安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4730号 原告：淮南市阳光物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路****楼**，统一社会信用代码913404007901297134。 法定代表人:吴超,该公司总经理。 委托诉讼代理人：王建勋，男，汉族，1968年2月17日出生，住安徽省淮南市田家庵区，系该公司客服经理。 被告：张**，男，汉族，1974年12月20日出生，本市人，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：杨玉松，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。 原告淮南市阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）诉被告张**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告淮南市阳光物业管理有限公司的委托诉讼代理人王建勋到庭参加诉讼，被告张**的委托诉讼代理人杨玉松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮南市阳光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费用10411.9元（自2009年1月1日始，至2020年7月31日止，72.1元/月*139月数+2008年欠360元+30元=10411.9元）；2、判令被告支付违约金1041元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告是淮南市田家庵区优山美地小区的物业管理服务公司，被告系该小区业主。原告已对优山美地小区进行了规范的物业服务，投入了大量的人力、物力，为全体业主创造了优美的生活环境。绝大部分业主均能按时交纳物业费用，但被告自2009年1月1日开始至2020年7月31日止，共拖欠原告物业服务费及违约金合计11452.9元。原告每年均多次上门做工作、贴催款通知，但被告仍多方推诿，没有支付物业服务费，严重侵害了原告的合法权益，现依法起诉，请求法院依法判决并支持原告的诉讼请求。 被告张**辩称：1、原告主张物业费的部分诉讼请求超过诉讼时效，根据法律规定，诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，因此，物业服务企业请求业主交纳物业的诉讼时效为三年，超过三年诉讼时效部分的物业费，人民法院应该不予支持。因此，2017年7月31日之前的物业费已经超过诉讼时效，请求法院将超过的部分予以驳回；2、原告未完全履行物业服务合同，不应足额收取物业服务费；3、不履行维护公共设施的义务，《优山美地前期物业服务合同》明确约定了原告负有维护公共设施的义务，但小区内的各种公共设施出现故障，甚至毁坏。业主多次找物业交涉，要求维修，物业一直置之不理；4、原告应当保障消防设施设备运转正常，原告非但不履行该项法定义务，甚至破坏消防设施，使整个小区的消防安全得不到保障；5、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来了诸多不便，根据合同有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用；关于滞纳金，明显违背公平原则，且双方并未明确约定物业费的交纳期限，原告也未明确滞纳金的计算方式，而且原告在服务期间其所提供的服务确实存在部分瑕疵，被告认为违约金的请求不应得到支持。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但原告通过招标、中标的形式与淮南市新集置业有限公司签订优山美地小区《前期物业服务合同》，根据此合同对优山美地小区提供了物业管理，形成了服务和被服务的关系，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。协议履行期间，阳光物业公司依约提供了物业服务，被告张**作为业主，在接受阳光物业公司提供的物业服务后，阳光物业公司主张按照每月每平方米0.48元的标准计收物业费系经物价部门核定，符合法律规定。被告辩称超过诉讼时效的问题，本院认为，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用履行期限届满之日起计算三年，因此，只有物业公司撤离所服务的小区超过三年未向业主主张物业费时，才可认定超出诉讼时效。故被告辩称物业费的部分诉讼请求超过诉讼时效，本院不予支持。本案中被告举证提出原告在物业服务中存在的公共设施故障、占用消防通道等问题，证明原告提供的服务存在瑕疵，但不能以此为由拒绝支付物业费。由于被告对所欠物业费数额没有异议，故原告要求支付物业费10411.9元（72.1元/月*139月数+2008年欠360元+30元=10411.9元）的诉请，本院依法予以支持。关于阳光物业公司主张违约金问题，虽然按照合同约定，被告因没有及时缴纳物业费，依法应当承担违约金，但鉴于原告在提供物业管理期间，没有提供良好的物业服务，被告及部分业主对此意见较大，故对原告要求被告支付违约金1041元的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告张**于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市阳光物业管理有限公司自2009年1月1日至2020年7月31日期间物业服务费10411.9元（含2008年拖欠390元）； 二、驳回原告淮南市阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费86元，减半收取计43元，由被告张**负担。 本判决为终审判决。 审判员  杜晓峰 二〇二〇年十月二十七日 书记员  周广霞 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。