广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初23125号原告（反诉被告）深圳市某某有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道。法定代表人贺某某。委托代理人王某某，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人张某某，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市某某发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道。法定代表人林某某。委托代理人覃某某，系公司员工。被告深圳市某某物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人陈某，系该公司董事长。委托代理人陈某某，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告深圳市某某有限公司（以下简称“某某公司”）诉被告深圳市某某发展有限公司（以下简称“某某公司”）、被告深圳市某某物业管理有限公司（以下简称“某某物业公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，被告某某公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人王某某、张某某，被告某某公司的委托代理人覃某某，被告某某物业公司的委托代理人陈某某均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月7日，原告与某某公司签订《停车场管理委托协议书》，约定原告将原告所有的和兴花园二期地下停车场委托给某某公司经营管理，而某某公司将其经营管理的和兴花园三期地面停车场委托给原告经营管理。因和兴花园二期地下停车场共34个车位，双方约定每个车位每月收益按200元计算，合计每月收益6800元；和兴花园三期地上停车场35个停车位，双方约定每个停车位每月收益按100元计算，合计每月收益3500元，折抵后某某公司每月应向原告支付3300元，某某公司应在每月10日前向原告支付，延期支付应按每日5‰上原告支付滞纳金。2017年6月，原告与某某公司就停车场收益进行对账，并约定2015年1月至2017年6月期间，某某公司应向原告支付停车场收益99000元，与原告应向某某公司支付的物业管理费相折抵。自2017年7月起，某某公司应将和兴花园二期地下停车场收益全部支付原告。2018年4月1日，某某公司未经原告同意，擅自将和兴花园二期地下停车场移交给某某物业公司。此后，原告多次向某某公司、某某物业公司发函，催告其向原告返还停车场及停车场收益，但二被告至今尚未支付停车场收益，也未将停车场返还原告。故原告诉至法院，提出诉讼请求：1、两被告向原告返还和兴花园二期地下停车场34个停车位；2、被告某某公司向原告支付和兴花园二期地下停车场自2017年7月起至2018年3月的收益61200元及滞纳金（滞纳金以欠付停车场收益本金为基数，自每期应付未付之日起，按年利率24%计算至实际还清之日止，暂计至2020年5月31日为38084.53元；3、两被告向原告支付和兴花园二期地下停车场自2018年4月起至该停车场实际返还原告之日止的收益及滞纳金（停车场收益按政府指导价每月250元，自2018年4月计算至停车场实际交还原告之日止，暂计算至2020年5月为221000元；滞纳金以欠付停车场收益本金为基数，以每期应付未付之日起，按年利率24%计算至实际还清之日止，暂计算至2020年5月31日为59120.33元；4、两被告承担本案的受理费、保全费等。被告某某公司答辩并反诉称，一、其于2018年3月29日通过街道物管办、社区工作站、业委会、新物业等人就和兴花园一二期新旧物业交接事宜达成协议，原告当时也在场，其于2018年4月1日正式撤离。二、其与原告于2019年4月底，双方就物业费、停车费进行对账，原告欠其物业费40896.4元（不含滞纳金，物业费计算时段为2017年7月至2019年4月）。其应支付原告2017年7月至2018年3月的和兴花园二期停车费与其的花园三期停车费相折抵后费用为29700元，原告需支付其三期地面停车费2018年4月至2019年4月停车费3500元/每月，13个月共计45500元，双方停车费相互抵扣后，本次结算原告本应支付其停车费15800元以及上述物业管理费，然而原告于2019年4月29日仅支付其物业管理费40896.4元（不含滞纳金）。三、其于2019年9月1日退出和兴花园三期的物业管理，原告应支付其三期的地面停车场收益时段为2017年7月至2019年8月，收益共计91000元，3500元每月共计26个月。四、其2018年4月撤出和兴花园二期管理后，曾致函原告要求双方终止协议，并归还和兴花园三期地面停车场管理权，但原告一直未与其进行协商移交和兴花园三期停车场管理权事宜，直至2019年9月1日其撤出和兴花园三期物业管理，原告也没有向其支付和兴花园三期的地面停车场费用。五、基于2012年3月7日其与原告签订了《停车场管理委托协议书》，约定和兴花园三期的地面停车场与和兴花园二期的地下停车场互换管理权，其支付3300元/月的停车费给原告。其于2018年4月撤出和兴花园一二期的管理，撤出管理地点的和兴花园一二期的停车场管理权则因相应终止，其还在管理的和兴花园三期的物业管理服务继续管理，协议还约定由双方互换三期地面停车场管理协议仍然生效，2019年9月起其撤出和兴花园三期的管理，协议自动终止。自2017年7月至2019年8月期间，原告从未向其支付和兴花园三期的地面停车费收益，按每月3500元共计26个月，共计91000元，滞纳金按年利率24%计算至实际还清之日止，暂计算至2020年6月30日共计44590元。（在此期间，原告还拖欠其在和兴花园管理三期的物业管理费八万余元，法院已另案判决）。故此，被告某某公司提出反诉请求：1、原告支付其和兴花园三期地面停车费为2017年7月至2019年8月，3500元/月，26个月共计91000元及滞纳金，滞纳金按以欠付停车场收益本金为基数，自每期应付未付之日起按年利率24%计算至实际还清之日止，暂计算至2020年6月30日共计44590元；2、本案诉讼费、保全费由原告承担。被告某某物业公司辩称，1、其作为本案合同纠纷的主体不适格，其与原告不存在合同关系，其非涉案合同相对方，应裁定驳回原告对其的起诉。2、其是基于与涉案小区业委会签订的《物业服务合同》并于2018年4月1日正式合法进驻和兴花园一、二期物业提供酬金制物业服务，停车场属于小区全体业主所有，其对该物业没有所有权及收益权，原告要求其返还停车场没有事实和法律依据。3、其只根据相关法律法规和《物业服务合同》收取物业管理费，小区所有收入归入小区公管资金账户，其无权主动支配任何款项，停车场收益与其没有直接关系，其并未占有停车场收益。4、被告某某公司的反诉与其无关。原告对被告某某公司的反诉答辩称，1、被告某某公司不享有和兴花园三期停车场的所有权、收益权，无权向原告主张停车费、收益。在和兴花园三期单独成立业委会之后，业委会通知原告，被告某某公司无权收取该停车场停车费。2、被告某某公司已经退出和兴花园三期物业管理，在此情况下无权收取三期停车场收益。3、即便被告某某公司作为物业管理公司，有代收三期停车场停车费的代收权，但在其未向原告支付二期停车场停车费的情况下，也无权向原告主张三期停车场收益。经审理查明，原告系深圳市龙岗区和兴花园（以下简称“和兴花园”）的开发建设单位。被告某某公司原系和兴花园的物业服务公司。2012年3月7日，原告（作为甲方）与被告某某公司（作为乙方）、深圳市龙岗区龙城街道愉园社区工作站（作为见证方）签订《停车场管理委托协议书》，双方就和兴花园二、三、四期小区停车场的经营管理事宜进行协商，约定：1、甲方将二期地下停车场34个停车位委托给乙方经营管理，并由乙方办理深圳市经营性停车场许可证；2、三期停车场、四期地下停车场由甲方下属公司深圳市和兴物业管理有限公司管理，并由深圳市和兴物业管理有限公司办理深圳市经营性停车场许可证；3、由于乙方管理收益的二期地下停车场与甲方管理的三期地面停车位数量与收益不对等，乙方每月10日前向甲方缴纳3300元/月，延期支付乙方向甲方支付千分之五元/日的滞纳金，或从甲方应缴纳的物业管理、主体维护基金等其他费用等冲抵；……4、本协议与乙方与和兴花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》期限相同；如《物业管理服务合同》提前终止或续签，则本合同期限相应终止或延续；终止的，乙方应在协议终止三天内将二期停车场和设备设施完整移交给甲方，并注销深圳市经营性停车场许可证。上述合同签订后，被告某某公司依约向原告支付经扣减后的每月3300元停车费至2017年6月底。原告与被告某某公司确认二期地下停车位共计34个，按200元/月/个结算停车费，每月停车费合计6800元；三期地面停车位共计35个，按100元/月/个结算停车费，每月停车费合计3500元；两者相扣减，即为合同约定的被告某某公司每月应付原告3300元。现原告与被告某某公司对从2017年7月起至今的停车费（二期地下及三期地面）结算有异议。另查，经和兴花园一、二期的业主委员会进行招投标之后，正式于2018年4月1日将和兴花园一、二期的小区物业委托给被告某某物业公司管理，被告某某公司则于当日撤出和兴花园一、二期的物业管理。被告某某公司确认其于2019年9月撤出和兴花园三期的物业管理。再查，涉案和兴花园1-4期均已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证；按照原告提交的其与和兴花园1-4期各业主的《深圳市房地产买卖合同》中的约定，和兴花园1-4期小区停车位权益（包括所有权和收益权）属于原告。本院认为，原告与被告某某公司于2012年3月7日签订的《停车场管理委托协议书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行己方合同义务。原告与被告某某公司互换和兴花园二期地下停车场（34个停车位）与三期地面停车位（35个停车位）的管理，应互相履行支付停车费的义务。自2017年7月起双方未再就上述停车费进行结算，因此，根据合同第3点约定，被告某某公司应收取原告三期地面停车位费用每月3500元，原告应收取被告某某公司二期地下停车位费用每月6600元。由于被告某某公司于2018年4月1日退出和兴花园一、二期的物业管理，于2019年9月退出和兴花园三期的物业管理。因此，原告应支付被告某某公司从2017年7月至2019年8月期间的三期地面停车位费用，即3500元/月×26个月=91000元；而被告某某公司应支付原告从2017年7月至2018年3月期间的二期地下停车场费用，即6800元/月×9个月=61200元。原告诉请被告某某公司支付2018年4月之后和兴花园二期地下停车场费用，无事实依据，本院不予支持。原告诉请被告某某物业公司支付2018年4月之后和兴花园二期地下停车场费用，无合同依据，本院不予支持。对于原告以其享有和兴花园1-4期小区停车位所有权诉请两被告返还二期地下停车场。本院认为，涉案和兴花园二期地下停车场属建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，是小区配套设施，根据法律规定，应当首先满足业主的需要。为满足业主对停车场的使用需求，必须由小区物业服务企业对停车场进行统一管理和经营。根据相关规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。现和兴花园一、二期已由业主委员会委托被告某某物业公司进行管理。故原告诉请被告某某公司、某某物业公司返还二期地下停车场，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告、被告某某公司诉请的滞纳金，应理解为逾期付款违约金。按照合同约定，从2017年7月至2018年3月期间，每月经扣减后，被告某某公司应在每月10日前向原告支付3300元，但被告某某公司未付，故被告某某公司的逾期付款违约金应从2017年7月起以每月3300元为基数，从2017年7月11日起算至款项付清之日止，逐月以此类推，截至2018年3月费用；此外，合同约定的违约金计算方式远高于实际损失，本院酌情调整至按照年利率6%计算。2018年4月1日被告某某公司撤出二期地下停车场，从该日起原告每月应支付被告某某公司三期地面停车位费用3500元/月，但合同并未约定该情况的逾期付款违约金的计算方式，根据合同权利义务相对等原则，按照被告某某公司所承担的违约金计算方式予以支持，故原告的逾期付款违约金应从2018年4月起以每月3500元为基数，从2018年5月1日起计算至款项付清之日止，按照年利率6%计算，逐月以此类推，截至2019年8月费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、深圳市某某发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市某某有限公司支付从2017年7月至2018年3月期间二期地下停车场费用共计61200元以及逾期付款违约金（2017年7月的费用以每月3300元为基数，按照年利率6%计算从2017年7月11日起计算至款项付清之日止；逐月以此类推，费用计算至2018年3月止）；二、原告深圳市某某有限公司应于本判决生效之日起七日内向深圳市某某发展有限公司支付从2017年7月至2019年8月期间三期地面停车位费用共计91000元以及逾期付款违约金（2018年4月的费用以3500元为基数，按照年利率6%计算从2018年5月1日起计算至款项付清之日止；逐月以此类推，费用计算至2019年8月止）；三、驳回原告深圳市某某有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市某某发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3495.54元、保全费2417元（原告均已预交），由原告承担2305.54元，被告某某公司承担3607元。反诉案件受理费1505.9元（被告某某公司已预交），由原告承担1009元，被告某某公司承担496.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二〇年十月二十日书记员  罗 韵