重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初10774号原告：廖文龙，男，汉族，1975年9月2日的出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：尚丹，重庆渝高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘会敏，重庆渝高律师事务所实习律师。被告：刘淑华，女，汉族，1922年12月19日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：高树全（系被告刘淑华之子），1948年9月25日出生，住重庆市九龙坡区。被告：高树全，男，汉族，1948年9月25日出生，重庆利华橡胶厂退休员工，住重庆市九龙坡区。被告：高树成，男，汉族，1953年6月10出生，重庆中南橡胶有限公司退休员工，住重庆市江**。被告：高树义，男，汉族，1954年11月5日出生，重棉二厂退休员工，住重庆市沙坪坝区。被告：高素珍，女，汉族，1952年5月20日出生，四川泸州石油气矿退休员工，住重庆市江津区。被告：高素碧，女，汉族，1947年9月24日出生，重庆市巴山仪器厂退休员工，住重庆市九龙坡区。被告：高树明，男，汉族，1950年6月17日出生，无业，住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆嘉和置业发展有限公司，住所地重庆市渝**新溉大道**都会首站**11-1，统一社会信用代码91500112622098700J。法定代表人：张毅，重庆嘉和置业发展有限公司董事长。第三人：重庆嘉新房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小正街**，统一社会信用代码91500106621908150B。法定代表人：周新士，重庆嘉新房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：曾渝蓉，重庆嘉新房地产开发有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司，住，住所地重庆市沙坪坝区土主中路**一社会信用代码91500106762673180J。法定代表人：漆晓强，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：陈瑜，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉沁灵，重庆中世律师事务所实习律师。原告廖文龙与被告刘淑华、高树全、高树成、高树义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法由审判员刘原适用简易程序独任审判。2020年7月20日，原告廖文龙认为高素碧、高素珍、高树明为案涉房屋第一顺序继承人，申请追加其为共同被告。本院依法追加高素碧、高素珍、高树明为共同被告，于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告廖文龙及委托诉讼代理人尚丹，被告刘淑华的委托诉讼代理人高树全，以及被告高树全、高树成、高树义、高素珍、高素碧、高树明到庭参加诉讼。2020年9月2日，原告廖文龙认为案涉房屋产权人现为重庆嘉和置业发展有限公司、重庆嘉新房地产开发有限公司，网签权利人为重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司，其与本案有利害关系，申请追加其为本案第三人参加诉讼。本院依法追加重庆嘉和置业发展有限公司、重庆嘉新房地产开发有限公司、重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司为第三人参加诉讼，于2020年10月10日公开开庭进行审理，原告廖文龙及委托诉讼代理人尚丹、刘会敏，被告刘淑华的委托诉讼代理人高树全，以及被告高树全、高树成、高树义、高素珍、高素碧、高树明，第三人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司的委托诉讼代理人陈瑜到庭参加诉讼。第三人重庆嘉和置业发展有限公司、重庆嘉新房地产开发有限公司经本院依法传唤，开庭期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。扣除原、被告申请和解二个月。本案现已审理终结。原告廖文龙向本院提出诉讼请求：1、要求七名被告立即办理沙坪坝区土湾大公巷*号2*-8（时代星居*-2*-8）产权从第三人重庆嘉和置业发展有限公司、重庆嘉新房地产开发有限公司转移登记至被告名下的手续；2、请求判决被告按照《房屋买卖合同》，在产权证办理之后三个工作日内将沙坪坝区土湾大公巷*号2*-8（时代星居*-2*-8）房屋过户到原告名下；3、请求判令被告按照合同约定支付违约金102000元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年1月7日，高炳荣委托高树成、高树义与原告签订《房屋买卖转让协议》将位于沙坪坝区土湾大公巷*号2*－8（时代星居*－2*－8）房屋出售给原告。该房屋为拆迁安置房，系高炳荣与刘淑华夫妻共同财产，签订上述协议时，该房屋尚未取得房产证。2018年6月30日，高炳荣、刘淑华与原告签订补充协议。房屋买卖协议约定房屋总成交价510000元，原告于2018年1月7日交付定金10000元，于2018年1月20日支付房款300000元，被告于2018年1月20日将房屋交付给原告。协议同时约定被告应于领取产权证书3个工作日内办理过户手续，但是2019年4月3日，所在房屋物管公司已经明确发生通知可以办理相关产权证书。合同履行中高炳荣去世，原告多次与被告进行沟通，但是被告一直不办理产权证书，导致原告无法顺利过户。案涉房屋产权人现为重庆嘉和置业发展有限公司和重庆嘉新房地产开发有限公司，网签权利人为重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告刘淑华、高树全同意原告第一、第二项诉请，同意办理房屋过户，原告应向我方支付涉案房屋剩余尾款。辩称房屋具备办理出让地的产权证时，办证条件才成就，原告主张违约金的依据不足，不同意向原告支付违约金。被告高树成除同意被告刘淑华、高树全的答辩意见外，辩称诉讼费应由败诉方承担。因为我父亲高炳荣于2018年1月22日死亡，需要继承人到公证处办理公证，由于所有继承人不能够到场，迟迟没有办理公证，无法办理房屋初始登记。被告高树义除同意被告刘淑华、高树全的答辩意见外，辩称诉讼费应由败诉方承担。被告高素碧同意被告刘淑华、高树全的答辩意见。被告高素珍除同意被告刘淑华、高树全的答辩意见外，辩称我方不存在违约，不同意向原告支付违约金。被告高树明同意被告刘淑华、高树全的答辩意见。第三人重庆嘉和置业发展有限公司（以下简称嘉和公司）书面答辩称，嘉和公司不是合同相对方，不应在本案中承担任何法律责任。原告的诉求中没有要求嘉和公司履行合同或承担责任，至于是否要求被告履行合同，嘉和公司尊重法院判决。若法院认为嘉和公司有协助配合的义务，嘉和公司按照法院判决履行。第三人重庆嘉新房地产开发有限公司（以下简称嘉新公司）庭后称，本案与我公司没有关系，但同意配合办理案涉房屋过户手续。第三人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（以下简称迈瑞公司）答辩称，案涉房屋现在只能办理划拨土地的房屋产权证，由于土地的性质相关部门还在审批，出让土地的房屋产权证还无法办理。被告应自行向开发商提交相关材料，我方同意配合开发商办理案涉房屋的产权转移登记。本院经审理认定事实如下：2015年2月3日，第三人迈瑞公司（拆迁人、甲方）与高炳荣（被拆迁人、乙方）签订《沙区嘉陵路周边片区（新9地块）危旧房改造工程城市房屋拆迁住宅补偿安置协议书》一份，协议载明：甲方因危旧房改造需要，经政府有关部门批准，需拆除乙方在沙坪坝区房屋，经双方协商，同意按下列内容签订协议。安置地点：时代星居*－2*－8；过渡期限：2年。1、甲方拟安置乙方住宅壹套，建筑面积68.51㎡（最后按测绘部门测绘的建筑面积进行结算）；2、乙方在上述安置建面中54.53㎡内互不结算，超过应安置面积10㎡内按3800元/㎡结算，10㎡以上按4500元/㎡结算，甲方承担应安置面积的大修基金，超应安置面积大修基金由乙方按相关规定交纳；3、乙方原有水表、电表、气表、闭路各1个（户）由甲方在新房内无偿恢复；4、新增的“四通”设施费用由甲方承担等内容。2018年1月7日，高炳荣（甲方、卖方）委托高树成、高树义与廖文龙（乙方、买方）、重庆万汇房地产顾问有限责任公司签订《房屋买卖（转让）协议》，协议载明：一、总则甲乙双方在丙方介绍下，经甲乙双方协商一致，甲方自愿将本协议第二条所列房屋出售给乙方，乙方在完全了解该房屋的基本情况后自愿购买，经三方协商一致，签定本协议。二、房屋基本情况1、坐落重庆市沙坪坝区土湾大公巷*号2*－8（时代星居*－2*－8），建筑面积68.51㎡，套内面积56.37㎡；2、甲方承诺该房屋权属真实、有效，并已取得其他共有人书面同意，能完全支配处理；3、乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。三、成交价及相关费用1、成交价510000元；2、甲乙双方协商一致同意该房屋大修基金/五通费由甲方承担，房屋权证过户税费由乙方承担；3、签订本协议时，甲乙双方按照与丙方约定的收费标准向丙方付清中介服务费，甲方支付7600元，乙方支付7600元。四、房屋付款方式、期限及交房办理过户1、乙方于2018年1月7日支付购房定金10000元给甲方，同时甲方出具购房定金收款收条给乙方；2、甲乙双方约定在甲方领取产权证后5个工作日内办理过户手续，乙方拿到产权受理单将房款200000元支付给甲方，同时甲方出具房款收款收条给乙方；3、乙方于甲方交房时支付房款300000元给甲方，同时甲方出具房款收款收条给乙方。六、违约责任1、甲乙双方若任何一方违反上述条款，导致本协议无法履行，视为违约，违约方将支付房屋成交额20%的违约金给守约方。七、其他约定5、该房现为清水房，房产证还未办理完成，双方协商同意甲方将房屋交由乙方使用（装修居住），如甲方违约则按约定赔偿违约金及装修费用。合同签订后，廖文龙支付购房定金10000元，高炳荣的委托代理人高树成、高树义出具收条一份。2018年1月20日，廖文龙支付购房款300000元，高炳荣的委托代理人高树成出具收条一份。合同约定房屋已交付廖文龙，一直由廖文龙居住使用。2018年6月30日，刘淑华（卖方）与廖文龙（买方）签订《补充协议》，协议载明：现卖方于2018年6月30日协商，买卖双方过户时，剩余尾款200000元付给高炳荣配偶刘淑华自定的人和账户（高树全、51021219480925****），或卖方的家庭成员协商共同自定账户。高树全、高树义在补充协议上签署情况属实，并签名。2019年4月3日，嘉和公司向时代星居业主（原糟房湾、大公巷、民主院拆迁业主）发出通知，载明：定于2019年4月15日至2019年4月19日在时代星居*号附**商业门面内进行时代星居已安置并接房业主不动产产权证书办理相关资料的收集，请各位业主按要求准备资料，前往办理相关手续……。2020年6月29日，重庆佳熠物业管理有限公司发出《关于时代星居小区相关事项的情况通知》，载明：现就小区广大业主近期比较关心的问题通知如下：……二、关于办理房产证问题，根据沙信联办〔2019〕131号《沙坪坝区2019年11月信访（群众）工作联席会议纪要》文件精神，时代星居住宅办理土地划转出手续缴纳土地出让金的问题，由区迈瑞城投公司进行统一办理。小区划转出手续于2017年初报送市建委，市建委的审批手续于2019年4月23日完成。因疫情期间工作延后，划转出手续报市国土的审批流程正在进行中，办理“出让土地”不动产权证的业主还需等待市国土手续流程办理完后方能办证。如因自身原因，急需办理不动产权证的业主朋友，目前只能办理“划拨土地”不动产权证。另查明，高炳荣在履行《房屋买卖（转让）协议》过程中（2018年1月22日）死亡，高炳荣第一顺序继承人为妻子刘淑华，子女高树全、高树成、高树义、高素珍、高素碧、高树明。现沙坪坝区大公巷*号2*－8房屋权利人为嘉和公司、嘉新公司，网签权利人为迈瑞公司，以上权利人对原告廖文龙的诉讼请求均未提出异议，并表示愿意配合办理案涉房屋过户手续。审理中，原告廖文龙向本院申请撤回“请求判令被告按照合同约定支付违约金102000元”的诉讼请求。原告还表示接受被告办理“划拨土地”不动产权证，办理至被告名下后，再从被告名下转移至廖文龙名下时产生的土地出让费用，由廖文龙承担。上述事实，有原告廖文龙提交的补偿安置协议书、《房屋买卖（转让）协议》、委托书、售房承诺书、收条、工商银行转账凭证、补充协议、常住人口登记卡、通知、沙坪坝区不动产登记中心档案查询结果，被告刘淑华、高树全提交的《关于时代星居小区相关事项的情况通知》，以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告廖文龙与高炳荣签订的《房屋买卖（转让）协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人在履行合同过程中均应按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。因高炳荣在合同履行过程中死亡，被告刘淑华、高树全、高树成、高树义、高素珍、高素碧、高树明为高炳荣的第一顺序继承人，有权继承高炳荣在《房屋买卖（转让）协议》中享有的权利，同时，也应以继承的财产为限承担高炳荣在《房屋买卖（转让）协议》中应履行的义务。合同签订后，原告廖文龙按约支付了部分购房款，并占有案涉房屋，原告在房屋产权过户时应向被告支付剩余购房款。在房屋产权具备过户到被告名下的条件时，被告应及时办理房屋产权过户手续，并按合同约定履行房屋产权变更登记至原告名下的义务。现案涉房屋虽不具备办理“出让土地”不动产权证的条件，但已具备办理“划拨土地”不动产权证的条件，审理中，原告廖文龙表示接受被告办理“划拨土地”不动产权证，之后从被告名下变更登记至原告名下时产生的土地出让费用，由原告承担。因此，从原告表示承担土地出让费用起，案涉房屋已具备办理产权证的条件，被告刘淑华、高树全、高树成、高树义、高素珍、高素碧、高树明应履行合同约定的办理产权证的义务。原告廖文龙要求七名被告立即办理沙坪坝区土湾大公巷*号2*-8产权从第三人嘉和公司、嘉新公司转移登记至被告名下的手续。被告在产权转移登记手续办理完成之后三个工作日内将沙坪坝区土湾大公巷*号2*-8房屋过户到原告名下。被告均同意原告的诉讼请求，第三人嘉和公司、嘉新公司、迈瑞公司对原告的诉讼请求均未提出异议，并表示愿意配合办理案涉房屋过户手续。原告的诉讼请求依据充分，本院予以支持。原告廖文龙在申请撤回请求判令被告按照合同约定支付违约金102000元的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告刘淑华、高树全、高树成、高树义、高素珍、高素碧、高树明于本判决发生法律效力后立即办理沙坪坝区土湾大公巷*号2*-8（时代星居*-2*-8）房屋产权从第三人重庆嘉和置业发展有限公司、重庆嘉新房地产开发有限公司转移登记至被告刘淑华、高树全、高树成、高树义、高素珍、高素碧、高树明名下的手续。二、被告刘淑华、高树全、高树成、高树义、高素珍、高素碧、高树明在上述房屋产权转移登记办理完成后三个工作日内，将沙坪坝区土湾大公巷*号2*-8（时代星居*-2*-8）房屋产权过户到原告廖文龙名下。案件受理费2340元，减半交纳1170元（原告已预交），由原告廖文龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘原二〇二〇年十月十五日法官助理 方宇书 记 员 张远