河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4649号原告：陈明，男，汉族，1971年1月21日出生，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：刘昱良，河南新雅琪律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：靳文涛，河南新雅琪律师事务所实习律师，特别授权。被告：新乡市红旗区金之门派对娱乐会所，住所地新乡市新二街与金穗大道交叉口东南角宝龙广场，统一社会信用代码92410702MA43796J39。经营者：杨学武，男，汉族，1975年12月21日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：杨景，河南牧野律师事务所律师，特别授权。被告：麻毓峰，男，汉族，1975年11月13日，住河南省登封市。原告陈明与被告新乡市红旗区金之门派对娱乐会所（以下简称金之门会所）、麻毓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈明的委托诉讼代理人刘昱良、靳文涛，被告金之门会所委托诉讼代理人杨景，被告麻毓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈明向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年9月签订的《商铺租赁合同》已于2020年7月8日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金71350元（自2020年4月1日起至2020年7月8日合同解除之日）；3、判令被告向原告支付房屋占用费，房屋占用费按照每月21842元的标准计算，自2020年7月8日起计算至被告返还案涉房屋止；4、判令被告向原告支付拖欠的2020年6月、7月两个月的物业服务费7638.04元及水电费，2020年8月1日起至被告返还案涉房屋之日止新产生的物业服务费及水电费继续由被告承担并支付给原告；5、判令被告将案涉租赁房屋恢复原状（恢复为毛坯状态）并腾空后返还原告；如被告拒不将案涉租赁房屋恢复原状，则由被告将案涉租赁房屋恢复原状的费用支付给原告；6、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告委托诉讼代理人对第二项诉请补充称，71350元=21842元/月×3个月+21842元/月÷30天×8天；第三项诉请房屋占用费21824元/月即每月租金；第四项诉请变更为被告从2020年9月21日至返还房屋之日止支付原告物业费。关于电费，因未实际发生故己方不再主张；关于水费，己方庭后核实。事实与理由：2017年9月25日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将新乡市宝龙环湖商业街3-4号102号商铺出租给被告，租赁期限为3年，并约定2019年10月1日至2020年9月30日期间租赁单价为50元/㎡，即每月租金合计为人民币21842元，租金分两次交清，每半年交一次，金额为131052元。即被告应在2020年3月31日交纳租金131052元，但被告至今未向原告交纳租金。另得知，被告也未向物业公司交纳物业服务费7638.04元，物业公司已向原告催要2020年6月、7月两个月的物业服务费7638.04元，因此被告拖欠租金、物业费的行为已严重违法合同约定。2020年6月21日，原告委托律师向被告发出律师函，催促被告及时交纳租金和物业费。被告在收到律师函后，仍未在规定的时间内履行义务。鉴于被告严重的违约行为，已使得合同目的无法实现，根据合同法的相关规定，原告于2020年7月8日向被告送达《解除合同通知书》，通知被告即日起解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告在收到《解除合同通知书》后七日内腾退房屋、付清费用。被告接到《解除合同通知书》仍不履行义务，未在规定期限内向原告返还房屋，付清房费。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告金之门会所当庭向本院提交书面答辩状称，一、被告麻毓峰系金之门会所店长，所租赁房屋用于金之门经营，其履行的是职务行为，故其不是本案适格主体，依法应当驳回对麻毓峰的起诉。二、涉案租赁合同可以解除，但不认可原告解除合同通知书及解除时间，合同解除的原因在于因疫情导致客观情况发生变化，解除时间应以判决时间为准。三、新冠疫情系不可抗力，因新冠疫情造成被告遭受重大损失，依法应当免除被告2020年4-6月房租。四、2020年6月30日之后的租金，因根据相关部门要求，被告接纳人数不能超过核定座位的50%，不能正常经营，发生情势变更，且租赁合同约定租金明显过高，故根据公平原则依法应变更原租金为每月减半收取。五、被告不欠水费、电费、物业费。金之门会所总共租用6个房东的房屋用于经营，经营中没有用陈明商铺的水，用的是商铺号3-4#401房东宁洋以及商铺号3-4#413房东王新霞的水。关于电费，己方是提前预存电费储存在电卡中，故不存在拖欠电费的情况。六、原告应当为被告开具所有租金交纳的发票。七、原告扣留被告房屋押金2万元，未退还。另外，涉案房屋无需恢复至毛坯状态，签订涉案合同之时原告同意己方装修，对于不能移除的装修应由出租人加以利用。被告麻毓峰当庭辩称，自己系金之门的经理，当时只是授权委托自己签订涉案合同，故不应由自己承担；涉案主体是金之门会所并非自己，应驳回原告对其本人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.关于原告陈明提交的证据。1）原告陈明提交的房产证及KTV照片。被告金之门会所称对其真实性无异议，但是不能证明己方改变了房屋的建筑结构。庭审后，审判人员与原、被告三方到涉案房屋进行现场勘验，经原、被告核对3-4#楼102室房产证房屋结构图，双方确认1层、2层中102室与101室相邻墙体，102室与112室、113室相邻墙体改动；3层中2层与3层相邻楼梯、101室与102室相邻墙体改动。故本院确认该两组证据的真实性及原告的证明目的。2）原告陈明提交的律师函及快递单据、解除合同通知书及快递单据。被告金之门会所称对该两组书证的真实性均有异议，对其内容不予认可，但承认收到了律师函，认可快递单据上签收人孟祥杰是金之门的员工。本院经审查，确认该两组书证的真实性及原告陈明的证明目的。3）原告陈明提交的商品房买卖合同附件三。被告金之门会所称该合同未加盖骑缝章、没有页码，对其真实性不予认可。本院经审查认为，原告已完成了举证证明涉案房屋系自己所有以及涉案房屋装饰设备标准的责任，在被告没有反向证据推翻的情况下，本院对该书证的真实性及原告陈明的证明目的予以认可。2.关于被告金之门提交的证据。1）被告金之门提交的微信聊天记录。原告陈明称对其真实性无异议，对其证明目的有异议。本院确认该组证据的真实性，但对被告的证明目的将结合双方当事人的当庭陈述及本案其他证据予以综合评定。2）被告金之门提交的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》。原告委托诉讼代理人称对其真实性无异议，对其证明目的有异议，因己方商铺并非国有房屋，不适用免除3个月房屋租金的方案。本院确认该组证据的真实性，但对被告的证明目的将结合双方当事人的当庭陈述及本案其他证据予以综合评定。3）被告金之门提交的物业费交纳票据及水费条。原告委托诉讼代理人称对物业费交纳票据的真实性认可，己方要求被告支付物业费交付到返还房屋之日止；水费账单显示的户名为宁洋、王新霞，并非陈明。法庭当庭要求原告委托诉讼代理人向陈明核实关于涉案房屋物业费的交纳截止时间、被告是否使用原告方水表产生水费，如产生水费，金额是多少，并于庭审后2个工作日书面回复法庭，逾期不回复，则视为对被告陈述及举证的认可。因原告方未按法庭要求在规定时间内书面回复法庭，故本院确认该组证据的真实性及被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月25日，原告陈明（甲方、出租方）与被告金之门会所（乙方、承租方）的代理人麻毓峰签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方将新乡市宝龙环湖商业街3-4号楼第一层102号商铺出租给乙方，商铺建筑面积合计436.84㎡，乙方承租用于经营娱乐-KTV；租赁期自2017年10月1日至2020年9月30日；2017年10月1日至2018年9月30日租金单价35元/月/㎡,即月租金15289.4元；2018年10月1日至2019年9月30日租金单价40元/月/㎡,即月租金17473.6元；2019年10月1日至2020年9月30日租金单价50元/月/㎡，即月租金21842元；每年租金分两次交清，每半年交一次，租金按公历月份计算，乙方须于每月10日前以现金或银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定账户；乙方于签署本合同时预付首次租金，首次租金为约定计租日起至次月月末的租金即2017年10月1日至2018年3月31日租金。乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备，相关费用由乙方承担；乙方的装修作业不得影响该商铺整体建筑的框架结构，不得影响其安全性为准，在此基础上可以进行必要修改；乙方装修、改造及设施设备的安装使用等，不得影响其他相关联物业的使用或功能，否则恢复原状，并承担相应责任；保证金、双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付总金额20000元给甲方作为租赁保证金。签订合同后，被告金之门会所开始承租该商铺经营。自2020年4月1日起，被告金之门会所未按约支付租金。被告金之门会所已将该租赁商铺的物业费缴纳至2020年9月，涉案房屋用电为预付费插卡，没有因用水产生费用。截止本案庭审，该商铺仍由被告金之门会所经营使用。另查明之一，2020年1月23日，因受新冠肺炎疫情影响，被告金之门会所停止营业。2020年5月16日，被告金之门会所复工复产时因需等待公安机关复查被叫停。2020年6月12日，被告金之门会所恢复经营。另查明之二，2020年5月14日，新乡市文化广电和外事旅游局发布《关于有序推进文化市场经营场所复工复产的通知》，要求互联网上网服务营业场所、歌舞娱乐场所、游戏游艺场所、营业性演出场所等文化市场经营单位采取预约、限流等方式有序复工复产；娱乐场所，接纳人数不得超过审批核准人数的50%，每个包间就坐标准不得超过核准人数的50%。另查明之三，2020年9月29日，审判人员与原告陈明的委托诉讼代理人、被告金之门会所的委托诉讼代理人及被告麻毓峰一同到金之门会所进行现场勘验。经过勘验，原、被告双方当事人核对3-4#楼102室房产证房屋结构图，双方确定被告金之门会所对原告陈明所有的房屋3-4#楼102室结构改变如下：1层、2层改动分别为：102室与101室相邻墙体，102室与112室、113室相邻墙体；3层改动为：2层与3层相邻楼梯、102室与101室相邻墙体。本院认为，原告陈明与被告金之门会所签订的《商铺租赁合同》不违反法律规定，为有效合同。合同中，双方对租金标准、交纳时间、租期等作出了明确约定，应系双方真实意思表示，被告金之门会所抗辩租金过高理由不能成立。被告金之门会所自2020年4月1日起欠付租金，事实清楚，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告陈明有权要求解除合同。因原告陈明在2020年7月8日已经向被告金之门会所发出解除合同通知书，但被告金之门会所收悉后一直就房租减免事宜与原告陈明进行交涉，在本案2020年9月21日庭审时被告金之门已作出同意解除涉案合同的意思表示，故本院对陈明主张确认涉案合同已于2020年7月8日解除的诉请予以支持。合同解除后被告金之门会所应当终止与原告陈明之间的租赁合同关系、返还案涉租赁房屋。原告陈明在其诉请中要求将涉案房屋恢复至毛坯状态与双方所签订合同的内容不相符，庭审后经过现场勘验，原、被告双方对3-4#楼102室的结构改变达成一致意见，故本院仅对1层、2层改动的102室与101室相邻墙体，102室与112室、113室相邻墙体；3层改动的2层与3层相邻楼梯、102室与101室相邻墙体恢复到与相邻房产区分的状态予以支持。对于欠付的租金，金之门会所抗辩其经营因受到新冠肺炎疫情影响无法营业、遭受重大经济损失，应当免除2020年4-6月的租金，并对7月起的租金予以减免。因案涉房产属于原告陈明个人所有，并无相关法律或政策规定必须减免，被告金之门会所该项抗辩缺乏法律或政策依据。但是，被告金之门会所的经营确实受到不可抗力的影响遭受了损失，完全按照双方合同约定确定欠付租金金额，对被告金之门会所显失公平。对此，本院基于法律规定的公平原则，参照河南省发展和改革委员会等八部门2020年6月20日下发的《关于印发〈关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案〉的通知》中，对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金的规定，酌定被告金之门会所2020年4月1日至7月8日应付租金金额为5824元（21842元÷30天×8天），并自2020年7月9日起至实际返还房屋之日止，应当按照月租金21842元的标准支付房屋占用费。对于被告金之门会所抗辩的20000元保证金予以退还，庭审中，原告委托诉讼代理人称不清楚需庭后核实，若逾期未书面回复视为对被告金之门会所抗辩内容的认可，因原告方在庭审后未按照要求书面回复法庭，本院对其该项抗辩予以采信。因被告麻毓峰系被告金之门会所的经理，其是以被告金之门会所的名义与原告陈明签订涉案合同，且有被告金之门会所出具的授权委托书，故被告麻毓峰的行为系职务行为，其从事的一切法律行为的效果归属于被告金之门会所，被告麻毓峰并非本案适格主体，本院对于原告陈明主张其承担相关责任的诉请不予支持。综上所述，本院对陈明的诉讼请求予以部分支持，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认陈明与新乡市红旗区金之门派对娱乐会所于2017年9月25日签订的《商铺租赁合同》已于2020年7月8日解除；二、新乡市红旗区金之门派对娱乐会所于本判决生效之日起三日内支付陈明租金5824元；三、新乡市红旗区金之门派对娱乐会所自2020年7月9日起，按照月租金21842元的标准支付房屋占用费至实际返还房屋之日止；四、新乡市红旗区金之门派对娱乐会所应交纳自2020年10月起至实际返还房屋之日止的物业服务费；五、新乡市红旗区金之门派对娱乐会所于2020年10月25日向陈明返还新乡市宝龙环湖商业街3-4号102室房产，对没有形成附合的装饰装修物品拆除时不得破坏房屋的结构，对已经改动的墙体和楼梯在返还时应当恢复原状，需要恢复原状的包括1层、2层改动的102室与101室相邻墙体，102室与112室、113室相邻墙体；3层改动的2层与3层相邻楼梯、102室与101室相邻墙体，恢复的程度为能够区分建筑物所有权；六、陈明于本判决生效之日起三日内返还新乡市红旗区金之门派对娱乐会所保证金20000元；七、驳回陈明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1775元，因适用简易程序减半收取887.5元，由新乡市红旗区金之门派对娱乐会所承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  裴梅玲二〇二〇年十月十三日书记员  王俊楠