吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2099号上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：郎雨春，经理。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈美凝，女，1972年4月18日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：潘永利（系陈美凝丈夫），男，1969年1月29日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市。被上诉人（原审第三人）：吉林市万科滨江房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新开发区。法定代表人：林瞳，董事长。委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。上诉人北京万科物业服务有限公司吉林松花分公司（以下简称万科物业）因与被上诉人陈美凝、吉林市万科滨江房地产开发有限公司（以下简称万科地产）物业服务合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万科物业的委托诉讼代理人王旭明、被上诉人陈美凝及其委托诉讼代理人潘永利、被上诉人万科地产的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈美凝支付万科物业拖欠物业服务费11,070.18元（自2014年1月1日至2019年6月30日），陈美凝承担诉讼费用。事实和理由：一、本案基本事实。陈美凝是室业主，万科物业是该小区的物业服务公司。诉前，万科物业向陈美凝催缴物业费，但其以房屋质量为借口拒不缴纳，万科物业提出诉讼，在一审中，陈美凝的抗辩理由是房屋质量不合格，不能入住，理所当然的不承担物业费。一审对于陈美凝提出的房屋质量问题没有审理，以万科物业提供的证据不足以证明陈美凝是涉案房屋的业主或具备其他应缴物业费的主体资格，应承担举证不能的不利后果，驳回了万科物业的诉讼请求。万科物业不服，提起上诉。二、万科物业在一审庭审过程中提供了陈美凝与万科地产签订的《商品房买卖合同》及陈美凝亲自签字确认的《房屋交付使用通知单》。《商品房买卖合同》约定，陈美凝购买室的房屋，业主应自出卖人交付使用通知书约定的交付之日起交纳物业服务费，且约定合同自签字盖章之日起生效。《房屋交付使用通知单》中约定，陈美凝应于2013年6月30日前办理房屋交付手续，如未能在双方签订《商品房买卖合同》约定交付日期前办理交付手续，则该商品房的物业服务费及其他相关费用，也将根据双方签订的《商品房买卖合同》约定交付日期开始计算。陈美凝承认其为房屋业主，一审法院认为万科物业未提供证据证明其是业主是错误的。万科地产在房屋符合交付使用条件后，及时通知陈美凝办理房屋交付手续，且陈美凝于2013年6月在《房屋交付使用通知单》上签字确认，说明陈美凝已认可该通知单内容，其应当自此时起开始缴纳物业服务费。三、一审判决依据的证据不足。陈美凝在一审法院限期提供证据证明房屋无法入住的情况下，未提供证据证明。一审法院对房屋是否存在不能入住的质量问题未予审理，在此种情况下判决，证据不足。有关房屋钥匙问题，万科物业只是代为保管房屋钥匙，陈美凝一直未至万科物业处领取钥匙，以此认定万科物业没有为其提供物业服务是不合理的。四、一审判决未考虑万科物业的合法权益，有失公平。万科物业在同类案件中提交证据均是《商品房买卖合同》及《房屋交付使用通知单》，两级法院均是按照两份证据认定了业主及房屋交付的事实，一审法院同案不同判，有失公平，请二审法院综合判例，结合本案事实，公正判决。物业服务是对园区内公共区域进行绿化、保安、保洁及设施是被维修养护，在业主购买房屋后，无论是否实际入住，物业公司均为公共区域提供持续性服务，而非业主家室内服务，因此，业主应当承担物业服务费。物业服务的性质是全体业主均摊，为园区提供物业服务，任一业主不缴纳物业服务费，均损害了其他缴费业主的利益。根据《吉林市物业管理条例》规定，开发商将已竣工未出售或未交付给物业买受人，应当承担物业服务费，如已竣工并交付物业服务费应当由业主承担。综上，请法院支持万科物业的上诉请求陈美凝辩称，万科物业诉讼请求无事实法律依据，《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案出卖人万科地产未将案涉房屋交付给被告陈美凝占有使用，物业公司至今也未将案涉房屋钥匙交给被告，因此请法院驳回万科物业的诉讼请求。2016年8月26日，陈美凝的房子没有维修完，换了一个门，但换完的门开不开。上市公司不应该有这样的质量，用这样质量的房屋交给业主。另外，万科物业无权以不交物业费为由扣留业主的房屋钥匙，万科物业应该赔偿为此造成的损失。陈美凝已经把房屋全款交给万科地产，万科地产也好，万科物业也好，没有权利扣钥匙，陈美凝要把房子卖掉不住，万科物业因为不交物业费，不允许陈美凝领人看房。万科物业有多把钥匙，我一把都没有，万科物业可以给我一把钥匙，让我领人看房。万科地产辩称，万科地产按照房屋买卖合同的约定向陈美凝通知交付房屋，交付的房屋质量合格手续齐全，完成了合同义务。陈美凝所提出的所谓房屋质量问题是不明确的，也是不影响房屋交接入住的。陈美凝在接到房屋交付通知书的情况下，没有正当理由拒绝接收房屋，在这种情况下，房屋的风险和因房屋产生的水电供热和物业服务费用均应当由陈美凝承担。万科地产不应当承担本案物业服务费。万科物业向一审法院起诉请求：1.判令陈美凝支付拖欠万科物业服务费人民币11,070.18元（自2014年1月1日至2019年6月30日）；2.判令陈美凝承担诉讼费用。一审法院认定事实：陈美凝以407,342元的价格购买了万科地产开发的坐落于小区的一套预售商品房（面积88.28平方米，以下简称涉案房屋），双方于2011年6月12日签订了房屋买卖合同，其中第十一条约定，“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示说明书或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”万科地产（甲方）和万科物业（乙方）签订的吉林万科城（一期）前期物业服务合同第十三条第一款约定，“业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业费。”第三款约定，“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。”第四款约定，“因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。”2013年6月，陈美凝在万科地产出具的房屋交付使用通知单上签字，该通知单载明，2013年6月30日前业主应到吉林万科城销售中心现场办理交付手续，具体交付时间以该公司电话、短信通知为准，等等。一审法院认为，本案系万科物业因业主未缴纳物业费而产生的纠纷。万科物业的诉讼请求能否得到支持，关键在于查明涉案房屋是否已向陈美凝交付及陈美凝是否为业主，万科物业对此负有举证证明责任。虽然万科物业提供了陈美凝签署的房屋交付使用通知单，但该单据并非涉案房屋买卖合同约定的房屋交接单，且该单据中载明“2013年6月30日前业主应到吉林万科城销售中心现场办理交付手续”，同时用加黑字体明确载明“届时，请您携带《房屋交付使用通知单》《商品房买卖合同》（原件）、全额房款发票……准时办理交付手续”，由此可见，该通知单并不具有涉案房屋买卖合同约定的房屋交付效力，仅能证明万科地产就办理涉案房屋交付的时间、地点、所需的材料及流程进行告知。此外，按照商品房交易习惯，万科物业亦未提供证据证明陈美凝已取得涉案房屋的钥匙，因此，万科物业提供的该通知单，不足以证明涉案房屋已交付给陈美凝，应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据“物权法第二章第三节规定”取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为“物权法第六章”所称的业主。虽然本案基础法律关系为物业服务合同纠纷并非建筑物区分所有权纠纷，但两类纠纷涉及的一方主体相同，即业主。根据庭审调查和万科物业提供的证据可知，虽然陈美凝以买受人身份签订了涉案房屋的买卖合同，但万科物业未提供证据证明陈美凝已依法取得涉案房屋的所有权、具有业主资格。此外，万科物业亦未提供证据证明陈美凝是涉案房屋的承租人、借用人或其他物业使用人，故万科物业提供的证据不足以证明陈美凝是涉案房屋的业主或具备其他应缴纳物业费的主体资格，应承担举证不能的不利后果。关于陈美凝与万科地产因履行涉案房屋买卖合同而产生的纠纷（如房屋是否存在质量问题、出卖人和买受人是否存在违约行为等），与本案不是同一法律关系，一审法院不予合并审理，双方当事人可另行通过诉讼解决，万科物业可依据上述纠纷的处理结果，依据物业服务合同第十三条的约定，向承担违约责任（未交付涉案房屋）的主体，主张权利。综上，万科物业的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回万科物业的诉讼请求。案件受理费76元，由万科物业负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，万科地产与陈美凝签订商品房买卖合同后，万科地产按照合同约定向陈美凝出具房屋交付使用通知单履行交付房屋义务，陈美凝在该通知单上签字，可以证明万科地产就交接案涉房屋对陈美凝进行了通知，陈美凝应当按照通知单内容办理房屋交接手续，接收房屋。而本案中，陈美凝在接收房屋时，就房屋“门”等情况要求万科地产进行维修，按其所述，万科地产为其更换了“门”，而在此过程中，其虽主张存在质量问题，但并未与万科地产解除合同或约定房屋未交接、或万科地产同意房屋仍由万科公司交纳物业服务费，陈美凝因购买案涉房屋而成为案涉房屋的业主。本案系物业服务合同纠纷案件，万科物业服务对象为案涉房屋的业主。在此种情况下，万科地产已经履行了商品房买卖合同中的“交接”义务，万科物业亦为陈美凝购买的房屋提供了物业服务，陈美凝应当向万科物业履行交纳物业服务费的义务。一审法院判决陈美凝不支付物业费不当。关于陈美凝主张案涉房屋存在质量问题，系其与万科地产之间履行商品房买卖合同问题，与本案物业服务合同法律关系不属于同一法律关系，本院不予审理，陈美凝可另觅救济途径。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初471号民事判决；二、陈美凝于本判决生效后立即给付北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司物业服务费11,070.18元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费76元由陈美凝负担，于本判决生效后立即向一审法院交纳。二审案件受理费77元，由陈美凝负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年十月十三日书记员  王丽宁