江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1570号上诉人（原审被告）：吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市泰和县澄江镇澄江社区旁。统一社会信用代码：91360826MA35UE9P03。法定代表人：赵立，总经理。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张定良，男，1976年10月14日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。被上诉人（原审原告）：周恒香，女，1978年3月27日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杜曦，江西赣润律师事务所律师。上诉人吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞源公司）因与被上诉人张定良、周恒香商品房销售合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫瑞源公司的委托诉讼代理人秦章飞，被上诉人周恒香及其与被上诉人张定良的共同委托诉讼代理人杜曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫瑞源公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回张定良、周恒香的诉讼请求；2.本案诉讼费由张定良、周恒香负担。事实和理由：一、一审认为鑫瑞源公司以天气、政府原因为由主张免责不符合法律规定错误。案涉合同由平等民事主体签订，体现了双方的公平、意思自治，履行合同时亦应遵循诚实信用原则。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条的约定，因天气、政府原因影响，鑫瑞源公司可以主张顺延交房，免除相应天数的违约责任。该约定不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条等法律规定。二、一审认定新冠疫情发生于鑫瑞源公司违约之后，不属于免责事由系认定事实错误。我省因新冠疫情于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，虽然在案涉合同约定的交房时间之后，但因天气、政府原因导致交房时间顺延，在顺延后的交房日期截止前发生新冠疫情则属于免责事由。三、退一万步讲，本案违约金按每日万分之五计算明显过高，应予以调整到每日万分之一。一审认定的违约金明显超出了张定良、周恒香的实际损失或同地段同类房屋租金标准。请求二审依法予以改判。张定良、周恒香辩称，1.鑫瑞源公司一审中仅提交了晴雨表，但这不属于不可抗力及不可预见情形。以此认定为不可抗力显然错误。2.鑫瑞源公司未在案涉合同约定的2019年12月31日完成综合验收，已然违约。江西省启动新冠疫情一级响应机制是在2020年1月25日，在案涉合同约定的交房时间之后，不应扣除鑫瑞源公司的逾期天数。3.本案违约金调整不适用江西省高级人民法院出台的审判指引，不应调整。张定良、周恒香购买的系别墅，价值远超于一般商品房。无论是结合租金还是资金占有率考虑，案涉合同约定的按日万分之五计算逾期交房违约金均体现了公平原则。张定良、周恒香向一审法院起诉请求:1.判令鑫瑞源公司支付延期交房违约金160284元（自2020年1月1日起每天按1444元计算至2020年4月21日）；2.诉讼费用由鑫瑞源公司负担。一审法院认定事实：2018年9月25日，张定良、周恒香与鑫瑞源公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份（以下简称案涉合同），合同约定：出卖人鑫瑞源公司、买受人张定良、周恒香。第三条，商品房建筑主体结构为钢混，建筑总层数为3层，地上**，地下**；商品房位于“中梁泰和首府”楼盘第2栋01号房，预测建筑面积为197.95平方米，套内建筑面积191.35平方米。第六条，该商品房单价为每平方米14076.68元，总价款为2786479元。第七条，买受人于2018年9月25日前向出卖人支付首期房款2356479元整，剩余房款43万元整，由买受人向银行贷款机构申请贷款支付。第九条，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条，商品房相关设施设备交付条件：1.供水排水，交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水排水管网连接；2.供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同补充协议第十二条约定，政府有关部门不容许或限制施工，或因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工程顺延的，出卖人可以据实予以延期交付。合同签订后，张定良、周恒香按照约定向鑫瑞源公司支付了购房款。至本案庭审结束，鑫瑞源公司仍未向张定良、周恒香交付涉案商品房。一审法院认为，案涉合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张定良、周恒香已按照合同约定向鑫瑞源公司给付房款，鑫瑞源公司应按照合同约定向张定良、周恒香交付房屋。鑫瑞源公司未按照约定向张定良、周恒香交付房屋，依照约定应按日向张定良、周恒香支付总房款的万分之五作为违约金，截至2020年4月21日，鑫瑞源公司已逾期交房111天，应按照合同约定以2786479元为本金，按照每日万分之五计算违约金至2020年4月21日。新冠疫情是在鑫瑞源公司违约之后发生，鑫瑞源公司以疫情为由主张免责不符合法律规定。鑫瑞源公司以天气、政府原因主张免责也不符合法律规定。对鑫瑞源公司的抗辩意见一审法院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张定良、周恒香支付逾期交房违约金154650元（截至2020年4月21日）。案件受理费3393元，减半收取1696.5元，由被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鑫瑞源公司提交：证据一、泰和县城2017年9月23日至2019年7月21日的降水量明细表及2017年11月18日至2019年12月26日6级以上大风天气明细表，拟证明泰和县城在约定交房期限届满前遭遇6级以上大风天气81天，遭遇中雨以上天气30天，应当相应给予顺延交房或者免责相应天数。证据二、罗小军、曹燕春购房合同，拟证明同一小区业主约定的违约金标准为以已交付房价款为基数，按日万分之二计算。证据三、竣工验收备案表及测绘报告，拟证明鑫瑞源公司已于2020年8月10日具备交房条件。张定良、周恒香质证后认为，对证据一的真实性、合法性无异议，但大风大雨天气不属于不可抗力及不可预见情形，故该组证据达不到其证明目的。对证据二的真实性、合法性无异议，但案涉合同明确约定了按日万分之五计算违约金，鑫瑞源公司应按约承担违约责任。证据三中竣工备案表不完整，且没有相关部门盖章。该组证据达不到鑫瑞源公司的证明目的，不能证明案涉工程通过了综合验收。本院对证据一、二的真实性、合法性予以确认，对证据一的关联性，将在理由部分阐述。证据二系鑫瑞源公司与案外人签订，与本案事实无关，故不予采信。为核实证据三的真实性，本院向泰和县建筑质量监督站进行了调查，确认案涉房屋所在的“中梁泰和首府”项目已于2020年7月30日完成竣工验收，并于8月10日进行了竣工验收备案登记，故对证据三予以采信。根据对上述证据的分析认定，结合当事人陈述，本院二审查明如下事实：案涉房屋所在的“中梁泰和首府”项目曾于2019年12月下旬完成了竣工验收。部分业主收到鑫瑞源公司的交房通知后，发现地下室存在漏水现象，故拒绝收房，并向相关政府部门反映。2020年1月2日，泰和县住房和城乡建设局向鑫瑞源公司发出《告知书》，告知该公司“中梁泰和首府”项目地下室工程未完工，还存在其他质量缺陷，应立即终止交房。次日，该公司向业主发出《关于暂停“中梁泰和首府”项目商品房交付的通知》，暂停交房工作。经整改，“中梁泰和首府”项目于2020年7月30日完成了竣工验收，并于8月10日取得了竣工验收备案表。鑫瑞源公司自述于8月14日向张定良、周恒香邮寄了《入伙通知书》及附件，通知张定良、周恒香于8月12日办理交房入户手续。张定良、周恒香认为其所购房屋存在质量问题而拒收。另查明，案涉合同签订当日，鑫瑞源公司与张定良、周恒香还签订了一份补充协议，第十二条约定，下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，相应交房时间以出卖人书面通知为准：......（3）法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或逾期交房的；......（5）因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。再查明，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部于2020年1月25日发布1号令，决定自2020年1月24日起全省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，从1月25日18时起停止公众聚集性活动。2020年3月9日，江西省工业和信息化厅发出通知，要求低风险地区要全面恢复生产生活秩序，不得采取审批、备案等方式延缓开工。案涉工程项目所处的泰和县属低风险地区。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、鑫瑞源公司应否向张定良、周恒香支付逾期交房违约金？二、如须支付，逾期交房时间及违约金标准应该如何认定？关于第一个争议焦点，案涉合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。第十二条约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应向买受人支付违约金。“中梁泰和首府”项目虽于2019年12月下旬通过了竣工验收，但因地下室工程未完工及存在其他质量缺陷，整改后至2020年8月10日通过竣工备案登记，至此时方符合交付条件，且至今仍未向张定良、周恒香交房，已构成逾期交房，故张定良、周恒香主张鑫瑞源公司支付逾期交房违约金合法有据，本院依法予以支持。关于第二个争议焦点，鑫瑞源公司主张自2017年9月23日起至2019年12月26日止，泰和县城中雨以上降水日30天，六级以上大风天气81天。因执行泰和县人民政府2017年12月11日至31日对全县有关工业系统内大气污染排放源采取强制性管控的通知、泰和县城管局关于城区流散物资运输企业2018年8月16日至20日全部停工的通知及泰和县2019年创建省级卫生县城指挥部办公室关于县城所有在建的工地2019年12月2日至12月5日停工的通知导致工程拖延，交房期限应当依法顺延或者核减逾期交房天数。对此本院认为，首先，补充协议虽约定异常恶劣天气影响及政府行为导致工程拖期构成不可抗力免责事由，但案涉合同签订于2018年9月25日，故此前的天气因素影响及政府行为与案涉合同的履行无关。其次，建设部批准实施的《建筑机械使用安全技术规程》规定六级以上大风停止作业，但鑫瑞源公司未提供证据（如施工日志等）证明中雨天气属异常恶劣天气，在案涉合同签订后，“中梁泰和首府”项目因遭遇中雨天气及六级以上大风天气、执行政府指令而停工，故本院对鑫瑞源公司要求核减因天气因素及政府行为影响导致工程拖期天数的主张不予支持。最后，新冠疫情爆发后，江西省于2020年1月25日启动突发重大公共卫生事件一级响应机制，人员外出均被严格限制，至3月9日方复工复产，对案涉工程项目整改必然造成严重影响，且根据补充协议约定，重大流行性××导致工程拖期或逾期交房的构成不可抗力免责事由，故本院对鑫瑞源公司要求核减因新冠疫情影响导致工程拖期天数的主张予以支持，认定2020年1月25日至3月9日期间共计44天应予相应核减逾期交房天数，并据此认定自2020年1月1日起至2020年8月10日止，鑫瑞源公司逾期交房天数为178天。鑫瑞源公司虽主张其已于2020年8月14日向张定良、周恒香邮寄送达了交房通知，但其通知到达日期晚于通知中所载交房日期（8月12日），故该通知属无效通知，因此逾期交房违约金应计算至鑫瑞源公司有效通知张定良、周恒香收房之日止。张定良、周恒香仅主张2020年1月1日至4月21日的逾期交房违约金，系对其自身权利的处分，本院予以照准，并据此认定鑫瑞源公司应向张定良、周恒香支付67天（111天-44天）的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准，按照案涉合同第十二条约定的违约金标准计算，鑫瑞源公司每月应向张定良、周恒香支付逾期交房违约金41797元（2786479元×0.05%×30天），明显高于当地同地段租金标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，应认定约定违约金过高，本院对鑫瑞源公司要求调低违约金标准的主张依法予以支持。结合合同履行情况、逾期天数、社会经济发展等综合因素，参照案涉项目其他合同约定逾期交房违约金标准大多为按日万分之二计算的实际情况，本院将本案逾期交房违约金标准调整为以全部房价款为基数，按日万分之二计算。综上，鑫瑞源公司应向张定良、周恒香支付自2020年1月1日起至4月21止的逾期交房违约金37339元（2786479元×0.02%×67天）。综上所述，鑫瑞源公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销泰和县人民法院（2020）赣0826民初505号民事判决；二、上诉人吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于收到本判决书之日起七日内向被上诉人张定良、周恒香支付逾期交房违约金37339元；三、驳回被上诉人张定良、周恒香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1696.5元，二审案件受理费3393元合计5089.5元，由上诉人吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇二〇年十月二十七日法官助理王拯书记员万敏妍