江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初2205号原告：南通五拓商业管理有限公司，统一社会信用代码91320692MA1Q1A7H9K，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路北。法定代表人：许成进，该公司董事长。委托诉讼代理人：江少余，海门市包场法律服务所法律工作者。被告：南通迈和展览展示有限公司，统一社会信用代码91320692MA1PBKE64C，住所地江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路北。法定代表人：周进，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹娟，南通市通州区城星法律服务所法律工作者。原告南通五拓商业管理有限公司（以下简称五拓公司）与被告南通迈和展览展示有限公司（以下简称迈和公司）恢复原状纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的法定代表人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告五拓公司向本院提出诉讼请求:一、被告恢复所租厂房的原状，清理垃圾（具体为：1、把生活垃圾、工业垃圾全部清理掉；2、把水池子里面的废水废渣清理掉，然后把池子填平，用混凝土进行浇筑；3、除了自然损毁的门窗之外，其他损坏的门窗要求被告修补；4、被告租用的办公楼宿舍的门窗、地板、地砖受到损坏，也要求被告进行修补）。二、被告承担违约金211194元。三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告在2017年6月29日签订了租房合同。相关的权利义务及违约责任规定得非常清楚明晰。但被告自2019年7月份，双方终止协议以前仍故意拖欠原告的房租，且不愿依合同约定恢复厂房原样，清除所有垃圾。为此，原告在被迫无奈之下诉讼[详见（2019)苏0612号民初4378号民事判决书]。但本诉内容仍未能解决。法院建议另行起诉。无奈之下，特具状法院，要求如诉判处。被告迈和公司辩称，1、原告起诉要求被告恢复原状，到目前为止，被告没有看到原告与被告签订合同时，双方一致确认的原状物情况，所以谈不上由被告来恢复原状；2、原告已将合同中的租赁物租赁给他人使用，无法分清现状和原来撤走时的原状，不存在恢复原状的基础；3、原告在催促要求被告搬离的同时，没有明确表示要求被告做出其他的原状物的恢复。4、原被告之间合同的解除并非由于被告的过错造成，原告主张违约责任没有相应事实和依据。原告的诉请均不成立，请求法院依法驳回原告诉请。本院于2019年11月25日针对双方租赁合同纠纷一案的本诉与反诉，作出（2019）苏0612民初4378号民事判决。双方均未提出上诉，该法律文书已生效并已履行。判决认定了以下主要事实：原告五拓公司与江苏三友环保能源科技有限公司签订了房屋租赁合同后，于2017年6月29日与被告签订房屋租赁合同。原告将江苏三友环保能源科技有限公司坐落于江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路与珠海路交叉东北角物业中的1至2号车间、宿舍楼四楼、办公楼二楼等出租给被告。双方对租赁物的交付、租赁的期限、租金的支付方式和期限、定金和违约责任等事项均作出了约定。2018年7月30日，当地政府部门向原告发出企业关停告知书，告知包括被告在内的6家企业，属于清理整顿范围之内，对该6家企业限期关停。双方于2019年5月21日签订协议，被告应于2019年7月20日前搬离所租赁的厂房。被告已于2019年6月1日从所租赁的厂房内搬离完毕。为房租等问题，双方未能达成一致，原告于2019年5月向本院提起诉讼，要求被告支付房租及电费等，被告提起了反诉，要求原告赔偿损失。本院认为原告从江苏三友环保能源科技有限公司处租赁了坐落于江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路与珠海路交叉东北角物业的相关物业后，将其中的部分厂房、宿舍楼、办公楼等再转租给被告，江苏三友环保能源科技有限公司并无异议，原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。原告要求被告搬离厂房，而被告也同意搬离厂房，双方为合同的解除达成一致意见，被告已实际从租赁的厂房内搬离，双方的租赁合同应予解除。本院于2019年11月25日针对双方的本诉与反诉，作出（2019）苏0612民初4378号判决，由被告迈和公司给付原告五拓公司房屋租金和电费118543元；由反诉被告五拓公司给付反诉原告迈和公司37275元；并驳回双方的其余本诉及反诉请求。该判决结果中，被告应给付原告的118543元，系被告所欠的房租195550元，加上应给付的电费22993元，扣除被告已支付的押金10万元后所得。原告在该起诉讼中增加了诉讼请求，要求被告清理租赁厂房内的垃圾、恢复原状。其向本院提交的证据仅是相关照片，该照片的真实性，本院已予以认定。但原告的证据尚不足以支持其诉讼请求，本院告知其可提供证据后另行主张。现原告再次起诉，要求被告恢复原状并向被告主张违约金。本次诉讼中，原告没有其他证据向本院提供。被告认可其在租赁厂房期间，有挖坑破墙行为，但主张其当初过得到原告的许可，且该公司已承诺其无需恢复原状，并向法庭申请证人，即原告原来的股东顾海波出庭作证。经现场勘查，被告承租的1号车间东墙南侧的大门被改建，2号车间的南墙另开了一扇门，西墙北侧上方被开挖了2个方形、1个圆形孔洞，西墙北侧大门里面的地面被开挖了2个方形坑，西墙北侧大门外面的地面被开挖了1个坑。庭审中，原告认可其在被告退租之后，曾将厂房借给另外的单位使用。还查明，原被告双方在租赁合同4.1条款中，对10万元押金，又称作保证金、定金；在合同5.4条款中规定，乙方（即被告）在使用过程中对厂房如有隔墙、开门、地面开挖等必须回复原样；在合同9.1条款中，对违约责任作如下约定：双方同意有下列情形之一的，……，违约方每逾期一天，应向非违约方按本合同第4条约定的当年厂房租金总额的3%，支付迟延履行违约金……（2）乙方无故逾期不支付租金连续超过5日，经甲方书面催告后，三日内仍未支付的……。以上事实有本院生效法律文书和当事人的陈述等证据为证。本院认为，一、被告从原告处承租了原告租来的厂房，原告虽然没有被告接收厂房时原厂容厂貌的证据，但其主张有其他厂房未被破坏的现状，可作为原厂容厂貌的依据。该主张合乎情理，应予采纳。原告要求被告恢复原状，提供的照片能反映被告撤离租赁厂房时的相关厂容厂貌，被告也认可了其在租赁厂房期间存在挖坑破墙的行为，原告要求被告恢复原状，本院予以支持。被告主张原告现场管理人在解除租赁合同时承诺无需其恢复原状，该承诺超出原告现场管理人的职责范围，又未能得到原告的事后追认，该承诺无效，被告应当对租赁物造成大门和地面的破坏，恢复原状。二、原告要求被告对所租用的办公楼、宿舍楼的门窗、地板、地砖进行修补，被告予以拒绝。因原告同时将办公楼、宿舍楼出租给南通博未展览展示有限公司和南通卓捷展览展示有限公司使用，原告未能提供证据证明被告承租时的原状，以及被告确切的租赁使用范围，该诉讼请求，本院难以支持。三、原告要求被告清理垃圾，被告予以拒绝，认为原告将厂房分别租给了8家不同的单位，垃圾并非由其公司一家产出，且其退租后，原告又将厂房借用给别的单位使用，不同意原告的诉讼请求。本院认为原告应对自己的主张提供相应证据，其不能提供相关证据，其诉讼请求，本院难以支持。四、对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，被告没有按约支付房屋租金，构成违约。但本院注意到，原告在上一次诉讼时，已经将定金10万元抵扣了被告的应付租金。原告已对定金作出处理，本院也已支持。现原告再次诉讼，要求被告支付违约金，该诉讼请求与《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定的违约金与定金不能同时适用的规定相悖，故对原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。现依照依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告南通迈和展览展示有限公司在本判决发生法律效力后三十日内对其租赁自原告，坐落于江苏省通州湾江海联动开发示范区长江路与珠海路交叉东北角，江苏三友环保能源科技有限公司内的1号车间的东墙南侧的大门、2号车间南墙开挖的大门、西墙北侧大门上方的三个孔洞、西墙北侧大门内外所开挖的3个坑恢复原状；二、驳回原告南通五拓商业管理有限公司的其余诉讼请求；案件受理费4468元，诉讼保全费用1575.97元，合计6043.97元，由原告南通五拓商业管理有限公司负担5964.97元，由被告南通迈和展览展示有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时按照不服的内容向该院交纳相应案件受理费。（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈 超人民陪审员  刘晓青人民陪审员  陈 兵二〇二〇年十月二十日书 记 员  缪彬彬