北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12144号上诉人(原审原告)：北京永葆健商贸有限公司，住所地北京市通州区通惠北里**朝南一间。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕文芳，北京在明律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京市顺义区大孙各庄镇薛庄村经济合作社，住，住所地北京市顺义区大孙各庄镇薛庄村/div>法定代表人：张宝林，社长。被上诉人(原审被告)：北京市顺义区大孙各庄镇薛庄村村民委员会，住，住所地北京市顺义区大孙各庄镇薛庄村/div>法定代表人：张宝林，社长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何桂花，北京首润律师事务所律师。上诉人北京永葆健商贸有限公司（以下简称永葆健公司）因与被上诉人北京市顺义区大孙各庄镇薛庄村经济合作社（以下简称薛庄村合作社）、北京市顺义区大孙各庄镇薛庄村村民委员会（以下简称薛庄村委会）确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初19336号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京永葆健商贸有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，并将本案发回重审；2.依法判令本案诉讼费由薛庄村合作社、薛庄村委会承担。事实和理由：一、就合同所涉地上物种羊场，双方之间建立的是买卖合同关系，一审法院将其认定为土地承包关系的一部分，该认定与事实不符。合同签订之前的《会议纪要》约定“买断种羊场全部设施财产所有权”，并就青储饲料予以作价，之后在《合同》中又约定“买断后的种羊场所属权归乙方所有，所有地上物和一切建筑设施归乙方所有”。签订合同同时双方还就财产交接的内容列在了盘点表之上，明确了具体转让的标的物包括羊只、相关建筑和设备。该盘点表经过了双方共同确认无误。薛庄村合作社、薛庄村委会提交的2004年9月14日《薛庄村两委会》决议案提到“拍卖种羊场地上物”，《薛庄村2004年9月15日村民代表会》会议纪要也两次提到“羊场地上物拍卖”的表述。这与双方同一时间即2004年9月15日签字确认的《会议纪要》内容保持一致，与随后签署的《合同》亦保持一致。以上均说明，就种羊场所涉的所有地上物、附属设施、羊只等等，永葆健公司享有的是所有权，而非经营权，其权利来源于买卖，并非土地承包。一审法院认为薛庄村并未取得该种羊场的所有权证，双方也未就种羊场营业执照及财务账册进行交付，以此说明双方建立的不是买卖合同关系，这一判断是片面的。双方在种羊场交付之前并不存在权属争议，而种羊场确属村集体所有资产，自合同订立至庭审，并没有相反证据证明种羊场地上物在合同签订之前系他人所有，也没有第三人主张权利。考虑到农村集体资产管理的不规范历史及现状，没有所有权证、营业执照及账册并不能证明村集体不能处分这些集体资产。归根结底，双方是就种羊场的转让及场地的一并移转签订的合同，其目的是为了更好的发挥村集体资产的效益效能，而永葆健公司也获得相应的经营发展场地，二者互惠互利。从合同订立目的上看，就种羊场自身双方达成的也是不附带期限的永久的买卖关系。二、涉案合同存在无效情形，一审法院对该事实审查不充分。（一）就种羊场部分的合同约定应属无效。薛庄村合作社、薛庄村委会将种羊场转让给永葆健公司时，应保证该种羊场不存在权利瑕疵，该权利瑕疵不仅指种羊场权利人唯一，也要保证其相关的行政审批手续齐全。1998年1月施行的《种畜禽管理条例实施细则》（2007年11月废止）第二十四条规定：“从事种畜禽生产经营的单位和个人必须取得《种畜禽生产经营许可证》（以下简称许可证），凭许可证向当地工商行政管理部门办理注册登记，领取营业执照后，方可营业。”2005年制定并实施至今的《畜牧法》第二十二条第一款规定：“从事种畜禽生产经营或者生产商品代仔畜、雏禽的单位、个人，应当取得种畜禽生产经营许可证。”本案所涉种羊场也是从事种畜禽生产经营的，而薛庄村合作社、薛庄村委会转让种羊场时既没有办理《种畜禽生产经营许可证》也没有办理营业执照，违反了种畜禽生产经营的强制性法规。此外，永葆健公司并未就受让后的全部种羊场建筑进行了翻建和改扩建，厂区办公楼仅做了房顶修复、羊库加工房仅进行了内部装修和更换房顶，这两处建筑均保留了主体结构，而这些建筑均因未取得乡村建设工程规划许可证而被认定为违法建设。这些房屋与永葆健公司已经全部翻建的房屋一样，均没有取得规划手续，由此可见薛庄村转让的地上物也违反了《城乡规划法》的强制性规定的。（二）就种羊场之外的场地部分，合同亦有无效情形。《合同》第七条约定“进行扩建、完善建筑设备设施，必须征得本地政府规划部门同意后方可施行”，《补充协议》约定“因发展的需要必须对该区域进行改建，扩建及完善设备设施，甲方必须保证乙方的正常施工和运行，完善手续，积极配合乙方的发展”。《会议纪要》第四条约定“关于厂区再建设问题不需申请报批”。上述条款意义在于乙方作为商贸公司，接手种羊场之后可以根据经营需要进行各种形式的建设，并不是仅仅为了农业建设。而永葆健公司签订合同不久就开始进行施工建设，薛庄村也表示愿意协助办理手续，且在手续未办理成功之后任由永葆健公司继续建设完成，直到房屋被拆除时也未提出过异议。也就是说薛庄村以其实际行动表明当时签订的合同所涉及的建设并不仅仅是农业建设，也包括非农建设。约定在一般农用地上进行非农建设，显然是违反《土地管理法》之规定的，属于无效条款。一审法院在合同条款认定和解释上并未结合合同签订时及签订后的履行状况，仅根据其占用土地性质，就将其理解为农业用途，是片面的，与事实不符。三、薛庄村合作社、薛庄村委会对涉案地上物被拆除有过错，应承担相应的法律责任，一审法院对该基本事实存在认定错误。（一）对于扩建、新建的地上物被拆除薛庄村合作社、薛庄村委会负有部分责任。永葆健公司签订合同后，基于对薛庄村的信任，相信薛庄村可以为其办理相关规划手续、建设手续，在村主任告知其无法办理的情况下，仍基于村主任的承诺和对薛庄村的信任，对地上物进行改扩建，最终造成2019年被镇政府行政执法认定为违法建设。薛庄村在永葆健公司建设过程中并未加以阻止，在其建成房屋之后也从未向其提出过异议，反而每年都在收取“租金”。对于因改扩建造成房屋被镇政府认定违建并拆除的后果，永葆健公司作为建设者固然需承担一定的过错责任，但是薛庄村作为合同相对方，其明确承诺为其办理建设施工手续，同时作为集体土地所有权人和管理者的身份，积极为其办理手续（虽未办成），其后又疏于管理或者放任其建房，薛庄村也负有一定的过错责任。（二）对于主体结构未动、仅进行部分修缮和内部装修的房屋被拆除，薛庄村合作社、薛庄村委会应承担全部责任。涉案地上物并没有全部拆除后重建，仍然有部分房屋未动。厂区办公楼的房顶仅进行了修复，羊库加工房内部进行了装修，外部更换了房顶。虽然在后期整体建筑都进行了外墙刷漆，但并不代表所有的地上物都予以拆除重建。而这部分主体未动的地上物系永葆健公司从薛庄村处直接受让取得的，对于这部分建筑被认为违建拆除，薛庄村负有全部过错责任。一审法院庭审中反复询问是否还有原封未动的建筑，如果连外墙刷漆这样的装饰性行为都算在内，那固然没有“原封不动”的了，但是对于违建执法而言，考虑的仅仅是是否取得建设工程规划手续，根本不考虑外墙图案、颜色等等，一审法院在这一问题认定上属于以偏概全、偷换概念，理解适用法律错误，将全部责任推给永葆健公司显然也是不公正的。四、一审法院审理程序有误，应适用普通程序审理并作出判决。本案2019年7月4日提交立案材料至2019年9月20日第一次开庭时，采用的是简易程序审理。由于案情复杂，2019年10月12日，一审法院向永葆健公司送达合议庭组成人员通知书，告知本案由简易程序转为普通程序，并告知合议庭组成人员为王思思、薛平、王淑焕。之后再次于2020年5月15日开庭，6月28日宣判，7月29日送达一审判决书。判决书落款处仅载明了审判员王思思一人，并未有其他合议庭成员。此举违反了《民事诉讼法》规定的一审审理程序，违反了案件合议制度，永葆健公司有理由怀疑该案件裁判文书作出之前未经合议庭评议，属于违反法定程序的裁判文书。薛庄村合作社、薛庄村委会辩称，同意一审判决，不同意永葆健公司的上诉请求和理由。永葆健公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法确认永葆健公司与薛庄村合作社于2004年9月27日签订的《合同》无效；2．确认永葆健公司与薛庄村委会于2004年9月27日签订的《补充协议》无效；3．薛庄村合作社、薛庄村委会返还永葆健公司种羊场转让费100万元；4．薛庄村合作社、薛庄村委会赔偿永葆健公司的经济损失人民币700万元；5．本案诉讼费用由薛庄村合作社、薛庄村委会承担。一审法院认定事实：2004年9月27日，薛庄村合作社（甲方）与永葆健公司（乙方）签订《合同》，并约定以下主要内容：“一、甲方有种羊场一座，坐落在村南路南的约二百米处，占地面积约45亩，有种羊，地，地上建筑设施及种羊场现有设备工具等见附表。二、经甲乙双方多次接触共同探讨，在友好协商的基础上，本着互惠互利的原则，甲方将种羊场定价为人民币100万元，甲方愿乙方以买断形式经营，乙方本着三个代表精神，让村民百姓充分体验到三个代表在基层的方针，乙方在甲方所定价格的基础上不与驳回，并且同意买断经营该种羊场。三、买断后的种羊场所属权归乙方所有，（所有地上物和一切建筑设施）归乙方所有。该土地归甲方所有，甲方对该土地实行租赁制，租期为五十年，就租金问题乙方自愿每年每亩依据市场价格高于村民农作物租金的10％，关于租金缴纳时间随村民同步运行。合同期限，即2004年10月1日至2054年10月1日止。四、甲方为种羊场东墙外所配套的土地，每年每亩地的租金仍然高于该村村民的10％，租赁期为二十年。在合同履行期内，根据国家政策变化，从而确定搞建筑、种植或其它。合同期限即2004年10月1日至2024年10月1日。五、甲方为种羊场北侧所配备的东西路贯穿所用的土地，根据实际需用亩数而定，按年限租赁制进行，乙方仍然自愿坚持每年每亩租金高于村民种植农作物的10％，道路所占用的土地同种羊场享受同等待遇，租期为五十年，即2004年10月1日至2054年10月1日止。六、甲乙双方合同一经生效，乙方必须在七日内交付甲方人民币50万元的首付款。其余的人民币50万元待该种羊场工商注册完毕后，十日再付清，两次合计为人民币100万元整。七、乙方在买断种羊场后的租赁期内，有权经营，必须征得甲方同意才可转让，进行扩建、完善建筑配备设施，必须征得本地政府规划部门同意后，方可施行。八、乙方在经营租赁期内如遇政府政策性的、开发商及其它不可抗拒性的征占该所属土地，牵涉到地上的所有建筑设施，包括改建、扩建的一切地上物、拆迁费等索赔归乙方所有，土地仍归甲方所有，甲方免收乙方到使用期后的土地租金。土地收益补偿费归甲方，不在由集体另行安排土地。九、此合同在履行期间如出现与国家政策相抵触，要以国家政策为准，双方另行协商解决。”2004年9月27日，薛庄村委会（甲方）与永葆健公司（乙方）签订《补充协议》，并约定：“在原有合同的基础上，为了加强双方的友谊和利益，发展扩大企业，作出以下补充。乙方买断种羊场后，因发展的需要必须对该区域进行改建，扩建及完善配备设施，甲方必须保证乙方的正常施工和运行，完善手续，积极配合乙方的发展，确保乙方羊场周围道路的畅通。”《补充协议》加盖有薛庄村委会公章及张宝林签字，薛庄村合作社及薛庄村委会均认可《补充协议》的效力，并表示二者内部组织人员有重合。诉讼中，永葆健公司提交其作为甲方与薛庄村委会（乙方）于2004年9月10日签署的《会议纪要》，载明“一、关于清储饲料一事，双方同意（运费、收割费、清储费、塑料布、井、泵、库存饲料）合计人民币157100元。二、关于以种羊场北墙外向北延伸20米至东孙三路为止，土地租赁一事达成协议……四、关于厂区内再建设问题不需申请报批。五、经双方商定买断种羊场全部设施财产归乙方所有权该地租期为五十年，价格为100万元（见盘存表）。六、相关配备土地以种羊场墙外往北延伸20米往东至公路、种羊场以东，东至公路，南至公路（以实际丈量为准）租赁年限为二十年。每年每亩租金为260元。”庭审中，薛庄村合作社及薛庄村委会出示该《会议纪要》原件，一审法院注意到，《会议纪要》原件没有任何手写添加笔迹，而永葆健公司提交的《会议纪要》中第五条内容中设施财产后加的“归乙方”及所有权后加的“该地租期”均为手写字体。薛庄村合作社及薛庄村委会陈述根据《会议纪要》，双方交易标的仅为羊场的使用经营权而非所有权，永葆健公司作为一家企业，其对于地上物建设需办理建设审批手续应有合理认知，《会议纪要》中并未明确约定薛庄村委会对羊场改建、扩建、新建负有规划建设手续办理和报批的义务，且《会议纪要》仅是双方协商的一个过程，并非最终协议文件，不能作为双方确定法律责任的依据。薛庄村合作社及薛庄村委会辩称，该《会议纪要》签署于2004年9月10日，此后双方于2004年9月27日签订《合同》《补充协议》，应以最后签署的文件约定为准。薛庄村合作社及薛庄村委会提交村民代表会决议及薛庄村两委会决议，拟证明双方就签署合同事项已经履行了民主议定程序。庭审中，双方当事人均提交了《薛庄村羊场盘点表》，显示“一、羊366只，二、相关建筑。1．羊棚面积2976平方米。2．厂区办公楼792平方米。3．羊库加工房333平方米。4．锅炉房约20平方米。5．警卫室2间共计24平方米。6．厂区31.388亩。三、设备。铡草机2台、粉碎机2台、双轮车14辆”。诉讼中，双方一致确认薛庄村合作社、薛庄村委会向永葆健公司交付的地上物就是该盘点表中所列明内容。双方亦认可合同项下主要涉及三块土地：第一块土地为45亩羊场，45亩羊场在交付之后永葆健公司自行修建围墙围了起来；第二块土地为围墙以外的羊场东侧的配套土地，面积为75亩左右；第三块土地为围墙以外的羊场北侧土地，面积为10亩左右，该块土地永葆健公司用来种树，修路，并修建了路灯。庭审中，永葆健公司陈述，涉诉土地及地上物交付之后，永葆健公司对原有的厂区办公楼及羊库加工房进行了装修和改扩建，具体如下：1．羊棚原有面积2976平方米，永葆健公司进行了60％的拆除并在此基础上新建了一层2900平米彩钢房；2．对厂区办公楼的房顶进行了修复；3．对羊库加工房内部进行了装修，外部换了房顶；4．拆除了原有锅炉房并新建了35平米的锅炉房；5．在31.388亩厂区土地上新建了一座5100平米左右的三层综合楼、一个2900平米左右的彩钢车间。永葆健公司称上述建筑物及设施全部建在羊场的45亩土地范围内，羊场东侧和北侧的配套土地在交付之初没有任何建筑设施。薛庄村合作社与薛庄村委会认可永葆健公司陈述，并称涉诉土地交付给永葆健公司时，设施设备很简陋，只能进行养殖，永葆健公司在承包涉诉土地后对地上设施都进行了大肆的装修及改扩建。庭审中，永葆健公司再次确认，在涉诉土地及地上物交付直至2019年拆违时，地，地上已经没有原封不动保留的地上物了/div>庭审中，一审法院向双方出示顺义区大孙各庄镇土地利用总体规划图（2006年至2020年），双方经比对后一致确认，涉诉土地的规划用途包含一半的一般农用地、一半的基本农田，其中基本农田中心还有极小的一块为村镇建设用地区，涉诉土地上的所有建筑设施均盖在一般农地区范围内，百度地图显示建筑物标注单位为北京兵心军魂特训营、北京顺义生命安全体验馆，基本农田范围内未见有建筑设施。针对地上建筑物，永葆健公司称，其新建、改建、扩建的建筑物设施自2004年至2006年期间全部建设完毕，2006年之后仅是进行室内装修改建和房顶置换。在建设期间永葆健公司跟张宝林口头提过要建房，且口头找过张宝林要求村里协助办理建房审批手续，张宝林亦同意协助办理，但是手续没办下来，永葆健公司就自行修建了这些建筑设施。永葆健公司称，其建设房屋系用作教学楼和实验室，用于养殖和农业相关的培训和实验，2008年之前确实用作养殖场，2008年至2017年整个场地及建筑物全部闲置，2017年起永葆健公司将涉诉土地及地上物整体出租给北京峥嵘年华文化交流有限公司，用于营利性学生军训培训基地，场地用于军训，房屋用作宿舍。在签订《合同》之前羊场未进行工商登记，未取得羊场营业执照。交付土地及地上物时，亦未就地上物取得建设审批手续。土地及地上物交付后，羊场未进行工商注册，营业执照由永葆健公司自行办理。诉讼中，永葆健公司提交《北京永葆健畜牧养殖基地有限公司拟进行资本运作所涉及的部分资产评估咨询报告》（以下简称《评估咨询报告》），载明评估范围为北京永葆健畜牧养殖基地（以下简称畜牧养殖基地）有限公司委托咨询的建筑物、构筑物及相关配套设施，具体范围以提供的资产清查评估明细表为准，评估咨询结论为委托咨询资产在2006年3月31日评估咨询价值为1508.55万元。《评估咨询报告》所附评估明细表显示“资产占有单位为畜牧养殖基地，三层综合楼、彩钢车间、锅炉房、井房、车库、柏油路、排水沟、地、地面硬化艺围栏等建成时间为2005年5月，羊舍及羊舍办公室建成时间为2003年。”《评估咨询报告》另附有畜牧养殖基地企业法人营业执照，显示登记日期为2004年10月19日。《评估咨询报告》附有本案所涉《合同》《补充协议》《会议纪要》，还附有永葆健公司与畜牧养殖基地加盖公章的书面说明，载明“北京市顺义区大孙各庄镇种羊场由永葆健公司购买，购买后种羊场名称变更为畜牧养殖基地，畜牧养殖基地为永葆健公司下属分公司”。诉讼中，永葆健公司提交2019年3月6日现场勘验笔录、现场检查笔录，两份笔录记载，2019年3月6日对位于北京市顺义区大孙各庄镇薛庄村由永葆健公司建设的建筑物进行现场检查、勘验，该建筑物共11处，为砖混结构，建筑面积为11350.5平方米，永葆健公司未能出示乡村建设规划许可证（临时乡村建设规划许可证）。永葆健公司参与现场勘验及现场检查，并由其法定代表人刘勇在两份笔录上签字确认。2019年6月6日，北京市顺义区大孙各庄镇人民政府向永葆健公司出具《强制拆除决定书》，载明“2019年5月22日，本行政机关对永葆健公司在顺义区大孙各庄镇薛庄村建设的一层及三层砖混结构建筑物11处，作出了《限期拆除决定书》，责令永葆健公司于2019年5月28日前将该违法建设自行拆除，到期未自行拆除。2019年5月29日，本行政机关向其送达了《催告通知书》，责令永葆健公司自接到催告通知书之日起5日内自行拆除该违法建设，逾期仍未自行拆除。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，本行政机关决定于2019年6月18日对上述违法建设进行强制拆除。”庭审中，双方一致确认，两份笔录中载明的11处砖混结构建筑物指的是45亩羊场土地范围内的全部地上建筑设施，现在45亩羊场土地范围内除树木以外的地上物已全部被推平，羊场东侧及北侧土地及地上物没有变化。永葆健公司认可其建设地上建筑物设施时并未向相关部门办理规划和审批手续。永葆健公司认为，根据双方签订的《合同》《补充协议》《会议纪要》中的相关约定，针对涉诉土地地上物改建、扩建，应由薛庄村委会完善相应建设审批手续，且相关建设不需要永葆健公司报批，现地上建筑物被认定为违法建设被拆除，故申请对地上物价值进行评估并要求薛庄村合作社及薛庄村委会赔偿其经济损失。薛庄村合作社及薛庄村委会不同意永葆健公司评估申请，并陈述涉诉土地及地上物被推平，已不具备评估基础，双方约定的内容主要是确保为养殖需要，进行必要的附属设施建设，薛庄村合作社及薛庄村委会进行必要的配合，确保道路畅通，并不是同意永葆健公司进行种养殖以外的用途。《补充协议》中的“因发展的需要”指的是进行养殖业发展需求。“甲方必须保证乙方的正常施工和运行，完善手续”指的是永葆健公司如因养殖需要改扩建完善配套设施，需要向属地政府报备审批手续的时候，如果需要村里开证明，村里是会配合的，以确保永葆健公司养殖业发展的需求，并不是同意永葆健公司改变土地规划用途，进行与养殖业的无关的建设和经营。庭审中，永葆健公司提交有关地上物的录像，拟证明地上物在被拆除前的情况。该录像显示场地内有1栋3层楼房，1栋层高很高的厂房，几排平房且平房外墙粉刷成绿色迷彩图案，房屋内和场地内进行了大面积硬化，室内进行了地面硬化且铺设地砖，进行了室内装修。有关地上物的具体面积、房屋数量等具体内容难以从录像资料中直观反映。考虑到涉诉地上物已被全部拆除，拆除前的地上物具体面积、结构、数量等细节难以直接从录像中反映，永葆健公司提交的《评估咨询报告》系2006年形成，距离涉诉地上物被拆除已有13年之久，且永葆健公司亦称在使用中陆续对地上物进行了装修。综合本案审理情况，一审法院当庭释明对于永葆健公司要求对地上物价值进行评估的申请，一审法未予准许。庭审中，针对永葆健公司主张退还羊场转让费100万元一节诉求，永葆健公司认为双方建立的是土地承包关系以及就地上物财产的买卖关系，因地上物被认定为违法，故双方签订的《合同》《补充协议》应当被确认为无效，故永葆健公司给付的100万元应当退还，虽然地上物财产中涉及种羊，但是种羊不应当作价，只是买卖地上物财产时的赠与。薛庄村合作社、薛庄村委会辩称，双方并不存在地上物买卖关系，该100万元就是羊场盘点表中所列财产的对价，其中包括羊的对价，村集体已经履行土地及地上物财产的交付义务，不存在违约行为，故不应退还该100万元。一审法院认为，首先，关于合同主体的认定问题。永葆健公司于2004年9月27日分别与薛庄村合作社、薛庄村委会签订《合同》《补充协议》，该《合同》与《补充协议》系主从合同关系。《补充协议》虽系薛庄村委会与永葆健公司签订，但薛庄村委会及薛庄村合作社表示二者内部组织人员重合，二者对《合同》《补充协议》均表示认可，一审法院对此不持异议，故应认定《补充协议》系薛庄村委会代理薛庄村合作社签订，与永葆健公司达成合同关系的相关方应为薛庄村合作社。其次，关于涉诉法律关系的认定问题。针对涉诉土地，结合2004年9月10日《会议纪要》、2004年9月27日《合同》的相关内容：“种羊场所属土地由薛庄村经济合作社实行租赁制，租期50年；种羊场东墙外所配套土地，租赁期为二十年；种羊场北侧所配备的东西路贯穿所用的土地，根据实际需用亩数而定，按年限租赁制进行，道路所占用的土地同种羊场享受同等待遇，租期为五十年。”双方一致确认涉诉合同项下涉及三块土地，一块为羊场所占土地45亩，一块为羊场东侧配套土地75亩左右，一块为羊场北侧配套土地10亩左右，一审法院对此予以确认。鉴于涉诉土地规划用途以一般农用地、基本农田为主，双方就种羊场所占土地及周边配套土地建立了土地承包合同关系。针对涉诉地上物，双方一致确认涉诉合同项下，薛庄村合作社向永葆健公司交付的地上物为《薛庄村羊场盘点表》中所列物品，包括羊、设备、羊场地上建筑物，一审法院对此予以确认。根据《会议纪要》内容：“永葆健公司买断种羊场全部设施财产所有权为50年，价格为100万元”以及《合同》中有关“薛庄村合作社将种羊场定价为100万元，永葆健公司买断经营该种羊场”的约定以及双方当事人庭审陈述，在涉诉合同签订以及土地及地上物交付时，薛庄村合作社并未取得该羊场地上建筑物的所有权证，地，地上建筑物所占土地需要永葆健公司采取土地承包方式取得庄村合作社亦未办理种羊场的营业执照，而是约定由永葆健公司在取得涉诉土地及地上物后自行办理种羊场的工商注册手续。从现有证据看，除涉诉土地及地上物的交付外，双方并未涉及种羊场营业证、照、章以及财务账册等手续的交付，故对于永葆健主张的双方就地上物建立了买卖合同关系，一审法院不予采信。对于薛庄村合作社辩称双方就地上物建立了企业承包合同关系，一审法院亦难以采信。综合本案审理情况，一审法院认为就涉诉地上物财产，永葆健公司以100万元买断经营种羊场，所谓“买断经营”亦属土地承包关系项下内容。该地上物在交付后已被永葆健公司新建、改扩建房屋设施吸收替代。第三，关于涉诉《合同》《补充协议》的效力及损失赔偿问题。1．双方在《合同》第七条明确约定：“永葆健公司在买断种羊场后的租赁期内，有权经营，必须征得薛庄村合作社同意才可转让，进行扩建、完善建筑配备设施，必须征得本地政府规划部门同意后，方可施行。”《合同》第九条亦明确约定：“此合同履行期间如出现与国家政策相抵触，要以国家政策为准，双方另行协商解决。”可见，双方对于种羊场土地及周边配套土地的种养殖用途在合同签订之初即已明晰，对于改扩建房屋需要履行行政审批程序亦已明晰，双方在涉诉《合同》中并未就涉诉土地用于种养殖以外的非农用途达成一致意见，《合同》相关约定并不违反法律、行政法规的相关约定，应属合法有效。2．《补充协议》约定：“乙方买断种羊场后，因发展的需要必须对该区域进行改建，扩建及完善配备设施，甲方必须保证乙方的正常施工和运行，完善手续，积极配合乙方的发展，确保乙方羊场周围道路的畅通。”永葆健公司主张依据该《补充协议》中薛庄村委会的承诺，永葆健公司认为应由薛庄村委会完善相应建设审批手续，且相关建设不需要永葆健公司报批，永葆健公司才投入大量资金进行建设。在薛庄村合作社、薛庄村委会不予认可的情况下，永葆健公司并未提交进一步证据证实该《补充协议》是双方就涉诉土地可用于非农建设，改扩建不需永葆健公司申请行政审批手续而由薛庄村委会完善建设审批手续达成一致意见的情形下签署。在永葆健公司未能进一步举证其主张成立的情况下，对《补充协议》的条款解读，不宜随意做扩大解释，而应当依条款内容做文义解释。从《补充协议》的字面表述来看，“乙方买断种羊场后，因发展的需要必须对该区域进行改建，扩建及完善配备设施”是否指向的是种养殖以外的非农建设？“甲方必须保证乙方的正常施工和运行，完善手续”一节中，薛庄村委会、薛庄村合作社需要完善的是何种手续？“保证乙方正常施工和运行”一节是否指向的是保证永葆健公司所建房屋的合法性以及日后不被认定为违法建筑而被拆除？该《补充协议》中的条款约定均不明确。故永葆健公司主张应由薛庄村委会完善相应建设审批手续，且相关建设不需要永葆健公司报批，一审法院对此不予采信。3．《会议纪要》第四条虽载明：“关于厂区内再建设问题不需申请报批”。但关于厂区内再建设针对的是与养殖业相关的农业设施建设还是非农建设？申请报批的内容是什么？不需向村集体申请报批还是不需向属地政府、行政主管部门申请报批？该条约定亦不明确。4．鉴于签订《合同》前，薛庄村合作社或村委会并未取得该种羊场的营业执照，故由永葆健公司自行办理种羊场的工商注册手续。永葆健公司在诉讼中提交了2006年《评估咨询报告》，该咨询报告后附本案涉诉《合同》《补充协议》、畜牧养殖基地营业执照、加盖有永葆健公司及畜牧养殖基地公章的书面说明，畜牧养殖基地注册成立于2004年10月19日即涉诉《合同》签署日期后，加盖有永葆健公司及畜牧养殖基地公章的书面说明亦载明“北京市顺义区大孙各庄镇种羊场由永葆健公司购买，购买后种羊场名称变更为畜牧养殖基地。畜牧养殖基地为永葆健公司下属分公司。”综合永葆健公司提交的上述证据可知，涉诉土地及地上物交付后，永葆健公司注册设立畜牧养殖基地，说明其对涉诉土地用于农业用途是明确知晓的。永葆健公司在签订完《合同》《补充协议》后开始动工，对涉诉地上物进行改扩建，并在涉诉土地上新建房屋，且从庭审核实情况看，相关地上建筑设施均盖在一般农地区范围内。永葆健公司自认其建房时找过薛庄村，要求村里协助办理建房手续，薛庄村张宝林同意协助，但是手续没有办下来，永葆健公司遂自行修建了涉诉地上建筑设施。永葆健公司自认其并未办理有关建设施工的规划和建设审批手续，且自2017年起将地上建筑物对外出租，用于营利性学生军训基地和宿舍。永葆健公司作为房屋建设主体，其应当知晓在农用地上建设房屋应当申请办理有关土地规划、房屋建设施工的行政审批。其在得知薛庄村不能协助办理相应手续的情况下，未自行申办相应审批手续，而是自行修建地上建筑设施并将地上建筑设施用于非农用途，由此引发地上物被认定为违法建设并被拆除，相应的风险和损失应由永葆健公司自行负担。涉诉《合同》项下的土地、地、地上物财产均已依约交付葆健公司在接收地上物后进行了大量改扩建和新建，永葆健公司亦自认截至2019年拆违时，已经没有原封不动保留至今的建筑设施了。故地上建筑物被拆违系永葆健公司自身不当履行合同所致，其主张涉诉《合同》《补充协议》无效并要求薛庄村合作社、薛庄村委会退还100万元合同款并赔偿其经济损失，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回北京永葆健商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费六万七千八百元，由北京永葆健商贸有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，永葆健公司提交合议庭成员告知书，用以证明一审程序违法。薛庄村合作社、薛庄村委会对此表示记不清。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：综合各方当事人的诉辩称意见及本案中查明的事实，本案二审的争议焦点在于《合同》及《补充协议》的效力认定问题。首先，对于合同效力的认定应建立在厘清合同的法律关系性质之基础上。本案中，各方当事人一致确认涉诉合同项下涉及三块土地，一块为羊场所占土地45亩，一块为羊场东侧配套土地75亩左右，一块为羊场北侧配套土地10亩左右。从双方签订的《合同》内容来看，“甲方将种羊场定价为人民币100万元，甲方愿乙方以买断形式经营”，“买断后的种羊场所属权归乙方所有，（所有地上物和一切建筑设施）归乙方所有。该土地归甲方所有，甲方对该土地实行租赁制，租期为五十年，……四、甲方为种羊场东墙外所配套的土地，每年每亩地的租金仍然高于该村村民的10％，租赁期为二十年。……五、甲方为种羊场北侧所配备的东西路贯穿所用的土地，根据实际需用亩数而定，按年限租赁制进行，乙方仍然自愿坚持每年每亩租金高于村民种植农作物的10％，道路所占用的土地同种羊场享受同等待遇，租期为五十年”。以上合同内容均能反映出，对薛庄村合作社而言，其主要合同义务为将种羊场转由永葆健公司实际经营，将涉案土地交由永葆健公司使用；对永葆健公司而言，其主要合同义务为交纳转让费和租金。结合涉诉土地的规划用途以一般农用地、基本农田为主，应当认定双方就种羊场所占土地及周边配套土地建立的是农村土地承包合同的法律关系。一审法院对此的认定并无不当。对于永葆健公司上诉主张双方就合同所涉地上物建立的是买卖合同关系一节。本院认为，对于农村土地承包而言，一般情况下村集体交给承包人土地时，大多情况下土地上均附有少量配套的地上物或其他附属设施，完全是空地的情况较少，尤其是用途为养殖的土地更是如此。在此情况下，双方在土地承包合同中对地上物及附属设施的归属进行约定，属于土地承包合同的一部分，而不应将对地上物及附属设施的约定单独割裂来看待，并据此单独认定合同的具体性质。永葆健公司的该项上诉主张缺乏事实及法律依据，亦不符合农村土地承包的常理和逻辑。对永葆健公司的该项上诉主张，本院不予采纳。其次，在厘清了合同法律关系性质的基础上，对于合同效力的认定，本院根据永葆健公司的上诉主张从以下两个方面进行分述：一是永葆健公司主张就种羊场部分的合同约定应属无效。此处永葆健公司主张无效的理由有二，分别为种羊场的行政审批手续不齐全，违反《种畜禽管理条例实施细则》、《畜牧法》的强制性规定；以及种羊场建筑的翻建、改扩建未取得建设规划许可手续，违反《城乡规划法》的强制性规定。对此本院认为，《合同法司法解释（二）》第十四条将《合同法》第五十二条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。而依据《民法总则》第一百五十三条第1款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”永葆健公司主张合同违反《种畜禽管理条例实施细则》、《畜牧法》、《城乡规划法》等法律规定，均不属于涉及国家金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，或交易标的禁止买卖的，或违反特许经营规定的，或交易方式、交易场所严重违法等情形。从法律规范保护的法益类型、违反后的后果来看，也未达到应对合同的效力进行否定性评价的程度。故对永葆健公司的该项上诉意见，本院不予采纳。二是永葆健公司主张种羊场之外的场地部分，合同应属无效。我国《土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”实践中，当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同应当无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。也就是说，在双方针对集体土地约定租赁的情况下，审查合同是否因将农用地出租用于非农业建设而应认定无效，应以合同签订时的约定为准，而非依合同签订以后的履行状况来判断。具体到本案而言，薛庄村合作社与永葆健公司之间合同约定的范围并未超出农业生产的用途，且双方在合同中明确约定了“在合同履行期内，根据国家政策变化，从而确定搞建筑、种植或其它”，可见双方之间的合同约定并未违反《土地管理法》的效力性强制性规定。故永葆健公司持该理由主张双方之间签订的合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。由此，在《合同》、《补充协议》并未确认无效的情况下，对永葆健公司本案中基于合同无效而主张返还转让费和赔偿经济损失的诉讼请求，均不应予以支持。至于永葆健公司认为薛庄村合作社、薛庄村委会对涉案地上物被拆除存有过错，应承担相应责任一节，属于在合同有效的前提下薛庄村合作社、薛庄村委会是否构成违约或存在其他过错造成其实际损失的问题，本案中不予处理，永葆健公司可另行主张。另，经本院审查，本案一审中不存在民事诉讼法规定的严重违反法定程序应予发回重审的情形，故对永葆健公司有关一审程序问题的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，北京永葆健商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67800元，由北京永葆健商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  周艳雯审 判 员  何灵灵二〇二〇年十月二十八日法官助理  高玉珠书 记 员  卢园园