广东省饶平县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5122民初777号原告：邱建龙，男，1973年2月3日出生，汉族，住广东省饶平县**************3***之16，公民身份号码440************537。委托诉讼代理人：谢孝义，广东烨彰律师事务所律师。被告：陈楚光，男，1965年2月7日出生，汉族，住广东省饶平县黄冈镇新厝凤洲中学宿舍楼******，公民身份号码440************750。委托诉讼代理人：黄树阳，男，1969年11月26日出生，汉族，住，住广东省饶平县黄冈镇石壁山**被告陈楚光所在单位推荐。原告邱建龙与被告陈楚光确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱建龙及其委托诉讼代理人谢孝义、被告陈楚光及其委托诉讼代理人黄树阳等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱建龙向本院提出诉讼请求：1、因被告对凤洲中学提供其使用的房屋只有居住权，没有所有权，其无资格出卖该房屋，请求判令原告与被告于2019年9月24日签订的凤洲中学宿舍楼三幢东梯202号《房屋买卖协议书》无效（或者撤销该买卖协议）；2、请求判决被告向原告返还购房款33.5万元，并按合同规定向原告支付10%的违约金和赔偿原告经济损失1.2万元；3、诉讼费用由被告负担（标的34.7万元）。事实和理由：2019年8月中旬，原告在房屋中介微信朋友圈看到被告对外公开出售凤洲中学宿舍楼三幢东梯202号房的信息，我与被告联系，被告表示该房屋其可以向凤洲中学申请，把房屋产权转移给购买方，我轻信被告的话，看房后按中介要求先付给被告1万元定金，双方约定价款33.5万元。2019年9月24日，我与中介到被告家里，被告提供一份事先打印的《房屋买卖协议书》交给我签名，我于当天通过建设银行向被告账户转账30万元，合计我支付31万元，剩余2.5万元约定两个月后付还被告，被告也将房屋钥匙交给我。几天后，我搬入该房屋居住并在一个多月后支付余下2.5万元。根据双方协议约定，自合同签订之日起30天内，卖方向凤洲中学提交申请，把房屋使用权/产权转移给买方所有。但被告在我还清购房款后一直没有将该房屋的证件交还给我，也没有到凤洲中学落实将房屋的使用权（产权）转移的问题。我向被告交涉，被告才将凤洲中学房屋所有权证的复印件提供给我，此时我才知道受到被告的欺骗，被告在此时才向我说实情，说明上述房屋没有办法叫凤洲中学将产权转移到购买方名下。鉴于被告没有资格出卖上述房屋，而我明显受到被告的欺骗而购买上述房屋，被告在出卖房屋时是用凤洲中学名义办理，房屋确权在凤洲中学名下，被告承诺在30天内能够通过凤洲中学将房屋产权转移给我，使得我产生重大误解。因此，请求法院判决本房屋买卖协议无效或者撤销该合同，责令被告返还购房款并赔偿损失。被告陈楚光辩称，集资房所有都登记在单位名下，不存在隐瞒，被告从来没有承诺30天内将房屋转移到原告名下。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法予以驳回。1、原告以答辩人对房屋没有所有权为由请求确认协议无效，违反《物权法》等法律规定，请依法予以驳回。缔约时出卖人对标的物是否有所有权，并不影响合同效力，更何况答辩人对房屋并非没有所有权，一方面，房屋是答辩人从单位即凤洲中学分到的全额集资房，没有法律规定参与单位集资建房的人对分到的房屋只有使用权而没有所有权，原告称答辩人对房屋没有所有权，缺乏法律依据。另一方面，答辩人作为单位全额出资人之一，对所分到的房屋，于理于法享有相应的所有权，虽然目前答辩人尚未办理房产证，但在未来国家政策允许的情况下是可以申请办理的。2、就房屋使用权及产权登记的问题，房屋的使用权早已转移给原告，目前尚未发生答辩人违约的事实，原告请求答辩人承担违约责任缺乏事实和法律依据。如果原告的意思是要求答辩人申请凤洲中学将房屋使用权转移登记在原告名下，则这一要求已超出协议范围，也违反《物权法》的规定。纵观整份协议，并没有卖方应向凤洲中学申请将房屋使用权转移登记在购买方名下的约定，答辩人也未作此承诺，原告的要求超出答辩人义务范围，即使有约定也是违法、无效的。或者即使向不动产登记机关提出使用权转移登记，不动产登记机关也没有提供此服务，请法庭予以驳回。3、原告购房后出尔反尔、虚构事实、滥用诉权，严重违反《民事诉讼法》规定的诚实信用原则，浪费司法资源，扰乱答辩人正常生活，请追究其相应法律责任。本院经审理认定事实如下：2019年8月间，原告邱建龙通过房屋中介微信朋友圈看到被告陈楚光向外出售位于饶平县黄冈镇的凤洲中学宿舍楼三幢东梯202房房屋信息后与被告取得联系，在看房后应中介要求支付给被告定金1万元。2019年9月24日，原告与被告签订了一份《房屋买卖协议书》，约定由被告将该建筑面积85.6平方米的房屋出卖给原告。关于房屋权属情况，协议写明：该房屋所有权为凤洲中学教师集资房（学校有存档），陈楚光当时出资向学校购买（储藏间一个）；房屋性质为凤洲中学教师集资房（暂无法办理过户）；出卖方保证该房屋在本合同生效之前并未设定抵押权；卖方未将该房屋出租。房屋成交价格，双方协议约定：成交价格为33.5万元，价格包括该房屋附属设施设备、装饰装修等相关物品。付款方式约定为份两次付清，第一次现付款31万元，剩余2.5万元作为押金，如两个月内无房屋问题，卖方只需要按照合同规定的时间内将余款2.5万元付给卖方，时间从签订合同之日算起。关于权属转移登记和户口迁出，协议约定：双方同意，自本合同签订之日起（30天内），卖方向凤洲中学提交申请，把房屋使用权/产权转移给卖方所有；权属转移登记（过户）所产生的费用，经过买卖双方商定，由买方支付；卖方应该积极配合买方进行权属转移登记和户口迁出；如以后可以单独办理房屋不动产权证，需要卖方配合的，卖方应积极配合买方办理相关手续。协议还约定：卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能转移或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款10%的违约金，并承担其他赔偿责任；卖方保证已如实陈述该房屋使用权/产权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方。协议还对房屋的验收交接等事项作了约定。协议签订当日，原告通过银行转账31万元给被告，被告将房屋钥匙交付原告。数日后，原告搬进该房屋居住，后将余款2.5万元支付给被告（2020年7月11日，被告补写了一份收条给原告）。另查明，根据登记证号饶黄02856的《房屋所有权证》记载，案涉凤洲中学宿舍楼三幢东梯202号所有权人登记为饶平县凤洲中学，所有权性质为全民所有，所有权人占有份额为全部，契税种类为免税，用地面积包含在02584号中。因无法办理案涉房屋的所有权转移登记，原告于2020年7月14日向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，被告陈楚光向原告邱建龙转让的凤洲中学宿舍楼三幢东梯202号房产是饶平县凤洲中学所建的集资房，集资房是企事业单位为解决内部职工的住房问题，利用其所拥有的划拨土地使用权、单位资金及内部职工筹集等资金所建成的房产，建成后以较低价格转让给内部职工。集资房的产权是以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的是房产的使用权，对房产没有完全产权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；。。。。。。（六）未依法登记领取权属证书的；”第三十九条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案中，被告转让的是其在饶平县凤洲中学的集资房，被告在未取得房产登记凭证的情况下将该房产转让给原告，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告与被告签订的《房屋买卖协议书》属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告收取的房款依法应当返还给原告，故原告要求确认合同无效及返还购房款33.5万元的请求，本院予以支持；同时，因为合同无效，原告则应当将凤洲中学宿舍楼三幢东梯202号房屋腾退，将房屋及《房屋买卖协议书》中约定的附属设施设备、装饰装修等返还被告。对于原告主张的违约金和经济损失，经查，原告在签订房屋买卖协议的过程中，应当审查被告对所转让房屋是否享有所有权，是否拥有房屋产权证书，但是原告未履行相应的注意义务，对合同的无效有过错，应承担相应的过错责任，故其违约金和经济损失的请求，本院不予支持。被告的答辩意见理据不足，不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）、（六）项，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邱建龙与被告陈楚光于2019年9月24日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告陈楚光应于本判决生效之日起二十日内返还原告邱建龙购房款33.5万元；三、原告邱建龙应于本判决生效之日起二十日内将凤洲中学宿舍楼三幢东梯202号房屋腾退，将房屋及附属设施设备、装饰装修等返还被告陈楚光；四、驳回原告邱建龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3252.5元，由原告邱建龙负担90元，被告陈楚光负担3162.5元（原告已先垫付，被告还款时一并径付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于潮州市中级人民法院。审判员  周惠刚二〇二〇年十月十三日书记员  李宋冰