杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0105民初9458号 原告(执行案外人)：徐州丰华房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州丰县电动车研发中心****。 法定代表人：祝耀新，董事长。 委托诉讼代理人：蔡庆发、张俊楠，系江西瀛赣律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江喆融资产管理有限公司，住所地浙江，住所地浙江省杭州市拱墅区万达广场******> 法定代表人：方志红，董事长。 委托诉讼代理人：顾力昕，浙江弘源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萍，男，36岁，系公司员工。 被告（被执行人）：聂丹，女，1993年7月23日出生，汉族，住江苏省丰县。 被告（被执行人）：刘立志，男，1979年4月28日出生，汉族，住江苏省丰县。 原告徐州丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）与被告浙江喆融资产管理有限公司（以下简称喆融公司）被告聂丹、被告刘立志案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告丰华公司的委托代理人蔡庆发，被告喆融公司的委托代理人顾力昕到庭参加诉讼；被告聂丹、被告刘立志经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院作缺席审理。本案现已审理终结。 原告丰华公司向本院提出诉讼请求：1、请求停止对被告刘立志、被告聂丹名下位于徐州市丰县东方××房××号楼××单元××室的房产（商品房备案号：20140330300）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判令解除原告丰华公司与被告聂丹、被告刘立志签订的《商品房买卖合同》（合同编号9945231），确认原告丰华公司向被告聂丹、刘立志发出《催收和解除合同通知书》的合同解除效力；3、判令被告刘立志、聂丹向原告丰华公司支付违约金50000元；4、判令被告刘立志、聂丹承担原告丰华公司支出的律师费20000元；判令扣除公司银行丰县支行扣划原告丰华公司公司保证金代为偿还被告聂丹、刘立志按揭贷款391633.80元及违约金、律师费之外的购房款返还给被告聂丹、刘立志；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月4日，被告聂丹、刘立志与原告丰华公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于江苏徐州市丰县解放东路北侧惠民医院东之“东方××幢××单元××号房屋，面积130.96平方米，单价3818元每平方米，总价500005元，首付款100005元，银行按揭贷款400000元。遂被告聂丹、刘立志与工商银行签订了银行按揭贷款合同，并由原告丰华公司为该两被告提供阶段性的保证担保。然因被告聂丹、刘立志未按合同约定归还银行按揭贷款，导致银行提前收回贷款。截止2019年3月25日银行已扣除了原告丰华公司的保证金共计391633.80元。根据原告丰华公司与两被告签订的《商品房买卖合同》附件及补充协议的约定：上述商品房在未完成房屋登记和抵押登记之前属于原告丰华公司所有，并且在两被告未按时还贷及支付其它应付款项或违反其它义务并致使原告丰华公司被要求承担保证责任或者代为偿还时，原告丰华公司有权解除合同。鉴于此，原告丰华公司于2019年4月19日向被告聂丹、被告刘立志发出了《催收和解除合同通知书》，合同解除效力已经发生。 因本案被告喆融公司诉本案被告聂丹、被告刘立志服务合同纠纷一案，杭州市拱墅区人民法院作出（2018）浙0105民初8270号《民事裁定书》和（2018）浙0105民初8270号之一《协助执行通知书》，查封了被告刘立志、被告聂丹名下位于徐州市丰县东方××号楼××单元××号室的房产（商品房备案证明号：20140330200）；查封期间为2018年8月17日至2021年8月16日。原告丰华公司认为，被告聂丹、刘立志未履行商品房买卖合同，满足了原告丰华公司解除合同权行使条件，被告聂丹、刘立志依据合同已经丧失了对案涉房屋的权利；而原告丰华公司对该商品房享有排除强制执行的实体民事权益，故杭州市拱墅区人民法院应当解除查封、不予执行。为此，原告丰华公司向杭州市拱墅区人民法院提出案外人执行异议，并于2019年9月4日收到杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105执异37号执行裁定书，裁定驳回原告丰华公司的异议申请。原告丰华公司在收到裁定书后15日内遂向杭州市拱墅区人民法院提起案外人执行异议之诉，希望法院依法支持原告丰华公司的诉求。 被告喆融公司辩称：原告丰华公司提出的第一项诉请是关于我们喆融公司的，我方认为该诉请在拱墅区人民法院所作出的（2019）浙0105执异37号执行裁定书已经做出了裁决，根据物权法第二十条规定驳回了原告丰华公司当时提出的执行异议。我们认为这一裁决结果是合乎法律规定的，所以恳请法院依法驳回本案原告的第一项诉请。至于第二至五项诉请，和被告喆融公司无关，所以我们无法发表质证意见；关于第六项诉请，也就是关于诉讼费的诉请，被告喆融公司不同意承担诉讼费用。 被告聂丹、被告刘立志未到庭，亦未提交书面答辩意见。 原告丰华公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、徐州丰华房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明，聂丹、刘立志身份证复印件，浙江喆融资产管理有限公司工商信息，以证明诉讼当事人身份信息。 2、杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105执异37号执行裁定书，以证明原告丰华公司提起执行异议之诉已经前置程序。 3、杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初8270号民事裁定书、杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初8270号之一协助执行通知书各一份，以证明查封聂丹、刘立志房屋的查封事实。 4、原告丰华公司与被告聂丹、刘立志签订的商品房买卖合同，以证明该合同中有原告丰华公司的重要权力，即被告聂丹、刘立志未还贷导致原告丰华公司代为还贷，丰华公司有权合同解除权。 5、被告聂丹、刘立志与工商银行丰县支行签订的贷款合同、抵押合同、借款凭证各一份，以证明被告聂丹、刘立志是按揭贷款40万元的事实。 6、按揭贷款合作协议、工行丰县支行扣除原告丰华公司保证金凭证、催款记录，以证明被告聂丹、刘立志违约，满足了原告丰华公司解除商品房买卖合同的条件。 7、催收及解除合同通知书，邮寄、短信、微信送达催收及解除合同通知书，以证明被告聂丹、刘立志未按合同履行，原告丰华公司向被告聂丹、刘立志送达了催收及解除合同通知书的事实。 8、原告丰华公司与江西瀛赣律师事务所签订的委托代理合同及发票各一份，以证明原告丰华公司因执行异议及执行异议之诉支出律师费20000元。 被告喆融公司对其辩称未提交证据材料。 经庭审质证，被告喆融公司对证据1没有什么异议；对证据2也就是37号执行裁定书也没有异议，并且认为该裁定的结果是正确的；对于证据3，也就是相应的执行通知书等，证明查封事实无异议；对于证据4-证据8，被告喆融公司认为无法予以质证，因为喆融公司并非是该房屋买卖合同的合同当事人或是合同经手人，对合同的履行、签订情况或者说以后发生合同纠纷之后的相关情况完全无从得知，而且这些证据还牵扯到案外人也就是工商银行，因此喆融公司无法对其真实性予以核实，故对其真实性无法作出判断。但喆融公司认为，被告聂丹、刘立志作为该房屋买卖合同的当事人，欠本案被告喆融公司307144元未还一案已经是被喆融公司起诉至法院并已申请了强制执行，因此不能排除被告聂丹、刘立志与本案原告相互配合，故意损害被告喆融公司合法权益的可能性。被告聂丹、被告刘立志未到庭应诉，视为其放弃质证权利。 结合当事人的质证意见并经审核，本院对原告丰华公司提供的证据1-证据3的真实性予以确认；对证据4-证据8形式真实性予以确认。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实： 本院于2018年7月23日立案受理了喆融公司诉刘立志、聂丹合同纠纷一案。同年7月26日，本院根据喆融公司提出的财产保全申请，依法作出（2018）浙0105民初8270号民事裁定书，对刘立志、聂丹名下的位于徐州市丰县东方××号楼××单元××号室的房产（商品房备案证明号：20140330200）予以查封，查封期间自2018年8月17日至2021年8月16日止。2018年11月7日，本院经过审理，依法作出（2018）浙0105民初8270号民事判决书，判决：1、刘立志、聂丹共同偿还喆融公司垫付款290000元并支付利息（按每日万分之六自2018年5月25日起计算至款项还清之日）；2、刘立志、聂丹共同支付给喆融公司律师代理费12000元；3、案件受理费、财产保全申请费合计7964元由刘立志、聂丹共同负担。该判决书已于2019年2月1日发生法律效力。 2019年4月22日，丰华公司向本院提出查封异议申请书【案号：（2019）浙0105执异37号】，认为：根据喆融公司与刘立志、聂丹签订的商品房买卖合同补充协议之约定，上述案涉房屋虽然备案在聂丹、刘立志的名下，但尚未登记形成聂丹、刘立志的物权；另合同赋予丰华公司在聂丹、刘立志严重违约的情形下有权解除合同。现因聂丹、刘立志未按合同约定归还银行按揭贷款，导致银行于2019年3月25日直接扣划了丰华公司的保证金391633.80元。同年4月19日，丰华公司向聂丹、刘立志发出《催收和解除合同通知书》。鉴于此，丰华公司认为本院的查封，涉及到了丰华公司的权利，特请求依法解除查封，并确认其解除合同的效力。本院于2019年8月12日依法作出（2019）浙0105执异37号《执行裁定书》，认为：根据物权法的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记系将来发生物权变动的请求权，该请求权具备排它性地对抗他人处分房产的对世效力。而案涉房屋预告登记权利人为刘立志、聂丹，在该房产预告登记未注销前，本院对权利人刘立志、聂丹名下预告登记的不动产进行查封并无不当。故丰华公司在本院对案涉房屋采取查封措施后，向刘立志、聂丹发出的《解除合同通知书》不能产生对抗查封的效力。据此，本院裁定驳回了丰华公司的执行异议。丰华公司不服，遂提起本案诉讼。 又认定，2019年7月30日，喆融公司依据生效的（2018）浙0105民初8270号民事判决书，向本院申请强制执行【案号：（2019）浙0105执2667号】。2019年12月31日，本院依法作出（2019）浙0105执2667号之一《执行裁定书》，以被执行人刘立志、聂丹暂无可供执行的财产为由，裁定终结（2019）浙0105执2667号一案的本次执行程序。 另认定，2016年5月4日，被告刘立志（买受人）、被告聂丹（买受人）与原告丰华公司（出卖人）签订合同号为9945231《商品房买卖合同（预售）》一份，出卖人依据丰房售许字（2014）第33号将坐落于江苏省徐州市丰县解放东路北侧惠民医院东之东方××幢××单元××室房屋住宅（预测建筑面积130.96平方米）以单价每平方米3818元、总价款为500005元出售给受让人。买受人应当于2016年5月4日前支付首付款100005元，余款400000元向商业银行贷款支付。若买受人未按照约定时间付款的，逾期在90天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。另约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人未按照约定的时间交房的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照3%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案情况告知买受人；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360天内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按照已付房价款的银行同期贷款基准利率计算向买受人给付利息；等等。此外，双方对合同中未约定或约定不明的内容又签订了补充协议（即附件十一），其中双方对合同第七条、第八条、第十二条作出补充及变更约定：因买受人未按时还贷及支付其他应付款项或违反其他义务，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内人未偿还的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应向出卖人支付本合同约定房屋总价款10%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用。出卖人有权在履行完毕本合同注销手续后从买受人已支付的房款中抵扣该违约金、代为偿还的款项及出卖人其他损失，然后将剩余货款无息退还买受人。“买受人未按合同约定的时间付款”亦适用于买受人采用贷款方式支付之情形。买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款30日后2年内行使单方解除权。如出卖人不能在规定的期限内交房，买受人同意六个月即至2017年6月30日的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任，本合同进行履行；出卖人在宽展期届满后交房的，需按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金至交房日止，合同继续履行。上述商品房买卖合同分别经丰华公司以及被告刘立志、被告聂丹的盖章、签字生效后，丰华公司依约到当地的房管部门办理了案涉商品房预售合同登记备案手续，备案证明号为20140330200。2016年5月，被告聂丹（借款人、抵押人）、被告刘立志（共同借款人、抵押人）、原告丰华公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司丰县支行（以下简称丰县支行、抵押权人）签订编号（抵）字（徐州）行（丰县）支行【2016】年【374】号《个人购房借款／担保合同》一份以及《丰县房地产抵押合同》一份，约定贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款400000元，贷款期限30年；贷款用于购买坐落于东方春城1幢2单元603室房屋；担保方式为抵押、保证。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为位于东方春城1幢2单元603室房屋。保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但约定的抵押权预告登记手续办理完毕，且贷款人收到记载由上述抵押权预告登记信息的证明文件后，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任；同时还约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序等等。丰县支行按约向被告聂丹、刘立志发放购房贷款400000元。然被告聂丹、刘立志自2018年11月至2019年3月，已连续5期未按合同约定还款。原告丰华公司作为保证人分别于2018年12月26日、2019年3月25日向丰县支行垫付4034.23元、6065.89元，并于2019年3月25日向丰县支行提前归还了剩余全部贷款380647.72元及利息885.96元，合计391633.80元。2019年4月19日，原告丰华公司分别通过邮寄、短信的方式向被告聂丹、被告刘立志发出《催款及解除合同通知书》，其中快递单号为1077047484626、收件人为被告刘立志的邮件被签收。 另，原告丰华公司一直未向被告聂丹、被告刘立志交付涉案的坐落于东方春城1幢2单元603室的房屋。 此外，原告丰华公司因本案诉讼委托江西瀛赣律师事务所律师蔡庆发、张俊楠作为其诉讼代理人。根据双方签订的《委托代理合同》约定，原告丰华公司应支付律师代理费20000元。 本院认为，被告聂丹、被告刘立志与原告丰华公司就涉案房屋签订了商品房买卖（预售)合同后，丰华公司作为预售人依法进行了登记备案。商品房预售合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项房地产交易管理制度，是房产管理部门规范商品房预售活动的一项法定义务。但办理了商品房预售合同登记备案并不当然产生商品房买卖预告登记的法律效力，预售合同登记备案不具有预告登记的功能，不具有准物权的效力。在买受人办理转移登记前出卖人仍然是法律意义上的产权主体，享有完整的处分权。本案中，被告聂丹、被告刘立志与原告丰华公司在商品房买卖合同中并无约定就案涉房屋进行预告登记，且亦无证据证明被告聂丹、被告刘立志与原告丰华公司已就涉案房屋办理了预告登记。此外，案涉房屋至今尚未交付，更未办理房屋所有权转移登记。因此，涉案房屋所有权仍属原告丰华公司，本院应当解除对涉案房屋的查封措施。至于原告丰华公司在本案的执行异议之诉中，同时还提出解除案涉的商品房买卖合同、确认解除合同效力以及判令被告偿付违约金、律师费、按揭款项等相关诉请，本院认为，该些诉请与原告丰华公司提出的针对本院查封涉案房屋的执行异议并无多大关联，且原告提出的该些诉请涉及案涉商品房的买卖合同是否解除、买卖双方是否存在违约、涉案房屋为何至今未能交付以及贷款银行是否存在提前收贷等诸多法律关系，因此不宜在本案中一并审理及处理，建议原告丰华公司另案处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条一款、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及前述法律之规定，判决如下： 一、解除本院对坐落于江苏省徐州市丰县东方××幢××单元××室房屋的查封。 二、驳回原告徐州丰华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8228元，由原告徐州丰华房地产开发有限公司负担1676元，由被告聂丹、被告刘立志、被告浙江喆融资产管理有限公司负担6552元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 石 红 人民陪审员 朱 敏 人民陪审员 田伟伟 二〇二〇年十月二十三日 法官 助理 赵佳婷 代书 记员 王 慧