江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终4779号 上诉人（原审原告）：王远，男，1989年8月25日生，汉族，住徐州市经济开发区。 委托诉讼代理人：张厚钢，江苏开承律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李毅恒，女，1972年7月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：郭艳召，男，1977年5月1日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：房莉，女，1978年6月3日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 上诉人王远因与被上诉人李毅恒、郭艳召、房莉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。 王远上诉请求：1、撤销徐州市鼓楼区人民法院（以下简称原审法院）作出的(2020)苏0302民初891号民事判决书，发回重审或依法改判停止对位于徐州市恒邦锦都汇小区H3号楼2单元101 室房屋（以下简称涉案房屋）的执行；确认王远与郭艳召、房莉签订的《房屋租赁协议》有效，判决郭艳召、房莉继续履行合同，将涉案房屋交付王远使用。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年1月20日，王远和郭艳召、房莉签订《房屋租赁协议》，约定王远承租涉案房屋，租赁期共7年，自2017年1月20日起至2024年1月20日止。租金每年2万元整，由于郭艳召、房莉表示急需资金使用，王远一次性支付了7年的租金共计14万元(其中转账10万云，现金4万元)，约定好时间搬家腾房，但是郭艳召、房莉未按时交付房屋，王远多次要求郭艳召、房莉交付房屋，被上诉人郭艳召、房莉至今没有履行。原审法院查封拍卖涉案房屋将严重侵害王远的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，王远要求按照租赁合同履行符合法律规定。原审法院作出的(2019)苏0302执恢168号执行裁定书中认为“租赁期限过长，明显超过正常租赁期限。该价格明显低于该房产的租赁市场平均价格；……房屋租赁款一次性付清，不符合市场行情”的意见无事实和法律依据不能成立。(2019)苏0302执恢168号执行裁定“涤除……租赁关系，并解除案外人对上述房地产的占有”的裁定内容错误。因该裁决内容系对王远实体权利的认定和处分，不应当属于执行异议案件的审查范围。原审法院属于“以执代审”的行为不合法，且该裁定书既没有依法将上诉人列为当事人，也未告知相关救济途径和诉讼权利不符合法定程序，严重损害王远的合法权利。王远和郭艳召、房莉签订的房屋租赁合同发生在涉案房屋被查封之前，没有交付使用的原因不在王远。王远对涉案房屋享有优先购买权，继续拍卖涉案房屋势必侵害王远的权利，故请求停止对涉案房屋的执行。 李毅恒答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭艳召、房莉未到庭亦未提交书面意见。 经审理查明，2017年6月26日，原审法院对李毅恒诉郭艳召民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0302民初1757号民事调解书：郭艳召于2018年6月25日前一次性偿还李毅恒借款本金及利息共821600元；如逾期未还，郭艳召要承担违约金（以790000元为本金，按照年息24%的标准，自2018年6月26日开始计算，至实际付款之日止）。 经李毅恒申请，原审法院于2017年4月5日作出（2017）苏0302财保99号民事裁定：立即冻结郭艳召、房莉的银行存款79万元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2017年4月10日，原审法院查封了房莉名下的涉案房屋。 根据李毅恒的申请，原审法院于2018年7月4日立案强制执行，案号为（2018）0302执1355号。2019年5月16日，原审法院终结本次执行程序。2019年6月12日，本案恢复执行，案号为（2019）苏0302执恢168号。在本案执行过程中，原审法院于2019年7月23日作出（2019）苏0302执恢168号执行裁定：解除郭艳召名下位于徐州市锦都汇嘉园一期3（原H3）号楼2-101室房地产上的租赁关系，并解除王远对上述房地产的占有。 案外人王远对本案执行标的提出异议后，原审法院于2020年3月4日作出（2020）苏0302执异9号执行裁定：驳回王远的异议请求。 王远不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2017年1月20日，王远与郭艳召、房莉签订《房屋租赁协议》，承租涉案房屋，租赁期限7年，自2017年1月20日起至2024年1月20日止。租金每年2万元。王远一次性付了7年的租金14万元，并约定好时间搬家腾房。但郭艳召、房莉未按时交付房屋。王远多次要求郭艳召、房莉交付房屋，但二人均未履行。依据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。王远要求继续履行合同，符合法律规定。（2019）苏0302执恢168号执行裁定错误，侵害了王远的合法权利。涉案租赁协议签订于法院查封涉案房屋之前，未占有使用的过错不在王远。请求：1.停止对涉案房屋的执行；2.确认王远与郭艳召、房莉签订的《房屋租赁协议》有效，郭艳召、房莉继续履行合同，将涉案房屋交付王远；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。 原审法院另查明，王远在审理中提交：1.房莉、郭艳召（甲方）与王远（乙方）签订的《房屋租赁协议》一份，约定乙方承租锦都汇H3-2-101房屋，年租金2万元，按年支付，租赁期限自2017年1月20日至2024年1月20日；2.郭艳召、房莉于2017年1月20日出具的收据一份，载明收到王远租金14万元，其中现金4万元，10万元转账支付；3.农业银行交易明细一份，王远陈述其于2017年1月25日以吴培培账户向郭艳召转款10万元。 原审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的执行标的为锦都汇嘉园一期3（原H3）号楼2-101室房产（权证号00××26）。王远提交的证据中，《房屋租赁协议》没有签订日期，另一方合同当事人郭艳召、房莉也未到庭对该协议发表质证意见；王远提交的收据载明的收款日期早于农业银行的交易日期，且农业银行的交易明细表中吴培培的转款与本案的关联性不能认定。王远在庭审中也自认郭艳召、房莉没有交付房屋。上述证据不足以认定王远与郭艳召、房莉的房屋租赁合同成立并实际履行。退一步讲，即使王远与郭艳召、房莉的房屋租赁合同成立，因王远没有占有使用租赁物，其对涉案房屋所享有的为租赁使用的债权，该债权并不能阻止对执行标的的执行，也不能阻止执行标的的交付。故王远未能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，王远停止执行涉案房屋的诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回。 关于王远主张的确认其与郭艳召、房莉签订的《房屋租赁协议》有效的诉讼请求，以及要求郭艳召、房莉继续履行合同，将涉案房屋交付的诉讼请求，并非执行异议之诉的审理范围，依法应当驳回。据此于2020年6月5日作出（2020）苏0302民初891号民事判决：驳回王远的诉讼请求。 本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，本案系王远以涉案房屋承租人身份针对原审法院涤除租赁关系进行拍卖不服提出的案外人执行异议之诉案件，实质上是以承租人的承租权阻止人民法院在租赁期内将涉案房屋移交他人或对涉案房屋采取影响承租权的其他执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据该规定，王远主张排除对涉案房屋的执行，必须举证证明其符合以下两个条件：一、在涉案房屋被查封前签订了合法有效的书面租赁合同，二、在涉案房屋被查封前占有使用涉案房屋。对于条件一，王远提交了其与郭艳召、房莉签订的没有落款日期书面《房屋租赁协议》以及款日期为2017年1月20日，收款人为郭艳召、房莉租金《收据》。对于书面租赁协议及收据的真实性，因合同相对方郭艳召、房莉未到庭进行质证或发表意见，在无其他证据予以佐证的情况下，证明力较低。此外，王远还提交吴培培名下银行账户于2017年1月25日向郭艳召转账10万元的银行交易明细，但因该账户并非王远本人账户，且交易日期在《收据》日期之后，该证据与本案的关联性较弱。因此，原审法院认为以上证据不足以认定涉案租赁关系成立并生效，并无不当。对于条件二，即在查封之前占有使用涉案房屋的问题。租赁合同的成立仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权，该权利仍为一种债权请求权。承租人如欲取得物权效力并获得足以排除强制执行的民事权益，按照物权的公示原则，应以占有的方式对外公示，如承租人尚未占有使用租赁物，则无予以优先保护的依据和权益。本案中，王远自认其在涉案房屋查封之前尚未占有使用涉案房屋并主张系因郭艳召、房莉未向其交付房屋所致。不论造成王远未能占有使用涉案房屋的原因为何，其未占有使用的状态是客观而真实的。因此，即使王远与郭艳召、房莉在涉案房屋被查封之前签订了合法有效的书面租赁协议，其亦不符合法律规定的排除强制执行的条件。原审法院驳回王远的诉讼请求，并无不当。 王远提出的确认涉案租赁协议合法有效并判决郭艳召、房莉继续履行合同的诉讼请求，不属于执行异议案件受理范围。 综上，王远的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各3180元，由王远负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  孙永军 审判员  王 青 二〇二〇年十月二十一日 书记员  王 炎