陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终9039号上诉人（原审被告）：西安领翔汽车服务有限责任公司，住所地，西安市浐灞生态区东月路9号。法定代表人：蔡士勇，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：钟英倩，陕西宜平律师事务所律师。委托诉讼代理人：金涛，陕西宜平律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：蔡士勇，男，汉族，1973年3月19日出生，西安领翔汽车服务有限责任公司法定代表人，住西安市雁塔区公园南路8号鑫龙天然居二期4号楼10303室。委托诉讼代理人：钟英倩，陕西宜平律师事务所律师。委托诉讼代理人：金涛，陕西宜平律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西筋斗云汽车技术服务有限公司，住所地：西安市碑林区南关正街中贸广场5号楼2单元1606。法定代表人：李程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛欣，陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王光明，陕西百望律师事务所律师。 上诉人西安领翔汽车服务有限责任公司（以下简称领翔公司）、蔡士勇因与被上诉人陕西筋斗云汽车技术服务有限公司（以下简称筋斗云公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。领翔公司上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决第二、三项，依法发回重审或改判领翔公司返还筋斗云公司厂房使用费及押金合计43328元；2.请求法院判决筋斗云公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、领翔公司、蔡士勇返还筋斗云公司厂房使用费及押金的总数额应为43328元，而非51444元。本案一审法官在判决第七页第四至十一行认定在扣除必要的水、电费后，领翔公司、蔡士勇应返还筋斗云公司的厂房使用费及押金的总数额为43328元，而非筋斗云公司主张的51444元，但判决结果的第二项认定的总数额仍然是筋斗云公司主张的51444元，前后矛盾，与判决认定的事实不符，应予以更正。二、领翔公司、蔡士勇无须承担任何赔偿责任。领翔公司在2018年12月10日接到政府拆迁通知后，立即通知筋斗云公司相关拆迁事宜，并预留10天左右的搬迁时间，而后与其法定代表人李程就剩余租金、押金、水电费等费用对账后，出具欠条，已完成《厂房租赁合同》第八条第3款规定“如遇政府统一规划、拆迁等不可抗力因素，本合同自行终止，甲乙双方互不承担违约责任，租金及费用按实计算，多退少补。”约定的多退少补义务并不存在任何过错，领翔公司、蔡士勇积极协商解决问题的行为还有效避免了筋斗云公司损失的继续扩大。造成本合同终止的原因为政府拆迁，并非领翔公司、蔡士勇的过错，领翔公司、蔡士勇无须承担任何赔偿责任。筋斗云公司辩称，一、领翔公司应当对因《厂房租赁合同》无效而造成的筋斗云公司的损失承担赔偿责任。依据2019年1月3日西安浐灞生态园区雁鸣湖管理办公室发出的通知内容载明，涉案厂房用地属于集体土地，未取得用地规划手续。根据装修合同、转账付款记录，筋斗云公司最终主张装修损失370515元。领翔公司作为出租人，明知涉案土地性质为集体土地，厂房未取得建设工程规划许可证而对外出租，其行为具有明显的过错，因此应当对筋斗云公司因租赁合同无效导致的实际损失（装修损失费等）进行赔偿。二、领翔公司应当退还筋斗云公司租金36944元，押金14500元。2018年12月10日，领翔公司向包括筋斗云公司在内的东月路9号院全体租户发出书面通知，要求租户在2018年12月20日搬离涉案厂房，否则将采取停电、停水等措施。筋斗云公司在接到通知书后，已经无法开展正常的经营活动，只能一边与领翔公司协商退款赔偿问题，一边开始寻找新的经营场所，最终在2018年12月24日全部搬离了涉案厂房。筋斗云公司认为实际使用涉案厂房的总时间应为286天，即2018年3月1日起至2018年12月10日止。蔡士勇上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决第二、三项，依法发回重审或改判驳回筋斗云公司对蔡士勇的全部诉讼请求；2.请求法院判决筋斗云公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、蔡士勇不是本案适格被告，筋斗云公司无权要求蔡士勇承担任何责任。《厂房租赁合同》是筋斗云公司与领翔公司签订，无权要求蔡士勇承担责任，蔡士勇作为公司法定代表人书写欠条的行为系履行法定代表人职责，得到领翔公司的追认，产生的法律后果应由领翔公司承担。二、蔡士勇代收租金的行为并未构成财产混同，无须承担连带偿还责任。蔡士勇仅占领翔公司36%股份，对公司无绝对控制权，代收租金经公司授权系公司行为，不构成财产混同。筋斗云公司辩称，蔡士勇应当与领翔公司共同承担对筋斗云公司的退还租金、押金并赔偿损失的责任。筋斗云公司在支付房租时按照蔡士勇的要求，直接将房租转入了蔡士勇的个人账户，蔡士勇在书写欠条时，也明确表示其个人愿意承担退还租金和剩余房租的责任，并在欠款人处签了自己的姓名和身份证号码。涉案款项在实际支付时打入了股东个人账户，而非公司账户，蔡士勇收款的行为违反公司财务法律制度，导致公司的财产与股东的财产混同且无法区分，应认定为公司人格与股东人格混同，蔡士勇应与领翔公司共同承担涉案债务。筋斗云公司向一审法院起诉请求：1、确认筋斗云公司与领翔公司、蔡士勇签订的《厂房租赁合同》无效；2、依法判决领翔公司、蔡士勇返还筋斗云公司房屋租金人民币36944元；3、依法判决领翔公司、蔡士勇返还筋斗云公司房屋租赁押金人民币14500元；4、依法判决领翔公司向筋斗云公司赔偿违约金20000元；5、依法判决领翔公司赔偿筋斗云公司装修损失及因搬离产生的直接损失共计人民币342363.5元（370515元×90%+8900元=342363.5元）；6、依法判决领翔公司、蔡士勇承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月23日，李程与领翔公司签订《厂房租赁合同》，合同约定，李程承租领翔公司位于西安市浐灞生态区东月东路9号院厂房，面积800平方米，年租金175000元，押金14500元，租期三年，自2018年3月1日至2021年2月28日止。合同签订后次日，领翔公司法定代表人蔡士勇收到李程交纳的一年租金175000元及合同押金14500元，合计189500元。2018年1月31日，筋斗云公司经工商登记注册成立，法定代表人李程。2018年12月10日13点00分，领翔公司就上述租赁合同发出紧急通知，通知内容为：接政府紧急通知，东月路9号院内所有租户，必须在本月20号内搬完。本月22号政府将对院内采取停电、停水、短路措施。未按期搬离者一切责任自负。本月23号政府拆迁人员进场拆迁，此时将无法保障各租户的财产安全。未尽事宜，另行通知。2018年12月24日，筋斗云搬离案涉厂房。2019年1月9日，领翔公司法定代表人蔡士勇出具欠条载明：领翔公司收到李程2018年3月1日至2019年2月28日一年房租壹拾柒万伍仟元正，收到押金壹万肆仟伍佰元正，由于拆迁厂房，截止2018年12月20日，减去李程所使用的水费、电费及实际租赁房租租金后，欠李程肆万叁仟叁佰贰拾捌元正（43328）于2019年1月20日退还李程，同时本欠条作废，欠款人：蔡士勇（410621197303193050），2019年1月9日。2019年1月3日，西安浐灞生态园区雁鸣湖园区管理办公室向西安中政承达汽车贸易有限公司、张栓所发出限期拆除通知，该通知认为，未取得合法审批及用地手续，擅自占用白杨寨集体土地进行违法建设，要求通知下发三日内腾空房屋并自行拆除，恢复土地原貌。经查，西安中政承达汽车贸易有限公司工商登记注册在西安市浐灞生态区东月路9号。本案在审理过程中，经核实，案涉租赁合同涉及的厂房用地属于村民集体土地，至本案审理终结前双方均未向法庭提交规划手续及其他合法用地手续。依据2019年1月3日西安浐灞生态园区雁鸣湖园区管理办公室发出的通知内容载明，案涉厂房用地属于集体土地，未取得用地规划手续。另查明，2018年3月25日，筋斗云公司将租赁厂房进行装修并与西安紫金花开装饰工程有限公司签订装修施工合同，根据装修合同，转账付款记录，筋斗云公司证明其实际支付装修款300000元，未付装修款42000元，以及增加装修工程款12000元，另购建材及另付劳务费用支出28515元，其最终主张装修损失合计370515元。此外，筋斗云公司主张其搬离厂房支付车辆租用费、人工费、场地租金合计8900元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：······，（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。筋斗云公司与领翔公司、蔡士勇签订的厂房租赁合同所使用的土地为集体土地，使用集体土地必须符合土地利用规划，且取得用地手续及相关规划手续，因此，根据土地法、合同法有关规定，案涉合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同，雁塔区法院予以确认。合同无效的，自始无效，基于无效合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，并应兼顾损失补偿原则、当事人过错程度，无效合同实际履行的情况，合同一方不能因无效合同获益。本案中，筋斗云公司要求返还已交纳的押金，合同无效后领翔公司、蔡士勇应予返还，雁塔区法院予以支持。对于未使用期间的使用费返还问题，因双方对厂房水、电费未结算，在返还租金时应当扣除，即领翔公司、蔡士勇应收取的使用费（参照合同约定的租金标准）期间为2018年3月1日至2018年12月24日（9个月24天，月租金14583.33元，日租金479.50元），使用费为142755.95元，应退还的使用费32244.05元，退还押金14500元，合计46744.05元，扣除必要的水、电费后按照蔡士勇出具的欠条43328元返还符合实际使用情况，雁塔区法院予以支持。筋斗云公司要求领翔公司、蔡士勇支付违约金20000元，该违约条款建立在合法有效合同基础之上，案涉合同自始无效意味着对双方自始不具有法律约束力，且违约金条款不属于争议解决条款，故筋斗云公司该违约金请求，于法无据，雁塔区法院不予支持。至于筋斗云公司请求赔偿损失342363.5元，经审理，法庭认为，首先，案涉合同无效，双方均存在过错，且双方均未提交证据证明对方过错程度的情况下，应认定双方平均负担过错导致的损害。其次，案涉合同履行将近一年，筋斗云公司基于此经营必然有一定收益，故收益应折抵相应损失，有损失亦应坚持补偿为原则，赔偿为例外；第三，装修损失应参照租期三年，按照租期三年将装修添附价值消耗殆尽的原则进行折抵，并扣除一年的装修损耗后由双方各半承担折抵后的装修损失；因此，筋斗云公司主张的装修损失为333487.67元，每年折抵消耗的价值为111162.56元，扣除一年的装修价值损耗111162.56元后，剩余两年的装修价值222325.11元，该部分由双方根据平均承担过错的原则承担，即由领翔公司、蔡士勇补偿筋斗云公司装修损失111162.56元。筋斗云公司主张其搬家租赁车辆产生租车费、人工费及临时场地租金，要求领翔公司、蔡士勇赔偿，但该项主张若是基于领翔公司、蔡士勇违约所致，依法应予保护，但案涉合同无效后，合同不再履行，合同对双方不具有法律约束力，故对于搬家及临时存放设备产生的损失，筋斗云公司要求领翔公司、蔡士勇承担，缺乏合同依据，亦缺乏法律依据，雁塔区法院不予支持。本案领翔公司作为合同一方签署案涉合同，筋斗云公司将合同约定的租金支付至蔡士勇，合同签署与租金收取已经导致财产混同，收款行为违反公司财务法律规范，导致公司财产与股东财产在本案处理上无法分清，即名义债务人与实际债务人不一致，故对于案涉债务应由领翔公司与蔡士勇共同承担，雁塔区法院予以认定。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司与被告西安领翔汽车服务有限责任公司签订厂房租赁合同无效。二、被告西安领翔汽车服务有限责任公司、蔡士勇共同应于本判决生效后十日内返还原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司厂房使用费36944元，退还押金14500元。三、被告西安领翔汽车服务有限责任公司、蔡士勇共同应于本判决生效后十日内补偿原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司装修损失111162.56元。四、驳回原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7507元，保全费2589元，由筋斗云公司承担受理费5000元，领翔公司、蔡士勇承担受理费2507元，保全费2589元。因筋斗云公司已垫付受理费及保全费，故领翔公司、蔡士勇在在履行本判决时将其承担的受理费2507元、保全费2589元直接给付筋斗云公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案所涉《厂房租赁合同》约定租赁的厂房，占用白杨寨村集体土地，未取得合法审批及用地手续，被政府有关部门限期拆除，该《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”筋斗云公司要求领翔公司返还已经交纳的押金14500元，于法有据，应予支持；领翔公司已经收取筋斗云公司的款项175000元，扣除筋斗云公司实际占有使用厂房期间的使用费142755.95元，剩余款项扣减筋斗云公司实际使用产生的水电费后，应向筋斗云公司予以退还。2019年1月9日，领翔公司法定代表人蔡士勇向筋斗云公司法定代表人李程出具欠条，载明结算款项为43328元，扣减款项包括筋斗云公司实际使用产生的水电费，符合客观实际，应予采信，故领翔公司实际应向筋斗云公司返还的款项为使用费28828元及押金14500元，一审法院认定应返还使用费36944元有误，本院予以变更。领翔公司作为涉案租赁厂房出租人，占有集体土地建盖厂房未办理合法手续，一审法院根据损失补偿原则及当事人过错程度，判决领翔公司向筋斗云公司补偿装修损失111162.56元，不违反法律规定，并无不当。领翔公司法定代表人蔡士勇通过个人账户收取筋斗云公司支付的租金费用，亦未提交证据证明该笔公司款项足以与其个人款项区分，构成财产混同，应由蔡士勇与领翔公司共同承担向筋斗云公司返还款项、补偿损失的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6161号民事判决第一、三、四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6161号民事判决第二项为：被告西安领翔汽车服务有限责任公司、蔡士勇共同应于本判决生效后十日内返还原告陕西筋斗云汽车技术服务有限公司厂房使用费28828元及押金14500元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7507元、保全费2589元，筋斗云公司已预交，由筋斗云公司承担受理费5000元，领翔公司、蔡士勇承担受理费2507元、保全费2589元（领翔公司、蔡士勇于支付案件执行款时一并向筋斗云公司支付）；二审案件受理费15014元，领翔公司已预交7507元由领翔公司负担，蔡士勇已预交7507元由蔡士勇负担。本判决为终审判决。  审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  刘 书 方     1