江苏省东台市人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏0981民初4180号原告：东台市东台镇玉带桥社区居民委员会，住所地东台市东台镇茶城花园**楼西侧。法定代表人：诸进华，该居委会主任。委托诉讼代理人:刘建生，江苏苏东律师事务所律师。被告：冯进（曾用名：冯春华），男，1970年2月19日出生，汉族，驾驶员，住东台市。委托诉讼代理人：潘东琴（系冯进妻子），1969年11月30日出生，汉族，住东台市。原告东台市东台镇玉带桥社区居民委员会（以下简称玉带桥居委会）与被告冯进房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月10日立案后，依法进行审理。玉带桥居委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同（签订时间为2017年12月31日）；2.判令冯进将其所承租的东台镇原城南村办公楼底层第三间门面房腾空交还玉带桥居委会收产，并支付房屋租金3150元、违约金1690.5元，合计：4840.5元；3.判令冯进将东台镇原城南村办公楼底层第七间门面房腾空交还玉带桥居委会收产，并向玉带桥居委会支付2011年1月至2020年9月期间的房屋占有使用费29250元；4、本案诉讼费由冯进承担。事实和理由：从1996年9月开始，东台市东台镇原城南村经济合作社将该村办公楼底层部分门面房出租给冯进使用，相关租赁合同到期后曾多次续签，合同内容亦有相应变更。在此期间，因村居区划调整，该租赁房屋权属亦多次发生变化。至2005年之后，该办公楼权属划归玉带桥居委会所有，相关权利亦由玉带桥居委会行使。自上述办公楼权属划归玉带桥居委会所有之后，应冯进请求，玉带桥居委会仍将上述办公楼底层第三间门面房出租给冯进使用，租赁合同一年一签。2017年12月31日，双方就上述办公楼底层第三间门面房再次续签租赁合同一份，约定租期为12个月（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）。租金总额为4200元，先缴后用。该合同到期后，双方未再续签合同，但冯进一直使用该房并依上述合同租金标准缴纳了2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金。2020年1月1日之后，冯进既未缴纳租金亦未退出房屋，玉带桥居委会多次交涉无果，于2020年7月22日向冯进发出了解除合同的通知，但冯进未予理会。另外，对于上述办公楼底层第七间门面房，因冯进此前曾使用过该房的原因，长期强占该房。自2011年起，玉带桥居委会明确要求冯进退出该房，但冯进既不退房又不向玉带桥居委会缴纳任何费用。故玉带桥居委会向法院诉讼，请求判决支持如前所请。冯进辩称,1.关于第三间门面房，原来是租的城南村的，从2003年东台市东台镇南园居委会起诉冯进后，双方默认房屋的租金到每年的年底缴纳，2020年1月到现在的房租未交是因为没有到时间，年租金为每年4200元；2.关于第七间门面房，冯进并没有长期霸占，这间房子原来是租给一个外地人弄酒的，后来房子不租了，好多邻居都把东西放在里面，所以冯进也把些零碎的东西放在了里面。综上，请求依法协商处理。根据审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：东台镇城南村经济合作社（以下简称城南村）与冯进于1996年8月3日签订租赁合同，约定将位于东台㎡的房屋出租给冯进使用，租期为1996年9月1日至1998年12月31日。合同签订后，冯进实际承租了合同中所约定的房屋，此后又分别于2000年2月23日、2000年7月1日就上述租赁合同中的租赁房屋续签租赁合同。2001年4月5日，城南村与冯进重新签订租赁合同，将面积为150㎡的经营用房5间出租给冯进使用，租期一年（从2001年1月1日至2001年12月31日）。租期届满后，双方未再签订合同，冯进一直使用该房，城南村亦未提出异议。2003年7月，行政区划调整后的东台镇南园居委会（以下简称南园居委会）诉来本院，要求冯进、潘某迁出租赁房屋，给付拖欠的租金5200元和违约金5657.50元，并承担从2002年1月至判决之日的房租损失。2003年9月25日，本院作出（2003）东民一初字第1102号民事判决，判决：1、冯进搬出租赁房屋，给付所欠的2001年的租金2500元，承担2001年7月1日至2003年9月25日的违约金2042.50元，并按416.67元/月的标准给付2002年1月1日至2003年9月25日的租金8680.56元；2、驳回南园居委会对潘某的诉讼请求。2017年12月31日，玉带桥居委会（甲方）与冯进（乙方）签订《租赁合同》一份，将已在冯进处租赁使用的位于东台镇九龙间门面房（该门面房一部分朝南，一部分为拐角朝东南）续租给冯进，合同约定的主要内容包括：1、租赁期限为12个月，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。2、租金总额为4200元。乙方自租赁之日起，按实承担水、电、汽费用。3、乙方保证按时缴纳租金。缴纳办法为：先缴后用，合同签订时，缴清一年（12个月）租金，下一年（12个月）租金在下一年12月31日前一次性缴清，以此类推。4、甲方拥有出租建筑物等财产所有权，乙方只有使用权。租赁期间，乙方保证建筑物及各项设施完好无损，如有损坏，由乙方负责修复并承担有关费用。如需进行建筑物改造、装修或新添附属建筑物，须事先经甲方书面同意，费用由乙方承担，否则甲方有权制止和要求乙方承担经济责任。合同期满后，装潢及新添建筑物除不影响整体结构乙方可自行处理外，其余部分无偿交给甲方。5、租期届满，租赁合同终止。乙方应立即搬清自己在租赁建筑物内外和场地上的物品，将所租甲方的建筑物、场地、设备等交给甲方；如乙方不及时搬让，甲方有权采取相应措施清理建筑物、场地，并由乙方承担一切责任。如需续租，在同等条件下可优先考虑乙方，双方另订合同。根据国家政策规定及镇以上（含镇）人民政府决定，该租赁建筑物需拆迁或移作他用时，本租赁合同可提前终止，但甲方应在距交接一个月前通知乙方。租赁期间乙方发生债权债务及各项费用（水电汽费、清扫费、联防费、电力增容费、创建费用等）均由乙方负责，合同终止，甲方不予补偿。6、违约责任：如单方擅自不履约，应向对方偿付年租金20%的违约金；如乙方拖欠房租，除补缴租金外，另按日承付该款1‰的违约金。欠租金超过一个月者，甲方有权收回建筑物等租赁财产，终止合同，采取断电关门等手段将乙方强制搬出，并由乙方负责费用和责任；同时，双方对租赁期间的其他事项进行了约定。合同签订后，案涉第三间门面房2018年度和2019年度租金均已缴纳。合同到期后，双方未再续签合同，但冯进一直使用第三间门面房至今。2020年7月22日，江苏苏东律师事务所律师刘建生向冯进发送《律师函》一份，要求冯进在收到函后30日内履行如下义务：1.将所承租的东台镇原城南村办公楼底层第三间门面房腾空交还东台镇玉带桥社区收产，并结清房屋租金及违约金；2.将东台镇原城南村办公楼底层第七间门面房腾空交还东台镇玉带桥社区收产，并按实际占有期限参照该楼其他房屋租金标准向玉带桥居委会支付房屋占有使用费；3.及时主动拆除在上述办公楼后侧搭建的违章建筑，恢复原状。另查明，案涉租赁房屋未办理不动产权登记，玉带桥居委会亦未提交证明其已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据。2005年，因区划调整，位于东台镇九龙办公楼楼下房产和楼上北面4间由南园居委会城**划归玉带桥居委会。。位于东台镇九龙沿拐角向北第七间门面房现由冯进占用本院审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理的民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，玉带桥居委会经合法机构登记的名称为：江苏省东台市东台镇玉带桥社区居民委员会，现其以“东台市东台镇玉带桥社区居民委员会”作为原告提起本案诉讼，原告名称错误，不符合法律规定的起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告东台市东台镇玉带桥社区居民委员会的起诉。案件受理费379元，待本裁定生效后，由本院退回原告东台市东台镇玉带桥社区居民委员会。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 唐彬彬二〇二〇年十月三十一日法官助理 狄文佳书 记 员 孔心怡