四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初1149号 原告：赵义远，男，汉族，1971年2月27日出生，住四川省宜宾市南溪区。 原告：王小平，女，汉族，1970年6月14日出生，住四川省宜宾市南溪区。 二原告共同委托诉讼代理人：王旭，四川甲海律师事务所律师，执业证号：15115201310239894。 被告：四川宜宾鑫宇房地产开发有限责任公司，住所地：宜宾市南溪区文化街党校综合楼。 法定代表人：李达鑫，职务：董事长。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。执业证号：15115201511200173。 委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所律师。 原告赵义远、王小平与被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称：鑫宇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵义远，原告赵义远、王小平的委托诉讼代理人王旭，被告鑫宇房产公司的委托诉讼代理人郭芳莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵义远、王小平诉称：1、判令被告支付原告逾期办理产权证的违约金6034元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将“鑫宇.钻石城”3号楼23层6号的商品房销售给原告，商品房按套内建筑面积计算，每平米单价为4666.40元，最终经实际测量后确定总房款为人民币365705元。2017年6月20日原告按合同分期付清了全部房款。被告出具365705元四川增值税普通发票给原告。根据原、被告签订的商品房买卖合同，被告应当最迟在2017年12月31日前为原告办理完成产权登记。否则以已支付房款为基数按照每日万分之五计算违约金。此后，被告未能在约定期间为原告办理产权登记，直至2018年11月27日才办理完成，被告的行为已经构成违约，原告多次找被告协商按合同约定计算违约金，但被告均以见法院裁判文书才能支付原告违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判决支持原告的全部诉讼请求。 被告鑫宇房产公司辩称：根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充《协议书》约定，双方最终协商一致的办证期限为原告完清购房款及购房款手续后的720个工作日内。本案原告接房时间为2017年1月23日，完清购房款的时间为2017年6月20日，按720个工作日计算，被告于2018年11月27日为原告办理好不动产权证并未违约，故原告的请求不应得到支持。 根据双方提交的无争议的证据，本院认定如下事实： 原告赵义远与王小平曾系夫妻。2014年10月25日，原告赵义远、王小平作为买受人与被告（出卖人）鑫宇房产公司签订了合同编号为：2014003652号的《商品房买卖合同》，约定：商品房的基本情况：座落于鑫宇钻石城**楼第****成套住宅；预测建筑面积共98.44平方米，其中，套内建筑面积78.33平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.11平方米。商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米人民币4666.40元，总房款365519元。第六条付款方式及期限：买受人采取分期付款方式付款。合同附件五约定2014年10月25日付145519元，2015年1月20日前付120000元，2015年4月25日前付100000元。逾期付款即构成违约；第十一条交付条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理。逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，关于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金；（二）转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金，直至办理好转移登记；如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税（费）、专项维修基金、办证手续费、登记费以及按合同约定应该由买受人交纳其他费用、未及时按约定前来办理交房手续、未及时提供办理房屋权属登记所需的全部资料、未按通知时间履行办理产权签字手续等配合义务，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间作相应顺延且不承担任何违约责任。 合同签订后，二原告于2017年6月20日付清了总房款365705元，于2018年11月8日交纳房屋买卖契税5482元。案涉房屋于2018年11月27日办理好不动产权证书。 双方有争议的事实为：被告是否存在迟延办理案涉房屋不动产权证的事实。 原告围绕争议事实向本院提交如下证据：1、合同编号为2014003652号的《商品房买卖合同》，拟证明合同约定交房时间为2015年12月31日，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之零点五的违约金，直至办理好转移登记。 2、、购房票据、不动产权证书。拟证明案涉房屋的总价款为365705元及办证时间为2018年11月27日。故被告存在违约行为。 被告质证：对上述证据的真实性均无异议。但商品房买卖合同签订后，原、被告又于2017年1月27日签订了补充《协议书》，变更了商品房买卖合同约定的交房时间及办证期限等内容。被告的办证期限符合补充协议约定，没有违约事实。 被告围绕争议事实向本院提交如下证据：商品房买卖合同、协议书、领条、交房程序表。拟证明原、被告于2017年1月23日协商一致，原告接房时间为2017年1月23日，办证期限为接房后的720个工作日，故被告于2018年11月27日为原告办好不动产权证，没有违反约定，不应承担迟延办证违约责任。 原告质证：对《商品房买卖合同》的三性无异议。对《协议书》、交房程序表的三性均有异议。首先，《协议书》是基于对商品房买卖合同中约定的绿化带面积与当初售房宣传时有出入而给予业主的补偿达成的协议，当时并没有协商延期办证的问题。其次，当初在签订《协议书》时，被告未将协议书的第一页也就是记载有改变办证期限等内容那页给原告看，而只是将协议书的第二页给原告签字捺印，原告对协议书第一页的内容不知晓，第二页内容原告还没有来得及看，被告的工作人员就叫原告签了字，所以原告对整个《协议书》的内容并不知情，只以为是征对绿化问题给予的补偿。最后，协议书第一页乙方处的名字均不是二原告本人所签。对领条的真实性无异议，原告只以为领取的是绿化补偿费才出具的领条。在领条上签字后原告实际并未领取到一分钱，而是将绿化补偿款冲抵了原告应缴的2017年1月1日至2019年6月2日的物业费。所以，原告才会在交房程序表上签字。交房程序表只证明原告领取的绿化补偿费冲抵了物业费的事实，并不能证明交房时间是2017年1月23日。 经审查，本院对上述证据的真实性依法予以确认。 结合原、被告举证，本院补充认定如下事实： 2017年1月27日，鑫宇房产公司作为甲方与乙方赵义远、王小平签订《协议书》，协议约定：1、甲乙双方一致认可双方约定的交房期限届满日即2015年12月31日，但甲方具备房屋交付条件时间为2016年2月1日；2、乙方认可甲方的交房现状，也同意甲方根据住建部门的要求进行整改并认可整改后的状态，并承诺不得因整改变化向甲方主张任何违约责任。3、就甲乙双方基于履行《商品房买卖合同》而产生的权利义务关系，甲乙双方经协商后一致确认：乙方就该合同项下的全部权利，甲方一次性补偿给乙方人民币3436元（备注：其中3436元，甲方支付乙方补偿款的方式为：按月代为支付物业管理费予以抵扣，物业公司在本协议尾端盖章予以确认）。同时，乙方应履行该合同项下未履行的义务，按该合同约定在签订本合同后立即完清其购房款的缴付义务并办理交接房手续等。甲乙双方确认，自乙方完清购房款且办理了接房手续后的720个工作日内，在乙方提供完整的资料的情况下甲方为乙方依法办理房权证；4、本协议签订之际，甲乙双方对《商品房买卖合同》项下权利义务均充分知晓，并对买卖房屋及鑫宇钻石城楼盘项目的整体状况充分知晓，本协议签订时甲乙双方不存在欺诈、胁迫、乘人之危的情形，本协议的约定内容均为双方当事人互谅互让基础上真实意思表示。据此，本协议签订后即行生效，除本协议约定内容外，甲乙双方均不能基于《商品房买卖合同》（包括但不仅限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等）项下的一切内容向对方主张任何权利。5、本协议一式两份，甲乙方各执一份，具备同等法律效力。该协议书由被告鑫宇房产公司、案外人宜宾荣盛物业管理有限公司盖章、原告赵义远、王小平签字确认。 同日，原告赵义远在被告鑫宇房产公司出具的《领条》上签字捺印，领条载明：今领到四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司钻石城住房3-23-6一次性补偿费人民币叁仟肆佰叁拾陆元，￥3436.00，领款人：赵义远。 同日，赵义远在[鑫宇.钻石城]交房程序表上主要内容第六条：建设单位工程人员、物管公司工程人员陪同业主验收房屋并签字栏的“业主签名确认”处签名并捺印，落款时间2017年1月23日。 本院认为，本案主要争议焦点为原、被告于2017年1月23日签订的《协议书》、领条、交房程序表是否双方当事人的真实意思表示。根据“谁主张谁举证”的证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 本案原告提供了原、被告于2014年10月25日签订的《商品房买卖合同》及不动产权证，用以证明被告的办证时间已经违反了《商品房买卖合同》的约定期限，应当按合同约定承担迟延办证违约责任。 本案被告提供了原、被告于2017年1月23日签订的《协议书》、领条和交房程序表，用以证明原、被告双方经协商一致，共同签订的《协议书》，已变更了《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间以及办证期限，同时对被告存在的一切违约行为已经协商一致打包补偿原告3436元，原告已领取该补偿款，并且被告已经在约定时间内为原告办好了不动产权证，故被告不存在逾期办证的违约行为。 针对被告的上述反驳证据，原告抗辩自己在签订《协议书》时被告只让其在协议书第二页乙方处签了名字盖了手印，协议书第一页的内容被告并没有给原告看过，原告对协议书第一页中的内容并不知晓，该协议书不是其真实意思表示，是无效协议。经审查，本院认为，原告的抗辩理由不成立。理由如下：一、原告未否认《协议书》第二页乙方处赵义远、王小平签名的真实性。原告作为完全民事行为能力人，对其在《协议书》上签字有可能产生的法律后果能够预见，故应由其承担相应的法律责任；二、单从《协议书》第二页内容看，载明的内容为《协议书》的第4条、第5条。其中，协议第4条明确载明“本协议签订之际，甲乙双方对《商品房买卖合同》项下权利义务均充分知晓，并对买卖房屋及鑫宇钻石城楼盘项目的整体状况充分知晓，本协议签订时甲乙双方不存在欺诈、胁迫、乘人之危的情形，本协议的约定内容均为双方当事人互谅互让基础上真实意思表示。据此，本协议签订后即行生效，除本协议约定内容外，甲乙双方均不能基于《商品房买卖合同》（包括但不仅限于绿化整改、违建拆除、公厕补偿、延期交付等）项下的一切内容向对方主张任何权利”，故二原告辩称自己只知签订协议书是为了解决绿化整改补偿问题的理由不成立。原告自己对协议内容未尽到谨慎审查义务应由其承担后果；三、被告解释因该协议书版本是针对鑫宇钻石城小区的全体业主，而不仅仅只是原告一户，协议内容中除了乙方姓名、签订《商品房买卖合同》时间、房号、补偿款金额、签订协议书时间不同外，其余内容都是一致的，所以，协议书中的这几部分内容是空格，需与每家每户协商好后再由公司的工作人员填写上去，再由业主在上面盖手印确认。所以，协议书第一页首部乙方的名字确实不是二原告本人所写，但是第一页空格上填写的内容处均有被告加盖的手印。本院认为，协议第一页首部甲方、乙方处的名字由协议拟定人书写符合通常习惯。协议书第一页首部的乙方姓名处、第3条一次性补偿金额处均加盖有手印，庭审中询问原告是否对两处手印申请鉴定，原告明确答复不鉴定。故应由二原告承担举证不能的法律后果。原告抗辩对协议书第一页内容不知晓的意见本院不予采纳。 综上所述，原、被告于2017年1月23日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。 根据原、被告于2017年1月23日签订的交房程序表，原、被告协商一致的交房日期为2017年1月23日，根据《协议书》内容，被告应当在交房之日起720个工作日内为原告办理好不动产权证书，被告于2018年11月27日办好涉案房屋不动产权证，并未违约，故原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告赵义远、王小平的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赵义远、王小平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 (法律条文附后) 审判长 徐 珊 二〇二〇年十月九日 书记员 张乃予 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法律提示：申请执行的期间为二年。当事人应当在法律规定的期间内向人民法院申请强制执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。