山西省阳泉市矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0303民初973号 原告：刘平凡，住阳泉市。 委托诉讼代理人：杨志强，山西华炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瀛，山西华炬律师事务所实习律师。 被告：阳泉煤业（集团）有限责任公司（以下简称阳煤集团）。 住所：阳泉市北大西街**。 法定代表人：翟红，职务：董事长。 委托诉讼代理人：孙文科，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：赵倩，该公司法律顾问。 原告刘平凡与被告阳煤集团房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘平凡及其委托诉讼代理人杨志强，被告阳煤集团委托诉讼代理人孙文科、赵倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘平凡向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告履行协议约定的××区南北户型A户型任选壹套，C区5号楼东单元东门一层约120平方米房屋壹套，C区5号楼东单元3-4层中户任选壹套，附带地下室壹个；2、判令本案诉讼费用由被告承担。3、增加一项诉讼请求，即判令若被申请人(本案被告)不能向申请人(本案原告)继续履行《拆迁补充协议》约定的安置义务，被申请人应按起诉时《拆迁补充协议》约定安置的三套房产的市场价向申请人支付赔偿金，以及按中国人民银行同期贷款利率向申请人赔偿自被申请人违约之日（2018年1月16日）起至实际支付全部赔偿金之日止的损失。事实与理由：2014年12月11日，被告在阳泉市人民政府的协助下与原告达成《拆迁补偿协议》，协议约定：被告拆除原告实测总建筑面积为163.19平方米的房屋，并赔偿原告古城小区B区高层2号楼20层以上、南北户型约130平方米的房屋壹套,C区多层约120平方米房屋壹套，C区多层88平方米房屋壹套，附带地下室一个；2014年12月19日，原告和被告在阳泉市人民政府的协助下签订《拆迁补充协议》，协议将被告应赔偿给原告的××区南北户型A户型任选壹套,C区5号楼东单元东门一层约120平方米房屋壹套,C区5号楼东单元3-4层中户任选壹套，附带地下室壹个。协议签订后,被告依约将原告房屋拆除,但在2018年1月16日《古城小区平坦垴村拆迁户安置实施细则》出台后，原告要求被告按照《拆迁补充协议》履行安置义务，被告却拒不履行，被告行为已构成违约,请求法院判如所请。 被告阳煤集团辩称，原告诉状中拆迁补偿协议中没有任何一方是本案被告，本案案由为合同纠纷，所以本案应当以该拆迁补偿协议作为被告提起诉讼，阳煤集团既不是协议的乙方，也不是协议的甲方，原告向阳煤集团主张权利，于法无据，请驳回原告的诉讼请求。其次，即使本案主体适格，本案所涉拆迁补偿协议严重显失公平，应当予以撤销，根据民法总则一百五十一条、一百五十二条，本案的情形完全符合民法总则关于撤销权的规定，该协议签订于2014年12月11日,应当予以撤销，没有过撤销权的期限，所以综上，请求法院将该协议予以撤销。 本院经审理认定事实如下：2007年5月23日，阳泉煤业（集团）有限责任公司（采煤沉陷综合治理领导组办公室）、阳泉市经济技术开发区平坦垴村村民委员会、山西省国土资源厅阳泉经济技术开发区土地分局签订《征收土地合同》。由阳泉煤业（集团）有限责任公司（采煤沉陷综合治理领导组办公室）征收阳泉市经济技术开发区平坦垴村村民委员会位于××区窝区域集体土地，征收土地面积总计178.15亩，用于依据国家发改委发改投资[2006]1361号和山西省发改委晋发改设计发[2006]562号文件批复，在阳泉市××区范围内新建国有重点煤矿采煤沉陷区综合治理项目巨兴小区住宅工程。2011年10月21日，山西省国土资源厅阳泉经济技术开发区土地分局、阳泉市经济技术开发区平坦垴村村民委员会、阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室三方签订《征地补偿协议》，由山西省国土资源厅阳泉经济技术开发区土地分局征收阳泉市经济技术开发区平坦垴村（北山中路南侧地块，具体范围以附图为准），征收土地面积总计129.2亩（合86142.86平方米）。用于实施阳煤集团沉陷区治理古城小区治理（北山中路南侧地块）建设项目。2014年12月11日，阳泉市人民政府房屋征收与补偿办公室、阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室、原告签订《拆迁补偿协议》。协议内容为：阳泉经济技术开发区平坦垴村古城范围是阳煤采煤沉陷古城小区的拆迁范围，现由阳泉市人民政府房屋征收与补偿办公室协助阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室拆迁，原告属于巨兴小区拆迁户，阳泉市人民政府房屋征收与补偿办公室协助阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室按原告提出的要求签订协议给予安置。经三方多次反复协商，阳泉市人民政府房屋征收与补偿办公室协助阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室拆除原告房屋的面积为实测总建筑面积163.19㎡，其中证宅建筑面积111.36㎡。原告提出以下要求：返还古城小区B区高层2号楼南北户型约130㎡20层以上壹套、C区多层约120㎡壹套、C区多层约88㎡壹套，附带地下室壹个。以上叁套房屋，经三方共同协商所有房屋费用互不补偿。由阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室负责安置原告，原告不得向外泄露协议内容，如有泄露，此协议无效。由此造成的后果原告负完全责任。协议一式五份，原告一份，其余阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室留存。2014年12月19日，上列三方签订《拆迁补充协议》。协议约定：返还原告B区高层2号楼东单元20-23层南北户型A户型任选壹套；C区5号楼东单元东门一层约120㎡壹套；C区5号楼东单元3-4层中户任选壹套；附带地下室壹个。上述协议签订后，因被告一直未向原告交付案涉房屋，原告遂起诉，由此形成本案诉讼。 本案在审理过程中，原告申请人民法院委托评估机构对本案诉争的的房产（位××区南北户型A户型一套，C区5号楼东单元东门一层约120㎡一套，C区5号楼东单元3-4层中户一套以及地下室一个）在本案起诉时的市场价格依法评估。本院经阳泉市中级人民法院证据技术中心依法委托评估。2020年7月16日，山西涌鑫房地产资产评估测绘有限公司出具晋涌评（鉴）字（2020）第011号《房地产估价报告》，估价结果确定：根据估价目的，依照估价程序，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，经过测算并结合估价经验确定估价对象于价值时点的市场价值为RMB172.32万元（人民币壹佰柒拾贰万叁仟贰佰元整）。原告支付评估费18000元。 被告对房地产评估报告提出异议。异议理由为：评估报告评估的房产价值明显过高且评估方法错误。首先，经查询，本次评估的房产阳泉市××区，评估报告认定评估总价为79.97万元，该房实际成交价为60.18万元；C区多层5号楼4单元101号，评估报告认定评估总价为45.15万元，该房实际成交价为26.83万元；C区多层5号楼4单元302号，评估报告认定评估总价为37.36万元，该房实际成交价为24.28万元。其次，评估报告在有明确成交价的情况下采用比较法进行估价，明显错误且比实际成交价高出51.19万元，与客观实际相悖，应予纠正。 针对被告提出的异议，山西涌鑫房地产资产评估测绘有限公司给予书面答复，答复：一、异议一“评估的房产价值过高”异议：评估总价高与该房的实际成交价答复：估价对象无提供的土地权属资料及建设规划资料；本次评估我们根据案情及房屋征收补偿的相关法规政策设定估价对象为合法建筑，且可在房地产市场上自由转让状况下的市场价值，与该房在不具备合法产权手续状况下的实际成交价应不同。二、异议二“评估方法错误”答复：估价对象为城市规划区内的住宅房地产，本次评估方法的选择符合《房地产估价规范》的要求。 本院认为，本案的争议焦点主要有四，一是被告是否为本案适格当事人，也即应否承担阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导办公室与原告因签订《拆迁补偿协议》、《拆迁补充协议》而产生的义务；二是本案《拆迁补偿协议》、《拆迁补充协议》是否显示公平应予撤销；三是原告主张的拆迁款应如何认定；四是本案涉案评估费应由谁承担。 关于被告是否为本案适格当事人，应否承担阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导办公室与原告因签订《拆迁补偿协议》、《拆迁补充协议》而产生的义务问题。被告主张其不是协议的甲乙方，原告向其主张权利，于法无据。经查，2017年6月14日，山西省阳泉市中级人民法院对上诉人阳泉煤业（集团）有限责任公司与被上诉人荆俊峰、被上诉人阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出的（2017）晋03民终457号民事判决书载明：“根据相关法律规定，项目法人是项目建设的责任主体，依法对所开发的项目负有项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资本的保值增值等责任，并享有相应的权利，其首先应当而且必须是法人，主要有有限责任公司和股份有限公司两种形式，本案中，阳煤集团报请阳泉市人民政府办公厅并最终获批成立的采煤沉陷办公室，既未进行工商注册登记也未领取营业执照，其法人地位并不存在，事实上，其是代表阳煤集团处理采煤沉陷综合治理相关工作的内设或分支机构”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……。前款第二项至第五项，……；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。针对被告及其与采煤沉陷综合治理领导组办公室之间的关系这一基本事实已经发生法律效力的（2017）晋03民终457号民事判决书予以确认，被告亦未提供足以推翻该民事判决书的相反证据，故被告是本案的适格当事人，应当对采煤沉陷综合治理领导办公室与原告因签订《拆迁补偿协议》、《拆迁补偿协议》而产生的义务承担责任。对被告的抗辩理由，本院不予采纳。 关于本案《拆迁补偿协议》、《拆迁补充协议》是否显失公平应予撤销的问题。被告主张涉案《拆迁补偿协议》、《拆迁补充协议》严重显失公平，应当予以撤销，且没有超过撤销权期限，请求法院予以撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。所谓显示公平的民事法律行为，是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判定能力等情形，致使民事法律行为成立时权利义务明显失衡的行为。综合本案来看，《拆迁补偿协议》、《拆迁补充协议》的签订主体为阳泉市人民政府房屋征收与补偿办公室、阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室、原告，两份协议在订立时，采煤沉陷综合治理房屋拆迁、安置等相关工作系由阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室负责开展，其对工作范围、工作内容、工作权限等具有明确认知。原告作为一名普通被拆迁人，无法对涉及拆迁安置的相关事项具有超前预判力。协议的签订，是双方在自由协商的基础上，分析并权衡各种情况后，对自身权益作出的处分，不存在原告利用阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷综合治理领导组办公室处于危困状态、缺乏判定能力等情形，根据诚实信用和全面、正确履行的原则，双方应依约履行合同。故本案并不存在显失公平，对被告的抗辩理由，本院不予采纳。 关于原告主张的拆迁款应如何认定的问题。本案审理过程中，为查明案涉房产价值，原告申请法院估价，山西涌鑫房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告书》对案涉房产价值时点的市场价值为RMB172.32万元。被告对估价市场价值有异议，认为案涉房屋价值可以参照古城小区同类型房屋的成交价格进行确定。后山西涌鑫房地产资产评估测绘有限公司在对被告提出的异议答复中载明“估价对象无提供的土地权属资料及建设规划资料；本次评估我们根据案情及房屋征收补偿的相关法规政策设定估价对象为合法建筑，且可在房地产市场上自由转让状况下的市场价值，与该房在不具备合法产权手续状况下的实际成交价应不同”。同时，在《房地产估价报告》“估价假设和限制条件二、估价报告使用限制4、估价报告出具日期后，估价报告使用期限内估价假设的估价对象内部状况有较大差异，并对估价对象市场价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。”综合本案来看，案涉房产系阳泉矿区采煤沉陷综合治理项目之一，土地使用权类型为划拨。原告在庭审中陈述案涉房产系保障性住房，证明其对案涉房产性质具有清楚的认知和理解。案涉房产在房产估价时因未提供土地权属资料及建设规划资料，其并不符合山西涌鑫房地产资产评估测绘有限公司所设定的“估价对象为合法建筑，且可在房地产市场上自由转让状况下的市场价值”的条件。故对《房地产估价报告》的估价结果，本院不予采信。原告明知房产性质而要求按照估价价值主张赔偿金，有违诚实信用，对被告的抗辩理由，本院予以采纳。被告不能向原告交付案涉房产，应当按照房产价值支付原告赔偿金。鉴于被告系案涉房产的拆迁安置单位，案涉房产的价值应当按照古城小区同地区同类型房产成交价格予以确定。现协议已确定不能履行，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。原告主张自2018年1月16日起被告按照中国人民银行同期贷款利率赔偿违约金损失，本院予以支持。 关于涉案评估费应由谁承担的问题。原告明知案涉房产系保障性住房，申请评估，导致评估价值与实际价值不同，对此，应承担相应的责任。被告在能够明确案涉房产价值的情况下，对原告的诉求一直不予回复，导致产生评估费用，对该费用也应承担相应的责任。本院对评估费18000元，确定由原、被告各半承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，判决如下： 一、被告阳泉煤业（集团）有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告刘平凡房屋赔偿金1214595元。 二、被告阳泉煤业（集团）有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告刘平凡房屋赔偿金损失，损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月16日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。 三、被告阳泉煤业（集团）有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告刘平凡评估费9000元。 四、驳回原告刘平凡的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20308元，减半收取计10154元，由原告负担3046元，被告负担7108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  任新兰 二〇二〇年十月二十三日 书记员  王 琴