贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初2254号原告：赵兴华，男，1956年10月25日生，汉族，贵州省人。住贵州省贵阳市南明区。被告：安顺市平坝区显发房地产开发有限责任公司，住所贵州省安顺市平坝区农贸市场**。统一社会信用代码：91520421730947204M。法定代表人：严红攀，职务：总经理。委托诉讼代理人：张霞，贵州可贞律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告赵兴华诉被告安顺市平坝区显发房地产开发有限责任公司（以下简称显发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，由审判员夏小惠依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理，原告赵兴华、被告显发公司委托诉讼代理人张霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵兴华向本院提出了如下诉讼请求，1.请求法院判决被告立即按国家相关法律法规的规定和购房合同的约定将原告向被告购买的商品房向房地产主管部门备案登记，并承担合同约定的逾期登记的违约金9490.6元。2.判决被告支付逾期交房应承担的违约金：28471.86元；3.判决被告退还违规收取的三通费和交易费：4529元；4.诉讼费由被告承担。三项合计共42491.46元。事实与理由：一、2017年11月13日，原告在被告公司销售人员再三宣传和催促下，决定购买被告公司销售的房子一套，房号是：2-1-19-4，项目名称为：屯堡购物城。双方于2017年11月13日签订商品房买卖合同，并交付了定金，并分两次于2018年1月30日全部付清房款。根据合同约定：双方应在7日以内到当地房地产管理部门申请登记备案，但是签约以后，被告方一直不能提供相关资料去房地产管理部门登记备案。根据合同第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2019年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同款还约定：“约定日期为起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。”从购房到现在已经两年多了，被告总是一天推一天，一月推一月，到现在为止也没有把有关文书交付给我去办理备案登记。说是他们的工作人员的失误把我的名单锁在了回迁户的名单里拿不出来。二、根据购房合同第十一条第（一）款规定：“出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房”，但是被告到如今还不具备合同约定的交房条件。合同第十三条同时约定了逾期交房的责任：“自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”原告曾多次向被告提出承担违约责任、支付违约金，但被告以拆迁时遇到了钉子户为由，拒绝支付。被告在房子没有拆迁完，相关手续没有办下来就违规售房，在卖房的时候就应该预料到有些被拆迁户的工作不是很好做，既然要违规操作，就应该承担违约责任。三、被告还违规收取我们的水、电、气三通费和交易费。在商品房买卖合同中第三章、第七条中明确规定：“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。”再说天然气到现在都没有排管安装。我国很多规范性文件中明确规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。省人大常委会曾在2009年实施的《贵州省城镇房地产经营管理条例》第三十一条中规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套实施的建设安装费用”。同时《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》（2008年修正）第二条规定：“任何部门和单位不得再收取给排水、电、气、热、道路等各项名目的专项配套费”。在各种法律法规已经明确规定并施行的情况下，三通费或其他费用应该不能收取的，或者在以上相关法规施行后被收取的三通费等费用应该退还，很多小区都退了，本人曾和小区业主多次去房开办公室或售楼部要求退还相关费用都被拒绝。因此，为维护本人合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条、第二十一条、第二十三条、《中华人民共和国合同法》第114条、107条、108条、《贵州省城市基础设施配套费用征收使用管理办法》（2008）第二条、商品房买卖合同第三章第七条、第八章第二十二条、第四章第十一条，第十三条的规定特向法院提起民事诉讼，请求平坝区人民法院秉公依法办理和审判。被告显发公司辩称：被告公司于2017年7月22日接手案涉房屋所在的楼盘，原告在签订案涉《商品房买卖合同时》，显发公司并不是现在的法定代表人及股东经营。是为了化解社会矛盾，才接下了屯堡商贸城的项目，避免该项目成为烂尾楼，侵害广大购房者的权益。对于原告诉请的逾期交房及逾期办证的违约金被告均不应该支付。原告诉请的三通费，首先燃气费是因为屯堡小区是在老旧小区，政府没有煤气的规划，所以该项费用肯定是要退还给原告的。公司的原告的费用名称是水电费，而不是三通费，是预先收取，是原告单独立户的费用，具体办理下来后，依照发票多退少补。159元的交费，合同签订时并不清楚销售方的交易费收取的理由是什么。本案中延期交房及逾期办证是属于情势变更所导致，并非被告故意违约导致，关于延期备案登记问题是因为在办证时将原告锁定为回迁户，但是并不影响原告的所有权，现被告公司也在协商该问题，为原告进行备案登记的办理。对于依照日万分之一计算逾期办证违约金没有意见，对于按照日万分之三计算逾期交房违约金认为过高，请求调整为按照日万分之一进行计算。本院经审理查明事实如下：被告显发公司系平坝区永乐南路屯堡购物城的开发建设单位。2017年11月13日，原告赵兴华与被告显发公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购屯堡购物城第2号楼1单元19层4号房（2-1-19-4，以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为79.59平方米，套内建筑面积为64.63平方米；按照套内面积计算，该商品房每平方米单价为4023元，总价款为260017元；付款方式为贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款80017元，余款180000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；因案涉商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。于《商品房买卖合同》签订之日起7日内申请登记。申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、已登记备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定及其他必要材料，买受人提交申请人的身份证明。双方约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2019年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等。合同签订后，被告显发公司于2018年1月30日向原告出具编号为TP000723的专用收据，确认收到原告房款260017元，另出具编号为TP000724的专用收据，确认收到原告维修基金5200元、公告费80元、交易费159元、水电费1820元、煤气费2550元。另查明，截至本案辩论终结前，被告显发公司未向原告交付案涉商品房（被告显发公司于2020年1月6日口头通知原告收房，因原告认为未达到交房条件故未接收），未办理《商品房买卖合同》备案登记，也未将办理案涉房屋所有权转移登记的有关文书交付原告。还查明，平坝区棚房区改造办公室于2019年7月5日作出《关于屯堡商贸项目延期交房的情况说明》，说明由被告承担的位于平坝区地块）“屯堡商贸城”项目，因地块征收拆迁工作困难超出预计，形成了项目建设进度滞后的事实，预计于2019年12月31日前方能交付业主使用。前述事实，有原、被告双方当庭陈述及提交的被告营业执照、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、专用收据、平坝区棚户改造办公室2019《关于屯堡商贸项目延期交房的情况说明》、安顺市建筑工程竣工验收报告在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告均应信守执行。本案被告认可有逾期交付房屋及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的事实，并对原告主张的交房时间为2019年7月30日前没有异议，本院对被告存在逾期交付的违约行为及双方约定交房时间予以确认。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，本案争议的焦点问题是：一、原告主张由被告办理备案登记并承担合同约定的逾期登记的违约金是否合理；二、原告主张的逾期交房违约金是否过高，应否予以调整及如何调整。三、原告诉请退还水电费、煤气费及交易费是否应予支持。关于焦点一，案涉《商品房买卖合同》至本案辩论终结前未办理备案登记。依照双方签订的《商品房买卖合同》第八章约定双方于《商品房买卖合同》（预售）之日起7日内申请预告登记，申请预告登记时，由买受人负责提交申请人的身份证明，由出卖人负责提交的资料包括登记申请书、已登记备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定及其他必要资料。从约定由被告负责提交已登记备案的商品房预售合同可以看出，办理商品房预售合同的登记备案应由被告完成。故原告诉请被告就双方签订的《商品房买卖合同》向房地产主管部门办理备案登记，应予准许。原告同时主张依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的相关约定，由被告承担逾期登记的违约金9490.60元。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条系针对被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书期限及违约责任而进行的约定，双方并未就被告未办理案涉《商品房买卖合同》备案登记应承担违约责任进行约定，后也未就因被告未完成案涉合同的备案登记而应向原告支付违约金进行补充约定。故原告该项诉求无事实上的依据，本院不予支持。关于焦点二，对于原告主张的逾期交房违约金是否过高，应否调整的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其次，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。如举证不能，应当承担相应的不利后果，具体到本案，就逾期交房而言，鉴于原告未举证证明其因被告迟延交房所受具体损失情况，本院认为原告损失只能根据合同正常履行情况下其可得利益，即将案涉房屋出租应得租金损失确定。参考本地区房屋租赁市场行情，本院酌情按12.5元/平方米确定案涉房屋每月租金标准。案涉房屋套内建筑面积为64.63平方米，原告每月可得租金损失约为807元。而据合同约定的逾期交房违约金计算标准，被告每月应承担违约金：0.0003×30×260017=2340.153元，明显超过租金损失的百分之三十。因此，被告抗辩请求予以“调减”本院认为较为合理，予以采纳。对于具体“调减”问题，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平、诚实信用原则并兼顾违约金制度的填补性与惩罚性特点，本院参照其月租金损失上浮30%予以确定，即807×（1+30%）≈1049元。被告于2020年通知原告接收房屋，原告称案涉房屋达不到交房条件未收房，但原告并未提交相应证据证明系因案涉房屋未达到交约定的交房条件而拒绝接收，故被告逾期交房截止日期为2020年1月6日。结合前述查明事实，从2019年7月31日至2020年1月6日，被告共逾期159天（约5.3个月），其应承担的逾期交房违约金为：1049×5.3=5559.7元。原告主张28471.86元，超出部分本院不予支持。第三，关于水电费、煤气费及交易费等费用应否退还的问题。原告主张的三通费为水电费1820元、煤气费2550元，交易费为159元。庭审中，被告称因案涉房屋所在小区位于老城区，政府无相关规划，故已经收取的煤气费确定被告应当退还。另结合外双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定：上水、下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；有线电视线路敷设到户；宽带网络线路敷设到户。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上列费用的实质应为供电、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。庭审中被告显发公司称收取的水电费是用于买受人单独立户，且会依据发票多退少补，但被告并未提供其已向相关单位代买受人缴纳了该部分费用的缴费凭证，被告收取该费用没有事实依据。同时，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给本案购房人承担，被告收取的煤气费、水电费于约于法均无合理依据，故对原告要求被告退还已收取的水电费及煤气费的诉请，本院亦予以支持。经查，原告向被告交纳的水电立户安装费及煤气费分别为1820元及2550元，被告应予返还。对于原告主张退还的交易费159元，被告称不清楚销售方收取的理由是什么。从原告提交的专用收据看，该收据上加盖的是被告显发公司的财务专用章，被告也未提交证据证明该笔费用已经转交案涉房屋销售单位，故应认定该笔费用的收取人系显发公司。双方对于原告购买案涉住房需交纳交易费并无约定，被告也未提出收取该笔费用的合理理由，故原告诉请被告退还该交易费159元，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告安顺市平坝区显发房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，为原告赵兴华办理平坝区房屋《商品房买卖合同》的备案登记。二、被告安顺市平坝区显发房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵兴华给付逾期交房违约金5559.7元。三、被告安顺市平坝区显发房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵兴华退还收取的水电费、煤气费、交易费共计4529元。四、驳回原告赵兴华的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取431元，由原告赵兴华负担327元，由被告安顺市平坝区显发房地产开发有限责任公司负担104元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费862元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  夏小惠二〇二〇年十月十二日法官助理孙婷婷书记员张丁勇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。