四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2970号 上诉人（原审被告）：唐军，男，1969年10月1日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘川，成都天府新区四合法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：四川省三公实业有限公司，住所地：成都市金牛区一环路西三段**。 法定代表人：尹波，总经理。 委托诉讼代理人：许辉，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张清，四川卓宇律师事务所律师。 上诉人唐军因与被上诉人四川省三公实业有限公司（以下简称三公实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐军上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判确认租赁合同无效并判令三公实业公司自起诉之日起双方各自返还钱物（案涉房屋已腾退）；二、判令三公实业公司退回唐军所交5000元押金，并承担房屋维修费用4800元和装修残值损失；三、本案一、二审诉讼费用由三公实业公司承担。事实和理由：一、案涉房屋未取得建设工程规划许可证。三公实业公司主张案涉房屋合法的证据是房屋预售许可证，该许可证是行政许可事项，有效期要一年一审核。房屋是期房性质，而本案的出租行为是现房行为，其用期房的许可证来证明现房的合法性，不能达到其证明目的，根据管理规定，在房屋建成后应当及时办理相关备案登记，不能以预售许可证来证明案涉房屋的合法性。预售许可证也不属于批准建设的文件，只是销售许可。唐军一审提交的建筑规划设计图纸，与三公实业公司要申请的预售许可证而提交的施工许可证是存在差异的。唐军提交的证据只有1-8号楼，没有案涉的9号楼。案涉房屋的合法性应以是否取得建设工程规划许可证为准。二、双方签订案涉合同虽系真实意思表示，但案涉房屋是未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，违反《中华人民共和国规划法》强制性规定，根据最高人民法院通过的司法解释（2009）11号第2条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，案涉合同应为无效合同。三、三公实业公司未将案涉房屋未取得建设工程规划许可证这一事实告知唐军，导致唐军因重大误解签订案涉合同。因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，导致城管部门持续到案涉房屋调查并告知如案涉房屋系违法建筑则应拆除，影响了案涉房屋的经营，合同目的不能实现。四、案涉合同约定租金应当向三公实业公司进行支付，然在合同履行中三公实业公司要求唐军将租金交付给王丽的个人账户，违反会计法、公司法、税务金融监管等法律强制性规定。五、本案系三公实业公司违法违约在先，应由其承担过错赔偿责任。请求本院要求其赔偿装饰装修损失12000元以及经营期间2019年5月房屋顶面破裂漏水导致电视剧漏电损坏，唐军维修房屋垫付费用4800元，判令三公实业公司返还押金5000元，一审未对此进行审理应属错误。六、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，对三公实业公司要求支付违约金的主张，不应支持，即使支持，一审认定的违约金数额也过高，应属认定不当。七、一审在证据审核认定上严重违反法律规定，证据未经当庭质证，直接作为定案依据，却对唐军提交的成都市规划档案馆查询盖章，直接能证明案涉房屋在规划总平面图范围内和没有规划许可证等证据不予采信应属不当。同时，判决书中出现一审庭审未出示的证据即2019年8月15日三公实业公司出具的《情况说明》。八、一审认定租金数额错误，多认定一个月租金。九、一审认定案涉房屋腾退事项错误，腾退时间应为2019年10月。 三公实业公司辩称，唐军所述内容没有事实及法律依据。一审过程中，三公实业公司未提交相关案涉房屋行政审批原件系因三公实业公司中途发生重大变故，管理相关材料的人员突然离世，相关材料未进行任何交接，故仅提供相应材料复印件，但据三公实业公司一审过程中查询的案涉房屋最新的预售登记信息明确载明预售许可包括案涉9号楼。二审中，三公实业公司已经找到相关行政审批材料原件，案涉房屋9号楼具有完善的规划及施工许可，预售及登记备案手续。且根据建筑法等相关法律规定，取得预售预许可证的前提是取得施工许可，取得施工许可的前提是取得规划许可，故案涉租赁合同不存在唐军所说的无效情形，双方租赁合同合法有效。 三公实业公司向一审法院起诉请求：1.判决解除三公实业公司与唐军签订的《房屋租赁协议》；2.依法判令唐军支付2019年5月15日至2019年8月15日的租金31026.56元及违约金46539.84元；3.依法判决唐军按照《房屋租赁协议》支付从起诉之日起至归还房屋之日止的租金及拖欠租金1.5倍的违约金；4.请求法院判令唐军在租赁合同解除之日起十日内腾退金牛区五块石赛云台西一路8号五福花园9号楼并返还给三公实业公司；5.本案诉讼费由唐军承担。 一审认定事实如下：2001年，三公实业公司取得《招标（备案）合格通知书》即成建招土建合2001第0439号，载明工程名称为五福花园1、2、3、4、9号，招标范围是土建及水电安装，建设规模为23000平方米，招标方式为邀请。 2001年11月29日，成都市人民防空办公室出具《施工图审查意见表》载明工程名称为五福花园一期，子项名称为1-4,9号楼及相关的审查意见。 2002年3月1日，《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，编号510100200203010901，载明建设单位是三公实业公司及成都顺意房地产开发有限公司，工程名称为五福花园，备注中表明九幢面积为742.7平方米。 2002年，三公实业公司获得《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案编号2002-0361，工程名称五福花园九号楼，建设单位为三公实业公司及成都顺意房地产有限公司。 2002年3月15日，成都市房产管理局颁发成房预售字第××号《商品房预售许可证》，载明预售范围五福花园1、2、3、9号楼。 2019年11月21日，成都商品房网上查询到《成都市商品房预售许可证》，开发企业为三公实业公司，项目名称五福花园，项目地址赛云台西一路，预售范围1、2、3、9号楼。 2010年4月15日，三公实业公司与唐军签订了《房屋租赁协议》，约定将三公实业公司开发的坐落于金牛区五块石赛云台西一路8号五福花园9号楼出租给唐军，出租房屋建筑面积为229平方米，约定租期不低于10年，首年月租金为5000元每月，以后每年房屋租金按照5%递增，且房屋的月租金均为不含税租金，该协议还就后续租金支付方式及时间，违约责任等事项均作了明确的约定。 2010年4月1日，三公实业公司出具《授权书》，载明经董事会一致同意，授权营销总监王丽全权负责五福花园9号楼的管理和租赁业务。 2015年11月23日，三公实业公司出具《收条》一份，载明：今收到五福花园九号楼唐军先生交来的房屋租金（2015年11月至2016年4月）六个月（租金）人民币38288元，收款人处有三公实业公司的签章及尹波代办的签名。 2019年6月19日，成都市城市管理行政执法机关出具《调查通知书》，载明：花语林茶府，为查明你（单位）在赛云台××号涉嫌违法建筑一事，请你（单位）于2019年6月20日到五块石综合行政执法中队接收调查，并提供营业执照复印件、身份证复印件。 2019年8月15日，三公实业公司出具《情况说明》，载明：关于本公司于2010年4月1日授权本公司营销总监王丽（身份证号5101031963××××××××）全权负责五福花园9号楼的管理和租赁业务（包括代收租金等），情况属实，特此说明。 一审另查明，唐军在收到上述协助调查通知后，便多次通过微信等方式向三公实业公司要求出具9号楼非违建的证明及公司的账户，以便将应付租金支付到公司的账户上。同时，三公实业公司营销总监王丽也通过微信等方式向唐军多次催收后续租金。 一审法院同时查明，自双方当事人签订上述协议后，唐军从2010年4月至2019年5月，在长达九年的租期内，除2015年11月23日以现金方式交付租金外，唐军均一直按照约定将租金直接支付到三公实业公司营销总监王丽的私人账户上。 关于唐军提交的两份《规划管理验收合格证》及一份《建设工程规划许可证》、总平面图，均不能反映与案涉租赁房屋有关，一审法院对该组证据不予采信。 一审法院认为，案涉《房屋租赁协议》是双方真实意思表示。虽然2019年6月19日，成都市城市管理行政执法机关出具《调查通知书》，但该调查的前提是涉嫌违建，最终并没有认定案涉房屋就属于违建房屋。三公实业公司在取得《招标（备案）合格通知书》、《施工图审查意见表》、《中华人民共和建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案表》、《商品房预售许可证》系列许可之后，将自有开发的房屋出租给唐军，没有任何违反法律及法规之处，三公实业公司是否取得了自有开发房屋的产权证，并不是出租该房屋的必备要件，因此唐军依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第2条及第11条规定进行抗辩的理由不成立。双方当事人签订协议后，三公实业公司将案涉房屋交付给唐军经营使用至今，唐军也在长达九年的使用期间，自动将租金支付到三公实业公司营销总监王丽的账户上，至于王丽是否有权利用个人账户收取租金，属于另一个法律关系，该行为在三公实业公司出具书面情况说明表示追认之后，并不当然构成唐军拒绝缴付后续租金的理由。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，及第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本案中，双方当事人在长达九年的租期内其主要交易习惯就是唐军均将租金支付到三公实业公司王丽个人账户上。因此唐军从2019年5月至今逾期七个月未缴付租金的行为严重违反约定，依法应当承担违约责任。三公实业公司根据协议的约定，要求解除合同，并要求唐军腾退案涉租赁的房屋及支付租金的要求，符合双方的约定及法律的规定，一审法院依法予以支持。 关于唐军在答辩中主张三公实业公司赔偿其损失等事项，因为唐军在本案中并未提出反诉，唐军可以另案主张。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第三条、第四条的规定，判决：一、解除三公实业公司与唐军于2010年4月15日签订的《房屋租赁协议》；二、判决生效之日起十日内，唐军将租赁的金牛区五块石赛云台西一路8号五福花园9号楼腾退并返还给三公实业公司；三、唐军自判决生效之日起十日内向三公实业公司支付2019年5月15日至2019年8月15日的租金31026.56元，违约金46539.84元；四、唐军自判决生效之日起十日内按照《房屋租赁协议》约定的租金支付条款支付2019年8月5日起至案涉房屋返还给三公实业公司之日止期间的房屋租金及违约金（违约金按照拖欠租金的实际金额1.5倍计算）；五、驳回三公实业公司的其他诉讼请求。如果唐军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1740元，减半收取870元，由唐军承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐军提交以下证据：一、《领条》。拟证明：案涉房屋属性是售楼部。二、图片1张。拟证明：房屋是未按照规划要求拆除的售楼部，现处于停业待查状态。三、收条。拟证明：一审法院少算了一个月租金，同时唐军交了保证金，对方应当退还。四、辞职书2份，收据1份，照片1张，收条1张。拟证明：2019年10月21日已经完成腾退。五、成都市规划和自然资源局《政府信息公开申请办理告知书》（成自然资信[2020]53号）。拟证明：金牛区五块石村1、2组五福花园一期、二期建设工程规划许可证总平面图一期、二期验收合格，但案涉9号楼不在规划中。六、短信截图和2020年2月6日与王丽微信截图。拟证明：2020年2月6日至2月7日唐军用手机通过短信四次、微信四次，要求三公实业公司来交接房屋，三公实业公司2月7日用微信回复让唐军去找物业公司。故未交接房屋过错在三公实业公司。七、物业公司收据一张。拟证明：物业费、水费已经交清。八、2020年1月11日微信聊天记录、成都旭光物业管理有限公司专用收据（2020年4月13日）、交房清单、物品目录。拟证明：延期还房责任在三公实业公司，唐军通过电话、微信、短信多次通知其前来收房，其一直拖延拒不接收。同时，三公实业公司在未通知并取得唐军同意的情况下，同意案外人擅自处理唐军的财产，侵犯了唐军的合法权益，唐军的财产损失应当由三公实业公司承担。 三公实业公司提交以下证据：一、建筑工程施工许可证，建设工程施工设计文件审查批准书，成都市建设工程规划许可证，施工图设计文件审查批准书。拟证明：案涉房屋系合法建筑，案涉合同不存在无效事由。二、交房清单、情况说明。拟证明：双方在2020年4月13日完成交接，因唐军未按照约定腾退，导致三公实业公司花费腾退费400元。 本院认为，对唐军提交的证据：一、对《领条》真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述；二、因从案涉房屋图片仅能看出房屋位置，无法获得房屋是否系违法建筑，故该证据缺乏证明力，本院不予采信；三、对辞职书、收据、照片，因从照片可以看出案涉房屋并未腾空，仍有物品留存，且无证据证明双方就案涉房屋进行腾退交接，故该证据缺乏证明力，本院不予采信；四、对维修房屋的收条，因与本案缺乏关联性，本院依法不予采信；五、对租金及押金收条、政府公开申请办理告知书的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述；六、对2020年2月6日至2月7日的短信、微信截图的真实性、合法性予以认可，然根据该记录内容，在唐军要求办理腾退交接手续后，三公实业公司回复要求唐军预约物业人员后，再通知三公实业公司到场一起进行交接。因唐军未提交证据证明后续其预约物业人员后通知三公实业公司，而三公实业公司拒绝办理腾退交接，亦未提交证据佐证其腾空案涉房屋并将案涉房屋控制权实质转移至三公实业公司，故该证据缺乏证明力本院不予采信。七、对2020年1月11日微信聊天记录，该聊天记录载明聊天时间为2019年6月24日，与一审提交一致，不属于新证据范畴，本院对该证据不再进行审查；八、对成都旭光物业管理有限公司专用收据、交房清单真实性、合法性、关联性予以认可；九、对物品目录，因系唐军单方制作，本院对该证据真实性不予采信。 对三公实业公司提交的证据：一、对建筑工程施工许可证、建设工程施工设计文件审查批准书、成都市建设工程规划许可证、施工图设计文件审查批准书的真实性、合法性、关联性予以认可；二、对交房清单的真实性、合法性、关联性予以认可；三、对情况说明，因系三公实业公司单方制作，本院对该证据真实性不予采信。 本院审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另补充查明，一、三公实业公司与唐军于2020年4月13日办理正式交接手续。水电物业交接完毕。二、本院于2020年7月20日到出具《调查通知书》的五块石综合行政执法中队进行调查，该单位称虽就案涉房屋出具《调查通知书》，但三公实业公司到该单位接受调查，已经出具该房屋一系列资料，仅没有产权证书。该单位并未认定案涉房屋为违法建筑，未要求拆除，亦未进行处罚。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁协议》的效力；二、如《房屋租赁协议》有效，是否符合解除要件；三、唐军欠付租金数额的认定，是否应当承担违约金。 关于案涉《房屋租赁协议》的效力问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，本案中，首先，虽成都市城市管理行政执法机关出具《调查通知书》，载明案涉房屋涉嫌违法建筑，然根据本院到该通知书出具单位调查结果，案涉房屋仅缺乏产权证书，案涉房屋并未被定性为违法建筑要求拆除，出租人三公实业公司也未因此受到处罚。其次，唐军一、二审提交的《成都市建设工程规划管理验收合格证》（存根）均包含五福花园两期建筑，一份载明工程名称为“五福花园二期5、6、7、8栋”，建筑面积为24000㎡，一份的建筑面积则是22724.7㎡。根据三公实业公司二审中提交案涉房屋施工图设计文件审查批准书载明工程名称为“五福花园1-4号、9号楼”，层数为“地;地上6+1层”，建筑面积“22724.7㎡”，无论是面积还是层数均与其提交的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证一致，亦与唐军提交的建筑面积为22724.7㎡的《建设工程规划许可证》（存档页）的层数、建筑面积一致。对唐军主张取得规划的仅有1-8号楼，没有9号楼，根据双方提交证据内容，案涉9号楼非五福花园二期建筑，唐军基于五福花园二期的规划情况主张案涉9号楼未取得规划许可，因缺乏事实依据，本院不予支持。综合上述事实，无论从调查结果还是双方提交证据内容，均无法证明案涉房屋未取得建设工程规划许可证。一审对唐军以案涉房屋未取得建设工程规划许可证为由主张案涉租赁协议无效不予支持并无不当，本院予以维持。案涉《房屋租赁协议》系三公实业公司与唐军真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守合同约定。 关于案涉《房屋租赁协议》是否符合解除要件的问题。根据协议第五条第二款约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本协议。违反协议的一方，应向另一方按日租金1.5倍支付违约金：（4）乙方逾期不支付租金超过壹个月的”，唐军逾期支付租金超过一个月，三公实业公司即有权解除案涉租赁协议。本案中，唐军一审称租金“支付了9年，2010年至2019年5月”，二审认可自2019年5月15日起未再支付租金，其欠付租金已经违约，三公实业公司根据合同约定主张解除案涉租赁协议有事实和法律依据。一审基于此判令解除案涉租赁合同并无不当，本院予以维持。 至于唐军主张其未支付后续租金系因三公实业公司拒不提供公司收款账户，根据案涉协议约定，双方约定租赁期限为10年，截至2020年6月14日期限届满，唐军已经持续九年按约将租金支付至三公实业公司营销总监王丽的账户，且未对此提出异议。同时根据三公实业公司2010年4月1日出具的《授权书》，载明“授权营销总监王丽全权负责五福花园9号楼的管理和租赁业务”，三公实业公司于2019年8月15日出具《情况说明》对授权王丽全权负责案涉房屋管理和租赁业务（包括代收租金等）再次进行确认。故在双方并未在合同中明确约定唐军支付租金的账户的情况下，双方应系在过去的九年中对支付租金的事项形成交易习惯，故三公实业公司未提供公司收款账户并非唐军拒绝缴纳后续租金的合理理由。 关于唐军欠付租金数额的认定，是否应当承担违约金的问题。本院认为，因唐军截至2020年4月13日前均占有案涉房屋，应当基于此支付相应对价，故唐军应当支付2019年5月15日至2019年8月14日的租金23269.92元，以及三公实业公司起诉之日即2019年8月15日至唐军腾退之日即2020年4月13日的租金61749.57元。一审对2019年5月15日至2019年8月14日的租金数额的认定不当，本院予以变更。唐军共计应当支付三公实业公司2019年5月15日至2020年4月13日租金85019.49元。 对唐军主张其实际支付租金至2019年6月，本院认为，一审法官庭审中询问“租金是从什么时间支付到了什么时间？”，唐军回答“支付了9年，2010年至2019年5月，之前租金是支付给王丽个人。”，现唐军二审主张其实际支付租金至2019年6月，与其一审陈述存在矛盾，本院对该主张不予认可。 关于唐军是否应当承担违约责任的问题。根据租赁协议第五条第二款约定“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本协议。违反协议的一方，应向另一方按日租金1.5倍支付违约金：（4）乙方逾期不支付租金超过壹个月的。”，唐军欠付租金构成违约，应当依约承担违约责任。然根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，三公实业公司无证据证明除租金利息损失外，因唐军违约还导致其存在其他损失。同时，唐军在之前九年均足额支付了租金，欠付租金行为发生在行政执法机关调查案涉房屋涉嫌违法建筑前后，虽该调查行为不构成唐军拒不支付租金的合法理由，但在唐军申请减少违约金的情况下，本院仍将此作为违约金调整情形进行充分考虑。综上，本院根据案涉合同履行情况以及唐军过错程度，酌情调整唐军向三公实业公司支付违约金10000元。一审对此认定不当，本院予以变更。 对唐军主张三公实业公司隐瞒案涉房屋未取得建设工程规划许可证，使其构成重大误解，案涉房屋因不断接受检查，导致经营受到影响，合同目的无法实现。本院认为，三公实业公司已经提交案涉房屋的建设工程规划许可证。在案证据无法证明案涉房屋因检查导致无法经营，亦无法证明案涉合同目的因此无法实现，故对唐军上述主张，本院不予支持。 对唐军主张押金的返还、三公实业公司向其赔偿损失维修费、装修残值损失、三公实业公司与唐军交接时擅自处理唐军物品造成的损失等，以及三公实业公司主张唐军支付处理唐军物品花费400元，因非本案审理范围，双方可就此另案主张。 对唐军主张一审证据采信问题，本院认为，首先，虽三公实业公司一审提交的《竣工验收备案表》等证据为复印件，但因相关政府部门并未对案涉房屋进行处罚、要求拆除，或认定为违法建筑，加之二审中三公实业公司提交案涉房屋建设工程规划许可证，亦能够对一审证据进行佐证；其次，根据一审庭审笔录，三公实业公司在一审庭审中提交三公实业公司出具的《情况说明》，唐军亦对此进行质证，现唐军主张其未对该证据进行质证，本院不予认可。 综上，上诉人唐军的上诉理由部分成立，应予支持；一审认定租金数额及违约金标准不当，应予改判。同时，因双方当事人已就案涉房屋完成腾退交接，故本案无需对案涉房屋的腾退返还事项进行认定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12406号民事判决第一项； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12406号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 三、唐军自本判决生效之日起十日内向四川省三公实业有限公司支付2019年5月15日至2020年4月13日85019.49元及违约金10000元； 四、驳回四川省三公实业有限公司的其他诉讼请求。 如果唐军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取870元，由唐军承担391元，四川省三公实业有限公司承担479元。二审案件受理费1740元，由唐军负担870元，四川省三公实业有限公司负担870元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹