吉林省通化市中级人民法院   民事判决书     （2020）吉05民终950号         上诉人（原审被告）：通化恒信房地产有限责任公司，住所:吉林省通化市东昌区光明路**交通银行住宅楼1-4-1。   法定代表人：宗连群，总经理。   被上诉人（原审原告）：李福香，女，1969年4月20日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区老站委**。   诉讼代理人：宋深博，吉林瀛盈律师事务所律师。   上诉人通化恒信房地产有限责任公司（以下简称恒信公司）因与被上诉人李福香房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   恒信公司上诉请求：改判驳回李福香的诉讼请求。事实和理由：1.李福香购买房屋时未全额交纳房款是不能办理过户的主要原因；2.2014年双方签订《履行房屋过户手续协议书》约定恒信公司为李福香办理过户同时，李福香需结清购房余款19375元，因李福香未结清余款所以未办理过户；3.李福香为女儿治病向恒信公司借款20余万元，未约定利息。双方已经通过借款利息抵顶的方式抵顶了违约金。   李福香答辩称， 恒信公司数次承诺办理房照都未兑现，李福香已经交纳了全部房屋价款，没有任何违约行为。李福香的借款与本案无关，并且借款双方也没有约定利息。   李福香向一审法院起诉请求：1.确认恒信公司与李福香的商品房买卖合同有效；2.判令恒信公司协助李福香办理房屋过户手续；3.如因恒信公司的过错导致不能办理房屋过户手续，请判令从2003年8月26日起，按已付购房款总额74.5万元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至办理过户手续完毕之日止； 4、办案的诉讼费用由恒信公司承担。事实和理由：2003年5月25日，李福香向恒信公司支付74.5万元，购买了恒信公司位于通化市东昌区和平路38号门市房，经李福香多次催促，恒信公司至今未给李福香办理过户手续。   恒信公司辩称，李福香未全额给付购房款，其诉请不符合法律规定，请法院依法驳回。   一审法院认定事实：李福香与恒信公司于2003年5月26日签订商品房买卖合同，李福香购买了恒信公司开发的位于通化市东昌区和平路/1-5商业用房（建筑面积186.35平方米），总价款745400元；合同未约定办理产权登记的期限及违约金数额。李福香已付购房款720000元，恒信公司将涉案房屋于签订合同后当年交付给李福香。案涉房屋于2002年7月1日建成并登记，现该房屋在第三人处设定抵押权。2014年6月18日李福香与恒信公司签订《履行房屋过户手续协议书》，恒信公司认可李福香房款已经全部结清。2019年6月20日恒信公司承诺于2019年7月末对案涉房屋解押并办理过户手续给李福香。   一审法院认为，李福香与恒信公司于2003年5月26日签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”故恒信公司与李福香签订的商品房买卖合同合法有效。李福香按照合同约定向恒信公司支付了相应的购房价款，恒信公司按照合同约定将案涉房屋交付给李福香使用，同时应当在合理的期限内协助李福香办理房屋权属证书。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”但因恒信公司将案涉房屋设立抵押，未能按合同约定为李福香办理产权过户手续，导致李福香至今未能取得该房屋的权属证书，恒信公司另行在案涉房屋设定抵押权行为构成违约，但案涉房屋已经在第三人处设定抵押权，因此李福香主张恒信公司协助李福香办理不动产过户登记手续的目的无法实现，该院无法支持，待抵押行为消除后，可另行主张权利。关于李福香请求判令恒信公司从2003年8月26日起按已付购房款总额74.5万元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至办理过户手续完毕之日止支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买爱合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”案涉房屋为2002年7月1日建成并登记，2003年5月26日李福香、恒信公司签订商品房买卖合同时案涉房屋为已竣工房屋，并且合同未约定办理房屋所有权登记的期限，故恒信公司应当承担案涉房屋无法过户登记的违约责任，恒信公司自2003年8月26日起至案涉房屋不动产过户登记至李福香名下之日止按照已付购房款720000元计算，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给李福香违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，遂判决：一、李福香与恒信公司于2003年5月26日签订的商品房买卖合同有效；二、恒信公司不能为李福香办理案涉房屋不动产过户登记手续构成违约，恒信公司自2003年8月26日起至案涉房屋不动产过户登记至李福香名下之日止按照已付购房款720000元计算，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给李福香违约金；三、驳回李福香其他诉讼请求。案件受理费5825元，由恒信公司负担。   本院二审期间审理查明事实与原审审理查明事实基本一致。   本院认为，李福香庭审中提供的其与恒信公司签订的《商品房买卖合同》能够证明，李福香购买恒信公司的房屋系双方真实意思表示且符合法律规定，合法有效。李福香庭审中提供的2014年6月18日李福香与恒信公司签订《履行房屋过户手续协议书》及2019年6月20日恒信公司法定代表人宗连群向法院出具的《承诺书》，能够证明李福香已经履行了给付合同价款的义务，未能办理房屋产权过户手续系恒信公司原因导致，故恒信公司上诉主张系李福香不履行剩余合同义务导致不能办理房屋产权过户的上诉理由，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”李福香与恒信公司2003年5月26日签订《商品房买卖合同》且未约定房屋交付时间，依照上述法律规定，应视为恒信公司自2003年8月26日起存在违约行为。但直至2014年6月18日李福香与恒信公司签订《履行房屋过户手续协议书》前，李福香均未向恒信公司主张权利。而《履行房屋过户手续协议书》李福香与恒信公司约定房屋交付时间为2014年7月20日前，因之前《商品房买卖合同》对房屋交付未做明确约定，故“2014年7月20日前”应属于双方对房屋交付时间的补充约定，恒信公司应自2014年7月20日起支付违约金。   综上所述，恒信公司的上诉理由部分成立，其该部分上诉请求本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、维持吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1529号民事判决第一项；   二、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1529号民事判决第二、三项；   三、通化恒信房地产有限责任公司于本判决生效后立即给付李福香逾期办理房屋权属证书违约金（自2014年7月20日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算；自2019年8月20日起至协助办理过户时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）；   四、驳回李福香其他诉讼请求。   一审案件受理费5825元，二审案件受理费5485元，合计11310元，由李福香负担5000元，由通化恒信房地产有限责任公司负担6310元。   本判决为终审判决。       审 判 长   吴兴彦     审 判 员   修 勇     审 判 员   王立武       二〇二〇年十月二十八日     书 记 员   李 燃