重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0101民初11806号 原告：重庆御隆物业服务有限公司，住所地重庆市万州区南山路**********，统一社会信用代码91500101305122084Y。 法定代表人：邓旋，总经理。 委托诉讼代理人：康福(特别授权)，重庆征程律师事务所律师。 被告：张鲜，男，1993年7月21日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：魏兴兵（系被告母亲，特别授权），女，1970年11月29日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告重庆御隆物业服务有限公司与被告张鲜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告重庆御隆物业服务有限公司的委托诉讼代理人康福，被告张鲜的委托诉讼代理人魏兴兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重庆御隆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年7月1日至2020年3月31日的物业服务费1216.11元（庭审中变更为1216.08元）和违约金109.45元(按欠费金额的9%计收），以及2019年4月1日至2020年1月31日期间的公摊水电费112.29元，合计1137.85元（庭审中变更为1437.82元）；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与重庆玉诚房地产开发有限公司于2015年8月1日签订了《前期物业服务合同》，约定将×小区的物业交由原告提供服务。重庆玉诚房地产开发有限公司将被告购买的该小区×室房屋交付给被告使用后，原告按约为被告提供了相应的物业服务，但被告一直拖欠物业费用。经原告多次催收仍拒交，现向法院提起诉讼。 被告张鲜辩称，拒交物业费用的理由如下：1.业主在车库停车，原告每月收取车位费用300元，物业条例规定的是80元每个月，原告收费太高；小区车辆乱停乱放，物业不管。2.开发商将停车位卖给他人，业主的车位不够用。业主要求划定公共停车位，但物业公司未划定位置。3.电梯广告和小区广告没有经过业主同意，未向业主公示小区公共收益明细，每一年原告的财务收支未在小区公示，×大门口的二部电梯从未开过，不方便业主进出。4.有业主在小区公用位置摆放麻将桌，占用了消防通道。5.2栋、3栋大门口遮雨玻璃已损坏两年，但物业一直没有维修，危害业主人身安全。6.要求小区保安人员佩戴上岗证,安全保卫工作不到位。7.前期物业服务协议第六条约定的物业收费实行包干制，原告再收取公摊水电费用不合理，拒绝缴纳水电公摊费用。8.以上问题一直没有得到解决，物业没有履行好义务，因此不应当支付原告违约金。9.房屋有裂缝，告知物业后没有处理。综上所述，要求物业服务费按照70%支付并缓交，一个月内未妥善解决，所有费用按50%支付，诉讼费应由原告承担。 本院经审理认定事实如下： 1.原告系×小区开发公司重庆玉诚房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告为×小区提供物业服务，合同期限自2015年8月1日起至2020年8月1日止；合同第六条约定物业服务收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），收费标准（按建筑面积计算）为住宅1.2元/㎡·月、商业物业3.5元/㎡·月，停车场属于全体业主的，使用人应按露天停车位50元/个·月、车库车位80元/个·月的标准交纳停车费；停车场属于重庆玉诚房地产开发有限公司所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位200元/个·月交纳停车费，原告从停车费中按露天停车位50/个·月、车库车位80元/个·月的标准提取停车管理服务费；业主自行购置车位的，应按露天车位50/个·月、车库车位80元/个·月的标准向原告交纳停车管理服务费；合同第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第三十三条约定重庆玉诚房地产开发有限公司、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。被告接房时与原告签订了《承诺书》，同意履行、遵守前期物业管理合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。 2.重庆市万州区发展和改革委员会万州发改价（2016）13号文件确定的×小区物业服务收费标准为：高层住宅（建筑面积）1.20元/㎡·月，其中日常维修养护费0.50元/㎡·月；业主产权停车位物业服务费用每月每车位80元。根据实际情况选择一种方式收取电梯费，可按月票票价或次票票价计收。由于业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。 3.张鲜是重庆市万州区×号×房屋业主，该房屋建筑面积112.6㎡。 4.张鲜未支付2019年7月1日至2020年3月31日的物业服务费1216.08元（1.2元/㎡·月×9月×112.6㎡）。 5.原告对×小区每个月的公摊水电费定期进行了公示，原告提供了重庆增值税电子普通发票证明业主用的公用照明费用及电梯用电费用,其中2017年12月至2018年1月每户公摊费为20.46元[（5132.15元+7514.11元）÷618户]、2018年2月至3月为19.51元[（4998.25元+7057.80元）÷618户]、2018年4月至5月为18.40元[（4253.05元+7117.74元）÷618户]、2018年6月至7月为24.38元[（4300.56元+10763.28元）÷618户]、2018年8月至9月为21.25元[（3992.76元+9139.50元）÷618户]、2018年10月至11月为19.82元[（4195.81元+8050.86元）÷618户]、2018年12月至2019年1月为27.59元[（5797.25元+11254.68元）÷618户]、2019年2月至3月为24.36元[（4710.96元+10345.86元）÷618户]、2019年4月至5月为21.29元[（3902.04元+9256.13元）÷618户]、2019年6月至7月为25.42元[（4233.60元+11478.78元）÷618户]、2019年8月至9月为27.86元[（5066.27元+12150.00元）÷618户]、2019年10月至11月为23.70元[（4825.44元+9822.61元）÷618户]、2019年12月至2020年1月为28.60元[（5855.75元+11823.31元）÷618户]。原告收取的2018年公共收益13900元，分摊到业主每户每月为1.31元（13900元×70%÷12月÷618户），2019年公共收益20150元，分摊到业主每户每月为1.90元（20150元×70%÷12月÷618户）。被告未支付2019年4月1日至2020年1月31日公用照明费用及电梯用电公摊费即公共能耗费为109.77元[(21.29元+25.42元+27.86元+23.70元+28.60元）-1.9元×9月)]。庭审后，原告撤回了要求被告分摊公共区域用水及发电机所消耗的油费的请求。 6.原告于2019年10月、11月、12月，2020年3月、4月向被告进行书面催收。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与重庆玉诚房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对小区全体业主具有约束力。原、被告均应按照合同内容履行义务，现原告向被告提供了物业服务，被告应履行缴纳物业服务费的义务，原告要求被告缴纳所欠的物业服务费1216.08元的诉讼请求本院予以支持。被告张鲜辩称车库乱收费、小区安保工作不到位等问题，被告若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会等途径决定选聘、解聘物业服务企业的权利。被告提出的不交费的理由不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，因此，对被告的辩称理由本院不予采信。关于被告辩称的房屋裂缝问题，不属本案调整范围，应另行主张权利。 关于水电公摊费，《前期物业服务合同》第七条约定共用的专项设备运行的能源消耗应独立核算，合理向业主分摊计收；同时，重庆市万州区发改委的文件对公共能耗费由业主据实分摊予以了明确，原告也提供了重庆增值税电子普通发票予以证明公共能耗费的存在，并且原告在小区进行了公示，因此对原告现主张被告应支付公用照明用电及电梯用电费用即公共能耗费109.77元，本院予以支持。原告在庭审后撤回了要求被告分摊公共区域用水及发电机所消耗的油费的请求，本院予以准许。 关于违约金问题，原告的物业服务工作存在瑕疵，有尚需提高和改进之处，被告暂未交纳物业服务费不应按违约处理，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告张鲜于本判决生效之日起十日内支付原告重庆御隆物业服务有限公司物业服务费1216.08元，公共能耗费109.77元，合计1325.85元。 二、驳回原告重庆御隆物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张鲜负担（此款原告已垫付，由被告直接支付原告）。 本判决为终审判决。 审 判 员 崔晓琴 二〇二〇年十月三十日 法官助理 张 妮 书 记 员 牟 丹 书 记 员 熊凤铭