江苏省南京江北新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0192民初767号 原告：中国光大银行股份有限公司南京江北支行，住所地在江苏省南京市六合区草芳路**。 负责人：漆洲，该支行行长。 委托诉讼代理人：魏力，江苏丰典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹盼盼。 被告：魏长付，男，1983年7月19日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 被告：邓清华，女，1982年3月23日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 被告：来安碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地在安徽省滁州市来安县汉河镇政府办公楼/div> 法定代表人：张铭宗,该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚东花，女，1993年11月26日出生，汉族，住安徽省无为县。 原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行（以下简称光大银行江北支行）诉魏长付、邓清华、来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告光大银行江北支行的委托诉讼代理人魏力、曹盼盼、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人姚东花到庭参加诉讼，被告魏长付、邓清华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告光大银行江北分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告魏长付、邓清华归还原告借款本金及截至2020年5月21日的利息、罚息、复利共计109888.85元，并支付自2020年5月22日起计算至实际还款日止按照合同约定的利率标准计算的利息、罚息、复利；2、判令原告对被告魏长付、邓清华名下坐落于安徽省来安县的不动产折价或拍卖、变卖款享有优先受偿权；3、被告碧桂园公司对被告魏长付的前述债务承担连带保证责任。事实及理由如下：2014年11月23日，被告魏长付因购房需要，与原告签订个人借贷合同，约定原告向被告魏长付贷款200000元，贷款期限自2015年1月7日至2025年1月7日，贷款利率按基准利率计算，还款方式采用等额本金还款。被告魏长付、邓清华自愿用其坐落于安徽省来安县房屋抵押给原告作为借款担保，并办理了抵押登记手续，被告碧桂园公司提供阶段性连带责任保证担保，担保期限自合同签订之日起至抵押证明文件交付原告之日止。合同签订后，原告于2015年1月7日向被告魏长付发放了200000元贷款，自2019年10月开始，被告魏长付多次逾期还款，原告经过多次催要均未果。案涉商品房至今未能办理房屋所有权证及抵押登记，已构成贷款合同项下违约事项，根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，故原告为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。 被告碧桂园公司辩称，原告应首先将案涉房屋进行拍卖、变卖，再就未受偿部分向被告碧桂园公司主张。 碧桂园公司未就其辩称向法庭提供证据。 被告魏长付、邓清华均未作答辩亦未向法庭提供证据。 经审理查明，2014年11月28日，光大银行江北支行与被告魏长付、邓清华、碧桂园公司签订个人贷款合同，约定：被告魏长付向原告借款用于购买坐落于来安县的不动产，贷款金额200000元，贷款期限120个月。贷款利率采用浮动利率，以中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率为准，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上上浮30%。若被告魏长付未按期归还贷款本息或应支付的其他费用的，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期，要求处分抵押物，并要求被告魏长付赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费相关费用损失。被告魏长付、被告邓清华作为坐落于来安县的不动产的共有产权人，自愿以该不动产作为抵押物向原告发放的贷款提供担保。被告碧桂园公司作为案涉不动产的开发商为原告发放的贷款提供阶段性连带保证责任，保证期间从案涉借款合同签署之日起至抵押人已就抵押权有效设定抵押且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付被告魏长付正常执管之日止。 原、被告双方就上述不动产办理了预购商品房抵押登记（预告抵押登记），原告尚未取得抵押权他项权证。 2015年1月7日，光大银行江北支行向被告魏长付发放贷款200000元，该借款发放至被告碧桂园公司账户内，借款期限为120个月，当期借款利率为6.15%/年，罚息执行利率为7.995%/年。此后，被告魏长付多次未按约归还借款，原告于2020年3月30日分别向被告魏长付、被告碧桂园公司发送催告函，催告其履行还款义务或承担保证责任。截至2020年5月21日，被告魏长付共欠原告借款本金93333.12元、利息、罚息及复利共计16555.73元。 另查明，被告魏长付及被告邓清华系夫妻关系，2014年10月8日，被告魏长付及被告邓清华向原告出具无条件还款承诺书，承诺其自愿以案涉不动产作为抵押物，若贷款申请获得批准，二人承诺以其全部财产收入偿还贷款。 上述事实，有原告提交的个人贷款合同、还款记录、催告函、商品房买卖合同、预购商品房抵押登记证明、无条件还款承诺书及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。 本院认为，一、涉案借款合同、抵押合同均真实、有效，原、被告均应据实履行合同义务，被告魏长付未按照合同约定按时还款，原告有权提前收回借款本金并要求被告魏长付承担相应的利息、罚息等费用；二、被告魏长付与被告邓清华系夫妻关系，被告邓清华明确表示愿意就案涉借款承担共同还款责任，案涉借款系其夫妻共同债务，被告邓清华应当承担相应的还款责任；三、以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中被告魏长付、邓清华以涉案不动产抵押，但仅办理了抵押预告登记，尚未办理抵押登记，不产生物权变动的效力，预告登记设立是为了保障将来物权的实现，是法律赋予预告登记权利人实现抵押物权的请求权，故原告尚未取得案涉不动产的抵押权，无权要求就案涉不动产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，被告碧桂园公司抗辩的先由案涉不动产折价、拍卖或变卖所得价款偿付后再承担保证责任的抗辩意见亦无事实依据，本院不予采纳；四、被告碧桂园公司为本案贷款提供了阶段性担保，故在原告未取得抵押权他项权证的情况下，被告碧桂园公司应按照合同约定对被告魏长付的涉案债务承担连带保证责任，本院对原告的该项诉讼予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告魏长付、邓清华于本判决生效之日起十日内支付原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行借款本金93333.12元、利息、罚息及复利16555.73元及以借款本金93333.12元为基数自2020年5月22日起按合同约定利率计算至实际清偿之日止的利息、罚息、复利。 二、被告来安碧桂园房地产开发有限公司对被告魏长付、邓清华的前述债务承担连带清偿责任，被告来安碧桂园房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告魏长付、邓清华追偿； 三、驳回原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1249元（已减半收取）、财产保全费1069元，合计2318元（原告中国光大银行股份有限公司南京江北支行已预缴），由被告魏长付、邓清华、来安碧桂园房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 张维超 二〇二〇年十月十六日 法官助理 宋 环 书 记 员 张 倩