四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初3368号 原告（反诉被告）：王波，男，1994年5月1日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告（反诉原告）：唐昌琼，女，1967年8月1日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告（反诉原告）：安岳县云房房地产销售有限公司，住四川省资阳市安岳县岳阳镇柠新街******。统一社会信用代码9151202MA64BQ5B4Q。 法定代表人:周帮林，职务：经理。 委托诉讼代理人：张学耘（系唐昌琼、安岳县云房房地产销售有限公司共同委托），四川强德律师事务所律师。 原告王波与被告唐昌琼、安岳县云房房地产销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，被告唐昌琼、安岳县云房房地产销售有限公司分别提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王波和被告唐昌琼、安岳县云房房地产销售有限公司共同委托的诉讼代理人张学耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王波向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告签订的《买卖合同》，并返还购房款51800元；2.请求判决被告安岳县云房房地产销售有限公司返还原告中介费6980元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年4月19日，原告与被告唐昌琼的代理人杨强签订了《买卖合同》，购买坐落于安岳县房屋，并交纳了定金51800元，在办理银行贷款期间，因被告安岳县云房房地产销售有限公司当时查询原告征信时确认能贷款，后来又没有及时告知原告无法办理贷款，并且让原告错过了支付房款的期限。另外，被告唐昌琼的代理人杨强也未向原告出示授权委托书，原告无法确认是否有权代理，被告安岳县云房房地产销售有限公司也未向原告告知本案所涉房屋的产权人，最终导致原告错过贷款最佳时期。原告多次要求被告协商处理此事，被告却以无过错为由拒绝协商。因此，原告起诉并提出前述诉讼请求。 唐昌琼向本院提出反诉请求：1.请求依法调解或判令被反诉人立即支付违约金116360元人民币；2.请求人民法院依法调解或判令被反诉人赔偿反诉人已经支付第三人中介服务费4654元；3.案件的本诉及反诉的诉讼费用，由被反诉人全部承担。事实和理由：唐昌琼因出卖自有的房屋（不动产权证号：川（2019）安岳县不动产权第××号），与买房人王波、中介人安岳县云房房地产销售有限公司协商一致并于2020年4月19日签订了房屋《买卖合同》。合同约定：买卖双方房屋成交价581800元，合同签订日王波支付唐昌琼518**元，过户当日支付201800元，余下房款380000元由买方向银行申请按揭贷款支付，按揭款以银行审批为准，余款就以现金支付。买卖双方约定2020年5月8日之前准备齐全各自的过户资料配合过户，未能按时在约定时间内履行完成，自愿承担合同全部违约责任。买卖任何一方违约，应向守约方支付成交价的20%作为违约金；买方逾期60日支付房款，卖方有权不再出售该房屋。买卖双方未取得中介方同意，私下协议交易或任何原因取消本合同，则成为毁约者，仍须各自负责支付该物业楼价5%的金额给中介方作为违约金，并赔偿买卖双方咨询及中介服务费的总和及中介方因追究违约责任而发生的律师费用给中介方。买房人王波仅仅支付购房定金51800元，没有给付其他购房款，已经构成违约。王波无法办理贷款是王波本人的过错，原告未在约定的期限内完成交付房款的责任，应当承担违约责任。对原告要求解除《买卖合同》的诉请反诉人认可；原告交纳51800元定金属实，对原告诉求返还51800元反诉人不认可。 安岳县云房房地产销售有限公司向本院提出反诉请求：1.请求调解或判令被反诉人立即支付违约金29090元人民币（房屋成交款的5%计算）；2.请求依法调解或判令被反诉人赔偿反诉人为追究违约责任已经支付的律师费5000元；3.本案的本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人全部承担。事实和理由：唐昌琼因出卖自有的房屋（不动产权证号：川（2019）安岳县不动产权第××号），与买房人王波、中介人安岳县云房房地产销售有限公司协商一致并于2020年4月19日签订了房屋《买卖合同》。合同约定：买卖双方房屋成交价581800元，合同签订日王波支付唐昌琼518**元，过户当日支付201800元，余下房款380000元由买方向银行申请按揭贷款支付，按揭款以银行审批为准，余款就以现金支付。买卖双方约定2020年5月8日之前准备齐全各自的过户资料配合过户，未能按时在约定时间内履行完成，自愿承担合同全部违约责任。买卖任何一方违约，应向守约方支付成交价的20%作为违约金；买方逾期60日支付房款，卖方有权不再出售该房屋。买卖双方未取得中介方同意，私下协议交易或任何原因取消本合同，则成为毁约者，仍须各自负责支付该物业楼价5%的金额给中介方作为违约金，并赔偿买卖双方咨询及中介服务费的总和及中介方因追究违约责任而发生的律师费用给中介方。买房人王波仅仅支付购房定金51800元，没有给付其他购房款，已经构成违约。王波无法办理贷款是王波本人的过错，原告未在约定的期限内完成交付房款的责任，应当承担违约责任。对原告要求返还中介费的诉求不予认可。 王波对唐昌琼、安岳县云房房地产销售有限公司的反诉辩称，唐昌琼委托杨强卖房屋并签订《买卖合同》，但是未出示授权委托书；安岳县云房房地产销售有限公司告诉购房人可以办理贷款，先签订合同后办理贷款手续，结果没有银行同意办理按揭款，安岳县云房房地产销售有限公司涉嫌欺诈。请求驳回二被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。（一）王波提交了下列证据：1.微信截图复印件，拟证明原告支付了购房款及中介费的事实；2.买卖合同复印件及手机拍照的未增加补充协议时的《买卖合同》，拟证明被告告知原告银行愿意为其贷款，让原告签订合同，当时原告拍照了第一次的合同照片，第二次签订是在第一次的基础上进行添加。（二）唐昌琼提交了下列证据：1.身份证复印件，拟证明被告的身份信息；2.《买卖合同》复印件，拟证明原告王波在补充条款上捺印，对违约金等进行约定，该买卖合同经三方平等、友好协调后自愿达成并签订，系双方当事人真实意思表示，不违返国家法律法规强制性规定，本案反诉人的反诉请求系三方签订的买卖合同明确约定事项，反诉请求具有事实和法律依据；3.中华人民共和国四川省遂宁市红旗公证处的公证书复印件（包括授权委托书，身份证复印件、0295427、0295428、0223186），拟证明唐昌琼委托杨强为合法代理人并进行了公证的事实；4.收据，拟证明被告唐昌琼支付中介费用4654元；5.通知书复印件，拟证明通知王波要求5月8日前办理房屋手续交清剩余款项，否则主张违约的事实。（三）安岳县云房房地产销售有限公司提交了下列证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证明安岳云房房地产销售有限公司基本信息；2.《买卖合同》复印件，拟证明该买卖合同经三方平等、友好协调后自愿达成并签订，系双方当事人真实意思表示，不违返国家法律法规强制性规定，本案反诉人的反诉请求系三方签订的买卖合同明确约定事项，反诉请求具有事实和法律依据；3.发票，拟证明反诉人安岳云房房地产销售有限公司诉讼中花费律师费5000元的事实。 本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对唐昌琼所举交纳中介费的收据，因唐昌琼按照《买卖合同》支付中介费用4654元，符合合同约定，本院予以确认；对唐昌琼所举交纳购房款的通知书，因王波否认该事实，唐昌琼无证据证明将通知书送达给王波，故本院对该证据不予确认；对安岳云房房地产销售有限公司所举交纳律师服务费5000元的完税发票，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月19日，购房人王波与卖房人唐昌琼的代理人杨强、中介人安岳县云房房地产销售有限公司三方签订了《买卖合同》，合同主要约定：1.唐昌琼将坐落于安岳县的自有房屋（不动产权证号：川（2019）安岳县不动产权第××号）卖给王波；2.买卖双方房屋成交价为581800元，合同签订日王波支付唐昌琼518**元定金，过户当日支付201800元，余下房款380000元由买方向银行申请按揭贷款支付，卖方无条件协助买方办理按揭手续；3.买卖双方约定2020年5月8日之前准备齐全各自的过户资料配合过户，未能按时在约定时间内履行完成，自愿承担合同全部违约责任；4.买卖任何一方违约，应向守约方支付成交价的20%作为违约金；买方逾期60日支付房款，卖方有权不再出售该房屋；买卖双方未取得中介方同意，私下协议交易或任何原因取消本合同，则成为毁约者，仍须各自负责支付该物业楼价5%的金额给中介方作为违约金，并赔偿买卖双方咨询及中介服务费的总和及中介方因追究违约责任而发生的律师费用给中介方。合同签订后，买房人王波支付购房定金51800元、中介费6980元，卖房人唐昌琼支付中介费4654元。事后，由于王波原来存在贷款，致使再次贷款在贷款额度上受限，贷款额度达不到合同约定的按揭贷款金额，因此王波没有给付其他购房款，经过60日后，唐昌琼将房屋以合同价581800元通过其他中介公司买与案外人。双方为善后事宜没能达成一致意见诉来本院，安岳县云房房地产销售有限公司因本案诉讼花费律师服务费5000元。 本院认为，购房人王波与卖房人唐昌琼、中介人安岳县云房房地产销售有限公司三方签订的房屋《买卖合同》存在严重瑕疵，体现在权利义务不均衡，合同条款约定的事项具有不确定性，因此导致合同的履行凸显出不可预测性。例如：《买卖合同》第4条“买卖双方房屋成交价581800元，合同签订日王波支付唐昌琼518**元定金，过户当日支付201800元，余下房款380000元由买方向银行申请按揭贷款支付，卖方无条件协助买方办理按揭手续。”在合同的履行过程中发现不便于继续履行，于是在合同最后手写补充为:“买卖双方约定2020年5月8日之前准备齐全各自的过户资料配合过户，未能按时在约定时间内履行，自愿承担合同全部违约责任”；但是，对于“余下房款380000元由买方向银行申请按揭贷款支付，卖方无条件协助买方办理按揭手续”的约定，按揭贷款决定权在于银行，按揭贷款是否成功是个未知，正由于这个未知的不可确定的因素最终不如人愿，导致合同无法正常履行。致于权利义务不均衡性在本案中不予赘述。房屋买卖双方本着诚实信用原则，对房屋买卖价款、履行方式等进行了磋商，达成了一致意见，签订了《买卖合同》，合同内容是双方真实意思的表示，但是，本案造成合同无法正常履行的原因，是由于合同双方对客观情势估计不足，最终无法足额申请到按揭贷款，各方均有过失，均没有主观故意。庭审中，原告要求解除合同，唐昌琼已经将房屋出售给他人，继续履行合同已经不可能，故双方均同意解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院对此予以确认。关于违约责任问题，由于双方在合同缔结过程中对合同条款约定存在瑕疵，致使合同无法正常履行，责任在于各方当事人，本案不存在故意违约的行为，因此不应当承担违约责任。同理，对于履约定金的问题，由于不存在违约行为，故不适用定金法则。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中唐昌琼客观上存在4654元的中介费损失，安岳县云房房地产销售有限公司存在5000元律师服务费的支出，均应当由王波负担，合同解除后，唐昌琼应当返还王波交纳的定金51800元。 综上所述，解除王波、唐昌琼、安岳县云房房地产销售有限公司于2020年4月19日签订的房屋《买卖合同》；由唐昌琼退还王波交纳的购房定金51800元；由王波支付唐昌琼的中介费损失4654元、支付安岳县云房房地产销售有限公司律师服务费损失5000元；驳回王波、唐昌琼、安岳县云房房地产销售有限公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、解除王波、唐昌琼、安岳县云房房地产销售有限公司于2020年4月19日签订的房屋《买卖合同》； 二、限唐昌琼于本判决生效之日起十日内退还王波交纳的购房定金51800元； 三、限王波于本判决生效之日起十日内支付唐昌琼的中介费损失4654元、支付安岳县云房房地产销售有限公司律师服务费损失5000元； 四、驳回王波、唐昌琼、安岳县云房房地产销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1270元，反诉受理费3372元，合计4642元，由王波负担1270元，由安岳县云房房地产销售有限公司负担652元，由唐昌琼负担2720元（均已交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  王明宏 审 判 员  田 常 人民陪审员  汤 艳 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  吴 静