湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初6118号原告(反诉被告)：刘航君,女。委托诉讼代理人：李军林，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉媛，广东宝城律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘小娟，女。委托诉讼代理人：曾小凤，湖南惠湘律师事务所律师。原告刘航君与被告刘小娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，2020年9月3日，反诉原告刘小娟提起反诉，经审查，符合反诉条件，决定合并审理。依法由审判员曹兰兰适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告刘航君的委托诉讼代理人李军林、被告刘小娟及其委托诉讼代理人曾小凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘航君向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告立即将位于耒阳市五一路国贸新城1#11号商铺腾空并移交给原告；2、被告按每月1892元的标准，向原告支付2019年9月13日起至房屋腾空并移交之日止的房屋占用费（暂计至2020年7月13日为18920元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）、李建华（合同丙方）共同签订《商铺租赁合同》，原告将位于耒阳市五一路国贸新城1#11号商铺出租给被告，租赁期限自2014年9月14日至2019年9月13日止，约定租金标准为每月1892元。2019年9月13日，因租赁期限已到期，被告继续占用租赁物业不符合《商铺租赁合同》约定，原告向被告书面通知限期搬离并要求支付房屋占用费，被告均置之不理。在租赁合同到期后，被告没有任何事实和法律依据，长期非法占用原告享有所有权的房屋。依据相关法律规定，提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘小娟辩称：1、合同期内被告一直严格按合同约定履行合同义务，门面租金已交纳至2019年11月30日，但是，原告在合同期限内擅自停水停电，造成被告无法正常使用案涉门面；2、根据合同的约定，在经原告同意以后，被告可以将案涉门面转租或者与他人联营。租赁期内，被告征得原告同意后，与案外人达成了转租协议，但原告又出尔反尔，禁止被告转租。原告的行为严重违反了双方合同的约定，给被告的经营带来了巨大的损失，理应承担相应的违约责任，并向被告赔偿相应的损失；3、原告在被告已经交纳房租的租赁期限内停水停电，造成门面无法经营使用，过错在原告，对于合同期满以后的房租，因门面无法达到使用条件，且双方没有就是否续租达成协议，因此，租赁期满后的房租不应由被告承担。反诉原告刘小娟向本院提出反诉请求，请求判令：1、确认反诉被告在履约过程中存在违约行为，赔偿反诉原告因反诉被告违约造成的经营损失20000元，门面转让损失89000元；2、反诉被告承担本案的全部(包括反诉和本诉)诉讼费用。事实与理由：2014年9月，反诉原告与反诉被告、李建华（合同丙方)共同签订《商铺租赁合同》，约定反诉被告将位于耒阳市第五一路国贸新城1#11号商铺出租给反诉原告，租赁期限自2014年9月14日至2019年9月13日止(后双方约定延长至2019年11月27日)，每月租金1892元。合同第三条第五款约定：在合同期内，经反诉被告同意，反诉原告可以将商铺转让或与他人联营。在租赁期限未满的情况下，即2019年7月期间，反诉被告将案涉门面的水电强行停掉，致反诉原告无法正常经营，造成经济损失，还在答应让反诉原告转租后，出尔反尔，在反诉原告与他人签订了转租协议情况下，恶意涨租，暗中为难，致反诉原告造成巨大的损失。反诉被告的行为严重违反了双方合同的约定，为维护反诉原告的合法权益，提起反诉。反诉被告刘航君反诉辩称：1、反诉被告作为涉案门面的所有人，并未就反诉原告转让店铺一事予以认可，双方在协商当中因反诉原告提出的条件无法得到反诉被告的认可，因此，反诉被告按照双方合同的约定，不同意反诉原告提出转租的要求，反诉原告要求赔偿租赁损失、转让损失没有法律依据；2、反诉原告所称的损失没有事实依据，其称经营损失20000元及店面损失89000元并不存在；3、反诉原告在未征得反诉被告同意的情况下与他人签订的转让协议，对反诉被告没有约束力。经审理查明，2014年9月，原告刘航君（合同甲方）与被告刘小娟（合同乙方）、李建华（合同丙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将位于耒阳市五一路国贸新城1#11号商铺[不动产权证号：2018耒阳市不动产权第**）]出租给乙方用于商业经营；2、租赁期限为2014年9月14日至2019年9月13日止；3、乙方有下列情形，甲方可终止合同，收回门面：①乙方将商铺进行违法经营及犯罪活动的；②乙方拖欠租金；③合同期满后，如出租方继续出租商铺，乙方享有优先权，但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整；④不得改变使用用途；⑤乙方可将商铺转让或与他人联营，但需经甲方同意；4、月租金每平方米50元，面积37.84平方米，每月1892元；次年房租按周围门市租金同等涨幅，由双方协商后作适当调整；5、租金由乙方直接汇至丙方账户，每年一次付清，每年8月13日为交纳租金日；乙方必须按照约定的时间向甲方缴纳租金，如有拖欠，甲方有权向乙方每天按实际租金的1%加收滞纳金。合同订立后，双方口头约定由原告刘航君减免两个半月房租，合同延长至2019年11月27日。2019年4月，被告刘小娟欲将门面转租他人，期间与原告刘航君就门面转租有过协商，原告刘航君亦有同意被告刘小娟转租的意向，但原告刘航君在得知被告刘小娟将收取新租户89000元的转让费后，不同意被告刘小娟转租。租赁期满后，原、被告未再达成续租协议，原告刘航君通过邮件、微信方式要求被告刘小娟交还门面，被告刘小娟未清空门面并交还给原告，占用门面至今。另查明，合同期内的租金已交付，2019年11月28日以后的门面占用费未支付。以上事实，有原告刘航君的陈述，原告刘航君提供的《商铺租赁合同》、不动产权证书、告知书、微信记录；有被告刘小娟的辩述，被告刘小娟提供的微信记录、民事诉状予以证实。上述证据经庭审质证属实，均予以认定。被告刘小娟提供的门面转让协议、收据，不能达到其证明目的，不予认定。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订的门面租赁协议，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。双方的租赁合同期限已于2019年11月27日届满，但未就是否续租达成一致意见，被告刘小娟继续占用诉争门面，无事实和法律依据,故对原告要求被告刘小娟腾空商铺，支付房屋占用费的诉讼请求,予以支持。原告主张以合同约定的1892元的月租金计算房屋占用费，不违反法律规定，考虑疫情期间的特殊情况，本院酌定以减免被告两个月的房屋占用费为宜，原告刘航君对此亦表示同意，故被告应支付原告2019年11月28日起至2020年7月13日的房屋占用费10406元（计算5个月半月，已减免2个月），2020年7月14日至交付房屋之日止的房屋占用费仍按每月1892元计算。关于反诉原告刘小娟主张反诉被告刘航君有违约行为，并应承担其损失的诉讼请求，本院认为，反诉原、被告双方租赁合同约定：“乙方可将商铺转让或与他人联营，但需经甲方同意”，由于反诉被告刘航君就反诉原告刘小娟转租事宜未达成一致意见，反诉被告刘航君在得知反诉原告刘小娟将收取高额转让费的情况下，不同意反诉原告刘小娟转租，故在此情况下，反诉原告刘小娟无权对外转租。反诉原告刘小娟在未经反诉被告刘航君同意或有授权的情况下，与案外人签订的转租，对反诉被告无约束力；同时，反诉原告在与案外人的转让协议中约定“保证乙方（指次承租人）同等享有甲方（指反诉原告）在原租赁合同中所享有的权利和义务，在甲方转让期满后，按原租赁协议顺延五年，并由乙方与房东按原合同条款重新订立租赁合同，不重新签订合同不影响租期自动顺延”的条款，侵犯了出租人即反诉被告的合法权益，故该转让协议对反诉被告不产生法律效力，本院认定反诉被告在租赁合同履行过程中不存在违约行为，对反诉原告的转租行为遭受的损失不应承担违约责任。反诉原告刘小娟还主张反诉被告刘航君在租赁期内有停水停电的行为，因未提供证据证实，本院不予采纳。故反诉原告刘小娟要求确认反诉被告刘航君在履约过程中存在违约行为，并赔偿反诉原告经营损失20000元、门面转让损失89000元的反诉请求,不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘小娟腾空并向原告刘航君交还位于耒阳市五一路国贸新城1#11号商铺[不动产权证号：2018耒：2018耒阳市不动产权第**iv>二、被告刘小娟向原告刘航君支付2019年11月28日至2020年7月13日的房屋占用费10406元；2020年7月14日起按每月1892元的标准计算房屋占用费至房屋交还之日止；三、驳回原告刘航君的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘小娟的反诉诉讼请求。上述第一、二项相抵，限被告刘小娟在本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案本诉案件受理费274元，减半收取137元；反诉案件受理费减半收取1240元，共计1377元，由被告刘小娟负担。原告刘航君已垫付137元，被告刘小娟应在执行中清偿。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  曹兰兰二〇二〇年十月二十六日代理书记员  邓 良打印责任人：曹兰兰校对责任人：邓良