吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初4427号 原代：黄承镐，男，朝鲜族，现住：延吉市世纪阳光小区。 委托诉讼代理人:邰鸿君，吉林延大律师事务所律师。 被告：丁庆冬，男，汉族，现住：延吉市发展恒润第一城。 原告黄承镐与被告丁庆冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，2020年8月6日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄承镐及委托诉讼代理人邰鸿君，被告丁庆冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄承镐向本院提出诉讼请求：1、丁庆冬向黄承镐支付拖欠的租赁费、暖气报停费，共计54444.30元；2、丁庆冬承担案件受理费。 事实与理由：2012年12月11日黄承镐与丁庆冬签订租赁合同，约定：黄承镐将位于延吉市长白山西路1126号C3-4号、C3-5号两间336.1㎡门市房租赁给丁庆冬，合同期限为2013年5月1日-2023年4月30日，共十年；年租金为5.5万元人民币。2020年4月27日，因丁庆冬的原因，将上述房屋交回，终止房屋租赁合同。丁庆冬应向黄承镐支付的费用为：1、2019年5月1日-2020年4月27日期间房屋租金44548元；2、经营期间对C3-5号房屋暖气完全报停，如重新供暖需要交纳入网费7910元；3、2019年11月-2020年期间C3-4号房屋临时报停费1986.30元，三项合计54444.30元。 丁庆冬辩称：1、2019年5月1日-2020年4月27日期间租金问题。双方签订涉案房屋租赁合同属实，租期为2013年5月1日至2023年4月30日。因客观原因无法继续经营，经多次与黄承镐友好协商后解除合同。2013年丁庆冬承租毛坯房，投入60余万对房屋进行装修，2017年和2018年又投入20余万元对房屋装修进行升级，共投入80余万元装修款。丁庆冬返还房屋时室内装修环境保持良好，室内各类设施家具完整无损，装修残余价值最低25万元以上，所以丁庆冬在与黄承镐协商解除合同时，诚恳的提出：用装修残余价值折抵之前所欠费用，如果黄承镐同意的话，丁庆冬就不再坚持经营等待转租和出兑的机会，直接把房屋交给黄承镐管理也省心了。经过反复沟通终于达成解除合意。记得送交钥匙时我极其诚恳的对黄承镐说感激的话，向黄承镐说：我虽然欠付几万元租金，但是可以把室内未附合的装修设施和家具全部留给黄承镐，这样也利于黄承镐再次出租时因现存装修价值的存在可以获得比毛坯房更高的租金，装修现值20多万足以弥补合同未能履行到期的缺憾，丁庆冬诚恳的表示会记住黄承镐在困难时给丁庆冬人情和面子，以后有能力了翻身了肯定回报。临别时丁庆冬、黄承镐相拥道别，黄承镐并没有表示出拒绝。根据诚实信用原则丁庆冬有合理理由认为黄承镐认可并接受了丁庆冬之前减免欠款的请求。现黄承镐违背诚信讨要该笔租金不应得到支持!如果黄承镐当时不同意丁庆冬提出的装修现值折抵所欠租金等费用，不应该接收房屋，丁庆冬也不会提前交回，完全可以边经营边等待出兑收回装修现值。黄承镐的违约行为给丁庆冬造成损失，必须给予赔偿。如果黄承镐坚持给付租金，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第九条、第十条、第十一条之规定，丁庆冬有权收回未附合的全部装修设施和家具，否则对丁庆冬来说严重有失公平。 2、关于入网费7910元与丁庆冬无关。涉案房屋C3-5号在签订租赁合同时就明确不使用也不承担任何费用，租赁期间也事实上都是由黄承镐负责。丁庆冬租赁房屋时就是报停的状态，不知道黄承镐什么时候断网。丁庆冬到供热公司查询，C3-5号房屋于2015年之前是报停，之后是断网。黄承镐与丁庆冬是在2012年12月11日签订的《门市房租赁合同》，并非由于丁庆冬的请求而切断供暖管道，故要求丁庆冬承担此项费用于法无据。 3、C3-4号房屋暖气报停费用1986.30元确实应由丁庆冬承担，但是因为双方友好协商解除合同时，达成一致意见，室内装修设施家具都留给黄承镐作为欠款的补偿，之前所有费用免除，所以丁庆冬不该承担该笔费用。丁庆冬交付房屋后直至接到起诉状之前，黄承镐从来没有书面或电话通知丁庆冬去缴纳该笔费用，黄承镐主动缴纳了欠付的C3-4号暖气费1986.30元。根据日常经验法则法院也可以认定，解除合同时存在用装修现值折抵欠付费用的协议存在，因为之前黄承镐从来没有替丁庆冬垫付过任何费用。丁庆冬2020年4月27日给黄承镐交回钥匙，双方在2013年签订合同的时候明确说C3-5房屋不使用暖气，该房屋暖气是什么状态不清楚，实际经营中该屋没有暖气。 本院经审理认定事实如下：2012年12月11日，黄承镐（甲方）与丁庆冬（乙方）签订门市房租赁合同，约定：黄承镐将位于延吉市四季阳光小区3号楼304号、305号，面积共计336.1㎡门市房租赁给丁庆冬；年租金为5万元，2018年5月1日开始年租金为5.5万元；承租年限为2013年5月1日至2023年4月30日，共10年。合同第三条约定：租赁期间产生的水费、电费、取暖费、卫生费、物业管理费等均由乙方负责。合同第九条约定：室内一切装修设施经营期间归乙方所有，合同期内乙方有权转租和出兑，须告知甲方，交易时甲方应在现场认可。合同期满以后已装修部分归甲方所有。根据国电龙华延吉热电有限公司对四季阳光小区3号楼304号、305号房屋的供热收费记录，2019年度至2020年度304号房屋黄承镐已交纳取暖临时报停费1986.30元，305号房屋从2011年开始永久性停热，2020年8月3日止未支付供热费用。 丁庆冬承租涉案毛坯房后对其进行装修。2019年12月，丁庆冬口头向黄承镐提出将涉案房屋进行转租支付拖欠的租金。因新冠疫情，丁庆冬未能将涉案房屋进行转租，经双方多次协商，黄承镐与丁庆冬口头达成解除租赁合同，于2020年4月27日丁庆冬将涉案房屋钥匙交付给黄承镐，未支付2019年5月1日至2020年4月27日止的租金44548元和四季阳光小区3号楼304号房屋的取暖临时报停费1986.30元。开庭审理时，对丁庆冬未搬走的桌子、椅子、空调等未附合的装修设施，黄承镐认为应该归丁庆冬所有并要求限期搬走。 认定上述事实的证据有：门市房租赁合同，商品房预售合同，承诺书，供热收费明细及双方当事人的陈述，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。 黄承镐提交的暖气报停申请单，并不能证明305号房屋的新用户入网费用应由丁庆冬承担的事实，故本院不予采信。 本院认为，黄承镐与丁庆冬签订的门市房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方解除租赁合同，丁庆冬应及时向黄承镐支付拖欠的租金44548元及304号房屋取暖临时报停费1986.30元。丁庆冬主张现存房屋装修和未附合的装修设施相抵为拖欠的租金和取暖费，但未能提供相应的依据，故该主张本院不予支持。丁庆冬承租305号房屋时明确说明不使用暖气，且2011年开始该房屋系永久性停热状态，故黄承镐主张的新入网费7910元不应由丁庆冬承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告丁庆冬于本判决书发生法律效力后立即向原告黄承镐支付租金44548元及取暖费1986.30元 二、驳回原告黄承镐的其他诉讼请求。 如果被告丁庆冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1161元（原告黄承镐已预交），减半收取580.5元，由原告黄承镐负担99元，被告丁庆冬负担481.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  金菊华 二〇二〇年十月二十九日 书记员  孙 洋