苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初7565号 原告（案外人）：熊军方，男，1992年2月1日出生，汉族，住河南省罗山县。 委托诉讼代理人：蒋培芳，江苏合鼎律师事务所律师。 被告（申请执行人）：夏苏琳，男，1963年4月1日出生，汉族，住江苏省苏州市金阊区。 委托诉讼代理人：胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆琴林，江苏吴越律师事务所律师。 被告（被执行人）：汪同富，男，1963年12月9日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 被告（被执行人）：邓淇玉，女，1976年2月15日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。 原告熊军方与被告夏苏琳、汪同富、邓淇玉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月28日立案受理后依法适用普通程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告熊军方及其委托诉讼代理人蒋培芳、被告夏苏琳的委托诉讼代理人胡雪南、陆琴林到庭参加诉讼，被告汪同富、邓淇玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊军方向本院提出诉讼称：1、请求判令停止对汪同富购买的位于房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；2、确认案涉房产归熊军方所有，并要求汪同富、邓淇玉协助熊军方办理产权过户手续；3、本案诉讼费由夏苏琳、汪同富、邓淇玉承担。事实和理由：2018年8月11日，吴江法院对夏苏琳诉汪同富民间借贷纠纷一案作出(2018)苏0509民初4174号民事判决书：“被告汪同富、邓淇玉归还原告夏苏琳借款2457358.65元、利息367559.79元(截至2017年4月7日)，以及自2017年4月8日起至实际给付之日止的利息(其中借款49329.02元，以49329.02元为基数，自2018年4月16日起按照年利率6%计算)，前述款项于本判决生效之日起十日内履行。”根据夏苏琳的申请，法院于2019年10月11日对汪同富位于房屋进行了预查封，并于2020年4月15日予以了执行公告，熊军方为此于2020年4月26日向法院提交了执行异议申请。法院于2020年6月11号作出了(2020)苏0509执民58号裁定，驳回了熊军方的异议请求。熊军方与汪同富、邓淇玉于2016年9月9日通过吴江市吉屋不动产经济有限公司（以下简称吉屋公司）签订了房屋买卖合同一份，双方约定汪同富、邓淇玉将位于的拆迁安置房出售给熊军方，当时该房屋产权证还没下来，所以不能立即过户。但买卖双方已依合同履行了相应的义务，前两期房款33万元，熊军方分别在2016年9月9日、2016年11月16日支付给出售方汪同富、邓淇玉，汪同富、邓淇玉也依约定将房屋于2016年11月16日实际交付给熊军方。熊军方已实际使用房屋三年多且进行了装修。购房余款30万元双方依约定：房屋过户时以资金托管的形式支付给汪同富、邓淇玉。熊军方认为，该房屋早在2016年9月9日熊军方就与汪同富、邓淇玉订立了房屋买卖合同购买了该房屋，且已支付大部分房款，并在2016年11月16日已实际占有房屋。虽未办理过户手续，但因该房屋是拆迁安置房，产证一直没下来所以无法过户，并非是熊军方怠于过户，熊军方并无过错。熊军方认为夏苏琳申请执行的案涉房屋实际所有权人是熊军方。而法院(2020)苏0509执民58号裁定，驳回了熊军方的异议请求，熊军方不服该裁定，依法向贵院提起诉讼。 夏苏琳辩称：要求法院驳回熊军方对夏苏琳的所有诉讼请求。汪同富夫妇结欠夏苏琳款项，经过吴江法院的审理，判决生效并进入执行程序。在执行过程中发现本案所涉的房产是拆迁房，当时产权人汪同富没有办理变更登记，更谈不上过户。目前该房屋可以办理产权登记及买卖过户等，因此产权暂时是汪同富的，法院执行查封是正确的，应予以强制执行，诉讼费用应由熊军方负担。 汪同富、邓淇玉均未作答辩。 经审理查明：2018年8月11日，本院对夏苏琳诉汪同富、邓淇玉民间借贷纠纷一案作出(2018)苏0509民初4174号民事判决书：“被告汪同富、邓淇玉归还原告夏苏琳借款2457358.65元、利息367559.79元(截至2017年4月7日)，以及自2017年4月8日起至实际给付之日止的利息(其中借款49329.02元，以49329.02元为基数，自2018年4月16日起按照年利率6%计算；借款2408029.63元，以2408029.63元为基数，自2017年4月8日起按照年利率24%计算)，前述款项于本判决生效之日起十日内履行。 根据夏苏琳的申请，本院于2018年10月22日立案强制执行，案号为(2018)苏0509执8198号。2019年4月1日，本院裁定终结本次执行程序。2019年10月11日，本院作出(2018)苏0509执8198号执行裁定书：“预查封被执行人汪同富购买的房地产【不动产首次信息表(2019)0××××1号】，查封期限均为三年，自2019年10月11日起至2022年10月10日止。 案外人熊军方对本案执行标的提出异议后，本院于2020年6月11日作出（2020）苏0509执异58号执行裁定，驳回熊军方的异议请求。熊军方不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明：2016年9月9日，汪同富、邓淇玉作为甲方（售房人）、熊军方作为乙方（购房人）、见证方吉屋公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于的房产出售给乙方，面积74㎡左右，车库面积7.38㎡，成交价格为63万元。该房屋因产权过户产生的税费由乙方承担，办理产证的费用由甲方承担。乙方须向中介方交纳中介信息服务费12600元。乙方于2016年9月9日支付甲方房款20万元，于2016年10月31日之前支付甲方房款13万元，甲方将钥匙交于乙方。余款30万元，乙方以资金托管形式交付甲方（甲方认可乙方贷款，贷款额度由乙方自行决定，甲方无异议）。甲乙双方须在不动产证可以办理之日起两个月内提供相应（过户/贷款）证件办理过户/贷款手续，否则视为违约。甲方承诺收到首付款33万元当天腾空该房屋，并将钥匙交于乙方。甲方不动产办理完毕3日内，须将不动产证交于中介方办理网签手续。 当日，熊军方母亲岳聪根据熊军方的指示，通过农业银行账户向中介公司吉屋公司账户转账15万元；熊军方通过其农业银行账户向吉屋公司账户转账5万元；2016年11月16日，熊军方通过江苏苏州农村商业银行股份有限公司账户向吉屋公司转账13万元。吉屋公司工作人员李艳红随后将上述房款20万元、13万元转账至邓淇玉账户。汪同富、邓淇玉向熊军方出具收条2张，载明收到其房款20万元、13万元。 2016年11月18日，熊军方向吉屋公司支付中介费1万元，吉屋公司出具了收据给熊军方。 2016年11月16日，汪同富与物业公司签订物业管理服务协议1份，明确了就涉案房屋双方之间的权利和义务。当日，汪同富向物业公司交纳2016年11月16日至2017年11月16日期间的物业费268元、垃圾清运费等392元。 2017年3月14日，熊军方就涉案房屋水电费申请委托缴费。2020年，熊军方交纳涉案房屋2019年11月16日至2020年11月16日期间的物业费268元。 又查明：2016年10月8日，苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室出具《证明》1份，载明松陵镇戗港村一组汪学勤户居民涉及项目拆迁，其中安置的锦泰花园××幢××室安置房，因原产权人汪学勤确无经济能力购买，由子女汪同富出资购买，其为实际产权人。2016年10月20日，甲方松陵镇人民政府动迁办公室、乙方汪同富签订《拆迁补偿安置协议书》1份，载明：因城市规划，汪学勤因项目改造涉及住宅拆迁，根据拆迁政策规定，甲方对汪学勤作产权调换安置，锦泰花园18幢501室，建筑面积74.45㎡，15号自行车库7.38㎡，合计金额165923元。该房屋实际购买人为汪同富。 又查明：涉案房屋于2019年9月23日初始登记在苏州市吴江区松陵城乡一体化建设投资有限公司名下，建筑面积74.45㎡，权证号：不动产首次信息表(2019)09041151号。 本案审查过程中，熊军方将剩余价款30万元汇至本院。 本院认为：第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，熊军方与汪同富、邓淇玉之间就涉案房屋签订的买卖合同依法成立并有效，且签订于法院预查封前。其次，熊军方已通过拿到房屋钥匙、开通水电、交纳物业费等形式在法院预查封之前事实上占有了涉案房屋。再次，熊军方已按照买卖合同约定支付了部分价款并将剩余价款30万元交付本院执行。最后，根据合同约定，不动产证办理完毕后两个月内由汪同富、邓淇玉提供过户证件办理过户手续。涉案房屋于2019年9月23日初始登记，2019年10月11日被本院预查封，熊军方因本院的保全行为实际已无法办理过户登记，应视为非因买受人自身原因未办理过户登记。因本案所涉执行为金钱债权执行，申请执行人也并非对案涉房屋享有优先受偿权利的债权人，故其不能对抗熊军方依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而对案涉房屋享有的物权期待权。 至于熊军方对涉案房屋要求确权以及协助办理过户的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，因法律行为取得物权的，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，熊军方可依据其与汪同富、邓淇玉签订的房屋买卖合同，请求汪同富、邓淇玉协助办理涉案房屋的产权登记，即房屋登记之债权请求权，但不宜直接请求确认对涉案房屋享有所有权，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行被告汪同富、邓淇玉名下坐落于苏州市吴江区的房产【不动产首次信息表(2019)0××××1号】，并解除对其的查封； 二、驳回原告熊军方的其他诉讼请求。 案件受理费10100元，由被告夏苏琳、汪同富、邓淇玉负担，于本判决生效之日起十五日内交至法院（上述付款如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××66)。原告熊军方预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。 审判员 徐 倩 二〇二〇年十月二十日 书记员 张肖肖 附录法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。