安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2083号 上诉人（原审被告）：邢军军，男，1979年2月2日出生，汉族，个体工商户，住安徽省安庆市大观区。 被上诉人（原审原告）：黄贯九，男，1969年2月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人邢军军因与被上诉人黄贯九房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢军军，被上诉人黄贯九到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢军军上诉请求：撤销一审判决第三项，改判邢军军不支付截止2020年5月26日房屋占用费10328元。事实和理由：疫情期间邢军军希望通过协商减免部分租金，在协商过程中，黄贯九锁门，2020年3月24日黄贯九解锁至其起诉两个月期间造成其无法经营，因此不应收取租金。邢军军多次表示可以退还房屋，但必须退还押金的同时退房，黄贯九不愿退押金导致双方争议。 黄贯九辩称，邢军军上诉无事实和法律依据。一审判决已经免除其疫情期间的部分租金和违约金，3至5月份的租金邢军军无任何理由不支付，邢军军自2020年1月起未缴纳租金，已经构成违约，按协议不应退还押金。黄贯九已经履行通知义务，邢军军恶意侵占房屋不搬走，钥匙也一直不交还，租金损失应由其承担。故请求驳回其上诉请求。 黄贯九向一审法院起诉请求：1.判令邢军军支付拖欠的房屋租金暂计至2020年5月26日，共计20000元；2.判令邢军军支付房屋租赁合同中约定的违约金10000元；3.判令邢军军支付房屋租赁期间产生的水电、物业费用暂计2416.16元；4.依法解除房屋租赁合同，责令邢军军立即腾空房屋，将房屋交还给黄贯九；5.判令邢军军承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年10月，出租方黄贯九（甲方）与承租方邢军军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于安庆市左岸名居东边第一间门面（6＃01号门面），乙方将房屋用作办公及经营；租赁期间为3年，自2019年10月27日至2022年10月26日，月租金5000元，每半年支付一次租金，第一次租金合同签订时支付，以后租金每半年提前一个月支付；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元，租赁期满或合同解除后，保证金在乙方不欠任何费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内，乙方承担水、电、物业管理费等费用；乙方不按照约定支付租金的（超过约定期限一个月以上），甲方有权单方面解除合同，收回房屋；任何一方不按本合同履行即构成违约，给付守约方违约金10000元等。双方在合同备注约定初次房租为三个月一交，往后为半年一交。合同签订后，黄贯九向邢军军交付房屋，邢军军向黄贯九支付保证金10000元，并支付2019年10月27日至2020年1月26日三个月的房租。2020年1月6日，黄贯九通过微信告知邢军军缴纳第二期半年的房租，邢军军对提前一个月交房租提出异议。2020年1月28日，黄贯九微信通知邢军军搬离，邢军军表示“现在非常时期，国家都不准开”拒绝。黄贯九于2020年1月31日将涉案房屋加锁，邢军军当时在涉案房屋内报警，黄贯九当天将锁下掉；2020年2月4日黄贯九又将涉案房屋门外加锁，2020年3月24日晚黄贯九微信告知邢军军其加的门锁2020年3月16日已下。2020年3月16日，黄贯九微信告知邢军军店面租期为2020年1月25日止，同时又通过微信向邢军军发送《通知》，《通知》载明：从本通知发出之日起五日内若邢军军未积极履行其义务，因邢军军违约在先，黄贯九将立即终止与邢军军继续履行合同；截至2020年3月20日12:30分若邢军军未及时缴交水电费及房屋租金等，黄贯九将收回出租店面并自行上锁等。2020年5月26日，黄贯九诉至一审法院，要求判如所请。邢军军在庭审中陈述其还有两台空调在涉案房屋内。 一审另查明，涉案房屋的房地产权证上名称为“安庆市大观区弘信·左岸名居6幢一层1室”。涉案房屋2019年11月1日至2020年5月30日的物业费841.33元未向安庆天安物业管理有限公司缴纳，2020年5月17日，黄贯九经手机上网查询涉案房屋应缴水费及违约金54.65元、电费1520.18元。 一审法院认为，黄贯九与邢军军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方依约履行了合同义务，后因邢军军拖欠第二期房租，2020年3月16日黄贯九要求邢军军在2020年3月20日交纳租金等，否则终止合同。邢军军在庭审中辩称2020年春节之前对黄贯九表示不承租涉案房屋，表明2020年3月20日双方对解除合同达成合意，故认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。故对黄贯九要求解除房屋租赁合同，邢军军腾空房屋交付黄贯九的诉讼请求，予以支持。关于黄贯九要求邢军军支付2020年1月26日至2020年5月26日房租20000元的诉讼请求。根据本案事实，起算时间应为2020年1月27日。因《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除，故黄贯九主张的2020年3月20日至2020年5月26日的租金实际为房屋占有使用费。2020年1月31日、2020年2月4日涉案房屋被黄贯九加锁至邢军军知晓加锁被下的2020年3月24日，邢军军不能支配使用，该期间的房租或房屋占有使用费，邢军军不应承担。由于2020年1月下旬全国发生新冠××疫情，本省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，2020年3月15日降至三级响应，属于不可抗力，故对2020年1月27日至1月30日和2020年2月1日至2月3日邢军军应支付的房租予以免除。2020年3月24日黄贯九告知邢军军房屋其加的锁已下后，邢军军未交付房屋继续占用，故应按合同约定的租金标准每月5000元向黄贯九支付2020年3月25日至2020年5月26日的房屋占有使用费计10328元（5000元×2个月＋5000元×12个月÷365天×2天）。综上，对黄贯九该项诉讼请求中的10328元予以支持，超过部分不予支持。关于黄贯九要求邢军军支付违约金10000元的诉讼请求。根据《房屋租赁合同》约定，邢军军应在2020年1月26日前缴纳第二期房租，但2020年1月下旬全国发生新冠××疫情，综合疫情及本案实际情况，对邢军军未按约缴纳租金的违约责任予以免除。从双方签订的《房屋租赁合同》看，只约定租赁期内邢军军承担水、电、物业管理费等费用，但未约定交纳的具体时间，邢军军可以随时向供水供电等部门缴纳，且邢军军在庭审中陈述其产生的水电费及物业费会一次性全部交清，故对黄贯九主张邢军军不支付物业费、水电费系违约行为不予认定。综上,对黄贯九因邢军军拖欠租金、不支付水电、物业费而要求邢军军支付违约金10000元的诉讼请求不予支持。关于黄贯九要求邢军军支付房屋租赁期间产生的水电、物业费用共计2416.16元的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定租赁期内邢军军承担水、电、物业管理费等费用，但黄贯九未提供证据其已向供水供电等部门实际缴纳上述费用，故对黄贯九的该项诉讼请求不予支持。对邢军军要求黄贯九退还保证金10000元的主张，因邢军军在本案中未提起反诉,且至今仍未将涉案房屋交付黄贯九，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告黄贯九与被告邢军军签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告邢军军于判决生效之日起三日内腾空坐落于安庆市大观区弘信·左岸名居6幢一层1室门面房，将房屋交付原告黄贯九；三、被告邢军军于判决生效之日起三日内向原告黄贯九支付截至2020年5月26日的房屋占有使用费10328元；四、驳回原告黄贯九的其他诉讼请求。案件受理费610元，减半收取计305元，由原告黄贯九负担208元，被告邢军军负担97元。 二审双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审双方争议焦点为原审判决邢军军支付黄贯九截至2020年5月26日的房屋占有使用费10328元是否正确。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。邢军军未依据合同约定及时缴纳租金，在黄贯九已经向其履行通知义务后，未完成协助办理交房义务，导致黄贯九不能收回出租房屋，黄贯九主张该期间的资金占用费，符合法律规定。邢军军以黄贯九不退还押金为由拒绝交房，导致损失扩大，应承担相应的责任，一审判决支持黄贯九该部分诉求并无不当。 综上所述，邢军军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费610元，由上诉人邢军军负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 刘梦灵 审判员 陈世拥 二〇二〇年十月二十六日 法官助理潘朝玉 书记员李晶晶 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。