吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1895号上诉人（原审被告）：吉林市寰德房地产开发有限公司，住所地吉林市。法定代表人：肖春国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王胜春，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘艳丽，女，1990年6月11日生，汉族，住吉林市。被上诉人：（原审第三人）吉林市祥禹房地产开发有限公司，住所地吉林市龙潭区。法定代表人：魏旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：贲春学，吉林江城律师事务所律师。上诉人吉林市寰德房地产开发有限公司（以下简称寰德公司）因与被上诉人刘艳丽、吉林市祥禹房地产开发有限公司（以下简称祥禹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2020）吉0203民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人寰德公司的委托诉讼代理人王胜春，被上诉人刘艳丽，被上诉人祥禹公司的委托诉讼代理人贲春学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寰德公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，改判祥禹公司承担赔偿责任，并支持寰德公司的一审反诉请求。2.诉讼费用由刘艳丽、祥禹公司承担。事实和理由：一、一审法院漏列主体程序违法。一审法院漏列实际房屋首付款收款人闻禹，本案争议的首付款已经查明刘艳丽未交给寰德公司，而交给了祥禹公司，而祥禹公司将该笔首付款转给了闻禹个人，所以一审法院应追加实际收款人闻禹到庭参加诉讼。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院以刘艳丽交纳的首付款92203元在1976716元的款项内认定祥禹公司确认收到寰德公司的补偿款是错误的。该笔款项在松白公司和祥禹公司的合同中明确约定抵顶祥禹公司的工程款。在闻禹与寰德公司的诉讼中也明确闻禹签字标明为补偿款的1976716元不是补偿款而是工程款，该笔款项不是约定直接由祥禹公司必须将该款转给寰德公司，寰德公司举证的判决书、法庭笔录、施工协议、项目结算名细表足以证明寰德公司与闻禹的工程款全部结算完毕，结算的工程款其中不包括本案争议的1976716元，还能证明项目补偿款闻禹也全部收到，其中也不包括1976716元，所以该笔款项寰德公司没有收到。祥禹公司不是必须将该款交给寰德公司，所以寰德公司对祥禹公司也就是闻禹收取的1976716元的首付款没有诉权，而作为购买人的刘艳丽将该笔款项92203元交给了祥禹公司，但祥禹公司没有将房屋卖给刘艳丽，本案交易的房屋和祥禹公司没有关系，所以该首付款92203元应由刘艳丽向祥禹公司和闻禹主张返还，与寰德公司没有关系。刘艳丽辩称，寰德公司应当给付逾期交房违约金及利息损失。祥禹公司辩称，寰德公司的上诉理由不成立。其要求改判祥禹公司承担责任，超出了一审刘艳丽的诉请和寰德公司反诉的诉请，双方均未要求过祥禹公司承担责任，所以其上诉请求没有根据。寰德公司要求追加闻禹为当事人没有法律依据，闻禹个人和刘艳丽没有合同关系，闻禹不是合同相对人。根据寰德公司签订的项目补偿协议，其承接了项目的全部合同的权利义务，所以应该对刘艳丽交付的首付款予以确认，所以寰德公司上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，应当维持。刘艳丽向一审法院起诉请求：1．判令寰德公司给付逾期交房违约金6407元（以276203元为本金，按每日0.01％计算，自2018年10月2日起计算至2019年5月22日，共计232天）。2．寰德公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月29日，刘艳丽（买受人）与寰德公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），合同约定刘艳丽购买寰德公司出售的案涉房屋，该房屋单价为每平方米3506元，总价款为276203元。刘艳丽以商业贷款方式支付房屋价款，其中2018年1月29日前支付首付款92203元，余款184000元向工商银行贷款。寰德公司应于2018年10月1日前交付本案诉争房屋。逾期交付房屋的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。刘艳丽与寰德公司均认可寰德公司交付房屋的时间为2019年5月22日。2015年3月，刘艳丽分两次向祥禹公司缴纳定金2万元。2015年4月4日向祥禹公司交纳剩余首付款72233元。2018年2月6日，寰德公司为刘艳丽开具吉林增值税普通发票，载明不动产住宅，金额276203元。2018年2月27日，刘艳丽与中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行签订个人购房借款／担保合同，贷款金额为184000元。2018年4月3日，中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行将贷款184000元转账给寰德公司。（2019）吉0203民初1252号民事判决书认定如下事实：“2015年7月16日，祥禹公司（甲方）与吉林市松白房地产开发有限公司（以下简称松白公司）（乙方）签订项目补偿协议，双方约定：对于甲方已经处置的房屋经双方核实后，甲方已经收取的房屋认购款归甲方，抵做乙方应付的部分工程款，尚未收取的认购款（包括后续发放的贷款）归乙方，甲方已经签署的房屋认购协议的全部权利义务由乙方继受并履行。2016年4月3日，祥禹公司（甲方）、寰德公司（变更后乙方）、松白公司（变更前乙方）签署关于变更《项目补偿协议》主体的情况说明，载明祥禹公司与松白公司于2015年7月16日签订的《项目补偿协议》，由于松白公司资质延续暂时办理不了，现经甲、乙双方商定，同意将乙方责任主体变更为寰德公司，原协议中乙方权利义务均由变更后的乙方履行。”2015年7月31日，祥禹公司收房款抵寰德公司补偿款1976716元，该款项包括刘艳丽已经交纳的首付款92233元，祥禹公司的原法定代表人闻禹于2015年7月31日出具了收据，确认收到上述款项。一审法院认为，刘艳丽与寰德公司之间签订了商品房买卖合同，并交纳了房款，寰德公司为刘艳丽出具了不动产增值税发票，并实际交付了本案诉争房屋，可以认定刘艳丽与寰德公司之间存在房屋买卖合同关系。现寰德公司反诉主张刘艳丽未交纳首付款，依据松白公司与祥禹公司签订的项目补偿协议，松白公司、祥禹公司、寰德公司之间签订的变更《项目补偿协议》主体的情况说明，可以认定寰德公司承接了本案诉争房屋所在项目的全部合同权利义务，对于刘艳丽交付给祥禹公司的首付款，也全部抵顶了寰德公司应给付祥禹公司的补偿款，尽管协议中约定祥禹公司收取的房屋认购款应抵做工程款，寰德公司对收到该款项抵顶补偿款提出异议，但无论该款项的性质如何，祥禹公司均已经确认收到了寰德公司已经给付的包括刘艳丽交纳的92203元首付款在内的1976716元。至于该款项抵付的项目性质应属寰德公司与祥禹公司之间的问题，与作为买房者的刘艳丽无关。综上，可以认定寰德公司已经收到了刘艳丽交纳的首付款92203元，故一审法院对于寰德公司主张要求刘艳丽给付首付款及利息、违约金的诉讼请求不予支持。因刘艳丽已经交纳了首付款，寰德公司也认可贷款部分银行已经全部给付，可以认定刘艳丽作为买受人已经履行全部合同义务，寰德公司作为出卖人未在约定的时间内交付房屋，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。按照合同约定，逾期超过30日交付房屋的，应按日支付全部房价款万分之一的违约金，即违约金标准为每月大概为800元左右，结合同地段同类房屋月租金标准来看，两项标准大体持平，不属于约定违约金过高，故一审法院对于刘艳丽要求寰德公司给付违约金6407元[276203元×232天（2018年10月2日至2019年5月21日）×0.01％]的诉讼请求，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决如下：一、寰德公司于判决生效之日起立即给付刘艳丽违约金6407元。二、驳回寰德公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由寰德公司负担。反诉案件受理费1053元，由寰德公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明：刘艳丽购买案涉房屋，总价款为276203元。2015年3月，刘艳丽分两次向祥禹公司缴纳定金2万元。2015年4月4日向祥禹公司交纳剩余首付款72233元。2018年1月29日，刘艳丽与寰德公司签订商品房买卖合同，合同约定：刘艳丽以商业贷款方式支付房屋价款，刘艳丽应于2018年1月29日前向寰德公司支付首付款92203元，余款184000元向工商银行贷款。寰德公司应于2018年10月1日前向刘艳丽交付本案诉争房屋。逾期交付房屋的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2018年2月6日，寰德公司为刘艳丽开具吉林增值税普通发票，金额为276203元。2018年2月27日，刘艳丽与中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行签订个人购房借款／担保合同，贷款金额为184000元。2018年4月3日，中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行将贷款184000元转账给寰德公司。2019年1月8日，祥禹公司因与寰德公司之间的项目转让款存在纠纷起诉至一审法院。2019年5月22日，寰德公司将案涉房屋交付给刘艳丽。2020年1月13日，一审法院作出（2019）吉0203民初1252号判决驳回祥禹公司的诉讼请求，该判决现已生效。本院认为，关于本案寰德公司是否应当支付延期交房违约金的问题。房屋买卖合同为双务合同，买受人具有足额支付价款的义务，出卖人具有交付房屋的义务。本案中，刘艳丽与寰德公司签订了商品房买卖合同，依照合同约定，刘艳丽应于2018年1月29日前向寰德公司交付首付款92203元，寰德公司应予2018年10月1日前交付房屋。但刘艳丽未按照合同约定将首付款交付给寰德公司，而是将首付款交给了祥禹公司。在案涉房屋交付前，因寰德公司与祥禹公司就项目转让的款项一直存在纠纷，双方对寰德公司是否收到包含刘艳丽在内的多名购房者的首付款存在争议。后经一审法院作出的（2019）吉0203民初1252号民事判决，对双方纠纷进行了处理。由此可见，寰德公司与祥禹公司以及刘艳丽对案涉房屋买卖合同的签订及具体履行均存在瑕疵。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，按照合同约定刘艳丽作为买受人具有先履行义务，其向寰德公司支付全部购房款，应作为寰德公司履行交付房屋义务的条件。在刘艳丽将首付款支付给了祥禹公司，且寰德公司与祥禹公司之间未经结算确认的情况下，寰德公司无法认定其已实际收取了案涉房屋的首付款。因此，寰德公司未按期交付案涉房屋并不属于违约行为，不应承担未按期交付房屋的违约责任。且寰德公司现已将案涉房屋交付给刘艳丽，一审判决寰德公司承担延期交房的违约金不妥，本院予以纠正。关于寰德公司上诉要求改判祥禹公司承担责任的主张，寰德公司在一审反诉时并未提出该项请求，刘艳丽亦未要求祥禹公司承担责任，寰德公司的该项上诉请求，缺少事实及法律依据，本院不予支持。此外，关于寰德公司所主张的与祥禹公司之间的项目转让及抵账的相关情况，已经生效的（2019）吉0203民初1252号民事判决进行了确认，不属于本案审理内容。综上所述，寰德公司的上诉请求部分成立；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林市龙潭区人民法院（2020）吉0203民初383号民事判决第二项；二、撤销吉林市龙潭区人民法院（2020）吉0203民初383号民事判决第一项；三、驳回刘艳丽的全部诉讼请求。一审案件受理费25元由刘艳丽负担（已交纳），反诉案件受理费1053元由吉林市寰德房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2580元，由吉林市寰德房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十月二十三日书记员  周双媛