安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1250号 上诉人（原审被告）：江来国，男，1964年8月25日出生，汉族，户籍地安徽省绩溪县，现住安徽省绩溪县。 上诉人（原审第三人）：曹新体（又名曹美体），女，1969年6月6日出生，汉族，户籍地安徽省绩溪县，现住安徽省绩溪县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：胡明举，安徽利达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程银托，男，1965年11月3日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：陈小岑，安徽陈小岑律师事务所律师。 原审原告程银托与原审被告江来国、原审第三人曹新体房屋买卖合同纠纷一案,安徽省绩溪县人民法院于2019年9月20日作出（2019）皖1824民初902号民事判决。江来国、曹新体不服上诉，本院于2019年12月18日作出（2019）皖18民终1831号民事裁定：撤销原判，发回重审。绩溪县人民法院经重审，作出（2020）皖1824民初146号民事判决。江来国、曹新体不服，再次向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 江来国上诉请求：撤销原判，予以改判。事实与理由：（一）原审判决认定事实不清、错误。1.案涉房屋系江来国、曹新体夫妻和原绩溪县红星丝绸厂（现绩溪县国资委）共有财产，也是江来国、曹新体夫妻唯一合法产权住房。江来国、曹新体夫妻下岗离厂外出谋生，房屋当时被暂时闲置。1992年程银托一家从乡下迁至绩溪县华阳镇四门川。1999年，程银托到派出所称其居住在案涉房屋，以此房屋登记其人口信息。2003年7月，程银托隐瞒1999年就登记案涉房屋人口信息的事实，与江来国签订协议，是欺诈和乘人之危。程银托还于2008年7月22日在未取得案涉房屋产权证的情况下，以虚假信息骗领身份证，系进一步欺诈谋取案涉房屋，也违反了身份证法。2.程银托在无共有人签署意见的《房屋产权具结书》上填写与协议不对应的归属人程艳，跳过程银托过户于程艳，是故意逃避国家税收，损害国家和第三人利益，也系更进一步欺诈谋取案涉房屋。3.程银托履行协议中，在未取得案涉房屋产权证的情况下，私自处分江来国、曹新体与绩溪县国资委共有房产，要求直接过户吴顺吉，系违法行为。4.程银托五年一次签订转租案涉房屋，吴顺吉向程银托五年房租一起交，均未向国家交纳税收，系非法经营，损害国家利益。5.程银托在未取得案涉房屋产权证的情况下，以非法骗领的身份证作为证据起诉江来国，利用公安机关的权威证明混淆视听，系伪造、变造证据。6.曹新体是2003年4月去案涉房屋做原租住独立附属房的承租人退出的思想工作，原审判决将该时间认定为江来国领取程银托房款后（7月），腾房时在场，与事实不符。原审判决认定“房改房允许进入市场交易后，在程银托请求江来国协助办理产权登记手续过程中，双方因买卖合同效力等问题发生争执”，与事实不符。2019年5月底至6月中旬，居住案涉房屋的吴顺吉曾两次要求江来国将案涉房屋直接过户给他，遭到拒绝。程银托2019年6月底电话要求江来国将案涉房屋直接过户给吴顺吉遭到拒绝，但未引起任何争执。程银托2019年7月初找到江来国和曹新体，程银托向曹新体说明要求协助案涉房屋过户，曹新体非常震惊和生气，表示拒绝和反对，程银托出门时表示“我‘叫’法院判决过户”。原审判决认定“2019年5月24日江来国和曹新体向登记机关申报遗失房产证”日期错误。江来国、曹新体向登记机关申报遗失房产证的时间是2019年4月24日，2019年5月24日是绩溪县自然资源规划局公示期满日期，并在盖有绩溪县自然资源规划局不动产登记专用章处签有“公示期间无异议”字样。（二）原审判决适用法律错误。1.原审判决中“可以认定程银托在交易过程中主观善意，且有理由相信江来国对其夫妻共有部分得到授权处分，江来国的行为构成表见代理，处分行为有效”错误。房产属于重大财产，原则上不适用家事代理权。程银托主观上属于欺诈和乘人之危，其也未了解曹新体对案涉房屋转让的态度，存在重大过错，不属于善意、无过失。江来国既不能代表曹新体，也不能代表绩溪县国资委，其行为不成立表见代理。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条主要适用于可移动标的物买卖合同纠纷案件，对于房产应优先适用《中华人民共和国物权法》第九十七条规定。案涉房屋系房改房，2003年绩溪县未出台房改房国有部分产权的处理意见，房改房禁止上市交易。直至2017年，绩溪县国资委才发出致红星厂、缧丝厂职工关于房改房缴纳国有部分房产资金的函，说明拥有房改房的职工购买国有部分产权后才拥有全部产权，可以作为商品房上市交易，不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条。3.原审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十九条和第六十条、第一百零七条、第一百三十五条无实质性意义。程银托主观上不是善意，案涉房屋也未办理过户登记，不符合善意取得的构成要件。 二审诉讼过程中，江来国补充上诉理由：1.程银托对江来国家庭情况作过全面了解，原二审中程银托称未作了解属欺骗法院。2.2020年1月16日和17日，江来国到派出所户籍窗口咨询得知，程银托于1999年2月2日在江来国一家人均不知情的情况下，以案涉房屋为住址登记其人口信息，程银托的欺诈行为才被发现。程银托实际居住在红星厂17栋101室。3.程银托在原一审、二审和重审一审期间，均以欺诈派出所获得案涉房屋地址的身份证作为主体资格，其身份证系非法所得。4.原审法院重审时，程银托陈述案涉房屋是无偿给吴顺吉居住，隐瞒事实欺骗法院。 曹新体上诉请求：撤销原审判决，判决程银托退出案涉房屋的使用、对案涉房屋恢复原状。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当。案涉房屋系江来国、曹新体夫妻和原绩溪县红星丝绸厂（现绩溪县国资委）共有财产，也是江来国、曹新体夫妻唯一有产权的住房。江来国、曹新体夫妻下岗离厂，该套房屋当时被暂时闲置。1999年，程银托将案涉房屋信息到派出所登记在其名下，用该房屋地址骗领了身份证，现用该身份证起诉江来国。2003年，程银托找江来国商议出租事宜，后江来国将案涉房屋交给程银托长期居住。2019年7月初，程银托找到江来国要求协商过户登记手续，曹新体不同意卖给程银托，程银托出门时便说要让法院判决过户。2020年1月16日和17日，曹新体与江来国到派出所户籍窗口咨询，得知程银托1992年从乡下迁到四门川，1999年即登记了案涉房屋信息，以案涉房屋地址办理人口信息和身份证，曹新体由此明白江来国也是受害者，在程银托欺瞒下订立房屋转让协议，以合法形式掩盖非法目的。程银托恶意谋取曹新体的房屋，该合同理应无效。曹新体只记得有长期出租房屋，房屋转让协议只能是转让使用权，没有过户的法律依据和事实理由。程银托违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家、集体或者第三人利益，其合同无效。程银托没有足够的证据证明曹新体对房屋转让知情。曹新体2003年4月份到过红星厂一次，当时程银托想租住案涉房屋，商定每月250元房租，江来国要曹新体与原承租人说明情况。曹新体收到程银托交的房租是在2003年8月份之后。程银托对案涉房屋不构成善意取得。案涉房屋出租期间，未出现需要江来国、曹新体出面处理的事情，程银托装修案涉房屋也未告知曹新体。曹新体每年办理廉租房需要到登记机关调取房产证明，案涉房屋产权一直在江来国名下，所以曹新体一直相信出租是事实，房屋未转让。程银托曾想将案涉房屋直接卖给吴顺吉，原审中程银托还谎称是将案涉房屋给吴顺吉无偿居住，其实是五年一次出租。曹新体已于2019年4月24日挂失原产权证，并通过公示期间无异议，领取了载明江来国、曹新体两人的不动产权证书。原审判决认定挂失时间为2019年5月24日错误。程银托名下已登记有华阳镇扬之南路82号，其本人现居住于洪川17幢101室，系红星厂的房改房,程银托对案涉房屋是用于出租或者出售，非法谋取利益。原审判决违反特别法优于普通法的法律适用原则。本案是房屋买卖合同纠纷，除适用《中华人民共和国合同法》买卖合同的一般规定外，应当适用《物权法》关于不动产转让的规定。程银托违反了《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第一百零六条和《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第三章合同的效力相关规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。程银托和江来国只能协商解除或者起诉请求法院判决解除案涉房屋转让协议，相关事宜另行处理。 二审诉讼过程中，曹新体补充上诉理由：（一）江来国与程银托之间房屋转让协议无效。江来国与程银托之间协议是江来国将登记在自己名下的案涉共有房屋转让出售给程银托，曹新体对将案涉房屋转让出售给程银托不知晓，案涉合同不是各方当事人真实意思表示，系无效协议。案涉房屋产权证载明有其他共有权人为绩溪县红星丝绸厂，且在房产证附记一栏中写明评估价为7086.90元，实交购房款为4322.96元，绩溪县红星丝绸厂共有份额的款项应为2763.94元，其共有权比例为39%，江来国、曹新体两人比例为61%,程银托与江来国双方对此事实清楚，房屋转让协议未征得共有权人绩溪县红星丝绸厂同意，属于擅自处分共有财产，属于无效处分。红星丝绸厂系国有企业，后改制，其财产归属于绩溪县国资委管理，其财产系国家财产，房屋转让协议侵犯国家利益。后房改房可以转让，但前提是不能损害国家利益和共有人利益，只有在受让人依法缴纳应当补交的房屋转让费，并取得红星丝绸厂和共有人书面同意的情况下才能上市交易。程银托与江来国房屋转让协议实质上是以合法形式掩盖非法目的。到目前为止，程银托未向红星丝绸厂或国资委补交房款，其签订的房屋转让协议违法无效。程银托在与江来国签订房屋转让协议前即将其户口登记在案涉房屋内，当时江来国及曹新体均不知情，程银托主观上不是善意。案涉房屋当时不是以合理的价格转让，案涉房屋有60平方米（包括自建部分近20平方米），转让价格仅1.75万元，当时市场价格每平方米600多元，案涉房屋转让款应当在3万余元。目前案涉房屋没有登记在程银托名下，而是登记在曹新体、江来国名下。因此，程银托不符合不动产善意取得制度构成要件，不是善意取得。江来国未征得曹新体同意，擅自处分曹新体共有的房屋，江来国无权代理曹新体处分共有房屋，更不能代表红星丝绸厂。（二）原审法院超越诉讼请求作出判决，程序违法。程银托、江来国签订的房屋转让协议中，并未明确要求江来国履行不动产登记，原审判决不符合合同约定。程银托的诉讼请求是履行不动产登记义务，办理不动产的变更登记手续，原审判决办理房屋所有权过户登记手续，将案涉房屋过户到程银托名下，超越程银托的诉讼请求。 程银托答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确。江来国、曹新体的上诉理由违背诚实信用，与客观事实不符，不符合法律规定。（一）案涉房屋转让协议合法有效。案涉房屋系房改房，房改房实际是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。根据相关规定，已取得合法产权证书的房改房可以上市出售，作为国有资产管理人的意思表示体现在过户税费收取不同费率上。案涉房屋共有人是江来国和绩溪县红星丝绸厂，房屋转让协议是共有人一方江来国与程银托签订，反映了共有人一方房屋转让的意思表示，作为共有人的另一方国有资产管理人则在相关文件上对房改房转让作出了许可态度的意思表示。案涉房屋买卖发生在2003年，国家层面上房改房已经能够上市交易，地方政策或行业对办理过户登记手续不具备条件，并非法律禁止这种交易行为，因此案涉房屋转让并未侵害共有人利益。（二）《房屋所有权具结书》充分体现江来国、曹新体的真实意思表示。江来国、曹新体均称房屋转让协议仅是将案涉房屋交程银托使用或租赁，未约定将案涉房屋过户给程银托，此种说法与《房屋所有权具结书》不符。《房屋所有权具结书》内容是江来国将房屋所有权转让给程艳（程银托）户，江来国在具结人栏中签名，意思表达非常清楚，是将所有权转让，并非是使用权转让或租赁。（三）案涉房屋转让协议未侵犯曹新体的权利。案涉房屋转让协商时间较长，程银托相信江来国夫妻对转让价款及相应事由有过商量。签订转让协议时，江来国称曹新体在外经营，故曹新体的弟弟作为证人在转让协议上签名，因此程银托有理由相信曹新体同意房屋转让。转让款第二次支付清结是在江来国将《房屋所有权具结书》交给程银托时，从签订转让协议2003年7月16日到交付《房屋所有权具结书》2003年8月18日，时间跨度一个月，双方交易未有任何变更，程银托有理田相信曹新体知晓房屋转让情况。双方房产交接时，曹新体到现场清退原租户，程银托有理由相信曹新体知晓转让事项。原审中江来国、曹新体称转让费已用于家庭共同生活，可见曹新体对转让款的数额清楚。2003年该转让款是一笔大额收入，现在曹新体称是一次性支付的租赁费不符合日常生活逻辑。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，程银托符合善意第三人的条件。综上，案涉房屋转让协议合法有效，且已经履行17年，现程银托要求江来国、曹新体履行合同附随义务的登记手续具有事实和法律依据，请求二审驳回上诉、维持原判。 程银托向原审法院提出诉讼请求：江来国履行不动产登记义务。诉讼过程中，程银托增加诉讼请求：判决曹新体与江来国共同协助程银托办理不动产变更登记手续。 曹新体向原审法院提出诉讼请求：1.撤销程银托与江来国的协议（取消程银托与江来国的无效合同），驳回程银托的诉讼请求；2.追回曹新体的房屋；3.恢复房屋原状。 原审法院认定事实：江来国与曹新体原系绩溪县红星丝绸厂职工，于1991年12月14日登记结婚。双方共同拥有绩溪县红星丝绸厂宿舍9幢101室房改房一套（位于绩溪县，房产证号:绩房改证字第××号，登记所有权人江来国，共有人绩溪县红星丝绸厂）。 2003年7月16日，江来国与程银托签订《房屋转让协议》，载明：“甲方：江来国乙方：程银铎（托）经双方协商：甲方愿将座落在红星印染厂宿舍9幢101号房屋及原有附房及自建附房（约30平方）一并转让给乙方，转让价壹万柒仟伍佰元整。本协议经双方签字后甲方将原有房产证交乙方持有，甲方须在8月15日前将房屋交付乙方使用。本协议签订时乙方交付甲方房款壹万柒仟元整，另外伍佰元待房屋交付使用后付清。”江来国、程银托作为双方当事人，程志鑫（程银托哥哥）和曹金宝（曹新体弟弟）作为见证人在协议上签字。协议签订当日，程银托交付房款17000元（江来国出具收据一张，载明“今收到程银托购买本人在房款”），江来国亦交付房屋所有权证。之后，江来国将房款17000元交给曹新体，曹新体出面与案涉房屋原承租人妥善协商腾房事宜。2003年8月18日，程银托交清尾款500元（江来国出具收据一张，载明“今收到程银托原尾欠房款伍百元整，到此全部房款付清”），江来国将案涉房屋交付程银托使用，并出具房屋所有权具结书。具结书载明：“现座落于洪川9幢101房（在一层）号的房屋间。占地面积㎡，建筑面积38.96㎡，其房屋所有权属江来国所有，今转让给程艳（程银托）户。如有他人对该房屋的所有权提出异议，所造成的一切后果，均由本人负全部法律责任。” 因当年政策原因，房改房无法进行产权变更登记，程银托、江来国未办理房屋权属转移登记。房改房允许进入市场交易后，在程银托请求江来国协助办理产权转移登记手续过程中，双方因买卖合同效力等问题发生争议。2019年5月24日，江来国、曹新体向登记机关申报遗失房产证。2019年7月19日，程银托诉至法院。2020年1月19日，江来国、曹新体在向绩溪县国有资产投资运营中心缴纳费用、完善产权基础上，重新办理了皖（2020）绩溪县不动产权第0000126号不动产权利证书，该证书登记权利人为江来国、曹新体，权利性质为出让/市场化商品房。 原审法院判决认为：程银托、江来国签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，从债权角度，合同已经成立并生效。曹新体以江来国转让房屋未经共有人同意和追认主张协议无效，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，不予采纳。综合分析本案当事人房屋转让协议的书证内容、见证人身份，签订过程、协调房屋原承租人腾房，以及价款支付、房屋交付等一系列行为，可以认定程银托在交易过程中主观善意，且有理由相信江来国对其夫妻共有部分得到授权处分，江来国的行为构成表见代理，处分行为有效。江来国辩解协议的真实意思和合同目的是出租，且未与曹新体合意，告知曹新体也是出租而非转让，与全案书证内容的文义表示不符，也与江来国、曹新体具有的认知能力不符，且如果是出租，江来国、曹新体在长达16年之久未曾对程银托就房屋装饰、转租等行为“过问”，显然有悖常理，故该辩解不予采信。双方签订的房屋转让协议合法有效，当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。现程银托请求江来国、曹新体履行协助办理过户登记，实现物权行为，是合同全面、完整履行的一部分，且该合同目前不具有履行不能情形，故程银托的诉讼请求予以支持。曹新体以协议违反合同法、物权法和城市房地产管理法的规定请求确认合同无效等，与事实不符，且城市房地产管理法的相关规定并非法律效力性强制规范，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、江来国和曹新体于判决生效后15天内协助程银托办理位于绩溪县房屋所有权过户登记手续，将房屋过户至程银托名下；二、驳回曹新体的诉讼请求。案件受理费80元，由江来国、曹新体负担。 二审中，江来国、曹新体补充提交证据材料为：1.江来国与绩溪县公安局民警“金兆辉”2020年2月29日谈话录音光盘及文字记录一份。拟证明：1999年2月2日程银托即将户口登记在案涉房屋内，江来国、曹新体对此不知情，当时双方互不相识。2.江来国户口本。拟证明：2020年3月10日江来国户口本所显示住址为案涉房屋地址，此前派出所已将程银托从该地址迁出。3.曹新体与吴顺吉20**年2月15日谈话录音光盘及文字记录一份。拟证明：程银托与吴顺吉签订了五年的房屋租赁合同。 程银托质证意见：上述证据不是新证据。证据1内容与客观事实不符，程银托系1999年2月5日从农村住址登记至绩溪县，并非案涉房屋地址。证据2、3与本案房屋买卖合同纠纷无关。 本院审查认为：本案为房屋买卖合同纠纷，双方诉争焦点为合同效力及履行事宜，至于程银托的户籍地址变更及其与吴顺吉之间的房屋租赁事项不属于本案审理范围，故上述证据与本案不具有法律上的关联性，本案中不作认定。 程银托二审未提交新证据。 根据原审证据，结合当事人陈述，本院对原审判决认定的案件基本事实予以确认。另，根据原审证据，江来国、曹新体向登记机关申报遗失房产证的日期应为2019年4月24日，原审判决认定为2019年5月24日不当，本院予以指正。 二审补充查明：2017年8月14日，绩溪县国有资产投资运营中心向绩溪县不动产登记中心出具《关于原缫丝厂和原红星丝绸厂房改房交易补差价的函》，载明：“原缫丝厂和原红星丝绸厂房改房为企业和职工按一定比例共同所有的公有住房，职工只有补足房产差价后，才能取得全产权。因此恳请贵中心在办理产权变更时督促产权所有者到国资中心补齐差价，并见国资中心证明后给予办理相关手续。” 本院认为：根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，江来国于2003年与程银托签订房屋转让协议，并经曹新体弟弟曹金宝作为见证人签字。当年，程银托已按照协议约定分两期付清房屋转让款，江来国出具收据载明“全部房款付清”，并将房款交给了曹新体；江来国一方亦将房屋所有权证交给程银托持有，并将房屋实际交由程银托一方占有控制，同时出具了房屋所有权具结书，至双方本案诉讼已达16年之久。现江来国、曹新体主张曹新体对房屋转让不知情、与程银托之间仅为房屋长期租赁关系，明显与常理不符。因此，程银托与江来国一方之间房屋转让协议合法有效，曹新体诉请撤销该协议或者确认协议无效不能成立。程银托与江来国一方之间协议约定房屋转让，办理产权变更登记系房屋转让应有之义。根据共有产权人绩溪县国有资产投资运营中心向绩溪县不动产登记中心出具的函，案涉房屋补足房产差价后即可办理相关手续。现江来国、曹新体已向绩溪县国有资产投资运营中心缴纳费用、完善产权，不存在向程银托一方办理产权变更登记的法律政策障碍，故原审判决江来国、曹新体协助程银托办理案涉房屋产权变更登记手续，符合法律规定。对于江来国、曹新体为完善案涉房屋产权而向绩溪县国有资产投资运营中心缴纳的相关款项或费用，双方可另行依法结算。本案二审审理期间，曹新体向本院提交原审法院送达给曹新体的参加诉讼通知书，反映该文书中原审法院对审判组织成员的记载存在明显错漏，本院对此予以严肃批评指正。但原审判决结果并无不当，二审应予维持。江来国、曹新体的上诉请求不能成立，二审不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由江来国、曹新体各负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  杨学军 审判员  赵 萍 审判员  王 瑶 二〇二〇年十月十五日 法官助理姚玉卓 书记员王询 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……