湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2828民初859号原告：彭孝恒，男，1972年9月7日出生，土家族，中专文化，恩施自治州仁德医药有限公司财务经理兼会计，群众，户籍地湖北省鹤峰县，住湖北省恩施市，被告：湖北晟益投资开发有限公司，住所地鹤峰县五里乡五里集镇（金钟小区），统一社会信用代码91422828579889549A。法定代表人：张泽锋，该公司执行董事。委托代理人：朱为华，男，1984年4月24日出生，土家族，大学文化，湖北晟益投资开发有限公司办公室主任，住湖北省鹤峰县，第三人：钟高辉，男，1976年4月11日出生，土家族，大专文化，太平镇厕所革命办公室主任，住湖北省鹤峰县，原告彭孝恒与被告湖北晟益投资开发有限公司（以下简称湖北晟益公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理，因钟高辉与案件处理结果有利害关系，本院于2020年9月8日通知钟高辉作为第三人参加诉讼，于2020年10月20日再次公开开庭进行了审理。原告彭孝恒，被告湖北晟益公司委托诉讼代理人朱为华，第三人钟高辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭孝恒向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认彭孝恒与湖北晟益公司2017年6月1日就太平商贸服务中心4-0902号房屋签订的购房合同有效。2、请求法院依法判决湖北晟益公司在60日内为彭孝恒办理太平商贸中心4-0902房屋的房产过户手续。事实和理由：湖北晟益公司为房地产开发公司，2013年开始在鹤峰县进行太平商贸服务中心项目的开发，2017年6月1日彭孝恒在该项目中看中了四套住房，当日就该中心4-0902号房屋在太平商贸售楼部签订了《商品房买卖合同》，并一次性支付了全款251753.00元，合同签订当日湖北晟益公司委托鹤峰玉成物业管理有限公司将该房屋交付给了彭孝恒，彭孝恒当场验收房屋并领取钥匙一套。2020年7月初，太平商贸中心开始进行不动产登记办证，彭孝恒在登记过程中被住建局工作人员告知该房屋已经于2017年1月在该局进行了预售合同备案，致使彭孝恒不能通过正常途径取得不动产登记证。湖北晟益公司与钟高辉的商品房预售合同备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，故该登记行为不产生登记请求权的物权效力，该房屋的实际购买人和实际拥有人为彭孝恒。为维护合法权益，彭孝恒特向法院提起诉讼，请求依法判决支持上述诉求。湖北晟益公司辩称，彭孝恒陈述事实属实，但是办证不现实，因为公司经营原因，和钟高辉签订的《商品房买卖合同》在住建部门进行了备案。虽然当时是与钟高辉口头约定解除合同，但是工作人员一直没有办理这件事，彭孝恒的诉讼请求湖北晟益公司是支持的。钟高辉述称，首先，彭孝恒与湖北晟益公司之间的事情不参与；其次，钟高辉与湖北晟益公司签订《商品房买卖合同》在住建部门进行了备案，湖北晟益公司陈述口头解除合同是和钟高辉说过，但湖北晟益公司应该先给钟高辉退还定金后再同意解除合同，经多次协商解决，但是湖北晟益公司一直没有处理好这件事情。如果彭孝恒退还钟高辉购房款并按照年利率24%的标准支付利息，钟高辉愿意解除合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月4日，钟高辉作为买受人与湖北晟益公司签订合同编号为ESZ201700208号的《商品房买卖合同》，约定湖北晟益公司将位于鹤峰县商贸服务中心综合开发楼第4号楼1单元902号房出售给钟高辉，建筑面积共148.09平方米,单价为每平方2490元,总金额为368744.1元。合同约定签约时支付房价款的30%，计118744.1元，余额250000.00元办理银行按揭，买受人在签订合同之日起七日内提供银行按揭所需材料，并确保银行初审合格。该合同还对出卖人逾期交房的违约责任、交接、保修责任、争议的解决等事项进行了约定，并约定本合同自双方签订之日起生效。合同签订时，钟高辉支付了房款30000元，下余房款再未交纳。2017年1月5日该合同在鹤峰县住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同网上备案手续。2017年6月1日，彭孝恒作为买受人与湖北晟益公司签订了《商品房买卖合同》，约定湖北晟益公司将位于鹤峰县商贸服务中心综合开发楼第4号楼1单元902号房出售给彭孝恒，建筑面积共148.09平方米，单价为每平方1700元，总金额251753元，付款方式为一次性付清。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金的方式处理。该合同还对出卖人逾期交房的违约责任、交接、保修责任、争议的解决等事项进行了约定，并约定本合同自双方签订之日起生效。出卖人签字栏湖北晟益公司进行签章，法定代表人张泽锋进行签章，买受人签字栏彭孝恒进行签字和捺印。签订合同当日，湖北晟益公司给彭孝恒出具了251750元的购房款收据一份，并且彭孝恒对房屋进行验收后，鹤峰玉成物业管理有限公司将该房屋及钥匙一套交付给了彭孝恒。2020年7月，彭孝恒在办理不动产产权登记过程中，鹤峰县住房与城乡建设局的工作人员告知房屋已经进行了预售合同备案，彭孝恒无法顺利办理不动产登记证书。现彭孝恒认为，商品房预售合同备案并不产生登记请求权的物权效力，房屋的实际购买人和实际拥有人为彭孝恒，为维护其合法权益，特诉至本院，请求判如所请。以上事实有各方当事人的当庭陈述，彭孝恒提交的购房收据、交房单、《商品房买卖合同》，钟高辉提交的《恩施州商品房买卖合同网上备案证明》以及本院调取的《恩施州商品房买卖合同网上备案证明》《商品房买卖合同》等证据予以证实，足以认定。本院认为，钟高辉与湖北晟益公司、彭孝恒与湖北晟益公司签订的《商品房买卖合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均应为合法有效。本案属一房二卖行为，两份《商品房买卖合同》均有效，钟高辉签订合同在前，彭孝恒签订合同在后，现均要求履行合同，故本案争议焦点在于彭孝恒与钟高辉的权利保护顺位如何确定。对此，本院分析评判如下：一房数卖中,在买卖合同均有效且买受人均要求履行合同情况下,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。首先看案涉房屋是否办理使用权变更登记。显然彭孝恒未办理变更登记，那么钟高辉与湖北晟益公司签订的《商品房买卖合同》在鹤峰县住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同网上备案手续，是否产生变更登记效力。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴。备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房的合法性进行审查，并且该制度建立的核心也只是为了防止“一房二卖”现象的发生，所以钟高辉的《商品房买卖合同》备案行为并不产生物权效力。即本案中钟高辉与彭孝恒均未办理房屋所有权的变更登记。那么再看合法占有房屋以及合同履行情况。彭孝恒在签订合同后，湖北晟益公司给彭孝恒出具了收到全部购房款的收据，湖北晟益公司件案涉房屋交给彭孝恒，彭孝恒亦接受了房屋，彭孝恒合法占有案涉房屋且全面履行了合同义务。而钟高辉在签订合同后，仅交付了30000元的房款，下余房款未在合同约定的时间交纳，现有证据不能证明钟高辉全面履行了合同义务。所以彭孝恒已经合法占有房屋并履行了合同义务，其权利的保护顺位应当优先于钟高辉。综上所述，彭孝恒与湖北晟益公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，彭孝恒的权利保护顺位优于钟高辉，湖北晟益公司应协助彭孝恒办理太平商贸中心第4号楼1单元902号房屋过户手续。彭孝恒的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告彭孝恒与被告湖北晟益投资开发有限公司于2017年6月1日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告湖北晟益投资开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告彭孝恒办理鹤峰县太平镇太平商贸服务中心第4号楼1单元902号房屋不动产权转移登记。案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由被告湖北晟益投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  吴振科二〇二〇年十月二十九日法官助理曾铸书记员(兼)  曾 铸附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。