安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终441号 上诉人（原审原告）：汪永远，男，1956年4月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：贾鑫岩，安徽一飞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡平，男，1973年6月28日出生，汉族。 上诉人汪永远因与被上诉人胡平租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 汪永远上诉请求：一、请求依法撤销黄山市屯溪区人民法院(2020)皖1002民初854号民事判决;二、请求依法改判胡平腾退房屋并支付汪永远迟延腾房屋期间的占有使用费(占有使用费自2020年1月1日起参照年租金55000元,暂算至2020年1月10日,实际算至清偿之日止);三、请求依法改判胡平归还汪永远出租的空调、碗筷等物品;四、本案一、二审案件受理费由胡平承担。 事实与理由：一、双方之间的租赁合同已于2019年12月31日到期,合同已经终止。2006年起胡平与汪永远就签订了房屋租赁合同,最后一个租赁合同于2019年12月31日到期。在2019年年中，汪永远已经提前半年通知胡平合同到期不再续租,半年时间足够胡平寻找商铺和腾房。至2019年12月下旬,汪永远又上门告知胡平尽快搬离,且此后双方并未就续租达成一致,故而租赁关系于2019年12月31日已经终止。二、汪永远在2020年1月1日收取的2万元是空调、碗筷等物品租金,并非是就续租达成合意。通过一审审查可以看出,胡平想要以单方支付租金的方式让汪永远同意续租,但同时胡平尚欠汪永远2006年12月至2013年12月期间7年的空调、碗筷租金21000元,汪永远以空调碗筷租金的理由收取了该2万元。由此可见,胡平意图续租,汪永远将胡平支付的2万元扣减了已到期的空调、碗筷租金,双方并未就续租达成合意。胡平在一审中辩称空调、碗筷租金已经以现金方式支付给汪永远,一审法院认为若2006年至2013年期间长达7年胡平未支付空调、碗筷租金汪永远还继续租赁给胡平一事不合常理,但诉讼本就不能从常理来判断,任何抗辩均要有证据加以佐证。胡平没有证据证明已经支付了空调、碗筷的租金,胡平主张其已经支付了空调、碗筷租金的抗辩不能成立,且在一审中胡平还与汪永远协商以年租金55000元继续租赁房屋也证明胡平知晓案涉房屋并未续租。退一步说，即使汪永远重复收取空调、碗筷租金,也不等于同意续租。三、空调、碗筷的租赁截至2013年12月终止,胡平应当归还相应物品。通过一审查明,胡平2006年至2013年开饭店使用空调、碗筷,2013年后不再开饭店,这些物品就不再使用了。通过签订的三份租赁合同也能看出,2013年之后的合同就没有空调、碗筷租赁了,这也侧面反映了空调、碗筷的租赁在2013年12月就已经终止。因此,2019年12月31日胡平就应当将空调碗筷等归还汪永远，但截至今日汪永远也未收到空调、碗筷等物品。胡平称空调、碗筷等已经通知让汪永远领取了,但未举证证明其通知过汪永远，且空调、碗筷等不是贵重物品,若汪永远已经取走不可能再要求胡平归还。四、胡平应当按照年租金55000元支付自2020年1月1日起至腾空之日止的占有使用费。租赁合同到期后胡平仍占有使用案涉房屋至今,依法应当参照2020年同地块商铺的租金支付占有使用费。一审中,胡平曾与汪永远协商要求以55000元的年租金续租案涉房屋,也就是说2020年该店铺的市场年租金是55000元,胡平应当参照该金额支付占有使用期间的费用。 胡平未发表答辩意见。 汪永远向一审法院起诉请求：1.判令胡平支付汪永远迟延腾房期间的占有使用费1459元（占有使用费自2020年1月1日起参照租金暂算至2020年1月15日，实际算至搬离之日止）；2.判令胡平立即搬离滨江路341号店面；3.判令胡平归还汪永远出租的空调、碗筷等物品（见清单）；4.胡平负担诉讼费用。 一审法院查明的事实：2006年12月3日，汪永远（甲方）和胡平（乙方）签订一份《合同》，约定甲方将所有的滨江路341号店面（黄鹤楼）租给乙方，租赁期限三年从2006年12月18日至2009年12月17日止，租金为每年22000元。租赁期间，甲方所有的店里的空调、桌、椅及餐具亦租给乙方使用，使用费为每年3000元，第一年3000元于2007年5月10日前一次性付清，第二、三年的使用费与租金同时付清。嗣后，胡平一直承租使用上述店面经营餐饮业至合同到期。2009年12月31日，汪永远（甲方）和胡平（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有位于屯溪区，现改为37号店面房（黄鹤楼酒家）出租乙方使用。租赁期限4年，自2010年元月1日起至2013年12月31日止；合同期满如乙方欲继续承租经营的，在同等条件下乙方有优先承租权。房屋租金每年25000元，乙方中途退租，租金不予退还；同时乙方需使用甲方店内的空调、桌椅及餐具（附清单），使用费每年3000元，合计28000元。如乙方中途需要更新店内的空调、桌椅及餐具，需将店内原有的空调、桌椅及餐具归还给甲方，甲方可按乙方的实际使用时间收取使用费。上述合同签订后，胡平仍一直租用涉案店面经营餐饮业。2013年12月30日，汪永远（甲方）再次就上述房产与胡平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年，从2014年1月1日至2019年12月31日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。甲方如继续对外租赁本房屋，乙方在同等条件下享有优先承租权，如乙方到期不续，需提前一个月告知甲方，如不告知则按自动弃权处理，甲方有权另行发包。租金每年为人民币35000元，第一年的租金乙方需在合同生效后立即支付，以后每年的租金应在前一年12月15日前支付。租赁期房屋的修缮，由于不可抗拒的损坏，由甲方及时修缮。其他由于乙方经营所需的修缮由乙方负责。在合同履行期间，乙方应保持所租房内外大致墙体完好，如果确需改造或增设其他固定设施，所需经费由乙方自付。上述合同签订后，胡平对租赁房屋进行重新装修并经营工艺美术品至今。另胡平付清了2019年12月31日前的全部租金。2019年12月底前，汪永远向胡平告知不再将店面出租。2020年1月1日，胡平向汪永远转账2万元，并在转账附言中备注“转屯溪区滨江中路37号租金”。汪永远在2020年1月5日向胡平微信回复中称“收到两万元餐具租金，今年我自己开饭店，请你赶紧搬出去，已超过这么多天”。胡平在本案一审庭审中称，该2万元是双方经协商后，汪永远同意给其半年搬迁时间而支付的2020年半年租金。由于双方对此费用的性质意见不一，致调解未果。 一审另查明：汪永远向一审法院提交的《交接盘点表》系2009年12月31日合同所附，胡平一审庭审中称清单上所载明的物品，除壁挂空调和柜式空调各一台已由空调师傅拆走，其余均因时间长久，已由汪永远取回或者早已不存在。胡平称2006年及2009年均自己添置过餐具，2009年及2013年均对涉案店面进行过装修。目前租赁物内物品均为其之后新添置。 一审法院认为，汪永远和胡平于2013年12月30日所签的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应按合同约定履行。上述合同约定的每年35000元租金，胡平已付清了2019年12月31日合同到期之前的租金，汪永远对此并无异议，一审法院应予以确认。根据上述《房屋租赁合同》约定，合同到期日为2019年12月31日，届时，汪永远本应有权收回出租的房产。但由于2020年1月1日，胡平又向汪永远转账支付了2万元。胡平称该2万元是经过和汪永远协商，汪永远同意给其半年搬迁时间而支付的2020年半年租金。但汪永远却认为，该2万元是胡平支付2006年至2013年期间所拖欠的空调、桌椅、餐具使用费，而胡平称上述使用费均每年与租金同时已支付完毕。对于上述2万元款项的性质，一审法院认为，涉案店面从2006年12月3日始已于2006年、2009年、2013年陆续签订有三次租赁合同，每次合同均对双方权利义务重新做出了新的约定，其中2006年合同和2009年合同均约定有空调、桌椅、餐具使用费每年3000元，且均与租金合并约定了金额及支付时间。在时间跨度长达十余年且合同已续签三次后，汪永远认为胡平至2020年1月1日才支付2006年至2013年的空调、桌椅、餐具使用费，明显与合同约定付款方式及常理不符。另由于胡平称2013年之前的租金含使用费均是通过现金方式一并支付，汪永远亦未能举出证据证明2013年之前存在转账支付的情形，且胡平已在2020年1月1日转账2万元的附言中，明确备注为屯溪区滨江中路37号租金。综上，一审法院应予认定胡平于2020年1月1日所支付的租金不应为2006年至2013年期间的每年空调、桌椅、餐具使用费；而胡平辩称的该2万元是经过和汪永远协商，汪永远同意给其半年搬迁时间而新增支付的半年租金事实，具有高度盖然性。因此，一审法院对胡平的抗辩事实予以采信。由于汪永远已实际接受了胡平支付的2020年半年租金，故双方的租赁合同期限应继续延续至2020年6月30日止，鉴于目前该期限尚未到达，故实际租赁期间尚未届满，汪永远诉请要求胡平搬离涉案店面、支付占有使用费及归还物品，缺乏合同及法律依据，一审法院不予以支持。汪永远可待实际租赁期间届满后另行主张权利。综上，汪永远的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决驳回汪永远的诉讼请求。案件受理费25元,由汪永远负担。 二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、胡平支付的2万元是何性质,胡平是否应当搬离店面；二、胡平是否应当返还空调、碗筷等物品；三、案涉店面占有使用费的起算时间及标准问题。 关于争议焦点一。2020年1月1日，胡平向汪永远转款2万元。汪永远主张该2万元系胡平支付2006年至2013年期间所拖欠的空调、桌椅、餐具使用费，但胡平称该2万元系经过和汪永远协商后，由汪永远同意给其半年搬迁时间而支付的2020年半年租金。因该2万元的性质双方未达成一致，但汪永远实际已接受该款，胡平亦实际仍使用房屋，故双方就案涉房屋形成不定期租赁合同关系，一审认定该2万元为支付租金正确。鉴于胡平认可该2万元系支付至2020年6月30日的租金，此后胡平未再支付租金，故汪永远上诉请求判令胡平腾退房屋并搬离店面符合法律规定。 关于争议焦点二。在一审庭审中，汪永远已经认可案涉的餐具已经由胡平处理，空调胡平确认已经无法使用且被拆走，返还原物已无可能，故汪永远主张返还餐具、空调等物品，本院不予支持。就餐具、空调等物品的损失双方可另案处理。 关于争议焦点三。租金胡平仅支付至2020年6月30日，但此后胡平一直占有使用案涉房屋，因胡平认可2020年半年租金为2万元，故胡平应自2020年7月1日起，按照年租金4万元标准（109.59元/天）支付占用使用费至其实际搬离之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下： 一、撤销黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初854号民事判决； 二、胡平自本判决生效之日起三十日内搬离黄山市屯溪区店面； 三、胡平自2020年7月1日起按照109.59元/天标准向汪永远支付店面占有使用费至其实际搬离店面之日止； 四、驳回汪永远其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元,由汪永远负担；二审案件受理费50元，由汪永远负担10元，由胡平负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  宋浩之 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二〇年十月九日 法官助理王艳 书记员章宏达 附：相关法律规定 一、《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 三、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。