广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18666号原告：梁丽君，女，1973年1月20日岀生，汉族，住**************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：文斌，湖南星河律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914********21259XF。法定代表人：游某1。两被告委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。原告梁丽君与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭审理了本案。原告梁丽君及其委托诉讼代理人文斌，两被告的委托诉讼代理人潘洁颜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》无效；2.两被告向原告退还租金322199元以及签约律师费损失630元及利息（该利息以322829元为基数，从2017年7月14日至2019年8月19日按照银行同期同类贷款利率计算；以322829元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从2019年8月20日起计算）；3.被告三溢同利公司对原告诉讼请求2的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年7月14日，原告拟租赁被告溢汇盛投资公司位于佛山市南海区**************（以下简称涉讼房屋），建筑面积为43平方米。双方约定物业租赁使用费为322199元，付款方式为全款，签订《物业租赁合同》时全额支付。2017年7月14日，原告向被告溢汇盛投资公司支付322199元。被告溢汇盛投资公司向原告出具了《收据》，同时原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》，租赁期限自交付之日即2018年10月31日起算至2049年5月21日，合计期限30年7个月。该《物业租赁合同》是在广东卓展律师事务所律师见证下签订，当天支付了律师费630元。2019年初，原告通过（2017）粤06民终11390号的生效判决发现被告溢汇盛投资公司并实际上没有涉讼房屋的产权，仅仅是被告溢汇盛投资公司从案外人处租赁回来，而且合法有效的期限只有20年，与当时被告溢汇盛投资公司与被告三溢同利公司所形容的事实完全不一致。一切均是两被告通过捏造虚假的合同的方式从而达到共同欺诈原告之目的，进而损害原告的合法权益。综上所述，两被告恶意串通，导致原告与被告溢汇盛投资公司签署虚假无效的合同，严重侵害原告的合法权益，故起诉。两被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋所签订的《物业租赁合同》既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，上述合同均是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告已经确认涉讼房屋符合约定标准且已经实际接收，原告无权要求退还已支付的物业租赁使用费和支付利息，不得要求支付签约律师费，更不得要求两被告对此承担连带清偿责任，请求法院依法驳回原告的所有诉请，具体理由如下：一，涉讼房屋的由来。涉讼房屋所在的土地位于**************。该土地登记权利人为佛山市**************（以下简称奕东经济社）。2014年5月14日，三溢同利公司通过佛山市南海区****************公开举办的土地使用权竞投租赁会竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢同利公司，负责在涉讼土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日溢汇盛投资公司与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（三溢同利公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉讼土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉讼房屋项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的（2017）粤06民终11390号民事判决书予以确认。《物业租赁合同》等协议对涉讼房屋的权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二，溢汇盛投资公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉讼土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉讼土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉讼项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三，涉讼合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉讼房屋、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，答辩人溢汇盛投资公司均已在涉讼项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉讼项目的情况和有关文件进行了公示，且涉讼合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉讼合同前，已经清楚知道涉讼房屋及项目的属性。（二）涉讼合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉讼签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉讼房屋的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉讼签约指南后相隔多天，原告才签订涉讼租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉讼房屋的实际情况以及原告所取得的是涉讼房屋使用权并非所有权、涉讼租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉讼租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉讼租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四，溢汇盛投资公司已经向原告交付了涉讼房屋，原告对此确认并已经接收，因此，原告起诉要求溢汇盛投资公司退还租赁使用费和支付利息，没有任何法律和事实依据。1.涉讼合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉讼合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求并不高返还已支付款项，符合涉讼合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉讼房屋已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告办理涉讼房屋的接收手续，原告已于2018年11月15日确认涉讼房屋符合涉讼合同约定的交付标准并已经接收，因此原告依据涉讼合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到；同日，针对逾期交付涉讼房屋一事，原告同意，逾期交楼违约金直接抵扣4个月物业管理费，原告不再以任何理由和方式向溢汇盛投资公司提出其他处理要求。因此，原告没有要求溢汇盛投资公司返还租赁使用费和支付利息的事实依据。五，原告要求两被告承担共同连带责任没有任何法律和事实依据。如前述“涉讼房屋的由来”所述，自2014年9月28日起，涉讼土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉讼土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉讼项目、涉讼房屋已经不存在法律意义上的关联性。涉讼合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉讼房屋租赁使用费的收款人是溢汇盛投资公司，涉讼项目、涉讼房屋的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司并非涉讼合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉讼《物业租赁合同》的义务承担任何义务。综上所述，涉讼房屋产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告溢汇盛投资公司出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明答辩人存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉讼房屋权属的情况下，才与答辩人签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，因原、被告对相对方提交的证据的真实性均无异议，故本院采信双方提交的全部证据的真实性，并综合认定其证明力。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市**************[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为案外人奕东经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年7月14日，在卓展律师所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋；乙方在签订合同前已清楚溢东广场地块为集体商业用地，系甲方向佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社承租取得，地块使用年限为35年，自2014年5月22日至2049年5月21日；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼房屋租赁期限内使用费为322199元；乙方须于2017年7月14日前付清全额租赁使用费322199元；甲方应当在2018年10月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2028年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请提前解除合同，收回该物业，如符合下列条件[（1）租赁物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，该物业没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业租赁使用费（含贷款本息、分期手续费）、物业管理费、水、电费等其他能源费]，甲方应予以解除，不视为乙方违约；在符合本条约定解除合同的情况下，甲方向乙方退回部分租赁使用费，退款标准为合同约定的物业租赁使用费总额扣减物业装修折旧费用（装修折旧费用标准为1200元/m2），该费用包含乙方在该物业内新增的水、电增容、不可拆卸装修价值，甲方无需作其他补偿，乙方已支付的物业管理费、水电费等其他费用不作退还；甲方确认解除后，乙方应在通知期限内办理回收手续（包括签订合同、办理物业交接、协助办理退税等手续），全部手续办妥后十五个工作日内支付退款；如乙方未在约定期限内提出解除申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理解除手续，均视为乙方放弃申请提前解除的权利，乙方应继续履行合同的约定；双方按合同填写的联系地址及电话送发资料文件，若有变更应在5天内以挂号信形式通知对方，否则承担相应责任，任何一方按照上述地址发送书面文件的，自邮件发出五日后即视为对方已收到。同日，被告溢汇盛投资公司开具收据，确认收到原告支付的涉讼房屋的租赁使用费（全款）322199元。同日，被告卓展律师所出具《律师见证书》，证明原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》、原告与佛山市溢汇盛物业管理有限公司签订《溢东广场物业管理协议》，相应的签字/捺手印模印、盖章均是真实、自愿的，见证过程中签约方均神志清醒、意识清楚，意思表示真实。同日，卓展律师所还出具收款收据，确认收到原告支付的律师见证费630元。2018年11月15日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼房屋符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。同日，原告签署《确认函》，确认就被告溢汇盛投资公司延期交付涉讼房屋的违约金以4个月的物业费抵扣的方式进行结算。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。涉讼房屋为溢东广场1座酒店1其中一个单元的房屋。2.被告溢汇盛投资公司是2014年6月20日成立的一人公司，股东为被告三溢同利公司。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》约定原告以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一，关于《物业租赁合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年10月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，被告方主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业租赁合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳，并确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。原告诉请本院确认《物业租赁合同》整体无效没有依据，本院不予支持。二，关于被告溢汇盛投资公司应否退款计息。如上所述，因《物业租赁合同》所约定的租赁使用费322199元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司无需退款；对2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款，故经核算，原告在原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为210883元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故322199×7305÷11161=210883元）。截至庭审当日，原告已付款金额为322199元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价后，得出被告溢汇盛投资公司应返还111316元予原告。原告关于被告溢汇盛投资公司应退租赁使用费的本金诉请超以上核定的，本院不予支持。被告溢汇盛投资公司至今未将《物业租赁合同》无效部分对应的租赁使用费退予原告，确实会对原告造成利息损失，因此，结合原告诉请，本院判令被告溢汇盛投资公司应以应退款项111316元为本金，从2017年7月15日（原告付款之次日）起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告关于利息的诉请超出以上核定的，本院不予支持。签约律师费630元非两被告所收取，且该款所涉见证事项已经完成，故原告诉请两被告退款计息没有事实和法律依据，本院不予支持。三，关于三溢同利公司在本案应承担的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告梁丽君与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年7月14日签订的《物业租赁合同》约定租赁期限超出20年部分（2038年10月31日至2049年5月21日）无效；被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还111316元及以该款为本金从2017年7月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告梁丽君；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第二项的债务向原告梁丽君承担连带清偿责任；驳回原告梁丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3391.86元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由原告负担25元，由被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司连带负担3366.86元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费3366.86元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十月十六日书记员  许晓璇