山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0704民初2428号 原告：周金龙，男，1991年11月16日出生，汉族，居民，住山东省安丘市。 委托诉讼代理人：贺海涛，安丘联动法律服务所法律工作者。 被告：夏令晶，女，1985年1月20日出生，汉族，居民，住潍坊市坊子区。 被告：潍坊恒信房产营销中心，住所地潍坊市奎文区东风街以北、文化路以**楼**。 主要负责人：于永胜，该中心执行事务合伙人。 原告周金龙与被告夏令晶、潍坊恒信房产营销中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金龙及其委托诉讼代理人贺海涛，被告夏令晶到庭参加诉讼。被告潍坊恒信房产营销中心经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周金龙向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告夏令晶双倍返还原告周金龙定金40000元；2.请求依法判令被告夏令晶返还原告周金龙购房款107395.02元；3.请求依法判令被告夏令晶支付自2019年12月21日至2020年4月30日的滞纳金25608元，以后滞纳金以194000元为基数，支付自2020年5月1日起算按日千分之一的利率的滞纳金，至付清之日止；4.请求依法判令被告夏令晶支付因不能履行合同给原告周金龙造成的损失50000元，被告潍坊恒信房产营销中心对四项承担连带赔偿责任；5.请求本案诉讼费由被告夏令晶、被告潍坊恒信房产营销中心承担。诉讼过程中，原告周金龙自愿选择要求被告双倍返还定金40000元。事实和理由：2019年4月16日，周金龙与夏令晶签订房屋买卖合同（潍坊恒信房产营销中心作为中介方），购买夏令晶位于潍坊市坊子区的房产，房屋价格为194000元。周金龙按照约定向夏令晶支付定金20000元，支付给潍坊恒信房产营销中心中介费1940元。后陆续支付给夏令晶购房款共计105500元，并补交房屋差价1895.02元，剩余购房款约定在办理房屋过户手续时一次性付清。2019年12月20日，周金龙与夏令晶去潍坊市不动登记中心办理不动产证时，被告知不能办理，后周金龙了解到该房屋于2016年3月31日在中国邮政储蓄银行股份有限公司潍坊市坊子区支行办理了抵押贷款，抵押期间至2026年3月10日止（上述抵押贷款信息夏令晶、潍坊恒信房产营销中心都未向周金龙明确告知，周金龙对此信息并不知情），且被潍坊市坊子区人民法院于2019年11月1日、2020年1月6日两次查封，致使合同无法履行，合同目的无法实现。而本地段的房价涨幅巨大，夏令晶的违约行为，给周金龙造成了巨大的经济损失。 被告夏令晶辩称，2019年4月6日，我通过恒信中介把我的房子卖给原告价格为194000元，当天原告付给我20000元定金，合同上签的过户之日一次性付清剩余房款，当时我并不同意，因为我急用钱所以才卖了房屋，房子还有房贷已经好几个月没有还了，我怕一直下不来证，房子给了原告，我还一直还着贷款利息，而中介那个经理跟我说他们和开发商是一家，房子3、4个月可以下证，不下证可以跟原告协商可以把房款付清，让我还上贷款，这样我才签字，对于提出的第一条、第三条、第四条我不认可，首先房屋买卖合同权利义务不对等，只是单方面约定我逾期交房的违约责任，而没有一个规定期限约定原告付剩余房款的责任，也就说若是一直不下证，原告可以一直不给我钱，2019年6月20日我把房子交付给原告使用至今，虽然房子被查封并没有影响原告使用，解除查封可以过户，但是在2020年4月26日原告单方面提出解除合同，但也没有把房子还给我，我同意并且签字，不追究原告的违约责任，所以原告的诉讼请求第一条我只能返还定金20000元，原告的诉讼请求第三条滞纳金不存在，房子至今还是原告使用，第四条目前原告没有任何的损失。对于原告提出的第二条诉讼请求，我同意返还，但不是107395.02元，其中应该减去我多付的物业水电费337元，房子是2019年6月20日交付给原告，原告7月27日交的物业水电费，其中水费是预收的46元，物业费是2元/平方，多给了三个月261元，垃圾费也是多给了3个月共计30元，房子交付给原告使用至今，按照市场价1200元/月租金，原告使用了到目前为止15个月共计18000元，我共计应该返还给原告89058.02元。 被告潍坊恒信房产营销中心辩称，一、关于本案事实。2019年4月16日，原被告签订房屋买卖合同（被告二为中介方）。在签订合同之前，我中心已告知原告涉案房产还没有办理产权证；原告周金龙也知情涉案房产存在贷款抵押，且原告周金龙与被告夏令晶已就解除抵押贷款事项进行协商，双方达成合意。之后，被告夏令晶在与原告签订房屋买卖合同后，又将涉案房产进行抵押（原告周金龙不知情），导致涉案房产于2019年11月1日、2020年1月6日两次查封，合同无法履行，合同目的无法实现；且因房价涨幅巨大，给原告周金龙造成巨大损失。二、关于原告提出的诉讼请求。原告周金龙主张我方对所有诉讼请求承担连带赔偿责任于法无据。我方事前已经履行了告知义务。告知涉案房产存在抵押情况，且未办理好产权证；根据合同约定及上述案件事实，被告夏令晶存在违约行为，我方无任何违约行为，不应由我方承担任何责任。 本院经审理认定事实如下：2019年4月16日，原告周金龙（乙方）与被告夏令晶（甲方）、被告潍坊恒信房产营销中心（丙方）签订《房屋买卖合同》1份，约定：一、房产成交甲方自愿将自有房屋产权有偿转让给乙方，该房屋符合国家相关法规规定的房屋上市标准。房屋具体情况如下：1、房屋位于潍坊市坊子区。2、该房屋房产证号／不动产权证号为：以实际房产证为准。3、该房屋建筑面积：大写肆拾叁点伍平方米。4、该房屋现有附属设施包括水、电等均已包含在本合同第三条约定的房屋价格之内，甲方不再另行收费。二、甲乙双方基于丙方的媒介服务而订立本房屋买卖合同，丙方符合国家法规规定的提供中介服务的备案资质。丙方名称：潍坊恒信房产营销中心，备案证明编号：潍建房经纪（2017）第0011号。三、房屋价格。甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币（小写）194000元，大写拾玖万肆仟元整。四、房款结算约定。1、乙方向甲方支付定金，定金金额为人民币（小写）20000元，（大写）贰万元整。支付时间：2019.4.16。2、甲乙双方协商一致，该房款支付方式：一次性付款。一次性全款付清：待房屋下证过户当日将房款结清。五、房屋产权及具体状况的承诺。1、甲方保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或过户登记、房屋更名等（包括但不限于因甲方房屋存在抵押、被法院查封等权利受限情况）或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，乙方、丙方不承担责任。2、甲方保证该合同约定房屋的权属状况、房屋信息情况（含房屋附属设备）属实，否则，由甲方承担全部违约赔偿责任。乙方对甲方出售的该房屋具体状况已充分了解，并自愿买受该房屋。3、在房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视等一切费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。六、房屋交付。甲乙双方协商一致，甲方在一个月内将本合同第一条约定的房屋（含房屋附属设施设备）交付给乙方。七、违约责任。除不可抗力外，乙方违约，导致买卖合同解除的，甲方不退还定金，乙方向甲方赔偿甲方交纳的中介费；甲方违约，导致买卖合同解除的，自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方，甲方向乙方赔偿乙方交纳的中介费。乙方不能按期向甲方付清房款（包括乙方贷款无法通过审批等），或甲方不能按期向乙方交付房产及办理过户的，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。上述合同签订后，原告周金龙按照约定向被告夏令晶支付定金20000元，于2019年4月17日支付给潍坊恒信房产营销中心中介费1940元。后陆续支付给夏令晶购房款共计105500元，并补交房屋差价1895.02元，以上原告周金龙共向被告夏令晶支付房款127395.02元。2019年6月20日，被告夏令晶将涉案房产交付给原告周金龙。2019年12月20日，周金龙与夏令晶去潍坊市不动登记中心办理不动产证时，被告知涉案房产存在银行抵押情形，且被潍坊市坊子区人民法院先后两次查封，致使原被告所签订的房屋买卖合同无法履行，合同目的无法实现。当事人双方对于上述的事实没有争议，本院予以确认。 对双方争议的问题，本院查明，案涉房产在中国邮政储蓄银行股份有限公司潍坊市坊子区支行办理抵押贷款，并设立抵押权，他项权证号为：潍房预坊子字第××号，设定日期为2016年3月31日，起始日期为2016年4月1日，终止日期为2026年3月10日。此外，该房产还先后被本院两次查封，查封期限分别为2019年11月1日至2022年10月31日、2020年1月6日至2023年1月5日。截至庭审时，上述抵押权及法院查封均未解除。 上述事实，有房屋买卖合同，房地产经纪事项告知书，不动产登记查询结果，被告夏令晶给原告周金龙出具的收到条，原告周金龙支付给潍坊恒信房产营销中心的中介费收据款，2020年4月27日原告周金龙给被告夏令晶的解除房屋买卖通知书，微信支付款的截屏等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原告周金龙在被告潍坊恒信房产营销中心的媒介服务介绍下与被告夏令晶签订房屋买卖合同，明确约定了房屋的标的、付款时间、交付时间及违约责任等权利义务，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，构成合法有效的房屋买卖合同关系，依法应当予以保护。 依据原被告之间的合同约定，原告周金龙向被告夏令晶支付购房定金及部分购房款，履行了部分支付房款的合同义务。被告夏令晶于2019年6月20日向被告周金龙交付了涉案房产，也部分履行了合同义务。但是，由于被告夏令晶所售房产存在银行抵押及被法院依法查封等情形，导致在未还清贷款及法院解除查封的情况下，该涉案房产无法办理过户手续，原被告之间的房屋买卖合同不能继续履行，合同目的不能实现。原被告对此没有异议，原告主张被告夏令晶应当返还已经支付的房款，被告夏令晶也当庭表示同意，故该案涉房屋买卖合同应当依法予以解除。被告夏令晶所售房产存在权利瑕疵是导致案涉房屋买卖合同因不能履行而解除的根本原因，故被告夏令晶应当承担根本违约责任，对原告周金龙因此受到的经济损失应当承担赔偿责任。故原告周金龙主张被告夏令晶承担返还其已支付的购房款107395.02元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。 原被告的主要争议焦点为：1、原告周金龙所付定金20000元是否应当双倍返还；2、原告主张被告夏令晶支付滞纳金并承担因不能履行合同给其造成的经济损失50000元是否符合原被告之间的合同约定及相关法律规定；3、原告主张被告潍坊恒信房产营销中心对被告夏令晶的违约责任承担连带赔偿责任是否符合相关法律规定及当事人之间的合同约定。 对于第一个争议焦点问题，本院认为，原被告在所签订的房屋买卖合同中明确约定了原告周金龙向被告夏令晶支付定金20000元，且明确约定“甲方违约，导致买卖合同解除的，自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方”。经本院审查，原被告的该项定金约定符合相关法律规定，应当予以采信。合同签订后，原告周金龙也依约向被告夏令晶支付了该定金20000元。现因被告夏令晶违约，并直接造成案涉房屋买卖合同因不能履行而解除，故原告主张被告夏令晶双倍返还定金共计40000元，符合相关法律规定及当事人之间的合同约定，本院予以支持。 对于第二个争议焦点问题，本院认为，原告主张被告夏令晶应当支付自2019年12月21日至2020年4月30日的滞纳金25608元，以后滞纳金以194000元为基数，支付自2020年5月1日起算按日千分之一的利率的滞纳金，至付清之日止。经本院审查，原告所主张的上述滞纳金的性质系违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经过本院向原告周金龙依法进行法律释明，现原告自愿选择适用定金条款，本院予以支持。故对于原告在起诉时要求本案二被告支付违约金的主张，不符合相关法律规定，本院不予支持。原告主张二被告应当承担因案涉合同不能履行给其造成的经济损失50000元，但既未提供证据证明其受到经济损失的具体事实，亦未提供证据证明其所受到经济损失50000元的计算依据，且被告对原告的该项诉讼请求也不予认可，故原告应当承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 对于第三个争议焦点问题，本院认为，三方在案涉合同第五条中约定“甲方（夏令晶）保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或过户登记、房屋更名等（包括但不限于因甲方房屋存在抵押、被法院查封等权利受限情况）或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，乙方（周金龙）、丙方（潍坊恒信房产营销中心）不承担责任”，且该条约定不违反法律规定，原告未提供证据证明被告潍坊恒信房产营销中心在案涉买卖房屋合同交易中存在故意隐瞒房屋被抵押、查封等权利瑕疵的重大过错，故原告主张被告潍坊恒信房产营销中心对被告夏令晶的违约责任承担连带赔偿责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告周金龙主张被告夏令晶返还其购房款107395.02元，双倍返还定金40000元，共计147395.02元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告周金龙的其他诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告夏令晶返还原告周金龙购房款107395.02元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告夏令晶返还原告周金龙双倍定金40000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告周金龙对被告夏令晶的其他诉讼请求； 四、驳回原告周金龙对被告潍坊恒信房产营销中心的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3248元，减半收取计1624元，由被告夏令晶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 王岩 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 孙萱 书 记 员 李妍