贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终5602号上诉人（原审原告）：遵义锦秀园物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路名城房开****。统一社会信用代码91520300580696189G。法定代表人：苟开学，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡仕金。被上诉人（原审被告）：遵义市红花岗区妇幼保健计划生育服务中心（又名遵义市红花岗区妇幼保健院）。住所地。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道剑江路区疾控中心对面会信用代码12520302G72700379M。法定代表人：佘廷刚，该中心主任。上诉人遵义锦秀园物业管理有限公司（以下简称锦秀园公司）因与被上诉人遵义市红花岗区妇幼保健计划生育服务中心（以下简称妇幼保健中心）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗人民法院（2020）黔0302民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人锦秀园公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1、本案所涉服务区域白杨小区89号楼在2012年以前无任何物业服务部门和专业人员进行管理，鉴于89号楼形成脏、乱、差严重事实，在遵义市红花岗区居民委员会的极力推荐下上诉人才同意进驻89号楼进行物业服务管理，在进驻前根据相关法律规定召开89号楼业主大会，并作出了会议记录89号楼业主45户，到会业主31户，到会业主数占总户数69%，已过半数，符合物权法的相关规定。2、被上诉人使用的89号楼2楼营业用房和1楼150号，152号.154号门面的通道是从一楼一门面房通往二楼的专用通道，被上诉人辩称被长期封闭加锁的通道与被上诉人使用的房屋无关联，该通道是进入地下层的专用通道。3、该案89号楼共计3个化粪池，被上诉人使用房屋所用化粪池是其中一部份。4、根据原告在庭审中提交的89号楼整体设计图可以充分说明该案89号楼整个水、电管道、线路均是一个整体，被上诉人使用的也在其中。5、整个89号楼的水、电、卫生清洁、化类池等均是上诉人自2012年1月10日服务管理至今，89号楼的水、电管道、线路、化类池是不可分割的，被上诉人辩称自行管理不是事实。6、根据上诉人在一审提交的89号楼设计图可以看出89号楼共计建筑面积有8430ｍ2，31户业主面积为3496.8ｍ2，一层门面7间总面积356ｍ2，负一层消防管网、二次供水设施、电路线网、排污管网等设施设备总面积有1096ｍ2，以上三项面积合计4948.8ｍ2，占总建筑面积59%，结合第1小点，89号楼同意锦秀园公司为89号楼提供物业服务的业主占总人数过半且也占总面积过半。二、一审判决适用法律错误审判决采用《物权法》第76条第四项、第五项、第六项，而未按上诉人实际进行89号楼整体物业服务形成了事实物业服务合同，不属于《物权法》第五项、第六项规定的情形，应当适用《物业服务管理条例》及其相关司法解释。妇幼保健中心未针对锦秀园公司的上诉请求及理由作书面答辩。锦秀园公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令妇幼保健中心支付“白杨小区89号楼2楼营业房（916.46㎡）、1楼门面3间（150号、152号、154号，20㎡/间）和9层D户904号住宅房（112.74㎡）”的物管费101878元。物管费明细：（1）2楼营业房916.46㎡：2012年1月10日至2016年1月9日期间48389元（916.46㎡×1.1元×48月），2016年1月10日至2019年7月9日期间46189元（916.46㎡×1.2元×42月）；（2）904号住宅房112.7㎡：2016年1月10日至2019年7月9日期间5680元（112.7㎡×1.2元×42月）；（3）1楼3间门面：2018年1月10日至2019年7月9日期间1620元（60㎡×1.5元×18月）；（4）违约金91690元（101878元×1%×90月）。2、本案诉讼费用由妇幼保健中心承担。一审法院认定事实：2012年1月1日，锦秀园公司与遵义市红花岗区白杨小区89号楼业主唐新国、杨昌健等共8人签订《物业服务合同》，约定由锦秀园公司为该小区提供物业服务，约定：物管费标准为营业性用房每月1.5元/㎡、电梯楼每月1.1元/㎡、办公楼每月1.5元/㎡；业主或使用人未按时足额交纳物管费，应每天按拖欠金额的2%支付违约金；期限3年，合同期满后若业主方没有续聘或解聘意见且没有选聘新的物业管理企业，本合同自动延续。2019年1月1日，锦秀园公司与唐新国、杨昌健等共9人续签了《物业服务合同》，将电梯楼物管费标准调整为每月1.2元/㎡，未变更其余约定。2012年1月至今，锦秀园公司一直为白杨小区89号楼提供物业服务。89号楼的2楼营业房，1楼150号、152号、154号门面，9层D户904号住宅房（112.74㎡）系国有资产，由妇幼保健中心管理使用。其中，1楼150号、152号、154号为临街门面，其中1间门面作为专门通道通往2楼营业房。1楼门面和2楼营业房在实际使用中均未从小区进出。针对门面和营业房，锦秀园公司称提供的物业服务主要包括外围垃圾清运和二次供水。锦秀园公司为证明其为小区提供物业服务系89号楼业主的共同决定，举示一份会议记录：内容为31人签名同意锦秀园公司为89号楼提供物业服务。妇幼保健中心称营业房和门面未与住宅共用通道和电梯，锦秀园公司不能依据住宅房业主的同意，要求妇幼保健中心支付物管费。妇幼保健中心为证明已支付904号住宅房2014年7月10日至2016年7月9日期间的物管费，举示了四张增值税普通发票：1.2014年7月10日至2015年1月10日期间880元（含137元电梯维修材料费）。2.2015年1月10日至2015年7月9日期间743元。3.开票日期为2015年8月25日的发票，备注为7月10日至2016年1月10日物业费803元（含60元电梯、水泵材料费）；开票日期为2015年11月20日的发票，备注为2015年7月10日至2016年1月10日物业费804元，另有手书“2016.1-2016.7.9号”的字样，妇幼保健中心据此认为住宅房缴费至2016年7月9日。一审法院认为两张发票机打文字均显示缴费截止时间为2016年1月10日，但妇幼保健中心交纳了两笔，缴费期间应顺延至2016年7月9日。一审法院经审理认为，选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数过半数的业主同意。会议记录中虽然有31人同意锦秀园公司提供物业服务，但锦秀园公司未举示89号楼全体业主的情况，以证明总面积且占总人数过半数的业主同意原告锦秀园公司为89号楼提供物业服务，故其与部分业主签订的物业服务合同并非89号楼业主的共同决定，对妇幼保健中心不具有约束力。况且，营业房和门面出入口均在大街上，实际使用中均没有从小区进出，从来由妇幼保健中心自我管理。锦秀园公司称提供的物业服务主要包括外围垃圾清运和二次供水，但妇幼保健中心自行负责营业房和门面的卫生清洁，对于市政供水也支付了对价。锦秀园公司实际上并未对该部分房屋进行物业管理，故对锦秀园公司请求支付营业房和门面物管费的诉请，不予支持。锦秀园公司确为89号楼提供了物业服务，位于小区内部的**房实际享受了物业服务，妇幼保健中心也同意支付。妇幼保健中心应支付904号住宅房2016年7月10日至2019年7月9日期间的物管费4532.15元（2016年7月10日至2019年1月9日：112.74㎡×1.1元×30月=3720.42元；2019年1月10日至2019年7月9日：112.74㎡×1.2元×6月=811.73元）。对于锦秀园公司主张的违约金，妇幼保健中心并非故意不缴纳，而是锦秀园公司未按之前的交易习惯开具发票供报账，故对锦秀园公司的该诉请，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，判决：一、由被告遵义市红花岗区妇幼保健计划生育服务中心在本判决生效之日起十五日内向原告遵义锦秀园物业管理有限公司支付89号楼D户904号住宅房物业服务费4532.15元；二、驳回原告遵义锦秀园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2340元，由原告遵义锦秀园物业管理有限公司承担1500元，被告遵义市红花岗区妇幼保健计划生育服务中心承担840元。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款关于“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，锦秀园公司所举证据不足以证明其为涉案小区89号楼提供物业服务，系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其与部分业主代表签订的涉案物业服务合同对妇幼保健中心不具有约束力，且锦秀园公司所举证据也不足以证明其对双方争议的门面及营业房提供了物业服务，一审判决据此作出判决并无不当，本院予以确认。锦秀园公司所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人遵义锦秀园物业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由上诉人遵义锦秀园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年十月十六日法官助理王薇书记员向珣