河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初22195号原告：河南建业恒新置业有限公司，住所地：郑州市惠济区开元路****，统一社会信用代码：91410100697314850Q。法定代表人：焦笑言，总经理。委托诉讼代理人：李晓芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被告：谷伟杰，男，汉族，1983年5月23日生，住郑州市。原告河南建业恒新置业有限公司与被告谷伟杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晓芳到庭参加诉讼，被告谷伟杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2016年10月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002868975）；2.依法判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002868975）信息备案注销手续；3.依法判令被告偿还原告因承担连带保证责任支付的款项人民币643904.31元，补偿金14487.85元（补偿金按日万分之五的标准暂计算至2020年9月10日，具体以被告实际偿还日为准），及违约金1901.15元。上述款项从被告向原告已付房款中予以扣除；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年10月29日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：16002868975），合同约定被告购买原告开发的“建业花园2号院”7幢26层2603号房屋，房屋总价款为950573元，被告以“首付款+按揭贷款”方式支付房款。2016年11月7日，被告与兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称“银行”）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告为阶段性连带责任保证人。银行已依约放款，因被告未按时足额偿还银行借款，致使银行提起诉讼，郑州市金水区人民法院作出（2020）豫0105民初4062号民事判决书，判决被告一次性偿还剩余贷款并判决原告承担连带责任。判决生效后，由于被告未履行义务，致使原告于2020年7月28日被郑州市金水区人民法院强制执行635259.32元，同时代被告缴纳执行费8645元。被告的行为已构成根本违约，为维护自己的合法权益，特具状提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告谷伟杰未到庭亦未答辩。本院经审理查明：2016年10月29日，原告（）与被告（）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告所有的位于惠济区，房屋总价款为950573元整，其中首付款290573元应于2016年10月29日前支付，剩余660000元为商业贷款。合同第七条约定：未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，有权解除合同。解除合同的，按累计应付款的0.2%向支付违约金。附件四《合同补充协议》第三条第6款约定：如果为提供阶段性贷款担保的：（1）未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致承担担保责任的，应在向其送达告知函之日起3日内，将代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给，同时自实际承担上述款项之日起，至实际向支付全部款项之日止，应按日向支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的赔偿金。（2）没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。有权选择立即解除本合同。选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代向按揭银行支付的全部款项。（3）如未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求承担担保责任，则除应按照本条前款约定向还款、赔偿及支付补偿金外，自代向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。应按照本合同的有关约定承担违约责任。附件四《合同补充协议》第八条第10款10.3约定合同履行过程中，无论何种原因导致合同解除的，应将合同原件、发票等全部购房手续原件退还，并在发出办理撤销商品房买卖合同信息备案手续通知之日起15日内，配合共同前往郑州市住房保障和房地产管理局办理商品房买卖合同信息备案撤销手续，逾期未配合办理完毕的，应按总房款日万分之0.5向支付违约金，直至配合办理完毕撤销商品房买卖合同备案手续为止。2016年11月7日，兴业银行股份有限公司郑州分行（债权人）、原告（保证人）、被告（主债务人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定被告在兴业银行股份有限公司郑州分行借款66万元，借款期限360个月，自2016年11月7日至2046年11月7日，原告作为保证人对被告上述债务承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间阶段性担保。兴业银行股份有限公司郑州分行于2016年11月10日向谷伟杰发放了66万元贷款。后因被告谷伟杰未按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定履行还款义务，兴业银行股份有限公司郑州分行将原告和被告诉至本院，本院于2020年5月18日作出（2020）豫0105民初4062号民事判决书，判决：一、谷伟杰向兴业银行股份有限公司郑州分行偿还借款本金620985.83元，利息（含罚息）2280.36元，共计623266.19元（暂计算至2020年5月1日，自2020年5月2日起至借款本息全部清偿完毕之日止的利息、罚息，以未还本金为基数按照合同约定计算，以年利率24%为限），于本判决生效后十日内履行完毕；二、河南建业恒新置业有限公司对上述借款承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向谷伟杰追偿。案件受理费5022元，保全费3642元，由谷伟杰、河南建业恒新置业有限公司共同负担。后经兴业银行股份有限公司郑州分行向本院申请强制执行，本院作出（2020）豫0105执8014号执行通知书及执行裁定书。被告谷伟杰未履行还款义务，2020年7月28日，原告代被告履行了635259.32元还款义务并支付执行费8645元。2020年8月19日，本院作出（2020）豫0105执8014号结案通知书，确认兴业银行股份有限公司郑州分行申请执行的（2020）豫0105民初4062号民事判决书已全部执行完毕并结案。2020年9月23日，原告向被告寄发关于解除《商品房买卖合同》的通知函，函告如下：一、我司与您之间的《商品房买卖合同》（合同编号：16002868975）已于2020年7月28日解除，请您按合同约定向我司支付违约金及补偿金，违约金及补偿金的计算依据《商品房买卖合同》的约定执行。二、请您在收到本通知函之日起3日内，持《商品房买卖合同》（合同编号：16002868975）及相关付款凭证原件，到我公司办理《商品房买卖合同》的解除手续，并配合我司办理完商品房买卖合同备案注销手续及预告登记注销手续。三、若您未在上述期限履行上述义务，由此产生的一切后果全部由您自行承担。另查明，在本案诉讼过程中，原告为实现其债权向本院申请保全并支出保险费1320.59元、保全费3821元。涉案不动产登记资料查询结果证明显示，坐落在惠济区开元路****楼****2603的房屋，产权人为原告，不动产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0053511号，面积89.04平方米，于2017年9月8日被郑州市惠济区人民法院查封，查封期限2017年9月8日至2023年8月25日；于2018年10月8日被河南省永城市人民法院查封，查封期限2018年10月8日至2021年10月7日；于2020年5月12日被郑州市金水区人民法院查封，查封期限为2020年5月12日至2023年5月11日。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《个人购房抵押（保证）借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定偿还商业贷款致使原告承担担保责任，已构成违约。根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条相关约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，在原告送达告知函后仍未将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及损失支付给原告。原告于2019年9月23日向被告发函，要求其收到告知函后支付违约金及补偿金。被告收到函后逾期30日仍未支付款项，原告依约享有合同解除权。原告已经函告被告解除《商品房买卖合同》，协助办理注销《商品房买卖合同》的备案注销手续及预告登记注销手续，且根据原告提交的邮寄单显示退回。鉴于本案开庭前2020年10月19日已经将原告的诉状向被告合法送达，原告该解除合同的意思已经通知到被告。合同自解除通知到达被告时解除。现原告请求确认原、被告签订的（合同编号16002868975）《商品房买卖合同》解除，合法有据，本院予以支持。本院确认原被告签订的上述《商品房买卖合同》于2020年10月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告于2020年7月28日代被告履行了635259.32元还款义务并支付执行费8645元，共计643904.32元，原告主张按照643904.31元为基数计算补偿金，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定，被告应按日万分之五的标准向原告支付补偿金，截至2020年10月19日，被告应向原告支付补偿金26722.02元。原告要求被告支付1901.15元违约金，有合同及法律依据，本院予以支持。上述代偿款、违约金、补偿金共计672527.48元，原告有权从被告已付房款950573元中扣除，剩余278045.52元，原告应退还被告。由于涉案房产存在查封信息，故原告要求判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》信息备案注销手续，在法律上存在履行不能，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南建业恒新置业有限公司与被告谷伟杰于2016年10月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002868975）于2020年10月19日解除；二、原告河南建业恒新置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告谷伟杰购房款278045.52元；三、驳回原告河南建业恒新置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5202元、保全费3821元，由被告谷伟杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二〇年十月三十日书记员  于文文