河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5442号上诉人（原审原告）：袁彬，男，汉族，1989年3月10日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：张有成，河南龙城律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢江林，河南宇洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪慧，女，汉族，1988年12月27日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：郝豪，南阳市西峡县方圆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李森，男，汉族，1988年12月22日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：刘兵，河南宇洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹华英，河南宇洋律师事务所律师（实习）。上诉人袁彬因与被上诉人汪慧、李森确认合同无效纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（2020）豫1323民初1993号民事判决，提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁彬上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持上诉人诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人针对案涉房屋的权利是基于离婚协议而形成的债权，认定李森构成善意取得，均属事实不清。如果按照一审法院逻辑，上诉人也享有“物权期待权”。李森购买房屋的价格明显低于市场价，也未申请变更合同登记，其知道或应当知道汪慧已经结婚且案涉房屋为夫妻共同财产，不应当被认定为善意。2.一审适用法律存在矛盾。上诉人与李森双方都是基于合同关系，一审法院却认为一个是债权请求权、一个是物权期待权。将物权期待权等同于物权明显错误。一审排除了善意取得需办理产权登记这一法定条件，适用法律存在矛盾。李森辩称，案涉房屋备案合同及发票上均显示原始购房人为汪慧，答辩人足以相信汪慧享有所有权及处分权。购房价格没有明显过低，且答辩人还要承担两次过户费用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审维持原判。汪慧辩称，案涉房屋离婚前已经出售，李森支付的购房款除15万元外还含有44万按揭款，按揭款付完后可直接过户。二被上诉人签订的房屋买卖合同没有违反法律规定，李森已装修入住，应为有效合同。一审判决正确，请求维持。袁彬向一审法院起诉请求：1.请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告李森从紫金华府尚府B单元802房搬出，将房屋归还原告；3.案件受理费由二被告负担。一审法院认定事实：2012年2月13日，袁彬母亲余会琴以汪慧名义与南阳华府置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，以497729元价格购买紫金华府B单元尚府802室房屋一套，房屋首付款157729元由余会琴支付，下余房款340000元于2012年6月21日以汪慧名义在工商银行西峡支行办理按揭贷款，分期240个月，还款账号为60×××32，分期款由余会琴按月汇至汪慧按揭贷款银行账户由银行扣划。2012年12月10日南阳华府置业有限公司出具付款方为汪慧的销售不动产发票，备案购房合同显示买受人为被告汪慧。袁彬与汪慧于2015年5月9日登记结婚，房屋由二人生活居住。后袁彬因患病长期在郑州××地住院治疗。2018年4月17日余会琴62×××11银行卡被增加为汪慧名下按揭贷款共同还款卡。2018年8月23日，汪慧在《河南古城广告.今日信息》发布售房广告出售该房，联系电话为152××******。李森看到后，经联系协商，李森分别于2018年10月7、8、9日向汪慧支付30000元购房定金，汪慧母亲符素丽代汪慧向李森出具收到30000元购房定金条据。2018年10月19日，汪慧为甲方（出卖方）、李森为乙方（购买方）签订《房屋买卖合同》，约定将紫金华府B单元尚府802室商品房（含装修、家具等）以43万元价格出售给李森，李森支付汪慧155000元，按揭贷款余额275000元全部转给李森，由李森还款。2018年10月19日，李森当日支付汪慧余款125000元，汪慧向李森出具收到购房款155000元条据。自2018年11月20日起至2019年1月20日李森按月向汪慧6222021714007020089账户汇入分期款2363元。2019年1月23日，李森向工商银行西峡支行出具申请，申请将其62×××02银行卡作为汪慧按揭贷款共同还款卡。根据银行操作规定，在扣划分期款时，先从贷款人汪慧还款卡中扣还当月分期本息，余额不足时，再按照顺序从共同还款卡中依次扣划相应分期本息。2019年2月20日起至2020年7月15日李森按月向其账户62×××02汇入分期款2363元，除2019年2月21日扣款129元、3月21日扣款2196元、4月21日扣款2269.78元、11月1日扣款1764.73元、2020年2月14日扣款331.1元、5月21日后扣款2362.78元外，2019年5-10月未扣款，12月及2020年1月扣款情况不详，2020年3月因袁彬报案案涉房产涉黑等情况李森未转款，2020年4月未扣款。期间，余会琴账户也向汪慧账户汇入分期款。至2020年7月31日，案涉房屋按揭贷款余额248901.94元。2019年5月24日，袁彬与汪慧因感情不和协议离婚，双方约定案涉房屋归袁彬所有。汪慧以该房屋出租他人使用为由拖延向袁彬交房。袁彬到该房屋发现汪慧私自将该房屋出售给李森后，向一审法院提起诉讼。庭审中，经一审法院释明，袁彬坚持原诉讼请求。李森对应予缴纳分期款银行未予扣缴或少扣缴及因公安机关处理未予缴纳部分，同意清算后自行支付给汪慧。一审法院认为，根据婚姻法及司法解释的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。夫妻双方一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，袁彬与汪慧协议离婚，约定案涉房屋归袁彬所有，该协议系双方离婚时对夫妻共有财产的处分，系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。但根据物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力的规定，该离婚协议对房产权属的约定属合同之债，不直接产生物权变动的效果，不能以双方离婚协议约定为由对抗善意第三人。在案涉房屋未全部清偿按揭贷款并办理解押的情况下，无法办理过户登记手续，袁彬对案涉房产在满足过户登记条件时享有请求汪慧配合办理过户登记的债权请求权。汪慧与袁彬协议离婚时虽约定房产归袁彬所有，在双方之间汪慧对案涉房产无权处分，但该约定不能对抗善意第三人。因汪慧为已经备案的商品房买卖合同的买受人，李森作为买受人，有理由相信汪慧对案涉房屋有相应处分权利。2018年10月19日李森与汪慧在平等协商基础上自愿签订的价款430000元的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同签订后，李森按照约定依约支付155000元房款并按约定向汪慧按揭贷款银行账户汇入分期款，实际占有案涉房产并装修居住，此后同样因案涉房屋未全部清偿按揭贷款并办理解押、无法办理过户登记手续，但李森作为合法占有权人，据此依法享有对案涉房产在满足过户登记条件时请求汪慧配合办理过户登记的物权期待权。在袁彬的债权请求权与李森的物权期待权发生冲突时，根据物权优先理论，应当依法对李森的物权期待权予以优先保护。对袁彬的债权请求权无法实现造成的损失，依法应由汪慧承担相应的违约赔偿责任。庭审中经一审法院释明，袁彬原告坚持原诉请意见，故对其请求确认汪慧与李森所签订房屋买卖合同无效、判令李森将案涉房屋归还的诉讼请求不予支持。李森经释明同意清算后对应予缴纳分期款银行未予扣缴或少扣缴及因公安机关处理未予缴纳部分自行支付汪慧，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决：驳回原告袁彬的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告袁彬负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，案涉房屋是以汪慧名义购买并登记备案，并不显示其他共同购买人。出于对备案登记的信赖，李森有充分理由相信汪慧享有所有权。就袁彬与汪慧婚姻存续期间的内部关系而言，案涉房屋属共同财产，但就外部关系而言，袁彬并未要求登记为共有人，则应视为汪慧有权代表夫妻二人行使处分权。汪慧与李森签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，也无其他合同无效的情形，应为有效。李森支付房款、实际入住，均是汪慧与李森之间依据有效合同的履行行为，袁彬要求李森搬出房屋没有依据。袁彬若认为汪慧损害了自己利益，可向汪慧另行主张。合同效力与物权转移是相互区分的不同概念，案涉房产是否办理变更登记对合同效力没有影响。善意取得针对的是无权处分人处分财产的情形，并不适用于本案。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由袁彬负担。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  刘建华审判员  李 舸二〇二〇年十月二十九日法官助理娄理书记员李松