江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2923号原告：徐晓雷，男，1974年4月30日出生，汉族，住江苏省南京市江北新区。被告：贺娟，女，1983年8月8日出生，汉族，住江苏省淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：徐波（贺娟的丈夫），男，1983年6月28日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：花平敏，江苏法之衡律师事务所律师。原告徐晓雷与被告贺娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告徐晓雷、被告贺娟及其委托诉讼代理人徐波、花平敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓雷向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠房屋2020年3月10日至2021年3月9日的租金4万元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，期限五年即自2016年3月10日至2021年3月9日，年租金4万元，租金一年一付，提前2个月付下年度租金；支付保证金500元，在合同到期时承租方无违约且房屋无损坏、各项费用结清后3日内出租方将保证金无息返还…，合同还对其他事项进行约定。合同签订以后，被告已给付前4年租金，每次租金给付是先微信联系，后银行转账方式给付。2020年1月5日，被告以微信方式提出因房屋漏水故不租涉案房屋，我说“好的”；过一会，“我说看一下合同”，我在2020年1月10日向被告发送了律师函，要求被告继续履行租金义务。综上，我认为与被告租赁合同目前一直都是有效，合同没有解除，请求法院支持我的诉讼请求。被告贺娟辩称，租赁涉案房屋经营儿童服装，租金每年给付一次，均按合同约定2个月前先微信联系，后转账支付模式，已履行4年。2018年5月份起，涉案房屋因中间屋顶漏水影响店铺的正常经营，我多次联系原告来协调处理，但原告置之不理，问题一直存在。2020年1月5日，双方微信商谈最后一年租期履行时，我以微信向原告发出解除合同的意思表示，原告当即表示同意。被告于2020年2月22日将涉案房屋腾空，水电费结清，实际搬离了涉案房屋，并将上述情况以影像方式告知，要求原告领取钥匙并接收房屋，但原告仍不理。综上，双方涉案房屋租赁合同已经解除，原告要求支付租金没有事实和法律依据；如果原告对解除合同的效力有异议，他应当提起解除合同的效力之诉，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理审明，盱眙县盱城街道商贸中心2幢5号门面房是徐晓雷、范霞夫妻所有，2019年10月10日涉案房屋产权证变更登记在范霞单独所有。2016年3月5日，原告徐晓雷与被告贺娟签订《房屋租赁合同》，约定期限5年即自2016年3月10日至2021年3月9日，年租金4万元，一年一付，提前2个月付下年度租金；在租赁期间内，出租人不得涨房租或无故收回房屋…，合同还对其他事项进行约定。合同签订后，被告在租赁房屋经营儿童服装，并按约定支付之前4年租金，每次租金给付是先联系，后通过银行转账方式给付。2018年5月，被告发现涉案房屋中间屋顶漏水，后期逐渐严重，影响店铺的正常经营，多次联系原告来协调处理，原告也联系小区物业处理但没有根本解决问题。2020年1月5日，双方以微信方式商谈涉案房屋漏水问题，被告反映下大雨还有渗水问题，原告要求被告抽空到房顶看一下，被告回应“我们不看了，明年不租了”，原告回应“好吧”；被告又说“为了这个房子漏雨的事情弄的心力憔悴”、“刚好你问了漏雨的时候就提前和你说下明年不租了，你可以提前贴出租了，我这边到期搬”，原告回应“我看一下合同”。2020年1月10日，原告向被告发送了律师函，要求被告继续履行租金义务。2020年1月20日，原告向被告发微信确认律师函收到了吗，被告回应：收到，再次重申涉案房屋不租了，合同到期搬。2020年2月23日，被告以微信方式告知原告：涉案房屋2020年3月10日到期不租了，疫情原因已有一个多月未经营，已清空房屋内东西提前退还房屋，你看下钥匙怎么给你，如果不方便的话快递给你也可以，并将清空房屋的视频发给原告；原告回应“租房合同没有到期，你不可以单方面解除合同的”…。另查明，范霞对徐晓雷起诉主张权利认可无异议。上述事实，有当事人陈述，原告提交房屋租赁合同不动产权证、律师函、结婚证、户口簿等证据，被告提交与原告微信信息材料、照片等证据，经庭审质证无异议或异议不能成立，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案焦点是双方于2016年3月5日签订房屋租赁合同在2020年3月10日之前是否已经解除。本院认为，原、被告于2016年3月5日签订房屋租房合同因被告未按合同约定内容提前2个月支付下年度租金而解除。理由如下：首先，双方于2016年3月5日签订房屋租赁合同约定期限5年，年租金4万元，一年一付，提前2个月付下年度租金，出租人不得涨房租或无故收回房屋…。从上述租金给付约定内容看，期间5年，但如果被告没有提前2个月付下年度租金，则原告可单方解除合同；对应的，被告不按合同约定提前2个月向原告给付租房租金，是否算是行使解除合同权利，这是合同约定的内容，双方应对合同约定的条款仔细推敲。其次，2018年5月时被告发现租赁房屋顶部中间在下雨时漏水，后期变得严重，被告多次向原告反映，原告也联系小区物业处理但没有根本解决，对此原告负有一定责任。2020年1月5日双方商谈涉案房屋漏水处理问题时，被告回应“明年不租了”，原告回应“好吧”，这说明双方在商谈时已就租赁合同解除达成一致。2020年1月10日原告向被告发送律师函，要求被告给付下一年度的租房租金是对之前同意解除租赁合同意见的反悔，被告没有接受原告意见并于2020年2月23日通知原告已从涉案房屋腾空商品，交付房屋及钥匙，还将清空房屋的视频发给原告说明情况，原告收到被告上述信息没有回应。综上所述，被告因涉案租赁房屋渗水未得到合理解决向原告提出解除租赁合同最后一年的履行征得了原告同意，提前清空并交付涉案房屋的钥匙又及时通知了原告,尽到了承租人通知并交付租赁物义务，因原告先期同意后期反悔或对合同条款理解有误，影响了涉案房屋及时出租的责任在自己。原告要求被告给付下年度即2020年3月10日至2021年3月9日租金，未就被告实际使用涉案房屋且应当给付租金事实进行举证，应承担不利法律后果。退一步讲，原告可根据合同约定向被告主张违约责任。经本院主张调解，双方未达成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐晓雷诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告徐晓雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交上诉案件受理费。审判员  余中文二〇二〇年十月二十六日书记员  徐芳芳附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。