河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5896号原告：郑州万达广场投资有限公司，住所地郑州市中原区中原西路**裕达国际贸易中心**33+层。法定代表人：肖广瑞，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何文婕，女，汉族，1980年8月20日出生，住河南省洛阳市西工区。系该公司员工。委托诉讼代理人：冯佳杰，男，汉族，1989年9月8日出生，住河南省获嘉县。系该公司员工。被告：河南海郑服饰有限公司，住，住所地郑州市金水区花园路**正弘城****/div>法定代表人：张士忠，职务总经理。原告郑州万达广场投资有限公司诉被告河南海郑服饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人何文婕、被告河南海郑服饰有限公司的法定代表人张士忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《郑州中原万达广场（营运期）商铺租赁合同》；2、依法判令被告支付原告租金139069.74元；3、依法判令被告支付原告违约金192509.7元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告郑州万达广场投资有限公司将第二项诉讼请求租金139069.74元变更为124956.41元，并明确计算方法如下：3月份租金6期，6×6063.77元；4月份租金4期，4×7172.2元+8月份租金59885元，该月租金扣减了被告8月份交纳的租金4664.8元之后所得，原告郑州万达广场投资有限公司明确第三项诉讼请求违约金的计算方式是在合同的第6页第7.1条，违约金即履约保证金，相当于三个月租金标准，签合同当日被告应支付而没有支付。事实与理由：原告与被告于2020年2月27日签订《郑州中原万达广场(营运期)商铺租赁合同》，约定原告将郑州中原万达广场室内步行街2F层2021号商铺（建筑面积223.47平方米，套内面积118.44平方米）出租给乙方使用，合同项下的租赁期限为36个月，自2020年2月28日起至2023年2月27日止，每3个月为一期支付租金。被告从2020年7月20日开始不能按期足额缴纳租金，经原告多次催要均借故拖延，截至2020年8月28日，被告已拖欠原告租金139069.74元。被告拖欠物业费是严重的违约行为，根据双方协议约定，被告应承担违约责任，向原告支付违约金。综上所述，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。被告签订协议后，拒不履行合同义务，是严重的失信行为，更与法律相悖。为依法维护原告的合法权益，特向法院依法提起诉讼，恳请法院依法判决。被告河南海郑服饰有限公司辩称，原被告之间存在商铺租赁合同，起止日期自2020年2月28日至2023年2月27日，截止目前，尚欠原告3月份租金6期，每期6063.77元，4月份租金4期，每期7172.2元，被告于8月份支付租金4664.8元，原被告于2020年8月31日签订终止协议，但是原告于2020年8月13日强制被告闭店，将被告租赁原告的店铺用锁锁住致使被告无法营业，故被告认为租赁合同应于8月13日终止，之后被告不再支付租金和物业管理费。根据原被告陈述及举证质证意见，本院认定如下法律事实：1、2020年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《郑州中原万达广场(营运期)商铺租赁合同》，主要约定：甲方是位于【××路××号】的【郑州中原万达广场】内购物中心（下称“商业广场”，包括室内步行街、百货楼、综合楼、娱乐楼、超市）的建设单位/出租单位，甲方同意将商业广场室内步行街2F层2021号商铺（建筑面积223.47平方米，套内面积118.44平方米）出租给乙方使用，套内建筑面积即为合同项下计租面积，租赁期限36个月，自2020年2月28日起至2023年2月27日止，起始标准为每月每平方米人民币545元，自计租日至2021年2月27日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币64549.80元。合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币193649.40元，相当于3个月月租金标准作为履约保证金，合同签署后，如乙方未能在合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金以及首期租金、首期物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、首期物业服务费应付金额的违约金。2、2020年3月13日，被告向原告出具关于申请扶持政策（账单分期）的函，要求2020年3月租金分10期支付，自2020年3月28日至2020年12月28日，3月28日至11月28日，每月的28日支付6063.77元，2020年12月28日支付6063.76元。2020年4月份租金分9期支付，自2020年3月20日至2010年11月20日，每月的20日支付7172.20元。原告同意被告上述申请函。截止目前，被告向原告支付3月份分期租金4期，4月份分期租金5期。3、2020年8月13日，因被告拖欠原告3月份分期租金第5期6063.77元，该租金应予2020年7月28日交纳，以及被告拖欠原告2020年8月份租金，原告用锁锁住本案涉案商铺，强制被告关闭商铺，致使被告无法经营。被告向原告支付8月份租金4664.8元。4、2020年8月31日，原告（甲方）、郑州万达广场商业管理有限公司（乙方）及被告（丙方）签订终止协议，主要约定：一、甲、乙、丙三方确认《租赁合同》、《物业合同》及其所有附件于2020年8月31日终止，丙方同意支付因承租该房屋而产生的所有费用（包括但不限于租金、物业服务费、公用事业费、垃圾清运费等）至终止日。本合同终止之日，甲方、乙方没收丙方履约保证金【0】元，物业服务费保证金【0】元，质量保证金【0】元，发售卡劵保证金【0】元，pos机押金【0】元，装修押金【0】元。本合同终止之日起当日内，丙方应向甲方、乙方支付：欠缴的租金124956.41元，欠缴的物业服务费2516.82元，已享受的租金扶持优惠【/】元，已享受的物业服务费扶持优惠【/】，合同终止违约金【/】元。经甲方、乙方确认丙方已妥善交还该房屋，将工商、税务注册登记地址从该房屋迁出，完成向消费者退卡退费（如有）及妥善履行《租赁合同》、《物业合同》约定的全部义务后30日内，将履约保证金余额【1139.7】元，……退还丙方，丙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。5、庭审中，原、被告均认可租赁合同签订时，被告没有向原告支付3个月租金的履约保证金，被告只支付了1万元装修押金。本案涉案租赁合同签订及履行期间处于新冠肺炎疫情期间。本院认为，原被告签订的《郑州中原万达广场(营运期)商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间的房屋租赁法律关系成立并生效。原告关于要求解除原被告双方之间签订的《郑州中原万达广场(营运期)商铺租赁合同》的诉讼请求。庭审中，原告主张原被告之间的租赁合同于2020年8月31日解除，被告主张双方之间的租赁合同于2020年8月13日解除，虽然原被告于2020年8月31日签订了终止协议，且终止协议确认《租赁合同》于2020年8月31日终止，但原告于2020年8月13日却采取了强制锁门的方式强制被告闭店，致使被告不能继续使用租赁原告的商铺，客观上达到了解除租赁合同的效果，现被告不认可双方租赁合同于2020年8月31日解除，而认可双方的租赁合同于2020年8月13日解除，被告的主张符合原被告合同解除的情形，故本院认为原被告的租赁合同于2020年8月13日解除。原告关于要求被告支付商铺租金人民币124956.41元的诉讼请求。鉴于原、被告的租赁合同于2020年8月13日解除，且原、被告庭审中均认可被告欠原告3月份租金6期，3月28日至11月28日，每期为6063.77元，2020年12月28日为最后一期即6063.76元，4月份租金4期，每期7172.20元，8月份租金13天，套内面积118.44平方米即为合同项下计租面积，起始标准为每月每平方米人民币545元，自计租日至2021年2月27日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币64549.80元，被告已向原告支付8月份租金4664.8元，经计算，被告应向原告支付租金87475.88元【（6063.77元×5期+6063.76元+7172.20元×4期+118.44平方米×545元/月/平方米÷31天×13天－4664.8元）】，原告主张的过高部分租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告关于要求被告支付违约金192509.7元的诉讼请求。本案中，原、被告于2020年2月27日签订《郑州中原万达广场(营运期)商铺租赁合同》，原、被告于2020年8月13日解除《郑州中原万达广场(营运期)商铺租赁合同》，租赁合同的签订及履行期间处于新冠肺炎疫情期间，该租赁合同虽约定有3个月租金的履约保证金，但并未实际履行，且原被告确认的终止协议中约定合同终止违约金【/】元，故原告该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告之间于2020年2月27日签订的《郑州中原万达广场(营运期)商铺租赁合同》于2020年8月13日解除；二、被告河南海郑服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州万达广场投资有限公司商铺租金人民币87475.88元；三、驳回原告郑州万达广场投资有限公司其他及过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6062元，减半收取3031元，由原告郑州万达广场投资有限公司负担2096元，被告河南海郑服饰有限公司负担935元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 陈 红二〇二〇年十月二十七日书记员 仝新果