湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9813号原告：刘小兰，女，1983年9月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：罗晓卷，男，1981年8月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李慠，广州金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊建武，广州金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告：湖南省晟铭房地产发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**顺天财富中心**，统一社会信用代码：91430100794712973N。法定代表人：曾支元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：向征，湖南见田律师事务所律师。原告刘小兰、罗晓卷诉被告湖南省晟铭房地产发展有限公司（简称“晟铭房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。长沙市岳麓区人民检察院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十五条之规定，支持原告起诉，并向本院提交了《支持起诉书》。原告刘小兰、罗晓卷委托诉讼代理人李慠、熊建武及被告晟铭房地产公司委托诉讼代理人向征均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘小兰、罗晓卷向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办妥长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号房屋不动产权属证书；2、判令被告支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金130842元给原告（该违约金以铺面合同价值为基数按照每日万分之一从2015年4月22日暂计算至2020年6月30日期间，共计逾期1896天，后续违约金按照相同标准计算至上述证件办妥之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年6月29日签订了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称该合同），约定被告将其开发的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号房屋出售给原告，该房屋实际总价为690096元（其中该合同约定金额为545000元，三年返租租金145096元），2013年11月1日前交付房屋给原告（从公平原则考虑，被告约定该批房屋从2013年11月1日计算交付时间）。该合同签订后，原告约定交纳了购房款及申请预告登记、办理房屋所有权证和土地所有权证的登记手续费、办证费、契税、物业维修资金等相关费用，但被告迟迟未按照该合同约定履行相关义务。2014年7月1日自2019年6月30日期间，原告将该房屋租赁给湖南悦购商业管理有限公司，原告将湖南悦购商业管理有限公司一次性支付的三年返租租金145096元直接抵作购房款交给了被告。根据该合同第20条约定，被告应在房屋交付后的365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证，逾期则应按己付房款的万分之一每日向原告支付违约金。目前，该合同约定办妥房屋所有权证和土地使用权证（注：现已统一为房屋不动产权属证书）截止日期（即2015年4月21日）已经几年，原告和悦购大厦业主一起无数次找被告法定代表人及被告常驻悦购大厦相关负责人要求尽快履行该合同约定义务，但被告至今仍然尚未为原告办理好房屋不动产权属证书。综上，原告已按该合同约定全面履行，被告没有按该合同约定履行合同义务，被告已构成违约。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告带来了巨大经济损失，被告应承担违约责任。被告晟铭房地产公司辩称，1、关于原告申请被告于2021年1月31日前为原告办妥涉案房屋不动产权属证书，缺乏事实和法律依据。首先，原告并非长沙市商品房买卖合同的补充协议书的签约主体，双方之间不存在于2021年1月31日前办理不动产权属证书的约定。根据城市房地产开发经营管理条例，办理不动产权属证书的义务主体为业主，开发商只是协助。原告要求答辩人办理不动产权属证书，存在事实上的障碍，属房屋登记机构职权范围，答辩人无办证权限，更无法确定办证期限，且该义务将来也不适宜强制履行。2、逾期办证违约金，合同约定了以日为单位计算，属于继续性之债权，应分段计算诉讼时效，原告的请求已超过诉讼时效。3、原告主张的逾期办证违约金较高，请法庭调减。答辩人的逾期办证行为并未造成实际损失，也未影响合同问题，违约金的设立目的是为了弥补当事人的损失，请求法庭公平裁决。经审理查明，2014年6月29日，原告刘小兰、罗晓卷与被告晟铭房地产公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＤ130084223），购买被告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号商品房。双方在合同中约定房屋总价款为545000元，建筑面积20.08㎡，规划用途为商业，交房时间为2013年11月1日前。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，逾期则自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将涉案房屋交付原告，但房屋至今未办理竣工验收。因被告未按照合同约定为原告办理产权登记手续，原告遂诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。上述事实，有原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及原、被告双方当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告刘小兰、罗晓卷与被告晟铭房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按约履行相应的义务。原告按约支付了购房款，被告未在合同约定的时间内为原告办理不动产登记证书，属于违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。现原告诉请被告办理涉案房屋的权属证书，理由正当，本院予以支持。因政策调整，并考虑到本案涉案不动产的首次登记尚未办理，同时考虑到被告为原告办理房屋权属证书的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，而不动产登记机关办理证书的时间被告无法控制，故本院在被告的实际义务履行范围内支持原告的诉讼请求。关于逾期办证的违约金。依据合同约定，被告应在交房后365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证。本案中，《长沙市商品房买卖合同》签订时间晚于约定的交房时间，因此本院认定交房时间应为2014年6月29日，被告应在2015年12月14日前为原告办妥两证。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产登记证书，因此被告逾期办理不动产登记证书的违约金应自2015年12月14日起算。合同中约定的违约金标准过高，在原告未提交证据证明其实际损失的情况下，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失及本院处理同类案件的情况，根据公平原则予以衡量，酌定违约金的标准为0.05‰。被告辩称原告主张的违约金已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告在2015年12月14日应当知道其自身权益受到损害，其主张逾期交房的违约金应从2015年12月14日起进行计算。至原告起诉之日（2020年7月29日）止，有部分违约金已经超过法定诉讼时效期间。故本院认定被告应向原告支付自2017年7月29日至2020年6月30日的违约金29075.75元（545000元×0.05‰×1067天），并按每日0.05‰的标准向原告支付自2020年7月1日至实际办证之日止的后续违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理原告刘小兰、罗晓卷所购长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号商品房的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理首次登记，并将办理上述房屋的不动产转移登记至原告刘小兰、罗晓卷名下需由出卖人提供的相关资料提交不动产登记机关，为原告刘小兰、罗晓卷办理不动产登记证书；二、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘小兰、罗晓卷支付逾期办证的违约金29075.75元，并按每日0.05‰的标准支付自2020年7月1日起至实际办证之日止的后续违约金；三、驳回原告刘小兰、罗晓卷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1459元，由被告湖南省晟铭房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二〇年十月二十九日法官助理任青书记员谭佳