安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初4641号原告：武汉市七天酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区惠济路**。法定代表人:张改香，总经理。委托诉讼代理人：冯梅，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏仁杰，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告:武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店，住所地安徽省合肥市新站区二环路以北龙门岭路以东青年创业大厦**。负责人:周修强,总经理。委托诉讼代理人：冯梅，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏仁杰，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告:利浩投资(合肥)有限公司，住所地安徽省合肥市新站区物流大道北兴华苑**门面房。法定代表人:李珏，董事长。委托诉讼代理人：章继红，安徽怀仁律师事务所律师。原告武汉市七天酒店管理有限公司（以下简称“七天公司”）、武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店（以下简称“七天公司合肥二环店”）诉被告利浩投资(合肥)有限公司（以下简称“利浩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告七天公司、七天公司合肥二环店的共同委托代理人冯梅、被告利浩公司的委托诉讼代理人章继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七天公司、七天公司合肥二环店向本院提出诉讼请求：1、确认七天公司、七天公司合肥二环店与利浩公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《权利义务转让协议》于2018年11月15日解除;2、利浩公司向七天公司、七天公司合肥二环店退还保证金100000元;3、利浩公司向七天公司、七天公司合肥二环店支付逾期退还保证金的违约金100000元;4、利浩公司向七天公司、七天公司合肥二环店支付经营损失费3280000元;5、利浩公司向七天公司、七天公司合肥二环店支付违约金1500000元;6、七天公司、利浩公司向利浩公司赔偿律师费80000元;7、利浩公司承担所有的诉讼费用。暂共计5060000元。事实和理由:2012年10月8日，七天公司与合肥启辰商业投资管理有限公司(以下简称“启辰公司”)签订《租赁合同》,约定:启辰公司将合肥青年创业大厦B座“东面一楼部分门面81平方米,七、八楼各1831平方米”的物业出租给七天公司,租赁期限自2012年10月1日至2025年1月31日,共计12年4个月,免租期自起租日起至2013年1月31日；七天公司有权将标的区域在装修后注册为七天公司的关联方(丙方),且七天公司与启辰公司一致同意:《租赁合同》项下的七天公司的全部权利义务自丙方成立之日起转让给丙方,合同款项的发票抬头均开具为丙方,且七天公司仍应就丙方的应付款承担连带责任。2013年2月1日,七天公司与启辰公司签订《补充协议》,约定:免租期调整为自起租日至2013年4月30日。2013年7月8日,七天公司合肥二环店作为七天公司的分公司注册成立,七天公司合肥二环店正式加入上述《租赁合同》及相关协议的履行。此后启辰公司、利浩公司均将租金发票抬头出具七天公司合肥二环店,确认七天公司合肥二环店为适格合同主体。2017年5月1日,启辰公司、七天公司及利浩公司签订了《权利义务转让协议》，约定启辰公司将其在《租赁合同》、《补充协议》中所有的权利义务完整的转让给利浩公司,并调整了2017年5月1日的租金。在租赁合同履行期间,七天公司、七天公司合肥二环店如期支付租金,且不存在任何违约行为，但利浩公司在租赁合同期限内,在未告知七天公司、七天公司合肥二环店的情况下,将涉案租赁物置换抵偿了启辰公司所拖欠的177位业主的租金。经合肥市瑶海区人民法院、合肥市中级人民法院分别作出的(2016)皖0102民初6149号《民事判决书》、(2017)皖01民终5888号《民事判决书》判决确定:利浩公司将涉案租赁物在内的商铺抵付给各上述业主,并应办理过户登记。此后,由于利浩公司未能与上述业主就涉案租赁物在未办理过户登记前的租赁物租金的收取方达成一致,导致上述业主前往租赁物业闹事,严重影响了七天公司合肥二环店的正常经营活动。故七天公司、七天公司合肥二环店于2018年5月30日向利浩公司发出《关于租金支付及维护场地正常使用的沟通函》,要求利浩公司妥善处理与上述业主的纠纷并承担相应违约责任。但利浩公司在收到该函件后,并未采取任何措施。2018年6月4日,上述业主封锁涉案租赁物出入口,导致七天公司合肥二环店无法正常进行酒店经营。此后,因租金收取方未能确定,导致业主多次采取各种行动影响七天公司合肥二环店无法继续正常经营的事件频发,经多次沟通无果后,七天公司、七天公司合肥二环店于2018年11月5日向利浩公司发出《关于解除租赁合同关系的函》,告知利浩公司《租赁合同》于2018年11月15日解除,并将于当日交还租赁场地,同时要求利浩公司退还保证金、支付经营损失及违约金等。同日,七天公司、七天公司合肥二环店将上述情况告知业主,并要求业主代表于2018年11月15日参加场地交接。2018年11月15日,因利浩公司未到场,故七天公司、七天公司合肥二环店与上述业主办理了涉案租赁物的交接手续,由七天公司、七天公司合肥二环店与业主代表签订《交接确认书》,明确七天公司、七天公司合肥二环店已将涉案租赁物交还给业主,并进行公证,且业主确认七天公司、七天公司合肥二环店交还的租赁物符合正常使用状态。综上所述,因利浩公司在租赁合同期间内处置租赁物产权,导致七天公司合肥二环店无法使用租赁物,七天公司、七天公司合肥二环店有权依据《租赁合同》第10.3条之约定解除《租赁合同》并要求利浩公司承担相应的责任。依据《租赁合同》第5.5条利浩公司应于合同解除之日起5日内退还100000元保证金,逾期未还的,每延迟一日,按延迟款金额的1%支付违约金,自2018年11月21日起暂计至2020年1月10日,利浩公司应支付逾期支付保证金的违约金426000元,现七天公司、七天公司合肥二环店根据自身实际损失情况,主动将逾期支付保证金的违约金调整至100000元。根据《租赁合同》第10.3条,利浩公司需向七天公司、七天公司合肥二环店支付:1、经营损失3280000元(自2018年6月4日起,计至2018年11月15日,每日2万元);2、违约金5000000元，现七天公司、七天公司合肥二环店根据自身实际损失情况,主动将违约金调整至1500000元。被告利浩公司辩称：七天公司、七天公司合肥二环店诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。1、利浩公司没有将租赁物置换给案外人的意思表示和行为，不存在诉状中所述的“在未告知七天公司、七天公司合肥二环店的情况下，将涉案租赁物置换抵偿了启辰公司所欠的177位业主的租金”的事实和行为。该结果是人民法院强行判决所至，利浩公司一直不服判决，该案历经二审、再审、抗诉，现合肥市中级人民检察院已立案受理，目前该案处于抗诉阶段，利浩公司至今仍在依法维权之中。七天公司、七天公司合肥二环店单方要求解除合同不符合《中华人共和国合同法》第九十四条规定的几种情形，其要求解除合同是其违约，利浩公司无违约的过错行为。七天公司、七天公司合肥二环店不能正常经营的原因是案外人177位业主的封门、吵闹等违法行为所致。在七天公司、七天公司合肥二环店与利浩公司之间《租赁合同》未经合法解除或终止前，七天公司、七天公司合肥二环店均有合法使用租赁物的权利。即便法院判决租赁物归案外人177位业主所有，依据买卖不破租赁的法律规定，七天公司、七天公司合肥二环店仍然具有合法使用租赁物的权利。案外人177位业主的封门、吵闹等违法侵权行为，七天公司、七天公司合肥二环店完全可以依法维护自己的承租权，其不能正常经营及造成的损失应由侵权行为人承担，与利浩公司无关。另法院无视利浩公司的抗辩，强行判决以利浩公司的房屋（包括本案的租赁物）置换抵偿所欠177位业主到期及未到期租费，是利浩公司不能预见、不能避免,更是无法抗拒的，也正是这一判决导致利浩公司也关门停止经营至今。此判决对利浩公司而言，属不可抗力，利浩公司不应承担任何违约责任；2、七天公司合肥二环店未能继续使用租赁场所的原因是因为七天公司合肥二环店未能与案外人177位业主达成续租协议。在177位业主采取封门等违法行为时，其没有依法维权，而是选择主动交还租赁物给实施侵权的177位业主，与利浩公司无关。故七天公司、七天公司合肥二环店陈述的所谓的损失，应由侵权行为人和其自行承担；3、七天公司、七天公司合肥二环店主张的违约金和损失缺乏证据，无事实和法律依据，且违约金和损失显属重复主张。在当前经济形势下违约金数额明显过高。综上所述，请求法院驳回七天公司、七天公司合肥二环店的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月8日，启辰公司、七天公司签订一份《租赁合同》，约定：启辰公司将位于合肥市北二环路合肥青年创业大厦B座东面一楼的部分门面81平方米，七、八楼各1831平方米及该部分所应享有的标的物业之附属区域及附属配套设施设备（包括但不限于地下餐厅、员工宿舍、仓库、办公室、电梯、消防泵房、配电房等），租赁面积为3743平方米出租给七天公司使用；租赁期限自2012年10月1日至2025年1月31日；启辰公司应予起租日之前交付标的区域，启辰公司同意自起租日至2013年1月31日（租金起付日）为免租期，免租期共计123天，在此期间，七天公司可无偿使用租赁区域；2013年2月1日-2016年1月31日，每年租金、物业费合计1591296年；2016年2月1日-2019年1月31日，每年租金、物业费合计1648403元……；启辰公司应当于本合同生效之日起10个工作日交纳租赁保证金10万元，本合同终止、解除、满期之日起5日内，启辰公司无条件将该款项返还给七天公司，如到期未返还，每延期一日，按延迟还款金额的1%支付违约金；七天公司为实际经营需要,经启辰公司书面同意可将本合同项下其全部权利义务转让给其关联方(与七天公司有直接、间接股权关系的公司、企业、其他经济组织)；鉴于本合同项下标的区域将由七天公司装修后注册为七天公司的关联方(下称“丙方”),双方同意:本合同项下七天公司的全部权利义务自丙方成立之日起转让给丙方；七天公司已经向启辰公司支付的租金或其它款项视同于丙方向启辰公司支付;本合同项下之全部合同款项的发票抬头均须开具为丙方之法定名称；丙方的法定名称由七天公司书面通知启辰公司,若发票抬头开具错误的,七天公司或丙方有权延后至启辰公司开具正确发票之日支付相应款项；若丙方不能按约支付合同约定的款项,则七天公司应对丙方的应付款项,应承担的违约金和赔偿款项承担连带赔偿责任;出现以下情况导致七天公司无法正常经营使用该租赁物业或无法使用全部的租赁区域的,七天公司自经营受限之日起无需支付租金,且启辰公司应赔偿七天公司经营损失每日2万元:A启辰公司不能及时提供利浩公司办理证照所需的有效证明文件的;B租赁物业土地使用权、房屋性质、权属、规划报建或启辰公司出租权等原因……;F其他影响七天公司正常营业或正常使用租赁物的行为或情形;若因上述问题导致七天公司不能正常营业或正常使用租赁物、或者租赁受到限制超过30天的,或者其他严重违约情况(包括但不限于房屋产权人原因、在租赁期限内因纠纷争议本合同项下租赁物被查封等原因)致七天公司不能正常经营的,七天公司有权解除合同,除按本合同相关条款承担责任外,启辰公司还应退还七天公司已经预付的租金等一切款项,赔偿七天公司因此所遭受的一切损失,且向七天公司支付违约金500万元人民币(伍佰万元);如本条所述的情形发生后不至于影响七天公司经营但给七天公司造成损失的(包括但不限于参与处理人员误工费用、律师费用、调查费用、行政处罚损失等),启辰公司应当赔偿。2013年2月1日，启辰公司、七天公司签订一份《补充协议》，约定：经双方友好协商，同意对租赁期限作以下调整：租赁期限自2012年10月1日至2025年4月30日；启辰公司同意，起租日至2013年4月30日为免租期，共计212天，七天公司可无偿使用租赁区域。2017年5月1日，启辰公司、七天公司、利浩公司签订一份《权利义务转让协议》，约定：根据启辰公司、七天公司于2012年10月8日及2013年2月1日就位于合肥市北二环路合肥青年创业大厦B座签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，现启辰公司、七天公司、利浩公司三方经友好协商，对上述《房屋租赁合同》及《补充协议》变更如下，订立本协议以兹遵守：启辰公司同意将其在《房屋租赁合同》中所有的权利和义务全部完整的转让给利浩公司，利浩公司同意无条件受让该权利和义务；上述权利和义务的转让在本协议生效后即视为转让完成，在该权利和义务转让给利浩公司后，利浩公司与七天公司继续履行《租赁合同》，启辰公司不再享有和履行出租方权利和义务；利浩公司作为《房屋租赁合同》项下物业之权利人，对上述权利和义务的转让表示许可和同意；利浩公司受让上述权利义务后,应严格按照《房屋租赁合同》的约定履行各项义务；启辰公司、七天公司、利浩公司三方确认:本协议签订前,七天公司已按原《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定履行各项义务,支付各项费用,无任何违约情形；《房屋租赁合同》、《补充协议》中约定的租金,七天公司与利浩公司协商后调整为:2017年5月1日-2019年4月30日，年租金1086967.2元，合计2173934.4元；2019年5月1日-2022年4月30日，年租金114135.5元，合计3423946.5元……；上述费用仅为房屋租金，《房屋租赁合同》中约定的物业管理费条款废止，物业管理费用由实际经营者与安徽安广物业服务有限公司协商，另行签订合同；利浩公司依照《房屋租赁合同》中的有关约定向七天公司收取租金或相关款项;启辰公司收取七天公司的房屋押金100000元，现交给利浩公司，本协议签订后5日内利浩公司向七天公司开具收据，七天公司将原收据归还给启辰公司。七天公司、七天公司合肥二环店签订《确认书》，载明：兹有七天公司及七天公司合肥二环店对以下事实予以确认:1、七天公司向启辰公司(其后转让给利浩公司)承租位于合肥市北二环路合肥青年创业大厦B座之房屋(下称:租赁场地),签署了《租赁合同》及相关补充文件,并由七天公司出具与租赁有关的函件；2、七天公司成立七天公司合肥二环店店作为租赁场地的实际经营主体,并由七天公司合肥二环店店支付租金并收取发票。2016年8月，杨康、雷庆好等177位业主诉利浩公司合同纠纷一案，2017年6月7日，本院作出(2016)皖0102民初6149号民事判决书，认为：《置换决议》确定了业主自愿参加置换、整层置换、协商组合的方案及业主承担房产过户费用等内容。双方组成工作组实施置换方案的过程中，本案业主确定参加置换且组合确定了置换的方案，做到了整层置换，业主也愿意承担房产过户的费用，利浩公司应当按照约定为业主办理利浩商业广场B座4、5、7、8层房产的过户手续。利浩公司拒绝履行置换决议，拒绝为业主办理产权过户，违反了双方的约定。杨康、雷庆好等177位业主要求利浩公司履行置换方案，为杨康、雷庆好等177位业主办理利浩商业广场B座4、5、7、8层房产过户的诉讼请求，应当予以支持。判决：1、利浩公司于本判决生效后十日内履行置换方案，以其所有的位于合肥市北二环与龙门岭路交叉口“利浩商业广场”B座四楼、五楼、七楼、八楼的商铺、写字楼抵付杨康、雷庆好等177位业主的全部租金60315952元，并将162间房屋分别过户至177位业主名下，过户费用由杨康、雷庆好等177位业主承担；2、驳回原告杨康、雷庆好等业主的其他诉讼请求。利浩公司不服该判决，向安徽省合肥市中级人民法院提出上诉，2018年3月12日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2017）皖01民终5888号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月21日，七天公司、七天公司合肥二环店向安徽致远律师事务所汪鹏律师邮寄《回函》，载明：我司已收到贵所于2018年5月7日发出的律师函及安徽省合肥市中级人民法院做出了(2017)皖01民终5888号民事判决书,现就相关问题回复如下:1、……；2、(2017)皖01民终5888号民事判决书判令利浩公司需要履行置换方案,将包括租赁物业在内的相关房屋过户至贵所177名委托人名下。贵所来函要求我司向177名委托人支付租赁物业的剩余租金。但截止今日,我司未收到利浩公司有关租赁物业权属已变更的通知。如租赁物业的产权登记权属人已实际变更为贵所委托人,烦请告知并提供变更后的产权登记文件及新产权人确认的租金收款账户,根据买卖不破租赁原则,我司将在收到合规发票后按原租赁合同租金收费标准支付场地租金。如利浩公司与贵所委托人尚未实际履行(2017)皖01民终5888号民事判决书的,也可提供利浩公司与贵所委托人就租赁物业后续租约履行的共同确认文件,我司将积极配合执行。2018年5月23日，七天公司、七天公司合肥二环店向向利浩公司邮寄《关于租金支付及维护场地正常使用的沟通函》，载明：近期,我司知悉安徽省合肥市中级人民法院做出了(2017)皖01民终5888号民事判决书;按照法院判决,贵司应履行与177位原告(下称“小业主”)履行置换方案,将包括我司租赁物业在内的房屋过户至小业主名下；我司也收到小业主及其委托的安徽远致律师事务所函件,要求我方停止向贵司支付场地租金,并将剩余全部租金缴纳给小业主；另外,因未收到租金,小业主已多次前往分店滋事、围堵分店大堂及电梯通道等区域,严重干扰门店正常经营；故此,我方现函告如下:1、请贵司积极、妥善处理与小业主之间的纠纷事宜,避免发生小业主干扰分店正常经营活动,确保我方租赁权益;因贵司与小业主权属问题影响租赁物业正常使用、分店经营受限的,贵司应按照租赁合同第10.3条等约定承担违约责任；2、鉴于贵司与小业主之间的生效判决及小业主催讨租金且干扰经营之情况,我司将暂停支付场地租金,直至贵司妥善处理上述问题为止。2018年6月，利浩商业广场177名业主在涉案房屋一楼张贴《告示》，载明：经法院判决，利浩商业广场B座7楼8楼全部产权已于2018年4月归属我们177名业主，鉴于广东铂涛企业集团公司所属七天酒店无视我方两次律师函告，拒绝商读续租协议，拒绝给付租金，我方被迫采取行动，自6月4日起关闭7、8两楼；七天酒店在此之前须清理好内部财务，锁闭门窗。2018年11月5日，七天公司向利浩公司邮寄《关于解除租赁合同关系的函》，载明：我方与启辰公司就位于合肥市北二环路合肥青年创业大厦B座之房屋(下称:“租赁物业”)签署了《租赁合同》以及《补充协议》等(以下合称“《租赁合同》”),租赁期限至2025年4月30日。其后,2017年5月1日贵我双方以及启辰公司签署了《权利义务转让协议》,由贵方受让启辰公司在《租赁合同》项下的全部权利义务;自2018年5月起,我方多次收到杨康、雷庆好等177位业主(下称“小业主”)及其委托律师的联络及通知,基于安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初6149号判决书复印件,法院判令贵方履行置换方案,以贵方位于合肥市写字楼(包括租赁物业的7楼及8楼)抵付所欠租金,并将162间房屋分别过户至小业主名下。贵方在未提前告知我方的情况下,以租赁物业在内的房屋作为偿还启辰公司对小业主欠款的对象并径自签署了置换协议,后又怠于履行该协议及法院生效判决,致使小业主在产权未完成过户手续前径直向我方索要场地租金。在此期间,我方多次联络并要求贵方妥善处理上述问题,贵方既未处理与小业主的纠纷、又以租赁场地产权未过户为由不同意我方向小业主支付租金的方案,导致小业主多次在租赁物业采取滋事、围堵分店等过激行为干扰酒店经营。2018年6月起,酒店无法正常使用租赁场地、停业至今,该等状况已持续超过5个月。鉴于贵方上述严重违约情形,根据《租赁合同》第3.3条、第7.1条及第10.3条等约定,我方现函告如下:1、自2018年11月15日起与贵方解除租赁合同关系;2、我方将于2018年11月15日将租赁场地移交贵方,烦请贵方安排人员到场办理交接手续,具体事宜可与我方(电话:185××******)联络;逾期未办理场地交接导致的所有责任及后果概由贵方承担……。该《关于解除租赁合同关系的函》由七天公司向安徽省合肥市新站区物流大道北兴花苑4号门面房利浩公司邮寄被退回；后又向安徽省合肥市庐阳区合肥北二环与龙门岭路交口安徽安广物业公司邮寄，显示“钱总”收。利浩公司称没有收到该《关于解除租赁合同关系的函》。2018年11月5日，七天公司向安徽致远律师事务所汪鹏律师、杨康、雷庆好等177位业主邮寄《通知》，载明：贵所此前代表杨康、雷庆好等177名业主(下称“小业主”)发函称,基于安徽省合肥市中级人民法院做出了(2017)皖01民终5888号民事判决书,小业主系我方向启辰公司所承租的合肥青年创业大厦B座7至8楼物业(下称“租赁场地”)之真实权利所有人,要求我方向小业主直接缴纳场地租金；我方收到贵所及小业主联络后方知晓该等事宜,并立即与启辰公司联络沟通,却被告知租赁场地的产权尚未过户,其仍是租赁场地产权人；为有效解决问题并确保场地正常使用,我方亦要求小业主向我方提供产权过户登记文件及租金收款账户等资料,但截止本函发出之日小业主仍未能提供该等文件；根据《租赁合同》第3.3、7.1及10.3条等规定,因租赁物业所有权及使用权等争议影响租赁场地的正常使用、导致我方利益受损,我方有权解除租赁合同且无需支付经营受限期间的租金,出租方还需按《租赁合同》约定承担违约责任；因与启辰公司之间的纠纷未能有效处理,小业主自2018年4月起多次聚众前往租赁场地索要租金导致酒店无法经营并停业至今；鉴于此,我方已向启辰公司发出书面函件,自2018年11月15日起解除《租赁合同》并将于2018年11月15日办理场地交接手续；小业主虽至今未向我方提供租赁场地的产权过户文件,但为避免小业主利益可能遭受损失,我方亦请贵所及小业主代表当天一同参加场地交接。2018年11月15日，七天公司合肥二环店搬离涉案房屋。2013年7月8日，七天公司成立七天公司合肥二环店作为租赁场地的实际经营者，后涉案房屋租金，由七天公司合肥二环店交纳，七天公司合肥二环店已交纳租金至2018年4月30日止。七天公司、七天公司合肥二环店为涉案诉讼支付律师费80000元。案件审理中，经本院释明，七天公司、七天公司合肥二环店对经营损失明确表示不申请鉴定。上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《企业基础信用报告》、《营业执照》、《权利义务转让协议》、《确认书》、(2016)皖0102民初6149号《民事判决书》、(2017)皖01民终5888号《民事判决书》、视频截图、《回函》、《关于租金支付及维护场地正常使用的沟通函》、《关于解除租赁合同关系的函》、内部沟通邮件、顺丰快递单、顺丰客服邮寄情况的回复邮件、《关于合肥青年创业大厦B座7至8楼物业交接事宜的通知》、《交接确认书》、《公证书》、《委托代理合同》、发票、银行凭证、委托付款函、（2019）皖民申401号省高院的民事裁定书、合检控民（2019）161号民事监督案件受理通知书、合检民（行）监（2019）34010000338号通知书及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点：一、七天公司有无《租赁合同》、《补偿协议》、《权利义务转让协议》的解除权；二、利浩公司是否应向七天公司、七天公司合肥二环店返还保证金100000元及支付逾期退还保证金的违约金；三、利浩公司是否应向七天公司、七天公司合肥二环店支付经营损失；四、利浩公司向七天公司合肥二环店支付违约金数额；五、利浩公司是否应向七天公司、七天公司合肥二环店赔偿律师费。关于争议焦点一，2017年6月7日，本院作出(2016)皖0102民初6149号民事判决书，2018年3月12日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2017）皖01民终5888号民事判决书，维持原判。位于合肥市北二环路合肥青年创业大厦**7、8层房屋所有权发生变动，变更为杨康、雷庆好等177位业主所有。因涉案租赁的房屋不仅仅是合肥青年创业大厦B座7、8层，还有东面一楼的部分门面81平方米等，2018年5月23日，七天公司、七天公司合肥二环店向利浩公司邮寄《关于租金支付及维护场地正常使用的沟通函》，利浩公司没有答复，导致七天公司、七天公司合肥二环店因租金支付问题与杨康、雷庆好等177位业主发生纠纷，不能正常使用租赁物，利浩公司违约，依据《租赁合同》的约定，七天公司取得《租赁合同》的解除权，鉴于七天公司合肥二环店于2018年11月15日搬离涉案房屋，故七天公司、启辰公司签订的《租赁合同》、《补偿协议》及七天公司、启辰公司、利浩公司签订的《权利义务转让协议》，于2018年11月15日解除。关于争议焦点二，鉴于涉案《租赁合同》、《补偿协议》、《权利义务转让协议》已解除，故利浩公司应返还七天公司保证金100000元。《租赁合同》约定，合同解除之日起5日内，应无条件返还，每延期一日，按延迟还款金额的1%支付违约金。该约定超过法律规定部分不予支持，七天公司要求利浩公司支付逾期退还保证金的违约金，应以100000元为基数，自2018年11月21日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，违约金总额不超过100000元。关于争议焦点三，鉴于七天公司、七天公司合肥二环店明确表示对经营损失不申请鉴定，故七天公司、七天公司合肥二环店要求利浩公司赔偿经营损失3280000元，证据不足，不予支持。关于争议焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定,房屋所有权转移后,设定在该房屋上的租赁合同仍然有效,承租人和租赁物新的所有权人均受该租赁合同的约束。位于合肥市北二环路合肥青年创业大厦**7、8层房屋所有权人变更为杨康、雷庆好等177位业主所有后,根据2018年5月21日，七天公司、七天公司合肥二环店向安徽致远律师事务所汪鹏律师发出《回函》及2018年6月，利浩商业广场177名业主在涉案房屋一楼张贴《告示》，可认定七天公司、七天公司合肥二环店不愿意向杨康、雷庆好等177位业主缴纳合肥青年创业大厦B座7、8层租金，又鉴于涉案租赁的房屋不仅仅是合肥青年创业大厦B座7、8层房屋，还有东面一楼的部分门面81平方米等，2018年5月23日，七天公司、七天公司合肥二环店向利浩公司邮寄《关于租金支付及维护场地正常使用的沟通函》，利浩公司没有答复，导致七天公司、七天公司合肥二环店因租金支付问题与杨康、雷庆好等177位业主发生纠纷，不能正常使用涉案租赁物，利浩公司违约，导致涉案《租赁合同》、《补偿协议》、《权利义务转让协议》解除，故七天公司合肥二环店要求利浩公司支付违约金，本院酌情支持500000元。关于争议焦点五，七天公司、七天公司合肥二环店因涉案诉讼支付律师费80000元，结合七天公司、七天公司合肥二环店诉讼请求被法院支持的部分，本院酌情支持15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、武汉市七天酒店管理有限公司、合肥启辰商业投资管理有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》及武汉市七天酒店管理有限公司、合肥启辰商业投资管理有限公司、利浩投资(合肥)有限公司签订的《权利义务转让协议》于2018年11月15日解除；二、被告利浩投资(合肥)有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告武汉市七天酒店管理有限公司保证金100000元及违约金（自2018年11月21日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，违约金总额不超过100000元）；三、被告利浩投资(合肥)有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店违约金500000元；三、被告利浩投资(合肥)有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武汉市七天酒店管理有限公司、武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店支付律师费15000元；四、驳回原告武汉市七天酒店管理有限公司、武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47220元，由原告武汉市七天酒店管理有限公司、武汉市七天酒店管理有限公司合肥北二环路店负担40610元，被告利浩投资(合肥)有限公司负担6610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  徐红梅人民陪审员  汤顺萍人民陪审员  刘苏平二〇二〇年十月二十九日书 记 员  何欢欢附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。