河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初4817号原告：丁永，男，1980年8月20日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：杨学林、李玉江（实习），河南亚太人律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：永城市华晨置业有限公司，住所地：河南省永城市侯岭乡二十里铺村社区，统一社会信用代码：91411481MA3X411B3Y。法定代表人：任曙辉，总经理。委托诉讼代理人：刘培、郭艳（实习），河南正剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告丁永与被告永城市华晨置业有限公司（以下简称华晨置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁永及其委托诉讼代理人杨学林，被告华晨置业公司的委托诉讼代理人刘培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁永向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照约定对涉案房屋电梯进行整改，使电梯直达负二层车库，并按国家规定增加无障碍通道；2、依法判令被告按照国家标准（宽度不小于2.4米）对原告购买的车位进行整改；3、请求判令被告降低物业费，按物业资质收费（不超过0.75元/㎡收取物业费）；4、判令被告支付逾期交房违约金暂计17705元（以697030元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年12月31日起暂计算至起诉日止），要求继续计算至被告将满足合同约定标准的房屋进行交付之日止；5、本案诉讼费用均由被告承担。事实和案由：2018年12月22日，原、被告双方签订了合同编号为201812220118号的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的永城市滨湖桃源住宅楼33#楼6层3单元601号商品房一套，合同总价款为697030元，2019年12月30日前交房，逾期交房按日万分之二的标准支付违约金。同时原告以80000元价格向被告购买了车位一个。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款及车位款，但截止至原告起诉时止，被告建造的房屋仍不符合合同约定的交房标准，无法向原告交房，被告逾期交房的行为已构成违约，应对房屋进行整改使之符合交房标准，并向原告支付逾期交房违约金。根据被告前期的楼盘宣传以及签订购房合同后的多次承诺，原告所购买房屋的电梯可直达地下二层停车场，但原告所购的房屋电梯并未直达地下二层，且未按照国家规定预留无障碍通道，被告应按照约定标准对电梯进行整改，并增加无障碍通道。根据《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范(JGJ100-98)》规定，汽车与墙、护栏及其他构筑物间最小横向净距0.6米、纵向净距0.5米的标准，并结合小型车的外廓尺寸(小型车总长约为4.8米，总宽为约1.8米)综合判断，被告设置车位的宽度不应小于2.4米，而原告购买车位的实际宽度严重小于2.4米，导致车辆无法进入或者进入后人员无法出来，被告应按照国家标准对原告购买的车位进行整改。被告前期宣传小区物业为深圳金地物业，属国家一级资质物业，按照一级资质标准收取了1.6元/㎡的物业费，但被告物业实为2018年7月23日刚成立的“华晨金地物业”，并非深圳金地物业，按照被告物业实际情况及参照国家关于物业等级标准收费的相关规定，被告应当按照不超过国家二级物业标准的物业费价格即0.75元/㎡收取物业费。原告多次要求被告按照国家规定及合同约定对案涉房屋进行整改，并按照合同约定支付违约金，但被告拒绝整改及支付违约金，为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告华晨置业公司辩称，原告所有诉讼请求均不能成立，并且这样的群体性案件，原告诉状中依据的车库行业标准、物业资质标准均已经废止，这显然会对原告产生误导。一、涉案房屋地下室仅有负一层，被告完全按照施工图纸安装电梯直达负一层，电梯无整改的必要，也无整改的可能，原告完全可通过步梯直达地下车库，且地下没有无障碍停车位设计符合国家规范要求。1、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋“建筑层数地上六层，地下**”，涉案房屋不存在地下**。2、原告对直达存在误解，原告从停车场完全能够乘电梯直达入户，而不需要绕行到车库外，相关部门对于直达并没有具体解释，通常意义上的直达是不需要绕行车库外乘坐电梯，我们现在就是直达。3、根据《无障碍设计规范GB50763-2012》，涉案小区按照要求设置5辆无障碍停车位，位于地面出入口位置，因为地下没有无障碍停车位，所以地下车库与住宅主楼连接通道无需无障碍连接，本小区设计符合国家规范要求。二、原告购买的车位符合国家标准。虽然原告所依据的《车库建筑设计规范（JGJ100-98）》已于涉案车库建设施工前废止，但是涉案车库的设计规范亦符合《车库建筑设计规范（JGJ100-2015）》新标准，且满足宽度不小于2.4米的要求，因此被告对涉案车库无需整改。三、《前期物业服务协议》系永城市华晨金地物业服务有限公司和原告签订的，被告主体不适格。1、《前期物业服务协议》系原告与永城市华晨金地物业服务有限公司签订，被告不是合同相对人。2、原告与永城市华晨金地物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，系合法有效合同，对双方均具有约束力，原告在签订物业合同时，对于是哪家物业公司以及具体的收费标准应当是明知道，且协议第四条明确约定为：多层住宅1.8元/月/平方米（前两年按1.6元/月/平方米实际收取）。3、物业服务收费实行市场调节价，且物业服务企业资质已经废止，原告诉请按照物业资质收费已无相关依据。根据《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》，物业服务企业资质已经废止。再者，根据《物业服务收费管理办法》第7条第2款，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。涉案物业公司服务收费遵循了合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，原告作为小区业主，有权利通过业主大会选择物业以及收费方式，但无权拒缴物业费。四、涉案小区于2019年12月29日完成竣工验收，符合交房条件后，被告在约定时间内通知原告办理交房手续，原告拒不办理，故原告要求逾期交房违约金无依据。1、涉案房屋达到交付使用条件，涉案房屋在2019年12月29日已经完成竣工验收合格，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件，经被告通知后原告拒不配合办理房屋交接手续。2、依据《商品房买卖合同》附件四补充协议第7条约定，合同双方办理商品房交付时，如××认为房屋质量存在瑕疵，××按照合同约定承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续，双方应当按照本协议约定时间办理相应交房手续，如××以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，××应自行承担交付后的法律责任。同时，××无权主张逾期交付的法律责任。所以，原告所主张逾期交房责任无事实及法律依据。综上，原告的诉请均不能成立，应依法驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的第二组证据，涉案小区商品房销售宣传系苏州趋动力房地产营销策划有限公司所为，且已受到行政处罚，虽然涉案小区在建设过程中存在需要整改的问题，但经过整改最终经验收合格，以最终验收结果为准；第三组证据，双方在合同中未具体约定地下车位的长度、宽度等，原告也未提交具体的测量标准和测量方法，以本院现场实际测量为准；庭审后提交的付款证据，结合被告提交的已付款清单，可以作为有效证据使用；庭审后提交的录音录像资料，无合法来源，且均系个人陈述，不能对抗被告提交的竣工验收意见书、竣工验收备案表、竣工验收消防备案凭证。被告提交的证据3、8、9、10、11，来源合法，内容客观真实，可以作为本案有效证据；证据4系单方制作，以本院现场测量数据为准；证据5、6、7，与本案无关联性，不能作为本案有效证据；庭审后提交的补充证据，来源合法，内容客观真实，可以作为有效证据使用。依据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月22日，原告（××）与被告（××）签订了合同编号为201812220118的《商品房买卖合同》，并在永城市房地产管理部门进行了备案登记。双方约定：原告购买被告开发的永城市滨湖桃源住宅楼33幢6层3单元601号商品房一套，该商品房属框剪结构，建筑层数地上6层，地下**；合同总价款为697030元；付款方式为××于2018年12月22日前首付房款347030，剩余房款35万元办理银行贷款；××应当于2019年12月30日前交房；××逾期不超过30日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房按日万分之二的标准支付违约金。原、被告签订的《合同补充协议》（附件四）第四条4.2约定：××未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的，按照以下约定处理：合同签订后60日内，因贷款银行未发放贷款、未足额发放贷款或者贷款银行拒绝受理贷款申请的，××应自收到银行或××通知后的10日内将购房款全额补足给××。××逾期支付的，××有权解除合同或同意继续履行合同。4.2.2约定：双方同意继续履行合同的，××应自收到××同意继续履行合同通知后的90日内向××补足购房款全额。并承担自通知之日起至实际补足全部房款之日止差额房款的利息，利息按日万分之三计算。第七条约定，合同双方办理商品房交付时，如××认为房屋质量存在瑕疵，××按照合同约定承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续，双方应当按照本协议约定时间办理相应交房手续，如××以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，××应自行承担交付后的法律责任。同时，××无权主张逾期交付的法律责任。合同签订后，原告按照约定的方式支付购房款697030元。原、被告双方签订了《地下车位使用权转让合同》，被告将滨湖桃源一期地下停车场D区域065号车位使用权转让给原告，总价款为8万元。2018年12月23日，被告向原告出具编号为6098992号的收款收据一份。苏州趋动力房地产营销策划有限公司在代理销售被告开发的滨湖桃源小区商品房过程中，通过墙体广告、优酷网宣传、滨湖桃源卖点延展性说辞等方式宣传该商品房。其墙体广告宣传内容“滨湖桃源金牌物管、国宾礼遇、国家一级资质、悉心礼遇每一位业主”；优酷网宣传内容“金地物业、永城滨湖桃源花园洋房”；滨湖桃源卖点延展性说辞宣传内容“1.板块优势，2、四万平米的商业配套，3、人车分流，下班或购物大包小包不用再走好久，可停车场坐电梯直达入户，4、五星级入户大堂，项目是永城唯一拥有450平方米的五星级入户大堂，卧室内设计了内置飘窗”。因上述宣传内容与实际不符，永城市市场监督管理局于2019年8月29日作出永市监工商罚字[2019]118号行政处罚决定书，决定：责令当事人停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并对当事人违法行为作出罚款222900元的行政处罚。2018年6月1日，被告取得《准予行政许可决定书》，涉案项目经永城市人民防空办公室批准，准予易地建设费审批。2019年6月16日，江苏东方建筑设计有限公司出具情况说明一份，内容为：根据《无障碍设计规范GB50763-2012》居住区停车场和车库的总停车位应设置不少于0.5%的无障碍机动车停车位，本项目按照规范要求应设置5辆无障碍停车位，位于地面出入口位置。因为地下无无障碍停车位，所以地下车库与住宅主楼连接通道无需无障碍连接。2019年12月20日，涉案小区供水、排水、供电、燃气工程经验收合格。2019年12月27日，经永城市城乡建设局审查，涉案工程材料齐全，核发消防备案凭证。2019年12月30日，被告工作人员通过微信通知原告2019年12月31日交房。2020年1月13日，被告出售的房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上要求的文件，并经备案登记。工程竣工验收备案文件目录：1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图纸设计审查文件；4、单位工程质量综合验收意见；5、市政基础设施的有关质量检查和功能性实验资料；6、施工单位签署的工程质量保修书；7、商品住宅的“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”；8、建设单位支付工程款达到合同约定比例的有关的凭证；9、建设单位与施工单位对工程项目中无争议部分办理工程结算的有关凭证；10、省级建设行政主管部门规定必须提供的其他文件。另经本院核实，2018年12月18日，被告取得涉案小区33#楼商品房预（销）售许可证时，建设工程进度达到设计形象进度的二分之一以上。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及地下车位使用权转让合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，合法有效。结合原告的诉讼主张及查明的事实，本院对于本案争议的焦点问题逐一认定如下：一、关于涉案房屋电梯是否应当进行整改问题。原告主张按照约定对涉案房屋电梯进行整改、使电梯直达负二层车库，但原告未提交有效证据证明涉案小区建筑存在地下二层，也未提交证据证明双方对电梯直达负二层进行了约定。双方签订的《商品房买卖合同》约定，建筑层数地上六层，地下**，且经本院现场查看，涉案小区建筑不存在地下二层。原告主张按照合同约定对电梯进行整改无事实及法律依据，本院不予支持。关于是否应当增加无障碍通道问题。本案中，设计单位设计的滨湖桃源小区无障碍停车位位于地面出入口位置，地下无无障碍停车位。原告主张增加无障碍通道，但未提交有效证据证明地下车库与住宅主楼连接通道需无障碍连接，也未提交有效证据证明涉案工程的设计、施工不符合国家规范要求，且涉案工程己经验收合格。故对原告的该项主张不予支持。二、关于原告的车位是否应当整改的问题。原告要求被告按照国家标准（宽度不小于2.4米）对原告购买的车位进行整改，但原、被告双方签订的《地下车位使用权转让合同》约定被告将滨湖桃源一期地下停车场D区域065号车位使用权转让给原告，并未对车位的长度、宽度等进行详细的约定，原告也未提交有效证据证明车位的具体测量标准、方法及相应的国家标准规定，经本院工作人员现场测量，原告的车位宽度不小于2.4米。原告的该项主张缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。三、关于原告要求降低物业费，按物业资质收费（不超过0.75元／㎡）的问题，原告的诉讼请求与本案不是同一法律关系，不是本案审理范围，原告可另案诉讼，对原告的该项诉求，本院在本案中不予审理。四、关于被告是否构成逾期交房，是否应当承担逾期交房违约金问题。依原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的第八条的约定，被告应于2019年12月30日之前依双方约定交付涉案房屋，而被告出售的房屋于2020年1月13日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上要求的文件，也就是说，被告出售的房屋于2020年1月13日达到交付条件，被告未按合同约定于2019年12月30日前满足合同约定的交付条件，被告应承担2019年12月31日至2020年1月13日期间的违约责任，即被告应按合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金即976元（697030元×0.0001×14天，小数点后四舍五入）。被告履行了交付房屋的通知义务，原告至今未收取房屋的原因系原告认为房屋未达到交付标准，因此超出上述期限的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：一、被告永城市华晨置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告丁永逾期交房违约金976元；二、驳回原告丁永的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元，由永城市华晨置业有限公司负担43元，原告丁永负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  黄建民审判员  王 莉审判员  包 丽二〇二〇年十月二十九日书记员  侯 瑞