常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0413民初4358号原告：张俊，男，1988年2月4日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：毛霞，江苏剑群律师事务所律师。被告：常州市金坛旭润置业有限公司，住所地常州市金坛区华城中路**。法定代表人：项振，公司董事长。委托诉讼代理人：陈露露。原告张俊与被告常州市金坛旭润置业有限公司（以下简称旭润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊的委托诉讼代理人毛霞、被告旭润公司的委托诉讼代理人陈露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付至起诉之日止的房屋违约金15676.80元，并承担按己付房款每日万分之一计算至房屋实际交付之日止的违约金；向原告支付至起诉之日止的车库违约金1680元，并承担按已付房款每日万分之二计算至车库实际交付之日止的违约金;2、请求判令被告向原告返还房屋差价23467.57元;3、请求判令被告立即修复车库顶层的漏水质量问题;4、请求判令被告按照备案的设计规划对小区公共区域进行整改；5、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月13日，原告与被告签订了关于某小区30幢乙单元某室（施工编号8幢乙单元某室）的商品房买卖合同一份。合同中约定房屋建筑面积117.75平米，含税单价：11094.85元，总价款为1306419元（含税价）。原告依约于2017年11月13日前向被告支付了房屋首付款396419元，余款通过银行贷款每月支付。2019年1月30日，原告与被告签订了关于本小区某号地下车库的购买合同，建筑面积26.96平米，价格80000元。合同约定房屋及车库的交付时间均为：2019年12月31日前，但是被告逾期未予交付，构成违约，应向原告支付违约金。双方签订商品房买卖合同时，约定的房屋单价中己经包含11%的增值税部分。但是被告在2019年12月19日开具的税率为9%的“江苏增值税普通发票”中，房屋的票面单价却高出了合同约定的单价，致使票面价与合同价存在差异。被告应该按照约定价格结算，并向原告退还房屋差价。原告购买的某号地下车库存在严重的渗水质量问题，影响正常使用，被告应该按照合同约定和法律规定进行修复。且案涉小区的公共区域存在诸多设计及质量问题，并不符合交付条件。原告为了该房屋交付及质量问题，多次找被告沟通协商均未果。现原告为了维护自己的合法权益，根据我国法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告旭润公司辩称：答辩人并未延期交付房屋，由于政府管控等原因顺延交付。答辩人的顺延交付行为是符合合同约定的，不应向原告支付违约金。某小区项目自从2017年8月5日开工以来因政府大气污染防治、工地扬尘防治的要求，被告多次被要求停工。根据合同约定，我单位可以顺延相应天数进行交付；2020年年初爆发的新冠肺炎疫情，根据江苏省、常州市、金坛区的政府规定，可以顺延。故答辩人无违约行为，不应该支付违约金。被告并未逾期交付车位。根据双方签订的商品房买卖（车库）附件七补充协议第四条第2款的约定，如遇不可抗力、政府行为等行为的，出卖人可以延期交付，答辩人已经于2020年4月18日通过EMS向原告邮寄车位交付通知书，要求其于2020年4月22日办理车位交付手续。故原告诉请车位逾期交付违约金无事实和法律依据。原告要求退还税率降低产生的税款无事实和法律依据。需要明确原告要求退还的23467.57元，并非原告所说的房款，而是因增值税税率降低后企业少缴纳给国家的税款；根据合同约定，房价是固定款项，非根据增值税的税率的上涨或降低可调。增值税税率的降低，主要是给生产企业减负，不是给所有普通消费者减税，增值税税率的降低与购房者无关联性。涉案小区的车库已经通过了验收合同，符合相应的设计施工，不存在漏水的现象。原告作为单个业主以全体业主共有部分不符合交付条件，起诉答辩人主体不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过庭审可以确认如下事实：2017年8月5日，被告旭润公司开工建设某小区项目。2017年11月13日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的某小区30栋乙单元某室，总价款为1306419元。2019年12月19日共计付清房款1307306元。合同约定的交付时间为2019年12月31日前。2019年1月30日，原、被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的某小区地下室车库某号，建筑面积26.96平方米，总价款为80000元。合同约定交付时间为2019年12月31日前。原告的购房款已经付清。2020年3月19日常州市金坛区住房和城乡建设局下发编号为3204821708020101-JX-001、3204821708020101-JX-002工程竣工验收备案意见：经查验，符合要求。包括涉案原告所购房屋和车库。2020年4月8日、17日，被告向原告分别邮寄了收房通知书、车位交付通知书，分别通知原告于4月13日、22日收房。庭审中双方对被告的交付行为是否构成违约形成争议。原告方为证明被告存在违约行为向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同原件一份，原、被告间签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的某小区30幢乙单元某室（施工编号8幢乙单元某室），房价款1306419元。该合同10.1约定被告应当在2019年12月31日前向买受人也就是原告交付该商品房。该合同附件七第十条规定：出卖人逾期交付，从最后交房期限的第二天至实际交付之日起出卖人按日向买受人交付已交房款按每天万分之一计算违约金；车库买卖合同原件一份，原告购买某号地下车位，价格为80000元，按照合同延期交付出卖人按照日万分之二支付违约金。2、2020年1月3日金坛旭润置业有限公司告某小区客户书、金坛某小区三方沟通协调会会议纪要，证明被告存在逾期交房的事实。被告质证意见如下：1、对商品房、车库买卖合同的真实性认可。商品房买卖合同的9.1和9.2条，该商品房交付时应同时符合下列条件：楼幢已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得建设行政主管部门出具的交付使用备案通知书。第10.2条第二款，如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：非出卖人能控制的政府市政配套设施等原因,发生重大政治、公共安全、公共卫生事件的情况。补充协议第十条系关于房屋交接质量异议的处理的约定。双方对于因政府行为或者法定××因素导致延期交房不承担违约责任是有约定的；根据合同约定车库交付有90天的交付延展期，因疫情和大气污染的不可抗力原因，不存在违约。2、告客户书和会议纪要不能证明我们公司存在逾期，延期交付是符合合同约定的。被告方为证明其无违约行为，向本院提交证据如下：1、收房通知书、车位交付通知书，证明交付房屋、车库时间分别为2020年4月13日、2020年4月22日。2、江苏省常州市金坛区启动公共卫生事件一级响应的文件，证明金坛区是从2020年1月26日发布疫情响应措施公告。3、2020年1月28日，省住房城乡建设厅《关于进一步加强疫情防控期间住房城乡建设领域相关工作的通知》，证明江苏省住房城乡建设厅明确因疫情防控导致的建设工期延误，属于合同约定中的不可抗力情形。建设单位应将合同约定的工期顺延。4、2020年2月29日，常州市政府办公室《关于应对新冠肺炎疫情保障房地产业稳定发展的意见》，证明根据文件可以不计违约责任的天数为我市疫情防控一级响应的天数再加五个工作日。被告提出的38天即参照该规定计算而得。因疫情影响不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，根据疫情影响的具体情况合理顺延交付。5、关于因空气质量、大气污染防治等政府原因导致延期的证明文件：（1）2019年12月6日，《常州市保障国家公祭日空气质量工作方案》。保障的时段是从2019年12月9日至12月14日，停工6日。（2）针对秋冬季错峰生产及应急管控的一组文件，停工7日。2018年12月7日，《常州市政府办公室关于印发常州市2018-2019秋季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》，对污染物排放水平明显好于同行业其他企业或者涉及重大民生保障的企业，在确保符合环境管理要求和达标排放的前提下，执行秋冬季错峰生产计划。被告企业不在豁免名单范围内，需要错峰生产管控，因此停工七天。（3）关于大气污染、防治导致的停工文件：2018年5月28日，常州市城乡建设局《关于加强全市建筑工地扬尘防治的紧急通知》规定自5月28日起至6月底，除保障重点基础设施和民生工程外，其他土方工程搅拌站一律停工。2019年6月5日，《常州市住房和城乡建设局重污染天气建筑工地及混凝土搅拌站扬尘控制应急工作方案》的规定，预警从低到高，依次分为3个级别，分别用黄色、橙色、红色标识，红色预警为最高级别。每个级别都有相应的要求。2019年12月3日，常州市重污染天气应急指挥部办公室《关于启动重污染天气黄色预警的通知》，启动黄色预警。2019年12月7日，《关于启动重污染天气黄色预警的通知》。2019年12月8日，《关于提高重污染天气预警等级的通知》将预警等级提高为橙色，采取二级响应措施。2020年1月23日，《关于解除重污染天气应急管控的通知》解除重污染天气应急二级管控。在二级响应的措施下，被告的工地需要停工。总计停工33天。6、建筑部门管理人员杨国俊、杨维水与各施工单位人员的微信群聊记录，内容因大气污染管控等因素停工33天，因公祭日活动大气管控停工6天。7、2020年3月24日常州市金坛区商品房交付使用备案通知书一份以及2020年3月19日工程竣工验收备案文件两份。原告方质证意见如下：对收房通知书、车位交付通知书没有异议,从交付时间上看被告已经构成违约；对金坛区启动公共卫生事件一级响应的文件真实性无异议，但认为文件发布在2019年12月31日之后，此次爆发的新型冠状病毒也是发生在2019年12月31日之后，公共卫生时间不构成不可抗力，不影响被告按约交房，所以不适用合同约定的不可抗力条款；对证据3、4、5、6的真实性没有异议，大气污染不是2018年之后才发生的。被告作为房地产开发企业，对大气污染、扬尘管理应该有预见性，应当进行综合治理。被告提出因为大气污染停工33天，证据不足，不能证明被告的主张，原告不予认可；对证据7真实性、合法性无异议，但被告不能以此作为逾期交付的理由。本院对原告提供上述证据认定如下：该组证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。对被告所提供的证据：收房通知书、车位交付通知书与本案具有关联性，予以采信；对疫情文件通知、大气污染管控通知的真实性予以确认，但与本案缺乏关联性，不予采信；商品房交付使用备案通知书以及工程竣工验收备案文件具有真实性、合法性、关联性，予以采信。大气污染管控，已经是政府多年来的常规性管理工作，政府的管控措施对应不同的天气状况有不同的举措。被告作为有资质的房地产开发企业对此是明知的，应当自行协调好施工进程，而非将政府的管控手段作为工程逾期、商品房买卖合同交付逾期的理由。原、被告间系商品房买卖合同关系，与被告与他人之间的建设工程合同关系并非同一法律关系。新冠疫情的发生更是在合同约定的交付日期即2019年12月31日之后，被告以此为逾期交付的不可抗力的理由，亦不能成立。因此，被告逾期交付行为构成违约，应当承担违约责任。原、被告签订的车库的商品房买卖合同主合同约定交付时间为2019年12月31日前，而在附件七补充协议中，对交付的时间进行了变更，约定“买受人同意给予出卖人90日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期内交付的，亦不视为出卖人逾期交楼。”该补充协议的约定事实上对主合同的交付日期进行了变更，根据合同法解释（二）第六条，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案被告旭润公司并非对该变更条款进行合理注意标识，同时亦未提交已经提醒原告注意该条款的证据，故该补充条款无效，原、被告应当按照主合同约定的交付时间履行义务，被告逾期交付车库，构成违约。庭审中双方对被告是否应当返还因税率调整降低的税款形成争议。原告方提交证据如下：商品房买卖合同及补充协议和增值税普通发票，对原告所交的购房款以及适用的税率是明确的。合同签订时房价是1306419元，而结算时支付了1307306元，合同签订时适用的是11%的税率。附件《买受人声明七》可知，原告所交的含税价的房款并非固定的总价，而是用了可调整价，双方约定政府税费发生变化，由买受人承担。那么税费的下降也应该由买受人享有。被告开具发票时，增值税已经降至9%，不含税的房价也随之调整，被告多收取的23467.57元应予返还。被告方认为，对发票的真实性予以认可。关于结算总价和合同时不一致，是因为房屋面积差，补充协议第29条所写的税率，仅是在签订合同时国家所规定的增值税的适用税率，不能认定税率有调整时，应当向原告返还。原告所陈述的税率指的是买房人应该自身所承担的税费，与开发商需要承担的税款没有关联性。本院对原告提供的增值税普通发票的真实性予以确认，但与原告的诉请没有关联性，不能以此来证明应当予以返还所谓的差价。原、被告签订合同时建筑面积为117.75平方米，在开具增值税票据时，经过核实建筑面积为117.83平方米，根据合同第12.1.1、第12.1.2条规定，建筑面积误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积结算商品房价款，故对于多出的建筑面积，支付相应的房款，符合合同约定；国家税率调整降低系针对纳税企业的减负行为，税率调整的最终结果必然会惠及购房人。原、被告签订的商品房买卖合同系固定含税总价合同，故原告主张被告返还因税率调整而多支付的购房款无法律和事实依据。被告关于退还因税率降低所产生的税款无事实与法律依据的观点，本院予以采信。庭审中双方对案涉车库顶层漏水是否需要修复形成争议。原告提交的证据：照片4张及光盘一份。原告认为提供的照片和光盘能够证明某号车库存在漏水情况，被告应当按照合同的约定进行修复；被告认为照片和光盘与涉案的车库没有关联性，无法看出就是某号车库。本院对照片和光盘的真实性、合法性、关联性不予认可，该组证据不予采信。原告仅仅提供了四张照片和光盘，且照片和光盘并未显示所购买车库的位置，与案涉车库缺乏关联性，庭审中原告代理人也不要求对车库漏水进行鉴定加以证明。庭审中双方对某小区小区公共区域应当按照备案的规划设计进行整改形成争议。原告提交的证据：金坛某小区三方沟通协调会会议纪要。原告认为，根据金坛某小区三方沟通协调会会议纪要的内容，被告应当对小区沥青路面、夜光跑道等16项进行整改，但被告仍然未按照纪要加以整改；被告认为原告作为单个主体不是适格的诉讼主体，涉及公共利益的，必须由业主委员会来进行。本院对会议纪要的真实性予以确认，但与原告的诉请缺乏关联性，不予采信。对于小区公共区域的整改，应当由相应的主管部门根据小区不符合备案的设计规划，责令被告作出整改，故原告提出的该项诉讼请求不属于民事案件受理范围。本院认为，依法成立的商品房买卖合同受法律的保护。原、被告之间签订的两份商品房买卖合同内容不违反法律规定，对其合法性和有效性本院予以确认，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告未按照合同的约定如期交付商品房和车库，应当按照约定已付房款、车库款总额的日万分之一、万分之二支付违约金，直至通知交付之日，本案中已付房款1307306元*日万分之一*104天（2020年1月1日-4月13日），共计13595.98元；车库已付款80000元*日万分之二*113天（2020年1月1日-4月22日），总计1808元，被告应当支付上述逾期交付的违约金。原告主张被告应退还因税率调整而多收的购房款23467.57元，因国家税率调整降低系针对纳税企业的减负行为，与购买人无事实和法律关联性，本院不予支持。原告要求被告修复涉案车库顶层漏水质量问题，因证据不足，本院不予支持。原告要求被告按照规划设计对小区公共区域进行整改，因该诉请不属于民事案件受理范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告张俊逾期交付商品房违约金人民币13595.98元。二、被告常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告张俊逾期交付车库违约金人民币1808元。三、驳回原告张俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元（已减半收取），由原告张俊负担256元，由被告常州市金坛旭润置业有限公司负担155元，该款原告已预交，被告负担的部分于判决生效后十五日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 胡 哲二〇二〇年十月二十七日书记员 王琳琳