山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2470号上诉人（原审原告）：张向阳，男，1970年7月9日出生，汉族，住威海市环翠区。被上诉人（原审被告）：吴传华，女，1957年10月25日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王辉，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦婷，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟玉俊，男，1955年8月23日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人张向阳因与被上诉人吴传华、钟玉俊房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张向阳上诉请求：撤销原判，依法改判吴传华、钟玉俊支付房款27016.88元。事实和理由：2019年9月14日，张向阳与吴传华、钟玉俊签订房屋买卖合同，合同约定房屋面积137平方，总价款210万元，以实际面积多退少补。后经房管局实际测绘面积为139.63平方米，多出2.63平方米。房屋买卖合同系张向阳与吴传华、钟玉俊双方签订，依据合同相对性原则，该份合同约束张向阳与吴传华、钟玉俊，与案外人无关。该份合同采用中介的固定模板，模板中写有“关于产权面积以房管局实际测绘面积为准，甲乙两方今后不得以面积大小不符合原产权证明追究相对方责任”，双方对该条格式条款并不认同，故双方在该条后手写“以实际面积多退少补”，故双方的真实意思表示为双方应按照最终房管局实际测绘面积为依据，进行多退少补。而一审判决认定“以实际面积多退少补”是指被吴传华、钟玉俊自身与开发商进行多退少补，与张向阳无关，属于认定事实错误。一审中房屋中介的工作人员刘丽作为证人出庭作证，其证实当时约定是向开发商多退少补。刘丽与吴传华、钟玉俊系朋友关系，案涉房屋的款项，其中有几十万的款项系吴传华、钟玉俊支付到刘丽个人账户，再又由刘丽转款给张向阳，若不是多年的好友关系，仅仅是客户关系，吴传华、钟玉俊怎会轻易把几十万房款汇至刘丽个人名下？故刘丽与吴传华、钟玉俊系朋友关系，其作出的证人证言不应被采信。吴传华、钟玉俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张向阳向一审法院起诉请求：吴传华、钟玉俊支付张向阳房款27016.88元。一审法院认定事实：2013年9月4日，张向阳与威海市昌鸿房地产开发有限责任公司签订合同编号【预】201300026047的威海市商品房预售合同一份，约定张向阳购买坐落于昌鸿小区K区-22号-106室，该商品房用途住宅，建筑面积共137.0平方米。该房屋按建筑面积计算计价人民币692660元，另储藏室价值人民币79723元。该商品房总购房款为人民币772383元，付款方式为签合同时张向阳一次性付款。2019年9月14日，张向阳与吴传华、钟玉俊（系夫妻关系）、威海润祥房产营销策划有限公司签订房屋买卖转让合同书一份。合同约定，张向阳所售房屋坐落于威海市高区，建筑面积137平方。关于产权面积，以房管局实际测绘面积为准。张向阳及吴传华、钟玉俊两方今后不得以面积大小不符合原产权证明追究相对方责任。同时约定以实际面积多退少补，该房屋附属设施设备储藏室一个。房屋权属约定为预售。案涉房屋成交价格、付款方式及资金划转方式约定，经张向阳和吴传华、钟玉俊协商一致，该房屋成交总价为2100000元人民币，大写贰佰壹拾万元整。付款方式为全款支付。关于房款支付，于2019年9月14日支付定金5万元给张向阳，于2019年9月16日支付房款35万元，于2019年10月4日支付房款60万元，于2019年11月16日支付房款110万元整。特殊情况可延长至2019年11月30日结清尾款。关于房屋交付，约定张向阳应当在2019年11月14日前将该房屋交付给吴传华、钟玉俊，双方承诺于2019年11月14日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续或预售合同等相关手续。上述协议签订后，钟玉俊于2019年9月14日至同年10月13日通过银行个人账户将上述房款支付给原告。2019年12月27日，张向阳与吴传华、钟玉俊在中介公司经理的陪同下，到威海市昌鸿房地产开发有限责任公司办理买卖房屋的合同转让手续。吴传华向案涉房屋建筑施工企业威海新祥裕建筑工程有限公司缴纳多出2.63平方米房屋差价款13297元，收据注明事由为收工程款，K22-106签现售合同2.63*5056。张向阳配合吴传华、钟玉俊办理了一切手续。同年12月29日，威海市昌鸿房地产开发有限责任公司作为出卖人，吴传华作为买受人签订合同编号为201920024607的商品房买卖合同（现售），约定将案涉房屋出售给吴传华，房产测绘机构为威海市房地产测绘中心有限公司，其实测建筑面积共139.63平方米，其中套内建筑面积119.38平方米，分摊共有建筑面积20.25平方米。计价方式与价款约定单价为每平方米5055.91元，总价款为705957元，附属物储藏室计价为人民币79723元，买受人付款方式为一次性付款，应当在2019年12月26日前支付全部价款。同日张向阳同意给吴传华办理案涉房屋不动产登记，2020年1月13日，案涉房产被登记在吴传华名下，建筑面积139.63平方米，附储藏室一个。吴传华、钟玉俊申请威海润祥房产营销策划有限公司法定代表人刘丽出庭作证，证实双方买卖合同是其公司提供的，二手房价210万元，137平方米，按照合同约定双方不追究面积差，当时约定是向开发商多退少补。210万元是一套房产的价值，行业常规二手房没有按平方米计价的，都是按套算的。张向阳认为刘丽与吴传华、钟玉俊系朋友关系，证言的可信度低，不应被采纳，但未举证证实，且刘丽只认可与吴传华、钟玉俊系客户关系。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方对商品房买卖（转让）合同书中关于以实际面积多退少补的约定存有争议。首先，张向阳与威海昌鸿房地产开发有限公司签订的案涉房屋预售合同中明确约定该商品房建筑面积为137平方米，房屋计价692660元。另储藏室一个为79723元，合计772383元。该合同并未约定建筑面积的单价，但经折算单价为每平方米5055.91，与吴传华、钟玉俊签订的案涉房屋现售合同中约定的房屋单价完全一致。吴传华、钟玉俊也是按照该单价向开发商补交了多出的2.63平方米的房屋差价款，不存在张向阳多付房款的事实。其次，双方当事人之间系二手房买卖合同纠纷，吴传华、钟玉俊已向张向阳交付全部购房款，双方合同实际已履行完毕。双方约定成交价格、付款方式是分期交付房屋总价，并未涉及按房屋单价交易的问题。且吴传华、钟玉俊从张向阳处获取转让房屋后，在办理房屋登记测绘手续过程中，发现案涉房屋确实多出2.63平方米，办理实际面积的多退少补义务已经转由吴传华、钟玉俊承担。张向阳亦予以配合，协助吴传华、钟玉俊办理了不动产登记，期间并未提出任何异议，应视为张向阳认可由吴传华、钟玉俊向开发商及建筑商履行面积多退少补义务。第三，现有证人证言及证明，可以证实案涉房屋从张向阳花费近80万元购得，到以包括装修、家装等在内210万元的价格卖与吴传华、钟玉俊，符合二手房交易常规，且张向阳在案涉房屋交易中受益，并未受到任何实际损失，不存在由吴传华、钟玉俊向其支付任何款项的情形。综上，张向阳以房款交易总价款210万元，除以合同约定的面积137平方米，计算多出的2.63平方米房屋价款40313.88元，再减去吴传华、钟玉俊替张向阳支付给开发商的13297元，剩余27016.88元请求吴传华、钟玉俊支付。因不属于房屋差价款的范畴，亦没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项规定，判决：驳回张向阳的诉讼请求。案件受理费238元，由张向阳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：张向阳是否有权要求吴传华、钟玉俊支付房屋面积差价款。首先，对于张向阳争议的“以实际面积多退少补”的约定，在合同中的位置系补写在房屋基本情况部分的建筑面积137平方米之后，该条款内容是双方在房管局实际测绘面积与合同约定面积不符情形下应当如何继续履行房屋买卖（转让）合同书的处理方式，结合刘丽的证人证言以及张向阳后期协助办理房屋过户手续及产权登记手续的行为，可认定双方当事人作出该约定的真实意思表示为张向阳与与威海昌鸿房地产开发有限公司合同中以实际面积多退少补的权利和义务均由吴传华、钟玉俊承继，与张向阳无关。其次，根据双方当事人签订的房屋买卖（转让）合同书的约定，案涉房屋成交总价为210万元，上述约定清楚明确，未有其他变更或补充约定。结合二手房买卖交易习惯，案涉房屋的转让包括了装修、家具、家电及附属设施的转让，亦不宜按照建筑面积计价。故案涉房屋价款属于按套计价，即吴传华、钟玉俊应向张向阳支付的全部价款为210万元。张向阳主张“以实际面积多退少补”系对房屋价款的补充约定，吴传华、钟玉俊应向其支付房屋面积差价款，与事实不符，亦缺乏依据，本院不予采纳。最后，张向阳主张刘丽与吴传华、钟玉俊系朋友关系，其证人证言不应采信，但未提交证据证实，本院不予采纳。综上所述，张向阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人张向阳负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年十月二十二日法官助理宋杨书记员张济节