西安市临潼区人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕0115执异49号案外人：马亚军，男，1976年4月15日生，汉族。申请执行人：陕西省信用再担保有限责任公司。法定代表人：刘生远，该公司董事长。委托代理人：范鹏飞，陕西弘业律师事务所律师。被执行人：西安胜丰物流货运有限公司。法定代表人：李刚被执行人：陕西汇豪置业投资有限公司。法定代表人：冯小育，该公司总经理。委托代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。委托代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。被执行人：李刚，男，1979年12月21日生，汉族。被执行人：曹树华，男，1976年8月12日生，汉族。被执行人：任小婷，女，1979年8月19日生，汉族。被执行人：曹文华，男，1971年9月26日生，汉族。被执行人：任颖梅，女，1975年3月10日生，汉族。在本院执行陕西省信用再担保有限责任公司（以下简称再担保公司）与西安胜丰物流货运有限公司、陕西汇豪置业投资有限公司（以下简称汇豪公司）、李刚、曹树华、任小婷、曹文华、任颖梅公正债权文书案时，作出（2018）陕0115执1017号之一执行裁定书，裁定查封了被执行人汇豪公司名下位于西安市临潼区文化西路南侧面积为1991.5平方米的土地及地上建筑物，土地使用证号为临国用（2011）第004号，查封期限为三年。案外人马亚军对此不服，于2020年6月10日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马亚军称，其与汇豪公司于2013年9月22日签订了《商品房买卖合同》，购买了位于临潼区文化西路南侧汇豪综合楼六层房产，建筑面积为1000平方米，总价款为200万元。合同签订后，案外人已交付了购房款200万元，汇豪公司出具了收款凭证。现法院查封了该公司名下位于西安市临潼区文化西路南侧面积为1991.5平方米的土地及地上建筑物，其中地上建筑物包含案外人购买的第六层房产。为维护案外人合法权益，故请求法院解除对涉案建筑物中第六层房产的查封。申请执行人再担保公司称，（2018）陕0115执1017号之一执行裁定书，裁定查封的涉案房产系轮候查封，故本案查封行为尚未发生法律效力，对未发生法律效力的执行行为提出执行异议，无法律依据。涉案房产无规划许可，至今尚未取得商品房预售许可证，故双方签订的买卖合同无真实性，属无效合同。申请执行人已与汇豪公司就涉案房产已到房屋管理部门办理了抵押登记，依法对该涉案房产享有抵押权。综上，请求依法驳回案外人马亚军的异议请求。被执行人汇豪公司称，其与案外人马亚军签订的买卖合同系双方真实意思表示,合法有效，且已收到了案外人马亚军支付的购房款200万元。为支持请求，案外人马亚军向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》一份。2、收款收据两份。3、转账记录及陕西汇豪置业投资有限公司出具的证明各一份。4、交房通知书一份。5、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证各一份。以上证据证明案外人与汇豪公司于2013年9月22日签订购房合同，并已支付了全额购房款200万元，以及该房有规划许可；申请执行人再担保公司质证意见为，对证据1、2、3、4真实性均不认可，对证据5真实性无异议；被执行人汇豪公司质证意见为，对案外人提供的证据均无异议。申请执行人再担保公司向本院提交了如下证据：1、提供（2017）陕0115执119号之四执行裁定书一份，该裁定查封涉案不动产的时间为2017年2月28日，证明（2018）陕0115执1017号之一执行裁定书之查封系轮候查封。2、在建工程抵押登记备案证明一份，证明涉案房产所在整栋综合楼1-6层均已抵押给再担保公司；案外人马亚军质证意见为，对以上证据真实性认可。本院审查认为，对各方无异议的证据，予以认定。对有异议的证据，即案外人马亚军提交的：1、《商品房买卖合同》。2、收款收据。3、转账记录及汇豪公司出具的证明。4、交房通知书。依据建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，以及汇豪公司质证意见和银行转账凭证，可证明案外人马亚军与汇豪公司签订房屋买卖合同，并已向汇豪公司支付了购房款200万元的事实，对该事实予以认定。本院查明，再担保公司与西安胜丰物流货运有限公司、汇豪公司、李刚、曹树华、任小婷、曹文华、任颖梅合同纠纷一案，西安市汉唐公证处于2015年6月16日出具（2015）陕证经字第004964号公证书、于2017年3月15日出具（2017）陕证执字第089号执行证书已发生法律效力。再担保公司向西安市中级人民法院申请执行，执行过程中，西安市中级人民法院作出（2017）陕01执468号之四执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人陕西汇豪置业投资有限公司名下有位于西安市临潼区文化西路南侧面积为1991.5平方米的土地及地上建筑物，土地使用证号为临国用（2011）第004号；二、查封期限为三年”。后，西安市中级人民法院指定由临潼区人民法院执行该案，执行期间，因西安中院查封期限即将期满，经申请人申请，本院于2020年3月26日作出（2018）陕0115执1017号之一执行裁定书，裁定：“……5、续查封被执行人陕西汇豪置业投资有限公司名下位于西安市临潼区文化西路南侧面积为1991.5平方米的土地及地上建筑物，土地使用证号为临国用（2011）第004号，查封期限为三年”。另，2013年9月22日马亚军与汇豪公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于西安市临潼区文化西路南侧汇豪综合楼（即法院查封的地上建筑物）第六层房产，建筑面积1000平方米，总价款200万元。当日，马亚军通过银行向汇豪公司转款190万元，支付现金10万元，汇豪公司于2013年9月22日向马亚军出具了10万元的收款收据，于9月23日向马亚军出具了190万元的收款收据。被执行人汇豪公司名下位于西安市临潼区文化西路南侧面积为1991.5平方米土地的地上1-6层建筑物已抵押给再担保公司；2017年2月28日该六层建筑物被本院另案首次查封。本院认为，根据当事人陈述意见及查明事实，该案审查焦点为：1、对轮候查封能否提执行异议。首先，轮候查封是法院已经作出查封但尚未产生实际查封效果的执行措施，亦属于强制执行措施之一。其次，法律和司法解释并未禁止案外人针对轮候查封提出执行异议，亦未规定案外人仅能对首次查封提执行异议。最后，案外人认为自己就执行标的存在实体权利，轮候查封亦对其实体权利的行使和保护存在现实的影响，本案中，再担保公司系抵押权人，其对涉案房屋以享有优先受偿权而有申请拍卖的权利，该权利会对案外人的主张产生实质影响。综上，案外人对轮候查封提出异议，应予支持；2、案外人的异议能否排除本院查封措施。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明事实，马亚军与汇豪公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系在本院查封之前已签订合法有效的书面合同。其次，汇豪公司亦认可收到马亚军支付的购房款200万元。再次，交房通知书已证明2016年8月20汇豪公司已向案外人马亚军交付涉案房产。最后，汇豪公司承认系其原因，至今未向该栋综合楼所有购买者均未办理过户登记。综上，案外人马亚军的异议请求符合法律规定，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对陕西汇豪置业投资有限公司名下位于西安市临潼区文化西路南侧汇豪综合楼第六层房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  党宏侠审判员  张 华审判员  韩晶晶二〇二〇年十月十九日书记员  朱 珊