河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3939号 上诉人（原审被告）：保定市瑞腾房地产开发有限公司，住所地保定市北市区长城北大街**。 法定代表人：边红凯，执行董事。 委托诉讼代理人：郭英民，河北辅仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何慧，女，1977年7月9日出生，汉族，住安国市。 上诉人保定市瑞腾房地产开发有限公司（以下简称瑞腾房地产）因与被上诉人何慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞腾房地产上诉请求：1、依法撤销保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初1134号民事判决书；2、依法改判上诉人与被上诉人在2016年10月25日签订的保定市产的《商品房买卖协议书》有效并继续履行；3、所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖协议书》是双方真实意思表示，公平自愿订立的合同，依法成立。第二、涉案房产已于2018年下半年交房入住。第三、涉案房产属于保定市“保定市主城区房地产开发遗留问题”、属于“保定市主城区棚户区和城中村改造项目遗留问题”。政府相关部门并未按照政府“解遗办”的意见在限定2018年底前解决完毕，手续不全的后果属于不可抗力的情形。第四、被上诉人涉案购房行为为投资性行为，签订合同前，对涉案房产的实际状态是明知的，是房地产价格因素促其退房。综上所述，涉案房产手续不全系政策性不能，属不可抗力情形。被上诉人故意拒收房屋属投资目的不能实现。上诉人提起上诉望二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护保定市房地产秩序及稳定。 何慧答辩称，针对上诉人上诉理由一，开发商存在欺诈行为；针对二，房子没有交房入住；针对三，买房时开发商没有告诉我们是棚户区改造，签订的是商品房买卖合同；针对四，我退房和投不投资没有关系，是因为开发商不能交房，没有证，要求我们补交10%的房款，比约定的交房日期晚了三年。 何慧向一审法院起诉请求：判决原被告之间的买卖协议无效，返还购房款363,490元及利息。 一审法院认定事实：2016年10月25日，原告与被告签订了两份《商品房买卖协议书》，约定原告向被告购买其开发的领秀紫晶城小区1栋1单元1716号、1718号房产，房屋价款均为361745元，房产于2017年12月30日前交付。原告为此于2016年10月22日向被告交付定金20000元（每套房定金10000元），并于2016年10月25日向被告交付房款首付款343490元（紫晶城小区1栋1单元1716号房款171745元，1718号房款171745元），以上共计交款363490元。剩余房款未交付，也未办理银行贷款手续。双方签订合同后，被告至今未向原告交付房屋。被告当庭认可案涉房屋至今未能办理商品房预售许可证，并表述自2017年开始已积极解决小区开发手续不全的问题，但至今为止，领秀紫晶城小区只有5栋楼完善手续，包括案涉房产在内的其他房产仍存在手续不全的问题，且对于办理商品房预售许可证的时间无法确定。另查，领秀紫晶城小区为城中村改造项目，但被告对包括案涉房屋在内的部分房产，作为商品房对外销售。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议书》是双方真实意思表示，公平自愿订立的合同，依法成立，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，双方协议所涉及的领秀紫晶城小区1栋1单元1716号、1718号房产，至本案判决前，一直未能取得商品房预售许可证，被告虽一直称积极完善开发手续，但多年来仍未能对案涉房产办理“五证”。故原、被告在2016年10月25日所签订的两份《商品房买卖协议书》依法无效，原告主张双方之间《商品房买卖协议书》的诉讼请求，法院予以支持。被告辩称紫晶城小区项目是城中村改造，不应适用商品房买卖的一般性法律规定，《商品房买卖协议书》有效，该辩解并无相关法律依据，且城中村改造亦不影响案涉房屋作为商品房的性质，案涉房产的买卖应适用我国关于商品房买卖的相关法律规定，故法院对被告关于原、被告之间《商品房买卖协议书》有效的辩解，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，原告要求被告返还已付房款363490元并支付利息的主张，符合法律规定，法院予以支持。关于房款利息给付的起算时间，因双方合同自始无效，故房款利息应自原告签订合同给付房款之日，即2016年10月25日开始计算。关于利息计算标准，原告要求按照月息2%计算，并无法律依据，法院认为，相关利息应依法自2016年10月25日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至履行完毕之日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决：一、原告何慧与被告保定市瑞腾房地产开发有限公司在2016年10月25日签订的关于保定市产的《商品房买卖协议书》依法无效；二、被告保定市瑞腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告何慧已付购房款363490元及相应利息（利息以363490元为基准，自2016年10月25日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至履行完毕之日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7009元，由被告保定市瑞腾房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致外。另查明，上诉人在二审庭审称：现在案涉房屋还没有预售许可，还差两证；在2018年下半年开始交房，对于银行贷款，因手续不全，银行贷款办不了，被上诉人属于办不了银行贷款的，公司内部决定办理入住可以再交首付款的10%就可以领钥匙入住。以上事实有一、二审庭审笔录及相关证据予以证实。 本院认为，虽然双方签订的《商品房买卖协议书》是双方真实意思表示，但因上诉人在庭审中，明确表示案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，故一审认为案涉《商品房买卖协议书》依法无效不违反法律规定。关于上诉人上诉称，被上诉人购房为投资行为，以及属于保定市棚户区和城中村改造等遗留的问题，由于双方签订的是商品房买卖合同，上诉人亦无充分有效证据证明签订合同时对被上诉人将相关情况予以明示，且被上诉人无论是居住还是投资，并不影响一审法院根据事实和相关法律对本案的正确认定，原审判决并无不当。 综上所述，瑞腾房地产的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,009元，由上诉人保定市瑞腾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 庞 茜 审 判 员 于纪芳 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 杨占明 书 记 员 史孟鑫 ——