江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终4379号 上诉人（原审被告）：莱商银行股份有限公司徐州泉山支行，住所地徐州市二环西路**。 责任人：王磊，该行行长。 委托诉讼代理人：朱晓燕，江苏百年英豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭冰岳，该行员工。 被上诉人（原审原告）：李凯，男，1969年12月28日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：刘金伟，江苏苏旭律师事务所律师。 原审第三人：江苏成泰建筑工程有限公司，，住所地徐州市泉山区风华南路**富泊湾广场**6F 法定代表人：张健，该公司总经理。 原审第三人：张健，男，1972年1月18日生，汉族，住江苏省泉山区。 原审第三人：黄倩，女，1973年7月1日生，汉族，住江苏省睢宁县。 以上三原审第三人共同委托诉讼代理人：李梦璐，女，1982年2月10日生，汉族，住江苏省邳州市。 原审第三人：徐州正德置业集团有限公司，，住所地徐州市泉山区风华南路**富泊湾广场**商业楼 法定代表人：刘德义，该公司董事长。 原审第三人：刘德义，男，1970年5月19日生，汉族，住徐州市泉山区。 原审第三人：任鸿蕾，女，1979年8月16日生，汉族，住徐州市泉山区。 以上三原审第三人共同委托诉讼代理人：李德升，男，1969年1月1日生，汉族，住徐州市泉山区。 上诉人莱商银行股份有限公司徐州泉山支行（以下简称莱商银行泉山支行）因与被上诉人李凯、原审第三人江苏成泰建筑工程有限公司（以下简称成泰公司）、徐州正德置业集团有限公司（以下简称正德置业公司）、张健、黄倩、刘德义、任鸿蕾案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初7215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 莱商银行泉山支行上诉请求：撤销（2019）苏0311民初7215号民事判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）适用法律错误。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条适用于不动产买受人提出异议的情形，而本案被上诉人李凯是基于其对刘德义、任鸿蕾的债权，为债权债务法律关系，并非商品房买卖合同法律关系。因此，李凯并非法律规定的买受人。2.李凯与刘德义、任鸿蕾签订的以房抵债协议，实际上是为了消灭李凯与刘德义、任鸿蕾之间的债权债务。因此，以房抵债协议中李凯支付的对价仅仅为原债权转让协议的金额，并非本案执行标的即位于徐州市汉泉山庄北区产（以下简称涉案房产）的实际价值。二、根据《执行异议复议规定》的规定，对案外人是否为权利人，已登记的不动产按照不动产登记簿判断。李凯虽然已经签订了以房抵债协议，也经法院认定了协议的合法有效，但李凯并不必然取得涉案房产的所有权。根据物权法的规定，物权的设立、变更、消灭应依法登记。李凯虽占有涉案房产，但在未进行变更登记的情况下，仍不能认定其为涉案房产的权利人。三、《执行异议复议规定》二十八条保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中以房抵债协议，首先以消灭金钱债务为目的，房产交付仅系以房抵债的实际履行方式。因此涉案房产虽已交付给李凯，但未办理房屋所有权变更手续，物权变动并未完成。李凯对涉案房产仅享有债权请求权，并不享有足以排除强制执行的民事权益。 李凯答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、《以房抵债协议》合法有效，李凯系适格买受人。《以房抵债协议》是双方的真实意思表示，合法有效。（2019）苏0312民初2642号民事判决书已经对上述债权转让以及以房抵债的事实予以确认，并认定《以房抵债协议》合法有效，以房抵债方式建立房屋买卖合同关系已经被司法实践所认可，李凯系适格的买受人。二、莱商银行泉山支行认为李凯的物权没有设立，是对法律的错误理解。《执行异议复议规定》第二十八条是针对房屋买卖情形中设定的特别规定，目的是维护案外人的合法利益，维护市场交易的稳定，而不是机械的适用物权法关于物权设立的规定。执行异议并不以房产已经登记在案外人名下为必要条件。而是根据是否提前签署有效合同、支付对价、占有等为判断要件。因此，莱商银行泉山支行片面理解法律规定。三、原审中莱商银行泉山支行对于李凯签订合同、支付对价、占有房产、非自身原因未办理过户等事实均无异议，原审判决并无不当。 成泰公司、张健、黄倩称，同意李凯的意见。 正德置业公司、刘德义、任鸿蕾称，同一审的意见，尊重以房抵债的协议及事实，愿意协助办理相关手续。 经审理查明，2018年2月8日，原审法院对莱商银行泉山支行诉成泰建筑公司、正德置业公司、张健、黄倩、刘德义、任鸿蕾金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0311民初5092号民事判决：一、成泰公司于本判决生效后十日内偿还莱商银行泉山支行借款本金4000万元，并支付利息8402044.61元（利息暂计至2017年7月21日，后按借款合同约定利率继续计算至实际还清之日止）；二、张健、黄倩对成泰公司的上述债务承担连带清偿责任；三、刘德义、任鸿蕾对成泰公司的上述债务在担保的数额4000万元范围内承担连带清偿责任；四、莱商银行泉山支行对正德公司名下的位于徐州市泉山区三环南路北、风华园东的国有土地使用权[土地证号:徐土国用（2014）第43989号]折价或拍卖、变卖所得价款在登记的债权数额400000**元的范围内享有优先受偿权；五、驳回莱商银行泉山支行的其他诉讼请求。2018年2月13日,原审法院作出（2017）苏0311民初5092号之一民事裁定，对（2017）苏0311民初5092号民事判决第一项进行补正，增加律师费3.3万元。 经审判委员会讨论决定，原审法院于2019年6月27日作出（2019）苏0311民监8号民事裁定：再审本案。2019年8月21日，原审法院作出(2019)苏0311民再19号民事判决：一、撤销（2017）苏0311民初5092号之一民事裁定；二、变更（2017）苏0311民初5092号民事判决第一项为:成泰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向莱商银行泉山支行偿还借款本金4000万元、利息（利息暂计至2017年7月21日为8402044.61元，此后利息按双方合同约定利率继续计算至实际清偿之日止）及律师费3.3万元；三、维持（2017）苏0311民初5092号民事判决第二、三、五项，即：张健、黄倩对成泰公司的上述债务承担连带清偿责任；刘德义、任鸿蕾对成泰公司的上述债务在4000万元范围内承担连带清偿责任；驳回莱商银行泉山支行的其他诉讼请求；四、撤销（2017）苏0311民初5092号民事判决第四项，即：莱商银行泉山支行对正德公司名下位于徐州市泉山区三环南路北、风华园东的徐土国用（2014）第43989号国有土地使用权在登记债权数额4000万元范围内享有优先受偿权。 根据莱商银行泉山支行的申请，原审法院于2017年8月11日作出（2017）苏0311民初5092号民事裁定书，并依据该裁定于同日向铜山区不动产登记交易中心发出(2017)苏0311民初5092号协助执行通知书，查封了刘德义、任鸿蕾名下的涉案房产，查封期限为三年。 案外人李凯针对涉案房产向原审法院提出执行异议后，该院于2019年11月14日作出（2019）苏0311执异144号执行裁定：驳回了李凯的异议请求。 李凯不服上述裁定，向本院提出执行异议之诉称，停止对涉案房产的执行，并解除对涉案房产及土地的查封。事实和理由：2017年4月1日、2017年4月28日，李凯通过债权转让方式获得对刘德义、任鸿蕾的200万债权；因刘德义、任鸿蕾无履行还款能力。2017年4月29日，李凯与刘德义、任鸿蕾对账清算后签订《以房抵债协议》，约定转让价款200万元，将借款本息转为已付购房款，将其所有的涉案房产转让给李凯，刘德义、任鸿蕾配合办理变更登记。2017年4月30日，李凯与刘德义、任红蕾办理了对涉案房产的交接手续，李凯自此获得对涉案房产的实际所有权，占有、使用至今。因涉案房产被抵押给原债权人，债权转让给李凯后原债权人一直无法全部到位配合至不动产登记局办理抵押权注销手续，致使房产一直未能过户，李凯曾于2017年5月5日起诉至徐州市铜山区人民法院（以下简称铜山法院），要求确认《以房抵债协议》合法有效，相关当事人配合办理注销抵押权手续，铜山法院以案件涉及刑事犯罪而驳回起诉，并将该案移送公安机关；2019年2月，公安机关将该案退回铜山法院，该院重新立案审理。2019年8月22日，铜山法院作出(2019)苏0312民初2642号民事判决书，确认李凯与刘德义、任鸿蕾之间签订的《以房抵债协议》合法有效，并判令相关原债权人限期办理涉案房产的抵押权注销手续。李凯与刘德义、任红蕾于2017年4月29日签订《以房抵债协议》，在贵院查封前已经签订，合法有效；2、李凯已经以通过以房抵债方式支付全部房款；3、李凯于2017年4月30日与刘德义、任红蕾办理完交接手续，实际取得房屋所有权，占有、使用、控制至今；4、涉案房产并非李凯原因未办理过户登记，李凯已积极主张权利要求原债权人注销登记，因相关人员拒不协助及涉案房产被查封等客观原因未办理过户，李凯对于未及时过户没有过错，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定。 原审法院另查明，2017年5月5日，李凯因与刘德义、任鸿蕾、颜博、邓爽、袁野、王保娟、刘桂珍、魏建刚债权转让合同纠纷一案诉至铜山法院，铜山法院于2018年5月4日作出（2017）苏0312民初4232号民事裁定书，以颜博的行为涉嫌非法吸收公众存款罪裁定驳回李凯的起诉。后该案经公安局处理结束后，2019年2月27日，李凯又因同一事实将刘德义、任鸿蕾、颜博、邓爽、袁野、王保娟及刘桂珍、魏建刚以房屋买卖合同纠纷案由诉至铜山院，铜山法院于2019年8月22日作出（2019）苏0312民初2642号民事判决书，在该判决书中查明：“2017年4月1日，原告李凯（受让人、乙方）和案外人刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥（出让人、甲方）签订债权转让协议，内容为：甲方于2011年12月20日与刘德义、任鸿蕾签订借款合同一份并于2016年6月18日签订了借款延期协议，合同载明金额170万元（其中刘忠军10万元、陈正新22万元、李翠侠3万元、郭瑞伟13万元、杨志敏20万元、倪士成10万元、孙蕾22万元、赵立祥70万元），刘德义、任鸿蕾已付息至2017年4月30日，甲方现将借款合同本金中的170万元转让给乙方，转让价格170万元。债权转让后转让人不再享有索要借款本金及利息等权利。自此协议签订后由乙方向刘德义、任鸿蕾主张借款本金、利息。甲方保证在收款当人到产权登记部门办理完上述借款合同项下担保物的抵押注销手续或到公证处办理委托注销公证手续。当天，原告李凯按协议约定向以上转让人的银行账号转让相应的款项。转让人向原告出具收据，内容为：收到李凯受让金（根据2017年4月1日双方签订的《债权转让协议》条款约定）。2017年4月28日，原告李凯和第三人刘桂珍、魏建刚签订债权转让协议一份，内容为：2011年12月12日，第三人向被告刘德义、任鸿蕾出借的30万元的利息已经全部还清，尚欠本金30万元，第三人同意将30万元债权及债权所附的抵押权一并转让给原告，原告支付30万元作为债权受让的对价。第三人同意采用公证的方式将抵押权变更、注销登记授权给原告独立行使。原告办理所述授权公证后，原告当日将30万元支付给第三人。第三人应配合原告提供办理抵押权办更、注销等手续所必须的文件资料等。当天，原告将30万元转入第三人刘桂珍的银行账号，付款用途为购置债权。第三人刘桂珍、魏建刚向原告出具收据。2017年4月29日，李凯（甲方）和刘德义、任鸿蕾（乙方）签订以房抵债协议，载明：鉴于1.乙方与颜博、邓爽、袁野、王保娟、刘桂珍、魏建刚签订了编号为2011122001的借款合同，借款金额是200万元。其中，颜博、邓爽系夫妻关系，两人是受刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥的委托，自己的名义代理与乙方签订了借款合同。乙方以其拥有的徐州市铜山区汉泉山庄北区A-75号房屋作为借款抵押担保。2.甲方与刘忠军、陈正新、李翠侠、郭瑞伟、杨志敏、倪士成、孙蕾、赵立祥(合称“原债权人”）之间于2017年4月1日签订了《债权转让协议》，甲方受让原债权人对乙方的债权170万元及利息，且甲方已经按照《债权转让协议》约定实际支付了原债权人的债权转让价款合计170万元。3.甲方与刘桂珍、魏建刚之间于2017年4月28日签订了《债权转让协议》，甲方受让袁野、王娟对乙方的债权30万元及利息，且甲方已经按照《债权转让协议》约定实际支付了袁野、王娟的债权转让价款合计30万元。4、乙方已经清偿了袁野、王保娟之间全部借款合计30万元。因乙方无力清偿甲方所受让的上述全部债权200万元及利息，现双方经协商一致达成如下协议：1.乙方同意将徐州市铜山区汉泉山庄北区A-75号房屋作价200万元转让给甲方，用以清偿乙方对甲方的全部债务。2.甲方同意免除乙方对甲方按照借款合同的全部利息。3.甲方因受让含有抵押权的债权，乙方确认甲方在原有的范围内继续享有抵押权。4.甲方应当自行处理与原债权人之间关于抵押权注销或变更的相关事宜，乙方同意配合甲方进行变更手续。5.房屋转让过程中的所产生的税负及费用由甲方承担。”。铜山法院在该判决书中认为“原告李凯提供的债权转让协议、转款凭证等证据可以证实原告对被告刘德义、任鸿蕾享有的200万元债权真实有效。双方在被告刘德义、任鸿蕾无力偿还借款本息的情况下，协商一致，自愿达成以房抵债协议，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系。综合考虑债权真实、以房抵债协议签订在前、案外人申请查封在后的情形。以房抵债协议是双方意思的真实表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或者社会公共利益，且原告按照协议的约定已履行了给付义务，应确认协议合法有效，故原告要求依法确认原告与被告刘德义、任鸿蕾签订的以房抵债协议合法有效的诉讼请求应予支持。” 在（2019）苏0312民初2642号案件中审理中，刘德义、任鸿蕾向铜山法院作出说明，陈述其于2017年4月底已将涉案房产交给李凯占有使用。 原审法院认为，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中李凯举证的以房抵债协议系因李凯与刘德义、任鸿蕾原债权转让后，刘德义、任鸿蕾无力支付债务后与李凯签订的，且该协议经由铜山法院审理已确认合法有效，以房抵债是双方的真实意思表示，应当认定李凯已在债权转让中支付了购买债权的对价款。李凯提交的（2019）苏0312民初2642号民事判决书已经查明李凯于2017年4月29日已因以房抵债协议与刘德义、任鸿蕾办理了房屋交接手续并实际占有涉案房产，该占有系李凯与涉案房产登记所有权人因签订以房抵债协议后，刘德义、任鸿蕾自愿履行协议发生的，合法有效。结合李凯的举证，可以确认涉案房产办理了抵押登记，李凯与刘德义、任鸿蕾签订以房抵债协议后该抵押登记依然存在，后李凯于2017年5月5日起诉至铜山法院。2017年8月10日，莱商银行泉山支行因与刘德义、任鸿蕾等的金融借款纠纷一案对涉案房产进行了司法查封，因此在法院查封前涉案房产已存在抵押且李凯已通过诉讼程序起诉要求涉案房产登记抵押权人解除抵押，李凯未能及时办理过户登记是由房产存在抵押及司法查封等客观情况导致，而非李凯自身原因，因此李凯对未办理过户登记没有过错。 另李凯与刘德义、任鸿蕾签订的虽系《以房抵债协议》而非商品房买卖合同，但本案中李凯与刘德义、任鸿蕾在涉案房产被司法查封前已存在通过债权转让而产生的合法有效的到期债权债务关系，李凯对被执行人享有的到期债权与涉案房产的实际价值大致相当，李凯与刘德义、任鸿蕾在涉案房产被司法查封前已经签订书面以房抵债协议，以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务等情形。 综上，李凯对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。据此于2020年5月26日作出（2019）苏0311民初7215号民事判决：不得执行涉案房产，并解除对涉案房产的查封。 本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院另查明，据李凯在一审中提交的《不动产产权情况表》显示，涉案房产为市场化商品房，建筑面积为263.74平方米。 本院认为，关于原审法院根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定审理本案是否属于适用法律错误的问题。《执行异议复议规定》第二十八条适用于案外人以一般买受人的身份对被执行人名下的不动产主张排除执行的执行异议之诉案件。本案中，李凯是以其与刘德义、任鸿蕾之间的《以房抵债协议》主张对涉案房产排除执行。因此，本案能否适用《执行异议复议规定》第二十八条取决于李凯与刘德义、任鸿蕾之间的以房抵债关系与房屋买卖关系在本质上是否一致，是否可以将以房抵债关系视为买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同，买卖合同关系必需具备的两个要素，一是出卖人将买卖标的所有权转移至买受人；二是买受人向出卖人支付对价。在本案李凯与刘德义、任鸿蕾的房抵债关系中；李凯签订以房抵债协议的目的是以其对刘德义、任鸿蕾的到期债权作为对价取得涉案房产的所有权；而刘德义、任鸿蕾的目的则是将其所有的涉案房产的所有权转移至李凯以消灭其对李凯的到期债务。以房抵债关系中买受人是以其对出卖人的到期债权向出卖人支付对价，在本质上仍为以支付对价取得标的物所有权的法律关系，与买卖关系并无本质上的区别。因此，原审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定作为判断李凯对涉案房屋是否具有排除执行的民事权益的法律依据，并无不当。 关于李凯对涉案房屋是否具有排除执行的民事权益的问题。依据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李凯在涉案房产被查封之前与刘德义、任鸿蕾签订《以房抵债协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。（2019）苏0312民初2642号民事判决中已经查明李凯通过向刘德义、任鸿蕾的债权人支付200万元取得对刘德义、任鸿蕾的相应到期债权，并以消灭该到期债权的方式支付了涉案房产的对价。根据《不动产产权登记表》显示，涉案房产建筑面积为263.74平方米，结合本市房地产市场情况，可以确认涉案房产当时的市场价值与所抵200万元债务并无明显的不符。关于李凯是否占有使用涉案房产的问题，根据李凯于2017年5月5日起诉刘德义、任鸿蕾、颜博、邓爽、袁野、王保娟、刘桂珍、魏建刚要求办理解除涉案房产的抵押登记并协助过户登记的诉讼请求以及刘德义、任鸿蕾认可已于2017年4月底将涉案房产交付李凯的事实，可以确认李凯在涉案房产查封前已经合法占有使用涉案房产。根据上述事实亦可以确认，涉案房产未能办理过户登记系因原抵押权人未及时协助办理抵押权解除登记，并且李凯为此已主动进行了诉讼行为，不宜认定李凯对涉案房产未办理过户登记存在过错。 综上，莱商银行泉山支行的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各22800元，由莱商银行股份有限公司徐州泉山支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  孙永军 审判员  王 青 二〇二〇年十月十日 书记员  刘 迪