湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初6036号原告：世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司，住所地：武汉市武昌区中南路******。负责人：彭萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘佩，女，1995年12月19日出生，汉族，系该公司员工，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：张敏，男，1990年1月10日出生，汉族，系该公司员工，住武汉市东西湖区，被告：王鹏，男，1987年6月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：殷璇，女，1963年5月21日出生，汉族，系被告母亲，住武汉市汉阳区，原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司与被告王鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司的委托诉讼代理人刘佩、张敏，被告王鹏的委托诉讼代理人殷璇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、2009年7月1日，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方）签订物业管理合同，约定由乙方为世茂锦绣长江D地块提供全权物业管理服务，合同有效期至2012年12月31日。二、2012年4月15日，被告王鹏与武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买武汉世茂锦绣长江三期7栋2单元3302号商品房；2012年7月15日，被告王鹏与北京戴德梁行物业管理有限公司武汉分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由该公司为其提供前期物业管理服务。三、2013年1月1日，在案涉小区业主委员会尚未成立情况下，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司（甲方）与上海世茂南京物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由上海世茂南京物业服务有限公司对武汉世茂锦绣长江三期D地块住宅小区提供前期物业管理服务，并约定乙方有权委托其下属公司上海世茂南京物业服务有限公司武汉第二分公司对该地块进行全权现场物业服务管理，合同有效期自2013年1月1日起。四、2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司武汉第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司（本案原告）。五、世茂天成物业服务集团有限公司向本案原告出具授权委托书，授权原告负责提供武汉世茂锦绣长江小区物业服务并将《前期物业服务合同》中约定的相关权利一并转让给原告。六、物业公司管理的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道，名称为世茂锦绣长江小区三期。七、被告房产位置及面积：世茂锦绣长江小区三期7栋2单元3302室，面积为106.62平方米。八、被告物业费缴纳标准：2.3元每平方米每月，每月应交纳245.23元。九、欠缴物业管理服务费的时间及金额：从2019年1月1日至2020年6月30日共18个月，共计4414.14元。十、合同约定的物业管理服务费缴纳方式：每月后七天预交下月物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按应交管理费日万分之五交纳违约金。十一、物业公司是否对物业管理服务费进行催收：已催收。十二、被告拒交理由：1、被告未与原告签订前期物业服务合同；2、2018年7月10日，因消防栓爆裂导致被告家中淹水7小时，造成财产损失；3、家中阳台飘窗多年渗水导致墙面发霉，多次反映但物业不作为；4、物业在小区公共路面擅自摆放石球，导致被告车辆尾部受损；5、小区电梯经常停电；6、小区多次发生高空抛物，业主多次要求安装摄像，物业迟迟没有安装；7、小区存在安全隐患，多户业主电瓶车、鞋子被盗。十三、原告对被告拒交理由的回应：1、被告系与戴德梁行物业公司签订的前期物业管理合同，后戴德梁行物业公司退出，原告与开发商签订了合同并张贴了公告，之后由原告一直实际提供物业服务；2、关于消防栓爆裂，原告及时申报了保险，保险公司勘测结果为地板渗漏，原告已经更换爆裂消防栓头，并向被告明确表示其可以申请鉴定后向原告主张赔偿；3、关于阳台渗水，被告没有向原告物业管家报备过该问题；4、关于石球摆放，系物业与业委会共同决定，业主受损系因其开车撞到石球；5、关于电梯停电，2020年共停电两次，第一次是设备问题，已经及时修好，第二次是计划停电，已经提前一周告知业主；6、关于高空抛物、安装摄像头问题，需经业委会同意后动用专项维修基金，目前原告没有接到通知，该事项原告也进行了上门告知；7、关于小区物品被盗问题，2019-2020年期间原告没有接到小区电瓶车被盗的报备。十四、原告诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4413.6元（从2019年1月1日计算至2020年6月30日）；2、判令被告支付至实际给付之日的违约金（按合同约定的日万分之五标准计算，截至2020年6月30日违约金为694.04元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。本院认为：首先，开发公司与世茂天成物业服务集团有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力。世茂天成物业服务集团有限公司授权本案原告为武汉世茂锦绣长江小区提供物业服务，符合《前期物业服务合同》约定，原告作为物业服务公司一方已经实际持续为被告提供物业管理服务，被告作为小区业主应当按照合同的约定履行按期支付物业管理服务费的义务。被告以其并未与原告签订物业服务合同为由拒交物业管理服务费，本院不予支持。其次，基于物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业管理服务难以做到尽善尽美，物业管理服务合同目的的实现需要双方互相的理解和支持。关于电梯停电、小区安全问题，原告已经作出合理解释，被告如仍有不满意之处，可继续向原告提出合理的整改建议，原告应当积极配合整改；关于小区摄像安装问题，该事项涉及小区公共利益，应当由全体业主决定，被告可依照规定程序提请业主大会、业主委员会决定，物业公司应当积极予以配合；关于阳台飘窗渗水问题，被告可先与原告联系报备，原告应当立即核实渗水情况、查验渗水原因，并积极与被告沟通反馈，能够予以修缮则及时进行修缮，不能修缮则应当给出合理解释，并积极配合被告通过合法方式主张权利。原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，但并不构成重大违约，被告提出的上述抗辩理由不能免除其交纳物业管理服务费的义务。最后，关于石球摆放致车辆损害问题，因被告提供的证据无法证明车辆受损的具体原因，对该事实本院不予认定，被告如有需要，可收集证据后另行主张权利；关于消防栓爆裂致损赔偿问题，与本案并非同一法律关系，被告可另行起诉主张权利；关于小区物品被盗问题，因被告未能提供证据证明，本院不予认定。综上，本案被告王鹏自2019年1月1日起未按期足额交费，对原告主张被告应按照合同约定交纳物业管理服务费的诉请，本院依法予以支持。经计算，截至2020年6月30日，被告欠缴物业管理服务费金额应为4414.14元（245.23×18），现原告主张被告应交纳物业管理服务费4413.6元，未超出合同约定的范围，本院依法予以支持。另鉴于被告王鹏并非恶意拖欠物业管理服务费，本院根据本案具体情况，酌定免除其支付违约金的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王鹏向原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司支付自2019年1月1日起至2020年6月30日期间的物业管理服务费4413.6元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告王鹏负担。本判决为终审判决。审判员 王 飞二〇二〇年十月二十八日书记员 彭梦凌