陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终9856号 上诉人（原审被告）：杜小泉，男，1964年9月1日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：聂迂西，陕西勤博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西百乐实业发展有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：顾维龙，该公司总裁。委托诉讼代理人：赵乐环，陕西君璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀菊，陕西云达律师事务所律师。上诉人杜小泉因与被上诉人陕西百乐实业发展有限责任公司（以下简称百乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初8826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杜小泉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判杜小泉不交纳2018年1月1日至2020年3月31日的物业费39588元；2、本案一、二审诉讼费由百乐公司承担。事实和理由：一、百乐公司并未向杜小泉所有的商铺提供任何物业服务，杜小泉不应向其支付商铺的物业费。因为百乐公司与小区开发商和前期为小区提供物业服务的物业服务企业存在纠纷，百乐公司虽然进驻了小区，但至今没有完成物业交接手续。南山庭院所有临街商铺的物业服务实际由小区开发商下设的管理处提供，由管理处统一向业主收取物业费（杜小泉一审时已经提交证据对此予以证明）。百乐公司从进驻小区至今并没有给临街商铺提供任何物业服务，故百乐公司不享有向临街商铺的业主收取物业费的权利（实际上百乐公司此前也从未向临街商铺的其他业主收取过物业费）。一审法院认定杜小泉需要向百乐公司支付商铺（58幢1单元01号，面积267.52平方米）物业费22391.42元错误，应予纠正。二、百乐公司并未按照物业服务合同约定向杜小泉提供物业服务，杜小泉已经向实际提供物业服务的南山庭院管理处交纳了物业费，应依法改判杜小泉无需再向杜小泉支付物业费。因为百乐公司与小区开发商、前期为小区提供物业服务的物业服务企业存在纠纷，百乐公司虽然进驻了小区，但至今没有完成交接手续。南山庭院住宅区的水、电、物业用房等至今都由开发商下设的管理处进行管理，相关物业服务也由管理处进行提供并实际收取相关费用，一审法院认定百乐公司按照合同约定提供了物业服务属于事实认定错误。由于百乐公司未能按照合同约定提供物业服务，在杜小泉已经向实际提供物业服务的管理处交纳过物业费的情况下，一审法院判决杜小泉再向百乐公司支付物业费明显错误，应依法改判杜小泉无需向其支付物业费。百乐公司辩称，一、百乐公司已经按照与XX小区业主委员会签订的《西安市长安区XX小区物业服务合同》（简称《物业服务合同》）的约定提供了物业服务，杜小泉作为小区业主应当按照《物业服务合同》约定向百乐公司交纳物业费。百乐公司系涉案XX小区物业服务竞争性谈判中的中选单位，百乐公司中选后，于2017年12月12日与XX小区业主委员会签订了《物业服务合同》，《物业服务合同》约定的服务范围包含XX小区的住宅及商业用房。杜小泉名下的别墅、公寓、商铺均属于合同约定的物业管理区域范围。百乐公司进入XX小区后，已经履行了物业管理职责、提供了物业管理服务，关于百乐公司提供物业服务的证据，百乐公司在一审中已经提交了XX小区“来访客登记表、车辆出入登记表、巡查记录”等予以证明。因此，杜小泉作为小区业主，其有义务按照《物业服务合同》的约定向百乐公司交纳物业费。二、小区开发商下设的南山庭院项目管理处并非合法的物业管理单位，其也未与小区业主委员会签订物业服务合同，其无权向小区业主收取物业费。依据《物业管理条例》第24条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”之规定，小区开发商无权自行进行物业管理，也无权成立所谓的物业管理处。《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”本案中，杜小泉所称的南山庭院项目管理处不具有独立的法人资格，也不具有相应的物业服务资质，其不能成为合法的物业管理单位。XX小区的业主委员会也未与开发商设立的项目管理处订立物业服务合同，其无权向业主收取物业费。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。百乐公司向一审法院起诉请求：1.判令杜小泉支付百乐公司自2018年1月1日至2020年3月31日拖欠的物业费39588元，违约金96199元，共计135787元；2.本案诉讼费由杜小泉承担。一审法院认定事实：2017年12月11日，经XX小区业主委员会决定百乐公司作为参与本小区物业服务竞争性谈判项目中为中选单位。2017年12月12日，XX小区业主委员会与百乐公司签订《西安市长安区XX小区物业服务合同》，合同约定了物业管理服务的事项、服务质量标准、物业管理服务相关费用标准和收取办法、专项维修资金的筹集与使用、合同的期限变更和解除、违约责任等。2017年12月25日，XX小区业主委员会向百乐公司发出通知，要求百乐公司从2017年12月31日凌晨起进驻接管西安市长安区XX小区物业服务工作，请做好入驻前的各项准备工作。同日，百乐公司分别向长安区房管局物业科、滦镇街道办事处及居委会、滦镇派出所送达了《关于进驻XX小区物业服务的函》。2017年12月31日，百乐公司向南山庭院业主委员会送达了《关于XX小区物业移交的函》。上述函件，均提到百乐公司从2018年1月1日起开始正式进驻XX小区进行物业服务工作，并开始收取物业费。2018年9月4日，西安市规划局作出市规撤[2018]6号和7号《西安市规划局关于撤销陕西强信房地产开发公司建设工程规划许可证的决定》，该决定认为南山庭院住宅小区（颐沣苑）和颐沣苑小区二期（南山庭院）项目违反了禁止在秦岭北麓从事房地产开发，修建商品住宅和私人别墅的相关要求，遂作出决定撤销西长规建（2006）023号和（2007）031号《建设工程规划许可证》。现百乐公司以杜小泉拒不交纳物业费为由，诉至法院，要求判如所请。诉讼中，经一审法院调查，杜小泉在南山庭院有面积为298.1平方米的别墅一套，有面积为84.18平方米的公寓一套，有面积为267.52平方米的商铺一套。庭审中，百乐公司坚持要求杜小泉支付拖欠的物业费，并承担违约金。杜小泉以本案所涉纠纷不属民事案件受理范围，百乐公司并未向杜小泉提供物业服务，杜小泉商铺物业费已交纳等为由，不同意百乐公司诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。百乐公司系经公开竞标取得南山庭院物业服务项目，并与南山庭院业主委员会签订了《物业服务合同》，百乐公司亦实际按照合同约定进行物业服务，百乐公司主张杜小泉交纳物业费，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。对于杜小泉辩称的涉案小区的建设工程规划许可证被西安市规划局撤销，本案不属人民法院民事案件受理范围一节，关于涉案小区建设工程规划许可证是否被撤销与本物业服务合同不具有关联性，物业服务合同纠纷属民事案件受理范围。对于杜小泉辩称的，百乐公司至今未与XX小区开发商和前期物业公司完成交接手续一节，已由另案处理，本案不予涉及，但百乐公司已实际给XX小区业主提供了物业服务，杜小泉应当交纳相应的物业费。对于杜小泉辩称的XX小区内商铺的物业费已交由XX小区开发商下设的南山庭院管理处一节，因XX小区内的商铺并未与该管理处签订物业服务合同，而南山庭院业主委员会与百乐公司签订的物业服务合同中，包含商铺的物业服务项目，故该部分的物业费也应当向百乐公司交纳。百乐公司主张的违约金一节，因双方的纠纷一直在人民法院予以处理，故对百乐公司的该项主张依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、被告杜小泉于本判决生效后十五日内向原告陕西百乐实业发展有限责任公司交纳自2018年1月1日至2020年3月31日的物业费39588元。二、驳回原告陕西百乐实业发展有限责任公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1072元，原告已预交，由原告负担280元，由被告负担790元，并于本判决生效后，连同上述款项一并支付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，百乐公司系经公开竞标取得南山庭院物业服务项目，并与南山庭院业主委员会签订了《物业服务合同》，百乐公司亦实际按照合同约定进行物业服务，一审法院认为百乐公司主张杜小泉交纳物业费，符合合同约定和法律规定，予以支持，并无不当。对于杜小泉辩称的，百乐公司至今未与XX小区开发商和前期物业公司完成交接手续一节，一审法院认为已由另案处理，本案不予涉及，但百乐公司作为与南山庭院业主委员会签订了《物业服务合同》的物业服务企业，已实际给XX小区业主提供了物业服务，杜小泉应当交纳相应的物业费，一审法院上述认定亦无不当。对于杜小泉辩称的XX小区内商铺的物业费已交由XX小区开发商下设的南山庭院管理处一节，一审法院认为，XX小区内的商铺并未与该管理处签订物业服务合同，而南山庭院业主委员会与百乐公司签订的物业服务合同中，包含商铺的物业服务项目，故该部分的物业费也应当向百乐公司交纳，认定亦无不当。杜小泉如认为因上述交接问题导致其支出了应由物业服务企业依约应当负担的物业服务事项，可就其实际支出另案主张，本案不涉。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789.7元，杜小泉已预交，由杜小泉负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十月十二日 书 记 员   刘  明  明