浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6320号 上诉人（原审被告）：浙江时代电子市场联杰电器商行，住所地：杭州市拱墅区登云路**（浙江时代电子市场**）。 经营者：夏元秀。 委托诉讼代理人：魏柏森，系夏元秀配偶。 被上诉人（原审原告）：浙江时代电子市场有限公司，住所地杭：，住所地杭良渚街道博园路********。 法定代表人：屠红燕。 委托诉讼代理人：于程，浙江**浙律师事务所律师。 上诉人浙江时代电子市场联杰电器商行（以下简称联杰电器商行）为与被上诉人浙江时代电子市场有限公司（以下简称时代电子市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初8383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2020年9月22日公开开庭审理了本案，上诉人联杰电器商行的委托诉讼代理人魏柏森，被上诉人时代电子市场的委托诉讼代理人于程到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原审法院查明，2017年9月19日，时代电子市场（甲方、出租方）与联杰电器商行（乙方、承租方）签订了《浙江时代电子市场营业房租赁合同》，合同约定：1、甲方将2层A区224号营业房，其建筑面积24.8㎡的使用权出租给乙方，经营用途为：电子产品。2、租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。合同到期后，乙方在上一合同期内无违规行为的，乙方享有优先承租权，但须在合同终止日前10天办完新合同续签，否则甲方放弃优先承租权，甲方可另行招租。3、上述营业房的年租金为￥17665.6元，按每六个月征收，先付后用。付款方式为现金或转账。下次续交租金时间为2018年3月25日前。若未按时交纳，按每日所欠金额的0.3%征收滞纳金，超过十五日以上的视作违约。4、商铺押金为5000元和商品质量预赔经3000元（上一合同期转入）。5、合同期内，甲方为乙方提供如下服务，并收取费用。（1）电费按户内电表计算收取，中央空调使用费每日每平方米0.5元；（2）电话费按电信部门每月账单实收（电话安装、维护由电信部门负责）；（3）年物业管理费为￥11904元，按每六个月收取。以上费用逾期未交纳者，按每日所欠金额0.3%征收滞纳金（以市场通知交费止日为准）。超出十五日未足额交纳，则停止相应服务，追究乙方相关责任。6、当甲方因政府安排、市场发展等原因而需要扩建、改建、搬迁或调整布局时，应提前30天通知乙方，乙方应积极配合甲方，并服从甲方的统一安排与调整。7、乙方租赁期满后不再续租或其他原因提前退租的，应在退场前一个月书面通知甲方，否则将向乙方另征收十五日租金。乙方退场前一周应将营业房腾空，恢复至租赁前状态，并到甲方相关部门办理退场手续，交还其全部钥匙，注销、变更或迁出工商、税务等证、照。若乙方办完退房手续超过合同终止日，甲方向乙方按日收取双倍租金。乙方向甲方所交纳的押金或租金余款在乙方办完全部退场手续起三个月后返还，质量预赔金在退场一年后返还。8、违约责任：合同期限内若一方违约，违约方应向另一方支付等值于营业房押金的违约金。若造成财产或营业房损毁，还须支付赔偿金。如因不可抗力致使其财产或营业房损毁，致本合同不能履行的，双方互不承担责任。 同日，时代电子市场（甲方、出租方）与乙方（摊位号）：2A224#签订了《配套用房租赁协议》，合同约定：1、甲方将仓库D169号，面积16.9平方米，用途仓储，出租给乙方使用。2、租赁期限为2017年10月1日起至2018年9月30日止。仓库月租金￥371.8元。月清洁费￥169元。3、付款方式：半年付，乙方应提前一个月以现金、支票等形式向甲方支付下半年的租金。4、付款时间：租金、物管费、清洁费先付后用，其他费用按出账后收取。乙方应按照甲方规定的缴费时间缴付。乙方每逾期一日缴付，则应向甲方支付滞纳金，滞纳金按每日拖欠金额的0.3%征收；乙方若逾期一个月交纳租金及其他费用，则视乙方自动解除租赁关系，并追究其违约责任。 2018年4月19日，时代电子市场因案涉市场拆迁向其全体经营户发出《回复函》，就浙江时代电子市场商铺缓交租金事宜作出说明：浙江时代电子市场商铺租金目前暂缓，具体收取时间市场将另行通知。2018年11月17日，时代电子市场对案涉市场停水、停电。2019年1月28日，时代电子市场在市场张贴《重要通告》，表示截止到2019年1月28日上午，浙江时代电子市场的搬迁工作已经结束，于2019年1月28日17：00后全面清场，所有遗留物品做无主处理，所有车辆及人员不得进入，整个市场彻底关停移交。2019年1月31日，案外人杭州广赛电力科技有限公司作为拱墅区登云路428号土地的使用权人将该土地及其上房屋移交杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部（动迁部）。 另查明，租赁期限届满后，联杰电器商行继续使用租赁营业房和仓库。合同签订后，时代电子市场向联杰电器商行收取商铺押金5000元，商品质量预赔金3000元。时代电子市场诉请的物业费实为营业房物业费和仓库清洁费。 2019年9月4日，时代电子市场诉至法院，诉请：1、判令联杰电器商行支付2018年4月1日至2018年9月30日的租金及物业费17529.6元，电费、空调费1867.14元，并自2018年4月1日起按照未付金额日千分之三向时代电子市场支付滞纳金直至所欠款项付清为止；2、判令联杰电器商行支付2018年10月1日至2018年12月31日逾期腾房产生的双倍（部分）租金及物业费12931.2元；3、本案诉讼费由联杰电器商行承担。 原审法院认为，时代电子市场、联杰电器商行签订的合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。1、对时代电子市场诉请联杰电器商行支付自2018年4月1日起至2018年9月30日的租金及物业费17529.6元，电费、空调费1867.14元，按日千分之三计算的滞纳金，联杰电器商行认为，时代电子市场于2018年4月19日发出缓交商铺租金的通知后未通知联杰电器商行收取租金时间。该院认为，因时代电子市场未提供其向联杰电器商行催收租金的证据，该院认定，联杰电器商行在该院受理的（2019）浙0105引调2497号案件中签收起诉状副本之日，即2019年6月14日为时代电子市场向联杰电器商行催收租金之日。联杰电器商行收到时代电子市场催收租金通知后应依约支付。时代电子市场诉请的滞纳金实为违约金，因计算标准偏高，该院酌情予以调整。时代电子市场向联杰电器商行收取商铺押金5000元未予退还，该押金在性质上为保证金，依法先行抵扣违约金。该院认定，以5000元押金抵扣违约金，联杰电器商行无须另行支付时代电子市场违约金。2、对时代电子市场诉请联杰电器商行支付2018年10月1日至2018年12月31日的逾期腾房的物业费及双倍租金12931.2元，时代电子市场认为，合同到期后，联杰电器商行未与时代电子市场续签合同，时代电子市场应依约退场并依约支付占用期间的物业费及双倍租金。联杰电器商行认为，虽合同到期，但时代电子市场、联杰电器商行之间依然存在租赁关系，联杰电器商行收取双倍租金不存在依据。且案涉市场拆迁属政府安排，时代电子市场搬迁未依约提前30天通知联杰电器商行，联杰电器商行未看到时代电子市场所张贴《重要通告》，联杰电器商行因搬迁受有损失。该院认为，租赁期限届满，联杰电器商行继续使用租赁物，时代电子市场未提供证据证明其对此提出异议，故租赁合同继续有效，时代电子市场收取双倍租金依法无据。虽联杰电器商行辩称未见时代电子市场张贴之《重要通告》，然时代电子市场于2018年4月19日因案涉市场拆迁通知联杰电器商行租金缓交，故该院对联杰电器商行辩称时代电子市场未提前30天通知不予采信。对联杰电器商行辩称其受有损失，因其未提供证据，该院不予采信。对联杰电器商行搬离案涉市场的时间，因联杰电器商行未提供证据，该院根据时代电子市场所提交《重要通告》和《交接单》两项证据，认可时代电子市场主张联杰电器商行于2018年12月31日腾房。故联杰电器商行应依约向时代电子市场支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金5531.8元及物业费（包括营业房物业费和仓库清洁费）3483元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告浙江时代电子市场联杰电器商行于本判决生效之日起十日内支付原告浙江时代电子市场有限公司2018年4月1日至2018年12月31日的租金及物业费26544.4元。二、被告浙江时代电子市场联杰电器商行于本判决生效之日起十日内支付原告浙江时代电子市场有限公司电费、空调费1867.14元。三、驳回原告浙江时代电子市场有限公司的其他诉请。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计304元，原告浙江时代电子市场有限公司承担37元，被告浙江时代电子市场联杰电器商行承担267元。原告浙江时代电子市场有限公司于本判决生效之日起十五日内向该院申请退费，被告浙江时代电子市场联杰电器商行于本判决生效之日起七日内，向该院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，联杰电器商行不服上述判决，向本院提起上诉称：一、关于租赁纠纷部分。第一、租赁部分不存在纠纷。2018年4月1号前市场正常经营，上诉人从未欠过市场任何钱，双方也从未发生过纠纷。至于2018年4月1号以后的所谓纠纷是由于市场拆迁引起的。这个事实一审原告在起诉书中，以及拱墅区城中村拆迁指挥部在‘告知书’中已经认可。既然纠纷因拆迁引起，因此矛盾的根源首先在于被上诉人浙江时代电子市场有限公司。其理由有以下4点：1、浙江时代电子市场有限公司没有按照国家规定，就市场拆迁的政府相关文件在市场进行公示、公告；2、没有与上诉人进行平等协商与沟通；3、没有公示因市场拆迁政府对上诉人的临时安置补偿标准。4、被上诉人截留和贪污了上诉人的因市场拆迁的临时安置补偿款。请二审法院调取拱墅区城中村拆迁指挥部与浙江时代电子市场购买协议。具上述原因所在，被上诉人为掩盖以上事实，于是从当初通知商户缓交房租，到后来多次表态免交房租，包括相关费用。实际上被上诉人已经放弃了相关权利。其诉求不应得到法院支持。免交房租的承诺，二审法院可以向拱墅区信访局等有关部门调取双方调解时的视频音频监控资料。第二、由于被上诉人浙江时代电子市场不讲诚信，出尔反尔，并且截留了上诉人的拆迁补偿款而造成了未能及时搬迁的事实。所以上诉人在一审答辩时进行了抗辩并进行反诉。上诉人因拆迁而发生了经营损失以及拆迀应得的补偿费用应当得到合理解决。而一审法院对上诉人的抗辩及反诉视而不见是错误的。一审法院在判决中认定上诉人对损失未能举证，这不是事实，而是举证后未被法院采纳。更何况一审法院不容上诉人进行详细的抗辩与反诉，存在着明显露骨的袒护及地方保护。第三，本案并非上诉人一家纠纷，上诉人已知的，类似纠纷还有近百家之多。这些商户目前大部分都在自行另谋出路，生活举步维艰。被上诉人浙江时代电子市场借刀杀人，但不能杀众。正义存在于民间，公道自在人心。 二、关于拆迁补偿纠纷部分。首先，被上诉方为达到侵占市场广大商户的拆迁临时安置补偿款，动用了大量的社会闲杂人员，对市场的商户进行盯梢、跟踪、上门恐吓等等，一部分商户经不住被上诉人的威、逼、利、诱，接受了所谓的拆迁奖励政策，选择无抵抗离场。这些人看清了世道的艰难选择放弃自己利益，甘做懦夫，损失是铁定的。被上诉人由此获利，也是铁定的。据说获利数亿元，上诉人暂不去管他。但是，对上诉人造成的损失615594元，其中，按国家规定应给付拆迁补偿费165594元，货物赔偿款450000元。上诉人始终没有放弃诉求，被上诉人必须要承担。同时属于上诉人的拆迁补偿，上诉人也从来没有放弃。并且多次上访、信访，要求有关部门维护自身利益，在一审抗辩及反诉中，要求法院维护自身利益，遭到法官粗暴的拒绝，上诉人认为，一审法院的做法，不但没有缩小矛盾，反而扩大了纠纷。综上所述，一审法院仅仅单纯处理所谓的房租纠纷，刻意回避和拒绝了上诉人提出的因被上诉人由于市场拆迁而产生的纠纷这个事实，以及给上诉人所带来的各种损失，包括经营损失和拆迁补偿款的合理要求等等。上诉人认为这是一审法院断章取义，明显不公。这种判决动摇了上诉人对法治的信念，对道德的尊崇，破坏并打击了上诉人心中对法院的良知，亵渎了中华人民共和国的法律在杭州市拱墅区人民法院的尊严。上诉人决不会屈服，并将坚决斗争到底。哪怕申诉到国家最高法院。请二审法院依法判决上诉人不需要向被上诉人交纳租金、物业费、电费、空调费。 被上诉人时代电子市场答辩称：本案只是租赁合同纠纷，一审法院认定事实是清楚的，上诉人提出的双方纠纷是因拆迁引起，但被上诉人认为双方的租赁合同在2018年9月30日已经终止，市场的拆迁发生在2019年。因此，被上诉人认为，被上诉人一审的诉请与拆迁并无关联。只是因为上诉人租赁合同到期，未及时腾退支付租金，导致本案诉讼。上诉人提出的拆迁补偿，停业损失等，并未在一审中明确提出反诉，未向法院提交正式的反诉状，故该内容上诉人应该另案主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，上诉人联杰电器商行提交4份证据均为复印件。 1、2018年3月15日通知，证明从2018年3月份的时候才知道市场要拆迁。 2、信访不予受理告知，证明市场是政府拆迁，政府说是企业拆迁。证明政府不承认是拆迁，只是说搬迁。 3、杭州电子市场名称登记证，证明2018年4月1日之前因对方没有市场登记证，所以应该退上诉人三个月房租。 4、市场公告打印件，证明被上诉人想骗上诉人租金。 庭审中，被上诉人时代电子市场未提交新的证据，对上诉人提交的证据质证意见如下：4个证据都不是新证据。对证据1的真实性认可，但是无关联性，不能达到上诉人的证明目的。对证据2的三性不予认可。对证据3是2019年1月30日—2021年2月27日，该证据的真实性认可，关联性不予认可，不能达到上诉人的证明目的。对证据4真实性认可，但是无关联性，不能达到上诉人的证明目的。被上诉人在2018年7月发过通知，告知商铺合同到期后，将不再续签。同时，被上诉人也告知商铺如果想续租，可以去新市场经营，并一并告知安置方案。如果不去的，按时腾退及支付租金。 上诉人提交的证据，经被上诉人质证后，本院认证如下：被上诉人对上诉人提交的证据1、3、4的真实性没有异议，本院对真实性予以确认。对证据2，被上诉人对三性均不予认可，而上诉人提交的证据又是复印件，不符合证据的形式要件，故本院对证据2不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人对案涉合同于2018年11月23日解除均没有异议，本院予以确认。关于上诉人上诉主张无需支付2018年4月1日至2018年12月31日的租金、物业费、电费、空调费的主张。本院认为，上诉人在租赁期内租赁并使用被上诉人的商铺，故上诉人应支付2018年4月1日起至2018年9月30日的租金及物业费17529.6元，电费、空调费1867.14元。对2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金、物业费、电费、空调费，因租赁期限届满，联杰电器商行继续使用租赁物，时代电子市场未提供证据证明其对此提出异议，且原审法院根据时代电子市场所提交《重要通告》和《交接单》两项证据，认可时代电子市场主张联杰电器商行于2018年12月31日腾房。因此认定联杰电器商行应依约向时代电子市场支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金5531.8元及物业费（包括营业房物业费和仓库清洁费）3483元并无不当。现上诉人联杰电器商行上诉主张无需支付被上诉人租金、物业费、电费、空调费的请求不能成立，本院不予支持。上诉人联杰电器商行上诉主张的拆迁安置损失，则是另一个法律关系，不属于本案审理范围，本院不作评价。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费510元，由上诉人浙江时代电子市场联杰电器商行负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二〇年十月十日 书记员  何英杰