重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5675号上诉人（原审被告）：邹成，男，1988年12月11日出生，汉族，住四川省蓬溪镇。上诉人（原审被告）：易小小，女，1992年12月20日出生，汉族，住重庆市大渡口区。二上诉人委托诉讼代理人：刘浪，北京盈科（重庆）律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：王银，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄云霖，男，1990年5月13日出生，汉族，住重庆市巴**。被上诉人（原审原告）：邓林，男，1989年5月20日出生，汉族，住重庆市大渡口区。二被上诉人委托诉讼代理人：王伟，重庆扬华律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：赵倩，重庆扬华律师事务所实习律师。原审第三人：重庆旭驰房屋中介服务部，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路****，统一社会信用代码91500104592254070U，未到庭。投资人：陈义，该单位执行董事。上诉人邹成、易小小与被上诉人黄云霖、邓林、原审第三人重庆旭驰房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2020）渝0104民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。邹成、易小小上诉请求：1.撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、诉讼费和保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。被上诉人黄云霖、邓林与邹成于2018年8月26日签订的《房地产买卖协议》已于2019年12月解除，易小小收取的16万元购房款已转化为易小小的个人借款。邹成配合易小小在2020年1月9日及2020年3月12日就案涉房屋设立抵押系在上诉人与被上诉人达成解除协议前，被上诉人同意另行处理，二上诉人并无违约情形，不应当承担违约责任。原审法院认定上诉人构成根本违约，判决解除双方签订的《房地产买卖协议》，并判决上诉人承担双倍返还定金和购房款系适用法律错误。2018年8月16日邹成与被上诉人签订的房屋买卖协议违反了强制性规定，应当认定为无效。根据重庆市国土房管局关于加强主城区新购住房再交易管理通知的规定，新建商品房和二手房取得不动产权证两年内不能交易。如果法院认定房屋买卖协议有效，被上诉人作为专业房屋中介人员，在明知重庆市土地房屋管理局明文规定两年内不能交易的情况下，还签订买卖合同，并约定两年后过户，被上诉人对于涉案房屋不能立即过户不能完成交易存在过错。黄云霖、邓林答辩称，上诉人与被上诉人之间签订的房地产买卖协议真实有效，是双方真实意思表示。该协议在被上诉人起诉请求解除时，并没有实际解除。上诉人违约在先，上诉人作为违约方，并不具备单方解除权。虽然被上诉人曾经在易小小二次处置房屋二次抵押房屋进行过协商，但并没有达成一致，被上诉人从未接受过易小小单方出具的借条。易小小收取的房款并没有实际转化为民间借贷。易小小与被上诉人均从事房屋中介业务，双方对房屋过户情况均是知情的，不存在上诉人所说的房屋买卖合同无效的情形。上诉人引用的相关条例系管理性规定，而非效力强制性规定。买卖双方应当按照合同约定履行各自义务，由于上诉人在房屋买卖协议签订后，未经被上诉人同意。二次转卖房屋数次设立抵押登记严重违反合同约定，一审法院认定双倍返还定金适用法律正确，应当予以维持。重庆旭驰房屋中介服务部未到庭，亦未答辩。黄云霖、邓林向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除黄云霖、邓林与邹成签订的《房地产买卖协议》；2、判决邹成、易小小返还黄云霖、邓林定金100000元；3、判令邹成、易小小返还黄云霖、邓林已付房款110000元；4、本案诉讼费、保全费由邹成、易小小承担。一审法院认定事实，2018年8月26日，黄云霖、邓林作为乙方与邹成作为甲方、第三人重庆旭驰房屋中介服务部为丙方签订《房地产买卖协议》，主要约定：1、甲方所转让的房地产坐落于重庆市大渡口区松青路X号X幢X号，建筑面积53.4平方米；2、该房屋成交价为肆拾捌万元，在2018年8月26日由乙方交购房定金伍万元，当甲方收到房屋定金之时不得再将房屋转售第三方；3、若甲方该房屋在银行有贷款，由乙方筹资还款；4、甲、乙双方约定在该房屋满两年后办理产权变更登记，并于当日支付伍万元给甲方；5、乙方于2018年8月27日向甲方支付陆万元，2018年9月20日前向甲方支付肆万元。合同签订当日，黄云霖向易小小支付定金5万元。易小小向黄云霖出具收条一份，载明“今收到黄云霖买房大渡口区松青路X号X幢X房屋房款伍元，房屋成交总价为肆拾捌万元”。另黄云霖在2018年8月、9月期间陆续支付易小小房款共计110000元。但至今邹成未按前述合同约定履行义务。另查明，位于重庆市大渡口区春晖路街道松青路******的房屋所有权人为邹成。该房屋于2018年5月30日办理了银行抵押贷款，抵押权人为重庆三峡银行股份有限公司西永支行；2020年1月9日办理了抵押，抵押权人为张正西；2020年3月12日办理了抵押，抵押权人为陈勇。再查明，邹成与易小小于2018年3月19日登记结婚，后于2019年4月28日，在大渡口区民政局协议离婚，离婚协议中约定“位于重庆市大渡口区春晖路街道松青路X号X栋X的房屋产权归女方易小小所有”。庭审中，黄云霖、邓林当庭明确解除合同理由是，合同目的无法实现。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。本案中，黄云霖、邓林与邹成签订的《房地产买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。经查，合同签订后，黄云霖、邓林依约支付邹成定金50000元及购房款110000元，但邹成在未将涉案房屋产权转移登记至黄云霖、邓林名下前对涉案房屋进行了二次抵押，邹成已构成根本性违约，现黄云霖、邓林要求解除合同，邹成、易小小均无异议，故对黄云霖、邓林要求解除双方签订的《房地产买卖协议》的诉讼请求，合理合法，一审法院依法予以支持。对邹成抗辩在邹成、易小小离婚时涉案房屋已给了易小小，其未收取过购房款不应承担退款责任的意见，《房地产买卖协议》系在邹成、易小小夫妻关系存续期间签订，且邹成认可该协议上的签名，虽邹成未收取过购房款，但该购房款系夫妻关系存续期间取得，故对邹成该抗辩意见，一审法院不予采纳。因邹成的违约行为导致合同解除，根据双方合同约定和法律规定，邹成应当返还黄云霖、邓林购房款并承担违约责任，故黄云霖、邓林要求邹成双倍返还定金100000元及退还购房款110000元的诉讼请求，合理合法，一审法院依法予以支持。因邹成、易小小原系夫妻关系，涉案房屋收取的购房款均由易小小收取，且该购房款系夫妻关系存续期间取得，故对黄云霖要求易小小双倍返还定金100000元及退还购房款110000元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第九十二条、第一百三十四条第一款、第一四十四条、第一百六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、解除黄云霖、邓林与邹成于2018年8月26日签订《房地产买卖协议》；二、邹成、易小小于本判决生效之日起五日内返还黄云霖、邓林双倍定金100000元；三、邹成、易小小于本判决生效之日起五日内返还黄云霖、邓林购房款110000元。本案一审案件受理费2225元，保全费1570元，由邹成、易小小承担。二审中，上诉人邹成、易小小举示第一组证据：1、易小小与邓林电话录音。2、易小小与邓林微信聊天记录（截图）。拟证明1、2020年3月12日，易小小与邓林通话，邓林明确表示并承认之前已同意上诉人另行出售和处置案涉房屋，证明上诉人在二次抵押前就已经与被上诉人协商解除了《房地产买卖协议》，上诉人再次抵押和出售案涉房屋获得了被上诉人的同意，上诉人二抵、再次买卖并不构成违约。2、在该录音中，邓林还认可《房地产买卖协议》解除后易小小向邓林出具了借条，易小小表示邓林可以拿着借条起诉易小小，说明双方认可易小小收取的案涉房款已转化为易小小个人借款的事实。3、2020年3月8日，上诉人与被上诉人在口头解除了《房地产买卖协议》的情况下，易小小与被上诉人之间达成了民间借贷协议，易小小向邓林索要邓林身份证号码以便向邓林出具涉案房屋相同金额的借条。黄云霖、邓林质证后认为，第一组证据1形式上真实性认可，但达不到上诉人的证明目的。证据2形式上真实性认可，但邓林聊天记录已经删除无法核对，对聊天内容完整性无法确认，即使是真实的，其内容也达不到上诉人的证明目的。邹成、易小小举示第二组证据：1、易小小与黄云霖电话录音。2、易小小与黄云霖微信聊天记录截屏。拟证明：1、2020年3月13日易小小与黄云霖通话时，被上诉人黄云霖认可易小小陈述的被上诉人同意上诉人再次出售涉案房屋的事实，印证双方在此之前就已协商解除《房地产买卖协议》，被上诉人也同意就涉案房屋的二次抵押、再次买卖不构成违约。2020年3月8日，上诉人与被上诉人在已解除《房地产买卖协议》的情况下，易小小与黄云霖就双方之间的债权债务进行结算，经确认，截止2020年3月8日，包括房款转化为借款的8万元在内，易小小共计还欠黄云霖16.5万元借款，双方确认借款本金外，黄云霖还要求易小小支付利息。黄云霖、邓林质证后认为，第二组证据1形式上真实性认可，但达不到上诉人证明目的。证据2形式上真实性认可，黄云霖未到庭无法核对聊天记录的完整性，即使聊天记录是真实的，也达不到上诉人的证明目的。在上诉人邹成、易小小举示的上述录音证据中，并不能听出黄云霖、邓林与邹成、易小小有解除双方买卖合同的合意；邹成、易小小举示的微信聊天记录截屏也不能证明黄云霖、邓林所支付的定金和购房款转化成借款，故邹成、易小小举示的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。黄云霖、邓林在二审中未提交新证据。本院另查明，易小小在一审庭审中明确表示，进行二次买卖涉案房屋时，黄云霖、邓林是同意的，对于解除合同没有意见；同意双倍返还定金及房款。二审查明的其它事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：上诉人邹成与被上诉人黄云霖、邓林签订的《房地产买卖协议》是否合法有效；上诉人是否违约，上诉人应否双倍返还被上诉人定金及购房款。针对上述争议焦点，本院评析如下：本案中，被上诉人与上诉人邹成签订的《房地产买卖协议》不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。上诉人认为该合同无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据审理中查明的事实，《房地产买卖协议》系在二上诉人夫妻关系存续期间签订，且上诉人邹成认可该协议上的签名。《房地产买卖协议》签订后，被上诉人依约向上诉人支付定金5万元及购房款11万元，上诉人却在办理产权登记转移前对涉案房屋进行了二次抵押，上诉人的行为已构成根本性违约，被上诉人要求解除合同，上诉人在一审中表示无异议，且上诉人易小小同意双倍返还定金及房款，邹成亦未当庭对此予以反对，故一审法院判决解除双方签订的《房地产买卖协议》，上诉人双倍返还被上诉人定金并返还被上诉人购房款并无不当。上诉人在二审中举示的录音证据，并不能证明上诉人与被上诉人在该次对话中有解除双方买卖合同的合意；上诉人在二审中举示的微信聊天记录截屏也不能证明被上诉人所支付的定金和购房款转化成了借款。上诉人认为双方签订的《房地产买卖协议》已于2019年12月解除，上诉人易小小收取的16万元购房款已转化为易小小的个人借款的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人邹成、易小小负担。本判决为终审判决。审判长  张雪方审判员  邓方彬审判员  江信红二〇二〇年十月二十日书记员  肖 姗