湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复184号复议申请人（案外人）：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族。复议申请人（案外人）：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族。申请执行人：易民，男，1968年7月22日出生，汉族。被执行人：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道新村社区建设路**湘北大厦**。法定代表人：李德堰，该公司执行董事兼总经理。朱纯杰、胡国华不服湖南省常德市中级人民法院（以下简称常德中院）于2020年8月6日作出的（2020）湘07执异40号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。本院查明，易民因与常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房买卖合同纠纷一案，向常德仲裁委员会申请仲裁。仲裁庭审查认为，朱纯杰代表中大公司与易民签订的《还款协议》、《购房协议》中关于购房面积、价格以及《商品房买卖合同》中关于购房号、购房面积、交房时间的约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡国华、朱纯杰是中大公司开发金地名苑1号楼房产项目的实际控制人和代理人，胡国华、朱纯杰对商品房进行销售的行为构成表见代理，相关约定应视为中大公司与易民的约定，对中大公司具有法律约束力。中大公司应按《还款协议》、《购房协议》、《商品房买卖合同》的约定向易民交付门面和商品房，并协助办理不动产权属证书。按《还款协议》的约定，对超面积部分，易民应向中大公司补交XX号购房款45000元（1.8平方米×25000元），按双方签订的《购房协议》约定，对其他商品房面积不足部分，中大公司应向易民退款89520元，合计中大公司应退还易民45520元。2019年3月4日，常德仲裁委员会作出（2018）常仲裁字第1164号裁决：一、在本裁决书送达之日起15日内，中大公司将金地名苑1号楼X单元XX号门面、X单元XX号商品房、X单元XX号商品房交付给易民，并在交房后90日内协助易民办理不动产权属证书；二、在本裁决送达之日起15日内，中大公司退还易民购房面积差价款45520元。上述仲裁裁决发生法律效力后，易民向常德中院申请执行，常德中院于2019年10月9日立案执行。另查明，朱纯杰于2005年9月28日与徐桂华、唐珺瑶签订协议，约定三人以中大公司的名义在原鼎城区物资局院内合作进行房地产（即金地名苑）项目开发。2008年11月8日，三人解除合作协议，朱纯杰将金地名苑项目全部股份转让给徐桂华。2010年4月8日，中大公司与常德市金地富盛房地产有限公司杨晓丹签订协议，约定中大公司将金地名苑1号楼项目开发权转让给杨晓丹。2011年4月1日，杨晓丹、朱纯杰、徐建新签订协议，约定三方共同出资买断中大公司位于本市建设路金地名苑1号楼的开发经营权，对杨晓丹、徐建新的原始投入进行分割，之后金地名苑1号楼项目由朱纯杰独立开发。在朱纯杰以中大公司名义开发金地名苑1号楼项目的过程中，胡国华（系朱纯杰丈夫）负责该项目的销售等工作。还查明，2010年4月9日，易民向杨晓丹转账100万元，徐建新向易民出具金额为100万元的借条。2012年3月19日，易民（甲方）与徐建新（乙方）、朱纯杰（中大公司代表）签订还款协议，约定，“乙方需资金入股金地名苑1号楼项目开发经营权，向甲方借资100万元入股。原双方约定乙方以分得的门面按借款时价每平方米12500元抵偿借款，折算门面建筑面积80平方米。经双方协商同意，乙方以分得的金地名苑1号楼柒号（东往西）门面，初算建筑面积约84.9平方米抵偿甲方，还清100万元的借款。所抵门面面积以产权测绘面积为准，多抵或少抵按每平方米贰万伍仟元折算为人民币退款或补偿”。易民、徐建新、朱纯杰均在还款协议上签字捺印。2014年7月7日，朱纯杰、胡国华代表中大公司与易民签订《商品房买卖合同》，约定易民购买金地名苑1号楼XX号门面，建筑面积81.8平方米，单价为21000元／平方米，总价款171.78万元。该合同第二十三条约定，合同履行争议解决方式为提交常德仲裁委员会仲裁。另，因朱纯杰与易民之间存在其他借贷往来，双方于2013年1月14日签订购房协议，约定，“易民购买朱纯杰开发的金地名苑壹号楼拾肆楼（东头）三百肆拾捌平方米的房子，以每平方米价为肆仟捌佰元算。双方签字之时款已付清。房子开盘后交割，办理正式手续。以前易民与朱纯杰关于金地名苑一切借贷或其他手续全部了结。此协议不得反悔，否则双方按协议的双倍赔偿”。该购房协议上另有证明人朱某、吴某签字。2014年6月15日，朱纯杰、胡国华代表中大公司分别与易民、易剑波（系易民的弟弟）签订《商品房买卖合同》，约定：易民购买金地名苑1号楼XX号房，建筑面积123.12平方米，单价3700元／平方米；易剑波购买XX号房，建筑面积122.84平方米，单价3700元／平方米。2014年7月6日，朱纯杰、胡国华代表中大公司与易民签订《商品房买卖合同》，约定易民购买金地名苑1号楼XX号房，建筑面积83.39平方米，单价3700元／平方米。另，金地名苑1号楼XX号、XX号商品房均签约备案在第三人名下。再查明，该案执行过程中，中大公司以该案并非真实的商品房买卖关系，易民没有实际交纳房款等为由，向常德中院申请撤销（2018）常仲裁字第1164号裁决。2019年7月16日，常德中院作出（2019）湘07民特17号民事裁定：驳回中大公司的申请。常德中院审查认为，本案中，在案涉《商品房买卖合同》签订前，易民与朱纯杰之间确实存在借贷关系，但双方经结算，协议用门面、商品房抵偿借款，并约定了抵偿房屋的面积及单价。后朱纯杰、胡国华又代表中大公司与易民、易剑波签订了商品房买卖合同。可见，双方之间的借贷关系已转为商品房买卖关系，这是双方当事人意思表示一致的结果，并不违反法律的禁止性规定。而且，朱纯杰（胡国华）以中大公司的名义开发金地名苑1号楼项目，其将借款转为房款及签订商品房买卖合同的行为，应视为中大公司的行为，即易民与中大公司之间建立商品房买卖合同关系。在发生案涉商品房买卖合同纠纷后，易民根据合同约定的争议解决方式，以合同相对方中大公司为被申请人，向常德仲裁委员会申请仲裁，符合法律规定。因此，就本案现有证据来看，仲裁案件当事人之间并不存在虚构法律关系、捏造案件事实的情形，不存在恶意仲裁、虚假仲裁的问题。遂裁定驳回朱纯杰、胡国华不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1164号仲裁裁决的申请。朱纯杰、胡国华向本院申请复议称，易民与复议申请人之间并无借贷关系，易民与杨晓丹、徐建新之间的债权债务关系并不能直接及于复议申请人。易民没有支付购房款。本案系典型的虚假仲裁，损害了复议申请人的合法权益。请求撤销常德中院（2020）湘07执异40号执行裁定，不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1164号裁决。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条规定，案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决，必须符合上述规定的条件，即案外人有证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形等。本案中，朱纯杰签字的相关协议已认可借贷关系转为商品房买卖关系，并就案涉房屋签订了商品房买卖合同，提交常德仲裁委员会仲裁也系合同约定的争议解决方式。朱纯杰、胡国华提供证据不足以反映本案当事人之间存在虚构法律关系、捏造案件事实的情形，常德中院驳回其申请，并无不当。朱纯杰、胡国华的复议理由不能成立，其申请应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第二十二条第三款之规定，裁定如下：驳回朱纯杰、胡国华的复议申请，维持湖南省常德市中级人民法院（2020）湘07执异40号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周小辉审判员  周康康审判员  方湘平二〇二〇年十月十二日法官助理刘宇丹书记员尹雅司