山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5776号上诉人（原审被告）：李卫涛，男，1981年9月16日出生，汉族，芝罘区本意陶瓷经销处业主，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李明臣，山东晟宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台百盛再生资源有限公司，住所地：烟台市芝罘区幸福中路**。法定代表人：吕孝利，该公司经理。委托诉讼代理人：董向明，男，1981年4月3日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区，系该公司工作人员。委托代理人：尹怡然，山东誉岳诚恩律师事务所律师。上诉人李卫涛因与被上诉人烟台百盛再生资源有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李卫涛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费等费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案租赁库房在2018年甚至更早就列入拆迁规划，一审法院在判决时没有对这一事实进行任何说明和认定，存在偏颇。2、一审法院对于上诉人租赁的部分库房返还给被上诉人的时间认定及使用费的计算方式均存在错误。双方一审都认可上诉人曾于2019年6月27日向被上诉人提出返还315、313、341、347号库房，于2019年10月3日向被上诉人提出返还除了301号库房以外的全部库房。在上诉人提出返还库房时，所涉及的库房均已腾空，是被上诉人没有接受上诉人返还的库房。一审法院对于上诉人要求返还租赁库房的事情虽有认定，但认为双方应当就返还事宜达成协议，这种认定并不合情理，明显加大了上诉人的责任，应予纠正。被上诉人在2019年5月13日对涉诉库房断电，5月29日对涉诉的库房断路，上诉人自2019年5月13日之后已不能正常使用涉诉库房，此时库房不具备使用条件，上诉人支付该部分使用费不符合情理；3、被上诉人租赁合同到期之前没有提前告知不予续租的情况，合同到期后，被上诉人应给予上诉人合理期限来搬迁，该合理期限不能计算使用费，但一审对此也没有作出认定；4、根据被上诉人一审诉请及一审法院判决内容，均认为上诉人与被上诉人之间已经不存在租赁关系，上诉人占用库房是一种侵权行为，该库房使用费的性质应认定为一种民事赔偿。结合本案拆迁的大背景，被上诉人对库房已经不具备继续使用的条件，因而也就没有损失存在，被上诉人要求库房使用费没有法律依据。被上诉人烟台百盛再生资源有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。烟台百盛再生资源有限公司向一审法院起诉请求：判令被告将非法占用的原告位于烟台市芝罘区幸福中路186号21处共计3579.84平方米的库房腾空交付原告；判令被告向原告支付库房占用费51671元（截止到2019年5月30日），判令被告继续向原告支付2019年5月30日至腾空交付之日的库房占用费；诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更房屋占用费至2019年11月13日计249040元。一审法院认定事实如下：涉案的烟台市芝罘区幸福中路186号土地使用权属于案外人烟台市恒昌对外经贸有限责任公司，土地证号为烟国用（96）字第1**，用地面积55547平北方米。2003年12月29日，烟台市恒昌对外经贸有限责任公司将其中的35925.2平方米仓储货场租赁给烟台龙盛再生资源有限公司使用，期限20年。2005年5月26日，烟台市恒昌对外经贸有限责任公司与原告签订协议书，因烟台龙盛再生资源有限公司主体资格被注销，由原告承接双方签订的协议，原协议所有条款继续有效，原告遂取得涉案仓库的合法使用权。被告对此表示不清楚，但表示租赁收据由原告出具。2018年10月1日，原、被告签订租赁协议约定，原告将烟台市芝罘区幸福中路186号（海诚仓储物流）内的301、371、373、343、345、353、385、387、389、391、367、369、313、315号14处面积2362平方米的库房租赁给被告使用，租赁期限半年，自2018年10月1日至2019年3月31日，仓储费143556元。2018年11月1日，原、被告签订租赁协议，原告将上述场所内的383号库房租赁给被告使用，租赁期限6个月，自2018年11月1日至2019年4月30日，仓储费13094元。2018年11月25日，原、被告签订租赁协议，原告将上述场所内的375、377、341、349、351号五处库房，面积830平方米租赁给被告使用，租赁期限6个月，自2018年11月25日至2019年5月24日，仓储费49800元。2019年3月3日，原、被告签订租赁协议，原告将上述场所内的347号库房租赁给被告使用，租赁期限3个月，自2019年3月3日至2019年6月2日，仓储费5085元。上述四份租赁协议其他内容相同，第九条免责条件约定：合同期内因城市规划、拆迁、征收、改造等政府行为原因导致协议不能履行的，协议自然终止，场地费及其他费用按实际发生额计算，多退少补，双方互不承担责任；如果市场整体或大部分被拆迁，造成原告不能继续经营，被告在按照原告规定的时间内迁出并将租用的场地全部交给原告后，原告向被告支付每平方米40元的停业停产及搬迁补偿等费用。租赁协议签订后，原告依约向被告交付了租赁库房，被告依约支付了租赁期内的租赁费用。合同期满后，被告继续占用库房，但没有支付使用费。被告对租赁协议的真实性无异议，但称双方的租赁关系实际是以年为单位，交纳房租是以半年为单位交纳，且合同约定原告向被告支付每平方米40元的停产停业及拆迁补偿等费用，当时不知道政府有补贴，现在政府有补贴，要求按照政府补贴的标准给予补偿。原告认为，约定的补偿必须是在合同期内，现在合同已经届满，且没有出现政府拆迁的情况，该条件无法适用。2019年3月31日、5月5日，原告向被告出具通知函，通知被告租赁合同期满，不再与被告续签租赁合同，要求被告腾空并交付房屋。被告对通知函无异议，但表示通知函上只有301、370、373、343、345号共5个库房，当时说该5个仓库不再租赁，但每平方米给予40元补助。涉案的21处库房，其中301库房的面积为122平方米，每平方米每年的租赁费为150元，其余库房的租赁费为每平方米每年120元。双方曾就涉案库房的返还进行过协商，但未达成协议，一直由被告占用。2019年11月13日庭审中，被告同意除了301号库房作为展厅暂时不能交给原告外，其他20处库房都同意交给原告。原告接收了除301号库房外的其他20处库房，并同意已接收的20处库房使用费计算至2019年11月13日，使用费共计249040元。被告对使用费数额无异议，但以其曾提出交房原告不接受为由，不同意支付。对于301库房，原告要求被告立即返还，并支付使用费至实际交付时止。被告坚持不同意返还。一审法院所确认的上述事实，有国有土地使用证、租赁协议、照片及原、被告的陈述笔录在案为证。上述证据均经开庭质证和一审法院审查认证，可以采信。一审法院认为，原告通过租赁形式取得涉案土地使用权后，与被告签订的四份涉案库房租赁协议合法有效，原、被告均应依约履行。原告履行了交付租赁物的义务，被告也按照协议约定支付了租赁期间租赁费。现租赁协议期间已经届满，原告明确表示不再继续与被告签订租赁协议，被告应当将租赁的房屋返还给原告，其继续占用租赁房屋没有正当理由，故原告要求被告返还租赁库房的理由正当，于法有据，一审法院予以支持。双方在诉讼中已交接返还的库房，一审法院予以确认，被告仍然占用的301库房应予返还。被告的辩解，理由不当，于法不符，一审法院不予采信。租赁期间届满后，被告继续占用库房的事实清楚，故原告要求被告按照双方租赁协议约定的租赁费标准支付使用费至库房返还之日，符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告以其曾提出向原告交房而原告没有接受，故不同意支付使用费的辩解，一审法院认为，双方就返还房屋事宜虽然经过协商，但未达成协议，涉案库房一直由被告实际占用，故被告仍需支付使用费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院于2019年12月11日判决：一、限被告李卫涛于判决生效之日10日内将占用的位于烟台市芝罘区幸福中路186号（海诚仓储物流）内的301号库房返还原告烟台百盛再生资源有限公司；二、限被告李卫涛于判决生效之日10日内支付原告烟台百盛再生资源有限公司库房使用费249040元（按原租赁协议的租赁费标准分别自协议期满之次日起计算至2019年11月13日），并自2019年11月14日起按原租赁协议约定的每年每平方米150元的租赁费标准向原告支付301号库房的使用费至返还之日止。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5036元，由被告李卫涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向法院提交了2019年7月4日烟台市恒昌对外经济贸易有限公司下发给各租户的解除土地租赁合同的通知复印件一份，证明被上诉人与烟台市恒昌对外经济贸易有限公司最晚在2019年7月15日之前已解除土地租赁关系，对该土地不享有使用权。上诉人还向法院提交了2019年7月3日幸福新城建设指挥部下发给烟台市恒昌对外经贸有限公司的通知复印件一份，该通知要求烟台市恒昌对外经济贸易有限公司在2019年的7月底之前完成所有征迁工作，拆除房屋，收回土地，证实烟台市恒昌对外经贸有限公司在2019年7月4日下发通知是根据政府工作要求，是真实可信的。被上诉人质证称，上述两份证据均为复印件，真实性无法确定；上诉人还向法院提交了照片打印件一宗，证实被上诉人断路的情况以及上诉人库存货物情况。被上诉人质证称，对照片真实性没有异议，但是该照片反映的情况不全，因库房的道路在另一侧，并不影响上诉人的通行，301是库房，停电不影响使用，合同到期后上诉人仍占用我方的房屋存放其货物，上诉人理应支付占用期间的使用费。本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由，以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人占用涉案仓库期间的使用费及使用费的计算标准。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”上诉人、被上诉人签订的四份房屋租赁合同均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该四份房屋租赁合同合法、有效，双方当事人均应按照该租赁合同内容行使权利、履行义务。因双方之间的房屋租赁合同已履行完毕，被上诉人明确表示拒绝与上诉人继续签订租赁合同，并要求上诉人向其返还租赁房屋，理由正当，应予支持。现双方当事人对一审判决上诉人返还涉案房屋均无异议，本院依法予以认定。上诉人、被上诉人之间对涉案房屋约定的租赁期限届满后，上诉人失去了占有该房屋的法律依据，其应积极履行向被上诉人交付房屋的合同义务。现因上诉人在租赁合同到期后继续占有涉案房屋，致使被上诉人无法行使对该房屋管理、使用的权利，继而产生相应损失，被上诉人要求上诉人按原租赁协议的租赁费标准支付其无权占有房屋期间的使用费，符合法律规定，应予支持。上诉人上诉主张因被上诉人断电、断路致租赁房屋无法正常使用，虽向法院提交了照片一宗予以证实，仅凭该组照片在无其他直接证据佐证的情况下，本院不能认定上诉人主张的事实，故对上诉人该上诉主张，本院依法不予支持。上诉人虽向法院提交了烟台市恒昌对外经济贸易有限公司下发给各租户的解除土地租赁合同的通知及幸福新城建设指挥部下发给烟台市恒昌对外经贸有限公司的通知，主张涉案房屋因被依法征迁其不应支付使用费，并向法院申请调取涉案房屋拆迁的拆迁补偿等相关信息，因涉案房屋是否拆迁以及拆迁补偿问题与上诉人在使用涉案房屋在被拆除前应否支付占用涉案房屋期间的使用费之间无必然因果关系，故本院对上诉人该主张及调查取证申请，依法不予支持。综上，一审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5036元，由上诉人李卫涛负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年十月二十八日书记员  王 玥