云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终903号上诉人（原审被告、反诉原告）：保山景苑物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530502069844367R。住所地：云南省保山市隆阳区兰城街道永昌商贸园******。法定代表人：陈俊岌，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡潇、邵于容，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宏侨.伟华小区业主委员会。住。住所地：保山市隆阳区宏侨时代广场****/div>负责人：袁林，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：徐维保。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵安富。代理权限：特别授权代理。原审被告：兰春桥，男，1968年8月14日出生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。原审被告：苏星，女，1984年9月14日出生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。原审被告：李雪梅，女，1975年3月8日出生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。原审被告：陈雷华，男，1983年8月18日出生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。上诉人保山景苑物业管理有限公司（以下简称景苑物业公司）与被上诉人宏侨.伟华小区业主委员会（以下简称宏侨.伟华业委会）、原审被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华物业服务合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人景苑物业公司上诉请求：1.撤销保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初445号民事判决第二项（即被告保山景苑物业管理有限公司向原告宏侨.伟华小区业主委员会支付办公经费、停车费、违约金及电费合计223464.45元）、第七项（即驳回被告保山景苑物业管理有限公司的其他反诉请求）；2.改判驳回被上诉人一审主张的停车费99000元及因停车费产生的违约金；3.改判支持上诉人要求被上诉人支付给上诉人更换电梯钢丝费用59600元；4.本案上诉费被上诉人承担。事实和理由：上诉人因不服一审判决第二项、第七项，特提起上诉。1.关于停车费问题。被上诉人一直没有将可以用于经营的车位移交给上诉人，双方约定每月停车费项目并没有真正履行，因此也就没有产生相关停车费。同时，根据《宏侨·伟华小区物业服务合同》“第四章物业服务费用第一条其他费用：1.停车费......（1）涉及业主的停车费规定在地下室停车问题正式解决以后执行......第五条费用支付管理3.（2）地）地面车位停车费按每月4500元告费2018、2019、2020年度以50%、60%、70%的比例按实际总收入交业委会作为小区发展基金。”之约定，上诉人交停车费时间应当按照可以实际收取停车费之日起起算，停车费收取时间在地下室停车问题正式解决以后执行，直到上诉人离开时地下室停车问题仍然没有解决，业主停车费无法正常收取。因上诉人无法收取费用，按照合同约定上诉人不应当向被上诉人支付停车费，也不存在应当支付迟延交付停车费的违约金。2.关于上诉人一审反诉中涉及更换电梯钢丝绳费用59600元问题。一审庭审中，被上诉人认可上诉人为其更换了电梯钢丝绳，一审判决认可“被告景苑物业公司为小区......更换电梯钢丝......原告应就被告景苑物业公司上述支出予以赔偿”，但在实际赔偿费用中却漏算了更换电梯钢丝费用59600元，请求二审法院依法改判，支持上诉人该项上诉请求。3.一审法院部分审理程序违法。一审判决“本院认为，针对证人袁林当庭所做证词中涉及其本人并未参与此次诉讼事宜的陈述，与客观事实相符，本院予以采信；证人袁林所做其他陈述，无证据佐证，本院不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款‘证人作证前不得旁听法庭审理，作证时不得以宣读事先准备的书面材料的方式陈述证言’之规定，对证人袁林提交的《宏侨伟华小区物业合同纠纷案证词》，本院不予采信。”，袁林系被上诉人负责人，其到庭后应当作为负责人参加庭审，而不应当作为证人，且袁林对被上诉人是否诉讼有权表态决定。如果被上诉人及其他成员不同意袁林作为负责人，应当通过法定程序免除其负责人身份后另选负责人；若有该情形，本案应当中止审理。而一审法院却将袁林作为证人对待，且无视袁林作为负责人不同意被上诉人诉讼的请求，程序违法。被上诉人宏侨.伟华业委会未提交书面答辩状，二审中其委托诉讼代理人口头答辩：1.上诉人以被上诉人未移交可经营的车位涉及停车费问题为由提起上诉的理由不能成立。2017年10月22日，被上诉人与上诉人自愿签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》合法有效。该服务合同第四章物业服务费用“其他费用：1.停车费，涉及到车位有地面车位、地、地下车位....”明确约定，被上诉人主张的是地面车位即地面上（商铺外面）规划的车位，实际建设共有停车位的停车费；停车费问题中，已明确约定业主、外来车辆收费规定，地，地下车位不停车收费行时间从签订服务合同之日起计算，即从2017年10月22日开始执行。事实上，上诉人在签订该服务合同前后，即从2015年9月接房开始至2019年8月1日对地面车位一直在收费管理（甚至还对侍售、待租的地下车位擅自停车收费），同时该服务合同第四章第五条费用支付管理明确约定：上诉人在提供物业服务实行包干制，地，地面车位属于全体业主共有部分由上诉人经营管理，地，地面车位停车费按月4500元交被上诉人作为小区发展基金服务合同签订后，上诉人依照合同约定对地面车位正常收取停车费，却没有按合同约定每月支付给被上诉人4500元停车费，已构成违约，依照服务合同第六章第五条上诉人应当承担10－20%的违约金。为此，上诉人上述主张无事实和法律依据，该上诉理由不能成立。2.上诉人要求被上诉人支付更换电梯钢丝绳费用59600元，不应得到支持。服务合同第四章物业服务费第五条费用支付管理明确约定，服务费用实行包干制，其他包括公用部位、设施、设备的日常运行、维护费用。上诉人在更换电梯钢丝绳前后都没有与被上诉人明示过，该钢丝绳是否需要更换、如何更换、如果更换需要投入资金多少、更换的旧钢丝绳又如何处理等问题，均未向被上诉人反映过，充分说明了更换该钢丝绳在上诉人实行包干范围内，与服务合同履行期限长短无关联性，且上诉人无相关证据证明支付了更换钢丝绳59600元，该更换钢丝绳费用不应得到支持。故上诉人主张一审法院漏算了更换电梯钢丝费用，纯属自欺欺人。3.关于一审程序是否违法问题。被上诉人为本区域管理，依照《物业管理条例》依法成立的民间组织，袁林任主任，兰春桥、徐维保任副主任，首届任期五年。上诉人在履行服务合同过程中，因未全面履行服务合同约定义务引起广大业主不满，依据绝大多数业主要求更换上诉人，重新招聘物业管理公司。业主委员会集体评聘结果是重新招聘新物业管理公司，与袁林个人意见不一致，袁林便通过业主群等不同形式明示：业主委员会今后的工作（包括本案诉讼），由副主任兰春桥负责，并经业主委员会和业主大会代表同意公示，为此依据《宏侨.伟华业主小区大会议事规则》第十六条（三）项规定，主任因故不能履职时副主任代替，上诉人以袁林不知晓或者没有委托等理由主张被上诉人不具备主体资格不成立。被上诉人代表广大业主利益，并非代表某个人或某几个人利益。业主委员会集体讨论是否与上诉人解除服务合同，袁林个人意见不解除，与其他业主委员会要求解除服务合同意见不一致，也不应作为被上诉人负责人身份参加诉讼，否则与广大业主意愿相违背。对袁林作为证人出庭参加诉讼是经上诉人申请，一审法院准许向参加本案诉讼，并非是被上诉人申请或一审法院依职权通知作为证人参加诉讼。对于证人袁林证言不应被采信，其一，在起诉前袁林不同意与被上诉人解除服务合同，不同意招聘保山云露佳园物业管理有限公司，与上诉人可能存在某种利益关系。其二，被上诉人在起诉前的准备诉讼请求及答辩理由等，已在业主委员会群、业主群告知过，袁林证实不知晓诉讼，系做虚假陈述。其三，一审两次开庭，第一次开庭审理袁林已旁听了诉讼活动；第二次开庭审理袁林作为证人当庭宣读事先准备的书面材料陈述证言，不排除袁林与上诉人事先相互串供。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告：兰春桥未提交书面答辩状，二审中口头答辩：一审判决认定事实清楚，证据明确、充分，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告：苏星，未提交书面答辩状，二审中口头答辩意见与兰春桥口头答辩意见一致。原审被告：李雪梅，未提交书面答辩状，未参与二审诉讼。原审被告：陈雷华，未提交书面答辩状，二审中口头答辩意见与兰春桥口头答辩意见一致。被上诉人宏侨.伟华业委会一审起诉请求：1.判令解除原告与被告景苑物业公司于2017年10月22日签订的《宏侨·华伟小区物业服务合同》；2.判令被告景苑物业公司支付原告办公经费10万元、地、地面车位停车费94500元1个月×4500元)、违约金38900元[(100000元+94500元)×20%]，合计233400元；3.判令被告景苑物业公司移交《物业管理条例》第二十九条规定的物业管理所必须的设备及资料；4.判令被告景苑物业公司返还为其垫付的2019年6月至7月的公用电费18681.11元；5.判令被告景苑物业公司赔偿公共设施（设备）建筑、绿化等损毁更新修缮的费用292572元；6.本案诉讼费由被告承担。上诉人景苑物业公司一审反诉请求：1.判令原告宏侨.伟华业委会排除妨害，保障《宏侨.伟华小区物业服务合同》正常履行；2.判令原告宏侨.伟华业委会归还被告景苑物业公司投资设备费用205991元；3.反诉诉讼费由原告宏侨.伟华业委会承担。一审法院认定的法律事实：2017年4月20日，宏侨.伟华业委会到隆阳区住房和城乡建设局进行备案登记。2017年10月22日，原告与被告景苑物业公司签订《宏侨.伟华小区物业服务合同》，约定“甲方：宏侨.伟华小区业主委员会，乙方：景苑物业公司……第二条物业管理区域基本情况：物业名称：宏侨.伟华小区；物业用途：商住（住宅为主）；座落位置：隆阳区兰城街道办兰城社区(九龙路东--永昌路西)；物业管理区域:东至永昌路边‘宏侨时代广场’建筑红线；西至九龙路边‘伟华豪庭’建筑红线；南至天成酒店旁，（原汽修厂外）市政通道；北至市武警支队（后院）墙外消防通道。占地面积：15880.69㎡，总建筑面积107480.92㎡，住宅面积71909.39㎡，商铺面积17342.32㎡，地，地下面积182291㎡，委托管理的物业范围及构成细目（见附件一）。……第四章物业服务费用：……第五条费用支付管理：1.服务费用实行包干制，其收支构成包括：法定税收、服务企业利润、物业服务成本(含:①员工工资、保险、福利。②办公费用。③公用部位、设施、设备的日常运行、维护费用。④公用部位、设施设备服务及公共责任险。⑤公共绿化养护费用。⑥管理区域公共秩序维护费用。⑦物业公司固定资产折旧。⑧经业主同意的其它费用)。……3、本着物业服务与小区自治相辅相成，合作共赢的原则，根据小区交房入住时间短、业主与业主、业主与物业公司、业主与开发商之间彼此的认同度不高，其中的分歧、矛盾短时间内较多，造成了业委会的工作量较大，为保证业委会今后的正常工作，促进小区的持久长远发展，物业公司需按以下规定保证业委会的基本工作经费和小区发展基金适当累积。①合同期内，每年1月底前交业委会办公经费伍万元。②地面车位停车费按每月4500元、广告费2018、2019、2020年度各以50%、60%、70%的比例按实际总收入交业委会作为小区发展基金。③物业管理公司每月预交合同履约保证金10000元给业委会，业委会当月考核后按考核数兑现给物业公司；若出现罚款，其收入归小区发展基金。4.公用部位、公用设施设备依据相关法规，其大、中修和更新改造费用经2/3以上业主同意，政府相关部门批准，从公用维修基金支出。第五章双方的权利和义务……第二条乙方的权利和义务……5、本合同所涉及的物业服务内容，乙方不得委托或转包给第三方，遇特殊事项（如垃圾清运、绿化、电梯维保等）需事先征得甲方认可。乙方代收的公共事项费用(如水费、垃圾清运费等)，需有委托部门代收协议（委托书），若业主已交费而乙方拖欠，由协议方担责；甲方及业主不承担任何责任，甚至有权追究相应损失。……第六章违约责任：第一条因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方较大经济损失的，甲方应给予乙方适当的经济赔偿。第二条乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会2/3以上投票权的业主通过后有权解除合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三条任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金10万元，由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。……第五条乙方不履行或不按时兑现本合同第四章物业服务费用收支条款规定内容，经甲方督促无果，甲方可对乙方处以涉及事项总金额10%-20%的违约金；若仍无果，甲方可单方中止或解除合同。第六条因乙方违反法律法规或未完全履行物业服务管理方案之规定，发生严重管理事故等，经相关部门认定，甲方可终止或解除合同，且乙方按本章第三条规定承担违约责任。第七章附则：第一条：本合同自2017年10月1日至2022年12月31日有效。……”。2017年11月11日，被告景苑物业公司向原告交纳物业保证金10000元。2018年6月1日，被告景苑物业公司支付宏侨.伟华小区“平层感应器、轿顶检修盒”费用480元。2018年6月3日，被告景苑物业公司支付宏侨.伟华小区“电线电缆”费用1150元。2018年6月4日，被告景苑物业公司支付电梯维修费3800元、电梯配件费2000元、工时费1200元。2019年4月29日，关楼社区居民委员会和原告向被告景苑物业公司制作并送达《约谈通知》，要求与被告景苑物业公司就整改问题进行协商。被告景苑物业公司分别于2019年5月6日、2019年5月8日两次向原告回函说明情况。2019年6月29日，原告与保山市云露佳园物业管理有限公司签订《〈宏侨.伟华〉小区试聘用物业服务协议》和《宏侨.伟华小区物业服务合同》，约定2019年7月1日至2024年6月30日期间，由保山市云露佳园物业管理有限公司对宏侨.伟华小区进行物业管理，其中2019年7月1日至2019年9月1日为试用期。2019年8月1日，因宏侨.伟华小区业主与被告景苑物业公司发生纠纷，部分业主拆除被告景苑物业公司于宏侨.伟华小区安装的道闸系统、岗亭，被告景苑物业公司退出宏侨.伟华小区。2019年9月6日，宏侨.伟华业委会开会讨论拟起诉被告景苑物业公司。2019年11月16日原告宏侨.伟华业委会委员及业主代表召开会议讨论起诉被告景苑物业公司事宜。2019年11月17日，原告就起诉被告景苑物业公司诉讼方案于小区公示15天。2019年8月23日，原告以保山市云露佳园物业管理有限公司名义为宏侨.伟华小区交纳电费18681.11元。2019年8月26日，被告景苑物业公司代宏侨.伟华小区交纳电费14509.50元。另查明，《宏侨.伟华小区业主大会议事规则（草案）》第九条第三款第二项规定，召开业主大会可采用集体讨论的形式：1.全体业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行表决；2.由各幢（单元）业主代表以下面方式代表业主参加业主大会：一种是各幢（单元）业主各自将自己的意见（经本人签字）交业主代表如实反映到业主大会；一种是在开会前3天各幢（单元）业主（经1/2以上表决通过）形成统一意见，由业主代表全权行使表决权。再查明，2015年9月5日，保山市宏侨房地产开发有限公司将位于宏侨尚都时代广场小区6幢入口处的物管用房（115.25㎡）以及警务室（12.8㎡）移交给被告景苑物业公司。2015年9月6日，保山市宏侨房地产开发有限公司将位于宏侨尚都时代广场小区7幢夹层自行车库移交给被告景苑物业公司。2016年7月21日，保山市宏侨房地产开发有限公司向被告景苑物业公司移交：上海富士电梯12台、电梯合格证12份、电梯验收检验报告12份、电梯使用标志12份、特种设备注册登记表12份、特种设备使用登记证12份、电气调试使用说明1本、电梯的维护保养检查与调整说明1本、电梯安装说明1本、自动扶梯安装调试手册1本、自动扶梯维护手册1本、电梯钥匙3套、三角钥匙1把。2016年12月6日，保山市宏侨房地产开发有限公司将位于宏侨尚都时代广场小区6栋2楼的社区活动中心（236.32㎡）移交给被告景苑物业公司。庭审中，原告认可，被告景苑物业公司曾为宏侨.伟华小区安装围栏、道闸系统2套、充电桩3个、减速带、电子门锁3把、监控摄像头10个、垃圾箱1个，加固岗亭并维修电梯、更换电梯钢丝绳。一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。同时根据《物业管理条例》第十九条第一款“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”之规定，处理与物业有关的事宜，属于业主委员会的职责范围。本案中，宏侨.伟华业委会提起此次诉讼前曾开会酝酿并以公示的方式征求业主意见，其诉讼主体适格。2019年8月1日发生纠纷后，被告景苑物业公司退出宏侨.伟华小区，且现原告已另行聘用保山市云露佳园物业管理有限公司对小区进行物业管理，原告与被告景苑物业公司所签订《宏侨.伟华小区物业服务合同》已无继续履行之可能，故对原告要求解除案涉《宏侨.伟华小区物业服务合同》的诉讼请求，予以支持；对被告景苑物业公司要求原告继续履行案涉《宏侨.伟华小区物业服务合同》的反诉请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告景苑物业公司签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》第四章第五条第3项约定，由景苑物业公司“合同期内，每年1月底前交业委会办公经费5万元；地；地面停车费按每月4500元……交业委会作为小区发展资金”据前述约定，自2017年10月1日《宏侨.伟华小区物业服务合同》开始履行至2019年8月1日被告景苑物业公司离开，被告景苑物业公司应向原告支付办公经费91666.67元（50000元÷12个月×22个月）；停车费99000元（4500元×22个月）；原告主张的办公经费数额应以该院确认数额为准，原告主张的停车费94500元未超出该院确认数额，予以支持。根据原告与被告景苑物业公司签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》第六章第五条“乙方不履行或不按时兑现本合同第四章物业服务费用收支条款规定内容，经甲方督促无果，甲方可对乙方处以涉及事项总金额10%-20%的违约金；若仍无果，甲方可单方中止或解除合同”之约定，被告景苑物业公司未按合同约定向原告支付办公经费和停车费，其行为构成违约，结合前述合同约定和本案案情，该院确认被告景苑物业公司应向原告支付违约金18616.67元[（91666.67元+94500元）×10%]。原告与被告景苑物业公司签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》解除后，保山市宏侨房地产开发有限公司移交被告景苑物业公司的设备及资料，被告景苑物业公司应向原告移交。虽被告景苑物业公司提出前述设备及资料被被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华抢夺，应由被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华移交原告，但保山市公安局隆阳分局兰城派出所所做《询问笔录》中并无被告景苑物业公司所主张内容的记载且兰城派出所亦未认定被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华抢夺被告景苑物业公司资料及设备，故对被告景苑物业公司的上述答辩主张，不予采纳。因2019年6月至7月仍属于原告与被告景苑物业公司的合同履行期间，在此期间为案涉小区交纳公用电费系被告景苑物业公司的合同义务，故对原告主张被告景苑物业公司向原告返还原告已垫付2019年6月至7月的公用电费18681.11元的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，根据该规定，原告提交的证据不足以证实其所主张的公共设施（设备）建筑、绿化等损毁更新修缮的损失，故对原告要求被告景苑物业公司向其赔偿公共设施（设备）建筑、绿化等损毁更新修缮费用292572元的诉讼请求，不予支持。该院确认，被告景苑物业公司应向原告支付办公经费91666.67元、停车费94500元、违约金18616.67元并返还2019年6月至7月电费18681.11元，合计223464.45元。庭审中，原告认可收到被告景苑物业公司交纳保证金10000元，对该笔费用，原告应予以返还。被告景苑物业公司为小区安装围栏、道闸系统、充电桩、减速带、电子门锁、垃圾箱、加固岗亭、并维修电梯、更换电梯钢丝绳，因案涉《宏侨.伟华小区物业服务合同》履行期限较短，原告应就被告景苑物业公司上述支出予以赔偿。该院确认，原告应赔偿被告景苑物业公司支出的平层感应器及轿顶检修盒费用480元、“电线电缆”费用1150元、电梯维修费3800元、电梯配件费2000元、工时费1200元；因被告景苑物业公司提交的证据不足以证实其所主张的电子锁、充电桩、减速带费用、道闸系统、岗亭的具体费用数额，而庭审中原告认可被告景苑物业公司已为宏桥.伟华小区进行配置，故本院根据案件实际，酌情确认80000元；以上费用合计88630元（480元+1150元+3800元+2000元+1200元+80000元）。被告景苑物业公司主张的借款与本案非同一法律关系，被告景苑物业公司可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1.解除原告宏侨.伟华小区业主委员会与被告保山景苑物业管理有限公司于2017年10月22日签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》；2.被告保山景苑物业管理有限公司向原告宏侨.伟华小区业主委员会支付办公经费、停车费、违约金及电费合计223464.45元；3.被告保山景苑物业管理有限公司向原告宏侨.伟华小区业主委员会移交上海富士电梯12台、电梯合格证12份、电梯验收检验报告12份、电梯使用标志12份、特种设备注册登记表12份、特种设备使用登记证12份、电气调试使用说明1本、电梯维护保养检查与调整说明1本、电梯安装说明1本、自动扶梯安装调试手册1本、自动扶梯维护手册1本、电梯钥匙3套、三角钥匙1把、位于宏侨尚都时代广场小区**入口处面积115.25㎡的物管用房、面积12.8㎡的警务室、位于宏侨尚都时代广场小区****面积236.32㎡的社区活动中心及位于宏侨尚都时代广场小区7幢夹层的自行车库；4.驳回原告宏侨.伟华小区业主委员会的其他诉讼请求；5.原告宏侨.伟华小区业主委员会返还被告保山景苑物业管理有限公司保证金10000元；6.原告宏侨.伟华小区业主委员会赔偿被告保山景苑物业管理有限公司88630元；7.驳回被告保山景苑物业管理有限公司的其他反诉请求；8.以上第2、3、5、6项于判决生效之日起三十日内履行完毕。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9990元，由原告宏侨.伟华小区业主委员会负担6384元，由被告保山景苑物业管理有限公司负担3606元；反诉受理费4389元，由原告宏侨.伟华小区业主委员会负担2101元，由被告保山景苑物业管理有限公司负担2288元。本院二审期间，上诉人景苑物业公司、被上诉人宏侨.伟华业委会、原审被告兰春桥、苏星、李雪梅、陈雷华未向本院提交证据。经审查，本院确认一审法院对当事人举证、质证、认证均合法，予以确认，并确认一审审判程序合法。二审审理查明的事实，与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人景苑物业公司请求改判驳回被上诉人宏侨.伟华业委会一审请求其支付停车费94500元及相应违约金，并改判支持其要求被上诉人宏侨.伟华业委会向其支付更换电梯钢丝绳费用59600元的诉讼请求是否予以支持；2.上诉人主张一审法院将袁林作为证人对待，无视袁林作为负责人不同意被上诉人的诉讼请求，程序违法是否成立。关于争议焦点之1，上诉人与被上诉人2017年10月22日签订《宏侨.伟华小区物业服务合同》第四章物业服务费用第五条费用支付管理第3项第（1）目约定：“合同期内，每年1月底前交业委会办公经费伍万元”、第（2）目约定：“地面车位停车费按每月4500元交业委会作为小区发展基金”。根据该约定，上诉人自2017年10月1日开始履行合同至2019年8月1日离开时共计22个月，上诉人应当向被上诉人支付办公经费91666.67元（50000元÷12个月×22个月）、停车费99000元（4500元×22个月），一审法院根据被上诉人一审诉讼请求上诉人支付办公经费100000元、地、地面车位停车费94500元和本案查明事实定由上诉人向被上诉人支付办公经费91666.67元、地、地面车位停车费94500元结合合同第六章违约责任第五条约定：“乙方（上诉人）不履行或不按时兑现本合同第四章物业服务费用收支条款规定内容，经甲方（被上诉人）督促无果，甲方可对乙方处以涉及事项总金额10%-20%的违约金；若仍无果，甲方可单方中止或解除合同”，确认上诉人未按合同约定向被上诉人支付办公经费和停车费的行为构成违约，进而判决上诉人向被上诉人支付办公费91666.67元、停车费94500元及由此产生的相应违约金18616.67元[（91666.67元+94500元）×10%]并无不当。上诉人称合同第四章物业服务费用第一条其他费用1.停车费约定：（1）涉及业主的停车费规定在地下室停车问题正式解决以后执行；第五条费用支付管理第3项第（2）项目约定：地：地面车位停车费按每月4500元交业委会作为小区发展基金被上诉人一直没有将可用于经营的车位移交给上诉人，直到上诉人离开时涉及业主的停车规定在地下室停车问题仍然没有解决，业主停车费无法正常收取，上诉人不应当向被上诉人支付停车费，也不存在应当支付迟延交付停车费的违约金。经查，合同约定的其他费用：1.停车费，包括：（1）地）地面上铺外面）规划的56个共有停车位循环（流动）停放，以满足业主、商业临时停车需要为主。涉及业主的停车费规定在地下室停车问题正式解决以后执行；涉及外来车辆的停车费规定自合同签订之日起执行；（2）外来车辆（除政府和为小区公共服务外），停车2小时内免费；超过2小时，在3小时内的，每车收费10元；超过3小时的，每小时加收5元，不足1小时的，按四舍五入计算；（3）地）地下车位或租后）不收停车费，只收照明、环境清洁费用，每月每一车位30元。本案中，被上诉人主张按合同约定“地面车位停车费按每月4500元交业委会作为小区发展基金”，上诉人抗辩被上诉人没有将可以用于经营的车位予以移交，并未提交证据证明该经营性车位属于合同约定的何种车位和涉及业主的停车费规定在地下室停车问题正式解决以后执行所涉及的具体车位及该地下室停车问题与地面车位具体关联性，故上诉人称无法按合同约定收取停车费、不应当支付停车费及违约金的该上诉观点不能成立，不予采信。上诉人称反诉中涉及更换电梯钢丝费用59600元，被上诉人认可上诉人为其更换电梯钢丝，一审判决也确认上诉人更换过涉案电梯钢丝，而一审法院却漏算该更换电梯钢丝费用，请求二审法院予以支持。上诉人一审提交的云南林达电梯有限公司2017年10月9日、31日的《电梯配件报价表》虽然载明曳引钢丝绳29800元合计59600元，但上诉人并未提交其已实际支付该59600元相应票据，上诉人请求支持该59600元的主要证据不足，该上诉人请求不予支持。关于争议焦点之2，上诉人称袁林系被上诉人负责人业委会主任，一审到庭后应当作为被上诉人负责人参加庭审，而不是证人，并且袁林对被上诉人是否诉讼有权表态决定，而一审法院将袁林作为证人对待，无视袁林作为负责人不同意被上诉人诉讼请求，属程序违法。本案一审中，经上诉人申请，一审法院准许袁林作为上诉人的证人出庭作证。一审法院认为，袁林当庭所做证词中涉及其本人并未参与此次诉讼事宜的陈述，与客观事实相符，予以采信，所做其他陈述，无证据佐证，不予采信，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款“证人作证前不得旁听法庭审理，作证时不得以宣读事先准备的书面材料的方式陈述证言。”的规定，对证人袁林所提交的《宏侨伟华小区物业合同纠纷案证词》不予采信，一审法院该认证程符合法律规定，本院予以确认。袁林虽然系被上诉人负责人即业委会主任，于一审中提交其本人签名捺印的《情况说明》，说明其本人不同意被上诉人提起本案诉讼，但并未加盖被上诉人“宏侨.伟华小区业主委员会”公章，应当视为其个人意思表示，不能代表被上诉人的意思表示，且被上诉人提交的证据能证明被上诉人在提起本案诉讼之前曾多次开会讨论决定并以公示方式征求业主意见，同意被上诉人作为原审原告提起本案诉讼，且袁林曾签名予以同意，故被上诉人作为原审原告诉讼主体适格，上诉人认为一审法院审判程序违法的该上诉理由不能成立，不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14379.00元，由上诉人保山景苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  田 旭审判员  古 颖二〇二〇年十月二十八日书记员  赵梧谚