浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初3660号 原告：嘉兴市朗杰物业服务有限公司。住所地：平湖经济开发区兴平一路******。统一社会信用代码：91330482749808896Q。 法定代表人：顾利锋。 委托诉讼代理人：殷丽波、杨木易，浙江兴嘉律师事务所律师。 被告：周金林，男，1966年3月24日出生，汉族，住平湖市。 原告嘉兴市朗杰物业服务有限公司与被告周金林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人殷丽波，被告周金林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（在审理过程中已变更）：1.判决被告支付物业服务费5975元；2.判决被告支付逾期付费违约金478元（按本金的8%计算）；3.判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月8日、2016年7月1日、2018年6月26日，原告与平湖市香林人家小区业主委员会签订物业管理委托合同，三份合同约定将香林小区委托原告实行物业管理服务，合同约定了双方的权利和义务，合同约定原告向业主收取物业管理服务费（多层住宅每月每平方米0.7元）等费用，约定如有拖欠按照每天应交管理费的万分之三支付滞纳金。被告是香林人家小区10幢302室（面积：142.29平方米）的业主，2015年7月-2020年6月期间累计欠付的物业服务费用本金5975元。 被告答辩称，本案的物业费计算不明，被告之所以未交物业费是原告造成的。原告向被告多次催讨物业费，被告要求与其领导沟通，但原告领导未与被告联系过。原告催讨物业费的手段不合理，在被告门上贴白纸，被告要求原告书面道歉。原告把被告的摩托车在被告不知情的情况下处理掉，要求原告承担责任。被告不应支付违约金。 在庭审中，原告为证明其主张，提供了如下证据： 1.被告户籍信息1份、不动产登记信息查询结果1份，证明被告的身份信息及平湖市当湖街道香林人家10幢302室为被告所有的事实。 2.《小区物业服务委托合同》1份、《香林人家小区物业管理委托合同》2份，证明原告为被告所在小区提供物业服务的事实。 3．《律师函》1份、邮寄面单1份、物流信息1份、照片2份，证明原告对被告催讨物业费的事实。 被告质证认为，对证据1，无异议。对证据2，有异议，物业费的价格有异议，被告不清楚收费标准的由来。对证据3，律师函未收到，邮寄面单及物流信息，被告不清楚；照片，无异议，在此之前也贴过，是A4的白纸，损害了被告的名誉。 被告为证明其主张，提供了情况说明1份，证明其摩托车被物业拿走的事实。 原告质证认为，真实性不清楚，与本案无关。 上述原、被告提供的证据，经审核，本院认证如下： 原告提供的证据1，被告无异议，本院予以认定；证据2，被告虽有异议，但未提供反驳证据证明，本院对该证据予以认定；证据3，照片，被告无异议，本院予以认定，该组其余证据，真实合法，与本案相关联，本院予以认定。被告提供的证据，被告未提供其他证据佐证，且与本案缺乏关联性，本院不作定案依据。 根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：平湖市香林人家小区业主委员会于2015年9月8日与原告签订《小区物业服务委托合同》1份；委托管理期限为1年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.7元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金；合同还对双方其他权利义务作了约定。该业主委员会又分别于2016年7月1日、2018年6月26日与原告签订《香林人家小区物业管理委托合同》各1份，该二份合同均约定，委托管理期限为2年；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.7元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金；合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告为平湖市香林人家小区进行了物业管理服务。 平湖市当湖街道香林人家10幢302室系多层住宅，该房建筑面积为142.29平方米，登记权利人为被告周金林，其未交纳自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业费共计5976.18元。原告曾通过邮政快递向被告邮寄律师函，要求被告交纳所欠物业费，该快递因“无法联系收件人”退回妥投。后原告在该住宅家门口张贴《催款通知》催交物业费，但被告至今未能交纳。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与平湖市香林人家小区业主委员会签订的3份物业服务合同均是双方真实意思的表示，合法有效，对该小区业主具有约束力，小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。现原告依据合同在本案所涉小区进行了物业服务，该小区业主理应按约交纳物业费。被告作为小区业主，享受了原告的物业服务，理应按照合同约定交纳物业费，且被告在经原告书面催交物业费后，仍未能缴纳，构成违约，应当支付物业费并承担逾期交纳物业费的相应违约责任，故对原告要求被告支付物业服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，原告自认合同约定的违约金标准较高，本案审理过程中变更为按拖欠物业费的8%计算违约金，其计算方式虽与合同约定不一致，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，原告变更后的违约金计算标准，属合理范围，本院予以支持。被告曾因与楼下物流公司员工发生冲突，报警后其支付了该员工一笔赔偿款，被告因此拒不交纳物业费，但该情况发生于原告入驻香林人家小区之前，故对被告的上述主张，本院不予采纳。被告还主张其摩托车在原告安装集中充电装置时被处理掉，要求原告返还其摩托车，因被告未提供充足证据证明，对该主张，本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告周金林于本判决生效后十日内支付原告嘉兴市朗杰物业服务有限公司物业费5975元及违约金478元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周金林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  丁秀慧 二〇二〇年十月二十日 书记员  冯春妹