山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初2262号 原告：中国建设银行股份有限公司高密支行 负责人：王建强 委托诉讼代理人：王峰， 委托诉讼代理人：高琳 被告：张家礼 被告：赵星云 被告：山东德勤融资担保有限公司（原山东德勤投资担保有限公司 法定代表人：刘海清 委托诉讼代理人：刘来俊 被告：潍坊齐鲁国泰置业有限公司 法定代表人：孙继程 原告中国建设银行股份有限公司高密支行（以下简称建行高密支行）与被告张家礼、赵星云、山东德勤融资担保有限公司（以下简称德勤公司）、潍坊齐鲁国泰置业有限公司（以下简称齐鲁国泰公司）金融借款担保合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王峰、高琳，被告德勤公司委托诉讼代理人刘来俊到庭参加诉讼，被告齐鲁国泰公司经本院传票传唤，被告张家礼、赵星云经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 建行高密支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令张家礼、赵星云偿还住房借款本金及利息合计110738.38元，其中本金105290.55元，利息4849.78元、罚息598.05元，该数据截止到2020年3月15日，之后欠款利息和罚息按合同约定计算至张家礼、赵星云实际给付之日；2、依法判令德勤公司、齐鲁国泰公司对上述住房贷款承担连带担保责任；3、确认建行高密支行对以鲁潍房他证高密市字第××号抵押给建行高密支行的房屋享有优先受偿权；4、建行高密支行实现债权费用及诉讼费等全部由被告承担。事实和理由：2009年6月18日，张家礼、赵星云与建行高密支行签订了《个人住房借款合同》一份，由德勤公司提供担保，自愿承担连带还款责任，向建行高密支行借款人民币165000元，期限20年，时间自2009年6月18日起至2029年6月18日止。约定利率为基准利率下调30%，逾期利率在贷款利率基础上上浮50%，用于购买个人住房。双方约定借款人按等额本息还款方式按月偿还贷款本息，于2009年7月1日办理抵押登记。贷款于2009年6月18日发放后，借款人于2014年10月开始出现违约逾期还款现象，由德勤公司代垫应还贷款本息，截止至2019年10月12日，尚欠本息合计110738.38元，其中本金105290.55元，利息4849.78元、罚息598.05元，之后的利息罚息按合同约定的至欠款付清之日止。按照住房借款合同约定，如果借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。为了维护我行的合法权益不受侵害，特诉至贵院，请求人民法院判决支持建行高密支行的全部诉讼请求。 德勤公司辩称，担保属实，请求法院判令先处置借款人提供的抵押物，不足部分再由担保人承担担保责任。 张家礼、赵星云、齐鲁国泰公司未提出答辩意见。 建行高密支行围绕其诉讼请求，依法提交如下证据：1、个人住房（商业住房）借款合同一份；2、《个人住房借款最高额保证合同》一份；3、个人贷款支付凭证一份；4、鲁潍房他证高密市字第××号他项权证一份；5、个人贷款对账单一宗。对以上证据，德勤公司无异议。经审查，本院认为该证据真实、合法、且与本案有关联，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年2月10日，齐鲁国泰公司与建行高密支行签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定齐鲁国泰公司愿意为建行高密支行与债务人（因购置坐落于齐鲁纺织服装城项目所属之住房房产而与建行高密支行发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额50000000元保证。保证方式为连带责任保证。保证期间按建行高密支行对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同建行高密支行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证期间，建行高密支行根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，建行高密支行有权要求齐鲁国泰公司在该提前到期日起10个银行工作日内承担保证责任。 2009年6月18日，张家礼、赵星云、德勤公司与建行高密支行签订《个人住房（商业住房）借款合同》，约定张家礼、赵星云向建行高密支行借款165000元，用于购买坐落于高密市高密经济开发区301号9幢5层3单元401的个人住房，期限240个月，自2009年6月18日至2029年6月18日。约定贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%。借款逾期的，罚息利率在执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为按月等额本息。若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。 上述借款由德勤公司自愿提供连带责任保证，约定保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。 张家礼、赵星云以其坐落在高密市高密经济开发区301号9幢5层3单元401房产为借款提供抵押。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。借款人未足额履行到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。2009年7月1日，建行高密支行与张家礼在高密市抵押权预告登记，证号为鲁潍房他证高密市字第××号。 2009年6月18日，建行高密支行发放借款165000元。张家礼自2014年10月陆续出现逾期还款现象，截至2020年3月15日，欠贷款本金105290.55元、利息4849.78元、罚息598.05元。 本院认为，张家礼、赵星云、德勤公司与建行高密支行签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，意思表示真实一致，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。建行高密支行按约定履行了贷款义务，张家礼、赵星云应按合同约定及时偿还借款本息。根据合同约定若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。因此，对建行高密支行要求张家礼、赵星云共同偿还其借款本金105290.55元及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。 德勤公司自愿为张家礼、赵星云向建行高密支行的借款提供连带责任保证。现张家礼、赵星云逾期未偿还借款本息，德勤公司应依法对张家礼、赵星云的借款本息承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 齐鲁国泰公司与建行高密支行签订的《个人住房借款最高额保证合同》，意思表示真实一致，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因涉案房屋尚未办理抵押登记，齐鲁国泰公司应继续为张家礼、赵星云向建行高密支行的借款提供连带责任保证。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 建行高密支行主张对抵押房屋享有优先受偿权。因预告登记的本质是债权而非物权，抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权设立的请求权。只有当房屋办理初始权利登记，该抵押权预告登记转为抵押权登记后，方享有优先受偿的权利。故对建行高密支行的该项诉讼请求，本院不予支持。建行高密支行主张由被告承担其于2019年1月8日就涉案债务起诉支出的案件受理费和公告费，因与本案无关，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张家礼、赵星云共同偿还原告中国建设银行股份有限公司高密支行借款本金105290.55元，截至2020年3月15日的利息4849.78元、罚息598.05元及2020年3月15日之后的利息、罚息（以105290.55元为基数，自2020年3月16日起至实际付清款之日止，按合同约定计算），于判决生效后十日内付清； 二、被告山东德勤融资担保有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，实际承担保证责任后，有权向债务人张家礼、赵星云追偿； 三、被告潍坊齐鲁国泰置业有限公司对上述第一项债务在最高额50000000元内承担连带清偿责任，实际承担保证责任后，有权向债务人张家礼、赵星云追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司高密支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2515元，由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙志东 人民陪审员  赵 硕 人民陪审员  郭海美 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  邓 娇 书 记 员  张 晴