广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异33号 异议人（案外人）：吴显辉，男，汉族，1971年1月19日出生，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：梁永志，男，1975年10月26日出生，住广州市越秀区。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区北四东路****。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼****iv> 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街****> 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市。住所地，广东省广州市白云区颐和北街****v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 吴显辉对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街20号2903房不服，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街20号2903房（以下简称案涉房产）。异议人吴显辉对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人吴显辉请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街20号2903房的查封。其主要理由为：异议人于2015年12月13日与东湛公司签订《颐和盛世认购书》已全款购买案涉房产，并交清了房屋的物业专项维修基金等费用，在2019年9月28日办理了交房入住手续、交纳了物业管理费用，实际占有案涉房产。因办理预告登记的资料暂未齐全，异议人暂未办理预告登记。现广东省高级人民法院的查封侵犯了异议人的合法权益，请求解除查封。 异议人吴显辉为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.甲方东湛公司与作为乙方的异议人于2015年12月13日签订的编号为0003100的《颐和盛世认购书》，拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面购房协议。 2.东湛公司分别于2016年4月9日、2017年4月6日出具的《收款收据》，载明该公司分别收到案涉房屋购房款831322.08元和32948.92元，拟证明异议人已全额付清购房款和房屋维修金。 3.东湛公司于2019年9月28日出具的《收款收据》，载明该公司收到案涉房屋维修资金17187元。 4.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的《广东增值税电子普通发票》，内容主要为案涉房产2019年10至2020年12月份住宅服务费、水电费、垃圾清运费等费用交纳情况。 5.广州颐和酒店物业管理有限公司于2019年9月28日出具的《收据》，载明该公司已代收能源周转金。 3、4、5号证据拟证明异议人已实际占有案涉房产。 6.广州市规划和自然资源局签章的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，载明“查无房地产情况记录。”拟证明异议人在广州市辖区内无其他房产。 本院对证据审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审查查明，2015年12月13日，异议人吴显辉（乙方/认购方）与东湛公司（甲方/发展商）签订《颐和盛世认购书》，双方经协商一致，达成以下主要内容的协议：吴显辉向东湛公司认购颐和盛世E区17栋2903号住宅，建筑面积163.07平方米。该房产价格为人民币864271元，吴显辉选择一次性付款方式，在2015年12月18日前付清全部房款。双方还约定了违约事由及违约金。在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下于2017年1月15日前交付乙方使用。至2017年4月6日，吴显辉向东湛公司结清了全部购房款。异议人吴显辉名下无其他房产。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案异议人所提请求及理由是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的三项条件。 其一，关于是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据查明的事实，异议人于2015年12月13日与房地产开发企业东湛公司签订《颐和盛世认购书》。本案的《颐和盛世认购书》并非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条则规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期┄┄”本案认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况，位置、房号、价款、交付方式，且异议人已交付全额款项，该认购协议已具备商品房买卖合同基本要素，应予认定为合法有效的书面买卖合同。 其二，关于案涉房产是否符合排除执行的另外二项条件问题。根据查明的事实，异议人在广州市辖区范围内无其他房产，并且已付清购房款，应当认定异议人的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的另二项条件。 综上所述，异议人吴显辉的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街20号2903房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  詹伟雄 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇二〇年十月二十九日 书记员  潘 兴