黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2893号原告：大庆康顺捷路汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区祥阁汽配城新兴东街**。法定代表人：孔凡河，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周一，辽宁律桥律师事务所律师。被告：大庆尊荣捷路汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区新兴东街**大庆捷豹路虎4S店。法定代表人：鲁昕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郄夏利，河北正晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文军，女，1984年5月23日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市龙凤区。大庆康顺捷路汽车销售服务有限公司（以下简称康顺公司）与大庆尊荣捷路汽车销售服务有限公司（以下简称尊荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。康顺公司的委托诉讼代理人周一，尊荣公司的委托诉讼代理人郄夏利、张文军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。康顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令尊荣公司支付拖欠的2020年4月1日至6月30日的租金450000元：2.判令尊荣公司自2020年4月1日起，每日支付违约金337.50元直至拖欠的租金支付完毕之日止：3.判令尊荣公司承担本案诉讼费。事实与理由：双方于2016年签订《房屋租赁合同》，约定康顺公司将位于黑龙江省大庆市高新区祥阁汽配城新兴东街6号的房屋及占用范围内的土地出租给尊荣公司使用，租赁房屋建筑面积共8641.57平方米，尊荣公司亦同意承租该房屋及土地。房屋租赁期限为十五年，自2016年5月1日至2031年4月30日。租赁期间，前八年月租金225000元，年租金2700000元。租金支付采用“先付后用”的原则，按季度支付，尊荣公司在每季度末支付下一季度租金。《房屋租赁合同》还约定，如未按约定支付租金，每逾期一日，需按当期应付租金总额的万分之五支付违约金。租赁合同签订后，康顺公司按约定将房屋及占用范围内的土地交付给尊荣公司使用至今。按合同约定，2020年第二季度尊荣公司应预先支付租金675000元，但仅支付了225000元，其余450000元至今未支付。尊荣公司拖欠租金的行为已违反合同约定，故诉至法院。尊荣公司辩称：1.尊荣公司租赁康顺公司房屋情况属实，但并非故意少付租金，实属因新冠××疫情影响，导致关门闭店无法经营，收入状况极差、入不敷出，无力支付全额房租，不应因此承担违约责任。根据2020年3月11日公布的《大庆市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部公告》[第27号]第三点，服务业方面：“全面放开我省规定的负面清单以外的服务行业企业，包括：汽车销售、汽车维修、二手车交易市场、洗车等各类服务行业企业（个体工商户）”。尊荣公司自2020年1月24日闭店，受新冠病毒疫情及政府防疫政策影响，直到2020年3月16日才复工经营，完全停业将近两个月，3月份复工后疫情仍十分严峻，人们大都居家隔离，尊荣公司店面仍然没有顾客，营业收入骤减，经营状况严重恶化，无力负担房租、工资等正常运营费用，濒临闭店。根据《民法总则》第180条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”；《合同法》第117条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。尊荣公司无法支付租金是因为疫情及政府防疫政策等不可抗力引起，不应因此承担违约责任。2.根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款的规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。尊荣公司与康顺公司是长期租赁关系，案涉租赁合同约定的租金是在尊荣公司能够正常租用经营的情况下相对合理的租金标准，多年来尊荣公司都是按约支付租金，没有任何违约行为，康顺公司从中赚取了巨额租金收入，但本案中在尊荣公司没有营业、收入明显减少的情况下，继续按原租金标准支付显失公平。尊荣公司在疫情面前艰难求存，积极恢复经营，尽最大努力支付部分租金、给员工提供工作，为维护社会安定秩序贡献力量。康顺公司作为长期房东，也应当理解尊荣公司乃至整个社会在疫情当前的艰难处境，于法于理都应该减免部分租金。综上所述，席卷全国乃至世界的疫情和疫情带给社会的沉重打击都已经是不争的事实，尊荣公司受疫情及防控措施影响没有营业、收入骤降，无力按照原租赁合同支付租金，虽然无奈但也合理合法，不应承担任何违约责任。请法庭参考案涉合同签订以来的履行情况，根据案件实际和公平原则，变更双方合同义务，减免两个月租金，依法驳回康顺公司的诉讼请求。康顺公司向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》一份，欲证明双方房屋租赁关系成立，房屋的地址面积以及房屋租赁期限，合同4.1条和4.2条涉及每月的租金金额以及违约金的支付方式。经质证，尊荣公司对证据的真实性无异议，认为该合同租金标准为正常合同情况下标准，因疫情影响尊荣公司经营状况不佳，应结合实际情况及公平原则，减除部分租金。违约金过高，不应当支持。本院对该份证据的真实性予以确认。2.房屋租赁费发票八张，顺丰快递单一份、快递信息查询单一份，欲证明2020年3月26日康顺公司按合同约定向尊荣公司出具了2020年第二季度房屋租赁发票，将房屋租赁发票快递给尊荣公司，尊荣公司3月28日收到发票。经质证，尊荣公司对证据的真实性无异议，表示因疫情影响，尊荣公司事先申请减少支付租金，但是康顺公司未同意，自行开具发票。本院对该组证据的真实性予以确认。3.尊荣公司的母公司，上市公司广汇汽车服务股份有限公司（以下简称广汇公司）官网介绍、广汇公司董事会秘书回答投资者提问的公示信息、广汇公司第一季度的财务报表共计十四张，欲证明尊荣公司的经营状况没有收到任何影响，从第一季度到第二季度运行良好，对豪车的销售并没有产生任何影响。经质证，尊荣公司证据的真实性无异议。认为该组证据都是网络截图，无法核实真实性，而且与本案无关，尊荣公司与广汇公司是相对独立的法人，广汇公司的财务状况不能代表尊荣公司的相关情况，广汇公司所称的市场好转，可能是其对整理市场的评估，与尊荣公司面临的情况并不相符，而且广汇公司不是本案租赁合同的相对方，其状况与本案无任何关联，据尊荣公司所知，广汇汽车一季度也是亏损状态。本院对该组证据的真实性予以确认。4.国务院小微企业名录查询结果截屏一份，欲证明尊荣公司属于批发和零售业，并不是服务业。经质证，尊荣公司认为截屏图与本案无关，不能证明尊荣公司不是小微企业，也不能证明属于什么行业，不能支持康顺公司的主张。本院对该份租金的真实性予以确认。尊荣公司向本院提交如下证据：1.大庆市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部公告[第27号]一份、庆高新疫指发[2020]18号《关于有序推动高新区商贸服务业复工复业的通知》一份，欲证明受新冠疫情及政府防疫政策影响，尊荣公司自2020年1月23日闭店，直到2020年3月12日政府开放汽车销售服务行业才开始准备复工，3月16日正式复工，停业将近两个月，收入明显减少。经质证，康顺公司对证据的真实性无异议，但认为如果尊荣公司想陈述27号文件下发之后再复工，首先应当证明哪份文件通知其不得开工，而大庆市政府公告第13号文件已经写明企业可在2020年2月10日复工，27号文件只是为了进一步推动企业全面复工，按照省政府下发的文件出台的，并不是单独针对汽车4S行业只能在3月11日复工。18号文件当中并没有说汽车4S店，该份文件与尊荣公司是无关的。即使按照该文件，3月11日可以复工，从春节法定假期2月3日到3月11号只有38天，该证据不能证明3月16日才复工，也不能证明尊荣公司要求减租两个月有事实上的依据。本院对该组证据的真实性予以确认。2.2019年1月24日至3月26与2020年1月24日至3月26日尊荣公司公司销售业绩对比截图两张、2020年6月尊荣公司利润表打印件一张，欲证明受疫情影响，尊荣公司告2020年2月份销售数额大幅下降，营业收入明显减少，无力担负原合同约定的租金，公司截止2020年6月尚有亏损70多万元，因为第一季度的租金已在2019年年底预付给康顺公司，后因疫情及政府政策不抗可力的影响停业两个月，亏损严重，无法完全预付第二季度的租金，故请求法庭根据公平原则及实际情况减免两个月租金。经质证，康顺公司对于证据的真实性有异议，表示这是尊荣公司自己形成的表格，销售表只是说明新车销售，尊荣公司的经营项目还有汽车维修保养、二手车销售、精品销售、汽车销售厂家返利。利润表中，1月到6月体现出营业收入5000多万元，该证据有与本案无关联，因为尊荣公司3月底拒绝支付租金，当时四、五、六三个月还未到，不能用这三个月的情况证明这个问题。无论什么品牌至少能卖出一个。本院认为，康顺公司虽对证据的真实性提出异议，但并未提交证据证实该主张，故对该组证据的真实性予以确认。3.2019年2月1日至2019年2月28日与2020年1月24日至2020年2月28日销售业绩对比截图一份，欲证明2019年春节期间未受疫情影响，公司轮休但正常营业，该期间有经营收入，2020年春节期间因受疫情影响尊荣公司全部闭店未经营，没有经营收入，全部亏损。经质证，康顺公司对证据真实性有异议，认为2019年春节都是法定休息日，自然没有车辆销售，尊荣公司用2019年2月份的销售售证明春节期间有销售，是能予证明的；春节期间是法定休息日，尊荣公司还要求员工上班，属于劳动法的范畴，与本案无关。本院认为，康顺公司虽对证据的真实性提出异议，但并未提交证据证实该主张，故对该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年,康顺公司与尊荣公司签订《房屋租赁合同》，康顺公司将位于黑龙江省大庆市高新区祥阁汽配城新兴东街6号建筑面积为8641.57平方米的房屋及占用范围内的土地出租给尊荣公司用于捷豹路虎汽车销售4S店使用，租赁期限自2016年5月1日至2031年4月30日。租赁期内，前八年的月租金为225000元，年租金2700000元；租金支付采用“先付后用”的原则按季度支付，由承租方在每季末25日前支付下一季度租金；如承租方逾期支付，每逾期一日，则需按当期应付租金总额的万分之五支付日违约金。合同签订后，康顺公司将涉案房屋交付于尊荣公司使用至今。自2020年春节期间开始，因新冠××疫情原因，尊荣公司按大庆市疫情防控政策要求停止营业；至同年3月12日，大庆高新区作出《关于有序推动高新区商贸服务业复工复业的通知》，放开对尊荣公司所属的汽车销售服务行业的管控、允许恢复经营。2020年4-6月期间，尊荣公司仅于4月初支付了225000元租金，其余450000元未支付。本院认为，康顺公司与尊荣公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，尊荣公司未按时足额支付2020年4-6月房屋租金的事实存在，但自2020年春节起，受新冠××疫情影响，黑龙江省全省范围内停工、停业乃至之后停学的事实存在，至2020年3月12日，尊荣公司所属行业才允许复工，此期间近两个月；在允许复工后，大部分居民仍坚持“非必要不外出”的原则，外出大都是为工作及采购生活必需品，作为汽车销售服务企业的尊荣公司显然很难在短时间内恢复客流量及销量；虽然尊荣公司停业发生于2020年1月末至同年3月上旬，拖欠的为同年4-6月期间租金，但根据租赁合同的约定，2020年4-6月租金应在2020年3月25日前支付，此时正是尊荣公司历经近两个月停业后刚刚开业的时间，停业期间没有经营收入，但必然存在一定的经营成本，尊荣公司此时对于第二季度全部租金675000元存在履行困难的事实存在，其于2020年4月初给付了225000元租金，表明其已尽力履行合同的态度及事实，故本院认定尊荣公司未按租赁合同约定按时足额支付房屋租金的行为系因疫情这一不可抗力导致，并不存在恶意，不应因此承担违约责任，对康顺公司主张的违约金不予支持。关于拖欠的两个月租金，尊荣公司主张予以免除，对此本院认为，疫情导致尊荣公司履行租赁合同出现阶段性困难，而非无法履行，疫情对社会生产生活的影响已逐步消失，尊荣公司复业也已逾半年，此期间其必然取得经营收益，即使企业效益不尽人意，但不能简单将此归咎于疫情影响，尊荣公司应在不可抗力情形消失后，在合理期限内履行给付拖欠租金这一合同义务，对尊荣公司免除两个月租金的主张不予支持；同时，考虑到汽车销售服务行业的现状、尊荣公司拖欠租金的金额及租金在持续发生这一系列事实，本院酌情判令尊荣公司于判决生效后三十日内将拖欠租金付清。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、大庆尊荣捷路汽车销售服务有限公司向大庆康顺捷路汽车销售服务有限公司给付拖欠的房屋租金450000元；二、驳回大庆康顺捷路汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4025元，由大庆尊荣捷路汽车销售服务有限公司负担。上述款项于本判决生效之日起三十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。（本案所涉币种均为人民币）审判员 孙 超二〇二〇年十月二十九日书记员 冯健楠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。