天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5677号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。统一社会信用代码91120112690655353L。负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：许静，女，该公司职工。被告：梁家洁，女，1969年6月20日出生，汉族，住天津市津**。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告梁家洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许静，被告梁家洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告梁家洁交纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业费20,957元、违约金3,000元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇津岐公路旁尚信园小区13-3-101业主，其房屋建筑面积为141.41平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.47元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2015年7月1日至2020年6月30日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。梁家洁辩称，自己确系津**北闸口镇尚信园13-3-101房屋的产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间属实，不同意原告的诉讼请求。事实及理由：1、入住时发现房屋不规则开裂，每个房屋都有裂，家里贴的壁纸，要求维修，物业公司与开发商都来看过，总找他们，始终还没有解决，没有协商成功。把房屋有裂缝的地方修好、恢复原样，我就可以交物业费。2、住**，不应交电梯费，认为电梯费不合理。3、因下雨，泵不起作用，地下室积水，两天之后才给我处理。4、小院上面的玻璃顶被大风吹落的砖头砸碎了，后来不了了之，找谁谁都不理。5、开始使用地上停车位，后来告知属于消防通道，将车位搬至地下，把地上车位的钱折抵成地下车位的钱，我现在搬走了，物业公司还欠自己两个月的钱。庭审中，梁家洁直至辩论及最后陈述阶段又列举其他服务问题：路灯、摄像、垃圾、车位、安保，物业公司均没有做到位。针对被告反映的问题，天地源公司解释：房屋开裂问题，属于开发商的质量问题，业主应与开发商协商，但与物业公司没有关系。在买房时也已经确认电梯费，不是不使用就可以不交，国家也有规定。前几年有泵运转不及时的问题，近两年已经完全修复，泵是全自动，经多次试验没有隐患，其他业主也比较满意。根据相关规定，有几个车位涉及了消防通道，经协商，都给业主调到地下了，暂时不用的车位还空着，回来用的时候给两个月的免费使用权，回来用的时候重新给办卡。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月26日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳”。2017年6月30日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳。服务期限为2017年7月1日至2019年6月30日”。上述合同到期后，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会续签《天津市住宅物业服务合同》，内容与上合同一致，服务期限为2019年7月1日至2021年6月30日。被告梁家洁系津**北闸口镇津岐公路东侧尚信园13-3-101房屋的产权人，建筑面积为141.41平方米，未交纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于多层建筑。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告梁家洁所有的房屋为多层住宅，三份合同均约定其价格为：“多层住宅，基础物业服务费每月每平方米1.92元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元”故本案原告以每月每平方米2.47元向被告主张2015年7月1日至2020年6月30日的物业费，符合合同约定。2、梁家洁抗辩的房屋质量问题（开裂），应系被告与案外人售房人之间的买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，亦与本案不具有关联性，被告可另行主张权利。梁家洁在购买商品房之初，已经签署并认可物业服务企业的服务价格，如梁家洁认为机电费不合理，后期可通过召开业主大会，以少数服从多数的原则，通过业主委员会在签订新物业服务合同时予以调整，在本案中诉讼中抗辩电梯费，缺乏事实及法律依据。3、梁家洁反应的环境安保、车位、路灯、垃圾清理等服务管理问题，经本院考察认为，天地源公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，存在管理瑕疵，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。4、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，141.41平方米＊2.47元/月/平方米＊60个月＊95%=19,909.11元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（七）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就违约金事项，本院不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、梁家洁于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2015年7月1日至2020年6月30日的物业管理费（含机电费）计19,909.11元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告梁家洁未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费199.50元，由原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担9.97元，由被告梁家洁承担189.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年十月十日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。