湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初1275号原告：宜昌博达物业管理有限公司，统一社会信用代码：91420500399479294F。住所地宜昌市夷陵区三峡路**，法定代表人：张明宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李科志，男，1955年2月16日出生，汉族，系公司职工，，住所地宜昌市夷陵区委托诉讼代理人：王常德，湖北三雄律师事务所律师。被告：汪太园，男，1988年3月28日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：汪玉梅，女，1967年11月11日出生，汉族，系被告母亲，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：张慧，湖北龙禧律师事务所律师。原告宜昌博达物业管理有限公司（以下简称博达物业公司）与被告汪太园物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序于2020年8月4日、同月18日，同年9月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告博达物业公司的委托诉讼代理人李科志、张云到庭参加了诉讼，本案在审理过程中，原告博达物业公司将委托诉讼代理人张云变更为王常德，第二次开庭原告博达物业公司的委托诉讼代理人李科志、王常德到参加诉讼，第三次开庭原告博达物业公司的委托诉讼代理人李科志到庭参加诉讼；被告汪太园的委托诉讼代理人张慧、汪玉梅三次庭审均到庭参加了诉讼。庭审中，双方申请一个月的庭外和解时间。本案现已审理终结。原告博达物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付拖欠的2013年1月1日至2015年8月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日物业费3991元，并支付物业费逾期每日千分之三的违约金8416.32元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告汪太园系宜昌市夷陵区三峡路10号长河湾小区业主，2008年7月24日长河湾小区开发商宜昌江枫置业有限公司（以下简称江枫置业公司）与原小区物业宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居物业公司）签订《前期物业管理委托合同》《前期物业服务合同》，后开发商江枫置业公司与原小区物业康居物业公司发生纠纷，于2015年9月16日达成协议，解除双方签订的《前期物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》。2015年12月1日，江枫置业公司通过招投标方式选聘原告博达物业公司为小区提供物业服务，并于2015年12月12日双方签订了《物业服务合同》；2016年5月10日，原物业康居物业公司将其基于前期物业合同对小区业主享有的2015年12月21日前物业费对应债权转让给了开发商江枫置业公司，2016年5月15日，江枫置业公司将受让的该债权再转让给了原告博达物业公司。被告汪太园接受小区房屋后，自2013年开始拒缴物业费，现累计欠缴原物业康居物业公司转让的2013年1月1日至2015年8月31日物业费、2017年1月1日至2017年12月31日物业费、2019年1月1日至2019年12月31日物业费合计3991元。被告汪太园答辩称，原告博达物业公司的主张没有事实和法律依据。一、关于2015年8月31日前物业费部分，根据《长河湾小区物业纠纷协调会会议备忘录》已经明确博达物业公司与康居物业公司不存在38万元债权债务，博达物业公司无权向业主及其他单位追索；康居物业公司于2016年5月10日将2015年12月21日前物业服务费债权转让给江枫置业公司，并未通知被告，该债权转让对被告不生效，博达物业公司未取得2015年12月21日前的物业费债权，无权主张该部分费用，再者说，江枫置业公司2014年10月10日以《通知》的形式通知业主由其代管物业服务，直到2015年12月30日，免交物业管理费；该物业费对应债权已过诉讼时效。二、关于2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费，根据《物业管理条例》第十二条之规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，博达物业公司由江枫置业公司单独以招投标的形式进驻违法，双方2015年12月12日签订的《物业服务合同》对业主没有约束力；同理，2017年8月1日一期业主委员会与博达物业公司签订的《物业服务合同》也不符合《物业管理条例》规定，一期业主委员会未依法征求业主意见擅自与博达物业公司签订合同违法，双方签订的《物业服务合同》对业主同样没有约束力，综上，博达物业公司收取该期间物业费没有合同依据。即便认定双方存在事实物业服务关系，被告家中阳台吊顶因为楼顶下雨后漏水损坏严重、财产被盗等，先后找博达物业公司协商，后经与博达物业公司经理协商后免除了该年度物业费用，否则不存在答辩人在交纳2018年物业费时不交纳2017年物业费的情况。三、关于2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费，博达物业公司与一期业主委员会签订《物业服务合同》违反《物业管理条例》规定，且业主委员会于2018年7月15日已经解聘原告博达物业公司，原告也向全体业主发出《通知》同意解聘，不再提供服务，宜昌市夷陵区物业管理局《通知》博达物业公司继续提供服务，未征得1/2业主的同意，违反《物业管理条例》第十二条规定，属于行政干预，侵犯了业主自主选择物业公司的权利。因此，博达物业公司无权继续收取物业管理费。四、关于违约金，博达物业公司与江枫置业公司、一期业主委员会与博达物业公司签订的《物业服务合同》程序违法，对业主没有约束力，因此，被告不存在违约。本院经审理查明，长河湾小区由开发商江枫置业公司开发。2015年12月12日，在长河湾小区业委会未成立前，江枫置业公司通过招投标方式选聘博达物业公司对小区进行物业管理，江枫置业公司（甲方）与博达物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，博达物业公司入驻长河湾小区，开始提供物业服务；合同约定服务事项：1、协助甲方办理“长河湾小区”业主入伙手续；2、公用部位的维保、运行和管理；3、共用设施、设备的维保、运行和管理；4、公共环境服务；5、公共绿化的养护与管理；6、交通与车辆停放的管理；7、公共秩序维护、安全防范的协助管理（不含业主、使用人的人身财产保险和财产保管责任）；8、装饰装修管理服务；9、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；10、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商；11、对业主和物业使用人违反《长河湾小区临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止、报告等措施。合同约定服务期限：委托服务期限自宜昌博达物业首位交房之日起执行，至长河湾小区业主委员会成立，物业服务公司与业主委员会签订的《后期物业服务合同》生效之日，本合同自然终止。合同约定服务质量：乙方须按下列约定，实现目标管理1、设备运行；2、房屋及设施、设备的养护；3、公共环境；4、绿化；5、交通秩序；6、公共秩序维护与协助消防；7、房屋公共部位、公共设施设备的急修、小修；8、房屋外观。合同约定服务费用：物业服务费用：所有出售的住宅业主或使用人按其拥有建筑面积每平方米1.2元（含电梯使用费）向乙方缴纳。2016年12月22日，长河湾小区一期首届业主大会（业主委员会）成立并备案。2017年7月31日，一期业主委员会与博达物业公司签订《长河湾小区（一期）物业服务合同》，其服务内容及质量约定：房屋建筑，公共公共设施的部位的日常维修，养护和管理；区域的绿化养护与管理，定期进行绿化管理或造型；公共卫生的保洁等。物业费的缴纳：物业房屋费用有物业公司按每平方米每月1.2元向业主按月准时收取或提前下一季度的费用。业主和物业使用人不按合同应当逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之少三缴纳违约金。合同期限为：2017年8月1日至2018年7月31日。合同还对合同的解除和终止，纠纷的解决做出了约定。2017年8月1日双方签订《长河湾小区（一期）物业服务合同》补充协议，合同期限一年，补充协议约定，针对小区一期物业服务区408户业主住宅物业服务费按照每月0.7元/平方米收取。2018年6月14日，小区业主与博达物业公司发生纠纷，召开临时业主大会，大会投票同意解聘博达物业公司。2018年7月12日，业委会发布《告全体业主书》，解聘博达物业公司，并向博达物业公司送达了《解聘告知函》，2018年7月15日正式解聘博达物业，业委会发布《告全体业主书》，同日，博达物业公司向小区业主发出《通知》，同意解除合同，并告知自2018年7月24日24点停止提供物业服务；2018年7月13日，夷陵区物业管理局向博达物业公司发出通知：鉴于长河湾小区一期业委会给你公司下达的《解聘告知函》和你公司《同意一期业委会解聘告知函的通知》，我局牵头，召集小溪塔街办、冯家湾社区，一期业委会四名代表及宜昌江枫置业有限公司的代表在冯家湾社区召开协调会。为避免影响小区正常生活，为确保长河湾小区和谐稳定，请贵公司在2018年7月15日后继续为长河湾小区提供物业服务。基于该通知，博达物业公司在长河湾小区服务至今。同时查明，本案被告汪太园系小区一期408户中的业主，房屋面积为101.82平方米；2010年汪太园进驻长河湾小区。庭审中汪太园称，2016年房屋漏水；2012年12月13日及2015年8月室内及财产被盗。另查明，在原告服务期间2017年1月1日至同年12月31日，2019年1月1日至同年12月31日的物业管理费未缴纳。上述事实，有江枫置业公司与博达物业公司签订的《物业服务合同》一份、投标申请书、中标备案表各一份、业主大会（业主委员会）备案证、业委会与博达物业公司《长河湾小区（一期）物业服务合同》、《补充协议》、解聘告知函、博达物业公司《通知》一份，宜昌市夷陵区物业管理局通知一份，有双方当事人的当庭陈述在卷佐证，事实清楚，本院认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人享有权利的同时应依法履行义务。本案争议焦点如下：一、关于2013年1月1日至2015年8月31日的物业服务费被告是否应当缴纳的问题。原告要求被告缴纳此期间的物业费其依据的是债权转让协议，本案审理的系物业服务合同纠纷，其债权转让是否成立，被告是否应当支付该期间的物业费不宜与本案合并审理，其相关的事实本院不予审查，双方当事人可以另案主张。二、关于2017年1月1日至同年12月31日，2019年1月1日至同年12月31日的物业管理费被告是否应当缴纳的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”依据前述法律规定，2015年12月12日原告博达物业公司与江枫置业公司签订的《物业服务合同》以及2017年8月1日原告博达物业公司与一期业委会签订的《长河湾小区（一期）物业服务合同》及补充协议合法有效，对业主具有约束力。虽然长河湾小区业主委员于2018年7月12日解聘了原告博达物业公司，但解聘后，原告博达物业公司根据夷陵区物业管理局通知，为了维系小区和谐稳定仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故原告博达物业公司与长河湾区业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍应支付相应的物业管理费用。原告要求收取该期间物业管理费的请求有事实及法律依据。该期间的物业管理费额为：1710元，其计算方法为：2017年1月1日至2017年12月31日及2019年1月1日至2019年12月31日欠缴的物业管理费1710元（0.7元×101.82㎡×24个月）。三、关于被告辩称减免物业费的理由是否成立的问题。被告汪太园抗辩称，原告博达物业公司承诺免除其2017年物业费的理由，因无证据证实其主张，该辩称本院不予采纳。四、关于被告是否应当支付违约金的问题。2015年12月12日，江枫置业公司（甲方）与博达物业公司签订前期《物业服务合同》，2017年7月31日，一期业主委员会与博达物业公司签订《长河湾小区（一期）物业服务合同》，2017年8月1日，签订《长河湾小区（一期）物业服务合同》补充协议双方，双方应按上述三份合同履行相关的义务，上述三份合同仅2015年12月12日，江枫置业公司（甲方）与博达物业公司签订前期《物业服务合同》对逾期缴纳物业费的责任做出了约定，之后的合同及事实服务期间均未约定，而原告请求的违约金跨越了三份独立合同及事实服务期间的履行期限，该请求无事实及法律依据。故，原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告汪太园于本判决生效后立即向原告宜昌博达物业管理有限公司支物业服务费1710元；二、驳回原告宜昌博达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取55元，由原告宜昌博达物业管理有限公司负担25元，被告汪太园负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 郭 红二〇二〇年十月十九日书记员 王忠丹