湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂09民终947号上诉人（原审被告）：倪楚坤，男，汉族，1954年9月14日出生，住湖北省汉川市。上诉人（原审被告）：唐会兰（系倪楚坤之妻），女，汉族，1958年7月15日出生，住湖北省汉川市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：金玉刚，湖北高照律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李旭，女，汉族，1974年1月25日出生，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：李雄才，湖北扶轮律师事务所律师。上诉人倪楚坤、唐会兰因与被上诉人李旭房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。倪楚坤、唐会兰上诉请求：一、依法撤销湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初3662号民事判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋（以下简称603房屋）是《房屋买卖协议》的标的物，判决上诉人交付该房屋是错误的。双方签订的《房屋买卖协议》约定交付的还建房是拆迁协议中待建在仙女小区的还建房，不是603房屋。李旭要求上诉人给付603房屋是其单方意思表示，双方并未达成合意。两处房屋的位置、价值不同，即使面积一致也不能代替，必须尊重双方的意愿。二、双方签订《房屋转让协议》，约定将一套110平方米的还建房转让给被上诉人，因还建房发生变化未建，致使上诉人无法履行。这是附生效条件合同，而一审认定《房屋转让协议》系附生效条件合同且条件未成就没有合同依据，且与事实不符，其认定明显错误。本案中附生效条件合同的条件是拆迁协议的还建房，因还建房未建，该附生效条件合同的条件未成就，故该协议未能生效。三、一审认为“李旭已经履行了协议约定的付款义务，唐会兰予以接受并出具了收款凭证，在倪楚坤、唐会兰提交的《录音证据》中，倪楚坤说“我从没说过不给房子她（指李旭），我也没有说不给房子她，因此双方均已经作出了《房屋转让协议》的履行行为”，该认定属事实错误。《房屋买卖协议》约定标的物不是603房屋，同时双方签订的是附生效条件合同没有生效。李旭支付房款也只能返还，一审认定合同已经履行不当，一审法院对电话录音采信不当。四、一审认为被上诉人没有违反公序良俗，合同合法有效认定错误。其一、本案房屋交易行为是被上诉人舅舅田世光利用职务之便，为被上诉人谋取利益行为。严重侵害了国家公职人员的廉洁性和公信力，破坏了交易公平性，这是违害国家公序无效类型。其二、一审法院不适用《中华人民共和国民法总则》第十一条规定，而适用《中华人民共和国合同法》规定属于适用法律有误。其三、一审认为案涉《房屋转让协议》有效错误。五、一审认为“行使撤销权须以请求的方式作出，倪楚坤、唐会兰以《房屋转让协议》显失公平的抗辩行为，不是法律规定的行使合同撤销权的行为”是错误的。李旭辩称，一、上诉人应当依法、依约兑现2009年12月29日签订的《房屋转让协议》中的还建房一套给答辩人，房号为汉川市中央锦城5栋3单元603号。①本案中，上诉人同意将110平方米还建房转让给李旭，并约定了价格。双方达成合意，并于2009年12月29日签订了《房屋转让协议》。签订协议当天，上诉人收取李旭预定还建房定金20000元；协议签订后两个月收取购房款80000元；协议签订后一年两个月后收取尾款10000元。至此，李旭向上诉人履行完毕支付房款的全部义务。②2009年签订的《房屋拆迁协议》第二条，约定资金结算价为1000元/平方米；2018年11月7日，拆迁双方进行资金结算，实际执行结算价为1000元/平方米。2009年与2018年资金结算价格一致。该《房屋拆迁协议》第二条中，上诉人向拆迁人预定了一间60平方米储物间。2018年11月7日，60平方米储物间实际执行结算价亦为1000元/平方米。本案诉争协议中，双方当事人约定的价格为1000元/平方米，与上述拆迁约定结算价、实际执行结算价均一致。③《房屋拆迁协议》中，上诉人选定的还建面积100平方米二套、110平方米一套。诉争协议约定，上诉人同意将一个110平方米的还建房转让给李旭。明显，上诉人转让给李旭的还建房是指面积最大的一套还建房。2018年12月13日，上诉人实际取得四套还建房，其他三套还建房面积只有90.22平方米，603号房屋面积系107.47平方米。因此本案标的物就是603号房屋。二、上诉人于2018年12月13日还建摇号所取得汉川市中央锦城四套房，其与拆迁人签订的《房屋拆迁协议》的履行后果，政府还建方案的变化并未导致没有还建，更未因没有还建导致案涉合同无法履行。①2018年12月13日，上诉人实际取得汉川市中央锦城四套房，与拆迁人签订的《房屋拆迁协议》得以进一步履行。双方当事人交易对象得到确定即汉川市中央锦城5栋3单元603号。②《房屋转让协议》没有任何条款约定了附生效条件，更没有约定该条件是什么。③《房屋转让协议》没有任何条款约定购买步梯房屋。三、上诉人自己提交的录音证据，应以一审法院当庭播放且提交的完整的书面记录为准，其内容属实。法院据以认定的事实不得反悔，判决书引用其原文的内容，更不能因为上诉人所谓的“解释”而推翻原文本义。四、案涉《房屋转让协议》并不因为田世光而导致效力问题，且没有任何证据证明田世光有什么违法乱纪行为。上诉人强行拉扯田世光，均不能导致案涉合同效力，也不能推翻合同本义。五、上诉人未确定的主张合同效力状况，更未其确定的案涉合同效力状况提出其确定的主张。①上诉人曾经以反诉方式明确主张案涉合同无效，但是在一审中当庭撤回了对合同无效反诉请求。案涉合同没有法律规定无效情形，且履行过程中也没有无效情形。②一审法院适用法律正确，本案没有违反公序良俗情形。③上诉人没有诉请人民法院或者仲裁机构撤销案涉《房屋转让协议》。请求驳回上诉，维持原判。李旭向一审法院起诉请求：1、判令倪楚坤、唐会兰兑现2009年12月29日签订的房屋转让协议中的还建房一套给李旭，房号确定为：汉川市中央锦城5栋3单元603号；2、由倪楚坤、唐会兰承担诉讼费用；3、要求倪楚坤、唐会兰赔偿经济和精神损失费2万元。一审法院认定，2009年12月29日，李旭与唐会兰签订了一份《房屋转让协议》，双方约定唐会兰、倪楚坤将一套面积约为110平方米的还建房转让给李旭，房产作价1000元/平方米，总计房款110000元。若还建面积增多或减少，按照1000元/平方米双方互相找差价。协议签订后，唐会兰于协议签订当日收到李旭预付定金20000元，于2010年3月1日收到李旭购房款80000元，于2011年元月11日收到李旭尾欠款10000元。唐会兰于2009年12月23日与汉川市安盛房屋拆迁有限责任公司签订了《房屋拆迁协议》，唐会兰签名处有李旭的签名。在唐会兰房屋拆迁期间，李旭的亲戚田世光系拆迁部门的工作人员，介绍双方签订了上述房屋转让协议。2014年6月16日，汉川市相关政府部门在中央锦城团购一批房屋，按房屋拆迁协议的约定，还建给仙女路网建设的拆迁户。唐会兰于2018年11月7日签字接受了《仙女路网拆迁户资金结算明细单》，于2018年12月13日出具《承诺》同意还建房摇号结果、签署了《安置房还建合同》、领取了《中央锦城团购房交房通知单》，还建交房共四套，即：汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋，面积为107.47平方米；汉川市中央锦城3栋3单元603号、703号、903号房屋，面积均为90.22平方米。另认定，1999年8月9日，位于湖北省城关泵站河堤**的房屋由倪楚坤、倪楚亮共有，共有权人所占份额均为50%。2008年9月28日，倪楚亮、宋有香（夫妻关系）委托倪楚坤出售其房屋共有权、收取房款、协助买方办理过户登记手续，对倪楚坤所签署的相关文件均予以认可，湖北省武汉市黄陂公证处公证员祝某法予以了公证并出具了《公证书》。2009年5月13日，汉川市仙女山街道办事处走马岭社区居民委员会盖章证明《关于自家房屋建设情况的说明》情况属实，该说明载明“由于过去没有考虑到拆迁和处理，其建筑物尚未办理产权证”。2015年7月13日，汉川市房地产管理和信息中心《房屋登记簿》记载坐落于汉川市泵站河路××幢的房屋，所有权证号为：99-L-00001，所有权人为：倪楚坤，共有情况：空白。一审法院认为，本案争议的焦点为：2009年12月29日双方签订的《房屋转让协议》的效力问题。倪楚坤、唐会兰主张《房屋转让协议》系附生效条件且条件未成就；即使不存在转让协议未生效，《房屋转让协议》因违反公序良俗而无效；即使不存在转让协议未生效或无效，则以显失公平抗辩《房屋转让协议》系可撤销合同。根据庭审查明的事实，《房屋转让协议》未有条款明确约定协议附生效条件，李旭已经履行了协议约定的付款义务，唐会兰予以接受并出具了收款凭证，在倪楚坤、唐会兰提交的证据八《录音证据》中，倪楚坤说“我从没说过不给房子她（指李旭），她妈到我家，我也没有说不给房子她，我也说给房子她”，因此本案中，双方均已经作出了《房屋转让协议》的履行行为。故一审法院认为，倪楚坤、唐会兰主张《房屋转让协议》系附生效条件且条件未成就没有合同依据，且与事实不符，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。在法庭调查过程中，倪楚坤、唐会兰并未举证证明案涉《房屋转让协议》存在上述法律规定的无效的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”倪楚坤、唐会兰认为双方的房屋转让行为“违背公序良俗”，主张《房屋转让协议》因违背公序良俗而无效，但是倪楚坤、唐会兰没有举证证明房屋转让行为具体违背了什么公序良俗，导致了房屋转让的民事法律行为无效。而且，《中华人民共和国民法总则》第十一条规定：“其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定”，由此可见，关于合同无效的认定依法应当适用《中华人民共和国合同法》。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”由此可见，行使撤销权须以请求的方式作出，倪楚坤、唐会兰以《房屋转让协议》显失公平的抗辩行为，不是法律规定的行使合同撤销权的行为。综上，一审法院认为，汉川市安盛房屋拆迁有限责任公司与唐会兰于2009年12月23日签订的《房屋拆迁协议》，该协议已经履行完毕，在履行过程中，未有共有权人对《房屋拆迁协议》的效力提出异议、未有除本案倪楚坤、唐会兰之外的主体主张拆迁还建利益，该协议与本案《房屋转让协议》是不同的法律关系，系另案。李旭与唐会兰于2009年12月29日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，故该协议合法有效，依法应受到法律保护。倪楚坤、唐会兰应当履行约定的义务，将一套110平方米的还建房转让给李旭。鉴于倪楚坤、唐会兰四套还建房中，面积为107.47平方米的汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋最能符合案涉《房屋转让协议》所指向的标的物，故李旭请求将转让房屋确定为汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋的诉请，依法予以支持。李旭要求倪楚坤、唐会兰赔偿经济和精神损失费2万元的诉讼请求，因李旭未能提交损失的证据证明，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，遂判决：一、倪楚坤、唐会兰于判决生效之日起十日内，向李旭交付汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋；二、驳回李旭的其他诉讼请求。案件受理费2850元，财产保全申请费5000元，共计7850元，由倪楚坤、唐会兰负担7550元，李旭负担300元。二审诉讼过程中，倪楚坤、唐会兰向本院提交了一份《律师函》，拟证明：1.倪楚亮（系倪楚坤兄弟）已经向汉川市建设局主张房屋拆迁补偿，不排除《房屋拆迁协议》、《安置房还建合同》无效情形；2.本案争议的汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋如果属两兄弟共同所有，双方当事人签订的《房屋转让协议》侵害了共同所有权人的权益而无效。李旭质证认为，1.该证据不属新证据，是一审判决后产生的；2.该材料是上诉人的诉讼代理人单方制作，不符合证据属性，不具有真实性；3.该证据与本案无关联性，该函反映的拆迁房屋是其他地段房屋，与本案无关；4.一审法院已经查明，案涉房屋权属与倪楚亮无关，且没有共同权属状态；5.倪楚亮与倪楚坤系亲兄弟关系，不具有证明效力。本院认为，上诉人在二审提交的《律师函》系案外人委托律师向行政机关提出的，与本案没有关联性，依法不予采信。经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人于2009年12月29日签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，属合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《房屋转让协议》签订后，李旭按照合同约定履行完给付房屋价款的义务，而倪楚坤、唐会兰在2018年得到拆迁还建房后，不按照协议履行，属于违约行为，应当承担违约责任。当事人签订的协议中，并没有约定附生效条件。上诉人认为案涉协议属于附生效条件合同，该协议生效条件还未成立的理由与事实不符，依法不予采信。唐会兰与拆迁方签订的《房屋拆迁协议》中，约定拆迁方还建唐会兰面积为100平方米房屋二套、110平方米房屋一套。随后唐会兰与李旭签订的《房屋转让协议》约定，唐会兰同意将一套110平方米的还建房转让给李旭。《房屋转让协议》约定的标的物明确清楚，上诉人转让给李旭的还建房是指面积最大的一套还建房。2018年12月13日，上诉人实际取得汉川市中央锦城四套还建房，其他三套还建房面积只有90.22平方米，只有汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋面积为107.47平方米，面积最大，因此本案标的物为汉川市中央锦城5栋3单元603号房屋。公序良俗是指民事主体的行为应当遵守公共秩序，符合善良风俗，不得违反国家的公共秩序和社会一般道德。本案当事人经李旭的亲戚介绍，签订了案涉协议。但是当事人及其亲戚的该行为没有违反国家的公共秩序和社会一般道德，上诉人称本案当事人及其亲戚违反公序良俗，案涉协议无效的主张依法不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。一审法院已查明，汉川市泵站河路××幢的房屋（被拆迁房屋）登记的所有权人为倪楚坤，共同权利人登记为空白，因此被拆迁房屋权利人应为上诉人，且本案《房屋拆迁协议》也未涉及其他案外人，故上诉人与李旭签订的《房屋转让协议》也没有侵害他人权利。综上所述，倪楚坤、唐会兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元，由上诉人倪楚坤、唐会兰负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  王政审判员  陈伟二〇二〇年十月十五日书记员  李晨