广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2835号 原告：冯某，女，汉族，1974年5月12日出生，住北海市银海区。 委托诉讼代理人：张春友，广西谦言律师事务所律师。 被告：谢某，男，汉族，1979年10月29日出生，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：林薇，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晗，广西现城律师事务所实习人员。 原告冯某与被告谢某租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯某及其委托诉讼代理人张春友、被告谢某及其委托诉讼代理人林薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年7月20日签订的《房屋土地租赁合同》；2、判令被告向原告返还租金285000元（从2020年5月20日起至2023年7月20日止）；3、判令被告向原告返还押金50000元；4判令被告减收新冠疫情期间房屋租金15000元（从2020年1月23日起至2020年5月23日止，按月租金50%减收）。事实与理由：2018年7月20日，原告与被告签订《房屋土地租赁合同》，约定被告将位于北海市建筑面积400平方米房屋出租给原告开设酒店，出租范围包括庭院全部用地和全部附属物及停车场。租期为10年，从2018年7月20日起至 -2- 2028年7月20日止，年租金为9万元，押金5万元。合同签订后，原告依约向被告支付2018年7月20日起至2023年7月20日期间租金45万元，押金5万元。但被告却未按合同约定将作为酒店附属物（设施）的厨房交付原告，致使原告无法为酒店房客提供餐食，原告不得不另行寻找厨房以保证住店客户用餐需求。被告的行为，不仅严重地影响了酒店的入住率，而且给原告造成了经济损失。虽经原告再三要求被告将厨房交付给原告使用，但被告以各种理予以拒绝。原告认为，被告的行为使原告无法达到签订合同的目的，已构成根本违约。为此，原告根据法律规定，请求解除原告与被告之间的合同。另外，自2020年1月23日起由于受到新冠疫情影响，原告无法营业，为公平起见，请求法院判决2020年1月23日起至2020年5月23日期间租金由原、被告各承担50%，以后根据疫情情况另定。现原告诉至法院,提出上述诉讼请求。 被告谢某辩称：不同意原告所有的诉讼请求。原告以无法达到签订合同的目的为由提出解除合同缺乏依据，原告对于被告厨房的使用与否并不影响原告合同目的的实现；原告提出解除合同的理由不成立，因而提出返还租金和押金的诉讼请求没有事实和法律依据；原告提出请求减收新冠疫情期间的房屋租金，没有事实和法律依据。被告一家人一直在北海居住，涉案房屋及厨房一直由原告占有使用，在新冠疫情期间也是由原告实际占有使用，被告没有因新冠疫情影响或干涉原告使用房屋。因此，原告以“新冠疫情影响”无法正常营业，要求减租没有任何根据。根据相关规定，对于经营性房屋租赁合同，如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。综上所述，原告提出的解除合同的理由缺乏事实和法律依据，且被告在合同履行期间并没有根本性违约的行为，也没有致使合同目的无法实现。为此，被告请求法院驳回原告全部的诉讼请求。 经审理查明： 位于北海市的“悦墅民俗”酒店原由被告经营。 2019年7月期间，原、被告协商将该“悦墅民俗”酒店交给原告经营，双方为此于2018年7月20日签订《房屋土地租赁合同》一份，合同主要约定：被告将位于北海市，（地号074）共计9间房屋，建筑面积400平方米的房屋出租给原告。 -3- 出租范围包括庭院全部用地和全部附属物及停车场；房屋租赁期限10年，自2018年7月20日起至2028年7月20日止；首期支付2018年7月20日至2023年7月20日的房屋租金共计450000元，第一笔租金待被告于2018年7月20日办理完房屋交接手续后30天，原告打款给被告；原告在第一次交纳租金时向被告支付50000元作为押金，于租期满后，在房屋及附属设施无重大损坏（自然损耗、不可抗力损毁除外），且原告配合办理移交手续后退还；被告的设施、设备，被告有权使用。被告应向原告提交有关清单。合同还约定了其他相关条款内容。 合同签订后，被告按合同约定将正在经营的“悦墅民俗”整体交付给原告经营，附属的厨房也一并交付给原告使用。原告亦按合同约定向被告支付涉案房屋租金、押金共计490000元。 2018年7月20日至2019年4月期间，涉案厨房由原告方正常使用。其后，原告未能使用涉案厨房。 2019年12月，原告向被告提出要使用涉案厨房，被告对此予以拒绝。 疫情期间，被告的家人将涉案厨房的门锁更换。原告亦因疫情停止经营涉案酒店。 被告于2020年6月将涉案房屋的厨房钥匙交给原告的员工，但没有通知原告。涉案厨房原告至今仍未能使用。 原、被告对涉案厨房的正常使用等合同履行的问题产生争议，以致涉诉。 以上事实，有《房屋土地租赁合同》、收据、照片、微信聊天记录及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原告与被告签订的《房屋土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的民事合同，原、被告双方应按照合同的约定全面履行义务。厨房是酒店进行经营活动的重要设施，被告在合同履行过程中未按约定将厨房交付原告使用，对原告的经营活动造成重要的影响，导致合同目的无法完整、持续地实现。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求解除与被告于2018年7月20日签订的《房屋土地租赁合同》的请求，于法有据，本院予以支持。 -4- 合同签订后，原告共计支付合同款项490000给被告，原告确认该款项中包括2018年7月20日至2023年7月20日5年的租金450000元，故原告已支付给被告的押金确认为40000元。合同解除后，被告应将房屋剩余租金及押金返还给原告。故原告要求被告返还租金及押金的请求，于法有据，本院予以支持。在涉案合同确认解除后7日内，原告应将涉案的“悦墅民俗”及附属场地，移交给被告。被告应向原告返还的押金为40000元。 涉案酒店现仍由原告实际占有、使用，故被告在向原告返还涉案押金、租金时，可从中扣除原告应支付的涉案酒店租金及占用费用。本案中，至本院受理案件之日，即2020年7月13日，原告应向被告支付的租金为178523.92元（90000元/年÷365天×724天），尚余租金为271476.08元。被告在返还原告租金时，可以以该时间及剩余租金数额为介定标准，以确定被告应返还原告租金的数额：即从2020年7月14日起，被告按每日246.58元（90000元/年÷365天）的租金标准，继续收取原告对涉案酒店的租金（占用费），直至原告将涉案酒店移交给被告之日止；结算时，被告从271476.08元中扣除该部分款项后，将剩余的租金部分向原告返还。 突发的新冠××疫情属于不可抗力情形。疫情期间，原告无法正常经营涉案酒店，原告的营业收入受到影响。基于涉案合同已经解除，根据公平原则，被告应适当减免疫情期间原告租赁涉案酒店的租金。故原告主张因受疫情的影响，要求被告减免租金的请求，合理有据，本院予以支持。根据原、被告对涉案合同的履行情况及租金支付情况，本院酌情确认被告应减免原告1/2个月租金3750元。原告要求减免租金的数额，超过本院确认的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告冯某与被告谢某于2018年7月20日签订的《房屋土地租赁合同》； 二、被告谢某返还租金271476.08元给原告冯某{该返还租金数额按原告冯某使用涉案酒店至2020年7月13日止计算；被告谢某实际履行时，可按照每日246.58元的租金标准，从中扣除原告冯某从2020年7月14日起至其实际移交涉案酒店给被告 -5- 谢某之日止的租金（占用费）。结算后，被告谢某按实际剩余的数额向原告冯某返还}； 二、被告谢某返还押金40000元给原告冯某； 三、被告谢某退还减免的租金3750元给原告冯某。 四、在本判决发生法律效力之日起7日内，原告冯某应将涉案的“悦墅民俗”及附属场地移交给被告谢某； 五、驳回原告冯某的其他诉讼请求。 案件受理费6550元，减半收取计3275元，由原告冯某承担325.38元，被告谢某承担2949.62元（该款原告冯某已向本院预交，由被告谢某在返还述款项时一并付还给原告冯某）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费6550元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏海 二〇二〇年十月九日 -6- 法官助理苏雪 书记员刘昕睿