文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初3950号原告：淮安万鸿房地产开发有限公司，住所地涟水县朱码镇军民村。法定代表人：郭仰俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。被告：王飞强，男，1987年6月12日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：蔡琴琴，女，1994年2月16日出生，汉族，居民，住涟水县。两被告共同委托诉讼代理人：薛佃明，江苏文通律师事务所律师。第三人：郭建军，男，1970年4月20日出生，汉族，居民，住涟水县。原告淮安万鸿房地产开发有限公司（以下至判决主文简称万鸿公司）诉被告王飞强、蔡琴琴、第三人郭建军确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告万鸿公司的委托诉讼代理人金小飞，被告王飞强、蔡琴琴的委托诉讼代理人薛佃明、第三人郭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万鸿公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告出具给被告的承诺书无效；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2018年2月28日签订了1份盛世华庭认购协议，约定原告将盛世华庭小区10号楼2202室房屋出售给被告，房屋总价为515268元，被告按照协议交付了购房定金10000元，但未按协议约定按时支付首付款。后分多次交了166268元首付款。后原、被告因房屋交付问题产生矛盾，被告多次到原告售楼处和经办人家中纠缠，给原告公司声誉和经办人的日常生活造成很大的影响。2019年9月12日，原告按照被告的要求向被告出具了承诺，该承诺不是原告公司的真实意思表示，是在被告多次纠缠后，被逼出具的，且该承诺的内容违反了定金的法律规定，也未经发生法人的确认及股东会讨论研究决定，系第三人的个人行为，该承诺严重损害了原告公司的利益，应为无效承诺。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王飞强、蔡琴琴辩称，1.本案提起诉讼的缘由是因为原告没有为被告办理相关的购房手续，导致被告之前另案起诉原告违约，要求退还购房款而引起，本案为不当之诉；2.民法总则第152条规定：当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案原告是以胁迫为由提起诉讼，则可按可撤销之诉处理，但已过一年的除斥期间，应当驳回其诉请；3.如果本案是以违约法律强制性规定为由，请求确认无效，则应适用合同法第52条的规定，因本案没有违反强制性规定的情形，应驳回原告的诉讼请求。第三人郭建军述称，当时公司章放在我这，被告天天到我家闹，没有办法就打了张条子给被告，之后我也报过警，开发区派出所出警的，派出所人做工作被告才走掉的。经本院审理查明，2018年2月28日，原告万鸿公司与被告王飞强、蔡琴琴签订1份《盛世华庭认购协议》，约定两被告认购原告开发的盛世华庭小区10号楼2202室房屋，建筑面积143.13平方米，总价515268元。两被告在签订本协议书时付定金10000元，2018年3月5日前交纳首付款（总房款30%以上），剩余房款两被告须在2018年3月10日前以银行按揭方式支付（或办理完按揭手续）。若两被告违约，原告不予退还其购房定金，认购协议自动终止，并可将两被告认购的商品房售予他人。若两被告遵守本协议而原告将商品房售予他人，致使双方购房合同无法签订，则原告应双倍返还两被告定金。双方签订购房合同后，两被告所交的购房定金无息转为首期购房款。因原告万鸿公司将两被告认购的盛世华庭小区10幢2202室房屋网签给案外人上海商业银行，故原告于2019年9月12日向两被告出具1份《承诺》，载明：“本公司承诺2019年10月30日前将盛世华庭10幢2202室住房注销原合同（此处盖有原告印章），签约给王飞强、蔡琴琴名下，否则公司按定金壹拾陆万元陆仟贰佰陆拾捌元双倍（此处盖有原告印章）返回，其余4万元按本金退。淮安万鸿房地产开发有限公司（此处盖有原告印章）经办人：郭建军2019.9.12”。2020年4月21日，两被告将原告诉至本院，要求万鸿公司双倍返还定金及购房款372536元、赔偿损失200000元。该案本院于2020年8月5日开庭审理，审理中，两被告变更诉讼请求：解除双方于2018年2月28日签订的认购协议，万鸿公司返还购房款206268元及利息，赔偿房屋差价损失200200元，赔偿已付购房款206268元。另查明，原告向被告出具的《承诺书》经办人即第三人郭建军系原告万鸿公司办公室主任，与原告法定代表人郭仰俊系亲兄弟关系。审理中，本院询问原告请求确认承诺书无效的理由，原告陈述该承诺书违反了担保法及合同法的规定。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述、原告提供的《盛世华庭认购协议》、《承诺书》，本院依法调取的（2020）苏0826民初1427号开庭笔录等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，第一，关于原告的起诉是否有必要及是否为不当之诉问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第一款规定：“人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。”从以上规定可以看出，起诉是公民、法人及其他组织的权利，本案原告的起诉符合法定的条件，本院应当予以受理，并依法作出裁决。至于本案被告是否在另案当中以双方争议的《承诺书》作为诉讼的依据，并不妨碍原告提起本案诉讼。第二，关于被告辩称的本案应当作为撤销之诉处理的问题，经本院询问原告，要求其明确请求确认《承诺书》无效的理由，其明确表示因《承诺书》违反法律的强制性规定，而并非系受到胁迫，故对被告的该辩解，本院不予理涉。第三，关于原告出具给两被告的《承诺书》效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”原、被告签订的认购书中约定房屋总价为515268元，故能够明确定金的数额不得超过主合同标的额的20%即515268×20%＝103053.6元。但原告出具给两被告的承诺书载明定金为166268元，超过了103053.6元，超过部分即166268元-103053.6元=63214.4元，应当认定为无效。未超过部分103053.6元不违法反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。故原告请求确认《承诺书》关于定金部分全部无效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第九十一条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一九条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告淮安万鸿房地产开发有限公司于2019年9月12日出具给被告王飞强、蔡琴琴的《承诺书》中103053.6元定金部分有效，63214.4元定金部分无效。二、驳回原告淮安万鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1813元，由被告王飞强、蔡琴琴负担1181元，原告淮安万鸿房地产开发有限公司负担632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：淮安万鸿房地产开发有限公司6232636100133903073；王飞强、蔡琴琴6232636100133903065）。审判员  王丽二〇二〇年十月三十一日书记员  钱泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。