广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1543号上诉人（原审被告）：梁会才，男，1968年12月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*******************。上诉人（原审被告）：何晓平，女，1968年10月30日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*******************。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁剑锋（系梁会才哥哥），男，1953年4月7日出生，汉族，住广东省乐昌市***********宅。被上诉人（原审原告）：韶关市南枫物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市武江区******************。法定代表人：段玉芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙中宙，该公司经理。上诉人梁会才、何晓平因与被上诉人韶关市南枫物业服务有限公司（以下简称南枫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁会才以及其与何晓平的共同委托诉讼代理人梁剑锋、被上诉人南枫物业公司的委托诉讼代理人孙中宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁会才、何晓平上诉请求：一、撤销一审判决；二、撤销业委会与南枫物业公司未经业主大会授权同意的《物业服务合同》；三、驳回南枫物业公司提起的诉讼请求；四、要求南枫物业公司必须提供召开业主大会授权同意业委会与南枫物业公司签《物业服务合同》的证据在法庭进行质证；五、判决南枫物业公司提供给法庭起诉梁会才、何晓平物业收据作废；六、本案所有诉讼费用、公告费由南枫物业公司承担。事实与理由：一、一审违反法定程序作出南枫物业公司与业委会侵害梁会才、何晓平合法权益的判决，请求二审法院撤销原判。（一）梁会才、何晓平与南枫物业公司没有签订《物业服务合同》。南枫物业公司凭与业委会签订的《物业服务合同》作为依据收取梁会才、何晓平物业费以及向原审法院起诉梁会才、何晓平，但是没有提供梁会才、何晓平与南枫物业公司签订的《物业服务合同》。原审法院判决梁会才、何晓平履行该合同是错误的，且违反《物业管理条例》第十一条和第十二条规定的法定程序。南枫物业公司提起本案诉讼，没有按法定程序提供三分之二以上业主签字授权和采用书面形式征求梁会才、何晓平的意见。为此，南枫物业公司按与业委会签订的《物业服务合同》收取梁会才、何晓平物业费并提起本案的诉讼，主体不适格。（二）本案提供的《物业服务合同》没有梁会才、何晓平签字和授权同意，对梁会才、何晓平没有法律效力。南枫物业公司起诉梁会才、何晓平拒绝按法定程序提供召开业主大会授权业委会代业主签约的证据或采用书面形式征求梁会才、何晓平意见的授权证据作证明。南枫物业公司与业委会签订《物业服务合同》，就应该由与南枫物业公司签订《物业服务合同》的业委会交纳物业费，业委会才是本案法定的主体资格。（三）依照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，本案是南枫物业公司与业委会恶意串通侵害梁会才、何晓平合法权益。为此，原审法院应当依法撤销未经三分之二业主召开业主大会授权同意签订的《物业服务合同》。所以，本案是原审法院玩忽职守滥用职权故意制造冤假错案。对此，请求二审法院撤销原审判决，维护法律尊严，切实保护梁会才、何晓平的合法权益。（四）“被告未提供任何证据作证明原告与南枫业委会签订的《物业服务合同》符合法定认定合同无效的情形，被告抗辩《物业服务合同》无效，本院不予支持”的判决是错误的。本案严重违反谁主张谁举证的规定，证明原审法院适用法律错误，关键是起诉作依据的《物业服务合同》是南枫物业公司与业委会未经业主大会授权，属违法所签。本案应当依法由提起诉讼的南枫物业公司提供业主大会授权同意的证据作证明，而不是由梁会才、何晓平提供证据证明。本案南枫物业公司拒绝提供三分之二业主授权的事实根据作证明，原审法院作出的判决，违反法定程序，属滥用职权错判。（五）“南枫物业与南枫业委会签订的《物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行”的判决是错误的。首先应依法确定本案程序是否合法，如果程序违法内容合法也造成整体案件的不合法，且本案双方是指签订《物业服务合同》的双方才可称双方，梁会才、何晓平没有与南枫物业公司签订《物业服务合同》，原审判决没有理由将他人签订的《物业服务合同》由梁会才、何晓平承担合同义务。为此，原审法院判决对梁会才、何晓平无效。对此，请求二审法院依法撤销一审作出非法侵害梁会才、何晓平合法权益的枉判。二、一审判决违反《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第二十五条和《物业管理条例》第十二条强制性规定。（一）《物业服务合同》最终权利义务的承受人是具体的单个业主。当业主的权益遭到南枫物业公司与业委会的侵害时，梁会才、何晓平有权向人民法院提出请求，人民法院也应当予以救济，依法追究南枫物业公司与业委会侵权责任的行为，保护梁会才、何晓平合法权利。原审法院对梁会才、何晓平提出抗辩没有支持不当。本案南枫物业公司和业主委员会签订的《物业服务合同》是未经业主大会或书面征求梁会才、何晓平意见签订的，侵犯了梁会才、何晓平的合法权益。梁会才、何晓平按《中华人民共和国物权法》第七十八条提出抗辩，请求二审依法撤销违法侵权的《物业服务合同》。（二）根据《物业管理条例》关于“选聘、解聘物业管理企业属于业主大会的职责，业主大会讨论选聘或解聘物业管理企业时，必须经过物业管理区域内全体业主所持投票权的三分之二以上通过”的规定。2019年南枫碧水园小区1200多户业主联名起诉南枫物业公司的案件证明，本案南枫物业公司与业委会签订《物业服务合同》未经三分之二以上业主大会授权的法定程序签订属合同无效。南枫物业公司凭无效《物业服务合同》起诉梁会才、何晓平和原审法院依据该合同作出没有事实和法律依据的判决，请求二审法院依法驳回南枫物业公司的诉讼请求，撤销原审判决。（三）本案严重违反《物业管理条例》强制性的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干间题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”南枫物业公司与业委会签订的《物业服务合同》严重违反国务院制订的《物业服务合同》的强制性规定。原审法院是凭无效《物业服务合同》作出本案判决。请求二审法院依法撤销违反行政法规强制性规定的无效《物业服务合同》，依法维护法律尊严，切实保护梁会才、何晓平的合法权益。三、业委会与南枫物业公司签订《物业服务合同》存在违法侵权，请求二审法院撤销《物业服务合同》，驳回南枫物业公司诉讼请求。（一）在本案中，南枫物业公司起诉梁会才、何晓平没有依法提供召开业主大会授权业委会代表业主签订《物业服务合同》的证据作证明。原审法院凭没有法律效力的《物业服务合同》作出判决，违反《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》强制性规定，明显非法侵占梁会才、何晓平合法权益。（二）业委会是业主代理人的角色，而广大业主才是《物业服务合同》的最终权利义务承受人，当业委会与南枫物业公司签订的《物业服务合同》没有提供业主大会授权同意的书面作证明，南枫物业公司是非法侵害梁会才、何晓平的合法权益。梁会才、何晓平依法有反诉抗交物业费的抗诉维权的权利。梁会才、何晓平反诉抗诉维权应受到法律保护。（三）梁会才、何晓平抗交物业费是守法维权行动。依法业委会与南枫物业公司签订《物业服务合同》不但需实体上合法，还必须程序上合法，而程序不合法、实体内容合法、合同都不合法。本案签订《物业服务合同》双方是业委会和南枫物业公司，业委会和南枫物业公司签订的《物业服务合同》没有业主大会授权委托同意的书面证据作证明，属于南枫物业公司和业委会侵害业主合法权益且严重违反法定程序签订的合同。为此，业主有权依法反诉抗交物业费，故本案梁会才、何晓平抗交物业费合法且主体适格。（四）业委会类似代理人地位，是否有权代表业主签约，要看其是否获得小区专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主大会授权同意和追认同意的书面委托。业委会取得代表业主签约权之后，业委会与南枫物业公司签订的《物业服务合同》才具备生效的要件。本案中，南枫物业公司提供的《物业服务合同》没有召开业主大会授权的书面证据，也没有在庭审后补交过半以上业主签名同意追认的书面证据作证明。为此，业委会与南枫物业公司签订《物业服务合同》依法无效，不受法律保护。南枫物业公司在本案中提供给人民法院的收费依据亦没有法律效力。（五）从本案南枫物业公司提供给法庭质证的证据来看，南枫物业公司没有提供业委会召开业主大会获得书面授权同意的证据。南枫物业公司在一审庭审结束之后，又未依法递交过半数以上业主追认同意签字的证据。因此一审法院没有理由也不合法支持南枫物业公司程序违法的诉讼请求。二审法院应依法驳回南枫物业公司的请求。四、本案南枫物业公司未提供召开业主大会或书面征求业主意见的证据，《物业服务合同》是业委会与南枫物业公司恶意串通违反法律签订的无效合同。（一）首先严重违反国务院《物业管理条例》第十二条第一款：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的强制性规定。（二）其次严重违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。（三）在本案中，南枫物业公司提起本案的诉讼，未依法提供与业委会签订《物业服务合同》经召开业主大会授权同意的证据，专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加通过并同意的证据作证明。南枫物业公司与业委会签订的《物业服务合同》无效。证明本案是南枫物业公司凭无效《物业服务合同》起诉，是南枫物业公司非法侵占梁会才、何晓平合法权益的证据。为此，请求韶关市中级人民法院依法驳回南枫物业公司的诉讼请求。（四）梁会才、何晓平购房时与南枫物业公司签订《前期物业服务合同》。但南枫物业公司没有按该前期物业服务合同》收费，也没有提供双方解除《前期物业服务合同》的协议书证据作证明，证明《前期物业服务合同》至今还继续生效。造成本案纠纷是南枫物业公司未按《前期物业服务合同》规定标准收费。证明本案是南枫物业公司违法侵权造成的，也是造成梁会才、何晓平拒交物业费的关键原因。（五）根据《前期物业服务合同》第十一条和未经业主大会批准生效的《物业服务合同》第十八条的规定。本案在起诉之前，南枫物业公司应依法与梁会才、何晓平进行协商，南枫物业公司未提供与梁会才、何晓平进行协商的证据作证明，更没有提供向物业管理行政主管部门申请调解的证据作证明。所以，南枫物业公司违反《前期物业服务合同》经双方协商和向物业管理行政主管部门申请调解的法定程序，是南枫物业公司实施强制罪的证据。南枫物业公司违反《前期物业服务合同》的起诉不受法律保护。五、南枫物业公司对梁会才、何晓平居住的J2-902房没有履行服务义务和职责。(一)梁会才、何晓平所有的J2-902房从2005年起至今都漏水。虽然经过南枫物业公司多次修补，但漏水的问题至今没有得到根本解决，尤其在每年春夏两季雨水期间十分严重。对J2-902房漏水的问题，请韶关市中级人民法院组织当事人到现场进行核查事实。（二）南枫物业公司对漏水维修造成梁会才、何晓平经济损失和精神损失至今有10年多的时间，但南枫物业公司没有履行服务的义务和职责，造成梁会才、何晓平居家房屋继续漏水和精神损失，且南枫物业公司与建设单位至今互相推诿、继续敷衍梁会才、何晓平。本案证明是南枫物业公司提起诉讼完全是恶人先告状。（三）J2-903房与梁会才、何晓平相邻，但他们出现渗水问题之后，南枫物业公司J2-903房作出了经济赔偿，J2-904房与梁会才、何晓平也相邻，但他们出现轻微渗水后，南枫物业公司在今年（2020年1月4日）也安排维修。但梁会才、何晓平比J2-903和J2-904房漏水都更加严重，南枫物业公司至今还继续敷衍不肯作赔偿和维修。梁会才、何晓平房屋漏水得不到维修和赔偿，证明是南枫物业公司服务责任，且南枫物业公司每次提出前后不一的物业费，不知南枫物业公司如何计算出来的。梁会才、何晓平拒交物业费理由正当。六、南枫物业公司与梁会才、何晓平未签《物业服务合同》，属于南枫物业公司乱收费。（一）南枫物业公司未按《前期物业服务合同》规定收费，是导致梁会才拒交费的关键原因：（1）南枫物业公司提供的收费证据与双方签订《合同》规定的标准不相符；（2）违反《韶关市物业服务收费管理实施细则》第四条的原则；（3）梁会才、何晓平从购房起到现在一直漏水，证明南枫物业公司未尽服务职责；（4）中区大门口是业主公共共有的位置。但南枫物业公司侵占十几年对外停车收费，且收费收入至今下落不明，证明侵占业主的合法权益；（5）根据《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业服务管理费用，并有权提出赔偿请求。（二）按《物业管理条例》规定，以下情况业主可拒交物业管理费：（1）物业服务公司未与业主签订物业服务合同，业主拒交物业费；（2）南枫物业公司未提供经业主同意的服务时，业主有权拒交；（3）南枫物业公司未提供物价部门各项审批文件的原件给业主的可拒交。所以，南枫物业公司的诉讼主张和诉讼请求没有梁会才、何晓平与南枫物业公司双方签订的《物业服务合同》为依据。为此，南枫物业公司提供给一审的所谓收费证据是没有法律效力的，请求二审法院依法驳回南枫物业公司的诉讼请求，维护法律尊严，依法保护梁会才、何晓平的合法权益。被上诉人南枫物业公司答辩称：《物业服务合同》是在2017年12月30日到期后与业委会商量调整的，已经通过授权同意，征得过半的业主同意，结果交给业主委员会进行抽查，在乐园镇政府的见证下与南枫物业公司签订合同，缴纳物业费是业主的法定义务，梁会才、何晓平作为业主没有缴纳物业费严重侵犯南枫物业公司的权利。一审法院经审理查明：2004年10月12日,梁会才、何晓平与韶关市南枫集团有限公司（以下简称南枫集团）签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了由南枫集团开发建设的地上建筑层数为9层的南枫碧水园J2座902房，合同约定房屋建筑面积为146.5平方米。次年，梁会才、何晓平开始入住该房屋。2009年2月28日，南风碧水园召开业主代表大会，大会选举产生南枫碧水园第一届业主委员会，同年3月12日，韶关市浈江区城乡建设局对该业主委员会予以备案。2009年12月30日，南枫碧水园业主委员会（以下简称南枫业委会）与南枫物业公司签订《物业服务合同》，服务期限为2009年1月1日起至2010年12月30日止。南枫物业公司由此进入梁会才、何晓平所在的小区进行物业服务，并依法收取物业管理服务费及其他相关费用。期间，梁会才、何晓平向南枫物业公司反映其居住的J2栋902房出现房屋天面渗水的情况，南枫物业公司对该单元的天面进行了修复，但并未能彻底解决房屋天面渗水的问题。之后，南枫业委会与南枫物业公司又分别于2011年6月14日、2014年4月27日、2018年1月31日签订了3份《物业服务合同》，约定由南枫物业公司为南枫碧水园及南枫碧水园东区提供物业管理服务；住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行；2011年1月1日至2013年12月31日，多层住宅（即非电梯）的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.76元收取；2014年1月1日至2017年12月31日，多层住宅（即非电梯）的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.84元收取;2018年1月1日至2021年12月31日，多层住宅（即非电梯）的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.92元收取;业主或物业使用人应于当月内交纳当月物业服务费，逾期交纳的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。南枫物业公司根据韶关市人民政府办公室韶府办〔2007〕282号《转批市建设局关于加强物业专项维修资金管理意见的通知》及韶关市住房和城乡建设局韶市建字〔2011〕140号《关于加强住宅专项维修资金归集及支出管理的通知》，向小区业主收取住宅专项维修资金，梁会才、何晓平每年应交纳的住宅专项维修资金为175.8元。梁会才、何晓平以南枫物业公司未能解决房屋渗水问题为由，一直拒不交纳物业服务费及住宅专项维修资金。南枫物业公司通过向法院提起诉讼的方式追讨了梁会才、何晓平在2013年6月之前欠付的物业服务费及2009年至2013年的物业专项维修资金。经南枫物业公司催讨，梁会才、何晓平仍然拒不交纳2013年7月以来的物业服务费、违约金及住宅专项维修资金，南枫物业公司因此将梁会才、何晓平起诉至该院。截至起诉之日，梁会才、何晓平欠付的2013年7月至2019年8月的物业服务费合计9270.52元、违约金3296.54元，梁会才、何晓平欠付2014年至2019年的住宅专项维修资金879元。在案件审理过程中，经南枫物业公司核实，梁会才、何晓平已经付清了2019年6月至7月的水费公摊费。南枫物业公司向一审法院起诉请求：一、梁会才、何晓平向南枫物业公司支付2013年7月至2019年8月的物业服务费9270.52元；二、梁会才、何晓平向南枫物业公司支付物业服务费违约金3296.54元；三、梁会才、何晓平向南枫物业公司支付2014年至2018年住宅专项维修资金879元；四、梁会才、何晓平向南枫物业公司支付2019年6月及7月的水费和公摊费41.18元；五、本案诉讼费用及因诉讼产生的其他相关费用由梁会才、何晓平承担。一审法院审理后认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：1、涉案《物业服务合同》的效力问题；2、梁会才、何晓平关于房屋渗水的抗辩是否足以对抗南枫物业公司的诉讼请求；3、南枫物业公司是否有权要求梁会才、何晓平支付物业服务费、滞纳金及住宅专项维修资金。关于焦点一，梁会才、何晓平抗辩南枫物业公司未能提交南枫业委会选聘南枫物业公司已经召开业主大会或者书面征求业主意见的证据，双方是恶意串通签订的《物业服务合同》，因此合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应支持；（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”的规定，梁会才、何晓平未提供任何证据证明南枫物业公司与南枫业委会签订的《物业服务合同》符合法律认定合同无效的情形，梁会才、何晓平抗辩《物业服务合同》无效，该院不予支持。关于焦点二，梁会才、何晓平抗辩涉案房屋天面渗水需要南枫物业公司维修，但南枫物业公司未能解决渗水问题。南枫物业公司、梁会才、何晓平双方均承认涉案房屋天面存在渗水的问题，梁会才、何晓平反映该问题后，南枫物业公司也对此进行了修复，提供了物业服务。房屋渗水属于梁会才、何晓平与开发商之间有关房屋交付、维修问题的纠纷,不属于物业服务合同纠纷的审理范围。梁会才、何晓平以南枫物业公司未能解决其房屋天面渗水问题为由拒交物业费用，缺乏理据，该院不予支持。关于焦点三，南枫物业公司经梁会才、何晓平所在小区的业主委员会委托为梁会才、何晓平所在的小区提供管理服务,双方之间形成物业服务合同关系。南枫物业公司与南枫业委会签订的《物业服务合同》,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行。业主委员会是业主大会的代表机构,其签订的《物业服务合同》是代表业主大会所签订,该合同对涉案小区全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，南枫物业公司确实为梁会才、何晓平所在小区提供了物业服务，梁会才、何晓平也享受了南枫物业公司提供的物业服务，梁会才、何晓平应当按照《物业服务合同》约定支付欠付的物业服务费9270.52元、住宅专项维修资金879元及违约金3296.54元。一审法院经审理后作出判决：一、梁会才、何晓平于判决生效之日起五日内向韶关市南枫物业服务有限公司支付2013年7年至2019年8月欠付的物业服务费9270.52元、违约金3296.54元及2014年至2018年的住宅专项维修资金879元；二、驳回韶关市南枫物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费138元，公告费260元，合计398元，由梁会才、何晓平负担。本院二审查明的事实与一审查明的一致，予以确认。另，梁会才、何晓平于2020年8月21日向本院提交一份《关于请求主要证据质证申请书》，申请调取：1.召开业主大会签名授权同意业委会代业主签约的证据；2.采用书面形式通知梁会才、何晓平参加业主大会的书面证据；3.选聘、解聘物业管理企业必须经业主大会授权的证据。本院于2020年9月11日前往南枫物业公司调查，该公司委托诉讼代理人答复称上述材料已经在2020年8月20日进行的二审庭询时提交了16份材料给了法庭，并交给梁会才、何晓平一方质证。梁会才、何晓平于2020年8月25日向本院提交《关于对被上诉人庭后提供16份材料的意见书》，认为该16份材料与本案无关联性。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：梁会才、何晓平是否应当按照《物业服务合同》的约定向南枫物业公司缴纳物业服务费、违约金及房屋维修资金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，经查，南枫物业公司与南枫碧水园业主委员会于2018年1月30日签订涉案《物业服务合同》，虽然梁会才、何晓平未与南枫物业公司单独签订物业服务合同，但梁会才、何晓平作为业主，该合同对其具有约束力。案涉《物业服务合同》签订后，南枫物业公司作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按合同约定收取物业服务费的权利。梁会才、何晓平作为业主，享受了南枫物业公司提供的物业服务的同时负有支付物业服务费的义务。即便梁会才、何晓平认为南枫物业公司提供的物业服务不达标，但由于南枫物业公司提供的服务涉及整个小区，如果部分业主以各自的理由拒交物业服务费将有损已缴费业主的利益，同时影响小区的公共服务，故一审法院判决梁会才、何晓平交纳所欠物业服务费并无不当，本院予以维持。至于梁会才、何晓平提出《物业服务合同》既没有通过业主大会授权业委会签订，也未经过过半数的业主同意，存在程序违法问题。该上诉意见与本案非同一法律关系，如果梁会才、何晓平认为南枫碧水园业主委员会与南枫物业公司签订《物业服务合同》的行为侵害其合法权益，可以另循法律途径主张权利。由于梁会才、何晓平未按时交纳物业服务费的行为已构成违约，故应承担违约责任。一审法院依据《物业服务合同》的约定计算的违约金并无不当。至于房屋维修资金，双方在《物业服务合同》中进行了约定，业主应按约定履行交纳义务，故一审法院据此判决梁会才、何晓平支付物业服务费、违约金及房屋维修资金依法有据，本院予以维持。对于梁会才、何晓平上诉提出涉案房屋天面渗水需要南枫物业公司维修，因未修复故不需交纳物业费。对此，本院认为，由于房屋渗水是开发商交付的房屋的质量问题,不属本案物业合同纠纷处理的范围。梁会才、何晓平以此为由拒交物业费用，依据不足，一审不予采纳并无不当。综上所述，梁会才、何晓平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由梁会才、何晓平负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年十月十日书记员  陈敖明