广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤19民终9151号上诉人（原审原告）：东莞市塘厦镇石鼓塘贝股份经济合作社，住所地：广东省东莞市塘厦镇石鼓社区。负责人：黄东海，该合作社理事长。委托诉讼代理人：闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎德智，广东鹏浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：官旭民，男，1973年3月14日出生，汉族，住广东省始兴县*****************，公民身份号码：440************632。委托诉讼代理人：曾辰华，广东宝源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭庆昌，男，1971年12月9日出生，汉族，住广西钦州市钦北区***************，公民身份号码：452************717。被上诉人（原审被告）：成任荣，男，1970年8月14日出生，汉族，住广东省信宜市*************，公民身份号码：440************339。上诉人东莞市塘厦镇石鼓塘贝股份经济合作社(以下简称石鼓塘贝经合社)因与被上诉人官旭民、郭庆昌、成任荣合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2019）粤1973民初12535号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。石鼓塘贝经合社上诉请求：一、撤销一审裁定；二、支持石鼓塘贝经合社所有的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院漏查如下事实：1.案涉集体土地流转及地上建筑物的买卖过程分两部分：第一部分是石鼓塘贝经合社所有的土地及自建的地上建筑物；第二部分是官旭民、郭庆昌、成任荣未经石鼓塘贝经合社同意私自建设的2119平方米的建筑物。2.2017年10月30日，石鼓塘贝经合社与官旭民、案外人东莞市超恒实业投资有限公司（以下简称超恒公司）签署了一份《补充合同》，约定将2010年4月29日合同中所涉土地及地上建筑物的使用权从2017年10月29日起转让给超恒公司使用，土地及地上建筑物（包括在原有建筑物基础上加建的建筑物）的使用期限变更为从2017年10月29日起至2060年4月29日止，在此期限内由超恒公司承接原合同中官旭民的权利和义务。3.2018年，石鼓塘贝经合社作为第三人被东莞市第三人民法院通知参加了（2018）粤1973民初2682号、（2018）粤19民终8695号案件的诉讼。通过参与诉讼石鼓塘贝经合社发现，官旭民签订《补充合同》将物业出让给超恒公司的时候并没有得到郭庆昌、成任荣的同意。不仅如此，官旭民又将超恒公司的股权及依据《补充合同》受让的物业以2280万元出让给案外人陈达明、陈桂荣，并独吞了物业出售款项。官旭民无权出让物业的行为被郭庆昌、成任荣得知，并以共有人的身份对官旭民提起确认官旭民向案外人超恒公司出让物业的相关合同无效之诉。案件经过两审终审，法院认为本案涉案土地为集体所有的土地，并未办理使用权登记，上述合同系流转土地的合同，买受人为超恒公司，案涉情形并不属于上述法律规定的因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移，且从合同的约定及本案的实际情况看，涉案土地的流转亦非用于农业建设，故案涉土地的流转违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，确认了《补充合同》、《厂房转让合同书》均为无效的合同。4.未查明官旭民、郭庆昌、成任荣之间部分土地、厂房系买卖合同的事实。二、原审法院适用法律错误。1.本案涉案土地、地上建筑物的转让标的物与（2018）粤1973民初**、（2018）粤19民终8695号案件的诉讼标的物均是相同的。虽然根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十六条规定，行政部门有权利对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，这些法律条文是土地行政机关的行政义务规定，并不是对土地权属人对土地流转、违章建筑买卖无效之诉的法定前置处理程序的规定。根据最高人民法院的案例证明，行政前置的处理程序必须要有法律、法规的明确规定。对此，（2018）粤1973民初2682号、（2018）粤19民终8695号案件的法律适用也体现了这一法律原则。2.石鼓塘贝经合社要求官旭民、郭庆昌、成任荣对未经过石鼓塘贝经合社同意，私自建设且未取得合法建设许可证的建筑物予以拆除，对占用的部分涉案土地恢复原状是石鼓塘贝经合社作为土地的物权所有人依法享有的权利。即本案中无论官旭民、郭庆昌、成任荣建设的是违章建筑还是合法建筑，均不影响石鼓塘贝经合社因官旭民、郭庆昌、成任荣未经石鼓塘贝经合社同意的情况下私自建设建筑物，损害了石鼓塘贝经合社对土地的使用权而要求将土地恢复原状的请求权利。本案中石鼓塘贝经合社并非请求法院对官旭民、郭庆昌、成任荣私自建设的2119平方米的建筑物是否是违章建筑的确认之诉，而是对合同无效后要求官旭民、郭庆昌、成任荣依法承担责任的方式。3.一审法院将石鼓塘贝经合社因合同无效诉求官旭民、郭庆昌、成任荣将私自占用石鼓塘贝经合社土地的2119平方米违章建筑恢复原状，曲解为违章建筑的认定及拆除的行政前置处理程序；且不予认定石鼓塘贝经合社与官旭民、郭庆昌、成任荣之间的土地流转及地上建筑物的买卖合同效力，不仅违法而且显失公平。根据最高人民法院关于印发《全国民事审判工作座谈会纪要》的通知（法发[１９９３]３７号）第二项第四小项关于违章建筑引起的纠纷的规定：因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理，本案属于人民法院的受理范围。综上所述，一审法院查明事实有误，适用法律错误，请求依法支持石鼓塘贝经合社的上诉请求。官旭民、郭庆昌、成任荣在法定期限内未提交书面的答辩意见。石鼓塘贝经合社向一审法院起诉请求：1.确认石鼓塘贝经合社与官旭民于2010年4月29日签订的《有偿使用土地及厂房合同书》无效；2.确认官旭民、郭庆昌、成任荣于2015年4月22日签订的《有偿使用土地及厂房股权变更合同书》无效；3.官旭民、郭庆昌、成任荣立即将位于东莞市**********，占地面积为4060平方米，地上，地上所属的厂房6034平方米，门卫室、电房、地铺、地铺合共130平方米土地及其厂房的使用权归还石鼓塘贝经合社石鼓塘贝经合社只需返还官旭民、郭庆昌、成任荣500万元收购款，官旭民、郭庆昌、成任荣占用石鼓塘贝经合社厂房、宿舍、门卫室、电房、地铺、地铺的占用费抵扣其支付的收购款利息官旭民、郭庆昌、成任荣立即将涉案土地上未取得合法建设许可证的私建建筑面积2119平方米办公、宿舍楼拆除，将该部分建筑物占用的土地恢复原状；6.本案诉讼费由官旭民、郭庆昌、成任荣承担。一审法院认定事实：2010年4月29日，石鼓塘贝经合社作为甲方，官旭民作为乙方，双方签订了一份《有偿使用土地及厂房合同书》，主要约定：甲方将位于东莞市*********的土地及地上的厂房、宿舍等建筑物转让给乙方，总价款为500万元，乙方有偿使用土地及厂房的期限为50年，自2010年4月29日起至2060年4月29日止等。2015年4月22日，郭庆昌、成任荣、官旭民三人共同签订了一份《有偿使用土地及厂房股权变更合同书》，主要约定：官旭民有偿使用案涉土地及厂房，有偿使用权变更为官旭民、成任荣、郭庆昌，该土地及厂房权益责任按比例分享承担，官旭民占50%，成任荣占25%，郭庆昌占25%，权益责任的分享承担期为2010年4月29日至2060年4月29日止为期50年等。该合同有石鼓塘贝经合社盖章见证。超恒公司于2017年10月23日工商登记成立，2017年10月30日，石鼓塘贝经合社作为甲方，官旭民作为乙方，超恒公司作为丙方，三方签订了一份《补充合同》，主要约定：甲方同意乙方将案涉《有偿使用土地及厂房合同书》的合同权利义务转让给丙方。2017年11月16日，官旭民作为甲方、转让方，超恒公司作为甲方、受让方，双方签订了一份《厂房转让合同书》主要约定：甲方将案涉土地及地上厂房、宿舍等建筑物一并转让给乙方，转让费2000万元等。针对案涉土地及地上建筑物的办证情况，一审法院发函至东莞市自然资源局，东莞市自然资源局回函：经查东莞市不动产登记信息基础管理系统，位于东莞市**********的地上建筑物没有不动产登记信息记录，该房屋没有在该局办理建设工程规划许可证。一审法院认为，本案是合同纠纷。本案诉争土地盖有建筑物进行经营活动，上述建筑物未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设建筑物。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；第六十六条规定，县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。按照上述法律规定，石鼓塘贝经合社要求官旭民、郭庆昌、成任荣立即将涉案土地上未取得合法建设许可证的私建建筑面积2119平方米办公、宿舍楼拆除，将该部分建筑物占用的土地恢复原状，应由行政主管部门进行处理。现行政主管部门对案涉土地及地上建筑物尚未进行处理，在此情况下，石鼓塘贝经合社直接向法院提起诉讼，不符合起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条的规定，裁定驳回石鼓塘贝经合社的起诉。本院经审理查明的事实与一审裁定查明事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，虽然石鼓塘贝经合社仅起诉要求确认案涉有偿使用土地合同无效，官旭民、郭庆昌、成任荣等返还案涉土地及拆除地上建筑物、恢复原状等，但是本案合同效力认定涉及地上建筑物等财产权益的处理。涉案土地上虽盖有建筑物并进行了经营活动，但案涉地块没有办理相关用地手续，没有宗地红线图，案涉地块上的建筑物亦未办理建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理。……个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”；第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划、合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”的规定，案涉建筑物未按照规划审批程序批准建设，也未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。因此本案可能涉及非法建筑的问题，应先由行政主管部门进行处理，待行政主管部门处理后，才能确定本案各方当事人的财产权益关系。故此，一审法院驳回起诉正确。综上，石鼓塘贝经合社的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄燕慧审判员  王惠嫦审判员  钟满福二〇二〇年十月二十七日书记员  陈 艳