广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初5567号 原告:黄贵娥，女，1963年9月20日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 被告：陈聪猛，男，1970年7月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：柳州鑫协商贸有限公司，住所地：柳州市飞鹅二路**谷埠街国际商城负******，统一社会信用代码：91450204059547035A。 法定代表人：王世伟，该公司总经理。 原告黄贵娥诉被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告黄贵娥到庭参加诉讼。被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄贵娥向本院提起的诉讼请求为：1、请求判令解除原 -2- 告与被告柳州鑫协商贸有限公司签订的《柳州市商品房现房买卖合同》；2、请求法院判令被告柳州鑫协商贸有限公司向原告退还购房首付款241968元，资金占用费30746.51元（以241968元为基数，以年利率6%计，自2018年7月9日起，暂计至2020年8月18日，之后利息计算至还清之日止），违约金2419.68元；3、请求法院判令被告陈聪猛对上述请求承担连带赔偿责任；4、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年7月9日，原告与被告柳州鑫协商贸有限公司（以下简称鑫协公司）签订《柳州市商品房现房买卖合同》，约定被告鑫协公司将其所有的位于柳州市谷埠街国际商城E区负一层199号房出卖给原告，合同签订当日，原告向被告鑫协公司支付购房首付款241968.00元。之后原告在新闻媒体及业主群了解到，被告鑫协公司根本不是购买商埠的所有权人，真正的所有权人为福建商人陈聪猛，而被告陈聪猛与被告鑫协公司是委托与被委托的关系，而且所购买的商埠为整体商埠只有一本房产证，该房产早己多次抵押和多次被法院查封。被告出卖房屋的行为属于欺诈行为，即明知涉诉房产抵押被法院查封不能过户的情况下仍然出售，同时也没有将涉诉房产己抵押和被查封的事实真相告知原告。原告认为，原被告签订的《柳州市商品房现房买卖合同》己经无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，现原告为维护自身的合法权利，特向贵院提出诉讼，望判如原告所请。 被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛未到庭，庭前未向本院递交书面答辩状。 -3- 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告柳州鑫协商贸有限公司、陈聪猛未到庭亦未递交证据，视为其放弃质证的权利。原告递交的证据符合证据的真实性、关联性及合法性，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2017年9月28日，被告陈聪猛与被告柳州鑫协商贸有限公司签订《销售经营授权书》，该授权书载明被告陈聪猛全权委托柳州鑫协商贸有限公司对其名下位于柳州市飞鹅二路谷埠街国际商城负一层地下商业街加减乘除谷埠小镇指定区域进行经营、销售以及负责合同的签订、执行和售后服务，授权时间为2017年9月8日至2037年9月28日，授权区域为谷埠街国际商城负一层地下商业街加减乘除谷埠小镇：D区（1-304号）、E区（1-231号）、H区（46-122号）。 2018年7月9日，原告作为买受人与作为出卖人的柳州鑫协商贸有限公司签订《柳州市商品房现房买卖合同》，该合同就原告以471968元的价格购买位于柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城E区负一层199号的房屋进行了约定，并约定鑫协公司应当在2018年8月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用，如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同日，原告还与被告广西零零秀商业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定原告将其购买的本案案涉房屋授权委托给广西零零秀商业管理有限公司统一招商、统 -4- 一经营、统一管理，委托经营管理期限为十年，从2018年8月18日起开始起算。被告柳州鑫协商贸有限公司于该日向原告出具了专用收据载明收到原告支付的购房款241968元。 本院认为，一、关于合同的效力。依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，关于本案案涉《柳州市商品房现房买卖合同》合同效力的问题。本案中，被告柳州鑫协商贸有限公司与本案原告签订的《柳州市商品房现房买卖合同》，是柳州鑫协商贸有限公司在本案案涉房屋所有权人陈聪猛的授权委托范围内签订，应属于当事人的真实意思表示。被告陈聪猛是本案案涉房屋的所有权人，其有权对自己名下的房屋进行合法处分。本案案涉合同在签订时，虽然存在银行抵押以及法院查封的事实，但该情形仅仅属于合同目的是否能够实现即存在阻却房产权属变更的情形，但该情形并不妨碍双方合同的成立以及生效；换言之，该事由并非绝对不可变更的事由，只要在双方房屋权属过户前该阻却事由消灭，双方的最终交易目的就会完成。故该合同未违反国家法律、法规，应认定合法有效。被告未按照约定交付房屋、办理房屋过户手续，构成违约，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。 二、关于合同解除后被告退款的问题。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 因案涉《柳州市商品房现房买卖合同》已解除，本院对原告要求被告退还购房款并支付损失的诉讼请求予以支持。 -5- 关于利息，原告要求从上述买卖合同签订之日起按照年利率6%支付利息并支付付款金额的1%的违约金。根据双方约定，鑫协公司应当在合同约定的期限内依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用，否则原告有权解除合同，被告应当按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。但被告并未举证已经依约履行，存在违约，现双方同意解除《柳州市商品房现房买卖合同》，被告同意向原告退还购房款，故被告应向原告支付资金占用损失，原告要求按照年利率6%支付，在原告的合法合理损失范围内，本院予以支持。故利息应以原告实际支付的金额为基数，从原告实际支付款项之日起，按照年利率6%计算至购房款实际退还之日。又因被告未履行合同约定，应按照合同约定的标准向原告支付违约金，故被告应向原告支付已付款的1%作为违约金。 三、关于责任人。对于鑫协公司，其作为《柳州市商品房现房买卖合同》的合同相对方，违反合同约定，应承担违约责任；对于被告陈聪猛，其是案涉房屋的所有人，故陈聪猛应当承担鑫协公司在授权范围内行为所产生的法律责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条规定，判决如下： 一、2018年7月9日原告黄贵娥与被告柳州鑫协商贸有限公司签订的《柳州市商品房现房买卖合同》解除； 二、被告陈聪猛与被告柳州鑫协商贸有限公司向原告黄贵娥 -6- 共同返还房款241968元及并支付违约金2419.68元、利息（利息以241968元为计算基数，按照年利率6%，从2018年7月9日开始计算至房款退还完毕时止）。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5427元（原告已预交），由被告陈聪猛、柳州鑫协商贸有限公司共同负担并迳付原告黄贵娥。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  邓 媛 人民陪审员  胡凤平 人民陪审员  周巧云 二〇二〇年十月十三日 -7- 书记员许丽芬 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007