苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3888号 原告：沈士洪，男，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜珊珊，江苏孚佑律师事务所实习律师。 被告：贾文进，男，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 被告：李月方，女，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：贾文进（系李月方之夫），即本案第一被告。 原告沈士洪与被告贾文进、李月方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因本案不宜适用小额诉讼程序，依法于2020年8月25日转为简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告沈士洪的委托诉讼代理人胡红霞、杜珊珊，被告贾文进（亦系被告李月方的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈士洪向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向原告支付拖欠租金人民币3250元(自2020年4月23日至2020年6月28日，按每月1500元，共计65天)；2.请求判令两被告立即将108幢203室房屋返还给原告，并结清水电、物业等费用；3.请求判令两被告向原告支付房屋占有使用费暂计4500元(按照解除前房屋月租金标准，按月计算，自2020年6月29日计算至被告实际腾空房屋之日止，暂计至2020年9月28日)；4.请求判令两被告向原告支付违约金1500元；5.请求判令由两被告承担本案受理费。诉讼中，原告撤回诉讼请求2中返还房屋的诉讼请求，明确水费46.55元、电费72元、燃气费297元。事实和理由：2018年7月22日，由原告作为出租方与被告一作为承租方就XXX幢XXX室房屋(以下简称“该房屋”)签订《房屋租赁合同书》，合同编号XXXX，约定该房屋为居住所用，租期自2018年7月23日起至2019年7月22日止。上述合同签订后，两被告居住在内。后租期届至，两被告继续承租该房屋。2019年7月15日，原告与被告二就该房屋签订《房屋租赁合同书》，合同编号XXXX，约定租赁期自2019年7月23日起至2020年7月22日止。租金每月人民币1500元，租房保证金人民币1500元，并对租金的支付方式进行了约定。两被告应于2020年4月13日支付第四次租金，但两被告一直未按约支付。根据该合同第八条约定，因两被告未按约支付租金的行为符合合同终止的情形，2020年6月23日，原告委托律师致函两被告终止该合同。上述函件被退回，原告律师于2020年6月28日再次通过短信形式向被告发送律师函终止了该合同。鉴于两被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权终止合同，同时根据该合同约定收回该房屋，并要求两被告承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告贾文进、李月方辩称，对于原告的诉讼请求不认可。事实是原告撵我们走，我们曾提出要求原告赔偿损失，对方也承诺给我们赔偿，但约好时间后却没有来人。我们找到房子后就搬了，时间是2020年5月份，钥匙放在门口的信报箱里。对于租金，原告亲口答应不涨房租，但是一年没到就逼着要涨租金，我们也没有办法。搬进房屋的第一天电器就坏了，通知原告维修也没来修。我们不存在侵占房屋。 本案当事人围绕诉讼请求，原告沈士洪依法提交了房屋租赁合同书3份、水电燃气缴费单、邮寄凭证、短信、不动产权属证书、情况说明，被告贾文进、李月方依法提交了电话录音光盘，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 沈士洪自2017年7月起与贾文进建立房屋租赁关系，租赁房屋坐落于苏州市姑苏区（以下简称涉案房屋）。最后一份房屋租赁合同书签订于2019年7月15日，是沈士洪（甲方，出租方）与李月方（乙方，承租方）所签订，租赁期限自2019年7月23日至2020年7月22日，月租金1500元，租房保证金1500元，乙方每三个月支付一次，按规定的付款期限提前10天支付下期房租。该合同第九条约定，如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足以抵过甲方损失，乙方应予以赔偿；如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向甲方支付违约金。 涉案房屋原系沈士洪所有，2017年11月过户至其孙子沈晓雨名下。沈晓雨于2020年8月26日出具情况说明，知晓并确认涉案房屋以沈士洪的名义对外出租并签订合同，房屋涉及的租金等各类款项由沈士洪收取，若因承租方涉及拖欠租金、水电费、收回房屋等相关诉讼权利也全部由沈士洪对外进行主张。 贾文进、李月方系夫妻关系，共同居住使用涉案房屋，租金支付至2020年4月22日，自2020年4月23日开始未支付租金。另，沈士洪确认其收取了租房保证金1500元，庭审中，双方均同意租房保证金1500元在本案中一并处理。 2020年6月23日，江苏孚佑律师事务所受沈士洪委托向贾文进、李月方邮寄终止合同告知函，因贾文进、李月方未按约支付租金，自接函之日起，双方签订的房屋租赁合同书终止。6月28日该函被退回。6月30日，上述告知函以短信方式向贾文进发送，贾文进确认收到。 庭审中，贾文进、李月方陈述，2020年4月份，中介和原告方的人让其立即交房租，其因疫情手上没有钱，对方就说不交钱三天内就搬走，并报了警，其是在2020年5月20日左右搬离涉案房屋的，钥匙放在门口的信报箱里，没有和沈士洪说过，涉案房屋内已没有其物品。据此，本院组织双方对涉案房屋进行交接，沈士洪确认涉案房屋已于2020年8月27日收回。沈士洪认为因贾文进、李月方不按约支付租金的违约行为给其造成了房屋空置损失。 2020年8月26日，沈士洪支付电费72元、水费46.55元、燃气费297元，合计415.55元。庭审中，沈士洪以此主张其垫付费用，贾文进、李月方对此没有异议，予以认可。沈士洪另主张物业费80元，但未提交证据，其陈述对于物业费双方没有具体约定，之前是由被告直接交给物业公司的，其目前并未缴纳物业费。 本院认为，沈士洪与贾文进、李月方之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。因贾文进、李月方未按约支付租金，系其违约，经沈士洪催讨仍未支付，故沈士洪有权解除房屋租赁合同，贾文进、李月方收到短信之日即为合同解除之日。贾文进、李月方陈述其系2020年5月20日左右搬离涉案房屋的，但并未向沈士洪交付钥匙，也未通知，亦无证据证明其搬离的事实，故本院认定涉案房屋返还之日为2020年8月27日。贾文进、李月方应当支付自2020年4月23日起至2020年8月26日止（4个月4天）的租金及使用费，计6200元（1500元×4个月+1500元÷30天×4天），保证金1500元抵扣后，贾文进、李月方还应支付4700元。 对于沈士洪垫付的水费、电费、燃气费计415.55元，贾文进、李月方不持异议，表示认可，本院对该诉讼请求予以支持，由贾文进、李月方支付给沈士洪。关于物业费，因双方并无约定，且沈士洪亦未支付，故本案不予理涉。 关于沈士洪主张的违约金，因房屋租赁合同租赁期至2020年7月22日届满，本院已经对至2020年8月26日的房屋使用费予以支持，故沈士洪已不存在涉案房屋的空置损失，对该违约金本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告贾文进、李月方于本判决生效之日起十日内支付原告沈士洪房屋租金及使用费4700元。 二、被告贾文进、李月方于本判决生效之日起十日内支付原告沈士洪垫付的水费、电费、燃气费合计415.55元。 三、驳回原告沈士洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告沈士洪负担4元，被告贾文进、李月方负担21元。被告贾文进、李月方负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告沈士洪。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 凌 晨 二〇二〇年十月十三日 书记员 尤欣怡