陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终12533号 上诉人（原审被告）：陕西大千教育管理股份有限公司，住所地西安市经开区。法定代表人：吴恒莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：何君伟，陕西呼建武律师事务所律师。委托诉讼代理人：王挺，陕西呼建武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西瀚博实业有限公司，住所地西安市经开区。法定代表人：刘永锋，该公司经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠德哲，陕西许小平律师事务所实习律师。原审第三人：未央福田金域华府幼儿园，住所地西安市未央区XX城XX路XX路XX段XX小区内。法定代表人：吴成玲，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：何昕，男，1974年10月25日出生，汉族，该幼儿园财务总监，住陕西省武功县，现住该幼儿园。上诉人陕西大千教育管理股份有限公司（以下简称大千教育公司）因与被上诉人陕西瀚博实业有限公司（以下简称瀚博公司）及原审第三人未央福田金域华府幼儿园（以下简称福田幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大千教育公司上诉请求：1.撤销一审判决，酌情改判为将2018年4月1日起的租金按照10.4元/平方米计算，截至2020年3月31日应为720653.65元；2.一、二审诉讼费由瀚博公司负担。事实和理由：其与瀚博公司签订《租赁合同》时约定设立的是高档商业幼儿园，收费标准原拟定3000元/月左右。为此，其投入大量资金对涉案房屋进行了装修，但在2017年年底经开区教育主管部门告知根据国家政策，近几年拟将福田幼儿园变更为普惠性幼儿园，保教费标准最终批复为2300元/月，不允许上调。2019年11月，普惠园政策实施过程中，因幼儿园运营遇到实际问题， 经开区时任教育局长还曾组织三方座谈，希望和幼儿园协商减免租金相关事宜。一审中，其已申请法院对此调查取证，但一审对此置之不理，偏信瀚博公司的陈述，认定其举证不能，程序违法。福田幼儿园因政策变更被限定保教费价格，导致其无法按照原合同约定开办高档商业幼儿园，前期投入装修的大量资金无法回笼，其维持幼儿园正常运转已经入不敷出。因此，一审在其经营情势变更后仍按照原标准支付租金，认定事实不清，对其明显不公。瀚博公司拒绝履行《租赁合同》13.6条与福田幼儿园重新签订租赁合同，导致其开具的发票其与福田幼儿园均无法将租金计入成本支出，故其有权中止支付租金，一审判决其承担逾期支付租金的违约责任明显错误。福田幼儿园已于2016年11月16日成立，但瀚博公司仍将发票开给其，明显违约，给福田幼儿园带来不可确认的税务风险。福田幼儿园在2020年的保教费已按普惠幼儿园标准下调至1500元/月，按照原合同约定标准支付租金，将使幼儿园的正常运转难以为继。 瀚博公司辩称，大千教育公司开办幼儿园的收费标准在双方《租赁合同》中已明文约定。大千教育公司从设立之初至其起诉期间，收费标准未发生变更。大千教育公司上诉称双方签订合同时约定设立的是高档幼儿园，与事实不符。大千教育公司自2016年11月取得幼儿园审批后一直按照2300元/人/月收费标准收取保教费。大千教育公司称在2017年年底最终批复保教费收费标准为2300元/月，与事实不符。大千教育公司在2018年4月1日前，也是按照双方租赁合同标准向其支付租金，大千教育公司要求调整租金标准没有依据，依法不应支持。其在一审中主张的租金为2018年4月1日至2020年3月31日，经其了解，大千教育公司转为普惠幼儿园是在2020年7月底之后，该情形与其一审主张的租金期间无关。一审判决事实清楚，法律适用准确，程序合法。请求驳回大千教育公司的上诉请求，维持原判。福田幼儿园述称，其同意大千教育公司的上诉意见。瀚博公司向一审法院起诉请求：1.判决大千教育公司向瀚博公司支付拖欠的租金1994901元，并承担逾期支付租金的违约金570389.26元；2.诉讼费由大千教育公司负担。一审法院认定事实：瀚博公司（甲方、出租方）与大千教育公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于西安市XX区XX路XX路XX号楼XX层的房屋及附属场地出租给乙方用于开办幼儿园，暂定建筑面积为2920平方米（具体数字以区房地产管理局测绘结果为准），交付时间为2015年3月1日（最终交付时间甲方以书面形式通知乙方），开园时间定为2015年9月1日，如果甲方迟延交付合格的幼儿园房屋的，则开园日期相应顺延；租赁期限为15年，标的物移交日次日甲方提供6个月的装修期，装修期结束次日为租赁起始日及计租日，届时双方签订补充协议明确具体的租赁起始、截止日期；装修期间内，乙方无需承担租金，但应当承担物业管理费、装修管理费、以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用；乙方须于合同签订后30日内支付甲方保证金10万元；租金支付标准按照每三年向上递增3%，第1～3年为911040元，双方确认目前合同为暂时约定面积，最终面积以房地产管理局测绘结果为准，如最终实测面积误差比在暂定面积正负5%范围以内（含5%），租金支付标准不作调整，如测绘面积误差超出正5%的，则乙方应在年租金基础上按照测绘面积增幅同比例增加年租金，如测绘面积误差比超出负5%的，则乙方应在年租金基础上按照测绘面积减幅同比例调减年租金；租金以年为一个交租期，甲方向乙方发交租通知，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方支付租金后，甲方向乙方开具相应金额的收据，待乙方所举办的幼儿园正式成立后，甲方再开具以幼儿园为抬头的正式发票。关于违约责任，合同第11.2条约定，乙方逾期交纳租金达三十天以上，甲方有权选择终止本合同，乙方应按平均年租金20%的标准向甲方支付违约金，并且保证金不予退还，如甲方选择继续履行本合同，乙方每逾期一日按平均年租金的万分之五支付违约金。同时，合同第13.6条约定双方同意在场地内房屋建筑竣工并取得合法产权证明及幼儿园合法成立后，由甲方与幼儿园按照本合同的有关约定内容另行签订幼儿园园舍租赁合同，此后，幼儿园场地及建筑物的使用权、租金、幼儿园运营等乙方的权利义务及责任均由幼儿园承继，乙方无条件对幼儿园履行权利义务向甲方承担连带责任，在新的租赁合同正式生效之前应按本合同的约定继续履行义务。合同签订后，大千教育公司于2014年4月3日支付瀚博公司保证金10万元。2015年9月22日，瀚博公司、大千教育公司形成约谈纪要，案涉房屋的免租期从2015年9月30日开始计算，瀚博公司自2016年4月1日起开始收取租金，大千教育公司确保2016年3月1日开园。2015年11月，西安市房产测量事务所出具了案涉房屋的房产测绘成果报告，实测建筑面积为3149.71平方米。2016年12月16日，2019年9月20日，2019年10月30日，大千教育公司分别支付瀚博公司房屋租金911040元、30万元、30万元。2020年1月10日，福田幼儿园通过中国银行105065381599账号向瀚博公司支付租金454380元。截至庭审当日，大千教育公司及福田幼儿园共计支付瀚博公司租金1965420元。2016年10月13日，西安市未央区教育局办公室印发未教发【2016】187号《西安市未央区教育局关于同意设立西安市未央区XX园的批复》：明确该幼儿园属民办全日制幼儿园，由大千教育公司出资1031万元举办，举办人要求取得合理回报，同时，该幼儿园为万科金域华府小区配套幼儿园，目前小区配建幼儿园移交政府的具体细则和规定尚未出台，待出台后一切按规定执行，届时同时终止该园办园资质。2016年11月16日，福田幼儿园取得西安市未央区民政局制发的民办非企业单位登记证书载明名称为西安市未央区XX园；2019年12月2日，福田幼儿园取得的西安市未央区民政局制发的民办非企业单位登记证书载明名称为未央福田金域华府幼儿园，该名称沿用至今。庭审中，瀚博公司提交工作联系函、微信聊天记录截图、催收函、律师函、EMS回执等证据材料，证明其曾于2019年6月25日、2019年12月10日、2019年12月25日以书面形式催促大千教育公司按照合同约定履行欠交租金，但大千教育公司至今仍未履行完毕交纳租金的义务。大千教育公司及XX园XX组证据材料中的律师函真实性认可，对于证明目的不予认可，称其方未交付租金的原因系瀚博公司违约在先，其方行使的是抗辩权。大千教育公司提交租赁合同，证明其与瀚博公司签订租赁合同的目的就是开办幼儿园，目前福田幼儿园系案涉房屋的实际使用人，按照合同第13.6条的约定，幼儿园开办后，瀚博公司应与福田幼儿园再行签订合同，房屋租金及物业费均由福田幼儿园直接交纳，但瀚博公司违反了合同第13.6条的约定，导致其承担了不应承担的租金支付义务，其有权拒绝支付租金。瀚博公司对该组证据的真实性认可，证明目的不予认可，称其未与福田幼儿园签订合同的原因为大千教育公司要求减低租金，否则便不签订合同，且态度强硬，故其未与福田幼儿园签订合同由大千教育公司导致。另外，根据合同第13.6的约定，即使其与福田幼儿园签订了租赁合同，大千教育公司对交纳租金、物业费仍应承担连带责任，并且签订的新合同亦应为三方合同，因此，在新的合同签订前，大千教育公司仍应按照租赁合同履行支付租金的义务，大千教育公司称在签订新合同前拒付租金，无合同及法律依据。同时，从大千教育公司提交的证据材料看，物业公司将物业费的发票开具给了福田幼儿园，大千教育公司称房屋租金、物业费等未计入幼儿园的营运成本，未提交证据材料，大千教育公司反复强调违反财务制度，从目前大千教育公司提交的证据材料来看所有的票据均是开给福田幼儿园的，且是否违反财务制度并不影响大千教育公司向瀚博公司履行支付房屋租金的义务。大千教育公司提交了《陕西省普惠性民办幼儿园认定及管理办法》《关于进一步加强普惠性民办幼儿园认定及管理工作的通知》等一系列文件，证明自2017年12月4日起因国家政策的要求，幼儿园实行普惠制，其及福田幼儿园均无法提高收费标准，但其他费用无减免的情况下，无疑加大福田幼儿园的经营成本，造成亏损，因此，无论是瀚博公司、福田幼儿园、还是其均应当积极贯彻国家政策，瀚博公司应当根据情势变更原则，给福田幼儿园减免租金。瀚博公司认为该组材料均系国家政策文件，不属于证据，说明一点：大千教育公司至今为止并未实行国家关于普惠制幼儿园的政策，目前福田幼儿园仍是按照每月2300元的标准收取保育费，该收费标准高于普惠性幼儿园收费标准，因此大千教育公司所称情势变更，在未执行普惠制幼儿园收费标准的情况下，显然没有事实基础，大千教育公司或福田幼儿园要求减免租金亦无相应政策及法律支持。一审法院认为，瀚博公司与大千教育公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，瀚博公司、大千教育公司均应当按照合同履行各自的义务。瀚博公司已尽到了交付涉案租赁房屋的义务，大千教育公司亦达到了承租涉案房屋开办幼儿园的目的，且福田幼儿园成立后，已进入正常的开园招生状态。大千教育公司辩称，合同履行过程中，出现了国家关于民办幼儿园转为普惠制幼儿园的政策性要求，福田幼儿园亦在教育局要求转变普惠制幼儿园之列，因此应当适用情势变更原则调减房屋租金。截至庭审当日，大千教育公司及福田幼儿园未提交证据材料证明福田幼儿园已转变为普惠制幼儿园，故对大千教育公司的该辩称意见不予采信。大千教育公司及福田幼儿园可自福田幼儿园转为普惠制幼儿园后，就涉案房屋租赁事宜与瀚博公司另行协商或另案处理。大千教育公司辩称，瀚博公司未按照合同约定在幼儿园开办后与福田幼儿园另行签订租赁合同，仍要求其继续履行支付租金的义务，系违约行为，其有权利拒绝支付租金。对此，根据租赁合同第13.6条约定内容，瀚博公司虽未与福田幼儿园签订租赁合同，但大千教育公司以此为由拒绝支付房屋租金的辩称意见不能成立，不予采信。瀚博公司主张大千教育公司自2016年4月1日至2020年3月31日共计欠付租金1994901元，有事实及法律依据，予以支持。瀚博公司主张大千教育公司欠付租金的行为系违约，按照合同第11.2条的约定，大千教育公司应支付逾期支付租金的违约金，其在本案中先行主张2018年4月1日至2020年3月31日的违约金共计570389.2元。该违约金计算标准系双方自行约定且未违反法律规定，有事实及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、被告陕西大千教育管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西瀚博实业有限公司房屋租金1994901元；二、被告陕西大千教育管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西瀚博实业有限公司逾期支付房屋租金（自2018年4月1日至2020年3月31日）的违约金570389.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27322元（陕西瀚博实业有限公司已预交），由陕西大千教育管理有限公司负担，于本判决确定付款之日一并支付陕西瀚博实业有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审审理中，瀚博公司称，合同约定1～3年每年租金为982710元，4～6年每年租金为1012191元，其主张大千教育公司支付的租金1994901元系2018年4月1日至2020年3月31日两整年的租金，即第三年、第四年的租金。 本院认为，瀚博公司与大千教育公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，瀚博公司将房屋交付大千教育公司使用，履行了出租人的义务，而截至一审庭审时，大千教育公司及福田幼儿园共计支付瀚博公司租金1965420元。本案瀚博公司主张大千教育公司支付2018年4月1日至2020年3月31日的租金共计1994901元；对此，大千教育公司上诉称，福田幼儿园因政策变更被限定保教费价格，导致其无法按照原合同约定开办高档商业幼儿园，前期投入装修的大量资金无法回笼，一审在其经营情势变更后仍按照原标准支付租金，对其明显不公等。经查，涉案《租赁合同》中未就关于是否开办高档商业幼儿园事宜作出明文约定；一审庭审中，大千教育公司及福田幼儿园亦未提交福田幼儿园已转为普惠制幼儿园的证据材料，且大千教育公司在2018年4月1日之前均是按照合同约定的租金标准向瀚博公司支付租金，故对大千教育公司的以上意见，不予采纳。据此，对瀚博公司要求大千教育公司支付拖欠租金的诉讼请求，依法予以支持。考虑到2020年年初新冠肺炎疫情的影响，根据相关国家政策，可对瀚博公司主张大千教育公司支付的2020年1月至3月的租金予以减免，故本案中大千教育公司应支付瀚博公司租金的具体数额为1741853元[982710元+（1012191元÷12个月）×9个月]。大千教育公司拖欠租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因瀚博公司主张大千教育公司支付的违约金共计570389.2元的计算标准过高，故本院酌情调整为大千教育公司支付瀚博公司以欠付租金1741853元为基数，自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息的违约金。综上所述，大千教育公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6677号民事判决第一项为，本判决生效之日起三十日内，陕西大千教育管理有限公司支付陕西瀚博实业有限公司房屋租金1741853元；二、变更西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初6677号民事判决第二项为，本判决生效之日起三十日内，陕西大千教育管理有限公司支付陕西瀚博实业有限公司以欠付租金1741853元为基数，自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息的违约金；三、驳回陕西瀚博实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费按一审判决执行；二审案件受理费5000元，由陕西大千教育管理有限公司负担3000元，由陕西瀚博实业有限公司负担2000元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年十月二十一日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1