河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初18688号原告郭凛，男，汉族，1990年8月16日出生，住郑州市金水区。被告河南恒祥实业有限公司，住所地：郑州市信息学院路****，统一社会信用代码：91410000060007386D。法定代表人白恒，董事长。委托代理人李东风，河南大美圆成律师事务所律师。委托代理人缑瑞云，河南大美圆成律师事务所实习律师。原告郭凛诉被告河南恒祥实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭凛、被告河南恒祥实业有限公司委托代理人李东风、缑瑞云（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2019年5月14日在被告处购买4-F9-30号商铺并向被告支付211634元首付款。合同约定被告在2020年3月31日前办理网签手续，2020年5月31日前缴付房屋，后了解到被告因资金问题早已将项目抵押给中诚导致工程停工，截止起诉时，被告仍未动工，无任何可以交房迹象。综上，被告逾期交房并且在未通知业主的情况下将房产抵押，导致合同目的不能实现，特诉至法院，请求法院依法判令1、解除商品房买卖协议，被告偿还原告首付购房款211634元，返还产权登记费550元，返还维修基金553元，共计人民币212737元。2、本案诉讼费由被告承担。被告河南恒祥实业有限公司辩称：一、关于原告主张逾期交房问题：《商品房协议》约定：出卖人的交房日期为2020年5月31日，出卖人逾期交房不超过180天的，合同继续履行，逾期交房超过180天的，××方可主张解除合同。至本案庭审之日，被告逾期交房时间未超过180天。另，《商品房协议》同时约定：因不可抗力、政策及法规等原因致使不能如期交房的，交房日期自动顺延。因郑州市政府为应对召开大型会议及民族运动会，多次要求市区范围内在建工程在会议召开期间及运动会期间停止施工；郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室因扬尘治理等原因下发文件要求市区范围内在每年11月至来年3月份停止施工；××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室发布一系列停工停产文件要求郑州市范围内在建工程停止施工等。在此期间，河南恒祥实业公司需严格按照相关文件停止在建工程的一切施工作业。故，涉案房屋的交房时间应予以相应顺延，而非合同所约定的2020年5月31日。故，本案不符合合同约定解除权的行使条件。二、2020年5月21日，原告向被告提交《调房申请单》一份，申请将《商品房协议》中约定的14.69㎡商铺调换成8.52㎡商铺，被告积极配合其履行了调换申请。原告在2020年5月21日提出调房申请时，表明其已经了解了房屋的现状，更表明其具有继续履行合同的真实意愿。现原告在刚提出调房申请之后立即主张解除合同，严重违背了诚实信用原则。三、关于原告主张合同目的不能实现：涉案项目2017年取得预售许可证，房屋符合办理网签条件后，被告多次通知、催促办理网签手续，但原告却始终不予配合，原告有恶意违约之嫌；最高法《全国法院民商事审判工作会议纪要》（二）关于合同履行与救济47.【约定解除条件】规定：违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。因大型会议召开、扬尘治理和疫情原因顺延，被告的交房日期已非合同原定的2020年5月31日，被告并未显著违约。且截至目前涉案项目1、2、3、4、5、6、10、11、12、13号楼主体工程均已完工，地下，地下室及**商业主体也已完工，二次结构砌筑、粉刷及外涂料均已完工；楼体的屋面防水层、保温层铺设均已完工；商业玻璃幕墙钢骨架正在安装中。整个项目正处在最后的积极施工阶段，交房指日可待，原告订立合同之目的即将实现。原告主张解除《商品房协议》不符合法定解除条件。另就本案而言，原告购买的是商铺，《商品房协议》签订之日，原、被告同时签署了《委托经营管理协议书》，约定原告将涉案商铺委托给被告全权经营和管理，委托期限20年，被告支付原告租金。现被告已按《委托经营管理协议书》之约定将前三年应缴纳租金在原告缴纳的购房款中予以扣除，原告已经取得了商铺租赁收益，原告订立《商品房协议》的目的已经确定部分实现，现其主张解除《商品房协议》无事实和法律依据四、关于原告主张被告恶意抵押问题：涉案项目因融资需要给中诚信托有限公司办理了抵押。随后原、被告订立了《商品房协议》，该协议附件三第一条第1项、附件四补充条款第1条明确说明原告完全知晓该房屋的性质和开发状况，被告并未隐瞒该抵押事实的存在。另，涉案房屋抵押是为了融资需要而办理的，不同于一般的开发商恶意抵押，这是房地产开发行业中的融资习惯，是为了整个项目的良性循环，为了能够早日将房屋交付给原告，也是法律所允许的。且涉案项目于2017年取得了预售许可证，房屋早已经符合了办理网签的条件，完全可以办理网签手续。只要原告配合办理网签手续，涉案房屋的抵押便可直接撤销，该抵押并不会给网签造成任何阻碍，更不会造成原告的任何利益损失，原告订立《商品房协议》的目的完全可以实现。五、“恒祥?百悦城”项目是郑州市政府主导的市内最后一个集城中村改造、村民回迁、商住一体的大型项目，安置回迁面积约25万平方米，安置回迁人数772户，老百姓众多，涉及巨大的群体利益。自开工建设以来，该项目就一直是整个郑州市金水区政府和相关部门的重点关注对象。现项目积极动工中，涉案《商品房协议》一旦解除，难免会给购房者释放不良信号，届时，将会有大批量的购房者挤兑退房，会引发巨大的退房风潮，整个项目将会立马停工，胎死腹中，严重影响业主收房及村民安置工作推进。那时，无论是拆迁安置村民，还是购房者，都会因为自身利益的损失而大闹一场，将会产生巨大的社会不良影响和引发巨大的城市灾难。疫情之后，国务院办公厅数次发文要扶持全国中小企业的生存发展。在疫情尚未彻底消灭的当下，谋生存还是企业发展的第一战略目标，维护企业的基本生存是对国务院相关政策的积极响应，是对国家总体战略布局的积极配合。故，一旦涉案《商品房协议》被解除，河南恒祥实业有限公司将会面临举步维艰的局面，连基本的生存之路都会被堵死，这和国家的大政方针相违背。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告也愿意按协议逾期交房180天按日万分之0.01标准向原告支付违约金的约定履行责任，以维护原、被告、拆迁安置村民和购房者的利益动态平衡。经审理查明：2019年5月14日，原告郭凛（××）、被告河南恒祥实业有限公司（出卖人）签订《商品房协议》一份，约定由原告购买被告开发的位于郑州市金水区红旗路北、经七路东，地下，地下室及**商业肆层**房面积为14.69平方米，总价款为399379元，交付房屋时间为2020年5月31日，出卖人如未按本协议规定的期限将商品房交付××使用的，逾期不超过180日，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.01的违约金，协议继续履行；逾期超过180日，××有权解除协议。2020年5月21日出具调房申请单，将14.69平方米的房屋调换为8.52平方米。被告提交《商品房买卖合同》签约审核单显示，客户姓名：郭凛，建筑面积（㎡）8.52，原单价（元/㎡）37924.01。原总价（元）323113，优惠方式前三年租金7%8%9%，合计24%+总优惠13932，折后单价（元/㎡）27187.13，折后总价（元）231634，首付金额（元）211634，贷款金额（元）20000。2020年5月21日被告河南恒祥实业有限公司出具收据三份，分别载明，兹收到郭凛交来4453首付款人民币211634元；兹收到郭凛交来4453代收产权登记费人民币550元；兹收到郭凛交来4453代收维修基金人民币553元。被告提交郑州市人民政府出具的郑国用（2016）第0150号土地证、郑州市城乡规划局出具的郑规地字第410100201609098号中华人民共和国建设用地规划许可证、郑规建（建筑）字第410100201709041号中华人民共和国建设工程规划许可证、郑州市城乡建设委员会出具的编号410100201709250301中华人民共和国建筑工程施工许可证、郑州市住房保障和房地产管理局出具的（2017）郑房预字第4163号郑州市商品房预售许可证证明被告涉案项目合法，五证齐全。另查明，河南省自2020年1月25日因疫情防控启动一级应急响应，至2020年3月19日调整为二级应急响应，共计54天。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。原告在签订合同后，依约向被告支付了房款211634元，根据双方合同约定，被告应当在2020年5月31日前向原告交付房屋，逾期超过180日，××有权解除协议。因新冠肺炎疫情的发生，属于不可抗力，该日期应予以顺延。至一审辩论终结前，被告逾期尚未满180日，因此，原告目前尚无权解除双方合同，应当继续履行。对原告请求被告偿还购房款、返还产权登记费、返还维修基金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郭凛的诉讼请求。案件受理费减半收取2246元，由原告郭凛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年十月十四日书记员 巩鹏鸽