四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12559号 上诉人（原审原告）：周德文，男，1968年2月16日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：徐凡，四川孟鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘强，四川孟鸣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢清秀，女，1992年12月24日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 被上诉人（原审被告）：张群泽，男，1968年6月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：王利（系张群泽之妻），住四川省眉山市东坡区。 被上诉人（原审被告）：王利，女，1970年7月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被上诉人（原审被告）张昕，女，1991年4月9日出生，汉族，住四川省眉山市东城区。 上诉人周德文因与被上诉人谢清秀、张群泽、王利、张昕案外人执行异议之诉一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 周德文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持周德文的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由谢清秀、张群泽、张昕、王利承担。事实和理由：一、涉案房屋系农安房，周德文修好房屋后作为栋长的张群泽就将该房屋交付周德文，并由周德文一直占有使用和处分，一审法院将双方签订的《售房合同》进行了错误解释，系认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了周德文的合法权益。周德文与张群泽于2010年7月28日签订的《售房合同》是双方合意形成的买卖合同，虽房款的支付方式为冲抵工程款，但也应视为周德文支付了合理的对价，应得到法律的保护。且该房屋周德文占有使用处分10年之久，周德文对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。二、成都市温江区人民法院作出的（2020）川0115执异12号执行裁定书在未召集双方当事人进行证据交换并质证，未充分了解案情的情况下裁定驳回周德文的异议申请。且在将该房屋进行了司法拍卖后，才告知周德文准备将房屋进行拍卖，严重违反了法律规定，损害了周德文救济的权利，导致四川省眉山市东坡区人民法院驳回了周德文要求过户办证的诉讼请求。后成都市温江区人民法院作出的（2020）川0115民初680号民事判决书，实为袒护其自身错误的行为。 谢清秀辩称，谢清秀与张昕存在民间借贷关系，保全时涉案房屋登记在张群泽、王利的名下。周德文的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 张群泽、王利辩称，1.对《售房合同》的合法性、真实性不予认可。2.《售房合同》签订时，涉案房屋尚在村民周绍堂名下。作为德盛建筑有限公司在该项目工地的负责人周德文对购买农民安置房的特点应该清楚，即必须有周绍堂、张群泽、王利共同在场的情况下签订的合同才有效。3.从2010年7月至今近10年，张群泽、王利从未收到过周德文催促办理房产证的电话，周德文的请求超过诉讼时效。4.涉案房屋系张群泽、王利的唯一住房，且对拍卖房屋和执行情况不知情。请求驳回周德文的上诉请求。 张昕辩称，与张群泽、王利的答辩意见一致。 周德文向一审法院起诉请求：1.请求确认位于眉山市东坡区房屋【不动产权证号：川（2018）眉山市不动产权第××号】归周德文所有，并判决不得执行位于眉山市东坡区的房屋【不动产权证号：川（2018）眉山市不动产权第××号】；2.本案的全部诉讼费由谢清秀、张群泽、王利、张昕承担。一审庭审过程中，周德文放弃要求确认位于眉山市东坡区房屋【不动产权证号：川（2018）眉山市不动产权第××号】归周德文所有的诉讼请求。 一审法院认定事实：2005年6月1日张群泽（为集资户的代表兼栋长）与眉山市德盛建筑工程有限公司签订了《建设工程承包合同》，周德文作为负责人给张群泽及其他住户修建东效村一组的集资楼。2010年7月28日，周德文与张群泽签订《售房合同》，该合同约定：“一、张群泽将东效村1组一安置区张群泽等集资楼住房3屋2厅出售给周德文，位置从张群泽集资楼由东向西2单元5楼靠右一套，面积约145平方米出售给周德文，房产证、土地证由张群泽办理，房产证、土地证费用由周德文承担……二、付款方式：此房由周德文承建，购房款用于支付此楼工程款，房屋价格优惠为550元/平方米，房屋总价值为79750元，此款于签订协议之日起已在工程款中扣除付清……”。一审中双方均认可《售房合同》为以房抵债协议。 一审另查明，谢清秀与张昕、张群泽、王利借款合同纠纷一案，成都市温江区人民法院作出（2018）川0115执保488号执行裁定书，于2018年11月29日查封了张群泽、王利名下位于眉山市东坡区房屋。之后，周德文向一审法院提出执行异议。一审法院于2020年2月17日作出（2020）川0115执异12号执行裁定书，驳回案外人周德文的异议请求。周德文对该执行裁定不服，诉至一审法院。 经现场勘查核实涉案房屋由周德文装修并占有使用。涉案房屋系张群泽、王利于2015年1月13日从周绍堂（案外人）处购买所得。2020年5月3日，一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房屋进行拍卖，买受人曹光群以319000元最高价竞得。2020年5月9日成都市温江区人民法院作出（2019）川0115执727号执行裁定书。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。在本案立案时，涉案房屋登记在张群泽、王利名下。因此，从物权公示的角度来看，张群泽、王利是涉案房产的所有权人。虽然周德文占有装修使用涉案房屋，但不能据此认定周德文取得涉案房屋所有权。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。周德文与张群泽之间签订的《售房合同》实际是以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中周德文寻求救济途径不当，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该《售房合同》的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回周德文的诉讼请求。案件受理费减半收取1794元，由周德文负担。 二审审理中，周德文提交以下证据：四川省眉山市东城区人民法院（2019）川1402民初4616号民事判决书，拟证明该院经过庭审已对建设工程合同、《售房合同》、租房合同的三性予以认可，并全部采信，证明《售房合同》真实、合法、有效。本院组织当事人进行了质证，谢清秀质证认为，其与张昕、张群泽、王利之间系民间借贷关系，对上述证据不清楚。张群泽、王利、张昕质证认为，该证据不能达到周德文的证明目的，对《售房合同》的真实性、合法性有异议。本院经审查认为，上述证据结合本案的事实予以认定。 二审另查明，涉案房屋于2007年6月27日初始登记在案外人周绍堂名下。 二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议焦点为周德文要求排除涉案房屋执行的请求能否得到支持。根据四川省眉山市东城区人民法院（2019）川1402民初4616号民事判决书载明的事实，涉案房屋于2007年6月27日初始登记在案外人周绍堂名下，2015年1月13日张群泽、王利才从周绍堂处购买所得。即在2010年7月28日签订《售房合同》时，张群泽、王利对涉案房屋不享有权利，周德文关于《售房合同》实质是双方合意形成的买卖合同的主张与事实不符，该主张不能成立，本院不予支持。张群泽作为集资户的代表兼栋长与周德文于2010年7月28日签订的《售房合同》实际是以房抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式。由于涉案房屋在长达10余年的时间并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该《售房合同》的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。综上，周德文要求排除涉案房屋执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，周德文的上诉请求不能成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1794元，由周德文负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 文 审判员 滕 洁 审判员 崔俊安 二〇二〇年十月十三日 书记员 李 进