杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初4374号 原告：杭州利坤投资发展有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区石祥路**。 法定代表人：金国华。 原委托诉讼代理人：陈畅。 现委托诉讼代理人：周颖。 被告：周班成，男，汉族，1991年2月20日出生，住浙江省磐安县。 原告杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）与被告周班成房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月16日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序，由审判员杜建平独任审判，并于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告利坤公司的委托诉讼代理人周颖、被告周班成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告利坤公司提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间的租赁合同于2019年1月3日正式解除；2、请求法院判令被告支付2018年2月24日至2019年1月3日的租金44591元、综合管理费23426元，营业管理费3683元，促销费1139元（按第一租赁年度日租金229.67元、第二租赁年度日租金247.33元、日综合管理费106元，营业管理费500元/月，年促销费10000元计算），电费3431.69元，共计76270.69元，因此产生滞纳金250459元（暂计算至2020年5月27日，实际以缴清租金及相关费用之日为准）；3、请求法院判令被告支付因乙方违约导致解除合同的违约金人民币31800元，以租赁合同约定当年度三个月租金与综合管理费之和计算；4、请求法院判令被告承担逾期占用费：360400元（暂计算自2019年1月4日至2020年5月27日，实际以返还房屋之日止，按日租金与综合管理费之和的二倍计算）；5、请求法院判令被告承担后续原告将商铺恢复原状的费用7950元；6、请求法院判令被告支付装修优惠租金人民币6890元；7、请求法院判令被告立即将其公司注册地址迁出租赁房屋；8、请求判令被告支付预期可得租金损失20670元；9、原告没收租赁保证金21200元；10、本案诉讼等费用由被告承担。 事实与理由：2017年8月30日原告与被告签订商铺租赁合同以下简称租赁合同，被告承租原告位于杭州新天地中心项目铺号为5024的商铺，面积为53平方米，租赁期为2017年11月1日至2019年10月31日，其中2017年11月1日至2018年10月31日的租金为6890元/月，2018年11月1日至2019年10月31日的租金为7420元/月，综合管理费为3180元/月，按年支付促销费10000元/年，营业管理费为500元/月。被告向原告交付租赁保证金人民币21200元，以保证合同顺利履行。根据租赁合同约定，被告应于2018年2月24日前支付2018年2月24日至2019年1月3日间的租金，经原告多次催促，截至2019年1月3日，被告均未按约支付，原告按合同约定强制闭店。鉴于此，原告于2019年1月9日向被告发出书面通知自2019年1月3日起解除双方租赁合同，并要求被告承担违约责任。但被告拒绝沟通，截止至今被告拖欠的租金、违约金、占用费等仍未予支付。 被告周班成答辩称：首先，新天地的商场有欺骗我们入驻的嫌疑。他们的运营团队中间集体离职。在我们入驻这家店商场的时候，原告告知我隔壁店铺和前面店铺，全部都已经租赁出去，也会马上开始装修，但直至我店铺被强制关闭，隔壁和前面这些店铺全部都没有开业，这严重影响我店铺的经营。第二，商场经营不善十分冷清，整个商场就只有1月份跟12月份过年的时候生意好，但是商场没有考虑到我们每家店铺的实际运营情况，就强制闭店，给我们造成了损失。之前原告跟我们协商说给予免租期，后来又反悔，不免租了，还说我们逾期缴纳他们的费用。第三，我的诉求，就是想正常撤店。因为我在店面里面还有很多西装和设备，已经在店里压了两年了。希望原告能履行他们免租期的承诺，并且正常归还我店面里的设备以及服装，还有一些财产。最后一点就是原告提到的滞纳金以及管理费用，被告认为没有法律依据。2018年12月，原告曾找我洽谈租金，但是原告在没有提前通知的情况下在1月3号强制把我的店面给关闭掉了，给店面上锁。被告认为原告的做法是存在违约的，合同正式解除也没有通知过我。2019年1月被告就没有在商场之内营业了。原告主张的滞纳金和管理费也超出正常范围，希望原告可以让我们正常撤店，欠的租金应当计算到正常离店的时候，也给予曾经承诺的免租期。 原告利坤公司为证明其事实主张，向本院提供商铺租赁合同、关于解除商铺租赁合同告知函及投递信息、在租赁地址注册的营业执照、店铺拆除及垃圾清运报价单、新天地开业网上信息截屏等作为证据。被告对原告提交的关于解除商铺租赁合同告知函附投递信息表示未收到过，对店铺拆除及垃圾清运报价单真实性有异议，对其余证据真实性无异议。本院经审核并结合双方质证意见后认为，原告提交的证据中店铺拆除及垃圾清运报价单真实性无法核实，本院不予确认；原告提交的其余证据真实合法，对其待证事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2017年8月30日，利坤公司（甲方、出租方）与周班成（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，就杭州新天地购物中心项目铺位号为XTD-5024的商铺租赁达成一致意见。双方约定：该商铺暂定套内建筑面积53平方米；本合同租赁期为2年，合同期为2017年11月1日至2019年10月31日；自该商铺交付日起，乙方可享有30日免租装修期，免租装修期结束之次日为计租日；第一计租年度月固定租金为6890元，第二计租年度月固定租金为7420元，租金每三个月为一个支付期，先付后租；租赁期（含装修免租期）内，乙方应按每月3180元的标准向甲方支付当月的综合管理费；乙方应按本合同约定支付租金、综合管理费和其他费用，逾期支付超过三日的，自第三日起至第十五日，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之二向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；如逾期支付超过十五日的，自第十六日起至第三十日期间，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠款总额的千分之五向甲方支付滞纳金；若乙方逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过三十日，甲方无需催告乙方且有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方返还乙方已付之保证金及其他费用并还应向甲方支付相当于租赁当年的三个月租金加综合管理费之和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。如乙方逾期支付租金、综合管理费和其他费用超过三十日的，自第三十一日起，甲方有权停止该商铺水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担；在乙方欠付租金、综合管理费和其它费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于承租房产内的货物、财物转移出承租房产；因乙方逾期支付费用导致甲方选择解除合同的，乙方同意放置的货物、财物直接抵扣所欠费用，甲方有权单方处置；乙方应在本合同签署后的5日内向甲方支付21200元整作为商铺租赁保证金；在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应在5日内将该商铺恢复原状后交还给甲方，并将通向购物中心及该商铺各部分钥匙（如有）交还甲方；未经甲方书面同意逾期占用该商铺，且未能在上述约定5日内搬离该商铺的，每逾期一日，乙方应按日租金加综合管理费之和的2倍向甲方支付违约金，同时乙方应承担逾期占用期间内所发生的公共事业费，乙方将被视为自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担。 2017年11月24日，新天地购物中心正式开业。周班成足额支付了保证金及2017年11月24日至2018年2月24日期间的租金、综合管理费。自2018年2月24日起，周班成未足额向利坤公司支付租金、综合管理费。2019年1月3日，利坤公司以周班成拖欠租金为由关闭涉案店铺并关闭电闸。2019年1月7日，利坤公司向周班成寄发《关于解除〈商铺租赁合同〉的告知函》一份，言明双方之间的租赁合同于该函送达之日正式解除，并要求周班成于收函后七日内支付拖欠的租金、综合管理费、逾期滞纳金、违约金等，并于2019年2月25日前按照约定标准返还租赁店铺等。该函于2019年1月9日在浙江金华市磐安县被签收，物流显示他人签收。 本院认为，原告利坤公司与被告周班成之间的《商铺租赁合同》经双方当事人自主磋商后达成，系当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。庭审中，双方当事人对涉案《商铺租赁合同》于2019年1月3日解除无争议，故本院确认上述合同于该日解除。原告利坤公司主张被告周班成尚欠2018年2月24日至2019年1月3日期间的租金44591元、综合管理费23426元、营业管理费3683元、电费3431.69元，被告周班成对租金、综合管理费及营业管理费的金额无异议，故本院对租金44591元及综合管理费23426元、营业管理费3683元予以支持，原告主张电费但未能提供电费缴费单，也未在解除合同通知缴费的告知函中提及电费，故对原告利坤公司主张的电费本院不予支持。鉴于被告周班成存在逾期支付租金、费用的违约情形，原告利坤公司有权要求被告周班成就欠付的租金、综合管理费支付相应的逾期滞纳金，并支付因此提前解除合同产生的违约金。关于滞纳金，因双方约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为按照每日万分之三计算，本院酌情将滞纳金的起算点统一为合同解除之日，自2019年1月3日起至2020年5月27日以欠付的租金、综合管理费为基数，滞纳金金额应为（44591+23426）×3÷10000×510天=10406.6元。关于违约金，根据合同约定，承租方逾期不支付租金、费用超过三十日的，出租方有权没收保证金并要求承租方支付相当于三个月租金与综合管理费之和的违约金。综合考虑被告周班成的违约事实、合同约定的租赁期限、实际租赁期限、商场的实际经营情况等情形，本院对原告利坤公司主张的三个月租金与综合管理费之和的违约金即31800元予以支持，本院对原告利坤公司主张的促销费、没收保证金、预期可得租金损失、装修优惠租金损失均不再支持。同时，在双方之间合同解除的情况下，被告周班成交纳的保证金21200元宜用于抵扣其欠付的款项。关于逾期占用费的主张，原告利坤公司于2019年1月3日关闭涉案店铺并关闭电闸，导致被告周班成至今无法正常撤店，原告利坤公司在涉案店铺由其实际控制的情况下，怠于行使收房权利，未采取适当措施防止损失扩大，对此应自行承担相应责任，故本院对其主张的逾期占用费不予支持。关于原告主张的商铺恢复原状的费用，因该部分费用尚未实际发生，故本院不予支持。关于原告要求被告将公司注册地址迁出租赁房屋的诉请，因不属于法院受理范围，故本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州利坤投资发展有限公司与被告周班成签订的《商铺租赁合同》于2019年1月3日解除； 二、被告周班成于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司租金44591元、综合管理费23426元、营业管理费3683元； 三、被告周班成于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司滞纳金10406.6元（暂计算至2020年5月27日，此后以所欠租金、综合管理费之和为基数按照每日万分之三计算至租金、综合管理费清偿之日止）； 四、被告周班成于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司违约金31800元；在以被告周班成缴纳的保证金21200元抵扣该项给付义务后，被告周班成实际应支付原告杭州利坤投资发展有限公司违约金10600元； 五、驳回原告杭州利坤投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11556元，减半收取5778元，由原告杭州利坤投资发展有限公司负担5088元，由被告周班成负担690元。 原告杭州利坤投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告周班成于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 杜建平 二〇二〇年十月十二日 法官助理     万璐 兼书记员