重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5656号上诉人（原审被告）：胡远容，女，1982年10月10日出生，汉族，住重庆市永川区。被上诉人（原审原告）：唐忠彪，男，1963年5月21日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：陈建，重庆歌乐(涪陵）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶虎，重庆歌乐（涪陵）律师事务所律师。上诉人胡远容因与被上诉人唐忠彪房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2020)渝0118民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人胡远容，被上诉人唐忠彪的委托诉讼代理人陈建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡远容上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。主要事实和理由：上诉人于2011年开始就租用唐忠彪重庆市永川区内环南路XX号门面，之前合同约定的租赁期限是三年，后改为一年，租金都是转账给唐忠彪。2020年1月左右，一个大客户给门面加价和搬迁费让门面业主驱赶我们一条街大概有10个门面，我于2020年1月17日微信转租金给唐忠彪，唐忠彪回复门面不租给我，拒收我转的钱，并发了份告知函，说该处为政府旧城改造重点项目。唐忠彪于2020年1月11日与第三方签订租赁合同，要求腾退我租赁的门面，因为我是卖门的，租赁的XX号和XXX号两个门面是连在一起的，店面装修时我一共用了15万元，故要求赔偿我的装修费用和搬迁费合计30000元。一审中上诉人并不是无正当理由不到庭参加诉讼，是因为没有接到开庭通知。因此，一审判决错误，请求二审支持我的上诉请求。唐忠彪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求，维持原判。唐忠彪向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《重庆市永川区内环南路XX号门面租赁协议》；2.判令胡远容立即将该租赁房屋腾空并退还唐忠彪；3.判令胡远容支付房屋占用使用费（按年租金28800元标准，自2020年1月8日开始计算至交还案涉房屋之日止）；4.判令胡远容支付违约金1440元；5.本案诉讼费由胡远容承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年12月12日，唐忠彪与胡远容签订了《重庆市永川区内环南路XX号门面租赁协议》，约定唐忠彪将其所有的位于重庆市永川区内环南路XX号的门面出租给胡远容用于经营，租赁期限从2017年1月8日起至2018年1月7日止，年租金为28800元，租金提前一月在当年12月8日支付下年度租金，物管费及各种费用由承租方交纳，承租方交纳保证金2000元，退租时经出租方检查后退回承租方。违约应支付每年租金5%的违约金。2018年1月7日合同到期后，双方未签订书面协议，口头约定胡远容继续租赁，未对租赁期限作约定。胡远容按原协议交纳租金至2020年1月7日，此后继续使用该门面但未交纳租金。一审庭审中，唐忠彪陈述如果合同尚未解除，则解除前的租金依法收取，解除后至房屋交还按租金标准收取房屋占用使用费，对疫情期间租金的减免由法院依法判决。一审法院认为，唐忠彪、胡远容之间的房屋租赁合同关系合法有效。租赁合同到期后，唐忠彪继续承租，但双方未再签订书面合同，视为不定期租赁合同。现双方对租赁期限亦未约定，当事人可以随时解除合同，但唐忠彪未举示证据证明其在2020年1月7日通知胡远容解除合同，为便于房屋租金和占用使用费的计算和表述，一审法院确定合同解除日为2020年7月7日。对合同解除前的租金及解除后至交还房屋期间的占用使用费应由胡远容承担。故胡远容应支付唐忠彪2020年1月8日至2020年7月7日的租金14400元，以及2020年7月8日之后至房屋交还之日的房屋占用使用费。合同解除后，胡远容应当将租赁房屋腾空并交还唐忠彪。关于违约金是否主张的问题，因原租赁合同到期后，双方未签订书面合同，租赁期为不定期，未对违约情形及违约责任进一步约定，现尚不能证明胡远容有违反原合同约定的违约行为，故唐忠彪要求按原合同追究胡远容违约责任无合同依据，故对唐忠彪要求胡远容支付违约金1440元的诉讼请求不予支持。关于胡远容缴纳的保证金，按合同约定，在退租时经唐忠彪检查后再退还，故在本案中暂不作抵扣。鉴于胡远容在履行合同过程中，受到不可抗力即受到新型冠状病毒肺炎疫情影响，无法在疫情期间使用承租的房屋正常经营，对应支付租金可适当减免。结合本地疫情实际情况，一审法院酌情减免租金2000元。胡远容未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，由此导致的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百八十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：“一、原告唐忠彪与被告胡远容签订的《重庆市永川区内环南路XX号门面租赁协议》于2020年7月7日解除；二、限被告胡远容于本判决生效后三日内将该租赁房屋腾空并退还原告唐忠彪；三、由被告胡远容于本判决生效后三日内支付原告唐忠彪2020年1月8日至2020年7月7日的租金12400元（已扣除减免的2000元租金）；四、由被告胡远容于本判决生效后三日内支付原告唐忠彪房屋占用费使用费（从2020年7月8日起，按月租金2400元计算至房屋交还之日止）；五、驳回原告唐忠彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取68元，由被告胡远容负担。”二审中，上诉人胡远容提交了其经营的永川区胡远容防盗门经营部的营业执照一份、XXX号租赁门面的协议、微信聊天记录、告知函和照片一张，拟证明其经营防盗门门市租用的是XX号和XXX号门面，且两个门面是连在一起的，是不同的房东，唐忠彪要收回门面，他又不对门面进行隔断，因上诉人对门面是进行的整体装修，故唐忠彪应赔偿胡远容的损失。胡远容在2020年1月将房租通过微信转给唐忠彪的老婆，但她又给退回来了。另上诉人提交了一份库房租赁合同，拟证明并不是上诉人不退还被上诉人的门面，而是被上诉人自己不将房屋进行隔断，上诉人有地方堆放货物。经质证，被上诉人对营业执照和XXX号门面租赁协议的真实性没有异议，但对关联性有异议，上诉人与案外人签订的XXX号门面租赁协议与本案无关，本案争议的是XX号门面；对微信聊天记录的三性没有异议，但不能达到上诉人的证明目的；对告知函的三性无异议，恰恰证明被上诉人早已于2020年1月份向上诉人发出了腾房要求；对照片三性没有异议，该照片正好证明上诉人目前仍然在占有使用涉案门面；对库房租赁合同真实性没有异议，对其关联性有异议。本院对上诉人提交的证据的真实性均予以确认，但上述证据不足以证明上诉人的上诉请求成立，故本院结合其他证据及双方当事人的陈述予以综合认定。本院对一审判决认定的事实亦予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述规定，上诉人胡远容、被上诉人唐忠彪2016年12月12日签订的《重庆市永川区内环南路XX号门面租赁协议》于2018年1月7日期限届满后，双方当事人之间形成了不定期租赁关系，原租赁协议继续有效。根据原租赁协议，胡远容应于2019年12月8日支付2020年度的租金，但根据胡远容在二审中的自述，其于2020年1月17日才通过微信转账的方式缴纳2020年度租金，事实上已违反了双方的约定，且该转账行为并未得到唐忠彪的认可，唐忠彪并未收取该笔款项，故唐忠彪于2020年1月17日向胡远容发出告知函系依法维护自身合法权利的行为，胡远容应在双方解除租赁关系后及时腾退并交还该门面。同时，无论胡远容最初承租案涉XX号门面与相邻的XXX号门面时，两门面之间是否存在隔断，现胡远容以唐忠彪应先进行隔断并赔偿装修损失，其再腾退XX号门面的上诉理由，明显缺乏法律依据，无法形成胡远容拒绝腾退房屋的合理抗辩，本院不予采信。综上，一审判决原租赁协议解除、胡远容腾空退还案涉XX号门面并支付租金及占有使用费正确，应予维持。胡远容的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人胡远容负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二〇年十月九日书记员  陈 丽