安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2075号 上诉人（原审原告）：沈宗山，男，1969年2月25日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：光建，安徽君江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁英文，男，1969年11月14日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 被告（被执行人）：程七毛，男，1972年4月8日出生，汉族，住安庆市大观区。 被上诉人（原审被告）：苏美丽，女，1975年11月3日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 被上诉人（原审被告）：王绍斌，男，1972年10月20日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 被上诉人（原审被告）：安庆市七毛服饰有限公司，住所地安徽省安庆市大观区大王庙街**。 法定代表人：苏美丽。 上诉人沈宗山因与被上诉人丁英文、程七毛、苏美丽、王绍斌、安庆市七毛服饰有限公司案外人执行异议之诉一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈宗山上诉请求：撤销原判，改判支持沈宗山的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，沈宗山在2012年前未办理过户手续不具有过错。涉案房屋买卖是真实的，程七毛、苏美丽也不是为了逃避债务。沈宗山在该房屋一直居住至今，是沈宗山一家三口的唯一住房，若被执行，将面临无房可住，而丁英文的债权还有保证人王绍斌未执行。程七毛、苏美丽作为房屋出卖人，将房屋和产权证交付给沈宗山后，还负有配合买受人沈宗山过户的义务，尽管办理了委托书公证，但因为不动产登记部门要求越来越严，沈宗山在不动产中心办理过户登记时，工作人员要求程七毛、苏美丽必须到现场签订房屋买卖合同。2010年后，沈宗山就无法联系到程七毛、苏美丽，沈宗山为此多次向社居委和派出所求助无果。程七毛、苏美丽采取躲避方式不配合办理房屋过户，反而采取欺诈手段向产权部门申请补办产权证，程七毛、苏美丽取得新产权证的行为是非法的，一审法院对此避而不谈。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的立法精神是为了防止债务人转移资产逃避债务，对该条第四项“非因买受人原因未办理过户登记”，法律对其内涵和外延未作明确解答。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款规定，沈宗山不具有过错。 丁英文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王绍斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 程七毛、苏美丽、安庆市七毛服饰有限公司未答辩。 沈宗山向一审法院起诉请求：1、停止对位于安庆市大观区玉琳路白云巷15号楼106室（以下简称106室）的执行，解除对该房屋的查封措施；2、确认106室归沈宗山所有。 一审法院认定事实：2006年10月13日，经安庆市统源房地产经济服务部居间，沈宗山与程七毛签订《售房合同书》，约定：甲方（程七毛）将106室房屋出售给乙方（沈宗山），总价款78000元，乙方承担过户税费，乙方预付购房定金1000元，甲乙双方约定于2006年10月23日到公证处进行公证，公证完结后，乙方需给甲方房款74000元，剩余2000元作为让房保证金，甲方交房时间限房款付款后二十天让房……。2006年10月23日，沈宗山与程七毛、苏美丽在安徽省安庆市宜城公证处办理了委托书公证，委托书内容为：106室房产为程七毛、苏美丽夫妻共有，现委托沈宗山作为代理人，代为办理该房产的出售、产权过户等事宜。委托公证办理后，沈宗山支付了全部购房款，程七毛亦向沈宗山交付了106室房屋，该房屋由沈宗山家庭居住至今。2007年1月7日，程七毛补办了106室房屋的土地使用权证，沈宗山于2007年2月7日将办证费用800元交付苏美丽。此后，该房屋一直未办理产权变更登记。2011年5月6日，程七毛以106室房产证遗失为由，向产权登记部门申请补办产权证，2011年6月1日，产权登记部门重新核发了产权证，证号为房地权证宜字第××号和50070412号，权利人为程七毛、苏美丽共同共有。另外，据沈宗山、丁英文陈述，程七毛等又以该房产向银行进行抵押贷款，该房产目前仍处于抵押状态。丁英文与程七毛、苏美丽、王绍斌、七毛公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2015）迎民一初字第00801号民事判决书，判决程七毛、苏美丽在判决生效后七日内偿还丁英文借款60万元并支付利息，王绍斌、七毛公司承担连带偿还责任。判决生效后，丁英文向一审法院申请执行，执行中，一审法院于2019年1月20日作出（2019）皖0802执79号执行裁定书，裁定拍卖106室房产。沈宗山提出执行异议，称其为106室房屋的产权人，要求终止对106室房屋的执行。一审法院作出（2019）皖0802执异17号执行裁定书，驳回了沈宗山的异议。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据已查明的事实，沈宗山与程七毛于2006年签订房屋买卖合同，沈宗山支付了购房款，程七毛亦已向沈宗山交付106室房屋，该房一直由沈宗山占有使用至今，但该房屋仍未办理产权变更登记。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。依据该条规定，涉案106室房屋物权并未发生变动，沈宗山不享有对106室房屋的物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。该条规定的现实基础在于我国法律虽规定物权行为，但并不承认物权行为的无因性，对于不动产物权的变动采取的是“债权合意加物权登记”模式，同时不动产在居民基本生活资料中占据重要地位，故在执行中给予不动产买受人优先保护更有利于法律的公平正义。同时法律也不保护“躺在权利上睡觉的人”，买受人应积极履行产权变更登记，根据上述第四项的规定，如果买受人对未办理过户登记存在过错的情况下是不享有在执行中的优先保护权利，即不享有排除执行的权利。据沈宗山陈述其未办理产权变更的原因：2012年前因为原证未满五年，产权交易会增收交易税费，2012年后因为不能联系程七毛、苏美丽，并且发现涉案房屋已另行抵押。一审法院认为沈宗山对未办理产权变更登记存在过错，理由如下：为维护市场交易的正常秩序，沈宗山在达成买卖合同后负有及时、积极办理产权变更的义务，2011年之前涉案房屋不存在产权变更的权利障碍，沈宗山为规避可能增收的交易税费而消极不行使登记，其自身存在过错，故沈宗山作为买受人的权利不能排除强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回沈宗山的诉讼请求。案件受理费80元，由沈宗山负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。依据本案查明事实，沈宗山作为买受人购买涉案房屋符合前述法律规定的第一、二、三项情形，本案争议焦点为沈宗山是否符合前述法律规定的第四项规定情形。依据沈宗山自述的未办理房屋过户原因，2012年前因为涉案房屋产权证未满五年，产权交易会增收交易税费。沈宗山为减少房屋交易税费在长达好几年的时间内消极不办理房屋过户手续，其自身具有明显过错，涉案房屋至今未办理过户手续不符合前述法律规定第四项情形，沈宗山作为涉案房屋买受人其权利不能够排除执行。 综上，沈宗山的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费80元，由上诉人沈宗山负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 刘梦灵 审判员 高 平 二〇二〇年十月二十八日 法官助理潘朝玉 书记员李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。