湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1474号上诉人（原审被告）：怀化市紫园业主委员会，住所：湖南省怀化市鹤城区经开区滨江路紫园小区。主任：彭慧蓉。委托诉讼代理人：杨文发，湖南世勤律师事务所律师，执业证号：××。被上诉人（原审原告）：湖南紫园物业服务有限公司，住所：怀化市经开区滨江路紫园别墅****。统一社会信息代码：9143120066630203XA。法定代表人：崔世荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：徐智灵，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号：××。上诉人怀化市紫园业主委员会（以下简称紫园业委会）因与被上诉人湖南紫园物业服务有限公司（以下简称紫园物业公司）无因管理纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫园业委会上诉请求：撤销原判决第一项，由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、被上诉人诉请的无因管理费用中，只有2018年1月小区I1栋变压器更换费用99594元和2016年5月小区亮化照明工程51565元的开支，得到了紫园业委会的认可并同意启用小区维护资金予以维修、更换，其余费用业委会毫不知情。2、业委会不是无因管理的受益人，不能作为本案的责任主体承担无因管理之债的偿还责任。3、根据法律规定和合同约定，物业公司垫资投入的相关费用应由物业公司按照有关程序和要求启用住宅专项维修资金得到相应补偿，物业公司违背法律和合同规定导致其垫资得不到补偿的，也不应由业委会来负责补偿。4、一审判决业委会给付逾期利息无法律、合同依据。紫园物业公司辩称，1、被上诉人诉请的无因管理费用中，上诉人仅对更换变压器、亮化工程支出费用认可，一审判决也仅支持该两项费用，对其余费用没有支持，且被上诉未提出上诉，故此其他费用不属于二审审查的范围。2、上诉人是紫园小区全体业主的代表，是适格的诉讼主体，一审判决上诉人支付无因管理费用正确。3、应当动用维修基金支付被上诉人无因管理费用的说法于法无据。4、一审判决逾期利息有法律依据。紫园物业公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告费用1043756元，并从起诉之日起，按年利率6%的标准支付逾期付款的利息；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：湖南省怀化市鹤城区经开区滨江路紫园小区的开发建设单位为怀化友盛电联房地产开发有限公司，2009年4月13日，怀化友盛电联房地产开发有限公司（甲方）与怀化紫园物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业委托管理服务合同》，合同第二条关于服务内容约定：乙方为甲方该物业项目开发期内提供早期介入物业管理服务，包括配合销售提供物业管理咨询服务、客户服务、保安、保洁，协助促销；参与项目规划设计和施工监督、竣工及交接验收及介入期内的相关服务，并为该物业管理区内业主、使用人依法依规提供前期物业管理服务。合同第三条关于服务期限约定：（一）、为甲方提供早期介入物业服务的期限，自甲方本物业现场售楼部交付使用、乙方早期物业管理人员到位服务起至本物业全面开发竣工验收合格并交付全体业主使用，且约定由全体业主交纳物业服务费用之日止；（二）、为业主提供前期物业管理服务的期限，自甲方第一期房屋交付业主，且约定由一期房屋所有业主缴纳物业管理服务费用之日起至本物业全体业主大会召开，选举并委托业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2012年12月26日，怀化紫园物业服务有限公司（甲方）与紫园小区业主彭慧蓉（乙方）签订了《前期物业服务协议》，协议第二条约定：甲方在物业管理区域内提供的前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；包括物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（含照明、绿地、道路、路灯、公益性文体设施、共用设施设备）；包括公共绿化的养护和管理等。协议第三条约定：甲方提供的前期物业服务应保证共用设备正常运行、定期维护保养，路灯、楼道灯基本完好。协议第十二条约定：甲方维护小区公用设施设备的正常运行，检查并修缮缺陷；酌情决定替换零配件及必要物品；所需费用，业主大会成立前经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后，按程序从专项维修金中支付；业主大会成立后，经业主大会及业主委员会审议通过后，按程序从专项维修资金中支付。协议第二十六约定：根据房屋专项维修资金管理办法的规定，本物业在物业交付时依法筹集共用部分、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造的维修资金。协议第二十七约定：物业共用设施设备保修期满后，在小区业主委员会尚未成立前需动用维修资金的，由甲方提出使用方案，经书面征求业主同意并获得有效支持，报物业主管部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划到物业服务企业账户。协议第三十一条约定：专项维修资金的使用，由物业管理企业提出年度使用方案，经书面征求业主同意，并报物业管理主管部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业账户。2016年5月20日开始，怀化紫园物业服务有限公司开始对紫园小区进行亮化工程改造，累计垫款51565元。2017年4月23日，被告紫园业委会成立，任期3年，彭慧蓉为主任。2018年4月25日，紫园业委会与怀化紫园物业服务有限公司向市物业科维修资金管理中心提交了《关于请求办理更换紫园I1变压器维修资金的报告》，报告载明：2018年1月2日下午4点多，紫园小区I1负一层一台2000K**干式变压器意外烧坏，介于天气寒冷，商户经营严重受影响，原变压器维修费用高且不确定能否修好、时间长等因素，最终经业委会研究决定，重新购置1000KTV干式变压器紧急抢修，更换变压器总费用99594元，具体费用见附件。2018年3月26日，怀化紫园物业服务有限公司紫园事业部向紫园业委会提交了《紫园小区亮化系统改造报告》，报告载明：物业公司从2016年4月起至2017年底物业公司在亮化方面购买了高杆灯40套，草坪灯80套，以及七彩射灯50个和灯泡1200颗，电线600米及零配件共投入资金十余万元。依据物业管理规定，这些改造费用应在业主的公共维修资金中列支，但物业公司不等不靠不纠结，积极作为，投入大量人力和物力进行加班加点改造，无奈难以达到业主人人满意的效果，贴钱还不讨好，特此报告，请业委会启用维修资金对小区亮化系统进行改造，改造预算费用总计244400元，以上费用预算为当前市场调查，具体以实时采购为准。2019年3月22日，怀化紫园物业服务有限公司变更名称为湖南紫园物业服务有限公司。另原告自述：原告制作并安装了紫园小区篮球场围栏，垫资31893元；原告对紫园小区进行了绿化提质改造，垫资627564元；原告对紫园小区的停车场系统进行了改造并安装了紫园小区大门口的广告道闸，垫付92750元；原告因紫园小区的零星维修工程垫资31893元；原告为被告打印招募广告支出90元。一审法院认为，紫园小区的开发建设单位与原告签订的《前期物业委托管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告应当按照《前期物业委托管理服务合同》的约定，向紫园小区业主提供相应的物业服务，该《前期物业委托管理服务合同》对紫园小区业主也有约束力。同样，怀化紫园物业服务有限公司（甲方）与彭慧蓉（乙方）等业主签订的《前期物业服务协议》，也系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦应合法有效，原告亦应当按照《前期物业服务协议》的规定，向彭慧荣等紫园小区业主提供相应的物业服务。根据两份协议的内容，原告并没有更换并安装紫园小区变压器的合同义务，也没有对紫园小区进行亮化工程、篮球场围栏制作及安装工程、绿化提质改造工程、停车场系统改造及大门口广告道闸安装工程、零星维修工程、打印招募广告的合同义务，且以上除打印招募广告外的六项工程，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，均属于公共部分的工程项目，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，以上除打印招募广告外的六项工程，在实施前需履行相应的程序，但原告未履行相应的程序，事后也未得到紫园小区全体业主、业主大会追认。现原告以无因管理为由，要求被告支付原告垫付以上工程的费用，根据《民法总则》第一百二十一条“没有法定或约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求收益人偿还由此支出的必要费用”之规定，对原告主张的更换并安装紫园小区变压器相关费用共99594元的诉讼请求，因原告对紫园小区的变压器进行更换安装系维护绝大多数业主的切身利益，具有紧迫性和必要性，属无因管理，且被告于2018年4月25日在《关于请求办理更换紫园I1变压器维修资金的报告》上盖章，应视为被告认可该笔费用，故本院予以支持原告的该项诉讼请求；对原告主张的对紫园小区进行亮化工程改造相关费用共计51565元的诉讼请求，被告于2018年3月26日在《紫园小区亮化系统改造报告》上盖章，且被告在庭审中认可亮化工程有正式发票的相关费用，应视为被告认可原告进行的亮化工程，故本院予以支持原告的该项诉讼请求；对原告主张的篮球场围栏制作安装工程、绿化提质改造工程、停车场系统改造及大门口广告道闸安装工程、零星维修工程、打印招募广告相关费用共计892597元的诉讼请求，因原告未能举证证明以上工程项目的合理性及目的是为了维护广大业主的切身利益，即不符合无因管理，且超出了前期物业管理合同的范畴，亦未获得业主授权，原告紫园物业公司也未举证证明上述工程的必要性，故该费用不应由业主承担。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应当由负有举证证明责任的原告承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的篮球场围栏制作安装工程、绿化提质改造工程、停车场系统改造及大门口广告道闸安装工程、零星维修工程、打印招募广告相关费用共计892597元的诉讼请求，不予支持。被告抗辩原告未垫资，原告主张的费用为开发商的投资，但被告未能举证证明，故被告的该抗辩理由不能成立。对被告抗辩的诉讼时效问题，根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第九条“管理人因无因管理行为产生的给付必要管理费用、赔偿损失请求权的诉讼时效期间，从无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道本人之日起计算。”之规定，原告主张的对紫园小区变压器更换安装相关费用共计99594元的诉讼请求，原告对紫园小区变压器更换安装时间为2018年，故该项诉讼请求未过诉讼时效；原告主张的紫园小区亮化工程改造费用共计51565元的诉讼请求，原告自2016年开始对紫园小区进行亮化改造工程，于2018年3月26日向被告提交《紫园小区亮化系统改造报告》，该亮化工程一直持续到2019年，故原告主张亮化工程改造费用的诉讼时效应自亮化工程改造结束时起算，未超过3年的诉讼时效；综上，被告的时效抗辩不能成立。对被告抗辩的被告主体不适格问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条之规定，其他组织可以作为民事诉讼的当事人，参照《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条关于其他组织的规定，被告应属于其他组织，具有诉讼当事人的资格，故被告以被告诉讼主体不适格进行抗辩不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市紫园业主委员会于本判决生效之日起十日内给付原告湖南紫园物业服务有限公司151159元及逾期利息（以151159元为基数，自2020年3月6日起至款项还清之日止按年利率6%计算逾期利息）；二、驳回原告湖南紫园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14194元，减半收取7097元，由原告湖南紫园物业服务有限公司负担6069元，被告怀化市紫园业主委员会负担1028元。二审中，双方当事人未向本院提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，双方均陈述被上诉人没有更换并安装紫园小区变压器和进行亮化工程的合同义务。本院认为，本案中，上诉人对被上诉人更换并安装紫园小区变压器和进行亮化工程所支出的费用共计151159元无异议，并认可被上诉人没有履行上述行为的合同义务，超出了合同约定范围，故此本院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定：“没有法定或约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用”。本案被上诉人为避免全体业主生产生活受到影响，及时对烧坏的变压器进行更换并安装小区变压器和对小区老化的灯具、线路进行更换，其目的是为了维护全体业主的利益，属于无因管理行为，全体业主应当支付由此产生的相关费用，包括已实际支出的费用和资金占用利息损失。根据规定，业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项用于物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，同时被上诉人进行更换并安装变压器和进行亮化工程属于共用设施设备的维修和更新、改造，被上诉人为此垫付的费用可以在专项维修资金中支出。上诉人属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”，其具备诉讼权利能力和行为能力，具备诉讼当事人的资格。上诉人作为紫园小区业主的利益代表人、公共维修资金管理人，上诉人应就上述应付而未付的费用，从公共维修资金中给付。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3323元，由上诉人怀化市紫园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十月二十八日书记员  龙星宇