四川省古蔺县人民法院民 事 判 决 书（2020）川0525民初3144号原告：古蔺县兰曾物业服务有限公司。住所地：古蔺县古蔺镇雅兰馨城**楼**门面，统一社会信用代码91510525MA6226X31D。法定代表人：曾美英，总经理。委托诉讼代理人：罗永昭，古蔺县乐鸿法律服务所法律工作者。被告：何太政，男，1962年4月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系古蔺县××镇××小区××号业主。委托诉讼代理人：张光英，系何太政之岳母，1941年10月25日出生，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：王虹又，古蔺县德耀法律服务所法律工作者。原告古蔺县兰曾物业服务有限公司（以下简称兰曾物业公司）与被告何太政物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告兰曾物业公司的委托诉讼代理人罗永昭，被告何太政的委托诉讼代理人张光英、王虹又到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰曾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告水电费、物管费1219元，并从2019年11月11日起按每日5‰计算违约金至支付完毕之日止；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2018年11月经雅兰馨城小区业主委员会招聘为临时物业代管小区物业服务，2019年5月正式被业主委员会聘任为小区物业管理公司。近两年来，公司尽心尽力打造小区人居场景，获得绝大多数业主认可和赞同，但被告故意拖欠水电、物管费用拒不缴纳，为维护社会公平，促进小区服务正常工作秩序，现诉至法院请求判如所诉。被告何太政辩称，原告兰曾物业公司进入小区，不是合法进入，未向相关部门报备，属于临时代管小区物业，没有与原告签订书面服务合同，小区电费安装了网卡，不存在拖欠电费，水费收费过高，原告对管理服务不到位，存在诸多重大瑕疵，没有达到服务标准，反应的问题未及时处理，对小区业主的正常生活造成了实质性的影响，应当把相关问题解决好后再交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2018年10月21日，原告兰曾物业公司（受托单位）与古蔺镇雅兰馨城小区业主委员会（委托单位）签订委托书和《临时代管物业服务合同》，将该小区委托给原告临时代为管理物业服务，待新一届业主委员会同业主商定后，按相关规定招聘新的物业服务公司，正式履职后签订新的物业服务合同为止，委托期间产生的一切费用由受托方负责安全、卫生和设施设备。该代管合同约定“物业管理服务费，由业主按其拥有建筑面积每月每平方米向物业公司交纳，A：住宅（多层）0.6元/㎡/月，B：商业铺面0.8元/㎡/月。委托管理期限为前期物业公司移交之日起至签订正式物业服务合同止。物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳时间为每月20号之前。物业服务费的构成，负责公用设施设备的日常维护、保养和运行，不再分摊其他费用。物业管理公共服务费标准的调整由甲方召开业主大会决定标准，双方协调调整。对超过三个月不缴纳物业服务费、水电费、卫生费、车辆管理费及其他相关费用的，可以采取停水停电措施，并限期缴纳，同时按其费用金额的3%的滞纳金/天缴纳。”双方还在该合同中约定了其他相应的权利和义务。该合同签订后，原告随即入住该小区行使物业管理服务至今。2018年11月18日，原告兰曾物业公司与古蔺县金池排水有限公司签订《城市供用水合同》，载明执行供水价格为2元/吨，合同期限为2018年11月18日至2023年11月18日。另查明，被告何太政系雅兰馨城小区8栋2单元203号房屋业主，其房屋建筑面积为84.23㎡，自2018年11月1日起至2020年7月31日共计21个月未交纳物业服务费，上次结余0.14元。该小区在原告未入住前电费已实行智能网卡自主交费，每幢楼统一总水表后分户到各业主，供水部门收取水费时由物业公司代收代缴。在原告入住小区行使物业服务管理后，因小区环境卫生整治、车辆停车管理、收费等问题与部分业主发生争执，部分业主曾向小区所在地的古蔺镇奢香社区反映情况，因多方原因未能达成一致协议，部分业主以原告未尽职责处理好小区管理服务工作为由未按期向原告交纳管理费用，原告在小区张贴催缴物业费通知，部分业主仍未交纳物业费用，遂诉至法院请求依法解决。还查明，该小区选举的本届业主委员会任期尚未届满。上述事实，有原告兰曾物业公司提交的原被告身份信息、营业执照、《城市供用水合同》、收费票据、催缴通知书相片、《临时代管物业服务合同》，被告提交的身份信息、相片、要求处理事务报告材料等证据在案佐证，结合双方出庭的证人证言和当事人的当庭陈述，本院予以确认。本院认为，原告兰曾物业公司与古蔺镇雅兰馨城小区业主委员会签订了委托书和《临时代管物业服务合同》，将该小区委托给原告临时代为管理该小区物业服务，待新一届业主委员会同业主商定后，按相关规定招聘新的物业服务公司，正式履职后签订新的物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，也是为了全体业主的共同利益。双方就物业服务的内容、物业费用交纳标准、交纳时间等进行了明确约定，且协议的主要内容并未违反法律规定，该合同对小区全体业主具有约束力。原告入住小区管理服务至今，小区业主并未有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议，也未申请解除《临时代管物业服务合同》，小区绝大部分业主按合同内容履行了权利和义务，故双方建立了合法的物业服务合同关系，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，被告未按约交纳物业费用的行为已经违约，应当承担违约责任，故原告要求被告按约定内容交纳物业服务费用的主张，符合合同约定和法律规定的条件，本院予以支持。原告主张被告应交纳物业服务费1061.34元的请求，被告无异议，但实际应为1061.30元（2018年11月1日至2020年7月31日共计21个月，84.23㎡×21个月×0.6元/㎡=1061.298元），本院予以确认。在原告入住该小区前小区业主的电费已实行智能网卡自主交费，故原告主张交纳公共电费27元的主张无事实依据，本院不予支持。原告主张水费按2.3元/吨收取的理由，与古蔺县金池排水有限公司签订的《城市供用水合同》的内容不一致，也未依法向业主作出收取0.3元损耗费的合理性和支出依据说明，故本院对超过的0.3元暂不予确认，被告应交纳的水费为114元（57吨×2元/吨）。原告已代被告交纳了相应的水费，被告在支付物业服务费时一并支付。原告可对收取水损耗的合理性和合法性作出说明后要求业主补交。原告主张违约责任的条款违反了法律规定，本院不予支持。被告以物业公司管理服务不到位，未处理好相关问题拒交物业费的辩解主张，其理由不能成立，且不属本案的处理范围，本院不予采信。被告可另行向有关单位反映情况依法予以解决，如认为物业服务公司的行为给业主造成了损害，由主管部门责令物业公司改正或采取有效的补救措施，也可依法向其主张权利，但不能以此为借口拖欠物业管理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、由被告何太政于本判决书生效之日起10日内支付原告古蔺县兰曾物业服务有限公司物业服务费1061.30元、代交的水费114元，合计1175.30元，上次结余0.14元，还应支付1175.16元。二、驳回原告古蔺县兰曾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告何太政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  杜宇二〇二〇年十月二十九日书记员  龙意