福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0425民初824号 原告：杨树华，女，1985年3月5日出生，汉族，住福建省大田县。 原告：林立增，男，1983年3月30日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：廖尚木，大田县岩城法律服务所法律工作者。 被告：陈启风，男，1952年8月31日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：杨三妹，女，1953年11月2日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：陈其贤，男，1976年1月8日出生，汉族，住福建省大田县。 第三人：庄松冰，男，1976年8月2日出生，汉族，住福建省大田县。 原告杨树华、林立增与被告陈启风、杨三妹、陈其贤排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告杨树华及其与林立增的共同委托诉讼代理人廖尚木、被告杨三妹、陈其贤到庭参加诉讼，被告陈启风经传票传唤未到庭参加诉讼。在审理过程中，本院发现本案不宜适用简易程序，于2020年7月6日转为普通程序进行审理，并依法追加庄松冰为本案的第三人。2020年9月1日，本院依法组成合议庭，对本案第二次公开开庭进行了审理，原告杨树华、林立增的共同委托诉讼代理人廖尚木、被告陈其贤、第三人庄松冰到庭参加诉讼，被告陈启风、杨三妹经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨树华、林立增向本院提出诉讼请求：1.陈启风、杨三妹、陈其贤立即停止妨碍杨树华、林立增入住大田县102室、301室的行为，并恢复原状即拆除一楼大门；2.陈启风、杨三妹、陈其贤赔偿给杨树华、林立增房租损失24800元（从2017年8月21日起算至2020年3月20日止，每月800元）；3.陈启风、杨三妹、陈其贤按每月800元标准，继续支付从2020年3月21日起至妨害排除前的租金损失；4.案件受理费由陈启风、杨三妹、陈其贤负担。在庭审过程中，杨树华、林立增将第1项诉讼请求变更为：陈启风、杨三妹、陈其贤立即停止妨碍杨树华、林立增占用、使用其所有的大田县的行为，保持共有区域正常通行，并将一楼前后铁门钥匙各交付一把给杨树华、林立增管理和使用。事实和理由：2017年7月13日，杨树华与林立增夫妇与庄松冰、刘小花夫妇签订了一份《存量房买卖合同》，庄松冰、刘小花将其共有的位于大田县转让给杨树华、林立增。合同签订当日，庄松冰、刘小花将上述房产交付给杨树华、林立增，并于2017年8月8日办理了房屋产权变更登记手续。2017年8月20日，杨树华、林立增在准备对上述房产进行重新装修时，受到陈启风、杨三妹、陈其贤的阻扰，致使杨树华与林立增至今无法入住。之后，杨树华、林立增多次想进入房内，均因受到三被告的阻扰未果。2019年10月24日，杨树华、林立增发现三被告已经在一楼前后均安装了铁门，且杨三妹、陈其贤带了多人再次阻扰杨树华、林立增进入房屋，杨树华、林立增报警求助，但至今无法正常入住使用房产。因为三被告的侵权行为，导致杨树华、林立增无法正常使用所购买的房产，还为此在外租房而每月支出800元租金。故杨树华、林立增具状起诉，望判如所请。 杨三妹、陈其贤辩称，1.杨树华、林立增与庄松冰、刘小华签订的《存量房转让合同》属于效力待定合同。在2013年7月期间，涉诉房产在庄松冰与答辩人之间存在产权纠纷。庄松冰与答辩人在本院（2013）大民初字第282号《民事调解书》中约定，未经答辩人同意，庄松冰不得将涉诉房屋转卖他人。2017年7月，在庄松冰要将房屋转卖给杨树华、林立增时，答辩人明确告知涉诉房产有纠纷，但杨树华、林立增无视《民事调解书》的约定，与庄松冰恶意串通，受让涉诉房产。虽然庄松冰有权处分，但房屋转让有前提条件，就是必须经过答辩人同意。因答辩人至今未同意转让，故杨树华、林立增与庄松冰之间的合同效力待定，杨树华、林立增主张答辩人停止侵害、恢复原状缺乏前提条件。2.杨树华、林立增诉称前后铁门在2019年10月13日安装无证据予以证实。涉诉房产一楼铁门早在杨树华、林立增购买房产前就存在，只不过答辩人将钥匙只拿给庄松冰使用，庄松冰可自由进入铁门。杨树华、林立增主张排除妨害、拆除一楼铁门没有事实依据。3.杨树华、林立增主张赔偿租金损失25600元无法律依据。杨树华、林立增未能入住的原因是庄松冰私自将涉诉房产进行转让，未经过答辩人同意，杨树华、林立增应该向庄松冰主张违约责任，不应该由答辩人负担损失。 陈启风未作答辩。 庄松冰述称，1.涉诉房产并不存在产权纠纷。陈启风、杨三妹在2004年将涉诉房产转卖给庄松冰后，因拒不配合办理产权变更登记手续，庄松冰才起诉陈启风、杨三妹。后经法院调解，涉诉房产已经变更登记在庄松冰名下。虽然在2013年8月7日的本院（2013）大民初字第282号的民事调解书第三条中约定，庄松冰未经陈启风、杨三妹同意，庄松冰不得将涉诉房产转卖给他人，但该约定仅是在同等价款下各被告享有优先购买权。2.从2014年起，庄松冰是通过委托房产中介机构公开对外转售涉诉房产，不存在与他人恶意串通的事实。2017年7月16日，庄松冰将涉诉房产出售给杨树华、林立增时，陈启风、杨三妹、陈其贤并未反对，也未提出异议，且不行使优先购买权和撤销权，其已超过法律规定行使主张权利的时间。3.杨树华、林立增受让了涉诉房产后，因陈启风、杨三妹、陈其贤多次阻拦而在2018年期间多次报警，且杨树华、林立增在2019年1月起诉庄松冰要求解除合同时，陈启风、杨三妹、陈其贤也是知晓涉诉房产已经转让给杨树华、林立增一事，但陈启风、杨三妹、陈其贤并未行使合同撤销权，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第七十五条、第一百五十二条规定，各被告主张的合同撤销权已经消灭。故杨三妹、陈其贤辩称涉诉房产转让合同属于效力待定合同不成立。4.在庄松冰交付涉诉房产给杨树华、林立增时，涉诉房产一楼尚未安装铁门，三被告辩称在涉诉房产转让前已经安装铁门并将钥匙交付给庄松冰使用并不属实。 杨树华、林立增围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《存量房买卖合同》一份，拟证实2017年7月13日，通过明房服务公司居间介绍，杨树华、林立增共同向庄松冰、刘小花购买涉诉房产，支付转让款共计715000元。2.不动产登记证一份，拟证实2017年8月8日，杨树华、林立增对涉诉房产进行了产权变更登记，已依法取得涉诉房屋所有权。3.报警记录单一份，拟证实2017年8月20日，杨树华、林立增在欲对涉诉房产装修时遭遇各被告阻扰。4.报警回执证明一份，拟证实2019年10月24日，陈其贤以涉诉房产转让未经其同意为由再次阻止杨树华、林立增入住使用涉诉房产，杨树华报警求助后仍无法解决双方纠纷。5.房屋租赁合同、微信转账记录各一份，拟证实因三被告阻扰导致二原告无法使用涉诉房产，二原告不得不在外继续租房，从2017年8月起至今，每月支付房租800元。 杨三妹、陈其贤经质证认为，对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议，在2013年的民事调解书中明确约定，未经三被告同意，庄松冰不得将涉诉房产转让他人，二原告明知纠纷存在，但仍然坚持购买，二原告违反了合同法的规定，其对应的损失与三被告无关。 本院经审查认为，对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，对其待证事实，结合本案调查的其他证据在争议焦点归纳中进一步论证。 杨三妹、陈其贤围绕其抗辩事由向本院提交如下证据：1.民事调解书一份，拟证实2013年期间，庄松冰在起诉陈启风、杨三妹案件过程中，双方自愿协商并约定，未经陈启风、杨三妹同意，庄松冰不得将涉诉房产转让他人。即便涉诉房产办理了产权变更登记手续，若以调解书效力为准，则房产转让行为效力待定，可依法驳回二原告的诉讼请求。2.照片，拟证实涉诉房产整栋楼的住户都可以进入，三被告不存在妨碍二原告进入涉诉房产的事实。 杨树华、林立增经质证后认为，对证据1的真实性无异议，但对关联性与合法性有异议。该份调解书系庄松冰与杨三妹、陈启风签订的，二原告非当事人，调解书中约定“未经同意不得转让他人”条款违反了法律强制性规定，该约定无效。且二原告在向庄松冰购买涉诉房产时对该份民事调解书并不知情，直至2017年8月20日欲对涉诉房产进行重新装修入住时遭到各被告阻扰，各被告才将民事调解书出示给杨树华、林立增，二原告系善意第三人，各被告与庄松冰之间的约定对二原告不具有法律约束力。2.对证据真实性无异议，但对证明内容有异议。三被告在一楼仅有的两个出入口均安装了铁门，而后将钥匙提供给该栋楼其他住户使用，但拒绝提供钥匙给二原告，且长期阻扰并与二原告争执，导致二原告无法正常进入涉诉房产，构成了妨碍。 本院经审查认为，对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，对其待证事实，结合本案调查的其他证据在争议焦点归纳中进一步论证。 2020年8月20日，本院组织双方当事人至大田县进行现场勘查，并拍摄现场照片11张，一并交由到庭当事人进行质证。 杨树华、林立增、陈其贤、庄松冰对照片及涉诉房产现状均无异议。 陈启风未提交证据，亦未对上述到庭当事人提交的证据发表质证意见。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨树华与林立增系夫妻关系；庄松冰与刘小花系夫妻关系；陈启风与杨三妹系夫妻关系，陈其贤系其儿子。大田县房产共计五层，原系陈启风与杨三妹自建房，后因经济困难，陈启风、杨三妹将该幢房产陆续转售。2004年期间，陈启风与杨三妹将其共有的大田县102室和301室房产以100000元价格转让给庄松冰，双方进行了房产交接，但未办理产权变更登记手续。尔后，双方当事人因产权变更登记等问题发生纠纷。2013年5月22日，庄松冰起诉陈启风、杨三妹，要求法院判决：一、确认双方签订的《房产转让协议》有效；二、陈启风、杨三妹履行合同义务，立即将大田县第三层和第一层靠大厅左前方一间房屋及第一层大厅、通道、楼梯、楼前庭院的共有部分房屋产权及土地使用权分别按《房屋转让协议》约定转移到庄松冰名下；三、陈启风、杨三妹应拆除在一楼用木板隔出的临时建筑物，将第一层共有部分面积55.57平方米按《房产转让协议》约定交付给庄松冰使用；四、陈启风、杨三妹向庄松冰支付违约金15000元。经本院调解，双方当事人在2013年8月7日达成如下协议：一、2013年9月20日前陈启风、杨三妹提供办理过户手续所需的证件、材料给庄松冰，并协助庄松冰办理过户手续，将大田县第三层和第一层靠大厅左前方一间（即涉诉房产301室和102室）的房屋及第一层大厅、通道、楼梯、楼前庭院的共有部分房屋产权及土地使用权转移到庄松冰名下。二、陈启风、杨三妹拆除在一楼用木板隔出的临时建筑物，按约定共同使用。三、未经陈启风、杨三妹同意，庄松冰不得将该房屋转卖他人。尔后，双方当事人将涉诉房产变更登记在庄松冰名下。 2014年起，庄松冰因外出发展而欲转售涉诉房产，遂委托三明明房房地产服务有限公司大田分公司（以下简称明房服务公司）等多家房产中介机构挂牌公开出售。在此期间，庄松冰多次问陈其贤是否要按市场价优先回购涉诉房产，陈其贤以价格太高无经济能力为由予以拒绝。2017年期间，经明房服务公司居间介绍，杨树华、林立增多次对涉诉房产进行了实地查看，后有意购买涉诉房产。2017年7月13日，庄松冰、刘小花与杨树华、林立增签订了《存量房买卖合同》，庄松冰、刘小花将涉诉房产以715000元的价格转让给杨树华、林立增。尔后，合同双方当事人在大田县不动产登记中心对涉诉房产办理了变更登记手续。2020年8月8日，大田县登记在杨树华、林立增名下，房产证号：闽（2017）大田县不动产权第00019**。2017年8月20日，杨树华、林立增欲对涉诉房产进行重新装修居住，陈启风、杨三妹、陈其贤以庄松冰转让涉诉房产未经其同意为由进行阻拦，杨树华、林立增报警求助，双方协商未果。2019年10月24日，陈启风、杨三妹、陈其贤再次以相同理由阻拦杨树华、林立增管理、使用涉诉房产，杨树华、林立增再次报警求助，双方和解未果。2020年3月期间，杨树华、林立增欲进入涉诉房产时发现，陈其贤在涉诉房产一楼前、后入口处均设置了防盗铁门，无法正常进入涉诉房产，遂诉至本院。 另查明，杨树华与林立增购买涉诉房产系家庭居住所用。从2016年10月至今，杨树华及家人一直租住在大田县，每月房租800元。 本案各方当事人的争议焦点是：1.庄松冰、刘小花与杨树华、林立增签订的《存量房买卖合同》是否依法成立并生效；2.陈启风、杨三妹、陈其贤是否有权阻止杨树华、林立增占有、使用涉诉房产；3.杨树华、林立增能否要求陈启风、杨三妹、陈其贤赔偿从2017年8月21日起至排除妨碍之日止每月800元的房租损失。对此，本院分析认定如下： 1.关于《存量房买卖合同》是否依法成立并生效的问题。 本院经审查认为，1.根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。2004年期间，陈启风、杨三妹已将涉诉房产通过买卖的方式转让给庄松冰，且涉诉房产依法变更登记在庄松冰名下，庄松冰、刘小花系涉诉房产合法所有权人（夫妻共同财产），对涉诉房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在庭审过程中，据庄松冰陈述及陈其贤自认，在2013年8月7日达成调解协议的第三条“未经被告同意，庄松冰不得将该房屋转卖他人”的释义是，涉诉房产原系陈启风、杨三妹自建房，若庄松冰欲转卖房屋，陈启风、杨三妹在同等价格下有优先回购权利，而非绝对禁止庄松冰将涉诉房产转卖他人。2014年起，庄松冰因外出发展而欲转售涉诉房产，遂委托房产中介机构公开对外出售，杨树华、林立增亦是在2017年期间通过房产中介结构居间介绍进行正常市场交易购买涉诉房产。在此期间，陈启风、杨三妹并不履行优先回购权利。杨三妹、陈其贤在庭审过程中亦明确表示，庄松冰以715000元的价格出售涉诉房产已经超过其所认可的市场价，陈其贤、陈启风、杨三妹当时也不同意以715000元价格回购涉诉房产，且即便现在也不愿意以当时的成交价或如今更高的市场价回购，只同意以陈启风、杨三妹转让给庄松冰时的价款回购。故杨三妹、陈其贤提出对庄松冰出售房产一事不知情且未经其同意，《存量房买卖合同》效力待定的辩解意见，本院不予采纳。杨三妹在庭审中自认，各被告不清楚庄松冰何时转售涉诉房产给杨树华、林立增，直至杨树华、林立增在2017年8月20日欲对涉诉房产进行装修时，各被告才发现并提出异议，其当时出示了民事调解书给杨树华、林立增看。故杨三妹、陈其贤提出杨树华、林立增明知涉诉房产有产权纠纷还与庄松冰恶意串通，损害各被告利益的意见，本院不予采信。庄松冰、刘小花与杨树华、林立增签订的《存量房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿、协商的基础上达成的协议，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，系依法成立并生效合同，受法律保护。 2.陈启风、杨三妹、陈其贤是否有权阻止杨树华、林立增占有、使用涉诉房产问题。 本院经审查认为，杨树华、林立增购买涉诉房产后，依法办理了产权变更登记手续，系涉诉房产合法所有权人，对涉诉房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈启风、杨三妹在2004年期间将涉诉房产通过买卖方式转让他人，已丧失涉诉房产的物权，故其无权阻止杨树华、林立增占有、使用涉诉房产。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。涉诉房产一楼的进出口及楼梯等共有区域，该幢房产所有业主均享有共有和共同管理的权利。陈启风、杨三妹、陈其贤作为大田县501室的住户，无权对该幢房产一楼进出口等共有区域设置障碍，妨害其他业主行使共有和共同管理的权利，妨碍正常进出该幢房产。在庭审过程中，陈其贤自认一楼前后铁门系其为防盗设置的安全门，其均有配备钥匙提供给该幢房产除了杨树华、林立增之外的业主管理使用，而杨树华、林立增作为该幢房产的业主，对一楼进出口享有共有和共同管理的权利，其要求各被告排除妨害，并提供前后铁门钥匙各一把，依法有据，且有利于不动产的相邻权利人正确处理相邻关系，方便生活。故对杨树华、林立增主张陈启风、杨三妹、陈其贤立即停止妨碍杨树华、林立增占有、使用其所有的大田县的行为，保持共有区域正常通行，并交付一楼前后铁门钥匙各一把给杨树华、林立增管理和使用的诉讼请求，予以支持。 3.关于陈启风、杨三妹、陈其贤是否应赔偿从2017年8月21日起至排除妨碍之日止每月800元的房租损失给杨树华、林立增的问题。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。从2017年8月20日起，陈启风、杨三妹、陈其贤无正当理由阻拦杨树华、林立增占有、使用大田县，导致杨树华、林立增无法使用涉诉房产，不得不在外租住并每月产生800元房租损失，各被告的行为构成侵权，应当承担排除妨害、赔偿损失的侵权责任。同时，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。综合考虑涉诉房产所在地房租市场价格及杨树华、林立增的实际损失，对杨树华、林立增主张各被告以每月800元标准赔偿从2017年8月21日起至2020年3月20日止的租金损失24800元，并以每月800元标准继续赔付从2020年3月21日起至妨碍排除之日止的房租损失，予以支持。杨三妹、陈其贤提出杨树华、林立增的损失应当由庄松冰负担的辩解意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则法》第三条、第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、第七十条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条规定，判决如下： 一、陈启风、杨三妹、陈其贤应在本判决生效之日起停止妨碍杨树华、林立增占有、使用其所有的大田县的行为，保持共有区域正常通行，并交付一楼前、后铁门钥匙各一把给杨树华、林立增管理、使用； 二、陈启风、杨三妹、陈其贤应在本判决生效之日起十日内赔偿房租损失24800元给杨树华、林立增，并按每月800元标准，继续支付从2020年3月21日起至妨害排除之日止的租金损失。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费420元，由陈启风、杨三妹、陈其贤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  田宝玲 人民陪审员  林生彬 人民陪审员  池晓莲 二〇二〇年十月九日 书 记 员  林玉春 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 2.《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 3.《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。