广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初34182号原告：邱中建，男，1976年2月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：徐立锋，广东知著律师事务所律师，执业证号14403201810031602。委托诉讼代理人：林思哲，广东知著律师事务所律师，执业证号14403202010172222。被告：陈剑叶，女，1983年3月20日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：马文龄，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201811964865。原告邱中建与被告陈剑叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱中建委托诉讼代理人徐立锋及被告陈剑叶委托诉讼代理人马文龄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱中建向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2017年11月28日签订的《租赁合同》解除；2.判令被告向原告支付2020年2月至6月的租金共计122247.50元;3.判令被告向原告支付2020年2月至6月的管理费共计12240元；4.判令被告向原告支付2020年2月至4月的电费共计430元;5.判令被告向原告支付自2020年2月1日起至全部租金及电费付清之日止的滞纳金（暂计至2020年5月28日为35942.48元);6.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月28日，原、被告双方签订《租赁合同》，原告为甲方、出租方，被告为乙方、承租方。合同约定：乙方承租罗湖区荷花市场二楼201，建筑面积272平方米经营。租赁期限为2017年11月27日至2023年11月18日。乙方应在每月1号前交纳当月租金及水电费用给甲方，如逾期未交，每天加收5‰滞纳金。如果超过15天仍未交纳租金，属乙方违约，甲方有权不经通知单方收回场地，并没收押金。场地满每年按租金的6%递增。合同签订后，原、被告双方均按照约定，严格履行合同。但自2020年2月起，被告便再未按照合同约定向原告支付租金、管理费及电费。经原告多次向被告催讨，被告均以各种理由推脱不付，原告遂于2020年5月28日向被告发出口头通知，要求被告在一个月内完成各项交接手续并清场，将租赁场地交还原告。综上，为维护自身权益，原告依法向法院起诉，望判如所请。被告陈剑叶辩称，首先，2020年3月23日原告向被告通过手机微信发送单方解除《租赁合同》，随后收回被告承租原告位于深圳市罗湖区的房屋（以下简称“承租地”），根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，《租赁合同》已经于2020年3月23日解除，并不存在2020年4月至6月的租金管理费、电费、滞纳金。而且原告承诺被告对二、三月承租地租金予以减半收取。其次，被告系从事国学教育线下培训的机构，租用承租地系用于线下的国学培训。自2017年11月27日双方签订《租赁合同》到××疫情（以下简称“疫情”）爆发之前，被告都按照合同约定向原告支付租金。2020年2月国务院教育督导委员会办公室、深圳市教育局相继发布了《关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》《关于严禁任何校外培训机构开展任何形式线下培训的紧急预警》，严禁开展任何线下的培训，故此被告停止所有的线下课程培训，原告系清楚的，在此期间被告亦有通知原告并申请减免租金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条之规定、《广东省高级人民法院关于审理涉××商事案中若干问题的指引》第四条之规定，显然因为政府及有关部门采取疫情防控措施影响导致了双方合同不能履行，对于不可抗力事件，不应当认定被告违约，鉴于原告收回租赁场地，因此应当退还被告的押金65280元。退一步说，即便被告违约，原告要求被告对未缴纳租金、水电费承担每日千分之五的滞纳金，并且没收已经交纳押金65280元，显然约定的违约金过分高于违约造成的损失，根据《最高院人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，请法院予以调低。综上所述，因为政府疫情防控措施导致双方合同不能履行属于不可抗力事件，不应当认定被告违约，理应退回被告押金65280元，即便被告违约，约定的违约金亦过分高于违约造成的损失，请法院予以调低。其次，2020年3月23日原告已经单方行使合同解除权，并不存在2020年4月至6月的租金、管理费、电费、滞纳金。原告对于被告二、三月承租地的租金理应减半收取。经审理查明：一、2017年11月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）双方签订《租赁合同》。合同约定：被告向原告承租罗湖区荷花市场二楼201，建筑面积272平方米的房产用于经营，经营范围为国学。租赁期限为2017年11月27日至2023年11月18日。被告应于签订合同当日交付房租21760元及押金65280元，合计87040元。被告应在每月1号前交纳当月租金及水电费给原告，如逾期未交，每天加收5‰滞纳金。如果超过15天仍未交纳租金，属被告违约，原告有权不经通知单方收回场地，并没收押金。场地管理费为每平方18元（含中央空调），随后视使用及维护成本浮动。场地满每年按租金的6%递增。合同期未满被告退租的视为被告违约，原告则不退还被告所有押金。合同还约定了双方的其他权利义务。被告按约定支付了押金65280元。二、根据租赁合同约定，每满一年租金递增6%，故2017年11月28日之后的租金为每月24449.5元。双方确认实际执行的管理费为每月2448元。被告自2020年2月起未支付租金、管理费等费用。三、2020年3月21日，原告工作人员向被告发送《催告函》，《催告函》载明，被告应在23日前支付2020年2月及3月份租金、管理费合计29345.6元，若未按期交期费用，将按合同约定终止合约处理。原告工作人员另发送了《国风书院2020年2月份房租、1月份水电明细》《国风书院2020年3月份房租、2月份水电明细》，该两份明细表中载明，由于疫情影响，租金减半，即2020年2月及3月份租金按12224.8元计收。四、2020年3月23日，原告工作人员通过微信向被告发送《通知》，载明：截至2020年3月23日，被告拖欠租金、水电费、管理费合计29345.6元。经原告多次催告，被告仍拒不缴纳。自本通知送达之日起，双方签订的《租赁合同》及相关附件正式解除。五、关于被告实际搬离的时间：原告主张被告2020年6月底才搬离清场，原告确认现已将涉案场地出租给案外人。被告主张在3、4月份时跟房东说要把东西搬走，但房东说要把房租交了，否则不让搬，所以只能搁置，被告自己购置的东西现在还在，只是原告已经将该处房产重新租给新的租客了。原告提交的其工作人员与被告的微信聊天记录显示：2020年4月8日，被告发送微信“如果能开课了第一时间收到款就会交租，我现在生活都成问题，银行贷款还不了都黑了”。原告工作人员回复“房东都约我明天聊了，如果房东要我清场我能怎么办”。2020年5月27日，被告发送微信“老板，剩余课时名单晚点给你，还有我那茶叶柜跟茶桌要搬走，还有储藏室的茶叶跟小朋友的汉服是别人的。你看什么时候可以去搬”。原告工作人员回复“明天早上来搬吧”。六、原告提交了《国风书院2020年4月份房租，2020年3月份水电明细》《国风书院2020年5月份房租，4月份水电明细》《国风书院2020年6月份房租，2020年5月份水电明细》，以上明细表载明：2020年4月份租金为24449.5元、管理费为2448元、3月份电费为427.5元，2020年5月份租金为22083.4元、管理费为2211.1元、4月份电费为2.5元（备注：本月租金、管理费截止至5月28日），2020年6月份租金为24449.5元、管理费为2448元、5月份电费为1.25元。七、另查，2020年1月23日，因新型冠状病毒性肺炎爆发，广东省人民政府发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》。2020年2月14日，国务院教育督导委员会办公室发布《国务院教育督导委员会办公室关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》，要求疫情期间，严禁开展任何形式的线下培训，不得举办任何形式的聚集性培训活动。2020年2月21日，深圳市教育局发布了通知，明确要求疫情期间，严禁开展任何形式的线下培训。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告双方签订的《租赁合同》为双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按约定履行自身义务。关于租金合同解除的原因：本案中，被告拖欠自2020年2月份之后的租金及管理费，并搬离涉案租赁的房产，租赁合同已实际终止履行，被告的行为构成违约。综上，原告要求确认涉案《租赁合同》已解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告拖欠的租金、管理费及电费金额：（一）原告在《催告函》《通知》及2020年4月8日的微信沟通中等多次确认对2月及3份租金减半收取，即2020年2月及3月份租金、管理费合计29345.6元。（二）被告在2020年4月8日的微信中称“如果能开课了第一时间收到款就会缴租”，且在2020年5月27日的微信中询问原告工作人员何时可以搬走剩余物品。从以上微信记录可知，被告在2020年4月份尚未搬离。故被告拖欠4月份的全部租金24449.5元及管理费2448元。（三）根据原告工作人员与被告的微信聊天记录可知，截至2020年5月27日，被告仅剩下部分物品未搬离，且双方明确约定5月28日将剩余物品搬离，该事实与原告自行制作的《国风书院2020年5月份房租，4月份水电明细》中将被告拖欠的房租及管理费计算至2020年5月28日的情况一致。综上，本院确认被告实际在2020年5月28日搬离。故被告拖欠2020年5月份（实际计至28日）的租金22083.4元及管理费2211.1元。原告另主张被告拖欠2020年6月份的租金及管理费，依据不足。（四）原告主张被告拖欠2020年3月至5月期间的电费，依据不足，本院不予支持。综上，被告拖欠原告2020年2月至5月28日期间的租金及管理费合计为80537.6元。关于违约责任。本案中，被告租赁案涉场地系用于经营培训教育项目，受疫情防控影响，其在疫情期间不得开展线下培训业务，无法取得经营收入。根据公平原则，本院对被告应承担的违约责任予以适当调整，（一）原告可没收被告2个月的押金43520元，即原告应退还被告押金21760元；（二）逾期交纳租金的违约金的标准调整为按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，计算期间调整为从被告搬离涉案房产的次日（即自2020年5月29日）起计至款项还清之日止。综上，扣除原告应退还被告的押金21760元后，被告应向原告支付的租金及管理费合计为58777.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告邱中建与被告陈剑叶签订的《租赁合同》解除；二、被告陈剑叶应自本判决生效之日起十日内向原告邱中建支付拖欠的租金和管理费合计人民币58777.6元及逾期利息（逾期利息以人民币58777.6元为基数，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2020年5月29日计至债务清偿完毕之日止）；三、驳回原告邱中建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1859元，由原告负担1219元，由被告陈剑叶负担640元。原告已经预交案件受理费，由本院退回640元；被告陈剑叶应当在本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费640元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李业旺二〇二〇年十月十九日法官助理唐敏施书记员庄淼