甘肃省白银市平川区人民法院   民事判决书   （2020）甘0403民初1860号   原告：高某1，住白银市。   原告：高某2，住白银市。   原告：张某，住白银市。   被告：王某1，住白银市。   被告：白银市平川区玛雅房地产经纪有限公司。   法定代表人：王某2。   委托诉讼代理人：焦某。   原告高某1、高某2、张某与被告王某1、白银市平川区玛雅房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某1、高某2、张某与被告王某1、白银市平川区玛雅房地产经纪有限公司委托诉讼代理人焦某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   高某1、高某2、张某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付违约金74800元；2.请求法院判令被告双倍返还原告所购商品房面积误差比超过3%部分的房价款，共计65578元；3.请求法院判令第三方中介退还支付的中介费，共计7480元。并支付自6月7日至给付的利息700元，共计8180元；4.请求法院判令被告及第三方中介赔偿原告损失（交通费、材料复印费等）共计5000元；5.请求法院判令被告及第三方中介承担本案诉讼费用1694.69元。以上五项费用总计154549.69元。事实与理由：2020年6月7日，原告与被告及第三方中介签订了《房屋买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。根据合同约定，该商品房中所提到的房屋面积为122平方米，可实际房屋面积为116.83平方米。我国的《商品房销售管理办法》第二十条中有明确的规定：面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告多次找被告协商，被告不履行退还多收购房款义务。在询问第三方中介关于面积误差问题时，第三方拿出了当时卖家提供的装修协议。第三方并没有按照国家规定的方式，在买卖房屋时检查对方的房产证，只是检查了不具备法律效力的装修协议，就直接判定了房屋的面积。因为第三方工作失误，间接给原告带来了损失，在询问第三方中介机构为什么不检查对方房产证时，第三方中介告诉原告，该商品房在买受人办理房产证之前，是不具备房产证的。根据国家法律规定，房产交易必须办理产权过户，所以业主在没有取得房产证之前，没有权利对该房产进行处理，包括将它委托给中介转卖。综上所述，原、被告及第三方中介机构签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。被告交付使用的商品房实际建筑面积小于合同约定的面积，面积误差比超过3%造成的损失，合同约定的退还多收购房款和双倍返还买受人购房款条件已经成就，被告不按约定赔偿原告的损失，已构成违约。现原告诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。   王某1辩称，涉案房子我在2020年3月份就交给了中介公司，也就是本案另一被告，在6月份至7月份我们就成交了。在成交的过程中原告通过先看房后验房，在更名的时候我们双方去忠恒公司售房部把名字换过来了，我们没有权利办理更名。房屋面积在售房部更名的时候大家都是知道的，在房屋面积上双方都按了手印，但是原告没有提出异议，房款在更名后也全部交清了，是748000元。我认为我的行为不构成违约，如果房子的面积不对，原告当时就应该提出异议，并且原告就不应该和我达成协议。   白银市平川区玛雅房地产经纪有限公司辩称，合同是三方签字确认的，我们合同上的房屋面积是根据甲方提供的面积写的，当时双方都在场，涉案房子是抵账房，至于抵账的过程我们不能参加。房子当时没有房产证，只能签订房屋买卖协议，到2020年6月底之前我们三方所有房屋手续都办完了，合同中约定更名当天尾款一次性付清，付完后这个事情也就结束了。办理房产证之前合同中都写明了房屋面积，现在所有的手续全部办理完毕了，原告提出面积有问题，对此我们公司有异议。   本院经审理认定事实如下：王某1委托房屋中介机构白银市平川区玛雅房地产经纪有限公司出售其位于白银市××区房屋，中介费用由成交双方按照房屋成交价格的1%支付。2020年6月7日，以王某1为卖方（甲方），以高某2、张某为买房（乙方），双方签订了《房屋买卖合同》，王某1将其位于白银市××区面积122㎡的房屋以748000元出售给高某2、张某。合同中约定甲、乙任何一方违约则对方有权要求按本合同成交价格的10%支付违约金。后双方办理了该房屋的更名及交接手续，高某2、张某将该房屋登记在其女儿高某1名下，并向王某1付清了全部房款748000元。房屋成交后，王某1、高某2各自支付白银市平川区玛雅房地产经纪有限公司中介费7480元。   另查明，位于白银市××区房屋原为甘肃忠恒房地产开发集团有限公司给他人的顶账房，实际面积只有116.83㎡，由他人转让给了王某1及王某1儿子王延博，转让价格3800元/㎡。王某1将该房屋装修好后，连同家具以748000元的价格转让给了高某2、张某。2020年6月24日，高某1与甘肃忠恒房地产开发集团有限公司就该房屋办理手续时签订了《商品房买卖合同》，合同中的房屋价格为3800元/㎡。   认定上述事实的证据有《房屋买卖合同》、房产证复印件、收款收据、收据、转让协议、《平川区商品房买卖合同》以及双方当事人的当庭陈述予以证实，上述证据经本院审查内容真实，来源合法，对其证明效力本院予以认定。   本院认为，王某1与高某2、张某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同内容履行合同义务。现双方已完成了房屋更名及全部房屋交接手续，高某2、张某也按照合同约定向王某1付清了全部房款。对于房屋的面积差问题，因王某1与高某2、张某签订的《房屋买卖合同》中约定房屋面积为122平方米，而实际面积只有116.83平方米，王某1作为出卖方构成违约，故除应返还5.17平方米的房屋差价外，还应承担相应的违约责任。高某2、张某、高某1主张根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因商品房买卖合同的一方为房地产开发企业，并不适用于本案，故本院对高高某2、张某、高某1双倍返还房款的主张不予支持。王某1转让给高某2、张某的涉案房屋总价款748000元中包含了房屋的装修及家具等附属物费用，双方在签订合同时未明确约定房屋及装修等附属物的各自价格，现双方也未就上述各部分达成一致意见，本院根据王某1当时购买涉案房屋时的价格及高某1与甘肃忠恒房地产开发集团有限公司签订房屋买卖合同中的房屋价格，认定涉案房屋价格为3800元/㎡。据此，王某1应返还给高某2、张某、高某1的房屋面积差价为19646元（3800元/㎡×5.17㎡）。合同中双方约定违约责任按房屋价款的10%支付，该约定过分高于造成的损失，本院不予支持。根据公平原则及本案的基本情况，本院酌定由王某1向对方支付违约金5000元。高某2、张某、高某1主张交通费、材料费等损失，但未提供相关证据证明，故本院对该项主张不予支持。白银市平川区玛雅房地产经纪有限公司作为中介方，在此次交易过程中没有严格审查房屋实际情况，未尽到注意及审查义务，给高某2、张某、高某1造成了一定的损失，故应承担相应的违约责任。考虑到房屋已成交，故本院酌定由其向高某2、张某、高某1支付违约金5000元。高某2、张某、高某1主张中介费利息没有依据，本院不予支持。   综上所述，对高某2、张某、高某1的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二十九条第二款、第一条之规定，判决如下：   一、王某1返还高某1、高某2、张某房款19646元，于本判决生效后十日内付清；   二、王某1支付高某1、高某2、张某违约金5000元，于本判决生效后十日内付清；   三、白银市平川区玛雅房地产经纪有限公司支付高某1、高某2、张某违约金5000元，于本判决生效后十日内付清；   四、驳回高某1、高某2、张某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3386元，减半收取1693元，王某1负担208元，白银市平川区玛雅房地产经纪有限公司负担50元，高某1、高某2、张某负担1435元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。   审判员 石福荣     二〇二〇年十月十五日   （法官助理 张彩梅   书记员 孙晓娇