辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初8060号原告：吴桂娟，女，1963年11月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：祁铁男，男，1994年4月28日出生，汉族，住辽宁省黑山县八道壕镇。被告：沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部，住所地沈阳市于洪区汪河路**1门。统一社会信用代码：92210114MA0XUUDL7N。经营者：孙琳，男，1980年2月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：朱志鹏，男，1992年6月1日出生，满族，职务系店长，住辽宁省。身份证号：2107821992********。原告吴桂娟与被告祁铁男、被告沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部（以下简称“喜达屋服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴桂娟，被告祁铁男，被告喜达屋服务部的委托诉讼代理人朱志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告祁铁男向原告支付违约金59094元(1181880元×5%)，被告沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部承担连带责任；2.请求法院依法判令被告沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部返还原告已经支付的中介费9000元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年6月8日，原告经中介被告沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部介绍与被告祁铁男签订了《房屋买卖合同》，合同约定沈阳市于洪区。房主委托被告祁铁男将其房屋以1181880元的价格卖给原告，合同当天原告向被告祁铁男支付了购房定金10000元，同时又向被告喜达屋服务部支付了中介费9000元。合同签订后，二被告迟迟不按照合同中约定的时间配合原告办理房屋过户等相关手续。经原告多次催促后，二被告表示该房屋的房主又不同意出售该房屋。根据原告与二被告签订的《房屋买卖合同》中第六条6.3项约定“除本合同另有约定外，甲乙双方任意一方违约导致本合同不能履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价格的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。”原告认为被告喜达屋服务部系本次交易的中介，其有核实房产买卖真实信息的责任和义务，故此次交易失败其行为也存在着严重过失，其也应承担相应的责任。现原告就上述违约金赔偿及中介费返还事宜多次与二被告协商，均无果。故为维护原告的合法权益特诉至法院，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告祁铁男辩称，我受别人委托出售涉案房屋，后来房主不卖这个房子了，合同无法继续履行。我只收了原告1万元定金，同意双倍返还定金。被告喜达屋服务部辩称，之前我方同意返还中介费，因为原告起诉到法院，中介也提供了服务，所以现在不同意全额返还中介费。签订合同时，我们曾跟房主确认过出卖事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月8日，原告吴桂娟（乙方，买受人）与被告祁铁男（甲方，出卖人）、被告喜达屋服务部（丙方，居间人）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方位于沈阳市于洪区。房屋一套，建筑面积112.56平方米，价款1181880元，居间服务费9000元。该合同第6.2条约定：“甲乙双方约定本合同项下的定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条规定，即乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金，甲方不履行本合同义务的，应当双倍返还定金。定金额度不得超过房屋转让成交价的20%，超出部分不适用定金罚则。”第6.3条约定：“除本合同另有约定外，甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准。”该合同签订当日，原告向被告祁铁男支付了购房定金1万元，向被告喜达屋服务部支付了居间服务费9000元。另查明，被告祁铁男不是涉案房屋的所有权人，也无出售房屋的授权委托手续。现因房屋所有权人不同意出售该房屋，导致合同无法继续履行。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告祁铁男与原告签订《房屋买卖合同》时未取得涉案房屋所有权人授权，现房屋所有权人拒绝追认，致《房屋买卖合同》无法履行，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》应予解除，被告祁铁男应返还原告已支付的定金10000元，并承担违约责任。关于本案应适用定金条款还是违约金条款问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》第6.2条约定的定金，从其内容表述来看，性质系《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的违约定金，而非解约定金，故违约方无权主动适用定金罚则以达到解除合同的目的。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”即本案原告作为守约方，其有权选择适用定金条款或违约金条款。现原告主张适用违约金条款，其请求合理，本院予以支持。关于违约金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告未能就其实际损失向法庭提供相关证据。现根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第6.3条约定，违约金为成交价的5%，即59094元（1181880元×5%），该违约金明显过高。经被告申请，本院对违约金予以适当调整，酌情判令被告祁铁男承担违约金20000元。关于原告要求被告喜达屋服务部退还中介费问题。本案中，被告喜达屋服务部作为房产中介机构，其除为买受人提供房源信息，促成买卖双方订立合同外，还应在交易过程中为双方提供包括核实房产信息、办理更名过户手续等相应的服务。现被告喜达屋服务部在促成房屋买卖合同订立的过程中未能履行核实房产权利人的义务，导致本案《房屋买卖合同》无法继续履行，原告购买房屋的目的无法实现。被告喜达屋服务部具有重大过错，其应当退还原告支付的中介费9000元。关于原告要求被告喜达屋服务部与被告祁铁男承担连带给付责任问题，因原告主张于法无据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告祁铁男于本判决生效之日起十日内一次性返还原告吴桂娟定金10000元；二、被告祁铁男于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告吴桂娟违约金20000元；三、被告沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内一次性返还原告吴桂娟中介费9000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1502元，减半收取751元，由被告祁铁男负担726元，由被告沈阳市于洪区喜达屋辉煌房产信息咨询服务部负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  周楠二〇二〇年十月十四日书记员  胡楠