安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2968号 上诉人（原审被告）：王站其，男，1987年9月20日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：郑权长，安徽汇龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王荣，女，1989年6月10日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：杨安忆，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡展，安徽烁光律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：萧县馨家房产经纪有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇安粮******。 法定代表人：张文娟，该公司经理。 被上诉人（原审第三人）：王团结，男，1984年8月18日生，汉族，住安徽省萧县。 被上诉人（原审第三人）：孟峰，男，1985年1月3日出生，汉族，住安徽省萧县。 上诉人王站其因与被上诉人王荣、萧县馨家房产经纪有限公司、王团结、孟峰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初2068号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王站其上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王荣的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定2019年9月王站其取得房屋产权后，未按照约定履行过户手续错误。房屋没有过户的原因是王荣在交付首付款后未支付银行按揭尾款，银行的贷款也未审批发放。2.房屋没有过户的主要原因还包括王团结不协助办理过户手续，王站其与王荣均数次找过王团结要求过户，但王团结不通知双方办理手续，王荣的损失应由王团结承担。二审补充上诉理由：1.王荣履行房屋买卖合同存在事先违约行为，王站其可行使不安抗辩权。2.王站其在签订房屋买卖合同后积极履行过户登记。 王荣辩称，1.按照双方签订的房屋买卖合同，房屋贷款的审批及过户手续的办理均需王站其协助，由于王站其在取得房屋权属登记后拒不协助王荣办理上述业务，导致王荣无法申请银行贷款，不能支付剩余尾款。王荣积极履行义务，不存在过错。2.王团结仅是中介公司的工作人员，并非合同一方，协助办理房屋过户手续和银行贷款审批义务的是王站其，损失理应由王站其负担。3.一审法院认定王站其违约并依据具体情况判令其承担10%违约金合理合法，且双方约定违约方需支付守约方的律师费等，一审法院判决正确，应予维持。 萧县馨家房产经纪有限公司、王团结、孟峰未到庭应诉，亦未发表答辩意见。 王荣向一审法院起诉请求：1.判令王站其、萧县馨家房产经纪有限公司履行三方签订的二手房交易合同，将位于萧县龙城镇学府花园小区76幢2单元604室的房屋（产权证号：2019萧县不动产权第××号）及水电、燃气等过户至王荣名下，并协助办理该房屋的银行贷款审批手续；2.判令王团结、孟峰协助办理上述房产、水电、燃气过户及银行贷款审批等事宜；3.判令王站其支付违约金99000元；4.本案诉讼费等相关费用由王站其、萧县馨家房产经纪有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月7日，王荣、王站其及萧县馨家房产经纪有限公司签订了《二手房交易合同》，约定王荣以总价款495000元购买王站其名下位于萧县学府花园小区76幢2单元604室房屋；王荣向王站其支付购房首付款230000元且王站其取得房产相关权属证明后应于七个工作日办理房产交付手续，王荣、王站其及萧县馨家房产经纪有限公司三方签订交房确认书并办理水电等过户手续；合同还对违约进行约定，约定违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金等。合同签订后，王荣依约当日向王站其支付了205000元首付款，并将所需税款13000元交于萧县馨家房产经纪有限公司工作人员王团结，2019年9月王站其取得涉案房屋的产权证（2019）萧县不动产权第0008771号。但王站其仍未按约定履行房屋过户等手续。另查明，2018年9月3日，第三人孟峰（乙方）曾与王站其（甲方）签订房屋定金协议，就上述房屋达成成交意向，约定房屋总价等，乙方孟峰本人签字，甲方王站其母亲代为签字，孟峰缴纳了定金10000元。后孟峰不再购买该房屋，退还了定金。经王站其同意由孟峰委托由萧县馨家房产经纪有限公司出售该房屋。又查明，王荣支出律师代理费4000元。 一审法院认为，当事人订立的民事合同，只要当事人均具有相应的民事行为能力、缔约行为能力和缔约资格，双方意思表示真实一致，合同内容确定且可能，不违反法律法规和社会公共利益，当事人约定或者法律规定的其他生效条件具备，应属于合法有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中三方签订的二手房买卖合同内容明确具体，系三方真实意志表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，王站其作为完全民事行为能力人应当按照约定继续履行自己的义务。王荣作为购房者没有过错，现要求王站其继续履行协议，交付房屋并协助办理房产权过户登记，符合合同约定和法律规定应予支持，王站其应积协助办理过户登记手续。王站其抗辩其与王团结之间有纠纷系另一法律关系应另行主张，其主张王荣有过错无相应证据证明，故其抗辩理由不应支持；因王站其不构成根本违约，王荣请求王站其按照合同总价款20%支付违约金应适当降低为10%即49500元；王荣主张的律师费符合法律规定及合同约定应予支持。萧县馨家房产经纪有限公司作为合同的居间方，应按照合同约定协助王荣、王站其办理房产、水电、燃气过户及银行贷款审批等事宜。王团结、孟峰不是涉案合同的相对方，故王荣对王团结及孟峰的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、第六十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、王站其应于判决生效后三十日内将位于萧县不动产权第0008771号，建筑面积89.93㎡】交付给王荣，并协助办理过户登记到王荣名下；二、王站其应于判决生效后十日内向王荣支付违约金49500元及律师代理费4000元，合计53500元；三、萧县馨家房产经纪有限公司协助王荣、王站其办理房产、水电、燃气过户及银行贷款审批等事宜；四、驳回王荣的其他诉讼请求。案件受理费2275元，减半收取计1138元，由王站其负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王站其提供如下证据：1.王站其从外地回萧县准备办理房屋过户手续的车票；2.微信转账记录；该两份证据以证明：1.王站其积极履行房屋过户手续；2.王站其向王团结支付20000元需要办理过户的费用。王荣质证认为，真实性均无异议，但与本案无关，不能证明王站其积极履行义务，且其与王团结之间经济往来与本案无关。本院对上述证据认证意见如下：证据1不能证明王站其积极向王荣表述履行房屋过户登记，证明效力本案不予认定；证据2不能证明款项用途，与本案无关，本案不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。另查明，案涉房屋买卖合同签订后，王站其将钥匙交给王荣，王荣已经进行了部分装修。 本院认为，王荣与王站其签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。按照约定王荣需向王站其支付首付款230000元，实际王荣向王站其支付205000元，王荣另举证向孟峰支付25000元。王站其不予认可，认为其未授权或委托孟峰收取案涉房屋首付款25000元。经本院询问，王站其亦否认其与孟峰存在案涉房屋高出其与孟峰之前签订房屋买卖合同25000元的收益由孟峰享有的约定。本案一、二审期间，王荣也未能提供孟峰收取的25000元应视为向王站其支付案涉房屋首付款的证据。且对于一审判决认定王荣向王站其支付房屋首付款205000元的事实王站其与王荣均无异议，故对王站其上诉认为王荣在履行房屋买卖合同中未能按照约定足额支付首付款的意见予以采纳。但在王荣支付205000元后，王站其交付房屋钥匙，且按照其陈述积极履行房屋过户手续，说明其同意继续履行房屋买卖合同。故对一审法院判令王站其交付房屋，协助办理过户登记手续，萧县馨家房产经纪有限公司予以协助，本院予以维持。因王站其并未协助王荣办理相应过户登记及贷款审批手续，其认为王荣未履行支付房屋尾款义务，存在违约的上诉意见不能成立，不予采信。据上所述，王荣未能按照约定足额支付首付款存在违约行为，王站其在取得房屋权属证书后，未按照约定协助办理房屋过户手续，双方均存在违约行为，考虑到案涉房屋买卖合同还能够继续履行，双方签订合同的目的均能够实现，本院认为以各自承担违约行为造成的违约责任为宜，对于王荣要求王站其支付违约金及律师费的请求，本院不予支持。 综上，王站其上诉理由部分成立，其上诉请求部分予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但违约责任认定及分担不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初2068号民事判决第一、三项，即“王站其应于判决生效后三十日内将位于萧县不动产权第0008771号，建筑面积89.93㎡】交付给王荣，并协助办理过户登记到王荣名下”、“萧县馨家房产经纪有限公司协助王荣、王站其办理房产、水电、燃气过户及银行贷款审批等事宜”； 二、撤销安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初2068号民事判决第二、四项，即“王站其应于判决生效后十日内向王荣支付违约金49500元及律师代理费4000元，合计53500元”、“驳回王荣的其他诉讼请求”； 三、驳回王荣的其他诉讼请求。 一审案件受理费1138元，由王荣负担569元，由王站其负担569元；二审案件受理费2275元，由王站其负担1137.5元，由王荣负担1137.5元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十月二十六日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。