上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7627号上诉人(原审被告)：朱佳蔚，女，1969年6月17日出生，汉族，住上海市虹口区长阳路****。被上诉人(原审原告)：孙路碧，女，1972年5月24日出生，汉族，住上海，住上海市黄浦区马当路******iv>委托诉讼代理人：韩飞，上海市汇业律师事务所律师。上诉人朱佳蔚因与被上诉人孙路碧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱佳蔚的上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判驳回孙路碧要求朱佳蔚退还房屋押金的诉请。事实与理由：上海市东大名路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)自2020年1月29日至3月14日无法正常使用系孙路碧故意拖延的后果，孙路碧应当承担上述期间的全部租金。2020年1月29日，在疫情防控小组根据疫情防控需要张贴封条及告知函的第一时间，朱佳蔚就多次明确表示愿意配合并协助孙路碧至物业申请开门，不会影响孙路碧作为长租客的正常使用，但孙路碧一方面以各种理由推诿拒绝至物业登记申请开门，另一方面以系争房屋不能正常使用为由拒绝缴纳房租且要求与朱佳蔚解除合同。但当朱佳蔚要求孙路碧按照合同约定进行物品搬离以及房屋交接时，孙路碧虽从未离开上海但却以各种理由推诿拒不出面，强行占用系争房屋至2020年3月14日。系争房屋客观上不存在无法使用情况，孙路碧所称的2020年1月29日至3月14日无法使用也系孙路碧为达到要求减免房租以及解除合同的目的而故意拖延的后果。孙路碧仅支付房租至2020年2月14日，经催告后依然拒绝支付逾期租金，强行占用房屋至2020年3月14日，系根本违约行为。根据合同约定，应当按照月租金人民币(以下币种均为人民币)21，000元的标准向朱佳蔚支付违约金。该违约金应当在房屋押金中予以扣除。且孙路碧擅自将系争房屋非法用作于民宿，未取得进行任何工商登记和备案，未取得任何营业证照，未缴纳税费，系不合规的违法经营状态。本案中，即便存在不可抗力，也应在合法经营、照章纳税的经营用户范围内给予保护或者免租，不能保护不合规的经营者。孙路碧答辩称：不同意朱佳蔚的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙路碧向一审法院提出的诉讼请求：1．确认房屋租赁合同于2020年2月14日解除；2．朱佳蔚向孙路碧退还房屋押金40，000元并返还房屋内遗留物品；3．朱佳蔚向孙路碧退还2020年1月29日至2020年2月14日的租金11，900元。一审法院经审理查明，认定事实如下：朱佳蔚(甲方)与孙路碧(乙方)通过中介介绍于2017年11月5日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2017年11月15日至2020年11月14日；第一年月租金20，000元，第二年月租金20，500元，第三年月租金21，000元，每三个月租金在首月三日前付清；押金2万元；未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租；任何一方未按合同履行，经书面催告后仍不履行，视作根本性违约，守约方有权解除合同，违约方须支付守约方违约金，数额为月租金的一倍；甲方保证房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)正常可用。合同实际未作附件，朱佳蔚在自身留存的合同原件背面手写了家具清单，中介拍摄后发到三方微信群。合同签订后，双方按约履行。孙路碧将系争房屋用作经营民宿，朱佳蔚得知后，经过协商，双方于2018年2月在租赁合同上手写增加“押金与租金付款方式从押金付一月租金付三个月改为押二付一，其余条款保持不变”，押金遂增加到40，000元。孙路碧正常支付租金至2020年2月14日。2020年1月底，为防范新冠疫情，系争房屋所在小区进行了封闭式管理，禁止民宿经营。系争房屋在2020年1月29日被居委会贴上了封条和相关告知函。孙路碧当日拍摄封条和告知函微信发给朱佳蔚，朱佳蔚回复“这没有法律效应，不要理居委会，你可以正常进出，把封条撕下来好了”。2020年2月14日，孙路碧向朱佳蔚发微信表示“房子退了不要了，现在房子已经封了，谁也进不去，封的那天就已经提前和你说了，要就免租金到可以进去做民宿，要就是退押金退了不要了，我收到押金就给你钥匙”。朱佳蔚回复“按合同来吧，你的家具处理下，复原下，然后我们自己来住”。此后孙路碧和朱佳蔚又通过微信对租赁关系如何处理进行了协商，但未能达成一致。期间孙路碧四次按朱佳蔚的身份证地址寄送解除函，均未送达。朱佳蔚两次向对方寄送函件，先催缴租金，后要求交接房屋。2020年3月14日，双方对系争房屋进行了交接，过程中对房屋状况是否符合返还要求发生争议。朱佳蔚扣留了孙路碧安置在房屋内的部分物品，孙路碧搬走了其余自备物品，并将房屋钥匙交还。一审审理中，孙路碧主张其被扣留的物品有洗衣机一台、卧室窗帘三套、卧室餐厅吊灯各一盏、卧室挂灯两盏、客厅壁画四幅、餐厅壁画两幅；朱佳蔚主张系争房屋交接时发现部分家具物品遗失，包括客厅餐厅和主卧的吊灯、三个卧室的纱帘和窗帘、厨房烧水壶一个、DVD录像机一个、空调遥控器两个、路由器一只、推车一个。经过协商，双方一致同意孙路碧留在房屋中的物品与朱佳蔚遗失的物品互相抵销。朱佳蔚表示对房屋装修及设施设备的损坏修复赔偿问题保留诉权，将另行起诉。一审法院经审理后认为，孙路碧主张双方合同在2020年2月14日解除，然其当时尚未交还房屋，法院无法支持。鉴于双方已在2020年3月14日对系争房屋进行了交接，可认定合同已在当日解除，法院予以确认。孙路碧承租系争房屋是用于经营民宿，朱佳蔚知晓该事实后并未提出解约，双方还修改了合同，增加了押金，可见出租人已对此认可。因新冠疫情的影响，孙路碧无法在疫情管控期间继续经营，进而无法履行合同，可认定为系不可抗力导致。故双方对合同解除均无过错，互不承担违约责任。对因疫情造成的损失，即自疫情响应措施实施至双方交接房屋后合理空置期间的房租损失，应按公平原则进行分担，数额由法院根据实际情况予以酌定。孙路碧应分担的部分，可首先以疫情期间的已付租金抵扣，不足部分继续在押金中抵扣。综上，在抵扣分担损失后，法院酌情确定朱佳蔚还应返还孙路碧押金25，000元。双方一致同意孙路碧留在房屋中的物品与朱佳蔚遗失的物品互相抵销，朱佳蔚表示对房屋装修及设施设备的损坏修复赔偿问题保留诉权，均于法不悖，予以照准。一审法院据此判决如下：一、确认孙路碧与朱佳蔚就上海市东大名路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月14日解除；二、朱佳蔚应于判决生效之日起十日内返还孙路碧押金25，000元；三、驳回孙路碧的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同解除时间的认定，及基于公平原则对相应期间租金分摊所作酌定，并无明显不妥之处，本院予以认同。现朱佳蔚提起上诉，仍坚持其在一审中的相应主张，但未进一步提交新的证据予以佐证，故本院对朱佳蔚的上诉请求，不予支持。需要指出的是，根据朱佳蔚在一审中的答辩意见，其称从未同意双方于2020年2月14日解除合同，而客观上朱佳蔚通过律师函要求孙路碧返还系争房屋的时间是2020年3月14日，故朱佳蔚关于系孙路碧故意拖延导致系争房屋至3月14日无法正常使用法主张，本院不予采纳。根据在案证据显示，涉案合同中并无若孙路碧构成违约则朱佳蔚有权没收押金的条款，而本案中朱佳蔚并未提出相应的反诉请求，故其关于因孙路碧构成违约而有权扣除押金的抗辩缺乏合同依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决并无明显不妥，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币425元，由上诉人朱佳蔚负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  彭 辰审 判 员  姚 跃二〇二〇年十月三十日法官助理  朱丹丹书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……