广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19350号上诉人（原审原告、反诉被告）：耿晶晶委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈照军委托诉讼代理人：梁启明，广东深法律师事务所律师。上诉人耿晶晶因与上诉人陈照军房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初11453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。耿晶晶的上诉请求：1、在一审判决转让成交价10%违约金标准基础上依法改判至转让成交价20%违约金标准（即在一审判决基础上增加违约金人民币2102000元）；2、陈照军承担本案诉讼费。事实和理由：1、从合同条款约定的角度来看，《二手房买卖及居间服务合同》第十条对于违约责任有明确的约定，陈照军行为构成根本违约，理应按照合同的约定承担违约责任。2、从陈照军履约过程的具体行为来看，被上诉多次恶意伤及耿晶晶情感和隐私，给耿晶晶带来极大的精神损害，陈照军恶劣违约行为理应受到重罚。陈照军的上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决解除陈照军与耿晶晶签订的《二手房买卖合同》；3、判决耿晶晶向陈照军返还购房定金人民币100万元（以下货币均为人民币）及购房款3万元；4、耿晶晶承担本案一、二审的全部诉讼费用（包含保全费）。事实和理由：1、一审判决未依法查明耿晶晶在签订合同过程中严重违反民法诚实信用原则的法律事实。耿晶晶在与陈照军签订合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，以至于陈照军违背了真实意愿与其签订了《二手房买卖合同》。2、一审判决在未依法查明陈照军与耿晶晶所签合同未能履行的真实原因的情形下，就简单、草率地认定陈照军故意违约，明显属于认定案件事实错误。3、一审判决一方面认同违约金具有补偿性，应与守约方因违约行为所致损失相当，一方面在耿晶晶没有任何经济损失的情形下判决陈照军向耿晶晶支付高达2200000元的巨额违约金，明显相互矛盾。针对耿晶晶的上诉，陈照军辩称：与上诉意见一致。针对陈照军的上诉，耿晶晶辩称：与上诉意见一致。耿晶晶向一审法院起诉请求：1、陈照军支付合同总价款20%的违约金（陈照军已付的定金1330000元直接没收，扣除陈照军已付的1330000元之后，陈照军还需向耿晶晶支付2874000元）；2、陈照军向耿晶晶支付维权律师费30000元；3、陈照军承担本案诉讼费。陈照军向一审法院反诉请求：1、耿晶晶向陈照军退还购房款1330000元；2、耿晶晶承担全部诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区房，为市场商品房，用途为住宅，建筑面积xxx平方米，登记权利人为耿晶晶。二、2019年4月3日，在案外人深圳市xxx地产有限公司提供居间服务下，耿晶晶（卖方）与陈照军（买方）签订《二手房买卖及居间服务合同》约定：耿晶晶将涉案房产以转让价21020000元出售予陈照军，交易定金为1000000元；双方同意买方以向银行按揭贷款方式支付楼款，买方须于2019年4月30日前将除定金以外的首期款支付至双方约定的银行监管账号并向银行递交按揭贷款相关资料，配合银行办理贷款手续；合同第十条约定，如一方违约并逾期履行超过五日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或选择定金罚则；守约方有权要求违约方承担由此产生的居间报酬、律师费、诉讼费、担保费等。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年4月19日，耿晶晶、陈照军签订《补充协议》约定：1.买方在4月19日资金监管当日向卖方支付定金330000元，此定金仅用于卖方后续赎楼使用，不得作为他用；2.待买方贷款承诺函批复出来以后，买方再次支付第二部分楼款2520000元，此楼款为卖方赎楼资金，不得作为他用。一审庭审中，双方确认陈照军已将款项1330000元支付至耿晶晶账户。陈照军主张，该1330000元款项包括定金1000000元及购房款330000元，耿晶晶则认为该款项均为定金性质。三、2019年4月29日，双方在中国建设银行股份有限公司深圳福祥支行办理了首期款4410000元的资金监管手续。其后，陈照军未取得银行贷款承诺函。截至庭审之日，首期款资金监管手续已经解除。四、2019年6月5日，陈照军委托广东启仁律师事务所向耿晶晶邮寄《律师函》，谢xx律师在该函中认为，根据《中华人民共和国合同法》规定以及双方签订的合同约定，耿晶晶作为卖方在缔约过程中应当严格遵守诚实信用原则，如实向陈照军披露和告知该房屋系“xx”的事实，然而，耿晶晶及居间方在整个房屋交易过程中，故意隐瞒真实情况，致使陈照军在违背真实意思的情况下签订合同，构成欺诈，陈照军有权单方解除合同，有鉴于此，陈照军即时解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，耿晶晶在收到本律师函后三日内与陈照军联系办理解除合同的相关手续，并返还已实际收取的全部款项1330000元。五、一审庭审中，陈照军为证明涉案房产为“xx”，向一审法院提交其与“xx”的微信聊天记录为证。根据该聊天内容显示，“xx”在聊天过程中曾作出“没想过要搞破坏，只是对于这套房子您了解得可能不够全面”、“我担心讲了，您的定金交了要不回来，您还是去问多几个行家吧”、“反正我不会给客户推这套房”、“陈先生，晚上好，我刚在小区碰到洪先生，他说你退了B11-107对吧”等内容。陈照军述称，“xx”系涉案房产所在小区的中介，陈照军曾经联系过“xx”推荐房产。在质证过程中，耿晶晶对陈照军提交的微信聊天记录真实性、合法性、关联性均不予认可。耿晶晶认为，陈照军未提供微信聊天记录原件予以核实，其耿晶晶并不认识“xx”，仅以微信聊天不足以证明陈照军的主张。六、耿晶晶为提起本案诉讼，委托北京大成（深圳）律师事务所指派刘子孺、杨兵兵作为诉讼代理人参与本案诉讼。2019年6月20日，北京大成（深圳）律师事务所向耿晶晶出具发票，确认收取律师费30000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。耿晶晶与陈照军之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，陈照军未在约定的期限内取得银行贷款承诺，并在合同履行过程中单方面向耿晶晶发出解除合同通知，导致耿晶晶出售涉案房产的目的无法实现，构成根本违约，陈照军应依照合同约定承担违约责任。陈照军辩称，耿晶晶的配偶在涉案房产装修过程中身亡，耿晶晶在签约时未如实披露涉案房产系“xx”的信息，违反诚实信用原则并构成欺诈，耿晶晶应返还购房款。对此，一审法院认为，虽然我国《民法总则》及《合同法》规定民事行为应遵守诚实信用原则并符合公序良俗，但行为人在行使民事行为过程中对公序良俗的理解应维持在适当的范围之内，不能过分超出一般公众的认知范畴，更不能以损害他人隐私、情感等合法人身权利为代价，否则将在一定程度上影响正常市场经济的发展，最终损害的是社会公共利益。本案中，根据庭审查明事实，耿晶晶的配偶系在xxxx导致身亡，并无证据证明耿晶晶配偶系在入住涉案房产后，因涉案房产的四置、格局、屋内装修布局或房产周边环境等原因导致身体不适、病重或死亡，更无证据证明耿晶晶及配偶购买涉案房产的行为直接导致该意外事故的发生，因此，陈照军仅仅因为其与“xx”之间的聊天就认为涉案房产为“xx”，明显依据不足，同时，陈照军以耿晶晶配偶意外死亡的事实推定涉案房产为“xx”，并以此作为单方解除合同的理由，其行为在某种程度上将再次唤起耿晶晶对于配偶死亡的情感伤害，存在明显过错，故陈照军主张耿晶晶存在欺诈依据不足，对陈照军的答辩意见，一审法院不予采纳。关于违约金。涉案合同关于违约责任既约定了违约金标准亦约定了定金罚则，耿晶晶选择适用违约金标准主张陈照军的违约责任，系其作为守约方的合法权利，受法律保护。根据耿晶晶关于违约金诉求的表述方式，应认定为耿晶晶主张抵消陈照军所付款项。依照我国《合同法》第九十九条关于“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”之规定，耿晶晶主张以违约金抵消陈照军已付款项符合法律规定。本案中，陈照军主张合同约定的违约金标准过高，应予调整。根据法律规定，违约金具有补偿性，应与守约方因违约行为所致损失相当。鉴于耿晶晶未就其违约损失予以举证，一审法院结合涉案合同履行情况及陈照军过错程度，参照转让成交价10%标准，酌定陈照军应付违约金为2102000元，抵扣已付款项1330000元后，陈照军仍应支付耿晶晶违约金772000元。相对的，在债务抵消以后，陈照军并无要求耿晶晶返还该款项的法律依据，故对陈照军关于耿晶晶返还购房款1330000元之反诉请求，一审法院不予支持。耿晶晶诉请陈照军支付律师费30000元具有合同依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陈照军应于判决生效之日起十日内向耿晶晶支付违约金772000元。二、陈照军应于判决生效之日起十日内向耿晶晶支付律师费30000元。三、驳回耿晶晶的其他诉讼请求。四、驳回陈照军的反诉请求。案件一审本诉受理费20336元，由耿晶晶负担10000元，陈照军负担10336元。保全费5000元，由耿晶晶负担2400元，陈照军负担2600元。一审反诉受理费16770元，由陈照军负担。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，耿晶晶与陈照军签署的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。陈照军主张耿晶晶隐瞒xxxxx中xx的信息违反诚实信用原则并构成欺诈。本院认为，耿晶晶配偶死亡时间即使在涉案房产装修过程中，但死亡原因为交通事故，且地点在东莞，并无证据显示与涉案房屋有直接关联，更不属于民间所谓的“xx”，因此，耿晶晶隐瞒其配偶死亡相关信息，不会使陈照军对涉案房屋的使用价值和市场价值产生错误认识，继续履行合同不会使陈照军不能获得合同签订时所预期的房屋使用目的和利益，未违反公序良俗，只是对自己隐私的处理，陈照军主张耿晶晶违反诚实信用原则并构成欺诈事实依据不足，一审法院不予采信，处理正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。陈照军未在约定的期限内取得银行贷款承诺，并在合同履行过程中单方面向耿晶晶发出解除合同通知，构成根本违约，其应依照合同约定承担违约责任。至于违约金数额，因双方均未就实际损失进行举证，一审法院根据合同履行情况及过错程度，酌定转让成交价的10%的标准作为违约金，并无不妥，本院予以维持。综上所述，陈照军和耿晶晶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64290元，由耿晶晶负担23616元，由陈照军负担40674元，陈照军应于本判决生效之日起十日内迳付耿晶晶。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年十月十六日书记员 谢文琦（兼）相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。