重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终2480号上诉人（原审原告）：谭秉军，男，生于1987年6月16日，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：周燕，重庆市梁平区屏锦法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆市梁平区裕达副食超市。住所地重庆市梁平区屏锦镇锦水小区**楼门市。统一社会信用代码91500228MA5U9LQW7T。投资人：李堂，男，生于1988年5月4日，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：高娜，重庆正衡律师事务所律师。上诉人谭秉军因与被上诉人重庆市梁平区裕达副食超市物权保护纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院(2020)渝0155民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭秉军上诉请求：1.撤销(2020)渝0155民初1305判决，查明事实后改判支持其一审中第一项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用按“其他非财产性案件每件交纳50元至100元”的标准收取；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、已经查明案涉房屋由熊涪平于2015年5月14日以担保人的身份抵押给银行，担保抵押期为三年，即2018年5月13日止，熊涪平并向银行签订《担保承诺书》。熊涪平与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是在抵押期间，故案涉房屋的租赁关系在抵押权设立之后，一审认定《房屋租赁合同》产生于抵押权设立之前，系认定事实错误。二、案涉房屋抵押登记记录显示，案涉房屋一直在抵押期间，直至被法院拍卖后谭秉军取得房屋产权时止，期间并未以公示行为涂销抵押事宜，谭秉军出于对公权力的信赖，相信案涉房屋的权利状态为抵押。一审适用《担保法》第五十二条和担保法司法解释第六十五条关于“主债务消灭，担保物权消灭”的规定是错误的，应适用担保法司法解释第六十六条规定，即抵押人将已抵押的财产出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。三、本案诉讼费收取过高，本案案由虽是物权保护，但根据当事人的诉讼请求，诉讼标的仅仅只是行为，不涉及房屋本身的权利等争议，一审按房屋的价值收取诉讼费，增加了当事人的负担。重庆市梁平区裕达副食超市辩称，一、根据“买卖不破租赁”的原则，上诉人谭秉军虽然通过竞拍取得案涉房屋的所有权，但我方作为与原房主签订合法有效租赁合同的一方当事人，有权继续使用租赁房主至租期届满之日止。二、上诉人谭秉军对于案涉房屋存在租赁关系的情况十分清楚，并且法院在拍卖公告上也明确进行了告知，相关的风险应由上诉人谭秉军自行承担。三、上诉人在承租期内也收取了我方缴纳的租金，并向被上诉人出具了领条，备注收取2019年2月13日至2019年11月30日期间的租金，之后因涨租金问题未能达成一致，才拒收租金，并干扰我方正常经营，违反诚实信用原则。四、本案争议的抵押权设立时间并非是2015年，因原先债务人就其2015年至2017年间的债务按照约定已经履行，导致主债权消灭，担保物权随之消灭，最终因2017年至2018年期间的贷款没有偿还，作为抵押担保物的房屋被拍卖，抵押权正式设立并生效的时间是2018年5月。综上，一审裁判正确，请求驳回上诉，维持原判。谭秉军向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于重庆市梁平区门市，并将该门市返还给原告谭秉军；2.判令被告向原告谭秉军支付从2019年12月1日计算至起诉之日2020年3月1日的租金1万元，利息按年利率6%计算为180元。一审法院认定事实：2015年5月14日,中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行与张光碧、熊涪平签订了《农户贷款借款合同》,约定中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行向张光碧提供贷款450万元,额度有效期三年,即2015年5月14日起至2018年5月13日止,张光碧可在循环借款额度内向贷款人申请借款,单笔借款期限最长不超过1年,且到期日最迟不得超过额度有效期。熊涪平以其所有的座落于梁平区的商住房屋,为该笔贷款提供了抵押担保,并于2015年5月14日在重庆市梁平区国土房管局土地房屋权属登记部门办理了抵押登记。熊涪平作出抵押借款承诺书，熊涪平承诺如借款到期未归还，中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行可以依法处置抵押物收回所欠借款本息，在处置抵押物不足以偿还借款本息时，自愿继续承担连带责任。合同签订之后,中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行向张光碧发放了首笔贷款450万元,贷款期限自2015年5月15日起至2016年5月14日止,执行贷款利率8.16%,贷款按月结息,贷款本金到期一次性归还。贷款到期后张光碧归还贷款,按合同约定中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行又向张光碧发放贷款450万元,贷款期限2016年5月16日起至2017年5月15日止,执行贷款利率6.96%,贷款按月结息,贷款本金到期一次性归还。贷款到期后,张光碧归还贷款,按合同约定申请人再次向张光碧发放贷款450万元,贷款期限2017年5月16日起至2018年5月13日止,执行贷款利率6.96%,贷款按月结息,贷款本金到期一次性归还。贷款到期后,张光碧不按照合同约定履行还本付息义务，中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行向本院申请裁定拍卖或变卖抵押财产，以实现中国农业银行股份有限公司重庆梁平支行的担保物权。经一审法院于2018年6月11日作出民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖被申请人熊涪平抵押的座落于梁平区（房地产权证号为3××房地证2014字第××号）的房屋。在执行过程中发出变卖公告，变卖标的为重庆市梁平区屏锦镇锦水小区北2幢3号门面，告知买受人该房屋目前有人使用，但使用人不详，请竞买人自行了解。谭秉军以50万元人民币竞得该门市。一审法院于2019年2月13日作出执行裁定书，裁定将被执行人熊涪平所有的坐落于重庆市梁平区（房地产权证号为3××房地证2014年字第70013号）3号门市（建筑面积250.50平方米）的所有权及相应的土地使用权转让给买受人谭秉军所有。2019年4月4日谭秉军取得该门市的不动产产权证。2016年11月21日熊涪平与被告签订房屋租赁合同，约定熊涪平将座落于屏锦镇兴平社区锦水小区北2＃楼剩余门市按本合同要求出租给被告使用，出租的房屋建筑面积约为700平方米。本合同租赁期限八年，即从2016年12月1日至2024年11月30日止。房屋租金第一年为48000元，后七年的租金每年在上年的基础上递增4000元，签协议时支付第一年租金，以后每年的12月1日前为租金支付时间。原告收到被告支付的该门市2019年2月13日至2019年11月30日的租金14561元。另查明，被告同意按每平方米200元每年支付租金，继续履行合同。一审法院认为，熊涪平于2016年11月21日与被告签订房屋租赁合同，熊涪平将该门市出租给被告使用，合同已在履行，被告亦按约定支付了租金。原告谭秉军虽通过竞买取得该门市的物权，该门市的租赁期尚未到期，根据买卖不破租赁的原则，买受人请求租赁人在租赁期尚未到期前腾退该门市并将门市返还买受人的请求，应当不予支持。熊涪平将门市为张光碧的贷款提供抵押担保,贷款额度有效期三年,即2015年5月14日起至2018年5月13日止，每年贷款到期后，张光碧归还了贷款，至2017年5月16日至2018年5月13日止的贷款到期后，张光碧未还约定还本付息。担保合同是主债务的从合同，主债务消灭，附随的担保合同消灭。熊涪平虽承诺自愿继续承担连带责任，只是不妨碍主债权人实现担保债权，2016年11月21日熊涪平与被告签订房屋租赁合同，应当认为抵押权在租赁合同产生之后。原告竞买该门市后，又收取了被告的租金，应当认为原告同意继续履行原租赁合同。在变卖公告中告知买受人该房屋目前有人使用，但使用人不详，请竞买人自行了解。原告未去了解该门市的租赁情况，亦应自负其产生的法律后果。综上所述，对原告诉请被告腾退该门市并将门市返还原告的请求不予支持。被告同意按每平方米200元每年支付租金，继续履行合同，不违反法律规定。被告应当支付原告从2019年12月1日至2020年3月1日的租金12627.95元。原告关于支付利息的请求，因证据不充分，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告重庆市梁平区裕达副食超市支付原告谭秉军租金12627.95元。二、驳回原告谭秉军的其他诉讼请求。案件受理费11668元，减半收取5834元，由原告负担5740元，被告负担94元。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。经本院二审查明的基本事实与一审查明事实一致。本院认为，本案核心争议焦点为案涉房屋上的诉争抵押权设立时间与租赁合同关系成立时间孰先孰后。对此，本院认为，根据查明事实，虽然案涉房屋的原权利人熊涪平以房屋为银行的450万借款债权提供担保，并于2015年5月14日办理抵押登记，设立了抵押权，但借款合同约定的是借款人在450万循环借款额度内向银行申请借款，额度有效期3年，单笔借款期限最长不超过1年，而在2017年5月15日以前的借款均已按期偿还，因借款人未能及时偿还2017年5月16日至2018年5月13日1年期的借款，迫使抵押权人银行通过实现担保物权的方式得以权利实现。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。因此，就本案而言，案涉房屋上在2017年5月15日以前的抵押权因债权消灭而消灭，与最终实现的担保物权所对应的是2017年5月16日至2018年5月13日的借款债权，故诉争抵押权的设立时间系在租赁合同的签订时间2016年11月21日之后，即“先租后抵”，而非谭秉军所主张的“先抵后租”。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。重庆市梁平区裕达副食超市作为合法的承租人，根据“买卖不破租赁”原则，有权继续使用租赁房屋至租赁期满，同时负有支付租金的义务，谭秉军不能以其已成为租赁房屋的所有权人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁房屋。此外，在案涉房屋变卖过程中，变卖公告已经对买受人告知提示了交易风险，谭秉军应自行承担相应的风险和后果。另，关于一审诉讼费用收取标准问题，谭秉军可向作出决定的一审法院申请复核。综上所述，谭秉军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元（谭秉军已预交11668元，应退还11588元），由上诉人谭秉军负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  黄文革审判员  刘红霞二〇二〇年十月二十日书记员  李 蕾