湖南省桃源县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0725民初2252号原告：桃源县仁君房地产开发有限责任公司，住所地湖南省常德市桃源县漳江镇洞庭宫社区**沿江大道文昌苑小区**。法定代表人：刘仁均。委托诉讼代理人：印象，男，1980年11月28日出生，汉族，住湖南省桃源县；系刘仁均的女婿。委托诉讼代理人：漆立元，桃源县准绳法律服务所法律工作者。被告：罗莹莹，女，1986年10月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：文功亮，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。原告桃源县仁君房地产开发有限责任公司（以下简称桃源仁君房产公司）与被告罗莹莹物权保护纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仁君房产公司的委托诉讼代理人印象、漆立元，被告罗莹莹及其委托诉讼代理人文功亮（第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桃源仁君房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权，返还原告位于新时代广场Ｂ座一层*号、*号商铺房屋及该房屋钥匙；2.判令被告赔偿原告占用房屋经济损失共计284904元；3.本案诉讼费被告承担。事实与理由：桃源仁君房产公司通过合法竞拍取得了位于桃源县新时代广场（桃源县原农村信用合作联社）国有土地使用权，对该地块进行了房产开发，并取得该广场所有房屋的所有权证。桃源县新时代广场建成后为吸引广大商户前来租赁经营，对外声明商场开业后，给予每个商户3个月免租期。桃源仁君房产公司于2017年1月1日委托常德市新时代广场商业经营管理有限公司对其所属的桃源新时代广场房屋商铺进行出租及管理，后因情势变更双方解除委托。2017年9月1日罗莹莹及刘玉明有意租赁新时代广场B座一层*号、*号商铺房屋用于经营服装生意，并向常德市新时代广场商业经营管理有限公司交纳了20000元定金。2018年5月，商铺装修完毕开始营业，2018年9月30日新时代广场整体商业裙楼开业。商场开业后罗莹莹以生意不好为由，拒绝签订租赁合同。自2018年5月至今，罗莹莹一直非法占有新时代广场B座一层*号、*号商铺房屋用于经营服装生意，但未向桃源仁君房产公司支付任何费用。桃源仁君房产公司多次找罗莹莹要求其停止侵权，但罗莹莹不予理会，仍占有该商铺房屋。故桃源仁君房产公司向人民法院提起诉讼。罗莹莹辩称：1.店铺的实际经营者是刘玉明，罗莹莹并非店铺的经营人而只是店长，因刘玉明收了罗莹莹的押金后找不到人，罗莹莹在店铺上班是为了减少损失；2.新时代广场招商时并不知道是桃源仁君房产公司的房产，前期招商时的设计图纸中商铺门前没有安装电梯，设计图纸与现场情况不符，而且新时代广场的莫大力被抓后一直没有物业管理店铺，直到2020年7月，桃源仁君房产公司的代理人印象才到店铺来找我们；3.桃源仁君房公司方变更经营管理者后，一直未通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的新时代广场前期物业服务协议、桃源县新时代广场临时管理规约承诺书、收据、照片、桃源县公安局漳江派出所报警案件登记表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.桃源仁君房产公司提交的不动产权证书、房屋租赁授权委托书、营业执照、解除委托代理协议，罗莹莹表示不清楚。经审查认为，上述证据符合证据三性，予以采信。2.桃源仁君房产公司提交的租金收取明细及商铺租赁合同，罗莹莹表示不知情。经审查认为，上述证据符合证据三性，予以采信。3.桃源仁君房产公司提交的商品房建筑面积实测报告书，罗莹莹对三性有异议，认为与本案无关。经审查认为，上述证据与其他证据结合能够证明涉案商铺的实测面积情况，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桃源仁君房产公司通过合法竞拍取得了位于桃源县新时代广场（桃源县原农村信用合作联社）的国有土地使用权，并对该地块进行了房产开发。2017年1月6日，桃源仁君房产公司取得桃源县房地产管理局颁发的桃房预售证字（2017）第002号商品房预售许可证。2018年12月4日，桃源仁君房产公司取得桃源县国土资源局颁发的湘（2018）桃源县不动产权第0××4号不动产权证书，使用期限为2016年1月14日起2056年1月13日止。2017年10月16日，桃源仁君房产公司（甲方）与常德市新时代广场商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁授权委托书》，约定：甲方坐落桃源县漳江中路与黄花西路交汇处的桃源新时代广场的B栋、C栋、裙楼的1-5层委托乙方进行房屋的出租和日常管理，房屋的物业管理，房屋的相关设施设备的维护与管理、法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项。委托期限为120月，从2017年1月1日至2026年12月31日。2018年8月16日，由于情势变更，合同无法继续履行，桃源仁君房产公司与常德市新时代广场商业经营管理有限公司解除委托代理协议。桃源县新时代广场为吸引广大商户前来租赁经营，对外声明商场开业后，给予每个商户3个月免租期。2017年9月1日，刘玉明有意租赁新时代广场B座一层*号、*号商铺房屋用于经营服装生意，并向常德市新时代广场商业经营管理有限公司交纳了20000元租赁定金，但双方一直未签订租赁合同。2017年12月17日，罗莹莹与常德市盛世桃源物业管理有限公司签订《新时代广场前期物业服务协议》。同日，罗莹莹以桃源新时代广场B栋*号、*号业主在《桃源新时代广场临时管理规约承诺书》签字。同日，罗莹莹向常德市盛世桃源物业管理有限公司交纳装修管理费、垃圾清运费、物业费等费用4727元以及装修押金5000元。桃源县新时代广场整体商业裙楼自2018年9月30日开业以来，罗莹莹一直占有使用新时代广场B座一层*号、*号商铺以“艾安琪”名称经营服装生意，该商铺未办理工商登记。罗莹莹仅于2020年1月21日向常德市盛世桃源物业管理有限公司交纳2019年10月1日至2020年4月30日物业费1899元。桃源仁君房产公司多次找罗莹莹，罗莹莹既不签订租赁合同也不交纳租金，但一直占有使用涉案商铺房屋。2020年7月19日，桃源仁君房产公司将涉案商铺上锁后，罗莹莹报警称有人把其在新时代广场的门面锁了，民警到达现场后，经调查，锁门的是门面所有人印象，原因经营户罗莹莹未交门面租金，民警建议到法院处理，故形成本案纠纷。另查明，桃源仁君房产公司委托常德市金地测绘有限责任公司对新时代广场进行测量，并出具了《商品房建筑面积实测报告书》，其中Ｂ座一层*号、*号商铺套内面积分别为84.97、89.61平方米，桃源仁君房产公司在出具报告之前的目测面积分别为79.14平方米、79.14平方米。涉案商铺房屋相邻的145号商铺每月每平方米交纳租金为200元。本案中，桃源仁君房产公司以涉案商铺房屋目测面积158.28平方米（79.14平方米×2）为基数，按每月每平方米100元租金标准，自2018年10月1日至2020年6月30日计算为21个月，扣减因开业之初的承诺减免3个月和今年的新冠疫情期间减免2个月，罗莹莹应付商铺的租金为253248元（100元／平方米×158.28平方米×16个月）。本案的争议焦点为：一、被告是否为本案的适格主体；二、原告的诉讼请求是否能得到支持。关于争议焦点一，本案中，桃源新时代广场招商时虽然在2017年9月1日收取了案外人刘玉明交纳20000元租赁定金，但自2017年12月17日开始无论是涉案商铺物业合同的签署还是装修费、水电费、物业费的交纳，以及2020年7月桃源仁君房产公司锁门后的报警事宜均是罗莹莹办理，罗莹莹庭审中也自认其一直在涉案商铺内经营服装生意，其辩称不是实际经营者，在店内工作是因为实际经营者刘玉明收取押金后为了减少损失，与常理不符，且罗莹莹没有提交任何证据证明涉案商铺的实际经营者系刘玉明。故罗莹莹自桃源新时代广场开业以来一直占有使用B栋一层*号、*号商铺房屋从事经营活动，是本案适格的被告。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，桃源仁君房产公司作为涉案商铺的所有权人，享有占有、使用、收益的权利，罗莹莹占有使用涉案商铺长达二年之久未交纳租金，现桃源仁君房产公司主张要求罗莹莹交付涉案商铺房屋并参照同地段门面的租金标准支付占有使用费的诉讼请求有事实和法律依据。庭审中，桃源仁君房产公司主张按每平方米100元的标准计算房屋占有使用费符合客观情况，并将租期从18个月减少至16个月，租金变更为253248元，系对自身民事权利的处分，本院予以准许。综上，对桃源仁君房产公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、罗莹莹将桃源县漳江街道黄花井居委会新时代广场B座一层*号、*号商铺房屋交付给桃源县仁君房地产开发有限责任公司；二、罗莹莹向桃源县仁君房地产开发有限责任公司支付房屋占有使用费253248元。以上义务于本判决生效之日起十日内履行，以上款项可汇入桃源县人民法院执行案款专户,开户行：中国建设银行桃源支行，账号:×××68。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5574元，减半收取计2787元，由罗莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  王文妍二〇二〇年十月二十一日书记员  伍 娟