山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9417号上诉人（原审原告）：祝青领，男，1978年3月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩梅，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭爱爱，女，1967年11月5日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵彦青，山东奥盛律师事务所律师。上诉人祝青领因与被上诉人郭爱爱房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院作出的（2019）鲁0102民初8391号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。祝青领上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判郭爱爱返还房屋占有使用费16384元、搬迁费1万元或将本案发回重审。2.诉讼费用均由郭爱爱承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，应当依法予以纠正。一、关于房屋占有使用费，（一）济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4261号生效判决认定祝青领已足额缴纳了2012年9月9日至2018年10月9日期间的房屋占有使用费。（二）房屋租赁合同签订当日即2012年9月9日，祝青领在支付合同保证金的同时也支付了第一期半年的房屋占有使用费。一审判决在判令郭爱爱返还合同保证金的同时，却让祝青领“提交证据”证实其已足额缴纳了2012年9月9日起的房屋占有使用费，实属自相矛盾。（三）（2019）鲁0102民初4261号已生效判决中,经各方当事人质证且法院予以采信的2018年11月26日郭爱爱出具的《说明》，郭爱爱自认合同履行期间，祝青领无违约情形。郭爱爱亦自认祝青领在合同履行期间按约定足额支付了2012年9月9日至2018年10月9日期间的房屋占有使用费。二、关于搬迁费，（一）（2019）鲁0102民初4261号生效判决认定孙清科与郭爱爱系代理关系。（二）孙清科于2017年10月16日所作的承诺系在房屋租赁合同履行过程中，对祝青领所作的承诺。（2019）鲁0102民初4261号生效判决已明确孙清科与郭爱爱系代理关系。孙清科以其名义在代理房屋租赁合同履行的事宜中，对祝青领所作承诺，其法律后果对被代理人即郭爱爱发生效力。祝青领有理由相信孙清科有代理权，该代理行为有效，由此产生的后果由郭爱爱承担。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判。郭爱爱辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审法院判决合法合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。祝青领向一审法院起诉请求：1.判决郭爱爱偿还祝青领房屋拆迁费1万元、合同保证金1万元、房屋占有使用费16384元，以上共计36384元；2.判令郭爱爱承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月22日，祝青领曾因本案纠纷以孙清科为被告，以郭爱爱为第三人向一审法院提起诉讼，该案案号为（2019）鲁0102民初4261号。2019年7月2日，一审法院作出（2019）鲁0102民初4261号民事判决，以房屋租赁合同系祝青领与郭爱爱签订、孙清科与郭爱爱系代理关系，因租赁合同产生的法律后果不应由孙清科承担为由，驳回了祝青领对孙清科的起诉。（2019）鲁0102民初4261号民事判决查明事实如下：涉案房屋坐落于济南市燕山小区东路天泉大厦C30-1号北侧。2012年9月9日，出租方郭爱爱（甲方）与承租方祝青领(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积360平方；租期10年，自2012年9月10日至2022年9月9日；房屋租金20万元/年，第一年至第三年租金20万元/年，第四年至第六年租金上涨10％，第七年至第十年租金在第六年基础上上涨10％；租金支付方式为半年交，乙方在每半年起租日前15天一次性交清半年租金；甲方免租一个月给乙方为装修期；乙方支付给甲方空调设备金叁万元整，合同保证金壹万元整，合计肆万元整。合同落款处甲方郭爱爱签名并按捺手印，乙方祝青领签名并按捺手印。上述合同签订当日，祝青领如约履行了支付空调设备金叁万元、合同保证金壹万元的合同义务。祝青领提交的收到条记载：今收到空调款叁万元整、合同保证金壹万元整。特此证明，郭爱爱，孙清科代收。同日，孙清科支付了涉案房屋2012年9月9日至2013年3月9日的租金拾万元，郭爱爱出具了收条。此后，2017年3月16日，祝青领向郭爱爱支付2017年4月10日至10月10日房屋租金拾壹万元，郭爱爱出具了收到条。2017年10月17日，祝青领委托黄景连向孙清科指定的王修善的银行账户转账拾壹万元，以此支付房租。2018年4月20日，祝青领再次支付房屋租金拾壹万元，孙清科出具收到条，该条记载：今收到祝青领2018年上半年房租拾壹万元，收款人孙清科。2017年10月16日，孙清科向祝青领承诺并出具书面承诺书：在合同期内，如果政府强拆致祝青领超市搬迁，孙清科愿出壹万元搬迁费。特此，孙清科。2018年7月5日，济南市历下区燕山地区城市管理委员会向燕子山小区东路嗨客超市发出《拆除时限告知书》，限祝青领于2018年7月20日自行搬离并拆除该违法违章建设，即涉案房屋。2019年9月10日，济南市历下区燕山地区城市管理委员会再次向祝青领的嗨客超市发出《拆除时限告知书》。2018年9月20日，嗨客超市停业，9月30日，祝青领搬离涉案房屋。另，2018年11月26日，郭爱爱出具说明一份，记载在涉案房屋租赁合同签订后，在给祝青领交房时，因孙清科在房屋中存放了熟肉制品及设备，迟延了20天将房屋交付给祝青领使用。在第一个半年租金收取时，并没有给祝青领一个月的免租期。另，（2019）鲁0102民初4261号民事判决以涉案房屋未经土地、规划部门审批，已确定为违法违章建设为由，认定祝青领与郭爱爱于2012年9月9日签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。祝青领与郭爱爱于2012年9月9日签订的《房屋租赁合同》已被认定为无效合同，祝青领支付的合同保证金应予以返还，因孙清科系郭爱爱代理人，代郭爱爱收取保证金，该合同保证金1万元应由郭爱爱返还，对祝青领的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费，祝青领未能提交证据证实其已足额缴纳了2012年9月9日至2018年10月9日期间的房屋占有使用费，祝青领要求郭爱爱退还其未实际占有使用涉案房屋的房屋使用费，证据不足，一审法院不予支持，其可待补充相应证据后另行主张权利。关于搬迁费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。虽然在涉案房屋出租一事中，孙清科系郭爱爱代理人，但孙清科出具的承诺明确表示“孙清科愿出壹万元搬迁费”，孙清科关于支付搬迁费的承诺并非以被代理人郭爱爱的名义作出的，孙清科的该承诺对郭爱爱不发生效力，祝青领向郭爱爱主张搬迁费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决：一、郭爱爱于判决生效之日起十日内返还祝青领合同保证金10000元；二、驳回祝青领要求郭爱爱返还房屋占有使用费16384元的诉讼请求；三、驳回祝青领要求郭爱爱支付拆迁费10000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由祝青领负担510元，郭爱爱负担200元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为,关于房屋未使用期间的费用问题，虽祝青领提交的证明载明郭爱爱认可其迟延20天交付房屋，但郭爱爱向祝青领出具的收条仅写明祝青领交清2018年上半年的房屋占有使用费，双方对“2018年上半年”的解释并未达成一致，且祝青领未提交相应的证据证实其已足额缴纳2012年9月9日至2018年10月9日期间的房屋占有使用费。故一审法院据此对祝青领的该项主张未予支持，并无不当。关于搬迁费问题，根据本案已查明的事实，涉案房屋租赁合同系由孙清科代郭爱爱同祝青领签订，且孙清科长期代郭爱爱收取房屋租金，故祝青领有足够的理由相信孙清科是受郭爱爱之委托向其作出如遇政府强拆则支付其1万元搬迁费的承诺。且，业已生效的济南市历下区（2019）鲁0102民初4261号民事判决亦认定郭爱爱与孙清科之间系代理关系，故孙清科向郭爱爱出具的承诺书的效力应当及于郭爱爱，郭爱爱应当向祝青领支付该1万元搬迁费，一审判决对祝青领的该项诉讼请求未予支持不当，本院予以纠正。综上，祝青领的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8391号民事判决第一项；二、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8391号民事判决第二项、第三项；三、郭爱爱于本判决生效之日起十日内支付祝青领搬迁费10000元；四、驳回祝青领的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费710元，由祝青领负担320元，由郭爱爱负担390元；二审案件受理费460元，由祝青领负担286元，由郭爱爱负担174元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年十月十三日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭