浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初6836号 原告：绍兴县中洲置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥金柯桥大道1227号钻石大厦1214室。 诉讼代表人：赵淑芳，系该公司破产管理人浙江近远律师事务所主任。 委托诉讼代理人：林亚妮、金明飞，浙江近远律师事务所律师。 被告：王国祥，男，1980年12月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 原告绍兴县中洲置业有限公司与被告王国祥对外追收债权纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林亚妮，被告王国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴县中洲置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告与原告分别于2014年8月20日和2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月18日解除；二、判令被告立即腾空位于绍兴市××大厦××房产和0102-0103房产；三、判令被告立即向原告支付占有使用费共计519800元(1501-1522房产，自2018年12月19日起按411元/天暂计算至起诉之日；0102-0103房产，自2018年12月19日起按493元/天暂计算至起诉之日，之后占有使用费按前述标准支付至实际腾退之日止)；四、判令被告向原告支付违约金33万元。事实与理由：2014年8月20日，原告绍兴县中洲置业有限公司与被告王国祥签订了《房屋租赁合同》(以下简称合同一)，合同一约定：被告向原告承租位于绍兴市柯桥中洲大厦0102-0103室（山阴路945号至××路××号××房产，租赁期限从2014年8月27日至2020年8月26日止，年租金为18万元，租金支付方式为被告给原告名下的坂湖明珠公寓2幢2-4楼的毛坯房屋提供装修服务，人工费及材料费均由被告支付，该笔费用经双方商定为108万整，该笔费用用于抵扣房租费用等。2017年1月1日，原告与被告又签订了《房屋租赁合同》(以下简称合同二)，合同二约定：被告向原告承租位于绍兴市××大厦××室房产，租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日止，年租金为15万元，租金支付方式为前述房屋的装修费用预算为75万元整，原告承担60%，乙方承担40%，该房屋的租金用于抵扣原告应支付的装修款，同时被告同意将装修好的办公室免费提供给原告使用等。合同还对其他权利义务作出了约定。 2018年10月18日，绍兴市柯桥区人民法院作出(2018)浙06**破申32号民事裁定书，裁定受理高勇对原告的破产清算申请，并指定浙江近远律师事务所担任管理人。根据破产法第十八条第一款规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。故，合同一二已于2018年12月18日依法解除，被告理应支付占有使用费或者腾退房屋。2020年4月23日，管理人向被告发出通知书，通知其合同一二已解除，并要求其在收到本通知书后30日内腾退房屋。被告也签署了腾退承诺。但之后被告依旧既未向管理人支付占用费，也未腾空房屋，故导致纠纷发生。 综上，原、被告租赁关系依法解除后，被告理应支付占用费或腾空案涉房屋。现被告显属违约。为维护债权人的合法权益，依据民事诉讼法第一百一十九条、企业破产法第十八条之规定，特向法院提起诉讼，请依法裁决。 被告王国祥辩称，一、原告对被告没有享有债权，原告诉请不成立。被告系为原告房产提供装修，经过结算原告尚欠被告装修款183万元。后被告租赁原告房产，约定上述装修款抵偿租金。根据法律规定视为被告已预付租金，原告无权解除合同，更无权要求被告支付占有使用费。二、案涉0102-0103房屋在原告破产前已处于腾空状态，不存在占有使用费用。三、被告没有存在违约行为，恰恰是原告行使法定解除权导致合同违约，原告应当承担违约责任。被告也是原告破产受害者，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的2014年8月20日房屋租赁合同、2017年1月1日房屋租赁合同、民事裁定书、通知书、承诺书、笔录，被告提交的2014年8月20日房屋租赁合同、2017年1月1日房屋租赁合同均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：乙方向甲方承租位于绍兴市××大厦××室××路××号至××路××号××房产。该房屋建筑面积为457.48平方米，房屋用途为商业。房屋租赁期限从2014年8月27日至2020年8月26日止。年租金18万元，乙方给甲方名下的位于坂湖明珠公寓2幢2-4楼的毛坯房屋提供装修服务，人工费及材料费均由乙方支付，该笔费用经双方商定为108万元整，该笔费用于抵扣房租费用。甲方保证该房屋能够正常使用，该房屋的自然损坏由甲方负责修复，但乙方擅自改变改房屋用途，如从事生产或经营活动，或因使用不当造成房屋或设施损坏的，修复责任由乙方承担或予以甲方经济赔偿。甲乙双方任何一方有违反合同第二、三、四、五、九条情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金180000元。合同还对其他事项作了约定。 2017年1月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：乙方向甲方承租位于绍兴市××大厦××室房产。该房屋建筑面积为1250平方米，房屋用途为商业。房屋租赁期限从2017年1月1日至2019年12月31日止。年租金15万元，乙方需将上述租赁房屋进行装修，装修费用甲方承担60%，乙方承担40%该房屋的租金用于抵扣甲方应承担的装修款，装修款预算为75万元整，同时乙方同意将装修好的一间办公室免费提供给甲方使用，租期结束后乙方同意不拆解任何装修物。甲方保证该房屋能够正常使用，该房屋的自然损坏由甲方负责修复，但乙方擅自改变改房屋用途，如从事生产或经营活动，或因使用不当造成房屋或设施损坏的，修复责任由乙方承担或予以甲方经济赔偿。甲乙双方任何一方有违反合同第二、三、四、五、九条情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金150000元。合同还对其他事项作了约定。 上述两份合同签订后，被告依约开始占有使用房屋。至本案法庭辩论终结之时被告仍在使用中洲大厦1501-1522室房屋，已腾退中洲大厦0102-0103室房屋。2020年4月，原告的破产管理人向被告发送通知书一份，要求被告腾退案涉两处租赁房屋。而被告向原告的破产管理人出具承诺书一份，承诺：管理人依法处置中洲大厦0102-0103室、1501-1522室房屋后,本人将在成交后10天内腾退。 另查明，2018年10月18日，本院裁定受理对绍兴县中洲置业有限公司的破产清算申请，并指定浙江近远律师事务所为破产管理人。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告签订的二份《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，原告管理人未在破产申请受理之日起二个月内通知被告继续履行合同，则视为解除合同，故案涉二份《房屋租赁合同》已于2018年12月18日解除。合同解除，原告诉请要求被告腾空理由正当，经查被告已腾空0102-0103室房屋，原告可自行处置。被告仍占有使用1501-1522室房屋，应及时腾空。本案二份《房屋租赁合同》依法律规定解除，被告辩称原告无权解除合同，理由不成立，本院不予采纳。 二份合同载明，以原告对被告的装饰装修债务抵扣被告对原告的房屋租费债务，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”之规定，双方债权债务已因抵销而绝对消灭，不可撤回，即被告已履行合同约定的支付租金的义务且该不存在返还的可能，故本院不予支持原告主张的二份合同解除后至原合同期限届满时的占有使用费。2020年8月19日本案法庭辩论终结之时被告已腾空0102-0103室房屋，故对合同期限届满后原告该房屋的占有使用费主张不予支持。被告仍占有使用1501-1522室房屋，应支付自合同期限届满次日起至腾退之日止的占有使用费。原告并无证据证明被告存在违反合同约定需承担违约金的情形，本院不予支持原告主张违约金的诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，判决如下： 一、原告绍兴县中洲置业有限公司与被告王国祥分别在2014年8月20日、2017年1月1日签订的二份《房屋租赁合同》于2018年12月18日解除； 二、被告王国祥应于本判决生效之日起十五日内腾空位于绍兴市柯桥区柯桥中洲大厦1501-1522室的租赁房屋； 三、被告王国祥应于本判决生效之日起十五日内支付原告绍兴县中洲置业有限公司自2020年1月1日起至实际腾退之日止按150000元/年计算的房屋占有使用费； 四、驳回原告绍兴县中洲置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费12298元（缓交），减半收取6149元，由原告负担5500元，被告负担649元，均限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  任高翔 二〇二〇年十月十六日 书记员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。