山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异359号案外人:夏一天，男，1989年1月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：夏立建（系夏一天之父），男，住济南市历下区。申请执行人：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江**创富路。法定代表人：李桂林，董事长。委托诉讼代理人：李序蕊，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娟，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被执行人：山东火炬置业有限公司，住所地济南市历城区港沟镇田庄村。法定代表人：陈岭，董事长。本院在执行申请执行人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被执行人山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业公司）、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案中，案外人夏一天对执行被执行人火炬置业公司名下火炬东第XX号楼XXX室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。夏一天称，请求依法解除对被执行人名下火炬东第XX号楼XXX室房产的查封，并停止执行。事实与理由：2011年11月2日，夏一天与火炬置业公司签订《商品房买卖合同》（编号：XX-XXXXX），约定夏一天购买火炬置业公司名下的上述房产，商品房总价4450000元，夏一天于合同签订当日交清全部购房款。2012年7月，夏一天收到涉案房产入住通知书，因办理入住时发现涉案房产存在质量问题，要求火炬置业公司修缮，于2012年11月21日办理入住手续，缴纳物业管理费、电费等，并对涉案房产进行装修入住。夏一天曾多次要求火炬置业公司办理网签和房产过户手续，火炬置业公司始终以种种理由推辞，致使夏一天交全款购买的五证俱全的新房产，已满9年之久未能进行网签和办理房产证。近日，夏一天得知涉案房产于2011年8月30日被申请执行人抵押登记，贵院作出（2019）鲁01执恢第245号拍卖公告，拟对涉案房产进行评估拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，夏一天于2011年11月2日法院查封前就已经与火炬置业公司签订《商品房买卖合同》，已经支付全部购房款并已经实际入住，且夏一天在济南名下无其他住房。夏一天的情况符合上述司法解释规定的足以排除执行的条件，夏一天对涉案房产享有物权期待权，该权利优先于申请执行人的抵押权。请求法院依法保护购房消费者所享有的合法权益，依法支持案外人的异议请求。为支持其主张，夏一天提交了《商品房买卖合同》《济南市房屋登记信息查询结果》、收据等证据材料。新华信托公司辩称，一、案外人仅对诉争财产享有债权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。即我国不动产物权变动采取登记生效主义。本案中，即便案外人能够提供出证据证明其与火炬置业公司签订了真实的《商品房买卖合同》并已如约交纳了足额房款，但仅能证明双方之间存在有效的商品房买卖合同关系，其对诉争财产仅享有债权。二、案外人对诉争财产享有的债权不能阻却新华信托公司基于抵押权而对诉争财产享有的优先受偿权。（一）新华信托公司就诉争财产享有抵押权，且业经生效法律文书认定其就该抵押权的实现享有优先受偿权。新华信托公司与火炬置业公司之间就诉争房产不仅于2011年8月12日签订了《财产抵押合同》，且亦于2011年8月30日办理了济房建历城他字第××号《在建工程抵押登记证明》，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）于2014年4月18日作出的（2013）渝高法民初字第00005号民事判决对上述事实予以确认，同时认定新华信托公司对上述财产的拍卖变卖价款享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，其享有的债权仍不能对抗新华信托公司对诉争财产享有的抵押权及由此产生的优先受偿权。（二）案外人不享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的细化规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用规定，因案外人不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，故其无权依据前述规定排除对诉争财产的执行。具体如下：1.案外人未能证明其与火炬置业公司存在真实的商品房买卖合同关系。案外人在本案中提交其与火炬置业公司于2011年11月2日签订的《商品房买卖合同》中所涉房屋房号与刘政在（2019）鲁01执异1458号案中提交的于2011年5月19日签订的《商品房买卖合同》所涉房屋房号一致：均为XX-XXX号别墅，故案外人提供的《商品房买卖合同》尚不足以证明其与火炬置业公司存在真实的商品房买卖合同关系。2.案外人提供的证据不能证明其为消费者购房人，即其主张的消费者购房人的期待权因无证据证明而不应为法院所支持。（1）案外人不能证明所购房屋系用于本人居住。案外人称其购买系用于居住且自2012年11月21日居住至今，并为此提供了缴纳物业费、水电费凭证等一宗证明。但案外人陈述的内容、提供的证据因与其在《执行异议申请书》自认的住所地为“北京市朝阳区外企服务公司朝阳门南大街**”内容矛盾，故案外人所述诉争房屋的用途是为用于居住的说辞根本不足为信。（2）案外人购置该房屋的目的并非为满足其基本生存权。前述司法解释的立法精神是保障商品房消费者的基本居住权、生存权，但从案外人提供的《商品房买卖合同》内容可知，案外人购置的房屋为别墅，建筑面积高达348.99平方米，这已严重超过司法解释保障的基本居住面积，如对案外人所购房屋的性质仍界定为“基于生存权的保护”，不仅有违事实更有悖于司法解释的本旨。（3）案外人提供的证据材料尚不足以证明其已经支付了诉争房产的价款。从《执行异议申请书》《商品房买卖合同》等证据内容可知，案外人出生于1989年1月31日，与火炬置业公司签订合同的时间为2011年11月2日，购买诉争房屋需支付房款445万元。由此推算，至购买诉争房屋时，案外人不过21岁，而从其提供的银行回单等可知，该款项均系其母亲黄玉芳通过POS机支付。该付款人所付款项是否为本案的购房款，案外人应进一步提供证据证明，否则无法证明其已支付了诉争房屋项下的全部房款。（4）案外人应进一步提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定可知，司法实践中，应对执行异议和复议规定中所涉“买受人名下”作宽泛理解，即应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑，只要三者之一名下另有房屋，即可视为案外人已有居住用房。新华信托公司认为，在案外人仅提供其本人名下房屋的查询材料尚不能证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，新华信托公司认为，如案外人不能提供其受教育背景、社保等缴纳等相关证据，法院应认定诉争房屋并非为满足案外人居住、生存权所购置。案外人援引最高院执行异议复议规定第二十九条之规定等主张消费者期待权因无事实及法律依据，而不应为法院所支持。希望法院在查明事实的基础上，依法裁定驳回其异议申请。本院查明，新华信托公司与火炬置业公司、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭合同纠纷一案，重庆高院于2013年1月25日作出（2013）渝高法民初字第00005-1号民事裁定，查封火炬置业公司位于济南市××××官庄村“火炬东第”项目面积33349.47平方米的房屋（包括涉案房产）、面积为7719.01平方米的商铺。2014年4月18日，重庆高院作出（2013）渝高法民初字第00005号民事判决，判决：“一、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司偿还贷款本金257589331.02元及贷款利息29514935.56元……二、山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起10日内向新华信托股份有限公司支付实现债权的费用32万元；三、山东火炬房地产开发集团有限公司、陈岭对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、山东火炬置业有限公司不履行本判决第一项、第二项所确定的债务时，新华信托股份有限公司可在下列范围内就火炬置业公司提供的抵押物享有优先受偿权：……在673.24万元本金及其利息（包括逾期利息、复利）、实现债权的费用等范围内可就编号为济房建历城他字第××号《在建工程抵押登记证明》所载抵押物享有优先受偿权……五、驳回新华信托股份有限公司的其他诉讼请求。”该判决生效后，新华信托公司向重庆高院申请强制执行。2014年8月27日，重庆高院作出（2014）渝高法民执字第00004号委托执行函，委托山东省高级人民法院代为执行（2013）渝高法民初字第00005号民事判决。2014年10月22日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁执字第23号执行裁定，裁定本案指定由本院执行。本院于2014年11月11日立案执行，案号为（2014）济中法执字第848号。2015年11月26日，本院作出（2014）济中法执字第848号执行裁定，对重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决终结本次执行程序。2018年9月1日，本院作出（2014）济中法执字第848-1号执行裁定，继续查封被执行人火炬置业公司名下“火炬东第”项目所有房屋（包括涉案房产），查封期限为三年，自2018年9月18日至2021年9月17日。重庆高院（2013）渝高法民初字第00005号民事判决中关于涉案房产抵押登记情况查明事实如下：“2011年8月12日，新华信托公司作为甲方、火炬置业公司作为乙方签订《信托贷款合同》（新华信托合同第XXXXXXXX号），约定乙方因其名下的火炬东第项目一、二期及后续开发建设所需资金向甲方申请贷款，乙方将其火炬东第项目一期、二期、三期的建设用地使用权及在建工程全部抵押给甲方。同日，新华信托公司与火炬置业公司签订《财产抵押合同》（新华信托合同第XXXXXXXX号），约定火炬置业公司将其开发的火炬东第项目在建工程抵押给新华信托公司，为新华信托公司依据前述《信托贷款合同》向其发放的20432.3万元贷款以及利息、信托报酬、信托保管费用以及可能产生的复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的费用和所有其他应付费用等债权提供担保。……2011年8月30日，双方办理了17份《在建工程抵押登记证明》，分别为：……16.编号为济房建历城他字第××号，载明：抵押权人新华信托公司，抵押人火炬置业公司，在建工程坐落为历城区火炬东第XX号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX，债权数额673.24万元……”。2011年11月2日，夏一天与火炬置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定购买火炬置业公司开发的火炬东第XX号楼XXX号房产，该商品房的用途为住宅，总价款为445万元。火炬置业公司于2011年11月2日出具编号为XXXXXXX收据一份，载明夏一天向其支付涉案房产购房款445万元。2012年6月26日，火炬置业公司向夏一天出具《入住通知书》，通知夏一天办理涉案房产入住收房手续。夏一天配偶为张烨，济南市房屋档案馆分别于2020年8月18日、同年10月28日出具《济南市房屋登记信息查询结果》两份，载明夏一天、张烨在济南市不动产登记系统中无房屋登记信息。另查明，案外人刘政对本院查封上述同一涉案房产不服，曾向本院提出书面异议，本院经审查查明刘政未提交其实际占有该涉案房产的证据，于2019年12月23日作出（2019）鲁01执异1458号执行裁定，驳回案外人刘政的异议。该裁定业已生效。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《济南市商品房买卖合同》《济南市房屋登记信息查询结果》、收据等材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述法律规定，原则上，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但存在例外情况，一是建筑工程承包人的建设工程价款优先受偿权，二是已支付全部或大部分款项的消费者的物权期待权。本案中，申请执行人新华信托公司虽然已就涉案房产与被执行人火炬置业公司签订了抵押合同，并办理了抵押登记，但在抵押登记之前案外人就已经购买涉案房产并实际占有，涉案房产用途为住宅，根据《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，其抵押权不能优先于案外人的物权期待权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封前，案外人夏一天与火炬置业公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房产并支付全部购房款，其虽与本院（2019）鲁01执异1458号案件中的案外人刘政就同一房产提出执行异议，但夏一天在法院查封前已实际占有涉案房产，故对案外人夏一天与火炬置业公司签订的《商品房买卖合同》真实性予以认可，且夏一天名下无其他不动产，案外人夏一天对涉案房产的物权期待权应当予以保护。其以此主张排除对涉案房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：中止对被执行人山东火炬置业有限公司开发的坐落于济南市历城区港沟镇大官庄村火炬东第XX号楼XXX号房产的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年十月二十九日法官助理毛雪书记员马彬