重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5264号上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路****128，统一社会信用代码911101133530090944。法定代表人：韩光，经理。委托诉讼代理人：张兵兵，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：皮山林，男，1993年12月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：胡露丹，重庆中域律师事务所律师。上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）因与被上诉人皮山林房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初27038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人美丽屋公司的委托诉讼代理人张兵兵，被上诉人皮山林的委托诉讼代理人胡露丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。美丽屋公司上诉请求：维持一审判决第一项，改判原审判决第二、三、四项，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：涉案房屋严重漏水、潮湿，导致房屋无法出租，上诉人多次与被上诉人沟通，但被上诉人一直拖延，怠于履行房屋维修维护义务，导致房屋不能正常使用，该期间的租金应予以部分或者全部减免。双方所签订的合同允许上诉人对涉案房屋增加隔断，合同未到期，一审判决要求上诉人拆除隔断错误。上诉人不存在违约行为，即使法院认为上诉人存在违约行为，但双方合同约定的违约金数额明显过高，应予以调整。皮山林答辩称，请求驳回上诉、维持原判。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不成立；合同签订后上诉人对房屋进行装修增加了房屋隔断，导致房屋不通风，我方有理由认为是上诉人的行为造成房屋返潮，上诉人未按合同约定支付租金，已经构成根本违约，应当按照合同约定支付租金，且双方签订的合同中第八条违约责任明确约定违约方应该按照17%来支付违约金，该合同有双方签字盖章，是双方真实意思表示，合法有效，且因疫情影响，一审二审法律程序时间较长，至今上诉人仍未支付租金，也并未返还房屋，我方损失较大，不存在违约金过高的情形。皮山林向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间于2018年6月22日签订的《重庆市房屋出租委托合同》；2、被告在合同解除后十五日内将房屋恢复原状，拆除其在房屋内添设的隔断，并将房屋返还原告；3、被告向原告支付租金19000元、违约金11305元。一审法院认定事实：南岸区XX街道XX路XX号X栋X单元X-X号房屋，系原告购买的二手房，原告于2018年4月13日取得不动产权登记手续。该房屋的原始结构为两室一厅，原告购买该房屋时，房屋属于已装修完成使用多年、墙体已经存在部分修复状况，但未显示存在返潮迹象。原告购买该房屋后未居住使用、未重新装修，一直空置至将房屋交付被告为止。2018年6月22日，原、被告双方签订《重庆市房屋出租委托合同》，约定了如下条款：第一条“房屋基本情况”及合同前言的综合内容：甲方（原告）将坐落于南岸区XXX街道XX路XX号X栋X单元X-X号的房屋，建筑面积62.74平方米，委托乙方进行管理，甲方允许房屋常住人数6人，使用性质为居住。第二条“甲方授权乙方的权限”：1、代甲方管理出租房屋及与出租事项有关的联络、接洽等事宜；2、甲方同意乙方在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件；3、甲方允许乙方或承租人在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为允许乙方增添1间房屋，合同期满后拆除隔断；4、甲方同意乙方对该房屋进行维护、维修、保洁、查验等增值服务并收取承租人的相应费用；5、甲方同意预留乙方免租期作为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金。第四条“委托期限、免租期、租金标准及支付方式”：1、甲方授权乙方的期限为：（1）2018年6月22日至2019年9月21日为免租期；（2）委托期限自2018年9月22日至2021年9月21日；（3）2019年9月22日至2019年10月21日为免租期。甲方应于2018年6月22日将房屋交付乙方。2、租金标准为1900元/月，乙方按季度支付与甲方，第一季度租金5700元于2018年6月25日支付，之后按每季度方式在每季度最后一个月的22日支付。第五条“房屋及附属设施的维护”：1、出租委托期内房屋内主体结构，甲方自装防水、电路、水路管道、房屋自带壁挂炉因自然老化导致的损坏及一切责任均由甲方承担，或者由乙方负责修理更换，甲方承担全部费用；2、出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用。第七条“合同的解除”：……（三）甲方有以下情形之一的，乙方有权单方解除合同：3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；6、因隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的。第八条“违约责任”：甲方有第七条第（三）款情形之一的，视为甲方违约，应按合同总租金的17%向乙方支付违约金；乙方有第七条第（四）款情形之一的视为乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时，还需按照300元×建筑面积的标准，赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。《重庆市房屋出租委托合同》签订当日，原告将房屋交付被告，被告于2018年6月23日向原告支付租金5700元。之后被告于2019年12月17日向原告支付租金3800元，除此以外被告未再向原告支付过任何费用。被告接收房屋后，在客厅内增设隔断，使得客厅内合围形成一间卧室用以出租使用。被告接收房屋后，还对墙体进行了粉刷，并另行增添了用于出租使用的生活设施、设备。被告在客厅增设隔断后不久，客厅部分位置的墙角出现返潮、霉变现象，其中客厅的原始墙体返潮、霉变状况较轻；被告在客厅内新增隔断的墙角返潮、霉变状况较重，但房屋其他位置未出现返潮状况。2018年11月，被告即以房屋返潮严重，导致房屋无法继续对外出租为由，要求原告赔偿损失；原告认为返潮是由于被告在客厅内增设隔断导致房屋通风不畅所致，且房屋一直有人承租，被告提出的要求不合理为由，拒绝被告提出的赔偿要求，由此双方发生纠纷。之后被告未再向原告支付房租，原告为此于2019年11月4日向一审法院提起诉讼。本案在审理过程中，被告称案涉房屋于2019年6月之后即无法对外出租。但原告为反驳被告所称的房屋无法出租的陈述，向一审法院举示了该房屋的电费清单。该电费清单显示，案涉房屋在2019年的第1、3、5、7、9、11月分别产生电费78.52元、50.44元、68.64元、84.24元、268.33元、111.81元。庭审中，原告明确其起诉要求被告支付房租19000元仅计算至2019年10月22日。一审法院认为，原告与被告签订的《重庆市房屋出租委托合同》，是双方当事人真实意思表示。对于合同的性质，原告认为系房屋租赁合同，被告则辩称是委托合同。该合同虽然约定内容为原告委托被告出租房屋，但从合同允许被告改造、重新装饰房屋，允许被告自行出租，赋予被告免租期，原告对于承租对象、承租租金等不享有决定的权利，被告直接以固定金额、固定期限向原告支付租金的条款来看，该合同实质上是原告与被告签订的房屋租赁合同，其中涉及部分委托条款并不影响合同性质。根据《重庆市房屋出租委托合同》的约定，被告应当按月向原告支付租金1900元，同时被告在租赁期限内自主经营，自主决定对该房屋进行出租。原告已经将房屋交付被告使用，因此被告负有按约向原告支付租金的合同义务。本案的争议焦点，在于在合同履行期限内，谁存在违约行为，应当对合同不能继续履行的法律后果承担违约责任。根据客观事实可以得知，被告未按照合同约定，按时足额向原告支付租金。假如被告拒绝支付租金的行为没有正当依据，则被告的行为构成违约。被告认为其拒绝支付租金的行为具有的正当理由，是其向原告承租的房屋存在严重的返潮现象，导致房屋无法居住使用、长期空置。对此，基于以下几点理由，一审法院认为被告的主张不符合客观事实，没有法律依据：1、原告交付被告的房屋，系原告购买不久的二手房。原告购买该房屋之前，该房屋已经建成并装修使用多年，因此该房屋是否存在严重的返潮现象，在原告购买房屋之前即应当得以明确的体现。从庭审中双方当事人的陈述可知，原告购买该房屋大约3个月即交付被告经营使用，原告购买房屋后未重新装修、未居住使用。由此可以得知，被告在接收该房屋之时，所查看到的房屋状况，是原告购买之间已经长期存续的房屋状况。因此，原、被告双方在交接房屋之时，并未发现该房屋有严重的返潮状况，即可以得知该房屋自身并非即原本存在此问题。2、从被告在原告起诉后拍摄的房屋现状视频可以得知，被告接收房屋，对房屋进行改造后出现的返潮迹象，只出现在被告改造区域，即客厅位置。而被告未改造的区域，如原有的两个卧室，并未出现返潮迹象。由此可以得知，返潮状况的出现，与被告对房屋结构改造有关。3、从被告拍摄的房屋现状视频来看，返潮位置均位于墙角，其对于房屋的居住使用具有一定的影响，但远不足以导致该房屋无法居住使用。并且从原告所举示的房屋电费清单也可以得知，该房屋至少在2019年内，一直都有人居住使用，该房屋并不存在无法居住使用的情形。综上所述，原告租赁与被告经营的房屋，在交付被告使用之后出现的返潮问题，并非该房屋本身自带的缺陷，而是与被告对房屋的改造有关，返潮问题的出现不属于应当由原告承担的责任。并且，返潮的程度并未导致该房屋无法居住使用，被告接收房屋后，自始至终均有人向被告承租房屋。因此，被告主张原告存在违约行为的理由，没有事实基础和法律依据；被告拒绝向原告支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求解除与被告之间签订的《重庆市房屋出租委托合同》，对此被告亦同意解除，基于双方当事人的合意，一审法院判决解除《重庆市房屋出租委托合同》。合同解除的法律后果是返还财产、恢复原状、赔偿损失。已如前所述，导致合同无法继续履行的原因，在于被告的违约行为。因此，被告负有将其承租的房屋恢复原状的法定义务。现原告起诉要求被告拆除房屋内的隔断，并返还房屋，其诉讼请求的实质是恢复原状并返还财产，原告的此项诉讼请求具有法律和事实依据，一审法院予以支持。原告起诉要求被告支付截至2019年10月22日的房租19000元，但自2018年6月22日原、被告双方签订《重庆市房屋出租委托合同》之时起至2019年10月22日共计16个月，扣除合同两次约定的免租期4个月后，被告需要向原告支付房租的期限为12个月，按照租金标准，被告总共需向原告支付房租22800元，被告两次累计向原告支付9500元，被告还需向原告支付房租13300元。关于违约金。原告起诉要求被告支付的违约金11305元，是根据《重庆市房屋出租委托合同》第八条的约定，以全部三年的租金总和为基数，按17%计算所得。《重庆市房屋出租委托合同》约定租金标准为1900元/月，租赁期限为36个月，其中存在4个月的免租期，即违约金的限额应当为10336元（1900元/月×32个月×17%）。但一审法院认为，《重庆市房屋出租委托合同》所约定的违约金计算方式按固定标准计算存有不当，当被告及时向原告交付房屋时，固定金额的违约金将明显高于原告实际损失。对此，一审法院酌情主张违约金参照租金标准计算3个月即5700元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，一审判决如下：一、解除原告皮山林与被告北京美丽屋资产管理有限公司之间于2018年6月22日签订的《重庆市房屋出租委托合同》；二、限被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效后十五日内，拆除南岸区XX街道XX路XX号X栋X单元X-X号房屋内增设于客厅位置的隔断，并在期限内将房屋返还原告皮山林；三、限被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效后十五日内，向原告皮山林支付截至2019年10月22日欠付的租金13300元，并支付违约金5700元，共计19000元；四、驳回原告皮山林的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取279元，由被告北京美丽屋资产管理有限公司负担137元，原告皮山林自行负担142元。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据审理查明的事实，涉案房屋的返潮集中在上诉人所增加的隔断位置，根据日常生活经验常识可以推定相关返潮与新增隔断有直接因果联系，加之被上诉人购房后不久即交给上诉人、上诉人在与被上诉人最初交接房屋时也未发现并提出房屋存在严重返潮现象，故可以进一步佐证该返潮问题并非涉案房屋原本即存在。上诉人主张房屋漏水、返潮是因房屋自身原因所致，但并未提供相应证据予以证明，更应承担举证不能的不利后果。对于新增隔断，虽然是合同约定允许添加，但并不等同于上诉人可以免于负担其不恰当利用租赁物所造成的危害排除、修复责任以及被上诉人已自愿放弃相关权利，上诉人的相关主张系对合同文义的曲解，现一审法院根据本案事实和双方意见，判决涉案租赁合同解除，上诉人对此亦无异议，而上诉人又以合同未到期拒绝承担拆除隔断的责任，不符合合同解除后的返还原则，本院对其上诉意见不予采纳。由于相关返潮问题是由于上诉方因素所致，加之尚未达到房屋根本无法使用的严重程度，故上诉人并不能以此拒不履行合同，其拒绝支付租金的行为已构成违约，本院对其应减免租金及不构成违约的上诉理由不予支持。对于违约金数额，按合同约定计算金额为10336元，一审法院综合一审原告损失及原审被告责任，酌情下调为5700元，符合法律规定及本案实际，现上诉人要求再次调整，于法无据，本院不予主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费557元，由上诉人北京美丽屋资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二〇年十月十日法官助理 李茜希书 记 员 陈 涛