广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民初16号 原告（案外人）：翁志峰，男，汉族，1973年10月4日出生，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：罗如洪，广东商盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周健发，广东商盾律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司，住所地北京市西城区阜成门内大街**，统一社会信用代码：911100007109254543。 法定代表人：吴跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林籽光，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋援强，广西同望律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广东利海集团有限公司，住，住所地广州市海珠区江南大道中**华海大厦****一社会信用 -2- 代码：91440000190349237Q。 法定代表人：赵创胜,该公司执行董事。 原告翁志峰与被告中国东方资产管理股份有限公司（以下简称东方资产管理公司）、第三人广东利海集团有限公司（以下简称广东利海公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告翁志峰及其委托诉讼代理人罗如洪，被告东方资产管理公司的委托诉讼代理人蒋援强到庭参加诉讼。第三人广东利海公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁志峰向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于广州市天河区森心街19号2403号房屋（以下简称涉案房屋），天河区森心街15、17、19号地下一层270车位及天河区冬忆街1、3、5号B245车位（以下简称涉案车位）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年6月12日，原告与第三人签订了一份《商品房买卖合同》购买涉案房屋（登记字号：200906060466），并支付了504794元首期款，但在办理按揭时因被第三人工作失误，导致原告无法按照银行最低利率办理按揭手续。随后第三人为了补偿原告在银行利率上的损失，提出顺延办理按揭手续以便第三人为原告代办按揭时争取优惠利率，并将涉案车位赔偿给原告。经原告同意此补偿方案后，双方签订了相应的《商品房买卖合同》用于办理车位房产证。上述合同签订完毕后即已发生法律 -3- 效力，涉案房屋及车位交付原告使用至今。另根据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，上述房屋及车位已登记在原告名下。因此，原告是涉案房屋和车位的实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，现原告愿意将剩余购房款115万元一次性支付给执行法院以供执行，实际上原告已符合上述法定情形。因此原告对涉案房屋和车位的实体权利足以排除强制执行。 原告翁志峰向本院提交以下证据： 证据1-3：身份证复印件；东方资产管理公司工商登记信息；广东利海公司工商登记信息，拟证明原告（案外人）主体资格及原告已使用涉案房屋登记落户；被告（申请执行人）主体资格；第三人（被执行人）主体资格。证据4-5：《商品房买卖合同》（编号：200906060466）；购房首期款发票，拟证明原告翁志峰向第三人购买了广州市天河区森心街19号2403房，并支付了 -4- 504794元首期款。证据6：税费收据，拟证明原告已向第三人支付涉案房产的交易税费。证据7-8：《关于君林天下B6-2403单元按揭事宜说明》《关于世纪绿洲花园第B6栋2403号房〈商品房买卖合同〉的补充说明》，拟证明原告因第三人原因无法按照银行最低优惠利率办理按揭手续，被迫顺延按揭手续，非因原告原因未办理过户登记。证据9-10：《关于翁志峰君林天下车位产权情况说明》《广州市商品房买卖合同》（245、270号车位），拟证明第三人为补偿原告无法享受最低优惠利率的经济损失，同意按原告要求将涉案车位赔偿给原告，并与原告签订了相应的买卖合同用于办理车位房产证。证据11：《楼宇按揭合同》，拟证明当时办理楼宇按揭可享受基准下浮30%的优惠利率。证据12：《个人名下房地产登记情况查询证明》，拟证明被查封的涉案房屋和车位已登记在原告名下。证据13-14：《收楼确认书》《业主（住户）消防安全责任书》《利海世纪绿洲花园君林天下住宅质量保证书》《收车位确认书（245号车位）》《证明（270号车位）》，拟证明第三人已将涉案房屋及车位交付给原告使用，原告在人民法院查封前已合法占有上述不动产。证据15-16：车位管理费发票、《收款收据》，拟证明原告对涉案车位缴交管理费并使用至今。证据17：2403号房管理费、燃气费、水费、污水处理费、电费发票，拟证明涉案房屋已交付原告使用。证据18：（2019）桂执异45号执行裁定书，拟证明原告申请执行异议被驳回后可提起执行异议之诉。 -5- 东方资产管理公司辩称：1.原告并没有全部支付购房款，因此原告与第三人签订的《商品房买卖合同》未履行完毕。2.广东利海公司以车位抵债显失公平，且没有经过人民法院的确认，属于恶意逃债行为。3.对涉案房屋进行备案登记属于行政管理行为，因此不发生物权变动的效力。4.（2017）桂执1号之十一执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 东方资产管理公司没有证据向本院提交。 广东利海公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方资产管理公司经质证，对原告提交的证据1-3没有异议；对其他证据的关联性有异议，认为与本案无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。东方资产管理公司虽对原告翁志峰提供的部分证据的真实性不认可，但无法提供其认为真实情况的证据，不能提出对翁志峰所提供证据的反驳证据和意见。合议庭结合各方当事人提供的证据和意见进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 东方资产管理公司与广西利海房地产开发有限公司（以下简 -6- 称利海公司）、广东利海公司、谢海榆金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月20日作出（2015）桂民二初字第10号民事判决，判决广东利海公司、利海公司归还东方资产管理公司借款本金1400000000元及利息、罚息、复息，违约金62424446元和律师费用2100000元，东方资产管理公司对抵押物即利海公司开发的所有的座落于广西南宁市青秀区利海·亚洲国际A区和B区商业裙楼（邕房建字第1005069号《在建工程抵押登记证明》及邕房建字第1007448号《在建工程抵押登记证明》项下商品用房、商铺和地下室）享有优先受偿权；谢海榆对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，根据东方资产管理公司的申请，本院于2017年2月28日以（2017）桂执1号立案执行。 另查明，2015年4月10日，南宁市中级人民法院因诉讼保全首次查封涉案车位。2018年3月6日，本院作出（2017)桂执1号之十一执行裁定，继续查封、冻结利海公司、广东利海公司、谢海榆名下的商铺、车库、房产、土地使用权、银行账户等财产（购买并交了100%价款登记在广东利海公司名下144名案外人的财产除外），查封期限三年（2018年3月22日起至2021年3月21日止）。涉案房屋和车位也在上述查封财产范围内。翁志峰提出书面异议。2019年10月16日，本院作出（2019）桂执异42号执行裁定，驳回案外人翁志峰的异议请求。翁志峰遂向本院提起本案案外人执行异议之诉。 -7- 再查明，2009年6月12日，翁志峰与广东利海公司签订编号200906060466《商品房买卖合同》，约定翁志峰向广东利海公司购买世纪绿洲花园第B6幢24层2403（原23A03）号房，测绘地址：广州市天河区森心街19号2403房，建筑面积185．1064平方米，价款1654794元。首期款30.5%，金额504794元，除首期款外，剩余房款金额115万元须于2009年7月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2010年6月22日，广东利海公司出具发票载明收到翁志峰交付购房款504794元。2009年6月2日，广东利海公司将涉案房屋交付翁志峰使用至今。2011年8月16日，广东利海公司出具一份《关于翁志峰君林天下车位产权情况说明》，内容为“业主翁志峰于2009年6月12日认购君林天下B6-2403单元，付款方式为按揭贷款，因我司原因，在办理该客户资料收集及送资料备案时己超过银行最优惠贷款利率时段，致使该业主无法按照银行最低利率办理按揭手续。现为补偿该业主在银行利率上的损失，我司同意以车位赔偿方式进行协商解决。但因翁志峰在君林天下只有B6-2403一套住宅，按国家规定一户住宅对应一个车位房产证。鉴于以上情况，解决方式如下：君林天下B6-2403翁志峰车位号：B4-B6-B270、君林天下B8-1203翁志峰车位号：B4-B6-B266、君林天下B8-1403刘凤妮车位号：B4-B6-B268、绿洲街19号商铺翁志峰车位号：B4-B6-B245。以上四个车位只需要业主交付办理产权证税费费用，免交付车位房款，以作为补 -8- 偿该业主在银行利率上的损失。”2011年10月24日，翁志峰与广东利海公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定翁志峰向广东利海公司购买广州市天河区森心街15、17、19号地下一层270车位，面积11．5平方米，价款12万元。2013年10月31日，翁志峰与广东利海公司签订《商品房买卖合同》，约定翁志峰向广东利海公司购买广州市天河区冬忆街1、3、5号B245车位，面积12平方米，价款12万元。广东利海公司于2012年9月5日将涉案车位交付给翁志峰后，由翁志峰缴交管理费并使用至今。广东利海公司因其自身原因，在交付涉案房屋及车位至今未能为翁志峰办理产权登记手续。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：翁志峰对涉案房屋和车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，东方资产管理公司作为本案申请执行人，对广东利海公司享有的是普通金钱债权，翁志峰主张其作为涉案车位买受人，对涉案车位享有排除执行的民事权益，从而提起案外人执行异议之诉，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照 -9- 合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案应对翁志峰是否符合上述规定条件进行实体审查。 关于翁志峰是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。2009年6月12日，翁志峰与广东利海公司签订《商品房买卖合同》，约定翁志峰向广东利海公司购买涉案房屋。另外，翁志峰与广东利海公司分别于2011年10月24日、2013年10月31日签订买卖合同，购买涉案车位。上述事实说明，翁志峰与广东利海公司之间成立了房屋和车位买卖合同关系且已实际履行。该合同是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而涉案房屋和车位诉讼保全查封裁定时间是2015年4月10日，本院执行查封裁定时间是2018年3月6日，均在翁志峰与广东利海公司签订相应的买卖合同之后。据此，应当认定翁志峰在人民法院采取查封措施之前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于翁志峰是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋和车位的问题。广东利海公司于2009年6月2日将涉案房屋交付翁志峰使用，2012年9月5日将涉案车位交付给翁志峰使用，涉案房屋的水电费、车位管理费等费用一直由翁志峰交纳，并由翁志峰占有使用涉案房屋和车位至今。因此，应当认定翁志峰在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋和车位。 -10- 关于翁志峰是否已支付涉案房屋和车位全部价款的问题。涉案房屋合同价款1654794元，翁志峰已于2010年6月22日交付购房首期款504794元，剩余房款金额115万元，翁志峰已按法院的要求交付到人民法院指定的执行账户，故翁志峰已支付了涉案房屋的全部价款。 虽然按涉案车位买卖合同约定，每个车位价款为12万元，翁志峰未能提供已交付车位价款的凭据，但本案中,广东利海公司为翁志峰办理购房资料收集及送资料备案时超过银行最优惠贷款利率时段，致使翁志峰无法按照银行最低利率办理按揭手续，经双方协商，广东利海公司同意以四个车位(含涉案两个车位)的赔偿方式，作为补偿翁志峰在银行利率上的损失。双方关于将广东利海公司应承担的赔偿责任转化为赔偿车位的约定，属双方为债务履行所作的安排，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，广东利海公司根据该约定，就涉案车位与翁志峰签订《广州市商品房买卖合同》并已实际履行交付车位义务。因此，应当认定翁志峰已支付涉案车位的全部价款。 关于是否因买受人翁志峰自身原因未办理过户登记的问题。广东利海公司名下仍有大量不动产因被查封等原因而未办理过户登记，涉案房屋和车位未办理过户登记非翁志峰自身原因所致，翁志峰对涉案房屋和车位未能办理过户登记并无过错。 综上所述，翁志峰诉讼请求成立，翁志峰享有的实体权利可 -11- 以认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，可以排除对本案涉案车位的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行位于广州市天河区森心街19号2403号房屋、广州市天河区森心街15、17、19号地下一层270车位及天河区冬忆街1、3、5号B245车位。 案件受理费21853.2元（翁志峰已预交），由被告中国东方资产管理股份有限公司负担。翁志峰预交的21853.2元由本院退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费21853.2元，上诉于最高人民法院。 审判长  周家开 审判员  曾亦桦 -12- 审判员韦志勇 二○二○年十月十四日 法官助理梁舒寒 书记员李璐君