北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8966号上诉人（原审原告）：李金真，女，1987年5月22日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：李青台，女，1955年7月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：聂志伟（李青台之子），住北京市西城区。上诉人李金真因与上诉人李青台房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人李金真，上诉人李青台之委托诉讼代理人聂志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金真上诉请求：改判减少违约金16800元。事实与理由：2019年9月27日我提出退租，通过电话告知李青台由于工商部门严查，如果营业地址不能变更到涉案房屋，就无法租赁，如果地址变更解决就继续租赁。李青台提出条件，让我先把半年房租交付，哪天走会退还我剩余房租和押金，我相信了其口头承诺。9月28日我按照商谈结果如约交纳了后半年房租。9月29日，市场监督管理局开具责令改正通知书。国庆节后，我询问房屋性质，李青台回答为住宅。11月20日我搬走后，通过电话沟通后双方达成共识，我帮助李青台找到租户，由李青台与租户进行签约的转租形式，可免除违约责任，李青台无异议。11月22日我帮助李青台找到租户，但不清楚其为何因为让一天而拒绝出租。11月28日李青台行为和语言无法达成一致故意阻挠，因害怕继续拖延我便不再相信李青台，要求按照合同赔付违约金退租，李青台便不出现，不沟通，删除手机和微信，拒绝沟通和收房。根据合同法司法解释的规定，李青台行为属于故意拖延期限，其行为与口头约定完全不一致，拒绝履行合同约定，请求适当减免违约金。针对李金真的上诉，李青台辩称，李金真在2019年9月28日还转账了下半年的房租，与其关于在9月27日提出退租的主张是矛盾的。我认可一审判决认定的退租日期2019年12月28日。关于违约金，根据合同约定，违约金是月租金的200%即33600元。李青台上诉请求：纠正一审判决第一项，改判李金真支付违反租赁用途的违约金16800元，拆除镜子、壁纸等设施，搬离仍留在房屋内物品、恢复房屋原状，赔偿我因此产生的损失16800元。事实与理由：一审判决认定退租时间为2019年12月28日，即李金真交纳的租金应算至该日共计9个月，剩余3个月租金，不是4个月租金，一审判决明显计算错误。合同约定租赁用途是居住，李金真违反合同约定，改为经营，违反约定，应赔偿月租金100%的违约金。李金真至今仍将相当数量物品留在房屋内，包括衣柜、凳子、木板等，造成了房屋的事实占用；李金真进行瑜伽经营而在房屋内安装镜子，换了壁纸（改变墙体颜色），其搬离房屋后未按约定将房屋恢复原状，严重影响我对房屋的正常使用，应承担由此造成的违约责任，赔偿月租金的100%作为违约金，即16800元。本案一、二审系李金真无故违约所致，诉讼费由李金真承担。对李青台的上诉，李金真辩称，我租房前跟李青台有沟通，说了我是做瑜伽的。装修贴壁纸跟李青台有沟通，李青台也是同意安装镜子。签合同前，我不知道涉案房屋是商用还是住宅，工商局责令不让经营了。李青台存在缔约过失，我退租时李青台也不出现。李金真向一审法院起诉，请求判令李青台：1．返还两个月租金33600元及一个月押金16800元，共计50400元；2．以50400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年11月28日至2020年7月15日的利息损失。一审法院认定事实：2019年3月24日，李智秀、李青台签订《北京市房屋租赁合同》约定，李青台将位于北京市东城区×××906号房屋出租给李智秀。租赁用途为居住，居住人数3人，最多不超过5人。租赁期限2019年3月28日至2020年3月27日。租赁期满或解除后，李青台有权收回房屋，李智秀应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。一年租金201600元，2019年3月24日之前支付上半年租金100800元，2019年9月28日之前支付下半年租金。李青台不同意李智秀在租赁期内将房屋部分或全部转租他人。租赁期内，李青台需提前收回房屋的，或李智秀需要提前退租的，应提前30天通知对方，并按照月租金的200%向对方支付违约金，李青台还应退还相应剩余的租金。上述合同签订后，李智秀支付12个月租金201600元及一个月押金16800元。李青台将涉案房屋交付李智秀，李智秀在涉案房屋经营瑜伽活动。李智秀提交的微信记录显示，2019年3月17日，李智秀与李青台沟通贴壁纸事宜；2019年9月27日前，李智秀与李青台沟通房子可能不租赁；2019年9月28日，李智秀向李青台沟通支付下半年租金；2019年3月9日，李智秀向李青台发送瑜伽课程表，李青台收到说“好、谢谢”。2019年11月28日，李智秀微信告知李青台要按合同约定以承担违约金的方式退租。李青台不同意退租，要求李智秀继续履行合同。2019年11月，李智秀跟李青台发短信称，“9月底我就给你们说房子租不了了，但是你们还是让我先把下半年的房屋租金支付了，你们告诉我随时协商随时退，这个月20号我为了减少成本，我们打电话明明说好的协商可以转租，新租户季付1．7万元，半年付16800元，现在你们网上挂1．8万元的租赁价格，导致无法顺利转租，我需要你给我转租委托书更改房屋租赁价格或你们自己更改租赁价格，你们不配合，所以现在房子我不租了，昨天我已经同意赔付违约金了，你们什么时间收钥匙，咱们把合同解除一下”。李青台回复称，“李智秀事情僵局到这个程度责任都是你造成的，你租房的想法太幼稚，开始租你房租你要租三年，我不租就租一年你就不满意，租赁合同签订后，你要把房屋打通我没同意又不满意，自从咱们合作你就没让我踏实了，现在你不租了，不租也可以，你到说实话，到现在也没有说实话，不要就这样办事，让对方反感。”李智秀回复称，“租房开始的事情咱们是协商着来，对于你不同意的事情我没有做过。我们还是见面处理下退租的事情，你老躲着也没有用，我现在要交回房屋，如果你迟迟不收房，你房屋搁置的时间跟我没有关系，麻烦你这两天过来收下房屋，我明确要退房，按照合同约定提前30天告诉您，赔付违约金，我都按着合同来的”“这两天你随时联系我”“上周打电话协商同意我转租后，我第二天马上就给你们找到一个租户，我和租户21号在链家，租户想马上交定金确定房子，我当时跟叔叔打电话，你们定不下来这个事情，人家看着你们墨迹就不租了，我现在也懒得给你们转租了，我真嫌麻烦，我现在宁愿赔钱都不愿意管你们这事”。李青台回复称，“你需要你管，我微信已经拉黑你，如果你继续给我发短信，那么我电话也会拉黑”。李智秀回复称，“我不租是违约了，按照合同解除约定，我同意赔偿你违约金，我交了半年的房租，我现在只租了1个月20天，你们把我拖到现在月底”“三天内解决下退租的事情，我得把房子交回去，麻烦您见面交接一下”。一审庭审中，李青台称，涉案房屋之前租赁他人经营美容店，李智秀搬离房屋时尚有物品遗留在房屋中，未将安装的镜子、灯等拆除，占用李青台房屋。对此，李智秀称，那些物品是一些杂物，可以处理掉。同时，双方关于水电、燃气费等结余均互不追究。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李智秀、李青台签订的《北京市房屋租赁合同》明确约定，租赁期内，李智秀需要提前退租的，应提前30天通知对方，并按照月租金的200%向对方支付违约金，李青台应退还相应剩余的租金。现根据查明事实，李智秀在2019年11月28日之前，想通过转租的方式退租，但就转租问题双方没有协商一致。2019年11月28日，李智秀搬离涉案房屋，同意按照合同约定承担违约责任，并要求李青台收房并退还剩余租金。因李青台不同意，导致诉讼。因双方合同约定，租赁期内双方当事人均可以承担两个月租金的违约责任退租，李智秀以承担违约金责任的方式退租是合法权利，李青台不同意没有依据。关于李智秀退租的日期，虽然李智秀2019年11月28日搬离涉案房屋，但因双方之前均是沟通转租方式退租，而明确以承担违约责任方式退租的意思表示在2019年11月28日作出，根据提前30天通知的约定来算，退租日期应为2019年12月28日，即租金应算至该日共计9个月。剩余4个月租金扣除2个月租金的违约金，李青台应当退还李智秀2个月租金，故法院对李智秀要求退还2个月租金的诉讼请求予以支持。李青台所辩称李智秀变更房屋用途之意见，虽合同约定居住用途，但聊天记录显示李青台知道李智秀用于经营瑜伽，且李青台自认该房屋之前租给别人用于经营其他业务，加上李青台拒不退租的行为，可以看出合同约定居住用途并非李青台的真实意思。李智秀遗留屋内部分物品属于李智秀不要物品，因李青台拒绝接收房屋才导致未清理交接，即便李智秀有责任，李智秀所承担2个月租金的违约金也足以弥补李青台的损失。关于水电燃气费用，双方庭审中均明确表示互不追究，李青台不退还押金依据不足，故法院对李智秀要求退还押金的请求予以支持。关于李智秀主张的利息损失，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、李青台于判决生效之日起七日内李智秀退还房屋租金33600元及押金16800元，共计50400元；二、驳回李智秀的其他诉讼请求。二审中，本院查明，李智秀变更姓名为李金真。诉讼中，李金真提交的常住人口登记卡复印件显示李金真曾用名李智秀，登记日期2019年12月31日。二审审理中，李金真为证明其上诉主张，提交2019年9月23日北京市东城区市场监督管理局出具的责令改正通知书一份、2019年11月15日北京市东城区市场监督管理局出具的询问通知书一份。李青台对证据的真实性认可，对关联性不认可，认为整改通知书与双方租赁合同没有关系，双方约定的房屋用途是居住，李金真改为经营与李青台无关，通过李金真提交的两份通知书推断，由于责令改正通知书发出后李金真没有改正，因此2019年11月李金真收到了询问通知书，李金真被询问后向李青台提出退租，时间上也是合理的。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，李金真上诉主张其于2019年9月27日提出退租，并主张李青台口头承诺先交后半年房租、哪天走退还剩余房租和押金。现李青台对于李金真关于退租的上述主张不予认可，且李金真提交的告知书等现有证据亦不足以证明李青台存在上述承诺，故本院对于李金真该项上诉主张不予采信。双方合同约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30天通知对方，并按照月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应剩余的租金。根据查明的事实，2019年11月28日李金真明确以承担合同约定的违约责任的方式退租，故一审判决根据提前30天通知的约定来算，退租日期应为2019年12月28日，即租金应算至该日共计9个月，并无不当，李金真交纳了12个月租金，故剩余3个月租金，再扣除相当于2个月租金数额的违约金，李青台应当退还李金真1个月租金，一审判决在计算剩余租金时存在误算，本院予以更正。李青台就此提出的上诉意见成立，本院予以支持。关于李青台上诉主张李金真更换墙纸、安装镜子一节，根据现有证据可以认定李金真更换壁纸系经过李青台的同意，现在李青台的新租户亦在使用涉案房屋，且根据现有证据尚不足以证明上述墙纸、镜子对于李青台再利用涉案房屋构成影响，故李青台以此为由要求李金真承担未按合同约定恢复原状的违约责任，依据不足，本院不予支持。关于李金真遗留的物品，诉讼中李青台表示其已将物品搬离，且李青台未就由此给其造成的损失提供充分证据，故李青台以此为由要求李金真承担违约责任，依据不足，本院不予支持。关于李金真上诉要求减少违约金以及李青台上诉要求李金真承担改变房屋用途违约责任一节，虽然合同约定系居住，但是，根据李青台的陈述，其在出租给李金真之前，涉案房屋曾用于经营美容，在李金真之后，其又将房屋出租给案外公司用于办公，均非住宅用途，且李青台在与李金真签订涉案房屋之前亦明知李金真系从事瑜伽行业，李金真在同楼903房间亦在经营瑜伽，客观上李青台亦未提供充分证据证明李金真使用涉案房屋经营瑜伽给其房屋造成不利影响，现一审判决确定由李金真承担相当于2个月租金数额的违约金，本院综合考虑当事人的实际损失、过错程度、合同的履行情况等因素，对于李青台以李金真改变用途为由主张李金真再行承担相当于一个月租金数额的违约金的违约责任，不予支持。李金真要求减少违约金数额，依据亦不充分，本院亦不予支持。综上，李金真的上诉请求不能成立，应予驳回；李青台的上诉请求部分成立。鉴于一审判决存在误算，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初2714号民事判决；二、李青台于本判决生效之日起七日内退还李金真房屋租金16800元、押金16800元，共计33600元；三、驳回李金真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费546元，由李金真负担191元（已交纳），由李青台负担355元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费640元，由李金真负担320元（已交纳220元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由李青台负担320元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何江恒二〇二〇年十月三十日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石