长春市宽城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉0103执异36号 案外人:张立中,男,住北京海淀区。 申请执行人：吉林银行股份有限公司长春人民广场支行（原吉林银行股份有限公司长春珠江支行）,住长春市南关区长春大街**。 法定代表人:孙志刚，行长。 被执行人：吉林省银象生物药业科技有限公司。 被执行人：吉林省银象药业有限公司。 被执行人：北京银象医药集团有限公司。 被执行人：姚毓,女,汉族，住，住哈尔滨市南岗区/div> 被执行人：任斌,男,汉族,住,住长春市南关区/div> 本院在执行申请执行人吉林银行股份有限公司长春人民广场支行（原吉林银行股份有限公司长春珠江支行）与被执行人吉林省银象生物药业科技有限公司等借款纠纷执行一案，案外人张立中以案涉房屋归其所有为由，请求中止长春市宽城区人民法院（2004)宽执字第322-1号民事裁定书第四项裁定“将被执行人任斌位于北京市海淀区罗庄南里宏嘉丽园小区2号楼2层203房屋（合同约定面积154,54平米）按流拍价格1764772元以物抵债给付申请执行人吉林银行长春珠江支行，申请人应自收到本裁定书之日起30日内到房产部门办理房屋产权及更名过户手续”的执行内容。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张立中称,2005年6月18日案外人及案外人控制的公司北京古草医药保健品研究所与北京银象医药集团有限公司（以下简称银象医药）签署《专利与产品独占转让合同书》，合同约定案外人及案外人控制公司向银象医药转让山菊养肝专利ZL95108893.9及开发的三个保健食品批号，银象医药向案外人及案外人控制公司支付专利与产品转让费总计630万元，支付方式为：2005年支付转让费75万元；2006年支付转让费315万；2007年支付转让费240万元。合同签订后，案外人及案外人控制公司实际履行了合同，但银象医药至2007年6月5日前，未按合同约定支付转让费总计390万元。后作为银象医药的股东，姚毓及任斌与张立中在2007年6月5日签署《担保协议》，担保协议约定，姚毓、任斌以案涉房屋为担保，并承诺在2008年12月底过户给案外人。另外案外人与姚毓、任斌于2005年12月4日签署《租房协议》，把案涉房屋租赁给案外人居住使用，协议约定租期三年，即从2006年1月1日至2008年12月31日。案外人于2005年12月4日入住案涉房屋至今，期间物业费、取暖费、水电费、电话网络等费用一直由案外人缴纳。 根据《担保协议》，姚毓，任斌应于2008年12月底前把案涉房屋过户给案外人，期间案外人一直催促姚毓、任斌办理过户手续，姚毓、任斌以房屋贷款未还清，房屋还在抵押，不能过户为由推脱，导致至今未完成办理过户手续。但姚毓、任斌同意房屋实际交付给案外人，待能够办理过户时，再办理过户手续，2008年12月底以后不需再支付租金。 2019年11月21日，案外人突然收到吉林银行长春分行某员工发送的房产证，案涉房屋己经依据长春市宽城区人民法院（2004)宽执字第322-1号民事裁定书，变更到吉林银行股份有限公司长春人民广场支行名下。该裁定书第四项裁定所要执行的内容损害了异议申请人的合法权益，具体如下： 一、案外人与姚毓、任斌在2005年12月4日签署了《租房协议》，租期三年，即从2006年1月1日至2008年12月31日。长春市宽城区人民法院于2008年3月6日下发民事裁定书将执行房屋予以查封，同年7月21日下发拍卖决定书，按评估价2757457元将案涉房屋予以拍卖，案涉房屋流拍，流拍价格为1764772元，后经吉林银行股份有限公司长春珠江支行同意，按流拍价格抵债，长春珠江支行时至2019年11月7日才办理了案涉房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定、《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十八条。案外人作为案涉房屋合法承租人，拍卖时法院没有按照规定通知案外人参加，亦未现场勘验，因此拍卖程序违法，法院未履行通知义务，侵犯了案外人的优先购买权。二、2007年6月5日案外人与姚毓、任斌签署的《担保协议》系真实意思表示，《担保协议》是在银象医药债务到期后签署，签署日期及履行日期均在法院查封、拍卖、以物抵债之前。根据《担保协议》内容，约定了房屋的坐落、面积等基本情况，并具体约定了房屋价款及房屋过户时间，该《担保协议》符合房屋买卖构成要件，其实质上体现了案外人与姚毓、任斌系房屋买卖的意思表示。且该份协议是在债务人债务到期后签署，案外人实际已经全部支付了房屋价款，案外人于2005年12月4日起一直居住在案涉房屋，实际占有房屋至今，该占有具有合法性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。案外人购买房屋在查封之前，且己经支付了全部价款，并实际占有了该房屋，未办理过户手续系姚毓、任斌以各种理由推脱才导致房产证未办理下来，不是案外人的原因导致，故人民法院不得对该房屋查封、拍卖及以房抵债。 申请执行人吉林银行股份有限公司长春人民广场支行称,对租房协议有异议。宽城法院于2008年3月17日依法查封案涉房屋，委托评估机构进行现场评估，当时房屋是姚毓自行使用，是姚毓药厂的销售公司使用的。法院应认定该租房协议无效。因为他不是实际意义上的租赁协议。实为用房屋使用权抵债的关系。合同的真实性应不予认可。专利与产品独占转让合同书与本案没有关系。对担保协议证明问题有异议、真实性有异议。该协议只是姚毓、任斌承诺2008年12月底前还清贷款后办理房产手续过户给对方。只是担保协议。而宽法于2008年3月17日对该房屋进行了依法查封。并进行评估拍卖程序。该担保协议不能对抗，阻却宽法的评估拍卖及以物抵债。对水电费等证据的真实性无异议，证明的问题有异议。宽法于2009年1月5日已经将案涉房屋以物抵债给吉林银行珠江支行。案外人张立中，属于非法占用。我们请求法院对该行为进行强迁。目前我们已经取得不动产权利证书。权利人是吉林银行股份有限公司长春人民广场支行。 经查，2004年3月申请执行人长春市商业银行银鹰支行与被执行人吉林省银象生物药业科技有限公司、吉林省银象药业有限公司借款合同纠纷执行一案，经长春市朝阳区公证处公证，并于2004年1月14日作出《执行证书》，被执行人应偿还申请执行人贷款本金1224800元。执行中于2008年3月6日查封了案涉房屋。2009年1月5日本院作出（2004）宽执字第322-1号执行裁定书，将案涉房屋以流拍价1764772元以物低债给付申请执行人吉林银行长春珠江支行，并将案涉房屋产权人更名为吉林银行股份有限公司长春人民广场支行。但至今未交付案涉房屋。 另查，姚毓、任斌因执行中向本院作出书面承诺书和保证书，对本案承担连带责任，成为本案的被执行人。任斌在保证书中将自己名下的案涉房屋用于保证偿还债务，并承诺吉林省银象生物药业科技有限公司于2007年12月15日前不能偿还上述款项，任斌同意依法拍卖或变卖案涉房屋。 吉林银行和吉林银行长春分行于2013年分别发文，吉银发［2013］324号和吉银发［2013］36号，将吉林银行长春银鹰支行和吉林银行长春珠江支行调整为吉林银行股份有限公司长春人民广场支行的分支机构。 本院认为，被执行人未能按照生效法律文书确定的义务自动履行，本院对被执行人任斌名下涉案房屋进行执行的行为合法有效。案外人提供《专利与产品独占转让合同书》。证明案外人与北京银象医药集团有限公司存在债权债务关系，但是其却不能提供已经实际履行了上述合同书的证据， 故案外人与北京银象医药集团有限公司是否存在债权债务关系本院无法认定。案外人提供《担保协议书》提出案外人与姚毓、任斌的担保协议，其实质为以房抵债的主张。在《担保协议书》中约定：“以此担保书签订之日起三个月后继续履行原签订合同付款数额和时间，在不能以现金兑现条件下，以房产偿付对方技术转让费和贷款”，该协议中对以房抵债的约定是以“不能以现金兑现条件下”成立的为前提的。案外人未能向本院提供被执行人姚毓、任斌未履行“现金兑现”的证据。故《担保协议书》是否履行或履行情况亦无法确定。且该协议书并非房屋买卖合同，更不属于以房抵债协议。本院不予支持。案外人因与姚毓、任斌在2005年12月4日签署了《租房协议》，主张拍卖时法院没有按照规定通知案外人参加，拍卖程序违法，侵犯了案外人的优先购买权。案外人所提供的《租房协议》中房屋出租人任斌的签名与任斌在其他文件上的签名明显不符，且任斌没有向本院提供认可租赁事实存在的证明，本院对该《租房协议》不予认可，对案外人的该项主张不予支持。关于案外人提供的2019年2月22日与姚毓签订的对案涉房屋的《房屋买卖合同》，因该合同中没有卖房任斌的签名，本院不予认可。 综上案外人张立中主张的“涉案房屋抵债”和拍卖程序违法的异议证据不足，其异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故案外人张立中的异议理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人张立中的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起异议诉讼。 审 判 长  张立群 人民陪审员  张晓辉 人民陪审员  宋 欣 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  耿田雨