陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终11283号 上诉人（原审被告）：刘寅，男，1986年3月30日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：陕西炅诚物业有限公司，住所地陕西省西安市未央区房。法定代表人：赵海林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张树亮，陕西秦鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杨，陕西秦鼎律师事务所律师。上诉人刘寅因与被上诉人陕西炅诚物业有限公司（以下简称炅诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初18845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘寅，被上诉人炅诚公司的委托诉讼代理人张树亮、张杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘寅上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回炅诚公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由炅诚公司承担。事实和理由：一、一审法院未查清案件基本事实。炅诚公司未提供证据证明，其是案涉房屋的合法出租主体，有权向刘寅收取租金。首先，炅诚公司庭审中未出具相关证据证明案涉房屋已办理了建设工程施工审批手续及验收手续，证明该房屋可以对外出租。其次，炅诚公司提供的《物业服务合同》内容并不能体现案涉房屋的开发商即安诚房地产开发有限公司委托其对外出租房屋并收取租金的内容，其诉讼主体资格有待商榷。且其据以证明其有权出租房屋的《物业服务合同》真实性存在重大法律矛盾，该合同显示法定代表人签字为赵海林，合同签订日期为2013年5月30日(2013中的“3”有明显改动痕迹)而根据国家企业信用信息公示系统显示，赵海林是2016年11月1日开始担任炅诚公司的法定代表人的，在此之前均为张喜玲。因此，刘寅有理由怀疑该合同形成于赵海林担任炅诚公司的法定代表人即2016年11月之后，系炅诚公司为了诉讼便利的目的变造形成，不能证明其诉讼主张。案涉房屋租赁合词非双方真实意思表示，案涉房屋真实租赁价格远低于合同约定标准。本案一审判决认定案件事实的基础证据为《商铺租赁合同》及《物业服务合同》。结合未央区法院(2018)陕O112民初2151号案卷中所附前述两份合同及庭审笔录可知，刘寅在庭审过程中提交的《商铺租赁合同》原件与立案时提交的合同复印件在起租期、合同条款数量、合同尾部签字人数、签字位置、签订日期及上调租金的约定等条款均存在差异，合同原件中刘寅的签字也非刘寅真实书写，系伪造形成。在炅诚公司没有提供真实租赁合同的情况下，认定双方之间的租赁关系以及基于租赁关系形成的权利义务关系严重偏离客观事实。事实上，刘寅系与案外人白某某共同作为承租人与安诚房地产就安诚御花苑D区1-4层签订的租赁合同，该合同处于白某某的控制当中，1-3层房屋也事实上由白某某对外转租、收取租金。本案中的《商铺租赁合同》是为了办理消防审批手续临时形成，合同文本系复制1-4层的合同内容，并非双方真实意思表示。与案涉房屋同等条件、同等位置酌房屋至今的价格也最多l5元／平方米，远远不能达到40元／平方米的价格，40元／平方米的价格系1-4层房屋的平均价格，其中，l、2层的价格也要远高于3、4层。二、刘寅作为本案被告主体不适格。案外人白某某作为《商铺租赁合同》的共同承租人，本系案件重要当事人，但炅诚公司称因白某某已与刘寅完成了“热火网吧”的股权转让，因此不对白某某主张相关责任，一审法院据此判令刘寅承担全部租赁合同义务，即认可了租赁合同的履行主体应为热火网吧的经营主体。而西安中院2018年12月12日作出的(2018)陕01民终13057号民事判决，以王小华向白西宁出具的《欠条》(内容为：因白西宁与王小华(身份证号：XXXXXXXXXXXXX0529)合伙经营网吧，经双方协商终止合作，由王小华单方经营。）认定应由案外人王小华履行付款义务。原审法院在认可炅诚公司提出应按网吧经营主体承担合同义务的前提下，判令刘寅承担合同义务主体不适格。三、案涉房屋无法正常使用，因此给刘寅造成重大损失，刘寅保留提起反诉或单独提起相关诉讼的权利。刘寅承租案涉房屋系用于开办网吧，自刘寅实际使用案涉房屋以来，就因电力供应不足导致网吧无法正常经营并最终歇业，刘寅在网吧投入了巨额资金购买设备，因房屋无法正常使用给刘寅造成了巨大损失。四、一审法院违背《民法总则》及《合同法》关于公平原则的法律规定，适用法律错误。五、一审法院送达程序存在瑕疵，刘寅事实上并未收到一审法院的开庭传票、举证通知书等诉讼文书，无法参与庭审，发表意见。炅诚公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘寅应当按照《商铺房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）约定，全面履行自己的合同义务向炅诚公司支付租金、房屋占用费、物业费等费用。《租赁合同》的双方当事人均为合法的民事主体，具备签订合同的行为能力。刘寅作为完全民事行为能力人，其是在对涉案商铺的各项情况，（包括但不限于涉案房屋的基本情况，炅诚公司是否有权利出租，房屋租金具体每平米价格为多少，后期租金如何计算等合同必备条款）有足够认识，并确定接受的情况下，双方才签订了《租赁合同》。根据《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。即刘寅应当按照《租赁合同》中约定关于房屋租金、物业费等条款，及时支付给炅诚公司各项费用。刘寅为一审适格被告。根据西安市中级人民法院2018年12月5日作出的（2018）陕01民终12614号民事裁定，已认定炅诚公司与刘寅是《租赁合同》的双方当事人，即刘寅作为一审被告，主体资格适格。刘寅无视自己在一审中实体诉讼权利，应当承担相应的不利法律后果。炅诚公司通过起诉，并经法院通过电话、邮寄、公告等方式送达了一系列一审案件的相关法律文书，充分的向刘寅告知了双方的《租赁合同》纠纷已进入诉讼程序，其依法享有参加庭审的诉讼权利。从刘寅的上诉状得知，其确实收到了炅诚公司一审立案时向法院提交，由法院邮寄送达的房屋租赁合同等证据，只是刘寅自己没有参加一审庭审，放弃行使诉讼权利，那么其应当对放弃参加庭审的行为承担相应的不利法律后果，即刘寅应当按照一审法院的判决结果执行。炅诚公司向一审法院起诉请求：判令刘寅向其返还涉案房屋；刘寅支付其至返还商铺之日的租金（暂计算至2017年10月7日为907504元）；刘寅支付其至返还商铺之日的电费（暂计算至2017年7月31日为41444元）；刘寅支付其至返还商铺之日的物业管理费（暂计算至2017年10月7日为5148元）；本案诉讼费由刘寅承担。一审法院认定事实：2014年5月8日，炅诚公司（甲方）与刘寅及案外人白某某（乙方）签订《商铺房屋租赁合同》，约定炅诚公司将安诚御花苑D区北3001-4、面积为858平方米的商铺出租给刘寅用于经营网吧，租期自2014年5月8日至2019年5月7日，免租期三个月；每月租金34320元，自合同签订之月开始计算，每满24个月每平方米每月租金在上期基础上增加10%；合同签订之日，乙方一次向甲方支付2014年5月8日至2015年2月7日的租金205920元；租赁期间产生的水电费等由乙方自行向有关部门交纳，甲方有收费标准的，乙方按此标准执行。双方并对其他费用及双方责任等进行了约定。2016年1月28日，刘寅与白某某签订《网吧股权转让合同》，内容为白某某将网吧的股份转让至刘寅，之后网吧产生的一切财务及经营问题均由刘寅全权负责并全部承担。审理中，炅诚公司提交西安市城中村改造办公室发布的《关于对未央区辛家庙村城中村改造方案的批复》、其与案外人陕西安诚房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》，欲证明涉案房屋具备合法手续，其享有经营管理权，但物业服务合同中未明确物业费的收费标准。炅诚公司提交收款收据一组，称刘寅共支付房屋租金45.5万元、物业费65208元、电费161694元，其中物业费系按照每月每平方米2元计算，至2017年10月7日共产生物业费70356元，但就刘寅使用水电费的情况，炅诚公司未提交证据加以证明。经询，炅诚公司称因《商铺租赁合同》期满后刘寅仍实际占有涉案房屋，其仅主张返还房屋，并明确其余诉请的计算方法为：租金为首年月租金34320元，至2016年5月7日除去免租期共计产生21个月租金720720元，自2016年5月8日起在原租金基础上增加10%，按月租金37752元计算至2017年10月7日为641784元，减去刘寅已支付房屋租金45.5万元，再按月租金37752元自2017年10月8日起计算至2018年5月7日、按月租金41527元自2018年5月8日起计算至房屋返还之日；物业费系按每月每平方米2元计算至房屋返还之日；电费系按每度1.3元乘以至房屋返还之日的抄表度数，但经法庭询问，炅诚公司表示对抄表度数不清楚。   一审法院认为，炅诚公司与刘寅签订的《商铺房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，双方应本着诚实信用原则，充分履行各自义务。炅诚公司依约向刘寅交付房屋，刘寅应按时向炅诚公司支付房屋租金及物业费，《商铺租赁合同》期满后刘寅仍实际占有涉案房屋，故炅诚公司主张刘寅向其腾交涉案房屋并将房租、物业费交至房屋返还之日的诉请，在刘寅未到庭亦未提交相反证据的情形下应予支持。《商铺租赁合同》约定免租期三个月，每月租金34320元，自合同签订之月开始计算，每满24个月每月租金在上期基础上增加10%；故首年租金应自2014年8月8日起计算，2016年5月8日、2018年5月8日起在原租金基础上增加10%分别为37752元、41527元，故经核算至2017年10月7日涉案房屋共产生租金1362504元，刘寅已支付45.5万元，下余租金907504元仍应支付，并应按每月37752元自2017年10月8日起计算至2018年5月7日、每月41527元自2018年5月8日起计算至房屋返还之日。根据炅诚公司证据，刘寅已按照每月每平方米2元交纳物业费，至2017年10月7日刘寅仍下欠物业费5148元，其后的物业费应按每月1716元自2017年10月8日起计算至房屋返还之日。合同约定租赁期间产生的水电费等由刘寅自行向有关部门交纳，且炅诚公司未就刘寅使用水电费的情况提交证据加以证明，故其关于刘寅支付下欠电费之诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告刘寅于本判决生效后十日内向原告陕西炅诚物业有限公司腾交涉案安诚御花苑D区北3001-4房屋。二、被告刘寅于本判决生效后十日内向原告陕西炅诚物业有限公司支付至2017年10月7日的下欠房屋租金907504元，并按每月37752元支付原告自2017年10月8日起计算至2018年5月7日止的房屋租金，以及按每月41527元自2018年5月8日起计算至房屋返还之日止的房屋租金。三、被告刘寅于本判决生效后十日内向原告陕西炅诚物业有限公司支付至2017年10月7日的下欠物业费5148元，并按每月1716元支付原告自2017年10月8日起计算至房屋返还之日止的物业费。四、驳回原告的其余诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13340元（原告已预交），由原告负担1340元，被告负担1.2万元，与上款一并给付原告。本院经审理查明，刘寅、王小华与白某某、白西宁合伙协议纠纷一案，本院（2018）陕01民终13057号民事判决认为：“……股权转让之前，刘寅与白某某系合伙关系，按照合伙法律规定，合伙期间的对外债务应由全体合伙人连带承担。刘寅若认为白某某应承担相应的支付义务，可另案解决。……股权转让后，白某某已退出合伙，网吧即由刘寅一人经营。……”上述判决已经生效。其余事实一审判决查明属实。本院认为，炅诚公司与刘寅、白某某签订《商铺房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给刘寅、白某某，炅诚公司交付了房屋，刘寅、白某某在案涉房屋合伙经营网吧，2016年1月28日，刘寅与白某某签订《网吧股权转让合同》，内容为白某某将网吧的股份转让至刘寅，之后网吧产生的一切财务及经营问题均由刘寅全权负责并全部承担。刘寅、王小华与白某某、白西宁合伙协议纠纷一案，本院（2018）陕01民终13057号民事判决认为：“……股权转让之前，刘寅与白某某系合伙关系，按照合伙法律规定，合伙期间的对外债务应由全体合伙人连带承担。刘寅若认为白某某应承担相应的支付义务，可另案解决。……股权转让后，白某某已退出合伙，网吧即由刘寅一人经营。……” 该判决已经生效。《商铺租赁合同》期满后涉案房屋仍未返还，现炅诚公司向刘寅主张腾交涉案房屋并支付未付的房租、物业费，一审法院根据审查情况予以支持，并无不当。刘寅对于上述费用认为白某某应予承担的，可另行主张。刘寅上诉认为因电力供应不足导致网吧无法正常经营并最终歇业，因此给刘寅造成重大损失，提出保留提起反诉或单独提起相关诉讼的权利，因刘寅未在本案中提起反诉，其可另行主张。综上，刘寅上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13340元，刘寅已预交，由刘寅负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十月二十七日 书 记 员   刘  明  明1