上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13650号原告(反诉被告)：上海绿地青颂置业有限公司，住所地上海市青浦区盈港东路************。法定代表人：陆孜浩，总经理。委托诉讼代理人：杨佳鑫，男，系上海绿地青颂置业有限公司工作人员。被告(反诉原告)：优邦假肢矫形器(上海)有限公司，住所地上海市宝山区长江南路XX，住所地上海市宝山区长江南路****e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王宏宇，执行董事。委托诉讼代理人：卓媛，女，系优邦假肢矫形器(上海)有限公司工作人员。委托诉讼代理人：王崛，上海邦耀律师事务所律师。原告上海绿地青颂置业有限公司(以下简称青颂置业)与被告优邦假肢矫形器(上海)有限公司(以下简称优邦公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告向本院提出反诉，本院审查后予以合并审理。本案于2020年8月5日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨佳鑫、被告法定代表人王宏宇及被告委托诉讼代理人王崛到庭参加诉讼。本案于2020年9月17日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨佳鑫、被告委托诉讼代理人卓媛及王崛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青颂置业向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX)；2、判令被告承担合同解除违约金人民币266,695.35元。事实与理由：2018年7月30日，青颂置业与优邦公司就位于上海市青浦区华纺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签署《上海市商品房预售合同》。合同约定房屋总价5,333,907元。但优邦公司仅支付了1,073,907元房款，余款至今未付。故青颂置业根据合同约定作如上诉请。优邦公司辩称：同意解除合同，但不同意承担违约金。1、青颂置业未尽到应尽的提醒和告知义务。双方签订的商品房预售合同关于上海市限购规定的告知条款为格式条款，既未进行突出显示，亦未进行重点标记，且青颂置业销售人员在优邦公司提出相关疑问时一再表示办理房产登记手续没有问题。2、青颂置业存在欺诈嫌疑。青颂置业明知优邦公司不具备购房资格，却多次承诺给予包装，且在明知优邦公司法定代表人王宏宇亦不符合购房资格的前提下，仍同意变更购买主体，在解除合同时又要求支付巨额违约金。3、青颂置业未按约交房，存在违约行为。合同约定交房时间为2019年6月15日，青颂置业虽于2019年6月11日向优邦公司发送通知函告知交房时间延迟至2019年6月底，但时至今日，青颂置业仍未交房。优邦公司在签订《上海市商品房预售合同》后，又购买了车位，并支付车位购置款10万元及车位管理费1,080元，因青颂置业存在过错，据此，优邦提出反诉请求，要求判令：1、青颂置业返还车位购置款10万元、车位管理费1,080元；2、青颂置业支付车位购置款及车位管理费占用期间的利息(以101,080元为本金，自2019年12月29日起按全国银行间同业拆借利息计算至上述款项实际返还之日止)；3、青颂置业支付已付房款占用期间的利息(以1,073,907元为本金，自2018年7月30日起按全国银行间同业拆借标准计算至实际返还房款之日止)。审理中，优邦公司撤回反诉请求中要求青颂置业返还车位管理费1,080元及相应利息的主张。针对优邦公司反诉，青颂置业辩称：优邦公司明知自身没有购房资格仍购买车位，系自身违约。同意返还10万元，但不同意第二、第三项反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月13日，青颂置业(甲方、卖方)与优邦公司(乙方、认购人)签订《绿地浦汇中心购房意向书》，约定：乙方在签订《购房意向书》前，已完全知晓国家和上海市的住房限售规定，并确定自身具备购房资格，满足购房条件。意向金20万元，在乙方足额支付该款项后《购房意向书》方可生效。乙方已缴纳的购房意向金20万元仅用于和甲方签订《定金合同》时直接转为购房定金。同日，优邦公司支付意向金20万元。2018年7月26日，青颂置业与优邦公司法定代表人王宏宇签订《上海住宅限购、限贷备忘录》，该备忘录主要内容为：甲方已将国家和上海市购房资格等相关政策告知乙方，乙方已知悉相关政策，如因乙方违反关于住房限购、限贷等相关规定，擅自购房致使该交易无法进行的，乙方应向甲方支付补偿金10万元，甲方有权在乙方已付款项中予以扣除，剩余款项(如有)无息退还。同日，王宏宇签署《延迟网签确认书》。另，双方就涉案房屋签订《定购协议》。2018年7月30日，青颂置业(甲方、卖方)与优邦公司(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)，约定乙方向甲方购买青浦区夏阳街道华纺路283弄《绿地浦汇中心》16号1001室，总房价款暂定为5,333,907元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同第十一条约定：甲方定于2019年6月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同附件一约定：乙方应于2018年7月30日前支付首期房价款1,073,907元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金已转为购房款，且包含在本条所列房价款之内)；乙方应于2018年8月31日前支付剩余房款800,000元；乙方应于2018年9月28日前支付剩余房款3,460,000元。合同补充条款一第七条约定：乙方未依约付清房款及其他法律及合同约定由乙方承担的款项，或未按照甲方通知付清应由其承担相关款项，甲方可以延期交付房屋。若甲方向乙方交付该房屋的期限因上述原因而延期的，甲方不需就该等延期向乙方承担任何责任，且本合同第十一条等所适用的有关甲方交付该房屋之期限相应顺延。合同另对其他事项作了约定。签署预售合同当日，优邦公司支付房款873,907元。至此，优邦公司支付房款共计1,073,907元。2019年6月，青颂置业向优邦公司发送《通知函》，载明涉案房屋因故无法按照合同约定于2019年6月15日前交房，预计将于2019年6月底前交房，届时将另行通知，具体交房时间以书面通知为准。另查明：优邦公司法定代表人王宏宇与青颂置业签订绿地浦汇中心车位定购协议，车位编号：161号，车位总价10万元。2019年12月29日，优邦公司向青颂置业支付10万元，向上海科瑞物业管理发展公司支付车位管理费1,080元。2020年5月27日，青颂置业向优邦公司发送合同解除确认函，载明“根据贵我双方签订的《苏州市商品房买卖合同》(青颂置业称为笔误，应为《上海市商品房买卖合同》)附件一“付款方式及付款期限”的约定，……您只支付1,073,907元购房款，剩余4,260,000元未付。……再次函告该合同于2020年5月27日解除”。上述查明的事实，由原、被告的陈述、购房意向书、上海住宅限购、限贷备忘录、延迟网签确认书、定购协议、上海市商品房预售合同、房款收据、银行签购单、通知函、合同解除确认函、信封、车位定购协议、车位定金收据等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。审理中，青颂置业与优邦公司一致确认：1、《上海市商品房预售合同》解除时间为2020年7月11日；2、优邦公司已经支付的房款1,073,907元在本案中一并处理。青颂置业主张：1、青颂置业多次催促优邦公司付款，优邦公司以筹款为由拖延，并未提及限购包装事宜，青颂置业亦未承诺过；2、优邦公司收到的解除函系青颂置业笔误所致，当日发现错误后，又寄送了正确版本，笔误并未致使解除函的真实意思表达发生根本改变；3、根据合同约定，在优邦公司未按期履行付款义务情况下，青颂置业可以延期交付房屋，不存在违约交房行为；4、优邦公司明知其不符合购房资格，也无购买车位的权利，仍申请购买车位，系优邦公司违约。为证明上述主张，青颂置业提供如下证据：1、青颂置业工作人员与王宏宇微信聊天截图打印件一份，证明优邦公司以筹款为由未付房款；2、合同解除确认函及邮寄凭证，证明青颂置业寄送了正确版本的合同解除确认函，已履行催告义务；3、王宏宇、卓媛签署的车位购买申请书，证明优邦公司明知不符合购房资格，仍向青颂置业申请购买车位。优邦公司对上述证据1真实性认可，对关联性有异议，不认可证明目的；对证据2真实性不予认可，表示未收到过该解除确认函；对证据3真实性无异议，但对关联性不予认可，认为购买车位系应青颂置业销售人员电话通知要求，优邦公司出于信任，在没有进行任何提示、告知的情况下，即签署了相关材料。同时，优邦公司主张：1、优邦公司并不清楚上海市以公司名义购房的政策，优邦公司是在青颂置业销售人员承诺进行包装后才签署合同；2、优邦公司有付款能力，但因购房资格问题后续无法办理正常网签和过户，优邦公司权利无法得到保障，也对青颂置业失去信任，故不愿再支付房款；3、如果认定优邦公司违约，青颂置业主张违约金标准过高，涉案房屋市场价上涨，再行出售涉案房屋有利可获，请求调低违约金。为此，优邦公司提供如下证据：1、视频光盘一份，证明青颂置业销售总监王笃鹏承诺给优邦公司包装购房；2、优邦公司法定代表人王宏宇招商银行流水清单及资产证明，证明其具有付款能力；3、涉案房屋小区其他房屋挂牌价，证明涉案房屋市场价有上涨。青颂置业对上述证据1真实性无异议，对视频中两位员工身份无异议，但视频内容不完整，无法证明青颂置业曾承诺包装购房；对证据2真实性无异议，但认为理财产品款项无法随时取出，且即使优邦公司有能力付款，也不代表其愿意履行合同付款义务；对证据3真实性无异议，但认为其诉请的违约金系基于合同约定，与损失、收益无关。根据庭审查明的事实，本院认为，青颂置业与优邦公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。但因优邦公司未按约支付剩余房款，青颂置业依据合同约定要求解除合同，庭审中，双方一致确认合同解除时间为2020年7月11日，本院予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，青颂置业应返还优邦公司已付购房款1,073,907元及车位购置款100,000元。青颂置业依据合同约定要求优邦公司支付相应的合同解除违约金。对此，本院认为，1、优邦公司作为买受方应当对公开性的上海市购房政策予以了解和知晓，青颂置业作为专业房产销售企业，更应当主动告知或提醒相关购房政策，虽然双方签订了《上海住宅限购、限贷备忘录》，但是该格式条款不能证明青颂置业对购房资格相关政策进行特别提示、告知；2、根据优邦公司提供的视频证据分析，虽视频内容不尽完整，但是结合在案其他证据，可以佐证优邦公司主张的即青颂置业在明知优邦公司不具备购房资格的情况下，采取变通方式帮助优邦公司解决购房资格问题。综上，青颂置业对合同解除存在过错，其主张的合同解除违约金，以青颂置业的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定为100,000元。优邦公司主张青颂置业存在过错及未按约交房属违约，要求青颂置业支付占用资金期间的利息。本院认为，优邦公司未按约支付房款系违约方，且根据双方合同约定，在优邦公司未付清房款的情况下，青颂置业可以延期交房。故对优邦公司该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，判决如下：一、原告上海绿地青颂置业有限公司与被告优邦假肢矫形器(上海)有限公司签订的《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX)于2020年7月11日解除；二、原告上海绿地青颂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告优邦假肢矫形器(上海)有限公司房款1,073,907元；三、被告优邦假肢矫形器(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海绿地青颂置业有限公司违约金100,000元；四、原告上海绿地青颂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告优邦假肢矫形器(上海)有限公司车位购置款100,000元；五、驳回被告优邦假肢矫形器(上海)有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,300.40元，减半收取计2,650.20元，由原告上海绿地青颂置业有限公司负担1,500.20元，由被告优邦假肢矫形器(上海)有限公司负担1,150元；反诉案件受理费2,187.70元，由原告上海绿地青颂置业有限公司负担1,150元，由被告优邦假肢矫形器(上海)有限公司负担1,037.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蔡红兰二〇二〇年十月九日法官助理 庞建琴书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。