浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初3853号 原告：武丽剑，男，1985年11月28日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：雷王薇，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：刘劲凯，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 被告：浙江丽水华侨饭店股份有限公司。住所地：丽水市莲都区丽阳街**。统一社会信用代码：91331100769603425N。 法定代表人：郭胜华，董事长。 原告武丽剑为与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院受理后，由审判员黄野松独任审判，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘劲凯到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告武丽剑诉称：被告以出售后返租的模式出售房屋。2019年5月4日，原、被告签订了《经营性酒店房屋转让合同》和《经营性酒店房屋返租合同》。《经营性酒店房屋转让合同》约定：原告购买乙方所有的位于丽水市莲都区丽阳街651号丽水华侨开元名都大酒店2222元房屋，建筑面积55.16平方米；房屋价款为943765元；房屋权属变更手续由被告代办，被告应于原告全款付清后180日内将房屋产权证书交给乙方，逾期按每日万分之五支付违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同。《经营性酒店房屋返租合同》约定：原告将上述购买的房屋返租给被告，租金按房屋价格的6%计算，年租金为56626元，在原告付清全款后第四天开始计算。合同签订后，原告于次日（2019年5月5日）付清全部房款，被告出具了收款收据，之后被告一直拖延办证，至今未将房屋产权证书交给原告。被告向原告支付了截至2019年12月31日的房屋租金。原、被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行自己的义务，原告已经按约履行了付款义务，根据该合同约定，被告应于原告全款付清后的180日内，即2019年11月1日前将案涉房屋的产权证书交给原告，否则，逾期超过90日，即2020年1月30日后，原告有权解除合同并要求被告承担返还购房款、支付违约金的责任。同时，《经营性酒店房屋返租合同》是以前述转让合同为基础的，应一并解除，被告实际占用、使用该房屋，应按约支付租金。请求法院根据合同法第93、97、98条的规定，判决支持原告的诉请，维护原告的合法权益。为此，请求判令：一、解除原、被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》、《经营性酒店房屋返租合同》。二、被告返还原告购房款943765元，并支付违约金（违约金自2019年11月1日起按每日万分之五计算至款项付清之日止，暂计126000元）。三、被告支付原告自2020年1月1日起至合同解除之日止的房屋租金。后原告当庭将诉请第三项变更为：被告支付原告自2020年1月1日起至2020年9月18日止的房屋租金。 被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司未作答辩。 经审理查明：原告与浙江丽水华侨饭店股份有限公司于2019年5月4日签订《经营性酒店转让合同》各一份，约定原告（乙方）向浙江丽水华侨饭店股份有限公司（甲方）购买坐落于丽水市莲都区丽阳街651号位于丽水华侨开元名都大酒店内酒店编号2222房，建筑面积分别为55.16平方米，用途为酒店客房，房屋价格分别为943765元，价格包含房屋内装潢内饰价格；该房屋位于丽水华侨开元名都大酒店的经营范围之内。合同第二条房屋的经营属性和权利限制约定，该房屋的使用属性须符合酒店的整体规划，由买受人向浙江丽水华侨饭店有限公司出租，承租方支付租金，在本合同订立时，订立该房屋的租赁合同；在房屋所有权证备注栏内记载以下权利限制：1、自本证填发日起，本房屋的受让必须持有市外侨办和浙江丽水华侨饭店有限公司出具的“侨商回归投资人”资格证明文件方可申请房屋所有权变更登记；2、房屋所有权人行使权利时，不能违反《浙江丽水华侨饭店有限公司章程》。第四条付款方式约定，本合同订立时，乙方支付全额购房款。第五条交付期限约定，甲方应于乙方全款付清后180天内，将该房屋的产权证书交给乙方。由于乙方原因延迟办理产证，相关责任由乙方承担，由于甲方原因延迟办理产证，应在合同预定办理产证时间当天支付万分之五每天的违约金，违约日期超过90天，乙方有权提出解除合同。甲方应收到该房屋全部房款和装潢内饰款之日起后的第四天开始计付租金。第七条违约责任和争议的处理约定，乙方逾期付款的，逾期超过15日的，甲方有权依法解除本合同。本合同报丽水市外侨办审核后未能获得通过的，合同解除，双方互不担责。合同签订的同时，原告（甲方）与丽水华侨饭店（乙方）签订相应的《经营性酒店房屋返租合同》，约定甲方向乙方所购的经营性酒店房屋出租给乙方使用，返租期限以甲方与乙方签订的《经营性酒店房屋转让合同》规定的房屋交付之日起二十年为期；年租金按照成交总价6%保底收益计价，年租金为56626元，甲方全款付清后第四天计算收益，由乙方向甲方支付；2020年1月1日起，甲方除上述每年的房租金收益外，还有权取得乙方的部分经营利润，分红收益按每平方米每年的分红收益计算；支付日期在每年的6月15日、12月15日支付当年的租金。上述合同签订后，原告于2019年5月5日全额支付购房款，并由丽水华侨饭店出具收款收据给原告。后丽水华侨饭店向原告支付了案涉房屋截至2019年12月31日的租金，但至今双方未办理房屋产权变更登记手续。 另查，2016年10月11日，丽水市人民政府办公室丽办抄【2016】60号抄告单《关于推动我市侨商回归落实“侨商蜂巢”行动计划加速实施丽水华侨饭店重组项目的报告》，明确在不改变丽水华侨饭店现有结构、不改变五星级功能、不影响消防安全、不影响正常经营，以及深化重组后保持五星级酒店的整体性、功能性和安全性不变并及时补交土地出让金、接受所有约束性条款的前提下，同意丽水华侨饭店提出将丽水华侨饭店部分产权分割转让并过户到股东个人名下的方案，即对丽水华桥饭店53274.64平方米的建筑进行分割办证，共406本，其中15本办至公司名下，另外391本22337平方米办至侨商股东的个人名下（不改变土地使用权的性质）。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原、被告告身份证据、经营性酒店房屋转让合同、经营性酒店房屋返租合同、房款收据、丽水市人民政府抄告单、丽水市不动产权属信息查询及当事人庭审陈述。 本院认为，原告与被告签订的《经营性酒店房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，虽然交易标的对买受人身份有一定的限制，但其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于原告全款付清后180天内将该房屋的产权证书交给原告，即将房产变更登记至原告名下，但被告未依约履行该约定，且事实上根据现有政策，被告目前仍无法将案涉房产变更登记至原告名下，被告在销售时对所出售房产办理变更登记的限制条件应当是知晓的，其却仍与不符合条件的原告签订转让合同，并约定相应的违约条款，因此被告对合同不能按约履行应承担相应的违约责任，且原告有权解除合同。原告诉请要求与被告解除双方签订的转让合同，应予支持。案涉的返租合同与转让合同密切相关，在转让合同解除且被告未依约支付返租收益的情况下，原告诉请解除返租合同，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请的违约金，本院认为，从合同的内容看，原告对购房人需有一定限制条件的情况是明知的，因信赖被告能处理相关政策问题而购买，目前无法过户的原因也是基于此政策的限制，所以原告对不能过户的结果也应承担一定的责任。又鉴于被告已依约履行了支付租金的义务至2019年12月31日，现原告起诉要求解除合同，故对2019年12月31日前原告的违约损失，本院不再考虑。综上，本院酌情确定被告应承担的违约金以原告支付的购房款943765元为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。原告诉请被告支付自2020年1月1日至2020年9月18日的返租收益，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、解除原告武丽剑与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于2019年5月4日签订的《经营性酒店房屋转让合同》、《经营性酒店房屋返租合同》； 二、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告武丽剑购房款人民币943765元，并支付违约金（以购房款943765元为基数从2020年1月1日的起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 三、被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内按照每月4719元标准支付原告武丽剑自2020年1月1日起至2020年9月18日止的返租收益； 四、驳回原告武丽剑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14725元，减半收取7362.5元，由原告武丽剑负担200元，被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司负担7162.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 黄野松 二〇二〇年十月二十九日 代书记员 何 烨