西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初13361号原告：刘晓玲，女，1988年12月27日出生，汉族，住陕西省西安市曲江新区（一期）7号楼2104室。委托诉讼代理人：徐涛，陕西润亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：海静，陕西润亚律师事务所实习律师。被告：李慧枝，女，1993年7月13日出生，汉族，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人：冯小强，男，1987年10月26日出生，汉族，住甘肃省灵台县。被告：冯小强，男，1987年10月26日出生，汉族，住甘肃省灵台县。被告：西安创新佳房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区。法定代表人：唐小芹 ，职务不详。委托诉讼代理人:余军涛，男，1989年6月12日出生，汉族，住陕西省洛南县。第三人：中国银行股份有限公司西安长安区支行，住所地陕西省西安市长安区。负责人：忽强，该行行长。委托诉讼代理人：张军，陕西雁塔律师事务所律师。第三人：陕西丰浩置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：曾本东，职务不详。委托诉讼代理人：张晓燕，女，该公司职员。原告刘晓玲与被告李慧枝、冯小强、西安创新佳房地产营销策划有限公司（以下简称创新佳公司）、第三人中国银行股份有限公司西安长安区支行（以下简称中行长安支行）、陕西丰浩置业有限公司（以下简称丰浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告刘晓玲及委托诉讼代理人徐涛、海静，被告李慧枝委托诉讼代理人及被告冯小强，被告创新佳公司、第三人中行长安支行、丰浩公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓玲向本院提出诉讼请求：1.判令李慧枝、冯小强、创新佳公司继续履行原告与李慧枝、创新佳公司于2019年5月27日签订的《房屋买卖三方合同》（编号CXJ201707087）、于2019年8月21日签订的《补充协议》。2.李慧枝、冯小强涤除陕西省西安市曲江新区XX路XX路XX号XX城（一期）7号楼2104室房屋（以下简称案涉房屋）上设立的抵押权人为第三人中行长安支行的抵押。3.李慧枝、冯小强缴纳办理房产证所需的契税、房产收房手续费、助力金。4.李慧枝、冯小强将83万元房款全额打入房管局设立的资金监管账户，以支付原告的购房首付。5.李慧枝、冯小强将案涉房屋的产权过户登记至原告名下。6.李慧枝、冯小强、创新佳公司赔偿原告居间服务费4.44万元。7.李慧枝、冯小强支付原告违约金16.6万元。8.案件受理费由李慧枝、冯小强承担。9.案件保全费、担保保险费由李慧枝、冯小强承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.李慧枝、冯小强、创新佳房公司继续履行2019年5月27日签订的《房屋买卖三方合同》（编号CXJ201707087）、2019年8月21日签订的《补充协议》。2.李慧枝、冯小强、创新佳公司、第三人中行长安支行、丰浩公司协助原告将案涉房屋的不动产权过户至原告名下。事实和理由：2019年5月27日，原、被告签订《房屋买卖三方合同》（以下简称三方合同），约定原告以158万元的价格从李慧枝处购买设有抵押的案涉房屋，158万元中包括办理房产证所需缴纳的大修基金、契税、房产收房手续费。三方合同还对付款方式、房屋交付、房产证办理、设立资金监管账户、办理银行按揭贷款、违约金等事宜进行了约定。三方合同签订当日，原告向李慧枝支付定金2万元、向创新佳公司支付居某某4.44万元。因案涉房屋大证未如期办结，双方协商在原告交纳购房款15万元后，李慧枝将案涉房屋交付给原告装修、使用。2019年7月2日，原告向李慧枝支付15万元。2019年8月21日，双方签订《补充协议》，约定原告向李慧枝支付购房款30万元，李慧枝在收款3个工作日内缴纳契税并根据原告确定的时间在过户前偿还银行按揭贷款、欠付开发商的款项、办理房产证。原告在2019年8月21日和8月29日分别向李慧枝支付购房款25万元和5万元，合计30万元。原告还在2020年1月20日和6月1日向李慧枝支付购房款15万元和3万元，合计18万元。至此，原告累计支付购房款83万元。原告后得知李慧枝并未依约偿还中行长安支行的按揭贷款，也未缴纳契税和办理房产证。综上所述，原告提起诉讼，望判如所请。被告李慧枝、冯小强答辩称，同意原告诉讼请求。被告创新佳公司答辩称，同意原告的诉讼请求。第三人中行长安支行陈述称，原被告之间的买卖合同、补充协议违反了中行长安支行与李慧枝订立的借款合同，原被告三方均明知案涉房屋设定有抵押，在未征得中行长安支行书面同意的情况下，擅自转让抵押物，损害中行长安支行的权益，应当由其自行承担由此产生的法律后果，在未清偿中行长安支行所设立的债权及消灭抵押权前，中行长安支行不同意将案涉房屋所有权进行转移登记。中行长安支行并无协助原告将案涉房屋所有权过户至原告名下的义务。如果案涉房屋上的抵押贷款清偿完毕后，中行长安支行愿意协助李慧枝办理案涉房屋解除抵押申请的手续。第三人丰浩公司陈述称，在李慧枝结清贷款的本息及罚息、违约金及陕西浩悦物业管理有限公司的借款本金、利息、违约金的前提下，丰浩公司愿意协助办理过户手续，但办理过户手续所产生的费用不应由丰浩公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖三方合同、补充协议、商品房买卖合同、收款收据、银行账户交易明细、收条、产权办证通知、微信对话截图打印件、催收通知单、个人一手住房贷款合同、借款凭证、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、逾期未还款查询单、购房借款协议等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。本院根据审查确认的证据和当事人的陈述，认定事实如下：2015年10月1日，李慧枝作为买受人与作为出卖人的丰浩公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15111039），约定李慧枝以总价款81万元购买案涉房屋，通过首付款25万元和银行商业贷款56万元的方式支付总价款。合同签订后，李慧枝向丰浩公司支付购房总价款81万元，其中，总价款中56万元系李慧枝通过向中行长安支行借款的方式支付。后丰浩公司将案涉房屋交付给李慧枝。2019年5月27日，原告（乙方、买受方）、李慧枝（甲方、出卖方）、创新佳公司（丙方、居间方）签订《购房买卖三方合同》（以下简称三方合同），约定原告以总价款158万元购买案涉房屋，其中包含定金20万元，协议签订当日支付定金20万元，“小区房产证大证下来之后”支付30万元并用于清偿案涉房屋银行按揭贷款尾款，李慧枝在“房产证下来之后，过户之前”将收到的购房款汇入资金监管账户作为原告的首付款，剩余购房款通过银行贷款方式支付；李慧枝于小区大证下来30个工作日之前办理案涉房屋抵押注销手续；李慧枝应在原告支付前期50万元（含定金20万元）之后将案涉房屋交付给原告。三方合同第五条第1款约定，“交易过程中，甲乙双方按照国家及西安市相关规定缴纳各项税、费，丙方协助甲、乙双方进行相关税费的确认及计算工作（最终以相关收缴机关实际收取的数额为准。a.甲方承担：办理房产证所需缴纳的大修基金、契税及房产收房手续费。b.乙方承担：过户所产生的个税、契税、增值税、工本费）”。三方合同还对居某某、违约责任等事宜进行了约定。2019年8月21日，原告、李慧枝、创新佳公司签订《补充协议》，约定原告在当日向原告支付25万元，于8月31日前支付5万元，李慧枝收到房款在3个工作日内缴纳契税并在过户前偿还银行按揭贷款尾款及开发商欠款。三方合同及补充协议签订后，原告向李慧枝支付款项合计83万元，具体为：2019年5月27日支付20万元，2019年7月2日支付15万元，2019年8月21日支付25万元，2019年8月29日支付5万元，2020年1月20日支付15万元，2020年6月1日支付3万元。李慧枝亦将案涉房屋交付给原告。庭审中，丰浩公司案涉房屋已取得不动产初始登记，现登记在丰浩公司名下。庭审中，原告表示其愿意一次性支付剩余购房款，付款方式为向李慧枝直接支付或代李慧枝清偿案涉房屋上的借款。经询，原告、李慧枝称李慧枝尚未向税务机关缴纳契税款。另查明，2015年9月1日，李慧枝（借款人）、中行长安支行（贷款人）、丰浩公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号为2015年长步房零字301号），约定中行长安支行向李慧枝发放贷款56万元，贷款期限为360个月，参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率采用浮动利率方式定价，每12个月为一个浮动周期，按月付息，逾期贷款利率伟为合同约定利率上浮50%，贷款支付方式为受托支行，收款账户为丰浩公司在中行长安支行尾号为182的账户，还款方式为等额本息，首期还款日为放款日起经过一个还款周期后的10日，后续还款日为放款日在后续各期的对应日，当期没有没有对应日，则当期最后一日为当期还款日；丰浩公司提供连带保证责任。同日，中行长安支行出具《借款凭证》，载明贷款年利率为4.083%。同日，李慧枝作为抵押人与中行长安支行签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定李慧枝以案涉房屋作为抵押物向中行长安支行提供担保。前述合同签订后，中行长安支行依约发放了贷款，并于2016年1月14日取得《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》（市房预抵字2016018004240号）。庭审中，中行长安支行、丰浩公司、李慧枝确认丰浩公司已代李慧枝偿还贷款7600元，丰浩公司和原告确认原告已代李慧枝结清丰浩公司代偿款7600元及利息合计7805元。中行长安支行确认截至2020年9月8日，李慧枝尚欠贷款528567.78元。再查明，李慧枝首付款中的16万元来源于其（借用人）与案外人陕西浩悦物业管理有限公司（出借人，以下简称浩悦公司）在2015年9月1日签订的《购房借款协议》项下的借款。借款协议载明：丰浩公司系借款债务的保证人。借款协议第四条第三款约定，“保证人陕西丰浩置业有限公司是否在本协议上签字（或盖章），不影响本协议的成立及生效。保证人在本协议上签字的，依法依约向甲方承担保证责任。陕西丰浩置业有限公司是本协议的第三人，依照本协议的约定取得并自主行使本协议为其设定的权利（自由）”。借款协议保证人栏处署名丰浩公司，但未加盖丰浩公司印章或者签名。庭审中，原告、李慧枝、冯小强及丰浩公司确认《购房借款协议》项下尚有本金8万元未偿还。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《购房买卖三方合同》《补充协议》中的房屋买卖合同部分能否继续履行。二、李慧枝、冯小强、创新佳公司、中行长安支行、丰浩公司应否协助原告转移案涉房屋的权属登记手续。关于争议焦点一。本案中，案涉《购房买卖三方合同》《补充协议》中的买卖合同系原告、李慧枝的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方均具有法律约束力。李慧枝在签订三方合同及补充协议时对案涉房屋具有处分权限，在合同履行过程中受领原告给付价款83万元并将案涉房屋交付给原告。虽然案涉房屋上尚未设立以李慧枝为物权人的所有权，但案涉房屋已进行初始登记，具备转移权属登记至李慧枝名下的条件。原告亦表示愿意付清剩余购房款，代为清偿债务，涤除抵押登记。另，丰浩公司已取得购房款，合同目的已实现，原告亦已代李慧枝向丰浩公司清偿了保证责任项下的实际代偿款项。由此来看，案涉三方合同及补充协议中的买卖合同具备继续履行条件，可以继续履行。关于争议焦点二。冯小强、创新佳公司、中行长安支行、丰浩公司并不是原告作为买受人的买卖合同关系项下的出卖人，并无直接协助原告转移案涉房屋权属登记的合同义务。但中行长安支行与李慧枝之间有借款合同和抵押合同关系，在案涉房屋上的按揭贷款被清偿完毕后，负有协助李慧枝注销贷款抵押登记的义务。丰浩公司作为出卖人与李慧枝签订商品房买卖合同，负有协助李慧枝取得案涉房屋权属登记的义务。而李慧枝负有协助原告取得案涉房屋权属登记的合同义务。基于李慧枝作为中行长安支行、丰浩公司协助义务的受领人及减轻各方诉累的考量，本院判令李慧枝、中行长安支行在本判决生效后且在按揭贷款被清偿完毕之日起十日内协助原告注销贷款抵押登记，李慧枝、丰浩公司在本判决生效后且在按揭贷款和《购房借款协议》项下借款被清偿完毕之日起十日内协助原告将案涉房屋权属转移登记至原告名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘晓玲、被告李慧枝于2019年5月27日签订的《购房买卖三方合同》和2019年8月21日签订的《补充协议》中的买卖合同继续履行。二、被告李慧枝、第三人中国银行股份有限公司西安长安区支行在本判决生效后且编号为2015年长步房零字301号的《个人一手住房贷款合同》项下按揭贷款被清偿完毕之日起十日内协助原告刘晓玲注销贷款抵押登记（市房预抵字2016018004240号）。三、被告李慧枝、第三人陕西丰浩置业有限公司在本判决生效后且编号为2015年长步房零字301号的《个人一手住房贷款合同》项下按揭贷款和《购房借款协议》项下借款被清偿完毕之日起十日内协助原告刘晓玲将合同登记号为Y15111039的《商品房买卖合同》项下的位于西安市曲江新区XX路XX号XX城（一期）第7幢1单元21层12104号房屋权属转移登记至原告刘晓玲名下。四、驳回原告刘晓玲的其他诉讼请求。案件受理费13404元、保全申请费5000元（均由原告预交），由被告李慧枝负担并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员    栗  德  亮  二○二○ 年十 月二十七日 书  记  员    薛      丹    打印及校对：贾凡                     2020年   月   日送达1