云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1466号上诉人（原审被告）：朱为英，女，1978年9月29日出生，汉族，湖南省双峰县人，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：陈绍丽，女，缘和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邓耀辉，男，1969年6月28日出生，汉族，云南省文山市人，住云南省文山市。委托诉讼代理人：陈亘兵，云南鼎祥律师事务所执业律师。上诉人朱为英因与被上诉人邓耀辉房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省砚山县人民法院（2020）云2622民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。于2020年9月24日组织双方当事人进行法庭调查及调解，朱为英的委托诉讼代理人陈绍丽、邓耀辉的委托诉讼代理人陈亘兵到庭参加诉讼，调解未果。本案现已审理终结。朱为英上诉请求：1、请求二审法院在查清事实的基础上，改判驳回邓耀辉的全部诉讼请求。2、请求人民法院依法判决一、二审诉讼费由邓耀辉承担。事实及理由：1、一审认定邓耀辉表示租金过高不再承租门面不符合客观事实。2、邓耀辉支付定金给朱为英，就表明双方形成租赁合同关系，邓耀辉经朱为英多次催促都不履行租赁手续，应承担违约责任。一审法院认为朱为英扩大损失不符合客观事实。邓耀辉答辩称，我们认为一审认定事实清楚，朱为英的上诉理由不成立。朱为英上诉状中所说的定金，与客观事实不符合，根据收据显示，定金不是法律意义上具有担保性质的定金，本案是订金，是预付款的性质。双方达成口头租赁协议时，租金协商的是1.2万左右，在商铺成型以后，租金又变成20000元。邓耀辉考虑到租金与之前的租金逾期过高，所以不再租赁，涉案的商铺可以另行出租。邓耀辉向一审提出诉讼请求：1．判决朱为英立即返还订金10000元；2．诉讼费用由朱为英承担。一审法院认定事实：邓耀辉知道朱为英在砚山县内有一格门面，2019年7月26日，经协商表示要租赁该门面，因该门面正在施工过程中，邓耀辉向朱为英交付了10000元订金，朱为英出具了收据，但双方并未签订书面协议。2019年9月份，该门面施工完毕后，双方因租赁该门面的相关事宜未能协商一致，邓耀辉认为朱为英提出每年租金20000元过高，不同意再租赁该门面，也未接收使用该门面，并要求朱为英退还其交付的订金10000元未果，导致本案诉讼，诉请如前。另查明，双方欲租赁的该门面至今未出租，庭审中，邓耀辉表示该门面由朱为英自行处理。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，邓耀辉知道朱为英在砚山县内有一格门面要出租，经协商表示要租赁该门面，并向朱为英交付了订金10000元。朱为英将该门面施工完毕后，通知邓耀辉来接收门面时，邓耀辉以每年20000元的租金过高而不同意再租赁该门面。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，根据本案实际，邓耀辉在向朱为英交付10000元订金时，就已作出决定租赁朱为英的门面的意思表示，其称不知具体租金为每年20000元与其所作行为的客观实际不符，邓耀辉的行为已构成违约，本案应参照定金的违约责任方式承担违约责任。邓耀辉要求朱为英返还10000元订金的请求予以部分支持，扣除其应当承担的违约责任4000元，由朱为英退还其6000元。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，邓耀辉已作出不再租赁该门面的意思表示，朱为英应及时采取措施防止损失的扩大，朱为英以该门面至今未另行出租给其造成损失为由，不同意退还邓耀辉交付的订金的理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由朱为英于判决生效之日起二十日内退还邓耀辉交付的订金6000元；二、驳回邓耀辉的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由邓耀辉负担。本院二审期间，双方当事人均无证据向本院提交。经与双方当事人核对一审认定事实，双方当事人均无异议。本院对于一审认定的法律事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1.本案的合同是否已经成立；2.邓耀辉主张退还10000.00元责任的请求权基础。关于本案合同是否成立的问题。本院认为，合同的成立是合同法律关系确立的前提，同时也是变更或终止民事法律关系的前提，人民法院在审理普通合同纠纷案件时，首先应当审查的就是合同是否成立以及成立后效力的问题，此也是对双方当事人实体权利进行判断和适用法律的基本前提。本案系邓耀辉主张朱为英退还其所支付的10000.00元租金而引发，依照《中华人民共和国合同法》第十三条之规定“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”、第二十五条“承诺生效时成立”的规定，订立合同必经要约和承诺两个阶段，合同的成立建立在要约发出后承诺生效时。从邓耀辉的起诉和其诉讼中的陈述来看，其认为双方并未就合同关键性条件形成合意，合同并未成立。而朱为英主张双方已经对具体的门面、租期和价款都已协商一致，目前的合同僵局是邓耀辉擅自违约所致。本院认为，涉案租赁合同是否成立，决定了本案原审原告邓耀辉主张退还10000.00元款项的请求权基础的问题，从而影响了本案实体处理的方向。针对当事人对合同是否成立的争议问题，应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定进行评判，即“姓名或名称、标的、数量”为合同成立必备条款，此亦为合同成立“三要素”。本案中，合同的主体确定，为本案双方当事人，双方均为具有相应民事权利能力和民事行为能力的合同双方，姓名要件具备。数量要件双方均认可是一格门面，此条件亦成立。但对于标的要件，本院认为，所谓合同的标的指的是民事法律关系的客体要素。而民事法律关系的客体要素指的是当事人之间的权利义务所指向的对象，在本案即所租赁的房屋。但租赁房屋是否已经确定的问题，双方存在争议。邓耀辉认为双方协商时砚东市场尚在改建，并未明确所租赁的房屋，而朱为英认为双方协商时已经明确了所租赁的具体门面，并在一审诉讼过程中提交了贴有“门面转让”广告的门面照片一张，而广告上载明的电话号码与邓耀辉自行提交《收据》上所记载的邓耀辉的电话号码一致。据此，能够推定邓耀辉对于涉案门面是明确知道的事实，故而可以确定双方对合同标的已经协商一致的情况。则双方虽然口头协商，未订立书面合同，但根据上述法律规定，能够确认合同成立之三要素，本案合同已经成立。一审法院认定双方的房屋租赁合同成立依法有据。关于邓耀辉主张退还10000.00元责任的请求权基础的问题。本院认为，首先，在涉案租赁合同已经成立的情况下，邓耀辉为实现其经营目的支付10000.00元给朱为英确保实现房屋租赁管理使用的目的。但在合同履行过程中，邓耀辉以租金过高擅自要求解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，作为合同违约方根据诚实信用原则不享有单方解除合同的权利。但本案中从朱为英一审提交《收据》上载明的时间“2017年7月29日”（双方认可实际为2019年7月29日）以及结合双方陈述租赁一年期的实际，本案租期在司法诉讼中已经超过，双方所订立租赁合同已然终止。则为构建良性交易循环，打破合同僵局，减少当事人诉累，一审法院仍然对邓耀辉的诉请进行处理亦符合尊重当事人民事诉权的原则。但邓耀辉仍然为合同违约一方，对于合同解除后，如果产生了适用定金责任之外仍不能弥补的损失等问题，守约方依旧可以另循途径解决。其次，一审法院在认定邓耀辉属于违约一方的情况下，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，认定2000.00元作为定金，并适用定金罚则双倍扣减后判令朱为英返还剩余款项的，有法律依据，本院予以维持。综上所述，朱为英的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由朱为英负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 张雯静二〇二〇年十月十二日书记员 李官耀