江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初1229号原告：淮安市盱眙经济开发有限公司，统一社会信用代码91320830663832932H，住所地：盱眙县经济开发区企业服务大厦**。法定代表人：李德宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。被告：边如良，男，1957年10月26日出生，汉族，个体户，住盱眙县。委托诉讼代理人：边宇飞，系被告边如良之子，1985年7月14日出生，汉族，个体户，住盱眙县。被告：边宇飞，男，1985年7月14日出生，汉族，个体户，住盱眙县。原告淮安市盱眙经济开发有限公司与被告边如良、边宇飞合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年6月23日公开开庭审理。原告淮安市盱眙经济开发有限公司的委托诉讼代理人葛明，被告边如良的委托诉讼代理人边宇飞，被告边宇飞到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告淮安市盱眙经济开发有限公司的委托诉讼代理人葛明，被告边如良的委托诉讼代理人边宇飞，被告边宇飞到庭参加了诉讼。庭审中，原告变更排除妨碍纠纷为合同纠纷，符合法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。原告淮安市盱眙经济开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告清空并搬离盱眙县2号楼102号、103号、104号、105号、106号房屋，排除妨害、恢复原状；2、判令两被告赔偿原告2019年11月30日前租金损失32万元，2019年12月1日后的租金按13000元/月计算至房屋清空、搬离之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。本案审理中，原告变更诉讼请求1判令被告交还盱眙县房屋。事实与理由：两被告系父子关系。2013年，被告借用盱眙县城建开发建筑安装有限公司资质，中标原告建设的盱眙县“洪武花苑”二期土建及安装工程，工程于2016年竣工。房屋竣工交付后，两被告未经原告同意，长期占用“洪武花苑”二期2号楼102室、103室、106室房屋，并将2号楼104室、105室房屋出租给案外人使用，私自收取租金，严重损害原告的合法权益，2018年5月17日原、被告及案外人签订四方协议，约定原告付给被告5076602元工程款的目的是被告申请解除涉案房屋的查封，原告通过销售获得资金回笼，但被告收到原告付给5076602元工程款后没有按照协议第五条约定解除对涉案房屋查封手续，导致原告无法销售涉案房屋，违背了原告签订合同的真实意思表示。因此要求被告返还涉案房屋、赔偿租金。为维护原告自身合法权益，特具状贵院，请依法判决如原告所诉。被告边如良辩称，排除妨害、恢复原状前提条件是有侵害所有权人或使用权人占有、使用的权利，本案答辩人并没有侵害原告的所有权和使用权，原告所诉莫须有，依法应当驳回原告的诉讼请求。被告边宇飞辩称，1、原告要求答辩人将案涉的102、103、104、105、106号房屋排除妨碍,恢复原状没有事实依据。案涉的102、103、106号房屋根据原告和答辩人以及案外第三人签订的四方协议中明确约定答辩人继续居住至一审判决生效时止。因(2017)苏0830民初6460号案件目前尚在审理过程中,没有达到合同中约定的生效条件,故该3套房屋应当由答辩人继续居住，原告诉求没有事实依据。2、案涉的104和105号房屋,答辩人早已腾空交付给原告,原告诉求没有事实和法律依据。3、原告诉求答辩人要求向其支付损失32万元,没有事实和法律依据。答辩人并没有侵犯原告的房屋,不存在造成其损失。综上,排除妨碍,恢复原状前提条件是有侵害所有权人或使用权人占有、使用的权利,本案答辩人并没有侵害原告的所有权和使用权,原告所诉莫须有,应当驳回原告的诉讼请求。原告淮安市盱眙经济开发有限公司围绕其诉讼请求向本院提交了盱眙县2号楼102号、103号、104号、105号、106号房屋不动产权登记证书（复印件）5张【不动产权证号分别为（2017）盱眙县不动产权第0000143号、（2017）盱眙县不动产权第0000144号、（2017）盱眙县不动产权第0000145号、（2017）盱眙县不动产权第0000153号】、（2017）苏0830民初6406号、（2017）苏0830民初6406号之三民事裁定书（复印件）、（2017）苏0830民初6406号协助执行通知书（复印件）、2018年5月17日原告（甲方）与被告边宇飞（丁方）、案外人温州乔盛投资管理有限公司（乙方）、郑乔勇（丙方）签订的四方协议（复印件）、被告边宇飞于2018年9月10日出具给盱眙县城建开发建筑安装有限公司的5076602元领款单（复印件）、（2017）苏0830民初6405号、（2018）苏0830民初344号之一、（2018）苏0830民初347号、（2018）苏0830民初350号民事裁定书（复印件）、涉案房屋租用给他人开店经营的现状照片5张、2019年11月12日原告公司邮寄给两被告的联系函（原件）及联系函邮寄被退回的快递信封（复印件）、原告（出租方甲方）与耿宏光（承租方乙方）于2020年6月1日签订的对盱眙县盱城街道洪武花苑2期1号楼108室租赁的合同（复印件）；被告向法院提交了被告边宇飞（出租方甲方）与刘洋（出租方乙方）于2017年2月13日签订的房屋租赁合同（原件）、刘洋身份证复印件、刘洋通过手机转账10000元给被告边宇飞的截图、被告边宇飞（出租方甲方）与谢永城（出租方乙方）于2017年3月16日签订的房屋租赁合同（原件）、谢永城身份证复印件、说明手机截图、中国银行交易流水明细清单（复印件）、被告边宇飞与原告的会计梅月手机短信聊天截图、微信聊天截图予以证实，以上证据经庭审质证、核证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：原、被告原是建筑工程施工合同关系。2013年，被告边如良、边宇飞借用盱眙县城建开发建筑安装公司资质，承建原告淮安市盱眙经济开发有限公司建设的盱眙县“洪武花苑”二期土建及安装工程，工程竣工交付后，两被告占用2号楼102、103、104、105、106室房屋居住或对外出租（见租赁合同）。2016年7月19日，被告边宇飞（甲方）、温州乔盛投资管理有限公司（乙方）、原告淮安市盱眙经济开发有限公司（丙方）签订《协议书》。该协议书约定：“经各方自愿协商就郑巧勇向甲方借款等问题达成协议如下:一、截止本协议签订之日起,郑巧勇(温州市乔盛投资管理有限公司原法人,在洪武花苑二期项目投资中占股份为20%)尚欠甲方借款1300万元(共借款1650万元,郑巧勇垫付税费1143450元，2016年春节前还款350万元,余欠款1300万元,最后结算时应扣除郑巧勇垫付的税费1143450元)。待审核结果双方确认后,根据审核结果结合实际付款情况扣除甲方实际已领款项和质量保证金后付清工程余款。二、乙方同意自本协议签订之日起在洪武花苑二期项目收益分配中丙方可将郑巧勇所占股份收益部分直接用于归还其向甲方的借款,不足部分乙方承诺用郑巧勇股份应分得的房产作为还款,价值总额确保可还清郑巧勇的借款。三、如郑巧勇在该项目中剩余股份(现金及房产)不足以还清甲方借款,乙方可提供洪武花苑二期项目房产用以抵偿剩余部分借款。商铺均价按5800元每平方米计算,住宅按窗口价总价优惠壹万元每套计算,住宅、商铺由甲方任意选择(19号楼商铺、已卖、已预定房除外商铺和住宅价值分配比例为1:1,即各占一半)。在没还清借款前,自协议签订后售楼处每卖一套房产(非抵押房源)所得款项20%用于支付给甲方还款,直到还清为止,在还款过程中乙方销售的非抵押房源支付给甲方的还款，甲方须同意释放相应金额的抵押房源。四、乙方认可郑巧勇和边如良签订的洪武花苑二期项目补充协议及委托审核协议并加盖温州乔盛投资管理有限公司公章,双方同意按郑巧勇和边如良签订的二份协议约定内容执行。五、协议签订当日甲方须将从洪武花苑二期售楼部拿走的办证资料(含完整的人防资料)全部归还给乙方,当场办理交接手续。资料交还当日售楼处支付甲方所垫付的该项目的检测费用。六、甲乙双方同意丙方对本协议执行进行监督,丙方有权对违约方单方进行处置,甲乙双方必须无条件接受。七、本协议签订之日起甲方承诺按双方签订的施工合同约定,积极履行各项义务,对交付的洪武花苑二期项目的房屋承担合同内的维修责任。八、本协议各方签订之日起60天内双方配合完成洪武花苑二期工程决算审核工作,若因甲方原因导致审核结果无法按约定时间审结的,则甲方同意决算价格由乙方单方面决定。若因乙方原因导致审核结果无法按时审结的,则决算价格按送审价确定。……。甲方：边宇飞，乙方：温州乔盛投资管理有限公司（印章），丙方：淮安市盱眙经济开发有限公司（印章），2016年7月19日。”边宇飞、温州乔盛投资管理有限公司、淮安市盱眙经济开发有限公司均在合同上签名、盖章。被告边如良、边宇飞继续居住使用原告淮安市盱眙经济开发有限公司的盱眙县2号楼102号、103号、104号、105号、106号房屋（于2017年6月办理不动产权证书）。2017年2月13日，被告边宇飞与案外人刘洋签订《房屋租赁合同》。该合同主要内容约定：“一、租赁内容及主要事项，1-1租赁房屋地址：盱眙县洪武花苑二期商铺（2-105)。1-2租赁期限：房屋租赁自2017年2月13日至2020年2月13日止。约定：2017年2月13日至2020年2月13日共叁年租金为45000元整。1-3租金总金额：每年人民币壹万伍仟元整，第一年时间为2017年2月13日至2018年2月13日；第二年时间为2018年2月13日至2019年2月13日；第三年2019年2月13日至2020年2月13日止。1-4付款方式：实行先付款后用房原则。付一押一年租金（每年租金为人民币壹万伍仟元整）注：如租期满三年第一年租金为一万元，并送装修时间两个月。付费日期：每次须提前两个月支付下次租金。”2017年3月16日，被告边宇飞与案外人谢永城签订《房屋租赁合同》。该合同主要内容约定：“一、租赁内容及主要事项，1-1租赁房屋地址：盱眙县洪武花苑二期商铺（2-104)；1-2租赁期限：房屋租赁自2017年3月16日至2020年3月16日止。约定：2017年3月16日至2020年3月16日共叁年租金为45000元整。1-3租金总金额：每年人民币壹万伍仟元整，第一年时间为2017年3月16日至2018年3月16日；第二年时间为2018年3月16日至2019年3月16日；第三年2019年3月16日至2020年3月16日止。1-4付款方式：实行先付款后用房原则。付一押一年租金（每年租金为人民币壹万伍仟元整）注：送装修时间壹个月。付费日期：每次须提前两个月支付下次租金。”被告边宇飞承认收到了至2019年2月13日105室房屋承租人刘洋给付的租金25000元，收到至2019年3月16日104室房屋承租人谢永城给付的租金30000元，但没有提交证据，其租金没有给付原告淮安市盱眙经济开发有限公司。2018年5月17日，原告淮安市盱眙经济开发有限公司（甲方）与温州乔盛投资管理有限公司（乙方）、郑乔勇（丙方）、被告边宇飞（丁方）签订《协议》。该协议约定：“鉴于2012年9月6日甲方和乙方签订盱眙县“洪武花苑二期”房地产合作开发协议及补充协议,其中甲方占股4%,乙方占股96%;鉴于2016年7月19日甲方和乙方、丁方签订的三方协议的约定,丙方原为乙方法定代表人,在“洪武花苑二期”项目中占股20%(注:该股份由乙方代持),现经四方对上述协议一致确认,特订立以下协议:一、上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初42793号民事判决书和上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终797号民事判决中确定丙方需向丁方支付借款本金为10968427元及双倍中国人民银行同期同类贷款利率支付利息;现针对上述债务,甲、乙、丙三方同意将该借款本金10968427元转为未支付“洪武花苑二期”项目的工程款,即视为丁方未收到甲、乙、丙三方支付的10968427元的工程款(原该笔资金已记入丁方领取的工程款),现不再计入丁方已领取的工程款;截止2018年5月15日上述10968427元未抵充时甲、乙、丙三方已向丁方已支付工程款100451825元(大写壹亿零肆佰伍拾万壹仟捌佰贰拾伍元整);抵充上述借款10968427元后,甲、乙、丙三方和丁方经确认已支付工程款为8948338+500000(林必环支付)=8993398元(大写捌玖佰玖拾捌万叁仟佰玖拾捌元整);二、建设施工合同总价暂为102181969.09元(最终以盱眙县人民法院判决为准),大写(壹亿零貳百壹拾捌万壹仟玖佰陆拾玖元零玖分),现付款暂定总价为98000000元,大写(玖仟捌佰万整)。甲、乙、丙三方同意向丁方支付合同总价97%,暂合计95060000元(大写)玖仟伍佰零陆万元整;即甲、乙、丙三方还需支付丁方剩余工程款暂为5076602元(大写)伍佰零柒万陆仟陆佰零贰元整(最终以盱眙县人民法院判决为准)。三、本协议签订后，甲、乙、丙三方向盱眙县人民法院申请对(2017)苏0830民初6405和(2018)苏0830民初344、347、350号排除妨碍纠纷一案撤诉。甲、乙、丙三方对(2017)苏0830民初6405和(2018)苏0830民初344、347、350号排除妨碍纠纷一案撤诉后,其该案中涉及的房屋,甲、乙、丙三方同意由丁方继续居住(2号楼102室、103室、106室)案件生效判决时止。其间丁方不影响甲、乙、丙三方对房屋的出售,如需出售,在和第三方办理网签手续后10日内丁方搬出。甲、乙、丙三方同意2号楼104和105号商铺继续出租,其间的租赁费用由甲、乙、丙三方收取,如2号楼104和105号商铺需出售,甲、乙、丙三方将终止租赁合同,收回房屋;四、甲、乙、丙三方按照本协议第二条约定支付工程款后,丁方不再主张借款利息【上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初42793号民事判决书中约定的利息】。五、丁方在收到上述协议第二条约定的工程款后,三日内即向盱眙县人民法院和上海市浦东新区人民法院申请解除对甲、乙、丙三方房屋的保全措施,及解除丙方所有银行账户等保全措施。在审计决算结果双方未确认之前,甲方有权控制“洪武花苑”二期项目分配节奏,保证留有足够资金用于支付丁方工程款,乙方和丙方对此不得提出任何异议。六、甲、乙、丙三方如违反本协议的第二条的约定,乙、丙两方需对丁方承担按照上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初42793号民事判决书和上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终797号民事判决执行(即乙方为丙方在上述判决中承担担保责任)。七、甲、乙、丙方三方按照第二条约定在本协议签订后十日内将钱款支付至丁方账户,丁方在本协议签订后的三日内腾空8号楼101室,18号楼104室返还给甲、乙、丙三方。若甲、乙、丙三方未按协议约定支付第二条约定的钱款,需支付丁方搬运费用叁万元;八、其它约定:本协议生效后,盱眙县人民法院审理的甲方和丁方的建设工程施工合同纠纷一案继续审理,该案件原告主张其他费用16.978676.3万元,诉讼请求中主张的150万元等其他费用,甲、乙、丙三方和丁方在协议中未进行确认,由法院裁决。另甲、乙、丙三方和丁方需积极协助法院及造价机构对工程进行造价审计(决算依据按照2013年3月18日签订的补充协议为准),最终价款以生效判决为准……。甲方：淮安市盱眙经济开发有限公司，乙方：温州乔盛投资管理有限公司，丙方：郑乔勇，丁方：边宇飞，2018年5月17日。”原告淮安市盱眙经济开发有限公司、温州乔盛投资管理有限公司、郑乔勇、被告边宇飞在该协议上盖章、签字。2018年9月10日，盱眙县城建开发建筑安装有限公司出具《领款单》。该领款单内容为“领款单/领款理由：洪武花苑二期工程款/金额（大写）伍佰零柒万陆仟陆佰零贰元￥5076602元/领款日期2018年9月10日/领款人（盖章）边宇飞”。2019年11月12日，原告淮安市盱眙经济开发有限公司向被告边如良、边宇飞邮寄联系函（被告拒收退回），要求被告提供104、105室租赁房屋合同，并清空该房屋，其与被告边如良、边宇飞就居住使用的盱眙县2号楼102号、103号、104号、105号、106号房屋进行交涉未果。2019年12月13日，本院对边如良、边宇飞与淮安市盱眙经济开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，解除淮安市盱眙经济开发有限公司所有的位于盱眙县的部分房屋（18号楼104、105，19号楼101、102、103、104）的查封措施。2020年6月1日，原告淮安市盱眙经济开发有限公司与案外人耿宏光签订《房屋租赁合同》。该合同主要内容约定：“（一）房屋坐落于1号楼108号房，建筑面积约187.30（乙方已现场勘察）。…。房屋租金为每年人民币大写三万三千元（33000元）；合同签订时乙方一次性向甲方支付第一年度全部租金，第二年度租金在第一年度到期前30天缴纳，以此类推。（此价格为甲方净得价，乙方如需开具发票，由乙方自行开具，甲方提供必要的协助。）另每户收取税费押金1000元与退租时结算。”另查明，2017年12月4日，原告淮安市盱眙经济开发有限公司因与被告边宇飞、边如良、案外人盱眙县城建开发建筑安装有限公司建设工程施工合同纠纷诉至本院，案号（2017）苏0830民初6406号，截止本案作出判决时该案尚未结案。本案审理中，被告边宇飞陈述：“我方严格遵守四方协议，原告所述请求不认可，是原告违反约定在审理中递交了证据，可以证明出租期到了，盱眙县洪武花苑二期2号楼104号、105号房屋租赁情况及后面租期到了以后去向，102号、103号、106号房屋由我继续使用，104号、105号房屋租赁期到了，现在已经清空了，钥匙和锁具全部拿掉了。四方协议和三方协议，原告在协议履行中多次违反协议内容，其中包括延迟付款导致3万元搬运费没有履行、不配合工程审计，原告要求解除保全盱眙县洪武花苑房屋，我方在原告付款前已解除保全，工程款案件里保全是原告再次起诉申请反诉进行了保全，对诉请第二项不认可，涉案房屋出租提供租赁合同第一年是1万元，后面是1.5万元每年，没有原告所诉13000元/月这么高，这些都是在四方协议、三方协议约定里的内容，原告的诉请事实根据不存在。”本院认为，本案的争议焦点是原、被告签订的四方《协议书》是否合法有效？被告是否应交还原告淮安市盱眙经济开发有限公司所有的位于盱眙县房屋？两被告是否应赔偿原告2019年11月30日前租金损失32万元以及2019年12月1日至房屋清空、搬离之日止的租金（按13000元/月计算）？关于原、被告签订四方《协议》的效力等问题。依法成立的合同受法律保护。根据法律规定，基于相关合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。就本案而言，原告淮安市盱眙经济开发有限公司与被告边宇飞于2018年5月17日签订的四方《协议》系本案原、被告双方当事人的真实意思表示，该协议内容不违反相关法律法规规定，对原、被告双方当事人均具有法律约束力，该协议合法有效，原、被告必须依法履行协议约定的相关义务。关于被告边如良、边宇飞是否交还原告淮安市盱眙经济开发有限公司所有的位于盱眙县房屋问题。1.对于102号、103号、106号房屋，四方《协议》约定：“……甲、乙、丙三方同意由丁方继续居住（2号楼102室、103室、106室）案件生效判决时止。……。”现（2017）苏0830民初6406号案件并未作出判决，原告要求两被告搬出、交还无事实和法律依据，本院不予支持。2.对于104号、105号房屋，被告边宇飞陈述承租人已经于2020年9月10日前搬出了房屋，经本院勘查，该两套房屋承租人确已搬出了房屋，原告诉求交还2楼104号、105号房屋有事实和法律依据，本院予以支持。对于两被告是否赔偿原告2019年11月30日前租金损失32万元（32000元/套年×2年×5套）以及2019年12月1日至房屋清空、搬离之日止的租金（按13000元/月计算）的问题。原、被告之间虽未签订租赁合同，但根据《四方协议》第三条约定：“……甲、乙、丙三方同意2号楼104和105号商铺继续出租，其间的租赁费用由甲、乙、丙三方收取，如2号楼104和105号商铺需出售，甲、乙、丙三方将终止租赁合同，收回房屋。”104号、105号房屋于2018年5月18日起的租金应当由原告淮安市盱眙经济开发有限公司、案外人郑乔勇（丙方）、温州乔盛投资管理有限公司（乙方）共同收取，原告淮安市盱眙经济开发有限公司于2017年6月登记在自己名下，故其有出租权，且保全已解除。综上，被告出租房屋的租金，原告淮安市盱眙经济开发有限公司有权主张。原告淮安市盱眙经济开发有限公司按32000元/套年×2年×5套收取租金，该房屋按每年每套32000租金计付没有依据，也不是5套房屋，而是2套房屋租金。而被告边宇飞自称收取租金25000元和30000元租金，与其提供的两份租赁合同约定的租金不相符，按照原、被告提供的租赁合同所约定的租金，每年每套租金为15000元，被告边如良、边宇飞居住或对外出租3年，故原告淮安市盱眙经济开发有限公司房屋的租金损失为90000元（15000元/套年×3年×2套）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告边如良、边宇飞于本判决生效后十日内交还给原告淮安市盱眙经济开发有限公司所有的位于盱眙县房屋。二、被告边如良、边宇飞于本判决生效后十日内赔偿原告淮安市盱眙经济开发有限公司租金损失90000元。三、驳回原告淮安市盱眙经济开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6225元，由原告淮安市盱眙经济开发有限公司负担4050元，被告边如良、边宇飞负担2175元。如不服本判决，在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费6225元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  管海红人民陪审员  孙 芹二〇二〇年十月二十六日法官 助理  祝文秀书 记 员  王 媛附本院执行款账户户名：江苏省盱眙县人民法院账号：3208300011010000291738开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律规定一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。