山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2030号 上诉人（原审第三人）：北京圆明园花园别墅有限公司，住所地北京市海淀区海淀乡肖家河后营村。 法定代表人：周海斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王国红，山东常春藤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李霞，山东常春藤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨宝东，男，1967年9月9日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：李岳，山东沃德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳宝安海润工贸公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道上南工业区。 法定代表人：张超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董瑜，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘湘，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。 上诉人北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）因与被上诉人杨宝东、深圳宝安海润工贸公司（以下简称宝安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 圆明园公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁01民初1116号民事判决，将本案发回重审或者依法驳回杨宝东对圆明园公司的全部诉讼请求；2.诉讼费用由杨宝东、宝安公司承担。事实和理由：一、本案是鲁某、杨宝东串通炮制的虚假诉讼。1993年至2001年，鲁某担任圆明园公司副总经理，负责财务和销售，当时法定代表人基本不在北京，公司日常管理工作均由鲁某负责。在此期间，鲁某利用职务之便多次挪用公司资金，并且私自截留客户交付的购房款。2002年鲁某案发，法院以挪用资金罪、职务侵占罪判处其有期徒刑13年。圆明园公司与宝安公司签订《北京市外销商品房预售契约》，就发生在鲁某主持圆明园公司工作期间。当时鲁某利用职务之便，在宝安公司未交纳任何定金和首付款的情况下，伪造首付款发票骗取银行贷款。圆明园公司本欲以诈骗报案，因鲁某提供了一份宝安公司出具的《解约函》，明确声明购房定金、首付款、按揭款均未交纳，同意解除《北京市外销商品房预售契约》，所购房产由圆明园公司自行处置。考虑到解约函已经将宝安公司未交付任何款项的事实进行了澄清，而且购房合同解除后圆明园公司不会有实际损失，圆明园公司遂未再追究鲁某和宝安公司法律责任。此后银行贷款合同于2001年被法院判令解除，银行未再主张抵押权，抵押权自动失效，圆明园公司遂将宝安公司所购房产悉数出售。2014年鲁某提前出狱，由于房地产已经巨额增值，而宝安公司早已吊销，其上级单位深圳市海润工贸公司（以下简称海润公司）也已经吊销，鲁某作为海润公司法定代表人未作变更，遂伪造海润公司和宝安公司公章，与杨宝东串通虚构债务，提起本案诉讼。二、杨宝东提供的1994年10月10日购销合同、1995年4月2日和8月5日入库凭单、1996年4月15日还款计划、1998年3月6日申请书和情况汇报、1998年3月26日协议书，均系伪证，一审判决认定其真实有效是错误的。首先，上述证据涉及交易金额4280万元，在1994年无疑是个天文数字，杨宝东在一分钱没收到的情况下将原始债权凭证全部丢失明显不合常理，其不敢提供原件，是因为伪造20年前的文件很容易鉴定出真伪。实际上，即便是复印件也已经露出马脚，宝安公司工商备案的两枚公章均为油墨印章，故公章边缘、字体边缘均有印泥未充分覆盖产生的参差不清现象，而杨宝东这些复印件上的印章明显是原子印，墨色均匀、边缘整齐，肉眼都可以分辨出二者的不同。其次，1994年10月至1999年3月，宝安公司的上级主管单位是深圳市宝安区沙井镇实业股份有限公司，海润公司1999年3月之后才成为其上级单位。而1998年3月6日《申请书》、1998年3月26日《协议书》复印件中，上级单位却是海润公司。另外，购销合同金额巨大，格式却极为简陋，连产品规格、型号、品牌、厂商基本要素都没有；货源标明来自香港，一个深圳公司跑到济南贵都酒店跟一个27岁济南小青年签署一份高达4280万元的香港货购买合同，有悖交易常识。除了这几份复印件，杨宝东无法提供自己1994年进口货物的任何细节、资金来源、进货渠道；而鲁某代表宝安公司虽然一口承认全部债务，但对货物去向、货款去向也一概不知，这显然不符合常理。最后，宝安公司工商档案1993、1994、1995、1996年度年检报告中财务报表和财务数据均没有该笔交易的任何记录。三、鲁某在2017年1月12日《协议书》上加盖私刻的宝安公司公章以及在本案诉讼中代表宝安公司答辩均没有法律效力，一审判决认定合法有效是错误的。宝安公司工商档案显示，其1999年3月因公章遗失重新刻制了一枚公章，而鲁某却向法院陈述宝安公司1999年新刻了两枚公章，备案公章在法定代表人张超手里，还有一枚公章是其2015年从公司员工手里获取，该陈述既不合情理也没有任何证据佐证。更为荒谬的是，杨宝东提供的1994、1995、1998年复印件上的公章肉眼看与鲁某所持公章具有一致性。为此圆明园公司一再请求法院委托鉴定部门对上述复印件中宝安公司公章与宝安公司工商档案备案两枚公章以及2017年1月12日《协议书》上公章进行专业比对，但一审法院拒不采纳。另外，鲁某自封为宝安公司清算组负责人，没有任何法律效力。宝安公司2004年吊销，其上级单位海润公司2001年吊销，不可能由先吊销的企业对后吊销的企业进行清算，故应由共同上级单位中国天诚（集团）总公司组建清算组。（2006）深中法刑二初字第268号生效判决书明确认定：海润公司是全民所有制企业，鲁某在海润公司及海润公司参股的协世公司担任副总经理职务，属于受国有公司委派到非国有公司从事公务的工作人员，鲁某因犯贪污罪与前罪并罚处以有期徒刑19年，刑期自2002年1月24日至2021年1月23日。根据公司法，鲁某不能继续担任海润公司法定代表人，只是由于该公司早已在2001年吊销故工商登记没有进行法定代表人变更。鲁某利用这一漏洞，自诩为国企海润公司的代表，继而组织对宝安公司清算，并以私刻的宝安公司公章与杨宝东串通一气，在2017年《协议书》上盖章并在本案中进行答辩，显然均是无效的。四、一审判决认定圆明园公司没有提供《解约函》原件是错误的。本案2018年初在济南市槐荫区人民法院（以下简称槐荫法院）立案，圆明园公司接到参加诉讼通知后多次对杨宝东分拆案件坚持在槐荫法院立案的行为表示质疑，法院拖了一年最终于2019年初移送济南中院。槐荫法院审理期间曾委托鉴定机构对《解约函》公章进行鉴定，圆明园公司因当时未找到该证据原件申请延期。本案移送济南中院后，于2020年4月14日第二次开庭，圆明园公司明确向法庭陈述《解约函》原件已经找到，也记录在案，法官和杨宝东对此均未提出任何异议。一审判决却以未提供原件为由对该关键证据不予认定，显然是错误的。五、一审判决认定《北京市外销商品房预售契约》应继续履行并直接判令圆明园公司向宝安公司办理过户手续，属于超出审理范围的违法裁判。本案杨宝东要求宝安公司履行抵债协议，将宝安公司因与圆明园公司的购房协议取得的房产抵债，其前提应是宝安公司已经取得了相关房产。而圆明园公司与宝安公司之间就购房合同发生纠纷，已经在北京市海淀区法院立案，只是由于槐荫法院当时准备就《解约函》公章进行鉴定，海淀法院认为应等待这一结果故裁定中止审理。一审判决直接判令圆明园公司将房产过户给宝安公司，没有任何法律依据，超出了本案审理范围。六、一审判决认定宝安公司向圆明园公司交付了购房款是错误的。一审判决认定1996年1月2日圆明园公司向宝安公司出具购房款发票一张，另出具《证明》一份，载明宝安公司已付足40%楼价款2363840美元。首先，这两份材料均是鲁某伪造提供给银行骗贷用的，圆明园公司从未见到过原件，不认可其真实性；其次，宝安公司《解约函》里已经明确承认未交付过购房保证金、首付款。至于鲁某向法院陈述首付款236万美元是黑市换美元现金交给圆明园公司，根本毫无依据。七、一审判决对《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》的相关情况没有查清。首先，贷款合同签署后，宝安公司未向银行偿还任何贷款，截至1998年3月份由圆明园公司共计垫付1139714美元，一审判决对此事实没有认定，属于事实不清。其次，贷款合同是经法院判决解除的，圆明园公司从未主张过贷款合同因《解约函》而解除，一审判决对此问题的论述是完全错误的。另外，贷款合同2001年经法院判决解除后，银行未再提起实现抵押权之诉，故抵押已经失效，一审判决认为抵押登记未注销故影响产权变更登记没有任何法律依据，而且涉案房屋中有8套已经办理产权证就是最好的证明。八、一审判决对涉案18套房屋权利归属状况没有查清。圆明园公司收到宝安公司1998年2月18日出具的《解约函》后，由于《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》已经法院判决解除，且银行没有主张抵押权，故抵押已经过期失效。在此情况下，圆明园公司已将涉案18套房产全部出售，而且有8套房产已经办理产权证。一审判决对此事实未予查清，显然侵害了相关购房人的合法权益。九、一审判决与生效行政裁决矛盾。本案2020年4月14日开庭后，针对杨宝东当庭提交的新证据，圆明园公司提交了北京第一中级法院（2020）京01行终137、138、142、143、144、214、215号七份行政裁定书作为反证，这些裁定是针对宝安公司起诉要求撤销涉案房屋中的7套房产的房产证所作的生效判决，宝安公司提交了与本案相同的证据材料，以证实其对涉案房产享有权利，但两审法院均认定宝安公司未能证明其是涉案房屋的权利人，故不具备起诉资格。上述事实与本案密切相关，但一审判决对此一字未提，显然是有意回避。十、一审认定对圆明园公司的主张未超过诉讼时效是错误的。圆明园公司与宝安公司签订《北京市外销商品房预售契约》的时间是1995年，涉及的房屋早已建成并出售给案外购房人，宝安公司对此事实构成应知、明知。在此情况下，宝安公司从未向圆明园公司主张权利，已经超过了诉讼时效。一审判决提出抵押登记未注销对权利行使形成障碍，明显没有事实和法律依据，银行抵押按揭的房产可以办理产权证是交易常识，而且涉案房产中8套房产已经办理房产证的事实足可以证明。综上，一审判决程序违法、认定事实不清、适用法律错误，理应予以纠正。 杨宝东辩称，一、圆明园公司的上诉理由与本案事实不符，尤其是关于购销合同及房屋买卖协议的签订与履行，其仅以怀疑的态度提出上诉理由，没有相应证据；同时上诉理由存在多处矛盾，其陈述与一审查明事实不符，是以主观猜测的理由提起上诉，在没有相应证据予以证实的前提下依法应驳回上诉。二、一审中杨宝东提交了证据，与一审法院向相关行政部门调取的证据及查明的事实形成完整的证据链，客观真实有效，在圆明园公司无法提供相应证据证明本案存在违法的情形下，其上诉请求依法应予驳回。综上，一审判决事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。 宝安公司辩称，一、海润公司因投资于圆明园公司,故委派鲁某参加圆明园公司董事会,并出任副总经理一职，任职是为了维护投资权益。但圆明园公司至今未给海润公司办理入股手续，为此,海润公司己于2018年在海淀区××公司追讨投资款及股权，至今仍在审理之中。海润公司己向海淀区法院提交了完整的证据,证明占圆明园公司70%股份的美国美洲集团公司不存在，证明其法人代表周海斌的个人身份是伪造的，圆明园公司骗取海润公司投资款纯属诈骗行为，该案正在等待海淀区法院一审判决。圆明园公司始终在周海斌及其家族团伙的控制之下，所有的售房合同、贷款合同均是周海斌亲笔签字，且海润公司购房合同经北京中伦律师事务所作了见证。故圆明园公司上诉状中所称“鲁某利用职务之便,在宝安公司未缴纳定金和首付款的情况下,伪造首付款发票骗取银行贷款”实属虚构。《解约函》也是伪造出来的，关于这一问题,宝安公司己在一审期间向法院递交过材料。二、海润公司的行政主管权曾经发生过变更,是因为海润公司己经取得宝安区的房地产开发权，为方便在宝安区开展业务,经由沙井镇人民政府安排，暂时由沙井镇政府所属的沙民实业公司暂行代管，但公司资产的所有权从未发生变动。直至1999年海润公司要求收回主管权时,沙井镇政府顺利办理移交。三、宝安公司购房合同及抵押贷款合同延续至今，历经北京市中国银行、北京市二中院、北京市高级法院、中经信投资有限公司加以确认,该事实是不用质疑的。上述《解约函》在20多年的诉讼过程中没有出现,圆明园公司也从未否认宝安公司购房者地位，反而是本诉讼开始以后冒出了一个解约函，宝安公司己经要求鉴定,但圆明园公司始终拿不出原件。四、本案所涉及的18套房产,经一审法院查实其中7套早己被周海斌家族成员私自变卖,售房款项根本就没有进入圆明园公司账户，其拿不出正常销售款凭证记录。本案中,圆明园公司代表一味胡搅蛮缠,目的在于掩盖犯罪行为。 杨宝东向一审法院起诉请求：1.依法判令杨宝东与宝安公司于1998年3月26日、2017年1月12日签订的两份协议书合法有效，宝安公司将其购买的、已出售给杨宝东的北京市海淀区××路北京圆明园公寓楼01（现楼号27号楼）共九套（101＃、102＃、103＃、301＃、302＃、303＃、501＃、502＃、503＃）、公寓楼02（现楼号26号楼）共九套（101＃、102＃、103＃、301＃、302＃、303＃、501＃、502＃、503＃）房屋，变更登记至杨宝东名下；2.宝安公司向杨宝东支付违约金及相关费用；3.宝安公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、深圳市友谊公司海润贸易行成立于1988年11月9日，企业性质为全民，成立时的负责人为宋新民；1993年3月15日，深圳市友谊公司海润贸易行更名为深圳市海润工贸公司，法定代表人变更为张向阳；1993年5月15日，海润公司挂靠天诚（集团）总公司，法定代表人变更为鲁某。 宝安公司成立于1992年12月15日，企业性质为全民外驻，由海润公司投资设立，成立时的负责人为杨秀广；1994年，为了开展工作方便，经沙井镇人民政府批准，将宝安公司的行政主管关系挂靠深圳市沙民实业股份有限公司；1999年3月16日，经报请宝安区沙井镇人民政府批准，宝安公司与深圳市沙民实业股份有限公司脱离行政主管关系，深圳市沙民实业股份有限公司将宝安公司的行政主管权交还给海润公司，法定代表人由杨秀广变更为张超，并进行了相应工商变更登记。 2017年1月5日，宝安公司、海润公司共同出具《关于成立清算工作组的通知》一份，载明：根据中华人民共和国公司法，相关法律法规及公司章程规定，宝安公司决定成立清算工作组，依法清算公司债权债务。清算工作组由鲁某同志担任负责人，清算工作组的其他成员为周刚、杨秀广、张超。清算工作组的联系地址为：深圳罗湖区××花园××。 二、1995年8月16日，圆明园公司（卖方、甲方）与宝安公司（买方、乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》一份，并于1995年12月22日在北京市房屋土地管理局进行了预售预购登记备案。合同约定：甲方按照《北京市实施细则》的规定，已合法取得北京市海淀区××路地块的土地使用权，土地面积为三十七万五千平方米，土地使用年限七十年，自1993年11月28日至2063年11月28日止，国有土地使用权证号为京国（93出）字第096号。甲方在上述地块上建设项目的名称为北京圆明园花园，现已具备规定的预售条件，经北京市房地产管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为京房市外证第021号。乙方自愿购买甲方的公寓楼01、02共十八套的房屋，甲方已于1995年7月12日收到乙方预购房屋的定金美元108000元。双方友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。第一条，公寓楼01、02房屋，建筑面积为3320平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积3320平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至2063年11月28日止。上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以北京市房地产管理局实测面积为准。第二条，双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米美元1780元，价款合计为美元5909600元。房屋竣工后，第一条载明的暂测面积与实测面积误差在2%以内的，不再结算；误差超过2%的，超过部分按房屋售价进行结算。第三条，乙方同意按下列方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金美元108000元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。第四条，乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约的约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行规定资产贷款利率计算。逾期超过30日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。第五条，甲方须于1996年6月30日前，将房屋交付给乙方。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行规定资产贷款利率计算。逾期超过120日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送到甲方之日起生效。甲方在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。第八条，乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。第九条，本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签订之日起三十日内，由双方共同到北京市房××市场管理处办理。第十条，本契约生效后至1996年6月30日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本契约上背书，并按规定到北京市房××市场管理处办理预售契约转让登记。第十一条，双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房××市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。 1995年8月16日，圆明园公司与宝安公司签订《北京圆明园花园外销商品房预售契约补充协议》一份，其中第二条约定：乙方取得该房屋的房产所有权后，可依法将其出租、抵押、转让、赠与等。双方另签订《附件二：付款方式》一份，约定：宝安公司可选择下列任一种方式付款：1、宝安公司自签约日其三十天内付清全部房价款，同时可享受九折价格优惠。2、乙方于建筑期内付款70%（九八折）：a.第一付款：自签约日起十天内，缴付房价款的10%；b.第二次付款：第一次付款后六十天内，再付房价款的30%；c.第三次付款：第二次付款后六十天内，再付房价款的30%；d.第四次付款：当该房屋交付使用时，付清所有余款。3、银行按揭信贷分期付款：a.宝安公司自签约日起十五天内，缴付房价款的40%；b.宝安公司自签约日起六十五天内，办理银行抵押贷款缴清房价款其余的60%。 1996年1月2日，圆明园公司向宝安公司出具购房款发票一份，购房款发票载明圆明园公司收到宝安公司购房款2363840美元；圆明园公司另出具《证明》一份，载明：买家宝安公司所购物业北京圆明园花园01、02公寓，该买家已付足40%的楼价款项，总计2363840美元。特此证明。 三、1995年12月31日，中国银行北京市分行（贷款方、抵押权人）、宝安公司（借款方、抵押人）、圆明园公司（担保人）签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》一份，约定：抵押人因资金不足，向抵押权人申请楼宇按揭外汇贷款；担保人同意为抵押人提供担保并自愿承担本合同项下贷款的担保责任；抵押权人同意接受抵押人从与发展商签订的《房地产买卖合同》中取得的房地产物业及其全部权益作抵押，以获得本合同项下贷款，并接受担保人承担本合同项下贷款的担保责任；抵押人向抵押权人贷款3545760美元，抵押人授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，交存入担保人在中国银行北京市分行开立的外汇存款账户；贷款期限自1995年12月31日至2002年12月31日止。 1996年2月12日，涉案北京市海淀区××路北京圆明园花园公寓楼01、02共十八套房屋在北京市房地产管理局办理了预售商品房抵押登记，抵押人为宝安公司，抵押权人为中国银行北京市分行，抵押期限为1995年12月31日至2002年12月31日。 四、杨宝东主张其与宝安公司之间存在货物买卖合同关系，因宝安公司欠付杨宝东货款，经双方协商，宝安公司将其自圆明园公司购买的涉案十八套房屋出卖给杨宝东，以抵顶宝安公司所欠杨宝东的前期货款。为证明其上述主张成立，杨宝东提交以下证据： 1.签订于1994年10月10的《工矿产品购销合同》复印件（加盖有宝安公司公章）一份，载明：供方：杨宝东(乙方)，需方：宝安公司（甲方）；签订地点：济南贵都酒店；签订时间：94年10月10日；产品名称：四路监控器（含配件）；牌号商标：香港；数量1000套；单价42800元，总金额4280万元；交（提）货时间及数量:95年4月500套，95年8月500套；交（提）货地点、方式：中国深圳（具体地点甲方定）；运输方式及达到站港和费用负担：运费乙方负担，乙方所供货物保修期一年，并在两批供货时各无偿提供四套维修周转用设备；结算方式及期限：货到验收时间为准，三个月内将货款分两次付清，并按年息10%计付利息，逾期按两倍利息计算罚息。合同还对其他事项进行了约定。合同供方处由杨宝东签字捺印，需方处加盖宝安公司公章。 2.《入库凭单》复印件（加盖有宝安公司公章）两份，载明时间分别为1995年4月2日、1995年8月5日，货物名称为四路监控，送交数量共计1000套，实收数量992套，单价42800元，金额共计42457600元。《入库凭单》上面加盖宝安公司“货物验收章”及公章，送交人处由杨宝东签字。 3.《给杨宝东的货款数量核对及货款还款计划》复印件一份，载明：根据1994年10月10日双方在山东省济南市签订的供货合同第五条约定：“按第二批货物货到验收时间为准，三个月内将货款分两次付清，并按年息10%计算利息，逾期按两倍利息计算罚息。”我公司会按约严格执行，我司正积极组织资金保证在6个月内将所欠货款本息一并付清。另提供我公司在北京圆明园花园别墅有限公司购买的价值美元5909600元，即《北京市外销商品房预售契约》契约证号：004622的房产作为担保。按供货合同第四条（2）约定：“乙方所供货物保修期一年并在两批供货时各无偿提供四套维修周转用设备”。你第一批没提供周转用设备所以在第二批里扣除了八套设备，待保修期满退还。落款时间为1996年4月15日，并加盖宝安公司公章。 4.《抵债客户情况汇报》复印件一份，载明：供货商：杨宝东（个人）；品名：四路监控（实时柜员专用）；型号：AM8801；户地：香港；供货时间：95年4月2日，95年8月5日；数量：第一批500台，第二批492台；单价：每台单价42800元；付款情况：至98年3月6日未付；欠款总数：共计欠款42457600元；应付利息：按合同约定“自收货之日起延付货款按货款总额年利率百分之十计付利息。”已经财务核算正确。落款时间1998年3月6日，并加盖宝安公司公章。 5.《申请书》复印件一份，载明：“申请书，深圳市海润工贸公司：我公司于一九九五年按揭购买的位于北京市海淀区××路，圆明园公司开发的圆明园花园别墅小区公寓楼，即《北京市外销商品房预售契约》契约号004622的房产，因开发商违约无法按合约规定的时间交楼及办理房产证，我公司没有将其列入公司规定资产。由于目前经济形势不佳且房价低迷，至该房产难以出售，而且我公司资金紧张已无法继续按期支付按揭款。为减轻损失，特申请将该房产按购入价转让用于抵偿公司债务。可否，请批示。宝安公司，一九九八年三月六日。”上述《申请书》落款处载明“同意转让”，并加盖海润公章及鲁某的名章。 6.签订于1998年3月26日的《协议书》复印件一份，载明：“甲方：宝安公司，乙方：杨宝东。甲乙双方经过认真对账，双方认可了甲方对乙方贸易欠款，为尽快解决欠款，双方商定如下解决方案：（1）甲方自愿将已购买北京市海淀区××路北京圆明园公寓楼01、02，共计十八套房屋，建筑面积3320㎡，《北京市外销商品房预售契约》契约证号：004622，按所购原价转让给乙方，并保证此房产无其他任何权利限制。（2）甲方负责办理与开发商和政府登记部门的手续，乙方配合，甲方确保在90天内把《006422预售契约》中的房产办理至乙方名下，税费由甲、乙双方按照国家有关规定承担，如有特殊情况，甲、乙双方可协商延期。如未经乙方同意甲方无故延期按转让金额的日万分之五支付罚金。（3）乙方自愿购买甲方所转让的房产，自本协议签订之日，甲方所欠乙方的欠款（本、息）转为购房款，不再欠乙方任何欠款，且甲、乙双方均无权终止本协议。（4）本契约的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律管辖，因履行契约发生的纠纷，在乙方所在地的仲裁委仲裁或人民法院提起诉讼。《006422预售契约》作为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。（5）本契约一式两份，甲、乙双方各一份。”上述合同落款甲方处加盖宝安公司公章，并由时任法定代表人杨秀广签字，乙方处由杨宝东签字捺印，落款时间为1998年3月26日。 圆明园公司对上述证据的质证意见为：杨宝东提交的上述证据均为复印件，只是加盖了宝安公司的公章，所以对其真实性均不予认可；1995年的供货合同杨宝东不可能没有原件，无需由宝安公司在上面加盖公章进行确认；1998年抵债申请也是复印件，从软件查询可知，1994年到1999年宝安公司的股东是深圳市宝安区沙井镇实业股份有限公司，到1999年3月21日才变更为海润公司，所以杨宝东不可能于1998年向海润公司汇报此事；2017年补充协议是鲁某与杨宝东串通作出的一份侵占国有资产或其他人权益的假合同；商品房购买协议由于宝安公司未支付购房款，所以宝安公司不享有任何权利，相反应当承担违约责任，而且宝安公司没有权利将购房合同的买方主体变更为杨宝东。 五、原告中国银行北京市分行诉被告宝安公司、圆明园公司借款合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院于2000年5月21日作出（1999）二中经初字第846号民事判决，认定如下事实：1995年12月31日，中国银行北京市分行与宝安公司、圆明园公司签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，合同约定：中国银行北京市分行向宝安公司提供楼宇按揭（抵押）外汇贷款3545760美元；期限七年；年息为半年美元浮动利率；首期还款126642美元，剩余款项分27期于每季末20日前偿还，季还款金额为126634美元；宝安公司将其从圆明园公司所购楼宇的物业房产所有权及分摊土地使用权作为担保，抵押物权益总价值为5909600美元；担保金额为合同项下贷款本金及由本金所产生的利息及其他有关费用；担保期限从贷款之日起，到抵押人还清贷款本息日止；担保人圆明园公司同时确认：圆明园公司作为合同项下的楼宇发展商同意为宝安公司提供担保，并自愿承担本合同项下贷款的担保责任；在《房屋所有权证》交与中国银行北京市分行之后，如宝安公司发生任何违约事项，担保人圆明园公司保证在接到中国银行北京市分行书面索偿通知的七天内，代宝安公司履行还款责任。此前，担保人圆明园公司于1995年12月28日，向中国银行北京市分行出具了一份《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》担保内容基本相同的《不可撤销的担保函》。1996年2月12日，中国银行北京市分行与宝安公司在北京市房地产管理局办理了抵押登记，北京市房地产管理局出具了《预售商品房抵押登记证明》。1995年12月31日，中国银行北京市分行向宝安公司发放了3545760美元贷款，但宝安公司从1998年第2季度开始欠息，截至1999年3月31日，宝安公司尚欠中国银行北京市分行贷款本金2406046美元、利息195630.18美元。圆明园公司亦未履行其担保义务。（1999）二中经初字第846号民事判决认为，中国银行北京市分行与宝安公司、圆明园公司签订的《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应认定有效。宝安公司在收到贷款后，未能按期履行《贷款合同》约定的还款义务，中国银行北京市分行有权提前收回贷款，担保人圆明园公司应当对宝安公司偿还贷款的义务承担连带责任。据此，判决：一、解除中国银行北京市分行与宝安公司、圆明园公司签订的《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》；二、宝安公司于判决生效后十日内返还中国银行北京市分行贷款本金二百四十万元六千零四十六美元及其利息（自一九九八年三月二十一日起至本判决生效后十日内宝安公司偿清欠款之日止，按半年期美元浮动利率计算二百四十万元六千零四十六美元尚未偿付部分所产生之利息）；三、圆明园公司对上述判决主文第（二）项承担连带清偿责任。圆明园公司不服，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院于2001年3月15日作出（2000）高经终字第473号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已经生效。 六、2002年11月20日，中国银行北京市分行与圆明园公司签订《执行和解协议》一份，载明：中国银行北京市分行申请执行宝安公司、圆明园公司借款纠纷一案，北京市第二中级人民法院于2000年5月31日作出一审判决，北京市高级人民法院于2001年3月15日作出终审判决，判决宝安公司、圆明园公司给付中国银行北京市分行贷款240.6046万美元及利息。因宝安公司被深圳市工商局吊销营业执照，且下落不明。经中国银行北京市分行与圆明园公司协商达成本协议。一、截至2002年9月20日宝安公司共欠中国银行北京市分行贷款美元240.6046万美元及利息。二、圆明园公司于本协议生效之日给付中国银行北京市分行人民币400万元。三、圆明园公司于2002年10月20日、10月31日、11月20日、12月20日、2003年1月20日、2月20日、3月20日、4月20日、5月20日、6月20日分十期给付中国银行北京市分行贷款，每期人民币15万元，共计150万元。四、圆明园公司于2003年8月10日将其余贷款及至贷款全部付清之日止的利息（按照北京市第二中级人民法院判决规定的利率计算）一次性付清。……七、在本协议履行期间，宝安公司所购房产，继续维持抵押及法院查封状态，待本协议全部欠款还清时，予以解除。但在本协议履行期间，如圆明园公司经中国银行北京市分行、北京市第二中级人民法院准许，能够按照法院评估价格以上转让涉案房产，转让款需直接入中国银行北京市分行指定账号，中国银行北京市分行同意办理解押手续，并向北京市第二中级人民法院申请办理解封手续。不足部分继续按本协议第四条执行。 2002年11月20日，吴爱军向圆明园公司出具收条一份，载明：今收到圆明园公司支票两张：票号XIV04649254（金额166356元）、XIV04649253（金额4450000元），收据尚未开。 七、2004年9月3日，圆明园公司与案外人琚耀庆签订《商品房买卖合同》，圆明园公司将涉案海淀区圆明园西路88号院27号楼302号房屋作价1325325元出卖给琚耀庆，并于2009年6月26日办理了过户登记手续。2004年6月5日，圆明园公司与案外人李丽贞签订《商品房买卖合同》，圆明园公司将涉案海淀区圆明园西路88号院27号楼303号房屋作价1321985元出卖给李丽贞，并于2009年5月11日办理了过户登记手续。2004年11月9日，圆明园公司与案外人焦倩宁签订《商品房买卖合同》，圆明园公司将涉案海淀区圆明园西路88号院27号楼101号房屋作价1266600元出卖给焦倩宁，并于2009年5月8日办理了过户登记手续。2004年8月5日，圆明园公司与案外人段红、唐锦帆签订《商品房买卖合同》，圆明园公司将涉案海淀区圆明园西路88号院27号楼103号房屋作价1258193元出卖给段红、唐锦帆，并于2009年5月5日办理了过户登记手续。2004年10月21日，圆明园公司与案外人何晓春签订《商品房买卖合同》，圆明园公司将涉案海淀区圆明园西路88号院27号楼501号房屋作价1313875元出卖给何晓春，并于2009年6月29日办理了过户登记手续。2004年11月11日，圆明园公司与案外人段学东签订《商品房买卖合同》，圆明园公司将涉案海淀区圆明园西路88号院27号楼503号房屋作价1287332元出卖给段学东，并于2009年5月12日办理了过户登记手续。1997年10月9日，圆明园公司与案外人彭爱华签订《北京市外销商品房预售契约》，圆明园公司将涉案海淀区圆明园西路88号院26号楼103号房屋作价974928元出卖给彭爱华，并于2015年6月8日办理了过户登记手续。 八、2017年1月12日，宝安公司（甲方）与杨宝东（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲、乙双方在1998年3月26日签订的协议书（以下简称3.26协议）内容如下：甲乙双方经过认真对账，双方认可了甲方对乙方贸易欠款，为尽快解决欠款，双方商定如下解决方案：（1）甲方自愿将已购买北京市海淀区××路北京圆明园公寓楼01、02，共计十八套房屋，建筑面积3320㎡，《北京市外销商品房预售契约》契约证号：004622，按所购原价转让给乙方，并保证此房产无其他任何权利限制。（2）甲方负责办理与开发商和政府登记部门的手续，乙方配合，甲方确保在90天内把《006422预售契约》中的房产办理至乙方名下，税费由甲、乙双方按照国家有关规定承担，如有特殊情况，甲、乙双方可协商延期。如未经乙方同意甲方无故延期按抓让金额的日万分之五支付罚金。（3）乙方自愿购买甲方所转让的房产，自本协议签订之日，甲方所欠乙方的欠款（本、息）转为购房款，不再欠乙方任何欠款，且甲、乙双方均无权终止本协议。（4）本契约的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律管辖，因履行契约发生的纠纷，在乙方所在地的仲裁委仲裁或人民法院提起诉讼。《006422预售契约》作为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。（5）本契约一式两份，甲、乙双方各一份。以上为《3.26协议》原文。自《3.26协议》签订后，乙方多次催促甲方办理手续至今未果，考虑到甲方的实际困难，经双方友好协商，甲方表示同意认真履行《3.26协议》的前提下，现将《3.26协议》中的第二条作出如下补充，“如甲方在2017年1月12日起40个工作日内将房产登记到乙方名下，乙方不再追究甲方迟延办理手续的罚金。”本协议作为《3.26协议》的补充协议，具有同等法律效力。上述《协议书》落款甲方处加盖宝安公司公章，并由杨秀广签字，乙方处由杨宝东签字捺印。 九、2017年10月9日，中经信投资有限公司（甲方）、宝安公司（乙方）签订和解协议一份，约定：鉴于：1.北京市第二中级人民法院已于2000年5月31日就中国银行北京市分行与乙方之间的借款合同纠纷一案作出的编号为（1999）二中经初字第846号民事判决，判决：一、解除中国银行北京市分行与宝安公司、圆明园公司签订的《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》；二、宝安公司已于本判决生效后十日内返还中国银行北京市分行贷款本金二百四十万六千零四十六美元及其利息（自一九九八年3月21日起至本判决生效后十日内宝安公司偿还欠款之日止，按半年期美元浮动利率计算二百四十万六千零四十六美元尚未偿付部分所生之利息）；三、圆明园公司对上述判决主文第（二）项承担连带清偿责任。该案件执行案号为（2001）二中执字第1087号。2、2004年6月25日，中国银行北京市分行将其对乙方的债权及有关的全部从权利转让给中国信达资产管理公司北京办事处（现更名为中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司），并签订了批字第405号《债权转让协议》。3、2013年12月3日，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司与甲方签订BF20130171号《债权转让协议》，将与该债权有关的全部主权利与从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）转让给甲方。协议约定，截至2013年6月30日，按照2013年6月30日中国人民银行公布的外币兑人民币中间价计算，该债权本金余额为人民币8418699.33元，利息余额为22354187.57元。4、截至2017年7月31日止，甲方主张的前述债权本金余额为人民币8418699.33元，利息余额为32172625.93元，本息总额为人民币40591325.26元。乙方对上述债权予以认可。现甲乙双方经友好协商，就债务清偿事宜达成如下和解协议，以兹共守。一、债务清偿事项。1、乙方按本协议的约定及时、足额向甲方支付人民币二千万元用以清偿（1999）二中经初字第846号民事判决书项下的债务，甲方同意乙方按约支付前述款项后免除乙方剩余的全部债务。2、双方一致确认，乙方按协议的约定及时、足额支付人民币二千万元清偿款后，甲乙双方就该案件无任何债权债务纠纷，甲方不再向乙方及其他责任方主张任何权利。二、支付方式、支付时间。双方一致确认，乙方支付二千万元清偿款分两次支付：乙方于本协议签订之日起3日内向甲方支付人民币五百万清偿款，剩余人民币一千五百万元在本协议签订之后20日内一次性付清。乙方或乙方指定的第三方向甲方支付的上述清偿款均视为乙方履行本和解协议约定的支付义务的行为。乙方指定第三方向甲方支付清偿款，应由乙方及指定的第三方共同向甲方出具书面的确认函。三、双方的权利义务。1、乙方按约支付全部清偿款后，有权要求甲方尽快协调有关各方办理抵押登记注销、解除查封以及执行法院对被执行人采取的其他全部强制措施（如有），并向执行法院申请终止执行程序。2、若乙方未按本协议的约定及时、足额支付清偿款，则甲方不免除乙方所欠甲方所有债务，并有权选择立即恢复对乙方享有的全部债权并依法申请采取强制执行措施。乙方已支付的款项，冲抵乙方所欠甲方债权，抵偿顺序为优先抵偿实现债权的费用、违约金、利息及本金等。四、违约责任。任何一方违反本协议的约定费对方造成损失的，均应承担相应的赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。上述合同落款甲方处加盖中经信投资有限公司公章及法定代表人名章，乙方处加盖宝安公司公章及法定代表人名章。 2017年10月26日，杨宝东向中经信投资有限公司转款600万元；2017年10月10日，杨宝东向中经信投资有限公司转款500万元。2017年12月1日，中经信投资有限公司向杨宝东出具收据一份，载明：今收到杨宝东交来和解款1100万元整。同日，中经信投资有限公司向银储博宁（北京）科技有限公司出具收据一份，载明：今收到银储博宁（北京）科技有限公司交来和解款900万元整。上述两份收据现均由杨宝东持有。另查明，杨宝东系银储博宁（北京）科技有限公司股东，占股90%。2018年6月15日，银储博宁（北京）科技有限公司出具证明一份，载明：我公司根据杨宝东先生指令，在2017年10月25日和26日分两笔每笔450万元共计900万元汇往中经信投资有限公司，此款系杨宝东本人所有，自汇出之日等同杨宝东本人收到。 十、本案在槐荫法院审理期间，圆明园公司向法院提交1998年2月18日的解约函一份，载明：“解约函北京圆明园花园别墅有限公司负责人台鉴：贵我双方于一九九五年八月十六日签署了编号为ＮＯ.004622号《北京市外销商品房预售契约》，由我公司自愿购买贵公司开发建设的01、02公寓楼。因我公司自身原因无法按商定的条件补付购房定金及首付购房款，更无力支付日后巨额抵押贷款。故自即日起，解除贵我双方所签署的ＮＯ.004622号《北京市外销商品房预售契约》及与之相关联的合同、协议等，所购房屋由贵公司自行处置，与我公司再无关联。特此函告。深圳宝安海润工贸公司，一九九八年二月十八日。”该解约函落款处加盖宝安公司公章。槐荫法院于2018年8月13日组织双方进行了质证，之后将该解约函退回给了圆明园公司，并留存复印件。槐荫法院针对该解约函对鲁某进行了调查，鲁某明确表示宝安公司不可能在1998年2月18日向圆明园公司出具上述解约函。杨宝东对上述解约函的真实性不予认可，并向槐荫法院提交鉴定申请书，要求对圆明园公司提交的解约函中加盖的“深圳宝安海润工贸公司”公章真伪、公章和文字内容形成的顺序、是否为同一时间形成进行司法鉴定，之后又补充要求对解约函正面是否人为作旧进行司法鉴定。根据杨宝东的申请，槐荫法院依法委托烟台富运司法鉴定中心对上述待鉴事项进行司法鉴定。鉴定过程中，圆明园公司于2018年11月18日向槐荫法院提交《请求暂停司法鉴定并依法调取被告支付购房款及还银行抵押贷款的原始支付凭证的申请》，载明：“我公司在诉讼过程中提交了一份日期为1998年2月18日的解约函，后发现该函为扫描件。因时间久远，工作人员调动等原因正在查找该解约函的原件。一旦找到该原件，立即送交贵院鉴定。同时，恳请贵院本着客观公正的原则依法调取本案被告支付我公司的首付购房款及还银行抵押贷款的原始支付凭证。”因圆明园公司无法提交上述解约函的原件，烟台富运司法鉴定中心于2018年12月5日决定终止鉴定。至今为止，圆明园公司仍未提交上述解约函的原件。 圆明园公司对宝安公司提交的2017年1月12日《协议书》的真实性提出异议，并向一审法院提交鉴定申请书一份，请求对以下事项进行司法鉴定：1.将2017年1月12日《协议书》上宝安公司公章与宝安公司工商档案中1998年度《企业法人年检报告书》中“印鉴式样”页留存的公章样本（时间为1999年3月25日）进行一致性鉴定；2.将2017年1月12日《协议书》上宝安公司公章与宝安公司工商档案中1997年度《企业法人年检报告书》中“印鉴式样”页留存的公章样本（时间为1998年2月24日）进行一致性鉴定；3.将2017年1月12日《协议书》上宝安公司公章与宝安公司工商档案中1998年度《企业法人年检报告书》封面页加盖的宝安公司公章及宝安公司工商档案中1999年3月16日法定代表人登记签字表中加盖的宝安公司公章进行一致性鉴定。杨宝东提交鉴定申请书，要求对2017年1月12日协议书上甲方“杨秀广”签字与检材中“杨秀广”签字的一致性进行司法鉴定。 一审法院对鲁某进行了调查并制作笔录一份。鲁某述称，其现任海润公司的法定代表人、宝安公司清算组负责人；鲁某于1993年之前任海润公司的副总经理，1993年之后，任海润公司的总经理兼法定代表人；鲁某介绍杨宝东与杨秀广做业务，杨宝东向宝安公司提供电子产品，由宝安公司在当地销售，具体业务由杨秀广经手，宝安公司当时欠杨宝东大概五千万元左右，具体数额记不清了；1998年3月26日的协议书属实，当时是鲁某、杨宝东、杨秀广三人一起签订的协议；由于时间太长，杨秀广本人在国外呆了十多年，鲁某被羁押后，公司处于无人管理的状态，公司保留的文档也全部失散了；2017年1月12日的协议书上面的宝安公司公章是鲁某本人加盖上去的，“同意解决该债务”手写字体也是鲁某本人写的，杨秀广的签字是他本人所签的；涉案十八套房屋之所以这么长时间没有及时处理，第一是因为圆明园公司没有按期交房，第二是因为该项目被澳门大正地产公司查封，无法处理，澳门大正地产公司起诉圆明园公司合作开发房地产公司纠纷一案，北京市高级人民法院作出（2014）高民初字第686号民事判决，期间澳门大正地产公司于1998年查封了圆明园公司的土地、地上物及全部银行账户，一直到现在，后来北京市高级人民法院解封了部分房产，圆明园公司私自变卖了涉案十八套房屋中的部分房屋；宝安公司起诉圆明园公司要求返还投资款或确认股权，案号为（2018）京0108民初60262号，提交一份法院传票予以证实。 十一、2018年9月12日，北京市海淀区人民法院受理原告圆明园公司与被告宝安公司房屋买卖合同纠纷一案，圆明园公司起诉请求法院确认其与宝安公司1995年8月16日签署的编号为NO.004622号《北京市外销商品房预售契约》已于1998年2月18日解除。北京市海淀区人民法院作出（2018）京0108民初51331号民事裁定书认为“杨宝东与宝安公司、圆明园公司合同纠纷所涉鉴定结论及相关案件事实的认定，对本案确认《北京市外销商品房预售契约》是否解除有直接影响。本案必须以其审理结果为依据。”据此裁定：本案中止诉讼。 十二、2019年12月23日，中经信投资有限公司向北京市规划和自然资源委员会出具《不动产抵押权注销登记申请书》一份，载明：鉴于：1.北京市第二中级人民法院已于2000年5月31日就中国银行北京市分行与深圳宝安海润工贸公司之间的借款合同纠纷一案作出编号为（1999）二中经初字第846号民事判决，判决：……。2.2004年6月25日，中国银行北京分行将其对深圳宝安海润工贸公司的债权及有关的全部从权利转让给中国信达资产管理公司北京办事处（现更名为中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司），并签订了批字第405号《债权转让协议》。3.2013年12月3日，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司与我公司签订BF20130171号《债权转让协议》，将与该债权有关的全部主权利与从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）转让给我公司。2017年9月我公司与深圳宝安海润工贸公司签订和解协议，并已收到全部清偿款。现申请解除预售商品房抵押，抵押登记内容如下……。 2019年12月31日，宝安公司向一审法院出具《解除房产抵押承诺书》一份，载明：承诺人同意自愿以1995年12月31日从抵押权人中国银行北京市分行贷款购买第三人圆明园公司的本案争议房产，抵偿所欠杨宝东的债务。……保证解除本案争议房产的抵押权并承担由此引发的一切法律后果。 2020年1月21日，中国银行股份有限公司北京市分行向一审法院出具《债权转让函》一份，载明：宝安公司债权（楼宇按揭抵押外汇贷款合同）系我行原始所有，该笔债权在我行管理期间已在北京市第二中级人民法院起诉。北京市第二中级人民法院出具（1999）二中经初字第846号民事判决书判决我行胜诉。担保人圆明园公司提出上诉，北京市高级人民法院出具（2000）高经终字第473号民事判决书，维持原判。2004年6月25日，根据《债权转让协议》（批字第405号），我行将该笔债权转让给中国信达资产管理公司北京办事处。2005年1月20日，我行在《金融时报》对债权转让予以公告。特此确认。 一审法院认为，宝安公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案争议焦点问题有：一、杨宝东与宝安公司之间是否存在真实有效的债权债务关系；二、圆明园公司与宝安公司之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系；三、1998年3月26日、2017年1月12日的两份协议书是否合法有效，杨宝东要求将涉案十八套房屋办理过户到其名下的主张能否成立；四、杨宝东要求宝安公司支付违约金及其他相关费用的主张能否成立；五、本案是否已超过诉讼时效。 关于争议焦点问题一，杨宝东与宝安公司之间是否存在真实有效的债权债务关系。综合分析现有证据和双方的相关陈述，本案应当认定杨宝东与宝安公司之间存在真实有效的债权债务关系。理由为：其一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。”本案中，杨宝东起诉主张其与宝安公司之间存在货物买卖合同关系，宝安公司在答辩意见中对此明确表示予以认可。在此情况下，应当认定杨宝东对其上述主张已经完成了相应举证责任。其二，为进一步证明其主张成立，杨宝东提交了《工矿产品购销合同》《入库单》《给杨宝东的货款数量核对及货款还款计划》《抵债客户情况汇报》等证据予以证实，上述证据虽系复印件，但考虑到双方货物交易至今达二十多年，期间发生的人事变动、以房抵债等诸多因素，导致证据保留存在困难的实际情况，且根据一审法院对宝安公司相关负责人鲁某所作调查笔录来看，鲁某对杨宝东与宝安公司之间的货物交易、以房抵债事实以及该债务至今未予处理等问题均作出了合理性解释，宝安公司亦在上述证据上加盖公章予以确认，2017年1月12日宝安公司与杨宝东又签订《协议书》对货物交易以及以房抵债事实进一步予以了确认。其三，圆明园公司虽对杨宝东与宝安公司之间的购销合同的真实性提出异议，但并未提交有效反驳证据予以证实，对此难以采信。 关于争议焦点问题二，圆明园公司与宝安公司之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。圆明园公司与宝安公司于1995年8月16日签订的《北京市外销商品房预售契约》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已在相关房产管理部门进行了预售登记备案，合法有效，双方均应依约履行。关于购房款的交付问题，根据查明事实，圆明园公司向宝安公司出具购房款发票一份，明确载明圆明园公司收到宝安公司购房款2363840美元，并由圆明园公司出具《证明》一份，载明宝安公司已支付所购涉案房屋价款的40%即2363840美元。同时，宝安公司向圆明园公司缴纳40%的首付款是办理房屋按揭贷款的前置条件，宝安公司已于1995年在中国银行北京市分行办理了房屋按揭贷款。上述证据相互印证，足以证明宝安公司已经按照合同约定向圆明园公司支付房屋总价款40%即2363840美元的首付款的事实。关于剩余60%房屋价款的支付问题，根据双方签订的《附件二、付款方式》的约定，中国银行北京市分行、宝安公司、圆明园公司签订的《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，已经生效的北京市第二中级人民法院（1999）二中经初字第846号民事判决、北京市高级人民法院（2000）高经终字第473号民事判决认定的事实，结合圆明园公司的相关陈述，足以证明宝安公司通过按揭贷款的方式向中国银行北京市分行贷款3545760美元，并将该3545760美元贷款支付给圆明园公司的事实。据此，宝安公司共计向圆明园公司支付房屋价款5909600美元（2363840美元+3545760美元），其已足额履行了向圆明园公司支付全部房屋价款的合同义务。圆明园公司主张宝安公司并未履行支付房屋价款的义务，该主张与事实不符，亦无相反证据予以证实，一审法院对此不予采信。宝安公司向中国银行北京市分行贷款之后，因未能及时依约偿还相应按揭贷款，导致中国银行北京市分行将贷款人宝安公司及保证人圆明园公司诉至法院，法院生效判决虽判决解除中国银行北京市分行、宝安公司、圆明园公司签订的《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，并判决宝安公司返还中国银行北京市分行相应贷款本金及利息，圆明园公司对上述债务承担连带清偿责任，但《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》的解除并不影响《北京市外销商品房预售契约》的法律效力，故上述《北京市外销商品房预售契约》仍应当继续履行。关于上述生效判决作出之后圆明园公司向中国银行北京市分行支付的部分款项问题，系圆明园公司履行该生效判决确定的连带担保责任，圆明园公司可据此向宝安公司行使追偿权，鉴于本案圆明园公司对此并未提出相关诉讼主张，故本案对此不予处理。 关于圆明园公司主张涉案《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》已经解除的问题，圆明园公司所依据的证据系其向法院提交的1998年2月18日解约函，根据查明事实，圆明园公司向法院提交该解约函之后，法院经质证后将该解约函原件退还给了圆明园公司，后因杨宝东对其真实性提出异议，并申请对解约函上面加盖的宝安公司公章的真实性、公章和文字的形成顺序和时间进行司法鉴定，鉴定过程中，圆明园公司又主张其向法院提交的上述解约函并非原件，而是扫描件，故无法向法院提交解约函原件，从而导致鉴定不能。对此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”圆明园公司无正当理由拒不提供相应鉴定检材，导致争议事实无法通过鉴定结论予以认定，其应当对该事实承担举证不能的法律后果。据此，一审法院对圆明园公司提交的解约函的证明效力不予采信。另，圆明园公司主张涉案《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》已于1998年2月18日解除，但在北京市第二中级人民法院于1999年立案受理的中国银行北京市分行诉宝安公司、圆明园公司借款合同纠纷中，圆明园公司并未作出合同已经解除的抗辩意见，北京市第二中级人民法院2000年5月21日作出的（1999）二中经初字第846号民事判决、北京市高级人民法院2001年3月15日作出的（2000）高经终字第473号民事判决对此亦未作出相应认定，相反，终审判决作出后，圆明园公司与中国银行北京市分行签署《执行和解协议》，主动履行了部分担保责任。综上，圆明园公司主张涉案《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》已经解除，既无有效证据予以证实，亦与现已查明的事实不符，对此不予采信。 关于争议焦点问题三，1998年3月26日、2017年1月12日的两份协议书是否合法有效，杨宝东要求将涉案十八套房屋办理过户到其名下的主张能否成立。如上所述，虽然1998年3月26日系复印件，但综合分析本案其他证据和事实，应当对其真实性予以确认。2017年1月12日，宝安公司、杨宝东签订《协议书》，双方对上述1998年3月26日协议书进一步予以了确认，并对第二条内容进行了补充约定。宝安公司、杨宝东对此均无异议。圆明园公司虽对2017年1月12日《协议书》提出异议，并向一审法院提交申请要求对上面加盖的宝安公司公章的真实性进行鉴定。对此一审法院认为，宝安公司清算组组长鲁某认可2017年1月12日《协议书》上的公章系其本人加盖，鲁某的该行为系履行宝安公司的职务行为，对宝安公司具有相应法律约束力，同时，宝安公司对该《协议书》的真实性亦予以认可，由此足以证明2017年1月12日《协议书》对宝安公司而言具有相应法律效力。在此情况下，圆明园公司提出对上述《协议书》中加盖的宝安公司公章与工商档案中的备案公章是否一致进行司法鉴定，该鉴定申请并无必要性，故一审法院对此不予准许。同理，杨宝东要求对上述协议书中杨秀广的签字真实性进行司法鉴定，亦无必要性，一审法院不予准许。据此，一审法院对1998年3月26日、2017年1月12日的两份协议书的真实性予以采信。上述两份协议系杨宝东与宝安公司对之前《工矿产品购销合同》履行过程中宝安公司所欠货款履行期限届满而难以清偿债务时，双方约定将宝安公司购买的涉案房产转让给杨宝东，并以宝安公司所欠杨宝东的货款折抵上述购房款，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且现有证据并不能证明该协议存在合同法第五十二条规定的无效事由，故上述1998年3月26日、2017年1月12日的两份协议书应认定合法有效。圆明园公司虽主张上述两份协议系杨宝东与鲁某相互串通形成，但并无有效证据予以证明，一审法院对此不予采信。1998年3月26日《协议书》约定“宝安公司自愿将已购买的涉案十八套房屋按原价转让给杨宝东，宝安公司负责办理与开发商和政府登记部门的手续，杨宝东配合，税费由双方按照国家有关规定承担”，2017年1月12日《协议书》进一步对上述约定予以确认，并补充约定“如宝安公司在2017年1月12日起40个工作日内将房产登记到杨宝东名下，杨宝东不再追究宝安公司迟延办理手续的罚金”，上述约定具有相应法律约束力，双方均应严格予以履行。故杨宝东要求宝安公司继续履行该协议约定，具有法律依据，但前提是该房屋办理产权转移登记并无事实和法律上的障碍，且该房屋产权应先转移登记至宝安公司名下，再转移登记至杨宝东名下。根据上述争议焦点二所述，宝安公司已按照《北京市外销商品房预售契约》约定足额履行了向圆明园公司支付全部房屋价款的合同义务，故圆明园公司应当按照该契约约定将该房屋产权登记至宝安公司名下。但根据现已查明的事实，圆明园公司已将涉案18套房屋中的7套房屋，即海淀区圆明园西路88号院27号楼101号、103号、302号、303号、501号、503号、26号楼103号房屋，擅自转让给了案外人并已办理了产权变更登记。故杨宝东要求将上述7套房屋产权登记至其名下存在事实和法律上的障碍，一审法院对其该部分诉讼请求难以支持，此部分房产产生的纠纷，双方可另行处理。关于剩余11套房屋，根据房产管理部门的登记材料显示，该11套房屋现已办理了初始登记，均登记在圆明园公司名下，且现并无证据证明该部分房屋存在履行上的障碍，故杨宝东要求将该11套房屋产权登记至其名下，具有事实和法律依据，予以支持，但应当先将房屋产权转移登记至宝安公司名下，之后再转移登记至杨宝东名下。根据双方协议约定及交易习惯，房屋产权由圆明园公司转移登记至宝安公司名下产生的相应税费应由宝安公司负担，房屋产权由宝安公司转移登记至杨宝东名下产生的相应税费应由杨宝东负担。 关于争议焦点问题四，杨宝东要求宝安公司支付违约金及其他相关费用的主张能否成立。1998年3月26日协议书约定宝安公司确保在90天内将涉案房屋产权办理至杨宝东名下，如未经杨宝东同意无故延期，宝安公司应承担转让金额日万分之五的违约金；2017年1月12日协议书补充约定如宝安公司在2017年1月12日起40个工作日将房产登记至杨宝东名下，杨宝东不再追究宝安公司迟延办理手续的违约金。但宝安公司至今为止仍未能履行合同义务，构成逾期履行违约，理应承担相应违约责任。但上述约定违约金明显过高，且杨宝东对相关损失及费用并未提供相应证据予以证明，综合考虑涉案房屋价格上涨的事实、合同的履行情况、双方的过错程度等因素，根据合同法司法解释二第二十九条第二款关于违约金过分高于实际损失的认定标准，参考《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第十八条规定，一审法院确定宝安公司应当向杨宝东支付的违约金标准为：以房屋转让金额即5909600美元为基数，自逾期履行之日即1998年6月27日起至实际支付之日止，按照年利率7.8%标准计算。 关于争议焦点问题五，本案是否已超过诉讼时效。杨宝东与宝安公司于1998年3月26日签订《协议书》，约定宝安公司自愿将已购涉案房屋按所购原价转让给杨宝东，用于抵顶宝安公司所欠杨宝东的欠款。2017年1月12日，宝安公司与杨宝东签订《协议书》一份，进一步对上述1998年3月26日《协议书》内容予以确认，应认定为宝安公司同意履行义务，且载明此期间杨宝东多次催促宝安公司办理手续。据此，杨宝东于2018年起诉，并不超过诉讼时效。同时，涉案房屋于1996年2月12日在北京市房地产管理局办理了按揭贷款抵押登记，后虽经北京市第二中级人民法院、北京市高级人民法院判决解除相关抵押贷款合同，但由于所欠贷款银行即中国银行北京市分行的债务一直未偿还，导致该房屋也一直处于抵押登记状态，房屋转移登记存在法律上的障碍。后在杨宝东协助下，上述贷款银行的债务才得以清偿，抵押登记也予以了注销。由此可见，涉案房屋产权变更登记一直存在法律的障碍，是导致杨宝东至今才主张权利的根本原因。杨宝东本案并不存在怠于行使权利的情形，其在涉案房屋产权转移登记的法律障碍消除后即起诉本案，并不超过诉讼时效。 综上所述，杨宝东的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决如下：一、杨宝东与深圳宝安海润工贸公司于1998年3月26日签订的《协议书》、于2017年1月12日签订的《协议书》有效；二、北京圆明园花园别墅有限公司于判决生效之日起十五日内协助深圳宝安海润工贸公司办理房屋产权过户登记手续，将北京圆明园花园别墅有限公司名下的北京市海淀区××路北京圆明园公寓楼01（现楼号27号楼）房屋三套（102＃、301＃、502＃）、公寓楼02（现楼号26号楼）房屋八套（101＃、102＃、301＃、302＃、303＃、501＃、502＃、503＃）过户登记至深圳宝安海润工贸公司名下，办理房屋过户登记手续的相应税费由深圳宝安海润工贸公司负担；三、深圳宝安海润工贸公司于上述第二项房屋过户登记手续办理完毕后十五日内协助杨宝东办理房屋产权过户登记手续，将上述房屋过户登记至杨宝东名下，办理房屋过户登记手续的相应税费由杨宝东负担。四、深圳宝安海润工贸公司于判决生效之日起十日内支付杨宝东违约金（以5909600美元为基数，自1998年6月27日起至实际支付之日止，按照年利率7.8%计算）；五、驳回杨宝东的其他诉讼请求。一审案件受理费254088元，保全申请费10000元，均由深圳宝安海润工贸公司负担。 本院二审期间，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 圆明园公司提交：证据一、1998年2月《解约函》原件一份。证明目的：宝安公司和圆明园公司解除编号为004622的《北京市外销商品房预售契约》以及相关的合同、协议，所购房屋由圆明园公司自行处置，一审认定圆明园公司与宝安公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系错误。证据二、法大法庭科学技术鉴定研究所2020年7月7日出具的编号为2020年文痕鉴字92号的《司法鉴定意见书》原件一份。证明目的：《解约函》落款处的“深圳宝安海润工贸公司”印文与宝安公司真实印章所加盖的1995年的三份银行贷款协议、补充协议及《付款方式》具有一致性，宝安公司出具的《解约函》是其真实意思表示，鲁某的证言不属实，不应采信。证据三、沙井街道官网基本情况介绍网络打印件一份。证据四、关于深圳市宝安区“撤镇改街”新闻报道打印件两份，分别查找自网络平台20**年8月27日《国际在线》和2004年8月27日搜狐网。证明目的：宝安区人民政府门户网站公示的沙井概况中显示，1986年建立沙井镇，2004年撤销沙井镇设立沙井街道，与卷宗中宝安公司的工商登记材料相印证，证明杨宝东提交的1994年的《工矿产品购销合同》、1998年3月6日的申请书、1998年3月6日的《抵债客户情况汇报》、1998年3月26日的协议书复印件是虚假的，一审法院对杨宝东与宝安公司之间是否存在真实有效的债权债务关系认定错误，并直接导致判决错误。证据五、济南仲裁委官网介绍《济南仲裁委员会简介》打印件。证明目的：济南仲裁委成立于1996年4月，1994年《工矿产品购销合同》解决纠纷方式是“在济南仲裁或法院诉讼”，但此时济南仲裁委还没有设立，该约定于理不通，该证据系伪造，且伪造时间是在济南仲裁委成立后。原审证据和新证据互相印证，一审对五个焦点争议的基本事实认定错误，导致裁判错误。 杨宝东质证意见：对证据一真实性有异议，对圆明园公司二审向法庭提交该证据作为新证据有异议，请求对其妨碍民事诉讼行为依法予以制裁。1.槐荫法院审理时圆明园公司已经向法院提交该证据原件，法院质证笔录有明确记载，当时该原件由圆明园公司取回，但在杨宝东申请司法鉴定时圆明园公司又称提交的为扫描件，拒不出示原件，导致司法鉴定无法进行。2.本案一审时圆明园公司仅向法庭陈述该证据原件已经找到但没有提交，一审庭审笔录有明确记载。3.该证据不属于证据规则规定的新证据，圆明园公司提交的目的是拖延诉讼，应予制裁。4.该证据不能证明房屋买卖合同已经解除，槐荫法院和一审法院查明的事实、调取的证据及圆明园公司提交的证据均足以证明房屋买卖合同没有解除，一直在履行。该证据不是宝安公司与圆明园公司的真实意思表示，不能以此免除其履行房屋买卖协议的义务，况且圆明园公司一直在履行房屋买卖协议。5.认可该证据是原件，但对证据的形式和内容有异议。明显存在打印内容覆盖公章的现象，有圆明园公司在盖章的空白信纸上后加入解约函内容的可能；该证据记载的内容与圆明园公司、宝安公司实际履行的房屋买卖合同内容不一致，一审已查明圆明园公司已收取宝安公司40%购房款并出具发票，该证据记载的内容与上述事实完全相悖，因此对该证据的真实性有异议。对证据二真实性有异议，该证据系本案一审后圆明园公司单方委托，不能作为定案依据使用，不能推翻一审法院已经查明的事实。对证据三、四、五有异议，不能证明本案合同内容虚假。 宝安公司提交书面质证意见：对证据一《解约函》真实性、关联性、合法性不予认可。1.无法确定该证据是原件。2.圆明园公司对一审未提交原件不能作出合理解释，不应认定为新证据。3.圆明园公司向北京市海淀区法院起诉宝安公司要求确认涉案商品房预售契约解除一案，已按圆明园公司撤诉处理，可见其主张未被支持。4.从外观看，明显存在先盖章后打印的问题，结合宝安公司此前曾因办理抵押、贷款手续向圆明园公司提供过加盖公章的空白信笺的事实，申请对《解约函》公章及形成时间等进行鉴定。对证据二《司法鉴定意见书》真实性及证明目的不予认可。是圆明园公司自行委托鉴定，无法保证鉴定结论的客观、准确性，即使公章真实，如无法说明《解约函》的来源，仍然不能证明有效。对证据三、四真实性无异议，不认可证明目的，宝安公司与杨宝东签订协议是真实的，不存在虚假或伪造问题，最初的协议是在济南一家酒店签署的，内容是杨宝东手抄，宝安公司主要关注协议关键条款，没注意其他细枝末节。对证据五真实性无异议，但与本案无关，对其证明目的不予认可。 杨宝东提交：证据一、网页打印件一页。证明目的：通过百度查询宝安公司登记住址××镇××工业园，虽然2004年沙井镇已经撤镇改街道，但宝安公司的住所地名称仍未改变，进一步说明沙井街道或沙井镇建制单位名称的变更并没有引起宝安公司住所地变化，圆明园公司以此证明购销合同与协议书中记载的宝安公司地址系事后补签、内容虚假的事实不能成立。 圆明园公司质证意见：对该证据的真实性需要核实，百度搜索不能作为证据使用，也达不到其举证目的。 宝安公司对杨宝东提交的证据真实性无异议。 宝安公司提交证据：北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初51331号民事裁定书。证明目的：圆明园公司在北京海淀区××商品房预售契约于1998年2月18日解除的诉讼已经按照撤诉进行处理，其主张没有得到法院支持。 圆明园公司质证意见：对证据真实性无异议，但是主张没有得到法院支持不成立。 杨宝东对宝安公司提交的证据没有异议。 圆明园公司提交了案涉房屋的情况说明及照片等证据，主张涉及业主隐私等原因要求对房屋已经出售的情形暂缓举证。杨宝东、宝安公司不予认可。 对当事人提交的证据，本院认为：对圆明园公司提交的证据一《解约函》，各方当事人存在较大争议。杨宝东和宝安公司不认可其内容的真实性，宝安公司申请进行印章与文字形成时间先后等方面的鉴定，杨宝东主张根据现有证据和诉讼程序中的情形，圆明园公司曾将该证据原件向槐荫法院提交，但又因不提供证据原件而导致无法对《解约函》中宝安公司公章的一致性进行鉴定，故不能认定《解约函》的效力。对此，本院认为，对该《解约函》的内容及证明效力，能够结合案件的其他证据进行认定，缺乏进行鉴定的必要，故对于宝安公司的鉴定申请不予准许。杨宝东及宝安公司对圆明园公司提交的证据二《司法鉴定意见书》不予认可，本院认为，该《司法鉴定意见书》是圆明园公司一审结束后自行委托作出，所依据的检材、样本等均未经各方当事人质证，故本院对圆明园公司主张的鉴定结论难以采信。圆明园公司提交的证据三、四、五及杨宝东提交的证据，均系网络打印件，各方当事人不予认可，故本院对其真实性不予认定。对宝安公司提交的北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初51331号民事裁定书的真实性予以认定。上述证据能否实现其所举证的目的，本院在判决说理部分中一并予以分析认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案是否属于鲁某、杨宝东二人之间进行的虚假诉讼，杨宝东与宝安公司之间是否存在真实的债权债务关系；2.一审判决圆明园公司协助宝安公司办理涉案房屋产权过户登记手续是否正确。 关于第一个焦点问题。首先，杨宝东为证实其与宝安公司之间存在真实债权债务关系，提交了《工矿产品购销合同》《入库凭单》《给杨宝东的货款数量核对及货款还款计划》《抵债客户情况报告》《申请书》及1998年、2017年签订的两份《协议书》，宝安公司对上述证据所证明的案件事实并无异议。圆明园公司二审中提交的沙井街道官网基本情况介绍、深圳市宝安区“撤镇改街”新闻报道、济南仲裁委官网介绍网页打印件等证据即便是真实的，亦不足以直接证明杨宝东提交的证据均系伪造。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，在综合判断双方当事人提供证据的基础上，一审法院认定杨宝东与宝安公司之间存在真实有效的债权债务关系，符合法律规定，并无不当。其次，圆明园公司上诉称鲁某在担任圆明园公司副总经理期间伪造宝安公司首付款发票骗取银行贷款，并伪造海润公司和宝安公司公章与杨宝东串通虚构债务，但未提交证据予以证明，本院对该项主张不予支持。根据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》（法发〔2016〕13号）的规定，虚假诉讼一般包含以下要素：（1）以规避法律、法规或国家政策谋取非法利益为目的；（2）双方当事人存在恶意串通；（3）虚构事实；（4）借用合法的民事程序；（5）侵害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益。基于上述分析，根据现有证据，本案并不符合上述规定，不能被认定为当事人恶意串通、虚构事实侵害他人合法权益的虚假诉讼。 关于第二个焦点问题。第一，关于购房合同是否真实有效。案涉《北京市外销商品房预售契约》为圆明园公司与宝安公司签订，并在北京市××商品房预售预购登记备案，该契约是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应全面履行合同义务。第二，关于宝安公司是否已交付购房款。《北京市外销商品房预售契约》载明“甲方（圆明园公司）已于1995年7月12日收到乙方（宝安公司）预购房屋的定金美元108000圆”，又约定该定金在宝安公司最后一次付款时转为购房价款。1996年1月2日，圆明园公司向宝安公司出具购房款发票一份，购房款发票载明圆明园公司收到宝安公司购房款2363840美元；圆明园公司另出具《证明》一份，载明：买家宝安公司所购物业北京圆明园花园01、02公寓，该买家已付足40%的楼价款项，总计2363840美元。圆明园公司主张宝安公司未缴纳定金和首付款，首付款发票是鲁某主持圆明园公司工作期间利用职务之便所伪造，但未提交足以推翻上述事实的证据，故本院对其主张依法不予采信。1995年12月31日，中国银行北京市分行与宝安公司、圆明园公司签订《楼宇按揭（抵押）外汇贷款合同》，宝安公司向中国银行北京市分行贷款3545760美元，并授权中国银行北京市分行将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义交存入圆明园公司在中国银行北京市分行开立的外汇存款账户，该贷款事实已经北京市第二中级人民法院（1999）二中经字第846号和北京市高级人民法院（2000）高经终字第473号生效民事判决所确认。上述首付40%、按揭贷款60%的付款方式亦符合双方当事人《附件二、付款方式》的约定，能够认定宝安公司已支付了全部购房款。第三，关于《北京市外销商品房预售契约》是否已经解除。圆明园公司主张其与宝安公司签订的《北京市外销商品房预售契约》已经解除，所依据的证据为1998年2月18日《解约函》。本案为槐荫法院向一审法院移送审理，在槐荫法院审理期间，圆明园公司依据该《解约函》主张双方合同已解除，杨宝东不予认可，并申请对《解约函》中宝安公司公章真伪、形成时间等进行鉴定，槐荫法院依法对外进行委托鉴定。在鉴定过程中，圆明园公司向法院提交《请求暂停司法鉴定并依法调取被告支付购房款及还银行抵押贷款的原始支付凭证的申请》，称其提交的1998年2月18日《解约函》是扫描件，因时间久远、工作人员调动等原因正在查找该《解约函》的原件。因圆明园公司无法提供检材原件，故该司法鉴定被终止。二审中圆明园公司提交了《解约函》原件，宝安公司申请鉴定，圆明园公司以宝安公司未参加本案第一次庭审调查为由，不同意进行鉴定。由于圆明园公司提交该《解约函》的主要证明目的，是用以证实案涉《北京市外销商品房预售契约》已解除，本院认为，即使该《解约函》真实，根据该《解约函》的内容及相关证据，亦不足以实现圆明园公司的证明目的。虽然《解约函》载明宝安公司“因自身原因无法按商定的条件补付购房定金及首付购房款，更无力支付日后巨额抵押贷款。故自即日起，解除贵我双方所签署的ＮＯ.004622号《北京市外销商品房预售契约》及与之相关联的合同、协议等，所购房屋由贵公司自行处置，与我公司再无关联”，但无论是根据当时的《中华人民共和国经济合同法》还是以后施行的《中华人民共和国合同法》，宝安公司均无法律上的权利通知圆明园公司解除合同。从双方所涉在后的诉讼中，也没有证据显示圆明园公司作出过同意宝安公司解除合同的意思表示，不能证实双方就合同解除达成一致。2002年11月20日，圆明园公司与中国银行北京市分行签订的《执行和解协议》第七条约定：“在本协议履行期间，宝安公司所购房产，继续维持抵押及法院查封状态，待本协议全部欠款还清时，予以解除。”至圆明园公司向北京市海淀区人民法院提起（2018）京0108民初51331号民事案件诉讼，均没有证据显示圆明园公司向宝安公司提出过解除合同的通知或请求。故该《解约函》不具备足以证实合同解除的证明效力。对于该《解约函》中载明宝安公司未补付购房定金及首付购房款的问题，本案认定圆明园公司向宝安公司开具发票的行为证明其认可宝安公司履行了付款义务。如双方就此还存在其他纠纷，包括圆明园公司承担偿还贷款义务的问题，圆明园公司可另行主张权利。因此，圆明园公司关于《北京市外销商品房预售契约》已解除的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。第四，对于圆明园公司主张房屋已经售出不能履行的问题，本案中对于已办理房产过户的房屋，一审判决予以排除。本案解决的是圆明园公司与宝安公司、杨宝东之间的争议，对于尚未办理过户手续的房屋，因圆明园公司在本案中未明确具体的购房人，由此可能涉及的争议，属于购房人取得房屋的顺位争议问题，案外人如认为自身权利受到损害，可按照法律规定的程序进行救济。第五，依据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，宝安公司应依照约定履行《协议书》义务，而该义务的履行有赖于圆明园公司履行与宝安公司之间的《北京市外销商品房预售契约》。本案中，宝安公司明确表示同意将《北京市外销商品房预售契约》约定的房屋转让给杨宝东，以抵顶所欠杨宝东的货款，实际亦为主张圆明园公司履行合同义务，依法应予支持。退一步讲，即便杨宝东与宝安公司之间不存在以《北京市外销商品房预售契约》约定房屋抵顶货款之约定，亦不能免除圆明园公司对宝安公司所负有的协助办理房屋产权过户登记手续的合同义务。本着纠纷一次性化解的原则，一审判决可予维持。 综上所述，圆明园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费254088元，由北京圆明园花园别墅有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈东强 审 判 员 张 磊 审 判 员 陈 浩 二〇二〇年十月十六日 法官助理 刘小玉 书 记 员 马抒祺