陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终9865号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈杨，女，1990年9月28日出生，汉族，住西安市长安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何选鹏，男，1977年5月13日出生，汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：王亮，陕西白鹿原律师事务所律师委托诉讼代理人：杨欣，陕西白鹿原律师事务所律师。上诉人陈杨因与被上诉人何选鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初6482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈杨上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.本案诉讼费由何选鹏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，偏袒何选鹏。关于何选鹏与陈杨签订的房屋租赁合同解除时间与事实不符，依据事实合同解除时间应在2019年2月11日，因何选鹏将涉案商铺上锁，并张贴对外出租信息，导致该房屋不能继续使用。虽然房屋装修未在该租赁合同中约定解除合同时如何计算折抵金额，但按照相关法律规定，也应当予以合理折抵。且通过未央区三桥新街派出所长达50分钟的录音录像充分证明何选鹏将该涉案商铺于2019年2月11日上锁并张贴对外出租信息。另外何选鹏在2019年3月20日起诉时也已主张明确房租金额，故法院不应该主动让双方在开庭之后另行去办理所谓的交接，以此来计算租赁费极不公正。另外根据民法填补原则实际损失也当以2019年2月11日，而此后的损失是由何选鹏自己自行造成。根据法律的规定，法律最基本的原则是公平原则，而一审判决陈杨支付何选鹏37370元违背公平原则，我国的侵权责任是损害填补原则，法律严格禁止当事人因此而获得法外利益，具体到本案中，何选鹏以实际行动证明于2019年2月11日解除合同约定，而一审做出错误判决，损害陈杨合法权益。一审判决适用法律存在错误。一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，天然气折抵事实一审法院既已认定就应按正确的时间金额计算折抵，但一审法院人为缩小折抵日期，同时该人民法院不应该主动让双方在开庭之后另行去办理所谓的交接，陈杨认为，2018年11月5日左右陈杨已经买明确告知何选鹏2018年12月26日租金到期将不再租赁该涉案商铺，何选鹏也同意陈杨的意愿。另外陈杨证人（陈某某、张楚鑫）于2018年8月27日在陈杨门店帮忙时，正直陈杨将天然气过户更名给何选鹏及天然气费用折抵房租手续，天然气折抵房租自2018年8月5日至2018年12月26。证人陈某某与张楚鑫均可证明该事件的真实性。所以合同本当按照2018年12月26日解除来计算，但考虑到12月26日房租到期，双方未能按时交接，何选鹏于2019年2月11日将该涉案商铺进行加锁并张贴对外出租信息，所以陈杨不存在拖延支付租金的事实。所以一审判决提到陈杨无故拖延房租违背事实。以此来计算租赁费，计算时间，不公正的加重陈杨责任。二、原判焦点问题的法律适用错误。关于违约责任的承担问题。法院既已认定2019年2月11日何选鹏给涉案商铺上锁即为违约，但一审又让陈杨支付实际租期之外的租赁费用，自相矛盾。另外，由三桥新街派出所的提供的录音录像证据证明何选鹏已于2018年11月提出由于涉案商铺所在的XX城XX街搭雨棚导致该商铺不能正常使用，且何选鹏也已承认有此事实，不存在无故拖欠租金。三、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。陈杨曾五次带涉案证人出席作证，但一审法院均未让涉案证人出庭作证。一审程序违反法定程序，影响了案件的正确判决，导致实体判决不公。何选鹏辩称，一、一审法院认定陈杨违约的事实清楚，判令陈杨按照合同约定承担违约责任，并支付交房之日房屋租金是正确的，应当予以维持。首先，双方签订《房屋租赁合同》是在公平公正的基础上所签，而且双方已经履行，只是在履行过程中因陈杨自身故意违约，引发纠纷。而并非何选鹏在履行合同过程中出现违约行为，对此一审法院也予以认定。正是因为何选鹏的违约行为导致该合同无法继续履行。所以一审法院认定陈杨违约事实清楚。二、一审法院判决支付违约金损失的数额未完全弥补因陈杨违约给何选鹏所造成的损失，但属合理。何选鹏与陈杨之间签订的房屋租赁合同约定了明确的违约责任，一审法院也查明了导致违约的原因及谁违约，但是一审法院仍然未按照合同约定的违约责任判决，已经照顾了陈杨，当时何选鹏也考虑上诉的问题，只是感觉期限过长，故放弃上诉，一审法院的判决并无不当，也已经最大限度的对陈杨的违约成本予以调整。三、陈杨所谈上诉理由不能成立，与事实不符，且不符合法律规定。陈杨上诉理由称一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒陈杨一方的说法纯属诬陷一审法官。首先，一审法院已经最大限度的设法减轻陈杨的违约成本，已经尽力在平息双方矛盾，而且在陈杨明确违约的情况下三番五次开庭，已经给与陈杨充分行使诉讼权利的机会，至于证人问题那是因为其中一名证人未携带身份证，一审法院未准予出庭由充分的事实依据和法律依据。其次，陈杨一再强调合同解除时间应在2019年2月11日，理由就是因为何选鹏将涉案商铺上锁，并张贴对外出租信息，导致该房屋不能继续使用，明显不是事实。事实情况是陈杨因经营不善，导致关门停业，而且拒不交纳后期租金，而且拒不办理协商解除租赁合同事宜，而是拖着一直想通过转让获取一定金额的转让费来减轻自己损失。但是一直未能顺利转让，而且拒绝支付超期部分租金。对此一审法院也予以认定。作为出租房的何选鹏，在履行合同过程中未有任何违约行为。最后，关于协商签订房屋交接确认单一事，一审法院也是出于对陈杨的考虑，因为该房屋一直掌握在陈杨手中，一直未交回，而且未腾空房屋。为了避免租金的进一步延续，一审法院建议双方这样办理，双方都本着解决问题的态度自愿签订房屋交接确认单并办理水电费确认移交手续，对此一审法院已经充分考虑到并照顾到陈杨的利益降低问题，而陈杨不领情，反而在上诉状上歪曲事实。何选鹏向一审法院起诉请求：1.解除何选鹏、陈杨签订的《门面商铺租赁合同》并由陈杨返还西安市未央区XX城XX号商铺；2.要求陈杨支付2018年8月5日至2019年3月20日的租金62212.5元；3.要求陈杨支付迟延支付租金的滞纳金18663.75元；4.案件受理费由陈杨承担。审理中，何选鹏变更第2项诉请为要求陈杨支付2018年8月5日至2019年8月4日的租金99540元，变更第3项诉请为要求陈杨支付迟延支付租金的滞纳金29862元（按照所欠租金金额的30％计算），自愿放弃要求陈杨返还商铺之诉请。陈杨向一审法院提出反诉请求：1.确认何选鹏、陈杨签订的《门面商铺租赁合同》于2019年2月11日解除；2.何选鹏向陈杨支付违约金10000元；3.何选鹏向陈杨返还商铺使用保证金8000元；4.何选鹏向陈杨支付商铺装修残余价值20000元；5.确认何选鹏、陈杨达成约定就陈杨支付的天然气设施安装费35060元抵扣2018年8月4日至2018年12月26日期间的租金；6.何选鹏向陈杨返还因2018年11月5日至2019年1月30日期间未央区万象城一期搭建雨棚致合同目的不能实现而多支付的租金10783.5元；7.何选鹏向陈杨返还截止2018年2月11日合同解除时水电费余额1450元；8.本案反诉诉讼费由何选鹏承担。一审法院认定事实：2018年3月4日，何选鹏（出租方：甲方）与陈杨（承租方：乙方）签订《门面商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于西安市未央区XX城XX号商铺出租给乙方用于餐饮经营；租赁租限三年，自2018年3月5日起至2021年3月4日止；年租金为99540元，租金以现金方式支付，暂定为每3个月付一次，并必须提前一个月时间，第一季度于2018年3月5日前交至出租方；承租方拖欠租金累计达10天的，需赔偿违约金1000元。…为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳人民币8000元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方。乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的10％加收滞纳金。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营状况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。各项费用的缴纳，1、…2、水电费：由乙方自行缴纳；3、…；4、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。违约金和违约责任约定为：1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金10000元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金10000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。合同下方注明：“自租赁月起免租两个月”。合同签订当天，陈杨向何选鹏转账支付了2018年5月5日至2018年8月4日期间的租金24886元及房屋使用保证金8000元，共计32886元，何选鹏向陈杨交付了商铺。此后，陈杨对商铺进行了装修，并用于经营“故事与你”餐饮店。签订合同时，何选鹏、陈杨双方就安装房屋天然气设施达成口头约定，由陈杨先行垫付费用为房屋安装天然气设施，之后再以所支出安装费折抵相应租金。2018年4月至5月期间，陈杨以其名义为该商铺申请安装了天然气设施，为此支出费用35060元。2018年8月27日，何选鹏、陈杨就天然气安装费折抵房租达成一致意见，双方共同办理了天然气设施使用权更名过户手续，将该商铺天然气设施使用权更名至何选鹏名下。后因该商城人流较少，加之商场改造搭建雨棚，陈杨经营的餐饮店于2018年11月锁门停业。此后，陈杨向何选鹏提出不想继续承租该商铺，因租期未到，要求将商铺转租出去，何选鹏表示同意，但陈杨联系转租事宜一直未果。2019年2月11日, 何选鹏打电话联系陈杨，陈杨拒接电话，何选鹏遂给商铺加锁，并书写了招租信息。当日下午，何选鹏通过微信向陈杨告知其给商铺加锁情况，陈杨未予回复。2019年2月13日，陈杨去商场查看情况，见商铺无异状，遂于2019年2月17日联系物业拆掉商铺门把手进入店内，叫货车将店内物品搬离后将店门恢复原状。何选鹏得知陈杨搬离，于2019年2月20日，向陈杨发出短信要求其尽快协商办理解除合同事宜，遭陈杨拒绝。何选鹏遂于2019年4月诉至一审法院。庭审中，何选鹏变更第2项诉请为要求陈杨支付2018年8月5日至2019年8月4日的租金99540元，变更第3项诉请为要求陈杨支付迟延支付租金的滞纳金29862元（按照所欠租金金额的30％计算）。诉讼中，经谈话征求何选鹏、陈杨意见，双方均表示同意解除合同，并于2019年8月28日达成《租赁房屋交接协议》，同时制作《交房确认单》办理了房屋交接手续。《交房确认单》中确认了截止该日陈杨缴纳的水、电费余额共计1458.6元。此后庭审中，何选鹏表示自愿放弃要求陈杨返还商铺之诉请，陈杨以辩称为由，表示不同意何选鹏其余诉请，并提出反诉，请求判如所请。何选鹏以反诉辩称为由，主张驳回陈杨的反诉请求。一审法院认为，何选鹏、陈杨经协商签订《门面商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约定履行各自义务。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，陈杨欠付租金，何选鹏要求解除合同，理由正当，应予支持。诉讼中，经征求何选鹏、陈杨意见，双方均表示同意解除合同，并于2019年8月28日就返还房屋达成协议，当日办理了房屋返还手续。至此，何选鹏、陈杨间《门面商铺租赁合同》已于2019年8月28日实际解除，一审法院对此予以确认。因合同履行期间，陈杨仅向何选鹏支付了2018年5月5日至2018年8月4日的租金，何选鹏要求陈杨支付2018年8月5日至2019年8月4日租金之诉请，理应支持。但基于双方达成的以天然气设施安装费折抵房租的约定，陈杨支付的天然气设施安装费35060元，应折抵之后的租金，折抵至2018年12月11日，2018年12月11日之后的租金，陈杨仍应按约定支付。又因，合同履行中，何选鹏于2019年2月11日给涉案房屋加锁，并书写招租信息，妨碍了陈杨对该房屋的正常使用，其行为亦构成违约，何选鹏亦应承担相应违约责任。一审法院参考双方过错程度兼顾公平原则酌情确定2019年2月11日之后的租金按照约定房租的50％收取。何选鹏要求陈杨支付迟延支付租金的滞纳金一节，因双方在合同中约定了无故拖欠租金的滞纳金，2018年12月12日至2019年2月11日期间，陈杨无正当理由拖欠租金，理应按约定向何选鹏支付迟延履行滞纳金。因双方约定的滞纳金标准过高，何选鹏要求陈杨按照所欠租金金额的30％标准支付滞纳金，符合相关法律规定，一审法院予以支持。自2019年2月11日起，何选鹏、陈杨双方均存在违约情形，故何选鹏要求陈杨支付该日之后的滞纳金，不符合合同约定，一审法院不予支持。租赁合同解除后，何选鹏应向陈杨返还已缴纳的房屋使用保证金8000元，故对陈杨要求何选鹏返还房屋使用保证金之请求予以支持。陈杨要求何选鹏返还水电费余额之请求，因双方在办理返还房屋手续时，对陈杨预交的水电费余额进行了确认，何选鹏接收房屋后，该部分利益已归属何选鹏，故该费用何选鹏应予返还陈杨。陈杨反诉要求确认双方间《门面商铺租赁合同》已于2019年2月11日解除及天然气安装费应抵扣租金之请求，一审法院已在本诉部分作出认定处理，反诉中不再涉及。陈杨其余反诉请求缺乏依据，不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告何选鹏与被告陈杨2018年3月4日所签订的《门面商铺租赁合同》于2019年8月28 日解除。二、被告陈杨于本判决生效后十日内给付原告何选鹏2018年12月12日至2019年2月11日的房屋租金16590元、迟延支付租金的滞纳金4977元，共计21567元。三、被告陈杨于本判决生效后十日内给付原告何选鹏2019年2月12日至2019年8月4日的房屋租金 23779元。四、驳回原告其余诉讼请求。五、原告何选鹏于本判决生效后十日内返还被告陈杨房屋使用保证金8000元。六、原告何选鹏于本判决生效后十日内返还被告陈杨水、电费余额1450元。七、驳回被告其余反诉请求。一审案件受理费2888元，原告已预交，由被告承担1010元，原告承担1878元；反诉受理费966元，被告已预交由原告承担502元，被告承担464 元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，何选鹏与陈杨经协商签订《门面商铺租赁合同》，何选鹏将房屋交付陈杨使用，陈杨未依约按期交付租金，构成违约，何选鹏要求解除合同，理由成立，因案涉房屋陈杨并未交还何选鹏，一审法院为减少房屋闲置损失扩大，建议双方当事人先行办理房屋交接，是适当的，陈杨对此提出异议，理由不能成立。因陈杨迟延交付租金，构成违约，其不具有单方解除合同的权利，至于2019年2月11日何选鹏给涉案房屋加锁，并书写招租信息，妨碍了陈杨对该房屋的正常使用，一审法院认定何选鹏的该行为亦构成违约，何选鹏亦应承担相应违约责任，一审法院参考双方过错程度兼顾公平原则酌情确定2019年2月11日之后的租金按照约定房租的50％收取，系何选鹏对其违约行为所负责任的承担，陈杨主张合同于2019年2月11日解除，缺乏事实及法律依据。双方当事人于2019年8月28日办理了房屋返还交接手续，因该日案涉房屋实际返还，故一审法院以此时间作为双方租赁合同解除时间，符合实际情况。一审法院基于本案实际情况作出判决，并无不当。陈杨上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2888元，陈杨已预交，由陈杨负担。本判决为终审判决。     审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年十月十二日 书 记 员   刘  明  明1