云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初1893号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司，营业场所中国（云南）自由贸易试验区德宏片区瑞丽市瑞柠路90号，统一社会信用代码91533100072478126B。负责人：陈志奎，系副总经理。委托诉讼代理人：岩量，男，傣族，1991年10月3日出生，系，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王根艳，女，汉族，1992年1月3日出生，系，身份证住址云南省保山市腾冲县，代理权限为特别授权代理。被告：李某，女，汉族，1982年8月11日出生，身份证住址北京市东城区，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，1957年1月5日出生，系被告父亲，身份证住址北京市东城区，现住瑞丽市，代理权限为特别授权代理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司（以下简称雅居乐公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行审理，原告雅居乐公司的委托诉讼代理人岩量、被告李某的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费1384元；2、判令被告支付2020年1月1日至2020年7月5日的违约金115.1元。事实和理由：被告系原告所管理的瑞丽雅居乐国际花园第16栋1505号的住户，房屋计费面积为91.03平方米，业主在2019年12月以前通过现金及其他方式向物业缴纳了物业管理费，说明业主认可按91.03平方米缴纳物业管理费。被告于2016年11月11日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.9元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费；如被告逾期付款应按应付物业服务费每日5‰的标准向原告支付违约金，并承担原告为追讨该款项所产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。合同生效后原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳2019年12月1日至今的物业管理费用。截至2020年7月5日，被告欠物业管理费本金1384元、违约金115.1元，共计1499.1元，原告多次催收无果，故诉至法院。被告李某辩称：本人系原告所管理的瑞丽雅居乐国际花园16栋1505号的住户，房屋计费面积为91.03平方米，本人在入住后至2019年12月，一直按照《前期物业管理服务协议》的约定按时交纳物业费。之所以在2020年1月开始拒绝缴纳物业费，是因为从2019年底，本人及家人发现第16栋15层的公共空间、消防通道被其他业主改建成家庭居住的房间。本人的合法权利已经被严重侵害，故在物业方违约在先的情况下，本人拒绝继续单方面的履行协议约定。自从发现此现象，本人多次向原告反映，要求阻止私搭房的建设，但现在私搭房已建成，并始终未拆除，所以本人认定原告未履行《前期物业管理服务协议》在先，待私搭房拆除后，本人将马上交付物业费。本人认定原告未履行《前期物业管理服务协议》的依据如下：1、协议第二章第三条第一项中明确约定，物业应提供房屋公共部位的维护和管理。但私搭房从建设中到建成后，显然原告一直未提供公共部位管理的服务；2、协议第二章第三条第一项中还明确约定，物业应对公共部位出现的损坏、污染情况，及时进行维修。私搭房在建设过程中必然会对占用的公共部位造成损坏，但物业并未维修；3、协议第二章第二条中还明确约定，物业应劝阻并制止破坏公共区域的行为，但私搭房从建设中到建成后，原告一直未进行劝阻与制止，未尽约定义务；4、协议第二章第五条中还明确约定，物业应建立巡岗制度、监控中心24小时值班，并建立消防紧急救护机制。但在私搭房在建设中，显然原告没有按约巡岗，并24小时安全监控，否则就不会造成私搭房的建成。如果原告真的制定了可行的消防机制，也不可能允许消防通道被改建成私搭房；5、协议第三章第九条中还明确规定，所有业主在装饰装修时都须在物业办理登记手续，并且向物业缴纳了2000元保证金。装修完成后，经物业验收且无损坏、无占用物业共用部位，不影响其他业主或物业使用人行使权利的，物业才会将保证金退还。但根据私搭房业主已经正常入住的事实，原告已退还装修押金的事实，并且未追偿私搭房屋造成的损失，等于原告已认同这种违法占用消防通道的行为。原告的行为，已经严重侵害本人及家人的人身安全、财产安全，发生火灾等重大事故，后果不堪设想，故认定原告不但违约，甚至违反国家消防安全法规，必须追责；6、第五章第十三条第五项中明确说明，物业可以在第三方监督下有权进入业主家进行抢修或采取紧急措施，但从2020年1月起，本人及本人母亲曾多次找原告沟通，要求解决占用消防通道的问题，但原告始终以物业公司没有执法权推脱了事；7、第六章第十六条中指明，物业可以要求违规建房的业主停止侵权，并可以要求业主恢复或整改，但物业只是单方面要求本人交物业费，却对需要整改的业主没有明确整改要求，明显的是不公正、有针对性地执行协议；8、根据《前期物业管理服务协议》附件二中第一条第2项、第3项，前期物业管理服务质量标准，对于房屋主体、公共设施完整共用部分无违章搭建，维修工程合格率100％，回访率100％，有明确要求，但根据存在的私搭房事实，显然原告的工作不符合标准；9、本人不缴纳物业管理费，是原告违反《前期物业管理服务协议》在先，并多次与原告主张权利以后，始终在等待明确解决方案的过程中发生的，故不存在主观违约行为。所以本人拒绝支付违约金115.1元。本院经审理查明：被告李某向瑞丽雅居乐旅游置业有限公司购买雅居乐飞海一期16栋1505号房，并于2016年12月2日办理接房手续。2016年11月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方同意由乙方为雅居乐小区进行前期物业管理服务，建筑面积为91.03平方米；物业服务费：本园区服务收费采取包干制方式。乙方向甲方收取物业服务费按甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，收费标准：高层住宅1.9元/平方米/月；违约责任：物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人缴纳的，从其约定，甲方负最终交纳责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，逾期不交者，乙方有权提起诉讼，并由甲方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）……2019年底，被告及其家人发现16栋15层的公共空间、消防通道被其他业主改建成家庭居住的空间，被告向原告反映情况，原告采取向该业主发《违章施工通知书》、不予退还装修押金、上报瑞丽市住房和城乡规划建设局综合执法部门，并协助该部门上门送达《责令限期拆除通知书》等手段处理，但该业主一直拒绝拆除违章建筑。被告因此拒绝交纳物业费，原告多次催收无果，遂成讼。以上事实有原、被告双方当庭陈述，以及原告提交的收楼资料、《前期物业管理服务协议》、费用催缴通知单、催收物业费短信、违章施工通知书、装修押金退还情况统计表各1份为证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对双方主要争议做如下评析：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告应按时履行交费义务。本案中，原、被告双方对于物业费的收费标准及金额均无异议，本院对此予以确认。被告辩称其邻居占用公共空间及消防通道，属于原告提供物业服务违约，但根据庭审查明，原告已进行了必要的处理手段，履行了相应的义务，该理由不构成被告拒缴物业费的法定理由，被告不应以拒缴物业费来对抗，故被告的抗辩意见本院不予采纳。若被告认为其合法权利受到侵犯，可通过对直接侵权人提起诉讼等方式解决，该系另一法律关系，本案不做处理。原告要求被告支付2019年12月1日至2020年7月31日期间物业服务费1384元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告拒缴物业费事出有因，并非恶意拖欠，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效后十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司从2019年12月1日起至2020年7月31日止的物业服务费1384元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司瑞丽分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，并预交上诉费50元；如有新证据，上诉时一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  何菲二〇二〇年十月十四日书记员  黄萍附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物管费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物管费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物管费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。