山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1989号上诉人（原审原告/反诉被告）：莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社，住所地莒县城阳街道大湖社区何亭子村，统一社会信用代码N2371122MF00554959。法定代表人：王希军，该合作社理事长。委托诉讼代理人:盛大星，山东沭章律师事务所律师。委托诉讼代理人:侯建颖，山东沭章律师事务所律师。上诉人（原审被告/反诉原告）：王会军，男，1976年5月13日出生，汉族，居民，住莒县城阳街道靳家园街**，公民身份号码3728261976********。委托诉讼代理人：杜作家，山东名律律师事务所律师。上诉人莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社（以下简称何亭子街合作社）与上诉人王会军因土地租赁合同纠纷一案，均不服山东省莒县人民法院(2019)鲁1122民初5527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何亭子街合作社上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回王会军全部反诉请求，异议数额为193000元。2.诉讼费用由王会军承担。事实与理由：1.评估报告书中的评估结论与本案无关，不应采信。评估报告评估的是60.874亩土地的利润损失，合同签订后，何亭子街合作社已向王会军交付57.564亩土地，仅有3.31亩土地未交付，一审法院采信该评估结论并以全部土地的利润损失计算王会军的损失显然与本案事实相违背。2.一审法院判决何亭子街合作社赔偿王会军损失，无任何事实与法律依据。合同约定土地亩数为60.874亩，但合同还约定，必须征求出租地户意见。合同签订时，何亭子街合作社就已告知王会军，个别村民可能不同意出租土地，何亭子街合作社实际履行的亩数应按照村民同意的亩数为准，而王会军得知该风险仍然在合同上签字确认。3.未交付的3.31亩土地并不影响王会军对土地的整体使用。从出租土地的平面图可知，张忠标、王全胜两人的土地位于全部土地的两个角落的位置，该两处土地未交付不影响土地的整体使用，一审法院认定影响王会军对土地的整体使用不符合逻辑。4.王会军将土地转租给他人，获取巨额利益，其不存在租赁土地的利润损失。王会军辩称，何亭子街合作社的上诉请求与事实不符，于法无据，应当依法驳回。1.评估报告合法有效。2.何亭子街合作社应向王会军支付赔偿费，因其迟迟未将土地按约整体交付。3.因何亭子街合作社未整体交付土地，影响了王会军整体使用。建设用地申请迟迟未得到批准，给王会军造成较大的损失。王会军上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或予以改判。2.诉讼费用由何亭子街合作社承担。事实和理由：1.一审法院认定土地租赁合同无效明显错误。土地位于莒县城区，符合莒县土地利用总体规划(2006-2020年)，规划确定本地块为工业、商业等经营性用途。2019年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》作出修改，修改决定自2020年1月1日起施行。原《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”已被修正案删除。合同明确约定租赁土地用于建设建材及汽贸城，王会军在办理租赁土地的相关手续时，何亭子街合作社应予以协助。但合同签订后，何亭子街合作社一直未能将合同约定的全部土地交付给王会军，致使王会军未能及时办理租赁土地建设用地手续。直到2017年7月何亭子街合作社才将土地全部交付给王会军，王会军在同年12月才依法办理了涉案土地的建设用地手续。另外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现该土地建设手续齐全，无违法情形。土地租赁合同没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条效力性强制性禁止规定，涉案土地租赁合同应为有效。2.王会军在获得何亭子街合作社同意的前提下，将土地转租给海正公司，转租收益与何亭子街合作社无关。一审法院以王会军与海正公司的转租获益冲抵王会军的经济损失无任何法律依据，明显事实不清。3.合同签订后，由于何亭子街合作社一直未能将全部土地交付给王会军，致使该租赁土地建设手续迟迟未能办理，给王会军造成重大经济损失，一审法院也未查明该事实。一审法院认定租赁合同无效，王会军有过错明显不当。4.何亭子街合作社主张2013年、2014年、2015年租赁费，根据租赁合同约定，其主张已超出法律规定的诉讼时效。5.一审法院判决合同无效，又判决王会军不予返还土地，相互矛盾。涉案土地经相关部门批准作为建设用地，有莒县人民政府专题会议纪要、莒县国土资源局土地利用的复函、莒县城乡建设局选址意见、山东省城乡建设意见书、山东省人民政府建设用地批复等相关部门的批复，属合法建设用地。6.王会军支付给张忠标的流转地及培训费148066元，因合同签订后至2017年未，何亭子街合作社一直未将张忠标承包的土地交付给王会军，该款应当从租赁费中扣除。何亭子街合作社辩称，1.双方签订的土地租赁合同违反法律强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第三十五条、《基本农田保护条例》第十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条均规定农业土地不得用于非农建设。涉案土地是农用土地，到现在为止一直都是农田，故双方签订的租赁合同无效。2.何亭子街合作社在签订合同时，就将个别村民不同意出租土地的风险告知了王会军，并在合同中予以载明，王会军知情并在合同上签字，故何亭子街合作社在合同履行过程中不存在任何违约行为。3.何亭子街合作社未交付的土地只有3.31亩，且在整体土地的两个角落的位置，并不影响土地的整体使用，故王会军主张的损失并没有事实依据。4.何亭子街合作社的诉讼请求不超过诉讼时效。土地一直由王会军亲自使用或者租赁给他人使用。何亭子街合作社向一审法院起诉请求：1.确认何亭子街合作社与王会军之间的土地租赁合同无效；2.判令王会军将土地恢复原状并返还给何亭子街合作社；3.判令王会军向何亭子街合作社支付拖欠的土地租赁费595722元及利息；4.诉讼费由王会军承担。王会军反诉请求：1.判令何亭子街合作社赔偿其经济损失506500元；2.诉讼费由何亭子街合作社承担。一审法院认定事实：2012年10月20日，原莒县城阳街道何家亭子街村民委员会（以下简称何家亭子街村委会）作为甲方与乙方王会军签订《土地租赁合同》，约定：一、乙方租赁甲方60.874亩土地（详见附图）；二、租赁期限15年，自2012年10月15日至2027年10月14日，乙方在租赁土地上建设建材、汽贸城；三、租赁费前5年每亩每年11000元，后10年每亩每年12000元，租赁费一年一交，先交钱后使用，于每年10月1日前以现金形式一次性付清下一年租赁费；四、租赁期内，如甲方须在乙方租赁土地上沿街部分建沿街楼时，乙方必须将建沿街楼租地部位腾出给甲方建沿街楼，甲方除给乙方在沿街楼一楼留出10米过道外，甲方不退当年租赁费，甲乙双方重新协商剩余土地租赁事宜；五、租赁期间，如甲方在乙方租赁土地上沿街部分建沿街楼时，甲方保证所建沿街楼部分在一年内一次性完工；六、租赁期内，甲方应协商乙方办理相关手续，乙方所有的立项、批复、建设等有关手续由乙方自行负责，并承担其费用；七、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得将其租赁土地和土地上的建筑物进行抵押、转让、转租或出卖；八、东边离渠道向西留9米的路，其中3米归乙方租赁，西边到开发公司墙，开发公司房屋南至林地北，北到路沿石，南离大湖墙5米，留1米滴水；九、甲方应协助乙方搞好建设，保证其村民所种农作物、树木等地上附属物于10月15日前清理完毕，不得影响乙方建设；十、租赁期内，甲方应协助乙方维持好治安秩序，使本村村民不到乙方院内扰乱正常的生产、经营活动；十一、合同期满时，其租赁土地上的建筑物三个月内无偿拆除，租地恢复原样，三个月后不拆除建筑物归甲方所有，如甲方继续租赁时，在同等条件下，乙方优先承租，租赁价格另行协商；十二、本合同一经签订，甲、乙双方必须严格信守，按合同规定条款履约，如一方违约，违约方除赔偿给对方造成的经济损失外，还应付给对方违约金10万元；十三、每年十月一日不交租金，甲方有权终止本合同，并按本合同第十二款项规定付给甲方违约金10万元；十四、如国家、集体征用，乙方在不欠租赁费的情况下，地上物赔偿归乙方所有，土地所有赔偿归甲方所有；使本合同不能继续履行或解除时，甲方不承担违约责任；十五、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决（必须征求出租地户意见）。合同签订后，因与张忠标等部分村民未达成一致意见，导致合同约定的60.874亩土地未能全部交付给王会军，只交付56.234亩。王会军按照56.234亩交纳租赁费，2012年的租赁费为618574元。王会军于2012年12月30日交纳335655元，2013年6月10日交纳282919元，第一年的租赁费已交纳完毕。2015年3月24日交纳2013年租赁费40万元，尚欠218574元。2015年3月24日交纳2014年租赁费40万元，尚欠218574元。2015年10月21日交纳2015年租赁费46万元，尚欠158574元。2016年10月10日交纳2016年租赁费47万元，2017年8月1日补交2016年的租赁费148574元。现王会军欠何亭子街合作社2013年、2014年、2015年的租赁费（56.234亩）共计595722元（218574元+218574元+158574元）。王会军主张，何亭子街合作社直到2017年7月才将60.874亩土地全部交付，导致其于同年12月才将涉案土地变更为建设用地，进行汽配城项目建设。王会军提出反诉要求何亭子街合作社赔偿其2012年10月至2017年12月期间的可得利益损失，关于具体数额，王会军申请对租赁期间其营业利润进行鉴定（2012年10月20日至2017年12月29日）。经一审法院委托，日照仁和信价格评估有限公司于2019年12月5日作出评估报告书，认定利润损失价格为501500元。王会军支出鉴定费5000元。2013年7月1日，王会军与日照海正汽车销售有限公司（以下简称海正公司）签订土地转租合同一份，约定：王会军将其承租土地转租给海正公司建设汽贸城，租赁期限自2013年6月20日至2028年1月14日，租赁面积约为60.874亩，租赁费每亩每年12000元，合同签订后，海正公司支付王会军2013年6月至2014年11月共计18个月租金共计101万元，以后一年一交，于每年10月14日前以现金形式一次性付清下一年的租赁费。该合同签订后，海正公司支付王会军租金101万元及地上建筑物补偿款20万元，后于2014年9月30日、2014年10月14日分别支付租金40万元、33万元，以上合计为194万元（租赁费174万元、地上建筑物补偿款20万元）。后海正公司以王会军未将涉案土地全部交付且用于非农建设为由，诉至一审法院，请求确认转租合同无效，王会军返还租赁费194万元并赔偿损失252161元。一审法院于2016年8月30日作出（2015）莒民初字第4406号民事判决书，判决确认王会军与海正公司之间的转租合同无效，王会军返还海正公司租赁费12万元及地上物补偿款20万元。2017年王会军支付张忠标前5年租赁费108900元、赔青费19926元、2017年的租赁费19240元，共计148066元。王会军主张，根据双方之前的合同第9条的约定，该费用应当由何亭子街合作社支付，应当折抵相应的租赁费。王会军另主张涉案土地中张中金的租赁费、赔青款每年1.5万元，也是由王会军支付的，共支付给张中金9万元，该费用也应当折抵租赁费。另查明，涉案土地在2017年12月29日转为建设用地并被征收，现已经在涉案土地上建设莒县兰田汽配城项目，该建设项目符合城乡规划要求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案土地在2017年12月29日才转化为建设用地，而何亭子街合作社、王会军在2012年10月20日签订的土地租赁合同明确约定土地用于建设建材、汽贸城，并已实际建设，改变土地用途，故双方之间的土地租赁合同无效。合同无效，但王会军已实际占有、使用合同约定的60.874亩中的56.234亩土地，王会军应参照合同约定按每亩每年11000元的标准予以支付。何亭子街合作社要求王会军支付尚欠的56.234亩土地占有、使用费595722元，符合法律规定，予以支持。因合同无效，何亭子街合作社也未按约定将土地全部交付给王会军，故对何亭子街合作社关于利息的主张，不予支持。涉案土地已于2017年12月29日转为建设用地并被征收，土地权属已发生变更，故何亭子街合作社请求王会军将土地恢复原状并返还，不予支持。合同签订时，双方均明知涉案土地属于非建设用地，故双方对合同无效均存在过错，结合本案实际，以各自承担50%责任为宜。王会军反诉请求何亭子街合作社赔偿其经济损失，根据双方的过错程度并结合王会军对土地使用收益情况酌情予以认定。首先，合同约定总亩数为60.874亩，因何亭子街合作社未能全部交付，影响了王会军对涉案土地的总体使用，其损失经鉴定为501500元。鉴定意见已充分考虑到土地性质、使用状况、机会成本等因素，对该鉴定意见，予以采纳。但土地已于2017年7月份全部交付给王会军，鉴定意见将损失计算至2017年12月时间过长，以计算至2017年7月为宜，故认定损失数额为461000元。其次，根据王会军与海正公司之间的土地转租合同纠纷案件可知，虽然合同约定的60.874亩没有全部交付给王会军，但王会军将土地转租给海正公司时，海正公司是按照60.874亩和每亩每年12000元的价格计算的租赁费，王会军从中获益约7.5万元（以60.874亩，按照每亩每年12000元计算，海正公司支付2年6个月租赁费为174万，扣除判决王会军返还的租赁费12万元，再扣除王会军实际是按照56.234亩，每亩每年11000元，计算2年6个月约为154.6万元）。再次，王会军实际是按照56.234亩土地交纳的租赁费，其支付给张忠标等人租赁费和赔青款是对56.234亩之外土地事宜的协商处理，而何亭子街合作社主张的租赁费不包括王忠标等人的土地在内，故王会军主张应当折抵租赁费，不予采纳。综上各因素，何亭子街合作社应赔偿王会军经济损失193000元[（461000元-75000元）×50%]。综上所述，对何亭子街合作社诉讼请求中的合理部分，予以支持；对王会军反诉请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国农村土地合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认何亭子街合作社与王会军于2012年10月20日签订的土地租赁合同无效；二、王会军于判决生效后十日支付所欠何亭子街合作社土地占用、使用费595722元；三、何亭子街合作社于判决生效后十日赔偿王会军经济损失193000元；四、驳回何亭子街合作社其他诉讼请求；五、驳回王会军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9758元，减半收取4879元，由王会军负担。反诉案件受理费8866元，减半收取4433元，由王会军负担2405元，何亭子街合作社负担2028元。评估费5000元，由何亭子街合作社负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法(2004年修订)》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案土地在2017年12月29日被征收之前为何亭子街合作社集体所有的土地，故原何家亭子街村委会与王会军签订《土地租赁合同》后，王会军将土地转租用于汽配城项目，违反了上述法律的效力性强制性规定，一审法院认定土地租赁合同无效正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。何亭子街合作社未将全部土地交付给王会军，影响王会军对土地的整体使用，给王会军造成损失。一审法院根据王会军的申请，委托鉴定机构对损失进行鉴定并采信鉴定意见，符合法律规定。合同无效，双方均有过错，一审法院扣除王会军因转租获益部分并按照各自50%的过错，判决何亭子街合作社赔偿王会军损失亦无不当。何亭子街合作社的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案土地已于2017年12月29日被征收为国有，且《中华人民共和国土地管理法(2019年修订)》于2020年1月1日施行，王会军上诉主张原《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定已被删除，本案应当参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，据此认定合同有效，本院不予支持。合同无效，土地已被征收为国有，一审未判决王会军将承租的土地返还给何亭子街合作社，并无不当。何亭子街合作社主张的租赁费所涉及土地不包括王忠标等人的土地在内，王会军主张以其支付给张忠标的土地流转费及培训费折抵租赁费，一审法院不予支持并无不当，其上诉请求对此予以改判，本院亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。王会军于2017年8月1日还向何亭子街合作社补交2016年的租赁费148574元，何亭子街合作社的诉讼请求并不超过诉讼时效。王会军上诉主张何亭子街合作社关于2013年、2014年、2015年租赁费的诉讼请求已超诉讼时效，本院不予支持。综上所述，何亭子街合作社、王会军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13918元，由上诉人莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社负担4160元，上诉人王会军负担9758元。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  苗自富审判员  杨荣国二〇二〇年十月二十八日法官助理张锦秀书记员陈飞羽