陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终10471号 上诉人（原审原告）：西安市长安区嘉欣物业管理有限公司。住所地西安市长安区。法定代表人：蔡朝阳，董事长。委托诉讼代理人：白键美，系陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晨轩，系陕西稼轩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：辛志炜，男，1963年5月27日出生，汉族，西安市公安局地铁分局干部，住西安市长安区。上诉人西安市长安区嘉欣物业管理有限公司(以下简称嘉欣物业公司）与上诉人辛志炜因物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初10173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉欣物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判辛志炜以6092.1元为基数，按照年利率24%向嘉欣物业公司支付自2019年6月1日起至实际付清之日止的滞纳金；2.本案一、二审诉讼费由辛志炜承担。事实与理由：嘉欣物业公司与辛志炜签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，嘉欣物业公司已依约提供了物业管理服务，辛志炜逾期不支付物业管理等费用的行为已构成违约，应按照合同第四条第2款约定的标准向嘉欣物业公司支付滞纳金。辛志炜庭后提交的6张照片，既没有提供原件予以核实，也不显示拍摄时间、地点，不具有证明效力，一审法院以此认定嘉欣物业公司提供的物业服务存在瑕疵，驳回嘉欣物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求没有事实依据。即使物业服务存在瑕疵，辛志炜也应当以正当手段维权，不应当以拖欠应缴费用、减免滞纳金的形式抵销。辛志炜辩称，1.被告人应当是长安区公安局而不是辛志炜；蔡朝阳并非嘉欣物业公司的法定代表人，无权承继前法定代表人的职责；辛志炜有权同时履行抗辩权。2.嘉欣物业公司出示的合同和协议无页码，是无效合同和协议。3.嘉欣物业公司以不给钥匙逼迫业主签订了协议，并至今未给业主发放，业主手里并没有这份协议。4.一审法院对辛志炜提出的索要停车费和广告费的反诉请求置若罔闻，不予受理。辛志炜上诉请求：撤销一审判决。事实及理由：1.嘉欣物业公司前期物业手续系伪造的，在接管其小区时并未取得合法手续。嘉欣物业公司诉讼请求的被告方错误，被告应该是长安区公安分局，起诉主体错误。2.嘉欣物业公司从未在抄计水表读数时通知其在场，一审在判决中未予考量；嘉欣物业公司手续是后来续办的，且年限满届后并未与全体业主续签合同，服务是非法的且服务质量严重不达标；嘉欣物业公司的资质与其收费的标准不达标，收费标准高于其资质水平。3.嘉欣物业公司在物业区域内常年收取的停车费与广告费并未与权利人结算过，该费用属于合同后的法律义务责任，应予一同审理，但并未得到一审的支持。嘉欣物业公司辩称，1.2012年3月26日西安市公安局长安分局与嘉欣物业公司签订《物业管理委托服务合同》。2012年3月27日辛志炜与嘉欣物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定辛志炜同意将其位于“XX大队XX楼”小区的物业委托给嘉欣物业公司管理。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，辛志炜系本案适格主体。2.嘉欣物业公司于2012年7月31日获得三级资质证书，嘉欣物业公司有权按照该法规定的三级收费标准（0.9元/平方米）以及合同约定向辛志炜收取物业管理服务费。案涉小区水表在业主家中，而辛志炜作为实际的用水人，应承担嘉欣物业公司垫付的水费。3.根据《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》第二条“物业管理区域内交通工具停放服务价格是指物业服务企业在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行管理、提供服务所收取的费用。”嘉欣物业公司有权收取停车费。嘉欣物业公司向一审法院起诉请求：1、判令辛志炜支付自2017年1月至2019年5月期间的物业管理费2985.84元，电梯费1044元，城市生活垃圾处理费174元，水费829.5元（2017年1月至2019年3月）、滞纳金1510元，合计6543.34元；2、判令辛志炜以5033.34元为基数，按照年利率24%向嘉欣物业公司支付自2019年6月1日至实际付清之日止的滞纳金。一审法院认定事实：嘉欣物业公司于2012年3月26日与西安市公安局长安分局签订了物业管理委托服务合同，合同约定西安市公安局长安分局将辛志炜所居住的XX大队XX楼小区委托嘉欣物业公司实施物业管理服务，该合同还就委托管理事项及期限，双方权利义务，物业管理服务要求标准，物业管理服务费用，违约责任等主要条款进行了约定。2012年3月27日，双方基于上述合同，又签订了《前期物业管理服务协议》一份，就服务项目及内容，收费标准，收费时间，双方权利义务进行了约定，此后嘉欣物业公司进入该小区进行物业管理服务。2013年3月25日，嘉欣物业公司与西安市公安局长安分局订立的《物业管理委托服务合同》到期后，嘉欣物业公司继续为该小区提供物业管理服务，辛志炜按双方协议约定缴纳各类费用至2016年12月底（水费缴至2016年10月），从2017年1月开始，辛志炜开始拖欠物业管理服务费、电梯费、城市生活垃圾费、水费等费用。2019年6月，嘉欣物业公司以上述诉称诉至法院，本案在法庭审理期间，嘉欣物业公司与西安市公安局长安分局协商一致，后于2019年11月30日退出辛志炜所住小区，不再提供物业服务，故嘉欣物业公司又增加诉讼请求，要求辛志炜交纳2019年6月至2019年11月的物业管理服务费618.09元，电梯费213元，城市生活垃圾处理费36元，水费189元，滞纳金增加317.63元。庭审中，为证明自己诉讼主张成立，嘉欣物业公司向法庭提供以下证据：1、营业执照，中华人民共和国物业服务企业资质证书复印件各一份，证明自己系依法设立，且具备三级资质，有权从事物业管理活动并收取物业服务费；2、《物业管理委托服务合同》、西安市公安局XX大队XX楼分房登记表、《前期物业管理服务协议》、生效法律文书、账户交易明细单等复印件数份，证明嘉欣物业公司分别与西安市公安局长安分局，辛志炜签订的《物业管理委托服务合同》、《前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，合法有效，嘉欣物业公司与辛志炜存在物业服务合同法律关系，辛志炜应按约定向嘉欣物业公司支付物业服务管理费、电梯费、垃圾费及水费，且应承担逾期金额每日3‰的滞纳金；3、水费发票、电费发票、电梯维护费、垃圾管理费发票复印件数份、照片数张、小区内其他业主正常缴纳物业费及相关费用票据数份，辛志炜2016年12月份前缴费用明细数份，证明嘉欣物业公司为小区缴纳了水费、电费以及电梯保养费用，定期对小区共用建筑，公共设备、绿地、环境进行维护和管理，嘉欣物业公司已按合同及协议约定全面履行了物业管理服务的义务，辛志炜应向嘉欣物业公司支付物业管理各项费用。辛志炜自2017年1月1日逾期不向嘉欣物业公司交纳物业管理各项费用构成违约，应承担违约责任；4、催收通知照片，证明嘉欣物业公司通过书面形式向辛志炜催收其拖欠的费用。本案因辛志炜经法庭传票传唤未到庭，未能发表质证意见。庭后辛志炜表示对嘉欣物业公司证据不发表意见，同时向法庭递交2017年3月17日与嘉欣物业公司前法人孟平均的和解协议一份，证明嘉欣物业公司曾起诉过辛志炜，嘉欣物业公司向辛志炜承诺加强后期管理，嘉欣物业公司撤诉。递交照片6份，证明嘉欣物业公司物业管理脏乱差，不应收取物业管理费，嘉欣物业公司收取停车费及广告费，收取的费用也没有给业主公示和公摊，理应给全体业主返还。一审法院认为，公民及法人的合法权益受法律保护，嘉欣物业公司与西安市公安局长安分局签订的《物业管理委托服务合同》终止后未继续签订合同，但辛志炜与嘉欣物业公司签订的《前期物业管理服务协议》并未约定服务期限，事实上嘉欣物业公司也一直为辛志炜提供物业管理服务直至2019年11月30日退出，该期间内双方形成物业管理服务合同关系，辛志炜应依照协议约定的标准及项目支付相应物业管理费用，上述事实有嘉欣物业公司向法庭提供的相关证据佐证，予以认定；辛志炜虽辩称嘉欣物业公司未经业主同意，且嘉欣物业公司与西安市公安局长安分局所签订的合同逾期，未向涉案小区提供物业服务，但根据嘉欣物业公司提供的照片及辛志炜本人及其他业主的缴费凭证，可以认定辛志炜所称与事实不符，虽然辛志炜提供的照片表明嘉欣物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，但该瑕疵并不足以产生免除辛志炜交纳物业管理服务费的义务，故现嘉欣物业公司依据双方协议约定主张辛志炜应向其交纳欠付的物业管理服务费3603.6元，城市生活垃圾处理费210元，电梯费1260元，水费1018.5元，共计6092.1元，依法予以支持；至于其要求辛志炜承担滞纳金之请求，考虑到嘉欣物业公司物业管理服务确实存在瑕疵，予以驳回；至于辛志炜提出嘉欣物业公司利用业主权利获取利益问题属另一法律关系，本案不予涉及。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告辛志炜支付原告物业管理费3603.6元，城市生活垃圾处理费210元，电梯使用费1260元，水费1018.5元，共计6092.1元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，原告已预交，由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实,本院予以确认。本院认为，嘉欣物业公司于2012年3月26日与西安市公安局长安分局签订了物业管理委托服务合同，合同约定西安市公安局长安分局将辛志炜所居住的XX大队XX楼小区委托嘉欣物业公司实施物业管理服务。2012年3月27日嘉欣物业公司、辛志炜签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。协议签订后嘉欣物业公司对该小区进行了物业服务，履行了协议约定的义务，辛志炜作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照协议约定向嘉欣物业公司交纳物业服务费。现嘉欣物业公司依据双方协议约定主张辛志炜交纳欠付的物业管理服务费3603.6元，城市生活垃圾处理费210元，电梯费1260元，水费1018.5元，共计6092.1元，本院依法予以支持；鉴于嘉欣物业公司在物业管理服务中存在瑕疵，据此一审驳回其要求滞纳金之请求并无不妥。关于辛志炜上诉称嘉欣物业公司的前期物业手续系伪造及在接管涉案小区时并未取得合法手续，未提供证据证明，故其所述本院不予采信。至于辛志炜提出嘉欣物业公司在物业区域内收取的停车费与广告费未与权利人结算等，属另一法律关系，本案不予涉及。经审查，一审程序合法。综上所述，嘉欣物业公司、辛志炜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由西安市长安区嘉欣物业管理有限公司负担50元；辛志炜负担50元。审判员      陈平    审判员      陈帅    审判员      李刚 二〇二〇年十月十二日（院印）书 记 员 李艳