四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初2327号 原告：遂宁银行股份有限公司金龙支行，住所地：遂宁市遂州中路。 负责人：袁军成，该支行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋彬，男，该支行风险管控中心员工。 委托诉讼代理人（一般授权）：周灵，女，该行风险资产清收总队员工。 被告：张富强，男，汉族，生于1988年3月11日，住四川省遂宁市船山区。 被告：刘喻琪，女，汉族，生于1987年6月10日，住重庆市沙坪坝区。 被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地：遂宁市河东新区九宗书院路。 法定代表人：张明秀。 原告遂宁银行股份有限公司金龙支行（以下简称遂宁银行）与被告张富强、被告刘喻琪、被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告遂宁银行的委托诉讼代理人蒋彬、周灵及被告张富强到庭参加诉讼，被告刘喻琪、众泰公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告遂宁银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张富强、刘喻琪立即向原告偿还借款本金1159354.13元及相应的利息、罚息、复利（自欠息日2019年8月21日起至被告全部实际履行完毕之日的利息、罚息、复利按合同约定收取）；2.判令原告对被告张富强、刘喻琪位于遂宁市河东新区，建筑面积共计86.07平方米（Ｘ遂房预船山区字第××号）抵押物享有优先受偿权；3.被告众泰公司对该笔借款承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、保全费、执行费及律师费等一切为实现债权的费用由上述所有被告承担。诉讼过程中，原告自认本案并未实际产生保全费和律师费。事实和理由：2015年7月23日，原告与三被告签订《个人借款合同》，约定借款金额170万元，用于购商铺，借款期限为2015年8月13日起至2025年7月23日止，借款年利率8.1%，逾期罚息上浮50%，等额本息还款并约定了复利计算方式。同日，原告与被告张富强、刘喻琪签订了《最高额抵押合同》，约定以购买的被告众泰公司开发的“鼎盛国际ＣＢＤ项目”银座公寓写字楼、商业第1层13号、14号商业用房做抵押担保，并办理了预告登记。被告众泰公司出具了担保函，承诺为该笔借款提供阶段性、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。合同签订后，原告履行了放款义务。但被告张富强、刘喻琪自2019年8月21日开始不按约定偿还每期的本息，经原告多次催收无果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 被告张富强辩称，1.张富强原系众泰公司员工，也是众泰公司法定代表人张明秀的侄子，该公司实际控制人向道平系其姑父。受向道平安排，顶名在银行做按揭、代持物业，以解决公司资金周转困难。张富强和刘喻琪仅是在购房合同、按揭合同上签字，但并未实际支付首付款，按揭款170万元也转入众泰公司名下，每月按揭款是公司定期转入，张富强和刘喻琪并没有真正购买13、14号商业房，当初与遂宁银行签订借款合同不是二人的真实意思表示，故请求确认借款合同无效，借款及相应的利息、罚息、复利等全部由众泰公司偿还，被告张富强和刘喻琪夫妻二人不承担还款责任。2.按揭贷款所针对的房屋价值远远高于贷款金额，现在众泰公司也无偿还能力，故请求法院直接将该房屋拍卖或是直接抵偿原告的借款。同时，原告在放贷之初并没有严格审核借款人的还款能力，自身存在不可推卸的责任，请求驳回原告对被告张富强和刘喻琪的诉讼请求。 被告刘喻琪、被告众泰公司均未予答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年7月16日，张富强作为买受人与众泰公司、四川省昌林投资有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ0111921），约定张富强购买位于遂宁市船山区，采取按揭方式付款。2015年7月21日，被告众泰公司向原告出具《担保函》，载明自愿为张富强拟向遂宁银行办理的商业物业抵押贷款170万元提供阶段性、无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期限自上述贷款发放之日起至张富强取得该物业《房屋所有权证》并办妥抵押登记手续，将该物业《房屋所有权证》交遂宁银行保管之日止。 被告张富强与刘喻琪系夫妻关系。2015年7月23日，被告张富强、刘喻琪（借款人），被告众泰公司（担保人）与遂宁银行（贷款人）签订《个人借款合同》，约定借款金额170万元，借款用途购商铺，借款期限自2015年8月13日起至2025年7月23日止，实际借款期限以借款凭证记载为准；利率按照合同签订日总借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮50%；采取等额本息还款法；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。同日，原、被告在四川省遂宁市红旗公证处就签订的《个人借款合同》的真实性进行了公证。 2015年7月23日，被告张富强、刘喻琪作为抵押人与原告签订《最高额抵押合同》，载明自愿以购买的商业用房为被告张富强和刘喻琪在原告处所实际形成的债务的最高余额折合人民币170万元提供担保，并于2015年7月30日办理了抵押权预告登记（Ｘ遂房预船山区字第××号）。 上述合同签订后，原告于2015年8月13日向被告张富强发放按揭贷款170万元。被告按照约定偿还了部分贷款本息，截止2019年8月21日尚欠借款本金1159354.13元。 另查明，案涉商品房至今未办理房屋所有权证，故未能办理抵押登记。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告所签订的《个人借款合同》是否有效？被告张富强、刘喻琪是否应当承担还款责任？2.原告对抵押物是否享有优先受偿权？ 针对争议焦点1.被告张富强对《个人借款合同》上的签名不持异议且经公证该合同的签名、印签均属实，现被告张富强辩称其仅是顶名办理按揭贷款，签订借款合同不是其真实意思表示，即便张富强所述顶名办理贷款情况属实，其亦是自愿作为名义借款人与原告签订借款合同，并未受到他人胁迫，亦未向原告披露实际借款人，原告作为善意第三人，其合理的信赖基础应当受到保护，故该合同对签订各方均具有约束力，被告张富强主张合同无效，无法律依据，本院不予支持。被告张富强和刘喻琪作为借款人未能按照合同约定履行偿本付息的义务，该行为损害了原告的合法权益，应当按约承担继续履行和赔偿损失等违约责任。故对原告要求被告张富强、刘喻琪偿还借款本金1159354.13元及相应的利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告众泰公司自愿为张富强的借款提供连带责任保证担保，且尚在保证期间，故对原告要求被告众泰公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 针对争议焦点2.案涉商品房虽然办理了抵押权预告登记，但至今未办理设立登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，原告遂宁银行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权，故对原告主张对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张富强与刘喻琪于本判决生效后十日内共同向原告遂宁银行股份有限公司金龙支行偿还借款本金1159354.13元及利息、罚息、复利，利息、罚息和复利的计算方法为：以所欠本金1159354.13为基数，从2019年8月21日起按照《个人借款合同》约定的标准计算至本判决确定的给付之日止；若未按照本判决确定的给付之日给付本金，则上述利息、罚息和复利计算至本金付清之日止； 二、被告遂宁众泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告遂宁银行股份有限公司金龙支行的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15234元，由被告张富强、刘喻琪和遂宁众泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  杨 倩 人民陪审员  冻玉玲 人民陪审员  李爱萍 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  任怡欣