山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10420号 上诉人（原审原告）：李风芹，女 委托诉讼代理人：唐继顺，系李风芹之夫，男，1948年1月13日出生，住山东省胶州市。 被上诉人（原审被告）：青岛康大房地产开发有限公司 法定代表人：高思诗，董事长。 委托诉讼代理人：童建飞，男，系青岛康大房地产开发有限公司职工。 上诉人李风芹因与被上诉人青岛康大房地产开发有限公司（以下简称康大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初6744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李风芹及其委托诉讼代理人唐继顺到庭参加诉讼。被上诉人康大公司的委托诉讼代理人童建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李风芹上诉请求：1.依法将本案发回重审或改判康大公司按合同约定向李凤芹交付涉案房屋；2.依法改判康大公司赔偿李凤芹违约金83800元；3.上诉费由康大公司承担。事实和理由：2016年11月14日，李凤芹与康大公司签订《青岛市商品预售合同》，李凤芹购买康大公司开发的青岛市黄岛区商品房。合同签订后，李凤芹依约交付了购房款。2018年6月12日，康大公司向李凤芹发送了《交房通知书》。李凤芹认为，康大公司交付的房屋不符合合同约定的标准和条件，拒绝收房。一、涉案房屋不符合约定的交付标准，公共绿地被赠送一楼业主，违反物权法规定，李凤芹有权拒绝收房。业主购买房屋时，除房子的本身价值外，小区的环境是另一重要参考依据。目前，康大公司提交房子的小区未达到合同约定的标准。李凤芹在一审时提交了拍摄的小区照片，有三个方面显示未达标。一是绿化与约定不符。2018年5月下旬，在所谓绿化完工验收后，康大公司将一楼户与户之间的院子用植障隔离，植障高2米至2米半，使小区绿地成为私家庭院。另外，小区很多地方未绿化，一片荒凉，如3号楼、17号楼南，11号楼东等地。有的楼前楼后堆满砖头瓦块，与合同约定的绿化标准严重不符。二是小区布局被改变。康大公司私自改变了小区的布局。康大公司原在宣传时允诺为业主提供的广场中心景观、廊架、健步道、烧烤平台、海风剧场、跌瀑水景、爱情花园、儿童天地等完全没有。现在小区内只有一个单梯的儿童滑梯。三是公共绿地被赠送给了一楼业主。小区的公共绿地本属于全体业主共有，但康大公司以高价卖给一楼的业主，因有人投诉被城管拆除后，业主又用篱笆和树植封闭起来。现如今除了三横两纵的消防通道外，甚至没有人行道，公共绿地全被占领，连儿童玩耍、老人散步的地方都没有。《中华人民共和国物权法》明确规定，小区的公共绿地属于全体业主所有。康大公司却在合同“补充条款”第五条第10款中约定“绿地归一层业户所有。”李凤芹认为，该条款的约定因违法而无效。出现这种状况，其根本责任在于康大公司。一审判决认定康大公司已经完成交房的事实错误。合同约定康大公司发出通知后7日视为房屋交付，前提是交付的房子符合约定的标准。因为康大公司私自改变了小区布局、小区绿化未达到标准，李凤芹有权拒绝收房。因此，涉案房屋未能完成交付。二、康大公司的售房宣传册是要约，而非要约邀请。李凤芹认为如何认定康大公司的宣传册是正确判决本案的关键，其性质是要约邀请（广告），还是要约？李凤芹认为，康大公司出具的宣传手册是要约。李凤芹在一审时，向法庭提交了康大公司“康大·御金湾，独揽山海，大家风范”的宣传册。该宣传册共48页，对小区进行了详细的介绍，除坐落地点外，还有小区内明确的规划和说明。李凤芹认为，康大公司所宣传的“理想主义者在别墅边铺满海洋”“2000亩坡地原林，3000米私属海岸沙滩”“欧陆风情、曼哈顿、德方斯、新宿、中环”等是宣传广告。但宣传册中“景观园林”部分及“宣传视频”中有关小区内部的规划如“广场中心景观、廊架、健步道、烧烤平台、海风剧场、跌瀑水景、爱情花园、儿童天地”等生活设施明确而具体。这也是李凤芹选择在涉案小区购房的主要原因之一。如果没有这些小区内的生活设施与配套，李凤芹绝对不会选择购买康大公司的房子。因此，李凤芹认为，康大公司的宣传手册内的有关“设施与配套”部分，其性质是要约。只要李凤芹签订《商品房预售合同》，康大公司应当按小区宣传册规划的条件交房。康大公司坚持认为其宣传手册为要约邀请，即广告，但在黄岛区政府市场监督管理局查处时，康大公司也承认有过度宣传之嫌，随即停止发售，除已经发出去的一百多份，其余全部予以销毁。如按其所说的该宣传册为广告，那么为什么要销毁呢？另外，康大公司在宣传册和合同上处处做手脚，通过用合同“补充条款修改特别提示”，用极小的模糊字误导购房者，推卸责任（见宣传册封底），对业主进行欺诈，缺乏根本的诚信。本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”一审判决认定该宣传册为广告，实属错误。康大公司违反约定私自改变小区的规划，小区未达到交房的条件和标准，康大公司应当继续按合同约定改正，直至达到合同约定的交付标准，并按合同第九条约定承担违约赔偿责任。三、法官应当维护法律和公平、正义。民事主体从事民活动时应当遵循诚信、公平原则。国家工商行政管理总局2016年2月1日实行的《房地产广告发布规定》第三条明确规定，“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”康大公司不能在售房时给业主一堆允诺，但在实际交付时又不兑现。李凤芹认为，法律和法官是正义的化身。从生活的常识和良知也能判断，康大公司交付的房屋也与签订合同时的约定不符。康大公司利用自己为大开发商的优势地位，对客户欺诈，处处设置陷阱，随意违反合同约定。一审中，李凤芹向法庭提交了从青岛市西海岸新区城市管理局调取的小区绿化图纸，及小反映小区现状的“视频录像”与19张照片，完全能够证明康大公司的房屋与合同与约定不服。一审法院却罔顾事实，不予认定。四、2018年5月中旬，御金湾小区关于绿化部分验收合格后，康大公司便开始了对绿化改造活动，将一楼户与户之间、房山两边、消防通道一边全部用植障隔离，工期延误了交房。综上，李凤芹认为，一审判决认定事实不实，适用法律错误。 康大公司辩称，康大公司认为李凤芹的上诉请求无事实和法律依据，一审法院的认定事实清楚，法律适用正确，李凤芹上诉称关于要求康大公司交付房屋一事对此一审法院已经查明，康大公司已经按期向李凤芹交付了房屋。对于李凤芹称的康大公司销售房屋时存在虚假宣传问题，一审法院对此已查明根本不存在虚假宣传问题，同类的案件也经青岛市中级人民法院终审判决驳回了张树美的诉讼请求。综上，康大公司不存在任何违约问题，李凤芹的上诉没有任何道理。 李风芹向一审法院起诉请求：1.判令康大公司继续履行合同至涉案标的物达到合同约定的交付标准后及时向李风芹交付；2.判令康大公司向李风芹支付未完全履行合同变更小区布局的违约金83800元；3.诉讼费用由康大公司承担。 一审法院认定事实： 2016年11月14日，李风芹与康大公司签订《青岛市商品房预售合同》，李风芹购买康大公司开发的青岛市黄岛区商品房一套，房屋面积为130.14平方米，房屋总价为1676568.89元。合同签订后李风芹依约支付房屋价款，涉案房屋已于2019年1月9日办理不动产登记证书。《青岛市商品房预售合同》补充条款第五条约定了房屋交付，第二款约定，由于李风芹的原因未能在约定的期限内办理交付手续则视为房屋已交付，甲方不承担延期交房的责任；李风芹未能按期接收房屋，从康大公司通知发出7日后视为该房屋已交付，康大公司不承担延期交房的责任。涉案的康大·御金湾A地块项目已经经过建设工程竣工验收备案登记，竣工验收日期为2018年5月25日。2018年5月10日，涉案工程办理《建设工程竣工规划核实合格证》，符合建设工程竣工规划。2018年6月12日，康大公司向李风芹发送《交房通知书》，通知李风芹于2018年6月20日至2018年6月24日到康大公司办理房屋交付手续。2018年7月30日，康大公司再次向李风芹发送《房屋交接手续催告函》，催告李风芹办理交房手续。 对有争议的证据和事实，确认如下。1.涉案房屋的交付情况。《青岛市商品房预售合同》合同附件三为房屋建筑结构、装修及设备标准，约定了交房标准。李风芹未提交证据证明康大公司交付的房屋不符合合同约定。2018年6月12日，康大公司向李风芹发送《交房通知书》，通知李风芹收房，李风芹未收房。2.小区布局是否违反合同约定。李风芹提交康大公司销售广告宣传页4张、照片19张、宣传广告、图纸复印件，用以证明康大公司在涉案小区宣传中的绿化等十多处设施景观几乎没有、小区平面布局被破坏、小区绿地开发商给了一楼业主等情形，因此康大公司构成违约。李风芹提交《建设工程竣工规划核实合格证》，证明涉案项目符合规划。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：一是涉案房屋是否达到交付标准并交付；二是李风芹主张的要求康大公司支付变更小区布局违约金的请求能否成立。一审法院结合已经查明的事实和相关法律法规规定，作出如下分析判定： 1.房屋是否达到交付标准并交付。因李风芹未提交相关证据证明康大公司交付的房屋不符合合同附件三中约定的交房标准，一审法院对李风芹诉讼请求中，按照合同约定继续履行合同至涉案标的物达到合同约定的交付标准的诉讼请求不予支持。按照双方合同约定，房屋从康大公司通知发出7日后视为该房屋已交付。2018年6月12日，康大公司向李风芹发送《交房通知书》，李风芹未收房的行为违反合同约定，一审法院认定房屋已经完成交付。 2.李风芹主张的要求康大公司支付变更小区布局违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。从康大公司公司的宣传册及宣传内容来看，针对项目的宣传并不明确具体，而是偏向于设计风格的阐述，诸如“理想主义者在别墅边铺满海洋”“东西方文化关于建筑与景观的审美，在这里取得共识”“突出鲜花、园林、大海等景观元素”“筑造欧陆风情”等。因此该宣传广告不具备构成要约的具体明确的条件。且康大公司在宣传册底部已经告知客户，宣传册所示图文及数据仅供客户置业参考，不作为房屋交付标准，以政府批准为准。双方合同补充协议第八条第5款约定：“双方确认：出卖人就该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传资料的内容与、附件、本补充协议不一致的，以、附件、本补充协议为准；未列入、附件、本补充协议之中，则视为未约定且出卖人未承诺。”第11款：“本项目红线外属于非甲方规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化和影响均与甲方无关，甲方对红线以外的规划变动、拆迁进度以及市政配套项目的建设进度不承担任何责任。”由上，李风芹要求按康大公司支付变更小区布局的违约金的主张与上述合同约定不符，该项请求依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条规定，判决：驳回李风芹的诉讼请求。案件受理费1895元，减半收取948元，由李风芹负担，退回李风芹947元。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方未能达成协议。 本院认为，李风芹与康大公司于2016年11月14日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。现李风芹提起本案诉讼，要求康大公司按合同约定的标准交付房屋并支付违约金。双方在合同第十条约定房屋的交付必须康大公司已按照国家法律、法规、规章等规定取得商品房综合验收备案证明以及符合本合同约定，故康大公司交付的房屋应取得综合验收备案并符合合同约定。2018年5月10日，涉案工程办理《建设工程竣工规划核实合格证》，2018年5月25日，涉案工程通过竣工验收备案登记，故涉案房屋已取得综合验收备案证明。2018年6月12日，康大公司向李风芹发送交房通知，李风芹主张康大公司交付的房屋不符合合同约定，拒绝收房，李风芹主张的主要证据是其提交的照片、康大公司的宣传册、宣传广告等，证明涉案小区现在没有宣传资料中的设施景观。本院认为，双方在合同中约定:“双方签订的《青岛市商品房预售合同》及其附件、本补充协议及双方签署的其他书面补充文件，是确定乙方所购房屋及其配套设施、环境状况的唯一依据，甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述与双方签署的前述文件不一致的，均以双方签署的《青岛市商品房预售合同》及其附件、本补充协议及双方签署的其他书面补充文件为准。康大御金湾项目的其他规划正在调整之中，甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料对此项目其他规划的相关描述与最终批准的规划文件、图纸不一致的，均以最终批准的规划文件、图纸为准。”因双方并未在合同中明确约定涉案房屋交付时景观设施的具体标准，且约定销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述与双方签署的前述文件不一致的，均以双方签署的《青岛市商品房预售合同》及其附件为准，故李风芹要求康大公司按宣传资料的描述标准交付房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。本案审理中李风芹亦未提交经规划部门认定的康大公司变更小区布局的有效证据，故其要求康大公司支付违约金，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，李风芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1895元，由上诉人李风芹负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十月二十六日 书记员 韩明玉 书记员 黄鹤颖