贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4543号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋林霖，女，1976年2月19日出生，汉族，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：何杰，贵州宣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢玉莹，贵州宣典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义长顺机械有限责任公司。住所地，贵州省遵义市红花岗区外环路广厦商住楼**。统一社会信用代码：91520302741103592U。法定代表人：罗来源，该公司总经理。委托诉讼代理人：李全安，贵州崇尚律师事务所律师。上诉人宋林霖与被上诉人遵义长顺机械有限责任公司（以下简称长顺机械公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3964号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年9月28日进行了二审调查询问，上诉人宋林霖及其委托诉讼代理人何杰，被上诉人长顺机械公司的委托诉讼代理人李全安到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。宋林霖上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3964号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由长顺机械公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，对于60平方米空地、20平方米值班室以及315平方米的钢架棚，长顺机械公司并没有取得权属凭证，并非合法建筑，其无权出租，故上述面积不应计算租金；2、一层东面60平方米的房屋，因为长期漏水、房屋已经发霉、墙皮脱落，完全不能使用，长顺机械公司拒绝修复，我方也从未使用，不应当计算租金，原有的厨房已经拆除，不应当计算租金；3、对于宋林霖的直接损失，应该包括：3套房屋的实际装修费25万元、厨房的装修费以及重新装修费用损失12800元、一层东面60平方米房屋漏水装修费3万元、生源损失20万元、其他公共区域的装修费308353.30元，以上费用均属于宋林霖的直接损失，应当计算；4、一审判决酌情扣减的租金过低，对租金应当扣减50%，且不应当再每年递增8%；5、宋林霖已经支付给长顺机械公司的9万元应予以扣减，综上，请支持其上诉请求。长顺机械公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。长顺机械公司向一审法院起诉请求：1、判决宋林霖立即支付长顺机械公司租金1057801.168元；2、本案诉讼费由宋林霖承担。宋林霖向一审法院反诉请求：1、判令长顺机械公司赔偿宋林霖损失805324.14元[含二楼三套住房装修损失252000元，东面独立房屋装修损失30000元，厨房装修损失12800元，前期装修装饰损失308353.30元（含天棚工程、墙面工程、地面工程、上下床100张损失45000元）、生源流失造成的损失337920元，门禁卡损失4800元，手工梅花鹿2000元]；2、由长顺机械公司承担本诉及反诉诉讼费。一审法院认定事实：一、2015年7月28日，罗来源（出租方即甲方）与宋林霖（承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落于遵义市红花岗区外环路河上坡还房小区14号楼一楼（整体）、二楼的三套住房租赁给乙方，甲方对所出租房屋具有合法依据，合同第一条第二项载明出租房屋面积共约1775平方米，活动场地约600平方米，具体包括：1、一层框架约985平方米；2、一层厨房约60平方米；3、一层东面独立房屋约60平方米；4、二层住房3套约300平方米；5、沿小区公路值班室一栋约20平方米；6、甲方已安装铁门2道；7、一层西面房屋约350平方米；8、14号楼东面活动场地约600平方米，甲方同意乙方所租房屋作为幼儿园经营用，租赁期间共10年，从2014年10月25日起至2024年10月25日止。双方对租金的约定如下：前两年租金（2014年10月25日起至2016年10月25日止），按200000元／年计算；第三年按本合同第一条第二项1至5小项所列房屋面积约1425平方米以20元／月／平方米计算，第一条第二项第7小项所列面积约350平方米以10元／月／平方米计算租金；从第四年起，每年租金在上一年度的基础上上浮8%后，作为该年度的计价租金；第一条第二项第8小项所列600平方米外用场地第一年、第二年（即2014年10月25日起至2016年10月25日止）免费给乙方使用，从第三年起，由双方协商定价，并另行签订补充协议。乙方于每年9月25日之前，一次性向乙方全额支付下一年度合同租金。甲方应保证本合同房屋属甲方所有，没有产权争议。宋林霖租赁该场地后经营幼儿园，取名为“金童阳光幼儿园”；二、2010年3月22日，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司与长顺机械公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议》，原定长顺机械公司于2003年10月从茅草铺搬迁至河上坡原长征机械厂厂址，因生产需要，河上坡道路及两侧开发项目启动，对长顺机械公司的生产产生直接影响，经协商，长顺机械公司获得遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司三套房屋，面积315平方米，位置为14号楼，房号为14-1-1-4，14-2-1-1，14-2-1-4。14号楼底层985.06平方米由长顺机械公司按照每平方米1400元返购。房屋后的绿地归长顺机械公司使用。后双方又经过协商，签订《补充协议》，将14号楼三套房屋的调整为：靠东面（绿地方向）两套，西面一套，具体房号为14-2-2-2，14-2-2-3，14-2-2-4。2017年10月24日，双方又达成协议，签订《遵义长顺机械有限公司拆迁还房安置决算协议书》，约定因14号楼中与其他还房户重叠，将安置给长顺机械公司房屋改为银西小区：丙1-2-2-2，丙1-2-2-3-2，4-1-2-2，同时载明14号楼底层实测面积为957.54平方米。2015年7月13日，长顺机械公司委托股东罗来源以个人名义办理“幼儿园”房屋租赁事宜；三、2015年10月19日，宋林霖向刘建华转账30000元，2015年12月7日，宋林霖向刘建华转账50000元，还支付现金10000元，宋林霖认为上述90000元为向长顺机械公司支付的租金，长顺机械公司认为该款项为双方此前因幼儿园合伙事宜长顺机械公司退出合伙的款项，非租金，与本案无关；四、2016年11月7日，宋林霖出具《欠条》，载明“今欠到罗来源（河上坡还房小区十四栋幼儿园场地）租金（2015年2月1日至2017年2月1日）共计肆拾万元整（400000元）”；五、因金童阳光幼儿园所在小区业主与长顺机械公司之间因小区共用面积、长顺机械公司还房问题等产生争议，宋林霖在经营金童阳光幼儿园过程中，《房屋租赁合同》中三套住房其中一套于2016年3月份退还长顺机械公司，剩余两套于2016年9月退还。2017年10月，金童阳光幼儿园的厨房被改造，面积减少16平方米，金童阳光幼儿园大门亦改造，通道面积缩减一半，改造费用系遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司承担。2017年8月，金童阳光幼儿园另一道铁门强制拆除，幼儿园成非封闭状态，金童阳光幼儿园修建的位于大门的钢架棚、厨房后的钢架棚、三套住房的钢架棚不能得到正常使用。上述事项，宋林霖曾多次向遵义市公安局红花岗区分局长征派出所报警，因和小区业主因小区过道问题发生纠纷于2017年5月11日报警，因与小区业主因消防通道发生纠纷又于2017年7月3日报警，因幼儿园大门被泥土堵住再次于2017年9月6日报警。遵义市红花岗区长征镇街道民政村民委员会于2018年8月8日出具《关于金童阳光幼儿园在办园经营中与河上坡还房小区发生纠纷的情况说明》亦证实上述情况，载明，金童阳光幼儿园位于长征镇民政村二职高河上坡还房小区14号楼，在办园过程中与河上坡还房小区村民多次发生纠纷，将情况作如下说明：1、2016年金童阳光幼儿园已装修作幼儿睡房使用的二楼三套住房发生纠纷，因三套住房前期已经还给三位村民，2016年接房时该三位村民要求退还，因金童阳光幼儿园已经出资装修且正在使用，考虑幼儿睡房困难问题，村委会多次协调未果，最终幼儿园将三套房屋（已装修并全封闭）全部退还；2、2016年12月，村民以金童阳光幼儿园厨房门口小院（坝子）约100平方米的面积为公共面积使用为由，强烈要求拆除幼儿园后门及小院（坝子）所搭建的钢架棚，要求共同使用公共面积，金童阳光幼儿园在村委会及相关部门的协调处理下，2017年3月红花岗区城投公司将幼儿园已建好的钢架棚及封闭的后门进行拆除；3、2017年中，村民又以大门进门楼梯、种植基地、厨房等应为本栋楼所有业主的人行安全通道为由与金童阳光幼儿园再次发生纠纷，导致金童阳光幼儿园安装动力电门被村民阻挠，引发村民拉泥土堵幼儿园大门，导致金童阳光幼儿园无法正常上课，后经民政村委会和相关部门参与协调，红花岗区城投公司将金童阳光幼儿园至厨房一带1米6的面积进行改装，让村民作人行安全通道。六、2014年10月8日，宋林霖与案外人高某签订《房屋装修合同》，宋林霖将金童阳光幼儿园三套房屋，总面积315平方米由高某装修，施工内容包含门、窗、水电、墙砖等，工程包干价款为252000元。庭审中高某作为证人出庭证实了上述事实。金童阳光幼儿园与贵州恒益建筑装饰工程有限公司就金童阳光幼儿园装修事宜于2014年11月8日签订《室内装饰装修工程施工合同》，工程价款2336881元。一审法院认为：宋林霖、长顺机械公司于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，对宋林霖、长顺机械公司双方的租赁事实予以确认。在合同履行过程中，宋林霖租赁场地经营幼儿园，取名金童阳光幼儿园，后因小区业主以及还房问题，宋林霖多次报警，经多方协调长顺机械公司提供的租赁场地发生变动，宋林霖于2016年3月份退还长顺机械公司用作幼儿园睡房的其中一套房屋，于2016年9月退还剩余两套睡房。2017年10月，金童阳光幼儿园厨房被改造，面积减少16平方米，大门亦改造，通道面积缩减一半，2017年8月，金童阳光幼儿园另一道铁门强制拆除，幼儿园成非封闭状态，宋林霖搭建的位于幼儿园大门口的钢架棚、三套睡房前的钢架棚以及厨房后的钢架棚不能正常使用。关于长顺机械公司起诉的租金事宜，长顺机械公司分三个时间段要求，其一，2017年2月1日之前的租金，因2016年11月7日，宋林霖已经出具了《欠条》，即表明双方对2015年2月1日至2017年2月1日期间租金400000元的事实已经予以确认，予以支持；其次，关于长顺机械公司主张的2017年2月2日至2017年12月31日的租金327958.80元，其中主张的241458.80元（1097.54平方米×20元×11月）系《房屋租赁合同》中第二条第1、2、3、5项，即框架、厨房、一层东面独立房屋、值班室，因厨房于2017年10月已经减少16平方米，故该上述4项从2017年2月2日至2017年12月31日的租金为240498.80元［（957.54＋60＋20）平方米×20元／平方米×11个月＋60平方米×20元／平方米×8个月＋44平方米×20元／平方米×3个月］；其主张的48000元（300平方米×20元×8月）系《房屋租赁合同》中第二条第4项，即二楼三套住房的租金，因三套住房分别于2016年3月、9月已经退还长顺机械公司，故对该部分租金的主张不予支持；其主张的38500元（350平方米×10元×11月）系《房屋租赁合同》中第二条第7项，即一层西面房屋的租金，予以支持。上述三项合计为278998.80元（2017年2月2日至2017年12月31日）；其三，关于2018年度租金329842.368元，合同约定从第四年起每年租金在上年全年租金的基础上上浮8%，合同约定起始时间为2014年10月25日，即从2018年10月25日起租金上浮8%，故上述4项2018年度的租金为263787.60元［（957.54＋60＋20＋44）平方米×20元／平方米×9个月25天＋（957.54＋60＋20＋44）平方米×（20元＋20元／平方米×8%）×2个月5天］；其主张的45360元［350平方米×（10元＋10元×8%）×12月］系《房屋租赁合同》中第二条第7项，即一层西面房屋的租金，如上述租金从2018年10月25日起上浮8%，故租金为42606.97元［（350平方米×10元／平方米×9个月25天＋350平方米×（10元＋10元／平方米×8%）×2个月5天］，上述两项租金306394.57元（2018年1月1日至2018年12月31日）。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，宋林霖应当支付租金，租金合计为985393.37元。宋林霖经营的金童阳光幼儿园因长顺机械公司提供的租赁房屋受到种种因素的干扰，于2016年3月、9月将装修好的幼儿园的三套睡房退还，2017年度大门使用面积缩减一半，厨房、植物角、厨房后的钢架棚、大门、睡房的钢架棚均不能正常使用，幼儿园不能作为封闭空间使用，幼儿园在创建时的一些设备也不能正常使用，规划亦受影响，均系长顺机械公司提供的租赁物不符合合同约定，存在瑕疵，势必对宋林霖的使用造成影响，小区业主的打扰也对宋林霖的经营造成一定的影响，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”之规定，宋林霖应当向长顺机械公司支付2017年度、2018年度的租金为585393.37元（278998.80元＋306394.57元）。因长顺机械公司的因素对宋林霖造成的影响，对长顺机械公司主张的租金酌情予以扣减，综上所述，宋林霖共向长顺机械公司支付截止至2018年12月31日的租金788314.696元［（400000元＋585393.37元）×80%］。关于宋林霖反诉要求长顺机械公司赔偿损失805324.14元的请求，宋林霖提供了关于三套睡房的装修合同，原审时亦有证人高某出庭作证装修花费250000元，三套睡房已经退还长顺机械公司，但三套睡房已经投入使用不到两年，故酌情考虑长顺机械公司赔偿宋林霖损失180000元。关于宋林霖主张的其他损失，如一层东面独立房屋不能正常使用等、生源损失等，损失客观存在，故在长顺机械公司诉请的租金部分已经综合考量相关因素酌情予以扣减，对宋林霖的其他主张不予支持。宋林霖还辩称因长顺机械公司没有产权，无权收取租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因出租方可依据对租赁物的合法占有或产权收取租金，长顺机械公司基于与遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司的补偿协议对租赁物合法占有，故对宋林霖的上述辩称不予采纳。宋林霖辩称其已经支付租金90000元，该部分款项系在2015年支付，形成于2016年向长顺机械公司出具的欠条之前，故该款不应在所欠租金中予以扣减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决：一、宋林霖于本判决生效后十五日内支付遵义长顺机械有限责任公司租金788314.696元；二、遵义长顺机械有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿宋林霖损失180000元；三、驳回遵义长顺机械有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回宋林霖的其他诉讼请求。本诉案件受理费14320元，由遵义长顺机械有限责任公司负担4300元，宋林霖负担10020元；反诉案件受理费11852元，由遵义长顺机械有限责任公司负担3900元，宋林霖负担7952元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审现场勘察，双方当事人对现场钢架棚的位置和面积进行了确认，宋林霖对于一审判决确认的框架约985平方米、厨房已减少16平方米没有异议，对于一层东面独立房屋，主张现在房屋因漏水不能正常使用，用来堆放床；对于值班室，一直空置；对于阳台位置的350平方米，因不属于长顺机械公司，故不应当再计算租金，但对于该部分面积的权属及变动时间，双方均不能作具体陈述或提供相应证据予以证明。其余认定事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：一、宋林霖应否向长顺机械公司支付租金及其数额如何认定；二、宋林霖要求长顺机械公司赔偿损失的数额如何认定。关于焦点一，本案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具法律约束力，本院予以确认。宋林霖使用涉案租赁房屋至今，应当向长顺机械公司支付租金。但涉案租赁房屋因小区业主以及还房问题，宋林霖多次报警，经多方协调长顺机械公司提供的租赁场地发生变动，宋林霖于2016年3月份退还长顺机械公司用作幼儿园睡房的其中一套房屋，于2016年9月退还剩余两套睡房。2017年10月，金童阳光幼儿园厨房被改造，面积减少16平方米，大门亦改造，通道面积缩减一半，且幼儿园另一道铁门强制拆除，成为非封闭状态，宋林霖搭建的位于幼儿园大门口的钢架棚、三套睡房前的钢架棚以及厨房后的钢架棚不能正常使用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条之规定，对宋林霖应付租金酌情进行调减，符合上述法律规定。对于宋林霖应向长顺机械公司支付的租金数额如何认定的问题，本院认为，就2017年2月1日之前的租金，宋林霖已出具欠条对该期间租金明确为400000元，本院予以确认。对于2017年2月2日至2018年度的租金，经审查，一审法院对该部分租金计算并无不当，本院确认为585393.37元。对宋林霖关于上述部分面积不应计算租金，一审法院酌情确认扣减比例不当的上诉理由，因宋林霖实际使用涉案租赁物至今，综合考虑房屋结构变动、规划亦受到影响、部分设备不能得到正常使用等事实和因素，本院酌情对长顺机械公司主张租金进行扣减，即宋林霖应向长顺机械公司支付截止至2018年12月31日的租金为689775.40元（985393.37元×70%）。关于焦点二，宋林霖对于其主张的损失，在原审中提供了三套睡房的装修合同、证人证言等证据，一审法院认为因三套睡房已经退还长顺机械公司，但三套睡房已经投入使用不到两年，故酌情考虑长顺机械公司赔偿宋林霖损失180000元，本院予以确认。但长顺机械公司提供的租赁物不完全符合合同内容，即厨房减少16平方米，且宋林霖对其所经营幼儿园的规划亦作相应调整，导致其客观存在一定损失，综合涉案租赁合同并未解除或终止履行，以及涉案租赁房屋的现状、长顺机械公司的过错程度等事实和因素，本院酌情确认由长顺机械公司赔偿宋林霖相应损失20000元，以上共计200000元。宋林霖的部分上诉理由成立，本院予以支持。对宋林霖主张的其余损失，因未提供证据予以证明，应由宋林霖承担举证不利的后果。对于宋林霖主张支付的90000元应当抵扣租金，一审判决对此已进行论述，不再赘述。一审判决其余内容，各方当事人均未提起上诉，视为对其民事权利的处分，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实部分有误，致判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3964号民事判决第一项，为“宋林霖于本判决生效后十五日内支付遵义长顺机械有限责任公司租金689775.40元”；二、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3964号民事判决第二项，为“遵义长顺机械有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿宋林霖损失200000元”；三、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3964号民事判决第三、四项，即维持“三、驳回遵义长顺机械有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回宋林霖的其他诉讼请求”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14320元，由遵义长顺机械有限责任公司负担5320元，宋林霖负担9000元；反诉案件受理费11852元，由遵义长顺机械有限责任公司负担4000元，宋林霖负担7852元；二审案件受理费14320元，由遵义长顺机械有限责任公司负担5000元，宋林霖负担9320元。本判决为终审判决。审判长 何 亮审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年十月二十六日书记员 覃 烨