浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初6531号 原告：湖州市粮食国有资产经营有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区东街**粮食大厦。 法定代表人：慎亚英，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周芳玄，浙江广诚律师事务所律师。 被告：湖州新升面粉有限公司，住，住所地浙江省湖州市吴兴区环城北路**/div> 法定代表人：周启新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周建昌，浙江六和（长兴）律师事务所律师。 原告湖州市粮食国有资产经营有限公司（以下简称粮食公司）与被告湖州新升面粉有限公司（以下简称新升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告粮食公司的委托诉讼代理人周芳玄到庭参加诉讼，被告新升公司的法定代表人周启新与委托诉讼代理人周建昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粮食公司起诉称：2001年8月，原、被告签订《财产租赁协议》一份，约定被告向原告承租原湖州面粉总厂整体资产，并保证租赁物完好无损并承担全部费用；租赁期限自2002年1月1日至2006年12月31日；租赁费第一年为13万元，以后每年递增1万元；以及双方其他权利义务。租赁期届满后，被告仍占有使用该资产。除了第一年的13万元租金外，未支付剩余费用。原告于2018年1月19日委托律师发函要求被告限期腾退并搬离房屋，于2019年6月5日再次委托律师发函要求被告搬离房屋并支付全部费用，但被告至今未履行。请求判令：1.确认原、被告之间关于原湖州面粉总厂整体资产的不定期租赁关系于2019年6月7日解除；2.被告立即腾退、搬离并向原告返还原湖州面粉总厂整体资产；3.被告向原告支付房屋租赁费346万元（自2003年起计算至2019年6月7日，之后产生的房屋占用费仍按《财产租赁协议》约定的租金标准计算至实际腾房之日）及相应的逾期付款利息损失；4.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求；原告变更第3项诉讼请求为被告向原告支付房屋租赁费及占用费费共计374万元（按《财产租赁协议》约定的租金标准自2003年1月1日起计算至2019年8月2日）及相应的逾期付款利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。 被告新升公司答辩称：一、被告与原告之间不存在不定期租赁关系。被告系为安置原湖州面粉总厂的职工、实施量化资产方案而成立，后非因被告的原因，量化资产方案未实施，被告于2001年8月26日与原告签订了《财产租赁协议》，该协议并非平等主体之间纯粹的商业租赁关系，协议中的“租赁费”实际系安置破产企业职工，原告以资产折旧费的名义向被告收取。协议所涉整体资产包含房屋、设备及辅助设施等，并无房屋租赁费的内容。原告给被告开具的收款收据列明款项是折价费，也并非租赁费。二、原告未完全按照《财产租赁协议》履行，构成根本性违约。2005年12月31日，原告未经被告同意，与案外人谈方荣签订《房产租赁协议》，将整体资产中最有价值的临街新大楼三至五层店面出租给谈方荣开设日丽风和旅社。原告还将临近新大楼的部分面粉设备和设施拆除和变卖，破坏了整体资产的完整性，对被告的生产经营造成严重影响。原告从未向被告催讨过租赁费，双方签订的《财产租赁协议》实际于2005年12月31日终止。三、案涉房屋所在地块于2009年纳入政府拆迁范围，直至2019年被全面拆迁征用，案涉资产处于不确定状态，不存在延续《财产租赁协议》的客观条件。原、被告主观上也没有自然延续《财产租赁协议》的意图。 经审理查明：原告粮食公司为湖州市环城北路23号房屋（建筑面积10528.26m?）的所有权人。2001年8月26日，原告粮食公司（甲方）与被告新升公司（乙方）签订《财产租赁协议》，约定甲方将环城北路23号原湖州面粉总厂的资产整体租赁给乙方使用……因乙方生产经营连续性的需要，首期租赁期为伍年，自2002年1月1日至2006年12月31日。租赁费第一年为13万元，后每年递增1万元。租赁费每年分二期支付，第一期为每年6月30日前，第二期为每年12月25日前。 2005年12月31日，粮食公司与案外人谈方荣签订《房产租赁协议》，约定粮食公司将原湖州面粉总厂的资产中新大楼三至五层及底层店面一间出租给谈方荣开设日丽风和旅社，租赁期限自2005年12月31日至2016年4月30日，前五年每年租赁费为10万元，后五年为每年租赁费为12.6万元。2017年，粮食公司与案外人潘忠平签订《房屋租赁协议》，约定粮食公司将原湖州面粉总厂大楼三至四层及底层店面一间出租给潘忠平，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日，每年租金8万元。 2006年12月31日，《财产租赁协议》到期后，新升公司继续使用原湖州面粉总厂的资产（新大楼三至五层及底层店面一间除外）。2019年6月5日，粮食公司委托律师向新升公司寄送律师函要求新升公司于2019年7月6日前原湖州面粉总厂的资产腾退、搬离并返还，根据《财产租赁协议》支付拖欠的房屋租赁费。新升公司于2019年6月7日收到律师函，后于2019年8月1日完成了租赁资产的腾退、搬离及返还。 另查明，新升公司向粮食公司支付了2002年的租赁费13万元，其余租赁费均未支付。 以上事实由原告提交的《财产租赁协议》、房产证、律师函、快递单物流信息等证据，被告提交的《房产租赁协议》、《房屋租赁协议》、收款收据等证据，结合原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告粮食公司与被告新升公司签订的《财产租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该合同所涉租赁标的物主要为房屋，本案应为房屋租赁合同纠纷。租赁合同履行过程中，粮食公司于2005年12月31日将租赁标的物中的部分房屋另行出租给了案外人谈方荣，新升公司未提出异议，视为粮食公司与新升公司变更了《财产租赁协议》约定的租赁标的物范围。2006年12月31日，《财产租赁协议》到期后，新升公司继续使用租赁标的物，粮食公司未提出异议，视为双方建立不定期租赁关系。粮食公司委托律师向新升公司寄送律师函要求新升公司前原湖州面粉总厂的资产腾退、搬离并返还，新升公司于2019年6月7日收到律师函，视为双方的不定期租赁关系于2019年6月7日解除，故原告主张确认双方关于原湖州面粉总厂整体资产（新大楼三至五层及底层店面一间除外）不定期租赁关系于2019年6月7日解除的诉讼请求，予以支持。 关于粮食公司主张的租赁费及占有使用费，本院核定如下：2003年租赁费为14万元，2004年租赁费为15万元，2005年租赁费为16万元。2006年，粮食公司将租赁标的物中的部分房屋另行出租给案外人谈方荣，变更了租赁标的物范围，租赁费应予变更，粮食公司与谈方荣约定2006年的租金为10万元，故本院核定变更后租赁标的物在2006年的租赁费为7万元（17万元-10万元）。2006年12月31日《财产租赁协议》到期后，粮食公司与新升公司未再续签租赁合同，本院参照2006年的租赁费标准7万元计算2007年1月1日至2019年6月7日的租赁费及2019年6月8日至2019年8月1日的占有使用费合计880849元。综上，租金及占有使用费合计1400849元。关于原告主张的逾期付款利息损失，本院以1400849元为基数，自原告起诉之日2019年10月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息损失至款项实际清偿之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、确认原告湖州市粮食国有资产经营有限公司与被告湖州新升面粉有限公司关于原湖州面粉总厂整体资产的不定期租赁关系于2019年6月7日解除； 二、被告湖州新升面粉有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告湖州市粮食国有资产经营有限公司租赁费及占有使用费合计1400849元并支付逾期付款利息损失（自2019年10月15日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日）； 三、驳回原告湖州市粮食国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费36720元，减半收取18360元，由原告湖州市粮食国有资产经营有限公司负担6879元，由被告湖州新升面粉有限公司负担11481元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 李元光 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 茹培文 书 记 员 吕成勇