吉林省通化市中级人民法院   民事判决书     （2020）吉05民终951号     上诉人（原审被告）：卞立坤，男，1970年12月8日出生，朝鲜族，通化市通元醋厂负责人，住通化市二道江区明珠家园**楼**，   被上诉人（原审原告）：孙淑华，女，1956年8月18日出生，满族，，住通化市二道江区东通化街工字楼委**   被上诉人（原审原告）：曲治维，男，1950年1月23日出生，汉族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县岫岩镇大宁街******。   上诉人卞立坤因与被上诉人曲治维、孙淑华房屋租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   卞立坤上诉请求：1.改判驳回曲治维、孙淑华的诉讼请求。2.本案所有的诉讼费用由曲治维、孙淑华承担。事实和理由：一审判决卞立坤腾迁出曲治维、孙淑华的租赁房屋是错误的。   一、因为2016年曲治维、孙淑华找人将卞立坤经营醋厂的房屋的多个玻璃、六个房门、车库门、大门、锅炉、暖气片等物品设备损坏，还给断了电、水，致使被告经营的醋厂20多个月不能生产，损失达到200多万元。现在这些损失还没有赔偿，卞立坤不同意腾迁。二、本案租赁的房屋已经被征收，曲治维、孙淑华已经拿到了拆迁补偿款，现在并不是该房屋的所有权人，所以作为本案的原告主体不适格。三、本案有一处房屋登记在施玉梅名下，房屋所有权人为施玉梅，曲治维与施玉梅2013年12月1日签订的房屋买卖合同，是近期签的合同根本不是当时的合同，而且本案房屋是农村宅基地，根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发（1999）39号第二项第二款：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”曲治维是城镇户口，本案中的房屋交易行为本身就是违法的，曲治维没有权利签订房屋租赁合同。      曲治维、孙淑华辩称，卞立坤与曲治维、孙淑华间所主张的损失已经在另案解决并且赔偿了损失，本案是曲治维、孙淑华主张的物权返款，即使存在债权债务关系，也不能阻碍曲治维、孙淑华行使物权返还的权利。二、曲治维是通过合法的合同取得了本案涉案房屋并且已将占有使用收益该房屋，并与卞立坤签订房屋租赁合同，双方是自愿合法签订的合同并按合同实际履行。曲治维是适格的权利人。   曲治维、孙淑华向一审法院诉讼请求：一、请求法院判令卞立坤立即腾迁出曲治维、孙淑华所属房屋；二、判令卞立坤按照合同约定将房屋恢复原状；三、判令卞立坤支付自2019年11月1日起至搬出之日（除去十五日宽限期）期间内占用房屋的使用费用；四、被告承担本案发生起诉费等费用。事实和理由：2014年9月22日，曲治维、孙淑华与卞立坤签订了《房屋租赁合同》，卞立坤承租曲治维、孙淑华坐落于通化市二道江区桃源村二队房屋一处，面积796平方米，包括1800平方米院落。租赁期限五年（2014年11月1日至2019年11月1日），每月租金五千元人民币，交租方式为上打租。2019年l1月1日合同正式到期，曲治维、孙淑华依法提前通知卞立坤不再续约，要求卞立坤搬出房屋，并提供十五日为卞立坤搬迁所用，但卞立坤仍占有房屋以各种理由拒绝搬迁。另依照合同约定，卞立坤需将房屋私自改造部分恢复原状。   卞立坤辩称，一、卞立坤不同意腾迁。因为2016年曲治维、孙淑华找人将卞立坤经营醋厂的房屋的多个玻璃、六个房门、车库门、大门、锅炉、暖气片等物品设备损坏，还给断了电、水，致使卞立坤经营的醋厂20多个月不能生产，损失达到200多万元。现在这些损失还没有赔偿，卞立坤不同意腾迁。如果曲治维、孙淑华不赔偿损失，那么就用房租费抵顶损失款，房屋租赁合同在向后顺延十年。据了解，本案租赁的房屋已经被征收，曲治维、孙淑华已经拿到了拆迁补偿款，现在并不是该房屋的所有权人，所以作为本案的原告主体不适格。   一审法院认定事实：2014年9月22日，曲治维、孙淑华（甲方）与卞立坤（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方有坐落通化市二道江区桃园村二队（有房权证、土地使用证）房屋一处，二层，共有建筑面积796㎡，全部出租给乙方使用，包括1800㎡院落。每月租金伍任元人民币。上打租，一次预交半年（6个月）。租赁期限5年，甲方于2014年11月1日将此房交于乙方使用，乙方在不拖欠房租的情况下可使用2019年11月1日等。合同签订后，曲治维、孙淑华将租赁房屋交付给卞立坤，卞立坤向曲治维、孙淑华支付房屋租金。2018年11月5日孙淑华书面通知卞立坤载明，“双方于2014年签订的房屋租赁合同，双方签订租赁期限为五年（终止时间是2019年11月1日)，现已执行四年，根据租赁合同约定，合同期满终止合同应提前一年通知对方的约定，据此特通知卞立坤先生：租赁期满，我方要收回房屋另有它用，不予续租，望卞立坤先生早做安排。”合同租赁期限届满，卞立坤未将租赁房屋倒出退还给曲治维、孙淑华。   一审法院认为，曲治维、孙淑华与卞立坤签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同履行期限届满，双方合同的权利义务已终止。且合同履行期限届满前，曲治维、孙淑华已提前书面通知卞立坤租赁期满，要收回房屋另有它用，不予续租。因此，卞立坤应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助将案涉房屋倒出退还给曲治维、孙淑华义务，故对曲治维、孙淑华主张卞立坤立即腾迁出原告所属房屋，该院应予支持。曲治维、孙淑华主张，卞立坤按照合同约定将房屋恢复原状，因其房屋的原状形态，卞立坤不予认可，其又未提供证据证明，故不予支持；曲治维、孙淑华主张卞立坤支付自2019年11月1日起至搬出之日（除去十五日宽限期）期间内占用房屋的使用费用，因该诉求不具体明确缺乏相关金额或具体计算标准，不予支持。卞立坤主张本案租赁的房屋已经被征用，曲治维、孙淑华已经拿到了拆迁补偿款，现在并不是该房屋的所有权人，所以作为本案的原告主体不适格。缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，遂判决：一、卞立坤腾迁出曲治维、孙淑华租赁房屋；二、驳回曲治维、孙淑华的其他诉讼请求。案件受理费200元，由卞立坤负担。   本院二审期间审理查明事实与原审审理查明事实基本一致。   本院认为，关于卞立坤主张曲治维、孙淑华对其经营的醋厂财产进行破坏，要求赔偿财产及经营损失的问题。经查，卞立坤的该项主张属另一法律关系，可通过另行解决。该主张不足以对抗曲治维、孙淑华依照《房屋租赁合同》要求卞立坤腾出房屋的诉讼请求。关于卞立坤主张曲治维、孙淑华是否具有房屋所有权问题。经查，卞立坤主张房屋已经被政府征收，但没有提供证据证明，卞立坤本人也陈述为听说，故卞立坤主张房屋被征收的抗辩理由不成立。该房屋虽仍登记在施玉梅名下，但该房屋系施玉梅交付给曲治维、孙淑华使用，曲治维、孙淑华对该房屋享有占有、使用、收益的权利，曲治维、孙淑华依据该权利与卞立坤签订《房屋租赁合同》及合同到期后要求卞立坤腾出该房屋的行为均符合法律规定。   综上，卞立坤的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人卞立坤负担。   本判决为终审判决。   审判长   吴兴彦   审判员   王立武   审判员   修勇       二〇二〇年十月十七日     书记员   李燃