吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初2853号 原告：高翠，女，1982年3月21日出生，汉族，通化市东昌区通顺摩托车行负责人，住吉林省通化市。 被告：钟楠，女，1972年5月20日出生，汉族，无职业，住深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、上诉、反诉，代收法律文书。 原告高翠与被告钟楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高翠、被告钟楠的委托诉讼代理人臧海涛到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。 原告高翠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还原告押金3万元；退还房屋租金1.51万元；2、依法判令被告给付违约金3万元；3、依法判令被告给付原告整修费、牌匾费用等各项经济损失3.09万元。4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年6月29日被告将建设大街XX号门市一楼部分（建筑面积为XX平方米）出租给原告。承租期叁年（即2020年7月18日至2023年7月17日），年租金为12万元，押金3万元，房屋租金按季度支付。因被告身处外地，原、被告双方无法当面签订房屋租赁合同，经双方协调同意通过微信方式签订房屋租赁合同。被告将已签字的房屋租赁合同和押金收条发给原告，原告于2020年6月29日至2020年7月3日期间，通过微信转账向被告支付房屋押金和租金共计6万元。合同签订后原告开始对承租房屋进行维修整理，前期整修费、牌匾费共计花费3.09万元。原告于2020年7月26日开始正式对外营业，从事电动车销售。被告将二楼出租给第三人从事火锅生意，因被告所有的二楼与原告承租的一楼共用一个改造后的排污管道。造成原告承租的一楼下水管道一个月内3次堵塞无法正常使用，由于此房没有物业管理，原告已经自费找人维修三次，问题仍然没有解决。后原告找到被告，希望其协调彻底解决下水管道改造问题，被告态度强硬，给出不合理的解决方案，说合同里没有规定有义务协调此类问题，说原告多次骚扰被告，对合同的职责和义务无能力理解，并提出好聚好散，要求原告退房。原告于2020年9月1日将房屋退还给被告，被告应返还剩余租金1.51万元。因被告提前解除合同，造成原告前期投入损失。根据双方确认的房屋租赁合同第十四条约定原、被告双方在承租期内，如有一方单方提前退房（指被告提前终止合同或原告提前退租），按人民币3万元赔偿给对方。被告应当向原告支付赔偿金3万元。原告认为，合法的租赁关系应受法律保护，合同解约后违约方应当承担违约责任。被告拒不偿还原告合理的押金、房屋租金及赔偿金的行为，不仅违背诚信、构成违约，也侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，诚望判如所请。 被告钟楠辩称，被告没有提前解除合同，现双方合同处于正常履行状态，原告主张的各项诉求没有依据，应驳回诉讼请求。一、原告主张是答辩人提出解除合同，要求答辩人赔偿违约金缺少依据。1、答辩人将房屋出租给原告，在房子交付使用近二个月的时间内，原告多次向答辩人提出包括占用二楼商铺广告牌的位置、出现管道堵塞、与其他同行发生纠纷争吵到派出所协调处理等要求，答辩人以及答辩人委托的代理人都第一时间积极配合处理，在合同履行过程中，答辩人并不存在违约行为。2、答辩人本着友好合作，同意原告提前退房，原告有权利选择继续履行还是提前解除。如果原告想要提前解除合同，答辩人可以考虑不收取违约金，答辩人委托的代理人在微信聊天记录也表明了答辩人一方的态度，但是提前解除合同应遵循一定的形式要件，原告从未向答辩人协商解除相关手续，原告搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除合同条件，而且至今房屋的钥匙仍在原告手中，并没有交还给答辩人，不具有解除合同的效力。二、原告与答辩人签订的房屋租赁合同明确约定了双方权利义务，要求答辩人赔偿经济损失缺少依据。房屋交付时，原告已认真检查房屋内的一切设施设备，确保完好无损后接收，并约定接收后有义务管理及维护。房屋装修、设备设施等产生的费用由乙方承担，向答辩人主张该项经济损失没有依据。三、双方就合同解除事项并没有达成一致，合同并未解除，原告应当依法履行合同义务，其单方退出，应按约定承担违约责任。1、因原告在合同履行过程中，多次提出超出合同之外的无理要求，双方合同履行存在障碍，故答辩人表示同意原告提前退房，不追究原告违约责任。该同意原告退房的表示，并不是答辩人提前退房解约，该表示是明确的要约邀请，而并非要约。原告是想退房还是继续租赁均由自已把握，但如果原告想提前退房解除合同，必须在双方对必要条款达成一致的前提下签订解除协议，只有答辩人的承诺才能使合同解除发生效力。而原告将答辩人的同意表示，故意解读为答辩人违约解除合同，与事实严重不符。原告的同意表示不发生合同解除的效力。2、根据合同法93条规定，当事人协商一致可以解除合同，而本案中，双方并未就解除合同的责任条款达成一致，在未协商一致解除的前提下，原告是占用还是搬出房屋均与答辩人无关，房屋腾空与合同是否解除没有必然关联，且至今原告也未将房屋交付答辩人，并且该房屋一直产生经营费用，原告应继续履行合同，支付租赁期间的各项费用。如不能协商一致，原告擅自毁约应承担违约责任。综上，原告的主张与事实不符，证据不足，原告主张合同解除后的各项损失没有事实和法律依据，双方的房屋租赁合同合法有效，且不存在法定的解除事由，请法庭在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2020年6月29日签订房屋租赁合同，原告租赁被告所有位于通化市建设大街XX号门市一楼部分房屋进行经营，承租期叁年（即2020年7月18日至2023年7月17日），年租金为12万元，押金3万元，房屋租金按季度支付。 认定上述事实的证据有：房屋租赁合同（打印件）一份、押金条（打印件）一份。以上证据经本院审查认为真实、合法、有效，本院予以采纳。 原、被告提交的其他证据均不能证明其主张的事实成立，故本院不予采纳。 根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见，归纳本案争议焦点如下：1、原告主张判令被告立即返还原告押金30,000.00元，并退还房屋租金15,100.00元是否成立；2、原告主张判令被告给付违约金30,000.00元是否成立。3、原告主张依法判令被告给付原告整修费、牌匾费用等各项经济损失30,900.00元是否成立。 本院认为，原告高翠租赁被告钟楠所有位于通化市建设大街XX号门市一楼部分房屋进行经营，承租期叁年（即2020年7月18日至2023年7月17日），双方于2020年6月29日签订房屋租赁合同，原、被告因房屋维修等原因发生分歧，现原告主张被告提前解除租赁合同，但被告予以否认，案涉租赁房屋钥匙现在原告处，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”但原告未能提交证据证明原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，故原告应承担举证不能的不利后果，不能证明原、被告已经协商一致解除合同，原告主张返还原告押金30,000.00元并退还房屋租金15,100.00元以及被告给付原告整修费、牌匾费用等各项经济损失30,900.00元的主张于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告高翠的诉讼请求。 本诉案件受理费1210.00元（系减半收取），由原告高翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员 梁 峰 二〇二〇年十月十五日 书记员 王彦力