福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初14682号 原告（反诉被告）：欧阳金华，男，1995年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蔡颖颖，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丛蓉，福建联合信实律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：冷其中，男，1979年4月4日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 委托代理人：王瑜芳，福建令吉律师事务所律师。 原告（反诉被告）欧阳金华与被告（反诉原告）冷其中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳金华及其委托诉讼代理人蔡颖颖、黄丛蓉，被告冷其中及其委托代理人王瑜芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧阳金华向本院提出诉讼请求：1.确认欧阳金华与冷其中签订的《曾厝安门店合作经营协议书》无效；2.冷其中返还欧阳金华押金70000元及租金105000元。事实和理由：冷其中于2020年1月签订《曾厝安门店合作经营协议书》，协议书约定：“冷其中将位于厦门市思明区曾厝垵社61号-9的店铺出租给欧阳金华使用，店铺押金70000元，租金为每月35000元，付款方式为押2付3。每次支付由乙方于下次缴费期限开始的前5日内向甲方指定的银行账户汇入。”合同签订后，欧阳金华依约向冷其中支付3个月租金105000元和押金70000元[冷其中的店铺，为方便交易，欧阳金华直接向上一租客支付转让费90000元及押金70000元，此上一租客在冷其中处缴交的押金即视为欧阳金华向冷其中所交；协议书约定的租赁期限系按照上一租客与冷其中约定期限填写（2019年7月5日至2022年7月5日），但欧阳金华实际于2020年1从上一租客手中接手该店铺]。2020年1月下旬起，受新冠疫情影响，讼争商铺无法正常经营，2020年7月欧阳金华与冷其中就协议书是否继续履行、押金返还、金减免等问题无法协商一致，欧阳金华遂于2020年7月27日诉至思明法院。2020年9月经多方调查寻访发现，位于厦门市思明区曾厝垵社**的讼争商铺系未取得建工程规划许可证或违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的违建房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或违法建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效》”；《中华民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”本案协议书系无效合同，冷其中因该合同取得的押金合计175000元系不当得利，应返还欧阳金华。 冷其中辩称，一、欧阳金华以讼争商铺未取得建设工程规划许可证为由，依据《最高人民法院关于审理镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，主张讼争商铺租赁合同无效，系适用法律错误。具体理由如下：首先，讼争商铺不属于规划建设范围内的房屋，而是沿街商铺，不属于政府建设工程规划范围，无须取得建设工程规划许可证。其次，讼争商铺不属于违章建筑、违建房屋，至今没有任何城管部门对该店铺下达违建房屋处罚认定书，且政府相关部门也为店赁该商铺的租户（包含欧阳金华）核发了工商营业执照，证明该店铺不属于违建房屋，政府允许业主该店铺进行出租合法经营。第三，讼争商铺是在曾厝垵原村庄祭祀的空地上搭建而成，与曾厝垵数百家沿街商铺一样，得到政府认可，它是曾厝垵旅游景区有效组成部分，至今冷其中还未看到任何法院对曾厝垵这些沿街店铺以未取得规划许可证为由而认定这些店铺所签订的租赁合同无效。由此可见，欧阳金华以讼争商铺未取得建设工程规划许可证为由，主张确认讼争合同无效，缺乏法律依据。综上，该店铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。欧阳金华主张该合同无效，缺乏法律依据。为此，请法院依法驳回欧阳金华全部诉讼请求。 冷其中向本院提出反诉请求：1.继续履行双方签订的《曾厝安门店合作经营协议书》；2.欧阳金华向冷其中支付2020年6月4日至9月4日期间租金105000元。事实和理由：2019年7月5日，冷其中与欧阳金华经协商一致，签订一份《曾厝安门店作经营协议书》（实质是一份门店租赁合同）。合同约定，冷其中将位于厦门市思明区曾厝垵社61-9号店铺租赁给欧阳金华使用。租赁期限叁年，自2019年7月5日至2022年7月5日止。租金及支付方式，第一年租金为每月35000元；从第二年开始租金每年递增10%。租金采用付三压二方式支付。即租金按每三个月（季度）支付一次，押两个月租计70000元整。该协议还约定其他租赁事项。上述协议签订后，冷其中将讼争商铺交付欧阳金华使用，欧阳金华亦向冷其中支付了两个月押金70000元，并按照约定支付了自2020年1月5日至2020年4月4日期间三个月的租金。2020年元月25日武汉疫情爆发后，欧阳金华以该门店经营受疫情影响为由，要求冷其中免除其部分租金。考虑到客观实际情况，冷其中本着互谅互让原则，同意免除欧阳金华2、3月份两个月租金（免除期限为2020年2月5日至2020年4月4日），即同意将欧阳金华已交的2020年2月5日至4月4日期两个月租金70000元，视同其已交2020年4月5日至6月4日两个月的租金。然而，在冷其中作出巨大让步后，欧阳金华却并不满足，却反而要求解除租赁合同。要求冷其中返还其押金70000元，并拒绝向冷其中支付其自2020年6月5日至2020年9月4日期间三个月租金105000元。冷其中认为，双方于2019年7月5日签订的《曾厝安门店合作营协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该协议合法有效，应当得到继续履行。新冠疫情虽然对案涉门店前几个月经营产生一定影响（各行各业都程度不同地受到影响），但冷其中已经免除了欧阳金华两个月租金，且随着疫情防控力度加强，各行各业的生产经营逐渐得到恢复正常，欧阳金华使用该门店并不受影响。新冠疫情并非不可抗力，不构成解除合同条件，欧阳金华要求确认合同无效及主张要求冷其中返还其押金70000元租金105000元，缺乏事实与法律依据，不应得到支持，依法应予驳回。同时，为了维护合同的严肃性及稳定性，维护冷其中合法权益，特提起反诉。 欧阳金华对冷其中反诉辩称，一、讼争商铺并未取得建设工程规划许可证，属违章建筑，讼争的租赁合同无效。二、事实方面，冷其中主张的在其作出巨大让步后，欧阳金华却不满足，反而要求解除租赁合同与事实不符。2020年1月下旬疫情爆发后，讼争商铺就没有正常经营了，一直到5月1日开始经营到5月28日，在周围店面均可以经营的情况下，冷其中以一手房东要来检查店面为由拒绝让欧阳金华营业，所以欧阳金华停止营业，直至6月16日搬离讼争店面。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月，冷其中（甲方）与欧阳金华（承租方、乙方）签订一份《曾厝安门店合同经营协议书》，约定甲方同意乙方使用厦门曾厝安社61号-9门面的靠闽宗粉一面及正面一小半摊位，出租方于2019年7月5日将摊位交给乙方用于商业经营，租期叁年，自2019年7月5日起至2022年7月5日止；第一年每月摊位租金为人民币35000元整，摊位付款方式为付三押二，每次支付由乙方于下次缴费期开始的前五日向甲方指定的银行账户汇入；摊位押金为两个月租金，即为人民币7万元整，在本合同正常期满时双方交接完毕后7日内，如乙方没有拖欠任何费用、违约及损坏摊位及房屋结构，由甲方无息退还给乙方。该合同落款处合同签订日期为2019年7月5日。 上述合同签订后，冷其中依约将讼争商铺交付给欧阳金华使用，欧阳金华依约支付了押金70000元及2020年1月5日至2020年4月4日的租金105000元。2020年1月至6月期间，欧阳金华与冷其中就讼争商铺租赁事宜多次协商。2020年6月16日，冷其中向欧阳金华发送微信内容“你如果要继续做的话，你就要交铺租”。欧阳金华回复“你答应的，让两个月，让两个月也没有到交房租的时候，为什么不让我开？不让我开可以，起码押金退给我”“28号晚，你说让两个月，让我考虑几天，29号就不让我开，一直拖到现在”。2020年6月17日，欧阳金华向冷其中微信发送一张讼争店面清空的图片并称“店面摊位已经还给你了，你过来交接以下吧！”“当初没有给我钥匙，我现在也没有钥匙给你，门我帮你拉下来了”。 本案审理中，双方均确认讼争商铺并无相关批建手续，因受新冠疫情影响，讼争商铺自2020年1月起停止营业，直至2020年5月1日恢复营业，2020年5月29日起应冷其中要求该商铺继续停止营业。 本院认为，讼争协议虽名为合作经营协议书，但冷其中就讼争店面仅固定收取收益，不承担经营风险，实为房屋租赁合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均确认讼争房屋并无批建手续，故讼争协议应属无效。冷其中抗辩认为讼争商铺无须取得建设工程规划许可证，并无法律依据，与城乡规划法的相关规定相悖。 讼争协议虽然无效，但欧阳金华已实际占有使用讼争商铺，冷其中要求欧阳金华于2020年5月29日起停止经营，故欧阳金华仍应向冷其中支付2020年1月5日至2020年5月28日期间的占用费。 鉴于冷其中确因新冠疫情影响导致停业，结合我市防控疫情相关政策，本院酌定2020年2月的占用费予以减免，2020年3月1日至2020年5月28日期间的占用费予以减半。经减免后，欧阳金华应付的占用费合计为81667元，经抵扣其已支付105000元租金后，剩余的23333元租金应予以返还。综上所述，讼争协议无效后，冷其中基于该协议取得的押金70000元及剩余租金23333元应退还给欧阳金华。对冷其中要求继续履行讼争协议及支付讼争店面2020年6月至9月租金的反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、欧阳金华与冷其中签订的《曾厝安门店合作经营协议书》无效； 二、冷其中于本判决生效之日起十日内向欧阳金华返还押金70000元，租金23333元； 三、驳回欧阳金华的其他诉讼请求； 四、驳回冷其中的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8026元，由原告欧阳金华负担513元，被告冷其中负担7513元；反诉受理费6960元，由反诉原告冷其中负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 王 瑛 二〇二〇年十月十五日 书记员 马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。