上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初11876号原告：王梦婕，女，1988年7月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王惠雄(系王梦婕之父)，住上海市杨浦区。被告：上海德必哈库创意服务有限公司，住所地上海市虹口区哈尔滨路******。法定代表人：贾波，董事长。委托诉讼代理人：邹侠，公司员工。原告王梦婕诉被告上海德必哈库创意服务有限公司(以下简称德必哈库公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王惠雄、被告的委托诉讼代理人邹侠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王梦婕向本院提出诉讼请求：1、德必哈库公司返还租赁保证金20,683元和租金会员费15,661元(其中租金14,280元、会员费1,381元)；2、德必哈库公司赔偿王梦婕经济损失10,000元。事实和理由：德必哈库公司与王梦婕于2019年9月签订商业用房租赁合同，约定租赁房屋地址为上海市虹口区哈尔滨路XXX号XXX区XXX室(以下简称A区113室房屋)，王梦婕承租该房屋经营简餐，德必哈库公司向其提供入驻申办企业注册登记的相关材料。但申办过程中，因合同约定地址A区113室房屋不存在而未能办理注册登记，德必哈库公司此后提供的虚假租房合同仍不符合工商注册登记要求，其具有过错应承担相应责任。且系争房屋产证上的房屋用途为仓储，无法办出相关证照。双方签订租赁合同后，按照合同约定交房需要有资产交接书，但因房屋内堆放了物品导致无法交房，实际也未能完成交付，交付房屋是哪一间王梦婕也不清楚。双方协商解除合同时，德必哈库公司利用其优势地位的格式条款强势扣除了王梦婕预交的租赁保证金及租金、会员服务费，损害了王梦婕的合法权益。解约协议有效，但协议第2条为格式条款，应认定无效。现王梦婕主张的经济损失为信赖利益损失。故起诉。被告上海德必哈库创意服务有限公司辩称，德必哈库公司已经交付房屋，不存在虚设地址注册的情况，王梦婕自身放弃完成注册事宜导致未能注册成功。上海市虹口区哈尔滨路XXX号是历史建筑，因历史原因，实际物理分割和工商备案的物理分割有所不同，A座113室是现场标注的室号，所以租赁合同上写的是A座113室，而工商备案的室号与物理现状无法一一对应，向王梦婕提供的办理工商注册地址为3幢3112室，但不影响其正常办理证照，同时期其他室号已办出相关证照。德必哈库公司向王梦婕提供了注册所需材料，因为王梦婕个人笔迹书写有问题，签名较为潦草，且所提供的工商备案室号面积只有十平方左右，租赁合同约定的房屋面积为100平米，所以工商局没有收下材料。德必哈库公司根据王梦婕要求重新提供了材料，但准备过程中，王梦婕提出解除合同，并于2019年9月27日达成解约协议。解约协议是双方协商签订的，不是反复适用的格式合同，应认定有效，双方已就后续处理事宜达成一致，不存在不当得利或其他损害赔偿。德必哈库公司按约本应扣除全部租赁保证金，现在扣除的金额是经过双方协商的，王梦婕对此也认可。签订租赁合同的时间是晚上，而房屋交接需要抄表，相关工作人员已经下班，故当天没有签订房屋交接书，但当晚已经交付了房屋钥匙，后应王梦婕需要德必哈库公司将房屋钥匙交给了保安。不同意原告诉请。经审理查明，上海市虹口区哈尔滨路XXX号1-10幢房屋产权人为上海牛羊肉公司，用途为仓储、房屋类型为仓库堆栈，由上海牛羊肉公司委托给德必哈库公司租赁、管理。上海牛羊肉公司出具的情况说明、平面图(即场地平面分割图、房屋分割说明)载明，哈尔滨路XXX号1-10幢作为办公楼，现已完成物理分割，如擅自改变房屋用途由上海牛羊肉公司承担一切责任。2019年9月6日，王梦婕(承租方、乙方)与德必哈库公司(出租方、甲方)签订租赁合同，约定甲方将A区113室房屋出租给乙方用于商铺(简餐)经营，建筑面积为100平方米，租期自2019年9月7日起至2021年9月30日止，租金为每平方米每天6.8元，履约保证金为41,366元；合同第2.1条约定，乙方应自行办理国家、当地政府及相关部门对其所属行业规定的所有证照、文件，如相关证照、文件办理过程中需甲方配合的，甲方同意予以配合；合同第4.3条约定，若乙方未能遵守本合同规定，未及时支付租金或其他费用或单方擅自解除本合同，乙方同意甲方不予退还履约保证金；合同第5.2条约定，乙方于2019年9月9日前支付2019年9月22日至2019年11月30日的租金47,486元；合同第6.1条约定，甲方给予乙方15天装修期，自2019年9月7日至2019年9月21日，乙方应缴纳的租金自装修期结束之日的次日起算；合同第13.2条约定，除本合同另有约定外，在合同有效期内，未经双方协商一致，任何一方不得提前终止本合同，否则应向对方支付相当于三个月租金的违约金。同日，王梦婕(乙方)与德必哈库公司(甲方)签订《wehome企业会员服务合同》，约定乙方自愿成为甲方全球服务网络的企业会员，会员期限自2019年9月7日起至2021年9月30日止，与租赁合同约定的租赁期限一致；会员服务包括物业服务及标准会员服务；会员服务费为每月2,000元；乙方应于2019年9月9日前支付2019年9月7日至2019年11月30日的第一期会员服务费5,578元；若本合同提前终止的，甲方需退还乙方依据本合同已支付但未履行的会员服务费。合同签订后，王梦婕按约支付履约保证金41,366元、2019年9月22日至2019年11月30日的租金47,486元、2019年9月7日至2019年11月30日的会员服务费5,578元。2019年9月12日，德必哈库工作人员向王梦婕发送微信称，“里面东西都清理了啊，钥匙我还是放在我们保安那哦，明天我们就要休息了”，王梦婕回复称“好的哦”。为办理证照需要，王梦婕以筹备中的上海米与叶文化传播有限公司(承租方)的名义与德必哈库公司(出租方)签订《租房合同》，载明的房屋地址为上海市虹口区哈尔滨路XXX号3幢1层3112室。德必哈库公司还向其提供了情况说明、授权委托书、产证等材料。2019年9月18日，王梦婕向上海市虹口区市场监管局申请以上海市虹口区哈尔滨路XXX号3幢1层3112室为地址注册上海米与叶文化传播有限公司。同日，王梦婕向德必哈库公司工作人员发送微信，称“你好，窗口说我这个和物业的租赁合同签字和工商材料上签字不一样，我现在要过来重新签一下租赁合同”，“我的签字不一样，一个潦草了一点”。之后，王梦婕以筹备中的上海米与叶文化传播有限公司(承租方)的名义与德必哈库公司(出租方)重新签订《租房合同》，载明的房屋地址为上海市虹口区哈尔滨路XXX号3幢1层3102,3103,3104,3105,3114,3111,3112室，面积为97平方米。2019年9月26日，德必哈库工作人员向王梦婕发送微信，称“你们材料盖章好了，那边给你们打过招呼了，你有空来拿”，王梦婕回复称，“我今天要晚一点，你能把材料拍给我看一下吗？”当日下午，德必哈库工作人员微信询问王梦婕，“我们总部刚刚有人来和我们说你们是要退租么？想了解下什么情况呢？说是投诉我们呀”，王梦婕回复称，“没有投诉你们，希望好聚好散的，解除合同”。德必哈库工作人员问，“因为注册的问题？”王梦婕回复称，“两个多礼拜围绕开店手续到处奔波，被弄得筋疲力尽，其中滋味不想多去指责，只是请多多理解妥善解除合同。”2019年9月27日，王梦婕(乙方)与德必哈库公司(甲方)签订解约协议。该份协议共计6条，其中协议第1条约定，双方约定于2019年9月27日正式解除租赁关系；第2条约定，乙方所有费用(租金物业、水电费、停车费、维修费等)计止2019年9月27日乙方需在搬离园区前全额付清，根据租赁合同中相关条款规定，甲方已收2个月租赁押金41,336元，经双方协商，甲方扣除一个月的租赁保证金作为违约金，剩余一个月租赁保证金甲方将退还乙方，计20,683元，乙方已付未使用的租金及会员服务费，甲方将退还乙方，计37,403元；第5条约定，协议的生效表明双方解除了相互间的所有权利义务，包括因签订原《租赁合同》而产生的《物业管理规定》、《安全防范责任书》以及其他任何形式的协议、补充协议等。2019年10月23日，德必哈库公司退还王梦婕58,086元。上述事实，有原告提供的租赁合同、工商登记资料、租房合同、解约协议、账单、支付凭证，被告提供的微信聊天记录、Wehome企业会员服务合同等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。王梦婕与德必哈库公司签订租赁合同后，王梦婕因未能顺利完成工商注册提出解除合同，德必哈库公司也同意解除，为此签订的解约协议系双方真实意思表示，合法有效。鉴于解约协议已对款项结算有过约定，德必哈库公司也已按约履行，现王梦婕还要求德必哈库公司退还租赁保证金、租金及会员费与约定不符，本院依法不予认可。王梦婕主张解约协议第2条为格式条款应属无效，然其未能举证证明该条款系对方为了重复使用而预先拟定的条款，且解约协议仅有6条，第2条所涉及的款项结算为其中的重要内容，双方理应对此进行了充分协商，故对其主张本院不予认可。关于经济损失，王梦婕主张其没有完成工商注册是合同上的房屋地址与工商备案地址不一致、房屋性质为仓储导致的，德必哈库公司具有过错，应赔偿经济损失，然解约协议已明确约定由德必哈库公司扣除一个月的租赁保证金作为违约金，可以认定双方已就解除租赁合同的违约责任由王梦婕承担及承担方式达成一致，且王梦婕未能举证证明没有完成工商注册的原因在于德必哈库公司，也未能举证证明其主张的经济损失实际发生，故对王梦婕的该项主张本院依法不予认可。综上所述，王梦婕主张退还租赁保证金、租金会员费及赔偿经济损失没有充分依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：驳回原告王梦婕的诉讼请求。本案受理费958.6元，减半收取479.3元，由原告王梦婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二〇年十月一日书记员  吴静文附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。