苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3635号 原告：杜华良，男，1974年3月17日出生，汉族，住苏州工业园区。 委托诉讼代理人：张春辉，上海小城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周蕴研，上海小城（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州新苏企业经济发展有限公司，住所地苏州市姑苏区平泷路**。 法定代表人：丁祥雄。 管理人：江苏大名大律师事务所，住所，住所地苏州市南环东路**苏州市公共交通管理中心北塔**div> 负责人：陈利君。 委托诉讼代理人：陈春泉，江苏大名大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾军，江苏大名大律师事务所律师。 第三人：江苏银行股份有限公司苏州平江支行，住所地，住所地苏州市人民路**iv> 责任人：李小虎，行长。 委托诉讼代理人：吕耀文，江苏简文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师 原告杜华良与被告苏州新苏企业经济发展有限公司（以下简称新苏企业公司）、第三人江苏银行股份有限公司苏州平江支行（以下简称江苏银行平江支行）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开进行审理，原告杜华良的委托诉讼代理人周蕴研、被告新苏企业公司的委托诉讼代理人陈春泉、第三人江苏银行平江支行的委托诉讼代理人陆扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜华良向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号201403060074号、201403060071号商品房买卖合同；2.判令解除原告与第三人签订的个人借款合同；3.判令被告返还原告购房首付款1420359元并赔偿利息损失384526.70元（以1420359元基数，自2014年3月10日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），以1420359元基数，自2019年8月21日起至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令被告向原告支付其已向第三人支付的贷款本金及利息，暂时计算至2020年8月7日，为1277268.37元；5.判令被告将收取的购房贷款返还给第三人；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月原告与被告签订了编号201403060074号、201403060071号《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的人民路3168号吴地商务广场1110、1111室房屋出售给原告，合同价款分别为1444674元、1385658元。原告于2014年3月10日分别支付了724674元、695685元购房首付款，余款141万元通过江苏银行平江支行按揭贷款，直接汇入被告账户，原告依约履行了合同全部义务。现被告进入破产程序，管理人称上述购房合同无法继续履行，应当解除合同，但此时借款合同并未解除，给原告造成重大损失。原告为维护自身合法权利诉来法院，望判如所请。 被告新苏企业公司答辩称，1.原被告间签订的商品房买卖合同项下的纠纷包括解除合同的争议，原告已按破产债权申报程序，向管理人申报债权，其主张权利得到解决；2.2018年8月16日姑苏法院裁定受理对被告破产申请，依据《破产法》第十八条之规定，原被告间的商品房买卖合同即于2018年10月16日解除，属于法定解除情形，且原告及管理人均无异议。因此，原告无权再通过诉讼请求法院判决解除合同；3.原告通过本次诉讼意图解决其与第三人间的借款合同，然原告与第三人间的借款合同项下的纠纷，系另一法律关系，应当另案处理。综上，请求法院驳回原告的起诉。 第三人江苏银行平江支行陈述称，1.本案系买卖合同关系及金融借款法律关系的两个关系的交叉；2.根据商品房买卖合同司法解释第24条，买卖合同和借款合同不存在主从合同关系；3.第三人不同意解除其与原告签订的借款合同。该借款合同中原告系借款人，款项支付至被告帐户为指定交付，第三人与被告仅存在保证关系。 当事人围绕诉讼请求，原告依法提交了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个人借贷合同、江苏银行个人贷款对账单、（2018）苏0508民初8043号民事判决书；被告提供了债权申报登记表、异议答复函、邮寄凭证及快递查询；第三人提供对账单等证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证，对本案事实，本院认定如下： 一、2014年3月原告（买受方）与被告（出卖方）先后签订二份编号201403060074号、201403060071号《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的人民路3168号吴地商务广场1110室、1111室房屋出售给原告，房屋合同价款分别为1444674元、1385658元。合同同时还约定付款方式及期限：1110室房屋首付款为724674元，余款72万元按银行贷款方式支付；1111室房屋首付款为695685元，余款69万元按银行贷款方式支付；银行贷款时间均约定为于2014年3月11日前办理好按揭手续。房屋交付时间为2015年12月31日，如逾期交房超过90天的，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。 上述合同签订后，原告于2014年3月10日向被告支付上述房屋首付款，其中1110室房屋首付款为724674元、1111室房屋首付款为695685元。被告收款分别向原告开具了发票。 2014年3月24日，原告、被告与第三人签订《个人借款合同》，约定原告向被告借款141万元，借款期限自2014年3月24日起至2024年3月24日止，借款用途为购买坐落于人民路3168号吴地商务广场1110室、1111室房屋，借款支付采用受托支付方式进行，即根据借款人的提款申请和支付委托，将借款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。即苏州新苏企业经济发展有限公司。被告为保证人自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带保证责任，保证期间自本合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权设定证明文件、权利凭证移交贷款人占有之日止。抵押物为人民路3168号吴地商务广场1110室、1111室房屋，总价计2830359元。 二、2018年8月16日，本院裁定受理了被告新苏企业公司的破产清算，并指定江苏大名大律师事务所为破产管理人。 原告接到被告新苏企业公司破产管理人的通知后，于2018年10月8日向管理人申报新苏企业公司逾期交房违约金、利息及购房款，合计4845878.31元。因管理人认为原告与新苏企业公司的房屋买卖合同已无法履行，要求原告按照普通债权申报。原告对管理人要求提出异议。 2018年11月12日管理人向原告发送《异议答复函》，答复意见：认为债权人（原告）所签订的房屋买卖合同中明确所购商品房的性质为经营性用户，不属于消费购买，不能认定为优先权；其次，法院已受理了企业破产清算申请，合同已无法继续履行的可能，因此合同约定的违约金已不适用，债权金额应以经济损失进行计算，故审核后，原告普通债权金额为3484542.98元。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、及原、被告与第三人江苏银行平江支行签订的个人借款合同均为当事人各方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对原、被告及第三人具有法律约束力，各方均按合同约定享有权利、履行义务。 依据《中华人民共和国破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同……”之规定，本案被告新苏企业公司破产清算案，本院于2018年8月16日裁定立案受理，2018年10月8日原告就涉案商品房买卖合同所发生的购房款、逾期交房违约金及利息已向管理人申报了债权，其与被告新苏企业公司间的商品房买卖合同事实上已经解除，如原告对管理人的《异议答复函》有异议的，应当在收到异议答复函之日起15日内依法向本院提起破产债权确认之诉。 其次，本案所涉商品房买卖合同与个人借款合同为两个不同法律关系。《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条:以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，原告与被告签订商品房买卖合同，继后原、被告又与第三人签订的个人借款合同，除首付款外，其余购房款通过按揭贷款支付，并由被告新苏企业公司作为担保人向第三人提供了阶段性担保。本案审理中，不管是被告新苏企业公司，还是第三人江苏银行平江支行均未向原告提出诉讼请求，因此，商品房买卖合同与个人借款合同不存在合并审理的前提条件，本案仅审理商品房买卖合同关系，原告就个人借款合同可另案提起诉讼。 综上，原告就债权相关事项提起的诉请，无相关法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国破产法》第十八条，《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 驳回原告杜华良的全部诉讼请求。 案件受理费29443元，减半收取14722元，由原告杜华良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇二〇年十月十日 书记员  朱晶雯