陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书（2020）陕01民终9465号上诉人（原审被告）：刘汉周，男，1960年9月17日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李宏武，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾国乾，男，1991年11月1日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张麦昌，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰清，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：郭剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：李倩倩，女，1993年7月26日出生，汉族，住西安市碑林区，该公司行政人事部员工。上诉人刘汉周因与被上诉人贾国乾、被上诉人陕西大洋汇丰商业投资运营管理有限公司（以下简称大洋公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘汉周上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回贾国乾对其的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由贾国乾、大洋公司负担。事实和理由：其从未口头承诺将案涉房屋电量增容。一审认定其口头承诺无事实依据。贾国乾以其名义自行办理电量增容手续，相关费用亦由贾国乾向大洋公司交纳，其并非办理增容事宜的义务人。案涉房屋客观具备增容条件，大洋公司与其、贾国乾之间属物业服务法律关系，是两种不同的法律关系，一审却在本案租赁合同纠纷中排除大洋公司责任。且一审认定损失金额及责任比例划分错误，应将租金计入损失。一审判令其将租金全部退还，扩大了其责任，认定加盟费及装修费划分责任承担错误，以197030元为基数不符合事实。贾国乾在没有增容手续情况下，进行的装修及其他投入，贾国乾应自行承担相关风险。贾国乾辩称，其租赁合同的目的是经营餐饮业，故向刘汉周提出增容要求，刘汉周明确承诺可以增容，有录音证据予以佐证，故对电容量增容构成刘汉周的合同义务。但刘汉周未履行合同义务，导致合同目的不能实现，应当承担给其造成的损失。即便如刘汉周所称，系因刘汉周与大洋公司存在纠纷导致未增容，根据《合同法》一百二十一条的规定，刘汉周应向其承担责任，之后刘汉周再向大洋公司追偿，不应让其成为二者矛盾的牺牲品。其有权在解约后请求刘汉周予以全额赔偿，其愿意承认一审划分的比例。大洋公司辩称，刘汉周、贾国乾签订的《房屋租赁合同》相关约定对其不产生约束力，其不应对刘汉周、贾国乾之间的争议承担责任。其为涉案房屋的物业服务公司，依据其与刘汉周的物业房屋协议，其仅有义务按照现有物业服务条件提供服务，没有必须为刘汉周提供电力增容的法定及约定义务。刘汉周从未向其提出过电力增容申请，致使租赁合同目的无法实现的责任应由刘汉周自行承担。刘汉周在一审时对贾国乾提交的申请进行笔迹鉴定，经鉴定确认申请上刘汉周的署名为他人冒用。但刘汉周上诉又称贾国乾以刘汉周的名义向其提出申请增容，陈述前后矛盾。贾国乾向一审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》于2017年12月8日解除；2.刘汉周向其返还已付的房屋租金及押金106400元；3.刘汉周偿还贾国乾因违约行为给其造成的各项损失及违约金共计303458.46元；4.大洋公司对第二项及第三项的诉请承担连带责任；5.诉讼费由刘汉周和大洋公司负担。一审法院认定事实：2017年6月27日，贾国乾与刘汉周签订《房屋租赁合同》，约定刘汉周将太奥广场2#楼10109商铺由西向东第三间约96平方米隔断房出租给贾国乾用于经营餐饮业，租赁期限3年，租金前两年每年172800元，第三年年租金为190080元。上述合同签订后，贾国乾向刘汉周支付押金2万元，6个月租金86400元。2017年7月3日贾国乾与加盟授权方签订《迈德思客加盟合同》，支付了加盟费5万元，并于2017年7月12日与装修施工方签订《施工合同》，花费装修费用147030元。合同签订时贾国乾提出涉诉房屋电容量不足以支持其经营餐饮业之需求，需要对原租赁房屋进行增容，刘汉周口头答应为贾国乾进行增容。2017年7月9日刘汉周向大洋公司提交太奥广场商铺装修图纸审核意见书，大洋公司答复核定用电量为23千瓦。2017年7月27日贾国乾向大洋公司提交了一份《申请》，申请内容为：“我是太奥广场2-10109号业主刘汉周，现商铺已出租，目前铺内基础装修中，因铺内原核准用电量为23KW，经我店设备核算，现申请增容电量至63KW，请贵司协助现场查看指导增容方案”。贾国乾并于当日以刘汉周的名义向大洋公司缴纳了4万元的增容费，大洋公司向刘汉周开具了收据。大洋公司随后向贾国乾及刘汉周告知无法增容，并于2017年10月13日向刘汉周发送一份《对外工作联系函》，该联系函表示因大洋公司在《太奥广场商铺装修图纸审核意见书》中已经明确该商铺的用电量为23千瓦，经现场查看该位置所在电井容量为满负荷状态，无法增容，该情况已多次告知刘汉周及贾国乾，现要求刘汉周在收到函件3日内前来办理增容费的退费手续。因该增容费系贾国乾缴纳，后经贾国乾申请，大洋公司将其收取的4万元增容费退还给了贾国乾。贾国乾于2017年12月7日向刘汉周寄送了一份《解除合同通知函》，刘汉周第二天收到该通知函，但认为合同解除日期应当以贾国乾实际撤场之日起计算。贾国乾于2017年12月11日从涉诉商铺搬走。审理中，上述增容刘汉周认为申请并非刘汉周所提交，申请上的签名也非刘汉周所签，因此向一审法院提出司法鉴定申请，申请对《申请》上的签字及指印是否为刘汉周本人所签及所印进行司法鉴定。后经司法鉴定中心做出《鉴定意见书》，该鉴定意见书的鉴定意见为检材中的“刘汉周”签名笔迹与样本中刘汉周的签名笔迹不是同一人书写。另查，刘汉周与大洋公司于2017年2月20日签订了一份《XX广场XX街物业管理服务协议》，其中在该协议附件《消防安全责任书》第二条第（十）款约定：“经营区内电器容量增容，需报甲方批准后实施”。一审法院认为，贾国乾与刘汉周双方签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同在签订时刘汉周向贾国乾承诺将案涉房屋电量增容，但最终并未履行，导致贾国乾之合同目的不能实现的原因在于刘汉周，因此双方合同符合法定的解除条件，应当予以解除。贾国乾于2017年12月7日向刘汉周发出解约通知，刘汉周也表示收到上述解约通知，因此贾国乾诉请确认其与刘汉周签订的《房屋租赁合同》于2017年12月8日解除之诉讼请求，予以支持。关于贾国乾诉请要求刘汉周退还租金及押金106400元一节，因涉诉合同之不能履行系出于房屋电量增容无法完成，而增容系双方合同签订时刘汉周向贾国乾作出的口头承诺，贾国乾最终确实因为无法增容的问题导致合同无法履行，因此对于贾国乾要求刘汉周向其退还租金及押金106400元之诉请，依法予以支持。关于赔偿损失及违约金一节，因贾国乾、刘汉周在合同签订时，刘汉周口头同意给贾国乾租赁商铺进行增容，但最终并未履行其承诺，导致贾国乾已经装修完成的店铺最终无法开业经营，因此刘汉周应当向贾国乾赔偿其加盟、装修已经产生的实际损失。但贾国乾明知电量增容是其店铺能否开业经营的关键性因素，但其在未确认增容事宜可以完成之情况下与加盟方签订加盟合同、支付加盟费用并对店铺进行装修施工，其自身也存在一定过错，理应就其最终损失承担部分责任，以30%为宜。因此，就贾国乾要求刘汉周赔偿损失197030元，酌情认定137921元。关于贾国乾要求刘汉周赔偿其水电、物业、设施设备、消防泄水、收入等，无事实法律依据，不予支持。关于要求大洋公司对贾国乾损失承担连带赔偿责任一节，首先，贾国乾是基于与刘汉周的租赁合同关系提起本案诉讼，但贾国乾、刘汉周与大洋公司均是物业服务合同关系，二者不是同一法律关系，不应在同一案件中主张。其次，电量增容相关事宜只有在刘汉周与大洋公司的物业服务合同中的消防安全协议中有过约定，即电量增容需要经过大洋公司的审批，虽然贾国乾向法庭提交了刘汉周向大洋公司提出的增容申请，但由于刘汉周对该申请真实性不认可，并且经过司法鉴定也显示该字并非刘汉周所签，那么相当于刘汉周并没有就增容问题向大洋公司提出过申请，既然刘汉周没有按照与大洋公司合同的约定向大洋公司提出增容申请，那么贾国乾要求大洋公司就电量无法增容承担责任则无合同依据。同时电量增容也不是大洋公司作为物业公司的法定义务，因此贾国乾及刘汉周均要求大洋公司应就贾国乾的损失承担连带赔偿责任的主张不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第一百零七条规定,判决:一、原告贾国乾与被告刘汉周签订的《房屋租赁合同》于2017年12月8日解除；二、被告刘汉周于本判决生效后十日向原告贾国乾退还租金及押金106400元；三、被告刘汉周于本判决生效后十日内赔偿原告贾国乾加盟费损失、装修损失合计137921元；四、驳回原告贾国乾的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费7448元，由贾国乾负担3008元，刘汉周负担4440元，鉴定费3440元，由刘汉周负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，贾国乾与刘汉周签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，贾国乾支付刘汉周涉案商铺押金及半年租金。因贾国乾经营餐饮，刘汉周承诺将涉案商铺电量增容，后未能增容，致使租赁合同目的无法实现。贾国乾遂于2017年12月8日向刘汉周发出解约通知，刘汉周亦表示收到，故一审确认涉案合同于上述时间解除，并无不妥。因合同无法履行的原因在于刘汉周承诺的电量增容未能实现，故已支付的租金及押金应予退还。但贾国乾在电量未增容前就进行装修并支付加盟费用，自身亦存在过错，一审酌定贾国乾主张的损失按照7:3的比例承担，并无不当，故刘汉周应支付贾国乾各项损失共计137921元。大洋公司并非租赁合同的相对人，与贾国乾、刘汉周的法律关系与本案非同一法律关系，贾国乾要求大洋公司承担连带责任的请求，依法不予支持。综上所述，刘汉周的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7448元，由刘汉周负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年十月三十日法官助理  高  喜  平书 记 员  张  小  赛 1