重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12003号 原告：程兴梅，女，1979年6月9日出生，汉族，住重庆市长寿区。 原告：幸常圣，男，1976年12月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。 被告：重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司，住所地重庆市渝**龙兴镇迎龙大道**，统一社会信用代码915000000661765194。 法定代表人：陈孝伟，董事长。 委托诉讼代理人：胡娟，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗先杰，重庆钜沃律师事务所律师。 原告幸常圣、程兴梅与被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司（以下简称九鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员石登素、董雪英组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告幸常圣、程兴梅，被告九鼎公司的委托诉讼代理人胡娟、罗先杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告幸常圣、程兴梅向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》；2、被告退还已收款项745736元，并支付资金占用利息（以745736元为基数，自2018年6月20日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际退还之日止，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告支付逾期办理合同备案登记违约金7457.36元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年6月20日，原告幸常圣、程兴梅与被告九鼎公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买预售商品房，该商品房建筑面积120.27平方米，用途为非住宅，装修房，总成交金额为1913496元。购房合同签订当日，原被告双方签订了《合同补充协议》，约定原告享受一次性优惠补贴的装修款300675元，优惠补贴后，原告需要实际缴纳的首付款为656821元。2018年6月20日前，原告按照购房合同及《合同补充协议》约定，分四笔共计向被告付款745736元，其中首付款656821元，代收税费88915元。购房合同第十二条第1款约定，自合同签订之日起10日内，由被告向房屋所在地土地登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十二条第3款第（2）项约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退回全部已付房款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向原告支付违约金。自购房合同签订至今，被告仍未办理预购商品房合同登记备案已构成违约，应当按照购房合同约定及法律规定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告九鼎公司辩称，1、原告尚未履行在先合同义务，未达到办理合同备案的前提条件。原告未缴纳物业专项维修基金，尚未向银行申请办理按揭贷款并获准，被告有权拒绝按合同约定时间办理合同登记备案，且无须承担任何责任。2、因其他案件诉请保全查封案涉房屋，亦造成目前房屋权属办理处于冻结状态，该情形并不属于被告的过错责任。3、案涉房屋已竣工并出租，继续履行合同有利于维持稳定的经济关系和法律关系。4、即便解除合同，原告主张的违约金和利息亦不应得到支持。5、案涉房屋原告已经出租给第三方用于经营酒店，租赁期限长达16年，在原告尚未付清房款的情况下已经收取了租金，即使认为被告在合同备案时间上有瑕疵，被告提前将房屋交给原告收取租金，也足以弥补原告的损失。原告无权利用被告的房屋收取租金，又主张资金占用利息及违约金，否则应将租金退还被告。综上，案涉房屋已经实际竣工并使用，继续履行合同对各方有利，且本案不符合合同约定的解除情形，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收款收据4张和被告举示的竣工验收备案登记证（复印件）、协助执行通知书、执行裁定书、原告与重庆浙商酒店有限公司签订的租赁合同、转账凭证，因双方当事人对前述证据的真实性均无异议，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月20日，以九鼎公司为甲方（卖方），以幸常圣、程兴梅为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定幸常圣、程兴梅购买九鼎公司开发的预售商品房，房屋成交总金额1913496元，乙方于2018年6月20日向甲方支付首期房款957496元，剩余购房款956000元由乙方申请银行按揭贷款。甲方应当在2018年5月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第十二条约定：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该附件五合同补充协议第四条“合同登记备案、产权登记、预告登记的补充约定”载明：……2、预售商品房以按揭付款方式购买的，在乙方首付款及相关税费、物业维修资金到账且经银行审批通过的合同及资料（并资料齐全）返回甲方之日起90个工作日内申请办理合同登记备案、预购商品房预告登记（如有）、预购商品房预告抵押权登记（如有）；在商品房交付使用后180个工作日内，申请办理《房地产权证》。（二）乙方如有以下情况之一，甲方有权拒绝按主合同（包括其附件、补充协议）约定时间为乙方办理合同登记备案、产权登记、预告登记的相关手续，且无须承担任何责任：1、乙方未付清法律、法规等规定应缴纳的相关规费、税费、物业专项维修资金；2、未提供规定所需的资料（包括但不限于前述授权委托书，签署办理权属登记申请表等），乙方及配偶、借款人及配偶在签订本合同、按揭贷款合同及提交资料时未按照甲方的通知提交申办所需资料、亲自填写并签署合同及资料；3、未付清全部应付款（含面积差价款）；4、应当由乙方交纳的其他费用；5、未及时按约前来办理交房手续；6、办理按揭审批时，因乙方自身原因导致银行按揭不能办理的；7、未偿还由甲方代偿的按揭款及其利息、违约金等；8、因登记机关的原因未在法律规定的时间内办理的（即迟延办理的）；上述涉及资料及费用为甲方代收代缴，最终所需的资料及费用金额以政府相关部门规定和要求为准。第六条“税费承担”中约定：……3、本套房屋产生的专项维修基金（即大修基金），在签订合同后三日内由乙方本人到所购房屋所在地相关部门缴纳，并将该费用的发票原件（或复印件）交给甲方，由甲方出具收件凭证。……乙方逾期履行义务，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理该房屋合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担由此导致的一切违约责任。 同日，原告幸常圣、程兴梅和被告九鼎公司还签订一份《合同补充协议》，上载明：客户程兴梅；幸常圣（身份证号：5136221979********；51022119761222XXXX），购买房屋，当时已享受开发商重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司一次性优惠补贴的装修款300675元，优惠补贴后，客户购买该房屋实际缴纳的首付款为：656821元。 2018年5月19日、5月30日、6月20日，九鼎公司分别出具3张《收款收据》，载明收到幸常圣、程兴梅购房定金5万元、购房款35万元、购房首付256821元，合计656821元。2018年6月20日，九鼎公司出具收款收据一张，载明收到幸常圣、程兴梅代收税费88915元。庭审中，九鼎公司认可收到幸常圣、程兴梅支付的房款656821元、代收税费88915元，其陈述，案涉房屋尚未办理产权证，向原告代收的税费尚未向相关行政部门缴纳。九鼎公司认可代收税费88915元中包含幸常圣、程兴梅应交纳的物业专项维修基金。 关于合同约定的首付款与原告实际支付的首付款不一致问题，原告幸常圣、程兴梅陈述，《合同补充协议》中约定我方享有一次性优惠补贴的装修款，合同约定的首付款在享受装修款补贴后，就不需要再另行支付，视为我方已经按照合同约定付清了首付款。九鼎公司陈述，冲抵装修款后，幸常圣、程兴梅实际缴纳的首付款为656820元，按揭部分由于房屋被查封现尚未办理按揭贷款。合同约定的首付款在享受装修款补贴后，就不需要再另行支付，视为原告已经按照合同约定付清了首付款。幸常圣、程兴梅只剩下按揭贷款没有支付。原告幸常圣、程兴梅表示，按揭贷款尚未办理属实。 案涉房屋所在的楼栋于2019年1月22日竣工验收，并在2019年1月31日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 2018年6月20日，以幸常圣、程兴梅为出租人（以下简称甲方），重庆浙商酒店有限公司为承租人（以下简称乙方），签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将其购买的重庆两江新区XX大道街（路）XX号《重庆九鼎国际XX一期》项目1B幢3层6号（派出所编号为：2幢3层1号）房产及其附属物（包括公告设施、内外墙立面、公共通道、商品房内的附属装修及物品）出租给乙方进行管理，租赁期限为2018年6月1日至2034年12月31日，共计199个月。自开发商实际交房日起算（暂定2018年5月30日接房）。199个月的租赁期间内，乙方共应支付给甲方的租金总额为1759104元。其中1295040元甲乙双方自愿提前在前10年内平均按月支付，具体以银行放款和还款时间及金额为准；另外464064元在租赁期内平均按年支付，支付时间为每年的12月份。第五条“特别约定”载明：甲方在签约本合同之日起全权委托乙方负责与重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司办理接房、装修等所有经营管理事项。后在2018年12月27日，陈孝伟（被告称陈孝伟系代重庆浙商酒店有限公司）向程兴梅转账16323.86元，用途备注为租金；在2020年1月6日，重庆浙商酒店有限公司向程兴梅转账27984元，备注为支付租金。 关于商品房买卖合同备案登记，九鼎公司陈述，截至庭审时，案涉房屋尚未办理商品房备案手续，因为房屋尚未解除查封。本次查封是由于第三方以借款纠纷提起诉前保全，我方在售房时并不知情，是在签订合同之后去办理网签手续时才发现被查封，因此我方认为该情形不属于合同第十二条第三款约定的解约情形。此外，幸常圣、程兴梅尚未缴纳物业维修资金，也没有提供按揭银行审批通过的资料，也未达到办理商品房合同备案的前提条件。幸常圣、程兴梅陈述，我方多次询问九鼎公司没有办理备案登记的原因，九鼎公司均未告知是因为房屋被查封无法办理，直至我方申请财产保全时才知道该事实。我方也从来没有接到九鼎公司的通知要求支付物业维修资金，我方多次询问九鼎公司，九鼎公司也称暂时不需要缴纳任何费用，案涉房屋的贷款也是委托九鼎公司在办理，我方也多次询问九鼎公司贷款为何没有办理，九鼎公司从未告知我方去哪家银行办理贷款，也从未通知我方去办理贷款手续。 另查明，案外人张丽洁在2018年向重庆市第五中级人民法院申请诉前财产保全，该院在2018年6月25日作出（2018）渝05执保114号执行裁定书，认为张丽洁的诉前保全申请符合法律的规定，裁定：查封、扣押、冻结陈孝伟、重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司价值5000万元的财产。2018年6月29日，该院向两江新区不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司名下位于重庆市渝北区XX镇XX大道XX号X幢2-1至2-24、3-1至3-22（案涉房屋为2幢3-1）等房屋。 本案起诉状副本于2020年5月19日送达被告九鼎公司。 本院认为：原告幸常圣、程兴梅与被告九鼎公司于2018年6月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。 关于九鼎公司是否存在逾期办理合同登记备案的违约行为。合同第十二条约定“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，合同补充协议第四条第（一）款第2项约定“预售商品房以按揭付款方式购买的，在乙方首付款及相关税费、物业维修资金到账且经银行审批通过的合同及资料（并资料齐全）返回甲方之日起90个工作日内申请办理合同登记备案”。本案中，原、被告于2018年6月20日签订商品房买卖合同，但从被告九鼎公司举示的重庆市第五中级人民法院执行裁定书、协助执行通知书载明的内容可知，原告购买的案涉房屋在2018年6月29日被查封，被告在庭审中也自述案涉房屋在签订合同之后去办理网签手续时发现被查封。被告九鼎公司辩称，原告未缴纳物业维修基金、未向银行申请办理按揭贷款并获准等先合同义务，未达到办理合同备案的前提条件。对此，本院认为，第一，根据查明的事实，原告在2018年6月20日签订合同当日即按合同约定付清了其应当支付的首付款，被告在当日也向原告代收税费88915元，该代收税费中已包含幸常圣、程兴梅应交纳的物业专项维修基金。故被告辩称原告未缴纳物业维修基金的先合同义务无事实依据，本院不予采纳。第二，原告购买的案涉房屋在2018年6月29日即被查封，商品房合同登记备案手续均未办理，从常理看必然会影响原告向银行申请办理按揭贷款并获准。现被告并未举示证据证明原告存在因其自身原因未办理银行按揭贷款的行为，其在庭审中也自述案涉房屋的按揭贷款由于房屋被查封现尚未办理，故原告未向银行申请办理按揭贷款并获准系因案涉房屋被查封所致，系因被告的原因造成，被告再以此为由拒绝办理商品房合同登记备案手续，显然无法律依据。第三，被告庭审中也自述案涉房屋至今仍未办理商品房合同登记备案手续，因房屋尚未解除查封，这表明案涉房屋至今未完成商品房合同登记备案手续系因房屋查封问题，并非原告不配合或办理合同登记备案的前提条件未达到。基于以上理由，被告辩称原告尚未履行在先合同义务，未达到办理合同备案的前提条件的意见，本院不予采纳。被告九鼎公司辩称，因其他案件诉前保全查封案涉房屋，造成目前房屋权属办理处于冻结状态，该情形并不属于被告的过错责任，不属于合同第十二条第3项约定的因甲方责任未能按期提交办理合同备案的违约情形。本院认为，被告九鼎公司作为案涉房屋的卖方，应保证案涉房屋不存在权属瑕疵，可正常办理合同登记备案，双方签订的商品房买卖合同亦明确约定甲方即被告九鼎公司应在约定的时间内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告九鼎公司未能按约定的期限办理商品房合同登记备案即构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，案涉房屋因案外人原因被查封导致被告未能按约办理商品房合同登记备案的，不能免除被告九鼎公司的违约责任。故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。 原告在签订合同当日即2018年6月20日时已按合同约定付清了首付款、向被告缴纳了相应的代收税费，履行了自身义务，被告也自述签订合同后去办理网签手续时发现案涉房屋被查封，因案涉房屋在2018年6月29日被查封，此时双方在补充协议中约定的“经银行审批通过的合同及资料（并资料齐全）返回甲方之日”的条件因被告的原因无法实际履行，视为条件已成就，故根据双方关于办理合同登记备案的相关约定，自2018年6月29日起的90个工作日内，被告应当向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但被告截至本案起诉前，仍未办理案涉房屋的商品房合同登记备案并取得登记受理单，构成违约，且逾期办理合同登记备案已超过了90日，达到了合同约定的解除条件，原告有权根据合同约定解除合同。同时，案涉房屋自2018年6月20日签订合同至今已达两年，被告至今尚未为原告办理商品房买卖合同登记备案、亦未为原告办理案涉房屋的产权证，且仍处于查封状态，被告的上述行为已导致原告的购房合同目的无法实现，故原告诉请要求解除其与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，案涉《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》于本案起诉状副本送达被告九鼎公司之日即2020年5月19日解除。 关于退还已收款项、资金占用利息及违约金。原、被告间的房屋买卖合同关系解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应将其向原告收取的购房款656821元、代收税费88915元予以退还，故原告要求被告退还购房款656821元、代收税费88915元，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期办理合同登记备案违约金。原、被告签订的商品房买卖合同明确约定，被告逾期办理合同登记备案逾期超过90日后，原告有权解除合同，并要求被告按原告已付房价款百分之一支付违约金，故原告要求被告支付逾期办理合同登记备案违约金6568.21元（已付房价款656821元×1%），符合双方合同约定，本院予以支持，对原告主张的该项诉请超出部分，本院不予支持。关于资金占用利息。商品房买卖合同约定办理合同登记备案“逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金”。从该约定可以看出，在案涉房屋办理合同登记备案逾期超过90日后，原告可及时行使解除权解除合同并要求被告退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）、支付违约金。本案中，在案涉房屋办理合同登记备案逾期超过90日后，原告并未向被告发送解除合同通知，直接通知解除合同，而是通过向本院提起诉讼的方式要求解除合同。原告以起诉状副本的形式间接向被告送达了解除合同通知，根据上述合同约定，被告应当自解除合同通知到达之日即2020年5月19日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。因在案涉《重庆市商品房买卖合同》解除前，被告占有原告已支付的购房款、代收的税费系基于双方间合法有效的商品房买卖合同，相应地原告也合法享有案涉房屋所产生的租金收益。故对原告主张的2020年6月19日前的购房款的资金占用利息，本院不予支持。案涉《重庆市商品房买卖合同》解除后，被告继续占有原告缴纳的购房款无合法的依据，故原告要求被告从2020年6月19日承担购房款的资金占用利息(以656821元为基数，自2020年6月19日起,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止）,本院予以支持，对该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。对于代收税费88915元，因合同对代收税费的退还期限并无约定，但案涉《重庆市商品房买卖合同》解除后，被告向原告代收的税费88915元此时已无合法占有的依据，依法应当及时退还，被告逾期退还必然会给原告造成资金占用利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可随时要求被告返还，但应当给被告必要的准备时间，本院参照双方合同中关于退还已付房款的期限为合同解除之日起30日内的约定，酌情确定被告应自2020年6月19日起承担逾期退还代收税费88915元的资金占用利息损失。故原告要求被告支付代收税费部分的资金占用损失（以88915元为基数，自2020年6月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止），本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，案涉房屋已经由原告出租给了案外人并收取租金，故不应当支付违约金和利息。本院认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》解除前，被告系基于商品房买卖合同合法占有原告已支付的购房款、代收的税费，相应的原告也合法享有案涉房屋所产生的租金收益。《重庆市商品房买卖合同》解除后，被告继续占用原告已支付的购房款、代收的税费已无法律依据，其应及时退还。同时，双方签订的合同中亦明确约定，被告逾期办理合同登记备案导致合同解除的，应承担已付房款的利息并按已付房价款百分之1支付违约金。故原告收取案涉房屋的租金并不是被告不承担逾期办理合同备案违约金、不支付逾期退还相关款项利息的合理理由，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告幸常圣、程兴梅与被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司在2018年6月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》于2020年5月19日解除； 二、被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司在本判决生效后五日内向原告幸常圣、程兴梅退还购房款656821元、代收税费88915元并支付资金占用利息（以656821元为基数，自2020年6月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止；以88915元为基数，自2020年6月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项退还之日止）； 三、被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司在本判决生效后五日内向原告幸常圣、程兴梅支付逾期办理合同登记备案违约金6568.21元； 四、驳回原告幸常圣、程兴梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费22021.46元，由原告幸常圣、程兴梅负担1324元，由被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司负担20697.46元。保全费4615元，由被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  石登素 人民陪审员  董雪英 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  陈 源 书 记 员  龙 倩