山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4565号上诉人（原审被告）：祝长浩，男，1980年3月23日出生，汉族，住烟台市福山区。被上诉人（原审原告）：孙伟栋，男，1990年5月20日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：王光君，山东福阳律师事务所律师。原审第三人：孙科，男，1984年12月16日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：刘放，山东星河泰律师事务所律师。上诉人祝长浩因与被上诉人孙伟栋、原审第三人孙科返还原物纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院(2019)鲁0611民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人祝长浩上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同无效，被上诉人无权取得涉案房屋的所有权。1.涉案房屋系上诉人所有，上诉人因急需用钱，受原审第三人的蒙骗将涉案房屋过户到原审第三人名下，但原审第三人并没有为上诉人办理贷款，也未向上诉人支付过房款，原审第三人对涉案房屋没有处分权。2.被上诉人与原审第三人恶意串通签订房屋买卖合同，不能构成善意取得。虽然上诉人将房屋过户到了原审第三人名下，但涉案房屋仍由上诉人居住使用。被上诉人与原审第三人签订房屋买卖合同时，从未到涉案房屋内查看过，明显违反常理。虽然被上诉人知晓涉案房屋的结构，但并不能证明其购买涉案房屋时到涉案房屋进行过查看。3.被上诉人提供的证据不能证明其已经向原审第三人支付了涉案房屋的房款，被上诉人提交的收条背面又有原审第三人出具的借条，如果是交付的房款，仅有收条即可，但是被上诉人又要求原审第三人出具借条，明显与正常的房屋交易程序不符。原审第三人涉嫌套路贷，我方已向公安机关报案，但公安机关还未予立案。被上诉人孙伟栋答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人孙科答辩称，1.我与上诉人的房屋买卖合同合法有效，上诉人主张合同无效没有事实及法律依据。上诉人与我方签订合同后共同到房管部门办理了过户登记，我方取得了涉案房屋的所有权。上诉人主张系受我蒙蔽将涉案房屋过户，既未提供证据证明，也与事实不符；2.我与被上诉人通过中介签订房屋买卖合同将涉案房屋出卖给被上诉人，合同真实合法有效，被上诉人已经付清了全部的52万元购房款并过户到其名下，上诉人主张我方与被上诉人之间恶意串通，没有事实及法律依据；3.被上诉人一审请求上诉人返还涉案房屋，且一审法院判令上诉人返还，表明被上诉人的诉讼请求与我方无关。孙伟栋向一审法院起诉请求：1.判令被告立即停止侵权，返还原告位于烟台市福山区房屋及该房屋的钥匙；2.判决被告赔偿原告经济损失10000元（2018年5月1日至2019年2月28日房租），诉讼中原告撤回该项诉讼请求；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2012年12月21日，被告祝长浩（甲方）与第三人孙科（乙方）签订房地产买卖契约，约定甲方自愿将坐落于烟台市福山区清洋苑小区20号楼4单元201号房地产出售给乙方；甲乙双方议定上述房地产成交价格为338000元，付款方式一次性等内容。2013年1月9日，第三人与中国农业银行股份有限公司烟台毓璜顶支行签订个人购房担保借款合同，约定借款金额319900元，借款用途购买房产，房产位于福山区，借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入刘鑫的农行账户等内容。后被告将涉案房产过户至第三人名下。过户后，被告仍在该房屋内居住至今，并交纳了相应的水费、电费、物业费等。关于第三人银行借款为何要打到案外人刘鑫账户，第三人解释称，他当时33.8万元价格买下了被告的房屋，房款已经全部付清，给了一部分现金，贷款大约31万左右，因为被告卖房之前有抵押贷款，他找人给房做了解押，所以贷款合同收款账户是他找的第三方的账户，贷款下来之后扣除第三方垫付的资金，尾款大约6、7万元以现金在北二路河滨广场给了被告。被告对第三人主张的付款情况不认可，主张第三人2012年底就给了他2万元，2013年底又给了4万元，这时他才知道房屋贷款30多万，而且他从2013年1月份开始向第三人账户还了10个月款，每个月2100元。双方对此均未能提交证据予以证实。2018年12月3日，被告以其房屋被孙科以贷款的形式骗走为由向烟台市公安局福山分局报案，公安部门作出不予立案决定，后被告申请刑事复议，烟台市公安局福山分局于2020年3月5日出具刑事复议决定书，决定维持不予立案的决定。被告主张对复议决定书已向烟台市公安局申请复核，烟台市公安局责令福山分局重新调查，但未提交相应证据予以证明。2017年12月3日，原告孙伟栋（乙方）与第三人孙科（甲方）及烟台市福山区达琨房产中介中心（丙方，以下简称达琨中介）签订房屋买卖合同。合同约定：“乙方同意购买甲方坐落于福山区的房产，建筑面积为74.4平方米。房屋权证号烟房权证福字第**，土地证号烟国用（2013）第303**，所在楼层2/5，房屋性质住宅……上述房产交易价格为人民币52万元整，本合同签订之日，中介方代甲方收取乙方支付甲方的定金壹万元整人民币。甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房产交易中心过户当日支付首付款人民币22.5万元给甲方，剩余房款29.5万元申请银行按揭贷款，并于银行放款至甲方账户；审批通过后两日内乙方将首付款22.5万元整交付丙方，产权过户当日首付款22.5万元整由丙方代乙方交付于甲方。”该合同有第三人孙科、原告孙伟栋签字捺印，有达琨中介加盖合同专用章。同日，达琨中介出具收款收据，载明：“客户名孙伟栋，项目购房定金、清洋苑小区20-4-201，金额10000元，收款人张晓萍”。庭审中，被告提交从房产登记部门调取的诉争房屋买卖合同一份，以证明在该合同中原告与第三人约定诉争房屋交易价格为32万元，明显低于市场价格。原告及第三人对该份合同的真实性没有异议，主张登记备案的买卖合同约定32万元是为了少交税费，真实交易价格为52万元。2017年12月23日，原告父亲孙德太通过邮政储蓄银行账户向62×××66账户转入人民币5万元、4万元；通过山东农村商业银行提取存折存款10万元。原告称上述款项作为购房首付款由其父亲支付至第三人处，第三人对此予以认可。同日，第三人孙科出具收到条，载明：“今收到孙伟栋人民币￥175000.00壹拾柒万伍仟元整”。收条另一面载明：“借据。今借到孙伟栋人民币壹拾柒万伍仟元整￥175000.00。……。借款人：孙科。身份证号码：。……。2017年12月23日”。对该“借据”及收条，被告认为可以证实该款项并不是支付的购房款，而是第三人向原告借的款，从而说明原告与第三人签订的房屋买卖合同系双方恶意串通，实际上是借贷关系。对此第三人的解释是，由于原告的原因没有及时办理房产过户，应该是办理过户的时候交首付款，因为他当时着急用钱，而且不是他的原因造成的，所以商量先把钱给他，但因为当时不符合约定的给付首付款条件，所以为了防止交易不成可以以借款的形式把钱还给原告，就又出了一个借据。原告对此解释称，因为孙科着急用钱，中介让他先把首付给他，因为房子当时没有过户，如果房子不卖给他，这个钱要还给他，所以打了个借据；当天付了19万元，当时可能给了中介公司1.5万元费用，钱没有经过他的手，是他父亲办的。诉讼过程中，一审法院对达琨中介负责人张晓萍进行了调查。张晓萍称，案件诉争房产的交易是2017年12月签的合同，交易价52万元，首付款22.5万元，差额部分孙伟栋贷款；首付款是2017年12月23日孙伟栋付现金17.5万元，由孙科出具收条，她当时在场，款项好像是孙伟栋父亲名下的存单提取的，在银行门口交付的。2018年5月18日，原告与中国农业银行股份有限公司烟台毓璜顶支行签订个人购房担保借款合同。合同约定：“借款金额为叁拾贰万元整；借款用途为购买住房；购买房产位于福山区；借款期限360月；借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为孙科的农行账户62×××14。”该合同有原告孙伟栋签字捺印，有中国农业银行股份有限公司烟台毓璜顶支行加盖印章。2018年6月1日，中国农业银行出具借款凭证，载明，借款人孙伟栋借款金额32万元已入借款人指定账户。2018年8月20日至2019年7月20日，原告每月20日定期偿还银行贷款1846.09元。2018年5月16日，原告办理了不动产登记，取得涉案房屋的不动产权证书。关于原告买房时是否查看过诉争房屋，以及被告因何一直在诉争房屋内居住，各方表述不一。被告主张其与第三人之间不是真实的买卖关系，被告是房屋的所有权人，因此一直居住使用诉争房屋;原告从未到房屋内进行查看，房屋钥匙一直在被告手里保管，中介不可能到房屋里查看，原告对房屋构造的了解，是他后期以诉争房屋要求腾迁才看到房屋具体情况。第三人则主张被告将房屋卖与第三人后，被告说给他一年时间搬离，大约过了一年被告说想买回去，但是一直拖延，2014年下半年他联系被告让被告要么腾房要么应当给房租，后来一直拖延到2017年中介联系到原告；原告签合同之前去看过好几次房，看房时我没去，是中介带着原告去的，中介找我要钥匙，我给被告打电话，被告把钥匙给楼下可能是超市的大姨，业务员去那儿拿的钥匙领原告去看的房，这是后期业务员打电话告诉我这个情况的。原告述称，买房时中介业务员骑电动车载他一起去看的房，中介拿的钥匙打开门去看的，房屋里当时没有人，中介告诉他涉案房屋当时有租房的人居住。达琨中介负责人张晓萍称，她们联系的孙伟栋看的房子，孙伟栋与孙科签买卖合同之前，她问孙科房子里住户是谁，能不能及时腾房，孙科说是他朋友，腾房没有问题，如果不是这么个情况签合同时她就让租客签租客承诺书了。原、被告及第三人对各自主张均未提供相应的证据予以证实。诉讼过程中，一审法院对原告单独进行了询问，原告对诉争房屋结构及细节所做描述，与诉争房屋一致，因此结合各方陈述，一审法院认为，原告与第三人及达琨中介负责人张晓萍的陈述基本吻合，根据优势证据原则，可以认定原告购买房屋时查看过房屋的事实。对于被告因何一直在房内居住，因无相应证据证明且被告不认可系租住，因此不能认定被告系租住的事实；对于被告系因其主张的原因在内居住，还是因为虽然房屋已卖与第三人但一直未腾出，因现有证据不能证明，对此法院不能认定。另外，综上，对于原告与第三人之间的房屋买卖关系真实性，原告所提供的买卖合同、中介公司收据、银行交易明细、银行借款合同等证据，结合原告及第三人、中介公司张晓萍陈述，原告证据明显优于被告所提交证据，根据优势证据原则，法院对该房屋买卖关系的真实性予以认定；虽然法院也注意到，原告与第三人在房屋交易经过中的一些细节上表述有所出入，但综合考虑本案所有证据，该出入尚不足以否定房屋买卖的真实性。一审法院认为，法律规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据查明的事实，原告通过买卖的方式取得诉争房屋的登记产权，系诉争房屋的登记产权人；被告与第三人孙科签订房屋买卖合同并将诉争房屋过户至第三人名下，已丧失诉争房屋的所有权，无权占有诉争房屋。因此，原告诉请要求被告返还房屋，于法有据，予以支持。退一步讲，即使事实如被告答辩中所主张的，其将房屋以买卖的方式过户至第三人名下不是其真实意思表示，与第三人间不是真实的买卖关系，第三人孙科无诉争房屋的处分权，一审法院认为，被告亦应向原告返还诉争房屋，原因是原告系善意取得诉争房屋，而被告系无权占有。物权法规定,无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：1.受让人受让该不动产时是善意的;2.以合理的价格转让;3.转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。本案中,原告选择与第三人签订房屋买卖合同,是基于对房屋登记的公示公信效力，且原告曾在中介带领下前往房屋查看，符合一般的房屋买卖交易惯例，可以认定原告已尽到合理审查义务，主观上为善意；被告主张原告购买房屋非善意，但其提交的证据及主张的事实不足以证实其主张，故对该主张不予支持。审理过程中，原告提交了银行明细、担保借款合同及汇款凭证等证据可以证明其已向第三人支付了房款52万元，且第三人对此予以认可，而该价格根据市场价在合理的价格区间内，因此可以认定诉争房屋以合理价格转让；虽然被告对以上证据的真实性不予认可，主张实际交易价格为32万元低于市场价且房款并未实际交付，但对此并未提交充分的证据予以证明，故对该主张不予支持。原告已于2018年5月16日取得涉案房产的不动产权证书，符合应当登记的已经登记的规定。因此，综上可以认定，即使第三人孙科系无权处分，原告已善意取得诉争房屋的所有权。而反观被告，其与第三人孙科签订房屋买卖合同并将诉争房屋过户至第三人名下，是基于被告自己自主的行为，被告作为具有完全行为能力的成年人，对其签订房屋买卖合同并且过户的行为、以及由此可能产生的后果理应具有认知力和辨别力，即使如其所言系受骗，其自身也存在过错，应为其自己的行为担负相应的法律后果；更何况虽然被告主张其系受骗，但第三人孙科对该主张并不认可，被告针对该主张也没有充分的证据予以证实，因此对该主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条、第三十四条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年4月28日判决：被告祝长浩于判决生效后六十日内迁出诉争的位于烟台市福山区房屋并交予原告孙伟栋。案件受理费100元，由被告祝长浩负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人、原审第三人的答辩理由，本案争议焦点为：被上诉人要求上诉人从涉案房屋中迁出，并将涉案房屋返还给被上诉人，理由是否成立，法院应否予以支持。涉案房屋虽然原来登记在上诉人名下，但是上诉人将涉案房屋以买卖的方式过户至原审第三人名下，上诉人虽主张涉案房屋过户至原审第三人名下不是其真实意思表示，其与原审第三人之间不存在真实的房屋买卖关系，对此原审第三人与被上诉人均不予认可，上诉人未能提供充分证据证实，本院对上诉人该主张，依法不予支持。被上诉人主张其系涉案房屋的所有权人，向法院提交了涉案房屋的不动产权证书、房屋买卖合同、银行明细、担保借款合同及汇款凭证等证据予以证实，上诉人虽对上述证据的真实性不予认可，但未能提交相反的证据予以反驳，故对被上诉人主张的事实，本院依法予以认定。本院依法认定被上诉人通过买卖的方式取得涉案房屋的所有权，系涉案房屋的所有权人，上诉人已丧失诉争房屋的所有权，无权占有诉争房屋。因此，被上诉人要求上诉人从涉案房屋中迁出，并将涉案房屋返还给被上诉人，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。一审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由，因证据不足而不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人祝长浩负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年十月十五日书记员  王 玥