湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初6376号原告赵亚洲，男，汉族，1990年8月1日出生，住长沙市芙蓉区。被告杨文宇，男，汉族，1983年4月10日出生，住内蒙古自治区包头市。被告郭彬，男，汉族，1995年10月9日出生，住四川省宜宾市翠屏区。原告赵亚洲诉被告杨文宇、郭彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵亚洲，被告杨文宇、郭彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵亚洲向本院提出诉讼请求：请求判决被告支付合同约定的租金6600元、物业费2377元、家具损坏费2600元、房屋空置费5603元、中途退租违约金4100元、租金物业费等滞纳金23967元、水电卫生费300元，合计45547元。事实与理由：被告杨文宇、郭彬租赁原告赵亚洲长沙市开福区五一中央领御2719房屋，租赁期从2018年5月28日至2020年5月28日，被告从2019年11月30日未全额支付下个季度租金拖欠6600元租金，到2020年2月29日中途退租。拖欠从2019年1月至2020年4月共计16个月物业费合计2,377元；损坏沙发一套价值2000元，餐椅4把价值合计600元；房屋空置费从2020年2月29日至2020年4月10日共计41日合计5603元；中途退租违约金一个月租金4100元；滞纳金，每逾期一日1%滞纳金，2019年11月30日至2020年7月30日，共计270日滞纳金270%，按照拖欠租金6,600元，物业费2,377元，合计8877×270%=23,967元；水电卫生费300元。被告杨文宇、郭彬辩称，1、认可所欠的6600元租金及物业费，但物业费应计算至2020年2月底被告搬离房屋时，交给原告的押金5000元请求予以抵扣；2、其就欠租问题与原告进行过协商，原告未提出异议，原告在2020年2月底让其搬离房屋，被告按原告的要求搬离了房屋，合同解除不是其责任，不认可相关违约责任费用的计算。经审理查明：2018年5月25日，原告（甲方、出租方）与被告杨文宇（乙方、承租方）及房屋中介签订了一份《房屋租赁居间合同》，约定：甲方将其位于长沙市开福区××号房屋出租给乙方居住。租赁期限自2018年5月28日到2019年5月27日，房屋租金每月3900元，租金按季结算，乙方应于每次租金到期前10天支付下期租金。合同签订之日乙方应向甲方交纳押金5000元，由甲方出具收据，合同期满如不续租，甲方在乙方结算租金及乙方应承担的各项费用后三日内，将押金退还乙方（不计利息）。租赁期间每月的水费、电费、燃气费、物业费、电视收视费、卫生费等由乙方承担。双方还约定：乙方应及时足额交纳租金、物业费等杂费，每逾期1日，甲方有权加收拖欠部分1%的滞纳金。如拖欠租金超过7日，或拖欠物业费、水电费等杂费累计超过500元，甲方有权立即单方解除合同，没收押金并有权进一步追究给甲方造成损失的赔偿责任。该合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交纳了押金和首期租金。因《房屋租赁居间合同》到期，2018年5月25日，原告（甲方、出租方）与被告杨文宇、郭彬（乙方、承租方）就上述房屋继续租赁又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限共12个月，自2019年5月28日到2020年5月27日，房屋租金每月4100元，租金支付方式为按季支付，以后租金提前10天支付，押金5000元，租赁期满如房屋无损坏全额退还乙方。租赁期间水电费、燃气费、物业费等由乙方承担。双方还约定：如乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋，或乙方中途擅自退租的，乙方应按合同一个月租金向甲方支付违约金，若支付违约金不足以弥补甲方损失，乙方应负责赔偿直至弥补全部损失为止。甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付原日租金三倍的滞纳金。合同签订且签订房屋交接清单后，被告继续使用涉案房屋。后因被告未及时足额交纳租金，且原告不同意被告缓交并提出解除合同，被告于2020年2月28日搬离涉案房屋，因原告当时不在长沙，被告将房屋钥匙交给物业公司后微信告知了原告。2020年3月18日，原告到房间查看发现沙发及餐桌椅被损坏后即打110电话报警，民警告知原告提出的欠租及家具损坏问题可向法院起诉解决。庭审中双方确认，至2020年2月28日，被告共欠原告租金6600元（含2019年8月28日至11月27日欠2300元和2019年11月28日至2020年2月28日欠4300元）。被告认可因养宠物对沙发有损坏，但没有原告提供照片所反映的严重，且被告搬离时搞好了卫生，原告提供照片所反映的情况不是搬离时的现状。被告还认可自2019年1月起未交纳物业费，但应当计算至2020年2月底。另查明，原告于2020年4月10日将涉案房屋另租他人。原告于2020年5月9日按每月169.85元的标准，向物业公司交纳了2019年1月1日至2020年7月31日共计19个月物业费3,227.12元。上述事实，有《房屋租赁居间合同》、《房屋租赁合同》及房屋交接清单、微信聊天记录、物业缴费收据及支付凭证、照片、报警案件登记表、交钥匙收据等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告赵亚洲与被告杨文宇、郭彬签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。本案因被告欠租违约，经原告催交未果后原告提出解除合同，被告于2020年2月28日搬离房屋，应认定《房屋租赁合同》于2020年2月28日已事实上解除。被告杨文宇、郭彬认可至2020年2月28日前尚欠租金6600元，原告请求支付，具有事实依据，本院予以支持。根据合同约定，租赁期间的物业费应由被告承担，被告自2019年1月起没有交纳，故2019年1月至2020年2月的实际租赁期间的物业费应由被告承担，现原告已向物业公司支付，原告请求被告向其支付，本院予以支持，具体按每月169.85元核算14个月为2377元。原告主张代被告支付了租赁期间的水电卫生费300元，未提交证据证明，本院不予支持。本案因被告欠租违约导致合同提前解除，被告应向原告承担相应的违约责任。《房屋租赁居间合同》履行完毕且到期后，双方又重新签订了《房屋租赁合同》，合同签订主体发生了变化，租金标准及违约责任等进行了重新约定，本案提前解除的也是重新签订的《房屋租赁合同》，故有关违约责任的认定应以重新签订的《房屋租赁合同》为准，根据《房屋租赁合同》的约定，如被告欠租违约导致合同提前解除，或被告中途擅自退租的，被告应按合同一个月租金向原告支付违约金，支付违约金不足以弥补原告损失，被告应负责赔偿直至弥补全部损失为止。本案中，原告于2020年4月10日将涉案房屋另租他人，故原告的空租损失为2020年2月29日至2020年4月10日期间的租金损失5603元，原告主张被告赔偿，符合双方的约定，本院予以支持。但原告又同时主张一个月租金的违约金，没有法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》没有就被告迟延支付租金和物业费需支付滞纳金进行约定，合同中有关按“原日租金三倍的支付滞纳金”的约定系针对原告逾期交房或被告逾期还房的违约情形，不适用迟延支付租金和物业费的违约情形，故原告要求被告按所欠租金及物业费的3倍标准支付滞纳金，与合同约定不符，本院不予支持。因《房屋租赁合同》没有约定押金作违约金没收，且原告已主张了实际损失，故被告向原告交纳的押金应抵扣其应向原告支付的费用。被告在租赁期间对原告的沙发、餐桌椅等造成了部分损坏，应当赔偿原告相应的修复损失，原告主张赔偿沙发、餐桌椅本身价值2600元，与本案事实不符，本院不予支持，本院酌情由被告赔偿修复损失800元。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告杨文宇、郭彬在本判决生效后十日内支付原告赵亚洲租金人民币1600元（租房押金5000元已抵扣）；二、被告杨文宇、郭彬在本判决生效后十日内支付原告赵亚洲物业费人民币2377元；三、被告杨文宇、郭彬在本判决生效后十日内赔偿原告赵亚洲空租损失人民币5603元；四、被告杨文宇、郭彬在本判决生效后十日内赔偿原告赵亚洲家具损失人民币800元五、驳回原告赵亚洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费469元，由被告杨文宇、郭彬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年十月十二日代理书记员  刘倩妮