江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2101号上诉人（原审原告）：张喜华，男，1978年1月26日出生，汉族，住江西省泰和县。上诉人（原审原告）：肖平兰，女，1978年10月11日出生，汉族，住江西省泰和县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨秋明，江西奋翼律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘臣，江西奋翼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰和县金泉置业有限公司，住所地江西省泰和县澄江镇嘉禾大道**（泰鑫台湾文化公园），统一社会信用代码91360826069711206J。法定代表人：尹美炬，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭玉慧，江西井冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，江西井冈律师事务所律师。上诉人张喜华、肖平兰因与被上诉人泰和县金泉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张喜华、肖平兰的委托诉讼代理人杨秋明、刘臣，被上诉人泰和县金泉置业有限公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张喜华、肖平兰上诉请求：撤销原判，改判泰和县金泉置业有限公司赔偿其逾期办证违约金56216元（以房款339353元按6.975%/年，从2018年1月2日计算至2020年5月6日止）；本案一审、二审诉讼费由泰和县金泉置业有限公司负担。事实和理由：张喜华、肖平兰与泰和县金泉置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金仅为3%，应认定为极低的情形予以调整。1.江西省高级人民法院于2020年6月9日向全省各级法院印发了《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称“审判指引”）。虽然该审判指引既非法律又非司法解释，但是省高院针对逾期交房、办证类案件所作出的专门规范，是对全省各地同类问题经过充分、详尽地调研讨论之后进行归纳总结所得出的，具有极强的现实指导意义。2.根据审判指引中关于逾期办证违约金调整的相关规定，逾期办证违约金每日标准为万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内，按固定比例计算违约金数额极低的，可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，合同没有约定违约金的规定处理。违约金是否极低，应结合泰和县金泉置业有限公司违约的时间长短、违约的过错程度、双向义务是否对等综合因素予以考虑，而不能简单地以双方当事人意思一致、未违反法律规定为由而否定。3.本案中，泰和县金泉置业有限公司向张喜华、肖平兰交付商品房的时间是2017年6月，按照合同约定其为张喜华、肖平兰办理不动产权证书的时间应为2018年1月1日，但事实上泰和县不动产登记局为张喜华、肖平兰颁发不动产权证书的时间是2020年5月6日。违约时间长达855天，案涉合同所约定的违约金为固定比例3%，换算为日利率为万分之零点三五，比审判指引中所确定的最低标准每日万分之零点五还要低，张喜华、肖平兰认为这显然属于极低的情形，应依法予以调整。本案的违约金计算标准应为中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准上浮30%-50%，根据中国人民银行最新公布的贷款市场报价利率（LPR），5年期LPR4.65%/年，上浮50%后为6.975%/年。尽管该违约金的计算标准比《商品房买卖合同》中所约定的固定比例3%高出不少，但违约金本身除弥补相应的损失外，还具有惩罚违约方的性质。综上，恳请二审依法改判，支持张喜华、肖平兰的上诉请求。泰和县金泉置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回张喜华、肖平兰的上诉请求。张喜华、肖平兰向一审法院起诉请求：判令泰和县金泉置业有限公司赔偿其逾期办证违约金50507元；本案诉讼费由泰和县金泉置业有限公司负担。一审法院认定事实：2016年2月22日，张喜华、肖平兰与泰和县金泉置业有限公司签订了合同编号分别为20160200364及20160200363的《商品房买卖合同》，合同对双方权利、义务进行了约定，其中第八条：出卖人（泰和县金泉置业有限公司）应当在2017年6月30日前依照……将……商品房交付买受人使用；第十五条：出卖人应当在商品交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件四为“合同补充协议”，协议的第七条为“对合同第十五条的补充约定”，内容为：“1、买受人委托出卖人办理产权手续，出卖人尽量按照双方约定日期办理产权登记，但是出卖人不承担该无偿委托行为的逾期责任……；3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须……支付应由买受人承担的物业维修基金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。在上述期限内，如买受人……未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约定时间前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移登记的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，同时出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；4、因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任……；5、办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使产权登记手续超过合同第十五条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任……”等等。合同签订后，张喜华、肖平兰按照合同约定付清了全部购房款。2017年6月，泰和县金泉置业有限公司按照合同约定将上述商品房交付张喜华、肖平兰，同期张喜华、肖平兰将该商品房租赁给泰和县金泉置业有限公司关联企业金泉国际酒店作为酒店公寓进行经营，并由金泉国际酒店每年向张喜华、肖平兰支付租金。2019年1月3日，张喜华、肖平兰经泰和县金泉置业有限公司通知到泰和县金泉置业有限公司处办理了契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用的代收代缴事宜，泰和县金泉置业有限公司直接在金泉国际酒店应向张喜华、肖平兰支付的租金内扣除了上述相关费用后，向张喜华、肖平兰出具了《泰鑫14#酒店公寓税费收款单》。2020年5月6日，泰和县不动产登记局对上述商品房颁发了赣（2020）泰和县不动产权第0005312号及第0005313号不动产权证书。一审法院认为，张喜华、肖平兰与泰和县金泉置业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》中明确约定了张喜华、肖平兰购买的商品房为预售商品房，故本案案由应变更为商品房预售合同纠纷。张喜华、肖平兰与泰和县金泉置业有限公司在《商品房买卖合同》中仅约定出卖人向产权登记机关报备权属登记资料的时间是商品房交付使用后180日内，双方未明确约定办理或取得不动产权证书的具体期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，预售商品房办理权属登记的期限为商品房交付使用之日起90日，但该期限明显短于双方在《商品房买卖合同》中约定的权属登记资料报备期限180天。结合法律规定及当事人约定，可以认定泰和县金泉置业有限公司为张喜华、肖平兰代办权属登记的期限为商品房交付使用后180日内。本案泰和县金泉置业有限公司向张喜华、肖平兰交付商品房的时间是2017年6月，向张喜华、肖平兰代收代缴契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用的时间是2019年1月3日，期间相距约18个月；泰和县不动产登记局为张喜华、肖平兰所购买商品房颁发不动产权证书的时间是2020年5月6日，距离泰和县金泉置业有限公司交付商品房的时间约36个月，均远远超过商品房办理权属登记的法定期限和双方约定期限，明显存在逾期。泰和县金泉置业有限公司提出张喜华、肖平兰不能如期获得不动产权证书系因张喜华、肖平兰未及时缴交契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用以及受当地政策影响、政府主管部门办证程序诸多限制等因素造成，但泰和县金泉置业有限公司所提交的证据难以证实其抗辩理由，不予采信。泰和县金泉置业有限公司作为商品房开发销售商，为张喜华、肖平兰等购房人代办商品房权属登记事宜系其法定义务，不得拒绝。本案《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”系泰和县金泉置业有限公司提供的格式合同，该协议第七条约定的免除泰和县金泉置业有限公司逾期办证责任的内容，有违背公平原则，损害了张喜华、肖平兰的利益，应认定条款无效。张喜华、肖平兰与泰和县金泉置业有限公司在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约金按已付房价款的3%计算，该约定系双方当事人意思的一致表示，没有违反法律规定。张喜华、肖平兰在2017年6月收到商品房后立即租赁并获得租金，逾期办证并未对张喜华、肖平兰造成直接损失，且张喜华、肖平兰已收到不动产权证书，相关权属已得到确认。张喜华、肖平兰以合同约定违约金数额极低为由要求调整，于法无据，亦有违诚信公平，不予支持。综上，泰和县金泉置业有限公司逾期办证构成违约，依法应承担违约责任，应按合同约定按已付房价款的3%计算向张喜华、肖平兰支付逾期办证违约金10180.59元〔339353元×3%〕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、泰和县金泉置业有限公司于判决生效后三十日内向张喜华、肖平兰支付逾期办证违约金10180.59元；二、驳回张喜华、肖平兰的其他诉讼请求。案件受理费1063元，减半收取531.5元，由张喜华、肖平兰负担481.5元，泰和县金泉置业有限公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张喜华、肖平兰上诉提出逾期办证违约金计算标准极低，应予调整，对此主张，应结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素判定。案涉《商品房买卖合同》第八条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。该约定系双方真实意思表示，双方应按约履行。张喜华、肖平兰在房屋交付后将房屋租赁并获得租金，且张喜华、肖平兰已收到不动产权证书，相关权属得到确认。一审按合同约定已付房价款的3%判决泰和县金泉置业有限公司向张喜华、肖平兰支付逾期办证违约金10180.59元，并无不当。综上所述，张喜华、肖平兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费951元，由张喜华、肖平兰负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  钟君林二〇二〇年十月二十八日法官助理高晓丽书记员王荷英