山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初7050号原告：张宗伟，男，1989年8月14日出生，汉族，鼎鸿艺术培训学校职工，住济南市历下区。委托诉讼代理人：陈同成，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王庆怡，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告张宗伟与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宗伟及其委托诉讼代理人陈同成，绿地康鲁公司的委托诉讼代理人侯梦溪、郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宗伟向本院提出诉讼请求：1.确认张宗伟与绿地康鲁公司签订的《绿地新里城认购协议书》无效；2.判令绿地康鲁公司返还张宗伟购房定金5万元。事实与理由：2019年4月，张宗伟通过绿地康鲁公司在宣传单页和网络中宣传广告得知绿地康鲁公司在开发的绿地新里程项目在售，并且宣传中宣称小区有地铁经过并且设置站点。2019年4月20日，张宗伟与绿地康鲁公司签订《绿地新里城认购协议书》，张宗伟于2019年4月29日交纳定金50000元。之后，张宗伟在新闻中得知绿地新里程并没有绿地康鲁公司所宣称的地铁站点，遂与绿地康鲁公司进行沟通，绿地康鲁公司始终坚称有地铁站点，多次沟通后未果，张宗伟就向济南市规划局申请政府信息公开，要求公开地铁M2线的站点规划。2020年5月1日，济南市自然资源和规划局向张宗伟发送政府信息公开告知书(信息公开[2020]247号)，告知：“经查询，我局未办理过地铁线M2线相关手续，不掌握地铁线M2线的相关资料。”张宗伟持此告知书询问规划局工作人员后得知，地，地铁M2线是市里地铁线路的计划有形成规划，绿地康鲁公司以此进行虚假广告宣传，违反《广告法》相关规定，绿地康鲁公司以欺诈手段诱导张宗伟签订的《绿地新里城认购协议书》应当认定无效。另，绿地康鲁公司在向张宗伟销售房屋时违反《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》的相关规定，对购房者未尽到购房资格的必要审查义务，而因张宗伟不符合济南市限购政策的购房资格所导致的事实结果应当由绿地康鲁公司承担责任。故为维护合法权益，张宗伟诉至法院，望判如所请。绿地康鲁公司辩称，一、绿地康鲁公司不存在就涉案项目“M2号线”进行虚假宣传的情形，张宗伟以绿地康鲁公司存在虚假宣传“M2号线”为由要求解除《认购协议》无任何事实基础及法律依据。首先，《绿地新里程认购协议书》（以下简称《认购协议》）第四条第1款之约定：“乙方在签订本协议前，已充分了解本项目周边现有配套设施及未来规划情况，乙方自愿同意签署本协议书即表示乙方不对该认购商品房本身和项目周边配套以及规划情况持有异议。”《认购协议》签订时置业顾问已将该条款向张宗伟指出并明确告知该条款的重要性，作为房产出卖方，绿地康鲁公司已采取“合理方式”提醒告知购房人，履行了法律规定的提醒注意义务。现张宗伟却以宣传不实为由要求解除《认购协议》，明显系不愿继续购买房产而捏造的事由，有违诚实守信的契约精神。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，绿地康鲁公司就案涉房产的宣传广告亦是明确载明“宣传广告仅为邀约邀请，以实物为准”，按照法律规定，绿地康鲁公司的宣传广告仅为邀约邀请。另外，最高人民法院民事审判一庭出版《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》P55载明：“如没有明确具体质量指标，则属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担民事责任。这不仅符合《合同法》规定和客观实际，也有利于保护买受人的权益和规范出卖人的经营行为建立维护市场诚信的制度。”可见，法院对于“宣传广告与实际情况不一”的情形不应轻易认定为虚假宣传，而应结合实际情况综合考量。《商品房买卖司法解释》第三条明确规定，构成虚假宣传的前提是“房地产开发规划范围内”虚构不存在的基础设施，“M2号线”作为非绿地康鲁公司开发地块“规划范围内”的基础设施，且是绿地康鲁公司无力规划的基础设施，不符“虚假宣传”的基本构成要件，虚假宣传何从谈及。综上，“M2号线”的宣传广告实为要约邀请，而非邀约，不对双方当事人产生任何法律效力。再次，绿地康鲁公司承认在案涉项目宣传广告中存在“拟建M2号地铁线途径项目楼盘东侧”的字样，情况属实。从网络公开渠道查询，自2016年4月起济南市人民政府官网两次发布关于M2线的公示信息，济南市人民政府办公厅也分别于2017年、2018年发出通知将M2线作为市级重点项目安排。自2016年12月至2018年1月，济南日报、齐鲁晚报等多次发布关于M2线的规划调整、开工在即的新闻报道。济南市公共资源交易中心官网更是在2016年12月5日、2018年9月26日发布关于M2线的研究设计、环境影响评估等的招标公告。上述信息和新闻均说明，绿地康鲁公司在销售涉案房屋时对外宣传M2线的相关信息并非虚假宣传。而且，绿地康鲁公司在案涉项目的宣传单页中以“规划中”、“地质勘测、开工在即”等字样表述，说明绿地康鲁公司的宣传是对政府和新闻机构对M2线的披露信息的描述，既非虚假宣传也不构成邀约，并非对购房者的承诺。这在（2020）鲁0103民初1779号、（2020）鲁0103民初2362号案已得到贵院明确认定。二、《认购协议》因张宗伟的违约行为已于2019年12月18日解除，鉴于张宗伟严重违约行为，绿地康鲁公司有权依据《认购协议》约定和法律规定扣留张宗伟支付的定金50000元。因张宗伟未如约缴足购房定金，履行提交限购查询申请、与绿地康鲁公司签订《商品房买卖合同》、支付剩余购房款等各项义务，并在绿地康鲁公司多次催告后仍不履行。绿地康鲁公司遂在2019年11月19日向张宗伟邮寄《催告函》，但张宗伟仍置该催告于不顾。迫于无奈，绿地康鲁公司只得于2019年12月18日向张宗伟邮寄《通知书》，告知解除双方签订的《认购协议》，并依约罚没张宗伟已缴纳的定金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二)第二十四条的规定，张宗伟已于2019年12月18日收到《通知书》，《通知书》已发生法律效力，案涉《认购协议》已被解除。基于此，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定以及《认购协议》第三条第1款之约定，绿地康鲁公司作为《认购协议》的守约方，有权扣留张宗伟已支付的购房定金50000元。三、根据《认购协议》第三条第三款之约定乙方应当在本协议签订之日起三日内按照济南市商品房限购政策向甲方提交限购查询申请。可见张宗伟是否具备购房资格应是以其履行提交限购查询申请这一义务为前提，而非以绿地康鲁公司告知其是否具备购房资格为前提，事实情况是张宗伟并未如约履行该项义务，其是否具备购房资格绿地康鲁公司当然不知情，鉴于张宗伟该违约行为的存在，绿地康鲁公司已多次要求其履行该项义务，均被张宗伟所拒绝，因此应由其承担其违约行为所带来的风险。综上，请求驳回张宗伟的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月20日，张宗伟（乙方）与绿地康鲁公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》，约定乙方自愿认购济南市绿地新里城项目B13地块1号1单元2001室的商品房；认购总价为2647344元，折后总价为2594397元（在2019年6月22日之前补齐首付，否则9.8折优惠取消）；乙方自愿向甲方交纳定金260397元作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时应当向甲方交纳购房定金50000元，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分，若乙方未在本条约定的时间内支付全部定金的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方已交纳的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房；乙方应当在本协议书签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》；特别提醒本条第3款（注：前述约定）约定的期限至关重要；乙方必须确保其具备购房资格，如乙方未按照本协议约定提供限购查询申请、不具备购房资格或违反国家及认购房屋所在地相关房地产政策及规定，则视为乙方违约，乙方的购房定金不予退还或甲方有权从乙方的购房款中直接扣除相当于购房定金金额的违约金，同时甲方有权解除本协议书或《商品房买卖合同》，并有权将乙方认购的商品房另行销售。上述协议签订后，张宗伟于2020年4月29日前支付定金5万元，其余定金210397元至今未支付，亦未在约定的期限内向绿地康鲁公司提交限购查询申请。2019年12月16日，绿地康鲁公司向张宗伟邮寄《通知书》，载明“按认购书的约定您应于2019年6月22日前向本公司支付定金260397元，因您怠于履行付款义务，本公司已多次致电催告并于2019年11月19日再次发函与您，敦促您在收取催告函后三日内付清剩余定金，但遗憾的是您至今尚未支付。本公司在此通知您：按照双方签订的认购书第三条的约定，双方签订的认购书自本通知书送达之日起解除，您已交纳的购房定金将不予退还”。2019年12月18日，上述邮件的物流信息显示他人代收。张宗伟称签订认购协议后一周内选车位的时候，销售人员询问其有几套房产时答复有两套，销售人员说必须卖掉其中一套房屋才能买这套房屋，且可以帮着其卖房，并同意2019年8月份之前把定金补齐，张宗伟表示同意；2019年6月份知道没有地铁，就不想买这套房屋，之前的房屋也不卖了。张宗伟名下现有两套房屋，其中一套显示已登记产权，一套显示合同备案。另查明，2017年10月20日，济建预许2017759号商品房预售许可证载明，开发单位济南绿地康鲁置业有限公司，项目名称绿地南北康B－13地块房地产开发项目，楼号：1#住宅楼，层数30，批准预售面积26835.03平方米，其中住宅25268.65平方米240套；储藏间1566.38平方米82套。2016年，济南市人民政府官网《济南城市轨道交通建设规划（2016-2023）社会稳定风险分析公众参与公示》、《济南城市轨道交通建设规划（2016-2023）及线网规划修编环境影响评价公众参与第二次公示》，载明：济南轨道集团有限公司根据《国家发展改革委关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》、《环境影响评价公众参与暂行办法》等相关规定，就规划济南轨道交通规划线网（包括M2号线）社会稳定风险分析、环境影响分析向社会公众公布，征求意见。《济南日报》（2016.12.28、2017.2.13、2017.5.3、2018.1.24）、《齐鲁晚报》（2017.1.10）关于“M2号线”新闻报道一宗，载明济南日报、齐鲁晚报先后于上述时间发布关于“M2号线”规划设计、变更、开工动态的时事新闻。济南公共资源交易中心关于济南轨道交通M2线招标公告及中标公示信息一宗，载明自2016年12月5日起，招标人济南轨道交通集团建设投资有限公司、济南轨道交通集团有限公司就“济南轨道集团M2线工程深化设计研究”、“济南轨道集团M2线工程客流预测”等工程问题在济南公共资源交易中心进行招标，并对中标结果进行公示。济南市人民政府办公厅文件（济政办法[2017]1号文、济政办法[2018]6号文），载明济南市人民政府办公厅发布济南市2017年度、2018年度重点项目安排的通知，内容显示济南市将规划建设轨道交通“M2号线”，并且该项目连续两年（2017年和2018年）作为济南市市级重点工程项目，M2线南起南康站，北至汽修厂站，全长16.67公里。2019年5月22日，济南市人民政府网颁布济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示信息，无M2号线。张宗伟提交的绿地康鲁公司售楼处沙盘样貌照片及公众号为“山东绿地会”发布的文章载明绿地康鲁公司售房对外宣传，涉案房地产距离济南地铁M2号线仅200米。济南市自然资源和规划局于2020年4月15日收到张宗伟的政府信息公开申请后发出信息公开[2020]247号《政府信息公开告知书》，告知如下：经查询，我局未办理过地铁钱M2线相关手续，不掌握地铁线M2线的相关资料。本院认为，张宗伟与绿地康鲁公司签订认购协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应按约履行合同义务。张宗伟主张绿地康鲁公司存在M2地铁线不实宣传、以欺诈手段诱导签订认购协议，但依据政府公开信息，对M2地铁线起止、途经路线曾进行公示，其中包含涉案房屋地段地铁站，故绿地康鲁公司售楼广告宣传不构成欺诈，张宗伟据此主张涉案认购协议书无效，本院不予支持。签订涉案认购协议书时，张宗伟名下虽有两套房屋，根据济南市商品住房限购政策规定,其属于限购对象，但限购政策并不属于法律和行政法规范畴，不能作为认定合同无效的理由，因此张宗伟据此主张涉案认购协议书无效，本院亦不予支持。从而，张宗伟以涉案认购协议书无效为由要求绿地康鲁公司返还定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张宗伟的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告张宗伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  栾桂秀二〇二〇年十月二十日书记员  公浩然