山西省高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初1783号原告：牛某，男，1974年1月8日生，汉族，住高平市。原告：武某，女，1972年6月8日生，汉族，住高平市，系原告牛某之妻。二原告共同委托诉讼代理人：王某1，山西长平律师事务所律师。被告：高平市前胜房地产开发有限公司，住所地：高平市长平东街**。法定代表人：王某2，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：祁某，山西君宜（高平）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，山西君宜（高平）律师事务所律师。原告牛某、武某诉被告高平市前胜房地产开发有限公司（以下简称前胜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛某、武某及二原告的共同委托诉讼代理人王某1，被告前胜房地产公司的委托诉讼代理人祁某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛某、武某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2、请求判令被告支付原告2019年12月30日至2020年7月1日的违约金33258.24元；3、本案诉讼费由被告承担。二原告当庭放弃第1项诉讼请求。事实与理由：2018年5月4日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了被告开发的瑞璟嘉园小区4幢1单元1001室的房子，后原告向被告交付了购房款。《商品房买卖合同》第十四条明确约定了到2019年12月30日被告交付的房屋必须满足通水、通电、通气，到目前为止被告的房屋根本达不到交房条件。《商品房买卖合同》第九条第2项明确约定逾期超过30天，买受人要求继续履行合同，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。至今为止，被告在没有达到交房条件的情况下，一再强硬交房，致使原告的合法权益受到损害。被告前胜房地产公司辩称：1、原告起诉状中关于“到目前为止被告的房屋不符合交房条件”的陈述不属实。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第四条第四款约定“水、电、暖安装到位交付使用”。第十四条约定“水、电接通，但住户需要向有关部门申请开通”“小区供热管王铺设到户，热源由市热力公司提供”。瑞璟嘉园小区已经验收合格，并且已取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，已经达到合同约定、法律规定的交房条件。2、原告称被告延期交房不假，但延期交房的原因是在合同履行过程中发生了合同约定和法律规定的不可抗力和政策性因素，该延迟履行合同的行为不可归责于被告，因此被告应免责，不应当承担违约金。在合同履行期间，因治理天气污染，环境保护局、山西省政府、晋城市人民政府、高平市人民政府出台了许多具体规定，对建筑施工企业和工地进行了禁止。根据高平市环境保护工作委员会、高平市重污染天气应急指挥部办公室的预警文件，自2018年5月份至2019年12月份以来，高平市共启动黄色预警12次，响应时间949小时，共启动橙色预警13次，响应时间2627小时，共计149天。另外，由于中高考、二青会、第三水厂坍塌全市所有在建工程停工整顿、全市排除安全隐患停工、扬尘治理停工，被告按照政府要求，共计停工44天。以上共计停工193天。2020年1月24日，因新冠疫情爆发，2020年3月18日前全市停工放假，工地停工。3月18日以后，虽然国家要求复工，但是国家对于人员流动，尤其是湖北、吉林、北京等外地人员有诸多限制，外地工人仍无法按时到达，而被告前胜房地产公司绝大多数的工人均在湖北或者外地。在此种情况下，工地临时招工十分困难，导致工期延误。另外，由于疫情的原因，政府一再强调不能聚集，所以被告选择采取分批通知业主、减少聚集的方式进行交房，而通知原告交房的时间在2020年6月24日。综上，被告因天气、环保政策及相关行政管理部门政府文件要求导致工程延误、延期交房，延期交房并非出卖人原因所引起，符合双方签订的《商品房买卖合同》中第八条“遭遇不可抗力，因政策性因素导致工程延期”，具有合同约定的免责情形。3、首先被告认为被告有法定和约定免责事宜。但是假使法院认定被告违约，被告认为双方合同约定的违约金计算标准过高，申请人民法院予以减少。根据《合同法司法解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。违约金应属补偿性，适用填平原则，当事人不应通过违约金的约定获得额外利益。本案中违约金的计算应从合同未正常履行原告所损失的其应当获得的预期利益角度考虑、以被告的逾期交房行为给原告造成的实际损失为基础计算。4、受环保、疫情等因素影响，建筑原材料价格猛涨，被告保留要求增加房款的权利。2018年、2019年受环保及天气因素影响，2020年年初受疫情影响，政府出台了很多企业停工、重点工业企业错峰管控的措施，继而使作为重要建筑业原材料的水泥、商品砼、钢筋的生产受到巨大限制。作为建筑业重要原材料的水泥、商品砼、钢材供应困难，建筑行业施工进度受到影响，同时原材料价格也大幅上涨。根据国家法律和司法解释的规定，因空气防控和疫情防控原因造成的工期延误不允许向施工单位转嫁风险，因此上述损失全部由开发商承担，导致开发商每平方米的成本增加400元。故根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，疫情或者疫情防控措施导致人工、原材料、物流等履约成本显著增加，继续履行合同对一方当事人明显不公平，受不利影响的当事人请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则调整价款。因此，被告作为开发商保留要求原告增加房款的权利。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。原告牛某、武某提供的证据为：原告牛某、武某与被告前胜房地产公司签订的《商品房买卖合同》一份，用于证明：合同第八条约定应于2019年12月30日交房，但被告实际是在2020年6月底交房。被告对原告提供的证据无异议，对合同约定的交房时间也无异议，同时认为在但书部分约定了免责事由：政策性原因和不可抗力。对原告提供的证据本院予以确认。被告前胜房地产公司提供的证据为：第一组证据：1、竣工验收证明书，用于证明：瑞璟嘉园主体工程于2019年12月27日经五方验收合格，但是因为环保、天气等因素影响，室外工程、外墙工程尚未完善。《瑞璟嘉园住宅使用说明书、住宅质量保证书》、《瑞璟嘉园领取钥匙签字表》，用于证明：瑞璟嘉园房屋具备交房条件。第二组证据：电话通知交房截图，用于证明：被告于2020年6月24日通知原告交房。第三组证据：被告前胜房地产公司在晋城市大气污染防治工作领导组办公室调取的2017年度、2018年度、2019年度《晋城市重污染天气应急响应统计表》；自2018年11月23日起至2019年12月19日，晋城市重污染天气应急指挥部办公室发布的关于启动、解除重污染天气预警的文件共18份；自2018年1月5日至2019年12月12日，晋城市重污染天气应急指挥部办公室在“晋城在线”上发布的关于启动、解除重污染天气预警的通知；《我省发布第6号应对重污染天气调度令》等。用于证明：因天气、环保等原因，政府曾下发文件要求施工企业停工。第四组证据：被告前胜房地产公司在晋城市生态环境局高平分局调取的高平市2017年度至2018年度、2018年度至2019年度、2019年度至2020年度秋冬季重污染天气启动次数统计；自2018年1月2日至2019年12月19日，高平市重污染天气应急指挥部办公室在“山西高平”网站上发布的关于启动、解除重污染天气预警的通知；高平市重污染天气应急指挥部办公室发布的关于启动、解除重污染天气预警的通知文件。用于证明：因天气、环保等原因，政府下发文件要求施工企业停工，停工时间共计149天。第五组证据：1、晋城市人民政府办公厅晋市政办[2018]95号《关于印发晋城市重污染天气应急预案的通知》、晋城市人民政府办公室晋市政办[2019]43号《关于印发晋城市重污染天气应急预案的通知》（附《晋城市重污染天气应急预案》）。用于证明：预警分为三级，由低到高为黄色预警、橙色预警和红色预警，三级预警有具体的响应措施。2、环境保护部、发展改革委、财政部、能源局、北京市人民政府、天津市人民政府、河北省人民政府、山西省人民政府、山东省人民政府、河南省人民政府关于印发《京津冀及周边地区2017年大气污染防治工作方案》的通知（附《京津冀及周边地区2017年大气污染防治工作方案》），用于证明：包括晋城市在内的京津冀地区指定措施对水泥、铸造等行业继续全面实施错峰生产，故建筑业中的很多原材料受环保因素影响停产、供不应求，且成本大幅上涨。3、京津冀及周边地区2017年-2018年、2018年-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案，用于证明：2017年到2019年度，包括晋城市在内的京津冀地区全面加强扬尘控制管理；采暖季期间，停止各类道路工程、土石方作业和房屋拆迁施工等；建材行业全面实施错峰生产，且在采暖季全部停产，水泥粉磨站在重污染天气预警期间停产，大宗物料实施错峰运输。4、晋城市人民政府《关于印发晋城市2018-2019年度秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案的通知》、《关于印发晋城市2019-2020年度秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案的通知》，晋城市人民政府办公室《关于印发晋城市2019年大气污染防治行动计划的通知》，山西省大气污染防治工作领导组办公室《应对重污染天气调度令》。用于证明：2018年到2020年，晋城市人民政府下发通知，要求严格公共扬尘管控、严格渣土运输车辆管控，实施工业炉窑污染治理专项行动、推进工业企业错峰生产，导致建筑业中很多原材料受环保因素供不应求、成本大幅上涨，建材供应困难。第六组证据：2020年1月1日、6月17日，高平市城市管理局对被告作出的行政处罚决定书；山西省罚没款收据、高平市城市管理局向被告出具的《陈述、申辩告知书》。用于证明：因被告未落实扬尘污染防治措施和重污染天气应急响应措施，被罚款60000元、40000元，故被告必须严格落实政府政策要求停工的规定。第七组证据：高平市中小企业局文件【高企发（2017）50号】《关于印发监管职责范围内企业“秋冬季”错峰生产工作方案的通知》；晋城市大气污染防治工作领导组办公室【晋市气防办（2018）40号】《关于全市重点工业污染行业实施错峰生产的通知》；【高平市人民政府办公室高政办发[2018]45号】《关于印发高平市重点工业污染企业错峰管控实施方案的通知》；2018年10月26日，高平市人民政府办公室作出的《关于对重点行业实施更严格错峰管控的通知》；高平市中小企业局关于印发《2018-2019年监管职责范围内企业“秋冬季”错峰生产工作方案》的通知。用于证明：根据政府的文件，2017年至2019年，对重点工业企业实施错峰管控措施，使作为重要建筑原材料的水泥、混凝土生产受到巨大限制，建筑业原材料供应困难，建筑行业施工进度受到影响，同时因环保原因导致原材料价格大幅上涨。第八组证据：高平市住房和城乡建设局出具的《情况说明》，高平市住房和城乡建设局高建函（2019）59号《关于加强高考、中考期间建筑工地噪声管理的通知》。用于证明：在2018年、2019年6月5日至8日（高考）、6月19日至22日（中考）期间，其按要求停止施工作业。第九组证据：高平市城市管理局公众号截图，用于证明：高平市城市管理局曾下达文件，要求2018年10月16、17、18日市区内所有涉及土方作业的建筑工地一律停止施工建设。第十组证据：晋城市安全生产委员会晋市安委督办自[2018]12号《关于对张峰水库高平城乡供水工程城市第三水厂项目“7·15”事故挂牌督办的通知》，用于证明：高平市第三水厂塌方事故死亡2人，住建局要求2018年7月20日开始在建工程均停工整顿一周。第十一组证据：山西高平网站关于《我市召开安全生产工作紧急会议》截图，用于证明：高平市人民政府于2018年8月20日召开紧急会议，要求全市在建工程全部停工3天，排查安全隐患。第十二组证据：1、中共高平市委办公室、高平市人民政府办公室于2020年2月7日发布的《关于进一步加强当前疫情防控工作的通知》；2020年2月24日，高平市应对新冠肺炎疫情工作领导小组办公室发布的《致全市人民的一封信》；高平市人民政府网于2020年3月18日发布的撤销在村（社区）各类临时疫情防控卡口的通知等。用于证明：2020年1月24日，因新冠疫情爆发，2020年3月18日前全市停工放假。2、2020年3月23日，高平市人民政府倡议“疫情防控不松懈”的网页截图；武汉市4月8日起解除离鄂通道管控措施网页截图；2020年4月11日，高平市人民政府《再致高平市民朋友的一封信》；2020年4月22日，高平市人民政府网《关于加强重点地区来晋返晋人员管控措施的通告》；2020年5月20日，高平市人民政府网转发的《关于调整重点地区来晋返晋人员管控措施》的指令；2020年6月23日，高平市人民政府网《晋城市新冠肺炎疫情防控领导小组办公室最新通告》等。用于证明：3月18日以后，虽然国家要求复工，但是国家对于人员流动，尤其是湖北、吉林、北京等外地人员有诸多限制。第十三组证据：《劳动合同》6份、2018年9月及2019年4月农民工实名制及工资支付台账、用人单位在册职工情况备案表、员工发放工资明细等。用于证明：在被告处施工的工人很多来自外地，且湖北人员较多，因此受疫情影响无法按时复工；即使是3月18日以后，很多外地工人迟迟来不了高平工地，加上疫情招工困难，导致工作效率、工作强度大大降低。第十四组证据：2020年8月9日，高平市宏泰混凝土工程有限公司出具的情况说明。用于证明：其在因天气、环保、政策等因素影响停工停产期间，未向被告供货。第十五组证据：预拌商品混凝土供应合同补充协议书、晋城市顺洋实业有限公司银生砼搅拌站调价函、高平市培龙建材有限公司调价函、《水泥买卖合同》等。用于证明：受疫情、环保等因素影响，重要建筑业原材料水泥、钢材、混凝土的生产受到巨大限制，建筑业原材料供应困难，原材料价格也大幅上涨，开发商每平米的成本增加400元。第十六组证据：2020年8月9日，晋城市中信和资产评估事务所出具的《高平市前胜房地产开发有限公司核实瑞璟嘉园住宅租金项目评估咨询报告》。用于证明：瑞璟嘉园住宅租金为0.26元/平方米·天。被告提供的证据，原告质证如下：一、原告对被告提供证据的真实性均无异议。但是所有的证据都没有关联性，理由为：1、建筑施工温度条件为室外温度5摄氏度以上，在北方冬季不能施工，因为冬季施工存在冻土现象，混凝土也会出现冻结现象，为了保证工程的安全质量问题，北方的施工时间为每年的春季至秋季，被告提供的所有证据都是秋冬季环保政策，这些政策与本案审理无关。2、环保政策要求企业停工是因为企业自身原因不达标造成的，是自己不符合国家环保政策。3、第二组证据是要求运输车队办理运输行政许可证，并不是不让车队运输。4、被告所谓的建筑材料成本上涨，这属于商业风险，不属于合同法的免责事由范围之内。5、高考、中考停工同样属于既存的政策，在签订合同时已经存在，被告签订合同时应当将这些因素考虑在内。6、2020年1月24日，发生的新冠疫情属于合同约定的交房时间2019年12月30日以后，根本与本案无关。二、《中华人民共和国合同法》规定的免责事由是不可抗力和情势变更，政策性因素的上位概念是情势变更。情势变更是指合同成立以后，使合同赖以成立的基础或者环境发生预想不到的重大变化。原、被告双方订立合同时，被告所列举的环保政策已经存在，双方订立的合同基础没有发生变化。情势变更的政策性因素强调的是新的政策，不是既存的现有政策，这也是免责事由的基础，只有出现当事人不能预见的情况，双方不能控制的因素才符合作为免责事由的情事变更。故被告提供的证据均与本案没有关联性。本院对被告提供的证据认证如下：原告对被告提供的上述证据的真实性均无异议，但对关联性有异议，本院认定被告提供的第一组至第十三组证据来源合法，与待证事实具有关联性，予以采信。至于被告提供的证据所证明内容能否作为被告免责的依据，将在后文进行阐述。被告提供的第十四组至第十六组证据的证明目的与本案双方争议的主要事实被告逾期交房是否存在免责事由没有关联性，故对该三组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月4日，原告牛某、武某作为买受人，被告前胜房地产公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。该合同第四条关于“计价方式与价款”的约定为：按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币玖拾贰万叁仟捌佰肆拾元整。合同第八条关于“交付期限”的约定为：出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性原因导致工程延期。合同第九条“关于出卖人逾期交房的违约责任”为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。合同签订后，两原告依约支付房款。2019年12月27日房屋主体工程验收合格，2020年6月22日具备交房条件，2020年6月24日被告通知两原告交房。自2018年5月至2019年12月30日，根据高平市重污染天气应急指挥部办公室文件，高平市共计启动重污染天气黄色预警12次，累计响应时间为949小时；启动重污染天气橙色预警13次，累计响应时间为2651小时；以上共计150天。在启动重污染天气黄色预警期间，对钢铁、建材等涉大宗物料运输的企业高排放车辆禁止运输；搅拌站、粉磨站及石灰窑停产；除应急抢险外，城市建成区停止所有施工工地的土石方作业（包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）、建筑拆除作业和喷涂粉刷等使用有机溶剂的作业。在启动重污染天气橙色预警期间，除上述措施外，市主城区环城路以内（含环城路）及县（市、区）建成区所有建筑垃圾及渣土运输车、砂石运输车辆全天禁止上路行驶。2018年、2019年的6月5日至8日（高考）、6月19日至22日（中考）期间，根据高平市住房和城市建设局《关于加强高考、中考期间建筑工地噪声管理的通知》，各建筑项目应停止一切可能产生噪音而干扰考生考试的施工作业。为改善我市空气环境质量，最大限度降低颗粒物浓度，根据高平市市委市政府要求，高平市城市管理局发布通知，除应急抢险外，2018年10月16、17和18日，市区内所有涉及土方作业的建筑工地一律停止施工建设（双供除外），禁止运输建筑垃圾渣土车辆在市区道路通行。综上，被告因重污染天气预警、中高考、扬尘治理延误工期共计169天。另外，根据中共高平市委办公室、高平市人民政府办公室2020年2月7日发布的《关于进一步加强当前疫情防控工作的通知》，除省市重点工程（重大基础设施、重点民生项目等）外，其余一般性施工工地暂不接收外来务工人员。2020年3月18日，高平市人民政府发布通知，在3月18日18时前，我市撤销在村（社区）自主设立的各类临时疫情防控卡口，确保道路通行。而在瑞璟嘉园施工的工人中，部分工人的户籍所在地为陕西省、河南省、湖北省。综上，被告因新冠肺炎疫情防治延误工期共计39天。本院认为，原告牛某、武某与被告前胜房地产公司签订的《商品房买卖合同》，有原、被告的签章，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按合同约定享受权利、承担义务。根据原、被告《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2019年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告，故被告于2020年6月24日通知原告交房，存在逾期交房的事实。被告主张其在合同签订后因重污染天气预警、中高考、扬尘治理等原因被政府及相关部门停止施工，因上述停工属于因国家、省市政府政策造成的逾期，符合《商品房买卖合同》第八条中“因政策性原因导致工期延误”的约定，故对于因此延误的169天工期应予扣除。我国新冠肺炎疫情发生突然，从其产生和形成的突发性、控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。庭审中，被告称其因疫情原因延误工期，但未说明具体延误天数；本院依据被告提供的证据，确定被告因新冠肺炎疫情防治延误的工期为39天，对于被告因此延误的工期39天应予扣除。另外，被告提出其因二青会、第三水厂坍塌导致停工整顿、全市排除安全隐患导致停工，但其提供的证据不足以支持其主张，故对于被告的该辩解，本院不予支持。综上，原、被告约定的交房日期为2019年12月30日，实际通知交房日期为2020年6月24日，迟延交房时间为176天。而被告因政策性原因延误工期169天后，又遭遇不可抗力延误工期39天，共计延误工期208天；因政策性原因、不可抗力延误工期符合《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由，同时因不可抗力延误工期亦属法律规定的免责事由，故被告对迟延交房不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条之规定，拟判决如下：驳回原告牛某、武某的诉讼请求。案件受理费631元，由原告牛某、武某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 程建义人民陪审员 田守仁人民陪审员 王正红 二〇二〇年十月十六日法官 助理 崔佩洁书 记 员 赵 静