江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初3610号 原告：溪小平，男，1972年10月6日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：李磊，南京市江宁区禄口法律服务所法律工作者。 被告：城城不动产管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320191MA1YGLGF98，营业场所南京市建邺区怡康新寓1、5幢一层、二层。 负责人：陈倩，经理。 委托诉讼代理人：赵双涛，公司员工。 委托诉讼代理人：范杨，公司员工。 原告溪小平与被告城城不动产管理有限公司南京分公司（以下简称“城城南京公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告溪小平及其委托诉讼代理人李磊、被告城城南京公司委托诉讼代理人范杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告溪小平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋托管合同；2.被告支付原告房屋免租期2020年4月14日至2020年5月13日及2020年7月14日至2020年10月17日期间的房屋租金；3.被告支付原告违约金7800元（2600元／月×3）；4.房屋押金2600元归原告所有；5.被告返还原告2020年10月18日至2021年4月13日期间的房屋维修费。事实与理由：2020年4月11日，原、被告签订《房屋托管合同》一份，约定：“由被告托管原告名下位于南京市江宁区房屋；被告每月支付原告租金2600元，租期为2020年4月14日至2023年4月13日，每年第一个月免租金。被告向原告支付押金2600元及2020年5月14日至2020年7月13日的房屋租金（其中已扣除每日1元的维修费，共计365元）。”根据上述合同约定，被告应于2020年7月31日前支付原告2020年7月14日至8月13日租金，但被告至今未付。2020年7月27日，被告短信告知原告要求解除托管合同，原、被告就合同解除事项未达成一致意见。原告认为，被告行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。 被告城城南京公司辩称，因受新冠肺炎疫情不可抗力的影响及房屋托管合同约定的房屋租金高于市场价的原因，涉案房屋长期无法出租，导致其订立房屋托管合同的目的无法实现，故其根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定于2020年7月27日向原告发送合同解约通知，房屋托管合同已于2020年7月27日解除，故所欠房屋应计算至2020年7月27日。按照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，被告系因不可抗力向原告解除涉案房屋托管合同，无需向原告承担违约责任，亦不同意缴纳免租期房租。原告应当退还其交纳的押金2600元。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了不动产权证书、房屋托管合同、租金收入明细、解约通知短信截屏等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据认定事实如下：2020年4月11日，原告（甲方、托管方）与被告（乙方、受托方）签订房屋托管合同一份，约定原告将其名下坐落于南京市江宁区房屋交由被告托管。房屋托管合同载明：“乙方为专业房屋托管公司，具有专业房屋管理能力。托管期限：1.托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金；2.本合同托管期合计36个月，自2020年4月14日（以本合同起租日为准）至2023年4月13日止，甲方实收租期33个月，空租期三个月。租金标准：月租金2600元／月（含物业费）。付款方式：月付。押金标准：本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币2600元；合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分充抵，仅支付剩余租金。租金支付时间及方式：本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金……房屋及附属设施的维护：甲方向乙方支付1元／天‘房屋维修费’，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十三条合同的解除：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2.因地震、自然灾害等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其他损失的。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。四、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同或终止支付房租：1.房屋因水、电、天然气等原因无法正常使用；2.因甲方纠纷造成乙方无法继续服务；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法代理出租房屋的；4.甲方或其亲属、邻里行为及因甲方个人纠纷，影响乙方代理出租或承租人居住的；5.该房屋存在重大瑕疵（包括但不限于房屋发生严重刑事案件及非正常死亡事件的）或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方代理出租或承租人居住的；6.交付房屋内产生鼠患、蚁患、虫患等影响乙方代理出租或承租人居住的。违约责任：乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿给甲方，甲方收取押金不予退还；乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还”。 合同签订后，被告于2020年4月15日向原告支付2600元、于2020年5月31日支付2235元、于2020年6月30日支付租金2600元。2020年7月27日，被告通过短信方式向原告发送解约通知，载明：“溪小平先生／女士：2020年4月11日，您与我公司签订签订《房屋托管合同》，约定将您位于南京市江宁区的房屋托管我公司，合同期限为2020年4月14日至2023年4月13日。因受疫情影响，该区域房屋租金明显下滑，签约价格与市场价格差距较大，长期无租户租住，导致房源一直空置未出租，且我公司安排员工与您友好协商降价，但是您未能接受我公司的降价建议。为了避免双方损失进一步扩大，我公司慎重决定与您解除协议，现通知您：自2020年7月27日，解除托管合同关系，房租结算至2020年7月27日。请您在收到本通知书之日起3日内，给予书面答复，否则视为默认。我公司将派工作人员与您进行房屋交割退房等手续，并将智能门锁密码的管理权限转移到您名下，我方不再管理。”2020年7月29日，被告回复原告：“我不同意你们的通知”。 审理中，原、被告均同意解除合同并于2020年10月17日完成房屋交接工作。原告同意按照合同约定的“乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方”条款计算缴纳房租的截止日，即案涉房屋租金计算至2020年8月26日。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应当按约履行。鉴于双方已于2020年10月17日完成房屋退房交接手续，事实上已解除了涉案房屋托管合同，故原告要求解除涉案房屋托管合同的诉讼请求已不存在。关于被告所欠房租计算的截止时间问题。双方在合同中明确约定被告需提前解除托管的，应提前三十日通知原告，且原告亦同意按照此约定计算房租的截止日。故被告尚欠原告2020年7月14日至2020年8月26日期间的房租，经计算为2600元+2600元/31天*13天=3690元。关于被告应否承担违约责任的问题。被告系在本区域复工复产之后才与原告签订房屋托管合同，其作为专业的房屋租赁托管公司，对房屋租赁行业的相关经营风险应具有一定的分析、管控能力，理应清楚新冠肺炎疫情对房屋租赁业务产生的相关影响。在这种背景下，其仍与原告达成房屋托管合同，后又在短短3个月之余以受新冠肺炎疫情防控影响为由要求无责解除托管合同，不具有合理性且无法律依据。因此，被告的行为构成违约，应当按合同约定向原告承担违约责任。故对原告要求被告支付违约金7800元，本院予以支持。对被告提出的其系因新冠肺炎疫情不可抗力导致合同解除，其不应承担违约责任的辩解，本院不予采信。关于空租期是否应予扣除的问题。根据房屋托管合同约定，原告每年起租当月给被告一个月的空租期，空租期原告不收取租金。该约定系原告为方便被告每年将房屋对外出租给予的空租期，不能作为违约责任加以适用，且合同违约条款中亦未就该空租期租金是否应予补足作出约定。故对原告要求被告支付2020年4月14日至5月13日空租期期间的租金2600元，本院不予支持。关于房屋押金应否返还的问题。根据房屋托管合同约定，因被告违约解除房屋托管合同的，被告应按3个月租金的标准赔偿原告违约金，且原告收取的押金不予退还，故被告无权要求将押金冲抵剩余未付房租，亦不能要求返还押金。关于被告应否返还原告房屋维修费问题。根据房屋托管合同约定，原告向被告支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由被告从原告每年收取的第一笔租金中扣除。现案涉合同已解除且房屋已于2020年10月17日交还，不再存在房屋维修费这一款项，故对原告要求被告返还2020年10月18日至2021年4月13日期间的房屋维修费178元，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告城城不动产管理有限公司南京分公司应于本判决生效之日起10日内支付原告溪小平房屋租金租金3690元、违约金7800元、房屋维修费178元，合计11668元； 二、原告溪小平无需返还被告城城不动产管理有限公司南京分公司押金2600元； 三、驳回原告溪小平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取78元，由被告城城不动产管理有限公司南京分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  孟如歌 二〇二〇年十月二十一日 书记员  刘 瑶