湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初3834号 原告：宋三英，女，1956年3月10日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：湖南中联国际招商投资有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路**。 法定代表人：袁春满，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告宋三英与被告湖南中联国际招商投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋三英、被告湖南中联国际招商投资有限公司的委托诉讼代理人黄志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋三英向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告产权证面积补差2.06㎡,单价3400.14元/㎡，小计7004元；2.判令被告退回原告办理土地证费用1300元/户，房产证费用386元/户，其他费用（档案费）130元/户。水开户费用1600元/户，电开户费用600元/户，办理不动产权证所有税费自己在政府已交清，开发商应退款合计11020元；3.所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据中联商住小区2012年11月7日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条：“面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权证登记面积有差异的，以产权证登记面积为准据实结算，多退少补”。《商品房买卖合同》中约定的面积为48.81㎡,而实际产权证上的面积为46.75㎡，按照合同约定的面积被告多计原告2.06㎡，现依法向冷水滩区人民法院提出诉讼，请求法院依法判决。 被告湖南中联国际招商投资有限公司辩称，该案与原告签订合同系事实，合同涉及到的房屋是由第三人承建开发的，所以其他的权利义务是由第三人来承受的，原告方的房款以及土地使用费、办土地证的费用以及水电开户费的费用均没有向被告缴纳，被告对该情况一无所知。根据权利义务对等的原则，请求本案追加第三人，第三人为陈岩、刘冬奇、谭显明、魏宏武。 经审理查明，2012年11月7日，原告作为买受人与被告出卖人签订《商铺商品房买卖合同》，与本案相关的内容有：1.买受人永州市冷水滩区零陵中路868号中联商住小区x栋xxxx号；2.建筑面积为48.81平方米（最终以房产局测量面积为准），出卖人与买受人约定计算该商品房价格按照建筑面积计算，该商品房单价为3400.94元，总金额人民币166000元；3.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算，多退少补；4.出卖人应当在2013年8月31日前将符合本合同约定交付标准的商品房交付买受人使用，出卖人应在商品房交付使用后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后600日内办好土地使用权证，办证的相关税费由买受人承担。签订合同后，2013年9月23日原告向被告缴纳了水开户费用1600元、电开户费用600元，2013年9月29日，原告向被告缴纳了房产证费用386元、土地证费用1300元、其他费用130元。另原告依约向被告支付了购房款149400元，余款16600元分别于房屋封顶和房屋交付前各支付8300元。2015年7月1日被告给原告开具了销售不动产统一发票。 签订合同及缴纳相关费用后，被告未按照合同约定给原告进行房屋登记，原告于2019年2月25日向冷水滩区人民法院起诉被告，要求被告为原告办理不动产权证，法院于2019年3月26日作出（2019）湘1103民初919号民事判决书，判决：限被告湖南中联国际招商投资有限公司在本判决生效后十日内为原告宋三英办理位于永州市冷水滩区××路××号××小区××栋××室房屋不动产权证书。判决生效后，原告向冷水滩区人民法院申请了强制执行，案号为（2019）湘1103执1329号，在执行过程中，2019年7月22日，原告向不动产登记中心缴纳了住宅不动产登记费80元，住宅转让手续费94元，原告于2019年7月22日拿到了案涉房屋的不动产权证书，不动产登记证上显示原告购房房屋面积为46.75平方米，比合同约定面积少2.06平方米。 上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，是依法成立有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点为：一、被告是否应当退回原告产权证面积差价7004元；二、被告是否应当返还原告多收取的办证费用问题；三、被告是否应当返还水、电开户费给原告。关于焦点一，本院认为，双方签订合同对房屋的价格进行了约定，约定按照单价3400.94计算，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，现不动产权证登记的面积为46.75平方米，故涉案房屋的价格应当为158994元，被告收取原告购房款为166000元，多收取了7006元，原告要求被告退面积差价7004元符合合同约定，本院予以支持。被告辩称购房款未缴纳给原告方，房屋为第三人承建开发，权利义务由第三人承担，根据原告方提交的证据，原告与被告方签订合同，被告方开具了不动产销售发票，被告辩称购房款未缴纳给原告方，为缴纳给公司另外的股东，其提供的证据为公司内部开发经营决议规定各栋楼的建设资金由各自筹措，销售收入归各自所有并分配，本院认为，各股东之间的内部分配方案虽然对内产生约束力，但对外不产生效力，对于被告的辩称意见本院不予采纳。 关于焦点二，依据《商品房买卖合同》的约定：办证的相关税费由买受人承担。原告提供证据证实其向被告方缴纳了房产证费用386元、土地证费用1300元、其他费用130元，而办理不动产权证过程中，是由原告方向不动产登记中心缴纳了住宅不动产登记费80元、住宅转让手续费94元，并办理出了不动产权证，故被告应当向原告返还其收取的办房产证费用、土地证费用以及其他费用共计1816元。被告辩称该费用均非被告收取，原告方提交证据证实其缴纳了上述费用，并由被告未提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。 关于焦点三，被告将房屋交付原告使用后已为原告办理水电开户，水电已入户，双方未在合同中约定水电开户费用负担问题，根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施,包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称‘开通费’),按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中,不得在购房合同价之外另行收取”。根据上述规定本案所涉水、电开户费应当计入开发建设成本包含在房屋销售价格之中了,即原告支付的购房款中包含了水、电开户费,被告不应另行向原告收取水、电开户费2200元,所以被告应当将水、电开户费2200元退还给原告。被告辩称该费用均非被告收取，未提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。 综上，原告的诉请符合规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南中联国际招商投资有限公司在本判决生效后十日内退还原告宋三英购房款7004元； 二、被告湖南中联国际招商投资有限公司在本判决生效后十日内退还原告宋三英办理土地证费用1300元、房产证费用386元、其他费用130元、水开户费1600元、电开户费600元，共计4016元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76元，减半收取计38元，由被告湖南中联国际招商投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 娜 二〇二〇年十月二十二日 法官助理唐莉 代理书记员  阳志科