江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3351号上诉人（原审被告）：昆山领地置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧，统一社会信用代码913205836701063065。法定代表人：张乐毅。委托诉讼代理人：唐梦阳，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋宇辰，江苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴文佳，女，1987年2月9日出生，汉族，住上海市。上诉人昆山领地置业发展有限公司（以下简称昆山领地置业）因与被上诉人吴文佳破产债权确认纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初12733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山领地置业上诉请求：1.请求判决驳回吴文佳享有659851元破产债权(逾期办证违约金)；2.由吴文佳承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：上诉人已实际交付房屋，且吴文佳实际占有并使用至今，上诉人并没有发生逾期交房的情形。没有办理产证确系因为上诉人资金链断裂，公司资产、账户被法院查封，进而无力办理产证。但是解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》16条、17条的规定，首先，第16条说明了违约金是需要按照造成损失的30%为标准上限。本案1300050元的标的房屋已实际交付，上诉人没有1300050元的损失基础。即使以1300050为损失基数，违约金的计算也不应超过40万元。更何况，逾期办证并未给吴文佳造成实际的任何损失，未办理产证影响的仅是案涉房屋的转让出售，即使吴文佳因为没有产证无法出售房屋，但是房屋的价值一直在增长，即使价值没有抬高，也不存在贬值。其次，第17条是对违约金或者损失的计算方法。这是对于因无法正常使用房屋而无法居住时，必须外出租房等现实发生的损失情形。最后，第18条才是逾期办证的条款。根据该司法解释的法律规定可以看出第16、17、18条是有逻辑关联的条文，原审法院机械适用第18条，明显造成了与第16、17条规定的矛盾。举重以明轻，逾期交付房屋，尚且只能主张房租损失；对于没有发生损失且客观上资产增值的逾期办证行为，更不应当计收违约金。上诉人因经营不善导致破产，才无法办理产证，对于办证要求是客观不能，并非上诉人主观故意。综上，违约金的判罚必须以实际发生损失为计量基础，吴文佳必须证明逾期办理产证造成的实际损失后，并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，从而确定是否应当计收违约金以及实际的违约金数额。但吴文佳在实际拿房后正常使用，并没有实际损失，一审认定违约金明显超出限额，且一审法院的判决结果，会导致购买吴文佳房屋的其他情况相似的业主大量起诉，极大地加重了破产企业的债务负担，有悖破产法的精神。综上，一审判决适用法律不当，请求二审支持上诉人的上诉请求。吴文佳二审辩称，不同意上诉人所阐述的事实和理由。具体意见如下：第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》16、17、18条，是分别独立适用的条款，不存在逻辑关系。第16条是在有违约金约定的情况下，根据合同法的相关规定，对违约金进行调整的条款；第17条是针对买受人未付房款，出卖人未交付房屋的情况下，违约金如何计算的解释性的规定；第18条是在以交付房屋但未办产证的情况下，且违约金没有明确约定的条件下相应的违约金如何计算的规定，所以16、17、18条不存在递进关系，也无明显逻辑联系。第二，关于上诉人的补充意见。首先，合同中约定产证办理的义务并不在吴文佳而在上诉人，因此上诉人有义务为吴文佳办理涉案房屋相应的产证，而并不能要求吴文佳自行办理相应产证。同时，据代理人向吴文佳了解，吴文佳当时也试图通过各种途径办理涉案房屋产证，但均未获成功。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。吴文佳向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认吴文佳申报的逾期办理产证的违约金969477.29元为普通破产债权；2.诉讼费由昆山领地置业承担。一审法院认定事实：2011年9月25日，吴文佳与昆山领地置业签订商品房购销合同，约定吴文佳购买昆山领地置业开发的昆山市张浦镇长寿路南侧、锦发路东侧的枫丹御园58.59.60.61.62.63.65.66.66-1幢61号房屋，总价款1300050元，付款方式为2011年9月25日前支付650050元，2011年10月25日前支付650000元；昆山领地置业应于2011年11月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付吴文佳。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金合同第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。合同签订后，吴文佳依约支付全部购房款1300050元。后昆山领地置业于2011年11月30日通知吴文佳交房，并通知吴文佳缴纳房屋面积差价款23802元、代付电费500元、契税39715.56、代办产证费110元、代收维修基金3573.5元，共计67701.06元。吴文佳直至2013年7、8月左右才接收房屋。(2013)昆张民初字第0674号民事判决书判决：吴文佳于判决生效后十日内支付昆山领地置业房屋面积差价款23802元。2018年12月21日，一审法院(2018)苏0583破20号民事裁定书裁定受理上海家树建筑工程有限公司、裘程良、张凤菊等申请人对昆山领地置业的破产清算申请。指定江苏简文律师事务所担任昆山领地置业管理人。2019年4月17日，吴文佳向管理人申报债权，金额为2269667.29元，要求：1.枫丹御园14-61号房屋（1300050元）要求房屋归债权人；2.逾期办理产证违约金2486*1300050*3/10000=969577.29元（自2012年3月1日计算至2018年12月21日，本金为购房款，违约金比例为第15条约定）；3.诉讼费40元。管理人审查意见为：现债权人明确要求继续办理产证的请求，管理人己将该诉求登记以便后续一并处理，债权人主张的逾期办证利息在双方合同中未做约定，债权人亦未提供证据证明其在此前已经向债务人自行办理产证并要求返还款项，故管理人参照债务人所涉其他同类案件的判决文书，对债权人主张的利息不予确认。此外，根据债权人提供的(2013)昆张民初字第0674号民事决书的内容，债权人仍结欠债务人房屋面积差价款23802元，扣除结欠债权人的案件受理费人民币40元整，债权人还需向债务人支付剩余款项23762元。烦请债权人尽快将结欠款项支付至管理人账户。管理人审查确认债权金额为23762元。一审法院认为：吴文佳与昆山领地置业签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，予以认定。昆山领地置业逾期办理产证，吴文佳要求其承担违约责任。但双方签订的合同并未约定逾期办理产证的违约金的计算方式，吴文佳也未提供证据证明其损失大小，故一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条计算其违约金，按照已付购房款总额1300050元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年3月1日计算至2018年12月21日（2486天），经一审法院计算为659851元（1300050*2486*4.9%*1.5/360）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认吴文佳对昆山领地置业享有659851元的破产普通债权（逾期办证违约金）。案件受理费13494元，减半收取6747元，由吴文佳负担1548元，昆山领地置业负担5199元。二审另查明，吴文佳曾于2013年9月4日至一审法院起诉昆山领地置业商品房销售合同纠纷一案，要求昆山领地置业开具购房发票，案号为：（2013）昆张民初字第0674号。在该案审理部分查明：合同签订后，吴文佳依约支付全部购房款1300050元。后昆山领地置业于2011年11月30日通知吴文佳交房，并通过吴文佳缴纳房屋面价差价款23802元、代付电费500元、契税39715.56元、代办产证费110元、代收维修基金3573.5元，共计67701.06元。吴文佳陈述，因为昆山领地置业未能向其提供正式购房发票，导致其不能办理产证，故其未根据昆山领地置业通知缴纳房屋差价款及代收税费等，且吴文佳直至2013年7、8月左右才接收房屋。后昆山领地置业一直未向吴文佳提供正式购房发票，亦未为吴文佳办理房屋产权证。后一审法院于2013年10月11日作出（2013）昆张民初字第0674号判决：一、吴文佳于判决生效后十日内支付昆山领地置业房屋面积差价款23802元；二、昆山领地置业于吴文佳付清房屋面积差价款之日起五日内向吴文佳开具金额为1323852元的销售不动产统一发票。二审中，双方确认按照昆山领地置业2011年11月30日的交房通知及合同约定，昆山领地置业应在交房通知之后90日即2012年3月1日前为吴文佳办理产证。房屋差价款23802元于2019年5月13日支付。二审中，昆山领地置业陈述，公司运营至2013年6月10日全部停止，当时部分小业主为了办理产证，自行缴纳契税后办妥了房屋权证，并提供了（2013）昆张民初字第0665号民事判决书，认为以（2013）昆张民初字第0665号民事判决中邵开宏为代表的小业主，自行积极办理了产证。根据该判决书可知，昆山领地置业在案外人邵开宏补齐房屋差价款及支付代办证等费用后，于2012年5月3日为邵开宏开具了不动产统一发票，因未能为邵开宏办理房屋产证，邵开宏于2013年8月28日自行办理了产证。从这些情况来看，领地置业一期房屋实际是完成了竣工验收，且交付了小业主，但是产权证书办理出现了脱节。从小业主自行办理产证情况来看，吴文佳也可以在2013年下半年自行办理产证，考虑半年的合理期限，吴文佳在2014年初也应当可以自行办理完毕产证。吴文佳超长期限延期办证的违约金过高，其中有自身的懈怠问题，故上诉人认为按照吴文佳已付房款为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算2013年3月1日至2014年1月1日的逾期交房违约金是合理的，请求二审据此改判。吴文佳质证后认为，该份判决书在一审中已经提交了，真实性由法院核实，吴文佳在昆山法院也提起过相应诉讼，要求上诉人开具发票，其在昆山法院提起（2013）昆张民初字第0674号诉讼前，去交易中心询问过需要哪些材料才可以办理产证，交易中心答复需要不动产销售发票，故其提起诉讼要求昆山领地置业开具不动产销售发票。起诉时，昆山领地置业公司已无法开具相应的发票，开票系统已被税务局锁定，即使有生效判决，其在2013年之后也无法自行办理涉案房屋的产证，故相应违约责任应由上诉人承担。对于昆山领地置业于2011年11月30日发出的交房及缴纳房屋差价款、代办税费等通知问题，吴文佳表示因当时已经产生了房屋差价、契税及不能办证等问题，又因其在上海工作，所以才在2013年7、8月份接收房屋。对于（2013）昆张民初字第0674号判决后的差价补齐问题，其表示判决后，昆山领地置业和吴文佳就开票的问题进行了沟通，但是昆山领地置业明确即使补齐了差价也无法开具发票。在庭后吴文佳又表示，在该判决之后其得知昆山领地置业早在2013年年初时，由于欠缴税款已经无法开具发票，故在0674号案件判决后，未支付判决的款项。但吴文佳提起该诉讼，并不表明本案办理产权证书的合同义务发生了转移，故无论吴文佳在判决后是否及时支付第0674号案件的款项，昆山领地置业至今未办理产证的行为已构成违约。后昆山领地置业二审中明确，2012年12月31日前可开具发票，在吴文佳于2019年5月13日补齐房屋差价后，管理人客观上也无法开具。另吴文佳在二审中提供了昆山领地置业第一次债权人会议资料的第19页、20页，其中第19页记载“该地块使用权应分割给小业主，但由于领地置业原因部分相应权证至今未办理”，第20页记载“其中63套已确认办理网签、买受人交付了房款并实际入住，但由于领地置业原因相应权证至今未办理”，证明昆山领地置业早已承认是因为上诉人自身原因导致产权证书至今未能办理。昆山领地置业质证后认为，1.对证据的真实性没有异议，但管理人在2019年办理破产案件时，已经没有资金、也没有领地置业公司出卖房屋的各类资料。目前，造成部分小业主不能办理产证领地置业肯定有相应的责任，特别是2014年以后全部管理层离职，公司停顿的情况下，尚未办理产证的小业主自行办理产证难度更大。从2013年至破产至今，管理人也没有完全解决续办产证的各类障碍。因此，“由于领地置业原因部分相应权证至今未办”是对现状的描述，不是属于对责任的自认。2.从管理人调查的枫丹御园一期的房屋权证状况来看（见一债会议报告27-45页，备注栏中仍有领地置业名下及产证编号为即为仍在领地公司名下，其他的均已由小业主办妥了产证），当时大部分的小业主都通过自身的努力办出了产证，至少大部分人对办证事项是积极进取的。吴文佳不予缴纳差额面积款也不积极办理产证证明属于小部人。综上，上诉人始终没有说一期未办产证的结果领地置业公司是没有责任的。但是，在2014年前小业主可以挽回损失的情况下，而不积极维护自身权益；超出部分的损失不应当由上诉人承担。二审中对于案涉房屋无法办证的原因。昆山领地置业认为，一是缴纳契税的问题，二是开票问题。因吴文佳没有补足差价，且根据其他已经办证的小业主，可补齐契税后直接办证，说明不存在办证的其他障碍。同时，昆山领地置业明确2012年12月31日前能开具发票，对于之后情况管理人表示未接收到材料，不能确认是否能开具。但自管理人接手后，客观上仍然不能开具。吴文佳认为，其接到2011年11月30日商品房交付通知书时，昆山领地置业已告知其不能开具发票，但对此无证据。至于办证的其他材料，其表示因为其只知道暂时缺发票，至于其他材料是否欠缺，其不清楚。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应依照合同相关约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，首先，昆山领地置业于2011年11月30日通知吴文佳缴纳房屋差价款及代收税费等，但吴文佳在接到通知后未能及时补齐房屋差价款及代收税费，且至2013年7、8月吴文佳接收房屋时仍未补齐房屋差价款。后吴文佳于2013年9月4日起诉要求昆山领地置业开具购房发票，且在诉状中明确系因昆山领地置业未能提供购房发票导致其无法办理房屋产权证，一审法院作出的（2013）昆张民初字第0674号判决亦明确：吴文佳支付房屋差价款之日起五日内由昆山领地置业开具相应的不动产统一发票。故根据义务履行的先后顺序，补齐房屋差价款在前，开具不动产销售发票在后，系吴文佳存在违约，故吴文佳未及时补齐房屋差价款对于昆山领地置业未能在合同约定商品房交付使用后90日内即2012年3月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料包括不动产销售发票等报产权登记机关备案，存在过错。其次，根据昆山领地置业陈述自2012年至2013年开始停止营业、2013年6月18日全部停止运营且明确2012年12月31日之前能开具相应发票而在吴文佳补齐房屋差价款后客观上仍无法开票的事实，结合吴文佳所述昆山领地置业通知交房后已经产生不能办证的问题是其逾期接受房屋及补齐房屋差价款的因素之一，再参考案外人邵开宏作为业主在向昆山领地置业补齐差价款、缴纳办证税费后，昆山领地置业仍未能为邵开宏办理产证而由邵开宏自行办理产证等客观事实，再到2018年12月21日昆山领地置业被裁定破产清算等事实，昆山领地置业无法开具发票导致办证不能的事实客观存在，故对于无法办证的持续性亦具有过错。综上，双方对于未能办理房产证均有过错。同时，参照（2013）昆张民初字第0665号民事判决，以邵开宏等为代表的小业主及时补齐了房屋差价款且支付代办证等费用，昆山领地置业在开具发票情况下仍然未能为邵开宏办证，后邵开宏通过自力救济获得了相应产证，其逾期办证的违约金计算期限亦仅计算至实际办证之日。故举重以明轻，吴文佳前有违约、后又不自力救济的情形下，吴文佳对于逾期办证的损失扩大具有不可推卸的责任。本案中，吴文佳亦未提供证据证明因逾期办证对其造成的损失大小，吴文佳的逾期办证违约金不应超过邵开宏案中计算的合理期限，同时考虑到昆山领地置业进入破产清算的事实，本院根据合同的履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，酌情认可半年。故本院认定本案逾期办证违约金为47776.84元（1300050*4.9%*1.5*0.5年）。综上，昆山领地置业的上诉请求部分成立。一审判决事实认定错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初12733号民事判决；二、确认吴文佳对昆山领地置业享有47776.84元的破产普通债权（逾期办证违约金）。本判决为终审判决。审判长  王蔚珏审判员  赵丽丹审判员  水天庆二〇二〇年十月三十日书记员  龚璐瑾附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。