广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7469号上诉人（原审原告）：周晚贤，男，1981年9月26日出生，汉族，住湖南省新邵县************。委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健明，广东广瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：润昌实业有限公司（WELLSTRONGINDUSTRIESLIMITED），住所地香港特别行政区九龙美孚新邨百老汇街******。代表人：张天亮，董事。被上诉人（原审被告）：张天亮（CHEUNG，TinLeong），男，1957年9月20日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市**************。上诉人周晚贤因与被上诉人润昌实业有限公司（WELLSTRONGINDUSTRIESLIMITED）（以下简称润昌公司）、张天亮（CHEUNG，TinLeong）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周晚贤上诉请求：撤销一审判决第二项，改判润昌公司、张天亮向周晚贤返还已支付的2018年12月至2019年5月期间的租金21600元、2019年6月至2020年5月期间的租金30520元；赔偿周晚贤铺水泥、铲垃圾、通水、通电安装等费用共计26100元；赔偿周晚贤停工期间支付的员工工资20000元。事实和理由：一、根据合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2017年6月28日，双方签订《租赁合同书》约定将张天亮名下位于中山市横栏镇西冲B厂侧锌棚及宿舍楼底层（以下简称B厂房）租给周晚贤使用，租赁期限为三年，从2017年6月20日起至2020年6月20日止。2018年7月1日，双方再次签订《西冲口厂房A座第壹层前半层租赁合同书》约定将张天亮名下位于西冲口厂房A座第一层前半层（以下简称A厂房）租赁给周晚贤使用，租赁期限为2年，从2018年7月11日至2020年6月30日。张天亮提供2017年4月28日的不动产查询证明，证明涉案土地是工业，周晚贤承租时租赁合同约定为工业用途，但根据2019年5月7日周晚贤在中山市国土资源局查询显示，涉案租赁物已变为住宅用地，周晚贤承租期间，租赁物用途从工业变更为住宅，为二类居民用地，租赁物性质发生变化，润昌公司、张天亮没有提供证据证明是政府行为导致租赁物性质发生变化。退一步讲，即使承租期间土地性质发生变化是由于政府行为引起的，周晚贤在住宅区开设工厂，不仅违反城乡规划法，没有在规划用途内使用土地，也会因为土地是住宅的性质无法办理环评手续面临被环保局查处的问题。2018年11月8日，涉案租赁物被中山市生态环境局横栏分局检查并告知周晚贤，租赁物是二类居住用地，不能办理环评等手续，不能开设工厂，要求周晚贤停厂并限期搬离。涉案租赁物的上一手租客曾因环保问题被处罚26万元。在此情况下，租赁物的用途发生改变，周晚贤无法使用租赁物解除合同，符合合同第九十四条的规定。二、—审庭审中，周晚贤己明确主张2018年7月一个月的停电期间，而不是从租赁到搬离期间停电期间；润昌公司、张天亮在庭审过程中也确认2018年7月份没发生用电也没收取电费。该期间停电是由于电路开关被环保局贴了封条，润昌公司、张天亮没有及时办理解封导致的无法使用，造成周晚贤损失应当由润昌公司、张天亮承担。三、铲垃圾、铺水泥的位置并不是租赁范围内的场地，而是润昌公司、张天亮管理的空地区域，由于润昌公司、张天亮没有对租赁物周围环境进行卫生处理，周晚贤基于使用租赁物签订租赁合同，对租赁物外部的空地区域进行铲垃及、铺水泥。后由于租赁物用途改变，无法继续使用，润昌公司、张天亮没有维持租赁物的用途，没有履行到出租人的义务并享有该利益，应当向周晚贤支付费用。润昌公司辩称，一、周晚贤主张向其偿还租金21600元和30520元没有事实依据。双方签订的两份合同是各自独立的合同，周晚贤将两份合同捆绑说事，是为了混淆视听，企图敲诈润昌公司的金额。第一份合同（即B厂房合同）在履约过程中，没有用水、用电、环保等异议，工厂一直正常使用和经营。周晚贤无权单方面解除租赁合同。二、周晚贤称涉案厂房不能办工业，没有事实依据。涉案土地一直属于工业用地，厂房则属于工业用厂房，润昌公司并没有变更土地用途，也没有收到政府部门将土地变更用途、不能作工业用途出租的有关通知或文本。到目前为止，涉案土地及厂房均正常作工业用途出租。三、周晚贤严重违反租赁合同和政府有关规定，擅自办有污染的五金冲压业，其应承担相应责任。双方签订的第二份租赁合同（即A厂房合同）厂房用途问题第二条作了明确规定：“所出租厂用途为无污染工业，不得从事政府规定不准开办的行业”。在第七条第一款中亦列明使用厂房“应符合政府所要求的消防、环保、卫生、安全标准”。事实上，周晚贤明知故犯，使用大型冲压备，有铁锈水排出，产生大的噪音，显然不符合相关规定与要求，理应自行担责。四、周晚贤称因停电造成停工误产，要求赔偿工人工资，没有事实和法律依据。周晚贤在承租A厂房时，已先行进入现场反复察看，供水供电等完全符合承租条件才签订合同。周晚贤违约在厂房北擅自拆墙开门为逃避赔偿责任，故意制造用电问题，称用电开关被查封，其没有事实依据。五、周晚贤作为承租方既没有向润昌公司缴纳租金又单方面解除租赁合同，其行为构成根本违约，润昌公司有权没收A厂房押金15600元、电费押金5000元、A厂房租金41300元。张天亮辩称，涉案租赁合同的签订双方为润昌公司与周晚贤。根据合同相对性原则，本案适格主体为润昌公司与周晚贤，张天亮作为润昌公司法定代表人才在租赁合同落款处签名，并不是本案适格主体。周晚贤在房屋租赁合同期内单方严重违约违规，其应承担全部责任。周晚贤要求张天亮承担责任没有事实和法律依据。周晚贤向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的两份租赁合同已于2018年11月22日解除；2.润昌公司、张天亮向周晚贤返还已支付的2018年12月至2019年5月期间租金21600元、2019年6月至2020年5月期间租金30520元；3.润昌公司、张天亮向周晚贤返还已支付的厂房押金15600元，电费押金5000元；4.润昌公司、张天亮向周晚贤赔偿铺水泥、铲垃圾、通水、通电安装等费用26100元；5.润昌公司、张天亮赔偿周晚贤停工期间支付的员工工资20000元；6.润昌公司、张天亮承担周晚贤支出的商事登记信息查档律师见证费4453元。一审法院认定事实：润昌公司系在香港特别行政区成立的有限公司，张天亮是其股东及董事。润昌公司所有的位于中山市横栏镇西涌口的房产，根据润昌公司提供的登记证明表显示，2017年4月28日查询时，前述不动产土地批准的土地用途为工业厂房。根据周晚贤提供的2019年5月7日不动产登记资料查询结果显示，该不动产登记土地信息中土地用途现变更为城镇住宅用地，房屋信息中房屋规划用途为住宅。周晚贤承租润昌公司的B厂房。2017年6月28日，润昌公司与周晚贤续订《租赁合同书》，约定：周晚贤承租润昌公司B厂房，租赁期3年，自2017年6月20日至2020年6月20日；每月租金3500元，并由周晚贤签约时以一年度一付（下年起每年每月增加100元）方式缴付；电费、水费用户设立分表，并交电表押金3000元，周晚贤每月根据实际使用量计收费用缴付；在租赁期间，周晚贤承担所租赁物业的维修保养，包括供水、供电管网及排污下水道的维护；本合同期满或者合同提前解除，周晚贤必须在五日内交还租用物业，否则除了继续需要支付租金外，还需向润昌公司偿付逾期偿付租金的违约金。合同还约定了其他事项。合同生效后，周晚贤即将B厂房用作仓库使用。润昌公司于2018年5月7日出具收据，确认周晚贤交纳B厂房2018年6月至2019年5月共12个月的租金合计43200元，于2018年5月9日出具收据，确认周晚贤交纳B厂房2019年6月至2020年5月共12个月的租金30520元,并记载“今收到周晚贤交来2019年6月至2020年5月共12个月、3700元/月，共44400元打八折，再扣减5000元，实收30520元。”2018年7月1日，润昌公司与周晚贤签订了《西冲口厂房A座第壹层前半层租赁合同书》，约定：周晚贤租赁润昌公司A厂房，厂房用途为无污染工业；租赁期为两年，从2018年7月11日至2020年6月30日；润昌公司负责通水通电至周晚贤租赁场地，没有固定的装修物，工业厂房装修格局以签订本合同时现场实况为准；2018年7月至2018年12月每月租金为7500元，2019年1月开始每月租金7800元，双方签订合同时周晚贤需向润昌公司缴交押金15600元及首两月租金14000元，共29600元。租赁押金只作履约保证，不得抵扣每月欠租，终止合同时，周晚贤交清各项费用后，押金金额无息退回周晚贤；润昌公司给予周晚贤免租期10天，以补偿周晚贤将厂房装修整洁和完善设施，即从2018年7月11日计收租金；周晚贤使用范围设专业水表、电表，按实际使用逐月缴费。周晚贤必须在润昌公司发出缴交水电费通知五个工作日内向润昌公司缴付水电费，逾期则每月按水电费总额的1%罚交滞纳金，并且润昌公司有权暂停周晚贤水电供应，公用及电损部分则按使用量比例分摊，电费押金5000元；周晚贤负责所租用场地的装修，装修应符合政府所要求的消防、环保卫生、安全等标准。租赁期内周晚贤负责维护所用场地内的水、电、消防等设备；交租时间为当月五日前，周晚贤必须按月按时交纳租金，若逾期则按每日1%罚交滞纳金，延误不得超过一个月，若超过一个月则属周晚贤违约，润昌公司有权单方终止合同及收回出租场地，按金不予退回；合同期内，一方因故要求解除合同，必须提前三个月书面通知对方，并经对方同意等；终止合同时，在5日内周晚贤不将物品搬走，润昌公司有权处理，对其损坏、损失等润昌公司不承担责任。合同还约定了其他事项。合同生效后，润昌公司将A厂房交付周晚贤，周晚贤于2018年7月底开始装修，并正常使用水电。周晚贤向润昌公司交付A厂房押金15600元、电费押金5000元，周晚贤将A厂房用于五金制品的冲压用途。2018年9月13日，润昌公司出具号码为017952号的收据一张，确认收到周晚贤交付A厂房2018年7月11日至7月30日20天的租金5000元（该款以周晚贤球场清理垃圾、搬杂物、铺水泥地、门面钢闸等抵租金5000元，上述物属润昌公司）。周晚贤于2018年7月7日向张天亮发送短信“张总，尽快将电解封，泡沫厂结案，我这边前期工作已经完成，后面的工作没有电无法进行了”；于2018年7月8日向张天亮发送短信，内容显示“老厂房（B厂房）按300元/天计费，直到堵塞的水系问题解决为止，新厂房合同已经签订，电路未按时解封，导致其公司人员、场地、订单费用的损失，按1200元/天从电费中扣除”。2018年11月22日，周晚贤再次向张天亮发送短信，以润昌公司的厂房性质属于二类居住用地，无法办理环保手续及被环保部门检查并要求停产为由，通知与润昌公司解除A、B厂房的租赁合同关系，其按合同5日内交还租赁物业，并于下月起不再交付租金。周晚贤主张其于2018年11月20日搬离涉案的A、B厂房，对此，润昌公司不予确认。润昌公司称其于2019年5月10日收回了A厂房，并将其中的一部分另行出租给他人，B厂房周晚贤至今未办理退租手续。周晚贤主张为了使用A厂房而清理门口垃圾站而产生清理费9700元、铺水泥地费用10800元，为A厂房厨房通水支付200元、更换A厂房的电路产生费用5600元，合计26300元。周晚贤并确认017952号收据上显示的抵扣5000元是抵扣的前述项目的一部分费用。周晚贤为本案诉讼支付商事登记信息查档律师见证费4453元。另，中山市横栏镇海韵塑料制品厂是A厂房的前承租人，许顺明是该厂的经营者。2018年6月，因该厂泡沫加工项目环评文件未经批准，配套的环境设施未经验收合格，中山市环境保护局对该厂进行环境监察现场检查。2018年12月29日，中山市环境保护局于日作出的中（横）环罚字[2018]065号行政处罚决定书，认定中山市横栏镇海韵塑料制品厂泡沫包装加工项目环评文件未经批准，该项目需配套的环保设施未经验收合格，中山市横栏镇海韵塑料制品厂即投入使用从事泡沫包装加工，违反了《建设项目环境保护条例》第十九条关于“编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用。”的规定，对许顺明处罚款二十六万。一审法院认为，涉案房屋租赁合同签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决争议所适用的准据法。涉案租赁物为润昌公司合法所有的物业，并办理了报建规划手续，租赁合同为润昌公司、周晚贤真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，故租赁合同合法、有效，双方应按照合同行使权利、履行义务。关于润昌公司是否违约及周晚贤是否能够单方解除租赁合同的问题。周晚贤主张润昌公司出租的B厂房下水道堵塞，导致其无法用水；A厂房被环保部门封停，无法正常用电；厂房属于二类居住用地，无法办理工厂的环评手续，由此其享有单方解除权，合同自其发送解除通知的2018年11月22日解除。一审法院认为，其一，周晚贤在签订租赁合同之前即使用了B厂房，其没有提供证据证明B厂房存在下水管道堵塞的证据，周晚贤对此应承担举证不能的不利后果，且根据租赁合同的约定，周晚贤承担租赁物业的维修保养，包括排污下水管道维护，故即使B厂房存在下水管道的堵塞，周晚贤应对此承担维修的义务。其二，根据周晚贤提供的短信及庭审陈述意见，其于2018年7月初即入A厂房装修，7月底后A厂房正常用电直至其搬走，故周晚贤主张润昌公司提供的A厂房无法用电，无事实依据。其三，虽依周晚贤于2019年5月7日打印的查询结果显示，涉案出租厂房的土地性质发生改变，但这是政府规划的行政行为，其后果不能归咎于润昌公司，周晚贤提供的证据也只是证实了A厂房的前承租人从事的泡沫加工项目环评文件未经批准，配套的环境设施未经验收合格而被环保部门处罚，没有证据证明涉案厂房土地性质的变更与A厂房前承租人被行政处罚的后果之间具有因果关系，综上，润昌公司不构成违约。关于周晚贤主张租赁合同于2018年11月22日解除的诉讼请求。如上所述，润昌公司不构成违约，周晚贤无权单方解除租赁合同，但鉴于润昌公司在庭审中表明其同意解除《西冲口厂房A座第壹层前半层租赁合同书》，润昌公司并实际已于2019年5月10日收回A厂房，故一审法院确认涉及A厂房的《西冲口厂房A座第壹层前半层租赁合同书》已于2019年5月10日双方合意解除。合同解除后，因该合同取得的财产应予返还，故润昌公司收取的A厂房押金15600元、电费押金5000元应予以返还给周晚贤。至于涉及B厂房的《租赁合同书》，双方租赁期限未届满，润昌公司不构成违约且不同意解除该份租赁合同，故周晚贤主张单方解除该份租赁合同及返还已经缴纳2018年12月以后的租金的诉请，于法无据，不予支持。关于周晚贤主张的赔偿损失问题。周晚贤主张润昌公司应赔偿其为使用A厂房而支出的清理垃圾站、铺水泥地、厨房通水、改装电路等费用26100元、A厂房2018年7月1日至7月底无法通电导致的停工员工工资20000元。第一，周晚贤支出的铺水泥地、清理费是其清理A厂房外的垃圾站而产生的费用，该费用未包括在租赁合同内，双方也未对此约定；第二，根据合同约定，润昌公司已经为A厂房通水通电，周晚贤因改装电路及厨房需要而支出的费用，应由其自行承担；第三，涉及A厂房租赁合同约定的租赁期限为2018年7月11日，而不是7月1日，且根据周晚贤的庭审陈述，A厂房到了7月底即可以正常通水通电,周晚贤在7月初进入后即进行了装修，故其主张员工工资损失没有事实依据。同时，根据周晚贤提供的工资支付证据，均显示支付时间均为2018年8月31日，无法证明其支付的是2018年7月期间的工资。综上，周晚贤的主张缺乏事实和法律依据，且润昌公司不构成违约，故其要求润昌公司赔偿其损失没有依据。至于周晚贤主张的律师查档费，系其为本案诉讼而支出的开支，因双方未约定该费用由润昌公司承担，故不予支持。关于周晚贤要求张天亮承担责任的问题。周晚贤主张张天亮实际收取租金，并且虚构及隐瞒租赁物的实际用途，存在欺诈，应与润昌公司承担连带责任。一审法院认为，根据合同相对性原则，涉案租赁合同是周晚贤与润昌公司签订，张天亮不是合同的相对方，至于虚构及隐瞒租赁物的规划用途问题，一审法院在前已经论述，再此不再重述，故周晚贤主张张天亮构成欺诈，应与润昌公司承担连带责任的诉请，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、润昌公司于判决发生法律效力之日起七日内向周晚贤返还厂房押金15600元、电费押金5000元；二、驳回周晚贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3058元，由周晚贤负担2446元，润昌公司负担612元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。润昌公司、张天亮二审中提交变电设备照片三张、厂房照片五张，拟证明涉案厂房可以正常办工使用。经质证，周晚贤认为厂房现在能够正常使用不能证实当时能够正常使用，故不确认上述证据的关联性。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，为证明其员工工资损失，周晚贤一审中提供唐小平等人的《劳动合同书》、2018年8月31日向各员工微信转账支付工资的凭证等证据予以证明。上述《劳动合同书》显示用人单位地址为中山市**************厂首层，劳动合同期间从2018年5月20日起至2020年5月20日止。本院认为,本案系涉港房屋租赁合同纠纷，因涉案房屋租赁合同的签订地及履行地均在内地，内地法律与该合同有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他的法律”的规定，一审法院适用内地法律处理本案纠纷正确。根据各方的诉辩陈述，本案的争议焦点是：一、周晚贤能否单方解除涉案租赁合同；二、合同解除后的责任认定问题；三、张天亮的责任承担问题。关于焦点一，即周晚贤能否单方解除涉案租赁合同的问题。周晚贤认为，涉案租赁物从工业用地变更为住宅用地，土地用途发生变更，其无法办理环评手续，面临行政处罚风险，不能使用租赁物开设工厂，故主张其享有合同的单方解除权。对此，本院认为，双方签订的《西冲口厂房A座第壹层前半层租赁合同书》明确约定A厂房用途为无污染工业，现周晚贤单方变更A厂房用途为从事污染类的五金业(需出具环评报告)，明显违反合同约定，在无证据证明润昌公司存在违约行为的情况下，周晚贤作为违约方不享有合同的单方解除权。鉴于润昌公司诉讼中同意解除涉案A厂房租赁合同并于2019年5月10日收回A厂房，故一审法院认定A厂房的租赁合同于2019年5月10日合意解除，并判令润昌公司向周晚贤返还A厂房押金15600元、电费押金5000元正确，本院予以维持。至于周晚贤能否单方解除B厂房租赁合同的问题，本院认为，在租用A厂房前，周晚贤已长期租用B厂房用作仓库使用，并已预付B厂房租金至2020年5月份，表明其有能力履行该合同，在守约方润昌公司不同意解除合同的情况下，周晚贤单方要求解除合同、退还已付租金，理据不足，一审法院驳回周晚贤的该项诉求并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二，即合同解除后的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案A厂房的租赁合同解除后，周晚贤、润昌公司应根据各自的过错程度承担相应的责任。本案中，周晚贤请求润昌公司赔偿其为使用A厂房而支出的清理垃圾站、铺水泥地、厨房通水、改装电路等费用26100元、A厂房2018年7月1日至7月底无法通电导致的停工员工工资20000元。对此，本院认为，(一)关于A厂房的清理垃圾站、铺水泥地费用问题。周晚贤主张支出的铺水泥地、清理费是其清理A厂房场地外的垃圾站而产生的费用，该费用未包括在租赁合同内，双方也未对此约定，周晚贤请求润昌公司支付该部分费用缺乏合同依据。(二)关于厨房通水、改装电路等费用问题。润昌公司已依约为A厂房通水通电，周晚贤单方改装电路及厨房需要而支出的费用，应由其自行承担。(三)关于A厂房2018年7月份停电期间员工工资损失问题。A厂房租赁合同约定的租赁期限从2018年7月11日开始，周晚贤在7月初进入后即进行了装修，A厂房在7月份尚未投入生产使用，A厂房在该期间不会必然产生7月份的员工工资支出。同时，周晚贤提供的《劳动合同书》显示工作地址为B厂房，劳动合同期间从2018年5月20日起至2020年5月20日止，周晚贤在聘请相关人员时尚未租用A厂房，可见相关员工系在B厂房工作，与A厂房没有关联性，周晚贤凭上述证据主张A厂房2018年7月份停电期间的员工工资损失缺乏事实和法律依据。一审法院驳回周晚贤的该项诉讼请求并无不妥，本院予以维持。关于焦点三，即张天亮的责任承担问题。涉案租赁合同的当事人是周晚贤与润昌公司，根据合同相对性，张天亮并非合同主体，周晚贤请求张天亮承担合同责任于法无据，一审法院判决驳回其诉求正确。综上所述，周晚贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2256元（上诉人周晚贤已预交315元），由上诉人周晚贤负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 张 荣审判员 胡怡静二〇二〇年十月二十七日书记员 林烨颖