河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2821号上诉人（原审原告）：开封市龙亭区百善老年公寓。住所：开封市龙亭区。法定代表人：赵福贵。委托诉讼代理人：赵盛，该公寓员工。委托诉讼代理人：欧政，河南隽秀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中原银行股份有限公司开封分行。住所地：开封市大梁路西段**。负责人：张彦涛，行长。委托诉讼代理人：张炳丽，该行员工。委托诉讼代理人：李影，该行员工。被上诉人（原审被告）：河南德厚拍卖有限公司。住。住所地：开封市育新街龙基花园**楼******/div>法定代表人：徐斌。委托诉讼代理人：王文芳，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王苑静，女，汉族，1978年11月17日生，住开封市禹王台区。委托诉讼代理人：金小新，河南城梁律师事务所律师。上诉人开封市龙亭区百善老年公寓（以下简称百善老年公寓）因与被上诉人中原银行股份有限公司开封分行（以下简称中原银行开封分行）、河南德厚拍卖有限公司（以下简称德厚拍卖公司）、王苑静合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。百善老年公寓上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判中原银行开封分行与王苑静房屋买卖合同关系无效；改判百善老年公寓与中原银行开封分行建立与王苑静同等条件的买卖关系；2、原审诉讼费和二审上诉费均由中原银行开封分行、德厚拍卖公司、王苑静承担。事实和理由：一、本案经庭审，已确认百善老年公寓自2011年6月起就租用开封铝制品厂的厂房，在开封市龙××区××后街××百善老年公寓，从事养老服务至今已8、9个年头。现中原银行开封分行称该房产为其所有，中原银行开封分行怎么取得该房产的所有权。取得该房产的所有权方式是否合法。百善老年公寓在使用这长达9年的时间内，一直向开封铝制品厂交纳房租，中原银行开封分行为何从来没有主张过房产的权力。对这些明显的反常做法，法庭置若罔闻，没有查清。二、中原银行开封分行委托德厚拍卖公司对百善老年公寓所租用房产拍卖中，没有通知使用人，没有张贴公告，不在当地报刊上刊登公告，而是选择刊登在开封市发行量极小的《河南经济报》，只是象征性的走公告程序，明显是恶意的隐瞒拍卖消息；2019年5月30日所谓“拍卖成交”，而买受人王苑静于2020年5月30日才交买房款，且直接打入中原银行开封分行，从中不难看出双方恶意串通。综上，中原银行开封分行、德厚拍卖公司、王苑静恶意串通，违法转移资产，剥夺了百善老年公寓作为承租人的优先购买权，侵犯了公寓中50余名老人合法权益。一审法院判决于情于理均不公平，现依据法律规定，特申请贵院主持公道，依法改判。中原银行开封分行答辩称，一、中原银行开封分行系涉案房屋的合法所有权人，有权自由处分其名下的合法财产。（1）涉案房屋系开封铝制品厂因清偿债务，将涉案房屋抵债给开封市龙亭城市信用社，并于1997年办理了产权变更登记，开封市龙亭城市信用社成为涉案房屋的合法所有权人。之后银行经变更调整，原开封市龙亭城市信用社的债权债务由开封城市合作银行承继，再变更名称为开封市商业银行股份有限公司，再变更为中原银行，中原银行取得了涉案房屋的所有权。（2）百善老年公寓非法使用涉案房屋，中原银行开封分行保留追究其支付房屋占有使用费的权利。二、百善老年公寓与开封铝制品厂签订的租赁合同，中原银行开封分行并非租赁合同的当事人，租赁合同对中原银行开封分行不发生法律效力，百善老年公寓无权依据租赁合同向中原银行开封分行主张优先购买权。百善老年公寓未与中原银行开封分行签订任何房屋租赁合同，未向中原银行开封分行支付租金，且中原银行开封分行对于开封铝制品厂擅自出租房屋的行为表示不予认可，百善老年公寓与开封铝制品厂之间违法签订的租赁合同对中原银行开封分行不发生法律效力。因百善老年公寓与中原银行开封分行不存在任何租赁合同关系，百善老年公寓非合法承租人，不享有优先购买权。三、即使是合法的租赁合同关系，当承租人的优先购买权受到侵害时，承租人仅有权主张赔偿，无权请求确认房屋租赁合同无效。四、中原银行开封分行依法处置自有财产，拍卖程序合法，不存在恶意串通的行为。综上百善老年公寓的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉。王苑静答辩称，1、中原银行开封分行取得涉案房产的时间早于百善老年公寓实际占有使用的时间，中原银行开封分行产权脉络清晰，没有争议。2、中原银行开封分行处置涉案房产的程序符合法律规定，是合法的。王苑静购买涉案房产也是合法的，没有任何违法之处。3、百善老年公寓没有优先购买权，百善老年公寓与开封铝制品厂所签订的租赁合同对于中原银行开封分行没有任何约束力，甚至是对中原银行开封分行房产所有权的一种侵犯。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分程序合法，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。德厚拍卖公司答辩称，德厚拍卖公司同意中原银行开封分行与王苑静的答辩意见。百善老年公寓向一审法院起诉请求：请求判决中原银行开封分行与王苑静房屋买卖合同关系无效；判决与中原银行开封分行建立与王苑静同等条件的买卖关系；案件受理费由中原银行开封分行、王苑静、德厚拍卖公司承担。一审法院经审理查明，2011年6月14日，百善老年公寓即乙方（承租方）与甲方（出租方）开封市铝制品厂签订场地租赁合同一份，约定甲方将位于开封市龙××区××后街××号铝制品办公院区（建筑面积926.72平方米）租赁给乙方，租赁期限自2011年8月1日至2031年7月31日，期限20年，年租金为25000元，付款方式为年缴，甲方所拥有的场院在合同期内使用权归乙方所有，甲方不得干涉；并对其他相关问题一并进行了约定。合同签订后，百善老年公寓对所租赁的上述场地使用至今，并向开封市铝制品厂支付相应租金。2019年5月22日，中原银行开封分行与德厚拍卖公司签订委托拍卖合同一份，委托人委托拍卖人拍卖本案所涉上述即位于开封市龙××区××后街××号房屋(产权证号为：汴房地权证字第**)。拍卖公告于2019年5月23日在河南经济报上进行了刊登，定于2019年5月30日10：00在德厚拍卖公司会议室公开拍卖，起拍价为1200000元。后王苑静竞拍成功，拍卖标的成交价为1206000元，并与德厚拍卖公司签订拍卖成交确认书。王苑静于2020年5月30日通过手机银行转账于中原银行开封分行1206000元，中原银行开封分行将涉案房地产权证交付于王苑静。另查明，中原银行开封分行称该房屋为开封市铝制品厂因清偿贷款抵债给开封市龙亭城市信用合作社，并于1997年6月18日办理了产权变更登记，登记房地产权利人为开封市龙亭城市信用合作社，证号为汴房房地权证字第**。/div>中国人民银行于1997年10月24日印发银复（1997）411号批复，自动解散开封市原14家城市信用合作社，开封城市合作银行开业，成为该行的分支机构，城市信用合作社的债权债务转为该行的债权债务；中国人民银行河南省分行于1998年5月12日印发豫银复（1998）68号文件，开封城市合作银行更名为开封市商业银行股份有限公司，简称“开封市商业银行”；河南银监局于2014年12月23日印发豫银监复（2014）593号文件，开封市商业银行名称变更为中原银行开封分行。现百善老年公寓认为其对本案涉案房屋租赁使用多年，中原银行开封分行和德厚拍卖公司未对百善老年公寓进行通知，拍卖程序违法，剥夺了其承租人的优先购买权，诉至法院，要求解决。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，虽百善老年公寓使用案涉房屋多年，并已向租赁合同相对方开封铝制品厂支付多年租金，但房屋的房地产权证所登记的所有权××为开封市龙亭城市信用合作社，而非与百善老年公寓签订合同的相对方开封铝制品厂，百善老年公寓与开封铝制品厂所签订的租赁合同并不必然导致对中原银行开封分行具有约束力，未有证据证明百善老年公寓与中原银行开封分行之间存在租赁关系，故对百善老年公寓要求判决中原银行开封分行与王苑静房屋买卖合同关系无效，并判决其与中原银行开封分行建立与王苑静同等条件的买卖关系的诉请，证据不足、且于法无据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回开封市龙亭区百善老年公寓的诉讼请求。案件受理费100元，由开封市龙亭区百善老年公寓承担。本院二审期间，百善老年公寓向本院申请证人胡某、李某出庭作证并提交了证人的书面证言，证明目的为开封制铝品厂和百善老年公寓签订房屋租赁合同是经过中原银行开封分行授权和同意的，百善老年公寓与中原银行开封分行具有事实上的租赁关系，租赁合同实际双方当事人是百善老年公寓和中原银行开封分行。中原银行开封分行对证人证言质证意见为，证人所陈述的情况与开封制铝品厂和百善老年公寓签订租赁合同的授权没有任何关系，且证人对于开封制铝品厂与银行之间的借贷关系及房屋处置细节问题均说不清楚，不能达到其证明目的。王苑静质证意见为:两位证人和本案在经济上有利害关系，其证言不客观，不能证明证言的真实性。德厚拍卖公司对证人证言不发表质证意见。本院经审查认为，两位证人陈述2003年银行的行长同意开封制铝品厂对外出租房屋，收取的租金给老工人发工资，并称当时签订了书面协议。因百善老年公寓并未提交银行授权开封制铝品厂对外出租的书面证据，除上述两位证人的证言外，无其他证据相印证，本院对证人证言的证明目的不予采纳。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，中原银行开封分行就案涉房地提供了权属证书，在百善老年公寓未能提供证据证明该权属证书虚假或经法定程序否定其效力的情况下，该权属证书具有既定的法律效力。百善老年公寓上诉提出的中原银行开封分行是如何取得该权属证书，取得该权属证书的方式是否合法，不属于本案的审查范围，一审法院不予审查并无不当。中原银行开封分行持有的汴房地房地权证字第**权书证明中原银行开封分行系案涉房地产所有权人。开封制铝品厂以自己的名义与百善老年公寓签订的房屋租赁合同，事前没有中原银行开封分行授权，事后未得到中原银行开封分行追认，故，开封制铝品厂与百善老年公寓签订的租赁合同的效力不能及于中原银行开封分行，开封制铝品厂和百善老年公寓签订的房屋租赁合同对中原银行开封分行不产生约束力。关于百善老年公寓上诉主张案涉房地产拍卖程序违法、剥夺其优先购买权问题，因百善老年公寓和中原银行开封分行之间不存在房屋租赁合同关系，且百善老年公寓未提供拍卖公告不在当地报刊上刊登属程序违法的相关证据，该上述主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，百善老年公寓的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人开封市龙亭区百善老年公寓负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  张 洁二〇二〇年十月二十一日书记员  王 爽