文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初6727号原告：重庆市合安物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南津街街道办事处望鹿街****，统一社会信用代码91500117305163660Y。法定代表人：唐建国，经理。委托诉讼代理人：周青均，重庆阳城律师事务所律师。被告：左乾生，男，1965年8月14日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。被告：扬思学，女，1968年5月17日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。原告重庆市合安物业管理有限公司（以下简称“合安物业公司”）与被告左乾生、扬思学物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告合安物业公司的委托诉讼代理人周青均到庭参加诉讼，被告左乾生、扬思学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告合安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5937.12元、违约金8120.45元，合计14057.57元；2、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告系合川区白鹤林小区的物业管理公司，被告系该白鹤林小区×号房屋的业主，该房屋建筑面积×平方米。2016年6月20日，被告与原告就白鹤林小区物业管理签订了《前期物业服务协议》。该协议约定:高层电梯房当月前期物业管理服务费应在每月10日之前按建筑面积每月1.40元/平方米缴纳，逾期将按日加收应缴费用的千分之三的违约金。由于白鹤林小区从2016年交房至今未成立业主委员会。2018年11月14日，合川区南津街办事处指派合川区南津街江亭路社区委员会代行白鹤林小区业主委员会与原告签订了《合川区江亭路社区白鹤林小区物业服务合同》。该合同约定:高层电梯房物业管理服务费应在每季度15日之前按建筑面积每月1.40元/平方米缴纳，逾期将按日加收应缴费用的万分之三的违约金。签订上列协议后，原告已完全按照协议约定为白鹤林小区业主提供了物业管理服务。被告已享受了原告提供的物业管理服务，每月应按约定缴纳148.39元物业服务费，但从2017年4月1日至2020年7月31日止已拖欠40个月的物业服务费5937.12元。被告没有按照约定缴纳物业服务费，已构成违约，也损害了其它业主的合法权益。原告曾向被告多次催收无果，特依法向法院起诉，诉请如前!被告左乾生、扬思学未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，原告合安物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定被告同意接受原告为“白鹤林小区”提供物业服务；合同第三条约定原告经被告授权进行“白鹤林小区”物业辖区的管理、组织和日常维护工作，主要包括管理工作、秩序维护工作、工程维护与日常维护、绿化环境工作、社区交流组织、特约服务工作、财务工作等；合同第四条约定被告应于每月10日前缴纳物业管理服务费及其他应缴之费用；合同第五条约定物业服务费按建筑面积计收，执行的标准：高层住宅（电梯房）：1.40元/平方米/月，商业物业：3.50元/平方米/月，物业服务费及公共能源费按月缴纳，被告应在每月10日之前缴纳当月物业服务费用，逾期将按日向被告加收应缴纳费用的3‰的违约金；合同第六条约定“白鹤林小区”由原告根据协议内容进行管理，小区成立业主委员会后，在小区业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。同时，合同还约定了双方其他权利义务。由于“白鹤林小区”未成立业主委员会，因此，重庆市合川区南津街办事处指定合川区南津街江亭路社区居委会代行白鹤林小区业主委员会职责。2018年11月14日，合川区南津街江亭路社区居民委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《合川区江亭路社区白鹤林小区物业服务合同》，合同第一条约定，物业名称为合川白鹤林小区，物业类型为高层，座落位置为合川区南办处白鹤街，总建筑面积105871.81平方米。合同第二章对原告为业主的服务事项进行了约定，其中包括：物业共用部分的日常维修（单项工程维修费用1000元以下的）、养护、运行和管理；物业共用设施、设备的维修（单项工程维修费用1000元以下的）、养护、运行和管理；物业管理区域内建立安全措施、维护公共秩序，协助安全防范；共有绿化、花木和景观的养护与管理；物业共用部位及公共区域的清洁保洁、生活垃圾的收集清运和化粪池清理，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等等。合同第四章对物业服务费用进行了约定：本物业区域的物业服务收费实行包干制，物业服务费按建筑面积计算，（1）电梯住宅：1.40元/月·平方米，（2）......，（3）商业物业：2.50元/月·平方米，......，以上费用标准为一价清（含公共能耗、电梯运行等费用，不含二次供水费用），业主（或物业使用人）向原告交纳物业服务费后，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担；业主应于原告正式开始服务之日起交纳物业服务费或物业服务资金，物业服务费或物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季前15日内履行交纳义务。合同第七章约定本合同期限为三年，自2018年11月14日起至2021年11月13日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同第九章约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按应缴纳物业服务费总额每日万分之三的标准向原告支付违约金。合同第十章约定本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。同时，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告为“白鹤林小区”提供了物业服务。被告左乾生、扬思学系重庆市合川区南办处白鹤林小区×号房屋所有权人，其房屋建筑面积为×平方米。被告自2017年4月1日至2020年7月31日期间未向原告交纳物业服务费。原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》（应为物业服务合同）及合川区南津街江亭路社区居民委员会与原告签订的《合川区江亭路社区白鹤林小区物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当依约履行。原告为被告居住的“白鹤林小区”提供了物业服务，而被告拒不到庭参加诉讼，未对原告主张的其拖欠2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费的事实进行辩解和举证，根据合同约定，本院对原告要求被告支付2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5937.12元（1.40元/月·平方米×106.02平方米×40个月）的诉讼请求予以支持。被告未按合同约定履行交纳物业服务费义务构成违约，应当承担支付违约金的责任，但因合同约定的违约金过高，本院酌情调整以未缴纳物业服务费用按年利率6%的标准计算，故被告应支付自2017年4月1日至2018年11月13日止的违约金为150.43元｛148.43元/月×〔（1+2+3+......+20）个月-0.6个月（2018年11月应扣除17天，计0.6个月）-6.7个月（每月前10日为交纳时间应扣除，共计6.7个月）〕×5‰（月利率）｝和自2018年11月14日至2020年7月31日止的违约金为152.96元｛148.43元/月×〔（1+2+3+......+20）个月-0.4个月（2018年11月应扣除13天，计0.4个月）-3.5个月（每季前15日为交纳时间应扣除，共计3.5个月）〕×5‰（月利率）｝，违约金共计303.39元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告左乾生、扬思学于本判决生效之日起十日内向原告重庆市合安物业管理有限公司支付2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费5937.12元、违约金303.39元等费共计6240.51元；二、驳回原告重庆市合安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告左乾生、扬思学负担。本判决为终审判决。审判员  杨文华二〇二〇年十月十五日书记员  王郁文