河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0505民初2249号原告：某物业公司，住所地：安阳市。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：李某，安阳市某法律服务所法律工作者。被告：闫某，男，1954年出生，汉族，住安阳市殷都区。原告某物业公司与被告闫某物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告某物业公司委托诉讼代理人李某，被告闫某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费4019.17元以及违约金16342.58元（违约金暂计算至2020年6月30日，之后违约金按每日未交费用的1%计算至实际清偿之日）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月30日原告和安阳钢铁集团有限责任公司、安阳市殷都区人民政府签订《物业服务合同》后。但被告至今没有缴纳物业服务费构成违约。按《物业服务合同》约定：物业服务标准为按建筑面积每月平方米1.1元，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应当截至当月按月计算未交费用的1%的标准，按日向乙方支付违约金。被告居住的文峰大道××院××区××楼××单元××号的建筑面积为140.53㎡，从2017年11月1日至2019年12月31日共欠物业费4019.17元。合同履行至今，被告从未缴纳过物业服务费。被告的行为已经损害了已经交费业主的利益，也严重影响了原告的正常经营。被告应缴纳物业服务费，还应该按合同约定缴纳违约金16342.58元。为了维护原告的合法权益，起诉到人民法院，请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告闫某辩称：一、合同不合法且乱涨价原告称2017年6月30日是与安阳钢铁公司、安阳市殷都区政府签订《物业服务合同》从2017年11月1日开始为被告提供物业服务，物业收费月每平方米1.1元，其合同不合法，且对我（业主）没有履行义务。1、原告与安阳钢铁公司签订物业服务合同，是其之间进行的物业服务合同转让，涉及第三方及其利益，而又不让第三方知情、有悖合同法，属于侵权行为，该合同应视为无效合同。2、安阳钢铁公司原物业服务收费为0.35元/㎡，原告与安阳钢铁公司签订物业服务合同，服务收费翻番涨到每平方米1.1元，被服务的业主我们还是不知情，可谓是乱涨价的霸王合同。3、原告与安阳钢铁公司签订的物业服务合同，服务对象是我们业主，且未经业主大会及业主同意，有违物业管理法相关规定，合同不能成立。综上三点用通俗话说：我原为你提供服务，你支付费用，不经你同意，把为你提供服务者换成他人翻番涨了服务收费，强行让你支付服务费，且服务质量还不如前，这种霸王行为你能接受吗？故此原告诉称理由有失公平，不能成立。再就是我们日常生活用气，用电，每家每户都与供气供电公司签订有合同，难道物业服务收费就该这样、任何人之间不合法的合同，让我们承担吗？二、物业收费不合理根据物业法及国家相关部门公布信息，该原告收费标准不符合相关法律规定，且不合理，国家公布物业收费有四类标准，其中一类标准规定为每平方米1元。1、绿化率达35%以上2、休闲活动场所1500米23、固定活动场所300米24、专用停车位5、监控巡监6、保安统一着装就我小区而论此条件一项也达不到，绿化面积仅不足20%，杂草丛生，生活垃圾乱堆，休闲场所没有，固定活动场不足几平方，专用停车位没有，监控如同虚设，而原告不顾这一事实超一类收费标准按1.1元/米2收费，其收费不合理。另，电梯住宅楼，应按级梯收费，原告却按统一价格收费，不合理。三、服务质量低劣务不符值原告因其服务质量差、收费高，2018年广大业主提出异议，原告以欺哄手段，降低物业收费0.2元/㎡（现收费0.9元/㎡)，事后，原告物业服务不是及时得到改善和服务质量提高，而是变本加厉，服务质量越来越差，甚至达到不服务、不作为，事实如下：1、绿化面积，杂物垃圾乱堆乱放、荒草丛生，有的成了物业人种菜地。2、车辆停放没有停车位，也没停车标识，在道路上横停竖放，成了停车场，在消防通道长期停放。3、公共照明灯具损坏，有随时掉下来安全隐患也无人管理。4、单元大门有门锁，家家有钥匙，现在锁坏了、门坏了，无人维修和管理。5、单元门防雨棚顶破损脱漏雨，无人维修管理。6、原来自行车存放地下库变成物业人员的休息室，或杂务乱堆乱放的地方，自行车到处乱放。7、监控设施如同虚设，车辆挂损，调取不出采录证据。8、楼顶水箱漏水、公共排雨水管道冻裂、漏水到业主家，无人维修更换，业主自己解决。9、公共楼道墙体污黑脱落，地面油渍泥渍长期污染公共卫生，小区内路灯院内灯长期不亮，夜间一片漆黑。等等不胜枚举与原安钢的服务天壤地别，服务低劣，质量差。故此我以务有所值，价有所比的认为原告的物业费收费0.9元/每平方米也是不合理的，是务所不值的收费。四、按务有所值、按劳取酬，降低收费。我们小区自建住以来十几年，每家每户没有欠过物业费不交，我不是不交物业费，而是以拒交来抗诉(还包括我及小区上百户业主的拒交)，为促使原告物业服务质量上去，而原告物业服务质量却迟迟得不到改善，服务质量越来越差，甚至下滑，到服务低劣，服务与其价值之差，越拉越大。我及广大业主多次通过各种形式向该原告提出异议，仅以2020年8月8日我与原告李爱忠总经理电话对话证明：我说：“我不是不交物业费，而是你们物业收费不合理；”李说：“安钢及政府给我们签订合同收费1.1元/㎡”，必须按1.1元/㎡交费;”我说:“你们的物业服务质量达不到要求;”李说:“你物业费不交，你怎能向我提服务质量？”这一电话对话足以证明原告只是讲收费收钱，不讲物业服务质量。真是扯虎皮当大旗，空手套白狼，不劳而获。面对原告物业服务、这样以虎皮当大旗，只讲收费，不讲服务的物业，唯一途径就是拒交物业费。我们仅希望通过法律解决物业收费不合理的纠纷。我的态度是：即便合同不能成立、不合法，但本着原告已付出实际劳动的价值，解决我及广大业主与原告物业费纠纷，根据原告物业已付出服务的现状和务有所值，参照国家公布物业收费二类0.75元/㎡，三类0.5元/㎡，价格标准，原告前物业服务付出仅符合0.6元/㎡价值范畴。综上辩诉，其核心就是物业服务的劳动与价值，合同是个形式，价格随服务质量的变化发生变化，服务质量提高，就该得到高的价值回报，服务质量降低就该价格降下来，这就是价值平衡，也是法律平衡，正应实践于这一物业服务合同纠纷中。五、安钢集团与物业公司签订《物业服务合同》，未经业主签字，我们业主也不知情，该合同的签订超越了代表范围且侵权，违反了合同法，对我们业主不具有法律效力。经审理查明，2017年6月30日，甲方（安阳钢铁集团有限责任公司）、乙方（某物业公司）、丙方（安阳市殷都区人民政府）三方，签订《物业服务合同》一份。合同第一条约定：甲方移交乙方进行管理服务的物业名称为安钢高层生活区，坐落位置为安阳市殷都区××大道和钢××交叉口。合同第六条约定物业服务费具体标准如下：多层住宅0.6元/月/平方米；高层住宅1.1元/月/平方米（一楼减收电梯费0.2元/月/平方米；没有经过二次加压供水管道供水的楼层住户减收二次供水费0.15元/月/平方米）；商业（非住宅）0.6元/月/平方米（2018年12月31日前执行此标准，2019年1月1日以后由乙方和业主委员会或甲方重新议定）。合同第三十一条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按截至当月按月计算未缴费用的1%的标准，按日向乙方支付违约金。龙宇物业公司张贴的催费通知书显示被告闫某未交纳2017年11月至2019年12月的物业费2895元。另查明：被告闫某住宅（文峰大道××院××区××楼××单元××号）建筑面积为140.53平方米，总层数12层。上述事实，有《物业服务合同》、催费通知书等证据以及当事人的当庭陈述所证实，上述证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，安阳钢铁集团有限责任公司与原告龙宇物业公司及安阳市殷都区人民政府签订的《物业服务合同》系各方当事人真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龙宇物业公司为安钢高层生活区提供物业服务，被告闫某作为安钢高层生活区的业主应支付物业费。关于原告诉请的2017年11月1日至2019年12月31日的物业费4019.17元；原告催费通知书显示被告2017年11月至2019年12月未交纳的物业费为2895元，故本院只支持2895元，对于超出部分本院不予支持。关于违约金；合同约定的违约金过分高于原告的损失，本院酌定为868.5元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告闫某于本判决生效之日起十日内支付原告某物业公司物业服务费2895元及违约金868.5元；二、驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元减半收取计154元，由原告某物业公司负担124元，被告闫某负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  苏富军二〇二〇年十月二十三日法官助理马佳书记员杨苗