1宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初2676号 原告：宁波信诺房产经纪有限公司。住所地：浙江省宁波高 新区江南路1182号019幢1-4（集中办公）。统一社会信用代码 91330201316870512L。 法定代表人：王国华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈驰，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李亚诚，该公司员工。 被告：柳松，男，1985年10月5日出生，汉族，公民身份号 码34112619851005723Ｘ，住安徽省凤阳县 1号。 被告：祁君，女，1985年3月26日出生，汉族，公民身份号 码341126198503267327号，住浙江省宁波市高新区 路588弄66号204室。 上述两被告共同委托诉讼代理人：程星星，国浩律师（北京） 事务所律师。 被告：朱丽，女，1989年1月27日出生，汉族，公民身份号 码510724198901270821，住四川省安县。 2委托诉讼代理人：潘科伟，上海汇业（宁波）律师事务所律 师。 原告宁波信诺房产经纪有限公司（以下简称信诺公司）与被 告柳松、祁君、朱丽居间合同纠纷一案，本院于2019年11月21 日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月27日公开开庭进 行了审理。原告信诺公司的委托诉讼代理人陈驰、李亚诚，被告 柳松、祁君及其委托诉讼代理人程星星，被告朱丽及其委托诉讼 代理人潘科伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信诺公司向本院提出诉讼请求：三被告支付原告居间代 理服务费51350元并承担律师费5000元。事实和理由：被告柳 松、祁君共有房屋（梅墟路588弄66号204室）产权，并委托原 告提供订立房屋转让合同的媒介服务。被告朱丽通过相关渠道联 系到原告，经实地查看房屋，对该房屋基本信息进行充分了解后， 委托原告提供订立房屋转让合同的媒介服务。原告积极向三被告 如实报告该房屋各项转让合同订立事宜，并协调三被告进行磋商， 三方于2019年8月4日签订了《存量房买卖中介合同》，合同约 定中介服务费为10800元，由被告朱丽支付。同时约定若被告违 反合同，则由违约方承按房屋总价2.6％承担中介服务费51350 元。同日被告朱丽向被告柳松、祁君支付了5000元定金，但并未 向原告支付10800元居间代理服务费。后经原告与三被告协调， 于2019年11月1日办理过户手续，并由被告朱丽向被告柳松、 祁君支付购房款550000元。后三被告拒绝履行合同，被告朱丽 称系被告柳松、祁君拒绝履行合同。 3原告认为，《存量房买卖中介合同》实际上包含了原告与三被 告三方签订的居间合同及被告柳松、祁君与被告朱丽签订的房屋 买卖合同，且在被告柳松、祁君与被告朱丽完成买卖合同的签订 时，原告已经履行主要居间合同义务，有权依据《存量房买卖中 介合同》要求被告柳松、祁君及被告朱丽支付居间代理服务费。 而被告柳松、祁君、朱丽拒绝履行合同《存量房买卖中介合同》 的行为构成了被告柳松、祁君、朱丽的违约，据此原告有权要求 三被告支付居间代理服务费51350元，并承担原告因维权支付的 律师费5000元。 被告柳松、祁君答辩称：一、原告在签订《存量房买卖中介 合同》之后，未按法律规定协助被告柳松、祁君签订网签合同， 未要求被告朱丽及时支付首付款，作为一个服务机构，没有把服 务客户、促成交易作为首要任务，反而在中间挑唆被告柳松、祁 君和被告朱丽之间的矛盾，故意设置交易障碍，属于严重未按照 合同约定履行应尽义务，构成违约，应当承担相应的法律责任。 2019年11月1日，原告与被告柳松、祁君及被告朱丽就过户事宜 进行协商，被告柳松、祁君要求被告朱丽当日付首付款，进行过 户，被告朱丽明确提出缓几天支付首付款，自认其违约，按照合 同约定逾期一天支付100元违约金，被告朱丽在2019年11月1 日未能支付首付款，已构成违约。2019年11月26日，法院组织 三方调解时，被告柳松、祁君明确提出将于次日（即2019年11 月27日与法院协调解除涉案房屋的查封），可以继续交易。2019 年11月28日，鄞州区人民法院出具关于解除涉案房屋保全措施 4的裁定书。被告柳松、祁君于2019年11月30日微信催告被告朱 丽支付首付款，进行过户。截至2019年12月9日，被告朱丽仍 未支付首付款，朱丽已经构成根本违约。二、原、被告签订的《存 量房买卖中介合同》与宁波市住建委和宁波市市场监督局联合制 定的示范合同相比增加了很多加重被告方责任的格式条款，且该 合同未按照规定在市场监督局进行备案，其中《存量房买卖中介 合同》第14条第二款及第15条第二款等格式条款属于无效合同 原告无权要求被告柳松、祁君支付相当于原中介服务费5倍金额 的费用。三、二手房交易具有专业化，三被告系基于原告可以提 供专业服务的信任基础才委托原告提供房屋交易中的各项服务， 现实是原告仅撮合被告柳松、祁君签订《存量房买卖中介合同》， 后续并未完成网签评估、申请贷款等一系列中介服务，《宁波市房 地产中介服务条例》第十三条规定房地产中介合同未能履行或未 能完全履行，中介服务机构不能收取或不能全额收取中介服务费， 原告按照合同第四条第二款规定，在合同签订之日向被告朱丽收 取中介服务费，但是原告在合同签订当日并未向被告朱丽收取任 何中介服务费，原告以实际行动解释了中介合同未能履行时不应 收取或不能全额收取中介服务费。民事主体从事民事活动，应当 遵循公平的原则合理确定各方的权利和义务，原告在其未提供全 部中介服务情况下而要求收取全额的费用，不符合公平原则。四、 原告是通过提供经纪服务来获取报酬，《存量房买卖中介合同》约 定原告应向被告朱丽收取中介服务，房屋买卖双方是否违约均不 影响原告要求被告朱丽支付中介费。综上所述，原告在提供服务 5的过程中未履行应尽义务以及被告朱丽未按时支付首付款等原因 导致房屋交易至今未完成，原告与被告朱丽故意进行诉讼，在明 知房屋已经解封的情况下再次申请查封涉案房屋（完全与保全金 额不符），企图滥用司法手段，侵犯他人合法权益，增加法院工作 量，请求法院依法判决。 被告朱丽答辩称：本案争议根本原因在于被告柳松、祁君出 卖的房屋在2019年11月12日至12月6日期间被查封，该违约 行为是不能履行合同的根本原因，因由两被告承担相应责任。2019 年8月4日，三方签订存量房屋买卖中介合同，买方当日支付卖 方5万元，被告朱丽在得知被告柳松、祁君房屋可能被查封的情 况下，有权行使不安抗辩权。后卖方与中介发生争执，中介警告 买方不要支付首付款给卖方，而此时买方已经筹足足够首付款， 在中介警示下，买方有足够理由行驶不安抗辩权。11月3日，李 亚诚告知买方，原告已起诉卖方，11月8日聊天记录显示，卖方 想撇开中介与买方进行交易，买方认为风险太大没有同意。11月 12日至12月6日，涉案房屋被他案查封，卖方构成违约，其应承 担相应责任。11月30日，卖方通知买方，在12月2日前支付首 付款55万元，而此时房屋仍处于查封状态，卖方该行为违背了诚 实信用原则，买方作为一般购房者，自然应听从原告专业指示进 行交易，买方不存在任何违约行为。原告不考虑自身未完成居间 义务，却一味追求合同利益，甚至将毫无过错的买方置于诉讼当 中，缺乏基本职业道德。中介未完成必要的服务义务，不应收取 相应费用。即使其认为已完成服务，相应费用也应由卖方承担。 6本院经审理认定事实如下：2019年8月4日，经原告中介， 原告（中介方）、被告柳松、祁君（卖方）、被告朱丽（买方）三 方签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，卖方将位于宁波高新区 梅墟路588弄66号204室房产出售给买方，合同主要约定：房屋 总价款197.5万元，签约日支付定金5万元，2019年11月1日前 支付55万元（同意此款用于卖方还贷），余款137.5万元买方办 理按揭贷款后支付。中介服务费10800元，由买方承担（续在合 同签订日当天付清）。鉴于中介方已经提供居间服务，且促成了本 合同的签订，故本合同签订后买卖双方未能依本合同之约定履行 相应义务的，均不影响中介方对上述中介费的收取。中介代办有 关手续的项目收取代办费（代办不动产权证服务费550元/套，按 揭贷款综合服务费3350元），由买方在过户日付清。中介方于2019 年11月1日前组织双方办理产权过户手续。款清交房同步。如买 方或卖方违约不能履行合同的，违约方应按照房屋总价的2.6%向 中介方支付中介服务费；因买方或卖方未按合同履行各项义务， 违约方应承担其他两方要求违约方履行各项义务而支出的律师 费、诉讼费等各项实现权利费用。卖方承诺其所出售的房屋不存 在影响过户的情况，否则视为违约。买卖双方同意委托中介方网 签，并由买卖双方各向中介方出具委托书。合同并就其他事宜进 行了约定。 2019年10月21日，因卖方涉诉，朱丽丈夫、柳松及原告工 作人员李亚诚一起协商，柳松表示：“9月27日案外人起诉柳松， 其银行卡已被冻结，所以担心首付款付到银行卡的话，会再被保 7全，若买方实在等不了，可以定金退还。”朱丽丈夫表示：“其也 可以给卖方一个月处理。” 2019年10月31日，原告工作人员李亚诚与被告祁君约次日 办理。11月1日中午12时许，原告工作人员李亚诚及三被告在原 告办公场所就付款、过户事宜进行沟通，商量过程中，买方因为 首付款在其老公处，表示当日不能支付55万元，可以按违约每日 支付100元的违约金。中介方表示就算当日付了钱，但房产证还 在银行，当日也无法过户。卖方表示若不能当日过户，买方会追 究卖方的违约责任。 2019年11月3日，朱丽丈夫告知原告工作人员李亚诚可以于 次日支付首付款，李亚诚表示不用约，原告已经提起诉讼了。2019 年11月6日之后，柳松和朱丽丈夫一直通过微信协商继续履行或 解除合同事宜。2019年11月27日，柳松微信上告知朱丽丈夫房 屋近几天可以解封是否可以继续交易，朱丽丈夫表示可以，并要 求柳松联系中介一起谈。2019年11月30日，柳松微信通知朱丽 丈夫于2019年12月2日9时前支付首付款55万元，卖方在2日 内解除银行抵押并办理过户手续，逾期卖方有权解除合同。2019 年12月5日，朱丽向柳松、祁君发了一份告知函，主要载明：因 房屋被司法查封，卖方已构成违约，现通知卖方5日之内解除查 封，否则将解除合同。2019年12月9日，柳松微信告知朱丽丈夫 因买方至今未支付首付款，故正式通知解除合同。 另查明，2019年11月12日，涉案房产因案外人提起诉讼而 被宁波市鄞州区人民法院查封。同年12月5日，涉案房产被解封 8（解封裁定书落款日期为2019年11月28日）。因本次诉讼，原 告支出律师代理费5000元。 2019年12月11日，朱丽以柳松、祁君为被告诉至本院，要 求解除房屋买卖中介合同，被告双倍返还定金并赔偿律师费、保 全担保费等。经本院主持调解，双方当事人达成调解协议：解除 房屋买卖中介合同、被告返还定金5万元并支付赔偿款6000元， 涉案中介服务费由被告承担等。 以上事实由原、被告提供的房屋买卖居间合同、聊天记录、 法律服务委托合同、录音资料、通知函、查封登记情况等证据以 及原、被告在庭审中的陈述佐证。 本院认为，关于讼争合同第十四条第二款及第十五条第二款 的效力，被告认为该条款系格式条款且加重被告责任应属无效条 款，原告则认为价格差距并非违约金，系优惠价格的丧失，并非 无效。本院认为，讼争合同条款系原告为了重复使用而预先拟定， 并在订立合同时未与对方协商的条款，属格式条款。合同中已明 确约定中介费由买方承担，并在合同签订后，若买卖双方未按约 履行相应义务的，均不影响中介费的收取。上述合同条款又约定， 买卖双方若违约，均应按房屋总价的2.6%向中介方支付中介费。 实际上，讼争合同包含了房屋买卖和居间两个合同法律关系，若 买卖双方履行房屋买卖合同违约的，仅系买卖双方的违约，该违 约行为与原告并无关联，原告不能以此设定违约责任。若买方未 按约支付中介费的，此时才构成对原告的违约，合同约定违约方 应按照房屋总价的2.6%（也即51350元）支付中介费，而根据 9合同法的规定，违约一方对守约方应当赔偿相当于因违约所造成 的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同 一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成 的损失。本案中，若合同实际履行，原告可获得的利益仅为10800 元，因此，该约定明显加重了买方的责任。故上述合同条款应属 无效。 讼争合同签订后，尽管买卖双方在合同履行过程中发生争议， 但纵观双方之间的聊天记录，双方均有继续履行合同的意思表示。 此时，作为中介方应秉承诚实信用原则，采取合理方式促成合同 继续履行，但原告在被告知可以支付首付款时，简单地以已提起 诉讼为由加以拒绝，原告的该行为也有违其职业操守和职业规范， 且事实上，原告也未完成全部中介服务内容，因此，本院将中介 费酌减为8800元，并对原告主张律师代理费的诉请不予支持。因 讼争合同明确约定中介费由买方承担，且买卖双方就中介费的承 担也经本院调解达成协议，故本院对买卖双方之间的违约责任不 作评判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十 条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十 三条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决如 下： 一、被告朱丽支付原告宁波信诺房产经纪有限公司中介服务 费8800元，定于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告宁波信诺房产经纪有限公司的其他诉讼请求。 10 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1209元，减半收取604.5元，由原告宁波信诺房 产经纪有限公司负担579.5元，被告朱丽负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市 中级人民法院。 审 判 员 黄仙方 二〇二〇年十月十二日 法官助理 陈力笋 代书记员 汤榆庭