成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4932号 原告：皇金磊，男，1993年4月8日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市宁城县。 委托诉讼代理人：唐志，四川展新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朝生，四川展新律师事务所律师。 被告：王桂华，男，1970年3月26日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：何苗，四川全兴律师事务所律师。 原告皇金磊与被告王桂华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皇金磊的委托诉讼代理人唐志、被告王桂华的委托诉讼代理人何苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 皇金磊向本院提出诉讼请求：1.判令皇金磊与王桂华签订的《房屋租赁合同》有效；2.判令王桂华继续履行该《房屋租赁合同》；3.判令王桂华向皇金磊支付违约金及损失50000元。事实与理由：2017年6月10日，皇金磊与王桂华协商一致签订了《房屋租赁合同》，约定王桂华将位于成都市双流区房屋出租给皇金磊，房屋租期为60个月，自2017年6月10日至2022年8月9日止，月租金为800元，租金每12个月交付一次。同时该合同第五条约定“甲方（王桂华）对乙方（皇金磊）的合法使用不得进行干涉，在合同租期内不得回收房屋，可以转租他人”。该合同签订后，皇金磊依照约定向王桂华支付了房屋租金，王桂华向皇金磊交付了房屋的钥匙、业主卡、房屋的电卡和水卡。但是该合同签订了之后，王桂华在无正当理由的情况下，多次骚扰皇金磊，要求强行收回房屋。皇金磊多次要求王桂华继续履行合同义务，并向皇金磊支付违约金、赔偿损失，但王桂华一直以各种理由拒绝。皇金磊认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，王桂华应当继续履行合同义务，将房屋交付给皇金磊使用。王桂华拒绝交付房屋的行为违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。根据合同法的相关规定皇金磊有权要求王桂华继续履行该《房屋租赁合同》，并要求其承担相应的违约责任。现为保障自身权益，诉至法院，请求判如所请。 王桂华辩称，1.王桂华将房屋出租给皇金磊，皇金磊未按照合同约定于2020年8月9日支付房屋租金，王桂华根据合同约定以短信通知的方式，向皇金磊尾号7005的电话号码（房屋租赁合同约定的电话号码）发送了合同解除的通知，房屋租赁合同自通知到达时即解除。2.皇金磊逾期未支付租金的行为构成违约，皇金磊诉请王桂华支付违约金缺乏法律依据，王桂华有权收回房屋，行使合同约定解除权，并有权要求皇金磊支付租金，同时要求房屋实际控制人杨飞支付房屋占用使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年4月19日，四川省宣汉县人民法院签发《法律文书生效证明》，内容载明：“本院受理的原告罗群英与被告王桂华离婚纠纷一案，本院（2018）川1722民初87号民事判决书已生法律效力。”四川省宣汉县人民法院于2018年2月12日签发的该民事判决书载明：“原告罗群英与被告王桂华离婚纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理……判决如下：……三、原、被告共同财产中位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号17栋1单元2楼206号房屋一套，归被告王桂华所有，其下房屋按揭款289787.55元，由被告王桂华偿还……”。 2017年6月10日，王桂华（甲方出租方）与皇金磊（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，约定王桂华将成都市双流区华府大道三段1099号17栋1单元2楼206号房屋，不动产权证号为川（2018）双流区不动产权第××号，出租给皇金磊，建筑面积约为80.91平方米。租赁期限为60个月（2017年6月10日至2022年8月9日），免租期2个月。房屋月租金为800元，租金每12个月交付一次。皇金磊向王桂华支付的首次租金合计9600元，在合同签订当日付清，首次租金对应的租期为2017年6月10日至2018年8月9日；第二次租金于2018年8月9日之前付清，之后每间隔12个月支付一次租金……五、双方责任及违约处理：……4.如皇金磊逾期交付租金，则每逾期一天，王桂华有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回房屋……9.租赁期未满，双方中任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约。违约应向对方支付人民币伍万元作为违约金……11.王桂华同意皇金磊转租……七、约定的其他事项：王桂华同意皇金磊装修，但不能破坏房屋主体结构。（王桂华只允许皇金磊在客厅隔房间。租赁期满，皇金磊需拆除客厅所搭建房屋）保持室内干净整洁……收据：兹收到皇金磊按本合同约定交来首次租金8000元及押金0元，合计8000元……备注：已收钥匙8把，加上信箱钥匙2把共计10把，业主卡两张，水卡一张，电卡一张。 2019年3月21日，皇金磊向熊俊出具《委托书》，内容载明：“本人皇金磊委托熊俊收取保利叶语17栋206号房租。一切责任由本人承担。”皇金磊在委托书中写明两人身份证号，并在文末签名、捺印、写明具体日期。2019年8月9日，熊俊提供其于2019年8月9日向案外人钱声微信转账9600元的截图，注明“保利叶语房租”。 2020年7月1日，案外人钱声（房东委托人）与熊俊通话协商是否解除王桂华与皇金磊于2017年6月10日签订的《房屋租赁合同》之问题。2020年7月11日，王桂华代理人何苗与熊俊通话，要求解除前述合同并提出协商违约赔偿问题。熊俊表示其与皇金磊是同事，有协商解除合同事宜的代理权，但双方未在通话中就违约赔偿金额协商达成一致。 2020年7月16日，熊俊（甲方出租方）与杨飞（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将熊俊拥有的位于成都市双流区出租给杨飞，建筑面积为80.91平方米，租赁期限自2020年7月17日至2021年7月16日，共计12个月。租金为1300元／月，租金每6个月交付一次，杨飞向熊俊支付的首次租金合计7800元，在本合同签订之日起两日内付清，第二次租金于2021年1月2日之前付清，之后每间隔6个月支付一次租金。杨飞于本合同签订之时交纳给熊俊押金1300元。租期届满，房屋及设备无人为损坏、遗失且水电费气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，熊俊于当日内将押金退还给杨飞……其他约定事项：1.物业费与房租一起支付于熊俊……首次支付房租一起支付给熊俊。 2020年7月18日，成都市公安局双流区分局协和派出所出具一份《接（报）处警登记表》，内容载明系熊俊（包租）、钱声（房东委托人）和杨飞（租客）三人关于保利叶语17-1-206租房纠纷，处警情况载明：“本日17时25分接群众（报警）处警人员吕斌、张中根于17时30分抵达现场。经了解是租房纠纷，房主称自己违约收房，与包租、租客产生纠纷，将双方带回派出所调解处理”。 2020年8月9日，王桂华（承租方乙方）向案外人郑其蓉（出租方甲方）承租古城三期16-4-302号房屋，租期从2020年8月10日起至2021年8月9日止，月租金为1350元，缴租方式为三个月支付一次，计人民币4500元。以后应在付款期末前15天支付。租房成交后，王桂华须向中介公司支付中介服务费700元……王桂华交保证金1350元给郑其蓉……收据：兹收到王桂华按合同约定交来首次租金4050元，押金1350元，及水电气费25元，合计5425元。同日，案外人毛表玉向王桂华出具收条，载明：“今收到王桂华租16-4-302房租4050，押金1350元，共计5400元，水电气费25元。若王桂华在此居住期间，房东要求收回房屋，毛表玉全权赔偿损失。”同时，王桂华提供由郑棋匀收款700元（留言古城3期16-4-302定金）的二维码截图，以及“毛毛”收款5425元的二维码截图。 2020年8月10日，王桂华使用在合同中约定的尾号为4436的手机号码向皇金磊在合同中约定的尾号为7005的手机号码发送短信，内容载明：“因你逾期支付房租，现通知你房屋租赁合同已解除，请将该房屋在2020年8月12日前返还给我，同时我有权向你主张违约责任。” 2020年8月12日，皇金磊向王桂华发送短信，内容载明：“王桂华：由于你方在合同期内通过暴力、强制入住、骚扰、更换门锁等手段收回房屋或影响正常租赁，你方存在严重不诚信、违约行为，我方无任何违约行为。为此，我方在无任何违约行为。为此，我方在2020年7月已通过法律手段解决，要求贵方承担相应法律责任。” 庭审中，皇金磊、王桂华、熊俊、杨飞对杨飞自2020年7月17日起一直占有使用保利叶语小区17-1-206房屋至今的事实予以认可。 本院认为，王桂华与皇金磊签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，该租赁合同合法有效。皇金磊主张王桂花在租赁期间多次骚扰皇金磊，并要求强行收回房屋，但其提供的证据不足以达到其证明目的，应当承担举证不力的后果。而根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，王桂华已履行交付租赁房屋的义务，皇金磊应当依照合同约定支付房屋租赁的费用，即在2020年8月9日之前支付下一期租金9600元（800元×12个月）。皇金磊逾期未向王桂华支付该笔租金的行为违反了合同约定，构成违约。王桂华于2020年8月10日根据合同约定以短信通知的方式，向皇金磊尾号7005的电话号码发送了合同解除的通知，《房屋租赁合同》自通知到达时即2020年8月10日解除，基于双方合同已经解除，现王桂华要求继续履行《房屋租赁合同》以及要求王桂华向皇金磊支付违约金及损失50000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告皇金磊的全部诉讼请求。 案件受理费525元，由原告皇金磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  夏 颜 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  吴如闻 书 记 员  李 莹