陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书                      （2020）陕01民终11514号上诉人（原审被告）：绿地集团西安置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段亚亮，男，汉族，1976年4月24日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：雷静远，陕西科奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖曼，陕西科奥律师事务所实习律师。原审第三人：代安顺，男，汉族，1992年6月18日出生，现住西安市莲湖区。上诉人绿地集团西安置业有限公司（以下简称：绿地公司）因与被上诉人段亚亮、原审第三人代安顺商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿地公司委托诉讼代理人李鑫，被上诉人段亚亮委托诉讼代理人雷静远、廖曼到庭参加诉讼。原审第三人代安顺经合法传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为驳回段亚亮要求解除双方之间商品房买卖合同关系的诉请；2.请求亚亮已支付的预付购房款43万某某，车位款23万某某；3.请求撤销一审判决第四项，改判为驳回段亚亮要求绿地公司赔偿一房二卖赔偿款及房屋溢价损失的诉请；4.判令段亚亮承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、一审判决事实及法律关系认定不清，绿地公司与段亚亮之间并未成立商品房买卖合同关系。首先，段亚亮与绿地公司于2014年6月23日签订关于西安绿地海珀香庭项目1-2-1601号房屋的《定购协议》，并于同日向绿地公司支付购房定金1万某某。但此后段亚亮一直未与绿地公司签订《商品房买卖合同》，直至2018年4月2日，绿地公司向段亚亮发出一份催签函，但段亚亮未在合理期限内履行签约义务，绿地公司遂于2018年4月19日向段亚亮发出解除函，函告双方签订的《定购协议》于解除函送达段亚亮之日解除。双方之间所签订的《定购协议》仅仅是预约合同关系，且已于解除函送达段亚亮之时解除；其次，销售不动产统一发票中关于段亚亮所缴纳款项的性质明确载明为预收购房款而并非购房款，据此能够充分说明在开具发票之时双方并未签订正式《商品房买卖合同》并未形成商品房买卖合同关系；最后，一审判决书中写到“经审理查明……再查，2018年四月通过快递方式向原告寄送《催签函》……原告收函后于同年七月与佳德公司作为共同原告向本院提起民事诉讼要求确认该函无效”，段亚亮向法院提出要求确认《关于的解除函》无效这一事实恰恰能够证明段亚亮认可双方之间形成的是预约合同关系，正是因为其认可双方之间签订的仅仅是《定购协议》而非《商品房买卖合同》，形成的是预约关系，其才会在绿地公司发了《关于的解除函》后向法院请求确认无效，否则，双方之间如果像段亚亮所说已经签订了《商品房买卖合同》，那么段亚亮为何要针对上述解除函提起确认之诉？由此可见，段亚亮的前后说辞及行为自相矛盾。综合前述内容，一审法院在对案件查证不清的情况下错误认定事实，导致裁判结果显失公平，事实上，双方之间并未成立商品房买卖合同关系，故根本不存在解除双方之间的买卖合同关系的事实和法律依据。二、段亚亮经绿地公司催告后仍未履行签订《商品房买卖合同》和办理银行按揭贷款手续义务的行为已构成违约，故段亚亮要求返还定金的诉请不应予以支持。段亚亮诉请返还预付购房款44万某某及车位款23万某某，其中l万某某为签订房屋《定购协议》时所交付的定金，根据法律关于定金的处理规定，段亚亮因自己的原因未签订《商品房买卖合同》放弃购买涉案房屋，故其无权要求绿地公司返还1万某某定金，绿地公司仅需返还其已缴纳的43万某某购房款和车位款23万某某。因预约合同的违约解除所涉及定金问题适用法律规定的定金罚则，故段亚亮违约的情况下，绿地公司可不退还其已付定金。三、段亚亮要求绿地公司承担一房二卖赔偿款及赔偿房屋溢价损失的诉请于法无据。首先，绿地公司是在与段亚亮解除《定购协议》之后，将房屋出售给第三人的，故不存在一房二卖；其次，根据绿地公司与段亚亮2014年签订的《定购协议》，段亚亮拟购买的涉案房屋价格为每平方米1 2716元，而双方预约合同关系解除后，绿地公司将房屋于2018年出售给第三人的价格为每平方米15300元，时经四年，且2017年下半年西安房屋价格高速增长，根据段亚亮在一审中提供的各个购房平台显示的涉案房屋所在小区出售价格每平方米已高达24500元，而绿地公司将房屋出售给第三人的房屋价格仅仅比绿地公司与段亚亮此前所约定的房屋价格高2000余元，由此对比可见绿地公司并不存在段亚亮所称的因房价上涨绿地公司恶意解除预约合同关系的情形；再次，一审法院判决绿地公司向段亚亮赔偿房屋溢价损失35万某某，而段亚亮在签订《定购协议》后仅支付了43万某某预购款，仅占涉案房屋总价款的22%左右，且法院判决绿地公司向段亚亮赔偿房屋溢价损失的金额是绿地公司将房屋出售给第三人后所获增值的22%的4倍多，故这一判决结果严重显失公平，导致双方当事人之间利益显失平衡；最后，本案系因段亚亮原因致使双方商品房买卖合同关系未能成立，故其要求绿地公司承担一房二卖赔偿款及赔偿房屋溢价损失的诉请于法无据，不应予以支持。综上所述，绿地公司在充分履行与段亚亮的预约合同解除程序后，才将房屋出售，而一审判决对此认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平，故为维护绿地公司合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，肯请贵院查明事实，支持绿地公司的上诉请求，依法改判。段亚亮答辩称：一、一审认定段亚亮与绿地公司之间存在事实的商品房买卖合同关系是正确的。1.《订购协议》仅约定段亚亮需支付1万某某定金，如果段亚亮与绿地公司之间没有就涉案房屋达成进一步的合意，段亚亮不可能支付后续的43万某某购房款。2.绿地公司向段亚亮出具的销售不动产统一发票上明确载有合同编号。3.一审中段亚亮称签订了与销售不动产统一发票上所载编号的合同，后被绿地公司以办理网签为由收走。绿地公司承认曾向段亚亮出示过该合同，但拒不向一审法院提供。4.绿地公司在一审中辩称，因段亚亮付款未达首付标准，一直未与段亚亮签订《商品房买卖合同》的理由有违常理，明显不能成立。5.段亚亮在购买涉案房屋时，该房屋正处于预售阶段，开票性质打印为“预收购房款”没有问题。且销售不动产统一发票系绿地公司向段亚亮开具，开票性质由绿地公司选择打印，故销售不动产统一发票所载开票性质并不能否定双方存在房屋买卖合同关系的事实。二、绿地公司应将该l万某某与43万某某一起作为购房款向段亚亮。1.段亚亮没有违约行为，《商品房买卖合同》签订后，1万某某己转化为购房款。2.《订购协议》虽约定了l万某某定金，但在实际履行中，对该1万某某绿地公司是按照购房款收取的（从发票开票性质一栏显示，该1万某某与43万某某一样，均为“预收购房款”），所以甚至不用转化，1万某某至始至终都是购房款。三、绿地公司存在一房两卖，应当按照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条承担法律责任。1.绿地公司将涉案房屋大幅低于市场价出售给第三人出于什么目的或背景，一审法院无法考证。但一审判决在确定的房屋溢价损失时己综合考虑了段亚亮付款比例、绿地公司实际获利、参考市场价格等因素，绿地公司不顾房价涨幅巨大的事实，仅以自己一房二卖获利情况来评判一审确定的溢价损失的说法，不客观。2.一审在确定溢价损失为35万某某后，根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判令绿地公司赔偿损失35万某某，并判令绿地公司承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任（实际赔偿款金额35万某某），依法有据。综上所述，一审判决事实清楚、适用法律准确，请求予以维持。原审第三人代安顺经合法传唤未到庭，但庭前陈述意见称其母亲的朋友系涉案小区业主，后来销售人员又给该业主打电话说还有一套房要销售，该业主就告知代安顺家人这一信息。代安顺看房后，于2018年3月、4月给绿地公司交付一部分款项，但此后很久才与绿地公司签订商品房买卖合同，购买了涉案的房屋。在物业收房的时候，代安顺才看到应由代安顺签字的签名栏处有“段亚亮”字样，绿地公司的人员给代安顺说可能是有人替代安顺签了，一审的时候代安顺才知道段亚亮是代安顺之前的购房人。涉案房屋是代安顺与绿地公司签订合同，通过正常程序购买的，段亚亮与绿地公司的纠纷代安顺并不清楚，也与代安顺无关。代安顺收房的时候，还缴纳了2014年至2018年的物业、水暖等费用。对这个情况代安顺也问物业了，物业说如果不交钱就不能收房，因为代安顺就是为了要房子，所以只能交钱、收房。段亚亮向一审法院起诉请求：1.解除段亚亮与绿地公司于2014年7月5日订立的编号3902424的《商品房买卖合同》和编号PC186的《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》；2.绿地公司立即向段亚亮返还44万某某购房款和23万某某车位款，以及自2014年7月5日起算至返还全部房款和车位款之日止的利息，计算至2019年12月4日的利息为217884元（即（44+23）×6%×5.42）；3.绿地公司向段亚亮承担一房二卖的赔偿款44万某某，并赔偿房屋溢价给段亚亮造成的损失50万某某；4.本案诉讼费用由绿地公司承担。一审法院经审理查明：2014年6月23日，段亚亮与绿地公司签订《定购协议》，约定段亚亮定购绿地公司开发的海珀香庭项目1幢2单元16层21602号房，预（实）测建筑面积152.68㎡，房屋单价12540元/平方米，房屋总价1914607元，定金10000元，备注：选定地下二层车位713号、定金10000元、于明日转账。《定购协议》经段亚亮与绿地公司双方签字盖章。绿地公司在与段亚亮签订案涉房屋定购协议之前，已取得案涉房屋的预售许可证，具备预售资格。当日，段亚亮向绿地公司交付购买房屋的定金10000元，绿地公司收款后向段亚亮开具不动产销售发票，发票所载合同号为3902424。2014年6月25日，段亚亮交付购买地下二层车位的定金10000元，绿地公司收款后向段亚亮开具收据。2014年7月5日，段亚亮与绿地公司签订绿地海珀香庭车协字第PC186号《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》，协议载明“鉴于乙方（即段亚亮）与甲方(即绿地公司）签订了＿号《商品房买卖合同》，购买了甲方位于西安市高新区XX路XX号楼XX号房屋。因此甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方购买西安绿地海珀香庭地下停车位使用权事宜达成如下协议：……车位编号：地下车位712号……车位价格为230000元……乙方所购车位于2015与6月30日投入使用。乙方应在甲方全额缴纳车位价款后，在2015年6月30日前将车位按时按现状交付乙方……无论以何种原因导致乙方和甲方签订的《商品房买卖合同》解除，本协议随之解除。”《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》经段亚亮、绿地公司双方签字盖章。该协议签订同日，绿地公司向段亚亮开具购房款430000元的不动产销售发票，发票所载合同号为3902424以及购车位款220000元的不动产销售发票，发票所载合同号为PC186。再查，2018年4月通过快递方式向段亚亮寄送《催签函》，告知段亚亮于接函后三日内前来履行签订《商品房买卖合同》的义务，逾期将解除《定购协议》，所缴纳定金不予退还。段亚亮于同年4月13日签收该快递，但未就后续问题协商一致处理完毕。2018年4月19日，绿地公司向段亚亮寄送《关于的解除函》，告知段亚亮双方签订的商品房《认购协议》（即本案中的《定购协议》）于本函送达之日解除，涉案房屋另行处理。段亚亮收函后，于同年7月与佳德公司作为共同原告向本院提起民事诉讼要求确认该函无效。又查，2019年2月26日，绿地公司与第三人签订《商品房买卖合同》，合同网签编号为X190327053。房屋单价15100元/㎡，房屋总价2301089元。绿地公司向第三人出具的制式发票上载明：收据换发票：2017年5月4日20万某某；2018年5月11日30万某某；2018年10月16日1801089元，后第三人交纳全额房款后入住至今。庭审中，段亚亮称定购协议签订后与绿地公司签订《商品房买卖合同》，绿地公司出于办理合同网签需要将所签合同全部收走，后一直未返还，以致段亚亮无法提供《商品房买卖合同》。绿地公司则否认双方之间签订《商品房买卖合同》，随后又解释称“此合同编号是《商品房买卖合同》封面上的固有编号，在当时与段亚亮签订《定购协议》时，我司提供了一份合同模板供其翻阅了解合同内容，并且双方达成由段亚亮先支付定金并缴纳购房首付款但未达到首付款金额标准。我司基于将要在段亚亮付齐首付款后与其签订《商品方买卖合同》的事宜已确定，按照当时税务机关要求也为了方便客户管理和合同查找，将两份《商品房买卖合同》的封皮作为后期将要与段亚亮签订的合同，故此在给段亚亮开具销售不动产专用发票时将确定好的两份合同编号（合同封皮及编号为房管局提供的制式模板，我方根据需要向房管局购买）载入发票。”庭审后，段亚亮申请就房屋溢价损失进行司法鉴定，并提供了案涉房屋所属小区绿地海珀香庭网络公开售价截屏，证明安居客、房天下、贝壳、58同城房产发布的案涉房屋出售均价，案涉房屋出售均价为24500元每平米，故应以该市值为基准认定段亚亮受到的房屋溢价损失。一审法院认为：段亚亮与绿地公司之间签订的案涉房屋“定购协议”系双方真实意思表示，合法有效，段亚亮已依约交纳定金10000元，本案中，段亚亮称其与绿地公司签订了合同编号为3902424《商品房买卖合同》，由其先行签名后由绿地公司收走并未返还。段亚亮提交了记载合同编号的制式发票证明双方签订了商品房买卖合同，该发票上所载内容除“合同号3902424”外，其余信息均与定购协议约定的内容完全一致。关于发票所显示的合同号一节，绿地公司解释“该编号为“商品房买卖合同”固有编号（合同封皮及编号为房管局提供的制式模板，我方根据需要向房管局购买）载入发票。”绿地公司亦承认曾向段亚亮出示过该合同，庭审中法院要求绿地公司向发法院提交该份合同，绿地公司以双方未签订该份合同，合同编号已作废、其未找到对应的备案的商品房买卖合同为由未予提交。经查，因定购协议仅约定交纳1万某某定金，对付款时间、金额及方式并未明确，而在段亚亮交纳了1万某某定金后又交纳了44万某某房款，绿地公司收取该房款并出具制式发票，且在长达四年之久的时间内未提出异议，亦未向段亚亮催款，绿地公司辩称因段亚亮未按首付款标准交齐房款，故双方未签商品房买卖合同的意见，与常理相悖，法院不予采信。法院结合制式发票、段亚亮陈述、绿地公司收取房款的行为及商品房买卖交易惯例，法院认定双方在定购协议签订后曾就商品房买卖合同达成进一步的合意，段亚亮与绿地公司之间存在事实上的商品房买卖合同关系。现双方均认可案涉房屋已由绿地公司销售给第三人，致段亚亮合同目的无法实现，段亚亮要求解除与绿地公司之间的房屋买卖合同于法有据，法院予以支持。合同解除后，绿地公司应返还收取段亚亮的购房款44万某某及占用期间的利息。关于段亚亮要求绿地公司支付“一房二卖”赔偿款的诉请，绿地公司在未解除与段亚亮的合同关系、未告知段亚亮的情形下将案涉房屋出卖给第三人，收取第三人的购房款的行为已构成严重违约，但鉴于段亚亮在绿地公司催款后未及时处理后续事宜，亦不能免责。法院根据双方的过错程度，酌情认定由绿地公司向段亚亮支付赔偿款为350000元。关于段亚亮主张的房屋溢价款损失，因段亚亮的鉴定申请在辩论终结后提出，本案不再启动鉴定程序。根据段亚亮的付款比例、绿地公司的实际获利，参考市场价格等因素，本院酌情认定该项损失为350000元。基于地下车位使用权转让协议中的约定，段亚亮与绿地公司双方之间的买卖关系合同解除，地下车位使用转让协议”也随之解除。该协议解除后绿地公司应向段亚亮返还全部车位款230000元并支付占用期间的利息。兹根据《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：1.解除段亚亮与绿地集团西安置业有限公司之间绿地海珀香庭项目1幢2单元16层21602号房屋商品房买卖合同关系；2.解除段亚亮与绿地集团西安置业有限公司于2014年7月5日签订的绿地海珀香庭车协字第PC186号《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》；3.绿地集团置业有限公司应于本判决生效起三十日内返还段亚亮购房款440000元及车位款230000元，并承担段亚亮自2014年7月5日起至上述款项实际履行完毕之日止的利息损失（其中2014年7月5日至2019年8月19日的利息计算标准为中国人民银行同期贷款利率；2019年8月20日以后的计算标准为全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；4.绿地集团置业有限公司应于本判决生效起三十日内向段亚亮支付因绿地集团置业有限公司将案涉房屋出卖给第三人的赔偿款350000元，并赔偿段亚亮房屋增值损失350000元；5.驳回段亚亮其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23957元，由绿地集团西安置业有限公司承担22000元，由段亚亮承担1957元。因段亚亮已全部预交，本判决生效后，绿地集团西安置业有限公司应将该款连同上述费用一并支付段亚亮。二审经审理查明，一审查明事实属实。二审中，各方均未提交新证据。本院认为，段亚亮与绿地公司之间签订的房屋定购协议合法有效，双方应按照该约定主张权利、履行义务。定购协议对房屋的预（实）测建筑面积、坐落、单价及总价进行了约定，按照该协议，段亚亮仅需交纳定金1万某某。然而此后，段亚亮又针对该房屋支付款项43万某某，该履行行为已经超出了定购协议约定的支付义务范畴。绿地公司收受此笔款项后还出具了发票，其上除明确记载了与定购协议中对应内容一致的房屋预（实）测建筑面积、坐落、单价及总价等信息外，还载明了合同编号。对此，绿地公司在一审中辩称，签订定购协议时，其仅是提供一份合同模板以供翻阅，并且双方达成由段亚亮先支付定金并缴纳购房首付款但未达到首付款金额标准，其公司基于将要在段亚亮付齐首付款后与其签订《商品方买卖合同》的事宜已确定，按照当时税务机关要求也为了方便客户管理和合同查找，将《商品房买卖合同》的封皮作为后期将要与段亚亮签订的合同，故此在给段亚亮开具销售不动产专用发票时将确定好的合同编号载入发票，后因段亚亮未按首付款标准交齐房款，故双方未签商品房买卖合同。首先，绿地公司并没有提供证据证明其在签订定购协议时与段亚亮达成了支付定金并缴纳首付款的合意;其次，从绿地公司的陈述可知，发票所载编号的合同应是客观存在的，但其在法院限期内并未能提交。故而，一审法院结合制式发票、段亚亮陈述、绿地公司收取房款的行为及商品房买卖交易惯例，认定双方在定购协议签订后曾就商品房买卖合同达成进一步的合意，段亚亮与绿地公司之间存在事实上的商品房买卖合同关系，并无不当。而且，本案中，段亚亮与绿地公司还签订了《海珀香庭地下停车位使用权转让协议》，该协议载明鉴于段亚亮购买了位于西安市高新区XX路XX号楼XX号房屋，故双方达成购买车位的协议，由此更加印证了段亚亮关于其与绿地公司之间存在商品房买卖合同关系之主张。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在履行过程中，绿地公司在未告知段亚亮的情形下将案涉房屋销售给第三人，导致段亚亮合同目的无法实现，其要求解除与绿地公司之间的房屋买卖合同，退还购房款44万某某，赔偿占用期间的利息的诉请应予支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”之规定，绿地公司还应给予赔偿，考虑到段亚亮在绿地公司催款后未及时处理后续事宜，亦有过错，一审酌情认定由绿地公司向段亚亮支付赔偿款为350000元正确。另外，段亚亮提出的房屋溢价款损失的请求，依法应予支持，至于具体数额，在综合考虑付款比例、绿地公司的实际获利，参考市场价格等因素的基础上，一审法院酌情认定为350000元，亦无不妥。关于地下车位使用权转让协议一节，根据该协议约定，双方之间的买卖关系合同解除后，地下车位使用转让协议也随之解除，绿地公司应向段亚亮返还全部车位款230000元并支付占用期间的利息。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。绿地公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23957元（绿地集团西安置业有限公司已预交），由绿地集团西安置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬    钊审 判 员  蒋   瑜 二〇二〇年十月二十六日                          书 记 员  张    茜