安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0422民初3806号 原告：车来露,女,1987年9月15日出生,汉族,住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人:于松,男,1986年2月25日出生,汉族,住安徽省合肥市，系车来露丈夫。 被告：安徽省阳光半岛文化发展有限公司，住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园，统一社会信用代码913404225689694717。 法定代表人：管以江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡慧，该公司法务。 原告车来露与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称阳光半岛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告车来露的委托诉讼代理人于松，被告阳光半岛公司的委托诉讼代理人胡慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 车来露向本院提出诉讼请求：一、判令与被告签署的《商品房预售合同》(编号:201905120006)附件十一补充协议“二、双方同意本合同第七补充如下”中的内容无效；二、判令与被告解除《商品房预售合同》(编号:201905120006),并要求被告在15日内退回已付房款283，794元及在此期间产生的利息17，299.61元,具体金额待判决生效后重新计算；三、判令被告在15日内支付违约赔偿金42，216.48元；四、判令被告支付本次诉讼所产生的一切费用。 事实与理由:2019年4月27日原告认购了寿县新桥国际产业园恒大阳光半岛7号地块6栋303室,并于4月27日支付定金20000元,4月27日支付首付款263794元,已支付房款共283794元。原告于4月27日在恒大阳光半岛售楼部签订《恒大阳光半岛商品房认购书》（编号:Ｇ0009818）及《商品房买卖合同（预售）》（编号:201905120006）。原告及其代理人按照销售人员（孙宁:1**××××1381）要求及时提供办理按揭贷款的相关资料,其销售员及销售经理曾保证能够办理贷款。2019年12月28日,当时负责的销售员（李伟:183××××5134）的领导电话和原告代理人协商,将办理按揭贷款的银行由原来的邮政储蓄银行更改为工商银行。原告及其代理人在尚未接到去工商银行办理贷款手续时,被告却于2020年2月29日向原告发送解除合同通知书,要求解除合同并扣除总房价的10%作为违约金。原告多次与被告销售部门协商解决,双方均未达成一致意见。被告《商品房预售合同》（编号:201905120006）附件十一补充协议“二、双方同意本合同第七补充如下”中的内容与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”相悖,应认定为无效,被告以此为依据扣除原告总房价10%作为违约金毫无法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,被告应及时返回原告首付款及利息,并承担违约责任。另外,被告在商品房预售过程中,有合同违规、虚假宣传等一系列违法违规的嫌疑,原告保留追究其相关责任的权利。 阳光半岛公司在庭审中辩称：一、双方在达成房屋买卖合意后签订商品房买卖合同和认购书，经双方签字确认、备案，内容不违反法律规定，应属合法有效。原告主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条不符事实，该条款明确业主申请贷款事宜，本案中原告因个人原因未能签订贷款合同，原告作为买受人具有支付房屋价款义务，贷款合同未办理成功不导致商品房买卖合同的不能继续履行；其次，原告申请贷款中被告无法定约定义务，是否能贷款，贷款额度、年限、利率根据贷款申请人具体情况确认，原告因个人原因拒贷不符合二十三条约定的因不可归责于当事人双方的事由，原告主张补充协议第7条无效没有事实和法律依据。二、原告要求退还房款和利息，没有事实和法律依据。三、原告第三项诉求与本案无关；四、原告与邮储银行的金融借款行为是银行与业主双方的借款行为，阳光半岛公司仅为其提供阶段性担保责任，除此之外无其他法定和约定义务。 经庭审举证、质证，本院对涉案证据认证意见如下：原告所举的车来露身份证复印件、车来露与于松的结婚证复印件、收款收据、恒大阳光半岛商品房认购书复印件，具有真实性、合法性和关联性，被告也不持异议，本院予以认定；原告所举的商品房买卖合同（预售）复印件，被告对真实性无异议，但认为原告提供的合同不完整。本院审查认为，对原告提供的合同内容真实性予以确认，但涉及第10－21条内容没有提供，故被告异议认为合同不完整的理由成立。原告所举的通话录音U盘，被告对真实性、合法性有异议，没有明确双方身份、录音时间，事宜也不明确，内容比较混乱。本院审查认为，该通话录音真实性无法确认，对其证据效力不予确认。被告所举的按揭贷款合作协议复印件（工商银行和邮储银行各一份），原告对于被告与上述两家银行有合作关系没有异议，但是通话录音中显示邮政银行的贷款额度有限，贷款事宜也是由被告销售人员办理，被告承诺可以办理贷款，合作协议与能否成功办理贷款没有关系。本院审查认为，对真实性予以确认，对证明目的不予确认。 根据上述审查认定的证据，并结合双方当事人的当庭陈述，本院审理查明的事实为：2019年4月27日，阳光半岛公司（甲方）与车来露（乙方）签订《恒大阳光半岛商品房认购书》,由乙方向甲方认购恒大阳光半岛楼盘7号地块6幢303室住宅房屋。该商品房建筑面积共120.22平方米，其中套内建筑面积90.98平方米，按建筑面积计算，单价为7，601.01元/平方米，总金额为913，794元。乙方在签署认购书时，支付20，000元作为定金（定金在签署商品房买卖合同时转入房款）。又原、被告签订了《商品房买卖合同(预售)》(编号:201905120006)一份，约定签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20，000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，其应当于2019年4月28日前支付首期房价款283，794元，余款630，000元向贷款机构申请贷款支付。另查明，被告于2019年4月27日开具收据一张，内容为：今收到车来露7一6一303楼款贰拾捌万叁仟柒佰玖拾肆元。庭审时，被告对原告要求解除《商品房买卖合同(预售)》(编号:201905120006)表示同意。 本院认为：原告与被告签订的商品房认购书，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效。原告提供的与被告签订的《商品房预售合同》所涉内容真实、合法、有效。现原告提出解除双方签订的《商品房预售合同》，被告在庭审中对解除合同表示同意，故本院对原告提出的解除《商品房预售合同》(编号:201905120006)的诉讼请求予以支持。根据法律规定，合同解除后，双方权利义务终止，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已付首期购房款283，794元，在合同解除后要求退还其已经履行的购房款（含定金）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求判令与被告签署的《商品房预售合同》(编号:201905120006)附件十一补充协议“二、双方同意本合同第七补充如下”中的内容无效及利息17，299.61元、违约赔偿金42，216.48元未能提供证据证明，本院不予支持。被告认为退还房款时应扣除原告相应违约金意见，因未诉讼予以主张，本案不予认定处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告车来露与被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司签订的《商品房预售合同》(编号:201905120006)； 二、被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司于本判决生效后十五日内退还原告车来露购房款283，794元； 三、驳回原告车来露的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6，450元减半收取3，225元，由原告车来露和被告安徽省阳光半岛文化发展有限公司各负担1612.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 王 辉 二〇二〇年十月十六日 书记员 许克虎 附本案相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。