吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1825号上诉人（原审被告）：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：柴永生，该公司经理。委托诉讼代理人：董立军，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张伟，男，1985年3月9日生，汉族，个体工商户，住吉林市船营区。上诉人吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星公司）因与被上诉人张伟房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。第一次开庭，上诉人瀚星公司的委托诉讼代理人董立军、被上诉人张伟到庭参加诉讼，第二次开庭，上诉人瀚星公司的委托诉讼代理人贾伟、被上诉人张伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。瀚星公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回张伟的诉讼请求；2.全部诉讼费用由张伟承担。事实和理由：一、一审法院遗漏事实，认定事实错误。案涉房屋所在的船营区越秀南区棚户区改造项目系吉林市重点棚户区改造项目。由于区域内均为老旧房屋，居住人员复杂，多年来没有公司愿意进行改造。瀚星公司经政府招商，同意对该区域进行开发改造，并严格按照法律规定流程缴纳相关税费、办理相关行政手续，分别于2012年2月11日取得了建设工程规划许可证、2013年2月7日取得了土地使用权证书、2013年5月28日取得了建设工程施工许可证、2014年12月5日取得了商品房预售许可证。由于越秀棚改项目实施较早，政府按照当时政策实行“毛地挂牌”出让土地，于2013年10月1日开始，吉林市施行土地征收制度，要求本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动全部由政府负责征收与补偿工作。而案涉房屋所在区域由于征收补偿未能全部完成，导致瀚星公司在申请办理建设工程竣工备案证时，未能及时获得受理及核准，同样原因也使房屋初始登记无法办理。对此，瀚星公司积极向政府相关部门反映情况，并最终经吉林市政府解决无籍房问题推进工作办公室于2019年11月22日以书面形式决定，由规划部门调整用地界线，按调整后的用地界线及面积，由不动产登记中心先行办理不动产首次登记。待规划部门作出用地界线调整时，又赶上新冠肺炎疫情，因此在疫情刚过开始复工时，瀚星公司于2020年3月就向不动产登记部门再次申请办理首次登记，最终于2020年3月24日获得首次登记。瀚星公司一审时提交了相关文件及许可证，同时法院也向相关部门进行了咨询，均可以证明前述事实。但一审法院判决中并未对此进行评判及论述，遗漏了案件的重要事实。瀚星公司已经根据政府要求及相关法律规定，及时缴纳了全部行政税费，在2013年即获得了土地使用权证及其他相关行政许可，但由于瀚星公司以外的原因导致不能办理土地使用权证记载的用地界线需要调整，是瀚星公司不能抗拒也无法改变的，其责任不在瀚星公司。二、一审法院适用法律错误。按照双方签订的商品房买卖合同及法律规定，由于出卖人原因导致房产证不能及时办理的，由出卖人承担责任。而本案中，并非出卖人的原因造成，因此，出卖人不应承担责任。案涉房屋早已购买并入住，瀚星公司一直积极协调办理相关不动产登记事宜。按照合同约定，不动产登记逾期办理，双方应当协商处理，但是张伟从未与瀚星公司协商违约金问题，对于违约金的请不求已经超过时效。综上，一审法院判决遗漏事实、适用法律错误，请二审法院依法审理。张伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。瀚星公司未能办理房屋初始登记的原因是由于其并不具备办理条件。瀚星公司陈述早已具备办理条件是因为政府原因而未能办理，并不是不承担违约责任的理由，也没有证据证明。张伟起诉到法院后，房证问题才得到解决。瀚星公司即使因合同外第三方导致其违约，其也应当另行主张权利。因此，一审法院调取相应证据与本案无关，不存在遗漏事实的情况。张伟曾多次找瀚星公司要求解决此事，也去过相关政府部门，法院也进行过调解，所以瀚星公司所述没有协商并不属实。此外，瀚星公司所述由于政府原因导致无法办理房产证不能成立，其提供的证据只能证明在拆迁过程中出现的问题，不能证实其可以免除责任，瀚星公司必须履行违约责任。张伟向一审法院起诉请求：1.判决瀚星公司依法为张伟办理不动产权证书；2.判决瀚星公司支付违约金计算至2019年10月11日暂为155760.64元（违约金从2014年10月12日起计算至能够办理产权之日为止）；3.判决瀚星公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年9月19日，张伟与瀚星公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：1.张伟购买瀚星公司开发建设的案涉房屋，建筑面积86.94平方米的商品房；2.购房总价款共计317070元，一次性付款；3.因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（房屋交付使用后360日）取得房地产权属证书的，双方同意按照双方协商的方式处理。2019年9月24日瀚星公司向张伟出具了317070元的销售不动产统一发票。另查明，2013年10月18日张伟缴纳了案涉房屋的物业费、水费、垃圾清运费并办理了入住。再查明，瀚星公司为案涉紫光北郡森邻里13号住宅向吉林市不动产登记中心申请办理不动产首次登记的时间为2020年3月24日。一审法院认为，一、关于张伟主张要求瀚星公司办理案涉商品房的不动产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。办理不动产权证书应为不动产所有权人的权利，而非开发商的义务，且张伟与瀚星公司在合同中亦无约定，张伟作为案涉房屋的不动产所有权人可以凭借相关手续到不动产登记中心自行办理不动产权证书，故张伟此项诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于张伟主张瀚星公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院认为，根据双方签订的《吉林市商品房买卖合同》约定，瀚星公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案中，根据吉林市不动产登记申请书记载，瀚星公司对于案涉商品房的不动产首次登记的申请时间为2020年3月24日，案涉房屋的交付时间为2013年10月18日，故早已超出约定的时间，张伟主张瀚星公司承担违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的计算时间问题，一审法院认为，违约金计算的截止时间应当计算至瀚星公司首次申请不动产首次登记的时间即2020年3月24日，故张伟主张的2013年10月18日入住，至2014年10月13日为360日，故张伟的违约金应当自2014年10月14日计算至2020年3月24日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审法院支持张伟主张的以总购房款317070元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%计付违约金；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付违约金。关于瀚星公司主张张伟未能办理不动产权登记并非其公司原因导致，故不应承担违约责任的问题，一审法院认为，虽瀚星公司主张案涉小区因征收未完成导致用地界限存在问题，且征收的工作应由政府负责，故产权迟延办理的原因不在瀚星公司，瀚星公司不应承担违约责任，但其未能提交证据予以证明瀚星公司取得的“毛地挂牌”的案涉小区地块上的拆迁工作应由政府负责，故其此项抗辩主张一审法院不予支持。关于瀚星公司主张因房产部门及土地部门的机构整合等因素，导致了不能办理产权登记，故瀚星公司不应承担违约责任的问题，一审法院认为，通过一审法院对吉林市不动产登记中心发出的协查通知及不动产登记中心的回复可以得出，瀚星公司的首次申请不动产首次登记的时间为2020年3月，而吉林市不动产登记中心自2016年12月5日起已开始实施不动产统一登记，在时间上，机构的整合并未对瀚星公司的不动产首次登记的办理产生影响，故瀚星公司此项抗辩主张，一审法院不予支持。瀚星公司主张张伟的诉请已超诉讼时效的问题，一审法院认为，根据吉林市不动产登记中心的答复及吉林市解决“无籍房”问题推进工作组办公室的设立初衷，案涉小区业主针对无法办理产权登记的问题曾积极寻求与开发商及政府相关部门沟通，故瀚星公司的此项抗辩主张，一审法院不予支持。综上，张伟合理的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定作出判决：一、瀚星公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张伟以购房款317070元为基数，自2014年10月14日至2020年3月24日止的违约金。2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付；二、驳回张伟的其他诉讼请求。案件受理费3416元，由瀚星公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瀚星公司向本院提交如下证据：1.规划图一份，证明案涉小区项目应拆迁未拆迁建筑的位置，此位置贯穿于越山西路至规划外围的道路路径，建筑物的位置与规划道路路径重合，由于政府拆迁工作未完成导致瀚星公司无法办理首次登记，现为给百姓办理产权证政府已经对规划图进行了重新调整，将应拆而未拆的建筑位置移除规划，吉林市不动产登记中心已依据新的规划为张伟办理了登记。此位置属于规划道路路径。根据2014年5月29日吉林市城建重点工程领导小组办公室《城建重点工程专题会议纪要-关于研究船营区越秀棚户区南区规划道路征收拆迁相关事宜》中明确案涉小区规划道路路径的征收拆迁工作由政府负责，而非瀚星公司。2.土地出让合同2份及缴费收据2张，证明案涉房屋所在土地系瀚星公司通过招拍挂程序依法取得，且瀚星公司根据出让合同的约定缴纳了全部土地出让款，瀚星公司不存在过错。3.吉林市船营区人民政府出具关于紫光北郡森邻里小区办理房屋初始登记的情况说明，证明案涉项目区域内路径的征收工作是由吉林市船营区人民政府负责征收，因项目区域内路径征收范围内有未拆除的建筑，因此导致首次登记不具备条件，责任不在瀚星公司。4.光盘2份及照片4张，证明项目区域内未拆除的建筑物所处位置在路径上及未拆除的现状，与规划图相一致，进一步证明未拆除的建筑物在路径上，拆迁应当由政府完成，因该建筑物未被拆除影响了首次登记办理，瀚星公司不应承担违约责任。张伟对瀚星公司所举证据的质证意见为：对证据1,不认同此证据，证据的法律效力与本案无关，不能成为瀚星公司免责的法律依据；对证据2，对真实性、合法性无异议，对出让合同的内容不了解；对证据3，该份证据提到的“会议纪要”不能否定《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，“会议纪要”只是行政指导，不具有强制力，不能产生新的法律关系，不具有行政法律效力，“会议纪要”提到的内容只能证明瀚星公司的拆迁工作出现问题，不能成为免责的原因；对证据4无异议。二审期间张伟未向本院提交证据。本院经审查认为，瀚星公司所提供的证据能够证明其主张，张伟对瀚星公司所举证据真实性亦无异议，本院对瀚星公司所举证据予以确认。本院经审理查明：2012年9月19日，张伟与瀚星公司签订了商品房买卖合同。合同约定：张伟购买瀚星公司开发建设的案涉房屋，建筑面积86.94平方米的商品房。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（房屋交付使用后360日）取得房地产权属证书的，双方同意按照双方协商的方式处理。张伟现已实际入住。另查明，2011年7月18日，吉林市国土资源局与瀚星公司就案涉的紫光北郡森邻里小区所使用的土地，签订了两份《国有建设用地使用权出让合同》，2011年7月19日，瀚星公司按照合同约定足额缴纳了土地出让金。2014年5月29日，吉林市城建重点工程领导小组办公室《城建重点工程专题会议纪要》内容：“一、船营区政府要加快推进越秀棚户区南区规划道路路径征收进度，务必于7月末之前完成。如征收工作人员不足，要立即充实得力人员或委托专业队伍协助征收。其中平山街路径上的吉林市伟业运输有限公司拆迁工作落实给市建管中心权赫跟踪，至拆迁完成，该企业拆迁费用由政府承担”。会议纪要还包括其他内容。2020年6月22日，吉林市不动产登记中心出具《关于吉林高新技术产业开发区人民法院协查通知的回复》，内容为：“在2020年3月之前，瀚星公司从未向其提出过紫光北郡森邻里小区首次登记申请。经调查，未申请的原因是该项目未取得申请办理首次登记所需的建设工程竣工备案证，又由于前期拆迁未完成，导致建设用地竣工验收无法完成。为化解该小区购房人多年无法办理不动产权证不断上访问题，市解决无籍房问题推进工作组办公室将其纳入推进项目。并于2019年11月22日作出专题会议纪要，决定调整用地界线，先行办理不动产首次登记，同时完善相关手续。该公司于2020年3月18日起申请办理了紫光北郡森邻里小区一号地2#、13#、18#、22#、二号地XG2#、23#楼的首次登记”。该回复还包括其他内容。2020年9月29日，吉林市船营区人民政府出具《关于紫光北郡森邻里小区办理房屋初始登记的情况说明》，内容为：“紫光北郡森邻里小区是我市越秀棚户区南区改造项目的一部分，2010年由吉林市瀚星房地产开发有限公司通过毛地摘牌方式取得开发建设权。2013年拆迁政策发生变化，事权下放至各区成立的房屋征收办公室负责本区域征收工作。按照二〇一四年五月二十九日城建重点工程专题会议纪要《关于研究船营区越秀棚户区南区规划道路征收拆迁相关事宜》的要求，越秀棚户区南区改造项目地块内路径由船营区政府负责征收。因属于拆迁历史遗留项目，政策变化较大、被拆迁人诉求高、启动司法程序时限过长等原因，导致路径征收范围内有未拆除的建筑，未完成建设项目用地竣工验收，不具备办理首次登记条件。根据该项目实际情况，船营区政府主动与市直有关部门沟通，按照二〇一九年十一月二十二日市解决无籍房问题推进工作组办公室专题会议纪要《研究解决无籍房工作有关问题》的要求，已推进办理完成房屋初始登记。”本院认为：一、关于案涉房屋未能在约定时间办理产权登记是否为瀚星公司原因所致的问题。根据瀚星公司在二审期间提供的证据显示，瀚星公司履行正常手续依法取得了案涉小区的建设用地使用权，并足额缴纳了土地出让金，但由于该地块规划路径上的拆迁工作未能正常完成，导致整体项目未能如期完成工程验收。而该地块规划路径上的拆迁工作应由吉林市船营区人民政府具体负责完成。为此，吉林市船营区人民政府在二审中出具了“情况说明”。由此可见，案涉房屋未能在约定时间办理产权登记，并非瀚星公司的原因造成，瀚星公司客观上亦不具备主导解决该问题的条件。二、关于瀚星公司是否应承担案涉房屋延期办理产权登记的违约责任问题。瀚星公司与张伟签订的商品房买卖合同约定：如因瀚星公司原因，张伟不能在规定期限内（商品房交付使用后360日）取得房地产权属证书，双方协商解决。第一，根据以上约定，瀚星公司承担违约责任的前提为张伟不能在约定期限内取得房地产权属证书的原因是瀚星公司导致的。而现有证据显示，张伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的原因不应归责于瀚星公司。第二，承担违约责任应以约定或违约方对守约方造成损失为基础。本案中，瀚星公司已于商品房买卖合同签订之后将案涉房屋交付给张伟，张伟对所购房产已经拥有了相应的占有、使用、收益等物权权利，产权证的办出与否并没有给其带来损害，其亦未提供相应的证据证明其因逾期办证存在任何损失。第三，商品房的产权初始登记的程序系由政府统一办理，并非开发企业有权直接办理。开发企业只要负责提交办理所需的相关手续，即视为履行了相应的义务。而本案涉及的问题系商品房买卖合同之外，产生了双方当事人均无法决定的“政府征收问题”导致产权登记无法及时办理，瀚星公司作为建设开发企业无权决定政府的征收工作进度。第四，商品房买受人在购买商品房时，理应对所购房屋的现状以及开发商的手续是否齐备等相关问题负有审查的义务，本案买受人在签订商品房买卖合同时，不排除其了解案涉房屋可能存在的不能及时办理产权证的风险。且双方在商品房买卖合同关于产权登记的约定中，明确约定的解决案涉争议方式为协商解决，但双方至今未就如何解决争议及是否承担违约责任达成任何补充协议。因此，结合本案实际情况，瀚星公司不应承担延期办理产权登记的违约责任。三、关于张伟主张要求瀚星公司办理商品房的不动产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持正确，本院不再赘述。综上所述，瀚星公司上诉理由成立，一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初136号民事判决；二、驳回张伟的全部诉讼请求。一审案件受理费3416元由张伟负担（已交纳）。二审案件受理费3582元，由张伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年十月二十八日书记员  周双媛