江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初1579号原告：严芳萍，女，1979年10月28日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：冒国才，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜荧荧，江苏洲际英杰律师事务所律师。被告：庄海明，男，1949年2月10日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：夏正丹，江苏山水律师事务所律师。原告严芳萍与被告庄海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案件复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理，两次庭审中原告的委托诉讼代理人杜荧荧、被告庄海明及其委托诉讼代理人夏正丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严芳萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金14400元及利息（其中10800元租金的利息从2016年4月16日起算，3600元租金的利息从2018年4月16日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）、物业费5291元、水电煤费2196元、三联供费14996元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年4月17日签订租房协议，约定由被告承租崇川区新城小区28幢502室，租期从2014年5月1日至2015年4月30日，月租金3600元，租金每季度缴纳一次，先缴后住，水电煤、三联供费用都由被告负责缴纳。2015年4月30日租赁期满后，被告一家仍使用租赁房屋，直至2018年5月被告搬出房屋。之后原告多次向被告催要2016年5至7月的房租10800元和2018年5月房租3600元，被告拒不缴纳。经查询，原告还发现房屋的物业费、水电煤费、三联供费用存在欠缴情况，其中2015年5月至2018年5月物业费，尚欠5291元未交，原告本人去物业公司将费用缴清；水电煤费用从原告银行账户直接扣缴，被告还有2017年7月至2018年3月的费用2196元未支付给原告；2014年5月至2018年5月的三联供费用分文未付，合计14996元。原告曾于2019年9月18日发函向被告催收租金、物业费、水电煤费以及三联供费用，但被告未回应，原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告庄海明辩称，被告不拖欠原告任何费用，被告的租金已经缴至2018年7月；水电煤费用是根据票据结算；三联供费用双方签订租赁合同时原告从未提及，租赁期间原告也从未向被告索要，该费用不应当由被告承担；物业费被告一直缴纳至2017年底，2018年之后的物业费被告没有缴纳。当事人围绕诉讼请求依法进行了举证质证。对双方没有异议的租房协议、银行卡交易流水、说明、微信聊天记录、物业费发票、微信转账记录等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2014年4月17日，原告作为出租房（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方自愿将新城小区28幢502室出租给乙方，租期壹年，从2014年5月1日起至2015年4月30日止；月租金3600元，每季度缴纳一次，先缴后住，每次房租提前15天支付；交房时，水、电读数如下：燃气表422.7、水表460、电表5235、三联供235，该读数之前费用由甲方负责缴纳，读数之后费用由乙方负责缴纳；乙方须支付给甲方各项费用押金3600元，待乙方不租后，甲方确认无遗留问题，即将押金返还给乙方。双方同时还补充约定：物业费1年，143×12=1716（年底交清）。上述合同签订当日，被告向原告缴纳了2014年5月1日至7月31日的租金10800元、押金3600元，合计14400元。合同期满后，被告继续租住案涉房屋，原告亦予认可，双方间租赁关系一直持续至2018年5月底被告搬离。租赁期间内，就案涉房租的收取，原、被告确认除少数几笔现金付款外，多数是原告直接通过微信与被告女儿联系，由双方通过银行转账方式交易。至2018年6月，原告再次联系被告女儿，要求结清租期内遗留的各项费用，但双方未能谈妥。2018年9月，原告委托江苏洲际英杰律师事务所律师向被告发出律师函，催缴租金、物业费、水电煤及三联供费用。诉讼中，双方当事人的争议焦点集中于合同的结算上，包括租金、水电煤、物业费的支付争议以及三联供费用的承担问题。1、租金部分，原告主张被告欠付2016年5月、6月、7月及2018年5月共计4个月的租金14400元，被告未认可；2、水电煤部分，原告主张被告尚欠2017年9月至2018年3月的费用2196元未结清，被告亦未认可；3、物业费部分，原告主张被告除第一年租期（2014年5月1日至2015年4月30日）的物业费已付清之外，自2015年5月1日起至2018年5月底期间的物业费共计5291元均未再支付，被告则主张物业费其已缴纳至2016年底，2017年起才未再支付；4、三联供费用部分，原告主张被告自租赁之日起即未缴纳，至其2018年5月搬离，所欠费用共计14996元，被告承认未缴纳三联供费用，但其抗辩认为，双方订立租房协议时并未约定相关费用的承担，此后原告也从未向其主张，故该三联供费用不应当由被告承担。针对上述争议，双方当事人分别向法庭进行了举证。其中，原告提供如下证据：1、中国工商银行信用卡流水明细一份，原告陈述，除2014年5月至10月的租金被告系以现金支付外，其余租金皆通过银行转账方式给付，原告的银行流水中未有2016年5至7月及2018年5月的租金给付记录，证明被告拖欠相应期间的房屋租金；2、兴业银行流水账单一份，证明案涉房屋水电煤气费用均是原告的丈夫王锋通过银行代扣方式缴纳；3、物业费发票三份，其中2013年1月至2015年12月物业费共计5151.3元，开票日期为2016年5月19日；2016年1月至12月物业费共计1717.1元，开票日期为2017年4月12日；2017年1月至2018年7月物业费共计2718.7元，开票日期2018年11月28日；前两张发票上物业公司盖章证明物业费已缴，2018年11月28日的发票上由物业公司确认物业费系严芳萍缴纳；4、新城小区业委会出具的说明一份，证明案涉新城小区28幢502室欠付2014年9月至2018年4月空调热水费14996元。被告对上述证据的真实性未予否认，但表示上述证据不能达到原告的证明目的。首先，租金中有一部分系被告通过现金支付，故流水中无该期间的付款记录；其次，原告提供的水电煤缴费流水不能证明系支付的案涉房屋上的费用，且根据双方合同约定，相关水电煤费用应根据读数结算；其三，物业费发票仅能证明物业费已缴纳情况，但不能证明被告欠付情况；最后，三联供费用不应由被告承担。被告向本院提供微信转账记录一份，证明被告在2016年7月7日向原告转账3334元，该费用并不包括在原告提供的流水往来中。原告对证据的真实性予以确认，同意该3334元从其主张的金额中扣除。另外，鉴于庭审中被告主张案涉房屋自2014年5月起至2016年底的物业费均由其支付，本院要求被告补充提供其缴纳物业费的相关凭证，后被告回复，物业公司处未查询有被告直接缴费的记录。本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。案涉《租房协议》履行期满后，被告继续使用案涉房屋，原告未提异议，双方间租赁关系以不定期租赁合同的形式存续，直至2018年5月被告搬离后终止。现原、被告就租期内各项费用的结算存有较大争议，本院结合双方具体主张及各自的陈述、举证，作出如下认定：1、租金部分。被告作为承租人，负有按约支付租金的义务。本案中，原告主张被告欠付2016年5月至7月间的租金10800元及2018年5月的租金3600元，被告既予否认，就应当对相关期间的租金已经支付的事实承担举证责任。庭审中，被告未能举证证明其抗辩的事实，应承担举证不利的后果，原告要求被告承担欠付期间的租金及利息，本院予以支持。根据《租房协议》的约定，每季度的租金应提前15日支付。所涉欠付的14400元中，10800元系2016年5至7月的租金，应于2016年4月15日前支付，逾期利息自2016年4月16日起算；3600元系2018年5月的租金，应于2018年4月15日前支付，逾期利息自2018年4月16日起算。2、水电煤费用部分。原告虽提供了兴业银行流水用以证明其缴纳案涉房屋水电煤气费用的情况，但被告对该证据的关联性提出质疑，认为流水仅能证明缴费金额，却无法明确是否为案涉房屋上的相关费用。本院认为被告的上述抗辩理由成立。原告作为主张付款的一方，应对其主张的付款名目及金额提供确切证据。原告在本案中主张的是新城小区28幢502室房屋的水电煤气费用，而其提供的账单流水无法证明账单与相应费用之间的关联性。原告的举证不足以证明其主张，故本院对其该部分诉讼请求不予支持。3、物业费部分。双方《租房协议》中关于物业费的承担已作出明确约定，“物业费1年143×12=1716（年底交清）”。《租房协议》期限届满后，被告继续租用房屋，双方间租赁关系虽变更为不定期租赁合同，但其他权利义务并未变更，双方间物业费的承担仍应按照此前《租房协议》的约定，租期内由承租人按每月143元的标准负担。现原告主张被告欠付物业费，并提供了物业费缴费发票。关于上述发票的证明力，其中2016年5月16日的发票系缴纳的自2013年1月至2015年12月期间共计3三年的物业费用，该阶段包含有被告尚未租住的期间，被告也只主张其从2014年5月起缴纳物业费，故2016年的发票中所载的费用不可能为被告缴纳，应系原告所缴；2018年11月缴纳的2017年1月至2018年7月的物业费，该发票中物业公司已经盖章确认所涉费用为严芳萍缴纳，本院亦予确认；至于2016年1至12月的物业费，所涉发票中虽未记载缴纳人身份，但被告主张上述费用为其缴纳，未能提供任何缴费凭证，且所涉缴费周期与原、被告租房协议上约定的物业费结算节点也不一致，结合前后两笔物业费皆是原告缴纳的事实，根据证据认定的高度盖然性规则，本院对2016年1至12月期间的物业费也为原告缴纳的事实予以采信。原告自认2014年5月1日至2015年4月30日期间的物业费被告已与其结清，主张被告支付自2015年5月1日起至2018年5月底共计37个月的物业费5291元（37月×143元/月），本院予以支持。4、三联供费用部分。关于该项费用的承担，被告主张双方订立租房协议时未有约定，故所涉费用不应由被告承担。但根据《租房协议》的记载，协议中关于水、电读数的条款中，双方单独补充手写有“三联供235”，结合条款中明确约定读数之后的费用由被告承担，故而被告主张订立合同时未约定三联供费用并不属实，被告应遵守合同约定，对相关费用予以承担。本案中原告已提交小区业委会出具的说明，证明2014年5月至2018年5月期间案涉房屋共欠付三联供费用14996元，因所涉费用确实发生在被告租住期间，原告对上述三联供费用提出主张，本院亦予支持。结合上述认定，被告应当对其租住期间欠付的租金及利息、物业费、三联供费用等向原告付清。因诉讼中当事人另确认，2016年7月7日被告尚有一笔3334元的付款未计入双方的结算中，原告认可该笔付款从其主张的金额中扣除；除此之外，双方订立《租房协议》当日，被告还向原告支付租房押金3600元，该笔押金也应双方合同解除、结算完毕后予以返还。故本院对该案作出判决时，将上述已付款3334元和押金3600元，合计6934元，一并在被告的应付款中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告庄海明向原告严芳萍支付租金14400元，并承担相应的利息（其中10800元的利息自2016年4月16日起按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；3600元的利息自2018年4月16日起按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、被告庄海明向原告严芳萍支付物业费5291元；三、被告庄海明向原告严芳萍支付三联供费用8062元（已扣除6934元）；上述一至三项判决义务，由被告庄海明自本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告严芳萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费731元，由原告严芳萍负担231元，被告庄海明负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费731元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  叶 菁人民陪审员  葛晓雯人民陪审员  陈美芳二〇二〇年十月十二日法官 助理  黄 晴书 记 员  吴 烨