河北省张北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0722民初1362号 原告：张北亁晟物业有限公司，住所地河北省张家口市张北县张北镇中央大道**。 法定代表人：马海云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亮，该公司员工。 被告：薛建平，女，1968年4月14日出生，汉族，住河北省张北县。 原告张北亁晟物业有限公司与被告薛建平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张北亁晟物业有限公司法定代表人马海云、委托诉讼代理人王亮、被告薛建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张北亁晟物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告2015年6月至2020年6月的物业管理费5747元，按每日3‰给付原告2015年6月30日至2020年8月15日期间的滞纳金9497.62元。2、被告负担本案的诉讼费。事实和理由：被告系中央大道A8-1-1702室业主，原告与景冠房地产开发有限公司签订了《物业委托管理协议》对中央大道进行前期物业管理，同时，原告与原服务该小区的张家口诚富物业服务有限公司签订了《物业费债权转让协议》，被告在欠费期间，张家口诚富物业服务有限公司与原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，其享受了张家口诚富物业服务有限公司与原告提供的服务，却没有按时交纳物业服务费，没有履行业主应尽的义务，被告未交纳物业费的行为，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告薛建平辩称，一、原告不具有主体资格。我于2013年10月购买景冠房地产开发有限公司开发的中央大道小区A8-1-1702室楼房，2014年4月装修，2015年3月居住，景冠房地产开发有限公司的房屋买卖合同上有关物业服务的部分是空白，始终没有按照《物业管理条例》的规定与业主制订管理规约，景冠房地产开发有限公司当时可能是找的诚富物业服务有限公司进行的前期物业服务，可多年来没有任何物业服务企业与我们签订过物业服务的有关协议，亁晟物业公司所说的物业费债权转让，实质是诚富物业公司私自将物业服务转让给亁晟物业公司，物业服务企业在业主委员会成立后必须经业主、业委会依法招聘，不允许他们互相转让。诚富物业公司都不是适格的中央大道小区的物业服务企业，转让给亁晟物业公司当然无效，对业主没有管理权，亁晟公司无权收取物业费。小区除了用电是通过亁晟物业公司购买，用水、供暖都是直接对水、暖单位，未见他们管理有关物业，比如电梯内广告费去向不明、楼宇门可视电话不能用、卫生状况很差、小区内不常见保安，小区丢失电动自行车等。亁晟公司应出示与我签订的物业服务合同或与业委会签订的物业服务合同。物业服务、债权转让不成立。二、景冠房地产开发有限公司卖给我的房有质量问题，物业公司应当修理而不给修理。我的房装修时发现墙体、门口等多处裂缝、窗户漏风漏雨，开发公司和物业都没有给解决。景冠公司于2014年7月10日与我签订墙体裂缝补偿协议，补偿我4000元，但一直没给我钱，我找诚富物业公司，诚富物业公司也不给处理，现在物业公司又变成亁晟物业公司，亁晟物业公司也说与他们无关。物业公司不作为在先，我不交物业费在后。三、业主对亁晟物业公司提供的服务不满，业委会要求他们退出，他们不退出，致使我们无法选聘新的物业公司。请法院驳回亁晟物业公司的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告与张北景冠房地产开发有限公司于2019年8月14日签订的物业管理服务协议一份，2、原告与张家口诚富物业服务有限公司于2019年8月15日签订的物业交接协议书，3、原告与张家口诚富物业服务有限公司于2019年8月12日签订的物业费债权转让协议，证据1、2、3证明原告系中央大道小区的前期物业服务公司，有权对业主收取其服务期间及张家口诚富物业服务有限公司服务期间的物业费；4、被告欠物业费的期间及数额明细表，证明被告拖欠物业费的期间及数额；5、被告于2015年4月23日向张家口诚富物业服务有限公司交纳物业费817元的收款收据，证明被告最后一期交费情况；6、张家口诚富物业服务有限公司及原告在小区业主门上及物业费交费处张贴的催缴物业费书面通知，证明原告进行过书面催缴；7、张北茂颖物业服务有限责任公司的前期物业管理服务协议，证明物业费的收取标准。 经被告质证，被告对证据1、2、3的真实性无异议，对合法性不认可，认为2017年中央大道小区的业主委员会已经成立，原告2019年签的合同没有业主委员会、业主的参与不合法；对证据4不认可，认为2014年3月5日领钥匙的时候交过一年的物业费；对证据5的真实性无异议，认为交的是2016年的物业费；对证据6有异议，没见过这些通知；对证据7有异议，没有其签字。 被告为支持其抗辩意见，提交以下证据；1、商品房买卖合同一份，2、商品住宅质量保证书一份，3、补偿协议一份，4、房屋照片13张。证据1、2、3、4证明房屋质量有问题；5、2014年3月5日交纳物业费的收据一张，6、入伙收费一览表一张。证据5、6证明交过物业费。 经原告质证，原告对证据1无异议，对证据2、3、4有异议，认为与本案无关；对证据5、6无异议，认为被告交的是2014年到2015年期间的物业费。 对无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证；对有争议的证据，本院认为，原告提交的证据1、2、3内容不违反法律规定，应认定合法有效，予以认定，可以证明原告从2019年8月14日成为中央大道小区的前期物业公司，并有权利收取张家口诚富物业服务有限公司服务期间业主所欠的物业管理费；原告提交的证据4只是原告对被告欠物业管理费的期间、数额、滞纳金的计算方式，不属于证据；对原告提交的证据5与被告提交的证据1、5、6予以认定，以上证据可相互印证被告于2014年3月入住中央大道小区，被告已交纳2014年4月至2016年3月期间的物业费，每年817元。对原告提交的证据6予以认定，可以证明原告及张家口诚富物业服务有限公司对拖欠物业管理费的业主进行过书面催收；对原告提交的证据7不予认定，该证据无法证明与本案的关联性，无法证明原告的证明目的。对被告提交的证据2、3、4不予认定，无法证明与本案的关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系张北县张北镇中央大道小区A8号楼1单元1702室业主，该楼房85.09平方米，被告于2014年3月入住该小区，物业管理费每月每平方米0.8元，每年817元。张家口诚富物业服务有限公司于2019年8月前服务于中央大道小区，被告已向张家口诚富物业服务有限公司交纳了2014年4月至2016年3月期间的物业费，被告从2016年4月起未交纳物业管理费。2019年8月14日，原告与张北景冠房地产开发有限公司签订物业管理服务协议，原告为中央大道小区提供前期物业管理服务。2019年8月12日，原告与张家口诚富物业服务有限公司于签订物业费债权转让协议。2019年8月15日，原告与张家口诚富物业服务有限公司于签订物业交接协议书。 本院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与张北景冠房地产开发有限公司签订的物业管理服务协议内容不违反法律规定，应认定合法有效，对中央大道小区全体业主均有约束力。原告作为被告所在小区的现任物业服务公司，在履行自己义务的同时，依法享有向业主收取物业管理费的权利。张家口诚富物业服务有限公司系服务于中央大道小区的上一任物业公司，张家口诚富物业服务有限公司已将其为业主提供物业服务期间业主拖欠的物业管理费转让给原告，现原告有权收取业主拖欠张家口诚富物业服务有限公司的物业管理费。被告作为小区业主，虽非物业服务合同形式上的当事人，但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已事实上接受了原告及张家口诚富物业服务有限公司的物业服务，被告应给付原告拖欠的2016年4月至2020年3月的物业管理费3268元。原告要求被告给付其与张家口诚富物业服务有限公司服务期间的电梯电费600元、公摊电费240元、二次供水费300元，提供的证据不足以证明以上费用的给付依据及数额，故对原告以上诉求，不予支持。原告要求被告按照日3‰支付拖欠物业管理费期间的滞纳金，因双方对交费期限没有约定，故对原告以上诉求，不予支持。被告抗辩因房屋质量存在问题，原告提供的物业服务有瑕疵，故不交纳物业管理费，该抗辩意见于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《物业服务收费管理办法》第十一条之规定，判决如下： 一、薛建平于本判决生效之日起十日内支付张北亁晟物业有限公司2016年4月至2020年3月的物业管理费3268元； 二、驳回张北亁晟物业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费181元，减半收取计91元，薛建平负担25元，张北亁晟物业有限公司负担66元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到张家口市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。逾期不交或未按规定办理相关手续，张家口市中级人民法院按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审判员  武淑瑜 二〇二〇年十月十二日 书记员  王 铮