湖南省株洲市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘02执异95号异议人（案外人）：朱亚锋，男，汉族，1977年2月24日出生，户籍地湖南省衡东县。异议人（案外人）：赵新阳，女，汉族，1984年10月17日出生，户籍地湖南省邵东市。申请执行人：湖南省工业设备安装有限公司，住所地：株洲市芦淞区七一路**中旺锦安城。法定代表人：王**祥，系公司董事长。委托代理人：蒋文靓，女，汉族，1986年3月1日出生，户籍地湖南省衡阳市珠晖区东方里****，公民身份号码：43040519********。系该公司员工。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行调解或者和解、提起反诉、申请执行、收取或者收转执行标的、签收全部法律文书。委托代理人：王尚平，湖南平尚律师事务所律师。代理权限为一般代理。被执行人：株洲中京强宏房地产开发有限公司，，住所地：株洲攸县××街道××社区××路中天国际**法定代表人：刘姣连，系该公司董事长。委托代理人：易双团,男，汉族，1972年6月7日出生，户籍户籍地湖南省攸县××镇××社区××路××号附**，身份号码：43022319********。系该公司员工。代理权限为特别授权。委托代理人:刘曼文,湖南华安律师事务所律师。代理权限为一般代理。被执行人：陈辉，男，汉族，1959年11月19日出生，户籍地户籍地长沙市天心区韶山××路××号××花园××栋××房，份号码：43020319********。本院在执行申请执行人湖南省工业设备安装有限公司（以下简称安装公司）与被执行人株洲中京强宏房地产开发有限公司（以下简称中京公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人朱亚锋、赵新阳不服本院作出的（2019）湘02执1297号之一执行裁定，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人朱亚锋、赵新阳称：请求依法撤销（2019）湘02执1297号之一裁定，解除对攸县联星街道西阁社区洣水二桥旁湘·上院CD栋2012号房屋的查封和拍卖。事实与理由：2017年1月16日，异议人与中京公司签订《攸县商品房买卖合同》，合同约定异议人购买中京公司开发的湘·上院CD栋2012号房屋，房屋总价497118元。异议人于合同签订当日支付首付款207118元，房屋代办费15032元。时至今日，异议人按时偿还银行贷款，已合法占有涉案房屋并进行装修，未能办理过户登记并非异议人自身的原因造成。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，特向贵院请求撤销对涉案房屋的查封和拍卖。申请执行人安装公司辩称：我方分别于2015年12月23日和2019年4月15日通过法院查封被执行人名下房产，具体查封的房号详见法院的协助执行通知书。法院查封房产时执行通知书上所列的房产均在被执行人的名下，没有经房产局网签登记，请求法院依法裁判。被执行人中京公司辩称：此批提起异议的业主均已办理了网签，且这些业主除了2户是抵扣工程款和货款的以外，其他都是实际买卖。我司在销售这些房产的时候，这些房产并没有处于查封状态。这些业主的房子都已经交付，绝大部分已装修入住，请求法院依法处理案件。经审查查明，安装公司与中京公司、陈辉建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理。案件审理过程中，安装公司于2015年10月29日向本院申请诉讼保全，本院于2015年11月24日作出（2015）株中法民四初字第55-1号民事裁定，裁定如下：一、冻结被告株洲中京强宏房地产开发有限公司银行存款78826071.37元或查封其他相应价值的财物；二、对原告湖南省工业设备安装有限公司提供担保的所有权人均为湖南省工业设备安装有限公司的株房权证株字第0×**号房产证项下的面积为1357.69平方米以及株房权证株字0×**号房产证项下面积为1007.80平方米的房产予以查封。2015年12月23日，本院查封了中京公司开发的“湘?上院”楼盘项目的ＡＢ栋1314、1315、1815号房屋及ＣＤ栋601、603、802、803、805、811、812、905、907、912、913、1001、1013、1101、1103、1105、1106、1107、1201、1203、1301、1302、1303、1305、1306、1307、1308、1309、1311、1403、1407、1409、1412、1507、1508、1509、1511、1513、1602、1605、1703、1705、1706、1708、1709、1711、1712、1713、1803、1807、1808、1809、1902、1905、1908、1909、1910、2001、2006、2008、2009、2101、2102、2103、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113号房屋，查封期限为三年，自2015年12月23日起至2018年12月22日止。因攸县清理拖欠农民工工资工作领导小组办公室书面请求本院解除部分已查封房产用于支付农民工工资，经与中京公司协商，中京公司同意解除其中的32套房子的查封。2016年1月19日，本院解除对中京公司开发的“湘?上院”楼盘项目的ＣＤ栋601、603、805、811、812、905、912、1001、1105、1106、1308、1309、1311、1409、1412、1508、1509、1511、1605、1703、1705、1706、1712、1711、1708、1709、1808、1809、1905、1908、1909、2006号房屋的查封。2016年5月20日，本院查封了中京公司开发的“湘?上院”楼盘项目Ｇ栋（面积2031.5平方米）、Ｈ栋（面积1596.7平方米）总面积为3628.2平方米的商业资产，查封期限为三年，自2016年5月20日至2019年5月19日止。2018年5月16日，本院作出（2015）株中法民四初55号民事判决，判决如下：一、被告株洲中京强宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南省工业设备安装有限公司工程款5861908.79元，并从2015年6月30日起以5861908.79元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该工程款付清时止；二、被告株洲中京强宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告湖南省工业设备安装有限公司工程项目保证金1000万元，并从2015年6月30日起以1000万元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该保证金付清时止；三、被告株洲中京强宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告湖南省工业设备安装有限公司停工损失697.34万元；四、原告湖南省工业设备安装有限公司对被告株洲中京强宏房地产开发有限公司开发建设的“湘·上院”工程折价或拍卖的价款享有5861908.79元的优先受偿权；五、驳回原告湖南省工业设备安装有限公司的其他诉讼请求；六、驳回有独立请求权第三人陈辉的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费351082元，财产保全费5000元，合计356082元，由被告株洲中京强宏房地产开发有限公司负担155830元，原告湖南省工业设备安装有限公司负担104000元，第三人陈辉负担91252元，鉴定费450000元，由被告株洲中京强宏房地产开发有限公司负担280000元，由原告湖南省工业设备安装有限公司负担170000元。中京公司不服该判决，上诉至湖南省高级人民法院。2019年4月10日，安装公司向本院申请延长财产保全期限。2019年4月15日，本院查封了中京公司开发的“湘?上院”楼盘项目ＡＢ栋101-132、166、177、188、201-232、266、277、288、301-332、366、377、388、401-432、466、477、488、605、606、615、616、706、708、709、711、718、809、810、814、815、816、818、901、902、906、912、916、1006、1009、1012、1014、1015、1016、1102、1113、1114、1115、1116、1118、1119、1201、1206、1209、1309、1312、1314、1315、1316、1319、1405、1406、1409、1410、1413、1505、1506、1519、1605、1611、1715、1718、1815、2012、2116号及ＣＤ栋401-436、466、477、488、101-126、166、177、188、201-236、266、277、288、301-336、366、377、388、605、701、702、707、711、802、901、913、1001、1005、1013、1101、1103、1107、1113、1201、1203、1213、1301、1302、1305、1307、1405、1406、1407、1409、1411、1501、1505、1507、1513、1602、1606、1607、1608、1610、1612、1613、1702、1709、1713、1809、1902、1910、2003、2009、2012、2013、2102、2103、2106、2111号房屋，查封期限为三年，自2019年4月15日至2022年4月14日。2019年4月19日，本院作出（2015）株中法民四初55-4号民事裁定，裁定如下：解除对株洲中京强宏房地产开发有限公司价值43826071.37元财产的查封。2019年4月22日，本院解除对中京公司开发的“湘?上院”楼盘项目ＡＢ栋101-132、166、177、188、201-232、266、277、288、301-332、366、377、388、401-432、466、477、488、605、606、616、706、708、709、711、718、809、810、815、901、902、906、912、1006、1009、1014、1015、1102、1114、1115、1118、1119、1206、1309、1314、1315、1316、1319、1405、1406、1409、1410、1505、1506、1605、1611、1718、1815、2012、2116号及ＣＤ栋101-126、166、177、188、201-236、266、277、288、301-336、366、377、388、701、702、707、913、1003、1101、1113、1201、1302、1305、1307、1407、1409、1411、1507、1513、1602、1608、1610、1702、1713、1809、2003、2009、2102、2111号房屋的查封。2019年9月4日，湖南省高级人民法院作出（2019）湘民终635号民事判决，判决如下：一、维持湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初55号民事判决第一、二、四、六项；二、撤销湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初55号民事判决第五项；三、变更湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四初55号民事判决第三项为株洲中京强宏房地产开发有限公司于判决之日起十日内赔偿湖南省工业设备安装有限公司停工损失666.13万元；四、驳回湖南省工业设备安装有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费351082元，财产保全费5000元，合计356082元，由株洲中京强宏房地产开发有限公司负担154830元，湖南省工业设备安装有限公司负担110000元，第三人陈辉负担91252元，鉴定费450000元，由株洲中京强宏房地产开发有限公司负担271000元，由湖南省工业设备安装有限公司负担179000元。二审案件受理费130708元，由株洲中京强宏房地产开发有限公司负担126787元，湖南省工业设备安装有限公司负担3921元。因中京公司、陈辉未履行生效法律文书确定的义务，安装公司遂向本院申请强制执行。2019年10月23日，本院依法立案执行。2020年1月13日，本院作出（2019）湘02执1297号之一执行裁定，评估、拍卖前述查封的部分不动产。并于2020年6月3日10时至2020年6月4日10时在湖南省株洲市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开进行第一次拍卖活动，后均因无人竞拍而流拍。另查明，2018年5月11日，中京公司与攸县吉福隆康营销策划有限公司（以下简称吉福隆康公司）签订了《商品房代理销售合同》，双方约定由吉福隆康公司代理销售中京公司开发的湘?上院项目（包括商铺、门面、公寓、套房、车库、车位等所有建筑），吉福隆康公司派专门财务代中京公司收取售房款。两异议人在本院审查期间提供了中京公司股东胡涛出具的三张欠条，分别载明“今欠到朱亚锋（诚信日化）货款贰拾陆万叁仟柒佰柒拾贰元整（263772.00元）”、“今欠到赵桂林（品福商贸）货款壹拾贰万叁仟玖佰壹拾叁元整（123913.00元）”、“今欠到单曼仔（洁伶纸业）货款捌仟捌佰肆拾陆元整（8846.00元）”。因中京公司暂无资金支付前述货款，要求以房屋抵偿所欠货款。两异议人经与赵桂林、单曼仔协商，决定受让该两人的债权。两异议人与中京公司协商后，双方一致同意以三笔货款转为购买湘?上院CD栋2012号房屋的部分购房款。2017年1月11日，中京公司出具了载明“CD栋2012号购房首付款207118元”，并注明抵胡涛借款。2017年1月16日，两异议人与中京公司签订《攸县商品房买卖合同》，购买中京公司购买的湘?上院CD栋2012号房屋，房屋总价497118元。2017年1月17日，涉案房屋已完成（预）销售合同备案。另，在当地两异议人名下有多套住房。本院认为，本案的争议焦点为是否应当中止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，两异议人名下有多套住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的情形，故两异议人的异议请求不能成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人朱亚锋、赵新阳的异议请求。如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  段郴雯审 判 员  敖 云人民陪审员  唐力农二〇二〇年十月二十日法官助理尹红书记员宋志彪