浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0902民初1284号原告：胡顺辉，男，1995年6月3日出生，汉族，住浙江省岱山县。被告：舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司，住所地舟山市定海区临城街道定沈路**港航国际大厦****。法定代表人：吴方辉，系总经理。委托诉讼代理人：李福风，系公司职员。委托诉讼代理人：姚迪，系公司职员。第三人：中信银行股份有限公司舟山分行，住所地舟，住所地舟山市定海区临城街道合兴路**中昌国际大厦裙楼东侧**区内）。负责人：张丹凤，系行长。委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋善军，浙江震舟律师事务所律师。第三人：舟山市住房公积金管理中心，住所地舟山市定，住所地舟山市定海区临城街道定沈路**舟山港航国际大厦****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：林文，系主任。委托诉讼代理人：张佩佩，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴羚竹，浙江六和（舟山）律师事务所律师。原告胡顺辉诉被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司（以下简称新诚瑞丰公司）、第三人中信银行股份有限公司舟山分行（以下简称中信银行）、第三人舟山市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日以（2020）浙0902民诉前调239号立案受理，后于2020年5月15日转为（2020）浙0902民初1284号立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡顺辉、被告新诚瑞丰公司的委托诉讼代理人姚迪、第三人中信银行的委托诉讼代理人蒋善军及第三人公积金中心的委托诉讼代理人裴羚竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡顺辉向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告新诚瑞丰公司签订的《舟山香颂湾商品房认购书》《舟山商品房买卖合同（预售）》《室内委托装修合同》；2.请求判决解除原告、被告与第三人中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》，被告立即向原告支付已偿还的贷款本金及利息（本金及利息自2019年2月1日起计算，暂计至2020年7月1日为107000.3元），并与第三人中信银行结清贷款本金余额及相应贷款利息；3.请求判决解除原告、被告、第三人中信银行与第三人公积金中心签订的《舟山市住房公积金个人借款担保合同》，被告立即向原告支付已偿还的贷款本金及利息（本金自2019年2月22日起计算，暂计至2020年6月22日为11970.77元），并与第三人中信银行、第三人公积金中心结清贷款本金余额及相应贷款利息；4.请求判令被告配合原告到商品房买卖合同备案机关撤销备案；5.请求判令被告向原告返还已交购房款513328元资金占用费（资金占用费以513328元为基数，按照年利率6%的标准，从起诉之日起计算至实际返还之日止）；6.请求判令被告承担本案全部的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）,以上暂计为631706.2元。庭审中，原告变更诉讼请求，其中第二项诉讼请求变更为要求判令解除原告、被告与第三人中信银行股份有限公司舟山分行签订的《中信银行个人购房借款合同》，被告立即向原告支付已偿还的贷款本金及利息（本金及利息自2019年2月1日起计算，暂计至2020年7月1日为107280.43元）本金20711.67元，利息86568.76元；第三项诉讼请求变更为请求判决解除原告、被告、第三人中信银行与第三人公积金中心签订的《舟山市住房公积金个人借款担保合同》，被告立即向原告支付已偿还的贷款本金及利息（本金自2019年2月22日起计算，暂计至2020年6月22日为11097.77元），本金4283.58元，利息6814.19元），并与第三人中信银行、第三人公积金中心结清贷款本金余额及相应贷款利息。被告立即向原告支付已偿还的贷款本金及利息，最后暂计总额631706.2元。事实与理由：恒大地产集团有限公司系被告新诚瑞丰公司股东，其对外宣称可以无理由退房，2018年10月21日，恒大地产集团有限公司向原告出具《无理由退房承诺书》。2018年10月21日，原告与被告签订《无理由退房协议书》，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。2018年11月10日，原、被告签订了《舟山香颂湾商品房认购书》，约定原告向被告认购舟山香颂湾楼盘12幢3单元805室房屋，总金额为1693328元。2018年11月11日，原告与被告签订了《舟山商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》，合同约定，原告购买被告开发的舟山香颂湾楼盘12幢3单元805室房屋，房屋建筑面积为95.93平方米，其中套内建筑面积为76.61平方米，单价为17651.7元/㎡,总金额为1693328元。原告应于2018年10月25日前支付首期房款513328元，余款118万元办理银行按揭贷款，被告应于2020年12月30日向原告交付房屋。后，原告、被告与第三人中信银行签订了《中信银行个人购房借款合同》，原告与被告、第三人中信银行、公积金中心签订了《舟山市住房公积金个人借款/担保合同》。案涉合同及协议签订后，原告于2018年11月29日前将首期购房款513328元支付给被告，第三人中信银行于2018年12月29日将购房款103万元发放至被告账户，第三人公积金中心于2019年1月22日受托第三人中信银行将购房贷款15万元发放至被告账户。后，原告依据《无理由退房协议书》约定向被告提出无理由退房，但被告予以拒绝。故原告诉至法院。被告新诚瑞丰公司辩称，一、原告与本司签订房屋买卖合同及装修合同后，本司一直在积极的合同履行义务，并不存在违约行为，合同可以继续履行，合同并无法定解除的事由。不同意解除合同。原告购买的涉案房产已经抵押给第三人中信银行及公积金中心，并办理了相应的抵押预告登记，原告要求退房需要办理撤销网签备案手续，但因该房产已经办理了抵押预告登记，故无法撤销网签备案，退房目的不能实现。如原告要求退房，应先与第三人解除抵押预告登记。二、原告、被告与第三人中信银行以及公积金中心签订的《中信银行个人购房借款合同》，《舟山市住房公积金个人借款/担保合同》，合同的权利主体是原告与第三人中信银行、公积金中心，本司并非借款人，不是合同相对方，不应负还款责任。原告要求解除房屋买卖合同及装修合同，过错在于原告，本司无任何过错，如果法院判决解除借款合同，应由原告负违约责任，原告已支付的贷款本金及利息、贷款本金余额及相应利息，应由原告向两个第三人支付。三、即使法院判决原告与本司之间的房屋买卖合同及装修合同解除，应由原告承担合同解除的责任，本司仅应退还原告预交的首付款，至于资金占用费用，无事实和法律依据，不应予以支持。四、根据《无理由退房协议书》约定，在双方办理完成相应的退房手续后，需扣除佣金16933元，然后返还剩余房款，若合同解除，该佣金应在返还款中扣除。五、诉讼费不应由本司承担。综上，要求驳回原告的诉讼请求。第三人中信银行辩称，本行与原告及新诚瑞丰公司签订了《中信银行个人购房借款合同》，合同约定，贷款金额为103万元，贷款期限为360个月，自2018年12月13日至2048年12月13日，贷款利率为年利率5.635%，利率调整方式为浮动利率，按年调整，还款方式为按月等额本息，还款日为每月1日，每期还款本息为5942.11元，每月以相等的额度偿还贷款本息，借款到期时利随本清。该笔贷款的担保方式为抵押加阶段性担保。合同签订后，本行于2018年12月29日向原告指定的被告账户发放了贷款103万元。截止2020年6月29日，原告尚欠本行借款本金1010485.37元，利息4586.9元。原告与本行签订的上述合同并没有赋予原告对合同的任意解除权，更无法定解除事由，本行对原被告之间的《无理由退房协议书》不知情。对此，原告要求单方解除合同必须承担违约责任，并赔偿损失，按照合同相对性原则，向本行清偿全部借款本金、利息及罚息。原告与本行签订借款合同的目的系付购房款，现在购房事实已经实现，原告完全能够取得涉案房屋，原告单方原因要求退房，并解除借款合同，在主观上存在恶意，缺乏法律依据，不应予以支持。关于原告诉请的第三项，根据《中信银行个人购房借款合同》，本行与公积金中心确立委托关系，该合同项下的贷款权利及义务直接约束公积金中心及原被告。综上，本行无任何违约事项，要求驳回原告对本行的诉讼请求。第三人公积金中心辩称，根据合同的相对性原则，应由原告向本司一次性偿还尚欠的贷款本金及利息，之后同意解除《舟山市住房公积金个人借款/担保合同》。根据合同约定，被告新诚瑞丰公司作为保证人应承担连带保证责任。涉案房屋已办理了抵押预告登记，本司为抵押权人，本司已经履行了合同义务，在原告或被告新诚瑞丰公司清偿全部借款本息前，应确认本司对涉案房屋享有优先受偿权。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院审理认定事实如下：2018年10月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《舟山香颂湾商品房认购书》，约定原告向被告认购舟山香颂湾楼盘12幢3单元805室房屋。乙方同意签署认购书时，支付2万元作为定金。2018年10月21日，恒大地产集团有限公司向原告出具《无理由退房承诺书》，承诺若原告已履行《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，原、被告签订《无理由退房协议书》，载明：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利，原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕；如原告由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，原告同意被告在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。2018年10月25日，2018年11月10日，原告与被告再次分别签订了《舟山香颂湾商品房认购书》，两份认购书内容基本一致。2018年11月10日签订的认购书，约定：原告向被告认购舟山香颂湾12幢3单元805室房屋，房屋总价1693328元；原告在签署认购书时支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；原告选择分期付款方式付款，于2018年10月25日前支付首期房款493328元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款（即118万元）由银行提供按揭贷款，原告需在2018年11月9日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准；如银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。认购书关于付款方式一栏另外备注：“原告须于2018年10月25日前支付185332元（不含定金），剩余307996元须在2018年11月9日前支付。”如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金；原告必须在约定的付款方式和期限内到舟山香颂湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。原告于2018年10月21日支付定金20000元，于2018年10月25日支付购房款185332元，于2018年11月10日支付购房款307996元，合计支付513328元。2018年11月11日，原被告签订了合同编号为2018预017154《舟山商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》，合同约定，原告购买被告开发的舟山香颂湾楼盘12幢3单元805室房屋，房屋建筑面积为95.93平方米，其中套内建筑面积为76.61平方米，单价为17651.7元/㎡,总金额为1693328元。原告于2018年10月25日前支付首期房款513328元，余款118万元须在2018年11月9日前办理完毕（银行按揭、公积金贷款、组合贷款）申请手续，被告应于2020年12月30日向原告交付房屋。2018年12月13日，原告作为借款人，被告作为阶段性保证人与第三人中信银行签订了一份《中信银行个人购房借款合同》，合同约定，原告向第三人中信银行贷款103万元用于购买山香颂湾楼盘12幢3单元805室房屋，贷款期限为360个月，自2018年12月13日至2048年12月13日，贷款利率为年利率5.635%，利率调整方式为浮动利率，按年调整，还款方式为按月等额本息，还款日为每月1日，贷款发放至被告账户。被告作为阶段性保证人自合同项下贷款发放之日起至原告取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以第三人中信银行为抵押权人的他项权证期间，为原告全部应付款项承担连带保证责任。原告以其涉案房产向第三人中信银行提供抵押担保。合同签订后，第三人中信银行于2018年12月29日向原告指定的被告账户发放了贷款103万元。同日，原告作为借款人，第三人中信银行作为受托人，第三人公积金中信作为贷款权利人及委托人，被告作为保证人，签订了，合同约定贷款金额为15万元，贷款期限为360个月，即2018年12月13日至2048年12月13日，划款账户为被告账户。2019年1月22日，公积金中心委托第三人中信银行将购房贷款15万元发放至被告账户。另查明，原告分别就案涉房屋与第三人中信银行及公积金中心办理了抵押预告登记。关于涉案房屋扣除了佣金16933元。以上事实，有原告提供的《舟山香颂湾商品房认购书》、支付凭证、《舟山商品房买卖合同（预售）》、《室内委托装修合同》、银联商务持卡人存根票据及收据、不动产登记证明、舟山市住房公积金贷款申请书、舟山市住房公积金委托按月提取还贷申请表、委托按月提取住房公积金还贷协议书、个人住房公积金贷款审批表、《中信银行个人购房借款合同》、《舟山市住房公积金个人借款/担保合同》、个人借款凭证、住房公积金贷款通知、中信银行新零售信贷管理系统截图、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、被告公积金中心提供的浙（2018）舟山市不动产证明第0016002号不动产登记证明、个人住房公积金委托贷款托收单及原、被告陈述等相关证据予以证实。本院认为：原、被告签订《舟山香颂湾商品房认购书》后，原告已按认购书约定履行了付款义务，并在《舟山商品房买卖合同（预售）》上签字，原告并无违约行为，符合《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》约定的退房条件。故对原告要求解除与被告签订的《舟山香颂湾商品房认购书》、《舟山商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》的诉请，本院予以支持。合同自通知到达对方时解除。本案合同解除之日为被告新城瑞丰公司收到起诉状副本之日，即2020年4月21日。另因原告系通过兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，根据原被告双方关于《无理由退房协议书》约定，“如原告由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，原告同意被告在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。”经查明，该佣金属实，费用为16933元，被告抗辩在退还房款中扣除相应佣金，可予以支持，剩余款项496395元，应由被告退还给原告。关于原告主张的就已付房款的资金占用费问题，因双方的解除协议未约定退回房款的时间，事后也未达成补充协议，原告作为债权人可随时要求债务人在合理期限内履行。如上述，合同解除之日为2020年4月21日，原告主张自起诉之日计算利息，本案以2020年5月15日起计算较为合理，但利息标准应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。至于原告主张的第二项及第三项诉讼请求，因系分别基于原告、被告与第三人中信银行及公积金中心签订的《中信银行个人购房借款合同》、《舟山市住房公积金个人借款/担保合同》形成的借贷关系，与本案《舟山香颂湾商品房认购书》、《舟山商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》所形成的商品房买卖的法律关系属不同的法律关系，双方可另行主张，且第三人中信银行及公积金中心未就此提出独立的诉讼请求，故本院就该两项诉请在本案中不予一并处理。原告主张要求被告配合原告办理房屋撤销备案一节，非诉请范围，且需与上述借款担保合同一并处理，故在本案中，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告胡顺辉与被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司于2018年10月21日、2018年10月25日、2018年11月10日签订的《舟山香颂湾商品房认购书》以及2018年11月11日签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》于2020年4月21日解除；二、被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡顺辉返还购房款496395元，并赔偿原告从2020年5月15日起至实际履行日止，以496395元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的损失；三、驳回原告胡顺辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4959元，由原告胡顺辉负担937元，由被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司负担4022元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员  王超女二〇二〇年十月三十日书记员  徐瑞霞