浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6341号 上诉人（原审原告）：王政，男，1976年11月6日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人（原审原告）：张静，女，1987年3月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州大珏房地产有限公司，住所地：杭州市余杭区南苑街道新丰路**，统一社会信用代码：91330100063997012Y。 法定代表人：张盼，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 上诉人王政、张静因与被上诉人杭州大珏房地产有限公司（以下简称大珏公司）商品房预售合同纠纷一案，王政、张静不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年7月26日，王政、张静向大珏公司购买其中坐落于杭州市余杭区××街道××幢××室××，与大珏公司签订了浙江省商品房买卖合同（编号为2017330110ＹＳ0031394），合同约定，以上商品房价款846285元，建筑面积61.72平方米，2018年6月30日前交付。大珏公司交付商品房应符合：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本文件的事实；合同附件四：装饰、设备标准：6、厨房：部分商品房有厨房，厨房预留废水排出口，预留烟道接口、预留燃气接口；所有装饰、设备由买受人自理：其余无，以房屋平面图标注为准。合同附件一：房屋平面图，无任何预留废水排出口，预留烟道接口、预留燃气接口的标注；合同附件八补充协议书另约定第四条约定：1、本商品房交付前，用水、用电经相关单位单项验收合格、道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件，即视为用电具备正常使用基本条件；2、因合同项下的商品房仅作为非住宅使用，除部分可做餐饮商业外，其余不具备用气交付条件，买受人对此了解并确认无异议。 2016年4月11日，临平新城开发建设管委会向大珏公司申请建设项目批后修改回执单，经审查，同意以下内容批后修改调整备案：1、2#楼1-4层平面商业优化调整，将案涉商品房设计用途明确为商业。 2016年12月26日，国网浙江杭州市余杭区供电有限公司批准了华元欢乐城东区三期用户外线接入系统方案。2017年12月29日，国网浙江杭州市余杭区供电有限公司出具客户受电工程竣工检验意见单，户名：大珏公司，用电地址：尚峰轩三期，现场检验意见，客户受电工程检验合格。 大珏公司就余政储出（2012）63号地块三期2#-5#楼、连廊及集中地下室，工程用途为商业的案涉工程的建设单位并提交1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、工程施工承包合同；4、勘察、设计、施工、监理单位分别签署的质量合格文件；5、规划、公安消防、城建档案部门出具的认可文件；6、施工单位签署的工程质量保修书；7、气象部门出具的认可文件或准许使用文件；8、民间建筑工程室内环境质量检测报告工程竣工验收备案文件，对房屋建筑工程进行竣工验收备案。2018年1月15日，经杭州市余杭区住房和城乡建设局处理并同意备案。 原审另查明，欢乐城尚峰轩标准幢号与施工幢号对照表载明，标准幢号7与施工幢号2一致，及案涉房屋所在幢号。 2018年6月29日，大珏公司向王政、张静邮寄《交付通知书》。大珏公司陈述，大珏公司已按合同约定履行了通知义务，王政、张静是否收房是买受人的权利。王政、张静陈述，王政、张静按约来收房，因用电、用气不符合规定，故拒绝收房，但无书面材料。 原审另查明，大珏公司在杭州市余杭区城建档案馆备案的三期-2#楼《四层电气平面图》（设计阶段：施工图，专业：电气，出图时间2014年11月）显示，涉案商品房标注商业（餐饮），盖有竣工图图章，编制日期为2017年12月6日。王政、张静、大珏公司双方因设计用途多次交涉均无果，王政、张静于2019年8月19日起诉至原审法院，请求：一、大珏公司立即对杭州市余杭区南苑街道欢乐城尚峰轩7幢405室进行用电、用气安装到户的整改，且用电负荷应在22千瓦以上，达到商品房的正常使用；二、大珏公司立即支付违约金30889元（按购房款846285元日万分之一自2018年7月1日起暂计至2019年6月30日，此后至满足上述第一项条件之日止的违约金仍以购房款846285元日万分之一计付）；三、大珏公司立即赔偿因以上房屋不能正常使用而造成的租金损失8万元；四、大珏公司承担本案全部诉讼费用。后变更请求判令：一、大珏公司立即对杭州市余杭区南苑街道欢乐城尚峰轩7幢405室进行用电、用气安装到户的整改，且用电负荷应在8千瓦以上，达到商品房的正常使用；二、大珏公司立即支付违约金30889元（按购房款846285元日万分之一自2018年7月1日起暂计至2019年6月30日，此后至满足上述第一项条件之日止的违约金扔以购房款846285元日万分之一计付）；三、大珏公司立即赔偿因以上房屋不能正常使用而造成的租金损失8万元；四、大珏公司承担本案全部诉讼费用。 杭州市城乡建设委员会发布的杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》，总则1.2适用范围1.2.1本规定适用于杭州市区（包括萧山区、余杭区）新建、扩建、改建住宅小区（低层住宅、多层住宅、高层住宅等）的户内外配电工程。……1.2.3对于大型综合体中单体建筑包括住宅、办公和商品用房，工程户内外配电涉及除应满足本固定要求外，尚应符合国家、行业及地方的相关标准规范。住宅建筑面积负荷及电表配置表载明，住户建筑总面积50-90平方米，每户用电负荷应大于等于8千瓦，住户建筑总面积90-140平方米，每户用电负荷应大于等于12千瓦。 原审法院认为，本案争议焦点有以下：1、案涉商品房的设计用途是否为商品（餐饮）；2、案涉商品房用电负荷是否可适用杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》；3、王政、张静主张的违约金以及租金损失是否依法有据。该院依据争议焦点顺序依次认定。案涉商品房的设计用途应以双方签订的商品房买卖合同约定涉及用途为准，即商业、金融、信息。王政、张静所陈述大珏公司销售案涉商品房时具备餐饮用途，缺乏依据，故该述称事实，该院不予采信。王政、张静另陈述《四层电气平面图》明确载明案涉商品房为商业（餐饮），商品房的设计用途应为商业（餐饮），并非按照商品房买卖合同约定的设计用途。大珏公司除辩称商品房的设计用途应按照商品房买卖合同的约定外，还辩称大珏公司在双方签订商品房买卖合同前就已申请修改建设项目内容，经审查，临平新城开发建设管委会同意以下内容批后修改调整备案：1、2#楼1-4层平面商业优化调整，将案涉商品房设计用途明确为商业。此外，《四层电气平面图》其专业系电气，并非用于设计用途，故对案涉商品房的设计用途不存在关联，故本院认定案涉商品房的设计用途应以双方签订的商品房买卖合同中约定的设计用途为准，即商业、金融、信息。既然案涉商品房不具备餐饮用途，王政、张静所主张的第一项诉请中的用气安装请求于法无据，该院予以驳回。本案第二个争议焦点，该院认为，案涉商品房用电负荷并不适用杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》，原因如下：案涉商品房不在上述规定的适用范围，该规定适用于杭州市区（包括萧山区、余杭区）新建、扩建、改建住宅小区（低层住宅、多层住宅、高层住宅等）的户内外配电工程。经该院释明后，王政、张静不同意进一步解释以及明确《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》适用案涉不动产。案涉不动产的单体建筑工程用途仅为商业，王政、张静所述案涉不动产的大型综合体系建筑群的概念，并非单体建筑，故上述规定不适用王政、张静所认为的大型综合体中单体建筑包括住宅、办公和商品用房。此外，王政、张静所提交《四层电气平面图》并未向法庭进一步举证，该电气平面图案涉商品房应设计的用电负荷数值，该举证责任在于王政、张静，而王政、张静并非进一步举证，故王政、张静所主张要求大珏公司按照用电负荷8千瓦以上整改的诉请于法无据，该院予以驳回。第三个争议焦点，该院认为，王政、张静主张的违约金以及租金损失依据合同以交付通知书以及房屋交接书，于法无据。理由如下：王政、张静所主张的两项诉请，均基于大珏公司未达到用电、用气的交付条件，但经本院审理，大珏公司用电已达成合同约定的交付条件，亦不存在用气交付的必要，故王政、张静的主张违约金以及租金损失的缺乏请求权基础，故该院予以驳回。此外，大珏公司按约履行了交付通知义务，王政、张静怠于行使收房权利所导致权利受损不可归责于大珏公司，王政、张静述称因未达到房屋交付条件的拒绝收房的事实因无法证据证明，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王政、张静全部诉讼请求。案件受理费2518元，由王政、张静负担。 宣判后，上诉人王政、张静不服，向本院提起上诉称：一、原审事实认定不清，将七案混成一案审查。1、王政、张静已就案涉房屋进行收房，但原审判决于其他合并审理的案件一样，认定未收房，系事实认定不清。2、原审判决焦点归纳错误。王政、张静的诉讼请求是基于大珏公司提供的房屋的电、气不符合商品房的正常使用条件，造成王政、张静无法使用，要求相应赔偿。故主要焦点在于，案涉商品房电、气方面是否符合正常使用条件。需结合合同约定、国家或行业标准以及合同目的进行判断。二、案涉商品房电、气方面不符合正常使用条件。案涉《商品房买卖合同》第九条第1款第3项约定“用水、用电、用气、道路、／_等，具备商品房正常使用的基本条件。”附件第四条第1款约定“本商品房交付前，用水、用电经相关单位单项验收合格，道路经相关部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件。”大珏公司明确案涉房屋用电只能提供2000-3000瓦，用气不予安装。虽然合同对于案涉商品房是否符合用电、用气符合商品房正常使用的约定是不明确的，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，可以参照行业标准、国家标准，因此本案的争议焦点是有无相关国家标准、行业标准。但原审法院并未涉及行业标准、国家标准。大珏公司认为案涉商品房符合国家标准，但未明确是什么国家标准，大珏公司认为案涉商品房经过主管部门检验，但杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》规定住宅用房用电应当达到8000瓦以上，而根据常识，商业用电负荷要高于住宅，而案涉商品房只能满足2000-3000瓦的标准，连空调都无法安装使用。三、原审判决概括的第一个争议焦点以偏概全，存在逻辑错误。1、住房与城乡建设部2012年1月1日实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》（编号×××11）第3.3.2条对城市建设用地分类续表二大类Ｂ为商业服务设施用地，中类Ｂ1为商业用地，Ｂ1又分为Ｂ11零售商业用地、Ｂ12批发市场用地、Ｂ13餐饮业用地、Ｂ14旅馆用地。对中类Ｂ1商业用地的定义为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务用地。2、《商品房买卖合同补充协议书》第一条第一款约定“用途：住宅、商业服务业设施混合用地”即《城市用地分类与规划建设用地标准》中类Ｂ的表述。案涉《商品房买卖合同》将其用途标注为商业、金融、信息。大珏公司称其后将用途从商业（餐饮）修改为商业，但商业用途包含商业及餐饮。3、不论案涉商品房用途是商业还是商业（餐饮），都不能排除用气的要求，大珏公司自己设计备案的《四层电气平面图》中就餐饮方面规划了电气设计。四、原审判决归纳的第二个争议焦点，有失偏颇名，本案主要争议焦点在于案涉商品房是否符合正常使用条件。案涉商品房是华元欢乐城大型综合体的其中一部分，应符合杭州市《住宅工程内外配电设计技术规定（试行）》的规定，原审法院要求王政、张静举证证明杭州市《住宅工程内外配电设计技术规定（试行）》适用于案涉商品房不当。五、原审法院要求王政、张静就《四层电气平面图》进一步举证，但王政、张静认为这是大珏公司的义务。电力部门多次表示其不存在对用户限电，其外线接入是符合用户正常目的的用电。但大珏公司对王政、张静只能提供2000-3000瓦的用电负荷，无法满足王政、张静的使用。六、案涉商品房未通过单项验收，大珏公司提供的住建部门备案系综合验收，而非单项验收，综合验收部门中没有电力部门。电力部门也表示未参与单项验收。本案争议的是案涉商品房的内线部分，故电力部门就其自己完成的外线是否符合要求所做的检验，并非是对案涉商品房的单项检验或验收。综上所述，案涉商品房不符合商品房正常是用的基本条件，不符合通常标准及合同目的。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并改判支持王政、张静原审诉讼请求；2、由大珏公司承担一、二审全部诉讼费用。 被上诉人大珏公司发表答辩意见称：一、王政、张静已实际领受案涉商品房，其2018年7月1日书面签署的《商品房交接书》确认其符合交付条件，大珏公司不存在违约或需要赔偿的情形。该《商品房交接书》中的“交付条件”包含《商品房买卖合同》第九条的全部事项。二、王政、张静所称的《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》仅属于地方推荐性标准，且并不适用于非住宅性质的案涉商品房，王政、张静关于用电整改的主张不成立。1、《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》系地方标准，根据《中华人民共和国标准化法》第二条规定，地方标，地方标准是推荐性标准用也可以不采用。2、《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》第1.2.1条明确规定，其仅适用于“新建、扩建、改建住宅小区（低层住宅、多层住宅、高层住宅等）的户内外配电工程”，而案涉商品房所在工程为非住宅项目，并不适用该规定。而王政、张静所称的1.2.3条也不适用与本案，该条中的规定的是大型综合体中的单体建筑包含住宅、办公和商用用房的，而案涉商品房所在的单体建筑均为商业，不包含住宅。三、根据案涉商品房的报批图纸及《商品房买卖合同》的约定，案涉商品房无用气交付条件，王政、张静关于用气整改的主张不成立。《商品房买卖合同》签订在2017年7月26日，而根据大珏公司一审证据4显示，在案涉商品房销售之前，经余杭区政府主管部门加盖备案章的备案报批文显示，该商品房所在的整幢楼一至三层为餐饮用途，第四层均为商业用途。案涉合同附件八补充协议书第四条第2款约定“因合同项下商品房仅作为非住宅使用，除部分可做餐饮商业外，其余均不具备用气交付条件，买受人对此了解并确认无异议”，因此，案涉商品房无需满足用气条件。四、案涉商品房早已具备正常使用条件，王政、张静已经正常使用。2018年6月30日，案涉商品房已经集中交付给各买受人，整幢楼均在正常使用，除王政、张静外，无其他买受人提出用电用气问题。且案涉商品房已经投入使用，用于开设餐饮。 二审期间，大珏公司提交如下证据：1、杭州市供电局在电力刊物发布的文章（复印件），拟证明案涉技术性规定系推荐性标准；2、拍摄于2020年4月13日及2020年9月8日的案涉商品房的照片（打印件），拟证明案涉商品房一直在正常使用。对大珏公司提交的证据，王政、张静发表质证意见称：证据1真实性有异议，即使是真实的也不能代表是杭州市电力局的意见；证据2真实性有异议，无法确认照片中所拍摄的门店是案涉商品房，案涉商品房在起诉之前一直是空置的，但二审其间确实已经对外出租。对大珏公司提交的证据，本院经审查后认为证据1未提交原件，该证据真实性无法判断，故对该证据，本院不予采信；证据2无法证明拍摄地点系案涉商品房，故对该证据本院不予采信，但大珏公司自认二审期间案涉商品房已经对外出租。王政、张静未提交新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，二审期间王政、张静自认案涉商品房已经于二审期间对外出租。另，二审期间，双方均确认以下事实：1、王政、张静已经收房；2、案涉商品房所在的2号楼无住宅项目，均为商业；3、案涉商品房平面图中未标注厨房。 本院认为，王政、张静与大珏公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。王政、张静称根据大珏公司在杭州市余杭区城建档案馆备案的三期-2#楼《四层电气平面图》显示，案涉商品房标注为商业（餐饮），故案涉商品房用途为餐饮，应当满足用气需要。但该《四层电气平面图》系对电气设计的平面图，也并非双方合同附件，具体对于案涉商品房的用途应当根据双方合同及其附件的约定为准。双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定案涉商品房系用于餐饮使用，且合同中明确约定部分商品房有厨房，厨房预留燃气接口。合同附件八中明确约定合同项下商品房仅作为非住宅使用，除部分可做餐饮商业外，其余不具备用气交付条件。二审中，双方均确认案涉商品房平面图中并未标注厨房，故根据合同约定案涉商品房无需具备用气使用条件。关于案涉商品房用电是否符合相关地方标准或国家标准的问题，王政、张静所提交的杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》中第1.2.3条适用的大型综合体是指单体建筑包括住宅、办公和商品用房，而案涉商品房所在的2号楼虽位于华元欢乐城内，但系独栋单体建筑，且均为商业，故不适用于杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》的规定，王政、张静据此主张案涉商品房未达到相应电要求，理由不成立。大珏公司认可案涉商品房满足3000瓦用电需求，而王政、张静并无证据证明案涉商品房用电情况未满足何种国家规范或行业规范。且案涉商品房已通过竣工验收，王政、张静已经签署了《商品房交接书》，并已将案涉商品房对外出租。故其主张案涉商品房不能满足正常使用的理由亦不能成立。综上，王政、张静的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2518元，由上诉人王政、张静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十月二十二日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜