重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7023号上诉人（原审被告）：宋欣，女，1986年12月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：董津蓉，重庆儒泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区风临路****写字楼**，统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人：张金银，总经理。委托诉讼代理人：杨斌，重庆远沐律师事务所律师。上诉人宋欣因与被上诉人北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称金辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2020）渝0108民初9005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人宋欣及其委托诉讼代理人董津蓉、被上诉人金辉公司的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋欣上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1.金辉公司提供的物业服务值价不符，金辉公司一直没有向江城著业主公示服务内容以及“金钥匙”管家和差异化服务内容。在一审之前，金辉公司一直拒不承认为江城著业主提供“金钥匙”和差异化服务，金辉公司提供的物业服务存在严重瑕疵。2.开发商在售房的时候为了避免房款不上税，将其中一部分房款办到了其中一个车位上，该车位应该是房屋不可分割的一部分，因此两个车位都不应当收取车位服务费。3.依照相关规定，收取公摊水电费属于违规收费。4.一审判决要求宋欣按照年利率24%的标准支付违约金没有法律依据。5.宋欣缴纳了8万元的团购费，金辉公司只冲抵了其中的4万元，还有4万元没有冲抵物业服务费。金辉公司辩称：一审判决结果正确，请求二审法院维持。理由：1.关于服务差异化问题。金辉公司向江城著业主提供了比其他小区更加优质的服务，包括一些物业服务的“有”和“无”以及服务水平的“高”和“低”上。在秦宗洪上诉金辉公司物业服务合同一案中，金辉公司举示了充分的证据证明向该小区提供了符合合同约定的物业服务。2.关于车位管理费问题，前期物业服务合同中已经有明确的约定。宋欣实际使用的车位确实是两个，应该按照合同约定支付两个车位的服务费。3.金辉公司是据实收取的公摊水电费，每个月只有几元钱。4.团购费与本案无关，至于开发商是否同意抵扣需要开发商对此进行表态。金辉公司向一审法院起诉请求：1.判令宋欣向金辉公司支付从2018年12月1日至2020年4月30日期间共计17个月的费用共计：31517.27元，其中：住宅物业服务费欠费：18576.49元、车位费：3060元、公摊电费欠费11.49元、违约金9869.29元。一审法院认定事实：金辉公司系物业服务企业。金辉公司与融侨长江（重庆）房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由金辉公司为融侨城四期，即宋欣所在的小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积计算，联排别墅为6元/月·平方米（不含公摊水电费），物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主自购车位需按照物价局批准、乙方公示的收费标准，按时交纳车位服务费90元/个/月；未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并承担由此造成的律师费用及诉讼费；合同期限为3年，自2013年10月15日起至2016年10月14日止，合同期满未成立业主大会或业主委员会的，本合同继续履行，直至成立业主委员会以后，业主委员会与选聘或续聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后金辉公司为该小区提供物业服务至今。后经重庆市物价局备案，该小区联排别墅物业服务收费标准为4.50元/月·平方米（不含水电公摊费）。一审法院另查明，宋欣为南岸区铜苑路**江城著**房屋及相应车位的登记所有人，房屋建筑面积298.05平方米。宋欣拖欠金辉公司2019年3月至2020年4月30日的物业服务费18777.15元（298.05平方米×4.5元/月/平方米×14个月）、2018年12月至2020年4月30日的车位管理费3060元（90元/月/个×2个×17个月）、公摊电费11.49元（据实分摊）。金辉公司于2020年4月3日向宋欣书面催收，宋欣至今未付。本案一审审理过程中，宋欣当庭陈述，其现使用两个车位，其中一个属于产权车位，另外一个车位属于开发商赠送，产权车位与涉案房屋不可分割，房屋已经计算物业服务费，产权车位不应当另行交纳车位服务费。一审法院认为，金辉公司与涉诉小区开发企业融侨长江（重庆）房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》,是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，金辉公司、宋欣均应按照合同的约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括宋欣均具有约束力，金辉公司、宋欣均应按照合同的约定履行自己的义务。现金辉公司已向宋欣提供了物业服务，宋欣即有义务向金辉公司交纳物业服务费及相关费用。本案中，对于宋欣所述金辉公司未达到其承诺的4.50元的物业服务标准的抗辩意见，宋欣举示的证据不能证明其所述内容，故对其该项抗辩意见该院不予采信，宋欣应当承担举证不能的不利后果。因此，宋欣应当按照4.50元/月·平方米向金辉公司缴纳物业服务费，故对金辉公司请求宋欣支付2019年3月至2020年4月30日期间的物业服务费18777.15元的诉讼请求，该院予以支持。对于车位服务费，由于在一审庭审过程中，宋欣当庭认可现使用两个车位，并同意交纳开发商赠送的车位的管理费，该院予以确认。同时，根据双方合同的约定，业主自购车位需按照90元/个/月的标准交纳车位服务费，因此，宋欣应当向金辉公司缴纳2018年12月至2020年4月30日期间的车位服务费3060元（90元/月/个×2个×17个月）。对于公摊电费11.49元，宋欣无异议，该院予以支持。对于违约金，金辉公司已连续向宋欣提供物业服务，而宋欣未按照约定向金辉公司交纳物业服务费，宋欣行为已构成违约，结合本案具体情况，对金辉公司要求宋欣支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。对于计算标准，金辉公司自愿调整为按照年利率24%的标准计算，符合法律规定，该院予以支持。对于宋欣抗辩认为开放商承诺的团购费80000元已抵扣物业服务费40000元，剩余40000元金辉公司应当退还但没有退还产生滞纳金的意见，因该抗辩意见属另一法律关系，宋欣应另案起诉维护其合法权益，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：“被告宋欣于本判决生效之日起十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2019年3月至2020年4月30日期间的物业服务费18777.15元、2018年12月至2020年4月30日期间的车位服务费3060元、公摊电费11.49元以及违约金（从欠费次月16日起以欠费金额为基数按照年利率24%的标准计算至付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取294元，由被告宋欣负担（该款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金辉公司与融侨长江（重庆）房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括宋欣在内的全体小区业主具有约束力。该合同约定：由金辉公司为融侨城四期提供物业服务，物业服务费按建筑面积计算，联排别墅为别墅：6.00元/月·平方米，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主自购车位需按照物价局批准、金辉公司公示的收费标准，按时交纳车位服务费90元/个/月。同时，该合同还对金辉公司提供的公共性物业服务的主要内容、特别约定的物业服务事项及物业服务质量等作出明确的约定。后经重庆市物价局备案，该小区联排别墅物业服务收费标准为4.50元/月·平方米（不含水电公摊费）。金辉公司依据《前期物业服务合同》的约定向小区业主提供了相应的物业服务，宋欣亦应按照合同约定缴纳物业服务费。宋欣在二审中举示的新证据，其中《公证书》所载明的内容并非《前期物业服务合同》的约定内容；铜元局街道签证表、《关于街道组织的江城著业主与物业的沟通会》、录音证据、《金辉江城著业主致金辉物业的函》等证据，只能证明金辉公司与小区业主因缴纳物业服务费产生矛盾后，在街道等相关部门进行协商处理的过程。宋欣上诉称金辉物业未按照承诺提供“金管家”服务，作为江城著业主未感受到与春上南滨业主的差异化服务，不应当按照4.50元/月·平方米缴纳物业服务费用的理由不能成立，本院不予支持。对于宋欣向开发商缴纳的团购费8万元是否应当抵扣物业服务费的问题。根据本案已查明事实，宋欣向开发商缴纳的8万元团购费已经抵扣物业服务费4万元。至于剩余的4万元如何处理，因开发商未参与本案诉讼，无法对此问题发表意见，本案对该笔费用不予处理。对于车位服务费问题。宋欣实际使用的车位为两个，在一审庭审中宋欣明确表示愿意缴纳其中一个车位的服务费，一审宣判以后却上诉称两个车位的服务费都不应缴纳，其不应当缴纳车位服务费的上诉理由缺乏合法依据，本院不予支持。对于公摊电费问题。宋欣在一审庭审中明确表示对该费用无异议，一审宣判以后却对该费用提出上诉，认为不应当缴纳，其上诉理由缺乏合法依据，本院不予支持。对于违约金问题，因宋欣未按时缴纳物业服务费、车位服务费及公摊电费，一审按照年利率24%的标准计算相应的违约金符合法律规定，并无不当。综上所述，宋欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由上诉人宋欣负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二〇年十月三十日法官助理  陈园媛书 记 员  蒋 茜