四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1010号 上诉人（原审被告）：刘晏达，男，1974年2月5日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：黎学英（系刘晏达之妻），女，1972年3月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：刘永水，仁寿县正义法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：乐山市永嘉物业管理有限公司仁寿分公司，营业场所:仁寿县文林镇柏林路251号永兴国际公馆A区1幢一楼5号。 法定代表人：郑舒，系公司总经理。 委托诉讼代理人：周炜，仁寿县汪**法律服务所法律工作者。 上诉人刘晏达因与被上诉人乐山市永嘉物业管理有限公司仁寿分公司（以下简称：永嘉物业仁寿公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘晏达的委托诉讼代理人黎学英、刘永水，被上诉人永嘉物业仁寿公司的委托诉讼代理人周炜参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘晏达上诉请求：1.撤销仁寿县人民法院（2020）川1421民初2335号民事判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与黎学英结婚多年，均是房主，本案遗漏了当事人黎学英。2.本案事实不清认定错误。一审法院认定的案涉房屋建筑面积为102.18平方米，实际建筑面积为83.23平方米，其余为公共分摊面积。物业服务收费标准需由物价管理部门核准，不应以被上诉人主张的每平方1.50元计算。依据其与永嘉物业仁寿公司签订的《永兴·世纪新城A区小区临时管理规约》第二十五条“业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由物业所在地街道办事处、人民政府、社区居民委员会进行调解；调解不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。”的约定，本案纠纷未经社区、街道调解起诉，程序不当。 永嘉物业仁寿公司辩称，一审法院判决正确，上诉请求与理由在一审中已全部体现，并有证据证明。请求驳回上诉，维持原判。 永嘉物业仁寿公司向一审法院起诉请求：一、请求判决刘晏达给付物业管理费1839.24元及利息（利息从起诉之日起按年息6%计算至付清时止）；二、本案诉讼费由刘晏达承担。诉讼过程中，永嘉物业仁寿公司变更诉讼请求为按102.10平方米计算物业管理费，即1837.80元并自愿放弃利息。 一审法院认定事实：刘晏达系永兴·世纪新城A区5幢3单元2楼4号房屋的业主。房屋面积102.10平方米，系高层住宅。永嘉物业仁寿公司自2018年入驻永兴·世纪新城A区从事物业管理服务工作。2018年2月1日，永嘉物业仁寿公司与刘晏达签订《前期物业管理服务协议》、《永兴·世纪新城A区小区临时管理规约》、《承诺书》。物业名称：永兴·世纪新城A区，物业类型：高层、多层、商业，合同对双方的权利义务、物业管理服务的原则内容、物业管理服务质量标准、服务费用等做了相应约定；约定物业服务费标准：按购买房屋的建筑面积（以产权处最终核定面积为准），电梯公寓每月每平方1.5元人民币；并约定物业服务费自交房之日起计算，费用收取时间为每一年收取一次。签订《前期物业管理服务协议》当日，刘晏达缴纳2018年2月1日至2019年2月1日的物业服务费。后经永嘉物业仁寿公司两次催缴，刘晏达未缴纳2019年2月2日至2020年2月2日物业服务费1837.80元（102.10㎡×1.5元/月/㎡×12月）。 另查明，永兴·世纪新城A区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，永嘉物业仁寿公司与刘晏达签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。本案中，《前期物业管理服务协议》中明确约定了物业管理服务费的收费标准为电梯公寓每月每平方米1.5元人民币、建筑面积为102.18平方米，费用收取时间为每一年收取一次。该收费标准亦由价格主管部门仁寿县发展和改革局及行政主管部门仁寿县房地产管理局物业管理办公室盖章备案。因永嘉物业仁寿公司提交的平面图载明的建筑面积为102.10平方米与《前期物业管理服务协议》载明的建筑面积102.18平方米有误差，永嘉物业公司仁寿分公司认可按平面图建筑面积计算物业费。即物业管理费应按1837.80元（102.10㎡×1.5元/月/㎡×12月）计算。故永嘉物业仁寿公司主张刘晏达给付其物业管理服务费1837.80元的请求，予以支持。诉讼过程中，永嘉物业仁寿公司自愿放弃利息的主张，系其真实意思表示，予以确认。 关于刘晏达辩称永嘉物业仁寿公司物业费收费过高、收费不一致及绿化改成停车场，未将钱分摊给每户，亦未公布账目等问题，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，其双方签订的《前期物业管理服务协议》中就物业服务费的收费标准、收取时间、建筑面积等均作了明确约定，刘晏达应按照《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准按时缴纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对永嘉物业仁寿公司在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗。刘晏达以此为由未缴纳物业管理费于法无据，故对刘晏达的上述辩解理由不予支持。 希望永嘉物业仁寿公司主动积极与刘晏达沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，加强小区的监管力度，提高服务质量，按合同约定公布物业费用或物业服务资金的收支情况，为业主提供更优质的物业管理服务。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：刘晏达于一审判决生效之日起十日内支付乐山市永嘉物业管理有限公司仁寿分公司物业管理费1837.80元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由刘晏达负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。 刘晏达提交了以下证据：1.户口本、结婚证。拟证明本案遗漏了诉讼主体黎学英。2.平面图。拟证明刘晏达实际建筑面积为83.23平方米。 永嘉物业仁寿公司质证认为，证据1的真实性无异议，既然黎学英与刘晏达是夫妻，黎学英作为共同被告应当由上诉人追加，上诉人一审中自己放弃了其妻黎学英参加诉讼。证据2是被上诉人在一审中提供的证据，载明房屋室内面积为83.23平方米是事实，但公摊面积也应计算物业管理费。 经审查，本院对刘晏达提供的证据的真实性予以确认。 二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 另查明，案涉房屋目前尚未办理房屋产权证。平面图载明了案涉房屋建筑面积为：套内83.23平方米+分摊面积18.87平方米＝102.10平方米。 本院认为，本案二审争议焦点为：刘晏达是否应当支付永嘉物业仁寿公司物业管理费1837.80元。 刘晏达与永嘉物业仁寿公司就案涉房屋签订了《前期物业管理服务协议》、《永兴·世纪新城A区小区临时管理规约》，根据合同相对性原则，永嘉物业仁寿公司向刘晏达主张权利符合法律规定。刘晏达上诉主张本案遗漏了诉讼主体，即其妻黎学英为被告，但因案涉房屋目前尚未办理房屋产权证，刘晏达也未提供证据证明黎学英是本案必要共同诉讼主体，因此，其该上诉理由不成立。 刘晏达上诉主张依据其与永嘉物业仁寿公司签订的《永兴·世纪新城A区小区临时管理规约》第二十五条“业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由物业所在地街道办事处、人民政府、社区居民委员会进行调解；调解不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。”的约定，本案未经调解就提起了诉讼，程序不合法。本案中，该内容是针对业主之间发生纠纷的约定，且案涉纠纷由权利人提起诉讼，无须经过相关部门调解的前置程序，永嘉物业仁寿公司提起诉讼程序符合法律规定，因此，刘晏达的该上诉理由亦不成立。 刘晏达与永嘉物业仁寿公司签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费的收费标准为电梯公寓每月每平方米1.5元人民币、建筑面积为102.18平方米，费用收取时间为每一年收取一次。该收费标准亦由价格主管部门仁寿县发展和改革局及行政主管部门仁寿县房地产管理局物业管理办公室盖章备案。刘晏达在二审中提交的平面图与永嘉物业仁寿公司一审中提交的平面图系同一份证据，该平面图载明了案涉房屋建筑面积为：套内83.23平方米+分摊面积18.87平方米＝102.10平方米。刘晏达主张其实际建筑面积为83.23平方米没有证据证明，其应当按照《前期物业管理服务协议》的约定以平面图载明的建筑面积102.10平方米支付物业费。刘晏达应当交纳2019年2月2日至2020年2月2日的物业管理费为：1837.80元（102.10㎡×1.5元/月/㎡×12月）。 综上所述，刘晏达的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘晏达负担。 本判决为终审判决。 审判长 覃 棱 审判员 罗卫平 审判员 李建伟 二〇二〇年十月××日 书记员 喻 静