云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1359号上诉人（原审原告、反诉被告）：周啟秋，男，1970年6月18日生，汉族，会泽县人，住云南省曲靖市会泽县。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南何氏花卉有限公司。统一社会信用代码：9977302713460701M。住所地：云南省曲靖市麒麟区三宝街道何旗村。法定代表人：何园园，该公司经理。委托诉讼代理人：余孟南，云南靖嘉律师事务所律师。特别授权代理。上诉人周啟秋因与上诉人云南何氏花卉有限公司（以下简称“何氏花卉公司”）租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2019）云0302民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周啟秋上诉请求：1.撤销麒麟区人民法院（2019）云0302民初2105号民事判决，依法改判支持上诉人周啟秋一审全部诉讼请求，驳回何氏花卉公司一审全部反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由何氏花卉公司承担。事实和理由：1.一审事实认定不清。首先，一审认定“何旗居民小组多名村民在原告周啟秋承包地前悬挂横幅、堵路，造成乡村道路不通，个别村民损毁了部分花卉”系事实认定错误，应当是2017年5月至2018年4月全年种植在租赁土地上的花卉被毁，而非一审认定的部分被毁。其次，一审判决驳回周啟秋要求返还设备的诉讼请求是错误的。一审将申请书中载明的“移交退还给你司的基地所有花卉、花卉大棚、生产设施设备等，均不再与我有关”理解为周啟秋已对上述要求返还的物品作出了处分是错误的。周啟秋主张增加返还的物品不包含在移交物品之内，属于周啟秋个人物品，故应当予以返还。2.一审对证据采信错误。首先，一审关于“人工工资53500元只有考勤表为依据，没有实际发放凭证，其诉请事实依据不足，本院不予支持”的认定不合理。周啟秋向法院提交《2017年考勤表》八份，能够证明周啟秋2017年种植花卉是雇佣了工人且支付工资的事实。一审判决对其三性均予认可，但对其证明目的不予采信是错误的。本案中，周啟秋是个人雇佣工人提供劳务，不像正规公司有较为明细具体工资发放流水单以及完备的工资发放制度，单从周啟秋所提交的考勤表来看，能够清晰的证明周啟秋发放工资的事实，且周啟秋租赁土地的亩数也能够证明周啟秋必须雇佣多人才能完成租赁土地附着物的管理。故，周啟秋要求何氏花卉公司赔偿因违约行为导致其损失工人工资53500元的诉求事实清楚，证据确实充分，应获得支持。其次，一审关于“原告（反诉被告）诉请的花卉损毁价值571465元，是依据花卉市场价格计算，没有评估报告，其诉请事实依据不足，本院不予支持”的认定不合理。本案中，周啟秋遭受毁损的花卉属于现货产品，花卉被毁损时周啟秋到曲靖市珠源司法鉴定中心咨询过做不了司法评估鉴定，且该花卉毁损后当天的现状无法一直保持到诉讼时进行损失评估。周啟秋依据2017年花卉市场的价格计算租赁土地上被毁损的花卉损失并无不当。且一审已经确认何氏花卉公司存在违约行为，周啟秋所种植的花卉被损毁的事实，周啟秋种植花卉遭受的损失与何氏花卉公司的违约行为之间存在因果关系，何氏花卉公司应当赔偿该损失，一审仅凭没有评估报告便不支持周啟秋的诉请不合理。3.一审法律适用错误。一审判决“原、被告双方均主张了违约金，但双方均有违约行为，据此双方对违约金的诉请本院均不予支持”的认定系法律适用错误。在本案中，周啟秋不存在任何违约行为，一审判决中也没有任何关于周啟秋存在违约行为的证据及事实认定，一审判决在没有任何事实依据和法律依据的支撑下，就认定周啟秋存在违约行为，属于事实认定不清，证据不足，法律适用错误。另，既然一审判决认定何氏花卉公司存在违约行为，那么依据《合同法》第一百零七条、一百零八条之规定，周啟秋请求一审法院判决何氏花卉公司支付因违约给周啟秋造成的直接经济损失的诉请应当获得支持。4.就本案反诉部分，周啟秋认为一审判决周啟秋支付何氏花卉公司2018年下欠租金54076元系错误判决。本案引发案涉合同这一系列问题的直接原因是何氏花卉公司的违约行为，何氏花卉公司在2017年5月发生违约后，其一直承诺会赔偿其违约行为给周啟秋造成的经济损失，且本案一审本诉立案时间为2019年3月22日，何氏花卉公司在收到法院的法律文书后，于2019年3月31日通过强行围堵租赁土地大门等手段胁迫周啟秋签订的《欠款说明》不能作为本案的证据使用。综上，上诉人周啟秋认为一审判决部分事实认定不清，证据不足，法律适用错误，导致判决错误，严重损害了周啟秋的合法权益。为维护周啟秋的合法权益，特向贵院提起上诉，请求二审法院依法支持周啟秋的诉讼请求。何氏花卉公司辩称，1.一审认定事实并无不当。首先，周啟秋的花卉并未损失，其上诉称其所种花卉全部损毁有违客观事实、夸大其词。从本案实际情况来看，何旗村部分村民悬挂横幅、堵路等行为发生于2017年5月，事后此事及时得到了解决，此后再无村民干扰周啟秋生产经营。从一审查明的案件事实，周啟秋种植的花卉分不同品种，且不同品种的花期、季节及市场需求皆有不同。换言之周啟秋种植花卉需要根据不同节日、花期、需求种植不同的花卉。故何旗村村民悬挂横幅、堵路等行为并未造成其一年四季花卉的全部损毁。且从周啟秋提交的十九张照片来看，花卉大棚并未全部受损，受损时间也仅仅只是2017年5月。同时周啟秋要求何氏花卉公司赔偿的直接经济损失与何氏花卉公司无因果关系，且周啟秋也未提供任何证据证实其经济损失，根据“谁主张、谁举证”的原则，一审判决驳回周啟秋的该项诉讼请求并无不当。其次，周啟秋已经对“加温机、水泵”等物品进行了处分无权再要求返还。从周啟秋出具的“申请”能够看出，周啟秋已经明确“移交退化你司的基地所有花卉、大棚生产设施设备等，均与我无关”，同时据双方约定案涉加温机、水泵等设施，均属于生产设施设备，周啟秋对此已经做出了处分，故不应再主张返还。2.何氏花卉公司并不存在违约。周啟秋要求何氏花卉公司赔偿其经济损失的主要理由是基于何氏花卉公司超期租赁土地，致使部分村民损毁部分花卉，周啟秋的理由并不符合事实与法律规定。首先，周啟秋知道何氏花卉公司与何旗村订立的土地承包到期期限，何氏花卉公司并不存在恶意隐瞒租赁期限到期的事实。从何氏花卉公司提交的《补充协议》第四条明确约定“若遇政策性规划、政府拆迁征用以及甲方的租赁未能续约等因素，本补充协议及附件及2014年11月7日签订的《租赁合同书》自动无条件终止”中“未能续约”等字样能够反应出周啟秋知道上述事实，何氏花卉公司并不存在恶意隐瞒。其次，本案中何氏花卉公司与何旗村签订的《土地承包合同书》期限为1997年5月5日至2017年5月5日，而本案双方签订的《租赁合同书》期限为2015年4月1日至2022年3月31日，对于超出承包期限的部分何氏花卉公司是无权处分，但从何氏花卉公司提交的《关于何氏花卉租用11队土地到期后地上附着物等相关事项处理协议》能够反应出，何氏花卉公司土地承包合同尚未到期便与何旗村就续约事项进行了磋商，何旗村也明确表示愿意将土地继续出租给何氏花卉公司使用，但由于出现政府征收征用的政策原因，尚未签订续约合同。从该协议中双方约定的事项来看，何旗村已经明确表示同意续约，仅欠缺书面合同，基于此何氏花卉公司对案涉大棚享有处分权，有权将其转租给周啟秋，双方签订的租赁合同及补充协议有效。何氏花卉公司上诉请求：1.撤销（2019）云0302民初2105号判决第三项判决内容，并改判由周啟秋支付何氏花卉公司租金155326元；2.本案一审、二审诉讼费用由周啟秋承担。事实和理由：1.一审法院法律适用不当。一审法院认为“被告云南何氏花卉有限公司诉请要求原告支付土地租金155326元，其中2017年5月至2018年3月租金101250元，该部分租金系因《土地承包合同书》到期，造成原被告双方履行《租赁合同书》困难，故该段时间《租赁合同书》效力中止，原告据此主张租金的请求本院不予支持”属法律适用错误。从一审提交的证据来看，2017年5月至2018年3月周啟秋仍然使用租赁土地进行花卉种植，并未出现“效力中止”情形。首先，从被上诉人提交的照片及《考勤表》显示，该时段周啟秋一直在使用大棚种植花卉且一直存在用工情况。其次，从《欠款说明》《说明》可知周啟秋2018年以前的花卉折抵部分租金，若周啟秋没有在期间种植花卉是没有办法用花卉折抵租金的，因为花卉种植需要一定的成长周期。再次，从2017年5月至2018年3月期间产生的水电费也可证明周啟秋在此期间一直在使用大棚。2.周啟秋应当按照约定履行支付租金的义务。首先，《租赁合同书》合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。何氏花卉公司与何旗村签订的《土地承包合同书》租赁期间为1997年5月5日至2017年5月5日，与周啟秋签订的《租赁合同书》期限为2015年4月1日至2022年3月31日，对于超出承包期限的部分（2017年5月6日至2022年3月31日）何氏花卉公司已经与发包方通过《情况说明》《关于何氏花卉租用11队土地到期后地上附着物等相关事项处理协议》达成了续租协议，何氏花卉公司对该争议大棚享有权处分，根据《合同法》第五十一条规定合同效力并不受影响。其次，周啟秋应当按照合同约定支付土地租赁费。根据《合同法》第六十条、二百二十六条之规定，承租人应当按照约定按时支付租金。从何氏花卉公司提交的周啟秋签字确认的《承诺书》及《欠款说明》可知周啟秋欠付租金的事实，据此何氏花卉公司请求支付租金的诉请有事实和法律依据，应当获得支持。再次，一审法院已经确认周啟秋下欠何氏花卉公司155326元租金，但是不判决支付给何氏花卉公司也与事实认定不符。3.一审关于诉讼费用的判决错误。《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。针对原审反诉诉讼费用，一审人民法院认定由“被告（反诉原告）周啟秋承担”出现模糊不清、无法认定该诉讼费用具体由谁承担。从本案一审诉讼地位来看，周啟秋系原告及反诉被告，何氏花卉公司为被告及反诉原告，但在诉讼费如何承担问题上，却出现了被告地位与角色不对应的情况，无法具体认清承担主体。综上，一审法院适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决第三项，并改判支持上诉人的上诉请求。周啟秋辩称，何旗村村民是2017年5月6日、9日去堵路，导致花卉种植不下去，打电话给何园园，何园园说会来处理，但是一直不来处理，后来周啟秋便离开了，只是找了几个工人给花卉浇水不让花卉死掉，到2017年11月1日以后周啟秋才又回到大棚管理了部分花卉，并于次年供了部分花卉给何氏花卉公司。周啟秋一审起诉请求：1.解除双方于2014年11月7日签订的《租赁合同书》；2.判令何氏花卉公司支付因违约给周啟秋造成的直接经济损失624965元；3.判令何氏花卉公司支付原告违约金36450元；4.判令何氏花卉公司返还周啟秋加温机6个、新界牌三箱水泵2个、新界牌二箱水泵2个、铝芯交联聚乙烯绝缘阻燃电力电缆线（长250米）一根；5.返还周啟秋水电费押金2000元；6.由何氏花卉公司承担本案的诉讼费。何氏花卉公司一审反诉请求：1.判令周啟秋支付何氏花卉公司租金155326元；2.判令周啟秋支付何氏花卉公司违约金46597.8元；3.判令周啟秋支付何氏花卉公司水费1177.6元、电费46.8元；4.由周啟秋承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司（以下称甲方），原告（反诉被告）周啟秋（以下称乙方），双方于2014年11月7日签订《租赁合同书》。合同约定：一、租赁地址：曲靖市。二、租赁范围：1.甲方投资建设在曲靖市何氏花卉基地现有现状的大棚Ａ／Ｂ／Ｃ系列的大棚，并包含沟路等公摊面积；2.甲方提供基地宿舍楼叁间房屋，Ａ系列边小楼2层，供乙方使用。三、租赁时间：2015年4月1日起至2022年3月31日止共柒年。四、租金、支付方式及时间：甲乙双方约定该出租范围及公摊面积年租金第一年到第四年（2015年4月至2019年3月）每年人民币壹拾贰万壹仟伍佰元（121500元），第五年到第柒年（2019年3月至2022年3月）每年租金人民币壹拾贰万陆仟元整（126000元）。合同签订后乙方即先支付甲方第一年租金总额中的壹拾万元整，余下贰万壹仟元整于2015年10月前一次付清。第二年起租金按年支付，即2016年3月15日前乙方须向甲方一次性付清全年租金。以后年限租金按一年一付（即上年期满前的一个月内付清下年的全部租金）。若逾期未付，逾期每天按年租金总额的3%支付甲方滞纳金，同时甲方有权终止合同并无条件收回出租基地，一切损失由乙方负责。五、甲方负责收购乙方按甲方指定的花卉品种。玫瑰收购价及收购标准：收购价格按昆明拍卖中心每天平均价为参照定价。最短长度不得低于25㎝。畸形、双心花型、被烧焦花瓣的、被病虫害吃过的花头、花开过头的、花瓣污染等甲方均不收购。九、租赁期满已固定安装在大棚的棚膜及相关辅助设施，灌溉水管道、电路、电机等设施，乙方均不得拆除（包括乙方后期修添置的）。十、租赁期内若遇政府规划、拆迁征用，依政府拆迁通知之日起，本合同自动无条件中止。甲方有义务帮助乙方向政府及相关单位按相关政策争取赔偿，在政府给甲方的赔偿金中属于乙方租期内投资形成的种苗，种植物赔偿归乙方所有。十一、基地每月电费统一安装电表由甲方统一向供电局缴纳。双方各自在基地使用区域内安装独立电表计价，每月按统一电价向甲方按时支付。乙方需缴纳2000元电费保证金，若乙方不按时交纳当月电费，甲方有权不予供电，一切后果乙方自己负责。十六、合同期内，甲乙双方须共同遵守合同条款。如有违约，违约方须承担守约方一切经济损失。2015年9月16日双方就前期合作出现的问题签订《补充协议书》。原告（反诉被告）周啟秋如约缴纳2015年4月至2017年5月的租金。2017年5月5日，因何旗花卉有限公司原承包合同期限届满，其中一年承包款未分到部分农户手中。何旗居民小组多名村民在原告（反诉被告）周啟秋承包地前悬挂横幅、堵路，造成乡村道路不通，个别村民损毁了部分花卉。2017年7月12日被告（反诉原告）与三宝街道何旗居民小组11队签订《关于何氏花卉租用11队土地到期后地上附着物等相关事项处理协议》，协议约定：由于所有资产还未进行评估，为确保双方利益不受损害，到期土地及所有资产仍交由何氏花卉管理。2017年12月31日以前，租地价按原合同价执行，何氏花卉公司2018年继续使用，租地价按原合同价的20%递增。租赁土地由被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司管理至2018年3月，原告（反诉被告）周啟秋自2018年3月管理至2019年3月31日。2018年12月21日，经双方协商，原告（反诉被告）欠被告（反诉原告）2018年4月至2019年3月31日期间的租金84076元。2019年3月31日，原告（反诉被告）提出中止合同申请：明确2019年3月31日办理完移交手续全部搬离被告（反诉原告）公司基地。移交退还给你司的基地所有花卉、花卉大棚生产设施设备等，在4月4号前搬出。确认欠2017年租金101250元、2018年租金54076元、水费1177.6元，电费46.8元。另查明1997年5月4日，被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村签订《土地承包合同书》。合同约定承包期限为贰拾年：从一九九七年五月五日起至二〇一七年五月五日止。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。协议签订后，原告按约支付了2015年4月至2017年5月的租金，但被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村签订《土地承包合同书》于2017年5月5日到期，被告（反诉原告）隐瞒其租赁土地到期的事实，将无权使用的土地租赁给原告（反诉被告），在《土地承包合同书》到期后才处理此事，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。《租赁合同书》第十六条约定，合同期内双方须共同遵守合同条款。如有违约，违约方须承担守约方一切经济损失。但原告（反诉被告）诉请的花卉毁损价值571465元，是依据花卉市场价格计算，没有评估报告、人工工资53500元只有考勤表为依据，没有实际发放凭据，其诉请事实依据不足，本院不予支持。原告（反诉被告）要求返还加温机6个、新界牌三箱水泵2个、新界牌二箱水泵2个、铝芯交联聚乙烯绝缘阻燃电力电缆线（长250米）一根的诉请，因其申请书中已表述清楚“移交退还给你司的基地所有花卉、花卉大棚、生产设施设备等，均不再与我有关。”虽原告（反诉被告）在庭审中陈述该份申请是受胁迫写下，但未能提交证据证明存在胁迫的事实依据，主张返还物品的诉请，本院不予支持。要求解除双方签订的租赁合同书的诉请，本院予以支持。被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司诉请要求原告支付土地租金155326元，其中2017年5月至2018年3月租金101250元，该部分租金系因《土地承包合同书》到期，造成原被告双方履行《租赁合同书》困难，故该段时间《租赁合同书》的效力中止，原告据此主张租金的诉请，本院不予支持。2018年3月31日至2019年3月31日原告（反诉被告）用花款抵扣外还余54076元，因原告后重新管理租赁土地，并已支付部分费用，故余下54076元的租金，本院予以支持。原告（反诉被告）主张返还水电费押金2000元，被告（反诉原告）主张支付水费1177.6元，电费46.8元，因原告2018年3月31日至2019年3月31日确在使用租赁土地，故扣除应支付水费1177.6元，电费46.8元，由被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）水电费押金775.6元。此外原、被告双方均主张了违约金，但双方均有违约行为，据此双方对违约金的诉请，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十八条的规定，判决：一、原告（反诉被告）周啟秋与被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司于2014年11月7日签订的《租赁合同书》于2019年3月31日已解除；二、由被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司退还原告（反诉被告）周啟秋水电费押金775.6元；三、由原告（反诉被告）周啟秋支付被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司2018年度下欠租金54076元；四、驳回原告（反诉被告）周啟秋的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司的其他诉讼请求。（上述款项于本判决生效后十五日内付清）。案件受理费10414元（原告已预交），由被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司负担。反诉费2173元（被告已预交），由被告（反诉原告）周啟秋负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审审理查明：何氏花卉公司原名“曲靖市三宝镇何旗花卉有限公司”，1997年5月4日以“曲靖市三宝镇何旗花卉有限公司”的名义与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村签订《土地承包合同书》，后于1999年9月14日变更为“云南何氏花卉有限公司”。何氏花卉公司将何旗村土地承包过来之后在承包地上建设花卉基地，并在基地内投资建设了案涉花卉大棚。2015年9月16日何氏花卉公司（甲方）与周啟秋（乙方）签订了《补充协议书》，该补充协议对何氏花卉公司负责收购其指定周啟秋种植的花卉品种、标准及价格做了明确具体约定，同时该协议第四条约定：乙方自行增加搭建的大棚及棚顶、棚内设施等的产权归甲方所有，合同终止时乙方不得擅自拆除，甲方不做任何赔偿。若遇政策性规划、政府拆迁征用以及甲方的租赁未能续约等因素，本“补充协议书”“补充协议附件”及2014年11月7日所签“租赁合同书”自动无条件终止。2016年8月11日曲靖市麒麟区人民政府下发了《曲靖市麒麟区人民政府关于南部新城项目征收补偿安置方案的批复》【麒区政复〔2016〕84号】，该批复同意了三宝街道办事处、区土地开发投资有限责任公司关于《南部新城项目征收补偿安置方案》，该方案载明南部新城项目位于麒麟区三宝街道，涉及三宝街道含何旗社区1-12队在内共13060亩集体土地及地上附着物征收补偿。何氏花卉公司于2016年底收到该批复。何氏花卉公司承包的是何旗社区11队的土地，包含于此次南部新城项目征收范围内。2017年3月31日周啟秋向何氏花卉公司交纳2017年度（2017年4月-2018年3月）租金的时候，何氏花卉公司法定代表人何园园告知周啟秋“因已接政府通知该区已划入规划拆迁，在拆迁评估前先收2个月租金”（详见NO.0003159号收据备注）后仅收取了周啟秋2017年4月、5月两个月的租金20250元。2017年5月5日，何旗村村民因地租问题去何氏花卉公司大门口拉横幅堵路，要求返还土地，经人报警，当地派出所出警将牛建高、田桂芬等村民带走询问调查后堵路村民才散去。2017年5月6日、9日又有部分村民到何氏花卉公司并进入周啟秋承包的花卉大棚闹事，部分村民毁坏了周啟秋种植于大棚内的部分花卉。在村民堵路闹事之后，周啟秋与何氏花卉公司就赔偿和善后事宜长期协商无果，导致周啟秋离开了承包的大棚，仅雇佣了几个工人在大棚内浇水防止花卉枯死。2017年7月12日，何氏花卉公司与三宝街道何旗社区何旗居民小组11队签订了《关于何氏花卉租用11队土地到期后地上附着物等相关事项处理协议》，协议约定由于资产还未进行评估，承包到期后的土地及所有资产仍交由何氏花卉管理，并对后续承包费用做了约定。2017年11月，周啟秋回到租赁大棚继续种植花卉，并于次年向何氏花卉公司供了价值29962元的花卉。2018年9月13日，何氏花卉公司以书面通知形式向周啟秋催交租金222750元其中2017年度（2017年6月-2018年3月共10个月）租金101250元、2018年度（2018年4月-2019年3月共12个月）租金121500元。2018年10月15日，经双方核算，截止2018年10月15日何氏花卉公司共欠付周啟秋花款29962元，双方一致同意将上述欠付花款抵扣周啟秋应交何氏花卉公司2018年度（2018年4月1日-2019年3月31日）的部分租金，抵扣之后周啟秋下欠2018年度租金为91538元。此后周啟秋又支付了部分租金，2018年12月21日双方进行了核算，周啟秋下欠何氏花卉公司2018年度租金84076元，该笔租金周啟秋承诺于2019年1月20日前支付30000元、2019年3月底前支付54076元。后周啟秋于2019年1月29日向何氏花卉公司支付了租金30000元。2019年3月12日周啟秋向迪瑞园艺公司交纳水费694元（收据号：No.0005790）、2019年3月30日周啟秋向迪瑞园艺公司交纳水费483.6元（收据号：No.0005796）、2019年3月30日周啟秋向迪瑞园艺公司交纳电费46.8元（收据号：No.0005794）。迪瑞园艺公司与何氏花卉公司股东相同，何氏花卉公司法定代表人何园园认可已经收到周啟秋交纳的上述三笔款项、反诉请求的水电费已经结清的事实，只是出具收据时错将收款人写成了“迪瑞园艺公司”。二审审理查明的其他案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《租赁合同书》法律效力问题；二、双方违约行为的认定；三、双方诉讼请求的认定和评析；四、案件受理费的负担。一、双方签订的《租赁合同书》的法律效力问题。本案中，何氏花卉公司与何旗村签订的《土地承包合同书》约定的土地承包期限为20年（自1997年5月5日至2017年5月5日止），与周啟秋签订的《租赁合同书》约定的租赁期限为7年（自2015年4月1日至2022年3月31日止）。何氏花卉公司与何旗村签订的《土地承包合同书》，系双方当事人真实意思表示，签订时有何旗村法定代表人的签名并加盖了三宝镇何旗办事处何旗村民委员会、三宝镇何旗办事处、三宝镇人民政府的公章，合同签订后又于1997年5月28日交由云南省曲靖市第一公证处公证。该合同手续完备，没有违反法律及行政法规的规定，承包合同合法有效。据此，何氏花卉公司对承包的土地享有占有、使用、收益的权利。何氏花卉公司在承包的土地上建设案涉花卉大棚等地上附着物，在土地承包期限内其享有对其建设的花卉大棚等地上附着物的所有权及处分权。因此，本案双方当事人签订的《租赁合同书》在2014年4月1日至2017年5月5日期间为有效合同。2017年5月6日之后因何氏花卉公司与何旗村的土地承包期限届满且在承包期限届满前未续约，双方当事人签订的《租赁合同书》因何氏花卉公司的无权处分而效力待定。至2017年7月12日，何氏花卉公司与何旗村就土地继续承包达成一致并签订协议，何氏花卉公司对无权处分的案涉土地取得了处分权，因此双方当事人签订的《租赁合同书》效力溯及至2017年5月6日。综上，双方签订的《租赁合同书》为有效合同。二、双方的违约行为的认定。1.关于何氏花卉公司违约行为的认定。何氏花卉公司作为出租人，在与周啟秋签订《租赁合同书》的时候，明知自己承包的土地即将于2017年5月5日期限届满却隐瞒此事与周啟秋签订了超过承包期限的租赁合同，其行为有违诚实信用原则，尔后在履行租赁合同的过程中，何氏花卉公司明知土地承包期限届满后可能会对双方租赁合同的履行造成影响，却未能在土地承包期限届满前及时与何旗村达成续约，有怠于履行出租人保证租赁物适租的义务。基于何氏花卉公司签约和履约过程中存在的上述过错才导致了土地承包期限届满后何旗村村民为要回土地而去拉横幅、堵路、闹事、毁坏周啟秋种植于大棚内的部分花卉及周啟秋此后一段期间（至2017年11月）未管理种植花卉造成的经济损失等损害结果。故，何氏花卉公司存在违约行为。虽然庭审中何氏花卉公司法定代表人何园园称在土地承包期限届满前（2014年5月）已就土地继续承包的问题与何旗村小组组长、村党组成员、村民代表进行洽谈，何旗村小组与会人员一致同意何氏花卉公司继续承包土地，但双方还未完成合同续签时便接到通知案涉区域已经列入曲靖市麒麟区南部新城开发项目，该片区一切新建项目、租赁合同均要求停止签订，并提交《情况说明》证实该主张。本院认为，从何氏花卉公司提交的《南部新城项目征收补偿安置方案》《曲靖市麒麟区人民政府关于严管严控曲靖南部新城规划区范围内违法违章建设的通知》等现有在案证据来看，没有任何证据证实纳入规划区域后“该片区一切新建项目、租赁合同均要求停止签订”的事实，故本院认为，虽然案涉地块已经纳入南部新城规划区域，但没有明文规定纳入规划区域便不能续签承包合同。且何氏花卉公司主张与何旗村洽谈续约的时间是2014年5月，若真如何氏花卉公司所称何旗村村民也一致同意愿与何氏花卉公司续约的话，那么洽谈时间距南部新城项目征收补偿安置方案的批复时间（2016年8月11日）间隔了两年多的时间，在这段时间内何氏花卉公司是不可能知道案涉土地在征收范围内，只有到了2016年底其受到了征地批复后才可能会被告知，因此在承包期限届满前完全具备续约的条件，但何氏花卉公司却怠于续约，因此关于何氏花卉公司该辩解主张不能成立，本院不予采信。同时，何氏花卉公司庭审中称在双方签订《补充协议书》的时候已经将土地承包期限届满不能续约导致租赁合同不能履行的风险告知周啟秋，并将《补充协议书》第四条“……若遇政策性规划、政府拆迁征用以及甲方的租赁未能续约等因素，本《补充协议书》及《租赁合同书》自动无条件终止……”中的“甲方的租赁未能续约”解释为包含：“政府征收不能续约”和“何氏花卉公司与何旗村土地承包期限届满后不能继续承包土地而不能续约”两层意思，且就该两层意思在签订补充协议时明确告知了周啟秋，但是周啟秋不认可“甲方的租赁未能续约”包含上述两层意思，亦不认可在签订补充协议时已被告知土地承包期限届满不能续约导致租赁合同不能履行的风险，其自始至终都不知道土地承包期限何时届满，直至2017年5月5日村民去堵路闹事才得知晓。本院认为，从字面上看“甲方的租赁未能续约”无法推理出何氏花卉公司主张的两层意思，且何氏花卉公司亦未提交其他证据加以印证，故对其该项辩解主张本院不予采信。据此，何氏花卉公司存在违约行为。2.关于周啟秋违约行为的认定。2017年5月5日何氏花卉公司与何旗村土地承包期限届满后未续约，造成村民来堵路闹事，就造成的损失和善后事宜何氏花卉公司与周啟秋无法达成一致，在此情况下周啟秋拒绝按合同约定支付租金是基于合理的抗辩，不能认定为违约。三、双方诉讼请求的认定和评析。第一，关于周啟秋诉讼请求的认定和评析。周啟秋一审起诉请求：1.解除双方于2014年11月7日签订的《租赁合同书》；2.判令何氏花卉公司支付因违约给周啟秋造成的直接经济损失624965元；3.判令何氏花卉公司支付原告违约金36450元；4.判令何氏花卉公司返还周啟秋加温机6个、新界牌三箱水泵2个、新界牌二箱水泵2个、铝芯交联聚乙烯绝缘阻燃电力电缆线（长250米）一根；5.返还周啟秋水电费押金2000元。1.关于《租赁合同书》的解除。2019年3月31日，周啟秋以书面申请的形式请求何氏花卉公司“中止”（实为“解除”）租赁合同，何氏花卉公司收到申请后不持异议，且庭审中双方也认可合同于2019年3月31日解除，故周啟秋申请解除《租赁合同书》已无实质性意义，应确定该合同书已于2019年3月31日解除。2.关于直接经济损失。周啟秋主张该项损失含三个方面：未管理种植花卉期间的收益损失、被村民毁损花卉的损失、工人工资损失。首先，未管理种植花卉期间的收益损失。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如上文所述，何氏花卉公司在签约和履约工程中存在过错，且其过错是导致村民为要回土地而去拉横幅、堵路、闹事、毁坏周啟秋花卉及此后一段期间周啟秋离开大棚未管理种植花卉造成经济损失的主要原因，因此周啟秋有权依据《合同法》第一百零七条之规定要求何氏花卉公司承担赔偿未管理种植花卉期间的收益损失。自村民闹事后，就造成的损失和善后事宜双方无法达成一致，后周啟秋离开了大棚直至2017年11月才回到大棚管理种植花卉，故本院认可周啟秋未管理种植花卉的半年时间（自2017年5月5日至2017年11月）里造成了收益损失。庭审中周啟秋主张其受损失前两年（2015年、2016年）的年均净利润为25万-30万元，但是何氏花卉公司只认可周啟秋年均利润仅有15万元左右，本院酌情折中认定周啟秋一年的利润为20万元，故周啟秋未管理种植花卉半年的时间里造成的收益损失为10万元；其次，被村民毁损花卉的损失。庭审中虽然周啟秋提供了部分花卉被毁的照片欲证实其损失，何氏花卉公司也认可有毁损花卉事实的存在，但是双方对毁损花卉的数量及价值分歧较大，周啟秋也无法提供证据证实毁损花卉的具体价值，故本院不予支持；再次，工人工资损失。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”因工人工资系正常的经营开支，即便周啟秋不离开花卉大棚也要照常开支，并非因村民闹事而需另行找人照顾花卉产生的费用，即工人工资并非上述条款规定的“因防止损失扩大而支出的合理费用”，且该项费用通常情况下是从经营收益中支出，而周啟秋该段时间的经营收益已获本院酌情支持，因此周啟秋该项主张本院不予支持。3.关于违约金。因双方签订的《租赁合同书》未约定何氏花卉公司违约时须向周啟秋承担违约金，故周啟秋该项主张无事实依据，本院不予支持。4.关于返还加温机、水泵、电缆线等财务。周啟秋要求何氏花卉公司返还其加温机6个、新界牌三箱水泵2个、新界牌二箱水泵2个、铝芯交联聚乙烯绝缘阻燃电力电缆线（长250米）一根。因双方签订的《补充协议书》第四条约定“乙方（周啟秋）自行增加搭建的大棚及棚内设施等的产权归甲方（何氏花卉公司）所有，合同终止后乙方（周啟秋）不得擅自拆除，甲方（何氏花卉公司）不做任何赔偿”，而案涉的加温机、水泵、电缆线应属于增加搭建的棚内设施，按照合同约定产权应当属于何氏花卉公司所有，周啟秋无权主张返还，加之周啟秋出具的“申请书”中载明的“移交退还给你司（何氏花卉公司）的基地所有花卉、花卉大棚、生产设施设备等，均不再与我（周啟秋）有关”也对上述财物进行了处分，故一审对周啟秋的该项诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以确认。5.关于返还水电费押金。虽然双方签订的《租赁合同书》中明确约定“乙方（周啟秋）需缴纳2000元电费保证金”，但是其未向法庭提交证据予以证明其确已缴纳该笔费用，何氏花卉公司亦不予认可，且合同约定的是“电费保证金”，并非其主张的“水电费押金”，故关于周啟秋返还水电费押金2000元的主张因无事实依据，本院不予支持。一审法院认定不当，应予纠正。综上，周啟秋可以获得支持的请求为直接经济损失100000元。第二，关于何氏花卉公司反诉请求的认定和评析。何氏花卉公司一审反诉请求：1.判令周啟秋支付何氏花卉公司租金155326元；2.判令周啟秋支付何氏花卉公司违约金46597.8元；3.判令周啟秋支付何氏花卉公司水费1177.6元、电费46.8元。1.关于租金。《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。”庭审中，双方对2017年度、2018年度下欠的租金数额均无异议，但周啟秋认为2017年度下欠10个月的租金101250元因何氏花卉公司的违约导致其未管理种植大棚不应当支付。本院认为，①2017年5月5日-2017年5月31日（共计26天）周啟秋已付的租金8655元（121500÷365×26）应当予以返还；②2017年5月5日-2017年7月12日（共计68天）的租金为22636元（121500÷365×68）不应支持。因2017年5月5日何氏花卉公司与何旗村的土地承包期限届满且未续约，导致双方签订的租赁合同效力待定，直至2017年7月12日何氏花卉公司与何旗村达成土地承包续约协议后租赁合同效力才溯及2017年5月5日，故在租赁协议效力处于待定状态期间（2017年5月5日-2017年7月12日）对应的租金不应获得支持；③减半支持2017年7月12日-2017年11月1日（共计112天）的租金为18641元（121500÷365×112÷2）。因该段时间内虽然周啟秋因未能与何氏花卉公司就赔偿和善后事宜达成一致而离开大棚，但是双方的租赁合同并没有解除，也无证据证实案涉大棚已交还给何氏花卉公司，造成该段时间租赁合同履行瑕疵双方均有不同程度的过错，但是主要原因在于何氏花卉公司的前过错行为，故该段时间的租金本院酌定由周啟秋减半支付；④全额支持2017年度剩余租期（2017年11月1日至2018年3月31日共计150天）的租金为49932元（121500÷365×150）。2017年11月后，周啟秋回到大棚继续管理种植花卉直至合同解除之日（2019年3月31日），故周啟秋应当按约支付2017年11月至2018年3月31日的租金；⑤支持2018年度下欠租金54076元。2018年度（2018年4月1日-2019年3月1日）的租金经抵扣周啟秋花款后下欠84076元，后周啟秋于2019年1月20日支付了30000元，下欠54076元，且该54076元欠租金额双方均无异议。综上，周啟秋应支付何氏花卉公司下欠租金为91358元（49932+54076+18641-22636-8655）。2.关于违约金。如前述分析，因何氏花卉公司违约周啟秋行使合理抗辩拒付租金的行为不能认定为违约，故关于何氏花卉公司主张周啟秋未按约支付租金的行为构成违约应承担违约金的主张本院不予支持。3.关于水电费。因庭审查明，2019年3月12日周啟秋向迪瑞园艺公司交纳水费694元（收据号：No.0005790）、2019年3月30日周啟秋向迪瑞园艺公司交纳水费483.6元（收据号：No.0005796）、2019年3月30日周啟秋向迪瑞园艺公司交纳电费46.8元（收据号：No.0005794）。迪瑞园艺公司与何氏花卉公司股东相同，何氏花卉公司法定代表人何园园认可已经收到周啟秋交纳的上述三笔款项、反诉请求的水电费已经结清的事实，只是出具收据时错将收款人写成“迪瑞园艺公司”。故关于何氏花卉公司该项诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定周啟秋拖欠水费1177.6元、电费46.8元不当，本院依法予以纠正。综上，双方应当承担的责任相互抵销后，何氏花卉公司还应当支付周啟秋8642元（100000-91358）。四、案件受理费的负担。根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案一审本诉的诉讼费为10414元（周啟秋预交），反诉诉讼费为2173元（何氏花卉公司预交），二审中周啟秋上诉的上诉费为10414元（周啟秋预交），何氏花卉公司上诉的上诉费为2173元（何氏花卉公司预交）。关于一审本诉诉讼费的负担，因周啟秋向何氏花卉公司主张的金额为663415元（含2000元水电费押金），但是本院支持了100000元，故获得支持部分对应的诉讼费1570元（100000/663415×10414）应由何氏花卉公司负担，剩余的8844元（10414-1570）由周啟秋自行负担。关于一审反诉诉讼费的负担，因何氏花卉公司向周啟秋主张的金额为203148.2元，但是本院支持了91358元，故获得支持部分对应的诉讼费977元（91358/203148.2×2173）应由周啟秋负担，剩余的1196元（2173-977）应由何氏花卉公司自行负担。本案二审上诉费用的负担问题同一审诉讼费用的负担一致，即周啟秋预交的上诉费10414元，由周啟秋负担8844元，由何氏花卉公司负担1570元；何氏花卉公司预交的上诉费2173元，由何氏花卉公司负担1196元，周啟秋负担977元。综上所述，周啟秋和何氏花卉公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2105号民事判决第一项，即：原告（反诉被告）周啟秋与被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司于2014年11月7日签订的《租赁合同书》于2019年3月31日已解除；二、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2105号民事判决第二项，即：由被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司退还原告（反诉被告）周啟秋水电费押金775.6元；三、变更云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2105号民事判决第三项为：上诉人云南何氏花卉有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人周啟秋支付款项8642元；四、驳回上诉人周啟秋其他上诉请求；五、驳回上诉人云南何氏花卉有限公司其他上诉请求。一审本诉案件受理费10414元（周啟秋预交），由上诉人周啟秋负担8844元，由云南何氏花卉有限公司负担1570元；一审反诉案件受理费2173元（云南何氏花卉有限公司预交），由上诉人周啟秋负担977元，由上诉人云南何氏花卉有限公司负担1196元。二审上诉费10414元（周啟秋预交），由上诉人周啟秋负担8844元，由上诉人云南何氏花卉有限公司负担1570元；二审上诉费2173元（云南何氏花卉有限公司预交），由上诉人周啟秋负担977元，由上诉人云南何氏花卉有限公司负担1196元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 高体所审判员 刘宗明二〇二〇年十月十日书记员 蔡 霞