浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5797号 上诉人（原审被告，反诉原告）：高柏先，男，1954年1月14日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：甘尧，浙江鼎和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐本龙，男，1966年3月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：王少成、孙大保，浙江天施律师事务所律师。 原审被告、反诉原告：董秋芬，女，1957年1月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 原审被告、反诉原告：高国华，男，1980年12月29日出生，汉族，住杭州市江干区。 原审被告、反诉原告：施萍，女，1982年5月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 原审被告、反诉原告：高某1（曾用名：高某2），男，2006年7月26日出生，汉族，住杭州市江干区。 施萍、高某1共同委托诉讼代理人：甘尧，浙江鼎和律师事务所律师。 上诉人高柏先因与被上诉人徐本龙，原审被告、反诉原告董秋芬、高国华、施萍、高某1房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2009年4月7日，出让方高柏先及家庭成员董秋芬、高国华、施萍、高某2（监护人高国华）与受让方徐本龙签订《房屋买卖合同》，约定：出让方于2009年因原房屋国家征迁，按有关政策可得到三套房子（有房产证）计330平方米，其中有一套出让给受让方。一、房屋坐落地杭州经济技术开发区下沙街道新元社区农转居回迁房，具体某幢某楼某单元待分配抽签后确定。二、房屋面积110平方米，总价52万元（少于110平方米按总价平均价扣除，大于110平方米由受让方按多出面积平均价补房款）。三、付款方式：合同签订之日首付定金37万元，余款15万元在受让方取得房产三证之日时一次性付清。四、有关申领过户房屋三证的费用由出让方承担。五、房屋的交付使用时间暂定为三年，原则上以社区统一承诺时间为准。六、违约责任：受让方放弃受让房屋，定金没收，出让方无故终止房屋买卖，以两到三倍定金款赔付受让方。七、如房产三证在村委会下发后，出让方因种种理由不及时办理房产三证，属出让方违约，受让方可按合同要求出让方赔偿二至三倍定金款。2009年9月9日，高国华、施萍与徐本龙签订《房屋买卖合同剩余款支付办法附加协议书》，约定：今有卖房者高国华与其妻施萍夫妇到买房人徐本龙家商谈在2009年4月7日由徐本龙买高国华农转居回转房11平方米，总价52万元，合同签成后已首付37万元，余款15万元等房屋三证交给买房人徐本龙后，再将余款15万元交付买房人高国华及家庭成员。高国华与妻子施萍今日到徐本龙家商谈余款15万元能不能提前支付一事，因高国华要办酒厂急需现金，经再三协商，达成一致：由徐本龙在2009年9月9日付给高国华及妻子施萍现金11万元用到交付房时。经双方一致同意11万元到交房时把三证办齐交给徐本龙时算抵消房屋买卖合同上余款15万元，这4万元算是付给徐本龙时间段行息。付11万元现金＋时间段4万元行息，合计为15万元，正好抵去房屋买卖合同上的余款15万元。2017年2月18日，甲方徐本龙与乙方高柏先、董秋芬、高国华、施萍签订《承诺书》，约定：乙方于2009年以现金52万元出售一套回迁房给甲方徐本龙，房屋面积为110平方米，该房屋于2014年10月抽签，抽到金沙家园14幢2单元601室，抽签后房屋已移交给甲方居住使用，但乙方至今未把房屋产权证过户给甲方，给出原因是乙方因做生意资金需要，把金沙家园14幢2单元601室房屋产权证拿去银行质押贷款70万元，所以房屋产权无法过户给甲方。甲方三番五次要求过户，但乙方按实际情况无法过户，经双方协商，乙方承诺以2017年2月杭州房屋市场实际行情估算该房屋价格：120万元收回该房屋产权，并以2017年3月1日起每月支付给甲方30000元作为保证金，2017年12月31日付清一切款项，如若乙方于2017年12月31日未能兑现本承诺书协议条款，还清甲方的120万元款项，则乙方每月支付给甲方的30000元保证金归甲方所有，且乙方承诺于2018年1月10日前将金沙家园14幢2单元601室房屋过户给甲方。上述《承诺书》签订后，高国华于2017年3月至9月支付给徐本龙16万元，余款未再支付。2020年3月13日，徐本龙提起诉讼，请求判决：1、解除徐本龙与高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1签订的《房屋买卖合同》；2、高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1退还徐本龙购房款52万元；3、高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1支付违约金111万元；4、本案诉讼费用由高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1承担。原审审理中，高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1提出反诉，请求判令：1、徐本龙支付高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1房屋占有使用费15万元；2、徐本龙负担本案的诉讼费用。 原审另查明，案涉房屋于2018年4月26日办理抵押登记，抵押权人为陈军、伍志雄，债权数额分别为180万元、30万元，抵押期间为2018年4月26日至2018年10月25日。 原审法院认为：徐本龙与高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1签订的《房屋买卖合同》，徐本龙与高国华、施萍签订的《房屋买卖合同剩余款支付办法附加协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，对双方具有约束力。徐本龙已按约支付全部购房款，高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1已于2014年向徐本龙交付了杭州经济技术开发区新元金沙家园14幢2单元601室房屋。但在合同履行过程中，高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1未按约办理房屋过户登记手续，亦未按照承诺向徐本龙退还购房款，已构成违约。关于本诉请求，徐本龙要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，退还购房款52万元，符合法律规定，予以支持。合同中约定因出让方原因不及时办理房产三证，受让方可按合同要求出让方赔偿二至三倍定金款。徐本龙要求高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1按照定金37万元的三倍支付违约金111元，具有合同依据，扣除高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1已经退还的款项16万元，高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1尚应支付徐本龙违约金95万元。关于反诉请求，高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1于2014年向徐本龙交付了案涉房屋，案涉房屋由徐本龙占有、使用五年左右，徐本龙购买案涉房屋虽有一定过错，但考虑到合同的违约方系高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1，结合合同的履行情况、房屋的市场价格、本诉中违约金的数额等因素，对高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，于2020年6月22日判决：一、解除徐本龙与高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1签订的《房屋买卖合同》；二、高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1于判决生效之日起十日内返还徐本龙购房款520000元；三、高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1于判决生效之日起十日内支付徐本龙违约金950000元；四、驳回徐本龙的其他诉讼请求；五、驳回高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19470元，减半收取9735元，财产保全申请费3120元，合计12855元，由徐本龙负担956元，高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1负担11899元；反诉案件受理费1650元，由高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1负担。徐本龙于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1于判决书生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，高柏先不服，向本院提起上诉称：原审对高柏先的反诉请求不予支持属于适用法律错误。徐本龙从2014年10月占有使用该房屋，并将房屋出租给他人获取租金，5年租金收益有近20万元，原审在判决高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1退还购房款并赔偿高额违约金后，徐本龙占有使用房屋5年之久的占有使用费或者租金收益应补偿给高柏先。请求二审法院：1、撤销原判第五项，改判徐本龙向高柏先支付房屋占有使用费15万元；2、由徐本龙负担二审诉讼费。 上诉人高柏先在二审中提交网上查询租赁信息打印件一份，证明案涉房屋租金市场行情。 被上诉人徐本龙在二审中辩称：一、诉争房屋的物权包括占有权使用权、收益权和处分权，该房屋为农转居公寓，其占有权、使用权、收益权和处分权的取得时间不同。2009年4月7日，徐本龙向高柏先购买房屋一套并签订房屋买卖合同。双方在合同中约定，如房产三证村委会下发后，出让方因种种原因不及时办理房产三证属于出让方违约，受让方可以按合同要求出让方赔偿2至3倍定金款。徐本龙付清购房款后，2014年10月高柏先将房屋移交，徐本龙拥有诉争房屋的使用权、收益权。自房屋交付后，徐本龙数次要求高柏先将房屋过户给徐本龙，高柏先从未要求徐本龙支付房屋占用使用费，在房屋取得产权证后，却将房屋抵押分两次借款210万元，属于恶意违约。高柏先移交房屋后，徐本龙拥有诉争房屋的合法使用权，无需支付房屋占有使用费。二、诉争房屋在2020年5月22日被原审法院司法拍卖，最终成交价格为251.5万元，因高柏先违约造成徐本龙的经济损失为199.5万元，高于一审法院支持的违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人徐本龙在二审中未提交新证据。 原审被告、反诉原告施萍、高某1在二审中陈述同意上诉人高柏先的上诉人意见。 原审被告、反诉原告施萍、高某1在二审中未提交新证据。 原审被告、反诉原告董秋芬、高国华在二审中未作陈述，也未提交新证据。 上诉人高柏先在二审中提交的证据，经出示，被上诉人徐本龙认为每套房屋的具体情况不一样，不清楚案涉房屋租金情况，请法院审查。原审被告、反诉原告施萍、高某1无异议。原审被告、反诉原告董秋芬、高国华未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，该证据真实性无法确认，且该查询信息未显示时间，无法作为案涉房屋租金参考依据，本院不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审判决认定的“2009年9月9日，高国华、施萍与徐本龙签订《房屋买卖合同剩余款支付办法附加协议书》，约定：今有卖房者高国华与其妻施萍夫妇到买房人徐本龙家商谈在2009年4月7日由徐本龙买高国华农转居回转房11平方米，总价52万元”应为2009年9月9日，高国华、施萍与徐本龙签订《房屋买卖合同剩余款支付办法附加协议书》，约定：今有卖房者高国华与其妻施萍夫妇到买房人徐本龙家商谈在2009年4月7日由徐本龙买高国华农转居回转房110平方米，房屋地址在杭州市经济技术开发区××街道高沙新元社区，总价52万元外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，案涉杭州市新元金沙家园14幢2单元601室所有权于2017年10月20日登记在高柏先名下，建筑面积为85.18平方米。徐本龙实际占有使用上述房屋至2019年10月。 本院认为，徐本龙依据其与高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同剩余款支付办法附加协议书》、《承诺书》等，支付了全部购房款，并于2014年10月实际占有使用案涉房屋至2019年10月的事实清楚。但高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1并未按上述协议约定，将房屋产权过户至徐本龙名下，已构成违约。原审判决解除合同，并由高柏先、董秋芬、高国华、施萍、高某1返还徐本龙购房款、承担违约金符合法律规定及双方合同的约定。高柏先上诉要求徐本龙承担实际占有使用案涉房屋期间15万元占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。高柏先的上诉理由均不成立，不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由高柏先负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十月十日 书记员 袁其伟