河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3746号上诉人（原审被告）：宁陵锦程置业发展有限公司，住所地：河南省宁陵县信陵路与珠江路交汇处向北200米，统一社会信用代码91411423358382242M。法定代表人：崔文浩，职务：总经理。委托诉讼代理人：姚池，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晟仕，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王学锋，男，汉族，1977年9月21日出生，住河南省宁陵县。上诉人宁陵锦程置业发展有限公司（以下简称锦程公司）因与被上诉人王学锋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宁陵县人民法院（2020）豫1423民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了开庭审理。上诉人锦程公司委托诉讼代理人姚池、王晟仕，被上诉人王学锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦程公司向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付2019年3月5日至2019年12月24的违约金（扣除相应的不可抗力天数），共计5891元；一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院计算不可抗力停工天数错误，应以实际停工天数为准予以相应扣减。一审法院认定，被上诉人于2019年3月5日才取得银行放款，依约上诉人有权推迟交房至2019年3月5日。自双方签订合同之日起至2019年12月24日上诉人交房日期止，上诉人共因不抗力停工149天，一审仅计算77天错误，将2019年3月5日作为延迟履行期的起算点，属于认定事实不清，证据不足。2、竣工验收备案表被收回不能否定上诉人已经具备交房条件的事实。“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定，建设工程经验收合格，方可交付使用。竣工验收合格是房屋交付使用的必要前提。而竣工验收备案并非行政许可事项，仅仅作为行政主管机关确认收讫备案材料的行为，其并未对建设工程质量进行实体上的认定。上诉人于2019年12月24日前取得了竣工验收备案表和河南省建设工程质量监督报告，依照法律规定和合同约定，上诉人已经具备了实质上的交房条件。竣工验收备案表被收回，不能否定涉案工程已经竣工验收合格的结果。相应的，上诉人的违约金计算应截止至2019年12月24日。3、一审法院援引法律与判决结果矛盾。一审法院援引《合同法》第一百零七条规定判令上诉人承担违约金，而未追究被上诉人逾期付款的责任，属于认定事实与法条适用冲突。根据诚实信用原则，在上诉人完全具备交房条件的情况下，被上诉人拒绝在公告的交房日期内办理入住手续，同样构成违约，加重了上诉人的交付义务。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法予以改判。王学锋答辩称，1、本人于2019年3月5日取得银行放款，双方合同约定的交房时间为2018年10月31日前，后上诉人公告称，2019年8月31日之后的逾期交房违约金标准上调为“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。2、双方合同约定的交付条件之一是商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，可见建设工程竣工验收备案表是房屋交付使用的必要前提，而不是竣工验收合格。上诉人的建设工程竣工验收备案表于2019年12月29日被宁陵县建筑工程质量监督站收回并作废，盖有公章和负责人签字。该备案表被收回后，上诉人至今未按规定重新递交材料申请备案表。相应的，违约金计算应当截止到一审原告起诉之日止。3、一审援引法律与判决结果正确，上诉人违约，应承担违约金。本人于2019年3月5日取得银行放款，系涉案小区第一批银行放款业主，不存在上诉人所说的迟延付款违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王学锋向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金至起诉之日止17660元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2018年9月14日，原告王学锋及其妻子宋瑞丽与被告锦程公司签订商品房买卖合同，主要内容为：“商品房买卖合同（预售）出卖人：宁陵锦程置业发展有限公司买受人：王学锋共有方式：共同共有自然共有人宋瑞丽身份证412324197709214055第三条商品房的基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。3.该商品房为第一条规定项目中的01#1单元3层1-303号。第六条计价方式与价款2.按照建筑面积计算该商品房单价为每平方米人民币2784.38元，总价款为人民币289352元。第七条付款方式和期限3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018-9-14前支付首期房价款人民币149352元，余款人民币140000元向银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条出卖人应当自2018-10-31前向买受人支付该商品房。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）出卖人：（盖有宁陵锦程置业发展有限公司合同专用章）法定代表人：李金钊（盖有李金钊印）买受人：王学锋宋瑞丽（签字并捺有指印）签订时间：2018年9月14日。”补充协议的附件十一的主要内容为：“10.对于按揭客户，在银行未放款的情况下，出卖人有权不交房，出卖人不承担交房违约责任；待买受人补足余款后，出卖人正常交房。出卖人签章（盖有宁陵锦程置业发展有限公司合同专用章）买受人签章：王学锋宋瑞丽（签字并捺有指印）”。2017年11月15日，被告为原告出具金额为149352元的收款收据，2019年3月5日，被告为原告出具金额为140000元的收款收据，结算方式为银行放款。因大气污染治理，施工期间存在多次停工，被告未能在合同约定日期交房并于2019年5月16日发布公告，主要内容为：“宁陵锦程置业发展有限公司关于葛天花园1#/3#/5#/楼交房时间公告尊敬的葛天花园1#/3#/5#楼业主：葛天花园1#楼合同约定交房时间为2018年10月31日前，3#、5#楼合同约定交房时间为2019年1月31日前，因大气环境污染治理及主观不可控因素等多种原因，葛天花园建设进度受到严重影响，造成止于目前未能达到交付条件。公司本着“尽量早日将完美的作品交付各位业主及品牌战略”的态度，对剩余工种、园区绿化、道路硬化、车位规划及开挖等后续收尾工作进行周密排期及推算，现将1#、3#、5#楼交房时间推迟至2019年8月31日之前。……我司本着尊重事实、实事求是的原则，严格按照《商品房买卖合同》相关规定及第十二条“逾期交付责任”条款予以交房和赔付。并郑重承诺：若本公告所推迟的交房时间已到，但仍未达到交付条件，2019年8月31日之后的逾期交付违约金赔付标准上调为“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。宁陵锦程置业发展有限公司（盖有宁陵锦程置业发展有限公司印章）2019年5月16日”。被告于2019年12月17日取得编号为豫宁段J2019011竣工验收备案表，于2019年12月24日取得河南省建设工程质量监督报告，同日在商丘日报发布交房公告，告知业主交房时间、方式、地点等信息。后因房屋质量不合格，宁陵县建筑工程质量监督站于2019年12月29日下发建设工程整改通知书，内容为：“建设工程整改通知书宁质监（2019）改字第（0126）号宁陵锦程置业发展有限公司、河南润凯建设集团有限公司：你单位葛天花园项目1#、3#、5#工程，经抽查存在以下问题：1.存在屋面渗水现象。2.存在业主投诉维修、处理不及时现象等业主投诉其他质量问题。现决定将1#、3#、5#竣工备案收回，待整改完成后重新办理竣工备案手续。2019年12月29日（盖有宁陵县建筑工程质量监督站印章）签发人：姚冬（签字）接收人签字：窦振峰李飞（签字）”。整改通知书下发后，姚冬于2020年4月30日在该整改通知书上写下“原下发豫宁陵J2019011竣工备案表已由我单位收回并作废，再次复印无效姚冬”。后被告未再次取得竣工验收备案表，原告以房屋存在质量问题、被告交房手续不全为由未接收房屋。原被告双方就违约金一事未达成协议，为此诉至法院。一审法院认为：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因大气污染治理，政府明确下文要求停工的，为被告所不能避免，故合同签订后至约定交房前期间造成的停工应免除被告的责任。被告于2019年5月16日发布的公告，系被告作出，结合双方签订的商品房买卖合同可知，被告未按时交房的，2018年10月31日至2019年8月31日的违约金按全部购房款的日万分之0.2计算，2019年8月31日之后的购房款按全部购房款的日万分之2计算。原、被告签订的商品房买卖合同中合同附件十一第10条约定，对于按揭客户，在银行未放款的情况下，出卖人有权不交房，出卖人不承担交房违约责任。因原被告签订合同日期为2018年9月14日，原告在2019年3月5日取得银行放款，根据被告提供的停工天数计算表，2018年9月14日至合同约定交房日期2018年10月31日之间产生的停工天数延迟不到2019年3月5日，故原告要求的违约金应从2019年3月5日开始计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，被告取得竣工验收备案表后，因质量问题及业主投诉，该备案表已被宁陵县建筑工程质量监督站收回作废，故被告在2019年3月5日已经属于迟延履行，对之后停工天数对应的违约金不应扣除。综上，原告的违约金为：289352元×180天（2019年3月5日-2019年8月31日）×0.00002元/天＋289352元×257天（2019年9月1日-2020年5月14日）×0.0002元＝15914.36元。被告认为涉案房屋为原告与宋瑞丽共同所有，二人为必须共同进行诉讼的当事人，但原告王学锋与宋瑞丽系夫妻，且宋瑞丽已明确表示由原告处理与被告违约金一事，该事了结后不再要求被告赔付违约金，根据《最高人民法院关于使用的解释》第七十四条：“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人们法院对案件的审理和依法作出判决”的规定，本案宋瑞丽已明确表示同意原告处理此事且放弃再次要求被告支付违约金的权利，故本案可对宋瑞丽不予追加。针对调查笔录，整改通知书盖有宁陵县建筑工程质量监督站公章，并有负责人的签字，且从工程竣工验收备案表中的备注“如发现用户投诉拒不受理或有违反法律规定的其他情况，经核实后，可由发证机关声明收回该证书”可知，宁陵县建筑工程质量监督站有权收回备案表。该备案表被收回后，被告未按规定重新递交材料申请备案表。又从原被告签订的商品房买卖合同可知，房屋交付条件包括“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，该备案表已经收回，故房屋不具备交付条件，被告的质辩观点不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于使用的解释》第七十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告宁陵锦程置业发展有限公司支付原告王学锋违约金15914.36元，于判决书生效后七日内付清；二、驳回原告王学锋的其他诉讼请求。一审案件受理费242元，减半收取121元，由原告王学锋负担11元，被告宁陵锦程置业发展有限公司负担110元。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方所签合同合法有效，双方均应诚信、全面履行。一、涉案房屋是否具备交付条件。合同约定的房屋交付条件之一是商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，涉案工程于2019年12月17日曾取得竣工验收备案表。但宁陵县建筑工程质量监督站于2019年12月29日对涉案工程作出整改通知：收回涉案工程竣工验收表，整改完成后重新办理竣工备案手续。上诉人认可收到整改通知书，只是对上面手写的部分不予认可。上诉人未再次取得竣工验收备案表。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。故本院认定涉案工程视为未取得建设工程竣工验收备案证明文件，依约不符合交付条件，应承担逾期交房的违约责任。上诉人申请对整改通知书上接收人的签名是否为本人签名进行鉴定，因上诉人认可收到整改通知书，对姚冬的调查笔录无异议，且在二审庭审结束后提出鉴定，故对于申请人的鉴定申请，本院不予准许。二、一审确定的违约金数额是否正确。双方合同约定，对于按揭购房户，银行未放款的情况下，出卖人有权不交房，不承担交房违约责任。王学锋在2019年3月5日取得银行放款，根据上诉人提供的停工天数计算表，从合同签订日至约定交房日产生的停工天数延迟不到2019年3月5日，违约金应从2019年3月5日计算。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人迟延履行后，发生不可抗力的，不能免除责任，而在2019年3月5日上诉人已经迟延履行，之后的停工天数不应再扣除。故一审对违约金的计算正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宁陵锦程置业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  白中哲审判员  谢劳动审判员  段智明二〇二〇年十月十九日书记员  杜欣欣