云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1125号上诉人（原审原告）：云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇楚风苑龙井园******。统一社会信用代码：9153230108637669XC。负责人：谢光昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭燕，该公司员工。委托诉讼代理人：廖文荣，云南义海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卜楠，男，1989年9月22日出生，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：仇立新，云南上首律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗思源，云南上首律师事务所实习律师。上诉人云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司（以下简称瑞路丰分公司）与被上诉人卜楠房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人瑞路丰分公司特别授权的委托诉讼代理人廖文荣、被上诉人卜楠及其特别授权的委托诉讼代理人仇立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人瑞路丰分公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人卜楠按双方合同约定，按其拖欠租金19023元的三倍，向上诉人支付租金57069元；并按双方合同约定向上诉人支付10万元违约金。事实和理由：一审法院判决明显偏袒卜楠一方，毫无理由地改变了双方共同签订的合同，违背了我国民法和合同法所倡导的契约精神。1、3倍支付所拖欠的租金，是双方在《合同》中明确约定的，此约定没有违背任何一条法律或行政法规的规定，也没有丝毫违背社会的公序良俗。人民法院没有理由改变双方此条的共同约定；2、《合同》第四条“租金标准”:2017年6月30日至2019年12月31日租金为5元/平方米/月；2020年1月1日至2022年12月31日租金为20元/平方米/月；2023年1月1日至2026年12月31日租金为25元/平方米/月。为什么双方约定前两年半租金仅为5元/月，而其后变为20元/月，后三年是前2年半的4倍；而最后四年是前2年半的5倍，但仅比前三年增长20%。如此约定，瑞路丰分公司最大限度地优惠承租人，帮助承租人开展好经营。承租人当时也请求出租方前期给予最大优惠，并保证自己会长期经营。双方合同目的、合同预期达成高度一致，双方才签字生效的。“5元/月”远低于正常的租金价格，“20元/月”基本达到正常租金价格。承租人完整享受了出租方前期给予的最大优惠，价格一恢复正常，马上就故意欠租、毁约。因此，按3倍支付拖欠租金的约定，并不存在对承租人单方面的不公平，毁约就应当承担全部的违约责任；3、《租赁合同》中关于10万元违约金的设置，在签约时承租人更多的是想以此条款约束出租方，怕自己苦心经营几年后生意好了，出租方涨租金或收回房屋自行经营，故提出一定要有此条10万元违约金的约定，并承诺自己一定遵守。10万元违约金针对的是合同双方，若出租方单方面违约同样要承受此条款的惩罚性责任。10万元违约金针对的是整个《租赁合同》十年的履约期限，50多万元合同标的设置的处罚，10万元的违约处罚仅为合同标的20%不到，没有违反任何一条法律的规定，人民法院理应尊重。三倍和10万违约金的设立，前者针对的是拖欠租金的部分违约行为，后者是针对中途全面毁约行为，不是重复设置重复计算，两项都违背都应当承担违约责任；4、对于上诉人损失的弥补，瑞路丰分公司在一审起诉时，没有提及卜楠单方面毁约给瑞路丰分公司方造成经济损失。一审法院在其判决书第5页第一段认定：8000元履约保证金已足以弥补出租方的损失......。上诉人不知道一审法院依据什么了解和掌握了出租方因此次毁约所遭受的损失和此损失仅在8000元之内的事实。一审法院的判决是否有依据？瑞路丰分公司认为，此案是合同一方违约纠纷，违约纠纷承担责任计算仅限于双方合同的约定，若要计算违约给对方造成的损失，直接的还是间接的？现实的还是预期的？如何计算，法律没有规定计算的方法和范围。此案不是损害赔偿纠纷，损害赔偿纠纷，损失计算是有法律依据。一审法院也没有要求瑞路丰分公司举证，瑞路丰分公司也不好举证，承租人享受出租方给予的四份之一优惠租金两年半后，故意拖欠租金、双方诉讼又是大半年，这两年半的时间，瑞路丰分公司错过了多少租房的客户，又错过了多少想买下此房的老板，此损失如何算？如何算才对于双方都公平？出租方不知道。本案中，双方签订的《租赁合同》完全符合法律要求是依法成立的合同。双方都应当全面按照约定履行自己的义务，行使自己的权利。一审法院没有说出任何理由，仅以想当然的一句：“该8000元保证金已足已弥补瑞路丰分公司的损失”就改变、剥夺了双方合同中约定明确、且合法合理的两项权利和义务。一审法院的判决，没有遵守我国法律关于合同就是法律的规定，违背了我国法律所倡导的契约精神。对故意违约一方没有丝毫的劝诫或惩戒，反有鼓励和支持之议，对诚实、守诺、严格履行合同义务一方没有鼓励和肯定，反存打击和剥夺之实，请求二审法院依法予以纠正改判。被上诉人卜楠口头答辩称，一审判决公平公正是合理的。2017年至2019年的10月31日之前，承租方的租金已经如数付款，并且在一审判决中承租人也承担了相应的违约责任。瑞路丰分公司向一审法院起诉请求：1、解除瑞路丰分公司与卜楠签订的商铺租赁合同；2、卜楠向瑞路丰分公司支付租金124518元，违约金100000元、物业费2490元；3、案件受理费由卜楠承担。一审法院经审理确认的本案事实是：2017年6月3日瑞路丰分公司（甲方）与卜楠（乙方）签订《瑞路丰·商业中心租赁合同》，主要约定：甲方将位于楚雄市鹿城东路瑞路丰·商业中心四楼3－03商铺（面积172.94㎡）租赁给卜楠使用；租赁期限自2017年6月30日至2026年12月31日；2017年6月30日至2019年12月31日租金为5元/平米/月，2020年1月1日至2022年12月31日租金为20元/平米/月；2019年11月30日前支付2020年1月1日至2020年12月31日租金41506元；违约责任及违约金约定单方解除合同或违约致使本合同无法继续履行的违约金10万元，乙方拖欠租金1月后的违约金为拖欠租金的3倍，乙方向甲方交纳履约保证金8000元，乙方违约保证金不予退还……该合同还约定了双方权利义务。卜楠向瑞路丰分公司支付了截至2019年12月31日的租金及履约保证金。经瑞路丰分公司催收未支付2020年1月1日后的租金。庭审中，双方当事人一致同意《租赁合同》于2020年5月14日解除。2020年5月15日卜楠将承租商铺交还瑞路丰分公司，并经瑞路丰分公司验收接房。一审法院认为，瑞路丰分公司、卜楠签订的《租赁合同》是双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，合同成立且合法有效，双方均应依约履行。现瑞路丰分公司、卜楠一致同意解除合同并确认了合同解除的时间，故确认双方签订的《租赁合同》于2020年5月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。自卜楠欠付2020年1月1日至合同解除之日，尚欠付瑞路丰分公司租金19023元（172.94㎡×20元/月/㎡×5.5月），卜楠应按照合同约定向瑞路丰分公司予以支付。瑞路丰分公司主张超出部分的租金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。本案系因卜楠违约未按时支付租金，致使双方发生纠纷。根据合同约定，卜楠向瑞路丰分公司交纳履约保证金8000元，因卜楠违约保证金不予退还，该保证金系对卜楠履行合同义务的担保，该保证金已足以弥补瑞路丰分公司的损失，故对其要求卜楠支付违约金、物业费的诉讼请求一审法院不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司与卜楠2017年6月3日签订的《租赁合同》于2020年5月14日解除；二、由卜楠于一审判决生效之日起15日内向云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司支付租金19023元；三、驳回云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2353元，由云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司负担2015元，卜楠负担338元（限一审判决生效15日内缴纳，款交楚雄市人民法院）。二审庭审中，上诉人瑞路丰分公司、被上诉人卜楠对一审判决认定的事实未提出异议。本院对双方当事人均无异议的一审判决认定的事实予以确认。二审中，被上诉人卜楠提交了下列证据：1、《验房结果》。欲证明2020年5月14日在法庭的要求下，被上诉人卜楠跟上诉人云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司的工作人员共同协商，将房屋的钥匙交出，并且也做了特别说明，疫情期间从2020年的1月份到2020年5月11日都属于关闭的状态，《验房结果》上有瑞路丰分公司工作人员的签字。2、《关于房屋租赁相关事宜的函》。欲证明2019年的10月、11月、12月卜楠反复与瑞路丰分公司的谢总以及相应的工作人员都进行过联系确认这个事实。卜楠已无力经营，项目已经确实无法经营下去。在一审中，瑞路丰分公司参与开庭的人员是认可了这个事实。经质证，上诉人瑞路丰分公司对《验房结果》、《关于房屋租赁相关事宜的函》予以认可，欲证明的事实也认可，但认为该两份证据不影响本案基本的法律关系。本院对上诉人瑞路丰分公司认可的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、卜楠是否应当按所拖欠租金的三倍支付云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司租金57069元？2、卜楠是否应支付云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司违约金10万元？本院认为，合同是当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合法有效的合同对合同当事人产生约束力，合同解除的当事人之间的权利义务关系终止。上诉人瑞路丰分公司与被上诉人卜楠之间的《租赁合同》于2020年5月14日解除，2020年5月15日双方就租赁的房屋进行了移交并共同签订了《验房结果》，被上诉人卜楠应向上诉人瑞路丰分公司支付拖欠租金19023元，并承担履约保证金8000元不予退还的后果。瑞路丰分公司主张被上诉人卜楠应承担拖欠租金的3倍和10万违约金的上诉请求，均系合同约定内容，但被上诉人卜楠违约确因经营困难停业所致，双方在一审期间自愿解除合同并将房屋返还给上诉人瑞路丰分公司，避免了损失进一步扩大。本院主持双方当事人调解未能达成协议，结合本案实际情况，支持上诉人部分上诉请求，即对上诉人瑞路丰分公司要求被上诉人卜楠支付拖欠租金的3倍租金57069元的请求予以支持，上诉人瑞路丰分公司要求被上诉人卜楠支付10万元违约金的上诉请求不予支持。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，应予以纠正。上诉人云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持楚雄市人民法院（2020）云2301民初1714号民事判决第一项；二、撤销楚雄市人民法院（2020）云2301民初1714号民事判决第二项、第三项；三、由被上诉人卜楠于本判决生效之日起15日内向上诉人云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司支付租金57069元；四、驳回上诉人云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2353元由云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司负担1739元，卜楠负担614；二审案件受理费3441元由云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司负担2214元，卜楠负担1227元。本判决为终审判决。审 判 长 朱崇芳审 判 员 李 梅审 判 员 何永丽二〇二〇年十月二十六日法官助理 杨 洁书 记 员 曾靖超