湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3447号原告：湖南梅尼超市股份有限公司常德分公司，住所地常德市武陵区三岔路办事处西堤社区人民路**（九重天商业广场）。负责人：吴杨明。委托诉讼代理人：徐云，特别授权代理。委托诉讼代理人：张筱林，一般授权代理。被告：周亚军，男，汉族。委托诉讼代理人：黄芬，女，汉族，系周亚军之妻，特别授权代理。原告湖南梅尼超市股份有限公司常德分公司（以下简称梅尼超市常德分公司）与被告周亚军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅尼超市常德分公司的委托诉讼代理人张筱林、徐云，被告周亚军的委托诉讼代理人黄芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅尼超市常德分公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方提前解除《场地租赁合同》；2、判令被告周亚军立即支付至今为止欠原告租金141680元；3、判令被告立即腾让场地归还给原告；4、案件受理费由被告承担。周亚军答辩称：1、原告要求解除场地租赁合同，我同意，但是合同的解除时间应为2020年4月底，我对4月之后的租金不应支付。（1）《百货合同》第10条约定“如遇商场物业原因，甲方经营不善原因导致商场无法继续经营的，本合同自行终止，双方互不承担违约责任”，此处赋予商场在经营不善情形下，无法继续经营时可以终止合同，同理，依据公平原则，在租户因商场自身经营不善的情况下，理应赋予终止合同的权利。（2）自2020年春节以来，受新冠肺炎疫情的影响，导致商场整体歇业，开业之后，商场经营更是惨淡，我的经营业绩几乎为零，新冠疫情属于不可抗力，我有权解除合同。（3）我多次与原告协商无果，不得不于2020年4月底撤出商场，原告在明知我撤离的情况下未予制止，应视为同意终止合同。2、关于原告要求我支付租金的请求，我认为应当减轻。（1）原告商场重新改建后经营不善，招商未达预期效果，配套服务没有跟上，租金太高，与市场行情根本无法匹配，导致大多数租赁商户无法生存。我与其他租赁户多次要求减租免租、更改合同条款，但是未有进展。原告以租金可以商谈为由敷衍我，拒绝我提出的撤柜请求，导致损失扩大。（2）在合同签订之时，原告曾口头承诺我支付的租金不会高于相邻铺位，但实际上我的租金比相邻的铺位租金高出一倍，原告存在欺诈行为，我因租金过高问题多次与原告协调，但原告频繁更换负责人，敷衍塞责。《百货合同》是原告提供的格式合同，其中的内容对原告方有利、对我不利，约定的租金标准过高，应当减轻。（3）根据司法精神，疫情期间的租金应当减免。疫情期间，商场整体关闭了将近三个月，期间的租金原告应当给予减免。（4）原告违约在先，我因此受到的损失应当在租金中予以抵减。《百货合同》约定的租期开始日为7月1日，而原告实际于2019年9月28日才正式开业，原告未在约定的时间内交付租赁场所，构成违约。我在合同签订后就开始采购货物，因原告不能正常开业，我所采购的夏天货物不能销售，大量积压，给我造成巨大人工成本及货物积压损失。综上，原告在明知自己是责任方的情况下，拒不沟通，单方面向法院起诉，违背诚信原则，请求法院驳回原告诉求。经庭审查明，本院确认以下事实：2019年6月9日，梅尼超市常德分公司（甲方）与周亚军（乙方）签订一份《百货合同》，约定：第一条1.1甲方将位于常德市梅尼门店一楼精品区××号，经营面积64.01平方米、建筑面积77平方米的场地，供乙方经营本合同中所约定的商品或提供服务（美丽约会-韩素生活）；第二条2.1合同签后三日内，乙方应以现金方式向甲方交纳保证金叁万陆仟玖百陆拾元；2.2乙方在双方签订《百货终止合同审批表》或签订《合同终止协议》生效且撤柜六个月内（如乙方商品的生产商承诺的“三包”期限超过六个月的，则在生产商承诺期限届满后）无质量或无售后服务问题发生的，保证金以不计息方式退还；2.3在合同期内，由于乙方原因导致合同提前解除或终止的，未经甲方同意，乙方保证金不予退还，合同续签或延期，首次交纳的保证金在延续期内有效；第三条3.1乙方装修，须向甲方交纳装修押金叁仟元，装修完成并无违规的，装修押金在扣除水电费、管理费、垃圾清理费用后多退少补；第十一条11.3乙方因以下原因向甲方申请解除合同时，应提前十日书面通知甲方，双方及时办理相关撤柜手续，保证金在扣除应交费用后，按约定不计息退还：11.3.1依法申请破产或整顿时；11.3.2发生解散事由时；11.3.3被吊销营业执照时；11.5合同期限届满前，如乙方提前解除合同，应提前二个月书面通知甲方，未经甲方书面同意，乙方擅自停止经营、擅自撤场，除保证金不予退还外，乙方必须赔偿甲方不少于两个月○联营酬金○租金（原文未做勾画）的损失，按终止前两个月标准计算并同意在新供应商进场时予以撤柜；第十六条16.1本合同经双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效，合同期限为2019年7月1日起至2021年6月30日止；第十八条18.2其他：合同租金明细：第一年2019年7月1日-2020年6月30日租金为147840元（每季度支付36960元，其中第一季度免租半个月，实付30800元），第二年2020年7月1日-2021年6月30日租金为155232元（每季度支付38808元，递增5%）；合同免租期为半个月，时间为2019年7月1日-2019年7月15日；合同为2年签，第二年租金递增5%。合同签订后，周亚军向梅尼超市常德分公司支付了押金10000元、装修押金3000元。因梅尼超市常德店装修，正式开业时间为2019年9月28日，周亚军所经营场地亦于同日开业。周亚军认为梅尼超市常德分公司经营管理不善，且受到新冠肺炎疫情影响，其经营的美丽约会-韩素生活生意惨淡，遂撤离了租赁场地，庭审中，周亚军称自己系2020年4月底撤离。梅尼超市常德分公司认为周亚军未按约定履行缴付租金义务，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实，有《百货合同》、财务清单、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，虽然周亚军称自己于2020年4月底即撤离商场，但未尽到通知梅尼超市常德分公司的义务；现梅尼超市常德分公司要求解除与周亚军之间的场地租赁合同《百货合同》，周亚军对此表示同意，本院对此予以确认。但是，周亚军租赁的场地并非独立于商场之外，梅尼超市常德分公司作为商场的管理人，对场地撤离后的状态是知道或者应当知道的，现梅尼超市常德分公司再要求周亚军腾让场地，已无履行必要，故对其要求周亚军腾让场地的诉讼请求，本院依法不予支持。根据双方在《百货合同》中的约定，2019年7月1日-2020年6月30日租金为147840元（每季度支付36960元，其中第一季度免租半个月，实付30800元）；因商场实际营业推迟至2019年9月28日，合同约定的租金期限亦相应延长，故应当从2019年9月28日计算租金至2020年4月30日，即87061.33元（147840元÷12个月×7个月2天）；此后因周亚军未实际使用场地，梅尼超市常德分公司无理由要求周亚军继续支付租金。因第一季度免租半个月，应减免6160元（147840元÷12个月×0.5个月）；周亚军经营期间，因新冠疫情这一不可抗力因素导致停业属实，虽然梅尼超市常德分公司辩称梅尼广场在疫情期间正常营业，未对周亚军的经营造成影响，但根据新冠肺炎疫情防控需求，其营业时间缩短、营业范围缩小，对周亚军的经营已造成实际影响，结合常德市疫情防控时间及需求，本院酌定周亚军停业时间为一个月，该期间的租金12320元本院予以酌减。根据《百货合同》的约定，周亚军擅自撤场，其交纳的保证金10000元不予退还；周亚军交纳的3000元装修押金，可予抵减上述租金。对于周亚军擅自撤场导致的损失，因梅尼超市常德分公司未主张，本院对此不予处理。综上所述，解除梅尼超市常德分公司与周亚军于2019年6月9日签订的《百货合同》；周亚军向梅尼超市常德分公司支付欠付的租金65581.33元（87061.33元-6160元-12320元-3000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除湖南梅尼超市股份有限公司常德分公司与周亚军于2019年6月9日签订的《百货合同》；二、周亚军于本判决生效之日起十日内向湖南梅尼超市股份有限公司常德分公司支付租金65581.33元；三、驳回湖南梅尼超市股份有限公司常德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1567元，由周亚军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  胡学东二〇二〇年十月十三日法官助理王孟星书记员陈镇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。