苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初8298号原告：王胜庆，男，1968年1月19日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：李庆华，苏州吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。被告：吴江市松新房产开发有限责任公司，住所地苏州市吴江区松陵镇梅石路**。诉讼代表人：天衡会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所，住所地苏州市姑苏区南环东路，住所地苏州市姑苏区南环东路****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：谈建忠。委托诉讼代理人：张继昌，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈舒婕，江苏震宇震律师事务所律师。原告王胜庆与被告吴江市松新房产开发有限公司（以下简称松新公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告王胜庆的委托诉讼代理人李庆华、被告松新公司的委托诉讼代理人陈舒婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王胜庆向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令确认位于君临太湖6幢9号车库、10号车库、11号车库的产权归王胜庆所有，并要求配合过户；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月24日，原告与被告松新公司签订了一份车库销售合同，被告松新公司将其开发的位于吴江区君临太湖6幢9号车库、10号车库、11号车库卖给原告，合计价款369120元。合同签订后原告当即付清了所有款，被告松新公司也交付了三个车库，被告松新公司又收取了办证费6000元。之后，被告松新公司经营状况不好，始终以种种理由推托，未履行过户义务，原告持有上述三个车库多年，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼并要求依法判决支持原告的诉讼请求。被告松新公司辩称，一、梅石路591号君临太湖6幢9号车库、10号车库、11号车库属于松新公司的财产。2020年4月20日，经管理人向苏州市吴江区不动产登记中心调查，梅石路591号君临太湖6幢9号车库（面积31.51平方米、权证号00××84）、6幢10号车库（面积31.51平方米、权证号00××85）、6幢11号车库（面积29.26平方米、权证号00××89）均登记于松新公司名下。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上述三个车库的产权归属于松新公司。二、王胜庆与松新公司未签订书面买卖合同，王胜庆也未能提供付款凭证，不能排除执行。破产是一种概括的执行程序，即为全体债权人的利益而对债务人的全部财产进行的执行程序。破产程序应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》处理。据管理人调查，本案中王胜庆与松新公司未就三个车库的买卖签订书面买卖合同，无任何书面约定。2008年4月24日，松新公司向王胜庆开具了上述三个车库的转让发票（总金额369120元），但王胜庆并未向管理人提供相应的付款凭证，不能证明其已支付全部价款。三个车库亦未登记在王胜庆名下。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理知悉异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除执行。本院经审理认定事实如下：2008年4月24日，松新公司向王胜庆开具了君临太湖住宅小区6幢xxx号车库购房发票1张，上载明总金额为369120元，此金额已经包含预售定金和预收购房款。同日，松新公司向王胜庆出具收据1张，上载明交款单位为王胜庆，金额为6000元，款项内容为代收办证费（维修基金）。另查明，梅石路591号君临太湖6幢9号车库（权证号00××**）、10号车库（权证号00××**）、11号车库（权证号00××**）于2007年12月21日办理了不动产初始登记，登记在松新公司名下，后由王胜庆占有使用至今。以上三个车库目前不存在其他权利负担和限制。再查明，2020年3月27日，本院作出（2020）苏0509破23号民事裁定书，裁定受理沈厚亮对松新公司的破产清算申请。同日，本院指定天衡会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所担任松新公司破产管理人。松新公司管理人于2020年5月8日向王胜庆发出了关于向管理人移交财产的告知书，通知王胜庆于收到本告知书之日起5日内将梅石路591号君临太湖6幢9号车库、10号车库、11号车库移交给管理人。2020年5月12日王胜庆向松新公司管理人提出了异议，认为其已经于2008年4月24日对价支付了全部购房款并支付了办证费，且其也合法占有上述三个车库作仓库使用至今，上述三个车库并非王胜庆自身原因一直未办理转移登记手续，故上述三车库的产权应属于王胜庆。管理人于2020年5月23日作出松新财管函05-1号异议答复函，认为：1.上述三个车库的产权归属于松新公司；2.《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；2008年1月1日起施行的《苏州市住宅区物业管理条例》第四十七条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。经管理人调查，在购买上述三个车库时，王胜庆在君临太湖小区内无住宅房，王胜庆明知三个车库不能过户登记至其名下，但仍进行购买，存在明显过错；3.王胜庆与松新公司未签订合同有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理知悉异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的规定。以上事实，有原告提供的购房发票、收据、房产证，被告提交的不动产登记簿查询记录、（2020）苏0509破23号民事裁定书、关于向管理人移交财产的告知书、王胜庆的异议书、异议答复函、邮寄凭证，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，破产是一种概括的执行程序，即为全体债权人的利益而对债务人的全部财产进行的执行程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告虽无法提交合法有效的书面买卖合同，但是被告于2008年4月24日向原告开具了全额的购房发票，原告主张其已经支付了全部的购房款，本院依法予以采信，后原告占有使用案涉三个车库至今，可以认定原告王胜庆在法院受理松新公司的破产清算之前已经与被告松新公司形成了合法有效的买卖合同关系。又，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物权法中并无规定车位、车库只能出售给业主。2007年12月21日案涉三个车库已经登记在被告松新公司名下，被告松新公司是三个车库的所有权人，对该车库享有法定的处分权。虽然2008年1月1日起施行的《苏州市住宅区物业管理条例》规定“仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人”，但该条例是为了规范本市行政区域内住宅区的物业管理活动而制定的，并非是对权利人处分的限制，现权利人将案涉车库出售给原告，原告并不存在过错。又因原告王胜庆早已于2008年4月24日将办证费交付给被告松新公司，即原告王胜庆委托被告松新公司办理不动产权属证书，目前仍未办理过户登记并非因王胜庆的自身原因造成的。故涉案房屋不应作为被告松新公司的破产财产。因原告与被告之间存在合法有效的买卖合同关系，且原告支付了对价，被告交付了车库，故本院确认位于君临太湖6幢9号车库、10号车库、11号车库的产权归王胜庆所有。案涉三个车库并不存在其他权利负担和限制，故对于原告要求被告配合过户的诉讼请求，本院依法予以支持。原告虽已向被告支付了办证费用，但原告表示自愿承担过户所需税费，系其对自身权利的自由处分，本院依法予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认位于苏州市吴江区君临太湖6幢9号车库（权证号00××**）、10号车库（权证号00××**）、11号车库（权证号00××**）的产权归原告王胜庆所有；被告吴江市松新房产开发有限责任公司应于本判决生效后七日内协助原告王胜庆将上述三个车库过户登记至原告王胜庆名下（过户所需税费由原告王胜庆承担）。案件受理费减半收取3418元，由被告吴江市松新房产开发有限责任公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××62）。原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账户：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  陈烨二〇二〇年十月十日书记员  金婕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国企业破产法》第二十五条管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。