吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1921号上诉人（原审原告）：仲启东，男，1987年9月24日出生，汉族，江苏环通建工集团有限公司经理，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：高君，吉林江城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林市万升房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：范宏臣，总经理。委托诉讼代理人：张杨，男，该公司职员。委托诉讼代理人：瞿明越，吉林鑫美律师事务所律师。上诉人仲启东与上诉人吉林市万升房地产开发有限公司（以下简称万升公司）合同纠纷一案，双方均不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2258号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人仲启东的委托诉讼代理人高君，上诉人万升公司的委托诉讼代理人张杨、瞿明越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲启东上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持仲启东一审全部诉请。事实和理由：仲启东与万升公司于2016年6月3日签订商品房买卖合同，双方对房屋面积及产权登记等问题约定明确。虽然仲启东与赣榆工程处签订顶账协议，但自仲启东与万升公司签订商品房买卖合同之日起，关于案涉房屋涉及的权利义务关系就在仲启东与万升公司之间形成，根据合同相对性原则，仲启东有权向万升公司主张相关权利，万升公司也应该依据合同约定履行义务。另外，一审法院认定依据仲启东与万升公司签订的商品房买卖合同的约定万升公司应向仲启东支付违约金；那么双方之间的商品房买卖合同就应为合法有效的合同，双方就应该依据合同约定履行义务；而一审法院在认定案涉房屋确实存在面积差问题的情况下又不依据合同约定认定万升公司支付面积差价及双倍赔偿，明显属于前后矛盾。且一审法院认为依据合同相对性仲启东无权向万升公司主张相关权利，而仲启东与万升公司签订了合法有效的合同，依据合同相对性仲启东更应该向万升公司主张权利。综上，仲启东认为一审法院基本法律关系认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持仲启东的上诉请求。万升公司辩称，同上诉意见。万升公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回仲启东全部诉讼请求。事实和理由：一审判决明显错误：一审判决中第8页第3行至第8行确认了：“万升公司用案涉三套房屋抵顶赣榆工程处工程款，三套房屋买卖合同的双方为万升公司与赣榆工程处。赣榆工程处又将案涉房屋抵顶给仲启东，故仲启东与赣榆工程处系买卖合同相对方。仲启东与万升公司未有买卖房屋的合意，双方之间不存在真实买卖合同法律关系，签订合同目的系为办理房屋权属证书。”第9页第2行至第4行确认了：“仲启东与赣榆工程处存在买卖合同关系，仲启东与万升公司不存在真实买卖合同法律关系，根据合同相对性，仲启东应按照其与赣榆工程处签订的合同，向赣榆工程处主张权利。”基于上述确认可知，一审法院已完全查明了双方之间不具有任何法律关系，仲启东的起诉主体不适格，理应驳回其全部诉请。但一审法院却依据万升公司与赣榆工程处之间的协议，判决万升公司向并无法律关系的仲启东履行协助办理更名过户手续实属错误。首先，作为合同的相对方，赣榆工程处并未对万升公司提出更名过户的诉请，仲启东是没有权利向万升公司提出该请求的。办理更名过户手续是万升公司与赣榆工程处之间履行建筑工程施工合同法律关系的纠纷之一，之所以不予配合办理更名过户手续，是因赣榆工程处尚欠万升公司工程款发票、且施工存在质量问题等多种原因。一审法院如此判决，等于把未经人民法院受理的万升公司与赣榆工程处之间的纠纷，直接予以定性并处理，严重背离了人民法院不告不理的原则。换言之，即使赣榆工程处向万升公司起诉主张更名过户，亦未必能一定得到人民法院的支持，但一审法院对此予以支持，实属错误。故判决的第一项内容完全错误。其次，一审判决第8页第15行至22行，认定了：“参照《商品房买卖合同（预售）》约定，支持万升公司协助仲启东将案涉房屋登记在其名下及支付违约金。”前述所列判决内容，已明确了仲启东与万升公司不具有买卖合同法律关系，那么《商品房买卖合同（预售）》对双方并无法律约束力，但此处却以该合同为依据判决支持不具有法律关系的双方承担更名及给付违约金的责任，完全是自行矛盾，判决的第二项内容完全错误。纵观整个判决，仲启东的三项请求：补面积差、更名过户、支付违约金，均是基于同一证据、同一事实、同一法律关系（即房屋买卖合同法律关系）而起诉，一审法院在明确认定了双方不具有法律关系的前提下，却对诉请部分支持、部分驳回，亦是完全的自行矛盾，实属错误。综上，一审法院认定事实及法律关系虽然准确，但基于事实与法律关系作出的判决自相矛盾，完全违背了自身的认定，实属错误，应当予以撤销，请求二审法院依法予以改判支持万升公司的诉请。仲启东辩称，同上诉意见。仲启东向一审法院起诉请求：1．判令万升公司立即协助仲启东办理坐落于吉林市船营区万升前程国际x号楼xx幢x-x层xxx号、xxx号及xxx号房屋所有权证书；2．万升公司支付因仲启东未能在约定期限内取得房屋所有权证书的违约金242,950.08元（违约金支付至仲启东取得房屋所有权证书之日）；3．判令万升公司返还仲启东房屋面积误差比3％部分的房款，共计115,925.04元；4．判令万升公司双倍返还仲启东房屋面积误差比超出3％部分的房款，共计677,365.92元；5．诉讼费由万升公司负担。一审法院认定事实：仲崇金与仲启东系父子关系。仲崇金为赣榆工程处负责人。赣榆工程处施工了万升公司开发的案涉房屋小区工程。2012年12月22日，万升公司（甲方）与赣榆工程处（乙方）签订房屋抵工程款协议，约定：乙方与甲方签订的建设工程施工合同，现经双方协商同意，以甲方所建商品房抵本建设工程施工合同甲方所欠乙方工程款，顶工程款房屋数量、面积及抵顶工程款数额房号x-xxx号（面积284.68平方米，单价8200元，总价2,334,376元）、x-xxx号、x-xxx号、x-xxx号（以上三套房屋每套面积均为163.24平方米，单价均为8200元，总价均为1,338,568元）共计四套商业网点合计总计款6,350,080元等额抵顶工程款，直接支付给乙方；签订协议的同时，以上四套抵顶房屋需附签以乙方为立约人的《商品房买卖立约协议书》，本协议书中所标明的房屋总价即为相抵工程款数目，待正式签订《商品房买卖合同》时，乙方需确定房屋所有人姓名，甲方负责为乙方提供正式签订《商品房买卖合同》买房人的更名服务（只提供一次）；房屋面积最终以甲方统一委托办理产权测绘报告为准，如测绘面积与本协议约定面积不符，乙方需对每套房屋面积进行找差，房款及工程款以实际发生多退少补；甲方有义务为乙方确认的购房人办理房屋所有权证手续（乙方确认购房人姓名和认购的房屋时需向甲方销售、工程、财务部分别提交为一式三联的加盖乙方公章的书面通知文件并付购房人身份证复印件和签名）；乙方或乙方的购房人需配合甲方正常支付在办理过程中所需要的一切费用（包括：契税、印花税、物业维修基金、一次性代办需要交纳费用、产权证、土地证等实际发生费用），乙方可以自用或者转让上述抵工程款房，但一旦签订《商品房买卖合同》后，因购买或者付款等发生的任何争议与甲方无关，甲方只是负责协助乙方的购房人办理房屋产权证，即便与甲方签订《商品房买卖合同》，购房人也是和乙方发生的买卖关系，且乙方的购房人或者乙方自己作为购房人必须履行进户义务和缴纳物业费的义务；甲、乙双方在本协议上盖章签字之日，本《房屋抵工程款协议》生效（各方保证不撤销，不主张本协议无效，乙方最终就以房抵工程款向甲方提供工程款发票）。2012年12月28日，赣榆工程处出具收据，支付给万升公司6,350,080元，收款事由为房屋顶工程款。2015年3月16日，赣榆工程处（甲方）与仲启东（乙方）签订协议书，约定：经甲乙双方协商，万升公司抹账给甲方的房屋，其中的部分房屋抹账给仲启东顶甲方欠仲启东工程款，房屋编号为x-xxx、x-xxx、x-xxx，共计三套每套163.24平方米，共计489.72平方米，每平方米8200元，计4,015,704元，甲方负责协调办到乙方指定名下，进户费及税金等各种费用由乙方负责。2016年1月14日，仲崇金向物业公司交纳案涉三套房屋的物业费、垃圾清运费，并由物业公司代收取了电费、水费。同日，仲崇金取得涉案房屋钥匙。2016年5月23日，万升公司向仲启东开具案涉三套房屋发票。2016年6月3日，万升公司（出卖人）与仲启东（买受人）签订商品房买卖合同（预售）三份，约定：仲启东购买万升前程国际x号楼xx幢x-x层xx号、xx号、xx号房屋；预测建筑面积均为163.24平方米，其中套内建筑面积均为157.08平方米，分摊共有建筑面积均为6.16平方米；出卖人与买受人按照单价每平方米均为8200元，每套房屋总价款均为1,338,568元；买受人应当在2016年6月3日前支付该商品房全部价款；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1000日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他权利义务。2016年7月1日，仲启东交纳案涉三套房屋的维修资金。2019年10月29日，万升公司将案涉三套房屋登记在其名下，三套房屋建筑面积均为144.08平方米，专有建筑面积均为138.6平方米。一审法院认为，赣榆工程处与万升公司签订的《房屋抵工程款协议》约定：待正式签订《商品房买卖合同》时，赣榆工程处需确定房屋所有人姓名，万升公司负责为赣榆工程处提供正式签订《商品房买卖合同》买房人的更名服务（只提供一次）；房屋面积最终以甲方统一委托办理产权测绘报告为准，如测绘面积与本协议约定面积不符，赣榆工程处需对每套房屋面积进行找差，房款及工程款以实际发生多退少补；万升公司有义务为赣榆工程处确认的购房人办理房屋所有权证手续；赣榆工程处可以自用或者转让抵工程款房，但一旦签订《商品房买卖合同》后，因购买或者付款等发生的任何争议与万升公司无关，万升公司只是负责协助赣榆工程处的购房人办理房屋产权证，即便与万升公司签订《商品房买卖合同》，仲启东也是和赣榆工程处发生的买卖关系。根据上述约定，万升公司用案涉三套房屋抵顶赣榆工程处工程款，故三套房屋买卖合同的双方为万升公司与赣榆工程处。赣榆工程处又将案涉房屋抵顶给仲启东，故仲启东与赣榆工程处系买卖合同相对方。后仲启东与万升公司虽然签订了商品房买卖合同，但双方并未有买卖房屋的合意，双方之间不存在真实买卖合同法律关系，签订合同的目的系为办理房屋权属证书。关于办理房产证及支付违约金问题。案涉房屋现已经登记在万升公司名下，仲启东诉请办理房屋所有权证旨在将房屋权属变更至其名下，根据赣榆工程处与万升公司签订的《协议》关于“万升公司有义务为赣榆工程处确认的购房人办理房屋所有权证手续”及“万升公司只是负责协助赣榆工程处的购房人办理房屋产权证”的约定，万升公司设定了协助仲启东将案涉房屋登记在其名下的义务，参照《商品房买卖合同（预售）》约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1000日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”及庭审中双方均认可交房日期为2016年1月14日，故按照每套房屋实测面积144.08平方米的房价款1,181,456元，三套房屋即3,544,368元，一审法院支持万升公司协助仲启东将案涉房屋登记在其名下及支付违约金（以3,544,368元为基数，自2018年10月11日起，按日万分之一标准计算至取得房屋所有权证之日止）。关于返还面积差房款问题。首先，仲启东与赣榆工程处存在买卖合同关系，仲启东与万升公司不存在真实买卖合同法律关系，根据合同相对性，仲启东应按照其与赣榆工程处签订的合同，向赣榆工程中主张权利。其次，《房屋抵工程款协议》约定：“如测绘面积与本协议约定面积不符，赣榆工程处需对每套房屋面积进行找差，房款及工程款以实际发生多退少补；但一旦签订《商品房买卖合同》后，因购买或者付款等发生的任何争议与万升公司无关，万升公司只是负责协助赣榆工程处的购房人办理房屋产权证，即便与万升公司签订《商品房买卖合同》，仲启东也是和赣榆工程处发生的买卖关系”。故仲启东依据商品房买卖合同（预售）要求万升公司返还面积差房款及双倍赔偿的诉请无法得到支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决。一审判决：一、万升公司于判决生效之日起三十日内协助仲启东将坐落于吉林市船营区万升前程国际x号楼xx幢x-x层x号、x号、x号三套房屋的房屋所有权登记至仲启东名下；二、万升公司给付仲启东违约金（以3,544,368元为基数，自2018年10月11日起，按日万分之一标准计算至房屋所有权登记至仲启东名下之日止）；三、驳回仲启东的其他诉讼请求。诉讼费28,582元（案件受理费23,582元、保全费5000元），由仲启东负担8155元，由万升公司负担20,427元。万升公司负担部分于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。双方当事人二审中均未向本院提交证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为：一、关于仲启东与万升公司关系问题。万升公司用涉案房屋抵顶工程款，并与赣榆工程处签订协议，双方为权利义务相对人。而在协议书中约定，万升公司有义务为赣榆工程处确认的购房人办理房屋所有权证手续，但并未约定办理时间。在赣榆工程处将该三套房屋抵顶工程款，并与仲启东就房屋抵顶工程款签订了协议书后，万升公司与仲启东签订了商品房买卖合同。纵观以上事实可知，万升公司与仲启东签订商品房买卖合同，系万升公司履行与赣榆工程处签订协议中约定的以物抵债的附随义务，双方只是履行以物抵债协议，并非普通的商品房买卖合同关系，其目的是实现以物抵债的交付问题，实际履行时为赣榆工程处确认的购房人仲启东办理房屋所有权证手续，包括签订商品房买卖合同，出具购房发票。二、关于万升公司主张不应配合仲启东更名过户的上诉请求。万升公司与赣榆工程处签订协议确定了其为赣榆工程处确定的购房人办理涉案房屋所有权证手续，在该协议有效的情况下，一审判决万升公司应予配合仲启东更名过户正确。三、关于万升公司主张不应向仲启东支付违约金的上诉请求。《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”。本案中，仲启东与万升公司并不存在房屋买卖合同关系，签订的商品房买卖合同作为履行与赣榆工程处签订协议中约定以物抵债的附随义务，其合同内容亦非双方当事人真实意思表示，故仲启东无权要求万升公司按照该合同支付违约金。退一步来看，仲启东与赣榆工程处的负责人系父子关系，赣榆工程处与万升公司存在债权债务关系，而仲启东并非万升公司的债权人，亦未向万升公司支付购房款，万升公司也未向其权利相对人承诺办理所有权证手续时间，现如判决万升公司承担违约责任，将使双方权利义务不对等，有违公平原则，一审法院判决万升公司支付违约金不当，本院予以纠正。四、关于仲启东主张万升公司应当支付房屋面积误差房款的上诉请求。基于双方并不存在房屋买卖合同关系，现仲启东主张支付房屋面积误差房款，无事实及法律依据，一审判决驳回该部分诉讼请求正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2258号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初2258号民事判决第二项、第三项；三、驳回仲启东的其他诉讼请求。一审诉讼费28,582元（案件受理费23,582元、保全费5000元）由仲启东负担11,004元，吉林市万升房地产开发有限公司负担17,578元，吉林市万升房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审案件受理费46,888元（其中仲启东预交11,733元，吉林市万升房地产开发有限公司预交35,155元），由仲启东负担11,733元（已交纳），由吉林市万升房地产开发有限公司负担35,155元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十月十三日书记员  聂 力