海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3497号   上诉人（原审原告、反诉被告）：羊某，男，1973年9月16日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：符某，海南法立信律师事务所律师（实习律师王程协助）。   上诉人（原审被告、反诉原告）：黄某，男，1965年8月8日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：杨某，海南天泽律师事务所律师。   上诉人羊某与上诉人黄某土地租赁合同纠纷一案，双方均不服海南省海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初7712号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   羊某上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持羊某一审的全部诉讼请求，即请求判令黄某向羊某赔偿占用2036平方米土地租金损失共计132240元（已扣除地上建筑物作价补偿费45000元，办公室装修石材费3000元，机床损失费3000元）；驳回黄某的反诉请求，即请求判令羊某返还土地租赁押金43830元；三、一、二审诉讼费用由黄某负担。事实和理由：一审判决将羊某土地租金每月10元/平方米减为每月5.25元/平方米，将黄某已经结转为新合同押金的失效的押金条认定有效，属于认定事实不清、适用法律错误。一、一审按原租金标准5.24元/平方米/月赔偿租金损失，存在事实认定错误并严重损害了羊某的合法权益。2010年4月15日，羊某与黄某签订《土地租赁合同》约定，羊某将位于海口市新大洲大道儒俊自来水厂旁的土地1706平方米土地出租给黄某作为石材加工用地，第一年租金为45038元，自2010年4月1日起至2015年3月30日止，押金为22519元；2011年10月26日，双方又签订《土地租赁合同》约定，羊某将位于海口市新大洲大道儒俊自来水厂旁的土地330平方米土地出租给黄某作为石材加工用地，第一年租金为13860元，自2012年4月1日起至2015年3月30日止，押金为6930元。在以上两份合同的租赁期限届满后，羊某将两块土地合并成一块2036平方米土地并与黄某签订《土地租赁合同》，第一年租金为128023元，双方约定结转保证金为29449元，且租金明确约定属于分阶段递增计收的。根据双方的上述《土地租赁合同》，双方约定的租金属于分阶段递增计收的，即黄某明确知悉土地的租赁价格是逐步上涨的，且在合同期限届满前也已经履行了告知义务，黄某在合同期满后不清场、不按约定返还土地存在过错；一审按原租金标准5.24元/平方米/月赔偿租金损失，首先不符合租金逐年递增的约定，其次，根据羊某与黄某2018年7月1日签订的《土地使用权合同书》双方租赁的另669平方米土地（与2037平方米土地邻近）的租金价格为10元/平方米/月，且羊某在2018年同时期出租的土地价格也均为10元/平方米/月。一审并未按照当时同类土地租金进行计算损失适用法律错误。所以，在双方的合同期限也已届满，羊某不存在过错，羊某与黄某也达成租金每月10元/平方米新协议的情况下，一审却按原合同租金标准认定损害赔偿，是对黄某无权占有土地的纵容，已经严重损害了羊某的合法权益。   二、一审认定黄某未全部搬离场地的主要原因是因双方对附着物折价的问题未能协商一致存在严重错误。首先，羊某不负有回收黄某附着物的义务，根据双方《土地租赁合同》的约定，羊某与黄某属于土地租赁关系，且该合同第五条第5款也约定，黄某有权在该租赁的土地上建造建筑物且所有权归属于黄某，即在已经明确约定了附着物归属的情况下，黄某负有在合同期限届满后及时处置地上附着物并撤离场地的义务；其次，羊某已经提前告知黄某土地租赁事宜，即在2018年3月31日租期届满前至少一个月，羊某提前协商租期届满后的续签问题，可黄某却明确拒绝续签合同，其不仅没有提前做好处置附着物的工作，反而长时间进行拖延；最后，羊某是为避免自身损失的扩大才同意与黄某协商折价购买附着物，即羊某不存在合同期限届满必须回收土地附着物的义务。所以，一审认定在黄某占用土地期间需要进行协商确定折价问题存在严重错误且没有法律依据。   三、一审认定土地租赁押金数额的事实有误，黄某按合同约定应支付的土地租赁押金金额仅为29449元，并已经结转为新合同（2018年7月1日）的押金，羊某不负有再返还2037平方米土地押金的情形。羊某与黄某2010年签订的《土地租赁合同》合同约定，黄某支付1706平方米土地出租押金为22519元；2011年签订的《土地租赁合同》支付330平方米土地押金为6930元，黄某租用两块地土地面积合计为2036平方米，押金合计为29449元。2015年两份合同到期后，双方将两块地两份合同合并签订了一份土地面积为2036平方米《土地租赁合同》，并把前两份合同收取的押金22519元、6930元合计29449元结转为2015年签订新合同的押金29449元。土地面积与押金数额是基于前一合同履行完毕以后结转至2015年的合同所得，黄某不存在多缴或重复缴纳土地押金的情形。因黄某租赁的2037平方米土地已于2018年3月31日到期，但黄某迟迟未搬离场地，在2018年7月1日羊某与黄某另签订《土地使用权合同书》又租赁另案土669平方米时，双方约定将黄某缴存在羊某处的押金29449元结转至租赁669平方米土地《土地使用权合同书》的押金，并向黄某出具收据载明：“黄某交来土地使用权合同履约保证金20070元，其中16056元为之前合同交付，另4014元为补交。之前保证金凭据作废，以此票为准”，即明确了双方押金的结转情况，并确定了之前的保证金凭据作废。但一审在根据黄某提交的已声明“作废”的凭据认定押金总数额为43830元，却并未对双方在2018年7月1日的收据进行认定，即在黄某租赁2037平方米土地期限届满后，押金29449元已结算给黄某，并且已经结转至黄某另租赁的669平方米土地合同的押金、租金中了，羊某不负有再返还2037平方米土地押金29449元义务，一审对于之前票据认定存在严重的事实错误。   以上，原一审判决对于土地附着物的处置及黄某占用土地的损失赔偿标准认定错误，没有事实与法律依据，已经严重侵犯了羊某的合法权益，且对于羊某的土地押金的结转事实及收据未予以认定，现提起上诉，请求人民法院依法改判，支持羊某的上诉请求。   黄某辩称，一、羊某请求撤销一审判决的全部判项是没有事实依据和法律依据的，应依法驳回。1.一审判项二是判决返还43830元押金。该判项有羊某书写的三张《收据》《收条》和《收款收据》为凭，分别是19400元、17500元和6930元，合计43830元。羊某收取该押金后，从未退还过，也未与另一宗669平方米的租赁土地的押金折抵过，另一宗669平方米的租赁土地的押金是黄某于2013年从曾少敏手中转让而来，有转让凭证、收款收据等为凭，不能混淆是非。2.一审判项三是判决支付地上建筑物作价补偿费45000元、羊某装修其办公室使用黄某的石材3000元、机床损失费3000元，合计51000元。该判项有羊某举证的《关于黄某老场地附属物计费情况说明》为凭，是双方最终协议约定的结果。一审据此判羊某向黄某支付该款项有事实依据和法律依据，羊某上诉请求撤销没有依据。3.关于一审判项一，黄某认为应当撤销。   二、黄某在2018年4月1日至2018年12月31日期间并没有占有羊某的2036平方米土地。双方租赁关系于2018年3月31日到期后，黄某便将该土地归还给了羊某，黄某也停止加工生产，因场地上黄某兴建的近千平方米的建筑物和两百多平方米的板房折价及补偿问题双方多次协商，虽达成一致，但羊某没有支付，致使黄某的两台机器仍然留在了现场，但也只占用100平方米左右的土地。期间，羊某还擅自将黄某的一台机床卖掉了。而且，2018年5月左右，羊某还将该宗土地出租给他人修建冷冻厂，整个场地都在施工。因此，黄某也不可能占用其场地。黄某在《关于黄某老场地附属物计费情况说明》中所述的“2019年1月25日全部搬离撤场”，只是留在现场的最后一台机床被羊某私自处置而已。其实，在羊某没有向黄某支付建筑物作价补偿之前，黄某将一台机床留在现场并不为过，更何况这本是羊某同意的。故黄某并没有占用2036平方米土地的事实，相反，是欠黄某的押金和建筑物作价补偿费没有支付而一直使用黄某兴建的设施设备建筑物，黄某享有不安抗辩权。同时，羊某计算的租金损失是没有合法依据的。黄某正是因为羊某将此租金上涨到10元/平方米，才拒绝与其续签租赁合同。现合同解除了，羊某对于作价补偿一分钱都没有给，还要通过诉讼强制黄某按其自制的标准赔偿损失，这是没有任何正当理由的。   三、《关于黄某老场地附属物计费情况说明》是双方最终协议约定的结果，该证据内容不涉及场地占用和赔偿的问题，证明双方的真实意思表示是全部解决了该租赁土地的终止问题。这里涉及到两个方面的问题，一是黄某将价值数十万元的附属物折价为4.5万元转让给了羊某；二是最终约定羊某向黄某支付5.1万元。从《关于黄某老场地附属物计费情况说明》的内容也可知，并不存在黄某占用羊某土地的事实。因此，黄某占用了羊某的土地不是事实，羊某的上诉请求不能成立，应依法驳回。   四、羊某在2018年7月和8月曾两次向黄某借款20万元，并愿意承担每逾期一天罚2000元的重责（该事实的另案7711号中已明确）。若是黄某负有占地赔偿责任，则直接扣除便可，无需法院确认羊某向黄某返还借款的法律后果。   综上，羊某的上诉请求没有事实依据和法律依据，其在合同到期没有续签的情况下不退还押金，也不支付约定的补偿款，反而长期使用黄某在该土地上建筑的附属物获利，主张根本不存在的场地占用赔偿。黄某在租用土地十来年期间，从未违约欠租，甚至还借钱给羊某周转，相比之下，诚信与耍赖自然明了。因此，黄某请求二审法院驳回其上诉，维护交易秩序和法律公正，维护当事人的合法利益。   黄某上诉请求：一、撤销一审判决第一项，驳回羊某的诉讼请求；二、由羊某承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审对黄某搬离撤场的事实查明不清。双方租赁合同于2018年3月31日到期是本案不争的事实，而合同到期后因羊某单方涨价致使双方不再续签合同也是不争的事实。然而，终止合同的后续问题并没有解决，主要是黄某在使用该土地期间在该土地上兴建了近千平方米的建筑物和两百多平方米的板房以及羊某收取了黄某43830元的押金都没有处理。在合同到期前，黄某已将该土地的绝大部分交还了羊某，只是留了100平方米左右的土地放置器具、设备，其生产及工作早已停止。是羊某不愿意归还押金及不愿意按市场价格收购地上兴建的近千平方米的建筑物和两百多平方米的板房才一直拖延着不处理，即是羊某拖延了处理期限，而不是黄某迟延不走。后经双方无数次协调，黄某同意将价值数十万元的近千平方米的建筑物和两百多平方米的板房降低到4.5万元，双方才达成一致（因此，羊某以超低价获得了该土地上的建筑物及板房，其已在该处置中获得了重大利益）。然而羊某仍然不给钱，也不退还押金，却一直在使用该土地并获得收益，包括对现场的改造及租赁给他人做冷冻场。而黄某的器具设备等所占面积超不过一百平方米。涉案的押金条等书证证明羊某拒不还钱的事实。而双方举证的照片等证据证明是羊某在使用该土地。一审仅凭《关于黄某老场地附属物计费情况说明》的内容便将全部事实经过否定与抹杀实属对该书证的错误理解。而且，该书证中的“2019年1月25日全部搬离撤场”也并不能证明黄某于2019年1月25日才交还土地，其“全部”的意思当然是指其中的最后一部分。《关于黄某老场地附属物计费情况说明》中双方没有涉及到场地占有赔偿等问题，而该《关于黄某老场地附属物计费情况说明》应该是双方的最终协议，是双方对此土地租赁终止后的合意行为。因此，根本就不存在场地占用违约及赔偿的事实。羊某既不退还三次合同的押金，又为了低价收购土地上的建筑物及板房而拖延结算的时间，并且在双方最终结算行为之后再提土地占用赔偿问题，这显然是不合情理有违法理的行为。一审予以支持便是对黄某的不公。黄某在没有收到押金，又没有收到建筑物、板房的补偿，且对方已在使用该土地的绝大部分的情况下，还要赔偿8万多元的损失，这明显是不公平。黄某没有违约行为和侵权行为，而羊某是押金不还，收购款项不给，且故意拖延结算压价获利，其行为都是违反契约精神的。   二、本案适用法律的错误。1.一审认定黄某违约没有交回土地是没有充足证据的。况且，合同法第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（三）丧失商业信信誉”。羊某既不退还三次合同的押金，又不对土地上的建筑物、板房进行合理处置，给付合理的补偿费用，其行为明显是不履行其债务的行为，严重丧失商业信誉，黄某依法有权拒绝其要求退还土地的要求，更何况黄某已将大部分土地交还了羊某，只留下不足百平方米的土地放置机具等。如果羊某既收回土地，又不退还押金和支付补偿，则黄某的权益无法保护。因此，一审适用合同法第235条的规定而忽略合同法第66条、68条的规定，明显是适用法律错误。2.一审对赔偿租金损失的额度是用推测的方式，没有证据证明。而且，其计算的面积、计算的期间都是错误的。3.一审对双方证据的认证是错误的。一审否定了黄某举证的全部4份证据，而对羊某举证的4份证据全部确认，其行为是违背客观事实的。4.一审适用合同法第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款是错误的。   综上，一审认定事实不清，适用法律错误，其认定黄某违约并承担赔偿责任有悖公理，也不符合事实。请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回羊某的诉讼请求。   羊某辩称，一、羊某已充分履行合同义务，不存在过错。羊某与黄某签订了《土地租赁合同》，租赁2036平方米土地，合同约定的租赁期限至2018年3月31日。在合同到期前，羊某已经提前告知黄某，因土地成本增加等因素，在合同期限届满后租金将会进行上调，该行为并未违反合同约定，不存在合同履行的过错。所以已履行了告知义务的情况下，黄某明确表示不同意继续续签，但其在明知不续签的情况下，仍未处理其机器设备，继续以其机器设备占用土地且未支付任何费用。   二、合同到期后黄某应负有返还土地，清理附属物的义务。根据双方签订的《土地租赁合同》，黄某交付的保证金不仅是保证合同的开始履行，也是保证黄某在租赁结束后的返还土地、清理附属物义务；同时该合同第五条第5款也约定，黄某有权在该租赁的土地上建造建筑物且所有权归属于黄某。即在已经明确约定了附着物归属的情况下，黄某应负有在合同期限届满后及时处置地上附着物并撤离场地的义务，但其并未按照合同约定期限清场且持续占用土地。正是因为该持续的侵权行为，羊某为避免损失的继续扩大，不得已与其签订了《关于黄某老场地附属物计费情况说明》，同意折价补偿其附属物设备等。所以，羊某不仅不应退还保证金，且有权对黄某占用土地造成的损失主张赔偿责任。   三、黄某主张的土地租赁押金数额属于2010年及2011年合同的押金，这两份合同已经履行完毕已经进行了清算结转，前两份合同押金已经转为2015年双方的合同押金29449元，黄某提交的押金条已作废不属于本案审理的2015年《土地租赁合同》的审理范围。羊某与黄某2010年签订的《土地租赁合同》合同约定，黄某支付1706平方米土地出租押金为22519元；2011年签订的《土地租赁合同》支付330平方米土地押金为6930元，黄某租用两块地土地面积合计为2036平方米，约定押金合计为29449元。2015年两份合同到期后，双方将两块地两份合同合并签订了一份土地面积为2036平方米《土地租赁合同》，并把前两份合同收取的押金22519元、6930元合计29449元结转为2015年签订新合同的押金29449元。土地面积与押金数额是基于前一合同履行完毕以后结转至2015年的合同所得。黄某有签订2015年《土地租赁合同》时交土地租金和保证金转结时上诉人出具的收据。   在黄某租赁的2037平方米土地于2018年3月31日到期后，双方在2018年7月1日又另签订《土地使用权合同书》租赁另案土地669平方米时，约定将黄某缴存在羊某处的押金结转至租赁669平方米土地《土地使用权合同书》的押金，并向黄某出具收据载明：“黄某交来土地使用权合同履约保证金20070元，其中16056元为之前合同交付，另4014元为补交。之前保证金凭据作废，以此票为准”，即明确了双方押金的结转情况，并已经确定了之前的保证金凭据作废。但在诉讼过程中黄某又提交了已被双方声明作废的凭据，但并未对双方在2018年7月1日的收据结转情况进行认定。即双方关于租赁2037平方米土地的押金29449元已经结算完毕。羊某不负有再返还2010年、2012年土地押金的义务。所以，黄某依据作废的票据主张押金数额，一审认定的事实错误。   四、一审法院认定的赔偿标准没有事实与法律依据。一审法院认定黄某在合同租赁期限届满后的占用的事实认定清楚且符合侵权的依据，即黄某在租赁期限届满后继续占用土地的行为，导致了该地块全部不能出租使用，对于占用的行为应当承担赔偿责任，但是一审法院对于黄某应当赔偿计算的单价不正确。羊某与黄某签订的《土地租赁合同》中明确约定了租金是属于分阶段递增计收，一审法院按照2015年的最低阶段的租金标准计算损失不仅不符合2018年的同类土地租赁市场行情，也不符合黄某租赁的另案土地租金标准，所以，在羊某没有过错的情况下，黄某赔偿羊某的损失应根据双方2018年7月1日签订的《土地使用权合同书》双方租赁的669平方米土地（与2037平方米土地邻近）租金10元/平方米/月计算。《中华人民共和国合同法》一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因为违反合同可能造成的损失。   黄某不交还土地是双方存在约定的问题，事实上羊某不会不要厂房，是因为黄某一直不肯搬走，直到羊某强硬拆除机械，黄某才同意退还厂房，该机械的损失羊某是认可的，本案主要过错在于黄某，因其逾期到期之后拒不退还厂房，才导致本案诉讼，如果黄某按期清理并归还土地就不会存在纠纷。   羊某向一审法院起诉请求：一、判令黄某向羊某赔偿占用2036平方米土地租金损失共计132240元；二、案件诉讼费用由黄某承担。   黄某向一审法院提出反诉请求：一、判令羊某向黄某返还土地租赁押金43830元；二、判令羊某向黄某给付土地租赁场地上建筑物作价补偿费45000元、办公室装修石材费3000元、机床损失费3000元，共计51000元；三、羊某承担本案的全部诉讼费用。   一审法院查明，2009年7月5日，羊某（乙方）与海口市琼山区红星村委会玉雅村村民孙泰岭、孙太劝、孙太仓、孙太学、孙晓清（甲方）签订《农村土地租赁协议》，主要约定：甲方将位于儒俊水厂西侧的坡地约30亩土地（四至：东至儒俊水厂围墙，南至孙萌梧、孙连发界，西至孙晓清海关地界，北至太权、太岭、太仓的地、包装厂20米路）租赁给羊某作为经营项目开发用地，租期自2009年7月5日至2025年1月4日止。   2010年1月30日，羊某向黄某出具《收据》，载明收到黄某交来土地租金38800元及押金19400元，共计58200元。2010年4月15日，羊某与黄某签订《土地租赁合同》，主要约定：羊某将位于海口市新大洲大道儒俊自来水厂旁的土地1706平方米（含公摊）租给黄某作为石材加工用地；使用期限从2010年4月1日起至2015年3月30日止；押金为22519元，押金及第一年租金于合同签订当日由黄某一次性支付给羊某。2010年4月23日，羊某向黄某出具《收条》，载明收到黄某土地租赁押金17500元。   2011年10月26日，羊某与黄某签订《土地租赁合同》，主要约定：羊某将位于海口市新大洲大道儒俊自来水厂旁的土地330平方米（含公摊）租给黄某作为石材加工用地；使用期限从2012年1月1日起至2015年3月30日止，押金为6930元。2012年1月6日，羊某以海南三公里石材交易市场的名义向黄某出具《收款收据》，载明收到黄某场地押金6930元。   2015年，上述两份《土地租赁合同》到期后，羊某将上述两块土地合并成一块2036平方米土地与黄某签订《土地租赁合同》，主要约定：羊某将位于海口市新大洲大道儒俊自来水厂旁的土地2036平方米（含公摊）租给黄某作为石材加工用地；使用期限从2015年4月1日起至2018年3月31日止；每月租金为5.24元/平方米，租金分阶段递增计收；保证金为29449元，保证金及第一年租金于合同签订当日由黄某一次性支付给羊某；年租金由黄某每年3月1日前一次性向羊某支付；合同期间，羊某不得擅自收回租赁土地，提前收回土地，羊某应当退还剩余租金及保证金，并支付年租金的10%作为违约金；如因黄某原因需提前终止本合同，须提前一个月向羊某书面提出，征得羊某同意后，黄某须缴清租金、水电等相关费用后方可退出，同时保证金不再退还；黄某有下列情形之一时，羊某有权单方面解除合同，不退还保证金，后果和损失由黄振峰负责：（1）未经羊某同意擅自将承租场地整体转租；（2）逾期30天仍未交纳租金及相关费用；（3）违法经营，影响羊某市场其他经营活动，造成羊某经济损失；（4）有抗缴供电基本费用或有偷水电行为，占道堆放物品。合同还约定了其他内容。合同于2018年3月31日期满。因羊某提升每月租金为10元/平方米，黄某不愿再续签合同，尔后双方就场地上黄某兴建的建筑物补偿问题进行协商。协商期间，羊某对场地的排水设施进行升级改造，于2018年12月1日将涉案土地上黄某修建的部分铁皮棚出租给案外人徐汝为做冷冻仓库（仓库面积430平方米）。黄某因羊某未向其支付补偿款而将部分机器滞留在场地，羊某遂将黄某的一台机床处理。2018年12月双方达成一致意见：黄某将其在涉案场地内的所有建筑物作价45000元卖给羊某使用；羊某向黄某赔偿机床损失费3000元，另羊某向黄某支付办公室装修石材费3000元，以上费用合计51000元。羊某至今未向黄某支付51000元。在黄某2019年5月1日签署“情况属实”并签名的《关于黄某老场地附属物计费情况说明》上记载：“黄某所租三公里石材市场老场地面积共计2036平方米，于2018年3月31日合同到期，2019年1月25日全部搬离撤场……”。案在审理中，法院到涉案场地进行勘验，经双方当事人指认，黄某在涉案场地所建的建筑物有3个铁皮棚及一排简易房，其中一个铁皮棚和一小部分简易房羊某在2018年12月租给案外人徐汝为作冻库及保安室，其余两个铁皮棚和简易房黄某在2018年12月时仍在使用，羊某提供的2018年12月11日拍摄的现场照片中，可以看到铁皮棚内仍堆放有机器、铁架、石材等物品（该铁皮棚及简易房羊某于2020年5月拆除）。羊某称其于2018年12月将涉案土地部分出租给案外人，可放弃主张黄某赔偿其2018年12月份的租金损失。   一审法院认为，本案争议的焦点：1.黄某全部搬离撤场的时间，黄某是否按10元/平方米/月的标准赔偿羊某自2018年4月1日起至2018年11月31日止的租金损失；2.黄某因租赁涉案土地，实际向羊某支付了多少押金，羊某是否应向黄某返还押金。   关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，羊某将涉案2036平方米（含公摊）土地租给黄某作为石材加工用地，使用期限从2015年4月1日起至2018年3月31日止。租期届满后，黄某应将其在租赁土地上的物品全部搬离，将土地返还羊某。在黄某签名认可的《关于黄某老场地附属物计费情况说明》上记载：“黄某所租三公里石材市场老场地2036平方米，于2018年3月31日合同到期，2019年1月25日全部搬离撤场。”另从羊某提供的2018年12月11日拍摄的现场照片中，可以看到铁皮棚内仍堆放有物品，故可认定黄某全部搬离撤场时间是2019年1月25日。黄某在合同期满后未在合理期限内全部搬离撤场，违反上述法律规定，羊某主张黄某赔偿租金损失，理由充分，予以支持。对于赔偿标准，黄某因羊某将2018年4月以后的租金提升为10元/平方米/月的标准而未继租，故羊某主张黄某按10元/平方米/月的标准赔偿其租金损失。法院综合考虑黄某未全部搬离撤场主要因为双方就黄某在该场地上所建的建筑物折价赔偿问题直至2018年12月才达成协议，以及羊某在协议后未支付相应款项的原因，以及虽然黄某未全部搬离撤场，但并不影响羊某在与黄某的租赁合同到期后对场地的升级改造工程。故酌情确定黄某按原租金标准5.24元/平方米/月的标准从2018年4月向羊某赔偿租金损失至2018年11月共85349.12元（2036平方米×5.24元/月×8个月），对羊某超出部分的主张，不予支持。   关于第二个争议焦点。羊某分别于2010年、2012年将涉案2036平方米土地中的1706平方米、330平方米租给黄某作为石材加工用地。2015年3月前述1706平方米、330平方米的土地租赁合同均到期，黄某合并成一块2036平方米土地续租至2018年3月。2010年1月30日，羊某向黄某出具《收据》，载明“收到黄某交来土地租金38800元及押金19400元”。2010年4月23日，羊某向黄某出具《收条》载明“收到黄某土地租赁押金17500元”。2012年1月6日羊某以海南三公里石材交易市场的名义向黄某出具《收款收据》，载明“收到黄某交来场地押金6930元”。2015年黄某续租时未再支付土地押金。黄某因租赁涉案2036平方米土地先后向羊某支付土地租赁押金共计43830元（19400元+17500元+6930元）。对于是否退还押金的问题。2015年《土地租赁合同》中关于押金（保证金）不退还的约定：如因黄某原因需提前终止本合同，须提前一个月向羊某书面提出，征得羊某同意后，黄某须缴清租金、水电等相关费用后方可退出，同时保证金不再退还；黄某有下列情形之一时，羊某有权单方面解除合同，不退还保证金：（1）未经羊某同意擅自将承租场地整体转租；（2）逾期30天仍未交纳租金及相关费用；（3）违法经营，影响羊某市场其他经营活动，造成羊某经济损失；（4）有抗缴供电基本费用或有偷水电行为，占道堆放物品。羊某辩称黄某拒不返还土地，违反合同义务，保证金不应当返还，不符合合同约定，本院不予支持。合同期满，黄某未续租，羊某应将保证金退回黄某，黄某该反诉主张，有事实和法律依据，予以支持。   黄某主张羊某给付涉案土地租赁场地上建筑物作价补偿费45000元、办公室装修石材费3000元、机床损失费3000元，共计51000元，羊某没有异议，予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄某于本判决发生法律效力之日起五日内向羊某赔偿占用2036平方米土地租金损失85349.12元；二、羊某于本判决发生法律效力之日起五日内向黄某返还2036平方米土地租赁押金43830元；三、羊某于本判决发生法律效力之日起五日内向黄某支付2036平方米土地上建筑物作价补偿费45000元、办公室装修石材费3000元、机床损失费3000元；以上第一、第二、第三项的款项折抵后，羊某于本判决发生法律效力之日起五日内向黄某支付9480.88元；四、驳回羊某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2945元（羊某已预缴），由羊某负担1011元，黄某负担1934元；反诉费1085元（黄某已预缴），由羊某负担。   二审期间，黄某当庭提交新证据：1.借条（两张），证明在2018年7月20日、8月7日羊某两次向黄某借款，一共20万元，羊某所说黄某占用场地补偿费的事实理论上是不成立的，因为羊某甘愿承担每天2000元的违约金来借款，在另案中借款也是100多万元，也是每天2000元违约金，虽然法院没有支持，但是羊某自己愿意写每天2000元，这么说黄某还欠其场地占用费；2.收款收据（两张），证明第一张收款收据（编号0092271）2013年10月18日羊某向曾少敏收取土地押金16056元，即在669平方米土地上从2013年羊某就收取了押金；第二张收款收据（编号0092290）在2013年10月18日当天羊某又收了黄某租金17260元；该两份收款收据证明羊某知道曾少民将205平方米土地转让给黄某，曾经收取的16056元的押金已经转让给了黄某；3.转让合同，证明曾少敏将租赁的土地、厂房、设备给黄某事实；4.收条，证明2013年10月18日曾少敏收到了黄某转让费35万元；5.土地租赁合同，证明该合同是羊某与曾少敏于2010年5月16日签订的，租赁期限到2015年6月30日，按照合同羊某收取曾少敏押金16056元，同时这份合同还证明669平方米的土地。上述证据共同证据证明羊某所称20070元的押金作废是虚假陈述，请求法院对虚假陈述予以惩戒。   羊某质证认为，黄某所提交的证据不是二审新证据，上述五份证据与本案关联性也不大，是黄某和其他人签订的转让协议，对于两张借条，是羊某向黄某借款，是双方的借款合同，该合同在771号案中已经达成调解协议，羊某借款承担还款义务，而黄某在合同终止之后没有返还土地继续占用土地，承担赔偿责任，两案没有必然的联系。羊某与黄某在合同终止之后还存在669平方米土地租赁关系，羊某也承认该669平方米土地是黄某在使用，而且黄某也交了租金，在另案调解书中租金是按照12元/平方米收取的。对于黄某是否承继曾少敏的押金，羊某认为黄某应当负举证责任，在另案当中也应当进行举证，而黄某没有在一审中提交上述证据。2018年7月1日出具的收条也可算是对黄某之前押金和租金收款凭证的申明作废，因为黄某2018年与羊某发生了矛盾，对于合同双方都各执一词，特别是在借款合同方面黄某坚持让羊某按每日2000元抵销其租金，双方没有达成一致才发生了诉讼。   本院对黄某二审提交的证据的真实性予以认可。   羊某在二审无新证据提交。   本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，羊某与黄某签订的租赁协议于2018年3月31日终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。黄某与羊某租赁合同期满后，不再续租，一审法院判决黄某向羊某按原月租赁标准支付占有使用费，有事实与法律依据，本院予以维持。一审法院酌情认定黄某向羊某支付2018年4月至2018年11月期间的占有使用费，基本恰当，本院不予调整，该占有使用费的计算标准为85349.12元，处理正确，本院予以维持。羊某已收取了黄某缴纳的押金，羊某不能提供证据证明其已退还或押金已抵作租金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。一审法院判决羊某向黄某返还押金并无不当，本院予以维持。   综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7048.73元，由上诉人羊某负担5115元，上诉人黄某负担1933.73元。   本判决为终审判决。   审   判   长 傅      萍   审   判   员 袁      蓉   审   判   员 陈   立   夫      二〇二〇年十月三十日   书   记   员 韩青妮速录员刘璐   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。