江苏省灌南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0724民初2402号 原告：孙元元，女，1986年10月11日生，汉族，居民，住灌南县。 委托诉讼代理人：王廷明，江苏海西律师事务所律师。 被告：连云港兆隆房屋开发有限公司，住所地：连云港 市海州区通灌南路75号。统一社会信用代码：91320700703792868Q。 法定代表人：李晗钦，董事长。 委托诉讼代理人：赵德高、付蓓，公司员工。 原告孙元元与被告连云港兆隆房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告孙元元委托诉讼代理人王廷明、被告连云港兆隆房屋开发有限公司委托诉讼代理人赵德高、付蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告连云港兆隆房屋开发有限公司支付原告孙元元未能在约定期限内取得房地产权属证书违约金26000元(根据商品房买卖合同第十五条规定，违约金过低而进行调整，按照购房总价款484782元，按照5.2%比例计算，从交房时间时间2018年11月26日加上180天工作日到2020年6月28日办证时间）。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月31日双方签订商品房买卖合同，被告将其开发灌南县新安镇鹏程西路南侧兆隆加州水岸二期小区第B-8幢2单元202室出卖给原告，原告按约交付房屋总价款484782元。商品房买卖合同第8条约定房屋交付期限为2018年6月30日，实际交付期限为2018年11月26日。商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：1、…。2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.05%向买受人支付违约金。3、…。”原告多次询问权属证书何时能办理下来，被告以种种理由搪塞。被告于2018年11月26日将涉案房屋交付原告至今，其未按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房地产权属证书。原告认为，由于被告原因，未能在约定期限能办理权属证书，被告己经违约，应当承担违约责任。但双方约定的违约金计算标准明显偏低，原告请求法院进行调整。为了维护原告合法权益，故依法具状贵院，请求支持原告诉求。 被告连云港兆隆房屋开发有限公司辩称：第一，虽然逾期办证的事实存在，但原告主张的逾期办证的高额违约金没有事实和法律依据。根据双方于2016年7月31日签订的商品房买卖合同第十五条约定，双方已就逾期办证应承担的违约责任明确约定。原告主张双方约定的违约金过低，不足以弥补其损失，根据谁主张谁举证的原则，原告应当就其损失承担举证责任，否则原告应承担举证不能的后果。第二，被告产生逾期办证的情形是存在不可抗力，众所周知，2020年1月份至今疫情尚未结束，政府部门直到2020年5月份才开始正常办理相关业务。在疫情期间，政府明确禁令居家隔离，这从客观方面给被告履行了办证义务产生了阻碍，加之在加州水岸小区出现了相关的疫情，导致对小区的管控更加严格，被告的相关工作人员尤其是办证人员是不能上班的，于5月份才开始正常上班，办理相关业务，被告认为在计算逾期办证的时间时应当从中扣除受疫情影响的5个月时间。原告已于2020年6月19日领取办理不动产登记证明单。 经双方当事人举证、质证，本院对无争议的事实认定如下：1、原被告于2016年7月31日双方订立了商品房买卖合同，房屋位置第B-8栋二单元202室，面积是112.74平方米，价格是4300元/平方米，总价款是484782元，首付款184782元，贷款是300000元。商品房买卖合同第8条约定房屋交付期限为2018年6月30日，实际交付期限为2018年11月26日。商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：1、…。2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.05%向买受人支付违约金。3、…。”2、住房公积金贷款合同及住房公积金贷款明细表，购房发票一张，原告依约支付了购房款484782元。3、原告于2020年6月19日办理不动产抵押登记证明，2020年6月28日取得不动产权证。 审理过程中，原告认可于2020年6月19日领取办理不动产登记证明单。 双方争议的焦点：1、约定的逾期办证违约金是否过低。2、因新冠疫情影响，是否扣除一定期限。 本院认为，原被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据合同的约定，被告应当在交付日期即2018年11月26日之后的180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。现被告提供的证据显示履行该义务的日期为2020年6月份，超过了上述时间，应该承担违约责任，故应支付逾期办证违约金。关于被告抗辩系疫情影响导致其拖延了办证手续的办理，本院认为，疫情之初，我县居民采取居家隔离的方式抗疫，各行各业复工时间均受其影响，被告抗辩符合客观事实，对抗辩意见予以采纳，酌情扣除疫情影响的3个月时间。关于违约金的计算标准，因合同中约定了逾期办证违约金的计算方法，为已付房价款的0.05%，该约定违约金的数额明显过低，且原告请求本院予以调整。本院结合违约金应根据合同法的规定，以实际损失为基础，综合当事人的过错、诚实信用等综合衡量的原则，兼顾惩罚性、补偿性的双重性质。且原告也没有提供证据证明其受到的损失，损失数额难以确定。故本院酌定按照已付房款总额，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%标准来计算违约金，即年利率1.925%（3.85%*50%），自交房之日起6个月为起点即2019年5月27日起，终点应以领取得不动产登记证明单日期前一日2020年6月18日为准，扣除疫情影响的3个月。本案违约金数额为7597.85元（484782元×1.925%÷12个月×（12＋23÷30-3）个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 被告连云港兆隆房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告孙元元逾期办证违约金7597.85元 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费450元，减半收取225元，由原告孙元元负担159.25元（已缴纳），被告连云港兆隆房屋开发有限公司负担65.75元（原告已预交，被告于给付兑现款时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向 本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于 江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人 民法院预交上诉案件受理费450元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号： 10440301040009094。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、 第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或 者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行。 申请强制执行期限为二年。 （此页无正文） 审判员 陈 威 二〇二〇年十月十日 书记员 丁英姿 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。