湖北省武汉市江夏区人民法院执 行 裁 定 书(2020)鄂0115执异67号异议人（案外人）：岳欣，男，1983年5月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。原案申请执行人：恩扬电器（武汉）有限公司，住所地武汉市江夏区。法定代表人：林连义，总经理。委托诉讼代理人：夏俊，湖北君博律师事务所律师。原案被执行人：武汉小白牙定制科技有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区经济开发区。法定代表人：乔玉芬，总经理。本院在执行原案申请执行人恩扬电器（武汉）有限公司（以下简称恩扬电器公司）与原案被执行人武汉小白牙定制科技有限公司（以下简称小白牙公司）房屋腾退纠纷一案中，异议人（案外人）岳欣对（2020）鄂0115执1734号执行通知书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月24日举行了听证。异议人（案外人）岳欣，恩扬电器公司的法定代表人林连义及委托诉讼代理人夏俊参加了听证，小白牙公司经本院传票传唤未到庭参加听证。现已审查终结。岳欣提出如下异议请求：请求中止执行对位于武汉市江夏区庙山开发区特1号、武汉市江夏区庙山汤逊湖科技工业园特2号房屋及土地的强制交付。事实与理由：2013年11月24日，异议人岳欣、武汉汇泉典当有限公司作为贷款方与借款方唐道毅、武汉阜通科技有限公司（以下简称阜通公司）及担保方武汉奥雅达机电有限公司（以下简称奥雅达公司）、刘碧签订武汇（借）字【2013112401】号《借款合同》，借款金额为2000万元，借款期限为2013年11月25日至2014年2月22日。合同签订后异议人岳欣依约支付借款。2014年3月23日，因唐道毅、阜通公司无力偿还上述债务，异议人岳欣遂与阜通公司、奥雅达公司签署了厂租字第2014032301号《土地、厂房及设备租赁合同》，约定将案涉标的物出租给异议人岳欣使用，用债权金额冲抵租金，抵扣金额为88万元/年，至债权金额全部抵扣完毕或债权金额全部清偿后为止。其后，因唐道毅、阜通公司负债累累，案涉标的物被法院依法查封并执行拍卖。异议人岳欣先后两次向武昌区人民法院、武汉市中级人民法院提交相关资料主张依法享有的租赁权，法院也在拍卖评估报告中载明了案涉标的物“带租拍卖”的事实。现贵院因恩扬公司与小白牙公司房屋腾退纠纷一案，要求对案涉标的物强制交付。但案涉标的物实际已为异议人岳欣合法承租，强制交付会损害异议人的合法权利。依据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时又据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。本案异议人的租赁行为在先，且基于上述“买卖不破租赁”的规定，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。恩扬公司虽已获得案涉标的物的相关权利，但无权要求承租人即异议人强制交付归还租赁物。异议人承租案涉标的物发生于相关房屋及土地被查封拍卖之前，完全可以对抗其后发生的所有权变动行为，异议人可以继续承租案涉标的物直至合同期满。综上所述，异议人岳欣的合法租赁权应当得到法律的保护，贵院应当中止执行对案涉标的物的强制交付。恩扬电器公司辩称，1、异议人岳欣陈述的借款协议有虚假诉讼嫌疑，双方借贷关系不成立。2016年岳欣向武昌区法院以上述借款合同为由向法院起诉，并得到民事调解书后申请执行目的可能是帮助唐道毅转移财产。岳欣及武汉汇泉典当公司通过股权变更和债权诉讼已经实现了债权。2、岳欣并未实际占有使用其主张的租赁物，租赁合同没有履行。岳欣已通过股权代持函和诉讼执行实现了债权。租赁合同是实践合同，占有使用租赁物合同目的才能实现。3、岳欣提出执行异议，其与小白牙公司有串通进行阻碍法院执行的嫌疑。2020年8月4日，恩扬电器公司向江夏法院申请执行，2020年8月18日立案。小白牙公司的股东，法定代表人朱海波与唐道毅曾是同一家公司的高管和股东。小白牙公司知道唐道毅的情况。2018年恩扬电器公司也起诉过岳欣腾退一案中，在庭审调查中，岳欣没有证据证明其占有使用租赁物，岳欣主张的租赁权不成立。庭审时岳欣陈述了其参加拍卖的经过，也知道租赁物是小白牙公司占有和使用，并没有向小白牙公司主张腾退租赁物的行为。综上，岳欣与小白牙公司和唐道毅之间相互串通有妨碍法院执行的嫌疑，岳欣的异议理由不成立，请求法院依法予以驳回。经审查本院查明，林连义、恩扬电器公司与小白牙公司、刘大兵房屋腾退纠纷一案，本院于2019年12月16日作出（2019）鄂0115民初7550号民事判决书，内容为：一、被告武汉小白牙定制科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告恩扬电器（武汉）有限公司腾退其所占有使用的位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道民营工业园的房屋及土地[不动产权证号为：鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0048124号，面积为13020.59平方米]；二、被告武汉小白牙定制科技有限公司自2018年9月17日开始按照每平方米每日0.7元的标准向原告恩扬电器（武汉）有限公司支付占有使用费直至腾退完毕之日止；三、驳回原告恩扬电器（武汉）有限公司、林连义其他诉讼请求。小白牙公司不服该判决书，向武汉市中级人民法院提出上诉。武汉市中级人民法院于2020年7月20日作出（2020）鄂01民终2584号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，小白牙公司未履行生效文书确定的义务，恩扬电器公司向本院申请强制执行，本院于2020年8月18日作出（2020）鄂0115执1734号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人武汉小白牙定制科技有限公司银行存款6530000元，或查封、扣押其他等额财产。当日，本院向小白牙公司送达（2020）鄂0115执1734号执行通知书，责令小白牙公司履行上述生效法律文书确定的腾退房屋和支付占有使用费义务。2020年9月14日，异议人岳欣提供其于2014年3月23日与武汉阜通科技有限公司、武汉奥雅达机电有限公司签订的《土地、厂房及设备租赁合同》拟证明其合法承租案涉房屋，请求中止案涉房屋的强制交付。另查明，岳欣、武汉汇泉典当有限公司（贷款方）在2013年11月24日与武汉阜通科技有限公司、唐道毅（借款方）以及武汉奥雅达机电有限公司、刘碧（担保方）签订一份武汇（借）字【2013112401】号《借款合同》，双方约定借款金额为贰仟万元，借款期限自2013年11月25日至2014年2月22日。2014年3月23日，武汉阜通科技有限公司、武汉奥雅达机电有限公司又与岳欣签订一份《土地、厂房及设备租赁合同》，因借款方未能偿还上述借款，武汉阜通科技有限公司、武汉奥雅达机电有限公司同意将其位于江夏庙山开发区特1号，汤逊湖科技工业园特2号的土地[土地证号：夏国用（2011）第6**，面积13020.59平方米]厂房和设备等出租给岳欣使用，通过债权金额冲抵全部租金，抵扣金额为88万元/年，每次付款期限为5年，至债权金额全部抵扣完毕或全部清偿后为止。在此前即2013年11月24日，双方也签订有《租赁合同》，约定租金价格人民币2万元/月。上述合同签订后，岳欣并未实际使用上述租赁物。涉案土地及厂房设备先后被小白牙公司等公司占有、使用，岳欣在听证过程中陈述对涉案厂房及生产设备等未实际控制，其对涉案土地、厂房及设备被小白牙公司等公司实际占用情况也不知情。2016年7月5日，岳欣、武汉汇泉典当有限公司作为原告以唐道毅、武汉阜通科技有限公司和武汉奥雅达机电有限公司为被告在武汉市武昌区人民法院提起民事诉讼，请求三被告偿还其借款本金及利息1098万元，并承担违约金等。原告岳欣、武汉汇泉典当有限公司在诉状的事实与理由部分诉称“唐道毅、阜通科技与岳欣签订《租赁合同》，合同约定阜通科技将位于江夏区庙山开发区汤逊湖科技工业园特2号奥雅达的生产厂房、办公楼及机械设备为该笔借款提供还款来源保证。”在该案审理过程中，当事人自行和解达成协议，请求人民法院确认。武昌区人民法院作出（2016）鄂0106民初第3917号民事调解书，该民事调解书确认：一、原、被告各方确认，截止到2016年11月15日，被告唐道毅、武汉阜通科技有限公司、武汉奥雅达机电有限责任公司共欠原告岳欣、武汉汇泉典当有限公司借款本金970万元、利息414万元。二、被告唐道毅、武汉阜通科技有限公司、武汉奥雅达机电有限责任公司承诺在2016年11月22日前向原告岳欣、武汉汇泉典当有限公司清偿上述全部债务。该民事调解书生效后，原告岳欣、武汉汇泉典当有限公司已向武昌区人民法院申请执行。还查明，涉案土地[土土地证号夏国用（2011）第6**面积：13020.59平方米]土地使用权于2014年10月9日、2014年11月13日和2016年4月21日先后被武汉市中级人民法院、武汉市江岸区人民法院、武汉市武昌区人民法院依法予以查封。2018年2月5日，武汉市武昌区人民法院作出（2018）鄂0106执17号执行裁定书，裁定拍卖被执行人武汉阜通科技有限公司名下位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道（民营工业园）[土地土地证号：夏国用（2011）第6**积：13020.59平方米]的土地使用权及土地上的建筑物。武昌区人民法院依法在京东司法网络平台进行拍卖，2018年7月15日，林连义以19460000元之最高价竞得。武昌区人民法院于2018年7月31日作出（2018）鄂0106执17号之二执行裁定书裁定：一、登记在被执行人武汉阜通科技有限公司名下位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道（民营工业园）[土地证土地证号：夏国用（2011）第6**：13020.59平方米]的土地使用权及土地上的建筑物的使用权（具备办证条件时即为所有权）及相应的其他权利归买受人林连义享有。二、买受人林连义可持本裁定书到财产管理机构办理相关过户登记手续。2018年12月7日，涉案不动产变更登记至恩扬电器公司名下，证号为鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0048124号，林连义为恩扬电器公司的法定代表人。恩扬电器公司在依法取得涉案土地的不动产权登记后，因小白牙公司占有、使用涉案土地、厂房，且拒不腾退返还财产，恩扬电器公司于2019年8月13日在本院提起民事诉讼，请求判令1、被告小白牙公司腾退涉案土地及厂房，2、由被告小白牙公司支付占用房屋及土地损失等。本院经审理后一审判决：一、被告武汉小白牙定制科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告恩扬电器（武汉）有限公司腾退其所占有使用的位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道民营工业园的房屋及土地[不动产权证号为：鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0048124号，面积为13020.59平方米]；二、被告武汉小白牙定制科技有限公司自2018年9月17日开始按照每平方米每日0.7元的标准向原告恩扬电器（武汉）有限公司支付占有使用费直至腾退完毕之日止。一审判决后，小白牙公司不服提出上诉，武汉市中级人民法院于2020年7月20日作出（2020）鄂01民终2584号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决中已载明，小白牙公司与武汉阜通科技有限公司均认可小白牙公司系目前涉案不动产上唯一的占用使用人。另，林连义通过参与武昌区人民法院组织的在京东网络司法拍卖平台公开拍卖竞得涉案土地、使用权及土地上建筑物使用权后，发现所购得的部分厂房及相关建筑物被武汉顺祥万鑫技术服务有限公司、武汉奥雅德实业有限公司等占用，于2018年8月31日申请武汉市江天公证处进行保全证据公证，对园区内景、建筑物现状均进行了拍照，并分别作出（2018）鄂江天内证字第6888号、6886号公证书，上述二份公证书可以证明涉案部分厂房被武汉顺祥万鑫技术服务有限公司及武汉奥雅德实业有限公司占用。本院认为，本院依据生效法律文书（2020）鄂01民终2584号民事判决书确认的义务，向小白牙公司作出（2020）鄂0115执1734号执行通知书责令其履行房屋腾退和支付占有使用费的义务符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。异议人岳欣在听证过程中陈述其未实际控制及使用租赁物，其与武汉阜通科技有限公司、武汉奥雅达机电有限公司及唐道毅所签订的《土地、厂房及设备租赁合同》，虽签订在人民法院查封前，但承租人岳欣及武汉汇泉典当有限公司并未占有使用租赁物即涉案不动产，涉案不动产先后被小白牙公司、武汉顺祥万鑫技术服务有限公司和武汉奥雅德实业有限公司等分别占有使用，异议人岳欣、武汉汇泉典当有限公司在听证过程中对此并不知情，也未提交租赁双方移交占有使用不动产以及交付租金的证据，故异议人岳欣提出阻止移交占有财产，中止对涉案标的物强制执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的法定情形；异议人岳欣与武汉阜通科技有限公司、武汉奥雅达机电有限公司签订的《土地、厂房及设备租赁合同》是基于此前该二公司与岳欣签订的《借款合同》，该二公司无法偿还岳欣上述借款又签订租赁合同约定用于债权金额冲抵租金，该租赁合同实质上是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。根据合同相对性原则，该抵债合同只对岳欣与武汉阜通科技有限公司、武汉奥雅达机电有限公司有约束力，不能对抗合同之外的第三人，而案涉不动产系恩扬电器公司通过司法拍卖方式取得，恩扬电器公司依法享有对涉案土地、厂房的占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使异议人岳欣、武汉汇泉典当有限公司基于债权取得涉案不动产的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗申请执行人恩扬电器公司所享有的物权。综上，岳欣主张租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）岳欣的执行异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  叶应平人民陪审员  田正力人民陪审员  刘兰美二〇二〇年十月九日法官助理周瑶书记员赵佶英