江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初8938号原告：程某，男，1972年9月1日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：王林霞，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201611358060。委托诉讼代理人：胡媛，北京大成（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011905210172。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**办公楼****（第**），统一社会信用代码：91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，该公司经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911137814。原告程某与被告江西满威实业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某委托诉讼代理人王林霞、被告江西满威实业有限公司委托诉讼代理人吴雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的某小区车位使用权认购协议；2、请求判令被告返还原告已付的车位预付款12万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月18日，原、被告签订了某小区车位使用权认购协议，约定：1、原告认购被告开发的位于南昌市“某小区”小区的地下车位。2、原被告在签订商品房买卖合同前签订正式的车位使用权出让协议。根据协议第二条第二款约定，原告必须先交清车位尾款并签署正式的车位使用权出让协议才可以签订商品房买卖合同，因此，本协议系一份预约协议。但原、被告在签订本协议以及商品房买卖合同两年之久，被告未按照本协议约定组织原告进行车位的选号并签订车位使用权出让协议。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，对于预约合同一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求对其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，法院应予以支持。二、实际情况是原告在向被告认购的“某小区”商品房时被强制要求购买车位,根据协议第二条第二款约定，也明确了原告必须先签订车位认购协议才可以签订商品房买卖合同，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条的规定，经营者销售商品不得违背购买者的意愿搭售商品或附加其他不合理的条件，被告行为属于强制搭售车位。同时，排除了原告自主购买商品房的权利，加重了原告购房负担，违反了格式合同无效的规定。综上所述，被告违反预约协议义务严重损害原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告江西满威实业有限公司辩称：一、被告并未将车位强制搭售给原告，车位的购买与否是小区业主的自由选择。1、案涉某小区有住宅692户，公寓220户，共912户。而地下车位只有714个，平均每户只对应0.78个车位，不存在车位比住户多而车位销售不出的情况，部分业主有几辆车的还计划买几个车位，反倒是大部分业主担心到时候晚了没有车位，所以基本上大多数都在购房的同时预定了车位，是被告考虑到为了保证平均每户都有车位可以用才限制每户只能买一个车位，而在后期购买住宅或公寓没有车位想要被告协调车位的业主大有人在。2、原告是于2017年6月18日签订的《某小区项目认购书》，2017年6月18日签订的《某小区车位使用权认购协议》，并不存在原告所称的要先购买车位才能购买住宅的情况。《某小区车位使用权认购协议》第二条第2款的表述为：“乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之后缴清尾款。然后携本认购协议及收款收据到某小区营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号（仅限一个类别的车位），并签署《车位使用权出让协议》”该款约定的是原告需缴清车位的尾款才能获的车位的使用权，约定的是原告应缴清车位尾款的时间，该时间是以签定《商品房买卖合同》的时间为参考。该条款并未约定原告需签订该认购协议才能签订《商品房买卖合同》，该合同中的其他条款亦无上述意思表示。事实上，该小区的总户数比车位数多出198个，如果规定了业主要先签改认购协议才能签订《商品房买卖合同》的话，将会导致该小区198户住宅或公寓无法销售。二、《某小区车位使用权认购协议》第二条第2款及第二条第3款并非无效的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条的规定是：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中协议的第二条第2款约定的是原告应缴清车位尾款的时间，第二条第3款约定的是原告逾期未缴清车位尾款的违约责任，并无《合同法》第五十二条规定的：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的情形。亦无《中华人民共和国合同法》第五十三条规定的：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的情形。且并未免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，在原告签订该认购协议的2017年6月18日至签订《商品房买卖合同》的2017年7月10日，原告足有一个多月的期限准备资金，并未设置明显过短的期限并加重对方责任。该协议并不是格式合同，且不冗长复杂，只有一页纸，其中半页为双方信息及车位的类型及对应的价格，原告作为一个理性的成年人应完全能看到并注意该条款。并且在合同的第四条中已经设置备注条款，可由原告备注其具体要求，如要求延期缴纳尾款等，但原告未备注。三、根据协议约定，原告需先缴清车位尾款，被告再让原告选车位并将使用权转让给原告。现原告一直未缴清尾款，故被告未让其选车位并不是违约行为，也是不履行订立买卖合同的义务，而是原告未履行订立买卖合同的义务。被告认为：被告江西满威实业有限公司与原告间的《车位使用权认购协议》系双方真实意思表示的民事行为，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。原告未在协议约定的期限内履行义务，应承担协议约定的违约责任，但被告基于方便每位业主日后出行停车的考虑，仍愿意继续履行该认购协议，优先将车位使用权转让给已预定的业主。根据当事人陈述和经审查确认的某小区项目认购书、某小区车位使用权认购协议、收据、南昌市商品房买卖合同等证据，本院认定事实如下：2017年6月18日，原告程某（乙方）与被告江西满威实业有限公司（甲方）签订《某小区车位使用权认购协议》一份，协议约定，“一、乙方自愿认购甲方开发的位于某小区地下车位，车位类别及总价：1、微型车位，总价26万，预付款12万抵15万，尾款11万；2、小型车位，总价28万，预付款12万抵15万，尾款13万；3、标准车位，总价30万，预付款12万抵15万，尾款15万；4、无障碍车位，总价32万，预付款12万抵15万，尾款17万；5、微型子母车位，总价35万，预付款12万抵15万，尾款20万；6、标准子母车位，总价40万，预付款12万抵15万，尾款25万。二、付款方式与时间：1、乙方同意在本认购协议签订时，向甲方支付预付款12万元。2、乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，然后携本认购协议及收款收据到某小区营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号（仅限认购一个类别的车位），并签署《车位使用权出让协议》。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。三、甲乙双方权利与义务：1、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款。2、乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结。3、在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效。4、乙方应确保其所提供的通信地址和收信人、固定电话及移动电话等联系方式真实有效，甲方向上述地址发出的信函或短信视为送达，通信地址如有变更，应立即书面通知某小区营销中心，否则由此造成的一切后果由乙方承担。5、乙方应妥善保管该认购协议及预付款收据，认购协议一旦确认，本协议所确认的权利和义务不得转让、更名。6、本认购协议自双方签字或盖章之日起生效。7、因本协议发生的纠纷由甲方所在地人民法院管辖。”该协议签订当日，原告向被告支付车位预付款12万元，被告向原告出具了收据。之后，双方一直未签订正式的车位使用权出让协议，直至2017年7月10日原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》时，原告未向被告缴清车位尾款。另查明，2017年6月18日，被告（甲方、出售方）与原告（乙方、认购方）签订了一份某小区项目认购书，由原告认购被告开发的该小区3栋1单元704号房，预售建筑面积约109.63平方米，用途住宅，认购单价为13196.11元/平方米，认购总价为1446690元整。2017年7月10日，原告与被告签订了南昌市商品房买卖合同，购买某小区3#住宅、商业一单元704号房，单价为12888.81元/平方米，总金额为1413000元。截止庭审时，某小区3#楼已竣工验收，原告尚未收房。本院认为，原、被告签订的《某小区车位使用权认购协议》属于预约合同，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效。预约合同签订后，原告未按照预约合同的约定期限缴清尾款、选定车位（车位类型、车位号）并与被告签订《车位使用权出让协议》，原告的行为已经违反了预约合同的约定，原告以被告违约为由主张合同法定解除权，与事实不符，本院不予支持。但由于案涉车位涉及众多业主，原告的行为已明确表示不再履行该预约合同，合同没有继续履行的必要，且被告出售的商品房属于限价房，出售的车位价格也确实偏高，如果按照约定执行，其违约金也显著过高。在被告既无法向原告主张继续履行预约合同，又不主张解除合同的情况下，出于定纷止争、案结事了的目的，为了调整原、被告双方的利益，结合其他大部分业主已调解结案情况，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条的规定精神和《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”的规定，本案酌定由原告按照微型车位总价款26万元的百分之二十标准向被告支付违约金5.2万元。现原告已预交车位款12万元，故被告仍应返还原告车位预付款6.8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告程某与被告江西满威实业有限公司于2017年6月18日签订的《某小区车位使用权认购协议》权利义务予以终止；二、被告江西满威实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告程某车位预付款6.8万元；三、驳回原告程某其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告程某预交案件受理费2700元减半收取，由原告程某承担1350元，退回原告程某1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  张文军二〇二〇年十月二十六日书记员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。