江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4730号上诉人（原审被告）：李思胜，男，1982年7月16日生，汉族，个体工商户，住丰县。委托诉讼代理人：段新闻，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许乃方，男，1986年6月11日生，汉族，个体工商户，住丰县。委托诉讼代理人：范忠升，丰县宋楼法律服务所法律工作者。上诉人李思胜因与被上诉人许乃方租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院作出的（2019）苏0321民初6165号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人李思胜的委托诉讼代理人段新闻、被上诉人许乃方及其委托诉讼代理人范忠升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李思胜上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或直接改判。2、诉讼费用由许乃方承担。事实和理由：1、涉案房未能取得合法的建房手续，租赁合同无效，一审法院以上诉人未提供证据证明房屋为违法建筑为由判令上诉人承担举证不能的责任，从而认定转租合同有效，事实不清，适用法律错误。2、被上诉人与案外人宋友峰和李立签订的租赁合同的效力无法确定，上诉人担心真正的房东将自己撵出去影响自己正常使用房屋，上诉人拥有法定的不安抗辩权，并不存在违约问题，除非被上诉人证明自己有合法的出租权。由于被上诉人一直不能证明自己的合法权利，2019年2月，上诉人就向被上诉人明确表示不再继续租赁该房屋。依照法律规定仅需向被上诉人承担最长6个月的房屋闲置期间的租金损失，而非判决书确定的43000元。3、上诉人认为与被上诉人之间的转租合同属于合同法规定的法定解除的条件，根据合同法的规定，一方当事人以自己的行为明确表示不再履行合同的相关义务，该合同系法定解除，一审法院没有认定该事实。许乃方辩称：一审查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。涉案房屋是经所在地镇政府统一规划、统一安排而建造。一审中房东已到庭，向法庭出示了相关的证件，并对此作了说明。审理期间上诉人仍然还占用着涉案租赁房屋，室内的空调和其他东西都没有搬出，门锁至今没交，因此该租赁行为还仍在合法进行中，上诉人只是违约当年的租金没有给付。在一审当中双方也没有表明，特别是李思胜也没有说不再租赁涉案房屋。因此，请二审法院驳回上诉,维持原判。许乃方向一审法院起诉请求：要求李思胜向其支付拖欠的租金43000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月17日，许乃方作为承租方，宋友锋、李立作为出租方，双方签订书面的房屋租赁合同，合同约定宋友锋、李立将位于丰县梁寨镇梁寨街府南路粮管所对过的三间房屋出租给许乃方使用，租期为60个月，从2017年3月17日到2022年3月16日。前三年，每年房租为75000元，后两年，每年房租为80000元。在签订上述租赁合同当天，李思胜又和许乃方签订了书面的房屋租赁协议书，双方商定李思胜从许乃方处租赁门面房两间，租期从2017年3月17日到2022年3月16日，共计五年。前三年，每年房租为43000元，后两年，每年房租为45500元，租金按年支付。许乃方和李思胜签订房屋转租协议，所涉房屋的所有权人宋又锋知晓并且予以认可。许乃方所租赁的房屋为上下两层，每层三间，李思胜所租赁的房屋为下层的其中两间门面房。因为各方商议租房事宜实际发生在2017年3月17日签订书面租赁协议之前，所以按照约定，李思胜于2017年3月8日通过银行卡转账方式支付给李立43000元作为第一个租赁年度期间内的租金。2018年3月23日，李思胜同样通过银行卡转账方式支付给庄岩43000元，作为第二个租赁年度期间内的租金，收款人庄岩为宋友锋的配偶。两年租赁期限届满后，李思胜未再向任何人支付此后的房屋租金，许乃方要求其支付租金，李思胜以不再续租为由，拒绝支付。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，许乃方将承租的部分房屋转租给李思胜，取得了房屋所有权人的同意，并且李思胜按照合同以及各方的约定支付了两年租赁期限内的租金，能够确认许乃方和李思胜之间的租赁协议合法有效。李思胜作为承租人，应当按照合同约定支付租金。许乃方作为涉案租赁合同的出租人，要求李思胜支付租金，具有事实和法律依据，予以支持。李思胜辩称，涉案房屋为违法建筑，双方所签订的合同无效，并且许乃方无权转租。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”根据以上规定，李思胜对于自己的辩解应当承担举证证明责任，现李思胜未能提供相应的证据予以证实，故对于其辩解不予采纳。李思胜辩称，已经提前一个月通知许乃方依法解除了房屋租赁合同，并且将涉案房屋交还许乃方。对此许乃方不予认可，李思胜同样未能提供相应的证据予以证实，对于该辩解不予采纳。遂判决：李思胜于判决发生法律效力之日起十日内，向许乃方支付租金43000元。案件受理费875元，由李思胜负担。二审期间，李思胜向法庭提交上诉人与被上诉人微信截图打印件一份，时间为2019年3月27日至4月11日。上诉人曾在2019年4月5日下午告知被上诉人在2月10日左右已经给被上诉人说过到期不租，证明上诉人已经以自己的行动表明不再按照双方租赁合同约定履行相应的租赁义务，属于合同法认定法定解除的条件。许乃方经质证认为，对于该证据真实性无异议，但是在一审中没有提交，该内容当时对该租赁物的租赁终止双方没有达成合意，诉讼前房东在与上诉人协商租金一事，提出让上诉人拿2019年的租金43000元，以后的租金就不要了，相当于合同自动解除，结果上诉人没有同意，所以导致本案诉讼。因此，该证据不能证明上诉人的观点。本院查明的案件事实与一审法院认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人李思胜与被上诉人许乃方之间签订的五年期转租赁合同，经过了房屋所有权人同意，且转租赁合同已经实际履行两年之久，上诉人李思胜实际交纳了两年的房屋租金，在租赁合同已经得以实际履行，上诉人李思胜作为承租人从中享受到了租赁权利，履行了部分租赁义务的同时，现又提出租赁合同因房屋无合法建房手续应认定无效的上诉理由，因该上诉理由并无证据证实，且即使上诉人李思胜所称租赁房屋因无合法建房手续导致租赁合同无效理由成立，上诉人李思胜仍应基于已经从租赁物上实际获得租赁权利这一客观事实，向被上诉人支付相应对价。上诉人李思胜在实际履行租赁合同两年之久后，现又称担心真正的房东将自己撵出去影响自己正常使用房屋，因此称其拥有法定的不安抗辩权，并不存在违约行为，明显与履行事实不符，上诉人李思胜从被上诉人处转租房屋的事实已经经过房屋所有权人同意，且上诉人前两年的租金均是基于被上诉人的指令直接支付给房屋所有权人，故本院对该上诉理由不予采信。上诉人提交的与被上诉人之间的微信聊天记录，拟证明上诉人在2019年2月就已经提出解除了租赁合同，但该聊天记录显示，发送微信信息的时间为2019年4月5日，且仅是上诉人单方发送信息称“这个房子2月十号左右就提前给你们说过到期不租了”等内容，对此被上诉人并没有予以同意。因此，双方并没有达成协议解除的合意。上诉人在租赁期限的第三年即应交2019年度全年租赁费之时，没有按期缴纳，单方以自己的行为表示不再履行合同，属根本性违约行为，应承担一定的违约责任；且上诉人虽称单方解除了合同，但并没有证据证实其在被上诉人起诉前就已经履行了解除后应当履行的腾空房屋、交还钥匙、返还房屋的合同义务，因此，双方转租赁合同应当从被上诉人起诉之日确认双方合同因上诉人根本违约而解除为宜，同时，考虑上诉人违约行为导致被上诉人租金损失以及应当给与被上诉人一定的合理出租宽限期等因素，一审法院判决上诉人承担2019年度租金并无不当。综上，上诉人李思胜上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由上诉人李思胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 周东海审 判 员 赵东平二〇二〇年十月二十七日法官助理 曹 嘉书 记 员 杨荔媛