广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1102民初2346号 原告：中国农业银行股份有限公司贺州分行，住所地：贺州市建设东路**。统一社会信用代码：91451102900342487Ｈ（1-1）。 负责人：蔡昌越，该行行长。 委托诉讼代理人：莫建辉，中国农业银行股份有限公司贺州八桂支行员工。 被告：李龙，男，1976年11月16日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告：陈梅珍，女，1974年10月30日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告：贺州市金泰实业有限公司，住，住所地：广西贺州市龙山路**一社会信用代码：91451100669718559Ｘ。 法定代表人：黄滨，董事长。 委托诉讼代理人：刘坚，贺州市金泰实业有限公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司贺州分行（以下简称“农业银行”）与被告李龙、陈梅珍、贺州市金泰实业有限公司（以下简称“金泰公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人莫建辉，被告金泰公司的委托诉讼代理人刘坚到庭参加诉讼，被告李龙、陈梅珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李龙、陈梅珍共同向原告偿还借款本金91182.85元及利息、罚息、复利（截止至2020年6月6日止，暂计利息3158.10元、罚息178.91元、复利36.81元。自2020年6月7日起至本金清偿之日止，按7.5325%/年的利率计付利息、按11.29875%/年的利率计付罚息，对应付未付利息按照中国人民银行相关规定计算复利）。2.判令原告对权属于被告李龙所有的位于广西贺州市光明大道与火车站站前路交汇处东北侧Ａ-1贺州市的房产抵押物[抵押登记权证号：贺房预八步字第**]享有优先受偿权。3.判令被告贺州市金泰实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。4.本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2012年10月12日，被告李龙以购商业用房需要贷款资金为由向原告申请商业用房贷款，被告陈梅珍自愿签订《中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书》，愿作为该笔贷款的共同还款人，且该笔借款由房地产商提供保证担保。2013年1月30日，三被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定李龙向原告借款220000元，借款期限自2013年1月30日至2023年1月29日，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。约定利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，按等额本息还款法。担保方式为阶段性保证+抵押担保，抵押人为被告李龙、陈梅珍，保证人为贺州市金泰房地产开发有限公司，保证方式为连带责任保证。合同签订后，原告对贷款抵押物办理了抵押登记手续。借款合同第十一条约定，借款人未按约定期限偿还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。且原告有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保物权。2013年3月6日，原告将220000元汇入李龙指的账户。贷款发放之后，在2019年11月5日前被告李龙基本能按期还款，但自2019年11月6日起，被告李龙未能按期还款付息，原告对其进行了电话、短信等方式催收还款，经多次催还无果，其行为已经违反借款合同的约定。截至2020年6月6日，尚欠原告本金91182.85元及利息3158.10元、罚息178.91元、复利36.81元未还。原告认为，首先，因被告李龙、陈梅珍在借款期间是夫妻，本案债务属于夫妻共同债务，且陈梅珍自愿签订《中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书》，是该笔贷款的共同还款人。因此，李龙、陈梅珍理应共同向原告偿还借款本金及利息。其次，原告就涉案房地产进行了抵押登记，原告对该抵押物享有优先受偿权。最后，根据合同第十二条违约责任12.9款约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用，因此，三被告还应承担本案诉讼费等。为了维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼。 被告金泰公司答辩称：对债务数额没有异议，但金泰公司不用承担责任。原告农业银行提供购买房屋贷款主要是想获取借款人的利息，而借款人本身的房屋价值就超过贷款抵押的价值。借款人直接和农业银行交易，农业银行也没有告知借款人已办了不动产权证，已办了不动产权证的，金泰公司不用承担担保责任，所以债务与金泰公司无关。 被告李龙、陈梅珍未作答辩，亦未在举证期限内向本院提供证据。被告金泰公司在举证期限内未为其答辩主张提供证据。 经审理查明：2012年10月13日，被告李龙以购房需要资金为由向原告申请贷款，李龙配偶被告陈梅珍自愿签订《中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书》，认同贷款债务并自愿作为共同还款人，共同与借款人李龙按时足额偿还贷款本息。2013年1月30日，三被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定主要内容：1.贷款人是原告，借款人是李龙，保证人是被告金泰公司，抵押人是李龙、陈梅珍。李龙向原告借款220000元，用于购买位于贺州市金泰农产品物流交易市场第5幢12号，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2.借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%，利率调整以12个月为一个周期，借款期间遇中国人民银行同期同档次人民币基准利率调整，执行利率自下一周期首月的借款发放日对应日进行调整。3.还款方式为等额本息还款法，每一个月为一个还款周期，每月还款日为借款发放日的对应日。4.违约责任，借款人未按约定期限偿还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人有未按约定按期偿还借款等情形的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已放借款，有权提前行使担保权等权利。5.借款担保为阶段性保证+抵押。被告金泰公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告李龙、陈梅珍以所购房作为抵押。借款合同签订后，原告于2013年3月6日发放合同约定贷款（到期日期为2023年3月5日）。贷款发放之后，前期李龙、陈梅珍基本还能按时还款，自2019年11月6起未能履约还款，截至2020年6月6日，尚欠原告本金91182.85元及利息3158.10元、罚息178.91元、复利36.81元。2020年10月16日，本案抵押物已经办理了抵押权登记[抵押物坐落：贺州市东融大道723号5栋5-12号商铺，不动产单元号：451102402005GB00001F00180012，产权证书号：桂（2020）贺州市不动产权第0007946号]。 上述事实，有原告提交的被告身份证复印件2份、结婚证复印件1份、个人信贷业务申请表复印件1份、个人购建房贷款面谈笔录复印件1份、中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书复印件1份、收入证明复印件2份、商品房买卖合同复印件1份、个人购房担保借款合同复印件1份、个人借款凭证复印件1份、抵押权登记材料复印件1份、被告李龙农行账户还款明细表、信贷管理系统客户基本信息、利率信息表打印件各1份以及原告及被告金泰公司的陈述等予以证实，上述证据经庭审出示，被告金泰公司无异议，经本院核实，予以确认。被告李龙、陈梅珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃相应答辩、举证、质证的权利。 本院认为，原告与三被告于2013年1月30日签订《个人购房担保借款合同》，未违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告按约定向被告李龙发放了贷款。被告李龙作为借款人，应当按约定履行还款付息义务。被告陈梅珍与被告李龙系夫妻，且签订《中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书》，认同该债务并自愿作为共同还款人，共同与借款人按时足额偿还贷款本息，被告陈梅珍亦应当履行还款付息义务。被告李龙自2019年11月6起未按约定向原告还款付息，已经构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回已放借款、提前行使担保权、计收罚息、复利等权利，原告要求被告李龙、陈梅珍共同偿还借款本金91182.85元及利息3158.10元、罚息178.91元、复利36.81元（截至2020年6月6日，此后按合同约定计算），本院予以支持。被告李龙、陈梅珍以不动产房屋提供抵押，现已办理了抵押权登记，根据法律规定及双方约定，原告在法定顺位内对抵押房屋在上述欠款范围内享有优先受偿的权利，故对原告就抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法予以支持。被告金泰公司为本案借款人的债务提供阶段性连带保证，即金泰公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，现抵押登记手续已完成，保证期间已过，原告请求金泰公司对本案债务承担连带责任，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李龙、陈梅珍于本判决生效后十日内偿付原告中国农业银行股份有限公司贺州分行借款本金91182.85元及利息3158.10元、罚息178.91元、复利36.81元（已计至2020年6月6日，此后利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定及中国人民银行规定计算）。 二、原告中国农业银行股份有限公司贺州分行对抵押财产坐落于贺州市东融大道723号5栋5-12号商铺[不动产单元号：451102402005GB00001F00180012，产权证书号：桂（2020）贺州市不动产权第0007946号]在法定顺位内享有优先受偿权。 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贺州分行的其他诉讼请求。 债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案诉讼费减半收取1082元（原告已预交），由被告李龙、陈梅珍承担，被告李龙、陈梅珍承担的诉讼费用应于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  赵 波 二〇二〇年十月十六日 法官助理  莫玉梅 书 记 员  陈 斌