天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初7258号原告：刘齐廷，男，1963年5月22日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刁丽娜，天津云杰律师事务所律师。被告：天津文都赛学教育科技有限公司，住所地天津市自贸试验区（中心商务区）解放路**聚宝大厦****。法定代表人：祝曙华，经理。委托诉讼代理人：刘广宇，北京市合达律师事务所律师。原告刘齐廷与被告天津文都赛学教育科技有限公司（文都赛学公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘齐廷的委托诉讼代理人刁丽娜，被告文都赛学公司的委托诉讼代理人刘广宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘齐廷向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付房屋租金203231元，赔偿租金损失254792元；2．本案诉讼费用由被告负担，并直接给付原告。事实和理由：原、被告于2017年6月签订《房屋租赁合同书》，合同约定：原告将自己所有的位于天津市南开区××路××号的房屋出租给被告使用，房屋建筑面积共674.87平方米，租赁期限自2017年6月29日起至2020年6月28日止，免租期为签约后一个月，免租期不收租赁费，缴费日期自支付第二次租金时顺延一个月。被告向原告每月支付租金91000元（租金不含税费和相关部门收取的一切费用及物业费等）。租金押一付三，按季支付，于每个缴费当期前5个工作日支付。按约定被告应于2020年1月23日前向原告交纳租金，但迟迟未进行支付。2020年4月，被告擅自搬离了租赁房屋，并且也未向原告支付租金。双方协商解决未果，故成讼。文都赛学公司辩称，一、涉案合同系因不可抗力影响无法继续履行，不存在违约行为；被告自2017年6月29日起承租涉案房屋用于经营培训学校，2020年1月，由于受新冠肺炎疫情影响，政府采取相应的疫情防控措施，2020年1月24日南开区教育局发布《南开区教育局关于各级各类民办学校暂停开展相关服务的通知》，2020年1月27日天津市教委发布《市教委发布关于全市大中小学、幼儿园2020年春季延期开学的通知》，均要求培训机构暂停开展线下服务，至被告搬离涉案房屋之时仍未恢复，疫情防控措施导致涉案合同目的无法实现，这属于涉案合同订立时不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，属于不可抗力。根据相关法律规定及合同约定，被告不应承担违约责任。二、涉案合同被告已依法解除；合同因不可抗力无法履行，被告积极与原告沟通后，于4月1日搬离涉案房屋，并在经原告同意后，将钥匙交予物业，同时向原告寄送书面通知，因此合同已于2020年4月1日解除。三、被告认可应支付2020年2月、3月房屋租金，恳请法院对此期间租金予以减免；疫情期间为响应政府号召，严格执行防控规定，被告自身的业务因此受到严重影响，遭受了巨大的损失。2020年2月至3月合同虽未解除，但被告无法使用房屋正常经营，这期间的租金损失全部由被告承担不符合公平原则。因疫情或疫情防控导致合同不能履行的，应当部分或者全部免除责任。此外被告交纳了相当于一个月租金的押金，根据合同约定合同期满或解除合同的，原告需退还押金。本案合同被告依法解除，且不存在违约行为，故原告应退还被告押金91000元。本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋租赁合同关系。刘齐廷系坐落天津市南开区××路××号房屋的所有权人。2017年6月29日，刘齐廷与文都赛学公司签订《房屋租赁合同书》，租赁房（甲方）为刘齐廷，承租方（乙方）为文都赛学公司，约定：甲方同意将位于天津市南开区××路××号，建筑面积674.87平方米全部房屋租赁给乙方，用于乙方做办学使用；租期共3年，自2017年6月29日起至2020年6月28日止，免租期为签约后一个月，免租期不收租赁费，缴费日期自支付第二次租金时顺延一个月；月租金为91000元，年租金为1092000元；押一付三，签订合同十个工作日内乙方向甲方支付押金（一个月租金）91000元，合同期满后或解除后甲方向乙方退回保证金；租金交付时间为每个缴费当期前5个工作日支付；双方应信守合同，任何一方不得私自违约，如乙方违反合同，应以保证金作为违约金向甲方支付，另给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿甲方因其违约所造成的实际损失。其中合同第六条约定，如遇不可抗力因素，致使合同无法履行，双方互不承担责任。刘齐廷在甲方处签字并摁手印，文都赛学公司在乙方处加盖公章。上述合同签订后，文都赛学公司依约向刘齐廷交付押金91000元，刘齐廷亦将涉诉房屋交付文都赛学公司使用，后文都赛学公司一直在涉诉房屋处经营培训学校，截至2020年1月29日之前租金均已付清，且双方无其他纠纷。双方于2020年3月开始协商减免租金及续租事宜，后未达成一致意见。庭审中，一、文都赛学公司述称，其于2020年4月1日搬离涉诉房屋，将钥匙交予物业公司，并向刘齐廷寄送《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明：因新冠肺炎疫情影响造成校外辅导全部停止，为了双方损失的减少，即日起解除双方签订的位于南开区××路××号处房屋的《房屋租赁合同》，申请减免疫情期间的房租；二、刘齐廷述称，2020年4月1日左右，文都赛学公司曾给刘齐廷发消息说搬走了，刘齐廷未去现场查看，后于4月4日收到文都赛学公司邮寄的《关于解除房屋租赁合同的通知》，现在涉诉房屋为空置状态，钥匙在物业手中。另查，天津市南开区教育局于2020年1月24日发布《南开区教育局关于各级各类民办学校暂停开展相关服务的通知》，要求即日起培训机构暂停开展线下服务。天津市教委于2020年1月27日发布关于大中小学、幼儿园2020年春季延期开学的通知，决定暂停全市校外培训机构线下培训活动。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。因受新冠肺炎疫情防控措施影响，文都赛学公司停止线下培训活动，于2020年4月1日搬离涉诉房屋并向刘齐廷发出《关于解除房屋租赁合同的通知》。刘齐廷于2020年4月4日收到文都赛学公司发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》，并未提出异议，在庭审中亦认可双方合同已于2020年4月4日解除，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同书》已于2020年4月4日解除。关于刘齐廷主张文都赛学公司按合同约定支付自2020年1月29日至2020年4月4日的租金共计203231元一节，该主张虽符合合同约定，但综合考虑新冠肺炎疫情及防控措施对教育培训机构的影响，本着双方当事人对因疫情产生的损失风险共担的原则，根据公平原则平衡双方利益后本院酌定减免文都赛学公司租金40%，即文都赛学公司应给付刘齐廷自2020年1月29日至2020年4月4日的租金共计121938.60元（203231元×60%）。关于刘齐廷主张文都赛学公司赔偿2020年4月5日至2020年6月28日房屋空置期间的租金损失254792元一节，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。文都赛学公司租赁涉诉房屋系用于开办培训学校，根据天津市教委发布的新冠肺炎疫情防控措施，要求暂停全市校外培训机构线下培训活动，已导致文都赛学公司签订《房屋租赁合同书》的根本目的不能实现，不可抗力造成违约的，违约方没有过错。且双方在合同中约定如遇不可抗力因素，致使合同无法履行，双方互不承担责任，因此应免除文都赛学公司的违约责任。合同解除后，刘齐廷未及时接收房屋并采取适当措施防止损失的扩大。故，刘齐廷主张文都赛学公司赔偿2020年4月5日至2020年6月28日的租金损失，本院不予支持。另外，根据合同约定，刘齐廷应退还文都赛学公司交付的押金91000元。综上所述，被告文都赛学公司应支付原告刘齐廷涉诉房屋自2020年1月29日至2020年4月4日的租金121938.60元，原告其他诉讼请求本院不予支持。原告刘齐廷应退还被告文都赛学公司押金91000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、一百一十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津文都赛学教育科技有限公司给付原告刘齐廷位于天津市南开区××路××号房屋自2020年1月29日至2020年4月4日的租金121938.60元；二、本判决生效后十五日内，原告刘齐廷退还被告天津文都赛学教育科技有限公司押金91000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4630元（已减半收取），由原告刘齐廷负担1852元，由被告天津文都赛学教育科技有限公司负担2778元；被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告刘齐廷。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈卫东二〇二〇年十月十六日法官助理张晓书记员王娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。