四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初4151号 原告（反诉被告）：泸州恒大东城置业有限公司，住所地四川省泸州市江阳区茜草街道银沙路**，统一社会信用代码91510502MA63MTH590。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇，男，汉族，系原告公司员工。 被告（反诉原告）：徐珈，女，汉族，1983年4月9日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：聂富建，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈光，四川理光律师事务所律师。 原告（反诉被告）泸州恒大东城置业有限公司（以下简称泸州恒大东城公司）与被告（反诉原告）徐珈商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泸州恒大东城公司的委托诉讼代理人刘航宇，被告徐珈及其委托诉讼代理人聂富建、陈光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州恒大东城公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＹＳ347779）以及补充协议；2.被告支付原告10000元违约金；3.本案案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月25日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《泸州恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》，以分期付款方式购买原告开发的位于泸州市江阳区车位，总价为11万元。合同签订后，被告从2019年11月27日起未按照合同约定履行按时付款义务，原告进行催告后已逾期180天，合同约定的解除条件已成就，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。 被告徐珈辩称，因原被告双方在协商退还商品房时，请求一并解除与原告上述购买车位的相关协议，并退还车位的价款，但原告称车位买卖不能解除及退款，不同意解除车位买卖关系的请求，仅同意解除住宅买卖合同关系，被告要求继续支付该车位购房款时，原告又以被告失去小区业主身份而拒绝被告缴纳车位款，导致被告逾期违约，不应承担违约金。 反诉原告徐珈向本院提出诉讼请求：1.判令被告泸州恒大东城公司退还购房款20001元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年11月25日，双方签订《泸州恒大御景半岛商品房认购书》，认购书载明：乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金。同日徐珈支付2万元及首期付款1元，泸州恒大东城公司仅给付徐珈一份认购书复印件。嗣后，徐珈要求一并解除车位合同或继续履行车位合同给付车位款，但均遭泸州恒大东城公司拒绝。 反诉被告泸州恒大东城公司辩称，徐珈已经缴纳第一笔车位款，双方合同约定对权利义务清楚明确，徐珈没有按合同约定履行付款义务，应当承担违约责任。 原告（反诉被告）泸州恒大东城公司为证明自己的主张向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》、补充协议，拟证明原被告签订商品房买卖合同，且合同中对付款方式、付款时间、违约责任、违约金计算方式等进行了约定。被告徐珈的质证意见：对证据的真实性无异议，但认为达不到原告证明目的。本院前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 被告（反诉原告）徐珈为证明自己的主张向法庭提交以下证据：1.收据复印件两份、车位认购书，拟证明已向原告缴纳了定金及首付款共计20001元，缴纳的车位定金已经转化为房款；2.微信聊天记录截图2张，拟证明徐珈要求缴纳车位款，但原告销售人员告知我方不是业主，不能购买车位，因此徐珈不应承担违约责任；3.出庭作证的证人陈某、杨某的证人证言，拟证明并不是徐珈没有按期缴纳车位款，是原告告知不能继续缴纳车位款。原告的质证意见：对第1组证据的真实性无异议；第2组证据的微信聊天记录人员是销售人员，但其是代理公司的员工，对微信聊天内容无异议，但时间是2020年5月27日，距离被告应缴纳车位的款项已经超过了180天，因此销售人员回答被告问题时是基于原告已经有权解除合同的情况下提出的不退还定金；对第3组证据认为被告发问时对证人进行了诱导性的发问并干扰。徐珈询问退车位时都是在去年12月之前，其退房时间是在2019年12月，因此证人去询问时房屋并未退，不存在不能继续购买的情况，且车位款到期时间为2019年11月25日，因此证人证言与本案不具备关联性。对原告质证真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本案认定事实如下：被告徐珈在原告开发的泸州恒大御景半岛楼盘处购买了一套商品房。2018年11月25日，原、被告签订《泸州恒大御景半岛车位认购书》，以分期付款方式购买原告开发的与其购买的商品房同一楼盘的车位，位于泸州市江阳区，总价为11万元。当日，徐珈预付了定金20000元及首付款1元。双方在《泸州恒大御景半岛车位认购书》中另约定：“2.分期付款：乙方（即被告徐珈）须于2018年11月27日前支付首期款1元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年11月25日前付清12999元，于2020年11月25日前付清剩余款项，即16500元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即1元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。2021年11月25日前付清16500元；2022年11月25日前付清16500元；2023年11月25日前付清27500元。”同日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《泸州恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》，补充合同中约定：“三、双方同意本合同第十条补充如下：……2.……买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。……”2019年8月，被告徐珈向原告主张退还泸州恒大御景半岛的商品房，2019年12月，双方达成在扣除一定违约金后退回徐珈商品房房款的合意，并办理了解除泸州恒大御景半岛商品房合同的相关手续，但至本案开庭时徐珈仍未收到商品房的退房款。2020年5月，徐珈收到原告告知其逾期缴纳第二期车位款12999元的短信，彼时，离第二期车位款缴纳时间2019年11月25日已超过了180天。 本案争议焦点：徐珈能否因商品房合同的解除而主张该小区内配套车位的无理由解除？ 本院认为，原被告签订的《泸州恒大御景半岛车位认购书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《泸州恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，双方均应依照合同约定，及时全面履行合同义务，被告主张因商品房的协商解除附随车位合同的无理由解除不符合双方合同的约定，本院不予支持。关于徐珈辩称其要求继续履行合同但原告拒绝，但徐珈未按期缴纳车位款的行为与其辩称并不一致，依法应承担举证不能的法律后果。根据双方合同约定，徐珈逾期缴纳车位款180天，原告按约有权单方解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。关于原告主张被告承担已付款50%的违约金，本院认为，被告购买原告车位与其购买住房之间存在高度关联性，考虑到被告在与原告协商解除商品房买卖合同后，作为小区业主自身使用车位的条件并不具备，及小区车位应当优先满足本小区业主的基本属性等因素，鉴于双方合同违约金约定过高，本院以原告的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整至10%，即品迭徐珈承担的2000元违约金后，原告泸州恒大东城公司退还徐珈车位款18001元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）泸州恒大东城置业有限公司与被告（反诉原告）徐珈签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《泸州恒大御景半岛商品房买卖合同补充协议》（合同编号YS347779）； 二、原告（反诉被告）泸州恒大东城置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告（反诉原告）徐珈车位款18001元； 三、驳回原告（反诉被告）泸州恒大东城置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）徐珈的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费本院减半收取1250元，由原告（反诉被告）泸州恒大东城置业有限公司负担50元，被告（反诉原告）徐珈负担1200元；反诉案件受理费本院减半收取150元，由被告（反诉原告）徐珈负担50元，原告（反诉被告）泸州恒大东城置业有限公司负担100元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  姚静 二〇二〇年十月二十日 书记员  张丹