新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新29民终1264号   上诉人（原审被告）：阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏地区阿克苏市西大街**力源大厦**303。   法定代表人：杨启平，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：孙玲，新疆胜天律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：罗志会，女，1968年6月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   被上诉人（原审原告）：毕柳，女，1991年9月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   上诉人阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司（以下简称力源公司）因与被上诉人罗志会、毕柳商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2019）新2901民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人力源公司的委托诉讼代理人孙玲，被上诉人罗志会、毕柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   力源公司上诉请求：请求依法撤销阿克苏市人民法院（2019）新2901民初4378号民事判决，改判驳回罗志会、毕柳的第一项诉讼请求。事实与理由：一审法院予以确认的《佳合美居商铺认购合同》，不符合证据的形式要件，该合同上无力源公司法定代表人或委托代理人的签字，合同的印章也不是力源公司合法使用的公章。力源公司在一审时申请对该合同公章进行鉴定，但一审法院未予准许，而是直接认定该合同真实有效，认定双方之间存在真实的商铺认购关系，属认定事实错误。力源公司对罗志会、毕柳一审提交的两份房款收据不认可，该两份收据与其刷卡凭证不相吻合，根据罗志华的刷卡凭证显示，房款直接进入了新疆六合房地产开发有限责任公司和阿克苏地区佳和物业服务有限责任公司，并未进入力源公司账户。案涉佳合美居项目的实际出资人和实际施工人是唐勇，是其向罗志会、毕柳出具了盖有力源公司公章的收款收据，该两份收据上的公章也系伪造。根据房款的实际交付情况，与罗志会、毕柳发生商品房买卖关系的不是力源公司。一审法院直接认定罗志会、毕柳认购的8号、9号商铺就是力源公司在住建局登记备案的105号商铺没有事实依据。罗志会、毕柳提出案件受理费4,860元由力源公司承担，该案件受理费是根据其主张的违约金237,444元就算得出，一审法院未支持其违约金主张，但判令案件受理费由力源公司承担错误。综上，请求二审法院查明案件事实后，依法支持力源公司的上诉请求。   罗志会、毕柳辩称，一审认定基本事实清楚、适用法律正确。案涉佳合美居项目从立项、建设、销售、签订合同、收款等一切对外事务均以力源公司的名义进行，作为实际投资人及施工人的唐勇与力源公司之间存在内部承包关系，力源公司认可唐勇对外销售房屋的行为。案涉两份《佳合美居商铺认购合同》均是罗志会、毕柳在佳合美居售房部与力源公司销售人员签订，房款支付均是通过售房部工作人员提供的POS机刷卡支付，收据上加盖力源公司印章，罗志会、毕柳尽到了合理注意义务，一审对合同效力及表见代理的认定是正确的。《佳合美居商铺认购合同》虽然约定力源公司出售的是8号、9号商铺，但经过一审法院前往现场实地核查对比，完全可以确定登记备案的105号商铺的位置、方向与合同约定的8号、9号商铺完全对应相符，且产权面积相差仅2.25平方米，属于合同约定的合理面积误差，力源公司应当按照合同约定将登记备案的105号商铺交付给罗志会、毕柳。综上，请求二审法院查明案件事实，依法驳回上诉，维持原判。   罗志会、毕柳向一审法院起诉请求：1.判令力源公司按照两份《佳合美居商铺认购合同》及所附平面图纸标明的位置、面积向罗志会、毕柳交付位于阿克苏市××街在住建局登记的105号商铺（最终以力源公司在住建局申报备案登记的房号为准），并协助罗志会、毕柳在住建局办理不动产产权登记；2.判令力源公司承担违约金237,444元（总购房款1,147,078元×日万分之三×23个月）。   一审法院认定的事实：2016年6月17日，力源公司（甲方）与罗志会、毕柳（乙方）在佳合美居售楼部共同签订商铺认购合同两份，合同约定：乙方购买甲方位于阿克苏市××街、9号商铺，该商铺用途为商业用房，建筑面积各为45.7平方米，属框架结构，层高4.2米。其中8号商铺单价每平方米12,513.5元，总金额571,867元；9号商铺单价每平方米12,586.67元，总金额575,211元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商铺交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的或超出3%部分的应当按合同签约单价总房款多退少补；乙方于2016年6月17日前付清8号、9号商铺认购总价款；甲方应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺予以交付；乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之三向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该商铺另行出售，同时乙方应当向甲方支付该商铺总房款的10%作为违约金；如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书或因甲方经营不善导致商业无法持续运营，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款1%作为合同违约金，届时本合同自动解除，如逾期未退还的，甲方按日向乙方支付已交房款万分之三的违约金；合同还对双方其他权利义务进行了约定……。合同签订后，罗志会、毕柳先后通过力源公司售房部POS机刷卡支付购房款共计1,147,078元（其中三笔共计847,078元进入新疆六合房地产开发有限责任公司账户），力源公司并向罗志会、毕柳出具两张收据确认收到8号商铺571,867元、9号商铺575,211元。现因该商铺力源公司至今未向罗志会、毕柳交付，罗志会、毕柳因此诉至法院。另，新疆六合房地产开发有限责任公司法定代表人系唐勇，其与力源公司就佳合美居项目开发建设、销售存在内部承包关系，唐勇系该项目投资人与实际施工人，除工程建设施工以外，唐勇亦可以力源公司名义定价对外销售房屋。另查，经向阿克苏市住房和城乡建设局核实，佳合美居1号楼1层商铺备案登记房号实际为101、102、103、104、105、106、107、108，其中105号商铺登记产权面积93.65平方米；经一审法院实地核实，105号商铺房型、四周建筑布局可与罗志会、毕柳购房合同中8号、9号商铺户型图延伸至图中“A”字部分直接对应，8号、9号商铺面积总和91.4平方米，与105号商铺面积差为2.25平方米。一审法院认为，本案双方争议焦点在于：1.罗志会、毕柳所持的两份商铺认购合同效力如何认定；2.罗志会、毕柳两份商铺认购合同中涉及的8号、9号商铺实际房号如何认定；3.罗志会、毕柳向力源公司主张违约金是否有事实及法律依据。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，力源公司陈述佳合美居项目系由力源公司交给实际投资、施工人唐勇进行建设、销售，该项目从立项、建设、销售、签订房屋买卖合同、收款等一切对外事务自始至终均以力源公司名义进行，虽罗志会、毕柳所签商铺认购合同系在佳合美居小区内售房部进行，罗志会、毕柳亦在该售房部POS机上刷卡支付购房款，售房部并向罗志会、毕柳提供了加盖有力源公司印章的认购合同，但力源公司认为该合同中加盖的印章非力源公司使用的印章，且该房款并未进入力源公司账户。一审法院认为，罗志会、毕柳作为合同相对人，其在售房部内签订合同，并按要求在售房部内POS机上刷卡缴费，罗志会、毕柳结合该小区由力源公司开发并以力源公司名义对外开展事务等事实，其完全有理由相信上述行为的有效性，罗志会、毕柳已经尽到普通消费者的合理注意义务，其是基于交易行为合法性的信赖及对交易行为效果确定性的正当期待而行为。因此售房部提供的加盖有力源公司印章的购房合同，该合同符合法律规定的表见代理构成要件，故双方合同行为应当认定为有效。虽力源公司与唐勇之间存在内部承包协议，双方对佳合美居房屋销售款走账等有内部约定，但本案佳合美居小区对外事务均以力源公司名义进行，罗志会、毕柳已经履行了合同中付款义务，力源公司不得以此款未入公司账户为由对抗善意第三人即本案罗志会、毕柳，因此力源公司仍应对合同中履行房屋交付义务承担责任。关于焦点二，虽罗志会、毕柳所签的商铺认购合同中载明所购商铺为8号、9号，但经一审法院向阿克苏市住房和城乡建设局以及房屋实地情况核实，佳合美居1号楼1层商铺备案登记房号实际按照101、102、103、104、105、106、107、108进行标记，其中105号商铺登记产权面积93.65平方米，该商铺房型、四周建筑布局可与原告购房合同中8号、9号商铺户型图延伸至图中“A”字部分直接对应，8号、9号商铺面积总和91.4平方米，与105号商铺面积差为2.25平方米，属合同中约定的合理面积误差，因此可以确定8号、9号商铺即为力源公司备案登记的105号商铺，力源公司应当按照备案登记的105号商铺向罗志会、毕柳履行房屋交付义务。关于焦点三，罗志会、毕柳依据双方签订的商铺认购合同中第六条第四项向力源公司主张支付违约金，但该条款从内容上理解系对退还房款、解除合同作出相关约定，现既然罗志会、毕柳未提出解除合同主张，要求力源公司继续履行交房义务，故其按照该条款向力源公司主张违约金亦不符合双方合同约定，故对罗志会、毕柳的该项主张一审法院不予支持。综上所述，对罗志会、毕柳主张交付阿克苏市南大街74号佳合美居1号楼1层105号商铺，并协助办理不动产产权登记的主张，一审法院予以支持。对罗志会、毕柳要求力源公司支付违约金237,444元的主张，因依据不足，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向罗志会、毕柳交付位于阿克苏市××街商铺，并协助罗志会、毕柳办理产权登记；二、驳回罗志会、毕柳的其他诉讼请求。   二审期间，双方当事人没有提交新证据。   本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点是：案涉商铺认购合同是否合法有效，力源公司是否应当向罗志会、毕柳交付位于阿克苏市××街商铺。力源公司上诉认为，案涉两份商铺认购书及收款收据上加盖的力源公司公章系伪造，罗志会、毕柳交纳的大部分购房款没未进入其公司账户，故认为该两份商铺认购合同无效。本院认为，案涉两份《佳合美居商铺认购合同》均是在佳合美居项目售楼部签订，且房款交付均是在售房部工作人员安排下在POS上操作，付款后售房部工作人员向罗志会出具了加盖有力源公司印章的收款收据两张，确认收到8号商铺款项571,867元、9号商铺款项575,211元。罗志会、毕柳作为善意第三人在上述过程中已经尽到合理注意义务，其有理由相信佳合美居售房部工作人员的上述售房行为、签订合同行为、收取房款并出具收款收据的行为，能够代表力源房产公司，且在罗志会交纳的款项中有300,000元购房款直接进入了力源公司账户，上述事实足以证明力源公司与罗志会、毕柳之间的商品房买卖合同关系成立，双方签订的两份商铺认购合同合法有效。本案中，罗志会、毕柳已按照商铺认购合同的约定支付了全部购房款，力源公司理应向罗志会、毕柳交付两份商铺认购合同中约定的商铺。根据一审法院向阿克苏市住房和城乡建设局核实以及对案涉商铺的现场核实情况，能够确定两份商铺认购书中约定的8号、9号商铺即为力源公司在阿克苏市住房和城乡建设局备案登记的105号商铺，故力源房产公司应当按照双方商铺认购合同的约定向罗志会、毕柳交付位于阿克苏市××街商铺。力源房产公司认为一审判决未支持罗志会、毕柳主张的违约金237,444元的诉讼请求，而本案诉讼费是根据该违约金计算并收取，故力源公司不应当承担本案案件受理费的上诉意见。本院认为，虽然一审未支持罗志会、毕柳关于违约金的诉讼请求，但本案一审判决支持了罗志会、毕柳关于交付房屋的主要诉讼请求，力源房产公司作为败诉一方应当承担相应的案件受理费用，故对力源公司的该项上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，力源公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费70元，由阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   孟世敏   审  判  员   曹燕燕   审  判  员   姬 冰   二 ○ 二 ○ 年 十 月 二 十 八 日   法 官 助 理   马 妮   书  记  员   吕 雯