重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6036号上诉人(原审被告）：重庆赐美工贸有限责任公司。住所地：重庆市九龙坡区含谷镇新营房村9社，统一社会信用代码：915001077500774612。法定代表人：郑洪伦，该公司总经理。破产管理人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。住所地：重庆市渝**龙溪街道新溉大道**中渝香奈公馆，统一社会信用代码：91500112059857068M。负责人：刘先利，该所主任。委托诉讼代理人：赵耀，重庆谛威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆金杯汽车配件有限责任公司。。住所地：重庆市九龙坡区白市驿镇太慈村统一社会信用代码：91500107709346076J。法定代表人：赵阿娣。委托诉讼代理人：熊昉，男，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：王晓利，女，汉族，1979年12月20日生。被上诉人（原审被告）：郑洪伦，男，汉族，1968年5月21日生。上诉人重庆赐美工贸有限责任公司（以下简称“赐美工贸”）因与被上诉人重庆金杯汽车配件有限责任公司（以下简称“金杯配件公司”），王晓利，郑洪伦租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初9781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赐美工贸的破产管理人委托的诉讼代理人赵耀，被上诉人金杯配件公司的委托诉讼代理人熊昉到庭参加了诉讼，被上诉人王晓利，郑洪伦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赐美工贸上诉请求：1、撤销一审判决或发回重审；2、案件一审、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：涉案厂房的土地属于集体土地，现在土地租赁合同的承租方是姚燕，上诉人是实际使用人。若判决上诉人将涉案厂房腾空并交给被上诉人，会损害上诉人的土地实际使用权。涉案厂房属于违章建筑，不能转让。《厂房转让借款协议》是上诉人为被上诉人的借款做的担保，并非真实的厂房转让法律关系。合同名称中有“借款协议”的字样。根据相关法律规定，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。金杯配件公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。《厂房转让借款协议》合法有效，案外人姚燕的土地租赁无效。《厂房转让借款协议》不是借款的担保，而是以物抵债。上诉人的破产管理人也实际承认了双方存在租赁关系。王晓利，郑洪伦未作答辩。金杯配件公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令赐美工贸、王晓利、郑洪伦共同将权属金杯配件公司的厂房修缮妥并退还给金杯配件公司；2、判令赐美工贸支付金杯配件公司自2017年2月17日起至付清止期间厂房租金及其期间资金占用费和违约金，截至2019年3月26日，合计金额3278723.98元；3、判令王晓利、郑洪伦承担连带责任；4、判令被告方承担本案诉讼费。审理中，金杯配件公司撤回了第二项和第三项诉讼请求。一审法院经审理查明：2015年10月19日，王晓利、郑洪伦作为借款人向金杯配件公司出具借条一张，载明：“今借到重庆金杯汽车配件有限责任公司承兑壹佰玖拾伍万陆仟肆佰捌拾贰元整，承兑票号22369043”，赐美工贸作为担保人加盖了公司印章。随后金杯配件公司将该承兑汇票交付给了赐美工贸、王晓利、郑洪伦。2015年11月30日，赐美工贸将一张金额为1956482元的转账支票交付给金杯配件公司，用途为还借款，但由于赐美工贸公司账户余额不足，导致金杯配件公司未能进账。2016年2月1日，金杯配件公司（乙方）与赐美工贸（甲方）签订《厂房转让借款协议》，主要内容为：甲乙双方本着平等互利的原则，经协商一致，就甲方将其权属的厂房转让乙方一事达成如下协议：一、厂房产权基本情况。本协议转让的厂房位于喻家牌坊属甲方向九龙坡区含谷镇新营房村9社租用土地自建厂房，为甲方所有。二、转让范围及其他。1、双方一致同意，甲方向乙方转让租用土地的所有权利和地上所有建筑物及附属设施。2、转让价格为人民币叁佰万元，乙方在2月1日前支付定金人民币贰佰万元。余额在甲方办理完整手续后壹月内支付。3、由甲方负责办理土地租用权利及厂房建筑物及附属设施的转让手续，并经当地村委会同意并盖章确认。4、现有厂房及附属设施继续由重庆赐美工贸有限责任公司使用，并由其负责日常维护，在此期间按转让费的1%/月支付租金，支付日为每月5日前。三：特别权利。甲方在壹年内按时支付租金，拥有回购厂房特别权利，回购价格为转让金额。乙方在壹年内拥有退购厂房的特别权利，退购金额为转让金额。四、违约责任。1、如甲方在2016年2月6日前未能办妥厂房转让手续，则乙方有权选择单方面解除本协议并要求甲方归还乙方已支付款项。2、乙方不能按期向甲方支付满购房款，或甲方不能按期向乙方交付厂房，每逾期一日，由违约方一方向对方给付相当于上述厂房价款千分之一的违约金。3、甲方连续2个月或累计3个月未按时足额交清厂房租金，乙方有权提前收回厂房，甲方不及时向乙方交付厂房，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述厂房转让价款千分之一的违约金。五、履行合同担保人及其他。1、为本合同的合法履行，特增设自然人为担保人。2、甲乙双方股东为各自公司担保人。王晓利、郑洪伦作为赐美工贸的担保人在该协议上签字。2016年2月2日，赐美工贸召开股东会并形成股东会决议。内容为：将重庆赐美工贸有限责任公司位于新营房村9社喻家牌坊的厂房融资借款转让给重庆金杯汽车配件有限责任公司，并遵守双方签订的《厂房转让借款协议》。赐美工贸的全部股东即王晓利、郑洪伦在股东会决议签字。2016年2月2日，赐美工贸向金杯配件公司出具收据一张，载明“收到重庆金杯汽车配件有限责任公司7万元，并注明：借承兑22369043号利息（2015年10月19日至2016年1月31日止）”。2016年2月2日，金杯配件公司将一张票号为28343384金额为396372.85元的银行承兑汇票交付给了赐美工贸，并由王晓利签收并注明“原件已收，作为借款用”。2016年2月4日，金杯配件公司将一张票号为20857069金额为50万元的银行承兑汇票交付给了赐美工贸，并由王晓利签收并注明“原件已收，作为借款用”。2016年2月26日，金杯配件公司通过银行转账的方式向赐美工贸转账支付了47145.15元，载明用途为借款。庭审中，针对转让款300万元的构成，金杯配件公司陈述为第一笔系2015年10月19日的借款本金1956482元；第二笔系借款1956482元从2015年10月19日至2016年1月31日期间双方协商的利息，即2016年2月2日被告出具收条载明的7万元；第三笔系2016年2月2日票号为28343384金额为396372.85元的银行承兑汇票；第四笔系2016年2月4日票号为20857069金额为50万元的银行承兑汇票；第五笔系2016年2月26日银行转账47145.15元；第六笔系《厂房转让借款协议》签订当月即2016年2月的租金3万元；合计300万元（1956482元+70000元+396372.85元+500000元+30000元）。另查明：王晓利分别于2016年3月4日、4月13日、5月5日向金杯配件公司公司的股东陈学清每月支付了3万元，合计9万元。2017年2月17日，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05破申86号民事裁定书，裁定：一、受理重庆赐美工贸有限责任公司的破产重整申请；二、重庆赐美工贸有限责任公司的破产重整一案交由重庆市九龙坡区人民法院审理。2017年3月8日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2017）渝0107民破3号决定书，指定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所担任赐美工贸的管理人。根据金杯配件公司提交的债权申报核查表显示，金杯配件公司向赐美工贸的管理人申报债权金额132万元，其中违约金99万元，其他费用33万元。管理人大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所确认债权金额692000元，其中确认租金24万元，违约金452000元。核减金额628000元，核减原因：超过法院裁定日，多申报的房屋租金、违约金。上述事实，有当事人的陈述、借条、银行承兑汇票、厂房转让借款协议、股东会决议、收据、银行卡交易明细、民事裁定书、决定书、债权申报核查表等主要证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，双方争议的焦点为《厂房转让借款协议》的性质，金杯配件公司认为系厂房转让关系，赐美工贸则认为系借款提供的担保。一审法院认为，金杯配件公司与赐美工贸签订的《厂房转让借款协议》系双方真实意思表示，从协议内容可以明确双方的真实意思为转让厂房，转让价款为300万元，合同的成立，分为要约和承诺，即合同的成立有一个双方协商趋同的过程，不排除赐美工贸向金杯配件公司提出借款300万元的要约，也不排除金杯配件公司同意愿意拿出300万元，但要求购买赐美工贸自建房屋的事实存在，在没有证据证明300万元为借款的唯一性的情况下，根据最终达成的协议为《厂房转让借款协议》，根据证据优势原则，在无充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系，且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力时，不宜简单否定既存外化法律关系真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务和结果出现，结合赐美工贸召开的股东会所形成的股东会决议，应当认定金杯配件公司与赐美工贸达成的是厂房转让协议，而不能认定为以房屋买卖为名而实为借款合同。另外，根据协议，金杯配件公司在支付完300万元转让款后即取得了该厂房的占有使用权利，而由于赐美工贸仍需继续使用该厂房，故双方约定由金杯配件公司将厂房出租给赐美工贸，并由赐美工贸每月向金杯配件公司支付占有使用费3万元，且事实上被告也已实际支付了部分占有使用费，即双方已经通过占有改定的方式完成了厂房交付，金杯配件公司因此取得了对涉案厂房的占有使用权利。另外根据金杯配件公司提交的债权申报核查表，管理人事实上也确认了双方存在租赁关系的存在。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此双方签订的转让协议合同有效，至于其该厂房是否能够取得物权登记，不影响合同效力。根据转让协议，金杯配件公司将该厂房出租给赐美工贸继续使用，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案厂房并未取得相应的规划许可，故金杯配件公司与赐美工贸订立的租赁合同为无效合同。根据协议约定，赐美工贸连续2个月或累计3个月未按时足额交清厂房租金，乙方有权提前收回厂房，根据查明的事实，赐美工贸在支付了4个月的房屋占有使用费后，便未再支付过任何费用，故金杯配件公司有权要求提前收回厂房，由于租赁主体为赐美工贸，故返还房屋的主体也应当是赐美工贸，郑洪伦及王晓利不应承担返还厂房的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，之规定，判决：“一、被告重庆赐美工贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将案涉厂房腾空并交还给原告重庆金杯汽车配件有限责任公司；二、驳回原告重庆金杯汽车配件有限责任公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，公告费300元，由被告重庆赐美工贸有限责任公司承担。”二审中，双方当事人均未举示新证据。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，对于涉案《厂房转让借款协议》的性质，一审判决说理清楚，本院对此予以确认。上诉人认为涉案厂房所在的集体土地承租人系案外人姚燕，但并未举示证据佐证其观点，且即使属实也并不影响本案的审理结果，故本院对上诉人的该理由不予采信。另外，转让的厂房是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响转让合同的效力。根据协议，上诉人将涉案厂房转让给被上诉人金杯配件公司后，继续租用涉案房屋，上诉人也按照约定支付了部分租金，故一审判决认定被上诉人金杯配件公司通过占有改定的方式已经实际取得涉案厂房占有使用的权利正确。上诉人未按照约定支付租金，金杯配件公司有权收回厂房。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆赐美工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 舟审 判 员 段晓玲审 判 员 陈 华二〇二〇年十月二十日法官助理 陈 莹的额额额额腹杆腹（院书记员余文韬