陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终9247号上诉人（原审被告）：张玉群，女，1970年10月6日出生，汉族，住西安市莲湖区龙首村东南区新区。委托诉讼代理人：贺永安，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁娟娟，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西荣大房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：王天奇，该公司总经理。委托诉讼代理人: 任敏，北京市博儒（西安）律师事务所律师。上诉人张玉群与被上诉人陕西荣大房地产开发有限责任公司（以下简称荣大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。张玉群上诉请求：1、请求依法撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1315号民事判决，依法改判驳回荣大公司的全部诉请； 2、本案一、二审诉讼费用由荣大公司承担。事实与理由：第一，一审法院判决没有确认第二份《房屋租赁合同》无效，第二份合同系新签订的合同，而非“阴阳合同”，在原审法院未依法确认合同无效的情况下，第二份合同对双方具有约束力。第二，一审法院判决认定双方履行第一份合同的理由不充分不合理。第二份合同约定的租赁面积接近于张玉群实际使用的房屋面积，原审法院未核实第二份合同的面积变更原因，未核实房屋的实际使用面积，即以房产证建筑面积与第一份合同相符为由排除第二份合同，不具有合理性。同时，张玉群提供的金额为700980元的发票可以证明双方履行的是第二份合同。第二份合同具有合理性，原审法院不能作到合理排除。第三，一审法院遗漏了要求确认合同解除的诉请，亦未依张玉群申请进行调查取证，存在程序错误。荣大公司辩称，第一，荣大公司与张玉群始终履行的合同为2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》，一审法院对此事实认定清楚，应予维持。第二，张玉群要提供的2013年12月2日的《房屋租赁合同》是应张玉群税收及管理方面的要求签订的，该合同仅临时对外使用，不具备任何法律效力，双方也未履行，一审认定双方实际履行的2011年3月20日合同的事实认定清楚，应予以维持。第三，一审法院判决程序合法，张玉群上诉称一审法院遗漏要求确认合同解除的诉请无法律依据，且违反法律规定，依法应予驳回。荣大公司向一审法院起诉请求：1.张玉群在判决生效后七日内一次性支付荣大公司房屋租金1046040.34元；2.张玉群在判决生效后七日内一次性支付荣大公司自2017年1月17日至实际腾房之日的房屋占有使用费，占用费按照每月房屋租金265113元的标准支付（暂计至2017年2月16日占用费为265113元）；3、张玉群在判决生效后七日内一次性支付荣大公司合同总租金10%的违约金1577462元；4、张玉群在判决生效后七日内一次性向荣大公司支付滞纳金（暂计至2017年1月16日为3389171元）；5、本案诉讼费由张玉群承担。一审法院认定事实：2011年3月20日，荣大公司（甲方）与张玉群（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于西安市高新区XX路XX号；出租房屋一、二层建筑面积共4290平方米(备注：一、二、三层楼梯属租户及业主共用，作为消防通道；两部观光电梯同属一、二、三层租户及业主共用)；租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止；房屋租金为35元/月/平方米，房屋及设备维护费20元/每月/平方米，每月总费用金额235950元；房屋租金支付方式如下：每次缴纳四个月的费用，每隔两年递增6%，依此类推，押金为一个月的费用，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋……（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。该合同第十二条“乙方违约责任”约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计三个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金。2013年12月2日，荣大公司（甲方）与张玉群（乙方）又签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于西安市高新区XX路XX号，出租房屋一、二层建筑面积共3338平方米(备注：一、二、三层楼梯属租户及业主共用，作为消防通道；两部观光电梯同属一、二、三层租户及业主共用)；租赁期自2014年1月1日起至2024年9月1日止；房屋租金为25元/月/平方米，房屋及设备维护费10元/每月/平方米，每月总费用金额116830元；房屋租金支付方式如下：每次缴纳四个月的费用，每隔两年递增6%，依此类推。庭审中，双方对为何要签订两份《房屋租赁合同》各执一词。荣大公司述称因张玉群提出税收部门要检查，为了税收管理问题应张玉群要求签订了第二份合同，至于张玉群交什么税不清楚，张玉群则称系因租赁市场不景气，张玉群实际使用的房屋面积和合同面积差距过大，所以与荣大公司协商给张玉群降低了房屋租金，双方签订了第二份合同。另查明，西安市高新区XX酒店（经营者系张玉群）于2012年8月13日向荣大公司出具承诺书，内容为:“鉴于对外税收及管理方面等问题，经双方协商就高新银座一、二层商铺租赁事宜另外于2012年8月13日签订对外合同一份，本合同只做临时对外使用不具备任何法律效力，正式租房合同仍执行2011年10月1日至2021年9月30日止的合同。”该承诺书上盖有西安市高新区XX酒店印章，并由承租人张玉群签字，虽张玉群对该签字不予认可，但其未提供相应证据佐证，亦未提起相关笔迹鉴定，故应由其承担不利法律后果，一审法院依法认定该签字系张玉群所书写，对该承诺书的真实性予以认可。荣大公司认为该承诺书上载明的对外使用的合同就是案涉第二份合同，2012年8月13日的合同并不存在，是张玉群向荣大公司提供时故意为之。张玉群则认为该承诺书指向的是“2012年8月13日”签订的对外合同，而非本案提及的两份租赁合同，另外该承诺书出具的时间是2012年8月13日，双方于2013年12月2日签订了新的租赁合同，故该承诺书与本案无关。再查明，2017年1月17日，荣大公司向张玉群送达解除房屋租赁合同通知，内容为:“截止2017年元月16日，你未依据贵我双方2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》约定的内容向我司交付房屋租金，已实际拖欠2016年10月、11月、12月三个月及2017年1月份半个月的房屋租金，按合同约定的月租金265113.24元，三个半月的租金合计为927896.34元；另外你还拖欠2016年10月之前的租金60026元，拖欠租金总额为人民币987548.75元。对此，我司多次要求你交纳租金，但你不仅未交纳，而且还提出其他不合理的理由，我司无奈为减少损失，只能依据合同约定和法律规定通知你解除合同。现依据《房屋租赁合同》第十二条的约定内容通知你解除双方2011年3月20日签订的房屋租赁合同，望你在接到通知后一周内一次性清租腾房，否则因此造成的包括房屋占用费在内的损失依法应由你承担，希望你能够很好配合，以免各方损失扩大。若你在接到通知后，仍不清租腾房，我司将通过仲裁程序解决，主张你承担拖欠的租金、房屋占用费等违约赔偿责任。”同日，荣大公司对案涉二楼西安市高新区XX酒店进行上锁贴封条，并与一楼次承租人重新签订租赁合同。再查明，荣大公司向一审法院提交了案涉租赁房屋的产权证书，建筑面积分别为2417.10平方米、1873.24平方米，以上共计4290.34平方米。根据荣大公司与张玉群于2011年3月20日签订的租赁合同，张玉群2011年10月1日至2017年1月16日期间应向荣大公司交纳的租金为15774620元。荣大公司庭审中认可张玉群自2010年9月1日至2016年9月6日期间支付租金总额14728580元及押金235950元，双方均认可该押金至今未退。上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋产权证、解除房屋租赁合同通知、承诺书、收据、转账凭证、租金交纳明细、（2018）陕01民终11115号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，荣大公司与张玉群于2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。在该合同履行过程中，双方均认可又签订《房屋租赁合同》一份，该合同的签订时间原“2014年12月2日”涂改为“2013年12月2日”，租赁期“自2014年9月1日起至2024年9月1日”涂改为“2014年1月1日起至2024年9月1日”，该合同的两处涂改均未有任何签字捺印或印章。庭审中，张玉群认可涂改后的时间，荣大公司认为该合同签订时间为2014年12月2日，但显与租赁期不相符，且未能作出合理解释，故一审法院依法认定为涂改后的时间即合同签订日期为“2013年12月2日”，租赁期限为“2014年1月1日起至2024年9月1日”。本案双方对2011年10月1日至2013年12月31日期间履行的是2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》并无异议，双方争议焦点在于自2014年1月1日起履行的究竟是哪一份《房屋租赁合同》。结合双方提交的证据及一审法院查明事实，一审法院依法认定双方一直履行的系第一份合同即2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》，理由如下：第一，涉案房屋产权证明确载明西安市高新区XX路XX号（高新银座）一、二层房屋面积为4290.34平方米，与双方签订的第一份合同约定的租赁面积一致。第二，自2011年10月1日至2016年9月30日张玉群支付租金银行转账凭证及租金交纳明细可以看出，涉案房屋的租金交纳金额、方式、递增比例与第一份合同约定的租金金额完全一致。张玉群提供金额为700980元的发票及2014年6月6日700980元转款记录，意欲证明该笔转款与第二份《房屋租赁合同》约定的租金金额是一致的，故其履行的系第二份合同。经查，2014年6月6日张玉群共转款两笔租金，一笔是299448元，一笔是700980元，合计为1000428元，与第一份合同约定的租金（2013年10月1日至2014年9月30日期间租金为每月250107元）一致，亦与合同约定的每四个月交纳一次租金完全一致，且荣大公司收到上述两笔转款后于2014年6月10日入账，收据存根明确载明“高新银座1-2层，14年6月1日至9月30日租金1000428元”，故张玉群该辩称与事实不符，一审法院不予采信。第三，张玉群交纳案涉房屋物业费的交纳凭证上明确载明租赁房屋面积为4290.34平方米，物业费均按照4290.34平方米进行缴纳，与第一份合同约定的租赁面积完全一致，并非第二份合同约定的3338平方米。第四，张玉群经营的西安市高新区XX酒店盖章及张玉群签字出具的《承诺书》载明，双方鉴于对外税收及管理方面等问题于2012年8月13日签订对外合同一份并明确该合同只做临时对外使用不具备任何法律效力，并认可正式租房合同仍执行2011年10月1日至2021年9月30日止的合同，虽然该《承诺书》上所述双方签订的另一份合同与张玉群提交的2013年12月2日合同的签订日期不一致，但可以看出双方曾基于税收及管理方面问题签订过类似“阴阳合同”，但双方对实际履行的仍是2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》并无异议，本案中案涉两份《房屋租赁合同》的出现亦不排除上述缘由。既然双方一直实际履行的系2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》，荣大公司已将房屋交付张玉群使用，张玉群亦应按约定如期足额支付租金，但张玉群多次逾期支付租金，拖欠荣大公司租金金额较大，已构成根本性违约，荣大公司据此取得了解除权，荣大公司于2017年1月17日向其送达了解除房屋租赁合同通知，且张玉群对此未在法定期间内提出异议，故双方2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》自2017年1月17日予以解除，荣大公司有权要求张玉群支付剩余租金并承担违约责任。关于拖欠租金金额，根据该合同约定的租金计算方式及双方提交的租金支付明细，经计算，张玉群应向荣大公司支付2011年10月1日至2017年1月16日期间的租金共计15774620元，现荣大公司当庭认可张玉群已支付租金总额为14728580元，故张玉群尚拖欠荣大公司租金1046040元，因张玉群向荣大公司缴纳的235950元押金至今未退，故应将该押金从尚欠租金中予以扣除，张玉群实际应再向荣大公司支付的租金金额为810090元。关于违约责任，荣大公司同时主张张玉群按合同总租金10%支付1577462元违约金及3389171元滞纳金（暂计至2017年1月16日），该主张明显加重了张玉群的违约责任，亦过分高于荣大公司的实际损失，一审法院结合本案中荣大公司的实际受损程度兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定张玉群应向荣大公司支付违约金243027元为宜。关于荣大公司主张张玉群按月租金265113元标准支付2017年1月17日至实际腾房之日2018年6月1日的房屋占用费一节，因案涉《房屋租赁合同》于2017年1月17日予以解除，张玉群应在接到解除通知后一周内腾退房屋，但张玉群未如期履行。荣大公司述称因张玉群将房屋转租给案外人，实际腾房日期为2018年6月1日，但荣大公司对此未提供任何证据予以佐证。张玉群对该腾房日期不予认可并认为荣大公司自2017年1月17日上锁贴封条之日起即实际占有涉案房屋，结合荣大公司于2017年1月17日与一楼次承租人已重新签订租赁合同、荣大公司在庭审笔录中对房屋现状之陈述“张玉群一直没有给我们腾房，2018年6月1日荣大公司将2楼XX酒店的物品统一堆置至2楼的一个房间，现在空置着”及张玉群对房屋现状之陈述“期间荣大公司曾将涉案二楼房屋转租他人装修，张玉群曾现场报警阻拦，目前房屋现状为张玉群二楼酒店装修均已被荣大公司毁损”，可以看出涉案二楼房屋至今一直未正常使用，张玉群不仅未主动腾房还阻拦荣大公司正常使用房屋，其对损失的发生存在主要过错，荣大公司在明知道张玉群违约的情况下不采取有效措施减少自己的损失，就此荣大公司应亦承担一定责任，但荣大公司对其主张实际腾房日期为2018年6月1日未举证证明，本案实际腾房日期现无法确定，对此荣大公司应承担不利法律后果，故其要求张玉群支付自2017年1月17日至实际腾房日的房屋占用费缺乏证据支持，一审法院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张玉群于本判决生效之日起十日内向陕西荣大房地产开发有限责任公司支付租金810090元。二、张玉群于本判决生效之日起十日内向陕西荣大房地产开发有限责任公司支付违约金243027元。三、驳回陕西荣大房地产开发有限责任公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费55745元，由陕西荣大房地产开发有限责任公司负担46393.5元，张玉群负担9351.5元。因荣大公司已预交案件受理费，故张玉群在履行生效判决时应将其负担的费用向荣大公司一并支付。本院二审期间：当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，荣大公司与张玉群于2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。上述合同在履行过程中，双方又签订第二份《房屋租赁合同》，因该合同中的签订时间及租赁期限均有涂改而涂改处无任何签章或捺印，双方对合同签订时间及履行期限不能达成一致。经查，荣大公司与张玉群对2011年10月1日至2013年12月31日期间均履行2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》的事实均无异议。双方争议焦点在于自2014年1月1日起是否履行第二份《房屋租赁合同》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，荣大公司认为，双方自2011年3月20日签订《房屋租赁合同》后，始终履行该合同，至于第二份《房屋租赁合同》系因张玉群为了应对税收及管理方面等问题所签订，只作临时对外使用，不具任何法律效力。对以上事实，荣大公司向本院提交了相关证据，从其提供的证据内容可以反映：1、涉案房屋产权证明确载明，一、二层房屋面积为4290.34平方米，与双方签订的第一份合同约定的租赁面积一致。2、自2011年10月1日至2016年9月30日，张玉群支付租金银行转账凭证及租金缴纳明细显示，涉案房屋的租金缴纳金额、方式、递增比例与第一份合同约定的租金金额完全一致。3、张玉群缴纳涉案房屋物业费的缴纳凭证上，始终载明租赁房屋面积为4290.34平方米，物业费亦均按该面积进行缴纳，与第一份合同约定的租赁面积完全一致，并非第二份合同约定的3338平方米。4、张玉群曾因经营XX酒店向荣大公司出具的《承诺书》载明，双方鉴于对外税收及管理方面等问题，于2012年8月13日签订对外合同一份，并明确该合同只作临时对外使用，不具任何法律效力，且认可正式租房合同仍执行2011年10月1日至2021年9月30日止的第一份合同。虽然该《承诺书》上所述双方签订的另一份合同与张玉群提交的第二份合同签订日期不符，但鉴于张玉群提交的第二份合同中，日期及履行期限均有明显涂改，故不排除该第二份合同与《承诺书》载明出具的合同具有高度关联性的可能。综上，依据荣大公司提供的相关证据，结合本案具体情况，可以              确认双方当事人始终履行2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》具有高度可能性的，依法应当认定该事实存在。张玉群提交的相关证据不足以导致上述事实真伪不明，张玉群上述认为双方于2014年1月1日起开始履行第二份《房屋租赁合同》缺乏事实依据，其所述本院不予采纳。2011年3月20日双方签订《房屋租赁合同》后，荣大公司履行了相关合同义务，但张玉群多次逾期支付租金，且拖欠租金金额较大，已构成根本性违约，荣大公司于2017年1月17日向张玉群送达了解除《房屋租赁合同》的通知，张玉群对此并未在法定期间内提出异议，故双方2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》自2017年1月17日予以解除，现荣大公司依据合同约定要求张玉群支付拖欠的租金并承担违约责任，理由正当，该请求中合理部分依法予以支持。原审就拖欠租金及相关违约金数额的确定，并无不当。关于张玉群上诉认为，原审法院未确定涉案第二份合同无效，该合同对双方具有约束力。因双方当事人实际履行的系2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》，并未履行第二份合同，故第二份合同的存在并不影响荣大公司依据2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》主张相关权利。综上所述，张玉群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55745元，由张玉群负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年十月二十三日   书 记 员  李   伟