山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11062号 上诉人（原审原告）：江x，男，1966年8月15日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：尹华德，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马良亮，山东琴岛律师事务所律师。 上诉人(原审原告）：庄x，女，1976年5月10日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：尹华德，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马良亮，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛龙凯置业有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道双元路西。 法定代表人：彭江，总经理。 委托诉讼代理人：宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人江x、庄x因与被上诉人青岛龙凯置业有限公司（以下简称龙凯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人江x、庄x共同向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持江x、庄x的全部诉讼请求；2、龙凯公司承担本案一、二审的案件受理费。事实与理由：一、江x、庄x提交的《青岛市商品房预售合同》(编号为201700125083)(以下简称《预售合同》)，是双方的最终意思真实表示，并且双方是按照《预售合同》实际履行的，龙凯公司应当按照《预售合同》约定履行义务，并承担违约责任。1、《预售合同》是双方在平等自愿并协商一致的基础上签订，合同已经在主管机关备案生效，并且江x、庄x已按照《预售合同》约定于2017年10月27日支付全部购房款1360565元，龙凯公司也是按照《预售合同》补充条款第十条第4款、第9款履行交房手续、按照《预售合同》约定履行义务。因此《预售合同》是合同双方最终的真实意思表示，也是合同双方已实际履行的合同，合法有效。2、《预售合同》第三条明确约定总房价为806300元(不包括房屋全装修价格)，该房屋全装修总价为1360565元。补充条款第十二条房屋质量、装饰、设备标准的补充约定中第5项、第6项中明确约定了装饰材料、设备品牌的更换及装饰、设备标准低于合同附件三的标准应按照约定补偿相应差价。合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准也明确说明装修交付标准由双方另行约定。根据以上合同条款，涉案房屋是带精装修的房屋。龙凯公司违反合同约定，既没有按照合同约定对房屋的装修交付标准与江x、庄x进行进一步的约定，也没有按照合同约定的装修标准进行装修交付。3、《预售合同》补充条款的第十六条约定，房屋总价款包括房屋附带的楼顶露台的使用权，并且根据《预售合同》附件二房屋建筑设计及平面图，显示房屋有上行楼梯与出口。且《预售合同》补充条款第七条的约定对房屋结构有重大变更，并对使用房屋产生实质性影响的，应当书面通知买受人，由买受人书面方式通知是否同意变更。根据以上合同约定，江x、庄x支付的房屋价款包括楼顶八十多平米的露台，该处房屋内的楼梯与出口是通往楼顶露台的唯一通道，因此屋内楼梯属于房屋结构的重要组成部分，现涉案房屋内没有合同约定的楼梯，使江x、庄x根本无法实现对楼顶露台的使用。龙凯公司没有按照合同约定建造屋内楼梯，亦没有对有关房屋结构变化征得江x、庄x同意，亦没有对房屋的装修交付标准与江x、庄x进行约定，因此，龙凯公司应当按照合同约定交付房屋并承担逾期交房的违约责任，并返还江x、庄x装修款554265元。二、龙凯公司提交的《青岛市商品房预售合同》(以下简称《购房合同》)为贷款的购房合同，合同形式不完整，合同内容残缺，并且该合同亦没有实际履行，没有备案，不是双方当事人的最终意思表示。一审法院仅凭该份证据即否定《预售合同》中的明确约定，主观臆断涉案房屋的交付条件，属于认定事实错误。首先，龙凯公司提供的《购房合同》形式不完整，该合同首页上没有合同编号、备案编号，合同没有合同页码，没有合同签订的日期，没有江x、庄x的骑缝签字，该合同多项条款都约定本合同有补充条款，但龙凯公司没有提交补充条款页；其次，该《购房合同》是一份需办理银行贷款的购房合同，并且对装修款约定不明，不是合同双方当事人的最终真实意思表示，合同双方亦没有实际履行《购房合同》的约定；第三，龙凯公司提供的《购房合同》为贷款合同，双方没有履行，所以签订时间在前，《预售合同》为全款支付房款，江x、庄x亦是按照合同约定履行了付款义务，所以签订时间在后，《购房合同》的附件三装修及设备标准，不可能是龙凯公司所称对《预售合同》附件三装修交付标准的补充约定。三、现涉案房屋无法满足买受人的正常的居住和生活需要，不具备交付条件。龙凯公司在《预售合同》中已明确说明房屋总价款中包括房屋附带的楼顶露台，并在房屋图纸中标注了上行楼梯与出口。但是龙凯公司交付房屋时，却告知江x、庄x，因屋内楼梯及楼顶露台不符合规划设计，不能使用楼顶露台，房屋客厅天花板上有预留出口的洞口也不能使用，如使用并搭建出口的话，将被城管局定为违章建筑并予以拆除。从房屋的安全与使用方面，因屋内天花板上有一洞口，房屋无法进行正常的居住和生活，所以不具备房屋交付给买受人使用的条件。另，根据《房屋验收备案表》的结构图纸显示，该房屋的结构设计图纸在2015年12月28日即已确定，该结构图纸中根本没有楼顶露台设计以及屋内的上行楼梯和出口设计，江x、庄x签订《预售合同》是2017年10月26日(合同明确约定了房款中包括房屋附带的楼顶露台，并在房屋图纸中标注了上行楼梯与出口)，龙凯公司在房产销售过程中存在明显的欺诈行为，应当承担违约及赔偿等责任。综上所述，江x、庄x认为，一审法院仅凭一份不完整且没有实际履行的《购房合同》否定合法有效且已实际履行的《预售合同》的明确约定，主观臆断房屋的交付条件属认定事实错误，望二审法院以当事人的合法的合同约定为基础，依法判决本案，纠正一审的错误判决，以维护法律的公正与公平，保护当事人的合法 龙凯公司答辩称，一、龙凯公司与江x、庄x于2017年3月份签订的草签合同、2017年10月26日签订的《青岛市商品房预售合同》，明确约定了涉案房屋的装修标准为毛坯交付。1、预售合同附件三约定了装修交付标准由双方另行约定，该另行约定则在双方签订的草签合同的附件三中进行了明确，可以很清楚地看出江x、庄x购买的涉案房屋为毛坯房。草签合同第三条约定的房屋单价以及房屋总价款均明示不包含房屋全装修价格，全装修总价处显示空白。而且草签合同约定的房屋售价，也完全符合江x、庄x购买房屋时的房地产市场价格。2、在涉案房屋的整个交易过程当中，江x、庄x从未主张过返还所谓的精装修款或者提出房屋应为精装修。依据龙凯公司在一审提交的商品房交接单、艳澜海岸项目收房记录单，可证实在2019年10月19日，双方在涉案房屋现场对草签合同附件三约定的各项建筑结构、装修及设备标准等进行了验收，江x、庄x没有提出过涉案房屋不是精装修，足可充分说明江x、庄x明知其购买的就是毛坯房。3、江x、庄x所引用的预售合同补充条款第十二条也没有约定为精装房，该条第6项适用的前提是如房屋的装饰、设备标准低于本合同附件三约定标准，而附件三约定标准本来就是毛坯房的标准，该条款显然不适用于本案。江x、庄x主张返还的所谓房屋装修款554265元实际系购房款的一部分。二、预售合同补充条款第十六条第（3）项明确约定涉案房屋没有附带露台，江x、庄x称房屋价款包括楼顶八十多平米的露台与客观事实完全不符。从预售合同附件二可看出，江x、庄x所要购买的就是在机房层有洞的房屋，对此其是明知的，且在附件二的明确约定：图中示意仅供参考具体以房屋交付时为准，而房屋按照规划施工、在交付时无上行楼梯，江x、庄x无权主张房屋必须有上行楼梯，其如有需要可在装修时自行安装楼梯。在2019年10月19日的房屋交接时，江x、庄x也没有提出过“没有上行楼梯、楼顶出口及露台”的相关事宜，也可说明涉案房屋不违反购房合同约定，而是严格按照规划施工且已经相关部门验收合格，江x、庄x称“该处房屋的楼梯与出口是通往楼顶露台的唯一通道”的主张不仅违反合同约定，而且不符合规划要求，不应予以支持。三、涉案房屋的建设施工完全符合规划要求，符合合同约定的交付标准及施工标准，龙凯公司多次书面通知以及电话通知江x、庄x收房，本案系江x、庄x在无正当理由的情况下一直拒绝收房，其无权要求逾期交房违约金，相反其应向龙凯公司支付逾期收房违约金。综上所述，龙凯公司请求二审法院驳回江x、庄x的上诉请求。 江x、庄x向一审法院提出诉讼请求：1.判令龙凯公司按照购房合同约定交付城阳区双元路16号甲57号楼1单元13层1301户房产及G091号车位。2.判令龙凯公司支付逾期交房违约金（以购房款1360565元为基数，自2017年12月12日起至实际交房之日止，暂计至2020年1月31日为105988元）。3.判令龙凯公司返还房屋装修款554265元。4.判令龙凯公司返还江x、庄x预交的2018年1月至3月物业费1074.9元。5.判令龙凯公司承担本案案件受理费。 一审法院查明事实： 江x、庄x于2017年10月26日与龙凯公司签订了合同编号为201700125083的《青岛市商品房预售合同》，约定江x、庄x向龙凯公司购买位于青岛市城阳区《龙湖白沙河五期》57号楼1单元13层1301户房屋，建筑面积为123.17平方米，每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为6546.24元，总房价（不包含房屋全装修价格）为806300元，房屋全装修总价1360565元，龙凯公司于2018年6月30日前将该房屋交付给江x、庄x。该合同附件三约定，装修交付标准由双方另行约定。该合同中未有关于房屋精装修的相关约定。江x、庄x于2017年10月26日交齐全额购房款。涉案房屋于2017年11月20日通过竣工验收。龙凯公司于2017年12月12日，向江x、庄x发出书面的《入住通知书》一份，通知江x、庄x于2017年12月23日至2017年12月24日办理交房手续。江x、庄x称，验房时发现该房屋现状与购房合同的约定不符，存在着购房合同约定的室内上行楼梯并不存在，楼顶出口不符合房屋规划设计，房屋没有按照购房合同约定进行全装修等情况，拒绝收房。江x、庄x认为，购房合同的附件二房屋建筑设计及平面图，显示房屋有上行楼梯与出口，根据合同第49页补充约定第十六条的约定，本合同的价款包括房屋附属的房屋楼顶露台与车位等。 龙凯公司提交双方于2017年3月份签订的《青岛市商品房预售合同》，认为，根据该份合同第三条，涉案房屋单价11046.24元，总房价款1360565元，两个价格均不包含房屋全装修价格，房屋全装修总价处显示空白，再根据该份合同附件三关于“该房屋建筑结构、装修及设备标准”的约定，涉案房屋实为毛坯交付。江x、庄x提交的《青岛市商品房预售合同》附件三中“装修交付标准由双方另行约定”就是按照该份合同附件三的标准进行。 江x、庄x于2017年12月24日向龙湖物业服务集团缴纳物业费1074.9元。江x、庄x还于2017年12月24日与龙凯公司签订《龙湖艳澜海岸澜庭车位使用协议》，江x、庄x选定G091号车位。 2018年4月2日，龙凯公司再次向江x、庄x发出书面通知，提醒江x、庄x尽快收房，并提醒江x、庄x其已构成逾期收房，龙凯公司有权按照购房合同约定追究法律责任。2019年10月19日，江x、庄x到涉案房屋现场进行验收交接，就龙凯公司提交的《商品房预售合同》的附件三约定的建筑结构、装修及设备标准等验收事项进行验收，江x、庄x江x填写了《商品房交接单》，对入户口需维修及地暖需打压予以记录，但江x、庄x表示并没有对该房屋进行交接。 江x、庄x于2019年12月17日向龙凯公司发出《关于交付合格房屋的函》，要求龙凯公司按照合同约定交付房屋，装修交付标准进行约定和说明。2019年12月26日，龙凯公司再次向江x、庄x发出书面的《关于尽快办理接房手续的敦促函》，提醒江x、庄x其已构成逾期收房，龙凯公司有权按照购房合同约定追究法律责任。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点在于签订购房合同时，江x、庄x与龙凯公司双方对涉案房屋的装修标准是否存在争议。江x、庄x所提交的购房合同系在房产处备案的商品房预售合同，而龙凯公司所提交的购房合同系双方早些时候草签的购房合同，均是双方真实意思的表示。江x、庄x以备案的购房合同中记载了“每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为6546.24元，总房价（不包含房屋全装修价格）为806300元，房屋全装修总价1360565元”之类的“全装修”字样，主张由龙凯公司交付全装修的房屋，一审认为，购买房屋对于普通工薪阶层是一件慎重的大事，购房者在签订合同前知道或应当熟知房屋的房屋结构、装修等各项信息。双方草签的合同附件三对该房屋建筑结构、装修及设备标准进行了明确约定，系毛胚房屋的相关装修标准，该合同的房屋定价、合同正文及附件中亦均没有房屋精装修的相关约定，与此相应，江x、庄x提交的备案的商品房预售合同中除了房屋价格处出现“全装修”字样，合同正文、附件及补充约定中亦均没有关于房屋精装修标准的具体约定，该合同并非精装修房屋买卖合同的标准格式合同。江x、庄x主张购买精装房屋而签订上述未含精装修标准的合同也不符合一般买房人的合理谨慎态度。因此，一审认为，龙凯公司所述的合同约定的涉案房屋即为毛坯交付更为符合常识常理。毛胚房屋也自然不可能存在江x、庄x所主张的室内上行楼梯，而江x、庄x亦没有证据证明龙凯公司预留的楼顶出口不符合房屋规划设计，因此，江x、庄x在龙凯公司多次催告收房后一直拒收房屋，没有合理理由，龙凯公司已经合理履行了交房义务，对江x、庄x主张龙凯公司交付精装房，支付逾期交房违约金，并返还房屋装修款的诉讼请求，一审均不予支持。龙凯公司在进行商品房预售合同备案网签时确实存在不当行为，应予纠正，但江x、庄x不能以此违背诚信，以毛坯价主张全装修房屋。就江x、庄x主张龙凯公司返还的物业费，物业费的收取主体并非龙凯公司，本案中无法一并处理。且江x、庄x在龙凯公司通知收房后主动缴纳上述费用又拒绝收房入住，应为自己的行为负责，其向收款方主张上述费用并无合理理由。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回江x、庄x庄x的诉讼请求。案件受理费10413元（江x、庄x已预交），由江x、庄x负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案双方当事人争议焦点问题是：双方对涉案房屋是否约定了精装修。对于涉案房屋的买卖，双方分别于2017年3月和2017年10月26日签订了两份合同，其中2017年3月合同中约定的总价款1360565元不包含装修款，而2017年10月26日合同约定的总价款包含装修，双方因此产生争议。对此本院认为，从两份合同中可以看出，涉案房屋暂测的套内面积为97.38平方米，而江x、庄x主张双方约定了精装修的2017年10月26日合同中，装修的价款高达55余万元，对于如此高额的装修费用，双方理应会对装修的标准进行约定，但双方自始至终未对装修的标准有过任何的具体约定，不符合正常的交易习惯。2、江x于2919年10月19日签署《商品房交接单》时，提出了“入户门凹陷，维修不同意需更换，地暖打压”的问题，却未提及房屋装修一事，极不符合常理。江x、庄x也未提交证据证实其在该次交接之前曾提出过装修一事。结合双方签订的两份合同，一审认定双方约定的涉案房屋为毛坯交付，并无不当，亦更符合常理。江x、庄x主张房屋总价款1360565元中包含装修款，本院不予采信。双方在2017年10月26日合同中明确约定了露台面积不计入产权面积，合同附件2中的附图也明确说明以房屋交付时为准。且江x、庄x在龙凯公司通知的几次交房过程中，均未提出过存在露台交付不合格的问题，江x、庄x在本案中提出露台交付不符合约定，证据不足，本院不予采信。综上，龙凯公司已经按约定合理履行了应当承担的交房义务，江x、庄x在龙凯公司多次催告收房后拒收房屋，并无合理理由，一审驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人江x、庄x的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10413元，由上诉人江x、庄x负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二〇年十月二十六日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊