重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5133号上诉人（原审被告）：陈康，男，汉族，1986年1月2日出生。委托诉讼代理人：冯娇，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张周欣，男，汉族，1973年9月27日出生。委托诉讼代理人：程程，重庆峡郡律师事务所律师。原审被告：何茜，女，汉族，1978年7月16日出生。委托诉讼代理人：徐静，泰和泰律师事务所律师。上诉人陈康与被上诉人张周欣、原审被告何茜房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈康上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回张周欣的诉讼请求，一、二审诉讼费由张周欣承担。事实和理由：陈康已于2018年5月与张周欣协商一致，确定于2018年7月20日提前终止双方房屋租赁合同关系，之后陈康未再使用案涉房屋。经张周欣同意并确认的《门店转租转让协议书》约定案涉房屋的计租面积为660平方米，租金为10560元/月，陈康也是按此约定的租金标准实际履行，张周欣未提出过异议，陈康已付清2018年7月20日前全部租金，一审判决按实际面积乘以单价计算租金是认定事实错误。陈康2018年9月6日到案涉房屋准备取回已出售给案外人的遗留物品时，被张周欣阻止，陈康不得已向公安机关报案；陈康2019年3月接何茜通知，张周欣要求何茜搬走遗留在案涉房屋的物品，陈康才去案涉房屋搬走过部分物品；陈康2019年4月2日再次到案涉房屋搬物品时被拒绝，未进入到房屋内。一审认定陈康一直占用房屋至今与事实不符，错误判决陈康支付“房屋占用费”。张周欣辩称，陈康称双方提前解除租赁合同不是事实，双方房屋租赁合同于2019年3月14日到期终止，陈康至今没有移交租赁房屋。根据陈康与何茜签订的《门店转租转让协议书》，虽然约定房屋面积660平方米，但注明了“按实际面积测量”，经专业机构勘测，陈康实际使用租赁房屋面积为780.78平方米，按租金单价16元/平方米·月，陈康应支付月租金为12492元。陈康至今未交还房屋，应当按上述租金标准支付从2019年3月14日起至房屋实际交还时止的房屋占用损失。一审判决正确，要求维持原判。何茜述称，何茜向张周欣租赁房屋的面积和陈康向张周欣租赁房屋的面积均是由张周欣按房屋图纸计算后在合同中明确约定的面积，所谓“实际测量面积”并没有实际执行。2018年5月，何茜受陈康委托与张周欣协商提前退租事宜，双方达成了口头一致，张周欣同意其与陈康的合同于2018年7月20日终止。何茜曾向张周欣缴纳了租赁保证金1万元，在转租给陈康时，经张周欣确认转为了陈康的租赁保证金。张周欣向一审法院起诉请求：1．被告何茜、陈康立即将租赁的位于重庆市巴南区红光大道62号杰信华府广场房屋（面积780.78平方米，以下简称诉争房屋）移交原告；2．被告何茜、陈康立即支付2017年7月1日至2019年3月14日的房屋租金123552元；2019年3月15日至2019年8月12日房屋占用费62400元，合计185952元。并从2019年8月13日起按日租金416元支付房屋占用费至被告实际移交房屋之日止；3．被告何茜、陈康支付以欠款金额185952元为基数，从2019年8月12日起，按年利率6%计付资金占用损失至本息付清之日止；4．被告何茜、陈康向原告支付房屋测量鉴定费4746元；5．被告何茜、陈康赔偿原告支付的律师费5000元；6．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：案外人重庆杰信置业有限公司（以下简称杰信公司）是位于重庆市巴南区花溪镇红光大道62号1-2-1号土地上杰信华府广场共两层商铺的所有权人。2011年5月12日，杰信公司出具书面委托书，全权委托原告张周欣负责杰信华府广场的招租工作，委托职责为与租赁签订合同，租金收取后交杰信公司，委托期限自2011年5月12日至2016年5月11日。2013年12月31日，原告与被告何茜签订《房屋租赁合同》，约定原告出租杰信华府广场商业局部共2700平方米（套内，按实际面积测量）房屋给被告何茜，租期自2014年1月1日至2019年3月14日，年租金标准为2014年1月1日至2016年3月14日为486000元，2016年3月15日至2019年3月14日为519600元，按季度支付，签订合同时被告何茜向原告交纳保证金10000元；原告同意被告何茜转租，但被告转租合同必须报原告签字认可备案及违约责任等内容。2016年3月14日，杰信公司出具《证明》一份，载明坐落于巴南区红光大道62号杰信华府广场商铺、杰信华府负一楼商铺、杰信华府负一楼地下车库、巴南区红光新村2号杰信雅邻的商铺、杰信雅邻负一楼地下车库、杰信雅邻负一楼不然品库房系重庆杰信置业所有；杰信公司已将以上商铺及车库整体租与原告，杰信公司同意原告将以上商铺及车库分租与其他商户等内容。2017年2月6日，二被告签订《门店转租转让协议书》，约定何茜将自己位于杰信华府广场二楼的巴南区美乐迪KTV店铺（面积660平方米）转让与被告陈康，租期为2017年3月30日至2019年3月14日，租金每月10560元，按季度支付；陈康在2017年3月15日前一次性向何茜支付转让费400000元等内容。原告在二被告签订的《门店转租转让协议书》的合同首页底端注明同意租金由被告陈康向原告张周欣交纳等内容。2017年7月3日，原告与被告何茜共同出具补充协议，主要内容为何茜不再承租杰信华府广场场地，之前与原告签订的租赁合同自2017年7月1日起作废，原告认可何茜与商家签订的美乐迪KTV转让协议有效等内容。转租转让协议签订后，截至2018年6月5日，被告共支付原告租金134040元，之后被告未再支付原告租金，2019年3月14日合同到期后，被告亦未搬离案涉门面。审理中，经张周欣申请，一审法院委托重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心对杰信华府二层指定范围商业房屋进行面积测量，实测套内面积为780.78平方米。庭审中，原告自愿将第三项诉讼请求变更为被告何茜、陈康支付以121384元为基数，从2019年8月12日起，按年利率6%计付资金占用损失至本息付清之日止，一审法院予以准许。一审法院认为，原告与被告何茜出具的《补充协议》是双方真实意思表示，该协议明确二人之间的租赁合同自2017年7月1日作废，故即使原被告之间存在租赁合同权利义务也已于此时终止，原告基于租赁合同关系要求被告何茜返还租赁房屋、支付合同权利义务终止后的房租等于法无据，该院不予支持。原告经房屋所有权人杰信公司授权，有权分租房屋，其认可二被告之间《门店转租转让协议书》的意思表示合法有效，原告张周欣与被告陈康之间形成承租人与次承租人的转租合同关系，被告陈康应当按照《门店转租转让协议书》向原告履行支付租金、合同期满后归还租赁物的次承租人义务。双方约定每平方米月租金为16元，面积为660平方米，经委托勘验确定实际面积为780.78平方米，故月租金为12492元，日租金为416元。上述租金及门面，应由被告陈康返还原告。自2017年7月1日起至今，被告仅支付租金合计134040元，截至转租转让协议到期即2019年3月14日，共产生租金255424元，扣除已支付的134040元，被告陈康应支付原告121384元。合同期满后，被告陈康未再续租案涉门面，被告的转租合同已到期，合同已自然终止。现涉案门面被告陈康仍未移交原告，被告陈康应支付原告按每月12492元的标准自2019年3月15日起计算至实际返还租赁房屋时止的房屋占有使用费。《门店转租转让协议书》未对逾期付租约定违约责任，但被告陈康未按约付款对原告造成了资金占用损失，原告诉请以欠付金额121384元按年利率6%自2019年8月13日起按年利率6%计算至本息付清之日止的资金占用损失计算资金占用损失不违反法律规定，该院予以支持。门店转租协议未约定律师费负担，原告的此项诉请于法无据，该院不予支持。鉴定费系为查清租赁房屋真实面积产生，应由违约方被告陈康负担。被告陈康经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席判决。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告陈康于本判决生效之日起五日内将其租赁的位于重庆市巴南区红光大道62号杰信华府广场二层的商业房屋（面积780.78平方米）归还原告张周欣；二、被告陈康于本判决生效之日起五日内支付原告张周欣自2017年7月1日起至2019年3月14日止的租金和房屋占有使用费121384元，并支付按每月12492元的标准自2019年3月15日起计算至实际返还租赁房屋时止的房屋占有使用费；三、被告陈康于本判决生效之日起五日内支付原告张周欣以121384元为基数自2019年8月12日起按年利率6%计算至本息付清之日止的资金占用损失；四、驳回原告张周欣对被告何茜的诉讼请求；五、驳回原告张周欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2900元，鉴定费4746元，由被告陈康负担，此款原告已自愿垫付，被告陈康应在支付租金时迳付原告张周欣。”陈康在二审中举示了2018年7月20日和2018年9月6日案涉房屋的监控视频、重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初1309号民事判决书、重庆市公安局案（事）接报回执、通知函和邮寄单，拟证明陈康与张周欣就2018年7月20日提前终止租赁合同达成了一致，陈康于2018年7月20日到租赁房屋处搬离设备，张周欣知晓且并未阻止；陈康因为已和张周欣提前终止合同，故将租赁房屋内KTV设备出售给案外第三人，但陈康于2018年9月6日再次前往搬离设备时被张周欣阻拦，陈康因此向公安机关报案，因陈康未能搬离物品，导致陈康被判决向案外第三人承担了违约责任；陈康2018年9月6日搬离物品被张周欣阻止后，未再进入案涉房屋，陈康2019年3月接到何茜通知，何茜说张周欣要求搬离物品，陈康于2019年4月2日再次前往准备取回剩余设备，发现张周欣已将房屋门锁进行更换，导致陈康未能取回剩余设备，陈康未实际占用或控制案涉房屋，不应承担房屋占用费。张周欣质证后，对两段监控视频的真实性无异议，但认为其并未与陈康达成提前解除房屋租赁合同的协议，陈康将租赁房屋内自有的设施、设备搬离或者出售，是其对自己财产的处置，张周欣无权干涉和阻止，不能以张周欣没有阻止反推双方已解除了合同；2018年9月6日，陈康再次去租赁房屋搬离设施、设备时未通知张周欣，也没有通知物业公司并办理出门手续，物业公司发现后予以阻止，并通知张周欣到场，陈康拒不签署出门条，双方还因欠付房租等问题发生争执，双方均报警，后公安民警到现场出警，双方并未就提前解除合同达成一致；通知函记载的内容不真实，陈康无权以通知函的形式单方行使解除权；陈康所称2019年4月2日涉案房屋被上锁，是一审法院委托勘测房屋面积时更换了门锁，钥匙保管在一审法院，何茜的代理人参加一审诉讼时知道该情况。何茜质证后，对陈康举示证据的真实性、合法性以及证明目的均无异议。何茜在二审中举示了其与张周欣2013年12月31日签订的《租赁协议》及附件7页，2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》及附图2页，拟证明双方建立租赁关系时系由张周欣根据房屋图纸计算何茜承租面积为2700平方米，合同约定的面积是双方确认的计租面积；附图对何茜承租的具体区位、用途、相应面积进行了标注，何茜将KTV整体转让（转租）给陈康，并不是任意划分660平方米，660平方米是双方约定的计租面积，并经过了张周欣确认，张周欣要求按实测面积计算租金没有事实依据。陈康质证后认为，张周欣出租房屋给何茜以及何茜转租给陈康时，均有房屋图纸，均不是按图纸标注的内容确定面积，而是经当事人确定直接在合同中约定了计算租金的面积，故案涉房屋租金不应按实际面积计算。张周欣质证后认为，何茜举示的《租赁协议》和《房屋租赁合同》实际上已被一审中（一审卷宗54页）的《房屋租赁合同》所取代，该《房屋租赁合同》将落款时间倒签至2013年12月31日，租赁期限延长为2019年3月14日，所以何茜举示了二份合同上有被“划掉”及标注“作废”的内容。对于本案租赁房屋的面积，应按何茜与陈康签订的《门店转租转让协议书》的约定，“按实际面积测量”。本院二审查明的其余案件事实，与一审查明的相同。本院认为，陈康举示的证据，不足以证明其与张周欣对提前解除合同达成了合意，在双方就合同的履行产生争议并有可能造成双方损失的情况下，张周欣及时提起了本案诉讼主张权利，并无放任损失扩大的不当行为；反观陈康，无正当理由拒不参加一审诉讼，故一审判决陈康按合同约定支付租金及合同到期后的房屋占有使用费正确。关于租金（占有使用费）的标准（计租面积），经张周欣确认的《门店转租转让协议书》中明确约定“面积为660平方米，（按实际面积测量）…租金660×16=10560元/月（壹万零伍佰陆拾元）”，应当理解为“按实际面积测量（虽然并不准确）确定为660平方米”，而不应理解为“暂定660平方米，以实际面积测量为准”，一审判决按780.78平方米计算租金不符合合同约定，本院予以纠正。从2017年7月1日至2019年3月14日，陈康应向张周欣支付租金216128元（每月按30日计，日租金352元，10560÷30×614），扣除已支付的134040元，还应支付82088元，以及以该82088元为基数从2019年8月12日起按年利率6%计算至付清时止的资金占用损失。2019年3月15日开始至实际返还租赁房屋时止的房屋占有使用费也应当作相应变更。张周欣申请对案涉房屋面积测量的鉴定费应其自行负担。综上所述，陈康的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求的合理部分予以支持。一审判决认定事实有误，本院根据二审中新的证据和新查明的案件事实予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：维持重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初482号民事判决第一项、第四项、第五项；变更重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初482号民事判决第二项为“被告陈康于本判决生效之日起五日内支付原告张周欣自2017年7月1日起至2019年3月14日止的租金82088元，并支付按每月10560元的标准自2019年3月15日起计算至实际返还租赁房屋时止的房屋占有使用费”；变更重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初482号民事判决第三项为“被告陈康于本判决生效之日起五日内支付原告张周欣以82088元为基数自2019年8月12日起按年利率6%计算至本息付清之日止的资金占用损失”。一审案件受理费2900元由陈康负担，鉴定费4746元由张周欣负担；二审案件受理费2704元由陈康负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇二〇年十月十三日（院印）书记员 余文韬