重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6610号上诉人（原审被告）：胡静贞，女，汉族，1946年7月26日出生，南岸区川益小学退休教师，住重庆市南岸区。委托代理人：蒋进，男，汉族，1968年10月11日出生，系胡静贞之子，户籍地重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：唐青，女，汉族，1985年11月2日出生，江北中医院职工，住重庆市渝中区。委托代理人：陈一云，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人胡静贞因与被上诉人唐青房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出的（2020）渝0108民初4927号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。胡静贞向二审法院提出上诉请求：撤销一审判决，由被上诉人承担赔偿上诉人违约金35000元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实及理由，上诉人未能迁户口,不属于违约。因上诉人无个人房产，国家政策不准许迁户口，符合协议中第七条违约责任之第二款不可抗拒情形。同时，从被上诉人支付的银行流水可以证实。被上诉人未付清房款，应由其承担违约赔偿责任。被上诉人唐青辩称，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回,维持一审判决。唐青向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即将其本人及其家庭成员附于涉案房屋重庆市南岸区上的户口全部迁移；2、请求判令被告承担违约金35500元；3、请求判令确认位于重庆市南岸区的公有房屋使用权归原告所有；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。一审查明：2018年7月22日，被告胡静贞（甲方、出让方）与原告唐青（乙方、现受让方）及案外人陈雪梅（丙方、原受让方）签订了《公有房屋使用权交易协议》，约定甲方自愿将位于重庆市南岸区房屋的使用权转让给乙方，该房屋使用面积44.27平方米，系公有房屋，承租人为胡静贞，甲乙丙三方约定成交价格为355000元，包含五通费和固定装修及附属设施。因甲方与丙方之前已签订了《公有房屋使用权交易协议》，成交价为300000元，且已经向甲方缴纳了80000元定金，故两份交易协议之间的差价55000元归丙方，缴纳的定金由甲方退还丙方，在丙方收取到上述两笔费用后，甲丙双方签订的《公有房屋使用权交易协议》解除。在本案合同签订当日，乙方须向甲方缴纳定金30000元，2018年8月31日前原、被告双方共同向南岸区公证处办理过户公证，公证当日原告再次付款105000元，2018年9月15日前双方共同向房屋登记机关办理使用权过户手续，于此日原告向被告付款200000元，2018年9月20日前被告向原告交房，原告付款10000元。甲方交房给乙方，且甲方必须在2018年9月20日前将该房屋所带户口迁走，乙方付清尾款10000元给甲方。若甲乙双方任何一方不履行上述所签订的任意一条内容，则视为违约，再由违约方按成交总额的10%赔偿给守约方，以协议中的最高赔付为准。本协议在履行中若发生争议，甲乙丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。2018年7月31日，胡静贞及其配偶蒋忠镛、其子蒋进、儿媳凌国菊共同到重庆市南岸公证处进行公证，一致同意将涉案房屋的使用权变更给唐青，由唐青承租。2019年2月10日，胡静贞向唐青出具《收条》一份，载明已收到全部房款355000元。重庆市南岸区房屋管理局弹子石房管所向唐青出具了《重庆市公有房屋住宅租约证》（），载明房屋的承租人为唐青，租期从2018年1月1日起至2020年12月31日止，每月租金91.1元。截止2020年4月29日，被告胡静贞及其配偶蒋忠镛、其子蒋进、儿媳凌国菊、孙女凌一平的户口登记地址尚在重庆市南岸区。一审认为，原、被告签订的《公有房屋使用权交易协议》系双方真实意思表示，无违反法律规定的情况，该合同成立时即生效。原、被告应当按照合同的约定积极履行各自的义务。2018年7月22日双方签订合同，合同签订后，原告支付了购房款，案涉房屋也完成了承租人变更手续，房屋也已交付给原告使用，按约定被告应在2018年9月20日前将案涉房屋的户籍迁出。但因为被告原因，被告未将案涉房屋的户籍迁出，被告应承担违约责任。从违约金的约定来看，“若甲乙双方任何一方不履行上述所签订的任意一条内容，则视为违约，再由违约方按成交总额的10%赔偿给守约方，以协议中的最高赔付为准”，该标准符合法律规定，一审对违约金35500元予以支持。关于原告请求的判令被告立即将其本人及其家庭成员附于涉案房屋重庆市南岸区上的户口全部迁移的诉讼请求，因户口管理属于公安机关的职能范围，不属于人民法院的受理范围，故对该项诉讼请求该院不予支持。对于原告请求的确认位于重庆市南岸区的公有房屋使用权归原告所有，一审认为，涉案房屋为公有房屋，原告已向被告购买了涉案房屋的使用权，且涉案房屋的管理部门重庆市南岸区房屋管理局弹子石房管所已经与原告签订了租约协议，认可了原告的承租人身份，故截止2020年12月31日，涉案房屋的使用权归原告所有，一审对该项诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡静贞于本判决生效之日起十日内支付原告唐青逾期未迁出户籍的违约金35500元；二、位于重庆市南岸区的公有房屋使用权在2020年12月31日前归原告所有；三、驳回原告唐青的其他诉讼请求。本案受理费减半收取344元由被告胡静贞负担（原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。在二审诉讼中，被上诉人向法院举示落款时间为2019年2月10日、出具人为胡静贞的一份《承诺书》。该承诺书中载明：上诉人声明按原协议约定，户口迁移后答辩人才支付余款10000元，但因急需用钱，故要求提前支付余款10000元。同时，被上诉人结合一审中举示的，在同日由上诉人向被上诉人出具《收条》，声明收到上述款项10000元且迄今全部结清全部房款共计35.5万元。根据上述两份证据，拟证明：1、截至出具《承诺书》的2019年2月10日，被上诉人仅余10000元尾款因未迁户而未支付，其余房款已全部支付；2、2019年2月10日当日，被上诉人已向上诉人支付了10000元人民币，由上诉人向被上诉人出具《收条》，声明上述10000元已收到，且全部房款已收迄。故被上诉人已完成约定的付款义务。上诉人对2019年2月10日的《承诺书》的真实性予以认可，但坚持认为实际收到的房款只有34.5万元，被上诉人存在未付清房款的违约责任。二审查明的其他事实与一审相同。本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由及请求作如下评析：一、关于上诉人称，其无个人房产，无法落户，国家政策不准许迁户口，属于协议中第七条第二款不可抗拒情形的理由是否成立。该述称系对合同约定及不可抗力法律规定的错误理解。1、关于不可抗力，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“…本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，该法条包含两层意思：一是该情况事前不能够被预见和避免，二是该情况发生后无法被克服。本案上诉人未能迁移户口，是由于上诉人名下无其他房产，导致其户口无处可落，该情况并非不可抗力规定的客观情况。首先，该情况在事前能够被预见和避免，上诉人对其名下没有房产的情况应是清楚的，且知道或者应当知道迁户相关的户籍管理规定。2、合同第七条第二款中的“…因国家政策性冻结（如拆迁政策原因）导致不能过户，均不做违约处罚…”，该条款系结合本合同中对不可抗力法律规定进行明确与细化。该条款并未与不可抗力的法律强制性规定相抵触。该条款所列举的情况是国家政策性冻结如拆迁导致户口冻结，因该类行政行为具有突发性及不可预见性，故符合不可抗力法律规定。但本案明显不属于上述情况，首先从未有国家政策下令冻结上诉人的户口，上诉人的户口实际上也从未被冻结；其次公安机关根据户籍管理规定不予以迁户的行为，是可预见的合法行政行为，并非不可抗力的政府行为。因此，上诉人未按照合同约定迁出户口行为，不符合合同约定，也不符合不可抗力法律规定。二、关于上诉人称被上诉人未能履行合同约定的付款义务问题。由上诉人向被上诉人出具的《收条》及《承诺书》载明的内容可以证实，被上诉人已按照合同约定向上诉人付清所有房款，也因此获得了公有房屋使用权证及公证书，并实际占有该房屋。且上诉人对其此项诉称未向法院举示充分的证据予以证实。对其此项诉称，本院不予采信至于上诉人提出应由被上诉人承担赔偿责任的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，上诉人的此项上诉请求是在原审审理范围之外提出的反诉，不属于二审审理的范围。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费688元，由上诉人胡静贞负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  刘恋砚审 判 员  黎 明二〇二〇年十月十九日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹