四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1302民初5560号 原告：四川鑫宇物业服务有限公司，住所地：四川省南 充市顺庆区麦秀路26号。 法定代表人：周敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵兴，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：李金香，女，该公司员工。 被告：包太强，男，1967年2月15日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 原告四川鑫宇物业服务有限公司（以下简称鑫宇物业公司）与被告包太强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫宇物业公司的委托诉讼代理人赵兴、李金香与包太强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费2794.11元；2.案件受理费由被告负担。诉讼过程中，鑫宇物业公司变更第1项诉讼请求的金额为2184元。事实和理由：2016年10月26日，原告与南充市川北批发市场业主委员会（以下简称业主委员会）签订《物业服务委托合同》，该合同约定居民住房按建筑面积0.6元/月/平方米收费。被告居住在该小区4栋7-3号，建筑面积84.67㎡，应支付自2016年10月26日至2020年5月26日的物业费，共计2184元。 包太强辩称，川北批发市场D区住房业主没有成立业主委员会，没有参加投票选举，没有与鑫宇物业公司签订物业管理合同，不认可合同的真实性，鑫宇物业公司提供的共八页的物业合同骑缝章不全，第三、五、六、七页无骑缝章，其中关于住户收费的页面无骑缝章是后加的，而且此合同侵占业主利益，是无效合同。合同的服务期限自2016年10月26日至2020年1月31日止，但业主委员会签章的有效时间为2015年1月4日至2020年1月3日。全体住户质疑合同尾页业主委员会代表人的签字是否是本人所签、业主委员会成立是否合规合法，因为经了解，成立的业主委员会只管理商铺，不管理住宅小区，全体住户112户没有人签字。业主委员会的左清华、陈小群、刘小平、宋秀芳、冯中全、范光明、郑小平均为商户业主，张永武原是金城有限公司水电工、现任鑫宇物业公司市场经理，周易雨是金城有限公司法人、原鑫宇物业公司法人（后变更为妹妹周敏）。 其次，小区维修基金用途从未公布；川北批发市场随意乱搭乱建无人阻止，小区消防通道长期严重堵塞，鑫宇物业公司也经常占用消防通道停车，存在严重安全隐患；开发商承诺给小区停车位及公摊面积，现私自对外承包，所产生的收益及广告费未对业主公开；小区居民用电私自商用，造成国有资产流失，造成居民电压不稳，经常无故停电致居民生活不便；小区大门从未设立专人管理，大门长期敞开，即使晚上任何人也能随意进出；小区发生火灾、住户被盗、自来水管破损、附近歌城长期噪音扰民等，均无人管理；小区垃圾、市场垃圾和商业垃圾没有分开堆放，楼道脏乱差，影响住户身体健康和出行；疫情期间，小区大门也无人管理，如测量体温、登记来访人员等，而且外出务工居民的证明文件需小区物业盖章，鑫宇物业公司私自收取50-100元费用，业主上报政府、社区后未作处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫宇物业公司提交了身份信息、物业服务委托合同、催收通知书、社区进出人员登记表等证据。包太强质证称，2013年买的房子，没有听说物业公司，也没有催收，以前摩托车充电还收取五十元费用。 包太强提交了物业管理公约、录音，关于小区环境、收据、物业管理合同骑缝章的照片和鑫宇物业公司、南充金诚有限公司的身份信息等证据。鑫宇物业公司质证称，依据物业管理公约第九条第二款规定管理费标准报市场价管理部门批准后执行，和业主委员会共同协商，即小区服务管理是有偿的，和业主委员会签订的合同是合法有效的；鑫宇物业公司工作人员李金香并非占用消费通道，仅是取资料而临时停放；南充金诚公司收费是南充金诚公司与其他业主的关系，与本案无关；认可鑫宇物业公司与南充金诚有限公司的工商登记信息；关于小区垃圾、占用消防通道、乱搭乱建、停车费收费的照片是真实的，但城管才能依法拆除违章建筑；摩托车丢失公安机关已受理，业主应自行主张权利。 2020年9月17日,本院依职权到南充市顺庆区街道办事处调取《川北批发市场首届业主大会选举、表决情况》，鑫宇物业公司认可该证据，包太强质证称，候选人一个都不认识，只认识蒲正富，从没有接到过通知。 结合当事人双方举证、本院依职权调取的证据和当事人双方质证、陈述，本院认定2016年10月26日，业主委员会（甲方）与鑫宇物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对川北批发市场进行物业管理服务，对市场共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序等项目进行维护管理；服务期限自2016年10月26日起至2020年1月31日止；住宅楼的物业费按建筑面积0.6元/月/平方米收费，垃圾处置费用按6.5元/月/户由乙方代收代交；包太强系该小区业主，房屋建筑面积84.67平方米。经鑫宇物业公司书面催收，包太强未支付物业费。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”包太强认为鑫宇物业公司提交的《物业服务委托合同》是虚假的，理由是该合同与业主此前看到的不一样（此前骑缝章不全），加之该合同有多处针孔,可以证明合同是多次装订、伪造的。结合双方举证、质证和陈述，鑫宇物业公司提交的《物业服务委托合同》是原件，包太强及该小区其他业主关于真假合同所举证据不足以证明合同版本不一致。其次，包太强主张业主委员会成员均是商户业主或在鑫宇物业公司任职的住房户业主，业主委员会只管理商铺，不管理住宅区域。根据国务院《物业管理条例》第十二条、第三十三条规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。因法律和前述行政法规、部门规范性文件未对物业公司工作人员或其近亲属任业主委员会委员作禁止性规定，故包太强关于业主委员会委员资格问题的主张本院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。鑫宇物业公司与案涉小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，并为小区业主提供物业管理服务，包太强应按合同约定支付物业服务费。长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。而且，因川北批发市场是老旧的商住一体小区，鑫宇物业公司在管理上本身存在一定难度，所以包太强及该小区其他业主应当积极配合物业公司管理，通过合理正当的途径表达意愿，故包太强拒绝支付物业管理费的主张不能成立。同时，鑫宇物业公司应按物业服务合同履行义务，把业主的合理需求放在心上，加强业主与物业公司的沟通交流，规范管理，努力提高物业服务质量，给业主创建一个干净、整洁、舒适的居住环境。根据包太强及该小区其他业主的陈述及证据，鑫宇物业公司在共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境维护和公共秩序维护等方面确实存在瑕疵，本院据此酌定包太强按65%计算物业服务费。虽然，鑫宇物业公司与业主委员会在《物业服务委托合同》约定的服务期限已经届满，但鑫宇物业公司继续在为该小区提供物业服务，与包太强等业主形成事实上的物业服务关系。故包太强自2016年10月26日起至2020年5月26日欠费共计个43月，故物业费为1419.92元（84.67×0.6×43×65%）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、第三十三条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告包太强于本判决生效之日起五日内支付原告四川鑫宇物业服务有限公司自2016年10月26日起至2020年5月26日止的物业管理费1419.92元； 二、驳回原告四川鑫宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预付），被告包太强于本判决生效之日起五日内向原告四川鑫宇物业服务有限公司支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张琳琳 二〇二〇年十月二十七日 书记员  杨惠婷