山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民再198号上诉人（原审原告、被申请人）：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司，住所地济南市。法定代表人：王罡，董事长。委托诉讼代理人：王成玉，山东广则律师事务所律师。被上诉人（原审被告、再审申请人）：孙玉倩，女，1976年2月3日出生，汉族，山东省鲁商集团有限公司职工，住济南市。上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（以下简称北京中实杰物业公司）因与被上诉人孙玉倩物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民再8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京中实杰物业公司上诉请求：撤销再一审判决并依法改判或发回重审。一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定双方2017年6月1日至2017年8月31日之间物业服务合同无效错误。一审法院认定上诉人提供物业服务存在绿化管理不到位，垃圾清运不及时，楼梯间存在乱贴乱画现象，车位管理不规范现象，纯属主观臆断，与事实不符。一审法院酌定高丽欠付物业费按70%交纳并不支付违约金明显错误。请求二审依法改判。孙玉倩答辩称，法律规定只有业主有权选聘物业服务企业，有权与选聘的物业服务企业订立服务合同，上述权利因物权设立和产生，随物权转移，具有排他性。在房屋交付买受人前，建设单位有权选聘物业服务企业，房屋交付以后，买主成为业主，成立业主委员会后由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。所以，在2014年12月31日第一份物业服务合同期限届满后，上诉人与开发商勾结签订的物业服务合同违反法律规定属无效合同。北京中实杰物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令孙玉倩支付北京中实杰物业公司2015年1月26日至2017年8月31日期间物业服务管理费5778.2元及车位服务费47.5元；2.依法判令孙玉倩支付北京中实杰物业公司违约金4000元；3.本案案件受理费由孙玉倩承担。一审法院原审认为，北京中实杰物业公司与中国重汽集团房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》有效，北京中实杰物业公司与孙玉倩于2014年7月26日签订的《前期物业服务协议》有效。2017年8月26日，翡翠清河业主委员会与济南翡翠物业签订了物业服务代管合同，并于2017年8月31日向北京中实杰物业公司发出物业交接的通知，通知北京中实杰物业公司于2017年9月1日向翡翠清河业主委员会及济南翡翠物业进行交接。北京中实杰物业公司于2017年9月1日撤出翡翠清河小区。法院对北京中实杰物业公司退出小区物业管理之前由其为孙玉倩等业主提供物业服务的事实予以认定。综上，北京中实杰物业公司要求孙玉倩支付物业费、车位服务费的主张，法院予以支持。从法院同期审理的该公司的物业纠纷案件可知，北京中实杰物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，北京中实杰物业公司要求孙玉倩向其支付违约金，法院不予支持。一审法院原审判决：一、限孙玉倩于本判决生效之日起十日内支付北京中实杰物业公司物业服务管理费5778.2元，车位服务费47.5元；二、驳回北京中实杰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由孙玉倩负担。孙玉倩申请再审称，请求：1.撤销济南市历城区人民法院作出的（2018）鲁0112民初7331号民事判决第一项；2.撤销济南市历城区人民法院作出的（2018）鲁0112民初7331号民事判决第二项。一审法院再审认定事实：孙玉倩为翡翠清河小区西区5号楼1单元801室业主，房屋面积为123.43平方米。2014年7月26日，北京中实杰物业公司（乙方）与孙玉倩（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：第一条甲方的权利义务……2、监督本物业的管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度；4、依据本协议向乙方交纳物业服务费用；……10、严格遵守《临时管理规约》及本协议的相关规定。第二条乙方的权利和义务，1、对房屋的共用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度的行为；5、可委托专业公司承担本物业的专项管理和服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向甲方收取物业服务费用……9、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；10、向业主大会选聘的物业服务企业办理物业管理移交手续。第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4、物业公用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆行驶及车辆停放秩序管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、消防监控值班；11、社区文化活动；12、法规和政策规定由物业管理公司的其他事项。第五条乙方提供的前期物业服务应达到《前期物业服务合同》约定的质量标准。第七条物业服务费用实行包干制，1、甲方交纳物业服务费的时间自开发单位通知本物业交付之日起，首次预缴半年物业管理服务费用，以后按半年度预缴，业主和物业使用人应在每个收费期第一个月10日前交纳该半年度物业管理服务费，物业管理费亦可按年度进行缴付。2、物业服务费的标准为小高层/高层住宅物业为1.5元每平方米……4、根据政府有关规定，不论套房是否空置、被使用或者出租等，该套房业主或使用人均须负责缴纳服务费及其他应付之费用。业主已办理入住手续但未入住、未装修的，空置时间在半年以上的应到物业公司进行登记备案。双方确认后，其物业费按物业服务收费标准的70%缴纳，其他情况均按全额缴纳。第二十六条，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任。第二十九条甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交费用总额千分之三的标准支付违约金。第三十三条约定：本协议期限自双方签订之日起生效。但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。另查明，一、翡翠清河小区系中国重汽集团房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年11月30日中国重汽集团房地产开发有限公司通过招标与北京中实杰物业公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理合同》，合同履行时间为2011年12月1日至2014年12月31日。2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与北京中实杰物业公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2015年1月1日至2017年5月31日。2017年6月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与北京中实杰物业公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2017年6月1日至2018年5月31日。上述合同均约定由北京中实杰物业公司对翡翠清河物业全体业主提供物业服务，物业管理费为小高层住宅房屋按建筑面积1.5元/㎡/月收取。服务合同中对物业公司的服务标准作出约定:在乙方（北京中实杰物业公司）全面接管后，按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》中四级服务标准开展物业服务工作。对其中涉及但本物业不具备的物业内容，经甲、乙双方共同确认，不作为本合同的约定内容。同时，前期物业管理服务要求达到的标准还包括以下内容：1、外观完好、整洁，空调等外安装按照有关规定，统一有序、整洁美观，房屋立面无吊篮等悬挂物。2、房物完好率98%以上，小区设施、设备、绿地及绿化材料无缺损。3、为创建济南市物业管理优秀住宅小区和提升本物业的层次和品位奠定基础；小区业主不得私自安装影响房屋外观、破坏外立面保温层的防盗网。4、小区内无乱摆乱设推点、市场；无违章建筑、临时建筑；无擅自将住房用于以营利为目的商业经营等活动的现象；公共服务网点牌匾美观整齐、管理有序，无占道经营等不良现象；小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂等污染现象。5、小区大门外50米范围内无摊点，大门外客运、货运车辆管理到位。6、对欲进入小区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入。7、甲方委托乙方管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生，无污染、无破损、车辆管理制度完善。8、严格监控、门岗、固定岗、区域岗、院内巡逻岗24小时值班制度，严格执行电子巡更打点制度。发生刑事案件依照法律规定及时报公安机部门处理等约定。孙玉倩未交纳物业管理费的时间为2015年1月26日至2017年8月31日，未交纳车位服务费的时间为2017年7月23日至2017年8月31日。二、2016年2月14日，翡翠清河小区成立业主委员会，2016年3月17日业委会在历城区住房和城乡建设委员会登记备案。2016年5月21日至2016年5月31日期间，翡翠清河小区召开了业主大会。2016年6月13日翡翠清河业主大会将业主大会结果予以公示，其中结果显示：该小区业主总户数2380户，对应的住宅建筑面积总数为240816.41平方米。有效票为1564票，对应的住宅建筑面积总数为158250.79平方米，对物业公司的服务调查内容不满意的票数，均超过1000票。同意更换物业公司票数为1358票，对应的住宅建筑面积为137407.01平方米，不同意更换物业公司票数109票，对应住宅面积11028.99平方米。2016年6月23日翡翠清河小区业委会向北京中实杰物业公司发出了解聘物业公司的通知，该通知载明“根据物业大会的业主表决结果和《物权法》第76条的规定，现业主大会禁止业主委员会与贵公司签订物业服务合同，自本通知书在小区公共区域内公示之日起六十日后，业主大会决定正式解除贵公司与小区相关的一切服务关系和合同，请贵公司及所有员工在上述日期到期后5日内撤离本小区，并向业委会完成交接工作”等内容，并将该通知张贴在小区公共区域内。一审法院再审认为，一、关于孙玉倩与北京中实杰物业公司签订的服务合同的效力及期限。中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰物业公司签订的三份《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行时间分别为2011年12月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2017年5月31日，2017年6月1日至2018年5月31日。前二份合同没有违法法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。在2016年小区业委会成立后，根据《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》以及《前期物业服务协议》的约定，开发商重汽地产已无权再与物业公司签订合同，故第三份合同属于无效合同，对翡翠清河小区业主及业主委员会不产生约束力。北京中实杰物业公司为涉案小区提供服务的截止日期为2017年5月31日。二、孙玉倩与北京中实杰物业公司所履行的物业服务合同是否存在违约、服务是否存在瑕疵。孙玉倩与北京中实杰物业公司签订的《前期物业服务协议》以及2011年12月1日、2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司分别与北京中实杰物业公司签订的《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，双方应当依照合同约定履行义务。孙玉倩应按时向北京中实杰物业公司缴纳2015年1月26日至2017年5月31日的物业管理费5219.89元(房屋建筑面积123.43平方米×1.5元/月/平方米×28个月零6天)。北京中实杰物业公司在为翡翠清河小区提供服务期间存在绿化管理不到位、垃圾清运不及时、楼梯间存在乱贴乱花现象、车辆管理不规范等服务瑕疵，且该服务瑕疵存在时间长，严重影响了全体业主的生活。经翡翠清河小区业主大会投票，形成了过半业主要求更换物业服务企业的业主大会决议。综合以上情况，应当认定翡翠清河小区全体业主对北京中实杰物业公司的服务不满意，北京中实杰物业公司服务质量存在重大瑕疵。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应当予以支持。故法院酌定孙玉倩按照70%交纳自2016年1月1日至2017年5月31日期间的3147.46元物业费。综上，孙玉倩应交纳物业费4275.65元（5219.89元-3147.46×30%）。一审法院再审判决：一、撤销（2018）鲁0112民初7331号民事判决；二、孙玉倩于本判决生效之日起十日内支付北京中实杰物业公司物业管理费4275.65元（2015年1月26日至2017年5月31日）；三、驳回北京中实杰物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。原审案件受理费25元，由孙玉倩负担。再审案件受理费50元，由北京中实杰物业公司负担。本院查明事实与一审法院再审认定事实一致。另本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交证据如下：1.2017年9月4日山东公共频道对翡翠清河小区部分业主的采访视频；2.文明济南微信公众平台市民拍客团问题反馈网页。上述证据欲证明翡翠清河小区内卫生状况较差，物业服务存在问题。经质证，北京中实杰物业公司认为证据1系其撤出小区后的采访视频，不能证明物业服务存在问题，对证据2的真实性不予认可，不能证明被上诉人的主张。本院认为，翡翠清河小区业主委员会已经于2016年成立，在前期物业服务合同到期后，应当由翡翠清河小区业主委员会选聘物业服务企业并签订物业服务合同。中国重汽集团房地产开发公司在2017年6月1日与北京中实杰物业公司签订前期物业服务合同无法律依据，对翡翠清河小区业主及业主委员会不产生约束力。北京中实杰物业公司在为翡翠清河小区提供服务期间存在绿化管理不到位、垃圾清运不及时、楼梯间存在乱贴乱画现象、车辆管理不规范等服务瑕疵，且该服务瑕疵存在时间长，严重影响了全体业主的生活。经翡翠清河小区业主大会投票，形成过半业主要求更换物业服务企业的业主大会决议。综合以上情况，应当认定翡翠清河小区全体业主对北京中实杰物业公司的服务不满意，北京中实杰物业公司服务质量存在重大瑕疵，原审再审判决被上诉人按照合同约定70%的标准交纳物业费，并判决不支付违约金并无不当。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。依据上述规定，原审法院再审判决对北京中实杰物业公司要求被上诉人支付2017年6月1日至2017年8月31日期间的物业服务费的主张不予支持，并无不当。综上所述，北京中实杰物业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李树周审判员  秦华玲审判员  孙 勇二〇二〇年十月十九日书记员  顾笑笑