海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3498号   上诉人（原审被告）：北京国瑞物业服务有限公司海口分公司，统一社会信用代码：91460100552798049D。   法定代表人：陈瑞萍，总经理助理。   被上诉人（原审原告）：张再春，女，汉族，1978年11月15日出生，住海南省海口市美兰区。   委托诉讼代理人：吴长江，海南新概念律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王瑞，海南新概念律师事务所实习律师。   上诉人北京国瑞物业服务有限公司海口分公司（以下简称国瑞物业公司）与被上诉人张再春房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初13594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   国瑞物业公司上诉请求：撤销海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初13594号民事判决第三项内容，驳回张再春的诉讼请求。事实及理由：   一审判决判令国瑞物业公司赔偿张再春损失人民币14.4万元没有事实和法律依据，应当驳回张再春的该项诉讼请求。   一、张再春装修行为未经国瑞物业公司报批备案，属于违法装修。国瑞物业公司和张再春签订的《经营场地租赁合同》有明确约定张再春若进行装修，应到国瑞物业公司处办理完装修手续后方可入场装修，在本案中，张再春未到国瑞物业公司处报批，属于擅自装修，其装修行为缺乏正当性和合法性，属于违法装修，应当不受法律保护。   二、张再春主张装修费用240000元没有事实依据和信赖证据。张再春在一审法院主张装修费用240000元，其提供的证据为与个人签订的装修合同及转账证明，但这些证据不能证明其装修费用为240000元的真实性，首先主张的装修单位为个人，不具备装修资质，其签订的装修合同和装修价格没有市场行业的对比性，无法认定实际费用的真实性，对应的张再春的装修费用界定应当通过第三方评估机构来进行鉴定才具有真实性。因此张再春提供的关于装修损失的证据应当不予采信。   三、张再春本身也有过错，对其装修损失应承担不利后果。张再春明知该租赁场地是架空层，应当知道其相应的法律风险，在这种情况下，仍然对架空层进行装修，其心理状态属于明知而为之的主观故意，是有明显过错的，因此在对其装修损失应承担不利后果。   综上，国瑞物业公司请求撤销海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初13594号民事判决第三项内容，驳回张再春的诉讼请求。   张再春答辩称：一、张再春的装修行为是经过国瑞物业公司同意的。首先，张再春在店铺装修前，曾前去办理进场手续，国瑞物业公司给予的口头答复是该租赁物属于外铺，装修不需要办理备案，在国瑞物业公司的物业管理人员协助指导下完成了拆除墙、电量增容、排给水等工程改造工作，同时在施工过程中，国瑞物业公司的安保人员每天都例行对施工用电进行安全检查。其次，张再春装修时间长达数月，期间国瑞物业公司没有任何阻止和异议。再次，由于国瑞物业公司的管理人员几经更迭，对接不到位，才导致了现在的负责人否认了张再春之前的装修行为，张再春认为，不应以国瑞物业公司现在的管理人员的态度就否认了他们之前的管理人员对张再春装修行为的同意与默许，否则，有违诚实信用原则。   综上，通过国瑞物业公司的种种行为表示，国瑞物业公司对于张再春的装修行为是全程知晓且同意的，张再春的装修并不是国瑞物业公司所称的擅自装修。   二、张再春的装修费用有一审提交的相关证据支持。对于装修费用的真实性，首先，张再春在一审当中已经提交了装修合同、转账凭证、装修完工后的图片等证据证明。张再春认为，不能因为装修方是个人就否认装修费用的真实性，在社会上，对于小类型的装修，如店铺经营装修、个人自用房屋装修，大多数人都会请一些属于自然人的小包工头来完成，这是很正常的现象，且装修方早已按照装修合同的约定内容将租赁物装修完毕，有照片可以证明，装修都是真实有效的。其次，对于国瑞物业公司主张装修费用的界定应当通过第三方评估机构进行鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第一款“当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请”、美兰区人民法院送达的《举证通知书》第三条“申请鉴定，增加、变更诉讼请求或者提出反驳，应当在举证期届满前提出”的规定，这项权利应当在举证期内提出，而现已过规定期限，所以应不予支持。   三、张再春并无过错，不应承担任何责任。首先，国瑞物业公司在一审庭审过程中当庭承认双方签订的《经营场地租赁合同》无效，导致合同无效的根本原因是国瑞物业公司违法擅自将未报建的架空层作为铺面出租，违反了法律的强制性规定。其次，张再春知悉的是该租赁物属于架空层这一事实，法律也并未规定架空层不能进行出租，法律禁止的是不能将未报建的建筑进行出租，该租赁物是架空层和该租赁物是未报建的架空层，这是完全不同的两个概念，国瑞物业公司的主张完全是在偷换概念。因此，国瑞物业公司作为有过错的一方，才应当是承担不利后果的责任主体。   综上所述，恳请二审法院依法驳回国瑞物业公司的上诉请求。   张再春向一审法院起诉请求：1.请求确认张再春与国瑞物业公司所签订的《经营场地租赁合同》无效；2.请求判令国瑞物业公司向张再春返还已缴付的租金、押金、物业费共计216648元；3.请求判令国瑞物业公司赔偿张再春装修损失240000元；4.请求判令本案所有诉讼费用由国瑞物业公司承担。   一审法院认定事实：2016年3月3日，张再春（乙方）与国瑞物业公司（甲方）签订《经营场地租赁合同》，约定甲方国瑞物业公司将美兰区五指山南路省位于海口市政务中心东侧国瑞城（雅仕苑）2栋4、5号铺面（4号铺面面积为56平方米，5号铺面面积为46平方米，共计面积为102平方米）出租给乙方张再春用于开展面包、蛋糕制作和宣传业务，期限自2016年4月16日至2021年4月30日止，租期为5年15天。乙方张再春承租场地的租金为8160元/月，每年递增10%，第一年租金8160元/月，第二年是8976元/月，第三年是9873.6元/月，第四年是10860.96元/月，第五年是11947元/月，5年15天共计601890.7元，押金为8160元。乙方产生的水电费按商业用水用电标准实收取，电费1.20元/度、水费4.87元/吨，管理费4.8元/平方米/月，每月管理费为489.6元。租金、水电费支付采取预付方式，每三个月一付，合同自签订之日起三天内，乙方须一次性向甲方支付三个月15天的租金（28560元）、押金（8160元）、一年15天的管理费（6120元），共计42840元。甲方责任及承诺：……7、如若乙方租赁的场地为架空层，需进行二次装修，应到甲方办理完装修手续后方可入场，甲方免收装修期相应租金作为乙方进行场地布置期，但其间产生的水电费由乙方承担等。《经营场地租赁合同》签订后，张再春与案外人吴家辉签订《装修合同》，约定对涉案铺面进行装修，装修期限自2016年4月20日至2017年1月20日止（9个月），工程总价240000元。《装修合同》签订后，张再春于2016年10月10日（2万元）、2016年11月2日（2万元、5万元）、2016年11月8日（5万元、5万元）、2016年12月1日（5万元）通过银行转账方式分六次向吴家辉支付装修价款共计240000元。   张再春按租赁合同约定自2016年1月26日向国瑞物业公司支付租金三个月15天、物业费一年、一个月押金共42840元，2016年8月1日-2016年12月31日（5个月房租）40800元；2017年1月1日-2017年3月31日房租24480元；2017年4月-2017年6月30日房租24480元；2017年5月1日至2018年4月30日物业费及2017年7月1日至2017年9月31日租金共32803.2元；2017年10月-2017年12月房租26928元；2018年1月房租8976元；2018年2月租金及2018年5月至2018年7月物业费共10444.8元，2018年10月-2019年2月物业费2448元，全部共计216648元。国瑞物业公司称，张再春的租金交到2018年2月28日，物业费交到2018年12月31日，张再春目前还占用房屋。   一审法院另查明，海南国瑞投资开发有限公司（以下简称国瑞投资公司）将名仕苑、雅仕苑项目移交给国瑞物业公司进行日常管理，国瑞物业公司接手后将名仕苑、雅仕苑小区内侧一面架空层进行封闭改建，形成独立房屋作为商铺进行出租使用。2017年4月13日，海口市规划局向美兰区政府发出《关于名仕苑、雅仕苑建设情况的函》，告知美兰区政府位于龙昆南路东侧的国瑞城名仕苑、雅仕苑部分楼房架空层改建成铺面，与规划不符；之后，美兰区政府将该函转给美兰区城市管理行政执法局，要求依法查处。美兰区城市管理行政执法局于2017年5月16日进行检查，发现国瑞物业公司将名仕苑、雅仕苑项目部分架空层封闭作为铺面使用，国瑞物业公司未能提供名仕苑、雅仕苑项目架空层封闭改建的规划报建手续，美兰区城市管理行政执法局认为，国瑞物业公司未经规划许可擅自将名仕苑、雅仕苑项目架空层封闭作为铺面使用，该行为涉嫌违反了《海口市城乡规划条例》第五十六条的规定，向国瑞物业公司送达了《案件初查通知书》、《责令限期改正通知书》。2017年11月27日美兰区城市管理行政执法局向国瑞物业公司送达海管法罚决字M2[2017]第05016号《行政处罚事先告知书》，限国瑞物业公司7日内自行拆除国瑞城名仕苑（1#-6#楼）和雅仕苑（1#-7#楼）擅自封闭改建、加建的架空层，按规划批复方案恢复原状。2017年12月7日，美兰区城市管理行政执法局作出05016号决定书，作出如下行政处罚：限国瑞物业公司7日内自行拆除国瑞城名仕苑和雅仕苑擅自封闭改建、加建的架空层，按规划批复方案恢复原状。美兰区城市管理行政执法局于同日向国瑞物业公司留置送达了该《行政处罚决定书》，并于2018年1月15日向国瑞物业公司留置送达了《催告书》，再次责令国瑞物业公司于2018年1月20日前自行拆除国瑞城名仕苑（1#-6#楼）和雅仕苑（1#-7#楼）封闭改建、加建的架空层。后，国瑞物业公司一直拒不执行，美兰区政府组织各职能部门对违建的架空层进行强制拆除。2019年1月24日，海口市美兰区人民政府向国瑞物业公司发出《通告》，主要内容为：你公司未经规划许可在位于海口市××区南侧的国瑞城名仕苑（1#-6#）和雅仕苑（1#-7#）擅自进行架空层封闭改建、加建。我区城市管理行政执法局已下发海管法罚决字M2[2017]第05016号《行政处罚事先告知书》，责令你公司于2017年12月14日前自行拆除国瑞城名仕苑（1#-6#）和雅仕苑（1#-7#）封闭改建、加建的架空层，按规划设计方案回复原状，且在2018年1月15日下达《催告书》，再次责令你公司于2018年1月20日前自行拆除国瑞城名仕苑（1#-6#）和雅仕苑（1#-7#）封闭改建、加建的架空层，按规划设计方案回复原状，但你公司一直拒不执行。因此，区政府将组织各职能部门依法对国瑞城名仕苑（1#-6#）和雅仕苑（1#-7#）封闭改建、加建的架空层进行强制拆除，按规划设计方案回复原状。请你公司于2019年2月1日前自行搬离所有物品，避免在拆除过程中造成不必要的损失。否则，造成的一切财产损失由你公司自行负责。   一审法院认为：国瑞物业公司未经规划许可擅自将雅仕苑项目架空层封闭改建作为铺面使用，导致涉案铺面被美兰区城市管理行政执法局认定为违法建筑并要求拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同纠纷案件司法解释）第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，张再春与国瑞物业公司于2016年3月3日签订的《经营场地租赁合同》应为无效合同。关于张再春是否应当向国瑞物业公司支付占有使用费的问题。张再春与吴家辉签订《装修合同》，约定对涉案铺面进行装修，装修期限自2016年4月20日至2017年1月20日止（9个月），由于这9个月系装修期间，张再春并没有实际营业，也不产生占有房屋的利益，故国瑞物业公司应返还张再春已交的租金73440元（8160元/×9个月）。在此期间的物业管理费及后面所交的租金、物业管理费，因张再春实质性占有房屋，仍产生一定的经济效益，考虑到双方约定的租金是按市场租赁房屋的标准约定，其租金标准相对过高（因为涉案房屋本来是架空层），故对于张再春整个占有期间的租金及物业管理费均不再返还，张再春也无需再补交后面的占用费。关于国瑞物业公司是否应当赔偿张再春对涉案铺面的投入损失的问题。庭审中，国瑞物业公司辩称张再春装修涉案铺面时，未取得其同意。但涉案铺面出租时为毛坯房，不进行装修无法作为商铺使用，且租赁合同中也约定张再春可以装修，同时，国瑞物业公司作为涉案铺面的管理单位及物业单位，应当知晓张再春对涉案铺面的进行了装修，但在装修期间没有表示异议，故国瑞物业公司应当是同意张再春对涉案铺面进行装修的。本案导致张再春与国瑞物业公司所签合同无效的根本原因，并非因涉案铺面被行政机关责令不允许出租，而是由于国瑞物业公司违法擅自将架空层封闭作为铺面出租，导致张再春投入经费装修的铺面无法营业，故国瑞物业公司应赔偿张再春对涉案铺面的投入损失。但考虑到张再春对涉案铺面也已经占有使用（从2017年1月21日至2019年2月1日止），按张再春实际已使用二年（租赁期为5年），以每年消费的装修费4.8万元（装修投入24万元）计算，国瑞物业公司应赔偿张再春的装修损失费用为14.4万元。关于押金的退还问题。张再春与国瑞物业公司签订的《经营场地租赁合同》无效，国瑞物业公司因该合同取得的押金8160元，应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条之规定，一审法院判决：一、国瑞物业公司与张再春于2016年3月3日签订的《经营场地租赁合同》无效；二、国瑞物业公司应于本判决生效之日起十日内退还张再春铺面租金、押金共计人民币8160元；三、国瑞物业公司应于本判决生效之日起十日内赔偿张再春的装修损失人民币14.4万元；四、驳回张再春其他诉讼请求。案件受理费8149.72元，由国瑞物业公司负担。   双方当事人二审均无新证据提交。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。   本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案一审中，张再春所提供的证据足以证明其对涉案铺面的装修投入24万元，国瑞物业公司如对装修款数额持有异议，应向法院申请通过鉴定予以确认，但国瑞物业公司并未提出鉴定申请，亦无其他证据推翻张再春所提供的证据的真实性和证明力，应由其承担不利的法律后果。   综上，国瑞物业公司上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8149.72元，由上诉人北京国瑞物业服务有限公司海口分公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 符玉梅   审判员 袁 蓉      二〇二〇年十月三十日   书记员 柯小莉   速录员 陈祥秀   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。