山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民终11195号 上诉人（原审原告）：高素娟，女，1956年3月11日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 被上诉人（原审被告）：青岛台东地产发展有限公司，住所地山东省青岛市市**延安三路。 法定代表人：孙连祥，总经理。 委托诉讼代理人：陈洪林，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王璐，女，该公司工作人员。 上诉人高素娟因与被上诉人青岛台东地产发展有限公司（以下简称台东地产公司）物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3287号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 高素娟上诉请求：依法撤销青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初3287民事裁定，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.高素娟是青岛市市**台东三路**当代商城内****商铺的权利人。台东地产公司与青岛当代商城发展有限公司的非法转移行为对高素娟构成侵权，该侵权行为属于民事诉讼范畴。高素娟涉案商铺是1997年10月15日以现金形式，全款从被上诉人处购得。被上诉人为开发商，涉案项目建设销售手续齐全，有《商品房销售许可证》，被上诉人与高素娟签订了一份购房协议书，并为高素娟开具了办理房产证的发票。自1999年7月22日双方交接商铺开始，高素娟自己经营或出租至今，高素娟一直是该摊位的权利人。被上诉人开发商对高素娟的应履行的义务没有完成(开发商应在销售之后完善开发商的义务给高素娟办理房产证)。开发商台东地产公司于2019年3月5日将青岛市市北区台东三路58号当代商城一、二层办理了不动产首次登记手续。开发商应该在首次登记之后，将台东三路58号1层073号转移至高素娟名下，但开发商却将青岛市市北区台东三路58号一、二层转移至当代商城商贸发展有限公司名下(高素娟涉案商铺在被转移的1层内，一共有80户业主)，开发商的转移行为严重侵害了高素娟的利益(涉嫌一房两卖)，所以高素娟要求法院判开发商转移无效理由充分。2.办理涉案商铺的分割手续等是开发商的义务，具有强制执行性，一审适用法律错误。在(2018)鲁0203行初121号行政诉讼判决中提示：开发商是否履行合同义务不属于行政诉讼范围，属于民事诉讼范围。所以高素娟只好通过民事诉讼维权，希望开发商履行义务。业主在一审法院提起行政诉讼，要求青岛不动产登记中心给予办理房产证。在行政诉讼过程中青岛市不动产登记中心通过市北法院行政庭转给业主一份《告知书》，要求开发商按照规划、消防和不动产单元划分要求办理分割商铺的分割手续后，给予业主办理房产证。现一审民事诉讼裁定被上诉人应该履行的义务，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，所以高素娟不能接受。高素娟在一审诉讼中目的明确：请求法院判被上诉人开发商违法转移行为无效、判被上诉人开发商履行应尽分割登记等的责任、义务。行政诉讼认定开发商履行义务不属于行政诉讼范围，民事一审也认定不属于人民民事诉讼范围。请求二审法院纠正一审法院适用法律错误。 台东地产公司辩称，一、一事不能二理。上诉人的诉求已经在市北法院提起过行政诉讼，把青岛市政府、青岛市自然资源和规划局列为被告，要求为其办理摊位房产证，台东地产公司被列为第三人。市政府与市规划局依据国务院规定明确表态摊位不能办理房产证，上诉人败诉后没有上诉，市北法院的行政判决已经生效。上诉人在本案要求摊位办理房产证，企图否定已经生效的行政判决，属于重复起诉，请求法院依法驳回上诉人的上诉。二、国家规定商场内的摊位不能办理房产证，房产证审批办证权归青岛市自然资源和规划局。行政判决已经记载市自然资源和规划局与市政府的答复意见，充分说明不能办理当代商城摊位房产证的原因：国务院颁布的《不动产登记暂行条例》第八条规定：不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定：《不动产登记暂行条例》第八条规定的不动产单元，实质权属界线封闭，且具有独立使用价值的空间，以房屋权属界线封闭的空间为不动产单元，包括独立成幢，以及区分套、层、间等可以独立使用。《不动产登记操作规范》规定商铺具有独立使用价值的空间，权属界线封闭的空间为不动产单元。本案是开放式商场内的一个个摊位，不属于不动产单元，依法不能办理房产证。三、公司与上诉人签订的购买摊位协议书第一条明确约定：乙方购买的是商城的摊位，不是商铺，为自管产权。这说明上诉人在购买摊位时就知道没有房产证，上诉人把购买的摊位说成是商铺与事实不符。四、关于上诉人所提不动产登记中心的告知书问题，告知书讲的是关于商铺办理产权的手续，与本案摊位无关。行政判决没有把告知书作为办理摊位产权的证据，民事诉讼同样不能适用。五、本案为摊位不是商铺，不符合国家规定的关于商铺不动产单元划分的规定，摊位不能办理不动产单元划分，请求维持一审法院的正确裁定，依法驳回上诉人的上诉。 高素娟向一审法院起诉请求：1.判令台东地产公司将市北区台东三路58号1层073号转移至青岛当代商城商贸有限公司的转移登记无效；2.判令台东地产公司完成本案标的分割登记和转让手续，完成高素娟商铺的不动产登记；3.本案诉讼费由台东地产公司承担。 一审法院认定事实：高素娟、台东地产公司于1997年10月15日签署协议书一份，约定了“高素娟购买商业中心当代商城一层073号摊位”一处，摊位面积为实有面积，为自管产权，可转租转让”等内容。该摊位所在不动产（青岛市市北区台东三路58号当代商城）的产权初始登记已办理至台东地产公司名下,后办理产权转移登记于青岛当代商城商贸发展有限公司名下的相关手续。2019年5月22日，青岛市不动产登记中心出具告知书，其上载有“办理分割商铺的不动产权证，需先由青岛当代商城商贸发展有限公司按照规划、消防及不动产单元划分的要求办理市北区台东三路58号1层、2层不动产分割手续，并取得分割后各商铺不动产权证后，再由青岛当代商城商贸发展有限公司与购房人共同持相关材料办理”等内容。 一审法院认为，不动产转移登记行为属行政行为范畴，其转移登记的效力不属于民事诉讼的评价范围。对于高素娟主张完成本案标的分割登记和转让手续，完成高素娟商铺的不动产登记等诉讼请求，其前提须由权利人按照规划、消防及不动产单元划分的要求办理不动产分割手续，而这一行为不具有强制执行性，亦不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应当驳回高素娟的起诉。 一审裁定：驳回高素娟的起诉。案件受理费500元，待本裁定生效后予以退还高素娟。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，提起诉讼必须符合以下条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。（二）有明确的被告。（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定：立案后发现起诉不符合受理条件的，应裁定驳回起诉。本案高素娟诉讼请求为要求确认不动产转移登记无效和要求台东地产公司完成不动产分割登记和转让手续、完成不动产登记。关于不动产转移登记效力的认定，应属行政管理的范畴，不属于人民法院民事案件的受理范围。关于高素娟要求台东地产公司完成分割登记和转让手续并办理产权登记的诉求，一审以该诉求不具有强制执行性，认定亦不属于人民法院受理民事诉讼的范围，并裁定驳回高素娟的起诉并无不当，本院予以维持。 综上，高素娟的上诉请求不能成立，一审裁定正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二〇年十月二十日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英