广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3065号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区****************，统一社会信用代码：914************699。法定代表人：刘建，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春强，该公司项目经理。被告：柳靖康，男，1995年11月2日出生，汉族，住江西省吉安市万安县**************，公民身份号码：360************513。被告：柳酬荣，男，1969年8月10日出生，汉族，住江西省吉安市万安县**************，公民身份号码：362************534。原告广东中奥物业管理有限公司（下称中奥物业公司）与被告柳靖康、柳酬荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业公司的委托诉讼代理人杨春强到庭参加诉讼，被告柳靖康、柳酬荣经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年2月1日至2020年5月31日期间，单元的物业管理服务费￥5647.60元给原告（详细见欠费名细表）；2.判令被告向原告支付从2018年2月1日起至实际清还全部物业管理服务费之日止的违约金￥2322.80元（暂计至2020年5月31日，按每日1‰计算）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实和理由：2017年11月1日，开发商与原告签订肇庆御东方项目《前期物业管理服务合同》，开发商将肇庆御东方项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2018年2月1日起，原告对肇庆御东方项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告拒交物业管理服务费，拖欠2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费及其它关联的费用。根据《前期物业管理服务合同》第六条的约定：“房屋由广东中奥物业管理有限公司按建筑面积2018年至2020年每月1.8元/㎡以及2020年每月1.8元/㎡向柳靖康、柳酬荣收取”，并约定违约金的收取标准。确认原告有权向被告收取欠缴的物业管理服务费和违约金。经查证：被告名下物业建筑面积112.06㎡，2018年至2020年每月应缴交物业服务费￥174.30元。截至2020年5月31日止，被告拖欠御东方项目10栋C座2101单元的物业管理费服务费为￥5647.60元、违约金￥2322.80元，以上费用合计￥7970.40元。被告拖欠上述物业服务费和其它关联费用的行为已构成违约，为维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提出起诉，请依法判允原告所请求！原告向本院提交如下证据：一、收楼通知书，证明该房产于2018年2月1日达到收楼标准通知收楼并按相关约定确定物业费；二、商品房买卖合同，证明被告于2017年3月29日买受御东方10栋2101房；三、前期物业管理服务合同，证明该业主认同并同意物业服务企业并遵守本协议相关内容；四、欠费明细表，证明该业主物业费金额；五、催缴函，证明我司于2020年3月18日向被告发出物业管理催缴函；六、顺丰快递，证明我司于2020年3月22日向被告发出催收楼通知书；七、邮政EMS快递，证明我司于2017年12月26日向被告发出收楼通知书；八、不动产登记资料查询结果证明。被告柳靖康、柳酬荣没有提出书面答辩意见及递交证据。经审理查明：原告系肇庆御东方项目的前期物业服务单位，被告为该小区********的业主，房屋面积112.06㎡。2017年11月1日，原告与房屋开发商四会市骏马水泥有限公司大旺分公司签订《御东方前期物业管理服务合同》，合同第六条第二款约定“高层住宅物业1.80元/平方米建筑面积/月”、第七条约定“物业管理服务收费时间及方式物业服务费按每1个月为一周期计算，单元物业买受人应按照《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》内约定的交付日或物业实际承接日（两者以在先时间为准）起交纳物业服务费用。单元物业买受人或物业使用人应在每周期开始之日起30日内按时向乙方（原告）交纳当周期物业服务费，履行交纳义务”、第三十七条约定“甲方、单元物业买受人（被告）或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条、第九条的约定，未能按时交纳物业服务相关费用的，从逾期之日起按每日加收应交金额千分之一的标准向乙方支付逾期付款违约金。乙方可以依法向人民法院申请支付令、提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，诉讼费、仲裁费、律师服务费、执行费等一切相关费用由败诉方承担。甲方负有告知单元物业买受人及物业使用人有关本条款约定内容的义务”等内容。另查明：被告与房屋出卖人四会市骏马水泥有限公司大旺分公司于2017年3月29日签订《商品房买卖合同》，购买上述房产，双方约定交付房产的时间是2017年12月31日。2017年12月26日，四会市骏马水泥有限公司大旺分公司邮寄《收楼通知书》通知被告收楼。2020年3月22日，四会市骏马水泥有限公司大旺分公司邮寄《催促收房通知书》通知被告收楼，但被告没有查验收楼。2020年6月6日，原告向被告发出《催缴函》，被告仍未缴交名下物业拖欠的物业服务费。原告因向被告催收物业服务费未果，遂向本院起诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告广东中奥物业管理有限公司与四会市骏马水泥有限公司大旺分公司签订的《御东方前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”和《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，原告为被告柳靖康、柳酬荣提供了物业管理服务，被告柳靖康、柳酬荣未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，被告柳靖康、柳酬荣应向原告支付物业管理服务的费用。本院认定被告柳靖康、柳酬荣尚欠原告从2018年2月1日起至2020年5月31日止的物业管理费1.80元/平方米建筑面积/月×112.06㎡×28个月=5647.82元，但原告仅要求被告支付拖欠物业管理费5647.60元，是其在法律允许的范围内对自身权利的处分，于法有据，本院支持5647.60元。关于违约金的问题。被告与房屋出卖人四会市骏马水泥有限公司大旺分公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋的交付时间为2017年12月31日，四会市骏马水泥有限公司大旺分公司也于2017年12月26日以邮寄的方式向被告发出了《催促收楼通知书》。根据原告与房屋开发商四会市骏马水泥有限公司大旺分公司签订的《御东方前期物业管理服务合同》第七条、第三十七条的约定，被告应当从逾期之日起30日即2018年3月1日起按每日加收应交金额的千分之一的标准向原告支付逾期付款违约金。被告柳靖康、柳酬荣经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告柳靖康、柳酬荣应于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付2018年2月1日至2020年5月31日的物业服务费5647.60元；二、被告柳靖康、柳酬荣应于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付2018年3月1日起按每日加收应交金额的千分之一的标准至2020年5月31日止的违约金2322.80元，日后按同样的标准支付违约金至实际清还全部物业管理服务费之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费25元，由被告柳靖康、柳酬荣负担。本判决为终审判决。审判员  卢经和二〇二〇年十月二十二日书记员  刘如宁