四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初3308号 原告：张建华，男，1970年10月5日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：陈建英，女，1971年9月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：汪旭，北京市惠诚（成都）律师事务所执业律师。 被告：四川怡合置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武科东二路********，统一社会信用代码91510000680411902G。 法定代表人：罗维军，经理。 被告：四川怡合置业有限公司简阳分公司，住所地，住所地四川省简阳市简城镇建设西路（京龙阳峰嘉苑**803），信用代码91512081073952424Y。 负责人：唐中华，经理。 二被告之委托诉讼代理人：唐中富，男，系该公司职工。 二被告之委托诉讼代理人：谢应书，男，系该公司职工。 原告张建华、陈建英与被告四川怡合置业有限公司（以下简称怡合公司）、四川怡合置业有限公司简阳分公司（以下简称怡合简阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月22日、10月12日公开开庭进行了审理。原告张建华、陈建英的委托诉讼代理人汪旭，被告怡合公司、怡合简阳分公司的委托诉讼代理人唐中富、谢应书均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建华、陈建英向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付初始登记违约金12,214元；2．判令被告立即向原告支付房屋的转移登记违约金7,197元。 事实与理由：原告与被告怡合简阳分公司于2015年2月27日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定怡合简阳分公司将位于简阳市房屋出售给原告，合同总价为423365元。其中合同第十一条“交付条件”约定“出卖人应当在2016年12月31日星期六前向买受人交付该商品房”；第二十条“产权登记”（一）初始登记约定“出卖人应当在2018年12月31日星期一前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继承履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5违约金……”。该条（二）转移登记约定“……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋产权所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金……”。同时，《补充协议》第九条第二款约定“出卖人在买受人办理完毕所有权交房手续后的二年内，为买受人办理房屋所有权证书和国有土地使用证”。以上合同签订后，原告履行了交付房款、办证税费等约定的义务，但被告至今仅仅交付了房屋，没有履行合同约定的义务，未在约定期限内办理涉案楼栋的初始登记，也未办理分户的转移登记，属于严重违约行为，应向原告承担违约责任。 因被告怡合简阳分公司作为怡合公司的分支机构，不具有法人地位，不能独立承担民事责任，故请求总公司与分公司承担连带责任。现起诉至法院。 被告怡合公司、怡合简阳分公司辩称，对原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告已按合同约定缴纳购房款，2、3号楼至今未办理初始登记无异议。但初始登记未及时办理系小区外的市政道路至今未完工，导致消防验收未能通过验收所致，不属开发商的责任；且在初始登记未办理的情况下，办理转移登记的条件尚不具备，不能计算转移登记的违约责任；即使计算也存在重合的情况。同时，涉及2、3号楼的面积经测绘后存在面积增加的情况，目前仅三个业主补交了面积补差款，其他均未补交。另外，在接房时，业主与开发商签订了“协议书”，各业主同意开发商延期交房后计算违约损失，并且开发商已支付逾期交房违约金，故违约金计算的违约责任期间应从延期交房期限届满次日起计算，同时因疫情影响，还应扣除135天的期限。 本院经审理认定事实如下：张建华、陈建英与怡合简阳分公司于2015年2月27日、2015年3月2日分别签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定怡合简阳分公司将位于简阳市夜月风光．上城二期2，3号楼2-26-5号房屋出售给原告，合同总价为423365元。合同第十一条“交付条件”约定交房时间为2016年12月31日前；第二十条“产权登记”第（一）项约定办理初始登记时间为2018年12月31日前，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5违约金、第（二）项约定转移登记，自买受人应当取得房屋产权所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金；《补充协议》第九条第2款约定，出卖人在买受人办理交房手续后二年内，办理房屋所有权证和国有土地使用权证。 张建华、陈建英按约定缴纳了购房款及契税；并于2017年8月25日接房。至今，该楼栋未办理初始登记。 2017年8月25日，张建华与怡合简阳分公司签订《协议书》，其中约定开发商在2017年6月9日达到使用条件，并给付违约金后，业主不再追究开发商的延迟交房的违约责任；因市政道路未完善，待完善相关手续后两年内办理房屋产权；并不得因此事向任何部门主张权利。 2018年3月7日，该楼盘经简阳市蜀阳房产测绘有限责任公司测绘后出具了测算统计表，载明2、3号楼的房屋均存在面积增加的情况。开发商于2018年底开始通知业主补交面积补差款，至今仅有三户业主补交。 另查明，案涉楼盘的1、4号楼的初始登记于2020年7月30日办理。2、3号楼于2017年6月7日取得建设工程规划验收合格证；2019年4月12日，简阳市公安消防大队就2、3号楼部分住宅及地下室等通过了消防验收。 再查明，2014年7月起，怡合简阳分公司开始向相关政府部门反映，上城二期边坡问题需要市政单位对市政道路和防洪堤进行施工作业。至2020年4月，2、3号楼因市政规划道路等问题，导致消防验收不能全部通过，未能办理不动产权证初始登记。目前，该楼盘的1、4号楼的初始登记已完成，2、3号楼的初始登记尚在处理中。 以上事实，有原告提交的身份信息、营业执照、《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房票据、契税票据、维修基金票据、消防验收意见书、建设工程验收证书；被告提交的因市政道路向政府提交的报告、房管局、建设局报告、协议书、测绘表及通知凭证等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，张建华、陈建英与怡合简阳分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。 关于责任主体问题。怡合简阳分公司领取了非法人营业执照，并以自己名义对外签订合同。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，怡合简阳分公司应以其经营管理的财产承担责任，不足部分，由怡合公司承担。 关于市政道路未完工是否免责的问题。怡合简阳分公司认为市政工程建设导致消防验收未能通过验收所致，不属开发商的责任，应对违约责任予以免责。怡合简阳分公司作为案涉商品房买卖合同的相对方，买受人按照合同约定主张权利具有合同依据和法律依据。其认为系案外人的原因导致其不能办证，但未提交相应证据证明规划调整客观存在，及规划调整后其提出办证请求未予支持。且同楼盘的1、4号楼已于2020年7月30日办理初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，因第三人原因造成的违约，不能免除其承担合同责任。 关于双方就延期交房问题签订的协议及是否扣除疫情影响期间的问题。怡合简阳分公司认为，由于在接房时与业主签订了协议书，各方同意延期交房，并根据约定给付了延期交房违约金，故初始登记的时间也应顺延。本院认为，该协议是对延期交房的约定，不能就此类推初始登记和转移登记。 该协议中约定“由于市政道路尚未完善，导致本项目验收手续暂时不能如期完善，乙方同意在甲方完善相应手续后两年内办理房屋产权。”，由于在购房合同中就办理产权证分别约定了初始登记和转移登记二项违约责任，而该条款约定不明，不能准确界定房屋产权指向初始登记还是转移登记，故该条款约定不明，应适用原合同约定。 对协议中约定“本协议一经签订，乙方不得再因此事向任何部门主张权利。”由于该约定明显限制一方当事人的权利，该条款约定无效。 同时，怡合简阳分公司认为因受新冠疫情影响，导致相关部门不能正常开展工作，构成不可抗力，应扣除135天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，新冠疫情构成不可抗力，但怡合简阳分公司的违约行为发生在新冠疫情之前，并非因新冠疫情导致违约行为的发生，新冠疫情的发生与迟延履行不存在因果关系，故不应予以扣除影响期间。 关于初始登记的违约责任问题。根据合同第二十条（一）项约定，出卖人未在2018年12月31日前取该楼栋的权属证明，初始登记的违约责任期间起始日为2019年1月1日。 关于转移登记的违约责任问题。根据第二十条（二）项、《补充协议》第九条第二款的约定，根据实际交房日2017年8月25日，转移登记的违约责任期间起始日为2019年8月26日。 原告主张初始登记和转移登记均暂计算至2020年7月31日，系对权利的自由处分，本院予以认可。怡合公司以初始登记和转移登记存在重合期间，不应重复计算的抗辩，本院予以支持。由于两项违约金的计算均以实际取得权属证书为截止日，两项违约责任存在重合期间，对重合期间只能择一予以支持。故违约责任期间为2019年1月1日-2020年7月31日，按每日万分之0.5计算。即423,365元×577天×万分之0.5/日=12,214元。 综上，原告的部分主张符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，判决如下： 一、被告四川怡合置业有限公司简阳分公司以其经营管理的财产承担责任，于判决生效后十日内给付原告张建华、陈建英违约金12,214元；被告四川怡合置业有限公司简阳分公司经营管理的财产不足以承担前述责任的，由被告四川怡合置业有限公司承担； 二、驳回原告张建华、陈建英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计143元，由原告张建华、陈建英负担60元、由被告四川怡合置业有限公司负担83元。 本判决为终审判决。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年十月二十八日 书记员  裴莹盈