贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初15406号 原告：余勇庆，男，蒙古族，1983年10月25日出生，住贵州省纳雍县。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人：陈黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴燕梅（一般代理），该公司员工。 原告余勇庆与被告贵州泰然房地产开发有限公司（以下简称“泰然房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告余勇庆，被告泰然房开公司的委托诉讼代理人吴燕梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。2、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以购房款386，181元为基数，从2018年12月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。3、依法判令被告立即向原告返还违法收取的电入户费520元、燃气入户费2，500元、有线电视入户费330元、光纤宽带280元、可视对讲费500元，共计4，130元。4、本案诉讼费用由被告承担。 本院经审理查明以下要素：2016年12月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋总价款为386181元。合同约定：出卖人承诺2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日向买受人支付已交房价款／的违约金。合同附件十二补充协议3.1约定：若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告向被告支付购房款386181元。2018年3月3日，被告向原告收取电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带费280元、可视对讲费费500元。现涉案商品房尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人贷款凭证、收据等在卷为凭。 本案争议的焦点是：1、被告是否应为原告办理涉案转移登记的有关文书及产权证；2、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定；3、被告是否应退还原告各项开户费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定全面履行各自义务。原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按期履行合同义务，构成违约，应从2018年12月31日起当承担违约责任。结合被告向原告收取产权登记费等费用并出具收据的行为，表明原、被告双方形成委托代办关系，则被告已无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即履行了合同义务。故该项违约金计算至被告向有关部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。原、被告双方对180日以后继续履行合同时的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故该项违约金以原告已交购房款386，181元为基数，从2018年12月31日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告诉请被告为原告办理并交付涉案房屋转移登记的产权证及有关文书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 关于原告诉请被告退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2,500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元，无事实及法律依据，应予以退还。对于原告诉请被告退还可视对讲入户费500元的诉讼请求，可视对讲系统的安装是为了防止外来人员随意出入住宅小区、单元楼，确保家居安全，是原、被告双方共同协商的结果，对原告该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余勇庆支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已交购房款386,181元为基数，从2018年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告余勇庆电入户费520元、燃气入户费2,500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元，共计3,630元； 三、驳回原告余勇庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费413元（已减半收取），由被告贵州泰然房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年十月二十六日 书记员 李芳毅