湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2612号上诉人（原审原告）：胡玉芝，女，1982年11月17日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王军，湖北今天(襄阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：林闽鄂，湖北今天(襄阳)律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：上海尚瀚商业管理有限公司，住所：上海市奉贤区环城西路**第****。法定代表人：孙忠萍，该公司总经理。上诉人胡玉芝因与被上诉人上海尚瀚商业管理有限公司（以下简称上海尚瀚公司）、原审被告上海尚瀚商业管理有限公司襄阳分公司（以下简称尚瀚襄阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2019)鄂0606民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡玉芝上诉请求：撤销原判，改判上海尚瀚公司退还其剩余租金及履约保证金、定金，并赔偿搬移店内物品所造成的损失，或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由上海尚瀚公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，导致错误认定上诉人存在逾期未付租金的违约行为。1.其承租的商铺合同面积是120平方米，一审庭审中其陈述去过现场，但当时现场只有承重柱而并未任何隔断，原审认定“商铺已经是隔断状态”，既与其庭审陈述不一致，也缺乏相关证据证实。其进场装修后才发现被上诉人交付的商铺面积仅有60多平方米，与合同约定的面积相差甚远。为此，多次找上海尚瀚公司及上海尚瀚公司襄阳分公司反映，但上海尚瀚公司襄阳分公司以上海尚瀚公司不批准为由，不予核准实际承租的面积。依襄阳目前的商业综合体卖场的商业习惯，合同中约定的面积就是承租方实际使用的面积，即使存在公摊，仅仅是套内的公摊，最多不超过10%，而上海尚瀚公司交付的商铺公摊面积接近50%，与商业交易习惯严重不符；2.租赁合同仅约定了物业管理费、水、电费等必要的费用，收取空调使用费既无合同约定，也无事实依据。合同明确约定物业管理费由承租方与具备物业管理资质的物业公司签订合同后另行缴纳，但被上诉人未安排相关物业公司与承租户签订物业管理合同，也未履行相应的物业管理义务，导致整个商业购物环境极差，严重影响了承租户的经营。被上诉人在无任何收费依据和标准的情况下，单方私定物业管理费、空调使用费标准，擅自增加收费项目；3.其共计交纳的租金、物业管理费、保证金72400元，原审判决只认定其缴纳租金36000元和物业管理费14400元，保证金12000元，对于绿尚公司收取的定金10000元不予认可，显然错误；4.原审判决在未计算其前期交纳的费用是否足以缴纳第二租约年租金的情况下，认定其违约，显然错误。其前期交纳的费用共计72400元，其中履约保证金9782元不冲抵租金，无论以哪个面积计算，扣除后都足以支付第二年的租金。原审判决无视被上诉人的工作联系单在计算各项费用上存在诸多错误和不严谨的地方即“第一租约年多缴费用8872元（租金及保证金）”的计算(被上诉人代理人都无法算清并说清这个数字是怎么来的)，物业费用的计算，被上诉人更是凭自己意愿，直接算了13个月。被上诉人为了把承租户缴纳租金及费用在第一租约年就抵完，不顾事实，完全按有利于自己的计算标准和方法计算费用。如果按承租的实际面积66平方计算，按合同约定每平方1.34元的标准，月租金2690元，年租金32280元，免租半年，应付租金16140元，扣除2794元电费，其应付的费用为18934元，扣除9782元不能冲抵租金，余款43684元（72400-16140-2794-9782=43684）足以支付第二租约年的租金16140元。同理，如按120平方计算，其应付的租金29346元，扣除电费2794元，履约保证金9782元，余款30478元（72400-29346-2794-9782=30478）也足以支付其第二租约年的租金29346元，其不存在因租金不足以抵付第二租约年租金而导致违约的行为。二、原审判决认定被上诉人断电及擅自剪断上诉人店铺的挂锁并搬移上诉人店铺内物品的行为合法，判决损失由上诉人自行承担，系错误的适用法律。1.其不存在第二租约年租金不够支付的问题，被上诉人在无合同约定违约事由出现的情况下，于2017年10月9日擅自中断对上诉人供电，不仅是违反了合同的约定，也严重侵犯了上诉人的合法权益，应退还其多缴的剩余费用。并双倍返还履约保证金19564元，而非原审认定的2218元；2.即便其违约，被上诉人方也不应该私自撬锁、搬离货品。被上诉人该行为造成其大量货品遗失、毁损，应予以赔偿。上海尚瀚公司未提出答辩意见。胡玉芝向一审法院起诉请求：1.请求判令上海尚瀚公司、尚瀚襄阳分公司退还2017年10月9日后其已缴纳的剩余租金38282元，并双倍返还履约保证金19564元；2.请求判令上海尚瀚公司、尚瀚襄阳分公司赔偿因搬移其店铺内物品造成的商品损失80000元、装修损失（含货款）70000元，共计150000元。一审法院认定事实：2015年9月23日，胡玉芝与上海绿尚资产管理有限公司(以下简称绿尚公司)签订《绿地缤纷城商铺租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为绿尚公司，承租方（乙方）为胡玉芝；甲方将位于襄阳樊城区绿地缤纷城内1层A22号商铺出租给乙方作为经营服饰使用，面积120平方米；租赁期限自2016年5月1日起至2022年4月30日止，免租期一年；本合同签订之日，乙方应向甲方交付履约保证金12000元（为贰个月租金），在乙方无任何违约的情况下，甲方于租赁期结束后七个工作日内无息退还，在租赁期间，履约保证金不得冲抵乙方租金、物业管理费、水电气等任何费用；2016年5月1日至2018年4月30日，每月租金为6000元，每月物业费为1200元；在本合同签订之日乙方需缴纳2016年5月1日至2017年4月30日六个月租金36000元，此后乙方应在每年4月1日前向甲方支付下一年度租金，2016年5月1日至2017年4月30日免租期6个月，应支付六个月租金36000元，2017年5月1日至2018年4月30日免租期，应支付六个月租金36000元；物业管理费在签订之日乙方先缴纳2016年1月1日至2016年12月31日一年物业费14400元，此后乙方应在每年结束前1月向甲方支付下一年度物业管理费。合同签订前，胡玉芝丈夫李育锋于2015年9月14日向绿尚公司支付租赁商铺定金10000元，胡玉芝、李育锋于2015年9月22日向绿尚公司支付保证金12000元。合同签订当日，胡玉芝、李育锋向绿尚公司支付物业费14400元及租金36000元。绿地缤纷城因绿尚公司的经营问题一直未营业，后由上海尚瀚公司接手管理经营绿地缤纷城。2016年8月3日，上海尚瀚公司与胡玉芝签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为上海尚瀚公司，承租方（乙方）为胡玉芝；甲方将位于襄阳市××区内环××与××路交汇处绿地缤纷城内1层A22号商铺出租给乙方作为经营猫人内衣、缤纷美甲、纹绣品类使用，面积120平方米，结构是框架，装修情况是毛坯房；租赁期限6年，自2016年8月28日起至2022年8月止；本合同签订之日，乙方应向甲方交付履约保证金9782元，在乙方无任何违约的情况下，甲方于租赁期结束后30个工作日内无息退还，在租赁期间，履约保证金不得冲抵乙方租金、物业管理费、水电气等任何费用；租金标准为人民币1.34元/平方米/天，每月租金为人民币4891元；本合同项下租赁期内免租期为24个月；第一个租约年2016年8月28日至2017年8月27日，每月租金为人民币4891元，免租期为6个月，免租后应交租金为29346元；第二个租约年2017年8月28日至2018年8月27日，每月租金为人民币4891元，免租期为6个月，免租后应交租金29346元…；物业管理费具体缴纳标准以跟物业公司协商签订物业合同为准；以6个月为一个交租期,除第一年租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的十日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，且不予返还乙方缴纳的履约保证金、租金，且乙方须赔偿给甲方所造成的损失：1、逾期支付租金达十五日以上的…；……。胡玉芝向绿尚公司交纳了商铺定金10000元、履约保证金12000元、租金36000元、物业费14400元，上海尚瀚公司认可胡玉芝交纳的履约保证金12000元、租金36000元、物业费14400元，但不认可商铺定金10000元。胡玉芝未另行向上海尚瀚公司交纳相关费用，上海尚瀚公司亦未向胡玉芝出具收据。2016年8月，胡玉芝对租赁商铺进行了装修。第一个租约年到期后，上海尚瀚公司向胡玉芝催要第二个租约年的相关费用，胡玉芝一直未交纳。2017年10月8日，上海尚瀚公司向尚瀚襄阳分公司出具《授权委托书》一份，委托尚瀚襄阳分公司向胡玉芝催缴欠款，并有权解除上海尚瀚公司与胡玉芝签订的租赁合同。2017年10月9日，尚瀚襄阳分公司对胡玉芝的店面进行断电。2017年10月16日，胡玉芝向上海尚瀚公司发出《关于要求继续履约、对店面虚假面积进行更正及要求你司所催缴的物业费提供收费依据等问题的函》，该函提出以下要求：上海尚瀚公司继续履行合同，恢复供电，对违约行为造成的停业进行赔偿；对合同中的虚假租赁面积予以更正；停止收取空调费等乱收费行为；虚假面积更正后根据其已交纳的金额多退少补；对其所交纳的费用开具正式发票；更换专业的物业公司进行管理。2017年10月17日，尚瀚襄阳分公司向胡玉芝发出《工作联系单》一份，通知内容如下：根据双方签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》，第二租约年的商铺租金为29346元，第一租约年多缴费用8872元（租金及保证金）不足抵扣第二租约年商铺租金，剩余20474元租金一直未支付；A22商铺营业期间产生的物业相关费用共计20482元，第一租约年交纳的物业费14400元不足抵扣已使用的物业费用；更改合同面积或租赁价格事宜，提报总部后不予批准；因其欠缴租金及物业相关费用导致公司停止对A22商铺的物业服务，2017年10月20日前缴付清上述费用，即恢复对商铺的物业服务，如未在规定时间收到足额租金，将默认其违约。2017年10月19日，胡玉芝向上海尚瀚公司发出《关于上海尚瀚公司20171017号工作联系单回复等问题的函》，该函再次提出上海尚瀚公司乱收空调费、物业费及虚假店面面积产生的租金问题等。2017年10月23日，尚瀚襄阳分公司向胡玉芝发出《解除合同告知函》，通知如下内容：因胡玉芝逾期支付租金达十五日以上，公司有权单方面解除合同并收回商铺，并不予返还履约保证金、租金，告知函送达之日，签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》解除，商铺租赁合同解除后5日内需腾退商铺并办好交接手续。2017年11月3日，尚瀚襄阳分公司腾退了胡玉芝的商铺，将商铺内所有物品放置于公司仓库中。2017年11月4日，尚瀚襄阳分公司向胡玉芝发出《费用清算告知函》，通知胡玉芝已对她的商铺进行腾退，要求其与公司进行费用清算并办好交接手续，清理回收腾退的物品。该函附腾退商铺时制作的物品清单一份。胡玉芝一直未与尚瀚襄阳分公司进行清算，对尚瀚襄阳分公司出具的物品清单内容不认可，也一直未清理回收商铺内的物品。一审法院认为，胡玉芝与上海尚瀚公司签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。尚瀚襄阳分公司作为上海尚瀚公司设立的分公司，不具有法人资格，且已被注销，其民事责任由上海尚瀚公司承担。根据胡玉芝与上海尚瀚公司签订的《商铺租赁合同》，第一个租约年为2016年8月28日至2017年8月27日，应交租金29346元，第二个租约年为2017年8月28日至2018年8月27日，应交租金29346元。胡玉芝向绿尚公司交纳的租金36000元及物业费14400元上海尚瀚公司予以认可，视为胡玉芝已向上海尚瀚公司交纳了租金36000元和物业费14400元。第一个租约年届满后，上海尚瀚公司向胡玉芝催要空调费、第二年的租金与物业费时，胡玉芝以物业费包含空调费、物业管理混乱不应收取物业费及实际租赁面积与合同约定面积不符为由，拒绝交纳上海尚瀚公司催要的相关费用。双方签订的合同中，约定租赁面积为120平方米，胡玉芝提出实际交付面积仅有60多平方米，但根据双方的陈述，签订合同时绿地缤纷城中的商铺已经是隔断状态，且当时胡玉芝已经了解了租赁区域的实际情况，即签订合同时，胡玉芝对合同中约定的商铺面积和租金是认可的，故上海尚瀚公司按照合同约定的商铺面积和租金标准，继续收取第二年的租金并无不当。双方在合同中约定物业费标准以跟物业公司协商签订物业合同为准，未载明物业费中包含空调费，胡玉芝称绿地缤纷城物业管理混乱给商铺造成了损失而拒绝继续支付物业费，称物业费中包含空调费而拒绝支付空调费，但其商铺在绿地缤纷城经营期间享受了上海尚瀚公司提供的物业管理服务，也无证据证实该物业管理服务存在问题，且合同中并未约定空调费包含于物业费中，故上海尚瀚公司按照合同约定向胡玉芝催要第二年的物业费及所欠空调费亦并无不当。根据合同约定，承租方逾期支付租金达十五日以上的，出租方有权单方解除合同并收回商铺,且不予返还承租方缴纳的履约保证金、租金。胡玉芝在上海尚瀚公司催要第二个租约年的租金后，一直未交纳租金，根据合同约定上海尚瀚公司解除合同的条件已成就，上海尚瀚公司有权解除与胡玉芝签订的租赁合同，且不需返还胡玉芝交纳的履约保证金及租金。上海尚瀚公司向胡玉芝发出《解除合同告知函》，该函到达胡玉芝时双方签订的《商铺租赁合同》即解除。胡玉芝与上海尚瀚公司签订的《商铺租赁合同》约定履约保证金为9782元，第一个租约年租金为29346元；该合同约定胡玉芝逾期支付租金达十五日以上，不予返还的履约保证金应为9782元，不予返还的租金应为已交的第一个租约年租金29346元。上海尚瀚公司认可胡玉芝交纳的履约保证金12000元、租金36000元，故上海尚瀚公司应返还胡玉芝履约保证金2218元（12000元-9782元）、租金6654元（36000元-29346元）。上海尚瀚公司与胡玉芝之间的《商铺租赁合同》解除后，胡玉芝已无权继续使用上海尚瀚公司的商铺，对其使用的商铺，负有腾退义务。尚瀚襄阳分公司通知胡玉芝腾退商铺内物品，胡玉芝拒不腾退，尚瀚襄阳分公司遂将胡玉芝商铺内物品进行腾退并放置于公司的仓库内，尚瀚襄阳分公司通知胡玉芝将仓库内物品清理收回，胡玉芝也拒绝收回。商铺内的物品在胡玉芝拒绝腾退和收回的情况下，被尚瀚襄阳分公司腾退和保存，且胡玉芝并无证据证明尚瀚襄阳分公司腾退和保存的过程中损坏、遗失了店铺内的物品，胡玉芝要求上海尚瀚公司赔偿搬移店铺内物品造成的商品损失无证据证实。胡玉芝的违约行为导致合同解除，无法继续使用商铺，装修商铺的损失，应由其自行承担。故对胡玉芝要求上海尚瀚公司赔偿因搬移胡玉芝店铺内物品造成的商品损失80000元及装修损失70000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、上海尚瀚商业管理有限公司向胡玉芝返还租金6654元、履约保证金2218元，共计8872元；二、驳回胡玉芝的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费4418元，由胡玉芝负担4200元，上海尚瀚商业管理有限公司负担218元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，胡玉芝与上海尚瀚公司签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，当事人应按照合同约定履行全面义务。本案争议的焦点：一、胡玉芝已交付给绿尚公司的相关费用是否可以直接冲抵其应向上海尚瀚公司交付的费用。胡玉芝未与绿尚公司就2015年9月23日签订的《绿地缤纷城商铺租赁合同》进行清理，而就同一租赁场所与上海尚瀚公司再次签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》。上海尚瀚公司与绿尚公司系不同的民事主体，在未约定胡玉芝已交付给绿尚公司的相关费用由上海尚瀚公司全部承继，且无证据证明绿尚公司与上海尚瀚公司，或上海尚瀚公司与襄阳绿地商业管理有限公司就上述费用存在约定的情况下，胡玉芝主张已交付给绿尚公司的相关费用直接冲抵其应向上海尚瀚公司交纳的费用，缺乏事实和法律依据。上海尚瀚公司同意胡玉芝已交付给绿尚公司的履约保证金12000元、租金36000元、物业费14400元直接冲抵胡玉芝应向其交纳的费用，系对自身民事权利的处分，该部分可以直接予以冲抵；二、双方当事人合同约定租赁场地面积120平方米，系建筑面积还是实用面积。合同对此约定不明，双方亦未能达成补充约定。胡玉芝主张，该面积为实用面积，上海尚瀚公司向其交付的租赁场所面积与约定不符，应按其实际占用的面积计算租金。因案涉租赁场地属商业综合体的一部分，胡玉芝除占有使用其实得部分外，在经营过程中必定会利用公共通道、卫生间等其他部分，而双方当事人未对公用部分的利用另行签订合同，故上海尚瀚公司关于合同约定的租赁面积系建筑面积的辩解意见，更符合本案实际情况；三、胡玉芝是否应当向上海尚瀚公司交纳空调费、物业管理费。双方合同约定：“物业管理费具体跟物业公司签订的物业合同为准”；“乙方如需对租赁房屋装修，应当遵守乙方与甲方签订的《物业管理合同》”。上海尚瀚公司及原尚瀚襄阳分公司的经营范围中均包含物业管理。胡玉芝在2017年10月10日给上海尚瀚公司的去函中称“因合同面积存疑，本人一直未与你司签订物业服务合同，未更换票据，单据收款人仍为绿尚公司”。胡玉芝在经营过程中享受物业等相关服务，而其未按租赁合同约定另行签订物业管理合同，不能做为拒绝交纳物业费的正当理由。胡玉芝认可经营过程中空调开放了，但认为物业费中包含空调费，该主张与交易习惯不符，且未提供任何证据予以证明。故胡玉芝应当交纳空调费、物业管理费；四、上海尚瀚公司是否应当赔偿胡玉芝因搬移店铺内物品造成的商品损失、装修损失（含货款）。合同约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，且不予返还乙方缴纳的履约保证金、租金，且乙方须赔偿给甲方所造成的损失：1、逾期支付租金达十五日以上的……”，胡玉芝未按约定交纳租金，逾期支付租金超过十五日，上海尚瀚公司享有合同解除权，双方合同自解除合同通知到达之日起解除。上海尚瀚公司在发函催交租金后，于2017年10月23日向胡玉芝送达了《解除合同告知函》，要求其五日内腾退商铺，并于同年11月3日搬移胡玉芝店铺内物品，该行为并非没有合同依据，且胡玉芝没有充分证据证明其店铺内物品损失情况，故对其要求赔偿的主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理；……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”。因胡玉芝违约导致合同解除，且上海尚瀚公司未同意利用装饰装修，胡玉芝要求上海尚瀚公司赔偿装修损失没有法律依据。综上所述，胡玉芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4280元，由上诉人胡玉芝负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年十月二十八日书记员  严琦童