湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初2217号原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司。住所地：湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖西路润泽园****。法定代表人：刘鲲鹏，公司总经理。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。被告：吉首市新天地房地产开发有限公司。住。住所地：吉首市武陵东路军分区大院****/div>法定代表人：周梁，公司总经理。委托诉讼代理人：禹纯辉，湖南坚铮律师事务所律师。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司与被告吉首市新天地房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的委托诉讼代理人王嫱、被告吉首市新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人禹纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付物业服务费共计133022.29元；2.请求法院依法判决向原告支付停车场服务费124004.6元；3.请求法院判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月18日，被告与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对“步步高置业.新天地（吉首）项目”提供前期物业管理服务。合同约定：服务期限为2012年12月1日至2016年10月31日，物业按楼栋交付后，住宅按1.5元/月/㎡收费，商业街按3.5元/月/㎡收费。合同8.2.6款约定如下，甲方就某栋楼物业向业主约定的交付日后，纳入物业管理范围而尚未出售的房屋，甲方按服务收费标准的50%缴纳，因甲方原因未成功交付的房屋按服务标准的80%缴纳，因业主原因未予售楼的房屋按服务标准的90%缴纳。甲方物业出租，乙方负责向物业使用人直接收取物业服务费，但甲方明确由甲方承担的除外。2014年，双方签订《步步高?新天地（吉首）前期物业服务合同补充协议》，约定由原告就“步步高.新天地（吉首）项目停车场”提供管理服务。服务期限为2014年10月25日至2016年10月25日，服务费102552元/月，每月10日前支付上月服务费用。基于上述约定，原告依约为被告提供了物业管理服务及停车场服务，但被告至今欠付以下费用：1.截至2017年10月，被告欠付的未达到交房条件及未售房屋物业服务费74127.57元；2.因房屋质量问题，业主拒绝收房，至房屋实际交付之日止的物业费34179.85元；3.2018年12月，D、E栋120、119、118、117、116、106门面均未售出，该部分物业费24714.87元；4.2015年12月30日至2016年10月30日，停车场服务费124004.6元。原告多次与被告协商均未果，诉至法院，请求依法判决。被告吉首市新天地房地产开发有限公司辩称，一、本合同约定的管辖地为合同签订地法院，是湖南省湘潭岳塘区，应当在该地法院审理；二、原告所诉费用不符合实际情况。物业服务合同中的电费57994.2元（截止至2017.5），电梯维修费应当原告承担的是13905元，D、E栋未售门面服务费应当向所有权人主张，被告并非该门面的所有权人；三、被告未付费用的原因是除与原告协商的费用承担金额外，原告未按照约定提供相应发票及资料给被告，被告无法核实；四、原告所诉费用需要双方核定，确定后原告向被告出具发票，被告愿意支付。本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年11月18日，签订《前期物业服务合同》，委托原告对“步步高置业.新天地（吉首）项目”提供前期物业管理服务。合同约定：服务期限为2012年12月1日至2016年10月31日，物业按楼栋交付后，住宅按1.5元/月/㎡收费，商业街按3.5元/月/㎡收费。合同8.2.6款约定如下，甲方就某栋楼物业向业主约定的交付日后，纳入物业管理范围而尚未出售的房屋，甲方按服务收费标准的50%缴纳，因甲方原因未成功交付的房屋按服务标准的80%缴纳，因业主原因未予售楼的房屋按服务标准的90%缴纳。甲方物业出租，乙方负责向物业使用人直接收取物业服务费，但甲方明确由甲方承担的除外。2014年，双方签订《步步高?新天地（吉首）前期物业服务合同补充协议》，约定由原告就“步步高.新天地（吉首）项目停车场”提供管理服务。服务期限为2014年10月25日至2016年10月25日，服务费102552元/月，每月10日前支付上月服务费用。合同签订后，原告履行了相关合同义务，被告未按约定向原告履行支付物业服务费的义务，原告为此诉至本院。以上事实，有原告所提交证据《前期物业服务合同》、《步步高新天地（吉首）前期物业管理服务合同补充协议》、《未达到交房条件以及未售房屋及其产生物业费清单》、《关于部分房屋质量问题收房前物业费的函》、《关于部分商铺欠缴业务费事宜》、《律师函》、《停车场应付费用》在卷为凭，本院予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，双方当事人争议焦点是：原告所主张的物业服务费是否符合合同约定；被告所主张电费57994.2元、电梯维修费13905元是否应当抵减；原告是否应当向被告先履行开具发票义务。根据以上争议焦点，本院分别阐述如下：一、关于原告所主张的物业服务费具体金额的问题。对原告所主张的物业服务费，被告抗辩称，原告所诉费用不符合实际情况。根据本院审核，原告第一项诉讼请求由三部分组成，其中第一部分为截至2017年10月，被告欠付的未达到交房条件及未售房屋物业服务费74127.57元，该部分有被告工作人员的签字认可，并申请总部支付。故该部分费用本院予以采信；第二部分为：因房屋质量问题，业主拒绝收房，至房屋实际交付之日止的物业费34179.85元。原告主张该部分费用未按合同约定因被告原因未成功交房的80%计算，本院予以调整为：34179.85元×80%=27343.88元；第三部分为2017年1月至2018年12月，D、E栋120、119、118、117、116、106门面均未售出，该部分物业费24714.87元。后该部分商铺已出租，被告抗辩称，原告应当向房屋产权人主张权利。被告属案涉不动产的开发企业，房屋是否售出被告应当明知，但被告未向本院提交证据证明该部分商铺的具体业主，故应当承担举证不能的法律后果。被告应作为业主向原告承担交纳物业服务费的义务。另，原、被告所签订的《前期物业服务合同》中约定，对物业已出租，原告负责直接向物业使用人收取。该约定有悖于我国法律关于物业费收取的相关规定，被告亦未提交其与承租人就物业服务费承担的约定，故原告主张的该部分费用本院予以支持。综上，原告所主张的物业服务费本院核定为：126186.32元；关于停车场服务费，原告主张2015年12月30日至2016年10月30日，停车场服务费124004.6元。原告向被告提交了应付费用清单，被告工作人员在清单上签字认可属实，并提请总部确定具体承担对象及流程。据此，本院对原告该停车场服务费124004.6元的主张予以认可；二、关于被告所主张电费57994.2元、电梯维修费13905元应当抵减的抗辩意见。对该主张原告称，该费用系其与步步高商业连锁股份有限公司其他相关合同所产生，湖南省湘潭市雨湖区人民法院已受理了相关案件。本院经审核后对被告该主张不予处理，由原告与步步高商业连锁股份有限公司在另案中解决；三、关于原告是否应当向被告先履行开具发票义务的问题。被告抗辩称，根据合同约定，原告应向其先履行开具相关票据的义务，其根据票据再进行付款。对此，本院认为，原、被告签订《前期物业服务合同》及《步步高?新天地（吉首）前期物业服务合同补充协议》，约定原告为被告提供物业服务，原告依约为被告提供了物业管理服务及停车场服务后，被告所支付的对价为承担给付合同所约定的相关费用的义务。开具发票只是属接受价款的附随义务，与接受价款不构成对等关系，不属于先履行抗辩的情形。故被告以此拒付服务费的理由不能成立。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告的辩解意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，判决如下:一、被告吉首市新天地房地产开发有限公司给付原告湖南鲲鹏物业服务有限公司物业服务费126186.32元，限本判决生效之日起五日内履行完毕；二、被告吉首市新天地房地产开发有限公司给付原告湖南鲲鹏物业服务有限公司停车场服务费124004.6元，限本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5155元，减半收取2577.5元，由被告吉首市新天地房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  吴宇怀二〇二〇年十月十六日代理书记员  沈 洁