天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3070号上诉人（原审原告）：徐成召，男，1988年5月16日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：李亚茹（徐成召之妻），住天津市静海区。委托诉讼代理人：王佳佳，天津君申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张璐，女，1983年10月28日出生，汉族，现住天津市静海区。被上诉人（原审被告）：张书才，男，1982年10月8日出生，汉族，现住天津市静海区。上诉人徐成召因与被上诉人张璐、张书才租赁合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2020）津0118民初1535号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐成召上诉请求：1．撤销一审法院判决，发回重审或改判双方的《房屋租赁协议书》于2020年3月16日解除；2．一、二审诉讼费由张璐、张书才承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。虽然视频显示李亚茹曾因转租事宜到租赁房屋内与案外人金苏见面，但对后来张书才与金苏实际签订转租合同并不知情。在未经过我方同意情况下，张璐、张书才进行了转租。案外人金苏未经我方同意，擅自在房屋内装修并改造电路。另，一审法院适用法律错误。徐成召虽知道转租事宜，但之后明确表示了不同意转租。即便事前对转租事宜知情，也并不意味着已经同意张璐、张书才转租。我方提出不同意转租异议的时间未超过法定的六个月，且通过《通知函》方式通知了解除合同。应当按照法律规定赋予我方因张璐、张书才违法转租的合同解除权。张璐、张书才均辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，徐成召所述不符合事实情况，故不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。徐成召向一审法院起诉请求：1．请求法院确认双方《房屋租赁协议书》已于2020年3月16日解除；2．请求法院判令张璐、张书才向徐成召返还该房屋；3．案件诉讼费用由张璐、张书才承担。一审法院认定事实：张璐、张书才系夫妻关系。2013年到2014年间，徐成召将位于天津市静海区××庄××后侧的平房租给张璐、张书才经营手机店，每年续签一次租赁合同。2019年10月6日，徐成召（甲方）与张璐（乙方）续签《房屋租赁协议书》一份，协议约定：租赁期限为2019年10月4日起至2020年10月4日止；租金27000元，租金交纳方式为上打租；第五条约定，“乙方在租用此房期间不通过房主，不得私自改变房屋原来面貌，不得私自随意转租，否则甲方有权终止合同。在一季度内房主有权来室查看，但要提前通知乙方。”合同签订后张璐、张书才将租赁费27000元给付徐成召。2020年3月13日15时30分左右，张书才打电话将徐成召之妻李亚茹叫到涉诉房屋处，同欲转租该房屋的金苏见面。李亚茹向金苏介绍了门口摊位的相关情况后，和金苏加了微信，并表示“我也没嘛了，我就是把这说了，其他的就你们自己说了”，而后就自行离开。张书才与金苏一方就转租事宜达成一致后于同日签订了商铺转租合同。2020年3月15日徐成召之妻李亚茹给张璐发微信“那个房子我不同意转。”2020年3月19日徐成召向张璐、张书才发出了《解除的通知函》，次日张璐、张书才签收。后徐成召诉至法院。一审法院认为，徐成召与张璐签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格依约履行。现在徐成召根据该协议第五条的约定，以张璐、张书才擅自转租的行为属于严重违约，徐成召向张璐、张书才发出了《解除的通知函》为由，请求确认双方《房屋租赁协议书》已于2020年3月16日解除。关于约定解除合同的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。即双方当事人可以在合同订立时约定一方享有解除合同的权利，当解除合同的条件出现时，享有解除权的当事人可以行使解除权解除合同，而不必再与对方当事人协商。双方在《房屋租赁协议书》中约定了张璐、张书才一方如随意转租，徐成召有权终止合同。现张璐、张书才提交的视频、音频及商铺转租合同足以证明徐成召对转租事宜知情，不存在随意转租的情形，故对张璐、张书才的抗辩意见予以采纳。故徐成召单方行使合同解除权的条件并未成就，徐成召虽然在2020年3月19日向张璐、张书才发出了《解除的通知函》，但不能产生解除《房屋租赁协议书》的法律效力。因《房屋租赁协议书》未依法解除，故徐成召诉请判令张璐、张书才向徐成召返还该房屋的诉讼请求，亦不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条、第二百二十四条之规定，判决：驳回徐成召的全部诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由徐成召负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐成召提供了3组证据：1．金苏与李亚茹的微信聊天记录，证明徐成召于2020年3月14日通知金苏不同意转租，需三方共同签订协议才可以；2．徐成召与案外人的租赁合同，证明涉诉房屋在2020年5月5日已出租给案外人，本案租赁合同不具备继续履行的条件；3.2020年5月2日徐成召开锁进入涉诉房屋的视频，证明当时实际进入房屋后的状况，里面只有一台空调，没有任何家具和其他的家电。张璐、张书才质证认为，对证据1的真实性、关联性均不认可，与事实不符；对证据2真实性认可，但证明目的不认可；证据3恰好说明涉诉房屋用的门和墙面仍是张书才租赁时的。本院认证认为，证据1涉及案外人，张璐、张书才又对真实性不认可，故本院对证据1的真实性不予采纳；对证据2真实性、关联性予以确认；对证据3关联性不予确认。张璐、张书才提供了四张照片，证明涉诉房屋系二人进行的装修，除了四个柜台外，其余的均打算留给金苏。徐成召质证认为，对真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，有的照片显示的时间是2016年8月，与本案无关，而没有显示时间的两张照片无法说明是本案涉诉房屋，也无法说明转租给金苏前的房屋状况。本院认证认为，该证据与本案不具关联性，故不予采纳。本院二审经审理查明，徐成召于2020年5月5日与案外人靳小艳签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给案外人，并已交由案外人实际占有使用。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案当事人双方的争议焦点为：1．张璐、张书才是否存在未经房主同意的转租行为；2．本案涉诉租赁合同是否应当解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。关于争议焦点一，徐成召主张解除双方合同的主要理由为张璐、张书才未经其同意擅自转租，违反合同约定。但从张璐、张书才提交的视频、音频来看，徐成召和李亚茹事前对转租事宜知情，李亚茹在与张书才及案外人金苏见面商谈转租时，已将转租应注意的事项进行了交待，并未对三方需要签订合同、商铺转租费负担等提出特别要求，也未对转租提出异议。在此情况下，张书才与案外人金苏有理由相信徐成召一方同意转租。故徐成召现以张璐、张书才未经同意进行转租有违合同约定为由主张合同解除，依据不足。关于争议焦点二，虽然徐成召单方行使合同解除权的条件并未成就，但在租赁期内，徐成召将涉诉房屋租给他人，并交由他人实际占有使用。徐成召系以自己行为表明不再履行与张璐、张书才签订的《房屋租赁协议书》，而该协议亦不宜强制继续履行，故形成合同僵局。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。故，本院认为《房屋租赁协议书》不宜再继续履行，该协议应自徐成召将涉诉房屋出租给案外人的时间，即2020年5月5日，予以解除。综上所述，徐成召上诉的理由虽不成立，但基于本案诉争合同不再具备继续履行的客观情况，故对徐成召要求解除合同的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市静海区人民法院（2020）津0118民初1535号民事判决；二、张璐、张书才与徐成召签订的《房屋租赁协议书》于2020年5月5日解除；三、驳回徐成召的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由徐成召负担；二审案件受理费80元，由徐成召负担。本判决为终审判决。审判长 常 静审判员 岳文君审判员 郭 矗二〇二〇年十月二十七日书记员 唐 啸