浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终6934号 上诉人（原审原告）官情琴，女，1992年9月7日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托代理人吴泽方，系上诉人丈夫。 委托代理人杨羽，浙江求直律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州华元沃德企业管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道欢乐城喜悦庭******，****。 法定代表人张盼，董事长兼总经理。 委托代理人刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 上诉人官情琴因与被上诉人杭州华元沃德企业管理有限公司（以下简称华元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人官情琴及委托代理人吴泽方、杨羽，被上诉人华元公司的委托代理人刘中秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年3月20日，杭州华元沃德房地产有限公司作为甲方（出租人）与官情琴作为乙方（承租人）签订一份《房屋（预约）租赁合同》，就乙方承租甲方华元欢乐城1-604d商铺约定：一、案涉房屋暂定租赁面积280平方米；二、租赁用途为经营餐饮，品牌为尚品宫；三、租赁期限为3年，自该房屋计租日起算。甲方给予乙方一定期限的装修期。四、甲方应于2018年3月20日前，经复核合同附件3约定之条件的房屋交付给乙方。五、装修期为42天，自该房屋交付之日起算。2.装修期内，乙方无须支付租金及推广费，该房屋发生的水电等公用事业费、垃圾清运费、物业服务费、空调费等各项费用均应由乙方支付，且本合同及附件约定的其他义务均不能免除。六、1.本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁保证金10220元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、服务费、推广费或其他费用，仅作为乙方履行本合同义务的担保。七、该房屋第一年租金标准为3元/天/平方米，物业服务费标准为1元/天/平方米。租金以先付后用的原则，每季度结算，首期租金支付时间为合同签订当日，其后煤气租金于下一季度开始前30日支付。九、乙方承诺房屋于交付后42天内（暂定2018年5月1日）对外开业经营。如乙方未能按约定开业的，视为乙方违约。乙方应按第一个租赁年度租金标准的2被支付租金，且本合同约定的装修期取消，自房屋交付之日起计取租金。3.开业经营后，乙方应遵循欢乐城的统一营业时间，且应保证不间断地持续营业。十、1.乙方根据营业使用需要，开业对租赁房屋进行装修，但其装修方案事先应报甲方审批同意（甲方审批不减免乙方责任，甲方也不因此承担任何责任）。…不得影响所在楼栋内甲方或其他承租方、住户的正常经营、居住活动。违反前述约定的，乙方应赔偿甲方和/或第三人相应损失。…3.乙方所了的该房屋及有关设施、设备，其检查、维修、保养等责任及相应的费用由乙方自行负责及承担，若乙方委托甲方或本项目物业服务公司进行维修和保养，则乙方需承担相关费用；公共设施、设备由甲方委托的物业服务公司承担维修工作及费用。…6.租赁期间，因维修或处理应急事件等需要，甲方或本项目物业公司有权派人进入该房屋工作，或暂时停止使用本项目物业或该房屋中的任何设施（停止使用前应事先通知乙方，但遇紧急情况的除外），乙方应予以配合。…18.乙方应在开业经营后根据其经营范围提供足够的适销对路货源，并提供商品的售后服务，自开业日起，乙方应保持不间断的持续营业，未经甲方书面同意，乙方不得间断营业。十八、合同的变更、终止及解除：1.在甲方将本合同项下的房屋交付乙方之日，甲乙双方即由原来的预约租赁关系转为正式的租赁关系，双方根据本合同约定的条款享受和履行租赁期的权利和义务，双方无须再另行签订合同。…5.乙方由下列情形之一的，甲方有权书面通知立即解除本合同。乙方已缴纳的租赁保证金不予退还，同时乙方应向甲方支付3个月租金（按解除当年的租金标准计算）的违约金。如违约金不足以偿付由此给甲方造成的经济损失的，则乙方应负责继续赔偿；同时乙方无权就房屋内的装修、设施及其他任何方面向甲方提出任何补偿或索赔：…（5）乙方逾期支付保证金、租金或其他费用累计超过30日的。十九、违约责任：6.租赁期间，非出现本合同约定之情形，任何一方擅自提前解除本合同，应向对方支付相当于六个月租金的违约金，若违约金不足以抵付对方损失的，违约方还应根据对方实际经济损失补足差额。双方还就其他权利义务一并作出约定。2018年5月21日，出租方杭州华元沃德房地产有限公司（甲方）与承租方官情琴（乙方）签订一份《补充协议》，约定：双方就更换铺位的相关事宜达成一致协议：1.原铺位号1-604d，现铺位号1-603a/603b。2.原铺位面积280㎡，现铺位面积282㎡。3.原合同项下租金和物业费按照变更后的面积计算和收取，租金标准及物业费标准更改如下，签约年限由3年增加至5年。第一年租金为2.34元/天/平方米，第2-3年租金为3元/天/平方米，物业费标准为1元/天/平方米。双方同时还约定了其他权利义务。2018年11月27日，杭州华元沃德房地产有限公司名称变更登记为杭州华元沃德企业管理有限公司。上述合同签订后，官情琴向华元公司支付了租金及物业费共103040元、保证金102200元、装修保证金10000元。2018年4月25日，华元公司向官情琴交付了1-603a/603b的房屋毛坯状态。后官情琴对该房屋进行了装修，并以“尚品宫”经营。后，官情琴经营过程中，因屋面漏水导致楼下觅香商户受损，2018年9月6日，华元公司向官情琴发送一份《停业整顿通知书》，内容为：贵方在装修过程中未按装修施工贵方及《花苑欢乐城装修手册》要求施工，具体如下：1.排水管布置不合理，排水量过大容易造成倒灌；2.台盆下软管裂缝，排水量过大容易造成漏水；3.制冰机排水管未接，长时间滴水；4.厨房橱柜下面长期潮湿积水；5.厨房地面与橱柜接缝处未作密封处理。针对上述问题我方运营部门在贵方装修过程中多次提出要求贵方进行整改，也开具了对应的整改通知单，但后续贵方迟迟未按照我方的要求完成整改，导致现在还存在严重的漏水现象，并且已对楼下的商户造成严重损失。根据租赁合同第十条第1条约定：乙方施工不得影响所在楼栋内甲方或其他承租方的正常经营、居住活动。违反前述约定的，乙方应赔偿甲方和第三方相应损失并追究贵方的违约责任。同时第十条的第3条约定：乙方所租赁的该房屋及有关设施、设备，检查、维修保养等责任及相应费用由乙方自行负责和承担。请贵方于2018年9月13日前完成上述质量问题的整改，确保不漏水，并与楼下觅香商户完成赔偿事宜的协商处理。否则我方有权提前解除合同。我方对贵方以上违约行为保留追究法律责任的权利。2018年9月12日，官情琴向华元公司回复《声明》，针对华元公司发来的停业整顿通知书做如下解释：1.通知书贴出时间是2018年9月10日18：13分，要求完成整改时间是2018年9月13日，时间紧迫如何整改，怀疑贵方故意为提前解除合同铺路。2.我店装修严格按照规范进行，装修图示提供给贵方审核后才进行的。3.装修期间亦多次邀请贵方到现场指导监督，得到现场确认后才进行下一步施工。4.因为第一次渗水试验造成的漏水觅香商户邀请赔偿事宜，已多次联系贵方于觅香商户协商未果，存在分歧。5.现阶段贵方提出我方用水漏水，我方发现漏水点在现浇板裂缝处，裂缝漏水有十处，我方怀疑现浇板存在严重的工程质量问题，我方保留追究贵方法律责任的权利。6.贵公司人员承认现浇板存在裂缝，该铺位不能用水，怀疑是否符合餐饮招商要求，保留追究法律责任的权利。7.我方8月正常营业，贵方未经我方允许数次带觅香商户人员到我店翻箱倒柜，损害了我店形象及营业额，对我店营业造成巨大损失，要求商场给出合理解释和赔偿。8.在漏水问题处理过程中，贵方未经我方同意擅自砸坏我店地砖，导致我方不能正常营业，影响经营。我方对贵方保留追究法律责任的权利。我方对贵方提出可能存在漏水的原因，根据合同第十条第3条约定，我方委托贵方或物业公司维修，完工后确保不漏水，我方可承担维修费用。若完工后还存在漏水，我方不承担维修费用。给我方造成的损失由贵方承担。9.我店铺现浇板查出数十条裂缝，双方存在其他工程质量问题，我方工作人员及财产安全能否得到保障。请贵方于2018年9月18日给出相关证据，并恢复我店形象，贵方或物业公司维修后确保不漏水，保证我店正常运营不受干扰。否则我方有权提前解除合同，有权赔偿我方一切损失。2018年9月17日，华元公司向官情琴回函，主要内容为：我方要求停业整改，本意为督促贵方尽快完成装修整改，以便正常开业经营；因8月份楼下觅香多次投诉上方楼板漏水，我方已查看并下发整改通知函，贵方可就漏水点于我方工程部协商处理。我方根据合同因维修有权派人进入房屋工作。我方进店勘察系在你告诉法人知情同意情况下进行。对你方要求我方维修并承担一切后果，我方不能接受。因二次装修施工造成的漏水，我方不承担任何责任，给楼下觅香商户造成的损失，我方无义务修复，相应权责应由商户承担。请贵方对漏水问题予以配合并积极整改，相关事宜可与我方协商处理。2018年10月8日，华元公司再次回函官情琴，主要内容为：一、就贵方铺位漏水问题，经查看，系贵方装修不当导致，我方已寄送《停业整顿通知书》，贵方不理会甚至散播对我方不利的负面影响的行为，已违反租赁合同约定，贵方应对漏水产生的损失承担全部责任。二、我方为查看漏水原因，系经贵方店长、法定代表人丈夫在场情况下实施。对方在店铺门口设立KT板歪曲实施侵害我方名誉的行为，我方保留追究贵方法律责任的权利。请贵方于2018年10月20日前完成因装修不当导致的店铺渗漏水整改，保证开业，并积极与五楼觅香协商处理赔偿事宜。2018年11月6日，华元公司再次向官情琴发送一份整改告知函，主要内容为：1.针对贵方的铺位漏水问题至今未完成整改；2.未经许可停业长达2个月，已违反合同约定；3.望尽快完成缴纳交付的费用；4.对楼下商家赔偿事宜仍未妥善解决，请于2018年11月8日下午15:00参加协商相关事宜。2018年12月18日，华元公司再次向官情琴发送一份违约告知函，主要内容为：1.截止2018年12月14日，贵方拖欠租金32919.96元，水电费21106.8元，物业费21150元，滞纳金1052.18元，违约金60708.96元，装修期租金27714.96元，请收函之日起3日内完成缴纳共计164652.86元。2.铺位漏水系贵方装修不当所致，沟通中贵方野蛮暴力方式向我方工作人员打伤，需赔偿医疗费、误工费等相关费用并赔礼道歉。3.贵方应承担漏水所致楼下赵香娣小吃店不能经营的所有赔偿责任。4.贵方请提供漏水系我方造成的证据。综上，请贵方收函后3日内派人与我方总部协商解决。2019年1月16日，华元公司向官情琴发送《解除租赁合同通知书》，载明：贵方出现如下重大违约行为：1.逾期支付租金累计超过30日；2.逾期支付物业费及水电费且经催告后超过30日仍未支付；3.租赁期装修不当致使铺位漏水，造成楼下店铺重大损失，经多次催告拒不整改；4.擅自停业超过90日，易造成巨大安全隐患。5.擅自停业导致贵方充值客户无法消费，影响商场形象，损害消费者利益。上述行为已构成根本违约，我方有权书面通知贵方立即解除签署合同及相关补充协议。现函告贵方：1.我方正式解除于贵方签订的《房屋（预约）租赁合同》及其他相关协议；2.根据合同约定，我方将不予退还租赁保证金；3.请贵方收到本通知书后7日内，向我司支付截止2019年1月10日的租金50736.72元，物业费28764元，水电费21349.08元，装修期租金27714.96元，违约金62607.06元等相关费用。如违约金不足偿付我方损失的，我方有权继续向贵方追偿。4.请贵方收函后20日内按合同约定清空房屋并交还房屋。若贵方在上述期限内不办理房屋，我方将强制腾退。因此造成的损失由贵方承担。另查明，因华元欢乐城1-504号商铺渗漏水，案外人赵香娣于2018年11月28日向原审法院起诉杭州华元沃德房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案（2018浙01**民初20949号），该案审理中，原审法院依法委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对华元欢乐城1-504号商铺（觅香）渗漏水原因进行鉴定，该鉴定机构于2019年10月24日出具司法鉴定报告，报告6.3上层店铺勘查：涉案商铺渗水位置为楼板，着重对上层对应商铺进行勘查，上层租户原为尚品宫，目前该商铺已歇业。通过上下位置对应，涉案商铺位于尚品宫商铺1-2/A-C区域；根据设计装修图纸，涉案商铺对应区域为尚品宫商铺主要为用餐区，主要摆设为餐桌、另设置一洗手台、一酱料区、一热菜/凉菜区，面层铺贴地砖及木地板，未作防水处理。经现场查勘：尚品宫商铺洗手台位置下方排水管软管接头未作封堵；出水管未设置坡度，水平铺设，洗手台下方积水痕迹明显；其余位置未见有明显水源。渗漏是尚品宫商铺地面积水造成。结论为：杭州市余杭区华元欢乐城1-504号商铺（觅香）渗漏主要原因为上层商铺地面积水通过楼板裂缝部位发生渗漏。2019年11月25日，杭州市余杭区住房和城乡建设局出具一份《关于华元欢乐城1#楼6层尚品宫质量缺陷情况调查回复》，内容为：根据11月14日余杭区法院行政诉讼诉前调解会议精神，我局质监站于11月19日召集华元沃德房地产有限公司相关负责人、原信访投诉人，并邀请余杭区土木学会专家赴华元欢乐城现场核实楼板质量缺陷。现根据查看情况反馈如下：一、质量缺陷：根据现场排查核实，华元欢乐城六层楼板（尚品屋位置）存在质量缺陷主要有：1、混凝土现浇板存在收缩开裂现象；2、局部存在尺寸10至20cm左右的施工预留洞口，现场为挤塑板封堵，洞口边存在裂缝；3、少数现浇板板底存在混凝土粗骨料，主要是由施工过程中漏浆所致；4、现浇板底存在少量板筋现象；5、板底部存在吊杆机械开孔未修补现象（注：以上一至四项为施工过程中控制不当引起的质量缺陷，第五项为五层承租户吊顶所致）。我局质监站已督促房产公司落实整改工作。二、裂缝与渗漏水原因分析：1、楼板裂缝:六层楼板底部存在不规则裂缝，为混凝土收缩开裂，属非结构性裂缝；2、六层楼板存在混凝土收缩裂缝，导致该裂缝处渗水，且存在渗水迹象，其他部位未见明显渗漏痕迹。三、以上原因分析是基于现场实际情况作出的判断，如有疑义，可由房产公司与信访人反映人共同委托第三方机构进行鉴定。官情琴于2019年6月诉至原审法院，请求判令：1、华元公司赔偿其租金、保证金、装修、设备等各项损失1232849元（其中已付租金103040元、保证金102200元，其余为装修、设备等损失）；2、本案诉讼费用由华元公司承担。 原审法院认为，本案双方签订的《房屋（预约）租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。因华元公司认为官情琴逾期支付租金及物业费、水电费超过30日、因装修不当导致铺位漏水、擅自停业超过90日等原因构成根本违约，于2019年1月16日通知官情琴解除合同。官情琴认为华元公司系违约解除合同。原审法院审核后认为：因双方签订《房屋（预约）租赁合同》后，实际交付商铺与合同约定发生变更，并于2018年5月21日就变更商铺签订《补充协议》，庭审中，双方确认官情琴支付租金及物业费共计103040元，结合主合同约定的租金支付期限，官情琴租金付至2018年10月19日止，后再未支付租金。华元公司于2018年12月18日向官情琴发送告知函催讨欠付租金等费用，后于2019年1月16日通知解除合同，符合合同约定。关于房屋漏水问题：官情琴主张华元公司提供的房屋不符合合同约定，应当承担违约责任。原审法院认为，结合双方提交的行政机关调查意见和鉴定报告，案涉房屋渗楼与原告装修用水不当及楼板质量裂缝等因素所致，故，案涉房屋漏水问题，双方均存在过错。对官情琴主张的加盟费、装修、材料损失，因官情琴不申请对其损失申请评估鉴定，原审法院结合双方过错程度、合同约定及履约情况，综合确定由华元公司赔偿官情琴损失240000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州华元沃德企业管理有限公司支付官情琴赔偿金240000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回官情琴的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7948元，由官情琴负担5498元，由杭州华元沃德企业管理有限公司负担2450元。 宣判后，官情琴不服，向本院提起上诉称：一审判决认定被上诉人解除合同符合合同约定及对于漏水问题双方都有过错，属于事实认定错误。一、被上诉人提供的租赁物存在质量问题，上诉人停业是由于被上诉人的行为导致，系质量原因导致上诉人无法营业而不缴纳租金，不应以逾期缴纳租金为由即认定被上诉人有权解除。首先，漏水事件发生后，被上诉人要求上诉人停止经营。而停止经营时，上诉人未拖欠任何房租。事后未缴纳租金等是由于被上诉人推卸责任，拒不修理导致上诉人无法开业经营，故上诉人未缴纳租金系行使抗辩权，并非无理由不缴纳租金。其次，上诉人提供的证据《杭州市余杭区住房和城乡建设局出具的回复》明确要求被上诉人整改，可以证明其提供的租赁物存在质量问题，漏水的原因在于被上诉人。再次，被上诉人一直将上诉人的店铺上锁，上诉人多次报警，也可以看出上诉人是无法使用租赁物。根据合同法的规定，出租人收取租金的条件是将租赁物交付承租人使用、收益事，在被上诉人未提供适格租赁物的情况下，上诉人有权不缴纳租金。二、对于漏水问题，上诉人无任何过错。《杭州市佘杭区住房和城乡建设局出具的回复》明确存在裂缝的原因是被上诉人及楼下店铺装修导致，与上诉人无关。上诉人的装修是经过被上诉人审批的，而且涉及日常用水处都予以防水处理，而漏水的区域并非上诉人的用水点。大量漏水的水源不能证明是来源于上诉人处。故也无法认定上诉人具有过错。综上，上诉人官情琴请 求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人华元公司答辩称：一、案涉商铺停业系上诉人经营不善、生意冷清自行停业。2018年8月，因上诉人应做而未做防水导致下层商铺顶部渗水，被上诉人多次沟通协调上诉人修理，双方发生争议。2018年9月5日，上诉人在店铺门口竖起黑板公告称已停业，事实上上诉人已经于前一天停业，被上诉人的《停业整顿通知书》送达时间为9月10日。后11月6日向发送的告知函中催告上诉人尽快开业。所谓的上锁时间远在租赁合同解除之后的2019年1月20日，系因上诉人长期停业未腾空，物业公司为了避免室内财物损失而采取的安全措施，与被上诉人无关，后续上诉人搬离物品也没有受到物业公司的阻碍。二、因上诉人漏水导致楼下商铺受影响，上诉人商铺可以正常使用，上诉人不享有抗辩权，因上诉人逾期支付租金等达到合同约定的解除条件，故被上诉人有权解除合同。三、案涉商铺根据设计无防水要求，上诉人从事餐饮经营应做防水而未做，是发生渗水的根本原因，这在鉴定报告中有明确记载。四、根据《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）第3.4.5条，案涉楼板作为结构构件允许有合理裂缝，仅为渗水途径，非渗水责任原因，故被上诉人无需承担责任。被上诉人对一审认定双方存在过错保留意见，但尊重一审判决未上诉。综上，被上诉人华元公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另，双方二审中一致确认案涉商铺官情琴已经于2020年7月交还华元公司。 本院认为，华元公司以官情琴逾期支付租金、水电费，装修不当导致漏水，擅自停业等行使租赁合同约定解除权，官情琴虽有异议，认为系华元公司交付的房屋不符合合同约定、华元公司上锁阻碍其经营，但对合同已经解除无异议，并明确其系基于华元公司违法解除而提起本案损失赔偿之诉，故本院对案涉合同已经解除予以确认。对于解除的原因，官情琴确实存在逾期支付租金、水电费的情形，官情琴主张华元公司交付的房屋存在质量问题导致其无法正常营业并以此为由拒付租金,但漏水系对楼下商铺产生直接影响,且鉴定报告也认定楼下商铺漏水与官情琴装修不当有关，故官情琴以此为由拒付租金于法无据,官情琴主张华元公司上锁阻碍其经营亦缺乏事实依据，但华元公司交付的房屋根据杭州市余杭区住房和城乡建设局出具的回复亦明确六层楼板存在混凝土收缩裂缝导致该裂缝处渗水问题，故华元公司亦存在履约过错，一审结合双方过错程度、合同约定及履行情况，在官情琴不申请评估鉴定的情况下，酌情确定华元公司赔偿官情琴装修、设备等损失240000元并无不当。对于租金返还、保证金返还的问题，因官情琴尚未付清后续租金，故该部分费用双方可另行一并结算处理。综上，官情琴的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13728元，由官情琴负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十月十六日 书记员 万丹丹