江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初1642号原告（反诉被告）：秦小军，男。委托诉讼代理人：褚建鑫，江苏江海律师事务所律师。被告（反诉原告）：陶华娥，女。委托诉讼代理人：刘德炎（系陶华娥丈夫），男。原告（反诉被告）秦小军与被告（反诉原告）陶华娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦小军及其委托诉讼代理人褚建鑫，被告陶华娥及其委托诉讼代理人刘德炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）秦小军向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交南通市崇川区室房屋；二、判令被告支付违约金暂计24000元（以每日200元计算，自2019年12月3日计算至房屋实际交付日）；三、判令被告支付因违约造成的房租损失暂计8000元（租金按照每月2000元计算，自2019年12月3日开始计算至房屋实际交付日）；四、判令被告承担原告的律师代理费1万元；五、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，秦小军调整诉讼请求为：一、判令被告支付违约金共计27000元（以每日200元计算，自2019年12月3日开始计算至2020年4月16日，共计135天）；二、判令被告支付因违约造成的房租损失暂计8000元（租金按照每月2000元计算，自2019年12月3日开始计算至2020年4月16日）；三、判令被告承担原告的律师代理费1万元；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月1日，被告将位南通市崇川区室的房屋卖给原告，双方为此签订房屋买卖合同。根据合同约定，款清交房，如甲方（被告）延期交房，则支付乙方（原告）200元每天的惩罚性违约金。原告按约于2019年12月3日付清全部房款，但被告却迟迟不交付房屋。在原告诉至法院后，被告于2020年4月16日完成房屋交付义务。被告逾期交房，构成违约，应承担相应责任。被告（反诉原告）陶华娥辩称：因秦小军未按合同约定履行付款义务，已构成违约，原、被告双方在红峰中介的协调下达成一致意见，由秦小军另行给付1000元违约金后被告交房。现秦小军迟迟未付违约金，故陶华娥有权延期交付房屋。综上，请求法院驳回秦小军的全部诉讼请求。被告（反诉原告）陶华娥向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告秦小军支付违约金47600元（以每日200元计算，自2019年10月30日计算至2020年6月24日，未付清前可继续追加直至付清违约金）；二、判令反诉费用由反诉被告秦小军承担。事实和理由：2019年7月1日，反诉原告与反诉被告在红峰房产牵头下签订房屋买卖合同，由反诉原告陶华娥将南通市崇川区2室的房屋出卖给反诉被告秦小军。根据合同约定付款方式为四次付款，反诉被告按约支付前两期款项，第三次付款约定由反诉被告以贷款方式支付53万元，但其实际贷款34万元，有19万元未按约定日期付款，在反诉原告及红峰房产多次催促下，反诉被告于2019年12月3日付清。当时应付违约金6600元，后经双方当事人及红峰中介协调确定，由反诉被告支付1000元违约金后，反诉原告再交付房屋，但至今秦小军仍未支付违约金。针对被告（反诉原告）陶华娥的反诉，原告（反诉被告）秦小军辩称：反诉被告不存在违约情形，也未曾承诺过向反诉原告支付1000元违约金。被告（反诉原告）陶华娥的反诉请求，既没有事实根据也没有法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告（反诉被告）秦小军举证的《房屋买卖合同》、收条、银行转账电子回单、《南通市住房公积金个人住房借款合同》、微信聊天记录等，被告（反诉原告）陶华娥举证的微信聊天记录等，本院予以认定。此外，原告（反诉被告）秦小军当庭提交委托代理合同、发票及微信转账记录，经质证，被告（反诉原告）陶华娥对其真实性无异议，但不能确认秦小军支付的6500元属于律师费。本院认为，原告（反诉被告）秦小军已提供相应合同、转账流水及律师事务所开具的发票，且上述证据能相互印证，故本院对其已支付律师费6500元的事实予以认定。另被告（反诉原告）陶华娥为证明秦小军曾同意支付1000元违约金的事宜，申请韩某,4韩芳出庭作证。经质证，原告（反诉被告）秦小军不予认可。本院认为，因证人并非双方协商过程的参与者，其陈述相关情况均为同事张晶晶转述，故本院对该份证人证言碍难采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，被告（反诉原告）陶华娥（出卖方、甲方）与原告（反诉被告）秦小军（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定由被告（反诉原告）陶华娥将其南通市崇川区2室的房屋（建筑面积约72.82平方米）及13号车库出卖给原告（反诉被告）秦小军。合同第二条约定总房价款98万元，包含在总房价内的家电、家具设备见附件一。交接方式：（1）乙方于2019年7月1日前支付定金2万元。定金抵作房价款；（2）乙方于2019年7月25日前首期支付房款40万元（过户时支付）；（3）乙方于2019年10月30日前第二期支付房款53万元（贷款）；（4）乙方于2019年10月30日前第三期支付房款3万元（交房时支付）；（5）乙方支付房款中含按揭贷款的，则该笔按揭贷款支付时间以银行放款时间为准；（6）该房产若有抵押，甲方应于收到首期房款的同时偿还尚欠贷款余额（若有不足，甲方自行补足）；（7）双方约定的交房时间：款清交房（可以提前），交房时甲方应结清原有水、电、煤、数字电视、物管等费用；（8）上述房地产办理过户手续的时间为2019年7月25日（可以提前），由此产生的税和费用，全部由乙方承担。合同第3.4条约定，甲方如延期办理产权过户或交房，则支付乙方200元/天的惩罚性违约金；乙方如延期支付相应房款，则支付甲方200元/天的惩罚性违约金；甲乙双方各自延期超过30日则另作违约处理（双方另有约定的除外）。合同第3.8条约定，乙方因个人信用或贷款材料不符合各银行的要求的，（1）若无法贷款，则未支付的剩余房款乙方自行筹措资金解决；（2）若贷款成功，则由此产生的费用由乙方自行承担。合同第4.1条约定，任何一方未按本合同约定履行主要义务，且经相对方催告后仍不履行的，相对方有权要求继续履行或者单方解除合同。若守约方解除本合同的，则违约方支付守约方19万元违约金。违约金最高不超过总房价款的20%。合同第4.3条约定，任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费、诉讼保全责任险费用，交予居间方的佣金等（包含但不限于）相关费用，甲乙双方对此均无异议。此外，合同还就学位、户籍迁出等事项进行了约定。同日，原告（反诉被告）秦小军向被告（反诉原告）陶华娥支付定金2万元。同月16日，原告（反诉被告）秦小军支付购房款40万元后，被告（反诉原告）陶华娥将案涉房屋过户给原告（反诉被告）秦小军。2019年10月31日，原告（反诉被告）秦小军支付购房款10万元；同年11月30日，原告（反诉被告）秦小军通过住房公积金借款方式支付购房款34万元；同年12月3日，原告（反诉被告）秦小军支付购房款12万元。至此，原告（反诉被告）秦小军支付全部购房款98万元。后因双方当事人对购房款是否存在迟延支付及交房产生争议，以致成诉，被告（反诉原告）陶华娥直至2020年4月16日将案涉房屋交付原告（反诉被告）秦小军。另查明，本次诉讼原告（反诉被告）秦小军支付律师代理费6500元。诉讼中，原告（反诉被告）秦小军陈述：根据案涉合同约定，第二期购房款（53万元额度）的付款方式可通过贷款方式获得，付款时间应以银行放贷为准。原告（反诉被告）秦小军于2019年8月26日以住房公积金借款方式贷款34万元，此款于2019年11月29日到账，因为商业贷款利率高，故剩余款项未申请商业银行贷款，而是自行筹借12万元给付被告（反诉原告）陶华娥，于2019年12月3日付清全部购房款，并多次催促被告（反诉原告）陶华娥交付案涉房屋未果。即便如被告（反诉原告）陶华娥所述，原告（反诉被告）秦小军存在迟延付款的行为，但这均不能成为其拒绝交付房屋的理由。被告（反诉原告）陶华娥延期交房数月之久，已构成违约，应承担自2019年12月3日（款清之日）至2020年4月16日（交房之日）的违约金及相关损失费用。此外，对于被告（反诉原告）陶华娥主张的违约金，原告（反诉被告）秦小军应免责或违约金应予酌减调整。对此，被告（反诉原告）陶华娥则认为：根据案涉合同约定，原告（反诉被告）秦小军应于2019年10月30日前支付第二期房款53万元，此款可通过银行贷款方式支付，但实际上其仅能贷款34万元，根据合同约定，若其因个人信用或贷款材料不符合各银行的要求而无法贷款的，未支付的剩余房款应自行筹措资金解决，故除34万元可待银行发放贷款时支付外，剩余款项应于2019年10月30日前支付。现原告（反诉被告）秦小军有12万元未按期付款，构成违约。另双方当事人在红峰中介的协调下曾达成一致意见，由原告（反诉被告）秦小军支付1000元违约金后交付房屋，但其至今仍未给付，被告（反诉原告）陶华娥有权不予交房。为证明其主张，被告（反诉原告）陶华娥当庭提交微信聊天记录。据聊天记录载明，2020年1月10日，红峰中介工作人员张晶晶对秦小军说：“上次不是帮你协商了补偿1000元然后我们交房吗？你说没有钱要再等等，房东那里我刚刚电话又确认了，随时可以交房的。”秦小军回复：“你看好合同在说，以合同为准”；陶华娥回复秦小军：“你以合同为准没有？”工作人员张晶晶说：“这个是房东提出补偿后，我按照你和我说的帮你去协商的，其他的我真的没办法了”。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。考察双方签订的《房屋买卖合同》，案涉房屋的第二、三期购房款应于2019年10月30日前支付，其中第二期购房款53万元可通过贷款方式，若无法贷款，则应自行筹措资金解决。根据审理查明，原告（反诉被告）秦小军于2019年8月26日签订《南通市住房公积金个人住房借款合同》时已知晓其贷款额度仅为34万元，却未能在2019年10月30日前自行筹集剩余款项。直至2019年12月3日，原告（反诉被告）秦小军才结清剩余购房款，依照双方合同的约定，原告（反诉被告）秦小军应就12万元逾期付款承担自2019年10月31日至2019年12月3日止的违约责任。根据案涉合同约定，买方如延期支付相应房款，则应按200元/天支付惩罚性违约金。对此，原告（反诉被告）秦小军提出违约金过高的抗辩，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉违约金条款明显过高，应予调整。综合本案合同履行情况及违约情况，本院酌定支持1000元。原告（反诉被告）秦小军于2019年12月3日结清购房款，被告（反诉原告）陶华娥应按约向其交付房屋。据审理查明，被告（反诉原告）陶华娥于2020年4月16日才交付房屋。尽管根据被告（反诉原告）陶华娥提供的微信聊天记录可知，双方当事人及红峰中介工作人员曾对秦小军逾期交付购房款的违约责任进行了协商，但最终双方未能达成一致，被告（反诉原告）陶华娥不得以此为由拒绝履行交付房屋的义务。现被告（反诉原告）陶华娥未能充分举证证明秦小军支付1000元违约金是其交付房屋的前提条件，其应承担自2019年12月4日至2020年4月16日止的逾期交房违约责任。另一方面，被告（反诉原告）陶华娥迟延交房，原告（反诉被告）秦小军亦存一定过错。本案中，原告（反诉被告）秦小军既主张逾期交房违约金又主张租金损失，显存重复，本院择一评价，即对原告主张较高的违约金进行评价。本案中双方约定违约金标准过高，应予调整。综合考虑原告（反诉被告）秦小军的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，本院酌定支持6500元。关于原告（反诉被告）秦小军主张的律师费问题，据审理查明，本案实际发生律师费为6500元。案涉合同约定，违约方需承担对方实际发生的律师费，根据原告（反诉被告）秦小军诉请支持情况，本院酌定支持3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陶华娥于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）秦小军违约金6500元。二、被告（反诉原告）陶华娥于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）秦小军律师费3000元。三、原告（反诉被告）秦小军于本判决书生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陶华娥违约金1000元。上述三项相抵，被告（反诉原告）陶华娥应给付原告（反诉被告）秦小军8500元。四、驳回原告（反诉被告）秦小军其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陶华娥其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币925元,由本诉原告秦小军负担730元，本诉被告陶华娥负担195元；反诉案件受理费495元，由反诉原告陶华娥负担485元，反诉被告秦小军负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1420元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账46×××6565)。审 判 长  吴陈根审 判 员  范纪强人民陪审员  陈 亮二〇二〇年十月十五日法官 助理  黄晨阳书 记 员  陈枫茜