湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初7515号原告：胡某，男。委托诉讼代理人：李某武，男。被告：谢某熙，男。委托诉讼代理人：蒋轩，湖南教正律师事务所律师。第三人：谢某，男。第三人：湖南省庭都房地产开发有限公司，公司地址：耒阳市蔡子池街道办事处聂洲居委会蔡池路与群英路交汇处（凯轩帝景）******。法定代表人：陆锋锋，该公司执行董事。原告胡某与被告谢某熙，第三人谢某、湖南省庭都房地产开发有限公司（以下简称庭都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人李某武，被告谢某熙的委托诉讼代理人蒋轩李娜到庭参加诉讼，第三人谢某、庭都公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢某熙继续履行房屋买卖合同，协助原告胡某办理房屋过户登记手续，手续费由被告承担，并协助办理水、电入户及物业登记手续；2、如果继续履行不能，同意变更诉请为返还2万元订金及后续交的5万元购房款，并按合同双倍赔偿2万元订金，5万元购房款按民间借贷的最高年利率计算损失。事实及理由：2017年5月5日，被告谢某熙从第三人庭都公司受让耒阳市凯帝景小区10套房屋，原告胡某经袁斌介绍从被告谢某熙处购买上述十套房屋中的2809号（合同房号错写成2813号，该栋无2813号），原告胡某委托李某武办理购房手续。2019年1月17日，李某武与被告谢某熙的委托代理人谢某及中介袁斌签订了房屋买卖定金合同，合同内容为，原告胡某购买凯帝景小区C区2809号房屋，单价每平方2580元，2019年3月30日前由被告负责办理房产证，中介袁斌代收了定金2万元。2019年2月24日，李某武与谢某鉴定补充协议，约定被告向原告交付房屋钥匙，原告交付首付款40000元用于被告办证，余款在办理好不动产证时交清，2019年7元15日，谢某有收取原告购房款10000元。2019年底，原告准备装修房屋被拒，提起本诉。被告谢某熙辩称，被告谢某熙并未委托第三人谢某与原告签订涉案房屋买卖合同，被告谢某熙当时向第三人谢某出具了一份委托书真实情况是，第三人庭都公司欠被告谢某熙210万元债务，庭都公司同意将10套房屋抵债过户到被告名下，为了办理网签手续，被告谢某熙向第三人谢某出具了一份委托书，但该份委托书只是用于委托谢某帮谢某熙办理十套房子的网签手续，并非委托谢某去与原告签订涉案房屋买卖合同，谢某的行为系无权代理。本案委托书不符合法律规定的委托授权的书面形式，也不构成表见代理，李某武与谢某签订合同过程中，原告一直未与被告有过任何联系，本案起诉后，被告才知道这一事实，原告自身存在重大的过失，不应当认定为表见代理。另涉案房屋未在被告名下名下，被告谢某熙无权协助原告办理房屋过户手续。请求驳回原告诉请。第三人谢某、庭都公司未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月5日，被告谢某熙因债权受让第三人庭都公司耒阳市凯帝景小区10套房屋（含本案争议房2809号）。2018年6月16日，被告谢某熙向第三人谢某出具授权委托书，载明全权委托谢某办理凯帝景楼盘其本人名下商品房所有事宜。原告胡某经袁斌介绍决定购买上述房屋中的2809号（合同房号错写成2813号，经查该栋无2813号），2019年1月10日，原告胡某委托其姐夫李某武办理购房手续。2019年1月17日，李某武与谢某及中介袁斌签订《房屋买卖订金合同》，合同内容为，原告胡某购买谢某的耒阳市凯帝景小区C区2809号房屋，单间未每平方2580元，先支付定金20000元，办理购房手续时充当购房款，2019年3月30日前由谢某办理好房产权证，如原告不愿购买房屋，定金不予退还，卖方不愿卖房，退还定金，另赔偿损失20000元。中介袁斌作为丙方代收了原告定金2万元，扣除7000元中介费用后，当即将13000元转给谢某。2019年2月24日，李某武与谢某鉴定房屋买卖补充协议，约定谢某向原告交付房屋钥匙，原告交付首付款40000元用于被告办证，余款在办理好不动产证时交清，2019年7元15日，谢某又收取了原告的购房款10000元。2019年9月14日，谢某出具同意原告装修房屋，但事后原告准备装修时被拒。另查明，被告因债权受让的耒阳市凯帝景小区十套房屋现已有九套进行了过户处置，被告的债权问题也已经协商解决。谢某未对争议房办理过任何产权转让手续，争议房现仍在第三人开发商庭都公司名下。上述事实，有原告、被告陈述，授权委托书、《房屋买卖订金合同》，《房屋买卖补充协议》、照片、收条、微信转账记录记录、证人证言、电话录音、等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的首要问题是双方签订的《房屋买卖订金合同》、《房屋买卖补充协议》的效力问题。根据我国的物权法规定，不动产的所有权以登记为生效要件，涉案房屋没有登记到被告谢某熙名下，2017年，谢某熙与庭都公司签订买卖合同后并未实现通过网签实现房屋产权的转移，被告无权出卖不属于自己的房屋，更无权委托谢某办理房屋买卖事宜。被告的无权处分行为，在作为房屋所有者的庭都公司不予配合的情况下，被告无法完成继续履行协助办理产权过户手续和房屋交付入住等相关义务，故双方签订的房屋买卖合同无效。本案争议的第二个问题是被告谢某熙出具的授权委托书的效力及责任问题。被告出具的授权委托书载明被告谢某熙全权委托谢某办理凯帝景楼盘其本人名下商品房所有事宜，原告根据第三人谢某出示的授权委托书和庭都公司收到被告十套房购房款的收条，认为谢某有权办理涉案房产的出卖手续，尽管委托书上办理“所有事宜”不明确具体，且缺少代理期间的瑕疵，仍然让原告有理由相信谢某的代理权利，构成表见代理。被告认为第三人谢某违背委托书的真实意思与他人签订合同，系谢某个人行为，应由谢某单独承担责任，该辩解意见与委托书载明的意思表示相矛盾，本院不予采纳。但被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，委托他人签订相关合同，具有过错；第三人谢某不以委托人的名义而是以自己的名义签订合同，且将收取的定金和购房首付款据为己有，具有重大过错，损害了委托人的利益，应当与委托人共同连带承担缔约过失责任。原告请求继续履行无效合同，本院不予支持。在本院释明后，原告同意变更诉请为被告承担缔约过失责任，赔偿损失。故原告请求双倍返还定金，返还首付款并支付首付款的资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。但原告请求按民间借贷最高利率计算利息（年利率15.4%），无法律依据，本院不予支持，本院酌定按同期银行贷款利率计算资金占用利息。第三人谢某将部分定金分给案外人作为中介费用，由谢某与案外人另行处理，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十九条、第五十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢某熙、第三人谢某于本判决生效之日起三日连带双倍返还原告胡某定金20000元，计40000元，返还购房款50000元及利息（其中40000元自2019年2月24日起计息，10000元自2019年7月15日起计息，按一年期银行贷款市场报价年利率3.85%计算至债务清偿完毕之日止）；二、驳回原告胡某其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告谢某熙、第三人谢某各负担575元。原告胡某已交纳2,525元，应退还原告胡某1,375元。其余1,150元由被告谢某熙、第三人谢某各承担575元，直接支付给原告胡某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  罗永生二〇二〇年十月二十九日书记员  刘青易