云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9217号原告云南俊发凤凰置业有限公司。住所地云南省昆明市盘龙区北京路延长线世纪俊园******。法定代表人：王学晓，系该公司董事长兼总经理。委托代理人高大鹏、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告唐春莲，女，1965年12月16日生，汉族，广西壮族自治区全州县人，现住云南省昆明市盘龙区。被告蔡云霞，女，1989年11月2日生，汉族，四川省广安市人，身份证住址四川省广安市广安区，现住云南省昆明市盘龙区。原告云南俊发凤凰置业有限公司诉被告唐春莲、蔡云霞执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人高大鹏、苏曼迪，被告唐春莲、蔡云霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告云南俊发凤凰置业有限公司诉称：2012年9月25日，原告与被告蔡云霞签订《商品房购销合同》及补充协议，合同约定被告蔡云霞购买原告开发的位于昆明市房屋。双方签订《商品房买卖合同》同时备案，但标的房产未办理房屋产权证。被告蔡云霞在签订购房合同时支付了首付款342492元，其余款项790000元于2012年11月2日被告蔡云霞与案外人中国农业银行昆明盘龙支行签订《借款合同》贷款支付。被告蔡云霞在履行合同过程中，出现逾期还银行贷款情形，故银行向原告发出要求承担阶段性连带保证责任的通知，截至2019年11月，原告为被告蔡云霞代偿欠付银行借款本息。因涉案房产被告蔡云霞尚未办理不动产权证，未进行所有权变更登记的情况下，其不享有涉案被执行房产的所有权，标的房产的所有权人应为原告。被告唐春莲系（2014）官法执字第1647-5号案件的申请执行人，被告蔡云霞系被执行人。在执行程序中被告唐春莲作为申请人申请对原告享有所有权的上述房屋进行预查封。但法院无权对预查封的标的物房产进行处置，需待该房地产权属登记完结时转为正式查封。为维护原告合法权益，诉至法院请求判令：1、解除对位于昆明市房屋的预查封和强制执行行为；2、本案的诉讼费等相关费用由被告承担。被告唐春莲答辩称:原告所称房屋的所有人应该是被告蔡云霞，2012年9月15日，被告蔡云霞支付了首付款，与银行签订贷款协议，2012年9月25日被告蔡云霞与原告签订了购房合同并进行了合同备案，2016年6月9日原告开具销售发票及契税发票，被告蔡云霞2016年6月交了契税及房屋大修基金并办理了入住手续，房款已经支付过半。法院在执行（2014）官法执字1647号案件时对涉案房屋进行了查封，该查封应是合法有效的。由于被告蔡云霞未偿还被告唐春莲债务，承诺用该房屋抵债。2016年8月15日，法院向原告送达了（2014）官法执字第1647-2《协助执行通知书》，后被告唐春莲一直与中国农业银行昆明盘龙支行及原告协商，剩余的贷款由被告唐春莲代还，原告尽快将涉案房屋过户或者更名在被告唐春莲名下，但原告未履行办理房屋变更登记义务。故被告唐春莲不再代还银行贷款。原告在明知涉案房屋已处于查封状态，并且被告唐春莲多次告知原告双方已签订了《执行和解补充协议书》，在房屋实际已具备房屋登记条件时，原告理应将房屋登记在被告蔡云霞名下，但原告以没有收到法院文书为由拒绝办理，致使被告唐春莲无法实现债权，请求驳回原告所有诉讼请求。被告蔡云霞答辩称：被告蔡云霞与被告唐春莲签订执行和解以后，房屋就应该是被告唐春莲的，对该房屋的查封应该是原告与被告唐春莲之间协商，与被告蔡云霞无关，不愿承担原告诉请费用。原告云南俊发凤凰置业有限公司针对其诉请向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》及《补充合同》，欲证明原告与被告蔡云霞就涉案房屋签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、商品房买卖合同备案登记表，欲证明涉案房屋已签订有效的商品房买卖合同并登记备案登；3、个人住房借款合同及公证书，欲证明被告蔡云霞签订借款合同，向中国农业银行昆明盘龙支行借款支付房款，原告为被告的借款提供阶段性连带担保；4、代偿通知及代偿款项支付凭证，欲证明原告代为清偿被告蔡云霞欠付银行逾期房屋贷款111952.1元；5、（2020）云0111执异134号执行裁定书，欲证明原告提出执行异议，本院裁定驳回原告的异议请求。经质证，被告唐春莲对证据1、2、3、4的真实性、合法性不清楚，与其无关；对证据5三性予以认可；被告蔡云霞对证据1、2、3、4、5无异议，但不认可证明目的。被告唐春莲针对其答辩主张向本院提交以下证据：1、本院（2014）官民初字第1277号民事判决书，本院（2014）官执字1647-5号执行裁定书、执行和解补充协议书、（2014）官法执字第1647-2号执行裁定书，欲证明被告唐春莲对被告蔡云霞享有2331800元债权及利息，本院依法查封被告蔡云霞名下涉案房屋，原告应在收到《协助执行通知书》后将房屋更名在被告唐春莲名下；2、房款契税收据四份、房屋大修基金收据及契税发票各一份、商品房买卖合同登记备案表，欲证明涉案房屋的实际所有人是被告蔡云霞；3、（2020）云0111执异134号裁定书，欲证明本院已经裁定原告的执行异议不成立。经质证，原告云南俊发凤凰置业有限公司对证据1的真实性、合法性认可，不认可关联性和证明目的，对证据2、3的三性认可，不认可证明目的；被告蔡云霞对被告唐春莲提交的证据均无异议。被告蔡云霞针对其答辩主张未向本院提交证据。本院对原、被告无异议的证据予以采信，原告提交的证据能够证实其与被告蔡云霞就本案涉案房屋签订房屋买卖合同并登记备案，被告蔡云霞就本案涉案房屋办理银行贷款后未按时还款，导致原告承担担保责任代为偿还银行贷款的事实，本院对此予以认定，但原告是否对本案涉案房屋享有所有权，是否能够排除对房屋的执行，本院将结合相关法律规定进行论述。综上所述，根据双方当事人庭审陈述及举证、质证，本院依法确认本案以下法律事实：2012年9月15日原告云南俊发凤凰置业有限公司作为出卖人（甲方）与被告蔡云霞作为买受人（乙方）签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》约定：原告将昆明市房屋出卖给被告蔡云霞，合同总金额为1132491元，付款方式为按揭付款。2012年9月15日被告蔡云霞向原告支付首付款342491元，其余的以银行贷款的方式支付，原告为被告蔡云霞购买该房产向银行提供贷款担保，同日办理了备案登记，合同备案登记号为：ＫＭ2012091551724。后被告唐春莲与被告蔡云霞不当得利纠纷一案，本院于2014年8月15日作出（2014）官民一初字第1277号民事判决书，确认被告唐春莲对被告蔡云霞享有2331800元债权及利息，因被告蔡云霞未履行生效法律文书确定的给付义务，唐春莲遂向本院申请强制执行。本院于2014年11月13日作出（2014）官法执字第1647-1号执行裁定书，裁定查封登记在被告蔡云霞名下的位于昆明市房屋（合同登记号：ＫＭ2012091551724）。本院于2014年11月14日向昆明市住房和城乡建设局送达了上述执行裁定书及《协助执行通知书》。2016年6月16日二被告就上述生效法律文书的执行签订《执行和解补充协议书》，约定将该套房产进行更名，所有权证办理于被告唐春莲及案外人蒋晓荣名下，后续税收相关手续以及农业银行的按揭贷款等事由均由被告唐春莲及案外人蒋晓荣办理，2016年8月15日本院根据双方的上述协议向原告云南俊发凤凰置业有限公司送达（2014）官法执字第1647-2号《协助执行通知书》请求协助执行：解除原告云南俊发凤凰置业有限公司与被告蔡云霞签订的滨江俊园13幢2206号房屋买卖购销合同（合同登记号：ＫＭ2012091551724），重新与被告唐春莲及案外人蒋晓荣签订滨江俊园13幢2206号房屋买卖购销合同。被告唐春莲自2016年起至2018年4月向案外人中国农业银行偿还该房屋的贷款，后自2018年11月起至2019年3月29日止原告云南俊发凤凰置业有限公司向中国农业银行代为支付该房屋的贷款。原告云南俊发凤凰置业有限公司认为该房屋产权证的办理未完成，所有权仍为原告所有，本院不应当查封该房屋，更不应该对原告的房屋进行拍卖，遂向本院提出书面执行异议，请求解除对该房屋的预查封。本院受理后，经审查，于2020年5月25日作出（2020）云0111执异134号执行裁定书，裁定驳回案外人云南俊发凤凰置业有限公司的异议请求。现原告再次向本院提起执行异议之诉，提出上述诉请。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案查封该房屋时，原告与被告蔡云霞已经签订了《商品房购销合同》，并办理商品房登记备案手续，办理备案登记的权利人系被告蔡云霞。被告蔡云霞未履行本院生效法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、拍卖被告蔡云霞已办理了登记备案手续的房屋，以保护债权人即本案被告唐春莲的诉讼利益的实现。且原告在本院向原告发出协助执行通知书后原告并未按照要求重新与被告唐春莲及案外人蒋晓荣针对该房屋签订房屋买卖购销合同。原告认为其系该房屋的权属所有人没有事实及法律依据，不能排除本院对涉案房屋的执行。原告提出的请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。综上所述，本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，判决如下：驳回原告云南俊发凤凰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费14992元，由原告云南俊发凤凰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘丽霞人民陪审员  杨 艳人民陪审员  高发敏二〇二〇年十月十五日书 记 员  尹方丽