陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书（2020）陕01民终9106号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭旭，男，1980年7月7日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：旷娟，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭丽，女，1964年XX月XX日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：余星，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思奇，陕西弘业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘夕曦，女，1998年XX月XX日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：余星，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思奇，陕西弘业律师事务所律师。上诉人郭旭因与被上诉人郭丽、被上诉人刘夕曦房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭旭上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为其无需履行腾交商铺义务；2.撤销一审判决第二项，改判为其只需支付自2018年10月15日至2019年7月15日期间的损失73029.38元；3.撤销一审判决第三项，改判为其无需承担自2019年7月16日以后的物业管理费；4.撤销一审判决第六项，改判为郭丽、刘夕曦向其支付设施折价款26356.24元；5.郭丽、刘夕曦负担本案全部诉讼费用。事实与理由：其早已搬离案涉商铺，但郭丽、刘夕曦任由案涉商铺处于无人管理的状态，其无需履行腾交义务。郭丽、刘夕曦的诉讼请求为赔偿损失，但并未就损失金额进行举证。其与郭丽、刘夕曦之间没有关于损失赔偿的约定。一审在郭丽、刘夕曦未对损失进行举证或者申请鉴定的情况下，直接按照租赁合同补充协议的租金标准判决其支付房租损失及房屋占用损失，无法律依据，也与租赁市场的实际租金水平不符。涉案商铺一直处于停水停电状态，无法正常经营，其自认2018年10月15日至2019年7月15日损失73029.38元。2019年7月15日后，郭丽、刘夕曦任由涉案商铺处于无人管理状态，属于放任损失扩大，该损失以及物业管理费等不应由其进行赔偿或承担。、一审低估了其设备设施投入的现存价值，判决郭丽、刘夕曦支付的设备设施折价款过低。郭丽、刘夕曦辩称，郭旭未将非出租方的物品搬离，亦未给其交还钥匙或办理交接手续，依法应履行交还涉案商铺的义务。其一审中主张的损失系郭旭原因而导致无法继续对外出租的损失，一审就该部分损失参照双方房屋租赁合同约定租金标准，认定正确。郭旭在未履行正式交接手续及腾房义务，且仍占用涉案商铺，应当按照合同约定承担涉案商铺的物业管理费用。郭旭所称任何人均可进入放置物品，违背常理。郭旭主张的设施折价款26356.24元无法律依据，相关法律仅对装饰装修作出规定，一审酌定是对郭旭的一种补偿。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。郭丽、刘夕曦向一审法院起诉请求：1.郭旭立即搬离郭丽、刘夕曦的房产，并将房屋内外设施恢复原状；2.郭旭赔偿其损失，以每月2万元为准，自2018年10月15日至郭旭实际搬离之日止；3.郭旭支付其在此期间代其交纳的物业费，以每月493.92元计算自2018年10月15日至实际搬离之日止；4.诉讼费由郭旭负担。郭旭向一审法院反诉请求：1.郭丽、刘夕曦向其返还租赁房屋设施、设备保证金15000元，房屋租金5255元，两项共计20255元，并按人民银行同期贷款利率支付自2017年9月19日起至债务实际履行完毕之日期间的利息（目前暂计至2019年10月23日为1267.96元）；2.郭丽、刘夕曦向其支付租赁商铺的装修及设备设施折价款7万元；3.反诉诉讼费由郭丽、刘夕曦负担。一审法院认定事实：2013年8月15日,郭丽、刘夕曦委托其代理人马正正与郭旭签订《商铺租赁合同》，约定将郭丽、刘夕曦名下共有的XX园XX幢XX单元XX层XX号商铺（以下简称：案涉商铺）出租给郭旭，期限为60个月，自2013年8月15日起至2018年10月14日止。合同约定，第一年和第二年每年租金为人民币211680元整，即月租金125元/㎡。第三年租金比上一年度递增8%，即第三年为228614元整。第四年租金比上一年度递增3%，即第四年为234964元整。第五年租金比上一年度递增3%，即241315元整。2013年8月15日至2013年10月15日为承租方装修店铺时间，在此期间出租方不收取承租方租金，但其他相关费用幸免由承租方自负。为减轻承租方负担，经双方协商，出租方同意承租方租金第一年按“半年”为单位分期付款，从第二年开始至合同期满按“年”为单位分期付款（即俗称的“年付”），……第五期租金为241315元，付款时间为2018年9月15日前。合同签订之日承租方交付第一期房屋缴纳租赁房屋设施、设备保证金15000元，该保证金待本合同到期或合同解除后双方结清各项费用并由出租方验收承租方所租赁的商铺所有设施完好后，由出租方返还给承租方。出租方将房屋交给承租方后，承租方需在不违反物业公司装修要求的前提下对该商铺进行装修及修缮（装修押金由承租方向物业公司主动缴纳）；如因承租方对该商铺进行装修及修缮不规范导致的有关部门的处罚或罚款均由承租方自负，出租方概不负责。如租约期满，承租方不再租用出租方的商铺，承租方退租时不得破坏已装修部分及房屋架构。物业管理费系承租方自行向物业管理公司交纳。承租方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应当在租期满前30日书面通知出租方，出租方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如出租方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同（租期及租金另行商议)。租赁期满前出租方未作出书面答复的，视为出租方不同意续租。此外，合同还约定，根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，采用传真或当面送交的方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式，否则，由通知方承担由此而引起的相应责任。上述租赁合同签订后，郭丽、刘夕曦按照约定向郭旭交付毛坯案涉商铺，郭旭向郭丽、刘夕曦支付15000元保证金，并将案涉商铺装修后一直经营西安市高新区乐乐家常菜馆。同时，郭旭为案涉店铺安装工业报警器花费9889.26元，开通并安装商业天然气设施花费19952.39元，另支出消防产品设施质量检测费5300元。之后，双方就租金及支付期限条款进行变更并签订《商铺租赁合同补充协议》。该补充协议约定，本协议签订之后，租金调整为月租金115元/㎡、年租金194745元，不再按年度递增。第四期租金为194745元整，付款时间为2016年12月26日之前。第五期租金为194745元，付款时间为2017年10月15日之前。2017年9月18日、9月20日，郭旭向郭丽、刘夕曦支付第五期租金20万元。租赁合同到期后，双方就续租事宜未达成一致，但郭旭未向郭丽、刘夕曦腾交涉案商铺继续经营。2018年10月15日，郭丽、刘夕曦要求家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称：家利物业公司）对案涉商铺停水停电，家利物业公司遂暂停案涉商铺用电。2018年10月25日，郭丽、刘夕曦的委托代理人马正正向西安市公安局高新分局丈八路派出所（以下简称：丈八路派出所）报警称其涉案商铺的门锁被破坏，民警询问双方后告知诉讼解决。2018年10月30日，郭丽、刘夕曦在案涉商铺张贴《通知》，要求郭旭七日内腾房。2019年6月19日，郭丽、刘夕曦的委托代理人马正正再次向公安机关报警。2019年6月28日，郭丽、刘夕曦按照每月493.92元的标准向物业公司交纳2018年10月至2019年6月物业费共4445.28元，公摊电费173.58元，合计4618.86元。而郭旭继续在该案涉商铺内营业至2019年7月，郭丽、刘夕曦亦未向郭旭退还15000元保证金。本案在审理过程，郭丽、刘夕曦申请财产保全交纳保全费1443元，提出因郭旭一直未向其交回案涉商铺，故其要求郭旭搬离房产之诉请为要求郭旭腾交案涉商铺，另提交家利物业公司出具的《情况说明》以证明案涉商铺（乐乐家常菜）于2013年8月至2019年7月间在此房内营业。而郭旭称其于租赁期限届满后一周后从案涉商铺搬离且房门未锁，屋内物品设备已经搬离完毕，后其一直通知郭丽、刘夕曦收回商铺，但郭丽、刘夕曦不予配合，故案涉商铺钥匙未向郭丽、刘夕曦交回，双方未办理正式交接手续。此外，其已于2019年3月5日另行租赁西安市高新区XX路XX园XX幢XX单元XX号商铺经营，并未实际使用案涉商铺，并提交租赁合同佐证，但未提交其多次通知郭丽、刘夕曦收回案涉商铺的相关证据。经询，郭旭称其不清楚案涉商铺内桌椅板凳等物品的归属。后一审法院前往案涉商铺、物业公司及丈八路派出所调查了解。经查看，案涉商铺的大门未锁，屋内仍有桌椅板凳等物品。家利物业公司认可其公司出具的情况说明，且称其公司对案涉商铺停电后，经营者在案涉商铺斜对面20米左右又租了一商铺，并从新租的商铺接电至案涉商铺一直营业。丈八路派出所民警称，其接到马正正的报警出警后，郭旭亦在场，后郭旭在派出所陈述商铺门锁系其撬开，且出警时案涉商铺处于营业状态。一审法院认为，依法成立的合同，自成立起生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，郭旭与郭丽、刘夕曦签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行双方的义务。关于郭丽、刘夕曦的本诉诉请，双方合同约定，案涉商铺的租期为自2013年8月15日至2018年10月14日止共60个月，双方在租期届满后未能就租赁房屋续租事宜达成协议的情况下，郭旭理应将租赁房屋腾空交付给郭丽、刘夕曦。但是，结合双方的举证和法庭调查的事实来看，郭旭在租期届满后未经郭丽、刘夕曦同意，仍然继续使用案涉商铺进行经营，也一直未腾空商铺内的物品并向郭丽、刘夕曦交回案涉商铺，已违反法律规定，故郭丽、刘夕曦要求郭旭腾交案涉商铺，并按照租金标准支付至实际腾交期间的损失之诉讼请求，符合约定和法律规定，依法予以支持。而因双方约定第五期月租金为16228.75元，即年租金为194745元，并非郭丽、刘夕曦主张的月租金2万元，故郭丽、刘夕曦超出上述标准的主张部分，无事实及合同依据，不予支持。因双方商铺租赁合同明确约定物业费由承租人承担，且该费用系郭旭作为房屋实际使用人使用案涉商铺产生的费用，故郭丽、刘夕曦主张由郭旭承担至实际腾交之日止的物业费，符合法律规定，应予支持。关于郭旭的反诉诉请，因合同约定15000元保证金待本合同到期双方结清各项费用并由出租方验收承租方所租赁的商铺所有设施完好后，由出租方返还给承租方，故郭丽、刘夕曦应在郭旭腾交房屋后予以退还。因双方的补充协议约定第五期的年租金为194745元，而郭旭于2017年9月向郭丽、刘夕曦支付年租金20万元，超付租金5255元，双方对此事实均予以认可，郭丽、刘夕曦理应向郭旭退还多收的房租5255元。因双方在签订商铺租赁合同时，郭丽、刘夕曦作为出租人同意郭旭对案涉商铺进行装饰装修，且约定不得破坏已装修部分，故郭旭现要求郭丽、刘夕曦支付其装饰装修折价款，并不符合法律规定，不予支持。而郭旭为案涉商铺安装工业报警器、商用天然气，属于为案涉商铺增设的设备设施，不属于装饰装修的内容，结合郭旭已经使用5年的情形和共花费35141.65元的情况，酌情由郭丽、刘夕曦向郭旭支付设施折价款1万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，判决：一、被告（反诉原告）郭旭于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦腾交西安市高新区XX园XX幢XX单元XX层XX号商铺；二、被告（反诉原告）郭旭于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦支付自2018年10月15日至2019年7月15日的房租损失146058.75元及按照每月租金16228.75元计算自2019年7月16日起至实际腾交之日期间的房屋占用损失；三、被告（反诉原告）郭旭于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦支付自2018年10月15日至2019年7月15日的物业管理费4618.86元及按照每月493.92元的标准计算自2019年7月16日起至实际腾交之日期间的物业管理费；四、原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦于被告（反诉原告）郭旭腾交完毕西安市高新区XX园XX幢XX单元XX层XX号商铺后十日内向被告（反诉原告）郭旭退还保证金15000元；五、原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）郭旭商铺租金5255元；六、原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郭旭设施折价款10000元；上述二、三、四、五、六项在履行中可以相互折抵；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、驳回原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦的其余本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）郭旭的其余反诉请求。一审案件受理费3992元，由郭旭负担3234元，郭丽、刘夕曦负担758元。反诉案件受理费169元，由郭丽、刘夕曦负担57元，郭旭负担112元。因双方均已预交，故一方应于支付上述款项时一并支付对方。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审审理中，郭丽、刘夕曦称郭旭于2020年4月6日将留存物品从涉案商铺内搬出，2020年4月15日郭旭向其移交了水卡、电卡等，2020年4月20日前后涉案商铺已另行出租；郭旭称其之前联系不上郭丽、刘夕曦，至2020年4月15日移交的水电卡。本院认为，郭丽、刘夕曦与郭旭签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述协议对当事人均具有法律约束力。合同约定租期至2018年10月14日，承租方若继续租赁，应当在租期届满前30日书面通知出租方，出租方在租赁期限届满前作出书面答复，未作出答复的，视为不同意续租。根据双方陈述、提交的证据及一审法院前往物业公司与派出所调查情况可知，郭旭在租期届满后，未经出租人同意，继续使用涉案商铺，双方未协商续租一事，郭丽、刘夕曦亦未作出同意郭旭继续租赁商铺的意思表示，现郭丽、刘夕曦要求郭旭腾交涉案商铺并支付租期届满后至郭旭实际腾交之日的损失，于法有据，应予支持。一审参照上述协议约定即月租金16228.75元标准计算损失，并无不妥。郭旭占有使用涉案商铺期间的物业费应由郭旭承担。因二审中双方均认可涉案商铺的水电卡等于2020年4月15日进行移交，故本案中郭丽、刘夕曦主张腾交商铺的事实基础已不存在，对郭丽、刘夕曦的该项主张不再予以处理，且损失及物业费应计算至2020年4月15日止。一审判决郭丽、刘夕曦返还郭旭设备保证金15000元及房屋租金5255元，双方均不持异议，二审不再审查。关于房屋及设备折价款，因合同明确约定租赁期满，郭旭退租时不得破坏已装修部分，故郭旭要求装修价款无事实依据。一审根据郭旭安装工业报警器等为商铺增设设施设备的事实，并结合使用年限及实际支出，酌定郭丽、刘夕曦支付郭旭设施折价款1万元，亦无不妥，本院予以确认。郭旭上诉称其早已搬离涉案商铺，未提交充分证据予以证明，且与本案查明的事实不符，故对郭旭的以上所称不予采信。综上所述，郭旭的上诉请求，部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16579号民事判决第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16579号民事判决第一项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16579号民事判决第二项为：郭旭于本判决生效之日起十日内向郭丽、刘夕曦支付自2018年10月15日至2019年7月15日的房租损失146058.75元及按照每月租金16228.75元计算自2019年7月16日起至2020年4月15日期间的房屋占用损失；四、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16579号民事判决第三项为：郭旭于本判决生效之日起十日内向郭丽、刘夕曦支付自2018年10月15日至2019年7月15日的物业管理费4618.86元及按照每月493.92元的标准计算自2019年7月16日起至2020年4月15日期间的物业管理费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费499元，由郭旭负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦  君                    审 判 员   赵  羽  嘉                      审  判  员  林      瀚 二○二○年十月十六日 法官助理   高  喜  平书 记 员  王  达  锐        20200191061980070744261042319800707551219640327610102196403273521199801276314016101031998012736232019011316579202006182019011316579201901131657920190113165791