四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民再131号 再审申请人（一审被告）：李瑶，女，1982年6月18日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 再审申请人（一审被告）：李郁，男，1981年3月30日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李瑶（李郁之妻），住四川省成都市成华区。 被申请人（一审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司，营业场所四川省成都高新区交子大道300号3栋19楼1908号。 负责人：刘军，职务不详。 委托诉讼代理人：程健，女，该公司员工。 再审申请人李瑶、李郁因与被申请人广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司（以下简称宁骏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2599号民事判决，向本院申请再审，本院于2020年5月18日作出（2020）川01民申140号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年9月7日进行公开开庭审理，再审申请人李瑶，再审申请人李郁委托李瑶，被申请人宁骏物业公司委托诉讼代理人程健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审原告宁骏物业公司向一审法院提起诉讼，请求：1.判令李瑶、李郁支付拖欠的物业服务费1068.6元；2.判令李瑶、李郁支付逾期缴纳物业服务费的违约金2093.12元（违约金以欠付物业服务费为基数，从欠费日开始，按每日千分之三计算，暂计算至起诉之日，最终计算至实际支付日为止）；3.诉讼费用由李瑶、李郁承担。事实与理由：2016年9月1日，宁骏物业公司与李瑶、李郁签订了《前期物业服务协议临时管理规约（誉峰10＃地商业部分）》（下称“合同”），约定宁骏物业公司（甲方）为李瑶、李郁（乙方）购买的位于成都高新区提供物业管理服务。合同约定：物业服务费按月结算，交费时间为每月的5日前交当月的物业服务费，公寓物业服务费标准为5.5元／月／平方米，乙方不按合同约定交费时间及标准缴纳物业服务费或其他因使用该物业产生的费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每日按欠费金额的千分之三向甲方交纳违约金，同时，甲方有权停止提供相关服务。合同签署后，宁骏物业公司依约履行了物业管理服务，但李瑶、李郁自2017年4月15日至2017年9月15日无故拒绝交纳物业服务费。经宁骏物业公司多次催收未果，故提起诉讼。 李瑶、李郁答辩称：1.对商品房买卖合同、前期物业服务协议临时管理规约、房屋建筑面积测绘成果报告及催款单真实性无异议；2.宁骏物业公司诉请李瑶、李郁支付所欠物业费有悖于事实和法律，2017年4月15日，李瑶、李郁因开发商交房不符合商品房买卖合同的约定，即存在房屋地面不平、墙面未抹灰、排水管外露未埋、水电设备及安全系统安装未到位的问题拒绝收房，开发商整改完毕后，李瑶、李郁于2017年10月27日才签字收房并按约定交付了自2017年9月后的物业费，在收房时宁骏物业公司也默认了2017年9月15日前的物业费可以不交纳；3.宁骏物业公司与开发商存在关联关系；4.李瑶、李郁不应承担违约金。 一审法院查明，2016年9月1日，宁骏物业公司作为甲方，与作为乙方的李瑶、李郁签订合同，合同约定：宁骏物业公司为李瑶、李郁所有的誉峰L1-1818号房提供物业管理服务，李瑶、李郁同意并表示支持；第二条约定：乙方应在每月5日前缴纳当月物业公共服务费及其他应付费用；第十四条约定：乙方应在物业首次交付使用之日即商品房买卖合同约定的交付期限届满之日或开发商发出《房屋交付通知书》所载的交付期限届满之日（以较前者为准）预交三个月物业公共服务费。第十八条约定：物业公共服务费以建筑面积计算，并按以下标准执行：1、公寓：按建筑面积人民币5.5元/㎡/月；第二十条约定：乙方（或物业使用人）逾期交纳物业公共服务费或本协议约定的其他应付费用，从逾期之日起，每日按欠费金额的千分之三向甲方交纳违约金；誉峰L1-1818号房屋面积为38.6㎡；2017年4月15日，李瑶、李郁以誉峰L1-1818号房屋存在房屋地面不平、墙面未抹灰、排水管外露未埋、水电设备及安全系统安装未到位的问题拒绝收房，后李瑶、李郁于2017年10月27日在业主收楼确认书上签字收房。李瑶、李郁未向宁骏物业公司交纳自2017年4月15日起至2017年9月15日的物业服务费。 另查明，2016年9月1日，李瑶、李郁与成都市中天盈房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同第十五条约定：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；合同第十八条第一款约定出卖人在2017年4月15日前向买受人交付该商品房。《补充合同》第九条第三款约定：对本合同第十八条第（五）款的补充约定：（1）本合同第十八条第（五）款第一段变更为：如买受人在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交房条件，而买受人认为该商品房存在其他质量问题或认为该商品房装饰装修及设备达不到约定标准的，该类异议不视为买受人可拒绝收楼的抗辩理由，买受人亦不得以此为由要求出卖人承担逾期交楼的违约责任……若买受人拒绝收楼的，视为出卖人已按照本合同的约定向买受人交付了该商品房；第十条第三款约定：若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件六约定标准并存在质量问题的，买受人应及时通知出卖人，出卖人经确认属实后，应及时安排整改使之达到合同约定的标准，买受人同意不因此拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交付的违约责任。 一审法院认为，李瑶、李郁与成都市中天盈房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、宁骏物业公司与李瑶、李郁签订的《前期物业服务协议临时管理规约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规规定，应属合法有效，对各方具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行。李瑶、李郁提出其在约定的收房之日即2017年4月15日，因开发商交付的房屋不符合装修标准而拒绝接房，而根据李瑶、李郁与成都市中天盈房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，李瑶、李郁在合同约定的交房时间提出的拒绝收房的事由并非合同中约定的其可拒绝收楼的抗辩理由，李瑶、李郁于此情形下拒绝收楼的，应视为出卖人已按照买卖合同的约定于2017年4月15日向李瑶、李郁交付了该商品房，因房屋已交付，宁骏物业公司有权依据约定向李瑶、李郁主张支付自交付之日起开始计收的物业服务费，李瑶、李郁抗辩称宁骏物业公司默认其免交2017年9月15日前物业服务费缺乏相应的事实依据，不予采纳。故李瑶、李郁应当向宁骏物业公司支付所欠的物业服务费1068.6元。因李瑶、李郁未按约定向宁骏物业公司支付物业管理服务费，构成违约，应当承担相应的违约金支付责任，对于宁骏物业公司关于违约金的请求，综合考量本案李瑶、李郁违约情形、宁骏物业公司的损失和合同约定等因素，一审法院将宁骏物业公司关于违约金的诉讼请求依法调整为在分别以113.2元、212.3元、212.3元、212.3元、212.3元、106.2元为基数，自商品房买卖合同约定的交房期限届满次日即从2017年4月16日起、以及从物业服务协议约定的物业费交纳期限逾期之日起即2017年5月6日起、2017年6月6日起、2017年7月6日起、2017年8月6日起和从2017年9月6日起按每日万分之五的标准计算至付清之日止的范围内予以支持。据此判决：一、李瑶、李郁于该判决生效后三日内向宁骏物业公司支付物业服务费1068.6元；二、李瑶、李郁于该判决生效后三日内向宁骏物业公司支付违约金，违约金的计算方式为：分别以113.2元、212.3元、212.3元、212.3元、212.3元、106.2元为基数，从2017年4月16日起、2017年5月6日起、2017年6月6日起、2017年7月6日起、2017年8月6日起和从2017年9月6日起按每日万分之五的标准计算至付清之日止；三、驳回宁骏物业公司的其他诉讼请求。 李瑶、李郁向本院申请再审称，1.一审认定事实不清，混淆了《商品房买卖合同》与《誉峰L1/L2公寓清水交楼标准》中对商品房交付条件的认定。案涉房屋不符合约定的交房条件，申请人多次督促开发商和被申请人整改之后，于2017年9月15日接收案涉房屋，因此申请人在开发商、被申请人未交房的5个月不应交纳物业费。2.申请人在一审中提交了录音、照片、视频、短信等证据原件足以证明被申请人违约交房，但是一审判决并未如实反映上述证据。3.申请人同时购买相同的两套房屋，两套房屋涉诉情形相同，一审法院分别作出（2019）川0193民初2718、2599号民事判决，申请人对两案一审判决结果均不服，均提起了上诉，但二审法院只针对（2019）川0193民初2718号民事判决进行了审理，并作出（2019）川01民终17075号民事判决，驳回了被申请人的全部诉讼请求。因此，本案也应当按照该案的二审结果予以改判，以实现同案同判。 宁骏物业公司辩称，1.一审认定事实清楚，根据《商品房买卖合同》约定，争议房屋已经达到了交付条件，房屋视为已交付。交付的房屋存在质量瑕疵不等于房屋未交付。2.案涉房屋于2017年4月15日已完成交付，根据双方签订的物业服务合同，申请人应当支付物业费。3.申请人违反合同相对性原则。申请人提出房屋质量瑕疵，属于其与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而被申请人与申请人之间为物业服务合同纠纷，应按物业服务合同的约定解决纠纷。 本院再审查明，李瑶、李郁于2016年9月1日向成都市中天盈房地产开发有限公司购买誉峰L1-1817、L1-1818号两套房屋。宁骏物业公司针对该两套房屋物业服务费问题同时向一审法院起诉，要求李瑶、李郁承担2017年4月15日起至2017年9月15日的该两套房屋的物业服务费，一审法院分别作出（2019）川0193民初2718、2599号民事判决，两案认定事实与判决结果均一致。李瑶、李郁不服一审判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月23日作出（2019）川01民终17075号民事判决：“一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2718号民事判决；二、驳回宁骏物业公司的全部诉讼请求”。判决已经发生法律效力。另查明，李瑶、李郁于2017年10月27日在业主收楼确认书上签字收房。 本院再审查明的其他事实与一审一致。 上述事实，有《商品房买卖合同》、业主收楼确认书、《前期物业服务协议临时管理规约》、民事判决书、当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未交付的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，根据李瑶、李郁与开发商签订的业主收楼确认书，其收房时间为2017年10月27日，物业服务费应从业主收楼后开始计算。李瑶、李郁自愿从2017年9月15日开始缴纳物业费，系对自身权利的处分，且不损害他人利益，予以认可。关于李瑶、李郁是否违反了合同约定的收房时间问题，及其与开发商之间关于房屋整改纠纷问题，系另外的法律关系，不属于本案的审理范围。故此，一审法院认定李瑶、李郁应按买卖合同约定于2017年4月15日接收房屋，并支付物业费和违约金不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2599号民事判决； 二、驳回广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费25元，再审案件受理费50元均由广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何云鹏 审 判 员 邱家德 审 判 员 陈 浩 二〇二〇年十月二十日 法官助理 严 辉 书 记 员 周红燕