苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6511号原告：苏州市瑞霖纺织科技有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇吴中路**。法定代表人：王强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈燕明，江苏东大舟律师事务所律师。被告：蒋红根，男，1981年11月10日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：屠骥同，江苏恒渊律师事务所律师。原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司（以下简称瑞霖公司）与被告蒋红根返还原物纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告瑞霖公司的委托诉讼代理人陈燕明、被告蒋红根的委托诉讼代理人屠骥同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞霖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还非法占用的由原告所有的房屋；2.判令被告立即支付其非法占用房屋的占有使用费14301元(按照同地段租赁市场平均价格15000元/年，从2019年6月18日起暂计算至2020年6月1日止，且以后按此标准计算至被告实际交还房屋之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。2020年6月10日，原告瑞霖公司将第二项诉讼请求变更为：判令被告立即支付其非法占用房屋的占有使用费16888.5元【按照同地段租赁市场估计单价金额48879元/年（K2，68平）、28683元/年（K4，56平），即平均租金单价为625.5元/m²/年，按M38面积27平、从2019年6月18日起暂计算至2020年6月18日止)】，且以后按此标准计算至被告实际交还房屋之日止。2020年9月22日原告瑞霖公司将第二项诉讼请求变更为：判令被告立即支付其非法占用房屋的占有使用费14764.53元，【按照《估价报告》鉴定的租金标准44.94元/月/平方米（21.52平方米），从法院裁定强制过户法律文书作出之日起2019年6月21日起暂计至2020年9月22日止)】，且以后按此标准计算至被告实际交还房屋之日止；并增加诉讼请求：被告蒋红根支付评估M38房屋租金单价的鉴定费5000元。事实和理由：2019年5月18日，原告通过法院司法拍卖在淘宝网上竞得位于苏州市吴江区西侧(林桑场内)吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房产(含无证房产)和土地使用权，并在2019年6月17日付清全部拍卖款。自2019年6月18日起此吴江市盛泽盛利织物整理厂此处的房地产物权归属原告，原告也取得相应的租赁收益权。原告在处理涉租房屋时，发现其中的M38处房屋由被告蒋红根使用。原告与被告取得联系要求其立即搬离清场返还房屋，但被告明确予以拒绝。同时被告也拒不交纳非法占用期间的占有使用费。原告认为，在原告竞得本案涉诉房屋所有权后，依法取得了相应房屋的占有使用收益处分等权利。被告蒋红根的对房屋的占用行为不存在合法性，应当立即返还房屋并支付占有使用费。庭审结束后，原告自愿放弃要求被告支付自2019年6月21日起至2020年4月14日期间房屋使用费的诉讼请求。被告蒋红根辩称：1.本案所涉房屋未取得权证，原告并非本案所涉房屋的所有权人;2.本案所涉房屋一直由案外人谢仙宽出租管理，2020年4月15日被告与案外人谢先宽订立租赁合同，也缴纳了相应租金;3.原告主张的鉴定费理应由原告自行承担。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2017年7月10日，本院作出（2017）苏0509破22号民事裁定，裁定受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，本院出具（2017）苏0509破22号决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在本院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，本院出具民事裁定书，裁定涉案房产（含无证房产）、机器设备和土地使用权归买受人瑞霖公司所有。另查明：2020年4月15日，谢先宽（甲方）与蒋红根（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将盛泽镇西环路西侧林桑场38号房屋约20平方米租赁给乙方使用，租赁期限自2020年4月15日至2021年4月14日止，价格为500元/㎡/年。经瑞霖公司申请，本院委托江苏姑苏明城房地产土地评估事务所有限公司对位于苏州市吴江区工业用房地产市场平均租金自2019年6月18日起2020年6月1日的价值进行评估，江苏姑苏明城房地产土地评估事务所有限公司于2020年9月7日出具苏明（吴江）房地估字（2020）第0811-01号《房地产估价报告》，认为估价对象苏州市吴江区，建筑面积21.52平方米，于市场上有足够的交易方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2020年8月19日的工业用房地产（设定为毛坯状态）市场平均租金（租赁期为2019年6月18日至2020年6月1日）为44.94元/平方米/月。瑞霖公司为此支付评估费5000元。以上查明事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、民事裁定书、决定书、拍卖公示截图打印件、竞买须知截图打印件、拍卖成交确认书复印件、房屋现场照片打印件、《评估报告》、收费说明函、评估费发票等证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，因坐落于苏州市吴江区的房屋为无证房产，被告未提供证据证明案外人谢仙宽对该房产享有权利，故被告与案外人签订的房屋租赁合同无效，被告蒋红根因该合同取得的财产应当返还房屋所有权人。本案中，吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给原告瑞霖公司，原告瑞霖公司取得了涉案房产的所有权。原告提供的证据证明被告蒋红根占有该房屋的起始时间为2020年4月15日，故原告瑞霖公司有权要求被告蒋红根返还涉案房屋并支付自2020年4月15日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。对于占有使用费的标准，根据评估结果，涉案房产的市场平均租金为44.94元/平方米/月，故被告蒋红根应按照上述标准支付占用房屋期间的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条的规定，判决如下：一、被告蒋红根应于判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于苏州市吴江区的房屋，并返还原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司。二、被告蒋红根应于判决生效之日起十日内支付原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费（以44.94元/平方米/月为标准，自2020年4月15日计算至实际搬离之日止）（如采用转账方式支付，请汇入苏州市瑞霖纺织科技有限公司名下指定账号：开户行：苏州农村商业银行盛泽支行，账号：0706678141120102059210）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，由被告蒋红根负担，并于本判决生效之日十内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××67）。原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退回。评估费5000元，由原告苏州瑞霖针纺织品有限公司负担750元，由被告蒋红根负担4250元。被告蒋红根负担的评估费应于本判决生效之日十内给付原告苏州瑞霖针纺织品有限公司（如采用转账方式支付，请汇入苏州市瑞霖纺织科技有限公司名下指定账号：开户行：苏州农村商业银行盛泽支行，账号：0706678141120102059210）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  洪永洋二〇二〇年十月十四日书记员  钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。