四川省达州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川17民终1375号 上诉人（原审原告）：达州市银河房地产开发公司。 法定代表人：周赞扬，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘江，四川绥定律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：达州市银河房地产开发公司大竹分公司。 负责人：刘忠虎，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘江，四川绥定律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王启明，男，汉族，1965年11月14日出生，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：张安全，四川星源律师事务所律师。 上诉人达州市银河房地产开发公司（以下简称银河公司）、达州市银河房地产开发公司大竹分公司（以下简称银河大竹分公司）因与被上诉人王启明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院(2020)川1724民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 银河公司、银河大竹分公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人支付被上诉人按10平方米计算残值损失予以补偿。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对价值和面积的事实认定错误，按照原双方签订的所谓实际金额270431.20元直接作出损失补偿明显不合理。二审庭审中，上诉人陈述按照达州市现有的青瓦房20个平方米残存价值进行补偿。 王启明辩称，被上诉人认可一审法院判决结果，有事实和法律依据，应予维持，上诉人的上诉请求应予驳回。1、上诉人诉称违法建筑面积45平方，违法与否要根据2011年生效的补偿条例24条进行规定，本案诉争房屋未经过相应程序，无法得出是违章建筑。2、65平方米的问题，上诉人认为实际面积是65平方米，我们举证的证据可以证实拆迁房屋是将近120平方米，共有7间房，有关机构也进行了测绘，街道居委会也有证明。65平方米是经过双方充分协商，因为未办理产权证，协商而成的折价补偿款27万元。还有两间简易的办公用房，是王启明的父亲在居住看管，后面对房屋进行改建扩建，就是将近120平方米。3、对面积而言，上诉人的说法是相互矛盾的，先后说过20、40、60平方米。4、上诉人认为改建扩建是违法建筑，但是应该由市、县政府进行调查认定是否系违法建筑。房屋是1982年改建扩建的，当时没有任何相关的法律法规规范土地审批、房屋修建等。不能因为没有房产证就推定房屋违法。5、原审法院按市价4168元折算，65平方米是双方签字确认的，上诉人还与其他人签订了王启明的65平方米的费用由其承担，当时就确定价格是4168元。这是双方当事人经过协商得出的结论。房屋已经灭失了，无法进行评估。6、被上诉人在整个拆迁协议签订过程中，没有任何过错。被上诉人对房屋原有简易两间住房进行了改建扩建，凝聚了被上诉人的心血，受物权法保护。在没有达成拆迁协议之前不能进行拆迁。上诉人通过断水断电等方式迫使被上诉人签订协议。7、没有行使撤销权是事实，是可以被法院采信的行为，65平方米是经过充分协商达成的，是意思表示的结果。8、残值部分，相差一百多个平方，被上诉人主张20平方米，我们举证是120平方米，具备高度盖然性，可以确信。上诉人称的20、45平方米等没有举证，是推断行为，也是矛盾的。房屋拆迁协议是合法有效的，本案的价值判断标准不适用新的征收补偿条例，该条例第二条说的是为了公共利益，使用权是不确定的，需要经过竞拍。本案所涉房屋2003年上诉人已经取得所有权，不需要进行房屋征收。该拆迁协议是银河公司的义务行为，也是债的加入行为，也是一个承诺。这个协议有效与否不应该适用新的征收补偿条例进行判断，应该按照合同法52条判断是否有效。即便适用新条例，附则中已经说明了，已经取得的，继续按照以前的进行办理。本案的拆迁许可在2007年，应当按照原有的规定办理。应该按照65平方米进行补偿。即便无效，造成了损失，也应该赔偿65平方米的价款。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。 银河公司、银河大竹分公司向一审法院提出的诉讼请求：判决确认原、被告双方于2016年9月30日签订的《协议》无效。 一审法院认定事实：被告王启明于1974年4月18日被王代兴、周天凤夫妇领养，王代兴、周天凤无其他子女。王代兴、周天凤先后于1990年、1998年离世。王代兴、周天凤的父母均早于二人离世。 2003年5月7日，原告银河大竹分公司取得位于竹阳镇灯塔居委会地号为03-02号土地使用权面积2145M2，证号为竹国用（2003）字第01048号。此前，该土地范围内原北门生猪市场即有简易办公用房存在。王代兴、周天凤夫妇由竹阳工商所安排看守市场，一家人在简易办公用房居住，其间对该简易办公用房 进行了扩建。煌歌公司于2007年8月28日依法取得对上述地块的房屋拆迁许可，拆迁期限至2009年2月28日止。 2016年7月19日，原告银河大竹分公司（乙方）与煌歌公司（甲方）签订《大竹县竹阳镇北门畜牧交易市场土地合作开发合同》，约定乙方将03-02号地块交由甲方统一开发建设，乙方负责将被告王启明从占用和扩建的房屋搬离。 2016年9月30日钟立章、周泽明、姜玉平、付华琼（甲方）以银河公司股东代表身份与被告（乙方）签订《协议》，约定“为加速北门片区旧城改造进度，确保社会稳定工程顺利进行……一、乙方自行在煌歌区域内的商品房中选购一套住房，并由乙方直接和煌歌签订购房合同。65平方米以内（含65平方米）的房价款由甲方支付给煌歌售房单位，超面积的房款和其它费用由乙方自己全部承担”“二、乙方在2016年10月2日前自觉地从原北门生猪市场土地上的构建筑物内搬出。任何时候不得再以任何借口在工地上寻找麻烦和阻挠施工”“四、本协议乙方与煌歌公司签订购房协议时自动生效，如未签订煌歌购房协议前此协议概不生效”。《协议》签订后被告搬离，该构建筑被拆除。 2016年10月1日被告与煌歌公司签订《煌歌广场商品房认购协议书》，约定认购住宅建筑面积89.16m2，优惠后4160.48元/m2，同时约定“由银河公司赔付65平米的钱，剩余24.16平米由王启明付”。当天，煌歌公司（甲方）与原告银河大竹分公司（乙方）达成“王启明在甲方购房中的65平方米房款应由乙方承担”“乙方在甲方交房给王启明前付清款项”“由于乙方的原因，到期未能交清房款，导致与王启明造成纠纷，由乙方负责承担法律责任”的协议，银河大竹分公司向煌歌公司出具欠到“65平方米的购房款”欠条一张。嗣后，二原告拒绝为王启明支付65平方米的房价款酿成纠纷。 一审法院认为：二原告虽否认授权钟立章、周泽明、姜玉平、付华琼签订案涉协议，但事后原告银河大竹分公司与煌歌公司签订与案涉协议相关的《协议》并出具《欠条》，说明对上述行为予以认可或追认。故案涉协议应当视为银河大竹分公司与被告签订。该协议系银河大竹分公司因房地产开发建设需要所签订，协议内容包含了对被拆迁构建筑的补偿方式、搬迁期限等内容，属于拆迁安置补偿合同。案涉协议签订时，国务院发布的《国有土地上房屋征收补偿条例》已经施行五年余，根据该条例第三条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”“市、县人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”，原告银河公司大竹分公司无权对国有土地上的建筑物拆迁补偿。其虽与煌歌公司存在合作开发关系，煌歌公司亦取得了案涉地块的房屋拆迁许可，但拆迁期限止于案涉协议签订前，煌歌公司已依法不具备拆迁人主体资格。综上，案涉协议的签订违反了行政法规的强制性规定，且该规定明确国有土地上建筑物的征收是行政机关的公权力，而不是任何单位和个人的私权力，属于效力性规定。二原告要求确认该协议无效，理由成立，予以支持。 被告对合同无效的损失主张虽未提出反诉，但提出了抗辩，本院本着尽可能一次性解决纠纷的原则，同时避免因仅判决合同无效而出现不公平的结果，对本案合同无效的法律后果一并作出判决。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告银河大竹分公司因案涉协议取得的构筑物已拆除，不能返还，应当以交付时的价值予以折价补偿。补偿金额的多少取决于被告对已拆除构筑物是否享有权利以及权利的大小。本院认为，被告对于已拆除构筑物虽未取得不动产物权，但双方均认可其中包含有被告父母改扩建部分，该改扩建虽未经合法审批，但不能因此而否认该部分的建造价值。对于该部分的价值和面积，目前审理中双方分歧达100m2以上，且均未对此提供确实充分的证据支撑各自的主张，加之拆除前未对拆除间数、面积以及改扩建面积进行测绘确认，亦未进行议价或评估，造成目前据实确认的障碍。本院认为可以按照无效合同约定的价款折价补偿。理由是，虽然双方签订的合同因违反行政法规的强制性规定判定无效，但合同对价是双方充分协商讨论的结果，体现了当事人的意思自治。二原告虽然在审理中强调，该合同对价系在被告多次阻挠施工的情况下被迫达成的，但并没有在法定期限内主张过撤销。同时，以当事人交易时约定的价款作为折价基础，考虑当事人在标的物灭失时的获益情况确定补偿标准相对公平合理。据此，折价补偿金额为270431.20元（65m2×4160.48元/m2）。原告银行大竹分公司系依法登记领取了营业执照的法人分支机构，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，可以作为民事诉讼的当事人，同时其不具备法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，该补偿责任原告银河公司亦应当承担。 被告王启明系王代兴、周天凤的养子且为独子，系王代兴、周天凤唯一合法继承人，对其养父母遗留的扩建筑享有权利。二原告以没有民政部门开具的收养证明材料为由否认王代兴、周天凤与王启明之间的收养关系，从而否认王启明在本案中享有权利，与当时的民事法律政策不符。“收养应当向县级以上人民政府民政部门登记。收养关系自登记之日起成立”是1992年4月1日施行的《中华人民共和国收养法》规定的，在此之前，我国没有收养的专门法律规定。按照当时的民事法律政策，亲友、群众公认、或者有关组织证明确以养父母与养子女关系长期共同生活的，其事实收养关系成立。王启明系王代兴、周天凤的养子，有所在社区居民委员会出具的证明，银河大竹分分公司与其签订案涉协议也说明对其养子身份的认可。故对二原告的该项意见不予采纳。 案涉合同因违反行政法规的强制性规定而无效，合同双方当事人均有过错。故被告主张的租房损失、搬家损失由其自行承担，其要求二原告赔偿，不予支持。被告主张的被拆除房屋的室内设施及装潢赔偿，已计入不能返还的拆除物折价补偿内，其另行主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、钟立章、周泽明、姜玉平、付华琼以原告达州市银河房地产开发公司大竹分公司名义与被告王启明于2016年9月30日签订的《协议》无效；二、原告达州市银河房地产开发公司、达州市银河房地产开发公司大竹分公司对被告王启明补偿270431.20元，于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6365元（原告银河大竹分公司已预交2825元，被告王启明已预交3540元），由原告银河大竹分公司负担2825元，被告王启明负担3540元。 二审中，上诉人提供了三组证据，1、第一组是达州市市场监督管理局出具的证明。证明当时土地的现状。2、2016年7月3日再次张贴限期搬离通知书，我们没有办法的情况下，才与他签订65平的协议。3、整个本案诉争标的物的原始状况，来源于我们自己拍照，当时王启明也在现场。表明除了王启明修建之外 的部分、原始部分只有20平方米。被上诉人质证认为，1、对市场监督管理局的证明，不具有合法性，没有经办人的签字盖章，不符合证据的规定。这份证据与原来出具的证据是相互矛盾的，原来有两间简易办公室，没有说到厕所二大一小的问题，不具有真实性。单位所说的“没有进行改扩建”仅仅是指单位，不包括被上诉人。合作开发协议上也约定的是上诉人有义务将非法占有的改扩建房屋搬离。房屋无人居住也是违背事实、不具有真实性，周天凤、王代兴、王启明一家人一直在居住，直到搬迁。使用权证的问题，只是土地使用权，没有包括房屋及构建物，不具有合法性、真实性，不能达到证明目的。2、张贴搬离通知书，不论张贴与否，都不能证明王启明的行为是违法的，不能达到证明目的，反而可以证实王启明居住的事实。3、对照片，只能证实这两间是工商局修建的简易办公用房，也未进行测绘，不能达到证明目的，可以证实王启明一直居住在此。间接作证120平的事实。王启明提供的光盘可以证实扩建后有七间房，可以估算是120平方米，王启明进行了改扩建。对上诉人二审中提供的证据，其待证事实本院应结合全案证据综合予以认定。 被上诉人王启明未提交新证据。 原审查明的案件事实属实，双方无异议，本院予以确认。 本院认为：二审中，上诉人银河公司、银河大竹分公司及被上诉人王启明对一审判决钟立章、周泽明、姜玉平、付华琼以银河大竹分公司名义与被上诉人王启明于2016年9月30日签订的《协议》无效以及对银河大竹分公司与煌歌公司签订的与案涉协议相关的《协议》、由银河大竹分公司向煌歌公司出具《欠条》的事实，各方无异议，本院予以确认。 本案二审中主要争议焦点是拆迁面积和残存价值如何计算补偿费用的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，银河大竹分公司因房地产开发建设需要与王启明签订协议，协议内容包含了对被拆迁建筑物的补偿方式、搬迁期限等内容，认可拆除建筑物中包含有王启明父母改扩建部分，且王启明虽对改扩建未经合法审批，对已拆除建筑物未取得不动产物权，但双方不能因此而否认该部分的建造价值。对于该部分的价值和面积，审理中双方存在分歧，上诉人认为只有10至20平方米，王启明认为有120平方米，但双方均未提供充分的证据予以证明，加之拆除前未对拆除间数、面积以及改扩建面积进行测绘确认，亦未进行议价或评估，造成目前据实确认的障碍。银河大竹分公司因案涉协议取得的构筑物已拆除，不能返还，应当以交付时的价值予以折价补偿。虽然双方签订的合同因违反行政法规的强制性规定属无效，但合同对价是通过双方协商一致，是当事人的意思自治。上诉人银河公司、银河大竹分公司虽然在审理中称，该合同对价系王启明多次阻挠施工的情况下被迫达成的，只有上诉人的自述，但未提供证据，也没有在法定期限内主张撤销。同时，以当事人交易时约定的价款作为折价基础，结合2016年10月1日煌歌公司与银河大竹分公司签订的协议内容以及银河大竹分公司向煌歌公司出具的《欠条》内容，本院认定银河大竹分公司应该补偿王启明65平方米的房价款，考虑当事人在标的物灭失时的获益情况，按照当时的市场价格确定补偿标准相对公平合理。银河公司、银河大竹分公司上诉称，应当按照达州市现有的青瓦房20个平方米残存价值进行补偿的上诉理由于法无据，本院不予支持。一审判决按65平方米，参照每平方米4160.48元的价格折价补偿并无不当。 综上所述，银河公司、银河大竹分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由上诉人达州市银河房地产开发公司、达州市银河房地产开发公司大竹分公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 彤 审判员 胡光俊 审判员 程 瑜 二〇二〇年十月二十三日 书记员 李秀玲