河南省西平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1721民初781号原告：西平县柏城街道办事处宝严寺社区居民委员会护城河路北段居民联组。负责人：王建设。委托诉讼代理人：冯新平，河南新义律师事务所律师。被告：河南省力源伟业房地产开发有限公司，住所地：西平县。法定代表人：翟春才，该公司经理。委托诉讼代理人：张海群，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈文生，河南忠良律师事务所律师。原告西平县柏城街道办事处宝严寺社区居民委员会护城河路北段居民联组（以下简称护城河路北段居民联组）诉被告河南省力源伟业房地产开发有限公司（以下简称力源伟业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告护城河路北段居民联组负责人王建设及其委托诉讼代理人冯新平、被告力源伟业公司的委托诉讼代理人张海群、陈文生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告护城河路北段居民联组向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2011年12月2日签订的拆迁置换补偿协议，向原告交付土地证、房产证；2、判令被告为第一层至第四层楼房安装专用电梯；3、判令被告支付过渡费283300元；4、判令被告赔偿损失4173570元；5、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告原在西平县××文化路和××路交叉口有一座四层楼房和一座两层楼房。2011年被告在此处进行房地产开发，需拆迁该两幢楼房，经双方在平等自愿基础上多次协商，于2011年12月2日签订了拆迁置换补偿协议，主要内容是：原告将该两座楼房交给被告拆除，用于商业开发。用旧楼换取新楼，置换比例为1:1,旧楼房门面房面积为670平方米，置换被告新楼一楼门面房670平方米。二层以上面积（含二层）1780平方米，置换被告三层及以上面积1780平方米；被告每年支付过渡费20万元，房租费从2011年12月1日起至新楼建成交付之日止；新楼主体结束后，按原告的要求，打好隔断、墙体照白、门窗齐全、水电接通，一层门面房前面路面硬化及绿化；原告的土地证、房产证由被告负责办理；第一层至第四层楼房，由被告出资安装专用电梯和楼梯；合同签订后，原告将旧楼房交给被告拆除，被告的新楼建成后，被告交付给原告的一层门面房，面积仅有614.73平方米，少给了55.27平方米。被告交付给原告的第三层及以上楼层，房屋面积仅1394.5平方米，少给385平方米。被告拖欠2015年过渡费10万元未支付。拖欠2015年12月1日至2016年10月过渡费18.33万元未支付。没有为原告办理土地证、房产证。没有为原告第一层至第四层楼房安装专用电梯。被告交付给原告的一层门面房没有打隔断、没有照白，原告自己出资建设处理后，被告承诺支付费用，但一直未支付。原告多次要求被告按照协议履行相应的义务，但被告一直以各种理由拒不履行，严重违反了协议的约定。特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告力源伟业公司辩称：1、涉案楼房原规划为15层，后又建设成26层，因为超规划建设，导致该楼房至今无法办理房产证和土地使用证。2、按照双方的拆迁协议约定，协议中3、4、5层由甲方安装专用楼梯和电梯而不包括1、2层，原告要求安装1、2层没有事实依据。3、被告欠原告过渡费属实，具体金额被告没有计算过。4、原告陈述1楼少给55.27平方米，三层及以上楼层少给385平方米，该陈述没有事实依据，相应补偿面积被告已经交付原告。原告的第四项诉讼请求没有事实依据，不应支持。5、原告的不当诉讼请求，最终没有得到法院支持的部分所产生的诉讼费应由原告承担;补充一点第五项根据评估面积和评估数额已经明确，根据拆迁补偿协议约定第一层旧楼门面面积核算少面积和数额，以现金方式补偿原告，第三层以上面积少的部分补补偿给原告新楼住宅面积。原告围绕诉讼请求向本院提供了《拆迁置换补偿协议》，欠条、证人证明，被告提供的西法改（2011）65号文件《关于核准河南省力源伟业房地产开发有限公司新建力源新城商业住宅楼项目的通知》、建设工程规划许可证等证据，本院予以确认。本院认定事实如下：原告护城河路北段居民联组在西平县××文化路和××路交叉口有一座四层楼房和一座两层楼房。2011年，被告力源伟业公司在此处进行房地产开发需拆迁原告的该两幢楼房，经协商双方于2011年12月2日签订了《拆迁置换补偿协议》，主要内容为：原告将该两座楼房交给被告拆除，用于商业开发。1、用旧楼换取新楼，置换比例为1:1,一层旧楼门面面积为670平方米，置换被告新楼一楼门面房670平方米。2、原告原有的二层以上面积（含二层）1780平方米，置换被告三层及以上面积1780平方米。4、被告每年支付过渡费20万元，从2011年12月1日起至新楼建成交付之日止。5、新楼主体结束后，被告应按原告的要求，打好隔断、墙体照白、门窗齐全、水电接通，一层门面房前路面硬化及绿化。7、原告的土地使用证、房产证，由被告负责办理。8、第三层至第五层楼房，由被告出资安装专用电梯和楼梯；合同签订后，原告将旧楼房交给被告拆除，对该土地进行商业开发。该建设项目完工后，被告将开发的力源新城商业住宅楼第一、第三、第四层交付给了原告。但被告未完全履行合同第4项，现拖欠原告2015年过渡费10万元及2015年12月1日至2016年10月过渡费18.33万元，共计28.33万元未支付；未履行合同第5项，导致原告为此支出该项费用共计53570元；对第三层至第五层楼房，电梯已有预留口，但未按合同第8项的约定进行实际安装；根据被告申请，本院委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司对被告交付给原告的力源新城商业住宅楼第一、第三、第四层建筑面积进行测绘，测绘结果为：第一层建筑面积614.73平方米，第二、第三、第四层建筑面积均为726.5平方米。被告支付鉴定费3.5万元；根据原告申请，本院委托驻马店光大资产评估事务所对力源新城商业用房第一至第四层市场单价进行评估，结论为：第一层单价18000元/㎡，第二层单价11000元/㎡，第三层单价6500元/㎡，第四层单价5500元/㎡。原告支付评估费1.2万元。另查明，被告力源伟业公司开发的力源新城商业住宅楼第一、第二、第三、第四层均为商业性质，以上均为住宅房；由于被告在开发涉案项目过程中擅自改变建设工程规划许可，导致不能按合同约定办理房产证。综上所述，被告未按《拆迁置换补偿协议》第1、第2项全面履行自己的义务，第一层置换面积少55.27㎡，价值994860元，三层及以上置换面积少327㎡，价值1962000元。被告尚拖欠原告过渡费28.33万元未支付。被告因未履行合同第5项导致原告为此支出该项费用共计53570元。被告未履行合同第8项的约定为原告安装电梯，该第8项虽然约定是为原告安装3-5层电梯，但因现1-4层电梯安装位置被告已经预留出，根据生活实际，被告为原告安装1-4层电梯更符合客观情况。被告未履行合同第7项的约定向原告交付房产证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《拆迁置换补偿协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，应为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务，但被告违反了协议的部分约定，应承担相应的违约责任，原告的合理请求本院予以支持；由于被告在开发涉案项目过程中擅自改变建设工程规划许可导致不能按合同约定办理房产证，原告该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告河南省力源伟业房地产开发有限公司于本判决生效后5日内补偿原告西平县柏城街道办事处宝严寺社区居民委员会护城河路北段居民联组少置换房产面积价值2956860元，支付原告过渡费共计283300元，赔偿原告支出费用53570元，以上共计3293730元。二、被告河南省力源伟业房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，给其开发的力源新城商业住宅楼安装一至四层电梯。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费42456元，原告负担11080元，被告负担31376元，评估费12000元、保全费5000元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  常安甫审判员  孙国君审判员  张 勇二〇二〇年十月十五日书记员  杨 蕊