天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初8425号原告:宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。负责人:戴万宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王树杰，公司员工。委托诉讼代理人：张水平，公司员工。被告：卢洪刚，男，1965年7月20日生，汉族，住天津市武清区。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与被告卢洪刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王树杰、被告卢洪刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照每月222.59元人民币的标准支付原告从2017年7月1日起至2020年5月31日止位于天津市武清区××室房屋的物业费7790.58元，并依据前期物业服务合同之规定缴纳物业管理服务费5‰的违约金701.15元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与案外人天津盛庆房地产投资有限公司于2013年9月9日签订了关于盛世睿园项目的《天津市住宅前期物业服务合同》，被告作为天津市武清区××室的业主于2016年6月27日确认遵守该前期物业服务合同及《临时管理规约》。原告签订合同后依约履行了物业服务合同约定的全部义务，但被告虽至今一直享受原告的物业服务，却未能按约定支付物业费，后经原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求。2016年6月交房时已先扣一年物业费，交付房屋后原告最少半年以上没有人打扫卫生。地上车辆乱停乱放堵塞消防通道，原告没有进行制止。买房时称热水入户，现在热水说停止就停，一停少则十天多则一个月，业主不能洗澡，给业主带来不便。业主给原告打电话也不能及时解决问题并进行维修。电梯、楼道属于公摊面积，原告没有权利做商业广告盈利；小区内的摄像头很多损坏已久原告未能及时维修更换；地下室到地下车位的楼梯没有安装扶手；物业公司未公开和公示应当公开的所有证件、信息、举报电话和联系方式等。原告提供服务的消防器材破损并且没有封条，被告地下车位顶灯不亮，小区内防火常闭门经常打开未关闭，不能起到防火作用；地下通道垃圾乱放，门禁、地砖破损，小区绿化损坏、地面裸露，地下车位中有一处消防设施也没有贴封条，另外有些业主在地下用消防设施擦车。以上问题原告都存在管理不到位的情况，原告没有履行服务义务，被告根据法律关于同时履行抗辩权的规定可以不交物业费。本院经审理查明事实如下：原告系依法注册的物业服务企业，被告卢洪刚系天津市武清区××室房屋的业主。2013年9月9日，原告与天津盛庆房地产投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定原告物业服务内容包括盛世郦园小区内房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶的停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等。高层物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.8元；业主应在每月25日前向原告交纳费用，逾期缴纳应按5‰的标准支付未付物业管理服务费的违约金。被告卢洪刚房屋建筑面积为123.66平方米，2017年7月1日起至2020年5月日，原告为被告所在小区提供了物业服务，根据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，被告业主应向原告交纳物业管理服务费7790.58元，但被告未交，发生违约金38.95元（7790.58＊5‰）。开庭后，原告将被告地下车位顶灯更换完毕；地下通道垃圾及时清运；门禁损坏原告已经积极维修；自述对消防器材已进行查验并上报公司，承诺及时整改；小区绿化破损问题每年都会补种，但考虑成活率问题不能随时补种，会在补种期及时补种。另查明，涉案小区内确有车辆占道情况，原告制止清理后，仍时有业主占道情形发生；卫生问题，原告允诺业主如有反应卫生盲点，原告即刻派人清扫；摄像头部分损坏问题，原告表示已经上报请款维修、更换；地下室通往地下车库的楼梯无扶手问题，原告陈述开发商交付时原貌即没有扶手，但可向公司请示是否能够加建；广告盈利问题，原告表示因小区无业主委员会故没有进行过公示。本院认为，原告与天津盛庆房地产投资有限公司于2013年9月9日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护。被告虽表示未在《确认书》上签字确认同意遵守该合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故被告仍应按照该《天津市住宅前期物业服务合同》的内容履行义务。现原告按照合同约定履行了小区内物业服务义务，被告拖欠2017年7月1日至2020年5月1日物业费用是错误的，此期间共发生7790.58元被告因予支付，因迟延支付款项发生的违约金38.95元，鉴于被告确有逾期支付行为，应承担违约责任，支付该违约金。庭审中，被告抗辩认为原告物业服务不到位的事项中：1、地下车位晚一年出售并涨价、地下室通往地下车库的楼梯没有扶手事项，均属于开发商的相关行为，与原告无关；2、热水经常停供并停供时间过长问题，属于热水供应公司的行为，与原告无关；3、小区内业主车辆乱停乱放问题，原告确有义务及时管理，但造成拥堵甚至占用消防通道的情形，亦属大部分业主自私占用行为所致，原告虽有管理职责，却没有强制拖离职权，更无权阻止业主停放，该乱停乱放问题还应由小区内大部分业主自觉提高素质、规范停车予以化解；4、关于卫生盲区问题，业主和原告聘请的楼管家、清洁工反应问题后能够得到及时处理，不能视为原告履行物业服务义务存在重大问题；5、被告反应的摄像头损坏问题，原告已上报更换，对请款购买并更换问题确实需要一定的审批流程，但原告应在合理期间内及时更换，现业主已经反应此问题，如原告未及时更换而造成监控盲区发生偷盗、车辆剐蹭等需要查阅监控以确定侵权行为人的情形时，原告会因无法提供监控视频而承担相应的赔偿责任；对此，被告至本案开庭时，尚未有受害情形发生，不能因此而减免被告缴纳物业费的标准；6、小区内公共区域广告盈利费用的公开公示问题，虽不能形成减免被告缴纳物业费标准的结果，但原告作为小区物业服务单位，与业主之间应形成良性、友好的合作关系，其盈利应予公开，在不具有业主大会的情况下，应向小区内全体业主进行公开公示，对此，原告行为确有不当，应予改进；7、小区绿化部分地块斑秃原告在补种期补种的情形，属于正常绿化管理操作，原告应及时发现绿化不足，及时上报补种；8、被告要求公示的其他内容，可以业主权利通过其他途径主张。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告卢洪刚于本判决生效之日起十日内一次性给付原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司自2017年7月1日起至2020年5月1日止位于天津市武清区××室房屋的物业费7790.58元、支付违约金38.95元，合计给付7829.53元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，被告卢洪刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王亚军二〇二〇年十月十二日书记员  石德梅附判决依据的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。