湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终1634号上诉人（原审原告）：谢瑞杰，男，1985年11月13日出生，汉族，住洞口县。上诉人（原审原告）：幸秋凤，女，1987年8月15日出生，汉族，住洞口县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘述录，湖南金凯华律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：彭姗，湖南金凯华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：怀化浩天房地产开发有限公司，住所地怀化市经开区政通路市政协办公楼**东头。法定代表人：刘松贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周辉，男。上诉人谢瑞杰、幸秋凤与上诉人怀化浩天房地产开发有限公司（以下简称浩天公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初1379号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢瑞杰、幸秋凤的共同委托诉讼代理人刘述录、彭姗、上诉人浩天公司的委托诉讼代理人周辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢瑞杰、幸秋凤上诉请求：撤销一审判决，改判支持谢瑞杰、幸秋凤的一审诉讼请求，浩天公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。虽《城市房地产经营管理条例》规定了办证主体为购买人，但因办理权属登记所需的资料均是由开发商提供，实践中也都是开发商为购买人办理，且在本案中，浩天公司除收取谢瑞杰、幸秋凤因办理涉案房屋权属证书应向政府相关部门缴纳的税费外，还收取了1200元的办证费用。在这种情况下，双方已通过实际行为改变了办证义务，故一审判决浩天公司承担协助办证义务属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审确认双方签订的商品房买卖合同合法有效，且确认了浩天公司未在规定的期限内为谢瑞杰、幸秋凤办理好涉案房屋权属证书构成违约。在合同明确约定了违约金标准且该标准很低，浩天公司也未主张违约金过高并请求减少的情况下，一审判决主动降低违约金数额明显违反《中华人民共和国合同法》及其司法解释与《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，严重违背公平原则。三、一审判决滥用自由裁量权。谢瑞杰、幸秋凤在办证过程中提交了办证所需的资料，也缴纳了相关税费，没有任何过错。房屋的功能不仅仅是居住，还有投资、融资功能，浩天公司逾期办证也与政府机构改革、新冠肺炎疫情没有任何关联，一审以上述理由主动降低违约金，存在滥用法官自由裁量权的情形。违约金带有一定的惩罚性质，一审判决的结果并未让浩天公司付出任何违约成本，反而变相支持了违约行为。另外，一审以“结合不动产登记机关的工作流程”为由，判决浩天公司在判决生效之日起三个月内协助办理不动产权证，有配合浩天公司拖延办证的嫌疑，侵害了购房人的利益。综合以上，一审判决适用法律错误，滥用自由裁量权，请求二审法院依法予以纠正，并作出公正判决。浩天公司辩称，其公司已按照承诺履行了办证义务，不存在违约，且购房户主张的违约金过高。因此，请求二审法院依法驳回谢瑞杰、幸秋凤的上诉。浩天公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判驳回谢瑞杰、幸秋凤的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决缺乏事实与法律依据，浩天公司没有违约，不应当承担违约责任。本案中，双方签订的合同中明确约定“因开发商原因造成逾期办理产权证书的，开发商才承担违约责任”，该条约定合法有效，该约定的内容实质上是过错责任的归责原则，即应当是开发商的原因造成逾期办证，开发商才承担违约责任。一审判决认定，根据《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，涉案房屋权属登记的办证主体为购买人，浩天公司仅承担协助办理义务，浩天公司已依照合同约定的时间向隆回县自然资源局提交了办证所需的综合验收资料，2019年1月3日，隆回县国土资源局不动产登记中心颁发了7、8、12号楼的总证。根据一审法院认定的上述事实，浩天公司已完成了合同约定的协助办证义务，之所以逾期办证是因2018年政府机构改革及新冠肺炎疫情所致，浩天公司不存在违约，故不应当承担违约责任，且办证受制于政府职能部门，若全部归责于开发商，有违合同法的公平原则。二、一审判决的违约金没有事实依据。涉案合同约定的违约金应视为违约损害赔偿金，除特别情况下，应以守约方遭受损失为前提，未遭受损失不应当支付违约金。涉案房屋已在约定的期限内交付使用，是否办证对买受人没有产生经济损失，且谢瑞杰、幸秋凤主张的违约金明显过高。综合以上，一审判决缺乏事实与法律依据，且适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持浩天公司上诉请求。谢瑞杰、幸秋凤辩称，浩天公司的上诉意见自相矛盾，逻辑混乱，其理由均不能成立。浩天公司称一审适用法律错误，正是因一审适用法律错误才导致浩天公司未按照法定及双方合同约定来承担相应违约责任，而不是加重其违约责任。因此，请求二审法院依法驳回浩天公司上诉请求。谢瑞杰、幸秋凤向一审法院起诉请求：1．判决浩天公司为谢瑞杰、幸秋凤办理不动产权证；2．判决浩天公司向谢瑞杰、幸秋凤支付逾期办理不动产权证违约金11614.5元；3．判决浩天公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月30日，谢瑞杰、幸秋凤与怀化公司签订商品房买卖合同（合同编号：20170296），谢瑞杰、幸秋凤以按揭付款的方式向浩天公司购买位于隆回县××镇××村××组××期××＃××房，房屋总价款为580725元。该合同第十五条关于办理产权登记的约定，浩天公司应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由浩天公司提供的资料报产权登记机关备案，如因浩天公司的责任，谢瑞杰、幸秋凤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如谢瑞杰、幸秋凤不退房，浩天公司按已付房价款的2%向谢瑞杰、幸秋凤支付违约金。合同签订后，谢瑞杰、幸秋凤向浩天公司支付了该套商品房的首付款150725元，余款430000元通过办理银行按揭方式支付，并向浩天公司支付了办理不动产权证的相关费用24092元，其中包括产权办证费1200元。谢瑞杰、幸秋凤所购房屋已于2017年12月22日竣工验收备案，2017年12月31日，浩天公司向谢瑞杰、幸秋凤交付房屋。2018年8月13日，浩天公司向隆回县自然资源局提交了包括该套房在内的1＃、3＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃、12＃、13＃、15＃栋综合验收资料。2019年1月3日，隆回县国土资源局不动产登记中心向浩天公司颁发了7、8、12号楼的不动产权证书（总证）。至谢瑞杰、幸秋凤起诉之日，谢瑞杰、幸秋凤没有取得房屋权属证书。一审法院认为，双方签订商品房屋买卖合同，是双方真实意思表示。谢瑞杰、幸秋凤已向浩天公司足额支付房屋价款，浩天公司也已交付房屋给谢瑞杰、幸秋凤，双方的买卖关系依法成立。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人。”因此该涉案房屋的办证主体为谢瑞杰、幸秋凤，本案浩天公司不是办证的行政职能部门，但谢瑞杰、幸秋凤向浩天公司支付了办理不动产权证的相关费用，故浩天公司负有协助办理房屋所有权登记的义务，并提供必要的证明文件。一审庭审中，谢瑞杰、幸秋凤要求浩天公司两个月之内办理不动产权证，浩天公司承诺于2020年10月31日之前办理不动产权证，一审法院结合不动产登记机关的工作流程，以浩天公司在判决书生效之日起三个月之内协助谢瑞杰、幸秋凤办好不动产权证为宜。涉案商品房买卖合同第十五条关于办理产权登记的约定，浩天公司应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由浩天公司提供的资料报产权登记机关备案，如因浩天公司的责任，谢瑞杰、幸秋凤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如谢瑞杰、幸秋凤不退房，浩天公司按已付房价款的2%向谢瑞杰、幸秋凤支付违约金。本案浩天公司已在约定的日期内向隆回县自然资源局提交了包括该套房在内的1#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#栋综合验收资料。双方并没有明确约定具体的办证期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2017年12月31日，浩天公司向谢瑞杰、幸秋凤交付房屋。浩天公司最迟应在双方约定的交房时间之日起90日内协助谢瑞杰、幸秋凤办好房屋权属证书，但直至谢瑞杰、幸秋凤起诉之日，浩天公司也没有协助谢瑞杰、幸秋凤办好房屋权属证书。浩天公司提交的证据不能证实逾期办证完全是因第三方原因导致的，因此，其对逾期办证仍应承担部分违约责任。而本案标的物即房屋的主要属性及功能是居住，而涉案房屋已按期交付，故谢瑞杰、幸秋凤请求按房屋价款的2%来确定违约金明显过高。综合考虑双方履约情况、过错程度、逾期办证时间、房屋的居住功能属性、怀化浩天房地产开发有限公司收取的办证费、2018年政府机构改革以及2020年新冠状病毒疫情等因素，酌定浩天公司向谢瑞杰、幸秋凤支付逾期办证违约金1200元。据此判决：一、浩天公司于判决生效之日起三个月之内协助谢瑞杰、幸秋凤办好盛世豪园二期8#B-901号商品房不动产权证；二、浩天公司于判决生效之日起十日内向谢瑞杰、幸秋凤支付逾期办证违约金1200元；三、驳回谢瑞杰、幸秋凤的其他诉讼请求。本案二审期间，浩天公司提交了涉案房屋的不动产权证，谢瑞杰、幸秋凤对该证据真实性予以认可，故本院对该证据予以采信。本院二审查明，浩天公司在二审期间已为涉案房屋办理好不动产权证。本院二审查明的其他事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：一、一审判决浩天公司承担协助办证的义务及期限是否恰当？二、一审判决的违约金是否合理？关于一审判决浩天公司承担协助办证的义务及期限是否恰当的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人。”涉案合同第十五条约定：“浩天公司应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由浩天公司提供的资料报产权登记机关备案。”根据以上法律法规及双方合同约定，浩天公司既不是法定办证主体，亦不是合同约定的办证主体。虽在房地产市场交易习惯中由开发商收取办证相关税费，但仅是代为办理权属登记，浩天公司收取的1200元办证费用应属代办权属登记的劳务费用，该行为不能认定为双方关于办理权属登记义务的约定发生了实质性变化，浩天公司承担的仍然是协助办证义务。鉴于办理不动产权登记手续的复杂性及受限于政府行政职能部门的行政行为，一审根据本案实际情况判决由浩天公司在判决生效后三个月内协助买受人办好不动产权证并无不当。关于一审判决的违约金是否合理的问题。双方虽在合同中约定浩天公司在办理权属登记中提交办证所需相关资料的义务，但未具体约定办理不动产权证的期限，故应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来确定办证期限，一审法院据此认定浩天公司应当在交房时间之日起90日内协助买受人办理好房屋权属证书并无不当。虽浩天公司在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但买受人并未在交房时间之日起90日内取得权属证书，未能按期办证的原因是否有出卖人的因素，举证责任应当由浩天公司承担，但浩天公司提交的证据不能证实逾期办证的原因完全是因第三方所致，因此，浩天公司对逾期办证仍应当承担部分违约责任。因浩天公司已履行完提交办证所需资料的主要义务，一审法院结合双方履约情况、过错程度、逾期办证时间、逾期办证的违约性质及其他相关因素，酌定浩天公司承担1200元逾期办证违约金，符合公平原则，不存在导致合同双方明显利益失衡的情形，且浩天公司在二审中已履行完办证义务，故一审判决的违约金并无不妥。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。谢瑞杰、幸秋凤及浩天公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人谢瑞杰、幸秋凤负担170元，上诉人怀化浩天房地产开发有限公司负担170元。本判决为终审判决。审 判 长  张秀华审 判 员  范才友审 判 员  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年十月二十七日法官助理王品代理书记员  周 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……