山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初2981号 原告：徐传梅，女，汉族，生于1979年2月2日，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：赵海滨，山东从德律师事务所律师。 被告：刘廷芬，女，汉族，生于1976年4月22日，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：李静，济南长清恒信法律服务所法律工作者。 被告：刘峰，男，汉族，生于1976年11月9日，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：王传贵，济南长清峰山法律服务所法律工作者。 被告：孟凡铭，男，汉族，生于1975年12月30日，住济南市长清区。 被告：庄爱华，女，汉族，生于1976年11月19日，住济南市长清区。 原告徐传梅与被告刘廷芬、刘峰、孟凡铭、庄爱华确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告徐传梅及其委托诉讼代理人赵海滨、被告刘廷芬及其委托诉讼代理人李静、被告刘峰的委托诉讼代理人王传贵、被告孟凡铭、庄爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐传梅向本院提出诉讼请求：1.确认徐传梅与刘廷芬于2018年6月13日签订的房屋买卖合同有效；2.本案案件受理费由刘廷芬、刘峰、孟凡铭、庄爱华负担。后变更诉讼请求为：1.确认徐传梅与刘廷芬于2018年6月13日签订的房屋买卖合同（合同编号为0043972）有效；2.确认孟凡铭、庄爱华与刘廷芬、刘峰于2015年4月16日签订的房屋买卖合同有效；3.判令刘廷芬、刘峰履行徐传梅与刘廷芬于2018年6月13日签订的房屋买卖合同（合同编号为0043972）；4.本案案件受理费由刘廷芬、刘峰、孟凡铭、庄爱华负担。事实与理由：2015年4月16日刘廷芬、刘峰与孟凡铭、庄爱华签订房屋买卖合同，约定孟凡铭、庄爱华将位于济南市长清区卖给刘廷芬、刘峰。2018年6月13日，刘廷芬与徐传梅签订房屋买卖合同，将上述房产卖给徐传梅。徐传梅按约定向刘廷芬支付了购房款，但上述房产至今为刘峰实际占有。现徐传梅依法诉至法院，望判如所请。 刘廷芬辩称，徐传梅主张的两份房屋买卖合同有效，案涉房产由刘峰实际占有，应由刘峰向徐传梅履行交付义务。 刘峰辩称，徐传梅要求确认两份房屋买卖合同的效力，与要求刘峰交付案涉房产属不同法律关系。不应在本案中一并处理。买卖案涉房产的行为为无效民事法律行为，原因是案涉房产的土地性质为划拨土地，该房产为职工集资福利性房产。况且，根据房地产管理法的相关规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。案涉房产在刘廷芬与刘峰的离婚协议中约定归双方子女所有，现双方子女由刘峰抚养，刘廷芬无权处分案涉房产。刘廷芬与徐传梅签订房屋买卖合同，刘峰对此不知情。 孟凡铭辩称，孟凡铭、庄爱华与刘廷芬、刘峰签订的房屋买卖合同有效。对徐传梅主张的其他诉讼请求，孟凡铭不清楚。 庄爱华辩称，孟凡铭、庄爱华与刘廷芬、刘峰签订的房屋买卖合同有效。对徐传梅主张的其他诉讼请求，庄爱华不清楚。 本院经审理认定事实如下，刘廷芬、刘峰原系夫妻关系。案涉房产位于济南市长清区，原系孟凡铭于2008年通过与济南长箭建设集团有限公司签订《职工集资建房合同》而受付。 2015年4月16日，刘廷芬、刘峰作为买受人，孟凡铭、庄爱华（孟凡铭配偶）作为出卖人，双方签订《房屋买卖合同书》一份，约定孟凡铭、庄爱华将案涉房产以400000元的价格出卖给刘廷芬、刘峰。《房屋买卖合同书》签订后，孟凡铭、庄爱华将案涉房产及相关票证向刘廷芬、刘峰交付，现《房屋买卖合同书》已经实际履行完毕。 2017年8月9日，刘廷芬与刘峰协议离婚并办理了离婚登记，双方在离婚协议中对案涉房产作出如下约定：“房产乐天粮苑小区1栋楼1单元602室及xxxx院（与本案无关房产，位置略）都归女方所有。所有归女方的家产最后都归刘瑞轩所有。”。 2018年6月13日，刘廷芬作为出卖人，徐传梅作为买受人，在房产中介见证下签订《房屋买卖合同》一份，约定刘廷芬将案涉房产以560000元的价格出卖给徐传梅。关于560000元购房款的交付过程，徐传梅主张，刘廷芬原将案涉房产出卖给案外人张某，并收取了张某购房款560000元，后张某与刘廷芬自愿解除合同，刘廷芬转而将案涉房产以相同价格（560000元）出卖给徐传梅，徐传梅遂将购房款560000元直接向案外人张某交付，以代为向案外人张某退款的形式向刘廷芬履行了付款义务。徐传梅为证实其主张申请案外人张某出庭作证，证人陈述与上述过程相符。刘廷芬对徐传梅的上述主张和案外人张某的证人证言均无异议。刘峰称其对《房屋买卖合同》的签订并不知情，对徐传梅是否向刘廷芬交付560000元购房款也不知情，但认可案涉房产至今由其实际居住使用。徐传梅要求刘峰交付案涉房产未果，现依法诉至本院，双方形成诉讼。 另查明，徐传梅及四被告均认可案涉房产并未办理不动产权属登记。刘峰在庭审过程中提交了《协议书》复印件一份，该《协议书》复印件中仅有刘廷芬签字，并无刘峰签字，协议第一项载明“要求刘峰将乐天粮苑1栋楼1单元602室房屋腾出”，其他条款约定了将子女抚养权变更至刘峰名下等内容。刘峰据此主张其因抚养子女而实际占有使用案涉房屋具有事实依据。 诉讼过程中，徐传梅提交了《房屋买卖合同》，刘廷芬提交了离婚证、离婚协议，刘峰提交了《协议书》复印件，孟凡铭、庄爱华提交了《职工集资建房合同》、《房屋买卖合同书》，用以证明各自主张。本院经审查认为上述证据结合当事人陈述和证人张某的证人证言，可以据以确认以上事实，应予采信。 本院认为，本案为确认合同效力纠纷。徐传梅要求确认有效的《房屋买卖合同书》、《房屋买卖合同》所涉及五名合同当事人均为完全民事行为能力人，合同内容系各方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，也不存在其他合同无效的法定情形，应认定为有效。徐传梅虽然并非《房屋买卖合同书》的当事人，但《房屋买卖合同书》是否有效与徐传梅具有法律上的利害关系，故徐传梅有权要求在本案中一并予以确认。 刘峰主张案涉房产土地性质为划拨土地，且未办理不动产登记，故《房屋买卖合同》应认定为无效，并对《房屋买卖合同》是否已经实际履行提出质疑。对此本院认为，徐传梅、刘廷芬签订的《房屋买卖合同》是约定双方债权债务关系的合同，其效力应按照合同法中关于合同效力的规定予以确认。刘峰并未提交证据证实案涉房屋土地性质，且划拨土地上的房屋未经主管部门审批的，无法办理房产登记，但并不影响房屋买卖合同的效力。合同的实际履行与否，与合同是否有效并无必然联系。因此，对刘峰的上述主张，本院不予采信。 刘峰主张案涉房产在其与刘廷芬的离婚协议中约定归双方子女所有，现双方子女由刘峰抚养，故刘廷芬无权处分案涉房产。对此本院认为，案涉房产未办理不动产权属登记，离婚协议中关于案涉房产所有权的约定不具有法律上的物权效力，但体现了案涉房产相关财产权益可由刘廷芬处分的合意，不宜否定刘廷芬以合理对价与善意相对人徐传梅签订的《房屋买卖合同》效力。 对徐传梅要求刘廷芬、刘峰履行合同的诉讼请求，刘峰主张该项诉讼请求与本案不属同一法律关系。对此本院认为，刘廷芬系《房屋买卖合同》的当事人，而刘峰并非该合同当事人，徐传梅要求刘廷芬履行合同义务属给付之诉，与本案不属同一法律关系，要求刘峰履行合同义务则缺乏合同依据。因此，对徐传梅的该项诉讼请求，本院不予支持，徐传梅可另行主张权利。 综上所述，对于徐传梅要求确认《房屋买卖合同书》、《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持；对于徐传梅要求刘廷芬、刘峰履行合同义务的诉讼请求，本院不予支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，判决如下： 一．原告徐传梅与被告刘廷芬于2018年6月13日签订的《房屋买卖合同》为有效合同； 二．被告孟凡铭、庄爱华与被告刘廷芬、刘峰于2015年4月16日签订的《房屋买卖合同书》为有效合同； 三．驳回原告徐传梅的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告徐传梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  齐笑寒 二〇二〇年十月二十八日 书记员  车 菲