重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5624号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：黎忠伦，男，1946年3月17日出生，汉族，住重庆市綦江区。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：胡朝宗，男，1964年1月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。上诉人黎忠伦与被上诉人胡朝宗物权保护纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎忠伦、被上诉人胡朝宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎忠伦上诉请求：1、判决X号门面归黎忠伦所有；2、胡朝宗赔偿从1987年黎忠伦父亲落实政策到房屋开发共24年间的房租50,000元及利息78,000元（利息按银行五年期贷款利率三倍计算）。事实和理由：按照谁主张谁举证的原则，胡朝宗不能举示合法证据应承担败诉的风险。江洪英在录音未承认指定涉案门面给胡朝宗。一审判决认定胡朝宗购房时间是1998年3月，但胡朝宗答辩称购房时间是1996年12月，且载明的拆迁调换协议不准确。开发商拆迁后是按照原址还房，X号门面应归其所有。一审法院适用法律错误，应当适用物权法的相关规定。黎忠伦按照物权法第二十一条、第一百零六条之规定主张赔偿房租，应当得到支持。胡朝宗辩称，X号门面应归其所有，一审对黎忠伦要求赔偿房租的认定正确。黎忠伦向一审法院起诉请求：1、判决X号门面归黎忠伦所有；2、胡朝宗赔偿从1987年黎忠伦父亲落实政策到房屋开发共24年间的房租50,000元及利息78,000元（利息按银行五年期贷款利率三倍计算）。一审法院认定事实：黎忠伦父亲黎友三于1958年因破坏粮食统购统销罪被判处管制五年，并没收房屋八间。1987年原綦江县人民法院再审判决宣告黎友三无罪，被没收的房屋八间（实为九间）发还黎友三。原綦江县国土资源和房屋管理局在1991年向綦江县石角街道企业管理委员会（以下简称“石角街道企业”）颁发了“綦县字第X号”房屋所有权证及“綦国用（1991）字第X号”国有土地使用证，明确黎忠伦房后的工业用地使用者及地上房产的权利人系石角街道企业。黎忠伦认为其中所登记的部分房产属发还房产的一部分。因黎忠伦、黎宗英、黎宗芳三人认为其中的87平方米土地使用权应归其享有，遂在2010年起诉綦江县国土资源和房屋管理局，要求后者撤销前述颁证行为。历经该院及重庆市第五中级人民法院一、二审诉讼，均裁定驳回了黎忠伦等人的起诉。胡朝宗父亲胡再友系石角街道企业职工。1996年12月，该企业经主管部门同意实行解体。1998年3月，胡再友、胡朝宗共同出资，购买了企业的三间房屋和房内机器设备，并接收了房屋所有权证和国有土地使用证。同年4月1日，胡再友与石角街道企业补签了《房屋买卖协议书》，书面确认了前述房屋买卖合同关系，但一直未办理房屋过户手续。2011年8月16日，产权调换方黎忠伦（甲方）与承建方重庆金亿通商贸有限责任公司（乙方，以下简称“金亿通公司”）签订《房屋拆迁产权调换意向协议书》，约定甲方将石角镇上场口旧房屋一幢交乙方拆迁改造，实行产权调换，乙方用本次拆迁范围内建设的新房调换给甲方。其中住宅一套，建筑面积90.9㎡；门面一间，建筑面积40㎡；房屋产权证以外的130㎡由乙方赔付甲方150㎡的住房一套，无证空地按约定价格预算成住房补偿给甲方。甲方有义务协助乙方办理产权手续，签订本合同时，甲方将现有房产证、土地证及身份证、委托书等相关手续交给乙方，便于乙方办理相关手续。同年8月19日，胡朝宗父亲胡再友（甲方）也与金亿通公司（乙方）签订一份《房屋拆迁产权调换意向协议书》，约定甲方将石角镇上场口黎忠伦房后的旧房一幢交乙方拆迁改造，实行产权调换，乙方用本次拆迁范围内建设的新房调换给甲方。其中住宅一套，建筑总面积300㎡；门面建筑面积70㎡，其中30㎡根据实际情况可以住房互换。甲方有义务协助乙方办理产权手续，签订本合同时，甲方将现有房产证、土地证及身份证、委托书等相关手续交给乙方，便于乙方办理相关手续。乙方为甲方代办产权证时，分为胡再友（2楼选房）、胡朝荣（3楼选房）、胡伟各一套，门面归胡朝宗。协议签订当日，胡再友将房屋腾空交付金亿通公司拆除，次日胡再友将綦国用（1991）字第X号国有土地使用证和綦县字第X号房屋所有权证等交给金亿通公司。另查明，石角镇政府引进金亿通公司作为石角正街危旧房宅基地投资改建的项目投资方，负责该地旧城改建。金亿通公司除与产权调换方签订产权调换协议外，还与其他购房者签订《联建房协议》（实为房屋买卖合同），收取了购房款。房屋建成后，因未完善审批手续、未进行竣工验收，金亿通公司至今未取得建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证等，导致无法向产权调换人、购房者办理产权手续，甚至因种种原因导致金亿通公司无法交付房屋，出现购房者、产权调换人无序占有房屋的现象。虽经石角镇政府组织协调选房，但至今未能彻底解决房屋分配矛盾。案涉房屋即X号门面建筑面积67.81平方米，现由黎忠伦在2016年占用，而胡朝宗的门面现未落实，双方均称该门面属自己所有，产生纠纷。审理中，胡朝宗举示一份录音证据，称系其与旧城改造项目负责人江洪英的对话，以证实江洪英指定了案涉门面属于胡朝宗。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，案涉房屋由金亿通公司修建，并未取得修建房屋所需的合法的规划、施工等方面的手续，也未取得产权登记证书，因此不能认定涉案系合法建造；根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因案涉房屋为不动产，其物权的设立、变更和转让均应当依照法律规定登记，否则，不产生物权设立或变更的法律效果。故当事双方均不能针对案涉房屋取得所有权，对于黎忠伦、胡朝宗请求确认房屋所有权的请求，该院不予支持。胡朝宗以黎忠伦所占门面的面积与自己签订产权调换协议书上的面积相近、金亿通公司项目负责人江洪英告指定案涉门面归其所有等辩称意见，均不具有物权设立及变动效力，故对于该辩称意见该院不予支持。由于胡朝宗对案涉房屋本身无直接支配及排他效力，因此其主张黎忠伦返还房屋缺乏权利基础，对其请求黎忠伦返还房屋的请求，该院不予支持。关于黎忠伦要求胡朝宗赔偿从1987年黎忠伦父亲落实政策到房屋开发共24年间的房租50,000元及利息78,000元（利息按银行五年期贷款利率三倍计算），该院认为，胡朝宗父亲胡再友通过在石角街道企业购买房屋，虽未办理产权变更登记手续，不符合善意取得的构成要件，但无证据证明胡再友购买的房屋真实权利人属于黎忠伦，现有证据却能够证明该房屋产权人系石角街道企业，胡再友通过合法购买并占有、使用房屋的权利应当得到保护，黎忠伦无权要求其赔偿房屋的占用损失。故对于黎忠伦该项诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告黎忠伦的诉讼请求；二、驳回反诉原告胡朝宗的诉讼请求。本诉案件受理费1430元由黎忠伦负担，反诉案件受理费40元由胡朝宗负担。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中，根据已查明的事实及目前证据，涉案门面系金亿通公司修建的拆迁还房，未经相关行政主管部门行政审批取得合法的规划、施工等手续，尚未办理不动产登记，亦未在房屋登记机构进行备案登记。黎忠伦上诉要求确认涉案门面归其所有，于法无据，一审法院对此不予支持，并无不当。黎忠伦上诉对胡朝宗购房时间、拆迁调换协议内容提出的异议，与查明的事实不符，本院不予支持。因现有证据证明黎忠伦主张房租损失的房屋原产权人系石角街道企业，后胡朝宗及其父亲通过购买方式取得该房屋，黎忠伦亦无证据证明其系该房屋的真实权利人，故黎忠伦上诉要求胡朝宗赔偿其房租损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，黎忠伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由上诉人黎忠伦负担。本判决为终审判决。审判长  冉崇高审判员  周 琦审判员  陈 霞二〇二〇年十月二十八日（院印）书记员  刘素馨