河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初2087号原告：河南骏安物业管理有限公司，住所地：平县中原建材市场（向东100米水晶城会所）。法定代表人：唐东磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜贺岭，男，1952年10月26日出生，汉族，住河南省遂平县。系该公司法律顾问。被告：胡丛，女，1985年1月12日出生，汉族，身份证地址为：河南省遂平县，现住遂平县。原告河南骏安物业管理有限公司（以下简称骏安物业公司）与被告胡丛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏安物业公司委托诉讼代理人杜贺岭到庭参加诉讼，被告胡丛经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费2116元（2018年8月31日至2019年8月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月7日，原告与被告签订了前期物业服务协议，约定由原告向被告所在的遂平县城南新区水晶城小区1号楼1单元303室提供物业服务。被告自2018年8月31日起，未按前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，并通过发律师函的方式予以催收，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告胡丛在诉讼过程中提交书面答辩意见称：1.答辩人认为物业收费不合理，请被答辩人拿出收费的合理依据；2、依法确认被答辩人在提供物业服务中存在欠缺和过错；3、通过调解协商结算物来费，依法驳回被答辩人诉求的物业管理费中未尽责任和义务部分；4、依法要求被答辩人公示其在2017年8月31日至2019年8月31日管理水晶城小区期间物业服务资金的收支情况；5、依法要求被答辩人向答辩人支付其出租业主公用设施和小区电梯电视广告收益中应支付给答辩人的部分；6、郑重请求法庭向有关部门发出如下司法建议：（1）采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示物业服务资金的收支情况；（2）采取切实有效的措施，强制物业管理企业与业主就《物业管理服务合同》签订补充协议，杜绝侵害业主合法权益的霸王合同、霸王协议和霸王条款；（3）细化物业管理服务的质量和服务标准，制定相应的强制条款，借以约束物业管理企业和业主，最大限度减少物业纠纷，构建和谐社会。答辩人在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下，答辩人在入住时与被答辩人签订了《物理服务合同》(以下简称物业合同),但在履行合同履过程中,被答辩人却违反了物业合同的约定及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《河南省物业管理条例实施细则》、《河南省物业服务收费管理办法》、《河南省物业服务规范》的规定,并拒绝与答辩人进行任何形式的沟通与协商，损害了答辩人的合法权益,导致答辩人不得不采用拒交物业费这一不当措施,以进一步警示被答辩人。而被答辩人未依据双方签订的合同,与答辩人进行任何形式的协商就提起诉讼,既然贵院已受理本案,答辩人也在此借助庄严神圣的人民法庭和人民赋予执法机构的权力,敦促被答辩人与答辩人进行正常合理的沟通,改进服务,共建和谐社区。答辩人于2017年8月收房,在“不签物业合同不给户门钥匙”的胁迫下签订了《物业合同》,并按期支付过一年全额物业管理费,而实际上,入驻小区后,物业长期只负责收费,却从未尽到其应尽的义务，导致该小区以脏、乱、差的形象,小区公共用房擅自出租,电梯电视广告私自收入。答辩人多次向被答辩人反映、投诉,均无任何答复且无任何改进。现列举如下:(1)答辩人所在的水晶城A区共五栋楼327户,被答辩人物业公司只配备5名保洁人员,6名保安人员。因保洁人员配备不足，长期导致小区卫生状况令人堪忧。(2)本该属于所有业主共有的小区东大门南侧两间公共用房未征得全体业主同意擅自出租给一家超市。(3)小区五栋楼8个单元的地下室电梯间及电梯内电视广告未征得全体业主同意擅自租赁给七业传媒广告有限公司。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。被答辩人物业公司事实上使用小区的公共用房和电梯广告成为物业公司另一个牟利的重要工具。利用我们业主的产权获得的收益,应该属于我们业主,由此应该减免部分的物业费。根据《物业管理条例》第五十八条、第六十六条的规定,改变公共设施用途的收益应当有业主大会决定收益的用途,并且应当对违规企业处以5万元以上20万元以下的罚款。综上所述,被答辩人在此纠纷诉讼中存在明显的过错,除未完成物业合同中约定的责任和义务以外,拒绝与答辩人进行任何形式的沟通、协商,而答辩人自2017年7月至2018年7月期间完全履行了缴纳物业管理各项费用的义务,答辩人多次以投诉的方式要求被答辩人解决上述问题都没得到起码的答复和稍许的改进,故从2017年8月起拒交相应的物业费用,以此敦促被答辩人改进工作方法,解决基本问题,此期间答辩人曾要求与被答辩人(物业公司经理)直接对话并协商交纳物业费,但非常遗憾的是,直至今日被答辩人(物业公司经理)从未露面,对答辩人的提议也无任何回复,并且没有丝毫改进服务,反而在伤害答辩人情感、侵害答辩人合法权益的道路上越走越远!因此,不可否认被答辩人存在过错,且对自己的过错不是认真检讨自己、通过与业主沟通、交流、协商改进工作,提高服务水准来获得业主的信任和支持,相反,却利用我国现行相关法律的瑕疵和漏洞,直接通过诉讼这种极端的方法,谋求一己私利,其做法与构建和谐社区的理念和时代主题精神背道而驰!更为重要的是,在法律程序上,被答辩人始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准,仅仅用一个被答辩人都已经违约和践踏的物业管理服务合同来主张所谓的物业费，其诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足。提供服务是被答辩人作为物业公司的义务,缴纳物业费是答辩人作为小区业主的义务,在物业公司不履行自己义务的时候,小区业主也可以不履行作为业主的义务,答辩人在行使同时履行抗辩权。因此,请求法院依法驳回被答辩人的不当诉求,支持答辩人合法合理的答辩请求。经审理查明，被告胡丛所购买的商品房位于遂平县水晶城小区××楼××单元××号，房屋建筑面积为146.91平方米。2017年7月7日，原告骏安物业公司作为甲方与作为乙方的被告胡丛签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议第一条为双方的权利和义务；第二条为物业管理服务内容；第三条为物业管理服务质量；第四条为物业服务费用；第五条为物业其它有偿服务费用经营与管理；第六条为专项维修资金和管理与使用；第七条为保险；第八条为违约责任；第九条为其它。其中在第四条约定：“一、乙方缴纳费用时间：物业管理服务费（不包括该房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用，不包括共用设施及绿化维护所使用的水、电等费用）实行预缴制度，自房屋竣工集中交付之日起开始预收一年物业服务费。以后每半年缴纳一次，每次缴纳费用时间：每年的一月份和六月份开始预缴下半年的物业服务费。二、住宅按建筑面积：1.2元/月·平方米。三、非住宅按建筑面积：商铺2.2元/月·平方米。……”。后原告骏安物业公司将物业服务合同在遂平县房地产管理所备案，2017年9月27日，遂平县房地产管理所经审核同意备案，备案的物业服务合同期限为2017年8月1日至2022年7月29日。另查明，被告胡丛已于2017年7月7日向原告骏安物业公司交纳了自2017年7月1日至2018年7月31日期间的物业费2116元。庭审中，原告提交被告胡丛的物业费收取清单，将收取物业费的期间变更为2018年8月1日至2020年7月31日，收取数额变更为4231元。上为本案事实。上述事实有原告方的陈述和原告所提交的《前期物业管理服务协议》、备案表、收据、商品房买卖合同（第4页）等相关证据在卷为据，足以认定。本院认为，原告骏安物业公司与被告胡丛签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已在遂平县房地产管理所备案，应认定为有效合同。按照原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按其商品房的建筑面积146.91平方米及协议约定的1.2元/月·平方米的标准向原告交纳自2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2115.6元（146.91平方米×1.2元/月·平方米×12个月）。对于原告所提供的证据，由于被告未到庭参加诉讼，放弃对原告证据的质证权利，应承担对其不利的法律后果。现原告要求被告支付拖欠上述期间的物业费2115.6元的事实清楚、证据充分，本院予以支持。关于原告变更要求被告承担至2020年7月31日期间的物业费，因原告起诉时请求被告交纳物业费的时间为2019年8月31日（庭审中变更为2019年7月31日），现原告将被告支付物业费的时间延长至2020年7月31日超出了本案审理的范围，属新的诉求，原告可另行主张权利。关于被告提交书面答辩材料辩称的意见，因被告经传票传唤拒不到庭参加诉讼，且未提供证据对其书面答辩材料中的抗辩意见予以印证，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告胡丛于本判决生效之日起三日内向原告河南骏安物业管理有限公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费2115.6元。二、驳回原告河南骏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡丛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 李 锋二〇二〇年十月十三日书记员 刘晓君