浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3396号 上诉人（原审原告）：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司。住所地：杭州市余杭区仓前街道海智中心**楼**。统一社会信用代码：91330110352453652M。 法定代表人：鞠智昂，执行董事。 委托诉讼代理人：张敏、朱楚君，浙江六和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州世联集房资产管理有限公司。住。住所地：杭州市江干区东站西子国际大厦****一社会信用代码：91330104MA2AYMDWXW。 法定代表人：朱敏。 委托诉讼代理人：林清城，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州红璞酒店管理有限公司。住所地。住所地：杭州市江干区全福桥路******会信用代码：91330104MA27XFJ17E。 法定代表人：邹洲，执行董事。 委托诉讼代理人：杨慧丽，浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚新公司）、杭州世联集房资产管理有限公司（以下简称世联公司）与被上诉人杭州红璞酒店管理有限公司（以下简称红璞公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初20016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：位于杭州市余杭区××路××号××号楼的房屋系浙江海远科技发展有限公司（以下简称海远公司）开发建设。海远公司将部分房屋出租给杭州上尚资产管理有限公司（以下简称上尚公司）。 2017年9月27日，深圳世联集房资产管理有限公司（以下简称深圳世联公司）出具委托付款证明，红璞公司向上尚公司支付20万元，备注“红璞海智创业茂项目定金”。 2017年10月15日，上尚公司（甲方）与深圳世联公司（乙方）双方签订《房屋租赁合同》。甲方将位于杭州市余杭区××路××号海智中心1号楼3Ｆ-12Ｆ租赁给乙方经营。合同主要条款有：租赁面积15862平方米；租赁期限——自2017年10月16日起2032年10月15日止；乙方同意以租赁物业现状作为交房标准；物业交付日期于租赁合同生效且收取乙方首期租金后当日将物业交给乙方，乙方应当出具收房清单；前三年租金单价为1.75元·平方米·天，首年房屋租金总金额5910247元，租赁期前三年不递增，第4-6年租金在第3年基础上递增10%，第7-8年租金在第6年租金上递增10%……；租赁保证金为2个月租金，计1688642元，保证金作为乙方向甲方支付租金、其他费用和违约金的担保，保证金在本合同终止、乙方依约交还该物业且注销该物业上工商注册地址后7个工作日内无息退还乙方结余部分，本合同签订后5个工作日内支付租赁保证金；筹备期从租赁合同生效之日起5个月，筹备期不计算租金；租金半年一付，首期租金于合同生效后5个工作日内支付，之前如己支付定金的，定金转为租赁保证金的一部分，此后，乙方于每期租金到期前15日向甲方支付下一期租金；乙方有义务负责保养该物业内部甲方提供给乙方的专用设施，因维修、保养、使用不当而造成设施损坏及其他损失的，由乙方负责赔偿；房屋主体结构、屋顶及外墙防水等，产权方有维修、保养责任，非因乙方使用不当造成的损坏，甲方须积极协调产权方或物业公司进行维修及日常保养；乙方损坏甲方租赁物业及设施设备等应进行赔偿，乙方如不赔偿，甲方可自行修复或更换，由此引起的费用甲方可从保证金中直接扣除，不足部分由乙方额外支付；甲方确保设施、设备完好移交给乙方，双方当场验收清点后签字确认；乙方必须合理科学的使用甲方提供的设施，乙方如需对房屋进行装修，应事先将装修方案、设计图纸等物业所要求的有关材料报甲方或物业管理部门进行审批，甲方或物业管理部门在收到乙方装修方案后7日内必须给予答复，若在约定时间内不予答复，则视为同意乙方装修方案；如因乙方原因造成甲方损失，由乙方承担；乙方必须按时向甲方交纳房屋租金，有下列情形之一的，甲方有权解除合同——1、乙方无故逾期支付履约保证金、经甲方催告后拒不支付租金超过30日；2、未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物业用途的；3、未经甲方书面同意，乙方将物业租赁整体转租给第三方经营的；4、乙方营业执照被吊销，影响合同政策履约的；甲方依据本合同的约定解除合同时，应当提前30日书面通知乙方，甲方有权没收乙方缴纳的房屋租赁保证金并有权就装修、添附的设施设备进行处置，或双方协商折价转让给乙方，乙方需按合同第十二条承担违约责任；有下列情形之一的，乙方有权解除合同——1、甲方无正当理由未在交接日交付租赁物业，且超过30日仍未交接的；2、租赁物业发生权属纠纷或租赁物业被司法机关或行政机关依法查封导致乙方不能营业达30日以上的；3、租赁物业主体结构出现严重质量问题并存在安全隐患，致使乙方不能营业，甲方在30日内不能解决或不能恢复乙方正常营业的；4、甲方逾期支付产权方房租导致或因抵押人行使抵押权导致乙方无法继续经营的；5、甲方一房两租的；6、甲方违反约定义务或其他因甲方严重违约，在30日内不能结束该种违约状态且采取修正措施弥补的；7、甲方营业执照被吊销，影响合同正常履约的；乙方依据本合同的约定解除合同时，应当提前30日书面通知甲方，甲方应双倍返还乙方租赁保证金且需退还乙方已支付但未使用的租金、物业费，并按照合同第十二条承担违约责任，乙方有权就装修、添附的设施设备进行处置，或双方协商折价转让给甲方；在本合同执行过程中，由于一方违反合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成提前解除或终止本合同，即为违约，若1-5年内违约，违约方须向对方支付800万的违约金并赔偿对方受到的具体损失（具体损失包含——装修、添附的设施设备）；乙方逾期支付租金或其他任何费用的，无论甲方是否正式催款，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额千分之一的违约金，逾期支付超过30天，则甲方有权解除合同并要求乙方支付逾期滞纳金及以上约定的违约金，前述期间内的租金或其他任何费用，乙方仍应全额支付；租赁期满或本合同解除、终止后5个工作日内，如乙方逾期搬出或拒不搬出改物业的，乙方应按合同终止前最后一月租金的三倍标准，按照实际占用的天数向甲方支付占有使用费，同时向甲方赔偿由此造成的直接损失和间接损失（包括但不限于租金、物业服务相关费用、水费、电费等其他费用及其违约金、向第三人支付的违约金以及第三人的损失），逾期超过15天的，甲方有权不予返还乙方保证金；凡因执行本合同或本合同有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成，则双方有权向房屋所在地法院提起诉讼，由败诉方承担所有公证费、诉讼费、执行费、律师费等；本合同期满或因乙方原因提前终止后5个工作日内，乙方应将场地按现状交还甲方，不得人为损坏；可移动和可拆卸的部分归乙方所有，所有乙方不能拆卸且与建筑物成附着的应当保持完好移交甲方，且甲方无需为此支付款项；甲、乙双方应当共同验收场地、附属设施设备，对因乙方原因造成的损坏部分乙方应当进行必要的修缮或赔偿，如乙方拒绝的，甲方自行将房屋恢复至原状，相应费用由乙方承担，从租赁保证金中直接扣除；本项目的运营事项由乙方委托红璞公司代为履行，在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定造成提前解除或终止本合同，即为违约，若在1-5年内违约，违约方须向对方支付800万的违约金并赔偿对方受到的具体损失……；租赁期满或本合同解除、终止后5个工作日内，如乙方逾期搬出或拒不搬出物业的，乙方应按合同终止前最后一月租金的三倍标准，按照实际占用天数向甲方支付占有使用费，同时向甲方赔偿由此而造成的直接损失和间接损失，逾期超过15天的，甲方有权不予返还乙方保证金。合同还就其他事项进行了约定。 2017年11月6日，深圳世联公司委托红璞公司向上尚公司支付1488642元，备注：海智创业茂履约保证金；支付5065926.5元，备注为海智创业茂首期租金。 2017年11月6日，涉案租赁房屋竣工验收合格。 2017年11月15日，上尚公司致函深圳世联公司《关于装修方案在审核阶段的通知》，内容为：根据贵司之前提交的装修图纸，我们发现隔断房间过小，导致隔断房间数量过多，无法满足大楼2017年11月14日，深圳世联公司曾向上尚公司提交电子版《单身公寓隔墙材料说明》，该方案已经在审核中。 2017年12月4日，红璞公司与深圳世联公司签订《装修管理协议》；海智中心物业服务中心与杭州海旭装饰工程有限公司、红璞酒店签订《装修治安、消防安全管理责任书》。 2017年12月5日，深圳世联公司致函上尚公司《知会函》称，因上尚公司与产权方就装修方案、合约到期后复原等条件沟通不善，导致深圳世联公司未进场，要求运营筹备期从进场日起计算或解除合同。 2017年12月9日，海远公司（甲方）与上尚公司（乙方）签订海智中心《租赁合同书》租字001补充协议，约定：1、3层至12层公共过道的重新装修风格应符合园区的整体格调，实际重新装修风格的效果图；2、乙方因装修需要将敲除3层至12层的公共卫生间，租赁期满后，甲方有权要求乙方以上楼层的公共卫生间恢复至装修前的状况，装修标准、格调应不低于原状，若甲方不要求恢复，乙方即按租赁期满后的现状归还；3、乙方增加了较多的门洞，租赁期满后，甲方有权要求乙方恢复至装修前原状(包括门洞数量和装修标准)，若甲方不要求恢复，乙方即按租赁期满后的现状归还；4、乙方在本补充协议签订时提供人民币100万元的银行保函作为补充内容的履约保证，租赁期满后，若甲方要求恢复公共卫生间和门洞的数量，当乙方不愿执行恢复的义务时，甲方有权用保函抵扣实际恢复的装修款，若甲方要求不恢复，即甲方应在租赁期满3个工作日内将保函退还乙方。 2017年12月9日，上尚公司致函深圳世联公司《关于的回函》，内容为：根据世联公司提交的装修图纸，发现隔断房间过小，导致隔断房间数量过多，无法满足大楼承重要求。上尚方就此积极配合，截止目前，装修方案上尚、世联与产权方己经达成一致意见，并共同敲定认可了可以安全施工的方案。此外，关于合约到期后复原公共卫生间与走道门洞的事宜，双方签订补充协议解决。 2017年12月18日，深圳世联公司的《委托付款证明》《关于海智创业茂1号楼首笔款项及履约保证金的发票及收据开具确认函》，委托红璞公司付款，开票开给红璞公司。 2017年12月30日，红璞公司、杭州金远物业服务有限公司（以下简称金远物业）盖章的《现场交接房检查》，载明：海智1号楼3-12层在施工前检查发现以下问题——……1208、1206、1205、1217、1215、1214房间楼板开裂比较严重；……1108、1109、1112、1104、1121、1106、1105、1117、1118等楼板开裂；……913、911、910、909、908、907、906、905、920、921、919、917、902房间楼板开裂明显；……809、808、810、807、806、805、802、801、819、820、818、817楼板开裂明显；……712、710、709、708、707、706、701、720、719、718、716楼板开裂明显；……610、609、608、607、606、621、617、616、615、605、604楼板开裂明显；……511、510、509、508、507、506、504、503、502（严重）、521、520、519、518楼板开裂明显；406、403、403楼板开裂明显……。后深圳世联公司进场装修。 2018年1月5日，上尚公司（甲方）和深圳世联公司签订《海智·创业茂租赁合同书》补充协议，约定：1、3层至12层公共过道的重新装修风格应符合园区的整体格调，实际重新装修风格的效果图；2、乙方因装修需要将敲除3层至12层的公共卫生间，租赁期满后，甲方有权要求乙方以上楼层的公共卫生间恢复至装修前的状况，装修标准、格调应不低于原状，若甲方不要求恢复，乙方即按租赁期满后的现状归还；3、乙方增加了较多的门洞，租赁期满后，甲方有权要求乙方恢复至装修前原状(包括门洞数量和装修标准)，若甲方不要求恢复，乙方即按租赁期满后的现状归还；4、应业主方要求，甲乙双方需提供1000000元的押金作为到期恢复原状的履约保证金，其中甲方承担70%即700000元，乙方承担30%即300000元，乙方承担部分由甲方转交给业主，合同终止或租赁期届满时，若甲方要求恢复公共卫生间和门洞数量，则甲乙双方的支出以实际恢复装修的装修款为准，甲乙双方按照7:3的比例支付，当乙方不愿执行恢复的义务时，甲方有权用押金抵扣实际恢复的装修款，按照实际支出的比例多退少补，若甲方不要求恢复，即甲方应在合同终止或租赁期届满3个工作日内将乙方支付的300000元押金退还给乙方。 2018年1月22日，深圳世联公司和金远物业签订《物业服务协议》。 2018年1月26日，深圳世联公司向金远物业支付物业管理费1084960.8元。 2018年1月26日，深圳世联公司与上尚公司、世联公司签订海智创业茂租赁合同书主体变更协议，将租赁合同相对方从深圳世联公司变更为世联公司。 2018年2月9日，世联公司向上尚公司支付30万，备注为海智项目公区复原保证金。 2018年3月6日，世联公司致函上尚公司《关于海智中心1号楼装修及加固方案要求原设计单位盖章确认函》，内容为：世联方己于2018年2月10日完成加固工作，并经具备资质的结构加固设计院盖章确认，但原楼板存在结构性裂缝，需产权方及原设计院对装修方案及加固方案予以确认。 2018年3月13日，上尚公司致函世联公司《关于海智中心1号楼装修及加固方案要求原设计单位盖章确认函的回函》，内容为：产权方己委托专业机构采用取芯方式出具检测报告，结论显示房屋符合规范，完全达到设计等级，符合实际设计，海智中心房屋建筑不存在任何缺陷，并附检测报告。同时表明，就裂缝问题已经修复，关于你司提出的解除合同的事实与理由均不成立。 2018年3月27日，上尚公司变更名称为上尚新公司。 2018年4月12日，世联公司致函上尚新公司《关于海智中心1号楼3F-12F长租公寓项目质量安全及相关问题的函》，内容为：合理怀疑上尚新公司是否有转租权，并要求上尚新公司收函后对物业的质量安全问题进行修复，修复后出具质量合格的检测报告，在检测机构作出质量合格的复检报告前，拒绝支付租金。 2018年4月，上尚新公司致函世联公司《关于的回函》，内容为：上尚新公司有转租权，物业不存在缺陷，就裂缝等一般质量问题，业主方已经修复，就裂缝修复出具检测报告并非合同约定义务，世联方无权就此拒绝支付租金，该函件于2018年4月18送达世联公司。 2018年4月23日，世联公司致函上尚新公司《关于海智中心1号楼3F-12F长租公寓项目质量安全及相关问题的函2》，内容为：因物业安全性不符合标准，无法满足世联长租公寓的目的，认为租金计付日期从物业修复完成且由具有专业资质的第三方出具安全合格的质量检测报告之日起计算，要求上尚新公司进行全面检测，如上尚新公司拒绝鉴定，视为同意世联公司指定的第三方检测机构，混凝土抗压强度检测不能证明整个建筑物的安全性能，且世联公司尚未完成对裂缝的修复。 2018年5月4日，上尚新公司致函世联公司《回函》，内容为：房屋己经竣工备案验收合格，各项指标均符合规范。函件于2018年5月7日送达世联公司。 2018年5月15日，上尚新公司组织“关于海智中心1#楼部分楼板面裂缝专家论证会”，就海智中心1#楼局部楼板面出现的裂缝进行原因分析；就该裂缝存在是否影响结构安全，是否影响使用工程开展论证；对裂缝存在是否进行修补，如何修补开展论证。结论：裂缝倾向于温度应力裂缝，裂缝不影响结构安全及实用功能；使用单位对楼层布局进行了改造，对板面进行了加固，加固方案必须经原设计单位复核认可；对目前现场加固措施的有效性存在较大疑问，原施工单位要求使用单位做好对原结构成品保护工作，避免工人野蛮施工对楼板面的冲击。 2018年6月3日，红璞公司委托浙江众城检测技术有限公司（以下简称众城公司）通过钻孔方式进行检测，后金远物业扣留钻孔人员相关工具。 2018年6月11日，上尚新公司致函世联公司《行使不安履行抗辩权，催告立即进行装修及提早支付下一期租金5065926.5元的函》，内容为：世联公司租赁物业已经有八个月之久，迟迟不开业，且又停止装修；上尚公司行使不安履行抗辩权，要求世联公司收函后5个工作日内支付下一期租金。函件于2018年6月14日送达世联公司。 2018年3月9日，世联公司与众诚公司签订《技术服务合同》，2018年3月至2018年6月间多次委托众诚公司对案涉房屋的构件强度、受损调查、钢筋配置、截面尺寸、结构体系调查、房屋倾斜等进行检测。众诚公司于2018年6月12日出具检测报告，内容为：混凝土强度有21处未达到设计强度，除楼板以外的框架梁、柱等结构构件未发现明显裂缝或者显著异常；3-12层的楼板开裂已影响正常使用功能；部分开裂楼板不适于继续承载，存在安全隐患……。 2018年6月20日，世联公司致函上尚新公司《的回函》，认为物业不符合质量安全要求，要求解约。 2018年7月3日，上尚新公司致函世联公司《关于的回函》，内容为：一、房屋属于建筑瑕疵，不是贵司提出的夸大的裂缝问题；二、贵司私自打洞200多处，可能影响房屋安全；三、要求贵司提早支付下一期租金或提供担保。函件于2018年7月5日送达世联公司。 2018年7月17日，世联公司未能按期支付租金，请求将物业转租，上尚新公司配合世联公司就转租事宜进行洽谈。 2018年8月14日，世联公司对案涉房屋现状进行公证，现场有数个打洞痕迹。 2018年8月21日，世联公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将上尚新公司诉至本院，要求上尚新公司承担案涉房屋的修复责任，后世联公司自愿撤回起诉。 2018年8月29日，世联公司致函上尚新公司《关于要求履行维修义务及暂停支付租金的函》，要求上尚新公司履行维修义务并且主张暂停支付下一期租金。 2018年8月30日，上尚新公司致函世联公司《关于要求按约足额支付租金的函》，2018年9月3日送达世联公司。 2018年9月30日，上尚新公司致函世联公司《解除合同通知函》，内容为：1、《租赁合同书》第十一条第1条约定“有下列情形之一的，甲方有权解除合同：(1)乙方无故逾期支付履约保证金，经甲方催告后拒不支付租金超过30日的”，截至2018年9月30日，贵司已逾期支付租金超过30日，已经符合双方约定的合同解除条件；2、《租赁合同书》第十二条约定，贵司在合同执行过程中违反双方订立的合同条约，在1-5年内提前终止本合同，贵司作为违约一方须向我司支付800万的违约金及赔偿我司其他的具体损失；且《租赁合同书》中5个月的免租期是基于15年的履约周期才给到的，现因贵司未履约导致合同解除，所以贵司还需要向我司补交5个月的房屋租金4221605元整；3、同时，贵司还需要向我方缴纳2018年9月1日—2018年9月30日的房租844321元及贵司逾期搬出期间的占有使用费。现以本函正式告知贵司：1、自2018年9月30日起，贵司与我司签署的《海智·创业茂租赁合同书》正式解除；2、要求贵司于接到本函后十日内按房屋原状腾退交还房屋，并向我司支付800万的违约金、补交5个月的房屋租金4221605元整、自2018年9月1日起至2018年9月30日止的房租844321元；3、若贵司逾期腾退，我司有权直接收房并按照《租赁合同书》要求贵司支付逾期搬出期间的占有使用费及赔偿其他损失；贵司未能及时承担上述所有责任的，我司将依法提起诉讼主张权利。 2018年10月9日，世联公司致函上尚新公司关于《解除合同通知函》的回函，内容为：一、你司以发函形式故意逃避租赁物维修义务的事实，房屋每层楼板存在不同程度的裂缝，无法满足长租公寓用途，你司以种种理由推卸责任；二、你司于2018年9月30日发函要求解除合同行为严重违反合同约定；三、因作为主体结构的楼板存在众多裂缝，从我司第一次提出维修要求至今已超过9个月，你司都未履行维修义务，也未采取任何措施弥补，导致该种违约状态持续至今，租赁物无法实现长租公寓用途，我司由此遭受巨额损失。特通知你司：1、自2018年10月11日起，解除我司与你司签署的《海智.创业茂租赁合同书》；2、请你司在2018年10月16日前退还我司此前支付的所有租金，并双倍退还我司已经支付的房屋租赁保证金；3、赔偿我司支付的物业管理费、检测费、维护权益所支付的一切费用及其他损失；4、合同签订后，我司与相关单位签订了设计、装修及消防合同，且为确保租赁物能达到承重要求，我司还与房屋加固单位签订了加固合同，之后，采购了一大批装修所需材料，应由你方承担；5、支付我司违约金800万元。 2018年10月12日，世联公司到案涉房屋清理材料，案涉房屋的物业公司金远物业未允许其清理材料，世联公司报警要求处理，但金远物业与世联公司未达成一致，世联公司未能清理现场材料。 2018年10月19日，上尚新公司致函世联公司《关于双方就解除合同达成一致及后续事宜的通知函》，内容为：要求世联公司十日内腾退房屋，并向上尚公司支付800万元违约金，补交5个月租金、占用房屋期间的占用费及赔偿其他损失。该函件于2018年10月22日送达世联公司。 2018年12月11日，世联公司致函上尚新公司《关于再次要求清回材料的告知函》，内容为：世联公司于2018年10月8日收到上尚公司的《解除合同通知函》，之后，上尚公司也发送了《关于解除合同通知函的回函》，提出自2018年10月11日起解除合同，既然双方都要求解除合同，世联公司遂于2018年10月12日前去现场，要求清回装修材料，但是上尚新公司拒绝清回，要求上尚新公司不要阻挠世联公司要求清回材料的合理合法要求。上述函件于2018年12月25日送达上尚新公司。 2018年12月18日，上尚新公司致函世联公司《再次要求按房屋原状腾退交还房屋，并承担解约赔偿责任的函》，内容为：2018年10月12日，在双方未解除合同的情况下，世联公司曾故作清回材料叫来物业，物业作为第三方基于已知晓双方已产生争议且进行诉讼程序，且无法判断清回的物件系属于上尚公司还是世联公司，故不同意清回材料。此后，世联公司故意报警，但在上尚公司人员到场并同意清场时离开现场，如果世联公司确实想清回材料，应收到10月19日通知后，立即主动交还房屋。上述函件2019年12月21日送达世联公司。 2018年12月24日，上尚新公司致函世联公司《希望2018年12月27日腾退交还房屋的函》，内容为：一、希望2018年12月27日上午腾退交换房屋、清点现场，收回材料的数量质量以腾退房屋时双方共同清点的属于世联公司的材料为准；二、如果世联公司于2018年12月27日能够前来并完成腾退交还房屋的，可同意自2018年12月27日起不再占有房屋，但收回房屋后2019年12月21日送达世联公司。 2018年12月27日，上尚新公司与世联公司双方现场清点，世联公司报警要求处理，因上尚新公司要求世联公司当天作出遗留在现场的物品是否作遗弃处理的决定，否则不予放行，因腾退需要几天时间，世联公司不同意当天作出遗留在现场物品是否作遗弃处理的决定，故双方未就腾退事宜达成一致。 2018年12月27日，世联公司致函上尚新公司《关于遭受阻挠导致无法清出材料的函》，内容为：上尚新公司以各种理由阻挠世联公司清理可移动的建筑材料及施工器具，导致世联公司无法清出，因此，世联公司发函告知上尚新公司，要求上尚新公司承担合同解除后扩大的损失的事实。 2019年1月4日，上尚新公司致函世联公司《再次要求立即清退房屋的函》的回函，内容为：一、上尚新公司从未阻挠世联公司清回材料；二、2018年12月27日未清退是因为世联公司未对其添附的钢架结构、房屋隔墙、公共部分的装修等不可移动的装饰装修如何处置作出明确答复，明确告知是要拆除清走还是作遗弃处理。2019年1月7日，上尚新公司将该函送达世联公司。 上尚新公司于2018年11月15日提起本案诉讼，其变更后的诉请为判令：1、确认上尚公司与被告世联公司之间的《海智.创业茂租赁合同书》已于2018年10月11日解除；2、世联公司、红璞公司支付自2017年10月16日起至2018年3月15日（原免租期）止共150天的房屋租金共计4163775元；3、世联公司、红璞公司支付自2018年9月15日起至2018年10月11日止的应付未付租金749479.5元（租金为1.75元/平方米/日，房屋面积为15862平方米）；4、世联公司、红璞公司合同解除后自2018年10月19日起至世联公司、红璞公司公司腾空物业之日（2019年1月25日）共98天的房屋占有使用费5440666元（房屋占有使用费3.2元/平方/天）且上尚新公司已收取的履约保证金1688642元不予退还；5、世联公司、红璞公司支付解约违约金400万元；6、世联公司、红璞公司承担恢复原状损失100万元（其中世联公司已支付的复原保证金30万元不予退还，再赔偿上尚新公司向业主承担的70万元）；7、世联公司、红璞公司支付上尚新公司因此而支出的律师费人民币4万元；以上6项合计人民币16557649元；8、世联公司、红璞公司承担本案16000元的担保保险费用。 2019年1月18日，在本院主持下，上尚新公司与世联公司双方就腾退事宜达成一致意见。 2019年1月25日，世联公司发布《声明告示》称，于2019年1月21日入场清退，2019年1月25日清退完毕。 上尚新公司因本案支出律师费40000元。 上尚新公司向本院提起诉讼并向法院申请财产保全，为此支出财产保全费用人民币16000元。 在审理过程中，世联公司认可上尚新公司在租赁期内已经修复较大的裂缝。 2019年6月11日，世联公司再次以房屋租赁合同纠纷为由将上尚公司诉至本院，要求上尚公司返还租金，退还租赁保证金、支付违约金、赔偿损失、退还公共区域装修押金、承担公证费用、律师费、保全担保费。 原审法院审理认为：上尚新公司与世联公司双方签订的《海智.创业茂租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。现双方均同意解除双方签订的《海智.创业茂租赁合同书》，上尚新公司提供的租赁物存在裂缝的质量瑕疵，世联公司延期支付租金，双方均存在违约行为，本案系因双方违约导致合同解除，且双方违约程度相当。现双方均同意双方之间合同于2018年10月11日解除，本院确认双方的合同于2018年10月11日解除。 本案的争议焦点有两点：一、案涉房屋所存在的质量问题是否导致世联公司无法正常使用案涉商铺以及世联公司能否以此为由拒付租金；二、世联公司是否应支付上尚新公司合同解除后的占有使用费用。 关于争议焦点一，上尚新公司要求世联公司、红璞公司支付自2018年9月15日起至2018年10月11日止的租金（27天）749479.5元。上尚新公司作为出租人，对出租物依法负有保证承租人能按约正常使用及其维修的义务。上尚新公司未就案涉房屋楼板裂缝问题予以及时修复，对世联公司使用造成影响，上尚新公司违约在先，世联公司逾期支付租金系其履行其抗辩之权利。因案涉房屋已经竣工验收合格，楼板裂缝问题并非房屋主体结构质量问题，上尚新公司并非根本违约，导致合同解除系双方违约所致。世联公司作为承租人，在上尚新公司未及时修复裂缝问题的情况下，应及时自行修复并向上尚新公司主张修复费用。但世联公司未及时自行修理，造成其使用及租金逾期给付的扩大损失，也有责任。本院根据双方的违约程度，结合楼板裂缝程度及世联公司在发现裂缝后仍装修的情形，酌情由世联公司支付上尚新公司2018年9月15日起至2018年10月11日止的租金374739.75元。 关于争议焦点二，本院认为，房屋租赁合同解除后，承租人负有腾房义务。世联公司虽于2018年10月12日至现场要求腾退房屋，在物业公司不允许其腾退后，未能再与上尚新公司沟通腾退事宜，且在上尚新公司致函世联公司《关于双方就解除合同达成一致及后续事宜的通知函》后，仍未采取积极的行为腾退房屋，至2018年12月11日才再次发函给上尚新公司要求腾退，双方于2018年12月27日再次到案涉房屋协商腾退事宜，在此期间，应认为世联公司怠于履行腾退的义务，应支付此期间的占有使用费。因双方合同约定，合同解除，世联公司应于5个工作日内腾退，逾期不腾退的，世联公司应按合同终止前最后一月租金的三倍标准，按照实际使用天数支付占有使用费，本院认为，因合同系双方原因导致解除，该约定明显过高，故予以调整为租金的1.3倍，故自2018年10月19日起至2018年12月27日止的占有使用费，应由世联公司参照合同约定的1.3倍支付给上尚新公司，上述占有使用费计2489937.45元。关于上尚新公司要求不予返还世联公司履约保证金的诉讼请求，虽合同约定，世联公司逾期15日以上腾退的，上尚新公司有权不予返还世联公司已经交纳的保证金，但履约保证金作为现金担保，在双方均存在违约行为的情形下，本院已经酌情考虑了逾期腾退的占有使用费的违约责任，综合本案实际，本院对上尚新公司该诉讼请求不予支持。自2018年12月27日起至实际腾退之日即2019年1月25日止的占有使用费，因世联公司当天已积极进行了腾退，腾退并非一天即可完成，当天作出遗留在现场的物品是否作遗弃处理超出了世联公司腾退义务的范围，上尚新公司未予放行，责任应由上尚新公司自行承担，故自2018年12月27日起至实际腾退之日即2019年1月25日止的占有使用费不应由世联公司支付。 关于上尚公司主张的免租期的租金，本院认为，双方合同明确约定5个月为免租期，上尚新公司亦存在违约行为致合同解除，故对该诉请，本院不予支持；关于上尚新公司主张的违约金400万元、律师费40000元、担保保险费的诉讼请求，本案系因双方违约导致合同解除，且双方过错程度相当，世联公司亦另案起诉上尚新公司要求支付违约金、律师费、担保服务费，故对上尚公司的上述诉请，本院不予支持。关于恢复原状的损失，因双方合同约定合同终止或租赁期届满时，若上尚新公司要求恢复公共卫生间和门洞数量，则双方的支出以实际恢复装修的装修款为准，双方按照7:3的比例（上尚公司70%，世联公司30%）支付。当世联公司不愿执行恢复的义务时，上尚新公司有权用押金抵扣实际恢复的装修款，按照实际支出的比例多退少补。现上尚新公司未举证证明实际支出了恢复原状款，故对上尚新公司主张的该款项，本院不予支持。 关于上尚新公司要求红璞公司承担共同支付责任的诉讼请求，因红璞公司并非合同相对方，故红璞公司不应承担租金支付责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、上尚新公司与世联公司于2017年10月15日签订的《海智.创业茂租赁合同书》自2018年10月11日起解除；二、世联公司支付上尚新公司租金374739.75元，于判决生效后十日内付清；三、世联公司支付上尚新公司占有使用费2489937.45元，于判决生效后十日内付清；四、驳回上尚新公司的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；本案案件受理费121242元，由上尚新公司负担100286元，世联公司负担20956元；本案保全费5000元，由上尚新公司负担4136元，世联公司负担864元。 宣判后，上尚新公司及世联公司均不服，分别向本院提起上诉。上尚新公司诉称：1、原审判决认定上尚新公司存在违约行为，合同解除系因双方违约导致，且上尚新公司的违约程度与世联公司的违约程度相当缺乏事实依据。2、因世联公司根本性违约导致合同解除，应当承担相应的违约责任并支付筹备期（免租期）租金及律师费、保险费等。3、即便认定上尚新公司存在违约，其责任也微乎其微。4、红璞公司约定与世联公司共同承担责任。原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判第二、三、四项，改判支持上尚新公司的原审全部诉讼请求。 世联公司辩称：上尚新公司的上诉理由及所述事实与客观事实及证据所反映的法律事实不符。世联公司不存在违约行为，无需承担违约责任，反而是上尚新公司存在拒不履行维修义务的违约行为外还存在单方违约解除合同的行为。红璞公司不是合同相对方，原审判决驳回上尚新公司要求红璞公司承担责任的诉请系正确。 红璞公司辩称：原审判决认定红璞公司不是合同相对方据此判令驳回上尚新公司要求红璞公司承担责任的诉请系正确。上尚新公司所述不实，应以世联公司所述为准。 世联公司诉称：1、原审判决认定世联公司延期支付租金系错误，世联公司不存在该违约行为。2、原审判决认为世联公司怠于履行腾退义务而应支付相应的占有使用费系错误，世联公司不存在怠于履行腾退义务的行为。3、原审判决认定上尚新公司对案涉房屋现状进行公证系错误，系世联公司委托公证机关进行的公证。4、原审判决认定在审理过程中，世联公司认可上尚新公司在租赁期间已经修复较大的裂缝系错误，上尚新公司在租赁期内未对裂缝进行修复过，世联公司也未认可。5、原审判决遗漏相应事实。请求二审法院撤销原判第二、三项，改判驳回上尚新公司的全部诉讼请求；本案诉讼费由上尚新公司承担。 上尚新公司辩称：上尚新公司交付的案涉物业质量符合资质规范，且上尚新公司从未拒绝履行维修义务，世联公司因其自身原因不愿意继续承租案涉物业，便以质量问题为由拒绝支付房租，构成严重违约。双方当事人均同意解除案涉合同后，世联公司一直将大量物品存放物业现场，经民警调解后，上尚新公司同意世联公司将可移动物品搬离，腾退物业，但世联公司反而拒绝腾退，持续占用物业直至2019年1月25日。案涉物业裂缝系世联公司野蛮装修导致，给上尚新公司造成巨大损失。请求二审法院驳回世联公司的上诉请求。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”根据现有证据可以证实，案涉房屋存在楼板裂缝问题，上尚新公司在得知该问题后未及时修复或通知所有权人及时予以修复，未及时履行出租人的维修义务，给世联公司的租赁使用造成影响，据此原审判决认定上尚新公司构成违约，世联公司逾期支付相应租金系其履行抗辩权利并无不当。嗣后，上尚新公司履行了维修义务，其提交的竣工验收备案等证据证实案涉房屋不存在主体结构质量问题；世联公司对案涉房屋进行了装修，其之后单方委托众城公司所作的检测报告不足以认定案涉房屋存在主体结构质量问题。原审判决据此认为上尚新公司并未构成根本性违约系正确。世联公司在上尚新公司未及时履行维修义务的情况下，依法应及时自行修复并据此向上尚新公司主张修复费用、减免租金或延长租期。但世联公司未及时自行修理，造成其使用及租金逾期给付的扩大损失，原审判决认为其也负有责任，依此结合双方的违约程度、楼板裂缝程度及世联公司在发现裂缝后仍装修的情形，酌情由世联公司支付上尚新公司2018年9月15日起至2018年10月11日止的租金374739.75元也无不当。双方当事人签订的案涉房屋租赁合同以及补充协议对案涉房屋的腾退返做了相关约定，世联公司在未按约与上尚新公司协商一致的情形下自行至案涉房屋清理装修材料，原审判决认为世联公司系怠于履行腾退义务也系正确。世联公司应当赔偿上尚新公司至其实际腾退之日止的占有使用费。红璞公司并非案涉房屋租赁合同当事人，现有证据证实其系受世联公司委托代为支付上尚新公司相应款项，上尚新公司诉请判令红璞公司与世联公司共同承担责任缺乏事实和法律依据。原审法院基于双方当事人存在的上述违约事实最终所作判决符合法律规定。上尚新公司及世联公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费126788元，由杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担97071元，由杭州世联集房资产管理有限公司负担29717元，限双方于本判决书生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年十月二十日 书记员 赖雪珂