江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1182民初1727号原告：朱永澎，男，1986年5月15日出生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：包向阳，扬中市开发法律服务所法律工作者。被告：陈清，女，1989年4月5日出生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：姚恒华，扬中市长旺法律服务所法律工作者。第三人：扬中市华中房地产经纪有限公司，住所地扬中市文化路，现住扬中市。法定代表人：张仁娣，总经理。原告朱永澎与被告陈清及第三人扬中市华中房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告朱永澎的委托诉讼代理人包向阳及被告陈清的委托诉讼代理人姚恒华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱永澎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年9月29日签订的房地产买卖合同；2.判令被告承担违约金50000元；3.判令被告承担利息损失合计110572.48元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年9月20日通过第三人签订了买卖合同一份，原告将自有的府都花苑3幢1504室的房产出售给被告，合同约定原、被告于2019年11月30日前过户。此后原告多次电话联系被告要求过户，又通过中介多次找到被告要求过户，但被告一直以种种理由不予办理过户，造成原告多付了7个月的房贷以及利息。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告陈清辩称，1.原告诉称被告违约不成立。2019年9月20日，原、被告通过第三人扬中市华中房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，虽然约定2019年11月30日前办理房屋权属过户，并支付首付款，但双方特别约定乙方（被告）需南园新村房子出售后付首付款。因此，房屋权属过户、支付首付款期限因特别约定而变更。由于疫情影响，被告南园新村的房子至今未能出售，故造成《房地产买卖合同》未能如期进行房屋权属过户、支付首付款的原因应当认定为不可抗力。被告未构成违约，原告诉请要求被告承担50000元违约金的诉讼请求不成立。被告也没有提出不购买讼争的房产。2.原告主张被告承担利息损失无事实依据和法律依据。原告在房屋权属过户前所欠贷款偿还义务是原告应当履行的责任。本案讼争的《房地产买卖合同》未能如期办理权属过户、支付首付款是因不可抗力因素所致，被告不存在违约情形，且《房地产买卖合同》中没有约定因迟延房屋权属过户、支付首付款造成原告还贷、支付贷款利息由房屋购买人承担。被告于2019年1月3日以书面函的方式告知原告以最快速度出售南园新村房子，即刻履行合同。第三人扬中市华中房地产经纪有限公司述称，对双方签订合同的事实无异议，对于合同约定的违约赔偿金50000元中中介机构应分得的30%，其自愿补贴原告5000元，对剩余10000元要求在本案中一并处理。本院经审理认定事实如下：2019年9月20日，原告朱永澎作为甲方与被告陈清（乙方）通过第三人扬中市华中房地产经纪有限公司居间签订《房地产买卖合同》一份，约定“一、甲方自愿将坐落在本市府都花苑3幢1504室的房地产出售给乙方。双方确定该房屋成交总价款为人民币壹佰贰拾叁万元（￥1230000元）。二、付款方式：签订协议当日付定金伍万元（￥50000元）。双方约定于2019年11月30日前办理房屋权属过户，并支付首付款叁拾柒万元（￥370000元，含定金），余款甲方同意乙方贷款完结放款后付清，到款时间及相关程序按银行规则而定，乙方承担因银行征信问题造成放贷审批的责任和一切损失，甲方收到全款后交钥匙搬住（办理水、电、气交接）。…六、本合同自甲、乙双方签字收付定金日起即生效，任何壹方均不得擅自变更或终止合同；如甲、乙双方单方毁约违约，必须承担违约责任如下：1、甲方违约：双倍返还购房定金且必须支付中介费共计拾万元整，乙方与中介按收益三、七分成（即乙方得七成、中介得三成）。2、乙方违约：购房定金自动放弃作为违约赔偿金，归甲方和中介方共有，甲方与中介按收益三、七分成。（即甲方得七成、中介得三成）”。该《房地产买卖合同》第十项其他约定事项下，由第三人扬中市华中房地产经纪有限公司的工作人员张鹏手写“注：乙方需南园新村房子出售后首付款”。《房地产买卖合同》签订当日，被告通过现金形式交付原告定金50000元。因2019年11月30日前被告未按合同约定办理房屋权属过户，也未向原告支付首付款叁拾柒万元（含定金），原告遂向被告发送《催款函》要求被告支付首付款并办理房屋权属过户。被告于2020年1月3日就原告发送的《催款函》作出回复，载明：因南园新村7栋306室的房子还未售出，依据甲乙双方共同签订的《房地产买卖合同》特定条款，乙方要现将现南园新村的房子卖出后，才能与甲方进行房产过户。恳请给予一定宽限期，只要南园的房子卖出会即刻履行合同义务。此后，被告仍未向原告支付首付款并办理房屋权属过户，故引发本案诉讼，被告于2020年7月11日签收起诉状副本。2020年9月3日，本院就涉案房屋买卖合同签订等情况向第三人扬中市华中房地产经纪有限公司的工作人员张鹏进行调查询问，张鹏陈述“2019年11月30日被告未按约支付首付款，原、被告协商后同意被告根据现有给付能力支付首付款并办理房屋权属过户，剩余款项由被告向银行申请贷款，如无法申请贷款，由被告出具欠条给甲方，但最终被告担心贷款压力大，未按照上述方案处理”。上述事实有身份证、《房地产买卖合同》、回复函及双方当事人的陈述在卷作证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该《房地产买卖合同》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容全面履行相应义务。本案中，原、被告在《房地产买卖合同》中既约定了办理房屋权属过户、支付首付款的期限为2019年11月30日前，又将支付首付款的条件约定为“被告所有的位于南园新村的房子出售后”，两项约定相互矛盾，应当视为双方就合同履行期限约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。被告于2020年1月1日收到原告发送的《催款函》，原告在该《催款函》中要求被告履行首付款给付义务，并办理房屋权属过户符合法律法规规定，被告应当在合理期限内及时履行首付款给付及办理房屋权属过户的义务，被告至本案起诉前仍未履行上述义务显属不当，对被告辩称其不存在违约情形的抗辩意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。故原告诉请要求解除双方签订的《房地产买卖合同》具有事实依据和法律依据，本院予以支持。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，本案中，被告于2020年7月11日收到原告诉请解除合同的起诉状，故双方合同自被告收到原告通知之日即2020年7月11日解除。根据合同约定，被告违约，购房定金自动放弃作为违约赔偿金，归原告和第三人即中介方共同所有，原告与第三人按收益三、七分成。现原告诉请要求被告承担违约金不违反法律法规规定，亦符合双方在合同中的约定，本院予以支持。第三人要求对违约赔偿金由其与原告按收益三、七分成符合法律规定及合同约定，本院予以支持。第三人自愿将其享有的违约赔偿金分成补贴原告5000元，系对其权利的自由处分，不违反法律法规规定，本院予以确认。综上，被告应当向原告支付的违约金为40000元。因该违约赔偿金由被告已支付的定金50000元转化而来，故在实际履行中，由原告直接返还第三人10000元。关于原告支付的七个月的房屋贷款及利息，原告在办理房屋权属过户前有义务将案涉房屋的贷款及利息结清，原告支付的七个月房屋贷款及利息并非因被告的违约行为而产生，换言之，即使被告按约支付了首付款并办理房屋权属过户，原告仍应当负担上述房屋贷款及利息，故原告主张被告承担七个月的房屋贷款及利息于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十二条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告朱永澎与被告陈清签订的《房地产买卖合同》于2020年7月11日解除；二、原告朱永澎应于本判决发生法律效力之日起十日内给付第三人扬中市华中房地产经纪有限公司违约赔偿金分成10000元；三、驳回原告朱永澎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3512元，减半收取1756元，由原告朱永澎自行负担1209元，被告陈清负担547元（该款原告已预付，多预交部分本院予以退还，被告陈清应负担的部分于判决生效后十日内付至本院诉讼费专用账户，逾期本院将移送强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 常红二〇二〇年十月二十三日法官助理 朱莲书 记 员 陆慧