被告）：陈波，男，1972年12月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗之华，重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钰，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆凯宝伦金属材料有限公司，住所地重庆市九龙坡区科城路****，统一社会信用代码91500107681489103J。法定代表人：顾秀英，董事长。委托诉讼代理人：耿向东，重庆文豪律师事务所律师。上诉人陈波因与被上诉人重庆凯宝伦金属材料有限公司（以下简称凯宝伦公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈波的委托诉讼代理人罗之华、张钰，被上诉人凯宝伦公司的委托诉讼代理人耿向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回凯宝伦公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、陈波基于与重庆杰虎物流有限公司签订的《重庆杰虎物流租赁合同》，合法享有涉案场地的租赁权利。陈波与凯宝伦公司之间未签订任何书面合同，也未就租赁事宜达成过任何口头或者书面协议。即使凯宝伦公司享有涉案场地的管理使用权，根据合同相对性原则，凯宝伦公司只能向其签订租赁合同的相对方主张权利，而不能损害陈波基于《重庆杰虎物流租赁合同》享有的合法租赁权，更不能要求陈波承担应当由其他人承担的违约责任；2、凯宝伦公司在（2018）渝0104民初6462号生效民事判决书中自认其于2017年12月左右就把所有租户全部赶走了，而把涉案场地单独用作停车场使用，同时凯宝伦公司在该判决书中承认涉案场地“一直未交还渝地资产管理公司土地的原因是该公司承诺会与重庆凯宝伦公司续签合同”，并非涉案场地上存在租户未迁移的原因。凯宝伦公司在（2018）渝0104民初6462号案件中自述的事实与陈波在一审中叙述的于2017年11月中旬因政策原因撤场的时间一致，因此一审法院认定陈波占用涉案场地至2019年2月的判决部分与事实不符，应当予以纠正；3、凯宝伦公司在一审中举示的《收据》没有陈波的签字确认，没有凯宝伦公司的单位盖章，没有收款人的确认，甚至没有经办人的完整签名。凯宝伦公司在一审中传唤的证人出庭作证时没有提供相关证据资料证明其与凯宝伦公司或者案外人重庆渝地资产经营管理有限公司存在何种关系，相关证言也无法确认陈波与凯宝伦公司之间存在何种关系以及租赁的租期、租金、面积等。法院将该组证据作为案件证据认定，并判决陈波承担相关责任依法应当予以纠正；4、即使凯宝伦公司基于场地管理者对陈波享有相关合法权利，该权利也仅限于凯宝伦公司主张的陈波使用的超出《重庆杰虎物流租赁合同》约定使用面积的部分。但由于凯宝伦公司无法证明该部分面积的租赁面积、期限、租金标准，依法应当承担举证不能的法律责任。凯宝伦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。凯宝伦公司举示了相应证据证明双方形成了租赁关系，一审认定双方形成租赁事实正确。凯宝伦公司从渝地公司处承租案涉场地，对场地享有使用收益权和合法的转租权。陈波一直占有使用案涉场地，且与我方工作人员聊天记录可看出，陈波系案涉场地的承租人和实际使用人。陈波与杰虎公司于2017年11月解除合同，后陈波与凯宝伦公司达成合意后一直占有使用案涉场地且一直支付2017年12月-2019年2月水电费。凯宝伦公司向一审法院起诉请求：1.判令陈波支付凯宝伦公司土地占用费104万元（2017年11月2日至2019年2月底，共计15个月，每月8万元）；2.判令陈波支付凯宝伦公司违约金及其他经济损失20万元；3.诉讼费用由陈波负担。一审法院认定的事实：2010年3月31日，重庆市地产集团（出租方、甲方）与凯宝伦公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于建胜镇建路村203.66亩土地（房地证2009字第00002号），租赁期限自2010年3月31日起至2013年6月30日止，租金实行按年支付制，租金标准为每年2000元/亩，每年租金为40.732万元。2015年6月16日，重庆大宅资产经营管理有限公司（甲方，现更名为重庆市渝地资产经营管理有限公司，以下简称渝地公司）与凯宝伦公司（乙方）就乙方承租甲方受托管理的储备地块上的临时土地事宜签订《临时土地租赁合同》，主要约定：1.临时土地位于重庆市大渡口区建胜镇建路村（房地证2009字第00002号）储备地块上；2.面积117亩；3.租赁期限为一年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止；4.乙方承诺，租赁甲方土地仅作临时仓储堆码场；5.租金标准人民币8000元/亩/年，年租金936000元。2011年4月8日，凯宝伦公司与案外人席建平、李海签订《场地合作合同》，主要约定：1.甲方提供的储备地块位于建胜镇建路村（房地证2009字第00002号），地块面积约为，地块面积约为70亩方共同测量的为准，该证号下地块后续可用于合作的土地，乙方享有优先权；2.甲方同意乙方将其作为货运、物流市场使用，甲方同意乙方搭建临时用房，但甲方不做任何赔偿；3.双方合作期限为三年，甲方将提供一个月时间作为乙方前期准备工作时间，即自乙方正式接受土地之日起顺延一个月后开始计取合作金；4.该宗地块合作金标准按30000元/亩/年计算，年合作金合计约为2100000元。2015年12月19日，重庆杰虎物流有限公司（甲方、出租方）与陈波（乙方、承租方）签订《重庆杰虎物流租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于重庆市大渡口区的空场地租给乙方使用，土地为1300平方米；2.乙方承租该房屋的用途为自建门面、转租给物流及其他承租者使用与甲方无关，乙方转租出去的安全事故由乙方自行负责，与甲方无关；3.租赁期限为2016年4月20日至2018年4月19日止；4.租赁面积按门面实际建筑面积计算，每月租金共计14300元（以上价格均不含税金），上述租金不含乙方向甲方缴纳的水、电费及其他费用；5.租金自合同签订之日起一次性缴纳半年的租金85800元，后续租金按房屋租赁费对应期限起始日提前30日缴纳。甲方处有席建平、彭晓红的签字和重庆杰虎物流有限公司的印章，乙方处有陈波签字。            一审还查明，自2018年1月起至2019年3月24日止，经办人 “覃”出具了21张《收据》，其中：收取陈波电费的收据共计9张，对应的收费期间是2017年12月至2019年1月13日；收取陈波水费的收据共计13张，对应的收费期间是2017年12月至2019年3月24日。陈波支付水电费的方式包括现金支付和银行转账。其中，2018年7月5日-2018年12月17日，陈波向吴毅转账6笔，共计 132324元。陈波向吴毅转账的该6笔金额与经办人“覃”出具的对应月份的《收据》上载明的电费（水费）金额相符，具体如下表： 陈波向吴毅转账的日期              陈波向吴毅转账的金额              《收据》载明的对应月份的电费（水费）金额                  2018.7.5              19260元              2018年6月份电费18816元、水费444元，小计19260元                  2018.8.10              24360元              2018年7月份电费24360元                  2018.9.4              25368元              2018年8月份电费25368元                  2018.10.9              25872元              2018年9月份电费25872元                  2018.11.10              21840元              2018年10月份电费21840元                  2018.12.17              15624元              2018年11月份电费15624元      一审另查明，根据陈波与吴毅之间的微信聊天记录，陈波在2018年期间多次向吴毅转款，包括土地使用费及上述提及的水费、电费。其中，2018年4月7日，陈波发送文字“吴总，卡号还不发过来呀，我好把钱转给你，过几天又怕把钱抓起用了，你要又没得”；2018年4月7日，陈波发送了一张转款截图，并发送文字“转了2次，共计10万元”；2018年6月4日，陈波发送一张转款截图，并发送文字“吴总，这是外面坝子的使用费，已转，请查收”；2018年7月5日，陈波发送一张转款截图，并发送文字“停车场陈波6月份水电费已转”；2018年8月10日，陈波发送一张转账截图，并发送文字“吴总，7月份的电费已转”；2018年9月4日，陈波发送一张转款截图，并发送文字“8月份电费已转”；2018年10月9日，陈波发送一张收据图片及转账截图给吴毅；2018年11月10日，陈波发送两张转账截图给吴毅，并发送文字“10月份电费已转”；2018年12月17日，陈波发送一张转款截图给吴毅。2018年6月4日，陈波通过手机银行向吴毅转账60000元。一审又查明，2017年10月26日，大渡口区建胜镇人民政府发布《关于对重庆市地产集团储备地建胜镇区域违法建筑断水断电的公告》，公告的主要内容为：我单位将对重庆市地产集团储备地建胜镇区域违法建筑进行查处，按照相关法律法规于11月15日对所有违法建筑断水断电，请所有租赁业主于11月15日前自行搬离，对搭建的违法建筑自行拆除。2017年11月3日，渝地公司向凯宝伦公司发出《关于限期拆除违法建筑的函》，该函件主要载明：贵司于2015年7月1日起临时租赁我司大渡口建路村用作临时仓储堆码场。建胜镇政府检查时发现该地块修建的20处彩钢、砖混结构建筑，未经规划审批，属违法建筑，据执法人员估算，违法建筑61437.39平方米。现我司要求贵司于11月15日之前自行拆除违法建筑。2018年7月3日，渝地公司向凯宝伦公司发出《关于收回土地的函》，该函件主要内容为：因地产集团要求收回土地，请贵司在2018年7月31日前内将地块清理干净并交还我司，同时请贵司向我司缴清2018年1月1日起至撤场之日的费用。一审再查明，渝地公司诉凯宝伦公司土地租赁合同纠纷一案于2018年11月29日立案受理后，重庆市大渡口区人民法院于2018年12月29日作出（2018）渝0104民初6462号民事判决书，后因凯宝伦公司未按照（2018）渝0104民初6462号民事判决书履行法律义务，渝地公司向一审法院申请强制执行凯宝伦公司自2019年1月1日起至2019年3月21日的土地占用费205150元及案件受理费6190元。上述法律文书能确认以下事实：1.自2015年6月16日至2018年7月18日止，渝地公司与凯宝伦公司之间存在租赁合同关系；2.凯宝伦公司已经支付渝地公司自2015年6月16日起至2018年12月31日期间的租金（土地占用费）；3.凯宝伦公司已经支付渝地公司自2019年1月1日起至2019年3月21日的土地占用费。一审庭审中，凯宝伦公司申请了证人出庭作证，分别为覃仁体、向华、吴毅、李智勇、陈希根、向华。覃仁体系凯宝伦公司员工，职务为门卫，同时管理涉案土地的水电工作，至本案第一次开庭时仍在涉案土地工作。覃仁体陈述，2012年、2013年陈波向席建平、李海租赁了案涉土地，席建平、李海于2017年10月到11月10号左右搬离，陈波于2019年3月24日搬离土地，陈波搬离时有录像。吴毅系凯宝伦公司的员工。吴毅陈述，陈波在2019年3月24日搬离土地，使用土地的面积包含原来与席建平、李海签订的租赁合同中的面积，加上外面的8000多平方米；陈波支付了16万的租金。李智勇系渝地公司资产部的员工，因渝地公司要求在2018年底收回土地，所以李智勇会去涉案土地进行催收。李智勇陈述，涉案土地的最后一家租户是陈波，从事废旧物品收购；陈波于2019年3月底搬离，地块清理完毕，地块清理完毕我们才能与凯宝伦公司完成收地手续公司土地管护部的员工。陈希根陈述，涉案土地以前由该公司资产部在管理，土地管护部于2018年9月28日介入管理；我们介入后就催促场地上未搬离的尽快搬离，当时就是收废品那一块；陈希根与资产部人员交接时在涉案土地拍摄了现场视频，视频是完整的。一审庭审中当庭播放了证人陈希根拍摄的关于涉案土地的视频，视频中能看到涉案土地上堆放有大量废旧钢材物资等。一审庭审中，双方确认以下事实：1.陈波通过转账方式向吴毅支付160000元；2.陈波与杰虎公司的租赁关系存续期间，陈波未向杰虎公司支付租金。对于双方争议的问题，评判如下：一、凯宝伦公司与陈波是否形成租赁关系。本案中，凯宝伦公司对涉案土地具有使用权，陈波存在占用涉案土地的事实，且双方对涉案土地的租赁行为达成了一致的意思表示，故双方虽未签订书面合同，但形成了事实租赁关系。第一、凯宝伦公司对涉案土地具有使用权。凯宝伦公司对涉案土地的使用权已经一审法院生效法律文书确认，凯宝伦公司已经支付自2015年6月16日至2019年3月21日的租金（土地占用费），故凯宝伦公司享有该时间段内对涉案土地的使用权。第二、陈波对涉案土地具有占用事实。陈波于2016年4月20日与杰虎公司签订租赁合同后，在2017年11月左右因政策原因，双方的合同解除并终止。陈波与杰虎公司的合同终止后，陈波并未实际搬离租赁场地，陈波向凯宝伦公司工作人员吴毅支付了2017年12月至2019年2月的水电费，支付金额、转账日期和陈波与吴毅的聊天内容均相符，可以证明陈波对涉案土地存在占用的事实。陈波辩称其已于2017年11月15日左右搬离涉案土地的答辩意见不予采纳。第三、凯宝伦公司与陈波就涉案土地的租赁行为有一致的意思表示。根据陈波与吴毅的聊天内容，陈波提及“外面坝子的使用费”等字眼，由此双方就涉案土地有出租的意思表示。综上，凯宝伦公司举示了一系列证据，包括陈波与吴毅之间的微信聊天内容、陈波向吴毅转款的转账记录、陈波缴纳水电费的票据以及多名证人证言，已经形成完整的证据链，凯宝伦公司与陈波之间形成事实租赁关系。吴毅系凯宝伦公司员工，吴毅向陈波收取水电费及土地占用费的行为应该视为凯宝伦公司的行为，陈波辩称其与吴毅之间的转账行为是基于其他法律关系，但陈波并未举证予以证明，对该答辩意见不予采纳。二、陈波是否应支付土地占用费？应支付的土地占用费金额是多少？凯宝伦公司享有对涉案土地自2015年6月16日至2019年3月21日期间的使用权，陈波在2017年12月至2019年2月占用了涉案土地，凯宝伦公司对涉案土地的使用权权利时间覆盖了陈波占用土地的时间，凯宝伦公司有权要求陈波支付相应时间段内的土地占用费。关于土地占用费的金额。陈波分别于2018年4月7日、2018年6月4日向凯宝伦公司转账10万元和6万元，双方未能就该两笔转款对应的租赁面积和租赁期间达成一致意见。凯宝伦主张的租金标准为80000元/月（10元/㎡/月*租赁面积8000㎡），但陈波不予认可，且凯宝伦公司举示的涉案土地的视频以及证人证言均不能证明其占用面积，更无法证明租金标准。故以陈波在庭审中自认的租赁面积及租金标准予以确认，陈波与杰虎公司签订的租赁合同中约定的租赁面积为1300平方米，租金标准为14300元/月，故自2017年12月至2019年2月，共计15个月，陈波共计应支付占用费214500元。关于陈波向吴毅转账160000元的性质。据凯宝伦公司提供的视频，陈波除与杰虎公司签订的租赁合同中约定的租赁面积1300平方米以外，另有占用凯宝伦公司场地的情形，且远不止1300平方米，结合陈波微信记录“吴总，这是外面坝子的使用费，已转，请查收”，认定该160000元系支付1300平方米以外的场地占用费，故在本案中不予抵扣。三、凯宝伦公司主张的违约金及其他经济损失是否有法律依据？凯宝伦公司与陈波形成的是事实租赁合同关系，双方并未约定违约金条款，故对凯宝伦公司主张的违约金请求，不予支持。关于凯宝伦公司主张的其他经济损失。凯宝伦公司主张的其他经济损失是因延迟交还涉案土地向渝地公司支付的土地占用费，据凯宝伦公司自认，2019年3月亦有洗车场占用涉案场地，虽与陈波占用场地非同一位置，但可推断陈波占用场地并非造成凯宝伦公司迟延交地的唯一原因，该20余万元损失应予分担。酌情支持陈波向凯宝伦公司赔偿损失100000元。据此，判决：“一、陈波于本判决生效之日起三日内支付重庆凯宝伦金属材料有限公司土地占用费214500元；二、陈波于本判决生效之日起三日内赔偿重庆凯宝伦金属材料有限公司经济损失100000元；三、驳回重庆凯宝伦金属材料有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计7980元（重庆凯宝伦金属材料有限公司已预缴15960元）由重庆凯宝伦金属材料有限公司负担4971元，陈波负担3009元。”本院二审审理过程中双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审审理已查明陈波与杰虎公司签订的租赁合同已于2017年11月左右因政策原因解除，陈波未向杰虎公司支付此后的租金，亦并未搬离案涉土地，且在此期间向凯宝伦公司的工作人员吴毅支付了2017年12月至2019年2月的水电费，虽然陈波不认可凯宝伦公司所举示的收据等证据，但上述收据的金额、日期与凯宝伦公司所举示的陈波与吴毅之间的聊天记录内容相符，可以证明陈波与凯宝伦公司之间就案涉土地形成了事实上的租赁关系。凯宝伦公司据此向陈波主张权利并不违反合同相对性原则。陈波上诉认为凯宝伦公司在另案中自认其已于2017年11月将案涉土地上的承租户均已赶走，一审认定陈波占用案涉土地至2019年2月与事实不符。但《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于自认的规定仅为一方当事人在本案中的自认，而不包括另案自认，且凯宝伦公司在另案中的陈述也并未作为定案事实予以确认，凯宝伦公司的另案陈述不形成自认。凯宝伦公司在一审审理过程中举示了缴费凭证、聊天记录，并申请了证人出庭作证，上述证据可以形成证据锁链证明陈波在2017年11月至2019年2月占用案涉土地的事实，一审主张土地占用费至2019年2月符合客观事实。陈波上诉认为凯宝伦公司所主张的占用费仅应限于陈波使用的超出《重庆杰虎物流租赁合同》约定使用面积的部分，但结合一审审理查明的事实，陈波与杰虎公司之间的租赁合同已于2017年11月解除，且陈波也并未向杰虎公司支付2017年11月之后的土地租金，凯宝伦公司作为案涉土地的合法使用权人，有权向陈波主张相关的土地占用费。综上所述，陈波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6018元，由上诉人陈波负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二〇年十月九日（院印）书记员  王丽丽