四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再353号 上诉人（原审原告、再审被申请人）：重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易实验区成都高新区天府一街********。 负责人：张伟峰，经理。 委托诉讼代理人：罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琳，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审案外人、再审申请人）：文建明，男，1958年10月23日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：彭伟，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭天荣，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审案外人、再审申请人）：刘启芬，女，1968年9月24日出生，汉族，住四川省西昌市。 原审被告、再审被申请人：成都宏昌食品有限公司，住所地四川省成都市双流区西南航空港经济开发区航空港大道二段**。 法定代表人：刘启贵，执行董事。 原审被告、再审被申请人：四川攀星绿色食品集团有限公司，住，住所地四川省凉山彝族自治州西昌市城南大道/div> 法定代表人：刘启贵，执行董事。 原审被告、再审被申请人：西昌市佳旺贸易有限公司，住，住所地四川省凉山彝族自治州西昌市文汇小区/div> 法定代表人：马家恒，经理。 上诉人重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司（以下简称三峡担保公司）因与被上诉人文建明、刘启芬，原审被告、再审被申请人成都宏昌食品有限公司（以下简称宏昌公司）、四川攀星绿色食品集团有限公司（以下简称攀星公司）、西昌市佳旺贸易有限公司（以下简称佳旺公司）保证合同、抵押合同纠纷一案，四川省成都市中级人民法院于2015年4月15日作出（2014）成民初字第2107号民事判决，该判决已经发生法律效力。再审申请人文建明、刘启芬认为原判决错误，申请再审。四川省成都市中级人民法院于2019年1月15日作出（2019）川01民申818号民事裁定，再审该案并于2019年10月9日作出（2019）川01民再139号民事判决。三峡担保公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人三峡担保公司委托诉讼代理人李琳，被上诉人文建明及文建明、刘启芬委托诉讼代理人彭伟、彭天荣到庭参加诉讼。原审被告、再审被申请人宏昌公司、攀星公司、佳旺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人三峡担保公司上诉请求：一、撤销一审法院（2019）川01民再139号民事判决第二、三、四、五项，驳回文建明、刘启芬的全部诉讼请求，维持一审法院（2014）成民初字第2107号民事判决。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误。1.一审判决以三峡担保公司办理抵押登记时存在较大过错，认定案涉抵押无效适用法律错误。三峡担保公司在办理案涉抵押之前，调取了案涉房屋的登记信息，确认佳旺公司是案涉房屋的所有权人，实地查看了案涉房屋，已经尽到了审查义务，符合《城市房地产抵押管理办法》的相关规定。虽然三峡担保公司未审查到案涉房屋是否处于“出租”状态，存在疏漏，即便如此，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》等法律规定，无论案涉房屋是否存在出租，均不影响抵押权的生效，案涉抵押并不存在法律规定的无效的情形。2.一审判决适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条规定认定文建明、刘启芬享有的物权期待权优先于三峡担保公司的担保物权适用法律错误。本案不属于建设工程纠纷，不涉及建设工程价款的问题，不符合适用上述规定的条件。文建明不属于上述规定的“消费者”条件。文建明、刘启芬购买了案涉4套房屋，根据其陈述，除1套自住之外，其余3套均自购买起就用于出租，故其购买上述房屋并非用于居住，不应当适用物权期待权优先于一般债权的推定，而应当适用抵押权的善意取得制度；（二）文建明、刘启芬无充分证据证明交易的真实性，且对未办理产权登记存在过错。文建明、刘启芬从2000年4月10日签订购房合同，同年11月17日支付购房款并入住至今，但一直未办理房屋登记手续，本案不存在特殊事由导致案涉房屋不能办理过户手续，文建明、刘启芬对此存在过错。 被上诉人文建明、刘启芬答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：（一）三峡担保公司存在主观故意或重大过失，对文建明、刘启芬的合法权益造成损害。根据《抵押反担保合同》所附抵押清单显示，案涉房屋均未出租，且经抵押人和抵押权人核实无误，但实际上，案涉房屋自2001年起就由文建明、刘启芬占有使用至今。三峡担保公司主张查勘了现场，有悖于事实。文建明、刘启芬有理由相信佳旺公司与三峡担保公司恶意串通，掩盖房屋的真实情况，将案涉房屋进行抵押；（二）文建明、刘启芬属于消费者的范畴，购买案涉房屋系为满足基本生存需求。案涉房屋系文建明、刘启芬用征地拆迁补偿款及家庭积蓄购买，用于居住和生活，不应当认定为经营行为。购房当年，案涉房屋并未对外出租，而是用于自住，自2002年起为了支撑家庭生活，才将案涉两套一楼的房屋进行出租。一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关精神进行裁判不属于适用法律错误；（三）文建明、刘启芬已经支付了全部房款，对于案涉房屋未办理过户不存在过错。文建明、刘启芬提交了《收据》证明付款的事实，已经尽到相应举证责任，本案亦不能按照现在的款项支付习惯来审查二十年前的付款行为。文建明在购买房屋后一直要求佳旺公司办理过户手续，但佳旺公司在此期间不断将案涉房屋进行抵押融资，并以各种理由进行搪塞，文建明、刘启芬对于案涉房屋未办理过户不存在过错。 原审被告、再审被申请人宏昌公司、攀星公司、佳旺公司未予答辩。 三峡担保公司向一审法院起诉请求：1.宏昌公司偿还代偿款人民币4036万元；2.宏昌公司以4036万元为本金，按年息18%（同期银行基准利率的300%）支付从代偿之日2014年8月27日起至付清之日的代偿资金占用费；3.宏昌公司支付三峡担保公司为实现债权的律师费用80万元；4.三峡担保公司对拍卖、变卖攀星公司位于双流县平方米的商服用地（权证号：双国用2010第××号）和5632.31平方米的住宅用地（权证号：双国用2010第××号）的所得价款在2676.90万元的限额内享有优先受偿权；5.三峡担保公司对佳旺公司位于西昌市西郊乡友眼井村七组的产权证为西房权证监证字第××、00××73、00××05、00××06、00××07、00××08、00××09、00××78、00××79、00××82、00××84、00××85、00××86、00××87、00××88、00××90、00××91号的17套房产的所得价款在3000万元限额内享有优先受偿权；6.攀星公司对宏昌公司的上述债务承担连带清偿责任。 一审法院原审认定事实：2013年9月17日，宏昌公司与大连银行签订《流动资金借款合同》，约定宏昌公司向大连银行借款4000万元，用于采购原材料，借款期限从2013年9月17日起至2014年8月5日止，借款年利率为7.2%。同日，三峡担保公司（乙方）与宏昌公司（甲方）签订《委托保证合同》，合同约定：“1.甲方在借款期限届满未能向贷款人清偿导致乙方代偿即为违约。乙方有权向甲方追偿为之代偿的全部款项和代偿资金占用费（代偿资金占用费比照同期银行贷款基准利率的300%执行，自代偿次日起直到乙方收回全部代偿资金、代偿资金占用费和因追偿而产生的合理费用之日止）以及乙方为行使追偿权而产生的合理费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、通讯费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师代理费）；2.任何一方违约，应按乙方担保贷款金额4000万元的5%向对方支付违约金。同日，三峡担保公司与大连银行签订《保证合同》，约定三峡担保公司为宏昌公司的上述借款提供保证担保。 同日，三峡担保公司与攀星公司、佳旺公司分别签订《抵押反担保合同》，约定攀星公司以其所有的位于双流县平方米商服用地（权证号：双国用2010第××号）和5632.31平方米住宅用地（权证号：双国用2010第××号）在2676.90万元限额内为宏昌公司的全部债务向三峡担保公司提供抵押反担保；佳旺公司以其所有的位于西昌市（权证号：西房权证监证字第××、00××73、00××05、00××06、00××07、00××08、00××09、00××78、00××79、00××82、00××84、00××85、00××86、00××87、00××88、00××90、00××91号）在3000万元限额内为宏昌公司的全部债务向三峡担保公司提供反担保抵押。双方并办理了他项权证分别为双他项（2013）第290号、双他项（2013）第291号；西房他证西昌字第××、00××63、00××68、00××71、00××73、00××72、00××67、00××65、00××70、00××69、00××79、00××76、00××75、00××74、00××78、00××77、00××66号。同日，三峡担保公司与攀星公司签订《保证反担保合同》，约定攀星公司为宏昌公司债务向三峡担保公司提供保证责任担保。 合同签订后，大连银行按约向宏昌公司发放贷款4000万元。由于宏昌公司未按约定期限支付利息，大连银行于2014年7月25日向三峡担保公司出具《担保履行通知书》，以宏昌公司违反《流动资金借款合同》为由，宣布该合同项下未偿还贷款提前到期，要求三峡担保公司履行担保责任，对宏昌公司的主债权本金、利息、复利、罚息、违约金等费用于2014年7月25日前进行代偿。三峡担保公司于2014年8月27日将4036万元代偿款支付给贷款人大连银行。原审各被告均未向三峡担保公司支付代偿款及承担担保责任，酿成本案纠纷。 一审法院原审认为，三峡担保公司与宏昌公司签订的《委托保证合同》、三峡担保公司与攀星公司签订的《抵押反担保合同》《保证反担保合同》、三峡担保公司与佳旺公司签订的《抵押反担保合同》是本案当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按该协议约定履行。宏昌公司未按照其与大连银行签订的《流动资金借款合同》约定按期履行归还贷款的义务，三峡担保公司承担了代偿本金4000万元及利息36万元的连带保证责任，宏昌公司应当按照其与三峡担保公司签订的《委托保证合同》的约定，向三峡担保公司承担支付代偿本金和利息的责任。三峡担保公司要求宏昌公司偿还代偿款4036万元及利息（按人民银行同期基准利率的300%）的诉讼请求成立，应予支持。三峡担保公司既主张利息又主张违约金，依照双方签订的《委托保证合同》约定违约金为借款本金的5%，三峡担保公司主张违约金为本金的3%即120万元，在双方约定的基础上予以下调。攀星公司认为三峡担保公司主张的违约金不应当得到支持，原审认为，三峡担保公司虽既主张利息又主张违约金，但所主张的利息和违约金的总和未超过法律规定，予以支持。三峡担保公司主张的律师费因其未提交实际产生的证据，故对该项诉讼请求不予支持，三峡担保公司可在实际发生律师费后另行主张。攀星公司为上述债务提供抵押担保和连带保证担保，应按约定承担抵押担保和连带清偿责任。三峡担保公司对攀星公司提供的抵押物享有抵押权。佳旺公司为上述债务提供抵押担保，应依约承担抵押担保责任，三峡担保公司对佳旺公司提供抵押的抵押物享有抵押权。攀星公司、佳旺公司承担担保责任后，有权向主债务人宏昌公司追偿。综上，三峡担保公司诉讼请求部分成立。宏昌公司、佳旺公司在该案审理过程中无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对三峡担保公司主张的事实及诉讼请求进行抗辩的权利，因放弃该权利所导致的法律后果由其自行负担。综上，一审法院原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款规定，判决：一、宏昌公司在判决发生法律效力之日起十日内偿还三峡担保公司代偿款4036万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的300%从2014年8月27日起计算至本金付清之日止）；二、宏昌公司在判决发生法律效力之日起十日内支付三峡担保公司违约金120万元；三、三峡担保公司对攀星公司位于双流县的国有土地使用权（权证号：双国用2010第××号和双国用2010第××号）享有抵押权，在宏昌公司到期不履行上述付款义务时，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款对宏昌公司上述给付义务在2676.90万元范围内优先受偿；四、三峡担保公司对佳旺公司位于西昌市房屋（权证号：西房权证监证字第××、00××73、00××05、00××06、00××07、00××08、00××09、00××78、00××79、00××82、00××84、00××85、00××86、00××87、00××88、00××90、00××91号）享有抵押权，在宏昌公司到期不履行上述付款义务时，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款对宏昌公司上述给付义务在3000万元范围内优先受偿；五、攀星公司对宏昌公司上述债务承担连带保证责任；六、攀星公司、佳旺公司在承担上述担保责任后，有权向宏昌公司追偿；七、驳回三峡担保公司的其它诉讼请求。 文建明、刘启芬不服该判决，向一审法院申请再审，请求：1.撤销原审判决第四项；2.确认三峡担保公司对案涉房屋的抵押无效。 一审法院再审查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明: 1.文建明、刘启芬系夫妻关系。2000年4月10日，文建明、刘启芬与佳旺公司签订《房屋销售合同》两份，约定佳旺公司将案涉房屋4套出售与文建明、刘启芬，房屋总价款为505264元，佳旺公司应在收到文建明、刘启芬的购房款后为其办理产权变更登记。2000年11月17日，文建明、刘启芬付清全部购房款，并于2001年春节起一直占有、使用案涉房屋。2.2001年3月23日，案涉房屋办理产权登记，房屋所有权人为佳旺公司。2001年5月29日，佳旺公司将案涉房屋为案外第三人设立抵押权，该抵押权于2011年5月29日办理注销登记。2007年6月，案涉房屋因其他案件被人民法院查封，2013年3月1日，该查封措施失效。2014年8月13日，案涉房屋因本案再次被查封。2015年1月26日，文建明、刘启芬分别起诉佳旺公司，请求判令佳旺公司继续履行《房屋销售合同》，为其办理案涉房屋的产权变更登记。四川省西昌市人民法院分别作出（2015）西昌民初字第619、620号民事调解书，载明以下协议内容：文建明、刘启芬与佳旺公司分别于2000年4月10日签订的《房屋销售合同》合法有效。3.原审判决发生法律效力后，成都高新技术产业开发区人民法院受理了三峡担保公司的强制执行申请,执行案件案号为：（2016）川0191执1125号。执行过程中，文建明、刘启芬对执行案涉房屋提出执行异议。该院作出（2016）川0191执异47号民事裁定，驳回文建明、刘启芬的异议。文建明、刘启芬遂向该院提起执行异议之诉，请求法院确认案涉房屋归其所有，解除对该房屋的查封。成都高新技术产业开发区人民法院以其所提异议实质是认为一审法院原审判决错误为由，作出（2016）川0191民初11309号民事裁定，驳回文建明、刘启芬的起诉。文建明、刘启芬不服提起上诉，一审法院以相同理由作出（2018）川01民终2281号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后文建明、刘启芬向本院申请再审，亦被本院驳回其再审申请。4.2018年10月19日，重庆市三峡担保集团有限公司成都分公司名称变更为重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司。 一审法院再审认为，文建明、刘启芬与佳旺公司于2000年4月10日所签《房屋销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。签订该合同后，文建明、刘启芬即付清全部购房款，并占有使用案涉房屋至今。该房屋一直未办理过户登记，原因在于办理房屋产权登记后，即一直存在佳旺公司用该房屋为他人设立抵押权及被人民法院查封的情形，客观上导致文建明、刘启芬不能办理产权过户登记。因此，对于未办理过户登记，文建明、刘启芬无过错，其作为消费者购买不动产所享有的物权期待权，依法应当受到保护。三峡担保公司就案涉房屋虽办理了抵押权登记，但其抵押权设立于2013年10月30日，时间远在文建明、刘启芬签订购房合同及占有案涉房屋之后，且其作为专业的开展贷款担保业务的商事主体，对于抵押物是否存在权利负担，更应尽到审慎审查义务。案涉房屋十多年来一直由文建明、刘启芬占有、使用，其权利外观显示的控制人为文建明、刘启芬，但三峡担保公司并未对此予以审查即办理案涉房屋的抵押，存在较大过错。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据前述批复的规定，消费者对于所购房屋享有的物权期待权优先于承包人对建设工程价款的优先受偿权，承包人对建设工程价款的优先受偿权又优先于抵押权。因此，三峡担保公司对案涉房屋所享有的抵押权当然不得对抗文建明、刘启芬就案涉房屋所享有的物权期待权。由于一审法院原审判决三峡担保公司对案涉房屋享有优先受偿权，而文建明、刘启芬在执行中所提执行异议诉讼被驳回起诉，导致依据原审判决执行案涉房屋必将使文建明、刘启芬的合法权益受到侵害，因此，基于以上事实及再审新证据，对原审判决关于三峡担保公司享有案涉房屋（权证号：西房权证监证字第××、00××86、00××90、00××91号）优先受偿权的判项应予以撤销，文建明、刘启芬此项再审主张成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第四百二十四条第二款规定，判决：一、维持四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第2107号民事判决第一、二、三、五项，即“一、被告宏昌公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告三峡担保公司代偿款4036万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的300%从2014年8月27日起计算至本金付清之日止）；二、被告宏昌公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告三峡担保公司违约金120万元；三、原告三峡担保公司对被告攀星公司位于双流县的国有土地使用权（权证号：双国用2010第××号和双国用2010第××号）享有抵押权，在被告宏昌公司到期不履行上述付款义务时，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款对被告宏昌公司上述给付义务在2676.90万元范围内优先受偿；五、被告攀星公司对被告宏昌公司上述债务承担连带保证责任”。二、变更四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第2107号民事判决第四项“原告三峡担保公司对被告佳旺公司位于西昌市房屋（权证号：西房权证监证字第××、00××73、00××05、00××06、00××07、00××08、00××09、00××78、00××79、00××82、00××84、00××85、00××86、00××87、00××88、00××90、00××91号）享有抵押权，在被告宏昌公司到期不履行上述付款义务时，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款对被告宏昌公司上述给付义务在3000万元范围内优先受偿”为“重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司对佳旺公司位于西昌市房屋（权证号：西房权证监证字第××、00××73、00××05、00××06、00××07、00××08、00××09、00××78、00××79、00××82、00××84、00××87、00××88号）享有抵押权，在宏昌公司到期不履行上述付款义务时，可以协议折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款对宏昌公司上述给付义务在3000万元范围内优先受偿”。三、撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第2107号民事判决第六、七项，即“六、被告攀星公司、被告佳旺公司在承担上述担保责任后，有权向被告宏昌公司追偿；七、驳回原告三峡担保公司的其它诉讼请求”。四、攀星公司、佳旺公司在承担上述担保责任后，有权向宏昌公司追偿。五、驳回重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费254230.4元，保全费5000元，共计259230.4元，由宏昌公司、攀星公司、佳旺公司共同负担；再审案件受理费8852.64元，由文建明、刘启芬负担。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明： 1.2000年4月10日，佳旺公司与刘启芬签订《房屋销售合同》约定：佳旺公司向刘启芬出售位于西昌市文汇小区，佳旺公司职工宿舍3单元3楼2号3室2厅门面1间11号。建筑面积住宅99.97平方米（规划用途为成套住宅），门市58.48平方米（所有证字号现为：0010291，规划用途为营业）。同日，佳旺公司与文建明签订《房屋销售合同》，约定：佳旺公司向文建明出售位于西昌市文汇小区，佳旺公司职工宿舍3单元2楼2号3室2厅，门面1间12号。建筑面积住宅99.97平方米（规划用途为成套住宅），门市31.1平方米（所有证字号现为：00××90，规划用途为营业）。 2.2002年5月起，文建明、刘启芬案涉四套房屋中的两间营业用房出租与他人经营。 3.2013年9月，三峡担保公司与佳旺公司签订的《抵押反担保合同》所附《抵押物清单》载明:“下列抵押物已经抵押人和抵押权人核实无误”，在该《抵押物清单》表格中关于“抵押物是否已出租”部分，案涉四套房屋均记载为“否”。 本院认为，本案原审诉讼系基于三峡担保公司承担保证责任后，要求反担保人承担保证责任及抵押担保责任，本案案由应为保证合同、抵押合同纠纷，一审法院原审及再审均确定本案案由为委托合同纠纷不当，本院予以纠正。 本案二审争议的焦点主要为三峡担保公司就案涉房屋享有的抵押权是否有效以及一审判决适用法律是否错误。针对上述争议焦点，根据已查明的案件事实，本院对本案评述如下： 首先，关于案涉房屋交易的真实性问题。文建明、刘启芬提交了案涉房屋的《房屋销售合同》及佳旺公司出具的《收据》等证据证明其购买案涉房屋并支付全部购房款的事实，同时文建明、刘启芬亦提交了相应证据证明其已实际占有使用案涉房屋的事实。文建明、刘启芬提交的证据能够形成证据锁链，证明案涉房屋买卖关系的真实性。虽然，三峡担保公司对于文建明、刘启芬已经实际支付购房款项等事实不予认可，但并未提交充分证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果。三峡担保公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于三峡担保公司就案涉房屋享有的抵押权是否有效的问题。1.关于三峡担保公司在办理案涉房屋抵押登记时是否存在过错的问题。《城市房地产抵押管理办法》第二十六条规定：“房地产抵押合同应当载明下列主要内容：……（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任”，依照上述规定，抵押权人签订抵押合同，办理抵押登记过程中，应当审查抵押物的占用管理人、管理方式等情况。三峡担保公司作为从事担保业务的专业机构，参照《中华民共和国商业银行法》第三十六条关于“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”的相关规定，三峡担保公司应当严格审查佳旺公司提供的反担保抵押物的权属情况，包括抵押物是否存在权属争议，是否已经出售、出租以及实际占有使用情况等事实。本案中，根据已查明的事实，佳旺公司已于2000年将案涉房屋出售与文建明、刘启芬，文建明、刘启芬亦从2001年起即实际占有、使用案涉房屋，若三峡担保公司在办理案涉房屋抵押登记时到案涉房屋现场进行实际查看，应可以知晓案涉房屋已出售的事实以及已由他人实际占有、使用的情况。然而，根据佳旺公司与三峡担保公司签订的《抵押反担保合同》所附《抵押物清单》关于“是否出租”备注为“否”的内容可知，就案涉抵押物，三峡担保公司并未尽到严格的审查义务。三峡担保公司在办理案涉抵押登记的过程中存在过错，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。2.关于案涉抵押权的效力问题。原审判决确定三峡担保公司对案涉房屋享有优先受偿权，文建明、刘启芬不服，作为案外人申请再审。虽然文建明、刘启芬申请再审提出了确认案涉抵押权无效的诉讼请求，但根据最高人民法院《关于适用审判监督程序若干问题的解释》第四十二条规定“案外人不是必要的共同诉讼当事人的，仅审理其对原判决提出异议部分的合法性，并应根据审理情况作出撤销原判决相关判项或者驳回再审请求的判决；撤销原判决相关判项的，应当告知案外人以及原审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议。”的规定，本案仅应审查三峡担保公司对案涉房屋是否享有优先受偿权，并对此作出相应裁判。就案涉抵押权的效力问题，一审法院再审判决并未对此作出评判，对此争议，在原审判决相应判项被撤销后，相关当事人可通过另诉予以解决。 第三，关于一审判决适用法律是否错误的问题。在三峡担保公司办理案涉房屋抵押登记前，文建明、刘启芬已经购买了案涉房屋，支付了全部款项，亦已合法占有使用案涉房屋，在房屋具备办理过户登记条件时，佳旺公司应当将其过户登记在文建明、刘启芬名下。佳旺公司将案涉房屋出售与文建明、刘启芬后不久即将其抵押与他人以及案涉房屋被人民法院查封的事实，客观上导致文建明、刘启芬不能办理产权过户登记，文建明、刘启芬对于未办理过户登记，不存在过错。就案涉房屋而言，文建明、刘启芬享有物权期待权，即仅需完成过户登记事项，即可取得案涉房屋的物权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，抵押权不得对抗具有消费者身份的买受人，就本案而言，虽然文建明、刘启芬购买的案涉房屋中有两套房屋性质为营业房，文建明、刘启芬亦将其进行出租，但文建明、刘启芬购买案涉房屋时，最高人民法院尚未作出上述批复，且上述房屋亦确系文建明、刘启芬生活所需，故本案中不宜对文建明、刘启芬的消费者身份进行过于严苛的审查。本案可适用上述规定，对三峡担保公司与文建明、刘启芬间就案涉房屋享有的权利进行评判。一审法院根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定认定三峡担保公司享有的抵押权不得对抗文建明、刘启芬享有的物权期待权适用法律并无不当。三峡担保公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人三峡担保公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8852.64元，由上诉人重庆三峡融资担保集团股份有限公司成都分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 楷 审 判 员  刘 颖 审 判 员  雷晓芳 二〇二〇年十月三十日 法官助理  陈明克 书 记 员  程书京