陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终10044号 上诉人（原审被告）：西安华中通讯广场有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：张虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯振涛，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，男，1981年6月29日出生，汉族，西安华中通讯广场有限公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团有限公司西安市分公司，住所地西安市高新区内。法定代表人：杨春胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁辉，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：呼海龙，陕西瀛久律师事务所律师。上诉人西安华中通讯广场有限公司（以下简称华中通讯公司）因与被上诉人中国邮政集团公司西安市分公司（以下简称邮政西安公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初9757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。华中通讯公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邮政西安公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由邮政西安公司承担。事实和理由：一、一审法院未裁定中止本案诉讼，程序错误。2019年8月13日，华中通讯公司起诉涉案房屋租赁权的拍卖人陕西国衡拍卖有限公司，请求：1.撤销国衡公司与金钟大厦1-3层房屋租赁权竟得人签署的拍卖成交确认书；2.判决国衡公司于2019年7月23日实施的金钟大厦1-3层房屋（即涉案房屋）租赁权拍卖行为无效。同日，西安市碑林区人民法院立案受理。本案一审中，华中通讯公司于2019年11月21日向一审法院申请中止诉讼，理由是鉴于该案的审理结果——是否撤销国衡公司与涉案房屋租赁权竞得人签署的拍卖成交确认书和是否判决国衡公司于2019年7月23日实施的涉案房屋租赁权拍卖行为无效，与本案中《房屋租赁合同》是否继续有效及本案邮政西安公司的诉讼请求紧密相关。一审法院认为本案无须以该案的审理结果为依据明显错误。该案中，如华中通讯公司的请求得到人民法院支持，则邮政西安公司的诉讼请求即丧失事实基础——涉案房屋租赁权被案外人竟得，其负有向案外人交付涉案房屋的义务；华中通讯公司2019年7月4日《承诺书》即丧失履行的前提，即华中通讯公司所承诺的“未拍卖成功，按照预告知函中要求及时搬离并返还租赁房屋”不再具备可履行性。华中通讯公司与邮政西安公司于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》将继续保持有效状态，直到该《房屋租赁合同》被依法终止或解除。该案的审判结果可能导致一审法院的判决丧失事实基础：一审法院判决第二项中的租金标准5650000／年，即来源于上述拍卖的成交价，无论是拍卖成交确认书被撤销还是该次拍卖行为被判决无效，均导致一审判决第二项丧失事实基础。二、一审法院判决华中通讯公司按5650000／年的租金标准向邮政西安公司支付房屋占有使用费显失公平。华中通讯公司与邮政西安公司2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》是一年期租赁合同，租赁期限自2018年5月至2019年4月30日，租金标准1875000元／年。到了2019年7月23日拍卖会上，相差不足3个月，涉案房屋的租赁权竟然以5650000元／年成交，明显远超其正常商业价值。华中通讯公司已经举证证明该次拍卖存在的种种问题和华中通讯公司已经在先起诉寻求司法救济的事实，一审法院以5650000元／年的标准判决华中通讯公司承担相应的房屋占有使用费不公平。邮政西安公司辩称，一、一审法院继续审理本案，不中止诉讼程序合法。首先，本案租赁合同已经到期，邮政西安公司有权随时解除合同并要求华中通讯公司腾房。其次，涉案房屋已拍卖，华中通讯公司应按承诺书按期腾房。事实上，2020年5月31日华中通讯公司与邮政西安公司签署《房屋移交单》，华中通讯公司已将涉案房屋交还邮政西安公司。最后，另案拍卖合同纠纷案华中通讯公司被驳回全部诉请。2019年8月12日，华中通讯公司起诉于西安市碑林区人民法院，诉讼请求：1.撤销金钟大厦1-3层房屋租赁权拍卖成交确认书；2.判决2019年7月23日实施的金钟大厦1-3层房屋租赁权拍卖行为无效；3.由华中通讯公司承担本案诉讼费用。2020年7月23日，西安市碑林区人民法院作出(2019)陕0103民初15698号民事判决，判决：驳回华中通讯公司全部诉讼请求，判决本院认为载明“本案中，邮政公司在告知华中通讯公司将拍卖涉案房屋租赁权、华中通讯公司享有租赁权优先购买权相关事宜后，委托国衡公司拍卖涉案房屋的租赁权，合法有效。国衡公司在拍卖手册中也载明华中通讯公司为优先购买权人，并告知了华中通讯公司。华中通讯公司已实际参与竞拍，整个竞拍过程合法有效。”故另案判决亦认定邮政西安公司的任意解除权以及拍卖程序合法。华中通讯公司当庭自认其并未提起上诉，该判决现已生效。因此，华中通讯公司的上诉理由不成立，一审法院继续审理本案，不中止诉讼并作出判决程序合法。二、一审法院判决华中通讯公司按拍卖价款5650000元承担邮政西安公司租金损失适用法律正确，应予维持。2019年7月19日华中通讯公司参与陕西国衡拍卖有限公司签订《竞买协议书》，竞买牌号58，取得竞买资格，同意参与2019年7月23日举行的拍卖。双方签署的《竞买协议书》第七条约定，买受人“在签订《成交确认书》之日后35个工作日内与中国邮政集团公司西安市分公司签订《房屋租赁合同》”。华中通讯公司全程参与拍卖，对《竞买协议书》、拍卖结果是完全知悉的。华中通讯公司明知房屋已拍卖，仍拒不按承诺腾房，致使邮政西安公司与陕西昶运智能科技有限公司的租赁合同无法签订、履行。合同法第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”华中通讯公司参与拍卖，明知房屋已拍卖及拍卖结果，拍卖价款5650000元系邮政西安公司可以获得的利益，也属于华中通讯公司可预见到的因拒不腾房可能造成的邮政西安公司的损失，故其应按拍卖价款5650000元支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。三、华中通讯公司应付款项房屋占有使用费而非租金，无权享受租金减免政策；即便华中通讯公司为合法租户，因其非“经营困难租户”，也不是租金减免对象。第一、华中通讯公司系房屋不法占用人，而非房屋租户。首先，房屋租赁合同已经到期且拍卖成交，华中通讯公司无权占用房屋。其次，华中通讯公司违反承诺拒不腾房，构成不法占用。最后，邮政西安公司多次发函要求华中通讯公司腾房，华中通讯公司拒不腾房构成不法占用。故华中通讯公司为非法占用人而不是合法承租人，不属于“租户”。第二、华中通讯公司自原合同到期日次日起支付的应是房屋占用费而不是租金。首先，华中通讯公司在2019年7月4日《承诺书》中自认“我公司从原合同到期日次日起至你公司对该房屋拍卖成交后20日的房屋占用费，按照原合同月租赁价按月提前10日缴纳……”。其次，华中通讯公司在拍卖成交后，应按告知函及《承诺书》腾房，无权占有、使用邮政西安公司房屋，其不法占用邮政西安公司房屋，应支付的是房屋占有使用费，而不是租金。房屋占有使用费不属于上述文件的减免范围。第三、国家政策第二条第一款规定适用于“用于经营、出现困难的”租户，邮政陕西省公司文件第二条第二款规定适用于“经营困难租户”。即便华中通讯公司为合法租户，因其并未提供证据证明其出现经营困难，不应享受租金减免。四、减租政策属于政府指导行为，参照政府指导价的规定精神，华中通讯公司非法占用邮政西安公司房屋无权享受租金减免。《中华人民共和国合同法》第六十三条规定，“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。”国家关于疫情减租的政策，可视为政府指导价，即指导出租人降低租金。但华中通讯公司逾期交房属于逾期交付标的物，国家关于疫情减租的政策属于“价格下降”，参照政府指导价的规定精神，应按不利于华中通讯公司的价格执行，华中通讯公司非法占用邮政西安公司房屋无权享受租金减免。五、华中通讯公司应支付邮政西安公司2019年8月13日至2020年5月31日的房屋占有使用费3353967.78元。华中通讯公司已于2020年5月31日交回房屋。按一审判决第二项，华中通讯公司应支付自2019年8月13日起至2019年10月30日期间的房屋占有使用费42655元。按一审判决第二项，华中通讯公司应支付自2019年10月31日起至2020年5月31日按年租金5650000元计算的房屋占有使用费。现计算如下：2019年10月31日计1日，房屋占有使用费5650000／年÷365天=15479.45元，2019年11月1日起至2020年5月31日计7个月，房屋占有使用费5650000／年÷12个月×7个月=3295833.33元，合计15479.45+3295833.33=3311312.78元。故华中通讯公司应支付邮政西安公司2019年8月13日至2020年5月31日的房屋占有使用费42655元+3311312.78元=3353967.78元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。华中通讯公司的上诉没有事实及法律依据，其滥用诉权恶意诉讼，应驳回其上诉请求，维持原判。邮政西安公司向一审法院起诉请求：1. 要求华中通讯公司立即腾退占用邮政西安公司坐落于西安市XX大街XX号（金钟大厦C座）1-3层房屋，并按年租金5650000元向邮政西安公司支付自2019年8月13日起至实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费，暂计算至2019年10月30日为1224166.6元。2.诉讼费用由华中通讯公司承担。一审法院认定事实：2018年12月6日，邮政西安公司与华中通讯公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由华中通讯公司承租邮政西安公司坐落于西安市XX大厦XX层、建筑面积1106平方米房屋用于通讯器材销售，租赁期限一年，自2018年5月1日起至2019年4月30日，年租金1875000元,原合同履约保证金470000元自动转入本合同。华中通讯公司于2018年7月27日、2019年2月28日、2019年3月12日，2019年5月31日分四次向邮政西安公司交纳该租赁合同期内租金，每次交纳租金468750元。双方对此无异议。租赁合同期限届满后，邮政西安公司欲对该诉争房屋租赁权进行公开拍卖，邮政西安公司、华中通讯公司未续签合同，但双方仍按原合同继续履行。2019年6月14日，华中通讯公司向邮政西安公司交纳2019年5月1日至2019年6月30日期间的租金313356.16元。2019年7月4日，邮政西安公司将拍卖事宜以“关于房产租赁权拍卖事宜的告知函”书面函告华中通讯公司：按照邮政企业房屋租赁管理的有关规定，单位决定对租赁合同到期后的房产承租权（三年期）委托陕西国衡拍卖有限公司进行公开拍卖，以竞价方式确定承租人。拍卖会将于2019年7月30日之前举行，具体内容、报名方式等请按拍卖公告办理。报名后，对于贵单位按照原合同约定对承租房产享有的同等价格优先承租权，我单位在拍卖过程中予以保障。……“若拍卖会成交之日超过合同约定租赁期的请于拍卖会成交之日后20日内退还所承租房产，并且变更工商注册地址或注销工商注册地址，并按合同约定租金支付房屋占用费，若逾期未返还租赁物，因此给邮政公司、第三方公司造成任何损失（包括直接损失、间接损失)由贵单位全部承担。”当日，华中通讯公司向邮政西安公司出具《承诺书》，承诺：“贵公司2019年7月4日《关于房产租赁权拍卖事宜的告知函》收悉。我公司承租位于钟楼XX大厦XX层、建筑面积1106平方米，租赁合同将于2019年4月30日到期，我公司认可贵公司告知函的相关规定，并承诺依次（此）履行，同时我公司有意继续承租该房屋，决定参加该合同房产租赁权拍卖事宜。对于该房屋合同到期后，我公司继续占用该出租房屋而产生的房屋占用费的问题，我公司承诺如下：合同到期后，不管我公司是否拍得原合同标的出租房屋，我公司从原合同到期日次日起至你公司对该房屋拍卖成交之日后20日的房屋占用费，按照原合同月租赁价按月提前10日缴纳，同时承诺未拍卖成功，按预告知函中要求及时搬离并返还租赁房屋。 特此承诺”。华中通讯公司加盖公章。2019年7月9日，华中通讯公司向邮政西安公司、拍卖公司分别致函拍卖事宜。2019年7月19日，华中通讯公司向拍卖公司出具竞买申请书，拍卖公司在其履行相关手续后确认华中通讯公司竞买资格，出具竞买资格确认书，当日，华中通讯公司与拍卖公司就拍卖标的钟楼XX大厦XX层、建筑面积1106平方米以竞买人（竞买牌号58）签订竞买协议书，收到拍卖手册。2019年7月23日拍卖进行，华中通讯公司、与案外人陕西昶运智能科技有限公司，参加拍卖，最终案外人陕西昶运智能科技有限公司竞得钟楼金钟大厦1-3层整体拍卖3年期房屋租赁权，成交价款5650000元/年，拍卖公司出具拍卖成交确认书。华中通讯公司参与拍卖未竞得本案诉争房屋租赁权。2019年7月26日，邮政西安公司向华中通讯公司发腾房通知：“贵司与我司于2018年10月30日签订的房屋租赁合同，承租我司位于钟楼金钟大厦1-3层面积为1106平米房屋已于2019年4月30日到期，且该房已于2019年7月 23日进行房屋租赁权拍卖，贵司已放弃该房屋承租权。根据2019年7月4日发布的《关于房产租赁权拍卖事宜的告知函》约定，我司现书面通知贵司，请贵司于2019 年8月7日前无条件将所承租位于钟楼金钟大厦1-3层的房屋及附属设施完好无损地交回我司”。2019年7月29日，拍卖买受人陕西昶运智能科技有限公司向邮政西安公司支付房屋租赁押金1412500元。2019 年7月31日，华中通讯公司向邮政西安公司交纳租金468750元。2019 年8月7日，邮政西安公司再次发腾房通告。2019年8月13日，邮政西安公司向华中通讯广场发《关于房屋占用费的函》：“贵公司于2019年7月31日向我单位账号为：XXXXXXXXXXXXXXX9118的账户转来金钟大厦房屋占用费4687500元（笔误，应为468750元），我司对该笔款项提出异议：一、该房已于2019年7月23日进行房屋租赁权拍卖，贵司未竞拍得该房屋承租权，现贵公司理应退房。二、截止2019年8月12日退房时间，贵司尚欠该房屋占用费共计220890.41元，与贵司所付款项不符。现我司通知贵司：请贵司立即来我司办理退房、退费等相关手续。特此函告”。2019年8月1日，陕西国衡拍卖有限公司向邮政西安公司转来拍卖标的成交价款5650000元。2019年8月13日，华中通讯公司向西安市碑林区人民法院递交起诉状，起诉拍卖公司要求撤销拍卖成交确认书并确认拍卖行为无效。2019年8月19日，邮政西安公司向华中通讯公司发腾房通告。2019年8月19日，2019年9月24日，拍卖买受人向邮政西安公司发律师函，重申其已履行拍卖成交价等700余万元，至今未能取得拍卖标的，敦促邮政西安公司履约否则追究违约责任。2019年9月10日，华中通讯公司向邮政西安公司交纳2019年10月1日至2019年12月31日租金468750元。2019年10月31日，邮政西安公司诉至法院。华中通讯公司收到诉状副本后，要求本案移送至碑林区人民法院或中止本案审理。2019年11月21日，邮政西安公司向华中通讯广场发《关于金钟大厦腾房退费的函》：“你司于2019年7月31日和2019年9月10日向我司账号为XXXXXXXXXXXXXX9118账户转来两笔分别为468750元的汇款，我司对该两笔款项提出异议：一、你司占用的我司金钟大厦1-3层房屋已于2019年7月23日进行房屋租赁权拍卖，你司未竞拍得该房屋承租权，你司应按承诺书于2019年8月12日前向我司退房。二、你司无权继续占有使用我司房屋，我司对你司支付的所谓租金不予认可。我司于2019年8月13日致函你司提出异议，但你司末子回应，现我司再次通知你司：请你司立即来我司办理退房、退费等相关手续。逾期办理产生的一切责任由你司自担，我司保留向你司追究法律责任的权利。特此函告。”2019年12月30日，华中通讯公司向邮政西安公司交纳2020年1月1日至2020年3月31日租金468750元。至今，华中通讯公司未与邮政西安公司办理退房退费手续，诉争之房仍由华中通讯公司占有使用用于通讯器材销售。一审法院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2018年12月6日，邮政西安公司与华中通讯公司补签的一年期租赁合同，系双方在平等、自愿协商的基础上签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同租期届满后未续订合同，双方已经形成不定期租赁合同关系。邮政西安公司在将诉争标的拍卖成交后，对华中通讯公司继续使用诉争之房提出异议，多次书面函告要求华中通讯公司腾房履约，邮政西安公司作为出租人有权解除合同并要求承租人腾房；邮政西安公司按照邮政系统房屋租赁管理有关规定，对租赁合同到期后的房产承租权委托拍卖公司进行公开拍卖，合理合法。拍卖前，邮政西安公司向华中通讯公司书面发文“关于房产租赁权拍卖事宜的告知函”，华中通讯公司亦在收函后出具书面“承诺书”，承诺于拍卖成交后20日内腾房。随之华中通讯公司取得竞买人资格参加拍卖，现拍卖已完成，华中通讯公司未竞得本案诉争房屋租赁权。华中通讯公司本应及时返还租赁房屋履行腾房义务。但华中通讯公司占有使用诉争之房未予腾退，致使邮政西安公司至今不能向拍卖成交买受人交付房屋、无法按拍卖价款收取租金，致使租金损失加大，并可能向拍卖成交买受人承担违约责任。现邮政西安公司诉请华中通讯公司腾退诉争之房并承担自拍卖成交之日（即2019年7月23日）后20日（即2019年8月13日）起向邮政西安公司支付逾期腾房期间的房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以准许，房屋占有使用费应从华中通讯公司逾期腾房之日2019年8月13日起按照拍卖租金5650000元/年向邮政西安公司承担逾期腾房期间的房屋占有使用费计算为宜；关于双方租赁合同届满后华中通讯公司仍按原合同租赁价格计算所交租金一节，邮政西安公司在拍卖成交后20日内认可按原合同计算租金，对此双方无争议，一审法院予以确认，唯华中通讯公司2019年7月31日所付的2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金468750元应分段计算。其中所付的2019年7月1日至2019年8月12日(44天)的租金仍应按原租赁合同计算为226028元（44天×1875000元/年÷365天），其余的242722元（468750元－226028元）以及此后2019年9月10日、2019年12月30日，华中通讯公司所交纳的租金468750+468750邮政西安公司均不认可。对于拍卖成交20日后，华中通讯公司按原合同租赁价格计付租金，邮政西安公司认为华中通讯公司在拍卖成交20日后这一阶段所付租金，系华中通讯公司未经邮政西安公司同意恶意交纳，根据华中通讯公司交纳租金的时间节点，显示华中通讯公司在拍卖未竞得后邮政西安公司多次要求华中通讯公司腾房的情形下交纳，可以认定该租金交纳系华中通讯公司单方行为，截止2019年12月30日，华中通讯公司未与邮政西安公司合意共付租金242722+468750+468750=1180222元，华中通讯公司单方支付的此部分租金应折抵华中通讯公司应支付的房屋占有使用费，从2019年8月13日暂计算至2019年10月30日（79天）房屋占有使用费应为1222877元（5650000元/年÷365天×79天），扣除华中通讯公司已付的 1180222元，应为 42655元 。关于原合同履约保证金470000元一节，华中通讯公司对此未提出抗辩，本案对此不处理。本案系租赁合同纠纷，双方合同约定管辖为租赁物所在地法院管辖，该租赁物所在地属于西安市新城区行政范围，华中通讯公司要求移送碑林区人民法院审理没有事实和法律依据，要求合并审理的主张不属于当事人提起管辖异议的审查内容，一审法院对此不予准许。关于华中通讯公司主张的本案应中止一节，华中通讯公司在其拍卖未竞得成交后，在其他法院诉请的主张，无论诉请是否成立，并不意味华中通讯公司一定会取得拍卖标的的承租权，邮政西安公司仍有权依据双方之间的不定期租赁，要求华中通讯公司腾房。其他法院受理的由华中通讯公司提起诉讼的要求确认拍卖无效或撤销之诉讼案件，亦不能改变原华中通讯公司之间已经形成的不定期租赁关系，本案无须以该案的审理结果为依据，本案无须中止审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告西安华中通讯广场有限公司于本判决生效后十五日内将坐落于西安市XX大厦XX层、建筑面积1106平方米房屋腾交原告中国邮政集团公司西安市分公司。二、被告西安华中通讯广场有限公司于本判决生效后十五日内向原告中国邮政集团公司西安市分公司支付自2019年8月13日起至2019年10月30日期间的房屋占有使用费42655元（应付1222877扣除被告已经支付的租金1180222元）并支付自2019年10月31日起至实际腾房之日止按年租金565万元计算的房屋占有使用费。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15817元，由被告负担 。本院经审理查明，双方当事人确认，2020年5月31日华中通讯公司将案涉房屋交回邮政西安公司。2020年7月23日，西安市碑林区人民法院就原告西安华中通讯广场有限公司、被告陕西国衡拍卖有限公司、被告陕西昶运智能科技有限公司、第三人中国邮政集团公司西安市分公司拍卖合同纠纷一案，作出（2019）陕0103民初15698号民事判决：驳回原告西安华中通讯广场有限公司全部诉讼请求。该判决宣判后，上诉期内当事人均未提起上诉，该判决生效。其余事实一审判决查明属实。本院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院查明，2018年12月6日，邮政西安公司与华中通讯公司补签的一年期租赁合同，系双方在平等、自愿协商的基础上签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，认定合同有效，符合法律规定。一审法院认为，租赁合同租期届满后未续订合同，双方已经形成不定期租赁合同关系，邮政西安公司在将诉争标的拍卖成交后，对华中通讯公司继续使用诉争之房提出异议，多次书面函告要求华中通讯公司腾房履约，邮政西安公司作为出租人有权解除合同并要求承租人腾房，邮政西安公司按照邮政系统房屋租赁管理有关规定，对租赁合同到期后的房产承租权委托拍卖公司进行公开拍卖，合理合法，拍卖前，邮政西安公司向华中通讯公司书面发文“关于房产租赁权拍卖事宜的告知函”，华中通讯公司亦在收函后出具书面“承诺书”，承诺于拍卖成交后20日内腾房，随之华中通讯公司取得竞买人资格参加拍卖，现拍卖已完成，华中通讯公司未竞得本案诉争房屋租赁权，华中通讯公司本应及时返还租赁房屋履行腾房义务，但华中通讯公司占有使用诉争之房未予腾退，致使邮政西安公司至今不能向拍卖成交买受人交付房屋、无法按拍卖价款收取租金，致使租金损失加大，并可能向拍卖成交买受人承担违约责任，基于上述情况，一审法院对邮政西安公司诉请华中通讯公司腾退诉争之房并承担自拍卖成交之日（即2019年7月23日）后20日（即2019年8月13日）起逾期腾房期间的房屋占有使用费予以支持，并无不当，一审法院认定房屋占有使用费应从华中通讯公司逾期腾房之日2019年8月13日起按照拍卖租金5650000元/年向邮政西安公司承担逾期腾房期间的房屋占有使用费计算，酌情作出判决，亦无不妥。因华中通讯公司在诉争标的拍卖后对邮政西安公司要求腾房履约主张并未按照承诺履行，华中通讯公司继续占用案涉房屋已缺乏合法依据，在此情况下，华中通讯公司主张减免房屋使用费，理由不能成立。二审中，双方当事人确认，2020年5月31日华中通讯公司将案涉房屋交回邮政西安公司，故房屋占有使用费应计算至2020年5月31日止，一审判决第一项关于华中通讯公司将案涉房屋腾交邮政西安公司之情形亦不存在，该项判决应予撤销。关于原合同履约保证金470000元一节，华中通讯公司对此未提出抗辩，一审法院告知本案对此不予处理，并无不当。据此，一审判决第三项应予维持，第一项应予撤销，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初9757号民事判决第三项；二、撤销西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初9757号民事判决第一项；三、变更西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初9757号民事判决第二项为：西安华中通讯广场有限公司于本判决生效后十五日内向中国邮政集团公司西安市分公司支付自2019年8月13日起至2019年10月30日期间的房屋占有使用费42655元（应付1222877扣除被告已经支付的租金1180222元）并支付自2019年10月31日起至2020年5月31日止按年租金565万元计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15817元，中国邮政集团公司西安市分公司已预交，由西安华中通讯广场有限公司负担；二审案件受理费15817元，西安华中通讯广场有限公司已预交，由西安华中通讯广场有限公司负担。西安华中通讯广场有限公司应负担的款项于本判决执行时直接给付中国邮政集团公司西安市分公司。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十月十四日 书 记 员   刘  明  明1