河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0281民初3097号 原告：刘xx，男，1985年3月27日出生，汉族，现住遵化市。 委托诉讼代理人：李晓江，河北承唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志文，河北承唐律师事务所律师。 被告：杨xx，女，1952年3月24日出生，汉族，现住遵化市。 委托诉讼代理人：张xx，男，1985年6月20日出生，汉族，现住遵化市，系被告杨xx之子。 被告：遵化市堡子店供销合作社，住所地遵化市堡子店镇堡子店村。 法定代表人：李成，该社主任。 委托诉讼代理人：蔡雨君，该社法律顾问。 原告刘xx与被告杨xx、遵化市堡子店供销合作社确认合同有效纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘xx，被告杨xx的委托诉讼代理人张xx，被告遵化市堡子店供销合作社的法定代表人李成及委托诉讼代理人蔡雨君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘xx向本院提出诉讼请求：1、依法确认2014年10月3日原告与被告杨xx签订的《土地使用权转让协议》合法 —2— 有效；2、判令二被告协助原告办理涉案土地（土地使用证号为冀遵证字1649号、房屋所有权证遵房字第××号）过户手续；3、本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：2014年10月3日，原、被告经协商签订《土地使用权转让协议》，约定被告将通过公开竞标购买被告遵化市堡子店供销合作社名下坐落于遵化市堡子店镇夏庄子村供销社大门东侧1.947亩土地（土地使用证号为冀遵证字1649号、房屋所有权证为遵房字第××号）转让给原告。签订协议后，原告将土地转让价款给付了被告杨xx，但是被告一直未能协助原告办理过户手续，原告认为二被告严重侵害了原告的合法权益，因此诉至人民法院，请求依法判决。 被告杨xx对原告起诉内容无异议。 被告遵化市堡子店供销合作社辩称，1、被告与原告并不相识，被告曾通过竞标的方式向杨xx转让涉案土地，杨xx以9.9万元的价格中标，但是只缴纳了竞标底金5万元，余款至今未交，竞标须知第三条规定：中标者一旦中标当场向我社办理有关手续，并交纳所购土地费用，交易方式为现金，第四条规定：交易成功后，供销社可为购方办理土地过户提供方便，中间环节所需费用由购方负责，供销社不予负担。购买方交纳土地费用为先履行合同义务，因购买方未按合同约定履行，我方有权拒绝协助办理过户的义务。2、原告起诉状中所说的涉案土地所有权人为堡子店供销合作社，竞标中并未包含房产，如果购买方按照竞标须知以及双方约定价格支付剩余土地费用和房屋价款，供销社依据法律规定可以协助办理过户手 —3— 续，所需费用由购买方承担。 本院经审理认定事实如下：2002年2月3日，遵化市堡子店供销合作社发布《竞标须知》，内容为：“1、堡子店供销社拟定出售夏庄子供销分社大门东侧部分土地。此地东西长25.5米，南北长50.9米，面积1297.95平方米,计1.947亩。竞标底价五万元。2、每位竞标者在投标前一次性交纳竞标押金5000元，并带足竞标底金五万元，否则取消竞标资格。未中标者，竞标后退还押金；中标者，押金在中标者所交款项中扣除。3、竞标者一旦中标，当场向我社办理有关于续，并交纳所购土地费用，交易方式为现金。4、交易成功后，供销社可为购方办理有关土地过户等手续提供方便，中间环节所需各种费用由购方负责，供销社不予负担。5、此项竞标为明标。即底价人民币五万元，每位竞标者每次举牌一次，土地售价增加人民币1000元，直至无其它竞标者举牌，此次竞标方可结束，售价即为中标者所示价格”。其后在公开竞标中，遵化市堡子店供销合作社员工杨双明以9.9万元中标，并于2002年2月3日向遵化市堡子店供销合作社交纳底金5万元，余款4.9万元至今未付，杨xx中标后已实际占用涉案土地。审理中杨xx称未付余款的理由为遵化市堡子店供销合作社曾承诺以其看管夏庄子供销分社的报酬抵顶中标余款，遵化市堡子店供销合作社否认有此承诺。 2014年10月3日，杨xx作为转让人，刘x作为受让人签订《土地使用权转让协议》，约定以25万元价款分两笔将涉案1.947亩土地使用权转让给刘洪涛。审理中杨xx认可已 —4— 收到刘xx给付的价款25万元。 经查，涉案土地登记的用地单位为遵化县堡子店供销社夏庄子分社，系国家建设用地使用证，证号为冀（遵）证字1649号，该1.947亩系其中部分土地；该土地上房屋登记的产权证号为遵房字第××号，登记房屋24间。 审理中被告遵化市堡子店供销社称2002年转让土地使用权并不包括地上的房产6间，该6间房产在遵化市堡子店供销合作社固定资产明细账上价值为29088.4元，如果杨xx同意支付房款并补齐尾款，其可以依据法律规定协助杨双明办理过户，但不承担任何费用。庭审中杨xx对所转让土地不包括房产表示认可，同意补齐尾款及房款。 上述事实有原、被告双方陈述，《竞标须知》，房地产登记手续，《土地使用权转让协议》等予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五项合同无效的法定情形：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案被告遵化市堡子店供销合作社于2002年发布《竞标须知》，就涉案1.947亩土地使用权转让进行招标，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使 —5— 用权出让手续的，应当认定合同有效”，但是该司法解释自2005年8月1日起施行，遵化市堡子店供销合作社2002年发布《竞标须知》在该司法解释之前，因此不能以后来的法律规定来评判之前的行为。《 中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例 》于1990年5月19日由中华人民共和国国务院令第55号发布实施，系在遵化市堡子店供销合作社发布招标公告之前，故应以该条例的规定对遵化市堡子店供销合作社招标转让土地使用权的行为进行评判，该条例第四十四条规定：“划拨土地使用权，除 本条例 第四十五条 规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，该条例 第四十五条 第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照 本条例 第二章 的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”，可见，一方面该条例对划拨土地的转让、出租、抵押行为作出限制性规定，但若符合该条例第四十五条的规定，仍可转让、出租、抵押，另一方面，该条例并未对未经市、县产管理部门批准而签订的相关合同的效力问题作出强制性规定，因此遵化市供销合作社2002年就涉案土地使用权转让招标行为并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，但被告杨x —6— x中标后双方并未履行报批、补交土地出让金和产权变更登记等手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此杨双明并未取得涉案土地的物权，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因此杨双明在2014年10月3日与原告刘xx签订《土地使用权转让协议》时虽未取得涉案土地的物权，但其与原告刘xx签订的《土地使用权转让协议》应为有效。因被告杨xx未取得涉案土地及房产的产权证书，其无法协助原告刘xx办理过户登记，对原告该项诉请本院不予支持。因原告刘xx与被告遵化市堡子店供销合作社并非合同相对人，其要求遵化市堡子店供销合作社协助其办理过户登记本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认原告刘xx与被告杨xx2014年10月3日签订的《土地使用权转让协议》有效； 二、驳回原告刘xx其他诉讼请求。 案件受理费100元减半收取计50元，由原告刘xx，被 —7— 告杨xx各担负25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张静波 二〇二〇年十月二十日 书记员  李 娜