浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3942号原告：苍南梁董置业有限公司，住所地浙江省苍南县金乡镇兴东路**（政府大楼**），统一社会信用代码91330327MA2CR23G44。法定代表人：王华。委托诉讼代理人：罗爱缘、董其博，均系浙江望舟律师事务所律师。被告：彭书炼，男，1982年7月31日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：徐平平，女，1984年11月11日出生，汉族，住浙江苍南县。委托诉讼代理人：易叶雄，浙江泽苍律师事务所律师。原告苍南梁董置业有限公司与被告彭书炼、徐平平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告苍南梁董置业有限公司的委托诉讼代理人罗爱缘，被告徐平平及其委托诉讼代理人易叶雄到庭参加诉讼，被告彭书炼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苍南梁董置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年5月20日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》；2.判令两被告向原告支付违约金126177.6元；3.依法判令两被告协助原告向相关部门办理涉案房屋商品房买卖合同的备案撤销、预购商品房预告登记注销等退房手续。4.判令两被告赔偿原告支付的律师费7000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月20日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告将坐落于苍南县××乡××路××幢××号房屋出售给两被告所有，房屋总价款为841184元，付款采用首付加按揭贷款方式即被告于2019年5月20日支付首期款261184元，剩余房款580000元由被告向银行申请按揭贷款。被告应在收到原告办理按揭贷款通知之日起7日内向贷款机构提交贷款手续，若在30天内贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，被告应一次性付清所有购房款。2019年8月6日，该项目1号楼顺利结顶，后原告多次通知被告办理按揭贷款手续，但被告至今未予办理，也未按期支付剩余购房款，被告的行为已构成根本违约。为此，原告提起本案诉讼。被告彭书炼未作答辩。被告徐平平答辩称：1.在签订本案商品房买卖合同（预售）之前，被告已经告知原告其可能存在征信或其他材料是否符合条件问题，要求原告核实，而原告方的工作人员告知两被告均符合贷款条件，即使贷款条件不符，原告方也会予以解决，进而在2019年5月20日双方签订了本案的商品房买卖合同。事后，原告帮被告在办理按揭手续过程中工商银行告知原告，被告存在征信问题不符合贷款条件，并告知主要问题是被告名下的款项未支付完毕，原告要求被告将拖欠的款项还清，并告知在还清欠款的情况下可以办理按揭手续，于是被告将其名下拖欠的款项还清，并将相关材料提交给原告。当被告再次到银行办理按揭手续时，银行告诉被告征信评分不足不宜贷款。因此，本案的实际过错方应是原告，由于原告不诚信的原因误导了被告向其购买房屋，现原告起诉被告明显违反诚实信用原则，应承担相应的赔偿责任；2.本案违约方系原告而非被告，原告提供的浙江商品房买卖合同（预售），涉及的违约以及款项等相关内容全部是由原告单方制作，根据法律规定单方制作的合同属于格式合同，且存在免责义务的应当履行告知义务。本案原告要求被告签订合同时没有将上述免责条款逐条告知被告，没有履行充分告知提示买房人签订合同意味着将来的风险，也没有采取合理的方式告知买房人要承担签订合同的责任，这明显加重了买房人的责任，也违反了合同法第40条和合同法司法解释（二）的规定，被告认为上述合同中涉及到免责条款的内容均属于无效条款。综上，请求法庭依法驳回原告所有的诉讼请求。原告苍南梁董置业有限公司为证明自己的主张，提供了下列证据材料：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体资格；2.被告的身份证，证明被告主体资格；3.浙江省商品房买卖合同（预售），证明双方的房屋买卖合同关系；4.增值税普通发票，证明被告已经支付购房首付款261184元的事实；5.不动产登记证明，证明原告与两被告共同办理了涉案房屋的预告登记手续；6.结顶证明，证明涉案房屋已经满足办理按揭条件；7.锦玉园项目按揭贷款办理通知书、锦玉园项目办理贷款手续催告函、律师函及邮政物流信息，证明原告通知和多次催告被告办理按揭，但被告至今未办理按揭也未付清购房款，存在违约行为；8.法律服务委托合同书，证明原告因本案支出律师费7000元。被告彭书炼未提供证据材料。被告徐平平为证明自己的主张，提供了下列证据材料：1.浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本一份，证明合同第三章第八条第三款等约定的内容均是原告单方制作的免责条款，该条款无效；2.微信聊天记录，证明原告违约。原、被告提供的证据经庭审质证，被告徐平平对原告提供的证据1、证据2，三性无异议；对原告提供的证据3的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为原告提供的该合同中存在较多的免责条款，特别是第三章第八条第三款，不符合法律规定，原告也未履行告知义务；对原告提供的证据4，没有异议，认为可以证实被告依约履行的相关情况，而且系原告诱导被告支付的事实；对原告提供的证据5，没有异议；对原告提供的证据6，认为不清楚；对原告提供的证据7中的锦玉园项目按揭贷款办理通知书以及锦玉园项目办理贷款手续催告函的真实性由法院核实，对合法性、关联性有异议，认为锦玉园项目按揭贷款办理通知书的内容是原告单方制作，且其中的内容可以印证被告当时是依约办理相关手续的，是原告违反诚实信用原则，要求被告到指定的商业银行办理按揭手续，被告也按照原告的要求到相关银行办理，因此本案的过错方在于原告；对邮政物流信息无异议。对律师函真实性由法庭核实，合法性关联性有异议。对原告提供的证据8的真实性没有异议，但对其证明目的和关联性有异议，且原告也没有提供发票。原告对被告徐平平提供的证据1，认为与本案不具关联性；原告对被告徐平平提供的证据2的形式真实性没有异议，但认为不能证明被告的待证事实，只能证明被告存在违约，未办理按揭也没付清剩余购房款。本院认为，被告彭书炼未到庭质证，视为其放弃质证权利，应承担相应的不利后果。原告提供的证据1、证据2、证据4、证据5，被告徐平平没有异议，应予确认；原告提供的证据3，被告徐平平对其真实性没有异议，且该证据与本案具有关联性，应予确认；原告提供的证据6，形式合法，且与本案具有关联，本院予以确认；原告提供的证据7，被告徐平平对原告多次通知其办理按揭而至今未办理按揭的事实没有异议，对该事实，本院予以确认；原告提供的证据8，被告徐平平对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，但仅凭该合同不能证明原告已支出律师代理费7000元的事实。被告徐平平提供的证据1，与本案不具有关联性，本院不予确认；被告徐平平提供的证据2，其内容尚不足以证明原告存在违约的事实。本院经审理认定事实如下：被告彭书炼、徐平平向原告购买由其开发的位于苍南县××乡××路××幢××号房。2019年5月20日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定该房屋建筑面积为112.14平方米，单价为7501.19元／平方米，总价款为841184元。该合同第八条第二款第三项约定，买受人应当于2019年5月20日前支付首期房价款261184元，剩余房款580000元由买受人申请贷款支付，买受人应当于2019年5月20日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2019年6月20日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：（1）因买受人原因（包括但不限于买受人未向贷款机构申请按揭贷款、买受人不具备贷款资格等）、贷款政策变化以及贷款机构额度不足等原因，导致上述贷款机构不予批准买受人的贷款申请或最终批准的贷款金额与买受人申请的贷款金额存在差异的（下简称“差额款项”），则买受人必须在上述放款截止日起的7日内，自行筹款一次性向出卖人付清差额款项。买受人逾期支付该差额款项的，按照本合同第九约定承担逾期付款之违约责任。（2）若因出卖人在上述约定的期限内未满足贷款机构放贷条件，导致买受人未能在上述期限内完成按揭贷款申请手续的办理，进而导致贷款机构未能在上述放款截止日前发放贷款的，则买受人应在出卖人符合贷款机构放贷条件（即商品房所在楼宇结项之日，以监理单位出具的证明材料为准），并在出卖人通知办理按揭贷款之日起的7日内向贷款机构提交按揭贷款所需资料并办理完成按揭贷款所需手续。若在买受人收到出卖人办理按揭贷款通知后的30日内，贷款没有发放或发放的贷款不足以支付剩余房款的（以款项支付到出卖人账户为准），按照上述第（1）项约定处理。该合同第九条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］；（1）逾期在90日之内，自合同约定的应付款项期限届满之次日起至款清之日止，买受人按日向出卖人支付应付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至款清之日止，买受人按日向出卖人支付应付购房款万分之四的违约金，但违约金总额不超过总房款的15%。该合同附件十三《补充协议》第二条第3款约定，从签订本合同至按揭银行发放按揭贷款期间，如因买受人原因或政府有关部门或银行等金融机构按揭政策发生变化，需买受人增加首付款、补交材料或买受人无法获得银行按揭贷款等，买卖双方同意按揭政策的变化并非为不可抗力，亦不适用情势变更原则，双方均同意按如下方式解决：①若买受人申请的贷款获贷款机构批准但额度不足的，或贷款机构不予按揭的，买受人应在主合同第八条约定应付款日内付清全部差额部分，否则自主合同约定付款之日起，买受人按主合同第九条承担逾期付款的违约责任。②若贷款机构要求或按揭贷款政策变化要求买受人增加首付款比例的，买受人应在主合同第八条约定应付款日内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求，否则由此导致贷款不能在约定应付款期限内发放的，视为买受人逾期付款，自主合同约定付款之日起，买受人按主合同第九条承担逾期付款的违约责任。③买受人不得以银行按揭贷款年限、利率等变化为由拖延办理按揭贷款手续或要求任何补偿，否则由此导致贷款不能在约定应付款期限内发放的，视为买受人逾期付款，自主合同约定付款之日起，买受人按主合同第九条承担逾期付款的违约责任。④若买受人延迟办理或因信用记录不良不能办理银行贷款的或未提供完整资料或未按照本条规定的时间内办理完毕相关手续，导致出卖人未能在约定期限内收到买受人通过银行划付（含公积金贷款）的按揭贷款的，则买受人应在主合同第八条约定应付款日内付清全部款项，否则自主合同约定付款之日起，买受人按主合同第九条承担逾期付款的违约责任。《补充协议》第九条约定，……3.如因买受人原因导致主合同被解除的，买受人同意出卖人有权在退款时扣除应由买受人承担的费用、违约金、损失补偿金等款项；如买受人以按揭贷款的方式支付购房款的，买受人同意出卖人直接从应退款中扣留应归还银行的按揭贷款余款、违约金、滞纳金等……。上述合同签订后，办理了备案登记手续，被告彭书炼、徐平平支付了首付款261184元。2019年9月5日，办理了预购商品房预告登记。事后，因被告征信问题致其办理银行按揭贷款受阻，引起讼争。另查明：涉案商品房所在“锦玉园”1号楼于2019年8月6日结顶。2019年8月15日，原告向被告邮寄按揭贷款办理通知书，通知被告在收到该通知后7日内办理按揭贷款手续或支付剩余购房款；2019年8月30日，原告向被告邮寄了按揭贷款办理催告函，通知被告在7日内办理完成上述贷款手续，否则，应承担相应的违约责任；2020年3月22日，原告向被告邮寄了《律师函》，催告被告在收到该律师函后7日内一次性付清剩余购房款580000元及违约金。庭审中，被告徐平平认可已收到上述通知。本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，剩余购房款580000元，被告应在收到原告办理按揭贷款通知之日起7日内向贷款机构提交按揭所需资料并办理完成按揭贷款所需手续。若在买受人收到出卖人办理按揭贷款通知后的30日内，贷款没有发放或发放的贷款不足以支付剩余房款的，买受人自行筹款一次性向出卖人付清差额款。买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。本案原告已于2019年8月份通知被告办理按揭贷款，现因被告征信问题致其办理银行按揭贷款受阻，被告也未在约定的期限内一次性付清剩余购房款，且已逾期超过90日，故原告主张解除双方订立的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及被告应协助原告办理合同备案登记撤销手续和涉案商品房预告登记注销手续，并承担违约责任，合法有据，本院予以支持。被告以涉案商品房买卖合同系格式合同，其中相关违约责任条款应属无效条款等为由予以抗辩，依据不足，本院不予采信。关于违约金问题。被告于2019年5月份已向原告支付首付款261184元，故原告主张按总房款的15%向其支付违约金，不合理，本院确定被告以未付购房款的15%向原告支付违约金87000元（580000元×15%）。关于律师费问题。原告主张其已支出本案律师费7000元，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除苍南梁董置业有限公司与彭书炼、徐平平于2019年5月20日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201990026990006）；二、彭书炼、徐平平于本判决生效后十日内支付苍南梁董置业有限公司违约金87000元；三、彭书炼、徐平平于本判决生效后十日内协助苍南梁董置业有限公司办理上述商品房买卖合同备案撤销手续及预购商品房预告登记注销手续；四、驳回苍南梁董置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2964元，减半收取计1482元，由苍南梁董置业有限公司负担494.5元，彭书炼、徐平平负担987.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  林小巧二〇二〇年十月十九日书记员  胡瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附文：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。14-15-