山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2160号上诉人（原审被告）：孙院波，男，1976年8月12日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人（原审被告）：徐超，女，1981年9月1日出生，汉族，住威海市文登区。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：孙贻辉、郭静，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海元业房地产开发有限公司，威海市文登区环山办米山路122号五楼。法定代表人：李元添，总经理。委托诉讼代理人：孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆莉，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人孙院波、徐超因与被上诉人威海元业房地产开发有限公司（以下简称元业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初6983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙院波、徐超上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1003民初6983号民事判决；2.依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院无视双方签订的并依法备案的合同的效力，认定《借款协议》系房屋买卖合同是非常错误的。1、孙院波、徐超与元业公司于2014年8月5日签订的《借款协议》是对借款用途、数额等的约定，是双方对于商品房交易的一种意向，但该借款协议中列明的款项并未实际出借，借款行为并未实际履行。该《借款协议》无论从协议名称还是协议内容来看，均是约定的借款内容，涉及的房屋只是在借款用途上，因此该《借款协议》约定的内容是重在借款，而非房屋买卖。2014年8月8日孙院波、徐超与元业公司正式签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方就买卖房屋达成的最终确定的条款，是双方的真实意思表示，且双方也依法将该合同报备到文登房产登记管理部门。一审法院无视该商品房买卖合同的效力却生拉硬扯地将没有实际履行的《借款协议》认定为房屋买卖合同，的确是牵强附会，一审法院应当以双方认可的单价为7000元/㎡的《商品房买卖合同》为审理本案的合法依据。二、一审法院依据《借款协议》判决律师费、保全担保费是错误的。1、《借款协议》中借款并未实际出借，该借款协议元业公司并未实际履行，元业公司主张律师费等诉讼请求也并非基于借款协议中借款的偿还，因此借款协议中关于律师费等费用的约定不适用本案。2、双方签订的《商品房买卖合同》中并无律师费、保全担保费的约定，一审法院依据《借款协议》的条款判决孙院波、徐超承担律师费、保全担保费是错误的。元业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。元业公司向一审法院起诉请求：1、孙院波、徐超支付元业公司欠款1013899元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍支付利息(自2015年2月1日起至实际还款之日止)；2、孙院波、徐超以逾期未付款1013899元为基数，每日按万分之三比例支付违约金，其中2015年2月1日至2020年1月31日期间违约金为555110元，2020年1月31日之后的违约金以此标准连续计算至实际付款之日止；3、诉讼费、保全费、保险费、律师费由孙院波、徐超承担。一审法院认定事实：孙院波与徐超系夫妻关系。2014年7月6日、7月8日，孙院波、徐超分别向元业公司交纳购买商铺定金160000元、40000元，合计200000元。元业公司出具了收据，收据收款事由栏载明“商铺定金(大门口正对路从东到西三个门市房)2期”。2014年8月5日，元业公司作为甲方，孙院波作为乙方签订《借款协议》，约定孙院波购买元业公司开发的文山书香苑居民小区4-8号、4-9号、4-10号房屋总面积为536.87㎡，单价为7700元/㎡，总房款为4133899元。房管局网签合同为7000元/㎡，实际首付款金额为2263899元，银行贷款1870000元。现因孙院波资金周转问题，向元业公司借款，元业公司同意向孙院波出借2263899元用于孙院波购房。借款条件为孙院波已与元业公司文山?书香苑楼盘签订购房合同。孙院波同意分3次偿还全部借款：1、2014年8月31日前还款1000000元；2、2014年10月1日前还款200000元；3、2015年1月31日前还清余款1063899元。若孙院波未能按约定的期限及数额还款，则从借款日至孙院波还清全部借款日止，孙院波按银行同期贷款利率的3倍向元业公司支付利息。如发生以下情况之一，视为孙院波违约，元业公司有权终止本协议，要求孙院波立即偿还全部借款。其中第3种情况为：孙院波不按照本协议约定的时间和金额还款，或未在元业公司许可的期限内还款。发生上述情况之一，孙院波除按元业公司要求偿还全部借款外，从借款日至借款清偿日应按银行同期贷款利率向元业公司支付借款利息，并按借款总额10%向元业公司承担违约责任，同时应承担元业公司实现债权的费用。《借款协议》签订后，元业公司实际并未向孙院波出借2263899元。2014年8月8日，元业公司与孙院波签订《商品房买卖合同》三份，约定孙院波购买元业公司开发的文山书香苑居民小区4-8号、4-9号、4-10号商用房，建筑面积分别为169.2平方米、168.99平方米、198.68平方米，合计536.87平方米，每平方米单价7000元，价款分别为1184400元、1182930元、1390760元，合计3758090元。其中1888090元孙院波于本合同签订之日向元业公司支付，余款1870000元申请银行按揭贷款。元业公司应在2014年9月30日前将房屋交付买受人。该三份合同已经在房地产管理局备案。2014年9月1日，孙院波通过中国银行文登支行向元业公司转账支付40000元，元业公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8、4-9、4-10首付款”。2014年9月2日，孙院波向元业公司支付现金150000元，通过农村信用社转款50000元，合计200000元。元业公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8至4-10商铺首付款”。2014年10月10日，中国银行文登支行将孙院波按揭贷款1870000元转账至元业公司账户，中国银行在特种转账传票转账原因栏载明“孙院波187万购商铺款”。2014年12月31日，孙院波向元业公司支付现金150000元，通过农村信用社转款50000元，合计200000元。元业公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8至4-10商铺房款”。2015年2月10日，孙院波向元业公司支付现金200000元，元业公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8至4-10商铺”。2016年1月3日，孙院波向元业公司支付现金50000元，元业公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8、4-9、4-10商铺还欠房款”。自2014年7月6日至2016年1月3日，孙院波、徐超共支付元业公司购房首付款、房款1250000元，银行按揭贷款1870000元，共计3120000元，尚欠元业公司房屋价款1013899元。元业公司多次要求孙院波、徐超支付尚欠的房屋价款，孙院波、徐超均以其购买的房屋价格比别人高、要求改动《借款协议》中房屋价格为由至今未付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，孙院波、徐超在2014年7月6日、8日向元业公司交纳购房定金200000元后，元业公司与孙院波于2014年8月5日签订的名为《借款协议》，实为房屋买卖协议。双方在《借款协议》中对房屋总面积为536.87㎡，单价为7700元/㎡，房屋总价款为4133899元，实际首付款为2263899元，银行贷款1870000元，房管局网签合同为7000元/㎡进行了明确约定，并对2263899元的首付款分三期支付的期限和数额进行了约定。2014年8月8日，元业公司与孙院波又签订了《商品房买卖合同》，并在房管局办理了网签手续，而孙院波并未按照《商品房买卖合同》的约定于合同签订之日，向元业公司支付除银行按揭贷款1870000元之外的全部购房款。根据孙院波因资金周转困难问题分期付款的履行情况以及元业公司收据载明的收款事由为收首付款、房款，应认定双方当事人履行的是2014年8月5日签订的《借款协议》，并非2014年8月8日签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》仅是为了办理网签备案所用。《商品房买卖合同》的房屋价格的记载，不足以产生双方当事人对涉案房屋价格约定变更的法律后果。据此，2014年8月5日的《借款协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，也没有证据证明合同存在无效的情形，应认定为合法有效。《借款协议》约定房屋单价为7700元/㎡，总价款为4133899元，该《借款协议》为双方当事人的真实意思表示，在房管局网签的《商品房买卖合同》内容及成交价与该协议不符之处，以该协议约定为准。至于涉案房屋的差价款所涉及的税款问题，对合同的效力及履行并无影响。孙院波、徐超未按协议约定的时间支付购房款，构成违约，应当承担违约责任。元业公司要求孙院波、徐超支付房屋价款1013899元，有事实与法律依据，予以支持。《借款协议》系房屋买卖合同，而非借款合同，元业公司要求孙院波、徐超按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍支付利息高于实际损失，要求孙院波、徐超每日按万分之三比例支付违约金没有事实依据，孙院波、徐超自2015年2月1日起按中国人民银行同期类贷款利率、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，赔偿相当于因违约给元业公司造成的损失。关于律师费，《借款协议》中约定了孙院波不按约定的时间和金额支付房屋价款，应承担元业公司实现债权的律师费等费用。元业公司与山东德平律师事务所签订了《委托代理合同》，山东德平律师事务所已经履行了代理职责，收取律师费的数额也未超出《山东省律师服务收费管理办法》的标准，故元业公司主张孙院波、徐超支付律师费20000元有合同依据，应予支持。关于诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”。在元业公司提交的2019年8月16日李元添与孙院波、徐超的谈话录音中，孙院波、徐超在录音中并未否认自己的还款责任，只是要求降低房屋价格、变动借款协议中约定的房屋价格作为付款的前提条件，可以认定孙院波、徐超作出了同意还款的意思表示。截止本案起诉之日尚未超过三年，故本案未超过诉讼时效。关于元业公司主张的保全担保费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函的形式为财产保全提供担保的，人民法院应该依法准许”的规定，元业公司可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因孙院波、徐超违约引发本次诉讼，元业公司为此向保险公司交纳的诉讼保全担保费系其合理必要支出，应当由孙院波、徐超负担该部分费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、孙院波、徐超于判决生效之日起十日内向威海元业房地产开发有限公司支付购房款1013899元及利息(利息以欠付购房款1013899元为基数，自2015年2月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；二、孙院波、徐超于判决生效之日起十日内向威海元业房地产开发有限公司支付律师费20000元；三、驳回威海元业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9460元，由威海元业房地产开发有限公司负担3424元，孙院波、徐超负担6036元。保全费5000元，保全担保费7500元，由孙院波、徐超负担。本院二审期间，孙院波、徐超围绕上诉请求依法提交了证据即元业公司与案外人签订的商品房买卖合同一份，签订时间为2016年2月3日，该合同中约定的房屋价格为6998.97元/㎡。拟证实同地段房产价格不超过7000元/㎡，孙院波与元业公司签订的《商品房买卖合同》中标明的7000元/㎡的单价是双方的真实意思表示。本院组织元业公司进行了质证，元业公司对该证据的真实性无异议，主张孙院波购买的案涉房屋与该证据所涉房屋位置相比属于最佳位置，且孙院波没有在签订合同前支付三套房屋的首付款，而是陆续支付的。孙院波、徐超以该证据否认双方约定的房屋价格没有事实和法律依据。本院认为，孙院波提交的商品房买卖合同系元业公司与案外人签订，与本案事实不存在关联性，本院不予采纳。本院认为，双方当事人争议的焦点是案涉《借款协议》的内容对双方当事人是否具有约束力。孙院波与元业公司于2014年8月5日签订的《借款协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从该《借款协议》内容看，双方当事人对购买房屋的具体位置、房屋价格、房款的给付方式及期限以及违约责任均作了明确约定，因此一审法院认定该协议名为《借款协议》，实为房屋买卖合同，并无不当。从双方的实际履行行为看，三份《商品房买卖合同》中约定，1888090元孙院波于合同签订之日向元业公司支付，但孙院波并未按照上述约定支付1888090元首付款；《借款协议》中约定，“房管局网签合同为7000元/㎡，实际首付款金额为2263899元，银行贷款1870000元。”这与双方当事人之后签订的《商品房买卖合同》中约定房屋价格为7000元/㎡一致。由上可知，双方当事人实际履行的为《借款协议》中的约定，而非《商品房买卖合同》中的约定。一审法院依据《借款协议》的约定判令孙院波、徐超给付元业公司尚欠房款及利息，并赔偿元业公司律师费、保全担保费等实现债权的费用，合法有据，本院予以维持。综上所述，孙院波、徐超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18920元，由上诉人孙院波、徐超负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十月十日法官助理李佳忆书记员张济节