云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终718号上诉人（原审原告、反诉被告）：施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会，住所地：施甸县甸阳镇沙坝社区西山村。负责人：马应坤，男，1957年7月8日出生，汉族，住施甸县。委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：施甸县甸阳镇天杨建材经营店，住所地：施甸县甸阳镇甸阳西路。经营者：桂建刚（又名蒋金桂），男，1970年3月9日出生，汉族，住施甸县。委托诉讼代理人：张健萍，云南凌云（保山）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：朱鸿云，男，1989年9月15日出生，汉族，住保山市隆阳区。特别授权代理。上诉人施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会（以下简称清真寺管委会）因与上诉人施甸县甸阳镇天杨建材经营店（以下简称天杨建材经营店）租赁合同纠纷一案，不服云南省施甸县人民法院（2019）云0521民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。清真寺管委会上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审部分事实认定无证据证实。被告未能提供充分证据证实因城镇规划，路基高出仓库室内地面120公分，从而影响被告进出货物。2、一审判决适用法律不当。被上诉人逾期支付租金，同时同意解除合同，符合约定解除的情形，同时也符合法定解除的条件。一审判决由上诉人酌情补偿被上诉人60000元，合同无约定，也不符合法律规定。天杨建材经营店上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉请求；2、本案一、二审本诉及反诉诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一、上诉人未按期支付租金系依法履行先履行抗辩权，不存在违反权利、义务对等的基本原则。上诉人未支付租金是基于被上诉人交付的场地不符合使用条件，上诉人具有合法理由，是依法履行先履行抗辩权。上诉人能够抗辩出租方的就是暂缓支付租金，并与被上诉人协商。第二、本案的租赁合同应当解除。上诉人与被上诉人对合同解除均达成一致意见，法院不能硬性要求继续履行，违背意思自治原则。由于周围路基抬高，使得仓库成为最低的地方，雨水灌入，车辆的出入也受影响，上诉人无法继续使用该仓库，合同目的无法实现。一审法院认为对仓库场地基础、排水通过协商可以解决是没有认可依据的。合同如继续履行，对上诉人是恶性循环。第三、上诉人一审反诉主张应当得到支持。被上诉人交付的场地不符合约定导致合同无法继续履行，被上诉人存在违约。上诉人投资建盖仓库费用经鉴定为536985元，一审法律适当补偿60000元无法律依据。2、一审法院证据采信不当。上诉人提交马应湘的录音证据应当得到采信，对司法鉴定意见书的鉴定结论不采信，不符合证据规则。3、一审案件的严重超过审理期限，违反法律程序。清真寺管委会向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告双方所签订的《场地租赁合同》，判令被告将租赁场地交还原告使用；2.依法判令被告立即支付拖欠原告从2017年10月1日起至实际交还租赁场地之日的租金及相应的逾期付款违约金(以实际拖欠租金为基数，按照中国银行同期贷款利率4.75%计算至实际支付租金之日)。诉讼过程中，原告清真寺管委会放弃要求被告承担原告为实现以上债权而支出的律师代理费10000元的诉讼请求。天杨建材经营店向一审法院反诉请求：1.依法判令被反诉人赔偿给反诉人因建盖仓库的费用50万（以鉴定结论为准）；2.依法判令被反诉人向反诉人支付因交付的场地不符合要求而造成水淹货物的损失10万元。一审法院认定事实：原告清真寺管委会与被告天杨建材经营店于2015年8月3日签订《场地租赁合同》，约定原告将沙坝脚社区西山自然村清真寺面积为3亩的建设用地出租给被告使用，租赁期限为10年，从2015年10月1日起至2025年9月30日止。租金前五年为每年9万元，后五年每年9.6万元，年付，先付后用，每年10月1日前交付下一年租金。同时，还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2015年8月4日支付了150000元租金，2015年10月1日原告将平整好的场地交付被告使用，后被告自行建盖仓库仓储建材。2017年10月11日被告向原告支付了30000元租金，至此被告共向原告支付了租金180000元，即为2015年10月1日至2017年9月30日两年的租金。2017年10月1日至今的租金未付。2016年1月被告建盖好仓库投入使用，同年4月，仓库大门前面因城镇规划建设道路，路基高出了仓库室内地面120公分，从而影响了被告仓储建材进出货物，2018年7月道路修好。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原被告双方签订的《场地租赁合同》的效力及是否解除；2.被告是否应向原告支付租金及违约金；3.原告是否应向被告赔偿建盖仓库的费用及水淹货物造成的损失。首先，关于原被告双方签订的《场地租赁合同》的效力及是否解除的问题。本案原被告双方于2015年8月3日签订《场地租赁合同》后，被告于2015年8月4日支付了150000元租金，2015年10月1日原告将平整好的场地交付被告使用，后被告自行建盖仓库并投入使用，此时双方已经履行着合同，对于被告辩称原告交付的场地不符合使用条件的主张不予支持。原被告签订的《场地租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案原被告虽然均表示愿意解除《场地租赁合同》，但对如何解除并未达成一致的协议。被告租赁场地的目的是建盖仓库用于仓储建材，合同周期为10年，与普通场地租赁有显著区别，被告是在确定10年租期的情况下才决定租赁场地并建盖了仓库，被告建盖仓库投入的成本较大，解除合同与否应充分考虑双方的利益最大化，且当前不存在不能实现合同目的的情形，故对原告以被告拖欠租金达6个月即行使合同的解除权的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原被告双方行使民事权利和履行民事义务时应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益的前提下追求自己的利益，除应当按照合同约定履行自己的义务外也要履行合同未作约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、防止损失扩大等义务，解除合同对于被告明显不公平，双方应继续履行，故原被告双方签订的《场地租赁合同》不宜解除。其次，关于被告是否应向原告支付租金及违约金的问题。本案原被告双方于2015年8月3日签订《场地租赁合同》后，于次日支付了第一年（2015年10月1日至2016年9月30日）租金90000元并提前支付了第二年的部分租金60000元。原被告双方约定，每年10月1日前交付下一年租金，被告于2017年10月11日支付租金30000元交清第二年（2016年10月1日至2017年9月30日）租金已存在逾期，且至今未支付到期应付的第三年（2017年10月1日至2018年9月30日）、第四年（2018年10月1日至2019年9月30日）、第五年（2019年10月1日至2020年9月30日）的租金，在合同应继续履行的情况下，被告采取拒绝支付租金的主要合同义务的行为来行使其抗辩权，违反了民法上权利、义务对等的基本原则以及采取救济手段应损害相当的原则，故被告关于其拒绝支付租金系依法行使先履行抗辩权缺乏法律依据。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应继续按照合同约定履行其合同义务，即应支付第三年、第四年、第五年租金共计270000元。同时，因被告于2016年1月建盖好仓库投入使用后，同年4月，仓库大门前面因城镇规划建设道路，路基高出了仓库室内地面120公分，直到2018年7月道路才修好，给被告仓储建材进出货物造成了一定的影响。同时，被告作为承租方，为了避免纷争或者可能存在的经营风险，其应在签订租赁合同之时负有合理、谨慎审查之义务，不能将合同履行过程中产生的风险责任全部归结于原告。根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，原被告双方应当合理分配合同履行过程中产生的风险责任，故对于因建设道路及路基高出了仓库室内地面120公分影响了被告仓储建材进出货物的情况，客观上给被告造成了一定的损失，原告应当给予被告适当补偿，关于补偿数额酌情支持60000元。关于违约金，原被告双方在合同中未明确约定违约金的数额及计算方法，同时本案对于合同未能全面履行是根据公平原则认定双方的责任，故不存在支付违约金的问题。再次，原告是否应向被告赔偿建盖仓库的费用及水淹货物造成的损失问题。因原被告双方签订的《场地租赁合同》不宜解除，双方应遵照履行，故不存在赔偿被告建盖仓库的费用问题。关于水淹货物造成的损失，与原告没有因果关系，原告不应当承担赔偿责任。最后，本案导致合同未能全面履行，除了因为城镇规划建设道路外，还有一个重要因素是原被告双方没有积极协商改进仓库使用效能的处理办法。现因原被告签订合同时的客观情况发生变化，但为改进仓库使用效能对场地基础、排水等的改造，双方应当积极协商解决。综上所述，一审法院对原告的诉讼请求部分予以支持，对被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）施甸县甸阳镇天杨建材经营店向原告（反诉被告）施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会支付2017年10月1日至2020年9月30日的租金共计270000.00元，扣除原告（反诉被告）施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会给付被告（反诉原告）施甸县甸阳镇天杨建材经营店的补偿款60000.00元，剩余210000.00元，于本判决生效之日起15日内一次性付清；二、驳回原告（反诉被告）施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）施甸县甸阳镇天杨建材经营店的反诉请求。二审中天杨建材经营店向本院提交：证据1，现场勘查情况报告。证明：通过云南泰隆会道路工程有限责任公司于2020年6月29日通过对施甸县天杨建材仓库周围、房屋内部和排水系统进行仔细勘查，经过专业分析，该公司得出专业结论：如果要使该仓库避免污水、雨水入侵造成积水，唯一的办法只有拆除房屋升高地基。也就是说目前来看，在不拆除现有仓库的情况下是无法通过其他方式解除排水问题的事实。证据2，光盘一张。证明：截止到一审法院判决后，上诉人的仓库基于下雨的原因再次被水淹，该仓库无法继续使用的事实。清真寺管委会质证意见：对证据1的三性与证明目的均不认可，现场勘查报告与本案租赁合同没有关联性。对证据2认可其真实性，对证明目的不予认可。本院认为，上诉人天杨建材经营店提交的证据1，系其单方委托，对该据本院不予采信。证据2，能证实仓库的现状，本院予以采信。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，一、关于清真寺管委会与天杨建材经营店于2015年8月3日签订的《场地租赁合同》是否应当解除的问题。本案清真寺管委会一审起诉要求解除双方所签订的《场地租赁合同》，天杨建材经营店也表示愿意解除合同，一审未予准许，二审中双方当事人均上诉要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定:“当事人协商一致,可以解除合同。”所以,本院对清真寺管委会与天杨建材经营店上诉要求解除双方于2015年8月3日签订的《场地租赁合同》予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于合同解除,天杨建材经营店应将租赁的场地返还清真寺管委会，同时自行拆除租赁场地上的建筑物。二、关于天杨建材经营店是否应当向清真寺管委会支付欠付的租金及违约金的问题。2015年8月3日双方签订的《场地租赁合同》约定：租赁期限为10年，租金前五年为每年9万元，后五年每年9.6万元，年付，先付后用，每年10月1日前交付下一年租金。本案天杨建材经营店支付了2015年10月1日至2017年9月30日两年的租金180000元后，2017年10月1日至今的租金未予支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条:“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，天杨建材经营店应支付拖欠的租金共计270000元，但由于合同签订后，因城镇道路建设规化，使路基高于租赁的场地120公分，确实造成天杨建材经营店进出货物不便等情况，给天杨建材经营店造成一定的损失。结合上述情况，本院对应付租金进行相应的减免，酌定由天杨建材经营店支付清真寺管委会租金180000元，违约金不予支付。三、关于清真寺管委会是否应当向天杨建材经营店赔偿建盖仓库的费用及水进仓库货物被淹造成损失的问题。本案双方签订合同后，因城镇道路建设规化后，使路基高于租赁的场地120公分，属于双方在订立合同时尚未发生且不能预见、不能避免及不能克服的客观情况，并非清真寺管委会交付的场地不符合使用条件，而天杨建材经营店在不能正常使用租赁场地的情况下，未主动向清真寺管委会提出解除合同，其放任损失的扩大，所造成的损失应由其自行承担。综上，对其要求清真寺管委会赔偿建盖仓库费用及货物的损失费，本院不予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省施甸县人民法院（2019）云0521民初629号民事判决。二、解除上诉人施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会与上诉人施甸县甸阳镇天杨建材经营店于2015年8月3日签订的《场地租赁合同》。三、由上诉人施甸县甸阳镇天杨建材经营店于本判决生效之日起十五日内支付给上诉人施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会租金180000元。四、由上诉人施甸县甸阳镇天杨建材经营店于本判决生效之日起十五日内自行拆除租赁场地上的建筑物后，将租赁的场地返还上诉人施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会。五、驳回上诉人施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会及上诉人施甸县甸阳镇天杨建材经营店的其他诉讼请求。一审案件受理费3660元，由原告施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会负担1098元，被告施甸县甸阳镇天杨建材经营店负担2562元。反诉案件受理费减半征收4900元，由被告施甸县甸阳镇天杨建材经营店负担。二审案件受理费8560元，由上诉人施甸县甸阳镇西山村清真寺管委会负担2568元，由上诉人施甸县甸阳镇天杨建材经营店负担5992元。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二〇年十月十六日书记员  王继仁