广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 . （2020）桂0223民初1461号 原告：李大明，男，1984年9月10日出生，汉族，住广西鹿寨县。 原告：陶志甜，男，壮族，1983年9月15日出生，壮族，住广西鹿寨县。 被告：练庆兴，男，1974年3月15日，汉族，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：黄恒知，广西金中大（柳州）律师事务所律师，特别授权。 原告李大明、陶志甜与被告练庆兴土地承包经营权纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李大明、陶志甜，被告练庆兴的委托诉讼代理人黄恒知均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李大明、陶志甜向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还多支付的土地转让金34612元；2、判决解除原、被告 的《土地转让合同》；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、判决被告退还原告多支付给被告的租金3178元。被告练庆兴于2017年2月28日与原告签定《土地转让合同》，由于表述的瑕疵加上被告练庆兴与土地出租方（中渡镇山尖村木元屯群众）的纠纷，造成《土地转让合同》履行一直有困难，木元村民一直不愿意将自己的承包地给原告使用。经（2018）桂0223民初1157号民事判决书认定，原告与被告签订的属于转租合同而不是转让合同，并确认被告练庆兴转租给原告的土地共计204.411亩。但是原告已按220亩支付给被告44000元，因此被告应返还原告多支付的15.89亩的租金3178元。二、判决被告退还原告多支付给被告的租金31434元。2019年12月26日，经（2019）桂0223民初2266号判决认定14名村民向被告邮寄《解除合同终止通知书》要求终止与被告签订的合同并收回土地，原告按2019年9月后应支付的租金为（204.411-68.32）亩×1.5亩=40827.3元。目前练庆兴付给村民的租金使用期限只到2019年3月。按被告练庆兴与木元屯村民的约定，被告应支付给木元村民2019年和2020年的土地流转金。经木元屯村民的多次催促，被告练庆兴至今没有支付木元屯村民的土地流转金。2019年木元屯41户村民共173.1亩已终止与练庆兴的《土地承包合同书》，且与其他人重新签订了土地承包合同。因此请求被告返还原告多支付的租金共计31434元。三、判决解除原、被告《土地转让合同》。原告认为，由于原、被告签订的《土地转让合同》与被告与村民签订的《土地承包合同书》不能有效的衔接，自2017年3月开始种植甘蔗至今一直纠纷不断，被告也没有积极进行处理，导致原告一直不能进行正常的生产经营活动。原告也不能按土地转让合同的目的来正常使用土地，导致原告没能按时间要求进行甘蔗种植，难以继续履行《土地转让合同》。按照双高基地建设的要求，小组报告转租给原告能种植的面积仅剩31.311亩，对于双方约定的220亩种植双高有很大出入，原告请求解除与被告签订的《土地转让合同》。 被告答辩要点：1.原告诉请支付的3178元无事实和法律依据，被告承租的土地原来是转租给唐振邦的，后来原告想来租土地，被告就同意原告继受唐振邦的权利，44000元是由案外人唐振邦支付，在原告总体继受权利义务时，原告就已经明确表示接受可能存在租用地亩数存在瑕疵的事实，与被告无关，其次原告在以400元/亩的标准代被告向村民支付租金的时候，就已经确认自己所承租的土地为204.411亩，非经过2018桂02**民初1157号民事判决书认定才得知，在本次诉讼之前，原告从未就此项诉请向被告主张过任何权利，或者要求被告承担任何的返还义务，因此此项诉请已经超过诉讼时效，应当予以驳回。2.被告不同意解除双方签订的土地转让合同，原告的起诉状第二、第三段无事实和法律依据，均予以驳回，双方应该继续履行该合同的权利义务。原告所提交的证据不能证明村民都与被告解除了租赁关系，不能证明解除合同通知书时村民的真实意思表示，更不能证明村民已将自己的承包地转给互不相识的“周秋林”，原告所提供的的村民与“周秋林”签订的《租地合同》时虚假的。事实上是原告以各种理由拒不支付租金，并且用威逼、利诱的方式迫使部分村民交出与被告签订的合同以及签署一堆空白文件。这是原告自导自演了村民与被告练庆兴解除合同的这一场戏，恶意串通，原告的行为损害了被告及村民的合同法权益，《合同终止通知书》是无效的，合同双方应当继续履行合同约定的义务。 经庭审举证质证，本院确认如下事实： 一、2015年3月23日被告练庆兴承包了中渡镇山尖村木元屯村民的土地用于种植经济作物。2016年底唐振邦向被告练庆兴交付220亩的土地租金一年共计租金44000元，欲承包被告练庆兴承包的木元屯村民的土地，后经唐振邦介绍，2017年2月28日原、被告双方签订《土地转让合同》，被告练庆兴将自己所承包的位于木元屯村民的土地经营权转租给原告李大明、陶志甜，约定：“转让金为贰佰元/亩/年，……第一年支付转让金44000元（此转让金已由唐振邦支付），以后每年3月20日前支付转让金88000元，直至13年转让金付清为止……”、“甲方与山尖村木元屯村民签订的租地合同继续由乙方履行，如乙方未履行原合同条款所产生的后果由乙方负责，与甲方无关”。原、被告合同签订后，李大明于2017年3月9日支付唐振邦等人土地转让金44000元及中介费75000元，合计134000元。 二、2018年7月双方因履行《土地转让合同》发生争议，诉至本院，本院作出（2018）桂0223民初1157号民事判决书，认定，双方签订的合同合法有效并且实际履行，承包的土地实际为204.11亩，而不是合同所写的220亩。2019年11月份原、被告因租金问题诉至本院，本院作出（2019）桂0223民初2266号民事判决书认定：2019年9月木元屯14名村民因练庆兴没有按时支付其租金，遂根据村民与练庆兴签订的《土地承包合同书》第六条“如果乙方不履行本合同，不按合同交付租金，甲方有权收回责任田，乙方不得损坏所种植的果树和一切农作物，甲方有权终止合同”的约定，行使约定的解除权，并以通知的方式解除了与练庆兴签订的《土地承包合同书》，练庆兴收到《合同终止通知书》后仅表示不同意终止合同，在异议期内未提起诉讼，故该14名村民与练庆兴签订的《土地承包合同书》已解除。 另，本案中，除去在（2019）桂0223民初2266号民事判决书认定的14名村民解除与练庆兴的合同外，还有22人在2019年9月份行使了单方解除权，以邮件通知的形式解除了与练庆兴的《土地承包合同书》。 综上，原告认为双方合同签订后纠纷不断，不能实现合同目的，遂诉至本院。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人都有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案，一、关于被告是否应退还给原告租金3178元的问题。原告在与被告签订《土地转让合同》时已按照合同中记载的220亩土地支付每年每亩200元租金44000元，根据本院2019年2月13日作出的（2018）桂0223民初1157号民事判决书，认定的双方签订的合同合法有效并且实际履行，承包的土地实际为204.411亩，而不是合同所写的220亩的事实，且在《2017-2019年木元屯地租给付表》中，有村民姓名、田亩数及租金领取金额，在表中最后一页空白处确认“总合计204.411亩”，第二页表底注明：“日期2018年3月31日”，原告请求被告退还多支付的租金3178元，即（220-204.11）亩×200元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张的原告对该项诉讼请求以过诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，原、被告知道合同所约定的实际租赁田亩数为204.411亩应为2018年3月31日，至今未超过三年，故被告认为原告的该项诉请已超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。 二、关于合同是否达到解除条件的问题。本案中，按照双方签订的合同“甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准”、“土地承包经营权转让金为贰佰元/亩/年……以后每年3月20日前支付转让金88000元，直至13年转让金付清为止。如未按时支付转让金按每月百分之三的违约处理”，被告练庆兴有交付足额承租土地的义务，二原告有按时支付租金的义务。2019年9月木元屯36位村民因原告没有按时支付其租金，行使约定的解除权，并以通知的方式解除了与原告签订的《土地承包合同书》，原告收到《合同终止通知书》后仅表示不同意终止合同，在异议期内未提起诉讼，故该36位村民与原告签订的《土地承包合同书》已解除。原、被告之间所能履行的合同标的已缺失大半，无法达到租赁目的。故原告主张解除与被告的《土地转让合 同》，本院予以支持。至于被告辩称的木元屯村民系受原告诱导签署合同终止通知书、授权委托书以及租地合同的意见，根据被告申请的证人出庭作证情况，及本院依职权调取的证据，证实村民在邮寄《合同终止通知书》给被告练庆兴时是得到了原告的重新签发租赁合同的承诺，在被告没有其他证据加以佐证的情况，该份《合同终止通知书》视为是村民的真实意思表示，故被告练庆兴对于该主张，本院不予以采信。 三、关于是否需要退还原告已支付的2019年9月份以后的支付给被告的土地转租费问题。（2019）桂0223民初2266号民事判决书判决李大明、陶志甜支付给练庆兴的土地转让金为：①2019年3月20日支付下个转让金期限日至2019年9月的转让金为：204.411亩×200元/亩×0.5年=20441.1元；②2019年9月后：136.091亩×200元/亩×1.5年=40827.3元；被告应支付的土地转让金为①+②=61268.4元，练庆兴不服本院判决上诉至柳州市中级人民法院，二审驳回上诉，维持原判。一审判决生效后，李大明、陶志甜履行了租金支付义务。本案，根据原告提供的授权委托书、快递单以及租地合同，证实本院涉及的木元屯村民田地已有36名村民共计149.63亩行使单方解除权，解除了与练庆兴的土地租赁合同关系。原告主张2019年9月份包括涉案的36名村民内的木元屯41名村民与周秋林签订了《租地合同》，被告能提供给原告经营的土地应扣除该41名村民的田亩数的意见，本院认为，原告没有提供作为《租地合同》双方当事人即木元屯村民与周秋林的相关证据，故在本案不以该租地合同的田亩数作为是否可供原告经营的流转土地的田亩数。因此，2019年9月份后能够交付给李大明、陶志甜经营的流转土地面积变为54.48亩（204.411亩-149.63亩）。故原告李大明、陶志甜2019年9月份后应支付给被告练庆兴的土地转让金为54.48亩×200元/亩×1.5年=16344元，现原告已多支付24483.3元（40827.3元-16344元）。故被告练庆兴应退还给原告李大明、陶志甜租金应为24483.3元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、二百一十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告李大明、陶志甜与被告练庆兴于2017年2月28日签订的《土地转让合同》； 二、被告练庆兴于本判决生效后十日内退还原告李大明、陶志甜多支付土地租金3178元； 三、被告练庆兴于本判决生效后十日内退还原告李大明、陶志甜先多支付土地转让费24483.3元； 案件受理费665元，减半收取332.5元，由被告练庆兴负担。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 黄柳霞 二〇二〇年十月二十日 法官助理 杨业婷 书 记 员 黎欣宜