江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1181民初3128号 原告：中国建设银行股份有限公司丹阳支行，住所地丹阳市云阳路**，统一社会信用代码91321181772018235M。 负责人：李强，该支行行长。 委托诉讼代理人：徐璐，江苏学益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周华，江苏学益律师事务所律师。 被告：吴玲，女，汉族，1989年7月4日生，户籍地丹阳市，现住丹阳市。 委托诉讼代理人：洪双明，江苏泽友律师事务所律师。 被告：吴娟，女，汉族，1991年5月5日生，户籍地苏州市姑苏区。 原告中国建设银行股份有限公司丹阳支行（以下简称建设银行丹阳支行）与被告吴玲、吴娟金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因本案有不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭审理了本案。原告建设银行丹阳支行的委托诉讼代理人徐璐、被告吴玲的委托诉讼代理人洪双明到庭参加诉讼，被告吴娟经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告建设银行丹阳支行向本院提出诉讼请求：1、要求两被告立即偿还借款本金414803.66元、截至2020年4月9日的利息9024.40元，截止日后的利息（包括罚息）按合同约定利率继续计至实际清偿之日；2、要求两被告承担原告为实现债权的律师代理费28000元；3、两被告如不能按期履行上述还款义务，原告有权以被告吴玲名下位于丹阳市的房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；4、要求两被告承担案件受理费。事实和理由：2013年3月1日，原告与两被告签订个人住房（商业用房）借款合同，约定了两被告向原告借款的金额、期限、利率、用途、还款方式、违约责任等；双方还约定被告吴玲以所购房屋为上述借款提供抵押担保。2013年3月29日，双方办理了抵押登记手续。原告依约向被告发放贷款，两被告从2019年10月开始未能按期足额还款，2020年1月停止还款，已构成违约，原告依约有权宣布借款立即到期，故诉至法院。 被告吴玲辩称，本案借款人为吴玲，借款所购房屋的所有权人也为吴玲，吴娟并非借款人；因受疫情影响，被告吴玲无收入来源，合同可以中止或暂缓履行，原告不应提起本案诉讼；原告主张的律师代理费过高，且未实际发生，故不应得到支持。 被告吴娟未应诉答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、他项权证、委托代理协议、江苏增值税普通发票等证据。被告吴玲认为吴娟不是借款人，不应成为本案被告，仅有代理费发票不能证明已经实际支付；被告吴娟未到庭视为放弃举证、质证的权利。对原告提供的证据，因与本案具有关联性、合法性、真实性，本院依法予以确认，并在卷佐证。 经审理查明：2013年3月1日，原告建设银行丹阳支行与被告吴玲、吴娟签订个人住房（商业用房）借款合同，约定两被告向原告借款48万元，用于购买丹阳市房屋，借款期限324个月，自2013年3月21日至2040年3月21日；借款利率采用浮动年利率，年利率为5.895%，逾期借款的罚息利率为在执行借款利率水平上上浮50%；还款方式为每月等额本息还款法；被告不按时足额偿还的，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。被告吴玲以其购买的坐落于丹阳市的房屋（产权证号丹房权证云阳字第××号）为上述借款提供抵押担保,担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2013年3月29日，原告与被告吴玲办理了抵押登记。同年4月2日，原告向被告指定账户发放贷款48万元。被告从2019年10月开始未能按期足额还款，2020年1月停止还款，原告认定两被告已构成违约，宣布该贷款立即到期。截至2020年4月9日，两被告尚欠原告借款本金414803.66元、利息9024.40元。 另查明，2020年4月23日，原告与江苏学益律师事务所签订委托代理协议，约定由该所指派律师周华、徐璐为原告与两被告之间金融借款合同纠纷一案的代理人，律师代理费为28000元。庭审中，原告根据本案实际情况，将诉讼请求第二项即要求两被告承担的律师代理费变更为16000元。 本院认为：原告与两被告签订的个人住房（商业用房）借款合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。原告按约发放贷款，两被告也应按约偿还贷款本息。由于被告未能按约还款，原告根据合同约定有权宣布贷款立即到期，并要求被告立即清偿借款本息及相关费用，故对原告要求被告偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担律师代理费16000元，符合借款合同约定，也未超过相关律师收费标准，本院予以支持。被告吴玲以其所有的坐落于丹阳市的房屋为上述债务提供抵押担保，且办理了抵押登记，原告要求以该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告吴玲的辩称观点无事实和法律依据，本院不予采纳。被告吴娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴玲、吴娟于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司丹阳支行借款本金414803.66元、截至2020年4月9日的利息9024.40元，并按个人住房（商业用房）借款合同约定利率承担2020年4月10日至实际清偿之日的利息、罚息；承担原告为实现债权的律师代理费16000元。 二、如两被告未履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司丹阳支行可以被告吴玲所有的坐落于丹阳市的房屋（产权证号丹房权证云阳字第××号）折价或者拍卖、变卖的所得价款在抵押担保范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8077元、公告费560元，合计8637元，由两被告负担（两被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  徐云方 人民陪审员  戎金霞 人民陪审员  洪 鑫 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  陈**萍 附本判决书适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的。 应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。