江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初4089号原告(反诉被告)：淮安福兴建材城有限公司，住所地江苏省涟水县保滩镇工业集中区。法定代表人：庄建清，该公司董事长。委托诉讼代理人：周乐，江苏群汇知缘（盱眙）律师事务所律师。被告(反诉原告)：淮安腾瑞广告展览有限公司，住所地淮安市淮海北路**。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：李晓云，上海申浩（淮安）律师事务所律师。原告淮安福兴建材城有限公司（以下简称福兴公司）诉被告淮安腾瑞广告展览有限公司（以下简称腾瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福兴公司的委托诉讼代理人周乐与被告腾瑞公司的委托诉讼代理人李晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除被告与原告之间的租赁法律关系，拆除广告并返还福兴建材城门口高立柱户外大牌；2、判令被告支付拖欠的租金11314.81元（自2019年10月1日起，按年租金68333.33元暂计至2020年6月1日，其余计算至实际拆除广告并返还高立柱户外大牌之日）；3、判令被告支付违约金41000元，律师费5000元；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年8月26日，原、被告签订合同一份，合同约定：被告租赁原告门口高立柱户外大牌3面，租期为2019年10月1日至2022年9月30日，租金总价为205000元，2019年9月20日前支付租金65000元。合同签订后，被告仅支付35000元，并实际使用至今，经原告多次催讨，被告以资金紧张为由拒付剩余款项，为维护原告权益，特提起诉讼，请求支付原告诉讼请求。被告腾瑞公司辩称，我们庭前已提起反诉，对本诉部分答辩：我们确认解除双方的租赁法律关系是2020年1月17日，被告不存在拖欠原告的租金，原告多收取被告的租金为15472元应该退回被告。根据合同约定，被告不存在违约，所以不存在支付本案的诉讼费等费用，应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告腾瑞公司向本院提出反诉请求，反诉请求为：1、确认2020年1月17日反诉原、被告之间解除租赁合同；2、判决反诉被告退还多收取的租金15472元；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月26日，反诉双方签订租赁合同一份，合同约定：反诉原告租赁反诉被告门口高立柱户外大牌3面，租期为3年，租金总价为205000元，第一年租金为65000元。合同签订后，反诉原告支付租金35000元，在合同租赁履行期内且未下达任何通知的情况下，反诉被告于2020年1月17日单方以未支付租金为由擅自解除双方租赁合同，后多次协调无果，反诉被告阻止我方员工进场施工，致反诉原告与第三方签订的合同无法履行，造成财产损失80000元。虽然反诉原告存在逾期支付租赁费用，但是反诉原告所支付的租赁费用还在履行期内，反诉被告以逾期付款为由擅自提前解除合同，主观存在过错也有重大违约，为维护反诉原告权益，请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告福兴公司辩称，合同一直履行至今，反诉原告经过多次催讨，仍未付款，应当承担相应的违约责任和拖欠的费用。经审理查明，2019年8月26日，原、被告签订合同一份，合同约定：被告租赁原告门口高立柱户外大牌3面，租期为2019年10月1日至2022年9月30日，租金总价为205000元，2019年9月20日前支付租金65000元，2020年9月1日前给付租金70000元，2021年9月1日前给付租金70000元。合同签订后，被告仅支付35000元租金，剩余30000元租金至今未付。后双方就购房款支付未能达成一致意见，现诉至本院。另查明，租赁合同第四条约定：由于市政建设、规划、道路封闭施工等工程的影响或政府的有关新规定，致使本合同项下的广告牌位置发生变动或影响广告发布效果（不可抗力因素除外），乙方应提前书面形式通知甲方，则甲方无条件服从（影响广告发布乙方应租赁时间顺延）。第五条、违约责任：1、因甲乙双方任何一方违约，致使本合同全部或部分不能履行的，违约一方应承担违约责任。违约方应按本合同价款总额的20%向对方支付违约金，并承担守约方因维权而支付的律师费和因保全而支付的担保费用，同时守约方有权解除本合同。2、如甲方逾期付款超过十五个工作日，每逾期一天应支付合同总额的百分之一的违约金，逾期超过一个月，属甲方违约，乙方有权终止合同。再查明，腾瑞公司指定的接洽人员张道挺与福兴公司指定的接洽人员杨春林在微信聊天中证实，2019年10月26日，杨春林向张道挺催要租金，但张道挺以资金周转问题要求延期。2020年1月17日，杨春林向张道挺表示，因对方违约，将解除双方租赁合同，后张道挺一直与杨春林协商租金给付问题，直至福兴公司因此事起诉至本院。为此，福兴公司聘请代理人为其诉讼，给付律师费用5000元。2019年10月28日起，淮涟路因施工需要，本案广告牌所在地道路实行道路半幅通行。上述事实，有原、被告双方在庭审中的陈述、《广告媒体租赁合同》、张道挺与杨春林的聊天记录及委托代理合同和律师费发票等证据载卷证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于是否应当解除租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，腾瑞公司按合同约定应于2019年9月20日前将租金65000元支付给福兴公司，但仅支付35000元，剩余30000元至今未能支付，且根据双方约定，租金逾期超过一个月，福兴公司有权终止合同，故对福兴公司要求解除双方签订的《广告媒体租赁合同》，并拆除广告返还福兴建材城门口高立柱户外大牌的请求，本院予以支持。对于腾瑞公司主张的租赁合同己于2020年1月17日解除的辩解，因当日杨春林向张道挺表示，因对方违约，将解除双方租赁合同，但从双方接洽人的聊天记录可以看出，此后腾瑞公司为租金给付一直在与福兴公司协商至今，且相关广告福兴公司也没有拆除，故对腾瑞公司主张双方租赁合同己于2020年1月17日解除的辩解，本院不予采纳。对于腾瑞公司拖欠的租金，合同中双方约定分三次付清，每年一付，所以从内容看，每年给付的租金就是当年的租金，故第一年的租金应当以65000元计算，第二年的租金以70000元计算。截止2020年9月30日，腾瑞公司共欠付租金30000元。其他拖欠的租金应自2020年10月1日起按年租金70000元计算到本判决生效之日止。对于腾瑞公司抗辩的因涉案地段道路施工，应该扣减施工期间租金的问题，因本案租赁物为福兴公司门口高立柱户外大牌，该广告牌明显高于周边道路设施，且广告牌所在地道路在施工期间实行道路半幅通行，未能影响交通通行，并不影响该广告牌的曝光量，故对该抗辩理由本院不予采纳。对于违约金和律师费用承担的问题，因腾瑞公司没有按时给付租金，超过一定的期限，经催要后仍然没有给付，所以福兴公司有权解除合同并主张违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然双方约定违约方应按本合同价款总额的20%向对方支付违约金，但结合本案实际情况，腾瑞公司只是欠付租金30000元，并且双方租赁合同解除后，亦不影响福兴公司对外出租广告牌，故本院酌定违约金为第一年租金的20%，即65000元*20%=13000元。关于律师费用，双方约定违约方承担守约方因维权而支付的律师费，福兴公司聘请代理人并提供了委托代理合同和律师费发票，故对福兴公司主张的律师费5000元，本院予以支持。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条与《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告淮安福兴建材城有限公司与被告淮安腾瑞广告展览有限公司于2019年8月26日签订的《广告媒体租赁合同》，被告淮安腾瑞广告展览有限公司于本判决生效后五日内拆除广告并返还福兴建材城门口高立柱户外大牌。二、被告淮安腾瑞广告展览有限公司于本判决生效后三十日内给付原告淮安福兴建材城有限公司租金30000元（截止2020年9月30日）及后续租金（自2020年10月1日起，按年租金70000元计算至福兴建材城门口高立柱户外大牌返还之日止）。三、被告淮安腾瑞广告展览有限公司于本判决生效后三十日内给付原告淮安福兴建材城有限公司违约金13000元及律师费5000元。四、驳回原告淮安福兴建材城有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告淮安腾瑞广告展览有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费679元，由被告淮安腾瑞广告展览有限公司负担400元，原告淮安福兴建材城有限公司负担279元；反诉费用184元减半收取92元，由被告淮安腾瑞广告展览有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费用（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××20，收款行地址：中国银行淮安清江浦支行)。审判员 朱 云二〇二〇年十月三十日书记员 邓梦新