安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初3033号 原告：合肥居安物业管理有限公司，住所安徽省合肥市新站区龙门岭路以东青年创业大厦**，统一社会信用代码91340100684999328L。 法定代表人：余勇，总经理。 委托诉讼代理人：闵道军，男，1975年6月28日出生，汉族，住安徽省金寨县。，住安徽省金寨县iv> 委托诉讼代理人：陈德红，安徽远宏律师事务所律师。 被告：冯克荣，女，1964年12月24日出生，汉族，住安徽省金寨县。，住安徽省金寨县div id='2'  style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 原告合肥居安物业管理有限公司（以下简称为居安物业公司）与被告冯克荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥居安物业管理有限公司的委托诉讼代理人闵道军、陈德红，被告冯克荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居安物业公司向本院提出诉讼请求：依法判决冯克荣支付拖欠的物业费11417.95元，并支付逾期付款违约金7707.18元。事实和理由：居安物业公司为金寨县梅山镇金色时代佳园小区物业管理公司，冯克荣系该小区10栋1102室业主，自2012年11月25日起无故拖延物业服务费，至2020年6月30日共拖欠物业服务费11417.95元及逾期付款违约金7707.18元，经原告多次催收未果。 被告冯克荣辩称：1.金色时代佳园第一届业主委员会到期后，第二届业主委员会未与居安物业公司签订物业服务合同，居安物业公司继续收取服务费没有合同和法律依据。2.居安物业公司未履行金色时代佳园小区《物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合法合理。3.即使合同有效，双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符所谓的“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可以不交物业费。4.业主无需承担违约责任，不应交纳滞纳金。5.居安物业公司诉请支付2012年至2017年6月30日物业费已经超过诉讼时效。6.被答辩人砸毁答辩人财产，殴打答辩人，形同黑社会，应当追究其法律责任，赔偿经济损失20000元。 经本院审查，认定事实如下：2009年6月，六安金瑞房地产开发有限公司与合肥居安物业管理有限公司之间签订了《金色时代佳园前期物业管理服务合同》，委托管理期限自2009年6月2日至2012年6月1日，约定甲方委托乙方对金色时代佳园前期物业项目实行物业管理。管理事项为：公共部位的维修、养护和管理；公共设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公告区域消杀、消毒、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共区域、公共绿化的养护和管理；区域内交通和车辆停放秩序的管理；维护公共秩序和小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防等工作、安全防范等事项的管理；物业管理区域内装饰装修管理服务；管理和物业相关的工程图纸、业户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化活动。物业服务费用标准按物业的建筑面积交纳，物业收费标准以金寨县物价局批准为准，结合梅山、江店的物业小区收费情况和社会发展市场情况进行调整。物业服务费自业主入住时一次性缴纳全年物业服务费，以后的物业服务费按半年或季度交纳，业主或物业使用人应提前10日向乙方预交半年或季度的物业管理服务费，超过10日交纳的视为逾期交纳，业主和物业使用人需承担违约责任。 2009年7月2日，金寨县物价局、金寨县房地产管理局下发的金价管（2009）34号《关于规范金寨县物业服务收费的通知》确定，多层和高层住宅物业综合服务费收费标准（每月每平方米建筑面积）：一级0.8-0.65元，二级0.65-0.45 元；三级0.45-0.35元；四级0.35-0.2元；等外0.20元以下。 2011年冯克荣入住金色时代佳园小区，在该小区拥有 10栋1102室住房一套，房屋建筑面积为153.09平方米。冯克荣在入住时交纳1年期物业费，自2012年11月25日起未交纳物业费。 上述事实，有原告合肥居安物业管理有限公司提供的《金色时代佳园前期物业管理委托服务合同》，收费价格许可证，催款记录，物业服务费拖欠清单在卷予以佐证，以及双方当事人当庭陈述，足以认定。 居安物业公司提供2013年11月，2016年12月，2019年12月续签的三份《金色时代佳园物业服务合同》。2013年11月续签合同签订时间早于业主委员会成立时间，签字人董吉生也否认合同落款签名真实性。2016年合同、2019年合同签订时业主委员会已经解散，仅有盖章而无业主委员会成员签名认可，双方均认可金色时代佳园业主委员会印章由社区保管。该三份《金色时代佳园物业服务合同》形式上存在瑕疵。 本院认为，物业公司与小区业主之间应为相互依附，相 互促进的关系，优质的物业服务会给业主带来舒适的生活环 境，提高业主生活质量，同时业主的支持配合又是物业公司 提升服务质量的有力保障。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。六安金瑞房地产开发有限公司系金色时代佳园小区的开发商，其与居安物业公司签订的《金色时代佳园前期物业管理服务合同》真实有效，该份合同对金色时代佳园小区业主具有法律约束力。居安物业公司提供2013年11月，2016年12月，2019年12月与业主委员会签订的物业服务合同，在形式上虽然存在瑕疵，但是居安物业公司持续不断地为金色时代佳园小区提供物业服务，基本保障了小区的正常运转，小区业主享受了物业提供的服务，双方形成了事实上的物业管理服务合同关系。冯克荣应支付的物业费11417.95元（自2012年12月25日起至2020年6月30日，拖欠物业费153.09平方米×91个月×0.45元/月/平方米=6269.04元；电梯费153.09平方米×91个月×0.35元/月/平方米=4875.91元；公共能耗费为3元/月×91个月=273元，合计11417.95元）。鉴于居安物业公司要求支付违约金未能提供依据，本院不予支持。 居安物业公司在提供物业服务过程中，即使在某些环节、方面做的不够好，也不构成根本性违约，不能成为业主拒交物业费的合法理由。金色时代佳园小区业主应当尽快成立新的业主委员会，通过合法合理的方式方法督促物业管理公司改进服务，拒交物业费的方法损害其他缴费业主的合法利益，影响整个小区物业服务关系的发展。冯克荣在入住小区后仅支付一年物业费，现以居安物业公司管理存在服务质量问题为由拒交物业费，本院不予支持。冯克荣主张与居安物业公司工作人员发生争议，产生肢体冲突，系另一法律关系，如造成损失可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告冯克荣支付原告合肥居安物业管理有限公司自2012年11月25日至2020年6月30日物业服务费11417.95元，于本判决生效之后十日内付清； 二、驳回原告合肥居安物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费278元，减半收取139元，由被告冯克荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员  汪    伟 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  兼书记员杜超 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约，业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业景，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供跟务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调差收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。