黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑11民终407号上诉人（一审原告）：刘凤山，男，1960年3月13日出生，汉族，干部，住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：刘永娟，黑龙江剑桥律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑河市昊志投资有限公司，住所地黑河市亮城家园院内独栋**。法定代表人：李洪志，该公司经理。被上诉人（一审被告）：李海涛，男，1975年7月7日出生，汉族，无固定职业，住黑河市。委托诉讼代理人：曹勇，黑龙江曹勇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李洪志，1971年9月13日出生，汉族，个体业主，住黑河市。委托诉讼代理人：陈可鑫，黑龙江仲信律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：黑河市康居房地产开发有限责任公司，住所地黑河市龙源路**。法定代表人：王德辉，该公司总经理。上诉人刘凤山与被上诉人黑河市昊志投资有限公司（以下简称昊志公司）、李海涛、李洪志、黑河市康居房地产开发有限责任公司（以下简称康居公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由黑河市爱辉区人民法院于2018年12月28日作出（2018）黑1102民初247号民事判决，判后，刘凤山不服,向本院提起上诉。本院于2019年7月1日作出裁定，撤销一审判决，发回重审。黑河市爱辉区人民法院重审后于2019年12月25日作出（2019）黑1102民初1720号民事判决，判后，刘凤山不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人刘凤山及其委托诉讼代理人刘永娟，被上诉人李海涛的委托诉讼代理人曹勇，李洪志的委托诉讼代理人陈可鑫到庭参加询问。本案现已审理终结。刘凤山上诉请求:1.撤销一审判决，判令解除《房屋拆迁补偿安置协议》，并判令李洪志、李海涛、昊志公司、康居公司连带赔偿刘凤山经济损失311,700元；2.判令李洪志、李海涛、昊志公司、康居公司连带赔偿刘凤山临时安置补偿费19,422元；3.一、二审诉讼费由李洪志、李海涛、昊志公司、康居公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实和适用法律错误，《房屋拆迁补偿安置协议》有效。首先，该协议是一种合法的房屋置换方式，无需协议双方具备特殊资质。双方签订的协议名为“拆迁补偿安置协议”，实为“房屋置换协议”，李洪志直接与被拆迁户谈判，用盖好的新房屋置换地面上的平房。这种房屋置换的合法性建立在李洪志拥有土地使用权，而刘凤山的房屋位于开发土地范围内。房屋和土地使用权及地上物转卖给昊志公司。昊志公司买回的房屋，不办理买卖过户，拆除后在土地上盖房，实质上就是一种置换的交易方式。一审法院认定违法，却没有指出违反何种法律的条款。其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》废除了《城市房屋拆迁管理条例》中给开发商发放拆迁许可证的规定，房屋拆迁许可证已经成为历史。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。关于对“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”的理解，不是要求康居公司继续具备拆迁资质，现在已经没有继续颁发拆迁资质的行政主管部门，也不需要再颁发拆迁资质许可证。一审法院不能扩大解释“继续沿用原有的规定办理”就是要求康居公司继续延期具有连续的拆迁资质。最后，该协议是双方真实意思表示，没有违法之处，不符合法律规定的无效情形。昊志公司没拆迁资质，并不导致签订的合同无效，无论是新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，还是旧的《城市房屋拆迁管理条例》均没有类似“没有拆迁资质而签订的拆迁补偿协议无效”的规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定，“强制性规定”，是指效力性强制性规定。也就是说只有在《国有土地上房屋征收与补偿条例》或《城市房屋拆迁管理条例》中明确规定“没有拆迁资质，与被拆迁人签约是无效的”，这才是合同无效的判断依据。2.协议签订后，已经交付了房屋，不存在没有交付房屋的情况。房屋在回迁之前，是出租状态，签订协议之后，刘凤山、刘凤林一直没有收取过两户房屋的租金，房屋已经归昊志公司所有，其没有拆除的原因是两户房屋是位于二楼，与一楼没有达成拆迁协议，不可能破坏性的拆迁二楼。另一位租户是昊志公司员工使用，昊志公司允许租户使用，并将两户房屋打通，昊志公司的做法违背诚信原则。3.因李海涛与李洪志是合伙关系，康居公司是被挂靠单位，应当连带赔偿刘凤山的经济损失。4.人民法院裁判网信息检索查询，相同案情的拆迁协议，都被认定为有效协议，而且论述的有理有据，不能同案不同判。李海涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。李洪志辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。昊志公司与康居公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。刘凤山向一审法院起诉请求：1.要求解除《房屋拆迁补偿安置协议》；2.请求判令李洪志、李海涛、昊志公司共同赔偿刘凤山回迁住宅楼85.02平方米的经济损失32万元；3.请求判令李洪志、李海涛、昊志公司赔偿刘凤山临时安置补偿费2万元；4.康居公司与李洪志、李海涛、昊志公司承担连带赔偿责任；5.请求判令李洪志、李海涛、昊志公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2016年7月26日，刘凤山与昊志公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：被拆迁房屋所有人刘凤山，房屋产权证号Ｓ2××75，建筑面积53.59平方米（包括阳台、楼梯），产权证的建筑面积29.36平方米；房屋所在地为黑河市龙滨路（B）地）地块际使用（人）：出租；房屋拆迁补偿采取产权调换方式，具体方式为：按1:2比例补偿建筑面积亮城二期2#楼6单元302室85.02平方米，面积多少双方互不补差价，……乙方保证在2016年8月26日前将被拆迁房屋腾空，并交付甲方拆除。逾期按乙方违约处理；……甲方于2017年12月前把房屋交付乙方，如违约甲方负责乙方的经济损失。该协议落款甲方处加盖昊志公司公章，并有马德生签名，乙方处有刘凤山签名。该协议抬头处记载：“拆迁人（下称甲方）：世发小区筹建处，被拆迁人（下称乙方）：刘凤山”。该协议签订时，李洪志是昊志公司的法定代表人。签订协议后，刘凤山将房屋所有权证、土地使用证交给了马德生。2.对该房屋是否实际交付，刘凤山与昊志公司存在分歧。刘凤山称该房屋已经交付给昊志公司，李洪志也认可房屋已交付；当时签订协议后，马德生说房屋等于交付了，因当时的房屋承租人邢某某是昊志公司的农民工。昊志公司称刘凤山没有实际交付房屋，房屋仍由原承租人邢某某占有使用。本院对邢某某进行调查，邢表示：其于2009年9月1日与刘凤山签订房屋租赁协议，租期一年，租金1200元，居住至今。2018年、2019年租金未付。3.2006年7月10日，康居公司与李海涛的父亲李世发签订协议书，双方约定：黑河市龙滨路地区（B）地）地块**#、3#、4#、7#、14#楼的开发、投资、建设工程全权由李世发负责，销售权属于李世发。2006年8月19日，黑河市规划局向用地单位康居公司发放建设用地规划许可证，准予办理征用划拨土地手续，用地位置是黑河市环城路、二中北侧龙滨路地区（B）地）地块006年12月14日，康居公司取得了黑河市国用（2006）第预-157号土地使用权证。2007年4月4日，黑河市房产管理局向康居公司发放房屋拆迁许可证，对经济适用住房回迁楼一期项目多次延期至2008年11月4日。2009年5月7日，康居公司取得了2006-1-27号建设工程规划许可证。2013年4月9日，李世发授权其儿子李海涛对黑河市龙滨路地区（B）地）地块进行开发资、建设。2013年6月23日李世发死亡。2013年9月9日，李海涛与李洪志签订世发小区土地开发建设合作协议书，双方约定世发小区后期建设由二人合作完成，工程分成两期，7#楼的三个单元、4#楼为一期工程，1#楼、2#楼、14#楼为二期工程。现亮城家园二期即世发小区一期工程的4#楼已经竣工，二期工程的2#楼没有开工建设。4.在原一审中，刘凤山提出申请，对坐落于黑河市龙滨路（B）地）地块**楼筑面积为85.02平方米的楼房进行评估。法院委托黑龙江兴华土地房地产估价有限公司进行评估，鉴定结论：黑河市龙滨路（B）地）地块亮城家园****楼**房地产于鉴定基准日018年11月8日）的市场价值为人民币311,700元,单价为3,666元/平方米建筑面积。刘凤山支付鉴定费5,500元。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于《房屋拆迁补偿安置协议》的效力问题。2011年1月21日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”。刘凤山与昊志公司虽在2016年7月26日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，但被拆迁房屋所在地块的房屋拆迁许可证是在2007年4月4日取得，应沿用《城市房屋拆迁管理条例》的规定办理。该条例第三条规定：“拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或得个人。”昊志公司没有取得房屋拆迁许可证，没有拆迁人资质；康居公司具有拆迁资质，但康居公司对昊志公司与刘凤山的《房屋拆迁补偿安置协议》不认可，事后也没有追认，且认为房屋拆迁许可证展期已过其本身也没有资质拆迁，故刘凤山与昊志公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效。刘凤山原房屋尚未被拆除，因《房屋拆迁补偿安置协议》无效应予返还。昊志公司明知其自身没有拆迁资质，却与刘凤山签订协议，存在过错，应当承担赔偿责任。但刘凤山诉讼请求认为双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》有效，要求解除合同，赔偿损失。经释明，刘凤山坚持诉讼请求，所以刘凤山的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回刘凤山诉讼请求。案件受理费6,400元由刘凤山负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点系案涉《房屋拆迁补偿安置协议》是否有效，以及昊志公司、李洪志、李海涛、康居公司是否应当承担赔偿责任。关于《房屋拆迁补偿安置协议》的效力问题。该协议系刘凤山与昊志公司签订，虽然是双方的真实意思表示，但昊志公司并不具备房屋拆迁许可资格。一审法院据此认定该协议违反行政法规的强制性规定并无不当。另外，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》废除了《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，但本案系《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布前，由康居公司取得了案涉房屋区域的拆迁许可证，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”，案涉的《房屋拆迁补偿安置协议》因拆迁方昊志公司不具备拆迁资质而认定无效。故刘凤山主张案涉的《房屋拆迁补偿安置协议》有效的上诉请求，不应支持。关于李洪志、李海涛、昊志公司、康居公司是否承担赔偿责任的问题。因《房屋拆迁补偿安置协议》无效，故依据合同无效的法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，虽然案涉的房屋是否交付双方存在分歧，但该房屋未被拆迁，其原貌未破坏，因此不存在不能返还、折价补偿的情况，故刘凤山主张李洪志、李海涛、昊志公司、康居公司共同赔偿其损失的请求不予支持。综上所述，刘凤山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,266.83元，由刘凤山负担。本判决为终审判决。审判长  满国石审判员  梁天元审判员  张 岩二〇二〇年十月十五日书记员  王春宇