贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5847号上诉人（原审被告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼**，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，职务：董事长。被上诉人（原审原告）：蔡天容，女，汉族，1968年9月1日出生，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：蔡德福，男，汉族，1944年12月6日出生，住贵州省遵义市播州区，系蔡天容之父。被上诉人（原审原告）：赵健，男，汉族，1967年3月11日出生，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：蔡德福，男，汉族，1944年12月6日出生，住贵州省遵义市播州区，系赵健之岳父。原审被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强，职务：总经理。上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）因与被上诉人蔡天容、赵健及原审贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初5018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求：1、撤销原审判决主文第一项，即上诉人不应当向二被上诉人支付违约金942.22和收益金付清之日止的违约金；2、由二被上诉人负担二审案件受理费。事实及理由：一审法院在审理过程中并没有完全按照实际情况来作出判决,上诉人在实际经营中,由于多方面的因素,导致经营已陷入困境,出现了收不抵支的情况,为了不给社会增加失业负担，上诉人竭尽全力地维持经营运转,尽量不裁减一个员工。现因出现很多上诉人不可控的市场因素,再按照双方所签订的合同内容去履行,已经不符合客观事实。以上诉人现在的情况,要支付25198.8元的收益金都已经是非常吃力了。类似的案件对上诉人而言有很多,如果每一个都要支付违约金的话,上诉人将无力承担。上诉人认为,法院应该从上诉人的实际情况出发，作出有利于双方履行的判决,这样才有利于双方问题的解决。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人蔡天容、赵健二审未答辩。原审被告聚银公司二审未作陈述。蔡天容、赵健在一审的诉讼请求为：1、请求判决信本奥特莱斯公司向蔡天容、赵健支付2019年4月1日起至2020年6月30日止五个季度的收益金25198.80元，另支付违约金6536.29元；2、判令聚银公司承担连带清偿责任；3、判令信本奥特莱斯公司、聚银公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，遵义奥特莱斯城市广场系聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2015年10月27日，蔡天容、赵健与聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市商业用房【房屋产权证号：黔（2019）遵义市不动产权第00105**】，房屋建筑面积19.05平方米。同日，蔡天容、赵健（甲方、委托方）与信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定蔡天容、赵健将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2026年6月29日止，在合同履行期间，蔡天容、赵健（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年6月30日至2018年6月29日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币5000元、2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币5625元、2022年6月30日至2025年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币6250元、2025年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币6875元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，因房屋建筑面积发生了变化，双方当事人对涉案商铺根据实测面积（19.05平方米）等对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：2015年12月31日至2017年12月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币609元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2017年12月31日至2018年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币3652元；2018年12月31日至2021年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币5478元；2021年12月31日至2024年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币6087元；2024年12月31日至2025年12月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币6695元。一审审理中，信本奥特莱斯公司认可2019年4月1日前的收益金已支付完毕，2019年4月至6月（即第二季度）未支付的60%即3286.80元，被告尚欠蔡天容、赵健2019年4月1日至2020年6月30日期间的收益金为25198.80元，被告对蔡天容、赵健主张违约金认为过高，要求予以调整，同意按年利率6%支付。一审法院经审理认为，蔡天容、赵健在与聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与蔡天容、赵健签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向蔡天容、赵健分期缴纳收益金及明确有收益金标准，并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理蔡天容、赵健的出租事宜,实质是蔡天容、赵健将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，该合同应为房屋租赁合同，所涉收益金应为租金，本案应为租赁合同纠纷。双方为此签订了商品房交付协议，关于原告主张的收益金及逾期支付收益金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，信本奥特莱斯公司应支付2019年4月1日至2020年6月30日期间的收益金25198.80元。关于违约金，信本奥特莱斯公司从2019年4月1日起未再足额支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金，结合双方签订的委托经营管理合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明被告每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段支付违约金。蔡天容、赵健主张按日1‰计算，被告提出进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方合同约定的支付标准为日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，一审法院按双方在庭审中认可的按年利率6%进行计算违约金，根据蔡天容、赵健2019年4月1日至2020年6月30日期间应得收益金的情况，违约金计算至2020年6月30日分别为：1、2019年4至6月（从5月1日起计算）按3286.80元计算14个月为3286.80元×0.005×14个月=230.08元；2、2019年7至9月（从8月1日起计算）按5478元计算11个月为5478×0.005×11个月=301.29元；3、2019年10至12月（从11月1日起计算）按5478元计算8个月为5478×0.005×8个月=219.12元；4、2020年1至3月（从2月1日起计算）按5478元计算5个月为5478×0.005×5个月=136.95元；2020年4至6月（从5月1日起计算）按5478元计算2个月为5478×0.005×2个月=54.78元，前述违约金共计942.22元。关于蔡天容、赵健主张要求聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，聚银公司应对信本奥特莱斯公司在本案中承担的所有债务承担连带清偿责任。聚银公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案依法缺席判决。判决：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡天容、赵健（2019年4月1日至2020年6月30日期间）收益金25198.80元及（2019年4月1日至2020年6月30日期间）违约金为942.22元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一判项承担连带清偿责任；三、驳回原告蔡天容、赵健的其他诉讼请求。案件受理费300元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司承担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人信本奥特莱斯公司未按合同约定按时足额支付收益金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院结合双方约定的计算标准、本案实际情况及上诉人的违约情节等，酌情调整违约金按年利率6%进行计算，符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  娄 强审判员  施正高二〇二〇年十月九日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿