安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初209号 原告:罗玉泉,男,汉族,1989年5月8日出生,住安徽省黄山市徽州区。 委托诉讼代理人：邓枫，安徽英腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋思清，安徽金天都律师事务所律师。 被告:黄山粤诚置业有限公司,住所地安徽省黄山市屯溪区黎阳镇油山路**办公楼**，统一社会信用代码91341000MA2NAPKR2C。 法定代表人:程孝彬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张亚冰，男，1989年11月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，公司法务人员。 委托诉讼代理人：佘秀银，女，1995年5月31日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，公司法务人员。 第三人:交通银行股份有限公司黄山分行,住所,住所地安徽省黄山市屯溪区天都大道**社会信用代码91341000099800154T。 负责人:刘纯斌，公司行长。 委托诉讼代理人：赵芹，女，1986年8月17日出生，汉族，住安徽省休宁县，银行员工。 原告罗玉泉诉被告黄山粤诚置业有限公司（以下称粤诚公司）、第三人交通银行股份有限公司黄山分行（以下称交通银行黄山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告罗玉泉及其委托诉讼代理人邓枫，被告粤诚公司的委托诉讼代理人佘秀银，第三人交通银行的委托诉讼代理人赵芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗玉泉向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款担保合同》；3、判令被告返还原告已支付的购房款457248元及利息57156元（以已付购房款为基数按年利率6%自2017年11月25日计算至实际款清之日止，暂计算至2019年12月30日为57156元，实际计算至合同解除之日详见清单）；4、依法判令被告返还原告自2018年1月1日起至2020年3月1日止已向第三人偿还的贷款本金及利息224637.66元（后续贷款本息计算至合同解除之日，以第三人出具的还款明细清单为准），剩余的贷款及利息由被告向第三人清偿；5、请求判令被告向原告返还已支付的其他费用共计23765元（其中专项维修基金23756元）；6、请求被告赔偿原告装修款（具体金额以鉴定评估为准）；7、请求判令被告赔偿原告可得利益损失（即因被告违约导致合同解除造成合同约定交付房屋目前市场买卖价格与成交价格之间的差价损失，赔偿数额以鉴定评估为准）；8、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭增加诉请返还购房款本金20625元及利息增加19547.17元，利息计算至2020年8月1日。事实和理由：2017年初，被告将自己开发的恒大滨江左岸小区对外预售，并制作沙盘、宣传视频、宣传单等宣传资料进行宣传，称小区一层、二层商品房为庭墅户型，自带花园和下层式客厅书房起居室，其中派发传单载有“全明采光地下室，尽享阳光入室”文字，并配有图片。原告在该宣传下，于2017年11月22日在被告处购置房产并签订《商品房买卖合同》，约定原告购买恒大滨江左岸小区第10幢104室房屋，建筑面积为142.95平方米，套内面积为117.26平方米，购买该商品房必须捆绑被告宣传的“全明采光地下室，尽享阳光入室”-104室，建筑面积为94.65平方米，套内面积为77.64平方米，两层房屋单价都为6091.11元每平方米，按照套内建筑面积总房款为1447248元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前将具备商品房综合查验备案的房屋交付买受人，逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。然时至诉讼，被告销售的房屋尚未取得验收备案，无法交付。另被告销售的房产存在虚假宣传、重大质量等问题。被告的虚假宣传已被行政处罚5100元的罚款。被告的严重违约行为，导致原告的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等规定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任并赔偿原告的全部损失。为此，原告提出前述之请。 粤诚公司辩称，1、原告陈述被告存在虚假宣传与事实不符，因为被告在出售房屋时已在合同中明确案涉商品房的基本情况，原告也确认被告针对案涉商品房及所在楼栋项目的宣传资料仅供参考，不作为正式要约内容；被告被市场监督部门处罚针对的是被告违反广告法的有关规定，属于具体行政行为，不能作为被告违约责任的认定；在签订合同时，被告不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，原告也未提出撤销合同，原告提出解除合同无事实和法律依据。2、被告已于2020年6月30日通知原告收房，房屋符合合同约定的交付条件，但原告未收房过错在原告。安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见第五条规定，出卖人交付的房屋不符合本意见第四条规定的交付条件，买受人接受房屋后，以出卖人交付房屋时未经验收合格为由，主张逾期交付违约责任的，在一审法庭辩论终结前，出卖人能够提供完整的工程竣工验收报告，对买受人的诉讼请求不予支持。原告已于2019年9月3日收房，且案涉房屋目前已取得综合验收合格证明，证实被告存在逾期交房行为，但逾期未超过180日，原告无权解除合同。3、原告陈述房屋存在严重质量问题，但未提供证据予以证明。假使房屋存在质量问题，原告可以要求被告予以维修，而不是主张解除合同。4、综上，原告无权解除合同，无权请求被告返还购房款、赔偿装修、房屋差价等各项损失。 交通银行黄山分行陈述，第三人已合同约定将原告所贷款项全额支付给原告，原告也能按照约定正常归还借款，双方均没有违约行为，故不同意解除借款合同。 经庭审本院认定事实如下：2017年11月22日，罗玉泉与粤诚公司签订《商品房买卖合同》一份，约定罗玉泉购买粤诚公司开发的恒大滨江左岸第10幢104室（建筑面积142.95平方米，其中套内建筑面积117.26平方米）及-104室房屋（建筑面积94.65平方米，其中套内建筑面积77.64平方米），按套内建筑面积计算，单价为7425.59元，总房款为1447248元；合同附件四约定：买受人应当于2017年11月25日前支付房屋首付款457248元，余款990000元向商业银行申请按揭贷款；合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前将经综合查验备案的商品房交付买受人；第九条约定：逾期交付超过180日，买受人有权解除合同；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，罗玉泉按照合同约定支付粤诚公司购房首付款457148元，粤诚公司出具收据一张。2017年11月29日，罗玉泉、潘鸿雁与交通银行黄山分行签订一份《个人房产抵押贷款合同》，罗玉泉、潘鸿雁向交通银行黄山分行申请贷款990000元，该款已支付给粤诚公司，粤诚公司于2019年6月20日出具购房发票一张，发票总金额为1447248元。2019年6月28日，黄山市建设工程质量监督站同意10#楼毛坯工程备案。2020年4月14日黄山市住房和城乡建设局出具一份《黄山市新建住宅小区综合查验本案表》一份，同意恒大滨江左岸1#、7#、9#10#、13#楼土建及室内精装修工程备案。2019年6月30日，粤诚公司以邮寄方式书面通知罗玉泉收房，2019年9月3日罗玉泉收房，并在业主（住户）资料卡在填写相关个人信息。罗玉泉收房后，对房屋进行了装修。以上事实双方当事人无争议。对无争议的证据，本院予以在卷佐证。 本院认为，罗玉泉与粤诚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。罗玉泉已按照合同约定支付了全部购房款，粤诚公司理应合同约定期限将符合交付条件的房屋交付罗玉泉。2019年6月28日恒大滨江左岸10#楼毛坯工程已经黄山市建设工程质量监督站备案，2019年6月30日粤诚公司已通知罗玉泉收房，2019年9月3日罗玉泉已收房。根据商品房买卖合同第九条约定，粤诚公司存在逾期交房行为，但未达到合同约定的解除合同的条件。罗玉泉提出解除合同的事实理由是房屋存在严重质量问题，不能实现合同目的，法律依据是《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称解释）第三条的规定。本院认为，1、依据上述法律规定，罗玉泉应当举证证明房屋存在重大质量问题，已达到无法居住的合同目的，才可以依据合同法第九十四条的规定行使解除权，但罗玉泉未能举证证明；罗玉泉陈述房屋存在质量问题，可以主张要求被告维修或自行维修后要求被告赔偿损失；对此，经本院当庭释明后罗玉泉坚持原诉请。2、解释第三条的规定也需要罗玉泉进行举证证明，粤诚公司存在上述违约行为。根据2012年3月5日安徽省高级人民法院通过的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条规定：“出卖人交付的房屋不符合本意见第四条规定的交付条件，买受人接受房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持”。依据上述规定，本案中罗玉泉已于2019年9月3日收房后，并进行了装修，2020年4月14日（案件一审辩论终结前）粤诚公司已取得案涉房屋符合合同约定的交房条件即：商品房经综合查验备案。因此，对罗玉泉提出解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院依法不予支持。罗玉泉针对合同解除后提出的房屋装修损失的鉴定及房屋市场价格差的鉴定，鉴于对合同解除本院不予准许，因此对罗玉泉上述两项鉴定申请，本院不予准许；罗玉泉要求合同解除后一并提出要求被告返还购房款、解除与第三人的贷款合同等各项诉讼请求，本院均依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告罗玉泉请求解除与被告黄山粤诚置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求； 二、驳回原告罗玉泉针对被告黄山粤诚置业有限公司提出其他所有诉讼请求； 三、驳回原告罗玉泉请求解除与第三人交通银行股份有限公司黄山分行签订的《个人房产抵押贷款合同》； 四、驳回原告罗玉泉针对第三人交通银行股份有限公司黄山分行提出的所有诉讼请求。 案件受理费5714元，由原告罗玉泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  胡建华 二〇二〇年十月十六日 书记员  李雅倩 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。