浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6145号 上诉人（原审被告）：张喜乐，男，汉族，1980年10月2日出生，住浙江省温州市苍南县。 上诉人（原审被告）：陈春华，女，汉族，1981年8月1日出生，住浙江省温州市苍南县。 被上诉人（原审原告）：杭州滨沁房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥街道浜河部落**楼**。 法定代表人：张旭忠，董事长。 委托诉讼代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 上诉人张喜乐、陈春华因与被上诉人杭州滨沁房地产开发有限公司（以下简称滨沁公司）商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：张喜乐、陈春华系夫妻，欲购买滨沁公司开发的滨龙湖东潮府商品房，经公证摇号，张喜乐、陈春华选房顺序号为108号。2019年12月27日，滨沁公司在杭州龙湖微信公众号公示了明石东潮府1、2、3、4号幢房屋选房细则，细则第四条：“付款提醒1、现场仅接受所有国内银联卡刷卡，不支持境外卡、信用卡刷卡，不接受以转账、现金、支票、本票方式等付款。2、选房现场高层、洋房需缴清定金人民币50万元整，叠墅、排屋需缴清定金人民币100万元整，请提前备足资金。3、因大多数银行卡有单日交易限额，务请您提前与银行确认，取消交易限额限制（特！别！重！要！）”；《选房细则》第五条第9款（1）：“客户成功选择房源后，20分钟无法支付定金，视为弃选”。2019年12月28日18时30分起，滨沁公司现场开始公证选房，张喜乐参加摇号选房并选定杭州市江干区明石东潮府项目×幢××室及对应地下车位（编号×××28）。当晚，张喜乐、陈春华作为乙方、滨沁公司作为甲方，签订《认购协议书》、《地下车位认购协议》。《认购协议书》约定：房屋销售总价4524646元；乙方应于签署本认购书的同时向甲方支付定金人民币50万元，该定金作为其签订该房屋的《浙江省商品房买卖合同》及其附件等相关协议的担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为已付房款；乙方采用按揭贷款方式付款，首付款应于商品房买卖合同及其附件等相关协议签订之日付清；乙方应在2019年12月30日前与甲方签署房屋的购房合同等。《地下车位认购协议》约定：地：地下车位使用权转让价格为460000元方一次性付款，于2019年12月30日签订《地下车位使用权转让协议》当日支付全部款项；乙方同意签订本协议时支付定金人民币20000元，作为订立《地下车位使用权转让协议》的担保等。因张喜乐资金不够，滨沁公司工作人员同意张喜乐先行缴纳房屋定金2万元、地、地下车位定金2万元时，张喜乐书写了一张金额为48万元、付款日期为12月31日的欠条交给滨沁工作人员。随后，张喜乐离开现场。当晚10时44分，滨沁公司工作人员以微信方式通知张喜乐，公司决定晚上没交齐10万定金的作弃选处理，要求张喜乐当晚补交定金80000元，张喜乐未当即予以回复。滨沁公司工作人员又以微信方式联系了陈春华，并应陈春华要求将公司收款账号发给了陈春华。当晚11时04分，陈春华回复：我爱人说你们信用这么差，就退了吧。后又通过语音方式回复：他刚才跟我说了，不要就不要好了，我又无所谓了。当晚11时26分、33分，滨沁公司工作人员先后向张喜乐、陈春华发送微信，载明：根据选房细则规定，客户成功选择房源后，20分钟内无法支付应付定金，视为弃选；您截止目前未按规定支付齐定金，现通知您失去明石东潮府××××房源选房权利。后张喜乐、陈春华又均对滨沁公司的做法表示不满，要求继续支付余款、履行合同。 2019年12月29日，滨沁公司将上述案涉房屋与他人签订认购协议。同日，张喜乐通过1××××电话向政府主管部门投诉滨沁公司。 2020年1月21日，滨沁公司将2万元售房定金、2万元车位定金共计4万元退还至张喜乐的中国建设银行账户。 2020年1月22日，杭州市住房保障和房地产管理局回复张喜乐：“你反映开发企业存在将你选定的房源与他人另行签订协议并收取定金的情况，目前正在调查了解中，待有处理意见后将电话告知你。” 滨沁公司诉至原审法院，请求：1.滨沁公司与张喜乐、陈春华之间签订的《认购协议书》和《地下车位认购协议书》于2019年12月28日解除；2.诉讼费由张喜乐、陈春华承担。 原审法院认为：滨沁公司与张喜乐、陈春华签订的认购协议书、地、地下车位认购协议系双方真实意思表示容未违反法律、法规的强制性规定，双方应当按约履行。滨沁公司在微信公众号的选房细则中已明确告知选房现场高层需缴清定金50万元，张喜乐、陈春华既然决定参加选房，理应根据选房细则提前做好资金准备，张喜乐、陈春华在未提前做好资金准备的情况下参加选房，本身存有过错。张喜乐、陈春华选房后在与滨沁公司签订《认购协议书》时，滨沁公司明知张喜乐、陈春华资金不足，张喜乐、陈春华也明知自己资金不足，仍签订张喜乐、陈春华应于签署本认购书同时支付定金50万元的条款；滨沁公司工作人员在张喜乐支付20000元房屋定金后未当场向张喜乐、陈春华明确余款的处理方式，张喜乐、陈春华也未能举证证明滨沁公司已明确同意余款48万延迟至12月31日支付，原审法院认定双方对《认购协议书》的签订、纠纷的发生及合同的履行均存在过错。《认购协议书》签订后，滨沁公司将定金金额降低至10万元、当晚支付作为继续履行合同的变通条件，因张喜乐、陈春华拒绝接受，滨沁公司、张喜乐、陈春华未能定金条款达成新的合意；此后陈春华明确告知张喜乐、陈春华均同意退房，随后滨沁公司也通知张喜乐、陈春华作弃选处理，滨沁公司、张喜乐、陈春华已就解除《认购协议书》达成合意，滨沁公司诉请确认《认购协议书》解除具有事实依据，予以支持。张喜乐、陈春华在双方达成解除合同的合意后，继续要求履行合同不具有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2020年5月28日判决：确认滨沁公司与张喜乐、陈春华2019年12月28日就杭州市江干区明石东潮府1幢1302室及地下车位（编号×××28）签订的《认购协议书》、《地下车位认购协议》于2019年12月28日解除。按规定减半收取的案件受理费40元，由张喜乐、陈春华负担。 宣判后，张喜乐、陈春华不服，向本院提起上诉称：1.原审认定事实错误。一、一审判决书第4页中认定错误：张喜乐书写了一张金额为48万元、付款日期为12月31曰的欠条交给滨沁公司工作人员。事实为：张喜乐在滨沁公司工作人员提供的印制的格式欠条上，填写了金额为48万元、付款日期为12月31日。滨沁公司工作人员认可后收取。二、一审判决书第5页中认定错误：后又通过语音方式回复：他刚才跟我说了，不要就不要好了，我又无所谓了。事实为：后又通过语音方式回复（也是陈春华在滨沁公司发送弃选短信前的最后一次答复内容）：你问我老公，问他要不要买，他刚才跟我说了，不要就不要好了，我又无所谓了。陈春华明确表示让滨沁公司工作人员征求张喜乐的意见。原审认定的事实选择性的用了一句话的后半段，断章取义，造成认定事实错误。三、一审判决书第6页中认定错误：此后陈春华明确告知张喜乐、陈春华均同意退房，随后滨沁公司也通知张喜乐、陈春华作弃选处理，滨沁公司、张喜乐、陈春华已就解除《认购协议书》达成合意，滨沁公司诉请确认《认购协议书》解除具有事实依据，予以支持。张喜乐、陈春华在双方达成解除合同的合意后，继续要求履行合同不具有法律依据，不予支持。事实为：上述第2点已表明，陈春华的话被断章取义，原意为：让征求张喜乐的意见。另，12月28日晚上11时左右，滨沁公司工作人员以微信、电话方式联系张喜乐,提出今晚10万定金没交齐的，直接清退。要求张喜乐写个放弃声明，还发送了一个样稿（滨沁公司工作人员微信语音:你赶紧的，你就把这个写个放弃，然后把里面的内容填写一下）。对此，张喜乐明确表示不接受，拒绝书写放弃声明，同时指责开发商反悔。四、一审判决书第5页中认定错误：认定双方对《认购协议书》的签订、纠纷的发生及合同的履行均存在过错。事实为：张喜乐、陈春华并无过错。张喜乐按照规定、程序和口头商议的事项，进行选房、签订协议，同时根据与滨沁公司工作人员口头商议结果，支付定金，填写后续支付金额和支付日期的欠条，滨沁公司工作人员认可并收取，已经完成履约手续。2.原审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。张喜乐一人参与选房，并与滨沁公司签订《认购协议书》，滨沁公司在张喜乐明确拒绝当晚补齐10万元，坚持按照之前协议在12月31日前补齐，拒绝书写放弃声明的情况下，单方面发送视为弃选的短信。这种做法违反《合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。法院不应予以支持。陈春华已明确表示让滨沁公司工作人员问张喜乐的意见，且她不是签订《认购协议书》的履行人，张喜乐为签约的履行人。对此，此事应以张喜乐的意见为准。张喜乐当晚明确拒绝补齐10万元的要求，拒绝书写放弃声明，第2日上午电话与滨沁公司工作人员沟通，当日下午到滨沁公司售楼部沟通，在沟通无果后向杭州房管部门投诉处理。显然，张喜乐是不同意解除合同的。故，当事人双方未协商一致，不能解除合同。3.不应支持滨沁公司不当做法。滨沁公司在晚上11时，以要将钱交给房管局为名，要求补交钱款的做法，系编造事由，违背作息规律，实属不当，法院不应予以支持。同时，房地产销售要遵守国家相关规定，要严格一房一售，滨沁房地产已涉嫌一房多售，杭州房管部门也已介入调查，法院不应支持房地产公司违法违规的售房行为，更不应以法律诉讼为违法违规售房行为保障护航。同时，在之前双方的沟通中，及2020年1月3日杭州房管部门召集的双方调查中，滨沁公司从未提出12月28日晚上张喜乐、陈春华放弃购房协议的情况，始终坚称因张喜乐、陈春华未补齐10万元而被清退。很明显这是滨沁公司律师介入后，企图通过拼凑信息、包装信息，达到以偏概全、混淆是非的目的，令人遗憾的在一审中取得成功。综上所述，故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.驳回滨沁公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用均由滨沁公司负担。 针对张喜乐、陈春华的上诉，滨沁公司答辩称：一、原审事实认定清楚，张喜乐、陈春华未按公示的《选房细则》要求提前准备好定金，未按《认购协议书》约定于签订认购书时支付50万元定金，在滨沁公司提供通融性协商方案后，明确拒绝并表示退房。滨沁公司于2019年12月27日公示了房屋《选房细则》，第四条：“付款提醒1、现场仅接受所有国内银联卡刷卡，不支持境外卡、信用卡刷卡，不接受以转账、现金、支票、本票方式等付款。2、选房现场高层、洋房须缴清定金人民币50万元整，叠墅、排屋需缴清定金人民币100万元整，请提前备足资金。3、因大多数银行卡有单日交易限额，务请您提前与银行确认，取消交易限额限制（特！别！重！要！）”；《选房细则》第五条第9款（1）：“客户成功选择房源后，20分钟无法支付定金，视为弃选”。12月28日，张喜乐、陈春华在选定房屋后，与滨沁公司签署《认购协议书》，其中第三条约定：乙方（即张喜乐、陈春华）应于签署本认购书的同时向甲方（滨沁公司）支付定金人民币500000元整（大写：伍拾万元整），该定金作为其签订该房屋的《浙江省商品房买卖合同》及其附件等相关协议（下称“购房合同”）的担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为已付房款。张喜乐在签订《认购协议书》后仅支付房屋定金2万元，未按协议约定支付定金。其说“滨沁公司工作人员认可后收取”并不是事实，张喜乐、陈春华欠款太多，对其他后序没选到房的客户极其不公平，营销经理并未确认。当晚10时44分，滨沁公司工作人员通过微信分别联系张喜乐、陈春华，陈春华回复：我爱人（张喜乐）说你们信用这么差，就退了吧。后又通过语音回复：他（张喜乐）刚才跟我说了，不要就不要好了，我又无所谓了。且在滨沁公司工作人员告知陈春华因未按时补足定金失去案涉房屋选房权利后，其仍表示拒绝补齐8万元定金。综上，一审判决认定事实清楚。二、双方已就解除《认购协议书》达成合意，原审法院适用法律正确。张喜乐、陈春华在参加选房前，未按《选房细则》准备好充足资金，而未选到房的后序家庭一直在现场等候，强烈要求按《选房细则》复核是否有前序家庭构成弃选情形，无奈之下滨沁公司将定金金额降至10万元、当晚支付作为继续履行合同的变通条件，张喜乐、陈春华亦拒绝接受。其后，陈春华作出张喜乐、陈春华同意退房的意思表示，滨沁公司亦分别告知张喜乐、陈春华其丧失案涉房屋的选房权利，双方已就解除《认购协议书》达成合意。滨沁公司于2020年1月21日将张喜乐、陈春华支付的2万元售房定金、2万元车位定金退还至张喜乐的银行账户。一审法院认定《认购协议书》、《地下车位认购协议》于2019年12月28日解除，适用法律正确。三、案涉房屋根据《关于实施商品房公证摇号公开销售工作的通知》已由案外人认购。根据杭州市住房保障和房产管理局发布的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》第八条规定，摇号结果产生后，房地产开发企业应依据摇号结果有序组织选房销售工作。前序家庭放弃选房、购房的，后序家庭依次递补。房地产开发企业应确保选房结果与网签名单一致。根据上述规定，滨沁公司于2019年12月29日就案涉房屋与案外人签订认购协议，且案外人已支付相应金额。滨沁公司在告知张喜乐、陈春华失权后，根据相关规定顺位签约，并非张喜乐、陈春华所称一房多售。行政单位的选房结果备案只是当时张喜乐、陈春华选房的客观记录，并不能解决张喜乐、陈春华违反公示选房细则未足额交付定金失去选房资格的问题，如选房过程中大量存在张喜乐、陈春华此种无视选房细则，不足额交付定金的行为，才是对其他真正购房者最大的不公。综上所述，张喜乐、陈春华的诉请无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，张喜乐、陈春华向本院提交证据材料:证人证言1份，用以证明张喜乐、陈春华按滨沁公司所说的方式向滨沁公司出具了48万元欠条。 张喜乐、陈春华提交的证据经滨沁公司质证：该证据不属于二审新证据，证人没有出庭接受法庭的质询，没有证据效力。关于张喜乐、陈春华所讲的48万元欠条的事情，张喜乐、陈春华一审已经作为证据提交，是逾期支付定金承诺书，承诺人是张喜乐。然后明确是要领导审批的，最后滨沁公司已经提了折中方案。所以当时滨沁公司就赶紧通知，要求张喜乐、陈春华再补到10万元。本院经审查后认为，上述证据不符合证据采信规则，故不予确认。 二审期间，滨沁公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据张喜乐、陈春华的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点为原审法院认定双方当事人之间的认购协议书已经解除是否妥当。根据张喜乐、陈春华与滨沁公司工作人员之间的微信聊天记录，在双方未能就定金支付方式与期限达成一致的情况下，陈春华明确告知滨沁公司张喜乐、陈春华均同意退房；滨沁公司亦通知张喜乐、陈春华作弃选处理。此后，张喜乐、陈春华未再向滨沁公司支付任何款项，且滨沁公司也已将张喜乐原来支付的房屋定金2万元及车位定金2万元退还至张喜乐银行账户。从双方当事人的之后的行为来看，与之前双方当事人的所表达的同意退房、作弃选处理的意思表示，可以相互印证。因此，原审法院认定双方当事人已就解除认购协议书达成合意，并无不当。据此，原审法院确认相关认购协议书已经解除，依据充分，应予以确认。综上，张喜乐、陈春华的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由张喜乐、陈春华负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年十月十九日 书记员  董 悦