河北省大名县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0425民初2339号 原告：刘占刚，男，1972年2月8日出生，汉族，住大名县。 委托诉讼代理人：马振江，河北天雄律师事务所律师。 被告：邯郸市聚龙房地产开发有限公司，住所地邯郸市新兴大街**。统一社会信用代码：91130403674188855E。 法定代表人：吕建明。 委托诉讼代理人：连林阁，该公司员工。 第三人：刘建坤，男，1961年12月7日出生，汉族，住大名县。 委托诉讼代理人：陈朝民，河北康诏律师事务所律师。 第三人：林海山，男，1961年10月25日出生，汉族，住大名县。 原告刘占刚与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司、第三人刘建坤、林海山确认合同有效纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘占刚及其委托诉讼代理人马振江、被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人连林阁、第三人刘建坤及其委托诉讼代理人陈朝民、第三人林海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘占刚向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2020年4月21日所签订的《商品房买卖合同》有效；2.请求第三人刘建坤立即搬出大名县；3.诉讼费用被告承担。事实和理由：原告于2017年5月1日从原房主郭中秋处购买商品房一套，具体位置为大名县，面积为166.53平方米，购房款为516240元。原告和原房主于2020年4月21日到被告处变更购房手续，并同被告签订了《商品房买卖合同》，但房屋交付时发现第三人在此居住，经多次沟通，第三人以同他人有债务纠纷为由拒不搬出，使原告购买的房屋无法入住，侵害了原告的居住权。 邯郸市聚龙房地产开发有限公司辩称，林海山当时拿的购房合同的原件，卖给原告是合法的。第三人的情况公司不了解。 刘建坤述称，一、我是涉案聚龙花苑小区******及车库合法权利人，原告不具有物权的支配和排他的权利，其无权要求我搬出房屋，应依法驳回其诉讼请求。2012年林海山从邯郸市聚龙房地产开发有限公司购买了大名县及车库，于2017年5月5日林海山卖给了我，林海山打印好的空白购房协议，亲笔写的房屋位置、面积166.53平米，房屋及车库售价人民币484000元。购买涉案房屋后，林海山给我办理了房屋钥匙交接，把涉案房屋进了给我交付。我拿着购房协议到小区物业办理了更名手续并交纳了有关费用。购买前房屋的维修基金和水电费都是林海山缴纳，涉案房屋交接给我,我交了有关涉案房屋的水电、物业等各种费用，后我对涉案房屋进行改善居住至今。我在2017年5月份已合法实际占有涉案房屋，享有涉案房屋的合法物权。根据最高院关于人民法院《审理商品房买卖合同纠纷》适用法律若干问题的解释第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据事实和司法解释规定，涉案房屋已经合法转移由我占有，我是涉案房屋的合法权利人，原告无权对涉案房屋主张权利。二、原告与被告更名的基础合同不存在，其主张2020年4月21日签订《商品房买卖合同》有效，没有事实根据。原告称购买诉争房屋是从原房主郭中秋处花了71.6万元买购买，那么原房主郭中秋与被告就有原始的《商品房买卖合同》，没有原始的《商品房买卖合同》，何来更名一说呢？主张该合同有效，意味着和郭中秋签订的2017年5月1日的合同无效，自相矛盾。原告又诉称从原房主郭中秋买的涉案房屋购房款是516240元，而提供的2017年5月1日的购买协议及收到条是71.6万元，这显然也自相矛盾。其主张的理由没有事实根据，所签订的购房协议不具有真实性。三、被告在2019年6月28日其法定的经营期限已经到期，因没有进行依法变更登记，违反国务院行政法规的强制性规定，属于无照经营，被告与原告2020年4月21日签订所谓的更名《商品房买卖合同》是非法的经营行为，属于无效合同。根据邯郸市丛台区工商局注册登记公示的信息证明，被告的经营期限是从2009年6月27日至2019年6月28日，经营期限是10年。后被告就没有进行依法续期和进行变更登记，违反了《公司登记管理条例实施细则》六十三条第一款第一项和第三项的规定，视为无照经营。无照经营的法律后果是，不得以公司名义从事经营活动，情节严重者，依法追究法律责任。故，被告与原告签订所谓更名的《商品房买卖合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。四、原告与被告、郭中秋等人签订的系列涉案购房协议不具有真实性，属于恶意串通侵害第三人利益，也属于无效的行为。（一）原告提供的证据有一份吕建明委托书，委托连金玉管理和处理公司事务，暂不说该委托书是否伪造，既然公司委托连金玉处理公司事务，与原告签订通过法庭调查，该委托书没有证据证明是吕建明在限制人身自由的情况下签订《商品房买卖合同》的人应是连金玉，并由连金玉签名，而原告提供的在《商品房买卖合同》只有公司公章和吕建明手章，没有连金玉签名。（二）2017年5月份涉案房屋的价格是每平米2000多元左右，而刘占刚和郭中秋签订的购房协议房屋价款71.6万元，核算购买涉案房屋每平米是4300元，为什么原告拿两套房的钱买一套房呢？并且还另外支付被告所谓的购房款51.624万元，并且还有2。6万所谓的过户费，原告这是拿着市场4倍的钱购买涉案房屋，并且这两张收据均没有明确的收款人，其行为完全违背常理，通过事实以及社会经验法则能够推定郭中秋和原告弄虚作假，恶意串通进行虚假诉讼，达到非法目的。（三）既然原告和郭中秋2017年5月1日签订了购房协议并付款，原告为什么近四年的时间，不要求郭中秋交付房屋，也不去看看购买的房屋什么样子呢？这更不符合常理。（四）原告提供的郭中秋书写的收款条载明：“刘占刚转来聚龙花园4-1-402号房款71.6万元。”既然原告是给郭中秋转的款，有义务进行举证证明付款的真实性，应提供银行转账凭证，否则，应承担举证不能的法律后果。综上所述，我合法购买了林海山的房屋，并已经合法交付，我是涉案房屋的合法权利人，原告与被告签订的所谓的更名《商品房买卖合同》不具有真实性并且违法，应认定无效合同，有事实证明原告与郭中秋签订虚假的涉案合同，进行虚假诉讼，侵犯我的合法权益，请贵院依法确认原告签订的涉案合同不具有真实性、合法性，判决驳回原告的诉讼请求。 林海山述称，林海山的聚龙花园小区4栋1单元402室房子以前是租给一个朋友，房屋钥匙是刘建坤强行要的，刘建坤没有给购房款，林海山当时是欠刘建坤30多万元，签订一个抵押合同，欠条的原件刘建坤也没有给，后来刘建坤给我打电话，林海山也说欠刘建坤的钱会尽快还，希望刘建坤尽快搬出去，林海山的聚龙花园小区4栋1单元402室房子是在被告公司购买的合法的房屋。 经审理查明：2012年10月27日第三人林海山与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定林海山购买被告位于大名县，面积166.53平方米，单价每平方米3100元，总金额516240元，全款一次性付款，在2013年3月30日前交付商品房。被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司于2013年向林海山交付了房屋，林海山对该房屋进行了装修。后林海山租赁给邱中朝等使用。林海山欠第三人刘建坤借款，以林海山及担保人郭书平的名义于2017年3月17日向第三人刘建坤出具了欠条，载明欠款568422元。于2017年5月5日林海山与第三人刘建坤签订《购房协议》，约定林海山将上述房屋及车库以共计48.4万元的价格出售给第三人刘建坤，双方并未有款项进行交接，第三人刘建坤陈述是林海山对欠其借款的抵顶。2017年6月、7月份第三人刘建坤从该房屋租赁人邱中朝手中接收了该房屋，第三人刘建坤于2018年3月8日将该房屋的供电客户登记由林海山变更为刘庆伟，刘庆伟系刘建坤之子，后按月支付电费，进行使用。期间刘建坤还支付了2018、2019两年的冬季取暖费和2018、2019、2020三年的物业等费用。 另外，林海山还欠案外人郭中秋借款100多万元，于2017年4月30日林海山与郭中秋签订《购房协议》，约定林海山将上述房屋以80万元的价格出售给郭中秋，并向郭中秋出具了收款条，但是双方并未有款项进行交接，是对林海山上述欠郭中秋100多万元中部分款项的抵顶。郭中秋欠原告刘占刚借款，于2017年5月1日郭中秋与原告刘占刚签订《购房协议》，约定郭中秋将上述房屋以71.6万元的价格出售给原告刘占刚，并向原告刘占刚出具了收款条，但是双方并未有款项进行交接，是对郭中秋上述欠原告刘占刚借款的抵顶。经林海山和郭中秋协商于2020年4月21日原告刘占刚与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司变更购房手续，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定刘占刚购买被告位于大名县，面积166.53平方米，单价每平方米3100元，总金额516240元。被告向刘占刚还出具了金额为516240元的购房款收据，但是双方并未有款项进行交接。上述协议、合同签订过程中至起诉前林海山与郭中秋、郭中秋与原告刘占刚及被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司与原告刘占刚之间就上述房屋并未进行交付。 上述事实有林海山的《商品房买卖合同》、林海山出具给郭中秋的《购房协议》及收据、郭中秋出具给原告的《购房协议》及收据、刘占刚的《商品房买卖合同》及收据、林海山方的房屋维修基金收据、林海山方的房屋天然气安装费收据、林海山出具给刘建坤的《购房协议》、欠条、证人证言、大名县聚龙花苑小区物业管理证明及当事人陈述等在卷佐证，作为认定本案事实的证据。 本院认为，原告刘占刚与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘占刚购买被告位于大名县，面积166.53平方米，单价每平方米3100元，总金额516240元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。”对于该案涉房屋，第三人刘建坤自2017年6月、7月份从租赁人邱中朝手中接收，后支付电费，支付两、三年的冬季取暖费及物业费等进行占有使用，对于该事实原告刘占刚与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司、第三人林海山及有关联的案外人郭中秋均是明知的、自愿的，原、被告签订该《商品房买卖合同》过程中，不存在合同法规定的上述五种无效的情形，故该合同有效。原告要求确认原告与被告于2020年4月21日所签订的《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。但是原告仅享有合同权利，并且具有相对性，不具有对世性，即对合同之外的其他人不能享有合同权利。原告另请求第三人刘建坤立即搬出大名县。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告对案涉房屋既没有进行过占有使用，更没有进行产权登记，不享有所有权，不能向《商品房买卖合同》之外的其他人主张权利，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下： 一、原告刘占刚与被告邯郸市聚龙房地产开发有限公司于2020年4月21日所签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告刘占刚的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元由原告刘占刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  尤章印 二〇二〇年十月二十二日 书记员  李晓明 ——