建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民撤2号原告：陈然，男，1988年5月18日出生，汉族，住建平县西环岛叶宝订床垫楼上2单元5楼西户。原告：张丽颖，女，1989年12月11日出生，汉族，住建平县西环岛叶宝订床垫楼上2单元5楼西户。委托诉讼代理人：常青，辽宁辰阳律师事务所律师。被告：建平县棚户区改造办公室，住所地建平县红山街道人民路**。法定代表人：赵新，主任。委托诉讼代理人：代文龙，男，1985年8月19日出生，汉族，单位职工，住建平县。委托诉讼代理人：李少伟，辽宁承远律师事务所律师。被告：建平盛和房地产开发有限公司，，住所地建平县兴工路**法定代表人：李海娟，经理。第三人：刘保恩，男，1967年4月24日出生，汉族，农民，住建平县。委托诉讼代理人：肖东辉（刘保恩配偶），女，1967年7月12日出生，汉族，农民，住建平县。第三人：中国工商银行股份有限公司建平支行，住，住所地建平县叶柏寿街道万寿路/div>法定代表人：郑国江，行长。委托诉讼代理人：李晓静，女，1972年10月29日出生，汉族，该单位职员，住建平县。委托诉讼代理人：苑志远，男，1972年11月8日出生，汉族，该单位职员，住建平县。原告陈然、张丽颖与被告建平县棚户区改造办公室（以下简称棚改办）、建平盛和房地产开发有限公司（以下简称盛和公司）、第三人刘保恩、中国工商银行股份有限公司建平支行（以下简称工商银行）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈然、张丽颖及其委托诉讼代理人常青，被告棚改办委托诉讼代理人李少伟、代文龙，第三人刘保恩委托诉讼代理人肖东辉，第三人工商银行委托诉讼代理人李晓静、苑志远到庭参加诉讼。被告盛和公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决撤销本院（2019）辽1322民初2325号民事判决书第一项，即“位于建平县房屋归第三人刘保恩所有”，第八项“建平盛和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助上述第三人办理相关案涉安置房屋的不动产权证”；2、判决确认建平县房屋归原告所有，建平盛和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告办理相关案涉安置房屋的不动产权证；3、判决建平盛和房地产开发有限公司向原告交付案涉房屋，第三人刘某恩立即腾迁案涉房屋，恢复原状；4、被告承担诉讼费。事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年8月7日，二原告以张丽颖名义与被告盛和公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买本案争议的建平县盛和国际小区第01-04幢4单元5层04056号房屋（登记房号为盛和国际01-04幢04056号），共96.34平方米，约定价格为337190元。原告支付现金107190元，在第三人工商银行以所购案涉房屋抵押贷款23万元，同时办理了房屋抵押登记，共计向被告盛和公司支付房款337190元，即房屋价款已全部付清。2015年9月28日，原告在建平县房屋产权监督管理处对所购案涉房屋办理了预购商品房预告登记领取了建平房预红山字第××号房屋预告登记证书。2020年3月18日，原告接到建平县人民法院通知，告知建平县棚改办与盛和公司、第三人刘保恩合同纠纷执行案，已经立案执行。案涉房屋预告登记在原告名下，如对执行有异议，可以提出异议，逾期视为放弃权利。原告此时才得知法院已经将案涉房屋判决归第三人刘某恩所有的判决内容。建平县人民法院作出的判决违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，同时在程序上没有通知作为权利人的原告和工商银行作为第三人参加诉讼，更没有查明原告签订房屋买卖合同在先，并办理了房屋预告登记，也在银行贷款并办理了抵押登记等事实，错误判决将房屋归第三人刘保恩所有。该判决涉及本案争议房屋部分，侵害了原告的房屋所有权，银行的抵押权，应依法撤销，故提起诉讼。被告棚改办辩称，一、本案案涉房屋是第三人刘某恩基于人民政府依法对其原有房屋进行征收而取得的产权调换房屋，刘保恩对产权调换房屋的所有权是对其原有被征收房屋所有权的延续，无需以产权登记作为所有权转移的条件。建平县人民法院作出（2019）辽1322民初2325号民事判决依据这一所有权原理，根据物权法直接确认本案案涉房屋归第三人刘保恩所有，同时判决盛和公司为第三人办理不动产权登记合法。二、本案完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的情形，该条款也明确规定了用所有权调换的补偿安置房另行出卖给他人时，由被拆迁人优先取得补偿安置房屋。三、刘保恩不但有权优先取得本案案涉房屋，而且在人民法院作出案涉2325号民事判决前，盛和公司已经根据答辩人交付产权房屋的指示，将本案案涉房屋交给了刘保恩，刘保恩已经装修入住。四、即使原告依据商品房买卖合同办理了房屋预告登记，但该行为改变不了其债权性质。根据物权法第20条规定，房屋预告登记的目的是为了保障将来实现物权。房屋预告登记并非具有达到实现物权目的法律效力。本案中，原告对案涉房屋的预告登记不能对抗刘某恩对产权调换房屋的所有权。五、即使原告在起诉状中所诉称其所购房屋在第三人工商银行设立抵押，并办理了抵押登记，但工商银行的抵押权不能及于案涉房屋。原告所购买的房屋在办理不动产权登记至原告名下之前，并非原告的财产，只是原告所拥有的债权，本案抵押物并非房屋本身，原告无权将房屋本身作为抵押物，在原告的债权无法实现的情况下，进而导致工商银行的抵押权无法实现，只能由工商银行自己承担不利后果，其抵押权与本案所涉房屋无关。六、案涉2325号民事判决程序合法，因为该案的诉讼请求是确认所有权并办理产权证，符合法定条件即判决予以确认并判决办理，不符合条件即予以驳回，并非原告必要参加诉讼的案件，原告可以通过其他合法途径挽回经济损失。综上，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。第三人刘保恩述称，我居住的房屋是以北山棚户区拆迁改造，由政府安置到案涉房屋的，并已于2016年入住案涉房屋至今，案涉房屋是否出售我并不知情，故不同意交付房屋。第三人工商银行辩称，涉案的房屋抵押贷款都是真实的，预告登记及抵押登记都是政府职能部门出具，是真实有效的，而且上述抵押登记及预告登记在回迁安置之前已经完成了。本院经审理认定事实如下：2015年8月7日，原告张丽颖与被告盛和公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买本案争议的建平县盛和国际小区第01-04幢4单元5层04056号房屋（登记房号为盛和国际01-04幢04056号），共96.34平方米，约定单价为3500元/平方米，原告支付现金107190元，在第三人工商银行以所购案涉房屋抵押贷款23万元，同时办理了房屋抵押登记，共计向被告盛和公司支付房款337190元，房款已全部付清。2015年9月28日，原告在建平县房屋产权监督管理处对所购案涉房屋办理了预购商品房预告登记，领取了建平房预红山字第××号房屋预告登记证书。另查明，2015年10月22日，被告棚改办以招标方式采购棚改区安置房源，被告盛和公司以包括案涉房屋的房源投标，承诺其提供的房源不存在抵押、冻结、查封、权属纠纷，并保证房源定标后一年内达到入住条件并取得竣工验收备案书。2015年10月27日，棚改办与第三人刘保恩签订《棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》，约定棚改办以案涉争议房屋作为产权调换房屋，约定将该房屋作为安置房屋调换给刘保恩。2015年10月28日，棚改办与盛和公司签订《建平县棚户区改造项目，确定安置房源协议》，约定盛和公司提供在项目小区内112套房屋做棚改安置房源。2015年12月13日，棚改办与盛和公司签订建平县棚户区改造项目采购安置房协议（第二批）中，包含本案案涉房屋作为采购安置房。再查明，第三人刘保恩已经于2016年入住于案涉争议房屋至今。棚改办于2019年4月23日以盛和国际为被告，以包括刘保恩在内的数名回迁户作为第三人向本院提起诉讼，要求判决安置房屋归第三人所有，并办理安置房屋的所有权证和土地使用证。本院于2019年7月3日作出（2019）辽1322民初2325号民事判决，支持了棚改办的诉讼请求。在棚改办申请执行该判决过程中，本院执行部门发现案涉房屋预告登记在原告名下，故告知原告有权提出执行异议。原告申请异议过程中，经本院向原告释明法律关系后，原告放弃异议申请，选择向本院提起第三人撤销之诉。还查明，本院作出的（2019）辽1322民初2325号生效判决认定，案涉《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》、《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》依法成立并有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案争议的房屋为第三人产权调换房屋，第三人对该安置房屋享有物权（所有权），即盛和公司与案外人签订房屋买卖合同，案外人也只能依合同约定取得相关的债权，依据物权优于债权的法理，第三人优先取得安置房屋所有权，此外本案第三人与棚改办按照所有权调换形式订立了拆迁补偿安置协议，明确约定了位置、用途特定的房屋对第三人予以补偿安置，所以即使存在将该房屋另行出卖给他人的行为，被拆迁人（即本案第三人）仍然享有房屋优先权，故对于原告要求将安置房屋归本案相应第三人所有的诉讼请求本院予以支持。因原、被告双方未约定办理房屋不动产权登记的期限，根据相关司法解释的规定被告已经逾期，但考虑到被告协助原告办理不动产权证需要一定的时间，故本院酌定被告在本判决生效后三十日内协助第三人办理相关不动产登记手续。被拆迁人即第三人对各自的案涉房屋享有独立的请求权，其对案涉的各自房屋享有所有权并要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求于法有据，本院依法支持，故作出该民事判决书。该判决书其中一项判决内为：位于建平县房屋归第三人刘保恩所有；盛和公司于本判决发生法律效力后三十日内协助第三人办理相关案涉安置房屋的不动产权证。上述事实，有原、被告及第三人的相应陈述，原告提交的案涉争议房屋的《商品房屋买卖合同》、收款收据、《个人购房借款/担保合同》、现金交款单、案涉房屋商品房预售登记证书、本院通知原告有权提起异议通知书；被告提交的案涉房屋征收补偿安置协议书、建平县棚户区改造项目确定安置房源及相关保证材料、刘保恩交纳物业费及水某等证据佐证。本院认为，原告以案涉房屋抵押给工商银行，通过贷款方式与盛和国际签订案涉《商品房买卖合同》，并办理了预购商品房预告登记。《中华人民共和国物权法》第十九条第二款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，故原告的合法权利应受到法律保护。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订阅拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途、特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，本案第三人刘保恩以房屋拆迁安置方式与棚改办签订《棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》后并已入实际入住，故第三人刘保恩的合法权利亦应受到法律保护。本案第三人工商银行取有的担保物权，亦应得到法律保护。基于上述事实，本案存在三种合法利益的保护，鉴于原告在购买涉房屋后未及时主张其权利，致使本案第三人已实际入住案涉房屋，且第三人实际占有该房屋并无过错。综合本案上述事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告陈然、张丽颖的诉讼请求。案件受理费6358元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王晓庆人民陪审员  李德林人民陪审员  阮文志二〇二〇年十月二十三日书 记 员  赵志丹