河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初5399号原告（反诉被告）:刘国俊，男，1963年3月21日生，汉族，住郑州市。原告：刘春敏，女，1971年11月18日生，汉族，住郑州市。二原告委托诉讼代理人：周从海、李一囡（实习），河南规范律师事务所律师。被告（反诉原告）:刘湘峰，男，1949年9月3日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：韩文君，河南格调律师事务所律师。原告刘国俊、刘春敏诉被告刘湘峰租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后,被告刘湘峰提出反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人周从海、被告委托诉讼代理人韩文君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行双方2013年3月9日签订的租院协议；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年3月9日，原告刘国俊作为原告方的代表与被告签订租院协议一份，依据该协议被告将位于荥阳市贾峪镇邢村白操岗14组闲置厂院的使用权及建筑物出租给原告使用，租期为22年，每年租金为6万元。合同签订后，原告方按时缴纳了第一年的租金，并投资四十多万元对厂院内的房屋进行了修缮、装修和根据使用需要建设了部分房屋。从2013年到2019年，原告方都按合同积极地缴纳了房租，2020年因受新冠疫情的影响，在2020年5月1日房租到期后，原告没有及时向被告缴纳房租，期间被告也没有找原告催要房租，2020年6月30日，原告刘春敏主动与被告的女儿联系要缴纳2020年度的租金，被告方以原告方晚交租金违约为由，不接收原告缴纳的租金，并口头通知要解除双方的租院协议。2020年6月30日至2020年7月30日，原告多次找中间人与被告及其儿女协调房租未果。2020年8月1日，被告向原告所承租的房屋大门上张贴通知，要求原告7月31日前搬离场地，解除与原告的房屋租赁合同。原告认为，为承租该厂院，原告投资了大量的资金和人力。2020年因受不可抗力新冠疫情的影响，原告晚两个月缴纳房租，不构成合同违约，被告2020年8月1日单方解除双方的房屋租赁合同不符合法律规定。后原告诉至法院。被告辩称，答辩意见同反诉状的事实与理由。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认双方的租赁合同已经解除；2、请求法院依法判令被告支付2020年5月1日至实际搬离时欠付的房租款（暂计四个月的欠付房租款为2万元）及实际履行完毕之日止的逾期利息（暂以2万元为基数按全国银行间同业拆借中心2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍15.4%计算至自2020年8月31日为1026.7元，两项共计21026.7元）；3、请求法院判令反诉被告支付反诉原告空租期费用15000元；4、由反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年3月9日，反诉原告与反诉被告签订《租院协议》，约定反诉原告将位于白操岗十四组的闲置厂院的使用权及建筑物出租给反诉被告使用，反诉被告自建厂房，所需费用由反诉被告承担。双方约定，租金的缴纳采取按年支付，先付后用的方式，租赁期起始日为2020年5月1日，反诉被告需按期缴纳租金，如逾期30日未缴纳租金，反诉原告有权解除合同。从2017年开始，反诉被告均未按照合同约定时间缴纳房租，每次都超过合同解除约定的30天限期，在租赁期间，反诉被告又未经反诉原告同意将厂院转租给第三人，以此赚取房租差价，严重违约。直至2020年5月，反诉原告多次联系反诉被告缴纳当年房租未果，反诉原告无奈按照合同约定于2020年6月26日向反诉被告租赁的厂院大门粘贴通知解除租赁合同。反诉原告认为，反诉被告多次逾期交纳房租，又将厂院转租第三人赚取房租差价，严重违反合同约定，致使租赁合同目的不能实现，截止反诉之日，反诉被告仍未交纳欠付房租款的行为构成根本违约。反诉原告作为守约方根据合同约定与违约方解除合同是符合法律规定的。后反诉原告诉至法院。反诉被告辩称，反诉被告不同意解除双方之间的租赁合同。2020年，因受新冠疫情的影响，反诉被告所承租的房屋有半年不能使用，因没有收入，导致2020年5月1日至2021年5月1日的租金迟延缴纳。反诉被告迟延缴纳租金的原因是因2020年新冠疫情等不可抗力所造成的，并非反诉被告恶意不缴纳租金。依据合同法第二百二十七条规定，如果反诉被告无正当理由未支付或迟延支付租金的情况下，作为出租人应当尽到催告义务，催告承租人在一定合理期间内支付租金，经催告后，承租人仍然不支付租金，出租人才可以解除合同，反诉原告在没有催告反诉被告缴纳租金的情况下，要求单方解除房屋租赁合同不符合合同法第227条之规定，反诉被告是受新冠疫情的影响迟延缴纳租金有正当理由。双方签订租赁合同时，反诉原告知道反诉被告承租的房屋和场地是用来转租的。现在承租反诉被告的房屋开家具厂的承租户是2015年进驻经营的，与反诉原告系同村人，相互认识，反诉原告对该情况知情。不存在未经出租人同意，承租人转租的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2013年3月9日，刘国俊作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的刘湘峰签订租院协议一份,主要内容为：“一、甲方将位于白操岗十四组的闲置厂院的使用权及建筑物出租给乙方使用，乙方自建厂房，所需费用由乙方承担，乙方自建厂房期间如遇有人阻扰施工，由甲方出面协调……第六条租赁期限为2013年5月1日-2035年5月1日，期限为22年，协议到期后，乙方如再续，需向村民组再签协议……第七条经甲、乙双方商定，租金的交纳采取按年支付，先付后用的方式。年租金为陆万元，乙方按期缴纳租金，如逾期30日未交纳租金，甲方有权解除合同……”。2013年5月1日左右，刘湘峰将上述厂院交付给刘国俊占有使用，后刘国俊所支付的租金，部分有现金，部分为转账支付，存在逾期支付的情况，但刘湘峰均予以接收。自2017年以来，由刘春敏转账支付给刘湘峰女儿刘冬霞租金。2020年6月26日，刘湘峰在本案所涉厂院门上张贴通知一份，主要内容为：“承租方刘国俊：……你方应于2020年5月1日以前交清下一年的租赁费，5月期间你方没有电话联系说明情况，我方多次联系未果，你方已违约，现我方已决定终止合同。合同终止后，双方可协商合同终止后的相关事宜，并要求你方于2020年7月31日前撤离现场……”。2020年6月30日左右，刘春敏向刘冬霞沟通，愿意缴纳租金，但刘冬霞并未接受。2020年8月1日，刘湘峰又在本案所涉厂院门上张贴通知一份，主要内容为：“承租方刘国俊：2020年6月26日，我方已通知你方于2020年7月31日前撤离现场，现通知你方于2020年8月15日前自行拆除……”。后刘国俊、刘春敏诉至法院，刘湘峰提起反诉。另查明，2015年，刘国俊将本案所涉厂院转租给他人用于家具厂经营。2015年5月31日，李子强、刘湘潭、刘湘峰给刘国俊出具收条一份，主要内容为：“今收到刘国俊架线路款1万元（下棚电线归刘国俊所有）”。本院认为，结合原、被告陈述，刘国俊与刘湘峰签订的租赁合同依法成立有效，但依照法律规定，租赁期限不得超过20年，因此本案租赁合同租赁期限应当变更为20年，超过的部分无效。首先是关于刘春敏的诉讼主体资格问题，一是刘国俊、刘春敏陈述二人系合伙关系，但其并未提供充分的证据予以证明，且刘湘峰并不认可，二是虽然本案所涉部分租金系刘春敏转账支付，但该证据不足以证明刘春敏系合伙人之一，且其亦未提供其他证据予以相印证，三是本案所涉的合同上仅显示刘国俊与刘湘峰二人，四是刘春敏、刘国俊系什么法律关系，与本案并无关联性，亦不影响本案的审理，因此基于合同相对性原则，对刘春敏的诉讼请求，本院不予支持。其次是刘国俊是否构成根本违约的问题，一是本案所涉的租金交付期限为每年5月1日前，双方对此并无异议，二是虽然刘国俊在2020年之前支付租金存在逾期情形，但其亦实际向刘湘峰支付了当年租金，且刘湘峰亦予以接收，该情形不构成根本违约，三是刘国俊陈述之所以逾期支付2020年租金系因新冠疫情影响，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》等相关规定，结合当事人陈述，该疫情势必会对租赁标的物的使用功能造成客观上的障碍，因此针对本案，应当变更交付租金的期限，结合当地疫情情况，应为2020年8月1日之前交付为宜，原告方人员刘春敏于2020年6月30日左右向被告方人员刘冬霞缴纳租金，但其拒绝接收，并明确表示解除租赁合同，在此情形下，刘国俊在支付2020年租金方面不存在违约，四是刘湘峰陈述其不知道刘国俊存在转租行为，但刘国俊提交了2015年5月31日刘湘峰等出具的收条予以证明，再结合当事人陈述以及刘湘峰原为邢村白操岗村民、刘国俊转租自2015年以来至今约6年时间等事实，刘湘峰应当知道刘国俊的转租行为，但其并未提出异议，直到该诉讼时，因此刘国俊亦不构成违约，五是租金产生于承租人使用租赁物始，而本案双方约定先付租金后使用的方式，实际上有利于刘湘峰的权益，刘湘峰应当依法采取相应程度的措施救济权利，而并非动辄解除合同，综上刘国俊行为并不构成根本违约。最后是关于刘国俊的诉讼请求以及刘湘峰的反诉请求问题，针对刘湘峰的第一项反诉请求，解除合同的通知必须以通知人具有合法解除权为前提，基于上述所述，刘湘峰不具有解除权，对该反诉请求，本院不予支持，继而对其他反诉请求，本院亦不予支持。针对刘国俊的诉讼请求，基于上述阐述，且从客观上本案所涉租赁合同依然具有继续履行的现实条件，因此对该诉讼请求，本院予以支持，考虑本案实际情况及租赁合同的双务性等情况，刘国俊应当支付刘湘峰2020年-2021年度的租金6万元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘国俊与刘湘峰继续履行双方于2013年3月9日签订的《租院协议》；二、刘国俊应在本判决生效后十日内支付刘湘峰2020年-2021年度的租金6万元；三、驳回原告刘春敏的诉讼请求；四、驳回反诉原告刘湘峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费650元，由刘湘峰负担。反诉受理费351元，由刘湘峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二〇年十月九日书记员  王 吉