江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1963号 上诉人（原审原告）：张凌，女，汉族，1970年10月7日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴强，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中诚国际置地（江西）有限公司，住所地：江西省南昌市高新区火炬大街高新七路高迅大楼，统一社会信用代码：913600007897XXXXXX。 法定代表人：熊浩江，职务：董事长。 委托诉讼代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈阳，江西豫章律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西好家营销策划有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区上海路********，统一社会信用代码：91360111MA38XXXXXX。 法定代表人：周**强，职务：总经理。 上诉人张凌因与被上诉人中诚国际置地（江西）有限公司（以下简称中诚置地公司）、江西好家营销策划有限公司（以下简称好家公司）合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初2636号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张凌的上诉请求为：1.请求依法撤销原审判决，发回重审或依法改判支持张凌的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费由中诚置地公司、好家公司承担。事实与理由：一、商品房买卖合同应当为买卖双方最终确认购房款的依据。尽管签订合同之前有口头磋商，但签订合同之后应以合同价款作为支付房款的依据。江西商品房实行“一价清”制度，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，现双方并无补充协议，上诉人超付的费用没有依据，第三方公司开具的收款收据明确了具体房号，故该笔款项与上诉人购买的房屋有关，不能排除中诚置地公司的责任。二、中诚置地公司未告知上诉人需支付费用给第三方公司。上诉人的行为发生在售楼部，不清楚第三方公司的存在，并未享受居间服务。开发商委托第三方中介销售，费用应由开发商承担。无论该款项是购房款还是服务费，被上诉人未提供相关服务合同予以说明，中诚置地公司未尽告知义务，也未纳入合同总价或另行签订补充协议。第三方公司收费没有依据。即使被上诉人之间签订了代销合同或其他协议，也与上诉人无关，上诉人仅需支付商品房买卖合同总价。三、超付的合同款发票也应由中诚置地公司开具给上诉人。上诉人只与中诚置地公司签订合同，所以退一步说，即使上诉人超付了合同款项，也应由中诚置地公司开具发票。此外，即便是居间费，该中介费用过高，不符合一般的交易习惯，一般的中介费用只出现在二手房交易中，应该是1-1.5个点左右。 中诚置地公司答辩称：一、原判决不存在需要发回重审的事由。一审不存在认定事实不清或者违反法定程序等需要发回重审的事由，相反，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。二、中诚置地公司根据商品房买卖合同收取款项，未在合同约定价款外收费，上诉人称应当以合同价款作为最终上诉人支付房款的依据，根据中诚置地公司与上诉人就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，中诚置地公司是按照合同约定的价款向上诉人收取房款，不存在收取价外款项的行为，上诉人在一审中要求返还的不是向中诚置地公司支付的款项，上诉人仅以收款收据上明确了案涉房屋具体门牌号即认定与中诚置地公司有关联，要求中诚置地公司承担相关责任，没有根据。三、上诉人事实上已享受相关居间服务，并在购房款中享受相应优惠，无权要求中诚置地公司代其承担相关费用。根据上诉人提供的收款收据以及上诉人在购买案涉房屋时所实际享受到的购房款优惠，上诉人享受了居间服务是事实。因此，上诉人作为委托方向居间方支付居间服务费合理合法，上诉人无权要求将相关居间服务费转嫁给中诚置地公司承担，也无权要求由中诚置地公司来开具购房款发票。四、上诉人在二审中主张居间服务费标准过高应当视为新的诉请，其在一审中未主张，不应成为本案二审的审理范围。居间服务费收费标准应当以双方当事人意思自治为准，本案中已经提供了居间服务，上诉人也已经缴纳了服务费用，双方关于居间服务所形成的债权债务已经消灭，不存在居间服务费过高予以调整的说法。 好家公司答辩称：一、首先，原审判决事实清楚，判决依据充分，亦不存在违反法定程序的情形，故上诉人要求将案件发回重审于法无据。二、好家公司并非本案适格的诉讼主体,从上诉状的事实理由来看，上诉人仍然认为本案为商品房销售合同纠纷，好家公司并非出售案涉房屋的主体，故上诉人将好家公司列为本案被告于法无据。三、好家公司为上诉人提供的居间服务已完全履行，其要求好家公司返还居间服务费于法无据。好家公司与上诉人虽未签订书面居间服务合同，但上诉人已经享受了居间服务是客观事实。主要服务为，好家公司帮助上诉人在已签字的《认购合同书》确定的房屋总价的基础上再行优惠。双方基于居间法律关系所产生的权利义务已经完全履行而消灭，双方达成的居间服务合意既未有合同可撤销的情形，也不符合无效合同的构成要件。故上诉人要求好家公司返还居间服务费无事实根据，亦无法律依据。上诉人是完全民事行为能力人，购买房屋事宜所支出的每笔钱款都有相应的收款凭证，收款凭证上亦有不同公司的印章，应当知道其支付每笔款项的意义所在，现其在享受了居间服务后又要求好家公司返还款项，此种违反诚实守信原则的行为，不应受到法律保护。关于上诉人主张的居间服务费标准过高问题，应当视为新的诉请，但该诉请未经一审法院审理，不应成为本案二审的审理范围。居间服务费收费标准应当以双方当事人意思自治为准，本案中好家公司已经提供了居间服务，上诉人也已经缴纳了服务费用，双方关于居间服务所形成的债权债务已经消灭，不存在居间服务费过高予以调整的说法。 张凌向一审法院提起的诉请:1.判令中诚置地公司、好家公司返还张凌超额支付的合同款项36968元；2.判令中诚置地公司、好家公司支付张凌超额支付合同款项的利息740元（利息暂计算至2019年8月29日，后续利息按年利率6%计算至清偿本息之日止）；3.本案诉讼费由中诚置地公司、好家公司承担。 一审法院认定事实为:张凌向中诚置地公司签订《认购合同书》，该合同书载明：张凌认购中诚置地公司开发的艾溪湖一号1702，建筑面积为56.96平方米，折前价格为662911元，定金50000元。2019年4月29日，张凌与中诚置地公司签订《南昌市商品房买卖合同》（合同编号为GX19XXXX0057），合同约定张凌向中诚置地公司购买上述认购房屋，房屋总价款为554343元，张凌通过一次性付款方式支付购房款。 2019年4月26日，张凌向中诚置地公司支付定金50000元，中诚置地公司出具收据。2019年4月29日，张凌向中诚置地公司支付剩余购房款504343元，之前已交定金折抵购房款，中诚置地公司出具了收据。同日，张凌还向好家公司支付了36968元，好家公司出具了收据。 另查明，中诚置地公司在销售“艾溪湖一号”楼盘时与好家公司有合作关系，好家公司依托其平台为中诚置地公司提供房屋销售服务，中诚置地公司同意向好家公司介绍的购房人提供购房优惠折扣，由好家公司向购房人收取居间服务费。 一审法院认为，依法成立并生效的合同，各方当事人应依约履行合同义务。张凌与中诚置地公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认上述合同合法有效。张凌在中诚置地公司提供的《认购合同书》中签字，好家公司对《认购合同书》亦表示认可，故一审法院确认《认购合同书》依法成立并生效。综合《认购合同书》与《南昌市商品房买卖合同》的内容来看，张凌在购买案涉房屋时享受了高达108568元的总价优惠，且其购买房屋时另行支付的36986元由好家公司收取并出具收据，故其应当对该款项是明知并认可的，中诚置地公司在庭审中亦表示其与好家公司存在合作关系，由好家公司依托其平台为中诚置地公司提供房屋销售服务，中诚置地公司则向好家公司介绍的购房人提供购房优惠折扣，由好家公司向购房人收取居间服务费，故该笔费用应当认定为好家公司向张凌提供居间服务而收取的费用，本案案由应为居间合同纠纷。 但中诚置地公司与好家公司作为案涉房屋的销售方和居间服务方，双方达成的事实合作关系涉及的客户众多，钱款数额较大，却仅有口头约定，亦存在瑕疵，双方应当以书面形式签订合作协议并向涉及的购买方以书面形式明确居间服务费用性质及金额，避免产生歧义和纠纷。 张凌未举证证明上述居间服务关系存在可撤销或无效的情形，故张凌提出的要求中诚置地公司、好家公司向其返还36968元并支付利息的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决驳回张凌的全部诉讼请求。案件受理费743元，减半收取计372元，由中诚国际置地（江西）有限公司、江西好家营销策划有限公司负担。 二审期间，各方均未提供新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于中诚置地公司、好家公司应否返还张凌36968元。本院认为，张凌通过参加“以少抵多”等优惠活动，在购房时实际获得了总价优惠，最终达成支付价格为59万余元。本案纠纷的产生源于在此过程中，无论是中诚置地公司还是好家公司均未明确告知张凌前述优惠活动是中诚置地公司和好家公司合作进行的，导致张凌认为其已付总价与商品房买卖合同约定价款不一致，对此，本院认为，中诚置地公司与好家公司在此过程中存在不当，但综合《认购协议书》《商品房买卖合同》内容，结合张凌在一审庭审陈述的“折后价59万多元”，以及实际付款情况，支付59万余元完成交易是双方真实的意思表示，张凌也确实享受到了购房优惠，现要求全部或部分返还36968元款项并支付相应利息没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，应予维持，张凌的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费743元（上诉人张凌已预交）由张凌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇二〇年十月十六日 法官助理 李 璇 书 记 员 万志新