江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1128民初945号原告：江西省居夏物业有限公司，统一社会信用代码91361128MA35MU72XG，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇新天地**小区。法定代表人：李方涛，该公司董事长。委托代理人：陈秋实，江西赣鄱律师事务所律师。被告：洪龙，男，1987年7月28日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。被告：上海浦东发展银行股份有限公司上饶鄱阳支行，统一社会信用代码91361128351337924A，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇商业大道湖城新天地****。负责人：刘小文，该支行行长。委托代理人：万婧，江西豫章律师事务所律师。委托代理人：方昆，江西豫章律师事务所律师。原告江西省居夏物业有限公司（以下简称“居夏物业”）与被告洪龙、上海浦东发展银行股份有限公司上饶鄱阳支行（以下简称“浦发银行鄱阳支行”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告居夏物业委托代理人陈秋实、被告浦发银行鄱阳支行委托代理人万婧、方昆到庭参加诉讼，被告洪龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告居夏物业向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付所欠物业服务费73102元（2018年1月1日至2019年12月31日）；2、判令两被告自逾期之日起按每天3‰支付滞纳金直至欠费交清（截至2019年12月31日止，滞纳金暂计15790元）；3、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：被告洪龙与江西省天宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了“湖城新天地”8幢2-204-1（面积为：248.95平方米）、2-204-2（面积为247.53平方米）、2-204-3(面积为：248平方米)、2-204-4（面积为：387.61平方米）、1-119（面积为：185.64平方米）、1-120（面积为：205.45平方米）号房屋，总面积为3045.96平方米。被告浦发银行鄱阳支行一直租用被告洪龙的商铺，由被告洪龙按2元/平方米/月支付物业服务费用。自被告洪龙成为湖城新天地8幢2-204-1、2-204-2、2-204-3、2-204-4、1-119、1-120号房屋的业主，被告浦发银行鄱阳支行为房屋的使用者起，原告一直为两被告提供优质物业管理服务，但两被告自2018年1月1日起，一直没有交纳物业服务费，至2019年12月31日止共欠物业服务费73102元，故原告向法院起诉提出前述诉请。被告洪龙未到庭答辩。被告浦发银行鄱阳支行辩称，原告主张由被告浦发银行鄱阳支行承担物业服务费没有事实与法律依据，被告浦发银行鄱阳支行从未与原告签订过任何合同，没有任何法律上的权利义务关系；案涉房屋是被告洪龙购买，其是案涉房屋的业主，业主应当根据物业管理的规定交纳物业服务费；被告洪龙与被告浦发银行鄱阳支行签订的房屋租赁合同明确约定由甲方即洪龙承担物业服务费，房屋租赁合同规定有关物业问题由甲方即洪龙与物业公司签订物业合同。请求法院驳回原告对被告浦发银行鄱阳支行的全部诉请。经审理查明，被告洪龙与江西省天宇房地产开发有限公司分别于2012年12月20日、2012年12月21日、2013年4月26日、2013年10月16日签订六份商品房买卖合同，通过分期付款方式购买该公司开发的鄱阳县“湖城新天地”小区第8幢2层204-1、204-2、204-3、204-4号、1层119号、120号共六套商品房，用途均为商业，合同约定建筑面积分别为248.95平方米、247.53平方米、248.00平方米、387.61平方米、185.64平方米、205.45平方米，共计1523.18平方米。上述六套商品房经产权证登记面积实际为248.92平方米、247.50平方米、247.96平方米、387.56平方米、185.61平方米、205.43平方米，共1522.98平方米。上述六套商品房中，“湖城新天地”8幢1层119号商品房已于2019年4月17日经法院裁定由被告洪龙转至其他银行名下，另外8幢2层204-1、204-2、204-3、204-4号商品房于2020年3月27日，8幢1层120号商品房于2020年4月3日，经法院判决拍卖后由被告洪龙转至案外人余华忠等三人名下。2014年，被告洪龙与上海浦东发展银行上饶分行签订房屋租赁合同，将上述六套商品房出租给上海浦东发展银行上饶分行使用，租赁房屋所有权证编号为：鄱房权证鄱阳镇字第**、63××91号、63××93号、63××94号、63××95号、63××96号，合同约定租赁期自2014年12月1日至2024年12月1日止，租赁房屋首年月租金为58元／平方米，以1300平米为计量标准，以后租金每两年递增率5%，租金含物业管理费、房租产生的各类税费、房屋租金。上述六套商品房现交由被告浦发银行鄱阳支行使用，被告浦发银行鄱阳支行于2015年7月27日成立。2016年12月8日，江西省天宇房地产开发有限公司开发建设的鄱阳县“湖城新天地”小区因与九江天宏物业有限责任公司的物业服务合同到期并签订物业交接协议，同日与原告订立债权转让协议书。2016年12月10日，原告与江西省天宇房地产开发有限公司就坐落于鄱阳县的“湖城新天地”小区签订物业管理服务合同，其中第二条约定委托管理的物业占地面积为11.8万平方米，总建筑面积为24万平方米；第十七条约定委托管理期限为3年，即自2016年12月8日至2019年12月7日止；第十八条约定物业服务价格其中商铺为2元／ｍ2·月；第二十条约定物业服务费由乙方（即原告）按年向业主／使用人预先收取；第二十二条约定业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以逾期之日起加收应缴费用每日千分之三滞纳金。2019年12月8日，原告与江西省天宇房地产开发有限公司继续签订物业管理服务合同，双方约定委托管理期限为五年，即自2019年12月8日至2025年12月8日止，其中涉及的物业费收取价格及滞纳金等条款未变更。自物业管理服务合同订立之日起至今，原告对“湖城新天地”小区按约履行物业服务及管理义务。在2018年1月1日至2019年12月31日期间，被告洪龙所持有的“湖城新天地”小区六套商品房，其中“湖城新天地”小区8幢1层120号、2层204-1号、204-2号、204-3号、204-4号，其产权时间为24个月，8幢1层119号因中途产权已变更其产权时间为15个月，物业服务费用为2元／平方米／月×1337.37平方米×24个月＋2元／平方米／月×185.61平方米×15个月共计69762.06元。该物业服务费用经原告催收未果，现诉至法院，提出前述诉请。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的营业执照、法定代表人身份证复印件、物业管理服务合同两份、物业交接协议、债权转让协议书、商品房买卖合同六份，被告浦发银行鄱阳支行提供的营业执照、负责人身份证复印件及房屋租赁合同，本院向鄱阳县不动产登记中心核实被告洪龙相关产权的相关证明等证据材料予以证实，足以认定。对原告提供的催缴通知书、短信催收通知及律师函、邮寄单，被告浦发银行鄱阳支行提出异议，且无被告洪龙的签收信息等佐证，故本院对该组证据不予采纳。本院认为，根据国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定，开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理。本案中，江西省天宇房地产开发有限公司将所开发建设的“湖城新天地”小区委托原告进行前期物业管理，所签订的物业管理服务合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，其对业主及物业公司均有约束力，小区全体业主都应依约履行。原告接受委托后，依约对小区进行了物业管理服务。被告洪龙作为案涉小区的业主，有义务按物业管理合同约定按时交纳物业服务费用，故原告主张被告洪龙支付所持有相关商品房产权期限内物业服务费用69762.06元（2元/平方米/月×1337.37平方米×24个月+2元/平方米/月×185.61平方米×15个月）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。原告主张由被告洪龙支付剩余物业服务费用及相关滞纳金的诉讼请求，理据不足，本院不予采纳。被告浦发银行鄱阳支行辩称在与被告洪龙签订房屋租赁合同时约定房屋租金含物业服务费，而原告亦未提供证据证明当事人存在约定由物业使用人交纳物业费的事实，故原告主张被告浦发银行鄱阳支行物业费及承担相关滞纳金的诉讼请求，理据不足，本院不予采纳。被告洪龙无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洪龙于本判决生效之日起十日内支付原告江西省居夏物业有限公司物业服务费合计69762.06元。二、驳回原告江西省居夏物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2022元，由被告洪龙负担1587元，原告江西省居夏物业有限公司负担435元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  姜跃军人民陪审员  黄海娇人民陪审员  王 霞二〇二〇年十月二十日代书 记员  刘东香此页无正文