广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初16569号原告（反诉被告）：袁松基，男，1966年9月24日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴丁娟，广东华法律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑永清，女，1970年12月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄海勇、林楚君，分别为广东法制盛邦律师事务所律师和实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行，住所地广州市经济技术开发区科汇四街****。负责人：张勇。第三人：郑永玲，女，1968年11月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。本院受理原告（反诉被告）袁松基诉被告（反诉原告）郑永清、第三人中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行（以下简称“建设银行”）、郑永玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任审理，公开开庭进行了审理。原告袁松基及其委托诉讼代理人吴丁娟，被告郑永清的委托诉讼代理人黄海勇、林楚君，第三人郑永玲到庭参加了诉讼。第三人建设银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称：2001年初，原告与被告就被告名下座落于广州市海珠区宝业路36号402房（以下简称“涉案房屋”）房屋转让达成口头协议，协议约定：“被告以其购入价格365747元将涉案房屋转让给原告，原告向被告支付115747元，余款250000元由原告向被告名下还贷银行账户汇款的形式支付，待原告还清贷款后将涉案房屋过户到原告名下”。协议达成后，原告于2001年2月18日向被告支付了购房款50000元，被告于2001年2月将涉案房屋交付给原告并将涉案房屋的所有按揭资料交给原告。原告于2005年12月22日根据被告的要求向被告的姐姐郑永玲汇款58000元支付涉案房屋的购房款，并且从2001年3月17日开始至2018年4月原告一直支付涉案房屋的按揭款项，据此原告履行了房屋买卖的约定的所有付款义务。因2018年3月被告向原告发出《告示》，《告示》的内容为：“今告知402租户，本单位将收回重新装修…”，遂原告向法院起诉要求确认原、被告双方口头达成的关于涉案房屋的房屋买卖协议合法有效，案号为(2018)粤0105民初4252号，法院支持了原告的诉请。被告不服上诉，二审法院驳回了被告上诉，维持原判决。该案于2019年7月29日发生法律效力。该案生效后，被告至今未配合原告办理更名手续，故原告起诉请求判令：1、被告立即协助原告将座落于广州市海珠区宝业路36号402房产权过户至原告名下；2、本案全部诉讼费用由被告承担；3、第三人建设银行协助原告办理将座落于广州市海珠区宝业路36号402房抵押的注销手续。关于被告的反诉请求。不同意被告的说法，原、被告存在房屋买卖关系，法院已确定，购房价格双方已确定，证人证言予以证实。退一万步说，即使对价款约定不明，也应根据合同法规定按照当时双方约定的价格，而不是现有的市场价格去约定。被告答辩并反诉称：原、被告曾经参加了关联诉讼，原、被告没有构成买卖房屋关系，但法院认定为构成买卖房屋关系，被告愿意接受法院的最终认定，被告认为应当驳回原告的诉讼请求，理由如下：首先，在关联案件的一审、二审案件中，法院认定双方构成房屋买卖合同关系，并未对合同关系进行认定，房屋的总价款是多少，履行期间等等没有作出任何的认定，所以说该合同关系现在属于约定不明，无法履行。其次，根据房屋买卖的商业惯例以及双方的意思表示，房屋的过户肯定要全额支付房屋买卖的交易价款，原告除了支付5万元的首付款外，仅仅是在长达十多年的时间往被告账户存入28万元的供房款，还有大额房屋买卖尾款尚未支付。被告认为应该等原告支付所有的房款后，才能办理房屋的过户手续。原告没有支付完房款，并且原告在向被告账户转账供房款的时候存在长期断供的行为，严重违反双方买卖合同的约定。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。即使需要被告协助办理过户手续，原告也应当按照该房屋现有价值先支付涉案房屋买卖的对价，在原告支付完房屋对价之后，才能判处双方办理过户，因为房屋买卖肯定是先付齐全款，再办理过户。前案判决仅仅认定买卖协议合法有效，但未对该房屋的总价予以认定，被告认为原告应当根据现有市场价值支付对价。其次，原告在与被告达成口头买卖协议后，仅于2001年支付了50000元款项，未按照原告自己声称的“首期款115747元’的约定支付115747元首付款，逾期且未足额支付首期款项，存在严重过错，构成违约。再次，原告多年以来从未要求被告配合办理过户手续，占用了被告的购房名额和购房咨格。利用被告的名义进行长达十几年的银行房屋按揭贷款。因此该房屋买卖的成交时间应当为当下，并按照现有价值计算房屋价值，扣减原告已经支付的款项，折算出原告需要支付的房屋对价为220万元。故被告反诉请求判令：1、原告向被告支付房屋差价220万元；2、本案的诉讼费由原告承担。第三人建设银行述称：1、被告在我行的贷款已结清，我行多次通知被告配合办理本案抵押权的涂销登记手续，被告均不予理会。2、鉴于我行对被告已不享有债权，我行同意法院对本案抵押权作任何处理。第三人郑永玲述称：58000元是原告借我的钱，这是给我的还款。被告是我妹妹，我不知道原告和被告买卖房屋的事情，该笔款项不是房款。经审理查明：原、被告未签订书面的房屋买卖合同。袁松基曾向本院起诉郑永清和梁国明，要求确认袁松基与郑永清口头达成的关于广州市海珠区宝业路36号402房的《房屋买卖协议》合法有效。梁国明反诉要求确认袁松基与郑永清买卖涉案房屋的交易无效。本院于2018年11月12日作出（2018）粤0105民初4252号民事判决书，查明以下事实：袁松基与梁国明是同学关系，郑永清与梁国明于1993年1月20日登记结婚，于2011年6月2日登记离婚。袁松基提交了如下证据：1.郑永清出具的收据，时间为2001年2月8日，记载“今收到袁松基购买江南花园B2-402房楼款50000元正”；2.工商银行个人业务凭证，记载袁松基于2005年12月22日转账58000元给郑永玲（郑永清确认是其姐姐）；3.贷款人为郑永清的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭合同》、核定贷款指标通知书（额度25万元）、核准购房抵押贷款转存通知书、楼宇按揭贷款业务预缴费单、首期供款通知书、两张建设银行卡、龙卡取款凭条（记载持卡人郑永清银行账户与前述建设银行卡之一一致、转入账户与核准购房抵押贷款转存通知书记载收款人广州凯兴房地产开发有限公司收款账户一致），上述证据均为原件；4.龙卡存款凭条、龙卡存款回单，时间从2001年3月至2009年11月，袁松基拟证明其每月向郑永清名下偿还贷款的银行账户汇款；5.复印自物管处的装修改动报告、装修审批发证审批发证登记表、B栋入住单元一览表、B栋土建结构复查表复印件；6.2001年10月电费储蓄户委托银行电脑代划电费合同（存折户名黄燕玲，为袁松基妻子）、电信发票（2001年12月，用户名称为袁松基）、电话用户申请受理回执（2001年10月）、本地电话业务登记表、本地电话业务变更表（上述户名均为袁松基），拟证明袁松基于2001年8月对涉案房屋进行装修，袁松基从2001年10月居住在涉案房屋，以业主身份办理了供电、电信服务。7.报警回执，拟证明袁松基对郑永清在涉案房屋门口张贴告知要其搬走的行为进行报警。袁松基另提交了其存入郑永清银行账户每月款项的情况表，2001年3月-11月每月1800元，之后2002年-2009年9月金额、时间不统一，2009年11月-2017年5月基本每月1800元，2017年6月至2018年3月中间有中断，金额基本每月1700元，袁松基主张还贷共支付了339800元，目前贷款尚未还清。郑永清确认收到5万元，但主张是口头约定抵扣租金，但抵扣的时间段其无法说明，关于袁松基转入其账户的款项，其确认收到293500元。袁松基申请证人潘某（与袁松基、梁国明是同学关系）作证，证人陈述：袁松基与郑永清、梁国明两夫妻均说过涉案房屋是卖给了袁松基，原因是郑永清买了涉案房屋后又在隔壁买了更大的房屋，所以不用住在涉案房屋了；关于价款说是按照郑永清购买涉案房屋时的价格卖给袁松基，没有赚差价，听说加上利息大概50多万元，如何支付不知道；涉案房屋是其帮袁松基装修的，是袁松基出的钱，郑永清、梁国明应该没有住过涉案房屋，因为是毛坯房，装修时需要业主办理的一些手续是袁松基去办理的；涉案房屋一直由袁松基居住；涉案房屋的贷款是袁松基供的，但不知道房屋价款是否支付完毕；证人一直在袁松基和郑永清、梁国明两家人处走动，三家人比较熟，袁松基住在涉案房屋一直相安无事，2018年过年后，袁松基突然电话告知说有人贴了告示要收回房屋。法院认为以上证据已形成了证据链，互相印证，袁松基的主张已达到高度可能性标准，故认定袁松基与郑永清存在买卖涉案房屋的口头合同。该案判决：一、确认袁松基与郑永清口头达成的关于广州市海珠区宝业路36号402房的房屋买卖协议合法有效；二、驳回梁国明的反诉请求。郑永清不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）粤01民终11683号民事判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2019年7月29日发生法律效力。（2018）粤0105民初4252号案开庭笔录记载，关于原告提交的两张建设银行卡原件问题，被告郑永清表示：该两张卡是被告交给原告让原告每月向被告支付租金所用，而之所以将卡交给原告，是因为当时原告说这样他们存款比较容易，存进去作为交租金，因为被告不用那些钱，留在该账户中以供扣除贷款。据查册时间为2020年5月26日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区宝业路36号402房的所有权人为被告郑永清，交易日期为2002年11月29日；设有抵押，抵押权人为第三人中国建设银行广州经济技术开发区支行；该房屋被原告在（2018）粤0105民初4252号案中申请诉讼保全查封。第三人建设银行出具的《中国建设银行个人贷款对账单》记载，涉案房屋已还本金250000元，已还利息88453.21元。被告共还贷款本息338453.21元。2001年2月18日，被告出具收据给原告，载明：收到袁松基购买江南花园B2-402房楼款50000元。2005年12月22日，中国工商银行个人业务凭条记载，原告向第三人郑永玲转账支付58000元。被告提交了被告名下还贷账户从2004年10月20日至2018年5月21日的个人活期明细信息。原告表示：该明细信息中的所有存款都是原告支付的，并根据原告提交的龙卡存款凭条和被告提交的上述个人活期明细信息，整理了《袁松基存款到郑永清账户情况表》，经核算，原告从2001年3月17日至2018年4月23日期间不间断地向被告按揭还款账户存入共379800元。被告确认该表中2004年前金额的真实性，认为编号115-120号的款项（即从2014年8月18日至2015年1月17日转账的六笔款共10800元）是从被告账户转到供款账户的，另有数十笔款项被告均表示异议，剔除有异议的款项后，最后核算的金额为284000元。关于该表中编号115-120号的款项问题，原告表示由于当时原告遗失了房贷还款账户的银行卡，无法现金存入还贷款，所以委托被告转入，该款项原告也已经给了被告，所以该款项实际也是袁松基所存入。本案庭审中，关于双方约定的涉案房屋的交易问题。原告表示：双方口头约定涉案房屋的成交价为被告购入时价格365747元，首付款为115747元，按揭贷款为250000元；原告先向被告支付首付款50000元，等原告经济宽裕后支付剩余首付款65747元，可以分期支付，按揭贷款的本息均由原告支付，待按揭贷款还清立即办理过户手续。被告表示：不确认原告所述，当时约定原告支付50000元给被告，后协商不成，被告认为没有达成买卖合同关系，后面的情况就是原告一直居住在涉案房屋，原告也一直将房屋贷款转账到被告的账户，法院就认定有买卖合同关系，实际上双方没有达成共识是约定不明，对房屋总价款没有达成一致的约定。关于房款支付问题。原告表示：原告已支付首期款108000元、按揭款379800元，已经超过了被告应还的贷款金额，因此原告已经支付了所有的房款。被告表示：按揭贷款合同需要还款总金额为415440元，但最终还款只还了338453元，估计是利率调整导致的，利息减少76987元，该利息差额造成的利益应该由被告享有。关于原告转账给第三人郑永玲的58000元问题。原告表示这是被告让原告转账给第三人郑永玲的，用作房款；原告没有向第三人郑永玲借过钱。被告表示没有收到该款项，这是原告与第三人郑永玲之间的资金往来，与被告无关。第三人郑永玲表示：我收到了该笔款项，这是原告还给我的钱；原告向我借了几次钱，大概5万多，我没有证据证明原告向我借钱，我与原告是熟人，住在同一个小区，原告说缺钱我就借给他了，我不清楚原、被告之间房屋买卖的事情。原告和第三人郑永玲均确认双方是通过被告认识的。本院认为：生效的裁判文书已经判决确认原、被告口头达成的关于广州市海珠区宝业路36号402房的房屋买卖协议合法有效。本案中，关于双方约定的涉案房屋的交易问题。原告表示：双方口头约定涉案房屋的成交价为被告购入时价格365747元，首付款为115747元，按揭贷款为250000元；原告先向被告支付首付款50000元，等原告经济宽裕后支付剩余首付款65747元，可以分期支付，按揭贷款的本息均由原告支付，待按揭贷款还清立即办理过户手续。（2019）粤01民终11683号案中，证人潘某陈述：价款说是按照被告购买涉案房屋时的价格卖给原告，没有赚差价，听说加上利息大概50多万元，如何支付不知道，涉案房屋的贷款是原告供的。结合原告提交的向被告支付房款的收据、从2001年至2018年不间断地向被告账户汇款的凭证等证据，本院对原告上述主张予以采信。被告认为双方对房屋总价款未达成一致意见与实际履行情况不符，本院不予采信。关于原告已支付给被告的房款问题。原告表示已支付首期款108000元，该事实有被告出具的收据、原告向被告的姐姐郑永玲转账的银行业务凭条予以证明，本院予以采信。虽然第三人郑永玲表示原告向其支付的58000元是给其的还款，但未提交证据证明其向原告支付借款的事实，故对第三人郑永玲的意见，本院不予采信。关于原告已支付的按揭款金额问题，原告表示其已支付按揭款379800元，被告还贷账户明细信息中的所有存款都是原告存入的，并提交了建设银行卡原件、龙卡存款凭条及被告的个人活期明细信息表等证据证明。其中，被告的个人活期明细信息表显示从2014年8月18日至2015年1月17日转账的六笔款共10800元均是被告转账支付，故被告抗辩该六笔款是被告支付有理，本院予以采纳。此外，被告虽对其他多笔存款有异议，但未提交证据证明，且用于还贷的两张建设银行卡原件确实一直保存在原告处，被告在（2018）粤0105民初4252号案庭审中亦表示该两张卡是被告交给原告让原告每月向被告支付租金所用，而之所以将卡交给原告，是因为当时原告说这样他们存款比较容易，存进去作为交租金，因为被告不用那些钱，留在该账户中以供扣除贷款。故本院对被告的该抗辩意见不予采纳，上述证据能够形成有效证据链，证明原告从2001年3月17日至2018年4月23日共支付按揭款369000元，本院对此予以认定。现原告房款已经支付完毕，且涉案房屋已交付给原告居住多年，第三人建设银行亦表示涉案房屋的贷款已结清，故原告要求涂销抵押并协助其办理涉案房屋的产权过户手续合法有理，本院予以支持。如上述理由，被告反诉要求原告支付房屋差价220万元缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑永清和第三人中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行在本判决生效之日起十日内，共同办理广州市海珠区宝业路36号402房的涂销抵押手续。二、被告在本判决生效之日起三十日内，协助原告袁松基办理广州市海珠区宝业路36号402房的产权过户登记手续。本案本诉受理费100元、反诉受理费12200元，均由被告负担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年十月十四日书记员 杜彦泽莫敏琪