山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9321号 上诉人（原审被告）：王萍，女，1983年8月10日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：李瑞敏，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红艳，山东文康律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王波，男，1988年7月11日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：万晓丽，女，1972年5月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：万久祝，山东万锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆炬庆，山东万锦律师事务所实习律师。 上诉人王萍、上诉人王波因与被上诉人万晓丽房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王萍向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回万晓丽全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由万晓丽承担。事实与理由：一、一审法院在万晓丽未提交有效证据的情况下，仅以主观推定、合理怀疑为由认定王萍与王波恶意串通，明显不当。1、王波提交的公证委托书足以证实万晓丽及其配偶华林自2015年起已有对外出售涉案四处房屋的意思表示。王波根据授权委托书行使权利，并无任何不当。2、王萍与万晓丽双方均已履行完毕房屋买卖合同约定的义务，购房款的支付方式是以万晓丽、万刚生欠王萍借款本息与四处房屋评估交易价款互相抵销。3、在完成涉案房屋买卖，借款本息与房屋评估交易价互相抵销后，万晓丽及万刚生均未偿还过任何借款本息。4、涉案四处房屋已实际完成交付，现由王萍实际占有使用，一审法院认定未正常交付系主观臆断。5、本案整个交易过程公平合理，万晓丽的合法权利并未被侵害。一审法院未审查房产价值也未审查欠款数额，直接认定四处房产价值明显高于欠款，明显不当。6、一审法院认定王波系王萍夫妇开办公司的工作人员，并以王波与王萍丈夫王林系堂兄弟关系为由，推定王萍变相以被代理人名义与自己实施民事法律行为，该推定错误。二、万晓丽超过举证期限变更诉讼请求，一审法院未重新确定举证期限、答辩期限，审理程序违法。三、不管是以房抵债的法律关系，还是让与担保的法律关系，都未超出王波的代理权限，一审判决房屋买卖合同无效无任何法律依据，更加不能在借款未清偿的情况下判决将房屋过户回万晓丽名下，否则王萍的担保权利将无法保障。四、万晓丽与王萍的借贷关系发生时，他们之间就案涉房屋确实也存在让与担保合意，该种合意也并不排斥万晓丽具有委托王波代售房屋的意愿。1、王波与万刚生的女儿万洁（万晓丽的侄女）是同学关系，王波长期从事房屋中介业务，万晓丽委托其卖房合情合理。2、王波与王林是堂兄弟关系，房屋交给王波代理出售，王萍才会放心。3、由于房屋不好卖，而万晓丽还清欠款无望，将房屋抵顶给王萍是顺理成章的事。五、退一步讲，即便本案所涉房屋买卖合同是让与担保，在主合同债务未清偿的情况下，判决将房屋过户回债务人名下也不符合法律规定。如果房屋过户给万晓丽，万晓丽就有机会自行卖房逃债，将严重侵犯担保权人的合法权利。一审法院在认为本案法律关系是让与担保的情况下，应驳回万晓丽的诉讼请求，或释明变更诉讼请求，同时应向王萍释明是否提出反诉，以一并审查双方之间的主合同和从合同的全部法律关系。六、无任何证据证明王波与王萍之间存在恶意串通并损害万晓丽合法权益，委托代理关系真实有效，代理人王波所作出的代理房屋产权登记过户的行为有效。 万晓丽答辩称，一、一审认定事实清楚。1、本案涉及借贷关系，是以万晓丽和其丈夫华林预先给予王萍小叔子王波处分涉案四套房屋的委托书,并经莱西公证处公证为前提条件，也就是说借贷关系的发生是以万晓丽预先给王波提供涉案房屋处分权，来为王萍的借款提供担保,授权书是无效的。涉案四套房屋价格不但显失公平，而且王波超越违法公证书的授权范围，在未取得万晓丽的同意下，私自与王萍于2018年8月13日签订《协议书》，又对案外人万刚生的债务以万晓丽的合法房产进行以物抵债，并在万晓丽不在场的情况下，串通办理完涉案房产的过户手续。本案法律关系实质上是非典型让与担保，王萍实际上享有的却是担保物权。涉案4份《青岛市存量房买卖合同》应当认定为无效。2、王萍与王波之间实为通过所谓的以物抵债合法形式掩盖非法占有涉案四套房屋损害万晓丽合法权益的目的。1）、授权王波处分房屋的公证授权委托书，是万晓丽与王萍之间借贷关系发生的前提条件，实际上是为借款提供的担保，违反《物权法》和《担保法》有关禁止流质、流押的强制性规定。2）、王萍与王波恶意串通，冒充万晓丽签字，签订涉案4份《青岛市存量房买卖合同》，并私自办理过户手续，意在深谙房屋产权登记部门变更登记只做形式审查。万晓丽已提供从即墨不动产登记中心调取的委托书、公证书、办理过户手续时办理业务的当事人照片等证据材料，予以证明。3、王萍和王波编造2018年8月13日签订《协议书》，通过所谓的以物抵债合法形式掩盖非法占有涉案四套房屋损害万晓丽合法权益的目的。在借款关系正常的还款进行中，王萍与王波签订《协议书》，以涉案4套房产抵销借款，非法占有房屋的意图昭然若揭，王波超越所谓《公证书》的授权范围，虚构案外人万刚生的债务数额，完成涉案四套房屋的变更登记，一系列行为构成了一种非典型的让与担保行为，是无效的。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定，王萍以涉案房产抵销借款，串通王波签订的涉案4份买卖合同应当认定为无效。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，王萍和王波让万晓丽夫妇事先签署委托书并进行公证，后又依据非法取得的公证委托书签订涉案买卖合同，显然是让万晓丽为借款提供担保。而且其在借贷关系的基础上，恶意串通签订的公证委托书及涉案4份《青岛市存量房买卖合同》违反《物权法》和《担保法》相关禁止流质、流押的强制性规定。二、万晓丽在一审审理过程中是明确诉讼请求，并未变更诉讼请求，一审法院审理程序正当，不存在程序违法的情形。三、王萍提出本案是以房抵债的法律关系还是让与担保的法律关系，一审在判决书中未加入认定。一审判决书已明确本案焦点问题为：万晓利与王萍之间是否存在真实的房屋买卖关系，关于四处房屋过户到王萍名下的行为如何定性。王萍以物抵债的目的非常清楚，并未有让与担保的焦点问题，是王萍单方自认的上诉的焦点。四、王萍认为让与担保有效，是对《九民纪要》第71条规定错误的理解与运用。让与担保是担保物权，是从物权，不是财产所有权。王波无权处分万晓利的物权、与王萍进行房屋买卖。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用《民法总则》准确，请二审法院给予维持。 王波向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，驳回万晓丽的诉讼请求或将本案重审；2、一二审诉讼费用由万晓丽承担。二审审理过程中，王波向本院申请撤回上诉。 万晓丽向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认王波代理万晓丽与王萍签订的存量房买卖合同无效（青岛市即墨区即东路112-44号、112-2号、112-34号、112-35号）；2、王萍返还上述房产所有权。后万晓丽明确该项诉求为：王萍协助万晓丽将四套房产重新过户到万晓丽名下，过户产生的相关费用由王萍与王波共同承担。 一审法院查明事实： 一、2015年10月21日，万晓丽哥哥万刚生向王萍借款100万元，约定2015年12月20日一次性还清。如借款人未按规定时间还款，逾期除负担正常利息（银行同期贷款利率的四倍）外，每天再承担借款总额１%的违约金。万晓丽及其丈夫华林作为连带责任担保人在借据上签字； 二、2017年3月20日，万晓丽及其丈夫华林在山东省莱西市公证处的见证下向王波出具“委托书”，委托内容为：委托人万晓丽、华林有登记在万晓丽名下的位于山东省即墨市（房地产权证：即房地权市字第××号）和位于即墨市（房地产权证：即房地权市字第××号）的房产各一处。现拟出售上述房产，因委托人工作繁忙，不方便亲自在相关部门办理出售上述房产的相关事宜，特此委托受托人全权办理如下事项：1、代为管理上述房产。2、如果上述房产需要出售，可以代为办理如下事项：（1）代为办理测绘、到相关部门查档、缴纳税费等相关手续；（2）代为到相关银行或金融部门和即墨市不动产管理部门办理解除抵押、柜台还款、注销登记、领取抵押权证和房权证等相关事宜；（3）代为协助买方向银行申请贷款过程中的一切手续、代签买卖合同，并收取银行贷款、代收售房款、代开银行卡；（4）代理到不动产管理部门办理该房产的转移登记（过户）、缴纳维修基金等手续；（5）其他与上述房产的转移登记、还款、确权相关的所有事项。受托人为此所为一切行为及所签署的一切文件，委托人均予以承认。委托期限：从委托之日起至上述事宜办结完毕止。在委托期限内本委托书在本人未书面撤销之前一直有效，在撤销之前实施的行为，不因撤销而失效。受托人有转委托权。莱西市公证处以（2017）莱西证民字第1052号公证书对上述“委托书”的出具过程进行了公证。同时，万晓丽将房产的产权证书及完税证明、租赁合同等相关材料交给了王波。 三、2017年3月21日万晓丽向王萍借款270万元，约定2016年3月7日一次性还清，如借款人未按规定时间还款，将对逾期偿还的借款人民币本金支付每日１%的违约金。华林及万刚生作为连带担保人在借据上签字； 四、2017年4月13日，万晓丽及其丈夫华林以前述同样的方式将万晓丽名下的位于山东省即墨市即东路112-34号房产（房地产权证：即房地权市字第××号）和位于即墨市产（房地产权证：即房地权市字第××号）在莱西市公证处的见证下委托王波代为管理、代理处置。具体委托事项在莱西市公证处以（2017）莱西证民字第1535号公证书对委托书的出具过程及委托内容进行了公证。公证的内容同2017年3月20日的公证事项。同时，万晓丽将该房的产权证书及完税证明等相关材料交给了王波。同日，即2017年4月13日，万晓丽向王萍借款100万元，约定借款人将对逾期偿还的人民币本金支付每日１%的违约金，并承担一切由此造成的法律责任及律师费，担保人华林、万刚生作为连带责任担保人在借据上签字，还款时间处空白，即没有列明还款时间。 上述借款发生后，万晓丽陆续还款至2018年6月29日后，再未还款，一审庭审中万晓丽称已偿还上述借款本金及利息340－350万左右，尚欠王萍100万左右。王萍不予认可，认为万晓丽提交的还款银行流水中只有1859000元是偿还上述借款的本息。 一审另查明，青岛金天喜投资管理有限公司成立于2012年11月，王萍之夫王林为该公司的控股股东及该公司的法定代表人。2014年5月，该公司又成立青岛金天喜投资管理有限公司即墨分公司，王林为负责人，2018年11月21日青岛金天喜投资管理有限公司即墨分公司被撤销。王波系王林的堂兄弟。 一审庭审中，王萍提交房产估价报告显示：2017年8月28日，万晓丽委托博文房地产评估造价集团有限公司青岛分公司对112-2号商业房地产进行市场价值评估，评估目的为税务机关核定计税依据提供参考评估，最终确定该房地产于价值时点2017年8月28日的市场价值为2833005元。2017年11月17日，王波持万晓丽的公证委托书与王萍及王林到青岛市即墨不动产登记中心办理112-2号房产的变更登记手续，将房产过户到王萍名下。办理产权变更登记手续过程中，向房管提交了“青岛市存量房买卖合同”，合同载明的出卖人为万晓丽，买受人为王萍，合同的主要内容为：双方未通过经纪机构居间介绍，由王萍受让万晓丽自有的位于即墨市（房地产权证号为：即房地权市字第××）的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。房屋建筑面积809.43平方米。双方协商转让价款为100万元人民币。双方确认，在2017年11月17日之前，共同向青岛市房地交易中心申请办理转让过户手续。合同同时约定：本合同签订后，王萍于2017年11月7日前支付全部房款的30%计人民币30万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2017年11月17日前支付人民币70万元，合同落款处王波作为万晓丽的代理人在合同上签字。合同落款时间：2017年11月17日。即墨区房管部门于2017年11月20日完成产权变更登记，将112-2房产变更到王萍名下。 关于另外三栋房产，根据王萍提交的“房地产估价报告”显示：万晓丽委托博文房地产评估造价集团有限公司于2018年7月17日、2018年7月22日分别对112-34、112-35、112-44号三处商业房产进行市场价值评估，评估目的为税务机关核定计税依据提供参考，鉴定公司最终确定112-34、112-35号房产于价值时点2018年7月17日的市场价值均为694240元，112-44号房产于价值时点2018年7月22日的市场价值为601680元。2018年8月9日，王波代表万晓丽与王萍夫妇到房管部门办理产权变更手续，三栋房产被即墨区房管部门登记产权转移。一审中，万晓丽从即墨房管部门调取的上述三处房屋的“青岛市存量房买卖合同”显示：出卖人为万晓丽，买受人为王萍，合同主要内容为万晓丽将其名下的位于即墨市（建筑面积150.42平方米）、112-34号（建筑面积173.56平方米）、112-35号（建筑面积173.56平方米）商品房分别以50万元、53万元、55万元的价格转让给王萍，无房款的具体交付时间的约定，合同的其他内容同112-2房产买卖合同，王波作为委托代理人在合同上签字。即墨区房管部门于2018年8月13日完成产权变更登记手续，将三栋房产登记到了王萍名下。同日，即2018年8月13日，王波以万晓丽、华林（甲方）的委托代理人身份与王萍签订协议书，约定：1、甲方（万晓丽）将位于即墨市产卖给乙方王萍，其中即东路112-2号房产于2017年11月20号完成房屋买卖过户手续。112-34、112-35、112-44号房产于2018年8月13日完成房屋过户手续。2、四套房产经评估交易价为4823165元，双方议定房产过户完成后，甲方和其哥哥万刚生三笔借款本金470万及其利息和购房款互相抵顶，互负债务抵消。3、此后双方纠纷一次性了结，再无其他争议，王波在甲方处签字。 万晓丽称：其对四套房产的买卖及过户过程均不知情，是王萍及其丈夫王林诱骗万晓丽与王波签订委托书，以非法占有4套房屋为目的，在未支付对价款的情况下，非法办理了房屋过户手续。同时称，王波在王萍夫妇所经营的青岛金天喜投资管理有限公司即墨分公司工作，具体负责办理借款过程中的各种手续及负责催款。在发放借款前，王波要求先办房产委托公证并交付房产的所有资料才能放款。王萍及王波均予以否认。 一审另查明，112-2号房产于2016年被万晓丽出租给即墨区金口镇政府使用，双方因过户产生纠纷后，金口镇政府再未支付房租。其余三套房产，王波称一套是毛坯，另外两套被王萍租出去了。万晓丽称“我的房屋其中二套已经租出去了，另外二套实际也已经租出去了，2019年冬天在王萍和王波的干扰下，租户没有办法搬出去了。” 一审法院认为，本案的焦点问题为：万晓丽与王萍之间是否存在真实的房屋买卖关系，关于四处房产过户到王萍名下的行为应如何定性。通过法庭调查，万晓丽与王萍之间存在民间借贷关系。万晓丽虽然公证授权王波代理万晓丽管理及办理处置房产的相关手续，但王波并未提供证据证实就代理房屋买卖合同的事宜是征得万晓丽的同意或认可，也无证据证实房屋价款的约定及代理过户是事前经过万晓丽的认可，且四套房产双方亦未进行正常的交付。因此，王萍和王波不能证实四套房产的买卖合同系万晓丽的真实意思表示。同时，四份房屋买卖合同中相关事项的约定不明确、不合常理，王萍和王波也认可仅是办理过户备案使用。且在万晓丽与王萍并未就所欠借款数额进行确认的情况下、在四处房产市场价值明显高于欠款的情况下，王波与王萍签订了关于万晓丽以欠王萍借款抵消所谓房款的协议。庭审中，万晓丽称王波是王萍夫妇所开办公司的工作人员，负责办理放贷业务及催收借款，虽然王萍和王波均不予认可，但王波与王萍之夫王林是堂兄弟关系，以上代理行为存在王萍变相以被代理人的名义与自己实施民事法律行为的表现，违反《中华人民共和国民法总则》的相关规定，且也不能排除王萍与王波存在恶意串通损害万晓丽利益的合理怀疑。故确认万晓丽与王萍之间的关于山东省青岛市即墨区即东路112-2号、112-44号、112-34号、112-35号存量房买卖合同无效，王萍应当协助万晓丽将四套房产变更登记到万晓丽名下，交易税等过户费用由王萍负担，王波承担连带责任。王萍和王波辩称买卖合同合法有效与查明的事实不符，不予采纳。另，鉴于万晓丽及其兄万刚生与王萍之间存在多笔款项往来，其中存在的争议双方可另行起诉，在民间借贷纠纷案件中主张各自权利。若万晓丽在民间借贷纠纷案件中有新证据证明王萍和王波有涉嫌“套路贷”情形，可依法向公安机关报案。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条之规定，判决：一、万晓丽与王萍之间关于山东省青岛市即墨区即东路112-2号、112-44号、112-34号、112-35号房产的买卖合同无效；二、王萍于判决生效之日起10日内协助万晓丽将位于山东省青岛市即墨区即东路112-2号、112-44号、112-34号、112-35号涉案房产重新登记到万晓丽名下；三、履行第二项时相关登记过户的交易税等费用由王萍负担，王波承担连带责任。案件受理费400元，四套房产保全费2万元，由王萍、王波负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，对于本案争议的四套房屋，万晓丽均向王波出具了授权书，且授权书经莱西市公证处进行了公证。王波依据授权书与王萍签订涉案四套房屋的买卖合同、并办理过户手续，并未超出万晓丽的授权范围。万晓丽主张其不知情，本院不予采信。根据双方当事人的陈述及提交的证据，万晓丽虽然委托王波签订了涉案四套房屋的买卖合同、并办理了过户手续，但该房屋买卖行为实质是万晓丽为其与王萍之间的借贷关系提供担保，双方并不存在真正的房屋买卖关系。关于该四套房屋应否过户回万晓丽名下，本院认为，万晓丽通过委托王波签订房屋买卖合同、并将房屋过户到王萍名下的方式为其借款提供担保，并不违反法律的禁止性规定，万晓丽在本案中要求将房屋过户回万晓丽名下，实质是欲解除其为借款提供的担保。现万晓丽的借款并未还清，其要求解除担保，条件并未成就。万晓丽要求将房屋过户回其名下，本院不予支持。双方可在借款清偿中另行处理。一审判决王萍协助万晓丽将涉案四套房产变更登记到万晓丽名下，判决不当，本院依法予以纠正。 王波撤回上诉的申请符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，王萍的上诉请求成立，本院予以支持，一审判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十三条规定，判决如下： 一、撤销青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初224号民事判决； 二、驳回万晓丽的诉讼请求。 一审案件受理费400元、保全费20000元，由被上诉人万晓丽负担；上诉人王萍交纳二审案件受理费400元，由被上诉人万晓丽负担；上诉人王波预缴二审案件受理费400元、减半收取200元，由上诉人王波负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二〇年十月二十六日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊