吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0322民初2047号原告：刘国军，男，1970年12月7日出生，身份号码：×××，汉族，个体，现住梨树县。被告：梨树县总工会。负责人：戴洪德，主席。委托代理人：贺新，吉林公捷律师事务所律师。第三人：梨树县职工活动中心（梨树县职工旅行社）。法定代表人：马光，总经理。委托代理人：贺新，吉林公捷律师事务所律师。原告刘国军与被告梨树县总工会、梨树县职工活动中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国军、被告梨树县总工会、第三人梨树县职工活动中心的共同委托代理人贺新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国军诉称：2005年9月9日，原告与第三人签订“买卖楼房契约”（以下称合同），约定将坐落在汇源宾馆西南侧一、二层的楼房（面积115.96mP）出售给原告，该楼房作价人民币106,000.00元。因该楼房实际所有权人为被告梨树县总工会，故由时任被告主席的牛凤代表被告方在合同上签字确认，同时，原告于签订合同当日将购房款人民币106,000.00元支付给被告，被告给原告出具收据予以确认，并将楼房交付给原告占有使用，将该楼房产权证书也交付给原告。合同签订后，原告多次找到被告，要求被告履行合同义务，配合原告办理房屋产权转移登记，但被告以种种理由推脱始终未予办理。故诉至法院，请求法院判令：1.原告与第三人于2005年9月9日签订的“买卖楼房契约”有效；2、依法判令被告继续履行合同，配合原告办理房屋产权转移登记；3、本案诉讼费用由被告方承担。被告梨树县总工会及第三人梨树县职工活动中心的共同委托代理人贺新答辩称，买卖楼房契约无效，案涉房屋所占土地目前是以整块地块的方式登记，使用权的类型为划拨，在土地使用类型未发生转变之前，无法进行房屋过户登记，第三人已经划入梨树县职工活动中心。具体答辩如下：一、原告刘国军与梨树县职工旅行社于2005年9月9日签订的《买卖楼房契约》是无效的。原告购买的案涉房屋，房屋所有权人为梨树县总工会，产权类别是公产。房屋所占有的土地使用权类型为划拨用地。2005年9月9日，原告与梨树县职工旅行社签订的《买卖楼房契约》，不符合《工会法》《中华全国总工会企事业单位资产处置暂行办法》《中央国家机关国有资产处置管理办法》《中央行政事业单位国有资产处置管理办法》等相关规定，处置国有资产之前，未经县委县政府及上级工会主管部门的审批及同意，合同内容及损害了国家利益。根据《合同法》第五十二条的规定，应属于无效合同。职工旅行社及梨树县总工会，无权通过自己的意志擅自处置国有资产，随意将国有资产出售给个人，这种行为严重损害了国家利益，并涉及相关人员违法违纪问题。因此，原告要求确认合同有效，不符合相关法律规定。二、原告要求继续履行合同，办理房产转移登记的请求，没有事实及法律依据。如上所述，案涉合同应为无效合同，不应履行。并且，根据目前房屋及所占土地的现状，合同也无法履行。根据答辩人向梨树县不动产登记中心调取的土地登记档案显示，房屋所占土地类型为划拨，土地使用权登记在答辩人名下。根据我国目前“房地一体”的不动产登记原则，如果原告要求房屋登记在乙方名下，需要先将土地使用权类型由划拨转变为出让，并缴纳土地出让金。要先通过国土部门重新规划用地类型，将案涉房屋所占土地从答辩人名下整体的划拨用地中分离，再转变土地使用类型，缴纳土地出让金，才能使土地有可能登记在原告名下。目前土地以2885.28平方米的划拨性质整体登记在答辩人名下，未经国土部门办理土地变更手续，根本无法登记在原告名下，因此，房屋不具备办理过户登记的条件，原告诉请没有事实及法律依据。三、原告在订立合同时，对购买的房屋系国有资产及土地使用权为划拨性质的情况是明知的，对合同无效及合同无法履行的后果应承担相应责任。在房屋买卖合同签订后，答辩人就将房屋所有权证原件交由原告保管，在所有权证上明确记载着房屋性质为公产。任何国有资产都不可能通过仅仅签订一份合同的方式即进行处分，原告对此情况应是明知的，应自行承担合同无效及合同无法履行的法律后果。综上，原告诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。在审理过程中原告向本院出示并宣读了房照复印件一份，牛凤（前梨树县总工会主席）情况说明一份，收据一张，买卖楼房契约一份，证明梨树县职工旅行社于2005年9月9日将坐落于汇源宾馆西南侧一、二层楼115.95平方米的房屋出售给原告，且原告已经支付给被告梨树县总工会购房款106,000.00元。被告质证称，对证据的真实性没有异议，购房款已经收到，但是合同签订的内容及签订的程序不符合国有资产及工会资产的处置规定应为无效，牛凤的情况说明可以说明在当时签订合同时未经县委县政府及上级工会的批准同意，是当时的领导擅自决定。第三人质证称，同被告意见一致。被告向本院出示并宣读了如下证据：证据一、梨树县不动产登记中心出具的土地登记卡一张，证明案涉房屋所占土地目前是以整块地块（2885.28平方米）的方式登记，使用权的类型为划拨，在土地使用类型未发生转变之前，无法进行房屋过户登记。原告质证称，没有异议。证据二、买卖楼房契约一份及房屋产权证一份，证明根据房产证记载房屋性质为公产，属于国有资产及工会资产，根据我国国有资产及工会法的相关处置规定，合同的签订过程不符合国有资产的处理程序未经上级部门批准进行公开拍卖评估且合同内容侵害了国家利益应为无效合同。原告质证称，土地拍卖程序当时我不清楚，我以为是和个人买卖房屋一样，土地性质当时我确实不知道，且在合同中已明确说会帮助我办理，所以我认为我们之间的房屋买卖契约是有效的。第三人向本院出示并宣读了《关于同意梨树县事业单位清理规划方案的批复》，证明第三人已经划入梨树县职工活动中心。原告质证称，没有异议。被告质证称，没有异议。经审理查明：梨树县职工旅行社原系梨树县总工会的下属单位，2012年9月，其划入梨树县职工活动中心。2005年9月9日，原告与梨树县职工旅行社签订《买卖楼房契约》，梨树县职工旅行社将坐落于汇源宾馆西南侧一、二层楼115.95平方米的房屋（房屋所有权人为梨树县总工会）以106,000.00元的价格出售给原告，梨树县总工会收取了房款并给原告出具了收据。双方还约定，此楼土地使用证，甲方（梨树县职工旅行社）待汇源宾馆土地使用证办完后，给乙方（刘国军）办理分证，但梨树县总工会至今未能为原告办理土地使用证。又查，案涉房屋系工会资产，并非国有资产。本院认为，原告刘国军与第三人梨树县职工旅行社（现为梨树县职工活动中心）之间签订的《买卖楼房契约》合法有效。被告梨树县总工会辩称，案涉房屋系国有资产，双方签订的《买卖楼房契约》不符合《工会法》《中华全国总工会企事业单位资产处置暂行办法》《中央国家机关国有资产处置管理办法》《中央行政事业单位国有资产处置管理办法》等相关规定，应为无效合同，但经本院查明案涉房屋系工会资产，并非国有资产，且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAwMDAwOTIzNTQ%3D&language=中文""_blank)〉若干问题的解释（二）》第十四条规定:“合同法(http://135.0.0.30:168/golawdbnm=gjfg&flid=111403199901""_blank)第五十二条(http://135.0.0.30:168/golawdbnm=gjfg&flid=111403199901&lknm=%b5%da%ce%e5%ca%ae%b6%fe%cc%f5""law_firsthit""_blank)第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”，被告梨树县总工会所提及的法律法规并没有效力性强制性规定，双方签订的《买卖楼房契约》并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效（五）违反法律、行政法规的强制性规定；”的规定，该合同应认定有效，被告梨树县总工会的辩解理由不成立。双方应依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，继续履行合同，被告梨树县总工会应协助原告刘国军办理房屋产权转移登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAwMDAwOTIzNTQ%3D&language=中文""_blank)〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：一、原告刘国军与第三人梨树县职工旅行社（现为梨树县职工活动中心）之间于2005年9月9日签订的《买卖楼房契约》合法有效，应继续履行。二、被告梨树县总工会协助原告刘国军办理房屋产权转移登记。案件受理费50.00元，由被告梨树县总工会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  王建军二〇二〇年十月三十日书记员  李 达