四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初4837号 原告：广安蛇龙山旅业开发有限责任公司，住所地四川省广安市协兴园区协兴镇。 法定代表人：易文清。 委托诉讼代理人：张凌志，男，1996年3月10日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：黄林，广东华商（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：李邦华，男，1975年10月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：游秋逸，四川爱众律师事务所律师，特别授权。 原告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司（以下简称“蛇龙山旅业公司”）与被告李邦华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄林、被告李邦华及其委托诉讼代理人游秋逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蛇龙山旅业公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2017年7月4日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月6日解除；2.判令被告承担支付逾期租金、物管费159074元及滞纳金13353.94元（滞纳金以本金74995元按民间借贷年利率24%计算，暂计至发送律师函之日止）合计人民币172427.94元的违约责任；3.判令被告在判决书送达之日起10日内将案涉商铺整体交付于原告，商铺内的物品、设施设备交付于原告用以清偿被告所欠付的房屋租金、滞纳金；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第1、3项的诉讼请求。同时将第2项诉讼请求变更为判令被告支付租金71929元（其中2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金为87672元，被告已支付20000元；2020年8月15日至2020年9月1日期间的租金为4257元），违约金以欠付租金71929元为基数从2020年9月2日起按照年利率24%计算至付清之日止。事实和理由：2017年7月4日，原告将神龙山景区内“XX商铺出租给被告，租赁期限为2017年8月15日至2027年8月14日，室内面积为370㎡，室内面积第一年租金为16元/㎡/月，物业管理费2元/㎡/月，室内面积租金每年累计按5%递增，室外空地约70平方米租给被告使用，租赁费5元/㎡/月不递增。同时约定被告须于每年7月15日前支付当年租金。合同签订后，被告应于2019年7月15日前支付2019年8月15日至2020年8月14日的房屋租金和物管费67672元，应于2020年7月15日前支付2020年8月15日至2021年8月14日的房屋租金91402元。被告未按约定足额支付租金，还应当每日按逾期总额的1%支付滞纳金。因被告未约支付租金，原告先后通过现场送达、邮寄等方式向被告发出了《关于要求限时履约的函》、解除租赁合同并支付租金、滞纳金的律师函，但被告一致不予回应，拒绝支付拖欠的租金和滞纳金。被告的行为已构成违约，原告的合法权益受到侵害。现原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼，请求判如所请。 被告李邦华辩称，1.他是为了设立广安聚鲜阁餐饮服务有限公司（以下简称“聚鲜阁公司”），而以发起人的身份与原告签订租赁合同，该合同的权利义务均由聚鲜阁公司实际履行，应当由聚鲜阁公司承担租金支付义务；2.对原告主张的2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金为67672元、2020年8月15日至2020年9月1日为4257元，合计71929元计算金额无异议；3.被告支付的保证金应用于抵扣下欠租金和违约金；4.原告要求的违约金计算过高，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 原告围绕其诉讼请求向本院提交原、被告的身份信息、商铺租赁合同、《关于要求限时履约的函》及快递送达回执、律师函、《说明》等证据。 被告向本院提交了聚鲜阁公司的工商登记信息和设立登记审核表、公司章程、（2020）川1602清申1号裁定书等证据。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 2017年7月4日，原告蛇龙山旅业公司（甲方，出租方）与被告李邦华（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，主要约定：1.甲方将XX商铺出租给乙方；2.该商铺室内面积为370㎡，第一年租金单价为16元/㎡/月，物业管理费2元/㎡/月，每年累计按5%进行递增；3.租赁期限共10年，自2017年8月15日起至2027年8月14日止；4.租金计算方法：2017年8月15日起至2018年8月14日租金为84120元。第二年为免租期。2019年8月15日至2020年8月14日租金为87672元。2020年8月15日至2021年8月14日租金为91402元（租金中都包含有物管费）……5.租金按年份计算，乙方须于每年7月15日前以现金或银行转账方式将当年份租金支付至甲方指定的账户；6.保证金10000元给甲方作为租赁保证金，在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在30日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；7.违约责任：乙方逾期缴纳租金等费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。乙方违约解除本合同，或乙方违约，甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。 合同签订后，被告一直按约定履行支付租金义务至2019年8月15日，之后便未按约支付租金。原告于2020年3月27日向被告发出《关于要求限时履约的函》，函告被告应予2020年4月4日前向其缴纳尚欠的2019年8月15日至2020年8月14日的租金68672元（已扣除被告于2019年12月15日支付的20000元）及滞纳金154512元。后原告又于2020年5月6日委托广东华商（成都）律师事务所向被告发出《律师函》，函告被告自2020年5月6日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求被告于收到该函之日起5日内搬离商铺内所有物品，尽快向原告支付逾期房屋租金68672元及滞纳金（暂计至发函之日）157945.6元。 2020年9月1日，被告向原告作出《说明》，称其因公司经营困难，现提出解除与原告签订的包括九重阁A301、A302、B101、B102号商铺在内的所有房屋租赁合同。庭审中，原、被告均认可双方已于2020年9月1日协商解除双方签订的《商铺租赁合同》，案涉商铺已归还原告。原告亦认可被告向其支付了保证金10000元。 聚鲜阁公司成立于2017年7月24日，法定代表人为李邦华。公司章程载明公司住所为四川省广安市广安区神龙山XX。2020年8月25日，因聚鲜阁公司被人民法院判决解散后，逾期未成立清算组，本院依据被告李邦华的申请，作出（2020）川1602清申1号民事裁定书，裁定受理申请人李邦华对被申请人聚鲜阁公司的强制清算申请。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告辩称其系以发起人的身份与原告签订租赁合同，租赁房屋的用途是设立聚鲜阁公司，合同的权利义务均由聚鲜阁公司实际履行，应当由聚鲜阁公司承担租金支付义务。根据双方之间的租赁合同，双方并未明确约定被告李邦华以聚鲜阁公司的发起人身份签订合同、该合同的权利和义务由以后成立的聚鲜阁公司享有和承担，双方也未一致同意由被告李邦华将其享有的该合同的权利义务转让给聚鲜阁公司，所以聚鲜阁公司不是《商铺租赁合同》的相对方。而聚鲜阁公司实际使用租赁房屋并支付租金，属于被告李邦华与聚鲜阁公司之间的债权债务关系，不属于本案的审理范围。故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。合同履行期间，经原、被告协商一致，双方于2020年9月1日协商解除了该商铺租赁合同，但被告未按照约定向原告支付合同解除前2019年8月15日至2020年9月1日期间的商铺租金，已构成违约，故原告请求被告支付下欠租金及违约金，于法有据，本院予以支持。根据合同约定以及实际履行情况，被告还应向原告支付2019年8月15日至2020年9月1日期间的商铺租金共计71929元。 关于违约金的问题，被告提出原告主张的违约金过高，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案合同的履行情况、欠付租金的原因等因素，认定违约金以欠付租金71929元为基数，从2020年9月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。同时，合同约定被告缴纳的保证金10000元用于抵扣违约金，故被告已向原告缴纳的保证金10000元应先抵扣其应承担的违约金，剩余部分再用于抵扣欠付的租金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李邦华于本判决生效之日起五日内向原告广安蛇龙山旅业公司开发有限责任公司支付下欠2019年8月15日至2020年9月1日期间的商铺租金71929元及违约金（违约金以71929元为基数，从2020年9月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止，被告李邦华缴纳的10000元保证金先抵扣违约金，剩余部分再抵扣欠付租金）； 二、驳回原告广安蛇龙山旅业公司开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1598元，减半收取计799元，由原告广安蛇龙山旅业公司开发有限责任公司负担39元，被告李邦华负担760元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  胡秋寒 二〇二〇年十月十三日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，还可违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。