河北省邢台市信都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0503执异33号 案外人：李红燕，女，1983年9月15日出生，汉族，住邯郸市临漳县章里集乡大章村团结路广丰巷**。 委托诉讼代理人：王立松，河北当当律师事务所律师。 申请执行人：姚鹏飞，男，1972年10月27日出生，汉族，住邢台市信都区冶金北路金属******。 被执行人：河北汇田房地产开发有限公司，住所地邯郸市开发区世纪大街**枫丹白露**楼**。 法定代表人李会闯，该公司董事长。 被执行人：李汇田，男，1980年3月8日出生，汉族，住邯，住邯郸市成安县长巷乡李小屯村****div> 本院在执行申请执行人姚鹏飞与被执行人河北汇田房地产开发有限公司（以下简称汇田公司）、李汇田借款合同纠纷一案中，案外人李红燕对（2019）冀0503执恢53号执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李红燕称，一、请求邢台市信都区人民法院立即停止对案外人位于邯郸市临漳县兴凯路与西门街交叉口东南角的银街壹号A区商业房产（房号A1-01、A1-03、A1-10、A1-11、A1-14、A1-15、A1-17a、A1-17b、A1-19、A1-20、A1-22、A1-23、A1-24、A1-25、A1-26、A1-28、A1-29、A1-30、A1-31、A1-32、A1-33、A1-37、A1-38、A1-41、共计24套商铺）的强制执行，包括查封、评估、拍卖等。二、请求邢台市信都区人民法院停止（2019）冀0503执恢53号执行通知书的执行，依法解除对案外人上述房产的查封措施。事实与理由：2020年7月23日，案外人收到邢台市桥西区人民法院送达的（2019）冀0503执恢53号执行裁定书。2020年8月15日，案外人收到邢台市信都区人民法院送达的（2019）冀0503执恢53号执行通知书。案外人认为执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，特提出异议，具体理由如下：一、本案房屋系案外人出资购买并签署正式房屋买卖合同且已向案外人实际交付并由案外人有权合法占有，案外人对本案房屋享有完整的所有权，应排除本案执行。1、案外人于2014年1月16日、2014年3月7日、2014年5月1日、2014年6月1日分别向汇田公司支付498864元、8000000元、10000000元、9056280元，共计付款27555144元用于购买上述房屋，全部购房款足额支付完毕，汇田公司向案外人出具收据。2、案外人与汇田公司在2014年6月3日签订《商品房买卖合同》购买上述房屋，合同总价款27056280元。同日，将购房合同在临漳县房管局备案，双方签订的合法有效的书面购房合同，并且经过备案公示。时至今日，因开发商汇田公司的原因银街壹号小区均无法办理产权登记和过户变更，只能网签备案购房合同。3、2018年12月6日，汇田公司向案外人发放入住通知书及房屋钥匙，案外人签收房屋后入住，完成房屋交付。4、案外人立即对房屋进行装修用于商铺对外出租，2019年上半年装修完毕即开始招商对外出租。2019年下半年至今商铺对外正常出租，由各租户缴纳商铺租金、物业费、水电费等费用。5、2020年4月23日，邢台市桥西区人民法院作出（2019）冀0503执恢53号执行裁定书，查封了案外人的上述房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，结合本案来看，首先，本案购房合同签订日期（2014年）远早于本案执行查封的时间（2020年）并且案外人早已经足额支付了全部购房款，双方平等自愿达成协议，不存在恶意转让资产的情况。其次，案外人取得房屋后实际占有使用并收益，已经形成了对房屋的合法所有，无论从占有还是所有权的角度，均能够排斥其他物权主张，案外人是上述房屋合法合理的所有权人。再次，截至目前，整个银街壹号小区都不具备办理产权登记条件，在房管局进行合同网签备案具有对外公示效力，彰显案外人的房屋所有权，足以排斥其他物权主张。最后，因银街壹号小区尚不具备办理产权登记条件，所有的住宅和商铺均通过“签订购房合同﹢房管局备案”的方式进行交易，其他业主也是通过同样的方式购买、交易房屋，姚鹏飞申请执行上述房屋没有法律依据。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，案外人已经完成购买和交付，善意受让房屋，并且支付了全部价款，法院依法不得查封。综上，本案案外人完全满足以上法律规定的情形，合法拥有房屋，足以排除本次执行。申请执行人姚鹏飞未能提供证明其申请执行案外人房产的依据，法院查封案外人的房产违背法律规定，严重侵害了案外人的权益。二、本案存在严重超标的的查封情形，执行程序违法。1、本案严重超标的查封。本案执行的涉案标的为300万元（执行依据：2015西民二初字第122号民事判决书），但是此次查封案外人24套商铺，累计查封商铺面积2205.28㎡，合同价值27056280元，远远大于本案的执行标的。况且，每一套商铺都是独立的，并非不可分割，查封如此多的可分割标的明显不妥。此外，本案并不是首次执行。本案已经其它执行案件执行回款2530506元，仅剩余少部分未执行部分。相对于本案300万元执行标的来说，本案严重超标的查封，侵害了案外人的合法权益。2、姚鹏飞恶意申请执行。姚鹏飞申请查封了如此巨额标的的财产，但姚鹏飞仅提供一套住宅作为执行担保。其担保的财产和查封的财产价值明显不匹配，价值相差数十倍，差异巨大。申请强制执行本无需提供担保，但姚鹏飞恶意提供担保，恶意查封案外人的房产。3、本案查封程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、东街财产的规定》第二条“……对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，本案房屋均备案到案外人名下，并且合法持续占有房屋。执行法院未经案外人书面确认即查封了案外人的房产，属于程序违法。综上，请求法院依法支持案外人的异议请求，依法停止并撤销执行，依法维护案外人的合法权益。 申请执行人姚鹏飞辩称，答辩人因执行异议纠纷一案，认为(2019)冀0503执恢53号执行裁定书事实清楚、证据充分，且查封的房产目前登记在汇田公司名下，为汇田公司所有，异议人的异议请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回异议人的异议申请。主要事实和理由如下：一、被执行人与异议人就涉案房产签订的房屋买卖合同在买受人房产证出来前，并没有改变该房产物权的性质，涉案房产的所有权人为汇田公司，执行法院依法查封有法可依。1、异议人与被执行人恶意串通，该房屋买卖合同损害了申请执行人的合法利益，目的是提前转移财产。法院的生效法律文书已经确认李汇田及汇田公司欠姚鹏飞1610万元及按月息2分支付到还清为止，该款虽经法院强制执行，截止2019年6月1日仍有2427.1714万元未还，李汇田及汇田公司作为债务人，在明知存在大量外欠的情况下，与异议人李红燕签订房屋买卖合同，且该合同上李红燕签名和律师委托书签名明显不是出自一人之手，汇田公司一手炮制虚假合同嫌疑巨大。李汇田系汇田公司实际控制人，因本案拒执罪被判刑四年，羁押在邢台，李红燕系李汇田的妹妹，在汇田公司担任会计一职，理应知悉李汇田及汇田公司的对外欠款情况，其与汇田公司签订房屋买卖合同，导致汇田公司可供执行的财产减少，清偿债务能力降低，造成姚鹏飞的债权无法及时、全面实现这一损害后果，主观上存在恶意亦有碍人民法院强制执行，属恶意串通的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，恶意串通，损害国家、集团或第三者利益的，合同无效，法院依法应驳回异议人的异议申请。2、试图以合法形式掩盖非法目的，异议人并没有实际支付房款2755.5144万元的相关证据，仅凭汇田公司收据并不能证实付款的真实发生，该表面形式的房屋买卖行为不符合最高人民法院关于查封冻结规定中“不得查封”的有关规定，也不符合最高院有关执行异议、复议规定中有关房屋买卖的有关规定，异议人异议申请理应驳回。异议人与被执行人签订房屋买卖合同，表面目的为买卖房屋，实际是为防止汇田公司所有的房产被法院或公安部门后期查封，变相转移财产。异议人声称该房产系其出资购买并签署正式房屋买卖合同，且全部购房款足额支付完毕，其对本案房屋享有完整的所有权，然而通过异议人提供的证据可知，异议人与被执行人之间并无真实的购房交易记录，也没有银行流水能证明李红燕对此房产的出资，况且李红燕作为公司会计也不具备如此大的经济实力。以上查封房产系商铺，异议人既没有实际支付房款，也没有实际入住，相反我们有证据证明该房产目前由汇田公司实际控制支配，委托他人对外出租，汇田公司收取租金。汇田公司拒绝给法院提交公司账目，更加证明汇田公司故意隐瞒非法转移财产的事实。故答辩人认为该房屋买卖合同的签订与在房管局进行网签备案等一系列行为的真实意图是为了规避法院执行，逃避债务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。该买卖合同不能阻止法院查封拍卖和执行，异议人异议申请理应驳回。二、本案不存在超标查封情形。根据生效的法律文书，被执行人李汇田及汇田公司截止2019年6月1日还欠申请执行人2427.1714万元，且该数据随着时间推移因利息增加而继续增加。李汇田及汇田公司作为同一被执行人，与申请执行人之间有三起判决执行案件，邢台市信都区人民法院将相关案件与本案一并参与查封符合法律规定，不存在明显超标的查封情形。三、综上所述，根据最高院关于执行该异议、复议的有关规定，异议人提供的证据不足以证明其真实足额支付过涉案房产房款，异议人不享有足以排除强制执行及解除查封的民事权益。由于合同备案并不能达到物权变动的效力，在前期执行李汇田及汇田公司其他财产过程中，李汇田及汇田公司本身以及通过指示他人，大量多次提出执行异议，滥用异议权，最终均被驳回，多处被转移的房产均被成功拍卖。因此，执行法院依法查封执行以上目前仍登记在汇田公司名下房产有法可依，异议人所提异议行为本身可能涉嫌虚假诉罪，异议人的异议申请理应依法驳回。 被执行人汇田公司辩称，一、法院执行错误，非法查封第三人合法拥有的房屋。我公司与李红燕（执行异议申请人，本案案外人）在2014年6月3日签订《商品房买卖合同》购买邯郸市临漳县兴凯路与西门街交叉口东南角的银街壹号A区A1-01、A1-03、A1-10、A1-11、A1-14、A1-15、A1-17a、A1-17b、A1-19、A1-20、A1-22、A1-23、A1-24、A1-25、A1-26、A1-28、A1-29、Al-30、A1-31、A1-32、A1-33、A1-37、A1-38、A1-41，这24套门市。因公司尚不满足办理房本的条件，应李红燕的要求，当日在县房管局办理网签备案。合同签订时已经支付完毕全部购房款和交易费用，我公司于2018年底满足交房条件后按时向李红燕交付了上述房屋，李红燕接收了房屋，并未提出任何异议。其后至今，李红燕自行处置上述房屋，包括缴纳房屋税费，办理产权登记，以及将房屋装修、出租、出售等。根据与物业公司核查，其水电费、物业费等均正常缴纳，商铺正常使用。李红燕于2014年购买房屋，2018年交房后开始使用、出租商铺。房屋的所有权归李红燕所有，并非我公司，交房后我公司也并未干预其使用房屋，李红燕也未提出过异议。我公司为被执行人，法院错误查封了李红燕(业主)的房屋，不仅是严重的执行错误，而且将对我公司银街壹号小区其他业主的使用、出租、出售产生严重影响，造成巨大经济损失。二、本案已经执行足够金额，属于执行完毕的情况。本案判决书确定的还款金额为300万元及利息，但是申请执行人于本案之前已经申请强制执行了邯郸市枫丹白露的一套住宅，拍卖价2502806元；还有邯郸市江泉大厦的2508号写字楼一间，拍卖价值592099元；还有邯郸市鑫域国际小区住宅一套，拍卖价值1564210元，以上三项累计已经执行到位4659115元（证据附后）。我公司已经没有任何房产可供执行，并且判决书中的内容已经执行完毕。至此，姚鹏飞又无故申请查封了多套商铺，其险恶用意不得而知。三、根据去年案例，其他案件申请执行人错误申请执行我公司房产均为败诉结果。我公司债务纠纷较多，但是由于其他案件申请执行人错误申请强制执行，导致我公司银街壹号小区的多名业主购买的住宅、商铺被查封。业主经过其自身维权，从邯郸市经济技术开发区人民法院的2019年的若干判决(证据附后)来看，申请执行人均因错误申请强制执行而败诉。本案与其情况一模一样。因此，贵院应参考邯郸市经济技术开发区人民法院对我公司的判决，谨慎审理本案，驳回姚鹏飞的执行申请。综上，本案执行严重错误，没有事实和法律依据，严重侵害了我公司权益。请求法院依法驳回申请执行人的答辩，依法中止执行(2019)冀0503执恢53号执行裁定书中的内容，以维护我方合法权益和法律的尊严。 本院查明，本院在执行申请执行人姚鹏飞与被执行人汇田公司、李汇田借款合同纠纷一案中，于2020年4月23日作出（2019）冀0503执恢53号执行裁定，“一、查封河北汇田房地产开发公司拥有，登记在李红燕名下，位于邯郸市临漳县兴凯路与西门街交叉口东南角的银街壹号**商业，房号A1-01、A1-03、A1-10、A1-11、A1-14、A1-15、A1-17a、A1-17b、A1-19、A1-20、A1-22、A1-23、A1-24、A1-25、A1-26、A1-28、A1-29、A1-30、A1-31、A1-32、A1-33、A1-37、A1-38、A1-41，计24套门市。二、查封河北汇田房地产开发公司拥有，登记在王会刚名下，位于邯郸市临漳县兴凯路与西门街交叉口东南角的银街壹号**商业，A1-06、A1-07、A1-08，共计3套门市。” 案外人李红燕主张其为上述门市所有权人且合法占用，并提交《商品房买卖合同》及收据、入住通知书、《门市租赁合同》及收据、物业费、水电费等凭证予以证明。其中《商品房买卖合同》载明总金额为27056280元。汇田公司出具收据四张载明金额分别为498864元、8000000元、10000000元、9056280元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人李红燕对登记在被执行的房地产开发企业汇田公司名下的商品房提出异议，但所购商品房均为门市，并非用于居住，其异议不符合上述法定条件，本院不予支持。《商品房买卖合同》载明的门市价格较高，但买卖双方没有银行转账记录，不符合常理，不足以证明李红燕系权利人，故其对诉争门市涉及查封问题提出异议没有事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,裁定如下： 驳回案外人李红燕的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  甄秋堂 审判员  刘 茹 审判员  胡立华 二〇二〇年十月十二日 书记员  尚书平