浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2829号 上诉人（原审被告）：陈建康，男，1974年9月13日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：韩刚亮，浙江大容律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈索宁，浙江大容律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：水海星，男，1976年3月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：丁菊萍，女，1971年11月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：许华娣，浙江剡城律师事务所律师。 上诉人陈建康因与被上诉人水海星、丁菊萍房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈建康上诉请求：撤销一审判决第二、三项。事实与理由：1.一审法院关于“室内建筑垃圾清运拆除工程合同、收条、转账凭证、拆油管道费和清运费收条”的采信是不正确的。其一，上诉人对该系列证据的真实性未认可，否定其关联性。其二，该系列证据是虚假的：从字面上看，室内合同是被上诉人与案外人于2020年3月14日签订，约定工期为4月10日-18日，开工前支付款项。两份转账凭证和案外人出具收条的时间为4月10日前，但上诉人出示的拍摄日期为2020年3月29日的照片证实当时涉案房屋已完成室内拆除和清运工作；从内容上看，室内合同约定收费在施工之前，明显不符合实际和常理，与合同约定的交付、赔偿等内容有冲突。其三，室内建筑垃圾清运拆除并非上诉人的合同义务，系被上诉人的主动行为，与上诉人无关。其四，拆油管道费和清运费收条更不应采信，仅系证人证言，无其他证据佐证，即便真实也是重复，与上诉人无关。2.按照9天的工期推算，涉案房屋内的拆除清运最迟于2020年3月21日开始动工，与被上诉人出示的转账凭证日期相对照可推断实际完工时间应在3月17日之前。被上诉人微信记录“2月15日17:00预算出来了，2月17日我们要动工了”等可证实被上诉人动工时间为2020年2月中旬。反过来而言，这也证实了上诉人提供的录音是真实的，也即被上诉人已经在2020年2月将涉案房屋出租给了案外人朱耀。3.合同系协商解除，上诉人不构成违约；合同也未规定提前解除的违约责任。4.被上诉人不应支付涉案房屋的占有使用费。5.上诉人的87500元清运费不应得到支持。6.一审法院判令上诉人拆除外墙店招牌及附着物，无合同和法律依据。7.一审法院既支持两被上诉人的违约金请求又支持损失请求，无法律依据。 水海星、丁菊萍辩称，1.关于录音证据的采信。上诉人称其于一审时提交的录音证据、二审中提交的裘小燕微信聊天记录及绍兴市××学校的社会服务机构档案打印件证明被上诉人提供的房屋租赁合同与实际签订时间不一致，故一审判令房屋占用费计算至2020年3月14日错误。该录音系传来证据，且录音中的当事人不是与被上诉人签订租赁合同的相对方，其提交的微信记录、档案打印件与本案缺乏关联性，故上诉人的该项主张缺乏充分证据证明。结合上诉人于一审时的陈述“其烧注楼板时已到3月中旬，认可楼板养护需半个月左右，也即其在3月中下旬租赁房屋尚不具备腾退条件”，该陈述与被上诉人提交的与案外人之间的租赁合同相互印证。2.关于合同解除及责任承担。上诉人称2019年11月20日期提出要求关店后、被上诉人答复收到，就可认定其不存在违约。该主张属于对微信记录的断章取义，属于理解错误。本案无证据证明被上诉人对于同意免除其违约责任的权利进行放弃的明示。3.关于被上诉人的损失。一审法院从平衡利益的角度，对上诉人的利益已进行了最大程度的保护。目前房屋仍处于荒置状态，新租户也不肯支付租金，认为未达到交付条件，且在后期的广告牌的使用中又会影响其租赁物使用，这一损失本案并未处理。4.关于租赁合同的理解。合同约定“承租方有权搬离可以活动的家具，但对于固定在建筑物上的装修则不得进行破坏”，该条属于保护建筑物价值的约定，原则上是有利于建筑物保值增值。上诉人将之理解为其想要就要、不想要就不要。这不符合双方当时的真实意思表示，也不符合市场经济秩序发展的规律。 水海星、丁菊萍于一审时的诉讼请求:一、原、被告解除2018年12月8日双方间签订的《房屋租赁合同》；二、被告立即支付原告违约金5万元、欠付租金至2020年4月10日计115080元（其余租金按1644元／天计算至实际腾退日）、滞纳金（自2020年2月2日起至实际付清日止按欠付租金的日1％计算）；三、被告支付原告清理建筑垃圾费87500元及垫付的物业费4831元（974.02元×2.48元/平方）；四、被告恢复破坏的主体结构（具体是恢复三道被拆除的承重墙及一楼与二楼、二楼与三楼间的楼梯楼板）、拆除外墙“拉芳舍”店招等；以上合计金额257411元，扣除已收取的押金5万元，尚余207411元；五、本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求中的租金起算点为2020年2月1日；撤回第三项诉讼请求中的物业费。原告变更第四项诉讼请求为被告恢复破坏的主体结构（具体为恢复：一楼与二楼、二楼与三楼间的楼梯楼板）、拆除外墙“拉芳舍”店招及附着物，并恢复原墙面等，或由被告承担原告拆除与恢复的所有损失；同时明确该项诉讼请求为选择要求被告恢复，不要求被告承担拆除与恢复的所有损失。原告增加一项诉讼请求为被告赔偿原告租金损失12万。 一审法院认定:2018年12月8日，原告水海星、丁菊萍（甲方）与被告陈建康（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市××路××广场××房××栋××室（建筑面积321.03平方米）、303室（建筑面积316.4平方米）、304室（建筑面积281.09平方米），合计建筑面积918.52平方米的房屋出租给乙方商业经营之用；租期自2019年2月1日起至2024年1月31日止。付款时间约定为2019年2月1日至2019年7月31日付30万元，2018年12月31日前付清；2019年8月1日至2020年1月31日付30万元，2019年6月30日前付清；2020年2月1日至2020年7月31日付30万元，2019年12月31日前付清；2020年8月1日至2021年1月31日付30万元，2020年6月30日前付清；2021年2月1日至2021年7月31日付31万元，2020年12月31日前付清；2021年8月1日至2022年1月31日付31万元，2021年6月30日前付清；2022年2月1日至2022年7月31日付32万元，2021年12月31日前付清；2022年8月1日至2023年1月31日付32万元，2022年6月30日前付清；2023年2月1日至2023年7月31日付33万元，2022年12月31日前付清；2023年8月1日至2024年1月31日付33万元，2023年6月30日前付清。同时约定，租房押金为5万元，甲方出具收款收据。租赁期内甲、乙双方应信守合同，任何一方违反本合同的规定，赔偿对方人民币5万元整，并承担相应违约责任。在租赁期内，乙方不再租赁的，需提前4个月通知甲方；乙方未经甲方同意，中途擅自退租的或未提前通知甲方的，甲方不退还乙方已付的租金，乙方还应承担违约责任；若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。租赁期满后，乙方只能移出活动资产，对已装饰在墙、顶、地上的不得破坏，否则要求复原。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告已支付房屋租金至2020年1月31日，并支付了押金5万元。2019年11月20日，被告陈建康微信告知原告水海星“水老板好，迪荡拉芳舍做不下去了，房租是付到2020年1月31日止，到这个时间关店了，谢谢支持”；原告水海星回复表示“陈老板，收到，如有合适客户，帮我们推荐下，谢谢”；被告陈建康语音表示其本身自己也在找转租的人。2020年2月15日，原告水海星微信联系被告陈建康表示，预算出来了，吊顶、厨房、墙等的拆除费多的吓人。后双方进行了语音沟通。2020年2月17日，原告水海星微信联系被告陈建康，询问被告的桌子沙发怎么办，如果都不要了其叫人都拉去扔掉了；如果谁要的话，让他们都来拉拉掉，厨房设备如果要的话自己来拿走，如果不要的话，其也让人来拆掉扔掉。被告陈建康未回复微信。2020年3月14日，原告水海星与案外人俞有各签订《室内建筑垃圾清运及拆除工程合同》一份，约定案外人负责案涉房屋迪荡原拉芳舍二至三楼室内建筑垃圾清运及拆除工程，拆除包括三楼厨房及过道垫高地面、非承重墙、二楼吧台、所有吊顶、以及墙面、家具、窗套门套木门、玻璃等；工期为2020年4月10日至4月18日；工程造价为85000元。原告水海星已支付上述85000元。后，二原告找案外人孟剑斌拆除了原拉芳舍油烟管道，孟剑斌于2020年4月10日出具收条，载明已收到拆除费及清运费2500元。2020年4月15日，原告水海星、丁菊萍（甲方）与案外人郑耀（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租期为2020年5月1日至2025年4月30日，年租金为60万元。2020年5月21日，物业微信联系原告水海星表示案涉房屋外“拉芳舍”广告牌老在掉下来，怕砸到人，要求重视。原告水海星于同日微信联系被告陈建康，表示因被告做的广告牌在掉落，很不安全，建议尽快去全部拆迁（除）。另查明，坐落于绍兴市越城区××广场××幢××室（建筑面积321.03平方米）、303室（建筑面积316.4平方米）、304室（建筑面积218.09平方米）房屋登记的权利人为水海星、丁菊萍。2017年，原告水海星、丁菊萍通过司法拍卖取得案涉203、303、304房屋（通往案涉二楼的一楼部分未在竞拍房产范围）时，被告陈建康已从原房东处租赁了案涉203、303、304室房屋（包括通往二楼的一楼部分房屋）。庭审中，原、被告确认争议的楼梯楼板已恢复，但二原告对恢复楼板的质量有异议。 一审法院认为，针对二原告各项诉讼请求，该院评析如下：一、关于双方之间的租赁合同解除问题。根据微信聊天记录显示，被告于2019年11月20日向原告方微信表示“迪荡拉芳舍做不下去了，房租是付到2020年1月31日止，到这个时间关店了，谢谢支持”，原告方回复表示“陈老板，收到，如有合适客户，帮我们推荐下，谢谢”；结合2020年2月15日原告方微信表述的拆除费，2020年2月17日原告方就桌子、沙发、厨房的东西处理问题联系被告等后续事实，可以认为被告提出到2020年1月31日关店后，原告方后续的答复及处理均系按照双方合同解除的方向进行。故，根据现有证据，可以认定二原告同意了被告的解除请求，该院确认双方之间的房屋租赁合同于2020年1月31日解除。二、关于违约金问题。双方之间的房屋租赁合同虽经二原告同意而协商一致解除，但不影响二原告基于被告的违约行为主张相应的违约责任和损失。被告要求提前解除合同的违约事实清楚，被告虽认为双方系协商一致解除合同，不附任何解除条件，不存在违约金问题，但被告未举证证明二原告同意其解除合同的同时，曾表示放弃对其违约责任和损失主张的权利，该院对被告的该辩称意见不予采信。原告主张的违约金5万元，符合合同约定且尚合理，该院予以支持。三、关于房屋腾退、租金、滞纳金问题。二原告认为2020年2月17日询问被告案涉房屋内桌子、沙发、厨房设备要不要后，被告未予明确回复，现案涉房屋内尚有沙发在，被告仍未腾退的意见。该院认为二原告于2020年2月17日询问被告后虽未得到回复，但原告方已于2020年3月14日与案外人就案涉房屋签订了《室内建筑垃圾清运及拆除工程合同》，故该合同签订时可视为二原告已实际控制或接收了案涉房屋，该院对二原告的该意见不予采信。二原告因认为合同未解除，主张2020年2月1日起至实际腾退之日止租金，但根据该院认定的解除时间，2020年2月1日起应属于房屋占有使用费，故该院根据上述认定直接予以调整。被告认为原定于2020年2月15日修复好楼板后交还房屋，但因疫情原因，无工人维修，后最终于2020年3月中旬修复。故考虑疫情因素，被告酌情确定被告支付给二原告2020年2月1日起至2020年3月14日止按50%计算的房屋占有使用费35342.56元（1643.84元／天×43天×50%）。二原告主张的滞纳金，因双方合同已于2020年1月31日解除，故依据不足，该院不予支持。四、关于清理建筑垃圾和拆除费问题。被告认为根据合同第五章第4条关于“租赁期满后，被告只能移出活动资产，对已装饰在墙、顶、地上的不得破坏，否则要求复原”的约定，固定装修的拆除和建筑垃圾清理费不应由其支付。该院认为本案房屋租赁合同系因被告要求提前解除而解除，不符合合同第五章第4条中租赁期满这一前提条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋租赁合同解除后，二原告可以要求被告拆除固定装修，恢复房屋原状。被告自认二原告曾于2020年3月初让其找一家便宜的拆除队，结合现有证据可以认为二原告曾就拆除固定装修事宜与被告进行过沟通。因被告未拆除，为减损，二原告要求被告支付其代为拆除固定装修（含油烟管道）及清运费87500元的诉请，符合法律规定，该院予以支持。五、关于恢复楼梯楼板、拆除外墙店招及附着物并恢复原墙面的问题。本案中，二原告自认被告已恢复楼梯楼板，虽认为恢复的楼板质量不符合要求，但未提供充分有效的证据证明，且质量问题亦可后续主张，故对二原告要求被告恢复楼层间楼梯楼板的诉请，该院不再予以支持。根据上述第四点分析，同理，合同解除后，二原告可以要求被告拆除外墙店招及附着物，并恢复原墙面，故该院对二原告的该诉请予以支持。六、关于租金差额损失问题。二原告因与新承租人签订的年租金低于案涉合同，主张案涉合同剩余3年（2020年2月1日至2024年1月31日）租金与新合同该3年租金差额损失的诉请，依据不足，该院不予支持。被告已支付的押金5万元，二原告要求在本案中扣减，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决一、原告水海星、丁菊萍与被告陈建康于2018年12月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月31日解除；二、被告陈建康应于本判决生效之日起三十日内支付给原告水海星、丁菊萍违约金50000元、自2020年2月1日起至2020年3月14日止的房屋占有使用费35342.56元，以及建筑垃圾清运及拆除费87500元，扣除押金50000元后，合计人民币122842.56元；三、被告陈建康应于本判决生效之日起三十日内拆除坐落于绍兴市越城区××广场××幢楼外的“拉芳舍”店招及附着物，并恢复原墙面；四、驳回原告水海星、丁菊萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3069元，由原告水海星、丁菊萍负担1900元，由被告陈建康负担1169元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人向本院提交了微信聊天、浙江政务网等打印件2份，对上诉人于一审时提交的录音进行补强，说明2020年2月被上诉人与涉案房屋新租户郑耀的小舅子之间存在租赁关系。被上诉人质证认为对上述证据的三性均不予认可。本院认为上述证据并不能达到上诉人的最终证明目的。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为违约责任、房屋占有使用费、建筑垃圾清运费及拆除费和拆除招牌等问题。1.关于违约责任。双方于2018年12月8日签订为期5年的《房屋租赁合同》一份，上诉人于2019年11月20日决定提前解除合同。上诉人提前解除合同，被上诉人未予反对但也未明确表示放弃追究上诉人的违约责任。根据双方合同约定“任何一方违反本合同的规定，赔偿对方人民币5万元”，故一审判令上诉人支付5万元违约金符合双方的约定。2.关于占有使用费。上诉人的桌子、沙发占用涉案房屋直至2020年3月14日，故其应依法支付涉案房屋的占有使用费，一审判决基于新冠肺炎疫情之考量酌情按租金的50%计算该费用，并无不当。3.关于清运费、拆除费。上诉人在合同履行期提前解除合同，对其在涉案房屋内的装修，被上诉人有权依法要求其予以拆除、恢复原状。上诉人未予拆除，被上诉人代为支付了拆除费及清运费，该项费用应由上诉人承担。上诉人对该项费用提出质疑，但并未提供充分证据予以证明。4.关于店招及附着物的拆除。恢复原状是双方合同解除后，上诉人负有的后合同义务。故一审判令上诉人限期拆除涉案房屋的店招及附着物并恢复墙面，于法有据。综上，上诉人的上诉理由依据不足，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2756元，由上诉人陈建康负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十月十九日 书记员 叶 婷