贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2727民初1491号原告：平塘县启行物业服务有限公司，住所地：平塘县新舟村玉水国际（现玉水茗城）小区******。统一社会信用代码：91522727MA6GQQHQ63。法定代表人：张万群，系该公司总经理。被告：陈红燕，女，1980年11月23日生，布依族，户籍地：贵州省平塘县。原告平塘县启行物业服务有限公司诉被告陈红燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告平塘县启行物业服务有限公司法定代表人张万群、被告陈红燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告给付2018年7月1日至2019年12月31日物业管理费2845.00元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的玉水国际（现玉水茗城）小区2栋1-5号商铺业主。2018年7月原告接收该小区物业服务，根据《物业管理条例》的相关规定与玉水茗城业主委员会签订了《物业管理合同》，并约定按商铺建筑面积按每月2元/1㎡收取物业管理费。但是，自从原告接管小区物业服务之后，被告一直没有缴纳物业服务费。在被告欠费期间，原告仍对其物业安全、清洁等进行了物业管理工作，并于2019年12月张贴公告和发通知、通知被告缴纳物业费，但是经原告工作人员多次催促未果。特诉讼至法院请求判令被告及时缴纳所欠物业费。被告辩称：一、因业主委员会的成立未经三分之二业主选举、业委会成员缺失时未按规定补选、业委会成员的近亲属系原告物业服务公司人员，业委会与物业服务公司之间有利害关系，原告物业服务公司进驻服务不合法，所以业委会与原告签订的《物业合同》无效，所以原、被告不存在物业管理关系。二、原告未提供主管部门下发文件的收费标准，收费不合理也不合法。按照物业收费标准、等级，甲等只能收费在0.8元/㎡以内,而原告服务未经考评其收费应与相应的服务相符合，其住宅收费在1元/㎡过高；其次，商铺门面面向街道，不在小区开展经营活动，商铺主要接受城管和环保卫生管理，原告对商铺收费系住宅的两倍不公平，应同于住宅标准。第三、原告对小区物业服务不到位，存在违约在先，业主反映漏水、电梯故障、垃圾处理、小车被砸、被盗等不能及时处理，缺乏安全保障，被告有理由拒交物业管理费。第四、原告对小区地面车位收取停车费、在公共位置广告费的收取，原告私自占为己有，原告应公布账目，被告应享有份额在物业管理中予以扣减。另外，2019年5月，被告发现商铺顶端下水道漏水而向原告反映，但直到8月份被告打好隔层后才来修理，但至今仍然漏水；2019年9月3日被告在装修商铺时，原告保安人员帮别人开水阀的时候，因为水阀没有标号，误开被告的水阀，导致正在装修的商铺水龙头导致出水，浸泡了被告物品。因为原告不履职且违约在先，请求驳回原告的诉请。通过当事人陈述、举证、质证，本院认定如下事实：原告平塘县启行物业服务有限公司于2018年4月13日注册登记成立，黔南州天城物业综合服务有限公司于2018年6月30日退出玉水国际（现玉水茗城）小区的物业服务管理，平塘县远大房地产开发有限责任公司委托原告从2018年7月1日进驻该小区代为管理小区的物业服务工作直至业委会成立。平塘县玉水国际小区业主委员会成立后，于2018年8月22日出具《物业管理授权委托书》，委托原告对小区1、2、3、7栋进行相关物业管理。2018年11月17日，平塘县玉水国际小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业合同》，合同约定管理的范围为平塘县迎宾大道与南州大道交界处、建筑面积约57000㎡（其中住宅52000㎡、商业2800㎡、独立车库1600㎡）其他用房，但未写明物业管理的区域四至。约定的收费标准以业主拥有物业的建筑面积每平方米包干制收费：多层住宅0.65元/月，高层住宅1元/月，商业2元/月。合同期限为2018年11月17日至2019年11月17日。另外，《物业合同》约定物业服务费主要用于以下开支：管理服务人员的工资，按规定提取额的福利费；物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；电梯年检、维修费和消防维护费；物业管理企业固定资产折旧费；法定税费；物业管理企业的利润等。约定小区车辆管理服务费用于地面停车服务成本、相关设施维护、出入口门禁系统安装、停车服务、保洁、保安管理、剩余的纳入业主委会的专用账户，用于小区公益事务。同时对服务的内容与标准进行约定：“……设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他保修按双方约定时间达到现场，有完整的保修、维修和回访记录。……对治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。”在原告在管理过程中，因玉水国际（现玉水茗城）之前黔南州天城物业综合服务有限公司就未退装修保证金问题及其他原因，导致多户业主未主动向原告缴纳物业管理费，原告因经营困难而向主管部门申请退出该小区的物业管理服务，因暂时没有找到新的物业公司，玉水茗城业主委员会于2019年11月18日又出具《委托书》委托原告继续管理服务至2019年12月31日，该期满后业委会仍然委托原告代为管理至今。另查明：被告陈红燕系玉水国际现（玉水茗城）小区2栋1-5号商铺业主，该商铺建筑面积为79.03㎡，被告不否认尚欠2018年7月1日至2019年12月31日的物业管理费。在原告管理过程中，因建设方施工质量问题，被告商铺顶端下水道存在漏水现象，被告反映后，原告虽然进行了整修，但未能提供修复登记的证据证明是否及时修复和回访结果；被告在装修商铺时，原告保安人员帮别人开水阀的时候，因为水阀没有标号，误开被告的水阀，导致被告正在装修的商铺水龙头出水，浸泡了装修材料，但被告也未提交证据证明受损程度及价值。本案争议焦点：1、业主委员会成立的合法性是否属于在本案审查范围？2、原告管理是否存在缺失、服务是否到位、收费是否超过标准？本院认为：《物业管理条例》规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会作出的决定侵害业主权利的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中的原告基于平塘县远大房地产开发有限责任公司委托，从2018年7月1日起进驻玉水国际（现玉水茗城）代为管理小区物业服务工作直至业委会成立，业委会成立前的收费也是基于被告与开发商订立的《商品房买卖合同》约定的前期物业费收费标准而收取；平塘县玉水国际（玉水茗城）小区业主委员会成立于2018年8月，之后业委会与原告签订《物业合同》，约定了收费标准。如果业主认为订立的《物业合同》侵害了其合法权益，应当自合同成立之日起按照《中华人民共合同法》第五十五条的规定在一年内行使撤销权。因被告在期限内没有行使撤销权，故本案不存在审查业主委员会成立的合法性和合同是否无效的问题。原告是依法登记成立的物业管理机构，平塘县远大房地产开发有限责任公司委托原告管理、业主委员会出具《物业管理授权委托书》、主委员会与原告签订的《物业合同》，均系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,相关约定合法有效，对原告和小区内的业主(被告)具有约束力，双方均应按照约定诚实信用原则全面履行相关义务。对于委托合同是否包含被告商铺范围，因为原告在管理期间，无其他服务公司也在小区内进行管理，被告也没有提供证据证实原告单独对其所有的商铺或者住宅不进行管理，且《物业合同》也载明了对商铺的服务管理，故可认定原告根据委托事项进行了服务。该案中，被告原则上应按合同约定以建筑面积2.00元/㎡缴纳商铺的物业管理费，按照被告商铺建筑面积79.03㎡计算，被告商铺从2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费为2845.00元。对于是否减免问题，被告以小车被砸、电瓶车被盗问题主张原告管理失职，原告辩解监控没有发现在小区内被砸现象，电瓶车系因停放位置挡住路口被保安移动，该辩解被告并非提出合理反驳意见，不能认定原告有管理过错；另外，因被告商铺上端漏水不是原告的过错，但被告反映后，原告处理是否及时、是否到位，原告没有提交相关登记和回访记录予以证实，相应说明了原告管理不够严密；其次对因原告保安人员打开水阀导致被告装修材料泡水问题，首先被告没有及时关闭自己管理的水龙头也有一定过错，其次被告没有提交受损程度和价款的依据，在本案中不能作扣减费用处理。如果被告有相关证据，可以另行起诉主张赔偿。在公共区域收费用途问题，扣减公共区域维修费用外，是否向原告主张、是否剩余分享，可由业委会自行决定。综合考量原告管理和处置被告漏水、泡水纠纷没有证据证实其及时、有效，酌情支持其诉讼请求的70%，即2845.00元×70%=1991.50元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:一、限被告陈红燕在本判决生效之日起十日内向原告平塘县启行物业服务有限公司交纳2018年7月1日至2019年12月31日物业管理费一千九百九十一元五角（￥1991.50元）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告平塘县启行物业服务有限公司负担8.00元，由被告陈红燕负担17.00元。原告可在本判决生效后向本院申请退费17.00元；被告应承担的数额在本判决生效后3日内向本院缴纳，逾期缴纳则由本院执行局予以强制执行，产生的执行费用由被告承担。若被告在上述指定期间内未完全履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起，以未履行金额，按照中国人民银行同业拆借中心贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉的，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务的，原告可在期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  石佐扬二〇二〇年十月十五日书记员  刘宗秀