云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初7372号原告：郭晗，男，1984年5月20日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。委托诉讼代理人：唐珂，云南美橙律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈学亮，男，1966年5月21日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，特别授权代理。原告郭晗与被告陈学亮、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告郭晗的委托诉讼代理人唐珂，被告陈学亮、被告昆明尊园房地产经纪有限公司委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加诉讼被。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除三方签订的房屋买卖合同；2.判令两被告连带退还原告所缴纳定金20000元；3.判令被告陈学亮支付原告违约金393000元；4.本案的诉讼费由被告承担。庭审时原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告于2020年5月19日通过昆明尊园房地产经纪有限公司居间介绍与两被告签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告陈学亮须在2020年6月30日前办理房屋权属转移登记手续。同日原告向被告支付定金20000元，被告出具《定金收条》给原告，合同价款为3930000元。但在《房屋买卖暨居间合同》约定的办理权属登记日期届满后，被告陈学亮明确表示不履行《房屋买卖暨居间合同》。被告陈学亮辩称，我没有违约，本案是原告违约，原告没有在规定的时间支付房屋款项，因为我妻子在国外要办理委托公证、要办理各种手续，等手续办好后，后又约定双方见面的时候发现原告的资金并没有凑齐，后双方又约定31日再交易，原告当晚就取消了第二天的交易。被告昆明尊园房地产经纪有限公司辩称，本案是被告陈学亮不履行合同，与我方无关，原告只向被告主张违约金，并未向我方主张任何费用，故我方不承担任何诉讼费用及保全费。原告郭晗围绕诉讼请求提交了：《房屋买卖暨居间合同》《定金收条》、涉案房屋权属证明、《公证书》、邮政查询清单、公证费发票、引进人才聘用协议、岗位聘用证书、留学人员回国证明、毕业证书、银行交易明细、委托协议、发票。被告陈学亮对原告郭晗提交的证据质证认为：对原告提交的《房屋买卖暨居间合同》《定金收条》、涉案房屋权属证明真实性、合法性、关联性认可，但对证明内容不予认可；对《公证书》、邮政查询清单、公证费发票真实性予以认可，邮件已收到；对引进人才聘用协议、岗位聘用证书、留学人员回国证明、毕业证书、银行交易明细的真实性认可，对证明内容不予认可；对证据委托协议、发票的真实性认可。被告昆明尊园房地产经纪有限公司对原告郭晗提交的证据均予以认可。被告陈学亮向本院提交微信聊天记录。原告郭晗对被告陈学亮提交的证据质证认为，对真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不予认可，聊天记录并不是我方当事人，无法核实真实性，若是真实的刚好可以证明中介工作人员多次向被告要求履行合同。被告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告陈学亮提交的证据质证认为对证据真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不予认可，聊天记录不完整，被告在签订合同后提出了新的要求。被告昆明尊园房地产经纪有限公司向本院提交以下证据房权证、委托书、聊天记录、声明、中国建设银行网上银行电子回执。原告郭晗对被告昆明尊园房地产经纪有限公司提交的证据质证认为，对所有证据的真实性、合法性、关联生认可，聊天记录中记载了违约方是被告陈学亮。我方确实收到昆明尊园房地产经纪有限公司退还的定金。被告陈学亮对被告昆明尊园房地产经纪有限公司提交的证据质证认为，对被告昆明尊园房地产经纪有限公司提交的所有证据真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证明内容。本院经审查认为，对于原被告提交的证据，本院对其真实性予以确认。至于上述证据能否证明其主张，本院将结合案件事实加以综合评判。综合上述证据及原被告在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2020年5月19日，原告郭晗（买方，乙方）与被告陈学亮（卖方、甲方）、被告昆明尊园房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，建筑面积277.81平方米，成交价格3930000元；甲方保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房产交易有关的相关关系均属实，乙方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业；甲乙双方约定2020年6月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订合同时，乙方支付购房定金20000元，该款甲方交由丙方托管；乙方于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付首付款271万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方；甲方收齐全部房款七日内交房；买卖一方未按照合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。合同签订当日，原告郭晗向被告陈学亮交纳20000元定金，该款由被告昆明尊园房地产经纪有限公司代为保管。原被告未在2020年6月30日办理房屋过户手续，后被告陈学亮通过被告昆明尊园房地产经纪有限公司工作人员向原告郭晗提出变更《房屋买卖暨居间合同》，要求原告郭晗同意其“住到新房交付后再腾房，预计2021年春节后”“现有全部家具，折算一个价格，由买家买下，那么在办理完过户手续后30日内腾房”“全套红木家具，原价26万多，现在折价16万，包括了全部家具，不接受讨价还价”等条件。原被告未能就变更合同条款达成一致意见，原告郭晗于2020年7月6日出具《声明》，载明因卖方变相提价未能顺利履行合同，要求被告昆明尊园房地产经纪有限公司将托管定金20000元和中介费68880元退给原告郭晗。2020年7月8日，原告郭晗向被告陈学亮发出《履约催促函》，要求被告陈学亮于2020年7月16日上午8点至12点前往昆明市盘龙区北京路延长线金江小区旭苑4号门8-2号商铺尊严地产继续履行合同。但被告陈学亮在收到该邮件后未按约定履行《房屋买卖暨居间合同》。2020年8月11日，被告昆明尊园房地产经纪有限公司向原告郭晗退还定金20000元。本院认为，首先，《房屋买卖暨居间合同》是否应予解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现原被告在庭审中均同意解除合同，本院对此予以认可。其次，对于被告陈学亮是否应向原告支付违约金393000元的问题。我国合同法上的违约金系以“补偿性为主，以惩罚性为辅”，其主要功能在于弥补守约方的损失。本案中，系被告陈学亮在签订合同后单方提出增加买卖合同的附加条件，致使原被告签订的《房屋买卖暨居间合同》不能履行，原告的合同目的不能实现，对此，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”且依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，当事人在确定违约金条款时应当估计到一方违约可能给另一方造成的损失，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素作出判决。本案中，因被告陈学亮违约确实给原告造成一定损失，但原告未举证证明其受到的实际损失，原被告约定的违约金过高，被告提出应予减少，本院依法认定违约金为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告郭晗与被告陈学亮、被告昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同；二、被告陈学亮应在本判决生效之日起十日内向原告郭晗支付50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7495元，由被告陈学亮承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 周 錞二〇二〇年十月十日书记员 江昌英