湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1083民初863号原告：洪湖市万商汇商业管理有限公司。住所地:湖北省洪湖市新堤宏伟南路****。法定代表人：黎雨，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李涛、杨文军，湖北智楚律师事务所律师。被告：余涛，男，汉族，1985年5月10日出生，户籍所在住址湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：彭江林，洪湖市城区法律服务所法律工作者。原告洪湖市万商汇商业管理有限公司（以下简称万商汇公司）与被告余涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理。2020年9月9日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万商汇公司的委托诉讼代理人李涛、杨文军，被告余涛的委托诉讼代理人彭江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万商汇公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》于2019年9月24日解除；2、判令余涛向万商汇公司支付租金121649.6元、物业管理费24816.2元，共计146465.8元（自2018年12月1日计算至2019年9月24日）；3、判令余涛向万商汇公司支付迟延履行违约金85975.4元（以146465.8元为基数，按日千分之一的标准自2018年12月1日暂计算至2020年7月10日）；4、判令余涛支付房屋占用费203978.1元（按年租金149502元的200%，从2019年9月25日计算至2020年5月31日）；5、判令余涛支付房屋占用期间的物业管理费20805.5元（按年物业管理费标准30498元的100%，从2019年9月25日计算至2020年的5月31日）；6、判令余涛赔偿万商汇公司损失37375.5元（按年租金标准149502元计算房屋空置期三个月）；7、判令万商汇公司支付保管腾退物品的费用1565元(按商铺租金标准48820元的30%，自2020年6月1日暂计算至2020年7月10日)；8、判令余涛承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年11月27日，余涛因经营餐饮需要，与万商汇公司签订《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》，承租万商汇公司位于洪湖天远时代广场项目中的B栋1层B-1-52、58、59、60、61、62、64号商铺。合同约定计租（费）面积、租赁期限、免租装修期和免租期、租金标准和租金支付、品牌和经营项目、租赁保证金、物业管理费、违约责任、商铺的交还和交还期、通知和文件的送达方式、争议解决等内容。合同约定后，余涛于2017年11月28日向万商汇公司缴纳第一个租约年度租金和物业管理费，并缴纳了押金。其后双方按约定履行合同。自2018年12月1日起，余涛开始拖欠租金及物业管理费。按照合同约定，余涛应当分别于每个租缴期最后一个月的30日前和15日前向万商汇公司支付下一个年度租金、物业管理费。迟延缴纳租金及其他费用超过30天，万商汇公司有权解除合同。且余涛自2019年3月10日起开始闭店，不再经营。余涛拖欠租金和物业费，万商汇公司通过各种方式向余涛催讨，余涛均不予理会。2019年9月20日，万商汇公司通过手机短信、邮寄、在案涉店铺门口张贴告知函等多种方式告知余涛解除合同、腾退商铺、缴清欠款。余涛对以上措施均未予以回应，故2020年6月1日，万商汇公司在当地派出所等单位的见证下，对案涉商铺予以腾退，并将余涛物品暂存与万商汇公司管理的面积为143.4平方米的C区1013、1014号商铺中。余涛长期闭店，拖欠租金及物业管理费已经严重违约，损害了万商汇公司的合法权益。余涛庭审辩称：1、万商汇公司诉讼理由不实，其诉讼主张不能成立。余涛于2019年3月30日就闭店停业，按照合同约定，万商汇公司在闭店停业超过30天就可解除合同，而万商汇公司却故意拖延至2019年9月24日才通知解除合同，有意扩大余涛的损失。万商汇公司存在一定的过错；2、重复计算房屋占用费和物业管理费，没有事实依据和法律依据。万商汇公司主张房屋年租金，就不应计算房屋占用费。万商汇公司无权主张物业管理费，万商汇公司与物业公司是两个不同的民事主体，物业管理费应由物业公司另行主张。同时余涛2019年3月10日闭店停业没有使用租赁物，万商汇公司及物业公司未能提供物业管理服务，故无须支付物业管理费。3、万商汇公司诉称的保管和腾空费用不能成立。万商汇公司对租赁物进行控制，外人无法进入。不需要另行腾空和保管，其产生的费用由万商汇公司自行承担。万商汇公司向本院提交营业执照、不动产权属证明、委托书、《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》、租金及物业管理费押金收据、租金物业管理费催缴函。解除合同、腾退商铺、缴清欠款的告知函、手机短消息、邮寄记录照片、张贴照片，腾退现场照片、存储照片、存储商铺不动产权属证明、租赁合同。余涛对租金物业管理费催缴函，解除合同、腾退商铺、缴清欠款的告知函、手机短消息、邮寄记录照片，腾退现场照片、存储照片、存储商铺不动产权属证明、租赁合同提出异议，其他无异议。同时余涛庭审提出，万商汇公司收取余涛2万元装修押金后未退，但余涛未向本院提交证据。对余涛抗辩的事实本院不予采纳。对原被告双方无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对由争议的证据和事实，本院认定如下：1、租金物业管理费催缴函，解除合同、腾退商铺、缴清欠款的告知函、手机短消息、邮寄记录照片、张贴照片。余涛对租金物业管理费催缴函的真实性提出质疑。对万商汇公司陈述解除合同、腾退商铺、缴清欠款的告知函通过手机短信通知，邮寄、门店张贴表示从未收到。本院认为，《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》余涛无异议。在该租赁合同23.4“乙方确认，在租赁期内，该房屋是乙方的有效送达地址。”这里所表述的送达地址是指余涛所租赁的万商汇公司商铺。万商汇公司只要将解除合同、腾退商铺、缴清欠款的告知函张贴在商铺门口，即完成有效的通知。且万商汇公司还增加手机短信、邮寄送达两种通知方式，履行通知义务，余涛认为未收到上述函件，却未提供相应的反证予以证明，其质证意见本院不予采纳。对万商汇公司提交的租金物业管理费催缴函，解除合同、腾退商铺、缴清欠款的告知函、手机短消息、邮寄记录照片、张贴照片本院予以采信。2、腾退现场照片、存储照片、存储商铺不动产权属证明、租赁合同。余涛对该证据认为，万商汇公司腾退时是否有派出所的见证不清楚。在承租的商铺内，确有桌子、板凳不见了，其余的物品还在商铺内，这是万商汇公司自行行为，所产生的保管费用应由万商汇公司承担。本院认为：万商汇公司向本院提交的证据显示有着警察制服的工作人员将商铺的桌子、板凳进行搬离。余涛对此虽有异议，但未提供相应的证据，本院对该证据予以采信。至于万商汇公司将余涛物品保管至其他商铺所产生的保管费用由谁承担，如何承担，本院在后述中予以评判。经审理查明：武汉宏昱达房地产开发有限公司系洪湖市新堤办事处宏伟南路天远时代广场商铺的权属人。2016年1月1日，原告万商汇公司接受武汉宏昱达房地产开发有限公司委托在2016年1月1日至2025年1月9日期间对该商铺进行出租、经营、管理。原告万商汇公司享有代为与承租人进行谈判、签订变更终止租赁合同、收取租金、收取保证金、签发签收与租赁合同相关的信函等法律文件等相关权利。2017年11月27日，余涛（乙方）因经营餐饮需要，与万商汇公司（甲方）签订《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》。合同序言第二项约定：甲方同意洪湖天远时代广场项目中B栋1层B-1-52、58、59、60、61、62、64号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮的专业经营商，同意承租该商铺；合同第1.1款约定：该房屋的计租（费）面积为390.99平方米；第2款约定租赁期限为五个租约年，自2017年12月1日至2022年11月30日，计租起始日2018年2月1日。合同期内按照甲方要求运营，如果因乙方经营不善或者闭店超过3天以上，甲方有权无条件收回，并且不承担乙方的任何损失；第4.1款约定：租金标准149502元／年，自第三个租约年开始每年递增5%。第一个租约年2017年12月1日至2018年11月30日租金为149502元，第二个租约年2018年12月1日至2019年11月30日，租金为149502元，第三个租约年2019年12月1日至2020年11月30日租金为156977.1元……；第4.2款约定：乙方应当在每个租约期最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；第4.3款约定：本合同第一期租金的支付方式为押金2万，支付租金1年；第5.1款规定：乙方在该房屋内经营品牌为音乐餐厅，经营项目为餐饮；第7.1款约定：商铺交付时间为2017年12月1日；第10.1款约定：作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向甲方或物业管理公司缴纳房屋的物业管理费；第10.2款约定：物业管理费按房屋的计租（费）面积计算6.5元∕月∕平方米，每月物业管理费2541.5元，年度物业管理费30498元。物业管理费支付方式为每12个月为一个支付期，首期物业管理费于商铺移交日开始支付，第二期开始，乙方应当在每个支付期的最后一个月的15日前向甲方或者物业管理公司一次性足额支付下个支付期的物业管理费；第19.5款约定：若乙方未在规定的时限内提出对该商铺续租，则甲方有权协同该商铺未来的任何租户或有关人士在租赁期结束前或提前结束前3个月内的所有合理时间内，预先通知乙方视察该商铺；第20.4款约定：双方确认，因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下保证金，因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的保证金；第20.5款约定：乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或者物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；第20.6款约定：除本合同另有约定外，乙方违反合同有关约定或违反其在本合同项下所做的进一步保证或者其他任何承诺的，甲方有权书面通知其限期改正，经甲方书面通知，乙方仍不改正的，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止，在此情况下，乙方延迟履行超过15日，则甲方有权单方解除合同；第21.1款规定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋的交还期；第21.2款约定：在第21.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料，乙方交还房屋时必须“恢复原状”，但不得拆卸装修用材、地板等物件；第21.4款约定：双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第21.1款所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业管理费标准向物业管理公司支付物业管理费，承担各项能源费用；第21.6款规定：无论任何原因，第21.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第21.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业管理费标准的100%向甲方或物业管理公司支付物业管理费及相关的能源费用。同时自第21.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方有权在公证机关的公证下将该商铺的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的一切费用和损失均由乙方负担；第23.4款规定：乙方确认，在租赁期内，该房屋是乙方有效的送达地址。甲方或物业管理公司有权选择将本合同项下的通知和文件张贴于该房屋的门窗或墙面上（拍照留证），该等通知一经张贴即视为已将向乙方送达通知，乙方于通知当日知悉通知内容。合同签订后，2017年11月28日，余涛以“音乐餐厅”名义向万商汇公司缴纳第一个租约年度租金149502元（年租金截至2018年11月30日）、物业管理费30498元（2017年12月1日至2018年11月30日），押金20000元（B-1-52、58、59、60、61、62、64号商铺）。余涛接收B-1-52、58、59、60、61、62、64号商铺，从事“半语堂”音乐餐厅经营。后“半语堂”因经营不善，闭店停业。余涛亦未能按照合同缴纳后续租金及物业费。2019年8月1日，万商汇公司下达《租金、物业管理费催缴函》，请求余涛于7日内缴纳截至2019年7月31日租金、物业管理费120000元。2019年9月20日，万商汇公司下达《告知函》。《告知函》表明：商户长期欠缴租金、物业管理费且长期闭店，严重违反合同约定，已下发缴费通知单及短信约谈，商户未予回应；按照合同约定万商汇公司有权单方面解除合同，请求商户于2019年9月30日前自行搬离铺内物品，逾期将采取法律程序收回商铺且追缴欠缴的租金及物业管理费。其后，万商汇公司将《租金、物业管理费催缴函》、《告知函》张贴至余涛“半语堂”音乐餐厅商铺门口。同时通过圆通快递，邮寄至余涛户籍所在住址洪湖市××庙××号。2019年9月24日，该快递显示由他人签收。余涛未予理睬。万商汇公司多次通知余涛无果后，2020年6月1日，万商汇公司在洪湖市公安局新堤派出所在场情况下，将余涛“半语堂”音乐餐厅商铺部分物品转移至洪湖天远时代广场面积为143.4平方米的C区1013、1014号商铺中。又查，洪湖天远时代广场面积为143.4平方米的C区1013、1014号商铺承租人为武静，在2019年11月1日至2020年10月31日租金为48820.56元。本院认为：本案争议的焦点是一、余涛是否有违约事实，万商汇公司能否依法解除合同，及解除合同的时间；二、万商汇公司主张余涛承担系列的违约责任是否符合法律规定。一、余涛是否有违约事实，万商汇公司能否依法解除合同，及解除合同的时间。本院认为：《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容合法，依法有效。双方均应当按约履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。按照合同约定，“如果因乙方经营不善或者闭店超过3天以上，甲方有权无条件收回”。余涛在承租天远时代广场商铺期间存在闭店超过3天以上及未能按约定缴纳租金的违约情形，万商汇公司按照合同约定的方式及其他所能及方式向余涛主张租金、物业管理费及告知单方解除合同函。余涛收到后未予理会。对此余涛应自行承担相应的法律后果。原被告房屋租赁关系自余涛收到告知函之日即2019年9月24日解除。余涛抗辩，其闭店后万商汇公司就可以提出单方解除合同，却拖延至2019年9月24日单方扩大了余涛损失。本院认为，在余涛闭店后，万商汇公司有单方解除合同的权利，而不是合同义务。在余涛出现经营不善后，应当采取与出租方主动沟通等方式协商处理相关事宜减少经济损失，而非消极逃避。余涛的抗辩理由与理相悖，本院不予采纳。二、万商汇公司主张余涛承担系列的违约责任是否符合法律规定。1、租金、物业管理费。本院认为，《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》第4.1款约定：租金标准149502元／年，自第三个租约年开始每年递增5%。第一个租约年2017年12月1日至2018年11月30日租金为149502元，第二个租约年2018年12月1日至2019年11月30日，租金为149502元…第10.1款约定：作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向甲方或物业管理公司缴纳房屋的物业管理费。原被告房屋租赁合同2019年9月24日解除。余涛实际租赁天远时代广场商铺的期限为2017年12月1日至2019年9月24日。余涛已缴纳2017年12月1日至2018年11月30日年租金149502元，物业管理费30498元，实际欠缴的租金、物业管理费为2018年12月1日至2019年9月24日,欠缴的时间为297天，故其欠缴的租金为121649.6元（149502元÷365天×297天）、物业管理费为24816.2元（30498元÷365天×297天）。余涛抗辩“半语堂”音乐餐厅闭店停止经营，未能享受物业服务，不应向万商汇公司缴纳物业管理费。本院认为，物业管理费由万商汇公司收取，符合双方合同约定和交易习惯，其抗辩理由不予支持。万商汇公司主张租金121649.6元、物业管理费24816.2元，符合法律规定，本院予以支持。2、延迟履行违约金。本院认为，《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》第20.5款约定：乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或者物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。余涛未能按期缴纳租金121649.6元、物业管理费24816.2元，违反合同约定，万商汇主张余涛承担迟延履行期间（2018年12月1日至2020年7月10日587天）的违约金，本院予以支持。但同时本院认为，原被告约定日欠费金额1‰，即年36.5%明显超出法律规定。《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利…”，第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”。本案被告余涛虽未向本院提出减少违约金的请求，但本院认为如若按照约定违约金标准判决将严重违反诚信原则和公平原则并导致利益严重失衡，故而本院参照最高人民法院《关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》调整其违约金为年24%，其迟延履行违约金为56531.8元（121649.6元×24%÷365天×587天＋24816.2元×24%÷365天×587天）。3、房屋占用费、占用期间的物业管理费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态”。《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》第21.1款规定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋的交还期；第21.2款约定：在第21.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料，乙方交还房屋时必须“恢复原状”，但不得拆卸装修用材、地板等物件；第21.4款约定：双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第21.1款所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业管理费标准向物业管理公司支付物业管理费，承担各项能源费用；第21.6款规定：无论任何原因，第21.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第21.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业管理费标准的100%向甲方或物业管理公司支付物业管理费及相关的能源费用。原被告《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》自2019年9月24日解除，双方租赁期届满，余涛应在合同解除后7日内，将租赁物交还万商汇公司，逾期未能交还，应当依法承担违约责任。万商汇主张按合同约定年租金的标准的200%承担房屋占用费及物业管理费的100%承担物业管理费，2019年9月25日计算至2020年5月31日(249天)。本院认为，双方合同约定乙方（余涛）交还租赁物的期限为7天，交还期届满后方才计算房屋占用费及物业管理费，万商汇公司从2019年9月25日开始计算有误。同时洪湖市2020年受新冠疫情影响，从2020年2月15日至3月20日（36天）实行战时封闭，余涛受不可抗力影响不能履行交还义务，此期间应予扣除。故其房屋占用费168714元｛149502×200%÷365天×（249天-7天-36天）｝及物业管理费为17212元｛30498元×100%÷365天×（249天-7天-36天）｝。4、空置期租金损失。万商汇公司主张，参照合同第19.5款约定，由于余涛未能积极履行合同，导致出租人不能提前三个月将租赁物对外招租。本院认为，余涛房屋租赁合同2019年9月24日是由万商汇公司单方解除，并非双方约定合同租赁期履行届满，不符合合同第19.5条规定的情形。同时本院认为，万商汇公司在合同解除之时即可对外招租。从合同解除之时至租赁物20120年6月1日腾空时有长达八个月之久，远远超过三个月。且双方合同约定余涛对未腾空的租赁商铺按照房屋租金标准的200%支付占用费，对万商汇公司而言，同一个租赁物不能获取重复的租金收益，故对万商汇公司主张三个月空置期损失本院认为于法无据，于理相悖，本院不予支持。5、腾退物品保管费用。万商汇公司主张腾退物品保管费用1565元。本院认为，《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》第21.6款规定：自第21.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方有权在公证机关的公证下将该商铺的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的一切费用和损失均由乙方负担。2020年6月1日，万商汇公司按照合同约定对余涛商铺内有关物品予以腾退，腾退物品保管至C区1013、1014号商铺内，所产生的保管费用应由余涛承担。万商汇公司主张按照商铺租金48820.56元的30%要求余涛承担保管费用1565元，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告洪湖市万商汇商业管理有限公司与被告余涛签订的《洪湖天远时代广场商铺租赁合同》于2019年9月24日解除；二、被告余涛支付原告洪湖市万商汇商业管理有限公司租金121649.6元、物业管理费24816.2元；三、被告余涛支付原告洪湖市万商汇商业管理有限公司迟延履行违约金56531.8元；四、被告余涛支付原告洪湖市万商汇商业管理有限公司支付房屋占用费168714元及占用期间物业管理费为17212元；五、被告余涛支付原告洪湖市万商汇商业管理有限公司保管腾退物品的费用1565元；上述二、三、四、五项给付义务于本判决发生效力之日起十日内付清；六、驳回原告洪湖市万商汇商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8742元，由原告万商汇商业管理有限公司负担1862元，由被告余涛负担6880元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杨 蓉人民陪审员  胡红霞人民陪审员  叶红兰二〇二〇年十月二十九日书 记 员  晏兵华