山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初2528号   原告：苗某，男，1969年8月2日生，汉族，山西省晋城市城区人，现住山西省晋城市。   委托诉讼代理人：田某，晋城市城区新圣法律服务所基层法律服务工作者。   被告：晋城市鼎创装饰有限公司，住所地：山西省晋城市。   法定代表人：李某，该公司经理。   被告:李某，男，1984年10月4日生，汉族，山西省晋城市人。   被告：张某，女，1983年8月18日生，汉族，山西省沁水县人，现住山西省晋城市。   原告苗某与被告晋城市鼎创装饰有限公司、被告李某、被告张某租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗某的委托诉讼代理人田某，被告晋城市鼎创装饰有限公司的法定代表人被告李某，被告张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告苗某向本院提出诉讼请求：1、判令三被告互负连带责任一次性支付我房屋租金7500元；2、诉讼费由三被告负担。事实和理由：三被告共同商定以被告张某作为承租方与我签订了一份《租赁房屋合同》，合同约定：我将位于XXX的独家院中户的一楼出租给三被告，用于公司经营、办公、居住，租金每年15000元，租期三年。合同期满后，双方未再签订书面的《租赁合同》，而是按之前双方签订的《租赁房屋合同》中的各项约定内容实际继续履行。最后一年的租期自2019年6月10日起至2020年6月9日止。因为新冠肺炎疫情的爆发，我主动将租期顺延至2020年7月30日止。2020年7月20日，被告李某、被告张某夫妇在事先未告知我、未与我交接、未足额付清租金的情况下，悄然搬离。我主动联系被告支付拖欠的7500元租金，但是被告拒付。故我诉至法院，请法院支持我的诉讼请求。   被告李某答辩称：1、原告苗某在今年4月开始装修楼上房屋，由于本人租赁的房屋为地下室，层高只有2.2米。从装修开始，嘈杂声、缝隙落灰以及漏水等原因，导致我们根本无法正常办公。之后，原告又更换我所租赁房屋的下水管及暖气管等，今天修一点、明天修一点，往复循环，漏水及灰尘满地都是。至我今年7月15日搬离，原告的工程仍未完工。2、2016年6月10月至2018年6月9日，原告将租金无故涨至每年18000元，未按之前的合同履行。今年由于疫情的原因，经我们和原告多次协商，原告决定免除一个月房屋租金，租期至2020年7月15日。原告妻子于2020年6月18日告知我们到期后不再续租，我们于是在2020年7月15日前全部搬离完毕，并将钥匙交于原告妻子，与诉状中所说的我们悄然搬离严重不符。事后我们与原告多次沟通鉴于以上种种原因应减免房租，但沟通无果。   被告张某答辩称：1、2016年6月10月至2018年6月9日期间，原告无故给我们涨房租，从合同上的15000元涨至18000元；2、我们与原告多次沟通后，原告将租期延至2020年7月15日。2020年6月18日，原告妻子以自用房屋为由，告知我们到期不再出租，让我们在7月15日前搬离。我们在7月15日搬离后把钥匙交于原告妻子。我们并不是悄然离开。3、今年4月开始，原告装修房屋导致我们无法正常使用所租房屋。同时，我们所租房屋内煤气费使用剩余200元。我们与原告多次沟通，减免无果后导致租金拖欠至今，并非拒付。   原告苗某为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：   1、2013年6月10日原告与被告张某签订的《租赁房屋合同》，合同约定原告将位于XXX独家院中户一楼出租于被告，时间为三年，租金前两年一次性支付30000元，证明原、被告双方约定房屋租金为每年15000元，租金根据市场价格可以调整。   2、2020年3月23日原告与被告的微信聊天记录截图，证明原、被告双方从第一年截止到第八年租金一直是按每年15000元支付，而且拖欠的7500元租金被告是认可的，是清楚的。   三个被告质证称：对《租赁房屋合同》的真实性无异议，但不认可原告代理人陈述的“租金一直是按合同履行的”；对微信聊天记录的真实性无异议。   被告晋城市鼎创装饰有限公司和被告李某为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：   微信聊天截图7张，证明4月20日因楼上漏水给原告妻子发图片；5月6日又漏水，有发视频为证；5月27日由于装修导致停电；6月1日下午17点31分，因楼上装修试水原告妻子让我过去关阀门；6月7日原告装修补水泥；6月18日原告妻子告诉我7月15日后不再续租，让我们找房子。此外，由于装修造成的问题我们多次打过电话告知原告。   原告苗某质证称：被告提供的微信聊天截图的对方不是原告本人；微信聊天截图看不出被告因装修的行为或就有关漏水所带来的损失向原告主张过减免租金或者延期，现在来主张不能成立；原告没有额外多次收取租金，通过截图进一步证明原告因疫情已经将租期延期一个月。   被告张某表示对7张微信聊天截图的真实性无异议。   本院认为，原、被告提供的上述证据客观、真实，本院予以确认。   经审理查明，被告李某与被告张某系夫妻。2013年6月10日，原告苗某与被告张某签订一份《租赁房屋合同》，合同约定：原告将位于XXX独家院中户一楼出租给被告用于经营广告装饰，时间为三年，租金每年15000元，以后可根据市场价格的变化适当调整。上述合同签订后，被告张某与被告李某将上述房屋作为了他们开办的被告晋城市鼎创装饰有限公司的经营场所。三年合同到期后，被告继续租赁原告的上述房屋，但双方未再签订书面的合同。2020年，经原、被告双方协商，原告决定将被告的租期延至2020年7月15日，2020年6月10日至2020年7月15日期间不收租金，之后原告不再向被告出租标的房屋。2020年7月，被告搬离时欠原告半年的租赁费7500元，同时留下的煤气卡内还余158元的煤气费。   本院认为，原告苗某与被告张某签订的《租赁房屋合同》为双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上述合同到期后，原告苗某与被告张某继续履行合同约定，但未再签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁。现原、被告双方已解除租赁合同，被告张某作为租赁合同中的承租人，应当及时履行向原告苗某支付租金的义务。三被告均辩称因原告的装修行为导致房屋漏水，进而影响其营业收入，故应在租金数额中扣减,本院认为,在被告晋城市鼎创装饰有限公司和被告李某举证的聊天记录中可看出，案涉房屋于2020年4月20日、5月6日、6月1日均存在漏水的情况，原告的装修行为确实影响到了被告对租赁房屋的使用，租金应适当扣减。但同时考虑到案涉房屋的租期应至2020年6月9日，原告方主动将租期顺延至2020年7月份，综合全案，本院酌定租金扣减1000元。再扣减煤气卡余额158元后，被告张某应向原告苗某支付租金6342元。因案涉租赁合同的主体为原告苗某与被告张某，根据合同相对性原则，被告晋城市鼎创装饰有限公司和被告李某不是合同当事人，故应驳回原告对被告晋城市鼎创装饰有限公司和被告李某的起诉。综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定,判决:   一、被告张某于本判决生效后十日内支付原告苗某租金6342元。   二、驳回原告苗某对被告晋城市鼎创装饰有限公司、被告李某的起诉。   如果未能按本判决指定期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付因迟延履行产生的债务利息。   案件受理费25元，由被告张某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 金 洁     二〇二〇年十月十三日   法官助理 张 娜   书 记 员 关晋媛