江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初4546号原告：顾杨乡，女，汉族，1984年4月2日出生，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：黄泉根，江西三松（乐安）律师事务所律师。特别授权代理。被告：周敏华，女，汉族，1987年8月3日出生，住抚州市临川区。被告：曾远明，男，汉族，1977年10月5日出生，住抚州市临川区。两被告委托诉讼代理人：曾勤荣，江西论研律师事务所律师。一般代理。被告：陈孝清，男，汉族，1979年10月25日出生，住福建省宁德市蕉城区。原告顾杨乡诉被告周敏华、曾远明、陈孝清租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾杨乡的委托诉讼代理人黄泉根，被告周敏华、曾远明的委托诉讼代理人曾勤荣到庭参加诉讼。被告陈孝清经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾杨乡向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令三被告立即支付拖欠原告店面租金50000元，并结清租赁店面所欠水电费、物业费等相关费用；3.本案诉讼费由被告承担；庭审中增加一项诉讼请求：要求被告将承租房屋恢复原状。事实与理由：2018年10月24日，原告与被告周敏华、曾远明明签订《房屋租赁合同》，将抚州市金巢大道766号华萃庭院20#店面103及20#-02室面积共计约520平方米（包括地下室）出租给两被告作为茶楼使用，双方约定年租金为10万元，于每年的10月23日前付清一年租金后才能使用，同时合同注明本协议由周敏华代陈孝清签订，正式租赁合同由陈孝清本人择日与原告签订，之后双方实际是按照本协议执行。2018年10月25日，被告陈孝清向原告支付了93333元（含1万元保证金及10个月租金），第一年租金尚欠2万元，第二年租金仅支付7万元尚欠3万元未付，三被告共欠原告租金5万元。经原告多次要求三被告支付拖欠租金，但三被告既不支付也不解除合同。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告周敏华、曾远明辩称，被告周敏华只是代被告陈孝清与原告签订合同，被告周敏华并非适格被告；本合同无法继续履行的原因是因为疫情的不可抗力导致，原告称被告违约没有事实依据。被告陈孝清未应诉答辩。经审理查明，2018年10月24日，原告顾杨乡（甲方）与被告周敏华、曾远明（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将抚州市金巢大道766号汎港华萃庭院20#店面103及20#-02室的房屋共计约520平方（包括地下室）出租给乙方作为茶楼使用；租期五年，自2018年12月23日至2023年12月22日止，必须每年的10月23日前付清一年的租金后使用；年租金为10万元（作为甲方净收入），乙方共现金支付50万元整；交付租金同时，乙方应另付保证金1万元，本协议作为保证金收据；乙方在租期内，不得改变房屋结构及其设施；使用中如有损坏或管道堵塞，应予修复、疏通，费用自理；乙方装修须合理且费用自理；乙方退租或租期到期如需拆除装修请同时恢复房屋原貌，产生费用由乙方自理；协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋（发生甲方能力范围之外的不可抗力事件和乙方违约的情况除外）；乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，并且要支付违约金给甲方；协议期内，乙方如出现以下任何情况如退租、转让及由乙方违约原因造成甲方提前收回房屋的，乙方都必须按协议缴清所有应付款项；乙方承租到期应完好归还房屋所所有钥匙及有关物品，如果所租房内的所有设备有损坏，乙方负责修复或甲方在保证金内扣除相应赔偿金额；甲方原则上不同意转租，但乙方确有困难时，应提前向甲方申明，经甲方授权同意，乙方才可实施转租事宜；有效转让租期为合同内租期，有效期内租金为50万元整；该合同第十一条中补充协议约定“本协议由周敏华代陈孝清签订，为暂时性协议，正式租赁合同，由陈孝清本人择日与顾杨乡签订”。合同签订后，原告就将涉案店铺毛坯交付给被告装修，并给予被告两个月装修免租期，从2018年12月23日开始计算租金。2018年10月25日，被告陈孝清向原告顾杨乡转账支付93333元，其中含租房保证金10000元及十个月房租83333元；2019年10月29日，被告曾远明通过张水英账户向原告转账支付租金50000元，于2020年4月30日通过微信向原告转账支付租金10000元，于2020年7月17日向原告转账支付租金10000元。自2019年10月起，原、被告双方通过微信多次就转租问题进行协商，但双方一直未就转租问题达成一致意见。庭审中原告表示，对被告拖欠的物业费、水电费金额尚无法确定。以上事实，有原告提供的原、被告身份证复印件，房屋租赁合同、不动产登记证、银行电子回单、微信聊天记录等证据在卷，经庭审举证及原告陈述，足以认定。本院认为，原告顾杨乡将其房屋出租给被告使用，被告向原告支付租金，双方已形成租赁合同关系，原、被告双方签订的租赁合同依法成立并生效。对本案中的承租人问题，租赁合同的第十一条补充协议当中明确约定，被告周敏华系代被告陈孝清签订，为暂时性协议，正式租赁合同由陈孝清本人择日与原告顾杨乡签订；故原告顾杨乡在与被告周敏华、曾远明签订合同时，已明知这一情况；对于被告陈孝清，虽事后未与原告顾杨乡签订正式合同，但在被告周敏华代其签订租赁合同的第二日即2018年10月25日已向原告顾杨乡转账支付保证金及租金计93333元，被告陈孝清以其实际行为同意并接受被告周敏华代其与原告顾杨乡签订的租赁合同，故涉案租赁合同的相对人应为原告顾杨乡与被告曾远明、陈孝清；被告周敏华不是本案租赁合同的承租人，不是本案的适格主体。对原告顾杨乡要求解除与被告签订的租赁合同并要求被告支付拖欠租金的诉讼请求。经查，原、被告双方约定租金的交纳方式为每年10月23日前付清一年的租金后使用，在支付第一年（2018年12月23日至2019年12月22日）租金时，被告陈孝清除支付10000元保证金外，另支付十个月租金83333元，尚欠两个租金16667元未付；在支付第二年（2019年12月23日至2020年12月22日）租金时，被告曾远明于2019年10月29日向原告支付50000元，后经原告催收于2020年4月30日、2020年7月17日各支付10000元，尚欠租金30000元未付；因被告迟延支付租金，经原告催收被告仍未足额支付，原告可解除合同；本院认定原、被告之间签订的租赁合同于原告起诉之日即2020年8月4日解除；对被告欠付租金的数额，第一年为16667元，第二年自2019年12月23日计算至合同解除之日2020年8月4日的租金为61619元，被告已支付70000元，超出8381元折抵第一年拖欠的租金后，被告应支付原告租赁期限内尚欠的租金为8286元；但被告另应按100000元/年向原告支付房屋占有使用费至其将租赁房屋交付给原告之日止。合同解除后，原告应向被告返还已收取的租赁合同保证金10000元。对原告要求被告支付拖欠物业费、水电费的诉讼请求，因其不能明确被告拖欠的金额，本院无法查实，故不予支持。对原告要求被告将租赁房屋恢复原状的诉讼请求。经查，租赁合同约定“乙方退租或租期到期如需拆除装修请同时恢复房屋原貌，产生费用由乙方自理”，对被告是否需对租赁物恢复原状的前提为被告是否需拆除装修，因本案中被告并未明确是否拆除装修的意见，对被告是否应对租赁物恢复原状，在本案中不作处理，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告陈孝清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对原告主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告顾杨乡与被告曾远明、陈孝清于2018年10月24日签订的《房屋租赁合同》；被告曾远明、陈孝清于本判决生效后十日内将涉案店面交还原告顾杨乡；二、被告曾远明、陈孝清于本判决生效后十日内向原告顾杨乡支付拖欠租金8286元；并按100000元/年向原告顾杨乡支付自2020年8月5日起至将租赁房屋交付给原告顾杨乡之日止的房屋占有使用费；三、原告顾杨乡于本判决生效后十日内返还被告曾远明、陈孝清租赁保证金10000元；四、驳回原告顾杨乡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元减半收取525元，由原告顾杨乡负担146元，被告曾远明、陈孝清负担379元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。审判员  艾志芳二〇二〇年十月十五日书记员  戴婷婷