江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0724民初3393号原告：周子倩，女，1973年6月22日生，汉族，居民，住灌南县。原告：陈白（周子倩丈夫），男，1975年7月8日生，居民身份证导码320822197507082710,汉族，居民，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：王灌连，江苏灌江律师事务所律师。被告：王苏玲，女，1955年9月26日生，汉族，居民，住南京市秦淮区。被告：何华平(王苏玲丈夫)，1953年10月27日生，汉族，居民，住址同上。被告：卜兵，男，1966年7月12日生，汉族，居民，住灌南县。被告：灌南县信义房产经纪有限公司，住所地灌南县新安镇新东北路。统一社会信用代码91320724661782345N。法定代表人：王平，经理。被告：卜良坤，男，1966年7月6日生，汉族，居民，住灌南县。原告周子倩、陈白与被告王苏玲、何华平、卜兵、灌南县信义房产经纪有限公司、卜良坤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理；原告陈白及其委托诉讼代理人王灌连、被告卜兵、卜良坤到庭参加诉讼到庭，被告王苏玲、何华平、灌南县信义房产经纪有限公司（以下简称信义房产公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告周子倩、陈白向本院提出如下诉讼请求；请求判令五被告履行《房屋买卖定金合同》，向原告交付房产且协助原告办理过户手续；如不能交付房产，五原告返还原告购房款102.8万元及利息损失，赔偿装修款4万元，赔偿重新购置房屋损失50万元。事实与理由：被告王苏玲、何华平委托被告卜兵、卜良坤及信义房产公司出售其位于灌南县产，2016年11月29日，原告周子倩与被告王苏玲、何华平的委托代理人卜兵、信义房产公司签订《房屋买卖定金合同》，合同约定原告购买被告王苏玲、何华平所有的C-C110-310号商铺，房产证号为Ｇ0××76，房屋总价款为102.8万元，2016年11月30日被告卜兵收取原告给付的购房款85.8万元，2016年12月3日，被告卜良坤收取原告给付购房款17万元，被告卜兵于2016年12月3日出具102.8万元的收据给付原告，原告在进入房屋装修时发现房屋与约定的房屋不一致，即停止装修，要求五被告履行给付合同约定的房屋，但被告一直不能提供合同约定的房屋，故提起诉讼。被告卜兵辩称：被告王苏玲、何华平是南京人，他们委托我将他们在灌南的房屋出售，有委托书和房产证、土地证，与原告签订合同后，原告也给付了了全部房款，当时原告说暂时不过户，到2018年10月原告要求过户，我就将委托书及房产证拿出来准备办理过户手续，因过户时间推迟了一段时间，原告就说不买房子了，要求我将涉案房屋出售，后来涉案房屋被我另行出售，因我公司经营上资金出现问题，出售房屋款被我用掉了，没有及时归还给原告，我现在愿意承担退还原告全部款项，并承担银行存款利息，对装潢款也同意赔偿，但不同意赔偿重新购置房屋损失50万元，这件事情原告自身也有一定的过错，是因为原告后来自己不愿意购买涉案房屋。被告卜良坤辩称：我只是跑腿的，我收到17万元是事实，但当时就给了被告卜兵，我没有任何责任，不应承担偿还责任。原告对其主张的事实及诉讼请求向本院举证下列证据；1、2016年11月29日，原告周子倩与与被告卜兵签订的《房屋买卖定金合同》一份，合同约定原告购买被告王苏玲位于悦来花苑C-C幢110-310号商铺，面积219.86平方米，价款102.8万元；约定2016年12月15日前签订房屋买卖合同，被告信义房产公司负责办理过户手续；2、中国农业银行业务凭证两张，证明原告分别向被告卜兵转账两笔款项，分别是35.8万元，50万元；农业银行交易明细清单一张，证明2016年12月3日原告向被告卜良坤转账17万元，3、2016年12月27日，被告卜兵向原告出具收条一张，收条载明“今收到周子倩购悦来集门面房款人民币壹佰零贰万捌仟元正，收款人卜兵，2016年12月27日”，证实被告卜兵收到原告的购房款。4、委托书一份，南京市钟山公证处2017年1月19日公证书，内容为被告王苏玲、何华平委托被告卜良坤出售其在灌南县。被告卜兵对原告举证证据质证认为；上述原告举证证据均属实；被告卜良坤对原告举证证据质证认为，原告所举证据属实。庭审中，对合同履行过程，原告陈述；房屋交付后，在装修过程中，发现装修的房屋不是合同约定的房屋，即停止装修，当时原告催促被告卜兵办理过户手续，被告卜兵总是以多种理由说不能过户，直到原告到房管处查询，才发现房主是李一唯，不是合同上签订的王苏玲，原告认为被告卜兵有欺骗嫌疑，且不能过户，要求被告卜兵退钱，并将房屋钥匙退给了卜兵，卜兵承诺等房子卖掉就退还原告房款，可是被告将房屋重新出售后，没有将房款给付原告。被告卜兵陈述：交付的房屋与合同约定的房屋户主不一致，因为当时南京人委托我们出售的房屋是一排房屋，确定的房号开发商是从东向西编号，而房屋登记部门是从西向东编号，各个房主名子颠倒了，当时我完全可以为原告更换房屋，但原告不同意更换。被告卜兵在庭审中认可，双方在协商退还房款时，对原告装修损失4万元同意赔偿。关于南京市钟山公证处的公证书，卜兵陈述，当时是委托卜兵出售，因卜兵在银行上班，不能用卜兵的名义，卜良坤是协助我跑手续的，就在委托书上写卜良坤的名子。卜良坤陈述，南京人是委托卜兵出售房屋，因为卜兵在银行上班公证书上就以我作为代理人，公证书载明委托日期为2017年1月19日。对于被告卜兵与信义房产公司的关系，被告卜兵陈述，信义房产公司是别人转让给我的，因为我在银行单位上班，不能做公司的法定代表人，就写了我母亲王平的名子，我母亲已经84岁了。被告卜良坤陈述，卜兵是信义房产公司实际老板，我与卜兵是叔伯兄弟，就让我去跑跑腿的。原告对被告卜兵、卜良坤的陈述质证认为，根据两被告的陈述，卜良坤是信义房产公司的员工，信义房产公司就是做房屋中介，卜良坤又是接受被告王苏玲、何华平的委托，所以均应当承担责任。本案在审理中，被告卜兵陈述涉案房屋已经被他出售给其他人，原告也予以认可。因继续履行合同已经不可能，故原告变更诉讼请求，要求五被告退还房款及损失，赔偿装修损失及重新购置房屋差价款50万元。根据当事人举证质证情况，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告王苏玲与被告何华平系夫妻关系，被告王苏玲、何华平在灌南县房屋委托卜兵进行出售，卜兵本人在银行单位工作，其从他人手中转让了信义房产公司从事中介活动，为信义房产公司实际控制人；被告卜良坤与被告卜兵系亲戚关系，为其公司经营开展业务；2016年11月29日，被告卜兵作为被告王苏玲、何华平的委托代理人（甲方）与原告周子倩（乙方）、信义房产公司（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定原告购买被告王苏玲、何华平所有的C-C幢110-310号商铺，房产证号为Ｇ0××76，房屋总价款为102.8万元，于2016年12月15日签订房屋买卖合同，信义房产公司为甲乙双方提供房源信息，办理过户等相关手续；合同签订后，原告两次付给被告卜兵85万，付给被告卜良坤17万元，卜良坤收取17万元后即将款项转给了卜兵，被告卜兵于2016年12月3日出具102.8万元的收据给付原告收执，原告接收房屋后，进入房屋装修时发现房屋与约定的房屋不一致，经查询，房屋户主并不是被告王苏玲，即停止装修，要求五被告退还已经给付的购房款，并就退还房款及装修损失进行了协商，被告卜兵答应退还原告全部房款，并承担原告装修损失4万元。另查明，涉案房屋在原告将钥匙退还给被告卜兵后，卜兵又将涉案房屋另行出售，所得房款没有退还给原告。再查明，被告卜兵作为代理人与原告签订房屋买卖合同日期为2016年11月29日，而南京市钟山公证处公证书中的委托书委托日期为2017年1月19日。本院认为，被告卜兵以被告王苏玲、何华平的委托代理人名义与原告签订《房屋买卖定金合同》时，并没有得到被告王苏玲、何华平的授权，合同约定的C-C110-310号商铺（房产证号为Ｇ0××**）也不是被告王苏玲、何华平所有，因而双方签订的合同根本无法履行，也损害了涉案房屋真实业主的合法权益，因而该合同为无效合同；被告卜兵以合同一方代理人身份签订合同，并实际收取了原告的全部购房款，其没有代理权事后也没有得到追认，其收取的房款应当返还给原告，对于原告发生的装修损失4万元，被告卜兵也应当承担赔偿责任；被告信义房产公司是被告卜兵实际经营并控制的公司，其作为合同中的丙方没有提供正确的房源信息，造成合同约定的房屋不是合同甲方（被告王苏玲）的房屋，合同无法履行，其也存在过错，应承担连带赔偿责任；被告王苏玲、何华平并不是买卖合同的一方当事人，被告王苏玲、何华平也没有委托卜兵作为代理人出售其在灌南的房屋，被告卜兵的行为对被告王苏玲、何华平不发生效力；因而，被告王苏玲、何华平在本案中不承担责任。被告卜良坤不是合同一方当事人，虽然其收取了原告交付的17万元，但当即就转给了卜兵，事实上，也是被告卜兵向原告出具了收到房款102.8万的收据，对此，原告认可并接收了被告卜兵出具的收条，因而，被告卜良坤在本案中也不承担责任。对于原告主张的赔偿损失50万元，该损失数额是原告自己估算，且被告卜兵并不认可，原告主张的50万元损失证据不足，对其主张本院不予支持；对于原告主张退还房款并赔偿损失，因双方没有约定，故本院酌定按照资金占用利息计算利息损失，即按照年利率6%从2016年12月27日起计算至实际给付之日；原告还主张赔偿装修损失4万元，双方对损失数额没有争议，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告卜兵返还原告周子倩、陈白房款1028000元及其利息，利息从2016年12月27日起按照年利率6%计算至判决确定给付之日。二、被告卜兵赔偿原告周子倩、陈白装修款40000元；上述款项均限于本判决生效后十日内给付。被告灌南县信义房产经纪有限公司对上述两项承担连带赔偿责任。三、驳回原告周子倩、陈白其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7026元，由被告卜兵负担，原告已预交，被告卜兵于给付上述兑现款时一并给付原告。被告灌南县信义房产经纪有限公司负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费425元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。（此页无正文）审 判 长  周四新人民陪审员  尹运平人民陪审员  周振来二〇二〇年十月十七日书 记 员  吴家瑞