江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初3278号原告：陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司，住所地滨海县城向阳大道**综合楼**。负责人：张洁雯，该公司经理。委托诉讼代理人：刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。被告：马里，男，1976年3月1日出生，汉族，户籍地滨海县，现住滨海县。原告陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司（以下简称百乐公司滨海分公司）与被告马里物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年8月26日、2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告百乐公司滨海分公司的委托诉讼代理人刘训伟两次均到庭参加诉讼，被告马里第二次经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百乐公司滨海分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年9月至2019年8月物业服务费等3652元、2018年9月1日至2019年8月31日违约金计1096元，合计4748元。事实和理由：2013年9月23日，被告与小区开发企业签订了前期物业管理服务协议，根据协议约定，原告为被告居住在滨海县博士苑业主3幢607室提供物业服务，被告应按约定向原告支付物业服务费等，如逾期交纳按30%的违约金收取。目前，被告尚欠2017年9月至2019年8月份物业服务费等3652元，2018年9月1日至2019年8月31日滞纳金1096元，总合计4748元。被告马里辩称，对原告物业公司的身份有异议，原告也未提供物业服务；原告未提供2017、2018年的收费标准，也未提供正规发票；被告房屋存在漏水和车库进水问题，曾多次向原告提出，原告均未理睬。故被告不应该支付物业费、滞纳金等费用。本院经审理认定事实如下：2013年8月8日，原告百乐公司滨海分公司（作为物业企业）与江苏联华置业有限公司（作为建设单位）、滨海县物业管理中心（作为监管部门）签订前期物业管理三方协议，约定百乐公司滨海分公司为滨海县博士苑小区提供前期物业服务，服务期限为5年，自2013年5月31日起至2018年5月31日止。2013年8月19日，滨海县物价局、滨海县住房和城乡建设局联合发布滨价发【2013】110号关于“博士苑”前期物业公共服务费试行标准的批复文件；2014年8月21日，滨海县物价局、滨海县住房和城乡建设局联合发布滨价发【2014】70号关于核定“博士苑”前期物业公共服务费标准的批复文件，上述批复文件内容基本一致，其中物业公共服务费均按0.60元/平方米·月的标准，可上浮不超过20%；电梯运行维护费均按0.45元/平方米·月乘以楼层系数收取。……3#六层的楼层系数为1。2017年10月8日，原告百乐公司滨海分公司与滨海县博士苑小区业主委员会签订滨海县博士苑小区物业服务合同，约定物业服务费用、电梯运行维护费均按滨价发【2014】70号批复核定标准交纳，其中物业服务费上浮20%为0.72元/平方米·月，并约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起按日0.2%的标准支付违约金。合同期限自2017年10月8日起2019年10月7日止。2018年11月30日，本院受理滨海县博士苑小区业主委员会与江苏联华置业有限公司、陕西百乐实业发展有限责任公司、陕西百乐实业发展有限公司滨海分公司委托合同纠纷一案，于2019年1月11日作出（2018）苏0922民初5895号民事调解，达成如下调解协议：一、滨海县博士苑小区业主委员会与陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司按照2017年10月8日订立的《滨海县博士苑小区物业服务合同》的约定履行至2019年8月31日结束……；二、陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司根据2017年10月8日订立的《滨海县博士苑小区物业服务合同》约定的物业服务费收费标准自行向小区业主收取2019年8月31日前的物业服务费；……。被告马里系滨海县博士苑小区3#607室业主，该房屋面积130.04平方米。2013年9月23日，被告马里（作为乙方）与滨海博士苑物业管理中心（作为甲方）签订前期物业管理服务协议，约定了物业服务费0.72元/㎡·月，逾期交费按每天3‰交纳违约金等条款。被告马里每年应交纳物业服务费1124元（130.04平方米×0.72元/平方米·月×12个月）、电梯运行维护费702元（130.04平方米×系数1×0.45元/平方米·月×12个月），合计1826元。因被告马里未交纳2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费，原告百乐公司滨海分公司经书面催收未果，诉至本院。审理中，原告百乐公司滨海分公司陈述，博士苑小区只有原告一个物业服务公司，由于滨海分公司的章印在陕西百乐保管，故临时刻印滨海博士苑物业管理中心的公章，但未到相关部门备案。原、被告均认可被告马里向滨海博士苑物业管理中心交纳过物业费。上述事实，有当事人陈述、前期物业管理三方协议、滨价发【2013】110号、前期物业管理服务协议、滨价发【2014】70号文件、滨海县博士苑小区物业服务合同、（2018）苏0922民初5895号民事调解书等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，业主与物业公司签订的前期物业服务合同以及业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对双方具有法律约束力，双方应按合同履行义务。原告百乐公司滨海分公司依约按物业服务合同和调解协议为业主提供物业服务至2019年8月31日，被告马里作为业主理应及时向原告缴纳物业服务费等费用。原告百乐公司滨海分公司主张2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费、电梯运行维护费，其计算标准、方式符合合同约定，本院审查属实，予以确认。原告百乐公司滨海分公司的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告马里未依约缴纳上述费用，应承担相应的违约责任，原告百乐公司滨海分公司主张按照欠费金额的30%计算违约金，未超出被告马里或业主委员与原告的约定，本院结合实际情况调整为按照10%计算。被告马里拒绝交纳物业服务等费用的抗辩理由，于法无据，也未提供相应证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业服务管理条例》第四十二条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告马里于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陕西百乐实业发展有限责任公司滨海分公司物业服务费、电梯运行维护费共3652元、违约金365元，合计4017元。以上费用交至本院执行标的款账户（开户行：中国银行滨海支行营业部；开户名称：滨海县人民法院标的款；开户账号：62×××43）。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马里负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 员  皋 越二〇二〇年十月十二日法官助理  鞠燕华书 记 员  严吉连附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业服务管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。