安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1324民初5318号原告：安徽宇豪物业服务有限公司泗县分公司，住所地泗县东城虹郡小区南门，统一社会信用代码91341324327997092D。负责人：刘振保，该公司经理。委托诉讼代理人：严严，安徽睿涵律师事务所律师。被告：苏怀艳，女，1976年5月14日出生，汉族，住安徽省泗县。原告安徽宇豪物业服务有限公司泗县分公司（下称宇豪公司）与被告苏怀艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宇豪公司委托诉讼代理人严严，苏怀艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇豪公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付自2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费合计2264元。事实和理由：原告系泗县东城虹郡小区（下称虹郡小区）的物业管理公司，并自2016年1月1日起进驻虹郡小区开展物业管理服务。2016年12月17日原告与虹郡小区业主委员会签订了虹郡小区物业服务合同，合同约定了由原告对虹郡小区提供物业管理的具体服务义务，并约定了原告有权向小区各业主收取自2016年1月1日起的物业管理费，但被告作为虹郡小区的业主，一直享受着原告对虹郡小区的物业管理服务，却拒不支付物业管理费，虽经原告多次催要，被告仍不予置理。苏怀艳辩称：1.宇豪公司没有履行合同义务，小区环境脏乱差、私拉乱建、乱停乱放等存在，苏怀艳有先履行抗辩权；2.2018年9月18日之前的费用未在诉讼时效内主张，已超过诉讼时效；3.苏怀艳与宇豪公司没有签订物业合同，宇豪公司收取苏怀艳物业费没有依据；4.楼梯夜间无照明，公共阳台漏水。本院经审理认定事实如下：苏怀艳系泗县东城虹郡小区业主，住房面积为117.95平方米。2016年12月17日，虹郡小区业主委员会与宇豪公司签订一份物业服务合同，合同约定宇豪公司应尽的职责、义务为1.保管好小区图纸资料；2.确保消防通道畅通无阻，通道内禁止停放车辆、禁止堆放杂物，消防设施及时维修；3.加强小区安保工作；4.机动车停车位正常使用，大门起落杆正常使用；5.道路、排水管道，窑井等共用设施、设备及时清理、维修；6.配齐保洁人员做到楼道及路面清洁；7.加强绿化管理；8.及时制止损坏承重墙等及乱搭乱建现象，不听劝阻可向执法部门反映；9.专业人员坚守岗位，及时解决电梯故障、停水、停电、监控失灵等问题；10.劝阻小区内散放宠物；11.利用住宅小区共用部位、设施从事广告商演等活动的，应征得业主委员会同意，所得收益按有关规定支配使用；12.加强对业内人员培训；13.每年2次（6月份、12月份）向业主公布物业费收支情况，服务期从2017年1月1日到2022年12月31日，具体收费标准见附后物业服务收费一览表。泗县东城虹郡小区业主委员会主任签名并加盖泗县东城虹郡小区业主委员会印章。合同附表“虹郡小区物业服务费收取一览表”载明：宇豪公司自2016年1月1日进驻虹郡小区开展服务以来，本着先服务后收费的原则至今未收取物业费，现经过共同协商，决定自即日起开始收取此项费用，收费范围、对象为虹郡小区普通居民、商用房、非商用房出租用房；收费标准普通居民用房按房产部门核定面积0.4元/平方米/月，商用房按房产部门核定面积1.2元/平方米/月等。泗县东城虹郡小区业主委员会代表签署同意以上收费标准并盖章。宇豪公司从2016年1月1日为该小区提供物业管理服务，苏怀艳从未缴纳过物业费。对于双方当事人争议的宇豪公司是否按物业合同提供服务，宇豪公司提交了宇豪公司员工为虹郡小区打扫卫生、修整路面、疏通下水管道等照片及部分员工巡逻及业主报修维修记录和宇豪公司向相关部门反馈问题要求提供维修等报告，证明宇豪公司按物业合同为虹郡小区提供了服务，苏怀艳提供了近期拍摄的小区内公共区域垃圾没有清理、道路损坏严重、草坪草皮脱落、窑井盖损坏、消防通道被堵、楼道设施损坏等照片证明宇豪公司服务达不到约定标准。苏怀艳还提供了其室内墙面等部位起鼓脱皮照片证明其因顶楼平台漏水导致室内墙面、吊顶、包窗损坏。对于宇豪公司提供的照片真实性苏怀艳部分无异议，部分认为系摆拍，不能证明宇豪公司提供的服务达到物业合同约定标准，对于苏怀艳提供的照片，宇豪公司对公共区域的照片真实性没有异议，但认为照片反映的问题有些是临时性的，有些是需要动用维修基金的，宇豪公司已向业主委员会和相关部门反馈、报告，有些问题宇豪公司正积极整改。对于苏怀艳室内的照片宇豪公司认为与本案无关联。综合双方举证质证，本院认为苏怀艳提供的小区内公共区域照片反映，路面有积水、消防通道停有车辆、草坪损坏等现象在照片拍摄时是存在，虽然照片无法反映该状况持续的时间，但能够说明宇豪公司存在达不到合同约定标准的情形。对于苏怀艳提交的其室内照片，因无法确定毁损时间，照片也不能反映毁损程度和毁损原因，且本案系宇豪公司提起的给付服务费诉讼,而非苏怀艳提起的损害赔偿诉讼，苏怀艳如有因物业服务原因造成的损害赔偿可另行起诉，本案不做认定、处理。本院认为，宇豪公司系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，系具有物业管理服务资质的物业管理服务单位，虹郡小区业主委员会与宇豪公司签订的物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，双方当事人均应遵守，全面履行。宇豪公司根据合同的约定向包括苏怀艳在内的业主提供了物业管理服务，苏怀艳作为接受物业管理服务的业主，应当积极协助并履行交费义务。物业服务针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，但如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面，最终必然会损害大多数业主的权利。本案所涉虹郡小区目前服务质量存在的问题与苏怀艳等部分业主连续多年不缴纳物业费不无关系，但更重要的原因是宇豪公司对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或进行有效沟通。虽然部分业主所反映的小区道路毁损严重、消防设施损坏，屋面、外墙防水损坏等需要动用专项维修资金或老旧小区改造建设资金的问题，物业服务企业已向业主委员会等相关部门反映联系，未能启动相关资金的使用并不是物业服务企业的责任，但小区内环境卫生及绿植枯死草坪损坏等情况一定范围存在，表明小区环境卫生、公共设施维护等方面的管理与服务存在不足,宇豪公司提供的物业服务与合同约定不完全相符可以认定物业服务存在瑕疵，故本院对宇豪公司主张的收费予以酌减10%。鉴于物业合同对于物业费缴纳并未约定时间，“虹郡小区物业服务费收取一览表”仅约定先服务后收费，且物业公司已在小区公告栏对业主欠费情况张贴公告进行催缴，故对于部分业主抗辩部分收费超过诉讼时效本院不予采纳。物业公司系为业主提供服务的企业，双方之间依照合同和相关法律法规平等享有权利义务。希望宇豪公司作为服务企业切实履行好服务职责,对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高,对业主提出的一些问题,应及时在职责范围内予以解决,不属于职责范围内的问题应做好沟通和解释工作，努力和业主间建立友好、和谐的关系。同时亦希望业主能及时交纳物业服务费,以保证小区物业的正常运转，共同创建一个美好和谐的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第(一)项,《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告苏怀艳应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽宇豪物业服务有限公司泗县分公司2016年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费2037元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由苏怀艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  王颖二〇二〇年十月二十九日书记员  路英附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。