河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初4849号原告：常伟，男，1992年1月27日出生，汉族，住河南省固始县。原告：方文欢，女，1991年7月20日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：文绪武。浙江正卓律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告:河南华壹实业集团有限公司，住所地：固始县红苏路中段**，统一社会信用代码：91411525577635481F。法定代表人：陈星，总经理。委托诉讼代理人：谢泽松，男，1965年5月5日出生，系该公司法务部工作人员（代理权限：特别授权）。原告常伟、方文欢与被告河南华壹实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常伟、方文欢的委托诉讼代理人文绪武，被告河南华壹实业集团有限公司的委托诉讼代理人谢泽松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常伟、方文欢向本院提出诉讼请求：1、由被告支付未竣工验收合格，擅自交付使用产生的违约金截止2020年7月1日99683元；之后违约金按日万分之五计算至竣工验收合格之日；2.以11123元为基础，按银行同期贷款利率支付自2017年10月6日至2019年12月18日利息1161元；3、由被告退回违规收取的费用7050元，以7050元为基数，按银行同期贷款利率支付自2019年12月19日至2020年7月1日利息176元，之后按银行同期贷款利率支付至退回完毕之日的利息；4、由被告支付无法办理房屋所有权证书的违约金830.以上合计108099元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告作为出卖人与原告作为买受人于2017年10月6日签订被告提供的格式合同《商品房买卖合同》一份。合同约定被告将未抵押的位于华侨城10号楼1单元901出卖给原告。房屋总价款830698元，采用首付款和商业贷款方式付款。合同第九条规定的交付条件是该商品房已取得商品住宅交付使用批准文件，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件被被告划掉。第十一条交付时间和手续规定出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。交付时，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条逾期交付责任第1（1）规定，逾期在90日之内的出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；第1（2）规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的违约金不低于万分之五。第二十条规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365天内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告方通过自筹和商业贷款方式交清了全部购房款。但是，没有想到被告为了免除自己的责任，在其提供的格式合同中设置排除建筑房地产法律法规关于房地产竣工验收合格后才能交付使用的法律和行政法规强制性规定，故意损害原告作为普通购房人和消费者的合法权益，被告还违反国家法律法规，超范围收取了天然气开户费、电视开户费等多项费用。当原告多次与被告交涉其违法违规收费时，被告拒绝退还超范围多收取的费用。被告作为专业的房地产开发企业，为了自私自利的单方商业利益，作出了违法违规行为，侵害了原告的合法财产权益。因多次协商无法解决，原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告河南华壹实业集团有限公司辩称，1、答辩人严格按照合同约定向被答辩人交付房屋，且所交付的房屋无任何质量问题。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付条件为：“该商品房交付应当符合下列第3项所列条件：3、该商品房已取得商品住宅交付使用批准文件”。为明确批准文件的明细与内容，附《补充协议》中第九条约定：“合同正文中第四章中第九条规定的商品房住宅交付使用批准文件是指下列文件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、国有土地使用权证或者其他土地使用权证明文件、五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表。合同正文第四章中第九条所述任何竣工验收文件均指五方责任主体确认合格的文件”。答辩人交付房屋时，上述约定的文件齐全有效，房屋质量不存在任何质量问题。依据“约定优于法定”的原则，答辩人无任何延期交房的违约行为。因答辩人交付的房屋无任何质量瑕疵，没有影响被答辩人对房屋的正当合理使用，更没有给被答辩人造成任何损失。因此，被答辩人的诉请无任何事实、法律、约定依据，其诉讼请求依法应予以驳回。2、答辩人依据约定代为收取的相关费用系被答辩人应当承担的义务，被答辩人如认为应当返还应向收费主体主张权利。3、被答辩人要求答辩人承担未能履行约定办理房屋权利证书的请求，系因新冠疫情不可抗力影响，非答辩人过错造成，答辩人不应承担任何责任。原告为支持其诉讼请求向本院提供证据如下：1、两原告的身份证复印件、被告信息查询单，用于证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格；2、《房屋买卖合同》及补充协议复印件，用于证明原、被告双方商品房买卖关系及被告延迟交房的事实；3、入伙通知书、入伙须知，用于证明被告强制交房；4、收费票据复印件，用于证明被告向原告代收了这些费用的项目、金额、时间。被告河南华壹实业集团有限公司提供证据如下：1、，原、被告双方进行了初验的交接单。用于证明2019年11月30日双方按合同约定对房屋进行交付；2、房屋建筑工程竣工验收备案表，用于商品房经五方责任主体验收合格；3、固始县弘昌天然气有限责任公司的收费票据复印件。用于证明被告代收的天然气的费用交给了固始县弘昌天然气有限责任公司。本案在审理过程中，本院依法组织当事人进行了举证和质证。被告对原告提供的证据的质证意见为：真实性无异议，证明目的有异议，合同是依法签订的，双方都有按照合同约定享有义务，我们按照合同约定交房没有异议。入伙通知书真实性无异议，要求原告接收房屋是对原告权利的保障，实际上是一个交房通知。关于代收费用的合同协议上写的很清楚，当原告有异议的时候在签订的时候就应当提出异议。原告对被告提供的证据的质证意见为：证据1没有原告的签字，没有验房，只是被告单方填写的资料卡，被告没有证明依约在交房时提交过验收合格的批准文件。证据2只有复印件没有原件核对，无法证明被告交付的房屋已获得政府部门的审批合格，真实性无法确认，关键是变更为提供政府房屋主管部门竣工验收备案合格证明，不能达到被告的证明目的，竣工验收记录中无验收结论，验收结论部分是空白。关于11号楼的与本案无关，地，地下车库也与本案无关位工程验收记录是有矛盾的，表格形式雷同但内容不一致，均无验收结论是否合格，客观真实性无法确认。证据3三性均有异议，发票的抬头名称是被告，不是原告，即使要缴纳费用也是按规定由被告缴纳的费用，违反合同的相对性原则，关联性也有异议，和本案无关，没有原件核对，客观真实性有异议。本院对当事人无异议的证据，依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下；被告作为出卖人与原告作为买受人于2017年10月6日签订被告提供的格式合同《商品房买卖合同》一份。合同约定被告将未抵押的位于华侨城10号楼1单元9层901号房屋出卖给原告。房屋总价款830698元，采用首付款和商业贷款方式付款，原告应首付款为250698元，剩余580000元购房款通过商业贷款方式支付。合同第九条规定的交付条件是该商品房已取得商品住宅交付使用批准文件，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件被被告划掉。第十一条交付时间和手续规定出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。交付时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。第十二条逾期交付责第1（1）规定，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；第1（2）规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该房屋的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365天内取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。后双方又签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》（以下简称补充协议），补充协议第一条约定：合同中的购房价款中未包括乙方应缴纳的如下费用：水、电开户费、燃气开户费、有线电视、电话开户费、契税、物业公共维修基金、价格调节基金、产权交易及登记手续费、印花税及办理按揭贷款所发生的一切费用（抵押登记费、贷款公证费、保证金等）。上述税费相关部门要求甲方统一代收的，乙方应足额向甲方支付，然后双方据实结算。补充协议第九条约定：“合同正文中第四章中第九条规定的商品房住宅交付使用批准文件是指下列文件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、国有土地使用权证或者其他土地使用权证明文件、五方责任主体签署的建设工程竣工验收意见表。合同正文第四章中第九条所述任何竣工验收文件均指五方责任主体确认合格的文件”。合同签订后，原告方通过自筹和商业贷款方式交清了全部购房款。2017年10月6日原告向被告交纳了测绘费、交易评估费、登记费、水电开户费、预告抵押登记费、天然气开户费、有线电视开户费、住房转让手续费等费用，于2019年11月30日向被告交纳了装修押金及物业费、装修垃圾费。案涉房屋所在项目建成后，被告未向固始县建设工程质量监督站申请该项目工程竣工验收监督及该项目工程竣工备案。2019年7月31日，原告常伟在《交房确认单》上签名接收了案涉房屋。现原告以被告为了免除自己的责任，在其提供的格式合同中设置排除建筑房地产法律法规关于房地产竣工验收合格后才能交付使用的法律和行政法规强制性规定，故意损害原告作为普通购房人和消费者的合法权；违反国家法律法规，超范围收取了天然气开户费、电视开户费等多项费用，且拒绝退还超范围多收取的费用；未能依合同约定时间办理房屋所有权证书，其违法违规行为，侵害了原告的合法财产权益，因多次协商无法解决为由，原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。本院认为，合同依法成立，双方当事人均应严格遵守。原、被告间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意识表示，且无法律规定的合同无效的情形，系有效合同。原、被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》中对交房时间、交房条件及交房时应当提供的相关文件作出了明确约定，系双方真实意思表示，该约定中并未要求被告在交房时必须提供建筑工程竣工验收备案证，原告对交房条件是明知的。被告依据合同约定的交房条件向原告交付案涉房屋，原告经对案涉房屋验收并接收，被告已履行了合同约定的交付义务。《中华人民共和国建筑法》是为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展而制定，明确规定在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法，明确规定建筑活动是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。由此可见，《中华人民共和国建筑法》是一部对建筑活动的监督和管理的法律，该法第六十一条虽规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，但该规定应属管理性强制规定而不属于效力性强制规定，违反该规定产生的是行政责任。所以，原告以被告违反该规定而主张交付房屋的行为无效，被告构成违约没有法律依据，本院不予支持。被告依据双方在《补充协议》对相关费用的代收问题进行了约定，《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格（2001）585号文件不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定行政法规，不产生原、被告双方关于代收费用的约定无效的法律后果。同时，《补充协议》所涉及的被告代收的费用均与原告对房屋的占有使用有关，是为了原告的利益而为的行为，且原告也未能提供被告在代收费用过程中有盈利行为的证据，故原告要求被告返还代收费用的请求，证据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》约定因被告的原因，原告未能在案涉房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，“双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。本案案涉房屋实际交付之日至原告向本院提起诉讼之日并未超过约定的办证期限，同时，鉴于今年的新冠肺炎疫情的影响，还可顺延三个月，故原告以被告未能在约定时间内办理房屋产权证为由要求被告承担违约责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告常伟、方文欢第一、二、三、四、五项诉讼请求。案件受理费2478元，减半收取1239元，由原告常伟、方文欢共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  胡炜二〇二〇年十月二十八日书记员  魏珂