山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0126民初2421号 原告：牛现福，男，1968年3月17日出生，汉族，居民，住山东省商河县， 原告：王义忠，男，1969年1月28日出生，汉族，居民，住山东省商河县， 以上两原告共同委托诉讼代理人：窦新阁，山东撼岳律师事务所律师。 被告：王存坤，男，1978年4月20日出生，汉族，无职业，住山东省商河县， 被告：商河县一客一家商务宾馆，原住所地：商河县。 负责人：韩毅，该宾馆经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王业勍，山东易济律师事务所律师。 第三人：孙丰刚，男，1975年8月10日出生，汉族，住山东省商河县， 原告牛现福、王义忠与被告王存坤、商河县一客一家商务宾馆（以下简称一客一家宾馆）、第三人孙丰刚房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月16立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛现福、王忠义委托诉讼代理人窦新阁，被告王存坤及其与一客一家宾馆的委托诉讼代理人王业勍、第三人孙丰刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛现福、王义忠向本院提出诉讼请求:1.依法判令王存坤、一客一家宾馆及孙丰刚支付拖欠房屋租金41.75万元，并支付违约金；2.涉诉费用由王存坤、一客一家宾馆承担。事实和理由：2010年5月4日，牛现福、王义忠与王存坤、孙丰刚签订《房屋租赁协议》，由王存坤、孙丰刚租赁牛现福、王义忠位于商河县银河路与商中路交界处楼房及储物室一处（一楼1间、二楼14间、三楼18间、四楼17间），约定租赁期限10年（自2010年8月1日起至2020年7月31日止），楼房年租金为税后13.5万元，储物室年租金为2.5万元，并对违约条款进行了明确约定。协议签订后，王存坤与孙丰刚以投资人韩某名义成立一客一家宾馆，并由王存坤、孙丰刚实际经营，后孙丰刚退出经营。在其租赁过程中，王存坤及孙丰刚累计拖欠房屋租赁费共计41.75万元，因王存坤与投资人韩某系夫妻关系，且营业执照登记的经营者与实际经营者不一致，根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特提起诉讼，望贵院查清事实依法裁判。 王存坤、一客一家宾馆辩称，双方对于牛现福、王义忠所述的储物室年租金2.5万元并没有约定。政府于2017年5月30日对涉案房屋开始拆迁行为，所以涉案房屋经常被相关部门停水停电停气等，致使一客一家宾馆无法正常经营，无法实现租赁合同的合同目的，所以从2017年5月30日至2019年7月7日，一客一家因拆迁行为一直未获利润，之所以持续经的营目的是为了待拆迁后与牛现福、王义忠及拆迁部门就赔偿事宜进行磋商。综上同意按照年租金13.5万元标准支付2017年5月30日之前的租金，之后的租金因无法实现租赁合同目的，未营利，不同意支付。 孙丰刚述称，一客一家宾馆开办的时候，其与王存坤一起合伙经营，至2014年5月底撤资，撤资时与王存坤口头协议撤资后一客一家宾馆的一切权利义务均与孙丰刚无关，也曾写过说明，放弃拆迁补偿的权利，所以不应该承担牛现福、王义忠所诉的涉案房屋租金。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋是牛现福、王义忠共同共有。2010年5月4日，牛现福、王义忠与王存坤、孙丰刚签订《房屋租赁协议》，协议约定牛现福、王义忠将位于（商河县）银河路与商中路交界处一楼1间、二楼14间、三楼18间、四楼17间租给王存坤、孙丰刚使用，租赁期限10年（自2010年8月1日起至2020年7月31日止），年租金为税后壹拾叁万伍仟元整，每租赁年度的前三十天预交当年年度租金。并约定任何一方违反此协议，将向另一方交纳百分之五的违约金。双方均认可该《房屋租赁协议》合法有效。房屋租赁协议签订后，王存坤、孙丰刚在该租赁房屋以孙丰刚为投资人开办经营商河县一客一家商务宾馆，后孙丰刚于2014年撤资退出对一客一家宾馆的经营，一客一家宾馆投资人先后变更为韩某、韩某某，由王存坤实际经营。涉案房屋租金已交付至2016年8月1日。2017年6月26日，商河县人民政府发布商征告字［2017］01号房屋征收决定公告，该涉案房屋在征收范围内。一客一家宾馆于2019年7月7日搬出涉案房屋，该房屋已于2019年9月予以拆除。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，牛现福、王义忠提交的《房屋租赁协议》，王存坤提交的商征告字【2017】01号房屋征收决定公告，本院依法调取的一客一家宾馆企业信息变更情况为证，经本院审查，且已开庭质证，可以采信，足以认定。 双方当事人争议的事实是：牛现福、王义忠要求王存坤、一客一家宾馆以及第三人孙丰刚支付租金的数额以及支付违约金数额和依据。 牛现福、王义忠主张，根据（2019）鲁0126民初2390号案件法庭审理笔录，一客一家宾馆认可2017年10月25日拆迁公示前一直正常经营，并认可租金支付至2016年8月1日。租金共计拖欠2年零10个月，每年租金13.5万元，共计38.25万元，在协议之外双方口头约定由王存坤实际占有使用储物室一间，每年租金是2.5万元，期限是从2018年2月份至2019年7月7日，租金共计3.5万元，两项共计41.75万元。在拆迁公示之后，该宾馆一直处于正常经营状态，该租金牛现福、王义忠多次催收，王存坤及一客一家宾馆的行为明显违背了双方的合同约定，应当承担违约责任，违约金按照双方协议约定，以欠付租金的41.75万元为基数，按5%计算。租赁协议系牛现福、王义忠与王存坤、孙丰刚共同签署后开办一客一家宾馆，孙丰刚退出经营是他与王存坤的内部约定，故要求王存坤、一客一家宾馆及孙丰刚共同承担租金及违约金。 王存坤及一客一家宾馆主张，搬出涉案房屋时间是2019年7月7日，是政府下的强制搬离公告，限期于2019年7月1日到7月7日之间搬离。政府于2017年5月30日张贴拆迁公告，在（2020）鲁0126民初2419号案件庭审当中牛现福、王义忠及政府也对该公告时间予以认可，故能够确定征收开始日期是2017年5月30日。因政府的拆迁行为，相关部门经常对一客一家宾馆予以停水、停电、停气，影响了宾馆的正常营业，营业额一直下降，利润减少30%-50%，无法实现合同目的。期间牛现福、王义忠也未向一客一家宾馆催收租金，一客一家宾馆及王存坤并不存在违约行为。认可租金从2016年8月2日至2017年5月30日，尚欠租金为11.25万元。一客一家宾馆及王存坤没有占用牛现福、王义忠的储物室，对此也没有任何约定。牛现福、王义忠要求承担违约金没有任何依据，不应承担相应违约责任，王存坤系一客一家宾馆的实际经营者，应由王存坤承担支付租金的责任。 孙丰刚主张，其在2014年5月底即已撤出一客一家宾馆的经营，在其参与经营期间，不拖欠涉案房屋租金，也放弃了拆迁补偿权利，故牛现福、王义忠所诉租金不应由孙丰刚支付。 本院认为，牛现福、王义忠与王存坤、孙丰刚签订的房屋租赁协议书，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述协议合法有效。虽然牛现福、王义忠、王存坤、孙丰刚对孙丰刚于2014年退出对一客一家宾馆经营的事实均予以认可，但孙丰刚退出经营系与王存坤的内部约定，双方没有重新签订或变更房屋租赁协议内容，所以在该协议继续有效的情况下，根据合同相对性原则，王存坤、孙丰刚仍均应承担支付涉案房屋租金的义务。牛现福、王义忠主张一客一家宾馆负有支付房屋租金的义务，并无法律依据，本院不予支持。 王存坤及一客一家宾馆虽然在本案庭审中主张自2017年5月30日政府开始拆迁行为，涉案房屋被相关部门经常性的停水停电停气，无法进行正常经营，但是没有提供相应的证据予以证实，而在（2019）鲁0126民初2390号案件法庭审理笔录中，一客一家宾馆认可2017年10月25日拆迁公示前一直正常经营，并明确表示同意支付自2016年8月份至2017年10月25日之间涉案房屋的租金。故对2016年8月2日至2017年10月25日期间涉案房屋的租金王存坤、孙丰刚应按协议约定每年13.5万元计算，共计166125元。因政府下发征收决定公告时，双方签订租赁协议尚在正常履行期间，王存坤、孙丰刚租赁的房屋系从事宾馆经营，王存坤主张拆迁期间营业额下滑30%-50%，虽无充分证据证明，但拆迁期间势必会给宾馆经营造成一定影响。庭审中牛现福、王义忠的委托诉讼代理人亦并未否认一客一家宾馆的利润有所减少，但主张不能因此影响房租的支付。考虑本案的客观实际情况，故对自2017年10月26日至2019年7月7日之间涉案房屋租金，本院酌情按双方约定年租金13.5万元的60%计算，共计137475元。王存坤、孙丰刚未按照协议约定期限及时支付涉案房屋租金的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。根据房屋租赁协议约定，王存坤、孙丰刚应按尚欠租金数额的5%向牛现福、王义忠支付违约金。牛现福、王义忠主张王存坤实际占有使用储物室一间，口头约定每年租金是2.5万元，期限是从2018年2月份至2019年7月7日，未提供相关证据，王存坤不予认可，故对牛现福、王义忠该项请求，本院不予支持。 综上所述，对牛现福、王义忠要求支付涉案房屋尚欠租金及违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王存坤、第三人孙丰刚于本判决生效之日起十日内支付原告牛现福、王义忠自2016年8月2日至2017年10月25日期间的涉案房屋租金166125元。 二、被告王存坤、第三人孙丰刚于本判决生效之日起十日内支付原告牛现福、王义忠自2017年10月26日至2019年7月7日期间的涉案房屋租金137475元。 三、被告王存坤、第三人孙丰刚于本判决生效之日起十日内支付原告牛现福、王义忠涉案房屋拖欠租金的违约金15180元。 四、驳回原告牛现福、王义忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7562元，减半收取3781元，由原告牛现福、王义忠承担1032元，被告王存坤及第三人孙丰刚负担2749元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  闫晓玲 二〇二〇年十月十六日 书记员  李 萌