西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18057号原告：涂家耀，男，1990年5月15日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区。委托诉讼代理人：任航，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐垚，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：西安宝枫实业开发有限责任公司，住所地：西安市雁塔区西侧中断（观音庙加气站正对面）。法定代表人：韩文毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨彬，男，1976年8月16日出生，汉族，住陕西省扶风县，该公司员工。原告涂家耀与被告西安宝枫实业开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂家耀及其委托诉讼代理人任航、徐垚参加了诉讼，被告西安宝枫实业开发有限责任公司（以下简称“宝枫公司”）经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告涂家耀诉称，2018年7月15日，原、被告双方签订编号为BH1-187的《商品房买卖合同（预售）》，约定涂家耀以每平米12300元的价格购买宝枫公司开发的位于西安市XX路XX段XX苑XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积100.97平方米，总价款1241931元。签订合同时，宝枫公司称该项目五证齐全。合同签订后，涂家耀即向宝枫公司支付购房款551931元，但此后涂家耀前往房管部门查询后获知，宝枫公司因违法被行政处罚，已被暂停房屋网签销售及新申请预售许可、销售代理业务，也未取得涉案房产项目的预售许可证等法律规定的各项权证。涂家耀遂向宝枫公司提出退还购房款等请求，宝枫公司一直推诿，不予退还。宝枫公司不具有房屋销售的资质条件进行房屋销售，严重违反了法律的强制性规定，依法应当认定原、被告双方所签《商品房买卖合同（预售）》无效，并退还涂家耀已付购房款、承担利息。故诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告2018年7月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。 2、被告立即返还原告已付购房款551931元、利息46689.52元[以551931元为基数，自2018年7月16日付款之日起暂计算至2020年6月4日起诉之日：其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息为28619.92元、2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息为18069.60元，并计算至实际支付之日止]。3、本案案件受理费由被告承担。被告宝枫公司未到庭，但其在庭后补交书面答辩状，主要内容为：一、涉案房屋在一审诉讼之时已经具备交房条件，其合同目的可以实现，依据尊重当事人意思表示、鼓励公平交易的合同法宗旨，应当认定涉案商品房买卖合同有效。2018年7月15日，涂家耀与宝枫公司签订《商品房买卖合同(预售)》，尽管宝枫公司当时未取得商品房预售许可证，但截至本案诉讼之时，涉案房屋已经具备交房条件，涂家耀的合同目的可以实现。依据尊重当事人意思表示、鼓励公平交易的合同法宗旨，应当认定涉案商品房买卖合同有效。从商品房预售许可制度的立法目的分析，该制度是为了在商品房未建设完成即预售的情况下，规避房地产开发企业收取购房款后不能完成商品房开发建设的风险，保障房屋买受人的合法权益。若房屋已竣工并交付使用，则不存在商品房不能开发完成的风险，且相比只取得商品房预售许可证明，房屋竣工并交付使用更能保障买受人的合法权益，此时认定合同有效与立法目的不悖。房屋竣工并交付使用后，《商品房买卖合同》的性质也从商品房预售变为商品房现售合同，不再受《商品房买卖合同司法解释》第二条关于预售合同无效的限制，因此不能机械地适用《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定认定合同无效。二、合同签署之时，涂家耀已经知悉宝枫公司尚未取得预售许可证，仍基于自愿签订合同并交付购房款，因此无权要求宝枫公司返还购房款及利息。《商品房买卖合同(预售)》第一条明确“出卖人以棚户区改造出让方式取得位于XX路XX段地块的土地使用权”，由于涉案房屋系棚户区改造项目，无法按照常规商品房建设流程办理五证，涂家耀在签订合同之时明知这一事实，且正是基于这一事实，房屋售价较同类商品房售价要低，双方在合同中并未设定房屋必须具备五证的条款。在对房屋目前无法办理预售许可证这一事实达成一致意见的基础上，双方签订了买卖合同，此合同的订立目的就是宝枫公司在收取购房款后保证涂家耀能够按约取得房屋。在涂家耀签订合同时即明知房屋不具备预售许可证的情况下，又恶意运用法律规定，要求确认合同无效的行为完全违背了诚信履约及公平正义原则。若法院支持其诉讼请求，无异于助长当事人利用法律漏洞恶意破坏交易原则，损害出卖人权益的行为。三、宝枫公司仅收取涂家耀501931元购房款，其要求宝枫公司返还购房款551931元没有任何事实依据，涂家耀在签订合同之时明知房屋不具备预售许可证，即使认定合同无效，由于双方对合同无效具有同等过错，其无权要求宝枫公司支付利息，第二项诉讼请求没有任何事实及法律依据。《商品房买卖合同(预售)》第六条约定“买受人于2018年7月15日交付总房款的40%，合计人民币501931元，其余60%做银行按揭”。涂家耀依照合同约定向宝枫公司支付501931元，宝枫公司开具等额收据，其要求宝枫公司向其退还已付购房款551931元没有任何依据。综上，涂家耀在合同能够按约履行的情况下，恶意利用法律规定要求确认合同无效，无视契约精神，恳请法院在查明事实的情况下依法驳回涂家耀诉请，维护当事人的合法权益。经审理查明，2018年7月15日，宝枫公司（出卖人）与涂家耀（买受人）签订编号为BH1-187《商品房买卖合同（预售）》，约定涂家耀购买宝枫公司开发的位于西安市XX路XX段XX苑XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积100.97平方米，单价12300元/平方米，总价款1241931元，买受人于2018年7月15日交付总房款的40%，其余60%做银行按揭，合同还对交付期限、违约责任等内容进行了约定。另查明，涂家耀于2018年7月10日、同年7月15日分批通过其妻及亲属的银行卡刷卡付款共计551931元，刷卡单均显示商户名为西安市双生五润星房地产中介服务部。宝枫公司给涂家耀开具金额为501931元的收款收据。经询，涂家耀称在签订合同时，宝枫公司告知其项目五证齐全，其就没有要求宝枫公司出示五证，截至庭审之日，涉案房屋所在项目仅有一个证，其尚未收房，另，宝枫公司给所有的购房者开具收款收据都没有包含定金5万元。宝枫公司到庭称宝枫佳苑三期只取得建设用地规划许可证，其委托其他公司代为销售，也不清楚代理公司使用的是谁的POS机，代理公司就涂家耀购买的房屋仅转账给宝枫公司501931元，其在庭审后向代理公司核实，代理公司不认可刷了涂家耀551931元。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，宝枫公司自认宝枫佳苑三期未取得商品房预售许可证，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于购房款数额，宝枫公司称其仅收到代理公司501931元，但根据涂家耀提交的刷卡单及银行流水，显示涂家耀刷卡的资金流向一致，足以证明涂家耀支付购房款共计551931元，故宝枫公司应当退还涂家耀购房款551931元。关于利息一节，宝枫公司明知项目未取得商品房预售许可证明，仍将房屋出售给涂家耀，过错明显，应对合同无效承担主要责任；涂家耀作为买受人，在购买房屋时未尽到基本的注意义务，亦存在部分过错，故根据原、被告双方各自的过错程度，本院酌定宝枫公司应按60%的比例向涂家耀支付利息（均以购房款551931元为基数，自2018年7月15日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20起至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告涂家耀与被告西安宝枫实业开发有限责任公司于2018年7月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。二、被告西安宝枫实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告涂家耀购房款551931元，并按照60%的比例向原告涂家耀支付利息（均以购房款551931元为基数，自2018年7月15日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20起至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告涂家耀其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15977元，减半后由被告西安宝枫实业开发有限责任公司负担7000元，原告涂家耀负担988.5元。鉴于原告涂家耀已预交，被告西安宝枫实业开发有限责任公司在支付上述款项时将其应当承担的案件受理费一并支付给原告涂家耀。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审 判 员     朱      华 二〇二〇年 十月 二十九 日  书 记 员     魏      艳