陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书 （2020）陕01民终9444号 上诉人（原审被告）：樊晓峰。委托诉讼代理人：张琦琦，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告:）郭奇。委托诉讼代理人：屈小军，西安市莲湖区环西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：西安市莲湖区劳动南路甲子1号柠檬宫舍1幢1单元25层12512号。法定代表人：陈明亮，公司董事长。委托诉讼代理人：杨博，公司员工。委托诉讼代理人：梁宇飞，公司员工。上诉人樊晓峰因与被上诉人郭奇、陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初8558号民事判决，向本院提起上诉。依照最高人民法院制定的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条之规定，依法由审判员焦海林独任审理了本案，现已审理终结。樊晓峰上诉请求：1、依法改判、撤销或变更一审判决第二项和第三项内容，改判樊晓峰不退定金，由佳和公司代为收取的2万元定金支付给樊晓峰；2、二审诉讼费由郭奇、佳和公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）原审判决在认定事实部分的第四页第15行载明：“郭奇需将其名下一套房屋出售后，方可购买樊晓峰的房屋。郭奇遂决定将其名下位于西安市莲湖区青年路126号南楼3幢20422号房屋过户给其女儿郭珊珊。因郭珊珊在国外，其办理该套房屋的过户手续迟迟不能完成。”该内容与事实不符，属于事实认定错误。（二）原审判决在认定事实部分的第四页倒数第4行载明：“樊晓峰通过佳和公司催促郭奇尽快办理涉案房屋的网签手续，并要求将最终时间确定为2018年元月底。”该内容与事实不符，属于事实认定错误。二、原审法院适用法律错误。（一）根据法律规定，樊晓峰均具有法律赋予的解除合同的权利，任何一种法律规定的适用均产生合同解除的后果。樊晓峰也按照法律规定行使了解除权，合同终止的法律后果已经发生，合同已经不存在履行的前提，也无需再履行。所谓合同的自动解除，是指《合同法》第四十五条第一款规定合同的效力附有解除条件，在条件成就时，合同对于将来失去效力的情形。此情形下，其解除不需要合同当事人的意思参与，只要出现了合同约定的解除条件时，合同就自然解除，合同的效力就对未来产生终止的法律效果。合同自动解除的意思等同于合同终止和合同失效。因此郭奇签订合同时，提供其具备购房资格的虚假信息时，合同解除的条件已成就，合同失效并终止。（二）关于原审法院认为2018年1月31日为樊晓峰给予的履行期限，首先是事实认定错误，该时间为合同解除的时间节点。其次是适用法律错误。理由如下：如在2018年元月底仍不履行，合同解除。该表述既包含丁履行期限的内容，也包含的合同解除的时间节点，但主要是表明合同解除的意思表示。因此，原审法院将已经成立的违约行为和产生的违约后果通过错误适用法律进行合法化，损害了樊晓峰的合法权益。三、原审法院将与本案无关的房价上涨社会因素、经济形势以及与本案无关的另一法律关系作为裁判依据，不是依法裁判，也有失偏颇，损害了樊晓峰的合法权益。郭奇辩称，请求驳回上诉，维持原判。佳和公司辩称，双方一直处于双方调解状态，郭奇买完房子之后告知其公司房子要过户到他女儿名下，其公司一直在催促郭奇办理网签手续，郭奇答复没有时间，女儿回不来，其公司就告知樊晓峰。双方一直在沟通，郭奇的女儿一直没有回来也没有委托书，其公司把情况告诉了业主樊晓峰。其公司认为合同没有及时履行是买方郭奇导致的，因为他女儿没有及时回国办理网签手续。当时签合同的时候郭奇说他自己买，后来郭奇又说要买到他女儿名下，其公司第一时间把郭奇给他女儿买房的事情告诉了樊晓峰。关于定金，由于郭奇单方面的原因造成合同不能履行，其公司不应该退给他。郭奇向一审法院起诉请求：1、判令樊晓峰、佳和公司立即返还定金40000元，和支付80000元违约金；（合计12万元）2、本案的诉讼费用由樊晓峰、佳和公司承担。一审法院认定事实：2017年10月23日，郭奇作为买方、乙方与樊晓峰作为卖方、甲方，佳和公司作为居间方、丙方签订《房屋买卖定金合同》一份，约定丙方为乙方寻找甲方出售房屋坐落于西安市莲湖区青年路30号建筑面积108.07平方米，房屋权证号为第1100110004Ⅳ-26-1-21805号，丙方带乙方实地看过此房产，甲乙双方同意在丙方的服务下交易此房产。上述房产交易价格为830000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付40000元整作为购房定金，定金由丙方代收，丙方向乙方转定金50%给甲方，剩余50%作为保证金由丙方托管，此定金为购房定金的一部分在过户当天退还给乙方，过户当天乙方的购房款并须全部打入房地局指定的资金监管账户。关于违约责任：甲方提供的虚假信息，反悔、改变出售条件，导致乙方不能成交，甲方将定金退还乙方，甲方应支付相当于定金双倍的违约金，由乙、丙双方平均分配作为佣金，并赔偿乙方已实际发生的费用。合同自动解除，解除合同后，甲方需配合乙方办理注销网上签约等手续。若乙方提供虚假信息、反悔、改变购买条件，导致甲方不能成交，乙方定金不退，作为违约金，由甲丙双方平均分配作为佣金。合同自动解除，合同解除后，甲方需配合乙方办理网上注销网上签约等手续。本合同项下发生争议，协商不成的可依法向房屋所在地人民法院起诉或提交西安仲裁委员会。该合同签订当日，郭奇向第三人佳和公司支付40000元，佳和公司向郭奇出具了收款收据，载明收到原告郭奇购房定金40000元。第三人佳和公司收到定金后，将20000元定金交给被告樊晓峰。因签订该房屋买卖定金合同当时，郭奇名下有两套房屋，郭奇再购买樊晓峰房屋不符合西安市房屋交易政策，本案房屋买卖合同不能办理网签手续，郭奇需将其名下一套房屋出售后，方可购买樊晓峰的房屋。郭奇遂决定将其名下位于西安市莲湖区青年路126号南楼3幢20422号房屋过户给其女儿郭珊珊。因郭珊珊在国外，其办理该套房屋的过户手续迟迟不能完成，樊晓峰通过第三人佳和公司催促郭奇尽快办理涉案房屋的网签手续，并要求将最终时间确定为2018年元月底。郭奇直至2018年4月12日才将其名下的房屋过户给女儿郭珊珊，办理了不动产证。郭奇满足了西安市购买房屋的政策条件后，告知第三人佳和公司要求与樊晓峰继续履行房屋买卖定金合同，樊晓峰表示拒绝，双方协商适当加价过程中，因无法达成一致，未能继续履行《房屋买卖定金合同》。樊晓峰于2018年8月将涉案房屋出售给他人，销售价格为108万元。郭奇要求樊晓峰及第三人佳和公司退还定金，樊晓峰及第三人拒不退还，故发生纠纷，郭奇诉至法院。本案审理过程中，郭奇变更诉讼请求，要求樊晓峰返还定金20000元，第三人佳和公司退还定金20000元，樊晓峰向其承担违约金40000元。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。樊晓峰为取得房屋价款，将其所有的房产出售给郭奇，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方应当依法予以全面履行。因该《房屋买卖定金合同》没有约定双方办理网签合同的具体时间，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；……。”本案中，樊晓峰多次通过第三人佳和公司催促郭奇办理网签手续，并告知合同最后履行期限为2018年1月底。但郭奇直至2018年4月才将其名下一套房屋过户给其女儿，满足了西安市购房政策条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”樊晓峰因郭奇经催告后在合理期限内不能履行双方房屋买卖定金合同，有权要求解除合同。郭奇因其女儿在国外，自有房屋过户手续办理期限较长，不能在樊晓峰要求的期限内具备购房资格，但其也在为履行与樊晓峰之间的房屋买卖合同而积极行为，其行为构成履约瑕疵，但并非根本违约。鉴于西安市二手房屋市场价格在2017年度一直向上攀升的客观实际，樊晓峰另行将房屋出售他人，在利益上也获得满足，故郭奇要求樊晓峰及第三人将房屋定金予以返还的请求，依法予以支持。但郭奇要求樊晓峰支付其违约金40000元，没有事实和法律依据，依法予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、原告郭奇与被告樊晓峰、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司于2017年10月23日签订的《房屋买卖定金合同》予以解除；二、被告樊晓峰于本判决生效后十日内返还原告郭奇购房定金20000元；三、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭奇购房定金20000元；四、驳回原告郭奇其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，原告已预交，减半收取后，由原告郭奇自行承担900元。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，郭奇与樊晓峰、佳和公司签订的《房屋买卖定金合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同中未约定办理网签的具体时间。依据《中华人民共和国合同法》规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。签订合同时，因郭奇签订涉案合同时，不满足西安市购房的政策条件，郭奇遂决定将其中一套房屋过户给其女儿。在履行中，樊晓峰多次通过佳和公司通知郭奇办理网签手续，并告知最后履行期限未为2018年1月底，直到2018年4月郭奇才将房屋过户至其女儿名下，满足西安市购房政策。考虑郭奇在为履行合同积极促进其符合西安市购房政策，且房屋办理过户手续需要一定时间，郭奇并不存在消极履行或故意拖延履行的情形，同时樊晓峰已经房屋另售他人，结合交易房屋价格等因素，经济利益已得到了保障。一审法院综合合同内容、实际履行等情况，判令樊晓峰返还郭奇购房定金20000元，裁量符合公平原则，于法不悖，本院予以确认。综上，樊晓峰的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（樊晓峰已预交），由樊晓峰负担。本判决为终审判决。  审 判 员 焦海林 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员   孙妍  1