贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4575号上诉人（原审原告、反诉被告）：邵鑫，男，1994年7月3日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：杨泽文，贵州名城（播州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗月贵，贵州名城（播州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州双宁医院管理有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路宝利大厦**。统一社会信用代码：91520303MA6GJTRL9F（1-1）。法定代表人：游明璇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵勇，贵州他山律师事务所律师。上诉人邵鑫与上诉人贵州双宁医院管理有限公司（以下简称双宁医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邵鑫上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人于2017年12月15日签订的《房屋租赁合同》真实有效，对双方均有法律约束力，该合同约定租赁期间为2017年12月15日至2032年12月14日，故房租起算时间为2017年12月，被上诉人应按合同约定向上诉人补交从2017年12月起至2018年3月止的房租135000元；还应补交2019年1月和2月的房租90000元；且还应支付从2020年3月起诉之日起至2020年5月27日收到一审法院判决书期间的房租90000元。2、一审认定涉案租赁房屋已由被上诉人交接给上诉人有误，被上诉人只是给了一把正门钥匙，后门钥匙未给，且水电费等没有结清，故该房屋并未交接给上诉人。3、被上诉人单方主张解除合同，构成根本违约，按照双方的合同约定，被上诉人的保证金10万元不予退还，并应承担违约金200万元，但一审法院却仅支持6个月的租金作为违约金，使上诉人的预期利益严重受损，有失公允。4、涉案租赁房屋在出租给被上诉人之前是经营宾馆，上诉人花费了大量装修费用，尚有100万元的价值，出租给被上诉人后由被上诉人进行了重新改修，现因被上诉人违约造成提前解除合同，导致上诉人的装修损失巨大，应由被上诉人对上诉人的装修损失100万元予以赔偿。双宁医院上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第五项；2、改判被上诉人退还上诉人10万元保证金，或以该10万元保证金冲减上诉人应赔偿被上诉人的违约金10万元；3、判决以原审明确已减免上诉人的2.25万元租金直接冲减上诉人应赔偿被上诉人的违约金2.25万元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定房屋租金起算日期为2018年3月15日，从而认定至2020年3月30日止上诉人尚欠被上诉人租金67500元，与事实不符。根据上诉人提交的《承揽合同》内容，并结合一审庭审已查明的上诉人的装修工人进场系2018年3月15日，以及被上诉人认可减免一个半月租金的事实，足以认定租金的起算日期应为2018年5月1日。从2018年5月1日至原审认定双方解除合同的时间即2020年3月30日，应付租金为103.5万元，而上诉人实付租金亦为103.5万元，故上诉人并不欠被上诉人租金。2、在上诉人不欠租金的情况下，原审却以上诉人欠付租金为由，判决保证金不予退还，没有事实和法律依据，且不能同时适用保证金和违约金原则，只有当保证金金额小于违约金时，保证金可不予退还，用于冲抵部分违约金。原审已明确减免上诉人2.25万元租金，故在上诉人不欠付租金的情况下，该金额应直接冲抵违约金。邵仕军、邵鑫向一审法院起诉请求：1.要求解除与双宁医院的房屋租赁合同；2.要求双宁医院支付违约金2000000元；3.要求双宁医院补交2020年1月和2月的租金90000元；4.要求双宁医院赔偿装修损失1000000元；5.诉讼费由双宁医院承担。双宁医院向一审法院反诉请求：1、确认双宁医院与邵仕军、邵鑫的租赁合同已于2020年3月29日解除；2、要求邵仕军、邵鑫免除双宁医院2020年2月1日至2020年3月10日的租金60000元，并返还；3、要求邵仕军、邵鑫返还超额支付的租金30000元；4、要求邵仕军、邵鑫退还保证金100000元；5、诉讼费由邵仕军、邵鑫承担。一审法院认定事实：邵仕军与邵鑫是父子关系；双宁医院是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。2017年12月15日，邵仕军与双宁医院订立《房屋租赁合同》，邵仕军（甲方）将其位于湄潭县房屋（约1000㎡，出租前开设为“泰安宾馆”）出租给双宁医院（乙方）开设“双宁口腔医院”，合同约定的与本案有关的主要内容有：1.租期15年，自2017年12月15日至2032年12月14日（开始时间以装修进场时间为准）；2.甲方免收乙方10天装修时间的租金（以装修进场时间为准）；3.前两年每月租金45000元，按月交纳，从第三年起，每年在上一年的基础上增加租金10000元／年（增长部分在每年的第一个月一次性单独给付）；4.乙方向甲方交纳保证金100000元，确保乙方进场装修时间确定后，按月向甲方交纳租金、结清一切费用、保障设施安全；5.甲方现有的房屋附属设施可由乙方根据自己的要求和需要规划改建，装修房屋应遵守房屋管理部门的规定，不得破坏房屋结构，对场地的装修不得更改涉及安全的主体结构；6.乙方逾期15天不交纳租金，甲方有权单方终止合同，收回房屋，不退保证金；7.合同期内，除不可抗力外，乙方不得以任何理由违约，否则，赔偿违约金2000000元（只要保证甲方的房屋租赁状态连续性就不算违约）；8.租赁房屋为甲方经营中的宾馆，乙方进场装修前不影响甲方经营，租期以乙方进场装修时开始计算。《房屋租赁合同》订立当日，双宁医院向邵仕军交纳了保证金100000元，邵仕军向双宁医院出具了收条。2018年1月20日，双宁医院委托其职工刘昌明与邵仕军订立《承揽合同》，约定由邵仕军负责拆除租赁房屋（原宾馆）的内部装修、清运垃圾广告，达到双宁医院装修人员可以直接进场装修条件后，双宁医院一次性支付邵仕军拆除费用83000元，邵仕军免收双宁医院装修工人进场后一个月的租金。2018年10月20日，邵仕军一次性收取了双宁医院2018年3月（含3月）至2018年9月的租金315000元，此后，邵仕军向双宁医院出具收条，以45000元／月的标准按月收取了双宁医院2018年10月至2019年12月的租金，共675000元，2020年1月20日，双宁医院向邵仕军银行账户存入了39000元，2020年2月3日，双宁医院向邵仕军银行账户存入了6000元，至此，邵仕军共收取了双宁医院支付的租金1035000元。2020年3月10日，双宁医院书面通知邵仕军，因新冠肺炎病毒疫情导致其无法正常营业，资金链断裂，属于不可抗力，决定解除双方的租赁合同。2020年3月12日，邵仕军向双宁医院回函，不同意解除合同，并于2020年3月15日向双宁医院发出了催交所欠两个月租金90000元的书面通知，但双宁医院未予交纳。2020年3月30日，双宁医院将租赁房屋的大门钥匙交还了邵鑫，并于2020年4月1日清结了所用电费和水费。邵鑫自行交纳了2020年4月的电费。同时查明，2020年1月30日，遵义市卫生健康局发出通知，因新冠肺炎病毒疫情严峻，全市综合医院口腔科门诊及口腔专科医院只保留必要的口腔颌面外科急诊，仅处理外伤、颌面部间隙感染等急诊，其余可择期诊治项目全部暂停，全市口腔专科门诊部及口腔诊所全面停诊。另外查明，邵仕军与双宁医院订立《房屋租赁合同》用于出租的房屋，部分属于邵仕军个人所有，部分属于邵仕军与其妻何吉梅共有，部分属于邵鑫所有。何吉梅已于2018年3月22日死亡，其另外的法定继承人不愿参加本诉讼。邵仕军现患有食道癌疾病。邵鑫系原审法院通知参加诉讼的当事人，庭审中，邵鑫自认曾同意从双宁医院进场装修时起，免收一个半月的租金。一审法院认为，邵仕军与双宁医院于2017年12月15日订立的《房屋租赁合同》，双方权利义务对等，内容明确具体，是双方的真实意思表示，且邵鑫表示认可，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定、不损害他人利益，应当有效，双方本应严格履行。现邵仕军、邵鑫要求解除合同，双宁医院反诉要求确认合同已经解除，证明双方都有解除合同的真实意愿，应当准许双方解除合同。双方争议的焦点，一是租期的起算时间，二是双宁医院是否存在违约行为以及应承担的后果。关于第一个争议焦点，按照双方《房屋租赁合同》和《承揽合同》的约定，租期从双宁医院进场装修时起开始计算，结合《承揽合同》的签订时间为2018年1月20日和邵仕军收取双宁医院第一个月的租金明确为2018年3月以及邵鑫的自认，可以确定，租期应从2018年2月1日开始计算，应从2018年3月15日起开始计算租金。从2018年3月15日至2020年3月30日共24.5个月，双宁医院本应支付租金1102500元（45000元/月×24.5月），但双宁医院只支付了23个月的租金1035000元，证明双宁医院未支付邵仕军、邵鑫2020年2月15日到2020年3月31日共1.5个月的租金67500元。所以，双宁医院主张超额支付了邵仕军、邵鑫租金的反诉主张不成立，不予支持。从邵仕军于2020年3月25日起诉要求解除合同、双宁医院于2020年3月30日将租赁房屋的大门钥匙交还邵鑫、邵鑫自行交纳了2020年4月电费的实际来看，邵仕军、邵鑫与双宁医院的《房屋租赁合同》，双方已于2020年3月30日以行为表示解除。关于第二个争议焦点，新冠肺炎病毒疫情是阶段性问题，由此导致的无法正常营业、资金链断裂，双宁医院本可以向邵仕军、邵鑫提出少付租金或中止履行合同的要求，但就本案而言，新冠肺炎病毒疫情的影响不构成解除合同条件中不可抗力这一法定事由，且双宁医院不是根据疫情影响提出少付租金或中止履行合同的要求，而是以“租金起算时间应为2018年5月1日、不应支付疫情期间租金、超额支付了租金”为由主张返还和退还租金，所以，双宁医院的这一反诉主张不成立，其未支付邵仕军、邵鑫2020年2月15日到2020年3月31日共1.5个月的租金67500元的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方《房屋租赁合同》中对于保证金100000元的约定，有保证按月交纳租金的作用，属于履约保证金的范畴，双宁医院未按月交纳租金的行为被认定为违约行为，该保证金就不应退还，因此，对双宁医院要求邵仕军、邵鑫退还100000元保证金的反诉请求不予支持。邵仕军、邵鑫要求双宁医院支付欠付的租金90000元，如前所述，双宁医院欠付邵仕军、邵鑫租金67500元是事实，虽然其欠付租金的理由不属于不可抗力，但新冠肺炎病毒疫情对其影响较大也是事实，故酌情支持邵仕军、邵鑫一个月的租金45000元较为符合客观实际，也较符合当前的政策精神。邵仕军、邵鑫要求双宁医院赔偿装修损失1000000元，而不是主张合同预期利益损失，因双方合同中约定了“房屋附属设施可由乙方根据自己的要求和需要规划改建”，且租赁物本身就要符合租赁用途，这也是收取租金的前提，邵仕军、邵鑫的该项请求缺乏依据，不予支持。邵仕军、邵鑫要求双宁医院支付违约金2000000元，双宁医院存在违约行为，且双方合同中约定有违约金，就应当承担支付违约金的责任。但是，双方约定的2000000元违约金确实过高，对双宁医院要求对违约金进行调整的抗辩理由予以采纳。综合考量邵仕军、邵鑫租赁房屋的面积较大、用途较窄、承租对象难觅、寻租时间较长等因素，结合双宁医院已经承担了保证金责任、新冠肺炎病毒疫情有一定影响的实际，确定由双宁医院以45000元/月的租金标准支付邵仕军、邵鑫六个月的租金270000元作为违约金较为公平合理。综上，邵仕军与双宁医院于2017年12月15日订立的《房屋租赁合同》应当解除，双宁医院应当支付所欠邵仕军、邵鑫的租金45000元，双宁医院应当支付邵仕军、邵鑫违约金270000元，邵仕军、邵鑫对其其余诉讼请求举证不足，不予支持。双宁医院对其反诉请求举证不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条第一款、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除邵仕军与贵州双宁医院管理有限公司于2017年12月15日订立的《房屋租赁合同》。二、限贵州双宁医院管理有限公司在本判决生效后十日内一次性支付所欠邵仕军、邵鑫的租金人民币45000元。三、限贵州双宁医院管理有限公司在本判决生效后十日内一次性支付邵仕军、邵鑫违约金人民币270000元。四、驳回邵仕军、邵鑫的其余诉讼请求。五、驳回贵州双宁医院管理有限公司的反诉请求。案件受理费15760元（缓交），由邵仕军、邵鑫负担11000元，由贵州双宁医院管理有限公司负担4760元，反诉费2050元，由贵州双宁医院管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。另查明，原审原告邵仕军已于2020年5月31日病故，现有继承人仅有本案上诉人邵鑫，邵鑫表示若出现其他继承人，其愿意承担并处理本案的相关权利与义务。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、房屋租金的起算时间应如何确定及双宁医院是否欠付租金；2、保证金和违约金应如何认定；3、双宁医院是否应赔偿邵鑫的房屋装修损失。关于争议焦点一，涉案《房屋租赁合同》约定租期以承租方进场装修时开始计算，并免除装修期10天的租金，后双方于2018年1月20日签订《承揽合同》，约定由邵仕军对涉案房屋原装修进行拆除，达到承租方可以直接进场进行装修，同时免收承租方装修工人进场后1个月内的租金。根据前述约定，结合双宁医院提供的房租缴纳清单显示，双宁医院于2018年3月开始交纳房租，并有邵仕军的签字认可，说明双方对从2018年3月开始起算房屋租金的事实是一致认可的，因此，根据本案证据，结合邵鑫在庭审中自认可免收其一个半月的租金，一审认定租期从2018年2月1日开始计算，租金从2018年3月15日起算，并无不当。由于双宁医院已于2020年3月30日将租赁房屋的大门钥匙交还给邵鑫，邵鑫自行交纳了2020年4月电费，故一审认定双方已于2020年3月30日用行动表示解除合同，并无不当。因此，双宁医院从2018年3月15日至2020年3月30日（共24.5个月）应支付的租金为1102500元，但其只支付了23个月的租金1035000元，故尚差欠从2020年2月15日至2020年3月31日（共1.5个月）的租金67500元。考虑到受新冠肺炎疫情的影响，一审酌情认定双宁医院只需支付1个月的租金45000元，较为恰当，故此，双宁医院尚差欠邵鑫租金45000元。关于争议焦点二，涉案《房屋租赁合同》第七条约定“1.乙方逾期15天不交租金，甲方有权单方终止合同，收回所租房屋另行招租。并且不退保证金。2.合同期内，除不可抗力外，乙方不得以任何理由单方违约，否则将承担违约责任，违约金赔偿200万”，虽然新冠肺炎疫情的影响不构成解除合同条件中不可抗力这一法定事由，但由于双宁医院差欠租金的行为已构成违约，而本案保证金具有履约保证金的性质，故一审认定双宁医院交纳的保证金10万元不予退还，并无不当。对于违约金，因其具有补偿和惩罚双重性质，虽双方有约定，但该约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。·····”的规定，一审结合邵鑫重新出租需一定时间，客观上导致房屋闲置期间的租金损失等实际情况，酌情认定以45000元/月的租金标准支付6个月租金共计27万元作为违约金，符合本案事实和法律规定，本院予以确认。关于争议焦点三，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条“乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。甲方现有的房屋附属设施可由乙方根据自己的要求和需要规划改建。”的约定，双宁医院租赁涉案房屋后有权根据自己的经营需要对房屋进行合理改建及装修，尽管双宁医院存在违约行为，但出租房屋产生的风险不可预估，且使租赁物符合租赁用途，这是出租人收取租金的前提，在邵鑫一方自愿将涉案房屋出租给双宁医院并收取租金及同意双宁医院进行重新装修的情况下，邵鑫主张双宁医院应赔偿其房屋因出租产生的装修损失没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，贵州双宁医院管理有限公司、邵鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36345元，由贵州双宁医院管理有限公司负担4825元，由邵鑫负担31520元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年十月十二日法官助理毛丹书记员余飞