四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11755号 上诉人（原审原告）：龙骄尔，女，1994年4月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：吴勇，四川开平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁明露，四川开平律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李德芳，女，1968年2月20日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：吴勇，四川开平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁明露，四川开平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中铁龙泰房地产开发有限公司，住所地：成都市成华区成华大道二段**。 法定代表人：崔跃峰，总经理。 委托诉讼代理人：陈皙，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都百维置业有限公司，住，住所地：成都市郫都区红光镇高店路西段**/div> 法定代表人：宋福利，董事长。 委托诉讼代理人：黄兴国，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚磊，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人龙骄尔、李德芳与被上诉人成都中铁龙泰房地产开发有限公司（以下简称中铁龙泰公司）、成都百维置业有限公司（以下简称百维公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8050号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。李德芳及其与龙骄尔的委托诉讼代理人吴勇、袁明露，中铁龙泰公司的委托诉讼代理人陈皙，百维公司的委托诉讼代理人黄国兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 龙骄尔、李德芳上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8050号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由中铁龙泰公司、百维公司承担。事实及理由：一、《成都事业部更名审批表》（以下简称《更名审批表》）《中国铁建广场认购成交备忘录》（以下简称《备忘录》）并非龙骄尔、李德芳签名，龙骄尔、李德芳一审中提出鉴定申请，一审法院在未确认龙骄尔、李德芳签名的情况下认定系龙骄尔、李德芳与百维公司共同填写，属认定事实不清。二、一审法院适用法律错误，龙骄尔、李德芳请求审理百维公司收取服务费是否合法而不是《备忘录》的效力，一审法院忽略了部门管理规章的法律效力，适用合同法关于合同无效的规定违反了民事诉讼不告不理的原则；《备忘录》只是预约合同，在签订正式《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）后应以《预售合同》为依据，预约合同不再具有法律效力，一审法院认定《备忘录》是龙骄尔、李德芳与百维公司建立服务合同关系错误；一审法院认定《商品房销售管理办法》第二十八条不属于强制性规定错误，该条“不得收取”属于强制性规定。 中铁龙泰公司答辩认为，百维公司认购了中铁龙泰公司房屋并缴纳了定金，后百维公司提出更名申请为龙骄尔、李德芳，中铁龙泰公司按《预售合同》收取了购房款，中铁龙泰公司已按约定履行了义务，不存在违约行为。中铁龙泰公司与百维公司不存在代理关系，《备忘录》有龙骄尔捺印，是龙骄尔的真实意思表示，合法有效，龙骄尔、李德芳与百维公司达成的购房服务费与中铁龙泰公司无关。龙骄尔、李德芳上诉的理由缺乏法律依据。 百维公司答辩认为，龙骄尔、李德芳共同到场购房，虽然只有龙骄尔签名，但李德芳并未提出异议，且龙骄尔、李德芳已按《备忘录》支付了服务费，应当认定李德芳对龙骄尔的行为认可。《更名审批表》是开发商内部表格，龙骄尔、李德芳是否签名不影响服务费的性质。一审法院适用法律正确，龙骄尔、李德芳的上诉理由不成立。 龙娇尔、李德芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令百维公司返还服务费345406元；2.判令百维公司以345406元为基数，从2017年12月8起至实际还款之日，按照银行同期贷款基准利率（年利率4.75%）支付利息，截至具状日暂定利息暂定为26880.16元，以上1.2项合计为372286.16元；3.判令百维公司、中铁龙泰公司对服务费及利息承担连带责任。 一审法院认定事实：2017年11月6日，龙骄尔、李德芳与百维公司签订了《备忘录》，购买中铁龙泰公司开发位于成都市成华区。《备忘录》载明：“本人龙骄尔，于2017年11月6日与百维公司签订《中国铁建广场商品房定购协议》，定购中国铁建广场项目公寓产品4栋16楼18号房屋建筑面积74.66平方米，优惠后成交总价为875492元。出卖方的工作人员已经告知该房屋优惠后的成交总价为875492元，其中购房服务费345206元交至百维公司，购房款530086元交至中铁龙泰公司，其中服务费部分不开具发票，仅提供盖章的收款收据。签署的成都市商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积单价为7100元／㎡，房屋总价为530086元整，由中铁龙泰公司提供530086元的购房收据，后期将转换为530086元的发票。出卖方已在现场进行购房合同的充分展示，工作人员也已清楚告知，本人及共同买受人知悉上述全部信息，特此备忘。备注：本人对以上内容充分认可并知晓，并要求出卖方委托中铁建办理该房屋的房管局网签手续备案手续至本人名下。”百维公司与龙骄尔、李德芳共同填写《更名审批表》，情况说明部分载明：“客户百维公司于2017年9月2日认购中国铁建广场项目4栋1单元1618号房源，现已交纳定金53009元，房款530086元，现已签约，因公司名称无法办理按揭原因，申请更名为龙骄尔、李德芳。”百维公司在该审批表上盖章，龙骄尔、李德芳在该审批表上签名。龙骄尔、李德芳2017年11月6日向百维公司支付购房定金50000元，百维公司向龙骄尔出具了收据。2017年12月8日，龙骄尔按照认购协议书约定在铁建广场售楼部现场支付了服务费295406元，百维公司向龙骄尔、李德芳出具了服务费收据。上述合计345406元。 2018年2月7日，中铁龙泰公司与龙骄尔、李德芳签订《预售合同》，约定龙骄尔、李德芳购买中铁龙泰公司开发的中国铁××广场项目××号商品房一套，建筑面积74.66平方米，房屋总价款530086元。合同签订当日，龙骄尔、李德芳通过银行转账等方式支付了全部购房款530086元。（其中向中铁龙泰公司转款477077元，向百维公司转款53009元）。龙骄尔、李德芳共支付服务费及购房款共计875492元，与《备忘录》上约定的购房总价一致。 成都房地产信息档案中心个人住房信息显示案涉房屋买受人为龙骄尔、李德芳，各持份额50%，网签时间为2018年2月8日。 一审法院认为，本案的争议焦点为龙骄尔、李德芳与百维公司签订的《备忘录》是否有效，是否违反了法律、法规的强制规定。《备忘录》由龙骄尔签署，系其真实意思表示，该备忘录明确载明了百维公司服务费的收取方式及金额，龙骄尔明确表示其已充分知晓且认可该金额，在《更名审批表》中载明百维公司为案涉房屋提供更名至龙骄尔、李德芳名下的服务，百维公司协助龙骄尔、李德芳取得案涉房屋所有权，履行了合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龙骄尔、李德芳并未在合理期限内对此提出异议，且无正当理由要求百维公司返还收取的费用，于法无据。另外，《商品房销售管理办法》由中华人民共和国建设部发布，其效力等级为部门规章。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于龙骄尔、李德芳提出百维公司、中铁龙泰公司违反《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用的辩解，该规定不属于法律、法规的强制规定，一审法院不予支持。故对龙骄尔、李德芳要求百维公司、中铁龙泰公司对服务费及利息承担连带责任的要求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回龙骄尔、李德芳的全部诉讼请求。案件受理费6884元，减半收取计3442元，由龙骄尔、李德芳负担。 二审审理过程中，李德芳提供了证据，经审查李德芳提供的证据部分为一审审理过程中已经提供过的证据，有部分证据系新证据，对此本院组织各方当事人进行举证质证： 1.中铁龙泰公司向成都市成华区房管局作出的《关于李德芳女士投诉的情况说明》，证明中铁龙泰公司承认是中铁龙泰公司售卖案涉房屋。 2.《中国铁建广场商品房定购协议》，证明：交了定金，总房价为875492元，百维公司在代理开发商签购房合同。 3.《认购客户付款方式确认承诺书》，证明房屋总价875492元，销售人员吕萱签字盖印，是李德芳用另外住房抵押贷款后全款买的案涉房。 4.百维公司向成都市温江区人民法院起诉李德芳名誉权侵权案受理通知书、起诉状副本，证明百维公司提供的是居间服务，不是出卖人。 5.2019年12月17日和2019年12月18日一审承办法官的电话录音U盘和文字整理，证明一审法院2019年12月17日还在为案件审理收集证据，没有结案，但一审判决时间是2019年12月1日（星期天）；李德芳要求对《更名审批表》做鉴定，一审法院不鉴定而依然采用。 6.李德芳在铁建广场售楼部现场和售楼部工作人员吕萱三次签订合同时视频的U盘，证明李德芳要求做笔迹鉴定，法院不同意做笔迹鉴定。 7.母女关系证明，证明李德芳与龙骄尔是母女关系。 8.授权委托书，证明龙骄尔委托李德芳参加本案诉讼。 9.向二审审判长的一封信、情况说明两份。 中铁龙泰公司质证认为：对投诉的情况说明三性认可，不认可证明目的，该说明最后一句载明“我司与百维公司及其他第三方公司没有销售代理合作关系”，结合之前的答辩意见，可以证明中铁龙泰公司与龙骄尔、李德芳签订商品房买卖合同是基于百维公司向中铁龙泰公司提出更名的请求；对《中国铁建广场商品房定购协议》、《认购客户付款方式确认承诺书》真实性不认可，无原件核实。提交的录音与本案的事实认定无关联，无法判断其真实性。 百维公司质证认为，除了笔录和录音外，证据都是在一审前形成的证据，即不属于二审新证据，不应作为本案的证据采信，提交的证据都是复印件，对证据的三性与证明力不认可。 本院对中铁龙泰公司向成都市成华区房管局作出的《关于李德芳女士投诉的情况说明》、受理通知书、起诉状副本的三性予以确认，对于证明目的本院结合其他证据综合认定；《中国铁建广场商品房订购协议》虽系复印件，但结合《备忘录》“本人龙骄尔，于2017年11月6日与百维公司签订《中国铁建广场商品房定购协议》的内容，可以认定《中国铁建广场商品房定购协议》的真实性、合法性，对于证明目的本院结合其他证据综合认定。《认购客户付款方式确认承诺书》系复印件，无其他证据佐证真实性，本院对三性不予确认；对于与法官交流沟通的材料、母女关系证明、授权委托书、情况说明与案件事实无关，不属于新证据的范畴。 本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，2017年11月6日，龙骄尔为乙方还与甲方百维公司签订《中国铁建广场商品房定购协议》一份，约定龙骄尔定购4栋16楼18号房屋，建筑面积74.66平方米，房屋单价11726.4元/平方米，房屋总价875492元。 本院认为，对于合同纠纷案件，合同或协议有效还是无效不仅涉及事实、法律适用，还涉及到案件实体结果的处理，故人民法院在审理合同纠纷案件中必须审查合同或协议效力，以确保案件的法律适用正确和处理结果正确。因此，一审法院对案涉《备忘录》的效力作出判断属人民法院依法审查案件的结果，龙骄尔、李德芳上诉认为一审法院超诉讼请求审理的理由不成立。 本案中，龙骄尔、李德芳向一审法院起诉主张百维公司与中铁龙泰公司连带返还服务费345406元本息，其理由是龙骄尔、李德芳与百维公司签订了《中国铁建广场商品房定购协议》约定房屋总价875492元，此后与中铁龙泰公司签订的《预售合同》约定房屋总价款为530086元，故认为百维公司收取的345406元为服务费，百维公司应予退还。而上诉审理中及龙骄尔、李德芳的上诉举证看，龙骄尔、李德芳均认定所购房屋价款为875492元，其所交纳的875492元均为购房款，即认可购买案涉中国铁建广场项目公寓产品4栋16楼18号房屋的合同对价是875492元，与一审起诉主张的事实并不一致。本院审查认为，龙骄尔与百维公司签订的《中国铁建广场商品房定购协议》约定房屋总价875492元，在《备忘录》中龙骄尔亦认可房屋成交总价875492元中包含购房服务费345206元、购房款530086元，基于龙骄尔与李德芳之间的关系及其后再签订《预售合同》、接受530086元购房收据和345406元服务费收据的事实，应当认定龙骄尔、李德芳对购买案涉房屋需支付对价款项为875492元是认可的，该对价不仅包含了购房款，也包含了其同意支付的服务费，因双方签约行为及约定内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，龙骄尔、李德芳主张百维公司、中铁龙泰公司返还服务费345406元的理由不成立。 对于龙骄尔、李德芳认为《备忘录》为预约合同及百维公司、中铁龙泰公司的销售行为违反《商品房销售管理办法》第二十八条的问题。本院认为，龙骄尔与百维公司签订的《中国铁建广场商品房定购协议》《备忘录》虽为预约合同，但预约合同作为双方签订的协议，在不违反法律法规的情况下，对各方当事人均有法律约束力，故《备忘录》约定房屋成交总价875492元中包含购房服务费345206元、购房款530086元对龙骄尔、李德芳具有约束力。对于《商品房销售管理办法》，该办法是为规范商品房销售及商品房销售管理的行政法规，一审法院认定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效强制性法律法规并无不当。龙骄尔、李德芳若认为百维公司、中铁龙泰公司收费不当，可向相关行政管理部门反映处理。因龙骄尔、李德芳一审中主张对《更名审批表》字迹鉴定事项，因该鉴定事项的结果对本案的处理实体处理结果并无实质影响，一审法院不同意鉴定并无不当。 综上所述，龙骄尔、李德芳的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6884元，由龙骄尔、李德芳负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年十月二十六日 书记员 杨珍梅