江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0721民初1481号 原告（反诉被告）郑丽红，女，1981年11月7日生，汉族，住赣州市赣县区。 原告（反诉被告）黄世金，男，1978年9月20日生，汉族，住赣州市赣县区。 委托代理人王丽丽，江西致广律师事务所律师，特别授权。 委托代理人刘龙华，江西致广律师事务所律师，特别授权。 被告(反诉原告)赣州粤兴东方酒店有限公司，住所地：江西省赣州市赣县区梅林镇城南大道西路**金桥国际******。 统一社会信用代码：91360721MA35FQKKOM。 法定代表人：杨斐。 被告张莉，女，1972年2月15日生，汉族，住广东省深圳市南山区。 两被告委托代理人曾翔，江西公仁律师事务所律师，特别授权。 原告(反诉被告)郑丽红、黄世金诉被告(反诉原告)赣州粤兴东方酒店有限公司、被告张莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员赖建军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄世金及其委托代理人王丽丽、刘龙华，被告赣州粤兴东方酒店有限公司法定代表人杨斐、张莉及其委托代理人曾翔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告郑丽红、黄世金诉称：原、被告于2016年签订二份《房屋委托经营合同》。合同分别约定原告将拥有位于赣州市赣县区金桥国际Ｂ座4层404号房、405号房委托给被告作为7天优品酒店经营，建筑面积均为37.96㎡，委托经营期限十年，从2017年1月1日起至2026年12月31日止。租金为每月25元／㎡，按每年租金递增8%的标准上涨。每月的租金在当月10日前支付给原告。合同第五条第2项约定在租赁期内，若被告逾期未向原告支付租金，被告应向原告支付月租金1%在违约金，违约金从违约之日起第二天计算。合同签订后，原告依约向被告提供了房屋作为7天优品酒店经营，但从2020年1月至今，被告未向原告足额支付租金。为此，原告诉请：1、请求法院判决二被告按合同约定支付2020年1-6月拖欠的房屋租金6597.22元及逾期违约金6422.33元（从违约之日次日起暂计至2020年6月30日，按当月所欠租金日百分之一计算）；2、本案诉讼费用由二被告承担。原告当庭变更诉讼请求为租金15053.06元（截止10月底）、违约金4515.92元，共计19568.98元。 被告赣州粤兴东方酒店有限公司、张莉辩称：（1）答辩人张莉不是本案适格被告；（2）新冠疫情属于不可抗力，疫情期间的理应减免，包括答辩人粤兴酒店在内的酒店行业经营均受疫情及疫情防控措施影响严重，恳请法院依法对房屋租金予以减免；(3)案涉《房屋委托经营合同》第五条第2点违约金以应支付租金1%的标准按日计算远远超出了法律规定的违约金上限，请求法院依法予以核减降低；(4)受疫情影响答辩人无力再承租案涉房屋，答辩人已于2020年7月31日、8月3日通过EMS邮寄、微信、短信三种方式函告原告要求解除案涉合同。 反诉原告赣州粤兴东方酒店有限公司诉称：2016年3月21日、23日，反诉原告与反诉被告签订两份《房屋委托经营合同》。合同约定：反诉被告郑丽红将其所有的赣县区城南大道金桥国际Ｂ座酒店4层404、405号房（建筑面积均为37.96㎡）委托给反诉原告作为7天优品酒店经营，委托经营期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止，租金为每月25元／㎡，并按每年租金递增8%的标准上涨。合同第六条第二点约定，如遇不可抗力致使本合同无法履行且不可抗力影响超过三个月仍不能消除时，双方可终止本合同，均不再追究对方责任。因2020年1月开始受新冠××疫情防控措施的影响，反诉原告的酒店行业受损严重，至今也无法正常的获取营业利润，已无力再承租案涉房屋。反诉原告已于2020年7月31日、8月3日发送告知函通知反诉被告解除合同，于2020年8月5日自行清空搬离房屋。因疫情属于不可抗力，符合案涉合同第六条第二点约定终止合同的条件，为维护反诉原告合法权益，故向贵院提起反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2016年3月21日、3月23日签订的两份《房屋委托经营合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。 反诉被告郑丽红、黄世金辩称：合同是被告起草，我们签字的，当时购买房屋时开发商和酒店承诺我们十年包租十年收回本来，我们才会去购买的，我方不同意解除合同。 经审理查明：原告郑丽红、黄世金与被告赣州粤兴东方酒店有限公司分别于2016年3月21日、3月23日签订两份《房屋委托经营合同》，约定将原告位于赣县金桥国际Ｂ座酒店4层404号房、405号房委托给被告作为酒店经营，面积均为37.96平方米，委托经营期限为十年，从2017年1月1日至2026年12月31日止。租金为每月25元／平方米，按每年租金递增8%上涨，每月的租金在当月10日前支付给原告。合同还约定，如被告逾期未向原告支付租金，被告应向原告支付月租金1%的违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，违约金的总额不得超过所欠租金总额。 另查明：（1）根据原被告签订的《房屋委托经营合同》，2020年被告赣州粤兴东方酒店每月应支付给原告的租金为2390.94元。目前，被告赣州粤兴东方酒店支付原告租金的情况为：2020年1月、5月的租金按2019年的标准已支付；2020年3月、4月、6月、7月份的租金按2019年的标准支付了一半；2020年2月、8月、9月、10月份的租金没有支付。被告赣州粤兴东方酒店欠原告租金的情况为：2020年1月欠177.11元；2020年2月欠2390.94元；2020年3月欠1284.94元；2020年4月欠1284.02元；2020年5月欠177.11元；2020年6月欠1284.02元；2020年7月欠1283.02元；2020年8月欠2390.94元；2020年9月欠2390.94元；2020年10月欠2390.94元；（2）2020年1月24日，我省启动新冠××疫情防控重大突发公共卫生事件应急一级响应，2020年3月12日调整为二级，3月20日由二级调整为三级；（3）庭审中，被告陈述原告在履行合同过程中未违约；（4）被告表示在2020年7月31日、8月3日通过ＥＭＳ邮寄、彩信、微信三种方式向原告致函要求解除租赁合同，并在2020年8月5日完成了对案涉房屋的腾空、搬离工作。原告对此不予认可，表示不同意解除合同；（5）被告赣州粤兴东方酒店成立于2015年12月4日，为有限责任公司（自然人独资），被告张莉为其股东。2020年10月19日，江西联信会计事务所出具赣联会师审字（2020）第202008号专项审计报告，该审计报告称：“根据赣州粤兴东方酒店提供的2018年10月至2020年8月的财务资料，我们没有注意到任何事项使我们相信股东张莉与赣州粤兴东方酒店资产混同的情况”。对此，原告未提供书面证据予以反驳；（6）2020年1月20日贷款市场报价利率为年利率4.15%。 以上事实，有原被告的陈述，原告提供的身份证复印件、被告企业信用信息、房屋委托经营合同、不动产权证复印件、银行卡交易明细清单，被告提供的营业执照、身份证、法定代表人身份证明、房屋委托经营合同、审计报告、解除合同告知函、邮件交寄单、微信截图、手机截图、搬离现场照片等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为:原告郑丽红、黄世金与被告赣州粤兴东方酒店有限公司签订《房屋委托经营合同》是双方的真实意思表示，故对原告要求被告赣州粤兴东方酒店有限公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持；原告要求按被告所欠租金总额的30%计算被告逾期付款的违约金，没有法律依据，本院不予支持，原告的损失应为拖欠租金所产生的利息。原被告签订的《房屋委托经营合同》中约定的每日1%的违约金过高，本院认为，被告赣州粤兴东方酒店有限公司逾期付款的违约金应以贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即在贷款市场报价利率的基础上上浮50%为年利率6.23%；被告赣州粤兴东方酒店有限公司要求解除与原告郑丽红、黄世金签订的《房屋委托经营合同》，因本案原告并未违约，被告也未提供充分证据证明继续履行合同对其显失公平，故对被告赣州粤兴东方酒店有限公司要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持；《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，因此，新型冠状病毒疫情符合不可抗力“不能预见、不能避免且不能克服”三个构成要素，属于不可抗力，对被告赣州粤兴东方酒店有限公司的经营活动确已造成了重大影响，根据公平原则，对被告赣州粤兴东方酒店有限公司要求减免租金的诉讼请求，本院适当予以支持，减免租金的金额本院确定为2020年2月份半个月的租金即1195.47元；被告赣州粤兴东方酒店为自然人独资有限责任公司，该公司股东张莉已提供证据证明其资产与赣州粤兴东方酒店资产未发生混同，故对原告要求被告张莉共同承担还款责任的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告赣州粤兴东方酒店有限公司在本判决书生效之日起五日内支付原告郑丽红、黄世金租金13857.8元，逾期付款的违约金233.45元，合计14091.25元，并以13857.8元为本金按年利率6.23%从2020年10月10日起计算违约金至还款之日止。 二、驳回原告郑丽红、黄世金的其他诉讼请求。 三、驳回被告赣州粤兴东方酒店有限公司反诉诉讼请求。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，由被告赣州粤兴东方酒店有限公司承担。 如果被告未能按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  赖建军 二〇二〇年十月三十日 代理书记员  韩永平 附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、赣州市赣县区人民法院标的款账号： 户名：赣州市赣县区人民法院账号：14×××52 开户行：赣县农行赣东分理处 三、赣州市中级人民法院上诉费账号： 户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88 开户行：招商银行赣州长征大道支行。 四、逾期付款违约金的计算方式： （1）2020年1月至2020年2月：本金177.11元×0.52%=0.92元 （2）2020年2月至3月：本金177.11+1195.74=1372.58元×0.52%=7.14元 （3）2020年3月至4月：本金1372.85+1284.02=2656.87元×0.52%=13.82元 （4）2020年4月至5月：本金2656.87+1284.02=3940.83元×0.52%=20.49元 （5）2020年5月至6月：本金3940.83+177.11=4117.94元×0.52%=21.41元 （6）2020年6月至7月：本金4117.94+1284.02=5401.96元×0.52%=28.09元 （7）2020年7月至8月：本金5401.96+1283.02=6684.98元×0.52%=34.76元 （8）2020年8月至9月：本金6684.98+2390.94=9075.92元×0.52%=47.19元 （9）2020年9月至10月：本金9075.92+2390.94=11466.86元×0.52%=59.63元 以上合计233.45元。