苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9041号原告：孟骥跃，男，1982年3月11日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：费晨吉，江苏恒渊律师事务所律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。原告孟骥跃与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法由审判员陈烨于2020年9月4日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟骥跃的委托诉讼代理人费晨吉，被告财智公司的委托诉讼代理人平佳翱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟骥跃向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金26409元；2.被告支付逾期办证违约金共计130876.25元(以768871元为基数，自2017年9月19日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算为92054.14元，从2019年8月20日起按2019年8月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的的1.3倍，计算至2020年7月13日止为38822.11元)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，原告与被告签订《吴江市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买吴江财智金鹰商业中心第2，3幢2单元1310室及1311室，价款分别为439305元及329496元，约定交房日期2016年12月31日，实际交房日期为2017年6月21日，交房当日被告告知原告将逾期交房违约金与两房屋平方差价140元及维修基金、契税、印花税、证件费、代办费等一起结算，结算后被告仍有余款应退还给原告，但始终未退。2020年7月13日，被告要求原告自行去办理产证，并会将扣除维修基金后的其他代交费用全部退还给原告，但至今未退。合同第十五条关于产权登记约定，因被告的原因导致原告没有在合同约定的期限内取得房产证书，被告应当承担违约责任，由于合同内约定的违约金固定且过低，不能客观反应原告实际遭受的损失，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告要求按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求作出公正判决。被告财智公司辩称，针对诉请一，首先，原告主张逾期交房违约金已经超过了诉讼时效，其诉请不应该得到支持；其次，仅针对诉请本身原告计算逾期天数存在错误，因为原告是2016年12月31日交清房款。根据补充协议第二条的约定，原告未给予被告交房的合理期限；再者，违约金金额计算有误，被告自己计算得出的金额为20368.07元。针对诉请二，首先，因为原告一直未缴纳办证费、契税、房屋维修基金、代办费等费用，也未提交办证材料，被告无法办证，其过错不全在被告；其次，商品房买卖合同第15条中已经明确约定了违约金的计算方式，在原告没有提供其实际损失的情况下，被告认为法院不应予以调整；再者，诉请二计算至2020年7月13日止，原告已经于2020年1月16日领回办证材料，之后的逾期办证不应由被告承担违约责任；最后，违约金计算有误，经被告计算2017年9月19日起至2019年8月19日止的违约金应为83378元。本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，财智公司作为出卖人（甲方）与孟骥跃作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》2份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元XX号、XXX号房，房屋价款分别为439305元、329496元。两份合同均约定，买受人于合同签订当日支付首付款，剩余房款须于2016年6月5日前通过银行按揭贷款方式付清；房屋交付日期为2016年12月31日前，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。孟骥跃于合同签订之日向财智公司支付了1310号房首付款220305元、1311号房首付款165496元，后于2016年12月5日通过银行按揭贷款方式付清了1310号房尾款219000元、1311号房尾款164000元。财智公司于2017年12月19日向孟骥跃开具了金额分别为439375元和329496元的购房款发票。案涉两套房屋于2017年6月21日交付。同日，财智公司向孟骥跃出具了确认函和开发公司代收代缴费用明细表各2份，确认函的内容分别为“买受人购买了位于吴江区房屋一套，房屋号为XX。现因出卖人延期交房172天，需向买受人支付违约金大写金额贰万贰仟陆佰柒拾贰元整，小写金额22672元。双方协商同意，该违约金于买受人应支付出卖人委托办理产权证的代收代缴费用进行一并结算，多退少补，出卖人不再单独向买受人支付该违约金”和“买受人购买了位于吴江区房屋一套，房屋号为XX。现因出卖人延期交房172天，需向买受人支付违约金大写金额壹万柒仟零贰元整，小写金额17002元。双方协商同意，该违约金于买受人应支付出卖人委托办理产权证的代收代缴费用进行一并结算，多退少补，出卖人不再单独向买受人支付该违约金”。XX号房开发公司代收代缴费用明细表中载明契税13181.25元、印花税219.69元、维修基金7500元、证件费1000元、代办费500元，总计22470.94元。2,3-3-1310号房开发公司代收代缴费用明细表中载明契税9884.88元、印花税164.75元、维修基金5624.40元、证件费1000元、代办费500元，总计17174.03元。两份开发公司代收代缴费用明细表均注明“实际金额以相关部门开具的票据为准，多退少补”。另查明，2020年1月16日，孟骥跃从财智公司领取了办证所需的房屋分户平面图、首次登记信息表。2020年7月13日，财智公司向孟骥跃开具了单独的维修基金收据。审理中，孟骥跃陈述其于2020年7月13日至财智公司领取相关材料后，联系了中介，当天下午去不动产登记中心办理了产证。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、确认函、开发公司代收代缴费用明细表、收据、致歉函，被告提交的收据、电子回单、吴江财智B3区业主办证资料签收表，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：原告孟骥跃与被告财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告财智公司应当在2016年12月31日前交房，但被告财智公司实际交房日期是在2017年6月21日，被告财智公司存在逾期交房的情形。原告孟骥跃主张双方在交房当日约定将逾期交房违约金与两房屋平方差价及维修基金、契税、印花税、证件费、代办费等一起结算，并向本院提交了确认函、开发公司代收代缴费用明细表、收据予以证明，被告财智公司虽称确认函、开发公司代收代缴费用明细表无其单位盖章，双方并未达成一致，但是被告财智公司对该两份材料由其起草并无异议，且被告财智公司之后按照补了房屋差价之后的房款总额向原告开具购房款发票，且向原告开具了维修基金收据，被告系以自己的实际行动在履行交房当日出具给原告的确认函，故对于原告主张交房当日就逾期交房违约金与两房屋平方差价及维修基金、契税、印花税、证件费、代办费等一起结算，本院依法予以采信。涉案房屋于2017年6月21日交付，按照合同约定，被告财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年9月19日前，将办理权属登记需由被告财智公司提供的资料报产权登记机关备案。原告孟骥跃通过抵违约金的方式向被告财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系原告孟骥跃委托被告财智公司办理不动产权属证书。由于被告财智公司的原因，原告孟骥跃长期未能取得涉案房屋的权属证书，被告财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。原告孟骥跃与被告财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款768871元（439375+329496）计算，违约金为230.66元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。被告财智公司的违约行为确实会给原告孟骥跃造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于违约金计算到何时，被告财智公司主张原告在2020年1月16日取回了办证资料，自行办证，故其后不存在被告逾期办证的情形，但被告未提交证据证明其已将办证所需支付的契税、印花税、维修基金等退还给原告，亦未提交证据证明双方协商此后由原告自行办证，仅向原告交付房屋分户平面图、首次登记信息表并不能证明双方已经解除了委托，故对于被告主张违约金应计算到2020年1月16日，本院不予支持。现原告主张2020年7月13日被告要求其自行办证，有原告提交的2020年7月13日被告开具给原告的维修基金收据予以证实，本院依法予以采信，故对于原告主张违约金计算到2020年7月13日，本院依法予以支持。经核算，2017年9月20日至2019年8月19日的逾期办证违约金为92054.14元，2019年8月20日至2020年7月13日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金为37204.82元，违约金合计129258.96元。关于原告要求被告支付逾期交房违约金26409元的诉讼请求，该金额的计算方式是以确认函明确的违约金减去维修基金再减去原告自认的房屋平方差价140元，原告实际系要求被告退还以逾期交房违约金抵的契税、印花税、证件费、代办费及抵款后剩余的违约金，因原告已于2020年7月自行办理了产证，最终实际抵款的金额仅为维修基金（7500元+5625元）和房屋平方差价（70元），被告应依据确认函的约定向原告退还扣除维修基金和房屋平方差价后的其他费用。又，根据原告提交的购房款发票，案涉两套房屋的平方差价是70元，原告自认140元系其对自身权利的自由处分，本院依法予以准许。现原告要求被告退还扣除维修基金和房屋平方差价后的其他费用共计26409元，于法有据，且未超过诉讼时效，本院依法予以支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告孟骥跃26409元。二、被告吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告孟骥跃支付逾期办证违约金129258.96元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1723元，由原告孟骥跃负担18元，被告吴江财智置业发展有限公司负担1705元，被告吴江财智置业发展有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行；账号：62×××65）。原告预交的应由被告负担的诉讼费用1705元，本院于本判决生效后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年十月二十六日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。