河北省张北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0722民初1360号 原告：张北亁晟物业有限公司，住所地河北省张家口市张北县张北镇中央大道**。 法定代表人：马海云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亮，该公司员工。 被告：魏文琴，女，1976年9月23日出生，汉族，住河北省张北县。 原告张北亁晟物业有限公司与被告魏文琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张北亁晟物业有限公司法定代表人马海云、委托诉讼代理人王亮、被告魏文琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张北亁晟物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告2016年12月至2020年12月的物业管理费5656元，按每日3‰给付原告2016年12月至2020年12月期间的滞纳金6617.88元。2、被告负担本案的诉讼费。事实和理由：被告系中央大道A10-1801室业主，原告与景冠房地产开发有限公司签订了《物业委托管理协议》对中央大道进行前期物业管理，同时，原告与原服务该小区的张家口诚富物业服务有限公司签订了《物业费债权转让协议》，被告在欠费期间，张家口诚富物业服务有限公司与原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，其享受了张家口诚富物业服务有限公司与原告提供的服务，却没有按时交纳物业服务费，没有履行业主应尽的义务，被告未交纳物业费的行为，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告魏文琴辩称，一、原告不具有主体资格。我于2013年11月购买景冠房地产开发有限公司开发的中央大道小区A10-1801室楼房，2015年装修，2015年居住，景冠房地产开发有限公司的房屋买卖合同上有关物业服务的部分是空白，始终没有按照《物业管理条例》的规定与业主制订管理规约，景冠房地产开发有限公司当时可能是找的诚富物业服务有限公司进行的前期物业服务，可多年来没有任何物业服务企业与我们签订过物业服务的有关协议，亁晟物业公司所说的物业费债权转让，实质是诚富物业公司私自将物业服务转让给亁晟物业公司，物业服务企业在业主委员会成立后必须经业主、业委会依法招聘，不允许他们互相转让。诚富物业公司都不是适格的中央大道小区的物业服务企业，转让给亁晟物业公司当然无效，对业主没有管理权，亁晟公司无权收取物业费。小区除了用电是通过亁晟物业公司购买，用水、供暖都是直接对水、暖单位，未见他们管理有关物业，比如电梯内广告费去向不明、楼宇门可视电话不能用、卫生状况很差、小区内不常见保安，小区丢失电动自行车等。亁晟公司应出示与我签订的物业服务合同或与业委会签订的物业服务合同。物业服务、债权转让不成立。二、景冠房地产开发有限公司卖给我的房有质量问题，物业公司应当修理而不给修理。我的房装修时发现墙体、门口等多处裂缝、阁楼门框变形，导致门无法关闭，窗户漏风漏雨，开发公司和诚富物业都没有给解决。2019年物业公司又变成亁晟物业公司，亁晟物业公司也说与他们无关。物业公司不作为在先，我不交物业费在后。三、亁晟物业公司提供的服务相当差，业主对亁晟物业公司提供的服务不满，业委会要求他们退出，他们不退出，致使我们无法选聘新的物业公司。请法院驳回亁晟物业公司的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告与张北景冠房地产开发有限公司于2019年8月14日签订的物业管理服务协议，2、原告与张家口诚富物业服务有限公司于2019年8月15日签订的物业交接协议书，3、原告与张家口诚富物业服务有限公司于2019年8月12日签订的物业费债权转让协议，证据1、2、3证明原告系中央大道小区的前期物业服务公司，有权对业主收取其服务期间及张家口诚富物业服务有限公司服务期间的物业费；4、被告欠物业费的期间及数额明细表，证明被告拖欠物业费的期间及数额；5、被告于2015年7月21日向张家口诚富物业服务有限公司交纳物业费1779元的收款收据，证明被告最后一期交费情况；6、张家口诚富物业服务有限公司及原告在小区业主门上及物业费交费处张贴的催缴物业费书面通知，证明原告及张家口诚富物业服务有限公司进行过书面催缴；7、张北茂颖物业服务有限责任公司的前期物业管理服务协议，证明物业费的收取标准。 经被告质证，被告对证据1、2、3的真实性无异议，对合法性不认可，认为2017年中央大道小区的业主委员会已经成立，原告2019年签的合同没有业主委员会、业主的参与不合法；对证据4中欠物业费的数额无异议；对证据5无异议；对证据6的意见是物业公司在其家门上贴过通知，在物业收费处没见过这些通知；对证据7的意见是名字是其签的，但不知道茂颖物业公司是哪个物业公司。 被告为支持其抗辩意见，提交以下证据；1、2013年11月12日购买楼房时交一年物业管理费1186元的单据一张，证明交过一年物业费；2、诚富物业公司的空白住户手册一份，证明我没有签过字；3、被告在中央大道小区另外购买的一套房与诚富物业公司签订的业主临时管理规约一份，证明中央大道小区的物业公司是诚富物业公司；4、房屋照片7张，证明房屋质量有问题，是不交物业费的原因。 经原告质证，原告对证据1、2无异议，对证据3不认可，其公司没见过；对证据4的关联性不认可，房屋质量问题与其公司无关。 对无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证；对有争议的证据，本院认为，原告提交的证据1、2、3内容不违反法律规定，应认定合法有效，予以认定，可以证明原告从2019年8月14日成为中央大道小区的前期物业公司，并有权利收取张家口诚富物业服务有限公司服务期间业主所欠的物业管理费；原告提交的证据4只是原告对被告欠物业管理费的期间、数额、滞纳金的计算方式，不属于证据；对原告提交的证据5与被告提交的证据1予以认定，以上证据与原告陈述相互印证被告于2013年11月入住中央大道小区，被告已交纳2016年12月30日前的物业费。对原告提交的证据6予以认定，可以证明原告及张家口诚富物业服务有限公司对拖欠物业管理费的业主进行过书面催收；对原告提交的证据7不予认定，该证据无法证明与本案的关联性，无法证明原告的证明目的。对被告提交的证据2、3、4不予认定，无法证明与本案的关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系张北县张北镇中央大道小区A10号楼1801室业主，该楼房123.5平方米，被告于2013年11月入住该小区。物业管理费每月每平方米0.8元，每年1186元。张家口诚富物业服务有限公司于2019年8月前服务于中央大道小区，被告已向张家口诚富物业服务有限公司交纳了2016年12月之前的物业管理费，被告从2017年1月起未交纳物业管理费。2019年8月14日，原告与张北景冠房地产开发有限公司签订物业管理服务协议，原告为中央大道小区提供前期物业管理服务。2019年8月12日，原告与张家口诚富物业服务有限公司于签订物业费债权转让协议。2019年8月15日，原告与张家口诚富物业服务有限公司于签订物业交接协议书。 本院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与张北景冠房地产开发有限公司签订的物业管理服务协议内容不违反法律规定，应认定合法有效，对中央大道小区全体业主均有约束力。原告作为被告所在小区的现任物业服务公司，在履行自己义务的同时，依法享有向业主收取物业管理费的权利。张家口诚富物业服务有限公司系服务于中央大道小区的上一任物业公司，张家口诚富物业服务有限公司已将其为业主提供物业服务期间业主拖欠的物业管理费转让给原告，现原告有权收取业主拖欠张家口诚富物业服务有限公司的物业管理费。被告作为小区业主，虽非物业服务合同形式上的当事人，但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已事实上接受了原告及张家口诚富物业服务有限公司的物业服务，被告应给付原告拖欠的2017年1月至2020年12月的物业管理费4744元。原告要求被告给付其与张家口诚富物业服务有限公司服务期间的电梯电费480元、公摊电费192元、二次供水费240元，提供的证据不足以证明以上费用的给付依据及数额，故对原告以上诉求，不予支持。原告要求被告按照日3‰支付拖欠物业管理费期间的滞纳金，因双方对交费期限没有约定，故对原告以上诉求，不予支持。被告抗辩因房屋质量存在问题，原告提供的物业服务有瑕疵，故不交纳物业管理费，该抗辩意见于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《物业服务收费管理办法》第十一条之规定，判决如下： 一、魏文琴于本判决生效之日起十日内支付张北亁晟物业有限公司2017年1月至2020年12月的物业管理费4744元； 二、驳回张北亁晟物业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费107元，减半收取计54元，魏文琴负担25元，张北亁晟物业有限公司负担29元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到张家口市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。逾期不交或未按规定办理相关手续，张家口市中级人民法院按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审判员  武淑瑜 二〇二〇年十月十二日 书记员  王 铮