吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2020）吉0202民初1103号   原告（申请执行人）：徐飞，女，1984年4月20日出生，汉族，住吉林市。   委托诉讼代理人：刘立军，吉林永赞律师事务所律师。   被告（案外人）：李丽，女，1962年2月24日出生，汉族，住吉林市。   被告（被执行人）：吉家礼，男，1969年1月19日出生，汉族，住吉林市。   原告徐飞与被告李丽、吉家礼申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐飞及其委托诉讼代理人刘立军，被告吉家礼到庭参加诉讼。被告李丽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   徐飞向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令对坐落于龙潭区棋盘经济管理区棋盘街房屋（所有权证号J38-028218）执行；2.本案诉讼费用两名被告共同承担。事实和理由:徐飞与吉家礼民间借贷纠纷一案[案号（2018）吉0202民初2996号）]已审结并发生法律效力，该案于2019年11月13日立案执行[案号（2019）吉0202执1699号）]。2020年4月30日李丽提出执行异议申请，吉林市昌邑区人民法院于2020年5月18日作出执行裁定书，裁定：中止本次执行。徐飞认为吉林市昌邑区人民法院中止执行是错误的。具体理由如下：一、李丽自认收到吉家礼的全部房款。2019年11月13日在吉林市昌邑区人民法院执行阶段的谈话笔录中，李丽明确表示案涉房屋已付清房款，并且已交付给吉家礼使用，双方存在买卖协议。然而在时隔5个月后，李丽又通过诉讼的方式申请执行异议，否认笔录中陈述的事实。这是明显违背禁反言原则的，李丽应当承担相应的不利后果；二、吉家礼是案涉房屋的真实权利人。根据李丽的自认，两名被告之间存在买卖协议，且在约谈笔录中明确表示吉家礼已交付了案涉房屋全额房款，亦实际占有、使用了房屋。目前，吉家礼对案涉房屋仍然行使作为实际权利人的相应权利。吉家礼系案涉房屋的真实权利人，因此法院作出执行案涉房屋的裁定是正确的，中止执行是错误的。故请求支持徐飞的诉讼请求。   李丽未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。   吉家礼辩称，2010年6月份本人在江北乡哈达村开搅拌站，买的武玉杰、李丽的土地和房屋开的搅拌站，双方签订了房屋买卖协议，约定两套房屋（其中武玉杰和李丽名下各一套，武玉杰和李丽是夫妻关系）和院总价款计200万元，本人用吉林市昌邑区江畔明珠11层的房屋抵顶85万元，交付给武玉杰，该房屋原登记在吉家礼的名下，后房屋变更到谁名下就不清楚了。本人已陆续给付武玉杰和李丽80万元，当时有汇款凭证，但是没有武玉杰或者李丽的收条，现还欠武玉杰和李丽35万元，武玉杰有欠条。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院认证如下：   徐飞向本院提交了如下证据：   1、2010年5月26日吉林市江北乡哈达村民委员会出具证明。证明:证实李丽名下龙潭区棋盘经济管理区棋盘街房屋住宅变为经营性用房，经所在地居民委员会征求有利害关系业主意见，同意住宅改变为经营性用房。该涉案房屋已经改变性质，不再属于住宅用房，而是经营性用房，用于公司的经营，并没有侵害李丽居住的基本需求，因此案涉房屋不受禁止转让的限制；   2、2019年11月13日吉林市昌邑区人民法院执行局执行约谈笔录。证明:李丽已经全额收到了房款。武玉杰和李丽在法院执行调查过程中，已经承认其与吉家礼是买卖关系，吉家礼也支付了全额购房款，李丽至今也未对其与吉家礼之间的合同明确不再履行，因此视为合同继续履行，即便法院依职权认定双方的买卖合同不能继续履行，武玉杰和李丽也负有返还全额购房款的义务，在武玉杰不能支付货币时，将登记在李丽名下的房屋作为被执行的财产也是合法的；   3、（2020）吉0202执异43号执行裁定书。证明:案外人提出的异议是购房款的问题，裁定书下的裁定城镇居民不能买农村房屋。该裁定下的时间不对，我是19号交的答辩，18号下的裁定，仅三日内法院竞然作出裁决。在法院领取裁定书的时候，吉家礼在没有李丽授权委托书的情况下代为领取法律文书。   吉家礼对徐飞提交的证据发表质证意见为：对证据1、不发表质证意见，该证据看不清，房屋协议已经解除了；对证据2、我们始终没有结算，钱我根本就没有付清，还差33万元，有欠条可以证明，欠条在武玉杰处，我之前说的35万不对，是33万元；对证据3无异议。   本院对徐飞提交的证据分析评判如下：对证据1，吉家礼虽未发表质证意见，但亦未提交证据予以反驳，故对徐飞提交的证据1的真实性予以确认，但徐飞未提交当地土地管理部门变更登记手续，故对该份证据的证明问题不予采信；对证据2，系本院在案件执行阶段的执行询问笔录，故对该份证据的真实性予以确认；对证据3，系本院作出的执行裁定书，故对该份证据的真实性予以确认，关于送达程序是否有瑕疵，与本案处理无关联性。   李丽未到庭，未向本院提交证据，亦未提供质证意见。   吉家礼未向本院提交证据。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:   武玉杰与李丽系夫妻关系，2010年李丽将位于吉林市龙潭区棋盘经济管理区棋盘街所有权证号J38-028218号，建筑面积238.6平方米房屋一处以及武玉杰名下相邻房屋一处出售给吉家礼，总价款200万元。该两处房屋系在集体土地上所建，吉家礼于2005年8月1日由赣榆县江苏省历庄迁入吉林市××区。   另查明，徐飞与吉家礼民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月30日作出（2018）吉0202民初2996号民事判决书，判决书判定:被告吉家礼于本判决生效之日起十日内一次性向原告徐飞偿还借款本金559,070.20元，并自2016年9月21日起至付清之日止，按年利率24%计算支付利息。该判决于2019年9月13日发生法律效力后，徐飞向本院申请执行，本院于2019年11月13日立案执行，案号为（2019）吉0202执1699号，2019年11月14日本院作出（2019）吉0202执1699号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人吉家礼购买的李丽名下的位于吉林市龙潭区棋盘经济管理区棋盘街房屋（所有权证号:J38-028218,建筑面积:238.6平方米），查封期限三年。因案外人李丽向本院提出执行异议，本院于2020年5月18日作出（2020）吉0202执异43号执行裁定书，裁定：中止对坐落于吉林市龙潭区棋盘经济管理区棋盘街的所有权证号:J38-028218,建筑面积:238.6平方米房屋的执行。徐飞不服，提起执行异议之诉讼。   本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定:“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”本案中，徐飞提交吉林市江北乡哈达村民委员会出具证明，系非有权限土地管理机构出具的公文书证，并不能证明土地性质已改变，房屋买卖不受禁止转让的限制。对于申请执行人请求对被执行人购买但尚未办理转移登记的不动产实施执行，而案外人作为权利登记人就案涉不动产提出异议主张的，应当首先审查案涉房屋买卖协议合同效力。具体到本案中，本案涉及主要焦点为农村房屋买卖，因农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非集体经济组织成员。李丽与吉家礼交易买卖的案涉房屋，虽然交易的标的物是地上房屋，但根据房地一体原则，实际上双方交易的标的物也包括相应的宅基地，吉家礼不是本集体经济组织成员，故双方案涉房屋买卖协议，因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还，故对徐飞请求继续执行案涉房屋的主张无法支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：   驳回原告徐飞的诉讼请求。   案件受理费8447元，由原告徐飞负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判长 张元忠   人民陪审员 宋维佳   人民陪审员 于耀香     二○二○年十月十三日   书记员 于志强