江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1283民初7561号 原告：嘉兴佳源广场商业管理有限公司泰兴分公司（原嘉兴万博汇商业管理有限公司泰兴分公司），住所地泰兴市鼓楼北路**佳源威尼斯爱丽舍宫**楼。 负责人：陈洁，经理。 委托诉讼代理人：常闵，该公司人事行政经理。 委托诉讼代理人：申明，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。 被告：上海扬声投资管理有限公司，住所，住所地上海市金山区朱泾镇大茫村增产******div> 法定代表人：夏睿。 委托诉讼代理人：常建军，江苏卓为律师事务所律师。 原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泰兴分公司（原嘉兴万博汇商业管理有限公司泰兴分公司，以下简称嘉兴佳源泰兴分公司）与被告上海扬声投资管理有限公司（以下简称上海扬声公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉兴佳源泰兴分公司的委托诉讼代理人常闵、申明、被告上海扬声公司的委托诉讼代理人常建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兴佳源泰兴分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年7月1日至2019年7月31日止的租金4404421元，物业服务费63749元，电梯运行费8141元（租金、物业费、电梯运行费均暂计算至2019年7月31日，应计算至判决之日止），违约金895262.2元，暂合计5371573.2元；2、本案的诉讼费及实现债权费用、原告的代理费全部由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令被告支付自2014年7月1日起至2019年7月31日止的租金4404421元，物业管理费63747元，违约金895262元，合计5363430元；2、本案的诉讼费和原告的代理费由被告承担。至于被告所欠2014年7月1日之后的能耗费以及2019年8月1日之后的租金、物业管理费、能耗费等费用，原告另行主张权利。后原告考虑到大庆路改造对被告经营有影响以及被告的实际经营情况，又主动将上述违约金的数额下调为10万元。事实和理由：2012年11月29日，原、被告双方本着平等互利、等价有偿、诚实信用的原则，经过充分协商后，签订了租赁（佳源新天地）NO.2012-0005号《商业房屋租赁合同》。原告将位于泰兴市佳源新天地项目3号楼4层面积为3876.79平方米的商铺出租给被告用于经营，租赁期限为108个月，即自2014年7月1日起至2022年6月30日止，约定的租金标准为30元/平方米/月，租金按季度为一期缴付，按“先付后用”的原则，被告应于每一期结束前20日内以现金支付或银行转账的方式将下一期的租金缴付给原告。被告在租赁期内还应当向原告或原告指定的物业公司缴纳物业服务费等，收费标准为物业服务费1.7元/平方米/月、公共能耗费300元/年、电梯运行费0.3元/平方米/月、日常经营垃圾清运费0.3元/平方米/月。合同生效后，原告根据合同的约定与被告进行了商铺交接，被告也对商铺进行了装修营业。被告按合同缴纳了装修保证金、合同保证金和水电押金。从2016年7月至今的各种费用被告均没有按时支付。另，被告在此期间一直处于营业状态中。原告多次向被告上门催收租金、物业费用。2018年8月14日、2018年12月8日、2019年6月24日原告向被告发出了通知书，通知被告缴纳所欠费用，但被告收到通知后没有按时付款，给原告造成了很大的损失。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告上海扬声公司辩称，第一，原告不具备本案诉讼主体资格。虽然原、被告双方在2012年11月29日签订了商业房屋租赁合同，但出租房屋的产权并不登记在原告名下。合同前言写得很清楚，甲方受泰兴市广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）委托，有权租赁本合同涉及的房屋及处理与租赁相关的法律事务，乙方对此予以认可。说明原告是受广源公司委托出租案涉房屋，原告是代表广源公司以自己的名义与被告签订合同。根据合同法第402条的规定，受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人，故案涉租赁合同的出租方应是泰兴市广源房地产公司，原告不具备本案诉讼主体资格。第二，2012年11月29日签订的合同（简称老合同）在双方的履行过程中，在2016年6月前被新合同所取代，老合同已经作废，相关内容不能作为原告诉讼的依据。1、2016年上半年房产公司及原告考虑到整个佳源新天地商圈经营的不利形势，为减轻商铺压力，对包括被告在内的所有商户实施免租期扩大到接近两年的方案。经广源公司及原告和被告协商一致，将老合同当中被告的免租期从原来累计12个月扩展到23个月，即2016年6月1日前全部免租，并从2016年6月1日起开始实施新合同。新合同约定租金从老合同约定的30元/平调整为21元/平，并从2016年6月1日起至2020年5月31日止实施缴三个月房租使用六个月租期的付款方式，从2020年6月1日起至2022年6月30日止实施实缴实租的方式；2、新合同虽然一直没有进行书面盖章，但在2016年3月份原告就将新合同交付给被告，发出要约，被告确认后承诺按照新合同条款开始履行。事实上广源公司及原告一直按照新合同条款的内容与被告进行交涉和执行，故出租方和承租方之间的权利和义务应当按照新合同执行，与老合同无关；第三，根据新合同的约定及被告的履行情况，原告的诉讼请求 是不能成立的。1、关于租金，原告主张2016年7月1日至2019年7月31日的欠付租金为4404421元，与客观事实不符。根据新合同的标准2016年6月1日起至2019年7月31日止的租金计算总额被告统计为1632234元，而被告目前已付租金总额为现金交付给出租方152.7067万元，交付给房产公司和原告方的抵房租的消费卡60万元，整个缴费租金总额212.7067万，故原告诉讼时被告是不欠房租的。如果房产公司或者原告将新合同中的咨询管理费纳入租金计算，被告不会同意，被告认为广源公司或者原告并没有在合同履行期间对被告进行任何的咨询管理，此费用的收取没有任何事实依据，同时也极不合理和公平；2、关于物业费，不管是老合同还是新合同，均没有约定免租期是否需要交纳物业费。被告认为每月约定应当视为免租期也应当免除物业费。被告目前已付物业费33.8276万元，日常垃圾清理费、公共能耗费、电梯运行费13.8443万元，截止原告诉讼请求主张的截止日期，被告相关物业费用的支出超出应承担的部分。况且，被告认为垃圾清理费、公共能耗费、电梯运行费是不合理的费用，完全可以抵算物业费；3、关于违约金，被告认为原告诉讼时被告不存在逾期付款的违约行为，故原告主张违约金没有事实和法律依据。综上，鉴于原告的诉讼主体不适格，原告诉讼请求没有事实和法律依据，被告请求法庭驳回原告的起诉。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 广源公司委托原告对其开发的佳源新天地1-3号楼商铺进行招商管理及签订租赁合同等工作。2012年11月29日，原告作为甲方、被告作为乙方签订合同编号为佳源新天地（泰兴）/NO.2012-0005号房屋租赁合同，合同约定：甲方受广源公司委托，有权租赁本合同涉及的房屋以及处理与租赁相关的法律事务，乙方对此予以认可；本合同租赁房屋位于江苏省泰兴市大庆东路佳源新天地项目3号楼401＃（4层整层）建筑面积约为3876.79平方米，被告承租房屋用于经营品牌及经营范围为量贩式KTV，租赁期限自2014年7月1日起至2022年6月30日止；房屋租金标准为月租金30元/平方米/月，从第4年起每3年环比递增8%，其中2014.10.1.-2014.12.31、2015.4.1.-2015.6.30、2015.10.1.-2015.12.31、2016.4.1.-2016.6.30免租金；房屋租金从2014年7月1日开始起算，先付后用，房屋租金每期按季支付，每期提前十五天支付，首期房屋租金于2012年12月31日前支付，第二期于2014年12月15日前支付，以后各期按此类推；为确保本合同正常履行，乙方向甲方支付合同保证金34万元，水电押金1万元；物业管理费自租赁起算日开始收取，收费标准为按建筑面积1.7元/平方米/月(具体按物业公司收费标准执行)，每期按年提前十五日支付；为有效地管理项目的商业运营，乙方应遵守项目运营管理的各项规定，并签署《新天地业主临时管理规约》等相关文件并遵照执行；为营造、管理和维护项目良好的购物环境，乙方应遵守物业管理的各项规定；乙方负责租赁物业内专属的设施设备（如电梯、消防栓等）的保养及维护，确保年检合格，如需委托甲方或者委托项目管理的物业公司实施，则费用由乙方承担；双方约定因项目培育期，甲方给予乙方一定时间的免租期或优惠政策，在此期间由于项目施工需要，乙方应给予配合，因临时停电、停水等造成的经营损失，乙方不予追究甲方责任；乙方不能按时支付租金和其他费用（包括但不限于水电气费、物业管理费、卫生费等）的，除仍应继续支付外，每延期一天按应付数额的千分之一向甲方赔偿损失。合同还就其他相关事项进行了明确约定。 合同签订后，原告根据合同的约定与被告进行了案涉房屋交接，被告对房屋进行了装修并投入营业，并按合同缴纳了装修保证金、合同保证金和水电押金。原告认为被告未按时支付2016年7月以后的租金及其他费用，曾多次向被告催款。双方交涉未果，原告遂诉至本院。 另查明，在合同履行期间因案涉房屋附近的路道维修改造等原因客观上给被告的经营活动造成了一定的影响。被告已将其承租的部分房屋转租给他人开办公司。 诉讼中，被告主张2016年3月份原告将新合同文本交付给被告，虽然双方未签章确认，但是应从2016年6月1日起按新合同开始实施。为此，被告提供了嘉兴佳源泰兴分公司负责人邮箱目录截屏图片、微信聊天截图、打印的新租赁合同文本、电话录音音频资料等，其中新租赁合同文本中载明“本合同一式三份，具有同等的法律效力，甲方执二份，乙方执一份，经双方签字盖章后生效”。原告提出原告单位商管运营负责人确实曾与被告负责人联系并向其发送了新合同文本，新合同包括两部分，一部分是房屋租赁合同，一部分是咨询服务合同，约定租金为21元/平米/月，同时约定咨询服务费为9元/平米/月，但是被告并没有明确说明接受原告的要约邀请，双方并没有按照新合同文本的约定签章确认，此后原告仍然是按照2012年11月29日合同约定的标准向被告收取相关费用。 原、被告双方对往来账目情况存在争议。原告主张被告欠款情况为：1、从2014年7月1日到2019年7月31日，期间一共61个月，结合合同约定的标准及免租期，租金为3876.79*30元/平方米/月*（36-12）个月+3876.79*32.4元/平方米/月*25个月-被告已经缴纳的1527067元=4404421元；2、物业管理费3876.79*1.7元/月/平方*61个月-被告已经缴纳的338276元=63747元；3、由于2019年1月至2019年7月电梯运行费被告没有缴纳，电梯运行费为3876.79*7个月*0.3=8141元；4、违约金为（4404421+63747+8141）*20%=895262元。被告提出除水电费以外，被告已支付租金1518284元，物业费336936元，垃圾清理费、公共能耗费、电梯运行费192500元，另外已向原告缴纳合同保证金35万元，还以消费卡抵算租金的方式交付了60万元的消费卡。经本院组织双方核对账目，被告明确表示对原告主张的被告以现金交付租金、物业费、电梯运行费的账目予以认可。关于双方争议的60万元消费卡问题，被告主张2016年以后，被告向广源公司交付了60万元的消费卡用以抵算租金。并提供了被告单位统领KTV的经理周欣与广源公司办公室主任吴霖的录音音频资料。原告提出，由于被告方没有提供原始录音原件，对其真实性无法确认，并不能确认谈话双方的身份，谈话内容也没有明确消费卡是用来抵扣租金的。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。原、被告签订房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。原告接受广源公司的委托将案涉房屋出租给被告，被告对该事实是明知且认可的，对此广源公司也并未提出异议，因此原告有权依法提起诉讼，被告认为原告诉讼主体不适格的理由不能成立。原告向被告出租房屋，被告应当按约给付租金等费用，被告逾期给付，而且将部分承租房屋转租给他人并收取费用，其行为已构成违约，除应当结清相关房租及物业费外，还应当承担相应的违约责任。至于被告主张2016年3月份原告将新合同文本交付给被告，因此新合同已经取代原先的房屋租赁合同，本院认为，原告将新合同文本发送给被告是一种要约行为，被告未能举证证明其在合理的期限内以通知方式向原告作出承诺，被告对当时新合同洽谈的双方经办人身份及时间等情况的陈述语焉不详，庭审中原告对新合同洽谈的背景、条件等情况进行了解释和说明，其陈述具有一定的合理性，结合被告提供的录音音频资料的内容分析，双方经办人客观上存在很大的分歧意见，因此不能认定被告主张的所谓新合同已经成立并生效。结合合同实际履行情况来看，原告的主张并未加重被告的负担。至于被告提出以60万元消费卡抵算租金，本院认为，被告的举证不足以证实双方当事人已就消费卡抵算租金达成合意，因此对被告的该主张不予采纳，被告可以就此依法另行主张权利。经本院组织双方核对账目，被告明确表示对原告主张的被告以现金交付租金、物业费、电梯运行费的账目予以认可，因此本院确认被告结欠 2014年7月1日至2019年7月31日的租金4404421元、物业服务费63747元。案涉合同约定因项目培育期，原告给予被告一定时间的免租期或优惠政策，在此期间因临时停电、停水等造成的经营损失，被告不予追究原告责任。原告考虑到合同履行过程中路道维修改造等一些不利因素给被告的经营活动造成了一定影响，同时合同约定的违约金标准过高，主动将违约金下调为10万元，并无不当，本院照准。原告提出被告所欠 2014年7月1日之后的能耗费以及2019年8月1日之后的租金、物业管理费等费用，将另行主张权利，是其对自己民事权利和诉讼权利的处分，本案不予理涉。原告要求被告承担本案代理费等费用，由于案涉合同中对此并无约定，原告的该项诉求缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，被告应当支付原告房屋租金、物业费、违约金合计4568168元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告上海扬声投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泰兴分公司房屋租金、物业管理费、违约金合计4568168元； 二、驳回原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泰兴分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48001元，由原告嘉兴佳源广场商业管理有限公司泰兴分公司负担8161元，由被告上海扬声投资管理有限公司负担39840元（此款原告已垫付，由被告履行上述还款义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泰州市中级人民法院。 审 判 长  薛永江 人民陪审员  叶建生 人民陪审员  栾吉婷 二〇二〇年十月十日 书 记 员  吕 佳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人 使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。