辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初407号原告：李静，女，汉族，1971年1月18日出生，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：蒋政，男，汉族，1969年12月6日出生，住锦州市古塔区。被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区福州街**。负责人：周鹏文，清算组组长。委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。被告：王硕，男，汉族，1966年7月18日生，住辽宁省锦州市凌河区。被告：赵宏艳，女，汉族，1970年6月11日生，住辽宁省锦州市凌河区。被告：刘婷，女，汉族，1972年11月16日生，住辽宁省锦州市太和区。被告：辽宁博宇麒拍卖有限公司，，住所地：锦州市凌河区洛阳路四段天正嘉园**法定代表人：刘新，系该公司负责人。被告：辽宁博宇麒工程造价咨询有限公司，住所地：锦州市古塔区中央大街60-27C法定代表人：刘莹，系该公司负责人。原告李静与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告王硕、赵宏艳、刘婷、辽宁博宇麒拍卖有限公司、辽宁博宇麒工程造价咨询有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人蒋政、被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航到庭参加诉讼。被告王硕、赵宏艳、刘婷、辽宁博宇麒拍卖有限公司、辽宁博宇麒工程造价咨询有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对其在恒缘公司购买的坐落于锦州经济技术开发区房屋享有所有权；2、确认原告购买该房屋的权利优于其他被告对于该房屋所设定的抵押权；3、被告恒缘公司管理人应配合原告办理房屋产权登记。事实及理由：原告于2010年10月12日与原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）签订商品房买卖合同，购买了恒缘公司开发的坐落于锦州经济技术开发区房屋，向恒缘公司交付购房款总计118294元。但因为原告购买的房屋被恒缘公司抵押给了锦州万嘉隆典当有限公司，办理了在建工程抵押登记，致使原告无法办理房屋产权证。原告购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与锦州万嘉隆典当有限公司是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为。原告基于生存需要购买该房屋的权利应高于锦州万嘉隆典当有限公司基于商业行为对该房屋设定的抵押权。故提出上述诉讼请求。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同、商品房买卖合同网上备案（存档）表，证明原告购买房屋的事实。2、房款收款收据，证明原告已经缴纳房款。3、办理入住的收款收据，证明原告已经办理入住，交纳煤气、电、取暖、物业等相关费用。4、查询房屋抵押和查封情况照片2张。被告恒缘公司管理人的代理人当庭答辩称，对原告诉求无异议。请求法院在查清事实基础上依法判决。被告王硕、赵宏艳、刘婷、辽宁博宇麒拍卖有限公司、辽宁博宇麒工程造价咨询有限公司未到庭，未提交书面答辩意见。为查明事实，本院调取了下列证据：1、锦州滨海新区不动产登记中心查询的辽阳路逸海蓝湾小区2-2号房屋档案查询信息、锦州市房屋房屋抵押权登记申请表，证明本案涉及的房屋设定抵押情况，该小区2号楼抵押给洪普宪，2-2号房屋抵押给锦州万嘉隆典当有限公司。2、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。3、锦州市市场监督管理局和松山新区市场监督管理局档案材料，包括公司营业执照、公司注销登记申请书、企业机读档案登记资料、全体投资人承诺书等。4、商品房预售许可证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦调取了相关证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年10月12日，李静购买恒缘公司开发的逸海蓝湾房屋一户，签订商品房买卖合同，对房屋户型、面积、单价及双方权利义务做了约定。确定房号为2-2号。原告李静2010年1月26日交付购房款7万元，2010年8月30日交付购房款48294元，于2011年1月24日办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。另查明，被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人当庭陈述其并不欠锦州万嘉隆典当有限公司的钱，该公司也没有在管理人处申报债权。但在锦州滨海新区不动产登记中心查询的辽阳路逸海蓝湾小区2-2号房屋档案信息显示该房屋于2012年6月13日抵押给锦州万嘉隆典当有限公司。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。再查明，锦州万嘉隆典当有限公司股东为王硕、赵宏艳、刘婷、辽宁博宇麒拍卖有限公司、辽宁博宇麒工程造价咨询有限公司。该公司于2018年10月24日经锦州松山新区市场监督管理局核准注销登记。全体投资人承诺书载明：本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。本企业承诺申请注销登记时不存在以下情形：涉及国家规定实施准入特别管理措施的外商投资企业；被列入企业经营异常名录或严重违法失信企业名单的；存在股权（投资权益）被冻结、出质或动产抵押等情形；有正在被立案调查或采取行政强制、司法协助、被予以行政处罚等情形的；企业所属的非法人分支机构未办理注销登记的；曾被终止简易注销程序的；法律、行政法规或者国务院决定规定在注销登记前须经批准的；不适用企业简易注销登记的其他情形。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责。如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。本院认为，原告与恒缘公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该合同合法有效。原告依合同约定支付了全部房款，基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司将本案所涉房屋在内的在建工程抵押给锦州万嘉隆典当有限公司，但原告与恒缘公司签订了商品房买卖合同，原告依合同约定已支付了全部房款。并且房屋买卖合同先于抵押权设立时间订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于锦州万嘉隆典当有限公司设定的抵押权，应予以支持。关于原告要求被告恒缘公司管理人协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告王硕、赵宏艳、刘婷、辽宁博宇麒拍卖有限公司、辽宁博宇麒工程造价咨询有限公司抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区房屋归原告李静所有。二、原告李静购买坐落于锦州经济技术开发区房屋的权利优先于锦州万嘉隆典当有限公司在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告李静办理坐落于锦州经济技术开发区房屋所有权登记手续。案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  马彩环人民陪审员  常燕燕人民陪审员  万红军二〇二〇年十月十三日书 记 员  计 月