广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3740号上诉人(原审原告)：陈鹏志，男，1980年8月28日出生，汉族，住台山市台城环市*****1*****。公民身份号码：440************216。上诉人(原审原告)：陈雪娃，女，1979年10月13日出生，汉族，住台山市台城环市*****1*****。公民身份号码：440************525。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银(珠海)律师事务所律师。上诉人(原审被告)：台山市荣华房地产开发有限公司。住所地台山市********第一卡。统一社会信用代码：914***********345M。法定代表人：刘卓荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。上诉人陈雪娃、陈鹏志、台山市荣华房地产开发有限公司(以下简称荣华公司)商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈雪娃、陈鹏志上诉请求：1.请求依法撤销广东省台山市人民法院(2020)粤0781民初2477号民事判决，改判解除双方签订的商品房买卖合同，判令荣华公司退还陈鹏志、陈雪娃已支付的购房款352900元、专项维修资金2642元、契税3529元、服务费2000元，并判令荣华公司自2019年12月1日起以361071为计算基数按每日万分之一标准支付违约金至清偿全部款项之日止；2.判令荣华公司承担本案的一二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决查明事实不清，认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。具体分述如下：一、一审判决查明认定陈雪娃、陈鹏志在收到《入伙通知书》20天内未提出异议，与事实不符。陈雪娃、陈鹏志收到入伙通知书后已经表示拒绝办理收楼手续，一审判决认定陈雪娃、陈鹏志已经接受楼宇违背事实及当事人意思表示。二、本案商品房没有办理交房手续并不是由于买受人原因逾期办理，而是由于荣华公司已经在先违约迟延，并且合同解除条件已成就，陈雪娃、陈鹏志有正当理由不办理接收。一审判决认定因买受人原因逾期办理违背客观事实。三、一审判决认定陈雪娃、陈鹏志已接受楼宇是事实认定和法律适用错误。不管是按法律的规定，还是按生活习惯，对房屋的交付都是以对房屋的转移占有视为交付使用，也就是“交钥匙”即为交付使用。转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征：1.必须有让与占有的意思表示；2.必须将占有物交付给受让人。因此，转移占有是一种事实状态的占有，而不是推定占有。事实上，荣华公司并未向陈雪娃、陈鹏志实际交付房屋。现实生活中，不动产作为个人一项重要的占有财产，必须按照法律规定的“对房屋的转移占有”来处理，而不能儿戏地推定视为已接受楼宇。四、一审判决推定陈雪娃、陈鹏志放弃合同解除权缺乏事实依据和法律依据，违背当事人的意思表示。陈雪娃、陈鹏志在收到《入伙通知书》后之所以不办理收楼手续的前提是荣华公司已违约，并且已达到了合同解除的条件，陈雪娃、陈鹏志有权利解除合同。解除权是一种形成权，解除权的行使是单方法律行为，除斥期间为一年，权利人有权选择在除斥期间内任何时间行使，并不因为收到《入伙通知书》而权利灭失。解除权也是一种法定权利，权利的放弃必须有当事人明确的意思表示及明确的法律规定。本案中，陈雪娃、陈鹏志从来没有作出任何放弃权利的意思表示。故一审法院推定陈雪娃、陈鹏志放弃合同解除权，是属明显的认定错误，缺乏法律依据和事实依据。五、案涉条款是格式条款，应属无效。案涉《商品房买卖合同》第十一条第二款内容为“出卖人发出书面通知书之日起20天内，买受人应及时与出卖人办理交房手续，如因买受人原因逾期办理的，视为买受人已接受楼宇”。该合同条款系荣华公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与陈雪娃、陈鹏志协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的情形，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，荣华公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用荣华公司辩称，一审法院根据合同约定，认为陈雪娃、陈鹏志已经以实际行为放弃了解除合同的权利，合同并没有解除是正确的。荣华公司上诉请求：1.撤销（2020）粤0781民初2477号民事判决第一项；2.陈雪娃、陈鹏志承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定荣华公司逾期交房时间及支付违约金错误。一、双方在买房的过程中签订了《东方华庭认购书》及《商品房买卖合同》两份协议，该两份协议均约定了双方在买卖过程中的权利义务，双方都应当遵守。1.一审法院一方面确认对方没有按照认购书约定的期限而与其22天签订《商品房买卖合同》确实存在违约，但却错误地认为双方没有约定违约责任。其实，对方在履行协议中约定的“任何的违约行为”，故荣华公司有权根据对方的违约行为存续期间而延期交付房屋。2.一审法院以“以实际征收为准”约定不明为由而不予认定对方逾期4天的违约行为是错误的。该项费用属于代缴费用的性质，“以实际征收为准”显然是对代缴的具体金额作出的补充说明，即代缴金额最终以实际征收的金额为准，多退少补，原审法院显然是错误的使用了该合同规定。二、2018年8月15日签订认购书之后，至2019年12月10日期间，共有53天因暴雨、台风或政府原因至政府验收迟延，该是有属于合同第八条第二款约定的特殊原因，因此该期间不属于违约。三、荣华公司逾期交付违约金的条件没有成就，荣华公司无需支付违约金。1.《商品房买卖合同》补充协议第三条约定解除合同是附条件的，只有逾期超过90天，对方才可以选择解除合同或者继续履行合同并要求支付违约金。2.根据合同第八条和第九条的约定，荣华公司根据特殊原因可以延期交房，并不属于违约。如前所述，对方存在逾期22天签订买卖合同和逾期4天支付款项的违约行为，以及因台风、大雨等特殊原因延期53天的情形，故荣华公司可以延期79天交付房屋而不违约，故荣华公司交付房屋的时间有2019年8月31日延迟至2019年11月18日。而荣华公司与2020年1月2日通知对方交付，故实际只延期了44天，故并未达到双方约定的解除合同的情形，因此，对方不具有合同解除权，则荣华公司也不需要向其支付违约金。恳请二审法院予以改判。陈雪娃、陈鹏志辩称，一审判决认定荣华公司逾期交房事实清楚，证据充分。本案中，不存在荣华公司所主张的不可抗力或者其他应当迟延交楼的情形，本案的合同履行地台山是沿海地区，每年都有台风、暴雨等自然天气，这样的天气是可以预见的，并不属于不可抗力，荣华公司应当根据本地自然状况来合理安排施工的计划。故荣华公司以此为由主张延长交付期间不合理，且出卖方也没有在该灾害发生60日内告知买受人，因此应当认定荣华公司放弃申请延期的权利。另外，我方已经按照合同约定履行了交付交款的义务，不存在迟延履行的情况，认购书上约定的只是一种预约行为，在双方签订买卖合同后，应当以新的合同约定为准。荣华公司已经违约，其上诉请求没有事实和法律依据。陈雪娃、陈鹏志向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣华公司退还陈雪娃、陈鹏志购房款352900元、专项维修资金2642元、契税3529元、服务费2000元；3.判令荣华公司自2019年12月1日起以361071元为计算基数按每日万分之一标准支付违约金至清偿陈鹏志、陈雪娃的已付全部款项之日止；4.判令荣华公司承担一审诉讼费用。一审法院判决：一、台山市荣华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陈鹏志、陈雪娃支付违约金4513.4元。二、驳回原告陈鹏志、陈雪娃的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3358.04元，由陈鹏志、陈雪娃承担3316.04元，台山市荣华房地产开发有限公司承担42元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对荣华公司、陈雪娃、陈鹏志的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.荣华公司是否享有延期79天交房的权利；2.涉案合同应否解除。关于焦点一。荣华公司主张陈雪娃、陈鹏志逾期22天签订《房屋买卖合同》，逾期支付各项代缴费用4天，另外因天气原因误工53天，故应当将荣华公司交付房屋的时间顺延79天。经查，首先，虽然依据认购书约定，陈雪娃、陈鹏志在交涉案各项代缴费用时逾期4天，在签《房屋买卖合同》时逾期22天，但双方在认购书中并没有约定逾期的后果；另外，关于交房延期的约定是在双方签订的《商品房买卖合同》中，该合同双方是于2019年9月13日签订的，而此时陈雪娃、陈鹏志已经完成了上述代缴费用和签订合同，故不能以后来签订的约定去调整之前的违约行为，故荣华公司以此为由主张延期进行交房理据不足，本院不予支持。最后，荣华公司主张因天气原因应当延期53天交房，但经审查，只有2018年9月15日至2018年9月17日政府强制停工，其他时间并没有因天气原因强制停工，且荣华公司也没有因该天气原因需要延期的事项以合同约定告知买受人，故荣华公司以此主张来延期53天理据不足，一审法院根据实际情况认定该天气应当造成荣华公司延期时间为3天并无不当，本院予以维持。关于焦点二。陈雪娃、陈鹏志上诉荣华公司逾期交付涉案房屋，其有权解除合同并要求荣华公司退还相关款项及支付违约金。经查，涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“出卖人发出书面通知书之日起20天内，买受人应及时与出卖人办理交房手续，如因买受人原因逾期办理的，视为买受人已接受楼宇，出卖人将楼宇移交物业公司进行管理，管理费由买受人承担”，首先，对于该条款的效力问题，虽然该条款为荣华公司制定的格式条款，但该条款内容为约定办理房屋交接手续的相关约定，并不存在免除一方责任、加重另一方责任的情形，双方也均在合同中签字确认，故该条款有效，双方应当按照该条款的约定来履行各自的义务。其次，虽然双方在合同中约定交房时间为2018年8月31日，而荣华公司于2019年1月6日才将入伙通知书交至陈雪娃、陈鹏志，按照合同约定逾期90日交房，买房者享有解除合同的权利，但是陈雪娃、陈鹏志在荣华公司逾期90日后，并没有积极行使其解除合同的权利，在荣华公司向其邮寄入伙通知书20天内，其也没有提出任何异议，故应当按照合同约定，视为陈雪娃、陈鹏志已接受涉案房屋，即陈雪娃、陈鹏志放弃解除合同的权利，双方应当继续按照合同的约定履行各自的义务。一审法院认定双方合同并没有解除，荣华公司逾期应当向陈雪娃、陈鹏志支付相应的违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，荣华公司、陈雪娃、陈鹏志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6766.07元，由陈雪娃、陈鹏志负担6716.07元，由台山市荣华房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 梅晓凌审 判 员 肖文文二〇二〇年十月二十七日法官助理 刘 俊书 记 员 陈顺芳