山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2395号上诉人（原审原告）：王文英，1953年4月11日出生，汉族，晋中市榆次区居民，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：刘凤鸣，山西晋信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雅，山西晋信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：晋中市立昌房地产开发有限公司，住所地晋中市榆次区中都北路**（中都商务楼**）法定代表人：王兔青，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜晨亮，山西杜聿律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊杏华，山西杜聿律师事务所律师。上诉人王文英、晋中市立昌房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2016）晋0702民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王文英上诉请求：1.撤销原判决第三项，改判支持王文英一审全部诉求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由晋中市立昌房地产开发有限公司承担。不服金额利息44700元、损失461553.6元。上诉理由：1.一审应当认定晋中市立昌房地产开发有限公司存在严重不诚信的违约行为。本案晋中市立昌房地产开发有限公司存在严重违约和不诚信的行为，王文英在涉案房屋具备交付条件后，依合同诚信履行原则，及时向晋中市立昌房地产开发有限公司发出通知，但晋中市立昌房地产开发有限公司在明知其应当承担合同义务的情况下，不仅拒不履行合同义务，甚至公然将合同标的另售他人。诉讼期间，在法院对讼争房屋未有定论、对双方权利义务未做明确处理的情况下，晋中市立昌房地产开发有限公司擅自将房屋给第三方网签备案，其行为不仅损害正常交易秩序，而且影响正常司法秩序，因其恶意行为直接导致王文英无法按当时价格获得合同约定房屋及车位进而遭受损失达几十万元，晋中市立昌房地产开发有限公司因此获利几十万元，王文英为依法维护合法权益又耗费大量时间、精力投入这场旷日持久的诉讼。按照一审判决，作为正常维权的王文英，一直依约依法履行相关义务，权利却无法得到全面保护，还要自行承担大部分损失；作为违约违法的晋中市立昌房地产开发有限公司，其行为导致王文英各项损失，不仅未全面承担责任，其获利范围还远远大于其承担责任的范围，此项判决如生效，不仅不会起到司法裁判指导的积极作用，反而会因为利益驱使，助长当事人违约违法的行为。2.本案适用法律错误。原审认定依据相关法律规定，合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人，导致合同不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。晋中市立昌房地产开发有限公司将房屋卖与第三方导致其与上诉人间的协议无法履行，依据相关法律，上诉人请求解除合同时，晋中市立昌房地产开发有限公司应当承担的责任有四：（1）返还已付购房款、（2）承担利息、（3）赔偿损失、（4）承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原审仅支持上述四项责任中的（1）、（4）项，而不支持另外两项，既无事实依据，也无法律依据。上诉人晋中市立昌房地产开发有限公司辩称，1.王文英胁迫晋中市立昌房地产开发有限公司签订的《房屋征收补偿安置协议》应为无效协议。2.王文英请求返还购房款223500元的事实错误。3.王文英未按协议约定履行支付150000元购房款的义务，其行为构成根本违约，晋中市立昌房地产开发有限公司已明确告知未王文英该合同无需继续履行。王文英的诉请无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回。上诉人晋中市立昌房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判；2.本案的诉讼费用由王文英承担。上诉理由：1.原审判决认定“新购101.28平米房屋的《房屋征收补偿安置协议书》为有效协议”的事实错误，该协议不是晋中市立昌房地产开发有限公司的真实意思表示，应认定为无效协议。校园小区26#-32#住宅楼棚户区改造项目是晋中市2014年市城区城建重点工程项目，该项目拆迁及施工建设事关广大棚户区户居民的公共利益。根据晋中市人民政府发布的《关于市城区城建重点工程校园小区棚户区改造项目房屋征收的通告》（市政发【2014]】35号文件），确定由晋中市人民政府房屋征收管理办公室对该项目建设工程范围内涉及房屋实施征收，征收补偿安置按《校园小区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》执行。根据该补偿安置方案，晋中市立昌房地产开发有限公司与王文英签订了《房屋征收补偿安置协议书》，该协议书在晋中市经济适用住房管理中心备案，王文英依据该协议取得一套面积为132.92㎡（超出置换面积11.87㎡）的拆迁安置房屋。在超标准享受拆迁补偿安置后，王文英拒绝搬迁，阻碍工程进度，以上访闹事为由，虚构阳台补助、装修补助事实，其行为严重影响项目正常施工建设，损害广大棚户区户居民的公共利益。为推进该项目拆迁进度，维护棚户区居民的公共利益，在王文英的胁迫下，晋中市立昌房地产开发有限公司基于虚假意思表示签订了新购《房屋征收补偿安置协议书》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，新购《房屋征收补偿安置协议书》是晋中市立昌房地产开发有限公司在被胁迫之下，基于虚假意思表示与王文英签订，该协议也未在晋中市经济适用住房管理中心备案，应认定为无效协议。2.原审判决晋中市立昌房地产开发有限公司退还王文英已付购房款223500元，支付赔偿款223500元，该认定事实与适用法律错误，依法应予纠正。在该项目房屋征收补偿安置中，王文英已经按照《房屋所有权证》载明的面积为基数取得超标补偿，阳台面积已包括在内，阳台不再另行补偿。王文英以拒绝搬迁的行为胁迫晋中市立昌房地产开发有限公司签订了新购《房屋征收补偿安置协议书》，用虚构阳台补助、装修补助等事实捏造了补偿款223500元，该补偿款是王文英虚构的金额，王文英实际并未支付该笔购房款；且王文英的房屋系老旧建筑，其虚构阳台补助87300元，装修补助136200元，明显与实际市场价值不符。根据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。原审法院直接依据王文英胁迫晋中市立昌房地产开发有限公司签订的协议中虚构的223500元金额，判决晋中市立昌房地产开发有限公司退还王文英已付购房款223500元，支付赔偿款223500元，该认定事实和适用法律错误，且明显违反了民法的公平原则，依法应予纠正。3.王文英未按协议约定履行支付150000元购房款的义务，其行为构成根本违约，依法应承担违约责任。根据《房屋征收补偿安置协议书》约定，王文英应在交付拆迁房钥匙时向晋中市立昌房地产开发有限公司交付150000元购房款，王文英未依约履行付款义务，其行为构成根本违约，应承担违约责任。基于王文英的违约，晋中市立昌房地产开发有限公司已于2016年7月6日书面形式通知王文英不再继续履行该协议；王文英在涉案《房屋征收补偿安置协议书》签订及履行中严重不诚信，存在重大过错，王文英实际分文未付购房款，而原审判决晋中市立昌房地产开发有限公司退还购房款和支付赔偿款两项高达447000元，明显违反了民法的诚实信用原则及公平公正原则，依法应予纠正。上诉人王文英辩称，1.关于本案的房屋征收补偿安置协议书这一合同的性质与效力，根据双方在合同当中约定的内容，案涉房屋为新购，实际上是房屋买卖合同，而非补偿安置合同。2.关于效力问题，双方在另外一场诉讼即2018年3月20日榆次区人民法院作出的（2017）晋0702民初2106号案中已经做过实体审理，该案晋中市立昌房地产开发有限公司最后提出撤诉，人民法院做出了撤诉裁定书。因而关于合同效力的问题不是本案审理的内容。所以晋中市立昌房地产开发有限公司所主张本案所涉协议为无效协议没有事实与法律依据。晋中市立昌房地产开发有限公司第二个上诉理由，与第一个实际上是一回事。既然合同的效力不存在问题，合同所约定和记载的内容仍然具有法律效力。因而已付购房款223500元，在合同当中明确约定它的来源，这一点是有相应的事实依据与法律依据的。3.关于150000元购房款没有交付是不是构成根本违约的问题。晋中市立昌房地产开发有限公司第三个上诉理由，实际上和前面的上诉主张的事实和理由是相互矛盾的，既然主张合同是无效合同，哪来的构成根本违约一说，既然无效，就没有义务来履行这份协议，这种理由不能成立。而且事实上在本案所涉的房屋具备交付条件以后，王文英于2016年7月6日就150000元的交付问题已经及时地给晋中市立昌房地产开发有限公司出过书面通知书，明确提示晋中市立昌房地产开发有限公司，150000元准备交而且希望给出收款的账户。同日，王文英收到了晋中市立昌房地产开发有限公司的回复，回复当中明确主张本案所涉的协议为无效协议，明确其不再履行协议，更未要求王文英交付150000元。综上，上诉人晋中市立昌房地产开发有限公司上诉所主张的事实与理由均不能成立，请求二审法院依法予以驳回。一审原告王文英向一审法院起诉请求：1.依法判决晋中市立昌房地产开发有限公司履行《房屋征收补偿安置协议书》。2.本案诉讼费由晋中市立昌房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：王文英在校园小区有一套80.7平米的房产，2014年8月15日，晋中市立昌房地产开发有限公司为开发房地产项目，就王文英该房屋签订了两份《房屋征收安置补偿协议书》。其一载明，征收房屋面积80.7平米，置换比例为1.5，置换新面积为121.05平米，实际面积为132.92平米，房屋位置西单元15层西户（该协议双方已履行）。其二载明，征收该房屋置换比例为“新购”，面积为101.28平米，位置是21层西单元中户，阳台补助87300元，装修补助136200元，合计223500元抵顶房款，产权置换后王文英应支付晋中市立昌房地产开发有限公司150000元，该款“腾房交钥匙一并交清”，另给一个车位。达成协议后，晋中市立昌房地产开发有限公司于2017年6月8日回复王文英不予履行。双方协议不成，形成本案诉讼为本案事实。一审法院认为，民事活动当事人双方应予以诚信为本，从协议内容来看，本案涉诉协议虽名为《房屋征收补偿安置协议》，实际上是房屋买卖协议。该协议对房屋的坐落位置，房款支付办法予以明确规定，基本具备房屋买卖合同的基本要件，为有效协议。案涉223500元抵顶房款应视为王文英已付的购房款。关于晋中市立昌房地产开发有限公司所提该协议系受胁迫所签订，该院认为，法律上关于受胁迫所签订的合同有明确的救济途径，晋中市立昌房地产开发有限公司可另行解决，本案不予涉及。根据我国相关法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于晋中市立昌房地产开发有限公司已将合同所确定的房屋出售给他人，无法履行协议，本案房屋已无交付可能性，故该院对王文英要求晋中市立昌房地产开发有限公司返还购房款223500元并承担已付购房款一倍赔偿的主张予以支持。对王文英提出支付相应利息的主张因无合同约定，该院不予支持。王文英的其他诉讼请求，于法无据，该院不予支持。一审判决：一、解除2014年8月15日王文英与晋中市立昌房地产开发有限公司针对校园小区青草园14楼西单元22层中户房屋的新购《房屋征收补偿安置协议书》。二、晋中市立昌房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还王文英已付购房款223500元，支付赔偿款223500元，两项共计447000元。三、驳回王文英的其他诉讼请求。案件受理费8005元，由晋中市立昌房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人晋中市立昌房地产开发有限公司提交举报材料一份，拟证明第二份安置补偿协议是晋中市立昌房地产开发有限公司迫于无奈和王文英签订的。王文英质证称，1.证据与晋中市立昌房地产开发有限公司的主张没有关联性，不能证明其所主张的事实成立。不能证明存在胁迫行为。2.晋中市立昌房地产开发有限公司主张按照房产证上记载的面积来推断应得利益没有任何依据。3.本案中的协议是一种民事协议，和征收合同的行政性质是不一样的。如果王文英存在胁迫、显失公平、欺诈等行为，晋中市立昌房地产开发有限公司可以在法定期间之内主张权利。另查明，晋中市立昌房地产开发有限公司诉王文英确认合同无效纠纷，晋中市立昌房地产开发有限公司提出撤诉申请，一审法院审查后于2018年5月4日作出（2017）晋0702民初2106民事裁定书，准许晋中市立昌房地产开发有限公司撤回起诉，该法律文书已发生法律效力。本院查明的其余事实与一审基本一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，晋中市立昌房地产开发有限公司上诉称，案涉协议是在王文英的胁迫下签订，不是其真实意思表示，应属于无效协议。但晋中市立昌房地产开发有限公司在本案中未提起反诉，一审另案提起确认合同无效纠纷之诉后又撤回起诉，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的才属于无效合同，同时依据该法第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，晋中市立昌房地产开发有限公司也应在法定期限内行使相应权利，且依据晋中市立昌房地产开发有限公司提供的现有证据也不足以认定王文英在签订合同过程中存在胁迫行为，故无论从程序还是实体方面均对晋中市立昌房地产开发有限公司的该项上诉理由无法支持。关于150000元购房款问题，王文英曾与晋中市立昌房地产开发有限公司交涉过付款事宜，晋中市立昌房地产开发有限公司书面回复“本协议为无效协议，无法交付此房”，所以晋中市立昌房地产开发有限公司所称王文英未按协议约定履行交付义务构成根本违约的主张不能成立。关于已付购房款223500元，晋中市立昌房地产开发有限公司称系王文英虚构的阳台补助款87300元和装修补助款136200元，但晋中市立昌房地产开发有限公司当庭陈述《房屋征收补偿安置协议书》的文本由其提供，合同中的内容包括款项由该公司工作人员填写，且由负责人签名并加盖公章，故本院对晋中市立昌房地产开发有限公司的该项上诉理由亦无法支持。关于王文英依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条主张晋中市立昌房地产开发有限公司承担相应利息并赔偿损失461553.6元一节，因违约责任的主要目的在于补偿合同当事人因违约行为所遭受的损失，而支付利息、赔偿损失与赔偿一倍的房款都属于损失赔偿范围之内，一审法院支持王文英主张的赔偿一倍房款的诉请已具有一定的惩罚性，若再判令晋中市立昌房地产开发有限公司支付利息并负担损失则有违公平原则，而且双方签订的是房屋拆迁安置补偿合同，区别于普通商品房买卖合同中购房款实际支付的情形，故对王文英的上诉主张，本院依法不予支持。其他事实的分析、认定，同一审判决，本院不再赘述。综上所述，上诉人王文英、晋中市立昌房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16868元，由上诉人王文英负担8863元，晋中市立昌房地产开发有限公司负担8005元。本判决为终审判决。审判长 段 锋审判员 许 俊审判员 胡庆刚二〇二〇年十月十五日书记员 李嘉欣