吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1266号上诉人（原审原告）：隆泰实业（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：李金龙，总经理。委托诉讼代理人：艾锐，吉林尚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺丽慧，女，1981年1月12日生，汉族，住在长春市宽城区。上诉人隆泰实业（北京）有限公司（以下简称隆泰公司）因与被上诉人贺丽慧房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人隆泰公司委托诉讼代理人艾锐，被上诉人贺丽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆泰公司上诉请求：1.撤销长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初2295号民事判决，改判支持隆泰公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用、鉴定费由贺丽慧负担。事实及理由：1.贺丽慧在本案中不享有先履行抗辩权。根据合同法第67条规定，先履行抗辩权是当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的或者履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行抗辩权有三个条件：一是双方当事人在同一合同中约定互负债务；二是先履行抗辩权的行使，须双方履行期均届满；三是先履行义务一方未履行义务或者履行义务不符合约定。本案中，隆泰公司将房屋交付给贺丽慧履行了交付房屋义务，缴纳房屋首付款与交付房屋属于双方互负债务，贺丽慧未缴纳完毕房屋首付款属于违约。贺丽慧在验房时并未提出本案所涉门窗质量问题，房屋交付使用后，即便门窗存在质量问题，在保修期内贺丽慧可以要求开发商对门窗承担保修义务，若开发商拒绝或者在合理期限内拖延修复，贺丽慧可以委托他人修复，费用由开发商承担。即在房屋存在质量问题开发商有维修义务，但法律没有规定开发商不维修时买受人有权不缴纳购房款。因此隆泰公司认为不享有先履行抗辩权，一审认定贺丽慧享有先履行抗辩权属于认定事实不清，适用法律错误；2.根据建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定“装修工程保修期限为2年。”贺丽慧于2015年6月验收房屋并使用，至今四年有余，门窗质量问题属于房屋保修范围，但贺丽慧在自己签字的房屋验收单上没有指出门窗存在本案所涉问题，没有拒绝接收房屋，没有在保修期内主张权利，却在房屋使用四年多时间隆泰公司起诉缴纳首付款时提出门窗质量问题，且无充分证据予以证明，无事实和法律依据不应予以支持；3.原审程序违法。原审委托的鉴定机构吉林省睿诚建筑工程检测有限公司出具了SFJD字2019第0024号《司法鉴定意见书（征求意见稿）》，隆泰公司对此提交了书面异议说明。鉴定机构2020年1月3日出具了异议回复函，并将编号为SFJD字2019第0024号《司法鉴定意见书（终稿）》发至法院，隆泰公司2020年1月7日收到终稿鉴定意见，且对鉴定结论存在异议。2020年1月2日隆泰公司收到一审判决书，即一审在没有收到《司法鉴定意见书（终稿）》的情况下出具了民事判决书，剥夺了隆泰公司申请重新鉴定或者补充鉴定的权利，违反民事诉讼证据规则，属于程序违法。综上，请求支持隆泰公司的上诉请求，维护合法权益。贺丽慧二审答辩称：开发商负有交付合格房屋的义务，因案涉房屋存在质量问题，故我享有先履行抗辩权。原审判决正确，应予维持。隆泰公司向原审法院提出诉讼请求：1判令贺丽慧支付房屋首付款55,956元；2.判令贺丽慧支付违约金28,733.41元（每逾期一日，应支付相当于逾期应付款万分之五的逾期付款违约金至付清为止，自2016年8月11日其暂计算至2019年6月4日止，违约金为28,733.41元）；3.诉讼费由贺丽慧承担。原审法院经审理查明，认定事实如下：1.2015年6月10日，隆泰公司（合同甲方）与贺丽慧（合同乙方）签订《【龙泰檀香苑】商品房首付款分期认购书》，该认购书约定：乙方认购的商品房为位于基隆北街与柳江路交汇处【龙泰檀香苑】项目中的第37幢楼2单元104号房，建筑面积约为98.63平方米。该房屋的销售单价为7360.4元/平方米，房款总价为725,756元。该商品房的首付款为225,956元，乙方选择分三期付清首付款：第一笔于2015年6月10日支付首付款50,000元；第二笔于2015年12月10日支付87,978元；第三笔于2016年6月10日支付87,978元。乙方逾期支付首付款的，每逾期一日，应当向甲方支付相当于房款总额万分之五的逾期付款违约金；2.认购书签订后，双方于2015年6月19日签订《商品房买卖合同》。同日，原告将案涉房屋交付给贺丽慧；3.贺丽慧于2015年6月5日向隆泰公司交纳10,000元定金，于2015年6月10日交首付款40,000元，于2016年7月28日向隆泰公司交纳首付款120,000元，尚有55,956元首付款没有支付给隆泰公司；4.一审庭审中，贺丽慧认为案涉房屋存在质量问题，要求隆泰公司先进行维修。在一审第一次庭审后，对案涉房屋进行了勘察，通过目测可见北面厨房窗户安装倾斜，客厅至花园的门关不严。在审理过程中，贺丽慧申请对案涉房屋客厅门窗及至花园门的安装质量是否符合标准进行鉴定。受法院委托吉林省睿诚建筑工程检测有限公司于2019年12月20日作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：案涉房屋客厅至花园的出入户及采光组合塑料门窗和厨房采光塑料窗安装不符合国家规范要求的“允许偏差”范围，属安装质量问题。原审法院认为，隆泰公司在案涉商品房交付使用后在保修期限内发生质量问题，有义务给予维修。贺丽慧提出的两处质量问题，外观很明显，尤其是花园出入户门关不严，影响使用，贺丽慧不可能不向隆泰公司提出维修。且在2016年7月28日，支付首付款120,000元时，未过保修期，贺丽慧要求隆泰公司对质量问题予以维修后再行支付剩余的50,000余元尾款，足见贺丽慧已向隆泰公司提出维修的诉求。因隆泰公司在贺丽慧提出质量问题后，即应履行维修义务，即隆泰公司没有履行维修义务在先，贺丽慧有权以拒绝支付剩余款项进行抗辩。故在隆泰公司未履行维修义务的前提下，其要求贺丽慧支付剩余首付款的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，判决如下：一、驳回隆泰实业（北京）有限公司的诉讼请求；二、鉴定费10,000元（被告已预交），由隆泰实业（北京）有限公司负担。案件受理费1920元，由隆泰实业（北京）有限公司负担。本院二审审理查明的案件事实与一审认定的事实基本一致。本院认为：案涉《【龙泰檀香苑】商品房首付款分期认购书》及《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定合法有效，双方均应按约定履行各自合同义务。1.关于贺丽慧应否向隆泰公司支付首付尾款55,956元问题。隆泰公司已于2015年6月19日将案涉房屋交付买受人贺丽慧占有使用，而依据案涉首付分期认购书及贺丽慧于2016年7月28日出具的收款收据约定，贺丽慧应最晚于2016年8月10日向隆泰公司支付首付尾款55,956元。即双方买卖合同主要约定贺丽慧负有交付全部房屋首付款义务、隆泰公司负有交付房屋的义务，此为双方的互负义务，并未约定房屋质量存在问题，贺丽慧享有同时履行抗辩权。贺丽慧虽然主张案涉房屋存在花园门关不上、北面阳台窗户倾斜、下水井盖关不严等9处质量问题，但2015年6月19日贺丽慧办理入住时出具的房屋入住验收单只载明房屋存在“客厅墙裂、主卧玻璃炸裂缺两根压条、主卧墙体裂窗台两道、烟道没封、花园门锁坏了”问题，且原审贺丽慧申请法院委托司法鉴定机构出具的鉴定意见亦写明“案涉房屋客厅至花园的出入户及采光组合塑料门窗和厨房采光塑料窗安装不符合国家规范要求的“允许偏差”范围，属安装质量问题”。此鉴定同时表明贺丽慧在本案中所主张的质量问题并非案涉房屋主体结构问题，而属于房屋质量保修维修范畴，系出卖人隆泰公司依据买卖合同交付房屋后的附随义务。案涉房屋贺丽慧已入住5年有余，无论隆泰公司是否履行上述房屋质量问题维修义务，贺丽慧都不能以此为由拒绝依据合同约定履行买受人交纳购房款的主要义务。如贺丽慧认为隆泰公司拒绝履行房屋质量维修义务，其可以另案告诉处理。因贺丽慧主张案涉房屋存在的质量问题无法形成拒付首付尾款的有效抗辩，故贺丽慧应当依据合同约定向隆泰公司支付首付尾款55,956元。原审以先履行抗辩权为由驳回隆泰公司要求贺丽慧支付首付尾款55,956元的诉讼请求错误，本院予以纠正。关于违约金一节，按照案涉首付分期认购书第2.5条约定：“乙方逾期支付首付款的，每逾期一日，应当向甲方支付相当于房款总额万分之五的逾期付款违约金”。本案中，贺丽慧至今尚有55,956元首付尾款未向隆泰公司支付，其应当依据合同约定承担相应违约责任。但双方约定房款总额万分之五的违约金计算标准过高，本院予以适当调整，即贺丽慧应承担的违约金数额为：以55,956元首付尾款为基数，自2016年8月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。自2019年8月20日起至首付尾款实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.关于程序问题。原审法院委托的司法鉴定意见虽门窗存在安装质量问题，但并不能形成贺丽慧拒付购房款的有效抗辩。该司法鉴定不会影响本案隆泰公司索要首付尾款主张的成立，故隆泰公司主张原审法院程序违法剥夺其诉讼权利的理由不成立，本院不予支持。关于鉴定费一节。原审鉴定程序的启动虽然是贺丽慧提出申请，但系因隆泰公司先对贺丽慧主张的房屋存在质量问题予以否认，即案涉司法鉴定启动的原因在于隆泰公司一方，故原审判令本案鉴定费1万元由隆泰公司承担并无不当，本院应予维持。综上所述，上诉人隆泰公司的上诉部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初2295号民事判决第一项；二、维持吉林省长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初2295号民事判决第二项；三、改判贺丽慧于本判决生效后立即向隆泰实业（北京）有限公司支付首付尾款55,956元及违约金（以55,956元为基数，自2016年8月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至首付尾款实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回隆泰实业（北京）有限公司其他上诉请求。一审案件受理费1920元、二审案件受理2167元（隆泰实业（北京）有限公司已预交），合计4087元。由上诉人隆泰实业（北京）有限公司负担1225元，由贺丽慧负担2862元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年十月二十六日书记员 杜科伟