四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民再256号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四川省洪锦豪晟实业有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区武青北路**。 法定代表人：张洪，总经理。 委托诉讼代理人：姚进军，四川法奥律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴小莉，女，汉族，1990年7月5日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：蔡可睿，四川蜀汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红星，四川蜀汇律师事务所律师。 再审申请人四川省洪锦豪晟实业有限责任公司（以下简称洪锦豪晟公司）因与被申请人吴小莉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终716号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月4日作出（2019）川民申4376号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人四川省洪锦豪晟实业有限责任公司委托诉讼代理人姚进军，被申请人吴小莉委托诉讼代理人蔡可睿、刘红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪锦豪晟公司再审请求，撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终716号民事判决及四川省成都市武侯区人民法院(2018)川0107民初9605号民事判决，改判驳回吴小莉的全部诉讼请求，本案诉讼费由吴小莉承担。再审事由：1.从收房通知书和聊天记录的内容来看，其表达的核心观点均为吴小莉付清房款后再接收房屋，吴小莉自始未对该履行顺序提出异议。吴小莉从2018年9月3日付清房款，于次日即配合洪锦豪晟公司完成收房手续的行为判断，吴小莉亦确认付清房款系交付房屋的先决条件。本案中，吴小莉未于2017年12月31日前向洪锦豪晟公司付清房款，为根本违约，洪锦豪晟公司在吴小莉付清全部房款后，立即通知其办理手续符合合同第9条约定，不构成违约。2.案涉商品房买卖合同明确约定了交付房屋与付清房款的先后履行顺序，从吴小莉付款和办理交接手续的时间来看，双方均确认并以实际行为践行该履行顺序之约定，故吴小莉不具备同时履行抗辩权的行使依据。吴小莉在二审中称其未付款系行使了抗辩权，但未明确行使的何种抗辩权，也从未提交行使抗辩权所依据的证据材料。实际上，一审判决系认定吴小莉行使了先履行抗辩权，二审判决又主动将其调整为同时履行抗辩权，说明二审对抗辩权的认定错误。洪锦豪晟公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 吴小莉请求维持二审判决，答辩称：合同约定付款时间和交付房产时间为同一天，所以应该是同时履行，且吴小莉之所以迟延支付剩余房款，是因为洪锦豪晟公司无法按期交付房屋导致，在洪锦豪晟公司房屋不具备交付条件的情况下，吴小莉有权行使抗辩权，并根据案涉商品房买卖合同第十八条第三项规定，暂停支付购房余款并拒绝收房。 吴小莉向四川省成都市武侯区人民法院提起诉讼，请求：1.判令洪锦豪晟公司向吴小莉支付自2018年1月1日起至2018年9月4日止，按总房款0.03%每日计算的逾期交房违约金1037400元；2.本案诉讼费、保全费及执行费由被告承担。 一审法院查明，2016年9月26日，吴小莉（买受人）与洪锦豪晟公司（出卖人）签订合同编号为ＨＪＭＤＹＳ-1023的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《洪锦名都商品房买卖合同补充协议》约定：买受人购买出卖人在成都市武侯区，预测建筑面积为47.12平方米；按照建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米41922.03元，总价款为1975366元；分期付款。买受人在2017年12月31日前分2期支付全部价款，其中于2016年9月26日前首期支付全部价款的50%，即第一期房款987683元，于2017年12月31日前第二期支付全部价款的50%，即第二期房款987683元；买受人于2017年12月31日前或房屋实际交付日前7日内（以先到为准）付清剩余房款，出卖人以发出房屋交付通知起第7日为买受人最后付款日，出卖人未收到买受人剩余房款的情况下，出卖人可延迟交付时间至买受人付清所有剩余房款，出卖人不承担违约责任；商品房交付条件包括，商品房已经取得建设工程竣工验收合格证明和已取得房屋面积实测报告书；交付时间约定出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到合同约定的商品房以及基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件后，出卖人在交付日期届满前30日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；买受人未接到通知的，买受人应在合同约定交付期限的最后一天主动到出卖人处办理房屋交接手续；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付商品房的，按照逾期日期，分别处理，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期在90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。 同日，吴小莉（买受人）与洪锦豪晟公司（出卖人）分别签订合同自编号为HJMDYS-1024、-1025、-1026、-1027、-1030、-1031、-1032的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《洪锦名都商品房买卖合同补充协议》，约定购买预售许可证11432号下第1幢1层23号、24号、25号、26号、27号、30号、31号、32号商业用房。除房号、建筑面积、单价、总价款、分期付款每期金额等外，上述7份合同及补充协议与编号为HJMDYS-1023的合同及补充协议的内容、条款基本一致。 同日，吴小莉（买受人）与洪锦豪晟公司（出卖人）签订《洪锦名都〈商品房买卖合同〉补充协议》约定：买卖双方已签订上述8份《商品房买卖合同》，购买上述8套商业用房，房屋总面积为352.45平方米，总价共计1400万元；买受人采用分期付款方式，合同签订当日内，买受人支付全部房屋总价款1400万元的50%，即第一期房款700万元整；于2017年12月31日日前或房屋实际交付日前7日内（以先到为准）支付剩余房款700万元整；出卖人在发出房屋交付通知后买受人付清房款7日内，出卖人完成与买受人的交房手续；出卖人在合同签订30日内将合同提交备案。 同日，吴小莉名下账号为11×××89账户分8笔支出共计700万元。同日，洪锦豪晟公司出具《收据》8份，载明：收到吴小莉交来洪锦豪晟公司商铺1-23号、24号、25号、26号、27号、30号、31号、32号首付款共计700万元。 2016年10月20日，上述8套商铺完成商品房合同备案手续。 2018年1月15日，吴小莉向洪锦豪晟公司转账400万元。2018年8月6日，洪锦豪晟公司出具《收据》，载明收到吴小莉交来上述8套商铺部分购房款400万元。2018年9月3日，吴小莉向洪锦豪晟公司转账300万元。同日，吴小莉向王静名下账号为62×××18中国建设银行账户转账22189.42元，附言显示为收房预缴费用。2018年9月4日，吴小莉签署了上述8套商铺的《收房确认书》。2018年9月16日，吴小莉向王静上述账户转账195.79元，附言显示为收房面积差异费用。 另查明，案涉8套商业用房所在的项目洪锦名都的《竣工验收报告》显示，洪锦名都项目竣工验收日期为2018年2月1日。2018年5月21日，成都成房测绘有限责任公司出具洪锦名都项目的《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》。《成都市房屋建筑工程竣工验收备案表》显示，洪锦名都项目竣工验收备案时间为2018年10月15日。 一审法院认为，吴小莉与洪锦豪晟公司签订的八份《商品房买卖合同（预售）》及《洪锦名都商品房买卖合同补充协议》《洪锦名都〈商品房买卖合同〉补充协议》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，买卖双方应当按照合同约定，全面履行合同的权利义务。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，洪锦豪晟公司应于2017年12月31日前向吴小莉交付案涉8套商铺，但是双方实际完成交房时间为2018年9月4日，明显超过合同约定期限。一审法院认为，虽然吴小莉直至2018年9月3日才支付全部购房款，但洪锦豪晟公司直至2018年2月1日才完成洪锦名都项目的竣工验收，直至2018年5月21日才取得案涉8套商铺的房屋建筑面积测绘报告，依照《商品房买卖合同（预售）》中“商品房交付给买受人时符合已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书”的约定，上述8套商铺直至2018年5月21日才达到交付给吴小莉的条件，故洪锦豪晟公司在2018年1月1日至2018年5月21日期间不能实际交付房屋，已经构成逾期交房，应承担相应的违约责任。洪锦豪晟公司逾期交房已经超过90日，因吴小莉已确认收房，选择继续履行合同，故洪锦豪晟公司应按约向吴小莉支付逾期交房违约金。洪锦豪晟公司主张合同约定的按日计算全部房价款万分之三约定的违约金高于实际损失，由于吴小莉并未举证证明实际损失，且截至2018年5月21日吴小莉未支付完全部购房款，同时结合案涉商铺所在同地段的租金标准等因素，一审法院酌情调整逾期交房违约金金额为45万元。 洪锦豪晟公司抗辩称，吴小莉支付完毕全部房款是在2018年9月3日，故其不应承担逾期交房责任，一审法院认为，在洪锦豪晟公司超出了交付时间、出售的案涉房屋明显不具备交付房屋的条件下，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，吴小莉行使先履行抗辩权，在支付了剩余部分购房款400万元的情况下，中止履行付款义务，有事实依据。在2018年5月21日之后到2018年9月4日之间，案涉房屋没有交付的原因，吴小莉主张为洪锦豪晟公司没有通知、洪锦豪晟公司主张为吴小莉拖延支付剩余价款，一审法院认为，在交付房屋时间已经逾期、无法按照合同约定时间、方式交接房屋的情形下，只有洪锦豪晟公司能够知晓案涉房屋已经达到交付条件，洪锦豪晟公司应当通知吴小莉实际交付房屋，吴小莉应当支付剩余购房款，但是双方均未举证证明双方重新约定了交房时间或者这段时间的履约情况，双方均应当承担相应的责任，该段时间的逾期交房责任应当归责于双方。综上所述，吴小莉诉请中要求洪锦豪晟公司支付逾期交房违约金的主张，一审法院部分予以支持。 一审法院判决如下：一、四川省洪锦豪晟实业有限责任公司于判决生效之日起十日内，向吴小莉支付逾期交房违约金45万元；二、驳回吴小莉的其他诉讼请求。 吴小莉不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，并改判支持吴小莉在一审中提出的全部诉讼请求，诉讼费、保全费由洪锦豪晟公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，案涉房屋达到交付条件应当是2018年10月15日，违约金的计算应当从逾期交房之日计算至吴小莉实际收房之日止。洪锦豪晟公司在庭审中提交了2018年2月1日作出的竣工验收报告，2018年5月21日作出的房屋建筑面积测绘成果报告以及2018年10月5日作出的成都市房屋建筑工程竣工验收备案表。一审法院据此认为案涉商铺在2018年2月1日就通过验收，在2018年5月21日即取得房屋面积实测报告书，则案涉商铺于2018年5月21日即达到交付条件。吴小莉与洪锦豪晟公司签订的购房合同中约定的商品房交付的条件包括商品房已经取得建设工程验收合格证明和已经取得房屋面积实测报告书，取得建设工程竣工验收合格证明即证明房屋通过国家有关部门的验收，已经达到交付条件，而国家有关部门的验收则体现为对建设工程竣工验收的备案。房屋达到交付条件不仅是要由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位验收合格，还应当通过公安消防验收，以及环保许可、规划许可之后，才符合法律规定的交付条件，才视为工程验收合格。本案中，洪锦豪晟公司提交的竣工验收报告仅仅是工程备案的第一步，不能证明案涉商铺已经达到交付条件，案涉商铺达到交付条件应当是工程通过建设主管部门备案之日，即2018年10月15日，一审法院仅仅依据竣工验收报告就认定案涉商铺通过竣工验收，已经达到交付条件是错误的认定。洪锦豪晟公司曾于2018年8月15日向吴小莉发送收房通知书，承认逾期交房，并要求吴小莉于2018年8月15日至2018年8月22日期间至洪锦名都物业管理处办理收房手续，但是因吴小莉前往收房时，洪锦豪晟公司无法提供案涉商铺已经通过验收合格的备案手续，故吴小莉依照双方签订的合同第十八条第（三）款之约定，暂停支付购房余款并拒绝收房。后经反复沟通，吴小莉为避免损失进一步扩大，才主动于2018年9月4日前往洪锦豪晟公司处支付剩余购房款并办理收房手续。虽然吴小莉通知洪锦豪晟公司前往办理交房手续，但是案涉商铺当时并未达到交付条件，而是2018年10月15日才达到交付条件。吴小莉于2018年9月4日主动办理交房手续，故本案违约金应当自逾期交房之日起计算至实际交房之日止。2.一审法院调整违约金的行为没有任何法律和事实依据。一审法院认为违约金过高，吴小莉未举证证明实际损失，且吴小莉并未支付全部购房款，将违约金调整为45万元错误。从合同的签订来看，商品房买卖合同一般都是格式文本，且一般是由开发商一方提供，对于违约金的数额一般为日万分之三或日万分之五，这样的明确约定一般不存在重大误解或者显失公平的可能性，在双方均签字认可的情况下，需要尊重当事人的意思表示，从《中华人民共和国合同法》第八条第一款约定及意思自治的角度看，不应当轻易否定双方约定的违约金。本案中吴小莉与洪锦豪晟公司对违约金的约定是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当是合法有效的。就算洪锦豪晟公司提出过高，也应当承担举证责任。并且吴小莉主张的违约金也没有超过已付房款的24%，应当得到支持。一审法院认为违约金过高，但是据吴小莉查询，一审法官在其他案件中支持了万分之三的违约金，但本案中认为违约金过高，予以调整。其次，一审法院认为吴小莉未举证证明实际损失，案涉商铺是于2018年9月4日才交付，之前并不处于吴小莉控制之下，吴小莉无法出租产生收益，根本无法举出吴小莉产生的实际损失。在双方已经意思自治约定了逾期交房的违约金后，一审法院还要求吴小莉在并未接收商铺的情况下举出实际损失强人所难，该部分举证责任应当在洪锦豪晟公司。最后，一审法院认定案涉商铺于2018年5月21日达到交付条件是错误的，吴小莉在此期间行使先履行抗辩权，中止履行付款义务是有事实和法律依据的，一审法院不应当以此调整违约金。3.一审法院未对保全费的承担作出判决。吴小莉在一审诉讼时，对洪锦豪晟公司的银行账户进行了保全，并在起诉状中请求由洪锦豪晟公司承担保全费、诉讼费及执行费。一审法院在判决中仅仅对诉讼费的承担作出判决，未对保全费的承担作出相应判决。综上所述，一审法院认定案涉商铺于2018年5月21日达到交付条件是错误的，一审法院调整违约金的行为没有事实依据和法律依据，一审法院也并未对保全费的承担作出判决，请求二审法院查明事实，依法改判。 洪锦豪晟公司辩称：吴小莉提出的上诉请求、事实理由均缺乏依据。二审法院应当驳回吴小莉的全部诉讼请求，并依照洪锦豪晟公司提出的上诉请求改判、驳回吴小莉在原审中的全部诉讼请求。1.吴小莉在上诉状事实理由部分第一点陈述错误，洪锦豪晟公司在本案中并不存在逾期交房的行为，所以一审法院判决确定洪锦豪晟公司在2018年1月1日到2015年5月期间不能交房，明显错误。吴小莉要求违约金的计算应当从逾期交房之日计算至此实际收房之日缺乏依据，商品房买卖合同对吴小莉应当支付商品房价款的时间，支付价款和交付房屋的先后顺序进行了明确的约定，只有在吴小莉付清房款后才享有交付请求权，由于吴小莉于2017年12月31日未付清房款，故双方的房屋交付时间已经发生变更，变更至吴小莉付清全款之后，在吴小莉享有交付请求权之前，洪锦豪晟公司开发的房屋是否具备交付条件，是否可以实际交付房屋，均不应评判；2.关于吴小莉事实理由中对交付条件的阐述存在明显错误，吴小莉认为双方在合同中所约定的竣工验收合格证明系工程备案证明，违背了合同约定，在商品房买卖合同第15条约定，商品房交付时应符合两项条件，分别为取得建设工程竣工验收合格证明，取得房屋面积实测报告书，同时也排除了以备案证明文件作为交付条件的内容，可见双方的真实意思及合同约定均为确定建设工程验收证明为交付条件，根据建设工程质量管理条例等规定，建设工程竣工验收报告，和竣工验收备案系不同的验收阶段，具有不同的内涵，本案所指的竣工验收、合格证明应当是洪锦豪晟公司提交的合格验收报告作为前提；3.吴小莉的上诉事实理由第二点缺乏依据，洪锦豪晟公司不存在违约，不应当承担违约责任；4.关于保全费问题，不属于诉讼请求范围，也不属于上诉请求范畴，请求二审法院依法驳回吴小莉的全部诉讼请求。 洪锦豪晟公司亦不服，向四川省成都市中级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回吴小莉的全部诉讼请求，吴小莉承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定洪锦豪晟公司在2018年1月1日至2018年5月21日期间不能实际交付房屋已经构成逾期交房并依此判令洪锦豪晟公司支付逾期交房违约金的内容明显错误，应予纠正。1.根据商品房买卖合同第九条约定，吴小莉应在2017年12月31日前付清房款，吴小莉未依约付清房款构成根本违约，同时导致房屋交付时间依约变更至吴小莉付清全部房款之后，吴小莉付清全部房款后，洪锦豪晟公司立即通知其办理交接手续，依据吴小莉实际付清房款的时间，房屋交付时间变更至2018年9月3日之后。在吴小莉付清款项后，经洪锦豪晟公司通知于2018年9月4日办理了交接手续，可见洪锦豪晟公司的所有行为均符合商品房买卖合同的约定，不成立违约，同时也表明，洪锦豪晟公司确认付清房款系房屋交接的先决条件。如上，在2018年1月1日至2018年5月21日期间，洪锦豪晟公司并无负有交付房屋的义务，是否具备交付条件只能在洪锦豪晟公司负有交付义务之后才应评判，故此段期间便不应苛责其是否符合交付条件、是否可以实际交付房屋等，所以洪锦豪晟公司并不构成逾期交房，不应承担违约责任。2.一审判决认为吴小莉行使先履行抗辩权的观点缺乏依据。一审中，吴小莉主张其未支付剩余房款系行使了《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩权。本案中，买卖合同确定房款支付系房屋交付的先决条件，确定了先后履行顺序，故吴小莉不享有该项抗辩权。由于吴小莉系主张的同时履行抗辩权，一审判决随意将当事人的主张变更为先履行抗辩权明显不当，损害了洪锦豪晟公司合法权益。同时，吴小莉依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条规定，也不享有不安抗辩权。3.洪锦豪晟公司在本案中并不存在任何违约行为，亦不应承担违约责任。客观而言，假设某一方存在违约，一审判决认定的违约金金额也明显过高，违背了合同法的规定和公平原则。综上，一审判决直接认定洪锦豪晟公司构成逾期交房违背了合同约定和客观事实，其依据错误认定判令向吴小莉支付逾期交房违约金明显不当。 吴小莉请求驳回洪锦豪晟公司的所有上诉请求，辩称：1.合同具有相对性，按照合同约定洪锦豪晟公司交房时间是在2017年12月，在洪锦豪晟公司房屋不具备交付条件的情况下，吴小莉有权行使抗辩权，不支付相应的房款；2.关于交房时间问题，吴小莉完全是按照洪锦豪晟公司的交房通知及致歉信的时间去收的房屋，吴小莉没有任何违约行为，是洪锦豪晟公司逾期交房，洪锦豪晟公司就应当对逾期交房的违约行为承担违约责任。 二审期间，吴小莉围绕上诉请求提交了证据：证据一、《成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》，拟证明洪锦豪晟公司在合同约定交房时尚未完成竣工验收备案，因此不具备交付条件。 证据二、洪锦豪晟公司于2018年8月7日向吴小莉出具的《致歉信》、洪锦豪晟公司于2018年8月15日向吴小莉出具的《收房通知书》，拟证明洪锦豪晟公司承认延迟交房，至2018年8月15日才正式通知吴小莉收房，最终确认要求吴小莉在2018年8月15日到2018年8月22日办理交房手续； 证据三、吴小莉与“洪锦李姐（136××××3160）”的短信聊天记录、中国移动通信集团四川有限公司预收款专用收据、洪锦豪晟公司财务收据，拟证明吴小莉按《收房通知书》要求向洪锦豪晟公司工作人员谢灵聪提供的银行账户缴纳费用，但因提供银行账号错误导致款项被退回，后洪锦豪晟公司工作人员提供正确银行账户，吴小莉才成功付款。 洪锦豪晟公司质证认为：吴小莉二审中提交的证据均不是新证据，不应采信。证据一《成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》来源不明，真实性无法确认、关联性不予认可，无法达到吴小莉的证明目的、无法作为本案审理依据；证据二《收房通知书》的真实性认可，但对合法性和证明目的不予认可，无法达到吴小莉的证明目的，《收房通知书》恰好说明了吴小莉在2018年8月7日未付清房款的情况下擅自对房屋进行占有、使用，即2018年8月7日吴小莉已经实际收房，《致歉信》真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可，即使《致歉信》存在，文件上没有记载吴小莉的名字、也没有吴小莉的签字，针对的对象也应当是付清房款享有交房请求权的业主，不包括吴小莉，《致歉信》是否存在都不影响吴小莉付清款项才有权请求交房的事实，《致歉信》中内容记载了房屋未在2017年12月31日前交付的原因系法律法规变更引发市场波动导致对交付产生影响，另一原因为吴小莉未付房款，洪锦豪晟公司是否付款都不存在任何过错；证据三中的聊天记录不是二审新证据，人民法院不应采信。吴小莉提交的中国移动收据仅能体现灵聪二字，是否是谢灵聪无法确认，洪锦豪晟公司收据上的谢灵聪并非法定代表人也不是对外授权代表，无法代表洪锦豪晟公司对外作出意思表示，吴小莉没有证据证明其手机短信中记录的“李姐”为谢灵聪，或洪锦豪晟公司工作人员。从聊天记录内容来看，136××××3160号码使用人在2018年1月11日已经向吴小莉提供了洪锦豪晟公司的收款账户，原始收据上也有相应记录，吴小莉在已知收款账户的情况下仍索要账户缺乏常理，另从聊天记录内容来看，吴小莉没有提到过行使抗辩权的任何事项，“洪锦李姐”对收房申请是否收到也并不知情。 二审法院认为：证据一《成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》为成都市人民政府颁布的地方政府规章，现行有效，真实性、合法性、关联性予以认可，二审法院予以采信；对证据二《致歉信》《收房通知书》真实性、合法性、关联性予以认可，二审法院予以采信，洪锦豪晟公司认为《收房通知书》中证明了吴小莉有提前自行收房行为，二审法院认为《收房通知书》为洪锦豪晟公司单方制作且洪锦豪晟并无证据证明吴小莉提前收房，故对洪锦豪晟公司的该质证意见不予采信；证据三真实性、合法性、关联性予以认可，该证据可以证明洪锦豪晟公司工作人员谢灵聪通过136××××3160与吴小莉联系交款事宜。 二审查明事实与一审一致。 二审另查明，2018年8月15日洪锦豪晟公司向吴小莉发出《收房通知书》，告知吴小莉进款到“洪锦名都”缴纳剩余房款并完善收房手续，吴小莉可于2018年8月15日至2018年8月22日期间到洪锦名都物业管理处办理收房手续并缴纳相关费用。吴小莉于2018年8月17日向洪锦豪晟公司工作人员谢灵聪要收款账号，洪锦豪晟公司工作人员于2018年8月20日将收款账号发给吴小莉。吴小莉于2018年9月3日将剩余房款支付至洪锦豪晟公司工作人员提供账户，因洪锦豪晟公司工作人员提供账户错误，导致未能到账。吴小莉于2018年9月4日转账将余下款项支付成功。 二审法院认为，吴小莉与洪锦豪晟公司签订的八份《商品房买卖合同（预售）》及《洪锦名都商品房买卖合同补充协议》《洪锦名都补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。根据诉辩双方在二审中的意见，本案二审争议的焦点有：一、洪锦豪晟公司、吴小莉是否存在违约；二、一审认定洪锦豪晟公司向吴小莉支付违约金的金额是否恰当。 关于洪锦豪晟公司、吴小莉是否存在违约的问题。本案中洪锦豪晟公司主张其未如期交房的原因是吴小莉未按约定支付剩余购房款，吴小莉主张其未支付剩余购房款是行使同时履行抗辩权。二审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，吴小莉于2017年12月31日前或房屋实际交付日前7日内（以先到为准）付清剩余房款，洪锦豪晟公司已发出房屋交付通知起第7日为吴小莉最后付款日，洪锦豪晟公司在2017年12月31日前向吴小莉交付案涉商品房。根据该约定看，洪锦豪晟公司应当在2017年12月31日前交房，如提前交房，则吴小莉才有义务于房屋实际交付日前7日内支付剩余购房款。而从本案事实看，洪锦名都项目2018年5月21日才符合交房条件，但符合交房条件后洪锦豪晟公司并未按约定及时通知吴小莉前来收房，直至2018年8月15日向吴小莉发出《收房通知书》，通知吴小莉支付剩余购房款并办理收房手续，故洪锦豪晟公司构成逾期交房违约。在案涉房屋交付时间不明且洪锦豪晟公司未通知交房的情况下，吴小莉认为其行使同时履行抗辩权的理由成立，洪锦豪晟公司认为吴小莉有违约行为的理由不成立。 关于一审认定洪锦豪晟公司向吴小莉支付违约金的金额是否恰当的问题。二审法院认为，根据《洪锦名都〈商品房买卖合同〉补充协议》“出卖人在发出房屋交付通知后买受人付清房款7日内，出卖人完成与买受人的交房手续”的约定，双方对交房的履行是先由洪锦豪晟公司通知、再付款、交房，洪锦豪晟公司2018年8月15日通知吴小莉收房，洪锦豪晟公司尽到了合同通知义务，在此情况下，吴小莉即可以交款收房，对吴小莉是否按通知交款收房履行的内容，对此洪锦豪晟公司无法左右，故房屋已具备交付条件、洪锦豪晟公司尽到了合同通知义务、洪锦豪晟公司已确定可交房时间的情况下，应当视为洪锦豪晟公司履行了合同义务，不应再承担已确定可交房时间的后逾期交房违约责任。因此，一审法院认定洪锦豪晟公司逾期交房时间至2018年5月21日不当，二审法院予以纠正。因洪锦豪晟公司已通知吴小莉在2018年8月15日即可交房，但吴小莉于2018年9月4日才收房，这是吴小莉自身原因造成的，吴小莉主张逾期交房时间至2018年9月4日的理由不成立，二审法院不予支持。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未按合同约定时间交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。本案中，吴小莉已经通过行使同时履行抗辩权，延期支付剩余购房款，减少了自身损失，故二审法院认定洪锦豪晟公司应按已付购房款每日万分之三的标准向吴小莉支付逾期交房违约金，即2018年1月1日至2018年1月14日期间以700万元为基数按日万分之三标准向吴小莉支付逾期交房违约金，2018年1月15日至2018年8月14日期间以1100万元为基数按万分之三标准向吴小莉支付逾期交房违约金，共计725700元。 综上所述，吴小莉的上诉请求部分成立，洪锦豪晟公司的上诉请求不能成立。二审法院判决：一、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初9605号民事判决；四川省洪锦豪晟实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向吴小莉支付逾期交房违约金725700元；二、驳回吴小莉的其他诉讼请求。 再审查明事实与原审基本一致，本院予以确认。 本院再审另查明，洪锦豪晟公司与吴小莉于2016年9月26日订立的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条记载“买受人于2017年12月31日前或房屋实际交付日前7日内（以先到为准）付清剩余房款，出卖人以发出房屋交付通知起第7日为买受人最后付款日，出卖人未收到买受人剩余房款的情况下，出卖人可延迟交付时间至买受人付清所有剩余房款，出卖人不承担违约责任”双方同日订立的《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项记载“1、合同签订当日，买受人支付不低于全部房价款的50%，于2017年12月31日前或房屋实际交付日前7日内（以先到为准）支付第二期房款。”第二条记载“1、在该房屋达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交接手续；买受人未接到通知的，买受人应在合同约定交付期限的最后一天主动到出卖人处办理房屋交接手续。2、若买受人未付清《买卖合同》及本补充协议约定的全部累计应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用、分期付款欠款或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止。同时因上述原因导致无法按时办理完毕房屋产权手续的，出卖人不承担逾期办理房屋产权权属证书的责任。3、未能按合同（包括补充协议）约定及时付款，则按合同第十条之约定执行。”第十条为“逾期付款的处理”约定，记载为“除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，不作累加。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条所称逾期应付款是指本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。” 经再审审理，结合洪锦豪晟公司再审事由及吴小莉答辩意见，本院确认双方的分歧在于：（一）买受人吴小莉在案涉房屋买卖合同的履行中具有何种性质的抗辩权；（二）吴小莉在本案中能否通过行使该抗辩权，中止履行全部房款支付义务；（三）在买受人吴小莉未付清全部房款的情形下，出卖人洪锦豪晟公司应否承担逾期交付房屋的违约责任。 就前述分歧，本院评析如下： （一）关于买受人吴小莉在案涉房屋买卖合同的履行中具有何种性质抗辩权的问题。 本院再审认为，洪锦豪晟公司与吴小莉订立的案涉《四川省商品房买卖合同》第九条及《商品房买卖合同补充协议》第一条、第二条的内容表明，双方系约定买受人吴小莉付清全部房款后，出卖人洪锦豪晟公司方负有房屋交付义务。因双方已就购房人支付全部房款和出卖人交付房屋的先后履行顺序作出了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，本院认定吴小莉作为先履行债务当事人，其合同抗辩权为不安抗辩权，并非同时履行抗辩权。 （二）关于吴小莉在本案中能否通过行使该抗辩权，中止履行全部房款支付义务问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”之规定，不安抗辩权的行使须具备符合条件的实质要件和符合法律规定的程序要件，即先履行债务当事人在有确切证据证实对方可能丧失履行债务能力的情形下，通过向对方发出通知，中止先履行债务的履行，并可在合理的期限后解除合同。本案中，吴小莉负有付清全部购房款的先履行债务，因其并无确切证据证实洪锦豪晟公司有经营状况恶化致丧失或可能丧失履行债务能力的情形，本案无不安抗辩权的适用条件。 吴小莉再审中，提出因洪锦豪晟公司房屋未及时交付房屋，其根据《商品房买卖合同补充协议》第十八条第三项规定，有权暂停支付余款并拒绝收房的答辩意见。本院认为，2017年12月31日为合同约定的交房日期，如吴小莉认为洪锦豪晟公司未于当日交付的情形即表明其履行合同的能力已存在重大问题，则吴小莉于2018年1月15日支付400万元购房款并不符合情理。其次，经本院审理查明，案涉《商品房买卖合同补充协议》第十八条第三项约定为“买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。”该约定所涉及的逾期交付瑕疵并不导致前述合同条款所确认的买受人先行付清全部房款后，出卖人再交付房屋的交易顺序发生变化，该约定系指吴小莉付清全部房款后，洪锦豪晟公司开始履行交付房屋义务时，其有权因缺乏证明文件或证明文件不齐全拒绝收房，并以此主张洪锦豪晟公司承担逾期交付责任，并未约定吴小莉有权暂停支付剩余房款，且先履行债务人主张先履行行为因后履行行为可能发生瑕疵而不经通知即自行中止和不予履行并不符合法律规定，故吴小莉付清全部购房款的先履行债务并不因该合同约定免除。 综上，吴小莉在未经通知，亦无确切证据证明洪锦豪晟公司存在经营状况恶化致丧失或可能丧失履行债务能力的情形下，付清全部购房款的先履行债务不得中止。 （三）在买受人吴小莉未付清全部房款的情形下，出卖人洪锦豪晟公司应否承担逾期交付房屋的违约责任。 本院再审认为，案涉房屋买卖合同就全部房款的交付时间系约定固定日期2017年12月31日或不定日期“出卖人以发出房屋交付通知起”7日内，“以先到为准”的合同约定表明不定日期应在2017年12月31日前，即吴小莉应最迟于2017年12月31日付清剩余房款。本案中，吴小莉于2018年1月15日向洪锦豪晟公司转账400万元，于2018年9月3日向洪锦豪晟公司转账300万元，案涉剩余房款于2018年9月3日方完全付清，其已存在逾期支付房款的行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，洪锦豪晟公司作为后履行方，有权根据合同约定，以吴小莉未完成缴清全部房款合同义务的事实，拒绝其主张交付房屋的请求。吴小莉在逾期付清全部购房款，先履行债务未完成，无合同后履行债务请求权的情形下，主张洪锦豪晟公司按合同原定交房日期起承担逾期交房违约责任，并无法律依据。洪锦豪晟公司即使存在房屋竣工时间延后的情形，亦因其时尚未承担交房义务，其在吴小莉于2018年9月3日方支付完毕剩余房款，完成先履行债务后，于次日即交付房屋，该行为并未违反合同约定，无须承担逾期交房违约责任。 综上，一、二审判决未正确认定洪锦豪晟公司交房起算时间，判决其承担违约责任不当，应予纠正。洪锦豪晟公司的再审事由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终716号民事判决及四川省成都市武侯区人民法院(2018)川0107民初9605号民事判决； 二、驳回吴小莉的全部诉讼请求。 一审案件受理费7068.50元、保全费5000元，二审吴小莉上诉案件受理费14137元，二审四川省洪锦豪晟实业有限责任公司上诉案件受理费8050元，合计34255.50元，由吴小莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  周钰冰 审判员  曾 蕾 审判员  杨 军 二〇二〇年十月十五日 书记员  陈虹志