江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0729民初133号原告：钟燚辉，男，1990年6月21日出生，汉族，户籍地全南县。原告：郭丽花，女，1990年10月29日出生，汉族，户籍地全南县。以上两原告共同委托诉讼代理人：袁利明、林祥，江西南芳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：全南虔城地产开发有限公司。住所地全南县第三小学员山安置房****。法定代表人：林家年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾小斌、罗启演，江西明理律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告钟燚辉、郭丽花与被告全南虔城地产开发有限公司（以下简称虔城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告钟燚辉及两原告的共同委托诉讼代理人袁利明、林祥，被告虔城公司的委托诉讼代理人曾小斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟燚辉、郭丽花向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金33343.92元（以购房款745949元为基数，按日万分之三比例，从2019年8月20日起计算至被告实际交付合格房屋之日止，暂计算至2020年1月15日）；2、依法判令被告支付因房屋质量不符合约定的违约金22378.47元（按照购房款745949元的3％计算）；3、本案诉讼费由被告承担。（上述诉讼请求共计50876.15元）；另增加一项诉讼请求：由被告支付小区和房屋基础设施、公共设施未按约定时间达到使用条件的违约金7459.49元（按照购房款745949元的1％计算）。事实与理由：被告系全南县虔城江山府小区的开发商。2017年12月25日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于全南县房屋，房屋面积127.95平方米，总价745949元。根据合同约定被告应当于2019年8月20日前向原告交付房屋；同时合同还对房屋尺寸、交付条件、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，原告如约支付了购房款，已经履行了合同约定的全部义务。截止本案诉讼之日，因案涉项目已完工房屋存在多处质量问题，导致房屋未能完成验收手续，现被告已逾期交房。此外，被告在销售中存在虚假广告行为，严重误导了原告的消费，现已完工房屋与被告之前广告宣传、合同约定交付房屋存在重大差距，房屋多处出现严重质量问题，甚至出现与规划设计图纸不相符的情况。被告虔城公司辩称，一、涉案房屋已竣工验收合格，具备交付使用的实质条件，《工程竣工验收备案表》也将于近期取得。答辩人开发建设的涉案江山府商品房项目目前各单项验收已全部通过，并在县建设局组织下，2020年3月6日答辩人已与涉案商品房项目勘察、设计、施工、监理等参建单位对涉案商品房进行了综合验收，并取得了相关单位出具验收合格意见的《工程竣工验收报告》。根据《建设工程质量管理条例》第16条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，因此，截止2020年3月6日，涉案商品房已具备交付使用的实质条件，且答辩人亦及时向县住建局提交了验收备案申请表，若非新冠××疫情等不可抗力原因，答辩人在2020年3月前即可完成涉案商品房交付。二、答辩人因出现合同约定的原因而顺延交房，故原告诉求的逾期交房违约金不符合合同约定。涉案商品房买卖合同补充协议第3条约定：“除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾、火灾或其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家或地方法律、法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。”根据上述约定以及答辩人在施工期间所遭遇的实际情况，答辩人在下述期间内可相应顺延交房期限：第一，施工期间的中雨天数87天。根据全南县气象局出具的“气象证明”，2017年12月至2019年8月，全南县城中雨以上天数共计87天，此期间属于上述合同约定的第（3）种出卖人免责的情形。第二，政府临时发文要求答辩人停止施工的10天。根据全南县城乡规划建设局全规建字［2018］26号文件及全南县住房和城乡建设局［2019］13号文件要求，2018年度及2019年度高考、中考停工共计10天属于上述合同约定的第（6）种出卖人免责的情形。第三，县自来水公司停水无法施工的11天。2019年全年因自来水公司停水而无法施工的天数共计11天，此期间属于上述合同约定的第（8）种出卖人免责的情形。第四，对供电施工单位等第三方逾期交付工程的90天。答辩人承建项目用电工程由国家电网下属公司承包施工，根据答辩人与施工单位签订的《电力建设工程施工合同》约定，电力工程应当于答辩人付款后60天内完成施工，然而施工单位并未如期交付工程，直至2019年12月26日才开始供电，延期超过90天，因此导致涉案建设项目无法如期办理竣工验收，对此第三方公用事业单位造成的延期交付期间，答辩人应当免责。第五，因被答辩人等购房业主提出的设计变更要求，对增加的82天工期。2019年8月份，在涉案房屋总体完工后，包括被答辩人在内的涉案商品房买受人现场查看涉案房屋后，指出部分公共配套品质过低或其他存在不合理等原因，在住建部门协调下要求答辩人增加投入或重新施工，但因答辩人系严格按照买卖合同成立之前涉案项目报规审批通过的设计图纸施工，因此答辩人应买受人要求就“增加电梯口不锈钢门套、楼梯间瓷砖铺贴、消防箱改成墙体内嵌入式、小区路沿石”等额外工程施工而增加的工期，属于答辩人应当免除逾期交房责任的期间。第六，对于全南县城市管理局要求增加亮化工程的20天施工期。在本案项目具备验收条件时，全南县城市管理局要求答辩人就涉案项目规划设计之外增加亮化工程，否则不予对市政设施等部分进行综合验收，因此对此部分增加的施工期进而延迟取得有关单位验收批复文件，属于合同上述约定第（6）种出卖人可以免责的情形。第七，新冠××疫情发生，致使原告无法开工及时取得《竣工验收备案表》的90天。2020年1月24日，江西省因新冠××防控，启动了重大突发公共安全事件一级响应；2020年3月3日，赣州市政府办公室赣市府办字［2020］10号“关于有效应对疫情促进我市房地产业健康发展的通知”第九条规定：“合理顺延工期和商品房交付时间。疫情造成建设项目工期延长和商品房延期交付的，使用合同不可抗力等相关条款规定，延长时间为三个月，顺延时间不计违约责任”。因此，就2020年初至今发生的新冠××突发情况，应当属于不可抗力，并符合涉案合同上述约定的第（8）种情形，根据政府相关规定，答辩人可免除违约责任的期限为三个月（90天）。此外，答辩人已在涉案房屋联合验收合格后及时向住建局提交了竣工验收备案申请，然而因本次疫情原因，政府部门未能及时出具备案意见，导致答辩人延期取得《竣工验收备案表》，此部分延长期限，亦应当属于上述合同约定中的第（6）种出卖人可以免责的情形。基于上述答辩人可延长交房的期限后，答辩人并不存在逾期交房的违约情形，无须向被答辩人支付违约金。可顺延交房情形及天数：施工期间的中雨天数87天，政府部门发文2018年、2019年中考，高考10天，停水导致停止施工期间11天，供电公司电力工程逾期竣工期限90天，业主要求增加投入进行设计变更施工期间82天，城管局要求增加亮化工程施工期间20天，新冠××疫情影响90天，综上，答辩人可顺延交房天数共计390天，可顺延至2020年8月20日后交房。三、被答辩人主张的逾期交房违约金不符合合同约定，答辩人承担逾期交房的违约金总额不超过总房款的1％。涉案商品房买卖合同补充协议第3条的约定，“该商品房的基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房款的1％”。因此即使认定答辩人逾期交房，出卖人延期交房的违约金责任上限为总房价款的1％。四、涉案房屋不存在质量问题，符合合同约定及相关国家规范，被答辩人主张质量不合格的违约赔偿不具备事实基础及法律依据。涉案商品房项目已经在答辩人的组织下经过了联合验收，勘察、设计、施工、监理等单位亦出具了验收合格意见，因此，涉案房屋质量符合合同约定，并不存在被答辩人在诉状中所称的“严重质量问题、广告宣传与合同约定存在重大差距或者与规划设计图纸不相符”的情况。此外，即使涉案房屋存在质量问题，根据涉案商品房买卖合同第十六条的约定，除地基基础和主体工程外的其他质量问题，出卖人承担的责任为更换、修理，而并不需要承担支付违约金的责任，因此，被答辩人在没有证据证明涉案房屋存在质量问题的情况下，主张违约金的诉请没有合同和法律依据。综上，涉案房屋质量合格，符合合同约定及国家相关规范，可以交付使用，且根据合同约定及相关客观情况，答辩人可顺延至2020年8月20日交房，恳请法院依法审理后驳回被答辩人的所有诉讼请求。庭审时被告虔城公司代理人口头补充答辩，原告诉请的逾期交房违约金过高。根据合同法规定，可以进行相应的调减，原告既没有提交书面证据证明逾期交房造成的实际损失，且商品房买卖合同补充协议第3条第1款，已经对逾期交房产生的违约金进行了补充约定，即违约金不得超过总房价款的1％，而原告既要求逾期交房的违约金又要求公共设施未能达到逾期交房条件的违约金，是重复计算的。因为房屋主体及公共设施配套是同时交付的，如果重复计算必然导致原告诉求的违约金过高。当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告方提交的两原告的身份证复印件、被告的工商企业信息、赣州市商品房买卖合同、购房发票均无异议。原、被告对原告申请法庭现场勘查而拍摄的照片的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据，本院认定如下：原、被告对现场图片、公证书、被告公众号截图、延期交房通报函、销售价格表、工程竣工验收报告、竣工验收审核表、竣工验收备案表、气象证明、建设局[2018]26号和[2019]13号文件、自来水停水证明、电力建设工程施工合同及付款凭证和抄表单、工程签证单、亮化工程承诺函、保证金支付凭证及施工合同、网页截图及赣市府办字[2020]10号文件、报规施工图纸及做法、商品房买卖合同样本、住建局出具的证明等证据的真实性均无异议，对上述证据的合法性、关联性，本院结合现场勘查情况及庭审笔录予以综合认定。原、被告对增设楼梯图片、将二楼共有阳台设计变更照片、设计变更通知单、住建局信访答复意见书、微信聊天记录截屏均有异议，本院结合现场勘查情况及庭审笔录对该组证据的真实性予以确认。原告对被告提交的交付通知书和发送交付通知的快递单据、短信通知材料有异议，本院认为该组证据已形成证据链，故对该组证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，被告虔城公司以出让的方式取得坐落于全南县二中背后））地块的建设用地使用权并于2017年8月20日开工建设虔城·江山府商住楼楼盘项目，施工单位为江西泰盛建设工程有限公司。2017年11月26日，被告取得诉争商品房预售许可证。2017年12月25日，原告钟燚辉、郭丽花作为买受人与被告虔城公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号2017121104481），该合同约定：第一条商品房项目名称为虔城·江山府商住楼；第三条买受人购买的商品房为Ａ栋3-202号，建筑面积为127.95平方米（预测）；第六条计价方式为建筑面积，单价为5830元／平方米，总价为745949元；第九条该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络、电梯（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、规划的车位车库2019年8月20日达到使用条件，以上设施未达到上述条件的，双方同意友好协商处理，关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件三；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年8月20日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、、地点以及应当携带的证件买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续地点，买受人应携带交房通知书、身份证、合同、房屋收款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交房日办理交付手续，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金。该商品房买卖合同附件五补充协议第3条关于合同第十条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定：该商品房的基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房价款的1％；除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按照合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。“第十一条中不可抗力等特殊因素”亦适用“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定。原告在该商品房买卖合同及其附件五补充协议的买受人处签名、捺印。2017年12月17日，原告向被告支付了购房首付款155949元。2018年3月20日，原告向被告支付了购房按揭款590000元，被告向原告分别出具了收据各一张。案涉商品房办理了预告登记，暂未办理不动产权证。2019年8月5日，被告通知原告办理交房手续，但原告认为当时未取得竣工验收备案表，未达到交房条件而未交房成功。2020年1月1日，被告发布延期交房通报函，函告业主因消防未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，房屋将相应延期交付。2020年5月2日，虔城·江山府商住楼取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2020年5月7日，被告通过快递方式邮寄了交房通知书给原告，告知原告办理房屋交付时间为2020年5月8日至2020年5月14日。原告认为被告已完工的房屋与其之前的广告宣传、合同约定存在差距，房屋多处出现质量等问题，遂与其他购房人诉至本院。另查明，虔城·江山府公众号2018年7月12日发布“大美‘城’现·幸福可期│热烈祝贺江山府ＡＢＣＤ栋全面封顶！”消息。虔城·江山府商住楼的Ａ栋、Ｂ栋设计平面图显示电梯口的过道处宽2.1米，该2.1米包括了约0.7米的弱电箱位置，但原、被告签订的商品房买卖合同中的附件一房屋平面图未标注该处有弱电箱。经本院现场勘查，该过道宽1.05米-1.13米不等。《中华人民共和国关于住宅设计规范国家标准（ＧＢ50096-2011）》第6.5.2条规定：“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20ｍ，局部净高不应低于2.00ｍ”。另，全南县气象局出具的气象证明显示，2017年12月至2019年8月，全南县城中雨以上天数共计87天。因新型冠状病毒感染的××疫情爆发，2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。再查明，本案在诉讼过程中，原告向本院申请了财产保全，本院作出了查封被告开发的“虔城·江山府”项目名下单独所有的不动产的民事裁定书。本院认为，1、关于逾期交房违约金问题。依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告钟燚辉、郭丽花与被告虔城公司签订的购房合同约定的交房屋时间为2019年8月20日，逾期交房除本合同约定的不可抗力外，被告按日计算支付全部房价款万分之三的违约金。该合同附件五补充协议，还约定了被告可以延期交房的几种情形，其中中雨以上天气属于双方约定的延期理由。据气象部门出具的证明，全南县城2017年12月至2019年8月期间中雨以上天数共计87天，故该87天属于双方约定可以延期交房的天数。被告主张本案存在中雨天数87天可延期交房情形的抗辩意见成立，本院予以采信。据此，被告交房时间可以从2019年8月20日顺延至2019年11月15日。但被告主张的中考、高考期间、自来水公司停水、供电施工单位逾期交付用电工程、设计变更增加工程工期等理由，因均不属于双方明确约定的延期理由，故被告主张上述期间也属于可以延期交房的情形，本院不予采纳。新型冠状病毒疫情属于不可抗力，但该疫情发生于上述已延期的交房日之后，根据《合同法》第一百一十七条规定，不能免除被告按期交房的责任，况且也没有充分证据证明受疫情影响或疫情防控措施直接影响其延期交房，故被告主张因该疫情可免除其三个月逾期交房违约责任的抗辩意见不能成立，本院不予采信。被告未按期交房，其行为违约，应按合同约定支付逾期交房违约金。虔城·江山府商住楼项目房屋建筑工程和市政基础设施工程于2020年5月2日竣工验收备案，被告也通知了原告办理交房手续的时间为2020年5月8日至2020年5月14日，故逾期交房违约金可从2019年11月15日起计算至2020年5月14日止，共181天，计40505.03元（745949元×181日×日万分之三）。原告主张逾期交房违约金应从2019年8月20日计算至被告实际交付合格房屋之日的意见，本院不予采纳。2、关于房屋质量违约金问题。原告钟燚辉、郭丽花主张房屋质量不符合购房合同约定，被告虔城公司应按购房总价款的3％支付违约金。根据购房合同第十六条约定，在房屋已经取得竣工验收备案的情形下，房屋是否存在质量问题需经有资质的房屋质量检测机构检测才能确定。原告诉称房屋存在规划设计擅自变更的情形，与案涉房屋已经通过竣工验收备案的事实不符。根据设计图纸，虔城·江山府商住楼A、B栋电梯口过道处宽2.1米，该2.1米包括了墙体及弱电箱位置，本院现场勘查该过道宽为1.05米至1.13米不等，仅能确认扣除墙体及弱电箱位置等宽度后的净宽，不能据此推定被告改变了设计规划。《中华人民共和国关于住宅设计规范国家标准（GB50096-2011）》中规定的走廊通道净宽不应小于1.20ｍ，该标准仅为行政管理性规定，在房屋已经通过行政机关验收合格的情况下，购房合同对此未作特别约定，该规定不宜作为双方合同违约的依据。因此，原告主张因房屋质量不符合约定，要求被告按照购房总价款的3％支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。3、关于小区基础设施、公共配套设备未达到使用条件的违约金问题。原告钟燚辉、郭丽花主张虔城·江山府商住楼小区基础设施、公共配套设备未按约定时间达到使用条件，被告应按购房总价款的1％支付违约金。根据购房合同第九条、第十条、第十一条、第十二条及补充协议第三条约定，商品房交付包含了相关设施设备的交付，商品房逾期交付责任亦包含了相关设施设备逾期交付责任。因此，合同补充协议的约定适用于商品房与其相关设施设备分别交付的情形，不适用商品房与其相关设施设备同时交付的情形，否则造成单项违约双重计算违约金。在已支持逾期交房违约金的情形下，不应再对其中一项交付条件重复计算违约金。因此，原告主张虔城·江山府商住楼小区基础设施、公共配套设备未按约定的时间达到使用条件，被告应按购房总价款的1％支付违约金，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告全南虔城地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告钟燚辉、郭丽花支付逾期交房违约金40505.03元（745949元×181日×日万分之三）；二、驳回原告钟燚辉、郭丽花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费689元，财产保全申请费528元，合计1217元，由原告钟燚辉、郭丽花负担211元，被告全南虔城地产开发有限公司负担1006元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  陈良泉二〇二〇年十月十五日书记员  朱婷燕书记员  高国华附处理本案所涉及法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。