四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5167号 上诉人（原审被告）：成都中新成资产管理有限公司，住所地：成都市武侯区一环路西一段********。 法定代表人：肖戈岚，董事长。 委托诉讼代理人：王彪，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都高远教育管理有限公司，住所地，住所地：成都市武侯区武青东二路**附**iv> 法定代表人：王凡，总经理。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文诗，四川尚上律师事务所律师。 上诉人成都中新成资产管理有限公司（以下简称中新成公司）因与被上诉人成都高远教育管理有限公司（以下简称高远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中新成公司上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审或者依法改判为撤销原判决第二项、第三项，驳回高远公司相应诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由高远公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.双方签订的《房屋租赁合同》、高远公司向成都铁路运输法院提出财产保全异议申请、中新成公司为高远公司在物业管理公司办理房屋装修手续，这些均可表明中新成公司已交付且高远公司已实际使用案涉房屋。2.成都铁路运输法院作出的保全裁定仅限制中新成公司的转租权，并未限制高远公司的承租权，更未对高远公司的租赁权造成实质影响，一审认为因案外人立方公司不同意中新成公司出租案涉房屋导致高远公司未能装修、使用案涉房屋属事实认定错误。3.中新成公司与案外人立方公司之间的《房屋销售代理及租赁合同》解除后，立方公司作为出租方权利人积极要求与高远公司履约，即高远公司与中新成公司签订的《房屋租赁合同》无任何履约障碍，但高远公司因自身不具备开办幼儿园的条件，进而拒不与立方公司履行合约。二、一审判决法律适用错误。1.立方公司作为案涉房屋的新出租方，应当被追加为本案当事人参与诉讼。2.《房屋租赁合同》于2019年2月25日解除，在此之前高远公司都应支付相应租金，中新成公司不应返还高远公司支付的2017年11月15日至2018年3月14日的租金。3.高远公司逾期支付租金，经中新成公司多次催缴仍不缴纳，基于其严重违约行为，中新成公司有权拒绝退还履约保证金。且因高远公司系根本违约方，拒不履行《房屋租赁合同》中约定的租金负担义务，故不论其主张的损失是否实际发生，该损失都不由中新成公司承担。 高远公司辩称，1.关于房屋是否交付问题。中新成公司未交付房屋钥匙，合同签订后，高远公司依据中新成公司提供的租赁房屋设计图纸进行装修设计，曾到租赁房屋一楼查看，但并未交付房屋。之后立方公司起诉中新成公司，该房屋便被查封，在此过程中，高远公司希望房屋可以正常交付，故以承租人名义向法院申请解除查封，但是中新成公司和立方公司的纠纷没有解决，高远公司无法贸然投资。高远公司基于中新成公司招商幼儿园才承租房屋，中新成公司向高远公司口头承诺，乐贝斯幼儿园不具备条件，会解除合同，也发出了解除合同通知。但乐贝斯幼儿园与中新成公司的诉讼中，并未提出解除合同，导致高远公司与中新成公司之间的合同无法履行。双方签订合同后，高远公司也在积极办理开办幼儿园事宜，也对幼儿园进行设计，中新成公司保证其与乐贝斯幼儿园的案件可以顺利解决。但该合同最终并未解除，上诉人发生根本违约行为，导致合同目的不能实现，高远公司享有法定解除权。一审中也举示过证据，通过立方公司判决书才了解到中新成公司将案涉房屋一房两租，这也是行政审批中的重大障碍。房屋没有交付，高远公司也没有占用使用过房屋，那么对方应退还租金以及承担相应责任；2高远公司是具备创办幼儿园资格的；3.高远公司并无恶意诉讼行为。 高远公司向一审法院起诉请求：1.判令解除高远公司、中新成公司于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令中新成公司退还高远公司支付的2017年11月15日至2018年3月15日的租金总计1000000元；3.判令中新成公司退还履约保证金总计500000元；4.判令中新成公司赔偿装修设计费损失154975元及聘请专业人员的工资损失473200元（截至2018年5月31日）；5.判令中新成公司支付1000000元租金和500000元履约保证金从支付之日起至付清之日止的资金占用利息（按照年利率6%计算，暂计算至2018年10月15日止的金额为127500元）。 一审认定事实如下：2016年，立方公司与中新成公司签订《房屋销售代理及租赁合同》，约定由立方公司将其自有的中铁骑士公馆部分商业用房出租给中新成公司并委托中新成公司销售代理及独家招商的有关事宜。合同范围涉及本案案涉房屋，租赁期限为2015年12月25日至2025年5月31日。2016年1月29日，立方公司向中新成公司出具《授权委托书》，授权中新成公司对合同约定的房产享有“独家进行招商和全面经营管理”的权利。 2017年5月10日，中新成公司（甲方）与高远公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定中新成公司将位于成都市武侯区的房屋（内部编号为，建筑面积2555.04平方米）出租给高远公司使用，租期自2017年5月15日至2025年5月31日，租赁用途为综合学前教育。合同签订后，高远公司支付了履约保证金500000元，以及2017年11月15日至2018年3月14日期间的租金1000000元。 2017年9月20日，立方公司向一审法院提起诉讼，要求解除立方公司与中新成公司签订的《房屋销售代理及租赁合同》，并要求中新成公司返还包括案涉房屋在内的商铺。一审法院于2017年11月1日作出判决，解除了中新成公司与立方公司签订的《房屋销售代理及租赁合同》，并判令中新成公司返还合同约定的商铺。中新成公司不服提起上诉，本院于2018年5月31日判决驳回上诉，维持原判。2018年6月4日，二审判决生效。2018年10月8日，一审法院向中新成公司送达了《公告》，要求中新成公司于2018年10月12日前腾退房屋。 关于高远公司的损失认定。1.装修设计费。高远公司提供了与成都木原建筑设计院有限公司签订的《建设工程设计合同》以及设计费发票、《请款申请》，拟证明其因租赁合同纠纷产生的损失。经一审审查，设计费系高远公司基于租赁合同的履行而产生的装修设计费，属于高远公司的实际损失，因此中新成公司应予以赔偿。但因高远公司提供的证据仅能证明其已实际支付设计费16000元，故该项损失，一审法院在16000元的范围内予以支持。2.员工工资。高远公司提交了与李一帆、胡一苹、王凡、张健伟的劳动合同和工资表、微信转款截图，拟证明其因开办幼儿园聘请工作人员支付的工资。同时高远公司申请了李一帆出庭作证。因王凡系高远公司法定代表人、张健伟系公司股东并担任公司总经理，该二人系高远公司的管理人员，其领取的工资与开办幼儿园不具有关联性，故该二人的工资不应认定为高远公司的损失。而李一帆、胡一苹系高远公司为了创办幼儿园，特意聘请的幼儿园园长、公司教育总监，故该二人的工资应认定为高远公司的损失。经一审审查，李一帆、胡一苹签订的《劳动合同》约定的月工资分别为12600元、10000元，同时有李一帆、胡一苹签字领取的2017年6月至2018年5月的工资表予以佐证，故一审法院认定高远公司的员工工资损失为248600元（共计11个月）。 一审另查明，2017年7月26日成都铁路运输法院发出公告，解除对中新成公司禁止转租、使用立方公司所有的位于武侯区的保全。 一审再查明，一审法院向中新成公司送达本案民事起诉状副本的时间为2019年2月25日。 一审法院认为，中新成公司与高远公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。《房屋租赁合同》签订时，中新成公司有立方公司的授权，因此，中新成公司与高远公司签订的《房屋租赁合同》应属合法有效。后因法院生效判决解除了立方公司与中新成公司之间的《房屋销售代理及租赁合同》，中新成公司丧失了出租案涉房屋的权利，导致《房屋租赁合同》无法继续履行，因此高远公司要求解除与中新成公司之间的《房屋租赁合同》的请求，一审法院予以支持。合同解除时间为起诉状副本送达时间，即2019年2月25日。 关于退还租金及履约保证金的请求。根据成都铁路运输法院的《公告》所载明的内容可以推定，2017年7月26日前案涉房屋已被立方公司申请保全，中新成公司被禁止转租、使用案涉房屋，虽然2017年7月26日案涉房屋的保全措施被解除，但中新成公司与立方公司之间的纠纷并未得到解决，立方公司作为所有权人不同意中新成公司出租案涉房屋导致高远公司未能装修、使用案涉房屋，因此高远公司要求中新成公司退还租金及履约保证金的请求，一审法院予以支持。 关于资金占用利息的请求。自合同解除后，中新成公司应当向高远公司返还租金及保证金，故资金占用利息自2019年2月26日起算。 关于损失赔偿的请求。因中新成公司未能提供案涉房屋供高远公司使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。经一审审理查明，高远公司的设计费损失16000元，员工工资损失248600元。因高远公司在签订合同后不久即发现了合同履行障碍，但其怠于履行合同解除权，导致员工工资损失进一步扩大，其自行扩大的损失不应得到支持，故员工工资损失，一审法院在6个月135600元的范围内予以支持，超过部分不予支持。综上，高远公司的损失赔偿请求，一审法院在151600元范围内予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、高远公司和中新成公司2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月25日解除；二、中新成公司于判决生效之日起十日内向高远公司退还租金1000000元、履约保证金500000元及支付资金占用利息（以1500000元为基数，按照年利率6%，自2019年2月26日起计算至实际付清之日止）；三、中新成公司于判决生效之日起十日内向高远公司赔偿损失151600元；四、驳回高远公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24845元，诉讼保全费5000元，由中新成公司负担21852.44元，高远公司负担7992.56元。 二审中，中新成公司提交了以下证据：第一组：1.1（2017）川中证字第10417号公证书，公证书记载了中新成公司于2017年3月24日在万兴路522、524、526号处粘贴解除与乐贝斯公司租赁合同的告知函，拟证明乐贝斯幼儿园在522、524、526号房屋中客观存在，高远教育承租前，知道或者应当知道相邻商铺存在“乐贝斯幼儿园”。 第二组：2.1（2018）川中证字第9144号公证书，载明中新成公司在案涉房屋驻地中心张贴告示，要求所签约商家与立方公司继续履约，拟证明立方公司与中新成公司解约后，中新成公司就继续履约事宜向已签约商家履行了告知义务。 第三组：3.1中新成公司分别与案外人孙孝栓、武侯新桥口腔门诊、成都梦浴健康管理公司签订的《房屋租赁合同》；3.2（2019）川中证字第8900号公证书；3.3（2019）川中证字第8992号公证书，拟证明高远教育与中新成公司签订的《房屋租赁合同》所约定的标的能继续履行，即可与立方公司继续履行。 第四组：4.1（2020）川中证字第1256号公证书，系中新成公司工作人员张祎与高远公司王凡、张健伟的微信聊天记录，其中显示2017年7月至2018年5月，张祎与王凡就立方公司起诉中新成公司以及法院保全案涉房屋、乐贝斯公司起诉中新成公司两个纠纷进行了多次沟通交流，张祎表示其已经在5月7日办理了装修手续，双方在聊天中均认可因乐贝斯公司的纠纷导致审批停滞，均希望尽快将乐贝斯公司清除出租赁场地，解决乐贝斯公司的问题，期间张祎表示其为此花费大量人力物力；2017年5月至2018年10月，张祎与张健伟就双方租赁合同的签订、装修设计方案、进场时间以及高远公司审批问题、立方公司、乐贝斯公司与中新成公司诉讼纠纷对其租赁造成的影响进行了多次沟通交流，期间张健伟向张祎表示，其组织的施工单已经准备好了，但要等对方案子结了才入场，张祎表示建议可以土建先入场。该证据拟证明高远公司在承租期间对承租标的物不存在装修、使用障碍。相反，中新成公司还积极配合高远教育清除商业障碍，即清除“乐贝斯幼儿园”这一竞争对手。 高远公司质证认为，1.对第一组证据的真实性无异议，但不属于新的证据，也不能达到中新成公司证明目的，恰好印证高远公司观点，正是因为认为已经解除中新成公司与乐贝斯公司的合同，所以高远公司才与中新成公司签订案涉合同；2.对第二组证据真实性无异议，但是不属于二审新的证据，不能达到中新成公司的证明目的，该告示基于判决书，对房屋租赁给哪些人是明确了的，在这种情况下，立方公司不会认可中新成公司和高远公司签订合同，中新成公司租赁给张祎，与张祎签订的合同而且是备案的，不会认可高远公司的合同。3.第三组证据不是新的证据，发生在诉讼之前，三份租赁合同与高远公司无关，三份租赁合同在立方公司进行备案，不能证明该三份租赁合同可以履行就意味着高远公司与中新成公司签订的合同也可以履行。4.对第四组真实性无异议，对证明目的不予认可，但是通过聊天记录可以显示是与中新成公司沟通想办法消除障碍，一个是乐贝斯公司的障碍，一个是立方公司的障碍，需要消除这些障碍才能创办幼儿园。 高远公司提交了《幼儿园教师资格证书》、《幼儿园园长任职资格培训合格证》、《健康合格证》、《普通话水平测试等级证书》；拟证明其聘任的院长李一帆是具有幼儿园教师资格证、幼儿园园长任职资格合格证、幼儿园园长从业健康合格证等证书，完全具备幼儿园园长任职资格；2.李一帆在应聘高远公司之前曾先后在佳煦智能幼稚园任后勤园长职务、在成都市武侯区长的职务。 中新成公司质证认为，对高远公司新证据真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性。 本院对二审中各方提交的新证据的真实性、合法性均予以确认，对关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，立方公司向一审法院提起诉讼，要求解除立方公司与中新成公司签订的《房屋销售代理及租赁合同》一案的一审案号为（2017）川0107民初8458号，该案生效判决书载明，中新成公司与乐贝斯公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁范围为，同时该判决载明的中新成公司对外签订的租赁合同中无其与高远公司签订的租赁合同。成都铁路运输法院的保全事项与（2017）川0107民初8458号一案系同一案件，一审载明的该案提起诉讼时间即2017年9月20日实际为一审开庭日期。高远公司向成都铁路运输法院提交的《财产保全异议申请书》载明，2017年5月27日该院作出了民事保全裁定书。 中新成公司与高远公司签订的《房屋租赁合同》约定高远公司支付租金即视为房屋交付。高远公司与设计单位签订的设计合同订立时间为2017年6月15日。 高远公司提交的《“我要办营利性幼儿园”一次性告知单》载明，第一步为办学现场勘验预约登记材料提交；第二步为现场勘验合格，第二步中需要提交园长、教师、财会人员、医务人员、食堂工作人员等的职业资格证明文件和身份证件。 二审中，中新成公司表示，目前与立方公司的诉讼已经结束，目前其无权再出租房屋，合同应予以解除，但在解除之前双方已经实际履行。 本院认为，中新成公司与高远公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1.中新成公司与立方公司、乐贝斯公司的纠纷是否影响案涉租赁合同的履行，租赁费用是否应予以退还；2.高远公司主张的设计费、员工工资是否应作为其实际损失。 关于中新成公司与立方公司、乐贝斯公司的纠纷是否影响案涉租赁合同的履行，租赁费用是否应予退还。本院认为，从合同履行情况来看，高远公司租赁案涉房屋系用于学前教育，若要符合合同目的的使用该房屋，需要案涉房屋能够顺利移交、使用，并且审批时需不存在因出租人造成的障碍。高远公司与中新成公司于2017年5月10日签订案涉合同，但在2017年5月27日，铁路运输法院就因立方公司与中新成公司的诉讼纠纷作出保全裁定，虽然在两个月后相应的保全措施被解除，但案涉纠纷尚在持续且最终中新成公司与立方公司的合同解除，因此高远公司完全有理由相信在诉讼过程中其装修案涉房屋存在风险，其不使用、不装修案涉房屋存在合理的理由，中新成公司与立方公司的诉讼纠纷构成高远公司与中新成公司合同的履行障碍。同时，因学前教育项目需要相对严格的行政审批手续，而中新成公司将相邻房屋出租给同样准备创办学前教育的乐贝斯公司，且租赁范围存在重合，中新成公司的该行为必然对高远公司的合同履行造成障碍，中新成公司与高远公司反复就此协商沟通也证明了该障碍的客观存在。因此虽然案涉合同中约定了高远公司支付租金即视为房屋交付，但现确有证据证明合同签订后的案涉房屋不符合租赁使用条件，不符合合同约定的租赁使用目的，故高远公司有权要求中新成公司退还全部租金及履约保证金。 关于设计费、员工工资是否应作为高远公司实际损失。本院认为，高远公司在其行政审批存在障碍，且成都铁路法院作出保全裁定后，明知履约存在不确定性风险的情况下，仍然对外签订设计合同，属于自行扩大损失，故本院对高远公司要求中新成公司赔偿设计费损失的主张不予支持。高远公司举示了其雇用园长的身份和资质，但并无证据证明其已经与所称的雇佣人员建立了正式劳动合同关系，且根据高远公司提交的审批手续资料显示，在第一步办学现场勘验预约登记材料提交完毕，审核通过的情况下，才需要提交相关工作人员的信息资料，故本案中即便高远公司与相关人员存在雇佣系，这也不属于行政审批前的必要事项，相应开支属于其自行扩大的损失，中新成公司亦不应予以赔偿。 综上，中新成公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实基本清楚，但部分法律适用不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11116号民事判决第一项、第二项； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初11116号民事判决第三项、第四项； 三、驳回成都高远教育管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费24845元，诉讼保全费5000元，由成都中新成资产管理有限公司负担21488元，成都高远教育管理有限公司负担8357元；二审案件受理费20812元，由成都中新成资产管理有限公司负担18812元，成都高远教育管理有限公司负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十月二十日 书记员 王小禹