江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0921民初1582号 原告：奉新新世纪物业管理有限公司，住所地：江西省奉新县冯川镇滨河东路**。统一社会信用代码：91360921083926537N。 法定代表人：陈瑛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许建国，江西智泉律师事务所律师。（一般代理） 委托诉讼代理人：吴兴后，男，1974年9月14日出生，汉族，该公司经理，住江西省宜春市奉新县。（特别授权） 被告：帅歌焱，男，1981年11月20日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。 原告奉新新世纪物业管理有限公司与被告帅歌焱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许建国、吴兴后到庭参加诉讼。被告帅歌焱经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告奉新新世纪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.责成被告立即偿付物业费5311元、逾期付款违约金3395元（暂计算至2020年8月20日止，应计算到付清欠款时止），合计人民币8706元；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：被告是“雅阁春天”小区的业主，2013年入住该小区，原告受聘为该小区的业主提供物业服务，按约收取物业费，被告获得了物业服务，却没有按约履行偿付物业费的义务，分别于2013年（入住当年）欠721元、2014年欠721元、2015年欠721元、2016年欠721元、2017年欠721元、2018年欠853元、2019年欠853元，共计欠款5311元。依合同约定，被告拖欠物业费，其拖欠期间应按每日千分之二承担违约金。为收回该欠款，原告多次向被告催索，被告均以种种借口搪塞。2020年1月18日，原告书面向其催收，被告置之不理，2020年7月16日，原告委托律师发函催收，被告仍然无动于衷，其行为严重损害了原告的合法权益，为此，原告特向法院起诉，要求其立即偿付所欠物业费，并承担违约金（原告起诉时违约金的计算，未按双方约定标准计算，已下调至每日万分之五，详见计算方式），请法院依法查明事实后，按《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条等规定，支持原告的诉讼请求。 被告帅歌焱未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告帅歌焱系奉新县雅阁春天36栋1单元601室（带有储藏室一间）的业主，该房屋面积为109.8平方米，储藏室位于39栋6号，面积为10.35平方米。2012年3月21日，奉新恒业房地产开发有限公司（作为甲方）与江西银湾物业管理有限公司（作为乙方）签订了《雅阁春天前期物业管理服务合同》，约定由江西银湾物业管理有限公司对小区进行物业管理，并由其负责收取雅阁春天的物业服务费。2015年3月16日，江西银湾物业管理有限公司南昌分公司（作为甲方）与奉新恒业房地产开发有限公司（作为乙方）签订一份《债权转让协议》，约定将甲方拥有的债权即雅阁春天小区物业业主从入住起至2015年4月30日应向甲方支付而未支付的物业费转让给乙方全权拥有。2015年4月27日，雅阁春天业主委员会（作为甲方）与原告（作为乙方）签订一份《物业管理合同书》，约定由原告为雅阁春天提供物业服务，委托管理试用期限为2015年5月1日起到2015年12月31日止，对于物业管理费，协议约定：“1.本物业的管理服务费按下列执行按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.5元；电梯房每月每平方米建筑面积1元（不含电梯运行费）；车库及储藏室每月每平方米0.5元”。2015年4月30日，奉新恒业房地产开发有限公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订一份《债权转让协议》，约定将甲方拥有的债权即雅阁春天小区物业业主从入住至2015年4月30日应向甲方支付而未支付的物业费转让给乙方全权拥有。2016年1月14日，奉新恒业房地产开发有限公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订一份《债权转让协议》，约定将甲方拥有的债权即雅阁春天小区物业业主签订物业服务合同之日起至2015年4月30日止应向甲方支付而未支付的物业费转让给乙方全权拥有。2016年起至2019年间，原告与雅阁春天业主委员会每年均签订了《物业管理合同书》，约定由原告负责雅阁春天的物业服务，管理期限自2016年1月1日至2019年12月31日，合同对物业费收费标准约定为：“每月每平方米建筑面积0.5元，电梯房每月每平方米建筑面积1元（含电费、年检费、维护保养费，维修费除外），车库及储藏室每月每平方米0.5元”；对违约责任约定为：“乙方依据国家相关法律法规对本合约物业服务小区逾期拖欠物业服务费的业主按拖欠金额的千分之二/每天，收取违约金”。但自2018年1月起，多层住宅房屋物业管理服务费调整为每月每平方米建筑面积0.6元。被告的户型属多层住宅（非电梯房），自2013年1月1日起，被告帅歌焱未缴纳物业费。截至2019年12月31日，被告帅歌焱共计拖欠物业管理费5310元[（109.8㎡×0.5元/㎡×60个月）+（109.8㎡×0.6元/㎡×24个月）+（10.35㎡×0.5元/㎡×84个月）]。2020年7月16日，原告通过江西智泉律师事务所向被告帅歌焱发送《律师告知函》催讨欠缴物业费，被告帅歌焱仍未缴纳，原告提起本案诉讼，并提出前列诉求。 本院认为，涉案的《雅阁春天前期物业管理服务合同》、《债权转让协议》、《物业管理合同书》等均系合同当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同当事人均应严格履行合同约定的义务。被告作为业主之一，已实际接受了江西银湾物业管理有限公司及原告提供的物业服务，然其自2013年后未缴纳物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告2015年5月1日前所欠缴的物业费及违约金，因江西银湾物业管理有限公司南昌分公司将其享有的上述债权转让给奉新恒业房地产开发有限公司，后奉新恒业房地产开发有限公司又将上述债权转让给原告，该转让行为合法、有效，故原告作为最终的债权受让人，有权向被告就上述债权主张权利。2015年5月1日起，原告依约向被告履行了物业管理义务，被告理应按照约定交纳物业管理费，故对原告要求被告支付自2013年1月1日至2019年12月31日止的物业管理费的诉请，本院予以支持。涉案合同约定的违约金和原告主张的违约金计算标准均过高，在原告未提供证据证明其有除利息以外的其他损失的情况下，本院酌定违约金按年利率6%计付。因双方于2015年签订的物业管理合同书未对违约责任进行约定，原告亦自愿放弃对被告欠缴的2015年5月1日至2015年12月31日违约金的诉请，故本院对该时间段违约金不予计算。截止2019年12月31日，被告尚欠原告物业费5310元、违约金931元[2013年：721元/年×6%×6年+2014年：721元/年×6%×5年+2015年：721元/年×6%×4.33年+2016年：721元/年×6%×3年+2017年：721元/年×6%×2年+2018年：853元/年×6%×1年]，合计6241元。被告帅歌焱未到庭，视为放弃质证和抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告帅歌焱于本判决生效之日起十日内向原告奉新新世纪物业管理有限公司支付尚欠物业管理费5310元及违约金931元，合计6241元，2019年12月31日之后的违约金以5310元为基数按年利率6%计付至付清款时止。 如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告帅歌焱承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状和预交上诉案件受理费50元，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（上诉案件预交受理费汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员 刘蓓蓓 二〇二〇年十月二十日 法官 助理谢静 书记 员闵婷