云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初5651号原告李含艮，男，1962年8月3日生，汉族，四川省广安市人，身份证住址四川省广安市广安区，现住云南省昆明市呈贡区。委托代理人刘书义、陈伟，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。被告广发银行股份有限公司昆明螺蛳湾支行。住所地云南省昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城******商铺**。负责人：刘维。委托代理人潘明梦、王天敏，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告陈启云，男，1985年6月24日生，汉族，云南省昭通市人，身份证住址云南省昭通市昭阳区。原告李含艮诉被告广发银行股份有限公司昆明螺蛳湾支行（以下简称广发银行螺蛳湾支行）、陈启云执行异议之诉一案，本院于2020年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告李含艮及其委托代理人刘书义、陈伟，被告广发银行螺蛳湾支行委托代理人潘明梦、王天敏到庭参加诉讼，被告陈启云经本院合法传票传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告李含艮诉称：被告陈启云于2014年12月19日与案外人云南浙滇置业有限公司签订《商品房购销合同》，购买位于昆明市呈贡区的房屋，并于2014年12月20日取得《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号：ＣＧ2014122011444）。2018年6月9日，原告李含艮与被告陈启云经协商一致签订《房屋买卖合同》，该买卖合同约定：李含艮以人民币80万元向陈启云购买涉案房屋。买卖合同签订当日，李含艮即向陈启云支付了购房定金人民币2万元，2018年6月25日，原告李含艮与被告陈启云签订《房屋转让预约合同》，并在云南省昆明市明信公证处对《房屋转让预约合同》办理了公证，取得（2018）云昆明信证民字第55065号《公证书》。同日原告李含艮通过工商银行账户将购房款68万元支付给被告陈启云，被告陈启云亦出具了收到购房款68万元的收条。同日，被告陈启云将涉案房屋的钥匙及《购房发票》、《收据》、《商品房买卖合同》原件等材料移交给原告李含艮，原告李含艮自2018年6月25日接房后至今仍占有和使用该涉案房屋。2019年10月份，因被告陈启云未能如期偿还涉案房屋的银行按揭贷款合计10.5万元，导致案外人云南浙滇置业有限公司向按揭银行承担了阶段性担保责任，案外人云南浙滇置业有限公司承担责任后遂将被告陈启云诉至昆明市呈贡区人民法院，以追偿该按揭贷款合计10.5万元，后案外人云南浙滇置业有限公司与被告陈启云达成调解，明确被告陈启云向案外人云南浙滇置业有限公司支付款项为10.5万元，后该笔款项由原告李含艮支付到云南浙滇置业有限公司的账户上。被告陈启云还分别向原告李含艮出具了收到购房尾款10万元的《收条》和借到人民币5000元的《借条》，原告李含艮已按照房屋买卖合同的约定将购房款合计80万元分三次（2018年6月9日支付定金2万元、2018年6月25日支付购房款68万元、2019年11月22日支付购房尾款10万元）全额支付给被告陈启云。另，原告李含艮接房后，己在云南实力物业服务有限公司办理了业主更名手续，并缴纳了2018年1月1日至2019年12月31日共计两个年度的物业费合计5924.88元。2019年12月5日，原告李含艮获悉：本院受理了被告广发银行螺蛳湾支行申请执行被告陈启云的执行案件，并于2019年8月9日对原告李含艮所有的涉案房屋采取了查封措施。原告李含艮在本院查封房屋前己购买并合法实际占有了该房屋，且已支付全部价款给被告陈启云，该房屋未登记过户在原告李含艮名下并非原告的原因造成，原告李含艮并无过错。原告为该房屋所有权人，原告李含艮于2019年12月向本院提出执行异议申请但被裁定驳回，现原告为维护自身权益，诉至法院请求判令：1、终止对昆明市呈贡区房屋的执行，并解除查封；2、确认昆明市呈贡区房屋所有权归原告李含艮所有;3、本案全部诉讼费用由二被告承担。被告广发银行螺蛳湾支行答辩称:被告广发银行螺蛳湾支行与被告陈启云金融借款合同纠纷一案，因被告陈启云未履行已生效法律文书的给付义务，已由本院于2019年8月9日对合同登记备案在被告陈启云名下的位于昆明市呈贡区房屋进行了查封。原告李含艮明知该房屋不能交易且无法办理过户登记手续，仍然与被告陈启云进行房屋交易，双方当事人对房屋买卖的风险是有明确认知的，不能排除与第三人债权债务纠纷而对房屋申请查封的权利，在被告广发银行螺蛳湾支行向本院申请查封房屋时，原告并未付清房款，剩余房款也未按照法律规定交由法院处理，且原告诉称的由其实际占有使用与事实不一致，被告广发银行螺蛳湾支行申请对被告陈启云名下的房屋进行查封处理并无不妥，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈启云经本院依法送达开庭传票传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩状。原告李含艮针对其诉请向本院提交以下证据：1、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表，欲证明被告陈启云与被告云南浙滇置业有限公司签订了《商品房购销合同》，并取得了《商品房买卖合同登记备案表》；2、房屋买卖合同、定金2万元收条、购房款68万元收条、中国工商银行转账记录、公证书，欲证明原告李含艮与被告陈启云针对涉案房屋签订《房屋买卖合同》，对房屋转让价款支付进行了约定、原告实际向被告陈启云支付2万元定金及购房款68万元，并对双方签订的《房屋转让预约合同》办理了公证；3、材料移交清单、2018、2019年物业费收款收据各一张，欲证明2018年6月25日后原告李含艮一直实际占有并使用房屋，并缴纳了相关费用；4、民事调解书、转账凭证、收条、借条，欲证明因被告陈启云资金周转困难，原告李含艮已经向陈启云足额提前支付购房款共计80万元；5、查封详情表、案外人执行异议申请书、执行裁定书，欲证明原告李含艮提起执行异议申请以维护自身合法权益。经质证，被告广发银行螺蛳湾支行对原告李含艮提交的证据1、2、5的三性认可，但不认可证明目的，对证据3的真实性认可，证据4民事调解书及转账凭证无异议，但原告在法院查封房屋后仍然交付房款与常理不符。被告广发银行螺蛳湾支行针对其答辩主张向本院提交以下证据：1、查封申请书、商品房买卖合同登记备案表、张贴腾房公告现场照片，欲证明被告广发银行螺蛳湾支行对涉案房屋张贴公告时，该房屋为毛坯房，无人使用；2、（2020）云0111执异127号执行裁定书，欲证明该房屋被查封后，原告仍继续向被告陈启云支付购房款。经质证，原告李含艮对被告广发银行螺蛳湾支行提交的证据1的查封申请书真实性不认可，登记备案表、现场照片真实性认可，不认可证明目的，证据2的执行裁定书的三性认可，不认可证明目的。被告陈启云经本院依法送达开庭传票传唤未到庭应诉，视其自动放弃质证及举证的权利。本院对原、被告无异议的证据予以采信，原告提交的证据能够证明其与被告陈启云签订房屋买卖合同及交付房款的过程，但是否能够排除对房屋的执行，本院将结合相关法律规定进行论述。综上所述，根据双方当事人庭审陈述及举证、质证，本院依法确认本案以下法律事实：2014年12月19日被告陈启云向案外人云南浙滇置业有限公司购买昆明市呈贡区洛羊物流片区东盟森林ⅢＥ组团03幢15层1502号房屋，并办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号ＣＧ2014122011444），买受人为被告陈启云。2018年6月9日被告陈启云作为出卖人与原告李含艮作为买受人签订《房屋买卖合同》约定：被告陈启云将2014年12月19日于案外人云南浙滇置业有限公司购买的坐落于呈贡区洛羊物流片区东盟森林Ｅ组团03幢1502号房出卖给原告李含艮，成交总价为80万元，合同签订时原告需直接支付给被告陈启云定金2万元，其余68万元于2018年6月25日前办理房屋买卖预约合同公证时支付，其余10万元原告李含艮于办理房屋过户手续当日支付给被告陈启云，且原告李含艮对上述房产尚未办理不动产登记证书的权属情况已知悉。同日被告陈启云向原告李含艮出具收条载明：今收到李含艮现金2万元整作为购买东盟森林小区Ｅ组团3栋15层1502号房定金。2018年6月25日原告通过中国工商银行向被告陈启云账号为：62×××55转账68万元，被告陈启云向原告出具收条载明：今收到李含艮购房款68万元整，同日为保证双方顺利订立正式房屋买卖合同，原告与被告陈启云签订《房屋转让预约合同》。次日双方对上述《房屋转让预约合同》向云南省昆明市明信公证处申请公证。被告广发银行螺蛳湾支行与被告陈启云金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）云0111民初651号民事判决书，已发生法律效力。因被告陈启云到期未履行生效法律文书确定的给付义务，被告广发银行螺蛳湾支行作为执行申请人向本院申请强制执行。本院依法作出（2019）云0111执5121号执行裁定书，裁定查封被告陈启云名下的位于呈贡洛羊物流片区房屋（合同登记号ＣＧ2014122011444），查封期限为三年。本院于2019年8月9日向呈贡区房产交易中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了该房屋，并于2019年11月13日张贴（2019）云0111执5121号公告，载明本院将依法处置登记在被告陈启云名下的位于呈贡洛羊物流片区房产（合同登记号ＣＧ2014122011444），责令被告陈启云及上述房屋使用人员于十五日内腾出上述房屋，责令被告陈启云履行生效法律文书所确定的义务，逾期本院将依法对该房产进行强制腾出并评估、拍卖。2019年11月22日原告向案外人云南浙滇置业有限公司转账105000元，同日被告陈启云向原告出具收条及借条，收条载明：今收到李含艮购买东盟森林Ｅ3栋1502室购买款项10万元整（注：该款项由陈启云委托认可，并同意李含艮银行转账支付到云南浙滇置业有限公司账号：24×××62，开户行：中国农业银行昆明市官渡区支行营业室账户。借条载明：今借到李含艮人民币现金5000元整。后原告对本院执行查封该房屋提出书面异议，经本院审查后，依法作出（2020）云0111执异127号执行裁定书，裁定驳回案外人李含艮的异议请求。现原告认为其为该房产实际所有人再次向本院提起执行异议之诉，提出上述请求。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，买受人为被告陈启云。关于原告李含艮主张涉案房屋应归其所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据原告提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，原告与被告陈启云签订了《房屋转让预约合同》，但合同约定的房屋成交总价款为800000元，原告向本院提交的转款记录转款给被告陈启云的款项是680000元。原告于2019年11月22日向案外人云南浙滇置业有限公司转款105000元，该转款行为是在本院查封涉案房屋并已张贴腾房公告后支付的，原告明知涉案房屋已被本院依法查封，却不将剩余尾款交付至法院执行而支付给其他人，本院对该笔款项的支付不予认可，同时原告提交的证据不能有效证实原告已实际占有使用该房屋。综上，原告李含艮的权利不能够排除本院对被告陈启云名下的位于呈贡洛羊物流片区房产（合同登记号ＣＧ2014122011444）的执行，原告李含艮主张其为该房屋实际所有人无事实及法律依据，本院不予支持。被告陈启云经本院依法送达开庭传票，逾期未到庭应诉，由此产生的法律后果应由其承担。综上所述，本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:驳回原告李含艮的诉讼请求。案件受理费11800元、财产保全费5000元，由原告李含艮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘丽霞人民陪审员  刘 芸人民陪审员  申祖硕二〇二〇年十月十二日书 记 员  尹方丽