湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初9615号原告（反诉被告）浏阳市创和房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里街道办事处白沙西路******。法定代表人罗伟，总经理。委托代理人戴绪国，系公司股东。委托代理人刘炜，湖南纬地律师事务所律师。被告（反诉原告）张武，男，1990年10月1日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。原告（反诉被告）浏阳市创和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张武商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）浏阳市创和房地产开发有限公司的委托代理人戴绪国、刘炜，被告（反诉原告）张武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市创和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、判令被告支付原告违约金243171元；三、判令被告支付原告律师费32000元；四、判令被告协助原告办理商品房预告登记解除行为；五、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告支付原告律师费8000元。被告张武答辩并向本院提出反诉请求：一、原告诉称与事实不符，于法无据，更严重侵犯了被告的合法权益。被告从看房、签订合同就是原告的陷阱、欺诈的骗局。被告第一次买房缺乏经验，原告销售员一直急、三番五次催促被告定房，违背被告考虑多看看定房的真实意思，同时原告虚假广告宣传楼王、欺诈误导被告，告知虚假情况称8栋142平米是楼王最好的位置户型，故意隐瞒7栋146平米才是最好位置和户型的事实。原告设圈套、以虚假广告和内容欺诈、误导被告令其产生重大误解并签订合同；二、被告签订合同后发现被骗，于是与原告协商，要求换7栋146平米23层，原告说该楼层买地时已经内定没有房源，只能换7栋13层，排队限制被告合法权益，协商无果，原告多名人员电话微信，逼迫被告办理按揭贷款，并于5月18日通知被告依据补充协议第二条，7天未支付剩余房款，与被告单方解除合同，免除其责任，加重对方责任，被告与原告协商要求退款，原告拒不退款，并强迫被告按揭办理买房或支付不合法、不公平的霸王条款赔偿。原告的行为，不仅给被告生活、工作、精神造成很大压力和心理伤害，更严重侵犯了被告的合法权益。为此，被告请求法院判令：1、商品买卖合同以及补充协议的撤销无效；2、补充协议第二条按揭办理格式条款撤销无效；3、补充协议第十三条第二款（4）格式条款撤销无效；4、原告退还被告房款420570元；5、原告支付被告利息4000元及相应的赔偿；6、原告支付被告律师费2000元；7、诉讼费由原告承担。反诉被告浏阳市创和房地产开发有限公司辩称：一、原、被告签订的商品房买卖合同以及补充协议是双方当事人真实意思表示，所约定的各项内容没有任何违反法律法规等强制性规定，也没有限制剥夺被告相关权利增加被告义务负担等显示公平的情形，因此依法具有法律效力，应当受到法律的保护；二、被告主张合同无效或撤销的请求没有事实依据也不符合法律规定，其主张退还已付房款及支付相应利息和赔偿损失及律师费都没有事实和法律依据，故被告的反诉请求均应予以驳回。本院经审理认定事实如下：原、被告于2020年1月19日签订编号为201901581302的《商品房买卖合同》及其附件，约定原告将其开发建设的位于浏阳市新屋岭片区××路××路××路××号”的第8幢1302号房出售给被告，该房屋建筑面积141.99平方米，总金额为人民币810570元。合同第六条“付款方式及期限”约定：“付款方式：银行按揭。付款描述：每平方米为人民币5708.64元，购房总金额为人民币810570元，签定本合同同时付款人民币420570元，余款人民币39万元于2020年1月22日前办理银行按揭。”；第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理。按逾期时间、分别处理（不作累加）……（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”此外，合同还就面积确认及面积差异处理、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任等进行了详细约定。合同附件四《合同补充协议》第二条“关于按揭办理”约定：“买受人承诺在主合同签订之日起7日内，遵照银行（住房公积金管理中心）的要求，并及时地向出卖人提交真实、合法有效的与办理购房贷款所需的所有资料并交付与之相关的所有费用，并在接到银行或出卖人通知后前往指定地点办理相关按揭手续（该手续应在接到通知后3日内办理完毕），由于买受人以下原因，导致银行（住房公积金管理中心）未在合同签订后30日内将按揭贷款全额汇入出卖人账户的，买受人应当在接到出卖人通知后7日内将差额部分支付给出卖人，否则出卖人有权单方面解除所有合同，并由买受人按总房价款的30%向出卖人承担违约责任。（1）未能按时、准确地提供真实有效的办理购房抵押贷款相关资料；（2）未能按时交纳按揭贷款相关费用；（3）不配合银行要求办理相关审批手续，包括不按银行要求签署有关文件资料的；（4）银行要求补充资料或增加首付款、增加借款人或提出其它条件的，买受人在接到贷款机构或出卖人通知后五日内仍不按要求办理的。”；第十三条“解除合同事宜”第2款“出卖人、买受人依约解除合同的，按以下办法处理：……（4）合同签订后，买受人单方面要求解除合同的，经出卖人同意可以解除合同，但买受人应当向出卖人支付合同约定总购房款10%的违约金；因买受人要求解除合同导致出卖人实际损失高于违约金的，买受人应当足额赔偿出卖人的损失。”同时，《协议》尾部载明：“合同及其附件、补充协议等，是经买卖双方充分协商后签订的，买受人对全部内容已经清楚；出卖人已对所涉免责条款、权利义务等的限制性条款作了说明和提示，买受人自愿全部接受，同意签字确认。”被告即在该文字下方予以签字并捺印。另，合同签订当日，原告即协助被告在房管部门办理了房屋备案登记等相关手续。合同签订后，被告按约向原告支付了房屋首付款420570元，但余款390000元被告却未按约办理银行按揭贷款，亦未通过其他方式向原告支付该款项。此后，被告以其选定的房屋非自己满意户型为由，多次提出要求原告为其更换楼栋和户型，最终原告同意为其更换第7栋13层，但被告却不同意，双方协商未果。2020年7月18日，原告向被告送达了《浏阳市创和房地产开发有限公司通知函》，内容为：“张武先生：你与我司于2020年1月19日签订《商品房买卖合同》（以下简称‘《合同》’）及《合同补充协议》（以下简称‘《补充协议》’）。根据《合同》第六条约定，你应当于2020年1月22日前办理银行按揭。我司置业顾问已于2020年1月20日、1月21日、2月12日、4月17日多次通知你去办理银行按揭面签手续，但你一直未办理，并提出‘换房’的无理要求。现你未按合同约定办理银行按揭已经严重逾期（超过175）日，根据《补充协议》第二条约定，由于买受人的原因导致银行（住房公积管理中心）未在合同签订后30日内将按揭贷款全额汇入出卖人账户的，买受人应当在接到出卖人通知后7日内将差额部分支付给出卖人，否则出卖人有权解除所有合同，并由买受人按总房价款的30%向出卖人承担违约责任。故我司特通知你于2020年7月26日前将购房款差额部分（39万元）支付给我司，或者立即办理银行按揭手续，期满（2020年7月26日后）我司将起诉解除与你之间的合同并由你支付总房价款30%的违约金。届时，你还将依法负担诉讼费用，并承担强制执行引起的纳入失信黑名单、限制消费等不良后果。希你重视并采取正确措施！特此通知。”由于被告在收到上述《通知函》后仍未将390000元购房款支付给原告，原告遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告以原告存在虚假广告宣传、欺诈误导被告为由向本院提起反诉。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、通知函及邮件交寄单收据、微信聊天记录、照片等证据证实，并经庭审查证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。其后双方签订的《补充协议》系就原合同中内容没有约定或者约定不明确的地方而重新达成的协议，该补充协议作为原、被告房屋买卖关系的重要组成部分，亦为双方真实意思表示，内容亦未违反国家法律、法规的强制性规定，同样应属合法有效的协议；同时，协议尾部还就合同条款进行了提示性的说明，并被告在阅读后进行了签字和捺印，该“说明”足以对被告产生法律约束力，因此，当事人双方理应受到合同及其补充协议所设条款之约束，被告在没有证据证实涉案合同及其补充协议有《合同法》所规定的合同无效或可撤销之法定事由存在的情况下，其要求撤销或确认《商品房买卖合同》及其《补充协议》无效、撤销或确认《补充协议》第二条和第十三条第二款第（4）项无效的请求，本院不予支持。合同及其补充协议签订后，原、被告均应按其约定履行各自义务，因此，被告在支付房屋首付款后则理应在约定时间内履行房屋尾款的支付义务，现被告拒绝在约定时间内办理银行按揭贷款手续，亦未以其他方式向原告支付房屋剩余款项，并经原告工作人员多次催促以及原告向其送达《通知函》后仍不履行该付款义务，故根据双方签订的《补充协议》第二款之约定，原告作为出卖人有权单方解除双方签订的所有合同，并要求被告承担违约责任。为此，对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》之请求，本院予以支持。合同解除后，依据《合同法》第九十七条之规定，原告已收取被告的房屋价款应当予以返还，故被告反诉要求原告退还房屋首付款420570元的请求，本院予以支持。同时，被告应当履行协助原告办理解除房屋备案登记等相关手续的义务。被告抗辩认为原告在售房过程中存在虚假广告宣传、欺诈误导被告之情形，被告为此向本院提交了印有“楼王驾临、方显尊贵”、以及原告工作人员在微信朋友圈发布的带有“楼王”等广告词汇的照片若干，用以证实其所购买的房屋并非小区真正“楼王”，其户型远不如7栋好，据此，被告主张原告在退还其首付款后再支付其利息4000元及赔偿相应损失。对此，本院认为，首先，被告系自行选定房屋，没有证据证明系原告工作人员逼迫或诱导被告选房；其次，被告没有证据证明其选定的小区8栋房屋户型就不如7栋户型，被告在庭审中亦自行陈述仅系听朋友所说7栋要比8栋好，加之原告曾同意为其更换7栋13层，亦为被告所拒绝，由此说明被告并非真实想更换楼房，实际不想再履行合同义务，甚且，“楼王”广告虽有夸大宣传之嫌，但不能据此简单认定原告有虚假广告宣传、欺诈误导消费者之实。为此，对于被告该抗辩，本院不予采信，且被告作为合同违约方，其要求原告向其支付利息及赔偿损失的请求缺乏法律依据，本院不予支持。同时，被告作为合同违约方，合同宣告解除后，被告应按约向原告承担违约责任，而双方在《补充协议》中约定的由被告支付总房价款30%的违约金，明显过高，而被告在法庭辩论阶段所发表“原告主张被告支付违约金不合法也不合理”的意见已然涵盖要求法院调整降低违约金之意，为此，本院综合考虑合同履行情况、原告的损失情况及被告的违约程度，酌定被告支付违约金30000元。另，原告主张被告支付律师费8000元，因本案为商品房买卖合同纠纷案，原告所付律师费非必要支出费用，原告将其纳入损失计算无法律依据，本院不予支持；同理，被告主张原告支付其律师费2000元，被告无证据证实其进行了必要开支，且因其个人原因导致涉案合同解除，被告作为合同违约方无权要求原告向其支付该费用，因此，对于被告该请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除浏阳市创和房地产开发有限公司、张武于2020年1月19日签订的编号为201901581302的《商品房买卖合同》；二、浏阳市创和房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还张武购房款420570元；三、张武于本判决生效之日起10日内支付浏阳市创和房地产开发有限公司违约金30000元；上述第二、三项付款内容相互抵销后，浏阳市创和房地产开发有限公司还应返还张武购房款390570元；四、张武于本判决生效之日起10日内协助浏阳市创和房地产开发有限公司办理解除房屋备案登记相关手续；五、驳回浏阳市创和房地产开发有限公司、张武的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14340元，减半收取7170元，反诉费3850元，合计11020元，由浏阳市创和房地产开发有限公司负担7720元，张武负担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇二〇年十月九日书记员  陈丽珍附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。