山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1269号上诉人（原审被告）：白蕊，女，1961年7月15日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：高阳，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：田吉喜，山东省蓬莱蓬莱阁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：济南缘生泰物业管理有限公司，住所地山东省济南市市中区十六里河镇兴济路**。法定代表人：刘鑫源，经理。委托诉讼代理人：李春梅，山东灜清成律师事务所律师。原审被告：荣成市骏龙房地产开发有限公司，，住所地山东省荣成市成山镇马家疃村法定代表人：于金明，董事长。委托诉讼代理人：何立民，山东荣顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何建阳，山东荣顺律师事务所律师。上诉人白蕊因与被上诉人济南缘生泰物业管理有限公司(以下简称“济南缘生泰公司”)及原审被告荣成市骏龙房地产开发有限公司（以下简称“荣成骏龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白蕊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回济南缘生泰公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）认定《商品房买卖框架协议书》（以下简称《框架协议》）有效错误。1.《框架协议》无效且不成立。（1）《框架协议》无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《房地产开发企业资质管理规定》第二条的规定，从事房地产开发必须是具备相关资质的企业。《框架协议》明确作为自然人的白蕊为开发主体，而白蕊不符合法律规定的主体资格，也不具备法律规定的开发房地产资质，故《框架协议》违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，应属于无效；（2）《框架协议》不成立。《框架协议》约定荣成骏龙公司具有按该协议约定的价格和付款条件与济南缘生泰公司签订正式《商品房买卖合同》的义务，实则为三方协议。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”，但《框架协议》未有荣成骏龙公司及法定代表人的盖章、签字；（3）《框架协议》不生效。《框架协议》约定荣成骏龙公司不同意按本协议约定的价格及付款条件等内容与济南缘生泰公司签订正式《商品房买卖合同》，本协议自动终止。荣成骏龙公司没有在协议上盖章和法定代表人签字，即以行为表明不同意协议约定的价格和付款条件，其没有必要和义务向济南缘生泰公司另行发出书面通知告知其不同意。该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”双方约定的生效条件没有成就，《框架协议》没有生效。2.《框架协议》事后未履行已终止。《框架协议》约定，白蕊协助济南缘生泰公司按照本协议约定的价格与荣成骏龙公司签订正式《商品房买卖合同》。故与荣成骏龙公司签订正式《商品房买卖合同》的主体只能是济南缘生泰公司，而济南缘生泰公司与荣成骏龙公司未签订任何合同，《框架协议》未履行，而荣成骏龙公司之行为表明不同意按《框架协议》签订正式《商品房买卖合同》，该协议按约已“自动终止”。（二）认定济南缘生泰公司有权指定第三人签订《商品房买卖合同》错误。1.如上所述，与荣成骏龙公司签订正式《商品房买卖合同》的主体只能是济南缘生泰公司，不得为济南缘生泰公司指定的第三人；2.一审中，荣成骏龙公司提交了实际购房人侯秀霞等人与荣成骏龙公司签订的《商品房买卖合同》，济南缘生泰公司之委托代理人对此质证意见为，对真实性不能确定，因济南缘生泰公司没有留存该合同的原件及复印件。由此可以看出，实际购房人的行为与济南缘生泰公司无关；3.侯秀霞等人依据《商品房买卖合同》购买的是“成套住宅”，其不动产证上亦载明“成套住宅”，而《框架协议》约定的是“别墅和公寓”，该《商品房买卖合同》与《框架协议》无关联性。（三）认定济南缘生泰公司已付购房款错误。1.济南缘生泰公司提交的用于证实支付房款的收款收据、银行转账凭证、收条等证据，均不是济南缘生泰公司支付的，而是与本案毫无关联的侯秀霞等人支付的。且提交的收条中，除272万元系购房款外，其余款项均不是购房款；2.《框架协议》约定，济南缘生泰公司将已过户到济南缘生泰公司或济南缘生泰公司指定的第三人名下的购房款支付给荣成骏龙公司或该公司指定的收款人。据此，付款人只能是济南缘生泰公司，不得为第三人代其支付；3.一审认为白蕊、荣成骏龙公司未提交证据证实上述款项系与本案房屋买卖完全无关的其他市场交易，该举证责任应为济南缘生泰公司，且应审查该款项是否与《框架协议》有关，不能混淆为与本案房屋买卖是否有关；4.一审认定济南缘生泰公司与第三人授权关系错误。一审未依职权调查济南缘生泰公司与职工的劳动关系，未调取与职工的劳动合同、工资银行流水、社保记录等证据，仅凭济南缘生泰公司出具的证明即认定为其职工，属于认定事实不清。二、一审适用法律错误。1.一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，认定《框架协议》属于预约合同、合法有效错误。应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《房地产开发企业资质管理规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条之规定，判决《框架协议》违反国家强制性规定无效且不成立；2.一审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定判决《框架协议》解除错误。应适用《中华人民共和国合同法》第八条规定“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，《框架协议》约定济南缘生泰公司与荣成骏龙公司签订正式《商品房买卖合同》，济南缘生泰公司未依约履行，属于违约在先。三、《框架协议》显失公平。1.《框架协议》约定的价款显失公平。《框架协议》约定的房屋是整体销售，而济南缘生泰公司仅购买其中的最佳户型，却按整体销售的价格计算款项，明显低于同期同地段的价格。现济南缘生泰公司解除合同，所购房屋应按同期市场价格确定，不应按4000元／ｍ2计算；2.《框架协议》约定先过户后付款，且若过户后济南缘生泰公司不付款，亦无任何违约责任，有悖市场交易准则及公平交易原则；3.《框架协议》约定，荣成骏龙公司与济南缘生泰公司签订正式《商品房买卖合同》后，案涉房屋未能在15日内过户至济南缘生泰公司名下的，济南缘生泰公司有权解除本协议以及与荣成骏龙公司签订的《商品房买卖合同》，济南缘生泰公司不承担任何违约责任。在该协议中，济南缘生泰公司只享有权利，不承担相应义务，增大了白蕊的责任，极不公平。四、一审判决结果不公平。一审认定济南缘生泰公司明确表示不要求荣成骏龙公司返还购房款，但未申请撤回对荣成骏龙公司的起诉，却仅判决白蕊偿付房款3050510元。按济南缘生泰公司的主张，白蕊、荣成骏龙公司共同收房款9253137元（其中：白蕊收6420000元，骏龙公司收2833137元），对此一审亦予以认可。故，即使应判决还款，也应判令白蕊、荣成骏龙公司共同予以退还，而不应将责任强加给白蕊。济南缘生泰公司辩称，1.双方之间的《框架协议》系在主体适格、双方真实意思表示、符合国家法律规定、未侵犯国家、集体及第三人合法权益的情况下签订的，应为合法有效，对合同双方具有约束力；2.白蕊违背诚实信用原则，在济南缘生泰公司为其缓解经济压力后，恶意违约导致济南缘生泰公司提起诉讼，白蕊本身存在过错。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回白蕊的诉讼请求。荣成骏龙公司述称，1.济南缘生泰公司明确表示不要求荣成骏龙公司承担责任；2.白蕊、济南缘生泰公司签订的《框架协议》约定如果不经荣成骏龙公司同意，该协议自动终止，荣成骏龙公司提交的证据亦证实荣成骏龙公司不同意该协议，故《框架协议》与荣成骏龙公司无关。济南缘生泰公司向一审法院起诉请求：1.解除济南缘生泰公司与白蕊签订的《框架协议》中未履行的部分协议；2.白蕊和荣成骏龙公司返还购房款3050510元及利息（以3050510元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2018年6月3日，白蕊与济南缘生泰公司签订《框架协议》，约定：白蕊以荣成骏龙公司名义，在山东荣成（天鹅湖骏龙小区）开发别墅、公寓一宗，现白蕊开发的别墅、公寓已具备对外销售条件。白蕊保证具有对外销售本《框架协议》项下所有房产的权利，并保证荣成骏龙公司能够按本协议约定履行商品房出售方的全部权利与义务。济南缘生泰公司为合法存续的企业法人，并保证具有履行本合同权利与义务的能力。综上，就济南缘生泰公司购买白蕊以荣成骏龙公司名义在山东荣成（天鹅湖骏龙小区）开发别墅、公寓事宜，经双方协商一致，达成如下框架协议：一、白蕊拟出售给济南缘生泰公司别墅、公寓的具体数量、面积、价格。1.别墅6套，面积388ｍ2／套，总面积共计2328ｍ2，合计金额1300万元。2.公寓30套，面积共计2500ｍ2，总计金额1000万元。二、《商品房买卖合同》的签订。1.本合同签订后，白蕊保证白蕊及荣成骏龙公司不再对外销上述房产，确保上述房产不存在被设置抵押、查封等权利瑕疵；2.白蕊协助济南缘生泰公司按照本框架协议约定的价格与荣成骏龙公司签订正式《商品房买卖合同》。三、产权过户及价款的支付。1.白蕊协助济南缘生泰公司按照本框架协议约定的价格与荣成骏龙公司签订正式《商品房买卖合同》并将相应合同项下商品房的不动产所有权证过户到济南缘生泰公司或济南缘生泰公司指定的第三人名下之日起3个工作日内，济南缘生泰公司将已过户到济南缘生泰公司或济南缘生泰公司指定的第三人名下的商品房购房款支付给荣成骏龙公司或该公司指定的收款人；2.商品房过户过程中向政府相关部门交纳的税、费，按国家规定由出售方购买方各自承担50%。如果白蕊或荣成骏龙公司无力交纳房产过户过程中发生的相关税费，则济南缘生泰公司可给与垫付，待结算购房款时从济南缘生泰公司支付的购房款内予以扣除；3.济南缘生泰公司交纳购房款时，荣成骏龙公司应开具正式发票，并向济南缘生泰公司交付商品房交接的所有手续。四、本协议的解除及终止。1.荣成骏龙公司不同意按本协议约定的价格及付款条件等内容与济南缘生泰公司签订正式商品房买卖合同的，本协议自动终止；2.荣成骏龙公司与济南缘生泰公司签订正式《商品房买卖合同》后，所涉房产未能在15日内过户至济南缘生泰公司名下的，济南缘生泰公司有权解除本协议以及与荣成骏龙公司签订的商品房买卖合同，济南缘生泰公司不承担任何违约责任。五、特别提示。本框架协议仅是双方对拟买卖房屋的价格、数量及交易方式等内容的总体约定，具体事宜以《商品房买卖合同》为准，但本协议第三条为济南缘生泰公司与出售方签订的所有《商品房买卖合同》必备条款，《商品房买卖合同》中未约定或者约定的内容与本协议第三条不一致的，以本协议第三条内容为准，执行本协议第三条内容。协议书签订后，荣成骏龙公司先后于2018年6月8日、7月30日与侯秀霞、卢俊铭、刘祥水签订《商品房买卖合同》（现售）并办理房屋不动产权证书。其中：侯秀霞购买10套房屋，包括：位于荣成市月湖新城**（建筑面积均为86.85ｍ2，价款各为173700元），403、404室（建筑面积均为81.89ｍ2，价款各为163780元），阁楼03、04室（建筑面积均为69.87ｍ2，价款各为139740元），不动产权证均登记在侯秀霞名下[证号分别为：鲁（2018）荣成市不动产权第0015155、0015180、0015157、0015182、0015165、0015411、0015175、0015185、0015174、0015158号]。卢俊铭购买了2套房屋，包括位于荣成市月湖新城西区（建筑面积为97.52ｍ2，总价款195040元）、282号楼（建筑面积为388.17ｍ2，总价款为815157元）；不动产权证均登记在卢俊铭名下[证号分别为：鲁（2018）荣成市不动产权第0011052、0010223号]。刘祥水购买位于荣成市月湖新城西区（建筑面积为86.85ｍ2，总价款为173700元），不动产权证书登记在刘祥水名下[证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015154号]。济南缘生泰公司诉至一审法院，主张自2018年6月8日至7月30日，济南缘生泰公司共支付给白蕊、荣成骏龙公司房款共计9253137元，白蕊、荣成骏龙公司亦将部分别墅、公寓过户给济南缘生泰公司指定的第三人，但该房屋的总价值仅为6202672元；济南缘生泰公司要求继续履行合同，但白蕊、荣成骏龙公司无故拖延，已构成预期违约。白蕊辩称，双方签订的合同明确约定房屋是打包整体销售，而济南缘生泰公司仅购买极少的房屋，房屋单价却按照打包整体价格确定，明显低于市场同比价格，同期同地段的房屋价格远高于济南缘生泰公司要求的价格，应当按同期的市场价格进行对账抵顶，否则合同显失公平；双方合同第四条约定双方签订合同的价款以及付款条件应当经过荣成骏龙公司同意，是协议的重要条件，而荣成骏龙公司不同意双方签订的合同，该合同不生效不成立；合同属于无效合同，双方互相返还，请求驳回济南缘生泰公司的诉讼请求。荣成骏龙公司辩称，其公司未与济南缘生泰公司签订过合同，也未收取济南缘生泰公司的房款，不存在退款的事实基础，请求驳回济南缘生泰公司的诉讼请求。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.济南缘生泰公司提交收款收据、银行转账明细、银行业务凭证、对账单、证明以及收条一宗，用以证实其先后向白蕊支付购房款6420000元、向荣成骏龙公司支付购房款2833137元，共计9253137元；主张付款人均系济南缘生泰公司按《框架协议》约定所指定的第三人，属于代其付款，并提交证明以及户口本，证实案外人系其单位职工以及法定代表人的亲属。经质证，白蕊、荣成骏龙公司对款项金额没有异议，但均主张该款项系案外人所付，与济南缘生泰公司无关。基于《框架协议》约定，济南缘生泰公司可将商品房的不动产所有权证过户到公司或者公司指定的第三人名下，而白蕊、荣成骏龙公司亦未提交证据证实上述款项系与本案房屋买卖完全无关的其他市场交易，故对济南缘生泰公司已付购房款9253137元的事实予以认定。2.白蕊提交房屋买卖协议、证明以及民事调解书，用以证实其他房产的销售价格远远高于《框架协议》约定的价格。经质证，济南缘生泰公司对此不予认可，主张前两份证据均无其他证据佐证其真实性，而调解书系当事人自愿调解达成，一次调解所达成的价格并不能代表一般市场交易价格。故对上述证据与本案的关联性，不予认定。3.荣成骏龙公司提交通知书一份，用以证实其公司在知道《框架协议》后及时通知济南缘生泰公司对协议效力予以否定。该通知书载明其公司不同意《框架协议》，协议无效，时间为2018年6月6日。济南缘生泰公司否认收到该通知书，荣成骏龙公司未提交送达证据，且其先后于2018年6月8日、7月30日协助济南缘生泰公司指定的第三人签订《商品房买卖合同》并办理房屋产权过户手续，其自身行为明显与通知书的内容不符，对该份证据，与事实不符，不予认可。一审庭审中，经询问，济南缘生泰公司明确表示不要求荣成骏龙公司返还购房款，但未申请撤回对荣成骏龙公司的起诉。一审法院认为，依照法律的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应于支持。本案中，济南缘生泰公司与白蕊签订的《框架协议》属预约合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议的约定履行。现济南缘生泰公司已向白蕊及荣成骏龙公司交付房款共计9253137元，而白蕊及荣成骏龙公司仅向济南缘生泰公司所指定的第三人出售1套别墅和12套公寓，远不及协议所约定的。现白蕊及荣成骏龙公司明确表示不同意按照协议约定的价款继续履行，符合法定解除的情形，故济南缘生泰公司主张解除尚未履行的部分协议，理由正当，予以支持。白蕊主张已售房屋按照一般市场交易价格计算，济南缘生泰公司本来有权按协议约定的价格购买房屋，现白蕊拒绝继续按协议出售其他房产，违约在先，其主张按远高于协议约定的价格计算已售房屋，于法无据，不予采信。根据协议约定计算，已售公寓价值4035960元、已售别墅价值2166667元，共计6202627元，故济南缘生泰公司主张白蕊返还购房款3050510元及利息，理由正当，证据充分，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决：一、解除济南缘生泰物业管理有限公司与白蕊签订的《框架协议》中关于尚未履行的6套别墅、18套公寓的协议；二、白蕊于判决生效之日起十五日内偿付济南缘生泰物业管理有限公司购房款3050510元及利息（以3050510元为基数，自2019年1月8日起按年利率6%计算至实际付款之日止）；如白蕊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31304元，诉讼保全费5000元，由白蕊负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。白蕊提供证据如下：济南缘生泰公司的工商企业信息，拟证实济南缘生泰公司注册资本50万元，2018年1月29日经营状态异常，无办公地点，在签订合同时没有履行合同能力，且也没有实际履行合同；济南缘生泰公司没有取得房地产开发企业资质证书；同时，《框架协议》约定，先过户到济南缘生泰公司，三个工作日内支付购房款，与其运营状态不相符，具有欺骗的成分，也显失公平，不符合房地产交易的法律规定。经质证，济南缘生泰公司对证据的真实性、合法性均无异议，但认为不能证实白蕊的主张，济南缘生泰公司为依法成立、正常经营的企业，具有履行合同能力；双方签订的《框架协议》及与荣成骏龙公司履行协议，均合法有效；济南缘生泰公司没有取得房地产开发企业资质证书，与本案无关。荣成骏龙公司对上述证据没有异议。济南缘生泰公司提供证据如下：证据1.威海市仲裁委员会（2019）威仲字第268号裁决书，主张荣成骏龙公司曾经就案涉的13套《商品房买卖合同》提起仲裁，13份仲裁裁决的内容一样，故仅提交一份（被申请人为侯秀霞）予以参考，该裁决认为《商品房买卖合同》合法有效，不存在显失公平的情形，裁决驳回荣成骏龙公司对侯秀霞的仲裁申请；且该案荣成骏龙公司之委托诉讼代理人亦为山东荣顺律师事务所的律师，经济南缘生泰公司了解，该仲裁阶段的律师费是由白蕊承担，证实白蕊对案涉房屋在仲裁的败诉结果知情，更进一步证实《框架协议》合法有效。证据2.向白蕊、荣成骏龙公司分别支付房款6420000元、2833137元的证据（包括收款收据、银行转账明细、银行业务凭证、对账单、证明以及收条、借条等），主张该证据已在一审全部提交，但有的证据一审卷宗中没有存档，故再次予以提交。证据3.济南缘生泰公司与侯秀霞、卢俊铭、刘祥水关系的证据（包括工商信息、户口薄、社保费缴纳证明等），主张济南缘生泰公司系山东缘生泰旅游贸易开发有限公司（以下简称“山东缘生泰旅游公司”）配套物业服务公司，侯秀香是济南缘生泰公司的实际控制人；山东缘生泰旅游公司的股东为侯秀香（出资比例为3.33％）、侯秀霞（出资比例为33.33％）、赵家艺（出资比例为63.33％）；卢俊铭系侯秀霞之子，刘祥水是刘鑫源（济南缘生泰公司之法定代表人、股东）之父；山东缘生泰旅游公司为卢俊铭缴纳社保费（2020年1月至7月）。上述证据拟证实侯秀霞、卢俊铭、刘祥水与济南缘生泰公司存在股东或员工或亲属的关联关系，济南缘生泰公司购买案涉房屋是基于投资合作关系，将该房屋过户给侯秀霞、卢俊铭、刘祥水是济南缘生泰公司履行合同的行为，并不违反《框架协议》的约定。证据4.自中国裁判文书网打印的一审法院（2018）鲁1082民初6539号民事判决书（白蕊诉江苏爱能文化产业集团有限公司），该判决认定白蕊将包括案涉房屋在内的别墅、公寓及一层销售中心平房，总建筑面积约为7000ｍ2，以收购协议（2017年12月23日）的形式转让给江苏爱能文化产业集团有限公司，后双方于2018年3月29日签订解约合同，一审法院确认收购协议有效，并依据白蕊的请求，确认解约合同有效，拟证实白蕊对案涉房屋享有处分权；该判决与本案具有相似性，请求予以参考。证据5.署名为侯秀霞、侯秀香、卢俊铭、刘祥水的书面证人证言，拟证实已经过户房产已经付款给白蕊和荣成骏龙公司，实际履行《框架协议》的主体仍然是济南缘生泰公司；对于内部代为付款，办理房证相关事宜都是内部行为，不影响白蕊与济南缘生泰公司的合同关系。经质证，白蕊对证据1的真实性予以认可，但认为荣成骏龙公司提起仲裁依据的是其与侯秀霞等人之间《商品房买卖合同》中的仲裁条款，该合同与《框架协议》无关；济南缘生泰公司揣测律师费由谁支付无证据，也与本案无关联，白蕊对此不予认可。对证据2中收条、银行转账凭证的真实性予以认可，但认为收条在一审中未提交，二审不应作为新证据审理，且与本案及与济南缘生泰公司均无关;在白蕊出具给刘祥水的借条中，除“此款从房款中扣回”其他内容均为白蕊书写，但因“此款从房款中扣回”是后加的、不是白蕊的笔迹，故对整个借条的真实性不予认可；其中一收款人曹振兴系白蕊之子；至于济南缘生泰公司向荣成骏龙公司支付的款项，与白蕊无关，不予质证。对证据3的真实性予以认可，但对与本案及亲属之间的关联性不认可；济南缘生泰公司与山东缘生泰旅游公司属于不同的法人，可以证实侯秀霞、卢俊铭、刘祥水与济南缘生泰公司无关；卢俊铭的社保缴纳记录显示的起止时间为2020年1月至7月，并非在《框架协议》《商品房买卖合同》签订之时，一审未依职权查明侯秀霞、卢俊铭、刘祥水的劳动合同、工资银行流水、社保缴纳等证明劳动关系的证据，故该证据与《框架协议》无关。对证据4的真实性予以认可，该判决现已生效，但与本案没有关联性；两案的协议内容、违约责任、解约情形等均不相符，在该判决中，江苏爱能文化产业集团有限公司是因涉及刑事案件、面临经济困难，导致承担了350万元的违约金。对证据5的真实性不予认可，且证人在一审未出庭，不符合证据规范；证明内容与本案无关，《框架协议》明确约定济南缘生泰公司无权指定第三人与荣成骏龙公司签订合同，济南缘生泰公司将已过户到其或其指定的第三人名下的购房款支付给荣成骏龙公司或该公司指定的收款人，即《框架协议》明确约定付款人只能是济南缘生泰公司，不得为任何第三人代其支付，济南缘生泰公司无权指定第三人付款。另，在白蕊提交的代理词中，认可白蕊、荣成骏龙公司所收取的925万元系侯秀霞等人所交的房款及用借款抵顶的房款，共计抵顶了13套房屋，并分两批办理了过户手续，但不认可该款项系济南缘生泰公司交纳的，认为与《框架协议》无关。荣成骏龙公司对证据1的真实性没有异议，但认为与本案不存在关联性，亦无法证实济南缘生泰公司的揣测；本案委托诉讼代理人之一的确参与了该13套房屋仲裁一案的庭审，仲裁裁决均是驳回，但有两份是因为过了撤销时效直接驳回。对证据2中关于向白蕊支付款项的相关证据，与荣成骏龙公司无关，荣成骏龙公司亦不清楚；对荣成骏龙公司收取的款项，荣成骏龙公司认可收取了包括侯秀霞等人所付的上述款项，共计2833137元，但该款项的付款人均不是济南缘生泰公司，而是单独的个人，故与济南缘生泰公司无关，且荣成骏龙公司也没有收到可以证实该款项与济南缘生泰公司有关的证据或指令。对证据3证据的真实性没有异议，但与本案缺乏关联性；济南缘生泰公司、山东缘生泰旅游公司系独立的两个主体，不直接发生必然的关系。对证据4的真实性没有异议，但与本案没有关联性。对证据5的真实性不清楚，该证据出具时间均为2019年1月15日，系在一审判决之前，但并未在一审提交，也未申请证人出庭接受质询，该证据不属于新证据，对此不应予以采纳。根据双方的质证意见，本院对上述证据认定如下：一、对白蕊提供的济南缘生泰公司工商企业信息。双方签订《框架协议》的时间为2018年6月3日，与白蕊主张的2018年1月29日相隔4个月余，据此不能认定济南缘生泰公司在签订《框架协议》时没有履行合同的能力；双方之间是房屋买卖合同关系，济南缘生泰公司是否具有房地产开发企业资质与本案无关。故对该证据的证明力，本院不予认定。二、对济南缘生泰公司提供的证据。证据1仲裁裁决系荣成骏龙公司要求撤销其与侯秀霞等人之间案涉的13套《商品房买卖合同》，该裁决认定《商品房买卖合同》合法有效，并驳回荣成骏龙公司对侯秀霞等人的仲裁申请。该仲裁裁决系仲裁机构依法作出的，故对该证据的证明力本院予以认定，但该律师费是否由白蕊承担，与本案无关，对此不予评析。证据2中的部分收条虽一审卷宗没有，但济南缘生泰公司在二审时又予以补充提供，且在一审中亦提供了银行的相关凭证予以佐证，同时白蕊亦认可白蕊、荣成骏龙公司所收取的925万元系侯秀霞等人所交的13套房屋的房款。故，足以认定白蕊已收取案涉13套房屋的房款9253137元之事实。证据3，白蕊、荣成骏龙公司对该证据的真实性予以认可，可以证实卢俊铭系侯秀霞之子，刘祥水系济南缘生泰公司法定代表人刘鑫源之父；侯秀香、侯秀霞系山东缘生泰旅游公司的股东。证据4的基本案情与本案不同，对其证明力本院不予认定。证据5，白蕊、荣成骏龙公司对该证据的真实性不予认可，证人亦未能出庭接受对方的质询，不符合法律规定的证据种类，对其证明力本院不予认定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一、白蕊、济南缘生泰公司签订的《框架协议》是否有效；二、白蕊是否收取济南缘生泰公司的房款；三、《框架协议》约定的价款是否显失公平；四、白蕊应否返还济南缘生泰公司款项及数额如何确定。关于《框架协议》是否有效的问题。案涉房屋系白蕊以荣成骏龙公司名义开发的，在济南缘生泰公司与白蕊签订《框架协议》时已取得初始登记，双方之间系房屋买卖关系，该《框架协议》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。荣成骏龙公司虽未在《框架协议》上盖章、签字，并主张其公司在知道《框架协议》后已于2018年6月6日书面通知济南缘生泰公司对协议效力予以否定，但济南缘生泰公司否认收到该通知，且荣成骏龙公司已收取案涉房款2833137元，并先后于2018年6月8日、7月30日与济南缘生泰公司指定的第三人签订了13套房屋的《商品房买卖合同》并办理房屋产权过户手续。该行为均可证实荣成骏龙公司认可《框架协议》的内容。现白蕊以其不具有房地产开发资质、荣成骏龙公司不同意《框架协议》等为由，主张《框架协议》无效且不成立的理由不当，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。关于白蕊是否收取济南缘生泰公司房款的问题。双方对白蕊及荣成骏龙公司共收取房款9253137元（其中：白蕊收取6420000元，荣成骏龙公司收取2833137元）没有异议，但白蕊及荣成骏龙公司主张该款项不是济南缘生泰公司直接支付，而是案外人侯秀霞等人支付。《框架协议》明确约定，白蕊保证白蕊及荣成骏龙公司不再对外销售上述房产，济南缘生泰公司可将商品房的不动产所有权证过户到公司或者公司指定的第三人名下。济南缘生泰公司提交的收款收据、银行转账明细等证据可以证实该付款人均系济南缘生泰公司按《框架协议》约定所指定的第三人，属于代其付款，同时案涉的13套房屋也已过户至第三人名下。现白蕊未提交证据证实该房屋是其对外出售的，应承担举证不能的法律后果。且白蕊在一审答辨中主张，双方签订的合同明确约定房屋是打包整体销售，而济南缘生泰公司仅购买极少的房屋，在上诉状中又主张济南缘生泰公司仅购买其中的最佳户型，即白蕊已自认济南缘生泰公司系案涉房屋的买受人。据此，对济南缘生泰公司已付购房款9253137元的事实予以认定，案涉的13套房屋系济南缘生泰公司指定的第三人购买的。至于该第三人与济南缘生泰公司是何关系，对《框架协议》的履行并无影响。关于《框架协议》约定的价款是否显失公平的问题。根据案涉13套房屋的《商品房买卖合同》及不动产证显示，该13套房屋除卢俊铭购买的282号楼为别墅外，其他12套房屋（公寓）分别是276号楼，其中：侯秀霞购买的为103、104、203、204、303、304、403、404以及阁楼03、04室，卢俊铭购买的为301室，刘祥水购买的为205室。该12套房屋基本上是在该楼1－4层的同一位置，并非白蕊主张的济南缘生泰公司仅购买了其中的最佳户型，且系白蕊及荣成骏龙公司明确表示不同意按照《框架协议》约定的价款继续履行。至于《框架协议》约定的先过户后付款等内容，均是双方在自愿的基础上达成的，亦不属于法律规定的显失公平的情形，对白蕊的该主张本院亦不予支持。四、关于白蕊应否返还济南缘生泰公司款项及数额如何确定的问题。根据《框架协议》的约定，已售12套房屋（公寓）的价值为4035960元、已售1套别墅的价值为2166667元，共计6202627元。如上所述，案涉房屋系白蕊以荣成骏龙公司名义开发的，《框架协议》亦是其与济南缘生泰公司签订的，同时又是白蕊及荣成骏龙公司明确表示不同意继续履行《框架协议》。据此，济南缘生泰公司主张解除尚未履行的部分协议、白蕊返还多付的购房款3050510元及利息，理由正当，本院予以支持。但一审判令解除《框架协议》中关于尚未履行的6套（应为5套）别墅协议有误，本院予以更正。至于白蕊与荣成骏龙公司之间如何约定，系另一法律关系，对此本院不予审理。综上所述，白蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果有误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初178号民事判决第二项，即：白蕊于判决生效之日起十五日内偿付济南缘生泰物业管理有限公司购房款3050510元及利息（以3050510元为基数，自2019年1月8日起按年利率6%计算至实际付款之日止）；如白蕊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、变更山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初178号民事判决第一项为：解除济南缘生泰物业管理有限公司与白蕊签订的《框架协议》中关于尚未履行的5套别墅、18套公寓的协议。二审案件受理费28173.6元，由白蕊负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年十月二十八日法官助理宋杨书记员刘金凤