江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0492民初1333号原告：梁玉柱，男，1976年10月18日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：张建华，江苏常报钧安律师事务所律师。被告：西藏新城悦物业服务股份有限公司常州分公司，住所地常州市武进区湖塘镇鸣新西路******。负责人：袁婴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李莞蓉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谭悦，女，该公司员工。被告：常州昊成房地产有限公司，住所地，住所地常州市御河湾花园****iv>法定代表人：沈琴珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张含琪，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏常联律师事务所律师。原告梁玉柱与被告西藏新城悦物业服务股份有限公司常州分公司（以下简称新城悦物业常州分公司）、常州昊成房地产有限公司（以下简称昊成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序分别于2020年9月3日、2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告梁玉柱及其委托诉讼代理人张建华、被告新城悦物业常州分公司的委托诉讼代理人李莞蓉、谭悦、被告昊成公司的委托诉讼代理人叶鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁玉柱向本院提出诉讼请求：1.被告新城悦物业常州分公司、昊成公司赔偿损失20500元；2.本案诉讼费用、财产保全费由两被告负担。事实和理由：2018年2月5日，梁玉柱与新城悦物业常州分公司订立1份《使用权车位租赁合同》，约定由新城悦物业常州分公司将坐落于常州市武进区御河湾花园产权车位（车位编号：2-34）出租给梁玉柱，月租金为每月150元。2019年，梁玉柱按照新城悦物业常州分公司的要求缴纳了租金。后梁玉柱得知新城悦物业常州分公司于租期内将该车位出售给了第三方，但事先未告知梁玉柱，侵害了梁玉柱作为承租人的优先购买权，以致梁玉柱不得不花费更高的费用租赁该车位。梁玉柱的相关损失应由新城悦物业常州分公司、昊成公司共同赔偿。原告梁玉柱为支持其诉讼请求向本院提交了《使用权车位租赁合同》、发票、《九洲御河湾租赁合同》、护照出入境记录、机票购买记录等证据以证明其所主张的事实。被告新城悦物业常州分公司辩称，1.梁玉柱不享有对涉案车位的优先购买权。梁玉柱租赁的车位2-34号租赁期限为2018年2月5日至2019年2月4日，开发商于2020年1月6日将车位出售给案外人章秋萍，故梁玉柱与新城悦物业常州分公司之间的车位租赁关系已于车位正式出售前结束。同时，依据案涉车位租赁合同第三条第十三款特别申明的规定，梁玉柱已书面承诺放弃车位的优先购买权、届时无需另行通知及征询梁玉柱意见，该合同合法有效，梁玉柱已自主放弃车位的优先购买权。2.退一步来说，即使梁玉柱有优先购买权，但新城悦物业常州分公司已就优先购买权尽到了充分通知义务。新城悦物业常州分公司的工作人员曾于2019年9月19日至2019年10月7日期间向小区内未购买车位的车主逐一询问购买意向，其中包括梁玉柱及其家人。但对方未有明确答复和反馈，车位销售方以及新城悦物业常州分公司曾于2019年12月10日在电梯内及尚未答复的业主门前张贴了车位销售告知书，告知书载明业主应于2019年12月16日至2019年12月22日前至售楼处办理订购手续，过期则视为自动放弃优先购买权。梁玉柱及其家人直至2019年12月22日仍未前往指定地点办理车位订购手续，亦未联系新城悦物业常州分公司沟通相关车位购买事宜。车位销售单位也曾于2019年12月16日再次向梁玉柱确认是否购买车位但未果。3.梁玉柱实际上并未产生任何损失。梁玉柱与案外人章秋萍签订的车位租赁合同是双方协商一致的结果，即梁玉柱继续租赁使用该车位并依据合同约定向案外人支付相应的合同对价。梁玉柱产生的租金差价是自愿作出的民事法律行为所产生的合理法律后果，与新城悦物业常州分公司无关。综上，一方面梁玉柱不享有案涉车位的优先购买权，另一方面新城悦物业常州分公司亦就车位出售提前通知了梁玉柱，梁玉柱主张新城悦物业常州分公司侵犯其优先购买权并要求赔偿的诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回梁玉柱的诉讼请求，维护新城悦物业常州分公司的合法权益。被告新城悦物业常州分公司为支持其辩称意见向本院提交了《使用权车位租赁合同》、关于御河湾车位情况统计通知照片、车位销售告知书、通话记录照片、车位购买意向表照片、与章秋萍的车位买卖合同等证据以证明其所主张的事实。被告昊成公司辩称，1.昊成公司于2017年5月进入法院破产程序，并于2018年3月由常州市天宁区人民法院批准实施重整。期间昊成公司未书面委托物业公司对外出租车位，系物业公司擅自出租，租赁合同对昊成公司不发生效力。而且按照重整计划，车位已于2018年7月抵偿给建设工程施工方，后期只是由施工方委托第三方进行销售，昊成公司予以配合办理相关手续。2.从梁玉柱提交的证据材料可以看出，车位租赁合同已于2019年12月31日结束，双方之间不存在任何租赁关系，而且原租赁合同第三条明确约定梁玉柱已放弃优先购买权。因此退一步说，即使双方之间的车位租赁合同成立，梁玉柱也已没有优先购买权。3.新城悦物业常州分公司提交的证据足以证明施工方进行销售时已经尽到合理通知义务，但梁玉柱没有作出购买的意思表示，应视为放弃。综上，梁玉柱要求赔偿损失没有相应的合同依据和法律依据，请求依法驳回梁玉柱的诉讼请求。被告昊成公司为支持其辩称意见向本院提交了（2017）苏0402破2号民事裁定书、（2017）苏0402破2号决定书、（2017）苏0402破2号复函、（2017）苏0402破2号之三民事裁定书、御河湾地下车位抵偿工程款协议、劳动合同、社保缴费记录等证据以证明其所主张的事实。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，梁玉柱与新城悦物业常州分公司签订《使用权车位租赁合同》1份，约定新城悦物业常州分公司向梁玉柱出租御河湾小区编号为2-34号的车位，租赁期限为2018年2月5日起至2019年2月4日止，租金标准为150元/月。该合同注明车位系开发商产权，且合同载明梁玉柱特别声明：无论其承租的车位销售条件如何，梁玉柱承诺放弃其承租车位的优先购买权，届时新城悦物业常州分公司无需另行通知及征询梁玉柱意见。在该合同尾部载明：在签署本合同时，各当事人对合同的所有条款已经阅悉，均无异议，并对当事人之间的法律关系、有关权利、义务和责任的条款的法律含义有准确无误的理解。同日，梁玉柱签署了车位交接确认单。梁玉柱已向新城悦物业常州分公司交纳了2018年2月5日起至2019年2月4日的车位服务费、车位租赁费合计1800元以及2019年2月5日起至2019年12月31日的车位服务费、车位租赁费合计1630元。另查明，2020年1月6日，昊成公司与章秋萍签订《商品房买卖合同》1份，约定昊成公司将案涉车位出卖给章秋萍。2020年1月20日，梁玉柱与章秋萍签订《租赁合同》1份，约定梁玉柱向章秋萍承租案涉车位，租期为10年，每年租金为3600元。第一次付款预付租金5年，18000元。后梁玉柱按约向章秋萍支付了租金18000元。再查明，2019年9月18日，御河湾花园物业管理委员会张贴了《关于御河湾小区车位情况统计通知》1份，载明物管会将委托物业公司对御河湾车位情况进行逐户上门摸底登记，时间为2019年9月19日起至2019年10月7日，业主需出示购车位合同或发票收据、赠送产权车位凭证、车位抵用券进行登记。2019年12月10日，常州市格调房地产营销策划有限公司以御河湾车位销售中心名义在梁玉柱进户门上张贴了《车位销售业主告知书》，告知小区车位已租业主享有原租赁车位优先购买权，每户限购1个，且自收到销售通知（短信、电话）2019.12.16——2019.12.22至售楼处办理定购手续，过期则视为自动放弃其已租车位的优先购买权，车位将面向全体业主公开销售。2019年12月16日15：14:05，常州市格调房地产营销策划有限公司工作人员周洁通过电话号码为156××******拨打梁玉柱的电话137××******，通话时间为3分9秒。庭审中，本院通过电话向周洁进行了核实，周洁向本院陈述：其是2016年去常州市格调房地产营销策划有限公司工作的，2019年12月还在该公司工作。御河湾车位销售是由该公司负责的，具体是由她负责。销售车位的时候与梁玉柱联系过，去梁玉柱家两次一直没有人，就贴了销售通知……后来打电话给梁玉柱，他当时在越南，通话时间大概三分钟……156××××****系以常州市格调房地产营销策划有限公司名义办理的，当时是为了御河湾车位销售临时办理的。通话内容全部和工作有关，当时非常明确告诉他车位需要销售，销售有一个时间段，需要来办手续，如超过时间段，需要另做销售，小区车位比较紧张。他当时表态，他在越南，没有空。周洁就跟他说可以的，你可以让家人或朋友过来办手续，他说家里没有人，一个朋友都没有，然后就挂了电话……以上事实由《使用权车位租赁合同》、关于御河湾车位情况统计通知照片、车位销售告知书、通话记录照片、周洁的陈述等证据在卷佐证。本院认为，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。首先，本案中，梁玉柱与新城悦物业常州分公司签订的《使用权车位租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行合同义务、行使合同权利。根据《使用权车位租赁合同》约定，案涉车位明确标注为开发商产权车位，梁玉柱承租该车位的前提为放弃优先购买权。虽然上述合同系格式合同，但在合同尾部已以加粗字体提示梁玉柱对合同条款进行仔细阅读、准确理解，故放弃车位优先购买权的条款对梁玉柱具有约束力。其次，新城悦物业常州分公司以及昊成公司提交的告示张贴照片、电话通话记录以及周洁的陈述等证据相互印证，构成了完整的证据锁链，可以证实案涉车位的销售单位常州市格调房地产营销策划有限公司在进行车位销售时通过上门张贴告示、拨打梁玉柱电话等方式履行了优先购买权的通知义务，梁玉柱未能及时、明确地作出购买案涉车位的意思表示，视为放弃了购买车位的相关权利。再次，即便新城悦物业常州分公司存在损害梁玉柱优先购买权的情形，则造成梁玉柱的损失应为其另行购买他处车位所增加的成本。梁玉柱因重新租赁车位而上涨的租金，系其与车位所有权人协商一致的结果，并非因为优先购买权受到损害而造成的实际损失。综上，梁玉柱的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件司法解释》第二十一条的规定，判决如下：驳回原告梁玉柱的诉讼请求。案件受理费313元减半收取156.5元，由原告梁玉柱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 唐 凯二〇二〇年十月二十七日书记员 石梓然