山西省沁水县人民法院   民事判决书   （2020）晋0521民初964号   原告：沁水县土沃乡后马元村村民委员会，住所地沁水县土沃乡后马元村。   法定代表人：刘国军，沁水县土沃乡后马元村村民委员会主任。   委托诉讼代理人：吕炳坤，山西碧峰律师事务所律师。   被告：李强来，男，1948年12月18日出生，汉族，沁水县人。   委托诉讼代理人：杨海永，男，1975年4月14日出生，汉族，沁水县人，系被告李强来儿子。   原告沁水县土沃乡后马元村村民委员会（以下简称后马元村委）诉被告李强来合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告后马元村委的法定代表人刘国军及其委托诉讼代理人吕炳坤，被告李强来及其委托诉讼代理人杨海永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告的养羊园区的房屋使用协议。2、在解除房屋使用协议后，被告立即清腾空养羊园区的房屋，将园区钥匙交付给原告。3、被告支付原告房屋使用费30000元（庭审过程中，原告当庭放弃该项诉讼请求）。事实与理由：2004年春季，为了促进本村副业的发展，原告向上级财政部门申请了补助资金后，在本村修建了养羊园区。2005年5月份，原告将验收合格后的养羊园区交付给了被告使用。2014年，被告因垫付养羊园区的修建费用请求原告支付相关费用并向人民法院提起诉讼，经人民法院调解，原告支付被告17915元的修建费用。此后，原告向人民法院请求被告支付使用养羊园区的租金，被人民法院驳回诉讼请求。后被告继续占用养羊园区至今。在被告占用养羊园区期间，原告多次通知被告缴纳租金，被告不予理睬。2020年5月份，因原告对养羊园区的监管不力、资产流失的行为被村民举报，上级部门责令原告依法解决。原告认为，原告和被告口头约定的房屋使用协议合法有效，经原告多次催要而被告拒不缴纳使用费的情况下，原告的合法权益被侵犯，请求依法解除原告和被告的养羊园区的房屋使用协议。在解除房屋使用协议后，被告立即清腾空养羊园区的房屋，将园区钥匙交付给原告。   被告辩称，1、其与原告之间不存在房屋使用协议书，故就不存在解除协议的问题。2、对于腾空房屋的问题，原告没有和其进行过协商，其有证人可以证明修建养羊园区的经过。3、养羊园区的钥匙原告没有交给其，修建养羊园区时当时的书记靳栓武承诺：让出资的人员占有使用房屋。此外修建养羊园区房屋时是其带领人干的，期间其付出过劳务也支垫过钱，原告所说的修建养羊园区的花费账目都是伪造的，当时就没有账目，其和后马元村委原主任靳栓武发生过纠纷，土沃乡政府曾调解过，至今其为修建养羊园区垫付的钱还没有得完。4、当初养羊园区修建目的就是为了养羊，其现在还在养羊，所以其不能腾房。以后如果其不养羊了，其再腾房。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。   本院经审理认定的事实如下：   2004年，原告后马元村委为了促进本村副业的发展决定修建养羊园区。筹建养羊园区时，由于村委资金不足时任后马元村委支部书记的靳拴武给李强来等八户养羊户召开会议，协商八户养羊户出资修建使用养羊园区房屋事宜。经过协商，靳拴武和八户养羊户约定：修建养羊园区国家有补贴，因村委资金不足每户出资4000元，养羊园区修好后给每户4间羊圈1间草棚供养羊户养羊，国家补贴款下来后再将各户的出资款退还给各户，由该八户配合施工队修建养羊园区。后该八户在2014年向柳礼贵共交纳修建款22500元（其中梁李兵4000元、贾苏雄2000元、李广明3000元、李强来5500元、郑锁龙2000元、郑张锁2000元、李建平1000元、乔兴龙3000元）。柳礼贵收款后交至被告后马元村委账内，后马元村委为每户出具了收款收据，该款用于投资养羊园区修建。   2004年1月18日，被告后马元村委（甲方）与河南包工队闫帮忠（乙方）签订修建养殖园区合同，约定：乙方为甲方修建养殖园区，羊舍每间房计价为3000元，院墙每平方米60元；付款方式为：甲方在开工前预付款30%，工程结束后再付50%，其余款甲方在三年之内付清；合同还约定了其它事项。合同签订后，闫帮忠具体组织工人修建。被告李强来的工作主要是看工地、监工，工地上缺什么负责联系。完工后经结算，房83间，每间3000元，共计249000元；院墙269m2,每m260元，共计16140元；铺院174m2，每m230元，共计5220元；三项共计270360元。2005年12月30日，被告后马元村委支付给闫邦忠养羊园区修建工程款270360元。   2005年7月，时任后马元村委支部书记的靳拴武以自己的名义向沁水县土沃国土资源所提出申请，申请在后马元村村头位置修建一个临时养羊场，占地4.7亩，图斑号63-2，地类号311。2005年8月10日，在沁水县土沃乡人民政府和沁水县土沃乡国土资源所的见证下靳拴武与后马元村委签订了《临时占地协议》。靳拴武出具情况说明称，其当时作为后马元村的支部书记是以其自己的名义代表村集体申请土地手续，后期相关建设全部由村集体出资修建，所有产权不归其个人所有，归集体所有。   修建该养羊园区资金来源有三部分：一是晋城市畜牧局、沁水县财政局和沁水县畜牧局养羊园区建设补助款235000元（2004年7月27日沁水县畜牧局补助养羊园区建设款15000元；2005年1月18日沁水县畜牧局补助养羊园区建设款10000元；2005年9月20日晋城市畜牧局补助养羊园区建设款100000元；2009年1月22日沁水县财政局补助养羊园区建设款80000元；2009年11月17日沁水县财政局补助养羊园区建设款30000元。以上款项均已计入后马元村委的账户内。二是8户养羊户集资22500元。三是后马元村委自筹的资金。   2004年养羊园区修建用集体木料檩条249根、小杊3100根，经2012年12月10日党员会议决定檩条每根25元、小杊每根3元，共计15525元计入养羊园区投资和集体收入。该15525元已计入后马元村委2012年账内经营收入一栏。2009年12月31日，后马元村委支付刘小红2006年焊养羊园区大门款项2800元。2012年12月30日，后马元村委支付尉思亮后马元养羊园区建设平地填土方工资12440元。   2005年养羊园区竣工验收合格后，包括李强来在内的八户养羊户入驻养羊园区，开始使用养羊园区房屋。此后几年，除李强来外其他七户养羊户陆续退出养羊园区，养羊园区由李强来占有使用至今。   2012年7月21日，后马元村委与李强来就养羊园区修建过程中李强来反映问题,在后马元村委支部室本着团结、和谐、互谅、互让的宗旨，由村两委班子代表靳拴武、石建国、刘金祥与李强来协商达成以下协议：一、因养羊园区修建外出办事，刘金祥借取李强来现金1000元，靳拴武借取李强来现金3000元，共计4000元，由其二人经村委归还李强来。二、养羊园区建设推土机推场，经李强来手二次支付该项支出共650元，其中垫支人员分别为李强来350元、郑张锁50元、李建华50元、郑锁龙50元、王引锁50元、李光明50元、贾苏雄50元。列入养羊园区在建工程支付给李强来，由李强来支付给上列垫支户。三、养羊园区修建用李强来经手购入小杊1100根，按当时实际价格每根单价1元，共计1100元，列入养羊园区投资支付给李强来，由其与购户结算。四、支付李强来养羊园区修建监工工资1000元，列入养羊园区投资，支付给李强来。五、修建养羊园区办事用李强来豆80斤，每斤单价1.5元，共支该项费用120元，列入养羊园区投资支付给李强来。六、养羊园区验收因羊数量不达标，借用王来瑞、石拴元、王小红、乔林虎、王加旦、王社龙、南阳小末等七人羊来园区参加验收，每人支付工资100元，计700元；给该七人羊打耳标，李强来支付500元，该项共计1200元，列入养羊园区投资支付给李强来。由李强来与上列所属人员支付。七、修建养羊园区砍集体木料工资，按下列方式计算：1、檩条，养羊园区房屋83间，每间3根，共计249根，每根工资5元，计1245元。2、小杊，养羊园区用杊房屋70间，每间60根，共计用小杊4200根，除去本协议第三项李强来经手购入小杊1100根，下余3100根，每根工资1元，共3100元。此项共计4345元，列入养羊园区投资，支付给李强来，由李强来与有关砍木料人员结算支付。八、为避免矛盾再次发生，对本协议中的款项支付给李强来，李强来必须保证负责与本协议中所属有关人员结清账目，付清款项，并保证不再上访。九、对于养羊园区投资方所投资的款项付清后养羊园区由村集体拍卖，优先本村村民以15万元为基数，如本村村民不要者，向社会方拍卖，以25万元以上为基数。该协议书上李强来本人签字，后马元村委法人代表靳拴武签字并加盖后马元村委的印章。   2014年1月14日，李强来向本院提起诉讼请求本院判令后马元村委偿还其修建养羊园区的各项费用17915元。当日，经本院主持调解双方自愿达成调解协议：后马元村委于2014年5月31日前支付李强来各项费用17915元（含修建养羊园区李强来垫资的5500元）。后经本院执行，该费用后马元村委于2014年6月5日支付给李强来。   2014年6月12日，后马元村委将李强来诉至本院，请求李强来支付2006年以来李强来占用后马元村委所有的养羊园区房屋18间至今的租金16200元。本院经审理查明：双方争议的养羊园区房屋位于沁水县土沃乡后马元村，该房屋由后马元村委于2004年统一修建,李强来具体负责养羊园区工程建设。上述房屋建成后，李强来因修建房屋所垫付的费用以及产权归属与后马元村委发生纠纷。双方于2012年7月21日达成协议，后马元村委同意支付李强来所垫付的费用，并承诺该养羊园区房屋由村集体拍卖，优先本村村民。后因后马元村委未履行协议，李强来因修建该养羊园区所花费的费用诉至本院，后双方达成调解协议，后马元村委于2014年5月31日前支付本案李强来各项费用17915元。另查明，2005年李强来开始占有使用其中的12间房屋（羊舍6间、草棚3间，杂房3间）。2011年5月13日，沁水县土沃乡后马元村召开党员代表会议，会议决定为了偿还修建养羊园区的18万元债务，村集体将该养羊园区一次性出卖，最低报价15万元，如果无法出卖将实行租赁，羊舍4间加活动场每年租金500元，住人一间和存放羊一间，每间每年100元。2014年1月18日，沁水县土沃乡后马元村召开党员代表会议，会议决定村集体要向养羊园区用户征收租金，每年养羊户付500元。直至诉至本院前，李强来对上述会议决定并不知情，后马元村委也未曾向李强来索要过租金。本院认为，该案系一起租赁合同纠纷，租赁合同的成立需经双方当事人合议，即一方发出要约，另一方作出承诺。该案中李强来因修建房屋所垫付的费用以及产权归属问题与后马元村委长期存在纠纷，后马元村委在此情况下从未向李强来发出涉案房屋进行租赁的要约，同时李强来对后马元村委的两次会议决定并不知情，也未作出承诺，双方并未形成房屋租赁合同关系，故后马元村委请求李强来支付涉案养羊园区房屋租金16200元，本院不予支持。故驳回了后马元村委的诉讼请求。   又查明：李强来于2008年1月9日在该养羊园区成立沁水县六福养羊专业合作社。该合作社与后马园村委签订协议并于2017年7月27日收到后马元村委产业扶贫资金100000元，后该合作社因经营不善于2019年5月注销。后后马元村委根据上级扶贫部门要求，沁水县六福养羊专业合作社原成员李强来、乔兴龙、王来瑞、梁二社、郑兵五人应当退还扶贫资金100000元。2020年5月27日，该合作社原成员李强来、乔兴龙、王来瑞、梁二社、郑兵（乙方）与后马元村委（甲方）签订协议书，内容为：乙方将原合作社价值53160元的剩余资产（羊34只，打谷机、铡草机、粉碎机、扇谷机、打麦机各1台，袋装饲料26袋、粉碎玉米2000斤、粉碎草料若干价值1000元）在2020年5月27日退还给甲方，该资产归甲方所有，折抵扶贫资金53160元。剩余扶贫资金46840元由原合作社法定代表人李强来退还46840元。因李强来为农民，体弱多病，经济来源有限，李强来于2021年6月1日前归还甲方12000元，于2022年6月1日前归还甲方12000元，于2023年6月1日前归还甲方22840元。乔兴龙、王来瑞、梁二社、郑兵对以上扶贫资金不承担还款责任。折抵扶贫资金的53160元的财物自2020年5月27日21时已交付甲方，财物的灭失风险由甲方承担。   2020年6月5日，原告后马元村委又将自己的35只羊（含新出生一只）以35100元的价款卖给了本村村民梁李兵；本村村民梁李兵又于当日将该35只羊以35500元的价款卖给了李强来儿子杨海永。当日杨海永又将该35只羊圈养在养羊园区内，由其父亲李强来负责管理喂养。现被告李强来仍占有使用着养羊园区房屋12间（6间养羊、2间堆草料、3间放杂物、1间临时占用放草），管理着羊群，控制着养羊园区大门钥匙和房屋。   庭审中，经本院组织调解，被告李强来的调解意见为“其在2022年10月把羊圈腾空”；被告李强来的委托代理人杨海永的意见为“现在天气马上就要上冻无法修建羊圈，明年开春天气暖和了其就修建羊圈，但修建养圈需要时间，故其的意见为再给其父亲李强来1年时间，在2021年10月其父亲将羊圈腾空，将养羊园区交归原告”；原告表示本案的事情在村里影响很大，不同意被告方说的1年和2年时间，其在让一步，被告在2021年6月底把占用养羊园区的12间房屋腾空，并将养羊园区的大门钥匙交给村委会。   本院认为，本案争议焦点有：一、原、被告双方是否达成养羊园区房屋使用协议？如达成协议，原告请求解除双方的房屋使用协议是否符合解除条件？二、原告要求被告腾空占有养羊园区房屋并将养羊园区的大门钥匙交付原告是否有事实依据和法律依据？关于本案第一个争议焦点，2004年在筹建养羊园区时，由于资金短缺，时任后马元村支部书记靳拴武便召集八户养羊户协商，由八户垫资配合施工队修建养羊园区，养羊园区修建成后给每户4间羊圈、1间草棚供养羊户养羊，国家补贴款下来后再将各户的垫资款退还给各户。从双方的约定来看，双方未约定养羊园区房屋使用的期限。现被告李强来从2005年开始就占有使用养羊园区中的12间房屋至今，从未向原告交纳过相关费用，且原告已按约定将被告垫资的5500元退还给原告。2020年5月27日，沁水县六福养羊专业合作社原成员李强来等五人与后马元村委签订了协议书，将李强来投资的资产移交给了原告后马元村委用于偿还合作社使用的扶贫资金。现李强来年势已高（72周岁），年老体弱，且已使用养羊园区12间房屋达15年之久。本院认为，虽双方未约定房屋的使用期限，但约定了房屋的使用间数（4间羊圈、1间草棚），被告存在较重的违约行为，鉴于被告有违约行为且年老体弱，故原告请求解除房屋使用协议，本院予以准许。关于本案第二个争议焦点，根据原告提供的证据，可知修建养羊园区时支出的各项费用均是由后马元村委会负担并计入村委会了账户内，养羊园区的土地审批手续也是后马元村委会申请的，且被告李强来在修建养羊园区时的垫资及推土机推场款、办事款、监工工资等费用原告均已支付给了被告李强来。再从原、被告双方于2012年7月21日签订的“关于后马元村委与李强来养羊园区修建过程中李强来反映问题”达成协议中载明的事项可知，在后马元村委支付完李强来款项后，养羊园区由村集体负责拍卖。根据以上证据可知养羊园区占有、使用、收益的权利应属于后马元村委。在被告李强来未提供证据证明其合法占有养羊园区的情况下，原告要求其腾空占有养羊园区12间房屋并将养羊园区的大门钥匙交付原告的主张，本院予以支持。但考虑到现天气已至冬季，天气寒冷，被告及其亲属无法在短时间内修建好羊圈的实际情况，本院认为被告最迟应在本判决生效之日起六个月内将占有使用养羊园区的房屋腾空，并将养羊园区的钥匙交归原告后马元村委。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、依法解除原告沁水县后马元村村民委员会与被告李强来于2004年达成的养羊园区房屋使用协议。   二、被告李强来于本判决生效后六个月内将占有使用位于沁水县土沃乡后马元村村头的养羊园区的房屋腾空，并将养羊园区的钥匙交归原告沁水县土沃乡后马元村村民委员会。   本案受理费100元，减半计取50元，由被告李强来负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。   审 判 员 马立江     二〇二〇年十月三十日   法官助理 张娅玲   书 记 员 郭 娟