文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初13561号原告：胡党菊，女，1984年9月15日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：郎克松，男，1986年11月13日出生，苗族，住重庆市彭水县。原告胡党菊与被告郎克松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡党菊到庭参加诉讼，被告郎克松经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告胡党菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年2月9日到2020年5月21日的房屋租金4103元（1200元×3个月＋503元）；2.判令被告支付原告水费、电费、气费以及物业管理费共计420元（2月水费51.6元，5月水费12.9元，4月电费25.48元，3月燃气费75.63元，1-5月物业管理费271元）；3.判令被告支付原告违约金2880元；4.判令被告支付原告财产损失2000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月8日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市沙坪坝区XX附X号XX-X的房屋出租给被告。双方约定房屋租金每月1200元，租期一年，租金支付方式为每季度支付一次。合同签订后，被告按时支付了两个季度的租金后，便不再支付房屋租金及水电气、物业管理费。原告多次通过微信、电话等与被告沟通，被告一推再推，最后干脆拉黑了原告的微信和电话。沟通无果的情况下，原告于2020年5月22日按被告提供的通信地址向被告邮寄了一份《解除合同通知书》，告知被告案涉的《房屋租赁合同》于2020年5月22日解除，要求其在2020年5月29日前妥善处理拖欠租金等问题。原告与被告解除合同后按案外人的陈述找到了房门钥匙，经检查房屋设施后发现，主卧室高低床被严重损害，次卧室墙面有故意损坏。综上，为维护原告的合法权益，故特起诉至法院，请求法院支持诉讼请求。被告郎克松未提出答辩意见。本院经审理查明如下事实：2019年8月8日，原告胡党菊（甲方）与被告郎克松（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条、甲方将位于重庆市沙坪坝区XX附X号XX-X号房屋出租给乙方作居住使用。第二条、租赁期共12个月，甲方从2019年8月8日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年8月7日收回。第三条、房屋月租金为1200元。付款方式为每季度支付一次。第一季度2019年8月8日至2019年10月7日的租金3600元乙方于签订协议当日支付，后续每季度租金乙方应在上一季度租金届满前10日内支付至甲方账户。乙方向甲方支付押金共2000元。合同到期后甲方退还乙方押金，有些列情形之一的甲方不退还乙方押金。（1）乙方违约导致甲方解除合同的；（2）合同到期后乙方没有结清物业费，水电气费用的；（3）合同到期后出现家电设备（设备明细详见附件）人为损坏未维修的：（4）乙方租赁期未满，提前终止合同的；（5）乙方私自改变装修或改变房屋主体结构的。……第七条、有下列情形之一的，甲方可以解除合同：（1）乙方将房屋转租、分租、转让、转借或者与他人调剂交换使用；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动的或者改变房屋主体结构；（3）乙方拖欠租金超过1个月的；（4）乙方拖欠物业费、水电气费用超过3个月的。第八条、违约责任：1、乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的或者改变房屋主体结构的，负责支付甲方违约金（违约金按照租赁合同期限内总租赁费的20%计算）和向甲方赔偿损失；2、乙方未按照合同约定期限向甲方支付租金的，负责支付甲方违约金（违约金按照租赁合同期限内总租赁费的20%计算）；3、乙方在租赁期限内单方解除合同的，负责支付甲方违约金（违约金按照租赁合同期限内总租赁费的20%计算）；4、任何一方不履行或不完全履行本合同约定义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿因此给守约方造成的损失（损失包括但不限于守约方为实现债权而支付的律师费、保全费、鉴定费等）。……第十条、甲乙双方确认以下地址和联系电话作为法律文书送达的地址和联系方式。甲方：重庆市九龙坡区某路XX号XX幢XX-X号，联系电话13594****XX。乙方：重庆市彭水县某乡某村X组X号，联系电话15856******、15923****XX。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了押金2000元，租金支付至2020年2月8日。2020年5月23日，原告向被告合同约定的文书送达地址重庆市彭水县某乡某村X组X号邮寄送达《解除租赁合同通知书》，载明因被告逾期支付租金及物业管理费、水电气费等费用，以及擅自转租房屋，通知被告双方之间的房屋租赁关系终止。该通知于2020年5月27日被拒收退回。另查明，原告缴纳了案涉房屋2020年2月的水费51.6元，5月的水费12.9元，3月的燃气费75.63元，4月的电费25.48元，1月至5月的物业管理费271元。庭审中，原告举示照片一组，拟证明房屋内的高低床床架被损坏，向被告主张损失2000元。关于原告主张的违约损失，原告陈述根据合同约定，被告未按照合同约定期限向原告支付租金的，且造成房屋主卧室高低床严重损坏，墙面故意损坏，应当承担违约责任，违约金按照租赁合同期限内总租赁费的20%计算。被告郎克松经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。本院依法予以缺席审理。上述事实，有胡党菊的陈述，以及胡党菊举示的不动产登记信息查询结果、房屋产权证、《房屋租赁合同》、《解除租赁合同通知书》及邮寄单、快递查询结果、退改批条、手机短信截图、支付宝缴费截图、物业费发票、照片等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告胡党菊、被告郎克松签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。关于原告主张的各项费用：关于被告欠付的租金，根据《房屋租赁合同》约定，被告欠付租金超过1个月，原告可以解除合同。原告于2020年5月23日向被告租赁合同中预留的文书送达地址邮寄送达《解除租赁合同通知书》，该通知书送达之日视为合同解除之日。原告现主张被告支付2020年2月9日至2020年5月21日的租金4103元（1200元×3个月＋503元）符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的水、电、气费及物业管理费420元，其举示了相应的支付凭证，本院予以支持。关于原告主张的违约金。根据合同约定，原告未按照合同约定期限支付租金，应当按照租赁合同期限内总租金14400元的20%计算违约金为2880元。因被告未提出违约金过高的抗辩，故本院对原告主张的违约金2880元予以支持，因原告陈述违约损失包括高低床损坏的损失，且客观上违约金亦可涵盖高低床损坏的损失，故本院对于原告另外主张的财产损失2000元不再支持。被告郎克松经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告郎克松于本判决发生法律效力后三日内支付原告胡党菊2020年2月9日至2020年5月21日的租金4103元。二、由被告郎克松于本判决发生法律效力后三日内支付原告胡党菊已代为支付的物业管理费、水、电、气费共计420元。三、由被告郎克松于本判决发生法律效力后三日内支付原告胡党菊违约金2880元。四、驳回原告胡党菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告郎克松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年十月十五日书记员  杨 美