福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初5143号 原告：兴业银行股份有限公司莆田仙游支行，住所地仙游县鲤城街道胜利路**。统一社会信用代码91350322669278477Q。 负责人：陈彬，行长。 委托诉讼代理人：黄森敏，福建莆中律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：许国德，福建莆中律师事务所律师，一般代理。 被告：陈明星，男，1989年9月24日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：代贞，女，1990年2月1日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司，住，住所地仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第**一社会信用代码913503225653921956。 负责人：许奎南，监事。 原告兴业银行股份有限公司莆田仙游支行(以下简称“兴业银行仙游支行”)与被告陈明星、代贞、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司（以下简称“鑫隆公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告兴业银行仙游支行的委托诉讼代理人许国德、被告陈明星到庭参加诉讼，被告代贞、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行仙游支行向本院提出诉讼请求:1.判令陈明星、代贞共同偿还兴业银行仙游支行借款本金523224.52元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算办法：自2018年5月12日起以本金523224.52元为基数按合同约定计算至实际还清之日止，暂计至起诉之日的利息、罚息、复利共计101174.53元）；2.判令陈明星、代贞共同偿还兴业银行仙游支行借款本金518563.91元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算办法：自2018年5月12日起以本金518563.91元为基数按合同约定计算至实际还清之日止，暂计至起诉之日的利息、罚息、复利共计92661元，已支付的利息、罚息、复利219.42元予以扣减）；3.判令陈明星、代贞立即偿还兴业银行仙游支行为实现上述债权而支付的律师代理费4000元；4.判令鑫隆公司对陈明星、代贞的上述第一至第三项债务承担连带保证责任；5.判令陈明星、代贞应于位于仙游县（中国古典工艺博览城）3幢2层3-209的房产及相应土地使用权（预告登记证号：仙房预2014字第××号）完成初始登记之日起立即协助兴业银行仙游支行办理前述房产的抵押登记，鑫隆公司应督促陈明星、代贞并配合办理抵押登记；前述房产的抵押登记办妥后，或陈明星、代贞逾期仍未办理抵押登记的，兴业银行仙游支行有权就该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项、第三项债务；6.判令陈明星、代贞应于位于仙游县（中国古典工艺博览城）3幢2层3-210的房产及相应土地使用权（预告登记证号：仙房预2014字第××号）完成初始登记之日起立即协助兴业银行仙游支行办理前述房产的抵押登记，鑫隆公司应督促陈明星、代贞并配合办理抵押登记；前述房产的抵押登记办妥后，或陈明星、代贞逾期仍未办理抵押登记的，兴业银行仙游支行有权就该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第二项、第三项债务；7.本案诉讼费、保全费、公告费等由陈明星、代贞、鑫隆公司承担。 事实与理由：2013年12月25日，鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具《不可撤销担保函》，就鑫隆公司开发的仙游县宝泉工艺产业园区Ａ2宗地块“中国古典工艺博览城”项目林剑新等19户（含被告陈明星）商用（住）房按揭贷款有关事项向兴业银行仙游支行承诺：鑫隆公司同意购房人以所购房产作为向兴业银行仙游支行按揭贷款的抵押物，并同意作为借款人（购房人）向兴业银行仙游支行申请按揭贷款的连带责任保证人。2014年1月7日，陈明星、代贞与兴业银行仙游支行签订编号仙ＡＪ2014012的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定陈明星、代贞为购买第一套商用房，向兴业银行仙游支行借款77万元，借款期限为120个月，自2014年3月17日至2024年3月17日止。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮40%。陈明星、代贞自愿提供其购买的坐落于仙游县（中国古典工艺博览城）3幢2层3-209的房产及相应土地使用权［预告登记证号：仙房预2014字第××号］设定抵押担保，抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止，并依法办理了抵押权预告登记。同日，陈明星、代贞与兴业银行仙游支行签订编号仙ＡＪ2014013的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定陈明星、代贞为购买第二套商用房，向兴业银行仙游支行借款77万元，借款期限为120个月，自2014年3月17日至2024年3月17日止。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮50%。陈明星、代贞自愿提供其购买的坐落于仙游县（中国古典工艺博览城）3幢2层3-210的房产及相应土地使用权（预告登记证号：仙房预2014字第××号）设定抵押担保，抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止，并依法办理了抵押权预告登记。上述《个人购房抵押（保证）借款合同》还对借款罚息、复利、还款方式等进行约定。2014年3月17日，兴业银行仙游支行依约向陈明星、代贞指定的银行账户各汇入借款77万元两笔，共计154万元。借款后，陈明星、代贞自2018年5月12日起未按约定足额还本付息，其中第一笔借款尚欠本金523224.52元及相应的利息、罚息，第二笔借款尚欠本金518563.91元及相应的利息、罚息（陈明星、代贞于2018年6月11日支付利息218.97元，于2018年6月21日支付利息0.45元，已支付的利息219.42元予以扣减）。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条第二款第四项规定，兴业银行仙游支行有权要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。另，兴业银行仙游支行为实现本案债权支出律师代理费4000元。故诉至法院，提出上述诉讼请求。 陈明星辩称，两笔借款均属实，但其目前没有经济来源，没有能力还款。当初开发商承诺前八年的店租用于抵扣贷款，银行没有认真审核就发放贷款，现在开发商跑路，导致无法偿还借款，等以后有经济来源了，会偿还本案借款。 代贞未作答辩。 鑫隆公司未作答辩。 兴业银行仙游支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。陈明星对兴业银行仙游支行提供的当事人身份证明、结婚证、《个人购房抵押（保证）借款合同》二份、他项权利证明、借款借据、还款明细、《不可撤销担保函》、委托代理合同、律师费发票均无异议，代贞、鑫隆公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。兴业银行仙游支行提供的上列证据，其来源合法，内容真实，彼此间能相互印证，可说明贷款人、借款人、担保人的主体资格、借款约定情况、担保设定情况、被告尚欠借款本息等事实，具有证据资格和证明效力，本院予以确认并在卷佐证。 陈明星、代贞、鑫隆公司均未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具《不可撤销担保函》一份，承诺：鑫隆公司同意购房人（陈明星、代贞）以所购房产作为向兴业银行仙游支行按揭贷款的抵押物，并同意作为购房人（陈明星、代贞）向兴业银行仙游支行申请按揭贷款的连带责任保证人，若购房人（陈明星、代贞）毁约造成抵押借款无法按期偿还，鑫隆公司负责按期代偿并同意按原价回购该房。在本按揭登记中，购房人所持有的《商品房买卖合同》由抵押权人保管，并保证在办理产权证后一个月内协助抵押权人和抵押人及时到登记部门办理该房的按揭备案抵押登记转为现房抵押登记手续；在办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前，鑫隆公司同意承担连带责任。2014年1月7日，陈明星、代贞与兴业银行仙游支行签订编号为仙ＡＪ2014012的《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定:陈明星、代贞为购买坐落于仙游县（中国古典工艺博览城）3幢2层3-209的商用房，向兴业银行仙游支行借款77万元，借款期限为120个月，自2014年3月17日至2024年3月17日止；借款利率为浮动利率，即在基准利率的基础上上浮40%，浮动方式为固定日浮动，浮动周期为年周期；陈明星、代贞自愿以其购买的坐落于仙游县（中国古典工艺博览城）3幢2层3-209的房产及相应土地使用权为上述借款设定抵押担保。同日，陈明星、代贞与兴业银行仙游支行又签订编号为仙ＡＪ2014013的《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：陈明星、代贞为购买坐落于仙游县（中国古典工艺博览城）3幢2层3-210的商用房，向兴业银行仙游支行借款77万元，借款期限为120个月，自2014年3月17日至2024年3月17日止；借款利率为浮动利率，即在基准利率的基础上上浮50%，浮动方式为固定日浮动，浮动周期为年周期；陈明星、代贞自愿以其购买的坐落于仙游县（中国古典工艺博览城）3幢2层3-210的房产及相应土地使用权为上述借款设定抵押担保。上述《个人购房抵押（保证）借款合同》均约定：还款方式为按月等额本息还款，借款人应自发放借款后次月开始按月还款，还款日为每月11日及贷款到期日；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；罚息和复利的计结息方式与本合同约定的借款计结息方式一致；债务人未按合同规定按时偿还借款本息，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；保证人在本合同项下承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。保证期间为自债权人确定的本合同债务提前到期之日起两年；抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续；抵押期间自（预）抵押登记之日起主债务履行完毕之日止；抵押担保范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费）等内容。2014年1月9日，兴业银行仙游支行与陈明星、代贞就上述设定抵押的房地产办理了抵押预告登记（预告登记证号分别为：仙房预2014字第××号、仙房预2014字第××号）。2014年3月17日，兴业银行仙游支行依约向陈明星、代贞指定的银行账户分别发放借款77万元两笔，共计154万元。借款后，陈明星、代贞自2018年5月12日起未按约定还本付息，第一笔借款尚欠本金523224.52元及相应的利息、罚息、复利；第二笔借款仅于2018年6月11日支付利息218.97元、2018年6月21日支付利息0.45元，共计支付利息219.42元，之后未再还款，尚欠本金518563.91元及相应的利息、罚息、复利，鑫隆公司亦未履行担保责任，因索款无着，兴业银行仙游支行于2020年8月7日诉至本院请求处理。另查明，兴业银行仙游支行因本案诉讼支出律师费4000元。 本院认为，本案所涉的《个人购房抵押（保证）借款合同》《不可撤销担保函》，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效。合同双方应按照约定的内容，严格履行合同义务。兴业银行仙游支行已依约履行了发放贷款的义务，其合法权益应受法律保护。陈明星、代贞未按照合同约定的等额本息还款法每月足额偿还借款本息，已构成违约，兴业银行仙游支行有权按合同约定要求陈明星、代贞提前归还尚欠本息、承担逾期还款的违约责任，并支付兴业银行仙游支行为实现债权而支出的律师费4000元。鑫隆公司自愿在办妥房屋抵押登记前为涉案债务提供连带责任保证，现该房屋尚未办理抵押登记，兴业银行仙游支行要求鑫隆公司对陈明星、代贞尚欠的借款本息及律师代理费承担连带偿还责任，于法有据，予以支持。因《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定“抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续”，现兴业银行仙游支行要求陈明星、代贞应于上述房地产完成初始登记之日起立即协助兴业银行仙游支行办理抵押登记，缺乏依据，仅可要求陈明星、代贞于涉案房地产完成初始登记之日起三个月内协助兴业银行仙游支行办理抵押登记手续，鑫隆公司应督促陈明星、代贞并配合办理抵押登记。根据物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权登记之前，兴业银行仙游支行无法就抵押物行使处分并优先受偿的权利。鉴于涉案房产的抵押登记尚未办理，且抵押登记办妥事项存在不确定因素，以及陈明星、代贞逾期仍未办理抵押登记的情况尚未发生，故对兴业银行仙游支行请求的优先受偿权不予支持，兴业银行仙游支行可在条件成就时另行主张。兴业银行仙游支行诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，依法予以驳回。代贞、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈明星、代贞应在本判决生效后十日内返还给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行借款523224.52元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算办法：以本金523224.52元为基数自2018年5月12日起按合同约定的利率及计息方式计算至还清本款之日止）； 二、陈明星、代贞应在本判决生效后十日内返还给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行借款518563.91元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算办法：以本金518563.91元为基数自2018年5月12日起按合同约定的利率及计息方式计算至还清本款之日止，陈明星、代贞已支付的利息219.42元在其应支付的利息款中予以扣减）； 三、陈明星、代贞应在本判决生效后十日内支付给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行因本案诉讼而支出的律师费4000元； 四、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司对本判决第一项、第二项、第三项的债务承担连带偿还责任； 五、陈明星、代贞应于位于仙游县（中国古典工艺博览城）3幢2层3-209、3-210的房地产完成初始登记之日起三个月内协助兴业银行股份有限公司莆田仙游支行办理上述房地产抵押登记手续，福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应督促陈明星、代贞并配合办理上述房地产的抵押登记手续； 六、驳回兴业银行股份有限公司莆田仙游支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15957元，由陈明星、代贞、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 颜 洁 人民陪审员 谢 斌 人民陪审员 李金模 二〇二〇年十月十五日 法官 助理 郑晓琳 书 记 员 吴琳璘 附注： 一、主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 二、执行申请提示 《中国人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：14×××11。