陕西省西安市中级人民法院     民事判决书      （2020）陕01民终9448号     上诉人（原审原告）：柳伟丰，男，1985年3月23日出生，汉族，西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心经营者，住咸阳市秦都区中华西路家外家购物广场。   委托诉讼代理人：呼海龙，陕西瀛久律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙丛，陕西瀛久律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：陕西鼎千里房地产开发有限公司，住所地：西安市新城区含光路八府庄园东区2幢10层21002号房。   法定代表人：郝灵战，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王丹丹，陕西观瀚律师事务所律师。   上诉人柳伟丰因与上诉人陕西鼎千里房地产开发有限公司（以下简称鼎千里公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   柳伟丰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为鼎千里公司返还柳伟丰租金125480元、押金20000元；2.撤销一审判决第三项，改判为鼎千里公司支付柳伟丰弱电系统、中央空调、设备以及货物等损耗及搬迁费用等30000元；3.判令鼎千里公司承担本案上诉诉讼费用。事实与理由：一、从2018年12月16日至2019年4月14日共计120天，租金65753元（200000÷365×120=65753），在此期间房屋停水停电不能正常使用，这完全是因为鼎千里公司与房东西安秦岭棉织厂的纠纷造成的。且之后房东西安秦岭棉织厂将房屋重新上锁，致使柳伟丰无法搬离。上述期间的租金应由鼎千里公司承担。一审法庭判决由柳伟丰自行全额承担市场关闭后至腾房期间的租金不当，应予改判为鼎千里公司支付申请人租金200000-200000÷365×（256-120）=125480元。二、弱电系统、中央空调、设备以及货物等资产，柳伟丰虽然进行了甩卖、变卖、搬离，但这样处理本身就有损失，拆除时设备也有不能拆除或二次利用价值不大而予以丢弃的物品，且原安装费用、搬离时的搬迁费用也属于柳伟丰合理损失。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，及一审法庭认定导致合同无效的责任分担，鼎千里公司应承担70%的已形成附合的装修物损失，酌情赔偿柳伟丰上述损失3万元。   鼎千里公司辩称，一、在原审庭审中，柳伟丰自认实际使用房屋至2019年4月14日，房屋租金理应支付至该日。原审法庭根据房屋实际使用情况判决租金为59726元，认定事实清楚，适用法用正确，应维持原判决第一项。二、原审庭审中，柳伟丰认可其已将弱电系统拆除，空调仅留管道部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款，弱电系统、空调、设备属于未形成附合的装饰装修物，在合同无效时，其自行拆除即可，而柳伟丰原审中已自认拆除的弱电系统、空调、设备设施、货物等资产已于2019年4月14日全部办搬离，现在又要求损失，没有事实和法律依据，应当驳回。   鼎千里公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项，改判为驳回柳伟丰该项诉讼请求。事实与理由：一、鼎千里公司和柳伟丰签订房屋租赁合同时不存在隐瞒房屋真实情况的情形，实际上鼎千里公司在签订合同时已按合同约定向柳伟丰出示了涉案房屋土地证，故一审法院认为鼎千里公司在签订房屋租赁合同时未向柳伟丰告知房屋的真实情形，故鼎千里公司应当向柳伟丰的经济损失承担70%的责任，没有事实依据，亦不符合常理。二、陕西省通海资产评估有限责任公司出具的评估报告不能作为本案计算损失的依据。评估报告中确定鉴定基准日为2019年2月5日是没有任何依据的，一审庭审中，柳伟丰自认为其是在2019年4月14日从涉案房屋搬走的，那么装修不能产生价值的日期应为2019年4月15日，鉴定基准日亦应参照该日。   柳伟丰辩称，一、鼎千里公司在签订合同时并未告知柳伟丰房屋未取得建设工程规划许可证，且在租赁合同第六条向柳伟丰承诺“本房屋为鼎千里公司所有，无其他关系人......由本房屋所产生的债权、债务及其他纠纷与乙方无关，若由纠纷导致乙方不能正常使用而造成的经济损失由甲方赔偿。”故柳伟丰与其最终签订了租赁合同。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，一审法院查明涉案房屋实际归西安秦岭棉织厂所有，且没有取得建设工程规划许可证，故鼎千里公司与柳伟丰的租赁合同无效。鼎千里公司向柳伟丰虚假承诺在先过错极大，柳伟丰疏于查实在后过错较小。故一审法院认定柳伟丰承担70%的责任，柳伟丰承担30%的责任并无不当。二、柳伟丰为减少损失，降价处理商品，并自购发电机，甩货至2019年2月初春节（2月4日除夕）前，之后再未开业。故评估公司以2019年2月5日即春节当日，也即柳伟丰停业日期作为评估基准日并无不当，不影响评估结果。   柳伟丰向一审法院起诉请求：1.依法判令鼎千里公司返还柳伟丰押金20000元、租金175000元，总计195000元；2.依法判令鼎千里公司赔偿柳伟丰装修损失137375元，水电改造损失71750元，弱电系统损失52715元，中央空调损失30000元，设备损失71705元，以上损失总计363545元； 3.依法判令鼎千里公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，柳伟丰明确诉讼请求为：1.依法判令鼎千里公司返还柳伟丰押金20000元、租金175000元（2018年8月1日至2019年7月31日共200000元租金已向鼎千里公司交付，柳伟丰实际仅使用2018年8月1日至2018年12月15日扣除该期间租金25000元）；2.依法判令鼎千里公司赔偿柳伟丰装修损失137375元（详见柳伟丰合同及返还或赔偿金额统计单）、水电改造损失71750元、弱电系统损失52715元、中央空调损失30000元、设备损失71705元（详见柳伟丰合同及返还或赔偿金额统计单）；3.依法判令鼎千里公司承担本案诉讼费9385元。   一审法院认定事实：2018年5月5日，甲方鼎千里公司与乙方柳伟丰签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方提供位于西安市莲湖区丰禾路168号房屋一楼建筑面积为600平方米（含公摊），二楼建筑面积为200平方米的场地给乙方经营，该仅用于商业经营。（具体位置，面积以甲方提供的图纸为准，在合同签订时双方以实地确认，认可该房屋的实际情况，实际面积出现的误差3%属于正常范围）如此房屋不拆迁或政府市政不进行改造的情况下必须由乙方按本合同约定租金无条件续租。因政府拆迁或市政改造导致乙方经营未满三年（即经营日期未到2021年7月31日），由甲方赔偿乙方装修损失，补偿方式为一次性付清。（补偿金额以第三方评估为准）该房屋每年租金为200000元整，租金每年7月31日前一次性付清。押金20000元。本合同约定年租金的基础上每三年递增不超过5%。支付方式为现金、银行转账或网银转账。甲方给乙方开具合法收款票据。在不损害甲方的利益条件下乙方有权对本房屋进行转让。经甲乙双方协商一致可以解除本合同。因不可抗力的自然灾害导致本合同无法继续履行，本合同自行解除。本房屋为鼎千里公司所有，无其他关系人，由本房屋所产生的债权、债务及其他纠纷与乙方无关，若由纠纷导致乙方不能正常使用而造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲方应提交房屋权属证明及有关文书……双方亦对其他条款进行明确约定。该合同签订当日，柳伟丰即向鼎千里公司交纳铺面押金20000元、2018年8月1日至2019年7月31日一年的房租200000元。另查，2018年5月17日，甲方柳伟丰（鸿都丰禾路店）与乙方陕西峰业宏装饰工程有限公司签订《装修合同书》一份，约定：承包总价157000元，丰禾路鸿都清单记载装修具体项目、数量以及造价合计157349元，并注明以上项目以实际为准。2018年5月17日、6月5日、7月20日《收款收据》分别记载鸿都购物中心丰禾路店装修款50000元、80000元、27000元。2018年5月20日，甲方（发包方）柳伟丰鸿都购物中心丰禾路店与乙方精诚水电签订《施工合同》一份，约定：总施工面积800平方米，一楼600平方米×120元=72000元、二楼200平方米×50元=10000元，总造价82000元，工期自2018年6月1日至2018年6月15日，工期15天。合同签订当天即付工程款50%计41000元，工程完工三日内付清工程全部余款41000元。2018年5月21日、6月27日《收款收据》分别记载鸿都购物中心水电工预付款41000元、水电工程款41000元。2018年6月10日，甲方鸿都购物中心（丰禾路店）与乙方陕西比阳电子科技有限公司签订《工程技术合同书》一份，约定：工程名称鸿都购物中心弱电系统工程，工程地址西安市丰禾路，合同总造价85000元，合同签订后付合同款的40%，设备到现场付到总货款的55%，工程完工验收后一次性付清余款；并备注合同签订付40000元，设备到场安装完毕付40000元，开业后一个月付5000元。另附超市高清监控设备清单和系统合计单各一份。2018年6月10日《收款收据》、6月29日和8月15日《收据》分别记载鸿都购物中心弱电定金40000元、设备到场安装完工设备款40000元、设备尾款5000元。2018年5月27日，甲方鸿都购物中心丰禾路店与乙方西安康丰环境工程有限公司签订《家用中央空调销售安装合同》一份，约定：格力牌空调器工程安装地址为鸿都购物中心丰禾路，空调使用面积600平方米，工程合同总金额36000元，合同签订预付30000元，开业后余款一次性付清。2018年6月27日、8月12日《收据》分别记载鸿都购物中心格力空调预付款30000元、格力空调尾款6000元。西安讯代电子有限公司设备清单记载：甲方柳伟丰，乙方西安讯代电子有限公司，客户信息为鸿都购物中心（丰禾路店）预算单明细项下分计68200元，软件部分分计18000元，耗材部分分计30130元，合计116330元。再查，西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心的经营者系柳伟丰，地址为西安市莲湖区丰禾路168号，注册日期是2018年5月9日。西安市莲湖区行政审批服务局于2018年7月3日向西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心颁发《食品经营许可证》。2018年7月26日，西安市莲湖区烟草专卖局向西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心颁发《烟草专卖零售许可证》。2018年11月15日，西安秦岭棉织厂作出针对市场各经营户的《通告》如下：我厂期待已久的综合开发规划手续已经得到政府相关部门的批准，即将进行开发拆除工作。为了保证各经营户的利益，现我厂决定：本市场经营期限至2018年12月15日止。市场自2018年12月15日24：00起全部关闭。请各经营户需在2018年12月18日上午12:00前完成搬迁及撤离工作。同时请各经营户到市场办公办理清退手续。望各经营户周知。请各经营户积极配合……2019年1月28日，柳伟丰以邮件号码为1030316491130的EMS向鼎千里公司发出《合同解除通知》，该通知记载：本人柳伟丰于2018年5月5日与你公司签订《房屋租赁合同》，租赁你司丰禾路168号房屋800平方米用于商业经营，本人实际经营西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心。本人如约缴纳了押金20000元、第一年租金200000元。2018年11月15日，西安秦岭棉织厂通告自2018年12月15日24:00起关闭市场。后市场于2018年12月15日关闭，并从当日起断水断电至今，导致本人无法正常使用房屋。期间，本人多次找你司协商，并委托陕西瑞拓律师事务所陈静律师于2019年1月9日发送律师函，要求你司保证租赁房产正常供水、供电，但截至目前你那仍未恢复供应。综上本人认为，因你司不能在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途，导致本人无法正常使用房屋进行经营、无法实现合同目的，你司构成根本违约。现本人通知你司：一、解除本人于2018年5月5日与你司签订的《房屋租赁合同》；二、你司退还押金及自2018年12月15日起的剩余租金；三、依约、依法赔偿本人不能正常使用房屋而造成的经济损失。请你司接到本函后，立即与本人联系协商解决经营解除后续事宜。中国邮政速递物流显示该邮件于2019年1月29日11:52:51投递并签收，签收人系他人收同事。2019年2月20日，西安秦岭棉织厂将西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心诉至莲湖法院，请求：一、西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心立即排除妨碍腾交占用柳伟丰位于厂区的一、二楼门面房共计800平方米；二、西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心按每月16000元支付自2018年6月占用之日起至腾交之日止的占用费；三、本案诉讼费用由西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心承担。柳伟丰于2019年4月23日向法院提交司法鉴定申请书，要求：对位于西安市莲湖区丰禾路168号西安市莲湖区喜客鸿嘟购物中心的装修残值（包括基础装修、水电改造、弱电系统，不含地板）进行司法鉴定。陕西通海资产评估有限责任公司（以下简称通海评估公司）于2019年8月19日作出陕通海评报字（2019）032号评估报告，评估结论为：在评估基准日即2019年2月5日柳伟丰与鼎千里公司一案所涉及的装修损失（包含水电改造43332元）价值共计142647元；柳伟丰因此次评估垫付评估费5000元。组织双方当事人对该评估报告质证时，鼎千里公司对评估报告有异议，并申请评估人员对评估的计算出具相应的说明；经联系，通海评估公司针对评估的计算出具现场工作底稿四张，该底稿记载的评估基准日为2019年2月5日每页均由柳伟丰和李会府的签字确认，第4页尾部记载“2018年6月份装修、2019年2月5日停业、4月中旬搬走，弱电系统已拆除，空调仅留管道部分”；双方对该底稿的真实性均无异议。但柳伟丰认为该工作底稿最后披露的“弱电系统拆除，空调仅留管道部分”非在正式的签字内容里留存，且其提供的弱电合同附件、设备清单上的网线、辅材及安装调试费用等，因拆除后不能利用，实际有损失，拆除本身也有拆除及搬迁的费用，空调也注明还遗留管道部分，空调也有拆迁费用，上述费用均系客观产生，即使未在评估范围内，鼎千里公司也应合理赔偿柳伟丰相应的损失。鼎千里公司认为不应赔偿柳伟丰所所有的装修损失，因柳伟丰装修并未通知及经过鼎千里公司同意，且其2019年4月14日将房屋腾交给西安秦岭棉织厂时未告知鼎千里公司及经过鼎千里公司同意，故该部分损失应由柳伟丰自行承担，或由西安秦岭棉织厂赔偿。再查，柳伟丰此次主张鼎千里公司退还租金为2018年12月15日至2019年7月31日的租金175000元；鼎千里公司仅愿向柳伟丰退还押金20000元和自2019年4月15日至2019年7月31日的租金58630元。柳伟丰于2019年4月14日向西安秦岭棉织厂交还案涉房屋，并在该日之前将中央空调和可拆除的设备设施、货物均搬离涉案房屋。市地政莲字（93）第479号国有土地使用证记载：地址为莲湖区丰禾路10号的使用单位系西安秦岭棉织厂。涉案房屋现由西安秦岭棉织厂控制。鼎千里公司自认案涉房屋系西安秦岭棉织厂所建造，但无房产证，也无合法的审核和批建手续；柳伟丰亦认可案涉房屋系西安秦岭棉织厂所建造，但是否有合法建房手续其不清楚。柳伟丰认为案涉房屋租赁合同合法有效，事实已于2019年1月28日经书面通知鼎千里公司予以解除；鼎千里公司认为因未取得建设工程规划许可证导致案涉房屋租赁合同自始无效，且本案柳伟丰、鼎千里公司均有责任。鼎千里公司自述案涉房屋出租给柳伟丰经过西安秦岭棉织厂口头同意，但无证据予以证明。庭审中，法院依法向柳伟丰释明案涉《房屋租赁合同》应为无效合同后，柳伟丰亦认可本案租赁房屋确实未取得房屋所有权证和建设工程规划许可证等合法手续，并认可案涉《房屋租赁合同》是无效合同。   一审法院认为，本案争议的焦点为：1.柳伟丰与鼎千里公司之间签订的《房屋租赁合同》的效力，如租赁合同无效，无效后，柳伟丰已支付的剩余房屋租金和押金，鼎千里公司是否应当予以返还、应当如何予以返还；2.租赁合同无效后，柳伟丰可拆卸、带走的物品如何处理，柳伟丰已实际支付的装修费及其他已形成附合的装饰装修物如何处理，以及附合的装饰装修物的现值损失如何计算；3.鼎千里公司是否应向柳伟丰赔偿弱电系统损失52715元、中央空调损失30000元、设备损失71705元。关于焦点一，当事人行使权利、履行义务的民事活动应当遵循诚实信用原则。柳伟丰、鼎千里公司对案涉房屋由西安秦岭棉织厂建造的事实均无异议，但，本案中的鼎千里公司将案涉房屋出租于柳伟丰时，未向柳伟丰明确说明其对所出租的房屋并无所有权和该房屋未取得建设工程规划许可证等合法手续的真实情形，属于欺瞒案涉房屋属于无相关合法手续的事实给柳伟丰使用，致使柳伟丰在违背真实意思的情况下，于2018年5月5日和其签订《房屋租赁合同》的一致意见，鼎千里公司存在欺瞒行为，损害了柳伟丰的利益，导致柳伟丰承租的案涉房屋在2018年12月15日被西安秦岭棉织长通告办理清退手续，柳伟丰无法继续正常承租案涉房屋。依据以上事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，依法认定柳伟丰与鼎千里公司于2018年5月5日签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，鼎千里公司收取的1年租金200000元应当退还柳伟丰，但应当扣除柳伟丰占有使用案涉房屋的费用。柳伟丰从鼎千里公司处承租案涉房屋后，实际向鼎千里公司交付了1年的租金200000元，虽西安秦岭棉织厂于2018年11月15日作出的针对包含案涉房屋在内的市场各经营户的《通告》明示“市场经营期限至2018年12月15日止，市场自2018年12月15日24：00起全部关闭。请各经营户需在2018年12月18日上午12:00前完成搬迁及撤离工作，同时请各经营户到市场办公办理清退手续”，但柳伟丰自认其于2019年4月14日才将案涉房屋腾交于西安市秦岭棉织厂，因此柳伟丰实际使用案涉房屋的期限为2018年8月1日至2019年4月14日共计256天，自2019年4月15日起柳伟丰无法继续承租案涉房屋；又因在租赁合同订立时，柳伟丰作为承租人有查验出租房屋权属情况的审慎性审查的注意义务而未尽，在与鼎千里公司签订合同时有条件核实而未核实相关情况就与鼎千里公司签订《房屋租赁合同》，即合同无效双方均有一定的过错，虽鼎千里公司过错明显才导致合同无效，但柳伟丰作为承租人一直对房屋进行在合理范围内充分的利用，同时房屋租金的价格未高于正常的市场价格，因此，从公平合理的角度，柳伟丰仍应按原合同约定的租金支付相应的房屋占有使用费。故，鼎千里公司应当返还柳伟丰的租金为200000元-200000元÷365天×256天=59726元。另，案涉房屋的押金20000元鼎千里公司同意退还柳伟丰，不违反法律规定，予以确认，由鼎千里公司全额向柳伟丰予以返还。关于焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”， 基于鼎千里公司未向柳伟丰告知案涉房屋的真实情形，致使柳伟丰误认为可以合法使用，柳伟丰对房屋进行装修并使用了较短时间，房屋即被西安秦岭棉织厂收回，柳伟丰由此产生的已形成附合的装饰装修经济损失和水电改造损失是客观存在的，鼎千里公司应当赔偿柳伟丰因合同无效遭受的损失，因柳伟丰自身有过错，应当承担相应的责任，又考虑到柳伟丰已实际经营了一段时间，故对柳伟丰产生的经济损失酌定由双方分担。依据双方过错大小，根据公平原则，依法确定柳伟丰承担30%过错责任，鼎千里公司承担70%过错责任。陕西通海资产评估有限责任公司于2019年8月19日作出的陕通海评报字（2019）032号评估报告确认“在评估基准日即2019年2月5日柳伟丰与鼎千里公司一案所涉及的装修损失（包含水电改造43332元）价值共计142647元”，柳伟丰垫付评估费5000元；虽鼎千里公司对该评估报告提出异议，但评估人员对评估计算作出合理解释并提供工作底稿4页；柳伟丰、鼎千里公司对该4页工作底稿的真实性均无异议，该底稿明确记载评估基准日为2019年2月5日，且每页均有柳伟丰和李会府签字确认，在鼎千里公司未向本庭提供证据对柳伟丰停业具体日期予以证明的情形下，应视为双方同意该日为评估基准日。故，本案的附合装饰装修物的现值损失即装修损失和水电改造损失应为142647元。因柳伟丰自身有过错，应当承担30%的过错责任，因此，柳伟丰要求鼎千里公司赔偿的装修损失和水电改造损失经计算应为142647×70%=99852.9元。关于焦点三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。案涉房屋内可拆卸、带走的未形成附合的装饰装修物，应由柳伟丰拆除和带走。鼎千里公司辩称柳伟丰装修未经过其同意，与双方签订的案涉《房屋租赁合同》记载内容和柳伟丰实际已经经营256天的事实不符，亦不符合常理，不予采信。庭审中，柳伟丰自认案涉房屋内中央空调和可拆除的设备设施、货物等资产已于2019年4月14日全部搬离，故，对于柳伟丰主张的中央空调损失30000元、设备损失71705元的可移动、可拆除的资产，依法确认已由柳伟丰在案涉房屋交还西安秦岭棉织厂之前全部搬离。柳伟丰要求鼎千里公司向其支付该中央空调损失30000元、设备损失71705元，无事实和法律依据，不予支持。关于弱电系统损失，评估公司现场工作底稿第4页尾部明确记载“弱电系统已拆除，空调仅留管道部分”，同时双方对该底稿的真实性均无异议。柳伟丰认为该工作底稿最后披露的部分未在正式签字内容里留存，且拆除后不能利用、拆除本身也有拆除及搬迁费用，故即使未在评估范围内，鼎千里公司也应合理赔偿柳伟丰相应的损失。通过上述质证时柳伟丰表达出的意思，案涉房屋内的弱电系统确实已由其拆除并搬离案涉房屋，鼎千里公司并未表示同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，鼎千里公司不应向柳伟丰支付案涉房屋内的弱电系统损失52715元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效后七日内，被告陕西鼎千里房地产开发有限公司返还原告柳伟丰租金59726元和押金20000元；二、本判决生效后七日内，被告陕西鼎千里房地产开发有限公司支付原告柳伟丰装修损失和水电改造损失合计99852.9元；三、驳回原告柳伟丰其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费9385元和鉴定费5000元，由原告柳伟丰负担9760元，被告陕西鼎千里房地产开发有限公司负担4625元。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。   本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。柳伟丰与鼎千里公司签订之《房屋租赁合同》，因租赁房屋未办理建设工程规划许可手续，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。鼎千里公司收取柳伟丰2018年8月1日至2019年7月31日的租金200000元及押金20000元，扣除柳伟丰占有使用案涉房屋期间的费用，应予退还。柳伟丰自认其自置发电机甩货至2019年2月初，于2019年4月14日向西安市秦岭棉织厂腾退涉案房屋，故一审认定柳伟丰实际使用房屋的实际为2018年8月1日至2019年4月14日共256天，判决鼎千里公司退还柳伟丰的租金59726元（200000元-200000元÷365天×256天=59726元）及押金20000元，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”鉴于鼎千里公司与柳伟丰签订《房屋租赁合同》时，鼎千里公司作为出租人，出租时未明确告知柳伟丰涉案房屋未取得建设工程规划许可手续的房屋状况，致使柳伟丰对房屋装修仅短时间使用，结合柳伟丰承租时未审慎了解房屋手续的实际情况，一审法院认定对于合同无效由鼎千里公司负担70%的主要责任，由柳伟丰自负30%的次要责任，并无不当，结合评估报告确认的装修损失和水电改造损失142647元，判决鼎千里公司赔偿柳伟丰装修损失和水电改造损失合计99852.9元（142647元×70%=99852.9元），亦无不妥。弱电系统、中央空调、设备等可移动、可拆除的资产，柳伟丰已自行处理，要求的鼎千里公司赔偿，于法无据，不予支持。   综上所述，柳伟丰、鼎千里公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费18771元，柳伟丰已预交9386元由柳伟丰负担，陕西鼎千里房地产开发有限公司已预交9385元由陕西鼎千里房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。       审判长  陈    平   审判员  李    刚   审判员  陈    帅     二〇二〇年十月二十三日     书 记 员  刘 书 方            1