广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初2752号 原告：马素千，女，1982年6月5日出生，壮族，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：梁毅，靖西市法律服务所法律工作者。 被告：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金湖路**地王国际商会中心****。 法定代表人：卢文勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王军，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：刘志辉，广西万通律师事务所律师。 原告马素千与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“世纪飞龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马素千委托诉讼代理人梁毅，被告世纪飞龙公司委托诉讼代理人王军、刘志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马素千向本院提出诉讼请求：1、判决被告将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案并为原告办理房产权属证书；2、判决被告向原告支付违约金52317元（违约金仅计至2020年6月21日共1215天，该违约金应计算至被告履行合同义务完毕之日止）；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：被告将位于靖西市商品房出卖给原告，原告支付总房价为430594元，被告应于交付房屋后720日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案，如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权属证书的。 被告按逾期天数向原告支付每日万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，履行了合同义务。2015年3月1日，被告向原告交付了房屋。原告在被告交付房屋后，即按要求将《入伙合同书》、《商品房买卖合同》及其复印件、交款凭证、原告一家人身份证原件及其复印件和照片各一份、办证费用凭据交给被告，但被告未能在交付房屋后720日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案。原告多次催促被告履行双方合同约定的相关义务，但被告没有履行，致使原告无法取得房屋产权属证书。原告认为，被告不将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，按约定应当承担违约责任。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告世纪飞龙公司辩称：原告起诉已经超过诉讼时效期间。2015年3月1日，被告将商品房交付原告，到2017年2月18日，约定由被告提交房屋产权登记机关备案资料的720日期限届满，到2020年2月18日三年诉讼时效期限届满，2020年8月18日，原告才向法院提出诉讼，已经超过诉讼时效期间，应当驳回原告起诉。2018年2月7日，被告已完成了将权属登记需要的材料向产权登记机关备案的义务。如被告违约，违约天数应为2017年2月18日至2018年2月7日，共354天。另外，向银行按揭贷款部分，不属于原告自有资金，不能以该贷款资金为基数计算违约金，同时被告也为原告按揭贷款提供了担保，承担了原告不能偿还借款的风险。将按揭贷款列入违约金计算范围，违反了民法权利义务相一致的原则。因此，在按照合同约定计算违约金时，只能以原告交付的首付款为基数，不能按全部房款计算。房屋已经交付原告，房产备案登记时间不会对原告造成任何实质性影响，因此原告违约金请求过高，应当予以调低。诉讼费应当按比例分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对对方提供的证据均无异议的，予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：被告将位于靖西市商品房出卖给原告，原告支付总房价为430594元。合同第十五条还约定：被告 于交房后720日内将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案，如因被告的责任致使原告不能在规定期内取得房产权属证书的，被告按逾期天数向原告支付每日万分之一的违约金。《商品房买卖合同》中并没有约定由被告为原告办理不动产权登记义务。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，履行了合同约定的义务。2015年3月1日，被告向原告交付了商品房，但未按合同第十五条约定的交房后720日内将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2018年2月7日，被告取得“财富广场”不动产权证书。2020年8月18日，原告以被告不将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担违约责任为由，向本院提起诉讼，请求造成其诉求。 本院认为，本案争议焦点是诉讼时效问题及原告诉讼请求有无事实和法律依据问题。 关于诉讼时效问题。2015年3月1日，被告向原告交付房屋后，应按合同约定于720日内即2017年2月18日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告虽未在约定期限内完成备案登记，但仍持续地履行报备义务，并于2018年2月7日完成报备，取得涉案“财富广场”不动产权证书。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项的规定：义务人同意履行义务的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案因被告自觉履行报备义务，诉讼时效有中断的情形，诉讼时效应从2018年2月8日起重新计算，原告于2020年8月18日向本院起诉，未超过三年诉讼时效。故被告提出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 原、被告经平等自愿协商，达成商品房买卖的合意后，签订了《商品房买卖合同》，合同内容无违反法律、法规强制性规定，合同应当于签订之日成立并生效。双方应当按照合同约定，以诚实信用和公平为原则，全面履行各自义务。在履行合同过程中，原告依照合同约定向被告支付商品房全部价款430594元，被告也于2015年3月1日，向原告交付了商品房。但被告没有按《商品房买卖合同》第十五条约定在商品房交付原告使用后720日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记 机关备案，即被告应于2017年2月18日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到2018年2月7日才办理并取得项目产权证书（大证），视为被告于该日才履行办理权属登记备案义务，已超过约定期限354天（2017年2月18日至2018年2月7日）构成了违约，应承担逾期办证的违约责任。原告主张违约金应计算至被告履行完合同义务之日止，不予支持。原告按双方约定的计算标准要求被告给付违约金，而被告认为违约金计算过高，要求适当调减。本院认为，被告已向原告交付商品房，完成了合同最主要的义务，达到了原告购房的真正目的，原告对其购买的商品房已实际占有和使用；被告逾期将资料向产权登记机关备案，对原告实际占有、使用商品房并无带来直接的经济损失，原告亦未向本院提交证据证明其因被告逾期提交备案材料而遭受的经济损失，故被告提出原告要求违约金过高，应当予以调低的辩解意见，本院予以采纳。从本案实际情况和公平的角度来衡量双方的利益，既让诚实守信者得到应有的鼓励和经济上的补偿又让失信者承担必要的不利法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，本院酌情按日万分之零点五来确定被告向原告支付违约金的计算标准，即340594×354天×0.00005=7621.52元，原告主张违约金超过部分，不予支持。原告要求被告将办理房产证的相关资料报产权登记机关备案并为原告办理房产权属证书的诉讼请求，因被告于2018年2月7日已取得开发项目的权属证书，视为其完全履行了备案登记的义务，原、被告签订的《商品房买卖合同》没有约定由被告为原告办理产权登记义务，只约定被告完成备案登记的义务。对原告要求被告为原告办理房产权属证书的诉讼请求，于法无据，不予支持。被告提出，案涉商品房并非全部属于原告自有资金，而是原告向银行申请部分按揭贷款，被告也为原告按揭贷款提供了担保，不应以房屋总价款为基数计算违约金，应以原告首付款为基数计算违约金，但被告并没有提供证据加于佐证，被告应当承担举证不能的不利后果，对被告该抗辩，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马素千支付违约金7621.52元； 二、驳回原告马素千的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费554元（原告已预交），由原告马素千负担400元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担154元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  马振东 二〇二〇年十月二十六日 书记员  陆 鹿