江西省乐安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1025民初877号原告：胡胜民，男，1974年10月7日出生，汉族，住天津市河**。原告：胡小琴，女，1968年12月18日出生，汉族，住天津市河**。原告：胡小燕，女，1972年10月25日出生，汉族，住天津市河**。以上三原告委托诉讼代理人：杨乐安，江西国赣律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告：李后龙，男，1957年12月5日出生，汉族，住乐安县。委托诉讼代理人：李玮，女，1982年8月14日出生，汉族，住乐安县。系李后龙女儿，代理权限：一般授权。被告：邱国平，男，1967年4月28日出生，汉族，住乐安县。原告胡胜民、胡小琴、胡小燕、李后龙诉被告邱国平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告胡小琴、胡小燕及其胡胜民、胡小琴、胡小燕委托诉讼代理人杨乐安、李后龙委托诉讼代理人李玮、被告邱国平到庭参加诉讼，本案现已审结。原告胡胜民、胡小琴、胡小燕、李后龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款208000元及利息111183元；2、判令被告支付房屋超面积部分房款36689.58元及水电立户费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三原告与李后龙（李昆麟的父亲）合伙建设新力大楼。2013年8月8日，被告邱国平与李昆麟签订房屋出售协议，协议约定购买新力大楼六楼一套住房，房屋面积初步定为143平方米，最终面积以房产部门核定的面积为准，多还少补。每平方2853元，合计价款408000元。首付15万元，剩余25.8万元为五年付清，利率按商品房当年银行按揭利率支付；水电立户费由被告支付。协议签订后，被告支付首付款10万元，在2013年10月付2万元，2014年1月28日付3万元，在2015年2月10日付5万元，被告共支付房款20万元及利息11400元，尚欠原告房款208000元及利息111183元未付。被告购买的房屋经房地产测绘公司实地测量，该房屋面积为155.86m2，，比协议约定的面积超出12.86m2，按照2853元/m2，原告应补交房款36689.58元，综上被告应向原告支付358872.58元。被告拒不向原告支付相关房款的行为已构成违约，为此原告诉至法院。邱国平辩称，我根本不认识原告胡胜民、胡小燕、胡小琴，我只认识李昆麟和李后龙，其他的人来问我拿钱，我不认识肯定不会给，我在谁手上买的房子钱我就给谁，其他人我不管。原告做房子超高部分的钱都是我们买房子的人出的。双方无争议的事实：2013年8月8日，被告邱国平与案外人李昆麟（系李后龙之子）签订了一份《房屋出售协议》内容为：“甲方（卖方）李昆麟。乙方（买方）邱国平。经甲、乙双方协商同意，对鳌溪镇鳌溪路2单元A单元601房出售达成如下协议：一、房屋价格每平方米2853元合计人民币40.8万元，首付15万元，剩余25.8万元为五年付清，利率按商品房当年银行按揭利率支付。二、房产证办理：甲方负责办理房产证相关手续。乙方在办理房产证之前支付相应费用，即房契税、房屋维修资金、水电立户费。三、房屋面积初步定为143平方米，最终以房产部门核定的面积为准，多还少补。以上协议一式二份，甲、双方各执一份。本协议自签定之日起生效。另注：首付还差伍万元，二个月之内付清不计息，房产证押肆万元。”。2014年8月3日，李后龙向被告出具的一张收据，内容为：“利息从2013年8月8日算收到邱国平交来人民币贰万元整，利息1200元；2015.1.26币1万元，利息8500元；2015.1.4币2万元，利息1700元”。邱国平向原告支付了20万元房款及11400元利息，尚欠20.8万元房款未付。以上事实有原告提供的房屋出售协议、收据及原、被告当庭陈述予以在卷作证。原告提交的证据内容及证明目的、被告质证意见及本院认证意见：1、赣20**乐安县不动产权第00D5220号不动产权证一份、（2015）乐民初字第232号民事调解书一份，证明原告对被告购买的房屋拥有按份产权，李后龙、胡胜民、胡小燕、胡小琴各占25%的股份，乐安县人民法院出具的调解书已经确认该事实，原告起诉被告要求还款主体适格。被告质证认为，这份房屋出售协议是其和李昆麟签的，他不认识原告胡胜民、胡小琴、胡小燕，该不动产是2019年才办下来的，只听说办了证，但其他的不知道。本院认证意见，该调解书已生效，李后龙、胡胜民、胡小燕、胡小琴对涉案房屋按份共有，对上述证据予以确认。2、分户面积明细表，证明被告购买的房屋经房地产测绘公司实地测量，该房屋面积为155.86平方米，比协议约定的面积超出12.86㎡，按2853元㎡计算，被告应补交房款36689.58元。被告是603号房屋。之前我们分了AB单元，但是房管局测量的时候没有分AB单元，B单元就是被告的房屋，B单元靠近毕力路。被告质证认为，我的房子购房协议上写的是601号房屋，实际上我的房子是多了这么多平方，我也不会否认，一切以房管部门测量为准。本院认证意见，该组证据系乐安县华泰房地产测绘有限公司和乐安县自然资源局共同出具，本院予以确认。3、2013年房贷利率表一览一份，原告主张要求被告从2013年8月9日至实际支付日止的利息，利率按照2013年的房贷利率6厘4计算，并主张逾期利息。被告质证意见，不是我不给房贷，四原告一直在打官司，我怕受骗办不到房产证就没给房款。房屋超高两层，一直未办好产权证，去年突然办好房产证就要求我支付这七八年的利息不合理。本院认证意见，对该组证据予以确认。被告邱国平未向本庭提交证据。本院通过上述证据确认事实：本案案涉房屋是新力大楼中的其中一套房屋，该栋大楼系四原告按份共有，各占25%。该栋大楼于2017年11月8日以胡胜民及胡胜民的妻子杨晓岑名义办理了赣（2017）乐安县不动产权第005220字不动产权证。涉案房屋经乐安县华泰房地产测绘有限公司和乐安县自然资源局共同测量，被告所购买的房屋实际面积为155.86m2。当年的房贷利率为5.94%。本院认为，关于被告是否需要向原告支付房款利息及支付多少利息问题。原告主张要求被告支付从2013年8月9日至起诉之日止的利息111183元，利率按照2013年的房贷利率6厘4计算。被告认为新力大楼房屋超高两层，一直未办好产权证，且四原告一直在打官司，怕受骗办不到房产证就一直未支付房款，去年突然办好房产证原告就要求支付这七八年的利息不合理，且之前按月息5厘已向原告支付利息11400元。本院认为，双方签订的房屋出售协议系其真实意思表示，合法有效。双方约定房屋总价初定为40.8万元，首付15万元，剩余25.8万元为五年付清，利率按商品房当年银行按揭利率支付。另约定，首付还差伍万元，二个月之内付清不计息，房产证押肆万元。被告按协议约定支付了20万元后就一直未向原告支付其余购房款，被告尚欠原告20.8万元购房款。因该协议约定“房产证押4万”，从该句话的表面意思及从交易习惯来理解，应是“购买人取得所购房屋的产权证后，应立即向出卖人支付购房尾款4万元”的含义，也就是该4万元在购买人取得房屋产权证前不能计算利息。因此，原告要求被告支付利息所依据的本金基数只能是16.8万元。从2013年8月9日计算至起诉之日2020年8月8日，按2013年房贷利率7年的房贷利率5.94%计息为69854元（16.8万元*5.94%年利率*7年），扣除被告已经支付的利息11400元，被告尚应向原告支付房款利息58454元。经乐安县华泰房地产测绘有限公司和乐安县自然资源局共同测量，被告所购买的房屋实际面积为155.86m2，比协议约定的面积143㎡超出12.86㎡，按2853元㎡计算，被告应向原告补交房款36689.58元。本院对原告这一诉讼请求予支持；原告主张为被告的房屋进行水电立户而支付了水电分户费3000元，因原告未提供相应证据予以印证，故本院对原告这一诉讼请求不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邱国平于本判决生效之日起七日内向原告胡胜民、胡小琴、胡小燕、李后龙支付房款208000元，利息58454元（从2013年8月9日至2020年8月8日，以16.8万元为基数，按利率5.94%计算）；二、被告邱国平于本判决生效之日起七日内向原告胡胜民、胡小琴、胡小燕、李后龙支付房屋超面积购房款36689.58元;三、驳回原告胡胜民、胡小琴、胡小燕、李后龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6683元，由原告胡胜民、胡小琴、胡小燕、李后龙负担1038元，被告邱国平负担5645元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  谌 宇人民陪审员  黄慧萍人民陪审员  罗乐珍二〇二〇年十月九日书 记 员  刘 佳