重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初6815号原告：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江**建新东路****6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，总经理。委托诉讼代理人：罗国灿，男，1972年12月25日出生，汉族，住重庆市北碚区，系该司员工。被告：唐明成，男，1973年9月11日出生，汉族，住璧山区。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸公司）与被告唐明成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗国灿，被告唐明成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯逸公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年1月至2020年8月期间的物业管理费7047.7元，公摊费320元，违约金3683.8元，合计11051.5元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系一家依法成立的物业管理公司，于2013年11月与重庆市璧山区瀚恩阳光小区业主委员会签订《物业服务合同》，在合同到期后又于2016年8月续签了《物业服务合同》。原告依据物业服务合同为该小区提供了物业管理服务，但被告却未按照合同约定缴纳物业管理费。被告系瀚恩阳光小区名苑x房屋的业主，房屋建筑面积220.24平方米。被告从2018年1月至2020年8月拖欠原告物业服务费7047.7元（每月每平方米1元，每月220.24元，共计32个月）、公摊费320元（包干制每月10元，共计32个月）、违约金3683.8元，合计11051.5元。以上费用，经原告多次催收未果，故现原告特至法院，请求判令所请。被告唐明成辩称，我是瀚恩阳光小区名苑x的业主，房屋建筑面积是220.24平方米，且2018年1月前的物业费我是全额缴纳的。原告诉称的我从2018年1月至2020年8月未缴纳物业费和公摊费的情况属实，但我系于2019年8月入住，之前都是清水房，不应该产生公摊费，而物业费小区的其他业主清水房的都只交了一半，不明白原告为什么要收我全款，再者原告存在不作为，有欺诈行为，这些都是我不缴费的原因。另，我向原告交纳的装修保证金2000元，原告一直拒绝退还。综上，原告的主张不成立。经本院审理认定的事实如下：被告唐明成系位于璧山区璧城街道兴旺路9号名苑x号房屋的业主，该房屋建筑面积为220.24平方米。2013年11月5日，原告与原璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会签订《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》,合同期限3年，从2013年11月1日起至2016年10月31日止。合同约定本物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，按建筑面积计算，自2013年11月1日至2014年1月31日，按现物业收费标准执行，通过三个月物业服务后，经征求业主意见达到物业服务约定的标准及服务承诺的质量时，则从第四个月起物业服务费在原收费标准的基础上自行上调0.20元/平方米/月；还约定业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金等。2014年2月5日，原告对瀚恩阳光小区业主进行满意度调查，调查结果显示该小区业主对原告提供的物业服务质量满意。2014年2月18日，璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会发布告示，其中载明：“.....大家全体同意重庆凯逸物业服务有限公司从2014年2月1日后按新标准收取物业服务费。即：电梯房物业费为每月每平方米（按建筑面积）1元，非电梯房物业费每月每平方米（按建筑面积）0.70元。公摊费不变，依旧按原标准缴纳。即：电梯房公摊费为每月10元/户，非电梯房公摊费为每月5元/户......”。2016年8月2日，原告与原璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会续签了《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》。合同约定服务期限4年，从2016年11月1日起至2020年10月31日止。物业服务收费标准为按建筑面积计算。其中：瀚恩阳光小区名苑三楼以上的1元/平方米/月，公摊费为5元/月。且业主或物业使用人违反本协议约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。2017年3月20日，璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会出具的情况说明中载明：“2013年11月，重庆市璧山区瀚恩阳光小区业主委员会与重庆凯逸物业服务有限公司签订了物业服务合同，合同约定的原物业收费标准是指前期物业服务公司收取的物业收费标准，即：电梯房物业服务费为每平方米（按建筑面积计算）0.8元，公摊费为每月10元/户；非电梯房物业服务费每平方米（按建筑面积计算）0.5元，公摊费为每月5元/户......”。还查明，被告唐明成从2018年1月起至2020年8月止未交纳物业服务费共计7047.68元（220.24平方米×1元/平方米/月×32个月），公摊费160元（5元/月×32个月），两项合计7207.68元。且，上述欠款经原告方多次催收未果。另，在庭审中，被告唐明成举示了照片打印件及停车费收据等证据，拟证明原告的绿化工作未到位，还存在着公共厕所破损长期未维修，电梯房窗子是损坏的及消防栓未维修等问题，且小区后门长期打开无人看管，业主交了停车费却无法停车等。对此，原告方表示，电梯房那张照片是我方将窗机拆除换的挂机，防盗网没有拆掉而已；避雷针及墙体楼顶漏水等属于大修基金范畴，原告方却无能力维修；楼梯堵塞照片的真实性无法确认，即使是真实的，也是业主个人素质问题，因我司曾与业委会共同出资进行清理；对消防栓和绿化问题的照片的真实性有异议，现在小区看上去很脏乱，是因为市政在进行管网改造，其中消防栓和公共厕所的问题都属于政府出资改造的范畴，且在市政改造前消防通道是封闭的，后为便于施工就一直打开，而因施工停车困难确实属实。综上，被告并未举示充分的证据证明原告提供的物业服务不到位。上述事实，有原被告的当庭陈述、《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》、《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》、物业服务合同备案证明、户室详细情况、物业欠费催收函告、投递查询截图、短信截图打印件、告示、瀚恩阳光业主满意度调查表、情况说明、关于物业欠费催收公告、照片打印件及停车费收据等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告房屋所在的小区业主委员会与原告凯逸公司签订了案涉物业服务合同，该合同对被告唐明成具有约束力。原告凯逸公司在签订合同后按约定为案涉小区提供了物业服务，而被告唐明成作为小区业主亦享受了原告提供的服务，故应按约定向原告支付物业服务费用，故被告唐明成应向原告方支付下欠的物业服务费7047.68及公摊费160元。至于被告唐明成辩称的原告未退还其装修保证金之意见，因其不属于本案的处理范畴，双方可另行解决。被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担相应违约责任，因物业服务合同中约定的违约金计算标准明显偏高，故本院综合考虑被告拖欠物业服务费的数额、时间，以及给原告造成的损失等相关因素，酌情主张700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告唐明成于本判决生效后五日内向原告重庆凯逸物业服务有限公司支付自2018年1月至2020年8月的物业服务费7047.68元、公摊费160元及违约金700元，合计7907.68元。二、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38.15元（已减半收取），由被告唐明成承担（此款已由原告垫付，限被告随案款一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 谢晓静二〇二〇年十月十四日法官助理 黄同楠书 记 员 柯建华