黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑07民终295号上诉人（一审原告）：王彦，男，1970年3月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省庆安县。委托诉讼代理人：王忠臣，男，住黑龙江省庆安县，系黑龙江省庆安县庆建社区居民委员会推荐。被上诉人（一审被告）：黑龙江恽恒房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区通郊路**。法定代表人：葛秀奎，该公司董事长。被上诉人（一审被告）：黑龙江恽恒房地产开发有限公司北府华庭分公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇北府华庭****楼**车库。负责人：陈金山，该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：林晓峰，黑龙江法昕律师事务所律师。上诉人王彦因与被上诉人黑龙江恽恒房地产开发有限公司（以下简称恽恒公司）、黑龙江恽恒房地产开发有限公司北府华庭分公司（以下简称华庭分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2020）黑0781民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王彦及其委托诉讼代理人王忠臣、被上诉人恽恒公司、华庭分公司的二被上诉人共同委托诉讼代理人林晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彦上诉请求：撤销一审判决，改判恽恒公司交付房屋或者退还购房款，承担违约责任。事实和理由：2014年10月31日，恽恒公司经理葛亮为偿还在王彦处借款本息550000元，用北府华庭二期E栋中的楼房抵债，经中间人朱某联系上王彦，王彦同意恽恒公司的还债要求。为此，葛亮代表恽恒公司在其售楼处与王彦签订了《商品房买卖合同》，恽恒公司的财务人员为王彦出具了买房收据（900000元），并同时收回了王彦持有的500000元借条，王彦不找差价。合同签订后，葛亮不交房，称房屋有抵押，待解封后交房，此后经多次索要仍未交付。2018年2月21日，葛亮去世后，王彦找葛亮之父葛秀奎（恽恒公司董事长）协商未果，王彦起诉要求认定合同有效，交付房屋。一审判决驳回王彦诉讼请求不符合事实，以房抵债是本案买卖房屋合同的成因，双方签订《商品房买卖合同》是双方同意消灭原有债权债务法律关系的方式，其不违反法律，是双方真实意思表示，一审判决没有理由不予认定新的合同关系。一审判决曲解王彦举证的真实意思，在证据认定上既肯定又否定自相予盾，对王彦举证朱某的证言材料不予确认不符合法律规定，将葛亮称为案外人错误。从调查得来的竣工验收合格证上能够看出，王彦购楼的小区在排序上用数字排序，并非用字母排序。法庭应按字母排序的“E”栋，确定为数字排序的第5栋。一审判决不接受王彦的增加诉讼请求，无法律依据。一审判决适用法律错误，不应驳回王彦的诉讼请求。恽恒公司、华庭分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。王彦向一审法院起诉请求：判令恽恒公司、华庭分公司立即履行双方于2014年10月31日所签订的《商品房买卖合同》中所规定的义务，将位于铁力市铁力镇北府华庭小区E栋2号房商服楼，建筑面积为133.32平方米，交付给王彦使用并办理产权证，诉讼费由恽恒公司、华庭分公司负担。一审法院认定事实：铁力市北府华庭小区系铁力市政府于2011年11月1日批给铁力市恒信房地产开发有限责任公司（以下简称恒信公司）开发建设的棚户区改造项目，北府华庭小区二期工程于2013年11月30日竣工备案。2014年10月31日，王彦与恽恒公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：王彦购买北府华庭二期E栋2号商服楼，每平方米6800元，总价款906576元，并出具收据一份，合同、收据上盖有恽恒公司公章、葛亮名章以及葛亮签名，收据上另盖有“北府华庭小区”字样印章。庭审中，王彦陈述称，2014年9月份，通过朱某分两次借给葛亮500000元，期限半年，利息为50000元，当时由葛亮出具了欠条。同年10月份，朱某称借给葛亮的钱要给不上，问王彦要不要房子，房子价值900000元顶欠款本息。王彦同意后，在同年10月末，王彦和朱某在铁力北府华庭小区售楼处与葛亮签订了合同，出具了收据，借款欠条被葛亮收回。另查明，北府华庭小区二期并没有编号为E栋的楼房，王彦称其也不知道案涉楼房在什么位置，华庭分公司于2020年4月28日注册成立。一审法院认为，根据王彦的当庭陈述，其与恽恒公司之间并不存在商品房买卖合同关系，而是因案外人葛亮在王彦处借款后，用铁力市北府华庭小区的房屋抵债而来。王彦在起诉状中所称的购房款并没有交付给恽恒公司。根据已查明的事实，案涉楼房并不存在，并且案涉小区是恒信公司开发建设的而非恽恒公司，王彦主张交付案涉房屋并办理产权证在事实上不能履行。华庭分公司2020年4月才注册成立，本案与华庭分公司无关。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决：驳回王彦的诉讼请求。案件受理费12866元，由王彦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王彦向本院提交增加诉讼请求申请书、绥化市中级人民法院（2018）黑12民初17号民事判决书网络下载件、（2019）黑12执异75号执行裁定书网络下载件、北府华庭二期楼栋号码照片打印件、建设项目竣工规划验收合格证复印件、刘忠利和朱俊彪书面证言各一份及证人朱某出庭作证，拟证明本案在一审诉讼时向法庭申请增加恽恒公司、华庭分公司承担违约责任诉讼请求、北府华庭二期是恽恒公司开发建设、案涉楼房存在、王彦借给葛亮的钱款的来源及钱款是通过朱某借给葛亮，葛亮以房抵债的过程。恽恒公司、华庭分公司质证认为，该证据未在举证期限内提出，一审庭审时，法官要求王彦明确计算出违约金的数额，王彦的代理人未明确提出，应视为已经放弃增加诉讼请求。所举的判决书、执行裁定书与本案无关。照片打印件属于自行制作不符合法律。法院调取了全部的项目资料，没有王彦所述其购买的房屋。证人未出庭不符合证据规则，证人朱某出庭属于假证，其与王彦到葛亮处时房屋已经建成，应当知道楼体及房屋，就清楚案涉房屋不存在。本院仅对该证据的真实性予以采信。对王彦举证绥化市中级人民法院（2018）黑12民初17号民事判决书、（2019）黑12执异75号执行裁定书，未提供原件，本院不予采信。对北府华庭二期楼栋号码照片打印件、建设项目竣工规划验收合格证复印件，仅就证明楼栋号为数字及竣工验收时间，本院真实性予以确认。对刘忠利和朱俊彪出具的书面证言，因二人未出庭接受质询，又无其他证据佐证，本院不予采信。对证人朱某出庭作证，证实王彦借给葛亮钱款事项、以房抵债的过程，因只有朱某的证实，无其他证据佐证，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；未能提供证据或者证据不足以证明其主张事实的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。王彦一审诉讼时主张恽恒公司、华庭分公司立即履行双方于2014年10月31日所签订的《商品房买卖合同》中所规定的义务，将位于铁力市铁力镇北府华庭小区E栋2号房商服楼，建筑面积为133.32平方米，交付给王彦使用并办理产权证。而二审上诉请求恽恒公司交付房屋或者退还购房款，承担违约责任。对王彦上诉主张退还购房款上诉请求，因一审未提起诉讼二审不予审理。一审庭审时，王彦增加由恽恒公司、华庭分公司赔偿违约金的诉讼请求。当庭法官要求王彦对赔偿违约金的金额进行确定时，王彦明确表示放弃增加承担违约金的诉讼请求。王彦上诉再次主张增加违约金，本院不予审理，一审对该项判决并无不当。王彦在一审时主张其与恽恒公司之间不存在商品房买卖关系，而是以物抵债协议，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权利，不能据此产生对交易不动产的物权期待权。王彦主张交付案涉房屋并办理产权证在事实上不能履行。恽恒公司与王彦于2014年10月31日签订《商品房买卖合同》时，该合同中所约定的是北府华庭二期E栋2号商服，已于2013年11月30日竣工。且北府华庭二期由恒信公司2013年6月20日开工建设，并非恽恒公司开发建设。北府华庭二期亦无E栋2号商服。故一审判决并无不当，王彦上诉请求，本院不予支持。综上所述，王彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12866元，由王彦负担。本判决为终审判决。审判长 高 峰审判员 盖国建审判员 郭良富二〇二〇年十月十日法官助理周静书记员朱曦月