河北省张北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0722民初1359号 原告：张北亁晟物业有限公司，住所地河北省张家口市张北县张北镇中央大道**。 法定代表人：马海云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亮，该公司员工。 被告：成兴国，男，1988年7月5日出生，汉族，住河北省张北县。 原告张北亁晟物业有限公司与被告成兴国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张北亁晟物业有限公司法定代表人马海云、委托诉讼代理人王亮、被告成兴国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张北亁晟物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告2017年4月至2020年4月的物业管理费9762元，按每日3‰给付原告2017年4月28日至2020年8月15日期间的滞纳金13764.42元。2、被告负担本案的诉讼费。事实和理由：被告系中央大道B16-17、18室底商的业主，原告与景冠房地产开发有限公司签订了《物业委托管理协议》对中央大道进行前期物业管理，同时，原告与原服务该小区的张家口诚富物业服务有限公司签订了《物业费债权转让协议》，被告在欠费期间，张家口诚富物业服务有限公司与原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，其享受了张家口诚富物业服务有限公司与原告提供的服务，却没有按时交纳物业服务费，没有履行业主应尽的义务，被告未交纳物业费的行为，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告成兴国辩称，我于2015年12月购买的中央大道小区B16-17、18室底商，我是房屋所有权人，购买房屋后我没有交过物业费。原告是从诚富物业公司转接的，诚富物业公司未取得物业服务资格，我不承认诚富物业公司。我与原告没有签订过物业服务合同，原告的收费标准没有依据，前期物业没有资质，与我签订的协议不合法。现在的物业公司也没有尽到相应的义务，原告每天只卖给我2次电，每次只卖给我8度电，不符合张家口市物业管理办法的规定。该小区底商走的市政下水，卫生清理是市容市貌局在清理，小区没有监控、没有保安，自来水公司负责维修自来水管道，原告代电力局收费。所以我不同意交纳物业费。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告与张北景冠房地产开发有限公司于2019年8月14日签订的物业管理服务协议一份，2、原告与张家口诚富物业服务有限公司于2019年8月15日签订的物业交接协议书，3、原告与张家口诚富物业服务有限公司于2019年8月12日签订的物业费债权转让协议，证据1、2、3证明原告系中央大道小区的前期物业服务公司，有权对业主收取其服务期间及张家口诚富物业服务有限公司服务期间的物业费；4、被告欠物业费的期间及数额明细表，证明被告拖欠物业费的期间及数额；5、被告于2015年9月16日向张家口诚富物业服务有限公司交纳物业费3254元的收款收据，证明被告最后一期交费情况；6、张家口诚富物业服务有限公司及原告在小区业主门上及物业费交费处张贴的催缴物业费书面通知，证明原告及张家口诚富物业服务有限公司进行过书面催缴；7、张家口诚富物业服务有限公司的前期物业管理服务协议，证明原告之前服务中央大道小区的物业公司是张家口诚富物业服务有限公司及物业费的收取标准。 经被告质证，被告对证据1、2、3的真实性、合法性、证明目的不认可，认为原告与开发商签订的合同违法，合同应与业委会签订，证明不了原告有资格收取物业费；对证据4、5不认可，其没有交过物业费，原告提交的收据是拿其装修押金扣的；对证据6有异议，没见过这些通知；对证据7有异议，没有其签字。 被告为支持其抗辩意见，提交以下证据；1、张家口市物业管理办法；2、物业管理收费标准；3、关于调整市中心城区普通住宅前期物业服务等级标准和收费标准的通知；4、国家物业管理条例实施细则；5、物业服务企业资质管理办法；6、网上下载的文件两页；7、关于对张家口诚富物业服务有限公司物业资质的查询；以上证据证明原告没有向被告收取物业费的资质，被告主张的物业费标准超过规定标准；8、照片两张，证明原告没有清扫小区垃圾；9、买电票据照片3页，证明原告违规限制买电，违规收取线路损耗费 经原告质证，原告对证据1、2、3、4、5、6的证明目的不认可；对证据7有异议，认为张家口诚富物业服务有限公司有资质；对证据8的真实性无异议，但认为照片中的垃圾是建筑垃圾，应由小区业主清理；对证据9无异议，认为原告是在不影响业主用电的情况下以合理的方式催交物业费，代收电费合理。 对无争议的证据，本院予以认定并在卷佐证；对有争议的证据，本院认为，原告提交的证据1、2、3内容不违反法律规定，应认定合法有效，予以认定，可以证明原告从2019年8月14日成为中央大道小区的前期物业公司，并有权利收取张家口诚富物业服务有限公司服务期间业主所欠的物业管理费；原告提交的证据4只是原告对被告欠物业管理费的期间、数额、滞纳金的计算方式，不属于证据；对原告提交的证据5予以认定，可以证明被告从2017年4月之后未交纳物业费；对原告提交的证据6予以认定，可以证明原告及张家口诚富物业服务有限公司对拖欠物业管理费的业主进行过书面催收；对原告提交的证据7不予认定，该证据无法证明与本案的关联性，无法证明原告的证明目的。被告提交的证据1、2、3、4、5、6不属于证据，属于规章制度；对被告提交的证据7的真实性无法认定；对被告提交的证据8、9的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系张北县张北镇中央大道小区B16-17、18室商业楼的业主，该楼房226.02平方米，物业管理费每月每平方米1.2元，每年3254元。张家口诚富物业服务有限公司于2019年8月前服务于中央大道小区，张家口诚富物业服务有限公司已向被告收取2017年3月前的物业费，被告从2017年4月起未交纳物业管理费。2019年8月14日，原告与张北景冠房地产开发有限公司签订物业管理服务协议，原告为中央大道小区提供前期物业管理服务。2019年8月12日，原告与张家口诚富物业服务有限公司于签订物业费债权转让协议。2019年8月15日，原告与张家口诚富物业服务有限公司于签订物业交接协议书。 本院认为，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与张北景冠房地产开发有限公司签订的物业管理服务协议内容不违反法律规定，应认定合法有效，对中央大道小区全体业主均有约束力。原告作为被告所在小区的现任物业服务公司，在履行自己义务的同时，依法享有向业主收取物业管理费的权利。张家口诚富物业服务有限公司系服务于中央大道小区的上一任物业公司，张家口诚富物业服务有限公司已将其为业主提供物业服务期间业主拖欠的物业管理费转让给原告，现原告有权收取业主拖欠张家口诚富物业服务有限公司的物业管理费。被告作为小区业主，虽非物业服务合同形式上的当事人，但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已事实上接受了原告及张家口诚富物业服务有限公司的物业服务，被告应给付原告拖欠的2017年4月至2020年3月的物业管理费9762元。原告要求被告按照日3‰支付拖欠物业管理费期间的滞纳金，因双方对交费期限没有约定，故原告要求被告支付滞纳金的诉求，不予支持。被告抗辩小区底商走的市政下水，卫生清理是市容市貌局在清理，自来水公司负责维修自来水管道，原告代电力局收费，小区没有监控、没有保安、不清扫小区垃圾，故不交纳物业管理费，该抗辩意见于法无据，不予采信；被告抗辩原告限制卖电，收取线路损耗费不合规，被告可依法向相关部门反映解决，不是本案的审理范畴。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款、第四十一条第一款、《物业服务收费管理办法》第十一条之规定，判决如下： 一、成兴国于本判决生效之日起十日内支付张北亁晟物业有限公司2017年4月至2020年3月的物业管理费9762元； 二、驳回张北亁晟物业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元，减半收取计194元，成兴国负担25元，张北亁晟物业有限公司负担169元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到张家口市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。逾期不交或未按规定办理相关手续，张家口市中级人民法院按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审判员  武淑瑜 二〇二〇年十月十二日 书记员  王 铮