重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初6693号原告：重庆俊豪物业管理有限责任公司，住所地重庆市永川区渝西大道中段**，统一社会信用代码91500118559026041A。法定代表人：刘祥富，公司执行董事。委托诉讼代理人：游晓雪，重庆石松律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑郭利，女，生于1971年9月1日，汉族，住重庆市璧山区（公司员工）。被告：李华芬，女，1979年10月17日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：吴远鑫，男，1979年3月24日出生，汉族，住重庆市璧山区(被告丈夫)。原告重庆俊豪物业管理有限责任公司（以下简称俊豪物业公司）与被告李华芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法由审判员罗诗忠适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告俊豪物业公司的委托诉讼代理人游晓雪，被告李华芬及其委托诉讼代理人吴远鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告俊豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年5月1日至2020年5月31日物业管理费6007.5元；2、判令被告从2018年5月1日起按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年5月31日，被告应向原告支付滞纳金为7149.14元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的住重庆市璧山区俊豪城房屋的业主，该房屋建筑面积为93.95平方米。被告并于2017年1月22日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2.6元/平方米.月的标准按月向原告缴纳物业管理费用，如被告逾期缴纳有关费用，应从逾期之日起每天按所欠费用3‰向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未按照合同约定向原告缴纳物业管理费用，截止起诉之日仍欠2018年5月1日至2020年5月31日物业服务费6007.5元、滞纳金7149.14元，原告多次对其电话、书面通知、上门催缴，均无效果。为维护原告合法权益，现特诉讼至法院，望判如所请。被告李华芬辩称，对争议部分物业服务费，本人认为原告未履行物业服务合同或者说履行合同未尽责，所以不应该按照原定价标准缴纳物业服务费，滞纳金不予认可。自接房以来，我多次向物业公司发出书面告知书，告知其未按物业服务协议所约定的内容及质量履行合同，也就相关问题向政府部门进行反映，要求整改，但至今物业公司未予以回复，也未采取补救措施。综上，请求法院驳回俊豪物业公司按原收费标准收取我所欠物业费用的请求，判决从2017年接房之日起至补救措施完成之日止的物业费按照俊豪物业公司在发改委备案时提供的评分标准完成率计算付费，对于我已交纳的部分物业费，扣除按服务完成比例部分的差额退还本人；同时请求法院判决俊豪物业公司按相关约定或规定采取补救措施，消除安全隐患，切实履行物业服务合同内容。因物业公司不作为，导致本人购买房产严重减损贬值，申请法院裁定俊豪物业赔偿减损贬值损失，同时，我一直奔走呼吁改进和督促履行物业合同，自接房以来误工误事，特申请法院补偿本人误工费。本院经审理认定事实如下：被告李华芬系璧山区俊豪城东区X房屋业主，该房屋为洋房，建筑面积93.95平方米。2017年1月22日，以原告俊豪物业公司为甲方，被告李华芬为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定的合同期限为自签署之日起生效，到小区业主委员会成立选聘或续聘物业服务企业并制定新的《物业服务协议》正式生效后，协议终止。合同还约定物业服务费用按建筑面积计算，多层洋房按2.6/平方米/月收取，业主应按月在每月20-30日交纳物业服务费。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。合同签订后，原告向被告所在小区提供了物业服务，但被告李华芬自2018年5月1日起至2020年5月31日止未交纳物业服务费用共计6106.75元。扣除前期缴费余款99.25元后，被告尚欠原告6007.5元未交纳。上述费用，经原告向被告书面催收后，被告仍未交纳。另，庭审中，被告李华芬举示了致俊豪城物管告知书、璧泉街道俊豪城东区业主对违建治理及物业管理的意见书、签名表、照片、光盘、重庆市璧山区环境保护局情况回复、《业主临时管理规约前期物业服务合同》及整改通知书等证据，拟证明原告未提供符合合同约定质量的物业服务，小区内存在乱搭建，安保服务不到位，疫情期间未对出入人员进行登记等情形；且《业主临时管理规约前期物业服务合同》上原被告未签日期，合同无效。对此，原告表示，致俊豪城物管告知书形成时间为2018年，其中反映的问题都已经得到整改，现在的情况不是很清楚；原告举示的照片无法确认具体位置；规划局的整改通知书针对的是业主而非物业公司；光盘无具体形成时间，无法达到被告的证明目的；对于被告的油烟扰民问题，重庆市璧山区环境保护局已书面答复，并已完成整改；协议是真实的，且交给物业公司的这份有时间，故不影响合同效力。以上事实，有原被告的到庭陈述，原告提交的重庆市璧山区规划和自然资源局不动产登记查询结果、全国常住人口信息、《前期物业服务管理协议》、前期物业服务合同备案证明、证明、律师函、催费通知单、催收照片、邮寄凭条、俊豪城收款收据，被告李华芬举示的致俊豪城物管告知书、璧泉街道俊豪城东区业主对违建治理及物业管理的意见书、签名表、照片、光盘、《业主临时管理规约前期物业服务合同》及整改通知书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告俊豪物业公司与被告李华芬签订了《前期物业管理服务协议》，其内容不违反法律的强制性规定，对双方均有约束力。合同签订后，原告俊豪物业公司履行了合同约定的义务，向被告提供了物业服务，被告在接受物业服务后，应按该合同约定按时交纳物业服务费，其未按合同约定及时足额给付物业服务费用的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。对于被告辩称小区内存在违章建筑的问题，但对违章建筑的拆除及惩处不属于物业服务的范围；对于被告主张小区内的烟味问题，重庆市璧山区环境保护局回复中载明已完成整改后续并将加强管理；对于原告称小区内物业服务存在的其他问题，本院认为，由于物业服务存在服务内容多、全天候不间断性的特征，因此对物业服务质量的评价不能仅凭某一时刻的状态来断定，被告举示的证据可以证明原告提供的物业服务有一定的瑕疵，但尚不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，构成严重违约，不足以成为降低物业服务费收费标准或不交纳物业服务费的理由。因此，原告应当向被告支付其自2018年5月1日至2020年5月31日止仍欠的物业服务费6007.5元。原告主张的滞纳金数额明显过高，本院综合考虑被告拖欠物业服务费用的时间、金额以及给原告造成的损失等因素，酌情主张600元。另，对于被告李华芬请求判决原告赔偿其房屋贬值损失，并补偿其误工费等诉讼请求，该部分诉请与本案分属不同的法律关系，被告可凭相关证据自行决定是否另案解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李华芬于本判决生效之日起五日内支付原告重庆俊豪物业管理有限责任公司物业服务费6007.5元（2018年5月1日起至2020年5月31日止）；二、被告李华芬于本判决生效之日起五日内支付原告重庆俊豪物业管理有限责任公司滞纳金600元；三、驳回原告重庆俊豪物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费64.46元，由被告李华芬负担（此款原告已垫付，由被告在支付案款时一并付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 罗诗忠二〇二〇年十月二十七日法官助理 袁 园书 记 员 张小娟