陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0423民初2080号原告：岳某某，女，汉族。原告：王某某，男，汉族。共同委托诉讼代理人：魏某1、魏某1，陕西秦隆律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。委托诉讼代理人：刘某某，系该公司法务。第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。负责人：谈某某。委托诉讼代理人：荆某某，系该支行客户经理。原告岳某某、王某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行泾阳支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与华阳公司之间于2014年10月3日签订的《西咸新区商品房买卖合同》，解除原告与华阳公司于2018年6月30日签订的2017-695号《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》；2.解除原告与华阳公司、长安银行泾阳县支行2015年10月27日签订的长咸泾2015G商按字第216号《个人购房借款合同》；3.判决被告华阳公司返还原告已交的购房款154209元及双倍定金5000元，合计159209元；4.判决华阳公司向长安银行泾阳支行返还按揭贷款15万元及按照年利率5.39%计算利息，由长安银行泾阳县支行返还原告截止2020年7月23日已归还的借款本息91200.52元；5.由被告华阳公司承担逾期办理房产证违约金（自2019年10月1日起按每日已交购房款304209元的万分之二计算至合同解除为止）暂计算至2020年6月10日为15210.5元；6.判决被告华阳公司以5000元为基数，自2013年9月28日起、以5000元为基数，自2013年10月25日起、以144209元为基数自2015年3月8日起按照年利率6%支付资金占用期间利息至返还完毕之日止；7.本案诉讼费由被告华阳公司承担。事实与理由：2013年9月28日，两原告与被告达成购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街1幢3单元1层13045号商铺的意向，当日交付购房定金5000元，2013年10月25日交付房款5000元。2014年10月3日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，同年10月22日泾河新城房管局对该合同登记备案。2015年3月8日，两原告交付购房款144209元，2015年10月30日两原告向长安银行泾阳支行贷款150000元，当日银行将贷款支付被告。至此，原告交清了全部购房款。合同约定被告于2015年6月30日交付房屋，但至今未交房。2018年6月30日，原、被告又签订了《补充协议》，约定从逾期办理房产证之日即2017年7月1日起，每日按已付房价款的万分之二承担逾期办理房产证违约金直至取得房产证之日止。该补充协议签订后，被告仅支付了部分违约金，后续违约金又不支付。至今，该工程尚未完工，根本无法交房，更无法办理房产证。被告的行为已经构成根本违约。被告华阳公司辩称，1、对原告的第一项请求，同意解除《西咸新区商品房买卖合同》和《补充协议》；2、对于第二项诉讼请求，同意返还购房款，同意解除原告、华阳公司与长安银行签订的《个人购房借款合同》，还款义务由原告继续履行，原告在归还完银行的贷款以后，被告再同意返还该笔购房款项；3、被告同意返还购房首付款154209元，对返还双倍定金的诉讼请求不认可；4、银行按揭贷款应该由原告履行，原告在履行完还款义务之后，被告再给原告返还购房款；5、被告同意按照合同约定支付逾期的违约金，应当扣除被告给原告已支付的违约金，50011.96元；6、原告要求参照民间借贷的利率支付利息，没有法律和合同依据，被告不予认可。7、原告多余的主张和诉讼请求产生的诉讼费被告不予承担。同意解除买卖合同，补充协议也同意解除，退房有前置条件，根据买卖合同补充协议第五条，买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部分正式解除本合同登记备案后的60内日退还买受人的全部已付款”。第三人长安银行泾阳支行辩称，对于原告贷款的支付，银行放款至原告岳某某名下，银行受托支付给开发商陕西华阳公司，该笔款项的用途是购房款，原告的第二条诉讼请求，原告与被告，长安银行三方签订《个人住房借款合同》，应由原告继续履行还款义务，还款义务履行完毕，同意解除《个人购房借款合同》，在所签的《个人住房借款合同》中，原告作为借款人，被告作为担保人，在原告还贷款违约的情况下，被告华阳公司有还款义务，所以在解除《个人购房借款合同》前，仍然要原告还款；第四条，由银行返还原告购房款，不认可，该笔借款的借款主体是原告，款项用途是原告支付购房款，所以应由原告进行还款，对于原告的第一项诉讼请求，有补充，原告与被告，银行三方签订的购房合同，履行依据为：原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》，所以在解除《商品房买卖合同》前，应将该贷款还款完毕。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供证据：结婚证一份、收款收据三份、借款凭证一份、商品房认购书一份、商品房买卖合同一份、商品房买卖合同补充协议一份、个人购房借款合同一份、贷款归还交易明细一份。被告提供证据：活期存款明细账一份。第三人提供证据：还款明细一份。本院对以上证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月28日，两原告与被告达成购买被告开发的位于泾河新城沣泾大道乐华国际商业街1幢3单元1层13045号商铺的意向，当日原告交付购房定金5000元，2013年10月25日交付房款5000元。2014年10月3日，两原告与被告签订了《商品房认购书》,约定签订本认购书时，支付5000元作为定金，并约定买受人在约定期限支付首期房款，凭本认购书及首付款票据签订《商品房买卖合同》，否则视为买受人放弃该房屋，所付定金不予退还；出卖人在签订本认购书后未能为买受人保留该房号的，则双倍返还定金。同日，两原告与被告签订了《西咸新区商品房买卖合同》，约定购房总价为304209元，采取首付与银行按揭贷款方式支付。合同约定被告于2015年6月30日交付房屋。同年10月22日泾河新城房管局对该合同登记备案。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。该《商品房买卖合同》附件中补充协议约定关于买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“30出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款”。2015年3月8日，两原告交付购房款144209元，2015年10月27日原告岳某某、被告与长安银行泾阳支行签订《个人购房借款合同》，申请贷款150000元，被告华阳公司进行担保，岳某某以该预购房作为抵押，原告以等额本息还款法还款，贷款期限为2015年10月27日至2025年10月27日止。当日，第三人长安银行泾阳县支行按照合同约定，将贷款150000元支付于原告指定的被告华阳公司的账户。截止2020年7月21日，原告已偿还贷款本金60080.39元，利息31120.13元，本息合计91200.52元，剩余本金89919.61元未偿还。2018年6月30日，原、被告又签订了《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》，双方就交房及房屋所有权证书办理事宜达成协议，约定：1、乐华国际商业街未按期开业期间，出卖人承担陕西博文商业运营管理有限公司应向买受人支付的保底收益（9%），由陕西博文商业运营管理有限公司支付给买受人。2、出卖人同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日）起，每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，按季度支付，每季度违约金在到期后，次月十五日前支付。该补充协议签订后，被告于2018年7月6日支付原告违约金16548.97元，8月14年支付5658.29元，11月13日支付5597.45元，2019年4月19日支付5597.45元，6月25日支付5475.76元，2020年1月7日支付5536.60元，5月20日支付5597.45元，合计支付违约金50011.96元。涉案商品房至今未向原告交付，原告诉至本院。本院认为，原告提出解除商品房买卖合同及补充协议，被告同意，并同意退还购房款，承担违约金，本院予以确认。本案争议焦点为：1、是否应解除涉案《个人购房借款合同》，如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。原、被告签订商品房买卖合同及补充协议后，原告已经按合同约定履行完合同义务，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的及贷款合同之目的无法实现，原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。关于返还贷款本金及利息如何承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同解除，长安银行泾阳支行无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少当事人的诉累，本院认定由被告华阳公司直接承担第三人长安银行泾阳支行的上述损失，并由被告华阳公司向原告返还已向第三人长安银行泾阳支行支付的贷款本息。原告要求第三人退还已付借款及利息，由被告返还第三人借款的请求本院不予支持，被告及第三人要求原告清偿完借款本息后再解除借款合同，因借款合同履行完毕后，不存在解除合同的情形，故该抗辩理由不能成立。2、双倍返还定金是否成立。原、被告签订的《商品房认购书》中明确约定支付5000元定金，作为是否在约定期限内支付首期房款，才能签订《商品房买卖合同》，在签订本认购书后是否为买受人保留该房号，适用双倍返还定金。本案中，原、被告已经按照认购书的约定，签订了《商品房买卖合同》，被告一直按照约定为原告保留该房号，直至原告提出解除买卖合同。故原告提出适用定金双倍返还的理由不能成立，该项诉讼请求本院不予支持。3、关于违约金如何计算。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，该项主张的前提条件系当事人双方自愿继续履行合同，而涉案合同中也明确约定了逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金，故原告在被告逾期交房时要求退房的前提条件下所提出的该项违约金主张不符合当事人双方的合同约定，本院不予支持。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告按照原告已付购房款的1%承担违约金3042.09元，同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的万分之二已向原告支付的违约金50011.96元应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。故对于原告诉请被告自2019年10月1日起按照每日已交购房款304209元的万分之二计算至合同解除之日的违约金，无事实和法律依据，不予采纳。4、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定，本院在合同解除后给予十五日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告华阳公司向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告岳某某、王某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2014年10月3日签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2014-01530）及2018年6月30日签订的《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议，原告岳某某、王某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告岳某某、王某某、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行于2015年10月27日签订的《个人购房借款合同》；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后六十日内向原告岳某某、王某某返还购房款154209元，返还已偿还的贷款本息（以给付时长安银行股份有限公司泾阳县支行出具的还款流水为准），支付违约金3042.09元，支付资金占用期间的利息（利息以5000元为基数，自2013年9月28日起至2015年3月7日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以5000元为基数，自2013年10月25日起至2015年3月7日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以购房款154209元为基数，自2015年3月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行偿还原告岳某某、王某某就《个人购房借款合同》剩余贷款本金及利息（以给付时长安银行股份有限公司泾阳县支行出具的剩余贷款数额为准）；五、驳回原告岳某某、王某某的其他诉讼请求。以上给付款项在执行时扣除50011.96元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7078元（原告已预交），减半收取计3539元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。3539元退还原告岳某某、王某某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  朱晓强二〇二〇年十月十六日书记员  李 霞依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。