云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初1181、1310号原告（反诉被告）：瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司，住所地云南省德宏州瑞丽市麓川路东侧勐卯镇政府西侧，统一社会信用代码91533102670870312E。法定代表人：刘凡荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李咏有，男，该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴立新，云南吴立新律师事务所律师，执业证号15331200610503556，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：郭苗苗，女，1980年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市金平区，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：赵多琦，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201711293492，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司（以下简称奥星公司）与被告（反诉原告）郭苗苗的房屋买卖合同纠纷本反诉两案，本院分别于2020年5月14日、5月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年7月14日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）奥星公司的委托诉讼代理人李咏有、吴立新，被告（反诉原告）郭苗苗及其委托诉讼代理人赵多琦已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）奥星公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2012年12月15日签订的编号为奥星·世纪（2013）041号的《商品房购销合同》；2.判决被告按总房款392398.00元的10%支付违约金人民币（以下币种均为人民币）39239.80元；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年12月15日被告向我公司购买奥星·世纪D7栋5层504号房屋，当日双方签订编号为奥星·世纪（2013）041号的《商品房购销合同》，约定：被告向我公司购买奥星·世纪D7栋5层504号房屋。该商品房建筑面积为166.64平方米单价为每平方米2357.00元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额叁拾玖万贰千叁佰玖拾捌元整。被告采取以银行按揭贷款方式购买该商品房，需于签署本合同之日内，向我公司支付不低于总房款30%的首付款122398元，剩余房款由被告向银行办理按揭贷款后，银行直接向我公司支付，被告应在接到我公司通知之日起10个工作日内，将办理银行按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等提交贷款银行进行审核，并按银行规定的时间办理完毕相关贷款手续，逾期30日后，被告未与银行办理相关贷款手续或者未提供相关资料，视为被告逾期付款，按本合同第八条和《补充协议》的约定执行。被告逾期付款超过60日，或在约定时间内不按时提供按揭贷款资料并签署有关按揭文件导致不能按时办理银行按揭贷款的，我公司有权解除合同，收回房屋另行出售，被告应承担总房款10%的违约金。同日，双方签订了《商品房购销合同补充协议》，约定：若被告不具备按揭贷款条件或者需要增加首付款比例的，被告须在30日内向我公司付清余款，否则我公司有权解除合同，收回房屋另行出售，并向被告收取10%的违约金。被告未按《商品房购销合同》和本协议约定时间付清购房款的，我公司有权拒绝向被告交付商品房。双方在主合同及补充协议中列明的地址、电话、传真、电子邮箱地址和其他联系方式为双方设定的联系途径，如变更须于变更之日起5日内告知对方。若未告知，对方通过原联系方式发出的任何文件、资料、通知等，发出当日即视为送达，所产生的法律后果由未履行告知义务的一方承担。双方签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》后，被告仅支付了首付款122398元，因被告未提供按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等，导致购房尾款至今未付。我公司根据被告提供的地址、电话，用快递和彩信通知其提交：①身份证复印件，②户口本复印件，③最近半年的银行流水，④征信报告，⑤支付首付款的收据复印件，⑥收入证明。但是被告至今未提交，奥星·世纪D7栋5层504号房屋至今未办理交接。根据合同约定应视为被告逾期付款，我公司有权解除合同，收回房屋另行出售，被告应承担总房款10%的违约金。我公司除了书面通知外，通过其列明的电话多次通知被告，其均未提供按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等，也未支付尾款。综上，我公司只有提起诉讼，请法院依法判决解除原、被告双方于2012年12月15日签订的编号为奥星·世纪（2013）041号的《商品房购销合同》；判决被告按总房款392398.00元的10%支付违约金39239.80元；判决被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）郭苗苗答辩称，一、答、辩双方2012年12月15日签订的《商品房购销合同》合法有效，应受法律保护，被告主张解除合同不存在约定或法定事由，不应当得到支持。被答辩人应按照合同约定履行交房及配合答辩人办理房屋产权证的义务，同时答辩人向其支付购房尾款27万元。本案中答辩人在签订合同后已经履行了支付30%首付款的义务，剩余款项由答辩人配合被答辩人向银行申请办理按揭贷款。被答辩人在诉状中称答辩人从未提交过任何贷款材料与客观事实不符。根据答辩人提交的证据显示，原告已履行了相关义务，因答辩人不是本地人，申请银行贷款存在困难，需要购买相应的社保，答辩人已按照被答辩人的要求购买了保险，且提供了相应贷款资料。在一手房屋交易中，买方出于被动地位，办理银行贷款都是需要开发商操作，在答辩人签订合同后，在购买社保时，答辩人就一起提交了相应贷款资料，被告才放心离开了瑞丽去往广州，一直等待开发商通知贷款的后续问题，但自始至终答辩人未收到被答辩人任何形式的通知。被答辩人提交的快递单等证据可以证实答辩人确实长期不瑞丽。同时三份《通知》均为被答辩人单方制作，没有答辩人签收的相关证明。且被答辩人在反诉答辩状中明确承认答辩人的号码一直处于无法联系上的状态，通知未成功送达。实际上，答辩人回到广州后便将在云南使用的电话号码更换为广州号码，在合同中留下的云南电话（182××******）就一直停用，直至诉前回到云南瑞丽才重新启用。回到瑞丽后答辩人找到被答辩人了解购房后续问题，才知道因为被答辩人员工的失职将当时答辩人提交的贷款资料遗失，导致后期没有将贷款办下来，且因为房价上涨的原因，如果答辩人还想继续购买该房屋需要加价购买，为此答辩人还多次寻求勐卯镇政府居中协调。二、被答辩人主张合同中约定答辩人逾期付款，被答辩人有权解除合同，收回房屋另行出售，且答辩人还应当承担总房款10%的违约金，系对合同的错误解读。同时作为开发商提供的格式合同，条款的约定不应当加重相对人的义务和削减相对人的权利。答辩双方签订的《商品房购销合同》中第六条第三款中明确约定“乙方应在接到甲方通知之日起10个工作日内，将办理银行按揭贷款所需的所有材料提交银行……”该条款的前提为，乙方接到甲方通知之日10个工作日内。但本案中，因为被答辩人的失职，答辩人自合同签订之日至回到云南主动找被答辩人协商此事时，都没有接到被答辩人的任何通知需要再次提交贷款资料，答辩人并不存在违约行为，从始至终都是被答辩人的失职行为导致。三、本案中被答辩人存在实际违约行为，且被答辩人自己也承认。根据被答辩人提交的证据《公司方案二：按延期三分之一补偿》中，对本案答辩人的逾期交付违约金作出明确的记载，可以证实被答辩人存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。综上所述，答辩人从未拒绝支付购房尾款，反而在回到瑞丽后积极与被答辩人磋商支付尾款的方式，被答辩人提出解除合同的根本原因在于房价的突然猛涨，想加价另行出售，这无疑是损害购房者的利益，不应得到支持。被告（反诉原告）郭苗苗向本院提出诉讼请求：1.判决反诉原、被告双方继续履行双方于2012年12月15日签订的编号为奥星世纪（2013）041号《商品房购销合同》，由反诉原告向反诉被告支付购房尾款27万元，反诉被告履行交房及协助反诉原告办理房屋产权证的义务；2.判决反诉被告按总房款392398元的10%支付逾期交房的违约金39239.8元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2012年12月15日反诉原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定：反诉原告向反诉被告购买奥星世纪D7栋5层504号房屋，建筑面积为166.64元，每平方2357元（已包含分摊面积的共有建筑面积的价格）总金额为392398元。反诉原告采用银行按揭的方式购买，在签订合同当时已向反诉被告支付了122398元的首付款，剩余房款通过银行按揭贷款方式支付。为了能够顺利办理贷款，反诉原告按照反诉被告的要求先购买一年的社保，并向反诉被告支付了5000元的社保费由反诉被告为其代缴，并向反诉被告提供了全部办理贷款需要的材料。因为反诉原告长期不在瑞丽，案涉房屋也系其父亲为其购买的，在办理完相应手续后，反诉原告就回到了广州，期间一直等待反诉被告通知办理贷款及交房的相关事宜，但反诉被告一直都未通知。直至后来，反诉原告回到瑞丽找到反诉被告，反诉被告告知反诉原告其提供的申请银行贷款的材料被丟失了，无法办理贷款，且现在因房价上涨的情况，如果反诉原告还需要继续购买该套房屋，必须加价20多万元。为此反诉原告曾找到勐卯镇政府的相关工作人员从中进行调解，均因反诉被告强硬的态度导致调解失败。反诉被告声称一直找反诉原告索要贷款资料，无法取得联系并非客观事实，在2015年4月15日，因为反诉被告延期交房的事情，双方还为此进行过协商，反诉被告还提供过两个协商方案，合同第九条第二款约定，如反诉被告违约逾期交房须按已付款项的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。反诉原告认为，双方成立合法有效的房屋买卖合同关系，自合同签订之日已按照合同的约定支付了购房首付款，剩余银行贷款，作为买方处于弱势地位，都是需要开发商为其申请及办理，反诉原告已按照反诉被告要求购买社保，为审批银行贷款做准备，并愿意配合被告办理贷款，反诉被告逾期交房及未为其办理贷款系反诉被告违约，且在反诉原告主动与反诉被告协商时，反诉被告拒绝协商解决。为保证购房者的合法权利，特起诉至贵院，要求反诉被告继续履行合同，并履行相应合同义务。原告（反诉被告）奥星公司答辩称，一、郭苗苗的反诉请求依法不成立，理由是双方签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》后，郭苗苗仅支付了首付款122398元，因其未提供按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等，导致购房尾款至今未付。我公司根据郭苗苗提供的地址、电话，用快递和彩信通知其提交：①身份证复印件，②户口本复印件，③最近半年的银行流水，④征信报告，⑤支付首付款的收据复印件，⑥收入证明。但是郭苗苗至今未提交,奥星·世纪第D7栋第5层504号房至今未办理交接。根据合同约定应视为郭苗苗逾期付款，我公司有权解除合同，收回房屋另行出售，郭苗苗应承担总房款10%的违约金。我公司除了书面通知外，通过其列明的电话多次通知郭苗苗，其均未提供按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等，也未支付尾款。据此理应解除双方于2012年12月15日签订的编号为奥星·世纪(2013)041号的《商品房购销合同》；判决郭苗苗按总房款392398.00元的lO%支付违约金39239.80元。二、关于郭苗苗在反诉状中称：“为了能够顺利办理贷款，反诉原告按照反诉被告的要求先购买一年的社保，并向反诉被告支付5000元的社保费由反诉被告为其代缴，并向反诉被告提供了全部贷款需要的材料”不属实。郭苗苗选择的付款方式是按揭，因其户口是非瑞丽户口，贷款需要提供当地的社保卡，是银行的要求，而非我公司的要求。我公司从未收取过郭苗苗的5000元社保费，郭苗苗提供的《收条》，没有我公司的印章，钱也没有进过我公司账户。5000元社保费是郭苗苗与周洁张之间的事，与我公司无关。我公司收取客户的任何款项都会以公司的名义开具单证，并在单证上加盖印章。郭苗苗至今未提供过按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等。三、施工单位没有按时把奥星·世纪D7栋交付我公司，导致我公司未能按合同约定的是时间交房是事实，但是这并不是郭苗苗拒付剩余房款的理由。因为根据双方签订的《商品房购销合同补充协议》第三条规定：“乙方未按《商品房购销合同》和本协议约定时间付清购房款的，甲方有权拒绝向乙方交付商品房。”可见，我公司向被告交付商品房的前提条件之一就是被告应按《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》约定时间付清购房款的。被告至今未按《商品房购销合同》和本协议约定时间付清购房款的，我公司有权拒绝向被告交付商品房。我公司本着“实事求是”的原则，对D7栋逾期交房的补偿问题向89户业主（D7栋总共有97户，其中有8户未签合同）提出了两种协商方案，有65户与我公司通过协商得到处理。有23户提起了诉讼，其中有10户在法院主持下调解结案；有5户与我公司庭外调解后，按撤诉处理；有8户由贵院判决处理。然而只有郭苗苗1户既不接受我公司的协商方案，也不与我公司进行协商或提起诉讼。我公司无数次电话通知郭苗苗提供按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等或支付尾款，但是其又拒不提供按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等或拒绝支付剩余房款。无奈之下，我公司根据郭苗苗提供的地址分别于2017年3月21日、2017年12月25日、2019年12月16日以快递方式寄给郭苗苗书面通知，要求其在规定的期限内支付尾款或提交按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等，但是因郭苗苗提供的电话无人接听／关机／无信号，导致派送不成功，而被退回；我公司为保证其最大权益，根据郭苗苗提供的电话号码把书面通知用彩信的方式传给郭苗苗，郭苗苗仍未理睬。现在郭苗苗竞提起反诉，要求继续履行合同，并要求我公司支付违约金，实属无理和颠倒是非。综上，请法院驳回郭苗苗的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据【即原告（反诉被告）奥星公司提交的商品房预售许可证复印件，被告（反诉原告）郭苗苗提交的其本人身份证复印件、《商品房购销合同》复印件、2015年4月15日的协商方案一、协商方案二复印件各一份】，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有异议的证据认证如下：1.原告（反诉被告）奥星公司提供的第一、二、四组证据（即双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》原件一份；2017年3月21日通知原件、2017年12月25日通知原件、2019年12月16日通知原件、2017年3月21日快递单原件各一份、快递运单动态打印件1份、彩信截图复印件1份；原告与D7栋除郭苗苗以外的其他业主解决逾期交房方式统计情况表及协议书、法院裁判文书复印件各一份）。经质证，被告（反诉原告）郭苗苗对上述证据真实性并无异议，但不认可奥星公司以此证实郭苗苗违约的证明目的。本院认为，鉴于郭苗苗对真实性无异议，真实性予以确认，是否达到奥星公司的证明目的，本院将结合全案事实在说理部分予以综合评述，此不赘述。2.被告（反诉原告）郭苗苗提供的第三组证据（即奥星公司出具的72398元收据、2012年社保交费完费证、周洁张出具的5000元收条原件各一份）。经质证，奥星公司不认可郭苗苗证明目的，认为周洁张并非奥星公司员工，而系外包代理销售公司员工，奥星公司并未收到郭苗苗交纳的5000元。本院认为，双方对郭苗苗已交纳房屋首付款，约定以银行按揭方式支付房屋尾款并无异议，该笔71398元系首付款组成部分，完费证与销售人员出具的收条系办理银行按揭手续的前期准备，原告已提供原件，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；是否达到郭苗苗的证明目的，本院将结合全案事实在说理部分予以综合评述，此不赘述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月15日，原告（反诉被告）奥星公司作为甲方与被告（反诉原告）郭苗苗作为乙方签订编号为奥星·世纪（2013）041号的《商品房购销合同》（以下称合同）。合同有如下约定：乙方向甲方购买奥星·世纪D7栋5层504号的预售商品房；乙方所购商品房的基本情况为该商品房建筑面积166.64平方米，单价为每平方米2357元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额392398元整……第六条乙方付款方式及期限为采取以银行按揭贷款方式购买该商品房，需于签署本合同之日内，向甲方支付不低于总房款30%的首付款122398元，剩余房款由乙方向银行办理按揭贷款后，银行直接向甲方支付，乙方应在接到甲方通知之日起10个工作日内，将办理银行按揭贷款所需的所有相关合格资料、证明、文件等提交贷款银行进行审核，并按银行规定的时间办理完毕相关贷款手续，逾期30日后，乙方未与银行办理相关贷款手续或者未提供相关资料，视为乙方逾期付款，按合同第八条和《补充协议》的约定执行……第七条交付期限为甲方应于2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给乙方。第八条乙方逾期付款的违约责任为逾期30天以内的，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行；乙方逾期付款超过30天后，按以下两种约定承担违约责任：乙方按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；乙方逾期付款超过60日，或在约定时间内不按时提供按揭贷款资料并签署有关按揭文件导致不能按时办理银行按揭贷款的，甲方有权解除合同，收回房屋另行出售，乙方应承担总房款10%的违约金。第九条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按约定时间交房自约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后甲方按以下两种约定承担违约责任：乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金；如遇到不可抗力或政府行为等造成的非甲方原因至项目施工被拖延影响交付的，甲方不承担逾期交房的违约责任。第十条，交接为商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告、电话通知形式通知乙方办理交接手续；由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，具体如逾期交房约定；由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，具体如乙方逾期付款约定等内容。同日，双方签订了《商品房购销合同补充协议》（以下称补充协议），约定：乙方未按《商品房购销合同》和本协议约定时间付清购房款的，甲方有权拒绝向乙方交付商品房；若乙方不具备按揭贷款条件或者需要增加首付款比例的，乙方须在30日内向甲方付清余款，否则甲方有权解除合同，收回房屋另行出售，并向乙方收取10%的违约金；双方在主合同及补充协议中列明的地址、电话、传真、电子邮箱地址和其他联系方式为双方设定的联系途径，如变更须于变更之日起5日内告知对方，若未告知，对方通过原联系方式发出的任何文件、资料、通知等，发出当日即视为送达，所产生的法律后果由未履行告知义务的一方承担等内容。双方签订合同和补充协议当日，郭苗苗支付了房屋首付款122398元，并配合房屋销售人员办理按揭贷款的前期准备工作购买本地区社会保险。自合同签订之日起至合同约定的交房之日2013年9月30日，案涉房屋按揭贷款相关手续无进展。2015年5月，奥星公司组织该D栋全体业主就逾期交房进行协议，郭苗苗到场参加，清楚知晓奥星公司作为开发商逾期交房亦知晓其未办理银行按揭以支付房屋尾款。此后，奥星公司以自行协商或诉讼方式解决了与该栋其他业主的逾期交房纠纷。2015年，郭苗苗未向奥星公司主张逾期交房责任。2017年3月21日，奥星公司书面通知郭苗苗提交办理按揭贷款手续必需的相关材料，并明示如在2017年4月7日前未收到相关材料将解除双方于2012年12月15日签订的《商品房购销合同》。该书面通知于2017年3月21日以快递方式寄至郭苗苗在合同预留的地址，收件人郭苗苗联系电话亦是合同中预留电话；但该快递经多次派送后因无人接听/关机/无信号而未能派送成功。2017年12月25日，奥星公司向郭苗苗预留手机发送彩信的方式再次告知其提交贷款所需资料或一次性交纳27万元购房尾款。郭苗苗认可其于2012或2013年期间搬离预留地址，日常并不使用预留手机号码，确未将通讯方式变化的情况告知奥星公司。2019年12月郭苗苗到奥星公司经营场所询问房屋事宜，双方发生争议，郭苗苗拒绝接收奥星公司向其送达的书面通知。后奥星公司与郭苗苗作为原告及反诉原告，于2020年5月14日及5月25日向本院提起诉讼，分别要求解除合同、支付违约金及继续履行合同、支付违约金。另查明：本院生效法律文书（2015）瑞民二初字第207号认定以下事实：2014年10月15日“奥星.世纪”一期项目工程（含D7栋）竣工验收。2015年2月12日，奥星公司向各业主下发交房通知，告知D7栋已符合交房条件，决定于2015年2月15日开始交房。次日，奥星公司在德宏团结报上刊登交房公告，公告内容与通知内容相同。2015年5月5日，奥星公司再次向各业主下发交房通知，告知因大部分业主还未接房，现再次通知。该判决书还认定奥星公司截止至2015年12月7日具备合同约定的交房条件。本院认为，本案系购房款未完全支付引起的房屋买卖合同纠纷。在征求当事人意见基础上，本案争议焦点归纳为：一、案涉房屋买卖合同各方当事人履行情况及相应违约责任；二、案涉合同是否符合解除条件。对双方争议问题，本院评析如下：案涉合同于2012年12月15日签订，于2020年5月成诉。合同签订时双方均无违约情况，郭苗苗亦办理银行按揭手续的前期工作即在本地购买该年度的社会保险。截止至2015年12月7日前，郭苗苗就案涉房屋仍未办理银行按揭手续，鉴于商品房买卖由卖方发起办理按揭手续的实际，在奥星公司未向法庭提供该时段内已履行通知郭苗苗配合办理银行按揭手续的义务相关证据的基础上，且双方在合同中明确约定郭苗苗的义务是在收到甲方通知之日起10个工作日内提供符合要求相关材料，故该时间段内郭苗苗就未办理银行按揭贷款手续不负逾期支付购房款的违约责任，但因郭苗苗确实未支付全部购房款按双方补充协议第三条约定，奥星公司亦不承担未交房的违约责任。自2015年12月7日起，奥星公司已具备合同约定的交房条件，结合本院生效判决已认定奥星公司作为开发商通过直接通知和报纸公告的方式已通知业主接房，故该日后奥星公司逾期交房情形不复存在。自2015年12月8日起至2017年3月20日，奥星公司作为开发商仍未提供已履行通知义务的证据，故认定郭苗苗无违约情况。2017年3月21日，奥星公司向郭苗苗预留的地址寄送催要按揭贷款手续必需的相关材料，并向其预留的电话号码发送相应的信息。因郭苗苗未告知奥星公司早已搬离该地址也不使用该电话号码，按双方补充协议约定，发出当日即视为送达。自该日起10个工作日后，郭苗苗开始违约，应当承担逾期付款的违约责任。双方在合同第八条约定，乙方逾期付款30天后，乙方按下列两种约定承担违约责任，一种是按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；另一种是逾期付款超过60日或在约定时间内不按时提供按揭贷款资料并签署有关按揭文件导致不能按时办理银行按揭贷款的，甲方有权解除合同，收回房屋另行出售，乙方应承担总房款10%的违约金。该条款可做两种理解，一为乙方逾期30天以上60日以下，按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金；超过60日以上，甲方取得单方解除合同的权利。二为乙方逾期30天以上，可以选择按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金合同继续履行，或是甲方取得单方解除权且乙方需支付违约金，两种方式择一行使。本院取第二种理解，原因为一是从体例上看该两种方式在合同文本中是并列选项，并无相互排除适用之意思。二是该合同系奥星公司提供的格式合同，对具体条款的内容有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，奥星公司要求解除合同，郭苗苗要求继续履行合同，故取支付违约金继续履行合同理解，对奥星公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。为减轻双方当事人诉累，庭审过程中经本院询问，奥星公司已明确表示合同达不到解除条件就要求郭苗苗按合同约定承担违约金，故对郭苗苗应当承担的违约金范围一并处理。结合本案合同履行过程，奥星公司作为房地产开发商自合同签订之日2012年12月15日起至2017年3月21日接近5年时间不催问购房者支付尾款或办理银行按揭不合常理，但因奥星公司未能举证故本院认定其首次催促郭苗苗提交相关材料的时间为2017年3月21日，守约方奥星公司不存在以违约金作为获取暴利手段的可能。立足于维护交易安全、制裁违约行为以督促当事人依照诚信原则全面适当履行合同义务，本院认为双方关于应付未付款的0.05%为日违约金的约定系双方意思自治，并未违反法律规定，予以确认。按双方约定，郭苗苗应自2017年3月21日的10个工作日后即2017年4月7日起至剩余房款付清之日按27万元（房屋总款392398元-已付首付款122398元）的0.05%即135元/天的标准承担违约金。案涉合同需继续履行，应明确具体内容。合同中对付款时间、交房时间的约定已无意义，郭苗苗应当及时支付奥星公司全部购房款及违约金，奥星公司收取购房款后应及时将符合合同约定的房屋交付郭苗苗。双方还应按合同第十二条、补充协议第一条等内容继续履行各自其它义务。合同签订时间距今已有八年之久，郭苗苗作为购房者应当承担的契税等房屋款项以外的、由奥星公司代收的费用应按实际履行过程中费用收取方确定的标准交纳；奥星公司收取剩余购房款后交付房屋的时间视为2017年4月7日，按该日交付承担合同中约定的商品房质量责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二项、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）郭苗苗于2012年12月15日签订的《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》继续履行。被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内一次性付清原告（反诉被告）购房款人民币27万元，并支付原告（反诉被告）自2017年4月7日起按135元/日至购房款实际付清之日止的违约金；原告（反诉被告）应在收取全部购房款后三日内将符合《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》约定的奥星.世纪第七栋第1单元第5层504号房交付被告（反诉原告）；原、被告双方应按《商品房购销合同》第十二条、《商品房购销合同补充协议》第一条等约定继续履行办理房屋产权登记的义务，被告（反诉原告）作为购房者应当承担的契税等房屋款项以外的、由原告（反诉被告）代收的费用应按实际履行过程中费用收取方确定的标准交纳；原告（反诉被告）收取剩余购房款后交付房屋的时间视为2017年4月7日，按该日交付承担合同中约定的商品房质量责任。二、驳回原告瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求。三、驳回反诉原告郭苗苗其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费7775元，由原告（反诉被告）瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司负担2332.5元，由被告（反诉原告）郭苗苗负担5442.5元；反诉部分案件受理费390.5元由原告（反诉被告）瑞丽市奥星房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  雷 丹人民陪审员  程国庆人民陪审员  李晓姣二〇二〇年十月二十八日法官助理王艳云书记员董婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。