浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终6765号 上诉人（原审原告、反诉被告）郑纯燕，男，1984年6月15日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人王红清，浙江侠岚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）李晶，男，1987年6月6日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）陈晓清，女，1983年3月29日出生，汉族，住浙江省文成县。 上诉人郑纯燕因与被上诉人李晶、陈晓清房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人郑纯燕的委托代理人王红清，被上诉人李晶、陈晓清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2019年3月11日，郑纯燕（甲方、出租方）与李晶、陈晓清（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，就乙方承租滨江区盛芦小区1幢2单元1302室房屋约定如下：租赁期自2019年3月11日至2020年3月10日，租金为每月4300元，租金按三个月一期支付，第一期租金于2019年3月11日付清，以后每期租金支付时间为按第一次租金为基准，提前十五天支付，先付后用；乙方同意支付给甲方租赁押金共4300元，租赁期限届满，如乙方无任何违约情况，则甲方应于乙方按时将房屋完好地向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用后三天内一次性将押金全额无息退还乙方；第8.8条约定，在租赁期内，乙方不得擅自退租，如遇特殊情况需提前30日书面通知甲方，在征得甲方同意的情况下，甲方应将剩余租金及保证金返还；9.4条约定本合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意解除，如一方擅自解除合同则视其违约，按本合同10.1款追究其违约责任；第10.1条约定甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为4300元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金；另约定物业费、能耗费、水费合计一年1800元/年，一次性支付；电费按照1元/度计。宋文娟作为郑纯燕代理人及李晶、陈晓清均予以签字。后李晶、陈晓清于当日支付2019年3月11日至6月10日租金12900元及押金4300元，宋文娟出具相应收条。后李晶、陈晓清因故欲退租，双方在2019年5月12日微信聊天中均确认不再继续租赁。当日，陈晓清微信向宋文娟陈述因合租卫生间不方便、房间做饭洗菜不方便原因不再续租，宋文娟回复因合同到期日为2020年3月10日故其不同意李晶、陈晓清的退租请求，并陈述让其转租。后李晶、陈晓清即着手房屋转租事宜，之后因宋文娟要求月租提高至4500元等原因而转租不成。李晶于2019年9月3日在微信中向宋文娟发送其所住房间已腾空图片，并陈述“下半年我们要回临安上学去了，不打算继续住了，有空过来电费算一下，给你结清”，宋文娟回复“你转租掉啊”。2019年9月6日，李晶通过微信告知宋文娟有人要看房子，宋文娟告知其钥匙在三众房产朱彻裕处，后李晶微信询问朱彻裕案涉房屋钥匙是否在其公司处，朱彻裕回复确认钥匙在其公司处。2019年9月11日，李晶通过电话再次与宋文娟协商退租事宜，双方仍未达成一致意见。2019年9月13日，李晶通过EMS快递向郑纯燕、宋文娟寄送《房屋租赁合同解除函》，载明由于其子女就学地点变更原因，其于2019年5月10日要求终止原《房屋租赁合同》，并根据原合同8.8条款已提前30日向宋文娟提出退租请求。在5月10日至9月10日四个月期间与宋文娟协商解除合同，但双方未能达成一致，故其依法告知：其依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同；自本通知函发起之日，双方之间签订的原《房屋租赁合同》即解除。宋文娟于次日签收该快递。2020年1月10日，陈晓清通过微信向宋文娟告知因其儿子康复学习结束其已于当天晚上搬离，并询问是否有空过去看一下，宋文娟回复没时间过去。后陈晓清将所住房间打扫干净图片及电器视频通过微信发送给宋文娟，并陈述钥匙和门禁卡放在抽屉中，并附钥匙放置视频。另查明，李晶于2019年6月14日支付宝转账给宋文娟房租6450元（2019年6月11日-2019年9月10日）；陈晓清于2019年6月14日支付房租6450元（2019年6月11日-2019年9月10日），于2019年9月11日支付房租6450元（2019年9月11日-2019年12月10日），于2019年12月25日支付2150元（2019年12月11日-2020年1月10日）。再查明，宋文娟与郑纯燕系夫妻关系。郑纯燕于2019年12月诉至原审法院，请求判令：1.李晶、陈晓清支付2019年9月11日至2020年3月10日房屋租金的差额17200元；2.李晶、陈晓清支付违约金4300元；3.李晶、陈晓清承担本案的诉讼费用。李晶、陈晓清向原审法院提出反诉：1.请求确认双方签订的房租租赁合同于2019年9月10日解除；2.郑纯燕退还其房屋租赁押金4300元、剩余已预缴的物业费及水费450元；3.郑纯燕承担本次诉讼费用。 原审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。《房屋租赁合同》约定，在租赁期内承租方不得擅自退租，如遇特殊情况需提前30日书面通知出租方，在征得出租方同意的情况下，出租方应将剩余租金及保证金返还，故承租方欲提前解除合同的条件为提前30日书面通知出租方并征得其同意，据此在郑纯燕并未同意李晶、陈晓清退租请求及案涉合同并无合同法第九十四条规定的法定解除权之情形的情况下，李晶、陈晓清并不享有单方解除权，其发送解除合同通知函并不发生解除合同之法律效力，其要求提前解除合同系违约行为，应按约承担违约责任，故对郑纯燕要求李晶、陈晓清支付违约金4300元的诉请，予以支持。虽李晶、陈晓清发送解除合同通知书并未发生解除之效力，但李晶于2019年9月3日向宋文娟发送已将其所居住房间腾空图片并在9月6日微信中确认钥匙在中介公司三众房产处；陈晓清于2019年1月10日向宋文娟发送并告知其已将所居住房间腾空图片且将钥匙放置于房间，对此，原审法院认为，李晶、陈晓清搬离案涉房屋系以行为方式做出终止案涉租赁法律关系的意思表示，虽郑纯燕不同意，但案涉合同已实际无法履行，且李晶、陈晓清系客观原因无法继续承租而要求退租，并非恶意违约，在搬离之前亦积极与郑纯燕、宋文娟沟通并配合转租，故原审法院基于李晶、陈晓清虽共同承租案涉房屋，但两人实际分开各租赁其中一间并在后期按照每间2150元/月各自支付房租之实际情况，认定郑纯燕与李晶、陈晓清的房屋租赁关系已分别至迟于2019年9月6日、2020年1月10日终止。李晶、陈晓清已分别支付至2019年9月10日、2020年1月10日房租，即两人均已付清租赁关系存续期间应付租金且已将房屋实际交由郑纯燕，则郑纯燕要求李晶、陈晓清支付2019年9月11日至2020年3月10日房屋租金差额17200元无事实和法律依据，对该诉请不予支持。对李晶、陈晓清的反诉诉请，如上所述，其不享有单方解除权，其发送解除合同通知函并不发生解除合同之法律后果，故对其要求确认案涉房屋租赁合同已于2019年9月10日解除的诉请，不予支持。对其要求退还房屋租赁押金4300元的诉请，双方均确认在扣除电费1093元后将剩余3407元予以退还，故原审法院予以确认；对其要求退还预缴物业费及水费450元，结合陈晓清搬离时间为2019年1月10日，则郑纯燕应退还其剩余2个月对应的物业费及水费300元（1800元/12月*2月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李晶、陈晓清于判决生效之日起十日内支付郑纯燕违约金4300元；二、郑纯燕于判决生效之日起十日内退还李晶、陈晓清押金3407元及剩余预缴物业费及水费300元。上述第一、二项的款项相抵后，李晶、陈晓清支付郑纯燕款项593元，该款于判决生效之日起十日内付清；三、驳回郑纯燕的其他诉讼请求；四、驳回李晶、陈晓清的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费169元，由郑纯燕负担144元，由李晶、陈晓清负担25元；反诉案件受理费25元，由郑纯燕负担（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 宣判后，郑纯燕不服，向本院提起上诉称：一审认定郑纯燕与李晶、陈晓清的房租租赁关系已分别于2019年9月10日、2020年1月10日终止依据不足。2019年3月10日，李晶和陈晓清一起向郑纯燕承租案涉房屋，签订一份《房屋租赁合同》，一个合同终止两次没有法律依据。该合同未合法解除，两被上诉人未依约支付房租，也未依约履行义务，认定房屋租赁关系终止缺乏依据。综上，上诉人郑纯燕请求二审法院撤销原判第三项，依法改判两被上诉人支付2019年9月11日至2020年3月10日的房屋租金差额17200元。 被上诉人李晶答辩称：李晶和陈晓清系独立关系。二人本不相识，分别支付了各自承租的房屋租金给上诉人，各自享有房屋权利、承担房屋义务。解约过程中，李晶与陈晓清在长达四个月的时间内多次通过不同方式向上诉人提出终止租赁关系，解除合同，系需解约的真实意思表示，但均被拒绝，上诉人长期恶意拖延协商。李晶在腾空、清扫房屋后也及时告知了上诉人，尽到了告知义务，双方无租赁关系。陈晓清最迟于一审开庭时腾空、清扫房屋，也尽到了告知义务，双方已无租赁关系。一审认定事实清楚，适用法律正确。双方租赁关系终止，上诉人主张租金差额缺乏依据。李晶和陈晓清在与上诉人协商无果的情况下，不得已通过腾空、清扫房屋等方式表示终止租赁关系且及时告知了上诉人，寄发了解除函，尽到了合同义务。李晶尊重一审判决结果，愿意支付违约金。根据合同法第一百一十九条的规定，上诉人长时间恶意拖延协商，且趁机提价盈利阻挠，不应要求返还租金差额。综上，被上诉人李晶请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人陈晓清答辩称：认可李晶的答辩意见，并补充如下：上诉人称双方签订一份房屋租赁合同，没有两次中止的理由、法律依据。第一次陈晓清提出解约是5月，然后跟李晶商量之后，跟上诉人提出解约，上诉人不同意，要求转租。9月，李晶要跟上诉人提出解约的事，然后上诉人向陈晓清要房租，陈晓清还问过上诉人李晶付了没有，上诉人说没付，李晶可能要走法律程序，但是跟陈晓清没有关系，让陈晓清放心住。所以其实陈晓清和李晶是两个独立的个体，只是通过中介跟上诉人签约，合同是他们准备的，给二被上诉人准备在同一份合同上而已。自始至终被上诉人的房租都是分开单独支付的。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案郑纯燕作为出租方，李晶、陈晓清作为承租方签订的《房租租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。李晶、陈晓清认为其相互独立，系分别与郑纯燕成立租赁合同关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，承租方在租期内不得擅自退租，如遇特殊情况需提前30日书面通知出租方，并征得出租方同意。李晶、陈晓清在微信中表示不再继续租赁，李晶通过EMS向郑纯燕寄送解除函，以及李晶、陈晓清分别以腾退表示不再继续租赁的行为，因均未征得郑纯燕同意，故均不产生合同解除的法律效力，合同应继续履行，李晶、陈晓清擅自将钥匙交付中介或置于房内，亦不能认定双方已完成房屋交接，故李晶、陈晓清负有继续支付租金至2020年3月10日租赁期满的义务。一审对李晶、陈晓清要求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年9月10日解除不予支持正确，但以合同已经实际无法履行为由认定租赁合同分别于其各自腾退之日解除缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。因此，郑纯燕有权要求李晶、陈晓清支付剩余租金，根据租金实际已缴纳的数额，本院确认尚应缴纳数额为17200元。案涉租赁合同并未提前解除并已判令李晶、陈晓清依约支付租金，故不予支持郑纯燕主张的违约金4300元，本院一并纠正。原审法判决第二项押金返还及水费支付，双方未持异议，本院予以确认。综上，郑纯燕的上诉请求合理部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6583号民事判决第二、四项； 二、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6583号民事判决第一、三项； 三、李晶、陈晓清应于本判决生效之日起十日内支付郑纯燕租金17200元。 以上款项相抵后，李晶、陈晓清应支付郑纯燕13493元，应于本判决生效之日起十日内付清。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费169元，由郑纯燕负担34元，由李晶、陈晓清负担135元；反诉案件受理费25元，由郑春燕负担。二审案件受理费215元，由郑春燕负担40元并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费，由李晶、陈晓清负担175元并于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十月九日 书记员 万丹丹