高唐县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1526民初1626号原告：张志彬，男，1984年11月15日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：李士忠，高唐福民法律服务所法律工作者。被告：吴蔓蔓，女，1984年01月11日出生，汉族，住山东省高唐县。被告：吴晨铭，男，1994年9月14日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。系被告吴蔓蔓之堂弟。委托诉讼代理人：李洪军，男，1963年4月5日出生，高唐县亨晟劳务派遣有限公司法律顾问，住山东省高唐县。原告张志彬诉被告吴蔓蔓、吴晨铭确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张志彬及其委托诉讼代理人李士忠、被告吴蔓蔓、被告吴晨铭委托诉讼代理人李洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告人之间所签订的关于天齐庙小区雅士苑1号楼2单元602室的《房屋买卖合同》无效；2.两被告承担本案的诉讼费用；事实与理由：原告与被告吴蔓蔓原系夫妻关系，2017年3月原被告共同购买了位于共同县车库，该楼房及车库房产登记在被告吴蔓蔓名下，首付款18.5万元，缴纳过户费7万元，按揭贷款38万元，分9年偿还。2018年春节后，原被告因家庭琐事发生纠纷，后被告吴蔓蔓回娘家居住。2018年5月23日原告向高唐县人民法院提起离婚诉讼，高唐县人民法院经审理认为双方感情并未破裂，并于2018年7月23日作出(2018)鲁1526民初1556号《民事判决书》，判决不准原告与被告吴蔓蔓离婚。2019年8月份原告再次向高唐县人民法院提起离婚诉讼，在2020年2月25日第一次庭审时，原告才得知被告吴蔓蔓已于2019年3月份将涉案楼房过户到其弟弟吴晨铭名下，当时法官询问被告吴蔓蔓其弟弟吴晨铭是否知道其与原告离婚之事，被告吴蔓蔓回答吴晨铭知道他们正在闹离婚。2020年5月28日高唐县人民法院作出(2019)鲁1526民初2856号民事判决书，判决原被告离婚，现该判决书已发生法律效力。原告认为，被告吴蔓蔓与被告吴晨铭于2019年3月18日所签订的关于天齐庙小区雅士苑1号楼2单元602室"的《房屋买卖合同》是无效的，因为被告吴蔓蔓与被告吴晨铭在主观上是恶意的，被告吴蔓蔓的行为是属于隐藏、转移夫妻共同财产的行为，被告吴晨铭是协助其姐姐完成了这一行为，现根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定向法院具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。吴蔓蔓辩称，答辩人是为了偿还贷款和借款以及维持正常生活，才产生卖房的想法。答辩人与原告发生矛盾后，原告一直未给正常生活费用，一直拒不交房贷，答辩人是没有办法，才把房卖了。答辩人认为合同是有效的，主观上没有恶意。原告经济收入是非常丰厚的，他不给答辩人正常生活开支、不交房贷明显是恶意的。吴晨铭辩称，涉案房屋买卖合同有效，理由1：涉案房产不动产证的权利人是吴蔓蔓，共有情况是单独所有。依据物权法公示公信原则，答辩人基于对公示行为的深信才购买该房屋的，即使公示错误，交易行为也应当是有效的。理由2：答辩人已经支付了全部购房款，是有偿的。理由3：已经办理了房产变更登记手续，根据物权法的规定，该涉案房产已经归答辩人所有。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释一》第十七条、《最高院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条之规定，涉案房屋买卖合同是合法有效的。据此，请求法庭依法确认房屋买卖合同是有效的。经审理查明，原告张志彬与被告吴蔓蔓原系夫妻关系，吴蔓蔓与吴晨铭系堂姐弟关系。2018年5月因夫妻关系不和，张志彬向本院提起离婚诉讼，本院作出(2018)鲁1526民初1556号民事判决书，判决不准离婚。2019年8月张志彬再次起诉离婚，2020年5月本院作出(2019)鲁1526民初2856号民事判决书，判决原被告离婚。该判决书确认，天齐庙小区雅士苑1号楼2单元602室楼房为张志彬与吴蔓蔓二人于2017年3月份所购买，当时同时购买了该小区3号楼108室车库，楼房及车库房产登记在被告吴蔓蔓名下，总计首付款18.5万元、按揭贷款38万元、缴纳过户费7万元。2019年3月，吴蔓蔓未经张志彬同意擅自与吴晨铭签订房屋买卖合同，约定价格50万元，并在吴晨铭付款后将涉案楼房过户到吴晨铭名下。2019年8月，吴蔓蔓将车库以8万元的价格卖给了案外人张丽雯。该民事判决书未对涉案楼房作出处理意见，现吴晨铭已与他人签订了合同欲对外出售，尚未再行办理过户登记。现原告诉至法院，要求确认吴蔓蔓与吴晨铭之间所签订的房屋买卖合同无效。上述事实，有（2019）鲁1526民初2856号民事判决书、房屋买卖合同、不动产登记证等证据记录在卷，予以佐证。本院认为，根据（2019）鲁1526民初2856号民事判决书所确认的事实，涉案房产是吴蔓蔓与张志彬夫妻关系存续期间共同出资购买的，为夫妻共同财产。涉案房产虽然登记在夫妻一方名下，因为是夫妻关系存续期间用共同财产所购买，因此实质上属于夫妻双方共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。根据上述规定，出售夫妻共同所有的房产，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。吴蔓蔓出售涉案房屋未与张志彬协商，主张是因为日常生活所需，但没能举证证明，也不符合实际情况，对其行为性质（2019）鲁1526民初2856号民事判决书已作出认定，其主张本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。根据这一规定，夫妻单方与第三人签订的房屋买卖合同有效必须具备善意购买、支付合理对价、办理产权登记手续三个条件。本案中被告吴晨铭作为购房第三人，其购房行为必须首先符合“善意购买”的条件，购房合同才可能有效。吴晨铭与吴蔓蔓是堂姐弟关系，吴晨铭应当知道吴蔓蔓已经结婚且其所购房屋为吴蔓蔓的夫妻共同财产。吴蔓蔓在其离婚案件庭审中曾陈述吴晨铭知道他们二人正在闹离婚，因此吴晨铭甚至存在明知张志彬不同意而单独与吴蔓蔓签订购房合同的可能。退一步看，既使不具备上述情形，吴晨铭也没有尽到查明吴蔓蔓的丈夫张志彬是否同意出售的义务。因此，吴晨铭的行为不构成“善意购买”，其与吴蔓蔓之间签订的购房合同不具有法律效力。吴晨铭与吴蔓蔓应当根据《中华人民共和国合同法》关于合同无效后的处理规定，依法处分双方之间的权利义务。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认被告吴蔓蔓与被告吴晨铭签订的关于天齐庙小区雅士苑1号楼2单元602室的《房屋买卖合同》无效。案件受理费减半收取4400元、保全费2520元，由被告吴蔓蔓负担3460元，被告吴晨铭负担3460元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  宋绍忠二〇二〇年十月十九日书记员  李 萍