贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14720号 原告：聂垚，男，汉族，1992年3月15日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴敏（特别授权）、李梦芸（一般代理），贵州圣谋律师事务所律师。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人：陈黎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：阮大双（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告聂垚与被告贵州泰然房地产开发有限公司（以下简称“泰然房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告聂垚的委托诉讼代理人吴敏，被告泰然房开公司的委托诉讼代理人阮大双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1、依法判决被告立即为原告办理并交付位于毕节市（房号：1-25-3）转移登记的有关文书及产权证；2、依法判决被告以383882.00元购房款为基数按每日万分之一的标准支付原告自2017年12月31日至2018年4月20日的逾期交房违约金4222.7元；3、依法判决被告以383882.00元购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2018年12月31日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金；4、本案诉讼费用由被告负担。 本院经审理查明以下要素：2016年11月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋总价款为383882元。合同约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。出卖人承诺2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日向买受人支付已交房价款／的违约金。合同附件十二补充协议3.1约定：若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同签订后，原告向被告支付购房款383882元。2018年4月20日，被告向原告交付涉案商品房。现涉案商品房尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人贷款凭证、收据等在卷为凭。 本案争议的焦点是：1、被告是否应向原告支付逾期交房违约金，违约金期间及标准如何认定；2、被告是否应为原告办理涉案转移登记的有关文书及产权证；3、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定全面履行各自义务。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告应当在2017年12月30日前向原告交付该商品房，逾期超过30日从被告约定期限次日以原告已付房款万分之一按日向原告支付违约金，原、被告双方确认2018年4月20日被告向原告交付涉案商品房。被告应承担逾期交房的违约责任，违约责任期间为2017年12月31日至2018年4月20日，共110天。因此，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。被告应支付原告逾期交房的违约金为：383，882元×0.01%×110天=4，222.70元。 关于原告诉请被告为原告办理并交付涉案房屋转移登记的产权证及有关文书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 关于原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。合同约定被告应于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按期履行合同义务，构成违约，应从2018年12月31日起当承担违约责任。结合被告向原告收取产权登记费等费用并出具收据的行为，表明原、被告双方形成委托代办关系，则被告已无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即履行了合同义务。故该项违约金计算至被告向有关部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。原、被告双方对180日以后继续履行合同时的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故该违约金以原告已交购房款383，882元为基数，从2018年12月31日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告聂垚支付逾期交房违约金4，222.70元； 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告聂垚支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已交购房款383，882元为基数，从2018年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告聂垚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费446元（已减半收取），由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担409元，原告聂垚负担37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年十月二十日 书记员 李芳毅