广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初26157号原告（反诉被告）：吴有春，男，汉族，1963年4月17日出生，身份证住址：湖北省武穴市。被告（反诉原告）：阮莲珠，女，汉族，1986年11月14日出生，身份证住址：福建省霞浦县。第三人：沈永兴，女，汉族，1952年6月20日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：孙向华，男，汉族，1978年5月24日出生，身份证住址：深圳市罗湖区。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法受理被告提起的反诉，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告、第三人委托诉讼代理人孙向华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳2020年3月8日至6月7日的房租14400元（4800×3）（币种：人民币，下同）及2020年2月的水电费475元，且按《租赁合同》第五条约定支付滞纳金2720.25元；2.请求判定原告不退还被告租金押金5800元及被告向原告支付退房清洁费200元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月8日，原、被告就位于深圳市罗湖区纺织公司702房签订《房屋租赁合同》，原告收取被告租房押金5800元，合同约定：租期从2019年10月8日至2020年3月7日；每月租金4800元，每月8日交付租金，如逾期五天交租，每日按所欠租金金额千分之三收取滞纳金，交租须存入甲方指定账号，管理员不能收取现金；退房时，原告收取被告卫生费200元。双方还约定：水费8元每方，电费1元每度，管理费80元每月交给甲方。双方建立的租赁关系是双方真实意思表达，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约、依法履行。原告与被告于2018年9月17日和2017年3月3日两次就同一涉案房签订了两份《租房合同》。2020年3月7日合同期届满，被告未按照《合同法》第92条，履行合同终止后的义务，未履行《合同法》第98条，与原告结算、清理，并与第三人（涉案房业主）在2020年3月7日下午16时签订《房屋租赁合同》。原告依据《民法总则》第154条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。承租人最基本的义务：租赁期届满或与出租人申请解除合同，承租人应当返还租赁物。被告在2020年3月15日晚上18时称：房子不是原告的，原告没有权出租，被告与原告没有租赁关系，要原告退还其押金。《民法总则》第114条，民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权，用益物权和担保物权。本案民事主体原告依法享有用益物权。被告的房租交至2020年3月7日止，2020年3月8日，被告未依约向原告交纳房租水电费5275元，2020年4月8日的房租4800元，2020年5月8日的房租4800元。《民法总则》第118条，民事主体依法享有债权，债权是因合同侵权行为，无因管理，不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为权利。本案原告因与被告成为民事主体，依法享有债权。被告因与原告订立合同不为，成为特定的义务人，债权人依法因义务人不为追缴其产生的债务。被告答辩并反诉称：1、被答辩人要求答辩人向其缴纳2020年3-5月的房租及相应的滞纳金，无事实和法律依据，依法应予以驳回。理由如下：首先，被答辩人自身并无承租权。2018年9月17日，答辩人与被答辩人签订了《租房合同》，双方约定深圳市罗湖区纺织公司702房押金5800元，租赁期限自2018年10月8日起十二个月。租赁期满后，双方签订了书面的《租赁合同》，续租5个月，合同期限为2019年10月8日至2020年3月7日。案涉房屋并非被答辩人承租，而是案外人朱凤先承租，即使案外人朱凤先委托被答辩人出租该房，被答辩人也并非本案的适格主体，依法应予驳回。其次，即使案外人朱凤先委托被答辩人租房，双方的合同已经终止。租赁合同到期前，案外人朱凤先通知答辩人合同到期后，业主要收房（因与业主的租赁合同于2020年3月6日到期）。故被答辩人于2020年3月6日后已无涉案房屋的租赁权。案外人朱凤先与答辩人约定于2020年3月7日办理房屋交接手续，然而案外人朱凤先以及被答辩人始终未出现，后业主出现进行收房，答辩人与业主双方就该房屋签订了《租赁合同》并办理了入住手续，上述情况答辩人已告知了案外人朱凤先。答辩人已经履行了《租赁合同》中的所有义务。综上，因被答辩人与业主的租赁合同于2020年3月6日终止，被答辩人已无涉案房屋的租赁权，且被答辩人与答辩人的租赁合同也于2020年3月7日终止，至此，即使被答辩人占有案涉房屋，也只能由业主基于房屋的完整所有权对答辩人主张权利，被答辩人无权要求答辩人支付2020年3月8日之后的租金。2、被答辩人要求答辩人继续履行合同，确认答辩人与第三人存在恶意串通所签订的法律文书无效，与事实不符，于法无据，依法应予驳回。理由如下：2020年3月7日，答辩人与被答辩人的《租赁合同》到期后，双方已无继续履行合同的前提和可能（被答辩人已无涉案房屋的承租权），答辩人与业主签订合同，是正常且合理合法的行为，不属于恶意串通。3、被答辩人要答辩人与其进行结算，否则不退还租赁押金5800元并要求支付退房清洁费200元，无事实和法律依据，依法予驳回。被答辩人在履行《租赁合同》期间，并无任何违约行为，且在收到被答辩人不续签及业主要收房的通知后，积极准备交房事宜，然而被答辩人并未出现，而是由业主出面收房，答辩人有理由认为，业主收房后，答辩人的义务已经履行完毕，并无其他费用需要支付给被答辩人。被答辩人所请求的退房清洁费，并未实际产生，其无权要求支付。反诉请求如下：1.返还租房押金5800元；2.退还多收的2019年12月8日至2020年2月7日的水费256元及2020年1月8日至3月7日的管理费160元；3.反诉的诉讼费用由被反诉人承担。原告针对反诉答辩称：1.反诉原告与第三人恶意串通侵害反诉被告的房屋承租优先权。第三人为涉案房屋的出租人，反诉原告作为承租人，依法享有用益物权，对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。根据法律规定，出租人与承租人的合同期满后，出租人继续出租，承租人在同等条件下有优先承租权，且次承租人与承租人对出租人承担连带责任，反诉原告作为次承租人无权在同一租赁物越权承租涉案房屋。第三人在合同期满后，应将涉案房屋恢复至2020年3月6日之前的租赁秩序，反诉原告向反诉被告交租，反诉被告向第三人交租。2.反诉原告在未与反诉被告解除合同的情况下，继续使用租赁物，依合同约定理应向反诉被告交纳2020年3月8日之后的租金。3.反诉原告未与反诉被告办理退房手续，继续占有租赁物，未履行合同终止后的义务，故押金不予退还。4.反诉原告自称交了水费、电费、管理费，不符合合同约定，不予认可。第三人针对本诉答辩如下：1、我方未与被告恶意串通签订合同。我方与原告的租赁合同于2020年3月6日到期终止，我方已经提前一个月告知原告，合同终止后我方将不再与其续签。我方与被告签订合同是合理合法的行为，并不属于恶意串通。2、原告声称我方合同终止后，未与其依法进行结算、清理，实际情况如下：2020年3月6日合同终止当天，我方准时到涉案房屋准备办理房屋交接手续，但原告始终未曾到现场，期间被告也多次联系原告，但原告拒绝到场。原告于2020年1月6日向我方租金账户（尾号2629）汇入2020年1月6日至2月6日房租3900元，但2月6日至3月6日的房租始终未支付，在多次联系未果的情况下，我方只能将原告的租房押金作为其2月6日至3月6日的房租。因此，原告称我方未与其进行结算、清理一事不属实。3、原告称我方取走其存入的水电费147元，实际情况如下：2017年2月26日，我方与原告于签订租房合同时，我方交与原告的水电费账户（尾号2086）中余额为325.85元，与原告的租房合同终止后，我方于2020年3月8日到柜面更换新卡时，查询发现该账户内余额为147.81元人民币。因此，原告实际上仍然欠我方水电费178.04元。对此，我方将保留法律诉讼权利。经审理，本院查明下列事实：1、2019年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将本市罗湖区凤凰路145号纺织公司702房租赁给被告作住宿使用，租赁时间自2019年10月8日至2020年3月7日，租金每月4800元，租房押金5800元，待租赁期满承乙方要求退房且乙方无拖欠甲方任何款时，甲方无息将押金退还给乙方。乙方交房时没有搞好清洁卫生，收取卫生费200元。在合同附加事项部分约定：水8元/方，电1元/度，管理费80元/元，垃圾费14元/月。2、2019年9月27日，原告收取被告5800元押金，并在收款收据上注明“住满五个月退房时退押金”。3、2020年1月8日至3月7日，原告收取被告租金9600元、水费240元、电费459元、管理费160元、卫生费28元。深圳市供电局电子发票显示：涉案房间2020年2月1日至3月31日电费共计277.36元；深圳市水务集团网上营业厅的数据显示：涉案房间2019年12月8日至2020年4月8日，共计水费160.2元，污水处理费48.6元、垃圾处理费31.86元，共计240.66元。4、2020年2月，原告与被告就租金减免、合同到期、押金退还等进行过沟通，原告方拒绝了租金减免申请，明确表示业主要收房自住，提示被告方住完2月份可以找房了；合同到期搬走后退押金。5、第三人缴纳了涉案房屋2020年1月至5月管理费、本体维修基金共计432元。6、原告与第三人均当庭确认双方之间的租赁合约到期日为2020年3月6日，合同约定租金为3900元/月；2020年3月7日，被告与第三人签订《租赁合同》，承租涉案房屋，租金为4500元/月。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当事人应严格履行合同义务及承诺内容。原、被告双方之间的租赁合同到期日为2020年3月7日，而原告作为转租人，其与第三人之间的租赁合同于2020年3月6日到期，期满后双方再无续约，因此，原告在2020年3月6日之后不再享有案涉房屋的相关权利，包括出租权。原告与第三人之间关于优先承租权问题，不是本案的诉求，原告可另循法律途径解决。因此，原告的第一项诉讼请求没有事实及法律依据，予以驳回。《房屋租赁合同》及《收款收据》约定，被告所交付的押金5800元，住满五个月退房时退还。被告在该合同到期日通过微信联系原告到现场办理交接手续，原告未出现，第三人作为房屋主人到场接收了房屋，被告的交房义务履行完毕，原告应该如约退还押金5800元。原告关于押金不予退还的理由不成立，该项诉讼请求予以驳回，被告的该项反诉请求予以支持。原告要求被告支付房屋清洁费200元，但未提交相关证据证实上述费用的产生，应承担举证不能之不利后果，驳回原告的该项诉讼请求。被告提交的水电费单据、管理费收据显示，原告收取的水费与供水部门的收费一致，2020年1月至6月的管理费、本体维修基金缴纳人并非被告。因此，被告要求退还多收的水费、管理费没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告吴有春的全部诉讼请求；二、反诉被告吴有春应于本判决生效后十日内退还反诉原告阮莲珠押金5800元；三、驳回反诉原告阮莲珠的其他诉讼请求。案件本诉受理费195元，由原告吴有春负担；反诉受理费25元，由反诉被告吴有春负担15元，反诉原告阮莲珠负担10元；上述费用本院已预收，反诉被告吴有春应将反诉受理费15元于本判决生效后十日内迳付反诉原告阮莲珠。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘玉霞二〇二〇年十月三十日书记员  冯雪蒙赵鹏