湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1476号 上诉人（原审原告）：曹国娥。 委托诉讼代理人：陈珺，湖南东放明律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：彭志桥。 委托诉讼代理人：唐飞鹏，湖南启航律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：谢武。 上诉人曹国娥、彭志桥与上诉人谢武房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹国娥上诉请求：1．撤销原判，改判支持上诉人原审诉讼请求；2．由谢武承担本案全部诉讼费用。事实和理由：合同具有相对性，本案《房屋租赁合同》的缔约主体是曹国娥、谢武以及案外人张某某，虽然本案中涉及的租赁房屋不动产登记证书上的所有权人为彭志桥，但彭志桥并不是本合同的缔约主体，因此，彭志桥并非本案适格的原告，一审法院依职权将其追加为原告错误，即使追加，也只能将其追加为第三人。本案租赁门面的行为明显不属于日常生活中对财产进行处理的行为，彭志桥在明知曹国娥已与谢武于2018年签订了《房屋租赁合同》，且该合同具有法律效力的情况下，未告知曹国娥，又与谢武于2019年签订了新的《房屋租赁合同》，且对合同的重要条款作出变更，因彭志桥重新签订合同的行为并不适用夫妻互相代理权，所以彭志桥与谢武签订的《房屋租赁合同》只能视为其二人缔结的合同，而不能认定为是对曹国娥与谢武的《房屋租赁合同》的变更。因此，彭志桥与谢武于2019年签订的《房屋租赁合同》应视为新的合同，而曹国娥与谢武于2018年签订的《房屋租赁合同》依然具有法律效力，且两份合同并不具有法律意义上的关联性，谢武应继续按照其与曹国娥签订的《房屋租赁合同》履行合同义务，向曹国娥交付租金。曹国娥曾多次以书面、微信的方式明确告知谢武，因其与彭志桥之间的夫妻矛盾而产生财产纠纷，所以要求谢武按照签订的合同将租金交付给曹国娥。谢武在知晓上述实际情况的前提下，擅自将租金交付给彭志桥，存在明显过错。因此，谢武即便受到了经济上的损害，也应在向曹国娥履行了合同义务后，另行提起诉讼向彭志桥主张权利。虽然《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定对疫情期间酌情减少房租作出了规定，但主要针对的保护对象是受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业微小企业及个体工商户。本案谢武开设的服装店，属于零售业而非服务业，且邵东市疫情防控最为紧张的时间段本来就是服装业的淡季，其开设的服装店在疫情及疫情防控期间并未出现实际的经营困难，因此一审法院适用上述指导意见的规定判决酌情减少3万元租金属于适用法律错误。 彭志桥上诉请求：撤销原判，改判驳回曹国娥的全部诉讼请求。事实和理由：本案讼争的租赁房产系彭志桥的个人财产，产权亦登记在彭志桥个人名下，故彭志桥与谢武就租赁房产达成的协议是双方的合意，应属有效民事法律行为。在当前疫情的形势下，彭志桥考虑到生意萧条，与谢武达成合意，主动降低房租，与当前形势相符，且不损害他人利益，彭志桥降低房价的行为不损害他人利益、公共利益，不存在无效的情形，也不存在可变更或撤销的情形，因而是合法有效的民事法律行为。彭志桥降低房屋租赁价格是对自己民事权利的处分，对外亦具法律效力，对于谢武而言，彭志桥的降价行为构成表见代理，该合同对其发生法律效力，彭志桥与曹国娥之间系夫妻内部的争议，不影响合同对外的效力，原审直接以司法判决的形式变更彭志桥与谢武之间达成的合同错误。一审期间，彭志桥提交了《分管赡养协议》，以明确该房产系父母赠予，且设定相应的限制性附加条件，原审忽略该协议，直接认定该房产为彭志桥与曹国娥的夫妻共同财产，侵害案外人的诉讼权利、实体权利，对于该争议应由当事人另行起诉确权，待权属确定后再恢复审理。如要认定，也只能依据房产证登记认定为彭志桥个人所有。 谢武上诉请求：撤销原判，改判谢武不承担另行增加房租3万元的支付之责。事实和理由：谢武与曹国娥于2018年3月5日在彭志桥被限制人身自由期间签订了《房屋租赁合同》。彭志桥解除限制后，多次找到谢武，称其是房产的唯一权属人，并出示权属证明，要求更改合同并收取房租。谢武作为正当商人，无意介入彭志桥、曹国娥之间的夫妻纠纷，且房产证登记为彭志桥个人所有，谢武无拒绝的可能，故与彭志桥就房产租赁另行达成协议。同时，受新冠疫情影响，整个邵东的房屋租赁行情均在减租。谢武与彭志桥又就2020年度租金减免进行协商，彭志桥考虑租赁行情且邵东市场搬迁导致租赁价值下降的因素，同意该年度房租减免6万元。由此可见，谢武在本案中无任何过错，且是善意获得租金减免的利益，不能因彭志桥、曹国娥内部矛盾而丧失是已经善意取得的利益。 曹国娥辩称，曹国娥与彭志桥系夫妻关系，于夫妻关系存续期间以夫妻共同财产修建了涉案房屋，虽然该房屋的不动产登记证书登记于彭志桥名下，但依据《中华人民共和国婚姻法》等相关法律的规定，该房屋应认定为夫妻共同财产。2018年3月，彭志桥因涉嫌刑事犯罪被拘留接受调查，但基于曹国娥与其关于家庭财产管理处置的惯例，曹国娥在没有侵害彭志桥合法权益的情况下，完全有权利将该房屋出租给谢武。谢武在明知涉案房产系曹国娥与彭志桥共同所有，且已与曹国娥签订了合法有效的《房屋租赁合同》的情况下，出于非善意的目的又私自与彭志桥签订了《房屋租赁合同》，即便原审判决认定其与彭志桥签订的《房屋租赁合同》有效，也不得以此对抗签订在前的合同。谢武应依据合同约定履行合同义务，向曹国娥支付2019年度及2020年度的租金。彭志桥向谢武催要2020年度的租金时，曹国娥曾明确告知谢武现因夫妻纠纷，其与彭志桥正在处理相应的财产问题，要求谢武按照合同约定如期将房租支付给曹国娥，但谢武在受到彭志桥减免六万元租金的利诱后，明知曹国娥不同意变更合同、减免租金，仍将租金交给了彭志桥。 彭志桥辩称，对谢武的上诉理由予以认可，对曹国娥一方的上诉不予认可。根据疫情及市场搬迁导致租赁房产的租赁价值下降，彭志桥所作出的减免租金行为是合情合理。案涉房产是彭志桥从其父母分家析产并附带赡养条件所得，原审不考虑该因素在租赁合同中将重大争议的房产进行定性处理错误。 谢武辩称，曹国娥的上诉没有事实及法律依据，其租赁的是彭志桥两兄弟的门面，周边门面房租均下降了，减免房租6万元是正确的。 曹国娥向一审法院起诉请求：1．判令谢武支付2019年度、2020年度房屋租金共计30万元；2．本案诉讼费由谢武承担。 一审法院认定事实：曹国娥与彭志桥于1991年10月5日登记结婚，1997年自建了邵东市某镇某路某号房屋一栋，产权登记于彭志桥名下。2018年3月5日，曹国娥及案外人张某某与谢武签订《房屋租赁合同》，将该房屋门面及二至五层（除二楼一间外）以年租金15万元租赁给谢武，约定租期自2018年4月1日至2021年3月31日。曹国娥收取了当年房屋租金并将房屋交付谢武使用。2019年3月2日，彭志桥与谢武签订了一份《房屋租赁合同》，将以上门面及住房以年租金15万元租赁给谢武，约定租期自2019年4月1日至2021年3月31日，并收取了当年租金。考虑新冠肺炎疫情对门面使用的影响，彭志桥同意减免6万元租金，谢武并于2020年3月4日将当年租金9万元交给彭志桥。曹国娥知晓后明确表示不同意减免。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻关系存续期间所建造的房屋，虽登记在一方名下，仍应当认定为夫妻共同财产。曹国娥与彭志桥各自与谢武就同一房屋签订的《房屋租赁合同》均合法有效，彭志桥与谢武在后签订的合同就租赁期间的房屋押金进行了变更，可以认定为合同的变更。谢武应当按照变更后的合同履行向曹国娥、彭志桥交付租金的义务。谢武向夫妻任何一方交纳租金，均视为履行了合同义务。2019年的房屋租金已交纳给了彭志桥。曹国娥要求谢武交纳2019年房屋租金的诉讼请求，不予支持。彭志桥同意减免谢武承租房屋2020年的租金6万元，未经共有权人曹国娥的同意，为无权处分，该减免行为无效。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”考虑到新冠肺炎疫情对承租人实际营业收入产生了重大损失，根据公平原则，酌情减少3万元租金。故谢武尚应支付曹国娥、彭志桥房屋租金3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、谢武于判决生效之日起十日内支付曹国娥、彭志桥门面及住房租金3万元；二、驳回曹国娥的其余诉讼请求。案件受理费2900元（已减半收取），由谢武负担275元，曹国娥、彭志桥负担2625元。 二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，曹国娥与谢武签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给谢武，约定租期为三年，曹国娥收取了2018年度的租金。后彭志桥与谢武就案涉房屋签订新的《房屋租赁合同》，约定租期为两年，并先后收取了2019年度、2020年度的租金，其中对2020年度的租金以新冠疫情影响为由减免6万元。彭志桥主张案涉房屋系其父母赠予，且登记在其名下，属于其单独所有，曹国娥主张案涉房屋系其与彭志桥婚后以夫妻共同财产修建，属于夫妻共同财产，双方对案涉房屋所有权存在争议。无论案涉房屋产权属于彭志桥单独所有还是彭志桥和曹国娥共同所有，则彭志桥系该房屋的所有权人或者共有权人，均对房屋租金享有权利，而本案曹国娥起诉要求谢武支付案涉房屋2019年度、2020年度的租金，与彭志桥收取租金的行为存在冲突，故彭志桥与本案存在利害关系，是本案的适格当事人，原审追加其为原告并无不当。谢武与彭志桥签订租赁合同后已实际履行，因案涉房屋登记在彭志桥名下，谢武亦是按照其与彭志桥签订的租赁合同实际履行，对于彭志桥同意减免租金6万元的行为，谢武有理由相信彭志桥有权作出该行为或该行为基于彭志桥、曹国娥的共同意思表示，从保护善意相对人信赖利益的角度出发，对该减免租金的行为应认定为合法有效。曹国娥要求谢武按照双方2018年签订的《房屋租赁合同》继续履行支付2019年度、2020年度租金的义务，但该租赁合同在履行一年之后就未实际履行，曹国娥也没有提交充分证据证实其多次以书面、微信的方式明确告知谢武其与彭志桥存在财产纠纷并要求谢武向其支付租金的事实，也没有证据表明谢武与彭志桥存在恶意串通的情形，曹国娥直至2020年4月才向人民法院提起诉讼，要求支付2019年度、2020年度租金，并表示不认可彭志桥减免2020年度租金6万元的行为，故对曹国娥主张基于其与谢武2018年签订的《房屋租赁合同》要求支付2019年度、2020年度租金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省邵东市人民法院（2020）湘0521民初1258号民事判决； 二、驳回曹国娥的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费2900元（已减半收取），由彭志桥、曹国娥负担；二审案件受理费6450元，由曹国娥负担5900元，彭志桥负担275元，谢武负担275元。 本判决为终审判决。 审 判 长  申 杰 审 判 员  罗 松 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年十月九日 法官 助理  徐志平 代理书记员  龙良璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……