重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8685号原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街****，统一社会信用代码9150010373396136XU。法定代表人：康云，系公司总经理。委托诉讼代理人：张胜，系该公司员工。被告：邓小灿，男，1989年12月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：邓宗礼，男，1955年6月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称"鑫龙公司"）与被告邓小灿、邓宗礼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理。依法由审判员代桂林独任审判，适用小额诉讼程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告鑫龙公司的委托诉讼代理人张胜，被告邓小灿、邓宗礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫龙公司诉称：被告方系我方物业服务区域内的业主。被告方拖欠我司2017年8月1日至2020年8月31日共计37个月的物业服务费5231.91元，公共能源费370元以及违约金1356.88元,以上费用共计6959.79元。我方因资金周转发放员工工资急需收取上述费用，多次找被告方催收，被告方均以各种借口为由拒绝给付。被告方应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费，原告收取该费用依据是与银海新城业主委员会签定的《物业服务合同》。被告方拖欠我司的上述费用，导致我司不能正常经营，该费用被告方理应及时全额给付。为维护我司的合法权益，特起诉至法院。被告邓小灿、邓宗礼辩称，对拖欠物业费的时间没有异议，对物业服务费的金额没有异议，但是物业提供的服务不应当收取这么多的物管费，对公共能源费370元也无异议，对违约金1356.88元有异议，是因为原告管理不好，不是我不交。我不缴费是因为：小区基础设施差，健身器材坏了之后没有进行维修；车辆乱停乱放，停车没有进行规整，堵塞消防通道；监控系统、可视系统也没有，从交房到现在都没有进行整改，没有安全感，从2017年开始监控系统坏了也没有进行整改；保安没有进行巡逻，巡逻表都是作假；小区清洁较差，卫生死角没有进行清洁，夏天老鼠到处都是；小区绿化没有进行规整，全是野花野草。我们在2018年10月9日向原告缴费并反映情况，但是一直没有进行整改。我们怀疑原告的章是伪造的，我们要提出异议。经审理查明，被告邓小灿、邓宗礼系重庆市綦江区XXX的业主，房屋面积为108.79平方米。2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与原告的前身重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司签订了《银海新城物业服务合同》，合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止.合同期届满前三个月内，银海新城小区业主委员会作出续聘或选聘的决定，在银海新城小区业主委员会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合生效时，本合同终止;物业服务费用，小高层住宅物业服务费：3层（含）及以上1.3元/月•平方米（建筑面积，包括电梯使用费用）;业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，采取独立计量核算，实行定额方式向产权人或使用人计收，按10元/户•月定额由产权人或使用人按月缴纳。违约责任：银海新城小区业主委员会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。2015年7月，原告的前身重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司对该物业服务收费向綦江区发改委进行了登记和向綦江区物业管理所进行了备案。2015年11月27日，重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司的名称变更登记为重庆鑫龙物业管理集团有限公司。2015年8月7日，被告邓小灿、邓宗礼在该小区接房并入住。原告鑫龙公司按照《银海新城物业服务合同》向被告提供物业管理服务，目前该小区在物业服务方面存在些许瑕疵。被告邓小灿、邓宗礼在2017年8月1日至2020年8月31日共计37个月未交的物业服务费5231.91元，公共能源费370元，以上费用共计5601.91元。经原告鑫龙公司多次催收未果。以上事实有当事人陈述、《营业执照》、《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》、《银海新城物业服务合同》、《重庆市綦江区物业服务收费登记表》（綦发改价登记【2015】1号）、《物业服务合同备案证明》、业主家庭情况登记表、业主入伙流程卡、承诺书、房屋面积分户汇总表、催收通知书、图片等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《银海新城物业服务合同》是业主委员会与物业公司合法签订的，对原告鑫龙公司以及全体业主均具有约束力，原告鑫龙公司以及全体业主均应当按照合同的约定全面地享有权利和履行义务。重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司经过企业名称变更登记为重庆鑫龙物业管理集团有限公司，该变更登记为合法变更，并不影响《银海新城物业服务合同》的效力，是合法有效的。从2015年至今，原告鑫龙公司一直在为银海新城小区提供物业服务，根据公平原则，小区业主应当向原告鑫龙公司支付相应费用，且原告鑫龙公司现有的物业服务标准已经经过政府部门的备案，小区业主应当按照备案价格向原告鑫龙公司支付相应费用。原告鑫龙公司应当按约定提供物业服务，同时小区全体业主也应该主动共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，才能使小区环境品质不断的保持、改善和提升。物管费、公共能源费等费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物管费、公共能源费等费用的交纳。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应另行提起诉讼。审理中，被告邓小灿、邓宗礼在2017年8月1日至2020年8月31日共计37个月未交的物业服务费5231.91元，公共能源费370元均予以认可，本院依法予以确认，但对其认为原告鑫龙公司未尽其职责不应交纳这么多的意见，本院不予支持。关于违约金的问题，原告鑫龙公司作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映的意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生。鉴于原告提供的物业管理服务中存在瑕疵，被告不是恶意拒绝交纳物业费，但原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院仍不予支持。原告鑫龙公司在今后的物业服务中应当注重听取小区业主意见和建议，尽职尽责为业主提供优质的物业服务，只要原告提供了物业服务，被告应当走正常法律程序维护自己的权利，不得再以上述理由不交物业费。对于被告方提出原告鑫龙公司的章是伪造的，经法庭上原告举证证明其是企业变更后重新制作的，被告方已无异议。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十八条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓小灿、邓宗礼在本判决生效后五日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司在2017年8月1日至2020年8月31日共计37个月未交的物业服务费5231.91元，公共能源费370元，共计5601.91元，并相互承担连带责任；二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告邓小灿、邓宗礼承担并相互承担连带责任（此款原告鑫龙公司已纳，被告邓小灿、邓宗礼在履行前述义务时一并支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 代桂林二〇二〇年十月三十日法官助理 黄 亚书 记 员 邓 程