陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终13197号 上诉人（原审原告）：刘正江，男，1989年2月23日出生，汉族，中国核工业华兴建设有限公司工程师，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）：西安永进合能房地产有限公司，住所地：西安市灞桥区十里锦绣10-10101。法定代表人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘素梅，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳敏，陕西泽界律师事务所实习律师。上诉人刘正江因与被上诉人西安永进合能房地产有限公司（以下简称永进合能公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初1361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年，刘正江与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘正江购买永进合能公司开发的位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，面积为89．47平方米，房屋总价457580元。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。合同签订后，刘正江按照合同约定向永进合能公司支付购房款。2016年9月12日，刘正江接收涉案房屋。永进合能公司至今未完成房屋产权登记备案，刘正江未取得涉案房产权属证书。刘正江起诉至西安市灞桥区人民法院提出诉讼请求：1.判令永进合能公司于2020年3月1日前完成产权登记备案；2.判令永进合能公司支付刘正江因未按约完成产权备案登记的违约金暂计59934元，（2018年3月6日暂计算至2019年12月30日，以房款总价为基数，按照逾期贷款利率7.2％计算，实际违约金计算至办理完产权备案之日）；3.本案诉讼费由永进合能公司承担。审理中，变更诉讼第一项诉请为：判令永进合能公司尽快向相关房管部门提供产权登记备案资料。事实及理由：刘正江与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘正江购买位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，面积为89．47平方米，房屋总价457580元。双方约定由永进合能公司在商品房交付使用（2016年9月12日交付）后540日（即2018年3月6日前）完成产权备案登记，可是永进合能公司至今未完成产权备案登记，为维护刘正江的合法权益，故诉至法院，望判如所请。永进合能公司辩称，刘正江、永进合能公司签订的合同合法有效，违约责任应以合同约定为准，刘正江诉请增加违约金无事实及法律依据。另永进合能公司一直在积极办理产权登记相关手续，不存在怠于履行合同义务的情形，因政策、政府原因导致产权备案登记延期，不应由其承担不利后果。综上，对刘正江诉请过高部分不应支持。一审法院认为，刘正江、永进合能公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。刘正江依约支付了房款，永进合能公司应根据合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同该约定，自2016年9月12日交房后540日内，即2018年3月6日前，永进合能公司应将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但至今未完成备案，已构成违约，应承担违约责任，刘正江要求永进合能公司承担违约金，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。刘正江认为合同约定的违约金（即按已付房价款的银行同期活期存款利息计算）过低，要求增加违约金，并未提供证据证明延期办理产权登记备案给其造成的具体损失，以及约定违约金低于给其造成的损失，故违约金应该按照合同约定计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后六十日内将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；二、西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后二十日内向刘正江支付未按约定完成产权备案登记的违约金（以总房款457580元为基数，按照银行同期活期存款利率，自2018年3月7日计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298元，刘正江已预交，由刘正江负担649元，永进合能公司负担649元，永进合能公司将其负担的诉讼费于本判决生效后二十日内给付刘正江。宣判后，刘正江不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，改判永进合能公司以购房款457580元为基数，按每年7.2%计算逾期办证违约金，自永进合能公司逾期之日起至永进合能公司履行完备案登记义务之日止；2、一审、二审诉讼费用由永进合能公司承担。3、拆除小区未在规划内的违规违法建筑，还购房时承诺的亲子乐园和艺术公园，并将购房时承诺的小区配套黄河国际小学落实，而非现在的黄河锦绣小学，两者教学质量相差甚远。事实和理由：一、永进合能公司一直不能办理产权登记的真实原因是项目超审批地上总建筑面积、车位配建不足和绿化面积等问题导致未验收，造成产权证未及时办理。二、《商品房买卖合同》对买卖双方的权利义务约定明显不公，违背了《合同法》、《侵权责任法》中关于公平原则的要求。其次，合同约定的逾期办证违约金不足以督促永进合能公司履行办证义务，并弥补刘正江的损失。第三，刘正江已在起诉状中说明逾期办证给其造成的损失，一审判决对刘正江要求增加违约金的诉请应予以支持。三、取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件。而永进合能公司现不能给涉案房屋备案，就是说明其提供的商品不合格，是严重违约行为，严重侵权行为。永进合能公司60日内不可能备案。四、一审判决案件受理费由双方各承担一半不妥。永进合能公司违约在先，应由永进合能公司承担全部诉讼费用。永进合能公司辩称，一、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同行使权力、履行义务。二、我司建审手续齐全，正在积极协调办理产权登记。三、合同是双方在平等自愿的基础上签订的，不存在格式条款无效的问题。四、上诉人不存在实际损失，其主张增加违约金没有事实和法律义务。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，刘正江与永进合能公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案双方当事人对于永进合能公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是永进合能公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，刘正江截止本案二审依然无法证明永进合能公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且一审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，给予了永进合能公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，刘正江的上诉请求依法应予驳回。一审判决正确，应予维持。另外刘正江上诉请求第3项超出了其诉讼请求范围，二审不予涉及。本案因永进合能公司违反合同约定，长时间未能办理涉案商品房的产权登记备案手续产生，故对刘正江交纳的一审案件受理费1298元，应由永进合能公司负担。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1298元，刘正江已预交，由西安永进合能房地产有限公司负担，西安永进合能房地产有限公司随前款直付刘正江。二审案件受理费1298元，刘正江已预交，由刘正江负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年十月十五日  书 记 员  范 致 远1