安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终319号 上诉人（原审被告、反诉原告）：程金甲，男，1963年6月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：汪民峰，安徽经盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程邦富，安徽昌法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄山市屯溪石油液化气总公司，住所地安徽省黄山市屯溪区栗园路**，统一社会信用代码913410027199666239。 法定代表人：王纲，总经理。 委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金科，安徽雄风律师事务所实习律师。 上诉人程金甲因与被上诉人黄山市屯溪石油液化气总公司（以下简称屯溪石油公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，并于2020年7月8日公开开庭审理了本案，上诉人程金甲及其委托诉讼代理人汪民峰、程邦富，被上诉人屯溪石油公司的委托诉讼代理人江学真、金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程金甲上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回屯溪石油公司的诉讼请求，支持程金甲的反诉请求，或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费及反诉费由屯溪石油公司承担。 事实与理由：一、一审法院对案涉租赁合同的性质认定错误。1.案涉租赁合同第一条约定“乙方租用甲方社屋前煤厂（全库）。第一年即从2009年2月1日至2010年1月31日止。该年租金30万元整，以后每年20万元年租金”，第七条约定“在租用期内如遇政府整体收购开发和不可抗拒因素使甲乙双方无法履行合同时，甲方按乙方实际租用期计算租金”。一审法院认为上述约定不属于租赁期限约定，属于未来可能发生的事件，且该事件发生的时间存在不确定性，进而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，认定案涉租赁合同为不定期租赁合同，该认定是错误的。结合上述约定，程金甲与屯溪石油公司强调的不是合同解除的时间或者期限，而是合同解除的条件，故案涉租赁合同属于附解除条件的租赁合同。对于合同解除的条件，屯溪石油公司在2008年11月22日向程金甲出具的《委托书》中再次作了确认、强调。2.根据案涉租赁合同签订时的场地情况，程金甲在承租案涉场地之后需要投入巨额资金进行修整，因此程金甲不可能与屯溪石油公司签订一份随时可以解除的租赁合同。2008年，全国都在大拆大建，程金甲与屯溪石油公司约定将政府收购和不可抗因素作为合同解除的条件，符合当时的时代背景，符合双方当事人的真实意思表示。3.本案应当适用《中华人民共和国合同法》总则中关于附解除条件合同的相关规定。4.案涉租赁合同中约定的解除条件未成就，程金甲和屯溪石油公司应当继续履行合同，期限不超过法律规定的最长期限二十年。屯溪石油公司在约定的解除条件未成就时，其无权单方解除租赁合同。二、一审法院认定事实错误。1.屯溪石油公司提交的2013年12月19日、2014年1月6日的会议记录系其单方制作，其真实性无从考证，且屯溪石油公司单方制作的会议记录不能作为认定案涉租赁合同解除或者终止的依据。2.2014年2月28日，程金甲委托刘道生、邵某去屯溪石油公司参加会议，商谈的是共同开发、合作的相关事宜，并未提及解除、终止租赁合同。该事实有邵某出具的书面证明予以证实。3.程金甲未收到屯溪石油公司发出的任何通知，此与一审法院查明的“屯溪石油公司未能提供上述《通知》已送达签收的证据”相印证。一审法院推断屯溪石油公司于2014年2月28日已经向程金甲发出解除合同的通知，且程金甲已知悉，属于认定事实错误。三、程金甲对租赁场地进行添置、改造和建设，花费近270万元。程金甲在一审时提出反诉要求赔偿损失。一审法院以程金甲要求赔偿经济损失未就建筑附属物装饰装修的现值、残值损失主张权利以及建筑附属物中存在违法建筑为由，对程金甲的反诉请求未予支持，与客观事实不符。程金甲在一审反诉状中已经明确经济损失以法院鉴定为准，该经济损失当然包括建筑附属物装饰装修的现值和残值损失部分。且，程金甲的建设并非违法建筑，而是历史遗留问题，即便存在违法，也只是部分问题，一审法院全部予以驳回，违背客观事实。四、程金甲承租案涉场地后，在屯溪石油公司的授权委托下将部分场地转租给次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，以及黄山市中级人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第十三条的规定，法院在向出租人释明追加次承租人被拒后，应当依职权追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼，以便查明案件事实。一审法院未依法追加次承租人参加诉讼，违反法定程序。五、程金甲将承租的部分场地转租给黄山市屯溪区隆盛建材商行，每年收取15万元租金。2014年1月23日，屯溪石油公司在其与程金甲的租赁合同未解除、未到期的情况下，将案涉煤场出租给黄山市城东仓储有限公司，并由该公司向黄山市屯溪区隆盛建材商行收取每年13万元的租金。法院在计算程金甲的租金时，应当将屯溪石油公司已经收取的租金90万元予以扣除。 屯溪石油公司辩称：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”，故案涉租赁合同为不定期租赁合同。程金甲上诉认为案涉租赁合同为定期租赁合同，其合同期限的终点为政府拆迁行为发生时，同时根据法律的相关规定，其合同期限最长不超过二十年，该上诉主张是错误的。政府拆迁行为是否会发生以及何时发生均不确定，双方当事人并不能根据合同约定确定合同的租期，因此案涉租赁合同为不定期租赁合同。二、自2014年2月1日开始，程金甲未支付过租金。三、程金甲称其在2019年7月之前不知道案涉租赁合同已经已经被解除，存在逻辑上的矛盾。其一，程金甲在一审答辩中明确陈述其通过银行转给屯溪石油公司2014-2015年的租金，但屯溪石油公司以不同意继续租赁为由予以退回，即屯溪石油公司已经以其行为明确表示不再继续履行案涉租赁合同。其二，在程金甲提供的出警记录中可以看出，这些出警均是因为案涉煤场的使用权发生的纠纷，即程金甲应当知道案涉租赁合同早在2014年2月份已经被解除。其三，屯溪石油公司多次在其会议记录上对发出合同解除通知作了记载，且在程金甲委托律师出席的会议上对合同解除的相关事宜进行了商谈。受程金甲委托的律师在一审中亦对该事实作了详细说明。其四，程金甲在2014-2015年的租金被退回之后，未再向屯溪石油公司支付任何租金。其行为亦说明程金甲知道案涉租赁合同已经在2014年2月被解除。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，因租赁合同产生的纠纷，人民法院是可以通知次承租人作为第三人参与诉讼，而非应当通知。有关次承租人占用案涉场地、房屋的问题，屯溪石油公司可以另行主张、另行处理。一审法院未追加次承租人，不构成程序违法。五、程金甲对案涉场地、房屋的占有本身就是一种非法占有，其无权向第三人收取租金，其主张要求扣除90万元租金，没有法律依据。同时，屯溪石油公司并未收取所谓的90万元租金，程金甲要求扣除，亦无事实依据。六、关于程金甲的反诉请求问题。第一项反诉请求不明确、不具体，应予驳回。第二项反诉请求为要求赔偿损失，但程金甲并无证据证明案涉租赁合同系屯溪石油公司的原因导致合同解除，亦无证据证明系屯溪石油公司的违约行为导致程金甲产生相应的损失，也无证据证明损失的大小。一审中，法院通过释明要求程金甲对残值部分进行主张，但程金甲对此予以拒绝，其应当对自己的行为承担相应的法律后果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 屯溪石油公司向一审法院起诉请求：一、判令程金甲立即搬离并腾空所占屯溪石油公司的房屋及场地（即屯溪区社屋前天井坞1号“城东煤库”房屋及场地）；二、判令程金甲立即按正常使用状态将非法所占的房屋及场地向屯溪石油公司交还；三、判令程金甲立即向屯溪石油公司支付非法占有房屋及场地期间的占用费1393850元（该占用费暂算至2019年8月31日，此后占用费按每日685元标准计算至程金甲实际交还房屋、场地之日止），并赔偿利息损失；四、判令程金甲立即将违法收取的租金2787700元退还给屯溪石油公司（系估算金额，最终以法院核准的实际收取金额为准），并赔偿利息损失；五、本案诉讼费用由程金甲承担。 程金甲向一审法院反诉请求：一、依法确认程金甲于2008年6月19日与屯溪石油公司签订的《场地（库）租用协议》为附解除条件的合同，屯溪石油公司要求程金甲腾空搬离的请求违约；二、判令屯溪石油公司赔偿程金甲因提前解除合同造成程金甲的经济损失共计约2683600元（以法院鉴定为准），并给予程金甲充足的时间搬迁和处理(一个大型的物流商贸市场搬迁和安置至少不少于2年时间）；三、屯溪石油公司负担反诉费用。 一审法院认定事实：坐落于屯溪区社屋前天井坞**城东煤库（原为社屋前煤厂），由屯溪市燃料公司（黄山市屯溪燃料物资总公司前身）于1980年11月30日通过土地征用获得。1990年9月，屯溪区物资局设立了“黄山市屯溪石油液化气总公司”（屯溪石油公司前身），该公司与黄山市屯溪燃料物资总公司实行一套班子、二块牌子。2001年3月，“黄山市屯溪石油液化气总公司”从黄山市屯溪燃料物资总公司分离出去，并确认黄山市屯溪燃料物资总公司的资产（包括本案诉争的城东煤库）由“黄山市屯溪石油液化气总公司”代管理。2001年4月2日，黄山市屯溪石油液化气总公司经工商登记成立。2002年9月，黄山市屯溪燃料物资总公司办理了注销登记手续。 2008年6月19日，黄山市屯溪燃料物资总公司（甲方）与程金甲（乙方）签订一份《场地（库）租用协议》，约定乙方租用甲方社屋前煤厂（全库）。第一年即从2009年2月1日至2010年1月31日止。该年租金30万元整，以后每年20万元年租金。在2008年6月25日之前累计付25万元，余款5万元待甲方原承租户在本年度9月1日之前清理完毕一周内，乙方全部付清。乙方在租用期间，如需搭建维修，费用由乙方自理。乙方要做好门前“三包”，要做好安全消防工作，如有费用发生，由乙方承担。在租用期内如遇政府整体收购开发和不可抗拒因素使甲乙双方无法履行合同时，甲方按乙方实际租用期计算租金。上述合同签订后，程金甲即承租使用了上述场地。之后，为便于程金甲对外招租，2008年11月22日，黄山市屯溪燃料物资总公司向程金甲出具一份《委托书》，载明：我司座落在屯溪社屋前煤库场地（全库）屯溪社屋前水井坞2号，现租给程金甲同志经营。在租用期内，该煤库场地经营、管理、包括对外承租等一切经营活动由程金甲同志自行担任负责。所发生的经营活动及纠纷费用均由程金甲同志自行解决。在承租期内，如有重大场地建设需提前通知本公司。如遇政府建设收购等，本委托书自行作废，该场地无条件收回。嗣后，程金甲将上述场地进行了部分投资扩建，并对外转租。合同履行期间，程金甲按照合同约定支付租金至2014年1月31日（2014年1月14日，程金甲付清了2013年2月1日至2014年1月31日的一整年租金）。2013年12月19日，屯溪石油公司由公司原法定代表人孙晓璐主持召开了一次会议，根据会议记录载明的内容，屯溪石油公司认为程金甲2013年租金尚有8万元未付，多次催讨未果，经过讨论决定等程金甲今年租期满后，不再续租给程金甲，同时积极联系招商引资。2014年1月6日，屯溪石油公司由孙晓璐主持又召开了一次会议，根据会议记录载明，有人提出，从职工切身利益考虑，企业考虑是不是先盘活煤库，与屯光镇政府引进一家公司进行洽谈，准备给其经营仓储业，公司获得一笔资金后解决职工买断工龄补偿问题。会议上另有人认为现在煤库管理混乱，程金甲自己不在煤库管理，又老是拖欠部分租金，如果能租给一家正规公司管理情况会好转，明年不能和程金甲续签合同。最终会议讨论决定煤库场地另行出租给仓储公司经营，租金要至少高于程金甲的租金。2014年1月16日，程金甲向屯溪石油公司转账支付了2014年-2015年度场地租金20万元。2014年1月21日，屯溪石油公司将该20万元退回给程金甲。本案审理中，屯溪石油公司向法院提交了一份屯溪石油公司于2014年1月21日制作的《通知》，载明：“经总公司改制领导小组研究决定，从2014年2月1日开始，公司不再和你续签租用公司煤库合同，你原有的租户公司会和他们协商妥当解决。你于前几日通过银行汇到本公司账上的20万元人民币，公司已通过银行退回你账上，请查收，再次通知，请支持。”另屯溪石油公司向法院提交了一份黄山市屯溪燃料物资总公司于2014年2月7日制作的《通知》，载明：“程金甲同志，因我公司决定不再与你签订租用公司煤库合同，故从2014年2月1日起，终止与你的委托关系，原于2008年11月22日签署的委托书即行作废，不得再使用，否则产生的一切法律后果归你承担。”此外，屯溪石油公司还向法院提交了一份黄山市屯溪燃料物资总公司制作的落款时间为2014年2月29日的《通知》，载明：“公司于2014年2月1日起，不再与你签订租用公司煤库合同，在此期间，公司多次和你商谈搬迁事宜，未果。现公司再次通知你于2014年3月10日前搬迁，希望你接到通知后，在规定的时间内搬迁完毕。”本案审理中，程金甲称未收到上述《通知》，屯溪石油公司虽未能提供上述《通知》已送达签收的证据，但根据2019年10月12日及2020年1月15日孙晓璐在屯光派出所的询问笔录，孙晓璐陈述已于2013年年底及2014年1、2月份向程金甲告知不再续租，并先后于2014年1月21日、2月7日、2月29日三次向程金甲发出不再续签合同要求其搬出的通知。另根据法院向安徽道同律师事务所律师刘道生调查取证，刘道生亦证实程金甲在得知屯溪石油公司不想继续将涉案场地租给其的情况下，于2014年2月28日委托刘道生去屯溪石油公司开会磋商的事实。2019年7月10日，屯溪石油公司委托安徽雄风律师事务所向程金甲发出了一份《律师函》，要求程金甲立即终止与其他承租户的非法租赁关系，自行于2019年7月20日前搬离场地，恢复原状交给屯溪石油公司，并要求付清场地占用费及违法收取的租金。上述《律师函》于2019年7月11日在程金甲处当面进行了送达，但程金甲拒绝签字。同年7月28日，屯溪石油公司向城东煤库场地各占用使用人处张贴了一份《通知》，要求各占有使用人于2019年8月15日前自行从城东煤库场地搬离，并自行与程金甲、黄山市城东仓储有限公司处理相关事宜。因程金甲未搬出上述场地，屯溪石油公司于2019年9月19日诉至法院。 一审另查明：2014年1月23日，屯溪石油公司（甲方）与黄山市城东仓储有限公司（乙方）签订了一份《合作协议》，约定甲乙双方同意以合作形式共同开发煤库，建立规范的仓储公司，安全、正规的经营煤库。双方合作期间所得收益，按甲方30%、乙方70%分配。其中，甲方应得的收益每年不得低于25万元，于每年4月30日前一次付清给甲方。合作期限从2014年4月1日至2024年3月31日止。 一审再查明：2008年7月9日，程金甲以黄山市长江钢铁物资有限公司（甲方）名义与黄山市屯溪区隆盛建材商行（乙方）签订一份《货物仓储协议》，约定甲方将煤厂最东面至南面两个库房及露天场地租给乙方储存陶瓷。储存日期自2008年8月10日起至2014年8月9日止。库房租金每年10万元，场地租金每年5万元，合计15万元。程金甲收取租金至2014年2月份。之后，黄山市屯溪区隆盛建材商行直接根据屯溪石油公司指定，与黄山市城东仓储有限公司签订了租赁合同，年租金13万元，合同期间续租至2023年7月30日止。嗣后，上述租金均由黄山市城东仓储有限公司进行了收取。根据程金甲提供的屯光派出所报警记录以及屯溪石油公司提供的接处警情况登记表，从2014年3月开始，程金甲与黄山市城东仓储有限公司即多次为租赁场地使用产生纠纷。此外，程金甲承租期间，仅实际使用了部分场地经营钢材加工厂，并存放了钢材、设备。其在上述场地投资搭建了简易厂房、钢构棚等建筑设施，并转租给魏健等其他经营者使用。2019年8月2日，黄山市自然资源和规划局就黄山市屯溪区城市管理行政执法局的行政执法案件协助调查函，向黄山市屯溪区城市管理行政执法局出具了一份《关于对程金甲行政执法案件协助调查的复函》，载明程金甲于2008年至2009年间在屯光镇社屋前水井坞2号院内所搭建的简易厂房和钢架棚，均未办理规划许可，目前也未申请规划审批。2019年8月23日，黄山市屯溪区城市管理行政执法局向程金甲发出一份《限期拆除决定书》，认为程金甲未取得城乡规划主管部门许可，擅自建设的行为属违法建设，并责令程金甲自决定书送达之日起七日内，自行拆除在黄山市屯溪区社屋前水井坞2号院内搭建的总面积约为2200平方米的违法建筑物。程金甲不服上述行政处罚决定，于2020年2月6日向法院提起行政诉讼，目前案件已立案受理尚在审理中。 一审法院认为：黄山市屯溪燃料物资总公司与程金甲于2008年6月19日签订的《场地（库）租用协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定履行。合同履行期间，黄山市屯溪燃料物资总公司注销后将该权利交由屯溪石油公司承继，屯溪石油公司取得了涉案场地所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，合同继续有效，屯溪石油公司依法承继原合同的权利义务。 针对屯溪石油公司与程金甲争议的焦点问题，认定如下： 一、关于本案租赁合同的性质。 双方所签《场地(库）租用协议》约定了第一年租金30万元，以后每年20万元年租金，但没有约定具体的租赁期限。虽然上述协议载明了如遇政府整体收购开发和不可抗拒因素使双方无法履行合同时，按照程金甲实际租用期计算租金；另委托书也载明如遇政府建设收购等，该场地无条件收回，但上述约定不属于租赁期限的约定，应属于未来可能发生的事件，且上述事件发生时间本身即存在不确定性，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故根据合同法上述规定，双方所签《场地（库）租用协议》应当属于不定期租赁合同，屯溪石油公司与程金甲均可随时解除合同。 二、关于本案租赁合同解除时间。 根据合同法第九十六条规定，当事人一方主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。屯溪石油公司在本案审理中提供了落款时间分别为2014年1月21日、2014年2月7日、2014年2月29日的三份通知，通知内容均为不再和程金甲续签租用煤库合同、终止委托关系、限期搬迁等内容。屯溪石油公司主张上述书面通知均已当时送达给程金甲，但程金甲对此予以否认。虽然屯溪石油公司无法提供上述书面通知已经送达的证据，但根据屯溪石油公司提交的2013年12月19日、2014年1月6日会议记录，均明确记载了屯溪石油公司经会议研究决定不再将涉案场地租赁给程金甲使用的内容；另根据安徽道同律师事务所刘道生律师接受程金甲的委托，参加并签字的2014年2月28日会议记录，亦记载了屯溪石油公司原法定代表人孙晓璐告知并拒绝程金甲继续租赁涉案煤库的内容。根据一审法院向刘道生调查核实，其亦陈述了当时程金甲和其共同参加了协调会，屯溪石油公司已明确表示不再续租给程金甲的事实。此外，根据屯溪公安分局屯光派出所2019年10月12日、2020年1月15日孙晓璐的询问笔录中记载内容，均能够证实2013年年底及2014年1-2月屯溪石油公司及其法定代表人孙晓璐已明确通知程金甲不再续租合同的事实。另2014年1月21日屯溪石油公司将程金甲支付的2014-2015年租金20万元予以退还，更以退还租金的行为表示不再与程金甲继续履行租赁协议；加之自2014年2月之后，程金甲与屯溪石油公司新引进的合作方黄山市城东仓储有限公司之间就涉案场地租赁多次发生纠纷的公安报警记录，上述多方面证据已形成证据链，足以证明屯溪石油公司向法院提交的三份通知的客观真实性，以及证明屯溪石油公司至少已在2014年2月底前即已向程金甲发出不再继续租赁的意思表示。由于解除合同的通知并不局限于书面形式，口头形式亦可成立。故综合上述证据，应予认定屯溪石油公司在2014年2月28日已向程金甲发出了解除合同的通知，且程金甲已知悉。据此法院认定屯溪石油公司与程金甲之间所签的《场地(库)租用协议》已于2014年2月28日解除。 三、关于程金甲欠付的租金及占有使用费。 根据本案查明的事实，程金甲实际支付租金至2014年1月31日止，故理应按照合同约定支付2014年2月1日至2014年2月28日合同实际解除之日止的租金15342.60元（每日租金按照20万元÷365天=547.95元计算）及逾期支付的利息。合同解除后，程金甲未返还租赁物而继续占有使用，故理应支付2014年3月1日至实际腾退房屋场地之日止的占有使用费。关于占有使用费的计算，屯溪石油公司诉请按照每年25万元即每日685元标准计算，缺乏依据。法院认为，占有使用费可参照转租合同的租金、市场租金标准或者原租赁合同的租金三个标准之一予以确认。由于屯溪石油公司未能举证证明程金甲实际占用期间转租合同的租金以及市场租金标准，但原租赁合同明确了租金标准，且程金甲在屯光派出所询问笔录中自认2014年2月1日之后，每年收取的转租费用为20万元以上，故可参照原合同约定的租金标准，按照每年20万元，即每日547.95元计算占有使用费。由于租赁合同纠纷中占有使用费的概念和计算，即应包括了占用期间的全部损失。故屯溪石油公司又另行提出占有使用费利息损失存在重复计算损失，不予以支持。 四、关于屯溪石油公司要求程金甲违法收取的租金2787700元予以退还并赔偿利息损失的诉请。 屯溪石油公司没有证据证明程金甲在实际占有使用期间已向次承租人收取了转租费用2787700元；且屯溪石油公司已经向法院主张了程金甲实际占有使用费，故屯溪石油公司的该部分诉请主张存在重复计算损失，依法不予支持。 五、关于屯溪石油公司要求程金甲立即腾空搬离所占房屋及场地予以交还的诉请。 屯溪石油公司与程金甲之间的租赁合同于2014年2月28日即已实际解除，之后屯溪石油公司多次要求程金甲予以腾空搬离，且于2019年7月11日向程金甲发出律师函，要求程金甲自行于2019年7月20日前腾空搬离场地交还给屯溪石油公司，故程金甲理应及时腾退所租赁的房屋及场地并交还给屯溪石油公司。屯溪石油公司提出要求程金甲腾退房屋及场地并交还的诉请，应予以支持，但考虑到涉案租赁场地内堆放的钢材、设备数量较多，故应给予程金甲合理的腾空搬离期限，法院根据实际情况酌定为三十日。 六、关于程金甲反诉要求屯溪石油公司赔偿经济损失2683600元的诉请。 房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，承租人可以就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿。程金甲在2008年6月19日承租了涉案房屋场地后，确实投资改造了仓储用房，且搭建了简易厂房和钢架棚等建筑附属物，但程金甲的反诉请求中的经济损失为上述建筑附属物的添置、改造、建设投资费用。由于双方签订租赁合同时，已明确约定租用期间如需搭建维修，费用由程金甲自理，且目前上述建筑附属物已使用多年，存在折旧，即使本案租赁合同的解除，非因程金甲单方违约导致解除，程金甲也只能就建筑附属物装饰装修的现值和残值损失要求赔偿。故法院对其要求屯溪石油公司赔偿建筑附属物添置、改造、建设投资费用的反诉请求，不予支持。由于程金甲经法院释明后，未就建筑附属物装饰装修的现值或残值损失主张权利。此外，程金甲投资搭建的简易厂房和钢架棚目前已经被黄山市屯溪区城市管理行政执法局认定为违法建设，且责令自行拆除。故程金甲所投资搭建的建筑附属物中存在违法建设，不具有合法性，程金甲虽已提起行政诉讼，但案件尚在审理中，故法院对程金甲所添附的建筑附属物现值或残值损失在本案不予处理，程金甲可就其合法的装饰装修附属物的现值或残值损失另行起诉。 综上，屯溪石油公司的诉请，部分符合法律规定，依法予以支持。程金甲的反诉请求，在本案应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、程金甲于本判决生效之日起十五日内支付屯溪石油公司2014年2月1日至2014年2月28日的租金15342.60元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付该款从2014年3月1日起至实际款清之日止的利息；二、程金甲于本判决生效之日起十五日内按照每日547.95元的标准支付屯溪石油公司从2014年3月1日开始至实际交还房屋场地之日期间的占有使用费；三、程金甲于本判决生效之日起三十日内将屯溪区社屋前天井坞1号“城东煤库”房屋及场地腾空并交还给屯溪石油公司；四、驳回屯溪石油公司其他诉讼请求；五、驳回程金甲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40252元，由屯溪石油公司负担24151元，程金甲负担16101元；反诉费14134元，由程金甲负担。 本院二审期间，程金甲向法院申请证人邵某出庭作证，证明：2018年2月28日的会议，程金甲本人未参加，且该会议的内容不涉及案涉租赁合同解除事宜，会议讨论的是合作经营的相关事宜。同时，程金甲向法院提交以下四组证据： 证据一、举报信复印件。证明：孙晓璐的证词不符合法律规定。 证据二、邵某的证人询问笔录。证明：2018年2月28日的会议，程金甲本人未参加，且该会议的内容不涉及案涉租赁合同解除事宜。 证据三、报警记录。证明：屯溪石油公司多次破坏、骚扰程金甲的正常经营活动。 证据四、案涉租赁场地现状照片。证明：案涉租赁场地现状，程金甲无法在一个月的时间内腾空搬离。 屯溪石油公司的质证意见：对邵某证人证言的三性均有异议，该证人与程金甲有重大利害关系。程金甲在二审中提交的四组证据均不属于新证据。对证据一的三性不予认可，且达不到其证明目的；对证据二的三性不予认可，且邵某与程金甲有重大利害关系；对证据三的三性予以认可，但达不到其证明目的；对证据四的真实性予以认可，但达不到其证明目的。 本院认证意见为：以上证据均不属于二审中的新证据。对于邵某的证人证言，邵某出庭作证时陈述2018年2月28日会议当天的具体事宜由刘道生与屯溪石油公司商谈，因此刘道生证人证言的证明力大于邵某证人证言的证明力，但邵某关于会议内容的证言与刘道生的证言相矛盾，故法院对邵某的证言不予采信。程金甲在二审中提交的其他证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。 双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。 二审另查明：2019年9月20日，程金甲在黄山市公安局屯溪分局作的询问笔录中陈述，“从2014年2月1日开始至今，我每年将城东煤库转租给8到10家其他商户，每年我能从中收取20至30万的年租金”。 2020年4月10日，一审法院向刘道生作谈话笔录，关于2014年2月28日会议的情况，刘道生陈述，“当时程金甲发现液化气公司有想法将那个场地租给别人了，不想把场地再租给程金甲，叫我去协调”，“当时孙晓璐拿了一张纸说是发改委还是国资委有个文件（会议纪要）要将煤场收回”，“当时就说不租给他了，合同我都没有看到”。 二审再查明：程金甲向黄山市屯溪区人民法院起诉，请求撤销黄山市屯溪区城市管理行政执法局于2019年8月23日作出的屯城管（规划）限拆字〔2019〕43号限期拆除决定书。黄山市屯溪区人民法院判决驳回程金甲的诉讼请求。程金甲不服，向本院提起上诉，本院于2020年8月25日作出（2020）皖10行终34号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 二审还查明：程金甲实际收取黄山市屯溪区隆盛建材商行的租金至2014年8月9日。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同的性质应当如何认定；二、屯溪石油公司是否有权解除案涉租赁合同，案涉租赁合同是否已经解除，如已解除，系何时解除；三、屯溪石油公司主张要求程金甲腾空并搬离案涉煤库的房屋及场地是否应予支持，一审法院认定的租金及逾期腾房占有使用费是否正确；四、程金甲主张屯溪石油公司赔偿其损失是否应予支持；五、一审法院是否存在程序违法。 关于争议焦点一：案涉《场地（库）租用协议》仅对租赁期限的起始日期以及租金作了明确约定，未约定租赁期限的截止日期。该《场地（库）租用协议》中第七条约定“在租用期内如遇政府整体收购开发和不可抗拒因素使甲乙双方无法履行合同时，甲方按乙方实际租用期计算租金”，该约定并非对合同租赁期限的约定，而是对于政府整体收购开发和不可抗拒因素致使合同无法履行的情况发生时，租金应当如何计算所作的约定。因案涉《场地（库）租用协议》对于租赁期限未作明确约定，双方亦未能达成补充协议或者依据合同条款、交易习惯予以确定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，案涉《场地（库）租用协议》应视为不定期租赁合同。程金甲主张根据《场地（库）租用协议》第七条的约定以及黄山市屯溪燃料物资总公司出具的《委托书》中“如遇政府建设收购等，本委托书自行作废，该场地无条件收回”的内容，认为双方之间的租赁合同应为附解除条件的合同。本院认为，根据《合同法》第四十五条第一款规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。据此，附解除条件的合同系对合同的效力约定附条件，条件成就，合同失效。本案中，根据《场地（库）租用协议》以及《委托书》所载明的内容，双方当事人并未就租赁合同失效约定条件，当遇政府整体收购开发和不可抗拒因素致使合同无法履行时，双方当事人仍须根据《场地（库）租用协议》约定的租金标准按照实际租用期计算租金，即案涉《场地（库）租用协议》仍对双方当事人有效，故本院对程金甲的主张不予采信。 关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，屯溪石油公司向法院提交落款日期为2014年1月21日、2014年2月7日、2014年2月29日的三份通知证明其已经通知程金甲解除租赁合同。虽然程金甲否认其收到以上三份通知，但结合屯溪石油公司于2014年1月21日以退回程金甲20万元租金的行为表示其不愿继续履行租赁合同，刘道生在一审中关于2014年2月28日会议情况的陈述表明程金甲已经知晓屯溪石油公司不愿将案涉煤场继续出租给程金甲，以及2014年3月之后程金甲多次因案涉煤场租赁问题与黄山市城东仓储有限公司发生纠纷等事实，屯溪石油公司主张其于2014年2月底前通知程金甲解除租赁合同具有高度盖然性，一审法院认定案涉《场地（库）租用协议》已于2014年2月28日解除，并无明显不当。 关于争议焦点三：案涉《场地（库）租用协议》已解除，屯溪石油公司主张要求程金甲腾空并搬离案涉煤库的房屋及场地，于法有据，一审法院根据案件具体情况判令程金甲于判决生效后三十日内搬离并无明显不当。关于租金和占有使用费问题。本案中，双方当事人对程金甲已经支付租金至2014年1月31日均无异议。对于2014年2月1日至2014年2月28日租赁合同解除前，程金甲应当按照租赁合同的约定支付租金15342.60元（20万元÷365日=547.95元/日，547.95元/日×28日=15342.60元），并从2014年3月1日起支付逾期付款利息（2014年3月1日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际款清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案涉租赁合同解除后至程金甲实际腾空返还案涉煤场的房屋及场地前，程金甲应当支付占用使用费。虽然案涉煤场中由黄山市屯溪区隆盛建材商行实际租用的库房及场地在2014年8月10日之后的租金并非由程金甲收取，但根据程金甲于2019年9月20日在黄山市公安局屯溪分局作的询问笔录，程金甲自认其从2014年2月1日起至今每年从案涉煤场中收取转租租金达到20万元以上，一审法院按照20万元/年的标准计算其占有使用费亦无不当。 关于争议焦点四：程金甲以案涉《场地（库）租用协议》系附解除条件的合同，且解除条件未成就，屯溪石油公司解除案涉合同系违法解除为由，反诉要求屯溪石油公司赔偿其经济损失。因案涉《场地（库）租用协议》已被一审法院认定为不定期租赁合同，程金甲的反诉主张无法律依据，一审法院驳回其反诉请求并无不当。对于租赁期间案涉煤场中的建设以及装饰装修部分，双方当事人对投资建设、装饰装修主体以及相关建设的合法性存在较大争议。同时，黄山市屯溪区城市管理行政执法局已作出屯城管（规划）限拆字〔2019〕43号《限期拆除决定书》，责令程金甲自行拆除其擅自搭建的违法建筑物。在违法建筑物拆除前，能够利用的合法建设以及装饰装修部分残值或现值难以确定，一审法院对程金甲建设和装饰装修部分的残值或现值在本案中不予处理并告知其另行起诉，并无不当。 关于争议焦点五：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，即人民法院可以根据案件具体情况决定是否需要通知次承租人参加诉讼。一审法院未通知次承租人作为第三人参加诉讼，并不违反法律规定。 综上所述，程金甲的上诉请求及理由均不能成立，但一审法院对租金逾期支付利息的计算标准认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2482号民事判决第二项即：程金甲于本判决生效之日起十五日内按照每日547.95元的标准支付黄山市屯溪石油液化气总公司从2014年3月1日开始至实际交还房屋场地之日期间的占有使用费；第三项即：程金甲于本判决生效之日起三十日内将屯溪区社屋前天井坞1号“城东煤库”房屋及场地腾空并交还给黄山市屯溪石油液化气总公司；第四项即：驳回黄山市屯溪石油液化气总公司其他诉讼请求；第五项即：驳回程金甲的反诉请求。 二、变更安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2482号民事判决第一项为：程金甲于本判决生效之日起十五日内支付黄山市屯溪石油液化气总公司2014年2月1日至2014年2月28日的租金15342.60元，并支付2014年3月1日起至实际款清之日止的利息（其中，2014年3月1日至2019年8月19日期间的利息，以租金15342.60元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际款清之日止的利息，以租金15342.60元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费40252元，由黄山市屯溪石油液化气总公司负担24151元，程金甲负担16101元；反诉费14134元，由程金甲负担；二审案件受理费22500元，由程金甲负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二〇年十月三十日 书记员  章弘达 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。