吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉08民终1071号上诉人（原审被告）：王力国，男，汉族，1965年10月12日生，无职业，现住吉林省洮南市。委托诉讼代理人：时国峰，吉林飞达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董艳立，女，汉族，1965年2月20日生，无职业，现住吉林省洮南市。委托诉讼代理人：时国峰，吉林飞达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑洪琪，男，汉族，1967年8月12日生，个体，住洮南市。上诉人王力国、董艳立因与被上诉人郑洪琪房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2020）吉0881民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王力国、董艳立及其委托诉讼代理人时国峰，被上诉人郑洪琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王力国、董艳立上诉请求：1、依法撤销（2020）吉0881民初697号民事判决，裁定发回重审或查清事实后依法改判被申请人不承担违约金10万元。2、判决二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清，对证据认定及采信违背了证据认证标准。理由是上诉人利用租赁的房屋经营歌厅，在2019年经济效益极为不好，无力向被上诉人支付房屋租金及取暖费，被上诉人也是知道上诉入经营不良的情形下才答应上诉人出具借据暂缓给付。据此可知，该借据的形成是双方对暂缓给付租金及取暖费达成的合意，而且该借据中亦未载明剩余租金和取暖费给付时间，足以说明被上诉人是同意延期给付的，这也是符合当时上诉人经营不景气的客观情况。由此可见，上诉人不存在违约行为，原审判决上诉人未按期给付租金及取暖费的行为缺乏事实依据，明显存在错误。二、原审判决支持10万元的违约金属于适用法律错误。理由是法院判承担违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，这是合同法司法解释二第二十九条的规定，该解释规定了违约金的性质是以补偿性为主，以惩罚性为辅。具体到本案中，被上诉人所受到的损失是不存在的，因为上诉人已经为被上诉人出具了借据并且原审法院已将尚欠的房屋租金及取暖费进行了裁判。被上诉人没有损失存在，原审法院判决10万元的违约金就丧失了保护的基础，鉴于此，原审判决上诉人承担10万元的约金属于适用法律错误。另违约金过高，应予调整。综上所述，一审判决对证据采信存在错误，适用法律错误，二审法院应予纠正。郑洪琪辩称，上诉人欠我房租钱，一直没有给我，上诉人违约，应当按照合同给违约金。郑洪琪向一审法院起诉请求：1、判令二被告给付房屋租金、取暖费共计12.5万元。2、判令二被告给付原告房屋违约金10万元。3、判令二被告在原告房屋处放置的所有物品立即搬走。事实与理由：2014年8月30日被告在原告处租用房屋，该房屋泰州街金地小区门市楼两层面积578平方米出租给被告，租赁期为五年，自2014年8月31日起至2019年8月30日止，租金总额为90万元，双方签订合同，合同中第五条约定一方在房屋使用期间可以装饰、装潢、房屋到期后一方可以自行拆除，但拆除的同时必须保证将房屋恢复原状，甲方不承担任何责任，合同中第八条约定，租房期间所发生的水、电、取暖费、有限电视费、物业费及行政管理税费等一切费用均由乙方承担。但被告在2019年5月4日时，一直未向原告缴纳房屋租费及取暖费共计13.5万元，2014年8月30日至2019年4月30日，原告替被告缴纳所欠2018年取暖费，被告为原告出具借据一枚，2019年8月30日合同到期后，被告迟迟不把房屋的物品搬走，原告多次找被告，被告迟迟不肯出面解决此事，严重违反合同所约定的事项，故请求法院，依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年8月30日，郑洪琪与王力国签订房屋租赁合同一份，郑洪琪将坐落泰州街金地小区门市楼两层楼面积578平方米出租给王力国，租期为五年，从2014年8月31日至2019年8月30日止。租金总额为90万元，付款方式：合同签订之日王力国给郑洪琪第一年租金18万元及保证金5万元共计23万元，剩余租金王力国每年于8月末前缴纳下一年度租金18万元。王力国在房屋使用期间可以装饰、装潢、房屋到期后王力国可以自行拆除，但拆除的同时必须保证将房屋恢复原状，郑洪琪不承担任何责任。合同签订后双方必须按约定履行义务，如有一方违约，违约方赔偿对方经济损失10万元。因王力国欠郑洪琪房租和取暖费，于2019年5月4日给郑洪琪出具13.5万元的借据一张，后王力国已还1万元，尚欠房租、取暖费12.5万元，合同到期后，王力国未履行义务。2020年4月21日,郑洪琪向洮南市公证处申请保全证据公证，同年5月19日，洮南市公证处作出了（2020）吉白洮民证字第236号公证书，对郑洪琪所有的坐落在吉林省洮南市内被搬迁物品进行现场勘查，记录如下：1、科龙立式空调一台；2、KTV布艺沙发组合共15套、中空带托盘茶几共12张；3、外安单红LED屏幕一个、外安LED彩屏一个；4、现代品牌液晶显示器四台；5、大厅内水晶吊灯共14套、吸顶吊灯共5套；6、多功能保温麻辣烫炉一个、双层简易操作台一张；7、灭火器4个；8、工艺品盘子（船型）5个；9、电脑主机一台。一审法院认为，原被告间存在房屋租赁关系，有双方签订的房屋租赁合同及被告给原告出具欠款的借条为凭。被告应诚实守信，按合同约定，积极履行义务。原告的请求，应予保护。被告未提供证据，其抗辩主张，不予支持。被告董艳立与王力国系夫妻关系，应与王力国共同履行合同义务。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，一百一十四条，法释（2018）2号《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王力国、董艳立于判决生效后五日内给付原告郑洪琪房租费、取暖费共计12.5万元，给付违约金10万元，合计22.5万元。二、被告王力国、董艳立于判决生效后五日内按照（2020）吉白洮民证字第236号公证书中所确认的被告王力国在租赁原告郑洪琪所有的房屋内放置的所有物品搬走。案件受理费4,675.00元，减半收取2,337.50元，由二被告负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，王力国与郑洪琪签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。双方应当按照约定履行合同，王力国未按期交纳房屋租金及取暖费，系违约行为。王力国虽出具了借据，但并不能以此变更双方的基础法律关系，王力国以出具了借据为由否认存在违约行为，本院不予支持。王力国存在违约行为，按照合同约定应当给付违约金，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，综合本案基本案情，王力国逾期未给付租金及取暖费的违约行为致使郑洪琪存在损失。综合考虑王力国违约过错程度及需承担的责任，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定违约金数额为3万元较为适宜。一审法院确定违约金10万元属于过高，应予调整。综上所述，王力国、董艳立的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省洮南市人民法院（2020）吉0881民初697号民事判决第二项；二、撤销吉林省洮南市人民法院（2020）吉0881民初697号民事判决第一项；三、王力国、董艳立于本判决生效后五日内给付郑洪琪房租费、取暖费12.5万元，给付违约金3万元，合计15.5万元。一审案件受理费2,337.50元，由王力国、董艳立负担1,700.00元，郑洪琪负担637.50元。二审案件受理费4,675.00元，由王力国、董艳立负担3,400.00元，郑洪琪负担1,275.00元负担。本判决为终审判决。审判长  张国君审判员  刘 昕审判员  赵 亮二〇二〇年十月二十九日书记员  潘海峰