四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5327号 上诉人（原审被告）：刘安迪，男，1997年4月20日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：廖强，四川新开元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都东瑞博展置业有限公司博昇商业管理分公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区成龙大道二段********。 法定代表人：罗山东。 委托诉讼代理人：陈军，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈斌，四川金锐律师事务所律师。 原审第三人：成都月星家居商业管理有限公司，住所地：四，住所地：四川省成都市龙泉驿区成龙大道二段********style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：李国祥。 委托诉讼代理人：陈斌，四川金锐律师事务所律师。 上诉人刘安迪因与被上诉人成都东瑞博展置业有限公司博昇商业管理分公司（以下简称东瑞博昇分公司）、第三人成都月星家居商业管理有限公司（以下简称月星公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初7129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘安迪上诉请求：1、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初7129号民事判决，判决驳回东瑞博昇分公司的全部诉讼请求。2、本案诉讼费全部由东瑞博昇分公司承担。事实和理由：一、原审认定事实不清：1、本案案涉土地的性质系工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》以及其他法律、法规，工业用地在没有经过规划和相关土地主管部门批准的情况下，不能改变土地使用性质，只能用于工业开发，不能用于建设房屋进行出租。本案中东瑞博昇分公司以及月星公司从未提供相应证据证明案涉土地及展位进行商业租赁的合法性，案涉租赁合同应为无效，刘安迪不应当承担违约责任。2、即使刘安迪与东瑞博昇分公司之间的租赁合同有效，东瑞博昇分公司也并非出租人，不是适格的诉讼主体。首先，从租赁关系的主体来看，出租人是指将租赁物交付承租人使用、收益的人，出租人原则上为租赁物的所有人，也可以是经过出租人同意再出租的承租人等。本案中，刘安迪与东瑞博昇分公司、月星公司签订《展位租赁合同》时，以及在一审法庭辩论终结前，东瑞博昇分公司从未提供其是合法出租人的证据，相反《展位租赁合同》已经明确了行使出租人权利的是月星公司，并不是东瑞博昇分公司。其次，从租赁合同履行和约定来看，收取租金的是月星公司，承担违约责任的条款也是刘安迪与月星公司之间所签订，即使东瑞博昇分公司是合法的出租人，东瑞博昇分公司亦无权依据刘安迪向月星公司承担违约责任的条款，要求刘安迪向东瑞博昇分公司承担违约责任。3、即使刘安迪与东瑞博昇分公司、月星公司之间的租赁合同有效，一审法院的判决明显不公。（1）东瑞博昇分公司将实际使用面积33%的公摊面积计入计费面积，存在欺诈，且显失公平。众所周知，公摊面积应当以产权证上载明的面积为准，本案中，东瑞博昇分公司并没有提供案涉展位的产权证，无法确认案涉展位的实际公摊面积，更无法排除案涉展位就是在占用公摊面积。如果仅仅依据合同的约定判决刘安迪支付公摊面积的租金，明显显失公平；（2）一审法院重复计算违约金且违约金数额明显过高。根据《补充协议》的约定，关于补回优惠期费用的条款就是违约金的条款，即违约金数额为优惠期的费用。而一审法院却将“补回优惠期费用”125100元与违约金58380元一并适用，高出一审判决所认定的展位综合费用58380元的三倍，违约金数额明显过高。（3）东瑞博昇分公司、月星公司的断电行为构成根本性违约，致使刘安迪无法实际使用展位，无法继续履行合同，不能实现合同目的，刘安迪对此不承担任何违约责任，亦不承担支付租金的责任。二、一审判决严重违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证，未经质证的证据，不得作为认定案件事实的依据。在一审法院第一次开庭时，一审法院要求东瑞博昇分公司补充提供相应的证据，在东瑞博昇分公司补充提交相关证据后，一审法院在没有组织双方进行质证，也没有通知刘安迪质证的情况下，径行作出判决，程序严重违法，作出错误判决。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，请求依法改判。 东瑞博昇分公司和月星公司共同辩称，1.关于主体资格的问题，在一审中东瑞博昇分公司已经向法院提交了合同，就合同而言东瑞博昇分公司是合同主体，因此不存在刘安迪提到的月星公司应作为本案主体的问题。2.就公摊面积的问题，在合同中已经明确约定面积是多少、租金是多少，所以应以合同约定为准。3.关于违约金过高的问题，双方合同约定违约金是三个月租金，三个月租金对于几年的租期来讲根本不存在过高。还有补偿费的问题，刘安迪可能认为过高，但这属于对于刘安迪的优惠，如果正常履行合同优惠就应享受，如果违约了就应该将已经享受的优惠补回来，所以这属于双方合同正常的违约责任，应得到法院的支持。4.关于程序的问题，东瑞博昇分公司、月星公司认为一审法院程序是正确的。 东瑞博昇分公司向一审法院起诉请求：1.判令东瑞博昇分公司、刘安迪及月星公司于2017年11月6日签订的《展位租赁合同》及《补充协议》于2019年9月11日解除；2.刘安迪向东瑞博昇分公司支付2019年6月11日至9月10日的展位综合费58380元、补回优惠期费用125100元、违约金58380元、逾期滞纳金31233.3元、代交电费200元，以上总计273293.3元；3.本案诉讼费由刘安迪负担。一审诉讼中，东瑞博昇分公司增加一项诉请：刘安迪立即腾退位于成都市龙泉驿区的展位。 一审法院认定事实：2017年11月6日，东瑞博昇分公司（甲方/租赁权所有人）与刘安迪（乙方/承租人）及月星公司（丙方/管理人）签订《展位租赁合同》。合同首页载明，鉴于甲方对位于成都市龙泉驿区成龙大道二段路988号开设成都月星家居广场拥有对外租赁权及经营权，并委托月星公司为管理人对商场进行管理并代为行使出租人的相关权利，而乙方有意承租该商场内展位，现经各方协商一致签订本合同。一、租赁展位为月星家居广场编号为0207、0208的展位，计费面积278平方米（含实际使用面积33%的公共分摊面积）。二、乙方在展位交付前已实际勘查该展位，确认该展位符合合同约定，并同意编号为0207、0208的展位符合交付乙方承租的条件，乙方于交付日即2017年11月11日接收该展位。租期自交付日起至2020年3月10日止，自2017年11月11日起计收综合费用。三、1.综合费用包括展位租金、物业管理费（含公共部位水电、消防、电梯的维护、公共区域装修维护、商场设备设施维修、公共卫生费用）、商场运营管理费（含商场管理、营销推广、财务、公共安全费用）。2.乙方承租展位综合费用每月为70元/㎡（其中含租金30元/㎡、物业管理费10元/㎡，商场运营管理费30元/㎡），月租金、物业费及商场运管费分别为8340元、2780元、8340元，月合计19460元。3.综合费用按季结算，先付后用。乙方应于本合同签订之日起5日内支付第一期综合费用，第一期综合费用自本合同约定的交付日起算。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。如乙方逾期，除应补交综合费用外，还应向丙方支付逾期付款滞纳金，滞纳金每日按逾期应付款项0.5%计算。6.为保证乙方商品及服务质量，乙方须在本合同签订之日起5日内向丙方一次性交纳保证金19460元。7.租赁期满，从乙方退场之日起满1年或完成最后一单送货之日起满1年，乙方无售后遗留问题则由丙方通知乙方在商品三包期结束后10个工作日内无息归还质保金，但乙方对消费者承诺的质保期超过上述期限的，按其承诺期限执行。七、4.若发生下列情况之一的，丙方有权采取断水、断电等限制乙方经营的措施，要求乙方支付3个月综合费用作为违约金并向乙方追偿因此造成的一切损失，同时丙方有权立即通知乙方解除本合同：（9）乙方拖欠综合费用及其他费用超过1个月的，或乙方未重新交纳或补足质保金达30日。十二、丙方的任何通知、告知经乙方本人或其亲属、员工签收或张贴于租赁展位出入口、商场指定公告栏视为向乙方送达。 同日，东瑞博昇分公司（甲方/出租人）与刘安迪（乙方/承租人）、月星公司（丙方/管理人）签订《补充协议》。协议载明，鉴于甲乙丙三方承租月星家居广场编号为0207、0208的展位签署了《展位租赁合同》，现约定如下：一、甲丙方同意在乙方承租期间向乙方提供免费期，即合同期（2017.11.11-2018.3.10）免租三个月，合同期（2018.3.11-2019.3.10）分两期免租，每期各免两个月，合同期（2019.3.11-2020.3.10）分两期免租，每期各免一个月。免租期物业费正常交纳。三、如乙方提前解除展位租赁合同，或因乙方原因导致甲丙方解除合同的，乙方应补交本协议免费期期间的综合费用。 落款为月星公司、日期为2019年9月16日的《关于解除合同的告知函》显示，关于刘安迪于2017年11月6日与东瑞博昇分公司、月星公司签订的关于月星家居广场0207、0208展位的租赁合同，其中2019年6月11日至2019年9月10日的综合费用欠交至今已达3个月，根据合同第七条4.9款约定，现正式函告刘安迪，各方签订的《展位租赁合同》于2019年9月11日解除。月星公司于9月16日将该告知函通过微信发送至“二楼卡迪亚许小芹”（微信号为：×××）。在案涉展位亦张贴该告知函。 一审法院认为：一、关于东瑞博昇分公司的主体资格问题。刘安迪辩称，东瑞博昇分公司并非案涉展位的权利人，且按合同约定，相关权利义务均存在于刘安迪与月星公司之间，故其主体不适格，无权主张相关费用。一审法院认为，首先，东瑞博昇分公司提交的成都东瑞博展置业有限公司出具的《情况说明》及土地使用权证、房产证等材料，能够证明东瑞博昇分公司对案涉展位享有相应处分权；其次，根据案涉《展位租赁合同》的约定，月星公司系受东瑞博昇分公司委托代为行使出租人的权利，案涉合同的实际出租人应为东瑞博昇分公司，其作为出租人提起本案诉讼并无不当。对刘安迪的该项辩称意见不予采纳。 二、关于案涉租赁合同及补充协议的解除问题。东瑞博昇分公司以刘安迪逾期交纳展位综合费用构成违约，依据合同约定于2019年9月16日通过微信等方式向刘安迪的委托代理人许小芹发送解除合同告知函（载明案涉合同于2019年9月11日解除），现主张案涉合同及补充协议于2019年9月11日解除。刘安迪同意解除，但认为解除时间应为2019年6月29日。月星公司与东瑞博昇分公司意见一致。因各方对解除案涉合同及补充协议均无异议，一审法院予以确认。关于解除的具体时间存在争议，一审法院认为，根据合同约定，承租人应在每一个结算期开始前15日一次性支付下一期的综合费用，逾期超过1个月的，出租人有权解除合同；同时，按合同约定，刘安迪应于2019年5月底之前交纳2019年6月11日至9月10日的综合费用，其认可目前案涉展位综合费用实际只交至2019年6月10日。刘安迪未提供证据证明其有正当理由逾期（不）支付综合费用，其逾期未交费已构成违约，东瑞博昇分公司按照合同约定行使解除权，于法有据，其主张案涉合同及补充协议于9月11日解除，一审法院予以支持。刘安迪称对月星公司发送告知函的微信号需要核实，经法庭释明，未在指定期间予以书面回复，视为认可。关于刘安迪辩称因2019年6月29日案涉展位已断电，故合同应于6月29日解除，一审法院认为，首先，根据合同约定，承租人逾期1个月未交纳综合费用的，出租人有权采取断电等措施；其次，刘安迪未提供证据证明其在本案中存在享有并已依法行使合同解除权的情形，或双方已就合同于6月29日解除形成合意，该项辩称于法无据，不予采纳。 三、关于腾退展位的问题。案涉合同解除后，刘安迪继续占有展位缺乏依据，虽然刘安迪辩称展位已实际在东瑞博昇分公司控制之下，但同时陈述还有相应物品在展位里，对于东瑞博昇分公司诉请刘安迪腾退案涉展位，一审法院予以支持。 四、关于展位综合费、补回优惠期费用、违约金、逾期滞纳金及代交电费等费用问题。1.展位综合费。案涉合同于2019年9月11日解除，刘安迪认可案涉合同综合费实际交至2019年6月10日，即未按约交纳2019年6月11日至9月10日期间的综合费，现东瑞博昇分公司主张该期间综合费58380元（19460元×3）有事实及法律依据，一审法院予以支持。刘安迪辩称展位面积不符，但未提交证据予以证明，对该意见不予采纳。2.补回优惠期费用。补充协议约定在合同期内给予刘安迪一定免租期，免租期物业费正常交纳；如因乙方（刘安迪）原因导致甲丙方解除合同的，乙方应补交本协议免费期期间的综合费用。现因刘安迪未按期交纳综合费致合同解除，东瑞博昇分公司主张补回优惠期综合费用125100元（其中2017.11.11-2018.3.10期间为16680元×3=50040元、2018.3.11-2019.3.10期间为16680元×4=66720元、2019.3.11-2020.3.10期间为16680元×0.5=8340元），符合双方约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。3.关于违约金。东瑞博昇分公司按合同约定主张3个月综合费58380元作为违约金，有事实依据，刘安迪辩称过高，但未提交证据予以证明，对该辩称不予采纳。4.关于滞纳金。东瑞博昇分公司明确滞纳金系对逾期支付综合费的资金损失补偿，一审法院认为，在已支持其违约金且其未提交证据证明还存在其他损失的情况下，其再行主张滞纳金缺乏依据，对此不予支持。5.关于代交电费。因案涉合同并无关于电费的约定，对该主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、东瑞博昇分公司与刘安迪、月星公司于2017年11月6日签订的《展位租赁合同》及《补充协议》于2019年9月11日解除；二、刘安迪于判决生效之日起三十日内腾退位于成都市龙泉驿区的展位（具体以案涉《展位租赁合同》约定为准）；三、刘安迪于判决生效之日起十日内向东瑞博昇分公司支付展位综合费58380元、补回优惠期费用125100元，共计183480元；四、刘安迪于判决生效之日起十日内向东瑞博昇分公司支付违约金58380元；五、驳回东瑞博昇分公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2700元，由东瑞博昇分公司负担700元，刘安迪负担2000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东瑞博昇分公司未提交新证据。刘安迪提交了以下证据：1.消防验收合格报告，拟证明消防验收合格时间是在开业之后的2017年7月28日；2.国有土地使用权证，拟证明案涉土地使用性质为工业用地，不符合商业用地的性质：3.房屋所有权证。拟证明房屋所有权人是东瑞博昇分公司以及房屋所占土地的使用性质。4.2019年1月至6月刘安迪经营状况的流水。拟证明因为用地是工业用地，不能达到商业用地的作用，刘安迪经营确实严重亏损。 东瑞博昇分公司、月星公司对证据1的真实性无异议，但认为消防验收报告的取得时间不影响刘安迪的经营和合同履行；2.对证据2、3的真实性无异议，但认为土地用途不影响经营；3.对证据3，认为是刘安迪自身的经营情况，不能达到其证明目的。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力应如何认定；二、东瑞博昇分公司主体是否适格；三、计费面积是否恰当；四、刘安迪是否应当承担违约责任、一审判决的违约金是否过高；五、一审程序是否违法。本院分别认定如下： 一、关于案涉《展位租赁合同》的效力问题，刘安迪主张案涉租赁合同因改变土地用途而为无效，其法律依据为《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第二十五条“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”的规定，本院认为，土地利用总体规划的编制主体是各级人民政府，而本案属于建设单位变更土地用途，并非人民政府对其编制的土地利用总体规划作出变更，《土地管理法》第二十五条的规定不能适用本案，刘安迪以此主张租赁合同无效的法律依据不当，本院不予支持。从《土地管理法》的规定来看，《土地管理法》第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”，但该规定属于管理性规范，非效力性规范，不宜作为评判合同无效的依据。综上，刘安迪关于《展位租赁合同》无效的依据不足，本院不予支持。 二、关于东瑞博昇分公司是否是本案适格原告的问题，刘安迪上诉认为东瑞博昇分公司不是出租人，不是本案的适格诉讼主体。本院认为，案涉土地使用权证、房产证等能够证明东瑞博昇分公司对案涉展位享有相应处分权，案涉《展位租赁合同》在当事人一栏明确载明东瑞博昇分公司系“租赁权所有人”，《补充协议》在当事人一栏中更载明东瑞博昇分公司为出租人，《展位租赁合同》约定月星公司系受东瑞博昇分公司委托代为行使出租人的权利，其在本案中亦未对东瑞博昇分公司的诉讼主体资格提出异议，以上足以认定案涉合同的实际出租人应为东瑞博昇分公司，其作为原告提起本案诉讼并无不当。 三、关于计费面积问题，案涉《展位租赁合同》第一条第2款载明“计费面积：该展位计费面积278平方米（含实际使用面积33%的公共分摊面积）”，该条约定明确具体且对计费面积包含了33%公摊面积进行了说明，并未存在欺诈，刘安迪在明知的情形下签订合同，则应按合同约定的计费面积予以计费。 四、关于刘安迪是否应当承担违约责任、违约金是否过高的问题，首先，《展位租赁合同》约定，承租人应在每一个结算期开始前15日一次性支付下一期的综合费用，故刘安迪应于2019年5月底之前交纳2019年6月11日至9月10日的综合费用，而其认可目前案涉展位综合费用实际只交至2019年6月10日，其逾期未交费已构成违约，应当承担违约责任。刘安迪辩称因2019年6月29日案涉展位已断电，东瑞博昇分公司和月星公司的断电行为构成根本性违约，但刘安迪在2019年6月29日前已经存在逾期1个月未交纳综合费用的情形，根据合同约定，承租人逾期1个月未交纳综合费用的，出租人有权采取断电等措施，故即使东瑞博昇分公司采取了断电行为，亦不构成根本性违约，刘安迪的该项辩称与合同约定不符，本院不予采信。关于一审判决的违约金是否过高的问题，刘安迪主张一审将“补回优惠期费用”与违约金条款一并适用，属于重复计算违约金且数额过高，本院认为，补回优惠期费用与违约金条款均为双方约定的合同条款，一审适用上述条款具有合同依据，并非重复计算，优惠期费用本为出租人对承租人让渡的部分占有期间的利益，即出租人不收取承租人某一占用期间的费用，承租人因此享受了利益，在双方约定因承租人违约后将补交上述费用时，承租人将因约定而享有的占有利益又按约定返还给出租人，对其而言不算过分高于其损失。刘安迪关于违约金过高的上诉理由证据不足，本院不予支持。 五、关于一审程序是否违法的问题，刘安迪上诉称一审的部分定案证据未经质证，经审查，本案一审的定案证据均经过质证，刘安迪亦未在二审中明确未经质证的证据名称，其关于一审程序违法的上诉理由缺乏证据，本院不予支持。 综上，刘安迪的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5400元，由刘安迪负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十月二十三日 书记员  罗菲