海口海事法院 民 事 判 决 书 （2020）琼72民初246号 原告（案外人）:杨军旗，男，汉族，1980年9月5日出生，住山西省河津市。 委托诉讼代理人：魏克聪，山西聪锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏夏英，山西聪锐律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李朝清，男，汉族，1974年6月18日出生，住海南省海口市龙华区。 委托诉讼代理人：李天佑，海南上哲律师事务所律师。 第三人（被执行人）：海南美龙投资有限公司。住所地：海南省海口市演丰镇龙窝水库西侧。 法定代表人：欧旧新，总经理。 原告杨军旗与被告李朝清、第三人海南美龙投资有限公司（以下简称美龙公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告杨军旗及其委托诉讼代理人魏克聪、被告李朝清委托诉讼代理人李天佑到庭参加诉讼，第三人美龙公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨军旗向本院提出诉讼请求：1.确认位于海南省海口市××镇龙窝水库西侧美兰高尔夫球场旁的海南美龙生态园住宅小区（以下简称美龙小区）78#楼7层710房、712房、713房为原告所有；2.排除对美龙小区78#楼7层710房、712房、713房的强制执行；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：海口海事法院在（2020）琼72执恢23号案执行过程中，裁定查封并拍卖美龙小区78#楼710、712、713房。但原告与第三人早在2015年就该三套房屋签订了三份《海口市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），经第三人同意，原告通过抵债方式支付了全部购房款，并通过小区物业公司邀请加入到业主群和物业服务群，实际占有房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，前述三份购房合同为变更、转让不动产物权的合同，自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，故该三套房屋的物权虽未登记至原告名下，但原告已经取得该三套房屋的所有权。退一步讲，即使原告对涉案房屋仅享有物权期待权，而被告对第三人的债权为一般债权，被告的一般债权也不能对抗原告的物权期待权。同时，根据（2020）琼72执恢23号执行裁定书，查封的第三人财产应当限定在150万元以内，而涉案三套房屋价值至少在286万余元，本案属超标的查封。此外，根据（2018）琼72执恢17号结案通知书，涉案执行依据即海南仲裁委员会作出的（2015）海仲字第914号裁决书已经执行完毕，被告再次就该执行依据申请执行并查封、拍卖涉案三套房屋没有依据。原告在提出执行异议后，海口海事法院经审查作出（2020）琼72执异21号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该异议裁定，提起本案诉讼。 被告李朝清答辩称：一、涉案三套房屋在原告与第三人签订合同之前就已被法院查封。原告与第三人签订涉案三套房屋购房合同的时间为2015年8月18日，但房屋档案查询结果显示，该三套房屋早在2015年8月8日即被海南省高级人民法院以（2015）琼民保字第9号民事裁定书查封。原告与第三人在知道或应当知道该三套房屋已被查封的情况下仍然进行交易，违反了《房地产管理法》关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定。同时，该情形亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议规定》）第二十八条第（一）项和第二十九条第（一）项的规定。二、根据海口市人民政府2017年5月10日印发的《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门的实施细则》，原告作为非海南省户籍居民，仅能购买一套住房，且其没有付款的银行转账凭证和税务发票，涉案三套房屋无法办理网签备案。此后，房屋限购政策趋严，原告更无购房资格。三、原告既未实际支付购房款，也未实际占有涉案房屋，且对第三人逾期交房和办证等严重违约无动于衷，明显怠于行使自己的权利，对未能办理涉案三套房屋过户手续存在重大过错。四、（2018）琼72执恢17号结案通知书中执行完毕的是“（2015）海仲字第914号裁决书中裁决的自2015年11月24日至2018年4月12日期间的逾期交房违约金”，被告现在申请执行的是2018年4月13日之后的逾期交房违约金；查封是否超标的不属于本执行异议之诉案件审理范围，且执行标的额还在不断增加。综上，原告未取得涉案三套房屋的所有权，对该三套房屋亦不享有排除强制执行的实体权利。 第三人美龙公司未发表意见。 原告杨军旗为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1.购买涉案三套房屋的三份购房合同，证据2.涉案三套房屋的三份收款收据，证据3.原告在美龙小区业主群、物业管理群中发言的微信聊天截图，证据4.山西河津市公安局刑警大队出具的受案登记表及该局对案外人欧超群、柴斌、杨振宁、贺武厅所做的询问笔录，证据5.（2018）琼72执恢17号结案通知书。被告为支持其抗辩意见，提交了涉案三套房屋的档案查询结果。第三人美龙公司未提交任何证据。 经质证，本院对原告提交的五份证据和被告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 根据庭审调查和上述证据认定，本院查明本案事实如下： 2015年8月18日，原告与第三人签订了编号为L00172865、L00174607、L00174608的三份购房合同。双方在该三份购房合同中约定：第三人将其投资建设的美龙小区的78#楼7层710房（合同编号L00172865，建筑面积102.33平方米）作价961526元，712房（合同编号L00174607，建筑面积102.23平方米）作价951297元，713房（合同编号L00174608，建筑面积102.23平方米）作价951297元出售给原告；在原告需将上述三套商品房的房款一次性支付至第三人开设于中行海口琼山支行的特定账户；第三人应在合同签订后30日内向海口房产行政主管部门申请办理书面备案确认手续，如原告要求办理预告登记的，第三人应在书面备案确认之日起30日内与原告共同申请办理预告登记；第三人应在2015年10月30日前交房，并在交房后360日内办理房屋权属证书。原告与第三人签订上述三份购房合同后，第三人未依约在2015年10月30日前交付该三套房屋，原告也未实际占有该房屋，亦未缴纳该房屋产生的，包括水电、燃气、物业费用在内的任何居住和维持费用。第三人至今未在房管部门办理该三套房产的合同备案手续或预告登记等手续，房屋目前仍登记于第三人名下。 原告在（2020）琼72执异21号案件听证过程中陈述称：该三套房产系贺武厅用于抵偿所欠贺杰斌的债务；原告是贺杰斌的下属和朋友，故受贺杰斌的委托，以自己的名义办理了本案所涉三套房屋的购房手续；鉴于该三套房屋系抵债房，第三人在原告未支付任何款项的情况下，于2015年8月18日出具了三份加盖公司公章的收据，确认其收到该三套房屋的购房款总计2864120元；原告曾于2017年前往美龙小区尝试办理收房手续，但被物业公司以购房手续不完善拒绝。 另查明，贺杰斌于2020年6月15日向山西省河津市公安局刑事侦查大队报案，以贺武厅向贺杰斌借款后承诺将美龙小区的三套房产用于抵债，但贺杰斌始终未收到该三套房产为由，指控贺武厅涉嫌诈骗。2020年6月16日，河津市公安局刑事侦查大队受理调查该案。在案件调查过程中，河津市公安局民警先后对欧超群、柴斌、杨振宁、贺武厅进行了询问。欧超群在接受询问时表示：其为第三人法定代表人欧旧新之子，其将涉案三套房屋抵债给原告，用于偿还所欠柴斌的债务。柴斌在在接受询问时表示：其在接受欧超群以涉案三套房屋抵债后，又将该三套房产用于抵销其拖欠杨振宁的债务。杨振宁在接受询问时表示：其在接受柴斌以涉案三套房屋抵债后，又将该三套房屋借给贺武厅用于抵债。贺武厅在接受询问时表示：其将涉案三套房屋用于抵偿所欠贺杰斌的债务，并由杨振宁协调第三人办理房屋抵债事宜。 又查明，本院在执行已经发生法律效力的海南仲裁委员会（2015）海仲字第914号裁决书过程中，于2018年5月24日作出（2018）琼72执恢17号结案通知书，认定执行依据所确定的自2015年11月24日至2018年4月12日期间的逾期交房违约金已执行完毕。被告于2020年3月27日向本院申请执行自2018年4月13日起的逾期交房违约金，本院立案受理，案号为（2020）琼72执恢23号。在该案执行中，本院于2020年4月3日作出（2020）琼72执恢23号执行裁定书，裁定冻结、扣划美龙公司在金融机构的存款1500000元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2020年4月8日，本院分别向海口市自然资源和规划局以及海口市住房和城乡建设局送达该裁定书及协助执行通知书，查封该三套房屋至今。2020年5月12日，本院作出（2020）琼72执恢23号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖本案所涉三套房屋。 再查明，海南省高级人民法院2015年8月6日以（2015）琼民保字第9号民事裁定书查封涉案三套房屋，2015年11月26日以（2015）琼环民初字第7号民事裁定书解除查封；海口市美兰区人民法院2015年12月2日以（2015）美民保字第79号民事裁定书查封涉案三套房屋，2015年12月23日以（2015）美民保字第79-1号民事裁定书解除查封；海口海事法院2016年3月14日以（2016）琼72执5号执行裁定书查封涉案三套房屋，2017年6月2日以（2017）琼72执恢28号之一执行裁定书解除查封；海口市美兰区人民法院2017年4月7日以（2017）琼0108财保37号民事裁定书查封涉案三套房屋，海口市中级人民法院2020年3月24日以（2018）琼01执恢209号之一执行裁定书解除查封；海口市美兰区人民法院2017年5月19日以（2017）琼0108财保66号民事裁定书查封涉案三套房屋，2017年8月3日以（2017）琼0108财保66号之一民事裁定书解除查封。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，其核心在于审查案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条、127条的规定，在具体的判断标准上，应当参照适用《执行异议规定》第二十八条、第二十九条。原告就涉案三套房屋的主张满足前述两条规定中任一一条的全部条件，即可排除强制执行。 关于原告的主张是否符合《执行异议规定》第二十八条情形的问题。根据《执行异议规定》第二十八条的规定，原告的主张在同时满足以下四个条件时，其排除执行的请求方能得到支持：一是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人就涉案三套房屋签订购房合同的时间为2015年8月18日，但该三套房屋于2015年8月6日既已被海南省高级人民法院查封，故购房合同签订时间晚于法院查封时间；从签订购房合同至今，合同约定的交房时间早已届满，但第三人既未向原告交付涉案房屋，原告也未以任何形式实际占有该房屋，原告加入小区业主群和物业服务群不能证明其实际占有房屋，故本院认为原告在法院查封前没有实际占有房屋；原告主张其已通过抵债方式支付全部购房款，但仅有各方的口头陈述，无证据证明连环抵债中各债务关系是否真实存在以及是否已完成抵销，故本院认为原告的证据不足以证明其已支付了全部购房款；原告在签订购房合同时，房屋已被法院查封，且其购房至今已有五年，早已超过合同约定的交房期限和办理房产证期限，但其从未向第三人主张办理过户手续，故其对未能办理过户明显存在过错。综上，原告就涉案三套房屋的主张不符合《执行异议规定》第二十八条情形。 关于原告的主张是否符合《执行异议规定》第二十九条情形的问题。根据《执行异议规定》第二十九条的规定，原告的主张在同时满足以下三个条件时，其排除执行的请求亦能得到支持：一是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如前所述，法院对涉案三套房屋的查封时间早于原告与第三人签订购房合同的时间；原告购买涉案三套房屋，总建筑面积达300余平方米，明显超过自住需要，且根据原告自述，其是受贺杰斌委托以自己名义办理的购房手续，购房系为了抵债，故本院认为原告购房并非用于自住；原告也无确切证据证明其已向第三人支付了购房款。综上，原告就涉案三套房屋的主张不符合《执行异议规定》第二十九条情形。 关于原告是否取得涉案三套房屋所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，原告与第三人仅签订了涉案三套房屋购房合同，并未办理房屋变更登记，故原告目前尚未取得该三套房屋的所有权。 综上，原告不是涉案三套房屋所有权人，对该三套房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项和第二款的规定，判决如下： 驳回原告杨军旗的全部诉讼请求。 本案案件受理费29712.96元，由原告杨军旗承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审 判 长 陈映红 审 判 员 吴永林 审 判 员 王 艳 二〇二〇年十月十六日 法官助理 余 喆 书 记 员 王文睿 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。