湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初2839号 原告：邓伟荣，男，1984年7月20日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。 委托诉讼代理人：薛志卫，男，1968年10月18日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人（特别授权）。 被告：谢波，男，1985年3月21日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。 被告：杨雪玲，女，1987年7月1日出生，汉族，湖南省江**瑶族自治县人。 原告邓伟荣与被告谢波、杨雪玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓伟荣及其委托诉讼代理人薛志卫，被告谢波、杨雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓伟荣向本院提出诉讼请求：一、判令被告谢波、杨雪玲立即按双方签订的《二手房买卖合同》履约，将位于零陵区公园大地小区16幢第3层A单元301号的125.9平方米商品房交付给原告邓伟荣；二、判令由被告谢波、杨雪玲承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年6月15日，被告方与永州市嘉信房地产开发有限公司签订了《商品房（预）销售合同》，购得了位于公园大地小区16幢3层A单元301号的125.9平方米商品房一套；房屋的总价款为497,844元；房款的支付方式为：被告方首付20%（即99,568.8元），并向中国银行办理按揭贷款398,275.2元；房屋按揭贷款的借期为15年，每期的本息还款数额为3,075.3元。原告因需要住房，通过华源地产中介公司联系上了被告方。原、被告于2018年8月9日签订了《二手房定金协议》，由原告向被告方支付定金40,000元。2018年8月15日，原、被告又签订了《二手房买卖合同》，约定由被告方将其所购的上述房屋的钥匙交付给原告。原告于《二手房买卖合同》签订当天向被告方支付购房款100,000元，于2018年10月5日向被告方支付购房款110,000元，合计210,000元。从2018年8月15日开始，原告每月为被告方偿还购房按揭贷款。直到2020年4月15日，原告共为被告方偿还购房按揭贷款65,742元。原告给付被告的购房款加代为偿还的按揭贷款共计275,742元。原告履行合同约定后多次催告被告方将上述房屋交付给原告，但被告方以该房的专项维修基金、前期物业管理费、办证手续费应由原告承担为由多次拒绝交房。原告遂向零陵区人民法院起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同，但法院于2020年6月22日以解除合同理由不充分为由驳回了原告的诉讼请求。之后，原告仍多次与被告方协商交付房屋一事，但被告方仍以同样的理由拒绝向原告交房。因此，为维护自身的合法权益，原告再次起诉至法院，请求法院判如所请。 被告谢波、杨雪玲书面辩称：原告无权要求被告方将位于公园大地小区16幢3层A单元301号的125.9平方米商品房交付给原告。原告在合同履行过程中多次单方面违约，且自2020年5月15日至今经被告方多次催促，仍恶意拒绝履行合同约定的还款义务，造成被告方征信严重受损。原告的行为已经构成严重违约，被告方已于2020年8月16日向原告发送了《解除合同通知书》。并且根据双方《二手房买卖合同》的约定，原告在违约的情况下无权要求被告退还定金；原告逾期付款超过了10日，被告方也无须退还原告已经代为偿还的购房按揭贷款。 经审理本院认定如下事实：2017年6月15日，永州市嘉信房地产开发有限公司（以下简称嘉信公司）与被告方签订了一份《商品房（预）销售合同》，主要约定：“一、嘉信公司将位于零陵区（公园大地）嘉信新城16幢3层A单元301号的房屋出卖给被告方；二、房屋的预测面积为125.97平方米，单价为3,952.08元/平方米，总价款为497,844元；三、房屋价款由被告方首期支付总价款的20%，剩余价款可以向银行等机构借款支付；四、嘉信公司应当于2018年12月31日前向被告方交付该商品房；五、被告方自行向相关单位缴纳专项维修资金、契税及物业服务费用；六、嘉信公司应当在2019年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，由被告方委托嘉信公司向相关机构申请办理房屋权属转移登记。”上述《商品房（预）销售合同》签订后，被告方付清了购房的首付款，向中国银行湖南省分行办理了按揭贷款手续，并于2017年7月4日缴纳了契税9,956.88元。 2018年8月15日，原、被告签订了一份《二手房买卖合同》，主要约定：“一、被告方将其拥有的位于零陵区公园大地小区16栋A单元3楼301号的房屋出卖给原告；二、该房屋的建筑面积为127平方米，总价款为743,000元。总价款包括附随房屋一并转让的设施；三、原告应当于合同签订之日向被告方支付40,000元定金，于2018年10月2日前分两批向被告方支付扣除定金后的购房首付款共计210,000元，并在合同签订后每月代被告方支付每月的贷款金额；四、被告方应当于2018年8月15日将房屋交付给原告占有、使用，并移交该房屋的房门钥匙作为房屋转移占有的标志；五、办理产权交易过户手续的税费由原告承担。房屋交付日前，房屋产生的物业等费用由被告方承担；房屋交付日后，物业等费用由原告承担。被告方在房屋交付前应当将以上费用的付款凭证交原告查验；六、原告未按合同约定期限支付购房款超过10日的，被告方有权解除合同。被告方未按合同约定期限交房超过10日的，原告有权退房”。 上述《二手房买卖合同》签订后，原告于2018年8月15日向被告方支付了40,000元定金及100,000元购房首付款，于2018年10月5日向被告方支付了110,000元购房首付款，并于2018年8月15日至2020年4月15日代被告方向中国银行湖南分行偿还了21个月共计65,742元的购房按揭贷款。因《二手房买卖合同》签订时，嘉信公司尚未向被告方交房，被告方未在合同签订当天向原告交付房屋。2018年12月28日，嘉信公司向公园大地小区业主发出交房通知，但由于交房条件中包括缴纳维修基金及一年的物业管理费且原、被告未对上述费用的缴纳达成一致意见，因此被告方并未缴纳该款，嘉信公司也未向被告方交付本案房屋。2020年4月8日，因被告方未按照合同约定向原告交付本案房屋，原告向本院提起诉讼，请求解除其与被告方签订的《二手房买卖合同》并返还购房款及相应利息，但该诉讼请求于2020年6月12日被本院予以驳回。因原告自2020年5月15日开始未再代被告方向中国银行湖南分行偿还购房按揭贷款，被告方于2020年8月16日向原告发出一份解除合同通知书，要求解除双方的《二手房买卖合同》，原告于2020年8月21日收到该通知书。现原告再次起诉至本院，请求被告方向其交付购买的房屋。 以上事实有原告提交的商品房（预）销售合同、二手房买卖合同、发票、还款凭证、调查笔录、入伙通知书、微信聊天记录、民事判决书，被告方提交的微信聊天记录、解除合同通知书、签收回执及当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，原、被告签订了《二手房买卖合同》，约定：“被告方将本案的房屋出售给原告，原告则向被告方支付购房首付款并代其向银行偿还购房按揭贷款。”虽然《二手房买卖合同》签订时，嘉信公司尚未向被告方过户，被告方未取得本案房屋的所有权，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，该情形并不影响《二手房买卖合同》本身的合同效力。本案《二手房买卖合同》是原、被告之间真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此为有效合同。原、被告应当按照合同的约定承担各自的合同义务。合同履行过程中，原告已经按照合同的约定向被告方支付了包括定金在内的250,000元购房首付款，并代被告方偿还了本案房屋2018年8月15日至2020年4月15日的购房按揭贷款，被告方也应当按照合同约定的日期向原告交付本案的房屋。在《二手房买卖合同》中，原、被告约定的交房日期为2018年8月15日，此时嘉信公司尚未向被告方交付房屋，被告方基于客观原因尚不能向原告交房。但嘉信公司已于2018年12月28日向被告方发出了交付房屋的通知，此时原告能否请求被告方交付房屋取决于被告方是否享有合同履行抗辩权。原、被告在《二手房买卖合同》中约定的被告方交付房屋的日期先于原告为被告方代为偿还购房按揭贷款的日期，因此原、被告履行各自的合同义务存在先后顺序，本案应当适用顺序履行抗辩权的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被告方主张抗辩权的理由主要包括：一、嘉信公司交房所需的建筑维修基金、物业管理费应当由原告缴纳；二、原告自2020年5月15日起未再代被告方向银行偿还购房按揭贷款，构成违约。对被告方主张的第一项抗辩理由，由于《二手房买卖合同》仅约定了房屋交付后物业管理费由原告承担，并未对房屋交付前物业管理费及建筑维修基金的承担规则作出明确约定，因此上述合同中未明确约定的事项并不属于原、被告之间房屋买卖合同关系的内容。基于合同相对性的原则，被告方不得以其与案外人嘉信公司之间的法律关系对原告主张抗辩，故对被告方的第一项抗辩理由，本院不予采信。对被告方主张的第二项抗辩理由，由于截至2018年10月5日，原告已经向被告方支付了包括定金在内的250,000元购房首付款，履行了顺序在前的义务，且原告已经代被告方偿还银行按揭贷款至2020年4月15日，原告代为偿还后续购房按揭贷款的履行顺序在被告方交付房屋之后，因此被告方无权主张顺序履行抗辩权，也无权向原告主张解除合同。对被告方的第二项抗辩理由，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已经按照合同的约定先行履行了支付购房首付款的义务，且在被告方未交付房屋的情况下原告也为被告方代为偿还购房按揭贷款至2020年4月15日，但被告方未在嘉信公司通知其收房后办理相关收房手续并向原告交付房屋，因此被告方应当继续履行向原告交付房屋的义务，对原告要求被告方向其交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 限被告谢波、杨雪玲在本判决生效之日起十五日内将位于零陵区公园大地小区16幢第3层A单元301号的房屋交付给原告邓伟荣。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告谢波、杨雪玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  柏 松 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  董凌冰 书 记 员  尹 倩 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。