山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1972号上诉人（原审原告）：张传友，男，1949年6月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高善，男，1972年4月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：厉明，日照东港中基法律服务所法律服务工作者。上诉人张传友因与被上诉人高善农村房屋买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院(2019)鲁1191民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张传友上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决错误。上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议时，未经权力部门合法批准，房产至今登记在上诉人名下，物权未发生变动。上诉人仍享有所有权。同时，双方在签订合同时，仅有双方的签字，没有经过土地管理部门的批准，应认定为无效。双方签订买卖合同，损害社会公共利益，应认定无效，且该无效情形并不能因为涉案房屋及项下土地已经撤除灭失、交易时所在村委会同意等因素而改变。依据现行相关法律规定并结合本案的事实，宅基地属于农民集体所有，未经合法批准私下买卖宅基地属于违法行为。高善的购买行为，损害了集体组织及张传友的合法权益。高善辩称，一、根据法律规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效，一审判决已经认定被上诉人与上诉人属于同一集体经济组织。双方交易属于同一集体组织成员之间的交易，且交易时得到了委会的同意和认可，给本集体组织缴纳了各项费用，所以买卖房屋合同有效。二、双方买卖是基于房屋的买卖，但宅基地的管理权和处置权在村委会。一审法院已经查明在该买卖房屋的行为中得到了刘家寨村委会和日照市人民政府的认可下，才与上诉人张传友签订该涉案房屋买卖合同，经政府部门认可办理了房屋契证，缴纳了契税，且该房屋在签订合同后一直由高善占有使用。以上事实足以证明涉案房屋交易符合法定交易条件。三、委会与高善签订《旧村改造拆迁安置协议（第三期）》，而不是与张传友签订，说明村委会对该涉案房屋买卖合同及对房屋实际占用人为高善的认可。并且在签订协议后，高善已分得安置楼一套，产权归高善所有，足以证明委会对高善是集体组织成员的同意和认可。四、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议合法有效，双方在房屋买卖后长达20多年没有异议，而现今基于拆迁赔偿而提出诉讼，属于道德沦丧，违背了合同法和诚实信用原则，给被上诉人造成了不必要的诉累，请求二审法院驳回上诉，维持原判。五、上诉人张传友在一审提交村委会提供的证明，证明该涉案房屋为张传友在刘家寨集体组织内唯一一处宅基地，根据上诉人身份证信息，证明张传友仍然存在一处住宅，且被上诉人现依法向贵院提出申请，请求依法追究张传友及委会出具虚假证明材料，妨碍司法公正的责任，请求依法对张传友及委会进行处罚。张传友向一审法院起诉请求：确认张传友与高善签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：1.1996年8月7日，张传友、高善签订《契约》一份，约定张传友将其位于日照市东港区的房屋一处（正房五间、东偏房三间及院墙）作价20000元卖给高善，双方在《契约》上签字、捺印确认，委会在见证人处盖章确认，另有证明人郑燕萍签字确认。1996年11月23日，日照市人民政府向高善颁发山东省日照市人民政府房屋印契一份（证号为日字第0295024），载明卖房人张传友，买房人高善，正厢房八间，座落于日照市，经卖于高善名下使用。业户已照章纳税为保证产权特发给印契为证。2.2019年8月13日，委会出具书面证明一份，内容为“兹证明张传友（本村村民）已将自有的房屋出卖给高善。特此证明！”。2019年4月24日，日照市不动产登记中心查询结果证明，张传友在日照市东港区奎山街道办事处刘家寨有产权证号为刘家寨0096房产。2019年12月7日，委会出具证明一份，内容为：“山东有泰律师事务所：兹证明我村村民张传友，身份证号：3711021972××××××××出卖给高善的房屋是其名下在我村的唯一宅基地。特此证明。”。3.高善户籍所在地在日照市东港区。4.2013年11月，委会与高善签订《旧村改造拆迁安置协议（第三期）》，第三期拆迁区域内的房屋置换90平米左右的安置楼1套，70平米左右的安置楼1套。该拆迁协议基于本案涉案房屋的拆除而签订。一审法院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”，由此可知，对于农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的行为一般应当认定无效，但对于本集体经济组织成员内的房屋出售是允许的。对于本案张传友与高善签订的房屋买卖合同是否有效应从以下几个方面来看：（一）房屋买卖合同内容。双方签订的关于涉案房屋《契约》中，委会作为见证方盖章确认，可视为对双方的涉案房屋交易的知情和认可；（二）房屋实际占有情况。张传友与高善签订涉案房屋买卖合同后，该房屋就由高善一直占有使用，且高善现户籍所在地在；（三）涉案房屋买卖合同实际履行情况。涉案房屋买卖签订后不久，高善在1996年11月13日获得了山东省日照市人民政府房屋印契，缴纳了涉案房屋契税，可以推定张传友与高善的房屋买卖协议获得了刘家寨村委会以及日照市人民政府的认可。另，委会就涉案房屋与高善签订了涉案房屋的拆迁安置协议，亦视为对张传友与高善签订的涉案房屋买卖合同的认可及对房屋实际占用人为高善事实的认可。综上所述，在综合案件当时的情况及从有利于维护诚实信用原则、现有房屋占有关系角度考虑，应当确认张传友与高善签订的房屋买卖合同有效。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回张传友的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由张传友负担。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，高善1994年户口迁入日照市东港区，高善从该村分得口粮田和菜园地，现因口粮田经被征用获得相应补偿款7200元。上述事实有高善的陈述及其提供的日照银行股份有限公司存单及法院的调查笔录等证据证实。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者具有特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据有关法律、行政法规及《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神，买卖双方属于同一农村集体经济组织成员或买受人事后取得出卖人所在农村集体经济组织成员资格可认定农村宅基地房屋买卖合同有效。本案中，高善1994年户口迁入日照市东港区后，从张传友处购买涉案房屋并一直在该村居住、生产生活，奎山街道亦为高善分配口粮地和菜园地，高善所分的口粮地被征用亦获得相应补偿，上述事实结合日照市人民政府向高善就涉案房屋颁发房屋印契以及奎山街道与高善就涉案房屋签订《旧村改造拆迁安置协议》等事实综合分析，能够认定高善系日照市东港区集体经济组织成员，具有取得该村宅基地使用权的资格。张传友与高善之间的房屋买卖合同应当认定为有效合同。故，一审判决驳回张传友要求确认其与高善签订的案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，张传友的上诉请求不成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：二审案件受理费100元，由上诉人张传友负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年十月十三日书记员  陈飞羽