湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3991号原告：湖南省家园物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区芙蓉南路**。法定代表人：李海玲。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。被告：何丽云，女，1982年9月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告：深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司，，住所地：湖南省郴州市北湖区郴江街道梨树山路恒隆国际101-104负责人：何丽云。第三人：郴州恒隆置业有限公司，，住所地：湖南省郴州市梨树山恒隆国际营销部法定代表人：何彬红。原告湖南省家园物业管理有限公司诉被告何丽云、深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司、第三人郴州恒隆置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南省家园物业管理有限公司委托诉讼代理人左堃、被告深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司负责人何丽云到庭参加诉讼，第三人郴州恒隆置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南省家园物业管理有限公司请求本院判令：1、依法判令两被告共同向原告支付物业费170358.32元；2、判令两被告承担全部诉讼费用。被告何丽云、深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司答辩要点：我们没有与物业公司签订任何合同，物业费用我们不予认可，我们在2017年进场时真实约定的物业费系1.5元/平方米，且我们有两年半的免租期，物业费也应在此免租期内予以免交。在庭审前原被告与开发商三方做了一次调解，暂时口头约定1.6元/平方米。原告物业的管理一直未达到一级资质的程度，原告系分公司挂着总公司的一级资质收取费用却未达到一级管理要求和标准，我方有提交相关照片及微信聊天记录证明。查明的事实根据庭审查明的情况，本院确认如下法律事实：2014年10月17日，原告湖南省家园物业管理有限公司与第三人郴州恒隆置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告对郴州市“恒隆国际”商住综合小区进行物业管理，委托管理期限：至业主委员会或业主大会与选聘的新物业服务公司签订合同生效之日止；合同约定按高层住宅1.9元/平方米/月、商业物业3.0元/平方米/月的标准收取物业费，项目整体开发完成前，按优惠价1.6元/平方米/月的标准收取物业费；业主逾期未交纳物业服务费的，按照拖欠金额每日千分之一的标准累积计算承担违约金。2017年5月23日，第三人郴州恒隆置业有限公司（甲方、出租人）与被告何丽云（乙方、承租人）签订《恒隆国际商铺租赁合同》，约定“乙方承租甲方位于郴州市××路××栋××号商铺××房。”、“该商铺的建筑面积为3097.41平方米。该建筑面积为本合同所述租金及物业管理费的计算依据。”约定的租赁期间为自2017年6月15日至2025年7月1日止，共8年，包含30个月的免租金期间。《前期物业服务合同》签订后，原告依约在该小区进行物业管理工作。原告称，被告从2018年7月1日开始拖欠物业服务费用，原告向被告是按商业物业2.5元/平方米/月的标准收取物业费，截止2020年4月30日拖欠物业服务费170358.32元未缴纳。原告催收无果，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。我国《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。被告何丽云、深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司做为物业使用人无正当理由拒绝交纳物业服务费用于法无据。关于免租期。被告辩称“有两年半的免租期，物业费也应在此免租期内予以免交”，但未向法庭提交任何免交物业服务费的有效证据证明，被告应承担举证不能的不利后果，对被告该项抗辩，本院不予采信。关于物业服务费的收取标准。《物业管理条例》规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《前期物业服务合同》中约定的商业物业是按3.0元/平方米/月，原告自认按商业物业2.5元/平方米/月的标准收取，减少了被告的义务，不损害他人利益，本院予以认定。被告辩称“真实约定的物业费系1.5元/平方米”，但未向法庭提交任何证据证明，且不能对抗《前期物业服务合同》的效力，本院不予采信。综上，被告何丽云、深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司做为物业使用人无正当理由拒绝交纳物业服务费用于法无据，对原告郴州市天龙物业服务有限责任公司要求被告何丽云、深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司支付按2.5元/平方米/月的标准拖欠的物业服务费170358.32元的诉讼请求，不超过物业合同的约定且符合法律的规定，本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告何丽云、深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司于本判决生效后十日内支付原告湖南省家园物业管理有限公司2018年7月1日至2020年4月30日的物业服务费170358.32元。如果被告何丽云、深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1854元，由被告何丽云、深圳市鲁小班建筑装饰工程有限公司郴州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  郭蓉二〇二〇年十月二十七日法官助理李亚奇书记员李悠附相关法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。