吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终663号   上诉人（原审被告）：中国铁通集团有限公司白山分公司，住所：吉林省白山市浑江区白山路**。   负责人：王志辉，该公司经理。   委托诉讼代理人：万文杰，吉林浩祥律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：长白朝鲜族自治县人民医院，，住所：吉林省长白朝鲜族自治县长白镇白山街**   法定代表人：周永利，该院院长。   委托诉讼代理人：潘晓伟，吉林龙达律师事务所律师。   上诉人中国铁通集团有限公司白山分公司（以下简称铁通白山分公司）因与被上诉人长白朝鲜族自治县人民医院（以下简称长白县医院）买卖合同纠纷一案，不服吉林省长白朝鲜族自治县人民法院（2020）吉0623民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   铁通白山分公司上诉请求：一、撤销长白朝鲜族自治县人民法院（2020）吉0623民初245号民事判决书。二、涉诉一、二审费用全部由长白县医院承担。事实及理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院所引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定;“已划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。其实应为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，其三十九条规定为：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件”。二、双方签署的买卖合同自始自终是有效的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时,应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”该规定是管理性强制规定，不影响合同效力。双方签署的买卖合同中第二条约定：“铁通白山分公司预交长白县医院十万元整定金。剩余资金等办完房屋手续之后再交。”现实中铁通白山分公司已向长白县医院2004年6月7日交付10万元，分别于2004年12月16日交付9万、2005年4月1日交付19200元（共计20.92万元）。其交付的金额实际是为了支付长白县医院办理土地出让手续所需的土地出让金。但由于长白县医院怠于履行合同义务，致使铁通白山分公司所交付的土地出让金并未被实际交付给其上级主管审批机构。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定:“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”双方签署的买卖合同自始有效并没有违法法律、行政法规的强制性规定。故一审法院所引用的《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形不存在。其一直未办理土地出让行为是因长白县医院违约导致。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为铁通白山分公司支持公道，依法纠正一审错误，维护铁通白山分公司的合法权益。   长白县医院辩称，原审判决认定事实清楚，长白县医院的机构性质属于事业单位，案涉房屋是在长白县医院划拨土地上，登记在长白县国有资产管理平台中的国有资产，铁通白山分公司与长白县医院双方之间的房屋买卖行为，未经法定的评估、审批条件，其行为不具有法律效力。请二审法院依法驳回铁通白山分公司的上诉请求。   长白县医院向一审法院起诉请求：要求铁通白山分公司立即将占用的长白县医院发热门诊楼一楼最东侧的两个车库返还给长白县医院。事实与理由：2004年4月21日，长白县医院与铁通白山分公司签订车库买卖协议，约定长白县医院将医院东侧一楼车库出售给铁通白山分公司。协议签订后，铁通白山分公司交付车库定金10万元，双方对车库的价格没有约定。长白县医院将车库交付铁通白山分公司使用至今。在资产清查过程中，长白县医院发现该车库为国有资产，出让应当经过审批，并且双方至今未确定车库的价格，至今没有通过审批手续，因此，该协议不生效。为维护长白县医院的合法权益，长白县医院已于2020年6月9日通知铁通白山分公司解除合同，但铁通白山分公司至今未将车库返还给长白县医院。   一审法院认定的事实：2004年4月21日，长白县医院与铁通白山分公司签订《铁通白山分公司购买长白县医院车库协议书》，协议书约定，长白县医院将东侧一楼车库卖给铁通白山分公司，铁通白山分公司预交定金10万元，剩余资金等铁通白山分公司办完房屋手续后交付。协议书签订后，铁通白山分公司按约定于2004年6月7日向长白县医院支付了10万元，并分别于2004年12月16日、2005年4月1日向长白县医院交付了9万元、19200元，长白县医院于2004年4月21日将案涉房屋交付铁通白山分公司使用，铁通白山分公司将案涉房屋作为机房和营业厅使用至今。2020年6月8日长白县医院书面通知铁通白山分公司要求铁通白山分公司腾迁并返还案涉房屋。另查明，长白县医院是长白县卫生健康局举办的事业单位，案涉房屋坐落在长白县医院划拨性质的土地上，且登记在长白县国有资产管理平台系统中进行管理，案涉房屋买卖未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。2020年7月3日，长白县卫生健康局下发了《转发关于完善发热门诊和医疗机构感染防控工作的通知》，该通知要求要进一步规范发热门诊建设、加强管理和医疗机构感染防控。   一审法院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，长白县医院虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉买卖协议中的房屋建立于长白县医院以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人长白县医院未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故双方签订的买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉买卖协议亦应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”考虑现案涉房屋正作为机房使用，搬迁过程复杂，故以三个月时间为限要求铁通白山分公司将长白县医院发热门诊楼一楼最东侧的两个车库返还给长白县医院。至于双方损失问题，可另行主张权利。综上所述，铁通白山分公司应当将长白县医院发热门诊楼一楼最东侧的两个车库返还给长白县医院。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，一审法院判决：“中国铁通集团有限公司白山分公司于本判决生效后三个月内将长白朝鲜族自治县人民医院发热门诊楼一楼最东侧的两个车库返还给长白朝鲜族自治县人民医院。案件受理费50元，由中国铁通集团有限公司白山分公司负担。”   本院二审期间，双方未提交新的证据。经本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。   本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”根据该条规定，因长白县医院与铁通白山分公司签订车库买卖协议，实为房屋买卖合同，按照房地一体处分原则，该房屋所占用范围内的建设用地使用权一并处分，故双方所签车库买卖协议是对房屋、土地的一并转让。长白县医院系事业单位，案涉房屋坐落在长白县医院划拨性质的土地上，且登记在长白县国有资产管理平台系统中进行管理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”同时财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定：事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。虽然长白县医院与铁通白山分公司签订车库买卖协议的时间为2004年4月21日，但是长白县医院起诉之日，案涉房屋的处置均未经有批准权的部门予以审批，案涉土地亦未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故根据上述规定，双方签订的《铁通白山分公司购买长白县医院车库协议书》属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院判决铁通白山分公司应当将长白县医院发热门诊楼一楼最东侧的两个车库返还给长白县医院并无不当。因此，铁通白山分公司上诉主张双方签订的买卖合同有效、一审判决适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，铁通白山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100.00元，由上诉人中国铁通集团有限公司白山分公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 赵希海   审判员 王立新   审判员   历彦飞     二○二○年十月三十日   法官助理 于 琦   书记员 孙晓娇