陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书  （2019）陕0116民初3403号 原告：冯亚鹏，男，汉族，1994年8月4日出生，现住西安市碑林区，身份证号：411XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：孙晓乐，上海申浩（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁春玲，上海申浩（西安）律师事务所实习律师。被告：赵鹏飞，男，汉族，1976年12月12日出生，户籍西安市雁塔区，现住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张杰，陕西三井律师事务所律师。委托诉讼代理人：华文梅，陕西三井律师事务所实习律师。被告：王亚锋，女，汉族，1977年9月5日出生，户籍西安市长安区，现住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张杰，陕西三井律师事务所律师。委托诉讼代理人：华文梅，陕西三井律师事务所实习律师。被告：西安骏驰房地产咨询有限公司（以下简称骏驰公司），住所地：西安市高新区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5215。法定代表人：寸宝云。原告冯亚鹏与被告王亚锋、赵鹏飞、骏驰公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日受理后，依法按照普通程序、由审判员杨红雨独任审判，公开开庭进行了审理，原告冯亚鹏的委托诉讼代理人、被告王亚锋和赵鹏飞的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告骏驰公司经本院传票传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告在起诉时向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告委托李某甲代其与被告赵鹏飞、王亚锋签订的《房屋买卖三方合同》和《房屋买卖合同补充协议》，解除原告与被告赵鹏飞、王亚锋签订的《西安市存量房买卖合同》；2、请求判令被告赵鹏飞和王亚锋向原告双倍返还定金20万元；3、请求判令被告赵鹏飞和王亚锋赔偿原告房屋差价损失602764.72元；4、请求判令被告赵鹏飞和王亚锋赔偿中介费及相关费用54995元；5、请求判令被告赵鹏飞和王亚锋赔偿原告交通费损失4600元；6、请求判令被告赵鹏飞和王亚锋承担本案全部诉讼费、鉴定费、评估费、保全费、担保保险费等费用。诉讼中，原告申请将其第3项诉讼请求变更为：请求判令被告赵鹏飞和王亚锋赔偿原告房屋差价损失600671元（即房屋评估价2320671元-房屋成交价1720000元=600671元）；原告还申请追加骏驰公司为本案被告，请求判令被告骏驰公司退还原告已支付的中介服务费、按揭代办费等费用54995元。事实与理由：2018年5月5日，原告委托李某甲代其与被告赵鹏飞、王亚锋（二被告系夫妻关系）、骏驰公司第二分公司签订了《房屋买卖三方合同》和《房屋买卖合同补充协议》，原告购买了被告赵鹏飞和王亚锋的位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX单元XX室的房产，约定甲方应于2018年6月10日前办理抵押注销手续”，还约定乙方贷款银行审批通过后，甲方一个月内办理完该房撤押手续，甲方在撤押完毕后一个工作日内将房产证、户口本、结婚证原件交至丙方代为保管，在办理完过户手续当天由丙方交还给甲方。原告委托李某乙向被告赵鹏飞支付了定金10万元。2018年5月8日，原告与被告签订《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C18024166），2018年6月15日，原告在建设银行的购房贷款审批已通过，按照合同约定，被告应在一个月内办理完撤押手续并将过户手续所需证件交给骏驰公司，但被告一直拒绝办理抵押注销手续和房屋过户登记。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告依据原、被告签订的《房屋买卖合同补充协议》第2条约定的“甲方违约支付乙方定金双倍赔付同时承担赔付房产增值部分”之内容以及相关法律规定，提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告赵鹏飞、王亚锋辩称：房屋买卖三方合同和补充协议是我方和李某乙签订的，与原告无关。原告向我方提出的第1、2、3项诉讼请求均超出了合同相对性原则，不能成立。原告的第4项诉讼请求既向我方提出，又向骏驰公司提出，原告要求了双份赔偿，也不能成立。原告要求的交通费损失与本案无关，不能成立。被告骏驰公司未出庭，无答辩。经审理查明：2018年5月5日，出卖人（即甲方）赵鹏飞、房屋共有权人王亚锋、买受人（即乙方）李某乙、居间人（即丙方）西安骏驰房地产咨询有限公司第二分公司（以下简称骏驰公司第二分公司）签订了一份《房屋买卖三方合同》(合同编号：X1015924)，约定的主要内容有：甲方将位于西安市高新区XX园XX园XX区XX幢XX单元XX号的房屋（建筑面积130.86平方米）出卖给乙方；该房屋已设定抵押，抵押登记日期为2017年9月，甲方应于2018年6月10日前办理抵押注销手续；该房屋总价款为1720000元（包含天然气安装初始费、房屋专项维修基金及固定装修费在内）；乙方承担交易中所产生的契税、个人所得税，中介费、资料费、按揭代理费、评估费及过户费等所有费用；甲方应按补充协议约定的时间向乙方交付房屋；甲乙双方应按补充协议的约定办理房屋权属登记手续；任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同、违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之0.1的违约金，逾期超过七日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之三向守约方支付违约金；合同产生争议，协商不成的，当事人可依法向房屋所在地人民法院起诉。2018年5月5日，出卖人（即甲方）赵鹏飞、房屋共有权人王亚锋、买受人（即乙方）李某乙、居间人（即丙方）西安骏驰房地产咨询有限公司第二分公司（以下简称骏驰公司第二分公司）还签订了一份《房屋买卖合同补充协议》（合同编号：X1015924）,约定的主要内容有：此房屋成交价为成套价格共计1720000元，该款为甲方净拿价位；乙方应支付甲方购房定金10万元，该定金适用定金法则；乙方购房款1620000元直接打入资金监管账户，待乙方产权证办理完毕后由监管银行一次性将此笔购房款支付给甲方；乙方贷款银行审批通过后、甲方在1个月内办理该房屋撤押手续；甲乙双方在交易中，乙方违约的定金没收，甲方违约的，应支付乙方定金双倍同时承担赔付房产增值部分；该房屋交易当中的过户费、中介服务费、资料费共计50455元由乙方承担，此笔费用乙方应于签订本合同当日支付给丙方；交易过程中产生的契税、个人所得税等相关税费由乙方按照国家标准自行缴纳；乙方有权指定此房购买人，甲方知晓且同意；乙方贷款银行放款10个工作日内，甲乙双方签订《西安市存量房买卖合同》并委托丙方办理后续交易手续，甲乙双方办理产权过户当天，甲方将房屋及钥匙、电卡、门禁卡等交付乙方，同时结清交房之前的物业费及暖气固定费等相关费用；乙方购房方式为商业贷款，暂定贷款金额为1130000元，乙方贷款银行审批通过后的2个月内贷款银行必须放款，如在约定时间内贷款银行没有放款，属于乙方违约，乙方定金没收同时承担甲方房产撤押费用50000元。2018年5月5日，李某甲向骏驰公司第二分公司交纳了中介服务费及相关费用40455元、还向赵鹏飞支付定金100000元。2018年5月24日，李某甲向骏驰公司第七分公司交纳了按揭代办费14540元。另查，2018年5月8日，卖方（即甲方）赵鹏飞、买方（即乙方）冯亚鹏签订了一份《西安市存量房买卖合同》(即网签合同，合同备案号：C18024166)，约定的主要内容有：卖方将房屋所有权证号为102XXXXXXX-2-36-10203、坐落于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX号房（面积为130.86平方米）出售给买方，成套房屋的成交价格为1620000元；买方应将首付款490000元存入资金监管账户，余款1130000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；甲、乙双方应自行办理存量房网签及交易资金监管等相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。因被告赵鹏飞、王亚锋一直没有办理涉案房屋的抵押撤销手续，上述合同没有继续履行。原告冯亚鹏认为，李某乙是受自己的委托与赵鹏飞、王亚锋、以及骏驰公司签订的合同，赵鹏飞、王亚锋不履行合同侵犯了自己的合法权利，于2019年2月15日诉至本院要求解除李某乙代原告与赵鹏飞、王亚锋签订的合同、由被告赵鹏飞、王亚锋向原告赔偿各项损失。诉讼中，原告申请追加骏驰公司为本案被告。原告在2019年3月8日申请诉讼财产保全，本院审查后，于2019年3月11日作出（2019）陕0116民初3403号民事裁定书，裁定查封了被申请人赵鹏飞、王亚锋名下的产权证号为西安市房权证高新区字第102XXXXXXX-2-36-10203号的房屋。原告方在诉讼中还申请对涉案房屋的价款进行司法鉴定，本院委托鉴定后，陕西华地房地产估价咨询有限公司于2020年8月26日作出陕华地房估字【2020】第105号房地产估价报告，估价时点为2019年1月18日，估价结果为2320671元。原告方遂申请对其第3项诉讼请求予以变更。庭审中，原告坚持其变更后的各项诉讼请求，被告冯亚鹏和王亚锋坚持辩称意见，不同意原告的诉讼请求。原告举证的主要证据有：一、李某甲和被告在2018年5月5日签订的《房屋买卖三方合同》和《房屋买卖合同补充协议》、原告冯亚鹏在2018年5月2日向李某甲出具的委托书，证明目的：原告冯亚鹏委托李某乙和被告签订了合同，被告赵鹏飞和王亚锋应按合同约定在2018年6月10日前办理抵押注销手续，如果被告违约，应向原告双倍返还定金、赔偿房产增值部分的损失；二、定金收条、中介费收据、按揭代办费收据、原告机票订单信息截图、原告冯亚鹏和被告赵鹏飞签订的《西安市存量房买卖合同》、公证书、委托书、评估费专用发票，证明目的：原告按合同约定支付了定金、中介服务费、按揭代办费和相关费用，被告应赔偿原告的中介费及相关费用54995元、交通费损失4600元、双倍返还定金200000元、赔偿评估费8300元和房屋差价损失；三、涉案房屋所有权证、房地产估价报告书，用以证明原告应向被告赔偿房屋差价损失600671元；四、骏驰公司第二分公司出具的书面证明，证明目的：原告委托李某乙与被告签订合同、被告未按合同约定办理涉案房屋的抵押撤销手续构成违约，被告应赔偿原告因此造成的各项损失；五、财产保全申请费票据（4832元）、财产保全执行费票据（50元）、财产保全保单保函及保险费票据（4300元），证明目的：上述9182元应由被告赵鹏飞和王亚锋承担；六、原告申请证人李某甲出庭作证，用于证明李某甲是受原告冯亚鹏的委托与被告赵鹏飞签订的合同；七、刘清华名下的招商银行户口历史交易明细表、李某甲和刘清华的结婚证，证据内容显示：刘清华与李某甲是夫妻关系，李某甲向赵鹏飞付款10万元定金时、是用刘清华在招商银行的银行卡转账支付的款项，李某甲向赵鹏飞付款的时间是2018年5月8日，冯亚鹏向刘清华转账10万元的时间是2018年6月29日，证明目的：李某甲向赵鹏飞支付的10万元定金，是代替原告冯亚鹏支付的，李某甲是受冯亚鹏的委托向赵鹏飞支付的10万元定金。被告赵鹏飞和王亚锋对原告方证据的质证意见为：对第一组证据中的合同和补充协议书的真实性认可，但称被告方没有见过原告举证的委托书，对委托书的真实性不认可，对第一组证据的证明目的不认可，认为合同和补充协议是被告和李某甲签订的，与原告无关，否认被告和原告存在合同关系；对第二组证据，定金收条的真实性认可，证明目的不认可，认为定金收条是被告收取李某甲购买涉案房屋的定金、不是收取原告的定金；中介费收据、按揭代办费收据的真实性认可，但认为收据记载的买受人和交款人是李某甲，与原告无关；认为原告未提供机票订单的原件、冯亚鹏乘坐飞机来西安、并不能证明是因本案合同发生的费用，故不予认可；至于原告举证的存量房买卖合同，真实性认可，证明目的不认可，认为该合同系原、被告之间的房屋买卖交易合同，但与原告提供的第一组证据中的合同主体不一致，本案存在一房二卖的情形，不认可原告的证明目的；公证书的真实性无异议，评估费其不予质证；对第三组证据的真实性无异议，对评估报告的证明对象有异议，因为我方与原告不存在合同关系，故不同意向原告赔偿房屋差价损失；对第四组证据中的书面证明不予认可，认为骏驰公司是本案的被告之一，骏驰公司第二分公司出具的证明不具有法律效力；对第五组证据的真实性认可，证明目的不认可，不同意承担上述损失；对第六组证据中李某甲证言的真实性不认可，证明目的不认可，认为李某甲在和赵鹏飞签订合同之前从未向赵鹏飞出示过冯亚鹏的委托书；对第七组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为该证据不能证明冯亚鹏和李某甲之间的委托关系。     被告赵鹏飞、王亚锋举证了《房屋买卖三方合同》一份、《房屋买卖合同补充协议》一份，证明目的：被告赵鹏飞、王亚锋是和李某甲签订的合同，与原告冯亚鹏无关，原告基于上述合同提出的诉讼请求应由法院予以驳回。原告的质证意见为：对证据的真实性认可，证明目的不认可，坚持认为李某乙是受原告冯亚鹏的委托与被告签订的合同，房屋的实际买受人是冯亚鹏，冯亚鹏有资格作为原告，冯亚鹏是房屋买卖合同的实际买受人。被告骏驰公司没有出庭，无答辩和质证意见。但骏驰公司第二分公司派人到庭向本院递交了书面意见，承认李某甲是受冯亚鹏的委托与赵鹏飞和王亚锋签订的房屋买卖合同，在签订合同之前，其公司向卖方赵鹏飞出示了冯亚鹏给李某甲的授权委托书。本案原、被告意见分歧较大，未能进行调解。本院认为：民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案原告举证的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》、原告冯亚鹏向李某甲出具的委托书、骏驰公司第二分公司出具的书面证明、证人李某甲的出庭证言、李某甲和刘清华的结婚证和刘清华名下的招商银行户口历史交易明细表，结合李某甲与被告赵鹏飞在2018年5月5日签订《房屋买卖三方合同》和《房屋买卖合同补充协议》之后，原告冯亚鹏和被告赵鹏飞就于2018年5月8日签订了网签合同《西安市存量房买卖合同》之案件事实，以及李某甲对冯亚鹏和赵鹏飞签订的合同知晓且从不提任何异议的事实，足以证明原告冯亚鹏委托李某甲代为签订《房屋买卖三方合同》和《房屋买卖合同补充协议》的委托授权行为实际存在且成立，本院对此予以确认。被告赵鹏飞和王亚锋辩称的李某乙和骏驰公司从未告知该委托授权行为之意见，本院不予采信。本案合同没有继续履行的结果，是被告赵鹏飞和王亚锋没有办理抵押权撤销登记手续的违约行为导致的，原告要求解除合同的诉讼请求，以及原告冯亚鹏要求被告赵鹏飞和王亚锋双方返还定金共计200000元的诉讼请求，原告要求被告赵鹏飞和王亚锋赔偿中介费和按揭代办费等损失54995元的诉讼请求，均证据充分，依法应予判决支持。至于原告要求被告赵鹏飞和王亚锋赔偿交通费损失4600元的诉讼请求，因原告举证的的交通费支出不能证明与本案合同的关联性，本院对该项请求依法判决驳回。在本院已判决被告赵鹏飞和王亚锋向原告双倍返还定金200000元、且判决被告赵鹏飞和王亚锋赔偿了中介费和按揭代办费54995元的情况下，原告要求被告赵鹏飞和王亚锋赔偿房屋差价损失600671元的诉讼请求，虽符合合同约定，但该违约责任约定的标准过高，超出了合理范围，应依法酌情予以降低，并判决由被告赵鹏飞和王亚锋赔偿房屋差价损失300000元；原告超出该数额的赔偿请求，依法应判决予以驳回。因本案原告没有证据证明被告骏驰公司在合同履行中存在过错或违约行为，且原告方向骏驰公司第二分公司支付的中介费和按揭代办费等损失54995元、本院已判由被告赵鹏飞和王亚锋承担，故原告对被告骏驰公司提出的退还中介服务费和按揭代办费54995元的诉讼请求，依法应予判决驳回。本案的受理费、鉴定费、保全费等费用，均属于诉讼费的范围，依法应判决在原告和被告赵鹏飞、王亚锋之间进行合理分担。原告提出的要求被告承担担保保险费的诉讼请求，因担保保险费不属于诉讼费的范围，该项损失也不属于原告必然发生的损失，原告在诉讼请求中也没有提出准确的损失数额，该项诉讼请求不明确，应予判决驳回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、解除原告冯亚鹏委托李某甲代原告与被告赵鹏飞、王亚锋签订的《房屋买卖三方合同》和《房屋买卖合同补充协议》；二、解除原告与被告赵鹏飞、王亚锋签订的《西安市存量房买卖合同》；三、被告赵鹏飞和王亚锋在判决生效后十日内向原告冯亚鹏双倍返还定金共计200000元；四、被告赵鹏飞和王亚锋在判决生效后十日内向原告冯亚鹏赔偿中介费损失和按揭代办费损失共计54995元；五、被告赵鹏飞和王亚锋在判决生效后十日内向原告冯亚鹏赔偿房屋差价损失300000元；六、驳回原告对被告西安骏驰房地产咨询有限公司提出的退还中介服务费、按揭代办费54995元的诉讼请求；七、驳回原告其余诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12424元，原告冯亚鹏已预交，由原告自行承担3074元，由被告赵鹏飞、王亚锋承担9350元；本案保全申请费4832元、公告费400元、鉴定费8300元共计13532元，原告冯亚鹏已预交，由被告赵鹏飞、王亚锋承担；被告赵鹏飞和王亚锋对自己应承担的受理费和鉴定费合计22882元，应于本判决生效后十日之内给付原告冯亚鹏。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员      杨红雨 二O二0年  十  月  二十五  日 书  记  员      吴亚桐   1