广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0512民初306号原告：钟建基，男，汉族，1986年8月19日出生，住址广东省深圳市南山区*********，公民身份号码***********。原告：钟金凤，女，汉族，1987年11月16日出生，住址广东省深圳市南山区*********，公民身份号码************。原告钟建基、钟金凤之委托诉讼代理人：俞泉峰，福建津都律师事务所律师。被告：汕头市恒合置业有限公司，住所地汕头市濠江区***法定代表人：湛某1。委托诉讼代理人：李海疆，该司职员。委托诉讼代理人：马建琼，该司职员。第三人：中信银行股份有限公司汕头分行，住所地汕头市龙湖区*************、。负责人：王晓明。委托诉讼代理人：杨时耿，该司职员。原告钟建基、钟金凤与被告汕头市恒合置业有限公司（下称恒合公司）、第三人中信银行股份有限公司汕头分行（下称中信银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟建基及其与原告钟金凤的委托诉讼代理人俞泉峰、被告委托诉讼代理人李海疆到庭参加诉讼，第三人中信银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟建基、钟金凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告钟建基、钟金凤与被告恒合公司于2018年4月4日签订的《商品房买卖合同》，由被告恒合公司到房产登记机关办理撤销备案登记，并协助原告钟建基、钟金凤办理退房契税、住宅装项维修基金等手续；2.判令解除原告钟建基、钟金凤与被告恒合公司及第三人中信银行于2018年4月24日签订的《个人购房借款合同》并由被告恒合公司向第三人中信银行结清剩余贷款本金及相应利息；3.判令被告恒合公司向钟建基、钟金凤返还购房首付款562081元，并支付自2018年4月4日起至款还清之日止的利息（以562081元为本金为基数按年利率6％计算；暂计至2020年6月1日为72883.1元）；4.判令被告恒合公司向钟建基、钟金凤返还截止被告恒合公司与第三人中信银行结清贷款之日的贷款本金和利息（暂计算2020年6月1日本金和利息为230379元）；5.判令被告恒合公司承担本案受理费。事实和理由：原告钟建基、钟金凤与被告恒合公司于2018年4月4日签订《商品房买卖合同》，约定原告钟建基、钟金凤以每平方米19164.7454元，总价为1852081元向被告恒合公司购买位于广东省汕头市濠江区****的金碧外滩湾30幢1-502号房产，合同约定首付款为562081元，剩余1290000元购房款由原告钟建基、钟金凤向第三人申请贷款，同时约定交房时间为2020年6月30日。合同签订当日，原告钟建基、钟金凤向被告恒合公司支付购房首付款542081元。原告钟建基、钟金凤于2018年4月1日向被告恒合公司支付的定金2万元，转为首付款，合计支付的首付款为562081元。2018年4月24日，原告钟建基、钟金凤与被告恒合公司及第三人中信银行签订《个人购房借款合同》，确认原告钟建基、钟金凤向第三人中信银行借款129万元用于购买上述房产，该款项由第三人中信银行直接转付给被告恒合公司。贷款合同约定，原告用等额本息的方式还款，每月1日为还款日，每月还款金额为9173.02元。合同签订后，原告钟建基、钟金凤按期归还贷款本息。被告恒合公司于2018年4月4日向原告钟建基、钟金凤作出《无理由退房承诺书》，承诺书约定若原告钟建基、钟金凤履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自原告钟建基、钟金凤签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。同日，原、被告双方签订《无理由退房协议书》。原告钟建基、钟金凤于2020年3月31日向被告恒合公司发出退房通知函，但是被告恒合公司不予理会。另外，原告钟建基、钟金凤已缴纳契税25028.11元和住宅维修基金8999元。综上，被告恒合公司作出无理由退房承诺，在原告钟建基、钟金凤提出退房时，未积极履行配合退房的义务，其行为违背诚实信用原则，给原告钟建基、钟金凤造成重大经济损失。为维护原告钟建基、钟金凤合法权益，特向法院起诉。被告恒合公司辩称：1.同意解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，但根据原、被告签订的《无理由退房协议书》第3条的约定，被告恒合公司有权从应退原告钟建基、钟金凤的房款中扣除恒房通佣金18521元；2.由于原告钟建基、钟金凤系从第三人中信银行按揭贷款购房，需结清其在银行的按揭贷款本金利息以及提前还款违约金，且该房屋办理了预告登记和预告抵押登记，原告钟建基、钟金凤需跟第三人中信银行注销预告抵押登记并协助被告恒合公司注销预告登记以及合同备案登记；3.因被告恒合公司对合同的解除没有过错，故原告钟建基、钟金凤要求被告恒合公司支付利息没有依据。第三人中信银行辩称：1.第三人中信银行向原告钟建基、钟金凤发放贷款，依法享有在《个人购房借款合同》项下对原告钟建基、钟金凤的债权，目前未发生任何约定或法定解除借款合同的事由，原告钟建基、钟金凤无权单方申请解除合同，第三人中信银行不同意解除合同。2.即使法院判决解除借款合同，也应充分保障第三人中信银行的合法权益，确保第三人中信银行收回借款合同项下的全部贷款本息、提前还款违约金及为实现债权所付出的全部相关费用。本院经审理认定事实如下：2018年4月4日，原告钟建基、钟金凤（买受人）与被告恒合公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为“XXXX号”），约定买受人向出卖人购买汕头市濠江区****金碧外滩湾第30幢1-502号房屋（下称涉案房屋），房屋总价款1852081元；买受人应于2018年4月6日前支付首期房款562081元，余款129万元向商业银行或公积金中心申请贷款支付；出卖人应于2020年6月30日前将该房屋交付给买受人。上述《商品房买卖合同》已在汕头市濠江区房产交易于权属登记管理所进行网上备案登记，备案编号为240031861。同日，恒大地产集团有限公司向原告钟建基、钟金凤出具《无理由退房承诺书》并承诺，若原告钟建基、钟金凤已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自原告钟建基、钟金凤签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。上述合同签订后，原告钟建基、钟金凤（乙方）与被告恒合公司（甲方）又签订《无理由退房协议书》，协议约定：“一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。……二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。……”被告恒合公司于2018年4月4日向原告钟建基、钟金凤出具一份《收据》，载明其收到原告钟建基、钟金凤涉案房屋购房款562061元。原告钟建基、钟金凤于2018年4月24日作为借款人与第三人中信银行（贷款人）、被告恒合公司（保证人）签订《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额为129万元，贷款期限自2018年4月26日至2038年4月26日，贷款利率为5.88%；贷款人将贷款资金划入被告恒合公司名下账户；贷款以等额本息还款方式每月1日偿还；借款人可以提前还款，但贷款人有权要求借款人支付一个月月供额即9173.02元作为提前还款违约金；借款人以上述所购涉案房屋作为抵押财产提供抵押担保；被告恒合公司为本合同项下原告钟建基、钟金凤的全部债务提供阶段性连带保证担保。2018年4月26日，第三人中信银行向原告钟建基、钟金凤发放贷款129万元。原告钟建基、钟金凤自2018年6月1日起逐月向第三人中信银行归还贷款本息，首期支付本息为10226.52元，自第二期开始每期支付本息为9173.02元。截止至2020年7月7日，原告钟建基、钟金凤已付还第三人贷款本息239552.02元，其中已还贷款本金78877.51元、利息160674.51元；剩余应还本金为1211122.49元，无欠息。原告钟建基、钟金凤因购买涉案房屋缴纳契税25028.11元及住宅维修基金8999元。被告恒合公司系汕头市濠江区****金碧外滩湾第30幢的房地产开发企业，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告恒合公司已取得该项目预售许可证。原告钟建基、钟金凤因本案纠纷于2020年6月8日向本院提起诉讼，请求判如所请。诉讼过程中，原告钟建基、钟金凤向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2020年6月17日作出(2020)粤0512民初306号民事裁定，裁定冻结被告恒合公司的银行账户，保全金额以792460元为限。原告钟建基、钟金凤交纳保全申请费4482.3元。应原、被告要求本院准许双方进行庭外和解，但原、被告双方无法达成和解协议。以上事实有《商品房买卖合同》、《备案登记证明书》、《收据》、《购房借款合同》、《借款凭证》、《业务凭证/客户回单》、《无理由退房协议书》、《税收完税证明》及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。原告钟建基、钟金凤与被告恒合公司签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》，原告钟建基、钟金凤与被告恒合公司及第三人中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》，均是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力，当事人均应按约履行各自义务。一、关于《商品房买卖合同》解除的问题当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告恒合公司作出《无理由退房承诺书》并与原告钟建基、钟金凤签订《无理由退房协议书》，以约定方式赋予了原告钟建基、钟金凤在履行商品房买卖合同无违约的情况下享有单方解除合同的权利。现原告钟建基、钟金凤已按《商品房买卖合同》约定履行其合同义务，其解除权条件已成就，原告钟建基、钟金凤作出解除合同的意思表示，且被告恒合公司亦同意解除合同，故该《商品房买卖合同》依法予以解除。因原告钟建基、钟金凤并无证据证实其在起诉之前已向被告恒合公司主张《商品房买卖合同》解除，故其提出上述合同于2020年3月31日解除的主张，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，《商品房买卖合同》解除后，对于原告钟建基、钟金凤已支付的涉案房屋首付房款562081元，被告恒合公司应予以返还。合同解除后，原、被告双方共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续属于双方共同的合同附属义务，故原告钟建基、钟金凤要求由被告恒合公司一方办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，缺乏法律依据，本院不予支持。但被告恒合公司应于商品房买卖合同解除后协助原告钟建基、钟金凤办理维修金、契税等费用退费及注销合同备案登记、预告登记等相关手续。二、关于《中信银行个人购房借款合同》解除的问题在商品房预售合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因原、被告间的商品房买卖合同解除，故原告钟建基、钟金凤与被告恒合公司及第三人中信银行签订的《中信银行个人购房借款合同》的目的已无法实现，故原告钟建基、钟金凤诉求上述个人购房借款合同解除，应予支持。由于按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，按上述按揭贷款合同解除前，相应贷款本金由购房人承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商承担。因此，被告恒合公司应返还原告钟建基、钟金凤自2018年6月1日起至判决生效之日止原告钟建基、钟金凤已向第三人中信银行归还的贷款本金（以第三人中信银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），并向第三人中信银行偿还原告钟建基、钟金凤自判决生效之日起就《中信银行个人购房借款合同》剩余的贷款。被告恒合公司清偿上述贷款之后，第三人中信银行应办理涉案房屋上抵押登记的涤除手续。三、关于首付房款利息、贷款利息及销售员佣金的问题对于原告钟建基、钟金凤主张由被告恒合公司承担其购房首付款利息和原告钟建基、钟金凤已支付银行的贷款利息的问题。本院认为，首先，原、被告对购房者退房造成的利息损失承担并无明确约定。原告钟建基、钟金凤与被告恒合公司签订的《无理由退房协议书》第二条明确约定，如原告钟建基、钟金凤行使无理由退房权利，在双方办理完毕有关手续，被告恒合公司将原告钟建基、钟金凤所缴纳的楼款本金全额退还之后，即视为原、被告双方权利义务已全部履行完毕。上述约定系双方的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。其次，根据公平原则，原、被告签订《无理由退房协议书》，在双方都没有过错的情况下，应当公平合理地分配双方的行为风险。本案中，作为房屋开发商的被告恒合公司作出无理由退房的承诺，需要承担的是房价下降和房屋经退房后积压的风险。而原告钟建基、钟金凤作为购房者，应当承担的是其购房款和贷款资金成本和风险。因此，在合同双方当事人均无过错及违约的情况下，由原告钟建基、钟金凤承担本案中资金成本及贷款利息符合公平原则。据此，被告恒合公司仅需返还原告钟建基、钟金凤购房款本金，无需返还原告钟建基、钟金凤的购房首付款利息和原告钟建基、钟金凤已支付的贷款利息。原告钟建基、钟金凤的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于被告恒合公司主张的应扣除其已支付的兼职销售员佣金18521元的问题。虽然原、被告签订《无理由退房协议书》第三条对合同解除需扣除兼职销售员佣金进行约定，但被告恒合公司并没有证据证明其已为此支付了佣金及佣金的具体金额，故被告恒合公司应就此承担举证不能的法律后果。第三人中信公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利和质证权利。据此，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第二款、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告钟建基、钟金凤与被告汕头市恒合置业有限公司于2018年4月4日就坐落于汕头市濠江区********************屋签订的《商品房买卖合同》（合同号为汕头市商品房买卖合同240031861号）。二、解除原告钟建基、钟金凤与被告汕头市恒合置业有限公司、第三人中信银行股份有限公司汕头分行于2018年4月24日签订的编号为（2018）汕银个贷字第0248号的《中信银行个人购房借款合同》。三、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告钟建基、钟金凤购房首付款562081元，并协助原告钟建基、钟金凤办理维修金、契税等费用退费及注销合同备案登记、预告登记等相关手续。四、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告钟建基、钟金凤自2018年6月1日起至判决生效之日止原告钟建基、钟金凤已向第三人中信银行股份有限公司汕头分行归还的贷款本金（以第三人中信银行股份有限公司汕头分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。五、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人中信银行股份有限公司汕头分行偿还原告钟建基、钟金凤自判决生效之日起就《中信银行个人购房借款合同》剩余的贷款；自被告汕头市恒合置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，第三人中信银行股份有限公司汕头分行办理汕头市濠江区********************屋上抵押登记的涤除手续。六、驳回原告钟建基、钟金凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11705.86元，由原告钟建基、钟金凤负担1264.95元，被告汕头市恒合置业有限公司负担10440.91元。原告钟建基、钟金凤已预交受理费6226.72元，本院予以退还4961.77元；被告汕头市恒合置业有限公司应负担的案件受理费10440.91元，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。原告钟建基、钟金凤已交纳案件保全申请费4482.3元，被告汕头市恒合置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内径付给原告钟建基、钟金凤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 陈浩炳二〇二〇年九月三十日法官助理 陈焕铃书 记 员 陈安琪附：本判决书相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。