云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终943号上诉人（原审原告）：龙陵县万达建设投资有限责任公司。住所地：龙陵县龙山镇云山社区河头岔路口。统一社会信用代码：915305235718572867。法定代表人：裴兴然，董事长。委托诉讼代理人：杨恩晓，云南若在律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：余春萍，女，1964年4月25日生，汉族，龙陵县人，住龙陵县，现住龙陵县。委托诉讼代理人：杨德钦，云南腾越律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人龙陵县万达建设投资有限责任公司（以下简称“万达公司”）因与被上诉人余春萍房屋租赁合同纠纷一案，不服龙陵县人民法院（2020）云0523民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。上诉人万达公司的委托诉讼代理人杨恩晓，被上诉人余春萍及其委托诉讼代理人杨德钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案租金分期履行不足以否定租赁合同之债的整体性。租赁合同是一个完整的合同，虽约定租赁费支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，该独立性不足以否定租金债务的整体性。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。2013年1月1日至今的租金属整体债务的一部分，起诉时未超过诉讼时效期间。2.双方合同约定租赁期限自2008年1月1日至2018年12月31日，上诉人在第五期租金履行期限届至时未立即主张支付租金，完全是基于维护双方长期合作关系和对被上诉人的信任。即便如此，2013年后上诉人也多次向被上诉人主张租金，未怠于行使权利。3.从司法实践来看，最高人民法院最高法（2011）民提字第304号判决中也依法支持了当事人提出的整个租赁合同并未超过诉讼时效的主张。最高法认为在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。本案同样适用该情形。余春萍辩称：2013年1月以后，余春萍实际管理的铺面仅有4格，铺面一格被水费室占用，即使支付租金，也只能支付4格铺面租金，一审判决余春萍归还5格铺面无法履行。一审认定城建局与余春萍商量共用一格铺面房、余春萍同意城建局拆除简易房建盖食堂无依据。按照保山市人民政府保政发（2020）12号文《保山市人民政府关于印发保山市支持实体经济发展10条措施的通知》第七条“2020年，对承租国有企业、机关事业单位经营性房产的市场主体，减免全年房租。”的规定，万达公司作为国有企业，应减免2020年租金。关于诉讼时效，应区分“分期履行之债”与“同一债务分期履行”，分期履行之债，双方在履行合同中不断产生，因各期债务清偿期届满后，均为独立债务，故诉讼时效应分别计算。结合本案事实，一审对诉讼时效起算时间已充分说明。万达公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除双方于2007年11月6日签订的《房屋租赁协议书》，立即返还万达公司所承租的房屋；2.判令余春萍支付万达公司2013年1月1日至2020年6月30日的租金及相关税费人民币135420元；3.判令余春萍支付万达公司2013年1月1日至2020年6月30日的资金占用期间的利息人民币30744元；4、判令余春萍承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年11月6日，万达公司、余春萍签订《房屋租赁协议书》，约定万达公司将位于龙陵县龙山镇龙华路上段公司办公楼房第一层铺面房5格、简易房1格承租给余春萍用于经营珠宝行业，租赁期限自2008年1月1日至2018年12月31日，租金为每年15000元，每年租金当年1月份缴清，余春萍除负责缴纳房租外，承担租房税收及其他相关费用。合同签订后，万达公司按照协议约定向余春萍交付了房屋。在合同履行过程中，余春萍缴纳了5年租金及相关税费。2013年城建局为解决水费室与余春萍商量，与其共用1格铺面用于收水费，后城建局又因建盖食堂，又与其商量将承租的简易房拆除。后双方因租金事宜发生争执，自2013年起余春萍未向万达公司缴纳租金及相关税费。2018年12月31日合同期限届满后，双方未办理续租手续。2019年1月4日，万达公司向余春萍发出限期腾房并支付拖欠租金通知书。现余春萍仍未办理腾房手续及向万达公司交还铺面钥匙。万达公司向法院起诉，请求判如所请。一审另查明，原龙陵县佳洁环卫有限责任公司现更名为万达公司。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的《房屋租赁协议书》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。万达公司主张解除2007年11月6日签订的《房屋租赁协议书》，一审认为租赁时间于2018年12月31日已届满，不存在解除合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案双方租赁期间届满后，万达公司向余春萍发出《限期腾房并支付拖欠租金通知书》后，余春萍继续使用租赁房屋，自2019年1月1日起至今，双方未办理续租手续，该期间的租赁合同应视为不定期租赁。对万达公司主张解除该不定期租赁合同，立即返还房屋的诉讼请求，予以支持。本案最大的争议焦点，即双方的长期房屋租赁合同关系约定分期支付租金，后因余春萍未按期缴纳部分租金发生纠纷，诉讼时效如何起算。本案《房屋租赁协议书》明确约定，房屋租赁期限为十年（2008年1月1日至2018年12月31日），房租为每年15000元，每年的房租于当年1月份交清。从其约定来看，十年的租赁合同中每一年的租金支付具有独立完整性，一审认为，本案租金给付请求权的时效起算应从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，当事人请求延付或者拒付租金的诉讼时效期限为1年，2017年10月1日起，请求延付或拒付租金的诉讼时效期限为3年。万达公司主张余春萍支付2013年至2016年租金，已超过法律规定1年的诉讼时效；要求支付2017年租金的诉讼主张，已超过法律规定3年的诉讼时效，故对万达公司该项诉讼请求不予支持。对于万达公司主张的2018年至2020年6月30日的租金及相关税费的诉讼请求，予以支持。具体为：2018年租金15000元；2019年租金15000元；2020年租金按6个月计算7500元（15000元÷12个月×6个月=7500元），三年合计37500元。依据相关法律规定，承租人不支付租金的，合同有约定逾期支付租金支付利息的，可以主张利息，没有约定不得主张，但可以要求支付违约金。本案双方未约定逾期支付租金的利息，万达公司又未主张违约金，故对其要求余春萍支付逾期支付租金利息的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除万达公司、余春萍自2019年1月至今的不定期房屋租赁合同，并由余春萍自判决生效之日起十五日内将承租的5格铺面房及钥匙归还万达公司；二、由余春萍于判决生效之日起十五内一次性支付万达公司租金37500元，并由余春萍在支付上述租金时，一并缴纳相关税费（税费以相关部门计算为准）；三、驳回万达公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。二审经审理查明，2007年11月6日，原龙陵县佳洁环卫有限责任公司（以下简称“佳洁公司”）与余春萍签订《房屋租赁协议书》。合同约定佳洁公司将位于龙陵县龙山镇龙华路上段公司办公楼房第一层铺面房5格、简易房1格出租给余春萍使用，租赁期限自2008年1月1日至2018年12月31日，租金每年15000元，每年租金于当年1月份缴清。余春萍除负责缴纳房租外，承担租房税收及其他相关费用。合同签订后，佳洁公司按照协议约定向余春萍交付了房屋，余春萍缴纳了5年租金及相关税费。2013年城建局将租赁物中一格铺面隔断作为水费室，后又因城建局建盖食堂，致租赁物中简易房一格已不能再使用。余春萍自2013年起未再缴纳租金及相关税费。2018年12月31日合同期限届满后，双方未再签订租赁合同，余春萍未腾房及返还租赁物。另查明，原佳洁公司现更名为万达公司，为国有控股有限责任公司。本院认为，本案中双方当事人对万达公司享有的2013年至2017年租金债权是否已过诉讼时效产生争议，实质上是对相应的诉讼时效期间起算点持有不同意见。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”租赁合同约定分期支付租金的，各期租金支付的独立性不足以否定租金债权的整体性。基于同一租赁合同、同一租赁物产生的分期支付租金债务，诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起算。按照双方《房屋租赁协议书》约定，最后一期租金应于2018年1月履行完毕，万达公司于2020年6月向一审法院提起诉讼，其要求支付2013年至2018年租金的请求未超过诉讼时效期间；2019年至2020年6月期间的租金，如一审判决所述，亦未超过诉讼时效期间。关于租金数额的认定。由于2013年城建局将其中一格铺面隔断作为水费室，简易房也不能再使用，原租赁合同约定租金应相应减少。对于余春萍主张的每格铺面3000元，按4格计算为12000元意见本院予以采纳。即2013年至2020年6月租金应为90000元（12000元×7年+6000元）。2020年因受新冠肺炎疫情影响，不能正常营业，继续按照原租赁合同支付租金对余春萍明显不公平，应根据公平原则予以变更。结合《保山市人民政府关于印发保山市支持实体经济发展10条措施的通知》等疫情期间防控政策，根据新冠疫情期间租金减免的相关规定，对2020年1-6月租金6000元予以扣减，余春萍应向万达公司支付2013年至2019年租金84000元。如一审所述，万达公司主张的逾期支付租金的利息不再予以支持。综上，上诉人万达公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销龙陵县人民法院（2020）云0523民初451号民事判决；二、解除龙陵县万达建设投资有限责任公司与余春萍自2019年1月形成的不定期房屋租赁合同关系，由余春萍自判决生效之日起十五日内将承租的房屋腾退返还龙陵县万达建设投资有限责任公司；三、由余春萍于判决生效之日起十五日内支付龙陵县万达建设投资有限责任公司租金84000元，并缴纳相关税费（税费以相关部门计算为准）；四、驳回龙陵县万达建设投资有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费1812元，由龙陵县万达建设投资有限责任公司负担610元，余春萍负担1202元；二审案件受理费2716元，由龙陵县万达建设投资有限责任公司负担906元，余春萍负担1810元。本判决为终审判决。审判长 谢玲审判员古颖审判员田旭二〇二〇年十月二十六日书记员 邱     建     军