山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0687民初4318号原告：倪泽华，男，1977年3月27日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：项海霞，山东善策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奕斐，山东善策律师事务所律师。被告：海阳大凤置业发展有限公司，住所地：海阳市旅游度假区海滨路。诉讼代表人：烟台瑞成资产清算有限公司，系被告海阳大凤置业发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：闫昱良，山东金鲁律师事务所律师。原告倪泽华与被告海阳大凤置业发展有限公司(以下简称：大凤置业)破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人项海霞，被告大凤置业的管理人烟台瑞成资产清算有限公司委托诉讼代理人闫昱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪泽华向本院提出诉讼请求：请求依法确认原告对被告大凤置业享有815836.60元购房债权。诉讼中，原告增加诉讼请求为，原告购买被告楼房已支付全额房款，已在房管部门办理了预告登记，因被告开发该楼盘属于烂尾楼，不具备办证条件，已不能交付楼房，请求被告返还已交付的购房款及违约金815836.60元确认为破产债权，并享有优先受偿权。事实和理由：2009年9月4日原告与被告签订商品房预(销)售合同，合同约定原告购买被告开发的位于海阳市旅游度假区海滨路北龙城路东樱花国际A座917号，房款596662元，被告应于2010年7月1日前交房，逾期交房应按已付房款日万分之一支付违约金，原告按约履行了付款义务，因被告开发该楼盘属于烂尾楼，不具备办证条件，不能交付楼房给原告，给原告造成了严重损失。2020年3月30日海阳市人民法院裁定受理大凤置业破产清算，2020年7月15日原告向大凤置业管理人烟台瑞成资产清算有限公司申报债权，第一次债权会议上大凤置业管理人仅仅确认原告的债权总额27589730.09元(本息合计)，对本案争议的购房款596662元及违约金未确认，诉至法院，请求确认。被告大凤置业辩称，原告主张确认815836.60元破产债权并享有优先受偿权缺乏事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。理由：一、根据原、被告签订的商品房预售合同，约定楼房价款596662元，原告仅支付290000元，另306662元原告未实际支付，原告主张确认306662元房款为破产债权缺乏事实和法律依据。二、原告主张确认219174.60元违约金为破产债权缺乏事实与法律依据。因原告未按照商品房预售合同约定履行支付房款，在当事人互负债务没有先后履行顺序的情况下，应当同时履行，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的要求。因此，原告未按合同约定时间交齐房款情况下被告不构成违约，故原告主张逾期交房违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持诉讼请求，提交以下证据：证据一、商品房预售合同，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系；证据二、被告给原告的出具工商服务业统一收款收据，证明原告2009年9月6日向被告支付购房首付款306662元；证据三、个人购房借款/担保合同，证明原告以所购楼房向银行抵押借款29万元，抵押物评估价值为596662元，个人购房借款/担保合同的保证人为被告，可以证实原告购买楼房并实际缴纳首付款306662元；证据四、提供工商银行向被告划转29万元购房贷款的原始借款凭证，证明银行代原告向被告支付29万元房贷款；证据五、房管部门出具的楼房抵押手续费收据一张，证明原告贷款购买该房屋办理抵押登记时所缴纳的费用；证据六、海阳市不动产登记信息查询结果，证实该房屋预告登记所有权为原告，并且原告已经偿还完全部借款。证据七、海阳市人民法院（2020）鲁0687破申1号民事裁定书，大凤置业进入破产清算程序，烟台瑞成资产清算有限公司为管理人。被告质证上述证据认为：对证据一没有异议；对证据二306662元收据无异议，该收据仅为原告办理按揭贷款时进行他项权利登记的证明资料，在无实际款项交付证明的情况下，仅凭该收据不能证明原告已实际支付首付款；对证据三无异议，该合同是原告办理按揭贷款时与贷款银行签订的，按照银行正常办理流程须由开发商就购房户贷款提供担保，但不能以此证明原告方实际支付首付款；对证据四、五没有异议；对证据六没有异议，该不动产预抵押登记仅证明原告在银行办理按揭贷款29万元并用所购房屋进行预抵押登记，与原告实际是否支付首付款并无关联。对证据七无异议。被告未提供证据。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下案件事实：被告大凤置业于2006年2月17日在海阳市市场监督管理局登记成立有限责任公司（系外国法人独资企业），公司注册资本370000万元，股东为日本菱技研株式会社，出资占比100%，经营范围为从事海阳旅游度假区B-1地块的住宅楼、商业网点、中低档写字楼的开发及相关物业管理。被告大凤置业于2020年1月5日申请破产清算，本院2020年3月30日受理被告大凤置业破产清算一案，2020年4月28日本院作出（2018）鲁0687破1号之一民事裁定书，宣告大凤置业破产，指定烟台瑞成资产清算有限公司担任大凤置业管理人。原告倪泽华于2020年7月15日向大凤置业管理人烟台瑞成资产清算有限公司申报债权，第一次债权会议上大凤置业管理人确认原告的债权总额27589730.09元(本息合计)，对本案争议的破产债权即购房款596662元及违约金未予确认，原告诉来本院，请求确认享有815836.60元破产债权并享有优先受偿权。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2009年9月4日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于海阳市旅游度假区海滨路北龙城路东樱花国际A座917号，购房款596662元，《商品房预售合同》第六条约定按期付款即签订合同时付首付款306662元，剩余房款290000元通过按揭贷款方式向出卖人支付。第八条约定被告应在2010年7月1日前向原告交房，逾期交房按第九条约定自本合同规定最后交付期限的第二天即实际交付之日，出卖人按日万分之一向买卖人支付已付房款日万分之一的违约金，合同继续履行。2009年9月6日原告通过转帐方式向被告支付首付款306662元，被告给原告出具收款收据一张。2009年9月17日，原告在中国工商银行股份有限公司海阳支行(以下简称：工行海阳支行)申请按揭贷款290000元，9月18日原告在不动产部门办理预抵押登记，2009年9月21日工行海阳支行将贷款290000元发放给被告。原告履行了付款义务，因被告开发该楼盘现属于烂尾楼，不具备办证条件，被告至今未能交付房屋给原告。本案争议焦点：一、原告交付被告首付款306662元认定问题；二、被告逾期交房是否构成违约，违约金计算起点问题；三、该笔破产债权是否享有优先受偿权问题。针对本案争议焦点，本院认为：一、原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，没有违背法律规定，依法确认有效合同，受法律保护。合同第六条约定按期付款即签订合同之日付首付款306662元，2009年9月6日原告通过转帐方式向被告支付首付款306662元，被告给原告出具收款收据一张，认定原告已交首付款306662元为破产债权。二、合同约定被告应在2010年7月1日前向原告交付房屋，逾期交房按已付房款的日万分之一支付违约金，2009年9月21日工行海阳支行按照约定将贷款290000元发放给被告，原告已履行了付款义务，被告至今未交付房屋给原告，已构成违约。原告交付被告最后一笔购房款是2009年9月21日，原告主张逾期交房违约金应从2009年9月22日起算至2020年3月30宣告破产之日，按原告已付购房款596662元为基数按日万分一计算为211875元，符合法律规定，本院依法予以确认。三、商品房买卖中，消费者交付了购买商品房的全部款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。本案中，原告已经向被告支付首付款并通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，因被告开发该楼盘属于烂尾楼，不具备办证条件，被告实际已不能交付房屋给原告，属不能履行或不适于继续履行的情形，原告请求被告返还已交付的购房款及违约金并确认为破产债权应予支持，享有优先受偿权。综上，本院认为，原告已针对其主张完成举证义务，证实已向被告支付购房款596662元的事实，原告主张逾期交房违约金211875元，合计808537元，确认为破产债权，具有优先受偿权，原告诉讼请求应予支持；被告否认原告首付购房款306662元及逾期交房违约金为破产债权缺乏事实和法律依据，其辩称意见本院不予采纳，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：确认原告倪泽华对被告海阳大凤置业发展有限公司享有海阳市樱花国际假日酒店A座917号购房户债权808537元，并享有优先受偿权。案件受理费5943元，由被告海阳大凤置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  丁光勇二〇二〇年十月十三日书记员  潘秋余