浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7219号 上诉人（原审被告）毛炜君，女，1975年12月18日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托代理人饶一民，浙江智仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）洪剑，男，1984年6月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人崔彦军、任彬彬,浙江援手律师事务所律师。 上诉人毛炜君因与被上诉人洪剑房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人毛炜君的委托代理人饶一民，被上诉人洪剑的委托代理人崔彦军、任彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2019年8月19日，洪剑（受让方、甲方）、毛炜君（出让方、乙方）、杭州豪园房地产代理有限公司（居间人、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：第一条，房地产基本情况：房屋地址：杭州市西湖区九月森林别墅林溪园16幢106室。第二条，该房屋转让总价为618万元，成交后甲方另行按规定承担服务报酬和交易税费。第三条，甲、丙双方的权利和义务：甲方为表示对丙方提供的房地产购买诚意，同意向丙方支付意向金20万元。第五条，甲方以商业贷款的方式购买上述物业，并同意以下列方式向乙方支付房款：1、首付款陆成；2、定金打入曾焕忠账户……。第六条，甲方承诺在签订《杭州市房屋转让合同》后七天内将购房首付款或全款存入丙方指定的银行账户，并授权丙方按本协议第五条款内容向乙方划付相应的房款。第七条，若乙方需要先行偿还出售物业的银行按揭尾款，但又无法偿还该费用的，则甲方同意在丙方的全程监控下将购房首付款借于乙方，以帮助其偿还银行按揭尾款，解除抵押手续。第十二条，甲乙双方同意在本协议双方签字后甲方和乙方及其共有权人90日内前往丙方总部签约中心签订《杭州市房屋转让合同》。甲乙双方的通讯地址，须以本协议所写的联络地址为准，如因拒收或无法送达而遭退回的，均以付邮日（以邮戳为准）视为已依本协议给予通知，任何一方如遇地址变更时，应即以书面形式通知丙方。第十四条其他约定：1、交易过程中产生的税费及服务费由甲方各自承担。若产生综合税、个税由甲方承担。……。4、因该房有抵押，抵押款房东自己还清。5、现买方名下有两套房子，买方卖掉一套需要时间，所以玖拾天内签合同。洪剑于2019年8月19日通过支付宝向毛炜君前夫曾焕忠转账意向金6万元，于2019年8月21日向毛炜君转账14万元。2019年8月21日，毛炜君出具收条确认收到洪剑购买九月森林别墅16幢106室购房定金20万元整。本案审理过程中，毛炜君申请证人张某出庭作证，证人表示，其系杭州豪园房地产代理有限公司的员工，为涉案房屋的买卖提供居间服务。根据证人陈述，毛炜君、洪剑双方于2019年12月12日第一次前往杭州豪园房地产代理有限公司准备签订《杭州市房屋转让合同》，后双方因首付款的支付时间、涉案房款抵押款的还款时间、被告未能带齐所需材料等问题而导致双方未能签订《杭州市房屋转让合同》。双方于2019年12月17日左右第二次前往杭州豪园房地产代理有限公司准备签订《杭州市房屋转让合同》，后双方因花园独立面积等问题，导致双方未能签订《杭州市房屋转让合同》。2019年12月22日，双方第三次前往杭州豪园房地产代理有限公司准备签订《杭州市房屋转让合同》，双方因之前的问题未能达成一致意见，双方最终未能签订《杭州市房屋转让合同》。2019年12月19日，毛炜君向洪剑发出《催告函》，载明：你方已于2019年8月19日与本人签订了关于杭州市西湖区九月森林别墅林溪园16幢106室房屋的《房地产买卖居间协议》，并支付了定金20万元。现你方未按时与本人签订该房屋的杭州市房屋转让合同，并以各种理由拖延签约，据此本人特发函书面通知你方于2019年12月22日10时，至杭州市江干区凤起东路203号中豪五福天地Ｂ作1号楼11楼签订该房屋的《杭州市房地产转让合同》。本人在此善意的提醒你方，若你方拒绝买受该房屋或未能按时（含拒绝）签订杭州市房屋转让合同，由此产生的后果将由你方自行承担，本人有权按照定金罚则约定直接没收你方的定金，并有权不再向你方出售该房屋，请予以重视。2019年12月25日，毛炜君向洪剑发出《解约函》，载明：你方已于2019年8月19日与本人签订了关于杭州市西湖区九月森林别墅林溪园16幢106室房屋的《房地产买卖居间协议》，并支付了定金人民币20万元。（其中6万款项于2019年8月19日支付至本人前夫曾焕忠处。）你方未按时与本人签订该房屋的杭州市房屋转让合同，并以各种理由拖延签约，本人已多次催告你方（包括但不限于微信、电话或书面函告等方式），要求你方根据该合同的约定前往签约中心签订该房屋的《杭州市房地产转让合同》，但你方在期限前仍以各种理由拒绝按照该合同约定的房屋买卖条款签订《杭州市房地产转让合同》。根据该合同约定：“若甲方不依本约履行，则无权要求返还定金。乙方将定金的50%支付给丙方，作为甲方向丙方支付的赔偿金。”现你方以各种理由拖延、拒绝签约的行为，已造成严重违约。综上，现本人特郑重函告如下：1、你我双方之间签订的《房地产买卖居间协议》，自本函送达之日起解除。2、你方支付的20万定金（即本人以及本人前夫所收取的我款项）本人按照《房地产买卖居间协议》的约定以及法律规定，不予退还。洪剑于2020年4月诉至原审法院，请求判令：1.毛炜君向其双倍返还定金40万元；2.本案诉讼费用由毛炜君承担。 原审法院认为，本案双方签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。适用定金罚则的前提是，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，洪剑认为双方未对房屋抵押款还清时间、首付款支付时间等问题达成一致，导致未能如期签署《杭州市房地产转让合同》。对于房屋抵押款还清时间，双方未在《房地产买卖居间协议》中明确约定，且未能在签署《杭州市房地产转让合同》时达成一致，现无证据表明一方存在过错，因此本案不适用定金罚则，故对洪剑要求毛炜君双倍返还定金，原审法院不予支持。但因双方未能如期签订主合同，且无法归责于一方，毛炜君应返还洪剑定金。综上，原审法院依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、毛炜君于判决生效之日起十日内返还洪剑定金20万元；二、驳回洪剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由毛炜君负担1825元，洪剑负担1825元。洪剑于判决生效之日起十日内来原审法院退费；毛炜君于判决生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费，逾期将依法强制执行。 宣判后，毛炜君不服，向本院提起上诉称：一、未能签订《杭州市房地产转让合同》的原因是洪剑未能及时出售其原有房屋，缺乏“房票”，而非不可归责于任何一方当事人的原因。双方在订立《房地产买卖居间协议》时，洪剑名下有两套房屋，双方均明确洪剑需要将自己名下房屋出售一套才能将毛炜君的房屋转移登记至自己名下，故签订正式合同的时间约定为90日，后洪剑因故未能及时出售房屋，心生悔意，欲不再购买毛炜君的房屋。洪剑通过微信与毛炜君前夫曾焕忠联系，但曾焕忠未同意。二、洪剑曾要求曾焕忠先自行归还按揭贷款，取回抵押在银行的不动产权证书，并以此作为签订房屋买卖合同的前提条件，该条件不合理，导致未能签订正式房屋买卖合同。洪剑在自己房屋未能及时出售的情况下，未与曾焕忠达成解除合同的协议，故意提出签订合同的苛刻要求。众所周知，二手房买卖都是先签订房屋买卖合同再去还清按揭款，此时或用买方收付款支付按揭款或由卖方自行解决归还按揭款事宜（本案即约定由出卖方自行解决），但一般不会发生先办理解除按揭抵押手续再签订房屋买卖合同的情况，因为一旦归还了按揭又不能签订新的买卖合同，卖方将处于按揭已还、房子未找到下家的尴尬局面，且无法追究“买家”责任。洪剑要求毛炜君先归还按揭再签订房屋买卖合同系无理要求，由此导致房屋买卖合同未能订立的原因在洪剑导致，非不可归责于仁何一方。三、一审判决因毛炜君未能提供充分证据导致，请求二审法院允许其提交新证据查明事实，毛炜君愿意承担因未及时提供新证据所应承担的责任，且要求对洪剑未能如实陈述的行为作出处罚。案涉房屋虽登记在毛炜君名下，但一直由前夫曾焕忠联系，且本案一审期间，双方沟通不处分，导致诉讼中未能准确陈述。综上，上诉人毛炜君请求二审法院撤销原判，依法改判驳回洪剑的诉讼请求。 被上诉人洪剑答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所讲与实际情况不符。被上诉人按照约定把两套房子中的一套已经卖掉了，一审时也向法庭提供了证明上诉人在一审没有及时提交证据，在二审提交新证据不符合一个新证据的要求，法院应不予采信。 上诉人毛炜君在二审期间向本院提交以下证据材料：1、房屋买卖居间协议复印件一份，拟证明根据协议第7条、第14条，没有明确按揭款要在合同签订之前还清，按照惯例，应当先签订合同，中介可以证明；2、微信聊天记录复印件一份，拟证明洪剑表示其房屋没有及时卖掉，希望曾焕忠把案涉房子挂出去卖，双方协商解除合同，但曾焕忠没有同意，洪剑提出要求曾焕忠先满足数个条件才能签订买卖合同，其中包括要求曾焕忠解除房屋抵押手续；3、申请中介机构的张某出庭作证的申请书一份，拟证明毛炜君房子买卖的事宜基本是曾焕忠联系的，洪剑在签订《房地产买卖居间协议》时，明知自己名下的两套房子需要先处理一套才能办理本次房子买卖的转移登记，后因其未能及时出售自己的房子，不想签订本案所涉房屋的正式买卖合同，洪剑还提出要求曾焕忠在签订正式房屋买卖合同前先解除自己房子按揭的抵押手续，曾焕忠没有同意。 被上诉人洪剑在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人毛炜君二审提交的证据材料，被上诉人洪剑认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，不能证明被上诉人违约，协议第14条补充条款第4点明确说明抵押款由房东自己还清；对证据2微信聊天记录的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，该证据早就已经存在，一审没有提交，二审不应当作为新证据提交，保留意见的基础上，被上诉人认为双方协商过，当时被上诉人明下两套房，从聊天记录可以看出洪剑想要买房，后面洪剑确实也卖掉了一套。微信聊天记录中被上诉人自始至终没有提出解除合同，反而是反复在协商，正因为双方对条款没有达成一致，导致合同没有正式签约，一审认定合同没有签约不能归责任何一方正确；对证人出庭作证申请，该证人一审时已经出庭作证，二审没有必要再出庭作证。本院认为，证据1一审中已经提交，不属于二审新证据，对证据2的真实性予以确认；对证据3证人出庭作证申请，因证人一审已经出庭对双方未能签订《杭州市房地产转让合同》的过程及原因作证，二审没有再次出庭的必要，故本院不予准许。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明：1、本案双方签订的《房地产买卖居间协议》第四条约定，乙方签署本协议后，则视为乙方同意甲方的购买条件，丙方所收甲方的意向金转为购房定金，同时乙方委托丙方代为保管该定金。待甲、乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，若甲方不依本约履行，则无权要求返还定金，乙方将定金的50%支付给丙方，作为甲方向丙方支付的赔偿金。若乙方违约，则双倍返还定金，甲方将双倍返还定金的25%支付给丙方，作为乙方向丙方支付的赔偿金。2、洪剑就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》多次与曾焕忠通过微信沟通，8月26日洪剑表示因自身房屋可能存在无法顺利出售的情形，希望协商和平解除《房地产买卖居间协议》，12月9日洪剑又就签约前提予以明确，包括：“1.离婚证、离婚协议（需要调取民政局备案的版本）、户口本；2.房产证原件、房管部门出具的房屋权属登记档案；3.该套房屋已解除抵押的证明文件；如房屋未解除抵押，对买方而言风险很大，还请理解；4.花园面积包含在房产证面积中的证明文件，或花园的权属证明。” 本院认为，本案双方签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据协议约定，双方应于协议订立后90日内签订《杭州市房屋转让合同》。现双方未能如期签订《杭州市房屋转让合同》产生本案定金返还之诉，本案争议焦点为是谁的原因导致《杭州市房屋转让合同》未能如期订立。根据洪剑二审庭审中的陈述，其要求毛炜君先将房屋抵押贷款还清，再签订正式合同，随后再支付首付款，但毛炜君不予同意，导致《杭州市房屋转让合同》未能如期订立，该说法与中介的证人证言和毛炜君的陈述基本一致，本院予以确认。根据协议第十四条，案涉房屋抵押款由毛炜君自行归还，故买卖双方对案涉房屋存在抵押以及抵押款归还的义务主体均明晰，并根据协议第七条“若乙方需要先行偿还出售物业的银行按揭尾款，但又无法偿还该费用的，则甲方同意在丙方全程监控下将购房首付款借于乙方，以帮助其偿还银行按揭尾款，解除抵押手续”，买方洪剑亦应当知晓抵押款归还与订立《杭州市房屋转让合同》存在先后顺序，但其在订立协议时未与毛炜君约定以毛炜君还清房屋抵押贷款作为签订《杭州市房屋转让合同》的前提，协议第十四条还明确记载90天签约期系因洪剑名下有两套房子，卖掉一套需要时间，故应认定洪剑在订立《房地产买卖居间协议》时不要求毛炜君还清房屋抵押贷款作为签订《杭州市房屋转让合同》的前提。90天签约期内，洪剑提出要求毛炜君先将房屋抵押贷款还清作为签订《杭州市房屋转让合同》前提，超出《房地产买卖居间协议》范畴，未能与毛炜君协商一致的后果应由洪剑自行负担，且根据洪剑与曾焕忠聊天记录所示，洪剑最初系因担心自身房屋无法正常出售要求协商解除《房地产买卖居间协议》，而洪剑二审中自述其名下房屋已经于2019年11月出售，该时间也在毛炜君发出解约函之前。因此，本案双方未能如期签订《杭州市房屋转让合同》的原因系洪剑所致，根据《房地产买卖居间协议》第四条的约定，洪剑无权要求毛炜君返还定金。综上，毛炜君先的上诉请求成立，一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初988号民事判决； 二、驳回洪剑的诉讼请求。 一审案件受理费3650元，由洪剑负担。二审案件受理费4300元，由洪剑负担并于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，毛炜君于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十月九日 书记员 万丹丹