河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初6294号原告：郑州绿锦置业有限公司，住所地郑州市管城区十八里河宇通工业园****。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：刘亚坦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：郭宏海，男，汉族，1989年9月22日出生，住河南省商城县。通讯地址郑州市管城区。原告郑州绿锦置业有限公司与被告郭宏海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州绿锦置业有限公司的委托诉讼代理人林磊到庭。郭宏海经本院送达后未到庭。本案现已审理终结。郑州绿锦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年9月11日签订的编号为16002725887的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理注销编号为16002725887的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3、判令被告向原告返还扣划的保证金现已累计30,022.94元；4、判令被告向原告支付补偿金（暂计）1,762.88元（详见补偿金计算明细表）；5、判令被告向原告支付违约金901.1元；6、判令被告向原告支付律师费损失4,000元；以上款项共（暂计）36,686.92元。7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月11日，原、被告签订编号为16002725887的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于管城××区××、××东××单元××号房屋，建筑面积88.64平方米，总房款1,258,372元。首付258,372元，余款1,000,000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”的第6款约定：如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）××未按本款第（1）小项约付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致中国邮政银行河南省分行从原告保证金银行账户中共计扣划截止2020.8.31共扣划30,022.94元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权依据合同约定和法律规定解除合同，并要求被告返还代垫款项、赔偿原告经济损失。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告郭宏海缺席，未发表答辩意见。本院经审理认定以下案件事实：2016年9月11日，原告郑州绿锦置业有限公司（出卖人）与被告郭宏海（××）签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：1．××购买出卖人位于管城××区××路南，霞飞路东6幢2单元9层901号房、建筑面积118.22平方米，其中，套内建筑面积88.64平方米，公共部分与共用房分摊建筑面积29.58平方米，房屋单价为人民币每平方10,644.32元，总价1,258,372元，2016年9月11日××以现金方式支付房款20.53%的首付款258,372元，下余79.47%房款1,000,000元于2016年9月14日以商业贷款方式支付；2．若出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金，利息，罚息，赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失支（包括但不限于诉讼或者仲裁费用，律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。××没有按照前项约定履行义务延迟达30日，构成本合同下严重违约，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付全部款项。2016年9月14日，被告郭宏海（借款人）、原告郑州绿锦置业有限公司（保证人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行（贷款人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》一份，主要约定：1．贷款人向借款人发放借款1,000,000元用于购置管城××区××路南，霞飞路东6号楼2单元9层901号的房屋，借款期限为30年，从2016年9月14日至2046年9月14日；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上下浮10％，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360．实际利率以借据为准；2．贷款人将款项划入郑州绿锦置业有限公司账户，采取等额本金还款方式，将该房产设定抵押，抵押物评估价值1,258,400元；3．保证人对借款人的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，担保范围为借款人全部贷款本金及利息、罚息，复利，违约金、损害赔偿金、补偿金贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；4．借款人未依照合同履行债务的，贷款人可以要求保证人承担保证责任，保证人未按合同约定及时履行保证责任的，贷款人可要求保证人限期纠正违约行为，要求保证人赔偿其违约行为给贷款人造成的损失，仅需通知，将保证人在贷款人处开立的账户内的款项扣划用于清偿主合同项下的债务。上述合同签订后，原告依约办理了《商品房买卖合同》备案、所有权预告登记、抵押权预告登记、公共维修基金等手续。但被告郭宏海向原告支付首付款258,372元，对银行按揭余款多次未按期偿还，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行分别于2020年5月10日、2020年5月15日、2020年6月10日、2020年7月28日、2020年8月31日、从原告保证金账户中扣划6,007.34元、6,017.52元、5,997.16元、6,004.14元、5,996.78元、以上共计30,022.94元。原告于2020年7月1日通过中国邮政向被告郭宏海邮寄《偿还保证金通知函》、《逾期偿还保证金解除合同通知函》，郭宏海已签收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告所签《商品房买卖合同》及补充协议，原、被告与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行《个人购房/购车借款及担保合同》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告间的合同约定被告以现金方式支付购房首付款258,372元，但被告仅支付首付款258,372元，对银行按揭余款多次未按期偿还，构成根本违约，并致使贷款银行扣划原告保证金，原、被告约定的解除合同条件已经成就，原告关于解除《商品房买卖合同》、被告配合原告办理《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续并支付违约金的诉请，理由正当，本院予以支持。被告未按约支付贷款本息，导致原告作为保证人为其向贷款银行履行了担保责任，原告承担担保责任后，有权向被告追偿，故原告要求被告偿还代偿的银行贷款之诉请，本院予以支持。但原告请求被告支付补偿金的诉请，与其主张的违约金相重复，且不符合合同约定，本院不予支持。原、被告在合同中并无关于律师费的明确规定，且该费用并非诉讼的必然支出，原告关于律师费4,000元的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告郑州绿锦置业有限公司与被告郭宏海于2016年9月11日所签《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：16002725887）；二、被告郭宏海于本判决生效后十日内偿还原告郑州绿锦置业有限公司为其代偿贷款30,022.94元（暂计算至2020年8月31日，实际金额以银行扣划为准），并支付违约金901.1元；三、被告郭宏海于本判决生效后三十日内协助原告郑州绿锦置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002725887）的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等相关手续；四、驳回原告郑州绿锦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元，减半收取计359元，由原告郑州绿锦置业有限公司负担50元，由被告郭宏海负担309元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  贾思凤二〇二〇年十月三十日书记员  李冬蕊