海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3563号   上诉人（原审被告）：海南倚能房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市美兰区白驹大道北侧**倚能美林湾小区**楼**。   法定代表人：余某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：隋某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张某1，男，1988年1月16日出生，汉族，住海南省海口市。   被上诉人（原审原告）：李某，女，1987年12月27日出生，满族，住海南省海口市。   以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：闵某，上海瀛泰（海口）律师事务所律师。   以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：张某2，上海瀛泰（海口）律师事务所实习律师。   上诉人海南倚能房地产开发有限公司（以下简称倚能房地产公司）与被上诉人张某1、李某房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2020）琼0108民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   倚能房地产公司上诉请求：1.依法撤销（2020）琼0108民初245号民事判决；2.依法改判驳回张某1、李某的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由张某1、李某承担。事实与理由：一、张某1、李某的诉讼请求已无法律依据，原审法院依据张某1、李某诉请进行判决同样缺乏法律依据。原审法院认为，张某1、李某与倚能房地产公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。本案中，张某1、李某已向倚能房地产公司付完全部购房款，履行合同约定义务。按合同第十五条约定，倚能房地产公司应在交房后的720天内为张某1、李某办理房屋权属证书。并约定如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，应自逾期之日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。张某1、李某已在2016年1月1日收房，倚能房地产公司应在2017年11月21日前为张某1、李某办理房屋权属证书。但倚能房地产公司至今仍未办理，其行为已违约，故判决倚能房地产公司向张某1、李某支付逾期办证违约金43432.91元。但事实上，自2016年开始不再办理房屋权属证书，倚能房地产公司与张某1、李某签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条约定的办理房屋权属证书，已经因违反行政法规的强制性规定而成为无效条款，张某1、李某也不能基于该项约定要求倚能房地产公司承担逾期办证的违约责任，原审法院同样不能基于该项约定要求倚能房地产公司向张某1、李某支付逾期办证违约金。   综上，原审法院判决错误，应予以撤销。倚能房地产公司特向贵院提起上诉，恳请贵院依法支持倚能房地产公司的上诉请求。   张某1、李某答辩称，一、张某1、李某与倚能房地产公司约定办理房屋权属证书，不违反强制性规定，该约定是合法有效的。《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，倚能房地产公司均有义务为张某1、李某办理房屋权属证书。且房屋权属证书、国有土地使用权证和不动产权证书均属于房屋权属证书，故不存在双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条约定的办理房屋权属证书是无效条款的理由。张某1、李某已向倚能房地产公司付完全部购房款，履行了合同约定的义务。倚能房地产公司已将房屋交给张某1、李某，应当按照合同约定时间尽快为张某1、李某办理房屋权属证书。合同第十五条还约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。倚能房地产公司应当在2017年11月21日前为张某1、李某办理权属证书。但倚能房地产公司至今仍未为张某1、李某办证，其行为已违约，应承担违约责任。   二、倚能房地产公司一审经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未答辩，应视为放弃举证、质证及辩论等权利。倚能房地产公司在一审的审理过程中，消极行使诉求，不答辩也不参与庭审，一审判决作出后，又以合同约定违反强制性规定为由上诉，这是在浪费司法资源。一审时，倚能房地产公司收到一审法院传票却未到庭应诉，视为放弃举证、质证及辩论等权利，一审法院缺席判决并无不当。   综上，恳请二审法院依法驳回倚能房地产公司全部上诉请求，维持原判。   张某1、李某向一审法院起诉请求：1、请求判令倚能房地产公司支付张某1、李某房产证逾期违约金人民币41588.75元(自2017年11月22日暂计至2019年10月31日，共计679天);2、请求判令倚能房地产公司支付张某1、李某房产证逾期违约金至房产证办理妥当之日止;3、诉讼费用全部由倚能房地产公司承担。   一审法院认定事实：张某1、李某与倚能房地产公司于2015年10月13日签订《海口市商品房买卖合同》，约定张某1、李某购买倚能房地产公司开发的位于海口市××区）--16#、17#楼（幢）2单元（单元）10（层）1005（房号），该商品房合同约定建筑面积共76.33平方米，其中，套内建筑面积63.36平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积12.97平方米。按建筑面积计价，每平方米8025.6元，总金额612594元。首付房款192594元，剩余房款420000元以按揭方式付款。合同第十五条约定，“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。……出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。如因买受人原因未及时提供办证所需全部资料或未按期支付办证所涉及各项税费所导致的办证延期，出卖人可以据此免责。如因政府原因所导致的办证延迟，出卖人可以据此免责。”签订合同后，张某1、李某依约支付全部价款612594元。张某1、李某于2016年1月1日收房，在2016年2月对案涉商品房进行装修后入住。经一审法院向海口市国土资源局查询，案涉商品房至今未办理房屋权属证书。   一审法院认为，张某1、李某、倚能房地产公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案中，张某1、李某已向倚能房地产公司付完全部购房款，履行了合同约定的义务。按合同第十五条约定，倚能房地产公司应在交房后的720天内为张某1、李某办理房屋权属证书。本案中，倚能房地产公司已将房屋交给张某1、李某，应当按合同约定时间尽快为张某1、李某办理房屋权属证书。合同第十五条还约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。倚能房地产公司已于2016年1月1日将房屋交付给张某1、李某使用，按合同第十五条的约定，倚能房地产公司应当在2017年11月21日前为张某1、李某办理房屋权属证书。但倚能房地产公司至今仍未为张某1、李某办证，其行为已违约，应承担违约责任。违约金应从2017年11月22日起按已付房价款的日万分之一计付。张某1、李某主张按612594的日万分之一，自2017年11月22日起暂计至2019年10月31日止，不违反法律规定，一审法院予以照准。违约金应计至本判决生效之日止，张某1、李某主张违约金计至办理出不动产权证书之日止，因该时间尚未确定，一审法院对超出部分不予支持，张某1、李某可待相关事实发生后另行起诉。鉴于倚能房地产公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款的规定，判决如下：一、倚能房地产公司须于在本判决生效之日起十日内向张某1、李某支付逾期办证违约金43432.91元（自2017年11月22日起暂计至2019年10月31日止，共709天，违约金应按612594元的日万分之一计算）；二、驳回张某1、李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费839.72元（张某1、李某已预缴），由倚能房地产公司负担。   本院二审期间，各方当事人未提交新证据。   本院二审查明，案涉合同第十五条约定，倚能房地产公司应在交房后的720天内为张某1、李某办理房屋权属证书。在取得该商品房权属证书后，倚能房地产公司应在360天内向土地登记机关申请，为张某1、李某办理土地使用权证。   另查明，自2016年7月25日起,海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记。原来的房屋所有权证书和土地使用权证双证合一,统一办理不动产证书。不动产统一登记实施前后,房产及土地登记业务的办理不受影响。   二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。   本院认为，张某1、李某与倚能房地产公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,其缔约主体适格,内容不违反国家法律、法规的强制性规定,应认定合法有效。当事人双方应按照合同约定全面履行各自义务,张某1、李某已依约支付全部购房款,倚能房地产公司亦应依约为张某1、李某办理房产权属登记。关于倚能房地产公司是否应当向张某1、李某支付逾期办证违约金的问题。双方在合同中约定,倚能房地产公司应当自房屋交付之日起720日内为张某1、李某办理房屋权属证书,在张某1、李某取得该商品房权属证书后,倚能房地产公司应当在360日内向土地登记机关申请,为张某1、李某办理土地使用权证。合同履行至2016年7月25日,海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记,不分别办理房产证和土地证。即按原合同约定分别办理房产证和土地证已不可能,但双方对不动产权属证书的办理并未重新约定时间,故对原约定的房产证办理时间及土地证办理时间仍参照适用,结合二证合一的政策调整对开发商办理好房、地产、地产权属证书的期限却有影响两者相加视为办理不动产权属证书的时间比较合理。房屋权属证书虽由原来的双证变为一证,但不影响到可继续办理不动产权属证书。故倚能房地产公司以双证合一政策的调整作为合同约定的无效的事由拒付逾期办证违约金的辩称意见，本院不予采信。因此倚能房地产公司在原约定的办理房产证及土地证的期限(720天+360天=1080天)仍未办理好不动产权属证书的应视为倚能房地产公司违约。倚能房地产公司于2016年1月1日将房屋交付给张某1、李某,其应当最迟于2018年12月23日前办理好不动产权证。一审法院对逾期办证违约金的计算有误，本院予以纠正。违约金应从2018年12月24日起按已付房价款的日万分之一计付至办理完毕之日止。张某1、李某主张暂计至2019年10月31日止，不违反法律规定，本院予以照准。故倚能房地产公司应向张某1、李某支付逾期办证违约金19051.67元（612594元×311天×0.1‰＝19051.67元）。   综上所述，一审判决逾期违约金计算天数有误,本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:   一、撤销海南省海口市美兰区人民法院(2020)琼0108民初245号民事判决;   二、海南倚能房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向张某1、李某支付逾期交房违约金19051.67元;   三、驳回海南倚能房地产开发有限公司的其他上诉请求；   驳回张某1、李某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费839.72元,由海南倚能房地产开发有限公司承担384.67元，张某1、李某承担455.05元。二审案件受理费839.72元,由海南倚能房地产开发有限公司承担384.67元，张某1、李某承担455.05元。   本判决为终审判决。   审判长 苏 慧   审判员 张 慧   审判员 罗静怡      二〇二〇年十月二十一日   书记员 陈麒吉   附相关法律法规条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1．根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2．根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。