大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0204民初7340号原告：赖积娥，女，1960年2月6日出生，汉族，住大连市沙河口区。被告：宋爱媛，女，1970年11月12日出生，汉族，住大连市旅顺口区。原告赖积娥与被告宋爱媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖积娥及被告宋爱媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赖积娥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的2020年2月15日至2020年5月19日租金1540元、拖欠水电费344.25元，违约金3600元，合计5484.25元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（简称该合同）一份，在该合同中约定，被告承租原告位于大连市沙河口区房屋，期限自2019年12月15日至2020年12月14日，每月租金1800元，约定季付，同时还约定乙方（被告）原因导致合同解除的，乙方须向甲方支付两个月租金的违约金。在租赁期间被告只支付了两个月的租金3600元及履约保证金1800元，原告支付中介费1800元。自2020年2月15日起被告就没有再支付过原告租金。原告一直向被告追要租金，并且找到中介向被告追要租金，但是被告总是故意拖欠，直到2020年5月19日原告再次向被告追要租金时，被告搬离承租房屋。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至人民法院，请求人民法院依法裁判。宋爱媛辩称：1、2019年12月14日向赖积娥支付了1800元保证金以及2019年12月15日-2020年1月14日的租金1800元，合计3600元。2、2019年1月18日向赖积娥支付了2020年1月15日-2020年2月14日的租金1800元。3、2020年1月25日，突发的疫情导致饭店被迫停业，年前备货款近20万元亏损殆尽，正是因为新冠疫情导致宋爱媛失去了收入来源，也没能正常支付员工宿舍的租金。4、饭店恢复堂食后，生意也异常艰难，难以维持正常运转，一直处于亏损状态。在此期间，双方以及中介公司沟通过租金一事，确有困难没能按时支付，希望能缓冲一段时间再支付。5、赖积娥在2020年5月19日将房屋收回。6、宋爱媛于2020年8月26日通过银行转账方式向赖积娥支付了2020年3月15日-2020年5月19日两个月零5天的房屋租金共计3900元，以及200元水电费。租房当时所交的1800元保证金作为2020年2月15日-2020年3月14日的房租，并通过短信方式告知到赖积娥。房租的拖延也属于不可抗力原因造成严重的资金困难。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋租赁合同、2020年2月-5月发生的水电及煤气费单据、房屋租赁业务收条、银行交易明细，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月14日，赖积娥与宋爱媛签订《房屋租赁合同》，约定宋爱媛承租赖积娥所有的位于大连市沙河口区房屋，期限自2019年12月15日至2020年12月14日，每月租金1800元，租金季付。合同签订当日，宋爱媛支付了2019年12月15日至2020年1月14日的租金1800元以及1800元房屋租赁履约保证金。宋爱媛于2020年1月18日支付了1800元房屋租金。后因宋爱媛再未支付房屋租金，双方就房屋租金的延迟支付无法协商一致，赖积娥通知宋爱媛于2020年5月19日搬离了承租房屋。2020年8月26日宋爱媛通过银行转账方式向赖积娥支付了4100元房屋租金。宋爱媛对于该笔款项解释为2020年3月15日-2020年5月19日两个月零5天的房屋租金共计3900元，以及200元水电费。另查，宋爱媛承租案涉房屋作为其所经营的饭店员工宿舍使用。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，赖积娥与宋爱媛签订的合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。经当庭询问，赖积娥认可宋爱媛已于2020年5月19日搬离了承租的案涉房屋，该《房屋租赁合同》业已实际解除，对双方无争议事实，本院予以确认。关于赖积娥要求宋爱媛支付租金一节。案涉房屋宋爱媛尚余租金1540元未支付，庭审中宋爱媛认可1800元房屋租赁履约保证金抵顶未支付房屋租金。故宋爱媛对于欠付赖积娥的房屋租金已经全部结清且尚余260元，对于赖积娥要求宋爱媛支付拖欠的2020年2月15日至2020年5月19日租金1540元的诉讼请求，本院不予支持。关于赖积娥要求宋爱媛支付水电费一节。庭审中，赖积娥提供证据证明案涉房屋2020年2月至5月发生水电、煤气费344.25元，宋爱媛表示认可，因宋爱媛认可房屋租赁履约保证金抵顶房租剩余260元，故宋爱媛应向赖积娥支付剩余水电费84.25元（344.25-260）。关于赖积娥要求宋爱媛支付3600元违约金一节。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之相关规定承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中宋爱媛逾期支付租金的行为发生在新型冠状病毒××疫情期间，虽然宋爱媛未举证证明疫情对其经营所造成的影响，但结合我国所采取的疫情防控措施来看，势必会造成餐饮行业的营业收入相对或者明显减少，进而导致宋爱媛未能按期支付租金。因此，本院认为宋爱媛延迟支付租金存在客观上不能预见以及不能避免的原因，其并非恶意违约。本案由于赖积娥的单方意思表示导致了双方租赁合同的解除，故本院对赖积娥主张宋爱媛支付双方租赁合同解除违约金3600元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告赖积娥与被告宋爱媛于2019年12月14日签订《房屋租赁合同》于2020年5月19日解除；二、被告宋爱媛于本判决生效之日起十日内向原告赖积娥支付水电、煤气费84.25元；三、驳回原告赖积娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），由原告负担20元，被告负担5元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年十月二十九日书记员  王志伟附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5、承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。