山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11608号上诉人（原审被告）：济南新景商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：林晓亮，执行董事。委托诉讼代理人：王银汉，上海段和段（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺璇，上海段和段（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨俊杰，女，1980年10月25日出生，汉族，住济南市。上诉人济南新景商业管理有限公司（以下简称新景公司）因与被上诉人杨俊杰租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员赵玉兰独任审理。本案现已审理终结。新景公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0181民初4497号民事判决，改判驳回杨俊杰的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由杨俊杰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为“因新景公司实际在协议书上盖章时间晚，故对新景公司辩称的杨俊杰于协议书签订后一个月内没有办理营业执照迁址手续则不在退还租赁保证金的辩称意见，一审法院不予采纳”系事实认定错误。新景公司在《协议书》上盖章的时间为2020年3月28日，杨俊杰一审提交的证据材料只能证明其于2020年5月9日领取了协议书，无法证明协议书系2020年5月9日盖的章。一审庭审中，杨俊杰认可租赁合同于2020年3月31日解除的事实，这也说明了协议书生效时间早于2020年3月31日；因为协议书生效是租赁合同解除的前提条件。二、一审法院裁判尺度前后不一致，显失公平。（一）一审法院认为“杨俊杰因身体不好，经与新景公司商场协商同意后，迟至2020年4月20日晚上才从新景公司处撤出”，没有事实与法律依据。新景公司从未作出过同意杨俊杰可以推迟搬离的意思表示。杨俊杰于2020年3月30日单方询问尹飞经理能不能过几天再撤柜，尹飞经理没有回复，后杨俊杰于4月4日单方告知尹飞经理20号之前撤柜，尹飞经理的回复为“尽快吧”。疫情期间新景公司无法对杨俊杰进行强制撤柜，但该回复不代表同意其延迟撤柜。（二）一审法院认定杨俊杰表示租赁保证金不要了非系其真实意思，且该意见亦未向新景公司明示，没有事实与法律依据。一审法院认为尹飞能够代表商场作出准许杨俊杰延迟搬离的意思表示，却认为尹飞不能够作为商场的受领人，接收杨俊杰放弃租赁保证金的意思表示，裁判尺度明显不一致。（三）杨俊杰于2020年5月7日办理完毕营业执照迁址手续，已超过协议签订之日起一个月的时间，构成违约，按照双方约定，租赁保证金应不予退还。三、一审法院适用法律错误。一审法院作出判决依据的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，该条款系对特殊情况下法院根据公平原则对是否应当变更或者解除合同进行规定。本案双方已经协商一致解除合同，并且双方平等自愿地签订了协议书，对解除合同后的权利义务作出了明确约定，因此不应当依照上述法律条文作出判决。且疫情发生后，新景公司已经考虑疫情原因，对杨俊杰的房租进行零收取或者减半收取，杨俊杰也应对其未履行应尽义务的行为承担相应的责任。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判。杨俊杰辩称，一审判决公平公正，认可一审判决。杨俊杰向一审法院起诉请求：1.依法判决新景公司向杨俊杰退还租赁保证金、装修保证金共计16257元；2.涉诉费用由新景公司承担。一审法院认定事实：1.杨俊杰于2009年租赁新景公司位于章丘区双山大街1688号和谐广场J218铺经营饰品，并签订租赁合同一份，约定：租赁期限一年，乙方（杨俊杰）向甲方（新景公司）每日支付保底租金、宣传推广费、物业管理费等费用共计166.75元。同时约定杨俊杰向新景公司缴纳装修保证金为1250元，租赁保证金为15007.5元，该两项保证金合计16257.5元，杨俊杰在签订租赁合同后已向新景公司缴纳。2.2020年3月份因全国新冠肺炎疫情严重，杨俊杰无法继续经营，经与新景公司协商，双方于2020年3月28日达成解除合同协议书一份，约定：乙方（杨俊杰）向甲方（新景公司）支付租金、提成租金、宣传推广费、物业管理费及水、电、通讯等其他实际发生的费用结算至合同解除之日；乙方的租赁保证金不再退还转为乙方与甲方签订时尚街区商铺意向后的租赁保证金；乙方应于2020年3月31日前将乙方所有商业附属设施、设备、物品等全部迁移出甲方并恢复交付状态；乙方应于本协议签订后1个月内在行政部门办完证照迁址或注销手续，并向甲方提供相应的工商证明材料；若乙方未按时办理其营业执照迁址或注销手续，应向甲方支付5000元违约金，且因乙方未及时办理相关行政手续造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。若超过一个月未办理相关手续，租赁保证金均不予退还（归甲方所有），并承担相应赔偿责任；此前双方签署其他有关租赁的协议或其他文件，与租赁合同一并解除；协议双方盖章后生效。杨俊杰于2020年3月28日于该协议书上签字，但新景公司迟至2020年5月9日才通知杨俊杰说协议书盖完章后，要求杨俊杰去拿。此外，杨俊杰因身体不好，经与新景公司商场经理协商同意后，迟至2020年4月20日晚上才从新景公司处撤出。杨俊杰“章丘区七尚饰品店”营业执照迁址办妥是在2020年5月7日。3.杨俊杰向新景公司索要租赁保证金、装修保证金未果遂至本院起诉。一审法院认为，杨俊杰与新景公司所签租赁合同虽约定若因乙方原因导致合同提前终止的，租赁保证金不予退还。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的精神（即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”），杨俊杰在履行合同过程中遇到了全国性的新冠肺炎，双方经协商以协议书的形式解除租赁合同，但双方并未就时尚街区达成租赁意向，故租赁保证金应予退还杨俊杰。但杨俊杰欠新景公司2020年3月租金、物业费用2584.63元（按新景公司政策减半收取），4月租金、物业费用166.75元*20天=3335元，计5919.63元依协议书约定应从中扣除。因新景公司实际在协议书上盖章时间晚，故对新景公司辩称的杨俊杰于协议书签订后一个月内没有办理营业执照迁址手续则不再退还租赁保证金的辩称意见，一审法院不予采纳。再者，在新景公司提供的微信聊天中，杨俊杰虽在与新景公司员工聊天中谈到租赁保证金不要了，但这是杨俊杰认为该保证金要不上来的前提下说的，非杨俊杰真实意思，且该意见杨俊杰亦未向新景公司明示，故杨俊杰仍有主张该保证金的权利。杨俊杰于2020年4月20日从新景公司处撤柜，新景公司称未恢复至交付前状态，但对此新景公司并未提供证据予以证实。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：济南新景商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内退还杨俊杰租赁、装修保证金10337.37元（16257元-5919.63元）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取103元，杨俊杰负担33元，济南新景商业管理有限公司负担70元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是新景公司应否向杨俊杰退还租赁及装修保证金。本案中，杨俊杰与新景公司通过签订协议书的方式解除租赁合同，协议书中约定：“若（杨俊杰）超过一个月未办理相关手续，租赁保证金均不予退还，并承担相应的赔偿责任。”根据本案现有证据，2020年5月9日，新景公司经理尹飞通知杨俊杰领取协议书，在新景公司未能举证证明协议书的签订时间的情况下，以通知领取时间作为签订时间为宜。杨俊杰办理经营场所变更登记的时间是2020年5月7日，并未超过一个月，故新景公司以此为由不退还保证金，没有事实及法律依据。关于杨俊杰与新景公司经理尹飞的微信聊天记录中，杨俊杰称：“我向新景公司交的15000多元钱都不要了，再让我另外拿钱（租金、物业费），有点过分了吧。”该聊天内容应当视为杨俊杰和新景公司在租金和保证金等事项的自行协商调解过程中作出的让步，现双方对此事项并未达成一致且已诉至法院，新景公司以杨俊杰明确放弃该权利为由拒绝退还保证金，于法无据。关于杨俊杰撤柜时间是否违约的问题，本院认为，杨俊杰通过微信告知新景公司经理尹飞其于2020年4月20日前撤柜，尹飞回复：“尽快吧”，应当视为系尹飞对杨俊杰的延迟撤柜请求的默许，且杨俊杰占用房屋的时间均已计算租金，故一审法院在扣除杨俊杰欠付的租金及物业费后判决新景公司退还剩余的租赁及装修保证金，并无不当。综上所述，上诉人新景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59元，由上诉人济南新景商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二〇年十月二十六日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭