重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初3935号原告：重庆市富盈摩尔商业管理有限公司，住所地重庆市长寿区。法定代表人：王茜，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：龙怀春，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小燕，重庆百事得律师事务所律师。被告：徐孝强，男，1988年5月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：吴端平，男，1976年5月29日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆市富盈摩尔商业管理有限公司与被告徐孝强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案。由于案外人吴端平与本案结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市富盈摩尔商业管理有限公司的委托诉讼代理人龙怀春、周小燕，被告徐孝强及第三人吴端平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市富盈摩尔商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐孝强支付2018年4月1日至2021年3月31日期间的物业管理费44676元及违约金（以14892元为基数，分别从2018年2月16日起、2019年2月15日起、2020年2月18日起按月息2%计算至付清时止）；2、判令被告支付原告垫付的2019年12月至2020年3月期间的电费1505.60元及违约金（以1505.60元为基数，从2020年4月6日起按月息2%计算至付清时止）；3.判令被告支付原告律师费6000元；4.案件受理费、保全费由被告负担。审理中，原告自愿将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付2018年4月1日至2020年8月31日期间的物业管理费35989元及违约金（从2018年2月13日起以14892元为基数按月利率2%的标准计算至2019年2月20日，从2019年2月21日起以29784元按月利率2%的标准计算至付清时止，从2020年2月20日起以6205元为基数按月利率2%的标准计算至付清时止）；并自愿申请撤回了要求被告支付原告垫付的电费及违约金，以及关于保全费的诉讼请求。事实和理由：2014年1月，案外人重庆市富盈置业有限公司（以下简称“富盈置业公司”）委托原告经营管理富盈湾项目所有商业，由原告以自己的名义进行商品招租、收取租金等。2017年3月24日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于重庆市长寿区XX镇XX路XX号富盈XXX商业广场X号楼附XX号、附XX号商铺及四楼临湖客房一间，租赁面积共计310.22㎡，租赁期间为2017年4月1日起至2025年3月31日止；每月物业管理费用按照4元/㎡计算为1241元，随当期租金一并交纳。若被告未按合同规定的日期支付租金、物业管理费等费用，每逾期1天，按应付未付金额的千分之三向原告支付违约金。合同签订后，被告未按合同约定支付2018年4月以后的物业管理费及2019年12月以后的电费。2019年10月10日，东莞市家盛物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“家盛物业重庆分公司”）向原、被告催收该商铺的物业费，原告多次要求被告支付物业费、电费，但被告均未支付。被告徐孝强辩称，我与第三人吴端平系合伙关系，案涉房屋系我二人共同租赁，以我个人名义签订的租赁合同，但实际商铺由我二人一起经营。我方没有交纳物业费的原因是因为物业公司并没有提供服务：商铺周边的平台有很多杂草及青苔，还有打通通道后产生的建筑垃圾，由于物业公司未尽到清扫垃圾等义务，导致我方的顾客在外滑倒，我方还因此对顾客进行了赔偿；消防栓里面没有水带，还有鸟窝，存在安全隐患；开发商招租时告知可以通过电动扶梯到达我方店面，但除了开业当天电动扶梯曾经运行，之后就再未运行；因一楼烟道被其他商户封堵，导致餐饮店的油烟倒灌飘向我方租赁的商铺；开发商将我方租赁商铺的商业通道封闭并自行出售。要求驳回原告的诉讼请求。若判决我方支付违约金，我方认为合同约定及原告主张的违约金计算标准均过高，要求依法予以调整。第三人吴端平述称，我与被告徐孝强系合伙关系，案涉房屋系我二人共同租赁，以被告个人名义签订的租赁合同，但实际商铺由我二人一起经营。由于物业公司没有尽到责任，所以我方没有缴纳物业费。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告摩尔公司与案外人富盈置业公司先后签订《商业地产招商代理及经营委托管理协议书》两份，均约定富盈置业公司将富盈湾项目所有商业委托给原告进行管理，并将富盈置业公司所有的富盈湾项目未售商业委托给原告进行招商，委托期限分别为2014年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2023年12月31日，委托内容包括由原告负责租赁合同的签订、续签、变更等事宜，以及租赁押金和租金的收取等。2017年3月24日，原告摩尔公司（甲方）与被告徐孝强（乙方）签订《富盈长寿湖商业广场项目商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市长寿区重庆市长寿区XX镇XX路XX号富盈XXX商业广场X号楼附XX号、附XX号、四楼临湖客房一间（37平方米）出租给被告使用，租赁面积为310.22平方米；租赁期限为2017年4月1日至2025年3月31日；甲方给予乙方33个月的免租优惠，免租期为2017年7月1日至2020年3月1日；2020年4月1日至2022年3月31日期间的租金为10元/平方米/月，之后在该标准的基础上进行递增；除首期租金于签订租赁合同时支付外，剩余租金于次季度提前7个工作日（次年度）向甲方预交次季度/次年度租金，如支付当日为法定节假日，则支付日期顺延至假日后的第一天；乙方于签订合同时向甲方预交首年度租金（免租期不计租金），之后于次年度提前30个工作日向甲方预交次年度租金；租赁商铺的物业管理费为4元/平方米/月，按商品租赁面积计算为1241元/月，随当期租金一并交纳；若乙方未按合同约定之日支付租金、物业管理费、空调使用费、水电煤等费用，每逾期1天，按应付而未付金额的千分之三向甲方支付违约金；甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支，包括但不限于诉讼费、律师费及其他有关费用，均由乙方承担。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，案涉房屋所在区域由案外人家盛物业重庆分公司提供物业服务，被告从2018年4月起开始未缴纳物业服务费。2019年10月10日，案外人家盛物业重庆分公司就案涉房屋欠付的2018年4月至2019年10月期间的物业服务费向案外人富盈置业公司及原告摩尔公司进行了催收，后于2019年10月23日向被告徐孝强邮寄了催款函，但被告一直未缴纳上述欠付的物业服务费。2020年8月25日，原告向嘉盛物业公司缴纳了2018年4月至2020年8月期间的物业服务费35989元。2020年7月2日，原告摩尔公司与重庆百事得律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定由该事务所经原告与被告徐孝强商铺租赁纠纷一案提供法律服务，一审包干代理费为6000元。2020年7月15日，原告向重庆百事得律师事务所支付了律师服务费6000元，该事务所向原告出具了发票。审理中，被告徐孝强、第三人吴端平自述系合伙关系，原告摩尔公司不要求第三人吴端平承担案涉物业费、违约金及律师费的支付责任。另查明，案外人富盈置业公司向本院出具情况说明，表示对原、被告签订的《富盈长寿湖商业广场项目商铺租赁合同》予以认可，同意由原告摩尔公司直接收取租金、物业费。上述事实，有当事人的陈述、房地产权证、《商业地产招商代理及经营委托管理协议书》、《富盈长寿湖商业广场项目商铺租赁合同》、法律事务委托合同、重庆增值税普通发票、情况说明等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告摩尔公司受案外人富盈置业公司委托，对富盈置业公司所有的富盈长寿湖商业广场项目商铺进行经营、管理并收取相关费用，其与被告徐孝强签订的《富盈长寿湖商业广场项目商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容享受权利并履行义务。原、被告在合同中约定物业费随租金一并缴纳，实际上系原、被告双方对于物业费承担主体的约定，即由被告承担物业费的支付义务。现原告已经代被告履行了支付物业费的义务，其有权向被告进行追偿。由于原、被告之间系房屋租赁合同关系，原告并非物业服务的提供者，且双方未就物业服务的瑕疵问题进行约定，故被告不能以物业服务存在瑕疵为由拒绝向原告偿还其垫付的物业费。故对原告要求被告支付其垫付的2018年4月1日至2020年8月31日期间的物业费的请求，本院予以支持。关于违约金的问题，原、被告在合同中约定若被告未按合同约定的日期支付物业费，每逾期1天，按应付而未付金额的千分之三向甲方支付违约金，被告认为该约定及原告主张的违约金计算标准均过高，要求进行调整。由于原告未举证证实除垫付物业费后产生的资金占用损失外，还存在其他损失，本院依法将违约金调整为从2020年8月25日起以35989元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止。关于律师费的问题，原、被告在合同中约定由被告承担，现原告要求被告支付原告因本案支出的律师费6000元，符合合同的约定，本院予以支持。原告自愿申请撤回要求被告支付2019年12月至2020年3月期间的电费及违约金、2020年8月至2021年3月期间物业费及违约金、保全费的诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反法律、法规的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告徐孝强于本判决生效之日起十日内向原告重庆市富盈摩尔商业管理有限公司支付其垫付的物业费35989元及违约金（从2020年8月25日起以35989元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；被告徐孝强于本判决生效之日起十日内向原告重庆市富盈摩尔商业管理有限公司支付律师费6000元；驳回原告重庆市富盈摩尔商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1461.94元，减半收取计730.97元，由原告重庆市富盈摩尔商业管理有限公司负担306.11元，由被告徐孝强负担424.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 邬涛二〇二〇年十月十三日法官助理 李琨书 记 员 姜凡