山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0881民初2573号原告（反诉被告）：山东万佳置业有限公司曲阜分公司，住所地：曲阜市孔孟新新道西侧。统一社会信用代码：913708817526710778。负责人：包文朋，总经理。委托诉讼代理人：孙文涛，山东金华表律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：史倩倩，山东康策律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司，住所地：济南高新区工业南路**未来城**楼****。统一社会信用代码：91370100ＭＡ3ＣＦ9ＹＹ49。负责人：张玲，经理。委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：周灿，山东豪才律师事务所律师。特别授权。原告（反诉被告）山东万佳置业有限公司曲阜分公司与被告（反诉原告）深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东万佳置业有限公司曲阜分公司的委托诉讼代理人孙文涛、史倩倩，被告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司的委托诉讼代理人王辉、周灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东万佳置业有限公司曲阜分公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告2018年3月11日签订的【曲阜万佳·天玺】前期物业服务合同（包干制）；二、请求被告赔偿原告经济损失200万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月11日原、被告双方签订了【曲阜万佳·天玺】前期物业服务合同（包干制）。同日，原、被告签订了《销售中心物业服务合同》，对原告的销售中心提供物业管理服务。被告在履行《销售中心物业服务合同》过程中，服务管理混乱，经常性人员缺岗。且在2019年9月原告举行业主家宴即老客户带新客户促销活动中酒后打架，不仅未能积极配合原告的营销活动，反而造成了恶劣的影响，减少了新客户的签约，致使部分老客户因此解约。因此，针对【曲阜万佳·天玺】前期物业服务合同（包干制），原告向被告发出了通知书，针对被告出现的问题要求被告作出答复，但是被告拒绝签收。被告就《销售中心物业服务合同》物业费问题起诉原告，曲阜市人民法院作出了（2020）鲁0881民初721号判决书，驳回了被告的诉讼请求。该判决书也已经生效。鉴于以上事实，原告认为原、被告已经丧失了继续履行【曲阜万佳·天玺】前期物业服务合同（包干制）的基础，该合同的目的无法实现，导致原告损失预期利益。因此特向贵院起诉，望贵院支持原告的诉讼请求。深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司辩称，一、原告不是行使涉案合同解除权的适格主体，若要解除本合同应当由业主大会或业主经法定程序解除。根据物权法第76条规定，解聘物业服务企业需业主共同决定，万佳天玺小区已出售千余套房屋，原告在与业主签订的房屋买卖合同中均明确由被告向万佳天玺小区提供物业服务，涉案物业服务合同及《临时管理规约》作为买卖合同的附件不仅约束原、被告双方，且对全体业主及物业使用人均有约束力，被告在履行物业服务合同时受益人为业主，面对的被服务人群绝大部分系房屋买受人，原告作为单个业主无权单方解除涉及万佳天玺公共利益的物业服务合同。二、并未满足涉案物业服务合同明确记载约定解除或法定解除的条件。【曲阜万佳?天玺】前期物业服务合同（包干制）第十章第二十九条载明“有以下情形之一的，可以提前解除本合同：1、物业项目因拆迁灭失的；2、因不可抗力致使物业服务合同无法正常履行的；3、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务，经业主大会决定解除合同的；……”，目前涉案物业项目并未灭失，也未遇致使物业服务合同无法正常履行的不可抗力事件，被告更未开展任何违法业务，不符合约定解除或法定解除的情形。三、原告要求解除合同的理由之一是认为被告在履行《销售中心物业服务合同》中管理混乱，经常性人员缺岗，没有任何法律和事实依据，混淆法律关系。首先，《销售中心物业服务合同》与涉案物业服务合同系两个独立的合同，两个独立的法律关系，上述合同与涉案合同没有关联性；其次，被告完全适当的履行了上述《销售中心物业服务合同》约定的义务，反而是原告恶意拖欠支付服务费，对拒不承担部分工作人员的社保费，且原告在举行老带新促销活动时，组织相关工作人员在午餐时饮酒，未做好管理工作致使员工发生矛盾；最后，原告认为涉案物业服务合同的合同目的无法实现纯属单方臆想，被告随时准备依约履行合同。综上，原告并非涉案合同解除权的适格主体，在不具备解除条件的情形下，仅凭相关领导人员的好恶意图单方解除合同，实际是对诚实信用原则的漠视，也是对广大业主权利的侵犯，请求法院驳回原告的诉讼请求。深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司向本院提出反诉请求：一、请求法院判令反诉被告继续履行2018年3月11日双方签订的曲阜万佳天玺前期物业服务合同（包干制）；二、本案诉讼费用等由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月11日，反诉原告与反诉被告签订了【曲阜万佳?天玺】前期物业服务合同（包干制），约定由反诉原告为【曲阜万佳?天玺】住宅小区业主提供前期物业服务，由反诉被告于移交物业前两个月向反诉原告支付130650元前期开办费。据反诉被告所称，涉案房屋约于2020年5月交付。在2020年4月份，反诉原告就在物、料与人员方面进行业务准备。据反诉被告称已与业主协商变更交房时间，交房时间有所调整。时至今日据反诉原告了解，涉案项目即将交付，反诉被告非但不履行支付前期开办费的义务却违约起诉解除上述合同，给反诉原告造成巨大的经济损失。反诉原告认为：合同签订后，其并没有实施导致合同解除的行为，反诉被告无权解除合同，其解除行为是一种违约行为，没有事实依据及法律根据。因此根据我国《合同法》第107条规定，故反诉原告依法向贵院提起反诉，望贵院判如所请。山东万佳置业有限公司曲阜分公司就反诉辩称：一、同本诉诉状的事实与理由。二、2018年3月11日，双方签订了前期物业服务合同，但合同中明确约定了反诉原告应积极配合反诉被告营销推广共同促进项目销售，反诉被告审定一方的物业管理方案，但是合同改造过程中，反诉原告的物业服务管理混乱，特别是2018年9月10日被告员工酒后殴打这一事件，导致了新客户不愿意签约，老客户解约的不良后果，反诉原告的违约行为不仅导致双方之间的合同无法继续履行，合同目的无法实现，同时也导致双方物业服务相互配合及相互信任的丧失，同时现双方物业服务并未交付，反诉被告有权作为涉案合同的主体依法与反诉原告解除涉案合同，同时对于反诉原告对反诉被告造成的损失，依法保留诉权；三、反诉被告提起本案诉讼要求解除双方签订的合同，提起诉讼已导致双方合同的解除，反诉原告又提出要求继续履行合同，显然对于已经解除的合同不存在继续履行的可能，而且物业服务合同是由于反诉原告需提供服务合同约定的内容并非可以替代的标的物，具有专属性，该类型合同在双方已经产生矛盾，反诉被告已经失去对反诉原告信任，不属于可以强制履行的合同类型，反诉被告有权解除合同。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、服务合同一份，证明原、被告于2018年3月11日签订了【曲阜万佳?天玺】小区前期物业服务合同，合同约定了双方权利和义务。证据二、110接处警现场处置备案单、行政决定书、询问笔录及被告复函各一份，证明被告的物业服务管理十分混乱（被告对其物业服务管理存在问题认可），特别是2019年9月10日被告员工酒后互相殴打一事，导致新客户不愿签约，老客户解约的不良后果，对原告形象及经营产生了十分恶劣的影响，同时违反了本案合同中的被告应积极配合甲方的营销推广，共同促进项目销售的约定，使得双方签订本案合同的目的即被告提供良好的物业服务，营造满意的居住环境，促进原告项目销售目的无法实现。证据三、民事判决书一份，证明被告曾就双方签订其他物业服务合同向贵院提起诉讼，贵院驳回了被告诉求，该判决生效，该证据同证据二共同证明了对方对继续履行物业服务合作已出现相互配合、信任危机，双方没有了信任基础，双方之间矛盾已经无法调和，双方只能通过诉讼的方式解决。证据四、通知书及EMS退件各一份，证明鉴于被告物业服务管理中的问题，原告依约要求被告结合本物业管理区域的实际情况编制物业管理方案，但是被告对该通知书拒收，被告存在本案合同的违约行为，被告就本案合同的履行已不再与原告沟通，其行为已表明其不再履行本案合同约定的义务，且双方对继续履行物业服务合作相互配合、信任基础已丧失。证据五、业主联名信及说明各一份，证明由于被告的物业服务管理问题，购房人与营销中心均要求更换物业公司，进一步说明了双方签订本案合同的目的即被告提供良好的物业服务，营造满意的居住环境，促进原告项目销售的目的无法实现，原、被告双方今后已不存在履行合同的可能。经质证，被告对证据一的真实性、证据内容无异议，需要补充一下，该合同第八页第十章约定物业服务合同期限及解除，第二十八条规定了合同履行期限及期限中止的条件为全体业主与新选骋的物业服务企业订立合同生效时本合同中止，其次第二十九条规定提前解除合同的四种情形及第三十五条的内容，充分说明本合同约定了合同的适格主体是全体主业与我方，也约定了合同的约定解除条件，基于这些内容原告证据清单所列证据无法满足约定解除合同的条件；对证据二的真实性无异议，但对证据内容及本案关联性均有异议，首先，该四份证据与本案合同的履行无关，其次，说明原告在履行销售中心物业服务合同时存在拖欠费用等违约行为，第三，该组证据并没有任何证据显示及证明原告在证据清单中所主张证明的内容；对证据三的真实性无异议，对证明目的及关联性均有异议，该判决书说明我方已按原合同履行了合同内容，按期限撤出了涉案项目，之所以提起诉讼是因为本案原告存在重大违约行为，拖欠我方物业费用，再者，这份判决书也不能证明本案原告所主张证明的内容；对证据四的真实性无异议，对证明内容有异议，因为该证据我方并未收到，其次，原告的理由与本合同的履行无关联性，最后，对方所发特快专递并未载明所发文件的基本内容与标题，对我方不具有法律效力，同时在曲阜市人民法院（2020）鲁0881民初721案中，本案原告公司高管曾到我公司协商拖欠物业服务合同物业费的支付问题，从未表示过与该通知书载明的有关内容的问题，如对方否认，我方庭后提交相关证据；对证据五的真实性、证明内容均有异议，业主联名信28个签名无法证实其本人所签，也没有证据证明业主身份的有关证件。被告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、服务合同、管理规约、买卖合同各一份，证明物业服务合同合法成立并生效，在万佳天玺项目的商品房买卖合同中明确由被告为物业服务提供企业，且在与业主签约时涉案物业服务合同与临时管理规约均作为商品房买卖合同的附件对原、被告、业主均有约束力，履行期间的主要受益人为业主，反诉被告应当依约积极履行涉案物业服务合同，共同维护全体业主利益。经质证，原告对服务合同、管理规约的真实性无异议，对买卖合同的真实性有异议，该组证据均不证明被告的证明观点，服务合同第一条有明确约定，交付前权利主体是原、被告，交付后是业主与被告，目前，涉案项目的物业并未交付，因此，本案合同的主体应为原告，本案合同约束本案原、被告，不约束业主及其他案外人；合同第十章物业合同期限及解除，虽然约定了本合同的履行期限及可以解除本合同的条款，但原告是依据法定解除权依法与被告解除涉案合同，该两条款不适用于本案；第三十五条虽注明了本合同的效力及于本物业管理全体业主及使用人及交费义务人，但结合本案合同的第一条，目前第三十五条使用的条件并未成熟，本案合同对业主及使用及其他交费人不具有约束力；对于管理规约，结合服务合同是本案合同的附属合同，优先适用本案合同的第一款即交付前权利义务应是原、被告，同时，该规约应是在订立买卖合同时才作为附件，该物业买卖合同是否签订，尚未确定，因此，该规约不能作为业主受本案合同约束的依据；对于买卖合同系打印件，不认可，同时未有合同双方签字，根据其内容载明的可以看出，出卖人选骋被告，并未确定同业主确定被告作为物业服务合同的主体；物业服务合同的签约主体就是原、被告，管理规约与本案无关联，根据物业管理条例的规定，物业所有权人是业主，该房屋并未交房，所以物业买受人并非业主，管理规约不影响原告解除双方签订的合同，买卖合同内容不完整，如果买卖合同是真实的，买卖合同的签约也是出卖人与买受人，被告并非买卖合同的签约主体，所以该证据不影响原告行使解除权。本院经审理认定事实如下：2018年3月11日,原告山东万佳置业有限公司曲阜分公司与被告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司签订了【曲阜万佳?天玺】前期物业服务合同（包干制）。同日，双方又签订了《销售中心物业服务合同》，对原告的销售中心提供物业管理服务。后双方在履行《销售中心物业服务合同》过程中生产纠纷，且在2019年9月原告举行的业主家宴即老客户带新客户促销活动中存在酒后打架事件，故此，原告针对【曲阜万佳?天玺】前期物业服务合同（包干制）向被告发了针对其出现的问题作出答复的通知书，被告对此通知拒签收退回。被告曾就《销售中心物业服务合同》物业费问题起诉原告，本院作出（2020）鲁0881民初721号判决，驳回了被告的诉讼请求，该判决已生效。原告以双方已丧失继续履行【曲阜万、的佳?天玺】前期物业服务合同（包干制）的基础致合同目的无法实现为由诉来本院，要求解除原、被告2018年3月11日签订的【曲阜万佳?天玺】前期物业服务合同（包干制）；请求被告赔偿原告经济损失200万元；本案诉讼费用由被告承担。被告以其没有实施导致合同解除的行为、原告无权解除合同、原告的解除行为是一种违约行为、没有事实依据及法律根据为由向本院提出反诉，请求法院判令反诉被告继续履行2018年3月11日双方签订的【曲阜万佳?天玺】前期物业服务合同（包干制）；本案诉讼费用等由反诉被告承担。诉讼中，原告未就要求被告赔偿的经济损失200万元预交诉讼费用，只是要求保留诉权，本院在本案中对该项诉讼请求不予审理。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方于2018年3月11日签订的《【曲阜万佳?天玺】前期物业服务合同（包干制）》，是原、被告双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制生规定，合法有效，本院予以确认。现原告以双方已丧失继续履行涉案合同的基础致合同目的无法实现为由要求解除合同，被告虽以没有实施导致合同解除的行为等为由提起反诉要求继续履行合同，但双方曾因同日签订的另一物业服务合同员工酒后打架事件及物业费问题产生纠纷，进而形成诉讼，已丧失相互信任的基础。由于物业服务合同是具有人身属性合同，被告要求继续履行与原告的物业服务合同，原告已明确表示解除合同且已提起诉讼，考虑到双方的信任基础丧失，合同难以继续履行，故对原告的诉讼请求，本院予以支持，对被告的反诉请求，本院不予支持。被告在辩解及反诉中主张原告不是行使合同解除权的适格主体，若要解除应当由业主大会或业主经法定程序解除，且未满足合同约定解除或法定解除的条件，由于原告系涉案合同的签约主体，涉案房地产项目尚未交房，物业尚未交付，根据合同相对性原则及合同第一条约定，原告有权解除涉案合同，同时，结合物业服务合同具有人身属性的合同性质，双方相互信任是履行合同的关键，即未满足合同约定解除或法定解除条件的理由亦不能成立，故被告的上述诉讼主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条的规定，判决如下：一、解除原告山东万佳置业有限公司曲阜分公司与被告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司于2018年3月11日签订的《【曲阜万佳?天玺】前期物业服务合同（包干制）》；二、驳回反诉原告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉费100元，均由被告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王植峰二〇二〇年十月十日书记员  段立娟