河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初4994号原告：马营营，女，1985年9月15日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李晓雷，河南融业律师事务所律师。委托诉讼代理人：时建辉，河南融业律师事务所律师。被告：河南惠花城乡建设发展有限公司，统一社会信用代码：914100005976199054，住所地郑州市惠济区金桥路**。法定代表人：赵丽明，该公司总经理。委托诉讼代理人:薄菊梅,北京观韬中茂(郑州)律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，统一社会信用代码：914101007457612859，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路**。负责人：史小东，该分行行长。委托诉讼代理人:吕真，该分行工作人员。委托诉讼代理人:杜好时，该分行工作人员。原告马营营与被告河南惠花城乡建设发展有限公司（以下简称“惠花公司”）、第三人招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称“招商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晓雷、时建辉，被告委托诉讼代理人薄菊梅到庭参加了诉讼，第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：180××××****）；2、被告返还原告已支付购房首付款360219元、利息（自2018年6月11日起至2019年8月19日之日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）及月供104060.76元（暂计至2020年4月15日,后续继续计算至实际返还日）；3、被告支付原告违约金23604.38元；4、被告赔偿原告维修基金、电商费、登记费、按揭等损失共计26789元；5、解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，并由被告偿还原告尚欠第三人的贷款本息；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠济区××大道西、××路北××单元××房产，建筑面积80.08平方米，房屋总价款为1180219元，被告应于2019年12月30日前将房屋交付原告使用。后原告按约支付首付款360219元，并于2018年6月28日与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，该合同约定：原告授权第三人将82万元购房款转入被告指定的银行账户内，第三人也按约履行了合同义务。然截至2019年12月30日，被告并未履行交房义务，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定，原告向被告提出解除合同，但被告未按约退还购房款并支付违约金等。被告的该种行为已经严重违反了合同约定，其行为已经构成违约，给原告造成了重大财产损失。原告为维护其合法权益，故起诉至本院。被告辩称：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，合同目的已经实现，不具备解除条件，若强制解除，违反维护交易稳定安全及鼓励交易原则；2、被告不存在逾期交房，涉案房屋未按合同约定的日期交付系因政府管控措施及政府职能部门转换、疫情等不可抗力所致，交房日期应依法、依约顺延，合同约定及法律规定的解除条件未成就，原告诉请解除《商品房买卖合同》，进而主张解除银行购房借款合同、返还月供、偿还尚欠银行贷款本息等诉请没有事实和法律依据，应依法全部驳回；3、被告既非收费主体也非申请退费主体，原告主张被告支付维修基金、契税、工本费、服务费等没有事实和法律依据；4、假设合同解除，鉴于涉案《商品房买卖合同》已明确约定了解除合同的违约责任及违约金标准，原告主张解除合同违约金的同时又主张购房款利息及损失等无事实、合同和法律依据，依法应予驳回；5、涉案房屋已办理《商品房买卖合同》备案登记、房屋预告登记、预抵押登记，如解除合同将会有众多解除手续需要履行，势必造成众多部门的资源浪费，且解除手续并非被告能完成，若解除合同也提请法院充分考虑原告和第三人合同解除后相应手续办理的配合义务；6、维护交易稳定安全是法律的基本原则，且疫情发生后，全国各级政府、主管单位、各级法院均发文强调疫情复工后维护市场交易安全问题，故本案不具备解除条件。综上，被告不存在逾期交房问题，双方的合同已经履行完毕，合同目的已经实现，原告以被告逾期交房为由要求解除商品房买卖合同、银行借款合同并赔偿违约金、利息及维修基金、契税、工本费、中介服务费等损失的全部诉请无事实和法律依据，应依法驳回。第三人述称：招商银行与原告之间系借款合同关系、与惠花公司系保证合同关系，在原告与惠花公司之间的纠纷中，招商银行没有任何过错，且已经履约向原告发放了82万元住房贷款。1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为由独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”。招商银行并未在该诉讼中提出具体的诉讼请求，不应与商品房买卖合同纠纷一并审理；2、根据《个人购房借款及担保合同》的约定，原告与惠花公司发生退房时，原告仍有归还招商银行贷款的义务。因此，本案归还贷款的义务主体应包括原告与惠花公司双方。本院依据原、被告陈述、举证，结合有效证据，确认本案事如实下：2018年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为：180××××****）一份，原告购买被告开发的惠济区中州大道西、滨河路北富力建业尚悦居4号楼2单元14层1403号房屋一套，建筑面积80.08平方米，房屋总价款1180219元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：2018年6月25日现金付款360219元，剩余金额82万元通过商业贷款方式付款。合同第八条对交付期限约定如下：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；……3、政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为（如举办大型运动会、交流会），或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后的，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，被告可以据实予以延期。合同第九条对逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。2018年6月10日，原告向被告完成支付首付款360219元。2018年5月6日，原告向被告支付维修基金5205元及不动产登记费80元。2018年7月1日，原告向郑州广誉企业营销策划有限公司交纳按揭费及印花税1064元。2018年8月29日，郑州乐居广告有限公司向原告出具河南增值税普通发票一张，显示收取原告服务费2万元。2018年6月28日，原告（借款人、抵押人）与被告（保证人）及第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》（编号为：8180627858018）一份，主要约定：原告向第三人申请个人购房贷款用于支付案涉房屋购房款，第三人同意提供此项贷款；贷款金额82万元，贷款期限自2018年6月28日起至2048年6月28日止；本合同执行利率为年利率5.88%，执行利率的约定与借款借据不一致的，实际执行利率以借款借据为准；还款方式为原告按月等额还本付息；原告按照第三人的有关规定办妥贷款手续后，第三人将贷款划入原告第一扣款账户内；保证期间自本合同生效之日起至原告持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由第三人保管之日止。2018年6月30日，第三人向原告发放个人贷款82万元。原告自2018年8月15日起每月按时向第三人偿还月供。2020年3月5日，被告向富力建业尚悦居业主发出《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》一份，主要载明：被告2019年12月24日曾发函说明尚悦居项目因环保管控影响无法按期交付，现确定受管控影响的天数为44天。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……（三）建设工程：2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）；3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）；3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。另查明，2020年5月6日，原告向被告邮寄送达《延期交房解除合同通知书》。2020年7月28日，被告向原告邮寄《建业富居尚悦居项目入伙通知书》一份，载明“建业富居尚悦居项目拟在2020年7月31日在建业富居尚悦居集中办理交房手续”。庭审中，原、被告就案涉房屋是否交付未达成一致，原告称未交付，被告称交付但原告拒收。案涉房屋预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0229480号。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和原告与被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋，截至被告向业主通知的交房日即2020年7月31日已逾期交房214天，扣除被告自认受政府大气管控44天及受新冠肺炎疫情影响45天不能施工，被告亦逾期交房超过60日；根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，故原告要求解除案涉《商品房买卖合同》、原告与被告协助办理该《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的首付款360219元返还原告；关于原告主张的首付款利息损失，本院酌定自2018年6月10日起按照中国人民银行同期定期存款利率计算至实际清偿完毕之日止。关于违约金，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期超过60日交付房屋，原告要求解除合同的,被告应当按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，故被告应支付原告违约金23604.38元（1180219元×2%）。关于原告要求被告赔偿维修基金及不动产登记费损失的诉讼请求，原告为购买案涉房屋支出有维修基金5205元、不动产登记费80元和按揭费及印花税1064元以及原告支付的违约金440元，该费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任。关于电商费2万元，收取电商费的主体系郑州乐居广告有限公司，并非被告，故原告要求被告赔偿电商费损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告马营营与被告河南惠花城乡建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为：1800407****）于本判决生效之日解除，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记注销手续（房屋预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0229480号）；二、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马营营首付款360219元，并自2018年6月10日起按照中国人民银行同期定期存款利率支付利息至实际清偿完毕之日止；三、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马营营违约金23604.38元；四、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马营营维修基金损失5205元、不动产登记费损失80元、按揭费及印花税1064元；五、原告马营营与被告河南惠花城乡建设发展有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房借款及担保合同》（编号为：8180627858018）于本判决生效之日解除，双方协助办理预告抵押撤销手续（豫（2019）郑州市不动产证明第0434179号）；六、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向返还原告马营营已偿还的月供（月供数额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）；七、被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司郑州分行偿还原告马营营的贷款余额（贷款余额以第三人招商银行股份有限公司郑州分行核算为准）；八、驳回原告马营营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4473元，由原告马营营负担174元，被告河南惠花城乡建设发展有限公司负担4299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  郭瑞敏二〇二〇年十月二十三日书记员  高 庆