陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书                    （2020）陕01民终12804号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西捷耐特企业管理有限公司，住所地：西安市高新区。    法定代表人：叶中榕，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶肃杰，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永明项目管理有限公司，住所地：西安市沣东新城征和四路2168号沣东自贸产业园一期内1号楼4层及2号楼2-4层 。法定代表人：张宁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈昊，陕西金镝律师事务所律师。上诉人陕西捷耐特企业管理有限公司（以下简称：捷耐特公司）因与被上诉人永明项目管理有限公司（以下简称：永明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初12066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人捷耐特公司委托诉讼代理人叶肃杰，被上诉人永明公司委托诉讼代理人陈昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。捷耐特公司上诉请求：1.撤销西安市长安区（2019）陕0116民初12066号民事判决书第二项、第四项内容，依法改判永明公司向捷耐特公司赔偿损失1445964元；2.判令一、二审诉讼费用由永明公司承担。事实与理由：一、原审判决认定“合同生效后，双方就案涉房屋交付及相关问题未能达成一致意见，导致合同最终未能完全履行，导致合同目的无法实现，永明公司遂单方通知解除了合同”，进而认定“永明公司与捷耐特公司均有过错”。该认定与事实不符。1.一审中永明公司与捷耐特公司均没有陈述合同生效后双方之间有任何“就案涉房屋交付及相关问题未能达成一致意见”的情形，一审中也没有任何证据证明，合同生效后双方就案涉房屋交付及相关问题有过争议、进行过协商、未能达成一致意见。2.永明公司不具有单方解除合同的法定条件，其单方解约行为已构成根本违约，永明公司应承担违约责任。捷耐特公司一方没有不履行合同或导致合同目的无法实现的违约情形，双方之间也不存在因“就案涉房屋交付及相关问题未能达成一致意见”导致合同目的无法实现的情形。3.永明公司单方解除合同的原因，是不想履行租赁合同，所以不配合对租赁房屋面积进行确认和实测，在捷耐特公司催告后索性单方解除合同，违约责任完全在永明公司。租赁合同第5.1 条约定，乙方交付定金起一周内双方共同对租赁房屋进行实测并制作《确认书》。《补充协议》第二条约定，甲方将该楼的第8 层房屋出租给乙方，具体面积由双方确认。但是永明公司从补充协议签订之后，一直不派人来确认租赁面积、接收租赁房屋。假如是捷耐特公司违约不交房，从2019 年月8日补充协议签订至2019年3月28日永明公司解除合同之日，长达50天的时间里，没有任何催告，捷耐特公司向永明公司催告收房入驻不符合常理。4.捷耐特公司不存在违约情形，原审判决认定捷耐特公司有过错是明显错误的。双方签约时租赁房屋就已经具备交付条件，不存在永明公司所称的“不具备交付条件”情形。首先，租赁合同第5.4 条和补充协议第二条，均明确约定房屋交付条件是按照“现状交付”，即按照合同签订时（包括补充协议签订时）的房屋状况交付即可。其次，永明公司对出租房屋的情况是完全清楚的。2019 年的1月8日双方签订的《补充协议》前言部分载明：“甲方出租的第三层和第四层因已经划分区域功能并建设完毕，乙方承租后需要拆除，工程量大且会造成双方的严重浪费。经双方协商签订本补充协议。”由此，双方将原约定出租的是第3层、第4 层的部分以及第5层，变更为第5 层和第8 层。从补充协议的内容以及对出租房屋协商变更的过程就可以证明，永明公司对捷耐特公司出租房屋的建设情况和现状是非常清楚的。二、原审判决对永明公司要求捷耐特公司赔偿损失的诉请不予支持是明显错误的。首先，租赁合同及补充协议并非双方协商解除的，是永明公司在不具备单方解除合同法定事由的情况下单方通知解除的。其次，虽然案涉房屋并未实际交付使用，但由于永明公司不接收房屋、单方解约，导致捷耐特公司房屋空置，永明公司应赔偿房屋空置损失费。捷耐特公司房屋空置损失是客观存在的，无需另外举证证明。租赁合同第四条约定，承租人缴纳首次租金后本合同正式生效，永明公司于2018 年 12月20日交付首期租金70万元，租赁合同己于2018 年12月20日生效。同时，租赁合同第五条约定，合同正式生效后3日内，出租方按现状将房屋交付给承租人进行装修使用。因此，由于永明公司违约和单方解除租赁合同，导致房屋从2018 年12月23日起空置。永明公司应赔偿捷耐特公司从2018 年12月23日起的房屋空置期间的租金损失。三、原审判决按中国人民银行同期贷款利率计算逾期返还租金及押金的利息，存在明显明显错误。自2019年3月20日起，巾国人民银行已经授权令国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行贷款基准利率返一标准已经取消；因此，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，而并非中国人民银行同期贷款利率。综上，请贵院支持捷耐特公司的上诉请求。                                                                                                                                                          永明公司答辩称：一、交付房屋是捷耐特公司在租赁合同项下应当主动履行的根本性义务，捷耐特公司没有交付房屋即属于根本性违约，永明公司有权解除合同。捷耐特公司有意混淆交付房屋和房屋交付依据两个概念，捷耐特公司在双方合同履行期间根本没有交付房屋的行为。根据租赁合同第5.4款的约定，捷耐特公司应当在合同生效后3日内将租赁标的交付永明公司。该合同第5.1款约定的《确认书》是捷耐特公司交付房屋的依据，并非交付行为本身。从租赁合同的这两个条款的约定来看，交付租赁房屋和签署《确认书》是两个不同的行为，并且这两个行为存在逻辑先后顺序，即先交付再确认。在通常的租赁法律关系中，交付标的物是出租人应当主动履行的根本性义务。本案中，捷耐特公司没有提供任何能够证明其主动履行义务的证据，也没有提供任何能够证明其豁免交付义务的证据。一审法院认定其具有过错并驳回其反诉请求符合本案的基本事实。二、本案中租赁标的不具有合法的审批手续，没有完成竣工验收，捷耐特公司也并非该标的的所有权人，其对该租赁标的不享有合法利益。根据我国现行《建筑法》和《城乡规划法》的规定，本案涉及房屋的建设实行行政许可管理，该房屋在施工前必须获得施工许可证。但是，捷耐特公司一直无法提供该房屋获得施工许可的证明。本案涉及的房屋一直没有获得施工许可的原因是该建筑存在超出规划面积施工的情形，属于违建。《建筑法》规定未经验收合格的建筑不得交付使用。本案涉及的房屋至今未办理验收手续，根本不能交付使用，不存在因空置导致损失的事实。法律不能保护非法利益，况且，捷耐特公司根本不是本案涉及房屋的所有权人，其对于未获得审批手续并尚未完成竣工验收的房屋不具有任何合法权益，根本不存在捷耐特公司遭受任何损失的事实。三、本案诉讼发生时，贷款市场报价利率并未实施，并且本案也并非借款合同纠纷，一审法院以2019 年 3月28日中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息并不违反法律规定。综上，请二审法院驳回捷耐特公司的上诉。 永明公司向一审法院起诉请求：1.捷耐特公司立即返还租金及押金共计800000元；2.捷耐特公司按照同期银行贷款利率支付该款2019年3月28日至实际返还之日的逾期付款利息。3.捷耐特公司向永明公司支付违约金1445964元。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              捷耐特公司向一审法院反诉请求：1.永明公司向捷耐特公司赔偿损失1445964元；2.本案全部诉讼费由永明公司承担。一审经审理查明，捷耐特公司（甲方、出租方）与永明公司（乙方、承租方）经协商于2018年12月14日签订《租赁合同》，合同约定：捷耐特将其自主建设的位于西安市XX大道XX号XX镇XX层（整层，面积约2036.84平方米）、第4层（部分，面积约509.20平方米）、第5层（整层，面积约2088.46平方米）房屋出租给永明公司作为办公场所使用，面积共计4634.5平方米。租赁期限为20年，自2019年5月1日起至2039年4月30日止，2019年5月1日前的期间作为承租人的装修期，不计算在租赁期内。租金约定为，每月每平方米人民币26元，每年租金1445964元。…。乙方以现金或转账方式支付租金，自本协议签订当日给甲方交付定金人民币100000元，在正式合同生效后，定金直接转成房租押金。合同期满或终止，乙方结清完相关费用后5日内，甲方应无息退还乙方押金。乙方于2018年12月18日前交纳700000元房租，于2019年5月1日前缴纳745964元整，实行先交租金后用房的原则，乙方按时足额缴纳首次700000元租金后本合同正式生效。…。如果乙方不能按时足额缴纳首次租金，乙方缴纳的定金不予退还…。合同第五条就房屋交付约定为：1.自乙方交付定金之日起一周内，甲乙双方共同对租赁房屋进行实测实量，并制作《确认书》。甲方指派姚小青等2人；乙方指派李志孝等2人。2.《确认书》做为乙方支付房租计算租赁面积时的唯一依据。3.《确认书》签订的时间，做为甲方交付房屋的依据。4.合同正式生效后3日内，甲方按现状及时将房屋交付给乙方进行装修使用。其中，3楼叶总办公室约70平方米于2019年12月31日交付。合同第六条、第七条甲乙双方的权利、义务中约定 ，甲方交付的房屋属于框架和钢构的大开间，乙方有权在不更改结构和损害墙体并且符合建筑相关规范的原则下，任意隔断或装修，消防及安全通道不得更改…。甲方有下列情形之一时，乙方有权解除合同。1.因行政管理部门对甲方给予了行政处罚致使乙方不能继续承租甲方的房屋。2.因乙方承租房屋的楼梯存在质量隐患的情形发生时。3.其他因甲方原因致使乙方不能继续租赁房屋的情形发生时。4.租赁期内，甲方应按本合同的约定履行维修义务，如因甲方未按约定履行义务致使乙方无法正常使用房屋的，应当扣减不能生产使用期间的租金。如不能正常使用期间连续超过十日，或一个租赁年度内累计超过三十日的，乙方有权解除本合同。合同第十条违约金和违约责任部分约定，甲方明确告知不再出租房屋，乙方又未按时清空房屋时，每逾期一日，乙方应按实际租金的双倍赔偿甲方损失及占用费；在合同期间因甲方原因导致乙方无法继续使用租赁房屋，或因甲方原因导致乙方提前终止本合同、或因甲方的违约情形发生时，甲方应当按合同终止时当年度租金标准向乙方支付违约金。合同还就其他事项作了详细约定。合同签订当日，永明公司向捷耐特转账支付定金100000元。合同签订后，永明公司于2018年12月20日向捷耐特支付房屋租金700000元。合同生效后，双方未按合同第五条约定共同对租赁房屋进行实测实量，并制作《确认书》，永明公司也未对涉案房屋进行装修。此后，永明公司人员去现场看房时，发现涉案房屋3、4层存在格挡需拆除，要求拆除格挡，捷耐特不同意拆除，双方经协商于2019年1月8日签订《补充协议》一份，约定：一、《租赁合同》第一条：“甲方出租欧凯创业小镇的房屋（共八层，局部10层），第3层（整层，面积约2036.84平方米）、第4层（部分，面积约509.20平方米）、第5层（整层，面积约2088.46平方米）租赁给乙方作为办公场所，面积共计4634.5平方米。（含公摊面积，详见平面图）”变更为“甲方出租欧凯创业小镇的房屋（共八层，局部10层），其中第5层（整层，面积约2088.46平方米）租赁给乙方作为办公场所（含公摊面积，详见平面图）。”双方确认第3、4层合计为2546.04平方米的房屋乙方不再承租。二、甲方用该楼的第8层房屋出租给乙方，具体面积由双方确认，最后根据乙方实际使用面积计算租金，租金单价不变，交房条件不变，按现状交付。八层东面如果乙方需要使用，可以按甲方原有设计，仅施工彩钢保温屋顶，不施工水泥屋面。中间挑高大厅的南北部分不得施工房屋，留作露台，乙方某某布置休闲场地。该补充协议签订后，因该房屋第8层门窗尚未施工完毕，永明公司、捷耐特公司未就变更后的承租楼层进行实测实量，并制作《确认书》，永明公司也未对承租部分进行实际装修。2019年3月21日，捷耐特公司向永明公司发出《告知函》，催促其尽快履行合同，确定装修方案、装修时间及入驻日期，并提出，若永明公司提前终止合同，则需支付在此期间共计3个月的房租租金及物业费。要求永明公司在7个工作日内给出合理解决方案。永明公司收到该《告知函》后，于2019年3月26日通过邮寄EMS快递方式向捷耐特发出《关于陕西捷耐特企业管理有限公司出租给永明项目管理有限公司办公用房告知函回函》一份，告知因捷耐特公司未按合同约定履行交付房屋义务，加之顾虑涉案房屋的建筑合法性可能导致合同无效问题，表明自该回函发出之时，正式通知捷耐特公司解除租赁合同及补充协议，并要求捷耐特返还已收取的800000元及承担该款1至3月的存款利息，捷耐特于2019年3月27日收到该回函。此后，永明公司要求捷耐特公司返还已支付的租金及押金未果，遂于2019年4月诉至一审法院。庭审中，永明公司、捷耐特公司均认可双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已经永明公司单方通知于2019年3月27日解除，捷耐特以辩称为由，表示因合同已解除，同意返还永明公司租金及押金800000元，不同意永明公司其余诉请，并提出反诉，请求判如所请。永明公司以反诉辩称为由，主张捷耐特反诉请求无事实及合同依据，不应予以支持。双方意见分歧，未能调解。又查明，该涉案房屋系捷耐特公司租赁西安捷耐特泵阀实业有限公司的房屋，在双方2017年10月12日签订的《房屋租赁备忘录》中约定，捷耐特公司有权将该房屋在法律规定的最长租赁期限内向入驻“欧凯创业小镇”项目的创业企业进行出租。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护，合同依法成立，当事人应当全面履行。本案中，永明公司、捷耐特公司经协商相继签订《租赁合同》及《补充协议》，该《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规规定，应为有效，当事人双方均应按照约定履行各自义务。永明公司按约定向捷耐特支付了首期租金及定金，捷耐特公司应按约定履行交付房屋义务。合同生效后，双方就涉案房屋交付及相关问题未能达成一致意见，导致合同最终未能完全履行，当事人签订合同目的无法实现，永明公司遂单方通知解除了合同。对此，永明公司、捷耐特公司双方均有过错，应各自承担相应责任。庭审中，双方均对《租赁合同》及《补充协议》已经永明公司单方通知于2019年3月27日解除的事实无异议，一审法院依法予以确认。因涉案房屋并未实际交付使用，合同解除后，捷耐特公司应向永明公司返还已支付的租金及押金（定金），逾期不予返还，应承担相应责任，故对永明公司要求捷耐特公司返还租金及押金，并按照同期银行贷款利率支付该款2019年3月28日至实际返还之日的利息之诉请，一审法院依法予以支持；因合同解除并非仅因捷耐特公司单方原因导致，永明公司要求捷耐特公司支付违约金1445964元，不符合合同相关约定，对该诉请，一审法院不予支持；捷耐特公司反诉要求永明公司赔偿损失1445964元一节，因涉案房屋并未实际交付使用，且在约定租期开始前双方已协商解除了租赁合同，捷耐特公司亦未就其存在实际损失提供相关证据，故对其反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陕西捷耐特企业管理有限公司于本判决生效后十日内返还永明项目管理有限公司租金700000元、押金100000元，共计800000元。二、陕西捷耐特企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付永明项目管理有限公司逾期返还租金及押金的利息（以800000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年3月28日计算至实际给付之日）。三、驳回永明项目管理有限公司其余诉讼请求。四、驳回陕西捷耐特企业管理有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费24480元，保全申请费4565元，永明项目管理有限公司已预交，由永明项目管理有限公司承担12950元，陕西捷耐特企业管理有限公司承担16455元，与上述判决款项一并支付永明项目管理有限公司；反诉案件受理费8907元，陕西捷耐特企业管理有限公司已预交，由陕西捷耐特企业管理有限公司承担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中捷耐特公司提交了如下证据：1.捷耐特公司与陕西三惠建设工程有限公司的《租赁合同》、收款收据、《终止租赁 协议书》；2．捷耐特公司与陕西种麝农牧科技有限公司的《租赁合同》、收款收据、《终止租赁协议书》；3．场地需求意向（备案）表。上述欲证据证明捷耐特公司为了将场地整体出租给永明公司，与相关公司协商终止了租赁合同，后因永明公司不履行案涉协议，给捷耐特公司造成空置损失。4．捷耐特公司招商总监姚小青的证言，以期证明系永明公司不确定所需租赁面积，并拖延接收房屋，故意不履行合同义务。针对上述证据，永明公司发表质证意见：对于证据1、证据2和证据3的真实性和证明目的均不予认可；对于证据4姚晓青证言的真实性不予认可。另，二审庭审中捷耐特公司称案涉项目取得了建设工程规划许可证，其他手续因故尚未取得。本院认为，因一审中捷耐特公司与永明公司对《租赁合同》及《补充协议》已经永明公司单方通知于2019年3月27日解除的事实无异议，本院予以确认。至于导致合同解除的原因，一审法院认定，合同生效后，双方就涉案房屋交付及相关问题未能达成一致，导致合同最终未能完全履行，双方对此均有过错。永明公司对一审判决无异议，而捷耐特公司则认为其公司没有过错，合同不能履行的根本原因在于永明公司不想继续履行合同，永明公司单方提出解除已经构成根本违约。首先，案涉房屋系捷耐特公司租赁西安捷耐特泵阀实业有限公司的房屋，并非捷耐特公司自主建设，但在永明公司与捷耐特公司所签订的租赁合同中表明用于出租的房屋系“捷耐特公司拥有自主建设房屋”，即使2017年10月12日捷耐特公司与西安捷耐特泵阀实业有限公司签订的《房屋租赁备忘录》中约定捷耐特公司有权将该房屋在法律规定的最长租赁期限内向入驻‘欧凯创业小镇’项目的创业企业进行出租，但捷耐特公司并未提交证据证明在与永明公司签订合同时明确告知过永明公司案涉项目的权属情况。其次，按照《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据查明的事实，永明公司要求捷耐特公司解除合同的函件中已经提及房屋合法性问题，而本案中，捷耐特公司至今亦未能举证证明其出租的房屋符合交付使用条件。故而，捷耐特公司称其对合同无法继续履行不存在过错之上诉理由不能成立。并且，在约定租期开始前，争讼之合同已经解除，捷耐特公司按照一年的租金标准主张损失，亦缺乏依据。综上，一审判令捷耐特公司返还租金、押金共计80万，并承担相应利息正确，对捷耐特公司要求的损失不予支持亦无不当。捷耐特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33387元（陕西捷耐特企业管理有限公司已预交），由陕西捷耐特企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬    钊审 判 员  蒋   瑜 二〇二〇年十月二十九日                          书 记 员  张    茜