海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2069号 原告：琼海万泉美地物业服务有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇万泉河路万泉美地小区****。 法定代表人：陈某，该公司负责人。 委托诉讼代理人：黄某，该公司职员。 被告：俞某，男，1951年1月12日出生，汉族，住上海市金山区。 原告琼海万泉美地物业服务有限公司（以下简称美地公司）与被告俞某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告美地公司委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼，被告俞某缺席。本案现已审理终结。 原告美地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付3栋307房物业管理费欠款9137.7元、电梯电分摊费27.32元、公共电分摊费40.3元、公共水分摊费3.44元。2.判令被告支付物业费违约金12648.05元。事实与理由：被告于2010年购买了琼海美地房地产开发有限公司开发的万泉美地国际生活村3栋307房。2011年6月2日到我公司办理了入伙手续，后交付（2011年3月1日至2012年2月29日）物业管理费，从2012年3月被告就再也没有交纳物业管理费。期间物业公司通过短信、打电话、发欠款通知单等多种方式、多次催缴被告都没有履行自己的职责，纯属恶意欠费。根据被告与我公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定：被告应按月缴足物业管理服务费用，还约定逾期缴款时，按1‰于支付违约金。原告认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被告未能履行合同约定的缴费义务，严重违反了业主公约和合同条款。根据《合同法》109条、114条被告应当承担支付欠款和支付违约赔偿金的法律责任。根据《民事诉讼法》第24条、第108条的规定，特向法院起诉，请依法维护原告的合法权益。 被告俞某没有提交书面答辩。 原告为证明其所主张的事实，提供了如下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》,证明该房屋属于被告所有。2.收楼承诺书，证明被告于2011年6月2日接受该住宅钥匙及收楼文件，并同意由原告接收该住宅物业。3.琼海市住宅物业服务收费告示牌（照片），证明该小区物业收费的标准有告知业主，张贴在物业办公室前台墙上。4.《前期物业管理服务协议》，证明如被告没有按时缴纳物业服务费，原告有权每日按所欠物业服务费总额的1‰收取滞纳金。5.缴费收据，证明被告交纳物业管理费的时间。6.缴费通知单、系统发送信息截图，证明原告多次催缴物业费。7.核准变更登记通知书，证明原告主体名称变更。8.万泉美地物业工作汇报截图（2019年2月1日-2020年7月，微信公众号wqmd9898，账号主体为琼海万泉美地物业服务有限公司），证明原告履行了物业服务合同。 被告俞某没有提供证据。 本院对原告提供的证据认证如下：对原告提供的证据1、2、4、5、7及证据6中缴费通知单，经与原件核对一致，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对原告提供的证据6中系统发送信息截图及证据8经核对，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3中的告示牌，未能确认是否张贴告知，不予确认。 根据当事人提供的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：美地公司原名为琼海万泉美地酒店管理服务有限公司，2012年3月21日更名为琼海万泉美地物业服务有限公司，公司成立于2010年5月24日，营业期限至2030年5月24日，经营范围为物业管理服务、酒店管理、房屋租赁咨询等，负责万泉美地国际生活村的物业管理工作。2010年1月9日，被告与琼海美地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买琼海美地房地产开发有限公司开发的××村房，建筑面积51.28平方米。2011年6月2日，被告办理了收房手续。原、被告并签订前期物业管理服务协议，约定被告交纳物业管理服务费用时间为每月25日至下月5日前，住宅暂按建筑面积每月每平方米1.8元，物业管理服务费用标准按海南省物价局有关文件调整。同时约定被告不按本协议约定的收费标准和时间（每月25日到下月5日前）缴纳有关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天1‰缴纳违约金（违约金按政府有关规定执行）。被告收房后向原告交纳了2011年3月至2012年2月的物业管理费，从2012年3月起未再向原告交纳过物业管理费。原告主张被告按房屋建筑面积51.28平方米、1.8元/平方米/月的标准即92.3元/月支付2012年3月1日至2020年5月31日的物业管理费欠款9137.7元、电梯电分摊费27.32元、公共电分摊费40.3元、公共水分摊费3.44元，并主张违约金12648.05元，违约金以每月物业管理费总额92.3元为基数按日千分之一的标准从2012年4月1日开始计算。原告认为，因被告未按时缴纳物业管理费，造成设备更换及日常维护只能由原告垫付资金。本院受理本案后，于2020年7月19日、8月3日向被告送达起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料，被告未提出正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席审理。庭审结束后，原告向本院提交《关于3栋307房的违约金调整》，同意对该案的违约金逾期天数减二年（730天）后按每天1‰计算。 本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷。原告作为依法设立的物业服务企业，与被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方应按照约定履行各自的权利和义务。原告对小区物业进行了实际管理，向被告提供了物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，理应向其交纳相应的物业管理费。被告没有按照协议约定支付相应的物业管理费，拖欠2012年3月1日至2020年5月31日的物业管理费9137.7元（1.8元/平方米/月×51.28平方米×99个月），已构成违约，依法应承担相应的民事责任。原告请求判令被告支付2012年3月1日至2020年5月31日的物业管理费为9137.7元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的电梯电分摊费27.32元、公共电分摊费40.3元、公共水分摊费3.44元的问题。根据《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》（琼价费管[2014]486号）第五条规定，住宅楼内电梯运行电费要单独装表计费，由物业管理区域内或该幢住宅楼实际使用电梯的业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊；物业管理区域的路灯、楼道等公共照明、绿化养护、园林水池喷泉，以及喜庆、宣传、装饰等水电费用，要单独装表计费，由物业管理区域内或该幢住宅楼所有业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊。第八条规定，凡向业主、使用人分摊的共用水电费用，必须单独列账，每月向业主、使用人公布分摊水电总量、费用总金额以及各业主、使用人应负担的金额。本案中，涉案建筑被正常使用，客观上会产生电梯电费及公共水电费，但原告对其主张的电梯电分摊费、公共电分摊费、公共水分摊费，未提供充分的证据予以证实，故对原告的该项诉求，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张违约金以每月物业管理费总额92.3元为基数按日千分之一的标准从2012年4月1日开始计算，同意对该案的违约金逾期天数减二年（730天）。本案中，原告未能举证证明因被告逾期交纳物业管理费给其造成的实际损失，且其表示因被告逾期交纳物业费造成其需垫付资金进行设备更换及日常维护，则其损失相当于资金利息损失。可见，双方对违约金的约定明显过高，结合本案事实及公平原则，本院依法将违约金调整为以截止当月拖欠的物业管理费为基数，从2012年4月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，被告应向原告支付2012年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理费9137.7元及违约金，违约金以截止当月拖欠的物业管理费为基数，从2012年4月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告经本院通知其应诉后，未依法行使诉讼权利，视为放弃自己的诉讼权利；其经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告俞某于本判决生效之日起十日内向原告琼海万泉美地物业服务有限公司支付2012年3月1日至2020年5月31日期间的物业管理费9137.7元及违约金（违约金以截止当月拖欠的物业管理费为基数，从2012年4月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告琼海万泉美地物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币173元，由原告琼海万泉美地物业服务有限公司负担88元，由被告俞某负担85元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  符儒超 二〇二〇年十月十二日 书记员  陈 灿 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履 行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于适用若干问题 的解释（二）》 第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。