河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初2538号原告：吴春霞，女，汉族，1977年1月22日出生，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：王自成、程霄艺，河南恩达律师事务所律师。被告：漯河市运跃置业有限公司，住所地：漯河市郾城区辽河路嵩山小区**楼******，统一社会信用代码：91411100760227785N。法定代表人：马国跃，该公司经理。委托诉讼代理人：赵虎、马娅彬，河南强人律师事务所律师。原告吴春霞与被告漯河市运跃置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴春霞及其委托诉讼代理人王自成、程霄艺、被告漯河市运跃置业有限公司的委托诉讼代理人赵虎、马娅彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告是位于漯河市淞××路××段（与××路打通交汇处）檀溪谷小区的开发商。2017年1月12日，原告与被告签订檀溪谷认购协议书，约定认购该小区15号楼2单元20层2002号房间，预测房屋面积87.94㎡,单价3578元／㎡,成交总价款314649元，原告选择按揭方式付款，签订本协议时缴纳定金2万元，剩余首付款或房款签订《商品房买卖合同》时一并付清。被告承诺于2017年7月底前完善“五证”手续。签订认购协议并交付2万元定金后，因被告迟迟没有取得房屋预售许可证不具备商品房买卖的资格，故原告一直没能与被告正式签订商品房买卖合同、缴纳首付款。此后，原告多次追问、要求被告尽快办理“商品房预售许可证”并签订正式的商品房买卖合同，直至2019年3月27日，被告正式取得了商品房预售许可证。但被告却一直没有通知原告签订商品房买卖合同，后原告多次催问下得知，被告已经在原告并不知情的情况下将房屋销售给他人并办理了房屋网签备案手续。原告认为，原被告双方签订了认购协议书属于预约合同，合同经过双方签字盖章，原告按照合同缴纳了定金，合同成立并有效对双方具有约束力。按照订购协议的约定，被告应当取得商品房预售许可证后通知原告签订商品房销售合同，但被告擅自将房屋销售给第三方并要求原告退房。被告的行为违反了认购条款第2条“本协议签订后，甲方不得将协议中指定物业销售给他人”的约定，致使原告不能签订商品房买卖合同。现原告签订认购协议目的已经无法实现。因被告的根本违约行为，依据认购协议第2条约定及《合同法》115条定金法则，被告应当双倍返还原告的定金。而且，从2017年至2020年随着社会经济的发展，解放路大桥的修建，争议小区的房价随着市场和小区周边环境的建设设施的完善，一路上涨已经远超当时签订合同时的3000多元一平的价格。原告与被告签订了订购协议，就有理由相信被告会按约定签订商品房买卖合同，从而丧失了按照订购协议约定的价格另购房屋的机会，给原告造成了巨大的损失。而被告取得预售证后加价转售他人从中获利的行为是根本违约行为、是严重违反诚实信用原则的行为，不能受到法律的保护。因此依据《合同法》107条、113条赔偿损失之规定，被告给原告造成的损失应根据订立认购协议时原房屋价格与现行房屋价格之间的差价予以确定，由被告依法予以赔偿。诉请人民法院依法判令：1、解除原告与被告签订的檀溪谷认购协议书；2、被告双倍返还原告定金4万元；3、被告赔偿原告损失10万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：同意解除。原告诉请答辩人向其双倍返还定金并赔偿损失没有依据。首先，原告与答辩人签订的《檀溪谷认购协议书》认购条款第1条明确约定本协议签订后原告应于接到答辩人电话或书面通知后15日内携带身份证、本协议书及定金收据与答辩人签订《商品房买卖合同》······逾期未缴纳者，则视为原告违约······”，本案答辩人处的工作人员已经通过原告在《檀溪谷认购协议书》预留的联系方式，多次以打电话、发微信、发短信的方式通知原告交纳首付款及相关费用，此外，答辩人还张贴并公示了办理网签的通知，而原告却以各种理由推脱。依据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，本案原告在收到通知后未在约定的时间内履行协议书所约定的合同义务，已经明显违约。其次，当时答辩人通知交纳首付款并办理网签手续的不只本案原告一个人，且原告的商品房合同能否订立也直接影响了答辩人的收益，答辩人没有理由在取得预售许可证之后故意隐瞒原告或者不通知原告办理交易手续；此外其他业主在收到通知后已经在约定的时间内办理了相关手续，有的业主甚至已经入住，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条运用逻辑推理及日常生活经验也可以认定答辩人已经实际履行了通知原告交纳相关费用及办理网签的义务，现因原告自身的原因致使未签订书面的《商品房买卖合同》，其在违约后又请求答辩人向其返还双倍定金并赔偿损失没有依据。再次，原告所主张的损失部分实际也是其认为答辩人违约给其造成的损失，关于原告所主张的损失部分双方未约定，另外赔偿损失的属性是补偿，用以弥补守约方所遭受的损失，且适用的前提是违约行为造成了财产等损失的后果。而本案中答辩人已经履行了通知义务，并不存在过错，也未给原告造成财产损失的后果，且原告已经主张返还双倍定金，现又主张损失明显是扩大了答辩人的合同义务，违反了《合同法》第6条所确定的诚实信用原则，依法不应当支持其诉请。在原告的请求当中，没有区分预约合同的违约责任和本约合同的违约责任，双方签订的是预约合同，因此不发生本约合同的违约责任，本案审理范围限于预约合同审理范围。综上所述，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2017年1月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订檀溪谷认购协议书，约定：认购物业物业坐落漯河市淞××路××段（与××路打通交汇处）房号15号楼2单元20层2002号（以下简称“该物业”）建筑面积该物业预测建筑面积为87.94㎡（产权登记以房管局实际测量面积为准）认购价格1、该物业成交单价为3578元/㎡。2、成交总价为人民币314649元。付款方式1、乙方选择按揭付款方式。2、乙方签订本协议书时交纳购房定金人民币2万元，剩余首付款或房款于签订《商品房买卖合同》时一并付清。认购条款1、本协议签订后乙方应于接到甲方电话或书面通知后15日内携本人身份证、本协议书及定金收据与甲方签订《商品房买卖合同》，同时交纳首付款或剩余房款，逾期未交纳者，则视为乙方违约，甲方有权对该物业另行出售，所交定金不予退还；2、签订本协议后，甲方不得将协议中指定的物业销售给他人，并承诺签订《商品房买卖合同》时不变更本协议书中约定的该物业的位置、单价及总价。否则，甲方双倍返还乙方所交定金；3、如乙方的联系地址或电话变更，请及时以书面形式通知甲方，否则因此造成的后果由乙方自负；4、甲方承诺7月底前完善“五证”手续，逾期乙方有权选择退房退款并享受同期银行存款利息。5、本协议书一式叁联，甲方贰联，乙方壹联，自签署之日即时生效，具有相同法律效力。签署《商品房买卖合同》后本协议书自动作废。当日原告向被告交纳了购房定金2万元。被告提供了一份其张贴的署名日期为2019年7月1日的办理网签通知和其2020年4月15日和2020年4月22日发给原告的短信，短信内容为吴春霞，接漯河市运跃置业有限公司通知：您认购的檀溪谷15-2-2006（现房号15-2-2006）号房源，接到公司补款通知后，未按照购房协议约定条款及时补款，已造成违约，请您携带相关手续来檀溪谷项目部办理退房手续。原告称办理网签通知其并未收到，短信也不能证明被告通知过原告缴纳房款和签订合同。另查明：涉案房屋2019年3月27日取得商品房预售许可证，涉案房屋现已另售他人，并已签约。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，缺少应当明确的交付使用条件和日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化、等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；解决争议的方法等内容。原、被告双方2017年1月12日签订的檀溪谷认购协议书不能认定为商品房买卖合同，应当认定为商品房预约合同。由于原告与被告签订的檀溪谷认购协议书约定，本协议签订后乙方应于接到甲方电话或书面通知后15日内携本人身份证、本协议书及定金收据与甲方签订《商品房买卖合同》，被告提供的其张贴的办理网签通知不能证明其已有效通知了原告，短信内容也不能证明其已通知原告缴纳房款和签订合同，故被告另行出售涉案房屋已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于被告的违约致使不能实现合同目的，故原告要求解除原告与被告签订的檀溪谷认购协议书，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。由于不能订立商品房买卖合同的原因在被告，故原告要求双倍返还定金4万元，本院予以支持。由于原、被告签订的檀溪谷认购协议书系商品房预约合同而非商品房买卖合同，且协议明确约定，签订本协议后，甲方不得将协议中指定的物业销售给他人，并承诺签订《商品房买卖合同》时不变更本协议书中约定的该物业的位置、单价及总价。否则，甲方双倍返还乙方所交定金，故原告要求被告赔偿损失10万元，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、解除原告吴春霞与被告漯河市运跃置业有限公司2017年1月12日签订的檀溪谷认购协议书。二、被告漯河市运跃置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告吴春霞定金4万元。三、驳回原告吴春霞的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3100元，原告吴春霞负担2300元，被告漯河市运跃置业有限公司负担800元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  刘 晓人民陪审员  楚会娟人民陪审员  孙 玉二〇二〇年十月二十六日书 记 员  李航帆