江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初926号原告：房书平，男，1975年2月28日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陈华，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：程莉，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被告：无锡宏瑞物业服务有限公司，统一社会信用代码91320206780254879A，住所地江苏省无锡市惠山经济开发区欣惠路。法定代表人：马勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李向群，该公司职员。第三人：江苏华厦融创置地集团有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320206770543781K，住所地江苏省无锡市惠山经济开发区欣惠路。负责人：华红，该公司总经理。第三人：陆亚玉，女，1962年3月26日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市锡山区，现住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：高登，江苏锡惠律师事务所律师。原告房书平与被告无锡宏瑞物业服务有限公司（以下简称宏瑞公司）、第三人江苏华厦融创置地集团有限公司无锡分公司（以下简称华厦无锡分公司）、陆亚玉撤销权纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告房书平的委托诉讼代理人陈华和程莉、被告宏瑞公司法定代表人马勇及委托诉讼代理人李向群、第三人陆亚玉及委托诉讼代理人高登到庭参加了诉讼，第三人华厦无锡分公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告房书平向本院提出诉讼请求：1.判令撤销宏瑞公司与第三人陆亚玉签订的两份《地下车库使用权转让协议》，宏瑞公司和陆亚玉向房书平返还无锡市惠山区清水湾小区地下车库内编号为78号、79号的车位；2.判令宏瑞公司向房书平支付车位被占用期间的租金损失(自2018年1月1日起以300元/月计算至实际返还车位之日为止)；3.诉讼费由宏瑞公司负担。事实和理由：2016年1月25日，华厦无锡分公司与房书平签订两份《清水湾地下车库停车位永久使用协议》（以下简称《车位永久使用协议》），约定将其自有的大地下车库内编号为78号、79号停车位提供给房书平使用，车位永久使用费用77600元(38800元/个×2个)，使用期限从2016年1月25日起，截止日期与清水湾商品房使用期限等同。协议签订后，房书平支付了使用费，取得了两个车位。2017年12月19日，宏瑞公司在房书平并不知情亦未与房书平协商的情况下，擅自与陆亚玉签订两份《地下车库使用权转让协议》，将房书平的两个车位以总价70000元转让给陆亚玉。房书平得知该情形后，与宏瑞公司多次交涉要求归还两个车位并支付车位被占用期间租金损失无果。房书平认为宏瑞公司既非两车位所有权人，也非受让使用权人，其无权处分房书平取得永久使用权的两车位并获利，故请求撤销宏瑞公司与陆亚玉签订的《地下车库使用权转让协议》，返还车位并支付车位被占用期间的租金损失。被告宏瑞公司辩称：1.其对华厦无锡分公司与房书平签订的《车位永久使用协议》不知情；2.华厦无锡分公司结欠宏瑞公司债务，华厦无锡分公司将78号、79号车位交给宏瑞公司销售，用销售回款来充抵债务。宏瑞公司将78号、79号车位使用权转让给陆亚玉是合法的；请求驳回房书平的诉讼请求。第三人华厦无锡分公司未作答辩，也未提交证据。第三人陆亚玉辩称：1.房书平并非清水湾小区业主，小区地下车库的停车位应当优先满足业主的使用需求；2.陆亚玉与宏瑞公司签订的《地下车库使用权转让协议》合法有效，且陆亚玉为清水湾小区合法业主，实际占有并使用了78号、79号车位。请求驳回房书平的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月25日，华厦无锡分公司与房书平签订两份《车位永久使用协议》，甲方为华厦无锡分公司，乙方为房书平。约定：甲方应乙方在清水湾小区内停放车辆的要求，将位于自有大地下停车库内编号为78号、79号的车位提供给乙方使用；使用期限从2016年1月25日起，截止日期与清水湾商品房使用期限等同；甲方与乙方签订本协议、缴清使用费并与物业管理公司签订管理协议且缴纳管理费用后方可使用；车位永久使用费用每个车位38800元。房书平于2016年1月27日向华厦无锡分公司交纳了两个车位的使用费共计77600元，华厦无锡分公司向其出具了《收据》。2017年12月19日，宏瑞公司与陆亚玉签订两份《地下车库使用权转让协议》，甲方为宏瑞公司，乙方为陆亚玉。约定：乙方自愿购买由甲方持有的位于清水湾地下第78号、79号车位使用权；每个车位的使用权转让费为35000元，甲方应于2017年12月31日前将车位交付乙方使用。同日，陆亚玉向宏瑞公司交纳了两个车位的使用费共计70000元，宏瑞公司向其出具了《收据》。宏瑞公司提交华厦无锡分公司与其签订的《委托协议》原件，甲方为华厦无锡分公司，乙方为宏瑞公司。《委托协议》约定：甲方委托乙方对清水湾地下车位进行转让和租赁，价格可由乙方按照市场价格拟定；所得租赁费（转让费）优先偿还甲方所欠乙方的资金。该《委托协议》由宏瑞公司和华厦无锡分公司盖章，落款时间为2015年7月21日。经质证，房书平对真实性不予认可，陆亚玉对真实性予以确认。宏瑞公司提交华厦无锡分公司于2020年9月17日出具的《关于无锡清水湾小区车位销售的说明》原件（以下简称《说明》），内容为：无锡清水湾小区为我公司投资开发建设，地下车库车位属我公司产权，因我公司欠宏瑞公司部分资金，经双方商量同意：我公司把地下车库78号、79号车位交给宏瑞公司销售，销售回款用来充抵我公司的欠款。该《说明》由华厦无锡分公司盖章。经质证，房书平对《说明》的真实性不予认可，陆亚玉对真实性予以认可。陆亚玉提交《住房信息查询证明》、清水湾人家91-601的不动产权证、户口簿，证明清水湾人家91-601登记在其儿子名下，其现在居住在清水湾人家91-601，其是主业。经质证，房书平对真实性无异议，但认为与本案无关联，宏瑞公司对该证据无异议。陆亚玉提交2018年物业费和车位管理费交费收据、2019年物业费和车位管理费交费发票，证明其实际居住在清水湾人家91-601，并占有车位，向物业公司交纳了物业费和车位管理费。经质证，房书平对真实性无异议，但认为与本案无关联，宏瑞公司对该证据无异议。房书平未购买清水湾小区房屋，非清水湾小区业主。以上事实，有《车位永久使用协议》、《地下车库使用权转让协议》、《委托协议》、《说明》、《住房信息查询证明》、不动产权证、户口簿、物业费和车位管理费的交费收据及发票等证据和当事人陈述在卷佐证。本院认为：一、华厦无锡分公司与房书平签订的《车位永久使用协议》的效力。陆亚玉系清水湾小区业主，居住在清水湾小区，并向物业公司交纳了相应物业管理费和车位管理费，占有了案涉车位，房书平并非该小区业主，未交纳车位管理费，也未有证据证明其占有了车位。《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该条款使用了“应当”的字样，调整的是社会公共利益。华厦无锡分公司违反该条款的规定，将建筑区划内的车位使用权出让给小区业主以外的人，华厦无锡分公司与房书平签订的《车位永久使用协议》因违反《物权法》该条款的强制性规定，属无效协议。因《车位永久使用协议》无效，故房书平不能取得78号、79号地下车位的使用权。对于《车位永久使用协议》无效产生的相应损失，房书平可另行主张权利。二、宏瑞公司是否有权将78号、79号车位使用权转让给陆亚玉。根据《委托协议》和《说明》，华厦无锡分公司同意并委托宏瑞公司销售清水湾小区地下车库78号、79号车位，销售回款用来充抵华厦无锡分公司结欠宏瑞公司的欠款。《委托协议》和《说明》均有华厦无锡分公司的盖章，房书平对该证据真实性不予认可，未提交证据证明，对房书平该意见不予采信。故宏瑞公司有权将78号、79号车位的使用权转让他人。宏瑞公司与陆亚玉签订的《地下车库使用权转让协议》，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该协议依法成立并有效。三、对房书平要求撤销《地下车库使用权转让协议》及返还车位、支付租金损失的诉讼请求是否予以支持。《合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的合同或在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。房书平要求撤销宏瑞公司与陆亚玉签订的两份《地下车库使用权转让协议》，不符合上述法律规定的情形，经本院释明后其仍坚持该诉讼请求，由其承担不利法律后果，本院对其该项诉请不予支持。宏瑞公司与陆亚玉签订的《地下车库使用权转让协议》合法有效，陆亚玉已经向宏瑞公司支付了车位使用权转让费，并已向物业公司交纳了车位管理费，占有了案涉车位。宏瑞公司、陆亚玉无须向房书平返还案涉两个车位。房书平主张宏瑞公司向其支付车位被占用期间租金损失的诉讼请求亦无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：驳回房书平的全部诉讼请求。案件受理费1920元（已由房书平预交），由房书平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  胡志新人民陪审员  陈德坤二〇二〇年十月二十三日书 记 员  邹迪凡