重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终2423号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈明韬，男，1956年11月9日出生，汉族，住重庆市开州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市开州区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市开州区迎宾街**，统一社会信用代码11500234008647474W。法定代表人：周富康，主任。委托诉讼代理人：谭乾兵，重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜红琴，重庆唐颂律师事务所律师。上诉人陈明韬与被上诉人重庆市开州区住房和城乡建设委员会（以下简称开州区建委）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2020)渝0154民初4044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈明韬上诉请求：1.撤销(2020)渝0154民初4044号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人支付其违约金和损失共74795元；2.判令被上诉人将案涉房屋产权办到陈明韬名下；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据合同相对性，被上诉人理应将案涉房屋产权证办到购房人陈明韬名下，但其未经陈明韬同意，擅自将房屋产权证办到案外人名下，属严重违约。被上诉人并无确实充分证据证明其将案涉房屋办到案外人名下经过了陈明韬同意，一审对此事实认定错误。二、陈明韬2015年11月2日书写的便条并不能证明陈明韬同意被上诉人将房屋产权直接办给案外人，此便条是针对案外人而非被上诉人，被上诉人2014年6月19日将房屋产权办给案外人构成违约，应承担违约金50295元。三、被上诉人的违约行为客观上给陈明韬造成了经济损失24500元，理应赔偿。开州区建委辩称，根据查明事实，我方将案涉房屋的权属登记办理至案外人名下是应陈明韬的要求所为，经过其同意，故我方并无任何违约行为，陈明韬未付清房款才构成违约。一审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。开州区建委向一审法院提出诉讼请求：1.判决陈明韬立即支付开州区建委购房尾款41800元，并从2014年7月1日开始按照年利率36%计算违约金（即资金占用费）至付清尾款时为止；2.诉讼费由陈明韬承担。陈明韬向一审法院提出反诉请求：1、判令开州区建委支付陈明韬合同违约金50295元，同时赔偿陈明韬超房屋面积损失24500元，两项合计74795元；2、反诉费由开州区建委承担。一审法院认定事实：2007年3月1日，开县建设委员会（合同甲方）与陈明韬（合同乙方）签订《公务员小区商业用房集资协议书》，协议主要内容为：“一、所集商业用房的位置及区号新城安康片区公务员小区沿明清街C1-49、C1-96、C1-97号商业用房。二、所集商业用房的面积、价格及总价（面积为大概面积，实际具体面积以国土房管部门核定为准，总价为大概总价，具体总价以实际具体面积按单价计算）面积：C1-49：31.68㎡，C1-96、C1-97：均为32.06㎡单价：均为3500元/㎡总价：335300元，大写：叁拾叁万伍仟叁佰元整。三、集资缴款方式（由乙方自选其中一种）（一）一次性缴款：乙方在签订协议时向甲方缴纳集资总额的95%，约31.8万元，大写：叁拾壹万捌仟元整，剩余部分在甲方将《房屋产权证》交付乙方时一次性结算付清。（二）分期缴款：按每平方米元计算，集资总额约为元，大写。乙方在签订协议时缴纳集资总额的60%，约元，大写：，交房时缴纳集资总额的30%，约元，大写：，剩余部分在甲方将《房屋产权证》交给乙方时一次性结算付清（结算以房屋产权面积按原单价执行）。缴款期限从甲方通知缴款的10日内为准，超过10日不缴款或不足额缴款者，乙方应承担集资总额每日1‰的滞纳金，并承担因此行为带来的相应损失。逾期超过30日不缴款的，视为乙方违约，甲方有权将乙方的集资商业用房进行处理，乙方必须承担违约责任，并赔偿相关损失，违约金及损失由甲方在乙方所缴纳的前期集资金额中扣出。……六、交房时间甲方拟定于2007年3月将商业用房交付乙方使用（最终交房时间以工程竣工验收备案时间为准），若出现特殊情况顺延。……八、违约责任本协议经甲、乙双方签字生效后，双方应共同守约，若单方变更、撤销协议等均属违约，违约方必须按集资总额的15%付给另一方违约金，并赔偿因此给对方造成的一切损失。”双方签订协议后，陈明韬支付了购房款318000元，开县建设委员会也按照约定将涉案门市交付给陈明韬。陈明韬购买涉案门市后，将其中Ｃ1-96、Ｃ1-97号门市出售给案外人于海彬，将其中的Ｃ1-49号门市出售给了案外人尹某，尹某及于海彬已经向陈明韬支付完毕购房款。陈明韬于2015年11月2日出具书面材料一份，其内容为：“我本人陈明韬将原来公务员小区门市，老城老街291-293两个门市，已缴房款95%。余款按两本产权证分别缴纳。两本产权证姓名为：于海彬、尹某。由此产生的后果由我负全部责任。陈明韬身份证号：×××****电话号码:139××******.11.2”。涉案房屋现在的产权信息分别为：坐落于开县，现权利人尹某，产权证号为312房地证2014字第××号，房屋建筑面积37.64㎡，套内面积36.27㎡，房屋用途为商服用房；坐落于开县汉丰街道办事处老城老街**（单号）**1-291、293，现权利人于海彬，产权证号为312房地证2014字第××号，房屋建筑面积为65.16㎡，套内面积63.18㎡，房屋用途为商服用房。另查明，因机构编制改革，原开县建设委员会不再保留，其权利义务由现开州区建委承继。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中,开州区建委与陈明韬在公平自愿的情况下签订的《公务员小区商业用房集资协议书》，名为集资协议书，实为房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。针对开州区建委要求支付房屋尾款的本诉请求，陈明韬辩称因涉案房屋并未办理至其名下，故不应支付购房尾款。通过庭审查明，陈明韬对其在购买涉案门市后又将其出售给案外人于海彬、尹某的事实表示认可，且证人于某、尹某当庭证实涉案门市产权证的办理均由陈明韬具体负责，另结合陈明韬亲笔书写的书面情况说明，能够确定陈明韬同意将涉案门市的产权办理至案外人于海彬、尹某名下，故开州区建委已经履行完毕自己的办证义务，陈明韬也应该按照合同约定支付购房尾款。关于购房尾款的认定，双方在签订的《公务员小区商业用房集资协议书》中约定“面积为大概面积，实际面积以国土房管部门核定为准，总价为大概总价，具体总价以实际具体面积按单价计算”，故涉案门市总金额的计算方式是以实际面积乘以单价，涉案门市房产证上载明的总面积为102.8㎡，单价为3500元/㎡，总金额为359800元，陈明韬已经支付购房款318000元，尚欠41800元购房款，故对开州区建委的此项诉讼请求予以支持。关于开州区建委主张从2014年7月1日开始按照年利率36%计算资金占用费至付清该笔款项为止的诉讼请求，因开州区建委并未举示证据证明陈明韬逾期付款给开州区建委造成的损失大小，故酌情认定陈明韬按照年利率6%支付资金占用费；开州区建委主张其在2014年已通知陈明韬领取房产证并支付尾款，但并未举示证据予以证明，但陈明韬表示其在2019年收到通知，但具体时间不确定，故依法认定支付资金占用费的起算时间从2020年1月1日开始，故陈明韬应从2020年1月1日开始以41800元为基数按照年利率6%支付资金占用费至付清该款时止。关于陈明韬主张开州区建委支付其违约金50295元的诉讼请求，结合前述分析，陈明韬关于开州区建委在其未授权不知情的情况下将涉案门市的产权证办理至案外人名下的事实主张与查明事实不符，故其诉讼请求缺乏事实依据，不应得到支持。关于陈明韬主张开州区建委支付超面积损失24500元的诉讼请求，结合前述分析，双方约定涉案门市“具体总价以实际具体面积按单价计算”，故陈明韬应按照合同约定支付购房尾款；且经审理查明，陈明韬对外出售涉案门市并不是按照房屋面积大小乘以单价计算的购房款，而是直接按照一个总价对外出售，陈明韬也当庭认可于海彬及尹某已经向其支付全部购房款，故开州区建委并未给陈明韬带来任何损失，即使有损失，也与开州区建委无关，故对陈明韬的此项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、本诉被告（反诉原告）陈明韬在判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）重庆市开州区住房和城乡建设委员会购房尾款41800元及资金占用费（计算方式：从2020年1月1日起以41800元为基数按照年利率6%计算至该款付清时止）；二、驳回本诉被告（反诉原告）陈明韬的反诉请求。本诉案件受理费2960元，减半收取1480元，由本诉被告（反诉原告）陈明韬负担；反诉案件受理费834.94元，由本诉被告（反诉原告）陈明韬负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。对当事人无争议的事实部分，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：开州区建委将案涉房屋的权属登记办理到案外人名下时征得了陈明韬的同意。具体理由：一、案涉房屋存在转卖的事实，即陈明韬从开州区建委购得后又出卖给案外人于海彬、尹某，分别系两个不同的合同关系，而开州区建委与案外人于海彬、尹某无直接合同关系，不存在将房屋产权办理到于海彬、尹某名下的义务与合理动机。二、从陈明韬本人于2015年11月2日出具的书面材料内容分析，无论是针对开州区建委出具还是向案外人于海彬、尹某出具，均能解读出陈明韬作出了同意将案涉房屋产权直接办理到案外人名下的意思表示，且尹某等证人亦当庭证实办理房屋产权证时由陈明韬具体负责。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。根据当事人举证情况，足以证明开州区建委将案涉房屋的权属登记办理到案外人名下系征得陈明韬同意，故开州区建委并无违约行为，亦无再次协助办证义务，陈明韬应履行支付购房尾款的义务。本案涉及两个买卖合同关系，陈明韬与开州区建委约定是按房屋产权面积据实计算房款，而陈明韬与案外人约定是按套计算房款，根据合同相对性，当事人之间的权利义务应按各自的合同约定确定，故陈明韬向开州区建委主张损失赔偿的诉讼请求缺乏事实和法律依据。综上所述，陈明韬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1670元，由上诉人陈明韬负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  刘红霞审判员  黄文革二〇二〇年十月十六日书记员  李 蕾