山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1886号上诉人（原审原告、反诉被告）：山西大峡谷永兴物资仓储有限公司，住所地为山西省壶关县城南（客运中心对面）。法定代表人：刘鱼，任公司总经理。委托诉讼代理人：郭斌，山西维尼律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：秦孝忠，男，1951年11月8日出生，汉族，山西省壶关县人。委托诉讼代理人：王小转，山西刘弘律师事务所律师。上诉人山西大峡谷永兴物资仓储有限公司（以下简称永兴仓储）因与被上诉人秦孝忠租赁合同纠纷一案，不服山西省壶关县人民法院(2020）晋0427民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永兴仓储的法定代表人刘鱼及其委托诉讼代理人郭斌，被上诉人秦孝忠及其委托诉讼代理人王小转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人永兴仓储上诉请求：撤销原审判决,改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求。事实和理由：原审认定44200元的租金超过诉讼时效，缺乏依据；2019年5月31日合同期满后，庭审中被上诉人已经认可上诉人多次通知租金上浮，上诉人主张拖欠的租金82940元，符合法律规定；被上诉人反诉主张的保证金20000元不应支持；被上诉人主张的损失缺乏依据，不应支持；上诉人主张的违约金60000元，符合约定，应予支持。被上诉人秦孝忠辩称：其已经足额交纳租金;其持有20000元保证金的收据,保证金没有折抵租金,上诉人称保证金折抵租金的主张没有证据,不应支持;上诉人的停电行为给被上诉人造成损失;上诉人主张的损失没有依据;被上诉人没有违约,不应承担违约金。原审原告永兴仓储一审诉讼请求：1.秦孝忠支付拖欠租金149240元，并支付违约金60000元；2.秦孝忠腾清所租房屋并恢复原状；3.本案诉讼费由秦孝忠承担。庭审中，永兴仓储将第2项诉讼请求变更为秦孝忠赔偿腾退房屋、恢复原状过程中造成房屋毁损的价值109616元。原审反诉原告秦孝忠一审诉讼反诉请求：1.永兴仓储返还租赁保证金20000元；2.永兴仓储赔偿秦孝忠因断电造成的经济损失184210.25元；3.反诉诉讼费由永兴仓储承担。一审法院查明的事实:刘鹏富与秦孝忠系亲戚。2015年12月19日，刘鹏富代表永兴仓储与秦孝忠签订《房屋租赁合同》，约定秦孝忠租赁永兴仓储的房屋1267.50平方米，租赁期限为2016年6月1日至2019年5月31日，租金为152100元/年（10元/平方米），租金按年支付。第一年租金的交付截止日期为2015年12月19日，第二年为2016年11月30日，第三年为2017年11月30日。逾期支付租金，按日支付租金总额的3%违约金。《房屋租赁合同》还约定，秦孝忠按时向永兴仓储缴纳水、电、暖、卫生等各项费用，逾期不交应按日承担费用或年租金总额1%的滞纳金。合同签订后，秦孝忠依约占用了永兴仓储的房屋并按年支付租金，每年支付租金130000元，三年共计支付租金390000元，同时支付房屋保证金20000元，尚欠租金66300元。合同到期前（即第四年），秦孝忠按照以往的惯例，于2019年4月24日支付130000元租金，永兴仓储收取租金，双方均认可该费用系续租第四年的费用。之后，永兴仓储市场上调租金，但未得到秦孝忠认可，双方产生纠纷。2020年4月6日，永兴仓储对秦孝忠租赁的房屋断电，随后又断水。本案审理过程中，房屋租赁到期，秦孝忠搬出房屋，并按照永兴仓储的要求对房屋恢复原状。永兴仓储认为秦孝忠恢复原状的行为对房屋造成了损坏，当庭主张秦孝忠承担房屋修复的费用。秦孝忠四年共欠永兴仓储租金88400元，其中44200元超过诉讼时效期间。永兴仓储以秦孝忠欠缴租金、电费为由，对秦孝忠租赁的房屋断电、断水，致使秦孝忠经营的店铺减少收益114971元。原审法院认为，永兴仓储与秦孝忠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。秦孝忠在四年租赁期内共欠租金88400元，其中44200元超过诉讼时效，本院支持秦孝忠的时效抗辩，其余44200元应支付永兴仓储。永兴仓储主张第四年的租金应按照调整后的标准支付，因秦孝忠对租金调整未予认可，该标准对秦孝忠没有约束力，第四年的租金仍应为152100元。永兴仓储主张的违约金60000元过高，本院依法予以调整。秦孝忠应按照年利率6%的标准，对超过截止日期未缴纳的租金支付利息作为违约金。截止2020年5月31日，秦孝忠应支付违约金4850元。永兴仓储主张的房屋修复费用，因证据不足，本院不予支持。永兴仓储收取秦孝忠的20000元保证金，因其不能证明已经折抵房租或者结算，本院对秦孝忠要求返还的反诉请求予以支持。永兴仓储在合同期内对秦孝忠租赁的房屋采取断电、断水的措施，违反合同约定，应对秦孝忠在断电、断水期间的损失承担赔偿责任。秦孝忠在该期间的损失，本院参照秦孝忠在前三年同期的营业额，考虑今年疫情影响，确定为114971元。秦孝忠反诉主张的损失超过114971元的部分，本院不予支持。综上述所，秦孝忠应支付永兴仓储租金44200元及违约金4850元，共计49050元；永兴仓储应支付秦孝忠损失114971元及退还保证金20000元，共计134971元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）秦孝忠支付原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司租金44200元。二、被告（反诉原告）秦孝忠支付原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司违约金4850元。三、原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司退还被告（反诉原告）秦孝忠保证金20000元。四、原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司支付被告（反诉原告）秦孝忠违约损失114971元。五、驳回原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）秦孝忠的其他反诉请求。上述给付款项在本判决生效后十五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6082元，减半收取3041元，原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司负担2528元，被告（反诉原告）秦孝忠负担513元；反诉案件受理费2042元，原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司负担1500元，被告（反诉原告）秦孝忠负担542元。二审过程中，当事人均未提交新的证据。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为,上诉永兴仓储与被上诉人秦孝忠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。原审已查明，被上诉人秦孝忠在四年租赁期内共欠租金88400元，因租金的交纳是按年，原审据此认定其中44200元超过诉讼时效，具有事实和法律依据，应予维持。关于上诉人所提被上诉人违约，应当支付违约金60000元的主张，原审考虑其主张的违约金过高，依法予以调整后认定被上诉人秦孝忠应支付违约金4850元，亦无不当。关于上诉人永兴仓储主张的房屋修复费用，其应当提交损失数额、损失产生的原因以及被上诉人对损失有过错的证据，因其证据不足，应由其承担举证不足的不利法律后果，对其请求应予驳回。关于上诉人永兴仓储收取被上诉人秦孝忠的20000元保证金应否返还的问题，上诉人主张该保证金已经折抵房租，但未能举证证实，对其所提不应返还的上诉请求，本院不予支持。关于被上诉人反诉提出的上诉人断电、断水造成损失以及承担问题，原审据情予以裁判，本院考虑被上诉人该项主张，涉及损失的确定以及损失承担等问题，原审在没有相应评估的情况下确定损失数额，依据不足，本案二审不宜一并处理，被上诉人秦孝忠可以在取得相关证据后，另行主张。综上，上诉人永兴仓储的部分上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持山西省壶关县人民法院(2020）晋0427民初437号民事判决第一、二、三、五、六项，即：（一）被告（反诉原告）秦孝忠支付原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司租金44200元；（二）被告（反诉原告）秦孝忠支付原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司违约金4850元；（三）原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司退还被告（反诉原告）秦孝忠保证金20000元；（五）驳回原告（反诉被告）山西大峡谷永兴物资仓储有限公司的其他诉讼请求；（六）驳回被告（反诉原告）秦孝忠的其他反诉请求。二、撤销山西省壶关县人民法院(2020）晋0427民初437号民事判决第四项。三、驳回上诉人山西大峡谷永兴物资仓储有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费6082元，由上诉人山西大峡谷永兴物资仓储有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张国刚审判员 郭玉霞审判员 姬国强 二○二○年十月九日书记员 李颖铭