贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初2801号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司，营业场所贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心D区D3栋（D）11层5号，统一社会信用代码91520115MA6E4HCM5R。 负责人：王清梅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚世杰，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：彭龙，代理权限为特别授权。 被告：伍锡刚，男，汉族，1977年2月8日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 委托诉讼代理人：伍家权，系伍锡刚之父，代理权限为特别授权。 本院于2020年7月29日立案受理原告重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司（以下至判决主文前简称“重庆嘉宝公司”）诉被告伍锡刚物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理，原告重庆嘉宝公司委托诉讼代理人姚世杰、彭龙与被告伍锡刚的委托诉讼代理人伍家权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告重庆嘉宝公司的诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理费2926.35元及违约金1069.29元（从逾期之日起计算至2020年6月20日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。 被告伍锡刚的答辩意见：原告确实在小区服务，但是原告在服务的过程中有很多地方服务不到位。卫生这一块就没有达到签订协议约定的标准。小区的垃圾随处可见，长期无人清扫。保安室大门随时没有人看守，该大门外人随时可以进出。被告的家中墙体开裂，多次向原告反映，但一直未处理好。 审理查明的事实 被告伍锡刚于2016年购买贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司开发的位于贵州省瓮安县的门面（建筑面积65.03平方米），成为贵州省瓮安县瓮水办事处新庄社区瓮安麒龙城市广场小区业主。2018年1月1日，原告重庆嘉宝公司与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订一年期限的《前期物业服务合同》，同日入驻贵州省瓮安县瓮水办事处新庄社区瓮安麒龙城市广场小区，提供前期物业服务。双方在《前期物业服务合同》中约定：商业按每月每平方米1.5元的标准由业主按其拥有的建筑面积向原告交纳物业服务费；业主在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费自业主办理接收房屋钥匙次日起向业主全额计收；业主未在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，除该合同另有规定外，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起向业主全额计收；物业服务费按年度缴纳，首次物业服务费应在该合同约定的物业服务费计收之日缴纳，此后的物业服务费应在上一缴费期满前15日内预交下一个缴费期的物业服务费；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用0.5‰／日的标准向乙方支付违约金；原告的服务内容为该小区物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理，车辆行驶及停放秩序管理，公共秩序维护及安全防范，等等。 2018年12月24日，原告重庆嘉宝公司与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司又签订了一份一年期限（从2019年1月1日起至2019年12月31日止）的《前期物业服务合同》。该《前期物业服务合同》中关于物业服务费的标准、收取、违约金、原告的服务内容等等的约定内容，与双方2018年1月1日签订的《前期物业服务合同》的有关约定内容一致。同日，原告重庆嘉宝公司与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订一份《瓮安麒龙城市广场（A区）项目物业服务补充协议》，另对瓮安麒龙城市广场（A区）的物业服务进行补充约定。 原告入驻该小区提供物业服务后，已与之前在该小区提供物业服务的公司对接移交，之前的物管公司已将2017年10月28日收取的被告交纳的物业服务费中的从2018年1月1日起至2018年10月28日止期间的部分交付给原告。该小区的业主委员会至今未成立。 原告入驻该小区提供物业服务期间，按约定提供了有关物业服务。期间，被告的房屋质量问题，被告向原告反映后，原告曾协调施工单位工作人员与被告协商处理并达成协议；另有其他业主向原告反映的贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司开发的房屋存在的问题，原告均已向贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司反映，贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司曾于2019年12月2日作出周会会议纪要，对原告反映的业主提出的有遗留问题、整改问题进行安排、处理。 被告至今未向原告缴纳2018年1月1日之后的物业服务费。原告曾交由律师事务所向被告发函，要求被告支付差欠原告的截至2019年12月31日的物业服务费、违约金；原告亦已向被告发出物业服务费催收函，要求被告及时支付差欠原告的2019年12月31日前的物业服务费。原告催收未果，故诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。 庭审中，被告质证时对原告证据《被告伍锡刚欠付物业费本金及滞纳金明细汇总表》中的其差欠原告的物业服务费、违约金金额无异议；被告提出原告的物业服务不到位，不同意向原告缴纳物业服务费；原告对被告以小区垃圾集中放置点的图片及其他图片证实卫生服务不到位的主张不予认可。双方意见分歧，未能达成调解协议。 另查明：原告诉请的物业管理费，即原告与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的物业服务费；《被告伍锡刚欠付物业费本金及滞纳金明细汇总表》中的滞纳金即原告与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的违约金。 上述事实，有原、被告陈述和原、被告提交的本院庭审中已当庭认证的全部证据在卷佐证，经庭审质证审查，可以采信。 判决理由和结果 本院认为：良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，重庆嘉宝公司与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订《前期物业服务合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；伍锡刚作为业主方，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。但从伍锡刚提供相关证据材料看，重庆嘉宝公司在提供物业服务过程中确实存在诸如公共区域车辆随意停放、垃圾未及时清扫、岗亭无人值班等问题，导致该小区部分业主对重庆嘉宝公司的物业服务工作不满意，以上事实说明重庆嘉宝公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向伍锡刚收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距。原告的物业管理服务存在的瑕疵让业主生活受影响，本院酌情扣减其30%的物业服务费作为原告对被告因其物业工作不到位的补偿较为适宜。因此，伍锡刚应交纳重庆嘉宝公司自2018年1月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费应为2048.45元(65.03㎡×1.5元/月×30个月×70%=2048.45元)。 关于原告诉请的违约金问题。如前所述，鉴于本案中原告存在一定的违约情形；被告入住后未按约定期限缴纳已届履行期限的原告诉请的物业服务费，亦构成违约。综合本案双方违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，本院认定本案中被告不用向原告承担逾期缴费导致的违约金责任。故对原告的违约金请求，本院不予支持，予以驳回；对被告提出的不缴纳违约金的意见，本院予以采纳。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和第十二条之规定，判决如下： 一、限伍锡刚于本判决生效后十日内一次性支付重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司的截至2020年6月30日止的物业服务费二千零四十八元四角五分； 二、驳回重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司的其余诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币25元，由被告伍锡刚负担。 权利义务告知 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  卢金国 二〇二〇年十月二十二日 书记员  张 梅