江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终4561号 上诉人（原审原告、案外人）：朱云，女，汉族，1970年9月5日生，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：时冉，江苏汇君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张玉珍，女，汉族，1965年8月10日生，住徐州市泉山区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：田树洲，男，汉族，1963年11月24日生，住徐州市泉山区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴磊，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。 原审被告（被执行人）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主路**。 法定代表人：王广备，该公司总经理。 原审第三人：徐州市泉山区人民政府，住，住所地徐州市解放南路延长段**/div> 法定代表人：庄红，该区政府代理区长。 委托诉讼代理人：崔平，徐州市泉山区司法局公职律师。 上诉人朱云因与被上诉人张玉珍、田树洲、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）及原审第三人徐州市泉山区人民政府案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0303民初4788号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 上诉人朱云上诉请求：1.撤销(2018)苏0303民初4788号民事判决，依法改判或发回重审。2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、朱云应当作为商品房预告登记权利的合法权利人进行保护。朱云与同力创展公司已经签署备案商品房合同，其作为买受人，在原审法院查封橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元118号商品房（以下简称涉案房屋）之前，已经办理预售合同备案登记并支付了全部房款，商品房预售合同备案登记具有对外公示效力，可以成为对购房者期待权的一种保护。因此，对善意购房者朱云应给予优先保护，停止对涉案房屋的执行。二、朱云与同力创展公司签署的以房屋所有权转让为目的的《商品房买卖合同》，并办理了商品房销售预告登记，人民法院在审查是否为涉案执行财产的权利人时，在仅有初始登记的情况下，应当按照备案合同等证明财产权属或者权利人的证据进行判断。三、同力创展公司主动为朱云联络淮海农商行提供房屋租赁机会，朱云与淮海农商行之间的租赁合同已经过房管部门房屋租赁备案，已经实际履行，并且实现了收益权利。朱云作为房屋买受人，在已经对涉案房屋实际占有、使用、收益的情况下，享有阻却涉案房屋拍卖、转移等活动的权利。四、涉案房屋没有经过竣工验收无法办理物权登记手续，并非购房者的过错。人民法院和住建部门严格禁止未经竣工验收的房屋不得投入使用，但该规定为管理性规定，而非效力性规定，行政管理部门所采取的措施是责令改正并处以罚款，在符合质量标准和规划的前提下，不进行拆除。同力创展公司未能办理竣工验收的原因存在多样性，其中不排除被上诉人田树洲等人从事违法放贷收取高额利息，导致该公司资金链断裂。同力创展公司仅完成了涉案工程房屋主体建设，后续的扫尾建设是由第三人徐州市泉山区人民政府下属街道办事处出资完成的。人民政府化解烂尾楼的各项事务已经投入了大量的人力精力财力，但原审法院迳行判决显然损害了包括上诉人在内的广大合法购房人的权利。故，请求依法维护上诉人的合法权益。 被上诉人张玉珍、田树洲答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的，对消费者生存权优先保护的立法原则。在适用中应对其范围予以严格的限制，不宜做扩大解释。消费者购房应视为满足生活居住需要，而非用于经营，而本案上诉人所购商品房的性质为商服，不是用于居住。根据消费者权益保护法规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，或接受服务。商铺属于经营投资性质，不是生活消费品，购买商铺不用认定为消费行为，因此原审法院以涉案房屋用途为商服，认为上诉人不能阻却法院强制执行是正确的。二、涉案房屋至今没有进行竣工验收。因此上诉人在查封之前不能合法占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。三、涉案房屋仅办理了网签手续，并没有办理预告登记，不能阻却法院的强制执行。网签仅属于行政管理，不具备物权效力和准物权效力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，涉案房屋的权利人应为同力创展公司。 被上诉人同力创展公司未到庭亦未提交书面意见。 原审第三人徐州市泉山区人民政府述称，请求二审法院依法查明事实予以裁判。 经审理查明，2016年6月27日，原审法院对田树洲、张玉珍诉同力创展公司民间借贷纠纷一案作出(2016)苏0303民初1059号民事判决：一、同力创展公司于本判决生效之日起十日内偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元，并自借款到期日（其中480万元自2014年1月27日，190万元自2014年1月30日，95万元自2014年2月7日）起按照年利率20%的标准支付利息至本息实际还清之日止。二、驳回田树洲、张玉珍其他诉讼请求。 根据田树洲、张玉珍的申请，原审法院于2016年10月11日立案强制执行，案号为（2016）苏0303执2390号。因执行中查无可供执行的财产，原审法院于2017年4月10日裁定终结本次执行程序。后于2018年9月7日立案恢复执行，案号为(2018)苏0303执恢416号。在本案执行过程中，原审法院于2018年3月12日查封了预售单位为同力创展公司名下包括涉案房屋在内的多套房屋。案外人朱云针对本案执行标的即涉案房屋提出书面执行异议，原审法院经审查于2018年8月3日作出（2018）苏0303执异132号执行裁定：驳回朱云的异议请求。 朱云不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉，称，朱云与同力创展公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，朱云支付了全部的房款540000元，同力创展公司开具了发票(收据)，并通过了网上备案。同时朱云填写了不动产预登记申请书，但徐州市产权管理部门并未实际办理此类业务，故未受理涉案房屋的产权预登记，对未能完成产权登记或预登记并无任何过错。结合最高人民法院与国土资源部、建设部共同颁布的有关规定，涉案房屋不应视为出卖人名下财产，不能采取执行措施。根据最高法院有关司法解释，建设工程施工人的优先权不能对抗买受人，即明确了作为商品房合同的买受人实际享有的优先权。涉案房屋虽然登记在同力创展公司名下，但实际上同力创展公司仅完成了涉案房屋建设的一部分，其余均系徐州市泉山区人民政府投资建设，即徐州市泉山区人民政府系涉案房屋的实际施工人。请求：朱云对涉案房产享有优先权；停止执行，解除查封；诉讼费用由田树洲、张玉珍、同力创展公司承担。 原审法院另查明，2014年3月17日，朱云与同力创展公司签订了《商品房买卖合同》，约定朱云购买同力创展公司开发的涉案房屋，总价款为540000元，该商品房用途为商服。上述合同于签订合同当日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案，合同约定出卖人应当在2014年9月30日前，将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。同力创展公司于2015年1月15日开具购房发票一份，载明付款方朱云、不动产项目名称橙黄时代·山水丽庭10号楼、销售的不动产楼牌号10-1-118、金额540000元。后朱云就涉案房屋与案外人徐州淮海农村商业银行股份有限公司签订房屋租赁合同，载明租赁期限自2015年2月1日起至2023年1月31日，装修期自2015年1月1日起至2015年1月31日止。租金标准每月每平方米约117元人民币，全年按照12个月计算，计年金额19050元。合同签订后，徐州淮海农村商业银行股份有限公司向朱云交付了2015年2月1日至2016年1月31日期间的年租金19050元并进场装修。庭审中朱云对此陈述：当时是三家一起租给淮海银行的，当时买房子（同力创展公司）就说了，已经和银行联系好了…柜台和自动取款机已经装修好了，但是后来水电停了所以没有装修下去…装修一半放在那里，因为水电没有不能装修，银行给我打过电话让我去协调，但是找人找不着，现在闲置，我在同力创展公司买房子的时候（同力创展公司）就说这个房子有意向要租给银行了……2015年同力创展公司一个副总找我说房子可以用了，一块去找银行签协议，协议也签过了。田树洲陈述：根据城市房地产管理法、建筑法相关规定，房地产开发项目只有竣工验收合格后方可交付使用，未验收或验收不合格的不能交付使用，在房屋查封之前，原告不能合法占有涉案房屋，也不认可原告实际占有涉案房屋。 再查明，涉案工程至本案审结前因同力创展公司原因未经竣工验收，房屋亦未向朱云办理过户登记手续。 原审法院认为，关于朱云主张的优先权排除执行的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权，其目的在于优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的生存权。基于对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，房屋买受人的权利包括了交付全部或大部分购房款的消费者依据购房合同产生的房屋交付请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定在上述批复的基础上再次体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也更加明确了关于消费者生存权的判断依据。本案中，朱云购买涉案房屋用途为商铺，不宜认定朱云符合上述优先权规定情形。朱云以此主张停止执行，不予支持。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋没有经过竣工验收，不宜认定朱云在查封前已合法占有的事实，朱云所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。经该院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回朱云的诉讼请求；案件受理费9200元，由朱云负担。 本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款是关于除商品房消费者以外的一般房屋买受人排除执行的条件的规定。根据该规定，案外人以一般买受人身份主张排除执行必须符合以下条件：一是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人朱云虽然提交了其在涉案房屋被查封之前与同力创展公司签订的书面买卖合同及同力创展公司出具的购房款收据，但根据已经确认的事实，同力创展公司迄今为止并未向其交付涉案房屋，不论造成涉案房屋未能交付的原因为何，朱云未合法占有涉案房屋的状态是和客观和真实的，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的排除执行的条件。虽然朱云主张其与淮海农商行签订了租赁合同并已收取租金视为交付，但因涉案房屋的工程未能竣工验收，不具备使用的条件，该租赁合同并未实际履行，因此，不能认定朱云合法占有了涉案房屋。 朱云主张其与同力创展公司签订的商品房买卖合同办理了网签备案手续，具有对外公示效力，可以成为对购房者期待权的一种保护，对善意购房者朱云应给予优先保护。对此，本院认为，涉案房屋虽已办理了预售备案登记,但商品房预售合同登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的行政管理范畴的制度,并未赋予当事人因合同而取得的债权有优先和对抗的效力,即商品房预售合同登记备案并不产生登记请求权的物权效力,与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。涉案房屋的所有权仍登记在同力创展公司名下，属于被执行人的财产,人民法院依法可以采取查封措施。网签备案行为并未产生物权变动的法律效果，也不改变朱云作为买受人仅享有请求交付房产债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。故对上诉人朱云的上述主张，本院不予采纳。 综上，上诉人朱云的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9200元，由朱云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩黎华 审 判 员 孙 燕 审 判 员 宋宏伟 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 海 龙 书 记 员 王 炎