湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7657号原告：长沙京派物业管理有限公司，住所地宁乡市白马桥街道白马北路东五街（水岸星城-12）。法定代表人：薄凯文，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，系该公司法务（特别授权）。被告：徐春梅，女，1979年10月11日，壮族，住湖南省。原告长沙京派物业管理有限公司（以下简称“京派物业公司”）与被告徐春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告徐春梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京派物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费4269元，生活垃圾费391元，车库服务费700元，违约金500元，共计5860元；2.判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2009年10月3日，原告与长沙合盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向长沙合盛房地产开发有限公司提供物业管理服务，合同期限至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业24-6028号的业主，物业面积112.94平方米，收费标准为0.6元/月/平米计算，按照约定应当向原告缴纳从2014年9月28日至2019年12月31日的物业管理费用共计4269元，生活垃圾费391元，车库服务费从2014年9月28日至2019年4月30日计700元，违约金500元，合计5860元，但被告一直拒绝交费。综上所述，原告与长沙合盛房地产开发有限公司所签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，其权利义务受法律保护，依据法律规定该协议对被告具有约束力。现原告实际提供了全面的物业服务，被告亦充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费并支付违约金。今被告长期拖欠物业费，已严重损害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请支持原告前述的诉讼请求。被告徐春梅辩称：1.答辩人居住的房子在新房验收时就存在屋顶天沟、墙面等四处渗漏水的质量问题，答辩人找过开发生商和物业公司维修，渗漏水问题均未能得到解决，并且问题越来越严重，导致主卧室漏水无法使用，后找到物业公司李姓负责人多次协商后，同意由答辩人自行维修，维修费用由物业公司承担，答辩人自行维修后要求物业公司承担费用，物业公司拒绝承担，在此之前答辩人一直都是按时足额缴纳物业费，在物业公司不履行合同义务和承诺后才暂停缴纳物业服务费，答辩人接到过物业公司的起诉，也曾参与过调解，但是房屋渗漏水问题一直没有得到解决；2.开发商长沙合盛房地产开发有限公司与原告签订了前期物业服务协议，协议中约定了对房屋建筑共用部位的维修养护、屋顶、外墙缝、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等的维修养护和管理规定，原告有责任和义务对答辩人的房屋在质量保修期内出现的屋顶漏水、外墙面渗水质量问题进行修复；3.物业公司对于房屋质量维修存在推卸责任的问题，在房屋保修期内物业公司没有告知答辩人房屋质量问题应该找开发商主张责任，导致房屋过了保修期，保修期后物业公司也没有积极履行相应的维修义务；4.答辩人对于原告公司名称由长沙腾达物业管理有限公司变更为长沙京派物业管理有限公司并不知情，不知道变更是否合法，原告公司应该继续履行合同约定的责任和义务；5.民法总则规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告的诉讼主张为2014年9月28日至2019年12月31日的物业费已超过诉讼时效期间。经审理查明：被告徐春梅系水岸星城24-6028号的业主，房屋面积112.94㎡。2009年10月3日，原告以长沙腾达物业管理有限公司的名称与长沙合盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告为被告所在的小区提供建筑共用部位的维修养护管理、共用设施设备的维修养护管理、附属建筑物构筑物的维修养护管理、共用绿地、花木等的养护管理公共环境卫生、车辆停放管理、安全监控、巡视、门岗执勤等物业管理服务，合同期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告物业所在区域的物业服务费为电梯房1.2元/月/平方米，步梯房0.6元/月/平方米，车位服务费0.35元/月/平方米。因房屋存在渗水、屋顶漏水等问题，被告多次找物业公司协商解决。被告自2014年9月28日至2019年12月31日未向原告支付物业服务费。2020年4月，原告向被告发送律师函催收欠款未果后，遂酿成纠纷。另查明，2017年12月11日，原告公司名称由长沙腾达物业管理有限公司变更为长沙京派物业管理有限公司。2019年11月11日，宁乡市市容环境卫生管理局出具证明称：该局自2013年1月1日至2019年12月31日曾委托原告公司按每户每年75元的标准向水岸星城小区住户收取城市生活垃圾处理费，所有金额已全部缴至该局。上述事实，有原告提供的前期物业服务协议、企业登记基本情况表、不动产登记信息表、车库转让协议、物业收费标准核定表、律师函催收、照片、保安值班交接表、卫生清扫、绿化维护、维修养护记录、车辆出入登记表、宁乡市市容环境卫生管理局证明和被告提供的水岸星城业主入住验房单、前期物业服务协议、照片、收据、协议及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，基于庭审查明的事实，被告徐春梅系原告所服务的水岸星城24-6028室业主，房屋面积112.94㎡。原告方与开发商签订的《前期物业服务协议》对双方均具有约束力。关于诉讼时效，被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，本案中，原告一直在小区提供服务，在原告提供服务期间，业主委员会并未与其他物业公司签订物业服务合同或要求原告退场，对于合同期限内及退场前的物业服务费，原告应当按照约定缴纳，对于被告的上述辩论意见本院不予采信。原告为小区业主提供了部分物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费。原告物业服务存在瑕疵，情况属实，且根据合同约定，原告作为物业服务企业应对其服务的小区及业主提供建筑共用部位的维修养护管理、共用设施设备的维修养护管理、附属建筑物构筑物的维修养护管理、共用绿地、花木等的养护管理公共环境卫生、车辆停放管理、安全监控、巡视、门岗执勤等服务，现原告仅提供了曾进行垃圾清扫、公共区域维修、绿化维护、保安值班、来访登记、秩序维护安全的部分证据，不能证明原告已全部按约履行了物业服务方面的义务，故本院认为原告未全部按约提供物业服务，被告应交物业费应酌情扣减，结合本案实际本院酌情对2013年9月28日至2019年12月31日的物业费以扣减10%为宜。故本案被告应向原告缴纳自2014年9月28日至2019年12月31日的物业管理费3842元（112.94平方米×0.6元/月/平方米×63个月×90%），生活垃圾费394元（75元/年÷12个月×63个月），原告在诉讼请求中请求的生活垃圾费为391元，其余部分自愿放弃，本院予确认，原告在诉讼请求中按0.6元/月/平方米计算车库服务费系计算错误，车库服务费从2014年9月28日至2019年4月30日为374元（21.6平方米×0.35元/月/平方米×55个月×90%），以上合计4607元。因原告没有提供证据证明被告逾期交费给原告造成的实际损失，原告所主张的违约金500元本院不予支持，因公告费并未实际产生，原告所主张的公告费，本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐春梅于本判决生效之日起七日内支付原告长沙京派物业管理有限公司物业管理费3842元、生活垃圾费391元及车库服务费374元，合计4607元；二、驳回原告长沙京派物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙京派物业管理有限公司负担5元，由被告徐春梅负担20元。本判决为终审判决。审判员  谢细珍二〇二〇年十月二十六日书记员  徐佳莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。