湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初1215号原告：刘之盼，男，1991年4月23日出生，汉族，住武汉市东西湖区，原告：陈越，女，1996年1月12日出生，汉族，住武汉市东西湖区，被告：陈娟，女，1983年5月17日出生，汉族，住武汉市东西湖区，被告：王伟，男，1985年10月8日出生，汉族，住武汉市东西湖区，两被告共同委托诉讼代理人：杨芳，湖北兆信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王浩，湖北重友律师事务所律师。原告刘之盼、陈越与被告陈娟、王伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用普通程序，由审判员姜树山独任审判并公开开庭进行审理。原告刘之盼、陈越、被告陈娟及两被告的共同委托诉讼代理人杨芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘之盼、陈越向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告陈娟退还原告已支付的定金100,000元；3、被告陈娟支付原告违约金240,000元；4、被告陈娟承担本案诉讼费、保全费；5、被告王伟对第2、3、4项请求的费用承担连带责任。事实和理由：2019年10月15日，两原告与两被告签订编号为S0001191015010的《存量房买卖合同》，合同约定：两被告将位于武汉市东西湖区径河农场跃进大队恒大城二期23号栋1单元27层2704室的房屋出售给两原告，两原告于合同签订当日支付定金100,000元，首付款于房屋转移手续登记当日进行支付，尾款以商业贷款进行支付；两被告应在办理房屋所有权转移登记手续前，注销房屋抵押登记，在两原告贷款审批通过后的30日内共同去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。然两被告在收到原告的房款定金后，未按照合同约定履行。2019年11月13日，原告的贷款审批通过，原、被告应该在2019年12月14日之前完成房屋过户手续，然至立案之日，经原告多次催促，两被告仍拒绝履行过户义务，导致原告遭受巨大损失。根据合同第十一条约定，被告已构成根本违约，原告有权解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求出卖人退还已收取的其他购房款。原告认为被告的行为已构成根本违约，继续履行合同对原告已无任何意义，且被告借协商之名拖延至今对原告造成了巨大经济损失，也违背了诚实信用的基本原则。被告陈娟、王伟辩称，1、被告不同意解除买卖合同，原告的贷款审批通过之后，被告可以随时配合原告办理房屋过户手续。2、被告在合同履行过程中，没有违约行为且积极配合办理相关手续，多次联系交通银行武昌支行要求提前偿还贷款，因疫情影响导致银行无法对外办公，被告对合同无法按期履行没有过错。3、根据相关法律规定，违约金和定金二者只能择其一，不能同时适用。4、原告并没有遭受巨大损失，且合同约定违约金为房屋总价的20%，明显过高。因新冠影响，目前武汉市二手房价并没有较去年上浮，基本维持在与去年持平的程度。5、本案保全费（如有）、诉讼费由原告自行承担。6、本案不符合法律规定的承担连带责任的情形，请法院依法裁决。综上，被告在合同履行中没有违约行为，因不可抗力导致房屋买卖合同无法按时履行，并非被告的过错，且不可抗力并未导致合同目的不能实现，原告不享有合同解除权，其诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据庭审中确认的证据及当事人陈述，综合认定本案事实如下：陈娟、王伟系夫妻关系，位于武汉市东西湖区径河农场跃进大队恒大城****栋******房屋登记的权利人为陈娟、王伟，该房屋设定了抵押，抵押担保期限为2011年1月6日至2041年1月6日。2019年10月15日，陈娟、王伟（出卖人）与刘之盼、陈越（买受人）签订《存量房买卖合同》（合同编号：S0001191015010），约定出卖人向买受人出售其位于武汉市东西湖区径河农场跃进大队恒大城二期23号栋1单元27层2704室的房屋，房屋设有抵押，出卖人办理房屋所有权转移登记手续前，注销房屋抵押登记。房产转让价格为1,200,000元，买受人应于本合同签订当日向出卖人支付定金100,000元；首付款190,000元于办理房屋所有权转移登记手续当日，见到已是买受人名下房屋不动产证收件单后当日，由买受人打入出卖人指定账户；尾款910,000元买受人以申请商业贷款方式支付。关于房产过户约定，贷款审批通过后30日内共同去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任约定，出卖人房屋被查封或限制转让、逾期履行本合同约定的义务超过三十日的等其他根本违约情形，买受人有权解除买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求出卖人退还已收取的其他购房款。合同还约定了其他事项，双方分别签字捺印。协议签订当日，刘之盼向陈娟支付购房定金100,000元，陈娟出具定金收条一份。2019年11月11日，买受人刘之盼的贷款审批通过。2019年12月7日，陈娟通过微信与刘之盼沟通房屋买卖事宜，要求刘之盼提前支付部分购房款以偿还房屋按揭款，否则房贷还不上，房屋无法出售。刘之盼告知其个人资金能力有限，建议通过银行平台借支周转。2020年1月17日，因案涉房屋仍未解除抵押，陈娟未履行合同约定的过户义务，刘之盼微信告知拟提起违约之诉。2020年4月14日，刘之盼书面告知陈娟、王伟，要求其收到函件之日起5日内共同前往东西湖房屋登记机构办理合同约定的义务，若仍然拒绝履行合同义务，视为违约，催告人保留采取法律手段追究违约责任。陈娟、王伟收到函件后未予回复，亦未配合刘之盼、陈越办理案涉房产的过户登记手续。审理中，陈娟、王伟陈述，截至庭审之日，案涉房屋抵押登记尚未注销。本院认为，原告刘之盼、陈越与被告陈娟、王伟签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。合同履行过程中，原告已依约支付购房定金，并于2019年11月11日通过银行贷款审批，被告在30日内（疫情发生之前）未办理房屋所有权转移登记手续，构成违约，截至庭审之日案涉房屋抵押登记尚未注销，房屋所有权无法变更，原告依约享有合同解除权。故原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定：“买受人有权解除买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求支付房屋总价款20%的违约金，同时要求出卖人退还已收取的其他购房款”，本案中，原告仅支付购房定金，尚未付清购房款，庭审中，原告亦未提交证据证明其损失情况，综合上述事实，根据公平原则，本院酌情认定被告应承担的违约责任为双倍返还定金。故对于原告要求被告退还定金100,000元并支付违约金240,000元，合计340,000元的诉讼请求，本院在200,000元的范围内予以支持；超出部分不予支持。另，本案中，被告陈娟、王伟均系合同相对方，应共同承担违约责任。关于被告提出因疫情原因导致无法按期履约，其无过错的辩称意见，根据本院查明的事实，被告于疫情发生之前已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故该抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘之盼、陈越与被告陈娟、王伟签订的《存量房买卖合同》；二、被告陈娟、王伟于本判决生效后十日内向原告刘之盼、陈越双倍返还购房定金200,000元；三、驳回原告刘之盼、陈越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,660元（原告刘之盼、陈越已预交），由原告刘之盼、陈越负担1,696元，被告陈娟、王伟负担16,964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  姜树山二〇二〇年十月二十六日书记员  匡 颖