新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终998号 上诉人（原审原告）：蔡秀梅，女，1972年4月28日出生，住石河子市。 上诉人（原审被告）：张堃，女，1988年11月8日出生，住石河子市。 上诉人蔡秀梅因与上诉人张堃房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡秀梅、上诉人张堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡秀梅上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由张堃承担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，证据不足，导致判决错误。本案租赁合同系双方当事人自愿达成且已履行一年以上，双方均认可合同的效力。在合同期内，张堃无正当理由逾期不支付租金，时间已长达10个月之久，构成违约，应当承担逾期付款违约责任，张堃无正当理由不履行租赁合同且也未提出解约要求，张堃理应承担继续支付第二年租金的义务。一审判决张堃承担3个月的损失费用并驳回上诉人蔡秀梅一审其他诉讼请求，无事实依据。 张堃辩称，2019年9月，张堃搬离租赁房屋时已告知蔡秀梅来收房，故不应支付蔡秀梅一年的租金、水电、物业费。张堃愿意承担2019年9月前的水电、暖气、物业费。 张堃上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回蔡秀梅一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由蔡秀梅承担。事实和理由：双方于2018年9月30日签订了房屋租赁合同，2019年8月至9月，张堃多次告知蔡秀梅无力承担高额的租金，协商降低租金，但未能达成一致，后张堃以短信方式告知蔡秀梅收房终止合同，并于2019年9月26日撤离该店。 蔡秀梅辩称，张堃短信告知解除合同属于单方解除合同不是双方的合意。租赁合同已经履行一年。张堃没有交还房屋，蔡秀梅没有对外出租房屋的原因是与张堃的租赁合同还在履行，故张堃应当履行合同至合同终止。 蔡秀梅向一审法院起诉请求:１.请求确认原、被告间商铺租赁合同合法有效；２.判令被告继续履行支付商铺租赁期间房租及使用费合计42730.60元；3.判令被告支付违约金8000元；4.判令被告承担诉讼费。庭审中，原告放弃第一项诉讼主张，即确认双方间租赁合同合法有效，增加变更第二项诉讼主张，要求被告继续履行合同，支付2019年房屋租金及使用费43875.60元。 一审法院认定事实：2018年9月30日，原、被告双方签订房屋租赁合同。租赁合同约定：一、甲方蔡秀梅将座落在石河子市××小区×××号，建筑面积70平米商铺租给乙方张堃使用。二、租用期限：租赁期限三年，自2018年9月30日至2021年9月29日止。……乙方拖欠相关经营中产生的费用累计达30天，乙方需赔偿年租金额的违约金30%，即壹万贰仟元整。……在租赁期间乙方向甲方缴纳质保金5000元，在合同履行完毕后，乙方所有费用及手续全部结清，甲方予以退还乙方质保金。三、租金和租金缴纳期限：1.每年租金为人民币40000元。……3.次年租金在每年到期前一个月缴纳完毕，即每年的8月30日。……八、违约金和违约责任……2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责甲方违约金为年租金额的30%。十二、本合同双方签字盖章后生效，如乙方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金12000元。合同签订后，双方依约定履行租赁合同，原告向被告交付租赁商铺，被告缴纳保证金5000元，缴纳2018年至2019年度租金40000元。2019年9月26日，被告腾退租赁商铺并短信告知原告。2020年3月，原告具状起诉至法院。 一审法院认为：本案中，原、被告双方签订租赁合同约定租期3年，合同解除需具备双方约定解除或法定解除条件。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人可以随时解除合同”规定，对于承租人行使单方随时解除权需满足上述法定条件，本案被告未提供直接证据证实双方解除租赁合同达成合意，单方腾退租赁商铺，被告以实际行动表明不继续履行合同。双方间租赁合同无继续履行现实可能。被告张堃单方提前终止合同，应承担违约责任。本案中，双方合同中既约定了违约金条款，又约定了延付租金违约条款，均属于违约条款。原告主张被告给付违约金8000元，该院无异议。被告张堃单方提前终止合同，应赔偿给原告造成的损失。根据合同法一般原理，合同一方违约时，另一方负有减轻因违约而引起损失的义务。结合本案实际，被告租赁商铺期间的2018年度至2019年度暖气费1230.50元及拖欠2019年9月物业、水电费269.60元应由被告承担。被告单方终止合同腾退租赁商铺，造成租赁商铺空置。该院酌定被告张堃赔偿原告蔡秀梅三个月房屋租金10000元，三个月的物业费、水电费495元，三个月的暖气费527.35元，上述合计12522.45元。该院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决： 一、原告蔡秀梅与被告张堃签订的商铺租赁合同终止履行，被告张堃于本判决生效之日起十日内给付原告蔡秀梅房屋租金及费用12522.45元； 二、被告张堃于本判决生效之日起十日内给付原告蔡秀梅违约金8000元； 三、原告蔡秀梅于本判决生效之日起十日内退还被告张堃保证金5000元； 上述款项相互折抵，被告张堃于判决生效后十日内给付原告蔡秀梅15522.45元。 案件受理费减半收取534元，送达费90元，合计624元（原告已预交），由被告张堃负担，与前款同期给付原告蔡秀梅。 二审中，二上诉人均未提交新的证据。本院二审除认定一审查明的事实外，另查明： 一、上诉人张堃在一审提交其与蔡秀梅的微信聊天记录，蔡秀梅给张堃的微信内容为：阿堃，房租的事情我觉得你这样不好吧，该说的都说了，你怎么总是拖三拖四的，什么意思，你打电话要么拒接，要么不回，你要这态度，那我走正常程序解决了。张堃给蔡秀梅回复：蔡姐，我这边忙的在谈事情，不方便接电话，钱我这边一时半会真是凑不出来，也没时间和能力继续干，到时间你来收房子吧。 二、上诉人蔡秀梅一审的诉讼请求包括要求张堃给付其2019年9月26日前的物业费269.60元和2018年至2019年的暖气费1230.50元。对上述费用，上诉人张堃二审中表示同意承担。 本院认为，本案的争议焦点为：一、两上诉人之间的房屋租赁合同是否已解除；二、上诉人蔡秀梅主张上诉人张堃承担2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金、物业费及违约金的请求能否成立。 关于争议焦点一，两上诉人在平等自愿基础上签订的房屋 租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。该租赁合同第八条约定：若乙方（张堃）在甲方（蔡秀梅）没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责甲方违约金为年租金额的30%。该条约定了上诉人张堃在上诉人蔡秀梅未违约的情况下单方解除租赁合同的权利，上诉人张堃行使解除权时要给付上诉人蔡秀梅违约金12000元。根据查明的事实，上诉人张堃于2019年9月26日短信告知上诉人蔡秀梅收回租赁房屋并已实际搬离租赁的房屋，上诉人张堃事实上已于2019年9月26日解除了租赁合同，上诉人蔡秀梅主张继续履行租赁合同缺乏事实和法律依据，故对上诉人蔡秀梅要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，上诉人蔡秀梅与上诉人张堃间的房屋租赁合同已于2019年9月26日解除，合同解除前，该房屋所欠的暖气费1230.50元、物业费269.60元应当由上诉人张堃负担。上诉人蔡秀梅主张上诉人张堃承担2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金及该期间的物业费、暖气费、水电费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决上诉人张堃承担合同解除后三个月的租金、物业费、暖气费和水电费错误，本院予以纠正。根据租赁合同约定，上诉人张堃解除合同应给付上诉人蔡秀梅违约金12000元，一审酌定上诉人张堃承担违约金8000元不当，本院予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实不清，导致实体处理错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院(2020)兵9001民初1162号民事 判决； 二、上诉人张堃给付上诉人蔡秀梅物业费269.60元、暖气 费1230.50元； 三、上诉人张堃给付上诉人蔡秀梅违约金12000元； 四、上诉人蔡秀梅返还上诉人张堃保证金5000元； 上述第二、三、四项中的款项相互折抵后，上诉人张堃应给 上诉人蔡秀梅8500.10元，上诉人张堃于本判决生效之日起七日内给付上诉人蔡秀梅。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费534元，送达费90元，合计624元（上诉人蔡秀梅交纳）；二审案件受理费668元（蔡秀梅交纳555元、张堃交纳113元），一、二审诉讼费共计1292元，由上诉人蔡秀梅负担1072元，上诉人张堃负担220元。一、二审诉讼费相互折抵后，上诉人张堃应给付蔡秀梅107元，上诉人张堃与上述案款同时给付上诉人蔡秀梅。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘宁之 审 判 员 李红敏 审 判 员 胡春红 二〇二〇年十月三十日 法官助理 林 丽 书 记 员 陈梓萱