东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初2915号原告：张博，男，汉族，住东营市东营经济技术开发区。委托诉讼代理人：仇凤英，山东领先律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守华，山东领先律师事务所律师。被告：东营胜兴置业有限公司，住所地：东营市东营区。法定代表人：汤立群，职务：董事长。委托诉讼代理人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。原告张博诉被告东营胜兴置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张博及其委托诉讼代理人仇凤英、被告东营胜兴置业有限公司委托诉讼代理人许浩浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张博向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告实际损失1002971元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年8月份，原告母亲陈X与被告签订了《商品房预售合同》，约定原告母亲陈X玉购买被告开发建设的位于东营市东四路东、大渡河路北的阳光100城市商品房，房屋总价款为2175011元。2012年8月30日原告母亲陈X根据合同约定支付了1095011元首付款后，被告告诉原告的母亲陈X，因为其岁数大不好办理贷款，故要求原告母亲陈X将《商品房预售合同》中的权利义务转让给原告。被告于2014年8月4日与原告重新签订了《商品房预售合同》，后因被告没有及时为原告办理房屋贷款，导致原告无法通过按揭贷款方式缴纳剩余房款108万元，为此被告起诉原告，东营经济技术开发区人民法院作出（2016）鲁0591民初265号民事判决书，判决原告支付被告购房款108万元，原告在该案审理中明确对于自己的损失暂不主张，以后另行起诉。后原告以以物抵债的方式，履行了（2016）鲁0591民初265号民事判决书中的付款义务。以物抵债的价格原告当时不同意，由执行法官强行按照218万元的超低价格抵偿了被告108万元的购房款。该房屋的当时的市场价为3634470元。2020年6月2日，被告扣除延迟履行违约金后退回原告缴纳的剩余首付款863955.53元。原告自2012年6月30日缴纳购房款1095011元，2020年6月2日被告才退回原告缴纳的剩余首付款863955.53元；2012年8月涉案房屋的购买价为2175011元，2019年9月20日涉案房屋评估价为3634470元。该房屋首付款的违约利息以及差价部分都属于原告的损失。诉讼过程中，张博明确第1项诉讼请求为：首付款的违约利息：按照中国人民银行同期贷款利率即6.9%，自2012年8月30日（即首付款支付之日）至2016年4月15日（原告出租涉案房屋时间，因为原告出租该房屋，有租金收入，之后未计算利息），共计3年零261天，数额为273242元；购买涉案房屋时该房屋的价格为2175011元，至2019年9月20日（被告强制执行108万元的剩余购房款时）房屋的价格为3634470元，3634470元-2175011元=1459459元÷2方=729729元。两项合计1002971元（273242元+729729元=1002971元）。依据为：（1）双方签订的商品房预售合同约定张博支付首付款为房屋总价款的50%,剩余房款以银行按揭贷款的方式支付，因东营胜兴置业有限公司过错导致张博未能办理银行贷款，故该公司应支付2012年8月30日至2016年4月15日首付款的利息；（2）未能办理银行贷款，张博不存在违约或者过错行为，张博无钱交纳108万元剩余房款，执行法官强行要求张博以物抵债，价格系办案人员自行确定，张博从未认可，购买时房屋价格为2175011元，抵债时价格为3634470元，升值1459459元，其中的一半729729元应归张博所有。东营胜兴置业有限公司辩称，原告主张的诉讼请求及事实和理由与东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初2565号案件及（2016）鲁0591民初265号案件审理的事项是一致的。是基于同一事实和理由而变相的再次向被告主张权利，违反了一事不再理的原则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、原告在诉讼请求及事实和理由中陈述案涉房屋不能办理按揭贷款的原因与事实不符，对此，在东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初2565号案件中认定的事实中明确确认案涉房屋不能办理按揭贷款的原因系原告的原因，与被告方无关。是原告违约在先，没有按照双方签订的《商品房预售合同》的约定按期支付剩余购房款。2、2019年12月12日，原、被告双方在东营经济技术开发区人民法院执行局就案涉房屋执行情况达成以物抵债协议，双方自愿同意以2180682元的价格进行抵债。该以物抵债协议是双方当事人的真实意思表示，应依法认定合法有效。因此，原告的诉讼请求所依据的事实基础和法律依据均不存在。3、原告在起诉状中陈述称被告退回原告剩余购房款863955.53元，而原告陈述的退回一词与事实严重不符。被告交付的该笔款项不是退回，而是根据以物抵债协议确定的房屋价格，将部分款项支付给原告。4、案涉房屋被东营经济技术开发区人民法院执行局强制执行的原因是原告不履行东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初265号案件造成的。因为原告不履行金钱义务，案涉房屋在拍卖中出现两次流拍，法院依法降低案涉房屋的价格，不存在因被告的原因导致房屋价格受损，从而损害了原告的利益。5、原告向被告主张违约利息没有任何事实根据。结合案涉房屋相关的两起案件的审理，被告不存在违约的行为，违约方是原告，因此，原告向被告主张违约利息没有法律依据。6、关于《商品房预售合同》中约定的房屋购房款及付款期限，根据合同的约定，因原告未按期支付剩余购房款，又无法办理按揭贷款行为，应当采取其他的措施补足购房款，其未办理按揭贷款的原因被告不存在过错，因此，原告方向被告主张权利没有事实根据。经审理，本院确认以下事实。2012年8月份，案外人陈X与东营胜兴置业有限公司签订了《商品房预售合同》，约定陈X购买东营胜兴置业有限公司开发建设的位于东营市东四路东、大渡河路北的阳光100城市商品房，房屋总价款为2175011元。2012年8月30日，陈x根据合同约定支付了1095011元首付款。2014年8月4日，张博与东营胜兴置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定张博购买上述商品房，陈x支付的1095011元首付款转化为张博支付的首付款。剩余购房款108万元未办妥银行贷款手续，张博未支付该房款。东营胜兴置业有限公司将张博诉至本院，要求支付房款108万元及违约金。本院于2016年6月7日作出（2016）鲁0591民初265号民事判决，判决张博支付该公司购房款108元，驳回了该公司的其他诉讼请求。东营胜兴置业有限公司申请本院执行上述判决，本院于2019年12月13日作出（2019）鲁0591执60号之三执行裁定，裁定将阳光100城市丽园X号房产作价2180682元交付东营胜兴置业有限公司抵偿相应债务，财产所有权自送达该公司之日转移。2020年6月2日，张博收到剩余款项863955.53元。以上事实，有当事人提交的商品房预售合同、判决书、裁定书等证据及当事人陈述在案为凭，足以认定。另查明，2019年11月21日，本院向东营胜兴置业有限公司发出通知书，载明涉案房产二次拍卖流拍，拍卖程序结束。本院（2019）鲁0591执60号之三裁定书，裁定涉案房产作价2180682元；该案卷宗笔录载明，东营胜兴置业有限公司陈述，张博应支付该公司房款108万元，2016年7月11日至2019年11月21日的迟延履行利息232092元、评估费4635.47元，以上共计1316726.47元，抵债后该公司尚需支付张博863955.53元。本院认为，双方主要争议焦点为：一、张博要求东营胜兴置业有限公司支付自2012年8月30日至2016年4月15日购房首付款1095011元的利息损失有无事实及法律依据。二、张博要求东营胜兴置业有限公司支付涉案房屋在执行拍卖时询问价格3634470元与2012年8月30日购买价2175011元差价的一半即729729元有无事实及法律依据。关于第一个争议焦点，本院认为，东营胜兴置业有限公司支付张博首付款利息损失的前提系该公司应当返还张博首付款而该公司未返还。双方签订的商品房预售合同合法有效且已被生效法律文书确认，张博提交的现有证据不能证实因东营胜兴置业有限公司违约导致该公司应当向张博返还首付款，故张博要求该公司支付首付款利息损失的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，涉案房屋拍卖、作价等方式所得价款（当然包括处置该房屋时的价款与签订合同时约定价款的增值部分）均应当归张博所有，但亦应依法扣除法律文书确定的债务。张博主张涉案房产评估价值3634470元；但经二次拍卖流拍，拍卖程序结束，本院生效裁定书裁定涉案房产作价2180682元，在扣除相关债务费用后，剩余863955.53元已支付张博，故张博主张东营胜兴置业有限公司支付涉案房屋评估价值3634470元与双方签订合同时约定的价款2175011元差价的一半即729729元，无事实依据，本院不予支持。综上，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张博现有证据不能证实东营胜兴置业有限公司应当向其返还首付款1095011元而该公司不予返还，故其要求该公司支付相应利息损失的请求，本院不予支持。张博主张涉案房产评估价值3634470元，但本院生效裁定书裁定涉案房产作价2180682元，故张博主张东营胜兴置业有限公司支付涉案房屋评估价值3634470元与双方签订合同时约定的价款2175011元差价的一半即729729元，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张博的诉讼请求。案件受理费13827元，减半收取6913.5元，由原告张博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。审判员  周国防二〇二〇年十月十九日法官助理孙东平书记员门惠惠