湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1613号上诉人（原审原告、反诉被告）：奚经宝，男，1978年7月1日出生，汉族，住所地浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：何**，湖南万维律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南量奥商业管理有限公司，住所地益阳市高新区朝阳办事处梓山湖社区购物大道****。法定代表人：代华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：符勇，湖南光韵律师事务所律师。代理权限为一般代理。原审被告（反诉原告）：湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司，住，住所地益阳市赫山区龙岭工业园管委会****/div>负责人：杜颖全，该公司经理。委托诉讼代理人：符勇，湖南光韵律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人奚经宝因与上诉人湖南量奥商业管理有限公司（以下简称量奥有限公司）、原审被告湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司（以下简称海洋城物业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查询问当事人等方式对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。奚经宝上诉请求：1、撤销（2020）湘0903民初1070号民事判决书第二项，改判量奥有限公司双倍退还奚经宝履约保证金66000元，质量保证金10000元；2、撤销（2020）湘0903民初1070号民事判决书第四项、第五项，改判驳回量奥有限公司对奚经宝的反诉请求；3、一、二审诉讼费用由量奥有限公司、海洋城物业公司承担。事实与理由：1、量奥有限公司违背招商承诺，导致商城业态混乱，未积极宣传，举办活动，吸引客流，无故停止电梯运营，其不作为导致商户生意经营惨淡，月月亏损，纷纷撤场，量奥有限公司所经营区域周边无一门店经营，迫于无奈，于2019年9月向量奥有限公司申请2019年12月底撤场，量奥有限公司表示同意。故违约的是量奥有限公司而非奚经宝。2、2020年奚经宝在将店内物品搬离时遭量奥有限公司阻止搬离，同时，量奥有限公司也拒绝退还奚经宝所交纳的保证金，酿成纠纷。故并非奚经宝占用量奥有限公司门面，奚经宝无需支付门面占用费用。量奥有限公司答辩称：1、除量奥有限公司上诉提出的两点事实外，一审认定的其他事实均正确。2、因奚经宝自身经营不善导致商铺经营失败，才要求提前撤场。3、撤场后，量奥有限公司阻挠奚经宝撤场的事实不成立。按照合同约定，门面需恢复到原来的状态，物业保证金、质量保证金才予以退还。同时，奚经宝应当退还收条原件才可以退场，奚经宝拒绝退还收条原件和钥匙，双方还未终止协议。海洋城物业公司述称：同意量奥有限公司的答辩意见。量奥有限公司上诉请求：1、撤销（2020）湘0903民初1070号民事判决，改判驳回奚经宝要求退还履约保证金的诉讼请求，支持量奥有限公司要求奚经宝支付场地占用费和律师费的反诉请求。2、一、二审诉讼费用由奚经宝承担。事实与理由：1、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方所签《益阳海洋城商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）明确约定承租期为五年，《租赁合同》应履行至2022年7月5日止，奚经宝于2019年9月25日提出书面退场申请，其行为即是提前单方解约，依法应承担违约责任。《租赁合同》第20条第20.8小点约定：本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金……；第20.9小点约定：本合同因甲方违约面提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。分析前述约定内容可见，虽《租赁合同》中未明确写明定金二字，但其中履约保证金的相关履行情形实际适用定金罚则规定，理应视为等同定金罚则。并且，《租赁合同》20.10小点约定:“经甲、乙双方协商一致后乙方可经提前90日书面通知甲方并足额缴纳租金等费用后解除合同，除履约保证金不予返还外，乙方无需承担其他违约责任。”该条款明显对乙方提前解除合同的违约责任承担情况进行了明确约定，一审法院无视合同约定内容，以双方系协商解除合同，并非奚经宝无故违约为由，将量奥有限公司是否同意该解约要求作为奚经宝是否违约的认定标准明显不妥。奚经宝提前解约属于违约行为，根据合同约定其履约保证金不予退还，量奥有限公司与奚经宝沟通解约事宜期间，也未同意奚经宝要求退还履约保证金的要求，而是持续要求按照合同约定处理保证金事宜，一审法院的酌定判决量奥有限公司退还17000元履约保证金属于在双方已有合同约定减免了部分违约方责任的情况下，再进一步减轻了违约方的违约责任，该裁判结果对守约方是极不公平的。2、一审法院认定基本事实的依据不足。一审中，量奥有限公司提出反诉，要求由奚经宝支付场地占用费和律师费，该主张有客观事实支撑，也符合双方合同约定及相关法律规定，一审法院认为基于新冠疫情的出现，大部分产业均停产停工，疫情严重期间奚经宝无法将店内物品搬离，故该段时间应免除奚经宝的责任，以此为由认定奚经宝仅需向量奥有限公司支付房屋占用费12000元，又以《委托代理协议》落款处仅有律所盖章为由，未支持量奥有限公司提出的6500元律师费的诉求，该裁定的事实依据并不充分。根据客观事实可知，双方合同于2019年12月31日协定解除，根据法院建议，酌情给予奚经宝十日的搬离时间，至2020年1月10日。武汉于2020年1月23日封城，各省积极启动防疫防控响应，湖南省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，距双方解除合同已有24日，距离奚经宝合理搬离时间已有14日。奚经宝超过该时间未搬离，属于违约行为，依法应当承担违约责任，此后的疫情期间不能搬离是奚经宝无法对违约事实做出补救，不影响其持续违约的事实认定，且该违约事实自2020年1月10日起至本案庭审时持续存在，根据实际情况，一直持续到2020年5月27日奚经宝才向量奥有限公司交付商铺钥匙，该违约占用场地的情形持续5个月之久，而场地租金每月应付17132元，一审法院在明知奚经宝持续违约的情况下，仅裁判其承担12000元占用费明显不合理。况且，量奥有限公司已向一审法院递交《委托代理协议》及相应律师费发票，该《委托代理协议》上加盖了量奥有限公司及海洋城物业公司的公章作为骑缝章，且本案确由《委托代理协议》合同相对方湖南光韵律师事务所委派律师参与本案诉讼并提供相应法律服务，该《委托代理协议》明显已实际履行，量奥有限公司已花费相应律师费用，根据《租赁合同》约定，在奚经宝违约的情况下，量奥有限公司为维护自身合法权益所花费的律师费等费用应由奚经宝承担，一审法院在确认奚经宝存在违约事实的情况下，未支持量奥有限公司的一审主张律师费的诉讼请求，明显不妥。奚经宝答辩称：1、履约保证金不同于定金。2、量奥有限公司要求奚经宝支付律师费没有法律依据和合同依据，且未提供证据证实律师费已实际发生。奚经宝与量奥有限公司是协议解除租赁合同，违约方是量奥有限公司而非奚经宝。3、奚经宝无需支付场地占用费。双方协议于2019年底解除合同，奚经宝多次到海洋城搬离物品，量奥有限公司和海洋城物业公司无故阻拦，奚经宝还向110报警。4、量奥有限公司的门面现在免租金也没有商户租赁，整条街处于歇业状态，奚经宝无需支付门面占用费。海洋城物业公司述称：支持量奥公司的上诉意见。奚经宝向一审法院起诉请求：1、确认奚经宝与量奥有限公司签订的《益阳海洋城商铺租赁合同》自2019年12月底终止；2、判令量奥有限公司双倍退还奚经宝履约保证金66000元，质量保证金10000元；3、判令海洋城有限公司退还奚经宝物业服务费保证金7000元。量奥有限公司、海洋城物业公司反诉请求：1、判令量奥有限公司与奚经宝签订的《益阳海洋城商铺租赁合同》、海洋城有限公司与奚经宝签订的《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮）》于2019年12月30日解除；2、判令奚经宝向量奥有限公司支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的场地占用费51396元（17132元×3个月）；3、判令奚经宝支付本案律师费用6500元。一审法院认定事实：2016年8月30日，奚经宝与量奥有限公司签订了《益阳海洋城商铺租赁合同》及《补充协议》，约定量奥有限公司将海洋城中A-2栋1层129号商铺出租给奚经宝使用，租赁商铺的套内面积为115.44平方米，月租金单价为280元/平方米/月，自第3年起，每年的租金递增6%，租赁期限为2017年7月6日至2022年7月5日止。合同还约定，签署当日奚经宝应当向量奥有限公司支付履约保证金33000元，同时向物业服务公司支付7000元物业服务费保证金，在合同终止且经量奥有限公司确认奚经宝将工商注册登记地址从该房屋迁出并向奚经宝提供有效证明及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金无息退还，奚经宝应同时退还履约保证金和物业服务费保证金收据原件；奚经宝应在商铺开业前向量奥有限公司支付10000元质量保证金，在合同终止、各项费用结清且确认奚经宝无任何遗留问题纠纷后的90日内，量奥有限公司应当将质量保证金余额无息退还给奚经宝，奚经宝应当同时退还质量保证金收据原件；经双方协商一致后，奚经宝可经提前90日书面通知甲方并足额交纳租金等费用后解除本合同，除履约保证金不予返还外，奚经宝无需承担其他违约责任。2016年12月12日，奚经宝与海洋城有限公司签订了《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮）》，约定海洋城有限公司向奚经宝提供物业服务，费用标准为30元/平方米/月。上述合同签订后，奚经宝按约向量奥有限公司交付了33000元履约保证金和10000元质量保证金，向海洋城有限公司交付了7000元物业服务费保证金。2019年9月25日，奚经宝书面向量奥有限公司提出撤场申请，量奥有限公司就奚经宝的申请进行了回函，大致内容为，“量奥有限公司同意奚经宝于2019年12月底撤场，但奚经宝应交还所有物业管理和工程资料，并使商铺符合交付时状况，奚经宝在结清所欠租金、物业费及交还商铺后，量奥有限公司将依照合同约定退还相关保证金”。另查明，奚经宝承租涉案商铺后，用于经营东方眼镜店，由于受新冠疫情影响，奚经宝延迟将店内物品搬离，至起诉时，尚未将店铺钥匙交还。量奥有限公司、海洋城有限公司与湖南光韵律师事务所签订《委托代理协议》，约定与奚经宝租赁合同纠纷一案委托湖南光韵律师事务所律师代理，法律服务费用为6500元，协议落款处仅有湖南光韵律师事务所盖章。一审法院认为，量奥有限公司与奚经宝签订的《益阳海洋城商铺租赁合同》及补充协议、海洋城有限公司与奚经宝签订的《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮》均系双方真实意思表示，合法有效，且双方亦按合同履行了相关义务，故对三方之间的租赁合同关系及物业服务关系予以确认。合同签订后，经三方协商，确定于2019年12月30日解除三方在本案中的合同关系，但就履约保证金、物业费保证金、质量保证金的退还产生争议。关于物业费保证金与质量保证金，因合同中无其他扣除的约定，且量奥有限公司、海洋城有限公司亦同意退还，故对奚经宝要求退还质量保证金、物业费保证金17000元的请求，予以支持；关于履约保证金33000元，虽合同中明确约定如奚经宝违约，则无需退还，如量奥有限公司违约则双倍返还，但该履约保证金并非定金条款，应适用违约金条款，且双方系协商解除合同，并非奚经宝无故违约，加之双方协商解除合同时，并未就履约保证金进行处理，另奚经宝协商解除合同并未给合同相对方造成严重损失，且量奥有限公司并未举证证明此次解除合同的损失，但奚经宝确实系提前解除合同，履行保证金酌情认定5000元，故量奥有限公司仍应向奚经宝退还履行保证金28000元，综上，量奥有限公司应退还奚经宝履约保证金28000元、质量保证金10000元，海洋城有限公司应退还物业费保证金7000元；关于量奥有限公司、海洋城有限公司要求奚经宝支付自2020年1月1日至2020年3月31日的场地占用费的请求，双方协商解除合同后，奚经宝应在合理期限内搬离，并将租赁房屋返还给出租人，因奚经宝经营的系眼镜店，搬离的合理期，本院酌情确认为十天，合理期过后，如仍无故占用租赁房屋，应向出租人支付占用费，现奚经宝仍有小部分物品存放在租赁房屋内，且未将钥匙交付给出租人，故量奥有限公司要求奚经宝支付占用费的请求，予以支持，基于新冠疫情的出现，大部分产业均停产、停工，疫情严重期间奚经宝无法将店内物品搬离，故该段时间应免除奚经宝的责任，至此，酌情认定奚经宝应向量奥有限公司支付租赁房屋占用费12000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、奚经宝与湖南量奥商业管理有限公司签订的《益阳海洋城商铺租赁合同》及其补充协议、奚经宝与湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司签订的《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮）》于2019年12月30日解除；二、湖南量奥商业管理有限公司于判决生效后七日内退还奚经宝履约保证金28000元、质量保证金10000元；三、湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司于判决生效后七日内退还奚经宝物业服务费保证金7000元；四、驳回奚经宝的其他诉讼请求；五、奚经宝于判决生效后十日内支付湖南量奥商业管理有限公司租赁房屋占用费12000元；六、驳回湖南量奥商业管理有限公司湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司的其他反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元，减半收取计940元，由奚经宝负担800元，湖南量奥商业管理有限公司负担140元。反诉费624元，减半收取计312元，湖南量奥商业管理有限公司、湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司负担162元，由奚经宝负担150元。二审中，当事人双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷。量奥有限公司与奚经宝签订《益阳海洋城商铺租赁合同》、补充协议、海洋城有限公司与奚经宝签订《益阳海洋城物业管理服务协议（非餐饮》后，经三方协商，于2019年12月30日解除三方的合同关系，且三方均无异议，本院予以确认。二审中，量奥有限公司、海洋城物业公司对一审判决退还奚经宝10000元质量保证金、物业费保证金7000元均无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：1、量奥有限公司是否应当向奚经宝双倍支付履约保证金？2、奚经宝是否应当向量奥有限公司支付2020年1-3月场地占用费以及律师费，如应支付，应支付多少？。关于焦点1。根据租赁合同约定，奚经宝向量奥有限公司支付履约保证金33000元，但履约保证金并非定金，应当适用违约金条款。因双方系协议解除合同，并非奚经宝无故违约，加之双方协议解除合同时，并未就履约保证金进行处理。一审判决根据本案案情，判令由量奥有限公司向奚经宝退还履行保证金28000元并无不当，二审应予维持。奚经宝上诉提出量奥有限公司应当双倍返还履约保证金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点2。双方协商解除合同后，奚经宝应在合理期限内搬离，并将租赁房屋返还给出租人，否则，应按合同约定支付场地占用费。但因不可抗力的新冠疫情出现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，应当免除奚经宝部分责任。一审法院据此酌情认定奚经宝向量奥有限公司支付房屋占用费12000元，处理并无不当。一审中，量奥有限公司虽向法庭提交了《委托代理协议》，但并未提供该律师费已实际支付的有效凭证，故量奥有限公司上诉所提奚经宝应当支付2020年1-3月的场地占用费和律师费的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，奚经宝、量奥有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3673元，由奚经宝负担1600元，湖南量奥商业管理有限公司负担2073元。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二〇年十月十二日书记员  李翠翠