河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初3547号原告：于向南，男，汉族，1982年10月7日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：崔世杰、史玉靖，河南光法律师事务所律师。被告：郭光荣，男，汉族，1977年02月23日出生，住河南省郑州市管城回族区。被告：付玲香，女，汉族，1973年5月25日出生，住河南省郑州市管城回族区。二被告共同委托诉讼代理人：李德恩，河南嵩峰律师事务所律师。原告于向南与被告郭光荣、付玲香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于向南的委托诉讼代理人崔世杰、史玉靖到庭参加诉讼。被告郭光荣、付玲香经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《房屋转让合同》为无效合同；2、请求依法判令两被告返还原告房屋转让款430000元及利息12588.43元，共计442588.43元（利息以400000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即4.2%自2019年10月23日起支付至实际清偿日止，暂计至2020年7月31日，为11892.22元；以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即4.15%自2019年12月24日起支付至实际清偿日止，暂计至2020年7月27日，为696.21元；共计12588.43元）；3、请求依法判令两被告向原告支付违约金100000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月20日，原告与两被告经协商签订《房屋转让合同》，原告为乙方，被告为甲方，合同约定：甲方将坐落在登封市嵩阳高速大桥西厂房一区，面积约一千四百平方米房屋及院内空地（共计十亩）转让给乙方使用，厂房转让费用为430000元整。签署合同时，被告向原告保证该厂房无经济纠纷及法律纠纷，且不属于违章建筑。原告在2019年10月22日通过银行转账的方式向被告支付转让费400000元整，于2019年12月23日通过支付宝转账的方式向被告支付剩余的转让费30000元，合同约定的转让费用已经支付完毕。因疫情影响，原告于2020年3月中旬才开始使用该厂房，但2020年7月17日嵩阳办事处工作人员通知原告，因城市规划需将该厂房拆除，且因该厂房为违章建筑，无拆迁补偿。综上所述，涉案房屋转让合同涉及的标的物厂房属于违章建筑，原被告签订的房屋转让合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋转让合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求。被告郭光荣、付玲香辩称，一、双方签订的合同并不违反法律规定，合同合法有效。合同命名为“房屋转让合同”，根据合同的约定双方签订的房屋使用权的转让合同。根据合同第一条的约定，甲方将上述厂房一次性转让给乙方经营使用，且保证与其它群众及组织无经济纠纷及法律纠纷（包括厂房、厂内水电及地下排水围墙内的一切附属物）。根据该条约定，被告转让的也仅是使用权。另外，根据本案的事实，原告在双方签订合同前已经多方打听，并通过其哥哥作为中间人多次找被告协商，对厂房所占有的土地属于集体土地，系租来的事实，是明知的，厂房的状况也是明知的，双方签订合同后，原告也同苹果园居委会二组签订了《转租证明》，所以原告对合同转让的所有事项也是了解的。被告对自己租赁的土地享有使用权，自己建造的彩钢瓦房也同样享有使用权，被告将自己享有使用的厂房和院落转让给原告使用，并不违反任何法律规定，故双方签订的合同合法有效。二、双方签订的合同，双方均已经履行完毕。首先，原告在诉状中陈述的意见及原告庭前向法庭提供的证据材料显示，原告已经同苹果园居委会签订了转租协议，并交纳了租赁费用；另外，合同约定被告将厂房内所有物品及办理完土地租赁过户手续后，原告将余款一次性付清，根据原告支付给被告的转账凭证3万元的日期为2019年12月23日，从这里可以说明双方签订的合同，被告已经履行完毕，被告并不存在任何违约和过错。三、原告所诉的部分事实错误。在签订合同前，原告多方打听，到现场进行多次查看，并积极、主动要求被告签订书面合同，其在诉状中陈述被告一直保证不属于违章建筑，没有事实依据，是否属于违章建筑只有政府机关文件予以认定，被告也不可能予以认定，双方都知道土地及房子的状况，无需向对方作出保证，所以原告陈述被告说过不是违章建筑明显与事实不符。四、被告因该转让合同，将正在承租的三个租户，解除租赁关系，将全年租金退还承租人，被告退还房租53000元。原告与被告签订合同转让使用权的厂房共11间，1400余平方米，在双方签订转让合同前，被告将其中六间分别对外出租：许泽兵（2间）用于涂料制作，租赁时间一年，租赁费用17000元；王巧丽、冀辉辉、王雪娥共同承租的4间，用于石材加工，租赁期一年，租赁费36000元；该六间被告已经对外出租，因原告需要接纳全部厂房，无奈被告将正在承租的租户解约，将全年的租赁费用退还给租户。原告现毁约，这给答辩人造成了巨大的经济损失，原告对此应当承担责任。五、双方签订合同后，被告将厂房及土地使用权交给原告，原告也同村民委员会签订了土地使用的租赁协议，到现在原告仍然占有使用该厂房和土地，截止到原告起诉之日，原告共占有使用7个月的时间，在此期间若被告对外承租，按照前述被告对外出租的均价，被告能收取租赁费56000余元，这是原告方应承担的责任。六、本案中原告起诉要求被告承担违约金没有事实和法律依据，被告已经履行了合同的全部义务，答辩人并不存在违约行为，反而是原告方提出合同无效，其要求终止合同。根据前面被告的陈述原告在双方签订合同前已经多方打听，并通过其哥哥作为中间人多次找被告协商，对厂房所占用的土地属于集体土地，系答辩人租来的事实，是明知的，厂房的状况也是明知的，双方已经按照合同约定履行完毕。反而是原告未按照合同约定，未遵守合同约定的双方不得毁约的事实，单方提出确认合同无效，要求终止合同，违反了双方约定，应承担相应的违约责任。七、原告主张要求被告承担利息没有法律依据和事实依据。综上所述，原告所诉没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，被告与嵩阳办事处苹果园居委会二组签订协议，约定被告租用该组10亩土地，用于加工、生产、销售及其他方面的经营，允许建设用于加工生产经营方面的房屋及配套设施；租赁期限为二十年，自2018年1月1日起至2038年1月1日止；租金为每亩每年1000元。协议签订后被告在该土地上建设厂房仓库。2019年10月20日，原告与两被告经协商签订《房屋转让合同》，原告为乙方，被告为甲方，合同约定：甲方将坐落在登封市嵩阳高速大桥西厂房一区，面积约一千四百平方米房屋及院内空地（共计十亩）转让给乙方使用，厂房转让费用为430000元整，并约定了转让款的支付方式及违约责任。2019年11月13日，原告与嵩阳办事处苹果园居委会二组又签订转租协议，约定土地租金由原告支付。原告在2019年10月22日通过银行转账的方式向被告支付转让费400000元整，于2019年12月23日通过支付宝转账的方式向被告支付剩余的转让费30000元，合同约定的转让费用已经支付完毕。原告于2020年1月接手该厂。因疫情影响，原告于2020年3月中旬才开始使用该厂房。但2020年7月17日嵩阳办事处工作人员通知原告，因城市规划需将该厂房拆除，且因该厂房为违章建筑，无拆迁补偿。2020年9月4日，该厂房被强制拆除。原告诉至本院。本院认为，被告与嵩阳办事处苹果园居委会二组签订协议，未经批准租赁集体土地建设厂房，改变土地性质，违反国家土地管理法律。被告将涉案土地建设的房屋转让给原告，原告又与集体经济组织签订转租协议，均违反法律法规的强制性规定，属于无效协议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原被告均明知涉案土地为集体土地，其上房屋因属于违章建筑被强制拆除，对此原被告均有过错，应当各自承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告于向南与被告郭光荣、付玲香签订房屋转让合同无效。二、被告郭光荣、付玲香于本判决生效之日起十日内返还原告于向南430000元。三、驳回原告于向南的其他诉讼请求。案件受理费9226元，减半收取4613.00元，由原告负担2300元，被告负担2313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李西乾二〇二〇年十月二十二日书记员  王宜乐