苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初7018号原告：苏州宇之能五金有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区同兴村吴同路公路南。法定代表人：吴月财,该公司执行董事。委托诉讼代理人：江强，江苏立泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：施勇浩，江苏立泽律师事务所律师。被告：吴江市达荣机械设备有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇友谊工业区。法定代表人：宋光珍,该公司总经理。委托诉讼代理人：柳建平，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。原告苏州宇之能五金有限公司（以下简称宇之能公司）与被告吴江市达荣机械设备有限公司（以下简称达荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告宇之能公司的委托诉讼代理人施勇浩、被告达荣公司的法定代表人宋光珍及其委托诉讼代理人柳建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇之能公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《厂房租赁协议》，被告返还原告租金等共计195392元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月7日，原告就租赁位于吴江区厂房(租赁面积696平方米)与被告签订一份《厂房租赁协议》，协议主要内容为：1.房租167040元，管理费9352元，押金20000元；2.租赁期为2019年12月8日至2021年4月29日；……。后原告依合同约定将租金等给付至被告指定账户，然该租赁厂房原告却无法正常使用。2020年5月25日原告收到了苏州市湖区发展有限公司发出的内容为“限期于2020年5月29日前搬离并返还租赁厂房”的通知函。为此，原告多次与被告进行交涉但未果。现原告为维护自己合法权益，只能诉至法院，请法院支持原告全部诉请。被告达荣公司辩称，2018年3月22日，被告达荣公司向江苏苏工缝制设备（集团）有限公司（以下简称苏工集团）租赁坐落于吴江区厂房1210平方米，租赁期限到2021年4月28日到期。在被告租赁的厂房隔壁有一处机器设备存放，该设备在2019年11月份由苏工集团已经处置了，故该区域的厂房处于空置状态，原告法定代表人吴月财与被告公司法定代表人的丈夫罗某是朋友关系，吴月财多次到被告公司了解空置厂房的情况。该厂房苏工集团同意出租，原告的法定代表人与苏工集团的负责人洽谈后，苏工集团给出的答复是只同意出租给达荣公司，故由本案的被告达荣公司向苏工集团租赁案涉厂房，再由被告与原告签订相关的租赁合同，事实上被告在该次租赁厂房所起的作用仅仅是一个介绍的作用，并且原告支付的当年的租金、押金和管理费用均划至苏工集团指定的银行账户。现原告要求被告返还上述租金没有事实依据，并且原告在租赁该厂房时也使用至2020年5月29日。综上，我们请求法庭依法作出公正的裁决。本院经审理认定事实如下：2019年12月4日，苏工集团作为出租方（甲方）、达荣公司作为承租方（乙方）签订了《厂房租赁协议》1份，约定：甲方向乙方出租位于的厂房，租赁建筑面积约696平方米，为提供乙方堆放仓库用，租赁期限自2019年12月8日起至2021年4月29日止；该厂房租赁不含税费净收入月租金为20元/平方米，租金以696平方结算，年租金为167040元；乙方应向甲方支付厂房租赁及水电保证金20000元，合同到期结清水电费后，五个工作日内无偿归还保证金，否则甲方承担保证金数额日千分之五逾期利息；乙方应按月交纳物业管理费（门卫、场地清扫、垃圾处理），每月物业管理费为1元/平方米，合计696元/月，按年收取，全年8352元；乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金，作违约处理；甲方违约承担乙方直接损失，乙方违约无条件退出，甲方不退回已付费用，无任何赔偿。2019年12月7日，达荣公司作为出租方（甲方）、宇之能公司作为承租方（乙方）签订了《厂房租赁协议》1份，内容与苏工集团与达荣公司之间的《厂房租赁协议》内容完全一致。同日，宇之能公司法定代表人吴月财询问达荣公司法定代表人宋光珍：“房租款是打到你们账上还是打到对方账上？”，后吴月财又联系宋光珍：“对方账号给我，我把款打过去”，宋光珍将沈某的个人账户发给了吴月财，后宇之能公司将一年租金167040元、物业管理费8352元、押金20000元，合计195392元付至沈某的个人账户。另查明，苏工集团位于吴江友谊工业区的房地产及一批机器设备、生产成品等于2019年12月11日进行拍卖公示，其中包括案涉厂房，附件苏工租赁厂房明细表中载明承租方达荣公司租赁的是二号车间底楼租赁面积1210平方、696平方，辅助房500平方，租金先付后租，已分别付至2020年4月28日、2020年12月8日、2020年7月29日。2020年2月4日，苏工集团上述财产在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖成交。又查明，2020年5月25日，苏州市湖区发展有限公司向达荣公司发送通知函1份，表示苏州市湖区发展有限公司已于2020年2月4日通过司法拍卖方式拍得苏工集团名下坐落于苏州市吴江区松陵镇友谊工业区的地号分别为29-29、29-55、29-56的三处工业房地产（含地上无证建筑及其他附属设施）并于2020年2月17日支付了全部拍卖款，自2020年2月17日起，苏州市湖区发展有限公司为达荣公司所承租房产的合法所有权人，现请达荣公司在2020年5月29日前搬离并向苏州市湖区发展有限公司返还租赁厂房。再查明，2020年2月28日，吴月财给宋光珍发微信，内容为“老板娘，我还是跟你说一下，就是隔壁那个房子，但是这些本来就跟你没什么多大关系的……因为苏工集团已经给抵押给银行，就是没钱了，到时候就是他拍卖以后这个钱压在法院没有用，真的赚钱不容易，你跟那个姓朱的讲一下，帮忙啊，看能不能从政府那边想办法把这个钱尽量吐出来，因为这个东西我们也没有使用，也刚租用，但是不租了，也跟他讲过了”。2020年4月9日，宇之能公司与苏州XXX机械设备有限公司签订了厂房租赁协议，宇之能公司将案涉厂房转租给苏州春巽动力机械设备有限公司。2020年8月16日，苏州XXX机械设备有限公司的股东钟某告知吴月财案涉厂房已于当天被停电，其在这两天搬走设备。后吴月财向苏州XXX机械设备有限公司的股东钟某退还了72896元。庭审中，宇之能公司与达荣公司一致确认，苏工集团不同意按照20元/平方米/月的价格将案涉厂房出租给宇之能公司。此外，双方一致确认在宇之能公司承租案涉厂房时，案涉厂房并没有锁。以上事实，有原告提供的《厂房租赁协议》、微信聊天记录、银行客户回单、案涉厂房淘宝网司法拍卖截图打印件、通知函、转账电子回单，被告提交的《厂房租赁协议》、微信聊天记录，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：被告达荣公司虽称其仅是原告宇之能公司租赁苏工集团厂房的介绍人，但是被告达荣公司与苏工集团签订了书面的《厂房租赁协议》，且在苏工集团拍卖公告中列明苏工租赁厂房包括达荣公司租赁的二号车间底楼租赁面积1210平方、696平方、辅助房500平方，其在庭审中也陈述苏工集团不同意租给吴月财个人，也不同意按照20元/平方米/月的价格租给宇之能公司，故被告达荣公司主张其仅是介绍人，本院不予采信。被告达荣公司未经苏工集团书面同意，擅自转租案涉厂房，该行为构成无权处分。但原告宇之能公司与被告达荣公司之间的《厂房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，被告达荣公司对案涉厂房的处分行为虽未经权利人追认，但不影响合同效力。原、被告签订的《厂房租赁协议》虽然有效，但该《厂房租赁协议》未经权利人追认，不得对抗权力人，现苏州市湖区发展有限公司通过司法拍卖的方式自2020年2月17日起成为了案涉厂房的合法所有权人，其要求被告达荣公司返还上述厂房，导致原、被告之间的合同无法继续履行，故原告宇之能公司有权要求解除其与被告之间的《厂房租赁协议》。现原告通过诉讼的方式要求解除合同，本院于2020年7月17日向被告送达起诉状、证据等材料，故本院认定案涉《厂房租赁协议》于2020年7月17日解除。合同解除后，被告达荣公司应将剩余租金、物业管理费、押金退还原告，经核算2019年12月8日至2020年7月17日期间的租金共计102080元、物业管理费共计5104元。原告虽称其实际未使用承租厂房，但原告在签订合同前对于厂房的状态时明知的，虽无交接手续，但应视为被告已向原告交付了案涉厂房，案涉厂房自起租之日起即在原告的控制之下，且原告在2020年4月9日将案涉厂房转租给案外人，故对于合同解除前的租金应由原告承担。又，根据原告提交的其与案外人钟志强之间的聊天记录，案外人在2020年8月16日表示厂房被停电了，其会在这两天搬走，而被告并无证据推翻案外人苏州春巽动力机械设备有限公司实际搬离的时间，结合原告提交的证据，本院认定案外人苏州春巽动力机械设备有限公司于2020年8月17日搬离案涉厂房。因基于原告的授权，直至2020年8月17日仍由案外人实际占有使用案涉厂房，故对于2020年7月18日至2020年8月17日期间的房屋占有使用费（包括租金13920元和物业管理费696元）应由原告承担。综上，被告达荣公司应返还原告宇之能公司租金51040元、物业管理费2552元、押金20000元。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告苏州宇之能五金有限公司与被告吴江市达荣机械设备有限公司于2019年12月7日签订的《厂房租赁协议》于2020年7月17日解除。二、被告吴江市达荣机械设备有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州宇之能五金有限公司租金51040元、物业管理费2552元、押金20000元，合计73592元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××64）。三、驳回原告苏州宇之能五金有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2425元，由原告苏州宇之能五金有限公司负担1512元，由被告吴江市达荣机械设备有限公司负担913元，被告吴江市达荣机械设备有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××64）。原告预交的诉讼费用中应由被告负担的913元，本院于本判决生效后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  陈烨二〇二〇年十月十七日书记员  金婕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。