湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0684民初1756号原告：谢厚斌，男，1972年10月18日出生，汉族，住宜城市。原告：李爱民，男，1962年1月12日出生，汉族，住宜城市。二原告共同委托诉讼代理人：唐齐斌，毛永琴，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被告：李**，男,1985年5月28日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李伟（李**之父），1963年7月14日出生，住广东省珠海市香洲区。第三人：宜城市锦湖房地产开发有限公司。住所地：宜城市龙门路。统一社会信用代码：91420684662297739C。法定代表人：周志华，该公司总经理。原告谢厚斌、李爱民诉被告李**、第三人宜城市锦湖房地产开发有限公司（以下简称锦湖公司）执行异议之诉一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李爱民及二原告委托诉讼代理人唐齐斌，被告李**委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。被告锦湖公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢厚斌、李爱民向本院提出的诉讼请求：1.请求解除对预告登记在异议人谢厚斌名下的“锦湖名都”第3幢101、102、103、201、202、203号房屋（下称涉诉房屋）的查封，并不得执行该房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。李**辩称，谢厚斌、李爱民请求解除对涉案房屋的查封没有事实和法律依据，请求法院驳回谢厚斌、李爱民的诉讼请求。经审理查明：锦湖公司系房地产开发企业，于2009年3月30日取得位于宜城市龙门路“锦湖名都”工程项目的建筑工程施工许可证并进行建设。2018年8月30日，谢厚斌与锦湖公司签订了商品房买卖合同。合同约定谢厚斌买卖锦湖公司开发建设的“锦湖名都”3号楼101、102、103、201、202、203号6间商用房，面积722平方米，总价款600万元。同日，谢厚斌以其购买房屋资金不足向中国建设银行股份有限公司襄阳分行（以下简称建行襄阳分行）申请购买商用房贷款300万元，并在当天与建行襄阳分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定谢厚斌向建行襄阳分行借款300万元，用于购买“锦湖名都”3号楼101、102、103、201、202、203号6间商用房；借款期限：120个月，从2010年9月21日起至2020年9月21日止；借款利率为基准利率上浮10%，逾期罚息利率为基准利率上浮50%；还款方式：在每月20日按月等额本息偿还；若借款人未按约定足额偿还借款本息，出借人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；谢厚斌以其购买的6间商用房作为该笔贷款的抵押财产。锦湖公司作为保证人也在借款合同书签字盖章。担保方式为：保证、抵押、保证金质押（10%）。另外，锦湖公司给建行襄阳分行出具了一份担保意向书，承诺内容：谢厚斌购买我公司开发的商用房6间，房价总额为600万元。因其一次性付清房款困难，特申请个人商用房贷款300万元，在其房屋产权证和已办理抵押登记的他项权利证书交到你行之前，由我公司承担连带责任保证。2010年9月20日，宜城市房管局出具了一份编号为宜房预抵鄢城字第××号《宜城市预购商品房抵押登记证明》。借款合同签订后，建行襄阳分行于2010年9月21日向谢厚斌发放贷款300万元并汇入锦湖公司的账户。谢厚斌和锦湖公司也按贷款合同约定向建行襄阳分行偿还借款本金及利息。截止到2014年9月30日，谢厚斌与锦湖公司共同向建行襄阳分行偿还借款本金2242677.58元、利息547081.75元、逾期罚息3123.54元，合计本息共计2792882.87元，尚欠贷款本金75322.42元。后因谢厚斌和锦湖公司未按合同约定向建行襄阳分行偿还借款本金及利息，建行襄阳分行向襄阳市樊城区人民法院提起民事诉讼，要求谢厚斌、周青青（谢厚斌的妻子）、锦湖公司偿还借款本息。2014年12月30日，襄阳市樊城区人民法院作出［2014］鄂樊城屏民初字第00288号民事判决，认定截止到2014年9月30日，谢厚斌与锦湖公司共同向建行襄阳分行偿还借款本金2242677.58元、利息547081.75元、逾期罚息3123.54元，合计本息共计2792882.87元，尚欠借款本金75322.42元。并判决：1.谢厚斌和周青青（谢厚斌的妻子）向建行襄阳分行偿还借款本金75322.42元；2.谢厚斌和周青青向建行襄阳分行偿还借款利息（按借款合同约定的利率，自2014年9月30日计算至本判决确认付款之日止）；3.锦湖公司对谢厚斌和周青青的上述债务承担连带责任；4.锦湖公司承担保证责任后，可依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，向谢厚斌和周青青追偿。上述款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。2011年1月22日，谢厚斌与锦湖公司签订了房屋买卖合同。合同约定，谢厚斌从锦湖公司的3号楼2层201－210号商用房，面积21072.24平方米；价款8278800元。同日，谢厚斌用江苏江都二建工程有限公司对锦湖公司享有的债权（欠的工程款）抵付购房款8278800元，并办理了结算。2013年1月，谢厚斌与周云签订了租赁合同，将购买的锦湖名都3号楼一楼26轴－30轴和二层全部房屋出租给周云使用，租期为十年。2014年7月25日，谢厚斌与李爱民签订了《借款结算、还款协议书》。协议约定，通过结算确定谢厚斌欠李爱民借款1400万元；谢厚斌用其通过锦湖公司欠其工程款抵偿获得的位于锦湖名都小区3号楼一层270平方米、二层2069.7平方米商用房和独栋商业用房大一间（上下二层约800平方米自南起，与刘德富相邻依次向北数）抵付给李爱民；谢厚斌在合同签订后10日内将房屋交付给李爱民；在2014年12月30日前，谢厚斌有权按1400万元的价格回收，在此期间李爱民不得将房屋处分给他人。2014年7月26日，李爱民与锦湖公司签订了2份《房屋买卖合同》。合同约定，李爱民从锦湖公司购买3号楼2层201－210号商用房，面积21072.24平方米，价款8278800元；李爱民从锦湖公司购买3号楼一层26轴至30轴，27轴至1/31轴、面积为270平方米的商业用房，价款270万元，合计购房价款8548800元。同日，锦湖公司给李爱民出具了2张收到合计购房款8548800元的收据。2014年12月16日，由于谢厚斌没有按《借款结算、还款协议书》的约定办理房屋及过户手续，存在违约行为，李爱民向襄阳仲裁委员会申请仲裁。2014年12月18日，襄阳仲裁委员会作出（2014）襄仲调字第73号仲裁调解书，确认李爱民与谢厚斌、锦湖公司自愿达成如下协议：1.李爱民与谢厚斌签订的《借款结算、还款协议书》合法有效；2.抵偿“锦湖名都”小区三幢一层26轴至30轴，27轴至1/31轴、面积为270平方米的商业用房及三幢二层201号至210号、面积为2069.7平方米的商业用房的财产权归李爱民所有；3.谢厚斌履行诉争房屋的交付及过户义务；4.锦湖公司协助履行诉争房屋的交付及过户义务。同日，李爱民与谢厚斌、锦湖公司办理了房屋交付手续并签订了房屋移交清单。2014年12月29日，李爱民与谢厚斌、谢平（周云之夫）签订了协议书。协议约定，谢平认可襄阳仲裁委员会（2014）襄仲调字第73号调解书确定的内容，并确定李爱民为房屋的所有权人；李爱民认可谢厚斌与谢平签订的房屋租赁合同；李爱民与谢平同意按房屋租赁合同履行义务；从2015年1月25日起至2023年期间的租金由谢平按约定的数额直接汇入李爱民的账户。2015年1月3日，李爱民与杨**、谢平签订了补充协议。协议约定，谢厚斌与周云签订的租赁合同的出租人变更为李爱民，承租人周云变更为谢平；由于经济形势不好，双方同意从2015年1月25日起，租金按36万元/年计算，合同暂定4年。另查明，2014年，李**以周志华、锦湖公司欠其借款400万元，张辉、尚德雄系借款担保人为由向本院提起民事诉讼，要求借款人周志华、锦湖公司偿还借款，担保人张辉、尚德雄对此承担连带保证责任。本院经审理于2014年6月24日作出（2014）鄂宜城民一初字第00154号民事调解书，确定周志华、锦湖公司欠李**借款本金及利息合计490万元，由周志华、锦湖公司在2014年7月15日前一次性支付；张辉、尚德雄不承担责任。同日，根据李**提出的保全申请，本院作出（2014）鄂宜城民一初字第00154－4号裁定书，查封锦湖公司开发的锦湖名都3号楼在宜城市房管局预登记为胡金娥的编号为104、105、204、205号，预登记为谢厚斌（兵）的101、102、103、201、202、203号共计10间房屋。该裁定书未向胡金娥、谢厚斌送达。当日，本院向宜城市房管局下达协助执行通知书将上述房屋予以查封。周志华、锦湖公司在（2014）鄂宜城民一初字第00154号民事调解书生效后，未按调解书确定履行向李**偿还借款本金及利息的法定义务。为此，李**向本院提出对周志华、锦湖公司强制执行的申请。本院于2014年7月18日立案，案号为（2014）鄂宜城执字第000396号。2014年11月3日，本院将该案件按执行结案处理。2016年6月13日，本院作出（2014）鄂宜城执字第000396－2号协助通知书，请求宜城市房产管理局按照生效的（2014）鄂宜城民一初字第00154－4号裁定书从2016年6月24日起续封登记在胡金娥名下位于锦湖名都3号楼104、105、204、205号和登记在谢厚斌名下101、102、103、201、202、203号，合计10间房屋。查封期为三年，从2015年6月24日起至2019年6月23日止。2018年9月17日，本院作出（2014）鄂宜城执字第000396－4号协助通知书，请求宜城市房产管理局按照生效的（2014）鄂宜城民一初字第00154－4号裁定书续封锦湖公司开发的预登记在胡金娥名下位于锦湖名都3号楼104、105、204、205号和预登记在谢厚斌名下101、102、103、201、202、203号，合计10间房屋，查封期为三年。2018年10月29日，根据李**提出的恢复执行申请，本院对其申请执行周志华、锦湖公司民间借贷纠纷一案重新立案恢复执行，案号为（2018）鄂0684执恢514号。本院作出拟对案涉查封房产进行评估拍卖通知并向李爱民送达，其在收到通知后对法院作出的查封裁定不服，与谢厚斌一起向本院提出解除对案涉房屋查封的执行异议。2019年5月6日，本院经审理作出（2018）鄂0684执异53号民事裁定，驳回李爱民、谢厚斌的异议请求。李爱民、谢厚斌对民事裁定仍不服，导致纠纷发生。上述事实，有建筑施工许可证、个人住房借款合同及借款凭证、宜城市永信联合会计师事务所证明、购房合同、收款收据、协议书、仲裁调解书、法院作出的相关裁判文书以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的的全部或部分主张实体权利，而请求法院对该实体法上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议的焦点是谢厚斌、李爱民举出的证据是否证明其对法院决定评估拍卖的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十五条第一款第（五）规定，其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断其是否系权利人。《执行异议规定》第二款规定，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。本院在最初制作的对涉案房屋进行查封的裁定书明确载明查封锦湖公司开发的登记在谢厚斌名下101、102、103、201、202、203号合计6间房屋。从裁定书的内容上看，被查封的房屋与谢厚斌存在权属关系，且该查封裁定未向谢厚斌送达，该裁定针对谢厚斌并没有生效，对谢厚斌也就没有法律上的约束性。另外，法院在对锦湖公司的法定代表人周志华进行询问时，周志华就明确表明谢厚斌不同意因锦湖公司欠款而对涉案房屋进行查封。因此，本院在对涉案房屋进行查封存在瑕疵。李爱民在诉讼中向本院举出了与谢厚斌签订的《借款结算、还款协议书》、与锦湖公司签订的《房屋买卖合同》以及锦湖公司出具的收到房款的收据、锦湖公司用锦湖公司欠谢厚斌的工程款抵付涉案2层201、202、203号房屋的收款收据、仲裁调解书、李爱民与谢厚斌、谢平、李爱民与杨**、谢平签订的补充协议、宜城市永信联合会计师事务所证明等证据，可以证明谢厚斌用锦湖公司欠其的工程款，从锦湖公司处购买了涉案2层201、202、203号房屋，并将该房屋转卖给了李爱民，李爱民用谢厚斌欠其的贷款，抵付购房款，锦湖公司对此转让行为予以认可。李爱民取得房屋后，又将房屋出租给他人使用，获取承租利益的客观事实存在。因此，可以确认李爱民对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。谢厚斌提出其与锦湖公司签订的商品房购买合同从锦湖公司购买了涉案房屋，且在房管部门进行了预登记、并用购买的涉案房屋作抵押向银行贷款，同时法院已判决其向银行偿还贷款的事实，证明其对涉案一层101、102、103号，合计3间房屋享有物权。在支付购房款上谢厚斌是向银行贷款300万元，可是该贷款主要是锦湖公司在向银行偿还，不是由谢厚斌自己在偿还贷款。而谢厚斌也未举出其他证据证明其已向锦湖公司支付全部购房款。由于谢厚斌未履行支付房款的义务，其还未对涉案房屋取得所有权。另外，房管部门是将涉案房屋预登记在谢厚斌的名下，但是，这种预登记是行政管理部门基于管理的需要按照相关规定办理的预售合同备案登记，而非物权法第二十条规定的房产预告登记，这种预登记不具有房产预告登记之法律效力。而且法院在审理银行诉谢厚斌借款合同纠纷一案中，未对谢厚斌用购买的房屋抵押贷款行为进行认定。加之谢厚斌与锦湖公司的法定代表人是翁婿关系，谢厚斌与锦湖公司的债务关系无法理清，现有证据达不到证明谢厚斌对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。李**提出涉案1层101、102、103号，合计3间房屋虽然预登记在谢厚斌的名下，但是该登记不具有物权的效力，不能以此认定涉案的房屋产权归谢厚斌的抗辩理由成立，本院予以支持。李**提出李爱民是在法院对涉案房屋进行查封后，与谢厚斌、锦湖公司签订的房屋购买协议，由于该买卖协议违反了法律规定，系无效协议，因此李爱民凭此协议主张其对涉案房屋享有物权的理由不成立。由于本院对涉案房屋的查封裁定未向谢厚斌送达，该裁定对谢厚斌未生效，其在将涉案房屋出售给李爱民的行为不存在违法行为，故李爱民与谢厚斌签订的《借款结算、还款协议书》和与锦湖公司签订的房屋买卖合同均有效，且李爱民对涉案房屋进行了占有并已经将房屋出租给他人使用，涉案房屋未办理房屋产权证的原因是因房屋开发商锦湖公司不能提供办理房屋产权证的相关资料，并不是李爱民自身过错造成的，可以认定李爱民是善意取得涉案房屋，故对李**的此项抗辩主张不予支持。综上所述，李爱民提出的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；谢厚斌提出的诉讼请求，无事实和法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第项规定，判决如下：一、驳回谢厚斌的诉讼请求。二、解除对锦湖名都3号楼预登记在谢厚斌名下201、202、203号，合计3间房屋的查封，并不得对该房屋进行评估拍卖的行为。案件受理费30800元，由谢厚斌负担15400元，李**负担15400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  李边防审 判 员  李学锐人民陪审员  邢爱春二〇二〇年十月十二日书 记 员  王雪竹