四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初3582号 原告：彭天聪，男，1983年4月13日出生，汉族，住四川省大竹县。 原告：廖代维，女，1986年6月21日出生，汉族，住四川省大竹县。 二原告共同委托诉讼代理人：汪旭，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川怡合置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武科东二路********，统一社会信用代码91510000680411902G。 法定代表人：罗维军，经理。 被告：四川怡合置业有限公司简阳分公司，住所地，住所地四川省简阳市简城镇建设西路（京龙阳峰嘉苑**803），信用代码91512081073952424Y。 代表人：唐中华，经理。 委托诉讼代理人：唐中富，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：谢应书，男，系该公司员工。 原告彭天聪、廖代维与被告四川怡合置业有限公司（以下简称怡合置业公司）、四川怡合置业有限公司简阳分公司（以下简称怡合置业简阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告彭天聪、廖代维的委托诉讼代理人汪旭，被告怡合置业简阳分公司的委托诉讼代理人唐中富、谢应书到庭参加诉讼，被告怡合置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭天聪、廖代维向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告初始登记违约金22,394元（从2018年1月1日起至2020年7月30日，以购房款486,300元为基数，按每日万分之0.5计算）；2．判令被告立即支付原告转移登记违约金7,902元（从房屋实际交付后两年的次日起计算至2020年7月31日，以购房款486,300为基数，按每日万分之0.5计算）；3．判令被告立即退还代收契税7,361元。事实和理由：原告与怡合置业简阳分公司于2014年2月21日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定由怡合置业简阳分公司将其开发的简阳XX二期XX号住房出售给原告，总价486,300元。在《商品房买卖合同》第二十条第（一）项中约定，出卖人应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金；在《补充协议》第九条第二款中约定，出卖人应在买受人办理完交接房手续后两年内，为买受人办理房屋所有权证和国有土地使用权证，在《商品房买卖合同》第二十条第（二）项中约定了从买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按每日万分之0.5计算转移登记的违约金。合同签订后，原告依照合同约定交付了全部购房款,并在接房时向被告交纳了办证税费，但被告未在合同约定的期限内取得案涉房屋的初始登记，也未为原告办理转移登记，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。据了解，被告于2020年7月30日才取得案涉房屋所在楼栋的初始登记。因被告怡合置业简阳分公司作为被告怡合置业公司的分支机构，不能独立承担民事责任，故被告怡合置业公司与怡合置业简阳分公司应当承担连带责任。 被告怡合置业简阳分公司辩称，对商品房买卖合同的签订、接房时间、购房款及办证税费的交付、违约金标准万分之0.5每日等事实均无异议。但因为被告存在逾期交房，被告在交房已支付了逾期交房违约金，故其初始登记的办证时间应当顺延，应从实际交付房屋后两年计算初始登记的违约金。由于转移登记是在初始登记后才能办理的，不应重复支持转移登记的违约金。因今年新冠疫情应扣除5个月不计算违约金。另在接房时被告与90%以上的业主都签订了协议，业主同意在被告完善相应手续后两年再办理房屋产权证，对原告现在主张违约金表示质疑。 被告怡合置业公司未作答辩。 本院基于查明的事实认定，彭天聪、廖代维与怡合置业简阳分公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，该合同系双方真实的意思表示，双方应严格依照合同约定履行各自的义务。原告在合同签订后按照合同约定交纳了购房款486,300元，并于2017年9月19日接房。对于原告主张的初始登记和转移登记违约金，本院分述如下： 一、关于初始登记的违约金。合同约定怡合置业简阳分公司应于2017年12月31日前取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，但其实际取得初始登记的时间是2020年7月30日，怡合置业简阳分公司应当按照合同约定从2018年1月1日起至2020年7月30日止，按购房款486,300元的万分之0.5每日支付原告违约金，计486,300元×0.05‰×942天=22,904.73元，原告主张初始登记违约金22,394元（486,300元×0.05‰×921天），系自愿处分自己的权利，本院依法予以支持。怡合置业简阳分公司辩解因逾期交房支付了违约金故初始登记的违约金也应顺延至实际接房后两年起算，该辩解理由不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。交接房时，彭天聪与怡合置业简阳分公司签订了《协议书》，载明：“一、甲方出售给乙方的房屋因政府道路未修导致小区大门改变，图纸重新设计以及市场销售疲软和甲方客观的原因导致甲方没有依据《商品房买卖合同》约定的时间交房给乙方。甲方按照合同整改期满后至2016年7月13号达到交房条件，并开始将房屋交予乙方。违约金按《商品房买卖合同》的赔付方式赔付给乙方（所赔金额抵扣物管费）。对此乙方认可，并同意甲方延期交房时间，乙方并不再追究甲方的任何相应责任；二、乙方同意甲方积极努力完善相应手续，乙方同意在甲方完善相应手续后两年办理房屋产权；三、本协议一经签订，乙方不得因此事再向任何部门主张权利。……”本院认为，该《协议书》是怡合置业简阳分公司为了重复使用而事先拟定的，并在签订时未与对方协商的格式合同，该协议书中怡合置业简阳分公司作为合同的制定方，其免除自身责任、排除对方主要权利的条款内容无效。关于该《协议书》是否对原《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的办证期限进行了变更的问题，在《协议书》第二条中约定“乙方同意在甲方完善相应手续后两年办理房屋产权”，本院认为，“甲方完善相应手续”中“相应手续”无明确具体的指向，无法得出“甲方完善相应手续”的具体时间节点，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，双方在交接房时签订的《协议书》对的办证期限约定不明确，不能发生变更《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的办证期限的法律后果，故怡合置业简阳分公司仍应按《商品房买卖合同》及《补充协议》履行合同义务。 二、关于转移登记的违约金，根据合同约定，怡合置业简阳分公司应当于办理完房屋交接手续后两年的次日（2019年9月19日）前为原告办理房屋产权转移登记，逾期应按总房款的万分0.5每日支付转移登记的违约金，但因怡合置业简阳分公司于2020年7月30日才取得初始登记，从2019年9月20日起至2020年7月30日期间属于初始登记与转移登记均违约的重合期间，其违约金不应重复计算，但原告在主张初始登记的违约金时少主张了21天，故本院对重合期间原告未主张的21天的转移登记违约金予以支持，另加2020年7月31日的转移登记违约金，怡合置业简阳分公司在本案中应支付原告的转移登记违约金为486,300元×0.05‰×22天=534.93元。怡合置业简阳分公司提出因今年发生新冠疫情应扣除5个月的违约金，本院认为，怡合置业简阳分公司没有证据证明其逾期办理产权登记是受疫情影响所致，故本院对怡合置业简阳分公司要求扣除违约天数的主张不予支持。 关于退还契税问题，怡合置业简阳分公司代收了原告契税7,341元，但被告并未代原告向税务机关缴纳相关契税，而是由原告于2020年8月26日另行向税务机关缴纳了契税，故怡合置业简阳分公司代收契税无合法依据，应当予以退还。 因怡合置业简阳分公司属于怡合置业公司的分支机构，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，在怡合置业简阳分公司的财产不足以支付原告的违约金时，由怡合置业公司承担给付责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、四川怡合置业有限公司简阳分公司以其经营管理的财产承担违约责任，于本判决生效后十日内支付彭天聪、廖代维初始登记和转移登记的违约金共计22,928.93元，四川怡合置业有限公司简阳分公司经营管理的财产不足以承担前述责任的，由四川怡合置业有限公司承担责任； 二、四川怡合置业有限公司简阳分公司于本判决生效后十日内退还彭天聪、廖代维代收契税7,341元，四川怡合置业有限公司简阳分公司经营管理的财产不足以承担前述责任的，由四川怡合置业有限公司承担责任； 三、驳回彭天聪、廖代维的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费742元，减半收取计371元，由彭天聪、廖代维负担146元，四川怡合置业有限公司负担225元。 本判决为终审判决。 审判员  傅德梅 二〇二〇年十月二十七日 书记员  佟 鑫