广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初694号原告（反诉被告）：温凤娟，女，汉族，1988年1月2日出生，住广州市花都区***********。公民身份号码：440************。委托代理人：苏美怡，女，广东益航律师事务所律师。被告（反诉被告）：广宁县云鼎山庄有限公司，住广宁县**镇城西开发区。统一社会信用代码：914********1699019。法定代表人：叶某1。委托代理人：叶云龙，男，汉族，1988年9月23日出生，住广东省广宁县***************。公民身份号码：441************。被告（反诉原告）：广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行，住所地：广宁县**********（第一、二层、三层）。统一社会信用代码：914************789。法定代表人：何某1。委托代理人：冯煜明，男，汉族，1972年3月15日出生，住广宁县**************。公民身份号码：441************。委托代理人：钟长华，男，汉族，1981年5月3日出生，住广宁县********************。公民身份号码：441************。被告：徐燕晖，女，汉族，1978年9月15日出生，住广州市越秀区东湖****。公民身份号码：440************。委托代理人：丁智，男，广东明灿律师事务所律师。委托代理人：吴少芬，女，广东明灿律师事务所律师被告：佛山市房王信息科技有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区*****************、4528、4529、4530号。统一社会信用代码：914************987。法定代表人：黄某1。委托代理人：龙伟文，男，广东大润律师事务所律师。委托代理人：陈桂婷，女，广东大润律师事务所律师。原告（反诉被告）温凤娟诉被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司、被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行、被告佛山市房王信息科技有限公司、徐燕晖商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温凤娟的委托代理人苏美怡、被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行的委托代理人冯煜明、钟长华、被告佛山市房王信息科技有限公司的委托代理人龙伟文、陈桂婷、被告徐燕晖的委托代理人丁智、吴少芬到庭参加诉讼。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）温凤娟诉称：诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告广宁县云鼎山庄有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2017082857)；2、请求判决解除原告、被告广宁县云鼎山庄有限公司与被告广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行于2017年10月23日签订的《个人购房按揭贷款合同》；3、请求判决被告广宁县云鼎山庄有限公司向原告返还购房款406663元,并向原告支付违约金40666.3元；4、请求判决被告广宁县云鼎山庄有限公司向原告赔偿已付购房贷款利息30242.4元、专项维修资金1025元、房屋团购费30000元；以上共计508596.7元。5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:2017年8月16日,原告与被告广宁县云鼎山庄有限公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号:2017082857),合同约定原告向被告广宁县云鼎山庄有限公司购买位于广宁县*************************,总房款为406663元,首期款166663元,剩余240000元向银行贷款,并且双方约定:出卖人应当在商品房交付使用后30日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人退房,出卖人在买受人提供退房要求之日起20天内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。2017年9月1日,原告与被告广宁县云鼎山庄有限公司就上述房屋办理了预售商品房买卖预告登记。在签订上述合同后,原告作为借款人,被告广宁县云鼎山庄有限公司作为保证人与被告广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行于2017年10月23日签订了《个人购房按揭贷款合同》,被告广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行于2017年10月26日根据原告的要求已将贷款发放到被告广宁县云鼎山庄有限公司的账户中,后原告依照约定每月向被告广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行偿还借款本息,原告自2017年11月20日开始正式还贷,截止2020年4月份止,原告共计还贷借款本金30000元与利息30242.4元。签订上述两合同后,原告已向被告广宁县云鼎山庄有限公司缴清了购房款共计406663元(其中首付款166663元,房屋按揭贷款240000元),并支付了物业专项维修资金1025元,房屋团购费30000元。2018年7月20日,被告广宁县云鼎山庄有限公司将上述房屋交付给原告,原告已取得房屋钥匙,并在当天原告与广宁县佳景物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。由于被告广宁县云鼎山庄有限公司在商品房买卖合同中约定的办理房屋所有权登记的期限届满后仍未为原告办理产权登记,原告在2020年3月31日向被告广宁县云鼎山庄有限公司提出要求解除双方签订的商品房买卖合同以及要求退还已支付的全部房款及支付违约损失,但被告广宁县云鼎山庄有限公司无明确答复。2020年4月17日,原告委托律师再次向被告广宁县云鼎山庄有限公司出具律师函要求解除合同并要求退还购房款,但被告广宁县云鼎山庄有限公司仍无答复。为维护原告的合法权益,现具状至贵院提起诉讼,请依法作出判决。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司对原告（反诉被告）温凤娟的起诉答辩称，答辩人因与被答辩人温凤娟和被告广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行商品房买卖合同纠纷一案，现就被答辩人的起诉，提出答辩意见如下：一、涉案房屋是答辩人接受徐燕辉和佛山市房王信息科技有限公司的委托，代理出售给被答辩人，应当由徐燕辉和佛山市房王信息科技有限公司向被答辩人承担买卖合同的权利义务。涉案房屋于2017年4月13日由答辩人以价格500万元出卖给被告徐燕辉,徐燕辉于2017年4月13日委托佛山市创客汇房地产顾问有限公司、佛山市邦拓活动策划有限公司代为支付购房款共500万元给答辩人。2017年7月4日,徐燕辉委托佛山市房王信息科技有限公司与答辩人签订《云鼎御峰收款、佣金结算流程确认函》约定:由徐燕辉代持包括涉案房屋在内的28间房源(3座),徐燕辉出售房屋由佛山市房王信息科技有限公司代收房款,完税后由答辩人开具发票；销售房价在2500元/方以下的税费由答辩人承担,超出2500元/方以上的税费由佛山市房王信息科技有限公司承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力”和《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人”的规定,答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2017082857)约定的权利义务应当由徐燕辉和佛山市房王信息科技有限公司承担。二、徐燕辉和佛山市房王信息科技有限公司已经收取被答辩人支付的购房款,应当承担退房退款的责任。被答辩人起诉要求答辩人承担退房退款责任,没有事实和法律依据,应当驳回其对答辩人的诉讼请求。2017年8月16日,徐燕辉和佛山市房王信息科技有限公司将涉案房屋以406663元出卖给原告温凤娟,并委托答辩人与被答辩人温凤娟签订《商品房买卖合同》(合同编号:2017082857),同日,被答辩人温凤娟支付首期款166663元,2017年10月26日,支付银行按揭贷款240000元,合共支付406663元给答辩人。2017年10月27日,答辩人共支付440000元给徐燕辉,已经将被答辩人温凤娟付款共406663元交付给徐燕辉。涉案房屋是由徐燕辉向答辩人购买后以答辩人名义出卖给被答辩人温凤娟,购房款是由徐燕辉收取,因此,本案商品房买卖合同的当事人实际是徐燕辉与温凤娟,根据合同相对性原则,本案应当由徐燕辉承担买卖合同的权利和义务,应当由徐燕辉和佛山市房王信息科技有限公司承担退房退款的责任。被答辩人起诉要求答辩人承担退房退款责任,没有事实和法律依据。三、答辩人作为受委托人,在代理出卖涉案房屋过程中没有过错,不应承担民事责任。综上所述，答辩人不是涉案房屋的实际出卖人，而且没有收取被答辩人支付的购房款，答辩人与被答辩人没有买卖合同关系，被答辩人起诉要求答辩人承担退房退款责任，没有合同和法律依据。答辩人作为受委托人，在代理出卖涉案房屋过程中没有过错，不应承担民事责任。请求依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行对原告（反诉被告）温凤娟的起诉答辩称，答辩意见与反诉意见一致。被告佛山市房王信息科技有限公司对原告（反诉被告）温凤娟的起诉答辩称，我方同云鼎公司之间仅建立了销售合同关系及借款关系，不存在包销关系。2、购房人是清楚知道云鼎公司是委托我方向其收取款项，如果原告不是知道并同意代收款关系，原告根本不可能将购房款支付给销售代理公司。3、我方收取的款项最终仍然是支付给云鼎公司，根据销售代理合同应收的佣金并且云鼎公司与我方另外还签定确认函，确认就徐燕晖要求优先还款的28套房屋的销售所得，仍然按照2500元的底价由云鼎公司支付税金，而超出部分才由我方作为代理人，按照代理合同支付超过2500元部分相应的税金，因此，我方不存在与云鼎公司存在包销关系。4、我方最迟已于2017年10月13日将至该日为止我方收到的云鼎公司声称由我方包销的28套房屋的我方收到的房款全部支付了给云鼎公司，其中已包含原告支付的166663元，综上，我方与云鼎公司建立的是典型的销售代理关系，原告也清楚我方是代云鼎公司收取首期款，原告是同意的。我方代云鼎公司收取的首期款已全部支付给云鼎公司。至今为止原告未取得房地产权证的原因是云鼎公司迟迟未能办理手续，与我方没有任何关系。被告徐燕晖对原告（反诉被告）温凤娟的起诉答辩称，我方对买受人和云鼎公司基于商品房买卖合同产生的纠纷提出的诉请是没有异议的，但是我方不同意云鼎公司的诉求及原告刚才增加的诉讼请求要求我与云鼎公司承担一起退款的责任。被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行提出反诉称，反诉请求：1、判令反诉被告温凤娟立即归还反诉原告借款本金人民币209000及利息(含复利、罚息，2020年5月21日之后的利息依合同约定计至借款还清日止)；2、判令反诉原告在反诉被告温凤娟上述债务范围内有权以其提供的抵押物——坐落在广宁县*************************(抵押权预告登记证明号:粤(2017)广宁县不动产证明第0006179号)依法拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、判令反诉被告广宁县云鼎山庄有限公司对反诉被告温凤娟上述债务承担连带偿还责任;4、本诉及反诉诉讼费用由两反诉被告承担。事实和理由:2017年10月23日,反诉原告与两反诉被告签订了《个人购房按揭贷款合同》一份,合同约定:反诉被告温凤娟向反诉原告借款人民币240000元,借款期限为2017年10月26日至2037年10月23日。还款方式为分期按月等本递减还款法,共240期，反诉被告温凤娟每期应还本金金额为1000元,利息逐期结算还清,每月的21日为还款日。贷款利率实行一年一定,贷款发放时执行的利率为年利率5.39%。合同还约定,如反诉被告违约,反诉原告有权宣布借款立即到期,要求反诉被告立即归还全部借款本息及相关费用,计收罚息和复利等条款。反诉被告温凤娟提供其坐落在广宁县*************************(抵押权预告登记证明号:粵(2017)广宁县不动产证明第0006179号)为其上述借款作抵押担保,并在广宁县国土资源局办理了预售商品房抵押权预告登记手续。反诉被告广宁县云鼎山庄有限公司自愿对全部借款本息及相关费用承担连带保证担保责任。合同签订后,反诉原告依约发放了贷款。截止2020年5月20日反诉被告温凤娟尚欠贷款本金余额人民币209000元。现因反诉被告温凤娟以反诉被告广宁县云鼎山庄有限公司违约为由诉请解除其与反诉被告广宁县云鼎山庄有限公司于2017年8月16日签订的《广东省商品房买卖合同》,进而以《广东省商品房买卖合同》若被解除,将会导致其与反诉原告、反诉被告广宁县云鼎山庄有限公司三方于2017年10月23日签订的《个人购房按揭贷款合同》的合同目的无法实现为由,同时诉请解除《个人购房按揭贷款合同》。反诉原告认为,案涉《个人购房按揭贷款合同》是合法有效的,应受法律保护。反诉原告已依约发放贷款,履行了自己的合同义务,依合同约定,反诉被告温凤娟负有向反诉原告还本付息的义务。现反诉被告温凤娟在按揭贷款尚未还清的情况下,起诉要求解除案涉两合同,若法院支持反诉被告温凤娟的诉讼请求,则反诉被告温凤娟应同时负有提前归还全部按揭贷款本息的义务。故本案中,若反诉被告要求解除案涉《个人购房按揭贷款合同》的,则应立即归还全部贷款本息。案涉抵押物已经依法办理预售商品房抵押权预告登记手续,反诉原告在反诉被告温风娟案涉借款债务范围内有权以其提供的案涉抵押物依法拍卖、变卖所得价款优先受偿。反诉被告广宁县云鼎山庄有限公司作为保证人,依法应对反诉被告温凤娟的案涉借款债务承担连带偿还责任。为维护金融机构贷款安全,保护债权人的合法权益,现特向贵院提起诉讼,请依法公正裁决。原告（反诉被告）温凤娟对被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行的反诉答辩称，根据我方提交的个人购房按揭贷款合同，按揭贷款的金额240000元是由被告农商行直接转账到被告云鼎公司的账户上，我方并没有收取过该笔贷款。2、本诉我方要求解除合同是由于云鼎公司未按合同中的约定办理房产证，是被告违约在先，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释25条第2款的规定，按揭贷款应由云鼎公司返还给农商行。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司对被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行的反诉没有答辩。被告佛山市房王信息科技有限公司对被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行的反诉请求答辩称，农商行的反诉与房王公司无关。被告徐燕晖对被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行的反诉请求答辩称，农商行的反诉与徐燕晖无关。原告（反诉被告）温凤娟为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、《商品房买卖合同》复印件14页，证明原告与被告签订涉案房屋的《商品房买卖合同》及合同内容。2、不动产登记证明复印件1页，证明原告与被告就涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记。3、发票复印件1页，证明原告已向被告缴清了购房款。4、存折、缴存通知书、缴费单、团购费收据复印件6页，证明原告支付了物业专项维修资金1025元，房屋团购费30000元。5、个人购房按揭贷款合同、抵押借款借据复印件22页，证明原告与第三人签订了《个人购房按揭贷款合同》。6、确认书、前期物业管理服务协议复印件7页，证明被告已向原告交付了涉案房屋。7、律师函、快递单、物流信息复印件4页，证明原告委托律师与被告协商，无果。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司提供的证据：1、《收款收据》复印件1页，证明房屋于2017年4月13日已经由申请人以价格500万元出卖给被申请人徐燕晖，徐燕晖并于2017年4月13日委托佛山市创客汇房地产顾问有限公司、佛山市邦拓活动策划有限公司代为支付购房款共500万元给申请人。2、《云鼎御峰收款、佣金结算流程确认函》和《徐燕晖（440************328）28套房明细表》复印件2页，证明徐燕晖是用于炒房，需要以申请人名义进行销售，委托佛山市房王信息科技有限公司与申请人签订《云鼎御峰收款、佣金结算流程确认函》，约定：由徐燕晖代持包括涉案房屋在内的28间房源（3座）。3、《10月27日云鼎御峰银行放款2套明细表（徐小姐）》、《进账单》复印件2页，证明申请人代徐燕晖收取原告温凤娟406663元。4、《中国工商银行网上银行电子回单》复印件1页，证明申请人已经将原告温凤娟支付的406663元交付了给徐燕晖。被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行提供的证据：1、个人购房贷款申请书复印件1页，证明反诉被告向反诉原告申请借款240000元的事实。2、个人购房按揭贷款合同复印件21页，证明反诉被告向反诉原告借款240000元和提供其房地产为该笔借款提供抵押担保的事实。3、购房抵押借款借据复印件1页，证明反诉被告向反诉原告借款240000元的事实。4、不动产登记证明复印件1页，证明反诉被告提供的抵押物已办理抵押登记的事实。5、贷款明细复印件1页，证明反诉被告结欠反诉原告借款本金209000元，利息0元的事实（暂计至2020年5月21日止）。6、送达地址确认书复印件1页，证明反诉被告住址的事实。7、反诉被告身份资料复印件4页，证明反诉被告身份的合法性和事实性。8、反诉被告离婚证、离婚协议、公证书复印件4页，证明反诉被告婚姻状况的合法性和事实性。9、广东银监局关于广东广宁农村商业银行股份有限公司开业的批复复印件4页，证明依照金额监管部门的规定，从2018年10月18日开始，广宁县辖区内各支行债权并入广东广宁农村商业银行总行的事实。10、《关于温凤娟的按揭贷款说明》，证明温凤娟向农商行贷款240000元，已归还本息共62201.01元。11、《现金缴款单》，证明被告广宁县云鼎山庄有限公司收取温凤娟首期款166663元。12、《授权书》、《进账单》二份。证明农商行已支付贷款240000元温凤娟后再转到广宁县云鼎山庄有限公司账号。被告佛山市房王信息科技有限公司提供的证据：1、邦拓公司情况说明复印件1页。2、邦拓公司营业执照复印件1页。3、曾海燕身份证复印件1页。4、黄某1身份证复印件1页。5、业务回单（编号：17103000004）复印件1页。6、创客汇公司情况说明复印件1页。7、创客汇公司营业执照复印件1页。8、谭雅莹身份证复印件1页。9、孔菁身份证复印件1页。10、业务回单（编号：17103000002）复印件1页。证据1到证据10共同证明佛山市邦拓活动策划有限公司、佛山市创客汇房地产顾问有限公司分别代房王公司向云鼎公司支付借款壹佰万元及肆佰万元，合计500万元。房王公司借款给云鼎公司时间早于原告与云鼎公司签订《商品房买卖合同》时间。11、委托收款协议复印件1页，证明房王公司代云鼎公司收取房款时曾向购房人出示委托收款协议，购房人明确知道房王公司仅为代收款关系，云鼎公司和购房人之间的任何纠纷与房王公司无关。12、28套房款收款明细复印件2页。13、转账明细复印件4页。14、POS单复印件10页。15、特约商户受理银联卡业务（补充）协议书签约表、特约商户受理POS通业务协议书复印件2页。16、答辩状复印件1页。17、独家策划销售代理合同复印件6页。18、云鼎御峰收款、佣金结算流程确认函复印件2页。证据12到证据18共同证明云鼎公司确实向房王公司借款500万元，并将28套房屋的购房款优先用于还款。28套房屋中，最早售出的十梁惠龙、何美芳于2017年7月10日购买的房屋3幢601房。梁惠龙、何美芳签订《商品房买卖合同》时，房王公司暂未能提供委托收款协议，故梁惠龙、何美芳拒绝向房王公司支付款项，该房屋房款全部由云鼎公司收取。房王公司共收到28套商品房的购房款总金额共为8923740元。28套商品房的购房款除了要用于偿还500万元的借款外，还应用于支付佣金和税金。28套房的佣金总金额为2686263元（已扣税），计算方法是：10256680元-2792.3㎡*2500元/㎡-（10256680元-2792.3㎡*2500元）*18%。2017年7月20日之前房王公司应收的款项（还款加佣金）总金额是7686263元（5000000+2686263=7686263元）。19、业务回单（2017年7月20日）复印件2页。证明房王公司于2017年7月20日又另外汇划借出款项130万元给云鼎公司。故云鼎公司应支付给房王公司的还款及佣金总金额增加至8986263元（5000000+1300000+2686263=8986263元）房王公司已收取的28套商品房的购房款总金额8923740元根本不足以支付云鼎公司须支付给房王的还款与佣金。20、中国工商银行客户存款单对账单复印件3页，证明房王公司于2017年8月29日、2017年9月4日、2017年10月13日委托其法定代表人黄某1共向云鼎公司返还房款8759719元。根据委托收款协议，黄某1账户共收到28套的房款共计8923740元。至2017年10月13日前，黄某1共收到房款的总金额共为8504524元（其中包括原告已支付的166663元定金与首期款），故在2017年10月13日，房王公司实际上已将收到的房款全部支付给了云鼎公司。21、银行业务回单（房王公司支付给云鼎公司的全部款项，含借出给云鼎公司的款项）复印件32页。22、银行业务回单（云鼎公司支付给云鼎公司的款项）复印件7页，证明21和证据22共同证明从2017年初开始，房王公司支付给云鼎公司的全部款项（含借出给云鼎公司的款项）总金额累计高达29977062元，而云鼎公司支付给房王公司的款项总金额则超过670万元。云鼎公司与房王公司之间的关系明显不可能是包销，明显仅为销售代理关系。被告徐燕晖没有提供证据。上述证据均经庭审质证，本院对双方无异议的证据予以采信。经审理查明，原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司于2017年8月16日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017082857）约定原告（反诉被告）温凤娟以406663元的价格购买广宁县**镇城西开发区云鼎山庄居住小区云豪轩三幢703房，合同第六条约定的付款方式是：2017年8月16日支付首期款人民币166663.00元，剩余款人民币240000.00元向银行贷款。合同约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后30天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起20天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。合同签订后，原告（反诉被告）温凤娟支付首期购房款166663.00元给被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司。原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行（原广宁县**********信用社）于2017年10月23日签订《个人购房按揭贷款合同》（编号：宁农信个房贷字第100***********882号）约定：原告（反诉被告）温凤娟向被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行借款240000元用作购买云豪轩三幢703房，借款期限为240个月，从2017年10月23日至2037年10月23日，年利率为5.3*%,原告（反诉被告）授权被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行将借款划到被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司账号，原告（反诉被告）温凤娟以坐落在广宁县**镇城西开发区云鼎山庄居住小区云豪轩三幢703房作抵押，并办理抵押登记，被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司对借款作担保。合同签订后，被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司依合同约定贷款240000元给原告（反诉被告）温凤娟，并将借款划到温凤娟账号后再转到被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司账号。原告（反诉被告）温凤娟依《个人购房按揭贷款合同》的约定归还了借款本金31000元及利息31201.01元，共62201.01元给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行。原告(反诉被告)温凤娟因本次诉讼交纳财产保全费1520元,被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行因本次诉讼交纳财产保全费1565元。2017年7月4日,被告佛山市房王信息科技有限公司与被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司签订《云鼎御峰收款、佣金结算流程确认函》约定：1、佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司由徐燕晖（代持）28间房源（3坐）附表，客户一次性付购房款的由佛山市房王信息科技有限公司代收房款，完税后由广宁县云鼎山庄有限公司开具相关购房发票。2、除上述房源，客户购房款由广宁县云鼎山庄有限公司收取，并同时开具相关收据，客户10天内与广宁县云鼎山庄有限公司财务换等额发票，办理相关购房手续。3、广宁县云鼎山庄有限公司与佛山市房王信息科技有限公司佣金结算方式如下：当天18：00前，由佛山市房王信息科技有限公司提供当天销售及已付房款明细表于广宁县云鼎山庄有限公司指定人，广宁县云鼎山庄有限公司指定人确认无误后于次日中午12：00前根据购房者已付相应房款按比例结算代理佣金给佛山市房王信息科技有限公司。4、房价在2500元/方以下相关税费18%由广宁县云鼎山庄有限公司承担，超出2500元/方以上的税费18%由佛山市房王信息科技有限公司承担。庭审中，被告佛山市房王信息科技有限公司确认涉案房屋的销售价在2500元/方以内部分归被告广宁县云鼎山庄有限公司所有，超过2500元/方以上部分扣除18%税收以后的属于被告佛山市房王信息科技有限公司的代理费，被告佛山市房王信息科技有限公司确认扣除税费后实际收取代理费131313元。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司于2017年10月26日开具收取原告（反诉被告）温凤娟房屋价款406663元的发票给原告（反诉被告）温凤娟。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司于2018年7月20日将涉案房屋交付给原告（反诉被告）温凤娟。原告（反诉被告）温凤娟因涉案房屋交纳专项维修基金1025元、向佛山市天尚房地产代理有限公司交纳团购费30000元。诉讼中，被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司申请追加被告佛山市房王信息科技有限公司、徐燕晖为被告，原告（反诉被告）认为请求被告佛山市房王信息科技有限公司、徐燕晖承担连带责任。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司于2017年8月16日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017082857）约定原告（反诉被告）温凤娟以406663的价格购买广宁县**镇城西开发区云鼎山庄居住小区云豪轩三幢703房，原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行于2017年10月23日签订《个人购房按揭贷款合同》（编号：宁农信个房贷字第100***********882号）约定原告（反诉被告）温凤娟向被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行借款240000元用作购买云豪轩三幢703房，被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司依合同约定贷款240000元给原告（反诉被告）温凤娟，并将借款划到原告（反诉被告）温凤娟再转到被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司账号，有《广东省商品房买卖合同》、《个人购房按揭贷款合同》、转账记录证实，当事人确认，本院予以认定。双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《个人购房按揭贷款合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司于2018年7月**日将涉案楼房交付给原告（反诉被告）温凤娟，当事人确认，本院予以认定。原告（反诉被告）温凤娟支付购房款406663.00元，被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司已开具购房发票给原告（反诉被告）温凤娟，有发票证实，本院予以认定。关于当事人的各项诉讼请求：关于原告（反诉被告）温凤娟请求解除与被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017082857）问题。原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017082857）第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后30天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起20天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。由于被告没有按合同约定将办理产权证的相关资料报产权登记机关备案，导到涉案房屋无法办理产权证，被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司已构成违约，原告（反诉被告）温凤娟请求解除与被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017082857），本院予以支持。关于原告（反诉被告）温凤娟请求解除原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行、被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司签订的《个人购房按揭贷款合同》（编号：宁农信个房贷字第100***********882号）问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》已解除，因此，原告（反诉被告）温凤娟请求解除原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行、被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司签订的《个人购房按揭贷款合同》，本院予以支持。关于原告（反诉被告）温凤娟请求判决被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司返还购房款406663元及支付违约金40666.3元问题。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司违反合同约定，没有在合同约定期限内将办理产权证的资料提交给办证部门为原告（反诉被告）温凤娟办理房产证，现原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行、被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司签订的《个人购房按揭贷款合同》判决解除，被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司收取原告（反诉被告）温凤娟的首期款166663元应由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司返还给原告（反诉被告）温凤娟。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司按合同约定支付已付房价款的10%赔偿买受人损失，即被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司赔偿40666.3元（406663元10%）给原告（反诉被告）温凤娟。被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行应将原告（反诉被告）温凤娟已归还的借款本金31000元、利息31201.01元，本息共62201.01元返还给原告（反诉被告）温凤娟。关于原告（反诉被告）温凤娟请求判决被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司、被告佛山市房王信息科技有限公司共同向原告返还专项维修基金1025元、房屋团购费30000元问题。原告（反诉被告）温凤娟交纳的专项维修基金1025元、房屋团购费30000元，并不是被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司、被告佛山市房王信息科技有限公司收取，因此，原告（反诉被告）温凤娟该请求本院不予支持。原告(反诉被告)温凤娟因本次诉讼交纳的财产保全费1520元，应由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司赔偿给原告（反诉被告）温凤娟。关于被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行请求判决原告（反诉被告）温凤娟立即归还反诉原告借款本金人民币209000元及利息（含复利、罚息，2020年5月21日之后的利息依合同约定计至借款还清日止）问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告（反诉被告）温凤娟向被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行借款240000元及自借款之日起至还清借款之日止的利息应由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司返还给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行，被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行请求原告（反诉被告）温凤娟返还贷款本息，本院不予支持。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司与被告佛山市房王信息科技有限公司约定每平方超过2500元部分扣除18%税款后作为被告佛山市房王信息科技有限公司的代理费，被告佛山市房王信息科技有限公司确认扣除18%税款后实际收取代理费131313元，该131313元由被告佛山市房王信息科技有限公司返还给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司收取原告（反诉被告）向被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司240000元及自借款之日起至还清借款之日止的利息，扣除被告佛山市房王信息科技有限公司返还给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行的131313元，余下部分借款本息由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司返还给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行。关于被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行请求对坐落于广宁县**镇城西开发区云鼎山庄居住小区云豪轩三幢703房（抵押物预告登记证明号：粤（2017）广宁县不动产证明第0006179号）依法拍卖、变卖所得价款优先受偿问题。原告（反诉被告）温凤娟因购买广宁县**镇城西开发区云鼎山庄居住小区云豪轩三幢703房向被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行借款240000元，并用该房屋作抵押，并办理了抵押登记，抵押行为有效，被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行请求对坐落于广宁县**镇城西开发区云鼎山庄居住小区云豪轩三幢703房（抵押物预告登记证明号：粤（2017）广宁县不动产证明第0006179号）依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿，本院予以支持。关于被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行请求被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司对原告（反诉被告）温凤娟欠其贷款本息承担连带偿还责任问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告（反诉被告）温凤娟向被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行借款240000元用作购买被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司购买商品房，该借款行为由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司作担保，原告（反诉被告）温凤娟委托银行直接将借款支付给被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司，由于被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司的违约行为导致解除《广东省商品房买卖合同》、《个人购房按揭贷款合同》，原告（反诉被告）温凤娟向被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行借款240000元的借款本息应由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司及被告佛山市房王信息科技有限公司返还给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行。被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行因本次诉讼交纳的财产保全费1565元，由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司赔偿给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司。关于被告徐燕晖是否承担责任问题。被告徐燕晖与涉案的商品房买卖合同没有关系，因此，其不在担责任。综上，被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）温凤娟与被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司于2017年8月16日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017082857）。二、解除原告（反诉被告）温凤娟、被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司与被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行于2017年10月23日签订的《个人购房按揭贷款合同》（编号：宁农信个房贷字第100***********882号）。三、被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司返还首期款166663元给原告（反诉被告）温凤娟，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告（反诉被告）温凤娟。四、被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司赔偿违约金40666.3元给原告（反诉被告）温凤娟，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告（反诉被告）温凤娟。五、被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行返还已收取原告（反诉被告）温凤娟的供楼款本息共62201.01元给原告（反诉被告）温凤娟，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告（反诉被告）温凤娟。六、被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司赔偿财产保全费1520元给原告（反诉被告）温凤娟，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告（反诉被告）温凤娟。七、驳回原告温凤娟的其它诉讼请求。八、被告佛山市房王信息科技有限公司将其收取的131313元返还给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行。九、原告（反诉被告）温凤娟向被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行借款240000元及自2017年10月26日起至还清借款之日止的借款利息，扣除应由被告佛山市房王信息科技有限公司返还给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行的131313元，尚有108687元（实际归还金额按归还欠款时银行计算的实际本息）由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司返还给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行。十、被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行对坐落于广宁县**镇城西开发区云鼎山庄居住小区云豪轩三幢703房（抵押物预告登记证明号：粤（2017）广宁县不动产证明第0006179号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。十一、被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司赔偿财产保全费1565元给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行。十二、驳回被告（反诉原告）广东广宁农村商业银行股份有限公司南街支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8885.96元【原告（反诉被告）已预交】，由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司负担。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司应在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳。反诉费2217.50元【被告（反诉原告）缓交】，由被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司负担。被告（反诉被告）广宁县云鼎山庄有限公司应在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈达强人民陪审员  欧玉婵人民陪审员  程秀华二〇二〇年十月二十七日书 记 员  黄颖专法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。