重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2145号上诉人（原审原告）：唐雪薇，女，汉族，2000年2月2日出生，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：刘洋，重庆市梁平区屏锦法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆巨源城市开发建设有限公司，住所地重庆市梁平区双桂街道红桂路**，统一社会信用代码91500228305216558M。法定代表人：贺有才，该公司总经理。委托诉讼代理人：常仕武，重庆正衡律师事务所律师。上诉人唐雪薇因与被上诉人重庆巨源城市开发建设有限公司（以下简称巨源公司）商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2020）渝0155民初3190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，经双方当事人同意，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。唐雪薇上诉请求：撤销一审判决，改判支持唐雪薇的一审诉请，一、二审案件受理费由巨源公司承担。事实和理由：表面上双方签订的是预约合同，但事实上双方对于车位的地点、价格、支付方式都已确定，符合商品房买卖（预售）合同的全部要件，巨源公司未按约定交付车位，构成根本违约，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，唐雪薇可以向巨源公司主张12万元的赔偿责任。巨源公司辩称，案涉协议明显属于预约合同，从协议内同来看，双方对于车位的单价、付款方式、交付时间、产权办理时间等合同必备要件均未作约定，缺乏商品房买卖合同的实质性要件，该协议应为预约合同。因为是预约合同，巨源公司不存在故意隐瞒或提供虚假的预售许可证的情形，唐雪薇无权向巨源公司主张12万元的赔偿责任。唐雪薇向一审法院提起诉讼请求：1.解除双方之间签订的《南泊湾营业房订购协议》；2.由巨源公司返还唐雪薇支付的购房款12万元；3.由巨源公司赔偿12万元；4.由巨源公司按照月利率0.7%从2019年1月18日起支付利息至付清之日止。一审法院认定事实：巨源公司系房地产开发企业，在重庆市梁平区房地产项目。2019年1月28日，唐雪薇作为乙方与作为甲方的巨源公司签订了《南泊湾营业房订购协议》，合同约定：“一、乙方经对甲方开发建设的代售营业房租了详细了解后，自愿对其进行订购……三、乙方订购甲方开发建设的代售营业房后，若想继续购买甲方后期开发车位，需向甲方提交车位申请保留书；四、乙方在签订本协议时，向甲方支付12万元订购诚意金，此订购诚意金仅为确定乙方购买甲方代售营业房的选房资格，不作为具体房屋的定金……六、乙方选定具体营业房后，应当在2019年6月7日前与甲方签订《商品房买卖合同》，所缴订购诚意金，自动转为房款组成部分；七、若乙方未选到满意的营业房，而愿意选择甲方后期开发销售的车位，则乙方可在后期销售房源正式销售时持本协议、收据前来甲方售楼中心更换为后期车位的定金或房款收据；八、若乙方对甲方开发的所有项目房源均未选中或中途放弃购买计划，可持本协议、收款收据在2019年6月15日至2019年6月30日到南泊湾销售中心办理退款手续，订购诚意金不计利息；甲乙双方互不赔偿……”。订购协议签订当日，唐雪薇向巨源公司提交一份《南泊湾车位保留申请书》，申请书载明“本人对贵公司开发的南泊湾项目停车位修建情况已知悉，现自愿申请贵公司为我保留南泊湾Ｂ区118号车位，并接受贵公司以不高于12万元的车位价格出售……”，同日，唐雪薇向巨源公司缴纳了12万元“车位款”。现唐雪薇以巨源公司刻意隐瞒未取得车位预售许可的事实向唐雪薇出售车位，违反了法律规定，要求1、解除双方之间签订的《南泊湾营业房订购协议》；2、由巨源公司返还唐雪薇支付的购房款12万元；3、由巨源公司赔偿12万元；4、由巨源公司按照月利率0.7%从2019年1月18日起支付利息至付清之日止。一审法院另查明，巨源公司巨源.南泊湾项目地下车位未办理商品房预售许可。以上事实，有双方当庭相一致的陈述及唐雪薇举示的转款凭证、梁平区住房和城乡建设委员会证明、收据、《南泊湾营业房订购协议》、《南泊湾车位保留申请书》、光盘在案佐证，一审法院依法予以确认并作为定案依据。巨源公司举示的重庆市商品房预售（预租）许可证与本案无关，一审法院依法不予采信。一审法院认为，双方于2019年签订的《南泊湾营业房订购协议》系双方当事人的真实意思表示，自愿、合法，不违反法律规定，该合同应当认定为有效。该订购协议虽然系营业房订购协议，但结合唐雪薇签订该协议的目的以及唐雪薇缴纳的收据来看，双方系以签订“营业房订购协议”的形式来对车位订购相关内容进行约定。该订购协议中第四条明确约定，唐雪薇向巨源公司支付的12万元为订购诚意金，不作为具体房屋的定金，因此，双方之间签订的订购协议应为商品房预约合同。现双方为该订购协议的履行发生纠纷，本案案由应为商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况，（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺……”。双方签订的《南泊湾营业房订购协议》及《南泊湾车位保留申请书》，仅能反映出唐雪薇有在巨源公司处购买车位的意向并缴纳了12万元诚意金，同时巨源公司为唐雪薇保留南泊湾B区118号车位，唐雪薇接受巨源公司以不高于12万元的车位价格出售，但订购协议及申请书均未明确车位具体总价款、车位交付时间、产权办理时间违约责任等重要内容，因此，唐雪薇主张双方之间关于车位的商品房买卖合同已经成立的主张一审法院不予采信。根据《南泊湾营业房订购协议》第六条约定，双方应当在2019年6月7日前签订《商品房买卖合同》，所缴订购诚意金自动转为房款组成部分。因巨源公司车位至今未取得相应销售资质，导致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，唐雪薇的合同目的无法实现，现唐雪薇要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，一审法院依法予以支持，对于唐雪薇已经缴纳的12万元诚意金，巨源公司应当予以退还。巨源公司本应在2019年6月7日前与巨源公司签订关于车位的《商品房买卖合同》，但因巨源公司的原因无法签订导致订购协议解除，巨源公司除应当返还唐雪薇已缴纳的12万元外，还应当从2019年6月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息至付清之日止。对于唐雪薇要求巨源公司另赔偿12万元的诉讼请求，唐雪薇认为巨源公司违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因双方之间并没有签订关于车位的《商品房买卖合同》，故唐雪薇此项请求于法无据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：一、解除唐雪薇与重庆巨源城市开发建设有限公司于2019年1月28日签订的《南泊湾营业房订购协议》；二、由重庆巨源城市开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还唐雪薇支付的订购诚意金12万元并支付资金占用利息（资金占用利息从2019年6月起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回唐雪薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5114元，减半收取2557元，由唐雪薇负担1250元，重庆巨源城市开发建设有限公司负担1307元。二审中，双方均无新证据向本院提供，二审查明的案件事实与一审查明的事实相同，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《南泊湾营业房订购协议》是商品房预约合同还是商品房买卖（预售）合同。依照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同应当明确商品房价款的确定方式和总价款、交付使用条件及日期等。而双方签订的《南泊湾营业房订购协议》，仅约定唐雪薇向巨源公司支付12万元诚意金，巨源公司为唐雪薇保留南泊湾B区118号车位，唐雪薇接受巨源公司以不高于12万元的车位价格出售，对车位的具体价款、交付时间、产权办理时间等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备商品房买卖合同的必备要件。据此，一审法院认定双方签订的《南泊湾营业房订购协议》性质为商品房预约合同并无不当。唐雪薇以巨源公司未取得商品房预售许可证为由，请求巨源公司按照商品房买卖合同违约责任之相关规定另行支付12万元的赔偿金，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人唐雪薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人唐雪薇负担。本判决为终审判决。审 判 长 李迪云审 判 员 何 洪审 判 员 刘丽苹二〇二〇年十月二十八日法官助理 石同全书 记 员 向彦霖