河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初12565号原告：王梦雅，女，1985年8月14日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：张乐园，河南洺水律师事务所律师。被告：李玉红，女，1967年5月10日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：李坤耀，河南林东律师事务所律师。原告王梦雅诉被告李玉红租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王梦雅委托代理人张乐园，被告李玉红委托代理人李坤耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王梦雅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的租金162067.5元，支付违约金83349元，共计245416.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年12月1日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于郑州市郑东新区地润路2号5号楼一层附7号商铺房屋租赁给被告，租期从2016年12月1日到2020年6月26日，每月租金为2万元，第二年起，租金在上年的租金基础上逐年递增5%，并约定租金按六个月支付，支付时间为房租到期前一个月支付下六个月房租。并在合同约定，租赁期内若甲乙任意一方违约，则需向另一方支付年租金的30%作为违约金，被告自2019年6月17日缴纳六个月租房款后，至今仍未缴纳房租，严重违反《租房合同》约定条款，构成根本违约。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告李玉红辩称，涉案房产从2019年6月至2019年年底，由河南云垚建筑装饰工程有限公司使用，李玉红并未使用该房产，李玉红在2019年5月份告知原告，不想继续租下去。而后原告要求被告帮其找承租人，后承租人河南云垚建筑装饰工程有限公司要求和原告重新签订租赁合同，但原告不同意重新签订。后该公司通过公司公户于2019年6月17日向原告支付房租12.6万元，原被告双方的租赁合同于2019年6月已经实际履行完毕，原告已经和上述公司建立新的租赁关系。后因原告和该公司之间有租赁纠纷，迟迟得不到解决，才对被告进行诉讼。原告的诉讼主体错误，向李玉红主张租金，于法无据，应予以驳回。租金计算方式不对。经审理查明，2013年7月1日，原告王梦雅（作为承租方、乙方）与案外人尹秀英（作为出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，其主要内容为：房屋地址郑州市郑东新区地润路2号5号楼一层附7号商铺。原签订的十年期同一房产租赁合同现已执行四年，截止2014年6月26日的租金已结清。另外，甲方已收取乙方的租赁押金2万元，现甲方提出，将该房屋剩余六年租赁期（自2014年6月27日至2020年6月26日）的租金一次性收取，因此重新签订本合同。自2014年6月27日至2020年6月26日的房屋总租金为93.98万元，本合同价格不含各种税费，该房屋出租所产生的一切税费均由乙方承担。租赁期间，甲方允许乙方转租所承租房屋给合法经营的企事业单位或个人，因转租所产生的各种责任与义务由乙方承担。2013年7月1日，原告王梦雅通过银行转账方式向案外人尹秀英转款93.98万元。2016年12月1日，原告王梦雅（作为甲方、出租方）与案外人马兆华、被告李玉红（作为乙方、承租方）签订《租赁合同》，其主要内容为：甲方将其拥有的坐落于郑东新区地润路2号5号楼一层附7号商铺房屋租给乙方使用，用途为商业。该房屋租赁期限3.8年，自2016年12月1日至2020年6月26日止。甲方送装修期一个月（即2016年12月1日至2017年1月1日）；月租金为2万元；从第二年起，租金在上年的租金基础上逐年递增5%；该房屋租金按六个月支付，支付时间为房租到期前一个月支付下六个月房租。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金；拖欠租金超过一个月，则甲方有权收回该房屋，乙方按实际居住日缴纳租金并承担违约责任。房屋租赁期发生的一切费用（电话费、水、电、天然气、物业管理费、暖气、收视费等各项实际使用费用，包括房屋租赁税）由乙方负责。租赁期内若甲乙任意一方违约，则需向另一方支付年租金的30%作为违约金。2019年6月17日，案外人河南云垚建筑装饰工程有限公司向原告王梦雅银行账户转款12.6万元。原告称，被告已按合同约定数额支付房租至2019年12月31日，原告主张租金162067.5元为自2020年1月1日至2020年6月26日期间的租金。被告称，对房租支付2019年12月31日无异议。2019年6月份，李玉红告知原告，不再承租涉案房屋，后李玉红帮原告找到河南云垚建筑装饰工程有限公司负责人，双方协商可以承租涉案房屋，但是需要重新签订租赁合同，但原告嫌麻烦不愿意签订，后双方达成一致，该公司通过公户于2019年6月7日向原告支付126000元作为半年租金，2019年6月开始，李玉红不再承租该房屋，并实际搬离，长达10个月的时间，原告从未向被告索要房租，只是因为原告和云垚公司之间的纠纷得不到解决，才对李玉红进行诉讼。原告与云垚公司负责人协商，从2019年7月1日至2020年6月26日，每月租金为2.1万元，不是原告所述的23152.5元。被告向本院提交原告王梦雅（头像为美女头像）与被告李玉红（头像为半身美女）的聊天记录截图，证明从2019年5月份开始，因李玉红计划有变，便告知原告不再继续承租涉案房屋，原告告知李玉红要找到下家，后李玉红找到河南云垚建筑装饰工程有限公司的负责人，该公司负责人和原告交流之后表示可以承租该房屋，但是需要重新签合同，但原告嫌麻烦不愿意重新签订租赁合同，后来原告和该公司负责人达成一致协议，公司随即于2019年6月17日通过公司公户向原告转账126000元作为半年租金。证明从2019年6月开始，被告已经不再承租该房屋并已实际搬离，双方的租赁合同实际上已经履行完毕，被告并不存在拖欠房租，也并不存在违约情形，只是因为原告不愿意和新的承租人重新签订租赁合同，因此原告诉讼主体错误。被告向本院提交河南云垚建筑装饰工程有限公司负责人李坤昊（头像为圆圈内山水）和王梦雅聊天记录截图、国内支付业务付款回单复印件，并称，从2019年6月份至2019年年底，涉案房屋一直由河南云垚建筑装饰工程有限公司承租作为办公场地使用，并且该公司通过公户向原告实际支付了126000元的房租。双方之间实际已经形成租赁合同关系。聊天记录中显示该公司负责人于2020年1月2日和原告商量不再承租该房屋，并且于2020年1月7日找到了承租人，但是原告还是不愿意和新的租客签订租赁合同。该聊天记录证明原告和李玉红之间的租赁合同已经实际履行完毕，房屋从2019年6月份至年底一直由河南云垚建筑装饰工程有限公司承租并使用，原告向被告李玉红索要房租于法无据，应予以驳回。原告称，收到了云垚公司向原告所转的12.6万元，我方认为是被告李玉红向原告支付的租金，但不能证明原告与被告之间的房屋租赁合同已经解除，不能证明原告与其他人另行建立了房屋租赁关系，恰好证明原被告在合同履行期间，被告将涉案房屋使用交给了其侄子，并不能改变原被告之间的租赁关系。原告并称，从被告提供的聊天记录可以显示，在2020年6月26日合同到期前，被告与房东才办理了房屋交接手续。2020年6月25日，原告在微信中向云垚公司负责人问，搬好没有，钥匙得交给我，云垚公司负责人称，在收拾，收拾干净了，钥匙给您，刚好凑个端午，员工放假了，所以慢了点。原告问，物业费、水电费结清票据提供一下，还有在门面房注册的公司注销或迁出证明出一下，这是房东要求的，希望配合一下。云垚公司负责人称，嗯，那天见房东了，沟通过了。原告没有收到过钥匙被告称，房屋内大件物品于1月搬走，6月搬走的是小件物品。之前确实没有办过交割，但是云垚公司负责人和原告说1月份说不租了，并帮其找到下家，但原告不愿意与下家签合同。当时实际情况是，1月搬走的时候，把钥匙给了原告，云垚公司财务并给原告说不租了，你们往外租吧，并给原告说，原告要是不愿意和云垚公司找的下家签合同，就把钥匙给原告。因为屋内还有部分物品，中间又把钥匙要回来了，因为要搬东西。以上事实有原告提交的《租赁合同》、原告与尹秀英签订的《房屋租赁合同》、交易明细；被告提交的原告王梦雅（头像为美女头像）与被告李玉红（头像为半身美女）的聊天记录截图、河南云垚建筑装饰工程有限公司负责人李坤昊（头像为圆圈内山水）和王梦雅聊天记录截图、国内支付业务付款回单复印件及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告王梦雅与案外人尹秀英签订的《房屋租赁合同》、原告与被告签订的《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告李玉红辩称，涉案房产从2019年6月至2019年年底，由河南云垚建筑装饰工程有限公司使用，李玉红并未使用该房产，李玉红在2019年5月份告知原告，不想继续租下去。而后原告要求被告帮其找承租人，后承租人河南云垚建筑装饰工程有限公司要求和原告重新签订租赁合同，但原告不同意重新签订。依据被告向本院提交的证据，本院无法确认原告与案外人河南云垚建筑装饰工程有限公司达成租赁合意，本院认定，原被告之间的《租赁合同》仍合法有效，原被告仍应按照该合同履行义务，故对被告该项辩称本院不予采信。本院依据原被告庭审陈述及所举证据认定，被告使用房屋至2020年6月26日，2020年1月1日至2020年6月26日共计178天，2020年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地的防疫情况等酌定免除被告60天的租金，178天扣除60天尚余118天，按年租金277830元计算，应付租金为89819元，故原告诉请判令被告支付租金162067.5元，本院予以支持89819元。《租赁合同》约定，租赁期内若甲乙任意一方违约，则需向另一方支付年租金的30%作为违约金。该约定明显过高，本院根据本案的具体情况酌定被告向原告支付违约金2万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李玉红于本判决生效之日起十日内向原告王梦雅支付租金89819元、违约金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4981元，减半收取2490.5元，由原告王梦雅负担1242.5元，被告李玉红负担1248元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二〇年十月三十日书记员  刘伟