辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初248号原告：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路**。法定代表人：杨立宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：桂芸，辽宁京阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欢，辽宁京阙律师事务所实习律师。被告：赵丰臻，女，1965年11月26日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：陈明良，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永刚，辽宁大宸律师事务所律师。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司与被告赵丰臻租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，于2019年8月1日作出（2019）辽0103民初7117号民事判决，沈阳五爱深港房地产开发有限公司、赵丰臻对该判决不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）辽01民终14409号民事裁定，裁定撤销（2019）辽0103民初7117号民事判决，案件发回本院重审。本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张克明担任审判长并主审，与人民陪审员张在军、朱福涛另行组成合议庭，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人桂芸、赵欢，被告赵丰臻及其委托诉讼代理人陈明良、孙永刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1判令被告向原告给付2013年8月23日至2015年5月20日的租金47231元、物业费36735元及违约金11995元；合计95961元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年8月23日，原被告签订《档口租赁及物业管理合同》，约定：被告租用原告位于“美博广场”二层2A075档口商铺，用于经营日用百货，店铺面积为24.99平方米，租赁期限从2011年8月23日至2014年8月22日，租金为90元/平方米/月，物业费为70元/平方米/月；并在合同中约定了违约条款。租赁期满后，被告继续经营此档口，但被告自2014年8月23日起，未再依约向原告支付过任何费用。至2015年5月20日，被告拖欠原告租金47231元，物业费36735元；考虑双方长期合作关系，原告同意按照3个月的租金收取违约金11995元；以上共计95961元。现原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告赵丰臻辩称，一、原告未提交案涉房屋有权出租证据，主体是否适格存疑。虽然原被告于2011年8月18日签订案涉租赁合同，但从2019年6月本案一审开庭至今，原告未提交其对案涉房产拥有所有权的证据。因此，原告是否有权作为出租人出租案涉房屋，其是否可作为适格主体向被告主张租金缺乏证据证明。二、原、被告《租赁合同》的解除时间是2014年2月28日，不是原告诉称的2015年5月20日。2014年2月28日，原告将美博广场二层拖欠租金和物业费的档口全部上锁禁止经营，造成大量业主与原告发生群体性事件，并报警并由警方对有关人员进行了处理，原告上锁不让经营的行为实际是在行使单方解除权（实际收回档口），解除租赁合同的时间应当是2014年2月28日，不是原告主张的2015年5月20日。因此，原告主张的租赁费和物业费的金额是错误的。三、原告诉讼请求超过诉讼时效，请求法院不予支持。原告于2014年2月28日解除了《租赁合同》后，一直怠于主张权利，根据2017年10月1日前的《民法通则》关于两年诉讼时效的规定，原告诉讼请求已经超过了两年诉讼时效。请求法院对原告的诉讼请求不予支持。四、原告在先违约行为导致众多商户严重亏损，不应收取违约金。2011年至2015年期间，美博广场多批次更换管理人员和物业人员，因人员流动性较大，造成广场经营和管理工作严重缺位。所有商户都赔钱是公认的事实，究其原因有五点：一是不断提高档口租金和物业费，商户经营成本居高不下；二是广场一楼始终未营业，给顾客造成广场未正常营业的直观感受；三是广场设有十余处出入口，但为了降低管理成本，只开放一处，其他均上锁，不但不利于将客流导入广场，更给人留下拒之门外的感觉；四是硬性要求商户更换经营项目，导致成熟客户的流失；五是在所有商户都亏损的情况下，原告应当进一步提高物业服务和管理水平，与商户共同努力、共度难关，想方设法采取多种措施激发市场活力，但事实上原告依然硬性地收取高额租金和物业费。在广场众多商户均有欠费背景下，被告并非恶意拖欠租金及物业费，不应收取违约金。该事实已被贵院（2016）辽0103民初7525号民事判决书予以认可。综上，请求法院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月18日，原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司作为甲方（出租方）与被告赵丰臻作为乙方（承租方）、案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司作为丙方签订《档口租赁及物业管理合同》一份，约定：原告将坐落于“美博时尚品牌广场”二层A区075档口商铺（套内面积24.99平方米）出租给被告使用，期限从2011年8月23日至2014年8月22日，基础租金为90元/月/平方米，物业管理费为70元/月/平方米；档口租金及物业管理费实行年缴费制，提前一季度缴纳下一年度的费用。第十条违约责任约定：“1、如乙方未能按照合同的约定，按时缴纳档口租赁费及其他相关费用，每超一日，乙方按照该档口月租赁费3%支付违约金；超过15日，甲方有权终止合同并取消乙方档口的租赁使用权，已交的各项费用不予返还。……4、乙方有下列情况之一时，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，已交的各项费用不予退还，装修部分无偿归甲方所有……（5）乙方拖欠档口租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过15日……”。合同签订后，原告将档口交付被告使用。2015年5月20日，案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司向原告出具“债权转让书”，将向被告主张物业费36735元（至2015年5月20日）的债权全部转让给原告。2016年3月31日、2017年2月28日，原告分别在“辽沈晚报”上登载“沈阳五爱深港房地产开发有限公司租赁费及物业费催收公告”，公告载明被告的档口号及身份证号。现原被告就收取相关租金、物业费、违约金产生纠纷，原告起诉至本院。另，2015年5月20日，辽宁金阳律师事务所受原告委托向被告发出“解约函”，通知被告于本函发出之日起3日内，向原告付清欠缴的费用，如到期未予交纳，将依法解除合同，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠款及违约金。原告向法庭提交EMS快递面单，该快递单所载被告地址、电话与租赁合同上所载地址、电话相同，《律师解约函》被拒收。被告对该证据的真实性不予认可。原告向法庭提交档口物品清单，记载：“档口号为2A075，姓名赵丰臻，日期2015年7月31日，档口空置，无任何物品”，社区负责人处有两人在其上签字，“商贸公司人员签字”栏及“浙商公司人员签字”栏处均无人签名。被告对该证据的真实性不予认可。本院认为，当事人的合法权益受法律保护，原告与被告签订的《档口租赁及物业管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，原被告均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。原告主张于2015年5月20日向被告发出“律师函”，并于2015年7月31日清退了被告承租的档口，但被告否认收到“律师函”，并主张使用该档口至2014年2月28日。合同约定的租赁期至2014年8月22日。现双方就解除合同的具体时间均未提供充分的证据证明，故本院以租赁期限届满日，即2014年8月22日作为双方合同关系终止的时间。被告抗辩本案已经超过诉讼时效。本院认为，从本案的事实来看，2015年原告通过快递的方式向被告发出“解约函”，快递单所载被告地址、电话与租赁合同上所载地址、电话相同，在被告拒后，原告分别于2016年3月31日、2017年2月28日在《辽沈晚报》刊登租赁费、物业费的催收公告，系对自身权利的保护。同时根据《中华人民共和国民法总则》的规定，原告于2019年5月13日提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对被告的此项答辩意见本院不予采纳。关于债权转让的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，本案债权不存在合同性质不可转让、当事人约定不可转让及法律规定不可转让的情形，故本案物业费债权为可转让的债权。同时，根据第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，债权转让应当通知债权人。沈阳五爱深港物业服务有限公司于2015年5月20日签署《债权转让书》，将被告拖欠的物业费的债权转让给本案的原告。此后，原告分别于2016年3月31日、2017年2月28日在《辽沈晚报》发布租赁费、物业费的催收公告，在该公告中，原告不仅催收租赁费，也催收物业费，此时债权转让的通知已通知债务人。此外在本案审理过程中，原告已举证《债权转让书》，该通知已到达被告，其应向原告履行物业费的债务，故本院对原告提出物业费的诉讼主张，予以支持。双方签订的《档口租赁及物业管理合同》中约定了租金和物业管理费的计算标准，故被告应按照合同约定给付原告自2013年8月23日至2014年8月22日拖欠的租金及物业费共计47980.8元（90×24.99×12+70×24.99×12）。关于原告主张被告给付至2015年5月20日的租金及物业费问题，因双方合同已于2014年8月22日终止，原告主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告给付违约金问题，考虑本案特殊情况，被告与其他业户承租原告商铺因客流等原因确实经营不善，众多业户均有欠费，被告并非恶意拖欠租金及物业费，故对原告主张，本院不予支持。关于被告主张原告并非适格主体的问题，《档口租赁及物业管理合同》记载的出租人为原告，承租人为被告，且原告的营业执照记载的经营范围之一为自有房屋租赁，原告将自有房屋租赁给被告不违反法律规定，故对被告的此项答辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，第八十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告赵丰臻于本判决生效后十日内给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司租金及物业费47980.8元；二、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1099元，由原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担100元，被告赵丰臻负担999元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张克明人民陪审员  张在军人民陪审员  朱福涛二〇二〇年十月十二日法官 助理  陈 曦书 记 员  郭 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。