贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2364号 上诉人（一审被告）：贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州福泉市城北渔村，统一社会信用代码91522702587298677F。 法定代表人：张承洋，系该公司经理。 委托诉讼代理人：胡仁贵，贵州仁贵律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：唐昭明，男，1991年3月1日生，汉族，贵州省开阳县人，现住贵州省开阳县。 被上诉人（一审原告）：张兴梅，女，1993年12月16日生，汉族，贵州省福泉市人，现住贵州省福泉市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘正远，贵州望江律师事务所律师。 上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司（以下简称润嘉公司）因与被上诉人唐昭明、张兴梅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2020）黔2702民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润嘉公司上诉请求：1、撤销一审判决将本案发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。一审判决认定事实和适用法律错误。首先，一审判决上诉人支付购房款30043.03元没有任何依据和来源。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二项，联系本案数据按以上约定的结果为29084.8元，而不是30034.03元，一审判决按超出3％部分的房价款双倍退还计算为30034.03元错误。其次，如果被上诉人该请求成立，合同约定的交房时间是2015年12月30日前，被上诉人也认可其是在该时间前得到的房屋，其诉讼时效最长也是在2017年12月30日前提出，其于2020年6月1日才提出，且没有诉讼时效中止中断的情形，早已超过诉讼时效，依法也不应予以支持。再次，本案一审判决上诉人从2016年3月30日起至交付商品房转移登记的有关文书之日止，以342134元为基数按日万分之一支付违约金是错误的。被上诉人从2016年3月30日起就知道上诉人应以342134元为基数按日万分之一支付违约金，其一直到了2020年6月1日才提出来，早已超过《中华人民共和国民法通则》第135条规定二年的诉讼时效，即在2018年3月30日之前的部份依法不应支持。因为本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，合同约定的违约金是按日计算支付的，是约定得有履行期限的，每超一天被上诉人就知道其权益受到损害，期间其没有诉讼时效中止中断的情形，超过诉讼时效未提出要求支付的部份依法不应支付。且一审判决也未指明具体是什么文书，造成上诉人无法履行。虽然该段文字是商品房合同中写的，但该文本也不是当事人双方的真实意思表示。第四，未能按期办理产权登记是因为施工方拒绝提供相关资料造成的。但未给被上诉人造成任何经济损失，一审判决违约金过高，上诉人请求给予调减未予以支持适用法律错误。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，而本案的房屋早已交给被上诉人正常居住使用，已实现其购房的目的，没有给其造成任何损失，且未能办理产权登记的原因是施工方拒绝提供相关资料造成的，上诉人的过错程度小。所以上诉人请求调减违约金是有法律依据的，一审判决却置之不理与法律规定相悖。 唐昭明、张兴梅辩称，一、根据一审中双方提交的《商品房买卖合同》以及《房屋移交证书》，法院查明：《商品房买卖合同》约定按套内面积计算房屋总价，合同约定房屋套内面积为108.63m2，但上诉人际交付的房屋套内面积仅为101.79m，与约定套内面积相差6.84m2，面积误差比为6.3%。房屋原单价3577元/m2，后调整为2880元/m2。据此计算：（1）3%以内：3%×108.63×2880元=9385.63；（2）超出3%部分：（6.3%一3%）×108.63×2880元×2=20648.4（1）9385.63＋（2）20648.4=30034.03，故此，法院判决上诉人退还答辩人30034.03元，证据充足，计算准确。二、自2017年10月1日起，《民法总则》开始实施，《民法总则》第188条规定第一款规定，自2017年10月1日后，我国民事诉讼适用三年的诉讼时效。上诉人仍然主张两年诉讼时效，令人费解。本案违约金系基于上诉人并未按约履行交房义务的违约行为而产生的，按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，润嘉福泉分公司如未按约定期限办理房屋转移登记，应按日0.1‰的标准向答辩人支付违约金。从该约定分析，延迟办证的违约金是根据违约行为持续发生而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的办证之日至实际办证之日的违约金，是双方在合同中所确定的一个整体的合同权利，而非按照违约天数具体分割为若千个分别计算诉讼时效的独立权利，购房方可以在该项整体权利无法实现时提出主张。若将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。再次，若要求购房人对每一个债务分别请求，或者每满三年就主张一次，不仅增加了购房人的诉累，而且相当浪费司法资源，不利于提高诉讼效率的。再从保护当事人合理信赖、维护良好的商业关系的角度而言，普通民众对于定期给付债务一般认为是同一个债务，一般在拖欠到一定程度或整个履行期限届满时再主张，如果分别计算诉讼时效，会违反普通民众的认知，也不利于维护商业合作关系。三、（一）关于上诉人是否应当承担违约责任。根据合同的相对性原则，合同相对性包括了主体相对、内容相对、责任相对。其中责任相对指违约当事人应对因自己过错造成的违约后果承担责任，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债权人有权要求合同当事人承担责任。债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿，债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，也是保护债权人利益的必然要求。故此，即使真如上诉人所称，至今未能办理房屋产权登记手续是施工方拒绝提供相关资料所致，上诉人也应向答辩人承担违约责任。（二）关于违约金是否过高。上诉人因为同样的案由，最少已经向福泉法院陈述了10次，向黔南州人民法院上诉了6次，每次均被法院驳回。本着同案同判的原则，请州法院再次驳回上诉人的无理诉求。（三）关于上诉人逾期办理转移登记是否给答辩人造成损失。损失的形式不仅包括金钱上可量化损失，还包括权益上、机会上的损失。上诉人未按约定按时办理房屋产权登记，表面上看未给答辩人造成很大的金钱损失。但是实际上，因上诉人迟延为答辩人办理产权登记，给答辩人对房屋应有的所有权造成了瑕疵，答辩人不能就房屋进行买卖、租赁或抵押、赠与、继承，系对答辩人权益的损害，当然属于损失，此即产权证的意义所在。若在此段时间内，有人欲高价购买答辩人的房屋，但因无产权证书，使得交易未达成，此即机会上的损失。上述种种损失，虽无法准确量化，但确属于答辩人的损失。 唐昭明、张兴梅向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告购房款30034.03元；2、判令被告自2016年3月30日起至取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金（暂计至2020年6月1日，违约金：342132.00元×0.1‰×1524天≈52140.91元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年原告向被告交纳购房定金20000元，2014年8月4日，原告唐昭明、张兴梅与被告润嘉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以套内面积单价为3577元／㎡，房屋总价388570元购买被告开发的位于福泉市房屋（建筑面积为122.19㎡，套内建筑面积为108.63㎡），且对面积差异的处理进行了约定，即套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比＝［（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积］×100%。双方约定于2015年12月30日前交付该房屋，于2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，原告向被告补交首付款98570元，所交定金20000元转为首付款，原告共向被告交纳首付款118570元，2014年8月27日原告采用银行贷款方式向被告交纳剩余房款270000元。合同签订后，原告唐昭明与被告签订《退款协议》，约定被告按2880元／平方米给原告重新计算原房屋房款，差额部分退还给原告，原合同总金额388570元，现房屋总金额342132元。被告向原告交付房屋移交证书上载明涉案房屋套内面积为101.79㎡，建筑面积为114.76㎡。之后被告将房屋交付原告，原告已实际入住，截止原告起诉，被告尚未取得涉案房屋所有权初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另查明，房屋移交证书签发时间为2015年7月31日，移交证书上房屋面积测绘报告复核时间为2017年11月17日。 一审法院认为：依法成立的合同，应当受到法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《退款协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务,在原告按照合同约定履行交纳购房款的义务后，被告应当按照合同约定，按期履行交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未交付，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告的行为已构成违约，故原告主张被告承担违约金的请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持，具体计算标准，因双方在合同中对违约责任已进行约定，且该约定不违反法律规定，故一审法院予以支持，被告辩称原告起诉已超法定诉讼时效，且违约金计算过高的意见，因被告的违约行为呈持续状态，不存在超过诉讼时效，故对被告的辩解意见，一审法院不予采信。原告诉请被告退还差额购房款，根据《商品房买卖合同》约定按套内面积计算房屋总价，房屋套内面积为108.63㎡，但实际交付套内面积为101.79㎡，相差6.84㎡，面积误差比为6.3%，按照双方合同约定的面积误差计算，被告应退还原告购房款30034.03元，故对原告诉请被告退还购房款30034.03元，一审法院予以支持。被告辩称原告要求返还购房款已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，本案中，双方合同约定交房时间为2015年12月30日前，而房屋移交证书上签署时间为2015年7月31日，明显不符合逻辑，同时作为房屋移交证书附件的房屋分户平面图上房屋面积测绘报告复核时间为2017年11月17日，故原告的诉讼时效期间应当从2017年11月17日起至2020年11月16日，原告2020年6月10日起诉，未超诉讼时效，对被告超过诉讼时效的辩解，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐昭明、张兴梅购房款三万零三十四元零三分（￥30034.03元）；二、被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内以购房款342132元为基数按照日万分之一的标准支付原告唐昭明、张兴梅2016年3月30日起至交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。 二审中当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、误差比双倍支付是否正确；2、本案是否超过诉讼时效；3、违约金约定是否过高应否调整。 （一）关于误差比双倍支付是否正确 根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条“面积差异处理”第（2）项约定：套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实测套内面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。经查，《商品房买卖合同》约定房屋套内面积为108.63m2，但上诉人际交付的房屋套内面积仅为101.79m，与约定套内面积相差6.84m2，面积误差比为6.3%。房屋原单价3577元/m2，后调整为2880元/m2，据此计算应退面积误差比购房款为：（1）3%以内：3%×108.63×2880元=9385.63；（2）超出3%部分：（6.3%一3%）×108.63×2880元×2=20648.4，以上共计为9385.63+20648.4=30034.03元，一审计算准确应予维持。 （二）本案是否超过诉讼时效 润嘉公司上诉主张唐昭明、张兴梅起诉退还购房款超过诉讼时效。经查，双方合同约定交房时间为2015年12月30日前，房屋移交证书上签署时间为2015年7月31日，同时作为房屋移交证书附件的房屋分户平面图上房屋面积测绘报告复核时间为2017年11月17日，故诉讼时效期间应当从2017年11月17日起至2020年11月16日，因此唐昭明、张兴梅2020年6月10日起诉，未超诉讼时效。润嘉公司上诉还主张唐昭明、张兴梅起诉支付逾期交付商品房登记的有关文书违约金超过诉讼时效，因润嘉公司的违约行为呈持续状态，唐昭明、张兴梅起诉未超法定诉讼时效。因此，润嘉公司上诉主张超过诉讼时效的理由不能成立。 （三）违约金约定是否过高应否调整 根据《商品房买卖合同》的约定，润嘉公司应当于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给唐昭明、张兴梅，但润嘉公司至今未履行上述合同义务，其应当承担违约责任，并从约定日期起以已付购房款为基数按日万分之一的标准给付违约金，直至润嘉公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给唐昭明、张兴梅之日止。而该违约金的计算标准并不高，润嘉公司的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。另外，润嘉公司还主张至今未办理产权登记手续是因施工方未提供相关资料造成，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”的规定，润嘉公司还是应当向唐昭明、张兴梅承担违约责任，至于润嘉公司与施工方之间的纠纷，双方可另行解决。 综上所述，贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1854元，由上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十月二十七日 法官助理陆梅 书记员雷春莲