贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初2248号原告：刘维秀，女，1962年8月19日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王贵筑，男，1953年5月1日生，汉族，贵州省黔西县人，现住贵州省贵阳市云岩区。系原告刘维秀配偶，代理权限为特别授权代理。原告：王必卿，男，1986年10月30日生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州发城白云集团房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区高新区珍珠苑**楼。统一社会信用代码：91520421730984312F。法定代表人：刘德友，职务：总经理。委托诉讼代理人：金礼国，代理权限为特别授权代理。原告刘维秀、王必卿诉与被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司（以下简称“发城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，由审判员夏小惠依法适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告刘维秀委托诉讼代理人王贵筑、原告王必卿、被告委托诉讼代理人金礼国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘维秀、王必卿向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿逾期交房的违约金人民币92,254.41元；未办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的违约金人民币18,450.88元。共计110,705.29元；2、判令被告于2020年10月1日前办理该商品房转移登记有关文书手续；办理网签备案并交房，本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告、被告双方于2016年10月13日在平坝鸿通城售楼部签订了商品房买卖合同，原告向被告购买位于贵州省安顺市平坝区该商品房合同约定建筑面积31.82平方米，套内建筑面积21.62平方米，已付总价款：341683.00元；合同中约定：第四章（商品房交付使用条件及日期、交接手续）中的第十一条约定被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房；其中：第十三条约定逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.03%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后原告已经履行合同约定的义务，而被告至今未交房，被告违约逾期交房的天数至今为：900天；违约金为：92254.41元；合同中约定：被告应当在2018年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；并约定被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意：约定日期起90日后，被告仍不能办理商品房转移登记有关文书的，且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，被告至今未履行该条款，违约期限为：540天，合同约定违约金按日计算，被告未办理商品房转移登记的有关文书交付给原告违约金至今为：18450.88元。原告在这900个日日夜夜里因此事彻夜难眠无数次贵阳至平坝来回往返，多次哀求被告履行义务，求助相关部门、信访等；最终无果而回。然而在2019年10月24日被告终于答应2020年1月30日之前办理网签备案后交房，并作出书面承诺，最终该承诺又是一次谎言。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告发城公司辩称，第一，被告开发的鸿通城1号楼项目，是平坝区政府的棚户区改造项目，与其他纯粹的商业开发应有所区别，价格上体现了公益、优惠。拆除老校区建新房涉及了方方面面的问题，基于这些被告不能自行克服的问题，比如消防、建设管理、规划等都是一个复杂的过程，耽误了被告方无法履行合同，造成了逾期交房和逾期办证、逾期网签等事宜的发生。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条对不可抗力也作出了明确规定。被告从项目立项时就一直在请求政府部门解决征收、搬迁等问题，但没有得到彻底解决。还时不时有搬迁户到现场阻碍施工，被告存在很多不能克服的困难，但被告一直都在为履行合同积极地进行努力。合同为双务合同，双方均应积极履行。违约赔偿损失是以填补为原则，原告同时诉请被告承担逾期交房和逾期办证的违约责任，但原告对自身产生的损失并未举证证明，故逾期交房和逾期办证并未对原告造成实际的损失，原告所主张的损失无事实的依据。基于这一条，被告应当达到了免责的要件，对原告的诉讼请求应当驳回。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条对违约金的调整也有明确规定，被告主张调整违约金有法律依据，故请求人民法院对原告诉讼请求中所诉过高的违约金进行调整。案涉房屋已经具备了验收合格，也具备了相应办证的条件，被告方保证尽快地办好后向原告方交付。本院经审理查明：被告发城公司系平坝区鼓楼办事处环城东路“鸿通城1号楼”的开发建设单位。2016年1月18日，原告刘维秀与被告发城公司签订《贵安．鸿通城定购合同书》，原告刘维秀向被告发城公司定购平坝区中山路贵安．鸿通城1-3栋负一层，位置临步行街的商铺。2016年10月13日，二原告与被告发城公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“鸿通城1号楼”负一层33号房（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为31.82平方米，套内建筑面积为21.62平方米；按照套内面积计算，该商品房每平方米单价为15,804元，总价款为341,683元；付款方式为分期付款。买受人签订本合同时，首付房款人民币121,683元，剩余房款220,000元，于2017年10月30日前由买受人交清给出卖人。出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2018年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告通过前期预交的认筹金抵扣及补交购房款的方式在双方约定的期限内交清全部购房款341,683元。另查明，截至本案辩论终结前，被告未向二原告交付案涉商品房，未办理《商品房买卖合同》网签及备案登记，也未将办理案涉房屋所有权转移登记的有关文书交付原告。还查明，2019年1月30日，案涉小区部分业主古锦琴、张风等人与被告经平坝区信访局主持调解，达成一致意见：“一、甲方（被告）于2019年5月15日按照国家建设房屋交付标准交付乙方（原告）使用（包括天然气安装完毕），待交房时，购房户补足天燃气立户费用后，方可办理交房手续。水、电、天燃气立户费由公司代办或业主自行办理。注：水1,380元/户、电520元/块、天燃气2,550元/户。二、所造成各业主的违约金，按照购房合同违约责任履行，甲方于交房后30个工作日之内各家计算清楚并支付（支付方式双方协商解决）。三、在未办理房屋备案合同的于2019年4月15日办理完毕。”。原告刘维秀在该协议底部乙方业主（签字）处签字。2019年10月24日，被告发城公司向原告刘维秀出具《网签备案说明》，就刘维秀购买的鸿通城1号楼商铺（负1-33/负1-34）承诺于2020年1月30日之前办理网签备案，网签备案以后统一交房。上述事实，有双方当事人陈述及提交的《商品房买卖合同》、《贵安．鸿通城定购合同书》、《收款收据》、《关于平坝区鸿通城一期交房协议》、网签备案说明等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告均应信守执行。结合原告的诉讼请求，首先，应明确的问题是被告是否构成违约以及应否承担违约责任。根据双方合同约定，被告应于2017年10月30日前将案涉房屋交付给原告，于2018年10月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理所有权转移登记的有关文书交付原告。由此，结合被告至今仍未向原告交付案涉商铺及办理案涉房屋所有权转移登记的有关文书的事实，被告显然已经构成违约，应承担相应违约责任。被告以案涉房屋所涉建设项目系棚户区改造项目，政府征收拆迁工作未完成属不可抗力为由，抗辩称其不应当承担违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指合同订立时“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”这种客观情况的发生具有不可控制性和偶然性，不以人的意志为转移。本案中，被告抗辩提及的政府征收拆迁工作，在案涉建设项目正式启动之前，就已经着手实施。被告作为从事房地产开发的企业，对政府征收拆迁过程中可能出现个别被拆迁户因追求额外利益未果而阻滞拆迁等情况，应当能够预见，并能根据其所预见到的情况制定相应开发建设方案或变更既定方案，甚至可据此决定是否继续开发，不存在不能避免和不能克服的问题。故此，本院对被告有关“不可抗力”的抗辩不予采纳。至于被告就案涉房屋所涉建设项目具有“公益性质，原告在购房时被告也给予了一定优惠”的辩解，没有相应证据支撑，且被告客观上系从事纯商业开发，即便给予原告一定的优惠也是生意洽商的结果，被告不能据此作为免责的正当理由。其次，具体违约责任的承担问题。原告主张按合同约定每日万分之三和万分之一的标准分别计算逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。被告抗辩称该标准约定过高，请求法院给予调减。其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。若举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，就逾期交房而言，鉴于原告未举证证明其因被告迟延交房所受具体损失情况，本院认为原告损失只能根据合同正常履行情况下其可得利益，即将案涉房屋出租应得租金损失确定。原告购买的系独立商铺，结合商铺所在位置鸿通城整体经营情况，参考本地区商铺租赁市场行情，本院酌情按60元/平方米确定案涉房屋每月租金标准。案涉房屋套内建筑面积为21.62平方米，原告每月可得租金损失约为1,297.20元。而据合同约定的逾期交房违约金计算标准，被告每月应承担违约金：341683×0.0003×30=3,075.14元，明显超过租金损失的百分之三十。因此，被告抗辩请求予以“调减”本院认为较为合理，予以采纳。对于具体“调减”问题，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平、诚实信用原则并兼顾违约金制度的填补性与惩罚性特点，本院参照其月租金损失上浮20%予以确定，即1297.20×（1＋20%）=1,556.64元。根据前述查明的事实，从2017年10月31日至2020年8月4日原告起诉时共计1008天，原告主张按照900天计付逾期交房违约金系对自身权利的处分。900天约30个月，被告应承担的逾期交房违约金为：1556.64×30=46,699.20元。原告主张92,254.41元，超出部分本院不予支持。此外，就逾期交付办理商品房转移登记有关文书而言，案涉房屋系商铺，原告迟延取得该房屋所有权证书一般不会给其经营使用造成不利影响，并且原告客观上亦未举证证明该房屋迟延办证使其实际遭受了损失，因此原告主张按合同约定标准计付违约金，本院酌情按日万分之零点五给予调整，自2018年10月31日起至2020年8月4日共计643日，原告主张按照540日计付逾期交付商品房转移登记的相关文书违约金，系对其自身权利的处分。按照540日计算违约金为：341683×0.00005×540=9,225.44元。因购买商铺与购买住房相比，购买目的更多倾向用于营利，故本案不宜再对逾期交房违约金与逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金进行吸收性调整。二原告同时诉请被告发城公司办理网签备案并交房、限期交付办理商品房转移登记的有关文书。本案中被告向原告出具了《网签备案说明》，承诺于2020年1月30日之前办理网签备案，网签备案之后交房。被告未在承诺期限内与原告进行网签并办理备案登记及交房，原告提出如前网签备案及交房的诉请有事实上的依据，应予支持。综合考虑办理网签、备案登记等需要双方当事人配合并受到相关行政部门影响等因素，本院酌定被告发城公司应在本判决生效之日起六十日内完成案涉商品房网签、备案登记及交房。另外，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》就被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书进行了明确约定。但结合双方约定的内容，被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，前提是被告应取得商品房所有权的初始登记。被告虽就逾期交付商品房转移登记有关文书已经承担了相应的违约责任，但其向原告交付商品房转移登记有关文书的义务并未免除。故原告诉请被告交付相关文书于法有据，应予支持。庭审中被告发城公司称案涉商品房所在的建设工程已经通过了竣工验收，现已经具备办证和交房条件，但被告并未举证证明已经取得了商品房所有权初始登记。因被告向原告交付办理商品房转移登记的相关文书须以被告办理商品房所有权初始登记为前提，客观上被告何时能取得商品房所有权初始登记亦无法明确，故本案中无法确定被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书的具体期限，故对原告诉请被告限期交付办理商品房转移登记的相关文书的诉讼请求，本案中暂不予处理。双方可待被告取得商品房所有权初始登记后，另行协商解决方法。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内，就鸿通城1号楼负一层33号房与原告刘维秀、王必卿进行网签，并办理备案登记，并在网签及备案登记完成后向原告刘维秀、王必卿办理交房。二、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告刘维秀、王必卿给付逾期交房违约金46,699.20元。三、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告刘维秀、王必卿给付逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金9,225.44元。四、驳回原告刘维秀、王必卿的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取1,257元，由原告刘维秀、王必卿共同负担615元，由被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司负担642元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费2,514元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  夏小惠二〇二〇年十月十二日法官助理孙婷婷书记员张丁勇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。