贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终1608号 上诉人（原审原告）：望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会，住所地：望谟县王母街道办事处余姚大道中段。 负责人：黄书梅，系该村委会主任。 上诉人（原审原告）：望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组，住所地：望谟县王母街道办事处余姚大道中段。 负责人：王富，系该组组长。 委托诉讼代理人：杜兴开，贵州天生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛敏，贵州天生律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州龙腾世纪房地产开发投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中山东路**。统一社会信用代码：91520103596399197H。 法定代表人：宗卫权，系公司执行董事。 上诉人望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会（以下简称“王母村委会”）、望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组（以下简称“王母村一组”）因与被上诉人贵州龙腾世纪房地产开发投资有限公司（以下简称“龙腾公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人王母村委会、王母村一组上诉请求：1．请二审法院依法撤销本案一审判决；2．请依法改判支持上诉人要求解除2013年6月25日所签《联合开发合同》的诉讼请求；3．请依法改判由被上诉人向上诉人支付违约金600,000元。4．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定本案涉及的土地出让金应由上诉人交纳，认定事实错误。上诉人与被上诉人虽在2013年5月15日签订《望谟县复兴镇余姚大道一村一组土地开发框架性协议》中约定上诉人负责建设用地手续办理和缴纳相关费用，但双方在2013年6月25日正式签订《联合开发合同》时已经作了变更。根据《联合开发合同》第二条约定，上诉人只以所属土地作投入，被上诉人是以专业管理和建设资金作投入。特别是《联合开发合同》第五条第2项约定，上诉人的义务为协助乙方（即被上诉人）办理完善本项目未完善相关手续，但一切费用由乙方自理。充分说明，如需进行房地产开发而将划拨土地变更为出让用地，所需补缴的土地出让金应由被上诉人承担交纳。至于上诉人村民组原相关人员认为土地出让金由上诉人交纳的情况，系相关人员对合同约定内容的错误理解，不应作为认定本案事实的依据。二、本案的《联合开发合同》依法应属无效合同，一审判决认定《联合开发合同》合法有效，认定事实和适用法律错误。第一，本案《联合开发合同》涉及的土地性质属于划拨土地且是公共建筑用地，双方签订合同拟将划拨土地变更为房地产开发建设用地时，未经有批准权的人民政府批准。双方签订合同后至今也没有依法取得相关人民政府批准手续，拟合作开发的土地使用权至今没有依法由国有划拨土地变更为出让土地或房地产开发建设用地。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”本案的《联合开发合同》由于没有依法办理批准手续，应依法认定合同无效。第二，根据双方所签订《联合开发合同》约定内容，上诉人方实质是只以土地入股后享有固定的房屋分配利益，而不承担经营风险。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”因此，本案《联合开发合同》实质上属于土地使用权转让合同，但由于国有划拨土地使用权的转让未依法办理审批手续和交纳土地出让金，本案《联合开发合同》依法也应认定为无效。三、在本案合同客观上不能履行，双方合同目的均不能实现的情况下，一审判决驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求，判决处理错误。第一，上诉人认为，无论本案的《联合开发合同》是否有效，也不论被上诉人方提出何种不能履行合同的理由，但该合同签订后六年多并没有得到实质履行却是客观事实。特别是一审法院明知双方合同约定存在不完善之处后，也曾两次组织双方协商调解，但终未达成一致，进一步说明本案要《联合开发合同》不具有实际履行的现实可行性。第二，本案双方签订合同六年多，被上诉人并没有实质推进项目建设，特别是在双方多次协调合同履行事宜过程中，合同当事人之间已缺乏基本信赖，双方已不具备继续合作的基础，要求继续履行合作已无实际意义。一审法院在合同双方已不具备继续履行合同现实基础的情况下，判决驳回上诉人要求解除合同的诉请，实质是维持双方的既有矛盾和僵持状态，并没有达到通过司法审判定纷止争社会效果，根本背离了通过司法审判化解社会矛盾的司法目的，判决处理根本错误。第三，本案《联合开发合同》第六条约定的合作开发期限为24个月，但双方签订合同后六年多项目未启动建设，双方均未实现合同目的。且根据双方在起诉前和起诉后协商履行合同的实际情况，双方已无继续履行合同、实现合同目的的基础。在此情况下，上诉人依据《合同法》规定诉请解除合同有法律依据，一审判决驳回上诉人要求解除合同的诉请，判决处理根本错误。四、本案应依法判决解除《联合开发合同》并判决被上诉人承担违约责任。本案《联合开发合同》签订六年多来，由于被上诉人方未实质推进项目合作开发，造成上诉人的土地使用权长期闲置，已给上诉人造成巨大损失。本案不论是由于何种原因导致合同长达六年多不能履行，但一审法院的判决结果实质是让双方继续回到矛盾僵持状态，并没有依法解决合同履行和实现合同目的的根本问题。一审法院也非常明白，如此判决除徒增当事人诉累和继续扩大上诉人土地闲置的损失外，对于解决民事纠纷毫无意义。按一审法院判决，上诉人不能要求解除合同，被上诉人又故意不履行合同，难道上诉人集体组织享有的土地权益就将永远被该合同套住?据此，上诉人认为一审判决在司法理念上存在根本错误，上诉人特请二审法院依法撤销原判并改判支付上诉人的上诉请求。 被上诉人龙腾公司二审未作答辩。 王母村委会、王母村一组向一审法院起诉请求：1．依法判决解除原告与被告于2013年6月25日签订的《联合开发合同》；2．判决被告支付原告违约金600,000.00元；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年8月14日，望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组（原望谟县复兴镇一村一组）取得望府国用（2008）0435号国有土地使用证，该土地坐落于望谟县，土地使用权类型为划拨，土地使用面积为3407.20㎡。同年8月19日，该组取得建设用地规划许可证，用地性质为商住用地，用地面积5252.6㎡。2013年5月15日，原告王母村一组（甲方）与被告龙腾公司（乙方）签订《望谟县复兴镇余姚大道一村一组土地开发框架性协议》，协议约定：…。二、责任与义务。1、甲方以3407.2㎡土地作为成本投入，并负责建设用地手续的办理及缴纳相关费用；乙方以后期开发资金、技术管理和服务作为投入，双方对以3407.2㎡用地面积作为基准面积，以政府批准的规划指标作为计算依据，双方实施合理分配。2、乙方负责后期项目的规划方案的完善、资金组织和技术管理，…。3、甲方应积极配合好政府及各职能部门的前期工作，抓紧办理开发土地的有关事宜，协助乙方合法、有效取得该土地的使用权和开发权。2013年6月25日，原告王母村一组（甲方）与被告龙腾公司（乙方）签订《联合开发合同》，合同约定：一、土地联合开发情况。根据望府专议［2002］46号及补充意见，甲方用望府国用（2008）第0435号土地与乙方联合开发。二、合作方式。甲方以所属土地作投入，乙方以专业管理和建设资金作投入，双方联合开发，在建筑法定期限内有同等使用土地的权利，超过国家住房规定年限土地归甲方所有。三、实物分配。甲、乙双方仅以甲方土地面积3407.2㎡作为计算分配依据。…。五、甲方权利与义务。1、负责将该地块土地联合开发事项呈报上级有关部门审批，尽最大努力向县人民政府申请给予本项目的各项优惠政策。2、协助乙方办理本项目未完善相关手续，但一切费用由乙方自理。3、在项目建设过程中，有村民阻工而影响项目正常实施的，由甲方负责及时协调解决完善，保证乙方开发建设工作的顺利进行。六、乙方权利与义务。1、乙方负责办理本项目前期的图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续、资金投入、安全生产等相关事宜。…。七、违约责任。双方应履行本合同约定的责任和义务，任何一方未能履行本合同规定的义务则视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失的同时，违约方须再向另一方支付60万元违约金。…。同时查明，2013年8月15日，望谟县城乡规划建设管理委员会原则上审查通过《望谟县龙腾·蓝波湾小区建筑规划设计方案》，并提出如下意见及建议：1、请龙腾公司完善土地手续，取得土地使用权证后方可建设；…。2013年10月19日，龙腾公司与贵阳市建筑设计院有限公司签订《建设工程设计合同》，对望谟县龙腾蓝波湾工程进行设计，设计院于2014年1月作出了《望谟县龙腾·蓝波湾建筑施工图》。2013年11月12日，王母村一组向望谟县土地管理部门提交《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》，申请表载明：土地坐落于望谟县，权属来源为补办出让，权属性质为国有土地使用权，宗地面积为3407.20㎡，土地用途：商住用地，土地证书号：望府国用（2008）第0435号。同日，望谟县国土资源局作出审查意见为：该宗地属国有划拨土地使用权，现按黔丰顺（2013）（估）字第07号《评估报告》标的价格1800.00元／㎡的45%补缴土地出让金，报县人民政府审批。2013年12月13日望谟县人民政府作出同意意见。2014年3月26日，望谟县发展和改革局作出《关于望谟县龙腾蓝波湾基本建设投资项目备案的通知》（望发改字［2014］30号），对“望谟县龙腾蓝波湾”项目备案。2015年3月11日王母村一组组长王正典、出纳梁天敏、组员黄仕杰、党组长王大庆、组员王正常、会计韦庆松、村民韦世东以及龙腾公司经理王德能、经理助理罗玉平召开《望谟县龙腾蓝波湾项目2015年工作部署会议》，会议内容为：“一、双方于2013年6月签订了框架性开发协议，土地手续至今未完善，延误工期至今，造成双方损失巨大，这是我们的责任。41户霸占土地问题，我们将在开工建设前依法走法律途径处理。2、我们有资金缺口，在我们和杨明学等3户商谈明确还款数额并公证后，我们再向你们借款，具体如何借，如何还放在第二步来商谈（预计资金缺口约600万左右）…。”2015年5月5日，王母村一组和龙腾公司共同向望谟县县委、县人民政府作《望谟县“龙腾蓝波湾”项目未能实质性启动建设的专题汇报》，内容：…。四、为了及早完成民生工程，向县委县政府交上优质建筑作品，我公司可酌情借资给王母村一组补足办理土地手续资金存在的缺口。另查明，2014年4月23日，七冶博盛建筑安装工程有限责任公司与龙腾公司签订《施工合同》，合同约定：1、龙腾公司将望谟县“龙腾蓝波湾”项目的土建、装修、水电（消防）安装等施工图中全部施工内容发包给七冶公司，合同工期为2014年5月1日（开工）至2015年10月31日（竣工），合同价款3374万元。合同签订后，王母村一组与韦家琴等因“龙腾蓝波湾”项目用地发生纠纷，致使七冶公司与龙腾公司签订的合同未能履行。2016年1月22日，王母村委会、王母村一组诉至望谟县人民法院要求韦家琴等11人立即拆除在侵占土地上搭建的钢架棚及赔偿从2014年5月至2016年3月的经济损失138000.00元，望谟县人民法院于2016年6月1日作出（2016）黔2326民初138号民事判决书，生效判决内容为：“限韦家琴等11人于本判决生效之日起十日内自行拆除搭建在望谟县王母街道办事处王母村一组（余姚大道旁）公用建筑用地上的钢架棚。二、驳回王母村委会、王母村一组的其他诉讼请求。”再查明，2016年6月28日，七冶公司与龙腾公司因前述《施工合同》发生纠纷，七冶公司诉至望谟县人民法院，望谟县人民法院于2017年7月17日作出（2016）黔2326民初888号民事判决，后因龙腾公司不服上诉至黔西南州中级人民法院，黔西南州中级人民法院于2018年1月15日作出（2018）黔23民终83号判决，生效判决内容为：龙腾公司于本判决生效之日起十五日内支付七冶公司工程前期损失费442000.00元及利息（从判决确定的履行期限届满后一日起按年利率6%计算利息至款项付清止）。又查明，2019年4月29日至同年8月22日，王母村委会、王母村一组与龙腾公司多次互致函告协商联合开发事宜，双方因补缴土地出让金等问题未能达成一致意见。案涉土地出让金至今仍未补缴，土地使用权类型仍为国有划拨。同时，案涉项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证均未取得。另，贵州龙腾世纪房地产开发投资有限公司经营范围包括非金融性项目投资；房地产开发、……。营业期限为2012年6月5日至2022年6月4日。一审庭审中，王母村委会、王母村一组称要求解除合同的原因系龙腾公司未补缴土地出让金致使合同不能履行，使土地闲置至今；龙腾公司称补缴土地出让金的义务主体系原告王母村一组，龙腾公司要求继续履行合同。 一审法院认为：合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案被告龙腾公司与原告王母村一组于2013年6月25日签订的《联合开发合同》符合合资、合作开发房地产合同的基本构成要件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告以被告未缴纳土地出让金，未履行合同约定的项目前期图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，致使合同目的不能实现为由，主张解除双方于2013年6月25日签订的《联合开发合同》。一审法院认为，二原告主张解除合同的理由不能成立。首先，案涉项目至今未能开工建设系因案涉国有土地的使用权性质属国有划拨，只有将案涉土地性质变更为国有出让后方可进行房地产开发建设。其次，将国有划拨土地变更为国有出让须补缴土地出让金，然而双方因补缴土地出让金的义务主体发生分歧，致使土地使用权性质至今未能变更为国有出让，从而影响合同履行。虽然原、被告双方签订的《联合开发合同》未明确约定补缴土地出让金的义务主体，但从双方2013年5月15日签订的《框架协议》“二、责任与义务。1、甲方以3407.2㎡土地作为成本投入，并负责建设用地手续的办理及缴纳相关费用；…”，2015年3月11日的《望谟县龙腾蓝波湾项目2015年工作部署会议》“一、2、…，我们再向你们借款，具体如何借，如何还放在第二步来商谈”，以及2015年5月5日王母村一组、龙腾公司共同向县委、县政府所作的《望谟县“龙腾蓝波湾”项目未能实质性启动建设的专题汇报》“四、…，我公司可酌情借资给王母村一组补足办理土地手续资金存在的缺口。”等洽谈履行情况来看，补缴土地出让金的义务主体应为原告王母村一组。同时，因土地使用权性质未变更，龙腾公司不能就案涉联合开发事宜办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，导致工程不能开工建设不可归责于被告龙腾公司，系原告自身原因所致。再次，自双方签订《联合开发合同》后，被告龙腾公司履行了案涉项目的建筑规划审批设计、施工图设计，县规划委于2013年8月15日审查通过了《望谟县龙腾·蓝波湾小区建筑规划设计方案》，2014年4月23日，龙腾公司与七冶公司签订《施工合同》，后因案涉土地发生纠纷，施工合同未能履行，致使龙腾公司被判决承担七冶公司前期损失费44.20万元及利息的损失。同时，因王母村一组补缴土地出让金出现资金不足时，被告龙腾公司还积极与原告协商出借资金补缴土地出让金事宜。综述，因王母村一组作为补缴土地出让金的义务承担主体未补缴土地出让金，致使联合开发合同未能如约开发建设。根据《合同法》第九十四条之规定，违约方不享有主张解除合同的权利，同时龙腾公司在庭审中亦明确表示不同意解除合同，要求继续履行双方签订的《联合开发合同》。故二原告主张解除双方于2013年6月25日签订的《联合开发合同》不符合法定解除条件，依法不予支持。关于违约金问题。因原告未提供证据证明被告龙腾公司在履行合同中存在违约行为，故对原告主张被告承担60万元的违约金于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会、望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组的全部诉讼请求。案件受理费9,800.00元，由原告望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会、望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组负担。 本院二审审理期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明基本事实予以确认。 综合双方当事人的分歧意见，本案争议焦点归纳为：上诉人以合同目的不能实现主张解除2013年6月25日签订的《联合开发合同》并要求被上诉人支付违约金能否得到支持。 本院认为，一审法院认定龙腾公司与王母村一组于2013年6月25日签订的《联合开发合同》符合合资、合作开发房地产合同的基本构成要件并无不当，虽然案涉土地使用权为国有划拨，但根据查明的事实，政府管理部门审查同意补缴土地出让金，并对龙腾公司与王母村一组合作建房的项目备案，故，一审法院认定《联合开发合同》合法有效是正确的。同时，一审法院对补缴土地出让金的义务承担主体在说理部分进行了充分论述，本院予以认同并不再赘述。由于上诉人王母村一组作为补缴土地出让金的义务承担主体未补缴土地出让金，致使联合开发合同未能如约开发建设，因此，上诉人以合同目的不能实现主张解除2013年6月25日签订的《联合开发合同》并要求被上诉人支付违约金明显不能成立。 综上，上诉人望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会、望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,800元，由上诉人望谟县人民政府王母街道办事处王母村民委员会、望谟县人民政府王母街道办事处王母村一组负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年十月十三日 书记员 向海兵