河北省宁晋县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0528执异51号 案外人:苏换臣，男，1964年3月20日出生，汉族，农民，现住宁晋县。 申请人：河北凯成电工设备有限公司，住所地宁晋县唐邱镇双井村。 法定代表人：张江生，该公司总经理。 被申请人：河北泽恩儿童服饰有限公司，住所地宁晋县唐邱镇唐邱村。 法定代表人：李西波，该公司经理。 被申请人：邢台市逗丁缘婴幼儿服饰有限公司，住所地宁晋县唐邱镇双井村。 法定代表人：张军凯，该公司经理。 被申请人：曹世绵，女，1977年3月12日出生，汉族，现住宁晋县。 被申请人：李松波，男，1973年11月1日出生，汉族，现住宁晋县。 在本院执行申请人河北凯成电工设备有限公司（以下简称凯成公司）与被申请人河北泽恩儿童服饰有限公司（以下简称泽恩公司）、邢台市逗丁缘婴幼儿服饰有限公司（以下简称豆丁缘公司）、曹世绵、李松波诉前财产保全执行一案中，案外人苏换臣于2020年8月24日对本院查封曹世绵名下位于宁晋县不动产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人苏换臣称，一、请求撤销宁晋县人民法院（2020）冀0528执保611号执行裁定书，撤销（2020）冀0528财保87号裁定书。二、解除对宁晋县不动产的查封措施。事实与理由：2018年7月28日，苏换臣通过宁晋县儒之居经纪有限公司购买曹世绵位于宁晋县室房屋（含地下室等附属设施），房屋约定价款为540000元，双方签订房屋买卖合同，苏换臣陆续通过现金、银行转账形式给付曹世绵371561元房款，因不能办理过户手续，约定苏换臣方每月偿还该处的房贷1387元支付给曹世绵后，曹世绵转交房贷账户，累计至今共偿还房贷33288元。由于该房屋至今未能办理房产证，导致曹世绵无法配合异议人将房屋过户登记到异议人苏换臣名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中苏换臣自2018年7月28日就已经购买该处房屋，交付约定款项，并在该处物业公司（宁晋县爱居物业服务有限公司）签订物业服务协议及物业费收缴协议、签订《临时管理规约》，至今一直合法占有使用该处房产。目前法院查封该处房产仅仅是由于非自身原因未能办理过户，这不是异议人的原因造成的，因此应当解除对异议人所有的房产的查封措施。综上所述，请求法院支持异议人的异议请求。 申请人凯成公司称，一、对于苏换臣和曹世绵签订的买卖合同有异议，涉案房屋属于经济适用住房。苏换臣与曹世绵将政府扶持贫困人员的经济适用住房当成了商品房屋进行买卖。《经济适用住房管理办法》（建设部258号）第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”曹世绵购买的房屋是否达到了5年的期限，该小区在2016年都基本上没有入住交付房屋，而申请人与曹世绵签订买卖合同时间是2018年，且申请人和曹世绵也没有交纳按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。其二人行为严重违反了该管理办法。申请人认为买卖无效。二、根据《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案涉案房产一直登记在曹世绵名下，至今未能发生变更登记，该房产并未发生变动，产权仍然属于曹世绵。三、异议人依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该条第三项规定已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本条款的规定中两个条件并存一是已按照合同约定支付部分价款，二是将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案异议人的条件是不符合该法条规定的。综上，异议人的申请事项不符合法律规定的解除查封的情形，请求法院驳回其异议申请。 被申请人泽恩公司、豆丁缘公司、曹世绵、李松波未提出意见。 本院查明，申请人凯成公司以泽恩公司、豆丁缘公司、曹世绵、李松波为被申请人，于2020年9月8日向本院申请诉前财产保全，请求：“1.查封被申请人河北泽恩儿童服饰有限公司位于宁晋县的厂房和土地使用权（价值1250000元），期限为三年；2.查封被申请人邢台市逗丁缘婴幼儿服饰有限公司位于宁晋县定魏公路，西至张青恩承包地，南至高书科租赁地，北至榆树庄道）的厂房和土地使用权（价值1250000元），期限为三年；3.查封被申请人曹世绵、李松波位于宁晋县产（价值600000元），期限为三年；4.冻结被申请人曹世绵（身份证号：1322261977××××××××）、被申请人李松波（身份证号：1322291973××××××××）的住房公积金共计400000元，期限为一年，上述保全数额共计3500000元。”本院于当日作出（2020）冀0528财保87号民事裁定并移送执行，裁定：“1.查封被申请人河北泽恩儿童服饰有限公司位于宁晋县的厂房和土地使用权，期限为三年；2.查封被申请人邢台市逗丁缘婴幼儿服饰有限公司位于宁晋县的厂房和土地使用权，期限为三年；3.查封被申请人曹世绵、李松波位于宁晋县产，期限为三年；4.冻结被申请人曹世绵、被申请人李松波的住房公积金共计400000元，期限为一年。案件申请费5000元，由申请人河北凯成电工设备有限公司负担。”该裁定于作出当日移送执行，本院以（2020）冀0528执保611号立案受理并于当日向宁晋县住房和城乡建设局发出协助执行通知书，查封被申请人曹世绵名下位于宁晋县处，查封期限为三年。当日，宁晋县住房和城乡建设局协助本院查封了该房产。该局协助执行回复显示，对该房在预售合同备案期间查封，该房产尚未出不动产权证。 另查明，2014年12月21日，曹世绵与邢台安泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于宁晋县（限价）第7幢5单元302号房。合同约定，该房建筑面积共91.77平方米，套内建筑面积79.18平方米，价款金额289534元，地下室为储**，价款金额35259元，房产总金额324793元。首付款124793元，住房公积金贷款200000元。2018年8月6日，苏换臣通过居间方儒之居房产经纪有限公司与曹世绵签订房屋买卖合同，约定将上述房产及附属设施储藏室转让给苏换臣，房屋成交价540000元，在合同签订之日支付定金20000元，在房屋交付乙方时再付351561元，银行贷款168439元由苏换臣代替曹世绵继续偿还。苏换臣于2018年7月28日向曹世绵支付定金20000元，于7月30日支付180000元，于2018年8月6日支付171561元，并承接曹世绵剩余住房贷款。自2018年8月6日该房产交付苏换臣使用，苏换臣一直在该房产居住至今，并一直偿还曹世绵的住房贷款。 另外，凯成公司以泽恩公司、豆丁缘公司、曹世绵、李松波等人为被告已于2020年9月28日向本院起诉，本院以（2020）冀0528民初2802号案件受理，现该案在审理中。 本院认为，对案外人提出的排除执行异议，应当从案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行等方面进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据以上规定，本案应审查苏换臣提出的异议是否具有以上情形：1、本案中，曹世绵将其所有的案涉房产出卖给苏换臣，签订书面买卖合同日期为2018年8月6日，签订书面买卖合同在本院查封该房产之前；2、曹世绵在签订购房合同后已将诉争的房产交付苏换臣，即苏换臣在本院查封之前已合法占有该房产；3、苏换臣在受让该房屋后于2018年7月28日支付定金20000元，于2018年7月30日支付180000元，于2018年8月6日支付171561元，并承接曹世绵剩余住房贷款债务，以上事实能够认定苏换臣已支付全部价款；4、在本院查封时，案涉房产尚未发放不动产证，过户不具备条件，因此对诉争房产未办理过户登记并非苏换臣自身原因。综上所述，苏换臣提出的异议具备以上四种情形，且其权利能够排除执行，对其异议应予支持，应中止对被申请人曹世绵、李松波位于宁晋县产的执行。至于案涉房产系政府限价房，限制转让的情况，属于行政管理事项，并不影响房产买卖合同的效力。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被申请人曹世绵、李松波位于宁晋县产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  赵喜维 审判员  赵丽霞 审判员  李建勋 二〇二〇年十月十九日 书记员  黄少嘉