四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初3940号 原告：泸州市正黄置业有限公司，住所：四川自贸区川南临港片区金带路******，统一社会信用代码：91510504085812752A。 法定代表人：刘洪春。 委托诉讼代理人：王俊，四川理光律师事务所律师。 被告：陈军，男，汉族，1983年9月7日出生，住湖北，住湖北省公安县iv> 被告：雷利红，女，汉族，1990年3月27日出生，住四川，住四川省古蔺县iv> 原告泸州市正黄置业有限公司(以下简称“泸州正黄公司”)诉被告陈军、雷利红商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泸州正黄公司委托诉讼代理人王俊、被告陈军到庭参加了诉讼。被告雷利红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告泸州正黄公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ199996），并协助原告办理《商品房买卖合同》网签备案撤销手续；二、判决两被告向原告支付保证金损失321948.55元、违约金88500元、律师服务费5000元，共计415448.55元；三、本案案件受理费、诉讼保全费由两被告承担。事实与理由：2016年9月28日,原告与两被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定：两被告购买原告开发建设的龙马谭区商品房，总价款442500元，两被告采取按揭贷款方式付款；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向商品房所在地人民法院起诉。《补充协议》约定：两被告在2016年9月28日前一次性将首付款88500元支付给原告，余款354000元两被告采用银行按揭贷款方式支付；鉴于原告已为采用按揭贷款方式支付房款的两被告向按揭贷款银行提供了连带保证责任，因此，两被告逾期偿还贷款，导致原告向按揭贷款银行承担了相关保证责任，由此给原告造成的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括但不限于支付的按揭保证金及利息、违约金以及因追索按揭保证金而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用，下同）均由两被告承担，买受人应当在接到原告电话或书面通知后15日内向原告付清，并向原告支付前述损失总额20%的违约金，原告还有权在两被告逾期偿还贷款行为发生后的2年内解除合同。原告解除合同的，两被告应当向原告支付购房总价款20%的违约金，同时还应当承担解除合同产生的所有费用。2016年11月14日，两被告与中国农业银行股份有限公司泸州直属支行签订了《个人购房担保借款合同》，两被告借款354000元，原告为两被告提供连带责任保证。2016年11月16日，原告向泸州市房屋产权交易服务中心申请办理了《商品房买卖合同》网签备案。2016年11月17日，中国农业银行股份有限公司泸州江阳支行向两被告发放了贷款354000元，并将该款转入了原告银行账户。2019年6月11日,中国农业银行股份有限公司泸州直属支行向原告发出《担保人履行责任通知书》，通知原告履行担保责任，为两被告偿还欠款。2019年6月14日,中国农业银行股份有限公司泸州江阳支行扣划了原告保证金321948.55元为两被告归还了欠款。根据原、被告双方合同约定和相关法律规定，为维护自身合法权益，原告诉至法院提出上列诉讼请求。 被告陈军辩称：经济困难，对于解除商品房买卖合同无异议，但原告诉请的违约金过高，请求予以调整。 被告雷利红未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，原告泸州正黄公司作为出卖人与被告陈军、雷利红作为买受人签订了合同编号为YS199996号《商品房买卖合同》，该合同主要约定以下主要内容：1、被告陈军、雷利红购买原告开发的位于龙马潭区金带路99号15号楼32层2单元3203号房屋，预测建筑面积共88.46平方米，其中套内建筑面积69.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.5平方米；2、按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米5002.26元，总价款442500元；3、买受人采用按揭贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的20%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；4、买受人未按照约定的时间付款的，按本合同附件八补充协议的约定处理；5、出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；6、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向商品房所在地人民法院起诉。 2016年9月28日，原告泸州正黄公司作为出卖人与被告陈军、雷利红作为买受人签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议主要约定了以下内容：第四条第（一）项：买受人采用按揭贷款方式付款。买受人应付购房款共计人民币442500元，其中：（1）买受人在2016年9月28日前一次性将首付房款人民币88500元支付给出卖人（含买受人签订认购协议时已经向出卖人支付的定金20000元）；（2）余款人民币354000元，买受人采用银行按揭贷款方式支付；第五条第2款：鉴于出卖人已为采用按揭贷款方式支付房款的买受人向按揭贷款银行提供了连带保证责任，因此，买受人逾期偿还贷款，导致出卖人向按揭贷款银行承担了相关保证责任，由此给出卖人造成的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括但不限于支付的按揭保证金及利息、违约金以及因追索按揭保证金损失而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或书面通知后15日内向出卖人付清，并向出卖人支付前述损失总额的20%的违约金，出卖人还有权在买受人逾期偿还贷款行为发生后的2年内解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付购房总价款20%的违约金，同时还应承担解除合同产生的所有费用；买受人已经向出卖人交纳的款项在扣除前述违约金和所有费用后，由出卖人一次性无息退还给买受人。 2016年11月14日，被告陈军、雷利红作为借款人及抵押人与中国农业银行股份有限公司泸州直属支行作为贷款人、原告泸州正黄公司作为保证人签订合同编号51020120160161557号《个人购房担保借款合同》，约定：1、借款金额为354000元；2、借款用途为购买住房，借款人购房合同编号为ＹＳ199996号，购买的房产位于龙马潭区金带路99号15号楼32层2单元3203号；3、借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4、借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名为泸州市正黄置业有限公司，开户行为农行江阳支行，账号22×××55；5、本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为壹个月，还款日为每期月末的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号／卡号为62×××75，借贷双方对提前还款的特别约定为在36个月内提前还款，按还款额的1%收取违约金；6、本合同项下借款担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人泸州正黄公司按约定提供保证担保，由本合同签章的抵押权人按约定提供抵押担保；7、抵押物清单载明：房屋地址为龙马潭区金带路99号15号楼32层2单元3203号，购房合同编号为ＹＳ199996，购房总价442500元，建筑面积88.46平方米，房产类型为住房，权属证书情况未办妥，房产出租情况未出租，房产评估价值442500元；7、保证方式为连带责任保证，保证范围包括主合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；8、保证期间为借款到期日起二年。借款人、保证人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提起到期之日起二年；9、保证人不可撤销授权：本人未按本合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从本人在中国农业银行各机构开立的账户中划收，依据法律法规或双方约定不得划收的账户除外；10、发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任：（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；（3）借款人、保证人违反本合同项下声明、保证、承诺或义务；11、发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：（1）借款人未按约定按期足额偿还借款；（2）借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺；（3）借款人、担保人违反本合同其他约定。该《个人购房担保借款合同》有原告盖章、中国农业银行股份有限公司泸州直属支行盖章及被告陈军、雷利红签字捺印确认。后中国农业银行股份有限公司泸州直属支行依约发放了35.4万贷款。 2016年11月16日，案涉位于泸州市龙马潭区买卖合同网签备案，开发企业为原告泸州正黄公司，买受人为被告陈军、雷利红。 2019年6月11日，中国农业银行股份有限公司泸州直属支行向原告泸州正黄公司制发《担保人履行责任通知书》，内容为：致泸州正黄公司，您为债务人雷利红担保的《欠款清单》所列合同项下债务已逾期形成不良（具体情况见《欠款清单》。现我行正式通知您，请接到本通知后立即履行担保责任。欠款清单载明：主合同编号为51020120160161557，担保合同编号为51100220160164434，债务金额354000元，到期日2036年10月16日，尚欠本金315489.58元，尚欠利息（含罚息、复利）以实际结算日为准。上述欠款计算至2019年6月11日，您应承担的保证责任以实际履行时根据主合同及担保合同约定计算的数额为准。 2019年6月14日，中国农业银行股份有限公司泸州直属支行自原告泸州正黄公司个人信贷业务单位保证金账户扣收了被告作为借款人尚欠的本金、利息，合计扣款321948.55元。 在诉讼过程中，原告当庭陈述被告陈军、雷利红购买诉争房屋时向原告缴纳了所购房屋的公共维修基金人民币5307.6元和房屋改造费1000元，被告陈军对此无异议。此外，原告还提交了四川理光律师事务所开具的增值税发票，发票载明的价税合计5000元，备注内容为泸州市龙马潭区金带路99号正黄金色巴黎四期诉陈军、雷利红商品房预售合同纠纷一案。同时被告陈军陈述，其与被告雷利红于2016年购买案涉房屋时系朋友关系，对于案涉房屋的首付款88500元及其他费用等被告陈军大约负担了其中的7万元，但未提交相应证据予以证明。 以上事实有原告提交的原、被告身份信息及当事人的当庭陈述，合同编号为YS199996号的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、合同编号51020120160161557号的《个人购房担保借款合同》、商品房买卖合同网签备案证明、《担保人履行责任通知书》、保证金支付回单及扣款业务凭证等证据在案佐证并经庭审质证，本院予以确认。被告雷利红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应由其自行承担举证、质证不能的法律后果。 本院认为，原、被告双方签订的合同编号为YS199996的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，应对双方当事人均具有法律约束力。同时，被告陈军、雷利红作为借款人应当依据《个人购房担保借款合同》的约定履行按期偿还贷款本息的义务。现因二被告逾期偿还银行贷款导致原告承担保证责任的行为已违反了原、被告双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，根据该约定的内容，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告承担被银行所扣收的按揭保证金并支付违约金，故对原告诉请判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并注销该《商品房买卖合同》备案的请求，本院依法予以支持。因被告未按期偿还贷款本息，原告泸州正黄公司于2019年6月14日承担了保证责任并被贷款机构扣收了被告尚欠的贷款本金、利息等合计321948.55元，故原告诉请判令被告偿还原告被银行扣收的保证金321948.55元，本院依法予以支持。对原告诉请判令被告向原告支付购房总价款20%的违约金88500元的请求，被告辩称该违约金过高请求予以调整，本院认为原告诉请解除买卖合同并收回案涉房屋所有权已经属于对被告未按期履行偿还贷款本息义务这一违约行为的担责诉求，且被告的违约行为导致原告方的直接损失即原告被扣收的按揭保证金的资金占用利息损失，除此之外原告方未提供证据证明有其他损失，此外鉴于案涉房屋目前市场价值变动情况，原告诉求按购房总价款的20%即88500元计算违约金过高，应予以调减，否则将导致被告作为普通购房消费者的义务负担过重，本院酌情确定为被扣收保证金321948.55元按央行同期同类的贷款利息计算为宜，因该保证金被银行扣收的日期为2019年6月14日，截止到法庭一审辩论终结之日为16月零4天，按16月计算该笔资金的利息为321948.55元*4.35%/12*16=18673元，故本院将原告诉请的违约金调整为18673元。此外，对于原告诉请的律师费5000元，本院认为该纠纷本身系二被告未依约履行按期偿还相应借款本息所引起，同时原告提交了律师费发票，结合本案立案、开庭等诉讼活动均系原告委托代理人参与进行，故双方形成了事实的法律委托代理关系，同时双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对此律师费的承担亦有约定，故对于原告诉请的律师费5000元，本院予以支持。又因被告在购买房屋时缴纳了诉争房屋的公共维修基金5307.6元和房屋改造费1000元，公共维修基金和房屋改造费应由房屋的业主缴纳，现被告已丧失作为该房屋业主的资格，故该维修基金和房屋改造费原告方应予以退还被告。此外，为一次性解决纠纷，前述费用及本案应当由被告承担的诉讼费用宜在被告已付给原告的所有款项中扣取。综上，品迭各项费用后，原告方在解除商品房买卖合同后尚需退还被告陈军、雷利红购房款的总金额为：442500元+5307.6元+1000元-321948.55元-18673元-5000元=103186.05元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告泸州市正黄置业有限公司与被告陈军、雷利红于2016年9月28日签订的合同编号为ＹＳ199996的《商品房买卖合同》，被告陈军、雷利红于本判决生效之日起十日内协助泸州市正黄置业有限公司办理前述《商品房买卖合同》中载明的位于泸州市龙马潭区房屋的网签备案解除手续； 二、原告泸州市正黄置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告陈军、雷利红购房款103186.05元； 三、被告陈军、雷利红于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市正黄置业有限公司律师费5000元（该律师费已在上述第二项判决退还的购房款中予以品迭抵扣，二被告无需再另行支付）； 四、驳回原告泸州市正黄置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3766元，诉讼保全费2648元，合计6414元，由被告陈军、雷利红负担(该费用原告已垫缴，由原告在退还二被告购房款时直接扣收)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  熊兵 二〇二〇年十月二十一日 书记员  姚丽