福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6127号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州金迪新材料有限公司，住所，住所地福建省福州市晋安区象园路****楼**div> 法定代表人：庄海霞，总经理。 委托诉讼代理人：曾广文，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄燕丹，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人福州金迪新材料有限公司（以下简称“金迪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判金迪公司支付国有房产公司房屋占有使用费共计35073元（11691元/月×3个月）；2.撤销福一审判决第四项，改判金迪公司向国有房产公司支付违约金19840元（违约金按每月9920元标准，自2019年5月起计至2019年6月）。事实与理由：1.国有房产公司在一审已提供终止租赁关系的书面通知、邮寄该通知的邮政特快专递单以及该邮政快递的邮件查询单，该查询单明确显示金迪公司于2019年4月2日签收了该通知，因此，双方之间的租赁关系应当于2019年4月2日解除。一审认定双方之间的不定期租赁合同关系于2019年4月30日解除，属于认定事实错误。2.租赁关系终止后，金迪公司继续占用租赁房产的行为造成国有房产公司租金收益损失，该损失依法应当按照市场评估租金标准计算。一审法院对国有房产公司提供的对案涉租赁房产市场租金价值的资产评估报告不予采纳，也没有按照双方当事人庭审中的意思表示组织司法评估，对案涉租赁房产的市场租金价值这一重要事实不进行审查，就参照之前缴付租金标准判决支付房屋占有使用费，属于认定事实不清，适用法律错误。3.一审法院认为“结合本案实际情况，在支持依约不退押金的情况下，不宜再支持违约金”，于法无据。一审法院认为国有房产公司同时主张了不退租赁押金和违约金的两项诉请，在没有进行释明作出选择的情况下，就直接支持不予退还押金而不支持违约金，明显有失公正。 金迪公司辩称：1.国有房产公司要求解除不定期租赁合同，应在合理期限之前通知金迪公司，合同自通知到达对方时解除。国有房产公司出示的邮件查询单仅显示该邮件为他人代收，不足以证明金迪公司已于4月2日收到该通知。金迪公司已确认2019年4月底国有房产公司向其出示该份通知，双方之间的不定期租赁合同于2019年4月30日解除，事实认定清楚。2.金迪公司一直按原合同约定的租金标准缴纳租金至2019年3月，至2019年4月国有房产公司要求暂停支付租金才未缴纳。而且，金迪公司已于2019年4月30日前腾空案涉房屋，并多次要求国有房产公司接收案涉房屋，但国有房产公司以水费未结清为由拒绝予以接收。故国有房产公司主张按评估的市场月租金标准支付房屋占有使用费无法律和实际依据。3.案涉合同约定的租赁押金具有违约金性质，一审法院考虑到金迪公司的过错程度、惩罚弥补效果，支持国有房产公司没收全部押金，并对违约金的诉请不再支持，处理公平合理。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除；2.判令金迪公司腾空搬离福州市晋安区象园路58号福州市直机关象园公寓综合楼贰层整层房屋，并返还给国有房产公司；3.金迪公司应交清使用租赁房屋期间产生的水费40880.99元，以排除对国有房产公司后续使用租赁房产的妨碍；4.金迪公司向国有房产公司支付房屋占用费35073元（房屋占用费按每月11691元标准，自2019年4月1日起计至实际搬离福州市晋安区象园路58号福州市直机关象园公寓综合楼贰层整层房屋当月止）；5.金迪公司向国有房产公司支付违约金29760元（违约金按每月9920元标准，自2019年4月起计至2019年6月）；6.确认国有房产公司有权不予退还金迪公司交付的租赁押金；7.金迪公司赔偿国有房产公司因本案所产生的律师费损失11683元；8.本案的诉讼费用全部由金迪公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月29日,国有房产公司、金迪公司签订《房屋租赁合同》。约定国有房产公司将其坐落于福州市晋安区象园路58号福州市直机关象园公寓综合楼贰层整层出租给金迪公司作办公使用；租赁期限24个月,自2015年1月1日至2016年12月31日,第一年月租金3388元,第二年起租金在上一年基础上递增10%，为每月3727元，每月5日前一次性支付本月租金；租赁押金10164元,租赁期满，金迪公司无违约情形且国有房产公司按时完整收回房屋后，将租赁押金无息退还金迪公司；金迪公司延迟交付租金，每延迟一天按所欠当月租金的百分之一缴纳违约金。逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求金迪公司按日支付违约金外，有权解除本合同，租赁押金不予退还；本合同期满，金迪公司应无条件立即搬出租赁物。逾期不搬的，租赁押金不予退还，每逾期一个月（不满一个月的按一个月计算）还应按最后一个月租金双倍支付违约金；双方违反本合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失等内容。合同签订后，金迪公司依约交付租金以及租赁押金10164元，国有房产公司亦向金迪公司交付了案涉房屋。案涉房屋交付后，金迪公司依约支付租金直至2019年3月止。2019年4月1日，国有房产公司向金迪公司发出229号通知，通知金迪公司自本通知函发之日起，双方的租赁关系终止，自本通知送达之日起五日内携带租赁和及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续等内容。2019年6月26日，金迪公司向国有房产公司提交退房报告，载明国有房产公司发出的第229号通知已收，同意按通知规定，自2019年6月26日起终止租赁。嗣后，双方因房屋占有使用费适用标准及水费缴交问题产生纠纷，国有房产公司遂诉至一审法院，并为此支付律师代理费11683元。 另查，2018年5月起至2019年3月止案涉房屋月租金均为3727元。 国有房产公司委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司于2018年12月18日作出闽建友评报字第2018154号资产评估报告，评估结论以2018年8月1日为基准日，案涉房屋租金为439.5平方米，每平方米26.6元。 国有房产公司提交福州市晋安区象园路65号水费查询单，查询单载明应付水费为40880.99元。案涉房屋位于福州市晋安区象园路58号，含金迪公司在内有多户租户公用一个水表。 庭审中，国有房产公司确认金迪公司已于2019年6月份搬离并向国有房产公司返还了租赁房屋。 一审法院认为：双方于2015年6月29日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。合同期满后,双方未续签合同,但金迪公司继续占有使用案涉房屋,国有房产公司未持异议并收取租金,双方之间的原合同继续有效,但依照合同法的规定,租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同,合同当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。国有房产公司虽于2019年4月1日向金迪公司发出了通知,但未能提交证据证明该通知是否送达金迪公司，金迪公司庭审中确认2019年4月底国有房产公司向其出示了该份通知,故一审法院认为国有房产公司发出的通知已生效,双方之间的不定期租赁合同关系于2019年4月30日解除。关于租金及房屋占有使用费,本案中金迪公司仅支付租金至2019年3月止，但直至2019年6月26日方才向国有房产公司提交退房报告，故应支付2019年4月至2019年6月的租金及房屋占有使用费，标准仍应参照金迪公司之前缴付租金标准3727元支付，共计11181（3727×3个月）元。鉴于金迪公司已将租赁房屋腾空并返还国有房产公司，故对国有房产公司请求金迪公司腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，依法不予支持。金迪公司在收到国有房产公司的通知后，直至2019年6月26日方才提交退房报告搬离租赁房屋,依据双方合同约定构成违约,国有房产公司同时主张支付违约金和不予退还租赁押金,虽然符合租赁合同的约定,但违约金主要是为了平衡损失,本着公平、合理的原则,并结合本案实际情况,在支持依约不退押金的情况下,不宜再支持违约金，故一审法院依法支持国有房产公司不予退还租赁押金，对国有房产公司主张金迪公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于水费问题，因金迪公司仅承租福州市晋安区象园路58号房屋的二层，而该房屋内存在多户共用一个入户水表问题，在国有房产公司无法举证证明金迪公司实际用水量的情况下，一审法院暂不处理，国有房产公司可另行主张。国有房产公司诉请律师代理费，没有事实及法律依据，依法不予支持。诉讼中，国有房产公司申请追加福州伊尔洁洗涤有限公司以及福州天荣信机电设备有限公司作为被告参加诉讼，根据合同相对性原则，不予追加。判决：一、确认福州市国有房产经营有限公司与福州金迪新材料有限公司于2015年6月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、福州金迪新材料有限公司于本判决生效之日起十五日内支付福州市国有房产经营有限公司租金及占有使用费共计11181元；三、福州市国有房产经营有限公司不予退还福州金迪新材料有限公司已缴付的租赁押金10164元；四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2648元，适用简易程序减半收取1324元，由福州市国有房产经营有限公司负担1157元，福州金迪新材料有限公司负担167元。 二审期间，双方当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为,本案二审的争议焦点在于一审判决对于合同解除时间、房屋占有使用费、违约金的认定是否正确。 关于合同解除时间。国有房产公司上诉主张解除合同通知已于2019年4月2日邮寄送达金迪公司，经查，该邮件虽已被签收，但签收人身份无法确认，不足以证明已送达金迪公司，故本院对国有房产公司的主张不予采纳。一审判决认定金迪公司确认收到函件的时间即2019年4月30日为合同解除时间，并无不当，本院予以维持。 关于房屋占有使用费。出租人解除不定期租赁合同，应给予承租人合理的搬离期限。案涉合同于2019年4月30日解除，金迪公司于2019年6月搬离案涉房屋并向国有房产公司提交书面退房报告，搬离期限合理。一审判决按合同约定的租金标准计算合理搬离期限内的房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。 关于违约金。金迪公司逾期支付租金，应当承担违约责任。押金不予退还及违约金均属违约责任的承担方式，根据本案具体情况，一审法院在支持国有房产公司不予退还押金诉请的情况下不再支持其关于违约金的诉请，判决合理，本院予以维持。 综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2648元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年十月三十日 法官助理 雷 敏 书 记 员 郭梦铃