湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4361号原告：刘丽，女，1996年6月8日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：肖小兵，郴州市苏仙区光明法律服务所法律工作者。被告：郴州市北湖区九州地产服务部，住所地：湖南省郴州市北湖区龙泉名邸**小区****。经营者：王珂，男，1994年2月4日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：刘红喜，北湖区华塘法律服务所法律工作者。被告：尹丽娟，女，1987年1月29日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：周照清，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。原告刘丽与被告郴州市北湖区九州地产服务部（以下简称九州地产部）、尹丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽及其委托诉讼代理人肖小兵，被告九州地产部经营者王珂及其委托诉讼代理人刘红喜、被告尹丽娟委托诉讼代理人周照清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同为无效合同；2、判令被告九州地产部退还原告中介费19666元；判令被告尹丽娟退还原告定金30000元；3、由被告承担本案一切费用。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：请求依法确认原被告双方签订的房屋买卖合同未生效。被告九州地产部答辩要点：答辩人认真地履行了居间义务，为双方合同的签订付出了很大的努力；答辩人不应当退还居间费，答辩人在促成双方签订《房屋买卖合同》后，收取19666元居间费，是符合法律规定和行业规范的。请求驳回原告的诉讼请求。被告尹丽娟答辩要点：1、《房屋买卖合同》成立并生效，原告知悉该房情况才签订案涉合同并交付了定金和中介费；2、现原告不愿履行合同，支付剩余款项购买该房，答辩人同意解除合同，并要求原告承担违约责任。请求法院判决解除《房屋买卖合同》并驳回原告其他诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2020年6月30日尹丽娟出具了授权委托书，委托中介方九州地产部出售案涉房屋。不动产登记资料查询结果载明案涉房产权利人为：尹小海、尹丽娟，抵押债权数额29万元，抵押期限2011年6月17日至2026年6月16日。二、通过被告九州地产部提供居间服务，2020年8月23日，刘丽（买方，乙方）与尹丽娟、尹小海（卖方，甲方）就案涉房产签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：第一条卖方同意将属于个人位于郴州市北湖区××号××花园××栋××号房产出售给买方，房屋证号或不动产证号：郴北湖第715012938.715012939号，房产用途为住宅，登记建筑面积124.55平方米，该房产已办理房屋产权证和契证，房产有抵押，卖方对该房地产享有完全所有权能完全支配及处理，连同土地使用权一并转让，买方已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同。第二条房屋出售价格770000元，含家电家俱，买卖双方约定办理契证过户日期在2020年9月12日前，过户所产生的各项税费由乙方承担。第三条，在买卖双方签订买卖合同即支付给卖方3万元定金，房产证交中介方监管。第四条买方需于2020年9月3日之前支付首期款21万元，贷款金额为56万元整。待银行审批手续全部办理完结后，直接由银行汇入买方账户后当日转给卖方，或直接由银行转给卖方。第七条违约责任，卖方收取定金后不按约定出售该房产的，视为违约，卖方应双倍返还定金并退还已收房款于买方，买方支付定金后，悔约不买的，视为违约，卖方有权没收定金，服务费违约方支付3%；如果政府出台政策自然灾害等不可抗拒因素造成的损失，三方则互不追究违约责任。第九条鉴于经纪方已促成买卖双方之间的买卖合同成立，买方应在签订本合同即向经纪方支付23000元作为佣金。之后经协商，三方在合同尾部特别备注：因房东此房售价77万元，买方最终定价76.66万元，剩余3334元由中介方补足，此房有一个负一楼车位可使用，卖方自愿把车位使用权转让买方使用。被告尹丽娟在卖方处签名。合同签订后，原告于当天向被告尹丽娟支付了定金30000元，向九州地产部支付了中介费19666元。之后，原告以其不清楚被告尹丽娟的婚姻状况，而自己购买该房是作为婚房，不同意继续履行合同，遂诉至本院。二、尹小海、尹丽娟两人于2020年6月22日在民政局协议离婚，离婚协议约定案涉房产归尹丽娟。诉讼中，尹小海向本院表示对尹丽娟出售案涉房子没有异议，会完全配合尹丽娟办理该房过户手续。三、庭审中，原告表示不同意继续履行合同，被告尹丽娟也表示同意。四、诉讼中，尹丽娟表示愿意退还原告2000元。五、案经本院调解，因双方分歧较大调解未成。判决的理由与结果本院认为，本案涉及两种法律关系，即房屋买卖合同关系和居间合同关系。根据法律规定，合同的一般生效要件为：当事人具有相应的订立合同的能力；意思表示真实；不违反法律或社会公共利益。本案中，原告刘丽与被告尹丽娟系完全民事行为能力人，《房屋买卖合同》的内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告已按合同约定支付定金，《房屋买卖合同》已成立，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告九州地产部虽未在《房屋买卖合同》上签名或盖章，但合同中包含了居间服务条款，约定了居间服务佣金，居间人提供了订立合同的媒介服务，原告也按合同约定支付了中介费19666元，居间合同亦已成立，合法有效，并已实际履行，双方形成了事实上的居间服务合同关系。故对原告诉请确认案涉合同未生效，于法无据，本院不予支持。诉讼中，法院向原告释明案涉合同已成立生效，是否变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求。关于定金返还问题。诉讼中，原告表示不同意继续履行合同，被告尹丽娟也表示同意，双方就案涉《房屋买卖合同》解除达成合意，本院予以确认，案涉《房屋买卖合同》自即日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时《房屋买卖合同》第七条亦约定，买方支付定金后，悔约不买的，视为违约，卖方有权没收定金。本案中，原告主张被告尹丽娟隐瞒离婚的婚姻状况，证据不足，原告也没有提供证据证明婚姻状况是确定合同是否解除的法定条件，原告以此为由不继续履行合同，没有法律依据，原告的主张亦不符合定金返还的法定条件和约定条件，故对原告要求被告尹丽娟返还定金30000元的诉讼请求，本院不予支持。但诉讼中被告尹丽娟自愿返还原告2000元，属对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。关于中介费返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉《房屋买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，鉴于还有按揭过户、水电过户等部分居间服务九州地产部未完成，根据居间服务合同的履行情况，本院酌情确定由九州地产部退还原告9666元，对原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郴州市北湖区九州地产服务部自本判决生效之日起十日内返还原告刘丽中介费9666元；二、被告尹丽娟自本判决生效之日起十日内返还原告刘丽2000元；三、驳回原告刘丽其他诉讼请求。如果被告郴州市北湖区九州地产服务部、尹丽娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费减半收取561元，由原告刘丽负担452元，被告郴州市北湖区九州地产服务部负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  贺丽梅二〇二〇年十月十日法官助理王术妍书记员蔡晓慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。