广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3486号 上诉人（原审被告）：柳州桂河房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市广场路****，统一社会信用代码：914502007322008419。 法定代表人：罗声亮，董事长。 委托诉讼代理人：杨惠珍，该公司副经理。 委托诉讼代理人：董学能，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市荣跃物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市航鹰大道**航顺嘉园******，统一社会信用代码：914502050688595753。 法定代表人：蓝艳荣，执行董事。 委托诉讼代理人：彭宗壮，该公司员工。 原审被告：广西柳州市亮丽物业服务有限公司，住，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路**水榭花都商业楼一社会信用代码：914502057512160806。 法定代表人：栾莉，总经理。 委托诉讼代理人：梁志伟，该公司员工。 上诉人柳州桂河房地产开发有限公司（以下简称桂河房开）因与被上诉人柳州市荣跃物业服务有限公司（以下简称荣跃物业）、原审被告广西柳州市亮丽物业服务有限公司（以下简称亮丽物业）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2837号民事判决，向本院提起上诉 。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人桂河房开的委托诉讼代理人杨惠珍、董学能、被上诉人荣跃物业的委托诉讼代理人彭宗壮、原审被告亮丽物业的委托诉讼代理人梁志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂河房开上诉请求：1．撤销柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2837号民事判决书第一项判决，并依法改判驳回荣跃物业的诉讼请求；2．案件诉讼费用全部由荣跃物业承担。事实和理由：一审法院认定的事实缺乏依据，导致判决错误。一、《柳州市徽州小院物业服务合同》约定聘用荣跃物业为柳州市柳石路362号“徽州小院”服务管理的范围包括了“地下停车;地下停车位&rdquo，委托物业管理事项包括房屋管理、设施设备管理、绿化、清洁卫生管理、公共程序安全管理、车辆管理、消防管理、物业管理、保修、投诉管理和《柳州市物业服务收费管理实施细则》规定及国家和地方政府有关规定要求应由物业公司管理服务的其他事项。而桂河房开系柳州市柳石路“徽州小院”项目的开发建设单位，按照小区规划总平面图载明的该小区地下车库的建筑面积为3649.6平方米。从2018年12月1日荣跃物业进入小区进行物业服务管理至本案纠纷形成至今，柳州市徽州小院业主委员会没有将《柳州市徽州小院物业服务合同》中“地下停车;地下停车位&rdquo移交给荣跃物业进行物业服务管理，且荣跃物业也没有完成物业服务管理事项中对车辆的管理。因此荣跃物业就无权收取地下停车位物业服务费。二、《柳州市徽州小院物业服务合同》第六条“物业服务费及车辆停放服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”中第二项第1、2款规定：“多层住宅小区物业服务费：0.60元/月/平方米（按建筑面积），用作经营性物业（商铺、车库等）物业费：1.5元/月/平方米。地下车库。地下车库停车者乙方（即荣跃物业）对车辆停放进 行管理，乙方收取相关管理费，但不得超出物价局规定的价格上限，且在确保优先本小区业主停车的条件下，可免收地下车库物业服务费。”荣跃物业的诉讼请求和一审法院判决认定的物业服务费收费标准与上述规定相矛盾，按照上述合同约定出现了两种收费情况，而《柳房权证字第××号房屋所有权证》对徽州小院3、4栋地下室的规划用途为非住宅，因此荣跃物业也不能按照用作经营性物业（商铺、车库等）物业费：1.5元/月/平方米标准收取物业服务费，再有《柳州市徽州小院物业服务合同》第六条第四项规定；“停车费由乙方按下列标准向车位使用人收取：（1）、（2）、（3）、（4）、地下车库、地下车库车辆/月/辆其中房开200元，物业50元”，所以荣跃物业收取桂河房开所谓的停车车库物业服务费缺乏依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。为此，请求二审法院依法撤销一审判决，支持桂河房开的上诉请求。 荣跃物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回桂河房开的上诉请求。 亮丽物业述称，同意桂河房开的上诉请求。 荣跃物业向一审法院起诉请求：1．判令桂河房开、亮丽物业立即向荣跃物业支付物业服务费82116元；2．判令亮丽物业立即撤离徽州小院小区，将地库管理服务权移交给荣跃物业；3．本案的诉讼费用由桂河房开、亮丽物业承担。 一审法院认定事实：柳州市柳石路362号徽州小院小区原名称为柳州市锦绣龙潭小区，由桂河房开开发建设。《柳州市锦绣龙潭小区规划总平面图》载明该小区地下车库的建筑面积为3649.6平方米。 2017年7月19日，柳州市徽州小院业主委员会（以下简称徽州小院业委会）成立，并在柳州市鱼峰区住房和城乡建设局办理备案，期限为2017年7月3日 至2022年7月2日，备案证上记录的小区物业总建筑面积为26067平方米。2018年12月1日，荣跃物业与徽州小院业委会签订《柳州市徽州小院物业服务合同》一份，约定徽州小院业委会选聘荣跃物业为徽州小院小区提供物业服务，合同第三条约定委托管理期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；合同第六条约定了物业管理服务费及车辆停放服务收费，其中多层住宅物业服务费0.6元/平方米/月（按建筑面积），用作经营性物业（商铺、车库等）物业费1.5元/平方米/月；等等。合同签订后，荣跃物业于2018年12月1日进驻案涉小区。2018年12月30日，桂河房开与亮丽物业签订《徽州小院地下车库管理服务协议》一份，约定：桂河房开委托亮丽物业管理地下停车场相关事宜，委托的范围是徽州小院地下车库，包括：停车场出入口道闸及附属设备，地下停车，地下停车场个泊位），停车场内的通风、电力、排水以及消防等设施；委托管理期限为2019年1月1日起至2023年12月31日止；委托期限内自行收取停车场的管理费250元/车位/月；等等。2020年3月17日，荣跃物业在亮丽物业管理的车库办公室窗子张贴《缴费通知书》，向桂河房开、亮丽物业催交2019年1月1日至2020年3月31日的物业服务费。现荣跃物业认为其为徽州小院小区提供物业服务，桂河房开是案涉车库的产权人，亮丽物业是案涉车库的实际使用人和经营者，没有支付物业服务费，故荣跃物业诉至法院。庭审中，荣跃物业陈述其《证据清单》中提供人名称为柳州市旺龙服务有限责任公司系笔误，更正提供人为荣跃物业。双方当事人均认可案涉车库的产权人为桂河房开，由亮丽物业管理，由小区业主使用。 一审法院认为，综合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点为：1．桂河房开、亮丽物业应否向荣跃物业支付物业服务费；2．荣跃物业主张亮丽物业撤离徽州小院小区及移交该小区的管理服务权是否有依据。 关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主委员会依法选聘的物业服务 企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案荣跃物业与徽州小院业委会签订的《柳州市徽州小院物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，荣跃物业依约为徽州小院小区提供了物业服务，桂河房开作为小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。虽然桂河房开与被告亮丽物业签订了《徽州小院地下车库管理服务协议》，约定由亮丽物业为被告桂河房开提供管理服务，但是这是桂河房开自愿多选择另外一家物业服务公司为其提供服务，并不能免除桂河房开在上述物业服务合同中应承担的义务，包括不能免除支付物业服务费的义务。根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的有关规定，成立业主大会之后的普通住宅小区物业收费及停车服务收费实行市场调节价；车位（库）物业服务费应由出租人或单位承担。本案中，桂河房开将案涉车库委托亮丽物业管理，按250元/车位/月收取管理费，由小区业主有偿使用，桂河房开作为案涉车库的业主，将车位用于经营获取收益，应当交纳物业费。桂河房开、亮丽物业辩称荣跃物业收费不合法、计费无依据、属乱收费，理由不成立，该院不予采纳。在桂河房开、亮丽物业未提供反证证明涉案车库建筑面积的情况下，荣跃物业主张按案涉小区规划总平面图所载明该小区地下车库的建筑面积计算物业服务费，该院予以采纳。按照《柳州市徽州小院物业服务合同》第六条的约定，车库物业服务收费为1.5元/平方米/月，桂河房开应向荣跃物业支付从2019年1月1日至2020年3月31日的物业服务费82116元（3649.6平方米×1.5元/平方米/月×15个月）。因亮丽物业只是为案涉车库提供管理服务，并非业主或使用人，故荣跃物业主张其交纳物业服务费没有法律依据，该院不予支持。 关于争议焦点2，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，荣跃物业不是适格的荣跃物业，故荣跃物业主张亮丽物业撤离徽州小院小区及移交该小区的管理服务权没有法律依据，不符合起诉的条件，对其该项起诉应依法裁定予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条第一款的规定，判决：一、桂河房开于本判决生效之日起十日内向荣跃物业支付物业服务费82116元；二、驳回荣跃物业的其他诉讼请求。案件受理费1853元（荣跃物业已预交），减半收取926.5元，由桂河房开负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人桂河房开除对一审认定“2020年3月17日，荣跃物业在亮丽物业管理的车库办公室窗子张贴《缴费通知书》，荣跃物业向桂河房开、亮丽物业催交2019年1月1日至2020年3月31日的物业服务费”的事实有异议外，其他事实无异议。本院认为，一审法院认定该事实有荣跃物业提交照片所证实，应予确认。荣跃物业、亮丽物业对一审认定事实均无异议。荣跃物业认可徽州小院地下车库由亮丽物业管理。故一审查明事实属实，本院予以确认。 二审另查明，徽州小院地下车库的道闸、设施、设备以及管理秩序人员均由亮丽物业负责管理，亮丽物业为地下车库提供了物业服务。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：桂河房开是否应当向荣跃物业缴纳地下车库物业服务费。 本院认为，虽然荣跃物业与徽州小院业委会签订的《柳州市徽州小院物业服务合同》中涉及有为地下车库提供物业服务的内容，但经查，徽州小院小区的地下车库相对独立，而且荣跃物业进驻该小区后，并未实际为该小区的地下车库提供物业服务，该小区的地下车库实际上是由亮丽物业提供物业服务，地下车库，地下车库的道闸备以及管理秩序人员也均由亮丽物业负责管理。因荣跃物业没有实际为地下停车库提供物业服务，故其要求桂河房开支付地下车库物业服务费于法无据，本院 不予支持。 综上所述，上诉人桂河房开的上诉请求合理有据，本院予以支持；一审法院因遗漏事实，从而导致判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初2837号民事判决； 二、驳回被上诉人柳州市荣跃物业服务有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费1853元（被上诉人柳州市荣跃物业服务有限公司已预交），减半收取926.5元，二审案件受理费1852.90元（上诉人柳州桂河房地产开发有限公司已预交），均由被上诉人柳州市荣跃物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱文泉 审 判 员 张 邕 审 判 员 段 静 二〇二〇年十月十三日 代书记员 邱方力