四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0402民初2095号 原告（反诉被告）：赵勇，男，1977年3月15日出生,汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：黄馨慧，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104201511594444。 委托诉讼代理人：王跃，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104200820565213。 被告（反诉原告）：于海林，男，1969年7月22日出生,汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：郭涵，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：15104201510654366。 原告（反诉被告）赵勇与被告(反诉原告)于海林合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。庭审后，被告于海林于2020年9月14日提起反诉，经审查本院依法予以受理并合并审理，于2020年9月29日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵勇及其委托诉讼代理人黄馨慧，被告（反诉原告）于海林及其委托诉讼代理人郭涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵勇向本院提出诉讼请求：1.判决解除2018年8月23日双方签订的《超市承包协议》，并确认解除的时间为2020年5月28日；2.判决被告退还原告交付的履约保证金20000元；3.判决被告退还原告2019年到2020年度剩余3个月承包期的承包费用（含租金）27500元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年8月23日，双方签订《超市承包协议》。协议约定被告将其经营的攀枝花市东区龙曙路199号2幢商业街2号楼一层9-3/9-4B轴的海哥超市承包给原告，承包期三年，从2018年8月25日起至2021年8月24日止，首年承包费160000元；原告交纳20000元履约保证金。协议签订后，原告依约支付给被告款项，被告出具了收条。经营期间，因海哥超市位于攀枝花学院康养学院内，超市服务的顾客主要是学院的学生，而学生人数大量递减，经营一直处于亏损，经双方协商同意降低2019年8月25日至2020年8月24日期间的承包费用。2020年以来，因众所周知的新冠疫情这一不可抗力事件，康养学院至今都未开学，导致超市无法再继续经营，合同目的已经无法实现。2020年5月28日，原告向被告发出终止履行协议通知。6月9日，原告再次发出书面通知，要求解除承包协议。现请求法院判如诉请。 被告于海林辩称：1.原告无单方面解除权，新冠疫情不能导致案涉合同目的无法实现，不符合法定解除的情形；2.被告已经降低了承包费，已经考虑了公平原则；3.原告在新冠疫情之前已经恶意拖欠承包费和物业水电费，属于违约方，其无权主张返还押金；4.案涉房屋一直在原告的占有之下，且原告还拖欠被告承包费，原告无权主张返还房租。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求，并确认案涉合同并未于2020年5月28日解除。 反诉原告于海林向本院提出反诉请求：1.请求判令双方于2018年8月23日签订的《超市承包协议》于2020年8月10日解除；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的承包费用20000元及违约金50000元；3.请求判令反诉被告立即向反诉原告支付水电费550元、物业管理费3060元，以及按欠付金额的1%支付违约金至水电、物业费付清时止；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：双方签订的《超市承包协议》除约定了承包期限、承包费用外，还约定了物业费按5元/㎡/月收取，水、电、垃圾费按相关部门收费标准按月代收代缴；被告应于签订合同之日交纳履约保证金20000元，因被告原因解除合同，履约保证金不予退还；协议期内，被告应按时交纳租金，每逾期一天按年租金总额的1%收取违约金；物管费、水电费、垃圾清运费等费用按时交纳，每逾期一天收取应交费总额的1%违约金。协议签订后，被告从2019年9月1日开始未能按时足额交纳承包费，在未经原告同意的情况下将超市转包给第三人，且未按时交纳水电费、物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付所欠费用并承担违约责任。请求法院判如诉请。 反诉被告赵勇对于海林的反诉辩称：1.双方确认解除协议的时间是2020年5月28日，是按协议中的约定解除以及于海林自认的时间；2.赵勇并没有拖欠承包费，不存在支付拖欠承包费及违约金的情况；3.赵勇不拖欠水、电、物业费；4.赵勇未将超市转包给第三人。综上，请求法院驳回于海林的反诉诉讼请求。 当事人围绕本诉和反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 赵勇提交如下证据：《超市承包协议》、营业执照、收条六张、赵勇与于海林的电话通话录音、赵勇与于海林的微信聊天记录截图、解除合同通知书及运单详情、烟草公司收款单、转款记录、中国农业银行银行卡交易明细清单、证人毛某证言、百度地图及《关于进一步加强门卫管理的通知》。其中，证人毛某陈述“我与赵勇是朋友关系，且都是攀枝花市亚讯商贸有限公司职工，赵勇是股东，我是员工。赵勇聘请我去管理两个超市。2019年8月13日，赵勇喊我转23万元给于海林，给他超市承包费。我跟于海林先说好了是28万元，但超市只能靠康养学院的学生才能经营，学校的人很少，从1500人降到了600人，我就给于海林说减点承包费减到23万，于海林说承包费可以商量，但之后于海林催要过50000元钱。大概是2019年10月或11月，我和于海林谈好了就是2019年至2020年度之后承包费就是23万元，但如果学校的人数达到了1000多人就还是给28万元。是赵勇喊我去谈的，事后我也给赵勇说了。学校现在还没开学，根本没有人，两个超市从2020年1月春节前就关门了，因为疫情原因到现在没有开业。”经庭审质证，双方当事人对证人证言均无异议。 经庭审质证，于海林对赵勇提交的全部证据的真实性均无异议，但认为电话通话录音证明承包费从410000元减免到280000元，只收到230000元；烟草款项是因赵勇从阿署达购买烟草后拿到仁和去卖违反了烟草专卖的相关规定而被举报，于海林才将烟草专卖证收回后自行购烟产生的费用；230000元承包费收到时间是2019年8月13日，因还差50000元未支付完毕，所以没有当场出具收条，而是在2019年12月补打的收条，并按毛某的要求落款时间出具为2019年9月4日；物业费收条属实，虽确认收到该21520元，但该收条上“电费半年5000元”是之后添加的，于海林不知情，不认可5000元是电费，这5000元是物业公司收取的，是什么费用说不清楚；2020年8月15日的收条能够证明超市在2020年8月15日之前都是由赵勇占有使用；《关于进一步加强门卫管理的通知》不能证明学校至今没有开学，且学校教职工、管理人员及门卫等均是超市的可消费对象，该证据不能达到赵勇的证明目的。 于海林提交如下证据：《超市承包协议》、2020年5月及6月四川移动通话单本地话单、解除合同通知书、赵勇与于海林的微信聊天记录截图、物业费催款通知单、水电费催款通知单、于海林与毛某的微信聊天记录截图、《商铺转租合同》。 经庭审质证，赵勇对于海林提交的除《商铺转租合同》之外的其余证据的真实性均无异议，但认为移动通话单与本案无关联性，不能达到证明目的；解除合同通知书是2020年8月11日收到的，不认可该通知书内容；物业费催缴时间是2020年2月至7月，因疫情发生协议即解除，不应承担物业费；水电费已于2020年1月15日支付给于海林，不存在拖欠；于海林与毛某之间的微信聊天内容与本案没有关联性；《商铺转租合同》不真实，合同签订时间是2017年8月20日，而攀枝花幸福阳光康养教育管理有限公司盖章却在2017年8月19日，且“同意转租”是盖章之后添加的，该合同不能证明于海林有权利将商铺转租给赵勇。 对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院根据当事人举证、质证及陈述，对全案证据与案件事实的关联程度、证据之间的联系进行综合审查判断后，依法认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月20日，于海林从毛建处承租位于攀枝花市东区阿署达商业街2号楼1层9-3、9-4／9-B轴约102平方米的商铺用于经营超市，约定租期十年。同年9月15日，于海林领取个体工商户营业执照，取字号攀枝花市**海哥超市，并经攀枝花市东区市场监督管理局核准地址为攀枝花市东区龙曙路199号2幢商业街2号楼一层9-3／9-4Ｂ轴。 于海林通过毛某认识了赵勇。2018年8月23日，于海林（甲方）与赵勇（乙方）签订《超市承包协议》。就乙方承包甲方校区内商铺生活超市（即上述商铺）双方约定如下：该商铺用途仅限于超市使用；承包期三年，自2018年8月25日至2021年8月24日止；承包费用首年160000元（租金60000元、承包费100000元），按年支付，每年租金在上一年度租金到期前十五日内交纳；物业费按5元／㎡／月收取，水、电费、垃圾费按相关部门收费标准按月代收代缴；乙方应于签订合同之日交纳合同履约保证金20000元，如乙方违反或不履行本合同约定，且乙方拒不改正不向甲方赔偿损失或支付违约金的，甲方有权直接从履约保证金中支付赔偿款和违约金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；因乙方原因解除本合同，履约保证金不予退还；本合同期满，乙方退还商铺（恢复商铺原貌），结清应缴各项费用后，甲方将在本合同终止后15天内，无息退还乙方履约保证金；甲方授权乙方自主经营该超市，并授权乙方使用以甲方名义办理的超市工商、税务、卫生、烟草等相关证照，乙方自行办理不低于2人的健康证，且超市现有货架24组、收银机一套、收银台、监控（7头一套）、热水器等交与乙方免费使用，期满时乙方应完整无缺交还甲方，如有损坏应照原物赔偿；乙方若不按时交纳各项费用及出现重大经营失误或损害影响甲方声誉及产权所有方管理的重大事件，甲方有权要求乙方解除协议或停止乙方超市水电等配套设施的使用；若因甲方原因提起解除协议，甲方应按承包费用相应比例退还乙方；乙方应按有关规定正当经营，同时本着以“惠及方便学生”为基本原则，为校区提供便利服务；未经甲方书面同意，乙方不得将该超市全部或部分转让、转租、出借、分割或以其他方式给他人使用；协议期内，乙方应按时交纳商铺租金，每逾期一天按协议年租金总额的1%收取违约金，物管费、水电费、垃圾清运费等费用按时交纳，每逾期一天收取应交费总额的1%违约金，以上费用交纳逾期超过30天，甲方有权解除本协议；因乙方违约而导致甲方解除协议，已缴纳的承包金不予返还；在协议履行期间，因不可抗力因素导致本协议无法继续履行，自发生不可抗力因素之日起本协议自动终止，双方各自承担损失，互不追究赔偿；等等。 同日，于海林的妻子陈莉萍还与赵勇签订另一份《超市承包协议》，赵勇从陈莉萍处承租位于攀枝花市东区阿署达康养学院18栋宿舍楼下的商铺经营“乐享超市”（另案处理）。 协议签订后，于海林于2018年9月1日出具收条，收到2018年8月至2019年8月期间海哥超市及18栋宿舍楼下超市（即乐享超市）两个超市的承包费共计410000元（海哥超市160000元、乐享超市190000元以及另外一个水吧60000元）以及两个超市的履约保证金50000元（海哥超市20000元、乐享超市30000元）。 之后，双方按约履行。 2019年，因学校生源减少直接影响了超市经营，赵勇委托毛某与于海林协商降低承包费。经协商，于海林同意将两个超市的承包费由350000元降低至280000元。同年8月13日，毛某通过其农业银行账户向于海林转款支付230000元。于海林于2019年9月4日出具《收条》，载明“现收到毛红清超市承包款人民币230000（贰拾叁万元正）。”期间，于海林向毛某催要过剩余50000元承包费。 后经双方多次协商，于海林同意2019年9月至2020年8月两个超市的承包费从350000元降低至230000元，但同时约定如果学校的人数达到了1000多人，承包费按280000元收取。 2020年1月25日，于海林收到赵勇支付的2019年7月至2020年1月七个月海哥超市及乐享超市的物管费16520元（其中海哥超市3570元、乐享超市12950元）及半年电费5000元，合计21520元。 5月9日，赵勇与于海林通话，其通话主要内容为：赵勇“阿署达两个学校超市合同，原来合同你晓得40多万，因为上学期人数减得多，减了一半多，现在只有六七百个人了，其实我还是感谢你把两个超市承包费从40多万共减了20多万，23万，今年疫情你也晓得，学校到现在没法开，也没有具体时间说好久开。我意思是说后头我把这个合同解除了，看得不得行”。于海林“其实合同上说的很清楚，如果遇到了不可抗力，我们都是可以解除合同的，而且双方都互不追究。我跟毛二（毛某）谈好的价格是28万，41万降到了28万，最后他给了我23万，23万以后，他就给我说这5万块钱10月份给我，我说可以，结果到了1月份都没给我，他就跟我说那5万块钱不给我了，然后我也认了。我这边我再跟我老婆商量一下，尽量做到大家圆满，商量完了以后到时候我打电话给你。” 5月28日，赵勇发微信给于海林，其内容为“海哥你好！因为疫情的影响，阿署达康养学院一直无法开学导致两个超市5个月都无法营业。实际情况你也很清楚，这学期基本无法开学，下学期这个学院在阿署达能不能再办学都是未知数。虽然这学年你已经把承包费已经降到了23万。但是介于现目前情况原来签定的两个超市承包合同已经无法实际履行下去，我向海哥提出终止两个承包协议的意愿。望海哥能同意这个意见，收到请回复，谢谢！” 6月9日，赵勇向于海林邮寄书面的《解除合同通知书》，以因疫情不可抗力因素导致合同目的无法实现为由，通知于海林解除合同，并称其已尽量腾退出商铺，请于海林尽快办理移交手续，退还剩余合同期限的租金、押金等费用，并收回商铺，以避免损失进一笔扩大。于海林于6月10日签收该通知书。 7月9日，赵勇将于海林、陈莉萍起诉来院，请求判如诉请。审理中，因涉及两个法律关系，经本院释明，赵勇撤回对陈莉萍的起诉，并于9月1日另案起诉陈莉萍[（2020）川0402民初3076号]。 审理中，于海林于2020年8月10日向赵勇发出《解除合同通知书》，以赵勇经营期间未按时足额交纳承包费、水电物业费且私自将超市转包给第三方为由要求解除合同。赵勇于8月11日收到该通知书。 8月15日，双方当事人自行将商铺进行了交接，于海林出具收条，载明“今收到康养学院内，毛某交回的超市钥匙两套，交回时间2020年8月15日。” 同时查明，攀枝花幸福阳光康养教育管理有限公司分别于2020年1月2日、8月1日发出催款通知书，催要2019年10月至2019年12月31日海哥超市的水电费550元以及2020年2月至7月的物业费3060元。 另查明，海哥超市位于攀枝花幸福阳光康养教育管理有限公司在攀枝花市东区阿署达开办的攀枝花国际康养学院校区内部，其超市客源主要来源于康养学院学生。2020年受新冠疫情影响，康养学院校区关闭至今未开学。 本院认为，本案所涉《超市承包协议》系合同当事人真实意思表示，无悖于法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，双方当事人应当按照约定严格履行。 关于协议是否解除、何时解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”的规定，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案海哥超市位于学校内部，学生生源系超市的主要经济来源，今年以来受到疫情影响学校关闭给超市造成的直接影响是不可避免且显而易见的，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中“对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件”以及“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”的相关意见，本案原告赵勇因疫情原因导致其合同目的不能实现属实，其依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2020年5月28日，虽然赵勇通过微信向于海林发送了解除合同意愿，但该内容并非明确要求解除，而是提出解除意愿并希望与于海林进行商议，故该解除通知的意思表示不明确，不能达到解除的效力。2020年6月9日，赵勇向于海林邮寄送达的解除合同通知书，其意思表示真实、明确，于海林于次日收到该解除通知书后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，且双方已于2020年8月15日自行进行了交接，视为于海林对合同解除亦不持异议。由此，本院依法确认赵勇与于海林于2018年8月23日签订的《超市承包协议》已于2020年6月10日解除。对赵勇诉请确认协议解除时间为2020年5月28日以及于海林反诉请求确认协议解除时间为2020年8月10日的诉请，与本案查明的事实不符，本院均不予支持。 关于承包费金额及是否违约的问题。庭审中，双方当事人对2018年8月25日至2019年8月24日第一承包年度的协议履行情况没有争议。针对第二年度2019年8月25日至2020年8月24日双方争议的承包费金额，赵勇提交的于海林对其真实性不持异议的双方之间的通话录音与证人毛某证言能够相互印证，证明协议履行到第二个年度时，因超市所处的康养学院生源不足，经双方协商，于海林同意将两个超市的承包费从350000元降至230000元，若生源达到1000多人则按280000元支付承包费。此变更符合《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，本院予以确认。赵勇已实际支付给于海林230000元承包费，因230000元系海哥超市及乐享超市两个超市的承包费总额，双方对各自金额未予明确，故本案海哥超市酌情按100000元予以认定，乐享超市按130000元予以认定。由此，本院确认赵勇已经付清2019年8月25日至2020年8月24日第二年度的承包费用100000元，不存在违约情形。因此，对于海林关于赵勇在疫情之前已经恶意拖欠承包费属于违约方并提起反诉要求赵勇支付拖欠的承包费20000元及违约金50000元的诉请，缺乏事实和法律依据，且与本院查明的事实不符，本院不予支持。 关于水电、物业费是否交清的问题。庭审中，于海林举证攀枝花幸福阳光康养教育管理有限公司发出的催款通知书，证明海哥超市未缴纳2019年10月至2019年12月31日的水电费550元以及2020年2月至7月的物管费3060元。因经审理查明，于海林于2020年1月25日收到赵勇支付的2019年7月至2020年1月海哥超市物管费3570元及两个超市半年电费5000元属实。于海林就其关于5000元并非电费而是其他费用的反驳意见，无证据予以证明，本院不予采信。由此认定赵勇已交清水电费用，不存在拖欠2019年10月至2019年12月31日的水电费的情形，但赵勇未交纳2020年2月至7月的物管费3060元属实。对于海林主张赵勇在疫情之前已经恶意拖欠水电费，反诉要求赵勇支付水电费550元及相应违约金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 对于海林关于赵勇在未经其同意的情况下将海哥超市转包给第三人属违约行为的反诉主张，因未提交充分证据予以证明，且庭审中于海林对证人毛某关于其“受赵勇聘请管理两个超市，受赵勇委托协商承包费及向于海林转款支付承包费”的证言不持异议，故对于海林此主张，本院不予支持。 本案协议未能如约履行，纠纷起于毫无预料的新冠疫情，此非任何一方当事人所愿。在疫情爆发前，超市经营状况因学校学生减少而发生困难，双方因此协商变更了承包费金额，尚有继续履行合同的意愿，但今年以来，新冠疫情的爆发因疫情及疫情防控措施导致协议订立、履行的基础发生重大变化是显而易见的。双方当事人应本着协商和解、共担风险、共渡难关的原则，妥善进行处理。现因协议已解除，合同的权利义务已依法终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《超市承包协议》于2020年6月10日解除后，双方即应终止履行协议并交接商铺，但，因双方处于争议之中未能及时进行交接，直至2020年8月15日，赵勇才将商铺钥匙交还给于海林，其实际占用属实。因本案合同解除并非任何一方当事人的原因，故均不应承担违约责任。对赵勇已经交纳的2020年6月10日至8月24日两个半月期间的承包费损失，根据本案实际情况，本院认为应由双方分担为宜。 对赵勇要求于海林退还履约保证金20000元的诉请，因解除合同非因赵勇原因，履约保证金按约应予退还，此诉请符合合同约定，本院予以支持；对赵勇要求退还三个月的承包费27500元的诉请，因本院已认定海哥超市的承包费由160000元变更为100000元，故2020年6月10日至8月24日两个半月的承包费应为20833元（100000元÷12个月×2.5个月），由双方分担故以10416.5元（20833元÷2）予以支持。对于海林反诉要求赵勇支付尚欠物管费3060元的反诉诉请，符合合同约定，本院予以支持；但对于海林要求支付物管费违约金的反诉诉请，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告的反诉诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、赵勇与于海林于2018年8月23日签订的《超市承包协议》于2020年6月10日解除； 二、于海林退还给赵勇履约保证金20000元、承包费10416.5元，合计30416.5元； 三、赵勇支付给于海林2020年2月至7月物管费3060元； 上述两项相互抵销后，于海林应于本判决生效之日起七日内支付给赵勇27356.5元。 四、驳回赵勇的其他诉讼请求。 五、驳回于海林的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2450元，由赵勇负担1225元，于海林负担1225元；反诉案件受理费1705元，由赵勇负担852元，于海林负担853元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  李心竹 人民陪审员  周 婷 人民陪审员  彭 涛 二〇二〇年十月九日 书 记 员  黎圆李