江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2091号上诉人（原审原告）：江西万厦物业管理有限公司，住所地江西省南昌市西湖区桃苑大厦******，统一社会信用代码91360100775863231W。法定代表人：兰兵熔，该公司经理。委托诉讼代理人：袁小辉，江西赣润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗年根，男，汉族，1970年1月24日生，住江西省吉安市青原区。上诉人江西万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）因与被上诉人罗年根物业服务合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万厦物业公司的委托诉讼代理人袁小辉及被上诉人罗年根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万厦物业公司上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人支付物业服务费2796元；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定前期物业服务合同关于物业服务费的约定不合法、不合理，既不尊重事实也不尊重客观经济规律，《前期物业服务合同》系上诉人与开发商之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，收费标准早已完成备案，上诉人一审已就物业服务收费标准的构成作了说明，即该1.65元包括基础物业费0.95元、二次供水增压费0.25元以及电梯运行费0.45元，不存在不按中标通知书价格收取物业费用的事实。本案物业费单价是1.55元/月/平方，比合同约定低0.1元/月/平方，不存在一审判决认定不区分小高层，统一收费的事实；2、上诉人在案涉小区提供服务期间，已经按照合同约定及时、充分地履行了合同义务，一审认定上诉人提供的物业服务存在缺陷缺乏事实和证据支撑；3、上诉人的物业服务质量与被上诉人等业主的缴费情况息息相关，被上诉人为达到拒不缴纳物业费的目的必然会挑出种种不是进行抗辩，殊不知其拒交物业费的行为是导致物业服务质量下降以及上诉人运营困难的直接原因，故不应得到法律的优待。4、本案与贵院已审结的（2019）赣08民终2234号以及青原区人民法院审结的多起与上诉人有关的物业服务合同纠纷案件属于同类案件，原审判决与已作判决存在明显差异，有违“同案同判”的司法裁判精神。综上，上诉人依据合法有效的《前期物业服务合同》向被上诉人收取物业服务费用，合法有据，请二审法院依法予以改判。罗年根辩称，其对一审判决并不满意，怕麻烦未予上诉。小区新入驻的物业公司提供的服务质量比上诉人好很多，物业费却是之前的八折，上诉人主张的物业费应按七折计算更合适。上诉人签订的服务合同存在舞弊现象，签订时间比投标时间要早，进驻时没有公示，在服务过程当中，包括电梯广告、小区门口广告收入等费用从未公布。经被上诉人了解电梯费、二次供水费根据实际使用再平摊给业主，但上诉人直接核定一个很高的价格。上诉人退场并不是因业主不缴纳物业费而是上诉人服务太差开发商不满意所致。按照法律规定，没有交物业费不是物业公司拒不提供服务的理由。万厦物业公司向一审法院起诉请求：1.判令罗年根支付所欠缴的物业费2976.34元（112.74㎡×16月×1.65㎡/月）；2.本案诉讼费由罗年根承担。诉讼过程中，万厦物业公司变更第1项诉请为2796元（112.74㎡×16月×1.55元/月）。一审法院认定事实：经招投标程序，江西鑫磊工程造价咨询有限公司于2016年5月31日，向万厦物业公司出具中标通知书，载明：“经过评标委员会的评审及招标人的确认，确定你公司为吉市物招［2016］11号电子数码城项目前期物业服务招标项目的中标人。中标价格：高层0.95元／㎡／月，商业3.80元／㎡／月。请在接到本通知书30天内，带齐有关文件与江西鑫鸿置业有限责任公司联系签订合同。”2016年5月30日，万厦物业公司与江西鑫鸿置业有限责任公司签订了吉安市电子数码城（理想城）《前期物业服务合同》，约定：“物业基本情况：物业名称电子数码城；物业类型住宅及商业；座落位置青原区；建筑面积670829.3㎡；……第五条负责地产商投资承建的符合国家验收标准合格的房屋建筑共同部位的养护和管理。第六条共用设施设备的养护运行和管理，包括共用的上下水主管道、主落水管、电梯、共用照明、消防、安防设施设备、公共厕所、公用水池、公用管线。第七条市政公用设施和附属建筑，构筑物的管理、维修养护。第八条公用绿地，包括花、草、树木、建筑小品，绿色景观的养护与管理。第九条公共环境，包括公共场地、房屋共用部位的清洁保洁，垃圾收集、外运。第十三条物业管理费收费标准：1.按照与开发单位（已在售房合同中注明）约定，住宅小高层按1.65元／㎡建筑面积，高层住宅按1.65元／㎡建筑面积，商业按3.80元／㎡建筑面积的费用标准收取物管费（物业费不含保管、保险费）；2.物业管理费一般按季交纳，也可提前支付，无特殊原因不能逾季支付，逾日按千分之三支付滞纳金；3.该小区属二次转供电，电费在政府定价基础上加收元／度，水为二次供水，费用在政府定价基础上加收／吨；4.电梯运行费。……第二十五条业主委员会成立选聘新的物业管理服务企业并与之签订服务合同后，本合同自然终止，双方如续订合同，应在选聘新的物业管理服务企业60天前向对方提出书面意见……”后万厦物业公司依约进入电子数码城（理想城）小区提供物业管理服务。罗年根系理想城小区2栋802室业主，并缴纳了2018年7月31日前的物业费，但罗年根自2018年8月1日至2019年11月30日的物业费拖欠至今。2019年11月30日，万厦物业公司因经营困难终止了《前期物业服务合同》的履行，停止为小区提供物业管理服务。虽经万厦物业公司催收，但是罗年根仍以未实际收到缴费通知书和万厦物业公司物业服务差为由拒不支付物业费。万厦物业公司因此诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与签订的，以及与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”所以万厦物业公司经招投标程序，与建设单位江西鑫鸿置业有限责任公司签订的吉安市电子数码城（理想城）《前期物业服务合同》，对该小区业主罗年根具有约束力，罗年根应按《前期物业服务合同》约定履行支付物业服务费的义务。罗年根关于万厦物业公司进入小区提供物业服务没有经过业主同意，其与万厦物业公司没有合同关系的抗辩理由不成立。但万厦物业公司在中标通知书的前一天就与招标单位江西鑫鸿置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》，违反《招标投标法》第四十三条规定“在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。”又因该《前期物业服务合同》不按中标通知书规定的价格高层0.95元/㎡/月，而是不仅不分小高层还是高层住宅，而且不分楼层，统一约定小高层、高层住宅均按1.65元/㎡的标准收取物业管理费，于理于法不合，且万厦物业公司为理想城小区提供的物业服务存在缺陷，故罗年根要求按85%（8.5折）交纳物业服务费的抗辩理由，一审法院予以采纳。综上，罗年根应当支付2018年8月1日至2019年11月30日物业费2376.6元（112.74㎡×1.55元/㎡×16个月×85%），超过核定部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第四十条规定，判决：罗年根在判决生效之日起五日内支付万厦物业公司物业费2376.6元；案件受理费50元，减半收取计25元，由罗年根负担。二审中，罗年根申请该小区现有物业公司海南珠江格瑞物业公司员工李正阳出庭作证，拟证实万厦物业公司履行物业服务不达标。万厦物业公司质证称该证言与一审罗年根申请证人的陈述基本一致，不属于新证据，对真实性、关联性有异议。本院认为李正阳系现有物业公司海南珠江格瑞物业公司员工，与万厦物业公司存在一定利害关系，真实性不予确认，证人2020年1月3日才进驻小区工作，对万厦物业公司2017年8月至2019年11月履行物业服务并未见证也不知情，合法性不予确认，该证言不予采信。罗年根另提交两组证据，第一组证据：吉安市庐陵新区滨江街道理想城一期业主委员会出具的的证明一份，拟证明万厦物业公司从材料、收入、进驻信息都没有公示过；第二组证据：新旧物业服务对比视频一份，证明万厦物业公司物业服务存有瑕疵。万厦物业公司质证认为第一组证据属证人证言，出具人黄学华未出庭接受询问，关联性、合法性有异议，双方协商物业费按85折计算不能作为裁判参考，主张万厦物业公司侵吞小区广告费的问题缺乏依据；照片不能证明物业服务长期存在不到位现象。第二组证据只能证明该小区存在道路垃圾、下雨积水的现象，不能证明万厦物业公司履行物业服务存在重大瑕疵，且小区业主不交费导致物业服务一定程度下降。本院认为，上述证据与本案无关联性，不予采信。万厦物业公司未提供证据。二审查明，万厦物业公司自认业主拒交物业费，导致其履行物业管理服务存在一定瑕疵。其他事实与对一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。万厦物业公司与江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》的时间早于中标通知书的前一天，在程序上虽然存在瑕疵，但万厦物业公司进场后提供了物业服务，事实上与罗年根构成了物业服务合同关系。罗年根未在《前期物业服务合同》上签字不影响该《前期物业服务合同》的效力。案涉《前期物业服务合同》依法对其具有拘束力，故罗年根应按照《前期物业服务合同》的约定向万厦物业公司支付物业费。万厦物业公司二审自认业主拒交物业费，其履行物业管理服务存在一定瑕疵。本院认为当事人作出对已不利的自认，免除对方的举证责任，且结合一审罗年根的举证情形，一审认定万厦物业公司为理想城小区提供的物业服务存在缺陷符合客观事实。万厦物业公司应当严格按照物业服务合同的约定履行物业服务，不能以部分业主未缴纳物业费为由对整个小区降低物业服务质量。在万厦物业公司履行物业管理服务存在瑕疵的情形下，从有利于物业服务市场的健康发展，衡平当事人利益角度,一审法院酌定罗年根按85%支付物业服务费并无不当。综上所述，上诉人江西万厦物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西万厦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 胡文君审判员 钟君林二〇二〇年十月二十一日书记员 李 丹