山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1121民初2502号 原告：厉彦芳，女，1988年6月10日出生，汉族，住五莲县。 被告：山东省五莲县兴业房地产开发有限公司，住所地五莲县文化路**，统一社会信用代码91371121762890791A。 法定代表人：张加仁，经理。 委托诉讼代理人：王爱华，山东莲信律师事务所律师。 原告厉彦芳与被告山东省五莲县兴业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告山东省五莲县兴业房地产开发有限公司委托诉讼代理人王爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于五莲县上海路南东苑小区东区第5幢2单元602号房的不动产权证书；2.被告向原告支付自2016年4月1日至2020年7月1日的逾期办证违约金132268.5元；3.被告向原告支付自2020年7月2日起至涉案不动产权证书办理完毕之日的逾期办证违约金（以购房款518700元为基数，按照年利率6%计算）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于五莲县。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告却违反合同约定，至今未协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。 被告辩称，1.双方签订商品房买卖合同属实，被告已于2020年7月通知包括涉案房屋的各户报名，根据报名顺序办理不动产权证。2.原告于2018年8月就涉案房屋向贵院提起过诉讼，双方达成和解协议，约定原告不得再对涉案房屋主张任何权利，故原告无权主张任何违约金。3.原告要求被告自2016年4月1日按年利率6%支付逾期办证违约金，实际交房时间为2018年9月以后，没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明购房合同中记载的交房时间是2015年12月30日，合同约定交房后90日内被告协助原告办理不动产权证；2.手机录音，证明原告多次向被告反映询问办证事项；3.被告通知办证照片，证明在通知的最下方记载，如果签字登记办证视为放弃开放商逾期办证法律责任的追究。 被告针对原告提交的证据质证：1.对双方签订的商品房买卖合同真实性无异议；2.对原告陈述录音有异议，被告已通知涉案房屋可以办证，因小区人数较多，因此要求住户按照报名顺序办理，不存在原告陈述情况。 被告针对辩解意见向法院提交协议书，证明2018年9月7日双方签订协议书约定，被告给原告一定补偿款，原告收款后，对该涉案房屋的争议全部处理完毕，原告不得再以任何理由、任何形式主张任何权利。 原告针对被告提交的证据质证：1.自交房至今时间已经很长，早就应该办证了。2.协议书约定的是，2018年原告起诉被告延期交房，后协商被告补偿原告延期交房违约金26000元，延期交房违约金和延期办证违约金不冲突。3.到开庭日，原告交房款收据和维修金收据均是手写，尚未换成发票。原告咨询过，办证前，需要将收据换成发票。 本院经审理认定事实如下：2014年12月10日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：东苑小区东区5号-10）。合同约定原告购买被告开发的房屋，总房款518700元。合同第八条交付期限“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1.该商品房经验收合格…”。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”。2018年8月30日，因涉案房屋逾期交房，原告曾起诉被告。2018年9月7日，双方协商一致签订协议书，被告一次性补偿原告26000元，原告撤回对被告的诉讼。同时协议书第三条约定，“原告收到该款项后，对此楼房相关事宜不得再以任何理由、任何方式向被告主张任何权利”。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，合同成立并生效。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理不动产登记证。涉案房屋虽存在逾期交房情形，但系被告对合同约定交房时间义务的违反，逾期交房产生的后续不利后果，不应由原告负担，故原告主张按照合同约定交房日期，确定被告协助履行办证义务的时间，并无不当，对该主张，本院予以支持。合同约定交房日期系2015年12月30日，被告至庭审时尚未对涉案房屋办完初始登记，且未履行完毕协助原告办证义务，已经远远超过约定义务履行期限，系对合同约定义务的违反。且庭审中，被告表示涉案房屋已具备办证条件，能按顺序报名办理，故对原告要求被告协助办理位于五莲县上海路南东苑小区东区第5幢2单元602号房的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期办证违约金。被告抗辩双方已就涉案房屋纠纷签过协议书，原告无权对涉案房屋主张违约金。因协议书中对排除原告对涉案楼房相关事宜权利主张的情形，双方并未具体列明、约定清楚，同时，庭审中，原告对该抗辩不予认可，认为逾期交房和逾期办证责任追究不冲突，故本院无法确定该约定系对原告逾期办证权利主张的排除，且双方无权通过约定方式排除原告诉权。故对该抗辩，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定：逾期贷款在贷款利率水平上加收30％-50％。故对逾期交房违约金，本院酌定参照为原告起诉时一年期贷款市场报价利率上浮30%计算标准计算。本案中，双方对逾期办证违约金未进行约定，且对逾期办证的损失难以确定，故本院确定以总房款518700元为基数，按照原告起诉时一年期市场报价利率3.85%上浮30%计算逾期办证违约金，对原告陈述的按年利率6%的计算逾期办证违约金的主张不予支持。关于起算时间，涉案商品房买卖合同约定的交付时间为2015年12月30日，推后90天即2016年3月29日。原告主张自2016年4月1日起算，系对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上，原告逾期办证违约金自2016年4月1日至2020年7月1日，以购房款518700元为基数，按照原告起诉时一年期市场报价利率3.85%上浮30%计算，违约金为110333.974元。同时，对此后逾期办证违约金，本院确定为以518700元为基数，自2020年7月2日起按照原告起诉时一年期市场报价利率3.85%上浮30%计算至被告履行完毕协助办证义务之日，对原告主张的按照年利率6%的计算标准，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告山东省五莲县兴业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告厉彦芳办理位于五莲县上海路南东苑小区东区第5幢2单元602号房的不动产权证书； 二、被告山东省五莲县兴业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告厉彦芳支付自2016年4月1日至2020年7月1日的逾期办证违约金110333.974元及此后的逾期办证违约金（以518700元为基数，自2020年7月2日起按照原告起诉时一年期市场报价利率3.85%上浮30%计算至被告山东省五莲县兴业房地产开发有限公司履行完毕协助原告厉彦芳办证义务之日为止）; 三、驳回原告厉彦芳其他诉讼请求。 案件受理费1473元，由原告厉彦芳负担244元，被告山东省五莲县兴业房地产开发有限公司负担1229元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  唐文霞 二〇二〇年十月二十日 法官助理刘函利 书记员厉展宇