安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6671号 上诉人（原审原告）：安徽普元生物科技股份有限公司，住所地安徽省合肥高新区燕子河路****楼**。 法定代表人：徐太祥，董事长。 委托诉讼代理人：李震，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何玉万，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：合肥悦盈置业有限公司，，住所地安徽省合肥高新区创新大道**创新产业园****** 法定代表人：秦华，董事长。 委托诉讼代理人：左杭生，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐永，北京中银（合肥）律师事务所律师。 上诉人安徽普元生物科技股份有限公司（以下简称普元公司）与上诉人合肥悦盈置业有限公司（以下简称悦盈公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 普元公司上诉请求：1.维持原审判决第一、二项；2.变更原审判决第三项为“悦盈公司于判决生效后十日内向普元公司支付租赁场地超期占用费（自2019年10月1日起，按照月租金280000元标准计算至案涉场地恢复原状后返还给普元公司之日止)”；3.悦盈公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原审判决对超期占用费按照租期标准每月14万元支付，明显错误。合同约定租期内租金是每月14万元，展期内占用费是每月28万元。根据“举轻以明重”原则，合同约定的展期内占用费都是每月28万元，违约情形下的超期占用费，至少参照展期标准支付。按照原审判决结果，悦盈公司违约了反而责任减轻，这明显违背了常理。更为重要的是，在合同约定的展期于2019年9月30日届满后，普元公司于2019年10月29日发送《律师函》催告，要求悦盈公司在收函后7日内运走堆放的渣土，并且明确告知悦盈公司，要按照展期占用费标准支付超期占用费，即每月28万元。悦盈公司在2019年10月30日收到《律师函》后，不仅在催告的7日期限内，甚至至今都没有拉走堆放的渣土，仍然超期占用着案涉土地。因此，悦盈公司至少自收函的第7日起，即2019年11月6日开始，按照展期标准支付超期占用费。综上，对于悦盈公司违约情形下的超期占用费，是参照合同约定的租金标准14万元/月，还是合同约定的展期标准28万/月，不属于法官自由裁量权范畴。原审判决是对悦盈公司违约情形下判令承担的责任反而减轻，明显违背了法理和情理，变相是在鼓励市场经济中的违约行为。 悦盈公司辩称，一、普元公司拒绝履行《场地临时租赁协议》约定的协助义务，系导致悦盈公司未按期对案涉租赁土地恢复原状并办理移交的原因，对此悦盈公司不构成违约。双方签订的《场地临时租赁协议》第五条第2款约定“乙方负责协调处理施工的环境、城管等政府部门的手续和关系，必要时甲方应予以协助办理相关手续”。从案涉租赁土地的用途来看，悦盈公司租赁普元公司土地是为了周转悦盈公司开发“见山花园”项目的基础开挖出的土方，在建筑物基础完成后，再将周转的土方运回建筑工地回填。但上述将渣土运入租赁土地和从租赁土地运出，按照《合肥市建筑垃圾管理办法》第七条规定“转运建筑垃圾应当按照规定办理建筑垃圾处置核准手续”，以及合肥高新区城市管理部门的管理实践，前后两次转运均需要办理审批手续，即案涉渣土从普元公司运出需要由普元公司向城管部门申请行政审批手续。但在租赁协议到期后，悦盈公司向普元公司提出外运土方申请，但普元公司拒绝配合办理审批手续。悦盈公司为了尽快移交场地，在未经城管部门批准的前提下外运土方，多次被城管部门制止并处罚，导致了租赁场地的渣土至今无法外运。普元公司实际控制并占有了涉案的租赁场地，且拒绝履行协助义务，导致外运渣土和移交场地的合同义务悦盈公司事实上已无法履行。因此，系普元公司不履行合同约定协助义务的违约行为，导致渣土无法外运、场地无法移交的现状，其责任和损失应由普元公司自己承担，普元公司要求悦盈公司承担恢复原状、移交场地的违约责任不能成立。 二、即使认定悦盈公司在租赁期间届满后超期占用涉案土地，按照租赁协议约定的租期内租金14万元/月标准，认定普元公司在超期占用期间的损失，符合民法规定损失填补原则，普元公司主张按照宽展期费用标准支付超期占用费用缺乏合同依据及法律依据。双方在《场地临时租赁协议》中就租期内租金标准及宽展期租金标准作出明确约定，对于租赁期届满后继续占用的使用费标准并未约定。契约的本质系订立契约双方的合意，有约定从约定，未约定违约责任，只能主张赔偿损失。本案中，双方的租赁协议在约定的租赁期间届满后，普元公司也发函要求终止，双方之间的租赁协议即以终止。那么在协议终止后，悦盈公司继续占用租赁土地导致普元公司的损失应为超期占用期间的正常租金损失。即使认定悦盈公司逾期返还租赁土地应承担违约责任，民法中的违约损失适用的是损失填补原则，在超期占用期间普元公司的合理损失，应为按照租赁期间约定的租金损失标准计算的超期占用费。虽然租赁协议中约定了宽展期的费用标准，但宽展期费用约定并不等同于双方约定了超期占用的违约责任，也不能按照宽展期的费用标准计算超期占用期间的租金损失。故，普元公司的损失应认定为正常租期内费用标准的租金损失，因此普元公司主张以宽展期的费用标准计算超期占用费明显缺乏合同依据和法律依据。 三、即使认定悦盈公司在合同履行过程中存在违约行为，但普元公司在违约行为发生后，应当采取适当措施防止损失的扩大，因普元公司未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方在协议第四条第3款“租赁到期后乙方为按移交确认的用地状态，甲方有权处置，所涉的相关问题参照第四条第6款处理”，第6款约定“甲方处理土方涉及的费用，在本合同约定租赁时间结束后（含宽展期），以不耽误甲方建设工程施工节点的当时实际土方外运价格计算，相关合理费用由乙方承担”。从上述合同条款约定来看，双方对于出现超期占用情形下各方的权利义务作出了相应的安排，简而言之，在超期情形下普元公司有权处置租赁土地上的土方，合理费用由悦盈公司负担。结合本案实际，普元公司本应协助悦盈公司办理相关行政审批手续，因在租赁期届满后普元公司不配合办理审批手续，导致悦盈公司至今未能移交场地。即使认定系悦盈公司违约，那么按照约定，普元公司有权对场地内的土方进行处置，防止损失的扩大，但普元公司并未对渣土进行处置。特别是在一审期间，一审法院组织双方调解，悦盈公司提出由普元公司办理审批手续协助悦盈公司外运土方，或悦盈公司承担费用由普元公司单方处置，但普元公司均予以拒绝。一审判决后悦盈公司再次发函请求普元公司协助办理审批手续、或对土方进行处置，但普元公司仍不予回应。显然，普元公司对于本案损失的扩大存在过错，系由其自身故意违约行为造成，因此根据《合同法》第一百一十九条规定，对于损失的扩大部分普元公司无权要求赔偿。 四、鉴于部分土方仍堆放在案涉场地，悦盈公司请求二审法院责令普元公司限期协助办理土方外运的行政审批手续，由悦盈公司将案涉租赁场地上土方处理完毕后办理移交，或者按照合同约定由普元公司单方处置，悦盈公司负担合理费用，防止损失的不断扩大，达到案结事了的诉讼目的。 悦盈公司上诉请求：1.维持原审判决第一、三项；2.普元公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对于涉案场地，悦盈公司不具有恢复原状和返还的条件。涉案租赁场地由普元公司实际控制，且土方外运手续必须由普元公司向相关政府部门进行申请。但普元公司始终拒绝配合。2019年10月份租赁合同期结束后，悦盈公司在普元公司拒绝配合办理土方外运手续的情况下进行清运，过程中持续遭到匿名举报，导致清运多次受到城管执法队的限运管制处罚。一审判决前，悦盈公司曾经多次向一审法院提出要求，同意立刻对场地内土方进行外运，或者按照《场地临时租赁协议》第四条第6项的约定直接支付土方外运费用。经一审法院居中调解，普元公司一直持拒绝态度。普元公司意图通过恶意拖延时间的方式达到增加占用费收益的目的显露无遗。一审判决后，悦盈公司为履行第一项判决内容，再次通知普元公司配合土方外运，并要求普元公司配合办理土方外运手续的申请，仍然未得到任何反馈（土方外运需递交《合肥高新区建设项目渣土处置审核表》作为前置申请）。故悦盈公司对涉案场地不具有恢复原状并返还的前提条件，一审法院认定事实不清。二、一审法院判决悦盈公司按14000元每月支付场地占用费显失公平。《场地临时租赁协议》期届满后，虽未经城管部门审批，但经悦盈公司委托的土方单位处理后，涉案场地内的大部分土方已外运完毕，部分场地已经平整完成。剩余少部分土方未能清运完成非因悦盈公司主观原因所致。所以，一审法院按照《场地临时租赁协议》约定的月租金标准足额判定悦盈公司承担超期占用费显失公平。且2020年初我国爆发新冠××疫情，防疫管控期间全面停工，疫情期间的占用费不再应当由悦盈公司承担。三、在一审判决后，悦盈公司向普元公司发函请求协助办理相关的行政审批手续，但是普元公司至今不予回复也未办理相关手续。因普元公司拒绝履行协助义务，导致的损失应当由普元公司承担。 普元公司辩称，悦盈公司在履行合同和本案诉讼中均违反诚实信用原则，涉案土地仍然有悦盈公司设置的围栏，且堆放的渣土影响普元公司二期项目的开工建设。该项目的规划早以报给高新区建设局。且普元公司自行处理渣土的话需要产生费用，该费用需要事先获得悦盈公司的认可，而不是等费用产生之后等悦盈公司认可。对涉案土地恢复原状，原审判决并没有认定需要普元公司承担配合义务，在一审诉讼至今，悦盈公司也没有提出具体明确的配合义务内容。悦盈公司在前期确实拉走了部分渣土，后若因手续不全受到相关部门处罚，与本案不是同一法律关系，与普元公司无关。一审开庭后，双方自行和解中，对剩余渣土量争议较大导致没有和解成功。普元公司为国有控股企业，且涉案项目二期工程急需开工，否则会造成建设资金闲置产生损失。普元公司不会因为区区的几十万元超期占用费用而不配合悦盈公司。涉案的土地租期2019年9月30日期满，宽展期2019年10月31日期满。普元公司当月已经发律师函催告，因新冠发生在2020年年初，所以悦盈公司的违约事项发生在疫情之前，所以减免超期占用费的主张没有依据。在一审判决后，悦盈公司要求配合的表格内容几乎是空白，其要求普元公司盖章，普元公司立即回话要求悦盈公司确认配合的内容和目的，但是悦盈公司的态度很恶劣。 普元公司向一审法院起诉请求：1、判令悦盈公司返还普元公司位于合肥市占地区域租赁场地，恢复租赁场地原貌后，与普元公司完成交接验收；2、判令悦盈公司支付2019年9月1日至2019年9月30日宽展期占用费280000元；3、判令悦盈公司支付租赁场地超期占用费（自2019年10月1日起，按照9330元／日，支付超期占用费至租赁场地交接验收之日止）；4、判令悦盈公司承担普元公司成功办理施工许可证后，延期开工的经济损失。 一审法院认定事实：2019年2月26日，普元公司（甲方）与悦盈公司（乙方）签订了一份《场地临时租赁协议》，约定：临时租赁场地范围为甲方园区红线内3#、4#占地区域(即园区东西两头空地,约10000平方米)；租赁期限自2019年3月1日起至2019年5月31日止，期间为3个月(不足3个月的按3个月计算);宽展期为1个月；3个月租赁费用共计42万元整，乙方先付款后使用。乙方同时向甲方支付28万元为履约保证金；宽展期内总价格以本合同履约保证金为限，即28万元整,每日价格:0.933万元整，费用按日据实结算,甲方扣除宽展期内乙方占用场地实际天数费用后,剩余款项应在本合同第四条第四款约定的时间内退还乙方,甲方对此不持异议；甲方只负责租赁场地并处理场地内土地附属物(包括但不限于:鱼池、菜地等),保证净地交付乙方使用且不会影响乙方正常使用租赁场地,乙方的临时堆土使用及运输责任自行负责申报或协调,乙方到期将用地恢复到使用前地貌后,甲方积极配合乙方按照书面移交确认文件办理租赁场地交接验收；租赁到期后乙方未按移交确认的用地状态,甲方可有权处置,所涉及相关问题参照本合同第四条第六款处理；甲方同意土方外运宽展期为1个月(自2019年6月1日开始至2019年6月30止)；甲方处理土方涉及费用:在本合同约定租赁时间结束后(含宽展期),以不耽误甲方场地建设工程施工节点的当时实际土方外运价格计算,相关合理费用由乙方承担；协议签订后，乙方将3个月租赁费及履约保证金支付到甲方账户后方可使用场地,进场前双方测定现状的地形地貌,在进场同时对租用范围进行围挡,确保施工安全和施工环境不对甲方出租范围外造成影响；乙方承诺按期恢复租赁用地现状,归还甲方。 上述协议到期后，双方续签了一份《场地临时租赁协议》，约定：续租租赁期限自2019年7月1日起至2019年8月31日止,期间为2个月(不足2个月的按2个月计算)；宽展期为1个月；2个月租赁费用共计28万元整，乙方先付款后使用。乙方同时向甲方支付28万元为履约保证金；宽展期内费用计算：宽展期内总价格以本合同履约保证金为限，即28万元整,每日价格0.933万元整,费用按日据实结算，甲方扣除宽展期内乙方占用场地实际天数费用后,剩余款项应在本合同第四条第四款约定的时间内退还乙方，甲方对此不持异议；甲方只负责租赁场地并处理场地内土地附属物(包括但不限于:鱼池、菜地等)，保证净地交付乙方使用且不会影响乙方正常使用租赁场地,乙方的临时堆土使用及运输责任自行负责申报或协调,乙方到期将用地恢复到使用前地貌后,甲方积极配合乙方按照书面移交确认文件办理租赁场地交接验收；租赁到期后乙方未按移交确认的用地状态,甲方可有权处置,所涉及相关问题参照本合同第四条第六款处理；甲方同意土方外运宽展期为1个月(自2019年9月1日开始至2019年9月30止)；甲方处理土方涉及费用:在本合同约定租赁时间结束后(含宽展期),以不耽误甲方场地建设工程施工节点的当时实际土方外运价格计算,相关合理费用由乙方承担；协议签订后,乙方将2个月租赁费及履约保证金支付到甲方账户后方可使用场地,进场前双方测定现状的地形地貌,在进场同时对租用范围进行围挡,确保施工安全和施工环境不对甲方出租范围外造成影响；乙方承诺按期恢复租赁用地现状,归还甲方。该协议签订后，悦盈公司支付了2019年7月1日至8月31日期间的租金280000元，未支付宽展期履约保证金280000元。2019年10月29日，普元公司向悦盈公司邮寄了《律师函》，催告悦盈公司履行恢复租赁场地地貌、返还租赁场地，付清宽展期、超期使用期间的租金和费用等义务。 一审法院认为，普元公司与悦盈公司签订的两份《场地临时租赁协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为合法、有效，双方当事人均应履行合同约定的己方义务。现合同已到期，上述租赁协议即行终止，合同终止后，悦盈公司无权继续占有使用案涉土地，理应将所堆土方进行清空、恢复租赁用地现状后向普元公司返还，故对普元公司诉请悦盈公司恢复案涉租赁场地原状后返还普元公司的诉讼请求，该院予以支持。悦盈公司关于租赁协议期限届满后已将大部分土方运出，余下少部分土方未能及时运出非因悦盈公司原因所致；租赁场地一直由普元公司控制,普元公司可以自主进行开工建设的答辩意见，未提供证据证明，该院不予采信。 双方在《场地临时租赁协议》中约定，宽展期内总价格以本合同履约保证金为限即28万元整，现普元公司诉请悦盈公司支付2019年9月1日至2019年9月30日宽展期占用费280000元，不违反约定，该院依法予以支持。因宽展期满后悦盈公司仍未返还案涉土地，致使普元公司无法正常使用案涉土地，悦盈公司应参照协议约定的月租金140000元（280000元÷2个月）标准支付租赁场地占用使用费直至恢复案涉租赁用地原状并向普元公司返还之日止。关于普元公司诉请悦盈公司承担在其成功办理施工许可证后，延期开工的经济损失费用，未提供证据证明，该院对该项诉请不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、合肥悦盈置业有限公司于判决生效后十五日内将位于合肥市场地恢复原状后返还给安徽普元生物科技股份有限公司；二、合肥悦盈置业有限公司于判决生效后十日内向安徽普元生物科技股份有限公司支付2019年9月1日至2019年9月30日宽展期占用费280000元；三、合肥悦盈置业有限公司于判决生效后十日内向安徽普元生物科技股份有限公司支付租赁场地超期占用费（自2019年10月1日起，按照月租金140000元的标准计算至案涉场地恢复原状后返还给安徽普元生物科技股份有限公司之日止）；四、驳回安徽普元生物科技股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2750元，减半收取计1375元，由合肥悦盈置业有限公司负担。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，悦盈公司提交补充证据《要求普元公司协助办理租赁场地内土地外运手续的函》、邮寄凭证。旨在证明一审庭审后悦盈公司向普元公司再次发函请求其配合办理土方外运手续，以便悦盈公司能够外运渣土、恢复原状，办理移交手续，悦盈公司在函件中明确告知了普元公司拒绝承担协助义务的后果，因此造成损失扩大的部分应由普元公司承担。普元公司的质证意见为该函件普元公司确实收到，但是对证明目的不予认可，对函中的内容认为是普元公司拒绝不配合是不属实的。合同到期之后普元公司就发函催告悦盈公司，悦盈公司也确实拉走了部分渣土，在拉土的过程中普元公司一直都是配合的。至于剩余部分停止拉运，悦盈公司自称是因他人投诉和城管部门的处罚，若手续不全受到处罚与普元公司无关。普元公司收到审核表，但是我方收到的审核表中印章也是复印件，普元公司与悦盈公司的负责人联系，问其普元公司在何处盖章，悦盈公司要求我方在建设单位盖章。我方认为建设单位是悦盈公司，如果需要我方盖章，也是在悦盈公司盖章后再加盖我方公章。普元公司针对二审悦盈公司提供的函件向法院提供普元公司收到相关函件后与悦盈公司的电话录音，旨在证明普元公司已履行配合义务，只是要求悦盈公司在邮寄的渣土审核表中建设单位一栏由悦盈公司先盖章，普元公司再盖章，因为悦盈公司才是建设单位。悦盈公司的质证意见为真实性现在无法核实，对其证明目的有异议。从电话录音的内容中，悦盈公司一直在向普元公司解释审核表的相关盖章事项。并不是普元公司代理人所说的不愿意配合其履行协助义务。从电话录音的语境中普元公司一直在纠缠，其目的是有意给悦盈公司设置相关的障碍。从审批手续的正常流程来看，本次渣土经经历了两次运输过程，第一次运输是由悦盈公司向相关部门申请审批手续，第二次的运输因渣土堆放在普元公司的场地内，按照合肥市相关渣土处置的政策和法规，需要由普元公司向相关部门申请审批手续。因此悦盈公司所寄送的函件和审核表要求普元公司提供协助义务符合相关的法律规定。且如果普元公司有意履行协助义务，既可以向相关部门咨询获得办理相关手续的正常手续。因此悦盈公司在一审以后向普元公司发函请求办理行政审批手续其目的是为减少本案所涉的租赁损失。 本院认为，普元公司与悦盈公司签订的两份《场地临时租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。就本案现已查明的事实来看，双方签订的协议到期后，悦盈公司并未按合同约定对案涉土地进行清空并恢复原状返还普元公司，悦盈公司存在违约，一审法院在此情况下按照双方协议约定的租金计算占有使用费并无不当，本院予以支持。普元公司认为应按双方协议中宽展期约定的租金计占有使用费，依据不足，不予支持。悦盈公司认为普元公司不配合其办理土方外运手续，涉案租赁场地未能清运完成系普元公司所致，但从双方签订的协议约定内容来看，是由悦盈公司负责对临时堆土使用及运输责任进行申报或协调，普元公司的责任仅是予以协助配合办理相关手续，悦盈公司提供的现有证据无法反映案涉场地的土方未能清运系普元公司原因所致，现其认为案涉租赁场地不具有恢复原状和返还条件，其不应支付场地占有使用费，无合同和法律依据，其该项主张，本院不予支持。因双方协议约定悦盈公司应在2019年9月30日宽展期到期后恢复原状返还案涉租赁场地，悦盈公司未按合同约定返还，在普元公司2019年10月发出《律师函》后仍未返还案涉租赁场地，作为违约方现其以2020年初新冠××疫情期间为由，主张不支付此期间的占有使用费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，普元公司、悦盈公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11000元，由上诉人安徽普元生物科技股份有限公司负担5500元，上诉人合肥悦盈置业有限公司负担5500元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月九日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。