重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初6684号原告：重庆俊豪物业管理有限责任公司，住所地重庆市永川区渝西大道中段**，统一社会信用代码91500118559026041A。法定代表人：刘祥富，公司执行董事。委托诉讼代理人：游晓雪，重庆石松律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑郭利，女，1971年9月1日生，汉族，住重庆市璧山区（公司员工）。被告：张正利，女，1979年3月5日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：石国瑞，男，1978年6月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆俊豪物业管理有限责任公司（以下简称俊豪物业公司）与被告张正利、石国瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法由审判员罗诗忠适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告俊豪物业公司的委托诉讼代理人游晓雪，被告张正利到庭参加了诉讼。被告石国瑞经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告俊豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年1月1日至2020年5月31日物业管理费4365.6元；2、判令被告从2019年1月1日起按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年5月31日，被告应向原告支付滞纳金为3622.42元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的重庆市璧山区俊豪城房屋的业主，该房屋建筑面积为98.78平方米。2016年4月2日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2.6元/平方米.月的标准向原告缴纳物业管理费，被告应每月按时缴纳物业服务费用，如被告逾期缴纳有关费用，应从逾期之日起每天按所欠费用3‰向原告支付滞纳金。原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费用，截止起诉之日仍拖欠2019年1月1日至2020年5月31日物业服务费4365.6元和滞纳金3622.42元，原告多次对其电话、书面通知、上门催缴，均无效果。为维护原告合法权益，现特诉诉讼至法院，望判如所请。被告张正利辩称，原告的诉讼与事实不符，本人已于2020年4月交纳了从2018年1月至2018年12月的物业费，之后物业公司从未对我进行过催收。对于争议部分的物业费，本人认为原告未履行物业服务合同或者说履行合同未尽责，所以不应该按照原定价标准缴纳物业服务费，我愿承担按1.2元/平方米计算的物业费，滞纳金我不愿承担。且我在2018年8月才入住，入住前应该只收取百分之五十的费用。自接房以来，我多次向物业公司发出书面告知书，告知其未按物业服务协议所约定的内容及质量履行合同，也就相关问题向政府部门进行反映，要求整改，但至今物业公司未予以回复，也未采取补救措施。综上，请求法院驳回俊豪物业公司按原收费标准收取我所欠物业费用的请求，判决从2017年接房之日起至补救措施完成之日止的物业费按照俊豪物业公司在发改委备案时提供的评分标准完成率计算付费，对于我已交纳的部分物业费，扣除按服务完成比例部分的差额退还本人；同时请求法院判决俊豪物业公司按相关约定或规定采取补救措施，消除安全隐患，切实履行物业服务合同内容。因物业公司不作为，导致本人购买房产严重减损贬值，申请法院裁定俊豪物业赔偿减损贬值损失，同时，我一直奔走呼吁改进和督促履行物业合同，自接房以来误工误事，特申请法院补偿本人误工费。被告石国瑞未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告张正利、石国瑞系璧山区X房屋业主，该房屋为洋房，建筑面积98.78平方米。二被告于2016年4月19日购买房屋后，以原告俊豪物业公司为甲方，被告张正利、石国瑞为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定的合同期限为自签署之日起生效，到小区业主委员会成立选聘或续聘物业服务企业并制定新的《物业服务协议》正式生效后，协议终止。合同还约定物业服务费用按建筑面积计算，多层洋房按2.6/平方米/月收取，业主应按月在每月20-30日交纳物业服务费。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。合同签订后，原告向被告所在小区提供了物业服务，但二被告自2019年1月1日起至2020年5月31日止未交纳物业服务费用共计4366.08元，原告自愿降低请求二被告支付其物业费用4365.6元，本院予以确认。上述费用，经原告向被告书面催收后，被告仍未交纳。另，庭审中，被告张正利举示了致俊豪城物管告知书、璧泉街道俊豪城东区业主对违建治理及物业管理的意见书、俊豪城业主集中反映俊豪城小区存在的问题及签名表、业主诉求及签名表、重庆市璧山区城市管理局信访回复、接房意见书、前期物业服务收费备案申请、璧泉街道文件、关于俊豪城东区门禁系统使用的通知、光盘及《临时管理规约》等证据，拟证明原告提供的物业服务质量不符合合同约定，小区存在绿化被占用，绿化面积、地、地下建筑面积分等不达标，疫情期间物业公司未实行封闭化管理，并有业主将大量酒精拉入小区，物业管理不到位，物业收费标准过高等问题。对此，原告表示，致俊豪城物管告知书形成时间为2018年，政府部门有介入，其中反映的问题大部分已得到整改；信访回复中违法搭建是其他业主的行为，对违法搭建的87户业主，政府部门已经采取了相应措施；对于业主反映物业价格过高的问题，该份回复中已明确洋房的物业服务费报备时是按照每月每平方米3元计算，而俊豪城东区每个月每平方米2.6元，低于发改委规定的洋房物业服务标准，建议双方另行协商。接房意见书是接房时业主对开发商提出的意见，与物业公司无关。对璧泉街道文件的真实性予以认可，但不能看出我们没有实行封闭式管理。关于俊豪城东区门禁系统使用的通知是通知下发后实行门禁卡管理，但不证明我们之前未实行封闭式管理。应急管理部的文件不能证明我们没有管理到位。被告举示的临时管理规约我们没见过，并非与物业公司所签订的那一份，不能达到原告的证明目的。被告举示的光盘不能证明物业公司未提供服务，只能证明服务达不到被告所要求的标准，且光盘中只能看出其他业主给被告造成的影响，对于这些行为，物业公司只能调解，不能强制。被告张正利还举示了俊豪城（付款单单据）、俊豪城（收款收据），证明其支付了装修费用、垃圾费、装修保证金、装修出入证费用以及2017年和2018年的物业服务费；原告对该组证据的真实性予以认可。对于被告张正利辩称其未收到原告的催收函件，原告未进行催收的问题，原告举示了通讯记录截图一张，拟证明其除了发送催收函外，还向被告石国瑞进行了电话催收，对此被告张正利不予认可，但认可其在俊豪物业公司处所留的联系方式确为其丈夫石国瑞的电话，并称其丈夫没有住在俊豪城,被告张正利认可在原告向其催收后，于2020年4月交纳了2018年1月至12月的物业管理费。以上事实，有原被告的到庭陈述，原告提交的重庆市璧山区规划和自然资源局不动产登记查询结果、全国常住人口信息、《前期物业服务管理协议》、前期物业服务合同备案证明、证明、律师函、催费通知单、催收照片、邮寄凭条、俊豪城收款收据、通讯记录截图，被告张正利举示的致俊豪城物管告知书、璧泉街道俊豪城东区业主对违建治理及物业管理的意见书、俊豪城业主集中反映俊豪城小区存在的问题及签名表、业主诉求及签名表、重庆市璧山区城市管理局信访回复、接房意见书、前期物业服务收费备案申请、璧泉街道文件、关于俊豪城东区门禁系统使用的通知、光盘、《临时管理规约》、俊豪城（付款单单据）及俊豪城（收款收据）等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告俊豪物业公司与被告张正利、石国瑞签订了《前期物业管理服务协议》，其内容不违反法律的强制性规定，对双方均有约束力。合同签订后，原告俊豪物业公司履行了合同约定的义务，向二被告提供了物业服务，二被告在接受物业服务后，应按该合同约定按时交纳物业服务费，其未按合同约定及时足额给付物业服务费用的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。对于原告是否就物管费向二被告进行过催收的问题，因原告向被告邮寄了催收函，并在被告住处张贴了催收函，被告经催收后还在2020年4月交过部份物管费，故原告履行了催收义务；被告称小区内存在违章建筑的问题，但对违章建筑的拆除及惩处不属于物业服务的范围，重庆市璧山区城市管理局在信访回复中亦明确会按照区拆违相关政策统一安排整治；对于被告辩称在疫情期间有大量酒精拉入小区，原告未进行有效管理的问题，因上述问题不属于物业服务的范围，被告可向有关主管部门反映；对于被告辩称本案物业费收费过高的问题，因璧山区城市管理局已作出了回复，并提出了建议，在双方未协商一致并同意变更的情况下，本院对该收费标准不宜进行调整；对于被告主张存在的其他物业服务质量问题，本院认为，由于物业服务存在服务内容多、全天候不间断性的特征，因此对物业服务质量的评价不能仅凭某一时刻的状态来断定，被告举示的证据可以证明原告提供的物业服务有一定的瑕疵，但尚不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，构成严重违约，不足以成为降低物业服务费收费标准或不交纳物业服务费的理由。因此，二被告应当向原告支付其自2019年1月1日至2020年5月31日止仍欠的物业服务费4365.6元。原告主张的滞纳金数额明显过高，本院综合考虑被告拖欠物业服务费用的时间、金额以及给原告造成的损失等因素，酌情主张436元。另，对于被告张正利请求判决原告赔偿其房屋贬值损失，并补偿其误工费的的诉讼请求，该部分诉请与本案分属不同的法律关系，被告可凭相关证据自行决定是否另案解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张正利、石国瑞于本判决生效之日起五日内支付原告重庆俊豪物业管理有限责任公司物业服务费4365.6元（2019年1月1日起至2020年5月31日止）；二、被告张正利、石国瑞于本判决生效之日起五日内支付原告重庆俊豪物业管理有限责任公司逾期付款的滞纳金436元；三、驳回原告重庆俊豪物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费25元，由被告张正利、石国瑞共同负担（此款原告已垫付，由二被告在支付案款时一并付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 罗诗忠二〇二〇年十月二十七日法官助理 袁 园书 记 员 张小娟