云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）云01民终408号上诉人（原审原告、反诉被告）：于治深，男，汉族，1952年4月13日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李宇涛，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。上诉人(原审被告）：云南鑫森泰塑胶工贸有限公司，住所地：云南省昆明市经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：罗锡林，总经理。委托诉讼代理人：程云、赵雄，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南鑫森泰塑胶工贸有限公司鑫森泰塑料制管厂，住所地：，住所地：云南省昆明市五华区王家桥中坝路**v>负责人：罗锡林，经理。委托诉讼代理人：程云、赵雄，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人于治深因与上诉人云南鑫森泰塑胶工贸有限公司(以下简称：塑胶公司)、云南鑫森泰塑胶工贸有限公司鑫森泰塑料制管厂（以下简称：塑料制管厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于治深上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判由被上诉人支付上诉人房屋租赁延期租金220833元及违约金20000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为“2017年10月18日后的房屋租金不应由上诉人收取”系认定事实和适用法律错误。首先，虽然上诉人与昆明市五华区普吉街道办事处签订《拆迁补偿协议》的时间为2017年10月18日，但实际移交房屋的时间为2018年2月5日，根据相关法律及司法解释的规定，在案涉房屋交付昆明市五华区普吉街道办事处前上诉人系租赁房屋所有权人。其次，案涉房屋在上诉人向昆明市五华区普吉街道办事处移交前一直由被上诉人在管理使用，如前所述，虽然《拆迁补偿协议》签订的时间为2017年10月18日，但因被上诉人一直占有房屋，故上诉人直至2018年2月5日才向普吉街道办事处移交案涉房屋，故被上诉人应当依据《房屋租赁合同》及实际使用房屋的事实向上诉人支付房屋的租金至2018年2月5日。二、一审判决未支持上诉人违约金的主张原因是认为被上诉人没有“违约的主观故意”系认定事实和适用法律错误。首先，承担违约责任不分是否存在主观故意为前提，而是以是否存在违约行为为前提。本案双方当事人所签订的《房屋租赁合同》系不定期租赁合同，上诉人送达腾房通知的时间为2017年11月15日，即此时双方之间的租赁合同已解除，而被上诉人未在合同解除后将案涉房屋腾还给上诉人，而是直至2018年2月5日才完成搬迁并向上诉人移交租赁房屋，被上诉人明显违反合同第七条第二款的规定，应当承担违约责任。其次，双方的租赁合同分别于2016年7月31日及2016年10月14日到期，上诉人明确表示不再续租，但因被上诉人提出因工厂搬迁需要时间，故上诉人才同意被上诉人继续使用，之后被上诉人交纳了一年的租金，故租赁期限应当至2017年7月31日及2017年10月14日届满，自此以后被上诉人便无权再继续占用案涉房屋，但从事实上看被上诉人一直使用案涉房屋至2018年2月5日止，故被上诉人对其自身的违约行为主观上是存在故意的。从政府部门发布的拆迁公告的时间及上诉人通知被上诉人腾房的时间来看，被上诉人是知晓案涉房屋被拆迁的事实，且经另案生效案件判决，被上诉人因此取得搬迁损失867484元。综上，一审判决认定事实、适用法律及判决结果均存在错误，请求二审法院改判支持上诉人的全部上诉请求。塑胶公司、塑料制管厂辩称，一、自2017年5月3日起，案涉厂房的所有权人已由于治深变更为昆明市五华区普吉街道办事处，于治深不再对案涉房屋享有任何的权利，无权再向塑胶公司、塑料制管厂收取租金，相反，于治深应当退还塑料制管厂多交的租金152739元。二、因案涉房屋拆迁，自2017年5月3日起塑胶公司、塑料制管厂开始全面启动拆迁工作，无法进行正常的生产经营活动，塑胶公司、塑料制管厂的合同目的无法实现，于治深应当向塑胶公司、塑料制管厂返还2017年5月3日之后的租金。三、塑胶公司、塑料制管厂无违约行为，相反因案涉房屋被拆迁导致合同目的无法实现遭受巨大损失，于治深要求塑胶公司、塑料制管厂承担违约金的诉请于法无据。综上，请求驳回于治深的全部上诉请求。塑胶公司、塑料制管厂上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法改判驳回被上诉人于治深的全部诉讼请求；2、由于治深退还塑料制管厂多交的场地、厂房租金152739元；3、一、二审诉讼费由于治深承担。事实和理由：一、于治深与昆明市五华区人民政府普吉街道办事处签订《拆迁补偿协议》的时间是2017年5月3日，一审法院认定签订时间为2017年10月18日属事实认定错误。（2018)云01民终5795号生效判决书已经确认《拆迁补偿协议》签署的时间为2017年5月3日,在该生效案件中于治深也提交过其在本案中出示的《情况说明》，但该《情况说明》并未被采信，且《情况说明》系证人证言，证人无正当理由未出庭作证，亦无单位负责人及制作该证明材料的人员的签名或者盖章，故《情况说明》不能推翻生效判决所认定的案件事实。二、一审法院认定于治深代上诉人垫付电费87892.5元明显与事实不符，上诉人产生的电费已自行缴清，上诉人没有委托于治深代缴，于治深也不曾为上诉人垫付过任何电费。一审法院认定于治深代上诉人垫付87892.5元电费，但其中的51842.52元系“昆明治深工贸有限公司”户头产生的电费，与上诉人无关；被上诉人于治深在（2018）云01民终5795号案件中主张其代上诉人缴纳拖欠电费36050元，而在本案中又陈述代缴87892.5元，金额不一致，相互矛盾。三、一审法院关于上诉人搬迁时间的认定明显缺乏法律依据，系事实认定错误，上诉人搬迁的时间为2017年7月3日至2017年7月20日，而不是2018年2月5日。四、《拆迁补偿协议》己于2017年5月3日生效，案涉房屋权属已于该时间点变更为昆明市五华区普吉街道办事处所有，自此之后，于治深不再对案涉房屋享有任何权利，于治深应当退还上诉人多交的租金152739元。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。于治深辩称，2018年2月5日是于治深与昆明市五华区普吉街道办事处确认移交案涉房屋的时间，在此之前，于治深是案涉房屋合法的所有权人，对案涉房屋享有物权法规定的收益权，上诉人应当向于治深支付房屋租赁延期租金。关于水电费的问题，因变压器负荷过大，上诉人另外申请了一条线路，故因此产生的电费应当由上诉人承担。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回其全部上诉请求。于治深向一审法院起诉请求：1、塑胶公司、塑料制管厂共同向于治深支付房屋租赁延期租金220833元；2、塑胶公司、塑料制管厂共同承担向于治深支付违约金20000元；3、塑胶公司、塑料制管厂共同承担向于治深偿还垫付电费87892.5元；4、判令塑胶公司、塑料制管厂承担本案诉讼费，以上合计：328725.5元。塑料制管厂向一审法院提起反诉请求：1、于治深退还塑料制管厂多交的场地、厂房租金152739元；2、本案的全部诉讼费用由于治深承担。一审法院认定以下案件事实：于治深租用属于昆明市五华区普吉街道办事处联家社区居民委员会王家桥第三居民小组位于中坝路48号的场地，使用期限为五十年，并在场地上建盖了厂房。塑料制管厂由塑胶公司设立，并进行了工商登记。2015年7月30日、2015年9月24日，于治深与塑料制管厂分别签订二份《厂房房屋租赁合同》，约定塑料制管厂承租于治深位于昆明市，租期一年，并约定租金及支付时间、违约责任等事项。合同签订后，于治深将租赁物交由塑料制管厂使用并收取了租金。二份《厂房房屋租赁合同》到期后，塑料制管厂继续使用租赁物，并于2016年8月2日至2016年10月15日分三次向于治深支付租金50万元。2017年5月3日，于治深与昆明市五华区人民政府普吉街道办事处签署《昆明市五华区西北片区14号、15号地块农村集体土地租房建房房屋拆迁货币补偿协议》。2018年1月4日，塑料制管厂针对于治深向一审法院提起不当得利诉讼，经二审终审，判决于治深支付塑料制管厂补偿款共计837484元。2018年4月9日，昆明市五华区人民政府普吉街道办事处出具《情况说明》，载明于治深实际签署拆迁货币补偿协议时间为2017年10月18日，塑料制管厂直至2018年2月5日才完成搬迁，拆迁范围内予以补偿的供电变压设施仅一套等内容。2017年11月30日，于治深向供电部门支付电费28233.95元；2018年3月1日，于治深向供电部门支付电费及违约金23608.57元；2018年4月9日，于治深接到昆明市五华区人民政府普吉街道办事处的书面通知后，交纳了垫付电费36050元，上述于治深垫付的电费合计87892.5元。一审法院认为，于治深与塑料制管厂签订的《厂房房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规，依法成立并生效，双方依法享有约定的权利并应全面、善意地履行合同义务。现有证据不能证实二被告主张的租赁房屋系于治深自行建盖、未取得建设工程规划许可证的违法建筑的观点成立，一审法院对二被告相关抗辩理由不予采信。关于本案的本诉部分，于治深主张二被告应支付实际使用厂房至2018年2月的租金，双方对塑料制管厂实际搬离租赁地时间存在不同表述，原告所举证据《情况说明》系昆明市五华区人民政府普吉街道办事处出具，其证明效力大于二被告所举《搬迁合同》，故一审法院确认塑料制管厂完成搬迁时间为2018年2月5日。但于治深于2017年10月18日签署了拆迁货币补偿协议，涉案租赁物权属已作移交，此后产生的租金不应再由于治深收取，故一审法院确认自租赁合同届满后，塑料制管厂继续使用租赁物并支付一年的租金50万元，于治深收取了租金，双方对合同续期一年已达成合意。合同届满日分别为2017年7月31日和2017年10月14日。第一份租赁合同届满后，塑料制管厂继续使用租赁物至于治深签署拆迁货币补偿协议的2017年10月，应向于治深补交按第一份租赁合同约定租金标准35万元／年计算3个月产生的租金87500元。塑料制管厂没有支付租金系其对合同关系的错误理解，没有违约的主观故意，于治深主张违约金的诉请一审法院不予支持。另，二被告所举证据不能证实其所述搬离时已先行缴清了所使用的电费的事实，应承担举证不能的责任，于治深所举证据已证实租赁场地只有一套供电变压设施，于治深已垫付交纳了电费87892.5元，该款应由塑料制管厂承担。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法律资格，其民事责任由公司承担…”的规定，塑料制管厂作为塑胶公司设立的分公司，其民事责任由塑胶公司承担。关于本案的反诉部分，由于塑料制管厂直至2018年2月5日才完成搬迁，塑料制管厂主张返还多付租金的诉请不能成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、本诉被告云南鑫森泰塑胶工贸有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告于治深租金87500元；二、本诉被告云南鑫森泰塑胶工贸有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告于治深垫付电费87892.5元；三、驳回本诉原告于治深的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告云南鑫森泰塑胶工贸有限公司鑫森泰塑料制管厂的诉讼请求。本诉案件受理费6231元，由本诉原告于治深承担2906元、本诉被告云南鑫森泰塑胶工贸有限公司承担3325元；反诉案件受理费1677元，由反诉原告云南鑫森泰塑胶工贸有限公司鑫森泰塑料制管厂承担。二审中，于治深向本院提交：1、《存单》一份，欲证明：2018年1月10日，塑料制管厂没有搬迁，政府第二笔款一直拖到2018年1月份才支付给于治深。2、（2018）云0102民初224号案件庭审笔录一份，欲证明：被上诉人在该案件庭审时自认完成搬迁的时间为2017年12月底；经质证，被上诉人对于治深提交证据的真实予以认可，但对证明内容不予认可；上诉人塑胶公司、塑料制管厂向本院提交《缴纳电费凭据》、《退电费凭据》，欲证明：塑胶公司、塑料制管厂已经缴清电费，五华区人民政府不知因何原因又在塑胶公司、塑料制管厂的户头上交了一次，之后又退回来，塑胶公司、塑料制管厂有自己的电表户头，并不存在用治深工贸的电表户用电的情况。经质证，于治深认为，5月3日才在电网公司办理销户手续，说明塑料制管厂主张于2017年7月就搬离并非事实，如若该时间点就搬离不可能拖至1年后才办事电网销户手续，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，经审查，本院认为，双方提交的证据内容真实，但能否证明其诉讼主张，本院结合说理部分评述。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：本案的租金应当如何计算；于治深要求支付垫付的电费是否有事实和法律依据。本院认为，一、关于塑料制管厂支付租金的截止时间的认定。根据昆明市五华区人民政府普吉街道办事处出具的情况说明，于治深与街道办签订拆迁补偿协议的实际时间为2017年10月18日，于治深也陈述在签订拆迁补偿协议当日收到了政府支付的第一笔拆迁款，至此，案涉租赁物的所有权已经发生转移，于治深已经丧失对租赁物的管理使用和收益权，尽管塑料制管厂仍未搬走，但是于治深无权再向其收取租金，一审判决认定塑料制管厂应当支付租金至2017年10月18日并无不当，本院予以维持；二、关于于治深主张其代为缴纳的电费问题。依据昆明市五华区人民政府普吉街道办事处出具的情况说明，案涉租赁物所属拆迁范围内只有一套供电变压设施，且至2017年10月，其余商户已经完成搬迁，只有塑料制管厂一直到2018年2月5日才完成搬迁，于治深代交电费的时间均在2017年11月30日之后，塑料制管厂关于不认可2017年11月30日、2018年3月1日交付的电费是其使用没有证据证明，一审判决其支付代缴电费并无不当。综上所述，于治深、塑胶公司和塑料制管厂的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6231元，由上诉人于治深承担3115.5元，由上诉人云南鑫森泰塑胶工贸有限公司、云南鑫森泰塑胶工贸有限公司鑫森泰塑料制管厂承担3115.5元；退回于治深二审诉讼费3115.5元，退回云南鑫森泰塑胶工贸有限公司、云南鑫森泰塑胶工贸有限公司鑫森泰塑料制管厂二审诉讼费3115.5元。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年十月十六日书记员  蔡 磊