安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初3739号 原告：全椒县机关事务管理中心，住所地安徽省全椒县政务中心**楼，统一社会信用代码12341124MB0P455435。 法定代表人：王元发，该单位主任。 委托诉讼代理人：欧鹏，安徽衡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。 被告：李德禹，男，1970年11月7日出生，汉族，住安徽省全椒县。 原告全椒县机关事务管理中心诉被告李德禹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告全椒县机关事务管理中心委托诉讼代理人欧鹏、被告李德禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全椒县机关事务管理中心向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即返还其租赁的位于原县对外经济贸易协会综合楼一层西起第一间房屋，并将房屋恢复原状；2、判决被告立即支付房租20600元，违约金4120元，合计24720元；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年5月27日，被告与全椒县城市基础设施开发建设有限公司（以下简称城投公司）签订了一份房屋租赁合同书，约定被告承租位于原县对外经济贸易协会综合楼一层西起第一间用于经营，租赁期限自2013年2月1日起至2016年2月1日止，房屋租金为每年10300元，付款方式为每年的前一个月将下年度租金一次性交付。合同到期后被告仍然占用该房屋，2019年2月1日后被告就没有再支付过租金，现已欠付2019年、2020年两年租金20600元。按照合同约定，被告应当支付20%的违约金。原告多次要求被告返还房屋并支付占用房屋期间的租金，被告一直拖延未付，原告为维护国有资产利益，避免损失扩大，诉至法院。 李德禹辩称，这个房子我已经在里面做生意做了十几年，房子的地面和路面原来是齐平的，这么多年修路导致房屋的地面比外面的路面低有1米多，每次下雨的时候雨水流不出去，造成我店里有很多的损失，我多次和房屋管理单位的领导沟通报告过，一直都没有维修。第一次诉讼法院判决之后，我也多次向原告要求修理房屋，但是原告也一直没有维修。2019年没怎么下雨，房屋没怎么淹，所以我就没有积极地和原告协商维修的事情，但是今年出现了疫情，房子一直空置在那里，一直到五六月份的时候原告打电话通知我交房租，我就让原告来看看房屋的现状，但原告也没有来看。七月份的时候因为今年雨水过多，房屋淹满了水，我就没有使用了，我就一直在外面帮别人打工，后来因为血压高住院治疗，一直到9月12号才出院。我同意将房屋返还给原告。房屋本身没有任何的整改，不需要恢复原状。 本院经审理认定事实如下：2013年5月27日，李德禹与城投公司签订了一份《房屋租赁协议书》，约定李德禹承租位于原县对外经济贸易协会综合楼一层西起第一间门面房（以下简称涉案房屋）用于经营，租赁期限自2013年2月1日至2016年2月1日止，房屋租金为每年10300元，付款方式为每一承租年度到期前一个月一次性支付下年度房屋租金。合同签订后，李德禹一直占有使用该房屋，并支付了2013年2月1日至2015年2月1日期间的房屋租金。根据县委县政府的统一安排，原由城投公司管理的案涉房屋自2015年9月起由全椒县机关事务管理局（现更名为全椒县机关事务管理中心）接手管理，原合同项下的权利义务由全椒县机关事务管理局享有和承担。2018年11月，全椒县机关事务管理局诉至本院要求李德禹支付2015年2月2日至2019年2月1日的租金，本院作出（2018）皖1124民初3337号民事判决书，判决李德禹支付全椒县机关事务管理局2015年2月2至2019年2月1日的租金共计30900元。2019年2月2日之后李德禹继续使用涉案房屋，但租金一直未付，现全椒县机关事务管理中心诉至本院要求判如所请。 另查明：在本院（2018）皖1124民初3337号民事案件中，李德禹提交一份视频，从视频内容显示，涉案房屋上方管道对空排水，所排放的水直接流至涉案房屋屋面及门前，全椒县机关事务管理局认可该视频的真实性。李德禹要求全椒县机关事务管理中心解决其房屋漏水及排水问题，但全椒县机关事务管理中心一直未予维修。本次诉讼庭审中，双方当事人均同意终止租赁关系，李德禹亦同意返还涉案房屋。 本院认为，案涉《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，故该协议合法有效，双方应当按照协议约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁期间届满后，李德禹未返还案涉房屋，全椒县机关事务管理中心没有提出异议，故案涉《房屋租赁协议书》继续有效。全椒县机关事务管理中心作为出租人，履行租赁物的维修义务。房屋租金双方约定为每年10300元，但涉案房屋上方落水管道对空排水确实给李德禹的生活经营造成了一定影响，全椒县机关事务管理中心一直未履行维修义务，本院对每年租金酌情减少25%即为7725元／年（10300元／年×75%）。李德禹一直在使用涉案房屋，2019年2月2日至2020年2月1日的租金应予支付。2020年2月2日之后的租金，因接连发生突发新型冠状病毒××公共卫生事件、汛情灾害，严重影响了李德禹正常使用，涉案房屋作为国有资产类经营用房，对承租者的租金可以适当减免，本院酌定2、3、4三月予以免除，5、6两个月按50%收取，合计858元［10300元／年÷12个月×50%×2个月］。综上，2019年2月2日至2020年6月的租金为8583元（7725元＋858元），对2020年7月1日之后的租金继续按调整后的7725元／年标准计算。 双方当事人均同意终止租赁关系，且李德禹同意返还涉案房屋，故对全椒县机关事务管理中心要求李德禹返还涉案房屋的诉请予以支持，相应的租金计算到李德禹返还房屋之日止。因全椒县机关事务管理中心长期怠于履行维修义务，本院对其违约金的诉请不予支持。全椒县机关事务管理中心未举证证实李德禹对涉案房屋有整改、损害行为，故其要求李德禹恢复原状，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李德禹于本判决生效之日起三日内将其所承租的涉案房屋返还给全椒县机关事务管理中心； 二、被告李德禹于本判决生效之日起三日内支付全椒县机关事务管理中心2019年2月2日至2020年6月的租金8583元，以及2020年7月1日起至涉案房屋实际返还之日的租金（按年租金7725元的标准计算）； 三、驳回原告全椒县机关事务管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费适用简易程序减半收取计209元，原告全椒县机关事务管理中心负担184，被告李德禹负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  朱明星 二〇二〇年十月十九日 书记员  阮子君 附本案适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。