江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初509号原告：无锡华广物业服务有限公司，统一社会信用代码91320206660084297N，住所地无锡市惠山区洛社镇洛社展示中心洛城大道**。法定代表人：苗晓强，无锡华广物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：沈卫华，江苏元聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：管达文，江苏元聚律师事务所律师。被告：杨剑萍，原告无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广物业公司）与被告杨剑萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月24日立案后，由审判员适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年9月18日再次公开开庭进行了审理。原告华广物业公司的委托诉讼代理人管达文、沈卫华和被告杨剑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华广公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨剑萍支付2013年1月1日至2019年12月31日的物业管理费57085元、滞纳金11417元（按拖欠物业管理费的20%计算），合计68501元；2.本案诉讼费由杨剑萍承担。事实和理由：无锡市怡庭物业管理有限公司（以下简称怡庭物业公司）与江苏华广置业有限公司（以下简称华广置业公司）签订前期物业服务协议，约定由怡庭物业公司为某某院、X院提供物业管理服务，涉案物业的收费标准为2.1元/平方米/月（含公共能耗费0.1元/平方米/月）。2011年2月28日，怡庭物业公司与华广置业公司签署协议终止了前期物业服务，转由华广物业公司自2011年3月1日起承继怡庭物业公司为某某、X院小区提供前期物业服务，并报取相关行政管理部门同意。杨剑萍系某某院小区93-1号业主，其物业建筑面积为323.21平方米，接受了华广物业公司提供的物业管理服务。杨剑萍已装修入住，但经华广物业公司催告，未按约支付该房屋自2013年1月1日至2019年12月31日的物业管理费并产生了滞纳金。被告杨剑萍辩称：其房屋长期存在屋面漏水、外墙裂缝及塌陷等问题，为此多次向物业公司报修，物业公司均未予处理。在物业公司及其委托的律师事务所催缴过程中，其也提出房屋维修等要求，且经投诉，住建部门现场处理要求后，物业公司仍未对房屋进行维修，由此导致其室内霉变，造成较大经济损失，物业公司应予赔偿。2017年4月12日，物价部门就其物业所在小区的服务登记备案的复函已明确调整了服务等级及收费标准，华广物业公司主张2.1元/月/平方米的收费标准、滞纳金不合法。华广物业公司对小区内违建现象、环境脏乱差等长期不作为，未尽到物业管理、服务义务，故其行使现履行抗辩权。据此，要求驳回华广物业公司的诉讼请求。本院经审理查明的事实：杨剑萍、马勇系某某院93-1房产（别墅）登记所有权人（登记建筑面积323.61平方米），即该物业业主。2009年4月，杨剑萍与怡庭物业公司签订前期物业服务协议、装修管理协议后对上述房屋进行装修、入住。双方签订的前期物业服务协议约定：物业服务费收费标准为2.1元/月/平方米（按住宅建筑面积计算，其中含0.1元/月/平方米的公共能耗费）；物业服务费首次按年交纳，以后每月、季或年交付当期物业服务费，于每期五日前交付；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日按每天万分之五交纳违约金。2013年起，因杨剑萍房屋上述漏水等问题一直为得到解决，杨剑萍拒交服务业服务费。另，根据本院之前审理的华广物业公司与该小区内其他业主的物业服务合同纠纷过程中查明：华广置业公司系某某院·X院的开发建设单位，2008年起华广置业公司委托怡庭物业公司对上述小区进行前期物业管理服务。2011年2月28日，怡庭物业公司与华广置业公司签署协议终止了前期物业服务，转由华广物业公司自2011年3月1日起承继怡庭物业公司为某某、X院小区提供前期物业服务，并报取相关行政管理部门同意。2011年3月25日，华广物业公司与华广置业公司签订前期物业服务合同并报行政管理部门备案。前期物业服务合同约定：物业公司提供物业管理区域内的物业公共部位的维修、养护和管理、物业共共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务收费实行包干制，业主应提前15天交纳物业服务费用，物业服务费用按半年（年/季、月）交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的应向物业公司支付违约金（但未约定违约金计算标准或具体金额）。2011年3月27日，行政管理部门对华广物业公司与华广置业公司提交的前期物业服务备案申请表进行了备案，核准涉案小区内多层住宅的物业服务费收费标准为2.0元/月/平方米、公共能耗费0.1元/月/平方米。2013年12月25日，惠山区物价局向华广物业公司下发了《关于某某院·X院住宅小区前期物业管理公共服务费收费标准的批复》，批准可按六级物业服务标准，对物业产权人（或使用人）可收取每月每平方米建筑面积1.10元的公共物业服务费，电梯使用费、公共水电费实行合理分摊、按实收取；非住宅、商业用房、低层住宅、别墅等物业服务收费标准根据市场价格水平与业主或者委托人双方协商确定。2017年4月12日，惠山区物价局向华广物业公司下发了《关于惠山区某某院·X院住宅小区调整前期物业服务等级备案的复函》，对住宅小区进行三级物业服务，对物业产权人（或使用人）可收取每月每平方米建筑面积1.10元的公共物业服务费，电梯使用费、公共水电费实行合理分摊、按实收取；非住宅、商业用房等物业服务收费标准根据市场价格水平与业主或者委托人双方协商确定；本批复自2017年4月12日起执行。华广物业公司对该小区管理、服务期间，对小区内的违建现象未尽到管理义务；对小区内的环境、公共设施等未尽到管理、维护等义务。审理中，经本院释明，杨剑萍表示：涉案物业所有人系其与马勇，双方系夫妻关系，如需承担本案民事责任其愿意独自承担，无需追加马勇作为被告参加诉讼。以上事实，有前期物业服务协议、装修管理协议、前期物业服务终止协议、物业服务项目移交确认书、物业服务公司变更申请报告、现场照片、前期物业服务备案申请表、物价局的批复和复函、房屋登记簿证明及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费，逾期未付的，应当承担违约责任。华广物业公司主张杨剑萍自2013年1月1日至2019年12月31日止未按约支付物业服务费，杨剑萍予以承认，本院对华广物业公司的主张予以确认。杨剑萍拒交全部物业服务费缺乏事实和法律依据。现华广物业公司要求杨剑萍立即支付拖欠的物业服务费及滞纳金（违约金）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于双方争议的物业服务费收费标准，物业公司与华广置业公司签订的前期物业服务合同作出了约定，该约定对全体业主具有约束力，且合同约定的收费标准取得了行政管理部门的备案核准，且杨剑萍与怡庭物业公司签订的前期物业服务协议中对此也作出了明确约定。物价部门在批复、复函中允许物业企业与业主就收费标准进行商定。物价部门的批复、复函不属于限制收费标准的规定。2017年4月12日惠山区物价局向华广物业公司下发的《关于惠山区某某院·X院住宅小区调整前期物业服务等级备案的复函》是在物业服务企业出现难以与业主协商调整物业服务费用标准的普遍性难题的情况下，通过调整服务标准即降低服务等级来协助物业服务企业控制经营成本，该收费标准政府指导价主要针对高层建筑等普通住宅，而本案物业属于别墅、多层（低层）住宅，不在上述备案范围内。如果占用公共空间资源更大的别墅与普通高层住宅按照统一标准收费将显失公平。故本院华广物业公司主张按2.1元/月/平方米的标准计算物业服务费予以支持；对杨剑萍该方面的辩称意见不予采纳。华广物业公司在其主张的物业服务期间内对小区内的违建现象等未尽到管理服务义务，故应当酌情扣减相应的费用，根据本案的实际情况及华广物业公司未尽物业管理、服务义务对杨剑萍正常生活、居住的影响，本院酌定扣件30%的物业服务费用。据此，杨剑萍上述缴费期间内应付物业服务费确定为元39959元（2.1元/平方米·月×323.61平方米×84月×70%，取整数）；对华广物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。华广物业公司主张的滞纳金（违约金）计算标准未超出双方约定及法定许可范围，本院予以支持，滞纳金确定为7992元；对华广物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。杨建平提供的证据不足以证明其房屋漏水等系由华广物业公司未尽管理、服务义务所致，且与本案不属同一法律关系，本院对其要求华广物业公司承担损失的辩称意见不予采纳；其有充分证据后可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨剑萍于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡华广物业服务有限公司支付自2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费39959元、滞纳金7992元，合计47951元；二、驳回无锡华广物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1514元，由无锡华广物业服务有限公司负担454元、杨剑萍负担1060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李洪毅人民陪审员  沈 琦人民陪审员  高红艳二〇二〇年十月二十二日书 记 员  杨 颖