贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初4793号 原告:贵州省黔西县信德利房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县莲城街道办事处金凤大道孙家坝安置区20米大街。统一社会信用代码:91520522MA6E8W1K14。 法定代表人：刘勇兵，系该公司总经理。 委托代理人（特别授权）：蔡鹏，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托代理人：张配瑜，贵州本芳（黔西）律师事务所实习律师。 被告：潘磊，男，1999年3月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告:贵州省黔西县信德利房地产开发有限公司（以下称信德利公司）与被告潘磊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告信德利公司的委托代理人蔡鹏、张配瑜、被告潘磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告信德利公司诉称：2019年6月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：0579），约定被告购买原告开发的德利雅苑商品房小区（6）1-5-4号房屋。房屋建筑面积120.27平米，套内建筑面积97.92平米。按套内面积计算，房屋单价为5029.14元/平米，总价款为510079元。被告支付首付款110079元，余款400000元由被告办理银行按揭贷款支付。合同签订后，被告向原告支付首付款70079元，因无力支付全部首付款，原告应被告要求为其垫付40000元首付款过账以办理银行按揭手续。原告出具首付款支付手续后，被告于合同签订当日向原告出具欠条，承诺于2019年8月30日前付清所欠原告房屋首付款40000元，逾期则每日按欠款总额的千分之五支付违约金。欠款到期后，被告未向原告支付欠款，原告经多次以电话、微信方式通知催促无果，现诉至法院请求判决：1、被告立即支付所欠原告垫付的购房款40000元；2、被告支付原告违约金12000元。 原告信德利公司于举证期限内向法庭提交下列证据： 第一组：信德利公司《营业执照》副本、法定代表人身份证明书、身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 第二组：《商品房买卖合同》（合同编号：0579）及补充协议、《黔西县商品房预售合同备案登记表》、欠条、微信催款函手机截屏打印件、短信催款手机截屏打印件，用以证明原、被告双方签订商品房买卖合同，约定相关权利义务，被告欠付原告首付款40000元，原告已通过合理方式对被告进行催告的事实。 第三组：被告潘磊的身份证复印件、电话号码手机截屏打印件，证明被告的身份信息。 被告潘磊辩称：原告所述欠款属实，但是原告垫付首付款是不合法的，因其并未取得被告同意。被告交了定金，因不能交付全部首付款，且目前也无力支付原告主张的垫付款，故被告要求解除合同，由原告退回定金。请求法庭查明事实明判。 被告潘磊于举证期限内未向法庭提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交的第一、三组书证无异议；对第二组书证的真实性无异议，并认为欠条是原告预先打印后交由被告签字的。 经审查，上述经被告质证均无异议的书证、来源合法、内容真实，并能证明案件的相应事实，应予采信。原告提交的第二组书证来源合法、内容真实，并能相互印证本案的相应事实，应作为定案依据予以采信。 经审理本院认定：2019年6月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：0579）及《补充协议》，约定被告购买原告所开发位于黔西县商品房。房屋建筑面积120.27平米，套内建筑面积97.92平米。按套内面积计算，房屋单价为5029.14元／平米，总价款为510079元。被告支付首付款110079元，余款400000元由被告向银行申请办理按揭贷款支付。合同第十条逾期付款责任约定：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。合同同时对商品房的交付时间和条件、逾期交房责任、房屋登记等事项进行约定，交房时间为2021年9月30日。合同签订后，被告向原告支付首付款70079元，因无力支付全部首付款，原告为其垫付40000元首付款过账以办理银行按揭手续。原告向被告出具首付款支付手续后，被告于当日向原告出具欠条一张，载明“截止2019年6月1日止，本人潘磊身份证号码：5224231999××××××××尚欠贵州省黔西县信德利房地产开发有限公司（德利.雅苑）购住房款（房号：6-1-5-4）人民币大写肆万元整（小写：40000.00）。本人承诺此款于2019年8月30日前付清，若逾期未付清，将每天按欠款总额的千分之五支付违约金。由于贷款需要，本人潘磊向贵州省黔西县信德利房地产开发有限公司借现金作过账需要（刷首付款小票）。”字样。此后，因被告未按期向原告支付欠款，原告经多次以电话、微信方式通知催促无果，现诉至法院，请求如上所判。 本案争议焦点：原告为被告垫付首付款的行为是否合法，被告应否向原告返还垫付款并支付违约金。 本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。关于本案焦点，即原告为被告垫付首付款的行为是否合法，被告应否向原告返还垫付款并支付违约金的问题，本案中，原告信德利公司系有房地产开发、销售资质的企业，被告潘磊系完全民事行为能力人，双方签订的《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。按照涉案合同约定，被告作为商品房买受人应于该合同签订之日向原告交付首付款计110079元，被告因无力交付全部首付款，原告为过账需要，为其垫付尚欠的首付款4万元，被告为此向原告出具了欠款欠条，原告的垫付行为与被告出具欠条的行为视为双方对涉案合同首付款的支付方式达成一种变更处理的合意，垫付行为本身并不导致被告的利益受损，也未违反法律的相关规定，故合法有效。被告认为原告的垫付行为并未取得其同意，垫付不合法的抗辩意见因与本案事实不符，且于法无据，本院不予采纳。关于合同的解除，因解除权属形成权，在符合法定或约定情形的前提下，依当事人的单方意思表示作出并履行通知义务即可。被告以无力支付涉案款项为由主张解除合同并要求原告退还其已付款，系针对原告的起诉作出的一种反诉请求，因被告并未依法提起反诉，故其可另案诉讼处理。被告应当按照涉案欠条上的承诺期限履行付款义务而未履行，故原告关于由其支付欠款并承担相应违约金的诉求，因于法有据，应予支持。双方在涉案欠条上所载的违约金计算标准过高，原告起诉时虽将违约金主动调减为12000元，但被告自2019年9月1日起开始计算逾期，至其起诉时尚不足一年，上述主张仍过高，本院酌定按其欠款总额的20%即8000元（40000元×20%）予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告潘磊于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省黔西县信德利房地产开发有限公司购房款40000元，违约金8000元，共计48000元。 案件受理费550元，由被告潘磊负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇二〇年十月二十八日 书记员  杨晓波