浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初1283号 原告：李建伟，男，1962年1月12日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人，陈彩英，系李建伟妻子。 被告：杭州方丝酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区白乐桥**如愿而来客栈**。 法定代表人：王曦，总经理。 委托诉讼代理人：解梦婷。 被告：孙吉，女，1978年9月1日出生，汉族，住吉林省白城市洮**。 委托诉讼代理人，李政，浙江迈远律师事务所律师。 原告李建伟与被告杭州方丝酒店管理有限公司（以下简称方丝公司）、孙吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员吕后旺独任审理，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告李建伟及其委托诉讼代理人陈彩英，被告孙吉的委托诉讼代理人李政到庭参加诉讼，被告方丝公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李建伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告李建伟与被告方丝公司签订的《房屋租赁合同》自2020年1月15日起解除，没收押金，并立即腾退房屋、恢复原状；2.被告方丝公司支付原告李建伟违约金308000元；3.被告方丝公司支付原告李建伟滞纳金105376元（滞纳金以每日1424元为标准，从2020年1月1日起算，暂计算至2020年3月15日），以上二项共计413376元；4.被告方丝公司支付原告李建伟房屋占用费（从2020年4月1日起算）；5.被告孙吉对前述第2-4项诉讼请求承担连带责任；6.被告方丝公司、孙吉承担本案的诉讼费、保全费用。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告方丝公司承租原告位于杭州市西湖区灵隐白乐人家309号（以下简称案涉房屋），租赁期限自2019年4月1日至2028年3月31日，租金自2019年4月1日至2021年3月31日为每年租金260000元，自2022年4月1日至2024年3月31日为每年租金300000元，自2025年4月1日至2028年3月31日为每年租金350000元，房屋十年租赁期总房租金额为3080000元。合同约定租金每年度提前三个月支付，即在每年12月31日前如期支付完成下一年的全部租金。被告孙吉作为担保人，对被告方丝酒店在合同履行过程中造成的原告损失，或没有按照合同规定时间付清合同规定的款额承担连带责任。原告依约向被告方丝公司交付了租赁房屋，但被告方丝公司仅支付了第一年度租金（2019年4月1日至2020年3月31日），至今未支付第二年度租金。因被告方丝公司上述违约行为已符合《房屋租赁合同》第13.1条约定的解除条件。为挽回损失，原告经慎重考虑，于2020年1月15日向被告送达了《终止房屋租赁合同通知书》，通知解除房屋租赁合同、收回租赁房屋、没收押金并支付滞纳金违约金，并要求被告方丝公司将留存在租赁房屋内的物品搬离，否则原告将自行处置留置物品。被告方丝公司收到该函件后未履行义务，被告孙吉也未承担相应的连带责任，给原告造成了巨大的损失。原告认为，两被告已严重违约，原告为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。 庭审中，原告李建伟将第3项诉讼请求中滞纳金计算的截止日期明确为2020年9月30日，第4项诉讼请求中房屋占用费的计算标准为按租金标准即712元/天计算，截止日期为2020年9月30日。 被告方丝公司未到庭应诉，提交书面答辩意见辩称：一、应当由孙吉承担与李建伟房屋租赁合同的责任。方丝公司不支付房租的原因是孙吉未按照相关合同约定履行其应尽义务，导致房屋被查封，无法投入使用。且在2019年12月31日，方丝公司所属的北京方合酒店管理有限公司（以下简称方合公司）已向孙吉发出通知，要求孙吉继续承担房屋租赁的责任。李建伟与方丝公司的《房屋租赁合同》之所以签订，是因为孙吉与方合公司签订了《如来项目转让合同》，该合同第三条约定“乙方继续履行甲方与房东原租赁合同义务与权利”，而方丝公司是方合公司的项目公司，才使得方丝公司代替孙吉与李建伟建立了房屋租赁关系。如果没有《如来项目转让合同》的签订，方丝公司与李建伟不可能存在房屋租赁关系。由于孙吉履行《如来项目转让合同》存在重大违约，导致方丝公司无法继续经营该项目，不仅导致方丝公司巨额亏损，在经营管理上还引起了法律纠纷。此前方合公司屡次催告孙吉履行其义务未果，遂向其发送解约通知，明确表示不再代替孙吉承担其与李建伟房屋租赁合同关系中的义务，并于2020年9月起诉，案号（2020）浙0106民初5806号，开庭日期2020年11月13日。且在《房屋租赁合同》第十七条担保人责任和协议中明确约定，“本合同在履行过程中如属乙方责任而造成甲方损失，或者没有按照合同规定时间内付清合同规定的款额，担保人必须承担连带责任”。孙吉因其个人重大违约行为，不仅对方丝公司造成了难以弥补的损害，甚至直接导致了李建伟在本次诉讼中所诉请的损失，应当由其个人承担所有赔偿责任。二、方丝公司已在其支付的第一年度租金覆盖的一年租期的合理时间之内完成了房屋的腾退、归还工作，原告所谓的自2020年4月1日起算的房屋占用费系无理无据的请求。《房屋租赁合同》约定租金的支付方式是年付，原告在诉状中也说明被告已支付了2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金，因此无论合同何时解除，截至2020年3月31日，方丝公司都有权使用案涉房屋。众所周知，房屋的腾退、归还工作不是一朝一夕可以完成，更不用说清理工作最为繁杂的酒店行业，更何况相关法律法规以及《房屋租赁合同》并没有关于腾退房屋时房屋占用费的约定。方丝公司在履行了对各方的通知义务之后，已于合理时间之内完成了房屋的腾退、恢复原状等工作。因此被告方丝公司在合理时间之内为恢复原告对案涉房屋的占有使用权作出了积极的行动，不存在所谓房屋占用费的问题。三、滞纳金和违约金在合同中没有约定要同时支付，应自逾期至第十五日计算滞纳金，其后逾期违约责任应归于违约金之列。《房屋租赁合同》第十三条乙方违约责任第四项约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的双倍支付滞纳金，逾期15天以上的，需支付甲方本合同租金总金额10%的违约金”。显然，在此条款中并未约定乙方因逾期支付租金违约的情况下，应同时向甲方支付滞纳金与违约金。因此滞纳金应当自逾期支付租金之日起算，至第15日为止，15日期满往后的逾期违约责任应当计入违约金之内。四、原告诉请的赔偿和违约金数额过高，法院应基于公平公正的原则依法予以调低。原告要求扣除押金，还要求被告以合同总金额即十年租金总额的10%支付违约金，仅押金与违约金数额就超出了该年度租金的56.9%。更何况原告还要求支付《房屋租赁合同》中没有约定与违约金共同支付的滞纳金以及无中生有的房屋占用费。被告方丝公司早在2019年12月31日便通知孙吉前往案涉房屋完成收房、交房相关事宜，而孙吉不予理会。方丝公司出于无奈在2020年4月主动腾退案涉房屋，便于房东接管。而案涉房屋自彼时起便被房东接管，房东完全有能力将房屋再次租出，若房东坐视不管，不寻求新租客而将眼光瞩目于方丝公司，试问期间产生的损失为何要让承租方负责？据此，原告明显要求了过高的赔偿金额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用（合同法〉的解释二》第二十七条，请法庭考虑相关情况依法调整违约金数额。综上，被告孙吉存在明显的恶意行为，直接导致了房东的损失，应当由其承担全部责任；原告已经要求扣除押金，其要求的违约金赔偿过高，法庭应当依法调低违约金数额；合同中并未约定滞纳金与违约金同时支付，滞纳金仅应计算至逾期之日起的第15日；方丝公司在合理的时间范围内积极腾退房屋，尽全力恢复房东对房屋的占有使用权，且所谓房屋占用费在合同中并无约定。法庭应依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告孙吉辩称：一、孙吉与案涉房屋租赁合同无关，只是为了给李建伟帮忙才提供担保。孙吉原先租赁李建伟的房屋经营民宿。2018年4月，孙吉与方合公司签订了股权转让合同，把孙吉用于经营包括案涉房屋在内的杭州如愿而来客栈有限公司的股权全部转让给了方合公司（双方因履行股权转让合同产生纠纷，均已起诉，案号为（2020）浙0106民初5806号和（2020）浙0106民初6069号）。李建伟与新经营人方丝公司签订了十年的房屋租赁合同，签约时其提出了孙吉为方丝公司做担保人的要求，理由是其与方丝公司不熟悉而与孙吉熟悉，便于联系。孙吉一则希望项目进展顺利，二则却不过李建伟的情面，于是做了担保人。其实孙吉已经与民宿项目完全脱离，也对方丝公司毫无掌握或影响能力。方丝公司和方合公司经营民宿失败，没有继续履行支付租金的义务，没有腾退房屋等行为，孙吉对此无能为力，孙吉也是受害者。二、100000元押金应优先用于赔偿李建伟的损失。根据房屋租赁合同第7条约定，李建伟收到的100000元押金用于支付方丝公司违约产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用。该100000元款项不是定金，不适用定金罚则，李建伟要求没收100000元押金的诉讼请求于法无据。该100000元押金应优先用于赔偿李建伟的损失。三、李建伟提出的308000元违约金和105376元滞纳金的诉讼请求远远高于实际损失，而且与押金重复计算损失，不应得到支持。本合同的年租金仅为260000元，李建伟却提出了308000元违约金和105376元滞纳金（还仅仅是74天的滞纳金）的诉请，远远超出实际损失。根据我国《合同法》第一百一十四条规定，违约金应按实际损失调整。2.李建伟在2020年1月15日发函通知方丝公司和孙吉，要求方丝公司在2020年1月20日前搬离腾退租赁房屋，否则其将自行处置。孙吉只是担保人，对租赁房屋没有法律上的权利，也没有事实上的控制能力。因此孙吉有充分理由相信李建伟已经在2020年1月20日收回了租赁房屋。3.因为本房屋租赁合同的第一年租期是2019年4月1日至2020年3月31日，截至2020年3月31日的租金已经付清。李建伟在2020年1月20日已经收回了租赁房屋，则并不存在房屋租金的实际损失。孙吉认为100000元的押金足以覆盖李建伟的损失。综上，孙吉对于李建伟与方丝公司的房屋租赁合同解除和方丝公司腾退房屋无异议；100000元押金足以覆盖李建伟的损失，其关于违约金和滞纳金的诉请没有事实上和法律上的依据，应予驳回。请求法庭采纳答辩意见，公平对待孙吉，妥善处理本案纠纷。 本院经审理查明事实如下： 李建伟、方丝酒店、孙吉于2019年1月17日签订《房屋租赁合同》，约定方丝公司承租李建伟位于杭州市西湖区××号房屋，系与310号共墙的独栋建筑，为整栋出租，房屋使用面积200平方米，租赁期限自2019年4月1日至2028年3月31日，租金自2019年4月1日至2021年3月31日为每年租金260000元，自2022年4月1日至2024年3月31日为每年租金300000元，自2025年4月1日至2028年3月31日为每年租金350000元，房屋十年租赁期总房租金额为3080000元。租金支付方式为，方丝公司每年度提前三个月支付约定房租，即在每年12月31日前如期支付下一年的全部租金，如超出15天未交纳视为违约，李建伟有权收回房屋并没收押金。为确保房屋及其附属设施安全与完好及租赁期内相关费用如期结算，方丝公司同意于2019年1月31日前支付给李建伟押金100000元。除另有约定外，李建伟应于租赁关系消除且方丝公司已迁空、按照李建伟要求恢复原貌、点清并付清所有应付费用后当天将押金全额无息退还方丝公司。因方丝公司违反合同约定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，李建伟可在押金中抵扣，不足部分方丝公司需在接到李建伟付款通知后10日内补足。方丝公司拖欠房租累计半个月以上，李建伟有权解除合同，收回出租房屋并没收押金及租金，按合同总租金的10%支付违约金，如违约金不足以弥补李建伟损失的，方丝公司还应赔偿全部损失。方丝公司如逾期支付租金，每逾期一日需按日租金的双倍支付滞纳金，逾期超过15天以上的，需支付合同租金总额10%的违约金。合同履行中，如因方丝公司责任而造成李建伟损失，或者未按而合同约定付清款额，担保人孙吉必须承担连带责任。 后方丝公司按约支付了第一年的租金及100000元押金，但未按约于2019年12月31日前支付下一年度租金，李建伟遂于2020年1月3日向方丝公司、孙吉发送《履行合同催告函》，要求方丝公司、孙吉在收函15日内支付租金及违约金，否则李建伟将按约收回房屋、没收押金、要求支付违约金应该自行处置房屋内物品；无回复后，李建伟又于2020年1月17日向方丝公司、孙吉发送《终止房屋租赁合同通知书》，表明因方丝公司、孙吉未按约支付房租，李建伟发送催告函后仍未得到回复，方丝公司、孙吉的行为符合合同约定的终止条件，故通知其终止《房屋租赁合同》、收回房屋、没收押金并要求其承担滞纳金及合同总金额10%的违约金，要求其于2020年1月20日前将租赁房屋内物品搬离，否则李建伟将自行处置。因催讨租金未果，李建伟遂诉至本院要求判如所请。 庭审中，李建伟陈述，双方因《房屋租赁合同》履行发生争执后于2020年4月11日左右报警处理，后约一周方丝公司在案涉房屋开设的酒店撤场。案涉房屋已于2020年9月重新出租他人开设酒店。 上述事实有双方当事人提交的证据材料及双方当事人在审理中的陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约履行各自合同项下义务。现原告李建伟依约交付案涉房屋，被告方丝公司迟延支付租金逾期15日以上的行为已构成违约，原告李建伟有权解除合同并要求被告方丝承担违约责任并赔偿原告李建伟的经济损失。本院确认双方签订的《房屋租赁合同》原告李建伟发送的《终止房屋租赁合同通知书》于2020年1月17日到达被告方丝公司、孙吉之日解除。本案中，根据方丝公司书面答辩意见，结合李建伟的陈述，本院酌情支持李建伟一个月即2020年4月的房屋占有使用费21667元；李建伟主张的没收押金、支付滞纳金、违约金在本质上主要是弥补因方丝公司违约给李建伟造成的损失，该三项诉讼请求之和达80余万元，远远高于李建伟的实际损失，本院酌情支持违约金为130000元，扣除方丝公司已支付的100000元押金，方丝公司尚应支付李建伟违约金30000元；李建伟的其余诉讼请求并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，孙吉应依约对方丝公司前述应付债务承担连带保证责任。至于方丝公司提出的应由孙吉承担房屋租赁合同责任的抗辩，因方丝公司系案涉房屋租赁合同相对人，应依约承担合同责任，而其与孙吉之间的纠纷，可另行主张权利，但不影响本案处理，前述抗辩，本院不予采纳。方丝公司经本院合法传唤未到庭，本案作缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认李建伟与杭州方丝酒店管理有限公司、孙吉于2019年1月17日签订《房屋租赁合同》于2020年1月17日解除。 二、杭州方丝酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李建伟房屋占有使用费21667元、违约金30000元，合计51667元。 三、孙吉对杭州方丝酒店管理有限公司前述应付债务承担连带清偿责任。 四、驳回李建伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7500元，诉讼财产保全申请费2586元，合计10086元，由李建伟负担8825元，杭州方丝酒店管理有限公司、孙吉负担1261元。公告费260元，由杭州方丝酒店管理有限公司负担，径直支付李建伟。 李建伟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州方丝酒店管理有限公司、孙吉于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕后旺 二〇二〇年十月二十七日 书记员  冯 俊