四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5659号 原告：王鉥，男，1986年5月31日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨丽燕，女，1964年2月2日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，与王鉥为母子关系。 被告：冯陈，男，1985年10月3日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：徐博坤，四川显卓律师事务所律师。 原告王鉥与被告冯陈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王鉥的委托诉讼代理人杨丽燕及被告冯陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王鉥向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令冯陈履行合同，配合王鉥办理位于新都镇锦水河××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）的过户手续，将房屋所有权人登记为王鉥，为王鉥办理房屋不动产权证；2.请求法院判令冯陈向王鉥支付购房款总金额30%的违约金共计68999元；3.判令冯陈承担本案诉讼费724元及为调取冯陈身份信息所支出费用300元。事实与理由：王鉥与冯陈双方在2010年12月5日在冯陈家中签订《房屋买卖合同》，双方各持一份，王鉥要求冯陈配合过户时，冯陈提出无理要求、须另支付6万元人民币才配合过户，后双方多次沟通无果，并故意躲避联系不上，冯陈坚持不履行合同，为维护自身合法权益，王鉥向本院提起诉讼。 冯陈辩称，第一，交易时房屋的性质为房屋所有权证单证，没有国有土地使用权证，单证则无法办理过户，故冯陈不构成违约，违约金不成立，也不存在诉讼费、律师费。第二，王鉥所述要求其另支付6万元方配合过户不属实，案涉房屋在出售时已经标注属于小产权房、不能过户，以23万元成交是以小产权房状态成交，且如将国有土地使用权过户将影响冯陈家庭之后的土地分配，故合同中关于过户的约定应当理解为国家政策允许单证过户时将房屋所有权过户给王鉥，不包括土地使用权过户，现在案涉房屋的土地使用权由原集体土地变为国有土地，房屋性质有所改变。第三，房屋所在锦水苑小区办理房屋不动产权证需要持证人本人携带本人身份证、户口本、原房权证监证原件办理更换不动产权证业务，换证后持证人为原持证人，不能进行直接更换过户。第四，王鉥主张的违约金本身过高。综上，对王鉥的三项诉讼请求均不予认可。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2010年12月1日，冯陈（卖方、甲方）与王鉥（买方、乙方）签订《二手房屋买卖合同》，约定：甲方房屋坐落于新都区户，房产证登记面积88.39平方米，房屋权属证书号为XXXXXXX，以房产证登记面积为依据每平米2602元，该房屋售价为23万元。第三条约定，“乙方于本合同签订之日向甲方支付定金2000元整”，未填写余款支付时间及方式。第四条约定，“甲方应于本合同签订之日起20日内，将该房屋交付乙方”。第七条约定，“Ａ在产权未过户到乙方之前，房屋的产权虽然是甲方的，但房屋的实际所有人是乙方王鉥所有。以后，该房屋升值或者贬值均由乙方承担责任，由乙方自行处理，甲方不得干涉。Ｂ乙方付清房款后，房屋的产权证由乙方保存，直到房屋可以过户到乙方名下；Ｃ甲方不得一房多卖；不得谎称房屋产权挂失；如有此不妥行为，甲方愿意接受乙方提出的任何赔付条件；Ｄ如遇土地政府收回，或房屋拆迁等不可抗拒的原因，政府或开发商赔付的费用，将全部都归房屋的实际所有人乙方王鉥所有，甲方不得隐瞒和占用；Ｅ在国家出台新政允许此类房屋过户时，甲方有责任和义务无条件地协助乙方办理过户。如违反本条款，违约方应当赔偿另一方相应经济损失。”第八条约定，“因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由乙方交纳”。第九条约定，“本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议”。王鉥与冯陈另就案涉房屋签订落款时间为2010年12月的《永久居住权协议》，约定：“1.姓名王鉥一次付款23万元人民币用于购买冯陈房屋，此处房屋用于祖祖辈辈长期永久居住权。2.若遇土地政府收回，或房屋拆迁等不可抗拒的原因，政府或开发商赔付的费用，将全部都归房屋的实际使用人王鉥包括王鉥的祖祖辈辈所有，冯陈包括冯陈的祖祖辈辈不得隐瞒和占用；3.如果冯陈包括冯陈的祖祖辈辈要收回此房屋的使用权，冯陈包括冯陈的祖祖辈辈愿意接受王鉥包括王鉥的祖祖辈辈提出的任何赔偿条件。”冯陈另向王鉥出具《承诺书》，载明：“我冯陈郑重承诺，认真遵照与王鉥所签房屋合同、协议条款执行，绝不在房屋之事上给你们找任何麻烦和纠结，如有不诚实、不守规约行为，愿意接受王鉥及王鉥的家人提出的任何赔偿条件。房产证真实有效的，若有虚假，我愿承担一切法律责任。”2010年12月5日，杨丽燕向户名为“冯前根”的账户转账支付23万元，冯陈确认冯前根与冯陈为父子关系，杨丽燕向冯前根转账支付23万元是用于支付案涉房屋购房款。王鉥提交了收款人填写为“冯陈”的收据，载明收到王鉥所支付购房款22.9万元，庭审中双方均确认该收据并非冯陈本人所签写。王鉥确认实际支付购房款金额为22.9万元（具体支付方式为：签订合同前支付定金2000元，2010年12月5日向冯前根转账支付23万元，当日退还现金3000元），另有1000元同意在完成房屋过户之后向冯陈支付，并自愿承担办理房屋产权转移所需所有税费。双方一致确认，案涉房屋已于2010年12月1日交付王鉥使用。 另查明，2009年9月24日，案涉房屋办理房屋所有权证，记载案涉房屋为冯陈单独所有，权证号为新房权证监证字第××号。双方确认案涉房屋的所有权证原件已在2010年交易后交付王鉥保管。2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 以上事实，有《二手房屋买卖合同》、《永久居住权协议》、银行业务回单、房屋所有权证、房屋信息摘要等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，王鉥与冯陈签订的《二手房屋买卖合同》、《永久居住权协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应诚信全面履行合同约定义务。合同签订后，王鉥已向冯陈支付购房款22.9万元，冯陈于2010年12月1日向王鉥交付了案涉房屋，并将房屋所有权证原件交付王鉥保管，现双方就冯陈应否协助为王鉥办理案涉房屋不动产权证书、应否承担违约金和损失赔偿发生争议，围绕双方争议焦点，本院评述如下： 关于冯陈应否协助为王鉥办理案涉房屋不动产权证书。双方签订的《二手房屋买卖合同》第七条E款约定，“在国家出台新政允许此类房屋过户时，甲方有责任和义务无条件地协助乙方办理过户”，第八条约定“因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由乙方交纳”，足见双方签订合同并非仅转移案涉房屋的占有、使用权能，而是需完成案涉房屋所有权的整体转移。因实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证合并为办理房屋不动产权证，但其本质仍是权利人享有该不动产物权的证明，通过不动产权属转移登记实现权利人由冯陈到王鉥的变更，故冯陈关于合同约定的协助办理过户义务仅为在政策允许情况下办理房屋所有权证单证权利人变更的答辩意见不能成立。现案涉房屋所在的锦水苑小区已经完成了相关土地征收征用、土地性质转化、建筑规划验收等手续，具备了办理分户不动产权证书的条件，在双方有关合同、协议中未约定协助办理过户的期限而王鉥起诉提出相应主张情况下，冯陈应当诚信履行合同义务，在合理期限内协助王鉥办理案涉房屋的不动产权证书。虽然冯陈未就未付购房款提出反诉请求，但为平等保障双方当事人合法权益，本案中一并处理，王鉥应在取得房屋不动产权证书后及时向冯陈支付剩余购房款1000元，并按照合同约定自行承担房屋权属转移登记所产生的税费。 关于王鉥所主张违约金和律师费损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金与因违约造成损失赔偿请求权基础不同，王鉥主张由冯陈支付定额违约金计68999元，但双方所签订《二手房屋买卖合同》、《永久居住权协议》及由冯陈出具的《承诺书》中均无关于定额违约金和因违约产生的损失赔偿额计算方法的约定。王鉥在庭审中明确所主张款项实为因冯陈违约造成的经济损失，具体表现为房屋在十年期限内无法变现，但对于所主张损失数额68999元仅能明确为依照购房款的30%比例概算，不能说明具体构成并举证证明。冯陈因拆迁交换而取得案涉房屋所有权登记，从双方签订的《二手房屋买卖合同》、《永久居住权协议》所约定内容和庭审陈述看，王鉥对交易时案涉房屋尚不具备办理分户权属转移登记条件应为知情，且冯陈已于合同签订当日将案涉房屋交付王鉥占有使用，并将房屋所有权证原件交王鉥保管，现王鉥未举证证明为其办理案涉房屋分户权属转移登记条件成就的时间，所举证据亦不足以证明其主张的因冯陈违约所造成的包括合同履行后可以获得的利益在内的损失数额，故对王鉥主张由冯陈支付违约损失68999元的请求，本案中不予支持。至于王鉥另行提出的由冯陈承担律师费损失300元的请求，因就该项请求王鉥在本院指定举证期限内仅提交增值税普通发票，未提交其他证据佐证支出事由，不足以证明该费用的产生与本案具有关联性，故对王鉥的该项请求本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、冯陈于本判决发生法律效力之日起15日内协助王鉥办理位于成都市新都区房屋的不动产权证，将房屋不动产权变更登记至王鉥名下； 二、王鉥应于取得房屋不动产权证书当日向冯陈支付购房尾款1000元； 三、驳回王鉥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费866.24元（已因适用简易程序减半收取），由王鉥负担766.24元，冯陈负担100元（此款王鉥在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十月十日 书记员  曾妙