河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1003民初2896号原告：刘慧，女，1989年5月10日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：孙伟雷，河南森鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炜玮，河南森鼎律师事务所律师。被告：许昌潩水新城房地产开发有限公司，住所地：许昌市建安区苏桥镇泘坨村。法定代表人：林宏，任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：芦艺科，该公司在职员工。委托诉讼代理人：周妙，该公司在职员工。被告：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地：郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场**楼。负责人：刘健，任该公司总经理。原告刘慧与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司、兴业银行股份有限公司郑州分行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙伟雷、杨炜玮，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司委托诉讼代理人芦艺科、周妙到庭参加诉讼，被告兴业银行股份有限公司郑州分行经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘慧向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、依法判决解除原告与被告2之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3、依法判决被告许昌潩水新城房地产开发有限公司退还原告购房首付款421023.5元，支付首付款利息损失43646.1元（自2018年9月30日至实际全部返还首付款之日，按照年利率6%，暂计算至2020年6月13日）；4、依法判决被告许昌潩水新城房地产开发有限公司向原告返还已付银行本金及利息共计108536.99元（自2018年12月12日至2020年6月13日期间的已付按揭本金19218.91元，利息89318.08元），并支付以每笔按揭贷款为基数，按照年利率6%的标准，自每笔按揭贷款偿还之日起至被告许昌潩水新城房地产开发有限公司还清相应的每笔按揭贷款之日止的利息损失；5、依法判决被告许昌潩水新城房地产开发有限公司赔偿原告自2020年6月14日至本判决生效之日期间的按揭贷款本金及利息（具体数额以银行出具的还款清单为准）；6、依法判令自本判决生效之日起，剩余的按揭贷款本金及利息（具体数额以银行出具的还款清单为准）由被告许昌潩水新城房地产开发有限公司直接向被告兴业银行股份有限公司郑州分行支付；7、依法判决被告许昌潩水新城房地产开发有限公司赔偿原告支付的专项维修资金损失8545元；8、依法判决被告许昌潩水新城房地产开发有限公司向原告支付违约金1362.748元；9、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告许昌潩水新城房地产开发有限公司作为锦艺悦城小区项目开发商，制作“锦艺集团叠墅下叠”宣传页，宣传称下叠房屋有半地下室（（地下空间自然采光、有砖砌私人花园庭院，并且有实景样板间作为交付标准。虽然锦艺悦城小区位置较远，价格较高（10525.59元/㎡），但原告在相信被告许昌潩水新城房地产开发有限公司宣传的情况下，于2018年9月29日与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买位于锦艺悦城小区第4幢第01层101号房屋，预测建筑面积129.47㎡，单价为10525.59元/㎡,总价款为人民币1362748元，付款方式为：原告于2018年9月30日前支付首期房价款人民币412748元，余款人民币950000元申请贷款支付；约定交房日期为2019年12月31日。2018年10月25日，原告与被告兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额95万元，借款期限为2018年10月25日至2048年10月25日，借款利率为按比例浮动定价，等于定价基准利率乘以系数1.20。2019年上半年，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司允许进入工地后，原告才发现涉案房屋与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司宣传的存在很大差距：首先，半地下室（（地下空间自然采光变成了完全纯地下室（暗无天日）；其次，，地下室层高与样板间严重不符再次，花园庭院变成了公共绿地。原告多次维权，直至2020年5月22日，在许昌市建安区市场监督管理局，双方达成协议，由被告许昌潩水新城房地产开发有限公司退房，原告配合办理相关手续；由被告许昌潩水新城房地产开发有限公司补原告的损失，具体事宜双方协商。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十五条规定，因商品房买卖合同被确认解除的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；同时，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告许昌潩水新城房地产开发有限公司辩称，一、双方签署的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。二、双方签署的《商品房买卖合同（预售）》对原告所购房屋情况做了明确约定，而该约定中并未包含原告所谓的“地下室、私家花园庭院”等内容，原告所述与事实严重不符。买卖合同对原告所购房屋的面积、户型等内容做了明确的约定，而所有合同内容均未对“地下室、私家花园”做出原告所述的相关约定，答辩人交付的房屋符合买卖合同相关约定。三、买卖合同对广告效力的内容作了明确约定，双方的权利义务应以买卖合同约定为准。买卖合同附件十一补充协议第十一条对广告效力及示范单位的内容做了明确约定：“甲乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、……等媒体发布的广告、宣传资料以及展示样板间……仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分……”因此，应以买卖合同的约定来认定双方的权利义务。并且原告所购房屋户型并无样板间展示，乙方以其它户型样板间与涉案房屋进行比较更无合理依据。四、原告主张的利息损失及其相关的计算时间、计算标准没有事实依据，且诉请间存在重复计算问题，另外，维修基金系政府部门收取，不应由被告许昌潩水新城房地产开发有限公司退还。原告主张的相关利息损失及费用退还无合同依据，且原告是自愿选择通过按揭贷款的方式购买房屋，银行按揭贷款产生的利息应由原告自行承担。原告主张的首付款、按揭本金部分的利息计算标准过高。原告主张的利息起算时间与实际付款时间不符，存在错误。原告交纳的维修基金系房管局收取，不应由答辩人退还。五、原告未按照买卖合同约定收房，已构成合同项下违约，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司有权要求其依据合同约定承担相应的违约责任。买受人同意出卖人以挂号信函、特快专递、电话、短信、微信或报纸公告等形式通知办理交接手续，买受人应按照出卖人通知确定的交付日期及地点与出卖人办妥交接手续。因买受人逾期办理的，自通知确定的交付日期届满之日起，视为房屋业已在所通知的交付日期交付，买受人按照30元/日向出卖人支付房屋管理费，并应向物业管理公司缴纳物业管理费等费用。补充协议第四条关于房屋交付的补充约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款的万分之一作为违约金。现原告至今未收房，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司保留向原告主张房屋管理费及违约责任的权利。六、原告诉请中第8项内容无事实及法律依据，如因原告原因致使商品房买卖合同解除，其应按照合同约定，向被告支付总房款10%的违约金。综上，请求法院在查明事实的基础上，依据买卖合同约定及相关法律规定，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告兴业银行股份有限公司郑州分行辩称，原告无权解除《个人购房抵押(保证)借款合同》,答辩人也不同意解除《个人购房抵押(保证)借款合同》。原告、被告及答辩人所签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》第九条明确约定,借款发放后,本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力,该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的,均不影响本合同的履行;房屋买卖合同发生的任何及纠纷,包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷,均与债权人无关,本合同应正常履行,债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。答辩人按照《个人购房抵押(保证)借款合同》的约定,按时足额发放了贷款,已履行了借款义务,原告及被告也应按照合同要求履行相应的还款责任。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告提交的证据有：证据一、“锦艺集团叠墅下叠”宣传页原件一份、样板间照片（来源：网络及手机拍照）。证明目的：1、“锦艺集团叠墅下叠”宣传页显示：下叠房屋有半地下室（（地下空间自然采光、有砖砌私人花园庭院；2、样板间照片同样可以证明：下叠房屋有半地下室（（地下空间自然采光、有砖砌私人花园庭院。证据二、《商品房买卖合同（预售）》原件一份。证明：1、2018年9月29日，原告与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买位于锦艺悦城小区第4幢第01层101号房屋，预测建筑面积129.47㎡，单价为10525.59元/㎡,总价款为人民币1362748元，付款方式为：原告于2018年9月30日前支付首期房价款人民币412748元，余款人民币950000元申请贷款支付；2、合同正文第2页，第三条商品房基本情况第2条约定，，地上**没有地下层数；合同正文第2页，第三条商品房基本情况第4条第二款约定，该商品房层高为3.1米；3、合同正文第9页第十四条第三款，第六章规划设计变更第十四条第三款约定，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司应当承担购房款总额0.1%的违约金。证据三、《个人购房抵押（保证）借款合同》原件。证明目的：原告履行了买方义务，于2018年10月25日与被告2签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额95万元，借款期限为2018年10月25日至2048年10月25日，借款利率为按比例浮动定价，等于定价基准利率乘以系数1.20。证据四、河南增值税普通发票原件两份。证明目的：1、原告向被告许昌潩水新城房地产开发有限公司支付首付款421023.5元，2019年6月12日，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司给原告出具等额的增值税发票；2、原告向被告兴业银行股份有限公司郑州分行申请的贷款支付给被告许昌潩水新城房地产开发有限公司后，2019年6月12日，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司向原告出具金额为941724.5元的增值税发票。证据五、客户还款明细清单原件。证明目的：截止2020年6月12日，原告共向被告兴业银行股份有限公司郑州分行偿还19期本息，共计108536.99元。证据六、专项维修资金发票原件一份。证明目的：2018年9月28日，原告支付专项维修资金8545元。证据七、录音（来源：原告的丈夫王超与涉案房屋置业顾问田飞在金科鹿鸣帝景售楼部的录音）、录像（来源：涉案小区内实景样板间拍摄）。证明目的：原告与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司销售顾问聊天，在宣传时，参观了被告许昌潩水新城房地产开发有限公司样板房并得到了被告许昌潩水新城房地产开发有限公司明示或默示的承诺，相信了被告许昌潩水新城房地产开发有限公司说按照样板房交付房屋，含有半地下自然采光的活动室和20平-30平米庭院等信息，故决定购买该房屋。涉案房屋与约定不符：首先，半地下室（（地下空间自然采光变成了完全纯地下室（暗无天日）；其次，，地下室层高与样板间严重不符再次，花园庭院由承诺的50-60平方，实际上只有20-30平方。证据八、投诉调解书彩印件一份（原件在许昌市建安区市场监督管理局）。证明目的：经过原告多次维权，2020年5月22日，在许昌市建安区市场监督管理局的主持下，原告与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司达成协议，由被告许昌潩水新城房地产开发有限公司退房，原告配合办理相关手续；由被告许昌潩水新城房地产开发有限公司补原告的损失，具体事宜双方协商。被告许昌潩水新城房地产开发有限公司提交的证据有原被告签署的《商品房买卖合同（预售）》，证明目的：1.证明双方未就花园与地下室做出任何约定；2.双方权利义务以商品房买卖合同约定为准。对上述证据本院组织双方当事人进行了质证。本院认定，原被告提供的上述证据客观真实，且相互印证，与本案事实有关联，可以作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，原告与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018211410101），约定原告购买位于锦艺悦城小区第4幢第01层101号房屋；商品房基本情况第2条约定，，地上**无地下层数；预测建筑面积129.47㎡，其中套内建筑面积105.14㎡，分摊共有建筑面积24.33㎡，单价为10525.59元/㎡,总价款为人民币1362748元，付款方式为：原告于2018年9月30日前支付首期房价款人民币412748元，余款人民币950000元申请贷款支付；约定交房日期为2019年12月31日。商品房层高为3.1米；第十四条规划变更（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的,出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同。(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。(三）买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照年基准利率为准%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息:同时,出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的,有权要求出卖人赔偿由此造成的损失,双方约定如下：买受人不解除合同的,合同继续履行,出卖人不承担赔偿责任及其他违约责任。第十五条设计变更(一)双方签订合同后,出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件,涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的,出卖人应当在变更确立之日起日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；(二)买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人未予以书面答复的,视同接受变更。(三)买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照年利率49%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息:同时,出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。2018年10月25日，原告与被告兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：461802549801000），约定借款金额95万元，借款期限为2018年10月25日至2048年10月25日，借款利率为按比例浮动定价，等于定价基准利率乘以系数1.20。主债务人刘慧，共同债务人王超，抵押物共有人王超，保证人被告许昌潩水新城房地产开发有限公司。原告向被告许昌潩水新城房地产开发有限公司支付首付款421023.5元，2019年6月12日，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司给原告出具等额的增值税发票；原告向被告兴业银行股份有限公司郑州分行申请的贷款支付给被告许昌潩水新城房地产开发有限公司后，2019年6月12日，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司向原告出具金额为941724.5元的增值税发票。截止2020年6月12日，原告共向被告兴业银行股份有限公司郑州分行偿还19期本息，共计108536.99元。2018年9月28日，原告支付专项维修资金8545元，许昌市建安区房产管理局住宅专项维修资金管理中心出具专项维修资金发票。房屋建成后，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司通知原告接收房屋，原告以该房屋地下室、花园和销售人员田飞宣传不一致，拒绝接收。庭审中，被告认可合同没有约定地下室，实际交付有地下室。2020年5月22日，原告丈夫王超到许昌市建安区市场监督管理局投诉2018年购买锦艺伊顿小镇房子，购买与交房后实际宣传不符，要求处理，在许昌市建安区市场监督管理局的主持下，原告丈夫王超与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司委托代理人刘秀杰（现任公司客服主管）达成投诉调解书，协议载明：“开发商退房（投诉人配合办理相关手续），双方配合办理；2、开发商按照合同约定补偿投诉人损失（具体事宜双方协商）”。原告丈夫王超、被告许昌潩水新城房地产开发有限公司委托代理人刘秀杰及两名调解员签名。后因双方没有履行该协议，原告诉至法院。本院认为，原告刘慧与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。针对原告的诉讼请求，本院认定如下：1、关于解除原告与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告与被告兴业银行股份有限公司郑州分行之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。被告许昌潩水新城房地产开发有限公司未按合同约定交付房屋，且经许昌市建安区市场监督管理局调解，就退房达成过协议，被告已构成违约，原告主张解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，商品房买卖合同解除后，致使个人购房抵押（保证）借款合同目的无法实现，故对原告请求解除个人购房抵押（保证）借款合同的主张，于法有据，本院予以支持；2、关于购房首付款、已付银行本金及利息返还问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故本案《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司，应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还被告兴业银行股份有限公司郑州分行和原告。原告支付的购房款为421023.5元，购房贷款941724.5元，截止2020年6月12日，原告共向被告兴业银行股份有限公司郑州分行偿还19期本息，共计108536.99元。故被告许昌潩水新城房地产开发有限公司应向原告返还购房款421023.5元及利息（以421023.5元为基数,自2018年9月30日起至本判决生效之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告许昌潩水新城房地产开发有限公司应向原告返还已归还贷款本息108536.99元（截止2020年6月12日，该日期之后原告归还的贷款本息被告应支付给原告，如不支付，原告可另行主张），被告许昌潩水新城房地产开发有限公司应向被告兴业银行股份有限公司郑州分行偿还剩余的购房贷款及利息;3、关于专项维修资金8545元问题。因该款交至许昌市建安区房产管理局住宅专项维修资金管理中心，合同解除后，原告可依照规定退还该款项，被告许昌潩水新城房地产开发有限公司应配合原告退还该款;4、关于原告要求违约金1362.748元问题。原被告双方在合同中有约定，且不违反有关法律规定，对该诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘慧与被告许昌潩水新城房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018211410101，含补充协议）；二、解除原告刘慧与被告兴业银行股份有限公司郑州分行及被告许昌潩水新城房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：461802549801000）；三、被告许昌潩水新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘慧购房款421023.5元及利息（以421023.5元为基数,自2018年9月30日起至本判决生效之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告许昌潩水新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘慧已归还贷款本息108536.99元（截止2020年6月12日，该日期之后原告归还的贷款本息被告应支付给原告，如不支付，原告可另行主张）；五、被告许昌潩水新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还被告兴业银行股份有限公司郑州分行剩余的购房贷款及利息；六、被告许昌潩水新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘慧违约金1362.748元；七、驳回原告刘慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9631.14元，减半收取4815.57元，由被告许昌潩水新城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  孙胜利二〇二〇年十月九日法官助理范志楠书记员李琳