陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终11495号 上诉人（原审被告）：陕西艺瑞达机电设备制造有限公司，住所地西安市经开区。法定代表人：邢国强，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：西安市高陵区源丰商贸有限责任公司，住所地西安市高陵区。法定代表人：罗会珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：许建树，北京市博儒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关心，北京市博儒（西安）律师事务所实习律师。上诉人陕西艺瑞达机电设备制造有限公司（以下简称艺瑞达公司）因与被上诉人西安市高陵区源丰商贸有限责任公司（以下简称源丰公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院(2020)陕0117民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。艺瑞达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判艺瑞达公司减少支付租金117000元，驳回源丰公司要求艺瑞达公司承担电费3000元、物业费58909.1元、违约金50000元的诉讼请求；2.本案二审诉讼费由源丰公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。艺瑞达公司与源丰公司签订《租赁合同》后，源丰公司至今未给艺瑞达公司提供租赁房屋的合法建设手续，一审法院在审理过程中也未审查租赁合同合法性的基础，租赁房屋的建设规划手续。据了解源丰公司的租赁房屋至今未取得规划建设手续。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，未取得规划建设手续的房屋租赁合同无效，本案艺瑞达公司与源丰公司签订的租赁合同无效，无效的过错在于源丰公司。根据《合同法》的有关规定，上述租赁合同无效，则合同约定内容均无效，违约责任条款同样无效，一审法院按照合同约定的违约责任条款判令艺瑞达公司承担违约责任是错误的。源丰公司成立于2015年9月23日，《租赁合同》签字盖章于2013年10月1日，且艺瑞达公司在一审时反诉意见未被采纳，与实际情况严重不否。源丰公司在收取租金后长期不开具租金发票，造成结算矛盾，艺瑞达公司多次提出开具发票再继续支付租金，源丰公司拒绝提供租金发票，违约在先。二、一审判决认定事实不清。一审判决认定艺瑞达公司违约不当。双方租赁合同签订后，在2018年10月到期后未再续签合同；2018年8月，因为源丰公司建设厂房的环评问题，被政府主管部门责令停止使用，艺瑞达公司无法使用房屋，被迫停止使用房屋，艺瑞达公司即无法正常使用租赁房屋。2019年3月底，源丰公司在晚上下班后，突然锁闭厂房，将艺瑞达公司的设备、财物全部锁在房屋内，甚至艺瑞达公司正在给客户加工的零部件也被锁在房屋内，艺瑞达公司无法进入，租赁房屋无法使用，此后至今，艺瑞达公司在未能进入租赁房屋。因此房屋不能正常使用的责任在源丰公司，属于源丰公司违约。一审判决认定租金截止到2019年12月31日不当。如前所述，源丰公司2019年3月底突然强行锁闭房屋，艺瑞达公司已经无法进入，既不能使用房屋进行生产，也无法搬离房屋内的设备等财物，所以艺瑞达公司在2019年3月底即不能使用房屋，后多次要求源丰公司解决无果，房屋源丰公司控制。虽然艺瑞达公司的机器设备仍存放在租赁房屋内，但完全是被迫的，一审认定艺瑞达公司怠于主张权利错误。所以租金只能计算到2019年3月底，一审多计算租金九个月，为117000元。一审判决艺瑞达公司承担物业费58909.1元缺乏依据。双方合同签订多年，在合同履行期间艺瑞达公司从未缴纳物业费，双方也从没有明确缴纳物业费的标准、金额等，源丰公司既没有收取物业费的资格与政府许可，也从来没有提供物业服务。一审判决参考源丰公司与他人的合同约定，确定艺瑞达公司应承担物业费和标准，缺乏依据。一审判决艺瑞达公司承担3000元电费缺乏案依据。艺瑞达公司不仅不欠电费，而且是在缴纳电费第二天即被停电，所预交的电费尚未使用，所以不存在拖欠电费情况。一审判决认定租赁合同解除不当，当事人双方就合同解除事宜并未达成一致，租赁合同纠纷至今未得解决，艺瑞达公司的机器设备一直被源丰公司锁在房屋内。三、源丰公司租赁房屋缺乏规划手续，突然违约锁闭房屋给艺瑞达公司造成极大的经济损失。艺瑞达公司此前正在生产经营，承接了大量对外关键零部件加工业务，因为源丰公司突然锁门，导致企业彻底停工，对外承揽合同无法履行，给艺瑞达公司造成巨大经济损失，艺瑞达公司要求源丰公司对停业经济损失进行赔偿，具体金额可进行审计评估确定。源丰公司与艺瑞达公司签订合同主体不相符。签订合同当时房屋还未建，合同未签起租日，直至到2013年10月房屋基本完成，双方约定于2013年11月1日起租日。源丰公司在2013年与艺瑞达公司邢国强个人签订合同时已经使用源丰公司的合同章进行签约，但源丰公司成立日期是2015年9月23日。因环评问题，后序签定2013年八月制合同是为了做环评使用合同所签，与本案所提出来条款支付金额不符，不应以新合同为准，应与2013年第一份合同为准，其中并未有违约金50000元、递增房费、物业管理费等条款及电费3000元艺瑞达公司不予承担。环评开始后租赁方的爱人张先生给我说：“你先停下，环评正在处理”先是源丰公司的土地合法问题，陆续长达半年之久，从未给艺瑞达公司免除房租。也因此情况，房租就可以暂缓缴纳。在使用电力的变压器上，张先生与艺瑞达公司约定每月由艺瑞达公司支付除电费，电费以外剩余力调费、维护费由双方承担，目前因厂门上锁无法精准核实清算，就手中现有电力票据核算；力调费，维护费等合计金额18193.29元，对方应承担9096.645元，期间至今还有用电量电费在一万七千多度，电费17000多元至今电费未付于艺瑞达公司。由源丰公司承担诉讼费及律师费。要求源丰公司开具合理合法的房屋增值税票，以已缴金额为实。源丰公司辩称，一、一审法院判决适用法律正确。艺瑞达公司认为，一审法院认定的《租赁合同》为无效合同，理由为源丰公司未提供房屋的规划手续，显然不能成立。合同的效力问题，首先，艺瑞达公司一审并未提出为无效的意见；其二，判断合同的效力问题，是看合同本身是否合乎法律规定和是否自愿签订，源丰公司认为，本案的《租赁合同》是双方自愿签订的，且未违背法律强制性规定，当然合法有效。二、一审法院认定事实清楚，证据充分。2013年10月1日，源丰公司与艺瑞达公司之间签订《租赁合同》，约定源丰公司将自己公司院内的厂房和办公室以年租金16400元出租给艺瑞达公司使用，租赁期限5年，租金每两年递增5%，每年度年30日交纳下一租赁年度的租金，逾期支付滞纳金每日0.3%，逾期达30日以上或者欠交各项费用2000元以上，出租方有权单方解除合同并收回房屋场地。合同签订后，源丰公司即将厂房及部分办公用房交由艺瑞达公司使用。双方依法成立合同且源丰公司已实际履行，一审法院根据本案艺瑞达公司实际占用源丰公司场地和房屋的情况认定，艺瑞达公司拖欠源丰公司2019年度之前的租赁费232142元和2019年10月1日至12月31日解除合同之日的租赁费47578.4元是清楚的，也是正确的，并不存在多计算九个月租金的情况，实际上，直至现在，艺瑞达公司仍然占有，一审法院以源丰公司2019年12月31日以后已解除合同为由并没有判决让艺瑞达公司承担。关于物业费和电费，因《租赁合同》已有约定，一审法院参照占用面积和艺瑞达公司认可的电费，判决由其承担实际上是照顾了艺瑞达公司的利益，而且也是有根据的。双方合同中明确约定违约责任，艺瑞达公司的行为已构成违约，应当依法支付拖欠租金。因艺瑞达公司违约，且经源丰公司催要后仍不支付拖欠租金，源丰公司有权依据合同约定单方解除合同并收回房屋场地。原审法院认定的事实清楚，证据充分，判决艺瑞达公司支付5000元违约金于法有据。一审法院认定源丰公司解除合同问题。因《租赁合同》中对合同的解除条件已有明确约定，艺瑞达公司长期拖欠租费，源丰公司为维护自身权益只有单方解除合同，这也是按合同履行的，并无不当之处。三、艺瑞达公司认为，源丰公司锁其房屋，给其造成损失也是不存在的。在艺瑞达公司因拖欠租金被锁其房屋之前，就因其自身原因和多起诉讼长时间停产歇业，艺瑞达公司已向电力部门报停变压器，停止生产，并将大量原材料搬离转移。艺瑞达公司已因其他债务纠纷，于2019年元月变卖大量生产设备，至今只剩2台机床，器公司已名存实亡，且艺瑞达公司通过转移设备和生产资料到新地址的行为，故意失联，隐瞒拖欠租赁费用。四、一审法院适用法律正确，程序合法，艺瑞达公司上诉理由不能成立。源丰公司向一审法院起诉请求：1.判令艺瑞达公司立即支付给源丰公司下欠租赁费656014元、违约金50000元，共计706014元人民币；2.案件受理费、保全费由艺瑞达公司承担。一审法院认定事实：2013年8月12日，源丰公司与艺瑞达公司之间签订了《租赁合同》，约定源丰公司将自己公司院内的厂房以年租金156000元出租给艺瑞达公司使用，租赁期限为5年，租金每两年递增5%，每年度前30日交纳下一租赁年度的租金，逾期支付滞纳金按每日0.3%计算，逾期达30日以上或者欠交各项费用2000元以上，出租方有权单方解除合同并收回房屋场地。合同鉴定后源丰公司即将厂房及部分办公用房交由艺瑞达公司使用。2013年10月1日，双方又补充签订了一份《租赁合同》，约定租赁厂房面积为1080平方米、年租金156000元，租赁办公室9间、年租金10800元，租赁期限自2013年10月1日至2018年10月1日，租金每两年递增5%，每年度前30日交纳下一租赁年度的租金，承租方应及时交纳租金、水电、物业等费用，逾期达30日以上或者欠交各项费用2000元以上，出租方有权单方解除合同并收回房屋场地，逾期支付租金按每日0.3%计算滞纳金，并承担50000元违约金。双方庭审中一致认可实租厂房面积1080平米，首年租金156000元，实租宿舍用房7间，每间每月租金100元，首年度厂房及办公室租金共164400元。2018年10月1日租赁期限届满后，双方仍按原约定继续履行，但未续签租赁合同。经核算，艺瑞达公司截止2018年10月1日前共计应当支付给源丰公司2013年10月1日至2019年10月1日期间的租赁费共计1036542元，累计已支付509400元，下欠527142元，后又于2019年1月19日支付了250000元、1月21日支付了45000元，仍然下欠232142元。2019年3月底，因艺瑞达公司未能支付下欠租金，源丰公司遂将艺瑞达公司所租厂房上锁，此后艺瑞达公司既未支付拖欠租金，亦未与源丰公司协商解除租赁合同并腾退租赁场地，继续占用租赁房屋至今，庭审中源丰公司述称在2020年1月17日起诉之前，已经口头通知艺瑞达公司解除了租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定及时全面履行各自的义务，履行义务不符合约定或者法律规定的，应当继续履行，并按约定或者法律规定承担违约责任。源丰公司按照与艺瑞达公司之间签订的《租赁合同》约定，已经将1080平米厂房及7间宿舍用房交由艺瑞达公司使用，2018年10月1日租赁期限届满后，双方又形成了事实上的不定期租赁合同关系。艺瑞达公司至今仍然拖欠源丰公司2019年度之前的租赁费232142元，已经构成违约，依法应当及时支付给源丰公司下欠租金并按约定承担违约责任，源丰公司主张的50000元违约金合法有据，本院予以支持。因艺瑞达公司违约在前，且经源丰公司催要后仍未支付拖欠租金，在源丰公司锁门之后亦未提出解除租赁合同，采取放任自流方式实际占用租赁房屋，既怠于行使自己的合同权利，又侵犯了源丰公司的合法权益，故其辩称不支付2019年3月底之后的租赁费之答辩理由依法不能成立。艺瑞达公司本应在2019年10月1日前预交下一租赁年度的租金190313.55元，因源丰公司在庭审中述称2020年1月已经口头通知艺瑞达公司解除了租赁合同，故一审法院仅支持2019年10月1日至12月31日期间的租赁费47578.4元，对2020年1月至5月期间的租赁费不予支持。对源丰公司主张每月1000元的物业费，因双方合同中虽然约定艺瑞达公司应当及时支付物业费，但未明确约定交纳标准，一审法院参考证人贾某某陈述其经营的企业租赁源丰公司厂房2200平米每月交纳1500元物业费的标准，艺瑞达公司租赁1080平米每月应当交纳物业费736.36元，经核算累计应当支付物业费58909.1元。对源丰公司主张的电费5000元及变压器基础使用费10000元，因源丰公司和证人曾祥慧均未能提交任何证据证实由源丰公司替艺瑞达公司承担了该笔费用，艺瑞达公司庭审中仅认可曾有3000元电费未交纳，故一审法院按3000元予以支持。对艺瑞达公司辩称因环评问题导致其营业损失应当由源丰公司赔偿之理由，一审法院认为艺瑞达公司未能提交相关证据证明环评未通过系因源丰公司的过错所致，且艺瑞达公司亦未提出反诉，故本案中不予审理，艺瑞达公司可另行主张。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告陕西艺瑞达机电设备制造有限公司在本判决生效后十日内，支付给原告西安市高陵区源丰商贸有限责任公司租赁费279720.4元、电费3000元、物业费58909.1元，合计341629.5元人民币；二、被告陕西艺瑞达机电设备制造有限公司在本判决生效后十日内，支付给原告西安市高陵区源丰商贸有限责任公司违约金50000元人民币；三、驳回原告西安市高陵区源丰商贸有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10860元，由原告西安市高陵区源丰商贸有限责任公司负担4800元、被告陕西艺瑞达机电设备制造有限公司负担6060元，原告立案时已预交，由被告在履行判决时一并支付给原告6060元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，源丰公司按照与艺瑞达公司之间签订的《租赁合同》约定，已经将1080平米厂房及7间宿舍用房交由艺瑞达公司使用，2018年10月1日租赁期限届满后，双方又形成了事实上的不定期租赁合同关系，艺瑞达公司至今仍然拖欠源丰公司2019年度之前的租赁费232142元，一审法院根据对案件的审查，认定艺瑞达公司已经构成违约，并无不当。一审法院基于双方合同履行情况，判令艺瑞达公司支付源丰公司2019年10月1日至12月31日期间的租赁费以及违约金、电费、物业费，对2020年1月至5月期间的租赁费不予支持，判决亦无不当。艺瑞达公司上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4730元，陕西艺瑞达机电设备制造有限公司已预交，由陕西艺瑞达机电设备制造有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十月二十七日 书 记 员   刘  明  明 1