广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初12163号原告：刘立胜，男，1973年8月8日出生，汉族，住广东省信宜市************。委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。被告：黄添胜，男，1951年2月6日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：关锦强，广东雅商律师事务所律师。原告刘立胜诉被告黄添胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘立胜及其委托诉讼代理人赵剑华、被告黄添胜委托诉讼代理人关锦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄添胜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2020年4月15日签订的《租赁合同》，被告返还押金人民币7200元；2.判令被告赔偿原告设备装修损失人民币48506元，商品损失人民币120000元(详见附件)。事实和理由：2015年8月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定将被告名下位于中山市**********之第一卡租给原告作商业用途；租期为五年，从2015年8月1日至2020年7月30日；在经营期内，如原告无违约的情况下，被告无权收回铺位，如有发生，被告必须赔偿原告按金的二倍；合同期满时，原告需要续租的要提前二个月告知被告，在当时同等条件下，可优先考虑各项租约事宜；等等条款。合同签订后，原告在该地址经营中山市东升镇东群乐群副食店，按被告要求履行各项义务。2020年3、4月份，原告与被告商量续租事宜，被告声称不再出租第一卡，第一卡也不再做士多店，但建议如原告另租该房第二卡，则承诺降低租金要求，并不将第一卡出租做士多店；虽然第一卡正对路口，更有经营的位置优势，但因原告在该处经营多年，不愿另租他处，现又能降低租金，于是同意改租该房第二卡，但多次郑重提出被告不能将第一卡租与他人经营士多或加盟店，以免影响原告生意，被告满口答应。经协商，原告与被告于2020年4月15日签订《租赁合同》，约定原告租赁被告中山市**********之第二卡经营百货之用，并明确约定“原一卡不得作士多或加盟店，以免影响二卡生意”，租期为五年，从2020年5月1日至2025年4月30日止，月租金为3800元，每年递增，原押金7200元不变，另约定了其他条款。签订合同后，原告即对第二卡进行装修，并增添设备，共花费五万余元，随后进入正常营业。但至六月份，原告才知被告已将原一卡租赁给他人经营百货连锁商店。原告随即向被告提出异议，被告却以原告无权干涉为由，置之不理。至六月，一卡百货商店开业，经营项目、经营实力也远超原告，再加上第一卡更有绝对的位置优势，原告的业务果然一落千丈，现已难以为继，只有结束营业。被告向原告明确承诺不将第一卡处租赁给他人经营与原告相同业务，原告才同意改租第二卡，现被告违约造成原告持续亏损，租赁合同目的已无法实现且造成极大损失，被告在原告提出异议时明确告知无法履行合同义务，已构成根本违约，应承担违约责任。为维护自身的合法权益，原告诉至本院。被告黄添胜答辩称，一、涉案租赁合同可以继续履行，合同目的可以实现。原告租赁被告商铺，用于经营日常用品，本案不存在妨碍原告使用商铺的行为，原告可以使用商铺正常进行商业经营；双方可以继续履行合同义务，作为租赁保证的押金，合同在履行中，被告无需返还给原告，即使返还，也应在原告按合同约定结清一切费用后返还；被告不同意解除涉案租赁合同，原告独立自主经营、自负盈亏、自担经营风险。原告在没有证据证明被告可能存在的违约行为构成根本违约的情况下，单方面解除合同，其行为本身也构成违约。二、原告诉请赔偿损失没有依据。原告未经被告同意，对涉案商铺装饰装修，发生的费用或者装饰装修的残值损失，由原告自行负担，相反，原告应恢复原状或者赔偿被告损失；被告不存在侵权行为，且原告仍在涉案商铺正常经营，其主张商品损失没有事实和法律依据；原告每月支付租金3800元，其诉求巨额赔偿，远远超过被告订立合同时可以预见到的因违反合同可能造成的损失；原告要求解除合同、赔偿装修和商品损失不符合实际且履行费用过高。三、涉案租赁合同未订明违约行为的违约责任条款，双方事后亦未达成相关协议。即使原告认为被告可能存在违约行为，但对于被告可能的违约行为，按照合同记载，没有明确违约责任承担方式和金额计算方法，且不会导致原告不能使用商铺、无法存续经营。另，原告亦存在违约行为即没有按约定办理工商登记变更手续；双方在签订案涉租赁合同前已充分沟通协商，且被告已大幅度减让租金（每月少收租金700元）出租给原告。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：黄添胜名下登记有位于中山市********商住区国有自建5层商住的房地产一宗。2015年8月1日，黄添胜（作为甲方）与刘立胜（作为乙方）签订租赁合同一份，部分约定如下：位于东升镇为民路**首层一卡租给乙方作商业用途；本铺位现有面积30平方米，原地板除应允许外不得拆除，在使用期间如遇甲方实物磨损由乙方自行维护；乙方需重新装修必使使用耐燃材料实施，并不影响旁铺生意；水电费可每月抄表结算，水费每度暂为3元/度、电费每度1.02元；租赁期为五年，即2015年8月1日至2020年7月30日止；第一年月租金为3600元，第二年月租金为3960元，第三年月租金为4356元，以后每年上升6%，先交按金两个月即为7200元，及第一个月租金方可使用，按金到期满时结清一切费用后余额退回，每月交租定当月5日前，如有延期未交者处罚滞纳金按每日1%结算，如有延一星期仍未交者作停租处理，如有因故停租的按金不退，并限三天内搬出，到时甲方有权关锁；合同期满时，乙方需要续租的要提前二个月告知甲方，在当时同等条件下，可优先考虑各项租约事宜等。该合同还约定了其他事宜。签订上述合同后，刘立胜在合同约定的场所即中山市**********第一卡经营中山市东升镇东群乐群副食店，经营范围食品经营、零售、日用百货等。2020年4月15日，双方协商解除上述租赁合同后又签订租赁合同一份，该合同部分约定如下：位于东升镇为民路**首层二卡给乙方经营百货之用；本铺现有面积40多平方米，原地板不得拆除，不得打钉钻孔，洗手间由乙方实施安装，用塑管接通上引下排污管，以便通畅使用，日后凡有阻塞由乙方自理；室内装修必须使用耐燃材料实施，不准用明火煮食，认真做好油烟不泄露影响他店生意；经洽谈，原一卡不得作士多或加盟店以免影响二卡生意，原合同第七条互不追究赔偿；租用期为5年，即从2020年5月1日至2025年4月30日止，从2020年5月1日至2021年4月30日月租金为3800元，从2021年5月1日至2022年4月30日月租金为3990元......原押金7200元仍保留。从现今4月15日始，可搬至第二卡，原有一卡至4月30日允许继续经营，但要到工商部门办理搬迁手续。每月交租时间定当月5日前，如有延迟交者处罚滞纳金按每日1%结算，如有延迟一星期交的，允许乙方结清一切费用后，做退租处理，甲方将押金交还给乙方，到时甲方有权关店，另作处理；经营期内，如乙方在无违约的情况下，甲方无权收回该铺位，但从即日起允许甲方安排一卡铺面及二楼飞棚装修等。签订合同后，黄添胜确认已收取押金7200元。刘立胜称其即对第二卡铺位进行装修并增添设备，但直至2020年6月份才得知黄添胜已将原一卡铺位租赁给他人经营百货连锁商店，向黄添胜提出异议后，双方协商未果。为此，刘立胜于2020年8月3日诉至本院，主张前述请求。另查，刘立胜主张因黄添胜违约致使其租赁合同目的无法实现并造成其损失，损失具体如下：新添招牌10780元；三门一台、收银台、烟柜、两个移动货架、六个2米单边货架10245元；玻璃门2200元；冷气一台1.5匹、旧冷气一台，拆装3900元；购买五金电线1272元；自己搭仓库1600元；装修人工15天4500元；遮阳布300元；原有货架双边4组，折旧1600元；双门冰箱4500元；收银机一台19**元；理光复印机2600元；打印机500元；验钞机一台12**元；酒柜3个1200元；单边货架5组750元；货架柜2个500元；商品损失120000元。为证明上述事实，刘立胜向本院提交了店招牌及室内广告收款收据、物料清单、拆装空调收据、五金材料收款收据、玻璃款收据等证据予以佐证，黄添胜对上述损失及证据均不予确认。刘立胜确认上述损失项目中的设备及用于经营的工具均可以重新利用，黄添胜确认店招牌、玻璃门确实存在，而对于五金电线、仓库、装修人工、遮阳布等项目均不予确认并认定即使存在上述项目均未经得其同意擅自装修加装的。双方确认双方没有约定合同解除或终止时租赁物内的装饰装修物的处理事宜。又查，2020年4月20日，黄添胜（作为甲方）与案外人周海荣、罗国华（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，部分约定如下：该房屋坐落于中山市*********卡铺位，建筑面积约40余平方米，乙方按现状承租；该房屋用途为中山市东升镇香楠商务酒店服务大厅配套使用，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途，该房屋不得用于士多店、或与为民路9号其他商铺相同的经营种类、经营项目、经营范围等。该合同还约定了其他事宜。黄添胜称案外人承租一卡铺位为用于专卖进口产品和水果，刘立胜对此不予确定并提交该卡铺位的照片予以佐证。经查，该照片反映该卡铺位的门店所经营的种类、项目、范围与士多店或便利店相似，黄添胜知悉后至今仍没有与案外人解除前述房屋租赁合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘立胜与黄添胜签订的两份租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。双方于2020年4月15日签订的租赁合同约定，原一卡不得作士多或加盟店以免影响二卡生意，虽然黄添胜与案外人签订的房屋租赁合同约定一卡铺位不得用于士多店、或与为民路9号其他商铺相同的经营种类、经营项目、经营范围，但黄添胜知悉案外人承租一卡铺位后实际用于经营与士多店或与刘立胜经营的种类、项目、范围相似的店铺后，未与案外人解除租赁合同，视为黄添胜默许同意案外人在一卡铺位经营与刘立胜相似的店铺，而刘立胜租赁二卡铺位经营便利店的目的系盈利，黄添胜默许案外人在一卡铺位经营与刘立胜相似的店铺已影响其盈利目的的实现，故黄添胜构成违约。刘立胜有权要求解除双方于2020年4月15日签订的租赁合同并要求黄添胜返还押金7200元。黄添胜主张刘立胜未按约定变更工商登记地址及未按时支付租金构成违约的抗辩意见，本院认为，合同未明确约定变更工商登记地址的时间，且黄添胜违约在先，即使刘立胜未变更工商登记地址，亦属于履行合同抗辩权，不构成违约。另，即使刘立胜存在未按合同约定支付租金的情形，但未有证据反映黄添胜在本案诉讼前曾就此向刘立胜催收或提出异议或存在拖欠租金等情形，系属于履行瑕疵，不构成根本违约。因此，本院对黄添胜的上述抗辩意见不予采纳。黄添胜违约，存在过错，其应向刘立胜赔偿因违约而造成的损失。刘立胜主张要求黄添胜赔偿损失168506元，黄添胜对此不予确认。本院认为，首先，刘立胜所主张的损失中关于三门一台、收银台、烟柜、货架、冷气、冰箱、收银机、复印机、打印机、验钞机、酒柜、货架柜遮阳布属于未形成附合的装修装饰物且可重新利用，故本院对前述损失不予支持。其次，商品损失，刘立胜称因黄添胜的违约行为让其商品造成积压及利润亏损，其无法经营结业后所余商品无法处理，故应由黄添胜予以赔偿。本院认为，商品积压、利润亏损属于刘立胜自身的经营风险，与黄添胜违约并无关联性，故本院对刘立胜主张的商品损失不予支持。最后，关于新添招牌、玻璃门、五金电线、仓库、装修人工的损失，虽然刘立胜提交店招牌及室内广告收款收据、物料清单、拆装空调收据、五金材料收款收据、玻璃款收据等证据予以佐证，但未提供相应的支付明细、发票等其他补强证据予以佐证，黄添胜对此亦不予确认并认为未经得其同意擅自装修加装，但黄添胜在合理期间内未对刘立胜增添前述项目或进行装修提出异议，应视为同意。本院结合刘立胜提交的证据、案涉铺位具体实际装饰装修情况、租赁物用途及合同剩余租赁期等因素，酌定前述项目损失额为12000元。综上，刘立胜诉请赔偿损失额超出上述认定部分，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、解除原告刘立胜与被告黄添胜于2020年4月15日签订的租赁合同，被告黄添胜于本判决生效之日起三日内向原告刘立胜返还押金7200元；二、被告黄添胜于本判决生效之日起三日内向原告刘立胜赔偿损失12000元；三、驳回原告刘立胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3814元，减半收取1907元，由原告刘立胜负担1720元，黄添胜负担187元（该款原告已预付，被告在本判决生效之日起三日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年十月二十日书记员  黎素霞郭嘉文