北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7895号上诉人（原审被告、反诉原告）：马超，男，1986年7月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟晓海，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘喆，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社，住所地北京市朝阳区东坝乡东晓景村。法定代表人：刘平，社长。委托诉讼代理人：雷贵辰，北京市开越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京京鑫北方商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东晓景村村南。法定代表人：肖君，总经理。委托诉讼代理人：李金风，北京市京师（大连）律师事务所律师。上诉人马超因与被上诉人北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社（以下简称经济合作社）、北京京鑫北方商贸有限公司（以下简称京鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初62478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。马超上诉请求：撤销原审判决，改判驳回经济合作社原审全部诉讼请求，支持我方反诉请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋至今仍未取得建设工程规划许可证，也未取得主管部门批准，一审法院认定合同有效的依据为一份朝阳区人民政府文件，该文件为朝政会【2008】32号《关于研究机场二通道和机场南线超前所设计搬迁项目建设有关问题的会议纪要》，该会议纪要不能取代建设工程规划许可证或者主管部门批准；该会议纪要也无法显示涉案房屋即在批准范围内；一审判决认定涉案租赁合同有效系认定事实错误，严重损害马超的合法权益；2020年1月经济合作社将马超装修的四间租回使用，应该是两套，而不是一套，一审判决第一、三项认定错误；一审法院确认双方系不定期租赁合同关系，确认双方合同解除时间为2019年11月20日，但以2018年5月20日为节点区分租金与占有使用费系认定事实错误；马超基于经营需要对涉案房屋进行装修，且自2012年双方签订租赁合同，至原合同到期双方继续依据原租赁合同继续履行的过程汇总，经济合作社未对马超的装修装饰及扩建行为提出任何异议；且在长达十余年的时间里，经济合作社也未提出任何异议；无论涉案合同是否有效，因经济合作社存在过错给马超造成装修、扩建以及经营方面的损失，经济合作社应进行赔偿。经济合作社辩称，涉案房屋经政府同意兴建，租赁合同应认定为有效，马超主张租赁合同无效没有事实及法律依据；一审法院对于占用费及租赁合同解除日期的认定是正确的；马超实施的加盖行为既未告知并征得经济合作社同意，又未经任何政府部门批准，属于违法建设，也是对经济合作社的侵权行为。综上，不同意马超的上诉请求，请求法院依法驳回马超的上诉。京鑫公司辩称，不同意一审判决，但未提出上诉。第一，京鑫公司关于租赁费的事实同意马超的上诉意见。第二，京鑫公司不是房屋租赁合同的承租人，不是本案的适格被告，承租人是马超个人。一审中京鑫公司前法人出庭作证表示，京鑫公司的章是马超所盖，但是不能将京鑫公司作为承租人，退一步讲即使京鑫公司是承租人，合同到期之后，双方也不存在合同关系。经济合作社向一审法院起诉请求：1.确认我社与京鑫公司签订的租赁合同于2018年5月21日解除；2.京鑫公司、马超连带向我社支付拖欠2012年1月2日至2018年5月20日期间租金4402627.1元，并按照每日2021.76元的标准支付我社自2018年5月21日至实际交房之日止的房屋占有使用费；3.京鑫公司、马超按照每年1400元的标准支付我社自2014年1月1日至实际交房之日止的水费；4.京鑫公司、马超按照每年1680元的标准支付我社自2014年1月1日至实际交房之日止的卫生费；5.京鑫公司、马超腾空并交还承租我社的位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村的房屋；6.京鑫公司、马超将承租我社的房屋上增建的第三层房屋拆除并恢复原状；7.京鑫公司、马超支付我社逾期支付租金违约金1113887元；8案件诉讼费由京鑫公司、马超承担。马超向一审法院提出反诉请求：判令经济合作社赔偿我对房屋装饰、装修、加建部分的投入。一审法院认定事实：2012年1月1日，经济合作社与马超签订了一份《房屋租赁合同》，约定由马超承租经济合作社出租的位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村管庄路东侧14套房屋，每套建筑面积129.6平方米，总建筑面积1814.4平方米，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金860932.8元，卫生费每年1680元，水费每年1400元。该合同第八条“违约责任”第1款约定：“在租赁期内，乙方（马超）逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金和费用的每逾期一日，则应按应交费用总额的3‰支付甲方（经济合作社）滞纳金。”京鑫公司在该合同乙方处签章。庭审中，马超和京鑫公司均认可，合同上京鑫公司的公章系马超所盖，马超承租上述房屋后，自己在此实际管理、经营，京鑫公司未参与合同的履行。上述合同签订后，截止本案庭审结束，马超向经济合作社支付租金总计922800.5元，马超最后一次向经济合作社支付租金系在2018年2月。上述租赁合同签订后，马超出资对其承租的房屋进行了装修，并在原二层结构的基础上，加建了部分三层房屋。庭审中，马超称在合同履行过程中，经济合作社在2012年1月开始就收回了129平方米的房屋，经济合作社认可收回上述面积的房屋，但经济合作社认为是在2017年6月、7月左右收回。经济合作社和马超均未就经济合作社收回上述房屋的时间提交证据予以证明。上述合同到期后，马超未向经济合作社归还租赁标的物，亦未足额支付租金。经济合作社于2016年9月30日、2017年4月23日向京鑫公司发出了两份《缴费通知》，要求京鑫公司支付拖欠的租金。2017年4月27日，京鑫公司给经济合作社发出了一份《还款计划书》，该计划书认可拖欠租金，并承诺在2017年6月30日前一次性支付拖欠的租金。但京鑫公司并未按上述计划书全额支付拖欠的租金。庭审中，经济合作社向法院提交了一份《关于研究机场二通道和机场南线拆迁所涉及搬迁项目建设有关问题的会议纪要》的朝阳区人民政府的文件，该文件中载明：“二、原则同意东坝益佰诚影视设备仓储物流中心等9个项目的建设。……（二）北京焦庄国际文化产业园项目。应与东坝益佰诚影视设备仓储物流中心项目相互兼顾，调整建筑规模，两个项目的总建筑面积不超过3万平方米。”经济合作社以此证据证明涉案租赁房屋系经过朝阳区人民政府规划后建造，租赁的房屋属于合法建筑。马超、京鑫公司对经济合作社的上述证据的证明目的不予认可。案件审理过程中，京鑫公司申请对在租赁期限内新增的房屋装饰装修、设施设备以及新建房屋的造价进行评估。法院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对京鑫公司的上述申请进行评估，该评估机构于2019年5月6日作出了国宏信（民）字2019第193011号《北京市价格评估报告》，价格评估结论为：“价格评估标的在价格评估基准日的价格为3227468.00元（人民币叁佰贰拾贰万柒仟肆佰陆拾捌元整），其中非争议项价格为：736930.00元；争议项价格为：2216767.00元；反租部分价格为：273771.00元。”案件评估费43275元，由马超预付。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案首先涉及租赁合同的效力以及承租主体两个问题。关于租赁合同的效力，法院认为，经济合作社出租的房屋虽未取得完整的规划审批手续，但经济合作社提交的朝阳区人民政府的文件可以证明涉案房屋系经过政府批准后建造，马超依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，要求确认该合同无效的反诉请求，没有相应的事实依据，法院不予支持。关于承租主体问题，法院认为，在经济合作社和马超签订的《房屋租赁合同》中有马超的签字以及京鑫公司的签章，应当认定马超和京鑫公司均为该《房屋租赁合同》的承租人。在双方签订的租赁合同约定的租赁期限到期后，马超、京鑫公司未向经济合作社腾退房屋，并继续支付部分租金，经济合作社亦予以收取，应当认定双方形成不定期的租赁合同。在马超、京鑫公司欠付租金的情况下，经济合作社要求解除双方之间租赁合同关系的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。经济合作社要求确认双方的租赁合同关系于2018年5月20日解除的请求，没有相应的事实依据，法院将按照本案变更后的诉讼请求申请书送达马超、京鑫公司之日，即2019年11月20日作为合同关系解除的日期。因京鑫公司、马超拖欠经济合作社租金以及合同解除后的房屋使用费，经济合作社要求京鑫公司、马超支付上述款项的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于经济合作社收回一套房屋的具体时间，因经济合作社和马超均未提交证据予以证明，法院将根据马超所述时间确定经济合作社收回一套房屋的时间。关于马超所述其与经济合作社共用会议室、茶室的陈述，因经济合作社不予认可，马超亦未就其陈述提交证据予以证明，法院不予采信。在双方租赁合同关系解除后，马超、京鑫公司应当向经济合作社返还租赁房屋，因马超未经经济合作社允许擅自在租赁房屋上建造第三层房屋，且未取得相应的规划手续，经济合作社要求马超拆除该加建部分房屋的诉讼请求，具有法律依据，法院予以支持。关于经济合作社要求马超、京鑫公司支付2014年1月1日以后水费和卫生费的诉讼请求，具有合同依据，法院予以支持。关于经济合作社要求马超、京鑫公司违约金的诉讼请求，具有事实和合同依据，法院予以支持。关于马超要求经济合作社赔偿添附损失的反诉请求，法院认为，在经济合作社与马超签订的书面租赁合同已经到期的情况下，马超的该项反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，对于经济合作社的诉讼请求，法院部分予以支持，对于马超的反诉请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、确认北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社与北京京鑫北方商贸有限公司、马超于对位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村管庄路东侧十三套房屋（每套建筑面积为129.6平方米）的租赁合同关系于二〇一九年十一月二十日解除；二、马超于判决生效之日起十五日内负责将位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村管庄路东侧十四套房屋二层以上部分的建筑物全部拆除；三、北京京鑫北方商贸有限公司、马超于马超履行完毕上述第二项判决义务之日起十五日内将承租北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社的位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村管庄路东侧十三套房屋返还给北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社；四、北京京鑫北方商贸有限公司、马超于马超履行完毕上述第三项判决义务之日起七日内按照每年一千六百八十元的标准支付北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社自二〇一四年一月一日至实际腾退之日止的卫生费，按照每年一千四百元的标准支付北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社自二〇一四年一月一日至实际腾退之日止的水费；五、北京京鑫北方商贸有限公司、马超于马超履行完毕上述第三项判决义务之日起七日内支付北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社二〇一二年一月二日至二〇一八年五月二十日期间的拖欠租金四百二十一万一千三百三十七元三角，并按照每日二千零二十一元七角六分的标准支付北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社自二〇一八年五月二十一日至履行完毕上述第三项判决义务之日止的房屋租金和占有使用费；六、北京京鑫北方商贸有限公司、马超于判决生效之日起七日内支付北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社违约金一百一十一万三千八百八十七元；七、驳回北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社其他诉讼请求；八、驳回马超的全部反诉请求。如果北京京鑫北方商贸有限公司、马超未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件评估费四万三千二百七十五元，由马超负担（已交纳）。一审案件受理费五万零四百一十六元，由北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社负担一千三百三十九元（已交纳），由北京京鑫北方商贸有限公司、马超负担四万九千零七十七元（于判决生效之日起七日内给付北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社二万三千八百六十九元，于判决生效之日起七日内交纳二万五千二百零八元）。反诉案件受理费一万六千三百一十元，由马超负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马超提交了如下证据：北京焦庄酒店的设计图纸，证明《关于研究机场二通道和机场南线拆迁所涉及搬迁项目建设有关问题的会议纪要》不包含本案地址的房屋。经济合作社发表如下质证意见：该证据一审可以提交但没有提交，因此不属于二审新证据，这个证据没有原件也没有章，故真实性、证明目的不认可。京鑫公司发表如下质证意见：不知情，不了解。二审查明以下事实：1.经济合作社和马超均认可经济合作社已经收回了2套房屋，马超主张经济合作社收回房屋的时间是2012年1月，经济合作社则认为是在2017年6、7月份收回的。2.经济合作社于2016年9月30日向京鑫公司发出《缴费通知》，载明现应缴纳的租金共计2582798.4元。经济合作社称该《缴费通知》中载明的是计算至2015年底的应缴租金。3.京鑫公司已缴纳租金共计922800.50元。4.《房屋租赁合同》第六条第4项约定“租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方享有以下权利：（1）依附于房屋的装饰归甲方所有”。本院查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，经济合作社出租的房屋虽未取得完整的规划审批手续，但系经政府批准后建设的，故经济合作社与马超签订的《房屋租赁合同》应属有效。《房屋租赁合同》中有马超的签字和京鑫公司的盖章，且在欠付租金的情况下经济合作社向京鑫公司发出《缴费通知》，京鑫公司亦向经济合作社提交了《还款计划书》，故一审认定马超和京鑫公司均为该合同承租人并无不当，京鑫公司应与马超共同承担合同项下的义务。马超、京鑫公司长期拖欠租金和使用费，一审法院判决双方合同于2019年11月20日解除，马超、京鑫公司向经济合作社支付违约金，并无不当，本院予以维持。合同解除后，马超、京鑫公司应当向经济合作社返还租赁房屋。二审中，经济合作社和马超均认可经济合作社已经收回了2套房屋，故马超、京鑫公司应该当向经济合作社返还12套房屋。一审判决返还13套房屋有误，本院予以纠正。马超、京鑫公司应当向经济合作社给付拖欠的租金和占有使用费。租金应当根据租赁合同约定的租金标准，按照马超实际占用的房屋套数进行计算。关于经济合作社收回2套房屋的时间，马超主张收回时间是2012年1月，经济合作社则认为是在2017年6、7月份收回的，经济合作社和马超均未提交证据予以证明。对此，本院认为，根据《房屋租赁合同》，14套房屋的年租金一共是860932.8元，经济合作社主张《缴费通知》中载明的是2012年1月至2015年底的应缴租金，那么应缴租金应当是3443731.2元，这与《缴费通知》载明应缴租金2582798.4元相差甚远，故本院采信马超的主张，认定收回2套房屋的时间是2012年1月。马超未经经济合作社允许擅自在租赁房屋上建造第三层房屋，且未取得相应的规划手续，一审法院判决马超拆除上述建筑物并无不当，本院予以维持。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期满后，依附于房屋的装饰归经济合作社所有，该合同已于2014年12月31日期满，一审法院驳回马超要求经济合作社赔偿添附损失的反诉请求并无不当，本院予以维持。综上所述，马超的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初62478号民事判决第一、二、四、六、八项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初62478号民事判决第三、五、七项；三、北京京鑫北方商贸有限公司、马超于马超履行完毕北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初62478号民事判决第二项判决义务之日起十五日内将其承租的位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村管庄路东侧十二套房屋返还给北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社；四、北京京鑫北方商贸有限公司、马超于本判决生效之日起七日内给付北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社自二〇一二年一月二日至二〇一九年十一月二十日期间的拖欠租金四百八十九万七千八百四十六元，并按照每日二千零二十一元七角六分的标准支付北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社自二〇一九年十一月二十一日至履行完毕上述第三项判决义务之日止的房屋占有使用费；五、驳回北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社其他诉讼请求；六、驳回马超的其他上诉请求。二审案件受理费66726元，由马超负担66000（已交纳），由北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社负担726元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 张印龙审 判 员 孙 妍二〇二〇年十月二十七日法官助理 王博文书 记 员 卢园园