广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11152号原告：蔡钟鹏，男，1966年10月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：广州市花都区狮岭镇振兴十二经济合作社，住所地广州市花都区狮岭镇振兴村，社会诚信服务凭证用户号72432081-9。负责人：冯志贤。委托诉讼代理人：冯景强,广东无忧岛律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄思茂,广东无忧岛律师事务所实习人员。原告蔡钟鹏与被告广州市花都区狮岭镇振兴十二经济合作社（以下简称振兴十二社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月3日公开开庭进行审理。原告蔡钟鹏，被告振兴十二社的委托诉讼代理人冯景强、黄思茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡钟鹏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还合同保证金30000元；2.被告向原告返还租金235000元；3.被告向原告支付滞纳金暂计21906元（每月滞纳金按占用合同保证金和租金金额的2%计算，自合同解除生效日计至退清合同保证金和租金以及付清滞纳金之日止，暂计算至2020年7月7日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过招投标取得位于广州市花都区狮岭镇康政东路x号两间商铺承租权后，于2019年12月14日与被告签订《商铺租赁合同》，约定租金、保证金、滞纳金等。原告于合同签订之日向被告交纳2020年1月10日至2021年1月9日的租金235000元。2020年3月3日和6月10日，被告分别收到原告邮寄的《合同解除通知函》《通知函》后，至今未向原告提供涉案商铺的建筑工程竣工验收合格、消防验收合格、建设工程规划许可的证明材料，也无回应。被告于2020年6月18日收到原告邮寄的《协商函》后，双方于当月23日在狮岭镇振兴村村委协商未果。原告于2020年6月27日向狮岭镇人民政府邮寄《调解申请书》，该单位收到后没有回应。涉案合同无效，被告应向原告返还保证金和租金，并向原告支付滞纳金，具体事实与理由如下：首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被告至今也没有向原告提交《建设工程规划许可证》，应没有该许可证。因此，合同无效。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，合同无效后，被告应向原告返还合同保证金和租金、原告应向被告返还涉案商铺，而作为过错方的被告还要承担赔偿损失的民事责任。再次，据上所述被告作为过错方要承担赔偿损失的民事责任。根据合同第三条第（五）款“在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金。滞纳金每天按照所欠租金3‰计算”之约定，该条约定实质是以滞纳金方式赔偿拖欠租金的利息损失，而拖欠租金和占用合同保证金或者租金均属于一方占用相对方资金的性质。因此，原告也有权以占用保证金和租金为由主张滞纳金。基于合同约定的滞纳金过高，原告同意每月滞纳金自合同解除生效日按占用金额2%计算。最后，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款和第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款之规定，及《合同解除通知函》内容，并参照最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知《法〔2019〕254号》第34条之规定，被告出租行为违反法律关于房屋使用条件的强制性规定，原告享有依法定解除情形行使解除权，双方自合同解除生效日2020年3月4日起权利义务已终止，而合同履行期间原告占有涉案商铺使用费和被告占有租金占用费可相互抵销。此外，其一、虽被告在合同生效时没有向原告发出商铺交付使用的通知，但根据原告与被告社长冯志贤先生微信聊天内容，原告于2020年7月11日还是明确告知案涉商铺自合同解除生效日已实际返还；其二、参照最高人民法院（2019）最高法民申3031号民事裁定书中的认定，即“……也导致其本身同侯玉龙订立《房屋租赁合同》违反《建筑法》《消防法》等法律关于房屋使用的强制性消防规定，从而导致合同存在法定解除情形……”。本案合同解除问题与上述裁定内容属“类案”，依据类案同判原则，本案应与最高人民法院的裁定关于合同法定解除情形的事实认定保持一致，确认合同解除的效力。被告振兴十二社辩称，请求驳回原告的诉讼请求，其理由不正当，诉求不合理。一、我方对涉案物业依程序进行招租，并对涉案物业现状及权属情况作出公开告示和特别说明，已经履行缔约前的告知义务。2019年11月26日，我方委托广州市花都区农村集体资产交易服务中心，对涉案物业进行交易竞投。在《狮岭镇振兴村十二社康政路东路x号两件商铺交易公告》交易公告中已将物业的现状、权证情况进行了公示。该公告第四项还明确阐明“竞投意向人应不依赖于已披露的上述信息，自行调查了解交易资产的权属情况、合法性、是否存在未决的纠纷等（不限于上述情形）信息，并独立作出是否参加竞投的判断。”第七项特别声明“（一）竞投人应不依赖于已披露的上述信息，并自行对资产的相关情况（如权属情况、合法性、是否存在未决的纠纷等）进行必要的调查和充分了解，对竞投资产可能发生的费用和存在的风险自行作出充分评估，并独立承担所有风险。”故我方对物业状况没有任何隐瞒。二、原告完全知悉涉案物业的状况，并在参加竞投时签署了承诺书，中标后也签订了租赁合同，故该租赁合同为双方真实意思表示，双方应依约履行。原告签订的《花都区农村集体资产竞投人承诺书》中，也明确表示“我方已自行了解核实标的物的全部情况，同意并接受本项目的所有交易条件（包括标的物现状……）”。原先承诺：“在交易过程中严格遵守诚实信用原则，如存在包括……竞得标的物后无正当理由拒签成交确认书或在约定时间内无正当理由拒签合同、履行过程中违约、合同到期后拒交还标的物等在内（不限于上述情形）的违背诚实信用原则的行为”，原告愿依法承担因自身的失信行为所需要承担的一切责任。原告中标后按规定与我方签订了《租赁合同》，并交付了保证金和一年租金。我方也按约交付了租赁物。故双方皆应遵守诚实信用原则，严格按合同履行。三、涉案物业经政府主管部门批准建设，属合法建筑物，租赁合同合法有效。租赁商铺不存在影响原告使用的因素，不影响原告合同目的的实现。原告诉请返还保证金、租金属于严重失信和违约行为，不应支持。涉案物业所用土地于1997年经狮岭镇国土管理所批准征自留地作为商铺用地的，涉案物业于1997年8月9日基本完工。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，经主管部门批准建设的，人民法院应认定租赁合同有效。工商行政管理部门是了解商铺情况的，对租赁商铺的承租人也同样发给营业执照，并无因未办理建设工程许可证而不准使用该商铺进行经营活动。自开始对外出租后，承租人皆能够取得工商营业执照，并进行正常经营活动。故原告租用的店铺，原告可正常使用，不妨碍原告实现合同目的。原告提出的事实皆是其竞投时已知的事实，其在参加竞投时也写下了承诺书，原告现不愿意履行合同，正如原告在承诺书所说，是失信和违约行为。这种行为显然不应得到法律和社会支持。四、原告向我方发《解除合同通知函》，因其理由不正当不产生解除合同的效力。首先，原告依据的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，但该规定里人民法院支持其解除合同的前提是“导致租赁房屋无法使用”。现租赁房屋可正常使用，非不能使用，且涉案商铺不存在第八条规定的情形。其次，原告仍一直在使用租赁房屋，并无将房屋交还我方，亦即原告仍在履行合同。所以合同至今未解除。本院经审理认定事实如下：2019年12月14日，原告蔡钟鹏作为承租方、乙方，被告振兴十二社作为出租方，甲方，双方签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于广州市花都区狮岭镇康政东路x号两间商铺，建筑总面积96平方米，乙方对甲方出租的商铺情况已作充分了解，同意承租，仅用于商铺用途；租期3年，自2020年1月10日起至2023年1月9日止。第三条租金及支付：在签订本合同当天，乙方须一次性向甲方缴纳3万元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作承包款，不抵作租金；租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有……乙方每年应缴纳租金总额为235000元，租金按每年一期收取，每期开始前30天内支付当期租金；在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金3‰计算……合同并对其他内容进行了约定。原告分别于2019年11月29日、2019年12月14日向被告支付了3万元保证金及2020年1月10日至2021年1月9日的租金235000元，随后原、被告签订上述合同，被告将涉案房屋交付给原告使用。诉讼中，被告提交狮岭镇国土管理所与振兴村泗合经济社于1998年签署的《用地款付款协议》及2019年11月18日广州市花都区狮岭镇振兴村民委员会出具的《花都区农村集体资产权属证明》拟证明涉案商铺的权属情况及合法性。上述《用地款付款协议》约定振兴村泗合经济社于1997年在振兴市场征自留用地216平方米作为商铺用地，应向镇国土管理所缴纳征地手续费129600元及款项缴纳方式等。被告陈述，涉案商铺所在土地于1997年经狮岭镇国土管理所批准作为商铺建设用地，没有权属证书，上述《用地款付款协议》证明了商铺规划报建情况，没有其他有权机关批准建设的资料。庭审中，原告开始陈述被告没有向其交付涉案商铺，其也没有任何使用。在被告指出原告提交的微信聊天记录截图显示商铺已交付给原告及原告一直在使用的事实后，原告当场变更陈述为确认商铺已交付给其，但认为交付不等于已经使用。被告提交3张商铺照片拟证明原告一直在使用涉案商铺，原告对此不予确认。庭审中，为减少双方损失，本院询问原、被告是否同意在当日办理涉案商铺的交接手续？原告认为其已经将涉案商铺交还给被告，再次交接没有必要，但其同意如商铺内还有物品由被告一并处置，原告不妨碍被告收回商铺的行为。被告同意于庭审当日收回涉案商铺自用，因原告陈述没有任何使用，对商铺内的所有物品，被告同意由其一并处置。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国城乡规划法》第十一条第二款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。”被告提交的证据不能证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原、被告签订的《商铺租赁合同》依法应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告要求被告返还保证金30000元的诉讼请求，合理有据，予以支持。原告主张其于2020年7月11日已将涉案房屋交还给被告，但未提供充分证据证明，双方也未办理交接手续。被告同意于庭审当日收回涉案房屋自用，故原告实际占有使用涉案房屋的期间为2020年1月10日至2020年8月3日，原告要求被告返还其已付的2020年8月4日至2021年1月9日的租金（占有使用费）101833元（235000元÷12个月×5.2个月）的诉讼请求，合理有据，本院予以支持；对超出部分，不予支持。原告要求被告支付滞纳金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市花都区狮岭镇振兴十二经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蔡钟鹏返还保证金30000元；二、被告广州市花都区狮岭镇振兴十二经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蔡钟鹏返还租金（占有使用费）101833元；三、驳回原告蔡钟鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2802元，由原告蔡钟鹏负担1514元，被告广州市花都区狮岭镇振兴十二经济合作社负担1288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年十月十一日书记员  王 呈陈少颖方琢华