山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9182号 上诉人（原审被告）：韩忠东，男，1963年5月18日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：于峥，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仇晶，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐进国，男，1971年11月6日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王彩红，女，1972年8月15日出生，汉族，系徐进国之妻，住青岛市即墨区。 原审被告：张炳太，男，1973年9月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孙为明，山东海政律师事务所律师。 原审被告：柯培会，男，1971年3月28日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人韩忠东因与被上诉人徐进国、原审被告张炳太、原审被告柯培会房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初9076号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人韩忠东向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决第一、二三项内容，依法改判；2、徐进国承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定柯培会与韩忠东签订的协议书无效，属于认定事实错误。事实上，上诉人与柯培会签订的协议书是柯培会对其所有的资产的自愿处置，并不因前几手的合同效力而当然无效。（1）上诉人从柯培会处购买涉案房屋，双方都以合同效力无争议，且上诉人已足额支付对价，房屋也早已交付完成，与被上诉人所主张的交易相距12年，上诉人无从得知前几手交易的内情，也未从他们交易中获利，被上诉人将上诉人列为被告。既无合同基础也没有法律依据，根据合同相对性，各方当事人分属不同的法律关系，被上诉人无权对上诉人的合同提出无效主张。（2）退一步讲，即使被上诉人与张炳太所签合同无效。也不能认定上诉人与柯培会签订的协议书当然无效。在涉案房屋的几次交易中，上诉人是对前几手交易完全不知情，而善意取得房屋的，既支付了合理对价。又合法占有房屋，也没有通过向他人出售房屋而获利，如果判令合同无效，上诉人无法再以当初交易时同样的价格买到住房，而上诉人目前年老多病。失去住房后必将陷入生活困境，成为在本案中受损失最大的当事人，上诉人不该为被上诉人的不诚信行为买单。（3）被上诉人在2002年出售房屋后。又重新获批了另一处宅基地，在2014年的拆迁中已经获得了相应的补偿和安置。一户一宅是农村宅基地分配的主要原则，被上诉人已失去对原宅基地的权利，其诉讼主体不适格。被上诉人在获得了一处宅基地的拆迁利益之后，又再行主张涉案房屋的拆迁利益，属于双重获利。有失公平。2、一审认定涉案房屋系宅基地房屋，属于认定事实错误。涉案地块在2012年已转为建设用地，并被政府征收，土地性质已发生根本变化，在上诉人购买房屋时。该房屋所占土地已不是集体土地，上诉人签订的协议书不存在无效因素。根据鲁政土字【2012】660号山东省人民政府建设用地批件内容，2012年4月23日，山东省人民政府批复即墨市通济街道于家庄村土地转为建设用地，并依法征收。2014年10月，上诉人与柯培会买卖的房屋所占土地早已不是集体土地，无论房屋前几次交易是合同是否有效，上诉人购买此房屋时，也不存在合同无效因素。二、一审判决适用法律错误。1、上诉人的合同不存在无效因素。一审法院以合同法第52条判定合同无效，又援引合同法第58条规定，属于适用法律错误。2、被上诉人撤回第二项诉讼请求后，其诉讼请求仅余“依法确认原被告双方及三被告互相之间签订的房屋买卖协议无效”。因此案件已由房屋买卖合同纠纷转为确认合同无效案件。根据诉讼费用缴纳办法第13条，确认合同效力的案件，无财产给付内容，应缴纳诉讼费，每件50至100元。一审判决由包括上诉人在内的三被告负担诉讼费4025元，属于适用法律错误。三、一审存在程序错误。1、被上诉人在一审开庭后变更诉讼请求，将第二项诉讼请求撤回，一审没有通知上诉人，也未将变更诉讼请求申请书送达给上诉人，导致合同效力于后果问题，严重割裂诉讼争议悬而未决。属于程序错误。2、一审判决缺乏对庭审中各方出示证据的质证意见，对山东省人民政府建设用地批件无质证意见和是否给予认可的论证意见，而该证据是判定诉争三份合同是否有效的重要依据。3、。上诉人在一审中提交了调取证据申请书，申请调取国土部门和开发商保管的涉案房屋土地权证等证件材料，用以判断房屋买卖合同是否存在无效的因素，一审法院置之不理，属于程序错误。4、一审机械判定三份合同无效，不对合同无效的后果一并处理，没有对案件事实作出全面审查，做出错误认定，增加当事人诉讼负累。 被上诉人徐进国辩称：上诉人不符合善意取得的条件，不属于善意取得。上诉人陈述2012年批件内容，土地转变性质，土地征收的最后一步是移交土地，没有移交土地，也没有经过法院的强制执行，在法律上并没有变为国有，征收行为还没有实施完毕，房屋仍是宅基地房屋，在交易期间属于拆迁冻结期。根据房地产管理法规定。被冻结的房屋不能进行出售。 原审被告张炳太辩称：1、张炳太在一审判决后，对一审判决不服准备上诉，但因其不在家，回来之后导致上诉期限过期。2、我方完全认同上诉人的上诉理由。3、根据最高人民法院在全国法院第八次工作会议的规定，本案审理期间，如果发生了土地拆迁、收购的变化，对本案买卖合同应当认定为有效。4、在原一审开庭之前，对涉案房屋所涉及的土地均已发生了政府收购的变化，我方认为原一审判决驳回原告的诉讼请求正确。5、现在认定三方合同无效，导致以后的合同效力及合同无效的变化无法解决。涉案房屋早已不存在，也不存在返还的问题。本案不应当单纯的认定为无效而结案。应当对合同无效的后果作出处理。 原审被告柯培会未到庭答辩。 徐进国向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认徐进国与张炳太及张炳太、柯培会、韩忠东相互间签订的房屋买卖协议无效；2、要求张炳太、柯培会、韩忠东给付徐进国折价补偿45万元。2020年4月14日本案第二次庭审中，徐进国撤回第二项诉讼请求，不要求在本案中处理合同无效的法律后果。 一审法院查明，涉案房屋位于青岛市即墨区，土地证号为11&tim**;×68，地号J26-27-181。被拆迁之前登记的房屋权利人为徐京海，即原告徐进国父亲，现已去世。徐京海去世后，徐进国继承涉案房屋。徐进国及柯培会系青岛市即墨区村民，张炳太、韩忠东非该村村民。 2002年12月22日，徐进国与张炳太签订《卖买房屋协议书》，徐进国将原位于即墨区的房屋以8000元价格卖给张炳太。协议主要内容为：1、房屋座落：于家庄村68号，正房四间，用地面积174.00，建筑面积72.00。东邻姜文成、西邻街道、南邻街道、北邻街道。2、房屋价格：双方协商徐进国愿以人民币捌仟元整卖给张炳太。3、付款时间：经双方协商，房屋款由张炳太于二00二年十二月二十三日前一次性付清。4、腾房时间：于二00三年三月八日前。张炳太在购得上述房屋后进行修建，并一直居住至2014年10月28日。 2014年10月26日，张炳太与柯培会签订《转让协议》一份，将涉案房屋以45万元的价格卖给柯培会。协议主要约定：1、房屋坐落：即墨市于家庄村68号，正房四间，用地面积174平方米，建筑面积72平方米。东邻姜文成、西邻街道、南邻街道、北邻街道。2、房屋价格：双方商定张炳太愿以人民币肆拾伍万元整卖给柯培会，柯培会一次性付给张炳太肆拾伍万元整。3、付款时间：2014年10月27日。4、腾房时间：2014年10月28日前。庭审中，张炳太、柯培会认可房款已经付清。 2014年10月27日，柯培会与韩忠东签订《卖买房屋协议书》一份，将涉案房屋以60万元的价格卖给韩忠东。协议主要约定：1、房屋坐落：即墨市于家庄村68号，正房四间，用地面积174平方米，建筑面积72平方米。东邻姜文成、西邻街道、南邻街道、北邻街道。2、房屋价格：双方商定柯培会愿以人民币陆拾万元整卖给韩忠东，韩忠东一次性付给柯培会陆拾万元整。3、付款时间：2014年10月27日。4、腾房时间：2014年10月28日前。庭审中，柯培会与韩忠东认可房款已经付清。 2019年10月29日，韩忠东（作为乙方）与青岛市即墨区民委员会（作为甲方，以下简称于家庄村委）签订《即墨商都片区一期（站前枢纽区）集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议主要约定：乙方现有于家庄村68号住宅房屋一处，土地使用面积174平方米。乙方房屋补偿面积为土地使用面积174平方米+奖励面积10平方米，共计184平方米；乙方选择的安置房屋为建筑面积82平方米的A户型1套及建筑面积120平方米的D户型1套；乙方上靠面积18平方米，按照住宅房屋货币补偿价格每平方米4850元结算，乙方应向甲方支付差额面积房款87300元。甲方应支付乙方搬迁补助费3000元，临时过渡费52200元，按规定期限签订补偿协议奖励6000元，在规定期限内搬迁腾房奖励费13000元，乙方不要求简单装修的安置房屋补助费计12120元。综上，乙方支付甲方差价款共计980元。协议签订后，涉案房屋已被拆除，但安置补偿房屋尚未交付。 一审法院认为，根据查明的事实，涉案房屋系宅基地房屋，徐进国及柯培会系青岛市即墨区村民，张炳太、韩忠东并非该村村民。但农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋位于青岛市即墨区，张炳太并非于家庄村村民，徐进国将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故徐进国与张炳太订立的《卖买房屋协议书》应认定为无效。同理，张炳太又将涉案房屋卖给柯培会，柯培会将涉案房屋卖给韩忠东，均违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故张炳太与柯培会签订的《转让协议》及柯培会与韩忠东签订《卖买房屋协议书》均应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”但徐进国称不要求在本案中处理合同无效的相关后果，故本案中不予处理。诉讼时效期间的规定适用于债权请求权，确认合同无效的诉讼属于确认之诉，不应受诉讼时效的限制，因此对关于诉讼时效的抗辩不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、徐进国与张炳太于2002年12月22日签订的《卖买房屋协议书》无效；二、张炳太与柯培会于2014年10月26日签订的《转让协议》无效；三、柯培会与韩忠东于2014年10月27日签订的《卖买房屋协议书》无效。案件受理费8050元（原告预缴），由张炳太、柯培会、韩忠东负担4025元，由徐进国负担4025元。 经审理查明，二审庭审中，上诉人提交：证据1、《山东省人民政府建设用地批件》鲁政土字（2012）660号（网页打印件），主张在上诉人，购买房屋之前，该地块已被政府征收，土地性质已变为国有。证据2、《于家庄村房屋补偿协议情况明细表》，主张，被上诉人已经在涉案宅基地出售之后，又申请了另一处宅基地，在被征收后获得了两处房屋补偿。根据一户一宅的原则，被上诉人已失去对原房屋的权利，在本案中不是适格主体。证据3、《拆迁补偿协议》及汇款单，主张上诉人按照市场合理价格足额支付购房款，并在签订拆迁补偿协议时交纳了安置房与被征收房屋面积差异部分的房款。证据4、《证明》一份，主张上诉人所签订的买卖合同标的房屋并非被上诉人所售房屋，原房屋因属于危房，已被村委批准拆掉重建。被上诉人质证意见：证据1为打印件，真实性无法确定。于家庄的土地那么多，不能证明该土地就是于家庄的宅基地，即便能证明是宅基地，集体土地征收的最后一步是农民移交土地，没有移交土地就不能视为土地已经转为国有，征收行为没有实施完毕。证据2上诉人举证的房屋是被上诉人自己的宅基地，本案中出售的房屋是被上诉人父亲的，被上诉人在父亲去世后继承了。对证据3无异议。对证据4房屋并没有拆除重建，只是换了门窗，被上诉人的房屋的1988年建的，并在交易前结婚时装修过，不是危房。原审被告张炳太质证称：对证据1无异议，一审法院到土地部门做过调查，涉案土地已经包含在征收土地范围内。对证据2无异议，买卖的是房屋不是宅基地。对证据3无异议。对证据4无异议，原一审期间村里出具了一份证明，张炳太购得房屋后，因房屋非常破旧，无法居住，张炳太对房屋进行了必要修建，虽然没有重建，但和重建差不多，把上面全部拆掉，仅留了房基，房基以上全部重盖。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是被上诉人主张的其与张炳太以及张炳太、柯培会、韩忠东之间签订的房屋买卖协议效力如何认定。 涉案房屋在被上诉人于2002年与原审被告张炳太签订房屋买卖协议时为宅基地房屋，张炳太并非被上诉人及房屋所属集体经济组织成员，该买卖行为违反了法律法规强制性规定，所签订的《卖买房屋协议书》应当认定为无效合同，一审对此认定正确，本院予以确认。张炳太购买上述房屋后，又于2014年10月26日将房屋出售给原审被告柯培会，柯培会又于2014年10月27日将房屋出售给上诉人，其后，该房屋已经被拆迁，且上诉人与房屋所在村委签订了《即墨商都片区（站前枢纽区）集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》。由此可见，诉争房屋在被上诉人出售近12年后又连续转售后被拆迁，被上诉人并未参与后手的转售，且房屋已灭失，被上诉人在本案中要求确认后手各房屋买卖合同无效，但后手的房屋买卖合同当事人均未对后续合同关系提出诉请，被上诉人并非相关合同当事人，其要求对其他合同当事人之间的合同效力进行确认，本院不予支持。 综上，一审对徐进国与张炳太所签合同效力的认定正确，张炳太、柯培会、韩忠东之间的合同关系与效力认定与徐进国无关，本案不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初9076号民事判决第一项； 二、撤销青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初9076号民事判决第二、三项； 三、驳回徐进国的其他诉讼请求。 一审案件受理费8050元，由徐进国负担4025元，张炳太负担4025元；二审案件受理费8050元，由徐进国负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 栾才玉 书记员王繁