辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初2382号原告：柏雪瑞，男，1979年10月3日出生，汉族，农民，住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被告：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，喀左县金隆园房地产开发有限公司经理，住喀左县。被告：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：夏宏伟，男，1978年12月11日出生，汉族，朝阳银行股份有限公司喀左支行客户经理，住喀左县。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。原告柏雪瑞与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司、朝阳银行股份有限公司喀左支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理，依法由审判员张建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柏雪瑞及其委托诉讼代理人王宗仁，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人席秀臣，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行的委托诉讼代理人夏宏伟、赵琳娜到庭参加诉讼。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柏雪瑞诉称：原告于2012年2月参加了喀左县公检法组织的团购，2012年2月28日购买了凌滨鑫苑12栋2单元9层02091号房屋，总价款267,604元，购买当日支付首付款100,000元，2013年5月30日补交购房款100,000元，2014年10月29日补交购房款7,604元。但该房屋至今未能办理房产证，原因是被告喀左县金隆园房地产开发有限公司将案涉房屋于2013年9月抵押给被告朝阳银行股份有限公司喀左支行。原告认为，自己购买的房屋，买卖行为发生在抵押登记之前，并得到了有关部门的确认，原告在购买房屋后已缴清契税和维修基金。案涉房屋已交付给原告，原告实际占有并使用房屋。故向法院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法判决确认原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效；判决位于喀左县房屋所有权归原告所有；二、请求法院依法判决原告购买位于喀左县房屋的权利优先于被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对凌滨鑫苑小区12栋2单元9层02091号房屋所设定的抵押权；三、请求法院依法判决解除二被告就喀左县房屋签订的抵押合同，解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对喀左县房屋的抵押权；四、请求法院依法判决被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理位于喀左县房屋的产权登记手续。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司书面辩称：对原告的第一项、第四项诉讼请求没有异议，对第二项、第三项诉讼请求有异议。请求法院在依法查清事实的基础上公正判决。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行辩称：不同意原告的诉讼请求。主要理由是：一、原告与金隆园公司就案涉房屋是否实际签订了购房协议，是否支付了购房款，是否实际入住，是否系原告的唯一住房，直接影响到本案事实认定和法律适用，故原告及金隆园公司应就以上问题承担举证责任。二、即使原告购房事实真实存在，但原告购买案涉房屋发生在朝阳银行设立抵押权后，该买卖行为不能发生物权变动的效力，原告享有的是要求出卖人将案涉房屋过户到其名下的债权请求权，而不是所有权。在朝阳银行抵押权合法存续的情况下，原告要求确认其房屋所有权及要求办理产权登记的诉讼请求缺乏法律依据。三、根据物权优先债权的原则，原告对案涉房屋的债权请求权不能对抗朝阳银行的抵押物权。朝阳银行设立的抵押权不存在瑕疵，其对案涉房屋依法取得了抵押物权，该权利具有毋庸置疑的排他性和优先性，且经人民法院的生效判决确认朝阳银行对案涉抵押房产享有优先受偿权，故原告的债权不能优先于朝阳银行的抵押物权。虽原告根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2条，推导出商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，但这明显扩大了法律的适用范围。根据《全国法院民商事审判会议纪要》第126条做了规范指引，明确指出：商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而做出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。故这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。法院应审查原告是属于一般购房人还是消费购房人。综上，法院应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年2月28日，原告柏雪瑞与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》，约定原告柏雪瑞购买被告喀左县金隆园房地产开发有限公司开发建设的凌滨鑫苑12幢02091号房屋，房屋总价款267,604元。原告柏雪瑞于当日交付房款100,000元。2013年5月30日，原告柏雪瑞补交房款100,000元。2014年10月28日，原告柏雪瑞补交房款7,604元。现原告尚欠房款60,000元。原告占有使用案涉房屋至今且在本辖区内没有其他住房。另查明，2013年9月3日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与被告朝阳银行股份有限公司喀左支行签订《房地产业借款合同》，约定喀左县金隆园房地产开发有限公司向朝阳银行股份有限公司喀左支行借款2,000万元，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司以包括案涉房屋在内的凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”住宅（在建工程）为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2017年11月13日，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行因上述借款纠纷向本院起诉。2018年2月2日，本院作出（2017）辽1324民初2418号民事判决书，判决喀左县金隆园房地产开发有限公司偿还朝阳银行股份有限公司喀左支行本金1,869万元及利息；朝阳银行股份有限公司喀左支行对抵押物凌滨鑫苑项目土地使用权（二押）及“凌滨鑫苑”部分住宅（在建工程）在上述借款本息内享有优先受偿权。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖协议》、收款收据、喀左县城镇标准地址通知单、房地产抵押登记申请审批书、无房证明、水电费等相关票据，被告朝阳银行提供的《房地产业借款合同》、《抵押合同》、本院（2017）辽1324民初2418号民事判决书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告柏雪瑞与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。故原告主张与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，于法有据，本院予以支持。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，交付房款是该商品房买卖合同的先合同义务，故在原告未履行先合同义务的情况下，要求被告喀左县金隆园房地产开发有限公司履行后合同义务，即协助办理房屋产权登记，没有法律依据，本院不予支持。原告主张解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对案涉房屋的抵押权，并要求案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：一、原告柏雪瑞与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于2012年2月28日达成的商品房买卖合同有效。二、驳回原告柏雪瑞的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  张建二〇二〇年十月二十二日法官助理杜志敏书记员田英杰