湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8344号原告：北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区湘江中路二段****华远国际中心**。负责人：封波,总经理。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。被告：郭丽斌，女，1986年9月17日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司（以下简称圣瑞公司长沙分公司）与被告郭丽斌物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月19日受理后，依法适用简易程序由审判员史毅独任审判，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告圣瑞公司长沙分公司的委托诉讼代理人康宗辉到庭参加了诉讼，被告郭丽斌经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审判，现已审理终结。原告圣瑞公司长沙分公司向本院提出诉讼请求:：一、判令被告支付物业管理服务费21444.86元、违约金14475.28元（从2018年11月1日暂时计算至2019年12月31日止,此后按照合同约定继续计算至实际全部支付之日止)；二、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：2015年，圣瑞公司长沙分公司与长沙橘韵投资有限公司（以下简称橘韵公司）签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定圣瑞公司长沙分公司于2015年11月开始对橘韵公司开发的长沙市天心区湘江中路二段36号华远·华中心项目提供前期物业服务管理，约定服务费标准为按建筑面积每月4.80元/平方米收取，及逾期交纳物业管理费应按拖欠金额日3‰交纳违约金。郭丽斌系华远·华中心一期三四期3号楼1座5201号房业主，已于2016年12月16日收房入住。自2018年11月1日至今，郭丽斌一直未按前期物业服务协议交纳物业管理费，截至2019年12月31日共拖欠14个月的物业管理费共计21444.86元、违约金14475.28元，已经损害了圣瑞公司长沙分公司的合法权益。庭审中，圣瑞公司长沙分公司明确截至2020年9月30日的物业服务费为35230.85元，违约金为38074.35元。被告郭丽斌未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：案涉房屋位于天心区××路××段××号××号楼××号，系橘韵公司开发建设，登记的产权面积为319.12平方米；圣瑞公司长沙分公司系经批准从事物业管理及服务的有限责任公司下属分公司。2015年11月28日，橘韵公司（甲方）与圣瑞公司长沙分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：一、甲方选聘乙方对华远·华中心三、四期项目提供前期物业服务；二、物业管理服务内容主要包括：1.物业规划红线范围内房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理;2.物业规划红线范围内房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护和管理和运行服务；3.物业规划红线范围内属物业管理范围的共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；3.物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；4.公共环境的清洁卫生服务；5.交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；6.安全秩序与消防管理等；三、物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会选聘物业服务企业且业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；四、物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体收费标准为住宅4.80元/建筑平方米/月；四、甲方、业主或物业使用人违反上述物业管理服务费的缴费约定，未能按时履行缴费义务的，违约者按每日应交费用3‰的标准向乙方支付违约金。此后圣瑞公司长沙分公司进驻案涉小区，并依照前述合同约定提供了物业管理服务。2015年12月31日，郭丽斌（买受人）与橘韵公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，向橘韵公司购买案涉房屋。该合同第二十条“物业服务”中约定：前期物业服务期间，物业服务收费方式为按季度收取物业管理费，入住前应一次性缴纳一年物业管理费。物业物业服务期限为自前期物业委托合同签订之日起至本物业成立业主大会与新选聘的物业管理服务机构签订管理合同生效之日止，物业服务收费价格为4.80元/月·平方米。买受人已详细阅读前期物业合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。合同所附的《长沙[华远·华中心]三四期临时管理规约》载明物业收费标准为4.80元/月·平方米，逾期缴纳物业管理费及相关费用的违约金为应交纳费用的每日3‰。同日，郭丽斌签署承诺书，明确已全文详细阅读上述临时管理规约，并完全理解并愿意遵守该规约。2016年12月16日，郭丽斌入住案涉房屋。自2018年11月1日至2020年9月30日，郭丽斌未向圣瑞公司长沙分公司交纳物业服务费，圣瑞公司长沙分公司通过上门张贴催收通知单等方式等多次催讨未果，遂酿成本案纠纷。另查明：2017年5月26日，长沙市发展和改革委员会出具《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》，载明：依据湘发改价调（2017）4号文件，对北京圣瑞物业服务有限公司长沙分公司华远·华中心小区物业服务收费形式采取政府指导价，电梯住宅收费标准为2.60元/月·平方米（华远·华中心3号楼），同时注明因提供服务等级之外服务内容和设施设备而增加物业服务成本可另行在物业服务合同中约定收费标准。以上事实，有圣瑞公司长沙分公司提交的《前期物业管理服务委托合同》、《长沙市商品房买卖合同》、不动产登记情况表、《长沙[华远·华中心]三四期临时管理规约》、《长沙[华远·华中心]三四期承诺书》、房屋入住证明、催缴通知单及照片、《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》、物业服务工作月报等证据证明，并有庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，圣瑞公司长沙分公司系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。橘韵公司与圣瑞公司长沙分公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由圣瑞公司长沙分公司为涉案小区提供物业服务，并对物业服务内容、物业费收费标准、违约责任等进行了约定，郭丽斌亦在《长沙市商品房买卖合同》及《临时管理规约承诺书》中明确已知悉并愿意遵守上述内容，原、被告物业服务合同关系成立，合法有效，双方均应依约履行义务。圣瑞公司长沙分公司已依约提供了物业管理服务,郭丽斌应当将其欠付的2018年11月1日至2020年9月30日期间物业服务费共计35230.85元向圣瑞公司长沙分公司交纳完毕（319.12平方米×23个月×4.80元/月/平方米）；关于圣瑞公司长沙分公司主张的违约金，原、被告双方于合同中约定违约金按应交费用每日3‰的标准计收，但该标准显著超出圣瑞公司长沙分公司实际损失，故本院综合酌情将违约金调整为按实欠物业服务费的10%计算，即3523.09元（35230.85元×10%），超过部分本院不予支持。被告郭丽斌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃就本案的抗辩，应自行承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告郭丽斌于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司交纳物业服务费35230.85元；二、限被告郭丽斌于本判决发生法律效力之日起10日内，偿付原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司违约金3523.09元；三、驳回原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告郭丽斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取349元，由被告郭丽斌承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  史毅二〇二〇年十月二十三日法官助理王悦代理书记员  李搴附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。