广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初41046号原告：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，住所惠东县稔山镇大埔屯社区，统一社会信用代码91441323071874039G。负责人：潘啸，任总经理。委托诉讼代理人：左友鹏，男，1977年2月13日出生，汉族，身份证住址四川省营山县，系公司员工。委托诉讼代理人：李永华，男，1994年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县，系公司员工。被告：张宝琪，女，1988年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：傅小亮，泰和泰（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201510982211，系罗湖区法律援助处指派。委托诉讼代理人：张南茵，女，1957年11月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系被告母亲。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司与被告张宝琪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易（小额）诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司委托诉讼代理人左友鹏、李永华及被告张宝琪委托诉讼代理人傅小亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费2197.5元（欠缴时间为2018年10月至2019年12月），并向申请人支付逾期付款违约金1431.89元（2018年10月至2019年12月期间违约金以每月物业服务费146.5元为基数；按每月千分之三的标准支付，每月的违约金均从当月的6日起计至被告实际清偿之日止，每月的违约金以当月物业服务费本金为限）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告2016年8月14日入住位于广东省惠州市惠东县大埔屯富茂滨海城Ａ区，并与原告签订《前期物业服务协议》。《物业服务协议》签订后，原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务，协议第6、7条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第20条明确约定了业主并未按时足额缴纳物业服务费的，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告没有正当理由，拒绝缴纳2018年10月到2019年12月的物业管理费2197.5元及违约金1431.89元。双方签订的物管协议是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业管理服务费及违约金，经原告多次催促至今仍未支付，严重违反合同约定，造成原告经济损失，影响小区正常物业管理服务的开展。为维护原告合法权益提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告张宝琪答辩称：被告与原告于2016年8月14日签署了《前期物业服务协议》，原告并未按照物业服务合同的约定为被告提供物业管理服务，故被告存在合理理由拒付物业服务费用。1、涉案小区的开发商惠州富茂房地产开发有限公司未经报批私自与惠东县吉江自来水公司签署供水协议为涉案小区的全体业主提供饮用水，经业务多方投诉及记者调查开发商为涉案小区全体业主提供的水厂并不处在水源保护区，相反周边存在严重污染水源的安全隐患。被告入住后每日引用的水源具有严重的质量问题，致使在2018年身体出现严重不适，身体遭受了严重的损害，目前仍在治疗中。其余业主也不同程度地出现了腹泻、呕吐、红疹等症状，被告也多次与原告沟通解决供水质量问题，但均未获得被告的处理。2、原告对涉案小区的门禁管理及安全保卫等管理工作缺失，虽然安装了门禁系统和监控系统等设备，但自2016年8月开始交楼后至今四年均未验收使用，任何人均可以随意出入小区及单元楼房，业主的人身安全和财产安全得不到任何保障。3、原告未经过业主大会投票同意，擅自占用业主公共面积，包括违法建设玻璃房、占用公共通道摆放售卖机、占用业主外墙安装探照灯等，侵犯业主权益，且侵占业主的公共收益。4、被告经常存在私自停水停电的行为，导致业主无法正常居住，被告的物业服务水平与物业服务协议约定的物业收费标准不对应。被告签署《前期物业服务协议》时，原告并未给予任何时间被告详细阅读协议内容，一味催促被告赶紧签订，高层物业管理费2.3元/平方、别墅5.3元/平方，严重高于惠东县稔山镇物业管理费收费标准，甚至高于深圳小区的物业管理费收费标准，该约定对业主未尽任何提示义务、未与业主协商确定，为单方面约定。5、涉案小区存在房屋质量问题、饮用水水质问题、物业管理等问题，业主组成维权组进行维权。原告却组织员工对维权业主进行恐吓、威胁，甚至殴打维权业主，导致部分业主受伤住院，殴打业主的被告员工也经公安部门作出了行政处罚决定，原告的行为侵害了业主的身体权、健康权，根本没有履行其自身的物业服务义务。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：一、2015年9月19日，被告与案外人惠州富茂房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买由惠州富茂房地产开发有限公司开发的位于惠州市惠东县大埔屯富茂滨海城Ａ区，建筑面积为63.68平方米。原告与被告于2016年8月14日签订《前期物业服务协议》，约定被告选聘原告对涉案房产小区提供前期物业管理服务，被告所住房屋建筑面积为63.68平方米，物业服务费为2.3元／月／平方米；物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费；无论物业单元是否空置、被占用或出租等，被告或物业使用人须负责缴交全额的管理费及其他应付之费用。如被告或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用或车位管理服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。二、原告提交一份《住宅小区业主/住户登记表》，载明被告收楼日期为2016年8月14日。庭审中，被告对此予以认可。三、原告向本院提交被告自2018年10月至2019年12月期间欠付物业管理费明细及滞纳金计算表，主张被告拖欠物业管理费2197.5元及滞纳金1431.89元。庭审中，被告确认自2018年10月至2019年12月期间未交纳物业管理费2197.5元，对原告提交的欠付管理费明细及滞纳金计算表格没有异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业服务协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告向被告提供了前期物业管理服务，被告未依照双方约定支付物业服务费用，构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩称原告管理混乱、擅自占用公共面积、擅自停水停电、未能提供优质物业管理服务且物业费标准过高，但被告提交的证据并不足以证明其主张；对被告该抗辩意见，本院不予采信。庭审中被告确认未向原告交纳自2018年10月至2019年12月期间的物业服务费，且对原告主张的欠付管理费及违约金金额均无异议，故原告主张被告支付拖欠物业管理费2197.5元及违约金1431.89元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告在答辩意见中主张涉案房屋存在质量差、设计不合理、小区宣传不实及饮用水不符合标准等问题，属于被告与房产开发商之间的纠纷，与本案分属不同法律关系，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：被告张宝琪应于本判决生效之日起十日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付拖欠物业服务管理费2197.5元及违约金1431.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张宝琪承担。该费用已由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司预交，被告张宝琪应于本判决生效之日起七日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员  林显志二〇二〇年十月三十日法官助理蔡冰冰书记员郑南桓