浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6310号 上诉人（原审原告）：施晓琳，女，1973年12月19日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：施昊，系施晓琳儿子。 被上诉人（原审被告）：范烨涛，男，1991年2月7日出生，汉族，住杭州市临安区。 上诉人施晓琳因与被上诉人范烨涛房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2020）浙0112民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年12月11日，施晓琳与范烨涛签订了《租赁合同》，双方约定施晓琳将其所有的杭州市临安区锦北街道西墅绿洲城6（6幢107）室的商业用房（毛坯房）出租给范烨涛，房屋面积90.7平方米，租赁期限为2017年12月11日至2020年12月10日，租金为每月5442元，租金支付方式为每年支付12个月租金，此后每年租金向上增长10%。双方在违约责任部分约定，范烨涛不得无故提前终止合同，若范烨涛需要提前解除或终止合同，应当提前三个月以书面形式通知施晓琳，经双方同意方可终止合同，保证金不予退回。双方约定首次租赁费用包括租赁保证金5000元、房租65304元（首年，合同中笔误写成65364元）、物业费870元（首年）。此后范烨涛对房屋进行了租赁使用。2019年10月19日，范烨涛通过微信向施晓琳提出提前退租。施晓琳予以同意。此后施晓琳要求范烨涛邮寄书面的退租通知，并于2019年11月5日在微信中确认已收到有关书面材料，同时要求范烨涛及时腾空，并将房屋恢复原状，将工商登记及时迁出。此后范烨涛于2019年12月10日搬离案涉房屋。搬离后，房屋遗留部分装修及垃圾未清理。范烨涛于2019年12月17日，办理了水果店的工商住所变更。此后，因案涉房屋存在“有钥匙打不开”的情况，施晓琳为房屋开锁、配钥匙花费350元。为房屋恢复原状向有关维修工支付3000元费用。 另查明，2019年度范烨涛通过微信及支付宝账户共向施晓琳支付房屋租金等共73154元，其中2018年12月14日共转账20000元，2018年12月15日共转账50000元，2018年12月16日转账3154元。 施晓琳诉至原审法院，请求：1、要求范烨涛支付施晓琳租金1821.6元、滞纳金30元；2、要求范烨涛支付施晓琳额外三个月的租金19754.46元；3、要求范烨涛支付施晓琳水电费共计21.98元、物业费941元；4、要求范烨涛支付施晓琳开锁及更换钥匙的费用350元、恢复房屋原状的费用3000元；5、本案诉讼费由范烨涛承担。施晓琳在审理过程中，变更第4项诉讼请求为，要求范烨涛支付施晓琳开锁及更换钥匙的费用350元、恢复房屋原状的费用5000元。 原审法院认为：合法的租赁合同关系受法律保护。本案中范烨涛于2019年10月19日通过微信向施晓琳提出退租，施晓琳于2019年11月5日确认收到书面退租通知并予以同意，且施晓琳自认范烨涛于2019年12月10日即搬离案涉房屋，故认定双方租赁合同于2019年12月10日解除。范烨涛提前要求解除双方之间租赁合同的行为，虽经施晓琳同意，但仍应对违约行为造成的损失承担赔偿责任。关于范烨涛在本案租赁合同中尚应支付、赔偿施晓琳的款项，结合施晓琳的诉讼请求，逐一予以回应。 一、对于施晓琳主张要求范烨涛支付租金1821.6元、滞纳金30元部分的诉讼请求。双方租赁合同已于2019年12月10日解除，此后租金不应由范烨涛支付，故对该部分诉讼请求，不予支持。 二、对于施晓琳主张要求范烨涛支付额外三个月租金的诉讼请求。双方在租赁合同中约定：“范烨涛不得无故提前解除合同，若范烨涛需要提前解除或终止的合同，范烨涛应当提前三个月以书面形式通知施晓琳，经双方同意方可终止合同，保证金不予退回。”虽然双方合同中并未约定范烨涛需对提前退租承担额外的违约责任，但范烨涛退租后存在垃圾未清运、房屋未予恢复原状以及工商登记未予提前变更的情况，给后续施晓琳对外出租造成影响，故结合房屋出租时、退租时的状态、范烨涛向施晓琳提出退租的有关情况以及工商登记变更时间等情况，酌情认定范烨涛应当赔偿施晓琳额外一个月租金损失6585元，同时施晓琳可根据合同约定对范烨涛交纳的5000元保证金不予退还。对于超出部分的诉讼请求，不予支持。 三、对于施晓琳主张要求范烨涛支付水电费21.98元、物业费941元的诉讼请求。对水电费部分范烨涛没有异议，对该部分诉讼请求，予以支持。对于物业费，范烨涛主张已与房屋租金一并支付施晓琳，并提交了转账记录，证明其已支付2019年度房屋租金等共73154元，根据双方租赁合同，双方第二年租金应为第一年租金上浮10%为71834.4元，对于超额支付的部分，经原审法院多次询问，施晓琳方均未予以合理说明。结合第一年租金系与物业费一并缴纳施晓琳的情况，在施晓琳无其他证据证明超额支付部分款项用途的情况下，对范烨涛的抗辩意见，予以采纳，故对施晓琳主张要求范烨涛支付物业费941元的诉讼请求，不予支持。 四、对于施晓琳主张要求范烨涛支付开锁、更换钥匙费用350元及恢复房屋费用5000元的诉讼请求。范烨涛虽提出案涉房屋钥匙已经交还物业，但是根据施晓琳提交的上门服务单，其中写明情况为“有钥匙打不开门”，故该情况系范烨涛在租赁过程中使用不当导致钥匙失灵的情况，对该部分诉讼请求，予以支持。对于恢复房屋的费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”根据以上规定，承租人在搬走前可以拆除未形成附合的装饰装修物，对于已经与房屋形成附合的装饰装修，承租人不应拆除，实践中对于一些装饰装修是否形成附合，确实存在争议，但承租人按照合理、适当的要求拆除争议部分，且拆除后恢复至与出租前状况基本一致则可，否则应按照形成附合的装饰装修对待。本案中，根据范烨涛搬离时的现场照片，现场存在垃圾残留属于不正常的交付状态，同时目前尚存的装修对后续使用价值不大，故范烨涛应当对不正常交接房屋及拆除装修给施晓琳造成的损失予以赔偿，但考虑到房屋原状为毛坯房，同时施晓琳在两次庭审过程中对于房屋恢复工程的进度陈述存在矛盾，其目前提交提供的证据不足以证明其实际花费以及预期花费的合理性，故对有关恢复原状的损失，综合考虑本案实际情况酌情认定为3000元，对超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年6月11日判决：一、范烨涛应赔偿施晓琳各项损失9935元，款限判决生效之日起十日内付清；二、范烨涛应支付施晓琳水电费21.98元，款限判决生效之日起十日内付清。三、驳回施晓琳的其他诉讼请求。如果范烨涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费498元，减半收取249元，由施晓琳负担160元，范烨涛负担89元。 宣判后，施晓琳不服，向本院提起上诉称：施晓琳与范烨涛的租赁协议已于2019年12月10日解除，也就是范烨涛表示退租意向之时即告解除。这是极其错误的。根据租赁合同第七条违约责任第四款之约定：“承租户若提前解除或终止合同，须提前三个月以书面形式通知出租人。经出租人同意方可终止。”第五条第二款之第二点约定：“合同到期，承租户应恢复房屋原貌及拆除隔墙”。合同之所以约定租户需提前三个月书面通知，是为了使出租人的合法利益免遭损害，及时寻租。但范烨涛未有任何书面形式告知，只是通过微信表示过一个退租意向。施晓琳在接到范烨涛的微信意向后再三告知其协议约定的退租必要条件，需付清水电、物业费、迁移工商注册地址等，特别是还要对房屋恢复原状，以免影响继续出租。施晓琳强调只有满足这些条件才同意提前解除合同。但范烨涛对施晓琳的善意提醒置若罔闻，不告而别，悄然潜逃。因此，至今根本不存在租赁合约解除的双方合意，应视为仍处协议履行期。只是范烨涛单方违约。因此，涉案房屋至今不能出租的损失亦应由范烨涛承担。二、即便按照施晓琳善意的出发点，将租赁协议解除时间确定为施晓琳发现范烨涛人去楼空涉案房屋满目疮痍及时起诉之日，那这个时间是2020年1月6日。施晓琳和范烨涛于2017年12月11日签订房屋租赁合同，租金按年度计付。那么从2019年12月11日起至2020年1月6日（起诉日）的租金和滞纳金共计5926元，一审法院对此并无提及，显而易见是个重大疏漏。三、一审法庭在施晓琳拒绝质证的情况下强行采纳超过举证时限的证据，有偏袒一方之嫌。四、一审法庭对物业费的认定也是错误的。根据双方租赁协议，施晓琳与房屋所属的物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中所享有的权利和义务，在合同期内转由范烨涛享有并履行，所以范烨涛应向房屋所属物业清缴第二年度的物业费以及滞纳金。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法予以改判或发回重审；2.一、二审费用全部由范烨涛承担。 针对施晓琳的上诉，范烨涛答辩称：不认可施晓琳的上诉，请求依法裁判。 二审期间，施晓琳、范烨涛均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，根据施晓琳的上诉请求及理由，本院将对二审期间双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。关于《租赁合同》的解除及租金支付。在《租赁合同》履行过程中，范烨涛通过微信向施晓琳提出提前解除《租赁合同》。对此，施晓琳回复予以同意。同时，范烨涛应施晓琳的要求向其邮寄了书面退租通知。施晓琳在微信中确认已收到书面退租通知，并要求范烨涛及时腾空、将房屋恢复原状等。后范烨涛于2019年12月10日搬离租赁房屋。显而易见，双方当事人已对提前解除《租赁合同》达成一致。故原审法院据此认定的《租赁合同》已解除及解除的日期，应属合理。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，施晓琳要求范烨涛支付《租赁合同》解除以后的租金，缺乏法律依据。因此，原审法院驳回施晓琳要求范烨涛支付《租赁合同》解除以后租金的诉讼请求，并无不当。关于施晓琳要求范烨涛支付物业费的请求。对此，范烨涛已举证证明其将物业费与租金一并支付给了施晓琳。施晓琳对于范烨涛支付的超过应付租金数额的款项未作出合理说明，在此情形下，原审法院采纳范烨涛关于物业费已支付的相关主张，符合证据采信规则。因此，原审法院驳回施晓琳要求范烨涛支付物业费的诉讼请求，也无不当。综上，施晓琳的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由施晓琳负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年十月二十日 书记员  董 悦