湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7270号原告：东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司，住所地湖南省宁乡市玉潭街道宁乡大道（瑞景春天）****。法定代表人：邹高敏。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，住湖南省安化县。该公司法务（特别授权）。被告：徐九英，女，1971年12月20出生，汉族，住宁乡市××镇××组。原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称和祥物业宁乡分公司）与被告徐九英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告和祥物业宁乡分公司的委托诉讼代理人夏博玲、被告徐九英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和祥物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年3月1日至2019年11月30日的物业管理费3716元、城市生活垃圾费225元、违约金600元，共计4541元；2.判令被告承担本案诉讼费用、公告费用。诉讼中，原告自愿要求被告从2017年11月1日起支付物业服务费至2019年12月31日，只要求被告支付2018年、2019年的城市生活垃圾费。事实与理由：2017年11月1日，开发商长沙春天房地产开发有限公司（以下简称春天房地产公司）与东莞市和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业）签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，合同约定由和祥物业在瑞景春天小区提供物业服务，合同期限为2017年11月1日起至2022年10月31日，步梯住宅按0.8元/月/㎡的标准支付物业费。实际由原告在该小区提供物业服务。另，2019年12月13日，原告与宁乡县华信物业公司（以下简称华信物业）签订了《债权转让协议》，双方约定将华信物业对被告所欠缴的截至2017年10月31日的物业费、车库管理费等债权转让给原告。合同期间，原告积极履行了合同约定的相关义务，向被告提供了完善的物业管理服务。被告系宁乡市玉潭镇宁乡大道瑞景春天小区**房屋的所有人，建筑面积140.81㎡。按约定被告应当缴纳从2017年3月1日至2019年11月30日的物业服务费3716元、垃圾费225元、违约金600元，但被告经催缴后一直未支付。和祥物业与春天房地产公司签订的物业服务合同及原告与华信物业签订的《债权转让协议》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，其权利义务受法律保护，依据法律规定该协议对被告具有约定力。现原告实际提供了全面的物业服务，被告亦充分享受了全面的服务，故被告应支付相应的物业服务费和违约金。被告徐九英口头辩称，房屋开裂，漏水，导致我房屋起霉，多次反映没有上门解决。本院经审理认定如下案件事实：1.被告徐九英系宁乡市玉潭镇宁乡大道瑞景春天小区17栋402室的业主，房屋建筑面积140.81㎡。被告于2015年收房装修入住至今。后因被告认为其房屋开裂、漏水而原告没有及时处理，故自2017年11月1日至2019年12月31日未交纳物业管理费2928元(0.8元/月/m2×140.81m2×26月)，2018年至2019年生活垃圾处理费150元（75元/年×2年），原告对被告欠交的上述物业服务费及生活垃圾费进行了书面催收。2.2017年11月1日，和祥物业与该小区开发商春天房地产公司签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，约定自2017年11月1日至2020年10月31日期间，由和祥物业为瑞景春天小区提供物业服务，步梯住宅按0.8元/月/㎡的标准支付物业费，实际由原告在该小区提供物业服务。原告受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代收瑞景春天小区2018年、2019年城市生活垃圾处理费，每户每年75元，并将所收费用缴纳至该中心。3.和祥物业向春天房地产公司出具委托书，内容为：“致长沙春天房地产开发有限公司，东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡县的派出机构，我司全权委托东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司“瑞景春天”项目进行全面管理运作，办理相关业务等，对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任，委托单位：东莞市和祥物业管理有限公司，营业执照证号：××，法定代表人：邹高敏印。上述事实，有《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》、商品房买卖合同、不动产信息登记表、服务收费标准表、律师函及照片、宁乡市市容环境卫生维护中心出具的《证明》、委托书、瑞景春天秩序员巡查签到表、照片、到庭当事人的陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，建设单位春天房地产公司与和祥物业签订的前期物业服务合同系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主均有约束力。原告作为和祥物业的分公司，接受总公司的委托，已依约为被告小区提供了主要的物业服务，且对被告欠交的物业服务费、城市生活垃圾处理费进行书面催收，被告应依约交纳物业服务管理费。原告自愿放弃要求被告支付2017年3月1日至2017年10月31日的物业服务费及2017年城市生活垃圾处理费，系原告对其自身权利的合理处分，本院予以准许。被告对原告计算物业服务费的起止时间无异议，故本院确认2017年11月1日至2019年12月31日，被告尚欠原告物业服务费2928元。被告辩称原告的物业服务不到位，本院参照(2020)湘0124民初858号民事判决书所查明的事实，结合本案查明的事实，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以减少5%，即被告应交的物业服务费为（2928元×95%）=2782元。对被告的辩论意见，本院予以部分采纳。被告反映的房屋开裂、漏水问题系另外的法律关系，被告可另循法律途径解决。原告提供证据证明其受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代收瑞景春天小区2018年、2019年城市生活垃圾处理费，并将所收费用缴纳至该中心，故被告应将原告代缴的城市生活垃圾费150元缴纳给原告。因原告提供服务存在瑕疵，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告未提交证据证明实际产生了公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐九英于本判决生效之日起三日内支付原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司2017年11月1日至2019年12月31日物业服务费2782元、2018年至2019年城市生活垃圾处理费150元，共计2932元；二、驳回原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司负担9元，被告徐九英负担16元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年十月十三日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。