苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初8855号 原告：钱守友，男，1973年12月5日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 原告：谢中良，男，1954年11月11日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 两原告共同委托诉讼代理人：钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：刘磊，江苏均锐律师事务所实习律师。 被告：吴江市汾湖镇黎里永顺装卸服务站，注册号320584600579344，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇华莺村318国道太浦河边。 经营者：卢宇，男，1978年9月1日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。 委托诉讼代理人：唐蒙，江苏平和成律师事务所律师。 被告：邢连友，男，1950年9月10日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区，暂住江苏省苏州市吴江区。 被告：樊全红，女，1968年9月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：邢连友，男，1950年9月10日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区，暂住江苏省苏州市吴江区。系被告樊全红丈夫。 原告钱守友、谢中良与被告吴江市汾湖镇黎里永顺装卸服务站（以下简称永顺服务站）、邢连友、樊全红租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法由审判员李文苑适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告钱守友、谢中良及其共同委托诉讼代理人钱惠金，被告永顺服务站的委托诉讼代理人唐蒙，被告邢连友及其作为被告樊全红的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱守友、谢中良向本院提出诉讼请求：判令三被告共同连带支付两原告拆迁补偿款合计75万元；本案诉讼费由三被告承担。 事实与理由：原告钱守友与谢中良系涉案码头的共同承租人。原告谢中良在2014年10月与被告永顺服务站签订租赁合同，租赁服务站内的码头，2019年5月合同到期后并未续签。被告邢连友、樊全红系该装卸服务站的实际经营人，两人系夫妻关系。自2017年10月1日至2019年5月30日期间的租金都是原告钱守友通过银行转账向被告樊全红支付，汇款备注为支付场地费用。在租赁期间两原告建造和添附了大量房产、地面硬化和设备设施等。2018年汾湖高新技术产业开发区为转变土地利用方式而展开“三优三保”行动，同年6月通知被告永顺服务站对站内码头进行优化整改，但是优化后的码头仍然无法达标，政府要求对其进行拆迁。2018年10月，汾湖开发区对涉案码头相关项目进行了价值评估，最终评估价为1292889元。评估范围内的变压器、地坪、围墙、驳岸、活动板房（未登记建筑物评估明细表中的4号、5号、8号、9号、10号、11号）、水泥池皆为两原告建造和添附，两原告因此主张75万元的拆迁补偿款。两原告经商议，确定由原告钱守友享有补偿款的三分之二，由原告谢中良享有补偿款的三分之一。现相关拆迁补偿款已经支付给被告，被告理应将拆迁补偿款支付原告，因被告拒不支付致本案诉讼。 被告永顺服务站辩称，被告与原告钱守友之间不存在任何关系，也从未签署过任何合同。被告将案涉码头的场地出租给原告谢中良，仅与原告谢中良之间存在租赁合同关系。原告钱守友系受原告谢中良委托向被告樊全红支付租金，故原告钱守友无权向被告主张权利。原告谢中良与被告签订的《续租赁合同》租赁期限为2017年9月30日至2018年9月30日，合同到期后原告谢中良没有按照合同约定搬走，而是一直占有使用租赁物，经吴江区法院判决，双方之间的不定期租赁合同于2019年2月25日解除，但实际上原告谢中良一直使用至被政府强拆。被告出租给原告的码头包含房屋、水泥场地、附属设施等，均由被告购买或自行建造。原告另向案外人周斌承租了码头。涉案场地及装修等（包括周斌部分）经评估价值合计1292889元，其中周斌领取了21万元，被告领取了1082889元。租赁合同约定，如遇国家征用，此合同自动解除并终止，互不承担违约责任。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持，但当事人另有约定的除外。本案租赁合同已履行完毕，而原告谢中良与被告之间并未有其他约定，所以租赁合同已经终止，原告应当即时归还租赁物，并将之恢复原状。所以被告认为无需补偿原告任何费用。 被告邢连友、樊全红辩称，被告永顺服务站的经营者卢宇系其女婿，被告樊全红系其妻子。被告樊全红负责为永顺服务站管钱管账，其负责与交管所、环保、安检等部门沟通及对承租人进行监管，将政府部门的要求向承租人传达。关于财务收支需要卢宇同意，其并无权利做主。 经审理查明：2016年1月5日，黎里镇华莺村村民委员会作为甲方，樊全红作为乙方，签订《租赁协议》。约定根据双方协商租地协议，将位于318国道南侧空地租给乙方，达成如下协议：租用期限为叁年，即2016年1月1日至2018年12月31日止。租用地面积：2123平方米，单价每年12元/平方米，年地租金5470元。 2016年1月29日，黎里镇华莺村村民委员会作为甲方，周斌作为乙方，签订《租赁协议》。约定根据双方协商租地协议，将位于原南英船厂厂房、地租给乙方，达成如下协议：租用期限为叁年，即2016年1月1日至2018年12月31日止。租用房屋及地：租地591平方米，单价每年10元/平方米，年地租金5910元；租用房屋216平方，单价每年50元/平方米，年租金10800元，总计年租金16710元。乙方在承租期间，凡被国家或集体征用时必须出让。 另查明，谢中良自2011年起租赁永顺服务站的码头。2017年9月30日，永顺服务站作为出租方（甲方，由樊全红签字），谢中良作为承租方（乙方），双方再次签订《续租赁合同》。约定甲方将地处吴江区黎里东大桥一处码头(永顺服务部)约2900平方，使用权连同码头附属设备房屋、水、电等设施出租给乙方(详见双方核实租赁物品清单确认)。租赁期为1年，自2017年9月30日至2018年9月30日，年租金27万元，签订本合同时交齐全部租金，下一年8月30日前签下一年合同，交下一年租金。码头在合同履行期内，若遇国家征用，此合同自动解除并终止，互不承担违约责任。甲乙双方之前所签订的合同、协议等均无效，以此合同为准。若租赁期满双方又未达成续租合同，乙方应按合同时间向甲方移交租赁物，并无条件迁出码头。码头后安装250KVA变压器一台，未装变压器之前，码头供电属黎里供电所供电。此变压器由甲方申请，乙方出资。乙方不续租时首先恢复码头黎里供电所供电状态后甲方协助乙方迁出变压器。没有恢复黎里供电所供电状态之前仍由此变压器供电，此变压器去留问题也可双方协商解决。 2017年9月30日，永顺服务站作为出租方（甲方），谢中良作为承租方（乙方），签订《租赁码头实物清单》，载明码头东办公室1.5匹空调两部，办公用房三间半。西码头有三间半办公房。 再查明，2014年10月12日，邢连友作为永顺服务站代表，谢中良作为苏州诚良建材有限公司（以下简称诚良公司）代表，签订《声明》一份。约定自2014年元月开始，因货场扩建搅拌站，动力达不到要求，诚良公司委托永顺服务站申请250型变压器一台。付款由诚良公司和钱守友共同付款。电费每月由钱守友缴纳。变压器的所有权及使用权由诚良公司和钱守友所有。本合同到期后，甲方不再续租的情况下，由诚良公司和钱守友自行安排处理。 又查明，自2017年2月至2018年10月，钱守友不定期向樊全红转账支付租金。 又查明，苏州市吴江区黎里古保委、黎里办事处作为委托人，就苏州市吴江区黎里镇实施“三优三保”的村级集体资产涉及不动产评估项目对产权人永顺服务站的资产，委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司进行评估。2018年10月18日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具评估报告意见书，载明未登记房屋价值为116905元，装修及附着物价值为1175984元，合计1292889元。其中未登记房屋共计11幢（1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号评估价值分别为37797元、9932元、3200元、8608元、2466元、18712元、22908元、3497元、5549元、800元、3436元），价值合计116905元；装修及附着物评估表中不锈钢防盗栏、地砖、塑扣顶、混凝土场地、瓷水池、铁栏杆、蹲式马桶、彩钢板棚、水井、夹芯板棚、围墙、方管铁门、变压器、砖砌水泥池、驳岸、简易水泥场地评估价值分别为660.44元、2660.37元、5641.65元、590756.68元、239.4元、3166.14元、209.16元、5422.3元、960.96元、1572.48元、97205.86元、1394.16元、210000元、20374.2元、232596元、3124.61元，合计1175984元。 2018年12月20日，吴江区黎里镇华莺村村民委员会作为甲方，永顺服务站作为乙方（邢连友、樊全红、周斌在乙方处签字），签订《三优三保项目补偿协议》。约定华莺村村民委员会经召开党员、村民代表会，同意拟对村顺隆加油站东侧318国道南地块进行“三优三保”规划利用，根据“三优三保”补偿法规政策的有关规定，经有资质评估公司评估，甲乙双方友好协商，就拆除补偿等达成如下协议：建设项目名称：三优三保项目；实施地点：华莺村顺隆加油站东侧318国道南。房屋基本状况：详见评估报告，评估报告由黎里古保委、黎里办事处委托汾湖高新区指定的具有资质的评估公司进行评估。拆除补偿：根据评估报告，一次性补偿金额为1292889元整。乙方在2018年12月31日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，房屋由汾湖高新区建设规划局负责拆除，未搬迁腾空，甲方将进行断电断水处理。甲方在乙方按协议清撤经确认后，三个月内一次性将补偿资金支付给乙方。 2019年8月30日，邢连友、周斌签字确认房屋及装修部分归周斌所有的为：不锈钢防盗栏660.44元、地砖2660.37元、塑扣顶5641.65元、瓷水池239.40元、铁栏杆3166.14元、蹲式马桶209.6元、彩钢板栅5422.30元、水井960.96元、夹心板栅1572.48元、筒易水泥场地3124.61元、井筒易房（评估明细表中的1号房屋）37797元、混凝土场地148545.49元，合计21万元。同日，周斌、樊全红作为收款人出具收据一份，载明今由樊全红、周斌，收到华莺村位于永顺服务站码头自建房屋建筑物及附属设施拆除补偿款1292889元，(其中：樊全红1082889元、周斌21万元)。 又查明，2018年12月，永顺服务站向本院起诉谢中良，要求谢中良搬离涉案码头，支付租金、违约金等。本院作出（2019）苏0509民初1248号民事判决书，认定双方在续租赁合同到期后，形成不定期租赁关系，永顺服务站通过诉讼途径通知主张解除合同，本院认定永顺服务站已在合理期限之前通知谢中良，符合相关法律规定，据此认定租赁合同关系于法庭辩论终结之日即2019年2月25日解除。关于租金，谢中良应按原合同标准即270000元/年支付自2018年10月1日至2019年2月25日期间的租金即109479元，扣除已支付的15000元，尚欠94479元。关于自合同解除之日至谢中良实际腾退并返还之日期间的占有使用费，双方可自行协商或另案诉讼。据此判决如下：谢中良于本判决生效之日起十日内向永顺服务站腾退并返还承租的码头及附属设备设施；谢中良于本判决生效之日起十日内支付永顺服务站自2018年10月1日至2019年2月25日期间拖欠的租金94479元。 2019年5月28日，谢中良与永顺服务站签署《关于拖欠租金（占用费）的承诺》。载明根据（2019）苏0509民初1248号民事判决书，截止2018年10月1日至2019年2月25日拖欠永顺服务站租金94479元；2019年2月25日至2019年5月30日欠租金（占用费）71250元，合计165729元。政府正在拆迁码头评比打分，因不达标码头被取缔，但因评分高被列入享受政府三优三保待遇。其中变压器通过评估赔偿210000元，双方在优化提升中均出钱出力，此变压器赔偿双方均有份额。谢中良同意永顺服务站将赔偿款扣留165729元偿还所欠租金。 再查明，邢连友与樊全红于2012年8月1日登记结婚。 以上事实，由原告提供的银行交易明细、三优三保项目补偿协议、收据、声明、房屋评估分户报告单、未登记建筑物评估明细表、二次装修及附着物评估表、结婚登记申请书，被告提交的续租赁合同、租赁码头实物清单、租赁协议、（2019）苏0509民初1248号民事判决书、关于拖欠租金的承诺，本院调取的（2019）苏0509民初12709号案件庭审笔录及双方的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为:原、被告之间关于码头及附属设备设施的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。涉案租赁合同系原告谢中良与被告永顺服务站签订，但声明中约定变压器由两原告共同出资，且原告钱守友亦向被告支付了租金，故本院认定两原告系涉案租赁合同的共同承租人。 关于两原告主张的建筑物补偿款。两原告认为其承租码头后，经被告同意建造了部分房屋，即评估明细表中的4号、5号、8号、9号、10号、11号房屋，补偿款合计24356元应归两原告所有。被告认为上述房屋虽系原告建造，但建造在被告的码头上，原告使用后产生了经济收益，故补偿款不应由原告享有。本院认为，上述房屋建造未取得合法批建手续，两原告作为承租人未制作房屋建造的具体实施方案，被告作为出租人未申请取得建设工程规划许可证等建设手续，双方均存在过错，但被告作为建设单位应承担较大责任，本院根据双方过错酌情确定由被告给付两原告补偿款17049.2元（24356*70%）。 关于两原告主张的混凝土场地、驳岸、围墙、水泥池等装修部分补偿款。两原告并未提交充分证据证明上述装修部分系其施工完成，且即使系其施工建造，因双方之间的《续租赁合同》已于2018年9月30日履行完毕，上述装饰装修部分已经与涉案码头形成附合，装饰装修费用已经在租赁期间内消耗殆尽，故对两原告要求被告给付相应补偿款的请求不予支持。 关于两原告主张的变压器补偿款。原告钱守友对该承诺书不予认可，认为即使原告谢中良向被告永顺服务站作出变压器抵扣租金的承诺，但该承诺的效力仅限于原告谢中良所占变压器的财产份额。因该变压器是两原告共同投资，其中原告钱守友出资21万元，原告谢中良出资4万元，所以对于原告钱守友所占变压器的财产份额不能用于抵扣租金。被告认为，经过双方协商变压器补偿款中165729元折抵租金及占有使用费，因变压器双方均有份额，故剩余44271元也应归被告所有。本院认为，虽声明中约定变压器由两原告共同出资，但声明系原告谢中良与被告永顺服务站签订，涉案租赁合同亦是原告谢中良作为承租人与被告永顺服务站签订，故相对于被告永顺服务站来说承租人系原告谢中良，原告谢中良承诺将变压器补偿款折抵租金对承租人一方即两原告发生法律效力，至于两原告之间如何分配，系两原告内部争议，不得以此理由对抗被告永顺服务站。《续租赁合同》中约定变压器由被告永顺服务站申请，系原告方出资；且双方在2019年5月28日对原告自2018年10月1日至2019年2月25日的租金、占有使用费合计165729元明确约定以变压器补偿款进行抵扣，对于剩余补偿款44271元双方未作明确约定，因变压器系原告方出资购置，故变压器补偿款抵扣之后的余款44271元应归变压器出资方即原告方所有。 综上，被告应支付原告的补偿款合计61320.2元，两原告确定对于补偿款由原告钱守友享有70%，即42924.14元，由原告谢中良享有30%，即18396.06元，系两原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 被告永顺服务站系个体工商户，被告邢连友、樊全红与永顺服务站经营者卢宇系姻亲关系，涉案续租赁合同、声明、补偿协议、领取补偿款收据等均由被告邢连友、樊全红签字，被告樊全红亦收取了部分租金，且被告邢连友、樊全红亦确认参与经营永顺服务站，故对原告认为被告邢连友、樊全红系被告永顺服务站的实际经营者的意见予以确认，相应地被告邢连友、樊全红应对被告永顺服务站的付款义务承担连带给付责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、被告吴江市汾湖镇黎里永顺装卸服务站应支付原告钱守友补偿款42924.14元，同时支付原告谢中良补偿款18396.06元，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、被告邢连友、樊全红对被告吴江市汾湖镇黎里永顺装卸服务站的上述付款义务承担连带给付责任。 三、驳回原告钱守友、谢中良的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5650元，由原告钱守友负担3883元，由原告谢中良负担1100元，由被告吴江市汾湖镇黎里永顺装卸服务站负担667元，于本判决生效之日起十五日内直接交至本院，被告邢连友、樊全红对被告吴江市汾湖镇黎里永顺装卸服务站应负担之数承担连带给付责任。原告已预交的诉讼费用667元本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  李文苑 二〇二〇年十月十六日 书记员  廖秋婷 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者基本信息。 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。 友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。 当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。 本案联系人：李文苑联系电话：0512-6318****