云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终730号上诉人（原审被告）：张翠英，女，1957年6月24日生，汉族，云南省隆阳区人，住隆阳区。委托诉讼代理人：杨娜，女，1984年11月2日生，汉族，云南省隆阳区人，住隆阳区，系上诉人张翠英女儿，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:保山安居企业管理有限公司。统一社会信用代码：915305025798383112。住所地：隆阳区兰城街道九龙路中段观城国际。法定代表人：杨再久，任该公司经理。委托诉讼代理人：胡苏斌、李花蕾，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。上诉人张翠英因与被上诉人保山安居企业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张翠英上诉请求：1、驳回被上诉人支付2019年度和2020年度两年的物业管理服务费4916.1元及183.58违约金部分；2、判令被上诉人退回上诉人2013年10月1日至2016年12月31日的物业服务多收的费用；3、请求被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：物业管理条例规定，已竣工但尚未交房或尚未交房给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳，因买受人未收房并未享受物业服务，故在此前的物业服务费用由建设单位承担。保山安居企业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人提出的第二条请求，不是二审法院的审理范围。保山安居企业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付2019年度和2020年度两年的物业管理服务费4931.93元、违约金3765.51元，合计8679.44元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告张翠英系“观城国际”5栋1601号房屋业主，该房屋系云南安和房地产开发有限公司开发的商品房。被告与该公司购买后，办理了该房屋的权利证书，证书号为云（2017）隆阳区不动产权第0002838号，房屋建筑面积（含分摊建筑面积）计171.67㎡。该开发商将其开发的商品房的物业管理统一交由原告管理，由原告为所有业主提供物业服务，并与原告签订了《前期物业服务协议》，约定业主应于当年12月31日前交清次年全年的物业服务费；如业主违反协议，不按约定的收款标准和时间交纳费用，乙方（原告）有权从人逾期之日起60天后停止对业主服务，并免除乙方（原告）因停止服务而可能产生的责任，同时要求业主补交，并从逾期之日按每天3‰比例加收违约金。2016年3月14日，原、被告及开发商三方共同另签订了《物业临时管理规约》，在该临时管理规约第四章对收费项目、标准作了规定，其中：住宅物业服务费每平方米每月0.60元（不含电梯使用费、维修费和年费）；二次加压费、水池清洗费每户每月10元；生活垃圾费每户每月6元；电梯使用费每户每平方米每月0.50元。被告在居住期间，未按《前期物业服务协议》约定的时间交纳2019年度和2020年度两年的物业服务费。原告分别于2019年6月18日、9月20日两次向被告发出书面通知，要求被告交纳物业管理费用，被告至今未交纳。为此，原告以被告逾期交纳物业管理费向本院诉讼，要求被告交纳拖欠的2019年度和2020年度两年物业管理费用，并按约定的每天3‰比例支付自2019年1月1日起至2020年3月13日止，各年所欠金额的违约金。被告以其于2016年3月14日接收房屋，而原告于2016年3月14日收取了被告2013年10月1日至2016年12月31日止的物业管理服务费7462元未退还被告为由，拒绝交纳2019年度和2020年度两年的物业管理费。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被告所在“观城国际”所涉及的物业管理服务，系原告与开发商统一签订，并签有《前期物业服务协议》，根据该《解释》的规定，该物管协议，对被告具有约束力，应合法有效。被告在接收房屋后，另与原告及开发商三方共同签订了《物业临时管理规约》，在该规约中，有被告的签名和指印，本院予以确认。原、被告双方在具体履行物管过程中，被告未按《前期物业服务协议》约定的在“当年12月31日前交清次年全年的物业服务费”，根据《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务护辩的，人民法院不予支持。”第九条第二款规定：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”原告在向被告发出催收通知后，被告至今拖欠2019年度和2020年度两年度的物业管理服务费，系被告违反《前期物业服务协议》和《物业临时管理规约》的约定，被告除应交纳拖欠原告两年的物业管理服务费外，应按该约定承担相应的逾期交款的违约责任。就原告主张物业管理费计算标准，在原告提交被告的房产证书中载明建筑面积（含分摊面积)共计171.67㎡,并非原告主张的172.27㎡,故应以171.67㎡计算。其中2019年度和2020年度的物业管理费用各为2458.05元（物业服务费1236.03元、电梯使用和维修费1030.02元、二次加压和水池清洗费120元、生活垃圾费72元），两年合计4916.10元。原告主张每日按欠款金额3‰计算至2020年3月13日止的违约金。被告未按约定当年12月31日前交清次年全年的物业服务费，被告应承担逾期付款的违约责任，鉴于被告未按期支付所欠物业管理服务费，原告损失的应是利息损失，原告要求按约定的每日3‰计算违约金不符合本案实际，综合本案实际，应参照中国人民银行同期贷款中长期基准年利率4.75%计算至原告主张2020年3月13日止。其中：2019年度违约金自2019年1月1日起至2020年3月13日，共15个月零13天，逾期付款违约金为150.17元[2458.05元×（4.75%÷12个月）×15个月+（4.75%÷12个月÷30天）×13天]；2020度违约金自2020年1月1日起至2020年3月13日，共3个月零13天，逾期付款违约金为33.41元[2458.05元×（4.75%÷12个月）×3个月+（4.75%÷12个月÷30天）×13天]，违约金合计183.58元,对原告主张按每日3‰计算违约金本院不予支持。故被告应支付原告2019年度和2020年度两年的物业管理费用共计4916.10元,并承担逾期付款违约金183.58元,两项合计5099.68元,原告主张的其余部分,一审法院不予支持。被告辩称该房屋于2016年3月14日接收，而原告收取了被告2013年10月1日至2016年12月31日的物业管理费用未退还被告，被告不应支付原告2019年度和2020年度该两年物业管理费的辩解，与本案争议的物业管理费时间段上无关联，其辩解一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告张翠英于本判决生效后十日内支付原告保山安居企业管理有限公司2019年度和2020年度两年的物业管理服务费4916.10元、违约金183.58元，合计5099.68元。二、驳回原告保山安居企业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中被上诉人向本院提交2013年8月29日《保山日报》刊登的交房公告、商品房购销合同。欲证实：上诉人是清楚明确了解房子的所在位置及交房时间，并且知道应交纳相应的物业管理费，自公告交房，根据业主手册约定业主如逾期接房，自己承担全额的物业管理费。上诉人质证意见为：对证据1，交房的公告，被上诉人没有通知我们，我们是不会看报纸的，真实性没有异议。对证据2，只有购销时间，但是没有具体体现物业费交纳的相关事项，与本案无关，对真实性没有异议，关联性不予认可。本院认为，因上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。二审查明，上诉人于2013年7月26日购买了云南安和房地产开发有限公司开发的“观城国际”5栋1601号商品房，并签订商品房购销合同，合同约定安和房地产公司在《保山日报》刊登公告或通过保山电视台发布公告的形式通知上诉人办理交接手续。2013年8月29日安和房地产公司在《保山日报》刊登了交房公告，公告载明：上诉人房屋交付的时间为2013年9月14日。其余事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人提出其于2016年3月14日接房，而被上诉人已收取了2013年10月1日至2016年12月31日的物业服务费用，上诉人不应再支付2019年度和2020年度两年物业服务费的问题。根据二审查明的事实，上诉人于2013年7月26日与安和房地产公司签订的商品房购销合同，约定在《保山日报》刊登公告或通过保山电视台发布公告的形式通知上诉人办理交接手续。2013年8月29日安和房地产公司在《保山日报》刊登了交房公告，上诉人房屋交付的时间为2013年9月14日。上诉人与安和房地产公司签订商品房购销合同，合同有上诉人签名捺印，说明上诉人认可以《保山日报》刊登的时间为接房时间，故被上诉人自2013年10月1日起收取物业管理费并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张翠英负担。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二〇年十月三十日书记员  王继仁