文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3949号原告：重庆首华物业管理有限公司，住所地重庆市忠县香山路**，统一社会信用代码91500233559012643R。法定代表人：段培密，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建超，重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。被告：周银川，男，生于1987年12月10日，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：周康林，男，生于1963年5月26日，汉族，住重庆市忠县，系被告之父，特别授权。原告重庆首华物业管理有限公司与被告周银川物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙建超及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆首华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告截止2020年1月31日共计48个月的物业服务费5190.91元，违约金500元，共计5690.91元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系重庆市忠县x小区前期物业服务公司，被告系该小区业主。原、被告于2013年1月19日签订《前期物业管理服务协议》，其中第三条约定：“物业管理服务费标准为每月每平方米1.20元，并按房屋建筑面积90.12平方米计算。物业管理服务费实行预缴年付制，乙方（即被告）应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。”协议第五条约定：“乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经甲方（即原告）催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担。”。协议签订后，原告认真履行了物业服务义务，并积极协助被告解决相关的物业问题。原告为了给被告及广大业主提供更好的居住环境，经常培训员工来提高物业服务质量。自2016年2月1日起，被告无正当理由拒绝缴纳物业管理费，原告经多次催收，被告仍以不同的借口予以搪塞，以逃避缴纳物业管理费的义务。鉴于此，被告的行为已构成违约，原告酌情主张违约金500元。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。被告辩称，被告系小区业主属实，房屋面积属实，欠费时间属实。没有缴纳物业费的原因为：被告2013年装修完毕，房屋出现裂缝，找原告处理，原告没有处理。出现裂纹是因为楼下业主修建违章建筑导致的，裂缝导致被告墙体浸水，给被告造成了损失原告没有赔偿；2018年4月19日，原告非法停业主2-3小时的水，来要求业主交纳物业管理费；原告工作人员在小区进出口泼大粪；10、11号楼的门口雨棚是开发商修建的，被原告拆除；被告向原告交纳水费时被原告工作人员抢了5元钱，一年后才抵扣了这5元钱；小区顶楼和露天阳台乱搭乱建违章建筑严重，原告没有进行管理；小区绿化带和大树被人损坏弄成坝子和菜园，原告去制止过，但遇到凶的业主就没有进行制止；小区房屋瓷砖掉落，存在安全隐患，原告一直没有修缮；原告对中庭水池没有进行维护；小区不是合同上的封闭式管理，存在安全隐患；车辆乱停乱放；电瓶车的充电器在充电房充电时被盗，经其他部门协调原告才予以了赔偿；车辆管理费等公共收入被告原告使用；公共设施原告不维护，监控设备随意拆除，中庭的地板损坏也没有维护，原告服务不到位。本院经审理认定事实如下：原告重庆首华物业管理有限公司系物业管理企业，被告系忠县（x小区）35号33-1房屋的业主，该房屋建筑面积为90.12平方米。2013年7月19日，原告（甲方）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：由原告对被告房屋所在的x小区进行前期物业管理。物业管理服务费标准为每月每平方米1.20元，并按房屋建筑面积90.12平方米计算。物业管理服务费实行预缴年付制，业主方应积极履行缴费义务，每年一次性缴纳下一年度物业管理服务费。未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经原告催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由业主方全部承担；合同期限自签订之日起生效，至业主大会成立后，由业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时为止。上述《前期物业管理服务协议》还约定了双方的其他权利义务等内容。合同签订后，原告对x小区履行了物业服务义务。嗣后，被告从2016年2月起拖欠物管费。经原告催交，被告尚拖欠原告自2016年2月1日起至2020年1月31日止的物业服务费5190.91元（1.20元/月·平方米×90.12平方米×48个月）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。经审查，本案中，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。自《前期物业管理服务协议》签订后，被告作为小区业主，应遵守《前期物业管理服务协议》约定。原告依约对x小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的主张，符合上述《前期物业管理服务协议》约定，本院依法予以支持。被告抗辩因房屋裂缝造成被告损失原告没有赔偿，违章建筑原告没有进行管理、物业服务不到位等问题，向本院提供了照片二十八张予以证实。本院认为，被告的房屋裂缝，被告于2020年1月15日起诉开发商重庆北世房地产开发有限公司要求对房屋裂缝进行维修，本院作出（2020）渝0233民初456号生效民事判决书，判决重庆北世房地产开发有限公司对周银川家房屋裂缝进行维修，因裂缝造成的损失，被告可另案主张权利，不能作为本案拒绝缴纳物业服务费的理由；原告向本院提供了违法建筑情况报告单，向业主发违法建筑整改通知书的照片、忠县人民政府关于强制消除在建违法建筑的公告、违法建筑情况报告单、文件送达回执等证据，经被告质证后无异议，本院予以采信，本院认为上述证据能证实原告对违法建筑尽到了一定的管理职责，故被告不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由；被告向本院提供的照片能反映出原告在物业服务中存在一些瑕疵问题，但被告不能以原告物业服务不到位作为拒绝缴纳物业费的理由，被告不能否认原告对该小区提供的综合服务，故本院对被告的抗辩不予支持。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告在小区物业管理中不可避免会存在瑕疵，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告在本案中不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周银川在本判决生效之日起十日内向原告重庆首华物业管理有限公司支付自2016年2月1日起至2020年1月31日止的物业服务费5190.91元；二、驳回原告重庆首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周银川负担。本判决为终审判决。审判员  周红宇二〇二〇年十月二十七日书记员  周俊霞