吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1822号上诉人（原审被告）：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：柴永生，经理。委托诉讼代理人：董立军，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常淑微，女，1979年1月5日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。上诉人吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星公司）因与被上诉人常淑微房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭，上诉人瀚星公司的委托诉讼代理人董立军、被上诉人常淑微到庭参加诉讼，第二次开庭，上诉人瀚星公司的委托诉讼代理人贾伟、被上诉人常淑微到庭参加诉讼，本案现已审理终结。瀚星公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回常淑微的诉讼请求；2.全部诉讼费用由常淑微承担。事实和理由：一、一审法院遗漏事实，认定事实错误。案涉房屋所在的船营区越秀南区棚户区改造项目系吉林市重点棚户区改造项目。由于区域内均为老旧房屋，居住人员复杂，多年来没有公司愿意进行改造。瀚星公司经政府招商，同意对该区域进行开发改造，并严格按照法律规定流程缴纳相关税费、办理相关行政手续，分别于2012年2月11日取得了建设工程规划许可证、2013年2月7日取得了土地使用权证书、2013年5月28日取得了建设工程施工许可证、2014年12月5日取得了商品房预售许可证。由于越秀棚改项目实施较早，政府按照当时政策实行“毛地挂牌”出让土地，于2013年10月1日开始，吉林市施行土地征收制度，要求本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动全部由政府负责征收与补偿工作。而案涉房屋所在区域由于征收补偿未能全部完成，导致瀚星公司在申请办理建设工程竣工备案证时，未能及时获得受理及核准，同样原因也使房屋初始登记无法办理。对此，瀚星公司积极向政府相关部门反映情况，并最终经吉林市政府解决无籍房问题推进工作办公室于2019年11月22日以书面形式决定，由规划部门调整用地界线，按调整后的用地界线及面积，由不动产登记中心先行办理不动产首次登记。待规划部门做出用地界线调整时，又赶上新冠肺炎疫情，因此在疫情刚过开始复工时，瀚星公司于2020年3月就向不动产登记部门再次申请办理首次登记，最终于2020年3月24日获得首次登记。瀚星公司一审时提交了相关文件及许可证，同时法院也向相关部门进行了咨询，均可以证明前述事实。但一审法院判决中并未对此进行评判及论述，遗漏了案件的重要事实。瀚星公司已经根据政府要求及相关法律规定，及时缴纳了全部行政税费，在2013年即获得了土地使用权证及其他相关行政许可，但由于瀚星公司以外的原因导致不能办理土地使用权证记载的用地界线需要调整，是瀚星公司不能抗拒也无法改变的，其责任不在瀚星公司。二、一审法院适用法律错误。按照双方签订的商品房买卖合同及法律规定，由于出卖人原因导致房产证不能及时办理的，由出卖人承担责任。而本案中，并非出卖人的原因造成，因此，出卖人不应承担责任。案涉房屋早已购买并入住，其间瀚星公司一直积极协调办理相关不动产登记事宜。按照合同约定，不动产登记逾期办理，双方应当协商处理，但是常淑微从未与瀚星公司协商违约金问题，突然在2019年起诉，对于违约金的请不求已经超过时效。综上，一审判决遗漏事实、适用法律错误，请二审法院依法审理。常淑微辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。瀚星公司未能办理房屋初始登记的原因是由于其并不具备办理条件。瀚星公司陈述早已具备办理条件是因为政府原因而未能办理，并不是不承担违约责任的理由，也没有证据证明。常淑微起诉到法院后，房证问题才解决。瀚星公司即使因合同外第三方导致其违约，其也应当另行主张权利。因此，一审法院调取相应证据与本案无关，不存在遗漏事实的情况。常淑微曾多次找瀚星公司要求解决此事，也去过相关政府部门，法院也进行过调解，所以瀚星公司所述没有协商并不属实。此外，瀚星公司所述由于政府原因导致无法办理房产证不能成立，其提供的证据只能证明在拆迁过程中出现的问题，不能证实其可以免除责任，瀚星公司必须履行违约责任。常淑微向一审法院起诉请求：1.判令瀚星公司为常淑微办理不动产权证书；2.判令瀚星公司支付违约金计算至2019年11月6日暂为125,866.92元（违约金从2015年2月7日起计算至能够办理产权之日为止）；3.判令瀚星公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年12月6日，常淑微与瀚星公司签订了商品房买卖合同，合同约定：1.常淑微购买瀚星公司开发建设的坐落于号，建筑面积63.71平方米的商品房；2.购房总价款共计290,518元，首付95,018元，商业贷款20万元（常淑微已于2016年1月13日偿还20万贷款）；3.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照双方协商的方式处理。2014年12月9日瀚星公司向常淑微出具了290,518元的销售不动产统一发票。另查明，2014年2月13日常淑微与瀚星公司签订了《业主入住承诺书》，瀚星公司将案涉商品房交付给了常淑微，常淑微于同日缴纳了物业费、水费并办理了入住。再查明，瀚星公司为案涉住宅向吉林市不动产登记中心申请办理不动产首次登记的时间为2020年3月19日。一审法院认为，一、关于常淑微主张要求瀚星公司办理案涉商品房的不动产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。办理不动产权证书应为不动产所有权人的权利，而非开发商的义务，且常淑微与瀚星公司在合同中亦无约定，常淑微作为案涉房屋的不动产所有权人可以凭借相关手续到不动产登记中心自行办理不动产权证书，故常淑微此项诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于常淑微主张瀚星公司支付违约金的诉讼精求，一审法院予以支持。一审法院认为，根据双方商品房买卖合同约定，瀚星公司应当保证在交付案涉房屋360日内常淑微取得该商品房的房屋所有权证书，本案中，根据吉林市不动产登记申请书记载，瀚星公司对于案涉商品房的不动产首次登记的申请时间为2020年3月19日，案涉房屋的交付时间为2014年2月13日，故早已超出约定的时间，常淑微主张瀚星公司承担违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的计算时间问题，一审法院认为，违约金计算的截止时间应当计算至瀚星公司首次申请不动产首次登记的时间即2020年3月19日。常淑微自2014年2月13日入住，至2015年2月8日为360日，故常淑微的违约金应当自2015年2月9日计算至2020年3月19日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审法院支持常淑微主张的以总购房款290,518元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%计付违约金；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付违约金。关于瀚星公司主张常淑微未能办理不动产权登记并非其公司原因导致，故不应承担违约责任的问题。一审法院认为，虽瀚星公司主张案涉小区因征收未完成导致用地界限存在问题，且征收的工作应由政府负责，故产权迟延办理的原因不在瀚星公司，瀚星公司不应承担违约责任，但其未能提交证据予以证明瀚星公司取得的“毛地挂牌”的案涉小区地块上的拆迁工作应由政府负责，故其此项抗辩主张一审法院不予支持。关于瀚星公司主张因房产部门及土地部门的机构整合等因素，导致了不能办理产权登记，故瀚星公司不应承担违约责任的问题。一审法院根据吉林市不动产登记中心发出的协查通知及不动产登记中心的回复得出，瀚星公司的首次申请不动产首次登记的时间为2020年3月，而吉林市不动产登记中心的自2016年12月5日起已开始实施不动产统一登记，在时间上，机构的整合并未对瀚星公司的不动产首次登记的办理产生影响，故瀚星公司此项抗辩主张，一审法院不予支持。瀚星公司主张常淑微的诉请已超诉讼时效的问题。一审法院认为，根据吉林市不动产登记中心的答复及吉林市解决“无籍房”问题推进工作组办公室的设立初衷，案涉小区业主针对无法办理产权登记的问题曾积极寻求与开发商及政府相关部门沟通，故瀚星公司的此项抗辩主张，一审法院不予支持。综上，常淑微合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、瀚星公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付常淑微以购房款290,518元为基数，自2015年2月9日至2020年3月19日止的违约金。2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付；二、驳回常淑微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,409元，由瀚星公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瀚星公司向本院提交如下证据：1.规划图一份，证明案涉小区项目应拆迁未拆迁建筑的位置，此位置贯穿于越山西路至规划外围的道路路径，建筑物的位置与规划道路路径重合，由于政府拆迁工作未完成导致瀚星公司无法办理首次登记，现为给百姓办理产权证政府已经对规划图进行了重新调整，将应拆而未拆的建筑位置移除规划，吉林市不动产登记中心已依据新的规划为常淑微办理了登记。此位置属于规划道路路径。根据2014年5月29日吉林市城建重点工程领导小组办公室《城建重点工程专题会议纪要-关于研究船营区越秀棚户区南区规划道路征收拆迁相关事宜》中明确案涉小区规划道路路径的征收拆迁工作由政府负责，而非瀚星公司。2.土地出让合同2份及缴费收据2张，证明案涉房屋所在土地系瀚星公司通过招拍挂程序依法取得，且瀚星公司根据出让合同的约定缴纳了全部土地出让款，瀚星公司不存在过错。3.吉林市船营区人民政府出具关于紫光北郡森邻里小区办理房屋初始登记的情况说明，证明案涉项目区域内路径的征收工作是由吉林市船营区人民政府负责征收，因项目区域内路径征收范围内有未拆除的建筑，因此导致首次登记不具备条件，责任不在瀚星公司。4.光盘2份及照片4张，证明项目区域内未拆除的建筑物所处位置在路径上及未拆除的现状，与规划图相一致，进一步证明未拆除的建筑物在路径上，拆迁应当由政府完成，因该建筑物未被拆除影响了首次登记办理，瀚星公司不应承担违约责任。常淑微对瀚星公司所举证据的质证意见：对证据1不认同。此证据与本案无关，不能成为瀚星公司免责的法律依据；对证据2、证据3、证据4，瀚星公司2011取得手续，拆迁政策是在2013年，根据法律规定，新政颁布以前的政策，按原有政策施行，因此责任应是瀚星公司。瀚星公司陈述是由于路径原因导致无法办理首次登记，瀚星公司应提供证据证明无任何其他问题导致。一审中瀚星公司提供的建设工程竣工备案证是2018年取得的，该日期更能证明已经超过合同上约定的360日期限，提供的照片中显示小区内仍有未拆迁的工厂、民宅，都能证明瀚星公司除了路径原因还有其他问题存在，而导致不能顺利进行首次登记。最后，政府并非本案的合同主体。瀚星公司所提供的证据与本案无关联性。瀚星公司知道路径存在问题，应主动去向相关部门进行变更。常淑微向本院提交光盘1张及照片4张，用以证明案涉房屋除路径原因外，还有其他问题导致不能办理首次登记。瀚星公司对常淑微所举证据的质证意见为：与本案无关，案涉房屋因路径上存在未拆除建筑，且未拆除建筑占压宗地界线导致不具备办理首次登记的条件，照片及光盘与本案不具有关联性。本院经审查认为，常淑微对瀚星公司提交证据的真实性没有异议，只是认为与本案没有关联性。瀚星公司认为常淑微所举证据与本案争议的焦点问题没有关联性，本案争议的焦点问题是政府征收的原因导致不能及时办理产权登记。因瀚星公司提交的证据中有吉林市船营区人民政府出具的说明予以佐证，其证据的证明力强于常淑微所举证据的证明力，故本院对瀚星公司提交证据予以采信，对常淑微所提交证明不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年12月6日，常淑微与瀚星公司签订了商品房买卖合同，合同约定：常淑微购买瀚星公司开发建设的坐落于住宅号，建筑面积63.71平方米的商品房。如因瀚星公司的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方以协商的方式解决。常淑微已实际入住。另查明，2011年7月18日，吉林市国土资源局与瀚星公司就案涉的紫光北郡森邻里小区所使用的土地，签订了两份《国有建设用地使用权出让合同》，2011年7月19日，瀚星公司按照合同约定足额缴纳了土地出让金。2014年5月29日，吉林市城建重点工程领导小组办公室《城建重点工程专题会议纪要》内容：“一、船营区政府要加快推进越秀棚户区南区规划道路路径征收进度，务必于7月末之前完成。如征收工作人员不足，要立即充实得力人员或委托专业队伍协助征收。其中平山街路径上的吉林市伟业运输有限公司拆迁工作落实给市建管中心权赫跟踪，至拆迁完成，该企业拆迁费用由政府承担”。会议纪要还包括其他内容。2020年6月22日，吉林市不动产登记中心出具《关于吉林高新技术产业开发区人民法院协查通知的回复》，内容为：“在2020年3月之前，瀚星公司从未向其提出过紫光北郡森邻里小区首次登记申请。经调查，未申请的原因是该项目未取得申请办理首次登记所需的建设工程竣工备案证，又由于前期拆迁未完成，导致建设用地竣工验收无法完成。为化解该小区购房人多年无法办理不动产权证不断上访问题，市解决无籍房问题推进工作组办公室将其纳入推进项目。并于2019年11月22日作出专题会议纪要，决定调整用地界线，先行办理不动产首次登记，同时完善相关手续。该公司于2020年3月18日起申请办理了紫光北郡森邻里小区一号地2＃、13＃、18＃、22＃、二号地XG2＃、23＃楼的首次登记”。该回复还包括其他内容。2020年9月29日，吉林市船营区人民政府出具《关于紫光北郡森邻里小区办理房屋初始登记的情况说明》，内容为：“紫光北郡森邻里小区是我市越秀棚户区南区改造项目的一部分，2010年由吉林市瀚星房地产开发有限公司通过毛地摘牌方式取得开发建设权。2013年拆迁政策发生变化，事权下放至各区成立的房屋征收办公室负责本区域征收工作。按照二〇一四年五月二十九日城建重点工程专题会议纪要《关于研究船营区越秀棚户区南区规划道路征收拆迁相关事宜》的要求，越秀棚户区南区改造项目地块内路径由船营区政府负责征收。因属于拆迁历史遗留项目，政策变化较大、被拆迁人诉求高、启动司法程序时限过长等原因，导致路径征收范围内有未拆除的建筑，未完成建设项目用地竣工验收，不具备办理首次登记条件。根据该项目实际情况，船营区政府主动与市直有关部门沟通，按照二〇一九年十一月二十二日市解决无籍房问题推进工作组办公室专题会议纪要《研究解决无籍房工作有关问题》的要求，已推进办理完成房屋初始登记”。本院认为：一、关于案涉房屋未能在约定时间办理产权登记是否为瀚星公司原因所致的问题。根据瀚星公司在二审期间提供的证据显示，瀚星公司履行正常手续依法取得了案涉小区的建设用地使用权，并足额缴纳了土地出让金，但由于该地块规划路径上的拆迁工作未能正常完成，导致整体项目未能如期完成工程验收。而该地块规划路径上的拆迁工作应由船营区政府具体负责完成。为此，吉林市船营区政府在二审中出具了“情况说明”。由此可见，案涉房屋未能在约定时间办理产权登记，并非瀚星公司的原因造成，瀚星公司客观上亦不具备主导解决该问题的条件。二、关于瀚星公司是否应承担案涉房屋延期办理产权登记的违约责任问题。瀚星公司与常淑微签订的《吉林市商品房买卖合同》约定：瀚星公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由瀚星公司提供的资料报产权登记机关备案。如因瀚星公司原因，常淑微不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方协商解决。第一，根据以上约定，瀚星公司承担违约责任的前提为常淑微不能在约定的期限内取得房地产权属证书的原因是瀚星公司导致的。而现有证据显示，常淑微不能在规定期限内取得房地产权属证书的原因不应归责于瀚星公司。第二，承担违约责任应以约定或违约方对守约方造成损失为基础。本案中，瀚星公司已于商品房买卖合同签订之前就将案涉房屋交付给常淑微，常淑微对所购房产已经拥有了相应的占有、使用、收益等物权权利，产权证的办出与否并没有给其带来损害，其亦未提供相应的证据证明其因逾期办证存在任何损失。第三，商品房的产权初始登记的程序系由政府统一办理，并非开发企业有权直接办理。开发企业只要负责提交办理所需的相关手续，即视为履行了相应的义务。而本案涉及的问题系商品房买卖合同之外，产生了双方当事人均无法决定的“政府征收问题”导致产权登记无法及时办理，瀚星公司作为建设开发企业无权决定政府的征收工作进度。第四，商品房买受人在购买商品房时，理应对所购房屋的现状以及开发商的手续是否齐备等相关问题负有审查的义务，本案买受人在签订商品房买卖合同时，不排除了解案涉房屋可能存在的不能及时办理产权证的风险。且双方在商品房买卖合同关于产权登记的约定中，明确约定的解决案涉争议方式为协商解决，但双方至今未就如何解决争议及是否承担违约责任达成任何补充协议。因此，结合本案实际情况，瀚星公司不应承担延期办理产权登记的违约责任。三、关于常淑微主张要求瀚星公司办理案涉商品房的不动产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持正确，本院不再赘述。综上，瀚星公司上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初133号民事判决；二、驳回常淑微的诉讼请求。一审案件受理费1,409元，二审案件受理费3,133元，均由常淑微负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年十月二十八日书记员  聂 力