云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初4181号原告：楚雄军盾物业服务有限公司，住所地：云南省楚雄高新区。法定代表人：刘良军，职务：执行董事。委托诉讼代理人：毛军培，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：郭梦莲，女，1976年7月16日生，汉族，高中文化，云南省楚雄市人，住楚雄市(特别授权）。被告：谢洪尚，男，1981年8月28日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，个体户，住云南省楚雄市。被告：刘琴，女，1986年10月16日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，无业，住址同上，系被告谢洪尚妻子。原告楚雄军盾物业服务有限公司（以下简称军盾物业公司）与被告谢洪尚、刘琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军盾物业公司的委托诉讼代理人毛军培、郭梦莲，被告谢洪尚、刘琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军盾物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告谢洪尚、刘琴支付原告军盾物业公司2019年5月1日至2020年4月30日的物管费1399元；2.请求判决被告谢洪尚、刘琴支付原告军盾物业公司2019年5月1日至2020年4月30日的二次加压费240元;3.请求判决被告谢洪尚、刘琴支付原告军盾物业公司垃圾清运费96元；4.请求判决被告谢洪尚、刘琴支付原告军盾物业公司电费42.84元；5.由被告谢洪尚、刘琴共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月30日，被告谢洪尚、刘琴向楚雄源泰房地产开发有限公司购买了位于楚雄市东盛西路169号浩庭花园小区房产。2017年3月20日，原告军盾物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告军盾物业公司对楚雄源泰房地产开发有限公司开发的“源泰.浩庭花园”项目提供前期物业管理服务，双方对合同各项内容进行了详细约定。原告军盾物业公司于2017年4月15日开始提供前期物业管理服务。2017年中旬，原告军盾物业公司与谢洪尚、刘琴签订《前期物业服务协议》，双方对物业服务事宜进行了详细约定。截止2020年4月30日，被告谢洪尚、刘琴尚欠原告物业费1399元、二次加压费240元、垃圾清运费96元及电费42.84元，共计1777.84元。现支付物业管理费期限已过，经原告军盾物业公司催要无果。综上所述，为维护原告军盾物业公司的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求法院支持原告军盾物业公司的诉讼请求。被告谢洪尚、刘琴辩称：由于我家楼上住户装修，导致我家阳台漏水，墙体全部损坏，我曾多次找到原告解决问题，原告公司领导也亲自到我家查看过，当时他们答应帮我解决，但至今还没有处理，本案中物管公司切实履行管理职责以后，我才愿意交纳相关的费用。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件；2、源泰.浩庭花园《前期物业服务合同》；3、楚雄市发展和改革局关于对“源泰.浩庭花园”小区住宅前期物业服务收费标准的批复；4、商品房购销合同；5、物业管理费催缴通知书。被告针对其辩解理由未向本院提交证据材料。本院认为，原告提交的证据1证实了原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2证实了原告与开发商签订前期物业服务合同，双方就相关权利义务进行了约定的事实，本院予以采信；证据3证实了源泰.浩庭花园小区物业费的收费标准，本院予以采信；证据4证实了被告向楚雄源泰房地产开发有限公司购买了位于楚雄市浩庭花园小区房产的事实，本院予以采信；证据5证实了被告应缴各项费用的情况，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻。2015年3月30日，二被告与楚雄源泰房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，向楚雄源泰房地产开发有限公司购买其开发建设的位于楚雄市东盛西路169号浩庭花园的房屋。楚雄源泰房地产开发有限公司委托原告军盾物业公司对其开发建设的源泰.浩庭花园小区进行前期物业管理，2017年3月20日，双方签订了《源泰.浩庭花园前期物业服务合同》，合同约定：委托期限自2017年4月1日起至2027年3月31日。楚雄市发展和改革局于2017年3月23日作出的关于对楚雄“源泰.浩庭花园”小区住宅前期物业服务收费标准的批复载明：1、物业费多层电梯住宅每月每平方米1.3元，已包含电梯的正常运行和维护费用，最高上浮浮动幅度为15%，下浮幅度不限。实际执行的收费标准由物业公司根据小区的实际情况在浮动差率范围内计算确定；2、供水二次加压所产生的费用由你公司根据收支情况据实向业主分摊收取，具体分摊收取办法和标准应向业主公示，对费用收支情况公司应加强核算，单独到账，专款专用，并定期向业主公布收支情况。二被告自接房后，即装修入住，2018年被告发现自家阳台层顶出现渗水现象，随即与原告沟通修复事宜，但至今未得到有效处理。被告据此拒绝向原告交纳2019年5月1日起至2020年4月30日止的原告物业服务费1399元、二次加压费240元及垃圾清运费96元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，楚雄源泰房地产开发有限公司与原告军盾物业公司签订的《源泰.浩庭花园前期物业服务合同》，均是双方在平等、自愿的基础上对源泰.浩庭花园小区的物业维修养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。原告军盾物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，被告谢洪尚、刘琴作为源泰.浩庭花园小区的业主，应根据《前期物业服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费等费用。本案中，被告谢洪尚、刘琴以原告军盾物业公司提供的物业服务存在瑕疵，原告军盾物业公司未善尽管理职责为由，据以不履行交纳物业管理服务费的义务，本院认为，被告因楼上住户装修导致其屋顶出现渗水虽系另一法律关系，且被告亦未提交相应的证据证实其抗辩主张，但庭审原告认可被告阳台屋顶渗水，至今未得到有效处理的事实，故本院认为原告军盾物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但鉴于二被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业服务费，由被告支付应交纳物业费1399元、二次加压费240元的90%，计1475.1元，并承担垃圾清运费96元，共计1571.1元。对于原告提出的第四项诉讼请求，庭审中其向法庭表示自愿放弃，本院认为其意思表示真实，且未损害到被告及第三人利益，本院予以确认。关于被告提出的要求原告将其阳台渗水有效处理后才能交纳相应的物业费的辩解，本院认为，二被告阳台渗水修复应由实际侵权人承担责任，原告作为物业服务公司，在履行物业管理过程中应尽的义务应是积极查找问题并组织协调处理问题，而不应扩大其责任承担。故对被告的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告谢洪尚、刘琴支付原告楚雄军盾物业服务有限公司自2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业服务费、二次加压费共计1475.1元、及垃圾清运费96元，合计1571.1元，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄军盾物业服务有限公司负担3元（已交），由被告谢洪尚、刘琴负担22元（未交）。以上应由被告谢洪尚、刘琴承担的执行款项，限判决生效后立即支付，款交法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 秦 丽二〇二〇年十月二十七日书记员 普金辉