江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初7195号原告：绿地集团昆山置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿大道****楼**，统一社会信用代码9132058375320346XY。法定代表人：费军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，女，系该公司员工。被告：应国平，男，1957年11月2日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：茅玉冲，男，1962年6月27日出生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：李天培，上海汉联律师事务所律师。原告绿地集团昆山置业有限公司与被告应国平、茅玉冲返还财产纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，因被告无法送达，本院采用公告形式送达，于2020年9月15日公开开庭进行审理，原告绿地集团昆山置业有限公司委托诉讼代理人许伟律师、张倩到庭参加诉讼，被告茅玉冲到庭参加诉讼，被告应国平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告绿地集团昆山置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告将XX园X期XX室(公安编号：昆山市)的房屋恢复原状并返还给原告；二、请求判令两被告支付原告自2017年8月29日至搬离之日的房屋占用费(租金4500元/月，计算至实际返还日)；三、依法判令两被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由，原、被告于2008年12月签订了一份合同编号为2008XXX号的《昆山市商品房购销合同》，约定被告购买原告位于“XX家园X期XX室(公安编号：昆山市)”房屋(以下简称“该房屋”)，该房屋总价款为人民币1262422.9604元。购房合同签订后，原告、被告应国平与中国建设银行股份有限公司昆山分行(以下简称：银行)三方签订购房借款/担保合同，三方约定：由被告应国平向中国建设银行股份有限公司昆山分行借款880000元，被告应国平应当每月按期归还本息。后因被告应国平未按约向银行还款，中国建设银行昆山分行将原被告双方诉至昆山市人民法院。后昆山法院判令原告代被告偿还各项费用(包括但不限于贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等各项费用)583369.27元，另计银行在此前已扣除的保证金322133.07元，原告共计承担保证责任905502.34元。并且备案被告茅玉冲为该房屋实际所有人，其应与被告应国平承担连带责任。原告代两被告代偿各项费用之后起诉至昆山法院要求解除原告与被告应国平签订的购房合同并要求两被告承担相应违约责任。昆山法院在2017年8月29日下发案号为：(2017)苏0583民初4695号的《民事判决书》，判令结果如下：“一、确认原告绿地集团(昆山)置业有限公司与被告应国平之间的《昆山市商品房购销合同》(合同编号：200XXX)予以解除，被告应国平协助原告绿地集团(昆山)置业有限公司办理解除昆山市房屋的网签备案手续，被告应国平在本判决生效后十五日内履行完毕。二、原告绿地集团(昆山)置业有限公司返还被告应国平房屋价款1262423元。三、被告应国平支付原告绿地集团(昆山)置业有限公司为其代偿的905502.34元。四、被告应国平赔偿原告绿地集团(昆山)置业有限公司违约金126242.30元。五、被告茅玉冲对被告应国平上述第三项、第四项付款义务承担连带责任。六、上述第二项、第三项、第四项折抵扣，由原告绿地集团(昆山)置业有限公司支付被告茅玉冲230678.36元，于本判决生效后十五日内旅行完毕。”但原被告双方购房合同解除至今，被告应国平直未归还该房屋，被告因其断供行为导致原被告之间购房合同解除，被告已经丧失占用上述房屋的合法理由。两被告应当在(2017)苏0583民初4695号《民事判决书》生效后及时归还上述房屋，但原告多次催告被告将涉案房屋归还被告均置之不理。原告无奈之下诉至法院。被告应国平未到庭，未作答辩。经审理查明：2010年甲方（卖方）上海绿地集团(昆山)置业有限公司与乙方(买方)应国平签订昆山市商品房购销合同一份，约定被告应国平向原告购买花桥镇XX大道以南XX家园X期XX号，建筑面积共157.36平方米，房屋总价1262423元。双方在该合同附件中约定2008年12月30日前，付382423元，2009年1月30日前，付880000元。若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的(包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等)，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价10%的违约金。因上款原因导致合同解除的，出卖人有权在扣除以下费用后，将买受人已付房款的剩余款项无息返还买受人，如买受人已付房款不足弥补出卖人损失的，则买受人仍需向出卖人承担赔偿责任：(1)因买受人原因，出卖人承担保证责任的金额；(2)出卖人为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等；(3)买受人应承担的违约金；(4)其他因买受人原因给出卖人造成的损失。山卖人依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同的，买受人应承担总房价5%的赔偿金，买受人应在收到出卖人通知后10日内依照出卖人通知办理解除合同及注销合同备案的相应手续。如买受人逾期办理的，每逾期一天，按该房屋总价的5%o向出卖人支付速约金，同时因买受人逾期而造成出卖人的其他经济损尖，由买受人一并承担。违约金及其他经济损失将于解除本合同时一并由出卖人自买受人已支付的房款中扣除。如买受人已支付的房价款不足以支付赔偿金、违约金及其他经济损失金额的，买受人应另行补足，在解除本合同时一并支付。2010年10月21日，涉案房屋交付应国平使用。另查明，(2013)昆民初字第0012号生效民事判决书中认定，涉案房屋的首付款系以工程款形式抵扣，且贷款由茅玉冲归还，位于昆山市房屋（即XX花园****）为原告茅玉冲所有。再查明，由于贷款合同系应国平所签，由于被告未能及时依约归还房屋贷款，导致中国建设银行昆山分行从原告绿地公司保证金账户中扣除了保证金，原告共计代为偿还贷款本息及赔偿其他损失905502.34元，2016年7月6日原告向被告应国平寄送了一份解除解除合同通知函，(2017)苏0583民初4695号生效民事判决书中明确载明“原告绿地公司与被告应国平之间签订的《昆山市商品房购销合同》依法成立有效，双方均应恪守履行。为支付房款，被告应国平与案外人中国建设银行昆山分行办理了住房贷款，由于应国平未能按期履行还款义务，导致原告绿地公司承担了保证责任。根据《昆山市商品房购销合同》附件四第三条第（7）款约定，由于借款人逾期还贷致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价10%的违约金。原告根据商品房购销合同中被告应国平所留的联系地址向其寄送了解除合同通知函，但被告应国平至今并未能够偿还原告代偿款项。现原告根据该项合同约定要求解除原、被告双方签订的购房合同，本院对此予以认定，原告与被告应国平签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号200XXX）予以解除，被告应国平协助原告办理涉案房屋的解除网签备案手续。购房合同解除后，原告应将被告应国平支付的购房款1262423元予以返还。由于被告应国平逾期还贷，导致原告为其代偿银行贷款本息及其他损失共计905502.34元，故被告应将该905502.34元支付原告。本案中原告主张两笔违约金，即代偿贷款等费用产生的违约金，以及解除合同产生的解约违约金，本院认为，商品房购销合同附件四第三条第（7）款约定的该两项违约金并非并列关系，现涉案合同予以解除的情况下，本院仅对原告主张的解约违约金126242.30元予以支持。据此，被告应国平应支付原告代偿金额905502.34元并赔偿违约金126242.30元，共计1031744.64元。被告茅玉冲虽非商品房购销合同相对方，但其作为涉案房屋的实际权利所有人，应对被告应国平上述还款赔偿义务承担连带责任。原告应返还的房屋价款1262423元与被告应赔偿原告的1031744.64元相互折抵后，原告应返还金额为230678.36元。根据已生效判决，被告茅玉冲系房屋实际所有人，涉案房屋购房款及贷款均系由茅玉冲支付，故本院认定原告将返还款项230678.36元直接支付被告茅玉冲。本案中，由于涉案房屋所在区域房价上涨，涉案房屋从买卖成立至合同解除之间的增值部分应属房屋实际所有人茅玉冲所有，因本案中茅玉冲未到庭，故本案中无法核定金额，但茅玉冲可另案主张相应权利。”并判决：一、确认原告绿地集团（昆山）置业有限公司与被告应国平之间的《昆山市商品房购销合同》（合同编号200XXX）予以解除，被告应国平协助原告绿地集团（昆山）置业有限公司办理解除昆山市房屋的网签备案手续，被告应国平在本判决生效后十五日内履行完毕。二、原告绿地集团（昆山）置业有限公司返还被告应国平房屋价款1262423元。三、被告应国平支付原告绿地集团（昆山）置业有限公司为其代偿的905502.34元。四、被告应国平赔偿原告绿地集团（昆山）置业有限公司违约金126242.30元。五、被告茅玉冲对被告应国平上述第三项、第四项付款义务承担连带责任。六、上述第二项、第三项、第四项折抵后，由原告绿地集团（昆山）置业有限公司支付被告茅玉冲230678.36元，于本判决生效后十五日内履行完毕。该判决书由原告申请执行完毕。被告陈述其尚未领取相关退款。最后查明，涉案房屋目前由茅玉冲使用，原告庭审中明确其未有实际损失。以上证据由房屋买卖合同、生效判决书、房屋交付资料、房屋租赁信息、房屋返还函及邮寄凭证、结案通知书及业务回单等证据及到庭当事人在庭审陈述等证据予以证实。本院认为，已有生效判决明确原告绿地集团（昆山）置业有限公司与被告应国平之间的《昆山市商品房购销合同》（合同编号200XXX）予以解除，且认定房屋实际所有权人系被告茅玉冲，茅玉冲庭审中明确涉案房屋目前由其使用,故房屋买卖合同解除，被告茅玉冲应返还房屋给原告；关于请求判令两被告支付原告自2017年8月29日至搬离之日的房屋占用费的诉请，因原告并未举证其已明确通知被告搬离，原告系通过执行解除买卖合同，被告陈述其尚未领取相关退款，且涉案房屋买卖合同签订距今多年，房价上涨明显，庭审中原告陈述其未有实际损失故对原告要求被告支付房屋占用费的诉请，本院不予支持。被告陈述的未领取另案的退还房款非本案审理范围，被告可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告茅玉冲于本判决生效后十日内将XX家园X期XX室(公安编号：昆山市)的返还给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1860元，由原告承担930元，由被告承担930元。该费用原告已交纳至本院，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内支付至原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  叶翌晨二〇二〇年十月二十二日书记员  孟 伟