广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初2281号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司，住所地：广东省阳西县*******凯旋豪庭首期11栋。负责人：方耀添。委托诉讼代理人：段建国，该公司员工。委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。被告：陈何威，男，1990年10月7日出生，汉族，户籍地：广东省茂名市茂南区*************，经常居住地：广东省阳西县联城新世纪******，公民身份号码：440************076。原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司（以下简称珠江物业阳西分公司）与被告陈何威物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠江物业阳西分公司的委托诉讼代理人段建国、陈光全到庭参加诉讼，被告陈何威经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业阳西分公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈何威支付逾期未缴纳的物业管理费3021.46元给原告珠江物业阳西分公司；2、被告陈何威支付生活垃圾处理费264元给原告珠江物业阳西分公司；3、被告陈何威支付物业管理费违约金1133.19元给原告珠江物业阳西分公司；4、本案诉讼费由被告陈何威承担。诉讼过程中，原告变更第1项、第3项诉讼请求为：被告陈何威支付逾期未缴纳的物业管理费3021.36元、物业管理费违约金1133.01元给原告珠江物业阳西分公司。事实和理由：被告陈何威购买了阳西县联城新世纪1栋3单元1111号房。原告于2016年8月17日与被告签订了《前期物业服务协议》。按照原、被告签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告房产所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。但被告未依约缴纳物业管理费、生活垃圾处理费给原告。原告曾多次以各种形式（发送短信、电话催缴、张贴催缴通知、邮寄催缴函等）向被告催缴物业管理费及其他欠费，但其未予理睬。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告陈何威不作答辩。本院经审理认定事实如下：原告珠江物业阳西分公司的主要经营范围为酒店管理、物业管理等。被告陈何威（甲方）系阳西县联城新世纪1栋3单元1111号房的业主，其于2016年8月17日办理收楼手续，并于当天与原告（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，约定：“第一条，物业类型：（住宅）建筑面积：125.89平方米；第四条第4点，甲方依据本协议相关标准规定按时足额向乙方缴纳物业管理费用、有偿服务费用；第五条第1点，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；第五条第6点，乙方依据本协议及相关标准规定向甲方收取物业管理服务费用、有偿服务费用，对未缴交相关费用的，则有权依据本协议及相关法律法规采取相应追缴措施，并向有关部门申报不准该欠费房屋转让、买卖；第七条，本物业服务收入主要包括如下项目：1、物业服务费；2、有偿服务费；第十条，乙方按以下标准向甲方收取物业服务费（不包含分摊费用和房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用）：多层住宅按[建筑面积]每月每平方米人民币1.00元计收（不含楼宇共用水费、电费）；楼宇共用水费、电费由业主每月按[建筑面积]分摊，每月15日前向乙方缴纳上月楼宇共用水费、电费；第十三条，乙方从2016年8月15日起计收物业服务费（以开发商出具的收楼通知书约定的日期为准），以后每月收取物业服务费的时间为：每月15日前支付当月的服务费；第十四条，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，除需足额缴纳相关费用外，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一向物业管理企业交纳滞纳金处理；第二十二条，共用设施设备水、电费开支按谁使用谁分摊的原则，按使用人拥有的建筑面积比例分摊，每月连同物业服务费一起向乙方缴交；第二十五条，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一的标准收取违约金，或通过法律途径进行追收；第二十九条，服务期限自2016年8月15日起至小区业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务协议生效时止”等内容。上述协议签订后，原告珠江物业阳西分公司按照《前期物业服务协议》的约定向业主提供物业服务，但被告未能按照协议的约定支付物业管理费等相关费用。截至2020年5月，被告陈何威欠缴2018年6月至2020年5月期间的物业管理费3021.46元，2018年8月至2020年5月期间的生活垃圾处理费264元。原告向被告多次催收上述款项未果于2020年7月16日向本院提起诉讼。庭审中，原告主张**西县联城新世纪1栋3单元1111号房的建筑面积为125.89平方米，并明确物业管理费的违约金分段计算，每一段从欠费之日起的次月16日开始计算,均计至2020年5月15日。另外，原告主张其已代业主向阳西县********缴纳了生活垃圾处理费，并提交了《票据》予以证实。另查明，阳西县物价局、阳西县住房和城乡规划建设局于2013年11月26日作出《关于调整县城区生活垃圾处理费收费标准的批复》（西价函[2013]26号），该批复对阳西县城区生活垃圾处理费收费标准调整为：……（八）居民住户：12元/月，该收费标准从2014年1月1日起执行。2019年6月18日，阳西县********在《关于联城新世纪小区物业“请求解决小区生活垃圾处理费收取问题”的处理意见》中回复如下“广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司是联城新世纪小区管理物业责任主体，按规定由其负责该小区的物业卫生等管理和费用收取工作，小区产生的垃圾处理费，也应由该小区管理物业负责，我中心负责该小区垃圾清运工作，按规定收取该公司垃圾处理费。该费用也可以在该小区用户用水移交水厂后，我中心根据有关文件精神，委托水厂向供水用户收水费时一起代为收取。由于该小区用户用水未移交水厂，因此该小区产生的生活垃圾处理费只能由该管理物业责任主体根据有关规定负责收取”。本院认为，被告陈何威与原告珠江物业阳西分公司签订了《前期物业服务协议》并实际接受了原告提供的服务，双方形成了物业服务权利义务关系。原告有关收费项目、标准已经当地相关部门审核，其具有合法的资质及收费依据。本案中，原告已依约提供物业服务，被告理应履行支付物业管理费等费用的义务，但其未予支付，已构成违约，依法应承担违约责任。原告请求被告支付尚欠的物业管理费、生活垃圾处理费，本院应予支持。其中：1、物业管理费：根据原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定，该项费用按建筑面积每月每平方米人民币1.00元计收，被告没有依约缴交自2018年6月起的物业管理费，计至2020年5月，共计24个月，物业管理费应为125.89㎡×1元/㎡/月×24个月=3021.36元；2、生活垃圾处理费：当地住房和城乡规划建设局及物价部门已就居民生活垃圾处理收费的标准作出审核，阳西县********亦明确阳西县*******产生的垃圾处理费由管理物业责任主体代收，原告亦已代业主向阳西县********缴纳了生活垃圾处理费，原告请求收取生活垃圾处理费，合理合法，故原告请求被告支付尚欠的2018年8月至2020年5月（22个月）期间的生活垃圾处理费264元（12元/月×22个月），本院予以支持；3、违约金：原、被告在《前期物业服务协议》中约定“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，除需足额缴纳相关费用外，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一向物业管理企业交纳滞纳金处理”、“甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一的标准收取违约金，或通过法律途径进行追收”，上述约定为对被告迟延支付物业管理费的违约金约定。由于被告未如期支付物业管理费，现原告请求被告支付物业管理费的违约金，本院予以支持。但原告请求按原约定标准（即每天千分之一）计付违约金明显过高，依法应予以调整，本院酌定调整按月利率2%计算违约金。原告请求分段计算违约金，每一段以125.89元为基数从欠费之日起的次月16日起计至2020年5月15日，本院予以支持；原、被告双方约定每月15日前支付物业管理费，但被告未依约支付2018年6月至2020年5月期间的物业管理费，因此该期间内的违约金均以125.89元为基数，按月利率2%分别自欠费月份的次月16日起计算至2020年5月15日。经计算，原告请求的截至2020年5月15日止的违约金为637元。对原告请求的超出部分，本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未作答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告陈何威在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3021.36元及其违约金637元给原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司；二、限被告陈何威在本判决发生法律效力之日起十日内支付生活垃圾处理费264元给原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司；三、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈何威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 麦家宝二〇二〇年十月十四日法官助理 何俊玲书 记 员 黄星航附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第四十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。