安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0811民初2260号 原告：祁明金，男，1972年3月16日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 原告：沈学梅，女，1972年10月9日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 两原告委托诉讼代理人：邓晓艳，安徽皖通律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：汪秀秀，安徽皖通律师事务所律师。 被告：安庆市大地房地产开发有限公司，住所地。 法定代表人：徐伟民，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁建兵，安徽明启律师事务所律师。 原告祁明金、沈学梅与被告安庆市大地房地产开发有限公司（以下简称大地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邓晓艳、被告的委托诉讼代理人丁建兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告祁明金、沈学梅向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告支付原告恶意延迟交房的违约金，自2019年9月23日至2020年5月25日，共81254.25元；及被告拖延交房期间的物业费损失4490元，合计85744.25元；二、请求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年1月14日、2017年10月1日在被告处签订了《商品房买卖合同》，分别购买了位于宜秀区北部新城起步区大地凤凰城14幢1单元704室、10幢1单元1101室的房屋。双方的购房合同约定房屋于2019年1月31日交付。因被告违约迟延交付房屋，原告于2019年8月27日向法院提起诉讼，要求被告交付房屋及支付迟延交房的违约金。一审庭审时，被告答辩及举证证明其自2019年2月14日就已经具备交房条件，2019年9月23日法院判决被告交付房屋，及支付逾期违约金。由于被告对一审法院判决的违约金不服提出上诉，但并未上诉不同意交房。一审判决后，原告到被告处要求交付房屋，被告拒不交房。被告在具备交房的条件时，拒不交房，具有明显的过错责任。因被告的恶意拖延交房的行为，侵害了原告的财产权，应依法承担相应的赔偿责任。又因被告恶意迟延交房，导致原告未能及时领房，期间的物业费在原告收房时被迫缴纳，原告认为，因被告不肯交房，导致原告未能享受迟延交房期间的物业服务，因此，期间的物业费损失，应当由被告赔偿给原告。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告大地房地产公司辩称：1、本案是因被告逾期交房所产生的纠纷，原告已依据商品房买卖合同和补充条款向法院提起了诉讼，根据合同和补充条款的约定，被告承担了约定的不超过购房款5%的违约责任，该案业已审理终结，被告也已经主动履行了生效判决文书所确定的义务，本案原告又再次主张延期交房的违约金，违背了一事不再理的民事诉讼原则；2、依据相关法律规定，及原被告双方签订的合同约定，被告应当按照合同约定的交房期限向买受人交房，否则将承担违约责任，但作为买受人，按照合同的约定领房，不仅是买受人的权利，也是买受人的义务，就本案而言，2019年原告提起民事诉讼，要求判决被告交房及支付逾期违约金，案件经一审判决：一、判决被告于生效后15日内按照合同约定交付房屋；二、被告于判决生效后15日内支付逾期交房的违约金。判决后被告仅对上述判决中的违约金的数额提起上诉，但对判决中交付房屋的判决结果并未提起上诉，因此，原告作为买受人，完全有权利向开发商提出交房，如有证据证明被告不履行判决文书所确定的交房的义务的情形下，原告有权依据法律规定向法院主张权利，而客观上包括原告在内的第一次提起主张违约金及交房的原告中，已有人向开发商提出交房的请求，开发商也实际交付了房屋。本案原告作为买受人，却怠于行使自己的权利，反倒为了谋取利益最大化，无端指责被告恶意拖延交房，其事实和理由不能成立；3、本案人民法院是按照房屋买卖合同纠纷案由立案的，而从原告诉讼的内容上来看，原告诉称的是侵权纠纷，即侵犯了原告的财产权利，应当承担侵权赔偿责任，被告认为依据我国城市房地产管理法第60条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，而房地产权属登记不仅是一项行政法律制度，更具有强行性，未经登记的权益，法律不予认可和保护，建设部城市房屋产权户籍管理暂行办法第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设立，均无效，结合本案而言，原告诉称被告延迟交房，并主张延迟交房的违约金，那么就存在开发商尚未向原告交房即原告自身也尚未向相关部门办理产权登记手续，也就是说原告尚未取得商品房买卖合同中的房屋所有权证，而未取得房屋所有权证则意味着其作为房屋所有人的权利，也尚未得到国家法律的认可和保护，因此，本案原被告之间仍然是一种商品房买卖合同关系，双方之间仍然适用合同法的相关规定调整，依据我国合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的、给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同订立合同时预见到或者预见到的因违反合同可能造成的损失，而本案中商品房买卖合同和合同补充条款是原被告双方在平等自愿的条件下签订的，原告本身也基于上述合同和补充协议主张了逾期交房的违约金，因此原告再次主张延迟交房的违约金没有事实和法律依据；4、本案中的物业费的收取，是原告所在小区的物业公司依据相关法律规定对小区的房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序而收取的费用，因原告自身怠于领房，且不存在被告不肯交房的行为，原告作为案涉房产的准业主，享有相应的权利，理当履行相应的义务，因此，原告作为小区业主，依据相关法律规定和合同的约定，缴纳物业费是其作为小区业主自身应承担的义务和责任，不存在被告承担的法律事实和义务；综上，被告认为因原告为谋取不当利益、怠于领房且重复诉讼，不仅没有事实和法律依据，更存在滥用司法资源的行为，故此请求法院在查明本案事实后，依法驳回原告的全部诉求。 本院经审理查明：被告为从事房地产开发、销售的企业。2017年1月14日，2017年10月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落在宜秀区北部新城起步区大地凤凰城14幢1单元704室、10幢1单元1101室房屋，房屋总金额分别为524160元和581487元；第八条（交付期限）出卖人应在2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条（出卖人逾期交房违约责任）除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定地期限将商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条（交接）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第二十二条约定：任何出卖人的违约行为导致向买受人应承担的违约责任累计不超过购房款总额的5%。第二十三条约定：买受人应在出卖人寄发的交房通知规定的交房时间办理交房手续，无论买受人是否按期领房，均须在该通知规定的交房之日起计交物业管理费。 合同签订后，原告按约定履行了义务，涉案房屋所在楼盘于2019年2月14日验收合格，具备交付条件，但被告未按约定书面通知原告办理交付手续。2019年8月27日，原告将被告起诉至本院，要求被告继续履行《商品房买卖合同》，交付房屋并支付延迟交房的违约金，自逾期之日止实际交付之日（每日按原告已交付房价款万分之三计算至2019年7月18日为55385.55元）。本院于2019年9月23日做出民事判决书，依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，于判决生效后十五日内按照约定向原告交付坐落于宜秀区北部新城起步区大地凤凰城14幢1单元704室、10幢1单元1101室房屋，并向原告支付14幢1单元704室逾期交房的违约金26208元（总房款的5%），支付10幢1单元1101室房屋逾期交房的违约金29074.35元（总房款的5%）。被告对本院判决不服，向安庆市中级人民法院提起上诉，安庆市中级人民法院作出驳回被告上诉，维持原判的判决。现该案已生效。2020年5月25日被告履行了交房义务并支付了判决书确定的违约金。原告办理了两套房屋交接手续时支付了自2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为5929元，其中2019年2月至4月期间的物业服务费为3350元，2020年5月至12月的物业服务费为2579元。 本院认为：根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点主要为：1、原告能否继续要求被告支付自2019年9月23日至2020年5月25日的违约金；2、被告应否承担迟延交房期间的物业费。 关于争议焦点1：对于被告逾期交房的违约责任，原告于2019年8月27日向本院提起诉讼，本院已经按照案涉合同中约定购房款总额的5%的标准支付违约金进行了审理裁判，原告未提起上诉。现原告再次起诉要求被告支付自2019年9月23日至2020年5月25日的违约金，认为被告提供的《房屋买卖合同》未登记备案，违反了相关规定，违约金5%的标准亦排除了买受人主要权利，且被告《合同补充协议》第二十二条没有采用加粗或其他方式提醒原告，该条款应为无效条款。本院认为，首先，双方签订的《房屋买卖合同》并未违反法律的禁止性规定，合同目的已实现，原告已实际占有涉案房屋并办理了产权登记，并未影响原告利益实现。且在本院第一次按涉案合同中约定的购房款总额5%裁判后，原告并未以违约金过低提起上诉，应视为对一审判决的认可；其次，原告第一次起诉要求迟延交房违约金一案，安庆市中级人民法院于2020年4月2日作出终审判决，被告在收到生效判决书后按判决的内容履行了义务。如被告在终审判决书生效后未能按照判决书确定的时间和方式履行义务，原告应申请强制执行，并要求被告支付迟延履行期间的债务利息，而非再次提起诉讼；最后，原告并未提出证据证明涉案合同约定的违约金明显过低的证据。因此，原告再次要求迟延交房违约金的行为不仅构成重复起诉，同时系对前案判决结果的否定，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。 关于争议焦点2：原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在出卖人寄发的交房通知规定的交房时间办理交房手续，无论买受人是否按期领房，均须在该通知规定的交房之日起计交物业管理费。因此，只有在案涉房屋达到交付条件后，被告书面通知原告收房才有效。由于被告未履行书面通知交房义务，导致原告于2020年5月25日才能办理领房手续，故交房通知寄发前产生的物业管理费应由被告承担。对原告要求被告承担迟延交房期间的物业费的诉讼请求本院予以支持，2019年2月1日至2020年5月25日物业管理费为3618.6元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告安庆市大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告祁明金、沈学梅迟延交房期间的物业费损失3618.6元； 二、驳回原告祁明金、沈学梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取972元，由被告安庆市大地房地产开发有限公司负担25元，原告祁明金、沈学梅负担947元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 张 健 二〇二〇年十月二十九日 书记员 严来凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。