江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2706号原告：巩固，男，1968年9月7日出生，汉族，住盱眙县。原告：许静，女，1987年7月14日出生，汉族，住盱眙县。两原告共同委托诉讼代理人：薛建军，江苏法之衡律师事务所律师。被告：盱眙雨润中央购物广场有限公司，统一社会信用代码91320830595560559T。住所地盱眙县盱城街道办事处二山路金源果品市场北侧大楼。法定代表人：张宏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾磊，该公司员工。原告巩固、许静与被告盱眙雨润中央购物广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巩固、许静及其委托诉讼代理人薛建军、被告盱眙雨润中央购物广场有限公司委托诉讼代理人顾磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巩固、许静向本院提出诉讼请求：判决被告退还原告购房款1428629元、违约金14286.29元、利息（以1428629元为基数，自2018年7月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月17日，原、被告订立“商品房买卖合同”三份，由原告购买被告开发的“雨润广场”4号楼及商业楼B栋3023号、3025号、3027号房屋各一套，三份合同中就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期交房责任、交付期限等进行了约定。其中合同关于盱眙雨润广场《商品房买卖合同》延期交付事项补充协议中约定出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同订立后，原告按约定全面履行了合同义务，向被告支付了三套房屋购房款共计1428629元，但案涉三套房屋截至2017年11月30日依然未验收合格，不符合合同约定交付条件。此后，原告就逾期交房问题多次与被告协商未果。2018年4月，原告向被告提出退房，并要求被告返还购房款1428629元并赔偿违约金14286.29元，被告同意退房，但一直未予退还购房款及违约金，被告工作人员又频繁变动，法定代表人亦发生变动，被告一直告知原告等待。综上，维护原告合法权益，请求判决支持原告诉讼请求。被告盱眙雨润中央购物广场有限公司辩称：一、对于两原告诉状中所称B3023、B3025、B3027房屋未完成交付一事属实，但案涉房屋未交付并不影响原告的实际权利，原告在订立商品房买卖合同的同时，另与被告的商业管理公司签订了返租协议，即将本案所涉房屋交由商业管理公司统一进行经营，且返租协议中已经明确，若原告不追究违约交房责任的，则商业管理公司按照返租协议中租金支付的时间、按时向两原告支付租金。即本案所涉商铺在买卖合同订立之时已同时交由商业管理公司统一经营，被告是否完成交付，并不影响原告的租金收益。二、两原告行使解除的时间已过法律规定的行使期间，也不符合法律规定的形式。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定的房屋交付为2017年4月30日，即便两原告有催告过，解除权的行使最长时间也仅为一年三个月，即2018年7月31日。但被告除原告递交本案的诉状外，并未接收原告要求解除合同通知，自始也未同意过与原告解除商品房买卖合同。三、原告在本案中无权同时主张合同约定的逾期交房违约金和相关利息损失，按照法律规定，违约金和损失不能同时主张。本院经审理查明事实如下：2017年8月17日，两原告与被告订立三份商品房买卖合同，约定由两原告购买被告开发的雨润广场第4号楼及商业楼B栋号楼3203、3205、3027号房，上述三套房屋为商业用房，总价款共计1428629元，约定的交付时间均为2017年8月31日前，如逾期交付超过90日，买受人即两原告有权解除合同，出卖人即被告应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；同一日，两原告又与盱眙鑫优隆商业管理有限公司（以下简称鑫优隆公司）就上述三套房屋订立三份商铺委托经营管理协议，由两原告委托鑫优隆公司对商铺进行经营，委托经营期限自2017年8月17日至2027年8月16日，双方约定委托期限内，房屋全部经营管理权、收益权归属于鑫优隆公司或该公司委托的第三方，在法律规定的范围内进行合法经营；甲方（两原告）应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方（鑫优隆公司），如因开发商的原因造成商铺不能按时交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方交付商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变，如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日起开始计算。前三年委托经营期间甲方放弃乙方给付经营收益，委托经营第四年起至第十年，乙方每年支付甲方委托经营收益30854元。合同订立后，两原告一次性支付了全部购房款1428629元，被告于次日向两原告出具了同等价值的购房发票。2017年12月，因被告承诺的开业事宜未兑现，两原告到被告处要求退房，被告公司要求其等待，2018年4月，两原告又被告公司要求退房，并根据被告要求提交了退房申请，2019年4月8日，被告所在“盱眙城市公司”向“集团领导”书面作出“关于盱眙项目商业B3023、3025、3027退房及违约金支付请示”，该请示载明：“盱眙中央广场项目商业B3023、3025、3027号商铺2017年8月17日签订《商品房买卖合同》，合同名：巩固、许静，合同签约总价分别为：3023号商铺714027元、3025号商铺348766元、3027号商铺365836元，三套签约总价合计142.8629万元，该户为一次性付款，现由于多次找到住建局领导，要求我司尽快安排退房及赔付相关事宜，现特向集团报备，具体情况如下：关于违约金的赔付：根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该客户2017年8月31日至今，逾期交付时间已远远超过90天，符合退房约定。商业B3023、3025、3027号商铺合同交付日期2017年8月31日截止到2019年3月8日，三套违约金金额分别为：39485.69元、19286.76元、20230.73元延期交付违约金，三套合计产生79003.18元延期交付违约金。维护政府关系及集团的社会形象建议予以办理。妥否，请领导批示。附件：商业B3023号商铺《商品房买卖合同》、商业B3025号商铺《商品房买卖合同》、商业B3027号商铺《商品房买卖合同》、找住建局关系、客户赔付诉求说明”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告因延期交房等诸多原因，多次到被告公司“申请”要求退房，被告公司并未拒绝，并就此向其集团总部请示退还购房款等款项，虽此后请示并无结果，但这并不能改变双方就此形成的解除合同的合意，被告此前同意解除案涉三份协议，至本次诉讼再改变意图并以除斥期间抗辩解除权丧失无依据，原告诉求主张返还购房款1428629元并比照合同约定的被告违约解除合同违约金支付比例即已付房款的1%支付违约金有依据，本院予以支持，对于原告还主张的房款利息，综合目前证据看，被告于2018年4月允诺原告退房事宜，彼时就应当及时、足额退还购房款，现原告主张自2018年7月1日按已付房款计付利息，符合法律规定，本院予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告盱眙雨润中央购物广场有限公司于本判决生效后十日内向原告巩固、许静交付购房款1428629元及利息（自2018年7月1日起2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、违约金14286.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17786元，减半收取8893元，由被告盱眙雨润中央购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  王云云二〇二〇年十月二十一日书记员  魏 晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权有权赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。