重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初4788号原告：心系万家（重庆）房产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区汉渝路**附**5-4，统一社会信用代码91500106MA60H4JC0C。法定代表人：韩迎，心系万家（重庆）房产经纪有限公司经理。委托诉讼代理人：吴丽勤，重庆子希律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬雪，重庆子希律师事务所律师。被告：吕家容，女，1974年2月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告心系万家（重庆）房产经纪有限公司（以下简称心系万家公司）与被告吕家容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告心系万家公司的法定代表人韩迎及其委托诉讼代理人吴丽勤、王冬雪、被告吕家容到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解,和解期应予以扣除。本案现已审理终结。原告心系万家公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告签订的《房屋委托出租合同》自2020年4月7日解除；2、依法判令被告退还原告剩余房屋租金2224元并向原告支付违约金4600元；3、依法判令被告赔偿原告损失11231.40元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：1、依法判令原告与被告签订的《房屋委托出租合同》自2020年4月7日解除；2、依法判令被告退还原告2020年4月7日至2020年5月5日的剩余房屋租金2224元（月租金2300元/30天×29天）并向原告支付违约金4600元（2300元/月×2个月=4600元）；3、依法判令被告赔偿原告损失10790元（通过中介公司与被告签订房屋委托出租合同而向中介公司支付的中介费1150元；支付给次承租人违约金，其中支付张欣欣1600元，支付高攀900元，支付喻杨1700元；购买家装的损失：购买两台空调支付3000元，购买床、床垫、衣柜支付2440元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月6日，原告与被告签订房屋委托出租合同，合同约定被告将其所有的位于重庆市沙坪坝区的房屋委托原告对外出租，委托期限为36个月，自2019年11月7日至2022年11月6日，每月租金2300元，被告同意每年预留原告一个月的时间作为接洽期，该期间不计算租金。若原告在委托期内提前收回房屋的，应提前一个月通知原告，并赔偿原告贰个月的租金作为违约金以及承担原告投入的损失及原告承租人的损失。同时，被告应在解除合同当日无条件将委托期剩余的租金全部退给原告。2020年4月7日，被告在未与原告协商也未提前通知原告的情况下，直接去委托出租的房屋内将次承租人全部赶走，导致原告向次承租人承担赔偿责任。被告的违约行为给原告造成损失。原、被告多次协商未果，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告吕家容辩称，1、2020年4月7日，原、被告并未解除房屋委托出租合同。2020年5月16日，被告通知原告后于当天解除合同，被告更换了钥匙，并与租赁户协商后让租客搬走了。2、2020年5月16日，原、被告解除房屋委托出租合同，因此被告不同意支付原告房租2224元及违约金4600元。解除合同并非被告违约造成的，而是原告未按时交纳房租、水、电、物管费以及被告私自搭建造成。3、原告通过中介公司与被告签订房屋委托出租合同而向中介公司支付的中介费1150元，不应由被告承担。4、2020年4月3日，被告去涉案房屋查看，发现之前已有两个租客已经搬走了,还有一个租客看到房屋格局后就不租了。因此被告不应赔偿原告支付给租客的违约金。5、涉案房屋内被告已购买有空调、床、床垫、衣柜等，不需要原告另行添置。合同解除后，被告通知原告将涉案房屋内原告购买的空调、床、衣柜搬走，但被告的法定代表人和工作人员告知被告说不需要上述物品、不用搬走。之后，被告才将上述物品从涉案房屋内清除。被告不同意赔偿原告购买空调、床、床垫、衣柜的损失5440元。本院经审理认定事实如下：被告吕家容系重庆市沙坪坝区房屋的产权人。2019年11月6日，原告心系万家公司（乙方经纪公司）与被告吕家容（甲方委托人）签订房屋委托出租合同，合同约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区房屋委托乙方对外出租。委托期限共计36个月，即2019年11月7日起至2022年11月6日止。合同签订后，甲方同意每年预留30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2019年12月7日开始计算租金，即自委托之日起乙方给甲方33个月的房租。房屋每月租金为2300元，房租按季缴付。第一次2019年11月7日4600元，第二次2020年2月6日6900元，第三次2020年5月6日6900元，第四次2020年8月6日6900元……在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。合同签订日之前，房间未结清的有线电视费、水、电、燃气等费用由甲方支付，剩余的乙方代收，合同到期后一并退还给甲方。委托期内，甲方不得私自进入该房屋，如有特殊情况，应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方贰个月的合同约定的月租金为违约金。委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租，自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，赔偿乙方贰个月的合同约定的月租金为违约金，并承担乙方投入及给乙方承租人造成的损失。甲方应在解除合同当日，无条件将委托期剩余的房租全部退还乙方。合同尾部，原告心系万家公司在乙方处盖章，被告吕家容在甲方处签名。合同签订当日，原告向被告支付房租4600元，被告向原告交付涉案房屋。按照原、被告合同约定，原告应当于2020年2月6日支付被告第二笔租金6900元。经被告短信催收，2020年2月25日，原告支付被告2020年2月6日至2020年5月5日的房租6900元。原告承租涉案房屋后，将涉案房屋的客厅隔了一间，并转租给他人。2020年4月7日，被告到涉案房屋内告知次承租人让他们尽快搬走。2020年4月20日，被告就涉案房屋的隔间问题向重庆市沙坪坝区住房和城乡建设委员会进行投诉。2020年4月22日，该委员会与原告联系，原告回复称该房屋租客已全部退租，并承诺会在该委员会指定时间内将房屋隔间整改。2020年5月11日，该委工作人员联系中介公司人员，到达涉案房屋现场查看，确认该房屋隔间已拆除。2020年4月13日，被告向原告邮寄解除合同通知书，载明：原告一不依约按时支付租金，二不合理使用房屋，擅自改变房屋现状，进行有害添付，给房屋造成损害，给被告造成损失，被告依据合同第六条第二款，解除与原告签订的房屋委托出租合同，限原告在收到通知书之日起一个月内，恢复原状，腾空房屋，交回被告。被告自认于2020年5月16日更换涉案房屋钥匙并将涉案房屋收回使用。2020年5月25日，被告收到本院送达的起诉状副本及传票等法律文书。另查明，2019年11月13日，原告与案外人张欣欣签订房屋租赁合同，合同约定原告将沙坪坝区主卧阳台的房屋出租给张欣欣，租赁期限2019年11月16日至2020年11月6日，房屋租金每30天800元，预交水电燃气费押金300元，租赁期内单方解除合同视为违约，解除方应提前30天通知对方并支付两个月租金作为违约金补偿给对方。2020年4月8日，原告与张欣欣签订退房协议，约定双方解除合同。原告已退还张欣欣2205.40元。2019年12月24日，原告与案外人喻杨签订房屋租赁合同，合同约定原告将沙坪坝区厅卧的房屋出租给喻杨，租赁期限2019年12月26日至2020年11月7日，房屋租金每30天850元，预交水电燃气费押金300元，租赁期内单方解除合同视为违约，解除方应提前30天通知对方并支付两个月租金作为违约金补偿给对方。2020年4月8日，原告与喻杨签订退房协议，约定双方解除合同。原告已退还喻杨2308元。2019年11月29日，原告与案外人高攀签订房屋租赁合同，合同约定原告将沙坪坝区小次卧的房屋出租给高攀，租赁期限2019年11月29日至2020年11月6日，房屋租金每30天450元，预交水电燃气费押金300元，租赁期内单方解除合同视为违约，解除方应提前30天通知对方并支付两个月租金作为违约金补偿给对方。2020年4月8日，原告与高攀签订退房协议，约定双方解除合同。原告已退还高攀1448元。还查明，原告在涉案房屋内安装两台空调，花费3000元。原告在涉案房屋内添置了一张床（含床垫）、一个衣柜，花费2440元。现被告已将上述物品从涉案房屋内清除。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告心系万家（重庆）房产经纪有限公司提交的房屋委托出租合同、物品接交单、委托代理书、房屋租赁合同、退房协议、微信转账记录、收据、订购单，被告吕家容提交的房屋权属证书、重庆市沙坪坝区住房和城乡建设委员会关于吕家容投诉心系万家（重庆）房产经纪有限公司回复函、解除合同通知书、邮件交寄单（收据）、聊天记录，本院依法调取的档案调查结果等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，涉案合同虽名为房屋出租委托出租合同，但实质为房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。（一）原、被告签订的房屋委托出租合同解除时间《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。原告主张被告于2020年4月7日至涉案房屋中强行赶走承租人，致使合同目的不能实现，故双方签订的房屋委托出租合同于2020年4月7日解除。2020年4月7日，被告曾去涉案房屋内通知次承租人搬离，且于2020年4月13日向原告邮寄解除合同通知书，要求解除合同，后又于2020年5月16日收回涉案房屋。被告此行为表明，在合同履行期限届满之前，被告不履行主要债务，故原告有权解除合同，但原告应当通知被告。但原告并未在2020年4月7日通知被告解除合同，因此，原告主张双方签订的房屋委托出租合同于2020年4月7日解除，与事实不符，本院不予主张。被告抗辩认为，原告一不依约按时支付租金，二不合理使用房屋，擅自改变房屋现状，被告遂于2020年4月13日向原告邮寄解除合同通知书，要求解除合同，且被告于2020年5月16日收回涉案房屋，故双方签订的房屋委托出租合同已于2020年5月16日解除。关于被告是否有权以原告未按时支付租金为由解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告作为承租人，其主要合同义务是按约向被告支付租金。根据原、被告签订的房屋出租委托出租合同约定，原告应当在2020年2月6日支付被告房租6900元，但原告实际于2020年2月25日支付被告房租6900元。原告在付款时间上虽然存在一定时间的延后，但考虑到今年疫情影响，且被告也接受了原告的付款，且当时对此并未提出异议，故本院认为，被告不能以原告未按时支付租金为由要求解除合同。关于被告是否有权以原告不合理使用房屋，擅自改变房屋现状由解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。被告认为原告擅自将涉案房屋客厅隔间，被告有权解除合同。本案中，原告虽将涉案房屋客厅隔间，但此行为并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条中规定的擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建。同时，被告于2020年4月20日向重庆市沙坪坝区住房和城乡建设委员会进行投诉后，原告对涉案房屋隔间进行整改。2020年5月11日，经该委工作人员核实原告已将该房屋隔间拆除。原告在一定期限内已拆除隔间，且被告在向重庆市沙坪坝区住房和城乡建设委员会进行投诉前，就已向原告发出解除合同通知书，故本院认为被告不能以原告不合理使用房屋，擅自改变房屋现状为由解除合同。因此，被告于2020年4月13日向原告邮寄解除合同通知书，要求与原告解除合同系违法解除合同，本院对此不予认可。综上，被告违法解除合同并于2020年5月16日将涉案房屋收回使用，违反合同约定，原告有权解除合同。原告于2020年4月20日向本院提起诉讼，被告于2020年5月25日收到本院送达的起诉状副本等法律文书。因此，原、被告签订的房屋委托出租合同于2020年5月25日解除。（二）被告是否应当退还原告2020年4月7日至2020年5月5日的剩余房租2224元2020年4月7日至2020年5月5日期间，原告并未实际向被告交房。经本院确认，原、被告签订的房屋委托出租合同于2020年5月25日解除。因此，原告要求被告退还2020年4月7日至2020年5月5日的房租2224元没有事实依据和法律依据，故本院对原告要求被告退还剩余房租2224元的诉讼请求，本院不予主张。（三）被告是否应当支付原告违约金4600元《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。根据原、被告签订的房屋委托出租合同约定，“委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租，自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，赔偿乙方贰个月的合同约定的月租金为违约金，并承担乙方投入及给乙方承租人造成的损失。”因被告提前收回涉案房屋，违反合同约定，致使合同解除，故被告应当按照合同约定支付原告违约金4600元（2300元／月×2个月）。（四）被告是否应当支付原告损失10790元《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求的损失10790元中，包含原告通过中介公司与被告签订房屋委托出租合同而向中介公司支付的中介费1150元、因原告提前解除与张欣欣、高攀、喻杨的房屋租赁合同而分别支付张欣欣、高攀、喻杨的违约金1600元、900元、1700元、原告购买两台空调产生的3000元、原告购买床、床垫、衣柜产生的2440元。对于原告要求的中介费1150元。因原告未举证证明原、被告对此笔费用应由谁承担有约定，且原告也未提交中介合同以及原告支付给中介公司的付款凭证，故本院对原告要求的中介费1150元不予主张。对于原告求的支付给张欣欣、高攀、喻杨三人的违约金1600元、900元、1700元，合计4200元。本案中，原告举证证明分别支付张欣欣、高攀、喻杨的违约金2205.40元、1448元、2308元，但上述费用中包含押金、水、电、燃气费、物管费等费用，原告并未举证证明实际支付给张欣欣、高攀、喻杨的违约金具体金额是多少。即使原告已向张欣欣、高攀、喻杨支付违约金1600元、900元、1700元，但被告因违约行为已承担向原告支付违约金4600元，该违约金足以弥补原告的损失。因此，对原告求的支付给张欣欣、高攀、喻杨违约金4200元的诉讼请求，本院不予主张。对于原告购买两台空调产生的3000元、原告购买床、床垫、衣柜产生的2440元。被告抗辩认为，被告通知原告将涉案房屋内原告购买的两台空调以及购买的床和衣柜搬走，但被告的法定代表人和工作人员告知被告说不需要上述物品、不用搬走。之后被告才将上述物品从涉案房屋内清除。针对被告此项抗辩意见被告未举证证明，且原告对被告的抗辩意见不予认可，故本院对被告的抗辩意见不予采信。原告放置于涉案房屋中的上述物品，本应由原告搬走，但被告自行扔掉上述物品，被告的行为给原告造成损失，被告应予以赔偿。原告提供了购买床及衣柜的订购单和购买空调的收据，拟原告证明购买床、衣柜、空调产生5440元。被告对该证据虽不予认可，但未提供相反证据，且购买床、衣柜、空调产生5440元并未明显超过市场价格，本院对此予以确认。被告擅自处分了原告的上述物品，导致上述物品的残质无法评估，被告存在过错。综合考虑到上述物品的用途、使用年限等方面，本院酌情主张被告赔偿原告损失4896元（5440元×适当折旧0.9折）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告心系万家（重庆）房产经纪有限公司与被告吕家容于2019年11月6日签订的房屋委托出租合同于2020年5月25日解除。二、限被告吕家容在本判决发生法律效力后三日内支付原告心系万家（重庆）房产经纪有限公司违约金4600元。三、限被告吕家容在本判决发生法律效力后三日内赔偿原告心系万家（重庆）房产经纪有限公司损失4896元。四、驳回原告心系万家（重庆）房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，减半交纳705元（原告已预交），由被告吕家容负担705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  滕磊二〇二〇年十月二十三日书记员  方宇