江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初3484号原告：溧阳市怡洲服饰有限公司，住所地溧阳市戴埠镇吴江东路****，统一社会信用代码91320481743744406G。法定代表人：富生妹，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴华彦，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彧，北京金诚同达（上海）律师事务所实习律师。被告：江苏福恬康复医院有限公司，住所地溧阳市戴埠镇东大街****，统一社会信用代码913204813311313479。法定代表人：史乐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙升阳、杨裕信，浙江永大律师事务所律师。原告溧阳市怡洲服饰有限公司（以下简称怡洲公司）与被告江苏福恬康复医院有限公司（以下简称福恬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2020年9月23日对本案公开开庭进行了审理。第一次开庭原告怡洲公司委托诉讼代理人吴华彦、刘彧、被告福恬公司委托诉讼代理人孙升阳、杨裕信、到庭参加诉讼，第二次开庭原告怡洲公司委托诉讼代理人吴华彦、刘彧、被告福恬公司法定代表人史乐、被告福恬公司委托诉讼代理人孙升阳、杨裕信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡洲公司诉称，2019年1月8日，原、被告签订房地产租赁合同，双方约定原告将其合法建设的位于溧阳市燕山新区燕城大道南侧十三号地块上的溧阳市怡洲服饰有限公司创客中心负一楼至三楼（包含负一楼80个车位）的不动产出租给被告使用，用途为医院，租赁期为十年，合同并约定了租金支付方式。2019年1月31日，被告向原告支付定金100万元。2019年4月3日，怡洲公司（甲方，出租方）与福恬公司（乙方，承租方）签订房屋租赁备忘录，双方约定：乙方拟增加租赁甲方坐落于溧阳市燕山新区燕城大道南侧十三号地块的溧阳市怡洲服饰有限公司创客中心-主楼四楼至九楼，甲方获得拟增加物业产权证书后，双方签订正式拟增加租赁物业的补充协议；租期为十年，备忘录成立后，由甲方开具相应发票于乙方，乙方收到甲方发票后10个工作日内将10万元支付至甲方账户作为拟增加租赁物业的定金，并于签订正式补充协议后自动转为拟增加租赁物业的第一年部分租金；双方签署本备忘录后，乙方可对拟增加租赁物业进行装修设计。后因涉案房屋施工方江苏巨龙建设工程有限公司工期延误等原因，双方经协商一致变更了案涉房屋交付时间，2019年9月12日，原、被告以及案外人南通国正建设工程有限公司（以下简称国正公司）签订备忘协议，约定原告允许国正公司于2019年9月16日进场，做装修前期的准备工作，并可对负一层至三层做相应的结构调整工作，在原告取得房产证前暂不调整四层至九层的结构。2019年9月16日，国正公司进场并在案涉房屋项目现场搭建了施工临时用房。2019年9月24日，原告向被告交付了房屋，被告高管及项目主要负责人、国正公司负责人等人员进场举行了开工仪式。房屋交付后，被告未按约履行房地产租赁合同及房屋租赁备忘录项下义务（包括但不限于支付租赁定金或租金等）。2020年3月13日至17日期间，国正公司将已搭建的施工临时用房分次拆除完毕后退场。2020年3月31日，被告委托浙江永大律师事务所向原告制发律师函，函告解除双方间的房地产租赁合同及房屋租赁备忘录。2020年4月15日，原告委托北京金诚同达（上海）律师事务所制发律师函表明不予认可被告的律师函内容并催告被告继续履行房地产租赁合同及房屋租赁备忘录项下义务，经催告后，被告仍未履行。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2019年1月8日签订的房地产租赁合同、于2019年4月3日签订的房屋租赁备忘录；2.被告已付定金1000000元由原告予以没收；3.被告赔偿原告溧阳市燕山新区燕城大道南侧十三号地块（怡洲服饰）办公楼负一楼至三楼房屋（包含负一楼80个车位）、主楼四楼至九楼房屋的租金损失暂计1794519.50（租金计算方式：按照日租金10958.90元的标准，其中负一楼至三楼房屋及80个车位日租金为6607.12元，主楼四楼至九楼房屋的日租金为4351.78元，自2019年9月24日起计算至房地产租赁合同及房屋租赁备忘录解除之日止，暂计算至2020年6月4日，扣除定金1000000元）；4.原告律师费150000元由被告承担；5.本案诉讼费用由被告承担。被告福恬公司辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。第一、被告已经委托律师于2020年4月1日发送律师函通知解除租赁合同及租赁备忘录，原告已于同年4月2日签收，并且未在三个月内向法院起诉，请求确认解除合同的效力，故上述合同及备忘录已经于2020年4月2日解除，原告无权再请求法院解除合同及备忘录。第二、本案诉讼系原告违约导致，按照定金罚则，原告应双倍返还定金。第三、按照租赁合同4.3条、4.4条约定，因原告未交付租赁物，未开具等额增值税发票，未办理租赁备案登记手续，故支付租金或者定金的条件尚未成就，被告无需支付租金或定金，原告并无实际损失，即便原告有损失也是因其自身的违约行为导致，相关损失应由原告自行承担。第四、与第三点相同，本案原告系违约方，其要求赔偿律师费无法律及合同依据。经审理查明，被告福恬公司系从事康复医院服务企业，原告怡洲公司系从事服装、鞋帽、针纺织品加工、销售，家居产品设计、生产、销售等企业。2019年1月8日，怡洲公司（甲方，出租方）与福恬公司（乙方，承租方）签订房地产租赁合同，双方约定：甲方拟向乙方出租其开发建设的房屋，甲方经批准在溧阳市燕山新区燕城大道南侧十三号地块建设的办公楼土建工程项目核准名称为溧阳市怡洲服饰有限公司创客中心，乙方拟租赁物业用途为医疗；建筑物总层数为17层，其中地上16层，地下**，负一楼至三楼部分称为“裙楼”，4-16楼部分称为“主楼”，乙方租赁上述建筑物中的裙楼负一楼至三楼，包含负一楼80个车位（乙方应在验收前确保车位是否可以停放救护车或其他医疗特种车辆，甲方对此不做担保），合同并对建筑物广场、电梯、楼顶的使用进行明确约定；甲方保证对该租赁物业享有合法权利，乙方租赁该租赁物业后，其按合同的约定享有的权利不会受到任何限制，租赁物业没有租赁给除本合同承租人以外的其他人；甲方承诺，租赁物业为甲方合法拥有，不存在被司法冻结、查封或其他限制转让及租赁的情况，租赁物业之上没有设置抵押等任何担保权益，不存在其他冻结、查封或者其他任何被采取强制保全措施的情形，亦不存在可能导致租赁物业被有关司法机关或者行政机关查封、冻结、征用或限制转让、租赁的未决或潜在的争议、诉讼、仲裁以及其他行政或司法程序，并保证无第三人对租赁物业追索，否则，甲方承担一切责任；甲方承诺，除甲方向乙方披露的情形外，甲方没有与任意第三人订立任何与租赁物业有关的其他合同或安排，或受到这些合同或安排的任何重大义务的限制，或订立了在订立时具有不寻常、承担过重义务或者期限过长或具有非正常交易性质的与租赁物业有关的任何合同或安排，或受到这些合同或安排的任何重大义务的限制，并对因与债务人、担保人或其他任意第三人订立任何与租赁物业有关的其他合同或安排而对乙方造成的损失承担全部赔偿责任；交易方式，乙方租赁物业的租期从乙方进场装修之日起六个月后起算，租赁的期限为十年，乙方不需支付从进场装修之日至租期开始之日所占用租赁物业的费用，乙方承诺在甲方按时交付租赁物业后，不迟于2019年5月30日前进场装修；租赁物业的租金，第一、二年均为241.16万元，第三年为301.45万元，第四、五年均为361.74万元，第六、七年均为379.83万元，第八、九年均为398.82万元，第十年为418.76万元；第一年租金按照合同另外约定的时间和条件支付，之后年份的租金甲方应在上年租期结束前的30日内按照法律法规的要求向乙方提供相应发票，乙方在收到甲方开具的发票后15个工作日内全额支付下年度的租金，甲方在乙方租赁期间不得提前解除本合同，不得单方提高租金；本合同成立后，甲方应按照法律法规的要求向乙方提供相应发票，乙方在收到甲方开具的发票后5个工作日内将100万元支付至甲方账户作为乙方租赁的定金；甲方交付租赁物业时，甲方应按照法律法规的要求向乙方提供相应发票，乙方在收到甲方开具的发票后5个工作日内将141.16万元支付至甲方账户作为乙方租赁的定金，加上已经支付的100万元定金，乙方已支付的定金合计为241.16万元；甲方承诺，甲方于2019年4月30日之前按照本合同的约定将租赁物业交付给乙方，甲方承诺于2019年6月30日前取得租赁物业的房产权属证书，并在取得租赁物业的房产权属证书之日起的5个工作日内，将本租赁合同在租赁物业所在地房地产行政管理部门办理完毕房屋租赁登记备案，甲乙双方完成租赁物业的房屋租赁备案登记手续后，乙方已支付的定金（合计为241.16万元）转化为乙方租赁期第一年的租金；该租赁物业交付时应当符合下列条件：1.主体建筑的交付，租赁物业已取得建设工程竣工验收备案证明文件，租赁物业已取得房屋实测测绘报告，租赁物业主楼完成外墙真石漆墙面和中空隔音幕墙玻璃的安装，租赁物业裙楼具备第四层幕墙玻璃高度，2.合同对基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件进行约定；交付时间和手续，甲方应当在2019年4月30日前向乙方交付租赁物业，交付租赁物业时甲方应当出示满足交付条件的证明文件，甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，乙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由甲方承担，查验租赁物业后，双方应当签订租赁物业交接单；除不可抗力外，甲方未按照约定的时间将该租赁物业交付乙方，或未能按照约定办理完房屋租赁备案登记手续的，双方同意按照逾期时间，分别处理，1.逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，或自按照约定办理完房屋租赁备案登记手续之次日起至实际办理完房屋租赁备案登记手续之日止，甲方按日计算向乙方支付已付款部分（包括但不限于定金）自付款之日起每日万分之三的违约金，同时还应赔偿乙方在医院前期筹建过程中因延期开工的违约行为而赔偿给其他合作方的损失，2.逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应当自解除合同通知送达之日起10个工作日内双倍返还乙方已支付的所有定金，并赔偿乙方因租赁事先投入的新院区前期的相关筹建成本费用（包括但不限于律师费、前期的装修费、设计的费用、院区规划费用、环境预评价费用、可行性研究报告及其他费用），乙方提出前述赔偿的，须有相关票据作为佐证，否则甲方有权拒绝赔偿，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付全部租赁款万分之三的违约金；本合同生效后，甲乙双方应按照本合同及全部附件、附表的规定全面、及时的履行其义务及约定，若本合同的任何一方违反本合同包括全部附件、附表约定的条款的，均构成违约；在租赁期限内，若发生下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，由此给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方全部损失（包括但不限于装修费、设备损耗费、搬迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性停业损失补偿费、宣传费、附属设施迁移费以及医院筹建费、公证费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费等相关费用），并全额返还乙方已支付的租金：1.甲方违反本合同的约定，导致乙方无法正常按本合同约定用途使用租赁物业累计达15日的，2.因甲方原因，导致租赁物业被法院或其他国家机关强制执行或查封的，3.因租赁物业权属出现纠纷，给乙方使用租赁物业造成影响导致无法正常运营累计达15日的，4.租赁期内，非乙方过错，甲方单方面解除本合同的，5.因甲方其他原因导致乙方无法正常使用租赁物业累计达15日的；鉴于乙方租赁行为系开设医院之用，甲方充分考虑乙方为开设医院所投入的各种装修成本、搬迁成本、安置成本、停业损失、宣传费用等成本费用支出，甲方同意一旦甲方发生以上违约，则无条件一次性向乙方按照以下方式支付违约金，如果乙方在租赁第一年至第五年期间发生以上行为，则甲方向乙方支付3700万元违约金，乙方在租赁第六年至第十年期间发生以上行为，则甲方向乙方支付2000万元违约金；各方同意，除本合同另有约定之外，本合同的违约金为乙方当年所支付租赁费用的30%；一旦发生违约行为，违约方应当向守约方支付违约金，如违约金不足以覆盖守约方损失的，违约方应当赔偿因其违约而致使守约方承担任何费用、责任或蒙受任何损失，包括但不限于因违约而支付或损失的利息、诉讼费、保全费、执行费、律师费、参与异地诉讼之合理交通住宿费、装修费、搬迁费、临时安置费、停业损失补偿费、附属设施迁移费、医院筹建费用，以及守约方因履行而应当获得的利益；支付违约金不影响守约方要求违约方赔偿损失、继续履行协议或解除协议的权利；本合同任何修改、变更应经协议各方另行协商，并就修改、变更事项共同签署书面协议后方可生效；本合同在下列情况下解除：1.经各方当事人协商一致解除，2.任一方发生违约行为并在守约方向其发出要求更正的书面通知之日起30天内不予更正的，或发生累计两次或以上违约行为，守约方有权单方解除本合同，3.因不可抗力，造成本合同无法履行，4.提出解除协议的一方应当以书面形式通知其他各方，通知在到达其他各方时生效，5.本合同被解除后，不影响守约方要求违约方支付违约金和赔偿损失的权利；本合同的解除应当采用书面形式；双方并对物业质量、保修责任、收取定金和租金以及其他相关费用的账户进行明确约定。原、被告均在上述房地产租赁合同上盖章，史乐在福恬公司“法定代表人或授权代表”处签字，甘志泉在怡洲公司“法定代表人或授权代表”处签字。2019年1月31日，福恬公司向怡洲公司转账1000000元，电子交易回单载明“用途：房屋费用”。2019年4月3日，怡洲公司（甲方，出租方）与福恬公司（乙方，承租方）签订房屋租赁备忘录，双方约定：鉴于乙方拟增加租赁甲方物业存在一定的瑕疵，为确保合作的顺利进行，经双方友好协商，达成此备忘录；乙方拟增加租赁甲方坐落于溧阳市燕山新区燕城大道南侧十三号地块的溧阳市怡洲服饰有限公司创客中心-主楼四楼至九楼，总面积约6316㎡；甲方获得拟增加物业产权证书后，双方签订正式拟增加租赁物业的补充协议；租金，第一、二年均为158.84万元，第三年为198.55万元，第四、五年均为238.26万元，第六、七年均为250.17万元，第八、九年均为262.68万元，第十年为275.815万元；本备忘录成立后，由甲方开具相应发票于乙方，乙方收到甲方发票后10个工作日内将10万元支付至甲方账户作为拟增加租赁物业的定金，并于签订正式补充协议后自动转为拟增加租赁物业的第一年部分租金；甲方承诺，双方签署本备忘录后，乙方可对拟增加租赁物业进行装修设计，并尽快取得相关物业的产权证书，排除相关纠纷或潜在纠纷，确保双方合作的正常进行，若甲方无法完成上述承诺，乙方因此而造成的损失包括但不限于装修设计费、工期延误等，由甲方赔偿乙方相应损失；保密协议，双方签署本备忘录后，需共同承担相应保密责任，若未经对方许可，私自将本备忘录相关的信息泄露给任何第三方，从而造成对方损失的，由泄露方承担相应责任。原、被告均在上述房屋租赁备忘录上盖章，史乐在福恬公司“法人”处签字，甘志泉在怡洲公司“法人”处签字。2019年9月12日，甘志泉与史乐以及案外人南通国正建设工程有限公司（以下简称国正公司）法定代表人杨世春签订备忘协议，该协议载明：“甲方：溧阳市怡洲服饰有限公司，乙方：江苏福恬康复医院有限公司，丙方：南通国正建设工程有限公司；为尽快完成创客中心大楼交付及有序推进后续装修施工工作，经甲、乙、丙三方友好沟通及协商，共同达成如下相关备忘协议；甲方承诺于2019年9月16日取得房产综合验收合格预审批复，并立即跟进正式合格批复报告，同时允许丙方进场，做装修前期的准备工作，并可对负一层至三层做相应的结构调整工作；甲方承诺于2019年10月1日前取得创客中心大楼房产证，并与乙方根据备忘协议完善4-9层正式租赁协议；甲方承诺若未能完成上述约定的内容，从而造成乙方及丙方包括但不限于工期延误、设计成本增加、施工投入浪费等等后果，由甲方承担所有损失；丙方承诺2019年9月16日装修进场后至甲方取得房产证前，只对负一层至三层做应有的调整及装修前的准备工作，暂不调整四层至九层的结构，否则因为四层至九层调整而造成的相关矛盾及后期施工延误，由丙方承担相应责任；甲方：甘志泉，乙方：史乐，丙方：杨世春。”后创客中心大楼于2019年9月26日竣工验收，2019年10月16日完成不动产权登记，登记所有人为怡洲公司。后双方就租赁物业交付产生争议，福恬公司于2020年4月1日向怡洲公司发送律师函，律师函主要载明:2019年1月8日双方签订的房屋租赁协议约定怡洲公司于2019年4月30日前将符合各项条件的租赁物交付给福恬公司，如逾期超过30日，福恬公司有权解除合同；后经装修设计院布局设计，福恬公司发现已租赁的创客中心负一楼至三楼的空间并不能满足福恬公司需求，怡洲公司在承诺产证能够获得的前提下，双方约定增加租赁物范围，并签订房屋租赁备忘录；上述租赁协议及备忘录签订后，怡洲公司未能按照约定于2019年4月30日前将不动产交付福恬公司；在此期间福恬公司已经支出建筑及装修设计费用、施工费用等90余万元，经营损失预计达500万元，损失仍在扩大中，律师费8万元；福恬公司认为，怡洲公司超过约定时间未向福恬公司交付租赁物的行为已经构成根本违约，福恬公司有权根据约定解除租赁协议及备忘录；函告如下，解除福恬公司与怡洲公司签订的房屋租赁协议及房屋租赁备忘录，怡洲公司应向福恬公司双倍返还定金200万元，赔偿福恬公司各项损失合计590万元，承担福恬公司为此支出的律师费8万元。怡洲公司于2020年4月2日签收上述律师函。怡洲公司收到福恬公司律师函后，于2020年4月15日向福恬公司回复律师函，该律师函主要载明：双方于2019年1月8日签订房地产租赁合同，2019年1月31日福恬公司向怡洲公司支付租赁定金100万元，2019年4月3日，双方签订房屋租赁备忘录；2019年9月16日，经福恬公司要求，怡洲公司安排工程水电负责人前往项目现场与福恬公司委托的装修方进行进场对接并完成送电及相关指导，同日，福恬公司委托的装修方将装修临时用房吊入项目现场搭建完毕；自2019年8月起，委托人即开始办理创客中心项目竣工验收手续；2019年9月23日，福恬公司通知怡洲公司将于次日上午在项目现场举行正式进场开工仪式，次日，怡洲公司向福恬公司交付了房屋，福恬公司高管及项目主要负责人、福恬公司委托的装修方负责人等人员进场举行了开工仪式；2019年9月，创客中心项目完成工程竣工验收备案手续，自项目施工完成后至2020年3月初，因福恬公司有意购买项目房屋，福恬公司与委托人就交易方案等房屋买卖事宜进行了持续磋商；2020年3月初，福恬公司告知怡洲公司终止双方合作；2020年3月13日、3月17日，福恬公司分两次将装修临时用房自项目现场移除；2020年3月31日，福恬公司向怡洲公司发送律师函；怡洲公司认为，怡洲公司已经按约向福恬公司履行了交房义务，福恬公司予以接受并实际进场，福恬公司所称的怡洲公司未履行交房义务不符合客观事实；怡洲公司向福恬公司交付房屋后，双方未就拟增加租赁物业签订正式的租赁合同，亦未办理房屋租赁备案登记手续，但租赁合同签订及办理房屋租赁备案登记手续系双方义务，并未怡洲公司单方过错所致，且有证据显示彼时双方正在磋商房屋买卖事宜，故搁置签署租赁合同签订及房屋租赁备案登记符合双方利益，怡洲公司并未构成单方违约；现函告：1.对福恬公司律师函内容均不予认可，福恬公司无权解除房地产租赁合同及房屋租赁备忘录，福恬公司律师函未发生合同解除的法律效力，2.福恬公司应继续履行房地产租赁合同及房屋租赁备忘录项下合同义务，包括但不限于向怡洲公司支付租赁定金或租金、就拟增加租赁物业与怡洲公司签订正式的租赁合同、与怡洲公司共同办理房屋租赁登记备案手续等，3.若福恬公司未能及时、全面履行上述合同相关义务，怡洲公司有权解除房地产租赁合同及房屋租赁备忘录并追究违约责任。后双方就租赁合同的履行产生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告怡洲公司向本院提供以下证据：1.房地产租赁合同、2.房屋租赁备忘录，证明原、被告之间形成了租赁合同关系，以及合同约定的租金标准、定金条款、违约责任承担等。3.已付定金的银行回单，证明被告向原告支付了租赁定金100万元。4.备忘协议复印件、5.现场临时用房视频、6.微信聊天记录打印件，证明原告与被告达成了房屋交付的变更一致，原告按变更后的约定进行了房屋交接。7.被告制发律师函原件、8.原告制发律师函复印件，证明被告解除租赁合同没有法律依据构成根本违约，原告催告被告继续履行合同对被告的解除权的行使不予认可，原告本案的起诉以及律师函的回函均表明了对于被告主张解除租赁协议及备忘录的异议，诉讼请求的第一项已经否定了被告的解除权并要求法院对于租赁合同的有效性及存续进行基础的事实调查。9.律师合同、10.已付律师费的银行回单打印件、11.律师费发票原件，证明因被告违约，原告为维权产生的律师费损失。12.不动产权证复印件、13.建设规划许可证复印件，证明租赁合同的有效性。14.快递凭证打印件一份，与证据八的原告制发的律师函相对应，证明律师函已经有效送达。15.单位工程竣工验收证明书、建设工程竣工验收备案表复印件各一份，证明房屋竣工时间是2019年9月26日，验收完毕是在2019年10月10日。16.不动产权证复印件、不动产权属信息查询证明，证明怡洲公司是在2019年10月16日取得的不动产权证以及向法庭说明目前的房屋权属状况及限制信息。17.现场照片，证明在2019年9月24日福恬公司等人进入现场进行祭拜仪式，燃放了鞭炮、烟花。被告福恬公司质证称，对证据一、二真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，被告认为，一、原告违反了合同3.4条租赁物业权利状况承诺；二、根据4.4条约定原告应在2019年4月30日前交付租赁物，并且在6月30日前取得不动产权证，在7月5日前办理租赁备案登记，在上述时间节点内，原告没有完成任意一项合同义务；三、合同第5.1.5条、第6条、第7.3条的约定原告在交付时保证消防等部门验收通过，产证齐备，取得验收备案文件，并向被告出示，待被告验房后，双方签署租赁物业交接单，而事实上，原告至今没有按照合同约定履行交付手续，甚至没有通知被告验房，因此原告未完成租赁物交付义务；四、租赁合同第7.4条约定原告未按照约定时间交付租赁物或者未按照约定时间办理租赁备案登记的，均视为逾期，逾期超过30日被告有权解除合同，并要求原告双倍返还定金，并赔偿被告的各项经济损失；五、房屋租赁备忘录与租赁合同有高度关联性，因为原告的逾期行为导致合同解除，备忘录的合同目的同样已经无法实现。对证据三真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，被告认为原告是收取定金的一方，发生根本违约行为应当双倍返还定金。对证据四真实性、合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，被告认为备忘协议原告已经严重违反合同约定，给被告造成了巨额的经济损失的状况下，被告已经与第三方装修公司签订了施工合同，而面临被告违约的合同风险情况下为了督促原告尽快交付租赁房屋，将其口头上多次的承诺推迟再承诺的情况落在层面上，并且减少被告因原告的违约行为而产生的时间和经济利益上的损失，要求原告允许装修公司进场做装修准备工作的单方承诺，原、被告双方在备忘协议中从未对租赁合同约定的交付时间、条件进行变更的意思表示，更加没有提及对原合同中要求原告在2019年7月5日前办理租赁备案登记时间进行变更的意思，因此，该备忘协议内容不构成对租赁合同相关内容的变更，具体如下：第一、从形式上看，备忘协议未加盖公章，不符合双方的交易习惯以及一般民众的认识，因此，备忘协议并不是原、被告双方对租赁合同的变更，而是原告对其违约事实的承认以及单方作出的允许装修公司（而不是原告）进场做准备工作的承诺，而被告自始至终没有委托过装修公司代理被告接受相关房屋，因此，被告认为原告在证据目录的证明内容中提及的“被告委托的施工方”的字眼存在混淆概念的嫌疑；第二、从内容上看，备忘协议阐明“为尽快完成创客中心大楼交付以及有序推进后续装修工作”说明至少在备忘协议出具时，原告仍未交付租赁物，落款时间是2019年9月12日，该时间已经远远超过了约定的交付时间，恰恰能够证明原告违约的事实，此外，备忘协议通过内容均为原告的单方承诺，承诺的对象是装修公司，承诺的内容是允许装修公司进场做前期的准备工作，既没有双方一致同意变更交付时间、交付条件、备案时间的意思表示，也没有被告放弃主张解除权，放弃向原告主张违约责任的意思表示；第三、从目的上看，备忘协议一来是为了督促原告尽快完成交付，二来是为了在原告已经严重违反合同约定的客观情况下，尽量缩短被告的装修工期，使得被告可以尽早开业，是为了防止被告的损失，进一步扩大而采取的合理措施，因为假如仍旧按照原告交付再由被告查验房屋，查验合格后再办理装修施工备案，再进场装修的顺序进行的话，将对被告造成更大的时间上、金钱上的损失；第四、从最终的履行情况上看，原告也未按照其在备忘协议中承诺的时间取得房产验收、批复手续、不动产权证，因此，装修公司最终也因原告未取得消防验收手续、不动产权证等原因而未能进场装修，最终也是为了减少损失的扩大，将集装箱运出了工地现场；第五、备忘协议自始至终没有涉及任何房屋租赁、备案登记手续的相关内容，原告应当按照租赁合同的约定及时完成相关义务，而事实上，原告至今也没有去办理租赁备案登记手续。对证据五真实性、合法性、证明目的均有异议，按照民诉法及证据规定的相关要求，原告应当出示拍摄视频的原始载体，另外该视中不能证明装修公司已经进场装修，反而能够证明装修公司仅仅是将集装箱放在了项目现场，仅仅是做了装修前最基础的准备工作。对证据六三性无异议，但对证明目的有异议，聊天记录中的相关内容不能证明原告已经按照合同约定的条件、时间向被告交付了租赁物，而其中提及的“开工仪式”是原告的陈述内容，被告工作人员只是办了一个简单的祭拜仪式，不等同于被告已经接受了租赁物，如果按照原告的理解仅仅是进去看了一眼租赁物就认为原告已经完成了交付义务，那么在这个社会中就不可能存在任何的逾期交付责任和质量问题。对证据七、八真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，如答辩意见所述租赁合同及备忘录已经于2020年4月2日解除，原告无权再另行起诉要求解除。对证据九、十、十一真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，被告认为原告作为违约一方，无权要求守约方承担其律师费。对证据十二、十三没有提供原件，真实性不认可，与本案无关。对证据十四真实性、合法性无异议，证明目的有异议，质证意见与证据八一致。对证据十五竣工验收证明以及备案表虽然怡洲公司没有提供原件，但是因为相应的产权已经办理到了怡洲公司名下，对该份证据的真实性无异议，怡洲公司的证明内容里面提到的竣工验收以及完成备案的时间点，该两项时间点已经较合同约定的交付时间已经严重的逾期，另外根据租赁合同的关于交付条件的约定，包括第四条、第五条、第六条可以看到在怡洲公司办理竣工验收以及备案的时间点是在2019年9月底和10月初，显然在合同约定的交付时间内怡洲公司并没有具备交付条件，恰恰可以证明怡洲公司逾期交付的违约事实。对证据十六不动产权证以及权属查询信息证明，对该两项证据的真实性无异议，据怡洲公司查询不动产权属信息的时间点也就是2020年7月13日，租赁房屋上仍存在法院查封信息。对证据十七相关的照片因为怡洲公司没有提供原始载体，对真实性有异议，此外，对证明内容福恬公司也存在异议，即便福恬公司方有关人员进行了祭拜，燃放了烟花，也不能证明怡洲公司履行了交付义务，因为关于交付的时间和条件以及交付的手续，双方在合同内有明确的约定，仅仅是因为燃放了礼花，就视为完成交付，是不符合合同约定，也不符合租赁市场的常理。被告福恬公司向本院提供以下证据：1.被告委托律师向原告寄送的律师函，2.被告律师函寄送凭证及送达情况，证明被告解除合同的通知已经于2020年4月2日送达原告，租赁合同及备忘录已于2020年4月2日解除。3.天眼查网网页截图打印件，证明天眼查网上显示原告与江苏巨龙建设工程有限公司等多个主体之间存在多起房屋买卖合同纠纷、合作开发房地产合同纠纷，证明租赁物存在法律纠纷，原告违反租赁合同中的承诺。4.微信聊天记录截屏打印件，证明被告多次催要原告履行交付、备案义务，原告以各种理由推脱，延迟了履行合同义务，并且多次承诺其与巨龙公司之间不存在法律纠纷，不影响租赁合同的履行，与事实情况相违背。5.微信聊天记录三页，证明怡洲公司违约的事实，在第一页福恬公司的办公室主任向原告的实际控制人甘志泉充分的表达了要求怡洲公司尽快按照合同约定交付租赁房屋的意思表示，并且对怡洲公司无理由的提出要求福恬公司的总公司以高价格买入租赁物的无理要求进行了反驳，并且在第二段中福恬公司重申希望尽快启动项目的诉求；在第二页中怡洲公司的实际控制人甘志泉在第三段聊天内容中很明确的表示只想卖，不想租，也就是说在已经签订了租赁合同的情况下，并且已经符合交付条件的前提下，怡洲公司意图推翻租赁合同，趁着福恬公司急于入驻、装修并且投入使用的心里劣势，任意的提高租赁条件，擅自的推翻双方的合同约定以不合理的要求逼迫福恬公司就范；在第三页中怡洲公司明确的阐述了其不合理的要求，包括要求总公司购买租赁物，并且要求缴纳2000多万元的意向保证金，另外单方提出要求增加租金为每年1000万元以及递增条款，已经严重违反了双方的租赁合同约定，并且该价格超出租赁合同约定的租金将近四倍，显然是不合理的要求，也是违反当地租赁市场价格的无理要求。针对被告福恬公司提供的证据，原告怡洲公司质证称，对证据一、二，三性无异议，但不能达到福恬公司的证明目的，福恬公司另案主张要求法院判决确认解除依据就是福恬公司向怡洲公司发了解除租赁协议及备忘录的律师函，而该律师函中第二页第一段很明确的表达了福恬公司主张解除租赁合同的依据是怡洲公司未能履行租赁物的交付义务，而不是其他的义务，所以本案中的焦点问题代理人认为是就福恬公司在4月2日所发的律师函中逾期交付福恬公司是否享有约定解除权。对证据三，三性无异议，但不能达到福恬公司的证明目的，主要理由与证据一怡洲公司表达的福恬公司主张解除租赁合同及备忘录的依据有关。对证据四，福恬公司提交的微信聊天记录从页码23页到24页的形成时间是从8月28日直接跳转到了9月28日，这一个月中也有微信往来，怡洲公司恰恰将该微信内容作为证据向法庭提供了，但是福恬公司做了删减，该聊天内容是怡洲公司交付房屋以后福恬公司的办公室主任与怡洲公司对接人员在9月23日微信沟通于次日办理开工仪式，同时，在第24页的第一段微信聊天记录第一行和第二行讲到“门卫老头说我们不好进去”，也就意味着福恬公司在此之前已经进入到案涉房屋，能够证明怡洲公司已交付房屋的事实，而福恬公司证明的催告怡洲公司履行交付义务，在微信内容中尤其在9月份以后并没有显示。对证据五，第一、从微信聊天记录中看不出福恬公司想要证明的催告怡洲公司交付房屋的意思表示；第二、怡洲公司代理人在第一次开庭反复强调本案福恬公司主张的基于怡洲公司逾期交付房屋福恬公司在3月31日致发律师函主张行使约定解除权，所以福恬公司代理人陈述的在12月份磋商租赁买卖相关聊天记录内容与其诉请第一项主张的内容毫无关联，所以不能达到福恬公司的证明目的；第三、该案的背景情况是怡洲公司与福恬公司在接洽初期确实商谈的是买卖，因为福恬公司背后是上市公司，审批流程比较复杂，所以福恬公司把房屋先租下来，以便于后期进一步磋商买卖的事宜，然而在怡洲公司交付房屋后福恬公司没有进行进场施工，原、被告磋商买卖交易细节，并且多次与史院长、杨主任及其他人员磋商未果，在这样的情况下，怡洲公司提出是否可以调整租金，以确保租赁合同如何长期履行下去怡洲公司经济利益不受到影响，这与最初原、被告双方在磋商买卖的初衷是有偏差的，对于租赁条件变更的提出怡洲公司是基于自身利益的保障提出的，原、被告双方未能达成一致租赁合同应当继续履行，与福恬公司主张逾期交房、解除租赁合同并无任何关联。庭审中，原告怡洲公司委托诉讼代理人陈述，怡洲公司是创客中心的所有权人，巨龙公司是创客中心的施工单位；怡洲公司有多起案件正在审理过程中，与四到九层有关，与负一至三层无关，主要有三类诉讼，第一类是与巨龙公司之间关于工程款的结算问题，第二类案件是巨龙公司分包转包的施工人工程款纠纷，第三类巨龙公司将部分案涉房屋对外出售，引发的巨龙公司与买受人的买卖合同纠纷，怡洲公司也被作为当事人牵涉其中；五、六层是由巨龙公司和买受人签订的买卖合同，买受人起诉巨龙公司把怡洲公司也列为了该案的被告，所有的案件都要等怡洲公司与巨龙公司工程款问题结算后才可以继续审理；双方签订的备忘录中之所以要加一个保密协议，当时怡洲公司在签订租赁合同前后已经向福恬公司披露了施工单位巨龙公司因拖欠工程款将房屋部分转售可能存在房屋买卖合同纠纷和工程款纠纷以及与巨龙公司结算发生纠纷，该纠纷均不影响租赁合同的履行，但为了不必要的麻烦希望福恬公司在正式进场装修施工之前尽量不要披露相应的信息，希望怡洲公司能够有更多的时间妥善处理；备忘录中第二条第三点关于拟增加物业定金10万元双方没有履行过；涉案房屋现在所有权登记在怡洲公司名下，已经被查封保全了，四到十五层被巨龙公司查封了，涉及到合资合作的案件，十一、十二层被查封了，是因为买卖合同纠纷，负一到三层不清楚，需要调查，后续有些施工单位起诉过，不知道有无保全；从双方签订房地产租赁合同起怡洲公司没有福恬公司开具过关于租金的相关发票，仅开具过定金发票；关于房屋租赁备忘录怡洲公司认为是双方形成的四到九层的租赁合同关系，对于租赁中主要的条件双方达成了一致，虽不是主从关系，但是有关的条款可以参考负一到三层，备忘协议是对于房地产租赁合同和备忘录的变更；在本案中要求解除原、被告签订的房屋租赁合同以及房屋租赁备忘录，主要依据是法定解除，主要理由是因为被告向原告制发了律师函拒绝履行，租赁合同无法实现，根本违约；关于房屋租赁备忘录福恬公司认为是对房屋租赁合同的补充，是房屋租赁合同的从合同，对于备忘协议一并解除，备忘协议是对于房地产租赁合同和备忘录的变更；违约情形主要表现在第一是被告发送律师函，第二是原告在回函中要求被告支付租金，被告至今未支付，第三是原告得知被告在他处另择址施工建设用于经营。被告福恬公司委托诉讼代理人陈述，2019年9月开工仪式是怡洲公司的说法，福恬公司只是进场祭拜了一下，签订租赁合同时预计时间是2019年下半年就要开业，后来一直拖到了九月份还未交付，当地有比较迷信的思想找风水先生算了个时间需要在这个时间做祭拜的动作，另外的时间在2019年十一十二月份，所以做了个祭拜，施工人员没有进场；备忘协议签订后没有对负一层至三层做相应的结构调整；双方签订的备忘录中之所以要加一个保密协议，当时因为巨龙公司和被告之间包括现在除了施工工程款以外，还有一个合作合资开发房地产的纠纷，具体协议福恬公司没看到，现在福恬公司提供的证据中可以看出最后一个案由是合作开发房地产纠纷，所以当时怡洲公司面临的是很多巨龙公司的农民工包括巨龙公司对外出售房屋的买受人，甚至包括巨龙公司本身都对怡洲公司造成了很大的社会压力和舆论压力，怡洲公司的意图是他把房地产权证办下来之前福恬公司不要对外声张，否则巨龙公司买受人和巨龙本身都会去怡洲公司处对怡洲公司造成压力；备忘录中第二条第三点关于拟增加物业定金10万元双方没有履行过；福恬公司本案中主张双方签订的房地产租赁合同以及房屋租赁备忘录于2020年4月2日解除，主要事实依据是福恬公司在2020年4月向怡洲公司寄送的律师函；双方在签订了房地产租赁合同以后，之所以又在2019年4月3日签订房屋租赁备忘录是因为当初谈的时候是负一到九层，福恬公司医院投入很大，而且负一楼只能做停车场，所以当时签的时候怡洲公司说房产上没有瑕疵的，四到九楼怡洲公司是承诺的，当时四到六层是由于案外人在法院把该楼层查封的，怡洲公司承诺把法律瑕疵去掉后再签合同；房屋租赁备忘录上的甲方物业存在一定瑕疵是指有法院查封保全；2019年9月12日签订备忘协议是因为怡洲公司承诺后一再改变，福恬公司这么大的工程不会那么快，福恬公司一再催促交付，福恬公司一直在做施工准备，福恬公司说不签协议的话到十月份十一月份还不能交付怎么办，福恬公司和国正公司在谈的时候也要签很多东西，福恬公司设计图纸都弄好了，福恬公司是为了把事情确定下来，国正公司也是说能不能进，也要做前期准备，怡洲公司当时承诺九月份肯定能交付，但是每月都在推，所以才签了备忘协议，也想让怡洲公司可以交付，但是事实上，怡洲公司到九月底才验收结束，十月份才拿到产证，没有产证消防等手续无法办理；对于涉案房屋租赁的履行没有继续履行的意向；9月13日的微信聊天记录中，提到的工人入驻以及用于吃饭的集装箱是备忘协议签订以后，福恬公司按照正常的期待，如果怡洲公司能够正常的交付租赁物，福恬公司就安排施工方进场施工，但是施工方进场前要做准备工作，就是人员设备机械的进场，工人进场就会涉及到吃饭睡觉的问题，集装箱就是做一个施工前的准备；2019年10月份福恬公司催告过交付房屋，催告方式在庭审中提到了是以电话或面对面交流的方式催告的，福恬公司方在本次提交的聊天记录中虽然不是十月份，但是在12月份福恬公司方的杨主任也是提到了无论如何希望把这个项目先做起来这样的表述，虽然没有很明确说针对交房，但是也可以推断出当时买卖的事实还未定论，唯一能够推进下去的有且只有租赁合同的推进，所以说杨主任提到的先把项目做起来，就是催促怡洲公司履行租赁合同的交付义务，没有相应证据提供；第一、被告认为还是因为原告违约，被告发函解除，原告无权再提起诉讼要求解除合同，第二、关于租金支付，双方合同中有明确约定，应由原告向被告先行开具租赁费发票，再由被告支付租金，此外，原告至今未向被告交付租赁物，无权向被告催要租赁费；关于原告主张的租金损失，其认为租金没有达到支付条件，另外，原告没有交付房屋，无权收取租金，四到九楼双方并没有签署正式的租赁合同，原告同样无权收取租金，被告未使用过创客中心大楼中的任何房屋。以上事实，由原告提供的房地产租赁合同、房屋租赁备忘录、电子交易回单、备忘协议、律师函、律师函复印件、律师合同、银行回单、律师费发票、不动产权证复印件、建设规划许可证复印件、快递凭证打印件、单位工程竣工验收证明书、建设工程竣工验收备案表复印件、不动产权属信息查询证明、现场照片，被告提供的律师函、寄送凭证、送达情况查询信息、天眼查网网页截图打印件、微信聊天记录打印件、银行电子回单，原告委托诉讼代理人、被告法定代表人及委托诉讼代理人庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的房屋租赁合同关系受法律保护。原、被告签订的房地产租赁合同、房屋租赁备忘录是双方当事人的真实意思表示，双方对租金标准及支付方式、房屋交付时间、违约责任等进行了明确约定，该房屋租赁合同关系不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同双方当事人应按合同约定履行各自义务。关于备忘协议的性质认定。第一，从签订主体上看，该备忘协议虽未加盖怡洲公司、福恬公司、国正公司的公章，但备忘协议载明的抬头分别为溧阳市怡洲服饰有限公司、江苏福恬康复医院有限公司、南通国正建设工程有限公司，签字人分别为甘志泉、福恬公司法定代表人史乐、国正公司法定代表人杨世春，同时甘志泉与史乐也均在房地产租赁合同、房屋租赁备忘录上的“法定代表人或授权代表”处签字，应视为甘志泉与史乐有权代表怡洲公司、福恬公司签字；第二，从权利义务平衡角度来看，该备忘协议明确载明系三方为完成房屋交付及推进后续装修施工所自愿签订，该备忘协议不仅约定了出租方的交付义务，还约定了在满足交付条件之前作为承租方的福恬公司也应遵守一定的约束，同时作为丙方的装修方也应在怡洲公司取得房产证之前仅对负一层至三层做调整和准备，不得调整四层至九层的结构，因此，该备忘协议并非是出租方的单方承诺，应是各方合议的结果；第三，从内容上看，备忘协议涉及内容包括租赁房屋的竣工验收、负一层至三层的装修前期准备、四至九层的租赁协议完善等，系原、被告对之前签订的房地产租赁合同与房屋租赁备忘录租赁内容的完善；第四，从备忘协议签订后的履行来看，备忘协议签订后，双方实施了一定的行为履行备忘协议，例如福恬公司与国正公司实施了一定的装修准备工作，怡洲公司允许集装箱的进入等。综上，原、被告于2019年9月12日签订的备忘协议应属于原、被告之间房屋租赁合同关系的组成部分，对原、被告均具有约束力。本案原告怡洲公司主张被告福恬公司存在违约故解除双方签订的房地产租赁合同、房屋租赁备忘录、备忘协议，对于其主张的违约情形，第一，根据原、被告签订的备忘协议约定，怡洲公司应于2019年9月16日取得房产综合验收合格预审批复，应于2019年10月1日取得房屋权证，但怡洲公司未能完成上述约定；第二，根据双方在房地产租赁合同的约定，怡洲公司应先向福恬公司开具租金发票，福恬公司在收到发票后5个工作日内向怡洲公司交付租金，而怡洲公司未能先予开具租金发票，怡洲公司主张的租金未达到支付条件；故怡洲公司主张的违约理由不能成立，对原告主张的对方违约导致合同解除的意见，本院依法不予采纳。关于原告主张的第二、三、四项关于没收定金、赔偿损失、负担律师费的请求，原告庭审中明确上述请求与第一项请求的依据相同，均系福恬公司违反合同约定的行为产生，因原告第一项诉讼请求未能成立，且第一项请求系之后违约后果请求的基础，故对原告主张的第二、三、四项请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十五条、第二百一十二条、第二百一十三条以及相关民事法律之规定，判决如下：驳回原告溧阳市怡洲服饰有限公司的诉讼请求。案件受理费22301元，诉讼保全费5000元，合计27301元（已由原告预交），由原告溧阳市怡洲服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费22301元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  王春伟人民陪审员  杨海斌人民陪审员  鲍继方二〇二〇年十月二十三日书 记 员  潘 陈