陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕04执异110号 异议人（案外人）：西安国际港务区联创投资管理有限公司，住所地为西安国际港务区**，统一社会信用代码91610139958317962X9。 法定代表人：王凯志，公司董事长。 委托代理人：姚小盟，陕西弘业律师事务所律师。 申请执行人：杨艺帆，男，汉族，1966年8月3日生，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份号码：61040XXXX6********。 委托代理人：师琛，男，汉族，1992年1月8日生，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份证号码：610XXXXXXX********。 被执行人：陕西奥松房地产开发有限公司，住所，住所地：陕西省西安市莲湖区社会信用代码：91610000677915974P。 法定代表人：蔡肇华，该公司执行董事。 被执行人：蔡肇华，男，汉族，1971年12月17日生，住陕西省西安市雁塔区，公民身份号码：61252XXXX1********。 在本院执行申请执行人杨艺帆与被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人西安国际港务区联创投资管理有限公司对本院的评估、拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人西安国际港务区联创投资管理有限公司称，2016年1月28日，案外人西安国际港务区联创投资管理有限公司与陕西奥松房地产开发有限公司、陕西汇生源生态农业有限公司签订《商品房买卖合同》，西安国际港务区联创投资管理有限公司以5512200元的价格购买了陕西奥松房地产开发有限公司、陕西汇生源生态农业有限公司开发建设的柞水县临河路中段迎春花园小区付1号楼101、102、103、104、105号房产。柞水县房产管理局2016年1月29日对该商品房买卖合同进行了合同备案登记，合同登记号062号。案外人西安国际港务区联创投资管理有限公司全额支付了购房价款并且一直实际占有使用。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对涉案房产的权利能够排除咸阳中院的评估拍卖执行措施。故请求依法终止对柞水县临河路中段迎春花园小区付1号楼101、102、103、104、105号房产的评估拍卖措施。 杨艺帆称，1、申请执行人向咸阳中院申请查封被执行人名下房产时，柞水县房管所等行政部门并没有向法院说明该房产不可查封，也没有出具相关文件，查封的所有房产均在陕西奥松房地产开发有限公司名下，法院在查封后，也没有任何行政部门或者债权人提出异议，直至执行阶段，异议人才向咸阳中院提出执行异议；2、案外人声称柞水县房产管理局2016年1月29日对该商品房买卖合同进行了合同备案登记，合同登记号062号，但柞水县房产管理局出具的送达回证显示涉案房产在陕西奥松房地产开发有限公司名下，并且在2016年6月以前，该房产并不具备交付条件，案外人如何在2016年实际占有并使用；3、咸阳中院多次在该涉案房产楼前等地张贴公告和封条，但异议人提出并未见过，足以说明异议人并未实际占有，而是后来与被执行人陕西奥松房地产开发有限公司合谋转移法院查封的合法财产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，异议人对涉案房产并不享有所有权；4、异议人的财产得不到有效保护时，应依据与陕西奥松房地产开发有限公司签订的合同约定提起诉讼或者仲裁，而不是向咸阳中院提出执行异议，其异议和本案无关。综上，请求驳回异议人的异议请求。 本院查明，申请执行人杨艺帆与被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案，因诉前保全需要，本院依据杨艺帆的申请于2016年6月15日作出（2016）陕04财保7号协助执行通知书并附（2016）陕04财保7号民事裁定，向柞水县不动产登记中心送达了上述协助执行通知及民事裁定。（2016）陕04财保7号协助执行通知书载明对陕西奥松房地产开发有限公司名下的位于柞水县XX路XX段XX号楼XX层及XX号楼41套房产预查封（包括本案涉案房产），查封期限为三年。后杨艺帆向本院提起诉讼。 2018年9月29日，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民终752号判决，该二审判决维持本院（2017）陕04民初161号民事判决，现已发生法律效力。本院（2017）陕04民初161号民事判决主文为：一、被告蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付杨艺帆债权6891034元；二、被告蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付杨艺帆以5489120元为基数，按年利率24%计算的利息（从2017年5月27日计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告杨艺帆其他诉讼请求。后被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司未履行生效判决确定的还款义务，杨艺帆向本院申请强制执行。 本院另查明，2019年1月14日，本院作出（2019）陕04执23号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司（含分公司、分支机构、项目部等）的银行存款1000万元或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入或财产。 2019年3月13日，本院作出2019）陕04执23号协助执行通知书，请求柞水县不动产登记中心协助执行以下事项：继续查封陕西奥松房地产开发有限公司名下的位于柞水县XX路XX段XX号楼XX层及XX号楼41套房产，查封期限为三年。查封期间不得办理任何转移、抵押、变更等手续。本院向柞水县不动产登记中心送达了上述协执并随附（2019）陕04执23号执行裁定书。 2019年4月22日，本院作出2019）陕04执23号协助执行通知书，请求柞水县房产管理局协助执行以下事项：禁止对被执行人陕西奥松房地产开发有限公司名下的位于柞水县XX路XX段XX号楼XX房XX号楼XX层房产办理转移、网签备案等其他备案手续，禁止期为三年。本院向柞水县房产管理局送达了上述协执并随附（2019）陕04执23号执行裁定书。 2019年6月11日，本院作出（2019）陕04执23号之二执行裁定书，裁定内容如下：本裁定送达后被执行人三日内自动履行生效法律文书确定的还款义务。逾期本院将对被执行人陕西奥松房地产开发有限公司名下位于陕西省柞水县XX路XX段XX号楼XX层XX号楼41套房产进行评估后予以拍卖，所得价款用于清偿被执行人蔡肇华、陕西奥松房地产开发有限公司所欠申请执行人杨艺帆的债务。评估、拍卖中发生的费用由被执行人承担。 2019年6月28日，本院作出（2019）陕04执23号之三执行裁定书，裁定终结本案的本次执行程序。 本院还查明，2016年1月28日，案外人西安国际港务区联创投资管理有限公司与陕西奥松房地产开发有限公司、陕西汇生源生态农业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定西安国际港务区联创投资管理有限公司以5512200元的价格购买陕西奥松房地产开发有限公司、陕西汇生源生态农业有限公司开发建设的柞水县临河路中段迎春花园小区付1号楼101、102、103、104、105号房产。本院查封陕西奥松房地产开发有限公司名下财产包括上述房产。 本院认为，本案的争议焦点为案外人所提异议能否阻止本案的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，本案对涉案房产查封时间为2016年6月15日，查封时涉案房产并未交付使用，故案外人西安国际港务区联创投资管理有限公司在本院查封之前未对涉案房产占有使用；案外人西安国际港务区联创投资管理有限公司异议称已向被执行人陕西奥松房地产开发公司支付了全部购房款，但其此次异议并未向法院提供相关转款凭证或被执行人陕西奥松房地产开发公司收款收据，无法证明其已按照合同约定支付了全部购房款；案外人西安国际港务区联创投资管理有限公司在与陕西奥松房地产开发有限公司签订合同之后，并未在当地有关部门向陕西奥松房地产开发有限公司主张过房屋产权过户等请求，明显怠于履行自身权利。故对于案外人西安国际港务区联创投资管理有限公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回西安国际港务区联创投资管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 彬 审 判 员  杨党代 审 判 员  陈寒瑛 二〇二〇年九月二十四日 法官助理  樊志强 书 记 员  陈艺方 1