浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初3739号 原告（反诉被告）：宁波融创金湾置业有限公司。住所地：浙江省宁波杭州湾新区兴慈一路****楼**，统一社会信用代码：91330201MA2AJEQ4XW。法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区宁穿路1679号FSV金融硅谷11号楼35层（收件人：叶翃）。 法定代表人：吴树彪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶翃，女。 委托诉讼代理人：张骞，男。 被告（反诉原告）：张献春，男，1989年3月1日出生，汉族，住湖南省安化县。 被告（反诉原告）：廖伦纯，女，1989年7月24日出生，汉族，住湖南省安化县。 原告宁波融创金湾置业有限公司（以下简称融创公司）与被告张献春、廖伦纯商品房销售合同纠纷一案，于2020年5月7日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王治军独任审判。在诉讼过程中，被告张献春于2020年5月22日向本院提起管辖权异议，本院于2020年5月27日作出（2020）浙0282民初3739号民事裁定，驳回了被告张献春的管辖权异议。被告张献春不服该裁定，提起上诉，宁波市中级人民法院于2020年7月13日作出了（2020）浙02民辖终248号民事裁定，维持了本院（2020）浙0282民初3739号民事裁定。在诉讼过程中，反诉原告张献春、廖伦纯向本院提起反诉，本院依法予以受理，并合并予以审理。本院于2020年8月7日、2020年9月16日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下称为原告）融创公司的委托诉讼代理人张骞，被告（反诉原告，以下称为被告）张献春参加了两次庭审；被告（反诉原告，以下称为被告）廖伦纯参加了第二次庭审；被告廖伦纯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告融创公司诉称：2019年7月6日，原、被告签订了合同编号为2019330282YS0316697的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议等法律文件，约定被告向原告购买由原告开发建设的宁波杭州湾新区雍贤园10号楼1903室商品房，预测建筑面积共81.99平方米，总价款为1147927元。其中，首付款347927元已于2019年7月5日由被告完成支付，剩余800000元应于2019年7月25日前由被告通过银行按揭贷款支付至原告账户，但被告至今仍未获得贷款。之后，原告多次通过函件、电话、短信等方式催告被告按照《浙江省商品房买卖合同》约定自行筹足资金支付剩余房款，但被告至今仍未支付相应款项。现请求判令：1.被告即时支付原告剩余房款800000元，并赔偿原告自2019年7月26日起至实际履行日止，以800000元为基数按日利率万分之二计算的违约金；2.本案诉讼费由两被告承担。 被告张献春、廖伦纯在庭审后向本院提交了书面答辩状，被告张献春在庭审中辩称：第一，原告利用严重违规销售、恶意误导、隐瞒、欺诈等手段，诱使并导致被告在不了解真实情况和在违背真实意思的情况下，与原告签订了带有严重欺诈性的《浙江省商品房买卖合同》和相关附件；第二，原告在商品房销售过程中存在一系列严重的违法违规和违法犯罪问题；第三，原告的行为满足合同无效的法定情形，应依法予以撤销。综上，应驳回原告的诉请。 被告张献春、廖伦纯反诉称：2019年7月5日，原告利用严重违规销售，恶意误导、隐瞒、欺诈等手段，刻意营造信息严重不对称、价格严重不透明以及虚幻火爆的营销情景，导致被告在不了解真实情况和在违背真实意思的前提下，与原告签订了《浙江省商品房买卖合同》和相关附件，并先后交了347927元首付款。事后被告发现合同内容关于双方违约责任的界定严重不对等。原告在商品房预售过程中，没有按照我国住建部门的有关要求，把所有预收款打入资金监管银行的资金监管账号，这不仅是严重的违规销售，更是严重的违法经营。此外，合同签订之后，原告与相关的利益共同体，利用大规模组织制作假流水、假收入证明等违法手段，大量骗取银行贷款，并教唆和要求被告配合其进行骗贷。被告认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》和相关附件，完全符合合同无效的法定情形。现请求判令：1.依法撤销原、被告双方于2019年7月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.原告退还被告已支付的首付款347927元，并赔偿被告自2019年7月5日起至判决确定的履行日止，以347927元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；以及赔偿被告费用5000元；3.请求法院追溯原告在商品房销售过程中的其与本案有关的所有违法犯罪问题，并依法移交公安机关另案处理；4.本案的诉讼费由原告承担。 原告融创公司在反诉中未向本院提交书面答辩状，在庭审中辩称：第一，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，被告要求撤销合同并退还首付款，赔偿损失，无事实和法律的依据；第二，原告是依法公开买卖房屋，相关合同亦经过政府部门备案，不存在违法违规的行为。综上，原告请求法院驳回被告的反诉诉请。 原告融创公司为证明其本诉的诉称成立，向本院提交如下证据： A1.《浙江省商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告于2019年7月5日签订《浙江省商品房买卖合同》，其中第九条第2款约定，被告逾期90日内未支付剩余房款的，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金，被告逾期超过90天未支付剩余购房款的，被告按日向原告支付全部房价款万分之五的违约金的事实； A2.增值税普通发票一份，拟证明被告于2019年7月5日支付首付款347927元的事实； A3.催办通知书、EMS面单，拟证明被告未按《浙江省商品房买卖合同》约定按期联系银行申请办理按揭贷款手续，原告于2020年3月16日发函要求被告在收到通知书之日起3日内即时办理完成按揭贷款手续；并于2020年3月23日发函要求被告在收到通知书之日起3日内一次性支付剩余房款800000元的事实； 被告张献春、廖伦纯在本诉部分，没有向本院提供证据。 被告张献春、廖伦纯为证明其反诉的诉称成立，向本院提交了以下证据： B1.照片及微信聊天记录一组，拟证明原告利用严重违规销售，恶意误导、隐瞒、欺诈等伎俩，有组织、有预谋地进行团伙协同作案的事实； B2.催办通知书二份、网上资料截屏一组，拟证明原告始终打着法律的幌子，进行虚假诉讼、强买强卖、胁迫交易，实施合同欺诈和诈骗，企图以合法形式掩盖非法目的的事实； B3.截图一组、转账记录、刷卡记录及增值税普通发票，拟证明原告存在多个企业账号，严重违规收取预收款，违规挪作他用，涉嫌集资诈骗的事实； B4.微信记录一组，收入证明两份，拟证明原告为推动销售，不惜使用非法手段，大规模组织制作虚假收入证明，骗取银行贷款的事实； B5.情况说明、诊断报告、病历、常住人口登记卡，拟证明被告家庭出现重大突发状况，且自身无力继续购房的事实。 原告融创公司为证明其反诉的辩称成立，向本院提交了以下证据： C1.《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，拟证明商品房买卖合同由原、被告双方签字盖章，合同订立系双方真实意思表示的事实； C2.浙江省商品房买卖合同格式条款备案通知书一份，拟证明商品房销售合同内容条款已通过政府备案，并通过备案系统公示，合同文本内容合法有效的事实； C3.原告销售人员与被告的微信聊天记录一组，拟证明被告因自身存在刑事犯罪前科，导致无法办理按揭贷款，原告工作人员已在积极协助；合同违约系被告自身过错造成，原告并无过错的事实。 经庭审质证，被告张献春对原告融创公司在本诉中提供的证据的质证意见为：对证据A1的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，其认为该买卖合同不是其真实意思表示，是一份无效合同；对证据A2的三性均无异议；对证据A3，其认为没有收到原告寄送的2020年3月23日的函件，对该函件的真实性有异议；对2020年3月16日发出的函件的关联性有异议。 原告融创公司对被告张献春、廖伦纯在反诉中提供的证据的质证意见为：对证据B1的真实性无异议，但对其关联性有异议，其认为该证据不能证明原告进行团伙协同作案，反而能证明原告工作人员一直在和被告沟通协调解除涉案事宜；对证据B2中催办通知书的真实性无异议；对网上资料截屏的真实性有异议，其认为该组截屏系复印件，不符合证据形式要件的要求；对该组证据的关联性亦有异议，其认为该证据不能证明原告存在虚假诉讼、合同诈骗的事实；对证据B3的真实性无异议，但对其关联性有异议，其认为购房款最终都会进入相应的监管账户，而且该事实与原、被告之间履行合同亦无关联性；对证据B4的聊天记录的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议，其认为收入证明系被告自己提供，该证明不能证明原告存在骗贷的事实；对证据B5，其对该证据的真实性和关联性均有异议。 被告张献春、廖伦纯对原告融创公司在反诉中提供的证据的质证意见为：对证据C1的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，其认为该买卖合同不是其真实意思表示，是一份无效合同；对证据C2的真实性无异议；对证据C3，其对真实性无异议，但对关联性有异议，其认为导致无法办理按揭贷款不是自己的过错。 本院对双方提供的证据认证如下： 关于原告融创公司在本诉中提供的证据，对于证据A1，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对于证据A2，被告对其三性无异议，本院予以认定；对于证据A3，结合被告提供的证据B2，两者可以相互印证，本院对该证据的真实性予以认定。 关于被告张献春在反诉中提供的证据，对于证据B1，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对于证据B2，催办通知书与原告提供的证据A3相印证，本院对其真实性予以认定；有关网上资料截屏系复印件，本院对其真实性难以认定；对于证据B3、B4，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；关于证据B5，本院对病历、诊断报告的真实性予以认定；情况说明、常住人口登记卡，被告未提供原件，本院对其真实性难以认定。 关于原告融创公司在反诉中提供的证据，对于证据C1，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对于证据C2的真实性予以认定；对于证据C3，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，本案案涉的《浙江省商品房买卖合同》是否存在导致合同无效的情形？第二，被告是否可以以未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的理由解除合同的问题？第三，被告支付剩余购房款逾期期限如何计算的问题？ 针对第一个焦点问题，原、被告双方存在争议。被告认为，原告以欺诈、胁迫的手段订立合同，显示公平；恶意串通，损害国家、集体和第三人的利益；事后又以合法形式掩盖非法目的，原告的行为满足合同无效的法定情形，双方签订的合同应为无效合同；原告对此有异议，原告认为涉案合同是双方当事人真实意识表示，依法成立且有效。本院认为，我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，两被告在涉案商品房买卖合同上签字，该合同系原、被告双方的真实意思表示，且相关合同内容经过相关部门备案，应依法成立且有效。被告提供的证据尚不足以证明该涉案合同存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定等导致合同无效的情形，亦不足以证明存在重大误解、显示公平、违背被告真实意思表示等导致合同可撤销的情形。故两被告有关涉案合同系无效合同，应依法予以撤销的反诉诉称，本院难以支持；原告在反诉中的相关辩护意见，本院予以采信。 针对第二个焦点问题，被告在本诉中答辩认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：因不可归责于当事人双方的是由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。其认为根据上述规定，被告可以要求解除合同，原告应将购房款返还给被告。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的是由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本案中，涉案的商品房买卖合同是约定被告采取担保贷款的方式支付剩余房款800000元，根据在案证据表明系因为被告张献春自身的因素，致使担保贷款无法办理并导致商品房买卖合同不能继续履行，因此，根据上述规定，被告无权解除合同并要求原告返还购房款。另被告在反诉庭审中亦确认上述理由不是其在反诉中主张撤销合同的理由。 针对第三个焦点问题，原告认为，两被告支付剩余购房款的逾期履行期限应从2019年7月26日起算。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3点第2款约定：被告2019年7月25日，前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余购房款的，按照下列约定处理，被告应当自上述期限届满之日起3个工作日内自行筹足购房款，否则视为逾期付款。根据该约定，本院认为，两被告支付剩余购房款的逾期履行期限应从2019年7月31日起算。 根据认定的证据，结合双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2019年7月5日，原告融创公司与被告张献春、廖伦纯签订了一份《浙江省商品房买卖合同》及相关合同附件，合同编号为×××97，双方约定两被告向原告购买由原告开发建设的宁波杭州湾新区雍贤园10号楼1903室商品房，预测建筑面积81.99平方米，房屋总价款为1147927元；两被告应于2019年7月5日前支付首期房价款347927元，剩余房价款800000元由两被告申请贷款支付；2019年7月25日，前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余购房款的，两被告应当自上述期限届满之日起3个工作日内自行筹足购房款，否则视为逾期付款；两被告逾期支付房款的，如果逾期超过90日，原告不解除合同的，两被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金；原、被告双方还对房屋交付、面积差异处理方式等进行了约定。合同签订后，两被告于2019年7月5日向原告支付了首期房价款347927元。但剩余房价款800000元，经原告多次催讨，两被告至今未予支付。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证实。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告融创公司与被告张献春、廖伦纯签订的商品房买卖合同依法成立且有效，当事人均应按约全面履行各自的义务。本案本诉中，两被告在合同签订后未按约支付全部购房款，显属违约，原告有权要求两被告支付剩余房款并赔偿相应的违约金；现原告要求两被告按照日利率万分之二赔偿原告的违约金，符合相关规定的要求，本院予以照准；本诉中，原告合法的诉请，本院依法予以支持；不合法的部分，本院依法予以驳回。本案反诉中，两被告要求撤销涉案合同，返还已支付的购房款并赔偿损失等，但没有提供充分的证据证实自己的主张，因此，对被告张献春、廖伦纯反诉的诉请，本院难以支持。被告廖伦纯无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张献春、廖伦纯于本判决生效之日起七日内共同支付原告（反诉被告）宁波融创金湾置业有限公司购房款800000元，并赔偿原告自2019年7月31日起至实际履行日止，以800000元为基数按日利率万分之二计算的违约金； 二、驳回原告（反诉被告）宁波融创金湾置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张献春、廖伦纯的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费12994元，减半收取计6497元，由原告（反诉被告）宁波融创金湾置业有限公司负担200元，被告（反诉原告）张献春、廖伦纯共同负担6297元；反诉费3259.50元，由被告（反诉原告）张献春、廖伦纯共同负担；均于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 王治军 二〇二〇年十月九日 代书记员 陈丹妮