广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初4198号 原告：罗远佳，男，1950年7月30日出生，住广西壮族自治区北流市。 委托诉讼代理人：傅振原，广西贵文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦艺翡，广西贵文律师事务所实习律师。 被告：南宁市恒祥房地产开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区铜鼓岭**蓝宝国际雅玉阁****。 法定代表人：欧振有，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭直，广西润庆律师事务所律师。 原告罗远佳与被告南宁市恒祥房地产开发有限责任公司（下称南宁市恒祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人傅振原、秦艺翡，被告南宁市恒祥公司的委托诉讼代理人谭直到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗远佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告解除2013年12月18日签订《商品房买卖合同》和2005年5月15日签订的《补充协议》；2、判令被告返还购房款20万元，并承担已付房款1倍即20万元的赔偿责任，两项共计40万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告与原告解除2013年12月18日签订《商品房买卖合同》和2005年5月15日签订的《补充协议》；2、判令被告返还购房款20万元及利息（利息以20万元为基数，按同期贷款利率计付，从2003年12月19日起至支付完毕止）；3、判令被告赔偿原告损失860600元即按当地段同类商铺的市场价格每平米1万元计赔（暂定），以评估为准；4、判令被告双倍支付购房款20万元，即另向原告支付20万元购房款；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2003年12月19日与被告签订了《玉林市商品房买卖合同》，合同约定所购买房屋位于玉林市商品房（铺面），面积86.06平方米，房屋总价为270228元，房屋交付日为2004年3月8日。按照合同附件4的交款要求，原告于签订合同当天即2003年12月19日一次性缴纳购房总款的74%即20万元（见收据复印件，收款人为收款出纳吕良英，收款公章为南宁山恒样房地产公司玉林本公司财务专用章），另外的26%合同约定2004年3月7日缴纳余款即70228元。期间被告未履行合同交房，被告又于2005年5月15曰以低于原合同价格为诱要求与原告签订《补充协议》，并约定将原合同所购的房屋变更为同一栋即位于玉林市商品房（铺面），面积与原合同相同为86.06平方米。补充协议约定房屋总价款为20万元整。补充协议假称该房屋已抵押，约定“待该房屋解押两日内，甲方应与乙方重新签订商品房买卖合同”，后了解到被告真实目的就是想加多二层再出售他人赚取更多利润。期间，原告多次上门前去南宁市恒祥房地产开发有限责任公司注册地址南宁市青秀区铜鼓岭路1号蓝宝国际雅玉阁2单元504号，该房为普通居民住房，每次去均遇关门无人。同时，多次前去玉林南宁市恒祥房地产开发有限责任公司在玉林市房地产项目所在地玉林市苗园路南站前小区恒样商城找公司人员诉求权益或电话催促均无果。这些人分别是谢谢炳琳电话138××××0933、罗统庆电话138××××8388和138××××5000、吴万荣电话138××××1112、宋女士电话138××××1613，这些人均可以作证。被告于2007年以房屋未解押无法签订《商品房买卖合同》为由，提出先由被告代为出租然后将租金转交原告，被告从2007年11月8日至2011年7月29日，按每半年租金4400元分六次通过原告个人的账号（建设银行账号33×××08）转账，2012年1月16日至2013年1月30日，又按每半年租金4700元分两次通过原告个人的相同的建设银行账号的账。被告共计转交原告租全总额为35800元。转账经办人为被告公司人员谢炳琳（电话138××××0933），据谢炳琳当时告知，因2018年该房屋未出租故未再转和金。从2018年初至今原告多次要求权益无果，被告一拖再拖。期间，被告在未按照拟合同约定的原告联系地址“广西北流县塘岸乡塘肚村十组”书面通知亦没有被告房公司任何人员电话通知的情况下于2015年6月24日私自将合同约定的房屋二次卖给他人（李惠），该房屋由原来的一层加到四层，面积增加到369.62平方米，合同总价增加为985556元。显然，被告为了取得更多利润，故意瞒着原告严重违约，并利用虚假合同欺骗，“一房二卖”，已触犯刑法。上述行为导致原告无法正常使用或出租所购房屋而受到重大经济损失，原告及原告代理人多次向被告主张权利，要求解决问题，但屡次未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房尖卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，现由于被告原因致使双方合同目的无法实现，买受人（原告）无法取得该房屋，原告要求返还已付给被告的房款20万元，并承担已付房款1倍即20万元的赔偿责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，维护法律尊严和市场秩序，现提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告南宁市恒祥公司辩称，1、双方就本案的恒祥商城第一栋1A02房的商品房买卖合同没有成立，按照双方签订的补充协议约定，在签订补充协议时，该房属于抵押状态，待解押后双方另重新签订商品房买卖合同并予以进行备案，但后来由于原告方无法联系，经被告在报纸刊登公告，原告没有与被告就该房重新签订合同，双方的商品房买卖合同关系没有成立。即使成立，该合同的补充协议是无效的合同，因签协议之时房子是抵押的，未经抵押权人同意，该房屋的买卖也是无效的；2、原告并没有实际全部支付20万元购房款，根据公司记录，实际付款是17万元，原告提供的收据并没有转账凭证等予以认证，如此大的一笔金额，没有银行流水印证的情况下，该收据不能作为付款凭证；3、原告在起诉状中陈述的租金35800元，实际上并不是租金，而是被告退还原告的款项，减除该款项后，被告实欠原告款项是134200元；4、原告的起诉已经超过法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权，本案房屋经被告登报通知，原告未办理手续，不来签订合同，被告于2015年6月24日将房产转让他人，原告方在这次起诉或者上次起诉时间都已经超过了法律的诉讼时效，应驳回原告的诉请。 本院经审理确认事实如下：原告罗远佳与被告南宁市恒祥公司于2003年12月19日签订了《玉林市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买房屋位于玉林市商品房，面积86.06平方米，房屋总价为270228元，付款方式按照合同附件四的约定支付：买受人签署本《商品房买卖合同》后，按如下时间如期将房价款当面交付出卖人或汇入出卖人指定的银行账号。（1）买受人同意签署本《商品房买卖合同》时交纳全部房价款的74%，计人民币20万元；（2）买受人同意于2004年3月7日交纳全部房价款的26%，计人民币70228元。约定房屋交付期限为2004年3月8日前。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告按照合同附件4的交款要求，于签订合同当天即2003年12月19日向被告交纳购房款20万元，被告出具了收款收据给原告收执，收款收据写明收到罗远佳交来购房（1幢1A08号房款）20万元，收款人、出纳均为吕良英，收款收据加盖有南宁山恒样房地产公司玉林本公司财务专用章。交房期限到期后，被告未能交付房屋给原告，为此双方于2005年5月15日签订《补充协议》，约定：一、甲乙双方同意，乙方购买的房屋变更为恒祥商城第一栋将原合同所购的房屋变更为1A02房，建筑面积为86.06平方米，房屋价款为20万元；二、变更后乙方购买的房屋（1栋1A02房）尚处于抵押状态，待抵押权人解押后2日内，甲方应与乙方重新签订商品房买卖合同，并到房产主管部门进行合同备案，而后甲方无条件地协助乙方办理房屋产权证书；三、本补充协议与原先签订的《玉林市商品房买卖合同》具有同等法律效力。补充协议签订后，被告一直未告知原告购买的房屋（1栋1A02房）何时解押并与原告重新签订商品房买卖合同，且一直未交房给原告。原告为此向本院提起诉讼。原告在本案审理过程中，变更诉讼请求，增加要求被告赔偿损失860600元，经本院通知其就增加的诉讼请求交纳诉讼费，但原告一直未缴纳。 对原告起诉称被告于2007年以房屋未解押无法签订《玉林市商品房买卖合同》为由，提出由被告代为出租。被告自2007年11月8日至2011年7月29日，按每半年租金4400元、2012年1月16日至2013年1月30日，按每半年租金4700元共计转交原告租全总额35800元的事实。原告没有证据证明被告有代其出租房屋的事实，被告对此事实亦未认可，故本院对此事实不予认定。 对原告起诉称被告于2015年6月24日私自将合同约定的房屋二次卖给他人（李惠）的事实，因原告未能提供证据证明被告出卖给李惠的房屋即是其与被告签订的《玉林市商品房买卖合同》、及《补充协议》中约定的出卖给原告的房屋。本院对此事实不予认定。 本院认为，原告与被告签订的《玉林市商品房买卖合同》、《补充协议》是双方平等协商所签订，是双方真实意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按合同的约定履行义务。合同签订后，原告按约定支付了房款，但被告未按约定将房屋交付给原告，已构成违约，依法应承担违约责任。对本案原告起诉是是否超过诉讼时效的问题，本院认为，双方签订合同后，被告一直未按合同的约定履行合同义务，原告在此情况下于2020年向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效，被告辩称原告的起诉超过诉讼时效没有事实依据，本院不予采纳。由于被告违约，原告因此要求解除其与被告签订的《玉林市商品房买卖合同》和《补充协议》符合双方的合同约定，本院依法予以支持；对原告要求被告返还购房款20万元及支付利息的诉讼请求。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》合同约定：“出卖人逾期交房逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。”，原告要求解除与被告签订的《玉林市商品房买卖合同》、《补充协议》及要求被告退回已支付的购房款20万元符合该约定，本院予以支持；被告辩称原告只支付了购房款只有17万元，且被告已支付35800元给原告，因此被告只应退还134200元给原告。本院认为，原告支付20万元购房款的事实有被告出具的收款收据所证实，该收据有被告财务人员签名及加盖有被告财务专用章，被告辩称原告只支付17万元没有证据证明，其抗辩意见没有事实依据；对被告支付给原告的35800元，原告称是被告代为出租其房屋而转给原告的租金，被告对此予以否认。本院认为，原告所称被告代其出租房屋的事实没有证据证明，本院不予认定，因此该35800元应认定为被告退还原告的购房款，应从被告应退还给原告的20万元购房款中扣减。双方合同只约定了违约金未约定利息，原告要求支付利息而未要求被告支付违约金不符合合同的约定，本院不予支持；对原告要求被告赔偿损失860600元的诉讼请求，该请求为原告增加的诉讼请求，但其未按本院规定的时间缴纳增加诉讼请求部分的诉讼费，且其损失没有证据证明，本院对原告该诉讼请求不予支持；对原告要求被告双倍支付购房款20万元的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案原告没有证据证明被告在与其订立商品房买卖合同后又将该房屋出卖给第三人，其要求被告双倍支付购房款不符合上述规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下： 一、解除原告罗远佳司与被告南宁市恒祥房地产开发有限责任公司于2003年12月19日签订的《玉林市商品房买卖合同》和于2005年5月15日签订的《补充协议》； 二、被告南宁市恒祥房地产开发有限责任公司退回购房款164200元给原告罗远佳； 三、驳回原告罗远佳的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费7300元，减半收取3650元，由被告南宁市恒祥房地产开发有限责任公司负担1825元，由原告罗远佳负担1825元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  梁代坚 二〇二〇年十月十九日 书记员  周 璐