湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5812号原告：易木林，女，1972年7月24日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陈丽，湖南高天律师事务所律师。被告：长沙银河置业有限公司，住所地湖南省宁乡市金洲镇关山社区**青年湖集居点**。法定代表人：陈恢荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：余明全，四川法创律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓平辉，男，1962年3月8日出生，汉族，住拉萨市城关区，系公司员工。原告易木林与被告长沙银河置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告长沙银河置业有限公司的两委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易木林向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告之间的商品房买卖合同关系；2．判令被告返还原告购房款4041530元，支付原告违约金121246元，赔偿原告资金占用期间的利息911870元（原告按两倍同期贷款利率即年利率9.5%计息，暂从2018年3月13日计息至2020年7月15日，请求支持利息至被告清偿之日止），上述共计5074646元；3．判令被告承担原告因本案发生的诉讼费、律师费等全部合理费用。事实和理由：2018年1月19日，原告与被告签订《认购协议书》，协议第一条约定：“乙方（原告）自愿认购甲方（被告）位于宁乡县××村××西麓郡）第69-102栋……”，第二条约定：“乙方认购的该物业预测建筑面积为482.58㎡……折后总价为404.3055万元（含10万元团购）”。原告在签订《认购协议书》时支付了被告共190万元的定金（含10万元团购费）；2018年1月23日原告支付了被告代收代缴费用1530元（产权登记费、国土地费、转移登记费等）；2018年3月13日，乙方一次性付清了余下的全部购房款214万元（全款购房，贵方同意折后总价为404万元整）。至此，乙方支付被告共计404.1530万元。原告已按照合同约定履行了合同全部义务，但被告是否已办理商品房买卖合同备案网签和房屋产权预告登记均不可知，按照约定被告应在2019年6月向原告交付所购别墅。被告现根本违约，项目二期别墅一直达不到交付标准，目前售楼部人去楼空，项目现场杂草丛生，被告也从未通知原告交房或者协商解决问题。被告长沙银河置业有限公司辩称：1．原、被告双方并不存在合同法第94条规定的上述情形，原告诉请解除商品房买卖合同没有法律依据；2．被告已经按照合同约定履行了大部分义务了，不存在履行不能或合同的根本目的不能实现的情况，商品房买卖合同已经网签备案，房屋产权预告登记已经在办理中，被告依然具备履行义务的能力，延期交房并不会导致双方签订的合同的根本目的不能实现，相反被告已经在积极开展协调工作，努力在完成被告自身应尽的义务；3．原被告双方并未达成解除合同的合意，被告也不同意原告单方面解除合同，双方签订的商品房买卖合同中约定，解除合同须达成合意，约束了任意解除合同的权力，现原告在未征得被告同意的情况下，单方面要求解除，不符合合意解除的法律规定和合同约定；4．双方均已履行了合同的大部分义务，如果解除会导致双方产生巨大的风险，不符合商业的交易规则，也不符合社会的稳定；5．被告逾期交房系因非出卖人所能控制的其他行为所致，属于合同约定的免责事由，不应承担逾期交付的违约责任：案涉金洲国际社区项目在开发过程中，因政策规定所限，宁乡市人民政府未能妥善解决当地有关流转用地当事村民的社保问题，导致当地村民陆续到施工现场通过各种方式阻止施工，严重影响了正常施工建设，致使无法按期竣工、按期交付房屋；6．原告诉请被告返还购房款金额有误：原告主张返还的购房款4041530元，其中包括有100000元属于团购费，但该笔费用是原告直接支付给长沙市丰信房地产经纪有限公司的，并未交付到被告公司账户，所以不应由被告返还；7．律师费不属于合同约定的责任承担范围，且原告也未提出具体金额、出示其开具的有效票据予以证明，被告不应当承担该费用。本院经审理认定事实如下：2018年1月19日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《认购协议书》，该协议书有如下约定：1．乙方自愿认购甲方位于宁乡县金洲镇龙桥村的“金州国际社区”（东能·西麓郡）第69-102栋；甲方已取得该物业商品房预售许可证；2．乙方认购的该物业预测建筑面积为482.58㎡，原总价6127293元，选择按揭付款方式，享受特殊的优惠折扣，折后总价4043055元（含10万团购费）；3．乙方同意在签订本协议书时向甲方支付定金180000元，作为订立商品房买卖合同担保；4．备注：现申请集团折扣4043055元（含10万团购费），若申请价格未通过，则退还定金。协议签订后，原告于2018年1月23日，向被告支付代收代缴费用1530元；2018年1月19日，向被告缴纳69-102号房屋定金1800000元；同日，向长沙市丰信房地产经纪有限公司支付团购费100000元；2018年3月13日，向被告支付购房款2140000元。庭审过程中，被告向法庭出具了2018年3月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：×××02），该份合同有如下约定：第二条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房××乡××村（金洲国际社区-69）第69幢-1-2层102号房屋，建筑面积482.58㎡，其中套内建筑面积461.28㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.30㎡；第五条计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为8170.78元／㎡，总房价3943055元；第六条付款方式及期限：一次性付款，首付款（含定金）3943055元已于本合同签订之前支付；第七条买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的3%向出卖人支付违约金；第八条交付时间及条件：出卖人应当在2019年6月30日具备交付条件；第十一条逾期交房责任：逾期交房超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起45日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。同日，双方签订《＜宁乡市商品房买卖合同＞补充协议》，该补充协议有如下约定：四、对第八条的补充约定：2．出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付（不计利息或者违约金）：2.1遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内（包括但不限于电话或者书面通知）告知买受人的；2.2突发性公共事件、法律政策变动或非出卖人所能控制的其他行为；2.3异常天气原因；2.4买受人逾期付款出卖人未通知解除合同；2.5买受人有任何违约行为。另查明，涉案房屋所在项目尚未竣工，亦未进行验收备案。上述事实，有原告提交的《认购协议书》及付款凭证、被告提交的《宁乡市商品房买卖合同》、《＜宁乡市商品房买卖合同＞补充协议》及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，原、被告双方应当严格按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已向被告支付购房款3940000元及代收款1530元，被告应当按约定在2019年6月30日交付房屋，但被告一直未交付合格的房屋，逾期交房超过90日，已构成违约，原告有权退房，双方约定解除合同应当书面通知，原告未提交书面通知的证据，但原告在本案起诉状中已明确表示要解除双方之间的商品房买卖合同关系，该起诉状送达被告之日依法即视为合同解除之日，即双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：×××02）于2020年8月6日解除。故对原告要求解除双方于2018年3月13日签订的《宁乡市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，被告按合同约定应当于45天（即2020年9月20日）内返还原告已支付的购房款3940000元及代收款1530元。关于原告诉请团购费10万元，因该款系长沙市丰信房地产经纪有限公司收取非被告收取，故对原告要求被告返还团购费10万元的诉讼请求不予支持。关于违约金及资金占用利息，原告诉请按照第七条约定“买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的3%向出卖人支付违约金”的标准计算违约金，并请求按照合同约定及法律规定进行调整。本院认为，合同第十一条约定“买受人退房的，按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定的违约金过低，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定以原告已支付的购房款3940000元为基数，自2018年3月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金已经填补原告的实际损失，对原告主张的资金占用期间的利息不予支持。被告主张非出卖人所能控制的当地村民阻止施工等行为，不属于法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对被告这一抗辩意见，依法不予支持。关于律师费的承担，合同无约定，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、原告易木林与被告长沙银河置业有限公司于2018年3月13日签订的《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：×××02）于2020年8月6日解除；二、被告长沙银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告易木林购房款3940000元及代收款1530元并支付违约金（以3940000元为基数，自2018年3月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告易木林的其他诉讼请求。案件受理费23661元（已减半收取），保全申请费5000元，共计28661元，由原告易木林负担2000元，由被告长沙银河置业有限公司负担21661元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘毅梅二〇二〇年十月九日书记员  喻赛春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。