山西省高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初2224号原告：秦晚林，男，1971年2月3日出生，汉族，高平市人。委托诉讼代理人：田强，山西炎焱律师事务所律师。被告：李强，男，1979年3月13日出生，汉族，高平市人。委托诉讼代理人：王荣生，山西荣生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，山西荣生律师事务所实习律师。原告秦晚林与被告李强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告秦晚林及其委托诉讼代理人田强、被告李强及其委托诉讼代理人王荣生、王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告返还原告购房款185000元，并赔偿原告损失11900元，合计196900元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年7月27日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于高平市原村乡原村村乡中东巷20号修建的四层单元楼一栋四层东室卖给乙方，房价人民币185000元，被告交付原告钥匙，并于2020年1月23日给原告打下收到房款185000元的收据。拿到钥匙后，原告于2019年10月开始装修。装修时，原告购买了地板砖（价款5100元）和2吨水泥（价款800元），共花费5900元。装修过程中，原告发现房屋存在质量问题：一是楼板有漏水现象；二是地板也漏水。原告铺地板砖时在地板上和混凝土，水就从地板上漏到三楼楼板，造成三楼的装修受损，原告以为是自己装修不慎造成的，为此，原告赔偿了楼下房主张帅6000元。之后，原告在装修过程中格外小心，但地板漏水现象仍然发生，同时受到他人阻拦，至今未能解决，致原告购房目的不能实现，后原告得知该房屋没有产权，不能交易，《房屋买卖合同》无效，经与被告协商退款无果，为维护自身合法权益，原告只好依法向法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告辩称，被告系高平市原村乡原村村人，原在本村乡中东巷20号批有一处宅基地，修建有庭院式住宅一座。2016年，被告将原住宅拆除后改建为单元式住宅楼一栋。住宅楼共一个单元，东边**、西边**。2017年7月27日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》一份，被告将该单元楼第四层东室房屋卖给了原告，合同价款185000元。原告于签订合同当日支付被告房屋首付款15万元后，被告将该房屋交付原告使用。2019年7月，原告将剩余房款35000元给付了被告。签订合同后，被告将原宅基地使用权证的复印件交付了原告，合同中明确约定被告出售给原告的房屋为“村民自建房”，“如果因国家政策对此土地的回收及变动时，乙方按土地证上面积的七分之一分享。”可见原告对所购买的房屋的性质是知情的，对被告暂时未办理房屋所有权登记等事项也是知情的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告购买被告房屋系原告自愿行为，双方签订的合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同。假如合同是无效的，原告在知情的情形下与被告签订合同，本身也存在过错。即使房屋买卖合同被认定为无效，根据合同法相关规定，合同约定的争议条款仍然有效。本合同第四条违约责任中约定，如果原告违约要求解除合同，原告交付的所有房款作为违约金全部归被告所有。故请求驳回原告要求被告返还购房款的诉讼请求。因原告本身存在过错，原告购买房屋后装修房屋时发生的费用应当由原告自行承担。原告在装修房屋时将水渗漏至楼下楼板是因为原告装修时未关水龙头所致，是原告的个人原因造成的，不是房屋质量问题。对此，原告给他人造成的损失应当由原告自行承担。故请求驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据1.《房屋买卖合同》一份，证明原被告于2017年7月27日签订了房屋买卖合同，被告将其修建的位于高平市原村乡原村村乡中东巷20号单元楼户型的四层东室卖给原告，成交总价款为185000元；2.被告出具的收据一支，证明被告收到过原告房款185000元；3.土地使用权证书复印件一本，证明涉案房屋系在被告原宅基地上所建；4.原告的常住人口登记卡一页，证明原告系高平市原村乡下董峰村人，而并非原告所在村村民。5.施工人员陈晚生出具的证明一份，证明原告在陈晚生处购买地板砖花费5100元、购买水泥花费800元；6.收据一支，证明因原告所购房屋地面漏水造成原告楼下住户张帅房屋受损，原告赔偿其6000元。7.照片2张，证明原告所购房屋屋面有漏水现象。被告提交了原告楼下住户张帅为其出具的保证书复印件一份，保证书载明：“关于顶板漏水事故，今天以赔偿陆仟给予处理，事故处理完毕，后期施工应注意施工的土建工程，切记不能再发生类似事件，赔偿款项收到不允许阻拦施工。（务谨慎施工）2019年10月14日张帅秦晚林”证明原告在施工过程中因原告施工不慎给其楼下住户张帅家造成损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1至证据4无异议，但通过该证据可以证明原告对所购买的房屋的性质是知情的；对证据5有异议，认为该证据应系证人证言，证人作证应当到庭作证，且证明中是证明售给下董峰村“秦晚”地板砖和水泥，而非“秦晚林”，故对该证据有异议；对证据6的真实性无异议；对证据7的真实性无异议，但该证据与原告的诉讼请求无关。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但该证据并不能证明被告的房屋不存在质量问题对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１.原告提供的证据5系证人证言，证人应当出庭作证，证人未到庭作证，故对其真实性不予认定；２．原告提供的证据7与本案没有关联性，本院不予认定。3.原告对被告提供的证据的真实性无异议，结合原告提供的证据6可以认定给楼下天花板造成损害系原告施工不慎造成的。经审理查明，2016年，被告将其位于高平市原村乡原村村乡中东巷20号宅基地上房屋拆除重新修建为单元式住宅楼。住宅楼共一个单元，东边**、西边**。2017年7月27日，原被告签订了一份《房屋买卖合同》，被告以185000元的价款将该单元楼第四层东室房屋卖于原告。原告于合同签订当日给付被告房屋首付款15万元，被告将该房屋交付原告使用。之后，原告于2019年7月将剩余房款35000元给付被告。同年10月，原告购买了水泥、地板砖等材料对房屋进行基础装修。装修过程，因地面渗水造成楼下天花板毁损，原告于2019年10月14日赔偿其楼下住户6000元。本院认为，根据土地管理法的有关规定，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地属于农民集体所有。农村村民住宅用地，应当经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准后方可使用。被告系高平市原村乡原村村村民，其所占有的宅基地系原村村农民集体所有，只有本集体组织成员才有权使用该宅基地。原告系高平市原村乡下董峰村村民，不是原村乡原村村村民，无权使用该村农民集体所有的宅基地。被告将其宅基地上的房屋出售给原告，同时也将宅基地的使用权出让给了原告，违反了以上土地管理法的有关规定，损害了社会公共利益，故其双方订立的房屋买卖合同应系无效合同。原被告订立的合同无效，双方应当返还因该无效合同取得的财产，故原告请求被告返还185000元购房款的诉讼请求，本院予以支持。同时原告亦应将购买的房屋退还给被告。原告所请求的损失11900元包括两种款项，一是原告在装修房屋过程购买装修材料的货款5900元，二是因装修房屋造成楼下天花板毁损的赔偿款6000元。原告在购买被告的房屋时明知自己不是被告所在村村民，无权购买在他村宅基地上修建的房屋，故原告购买他村宅基地上修建的房屋的行为存在严重过错，因此其购买房屋过程中因装修造成的损失应由其个人承担。原告赔偿其楼下住户6000元的损失，无证据证明系被告房屋质量问题造成的损失，故对其要求被告承担责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，判决如下：一、被告李强于本判决生效后十日内返还原告秦晚林购房款185000元；二、驳回原告秦晚林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2119元，由被告李强负担2000元，由原告负担119元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 赵晋文 二〇二〇年十月二十一日法官助理 尚瑶瑶书 记 员 申晨瑶