江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6452号 原告：杜馥之，男，1983年7月5日出生，汉族，住南京市。 原告：杜文杰，男，1959年10月26日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：姚丽君，江苏盛律律师事务所律师。 被告：周云图，男，1977年2月6日出生，汉族，住南京市。 原告杜馥之、杜文杰与被告周云图房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月16日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杜馥之、杜文杰及其委托诉讼代理人姚丽君、被告周云图，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜馥之、杜文杰向本院提出诉讼请求：判决两原告与被告签订的房屋租赁合同于2020年7月3日终止，并判令被告立即搬清遗留在承租房屋内的所有物品；判令被告向两原告支付自2020年7月4日未搬清承租房屋，导致两原告无法出租房屋的租金损失（自2020年7月4日起至实际搬清物品之日止，按每日416元计算）；判令被告向两原告支付逾期支付租金的滞纳金30000元（2019年11月19日至2019年11月30日、2020年5月19日至2020年6月23日，共计48天，125000元/天*48*5%=30000元）；判令被告向两原告支付违约金25000元、居间服务费5300元，共计65300元；判令被告支付电费1057元；判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月3日，经南京我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍，两原告与被告签订了《房屋租赁合同》，在合同中约定：两原告将位于南京市，租赁期限自2019年6月19日至2024年6月18日，房屋每月租金为12500元，租金每半年支付一次，被告应提前30日支付下一期租金。在租赁期限内，被告应当按期支付租金，若逾期支付，每逾期一天，被告须按月租金的5%向原告支付滞纳金。被告应于租赁期终止后次日内将房屋返还给原告。合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行的，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费。合同签订后，被告按照合同约定支付了半年租金。2019年11月19日，经原告多次催促，被告延期12天直到2019年11月30日才支付下半年租金。2020年4月25日，被告因生意不好，告知原告起转租，原告也同意协助被告转租房屋。被告自2020年5月19日一直拖延支付下一期租金。2020年6月18日（房屋租金使用完毕之日），被告又要求续租房屋，后与原告对租金的价格、支付方式协商未果，被告表示不再租赁房屋。2020年6月23日，原告与被告因房屋收房事宜发生争议，原告只能报警处理，在民警和中介的调解下，被告写了一份说明，同意到2020年7月3日前搬走，清空房内物品和水电费，交付钥匙。被告自2020年5月19日一直拖延支付下一期租金，直到2020年6月23日才支付6250元，延迟支付租金的天数长达36天。2020年7月3日，原告去收房时，被告拒绝交房，并且在承租房屋内遗留了大量物品，占有了原告的出租房，原告多次催促被告搬清上述物品，被告都置之不理，导致原告无法正常将房屋出租，严重侵害了原告的合法权益，原告特诉至贵院请求支持原告的诉讼请求。 被告周云图辩称：原告与被告于2019年6月3日在南京我爱我家房屋租赁置换有限公司签订《房屋租赁合同》，在合同中约定，押金一万二千五百元作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担的有关费用的担保，不是违约金，也不是滞纳金。由于2020年1月15日武汉爆发冠状病毒，被告于2020年1月20日应国家需要停业居家，没有外出，经营场所歇业，直至2020年4月1日才申请复工，恢复营业，但是生意寥寥，被告自知生意做不下去，及时告知原告到期不再承租，原告也同意了被告要求。原告本被告可以在2020年6月23日搬清承租房的相关物品，由于南京梅雨季节，一直下雨，好多物品不能被雨水打湿或浸泡，再加上被告尿酸高并有痛风，所以直至2020年6月23日没有搬离物品，并同时与原告协商，签订了补充说明，同意于2020年7月3日搬离物品。被告于2020年6月25日告知原告退还押金，并告知原告不能履行合同的原因系出于疫情引起的不可抗力，恳请原告减免租金，但原告没有同意。为了能减少损失，被告在后期想通过转让来弥补损失，但没有成功。由于原告不退还押金，被告报警，警方第一次出警调解，让原告不退还押金，被告再做一个月生意，原告没有同意，警方第二次出警调解，被告要求退还一半押金，房屋遗留物品二日内搬清，原告只答应退还被告2000元，被告没有同意，致使调解不成。被告同意与原告的《房屋租赁合同》于2020年7月3日终止，被告没有搬清房屋内物品系由于原告没有退还被告押金。被告不同意支付2020年7月4日之后的租金，因为原告未经被告同意，强行进入房屋并更换了房屋钥匙，使被告无法开门经营，且如果造成物品损失则应予赔偿。原告于2019年11月19日催要下半年租金，被告第一时间给予回复，并经协商同意后支付了下半年租金，原告也没有提出异议，被告不应支付滞纳金。被告已经于2020年4月25日告知原告到期后不再承租房屋，无需提前支付下一期租金，故不需支付滞纳金。同意支付原告已垫付的电费，不同意原告其他诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：2019年6月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）在南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（见证方，以下简称我爱我家公司）处签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市，建筑面积71.68平方米，乙方租赁该房屋用作商铺，租赁期限内甲方允许乙方转租。房屋租赁期自2019年6月19日至2024年6月18日，租金每月为12500元，每半年支付一次，乙方应提前30天支付下一期租金。租赁期限内，水、电、气、有线电视费、物业管理费等费用，由乙方承担。甲方于签约时收取乙方押金人民币12500元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。在租赁期限内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金。逾期超过10天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金。乙方逾期交付水、电、气费、电话费、物业管理费、有线电视费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的5%支付滞纳金。乙方应于租赁期终止后次日内将房屋返还甲方，并结清相关费用，如乙方逾期归还房屋，甲方有权依约自行收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，任由甲方处理。合同签订后如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费。守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方。双方另就其他事项做了约定。被告向原告缴纳了租金及押金后，双方租赁合同开始履行。原告向我爱我家公司缴纳了租赁佣金5300元。 2020年6月23日，原告报警称房租到期，租客不肯交房租也不肯搬走。警方出警后在《接处警工作登记表》中“处警经过及结果”栏中记载：报警人杜馥之到场称房客周云图租期已到期，现在报警人来收房，房客不搬有纠纷。房客称因自己身体问题和天气下雨问题想与报警人协商通融几天，愿意支付这几天房租。报警人不同意称现在要么搬走，要么再付一个月租金，双方协商未果。民警告知其可以走法律程序解决。当日，被告向原告出具一份《说明》，内容为：兹周云图租赁杜文杰、杜馥之清凉门大街门面房提前终止合同，由于梅雨季节和本人痛风，房东同意延期到2020年7月3日前搬清房内物品和水电费交清后，交付钥匙。在此期间，如有转让事情，房东配合承租人把事情圆满解决。承租人把延期房租一次性支付给杜文杰，人民币陆仟贰佰伍拾元整…2020年7月3日，被告未能迁出案涉房屋，并在房屋内留置大量物品。此后原告更换了案涉房屋钥匙，在中介人员陪同下对房屋内被告遗留物品进行了清点登记，并通知被告尽快清空物品。被告要求原告全额退还押金遭到原告拒绝，原告遂向本院起诉。 双方在租赁合同履行中进行了多次手机微信交流。其中2019年11月19日，双方进行如下交流（原告发信在前，后为被告回信）：“你好！周老板，上半年的房租到期了，你看什么时候把下半年的房租，我们交付一下”（到了吗？我还以为是十二月二十号呢）“应该是19号到期，你看下合同”（好的）“是12月份，但是我们合同上写的是提前一个月支付”（大概星期六，好吗？这二天我准备一下）“好的好的”（谢谢）。2019年11月22日，被告未付房租，原告开始催促，直到11月30日被告方付清租金。 2020年2月20日，被告向原告发信：“杜老板，你好！我们隔壁房东都免一个月房租，今年实体经济不太好做，你这边还能帮我们免一个月房租啊？”原告回信：“这样吧，你直接和我父亲联系吧！”。2020年4月25日，被告向原告发信：“杜老板，你有空过来一下，房子到期我就不租了，生意不好做。估计转让也不太好转”。原告回信：“好的，我过两天过来，这两天有点事”。后被告向原告提出转租，原告也予认可，但转租未能成功。2020年6月17日，原告向被告发信：“周老板，打扰你了！门面房明天就到期了，我明天过来和你交接一下啊”。被告回信：“这二天下雨，也不好搬，晚几天可以吗”。原告发信：“这样吧，这两天你把水电的费用结一下，最迟给你到周五，可以吧？”。被告回信：“好的。谢谢！”。2020年6月18日，被告向原告发信：“杜老板，早！那个房租十三万我继续租，好吗？这样我们都省心了。我唯一的请求是房租一个季度付，您看可以吗？您知道今年生意难做，大环境不好！”、“我一直比较迷茫，犹豫不决的，就是看不见未来，不好做决定，希望您能理解！”。原告回信：“这个我要晚上回去商量下”。后双方未能达成一致意见。2020年6月21日，原告向被告发信：“周老板，您搬好了没有？”被告回信：“还没有呢，搬了一小半了，实在搬不动了”、“这个也不好找搬家公司搬，酒少了一瓶一箱也不知道”。原告：“这样一天天拖也不是个事啊”。被告：“我一直没停，雨一停我就搬，整理。也没有更好的办法，就我一个人干的”。2020年6月23日，被告向原告发信：“杜老板，我付半个月房租给你，好吗？说实在的，我搞这个店亏了二十万了”、“实在没钱了，不然我真心想做”。2020年6月25日，被告向原告发信：“杜老板早！那个押金我问过律师了，我不算违约。这个疫情是不可抗力因素造成的合同终止不算违约。押金要退给我！”、“电费我都交过了，水费的卡号发给我来交。”、“如果因为你不退押金，造成我不能按时交房，责任不在我方”。2020年7月4日，原告向被告发信：“周老板，今天是7月4日，房屋已到期，派出所已去过。如房屋内有你物品，现在通知你即刻搬清，今天中午12点前如不搬清，视为你放弃，我们将清空垃圾换门锁”。被告回信：“房屋我没有交付给你，是因为你押金没退，房屋租赁发票还差我三个季度。店里的一起设备和物品属于南京云图商贸有限公司的。如果你们造成损坏和消失，需要赔偿的”。原告发信：“你连水电费都没有结清，你在这里和我扯什么呢？”被告：“水费你自己说上门收的，到现在没有人上门来收。我问你要水费卡，你没有给我”。原告：“我没有说过有人上门来收，都是主动交付”。被告：“你也要为我们租户想一想，是我们供着你们…我们遇到疫情二三个月没做生意，由于疫情做不下去了，提前终止合同。你还要扣我们押金，但凡有点良知的人都不会这么做的”。原告：“周老板，麻烦你现在过来一趟，中介方也过来，三方清点一下你遗留在我房屋内的物品”、“电费你尚未结清，水费请至自来水公司报门牌号码缴费，请尽快结清”。 被告在租赁期内尚欠有电费1057元、水费（数额不明）未缴纳。原告后缴纳了电费1057元。双方原约定于2020年7月3日交付案涉房屋，但被告以原告未退押金为由未按期搬出，并在案涉房屋内遗留冰柜、商品等物品。审理中，本院在第一次庭审（2020年8月21日）中要求双方配合在一周内进行案涉房屋的交接。被告与原告联系后于8月23日、24日搬走部分物品，原告为不占用工作时间通知被告与中介公司联系直接进行交接，直至2020年9月6日，被告方将案涉房屋内物品清空。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，并不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原、被告双方签订租赁合同约定租期自2019年6月19日至2024年6月18日，2020年4月，被告向原告提出一年期满后不再承租案涉房屋，原告也表示同意，后被告虽提出转租及继续承租等意向，但均未能落实，双方最终决定于一年期满后终止租赁合同的履行。一年期满后，被告未迁出案涉房屋，经警方介入调解，原告同意被告于2020年7月3日前迁出案涉房屋，期间使用费按原租金标准支付。期限届满后，双方就押金的退还问题产生争议，被告一直未迁出案涉房屋引发诉讼，直至9月6日方予迁出。通过上述事实可以证明，双方之间的租赁关系于2020年7月3日终止，双方系协商自愿使租赁合同不再继续履行，因此原告基于合同不再履行而主张被告给付按月租金的两倍支付违约金并代原告支付居间服务费的诉讼请求，本院不予支持。按双方的合同约定，被告租金每半年支付一次，被告应提前30日支付下一期租金，被告于2019年6月19日开始承租案涉房屋，下半年租金应于2019年11月19日支付，经原告催促后，被告于2019年11月30日方予支付，存在违约情形。由于2020年1月底，新冠肺炎疫情严重，基于当时的疫情防控政策，被告不能从事经营活动，对其收入影响较大，对租赁合同的履行也造成较大干扰，困此可根据当时客观形势酌情减少租金。原、被告双方经合意租赁关系于2020年7月3日终止，被告应于该日迁出案涉房屋，但双方由于退还押金问题发生纠纷，在诉讼中直至2020年9月6日方予迁出，给原告造成了损失，对此被告具有过错，根据本案具体情形，被告应给付原告电费1057元及水费（尚未缴纳）及被告自2020年7月3日至9月6日的房屋使用费，被告在疫情期间的租金予以酌减，上述费用与被告在原告处预付的押金予以冲抵，故对原告的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：       驳回原告杜馥之、杜文杰的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1433元，因适用简易程序减半收取716.5元（原告已预缴），由杜馥之、杜文杰负担400元，周云图负担316.5元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 胡 斌 二〇二〇年十月二十八日 书记员 张奕琪