浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6199号 上诉人（原审被告）杭州市西湖区供销合作社联合社，住所地杭州市西湖区古荡新村**。 法定代表人王建平，主任。 委托代理人黄加宁、高晴（实习），北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州荣耀物业服务有限公司，住，住所地杭州市西湖区文二路****楼****/div> 法定代表人陶毓海，总经理。 委托代理人徐广科、蒋新，浙江奇沁律师事务所律师。 上诉人杭州市西湖区供销合作社联合社（以下简称西湖供销社）因与被上诉人杭州荣耀物业服务有限公司（以下简称荣耀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初10409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月22日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员俞建明适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，西湖供销社系杭州市余杭区良渚镇玉都佳苑1幢185#、189#、193#、4幢165#、169#、173#、177#商铺的业主，商铺总建筑面积为2680平方米。西湖供销社将上述商铺长期租赁给他人使用，2015年至2018年间均未交纳物业费。2014年12月20日，玉都佳苑第三届业主委员会（甲方）与荣耀物业公司（乙方）签订《良渚.玉都佳苑物业服务合同》，双方约定，甲方委托乙方对良渚·玉都佳苑（总建筑面积38188.76平方米，其中商铺4559平方米、物业管理用房128平方米、经营用房170平方米）提供物业管理服务，服务期限为叁年自2015年1月1日到2017年12月31日；委托服务事项包括房屋共用部位的日常养护，公用设施、设备的日常养护、运行管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，公共绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理，公共环境日常保洁，协助公安机关维护园区公共秩序等；物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，其中多层为0.6元/平方米?月、商铺为0.95元/平方米?月；付款方式和时间为每年首月的15号前全额预付一年的物业服务费等费用，若逾期支付，应自逾期之日起每日按逾期费用千分之三的标准支付违约金等等。2018年1月1日，玉都佳苑第三届业主委员会（甲方）与荣耀物业公司（乙方）续签《良渚?玉都佳苑物业服务合同》，约定委托服务期限为壹年，自2018年1月1日至2018年12月31日；物业服务费的收取标准多层为0.8元/平方米?月、商铺为1.1元/平方米?月，其他事项约定与前合同基本相同。2018年12月30日，玉都佳苑第三届业主委员会（甲方）与荣耀物业公司（乙方）续签《良渚?玉都佳苑物业服务合同》，约定委托服务期限为壹年，自2019年1月1日至2019年12月31日；物业服务费的收取标准多层为0.9元/平方米?月、商铺为1.1元/平方米?月，其他事项约定与前合同基本相同。上述三份物业服务合同均经有关部门备案。2019年5月10日，玉都佳苑第三届业主委员会出具《情况说明》，载明：本业委会与杭州荣耀物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由杭州荣耀物业服务有限公司为本小区提供物业服务。物业服务区域涵盖杭州市余杭区良渚镇紧邻东西大道，总建筑面积38188.76平方米。西湖区供销社名下的商铺也属于物业服务范围。截至本情况说明出具之日，杭州荣耀物业有限公司业已履行了相关物业服务工作。审理中，西湖供销社认可荣耀物业公司曾于2018年12月向其发出律师函，催交自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费。另外，荣耀物业公司因本次诉讼支付律师费3000元。荣耀物业公司一审的诉讼请求为：1.判令西湖供销社支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费141504元；2.判令西湖供销社支付逾期付款违约金96222.72元（按每年物业费35376元为基数，按月利率2%暂计算至2019年5月15日，之后继续计付至判决确定支付之日止）3.判令西湖供销社支付律师费3000元；4.判令本案诉讼费由西湖供销社承担。 原审法院认为：荣耀物业公司与玉都佳苑第三届业主委员签订的《物业服务合同》合法有效，对物业服务提供者的荣耀物业公司及玉都佳苑的全体业主均具有法律约束力。西湖供销社系玉都佳苑外围商铺的业主，该商铺属于荣耀物业公司物业服务范围，且荣耀物业公司也提供了卫生清理等相关物业服务。荣耀物业公司提供的服务虽然有一定的瑕疵，但该瑕疵并不能构成西湖供销社不交纳物业费的理由。西湖供销社辩称中所提及的荣耀物业公司并非案涉物业管理区域合法的物业服务企业，但其并未提供充分证据，在案涉物业服务合同未被依法撤销或被确认无效之前，荣耀物业公司有权依据该合同向西湖供销社收取物业费。关于本案的诉讼时效问题，荣耀物业公司提供的证据无法证明其在2018年12月之前向西湖供销社催讨过物业费，根据“每年首月的15号前全额预付一年的物业服务费”的约定，原审法院认定荣耀物业公司对2015年的物业费主张已经超过了诉讼时效。经计算，2016年、2017年的物业费均为30552元，2018年的物业费为35376元。至于荣耀物业公司主张的逾期付款违约金，因合同约定及荣耀物业公司主张标准过高，原审法院酌情按年利率6%计算，经计算，截至2019年5月15日的逾期付款违约金为13218元。关于荣耀物业公司主张的律师费损失，因物业服务合同对此并未约定，该主张无事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杭州市西湖区供销合作社联合社于判决生效后十日内支付杭州荣耀物业服务有限公司物业费96480元；二、杭州市西湖区供销合作社联合社于判决生效后十日内支付杭州荣耀物业服务有限公司计算至2019年5月15日的逾期付款违约金13218元，之后按年利率6%另行计算至实际付清之日止；三、驳回杭州荣耀物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2478元，由荣耀物业公司负担1349元，西湖供销社负担1129元。 宣判后，西湖供销社不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。荣耀物业公司并非案涉物业管理区域合法的物业服务企业。《物业管理条例》第十一条明确规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则：(二)制定和修改管理规约：(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”《杭州市物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”。由此可知，选聘物业管理区域的物业服务企业，应召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。然而，上诉人及本案的商铺租户均从未收到召开业主大会选聘、续聘物业服务企业的通知，也从未授权所谓“玉都佳苑第三届业主委员会”签订案涉《物业服务合同》，本案一审中，荣耀物业公司亦无法提供合法有效的选聘物业服务企业的业主大会决议。此外，物业服务合同履行备案手续不等于房产主管部门认可物业服务企业的合法性，一审法院仅凭被上诉人提供的“余杭区前期物业服务合同备案回执”、“余杭区物业服务合同备案回执”，就认定“原告与玉都佳苑第三届业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效”，系对本案主要事实的错误认定。另，荣耀物业公司没有提供《物业服务合同》约定的最基本的服务。案涉《物业服务合同》第三章“委托服务事项”和第七章“物业服务标准”中，明确约定了荣耀物业公司应当提供巡查、维修、保洁、绿化养护等基本物业服务。本案一审中，上诉人提供了两组现场照片，并申请了两位证人出庭作证，从照片和证人证言可以明显看出，玉都佳苑小区商铺前道路破损严重、路灯等照明设施缺失、绿化无专人养护、环境脏乱不堪，且多个商铺墙体存在严重渗水。案涉小区商铺缺乏最基本的物业服务，而一审法院仅认定“被告提供的服务虽然有一定的瑕疵”，系对案件事实的根本认识错误。此外，商铺租户多次向被上诉人反映渗水问题，被上诉人从未予以协助处理，最终是由上诉人委托第三方进行维修处理，上诉人在一审中也提供了相应的维修发票予以证明。一审法院在判决书的证据认定部分认为“对此被告并无维修义务，故该两份证据也与本案无关”，与案涉《物业服务合同》的约定不符，存在明显错误。本案被上诉人从未提供《物业服务合同》约定的物业服务，即使其选聘过程合法，也无权按照合同约定收取物业管理费用。综上，一审法院在以上两处案件主要事实认定上存在明显错误，在此基础上作出的一审判决难以令人信服。二、被上诉人的部分主张已超过诉讼时效。案涉《物业服务合同》明确约定，物业费的缴纳日期为每年度的1月15日，而被上诉人的起诉日期是2019年12月4日，因此被上诉人主张的15、16年度的物业费均已超过诉讼时效。上诉人在一审庭审中对此提出过抗辩，一审法院也认定“关于原告提供的证据2即2016年催收物业费的函，因原告无法提供已经送达到被告的证据，且被告也否认收到该函件，故本院对该证据不予确认”。关于一审判决第六页提到的“被告认可原告曾于2018年12月向其发出律师函”，上诉人从未认可收到该函，被上诉人在一审中也未将该函作为证据提交。因此，一审法院对被上诉人主张的16年度物业费的支付予以支持的判定也存在错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。综上，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。 被上诉人荣耀物业公司在二审中答辩称：一、原审法院事实认定清楚。首先，被上诉人系案涉物业管理区域内的合法物业服务企业。被上诉人经良渚玉都佳苑业主选聘，与良渚玉都佳苑第三届业主委员会签订物业服务合同，自2015年1月1日为良渚玉都佳苑业主提供物业服务。上诉人西湖供销社在原审中认为自己的物业不属于良渚玉都佳苑小区范围，不是该小区的业主，现在二审上诉状中又提出良渚玉都佳苑选任物业其不知情，没有收到通知，显然自相矛盾。事实上，自玉都佳苑建成以来，上诉人西湖供销社和三墩供销社就自持其开发商的地位，不配合玉都佳苑自我管理的开展，在被上诉人之前服务玉都佳苑小区的物业公司也收不到物业费，特别是西湖供销社和三墩供销社两个主要单位一直拖欠物业费，才导致物业公司的离开。其次，被上诉人在原审中提交的物业服务合同、备案信息等，可以印证被上诉人系良渚玉都佳苑的物业服务企业。再则，根据《物业服务合同》约定，被上诉人为良渚玉都佳苑提供物业服务，物业服务区域为杭州市余杭区良渚镇紧邻东西大道，而上诉人名下的商铺（商铺号165、169、173、177、185、189、193）属于良渚玉都佳苑小区裙楼商铺，属于物业服务合同约定的服务区域。被上诉人在一审中提交的证据亦能证实相关服务得到业主委员会的认可，被上诉人人提供了物业服务，上诉人作为良渚玉都佳苑的业主之一，应当支付物业费。二、原审法院认定的物业费数额不存在部分超出诉讼时效的情况。对于2015年、2016年的物业费，被上诉人实质上每年都向上诉人进行催讨，只是被上诉人没有保留相应的催讨凭据或记录，2016年12月22日，被上诉人通过快递形式向上诉人催讨2015年-2016年的物业费，2017年6月10日又发书面通知，催讨2015年-2017年的物业费，上诉人于2017年6月22日向被上诉人回函，2018年12月被上诉人又向上诉人发函催讨2015年-2018年12月31日的物业费，上诉人委托律师进行了回函。该2018年12月27日的上诉人回函，就是上诉人的原审代理人回复的，因此在原审中，上诉人代理人在庭审中明确提到了该事实，现上诉人在上诉状中否认这一事实，显然不诚实。综上，被上诉人认为原审法院事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审中，被上诉人荣耀物业公司向本院提供下列证据：（1）2017年6月22日函复和律所公函各1份，欲证明被上诉人于2017年6月10日和2018年12月向上诉人催讨2015-2017年、2018年的物业费，且上诉人业已收到书面催讨材料的事实，以及上诉人在一审中认可收到被上诉人催讨函的事实。（2）照片4份，欲证明上诉人在一审中强调门口脏乱差的问题，业已在街道和社区的领导下进行了改造。经质证，上诉人西湖供销社表示对证据（1）函复的真实性、合法性无法确认，对其关联性和证明对象有异议，如果是真实的，上诉人对被上诉人所提供的物业服务提出了质疑，上诉人认为被上诉人没有提供实际服务，不应该收取物业费。对律师函的真实性、合法性认可，对关联性和证明对象有异议，上诉人和被上诉人没有签订物业服务合同，被上诉人如何选聘为上诉人的物业服务机构，上诉人存在质疑，其在没有提供物业服务时，要求支付物业费，是没有依据的。对证据（2）的三性和证明对象均有异议，看不出施工是在改造还是在破坏，同时没有相关的第三方或者文件予以佐证，而且如果是真实的，也能从反面证明被上诉人其实没有提供物业服务或者物业服务存在重大问题，所以不能达到其证明目的。本院对荣耀物业公司提供的证据（1）的证明效力予以确认，对证据（2）的形式真实性予以确认。上诉人西湖供销社没有向本院提供新的证据材料。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，荣耀物业公司与玉都佳苑第三届业委会签订了三份《物业服务合同》，并且均经过有关部门备案，西湖供销社上诉称物业的选聘程序不合法，荣耀物业公司并非案涉物业管理区域的合法物业服务企业，但并未提供充分有效的证据证明其主张，且案涉《物业服务合同》亦未被撤销或确认无效，故该合同对荣耀物业公司和西湖供销社均具有约束力。现荣耀物业公司已经提供了相应物业服务并经玉都佳苑第三届业委会确认，故西湖供销社亦应按约交纳物业费。物业服务具有受众性、动态化的特点，西湖供销社对荣耀物业公司的物业服务提出问题和意见，不足以全面否定荣耀物业公司的物业服务，故西湖供销社不应以荣耀物业公司物业管理存在瑕疵为由拒付相关费用。当然，荣耀物业公司也应当积极听取业主意见，不断提升服务质量，优化服务体验。关于西湖供销社提出的诉讼时效的问题，2015年的物业费在《民法总则》施行前，两年的诉讼时效期间已经届满，而荣耀物业公司二审提供的2017年6月22日的《函复》及《公函》，可以证明荣耀物业公司曾于2017年6月10日及2018年向西湖供销社催讨过2015-2018年的物业费，且西湖供销社也在一审认可荣耀物业公司曾于2018年12月向其发出律师函，催交自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费的事实，故西湖供销社主张2016-2018年的物业费诉讼时效期间届满缺乏依据。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2258元，由西湖供销社负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 二〇二〇年十月十九日 书记员  刘小敏