云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初3690号原告：熊德武，男，1982年4月12日，汉族，楚雄市人，大学文化，小学教师，住楚雄市。被告：汪登贵，男，1946年4月8日生，汉族，楚雄市人，小学文化，住楚雄市开发区。被告：何桂芝，女，1950年1月26日生，汉族，南华县人，小学文化，农民，住楚雄市开发区。被告汪登贵、何桂芝的共同委托诉讼代理人：陈磊，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告熊德武与被告汪登贵、何桂芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊德武、被告汪登贵、何桂芝的共同委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊德武向本院提出诉讼请求：1.请人民法院判令被告汪登贵履行合同条款赔偿房屋水电改造费用9600元，完成交房手续；2.请人民法院判令被告汪登贵赔偿违约金5400元；3.请人民法判令被告汪登贵赔偿误工费1000元；4.请人民法判令二被告承担本案诉讼费。庭审中明确第1、2、3请求中要求被告汪登贵、何桂芝共同承担。事实和理由：原告于2019年10月份，通过楚雄邦泰房地产经纪有限公司介绍与被告汪登贵购买位于楚雄经济开发区住房，买卖双方通过两次商谈确定349000元的价格。2019年10月6日，被告汪登贵与儿子到楚雄邦泰房地产经纪有限公司签合同，原告在签合同之前问了房子的一些具体情况，问被告汪登贵水电改造费用是多少？谁承担水电改造费用，被告汪登贵回答本单位职工不需要交，如果交由他家自己负责。通过商谈双方达成共识后，当天在楚雄邦泰房地产经纪有限公司签订了买卖合同，原告支付给被告汪登贵200**元买房保证金。2019年10月24日，楚雄邦泰房地产经纪有限公司通知原告去办理过户手续。办完过户手续后，原告又支付给被告汪登贵990**元首付款，2020年1月6日，向工商银行办理的住房贷款230000元转入卖方账户。按照买卖合同约定，款清交房，2020年1月6日原告没有接到卖方交房通知，同年1月9日，原告打电话给被告汪登贵确认房款是否到账，并通知被告做好交房事宜，被告汪登贵则提出以原告需去交水电改造费用、支付购房尾款为由，拒绝交房给原告。后原告打电话给楚雄邦泰房地产经纪有限公司肖云，要求邦泰房地产经纪公司付清购房尾款（保证金），并通知被告汪登贵交房。后肖云告知原告被告汪登贵不愿意支付水电改造费，交不了房。原告要求汪登贵把水电改造费用和其他差欠费用尽快结清交房，被告汪登贵都以原告不交水电改造费和购房尾款为由拒绝交房。原告要求被告楚雄邦泰房地产经纪有限公司处理交房的事情，楚雄邦泰房地产经纪有限公司肖云多次找到被告汪登贵，要求被告汪登贵方付清差欠费用，尽快交房，但是被告汪登贵都不履行约定，拒绝交房。2020年3月1日，原告再次打电话给被告汪登贵交涉水电改造费用和交房的事宜，被告汪登贵不同意承担水电改造费用，并说明希望通过人民法院裁决处理。后原告和被告汪登贵提出把符合交房条件的事项事先办理，有分歧的地方请人民法院裁决，被告汪登贵同意后，双方于3月1日完成了房屋部分交接事宜。原告接管房屋后，几次找到“三供一改”办公室和他们说明水电改造费的情况，希望通过单位向被告汪登贵收取水电改造费用。“三供一改”办公室相关负责人答复要买卖双方自行协商，通过“三供一改”办公室相关负责人向原告说明了水电改造的详情后，原告才知道该小区2017年就已经被政府列为改造小区。经过近两年的宣传动员，2019年初开始了水电改造项目，而楚雄邦泰房地产经纪有限公司和被告汪登贵对出卖房屋的详细情况始终都没有向原告做解释说明。2020年6月28日，因为拖欠水电改造费，相关部门下发了停水通知。为了不影响原告的正常生活，6月29日，原告到”三供-业”办公室缴纳了水电改造费9600元。《房屋买卖经纪合同》中明文规定售卖人要确保售卖房屋相关物业的完整性，因为水电改造尚未完成，所以房屋配套物业是不完整的。被告汪登贵应当承担造成的全部违约责任；《房屋买卖经纪合同》中明确规定卖方在转让前要清理完一切费用，并保证转让后无需买方负责，否则卖方应赔偿由此引起的买方的一切损失；款清交房，交房之前产生费用由卖方负责交清；原告承担交易过程中产生的税收和中介费，没有规定原告承担其他费用。被告汪登贵在出售房子前明知水电改造费用是一笔不小的费用，却不在买卖合同中郑重提出水电改造的事项和费用，故意隐瞒房子水电改造费用的事实，属于欺骗消费的行为，应当承担其造成不良后果的责任和损失。被告汪登贵、何桂芝辩称，一、原告要求被告汪登贵、何桂芝支付水电改造费用没有事实及法律依据，应依法予以驳回。首先，2019年9月，经楚雄邦泰房地产经纪有限公司介绍，原告与被告汪登贵、何桂芝就楚雄市经开区紫云街紫云小区11栋1单元301号房达成买卖意向，并于2019年10月6日签订《房屋买卖经纪合同》。在《房屋买卖经纪合同》第七条中明确约定，在交房之前，被告需结清与涉案房屋有关的水、电、煤气、物管等费用，并未明确约定由二被告承担水电改造费。其次，原告所提供的关于水电改造的通知、文件、告知书等证据材料，时间均在双方签订《房屋买卖经纪合同》之后，唯一一份财政厅文件是在2017年3月29日，但这只是政府内部文件，无法说明问题。再次，2020年3月1日，原告与二被告签订《房屋交接协议书》，进行了房屋交接。《房屋交接协议书》第二条双方共同明确了物管费、水电费等费用已结清，在水电改造费一栏留为空白，由此可见，双方在该费用上前期并未协商一致由二被告进行支付，需由原告自行承担。最后，原告提出楚雄邦泰房地产经纪有限公司可证明二被告承诺过水电改造费由二被告自行承担。本案中原告通过邦泰公司购买房屋，需向楚雄邦泰房地产经纪有限公司支付中介费，其间存在利益关系，二被告不予认可。综上，二被告从未就水电改造费进行过承诺。请求依法驳回原告第一项诉讼请求。二、就原告所主张之违约金，被告从未违约，应依法予以驳回。被告从未就水电改造费对原告进行过承诺，二被告已将房屋按照签订《房屋买卖经纪合同》之时的状态交付了原告，已履行完毕，被告没有违约。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。原告在二被告无任何违约，且其本身无任何损失的情况下，要求二被告支付违约金属无理取闹。三、原告所主张之误工费，无任何事实及法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《房屋买卖经纪合同》；2、《云南省二手房买卖合同》；3、通话录音和短信内容；4、紫云小区物业管理有限公司发布的《缴费通知书》；5、“三供业”办公室提供的水电改造相关材料；6、收据、转账汇款凭证、收款专用收据、工商银行交易凭证；7、《交房协议书》；8、请假条。经质证，被告汪登贵、何桂芝对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不认可；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不认可；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据5中的办公室提供的水电改造材料、“三供一业”改造书、财政厅的文件的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不予认可，对缴费通知书复印件的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据7的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不予认可；对证据8的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可。被告汪登贵、何桂芝针对其辩解未提交证据。结合庭审调查以及当事人的质证意见，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告汪登贵、何桂芝对原告提交的《房屋买卖经纪合同》的证明内容不予认可，本院认为，对原告欲证明水电改造费由卖方承担的事实是否采信，需结合全案证据才能进行评判；2.被告汪登贵、何桂芝对原告提交的《云南省二手费买卖合同》的证明内容不予认可，本院认为，对原告欲证明卖方在出卖房屋时未告知水电改造的事实是否采信需结合全案证据才能进行评判；3.被告汪登贵、何桂芝对原告提交的通话录音、短信内容不予认可，本院认为，通话录音、短信只能证实原告认为水电改造费不用交的事实，对其证明的事实不予采信；4.被告对缴费通知书的复印件不予认可，本院认为，缴费通知书是复印件，本院不予采信；5.被告对原告提交的“三供一业”办公室提供的相关材料的证明内容不予认可，本院认为，原告提交上述材料能证实2017年政府对小区将进行改造的事实，本院予以采信；6.被告对原告提交的《交房协议书》的证明内容不认可，本院认为，原告提交的《交房协议书》能证实被告已付清了物管费、水费、电费的事实，本院予以采信；7.被告对原告提交的请假条的真实性、合法性、关联性有异议，本院认为，原告提交的请假条仅可以证实原告请假的事实，但不能证实原告误工损失，本院对原告欲证明的事实予以部分采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2019年10月初，经楚雄邦泰房地产经纪有限公司介绍，原告熊德武向被告汪登贵、何桂芝购买位于楚雄开发区公司）11幢1单元301室房屋，同月6日，原告熊德武（乙方）与被告汪登贵、何桂芝（甲方）、楚雄邦泰房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖经纪合同》，合同约定：“第一条：乙方通过丙方居间购买甲方楚雄市开发区公司）11幢1单元301室房屋一套（下简称该物业）产权面积79.82平方米（前述两项均以产权证明或相关正式法律文书上的记载为准）。房产证号：楚雄市房权证东瓜字第**，土地证号：楚国用（20**）字第××号，产权状态：自持产权证。第二条：该物业之转让成交价格为人民币349000.00元整（大写人民币叁拾肆万玖仟元整），该成交价含该物业享有所属的设施及装修。第三条：该物业过户时所需的税、费最终的核定，以税费缴纳当日产权部门和税务机关、贷款银行按相关政策核算时为准，该税、费由乙方支付；在交易过程中如果遇国家税收调整税费增减与甲方无关。第四条：对该物业交易的时间约定：1.交易时间：甲、乙双方约定于2019年10月20日前到房屋所在地房产交易中心办理过户手续。2.签订本合同时，甲方自愿将该物业相关材料房屋所有权证，国有土地使用证，房屋共有权证交由丙方保管，用于办理产权转移手续及相关事宜。3.签订本合同时，乙方支付购房定金人民币贰万元整（小写：￥20000.00元整）该款可用于冲抵房款，对定金支付其中壹万元整交由丙方处信用保管并作为交房履约保证金，在交房后若甲方无欠费且房屋符合本合同交房要求则由丙方在交房当日将保证金直接交于甲方；如果有欠费且甲方未按时缴纳相关欠费，则丙方按收款方所开据的收据缴纳后将剩余交房保证金直接交予甲方，乙方不得以其他理由加于阻止。壹万元整在办理过户当日由丙方支付给甲方。第五条：付款方式：银行按揭付款：①付款时间：产权过户当日，支首付款人民币（大写）壹拾万元整（小写：￥100000.00）。（含丙方支付的1000.00元）②尾款人民币（大写）贰拾叁万元整（小写：￥230000.00）在办理完成过户后，由乙方贷款支付给甲方，甲方应积极配合乙、丙办理贷款手续，放款之日余款由银行直接汇入甲方账户。签订本合同时，乙方承诺个人征信记录良好且符合银行按揭贷款相关要求，方能通过丙方办理银行贷款手续。若因乙方原因导致贷款未能正常办理或逾期放款，一切责任由乙方自行承担。......第七条：该物业是以签约时之现状售予乙方，而乙方已检查或已授权代理人为自己检查该物业，故乙方不得借此拒绝交易。该物业及所属设施、装修甲方一起出售给乙方，在交付之前，甲方须结清一切有关之欠费（包括水电、煤气、物管等相关费用）该物业交接之后所产生的上述费用由乙方承担，如需办理改名等有关手续需要甲方出面的，甲方有义务帮助乙方。该物业在签订本合同时未开通之设施由乙方自行开通。第八条：交房时间约定：款清交房，即当日一起到物业管理公司结清相关费用后，交出钥匙视为甲方交房。如甲方逾期未交房，且没有另行约定交房时间的，甲方须按每日100元向乙方支付占用费，直至交房为止。......”原告熊德武、被告汪登贵在合同上签名，何桂芝签名由汪登贵代签，楚雄邦泰房地产经纪有限公司在合同上盖上印章。同日，原告向楚雄邦泰房地产经纪有限公司支付了20000元购房定金。2019年10月24日，原告熊德武与被告汪登贵、何桂芝签订《云南省二手房买卖合同》，在合同中约定，被告向原告出售位于楚雄市开发区，建筑面积共79.82平方米。房屋价款349000元，签订本合同时，买受人向出卖人支付首付款119000元，买受人以商业贷款方式申请个人住房抵押贷款230000元。买卖双方定于款清交房，房屋交付日以前发生的所有欠款及费用，如物业管理费、水、电燃气、有线电视、网络等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。买卖双方就该房屋所有权转移所发的税费由买方承担。自本合同签订之日起6日内，买卖双方到当地房产交易场所办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起60日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构办理该房屋所有权转移登记手续。同年11月1日，原告向被告汪登贵转账支付购房首付款99000元，被告汪登贵向原告出具了收据。同年11月4日，双方办理了产权变更登记手续。2020年1月6日，原告向中国工商银行股份有限公司楚雄北浦支行贷款230000元支付给被告汪登贵。后双方为水电改造费的承担发生分歧，原、被告未交接房屋。同年3月1日，原告与被告汪登贵签订房屋交接协议书，双方确认涉案房屋物管费、水费、电费已结清，煤气费、有线电视费、维修基金无。2020年6月28日，云南省第四公路桥梁工程有限公司“三供一业”改造工程项目部向紫云小区11幢1单元住房发“三供一业”改造告知书，告知“三供一业”改造工程逐步完工，本单元于6月28日至6月29日入户安装，对未交“三供一业”改造费用的住户，请及时到“三供一业”改造工程项目部办理缴费，以免断旧换新，供水并网后，停水的后果。原告于2020年6月29日向云南省第四公路桥梁工程有限公司“三供一业”工作领导小组交纳了9600元改水、改电预收款。另查明，被告汪登贵系云南省第四公路桥梁工程有限公司退休职工，2019年10月10日，云南省第四公路桥梁工程有限公司“三供一业”改造工程项目部向紫云小区不符合国家规定的改造补助住户发出“三供一业”改造告知书，2019年10月22日，云南省第四公路桥梁工程有限公司“三供一业”领导小组办公室向紫云小区发出通知，在通知中告知：“根据云南省财政厅关于印发《云南省省属国有企业职工家属区“三供一业”分离移交省级财政补助资金管理办法的通知》（云财资[2017]144号）及楚政办[2017]37号《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施意见的通知》等有关文件精神。此次属于补助范围改造居民户成员必须有1名或1名以上本单位的在册在岗职工或健在的离退休职工，主要国家职工住房的产权关系确定。未列入补助范围的住户，现将交费事项通知如下：一、紫云小区供水、供电、物业维修改造约为：681万元......二、供水、供电、物业维修改造每户均约13382元......三、为减轻各住户经济负担及感谢各住户对此项工作的配合和支持，“三供一”领导小组会议研究决定：于2019年11月30日以前预交供水、供电改造费9600元的住户，可免收物业改造费3817元（由公司承担）。......”根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：1.房屋水电改造费是否由被告汪登贵、何桂芝承担？2.被告汪登贵、何桂芝是否应承担违约金5400元？3.被告汪登贵、何桂芝是否应承担误工费1000元？（一）关于房屋水电改造费是否由被告汪登贵、何桂芝承担的问题。本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务；原、被告签订的《房屋买卖经纪合同》、《云南省二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。双方在《房屋买卖经纪合同》中虽然约定在交房之前，被告须结清一切有关欠费，但因被告汪登贵系云南省第四公路桥梁工程有限公司退休职工，属国有企业离退休职工符合改造补助范围，不需承担改造费，故水电改造费不属于被告在交房前应结清的费用。但本案涉案房屋的“三供一业”改造系在原、被告签订《房屋买卖经纪合同》之前，原、被告在签订合同前已知道“三供一业”改造，但原、被告双方对产权变更后是否需缴纳改造费未充分予以了解，在合同中亦未予以明确，在被告汪登贵、何桂芝将涉案房屋出售给原告后则需缴纳水、电改造费9600元，根据本案的实际情况，按照公平原则，水电改造费由原、被告各承担50%为宜，即由原、被告各承担4800元。（二）关于被告汪登贵、何桂芝是否应承担违约金5400元的问题。本院认为，原、被告在《房屋买卖经纪合同》中约定款清交房，如被告逾期未交房，且没有另行约定交房时间的，被告须按每日100元向原告支付占用费。在《云南省二手房买卖合同》中约定了款清交房，但对逾期交房的违约责任未约定。本案因原、被告在合同中未明确水电改造费的承担，致双方无法按期履行合同，双方对房屋交接又另行达成交接协议书，在协议书中明确原告认为被告的交付行为完全符合合同规定的交付时间、条件及标准，原告同意接受。该协议为双方对交房时间的另行约定，现原告以被告违反《房屋买卖经纪合同》约定要求被告每日支付100元违约金的请求理据不充分，本院不予支持。（三）关于被告汪登贵、何桂芝是否应承担误工费1000元的问题。本院认为，原告提交的证据不能证实其为了解决与被告之间的纠纷造成误工损失，故对原告主张误工费1000元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告汪登贵、何桂芝于本判决生效后五日内支付原告熊德武水电改造费4800元；二、驳回原告熊德武的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元，减半收取158元，由原告熊德武负担121元（已交），由被告汪登贵、何桂芝负担37元（未交，于本判决生效后五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇二〇年十月十九日书记员  饶云雪