四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9315号 上诉人（原审被告）：李杰，男，1968年12月25日出生，汉族，住重庆市江**。 被上诉人（原审原告）：廖小晏，女，1986年3月21日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷刚，男，1983年3月4日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师。 原审第三人：中国光大银行股份有限公司成都分行，营业场所：四川省成都市锦江区大慈寺路79号。 负责人：史砫。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道**。 法定代表人：张珊珊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周成燕，女，公司员工。 上诉人李杰因与被上诉人廖小晏、雷刚，原审第三人中国光大银行股份有限公司成都分行（以下简称光大银行）、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李杰上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7794号民事判决，改判驳回廖小晏、雷刚的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由廖小晏、雷刚承担。事实及理由：一、根据2017年5月18日合同约定，廖小晏、雷刚应在合同签订当日支付定金100000元，但协议生效后廖小晏、雷刚未按合同约定支付定金，而是将定金托管在光大银行廖小晏、雷刚的卡上，李杰未收到定金，廖小晏、雷刚2017年6月30日才支付定金75000元违约在先。二、李杰从未要求解除合同，虽然李杰对于廖小晏、雷刚起诉解除合同表示同意，但未起诉或反诉主张解除合同，不应当承担损失。三、根据合同和补充协议，李杰应当于2017年5月31日解除抵押，而李杰也在2017年6月20日与案外人签订《垫资结按协议》，现案外人未能按约定偿还贷款，责任不在李杰。四、廖小晏、雷刚仅支付100000元定金，且其中出资75000元时已经违约，且该款存于托管账户，光大银行也表示将托管资金退还给廖小晏、雷刚，廖小晏、雷刚没有产生损失。五、廖小晏、雷刚支付的佣金、中介服务费是廖小晏、雷刚自行产生的，应当由廖小晏、雷刚承担，一审判决李杰承担违约金过高，应当予以调整。 廖小晏、雷刚辩称，一、李杰主张廖小晏、雷刚违约不成立，双方明确约定75000元定金，通过银行资金监管方式托管给银行，双方于2017年6月30日签订了书面的协议予以确认，也是当日廖小晏、雷刚将75000元定金存入光大银行，对此，光大银行、链家公司也予以确认。二、在另案中证人范某（音）出庭证实，经链家公司多次催促李杰未配合垫资方办理结按手续，房屋一直处于抵押状态，该案明确认定李杰构成违约。三、在多次庭审中李杰及其代理人多次明确表示不履行合同，属于明确行为表明不履行合同构成违约。四、关于合同违约金的约定，符合法律规定，应属合法有效。李杰的违约行为导致廖小晏、雷刚丧失了购买该房屋的机会，同时租金收益及房屋的增值价值也均不能享受，还有中介费、贷款服务费及维权所产生的各种费用损失以及100000元的资金利息损失且该资金不能用于经营，间接给廖小晏、雷刚造成损失。 链家公司述称，廖小晏、雷刚与李杰在2017年5月18日在链家公司居间服务下达成了房屋买卖合意并签署房屋买卖交易文件，案涉房屋设置有抵押，合同明确约定李杰应在2017年5月31日前办理解除抵押手续，目前核实到的情况是案涉房屋处于抵押状态。 光大银行未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 廖小晏、雷刚一审起诉请求：1.判决解除廖小晏、雷刚与李杰签订的《房屋买卖合同》；2.判令李杰退还廖小晏、雷刚定金100000元，并自2017年6月30日起至款项退还之日止按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息，光大银行在托管定金范围内承担支付责任；3.判决李杰赔偿廖小晏、雷刚佣金损失32000元、中介贷款服务费2000元、案件受理费损失5800元；4.判决李杰向廖小晏、雷刚支付违约金200000元。 一审法院查明：2017年5月18日，廖小晏、雷刚与李杰在链家公司的居间下，签订了《成都市存量房屋买卖合同》：李杰将其所有位于成都市成华区的商业用房以2000000元的价格出售给廖小晏、雷刚，合同签订当日支付定金100000元，廖小晏、雷刚在过户递件前将首付款1000000元存入银行资金托管账户，待廖小晏、雷刚取得产权证后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给李杰；尾款900000元，由廖小晏、雷刚申请贷款的银行直接支付给李杰；收齐房款3日内交付房屋。补充协议第三条约定，李杰应在2017年5月31日之前到原借款机构解除抵押手续，并负责取回注销抵押登记后的所有权证。贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，买卖双方接到通知3个工作日内办理过户递件手续。李杰同意将全部定金或其中的一部分人民币5000元交理房通资金托管账户进行托管，该托管定金将作为该房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由托管方将托管资金交付给李杰。补充协议第四条约定：买卖双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期一日，违约方应以房屋总价为基数，按日5‰向守约方支付违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同，本合同解除的，违约方必须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。2017年5月18日，廖小晏、雷刚与李杰同链家公司签订《居间服务合同》，约定李杰应向链家公司支付佣金20000元，廖小晏、雷刚应支付佣金32000元。 2017年6月20日，廖小晏、雷刚与李杰与成都汇通房地产信息咨询有限公司签订《垫资结按协议》，协议约定成都汇通房地产信息咨询有限公司协助李杰办理提前还贷手续，并向原贷款机构垫付结按款1000000元。2017年6月30日，廖小晏、雷刚与李杰签订《房屋买卖合同》，约定定金75000元通过银行资金监管方式支付给李杰。 合同签订后，廖小晏、雷刚向链家公司支付现金59000元，其中包含代李杰支付佣金20000元、廖小晏、雷刚应支付的佣金32000元、代李杰交物业交割保证金5000元、中介贷款服务费2000元。同时廖小晏、雷刚将定金75000元存入了银行监管账户。廖小晏、雷刚也向贷款银行申请贷款，并获得审批。截止廖小晏、雷刚向一审法院起诉，李杰未办理提前结按的手续，案涉房屋至今仍处于抵押状态。 一审庭审中，李杰同意解除案涉《成都市存量房屋买卖合同》《房屋买卖合同》及其补充协议等交易文件，并确认收到定金25000元。同时李杰陈述，未办理解除抵押登记手续的原因系廖小晏、雷刚未按约定支付定金，双方并未约定将定金支付至银行共管账户，廖小晏、雷刚应将定金直接支付给李杰。 一审法院另查明，2017年11月2日，廖小晏、雷刚提起诉讼，请求判决李杰继续履行房屋买卖合同等，审理中经询问，廖小晏、雷刚明确表示不愿意代李杰偿还贷款解除抵押，一审法院据此认为因案涉房屋设定有抵押，造成合同继续履行存在事实和法律上的障碍，遂于2018年1月31日作出（2017）川0108民初7512号民事判决，驳回廖小晏、雷刚的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。（2017）川0108民初7512号民事判决书“本院认为”部分认定，“合同虽约定被告（李杰）应在2017年5月31日之前到原借款机构解除抵押手续，但在2017年6月20日买卖双方与成都汇通房地产信息咨询有限公司签订《垫资结按协议》，应该认定双方认可被告在此之后办理贷款结按手续，并解除抵押。但被告在中介多次催促下未按双方约定办理提前结按手续，构成违约”。 一审法院认为，廖小晏、雷刚与李杰签订的《成都市存量房屋买卖合同》《房屋买卖合同》及系列补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违背法律及行政法规强制性规定，应为合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。一审庭审中，廖小晏、雷刚与李杰均表示同意解除案涉《成都市存量房屋买卖合同》《房屋买卖合同》及系列补充协议，对此一审法院依法予以确认。 根据生效判决书确认的事实和对责任的划分，李杰未积极履行合同约定的解除抵押登记手续的义务，其抗辩廖小晏、雷刚未足额支付定金的抗辩理由经一审法院审查依法不能成立，一审庭审中，李杰明确表示不愿意继续履行合同，故李杰未按约定履行解除抵押登记的行为以及明确表示不愿意继续履行合同的行为应认定为违约行为，李杰的违约行为导致案涉廖小晏、雷刚的合同目的无法实现，李杰依法应承担违约责任。廖小晏、雷刚请求李杰返还定金100000元的诉讼请求事实和法律依据充分，一审法院依法应予支持。鉴于定金中20000元系廖小晏、雷刚代李杰支付给链家公司的佣金和代李杰垫付的物业交割保证金5000元，为便于案件处理，链家公司收取的佣金20000元应由李杰向廖小晏、雷刚返还，另5000元由链家公司向廖小晏、雷刚返还；光大银行保管的75000元资金由光大银行协助廖小晏、雷刚办理款项提取手续。至于廖小晏、雷刚所主张的定金利息以及赔偿佣金损失32000元和贷款服务费2000元以及另案诉讼费5800元的损失，案涉交易文件因李杰的违约行为导致合同解除，廖小晏、雷刚支付的定金100000元存在资金的损失，贷款服务费和佣金属于《补充协议》约定的应由违约方进行赔付的范围，廖小晏、雷刚所诉因败诉所产生的另案受理费损失5800元，因不属于本案房屋交易所产生的必然损失，故不属于损失的范围。对廖小晏、雷刚主张的上述损失，一审法院结合合同约定违约金进行综合评判。《补充协议》第四条第一款约定，因违约导致合同解除的，违约方应支付房屋成交价10%的违约金，据上分析，李杰不履行合同的行为构成违约，应承担支付违约金的责任。一审庭审中，李杰抗辩若认定其违约，违约金过高，请求调减。李杰违约行为给廖小晏、雷刚造成的实际损失为定金的资金占用损失和佣金以及贷款服务费等直接损失。违约金具有惩罚和弥补损失的功能，从目前认定的直接损失的数额来看，本案合同约定的违约金数额并未过分高于本案实际损失，故对李杰请求调整违约金的请求一审法院依法不予支持。由于认定的违约金数额已足以弥补廖小晏、雷刚因李杰违约所遭受的损失，故对其主张的赔偿佣金、贷款服务费等诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除廖小晏、雷刚与李杰于2017年5月18日签订的《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议》《房屋买卖合同》；二、李杰应在判决生效之日起十日内向廖小晏、雷刚返还定金20000元；三、链家公司应在判决生效之日起十日内退还廖小晏、雷刚代李杰支付的物业交割保证金5000元；四、光大银行应在判决生效之日起十日内协助廖小晏、雷刚办理75000元托管资金领取手续并将该托管资金75000元退还给廖小晏、雷刚；五、李杰应在判决生效之日起十日内向廖小晏、雷刚支付违约金200000元；六、驳回廖小晏、雷刚的其他诉讼请求。案件受理费10188元，保全费2520元，合计12708元，由李杰承担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，李杰与廖小晏、雷刚签订《房屋买卖合同》以及补充协议系双方真实意思，不违反法律禁止性规定，应属有效，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原审法院作出的（2017）川0108民初7512号民事判决已认定由于李杰未按双方约定办理提前结按手续，构成违约，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”之规定，一审法院认定李杰依法应承担违约责任，并向廖小晏、雷刚返还定金100000元并无不当，本院予以维持。 关于违约金是否过高的问题。本院认为，李杰违约导致合同解除，应当承担违约责任，对于李杰主张违约金过高的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，首先双方约定因违约导致合同解除的，违约方应支付房屋成交价10%的违约金，而李杰违反合同约定拒绝解除案涉房屋的按揭抵押手续是合同解除的唯一原因，从而导致廖小晏、雷刚的合同可期待利益损失以及定金的资金占用损失和佣金以及贷款服务费等直接损失，因此，一审法院基于违约金具有惩罚和弥补损失的功能，根据廖小晏、雷刚的直接损失的数额，认定本案合同约定的违约金数额并未过分高于本案实际损失，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4700元，由李杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十月十二日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅